導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇投資估算，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

    (按500畝可建面積計(jì)算)"

    

    序號(hào) 投資項(xiàng)目 建筑面積（m2） 投資額（萬(wàn)元） 平米造價(jià) 所占比例

    

    一 投資總額 500002.50  76445.70  1528.91  100%

    二 征地及拆遷費(fèi)用 500畝 22500.00  450.00  29%

    三 規(guī)劃及前期工程費(fèi) 970.00  19.40  1%

    1 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 150.00 

    2 工程設(shè)計(jì)費(fèi) 455.00 

    3 地質(zhì)勘察費(fèi) 105.00 

    4 可研費(fèi) 10.00 

    5 三通一平費(fèi) 250.00 

    四 建設(shè)工程費(fèi) 35000.18  700.00  46%

    1 建安工程費(fèi)（基礎(chǔ)） 5000.03 

    2 建安工程費(fèi)（主體、安裝） 30000.15 

    五 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 1500.01 

    六 其他費(fèi)用 8896.69  177.93  12%

    1 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 7000.04 

    2 圖紙審查費(fèi) 59.15 

    3 執(zhí)照、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 70.00 

    4 招標(biāo)管理費(fèi) 7.50 

    5 工程監(jiān)理費(fèi) 60.00 

    6 消防審查費(fèi) 200.00 

    7 人防異地建設(shè)費(fèi) 1500.01 

    七 開(kāi)發(fā)管理費(fèi) 599.70  11.99  1%

    八 貸款利息 3375.00  67.50  4%

    九 銷售費(fèi)用 1850.01  37.00  2%

    十 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 1754.11  35.08  2%

    十一 銷售額 92500.46 

    十二 銷售稅金 5.50% 5087.53 

    十三 銷售凈額 87412.94 

篇2

關(guān)鍵詞：土地整治；投資估算；資金籌措

Abstract: In order to better guide the Guangdong Provincial Land remediation planning (2011-2015) and completed the planning objectives, the study focuses on analysis and calculation during planning of land consolidation project total inverstment and inversment in key projects;land remediation task in Guangdong Province during the "12th five-Year "funding measures were analyzed. The results show that: the total investment in land remediation projects in Guangdong Province and investment in key projects are large; facing explore funding narrower, and how to introduce social capital.

Key words: Land remediation; Benefit evaluation; Analysis

中圖分類號(hào)：F301.23 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

廣東省土地整治投資估算研究根據(jù)《廣東省土地整治規(guī)劃（2011-2015年）》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)劃》）提出的整治任務(wù)，選取不同土地整治類型的典型項(xiàng)目進(jìn)行抽樣分析，得到廣東省土地整治投資標(biāo)準(zhǔn)，并測(cè)算規(guī)劃期內(nèi)的總投資量和重點(diǎn)工程的投資量；同時(shí)就近期投入的資金籌集渠道和相關(guān)措施展開(kāi)分析，為合理安排土地整治項(xiàng)目提供依據(jù)，為土地整治規(guī)劃提供專題性參考[1-2]。

1單位面積投資標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算

土地整治項(xiàng)目單位面積投資以廣東省近幾年土地整治項(xiàng)目單位面積投資量平均水平為基礎(chǔ)，對(duì)土地整治項(xiàng)目進(jìn)行工程費(fèi)用測(cè)算，綜合考慮典型項(xiàng)目單位面積投資量、土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目預(yù)算定額標(biāo)準(zhǔn)關(guān)于影響因素的修正等因素，確定各類型土地整治項(xiàng)目單位面積投資標(biāo)準(zhǔn)[3-4]。

1.1 典型項(xiàng)目測(cè)算法

由于歷史實(shí)施項(xiàng)目存在投資額度和時(shí)空差異，為保證數(shù)據(jù)的現(xiàn)勢(shì)性和連續(xù)性，研究選取近五年實(shí)施的土地整治典型項(xiàng)目。其中高標(biāo)準(zhǔn)基本農(nóng)田建設(shè)選取土地國(guó)家級(jí)和省級(jí)投資土地整理項(xiàng)目，農(nóng)用地整治補(bǔ)充耕地選取利用園地山坡地補(bǔ)充耕地項(xiàng)目，自然災(zāi)毀土地復(fù)墾選取水毀農(nóng)田復(fù)墾，生產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目土地復(fù)墾選取省級(jí)評(píng)審的礦山和線性工程土地復(fù)墾項(xiàng)目，農(nóng)村建設(shè)用地整治選取城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項(xiàng)目，宜農(nóng)未利用地開(kāi)發(fā)選取國(guó)家級(jí)和省級(jí)土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。典型項(xiàng)目抽樣數(shù)目見(jiàn)表1。

經(jīng)初步測(cè)算，廣東省高標(biāo)準(zhǔn)基本農(nóng)田建設(shè)單位投資量區(qū)間取 [0.24,0.27] 萬(wàn)元/畝；農(nóng)用地整治補(bǔ)充耕地單位投資量區(qū)間 [0.68,0.71] 萬(wàn)元/畝；自然災(zāi)毀土地復(fù)墾和生產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目土地復(fù)墾項(xiàng)目歷史數(shù)據(jù)較少，且樣本值顯得比較離散，不構(gòu)成顯著規(guī)律，取其均值為下限，最大值為上限，則自然災(zāi)毀土地復(fù)墾項(xiàng)目投資量區(qū)間為[0.36,0.87]萬(wàn)元/畝；生產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目土地復(fù)墾項(xiàng)目投資量區(qū)間為[1.56,2.19] 萬(wàn)元/畝；農(nóng)村建設(shè)用地整治主要考慮拆舊區(qū)的土地復(fù)墾，設(shè)定其投資量與生產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目土地復(fù)墾等同，即[1.56,2.19] 萬(wàn)元/畝；“三舊”改造項(xiàng)目取均值為下限，最大值為上限，則投資量區(qū)間為[122.26,140.45] 萬(wàn)元/畝；宜農(nóng)未利用地開(kāi)發(fā)取土地開(kāi)發(fā)標(biāo)準(zhǔn)，即[0.68,0.71] 萬(wàn)元/畝。

1.2 工程費(fèi)用測(cè)算法

現(xiàn)有或類似的項(xiàng)目類型，可利用已知的工程構(gòu)成，對(duì)其進(jìn)行費(fèi)用測(cè)算。農(nóng)村建設(shè)用地整治、“三舊”改造、圍海造地等特殊性強(qiáng)，不做測(cè)算；主要針對(duì)高標(biāo)準(zhǔn)基本農(nóng)田建設(shè)、農(nóng)用地整治補(bǔ)充耕地、廢棄土地復(fù)墾和宜農(nóng)未利用地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其費(fèi)用構(gòu)成包括工程施工費(fèi)、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)、其他費(fèi)用和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等。其構(gòu)成內(nèi)容繁雜，往往因整理項(xiàng)目點(diǎn)的位置、地形、地貌、水源、土質(zhì)等因素而出現(xiàn)較大差別。為保證測(cè)算結(jié)果更符合實(shí)際，按《規(guī)劃》統(tǒng)一劃定的分區(qū)，將全省分為珠三角平原城鎮(zhèn)發(fā)展綜合整治區(qū)、粵東沿海農(nóng)村土地綜合整治區(qū)、粵西沿海農(nóng)村土地綜合整治區(qū)和粵西北山區(qū)生態(tài)保護(hù)綜合整治區(qū)分別進(jìn)行測(cè)算，全省平均數(shù)采用四個(gè)片區(qū)簡(jiǎn)均。測(cè)算得到規(guī)劃基期和預(yù)期規(guī)劃期末的高標(biāo)準(zhǔn)基本農(nóng)田建設(shè)單位投資量 [0.27，0.29]萬(wàn)元/畝（見(jiàn)表2），農(nóng)用地整治補(bǔ)充耕地單位投資量[0.27，0.29]萬(wàn)元/畝，宜農(nóng)未利用地開(kāi)發(fā)單位投資量[0.68，0.70] 萬(wàn)元/畝。

1.3 后期管護(hù)和單位投資標(biāo)準(zhǔn)的確定

土地整治后期管護(hù)是土地整治工作綜合效益發(fā)揮長(zhǎng)期作用的重要保障。土地整治后期管護(hù)主要包括國(guó)土資源管理部門對(duì)耕地質(zhì)量進(jìn)行定期或不定期的抽查評(píng)價(jià)；溝渠的清淤、泵站等農(nóng)田水利工程的檢修等；對(duì)田間道路工程的檢修；對(duì)防護(hù)林進(jìn)行澆水、施肥、噴藥、修剪和補(bǔ)栽等。目前國(guó)內(nèi)土地整治后期管護(hù)的主要資金落實(shí)渠道有地方政府列支、農(nóng)村集體組織自籌和受益人自籌等[5]。本研究考慮靜態(tài)投資，結(jié)合廣東省土地開(kāi)發(fā)整理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，并參考其他省份關(guān)于土地整治項(xiàng)目后期管護(hù)的做法，初定高標(biāo)準(zhǔn)基本農(nóng)田建設(shè)管護(hù)每年單位投資量為0.015萬(wàn)元/畝，主要用于耕地質(zhì)量監(jiān)管監(jiān)測(cè)；土地開(kāi)發(fā)（包括農(nóng)用地整治補(bǔ)充耕地和宜農(nóng)未利用地開(kāi)發(fā)）管護(hù)每年單位投資量為0.01萬(wàn)元/畝，主要用于種植獎(jiǎng)勵(lì)和地力培肥；農(nóng)村建設(shè)用地整治管護(hù)每年單位投資量0.03萬(wàn)元/畝，用于拆舊區(qū)客土培肥和苗木管護(hù)。初步考慮符合規(guī)劃土地整治項(xiàng)目實(shí)施后連續(xù)10年的投資，故農(nóng)用地整治后期管護(hù)投資量為0.15萬(wàn)元/畝，土地開(kāi)發(fā)后期管護(hù)投資量為0.10萬(wàn)元/畝，農(nóng)村建設(shè)用地整治后期管護(hù)投資量為0.3萬(wàn)元/畝，自然災(zāi)毀土地復(fù)墾管護(hù)投資量0.35萬(wàn)元/畝。其中生產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目土地復(fù)墾一般在復(fù)墾方案中考慮到若干年管護(hù)工程的資金安排，故不對(duì)其追加后期管護(hù)的費(fèi)用；“三舊”改造項(xiàng)目不追加相關(guān)費(fèi)用。

綜合兩種預(yù)測(cè)方法得到的平均單位投資量與后期管護(hù)產(chǎn)生的費(fèi)用，取兩者平均值為下限，期末的單位投資量為上限。高標(biāo)準(zhǔn)基本農(nóng)田建設(shè)和自然災(zāi)害損毀土地復(fù)墾主要安排在《規(guī)劃》近期實(shí)施，故不考慮其后期管護(hù)費(fèi)用。具體見(jiàn)表3。

表1土地整治樣本項(xiàng)目數(shù)量匯總 單位：個(gè)數(shù)

表2高標(biāo)準(zhǔn)基本農(nóng)田建設(shè)工程費(fèi)用測(cè)算單位：元/畝

表3各類型土地整治單位投資標(biāo)準(zhǔn) 單位：萬(wàn)元/畝

2總投資規(guī)模估算

利用單位面積投資標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)劃期末各土地整治類型規(guī)模、新增耕地潛力等要素，估算得到規(guī)劃期內(nèi)農(nóng)用地整治需要投入511.5億元，占總投資的3.43%；農(nóng)村建設(shè)用地整治需要投入168.75億元，占總投資的1.13%；“三舊”改造需要投入14000億元，占總投資的93.94%；宜農(nóng)未利用地開(kāi)發(fā)需要投入24億元，占總投資的0.16%；土地復(fù)墾要投資199.5億元，占總投資的1.34%。

估算總投資量，即將各類型項(xiàng)目進(jìn)行匯總，得到該土地整治總投資量（C），計(jì)算公式如下：

式中：Ii 為i類項(xiàng)目單位面積標(biāo)準(zhǔn)投資（萬(wàn)元/畝）；Si為第i類規(guī)劃項(xiàng)目面積（畝）；C為規(guī)劃總投資額（萬(wàn)元）。

根據(jù)規(guī)劃目標(biāo)確定的農(nóng)用地整治、損毀土地復(fù)墾和建設(shè)用地整治等各類型土地整治的潛力規(guī)模，分別估算各類投資并進(jìn)行匯總。經(jīng)測(cè)算，廣東省土地整治總投資規(guī)模為14903.75億元。

3重點(diǎn)工程投資估算

高標(biāo)準(zhǔn)基本農(nóng)田綜合整治工程。以工程量測(cè)算為基礎(chǔ)，結(jié)合土地整治平均投入成本測(cè)算，確定完成高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田綜合整治工程共需要投入約100.4億元。其中，高標(biāo)準(zhǔn)基本農(nóng)田集中區(qū)建設(shè)共需投資65.9億元；高標(biāo)準(zhǔn)基本農(nóng)田整備區(qū)建設(shè)共需投資34.5億元。

城鄉(xiāng)統(tǒng)籌建設(shè)用地整治工程。按照土地整理平均投入成本測(cè)算，實(shí)現(xiàn)工程確定的整治目標(biāo)，共需要投入約298.4億元，完成農(nóng)村建設(shè)用地整治25萬(wàn)公頃，“三舊”改造4萬(wàn)公頃。

圍海造地工程。主要圍繞沿海灘涂利用和圍海造地兩項(xiàng)任務(wù)來(lái)開(kāi)展。工程總投資60億元，其中沿海灘涂開(kāi)發(fā)整治工程投資26億元，圍海造地工程34億元。

土地復(fù)墾工程。包括歷史遺留用地土地復(fù)墾工程、生產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目損毀土地復(fù)墾工程和自然災(zāi)害損毀土地復(fù)墾工程。工程總投資206.7元，其中歷史遺留用地土地復(fù)墾工程投資7.3億元、生產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目損毀土地復(fù)墾工程投資47.9億元、自然災(zāi)害損毀土地復(fù)墾工程投資151.5億元。

4結(jié)論與討論

（1）通過(guò)基于單位生產(chǎn)能力估算法而確定的典型項(xiàng)目測(cè)算法和工程費(fèi)用測(cè)算法，制定單位面積標(biāo)準(zhǔn)，是切實(shí)可行的估算土地整治總投資和重點(diǎn)工程投資的科學(xué)方法。

（2）后期管護(hù)直接影響到土地整治的投資及項(xiàng)目的可持續(xù)性，土地整治生物、工程管措顯得非常重要。

（3）廣東省規(guī)劃期內(nèi)（2011~2015年）的土地整治總投資約為14903.75億元，其中重點(diǎn)項(xiàng)目投資為665.5億元；規(guī)劃期內(nèi)預(yù)計(jì)政府投入資金520億元，主要用于高標(biāo)準(zhǔn)基本農(nóng)田建設(shè)和農(nóng)用地整治，引入社會(huì)資金14383億元，用于土地復(fù)墾和“三舊”改造，規(guī)劃期內(nèi)投資供需平衡。

參考文獻(xiàn)：

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篇3

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；成本管理；投資估算；影響因素

中圖分類號(hào)：F045.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

1、工程投資估算的重要性

從工程項(xiàng)目策劃、決策，甚至有意向開(kāi)始，投資者最關(guān)心的莫過(guò)于工程建設(shè)投資，據(jù)此對(duì)工程項(xiàng)目取舍做出最初的判斷和決策，它不能肯定一個(gè)項(xiàng)目，但完全可以否定一個(gè)項(xiàng)目。投資估算是工程建設(shè)前期重要工作內(nèi)容，其作用可歸納為以下幾點(diǎn)：(1)是項(xiàng)目前期決策的重要依據(jù)；(2)進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)；(3)控制工程造價(jià)的最高限額；(4)項(xiàng)目資金籌措和制訂貸款計(jì)劃的依據(jù)。

2、投資估算要求

估算編制人員應(yīng)深入現(xiàn)場(chǎng)，搜集工程所在地有關(guān)基礎(chǔ)資料，包括人工工資、主要材料價(jià)格、運(yùn)輸和施工條件、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等，并全面了解建設(shè)項(xiàng)目的資金籌措、實(shí)施計(jì)劃、水電供應(yīng)、配套工程、征地拆遷補(bǔ)償?shù)惹闆r。具體應(yīng)做到以下方面：(1)據(jù)主體專業(yè)設(shè)計(jì)階段和深度，結(jié)合行業(yè)特點(diǎn)，所采用生產(chǎn)工藝流程成熟性，以及編制單位所掌握的國(guó)家及地區(qū)、行業(yè)或部門相關(guān)投資估算基礎(chǔ)資料和數(shù)據(jù)的合理、可靠、完整程度，采用合適方法進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目投資估算；(2)應(yīng)做到工程內(nèi)容和費(fèi)用構(gòu)成齊全，計(jì)算合理，不重復(fù)計(jì)算，不提高或降低估算標(biāo)準(zhǔn)，不漏項(xiàng)、不少算；(3)應(yīng)充分考慮擬建項(xiàng)目設(shè)計(jì)的技術(shù)參數(shù)和投資估算所采用的估算系數(shù)、估算指標(biāo)在質(zhì)和量方面所綜合內(nèi)容，遵循口徑一致原則；(4)應(yīng)將所采用的估算系數(shù)和估算指標(biāo)價(jià)格、費(fèi)用水平調(diào)整到項(xiàng)目建設(shè)所在地及投資估算編制年的實(shí)際水平。對(duì)于由建設(shè)項(xiàng)目的邊界條件所產(chǎn)生的與主要生產(chǎn)內(nèi)容投資無(wú)必然關(guān)聯(lián)的費(fèi)用，應(yīng)結(jié)合建設(shè)項(xiàng)目實(shí)際情況修正；(5)對(duì)影響造價(jià)變動(dòng)的因素進(jìn)行敏感性分析，注意分析市場(chǎng)的變動(dòng)因素，充分估計(jì)物價(jià)上漲因素和市場(chǎng)供求情況對(duì)造價(jià)的影響；(6)投資估算精度應(yīng)能滿足控制初步設(shè)計(jì)概算要求，并盡量減少投資估算的誤差。

3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資的影響因素分析

3.1 項(xiàng)目投資環(huán)境

(1)外部因素

政策因素，燃料動(dòng)力供應(yīng)，運(yùn)輸及通訊條件，環(huán)保。要力求全面、細(xì)致地了解、掌握這些因素的詳細(xì)資料，避免工程支出有不必要的損失，盡可能地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的最佳。

(2)技術(shù)配套因素

先進(jìn)的生產(chǎn)技術(shù)及裝備是項(xiàng)目規(guī)模效益賴以存在的基礎(chǔ)，相應(yīng)的管理技術(shù)水平是實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益的保障。若獲取技術(shù)的成本過(guò)高或當(dāng)前技術(shù)及裝備還沒(méi)有達(dá)到與經(jīng)濟(jì)規(guī)模生產(chǎn)相適應(yīng)的先進(jìn)水平，將會(huì)給項(xiàng)目日后的發(fā)展帶來(lái)危機(jī)，導(dǎo)致項(xiàng)目投資效益低下，工程造價(jià)支出嚴(yán)重浪費(fèi)。

(3)市場(chǎng)因素

根據(jù)項(xiàng)目本身的要求，結(jié)合建設(shè)期的長(zhǎng)短，對(duì)于“工料機(jī)”的市場(chǎng)供求及費(fèi)用漲落要提前做好摸底工作，并依照市場(chǎng)規(guī)律，盡可能準(zhǔn)確地作好推算，匯制圖表，了解工程造價(jià)可能發(fā)生范圍，從而做到心中有數(shù)，保證資金的充足供應(yīng)。

3.2 項(xiàng)目的技術(shù)方案

(1)市場(chǎng)定位

項(xiàng)目的市場(chǎng)定位可通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，運(yùn)用市場(chǎng)顧問(wèn)和物業(yè)顧問(wèn)以及建筑師等專業(yè)力量，在充分了解項(xiàng)目目標(biāo)客戶情況和需求的基礎(chǔ)上，結(jié)合已建項(xiàng)目的市場(chǎng)反映情況、使用過(guò)程的優(yōu)缺點(diǎn)和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，通過(guò)充分討論，確定決策者對(duì)項(xiàng)目定位的要求。明確的市場(chǎng)定位使方案設(shè)計(jì)有據(jù)可依，使設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)有一個(gè)預(yù)先的控制。只有將項(xiàng)目定位進(jìn)一步細(xì)化、分解、明確，才一能以此為指導(dǎo)確定項(xiàng)目各分項(xiàng)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。

(2)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)

建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的明確是投資估算準(zhǔn)確的前提。在根據(jù)方案設(shè)計(jì)進(jìn)行投資估算時(shí)，要充分了解設(shè)計(jì)意圖及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。只有明確了相應(yīng)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)思路，并結(jié)合對(duì)同類項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)指標(biāo)的分析，才能準(zhǔn)確地估算出各項(xiàng)目的投資。對(duì)于機(jī)電設(shè)備工程要發(fā)揮機(jī)電專業(yè)顧問(wèn)作用，根據(jù)定位要求提出主要設(shè)備配置標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)各方意見(jiàn)經(jīng)充分討論。形成指導(dǎo)工程建設(shè)的項(xiàng)目材料設(shè)備配置清單。以此作為編制投資估算的基礎(chǔ)形成準(zhǔn)確完整的投資估算。

(3)項(xiàng)目規(guī)模

項(xiàng)目規(guī)模的大小直接關(guān)系到造價(jià)的高低。有效的實(shí)際的項(xiàng)目規(guī)模的確定，會(huì)減少早期造價(jià)的估算不確定性，增加估算的準(zhǔn)確性。應(yīng)堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)、適用、安全、樸實(shí)的原則，合理確定建設(shè)規(guī)模。

(4)設(shè)計(jì)參數(shù)的確定

隨著科技的發(fā)展，現(xiàn)代建筑的功能要求和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)在不斷提高和完善，設(shè)計(jì)內(nèi)容也日趨復(fù)雜。設(shè)計(jì)參數(shù)的定量化和盡早確定，可以給估算提供更為可靠的估算資料。目前，我國(guó)在項(xiàng)目早期階段還無(wú)法對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)參數(shù)有較全面的認(rèn)識(shí)，這對(duì)估算精度的影響是較大的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要技術(shù)參數(shù)包括：建筑面積、層高、層數(shù)、結(jié)構(gòu)形式、基礎(chǔ)形式、各種動(dòng)力參數(shù)等。主要設(shè)備材料選型、價(jià)格。建設(shè)地區(qū)及建設(shè)地點(diǎn)的選擇：建設(shè)地區(qū)的選擇是指在幾個(gè)不同地區(qū)之間，對(duì)擬建項(xiàng)目適宜配置在哪個(gè)地區(qū)或范圍的選擇。建設(shè)地區(qū)選擇的合理與否，在很大程度上決定著擬建項(xiàng)目的命運(yùn)，影響著項(xiàng)目投資的高低。另外，通常所說(shuō)的投資估算，以社會(huì)平均管理水平為基礎(chǔ)的，沒(méi)有考慮管理水平對(duì)項(xiàng)目的造價(jià)影響，所以，除了上述比較普遍的影響因素之外，項(xiàng)目管理者的經(jīng)驗(yàn)、設(shè)計(jì)師的經(jīng)驗(yàn)水平、估算者的經(jīng)驗(yàn)水平也會(huì)影響投資估算的準(zhǔn)確性。

3.3 選擇的項(xiàng)目投資估算編制方法

(l)估算資料的適用性

在早期估算中，往往是用類似工程的原理進(jìn)行類比估算，所用到的估算資料的適用性對(duì)于估算結(jié)果的影響是非常重要的。例如，同為框架結(jié)構(gòu)形式的多層建筑，如果地基條件和基礎(chǔ)形式不一樣，形成造價(jià)的大小是不同的。所以，在進(jìn)行估算前，首先應(yīng)確認(rèn)造價(jià)資料的適用性。

(2)估算資料的精度

根據(jù)己建工程的造價(jià)資料對(duì)擬建工程進(jìn)行估算，需要保證己建成工程資料的精度，也就是說(shuō)，已成資料中盡可能的包含了工程實(shí)際中客觀信息以及在造價(jià)中的反映。

(3)估算資料的完善性

由于建設(shè)項(xiàng)目的日趨復(fù)雜化和施工工藝的不同，導(dǎo)致了項(xiàng)目的個(gè)體差異性。所以，對(duì)擬建工程進(jìn)行有效的估算，必須建立在估算資料較為完善的基礎(chǔ)之上，才能充分考慮不同的工程特點(diǎn)對(duì)擬建項(xiàng)目的影響情況。

4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算工作中存在的問(wèn)題

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資估算一經(jīng)確定，參建各方都要圍繞著這一目標(biāo)開(kāi)展工作，成本管理就蘊(yùn)含在項(xiàng)目建設(shè)的每一個(gè)階段中。長(zhǎng)期以來(lái)，工程項(xiàng)目一定程度上存在著投資失控，結(jié)算>預(yù)算>概算>估算的情況比比皆是，從投資估算分析，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

4.1 指標(biāo)收集、編制、發(fā)行的時(shí)限性

指標(biāo)的收集、編制、發(fā)行都有時(shí)限要求，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況分別確定現(xiàn)金、應(yīng)收賬款、存貨和應(yīng)付款的最低周轉(zhuǎn)天數(shù)，并考慮一定的保險(xiǎn)系數(shù)；此外，在不同生產(chǎn)負(fù)荷下的流動(dòng)資金，應(yīng)按不同的生產(chǎn)負(fù)荷所需的各項(xiàng)費(fèi)用金額，分別按照上述公式進(jìn)行計(jì)算，而不能直接按照100%生產(chǎn)負(fù)荷下的流動(dòng)資金承壓生產(chǎn)負(fù)荷百分比求的；最后還應(yīng)該考慮不同時(shí)期匯率變化對(duì)涉外建設(shè)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)投資的影響及計(jì)算方法。因此要使用最新的數(shù)據(jù)，同時(shí)使用數(shù)據(jù)的來(lái)源應(yīng)盡量可靠。

4.2 政策、法規(guī)的不了解

隨著我國(guó)基本建設(shè)管理體制改革的不斷深入，地區(qū)建筑市場(chǎng)的壁壘已被打破，異地承攬或跨行業(yè)承攬工程設(shè)計(jì)、施工的單位和企業(yè)逐年增多。由于我國(guó)現(xiàn)行的預(yù)算定額、取費(fèi)基礎(chǔ)、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和預(yù)算編制的規(guī)定因地區(qū)和行業(yè)的差別而有所不同，致使一些跨地區(qū)跨行業(yè)承擔(dān)工程設(shè)計(jì)與施工的企業(yè)不甚了解工程所在地或相關(guān)行業(yè)的有關(guān)規(guī)定，在實(shí)際編制工程造價(jià)過(guò)程中，難免出現(xiàn)差錯(cuò)。所以，應(yīng)當(dāng)通過(guò)對(duì)工程經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的測(cè)算，確定合理的工程投資估算指標(biāo)和設(shè)計(jì)概算依據(jù)。

4.3 建設(shè)地點(diǎn)選址不當(dāng)

建設(shè)地點(diǎn)的選擇，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目投資的總額，效益的影響都是非常關(guān)鍵的。代征地的比重增大，相應(yīng)的征地及拆遷費(fèi)也增多；拆遷量的增加，拆遷補(bǔ)償費(fèi)和安置費(fèi)也相對(duì)較多。因此，對(duì)代征地的調(diào)查必須在立項(xiàng)前加以足夠重視，對(duì)拆遷量調(diào)查足夠細(xì)致，否則將造成大幅度的追加投資。

4.4 投資估算編制不夠重視

有些合資建設(shè)項(xiàng)目在合資雙方協(xié)議立項(xiàng)階段，往往對(duì)編制投資估算的準(zhǔn)確程度重視不夠，造成多數(shù)合資項(xiàng)目估算漏項(xiàng)或估價(jià)不準(zhǔn)確，使得工程建設(shè)過(guò)程中不得不修正概算，追加投資。

5、房地產(chǎn)投資估算工作的改進(jìn)建議

5.1 明確項(xiàng)目定位

房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)主要是根據(jù)建筑物的功能要求來(lái)確定建筑物具體的標(biāo)準(zhǔn)、空間、平面布置、結(jié)構(gòu)形式以及建筑群體的總體安排等。一般在項(xiàng)目可行性研究時(shí)，并沒(méi)有開(kāi)始進(jìn)行設(shè)計(jì)，但是也可以通過(guò)一定的方法來(lái)對(duì)建筑項(xiàng)目的平面布置，建筑層數(shù)以及結(jié)構(gòu)方案進(jìn)行定位，例如根據(jù)項(xiàng)目的功能要求，并結(jié)合項(xiàng)目管理部門的限定要求以及市場(chǎng)需求等就能夠進(jìn)行定位。

5.2 加強(qiáng)基礎(chǔ)資料的搜集和積累

要確保工程造價(jià)的真實(shí)性、科學(xué)性、合理性就需要準(zhǔn)確采集基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，增強(qiáng)編制依據(jù)的可信度取得全面、正確的調(diào)查資料。就我國(guó)當(dāng)前的估算、概算的現(xiàn)狀來(lái)看，有必要建立一個(gè)類似的在線分析系統(tǒng)，廣泛收集實(shí)際工程案例，分門別類形成各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)并實(shí)時(shí)更新，在通過(guò)預(yù)定的計(jì)算規(guī)則進(jìn)行自動(dòng)分析之后，形成案例數(shù)據(jù)庫(kù)。在使用的時(shí)候，根據(jù)時(shí)期、地域等指數(shù)來(lái)進(jìn)行調(diào)整，從而得出待建項(xiàng)目的參考估價(jià)，最終減少估價(jià)偏差對(duì)項(xiàng)目決策的不利影響。

5.3 加強(qiáng)不同專業(yè)人員之間的溝通

在進(jìn)行投資估算編制時(shí)，通常會(huì)用到其他專業(yè)人員的工作成果。例如，方案設(shè)計(jì)人員本著技術(shù)先進(jìn)性的原則，注重工藝技術(shù)方案，不考慮項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)成本；投資估算人員若是機(jī)械般的參照方案設(shè)計(jì)以及布局來(lái)對(duì)工程量進(jìn)行測(cè)算，進(jìn)行項(xiàng)目投資估算，可能會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目的投資遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)建設(shè)單位投資能力。因此，需要加強(qiáng)投資估算人員與不同專業(yè)人員的溝通，避免在工作中出現(xiàn)不能有效銜接的情況。

結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算在投資決策中具有非常重要的地位，是項(xiàng)目資金籌措以及制定建設(shè)貸款計(jì)算的依據(jù)，同時(shí)也能夠控制工程概算。只有合理的投資估算才能夠確定工程的總造價(jià)，同時(shí)也是工程投資控制的目標(biāo)，只有將投資估算編制合理才能有效的實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本的控制。

參考文獻(xiàn)

[1]謝秀杰.施工企業(yè)如何進(jìn)行工程造價(jià)管理[J].中國(guó)高新技術(shù)企業(yè)，2007.

篇4

關(guān)鍵詞：公路工程；估算指標(biāo)；對(duì)比

中圖分類號(hào)：X734文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

投資估算是指在項(xiàng)目的可行性研究階段中，按照現(xiàn)有的資料和特定的方法，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的投資數(shù)額進(jìn)行的估計(jì)。準(zhǔn)確、全面地估算建設(shè)項(xiàng)目的工程造價(jià)是建設(shè)項(xiàng)目可行性研究的重要工作，也是整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目投資決策階段工程造價(jià)管理的重要任務(wù)。《公路基本建設(shè)工程投資估算編制辦法》（JTGM20―2011）和《公路工程估算指標(biāo)》（JTGM21―2011）（以下簡(jiǎn)稱新指標(biāo)）自2012年1月1日起在全國(guó)施行，1996年印發(fā)的《公路工程基本建設(shè)想項(xiàng)目投資估算編制辦法》（以下簡(jiǎn)稱舊指標(biāo)）同時(shí)廢止?，F(xiàn)以江蘇省內(nèi)部分高速公路及國(guó)省干線為例，對(duì)新的估算指標(biāo)進(jìn)行全面的測(cè)算，以掌握新估算指標(biāo)的費(fèi)用構(gòu)成、子目指標(biāo)綜合情況等，指導(dǎo)今后的估算編制工作。

1新老估算指標(biāo)內(nèi)容的比較

新老估算指標(biāo)的主要差異主要體現(xiàn)在總體變化、具體指標(biāo)和編制辦法三方面。

1.1 總體變化

① 新指標(biāo)取消了綜合指標(biāo)

老指標(biāo)中分為綜合指標(biāo)和分項(xiàng)指標(biāo)，而隨著公路項(xiàng)目改擴(kuò)建工程的增多及高速公路逐步向山區(qū)的發(fā)展，地質(zhì)條件、工程含量都有了很大的差異，綜合指標(biāo)綜合性太強(qiáng)，已難以滿足公路行業(yè)日益復(fù)雜的項(xiàng)目需要，因此在新估算指標(biāo)中取消了綜合指標(biāo)。

② 材料、機(jī)械由綜合到具體

老指標(biāo)中鋼護(hù)筒、鋼套箱、鋼沉井、各種鋼模板為加工鋼材，水泥未按照標(biāo)號(hào)劃分，機(jī)械只列出機(jī)械使用費(fèi)，諸如此類的材料、機(jī)械綜合到一起。而目前材料單價(jià)是按照市場(chǎng)調(diào)查確定，材料綜合反而加大了材料價(jià)格調(diào)查的難度，不利于估算的編制，機(jī)械使用費(fèi)的綜合形式也無(wú)法反映燃油隨市場(chǎng)變化的特點(diǎn)。新指標(biāo)針對(duì)以上材料和機(jī)械進(jìn)行了分離，同概算預(yù)算定額一樣，全部列出指標(biāo)子目所有的材料名稱及消耗量，更好的反映了市場(chǎng)價(jià)格行為，更加符合實(shí)際。

③ 取消其他工程費(fèi)費(fèi)率

老指標(biāo)中臨時(shí)工程、綠化工程等均以費(fèi)率形式體現(xiàn)，而目前隨著施工標(biāo)準(zhǔn)化、綠化環(huán)保要求的日益提高，已不宜將這些內(nèi)容綜合到費(fèi)率里，而是應(yīng)該綜合到指標(biāo)中或是進(jìn)行單列，更能反映項(xiàng)目特點(diǎn)，有利于合理確定投資估算。

1.2 具體指標(biāo)

① 路基工程：新指標(biāo)將土方打開(kāi)，不再以設(shè)計(jì)斷面方計(jì)價(jià)，分為挖方、填方、借方等子目體現(xiàn)，與目前公路項(xiàng)目取土困難、土方運(yùn)距較遠(yuǎn)的特點(diǎn)向適應(yīng)；軟基處理中由于目前處理形式較多，新指標(biāo)將按處理長(zhǎng)度計(jì)算調(diào)整為按處治面積計(jì)算。

② 路面工程：隨著新技術(shù)、新工藝的應(yīng)用，新指標(biāo)新增了改性瀝青、瀝青瑪蹄脂、瀝青再生、鋼纖維混凝土路面及水泥石屑、水泥石灰碎石等基層定額。

③ 隧道工程：根據(jù)目前建設(shè)發(fā)展的需求，對(duì)近年來(lái)隧道建設(shè)中廣泛采用的新技術(shù)、新工藝和新材料納入新指標(biāo)，按照分離式、連拱、小凈距、道路等級(jí)、車道數(shù)、隧道長(zhǎng)度進(jìn)行細(xì)化。

④ 涵洞工程：將老指標(biāo)中不分涵洞結(jié)構(gòu)形式、按照地區(qū)和道路等級(jí)劃分子目、以道為計(jì)量單位調(diào)整為分結(jié)構(gòu)形式、按照跨徑劃分子目、以m為計(jì)量單位，以滿足工程中各種涵洞的編制需求。

⑤ 橋梁工程：根據(jù)目前國(guó)內(nèi)橋梁大跨徑建設(shè)的發(fā)展趨勢(shì)，增加預(yù)應(yīng)力混凝土小箱梁預(yù)制安裝、懸索橋、斜拉橋、鋼管拱結(jié)構(gòu)指標(biāo)，橋梁標(biāo)準(zhǔn)跨徑調(diào)整為按16m劃分，對(duì)技術(shù)復(fù)雜大橋定額進(jìn)行優(yōu)化，新增地下連續(xù)墻、錨體定額。

⑥ 交叉工程：互通式立體交叉匝道按照不同寬度劃分子目，分離式立體交叉橋梁取消老指標(biāo)中單獨(dú)指標(biāo)，規(guī)定按照橋梁工程指標(biāo)編制估算。通道由按道計(jì)量調(diào)整為按洞身長(zhǎng)度和洞口計(jì)量，人行天橋則調(diào)整為按面積計(jì)算。

⑦ 交通工程及沿線設(shè)施：新增監(jiān)控系統(tǒng)按路線總長(zhǎng)度扣除隧道長(zhǎng)度（雙洞）后的長(zhǎng)度計(jì)算、通信系統(tǒng)以路線長(zhǎng)度計(jì)算、收費(fèi)系統(tǒng)按車道數(shù)計(jì)、服務(wù)房屋按項(xiàng)目所需的房屋建筑面積之和計(jì)算；新增隧道、橋梁工程機(jī)電設(shè)施。

⑧ 臨時(shí)工程：為新指標(biāo)新增單位工程，老指標(biāo)則按費(fèi)率考慮。

1.3 編制辦法

新編辦項(xiàng)目建設(shè)書(shū)投資估算和可行性研究報(bào)告投資估算采用同一估算項(xiàng)目表和表格樣式，工程類別劃分方法與費(fèi)率與2007部頒概算預(yù)算編辦一致。

2新老估算指標(biāo)的測(cè)算結(jié)果及分析

測(cè)算項(xiàng)目涉及江蘇省8個(gè)公路工程，人工費(fèi)單價(jià)采用96版老估算指標(biāo)中江蘇省人工費(fèi)單價(jià)30元/工日，材料單價(jià)、各項(xiàng)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)均在相同條件下進(jìn)行分析計(jì)算。

2.1 建筑安裝工程費(fèi)及投資總估算測(cè)算結(jié)果

測(cè)算結(jié)果顯示，新估算指標(biāo)工程造價(jià)水平普遍下降，建筑安裝工程費(fèi)用（以下簡(jiǎn)稱建安費(fèi)）下降6.72%，投資估算總費(fèi)用下降6.05%，具體測(cè)算比較結(jié)果詳見(jiàn)圖1。

圖1新老估算指標(biāo)公路工程造價(jià)對(duì)比圖

2.2 測(cè)算結(jié)果分析

① 人工費(fèi)對(duì)比：

新估算指標(biāo)人工消耗量明顯低于老估算指標(biāo)，降低幅度合計(jì)為30.95%。其中高速、一級(jí)、二級(jí)公路分別降低38.65%、26.17%和28.7%，這與目前公路工程施工機(jī)械化程度大幅提高有直接關(guān)系。人工消耗量的降低使得新估算指標(biāo)中人工費(fèi)金額普遍小于老估算指標(biāo)，新估算指標(biāo)人工費(fèi)合計(jì)減少幅度達(dá)43.61%，這又為各省上調(diào)人工費(fèi)單價(jià)預(yù)留了空間，有利于交通建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展。

② 材料費(fèi)對(duì)比：

通過(guò)對(duì)比可知，新估算指標(biāo)的材料費(fèi)與老估算指標(biāo)相比有兩個(gè)特點(diǎn)：一是新估算指標(biāo)材料費(fèi)金額普遍高于老估算指標(biāo)。測(cè)算結(jié)果顯示，新估算指標(biāo)材料費(fèi)合計(jì)增加幅度7.49%。其中高速、一級(jí)、二級(jí)公路增加分別為3.28%、9.75%和4.24%。二是新估算指標(biāo)中材料費(fèi)占總估算費(fèi)用的比例大于老估算指標(biāo)，測(cè)算項(xiàng)目中，老估算指標(biāo)中材料費(fèi)占總估算費(fèi)用的比例合計(jì)為35.25%，新估算指標(biāo)中材料費(fèi)占總估算費(fèi)用的比例平均為40.33%，較老估算指標(biāo)同比增加約5.08%。這與近年來(lái)公路工程對(duì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、抗震等級(jí)、安全性能的要求逐步提高，項(xiàng)目對(duì)建設(shè)材料的質(zhì)量要求越來(lái)越嚴(yán)格有直接關(guān)系。

③ 機(jī)械費(fèi)對(duì)比：

通過(guò)對(duì)比可知， 新估算指標(biāo)機(jī)械費(fèi)金額普遍小于老估算指標(biāo)。測(cè)算結(jié)果顯示，新估算指標(biāo)機(jī)械費(fèi)合計(jì)減少幅度達(dá)35.36%。其中高速公路降低約為34.6%，一級(jí)公路降低約為35.91%，二級(jí)公路降低約為18.55%。這體現(xiàn)了公路工程項(xiàng)目管理專業(yè)化、工程施工標(biāo)準(zhǔn)化管理的發(fā)展趨勢(shì)，通過(guò)加強(qiáng)工程機(jī)械的管理，提高機(jī)械設(shè)備的完好率和使用率，充分發(fā)揮機(jī)械設(shè)備的生產(chǎn)效率和資產(chǎn)效益，來(lái)降低機(jī)械使用費(fèi)，進(jìn)而控制工程造價(jià)。

3結(jié)論

通過(guò)差異對(duì)比和項(xiàng)目測(cè)算，我們明顯看出新估算指標(biāo)更加貼近設(shè)計(jì)階段造價(jià)編制方式，在相同的人工單價(jià)下，定額中工、料、機(jī)的造價(jià)水平都與目前公路行業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)相一致。新指標(biāo)的施行，必然利于工程造價(jià)更加有效、合理的控制。

參考文獻(xiàn)：

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[2] 交通運(yùn)輸部頒《公路工程估算指標(biāo)》（中華人民共和國(guó)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)JTJ M21-2011）。

篇5

    (一)商業(yè)銀行的投資管理增加值估算

    從2004年光大銀行發(fā)行第一款外幣與人民幣理財(cái)產(chǎn)品至今,銀行理財(cái)產(chǎn)品已經(jīng)發(fā)展得很豐富,涉及了債券貨幣類,股票與結(jié)構(gòu)類等等5。關(guān)于理財(cái)計(jì)劃的運(yùn)營(yíng)模式,制度分析等,已經(jīng)有很多研究,但是,關(guān)于理財(cái)計(jì)劃的投資管理的增加值核算卻是很少,而且數(shù)據(jù)也是比較缺乏。本文從僅有的公開(kāi)資料中獲取如下數(shù)據(jù)。因?yàn)闆](méi)有銀行業(yè)的投資收益與管理費(fèi)的規(guī)模,只有商業(yè)銀行、證券公司與信托公司理財(cái)產(chǎn)品的規(guī)模余額。另外,有下文表3中的證券公司2007與2008年度的資產(chǎn)管理凈收入的數(shù)據(jù)來(lái)源。所以,可以采取類比估算的方法得出商業(yè)銀行理財(cái)產(chǎn)品的管理費(fèi):就是用證券公司的管理費(fèi)與其管理的基金規(guī)模之比,計(jì)算出兩者的比例,然后乘以商業(yè)銀行理財(cái)產(chǎn)品規(guī)模,得到商業(yè)銀行理財(cái)產(chǎn)品的管理費(fèi)總和。然后,估算出商業(yè)銀行理財(cái)產(chǎn)品投資管理的增加值(等于管理費(fèi)×75%)。最后,需要指出的是,銀行一般沒(méi)有放開(kāi)直接投資活動(dòng),所以不需要計(jì)算銀行直接投資的投資管理。對(duì)于2006年,沒(méi)有數(shù)據(jù),直接給出大致合理的估算。

    (二)證券公司的投資管理增加值估算

    2005年規(guī)范后的券商集合資產(chǎn)管理業(yè)務(wù),已成為繼QFII和保險(xiǎn)資金入市后證券理財(cái)市場(chǎng)的一支新興力量;并且,不同于商業(yè)銀行,證券公司還有直接投資活動(dòng),這里面有不少投資管理的增加值。目前,金融業(yè)增加值核算把所有的投資收益直接計(jì)入GDP,會(huì)高估金融業(yè)的GDP。證券公司的理財(cái)計(jì)劃投資管理活動(dòng)明顯小于銀行的投資管理活動(dòng)。觀察表1,可以發(fā)現(xiàn),證券公司理財(cái)計(jì)劃規(guī)模一般只有銀行業(yè)的十分之一左右。而且,數(shù)據(jù)來(lái)源非常有限,只有2007年與2008年的數(shù)據(jù)。

    (三)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的投資管理增加值估算

    與銀行券商相比,保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的投資管理的歷史比較悠久,數(shù)據(jù)比較全面。保險(xiǎn)公司投資管理的保險(xiǎn)資產(chǎn)可以是自有資金,也可以是來(lái)自保險(xiǎn)準(zhǔn)備金?？梢垣@取的數(shù)據(jù)是各類保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的投資收益總和。這里的數(shù)據(jù)是屬于投資收益,所以需要先估算出直接投資的管理費(fèi)(等于投資收益×20%),然后估算出直接投資(自己管理)的投資管理的增加值(等于管理費(fèi)×75%)。需要指出,專門的保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司負(fù)責(zé)管理保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的資產(chǎn),這部分投資收益已經(jīng)在表格中包含進(jìn)去。

    (四)信托公司的投資管理增加值估算

    信托業(yè)在中國(guó)的發(fā)展歷程很特殊,自1979年恢復(fù)業(yè)務(wù)以來(lái)先后經(jīng)過(guò)五次較大的整頓。2001年后,以《信托法》、《信托投資公司管理辦法》等的頒布實(shí)施為標(biāo)志,我國(guó)信托業(yè)基本結(jié)束混亂不堪的局面,步入規(guī)范運(yùn)行的軌道。信托公司的收入主要分為信托手續(xù)費(fèi)、股權(quán)投資收入、利息收入、證券投資收入。其中,手續(xù)費(fèi)就是信托公司按委托的金額和期限向委托人收取手續(xù)費(fèi),就是投資管理的收入。受托管理的資產(chǎn)包含了基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)、房地產(chǎn)資產(chǎn)、證券業(yè)資產(chǎn)、實(shí)業(yè)資產(chǎn)等,這些資產(chǎn)有些不是金融資產(chǎn),是直接作為實(shí)業(yè)被信托實(shí)體持有的,本來(lái)應(yīng)該是分別計(jì)入其他產(chǎn)業(yè)9。比如信托實(shí)體持有房地產(chǎn)并且出租的,就是屬于房地產(chǎn)業(yè);持有基礎(chǔ)設(shè)施收費(fèi)的,就是屬于電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)或者建筑業(yè)。雖然,本文的投資管理中的投資是金融投資或者珍貴物品投資,但是,本文的估算投資管理增加值,把信托公司受托管理非金融投資也納入估算范圍。因?yàn)?一方面,目前的金融業(yè)核算也是把這些本來(lái)屬于其他產(chǎn)業(yè)的部分納入金融業(yè)核算的,另一方面,信托公司操作上完全可以增加投資的層次,讓信托實(shí)體投資房地產(chǎn)企業(yè)或者基礎(chǔ)設(shè)施企業(yè),不直接持有這些資產(chǎn),符合金融投資特征。這樣操作,信托的收益多少變化不大,更重要的是,規(guī)范運(yùn)作的模式符合國(guó)家統(tǒng)計(jì)與經(jīng)濟(jì)調(diào)控的規(guī)范。綜上考慮,本文把這些非金融投資的收益也納入投資管理估算,就是意味著信托公司受托管理的資產(chǎn)全部認(rèn)為是投資管理的對(duì)象。自營(yíng)投資收益由股權(quán)投資收入、利息收入、證券投資收入組成。根據(jù)資料中數(shù)據(jù)加總計(jì)算而成。先估算出自己直接投資的管理費(fèi)(等于自營(yíng)投資收益×20%),然后估算出直接投資的投資管理的增加值(等于管理費(fèi)×75%)。由于管理信托資產(chǎn),可以估算出他人投資管理的增加值(等于手續(xù)費(fèi)×75%)。最后,加總信托公司自己投資管理的增加值與他人投資管理增加值,得到信托公司的投資管理的增加值總和。

    (五)證券投資基金管理公司的投資管理增加值估算

    證券投資基金分為公募基金與私募基金,目前《證券法》規(guī)范的都是公募信托型證券基金,這是發(fā)展最快最受矚目的投資基金。公募基金的數(shù)據(jù)比較容易獲得,根據(jù)《2010中國(guó)證券投資基金年鑒》,可以獲取關(guān)于公募證券投資基金的管理費(fèi)。

    (六)股權(quán)投資基金管理公司的增加值估算

    與證券基金相反,股權(quán)投資基金目前只有私募股權(quán)投資基金,是當(dāng)前發(fā)展最快的一種投資基金,目前只有最新幾年的數(shù)據(jù)。股權(quán)投資基金組織形式有信托型、有限合伙型與公司型。信托型股權(quán)投資的比例最少,而且在信托業(yè)中,股權(quán)投資是和其他投資形式混合起來(lái)一起核算。另外,有限合伙型只是2007年新《合伙企業(yè)法》后才出現(xiàn)的企業(yè)形式,所以數(shù)據(jù)更少。管理咨詢收入屬于經(jīng)營(yíng)收入,所以,可以直接估算他人投資管理的增加值(等于管理咨詢費(fèi)×75%)。以自有資產(chǎn)從事創(chuàng)業(yè)投資所得收入中的股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入與股息紅利收入是直接投資收益,所以需要先估算出直接投資的管理費(fèi)(等于投資所得收入×20%),然后估算出直接投資的投資管理的增加值(等于管理費(fèi)×75%)結(jié)果。最后加總數(shù)據(jù)可得總的增加值。可見(jiàn),股權(quán)投資管理增加值的規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于證券投資基金增加值。

    金融業(yè)中投資管理增加值的解釋

    (一)增加值估算的加總與分析

    加總前面所有的投資管理的增加值估算(商業(yè)銀行,證券公司,保險(xiǎn)機(jī)構(gòu),信托機(jī)構(gòu),證券投資基金,股權(quán)投資基金),得到的應(yīng)該是金融行業(yè)投資管理增加凈值,還應(yīng)該是加上折舊,才是總的投資管理增加值。根據(jù)2007年金融業(yè)折舊與工資的比例(19:349),確定總的投資管理增加值?？梢詺w納為一個(gè)表格如下?；旧?以上六個(gè)子行業(yè)已經(jīng)包括了所有的投資管理活動(dòng)。而且,估算更多是從投資管理機(jī)構(gòu)的角度入手的,而不是從投資基金入手。這樣,有些子行業(yè)管理的基金已經(jīng)超出了本行業(yè)基金的范疇,比如前面提到的陽(yáng)光私募基金,特別是企業(yè)年金與社?；?。自2006年中期按新管理辦法運(yùn)作的首只企業(yè)年金正式入市以來(lái),企業(yè)年金規(guī)模越來(lái)越大。但是,這些年金都是由合格的管理機(jī)構(gòu)管理的,有基金管理公司、信托投資公司、保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司或者其他專業(yè)投資機(jī)構(gòu)。這些投資管理大多數(shù)已經(jīng)在投資管理機(jī)構(gòu)中估算過(guò)了,沒(méi)有遺漏。當(dāng)然,小標(biāo)題已經(jīng)強(qiáng)調(diào)了都是屬于金融業(yè)范疇的估算。金融業(yè)之外的一般企業(yè),也會(huì)有不少企業(yè)直接投資,這里面也會(huì)有投資管理。只能從資金流量表中得到有限的上市股票與債券的利息凈流量;但是,沒(méi)有毛流量與未上市金融資產(chǎn)的數(shù)據(jù),所以,對(duì)于完整的投資收益數(shù)據(jù),無(wú)法獲取。在先前核算方法的論文中,已經(jīng)指出需要特別關(guān)注那些有專門直接投資部門的企業(yè),里面的投資管理的增加值不小,但是,按照目前的核算方法,里面的投資管理已經(jīng)基本上統(tǒng)計(jì)在企業(yè)所在產(chǎn)業(yè)的增加值里。最后只是給出了2006年到2009年的數(shù)據(jù)對(duì)比,由于數(shù)據(jù)序列不多,很難展開(kāi)計(jì)量分析。本來(lái)可以展開(kāi)投資管理增加值與基金資產(chǎn)規(guī)模,銀行儲(chǔ)蓄規(guī)模,保險(xiǎn)資產(chǎn)規(guī)模,GDP規(guī)模,股市流通市值與股市交易量等進(jìn)行比較研究。本文估算的是各個(gè)類型的投資管理增加值的加總,但是,各個(gè)類型的投資對(duì)象卻很難加總,所以,進(jìn)行投資管理增加值與投資對(duì)象的一些定量分析很難展開(kāi)。

篇6

本文結(jié)合成都市××項(xiàng)目為例，對(duì)實(shí)踐工作中總結(jié)出的一套項(xiàng)目前期階段投資估算的方法及經(jīng)驗(yàn)指標(biāo)進(jìn)行分析，作為房地產(chǎn)業(yè)界同行參考。項(xiàng)目基本信息如下：位于成都二環(huán)路內(nèi)側(cè)，二類居住用地，項(xiàng)目占地55畝，容積率4.5，建筑密度≤25%，綠化率≥30%，航空限高100米，兼容商業(yè)不超過(guò)20%，該項(xiàng)目在某項(xiàng)目公司名下，土地取得成本5.5億元，擬以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓總價(jià)8.5億元。

一、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析

項(xiàng)目投資分析的第一步是分析本項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，包括項(xiàng)目總建筑面積、地上計(jì)容建筑面積（包括住宅面積、商業(yè)面積、物管用房面積等）、地下建筑面積、停車位數(shù)量、小區(qū)戶數(shù)等。實(shí)踐工作中，筆者一般將項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)歸納為。

計(jì)容面積（即地上建筑面積）：根據(jù)項(xiàng)目?jī)粲玫睾腿莘e率指標(biāo)推導(dǎo)而出，即計(jì)容面積=55×4.5×666.67=165000.00平米；

商業(yè)面積：由于前期投資階段，如還未獲取項(xiàng)目用地紅線圖，也未對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)踏勘，可按經(jīng)驗(yàn)值對(duì)項(xiàng)目商業(yè)配比進(jìn)行估算（通常情況下，如不修建大型集中式商業(yè)，僅修建社區(qū)性商業(yè)，一般商業(yè)配比比例較難達(dá)到10%以上）。一般而言，一層社區(qū)商業(yè)配比僅能達(dá)到項(xiàng)目計(jì)容面積4%-6%左右，本項(xiàng)目暫按兩層商業(yè)配比估算（實(shí)踐中一般可修局部修3-4層，由于尚處前期分析階段，可不作深入分析考慮），預(yù)計(jì)商業(yè)配比達(dá)到8%，共計(jì)13200.00平米。

物管用房：根據(jù)《成都市規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定》（2008）規(guī)定，本項(xiàng)目須按總建筑面積3‰配建物業(yè)管理用房（623.16平米）。除物管用房以外，規(guī)劃或國(guó)土部門可能會(huì)要求配建社區(qū)服務(wù)中心、公廁等，具體情況須依據(jù)項(xiàng)目《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)》規(guī)定而定；

住宅面積：地上建筑面積扣除商業(yè)面積和物管用房以及其他公建配套面積，本項(xiàng)目住宅面積151176.84平米。目前，成都市對(duì)住宅項(xiàng)目一般有90/70政策要求，因此，本項(xiàng)目戶型面積按平均90平米/戶計(jì)，故小區(qū)總戶數(shù)約1680戶。

地下車位及地下建筑面積：根據(jù)成都市相關(guān)規(guī)定，二環(huán)內(nèi)住宅停車位須按每100平米配比0.7個(gè)車位，商業(yè)按每100平米配比0.5個(gè)車位。因此，本項(xiàng)目須配比地下停車位1124個(gè)（部分地區(qū)可能同意地面配比部分停車位，并計(jì)入停車位配比指標(biāo)）。根據(jù)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，地下停車位建筑面積一般在35平米～40平米/個(gè)，前期投資估算階段一般按38平米/個(gè)估算，故本項(xiàng)目地下建筑面積為42721.04平米。一般來(lái)說(shuō)，在項(xiàng)目前期預(yù)判階段，未考慮地下人防面積，而是視為直接繳納人防異地建設(shè)費(fèi)。

通過(guò)上述分析，本項(xiàng)目主要的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)均逐一分析得出。當(dāng)然實(shí)踐工作中，有可能還會(huì)涉及到以下指標(biāo)，如：一是住宅項(xiàng)目可能會(huì)分高層電梯、多層洋房和別墅等產(chǎn)品，具體要視容積率指標(biāo)判斷；二是可能會(huì)修建醫(yī)院、學(xué)校和代建公共綠地等，這些也應(yīng)作為公建配套設(shè)施進(jìn)行指標(biāo)分析。三是可能要求配建廉租房或經(jīng)濟(jì)適用房，這些指標(biāo)也應(yīng)予以體現(xiàn)；四是要綜合判斷項(xiàng)目航空限高、容積率指標(biāo)和建筑密度等指標(biāo)是否配比。如某項(xiàng)目容積率4.5，限高65米，建筑密度20%。項(xiàng)目建筑層數(shù)=容積率÷建筑密度=22.5層，而限高65米，通常層高3米計(jì)，項(xiàng)目允許修建層數(shù)僅21層，再考慮底層商業(yè)層高一般要達(dá)到3.6米以上和女兒墻等因素，實(shí)際修建層高僅能按20層考慮，故項(xiàng)目實(shí)際僅能達(dá)到容積率4.0（20×20%）。其他指標(biāo)的具體分析就不在此一一列舉。

二、項(xiàng)目銷售收入分析

分析項(xiàng)目銷售收入主要是確定項(xiàng)目物業(yè)銷售售價(jià)。在前期估算階段，物業(yè)銷售價(jià)格通常采取市場(chǎng)比較法確定。在采取市場(chǎng)比較法確定項(xiàng)目物業(yè)售價(jià)時(shí)，一是要對(duì)本項(xiàng)目周邊在售樓盤（或二手房）進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)詢價(jià)；二是應(yīng)查詢各樓盤當(dāng)?shù)胤抗芫值膫浒竷r(jià)，并再結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)判。一般而言，在房市較好時(shí)，可在綜合考慮現(xiàn)場(chǎng)詢價(jià)和備案價(jià)的基礎(chǔ)上，考慮一定的銷售預(yù)期，在周邊樓盤基礎(chǔ)上將本項(xiàng)目物業(yè)銷售均價(jià)上浮5%～10%左右。根據(jù)調(diào)研及實(shí)際情況預(yù)判，本項(xiàng)目住宅銷售均價(jià)預(yù)估10000元/平米，1層商業(yè)銷售均價(jià)為35000元/平米，2層社區(qū)商業(yè)銷售均價(jià)20000元/平米，地下停車位按12萬(wàn)/個(gè)。由于地下停車位銷售較慢，且考慮到人防和部分位置較差的地位出售較為困難，一般地下停車位按50-80%比例銷售（因本項(xiàng)目地處成都二環(huán)內(nèi)，通常住宅車位按70%計(jì)算銷售收入，商業(yè)車位不計(jì)銷售）。本項(xiàng)目銷售收入總計(jì)196366萬(wàn)元。

三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本分析

不同房地產(chǎn)企業(yè)建立的投資測(cè)算模型雖有一定差別，但在測(cè)算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本時(shí)，通常都包括以下幾項(xiàng)成本：前期費(fèi)用，土地成本、建安成本、配套設(shè)施成本、期間費(fèi)用和其他成本及費(fèi)用等幾大項(xiàng)。

1.前期費(fèi)用

前期費(fèi)用主要包含三通一平費(fèi)、報(bào)建費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、圖審費(fèi)、招標(biāo)費(fèi)、地勘費(fèi)等。項(xiàng)目場(chǎng)地平整、打圍等三通一平費(fèi)用須視項(xiàng)目具體情況而定，一般而言政府公開(kāi)拍賣土地所發(fā)生的三通一平費(fèi)均較少；項(xiàng)目報(bào)建費(fèi)主要指政府收取的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、人防異地建設(shè)費(fèi)、新建房屋白蟻防治費(fèi)、散裝水泥基金、異地綠化建設(shè)費(fèi)等（目前成都市按220元/平米收?。豁?xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)主要包括方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、裝飾裝修設(shè)計(jì)等，普通高層住宅項(xiàng)目的設(shè)計(jì)費(fèi)一般在50元/平米（其中方案設(shè)計(jì)10元/平米，施工圖設(shè)計(jì)20元/平米，景觀設(shè)計(jì)10元/平米，裝飾裝修設(shè)計(jì)5元/平米）。地勘費(fèi)在實(shí)際工作中一般按地勘點(diǎn)位和深度收取，前期估算階段通常按10-15元/平米估算。此外，其他圖審費(fèi)、檢測(cè)費(fèi)、招標(biāo)費(fèi)通常按10元/平米估算。因此，在成都地區(qū)住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期費(fèi)用一般要達(dá)到280～300元/平米。

2.土地成本

土地成本是房地產(chǎn)項(xiàng)目中投入較大的一項(xiàng)成本。如通過(guò)招拍掛方式拿地，國(guó)土部門應(yīng)開(kāi)具全額的土地成本票據(jù)。但以招拍掛方式拿地時(shí)，在前期估算階段，除土地直接成本以外，還應(yīng)考慮須繳納3%的土地交易契稅和土地交易服務(wù)費(fèi)用。但如以股權(quán)收購(gòu)方式獲取土地，則應(yīng)注意有票據(jù)部分的土地成本金額（主要考慮土地溢價(jià)對(duì)土地增值稅清算的影響）。本項(xiàng)目以8.5億元轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)（樓面地價(jià)約5152元/平米），但其土地票據(jù)成本為5.5億元，土地溢價(jià)3億元，這部分土地溢價(jià)款是不能計(jì)入土地增值稅的清算，在計(jì)算項(xiàng)目土地增值稅時(shí)應(yīng)予以剔除。

3.建安成本

由于容積率4.5，如按建筑密度25%鋪滿其基底面積，本項(xiàng)目住宅產(chǎn)品平均樓層為18層，但如扣除社區(qū)商業(yè)所占用的基底面積，住宅部分的建筑密度可能僅能達(dá)到15%左右，住宅層數(shù)須修建33層。根據(jù)筆者的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)值，18層至33層普通住宅地上建安成本約1600～1800元/平米，社區(qū)底商由于層高高等因素，建安成本一般略高于普通住宅部分，地下室工程涉及樁基工程、基坑支護(hù)、土方工程、人防工程、防水工程、頂板覆土等，其造價(jià)一般是2800～3000元/平米，相對(duì)來(lái)說(shuō)，地下室2-3層經(jīng)濟(jì)性會(huì)比1層要好一些。當(dāng)然，別墅、多層、小高層、超高層和寫字樓等建筑的建安成本同普通高層住宅又有著較大的差別，需具體估算。

4.室外總平綠化及道路管網(wǎng)成本

主要包括小區(qū)安防工程、管網(wǎng)工程、道路景觀工程、以及散水以外的水電氣建設(shè)費(fèi)和規(guī)劃要求的公建配套工程等。散水以外的水電氣建設(shè)費(fèi)一般由經(jīng)營(yíng)性單位自行施工，并向開(kāi)發(fā)商收取，目前成都地區(qū)收取標(biāo)準(zhǔn)在每戶10000萬(wàn)元左右。小區(qū)安防、管網(wǎng)及道路景觀工程（通常稱室外總平部分）等造價(jià)成本按實(shí)鋪面積估算。本項(xiàng)目室外總平實(shí)鋪面積27500萬(wàn)米（即扣除建筑占地以外的其他部分），普通住宅室外總平建設(shè)成本通常在300-400元/平米，故本項(xiàng)目室外總平建設(shè)成本約需963萬(wàn)元。

5.項(xiàng)目期間費(fèi)用

項(xiàng)目期間費(fèi)用主要包括管理費(fèi)、營(yíng)銷費(fèi)和財(cái)務(wù)費(fèi)等三項(xiàng)費(fèi)用。

項(xiàng)目管理費(fèi)包括工資、社保福利、辦公費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等費(fèi)用。根據(jù)實(shí)踐工作經(jīng)驗(yàn)，主城區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理費(fèi)一般占銷售收入1-2%（旅游地產(chǎn)項(xiàng)目可能要達(dá)到3%以上），項(xiàng)目管理費(fèi)也可按照年度管理費(fèi)支出情況進(jìn)行估算。如本項(xiàng)目占地55畝，開(kāi)發(fā)周期約3年，約需管理人員25人左右，如按人均年管理費(fèi)支出30萬(wàn)（含人員工資、社保福利和辦公費(fèi)支出等），每年管理費(fèi)支出約750萬(wàn)元，三年管理費(fèi)支出預(yù)計(jì)2250萬(wàn)元，考慮到項(xiàng)目后期辦產(chǎn)權(quán)等情況，管理費(fèi)可調(diào)整為2500萬(wàn)元。

項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)包括營(yíng)銷策劃、銷售、廣告推廣、售樓部和樣板房裝修建設(shè)等費(fèi)用。通常住宅項(xiàng)目的營(yíng)銷費(fèi)占項(xiàng)目銷售收入的2-4%。主城區(qū)剛需項(xiàng)目的營(yíng)銷費(fèi)用占銷售收入約2.5%左右，旅游地產(chǎn)以及郊區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)占比可能達(dá)到4%。

財(cái)務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)為籌集生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所需資金等而發(fā)生的費(fèi)用，包括利息支出（減利息收入）、匯兌損失（減匯兌收益）以及相關(guān)的手續(xù)費(fèi)等。在房地產(chǎn)項(xiàng)目前期估算階段一般僅作靜態(tài)分析，分析方法如下：首先根據(jù)土地成本及前期費(fèi)用估算項(xiàng)目啟動(dòng)資金，再根據(jù)企業(yè)自有資金確定融資金額。由于本項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓總價(jià)85000萬(wàn)元，加上前期費(fèi)用以及部分管理費(fèi)用、資金成本支付等，項(xiàng)目啟動(dòng)資金需95000萬(wàn)元。本項(xiàng)目計(jì)容面積165000萬(wàn)平米，考慮本項(xiàng)目處于成都市二環(huán)路內(nèi)，屬典型剛需項(xiàng)目，按年均去化量8～10萬(wàn)平米（月均銷售80～110套）估算，預(yù)計(jì)項(xiàng)目整體銷售周期1.5-2年。按房地產(chǎn)企業(yè)正常開(kāi)發(fā)速度，本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)拿地后10個(gè)月開(kāi)盤（目前市場(chǎng)上速度較快企業(yè)可達(dá)到4-6個(gè)月開(kāi)盤），預(yù)計(jì)項(xiàng)目開(kāi)盤后1.5年內(nèi)可全部?jī)斶€完畢股東投入或銀行借款。因此，預(yù)計(jì)項(xiàng)目啟動(dòng)資金占用整體占用期限約1.5年，利率按10%/年估算。實(shí)踐工作中，如股東投入資金利率較高，可待項(xiàng)目取得“四證”后向銀行申請(qǐng)開(kāi)發(fā)貸款，從而利用開(kāi)發(fā)貸款盡快償還股東投入資金，以降低項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用。當(dāng)然，在進(jìn)行詳細(xì)可行性研究分析階段時(shí)，須進(jìn)一步結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃、銷售計(jì)劃、投融資節(jié)點(diǎn)等詳細(xì)編制項(xiàng)目現(xiàn)金流量和籌資融資情況而對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)進(jìn)行動(dòng)態(tài)分析。

6.其他成本和費(fèi)用

除上述列舉的幾項(xiàng)成本和費(fèi)用以外，一般同不房地產(chǎn)企業(yè)還會(huì)歸納出如下幾項(xiàng)成本和費(fèi)用：

不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：主要指建設(shè)期可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)因素（如人工材料調(diào)差等）而導(dǎo)致的建設(shè)費(fèi)用增加的費(fèi)用。房地產(chǎn)投資估算階段，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)通常工程成本的3%左右估算。

監(jiān)理費(fèi)：指支付的工程監(jiān)理公司的費(fèi)用。通常在10元/平米左右。

前期物管費(fèi)：指支付給物業(yè)管理公司的開(kāi)辦費(fèi)、彌補(bǔ)物管公司虧損的費(fèi)用以及竣工交房后空置房支付的物管費(fèi)等，一般取值為10～15元/平米。

產(chǎn)權(quán)及公維基金：主要包括房屋竣工測(cè)繪、綜合驗(yàn)收以及辦理國(guó)土證、房屋產(chǎn)權(quán)證等發(fā)生的費(fèi)用，以及開(kāi)發(fā)商須繳納的住房專項(xiàng)維修基金。目前，成都市規(guī)定普通住宅開(kāi)發(fā)商須繳納38.5元/平米的住房專項(xiàng)維修基金。項(xiàng)目測(cè)繪、驗(yàn)收以及辦理產(chǎn)權(quán)證等費(fèi)用預(yù)計(jì)在12元/平米，兩項(xiàng)通常按50元/平米估算。

四、項(xiàng)目繳納的稅金分析

住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)涉及的稅種包括營(yíng)業(yè)稅及附加、土地增值稅和企業(yè)所得稅，此外土地使用稅、房產(chǎn)稅等通常進(jìn)入管理費(fèi)用科目。按照經(jīng)驗(yàn)值估算，三項(xiàng)稅在項(xiàng)目銷售收入的占比達(dá)到10-15%，如土地成本過(guò)低，甚至有超過(guò)15%的可能。下面，簡(jiǎn)要闡述三項(xiàng)稅分析方式：

1.營(yíng)業(yè)稅及附加

是對(duì)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，就其所取得的營(yíng)業(yè)額征收的一種稅。營(yíng)業(yè)稅屬于流轉(zhuǎn)稅制中的一個(gè)主要稅種，營(yíng)業(yè)稅附加包括城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加、地方水利建設(shè)基金等，營(yíng)業(yè)稅金及附加不能計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，一般按銷售收入5.65%繳納。

2.土地增值稅

是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。土地增值稅實(shí)行的是四級(jí)超率累進(jìn)稅率，應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)。土地增值稅實(shí)行過(guò)程預(yù)征，項(xiàng)目結(jié)案清算。在這里重點(diǎn)討論前期投資估算階段土地增值稅的計(jì)算方式。

土地增值稅的計(jì)算按“清算與預(yù)征誰(shuí)大取誰(shuí)”的原則進(jìn)行，即按項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完后進(jìn)行土地增值稅清算和按政策預(yù)征取值進(jìn)行比較，取最大值作為土地增值稅取值。因普通住宅增值額未超過(guò)20%可免征土地增值稅，故應(yīng)將住宅部分和商業(yè)部分按建筑面積分?jǐn)傔M(jìn)行計(jì)算。需注意的是清算稅收時(shí)，進(jìn)入項(xiàng)目土地成本的只能是土地票據(jù)成本（本項(xiàng)目進(jìn)入增值清算的土地成本為5.5億元）。對(duì)于土地增值稅預(yù)征比例，各地方稅務(wù)機(jī)關(guān)均有正式文件規(guī)定。成都地區(qū)普通住宅土地增值稅按1%預(yù)征，商業(yè)和車位按2.5%預(yù)征。本項(xiàng)目土地增值稅計(jì)算及比較情況。

3.企業(yè)所得稅

企業(yè)所得稅是對(duì)我國(guó)內(nèi)資企業(yè)和經(jīng)營(yíng)單位的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得和其他所得征收的一種稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅的稅率按25%征收。

在實(shí)踐工作中，在項(xiàng)目詳細(xì)可行性研究階段，可考慮部分稅收策劃因素進(jìn)一步分析判斷土地增值稅和企業(yè)所得稅，從而進(jìn)一步判斷項(xiàng)目可行性。因房地產(chǎn)企業(yè)稅收策劃較復(fù)雜，這里就不詳細(xì)論述。

五、項(xiàng)目收益分析

項(xiàng)目收益分析主要包括項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)、投資利潤(rùn)率、銷售利潤(rùn)率、啟動(dòng)資金年回報(bào)率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、自有資金內(nèi)部收益率等指標(biāo)分析。根據(jù)上述分析，本項(xiàng)目，預(yù)計(jì)銷售收入196366萬(wàn)元，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本161548萬(wàn)元，應(yīng)繳稅金27813萬(wàn)元，項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)7005萬(wàn)元，投資利潤(rùn)率4.34%，銷售利潤(rùn)率3.57%，啟動(dòng)資金年回報(bào)率14.90%，財(cái)務(wù)指標(biāo)一般。但由于本項(xiàng)目未考慮稅收籌劃因素，且商業(yè)未配比到20%，故項(xiàng)目開(kāi)發(fā)價(jià)值尚有挖掘空間，故可對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行深入論證分析，并同合作方深入談判商務(wù)條件。

六、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)前期投資估算階段主要是作靜態(tài)投資分析，未考慮現(xiàn)金流的動(dòng)態(tài)過(guò)程和資金貼現(xiàn)等因素，因此暫時(shí)還難以計(jì)算項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值和內(nèi)部收益率等指標(biāo)。但是，如果投資分析人員充分利用好上述投資估算方法，項(xiàng)目投資分析估算結(jié)果仍然可達(dá)到較高的準(zhǔn)確度，從而可在短時(shí)間內(nèi)迅速判斷出項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)是否可行，是否深入同合作伙伴商談項(xiàng)目合作條件，進(jìn)而避免花較長(zhǎng)時(shí)間判斷分析項(xiàng)目可行性。當(dāng)然，在項(xiàng)目進(jìn)入詳細(xì)可行性研究階段，還應(yīng)充分結(jié)合項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、宗地線紅圖、地形圖等全面分析項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案，編制項(xiàng)目銷售及開(kāi)發(fā)計(jì)劃，準(zhǔn)確編制項(xiàng)目現(xiàn)金流量和籌資融資安排，進(jìn)而深入分析項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率等指標(biāo)，以進(jìn)一步判斷項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行性。

參考文獻(xiàn)

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Abstract： QUE$TOR is a software for investment evaluation of oil and gas field， which could describe engineering plan precisely， have high accuracy and continually updated cost data. The simulation process of QUE$TOR is summarized， including project definition， field description， production profile determination， engineering plan selection， CAPEX and OPEX calculation， investment planning. The accuracy of QUE$TOR is demonstrated through comparison with actual investment in the example. QUE$TOR could be applied in concept design， feasibility study and oversea projects with few information.

關(guān)鍵詞： 地面工程；投資估算；QUE$TOR軟件；海外項(xiàng)目

Key words： surface engineering；investment evaluation；QUE$TOR；oversea projects

中圖分類號(hào)：F426 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2017）22-0209-02

0 引言

海外油氣田開(kāi)發(fā)是一種高科技、高投入、高風(fēng)險(xiǎn)的投資活動(dòng)[1]。準(zhǔn)確估算工程投資是合理安排項(xiàng)目建設(shè)資金基礎(chǔ)，也是油田出資比例和分成油比例的談判依據(jù)[2]。項(xiàng)目前期常用的投資估算方法包括生產(chǎn)能力指數(shù)法、設(shè)備系數(shù)法、比例估算法、指標(biāo)估算法以及投資估算軟件等[3]。此時(shí)工程資料較少，不確定因素多，而上述方法比較簡(jiǎn)單，對(duì)工程方案的刻畫(huà)不夠細(xì)致，投資估算往往產(chǎn)生較大偏差。QUE$TOR軟件是美國(guó)IHS公司開(kāi)發(fā)的一款石油工程投資和費(fèi)用估算軟件，主要用于油氣項(xiàng)目前期論證和可行性研究階段，憑借良好的操作界面和估算精度，在全球各大石油公司中得到廣泛應(yīng)用，成為海外油氣項(xiàng)目投資估算的重要手段。

1 QUE$TOR軟件特點(diǎn)

QUE$TOR軟件根據(jù)油氣田的市場(chǎng)分布和技術(shù)特點(diǎn)，將全球劃分為17 個(gè)海上在產(chǎn)區(qū)和11 個(gè)陸上在產(chǎn)區(qū)，并提供了各地區(qū)的“成本庫(kù)”和“技術(shù)庫(kù)”。成本庫(kù)中包含設(shè)備、材料、預(yù)制、建造、安裝、管線、設(shè)計(jì)與管理、認(rèn)證、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用和運(yùn)營(yíng)成本等成本數(shù)據(jù)[4]。技術(shù)庫(kù)則包括典型的油氣田處理流程、油氣集輸和外輸方式、發(fā)電設(shè)備、材料等資料。與其他方法相比，QUE$TOR需要輸入的數(shù)據(jù)較多，對(duì)工程方案的刻畫(huà)比較詳細(xì)，保證了投資估算的準(zhǔn)確性。軟件自動(dòng)化程度高，可提供項(xiàng)目所在區(qū)域平均投資指標(biāo)供用戶參考，因此特別適用于資料和經(jīng)驗(yàn)較少的海外項(xiàng)目的前期投資估算。

2 QUE$TOR軟件工作流程

用戶需要使用QUE$TOR軟件逐步完成采購(gòu)策略選擇、油氣田特征描述、確定開(kāi)發(fā)方案、刻畫(huà)工程方案等必要的用戶輸入，然后軟件自動(dòng)計(jì)算工程建設(shè)投資和操作費(fèi)。

2.1 項(xiàng)目定義

收集項(xiàng)目資料，判斷項(xiàng)目是油田還是氣田，是海上項(xiàng)目還是陸上項(xiàng)目。選擇項(xiàng)目地理位置，決定采購(gòu)策略和匯率，軟件將根據(jù)輸入條件，選擇相應(yīng)地區(qū)的成本數(shù)據(jù)庫(kù)，用于估算項(xiàng)目投資。

2.2 油氣田特征描述

定義油氣田的可采儲(chǔ)量、氣油比、埋深、油藏壓力、分布面積等油田特征參數(shù)；輸入原油密度、初始含水率、CO2和H2S含量，以及后勤基地和交油點(diǎn)距油田的距離、采油方式等。

2.3 確定開(kāi)發(fā)方案

根據(jù)鉆井?dāng)?shù)、鉆井節(jié)奏和產(chǎn)量剖面，確定油田生產(chǎn)年限、建產(chǎn)時(shí)間、高峰產(chǎn)量及時(shí)間、開(kāi)發(fā)井和注水（氣）井?dāng)?shù)、單井最高產(chǎn)量、設(shè)計(jì)系數(shù)，進(jìn)而確定油、氣、水產(chǎn)量剖面和注水（氣）量。如果用戶沒(méi)有詳細(xì)的開(kāi)發(fā)方案，軟件根據(jù)油氣田特征和所在地區(qū)類似油氣田的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，可以自動(dòng)給出產(chǎn)量剖面供用戶參考，用艨稍詿嘶礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整。

2.4 刻畫(huà)工程方案

準(zhǔn)確刻畫(huà)工程方案是QUE$TOR軟件建模的關(guān)鍵步驟，直接決定了工程投資的估算精度?？坍?huà)工程方案包括三個(gè)層次：一是選擇合理的工程模式；二是確定集輸流程、處理工藝和外輸方案；三是確定管道和設(shè)備材質(zhì)、施工方法等技術(shù)細(xì)節(jié)。QUE$TOR軟件提供了一些典型的工程模式，如針對(duì)陸上油田的井場(chǎng)-中心處理站、井場(chǎng)-轉(zhuǎn)油站-中心處理站、井場(chǎng)-轉(zhuǎn)油站-第三方設(shè)施等模式供用戶選擇和修改，用戶應(yīng)深入分析油氣田特征，調(diào)研類似油田的工程實(shí)際并結(jié)合專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，準(zhǔn)確刻畫(huà)工程建設(shè)方案。

QUE$TOR軟件友好的操作界面幫助用戶刻畫(huà)工程方案，使之盡可能接近設(shè)計(jì)方案。但是軟件也存在一些不足：①對(duì)原油處理流程刻畫(huà)比較詳細(xì)，對(duì)天然氣和污水處理流程的刻畫(huà)較簡(jiǎn)單；②提供了分離器、儲(chǔ)罐等少數(shù)重要設(shè)備的尺寸和重量，次要設(shè)備和輔助設(shè)備則只有重量，沒(méi)有尺寸；③軟件自動(dòng)選擇的技術(shù)參數(shù)不一定合理，建議用戶使用Pipesim、OLGA、Hysys等專業(yè)設(shè)計(jì)軟件確定關(guān)鍵技術(shù)參數(shù)。

2.5 計(jì)算工程建設(shè)投資（CAPEX）

工程方案_定后，軟件自動(dòng)計(jì)算工程量，調(diào)用“成本庫(kù)”計(jì)算各分項(xiàng)工程投資，匯總后給出油氣田總投資。油氣田的投資一般分為：井場(chǎng)設(shè)施、中心處理站、集輸和外輸管道、公用工程、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)以及其他費(fèi)用等幾部分。

2.6 計(jì)算操作費(fèi)（OPEX）

操作費(fèi)包括人員、檢測(cè)和維護(hù)、后勤、開(kāi)發(fā)井維護(hù)、保險(xiǎn)等。由于OPEX受作業(yè)者操作水平影響較大，軟件的計(jì)算結(jié)果只能反映油氣田所在地區(qū)的平均水平，往往與實(shí)際情況差別較大，因此操作費(fèi)一般以實(shí)際資料為準(zhǔn)，軟件計(jì)算結(jié)果只能作為參考。

2.7 投資規(guī)劃

軟件根據(jù)用戶輸入的建產(chǎn)節(jié)奏自動(dòng)安排年度建設(shè)投資分布，并以甘特圖形式顯示。用戶可根據(jù)實(shí)際情況修改各項(xiàng)工作的開(kāi)始時(shí)間、結(jié)束時(shí)間和持續(xù)時(shí)間，軟件會(huì)根據(jù)修改后的工作進(jìn)度自動(dòng)調(diào)整投資規(guī)劃。

3 應(yīng)用實(shí)例

某區(qū)塊位于非洲加蓬陸上熱帶雨林地區(qū)，所產(chǎn)原油為輕質(zhì)高含蠟原油，氣油比較低，井口產(chǎn)液溫度和壓力較高。因此采用一級(jí)布站，油氣水在井場(chǎng)計(jì)量后混輸至中心處理站；采用二級(jí)分離，大罐沉降脫水，污水回灌，天然氣發(fā)電；原油通過(guò)125km、12英寸管道外輸；燃料氣通過(guò)150km管道輸送到中心處理站。油田特征和開(kāi)發(fā)參數(shù)見(jiàn)表1。由于缺少在該地區(qū)建設(shè)油田地面工程的經(jīng)驗(yàn)，也不掌握附近油田的實(shí)際投資，因此可行性研究階段很難準(zhǔn)確估算地面工程投資。研究后決定采用QUE$TOR軟件模擬，如圖1所示。

QUE$TOR軟件計(jì)算出該項(xiàng)目地面工程靜態(tài)投資為5.16億美元，包括中心處理站1.16億，外輸管道1.28億，天然氣管道0.54億，井場(chǎng)、集輸管網(wǎng)及公用工程等2.18億。Woodmackenzie咨詢公司估算的投資為4.99億美元。該項(xiàng)目作業(yè)者提供的實(shí)際投資為5.38億美元。QUE$TOR結(jié)果與實(shí)際投資相差0.22億，誤差4%，比Woodmackenzie公司更接近實(shí)際投資，估算精度滿足編寫可行性研究報(bào)告的要求，見(jiàn)表2。

4 結(jié)語(yǔ)

QUE$TOR投資估算軟件自動(dòng)化程度高，對(duì)工程方案刻畫(huà)準(zhǔn)確，計(jì)算精度較高。“成本庫(kù)”每年更新兩次，可以更好地反應(yīng)近期市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)對(duì)工程投資的影響。但是，軟件輸入的數(shù)據(jù)較多，對(duì)操作人員要求較高，對(duì)工程方案和技術(shù)參數(shù)要有深刻理解，否則估算結(jié)果可能發(fā)生較大偏差。QUE$TOR是一款優(yōu)秀的投資估算軟件，計(jì)算結(jié)果的準(zhǔn)確性和可靠性得到國(guó)際各大石油公司的普遍認(rèn)可，適用于項(xiàng)目前期概念設(shè)計(jì)、方案比選和可行性研究階段，特別是資料和經(jīng)驗(yàn)均較少的海外油氣項(xiàng)目的工程投資估算。

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關(guān)鍵詞：市政道路；工程造價(jià)；方法

市政道路工程造價(jià)是指在進(jìn)行道路工程項(xiàng)目的建設(shè)的過(guò)程中，在投資決策階段，根據(jù)工程項(xiàng)目的實(shí)際情況，切實(shí)考察當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的實(shí)際情況，掌握工程的材料信息，以及項(xiàng)目的投資估算指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算的市政道路工程造價(jià)。

一、市政道路工程特征分析

市政道路工程是城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程，市政道路工程是城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程，因?yàn)樗c城市的生存和發(fā)展緊密相連，與城市市民的生活質(zhì)量休戚相關(guān)。市政道路工程不僅是城市形象的標(biāo)志，而且關(guān)系到城市的生存和發(fā)展。一個(gè)城市要生存，要發(fā)展，經(jīng)濟(jì)要繁榮，市民生活質(zhì)量要提高，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)必須先行，市政道路建設(shè)處于“前提”和“先決”的地位。市政道路工程特征分析如下：

（1）地質(zhì)情況復(fù)雜，豐富多變

與一般的工業(yè)與民用建筑相比，它具有線路長(zhǎng)，地質(zhì)情況復(fù)雜、豐富多變的特點(diǎn)，也反映出地質(zhì)處理的多樣性的特點(diǎn)。道路工程中雨水、污水排水工程，往往受地質(zhì)條件影響，如遇現(xiàn)場(chǎng)地下水位高，地質(zhì)差，就需要采取井點(diǎn)或深井降水措施，待水位降至符合設(shè)計(jì)條件等，一條數(shù)公里長(zhǎng)的線路內(nèi)，會(huì)遇到很多種不良地質(zhì)問(wèn)題，解決的方法也是各不相同。

（2）準(zhǔn)備期短，開(kāi)工急

道路工程通常由政府出資建設(shè)，出于減少工程建設(shè)對(duì)城市日常生活的干擾這一目的，對(duì)施工周期的要求又十分嚴(yán)格，工程只能提前，不準(zhǔn)推后，施工單位往往根據(jù)工期，倒排進(jìn)度計(jì)劃，難免缺乏周密性。

（3）互相協(xié)調(diào)，富有特色

與交通公路工程相比也有其顯著特點(diǎn)。城市道路不僅是組織交通運(yùn)輸?shù)幕A(chǔ)，也是敷設(shè)各種城市管線網(wǎng)絡(luò)通道的空間場(chǎng)所。此外城市道路還有一個(gè)與城市景觀相統(tǒng)一的要求，要求互相協(xié)調(diào)，富有特色。這樣的要求和難度顯然要比一般分布與田野農(nóng)村的交通工程、水利工程更高水準(zhǔn)。

（4）工程費(fèi)用高

由于道路工程一般是在市內(nèi)的大街小巷進(jìn)行施工，舊房拆遷量大，場(chǎng)地狹窄，常常影響施工路段的環(huán)境和交通，給市民的生活和生產(chǎn)帶來(lái)了不便。如何保護(hù)周邊環(huán)境，組織文明施工，是市政道路工程中不可或缺的一個(gè)環(huán)節(jié)。也增加了對(duì)道路工程進(jìn)行進(jìn)度控制、質(zhì)量控制的難度。因此，市政道路工程投資費(fèi)用高。

（5）交通組織困難

由于道路擴(kuò)建或立交橋、高架橋建設(shè)，是為了解決或緩解當(dāng)前交通擁塞的現(xiàn)狀。由于國(guó)情所限，總是在那些交通流量大的瓶頸口處才決定擴(kuò)建或新建。故在施工過(guò)程中，勢(shì)必對(duì)已經(jīng)擁擠不堪的地段造成了“雪上加霜”的窘?jīng)r。

（6）地下管線復(fù)雜

道路工程建設(shè)實(shí)施當(dāng)中，經(jīng)常遇到與供熱、給水、煤氣、電力、電信等管線位置不明的情況，若盲目施工極有可能挖斷管線，造成重大的經(jīng)濟(jì)損失和嚴(yán)重的社會(huì)影響，同時(shí)也對(duì)道路工程進(jìn)度帶來(lái)不良影響，增加額外的投資費(fèi)用。

二、市政道路工程造價(jià)估算含義

工程造價(jià)，即工程的建造價(jià)格，是指建設(shè)一項(xiàng)工程預(yù)期開(kāi)支或?qū)嶋H開(kāi)支的全部固定資產(chǎn)投資費(fèi)用。市政道路工程造價(jià)，即市政道路工程的建造價(jià)格，是指建設(shè)一項(xiàng)市政道路工程預(yù)期開(kāi)支或?qū)嶋H開(kāi)支的全部固定資產(chǎn)投資費(fèi)用，即該工程項(xiàng)目有計(jì)劃地進(jìn)行固定資產(chǎn)在生產(chǎn)和形成相應(yīng)的無(wú)形資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)和鋪底流動(dòng)資金的一次性費(fèi)用總和。市政道路工程造價(jià)數(shù)額較大，從幾十萬(wàn)到幾百萬(wàn)甚至上億元，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生很大影響，其價(jià)格構(gòu)成是多個(gè)行業(yè)市場(chǎng)價(jià)格的綜合反映，做好市政道路工程造價(jià)估算具有特殊的重要意義。

三、合理的估算方法

1.數(shù)理統(tǒng)計(jì)類型

在進(jìn)行市政工程造價(jià)估算的過(guò)程中，最通常采用的方式就是數(shù)理統(tǒng)計(jì)方式，保證能對(duì)類似的工程的歷史的造價(jià)資料進(jìn)行分析、統(tǒng)計(jì)，使得能切實(shí)的明確各種因素對(duì)工程造價(jià)的影響。但是利用數(shù)理統(tǒng)計(jì)，只能用于一些較小項(xiàng)目的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)上，在大項(xiàng)目上，如果全面的運(yùn)用數(shù)理統(tǒng)計(jì)類型，會(huì)在很大程度上影響估算的速度和準(zhǔn)確度。

2.模糊數(shù)學(xué)類型

所謂的模糊數(shù)學(xué)類型進(jìn)行市政道路工程的估算將在建項(xiàng)目中影響信息進(jìn)行模糊處理，使當(dāng)前工程和已建工程之間的相似度定量化，并以此為依據(jù)估算工程造價(jià)，具有可行性。能切實(shí)的保證在建的工程與已建立的工程相類似，將類似的工程列舉出來(lái)，作為原始的資料進(jìn)行全面的預(yù)測(cè)。但是這種方式雖然常用，但是在一些方面，如工程造價(jià)的實(shí)際情況變化而變化的特征等方面不能實(shí)時(shí)而準(zhǔn)確的反應(yīng)，使得在工程項(xiàng)目的一些環(huán)節(jié)上，不能切實(shí)的做出反應(yīng)，導(dǎo)致造成工程估算不準(zhǔn)確的狀況發(fā)生，如若出現(xiàn)物價(jià)不穩(wěn)定的情況，就會(huì)在很大程度上造成市政道路工程估算的不準(zhǔn)確的情況，嚴(yán)重的影響工程造價(jià)估算結(jié)果。

3.基于神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的工程造價(jià)估算方法

在進(jìn)行工程造價(jià)估算的過(guò)程中，由于上述兩種估算方式在很大程度上都會(huì)影響估算結(jié)果不甚準(zhǔn)確、過(guò)程緩慢的狀況發(fā)生。因此，在時(shí)代科技不斷發(fā)展的今天，一種全新的估算手段應(yīng)運(yùn)而生，就是全面的基于神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的工程造價(jià)估算手段。所謂的神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的工程造價(jià)，就是處理元件、神經(jīng)元、無(wú)電元件等大量的處理單元組成，通過(guò)確定樣本項(xiàng)目模型進(jìn)行工程造價(jià)的估算，避免人為一些主觀上的影響，保證在估算的過(guò)程中選擇當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)氐牟牧蟽r(jià)格，能準(zhǔn)確而快捷，較其它的工程造價(jià)的手段相比，結(jié)果更加的符合實(shí)際，能更適應(yīng)社會(huì)的發(fā)展規(guī)律，才真正促進(jìn)市政道路工程的更好的建設(shè)。然而這種估算方法對(duì)工程特征的確定和樣本項(xiàng)目的選擇上還是只能靠經(jīng)驗(yàn)來(lái)選取，不可避免的造成工程造價(jià)偏離實(shí)際項(xiàng)目投資額。

4. 綜合指標(biāo)投資估算方法

綜合指標(biāo)投資估算法是依據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，國(guó)家或行業(yè)、地方的定額、指標(biāo)和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以及設(shè)備和主材價(jià)格等，從工程費(fèi)用中的單項(xiàng)工程入手，來(lái)估算初始投資。從項(xiàng)目的每個(gè)組成部分來(lái)估算，對(duì)在建市政道路工程所需建筑工程費(fèi)估算、設(shè)備和工器具購(gòu)置費(fèi)估算、安裝工程費(fèi)估算、工程其他費(fèi)用的估算之和為基礎(chǔ)，來(lái)計(jì)算基本預(yù)備費(fèi)估算和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)估算，采用這種方法，對(duì)項(xiàng)目的整體情況清楚明了，所耗時(shí)間較長(zhǎng)，需要相關(guān)專業(yè)提供較為詳細(xì)的資料，有一定的估算精度，精確度相對(duì)較高。

結(jié)語(yǔ)

市政道路工程造價(jià)估算貫穿整個(gè)項(xiàng)目各個(gè)階段，是評(píng)價(jià)市政道路工程項(xiàng)目投資的重要工具，是市政道路建設(shè)項(xiàng)目建議書(shū)和可行性研究報(bào)告的重要組成部分，是建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析中確定成本的主要依據(jù)，隨著社會(huì)的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步，工程建設(shè)過(guò)程的逐步推進(jìn)，對(duì)工程資料掌握的詳盡程度越來(lái)越高，對(duì)市政道路工程造價(jià)的計(jì)算越來(lái)越精確，切實(shí)的保證工程造價(jià)估算和實(shí)際費(fèi)用更加的接近，更好的促進(jìn)市政道路工程的建設(shè)，促進(jìn)社會(huì)的全面的進(jìn)步和發(fā)展，提高投資效益和社會(huì)效益，減小我國(guó)固定資產(chǎn)投資領(lǐng)域的損失。

參考文獻(xiàn)

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關(guān)鍵詞：工程投資估算 建筑工程費(fèi)設(shè)備購(gòu)置費(fèi)對(duì)比分析

1.前言

投資估算是在對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、技術(shù)方案、設(shè)備方案、場(chǎng)址方案和工程建設(shè)方案等進(jìn)行研究并基本確定的基礎(chǔ)上，對(duì)投資項(xiàng)目總投資數(shù)額及分年資金需要量進(jìn)行的估算。投資估算是投資決策過(guò)程中確定融資方案、籌措資金的重要依據(jù)，也是進(jìn)行財(cái)務(wù)分析和經(jīng)濟(jì)分析的基礎(chǔ)。可見(jiàn)投資估算是影響項(xiàng)目決策的一個(gè)重要因素。投資估算偏高可能會(huì)造成項(xiàng)目上不了馬，最終無(wú)法實(shí)施；投資估算偏低，則可能造成工程概算超估算，需分析個(gè)中原因，并重新上報(bào)審批，最終影響工程進(jìn)度。在實(shí)際工作中，工程因?yàn)橥顿Y不夠影響工期，原本2～3年可以竣工投產(chǎn)的，結(jié)果搞了4～5年的情況也時(shí)有發(fā)生。如何能將投資估算編制得準(zhǔn)確、合理，已經(jīng)是很多工程造價(jià)咨詢?nèi)藛T需迫切解決的問(wèn)題。

2．編制投資估算的實(shí)用方法

建設(shè)投資的估算方法有簡(jiǎn)單估算法和分類估算法，目前電網(wǎng)建設(shè)工程采用的是分類估算法。

城市電網(wǎng)建設(shè)工程一般包括變電站工程、輸電線路工程以及通信工程。如何能準(zhǔn)確、快速地完成一份電網(wǎng)建設(shè)工程的投資估算，減少重復(fù)計(jì)算、漏項(xiàng)和工程量計(jì)算錯(cuò)誤的發(fā)生，本人根據(jù)多年的工作經(jīng)驗(yàn)總結(jié)了一套有效的的編制方法，由于篇幅有限，本文只就220kV及以下變電站工程進(jìn)行詳述。

估算的步驟是①分別計(jì)算工程所需的建筑工程費(fèi)、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)和安裝工程費(fèi)；②匯總建筑工程費(fèi)、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)和安裝工程費(fèi)，得出項(xiàng)目建設(shè)所需的工程費(fèi)用；③在工程費(fèi)用的基礎(chǔ)上估算工程建設(shè)其他費(fèi)用；④以工程費(fèi)用和工程建設(shè)其他費(fèi)用為基礎(chǔ)估算基本預(yù)備費(fèi)；⑤在確定工程費(fèi)用分年投資計(jì)劃的基礎(chǔ)上估算漲價(jià)預(yù)備費(fèi)（目前電力工程此項(xiàng)一般不計(jì)算）和建貸利息；⑥總計(jì)求出整個(gè)工程總投資。

一、認(rèn)真解讀各設(shè)計(jì)專業(yè)的提資單

各變電設(shè)計(jì)專業(yè)包括系統(tǒng)、變電一次、變電二次、土建、通信專業(yè)等，各專業(yè)的提資是投資估算編制的基礎(chǔ)。提資單里面包含了很多重要的信息，如最基本的工程建設(shè)規(guī)模、總平面布置、各設(shè)備的選型及數(shù)量、土建工程量等。認(rèn)真解讀，有助于我們準(zhǔn)確編制投資估算，可按建設(shè)規(guī)模參考以往同類工程進(jìn)行匡算，以該數(shù)據(jù)和編制出來(lái)的投資估算進(jìn)行對(duì)比，分析其是否合理，從而確保最終的成果準(zhǔn)確合理。如某110千伏變電站擴(kuò)建主變工程，本期建設(shè)規(guī)模：主變壓器臺(tái)數(shù)及容量1×5萬(wàn)千伏安，110千伏出線0回，10千伏出線12回，10千伏無(wú)功補(bǔ)償1×2×5010萬(wàn)千乏，同類工程的動(dòng)態(tài)投資一般在1200萬(wàn)至1300萬(wàn)之間，如果編制出來(lái)的估算在此范圍之外，就要對(duì)比分析原因，最后該工程估算是1292萬(wàn)元，說(shuō)明這個(gè)估算是合理的。從我們多年的實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，這種方法是非常有效的。

二、認(rèn)真計(jì)算建筑工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)

建筑工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)通常是根據(jù)行業(yè)或?qū)ｉT機(jī)構(gòu)的建筑、安裝工程定額、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)政策文件進(jìn)行估算。

一個(gè)220kV新建變電站工程的建筑工程費(fèi)一般占總投資的20％～25％。其中主輔生產(chǎn)工程費(fèi)用，只要規(guī)模相同，基本上各個(gè)工程之間工程費(fèi)用相差都不會(huì)太大，容易通過(guò)類似工程對(duì)比分析造價(jià)合理性；變化較大的是“與站址有關(guān)的單項(xiàng)工程”，因?yàn)槊總€(gè)變電站的站址條件不同，其費(fèi)用就會(huì)出入較大。如果站址地質(zhì)條件較好，則費(fèi)用較低，如果站址地質(zhì)條件較差，地基處理較復(fù)雜，則其費(fèi)用較高，因此對(duì)建筑工程費(fèi)用的估算需重點(diǎn)關(guān)注此項(xiàng)。

一個(gè)220kV新建變電站工程的安裝工程費(fèi)一般占總投資的8％～15％,其中戶外敞開(kāi)式變電站的安裝工程費(fèi)一般占總投資的12％～15％，GIS變電站的安裝工程費(fèi)一般占總投資的8％～12％。估算安裝工程費(fèi)比較簡(jiǎn)單，只要按行業(yè)定額、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)文件準(zhǔn)確計(jì)算就可以了。

三、合理估算設(shè)備購(gòu)置費(fèi)

一個(gè)新建變電站工程的設(shè)備購(gòu)置費(fèi)一般占總投資的30％～50％，戶外敞開(kāi)式變電站的設(shè)備購(gòu)置費(fèi)一般占30%至40%，GIS變電站的設(shè)備購(gòu)置費(fèi)一般占40%至50%，因此其準(zhǔn)確與否將直接影響到整個(gè)投資是否合理。

設(shè)備購(gòu)置費(fèi)，包括國(guó)內(nèi)設(shè)備購(gòu)置費(fèi)、進(jìn)口設(shè)備購(gòu)置費(fèi)和工器具及生產(chǎn)家具購(gòu)置費(fèi)。220kV及以下變電站工程一般不會(huì)使用進(jìn)口設(shè)備，多采用國(guó)產(chǎn)和合資的設(shè)備，因此本文只就國(guó)產(chǎn)和合資設(shè)備進(jìn)行敘述。

對(duì)于一些常用的設(shè)備和材料，各省的電力建設(shè)定額站一般都會(huì)設(shè)備材料綜合信息價(jià)，并會(huì)根據(jù)實(shí)際的市場(chǎng)價(jià)格定期更新。造價(jià)人員只需要準(zhǔn)確套用就可以了。

而對(duì)于綜合信息價(jià)沒(méi)有的設(shè)備價(jià)，我們可以按實(shí)際情況進(jìn)行處理。如果有近期的類似工程設(shè)備合同價(jià)可以參考的，我們就參考套用；如果沒(méi)有的，我們就必須進(jìn)行廠家詢價(jià)了，注意有些電氣設(shè)備由于參數(shù)不同價(jià)格相差較大，必須專業(yè)設(shè)計(jì)人員提供參數(shù)配合進(jìn)行詢價(jià)，以免影響價(jià)格的準(zhǔn)確性。

四、工程建設(shè)其他費(fèi)用

工程建設(shè)其他費(fèi)用按其內(nèi)容大體可以分為三類：第一類是建設(shè)用地費(fèi)用；第二類是與項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)的費(fèi)用；第三類是與項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)有關(guān)的費(fèi)用。

建設(shè)用地費(fèi)用包括土地征用費(fèi)、施工場(chǎng)地租用費(fèi)、遷移補(bǔ)償費(fèi)、余物清理費(fèi)、送電線路走廊賠償費(fèi)、通信設(shè)施防送電線路干擾措施費(fèi)。需要注意的是土地征用費(fèi)，除了為辦理土地使用權(quán)證向政府部門繳納的稅費(fèi)應(yīng)列入土地征用費(fèi)外，在征地過(guò)程中發(fā)生的土地補(bǔ)償金、安置補(bǔ)助費(fèi)、耕地開(kāi)墾費(fèi)、耕地占用稅、勘測(cè)定界費(fèi)、征地管理費(fèi)、辦證費(fèi)等也應(yīng)列入土地征用費(fèi)項(xiàng)目。現(xiàn)實(shí)工作中，土地補(bǔ)償金容易與遷移補(bǔ)償費(fèi)混淆，對(duì)所征用土地范圍內(nèi)的有關(guān)建筑物、構(gòu)筑物、電力線、通信線、鐵路、公里、溝渠、管道、墳?zāi)埂⒘帜镜冗M(jìn)行遷移所發(fā)生的補(bǔ)償費(fèi)用要列入遷移補(bǔ)償費(fèi)，而對(duì)于棄土占地賠償則應(yīng)列入土地征用費(fèi)。土地征用費(fèi)一般按國(guó)家和地方政府的有關(guān)文件和計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，由于今年物價(jià)上漲比較快，地價(jià)也漲得很厲害，文件價(jià)格與實(shí)際價(jià)格會(huì)有較大的差異，如果有當(dāng)?shù)亟诘恼鞯貐f(xié)議價(jià)格，建議參照計(jì)列，以免在實(shí)施時(shí)因?yàn)橘M(fèi)用不夠而影響工期。

與項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)的費(fèi)用包括項(xiàng)目建設(shè)管理費(fèi)、項(xiàng)目建設(shè)技術(shù)服務(wù)費(fèi)、大件運(yùn)輸措施費(fèi)及基本預(yù)備費(fèi)等；與項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)有關(guān)的費(fèi)用包括分系統(tǒng)調(diào)試及整套啟動(dòng)試運(yùn)費(fèi)、生產(chǎn)準(zhǔn)備費(fèi)等。上述這些費(fèi)用一般都是按有關(guān)文件規(guī)定的費(fèi)率進(jìn)行計(jì)算，在此就不再細(xì)述了。

五、動(dòng)態(tài)費(fèi)用

動(dòng)態(tài)費(fèi)用是指對(duì)構(gòu)成工程造價(jià)的各要素在建設(shè)預(yù)算編制年至竣工驗(yàn)收期間，因時(shí)間和市場(chǎng)價(jià)格變化所引起價(jià)格增長(zhǎng)和資金成本增加所發(fā)生的費(fèi)用，主要包括價(jià)差預(yù)備費(fèi)和建設(shè)期貸款利息。價(jià)差預(yù)備費(fèi)由于政府主管部門近年來(lái)沒(méi)有價(jià)格上漲指數(shù)，所以該項(xiàng)費(fèi)用按零計(jì)算。建設(shè)期貸款利息則按中國(guó)人民銀行的利率計(jì)算。

上述總計(jì)，我們可以估算出整個(gè)變電站工程的投資。

六、分析對(duì)比

估算編制的最后一步就是參考類似工程對(duì)比分析，這個(gè)一個(gè)很重要的工作，需認(rèn)真對(duì)待。首先對(duì)比建筑工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)，找出費(fèi)用相差較大的，再進(jìn)一步進(jìn)行對(duì)比。如某變電站工程，經(jīng)對(duì)比發(fā)現(xiàn)安裝工程費(fèi)為8907萬(wàn)元，而類似工程為1792萬(wàn)元，兩者一對(duì)比明顯不合理，進(jìn)一步對(duì)比各分部分項(xiàng)工程，發(fā)現(xiàn)電纜及接地的費(fèi)用不合理，經(jīng)過(guò)仔細(xì)核對(duì)，ZR-VV22-0.6/1-3*4的工程量輸入錯(cuò)誤，實(shí)際長(zhǎng)度為1.5公里，誤輸為1500公里，引起費(fèi)用增加了幾千萬(wàn)。綜上所述，要準(zhǔn)確編制估算，參考類似工程對(duì)比分析是一個(gè)非常行之有效的方法。

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關(guān)鍵詞：110kV輸變電工程；工程概況；投資估算；財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)；供電公司 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

中圖分類號(hào)：TM721 文章編號(hào)：1009-2374（2016）21-0170-02 DOI：10.13535/ki.11-4406/n.2016.21.083

1 宜春高安燕溪110kV輸變電工程概況

贛西供電區(qū)包括新余市1區(qū)（渝水區(qū)）1縣（分宜縣）和宜春市3市（豐城市、樟樹(shù)市、高安市）及吉安市2縣（新干縣、峽江縣）。擬在2017年建設(shè)燕溪110kV輸變電工程，即新建變電站1座[主變：本期2×50MVA，遠(yuǎn)期3×50MVA；電壓等級(jí)：110kV/10kV；110kV出線：本期出線2回，遠(yuǎn)期4回；10kV出線：本期出線12回，遠(yuǎn)期36回；無(wú)功補(bǔ)償：本期2×（3.6+4.8）Mvar電容器組，遠(yuǎn)期3×（3.6+4.8）Mvar電容器組]，配套建設(shè)間隔2個(gè)（110kV葉山變擴(kuò)建110kV間隔1個(gè)；220kV鳳嶺變擴(kuò)建110kV間隔1個(gè)），新建兩條110kV線路（其中1條單回路線路21.9公里）。

2 宜春高安燕溪110kV輸變電工程投資估算

2.1 編制依據(jù)

（1）工程量依據(jù)本工程可研設(shè)計(jì)資料；（2）定額執(zhí)行《電力建設(shè)工程概算定額（2013年版）》第一冊(cè)《建筑工程》、第三冊(cè)《電氣設(shè)備安裝工程》、第四冊(cè)《調(diào)試工程》、第五冊(cè)《通信工程》、電力建設(shè)工程預(yù)算定額（2013年版）、第四冊(cè)《輸電線路工程》、第五冊(cè)《電力建設(shè)工程預(yù)算定額調(diào)試工程》；（3）項(xiàng)目劃分及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行《國(guó)家能源局關(guān)于頒布2013版電力建設(shè)工程定額和費(fèi)用計(jì)算規(guī)定的通知》（國(guó)能電力[2013]289號(hào)）；（4）裝置性材料取費(fèi)價(jià)按中電聯(lián)定額[2013]470號(hào)關(guān)于頒布《電力建設(shè)工程裝置性材料綜合預(yù)算價(jià)格（2013年版）的通知》及中電聯(lián)定額[2013]469號(hào)關(guān)于頒布《電力建設(shè)工程裝置性材料預(yù)算價(jià)格（2013年版）的通知》，并采用近期同類型工程招標(biāo)價(jià)計(jì)列價(jià)差。地方性材料價(jià)格采用《江西省造價(jià)信息》2015年第12期高安供電區(qū)價(jià)格；（5）設(shè)備價(jià)格參考國(guó)家電網(wǎng)公司2015第4季度信息價(jià)格；（6）定額材料及機(jī)械費(fèi)調(diào)整按電力定額管理總站的《關(guān)于2013版電力建設(shè)工程概算定額價(jià)格水平調(diào)整的通知》定額[2015]44號(hào)文執(zhí)行。

2.2 投資估算

本工程靜態(tài)總投資為6855萬(wàn)元，其中110kV變電部分工程3330萬(wàn)元；110kV線路工程3331萬(wàn)元；通信工程194萬(wàn)元，動(dòng)態(tài)總投資6919萬(wàn)元。

2.3 與國(guó)網(wǎng)造價(jià)控制線的對(duì)比分析

2.3.1 燕溪110kV變電站新建工程。國(guó)家電網(wǎng)公司輸變電工程造價(jià)控制線（2015年）規(guī)定，110kV變電站（雙臺(tái)）為按照主變?nèi)萘靠刂茷?48元/kVA，本工程江西省造價(jià)控靜態(tài)投資3480萬(wàn)元，而本工程動(dòng)態(tài)投資3121萬(wàn)元，較國(guó)網(wǎng)控制線減少359萬(wàn)元，未超過(guò)造價(jià)控

制線。

2.3.2 風(fēng)嶺-葉山110kV線路工程。國(guó)家電網(wǎng)公司輸變電工程造價(jià)控制線（2015年）規(guī)定，110kV單回路單公里造價(jià)為82萬(wàn)元/km。風(fēng)嶺-葉山110kV線路工程的工程規(guī)模為單回21.9公里，單公里造價(jià)83萬(wàn)元/km。超過(guò)國(guó)網(wǎng)控制線1.22%。主要原因是采用LGJ-240/40雙分裂導(dǎo)線，造成需要使用較大的鐵塔和基礎(chǔ)。工程跨越高速鐵路1處，列措施費(fèi)15萬(wàn)元，跨越錦江1處，列措施費(fèi)10萬(wàn)元。

2.4 與通用造價(jià)的對(duì)比分析

2.4.1 宜春燕溪110kV變電站新建工程。選用110kV變電站通用造價(jià)A2-4方案，A2-4方案靜態(tài)投資3730萬(wàn)元。通過(guò)規(guī)模調(diào)整，與本工程規(guī)模相同的通用造價(jià)靜態(tài)投資為3506萬(wàn)元，本工程靜態(tài)投資3121元，較通用造價(jià)低385萬(wàn)元。主要原因分析如下：

建筑工程費(fèi)低于通用造價(jià)133萬(wàn)元，原因是：（1）消防系統(tǒng)無(wú)消防水泵房較通用造價(jià)減少60萬(wàn)元；（2）輔助生產(chǎn)工程通用造價(jià)減少38萬(wàn)；（3）與站址有關(guān)的工程較通用造價(jià)增加8萬(wàn)元；（4）編制年價(jià)差較通用造價(jià)減少38萬(wàn)；（5）其他減少5萬(wàn)元。

設(shè)備購(gòu)置費(fèi)低于通用造價(jià)188萬(wàn)元，原因是：（1）主變系統(tǒng)較通用造價(jià)增加1萬(wàn)元/臺(tái)，共計(jì)2臺(tái)，合計(jì)增加2萬(wàn)元；（2）10kV開(kāi)關(guān)柜8萬(wàn)元/臺(tái)均價(jià)，較通用造價(jià)8.5萬(wàn)元/臺(tái)均價(jià)減少0.5萬(wàn)元/臺(tái)，共計(jì)28臺(tái)，合計(jì)減少14萬(wàn)元；（3）110kV GIS設(shè)備46萬(wàn)/間隔均價(jià)，較通用造價(jià)51萬(wàn)元/間隔均價(jià)減少5萬(wàn)元/間隔，共7個(gè)間隔，合計(jì)減少35萬(wàn)元。且通用造價(jià)將備用GIS間隔設(shè)備建設(shè)，較本工程多4個(gè)間隔，多204萬(wàn)元。因此110kV GIS設(shè)備本工程較通用造價(jià)減少239萬(wàn)元；（4）無(wú)功補(bǔ)償設(shè)備40元/kVAR，較通用造價(jià)56元/kVAR減少16元/kVAR，共計(jì)16800kVAR，合計(jì)減少26萬(wàn)元；（5）站用電設(shè)備較通用造價(jià)增加8萬(wàn)元；（6）二次設(shè)備較通用造價(jià)增加31萬(wàn)元；（7）通信及遠(yuǎn)動(dòng)系統(tǒng)較通用造價(jià)增加50萬(wàn)元。

安裝工程費(fèi)低于通用造價(jià)22萬(wàn)元，原因是：（1）主變系統(tǒng)安裝費(fèi)較通用造價(jià)增加7萬(wàn)元；（2）10kV開(kāi)關(guān)較通用造價(jià)安裝費(fèi)增加0.13萬(wàn)元/臺(tái)，共計(jì)28臺(tái)，增加4萬(wàn)元；（3）110kV GIS間隔安裝費(fèi)約0.4萬(wàn)元/間隔，較通用造價(jià)減少4個(gè)間隔，共減少1萬(wàn)元；（4）站用電系統(tǒng)安裝費(fèi)較通用造價(jià)增加2萬(wàn)元；（5）二次安裝較通用造價(jià)增加9萬(wàn)元；（6）電纜及接地較通用造價(jià)減少30萬(wàn)元；（7）調(diào)試較通用造價(jià)減少4個(gè)GIS間隔的調(diào)試，減少4萬(wàn)元；（8）裝置性材料費(fèi)較通用造價(jià)減少8萬(wàn)元；（9）與站址有關(guān)的單相工程較通用造價(jià)減少30萬(wàn)元；（10）編制年價(jià)差較通用造價(jià)增加30萬(wàn)元。

其他費(fèi)用低于通用造價(jià)42萬(wàn)元，原因是：（1）建設(shè)場(chǎng)地征用及清理費(fèi)較通用造價(jià)減少78萬(wàn)元；（2）基本預(yù)備費(fèi)可研為4%，通用造價(jià)為初設(shè)階段為2.5%，較通用造價(jià)增加67萬(wàn)元；（3）環(huán)境監(jiān)測(cè)驗(yàn)收費(fèi)較通用造價(jià)減少5萬(wàn)元；（4）水土保持項(xiàng)目驗(yàn)收及補(bǔ)償費(fèi)較通用造價(jià)減少5萬(wàn)元；（5）勘察設(shè)計(jì)費(fèi)較通用造價(jià)減少6萬(wàn)元；（6）其他通過(guò)取費(fèi)較通用造價(jià)減少16萬(wàn)元。

綜上所述，通過(guò)與國(guó)家電網(wǎng)公司輸變電工程通用造價(jià)（2014年版）進(jìn)行對(duì)比分析，本工程造價(jià)是合理的。

2.4.2 鳳嶺-葉山110kV線路工程。根據(jù)本工程地形、情況，選用典型方案1B2-P、1B2-H、1B2-Q模塊按本工程規(guī)模調(diào)整后靜態(tài)投資1437萬(wàn)元，本工程靜態(tài)投資1819萬(wàn)元，高于典型方案382萬(wàn)元，折合17.44萬(wàn)元/km。造價(jià)差額主要原因?yàn)椋?/p>

本工程本體投資比典型方案高367萬(wàn)元。原因是：（1）本工程采用臺(tái)階式以及掏挖式基礎(chǔ)，土方及基礎(chǔ)較通用造價(jià)多277.44m3/km及46.25m3/km，多180萬(wàn)元；（2）本工程采用預(yù)絞絲金具較通用造價(jià)多

0.55萬(wàn)元/基，多51萬(wàn)元；（3）桿塔工程較通用造價(jià)高6.02t/km，多120萬(wàn)；（4）接地工程以及輔助工程較通用造價(jià)多16萬(wàn)元。

編制年價(jià)差因?yàn)榻趯?dǎo)線和鐵塔單價(jià)為1.3萬(wàn)元/噸以及0.64萬(wàn)元/噸，較通用造價(jià)低，但是玻璃絕緣子近期中標(biāo)價(jià)為130元/片，較通用造價(jià)高，因此較通用造價(jià)高4萬(wàn)元。

其他費(fèi)因?yàn)槿≠M(fèi)基數(shù)的原因比通用造價(jià)增加11萬(wàn)元，其中場(chǎng)地征用及清理費(fèi)用比通用造價(jià)減少58萬(wàn)元，基本預(yù)備費(fèi)因?yàn)槿≠M(fèi)基數(shù)的原因比通用造價(jià)增加8萬(wàn)元，除去場(chǎng)地征用及清理費(fèi)以及基本預(yù)備費(fèi)較通用造價(jià)增加61萬(wàn)元。

綜上所述，通過(guò)與國(guó)家電網(wǎng)公司輸變電工程通用造價(jià)（2014年版）進(jìn)行對(duì)比分析，本工程造價(jià)是合理的。

3 宜春高安燕溪110kV輸變電工程財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

3.1 評(píng)價(jià)原則及方法

（1）國(guó)家發(fā)展改革委、建設(shè)部2006年的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》；（2）國(guó)家能源局的電力行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《輸變電工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)導(dǎo)則》（DL/T 5438-2009）；（3）國(guó)家電網(wǎng)公司2014年的《國(guó)家電網(wǎng)公司項(xiàng)目可研經(jīng)濟(jì)性與財(cái)務(wù)合規(guī)性評(píng)價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》；（4）國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅政策、電價(jià)政策及其他相關(guān)規(guī)定。

3.2 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)參數(shù)及說(shuō)明

（1）基礎(chǔ)參數(shù)。本項(xiàng)目建設(shè)期0.5年，投產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期25年。根據(jù)項(xiàng)目可研估算可知靜態(tài)投資6855萬(wàn)元，建設(shè)期可抵扣增值稅為148萬(wàn)元，根據(jù)國(guó)家有關(guān)政策，本項(xiàng)目注資比例（占靜態(tài)投資）為25%。本項(xiàng)目計(jì)劃開(kāi)工時(shí)間2017年2月初，計(jì)劃投產(chǎn)時(shí)間2017年8月初；（2）成本參數(shù)。通過(guò)財(cái)務(wù)部提供數(shù)據(jù)，可知本項(xiàng)目運(yùn)行成本按固定資產(chǎn)投資的2%考慮；（3）資金籌措。銀行貸款利率按4.99%計(jì)算，年計(jì)息次數(shù)4次；還款方式為等額本金，償還期為15年，寬限期為1年；（4）財(cái)務(wù)費(fèi)用。項(xiàng)目流動(dòng)資金取固定資產(chǎn)的0.5%，流動(dòng)資金貸款比例75%，流動(dòng)資金貸款利率為4.35%；（5）折舊攤銷。固定資產(chǎn)按平均年限法計(jì)提折舊，固定資產(chǎn)折舊年限15年，殘值率取5%；（6）銷售收入。根據(jù)售電量根據(jù)《贛西電網(wǎng)十二五規(guī)劃》預(yù)測(cè)售電量預(yù)測(cè)值測(cè)算的，2017年137億千瓦時(shí)，2018年139億千瓦時(shí)，2019年142億千瓦時(shí)，2020年1452億千瓦時(shí)，2021年146億千瓦時(shí)，2022及以后保持148億千瓦時(shí)。按滿足項(xiàng)目投資內(nèi)部收益率為7.0%，通過(guò)反算電價(jià)，可得輸電價(jià)格（含稅）為0.59元/MWh，輸電價(jià)格（不含稅）為0.50元/MWh。

4 結(jié)語(yǔ)