導(dǎo)語：如何才能寫好一篇投資可行性研究報(bào)告，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告模板【一】第一部分 投資項(xiàng)目總論

總論作為可行性報(bào)告的首要部分，要綜合敘述研究報(bào)告中各部分的主要問題和研究結(jié)論，并對(duì)項(xiàng)目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。

第二部分 投資項(xiàng)目建設(shè)可行性

第三部分 投資項(xiàng)目市場(chǎng)需求分析

市場(chǎng)分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個(gè)項(xiàng)目，其生產(chǎn)規(guī)模的確定、技術(shù)的選擇、投資估算甚至廠址的選擇，都必須在對(duì)市場(chǎng)需求情況有了充分了解以后才能決定。而且市場(chǎng)分析的結(jié)果，還可以決定產(chǎn)品的價(jià)格、銷售收入，最終影響到項(xiàng)目的盈利性和可行性。在可行性報(bào)告中，要詳細(xì)研究當(dāng)前市場(chǎng)現(xiàn)狀，以此作為后期決策的依據(jù)。

第四部分 投資項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃方案

第五部分 投資項(xiàng)目建設(shè)地與土建總規(guī)

第六部分 投資項(xiàng)目環(huán)保、節(jié)能與勞動(dòng)安全方案

在項(xiàng)目建設(shè)中，必須貫徹執(zhí)行國(guó)家有關(guān)環(huán)境保護(hù)、能源節(jié)約和職業(yè)安全方面的法規(guī)、法律，對(duì)項(xiàng)目可能造成周邊環(huán)境影響或勞動(dòng)者健康和安全的因素，必須在可行性研究階段進(jìn)行論證分析，提出防治措施，并對(duì)其進(jìn)行評(píng)價(jià)，推薦技術(shù)可行、經(jīng)濟(jì)，且布局合理，對(duì)環(huán)境有害影響較小的最佳方案。按照國(guó)家現(xiàn)行規(guī)定，凡從事對(duì)環(huán)境有影響的建設(shè)項(xiàng)目都必須執(zhí)行環(huán)境影響報(bào)告書的審批制度，同時(shí)，在可行性報(bào)告中，對(duì)環(huán)境保護(hù)和勞動(dòng)安全要有專門論述。

第七部分 投資項(xiàng)目組織和勞動(dòng)定員

在可行性報(bào)告中，根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、項(xiàng)目組成和工藝流程，研究提出相應(yīng)的企業(yè)組織機(jī)構(gòu)，勞動(dòng)定員總數(shù)及勞動(dòng)力來源及相應(yīng)的人員培訓(xùn)計(jì)劃。

第八部分 投資項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排

項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期的進(jìn)度安排是可行性報(bào)告中的一個(gè)重要組成部分。項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期亦稱投資時(shí)間，是指從正式確定建設(shè)項(xiàng)目到項(xiàng)目達(dá)到正常生產(chǎn)這段時(shí)期，這一時(shí)期包括項(xiàng)目實(shí)施準(zhǔn)備，資金籌集安排，勘察設(shè)計(jì)和設(shè)備訂貨，施工準(zhǔn)備，施工和生產(chǎn)準(zhǔn)備，試運(yùn)轉(zhuǎn)直到竣工驗(yàn)收和交付使用等各個(gè)工作階段。這些階段的各項(xiàng)投資活動(dòng)和各個(gè)工作環(huán)節(jié)，有些是相互影響的，前后緊密銜接的，也有同時(shí)開展，相互交叉進(jìn)行的。因此，在可行性研究階段，需將項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期每個(gè)階段的工作環(huán)節(jié)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，綜合平衡，作出合理又切實(shí)可行的安排。

第九部分 投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析

第十部分 投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益

第十一部分 投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及風(fēng)險(xiǎn)防控

第十二部分 投資項(xiàng)目可行性研究結(jié)論與建議

項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告模板【二】房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告是根據(jù)可行性研究對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)的分析和預(yù)測(cè)。因此做好開發(fā)項(xiàng)目可行性研究工作，是項(xiàng)目成敗的先決條件。項(xiàng)目可行性研究是項(xiàng)目立項(xiàng)階段最重要的核心文件，具有相當(dāng)大的信息量和工作量，是項(xiàng)目決策的主要依據(jù)。

第一節(jié) 可行性研究的概念和作用

一. 可行性研究的概念

可行性研究是指在投資決策前，對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的資源、技術(shù)、市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等各方面進(jìn)行全面的分析、論證、和評(píng)價(jià)，判斷項(xiàng)目在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟(jì)上是否合理、財(cái)務(wù)上是否盈利，并對(duì)多個(gè)可能的備選方案進(jìn)行擇優(yōu)的科學(xué)方法，其目的是使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決策科學(xué)化、程序化、從而提高決策的可靠性，并為開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施和控制提供參考。

我國(guó)從20世紀(jì)70年代開始引進(jìn)可行性研究方法，并在政府的主導(dǎo)下加以推廣。1981年原國(guó)家計(jì)委明確“把可行性研究作為建設(shè)前期工作中一個(gè)重要的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證階段，納入了基本建設(shè)程序。1983年2月，原國(guó)家計(jì)委正式頒布了《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法》，對(duì)可行性研究的原則、編制程序、編制內(nèi)容、審查辦法等做了詳細(xì)的規(guī)定，以指導(dǎo)我國(guó)的可行性研究工作。

二. 可行性研究的作用

(一) 可行性研究是項(xiàng)目投資決策的重要依據(jù)。開發(fā)項(xiàng)目投資決策，尤其是大型投資項(xiàng)目決策的科學(xué)合理性，是建立在根據(jù)詳細(xì)可靠的市場(chǎng)預(yù)測(cè)、成本分析和效益估算進(jìn)行的項(xiàng)目可行性研究的基礎(chǔ)上的。

(二)可行性研究是項(xiàng)目立項(xiàng)、審批、開發(fā)商與有關(guān)部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)。在 國(guó)投資項(xiàng)目必須列入國(guó)家的投資計(jì)劃。尤其是房地產(chǎn)項(xiàng)目，要經(jīng)過政府相關(guān)職能部門的立項(xiàng)、審批、簽訂有關(guān)的協(xié)議，依據(jù)之一就是可行性研究報(bào)告。

(三)可行性研究是項(xiàng)目籌措建設(shè)資金的依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行了分析，從中可以了解項(xiàng)目的籌資還本能力和經(jīng)營(yíng)效益的獲取能力。銀行等金融機(jī)構(gòu)是否提供貸款，主要依據(jù)可行性研究中提供的項(xiàng)目獲利信息。因此可行性研究也是企業(yè)籌集建設(shè)資金和金融機(jī)構(gòu)提供信用貸款的依據(jù)。

(四)可行性研究是編制設(shè)計(jì)任務(wù)書的依據(jù)。可行性研究對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的內(nèi)容及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等都作出了安排，這些正是項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書的內(nèi)容。

第二節(jié) 可行性研究的階段工作

一.可行性研究工作根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)展可以分幾個(gè)階段進(jìn)行。

(一)以投資機(jī)會(huì)研究

該階段的主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場(chǎng)的調(diào)查預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會(huì)。 投資機(jī)會(huì)研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計(jì)而不是依靠詳細(xì)的分析。該階段投資估算的精確度為±30%，研究費(fèi)用一般占總投資的0.2%~0.8%。如果機(jī)會(huì)研究認(rèn)為可行的，就可以。

(二)初步可行性研究

在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。初步可行性研究階段投資估算精度可達(dá)±20%,所需費(fèi)用約占總投資的0.25%~1.5%。

(三)詳細(xì)可行性研究

詳細(xì)可行性研究是開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目 投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項(xiàng)目在技術(shù)上、財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。 這一階段對(duì)建設(shè)投資估算的精度在±10%，所需費(fèi)用，小型項(xiàng)目約占投資的1.0%~3.0%，大型復(fù)雜的工程約占0.2%~1.0%. 項(xiàng)目的評(píng)估和決策，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，對(duì)于大中型和限額以上的項(xiàng)目及重要的小型項(xiàng)目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢?cè)u(píng)估單位就項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行評(píng)估論證。未經(jīng)評(píng)估的建設(shè)項(xiàng)目，任何單位不準(zhǔn)審批，更不準(zhǔn)組織建設(shè)。

(四)可行性研究階段工作精度表

第三節(jié) 可行性研究的內(nèi)容

一. 可行性研究報(bào)告的結(jié)構(gòu)

一般來講，專業(yè)機(jī)構(gòu)編寫一個(gè)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告應(yīng)包括封面、摘要⒛柯?、??、附?透酵劑?霾糠幀?

二. (一)封面:一般要反映可行性報(bào)告的名稱，專業(yè)研究編寫機(jī)構(gòu)名稱及編寫報(bào)告的時(shí)間三個(gè)內(nèi)容。

(二)摘要:它是用簡(jiǎn)潔明了的語言概要介紹項(xiàng)目的概況、市場(chǎng)情況可行性研究的結(jié)論及有關(guān)說明或假設(shè)條件，要突出重點(diǎn)，假設(shè)條件清楚，使閱讀人員在短時(shí)間內(nèi)能了解全報(bào)告的精要。也有專家主張不寫摘要，因?yàn)榭尚行匝芯繄?bào)告事關(guān)重大，閱讀者理應(yīng)仔細(xì)全面閱讀。

(三)目錄:由于一份可行性報(bào)告少則十余頁，多則數(shù)十頁，為了便于寫作和閱讀人員將報(bào)告的前后關(guān)系、假設(shè)條件及具體內(nèi)容條理清楚地編寫和掌握，必須編寫目錄。

(四)正文內(nèi)容:它是可行性報(bào)告的主體，一般來講，應(yīng)包括以下內(nèi)容

1.項(xiàng)目概況

主要包括:項(xiàng)目名稱及背景、項(xiàng)目開發(fā)所具備的自然、經(jīng)濟(jì)、水文地質(zhì)等基本條件，項(xiàng)目開發(fā)的宗旨、規(guī)模、功能和主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的編寫入員、編寫的依據(jù)、編寫的假設(shè)和說明);

2.市場(chǎng)調(diào)查和分析

在深入調(diào)查和充分掌握各類資料的基礎(chǔ)上，對(duì)擬開發(fā)的項(xiàng)目的市場(chǎng)需求及市場(chǎng)供給狀況進(jìn)行科學(xué)的分析，并作出客觀的預(yù)測(cè)，包括開發(fā)成本、市場(chǎng)售價(jià)、銷售對(duì)象及開發(fā)周期、銷售周期等。

3.規(guī)劃設(shè)計(jì)方案優(yōu)選

在對(duì)可供選擇的規(guī)劃方案進(jìn)行分析比較的基礎(chǔ)上，優(yōu)選出最為合理、可行的方案作為最后的方案，并對(duì)其進(jìn)行詳細(xì)的描述。包括選定方案的建筑布局、功能分區(qū)、市政基礎(chǔ)設(shè)施分布、建筑物及項(xiàng)目的主要技術(shù)參數(shù)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和控制性規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)等。

4.開發(fā)進(jìn)度安排

對(duì)開發(fā)進(jìn)度進(jìn)行合理的時(shí)間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、竣工驗(yàn)收等階段安排好開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度。作為大型開發(fā)項(xiàng)目，由于建設(shè)期長(zhǎng)、投資額大，一般需要進(jìn)行分期開發(fā)，需要對(duì)各期的開發(fā)內(nèi)容同時(shí)作出統(tǒng)籌安排。

5.項(xiàng)目投資估算

對(duì)開發(fā)項(xiàng)目所涉及的成本費(fèi)用進(jìn)行分析評(píng)估。房地產(chǎn)開發(fā)所涉及的成本費(fèi)用主要有土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、建筑安裝費(fèi)用、市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、公共配套費(fèi)用、期間費(fèi)用及各種稅費(fèi)。估算的精度沒有預(yù)算那樣高，但需力爭(zhēng)和未來開發(fā)事實(shí)相符，提高評(píng)價(jià)的準(zhǔn)確性。

6.項(xiàng)目資金籌集方案及籌資成本估算

根據(jù)項(xiàng)目的投資估算和投資進(jìn)度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，并對(duì)籌資成本進(jìn)行計(jì)算和分析。房地產(chǎn)開發(fā)投資巨大，必須在投資前做好對(duì)資金的安排，通過不同的方式籌措資金，減少籌資成本，保證項(xiàng)目的正常進(jìn)行。

7.項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià);

依據(jù)國(guó)家現(xiàn)行的財(cái)稅制定、現(xiàn)行價(jià)格和有關(guān)法規(guī)，從項(xiàng)目的角度對(duì)項(xiàng)目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項(xiàng)目從財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行分析，并借以考察項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行的一種方法。具體包括項(xiàng)目的預(yù)售預(yù)測(cè)、成本預(yù)測(cè)基礎(chǔ)上進(jìn)行預(yù)計(jì)損益表、預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表、預(yù)計(jì)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表的編制，債務(wù)償還表、資金來源與運(yùn)用表的編制，以及進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)和償債指標(biāo)的計(jì)算，如財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、債務(wù)償還期、資產(chǎn)負(fù)債率等，據(jù)以分析投資的效果。

8.不確定性分析和風(fēng)險(xiǎn)分析

主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內(nèi)容。該分析通過對(duì)影響投資效果的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、政策、市場(chǎng)等因素的分析，了解各種因素對(duì)項(xiàng)目的影響性質(zhì)和程度，為項(xiàng)目運(yùn)作過程中對(duì)關(guān)鍵因素進(jìn)行控制提供可靠依據(jù)。同時(shí)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)的可能性，為投資者了解項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)大小及風(fēng)險(xiǎn)來源提供參考。

9.可行性研究的結(jié)論

根據(jù)對(duì)相關(guān)因素的分析和各項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)數(shù)值，對(duì)項(xiàng)目的可行與否作出明確的結(jié)論。

10.研究人員對(duì)項(xiàng)目的建議

對(duì)項(xiàng)目中存在的風(fēng)險(xiǎn)和問題提出改善建議，以及對(duì)建議的效果作出估計(jì)。

(五)附件:它包含可行性研究的主要依據(jù)，是可行性研究報(bào)告必不可少的部分。一般來講，一個(gè)項(xiàng)目在做正式的可行性研究時(shí)，必須有政府有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件(如規(guī)劃選址意見書、土地批租合同、土地證、建筑工程許可證等)。專業(yè)人員必須依照委托書和上述文件以及相應(yīng)的法律、法規(guī)方能編寫項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。

(六)附圖:一份完整的可行性報(bào)告應(yīng)包括以下附圖:項(xiàng)目的位置圖、地形圖、規(guī)劃紅線圖、設(shè)計(jì)方案的平面圖，有時(shí)也包括:項(xiàng)目所在地區(qū)或城市的總體規(guī)劃圖等等。

二.可行性研究報(bào)告的項(xiàng)目投資預(yù)算

一些不大規(guī)范的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，其中的項(xiàng)目投資概算只包含了項(xiàng)目建設(shè)的工程概算，這樣算是不夠正確的。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目不等于一個(gè)簡(jiǎn)單的建筑物，它需要營(yíng)銷成本、金融成本和建筑成本，項(xiàng)目投資就是為了滿足這些成本支出。而且，工程概算也不一定就等于發(fā)展商對(duì)項(xiàng)目工程建設(shè)的實(shí)際投資。在被證明星可行的前提下，邊回收資金邊追加投入的滾動(dòng)式投資開發(fā)方式也是可以采取的，這樣一來發(fā)展商在工程建設(shè)上的實(shí)際總投入就會(huì)小得多。以工程概算代替項(xiàng)目投資概算是極不嚴(yán)肅的。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資概算應(yīng)包括以下內(nèi)容:

(一)營(yíng)銷開支概算

1.項(xiàng)目前研究及可行性研究的開支

2.項(xiàng)目策劃的開支

3.銷售策劃的開支

4.廣告開支

5.項(xiàng)目公司日常運(yùn)作的開支

6.項(xiàng)目及企業(yè)的公關(guān)開支

(二)工程開支概算

1.用于工程勘探的開支

2.用于吹沙填土、平整土地的開支

3.用于工程設(shè)計(jì)的開支

4.用于建筑施工的開支

5.用于設(shè)施配套的開支

6.用于工程監(jiān)理的開支

(三)土地征用開支概算

1.政府一次性收取的標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)

2.用于拆遷補(bǔ)償或青苗補(bǔ)償?shù)拈_支

3.影響公共設(shè)施而出現(xiàn)的賠償開支

(四)金融成本開支概算

1.外匯資金進(jìn)入國(guó)內(nèi)貨幣系統(tǒng)產(chǎn)生的銀行擔(dān)保及管理費(fèi)用支出

2.貸款引起的利息支出

3.各項(xiàng)保險(xiǎn)開支

4.稅收和行政性收費(fèi)

5.不可預(yù)見開支

第四節(jié) 可行性研究報(bào)告的編制

一.房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析常見誤區(qū)

1.誤區(qū)一:一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的效益分析

如果一份項(xiàng)目可行性研究報(bào)告十分肯定地告訴你將來能賺多少錢，而且一定能賺這么多錢，這絕不會(huì)是一份實(shí)事求是的報(bào)告，一份專業(yè)而嚴(yán)肅的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告不可能只是一個(gè)效益標(biāo)準(zhǔn)。在可行性研究時(shí)會(huì)遇到太多的不確定因素，這些不確定因素使項(xiàng)目未來的價(jià)格及銷售進(jìn)程處于一種相對(duì)的不確定之中。因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分確定的，只能是一種合理的預(yù)測(cè)，而且這些預(yù)測(cè)需要假定的前提，那就是期望值。可行性研究根據(jù)不同的期望值給出不同的期望效益預(yù)測(cè)。

2.誤區(qū)二:先入為主的可行性研究

縱觀國(guó)內(nèi)多數(shù)失敗的大型地產(chǎn)投資，其中大部分項(xiàng)目的失敗都是由一些可預(yù)見的因素造成的。這些因素包括:高級(jí)別墅坐落在大型工業(yè)區(qū)內(nèi)，致使別墅環(huán)境被破壞，別墅無人問津;在一個(gè)離市區(qū)較遠(yuǎn)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)開發(fā)高層公寓，結(jié)果也是無人問津;準(zhǔn)備在一個(gè)規(guī)劃失控的農(nóng)民居住區(qū)內(nèi)開發(fā)商住小區(qū)，結(jié)果在廉價(jià)“集資房”的沖擊下半途而廢;同一時(shí)間同一城市同類樓盤供應(yīng)量過大導(dǎo)致需求短缺;建設(shè)成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過預(yù)算造成資金短缺;一條新建的高架橋攔腰而過使樓盤商鋪優(yōu)勢(shì)失效等等。當(dāng)這些項(xiàng)目的發(fā)展商在談起這些問題時(shí)通常都會(huì)感嘆“真沒想到”，然而卻是早該想到的。再看一看這些項(xiàng)目的“可行性研究報(bào)告”，幾乎都是同一個(gè)調(diào)子:引經(jīng)據(jù)典，從各個(gè)角度描繪這個(gè)項(xiàng)目投資的美好前景，卻偏偏不提項(xiàng)目投資的不利因素。這樣的“可行性研究”，自始至終都是為了證明該項(xiàng)目是可行的，犯了“先入為主”的大忌。

(1)先入為主的可行性研究通常是由以下原因造成的:

a.房地產(chǎn)投資企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)主觀意志在起作用。往往由于“長(zhǎng)官意志”對(duì)課題的影響，課題研究人員擔(dān)心挑項(xiàng)目的毛病會(huì)得罪老板，于是學(xué)會(huì)了察顏觀色，一切圍繞領(lǐng)導(dǎo)的意思去論證。所以，為避免這種情況的發(fā)展，公司領(lǐng)導(dǎo)要多些支持，少些干預(yù)，讓課題組放下包袱，按科學(xué)的路子去調(diào)查、分析。

b.課題組人員的業(yè)務(wù)水平不過關(guān)。有些項(xiàng)目的可行性研究沒有交給真正在行的專家去做，而是隨便找一些高校的教師或在本公司里的人去完成。這樣做，使課題組的智力及能力結(jié)構(gòu)很不合理，要指望他們拿出一個(gè)真正可信的可行性研究報(bào)告是不可能的。

篇2

1.內(nèi)容：

(1)項(xiàng)目概況;

(2)可行性研究的主要依據(jù);

(3)項(xiàng)目需求及目標(biāo)分析;

(4)項(xiàng)目建設(shè)選址;

(5)項(xiàng)目建設(shè)方案;

(6)外部配套條件分析;

(7)項(xiàng)目實(shí)施方案(含實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃、項(xiàng)目法人組建方案、招標(biāo)方案、實(shí)施代建制方案等;

(8)土地利用與移民安置方案;

(9)環(huán)境影響評(píng)價(jià);

(10)投資估算;

(11)資金籌措方案;

(12)費(fèi)用效果分析;

(13)社會(huì)影響分析;

(14)風(fēng)險(xiǎn)分析;

(15)結(jié)論和建議。

2.重點(diǎn)關(guān)注的問題：

(1)項(xiàng)目需求及目標(biāo)定

(2)項(xiàng)目建設(shè)方案(建設(shè)地址選擇、占用土地、建筑方案、公用工程等);

(3)項(xiàng)目實(shí)施方案;

項(xiàng)目實(shí)施應(yīng)特別強(qiáng)調(diào)實(shí)行代建制。政府直接撥款投資的項(xiàng)目，應(yīng)重視招標(biāo)方案的分析制定，按照《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》和《中華人民共和國(guó)政府采購法》等政策法規(guī)的要求進(jìn)行。

(4)土地利用與移民安置方案。

對(duì)于以土地劃撥方式用于國(guó)家機(jī)關(guān)和軍事用地等項(xiàng)目的建設(shè)，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)方案，確定永久征地和臨時(shí)占地范圍，進(jìn)行征地拆遷影響的相關(guān)調(diào)查，分析拆遷安置計(jì)劃是否符合項(xiàng)目影響人群的實(shí)際情況;對(duì)拆遷補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等內(nèi)容的合理性進(jìn)行分析，判斷是否存在盲目擴(kuò)大拆遷規(guī)模的情況，拆遷補(bǔ)償和安置措施是否存在人為降低標(biāo)準(zhǔn)，侵害居民合法權(quán)益的情況。

(5)環(huán)境保護(hù)措施方案及環(huán)境影響評(píng)價(jià)

對(duì)于可能對(duì)環(huán)境產(chǎn)生重要影響的政府投資項(xiàng)目，應(yīng)基于減少污染排放，強(qiáng)化污染治理，保持環(huán)境可持續(xù)能力的原則，結(jié)合環(huán)境影響評(píng)價(jià)的要求提出可行的環(huán)境保護(hù)措施方案。

對(duì)涉及自然及文化遺產(chǎn)保護(hù)的項(xiàng)目，應(yīng)研究提出相應(yīng)的保護(hù)措施方案。

環(huán)境保護(hù)措施方案通?？砂ㄔ陧?xiàng)目建設(shè)方案之內(nèi)，而環(huán)境影響評(píng)價(jià)及其報(bào)告則另成體系，由具有專項(xiàng)資質(zhì)的咨詢單位負(fù)責(zé)編制，并由國(guó)家或地方環(huán)境保護(hù)主管部門負(fù)責(zé)審批。

(6)投資估算：

進(jìn)行建設(shè)投資和流動(dòng)資金的估算，并對(duì)建設(shè)投資及其構(gòu)成的合理性進(jìn)行分析評(píng)價(jià)。

(7)資金籌措方案：資金籌措方案評(píng)價(jià)包括：

①評(píng)價(jià)擬建項(xiàng)目采用的政府注資方式的合理性;

②資金來源的可靠性以及項(xiàng)目所需投資能否得到足額、及時(shí)供應(yīng);

③項(xiàng)目法人單位自籌資金投入在數(shù)量和時(shí)間安排上能否滿足項(xiàng)目建設(shè)需要。

(8)費(fèi)用效果分析

①政府直接投資的公益性項(xiàng)目的產(chǎn)出效果一般不能貨幣量化，應(yīng)盡可能地采用非貨幣的量綱進(jìn)行量化，采用費(fèi)用效果分析的方法對(duì)項(xiàng)目建設(shè)方案分析比較，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)合理性評(píng)價(jià);

②難以進(jìn)行量化分析的，應(yīng)進(jìn)行定性分析。

(9)社會(huì)評(píng)價(jià)(社會(huì)影響分析)

涉及扶貧、區(qū)域綜合開發(fā)、文化教育、體育、公共衛(wèi)生等具有較強(qiáng)的社會(huì)發(fā)展目標(biāo)的財(cái)政撥款投資項(xiàng)目，應(yīng)重視社會(huì)影響的分析和評(píng)價(jià)，在社會(huì)調(diào)查的基礎(chǔ)上識(shí)別關(guān)鍵利益相關(guān)者，分析主要利益相關(guān)者的需求、對(duì)項(xiàng)目的支持意愿、目標(biāo)人群對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)容的認(rèn)可和接受程度，評(píng)價(jià)投資項(xiàng)目的社會(huì)影響，并在確認(rèn)有負(fù)面影響的情況下，闡明需要解決的社會(huì)問題及解決方法，提出減輕負(fù)面社會(huì)影響的對(duì)策措施，并使措施方案能夠考慮到性別、民族及其他社會(huì)差異因素，符合當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)風(fēng)俗習(xí)慣。

篇3

房產(chǎn)與地產(chǎn)統(tǒng)稱為房地產(chǎn)，它是經(jīng)濟(jì)上房屋和土地的商品化表現(xiàn)形式，不僅包括有實(shí)體的房屋與土地，也包括其經(jīng)濟(jì)上的所有權(quán)和使用權(quán)等。由于房屋和土地在大多數(shù)情況下不可移動(dòng)，或移動(dòng)便造成不可預(yù)計(jì)的經(jīng)濟(jì)損失，因此房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)。在我國(guó)，房地產(chǎn)業(yè)投資熱度持續(xù)上漲，有效地推動(dòng)著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的提升；房地產(chǎn)業(yè)占據(jù)著大部分以銀行資金為主的社會(huì)資金，關(guān)系著國(guó)家的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定性；同時(shí)，由于房地產(chǎn)價(jià)格具有波動(dòng)性變化，其投資具有高風(fēng)險(xiǎn)，總之，房地產(chǎn)業(yè)是具有高效益、高成本以及高風(fēng)險(xiǎn)的“三高行業(yè)”?；诖耍唢L(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系著我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)，必須以合理的可行性研究為房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展提供包裝，從而推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展。

二、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究

1.基本概述。

在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資立項(xiàng)之前，對(duì)項(xiàng)目相關(guān)的社會(huì)、技術(shù)以及經(jīng)濟(jì)等層次進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查與研究就是房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究，通過對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分析與論證，能較為準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)出項(xiàng)目竣工后的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，進(jìn)而對(duì)項(xiàng)目的適用性、可行性等進(jìn)行系統(tǒng)、綜合的評(píng)價(jià)，得出是否投資或如何投資等直接性意見，提供科學(xué)可靠的依據(jù)以進(jìn)行項(xiàng)目投資決策。研究對(duì)象主要包括與項(xiàng)目相關(guān)的市場(chǎng)、資源、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)以及社會(huì)等。

2.根本依據(jù)。

一般地，房地產(chǎn)投資可行性研究依據(jù)包括有：相關(guān)政府法律法規(guī)以及條文政策；諸如區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)等行業(yè)部門發(fā)展規(guī)劃；項(xiàng)目建議書及其批復(fù)文件；國(guó)家和地區(qū)有關(guān)社會(huì)與經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)劃；相關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目合同或協(xié)議書等，相關(guān)部門頒發(fā)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與額度等。

三、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究的問題

1.內(nèi)容不完善。

可行性研究報(bào)告須顧及項(xiàng)目實(shí)施到運(yùn)營(yíng)的整個(gè)過程中，并客觀的評(píng)價(jià)其面臨的難點(diǎn)和風(fēng)險(xiǎn)，從而在投資者進(jìn)行決策時(shí)能有意識(shí)的回避風(fēng)險(xiǎn)，以確保投資項(xiàng)目在建設(shè)到運(yùn)營(yíng)整個(gè)過程的可行性和安全性，實(shí)現(xiàn)投資的預(yù)期效益。誠然可行性研究報(bào)告不能顧及方方面面，但絕不能少那些關(guān)系著項(xiàng)目決策有效性的信息。然而，當(dāng)前的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中，部分調(diào)研員為圖方便，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的地理位置、文化背景等浮光掠影，使報(bào)告顯得不分主次，更是難以突出相關(guān)的技術(shù)性；同時(shí)為使領(lǐng)導(dǎo)或業(yè)主得以滿足，僅著重介紹項(xiàng)目的長(zhǎng)處，而回避了項(xiàng)目的短處，種種原因使得整個(gè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告內(nèi)容不完善。

2.方法不科學(xué)。

靜態(tài)分析法和動(dòng)態(tài)分析法是項(xiàng)目可行性研究?jī)煞N分析方法。在項(xiàng)目投資效益分析過程中，前者不顧及投入資金的時(shí)間和機(jī)會(huì)的成本價(jià)值，僅注重計(jì)算投入資金的貨幣價(jià)值；而后者恰恰相反整體注重投入資金的時(shí)間價(jià)值。總體而言，前者較后者更加簡(jiǎn)便快捷，僅需投入較少的人力物力便能在較短時(shí)間內(nèi)對(duì)若干房地產(chǎn)投資方案加以分析，進(jìn)而獲取可行性最佳的方案，然而顧及因子較少，與實(shí)際情況太過偏離；而后者將影響視為動(dòng)態(tài)過程，較全面的顧及到各種因子，與實(shí)際情況較為符合，但需消耗大量的人力物力。在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性分析中，受資金的限制或調(diào)研員自身技能不過硬，使在實(shí)際過程中過于使用靜態(tài)分析法，很少使用或是簡(jiǎn)化動(dòng)態(tài)分析法，使得整個(gè)可行性分析較片面，項(xiàng)目可行性分析結(jié)果與實(shí)際情況具有很大偏差。

3.研究不徹底。

基于顧及多方面干擾因子對(duì)若干投資建設(shè)方案進(jìn)行科學(xué)的對(duì)比分析，才能得到相對(duì)健全的可行性研究報(bào)告，同時(shí)報(bào)告中那些較為重要的技術(shù)方案須有至少一個(gè)備選方案；要使設(shè)計(jì)方案與相關(guān)工程數(shù)據(jù)一致，關(guān)鍵設(shè)備具有穩(wěn)定的供應(yīng)商，對(duì)那些沒采納的方案進(jìn)行充分而系統(tǒng)的解釋，項(xiàng)目協(xié)議、合同以及附件等一應(yīng)齊全，才能使融資方案得到銀行等社會(huì)資金所有者認(rèn)可。然而，在多種因子的干擾下，我國(guó)的投資項(xiàng)目可行性研究卻是敷衍了事，并沒有進(jìn)行徹底的研究，嚴(yán)重制約著可行性分析的科學(xué)有效性，并不能作為投資者安全可靠的決策根據(jù)。

四、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究改進(jìn)對(duì)策

首先，由于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究要長(zhǎng)時(shí)間、仔細(xì)耐心地進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研以及相關(guān)技術(shù)分析，因此需要將定性與定量、靜態(tài)與動(dòng)態(tài)分析相結(jié)合，對(duì)經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行全面的、系統(tǒng)的分析；其次，作為房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究的主要構(gòu)成部分，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目指標(biāo)評(píng)價(jià)系統(tǒng)包括有經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)定位以及設(shè)計(jì)等評(píng)價(jià)體系，因此需要建立科學(xué)、合理的指標(biāo)評(píng)價(jià)體系；再者，要使房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究市場(chǎng)朝著規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展，進(jìn)而帶動(dòng)房地產(chǎn)咨詢業(yè)的良性發(fā)展；然后，由于我國(guó)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性調(diào)研員大多從事過相關(guān)項(xiàng)目的建設(shè)活動(dòng)，具有極為豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，但欠缺相應(yīng)的理論知識(shí)，因此需要趕上“時(shí)代潮流”，增強(qiáng)可行性研究理論及其相關(guān)業(yè)務(wù)知識(shí)的培訓(xùn)與學(xué)習(xí)，使調(diào)研員的責(zé)任感與使命感得以提升；最后，在某個(gè)項(xiàng)目存在有若干不能弄的實(shí)施方案，因此須要擬定多個(gè)項(xiàng)目可行性研究方案，從中決策出最優(yōu)方案。嚴(yán)格實(shí)行相關(guān)對(duì)策，使調(diào)研員自身水平得以提升，制定相關(guān)可行性研究市場(chǎng)規(guī)范制度，實(shí)施多個(gè)可行性研究方案，擇取最優(yōu)方案必能使風(fēng)險(xiǎn)得以降低，更甚是規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，從而使可行性研究報(bào)告能提供有效地決策輔助價(jià)值。同時(shí)，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目投資者需嚴(yán)格參照相關(guān)可行性研究報(bào)告，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目予以正確的決策方案；諸如城市規(guī)劃部門等相關(guān)政府部門必須依照相關(guān)報(bào)告，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目批準(zhǔn)立項(xiàng)或予以建設(shè)執(zhí)照，環(huán)境部門更要基于此對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的環(huán)境保護(hù)問題進(jìn)行科學(xué)評(píng)估；更要按照相關(guān)可行性研究報(bào)告采購合理的設(shè)備和原材料，為房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)提供保障。

五、結(jié)語

篇4

關(guān)鍵字：經(jīng)濟(jì)建設(shè)；可行性研究報(bào)告

Abstract: the development of enterprises and economic construction has a great effect on the individual and national economic development, since most enterprises exist many deficiencies in the economy, in order to make up for the lack of economic construction enterprise executives in reaction to the phenomenon according to the existing problems in the development of investment project analysis, the study adopt rational choice project, strict verification procedures, measures to control the key links, made a feasibility report on the strengthening of new project investment risk control, ensuring maximum investment return, made great contributions to enterprise and national economic development and.

Keywords: economic construction; feasibility study report

中圖分類號(hào)： F27 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：2095-2104（2013）

建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告的重要組成部分，是衡量建設(shè)項(xiàng)目取舍立項(xiàng)的主要標(biāo)準(zhǔn)之一，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，設(shè)計(jì)人員要轉(zhuǎn)變觀念，要像對(duì)待工程技術(shù)方案一樣重視經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作許多項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告和初步設(shè)計(jì)的編寫過程中，現(xiàn)在可行性研究報(bào)告階段的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)非常重要，在經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的內(nèi)容、范圍和深淺程度的規(guī)范化方面。

一、可行性研究報(bào)告的作用

可行性研究報(bào)告是在招商引資、投資合作、政府立項(xiàng)、銀行貸款等領(lǐng)域常用的專業(yè)文檔，主要對(duì)項(xiàng)目實(shí)施的可能性、有效性、如何實(shí)施、相關(guān)技術(shù)方案及財(cái)務(wù)效果進(jìn)行具體、深入、細(xì)致的技術(shù)論證和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，以求確定一個(gè)在技術(shù)上合理、經(jīng)濟(jì)上合算的最優(yōu)方案和最佳時(shí)機(jī)而寫的書面報(bào)告

（一）可行性研究對(duì)設(shè)計(jì)項(xiàng)目管理的作用。

可行性研究是編制設(shè)計(jì)任務(wù)書的重要依據(jù)，也是進(jìn)行初步設(shè)計(jì)和工程建設(shè)管理工作中的重要環(huán)節(jié)?？尚行匝芯坎粌H對(duì)擬議中的項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)分析和全面論證，判斷項(xiàng)目是否可行，是否值得投資，還要進(jìn)行反復(fù)比較，尋求最佳建設(shè)方案，避免項(xiàng)目方案的多變?cè)斐傻娜肆?、物力、?cái)力的巨大浪費(fèi)和時(shí)間的延誤。

（二）工程項(xiàng)目的建造成本在很大程度上直接取決于可行性研究及設(shè)計(jì)。

如果設(shè)計(jì)項(xiàng)目管理早一點(diǎn)介入到建設(shè)前期，在設(shè)計(jì)前就對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)提出一些功能要求，設(shè)計(jì)中的變更工作量就會(huì)減少，設(shè)計(jì)周期就會(huì)縮短。由可行性研究報(bào)告深度不夠，使設(shè)計(jì)者無從下手形成邊設(shè)計(jì)邊施工，勢(shì)必給施工和項(xiàng)目建設(shè)管理帶來困難經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)的因素。

二、進(jìn)行投資開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的必要性

投資開發(fā)項(xiàng)目可行性研究是現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營(yíng)者、管理者所必備的技能，它貫穿于企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理各個(gè)環(huán)節(jié)，對(duì)一個(gè)企業(yè)或組織的創(chuàng)立、生存和發(fā)展壯大起著積極的主導(dǎo)作用，應(yīng)該引起我們經(jīng)營(yíng)或管理領(lǐng)域的人員高度重視。

三、投資開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容

1、市場(chǎng)供需預(yù)測(cè)和分析

國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)需求情況調(diào)查分析或預(yù)測(cè)，要有翔實(shí)數(shù)據(jù)，或要合理預(yù)測(cè)和要根據(jù)數(shù)據(jù)分析細(xì)分市場(chǎng)，明確自己的目標(biāo)市場(chǎng)，進(jìn)行深入的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)供給情況調(diào)查。第一層次是了解整個(gè)供給市場(chǎng)構(gòu)成形式，第二層次是分析現(xiàn)有產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)者的生產(chǎn)能力、營(yíng)銷手段、盈利能力。第三層次是根據(jù)自身產(chǎn)品逐漸鎖定目標(biāo)市場(chǎng)，進(jìn)行差異化分析。。

2、擬建項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、產(chǎn)品方案和發(fā)展方向的技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較和分析

3、社會(huì)及經(jīng)濟(jì)效益分析評(píng)價(jià)

4、外部環(huán)境分析和內(nèi)部環(huán)境分析

主要有經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析，經(jīng)營(yíng)過程中面臨的經(jīng)濟(jì)條件、經(jīng)濟(jì)特征、經(jīng)濟(jì)聯(lián)系等客觀因素；重點(diǎn)是企業(yè)法人治理結(jié)構(gòu)分析，財(cái)務(wù)、人力資源、產(chǎn)品營(yíng)銷等職能戰(zhàn)略分析，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、自然情況、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、所能支配各種資源社會(huì)信譽(yù)等情況分析，以及合作的忠誠度等。

5、合作者的情況分析

合作方包括合伙人、外來投資者等。所謂合作者的經(jīng)濟(jì)技術(shù)實(shí)力是指合作者現(xiàn)有的資產(chǎn)、負(fù)債、人員構(gòu)成及各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等情況。具體包括以下內(nèi)容：

（1）技術(shù)實(shí)力分析

（2）合作者的管理水平

（3）經(jīng)營(yíng)狀況分析

（4）經(jīng)濟(jì)實(shí)力分析

四、投資開發(fā)可行性研究方面存在的問題

1、對(duì)投資開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的重要性意識(shí)不高。一方面由于投資開發(fā)項(xiàng)目可行性研究是一種新型學(xué)科，企業(yè)對(duì)其認(rèn)知能力、熟悉程度并沒有完全普及，甚至存在認(rèn)識(shí)上或理解上誤區(qū)；另一方面由于我們?cè)袊?guó)有企業(yè)體制、機(jī)制不完善，制度不健全，造成對(duì)投資檢查、監(jiān)督，包括責(zé)任追究不力，直接減弱了對(duì)可行性研究的重視；其三是受傳統(tǒng)思想和理念的影響，習(xí)慣于按長(zhǎng)官意志或集權(quán)辦事，對(duì)可行性研究的程序性和科學(xué)性缺乏足夠的認(rèn)識(shí)；第四是缺乏必要科學(xué)手段

2、管理不到位。一是投資開發(fā)項(xiàng)目可行性研究機(jī)制不夠全面，對(duì)投資行為檢查、監(jiān)督、追蹤，包括責(zé)任追究不到位；二是對(duì)開發(fā)的計(jì)劃性不強(qiáng)，隨意性較大，計(jì)劃兌現(xiàn)率不高等；三是投資開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的程序不夠落實(shí)，包括深度不夠、內(nèi)容不全面、關(guān)聯(lián)要素分析不夠等問題，直接導(dǎo)致投資開發(fā)可行性研究的質(zhì)量和效率，造成投資質(zhì)量不高、資金不安全等問題，甚至出現(xiàn)重復(fù)投資，造成內(nèi)部無序競(jìng)爭(zhēng)，自毀根基等問題。

3、開發(fā)與經(jīng)營(yíng)管理存在脫節(jié)的現(xiàn)象。主要表現(xiàn)為新開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施后追蹤考核不足，造成開發(fā)前、開發(fā)時(shí)高度重視，開發(fā)后無人問津等現(xiàn)象，直接導(dǎo)致了項(xiàng)目的長(zhǎng)期效益；另外，新開發(fā)產(chǎn)品的營(yíng)銷策略不能和原有企業(yè)營(yíng)銷組合有機(jī)結(jié)合，市場(chǎng)間的相互依存、接續(xù)能力不強(qiáng)，影響了項(xiàng)目開發(fā)質(zhì)量。

五、做好可行性研究的對(duì)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的措施 可行性研究要以質(zhì)量控制為核心，對(duì)項(xiàng)目的規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、工藝布局、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、技術(shù)進(jìn)步等方面應(yīng)進(jìn)行科學(xué)分析。從事可行性研究的人員要真正樹立為國(guó)家、為業(yè)主服務(wù)的精神，準(zhǔn)確掌握有關(guān)專業(yè)知識(shí)，不斷學(xué)習(xí)新技術(shù)，真正做到科學(xué)地、獨(dú)立地、不受任何干擾地把握好產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向，提高可行性研究的深度和質(zhì)量，為社會(huì)提供質(zhì)量精良的產(chǎn)品，為適應(yīng)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革的需要

六、加強(qiáng)可行性研究所應(yīng)采取的措施

1、建立健全實(shí)業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的可行性研究機(jī)制

在實(shí)業(yè)項(xiàng)目投資開發(fā)前，加強(qiáng)組織力量對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究。研究的內(nèi)容主要包括：投資方向、投資規(guī)模、投資形式、投資風(fēng)險(xiǎn)、投資效果資金籌措等。要認(rèn)真分析項(xiàng)目可依托的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)、人才優(yōu)勢(shì)、資源優(yōu)勢(shì)、區(qū)域優(yōu)勢(shì)，同時(shí)要充分利用好鐵路的綜合優(yōu)勢(shì)和各種資源。

2、建立和完善投資決策機(jī)制

企業(yè)投資的實(shí)業(yè)項(xiàng)目必須從市場(chǎng)調(diào)研、分析論證到投資決策、項(xiàng)目開發(fā)、經(jīng)營(yíng)管理和項(xiàng)目后評(píng)估，建立完善的投資決策管理制度。對(duì)重大投資項(xiàng)目的可行性研究，應(yīng)當(dāng)聘請(qǐng)有相當(dāng)資質(zhì)的科研機(jī)構(gòu)、中介機(jī)構(gòu)或有關(guān)專家進(jìn)行咨詢或參與論證。在調(diào)研論證的基礎(chǔ)上，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定程序?qū)嵭屑w決策、審批或報(bào)批。

3、建立健全實(shí)業(yè)項(xiàng)目開發(fā)責(zé)任機(jī)制和效益跟蹤機(jī)制

加強(qiáng)投資項(xiàng)目后期的管理，使項(xiàng)目達(dá)到良好運(yùn)作，是投資能夠取得收益的重要保證。建立實(shí)業(yè)項(xiàng)目效益跟蹤機(jī)制，主要是進(jìn)行投資項(xiàng)目跟蹤分析。

4、建立健全科學(xué)、系統(tǒng)的人才培養(yǎng)、管理機(jī)制

七、可行性研究中應(yīng)注意的幾個(gè)問題

1、要增強(qiáng)投資項(xiàng)目開發(fā)工作與實(shí)施品牌戰(zhàn)略緊密結(jié)合的意識(shí)，從市場(chǎng)需求入手，結(jié)合自身發(fā)展現(xiàn)狀，抓住機(jī)遇，加快培養(yǎng)和提升多元經(jīng)營(yíng)企業(yè)的市場(chǎng)研究和開發(fā)能力，大力培育和發(fā)展具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力的新興產(chǎn)業(yè)和骨干企業(yè)，著力創(chuàng)造一批有市場(chǎng)、有發(fā)展、有特色、有效益的拳頭產(chǎn)品，發(fā)揮品牌效應(yīng)，形成和強(qiáng)化北京局多元經(jīng)營(yíng)的支柱產(chǎn)業(yè)。

2、在確定項(xiàng)目投資的過程中，要很好地分析和把握市場(chǎng)，研究產(chǎn)業(yè)布局，克服隨意性和盲目性，做到規(guī)模適度，宜大則大，宜小則小。

3、在推進(jìn)實(shí)業(yè)項(xiàng)目開發(fā)工作的過程中,企業(yè)要主動(dòng)爭(zhēng)取用好用活國(guó)家和地方，以及行業(yè)、系統(tǒng)內(nèi)的支持政策，充分利用好自身行業(yè)、業(yè)務(wù)覆蓋范圍的綜合優(yōu)勢(shì)和各種資源，努力開發(fā)高附加值的項(xiàng)目或產(chǎn)品。

投資開發(fā)項(xiàng)目可行性研究是一門新型的學(xué)科技術(shù)，目前對(duì)其用途和功效的研究還處在一種實(shí)踐探索階段。對(duì)真正的企業(yè)或經(jīng)濟(jì)實(shí)體而言，自身獨(dú)立從事研究論證的能力相對(duì)不足，沒有形成相對(duì)成熟的程序和方法，需要經(jīng)營(yíng)、管理者嚴(yán)格以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為導(dǎo)向，以靈活多變的手段，簡(jiǎn)潔實(shí)用的語言創(chuàng)造性地實(shí)踐和探索適合自身企業(yè)或自身項(xiàng)目的可行性研究論證程序和方法對(duì)經(jīng)濟(jì)建設(shè)作出的巨大貢獻(xiàn)。

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4.王立國(guó)主編.《可行性研究與項(xiàng)目評(píng)估》.【M】.東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社.2001

篇5

關(guān)鍵詞：企業(yè)；投資管理；風(fēng)險(xiǎn)控制

投資是企業(yè)把資金投到自己認(rèn)為發(fā)展前景好、增值潛力大、預(yù)期收益高、風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)小地方，以期獲得更多的收入與資產(chǎn)的行為。

一、企業(yè)投資管理

（一）投資決策程序

1、制定企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，確定企業(yè)的發(fā)展方向和投資策略；

2、投資信息的跟蹤、考察，進(jìn)行機(jī)會(huì)研究，提出投資項(xiàng)目建議書：該階段主要進(jìn)行投資項(xiàng)目設(shè)想，鑒別投資方向，尋找投資機(jī)會(huì)，提出投資項(xiàng)目建議書。投資項(xiàng)目建議書應(yīng)包括投資項(xiàng)目提出的必要性與依據(jù)，投資方案、投資規(guī)模、投資地點(diǎn)的初步設(shè)想，投資估算和資金籌措的設(shè)想及貸款償還能力測(cè)算，投資項(xiàng)目投資進(jìn)度設(shè)想，經(jīng)濟(jì)效益的初步測(cè)算及社會(huì)效益的相關(guān)影響。

3、對(duì)投資項(xiàng)目立項(xiàng)，進(jìn)行投資項(xiàng)目的初步可行性研究：對(duì)投資項(xiàng)目明確進(jìn)行專題輔助研究，廣泛分析、篩選方案，確定項(xiàng)目的初步可行性。編制初步可行性研究報(bào)告的目的是確定是否有必要進(jìn)行下一步的詳細(xì)可行性研究。

4、投資可行性研究，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行深入細(xì)致的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，重點(diǎn)對(duì)財(cái)務(wù)效益、經(jīng)濟(jì)效益和投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)分析，作多方案比較，提出結(jié)論性建議，確定的項(xiàng)目的可行性，作為項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)和重要依據(jù)。

（二）投資項(xiàng)目評(píng)估

評(píng)估投資項(xiàng)目的方法通常有三種，即成本法、市場(chǎng)法和收益法。一般新的投資項(xiàng)目常用收益法，而收購一個(gè)已有項(xiàng)目，這三種方法都可以使用。

（三）合同簽署

與被投資方簽訂的投資合同或協(xié)議，要根據(jù)批準(zhǔn)的投資方案，對(duì)雙方權(quán)利義務(wù)和違約責(zé)任及出資時(shí)間、金額、方式、等內(nèi)容要明確清楚，最后根據(jù)審批后的權(quán)限和程序?qū)ν顿Y合同或協(xié)議進(jìn)行履行。

（四）跟蹤管理

對(duì)投資項(xiàng)目要指定專門機(jī)構(gòu)和人員進(jìn)行跟蹤管理，關(guān)注被投資方財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果、現(xiàn)金流量情況，對(duì)投資方經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)告等相關(guān)資料進(jìn)行及時(shí)收集，定期組織投資效益分析，并及時(shí)報(bào)告并妥善處理發(fā)現(xiàn)的異常情況。

（五）會(huì)計(jì)控制

根據(jù)對(duì)被投資方的影響程度，妥善保管投資合同或協(xié)議、出資證明等資料，建立投資管理臺(tái)賬，對(duì)投資對(duì)象、金額、期限、收益等事項(xiàng)進(jìn)行詳細(xì)記錄，合理確定投資會(huì)計(jì)決策。根據(jù)國(guó)家會(huì)計(jì)準(zhǔn)則制度規(guī)定，對(duì)于被投資方出現(xiàn)財(cái)務(wù)狀況惡化等情形的，企業(yè)財(cái)會(huì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)合理計(jì)提減值準(zhǔn)備，確認(rèn)減值損失。

（六）投資處置

重視投資到期本金的回收，明確規(guī)定投資收回、轉(zhuǎn)讓、核銷等程序，加強(qiáng)投資收回和處置環(huán)節(jié)的控制。轉(zhuǎn)讓投資應(yīng)先確定轉(zhuǎn)讓價(jià)格，可委托具有相應(yīng)資質(zhì)的專門機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，在報(bào)授權(quán)批準(zhǔn)部門批準(zhǔn)，不能收回投資的法律文書和相關(guān)證明文件是核銷投資應(yīng)當(dāng)取得。

二、投資風(fēng)險(xiǎn)控制

風(fēng)險(xiǎn)是在一定條件下和一定時(shí)期內(nèi)可能發(fā)生的各種結(jié)果的變動(dòng)程度。包括戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等。發(fā)現(xiàn)和了解組織中風(fēng)險(xiǎn)的各個(gè)方面，通過付諸明智的行動(dòng)幫助組織實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)，減少失敗的可能并降低不確定性對(duì)經(jīng)營(yíng)成果影響的整個(gè)過程。風(fēng)險(xiǎn)可能帶來超出預(yù)期的收益，也能帶來超出預(yù)期的損失，風(fēng)險(xiǎn)越大，收益率越高，風(fēng)險(xiǎn)越小，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越激烈，收益率也越低，風(fēng)險(xiǎn)和收益的關(guān)系是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果。

風(fēng)險(xiǎn)控制是投資管理的重要組成部分，有效防范和化解投資風(fēng)險(xiǎn)是切實(shí)保護(hù)投資者利益、維護(hù)股東合法權(quán)益的重要舉措。為避免在風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生，作為管理者應(yīng)把可能的損失控制在一定的范圍內(nèi)，或采取各種措施減小風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生，或者減少風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生時(shí)造成的損失，以避免帶來的難以承擔(dān)的損失。

風(fēng)險(xiǎn)回避、損失控制、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移和風(fēng)險(xiǎn)保留是風(fēng)險(xiǎn)控制有四種基本方法。

決策風(fēng)險(xiǎn)控制的首要工作是項(xiàng)目評(píng)價(jià)，決策風(fēng)險(xiǎn)是指風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目因決策失誤而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。很多風(fēng)險(xiǎn)投資都出現(xiàn)了嚴(yán)重虧損是我國(guó)目前存在的普遍現(xiàn)狀，這很大程度上是由投資決策失誤所造成的，是投資項(xiàng)目本身出現(xiàn)的不足。由于投資大、科技含量高和產(chǎn)品更新快是風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目本身具有的特點(diǎn)，決策一旦出現(xiàn)失誤將會(huì)直接導(dǎo)致項(xiàng)目的徹底失敗，因此，決策這一行為顯得特別重要。

投資決策的重要階段是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目所具有的風(fēng)險(xiǎn)和不確定性遠(yuǎn)高于傳統(tǒng)項(xiàng)目，因此在進(jìn)行價(jià)值評(píng)估的過程中，進(jìn)行決策若僅依靠風(fēng)險(xiǎn)投資專家的直覺和市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，那么評(píng)估的結(jié)果會(huì)具有片面性。進(jìn)行決策的關(guān)鍵所在是如何從模擬風(fēng)險(xiǎn)的角度對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)，并測(cè)出其價(jià)值范圍。

項(xiàng)目的實(shí)施是一個(gè)連續(xù)的過程，企業(yè)管理信息系統(tǒng)的一個(gè)新的領(lǐng)域是建立有效的企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理信息系統(tǒng)。源于項(xiàng)目的計(jì)劃、組織、領(lǐng)導(dǎo)和決策，每個(gè)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)都需要信息，而且一切都需要以信息的分析為基礎(chǔ)。同時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)的來源具有不確定性，管理者和決策者可以助風(fēng)險(xiǎn)管理信息系統(tǒng)準(zhǔn)確的發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)并及時(shí)協(xié)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)管理活動(dòng)，并根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)控制的有效報(bào)告制定計(jì)劃，組織未來的活動(dòng)，以此保證項(xiàng)目階段目標(biāo)最大程度的實(shí)現(xiàn)。

投資組合中的種類越多，其總體風(fēng)險(xiǎn)也就越小，構(gòu)建投資組合的目標(biāo)是選擇不相關(guān)的各個(gè)種類。從而通過多元化的投資經(jīng)營(yíng)策略，來實(shí)現(xiàn)企業(yè)未來的增長(zhǎng)。

同時(shí)企業(yè)要嚴(yán)密防范資金鏈斷裂的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)是生存、發(fā)展、獲利，獲利是企業(yè)的根本目標(biāo)，但企業(yè)面對(duì)更多的卻是發(fā)展與生存問題，解決不好生存問題、發(fā)展問題，一個(gè)企業(yè)就不可能獲利。企業(yè)終極目標(biāo)是獲利，企業(yè)在面臨生存問題中最大風(fēng)險(xiǎn)因素是現(xiàn)金流，所以企業(yè)在生存階段、發(fā)展階段、獲利階段都要重視現(xiàn)金流。企業(yè)在發(fā)展的不同階段，其管理的現(xiàn)金流的重點(diǎn)應(yīng)當(dāng)有所區(qū)別，要突出重點(diǎn)，不可一視同仁，同時(shí)還要注意不同類別的現(xiàn)金流之間的轉(zhuǎn)化，不同的現(xiàn)金流之間可以進(jìn)行轉(zhuǎn)化，并且轉(zhuǎn)化之間還可以幫助企業(yè)來規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

綜上所述，結(jié)合我國(guó)企業(yè)的現(xiàn)狀，投資管理及風(fēng)險(xiǎn)控制的目的均在與降低企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)，取得利益的最大化。

參考文獻(xiàn)：

篇6

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)；成本；控制

Abstract：Along with our country this year to the prosperity of market economy and the increase of per capita income, China's real estate industry is also increasingly popular. But due to the enhancement of the development of the market, the real estate market competition is becoming increasingly fierce, which led to the development of real estate profits less and less, the profitability of enterprises is also more and more low. For further enhancement of the real estate enterprise project cost control and management supervision and development, this article from the related knowledge, combining with practical experience, the real estate development in the cost control research to put forward some suggestions and ideas.

Keywords: real estate; development; cost; control

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

前言

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)如此高速發(fā)展的帶動(dòng)和影響下，我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)日益火爆。就當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r而言，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要模塊之一，其作用和地位日益凸顯。但由于市場(chǎng)的開放程度越來越高，進(jìn)入房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的企業(yè)也日益增多，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，這也就導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)的利潤(rùn)越來越低?？梢哉f，在這樣的環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)既面臨著機(jī)遇也面臨著挑戰(zhàn)，要想在這樣的背景下實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，就必須從根本上即企業(yè)的成本控制方面做好工作，提高自身的可盈利空間，拓展企業(yè)的生存和發(fā)展空間。

二、 當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)成本控制與管理現(xiàn)狀

(一)開發(fā)成本預(yù)估不準(zhǔn)確

在正式進(jìn)行開發(fā)投資項(xiàng)目之前，房地產(chǎn)企業(yè)都需要從各個(gè)方面對(duì)即將開發(fā)投資的項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析和研究，但是，當(dāng)前我國(guó)許多房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)投資可行性研究報(bào)告卻都存在著細(xì)節(jié)不夠具體不夠完善等情況和問題。在這樣的情況下，開發(fā)所需的物資得不到有效控制，而某些可行性研究報(bào)告則過于嚴(yán)謹(jǐn)或細(xì)節(jié)不夠，以至于預(yù)估的成本與現(xiàn)實(shí)情況偏離嚴(yán)重。再者，在編制撰寫可行性報(bào)告的過程中，有些企業(yè)未能進(jìn)行實(shí)地的調(diào)查研究分析和統(tǒng)計(jì)，對(duì)一些潛在的危險(xiǎn)和未知的風(fēng)險(xiǎn)不能進(jìn)行有效的識(shí)別和防范控制，這些因素都導(dǎo)致了開發(fā)成本預(yù)估不準(zhǔn)確，從而有可能導(dǎo)致開發(fā)投資的失敗，并增大了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

(二)難以有效控制設(shè)計(jì)變更以及現(xiàn)場(chǎng)簽證

雖然有很多有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)設(shè)計(jì)人員在技術(shù)上非常過硬，但由于其對(duì)成本上卻不夠重視和關(guān)心，設(shè)計(jì)出來的建筑雖然在結(jié)構(gòu)上非常安全可靠并且經(jīng)久耐用，但在經(jīng)濟(jì)上卻達(dá)不到成本和性價(jià)比的最優(yōu)化，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)必須擁有一批既擅長(zhǎng)于技術(shù)又懂經(jīng)濟(jì)和管理方面的知識(shí)的員工來進(jìn)行工程的管理和監(jiān)督?，F(xiàn)如今，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中的大部分企業(yè)都對(duì)成本管理十分重視，也迫切希望能夠搞好成本管理以降低企業(yè)成本，增加企業(yè)盈利空間，但是由于房地產(chǎn)企業(yè)管理團(tuán)隊(duì)中人員的流動(dòng)性偏大，或者某些管理人員缺乏經(jīng)驗(yàn)缺乏某方面知識(shí)，不能及時(shí)的掌控設(shè)計(jì)情況和工程進(jìn)度，不能有效避免不必要的變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證情況的發(fā)生，因此，許多房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的成本管理監(jiān)控體系嚴(yán)重失控，導(dǎo)致企業(yè)成本無法有效降低。

(三)對(duì)動(dòng)態(tài)成本的掌握不到位

現(xiàn)如今，我國(guó)大部分房地產(chǎn)開發(fā)都是等到一切工序全部完成之后，才進(jìn)行最終項(xiàng)目投資成本的核算工作，但是這樣一來，就不能全過程、全方位、全面動(dòng)態(tài)的對(duì)項(xiàng)目開發(fā)成本進(jìn)行隨時(shí)隨地的跟蹤和了解，也就不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)和問題并且進(jìn)行有效地解決，容易產(chǎn)生一些額外的開支。而當(dāng)項(xiàng)目完成成本核算之后，就算是發(fā)現(xiàn)了這些問題也不能進(jìn)行彌補(bǔ)和善后了。

(四)成本控制管理體系不完善

對(duì)于影響當(dāng)前我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本控制的有效性無法提高的因素來說，究其根本，還是由于其控制管理體系不夠完善和健全。因此，企業(yè)便不能從項(xiàng)目的可行性分析研究開始一直到工程竣工交付使用甚至于在其保修期間對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行成本的全過程全方位的調(diào)控，企業(yè)內(nèi)部各職能部門在成本控制方面配合不夠協(xié)調(diào)默契，甚至存在脫節(jié)等局面，由此便不能對(duì)投資成本進(jìn)行系統(tǒng)化地有效地控制。

三、房地產(chǎn)開發(fā)成本控制有效性提升策略建議

(一)建立、完善房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的科學(xué)管理體系

建立一個(gè)科學(xué)性、合理性、操作性并存且協(xié)調(diào)統(tǒng)一的房地產(chǎn)開發(fā)科學(xué)管理體系才是進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制的重中之重，盡快盡早落實(shí)項(xiàng)目投資、項(xiàng)目建設(shè)以及項(xiàng)目管理和項(xiàng)目后期使用之間的項(xiàng)目分離，做到各個(gè)環(huán)節(jié)獨(dú)立運(yùn)行又相互聯(lián)系，相互協(xié)調(diào)，確保成本管理的高效連貫才是企業(yè)現(xiàn)如今要解決的首要問題；其次，為了確實(shí)保障房地產(chǎn)工程建設(shè)的合理性和科學(xué)性，必須對(duì)現(xiàn)行的不合理的建設(shè)程序進(jìn)行改革和完善工作，努力做好工程建設(shè)前期特別是可行性研究分析和初步設(shè)計(jì)階段的工作，為后續(xù)階段的工作創(chuàng)造夯實(shí)的基礎(chǔ)和有利條件；最后，要從項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)階段的不同特征出發(fā)，有針對(duì)性地落實(shí)規(guī)范的項(xiàng)目勘察設(shè)計(jì)、招投標(biāo)以及施工建設(shè)的工作。

(二)建立、完善房地產(chǎn)開發(fā)成本管理體系，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)全過程全方位有效控制管理

第一，對(duì)各個(gè)階段可能導(dǎo)致開發(fā)成本失控的諸如項(xiàng)目可行性分析研究、項(xiàng)目的設(shè)計(jì)規(guī)劃、項(xiàng)目招投標(biāo)、項(xiàng)目的建設(shè)施工以及后期保修等因素進(jìn)行詳細(xì)的預(yù)測(cè)分析，建立一個(gè)統(tǒng)一的完善的成本控制管理體系，各部門要各司其職，樹立成本意識(shí)和節(jié)約意識(shí)，做好成本管理把關(guān)，同時(shí)建立專門的組織來進(jìn)行相應(yīng)的包括項(xiàng)目產(chǎn)品定位分析，產(chǎn)品設(shè)計(jì)跟蹤，材料設(shè)備等成品和半成品的采購，項(xiàng)目的施工建造以及最終的交付使用等環(huán)節(jié)的成本控制和監(jiān)督工作，由此建立健全的成本控制體系，并在實(shí)踐中切實(shí)執(zhí)行和不斷改革完善；第二，建立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目專人負(fù)責(zé)制度，強(qiáng)化負(fù)責(zé)人的權(quán)責(zé)，要求其做到權(quán)責(zé)統(tǒng)一，可以讓項(xiàng)目負(fù)責(zé)人來輔助進(jìn)行成本的預(yù)測(cè)分析，同時(shí)賦予其一定的決策權(quán)；第三，建立健全成本控制的信息管理體系同時(shí)做好反饋工作以實(shí)現(xiàn)信息的良好傳播和及時(shí)反饋，信息系統(tǒng)可以提供預(yù)警機(jī)制，防范潛在危險(xiǎn)，分析問題原因并提出建議和改進(jìn)措施，并實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的動(dòng)態(tài)和全程控制；第四，建立并落實(shí)明確的成本控制標(biāo)準(zhǔn)，明確不同崗位的職責(zé)。建立和健全成本的監(jiān)督審查和激勵(lì)體制，積極鼓勵(lì)員工參與到成本管理中來。

(三)強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)，加強(qiáng)合同管理，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中能夠直接工期和成本控制的因素有很多，但其中最重要的則是設(shè)計(jì)階段的問題，而制定和實(shí)行設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)制度以及根據(jù)企業(yè)情況對(duì)設(shè)計(jì)單位提出限額設(shè)計(jì)的要求是控制設(shè)計(jì)階段的重要手段。在設(shè)計(jì)階段時(shí)，要積極主動(dòng)及時(shí)地和設(shè)計(jì)人員進(jìn)行溝通，讓設(shè)計(jì)人員能夠充分和直觀地了解顧客需求，努力確保產(chǎn)品定位和市場(chǎng)需求相一致，及時(shí)對(duì)圖紙進(jìn)行修繕，減少圖紙中存在的問題，盡量避免出現(xiàn)由于圖紙缺陷而引起在施工階段索賠增加造價(jià)的情況。同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)圖紙的會(huì)審工作，將工程的變動(dòng)控制在施工之前；加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)變更的管理，杜絕和防范不合理的設(shè)計(jì)變更的出現(xiàn)。除此之外，還要加強(qiáng)對(duì)合同的管理，由于施工階段造價(jià)控制的主要依據(jù)就是施工承包合同，所以合同中的條款的制定必須做到嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致和全面，對(duì)工期的規(guī)定則要合理，要努力減少由于雙方責(zé)任不清而產(chǎn)生的相互扯皮的情況發(fā)生，相關(guān)責(zé)任人都必須做到對(duì)合同條款非常熟悉，對(duì)自己的職責(zé)也非常清楚。

(四)控制拆遷費(fèi)用

補(bǔ)償能否達(dá)到其原所有者的要求是值得企業(yè)重視的問題，這直接關(guān)系到企業(yè)的社會(huì)形象和品牌信譽(yù)，因此對(duì)原所有者的賠償必須嚴(yán)格按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)并且及時(shí)補(bǔ)償?shù)轿弧Ｍ瑫r(shí)，居民進(jìn)行違章?lián)尳ɑ蛘呤嵌鄨?bào)虛報(bào)拆遷面積等情況的杜絕和防范，企業(yè)要加強(qiáng)和相關(guān)部門的聯(lián)系，與相關(guān)部門聯(lián)手打擊此類情況。另外，企業(yè)項(xiàng)目的可行性分析必須盡可能地準(zhǔn)確，確保土地征用的可預(yù)見性和利用的最優(yōu)化。

參考文獻(xiàn)

[1]甘英華.嚴(yán)格控制房地產(chǎn)成本以應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)[I]企業(yè)科技與發(fā)展，2010．

[2]張艷芳．淺談房地產(chǎn)成本核算與成本控制措施[I]．城市建設(shè)理論研究， 2012．

[3]池錦云.淺析如何提升房地產(chǎn)成本的控制和管理[J].科技咨詢，2012．

篇7

【關(guān)鍵詞】工程造價(jià)；管理方法； 控制； 問題； 對(duì)策

【 abstract 】 in construction project management, how to effectively for the engineering cost management, and to ensure the engineering quality premise and cut down engineering cost, is very important. But the current in the construction engineering cost management also has some problems should pay attention, aimed at the problems take corresponding countermeasures are very important and necessary.

【 keywords 】 engineering construction; Management methods; Control; Problem; countermeasures

中圖分類號(hào)： TU723.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：

一、當(dāng)前建筑工程造價(jià)管理中存在的主要問題

1、 對(duì)前期工程的造價(jià)控制重視不夠

許多建設(shè)單位普遍對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目前期工作階段的造價(jià)控制重視不夠, 而是把重點(diǎn)放在施工階段一審核施工圖預(yù)算、工程結(jié)算價(jià)款。企業(yè)對(duì)工程造價(jià)管理及其管理人員的作用重視不夠, 忽略了前期工作階段作為投資控制基礎(chǔ)的投資估算和設(shè)計(jì)概算的作用,因此,造成了概算超估算,預(yù)算超概算, 結(jié)算超預(yù)算的現(xiàn)象。

2、成本控制管理重視不夠

在施工管理過程中對(duì)成本控制管理不到位, 不能切實(shí)地將經(jīng)濟(jì)問題與技術(shù)問題有機(jī)地結(jié)合到一起,沒有盡早發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問題,待工程竣工時(shí)才發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)問題,已無法彌補(bǔ)。在施工過程中只重視技術(shù)、生產(chǎn),不重視成本的節(jié)約,不能將優(yōu)化技術(shù)方案、改進(jìn)施工工藝降低建設(shè)成本列入到生產(chǎn)管理過程中來。技術(shù)人員與經(jīng)營(yíng)管理人員互不通氣,造成成本的人為不可控制狀態(tài)。

3、工程造價(jià)控制各環(huán)節(jié)沒有有機(jī)銜接

投資估算、設(shè)計(jì)概算、施工圖預(yù)算、合同價(jià)、工程結(jié)算價(jià)分別由建設(shè)單位及其主管部門、設(shè)計(jì)單位、施工單位各自管理,互相脫節(jié),沒有一個(gè)完整的控制系統(tǒng)。企業(yè)的報(bào)價(jià)管理人員與項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理人員工作溝通不夠, 大多數(shù)的企業(yè)報(bào)價(jià)管理人員和項(xiàng)目上的經(jīng)營(yíng)管理人員是分開的, 管理環(huán)節(jié)上存在漏洞, 投標(biāo)人員的投標(biāo)思想沒有制度來保證準(zhǔn)確無誤地傳遞給施工現(xiàn)場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理人員, 迫使投標(biāo)者與施工管理者只能依據(jù)社會(huì)平均水平這一標(biāo)準(zhǔn)來完成各自的工作。

4、對(duì)已完工程在工程造價(jià)控制方面的評(píng)價(jià)體系缺乏

沒有科學(xué)的評(píng)價(jià)體系,導(dǎo)致企業(yè)無法形成適合本企業(yè)的報(bào)價(jià)體系, 這就是對(duì)企業(yè)資源的巨大浪費(fèi), 珍貴的經(jīng)濟(jì)技術(shù)數(shù)據(jù)隨著建筑物的完成而消失。由此,企業(yè)失去了持續(xù)發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ),在此方面的管理上始終在低水平上徘徊。

二、有效進(jìn)行建筑工程造價(jià)管理的對(duì)策

1、要重視決策階段的工程造價(jià)控制

（1）對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)分析

應(yīng)認(rèn)真收集有關(guān)資料,如設(shè)備運(yùn)行情況、設(shè)備技術(shù)參數(shù)、需要解決的問題等,切實(shí)做好項(xiàng)目可行性研究報(bào)告,并根據(jù)市場(chǎng)需求及發(fā)展前景,合理確定工程的規(guī)模及建筑標(biāo)準(zhǔn),科學(xué)進(jìn)行工程項(xiàng)目的效益分析。同時(shí),要考慮到施工過程中可能出現(xiàn)的各種情況及不利因素對(duì)工程造價(jià)的影響,使投資基本上符合實(shí)際并留有余地,才能保證其他階段的造價(jià)被控制在合理范圍內(nèi)。

（2）擬定合理的投資方案

包括明確安排投資、投資規(guī)模、投資效益,結(jié)合投資目的、規(guī)模,采用科學(xué)方法,確定各種可行性方案,經(jīng)過投資技術(shù)性分析, 最終選擇在經(jīng)濟(jì)上可行的投資方案,確定投資的控制目標(biāo)并編寫建設(shè)工程投資可行性研究報(bào)告。

（3）對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行合理的選擇

由于建設(shè)前期缺乏確定工程造價(jià)的有效依據(jù),只能依據(jù)專家、決策者們借鑒已完成的項(xiàng)目工程造價(jià)進(jìn)行估算,但又往往因?yàn)橹T多因素影響,使得“三超”現(xiàn)象相當(dāng)普遍,造成工期越拖越長(zhǎng), 工程造價(jià)越來越高。因此需要對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行合理的選擇,以對(duì) 經(jīng)濟(jì)資源進(jìn)行優(yōu)化配置,從而提高項(xiàng)目投資的效益和效率。

2、要重視設(shè)計(jì)階段的工程造價(jià)控制

（1） 優(yōu)化設(shè)計(jì)方案,嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更

雖然建筑工程的復(fù)雜性難免出現(xiàn)施工圖在會(huì)審中或在施工過程中會(huì)有這樣那樣的問題,但是如果施工圖設(shè)計(jì)中產(chǎn)生漏洞越多,加之圖紙審查不嚴(yán),設(shè)計(jì)變更就會(huì)越多。而越是在施工以后發(fā)生變更,損失就越大,反之就越小[3] 。因此,要求設(shè)計(jì)部門嚴(yán)格把關(guān),優(yōu)化設(shè)計(jì)方案。設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化應(yīng)重點(diǎn)考慮以下因素:1) 建筑。建筑方案的形成應(yīng)建立在能滿足使用要求、結(jié)構(gòu)合理的基礎(chǔ)上,一方面要做出滿足建筑技術(shù)要求的設(shè)計(jì)方案,另一方面盡可能剔除不必要的輔助功能,以實(shí)現(xiàn)技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的優(yōu)化。2) 結(jié)構(gòu)。在同一個(gè)工程項(xiàng)目中,設(shè)計(jì)必須充分考慮建造成本與壽命周期內(nèi)維修費(fèi)用的合理分配。

（2） 積極推行限額設(shè)計(jì)制度

限額設(shè)計(jì)是指根據(jù)事先確定的設(shè)計(jì)限額來組織設(shè)計(jì)活動(dòng)的一種設(shè)計(jì)管理方法。實(shí)行限額設(shè)計(jì)可以通過設(shè)計(jì)單位內(nèi)部各專業(yè)之間的協(xié)調(diào),在保證滿足使用功能建筑造型、效果、結(jié)構(gòu)安全等情況下將工程造價(jià)按相關(guān)專業(yè)分解后落實(shí)到各個(gè)專業(yè),各專業(yè)按照分配的投資限額控制設(shè)計(jì),嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)的不合理變更,保證總投資限額不被突破。在限額設(shè)計(jì)過程中,要求技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合,加強(qiáng)可行性研究,科學(xué)公正地做出論證和評(píng)價(jià)。

（3）工程招標(biāo)階段的造價(jià)控制

在這一階段,應(yīng)嚴(yán)格以批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)概算為控制目標(biāo),編制施工招標(biāo)文件,起草施工合同條款,做好工程量清單和工料說明,選擇合理的承發(fā)包方式,從而通過有效競(jìng)爭(zhēng)手段使工程造價(jià)得到比較合理的控制；二是要注意編制高質(zhì)量的工程量清單。

3、要重視施工階段的工程造價(jià)控制

建設(shè)工程的施工階段是人力、物力、財(cái)力消耗的主要階段,這個(gè)階段的工程造價(jià)管理具體、繁雜,也會(huì)在一定程度上影響工程造價(jià)。因此,應(yīng)采取措施對(duì)這一階段的工程造價(jià)進(jìn)行控制。

（1 ）嚴(yán)謹(jǐn)簽訂施工合同

在簽訂合同或在施工過程中進(jìn)行合同管理時(shí),應(yīng)認(rèn)真審核合同中的條款,特別對(duì)專用條款中工程價(jià)款的結(jié)算方法、支付與調(diào)整方式、工程變更及變更價(jià)款的確定、風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用的計(jì)算方法、承包商的承諾及優(yōu)惠條款嚴(yán)格審查和熟悉掌握。同時(shí)要保證合同簽訂后的嚴(yán)謹(jǐn)、公正、合理,為在施工過程中和工程結(jié)算時(shí),減少合同爭(zhēng)議及索賠創(chuàng)造前提。

（2 ）重視施工圖的預(yù)算審核和控制

施工圖預(yù)算是根據(jù)預(yù)算定額、施工圖和有關(guān)文件,計(jì)算出工程的總造價(jià),從而正確反映工程所耗費(fèi)用。預(yù)算審核首先要重視收集完備的依據(jù)性文件如土建施工圖、建筑材料預(yù)算價(jià)格等;其次,應(yīng)重視工程量計(jì)算、單價(jià)套用和間接費(fèi)的計(jì)取。準(zhǔn)確計(jì)算工程量必須熟悉和詳細(xì)理解全部施工圖紙及所有的設(shè)計(jì)技術(shù)資料, 并根據(jù)工程量計(jì)算規(guī)則進(jìn)行計(jì)算,有利于合理準(zhǔn)確地按定額有關(guān)規(guī)定劃分項(xiàng)目。

（ 3 ）嚴(yán)格控制施工現(xiàn)場(chǎng)簽證

施工現(xiàn)場(chǎng)簽證是造價(jià)控制的重點(diǎn)。如果這一方面沒有得到良好的控制,極易造成資金的大量浪費(fèi)。首先,要嚴(yán)格四方簽證制度。所有的現(xiàn)場(chǎng)簽證必須經(jīng)施工單位項(xiàng)目經(jīng)理、總監(jiān)理工程師、設(shè)計(jì)單位代表、業(yè)主代表四方共同簽字方為有效。其次,監(jiān)理應(yīng)進(jìn)行巡視、檢查、見證和已完工程驗(yàn)收計(jì)量等工作,不在施工合同和圖紙中,就要進(jìn)行簽證。事實(shí)充分合理而必須簽證的,應(yīng)明確地說明理由,并附上工程量及計(jì)算式,同時(shí)簽證單由業(yè)主、監(jiān)理各保留一份,結(jié)算時(shí)由業(yè)主親自交給審計(jì)單位,簽證意見應(yīng)清楚明了。變更部分應(yīng)由施工單位報(bào)價(jià)審批后方可施工[ 4 ] 。最后,簽證內(nèi)容必須與實(shí)際相符。

篇8

【關(guān)鍵詞】 資產(chǎn)全生命周期管理； 電網(wǎng)企業(yè)； 理念； 效益

電網(wǎng)企業(yè)固定資產(chǎn)規(guī)模龐大，其固定資產(chǎn)約占總資產(chǎn)的70%以上；由于需滿足用電客戶的用電需求，資產(chǎn)分布點(diǎn)多面廣，有人住的地方，就有電網(wǎng)資產(chǎn)。在電網(wǎng)固定資產(chǎn)規(guī)模龐大、分布范圍廣泛的情況下，如何使資產(chǎn)發(fā)揮最大效益，提高電網(wǎng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益，資產(chǎn)全生命周期管理是一種全新的企業(yè)資產(chǎn)管理理念，是提高電網(wǎng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益的有效手段。

一、目前電網(wǎng)資產(chǎn)管理模式存在的弊端

（一）資產(chǎn)管理理念、管理模式比較落后和粗放

目前，電網(wǎng)資產(chǎn)管理沿用傳統(tǒng)的基于職能部門分工的“條塊化”、“分段式”管理模式，即在項(xiàng)目立項(xiàng)階段由計(jì)劃部門負(fù)責(zé)，建設(shè)階段由工程部門負(fù)責(zé)，投入運(yùn)行后由生產(chǎn)技術(shù)部門負(fù)責(zé)實(shí)物管理、生產(chǎn)運(yùn)行部門負(fù)責(zé)設(shè)備運(yùn)維、財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)資產(chǎn)價(jià)值管理，這樣容易造成各階段的管理目標(biāo)不統(tǒng)一。例如在項(xiàng)目建設(shè)階段，工程管理部門只注重工程項(xiàng)目是否能按期完成和工程投資是否超概算，忽視資產(chǎn)投運(yùn)后運(yùn)行維護(hù)的要求和運(yùn)維成本的高低，而在生產(chǎn)運(yùn)行階段，生產(chǎn)部門主要考慮的是設(shè)備的可靠性，忽視了運(yùn)營(yíng)成本的計(jì)算，造成的結(jié)果是資產(chǎn)投運(yùn)沒有經(jīng)過幾年，就要對(duì)設(shè)備進(jìn)行更新改造，資產(chǎn)使用效益偏低。

（二）企業(yè)內(nèi)部尚未建立科學(xué)完善的資產(chǎn)管理體系，資產(chǎn)管理未能覆蓋資產(chǎn)全生命周期過程

目前固定資產(chǎn)管理的起點(diǎn)是從財(cái)務(wù)賬上入固定資產(chǎn)賬開始，未涵蓋固定資產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)、設(shè)備采購和工程建設(shè)階段，沒有引入資產(chǎn)投入產(chǎn)出分析和資產(chǎn)全生命周期成本效益評(píng)價(jià)理念，沒有實(shí)現(xiàn)依靠制度和流程來實(shí)施規(guī)范化和常態(tài)化管理，資產(chǎn)管理各環(huán)節(jié)存在部門協(xié)調(diào)運(yùn)作障礙，各環(huán)節(jié)業(yè)務(wù)對(duì)接和溝通運(yùn)作不順暢，資產(chǎn)管理信息系統(tǒng)也無法支持資產(chǎn)全生命周期管理，從管理運(yùn)作上和技術(shù)上都無法實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)全生命周期各個(gè)環(huán)節(jié)的融通管理。

（三）固定資產(chǎn)價(jià)值管理和實(shí)物管理脫節(jié)，存在賬、卡、物不一致現(xiàn)象

目前固定資產(chǎn)的價(jià)值管理由財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)，實(shí)物管理由生技部門負(fù)責(zé)，由于實(shí)物管理和價(jià)值管理相分離，導(dǎo)致每年大量的設(shè)備更新改造資產(chǎn)變更，沒有及時(shí)作資產(chǎn)卡片調(diào)整，造成賬、卡、物之間產(chǎn)生差異，在資產(chǎn)清查時(shí)存在較多的有賬無物或有物無賬的現(xiàn)象。

（四）固定資產(chǎn)退役或報(bào)廢管理不規(guī)范，造成資產(chǎn)流失

目前對(duì)退出運(yùn)行的資產(chǎn)管理不到位，僅僅從表面運(yùn)行情況來看是否需要更換設(shè)備，沒有從持續(xù)運(yùn)行成本和持續(xù)運(yùn)行收益比較角度來看是否需要更換設(shè)備，退出資產(chǎn)沒有規(guī)范的內(nèi)部流程約束，沒有經(jīng)過嚴(yán)格的資產(chǎn)狀況鑒定，退出資產(chǎn)如何處理也不明確，資產(chǎn)退出也沒有及時(shí)更新資產(chǎn)管理系統(tǒng)信息。

（五）缺乏一套科學(xué)合理、行之有效的固定資產(chǎn)評(píng)價(jià)考核體系

對(duì)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的考核，側(cè)重放在經(jīng)營(yíng)方面，對(duì)資產(chǎn)管理狀況、使用效果的考評(píng)仍停留在定性方面，沒有量化的評(píng)估指標(biāo)，沒有建立科學(xué)合理的資產(chǎn)管理評(píng)估體系，資產(chǎn)管理考核流于形式。

二、資產(chǎn)全生命周期管理模式在電網(wǎng)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中的應(yīng)用探討

鑒于上述電網(wǎng)企業(yè)固定資產(chǎn)管理模式存在的弊端，想提高電網(wǎng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益，發(fā)揮電網(wǎng)資產(chǎn)最大效益，需對(duì)現(xiàn)有的資產(chǎn)管理模式進(jìn)行管理改革，引入先進(jìn)的資產(chǎn)管理理念和現(xiàn)代化資產(chǎn)管理手段，建立資產(chǎn)全生命周期管理體系，全面提升電網(wǎng)企業(yè)固定資產(chǎn)管理水平。

（一）引進(jìn)電網(wǎng)資產(chǎn)投資可行性研究評(píng)價(jià)管理模式，在電網(wǎng)資產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)階段注重成本、效益比較

在電網(wǎng)資產(chǎn)投資立項(xiàng)階段，需從現(xiàn)有電力負(fù)荷、客戶用電需求、購售電價(jià)差、項(xiàng)目投資成本角度預(yù)計(jì)某項(xiàng)電網(wǎng)資產(chǎn)投資完成產(chǎn)生的收益，出具可行性研究報(bào)告評(píng)審后，再?zèng)Q定該項(xiàng)電網(wǎng)資產(chǎn)是否值得投資。

在電網(wǎng)資產(chǎn)投資完成運(yùn)行后，從現(xiàn)實(shí)角度進(jìn)一步檢驗(yàn)該項(xiàng)目立項(xiàng)階段所做的可行性研究是否正確，根據(jù)該項(xiàng)目投資后實(shí)際運(yùn)行期間所增加的售電量、供售電價(jià)差、實(shí)際運(yùn)維成本等對(duì)該項(xiàng)電網(wǎng)投資進(jìn)行投資后評(píng)價(jià)，指出該項(xiàng)資產(chǎn)運(yùn)行后產(chǎn)生的凈收益（虧損），同時(shí)為下一階段的電網(wǎng)投資項(xiàng)目積累經(jīng)驗(yàn)，提高電網(wǎng)建設(shè)項(xiàng)目投資可行性經(jīng)驗(yàn)。

（二）在電網(wǎng)資產(chǎn)建設(shè)形成階段，采用公開招投標(biāo)、進(jìn)行造價(jià)審計(jì)角度，降低項(xiàng)目造價(jià)、實(shí)行項(xiàng)目成本控制

在電網(wǎng)建設(shè)階段，采用公開招投標(biāo)模式，進(jìn)行物資設(shè)備采購、設(shè)計(jì)、監(jiān)理公開招投標(biāo)，選擇既可以保證工程質(zhì)量、效益良好，又可以降低項(xiàng)目造價(jià)的設(shè)備供應(yīng)商、設(shè)計(jì)、監(jiān)理單位進(jìn)行電網(wǎng)資產(chǎn)施工建設(shè)；引入造價(jià)審計(jì)機(jī)構(gòu)，對(duì)施工單位提交的工程造價(jià)結(jié)算資料進(jìn)行造價(jià)審核，進(jìn)一步降低工程造價(jià)；同時(shí)，加強(qiáng)項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)成本控制。

（三）在電網(wǎng)資產(chǎn)運(yùn)行階段，建立統(tǒng)一的資產(chǎn)管理信息系統(tǒng)和資產(chǎn)管理機(jī)制，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)管理上的統(tǒng)一

建立統(tǒng)一的資產(chǎn)管理信息系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)目前模式下的財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)資產(chǎn)價(jià)值管理和資產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)實(shí)物管理上的統(tǒng)一，在資產(chǎn)管理信息系統(tǒng)上建立每項(xiàng)電網(wǎng)固定資產(chǎn)卡片，在電網(wǎng)固定資產(chǎn)實(shí)物上黏貼條形碼，通過條形碼辨別技術(shù)，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)物和資產(chǎn)管理信息系統(tǒng)管理上的統(tǒng)一，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)固定資產(chǎn)實(shí)物實(shí)行遠(yuǎn)程監(jiān)控，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)固定資產(chǎn)實(shí)物發(fā)生的變動(dòng)信息，在固定資產(chǎn)信息系統(tǒng)上及時(shí)予以更改，徹底實(shí)現(xiàn)電網(wǎng)資產(chǎn)“賬、卡、物”一致；同時(shí)，在固定資產(chǎn)信息管理系統(tǒng)上詳細(xì)記錄設(shè)備維修、改造記錄，包括時(shí)間、次數(shù)、目前為止的維修改造成本等數(shù)據(jù)和信息，為后期決定設(shè)備是否退出運(yùn)行和報(bào)廢提供數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。

建立統(tǒng)一的資產(chǎn)管理考核機(jī)制，杜絕目前資產(chǎn)管理模式下存在的條塊分割現(xiàn)象。通過資產(chǎn)管理信息系統(tǒng)，將設(shè)備運(yùn)維部門、生產(chǎn)技術(shù)部門、財(cái)務(wù)部門對(duì)資產(chǎn)實(shí)物、價(jià)值管理統(tǒng)一起來，如發(fā)現(xiàn)系統(tǒng)信息及相關(guān)數(shù)據(jù)與現(xiàn)場(chǎng)實(shí)物有差異，將扣減相關(guān)部門的年度績(jī)效考核得分。如此，方能保證資產(chǎn)管理信息系統(tǒng)有效運(yùn)行。

（四）在電網(wǎng)資產(chǎn)退出運(yùn)行階段，需引入概率統(tǒng)計(jì)模型，比較運(yùn)維成本和后續(xù)收益

目前的資產(chǎn)管理模式，僅僅從表面現(xiàn)象上看該資產(chǎn)是否適合運(yùn)行，沒有從該項(xiàng)設(shè)備后續(xù)運(yùn)維成本、后續(xù)產(chǎn)生收益角度比較，才決定該資產(chǎn)是否適合運(yùn)行。

法國(guó)電力公司建立了一套行之有效的電網(wǎng)資產(chǎn)退出運(yùn)行決定機(jī)制，運(yùn)用概率技術(shù)計(jì)算出該項(xiàng)資產(chǎn)后續(xù)期內(nèi)會(huì)發(fā)生多少次故障，從而計(jì)算出該項(xiàng)資產(chǎn)后續(xù)期內(nèi)的運(yùn)維成本和產(chǎn)生的收益，如果后續(xù)期內(nèi)的運(yùn)維成本大于產(chǎn)生的收益，即凈收益為負(fù)數(shù)，當(dāng)即決定該項(xiàng)電網(wǎng)固定資產(chǎn)退出運(yùn)行；如果后續(xù)期內(nèi)的凈收益為正數(shù)，再結(jié)合該電網(wǎng)資產(chǎn)產(chǎn)生故障對(duì)客戶產(chǎn)生的影響角度，決定是退出運(yùn)行還是繼續(xù)使用。

上述資產(chǎn)管理信息系統(tǒng)記錄的設(shè)備維修、改造記錄，包括時(shí)間、次數(shù)、目前為止的維修改造成本等數(shù)據(jù)和信息，就是為決定電網(wǎng)資產(chǎn)是否退出運(yùn)行階段服務(wù)的，需引入法國(guó)電力公司資產(chǎn)退出運(yùn)行決定機(jī)制，比較電網(wǎng)資產(chǎn)后續(xù)維護(hù)成本和收益高低，決定電網(wǎng)資產(chǎn)是繼續(xù)運(yùn)行還是退出運(yùn)行和報(bào)廢；同時(shí)，該系統(tǒng)對(duì)報(bào)廢的電網(wǎng)固定資產(chǎn)進(jìn)行跟蹤，防止資產(chǎn)流失。

資產(chǎn)全生命周期管理是一種全新的固定資產(chǎn)管理理念，它是站在全生命周期管理角度，對(duì)電網(wǎng)資產(chǎn)從立項(xiàng)、建設(shè)、運(yùn)維、報(bào)廢四個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行管理，必將對(duì)電網(wǎng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益提升產(chǎn)生巨大作用。

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篇9

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有規(guī)劃性強(qiáng)、投資額大、建設(shè)周期長(zhǎng)、開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)復(fù)雜的特點(diǎn)，與之相應(yīng)的會(huì)計(jì)核算涉及面廣，核算環(huán)節(jié)多，核算對(duì)象繁雜，客觀上為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)節(jié)利潤(rùn)或偷漏稅金創(chuàng)造了條件，也加大了審計(jì)的難度。筆者認(rèn)為，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在的不同問題，建議采用不同的審計(jì)重點(diǎn)與思路。

一、虛增無形資產(chǎn)和開發(fā)成本

2004年8月31日以前，土地交易未實(shí)際公開競(jìng)價(jià)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多利用政策空間，以“危房改造”或“開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房”的名義取得土地，并先按實(shí)際支付的價(jià)款記入“無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)”，然后設(shè)法改變土地用途，聘請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)對(duì)原取得土地按商業(yè)用地或商品住宅地進(jìn)行評(píng)估，且一般要求高估，形成大額的土地評(píng)估增值。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)評(píng)估價(jià)值進(jìn)行賬務(wù)處理，虛增了無形資產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)該土地進(jìn)行開發(fā)時(shí)，將該土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入開發(fā)成本，而開發(fā)產(chǎn)品成本中所含的土地成本為土地評(píng)估價(jià)值，而不是該土地的取得成本，違反了存貨計(jì)價(jià)的“成本與可變現(xiàn)凈值孰低”原則，虛增了開發(fā)成本。

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高估土地使用權(quán)的問題，建議審計(jì)時(shí)應(yīng)將企業(yè)土地使用權(quán)賬面價(jià)值與當(dāng)?shù)赝恋厥袃r(jià)進(jìn)行對(duì)比，對(duì)高于市價(jià)的部分提請(qǐng)企業(yè)計(jì)提無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。對(duì)于轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品成本的土地使用價(jià)值的確認(rèn)問題，企業(yè)會(huì)計(jì)制度未明確規(guī)定，筆者認(rèn)為應(yīng)按歷史成本計(jì)價(jià)的原則，在將土地使用權(quán)賬面價(jià)值轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品成本時(shí)，先將評(píng)估增值部分沖轉(zhuǎn)，按實(shí)際取得該土地所支付的價(jià)款和費(fèi)用減去無形資產(chǎn)攤銷后的余額記入開發(fā)產(chǎn)品的成本。

二、人為調(diào)節(jié)經(jīng)營(yíng)收入

（一）將預(yù)收售房款長(zhǎng)期掛賬，延遲確認(rèn)收入。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的預(yù)售房款，在商品房已竣工驗(yàn)收，與購房人辦理商品房交付使用手續(xù)后即應(yīng)確認(rèn)收入。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了調(diào)節(jié)收入，通常人為延遲商品房竣工決算，以商品房未辦理竣工決算為借口將預(yù)收售房款長(zhǎng)期掛賬，不確認(rèn)收入。

（二）隱瞞收入，私設(shè)小金庫。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除自行開發(fā)業(yè)務(wù)外，還經(jīng)營(yíng)合資開發(fā)、委托代建、待售商品房出租等業(yè)務(wù)。由于這些業(yè)務(wù)不受國(guó)家規(guī)劃制約，可操作空間大，成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)小金庫收入的主要來源。比如，在投資比例分配開發(fā)產(chǎn)品的合資中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往對(duì)分回的開發(fā)產(chǎn)品不入賬，而將其賬外銷售，收回銷售收入賬外存儲(chǔ)，形成小金庫；在委托代建業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往將代建工程收入不入賬，資金體外循環(huán)，或只作往來核算，形成賬內(nèi)小金庫；在待售商品房出租業(yè)務(wù)中，對(duì)收取的租金不入賬，賬外另存，形成小金庫。

（三）將開發(fā)產(chǎn)品用于投資、償債、捐贈(zèng)、分利、自用、職工福利及以房換地，不作視同銷售的賬務(wù)處理。按規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將產(chǎn)品用于對(duì)外投資、抵償債務(wù)、捐贈(zèng)、分配利潤(rùn)、職工福利和作為固定資產(chǎn)自用的，應(yīng)視同銷售進(jìn)行賬務(wù)處理，按規(guī)定計(jì)繳營(yíng)業(yè)稅及附加。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往只按成本價(jià)作存貨減少處理，未作視同銷售的賬務(wù)處理。

（四）將出租房、周轉(zhuǎn)房銷售的收入直接沖減出租房、周轉(zhuǎn)房的改裝修繕支出。商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房三者之間變化頻繁，審計(jì)難度較大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售出租房、周轉(zhuǎn)房時(shí)，往往不按規(guī)定進(jìn)行商品房銷售核算，而是將出租房、周轉(zhuǎn)房銷售收入直接沖減出租房、周轉(zhuǎn)房的改裝修復(fù)費(fèi)用支出，既虛減經(jīng)營(yíng)收入又造成開發(fā)成本和銷售費(fèi)用不實(shí)。

對(duì)于上述調(diào)節(jié)經(jīng)營(yíng)收入的行為，建議審計(jì)時(shí)除應(yīng)認(rèn)真審核經(jīng)營(yíng)收入明細(xì)賬、往來明細(xì)賬和相關(guān)原始憑證外，還應(yīng)審查《商品房買賣合同》、銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票存根、動(dòng)遷房發(fā)票存根、《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》、《房屋代建合同》、《合資開發(fā)項(xiàng)目合同》、《房屋租賃協(xié)議》等相關(guān)資料，查閱企業(yè)的股東大會(huì)會(huì)議記錄、歷次董事會(huì)會(huì)議記錄。將經(jīng)營(yíng)收入與“銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票存根、動(dòng)遷房發(fā)票存根”相核對(duì)；將經(jīng)營(yíng)收入各分類明細(xì)賬分別與《商品房買賣合同》、《房屋代建合同》、《合資開發(fā)項(xiàng)目合同》、《房屋租賃協(xié)議》等相核對(duì)；將股東大會(huì)會(huì)議記錄與董事會(huì)會(huì)議記錄中涉及工程竣工驗(yàn)收、投資、償債、捐贈(zèng)、分利、職工福利等事項(xiàng)的決定與相關(guān)賬簿記錄及原始憑證相核對(duì)；同時(shí)采用查詢、觀察、分析性復(fù)核等審計(jì)方法，查實(shí)企業(yè)人為調(diào)節(jié)收入的問題。

三、人為調(diào)節(jié)開發(fā)成本和經(jīng)營(yíng)成本

（一）隨意提取公共配套設(shè)施費(fèi)，調(diào)節(jié)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理商品房竣工決算時(shí)，對(duì)于尚未完工、不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，通常采用預(yù)提辦法將所需配套設(shè)施費(fèi)預(yù)估計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品的成本中，預(yù)提標(biāo)準(zhǔn)由企業(yè)根據(jù)建筑面積或投資比例自行確定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了調(diào)節(jié)利潤(rùn)，往往根據(jù)需要隨意確定配套設(shè)施費(fèi)的提取標(biāo)準(zhǔn)，多計(jì)或少計(jì)開發(fā)成本。

（二）不遵循借款費(fèi)用的計(jì)量原則，隨意分?jǐn)偨杩罾?。根?jù)借款費(fèi)用的計(jì)量原則，企業(yè)在確定每期專門借款利息的資本化金額時(shí)，應(yīng)將其與每期實(shí)際發(fā)生的資產(chǎn)支出數(shù)相掛鉤，根據(jù)累計(jì)支出加權(quán)平均數(shù)乘以資本化率計(jì)算確定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確認(rèn)開發(fā)項(xiàng)目的借款費(fèi)用時(shí)，不是按規(guī)定的方法計(jì)算分?jǐn)?，而是根?jù)企業(yè)利潤(rùn)情況和財(cái)務(wù)報(bào)告的需要，在開發(fā)成本和財(cái)務(wù)費(fèi)用之間為劃分，調(diào)節(jié)當(dāng)期利潤(rùn)；對(duì)于計(jì)入開發(fā)成本中的借款費(fèi)用，在各開發(fā)項(xiàng)目中的分配也未經(jīng)過認(rèn)真計(jì)量，而是隨意分?jǐn)?，造成各開發(fā)項(xiàng)目之間負(fù)擔(dān)借款費(fèi)用不合理的現(xiàn)象。

（三）不同類型商品房的經(jīng)營(yíng)成本計(jì)算不合理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同一項(xiàng)目開發(fā)的不同類型的商品房，如底商、住宅、寫字樓等，在銷售價(jià)格上相差懸殊，其經(jīng)營(yíng)成本也應(yīng)該各不相同。而企業(yè)在開發(fā)成本的核算中，一般以開發(fā)項(xiàng)目（同一塊土地上同期開發(fā)的各類商品房）為對(duì)象進(jìn)行成本歸集，在結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)成本時(shí)統(tǒng)一按平均成本進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，造成住宅、寫字樓、底商之間單位成本相同或相近、利潤(rùn)率高低懸殊的現(xiàn)象。還有的房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)完畢，進(jìn)行銷售時(shí)，將先期銷售的商品房多結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)成本，后銷售的商品房少結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)成本，形成同一開發(fā)項(xiàng)目同類商品房的單位經(jīng)營(yíng)成本前后不一。

（四）擠占和虛增開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是當(dāng)前的高收入、高利潤(rùn)行業(yè)，為了少繳土地增值稅和企業(yè)所得稅，房地產(chǎn)企業(yè)往往將自行開發(fā)的辦公用房、職工宿舍、自用辦公場(chǎng)地的開發(fā)成本和代建房屋、代建工程的建設(shè)成本 擠入商品房開發(fā)成本中，增大商品房開發(fā)成本和經(jīng)營(yíng)成本；此外，企業(yè)還通過虛報(bào)工程結(jié)算，虛報(bào)堪費(fèi)、虛報(bào)回遷安置費(fèi)、虛報(bào)土地征用補(bǔ)償費(fèi)等方式，虛增商品房開發(fā)成本和商品房經(jīng)營(yíng)成本，以降低開發(fā)產(chǎn)品增值率，少繳土地增值稅；虛減經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，少繳企業(yè)所得稅。

對(duì)于以上問題，建議審計(jì)時(shí)除應(yīng)認(rèn)真審查開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用明細(xì)賬、短期借款明細(xì)賬、應(yīng)交稅金明細(xì)賬、往來明細(xì)賬及相關(guān)原始憑證外，還應(yīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地使用證、項(xiàng)目開發(fā)可行性研究報(bào)告、投資立項(xiàng)批文、工程項(xiàng)目概、預(yù)算資料、當(dāng)?shù)卣块T頒布的城市基準(zhǔn)地價(jià)表或平均標(biāo)定地價(jià)資料、政府部門的關(guān)土地征用及拆遷補(bǔ)償?shù)囊?guī)定和項(xiàng)目投資費(fèi)用估算資料等，還應(yīng)查閱企業(yè)股東大會(huì)會(huì)議記錄和董事會(huì)會(huì)議記錄。將開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用明細(xì)賬中的各項(xiàng)成本、費(fèi)用發(fā)生額與工程項(xiàng)目概預(yù)算、項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告和項(xiàng)目投資費(fèi)用估算資料及當(dāng)?shù)氐貎r(jià)、土地征用及拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等資料相核對(duì)；將股東大會(huì)會(huì)議記錄和董事會(huì)會(huì)議記錄中涉及投資、籌資、堪察設(shè)計(jì)、土地征用及拆遷補(bǔ)償、工程施工等事項(xiàng)的決議與相關(guān)賬簿記錄和原始憑證相核對(duì)；同時(shí)運(yùn)用單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法及類似工程經(jīng)驗(yàn)估算法等方法對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、工程配套設(shè)施費(fèi)等進(jìn)行估算；運(yùn)用查詢、分析性復(fù)核等審計(jì)方法，根據(jù)總投資或預(yù)計(jì)總收入的一定比例，對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、期間費(fèi)用等進(jìn)行估算；根據(jù)借款費(fèi)用的確認(rèn)原則對(duì)借款利息的資本化金額進(jìn)行匡算；以合理認(rèn)定開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)成本和經(jīng)營(yíng)成本，審查出人為調(diào)節(jié)成本的數(shù)額，并提請(qǐng)企業(yè)調(diào)整賬務(wù)，按規(guī)定補(bǔ)繳稅金。

四、漏繳規(guī)費(fèi)

（一）漏繳土地出讓金。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過各種關(guān)系以危房改造、開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房等名義取得劃拔土地后，并未按規(guī)定僅于回遷安置和按經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)出售，而是開發(fā)成高檔商品住宅、寫字樓和商業(yè)用房出售。根據(jù)國(guó)家規(guī)定的土地出讓金繳納標(biāo)準(zhǔn)，出讓不同用途的土地所繳納的土地出讓金數(shù)額相差懸殊，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地后改變用途的，應(yīng)按規(guī)定補(bǔ)繳土地出讓金。但實(shí)際上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將危改房用地和經(jīng)濟(jì)適用房用地用于建造商品房后，一般都未按規(guī)定補(bǔ)繳土地出讓金，造成國(guó)家土地出讓金的流失。

（二）漏繳配套費(fèi)、增容費(fèi)及教育附加費(fèi)等規(guī)費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房開發(fā)過程中除交納土地出讓金外還需交納多項(xiàng)規(guī)定費(fèi)用，如公共設(shè)施配套費(fèi)、水電增容費(fèi)、消防配套費(fèi)、人防工程配套費(fèi)、消防設(shè)施監(jiān)督金、綠化保證金、施工用電保證金、教育附加費(fèi)等等，由于以上費(fèi)用名目繁多，繳納程序不透明，存在關(guān)系操作空間和政策利用空間，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往利用各種關(guān)系，采取緩繳、欠繳或關(guān)系減免等方法，漏繳各種規(guī)費(fèi)。

對(duì)于上述問題，建議審計(jì)人員應(yīng)詳細(xì)了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)過程，掌握相關(guān)法規(guī)和各項(xiàng)費(fèi)用上繳標(biāo)準(zhǔn)，將企業(yè)已上繳的土地出讓金和各項(xiàng)規(guī)費(fèi)與國(guó)家及當(dāng)?shù)卣块T規(guī)定的應(yīng)繳數(shù)進(jìn)行對(duì)比，查出漏繳金額，提請(qǐng)企業(yè)按規(guī)定補(bǔ)繳或披露。

五、套取銀行信用，違規(guī)貸款

房地產(chǎn)開發(fā)投資金額大，建設(shè)周期長(zhǎng)，需要大量外部資金的支持，銀行貸款則是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的主要途徑。具體做法有以下幾種：

（一）將實(shí)際上已不擁有產(chǎn)權(quán)的資產(chǎn)抵押給銀行，套取銀行信用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地使用權(quán)，在未曾開發(fā)時(shí)屬于企業(yè)的無形資產(chǎn)，可用于抵押貸款；在對(duì)該土地進(jìn)行開發(fā)時(shí)，其土地使用權(quán)應(yīng)從無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)入開發(fā)成本，此時(shí)，該土地使用權(quán)的價(jià)值已轉(zhuǎn)化為房屋的成本，實(shí)質(zhì)上已不具有價(jià)值。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往將已進(jìn)行開發(fā)土地的土地使用權(quán)抵押給銀行，辦理抵押貸款。

（二）簽訂虛假售房合同，套取銀行按揭貸款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為解決資金困難，往往與公司職工或其他關(guān)系個(gè)人簽訂虛假的商品房買賣合同，由企業(yè)墊付首付款，到銀行辦理大項(xiàng)耐用消費(fèi)貸款手續(xù)，套取銀行按揭貸款。

篇10

關(guān)鍵詞：內(nèi)部會(huì)計(jì)；控制；措施

前言

內(nèi)部會(huì)計(jì)控制是企業(yè)內(nèi)部控制的重要組成部分，作為企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)自我調(diào)節(jié)和自我約束的內(nèi)在機(jī)制，其建立、健全及實(shí)施是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成敗的關(guān)鍵。

1、電力物資公司內(nèi)部會(huì)計(jì)控制的現(xiàn)狀

1.1、電力物資公司背景介紹

電力物資公司原是電力系統(tǒng)國(guó)有大型物資供應(yīng)企業(yè)，實(shí)行自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展、自我約束的經(jīng)營(yíng)機(jī)制。后按照國(guó)家電網(wǎng)公司經(jīng)營(yíng)改制，以電力公司的全資子公司或者分公司進(jìn)行運(yùn)作，成為上級(jí)電網(wǎng)公司“大物流”體制建設(shè)重要單位，擔(dān)負(fù)起上級(jí)電網(wǎng)公司物資供應(yīng)和管理職能。十幾年來經(jīng)過企業(yè)改制和市場(chǎng)化運(yùn)行，逐步建成了科學(xué)先進(jìn)的物流體系。

1.2、電力物資公司內(nèi)部會(huì)計(jì)控制的現(xiàn)狀

電力物資公司內(nèi)部會(huì)計(jì)控制在貨幣資金、成本費(fèi)用、財(cái)務(wù)預(yù)算和固定資產(chǎn)等方面，作為公司內(nèi)部會(huì)計(jì)控制的關(guān)鍵控制點(diǎn)，較好地遵循了財(cái)政部頒布的《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》及其相關(guān)規(guī)定，但還有待進(jìn)一步完善。其現(xiàn)狀主要表現(xiàn)在以下方面：

1.2.1、內(nèi)部會(huì)計(jì)控制制度不健全

許多管理制度未能及時(shí)更新，比如資金管理、預(yù)算管理等方面的制度。公司內(nèi)部會(huì)計(jì)控制組織也不是很健全，存在職責(zé)不清的現(xiàn)象。有些內(nèi)部會(huì)計(jì)制度雖然制定了，但常常執(zhí)行不到位，檢查、考核缺乏明確的激勵(lì)機(jī)制和約束機(jī)制。

1.2.2、預(yù)算管理制度體系尚未完善

企業(yè)的預(yù)算工作流程需要梳理，預(yù)算的編制、執(zhí)行、調(diào)整與分析考核等無明確的條款規(guī)定，全面的預(yù)算體系尚未完善。

1.2.3、貨幣資金的管理需要改進(jìn)

由于歷史原因和管理存在的客觀局限，電力物資公司資金管理不夠完善，如資金管理的機(jī)構(gòu)與職責(zé)劃分不清晰、經(jīng)常的資金管理不規(guī)范、資金使用審批流程不完善。

1.2.4、缺乏對(duì)固定資產(chǎn)的管理控制

缺少固定資產(chǎn)的保險(xiǎn)意識(shí)，固定資產(chǎn)的處置缺少完善的制度流程等。

2、完善電力物資公司內(nèi)部會(huì)計(jì)控制的措施

針對(duì)上述內(nèi)部會(huì)計(jì)控制現(xiàn)狀的分析，電力物資公司要建立健全內(nèi)部會(huì)計(jì)制度，再造業(yè)務(wù)流程，完善內(nèi)部會(huì)計(jì)控制體系，主要采取以下措施：

2.1、建立健全 內(nèi)部會(huì)計(jì)控制制度

2.1.1、加強(qiáng)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理機(jī)構(gòu)職責(zé)控制

財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)據(jù)實(shí)核算，填制會(huì)計(jì)憑證，登記會(huì)計(jì)賬簿，編制財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告，負(fù)責(zé)建立健全公司內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度。

2.1.2、加強(qiáng)會(huì)計(jì)基礎(chǔ)管理控制

公司要建立適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的內(nèi)部管理制度，扎實(shí)做好會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作，全面加強(qiáng)各項(xiàng)管理工作。

2.1.3、加強(qiáng)預(yù)算管理控制

財(cái)務(wù)部根據(jù)公司的年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，編制年度預(yù)算。主要包括資產(chǎn)負(fù)債預(yù)算、生產(chǎn)成本預(yù)算、財(cái)務(wù)費(fèi)用預(yù)算、其他業(yè)務(wù)收支預(yù)算、其他預(yù)算等。

2.1.4、健全貨幣資金管理制度

嚴(yán)格遵守國(guó)家的有關(guān)規(guī)定，建立健全貨幣資金的各種內(nèi)控制度。公司要健全貨幣資金管理制度，合理分工，嚴(yán)格要求，銀行對(duì)賬單必須做到每月核對(duì)，嚴(yán)禁以“白條”抵充庫存現(xiàn)金。貨幣資金做到日清月結(jié)。

2.1.5、成本費(fèi)用管理控制

按會(huì)計(jì)核算的要求，分設(shè)各類成本科目，對(duì)成本和費(fèi)用進(jìn)行歸集和核算。嚴(yán)格成本開支范圍，按規(guī)定計(jì)算成本。要嚴(yán)格劃分本期成本費(fèi)用與下期成本費(fèi)用的界限。

2.1.6、固定資產(chǎn)管理控制

固定資產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)按照上級(jí)電網(wǎng)公司規(guī)定執(zhí)行。固定資產(chǎn)折舊方法采用平均年限法，折舊方法和折舊年限一經(jīng)確定，不得隨意變更。對(duì)固定資產(chǎn)定期或不定期進(jìn)行清查，對(duì)賬實(shí)不符情況查明原因，做相應(yīng)賬務(wù)處理。

2.2、建立全面預(yù)算管理制度體系

建立全面預(yù)算管理制度體系的關(guān)鍵控制點(diǎn)如下 ：

2.2.1、建立預(yù)算工作崗位責(zé)任制，明確相關(guān)職責(zé)

總經(jīng)理辦公會(huì)負(fù)責(zé)企業(yè)年度預(yù)算方案的制定，對(duì)企業(yè)預(yù)算擁有決策權(quán)，掌握著對(duì)企業(yè)預(yù)算的終審權(quán)及涉及資本性支出等重大資本預(yù)算的批準(zhǔn)權(quán)。預(yù)算管理委員會(huì)在總經(jīng)理辦公會(huì)授權(quán)下處理和決定公司預(yù)算管理的重大事項(xiàng)，其他各職能部門是年度預(yù)算的責(zé)任部門，按照職責(zé)分工具體負(fù)責(zé)本部門業(yè)務(wù)預(yù)算的編制、執(zhí)行、分析、控制等工作。

2.2.2、制定預(yù)算工作流程， 明確預(yù)算各環(huán)節(jié)的控制要求

預(yù)算的編制。首先，公司預(yù)算管理委員會(huì)每年根據(jù)公司對(duì)下一年度預(yù)算編制的總體原則和要求，結(jié)合公司實(shí)際情況，向各部門明確預(yù)算編制的具體要求。各部門應(yīng)將公司下達(dá)的預(yù)算指標(biāo)進(jìn)一步分解，確保預(yù)算的順利執(zhí)行。

預(yù)算的日常執(zhí)行與控制。各預(yù)算責(zé)任主體和相關(guān)職能部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)預(yù)算的控制，按照規(guī)范的審批流程，使各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)在預(yù)算范圍、預(yù)算期間內(nèi)開展。

預(yù)算的調(diào)整與變更。根據(jù)預(yù)算執(zhí)行的實(shí)際情況和業(yè)務(wù)發(fā)展的實(shí)際狀況，按需要對(duì)預(yù)算進(jìn)行調(diào)整，各部門應(yīng)當(dāng)按照預(yù)算調(diào)整的具體安排完成相應(yīng)業(yè)務(wù)的測(cè)算及上報(bào)。

預(yù)算的分析與考核。建立健全預(yù)算管理分析制度，對(duì)預(yù)算的執(zhí)行情況進(jìn)行全面分析，適時(shí)控制預(yù)算的執(zhí)行，確保預(yù)算目標(biāo)的完成。

2.3、改進(jìn)企業(yè)貨幣資金的管理

按照有關(guān)制度，對(duì)公司經(jīng)營(yíng)過程中的各項(xiàng)財(cái)務(wù)支出，設(shè)定嚴(yán)格的資金審批權(quán)限。對(duì)重大經(jīng)營(yíng)決策、重大財(cái)務(wù)收支活動(dòng)，實(shí)行總經(jīng)理、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人聯(lián)簽制度，財(cái)務(wù)人員參與決策，以便明確資金管理的責(zé)任，提高資金使用效益，切實(shí)降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。其關(guān)鍵控制點(diǎn)如下：

2.3.1、資金管理的機(jī)構(gòu)與職責(zé)控制

財(cái)務(wù)部作為公司資金歸口管理部門，負(fù)責(zé)公司及下屬公司銀行賬戶的審批、清理、檢查和監(jiān)控，保證資金安全。公司法定代表人是資金管理的第一責(zé)任人，對(duì)公司的資金安全、完整和資金運(yùn)作效益負(fù)責(zé)。

2.3.2、資金日常的管理控制

銀行賬戶管理。根據(jù)業(yè)務(wù)需要嚴(yán)格控制銀行賬戶的開戶數(shù)量。公司所有賬戶由財(cái)務(wù)部統(tǒng)一管理。為確保資金安全，銀行印鑒應(yīng)分人保管。

現(xiàn)金支票管理。要嚴(yán)格按照規(guī)定的現(xiàn)金使用范圍控制現(xiàn)金使用，每日根據(jù)資金收支情況編制現(xiàn)金銀行收支日?qǐng)?bào)。

2.3.3、資金使用的審批控制

備用金借款審批權(quán)限。對(duì)個(gè)人借用備用金按照數(shù)額進(jìn)行分級(jí)審批，規(guī)定個(gè)人備用金累計(jì)借款額度上限，財(cái)務(wù)部對(duì)備用金定期進(jìn)行清理。

投標(biāo)保證金的返還審批。投標(biāo)保證金的支付及返還，由付款部門經(jīng)辦人報(bào)本部門負(fù)責(zé)人審核、財(cái)務(wù)核算人員、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人審核、分管領(lǐng)導(dǎo)審批。

員工薪酬及各項(xiàng)費(fèi)用的付款審批。員工工資及各類保險(xiǎn)的支付依據(jù)為人力資源部計(jì)算審核的工資匯總表及明細(xì)表、保險(xiǎn)匯繳表、資金計(jì)劃和經(jīng)審批的付款申請(qǐng)單，付款審批權(quán)限經(jīng)人力資源部負(fù)責(zé)人復(fù)核、財(cái)務(wù)部審核、分管領(lǐng)導(dǎo)審批即可支付。

公司投、融資付款的審批。為歸還銀行借款、委貸、對(duì)外投資的付款，公司對(duì)外投資必須遵守上級(jí)電網(wǎng)公司對(duì)外投資的相關(guān)規(guī)定，付款依據(jù)為投資可行性研究報(bào)告、投資協(xié)議、經(jīng)審批的付款申請(qǐng)單，并經(jīng)有關(guān)審批程序報(bào)總經(jīng)理審批后執(zhí)行。

辦理銀行承兌匯票的審批。辦理銀行承兌匯票的依據(jù)為合同、資金計(jì)劃、經(jīng)審批的預(yù)付款申請(qǐng)單或付款申請(qǐng)單。

2.4、加強(qiáng)應(yīng)收款項(xiàng)的控制

2.5、建立全方位的成本控制體系

2.6、加強(qiáng)對(duì)固定資產(chǎn)的管理控制

3、結(jié)語

結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況，要完善企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)控制，比較有效的措施是通過建立健全內(nèi)部會(huì)計(jì)控制制度、再造業(yè)務(wù)流程等一系列手段，提升公司管控能力；通過建立全面預(yù)算管理體系，為公司的項(xiàng)目統(tǒng)籌、資金的管理、成本的控制和資源的優(yōu)化配置找到了依據(jù)；通過加強(qiáng)貨幣資金、應(yīng)收款項(xiàng)、成本費(fèi)用、物資和固定資產(chǎn)的管理，保證公司資產(chǎn)的安全和有效運(yùn)行。（作者單位：國(guó)網(wǎng)重慶市電力公司物資分公司）