[案情]*年2月，某服裝加工廠(chǎng)在當(dāng)?shù)卣泄ぃ瑮l件是：勞動(dòng)地點(diǎn)在工廠(chǎng)車(chē)間，勞動(dòng)者自帶生產(chǎn)工具，由廠(chǎng)方分配生產(chǎn)任務(wù)，按加工合格的產(chǎn)品計(jì)件付給報(bào)酬。王某應(yīng)聘后被工廠(chǎng)錄用。雙方?jīng)]有簽訂勞動(dòng)合同。在勞動(dòng)過(guò)程中，該廠(chǎng)管理比較松散、沒(méi)有規(guī)定上下班的時(shí)間，勞動(dòng)者只要完成工廠(chǎng)交給的生產(chǎn)任務(wù)即可以離廠(chǎng)回家。勞動(dòng)報(bào)酬的領(lǐng)取也是隨機(jī)的，工廠(chǎng)資金比較充裕的時(shí)候，就按勞動(dòng)者前一階段加工的產(chǎn)品的數(shù)量付給報(bào)酬。*年8月，張某在勞動(dòng)過(guò)程中被切傷左手，住院期間共花銷(xiāo)醫(yī)療費(fèi)*元，事后經(jīng)鑒定被評(píng)定為6級(jí)傷殘。王某認(rèn)為自己是在工作中受傷，應(yīng)當(dāng)按照工傷對(duì)待。服裝加工廠(chǎng)認(rèn)為其與王某之間沒(méi)有形成勞動(dòng)關(guān)系而是一種加工承攬關(guān)系，王某不是該廠(chǎng)職工，不能享受工傷待遇。雙方經(jīng)多次協(xié)商未果，王某向當(dāng)?shù)貏趧?dòng)爭(zhēng)議仲裁委員會(huì)提請(qǐng)仲裁，要求確認(rèn)其與該廠(chǎng)之間形成的是勞動(dòng)關(guān)系，仲裁委員會(huì)作出裁決，認(rèn)定雙方之間形成事實(shí)勞動(dòng)關(guān)系、某服裝加工廠(chǎng)不服該裁決訴至法院。

本案的焦點(diǎn)是如何正確區(qū)分勞動(dòng)關(guān)系和加工承攬關(guān)系。對(duì)此產(chǎn)生兩種不同的意見(jiàn)：

一種意見(jiàn)認(rèn)為；王某與某服裝加工廠(chǎng)之間存在加工承攬關(guān)系。因?yàn)橥跄撑c該廠(chǎng)未簽訂勞動(dòng)合同，也沒(méi)有辦理其他招工手續(xù)。工廠(chǎng)沒(méi)有固定的上下班時(shí)間，也沒(méi)有其他規(guī)章制度約束勞動(dòng)者。在王某與某服裝加工廠(chǎng)之間沒(méi)有隸屬關(guān)系，雙方的地位是平等的。在一般的勞動(dòng)關(guān)系中，用人單位要為勞動(dòng)者提供符合國(guó)家規(guī)定的勞動(dòng)條件和勞動(dòng)保護(hù)用品。而王某在為該廠(chǎng)勞動(dòng)的過(guò)程中，工廠(chǎng)沒(méi)有為其提供勞動(dòng)工具和勞動(dòng)保護(hù)用品，這說(shuō)明王某是用自己的生產(chǎn)工具、以自己的勞動(dòng)技能為工廠(chǎng)加工產(chǎn)品。在王某與該廣之間存在的是一種口頭上的加工承攬合同。雖然王某是在工廠(chǎng)內(nèi)勞動(dòng)，但僅僅依據(jù)勞動(dòng)地點(diǎn)來(lái)判斷當(dāng)事人之間的關(guān)系是片面的。王某與某服裝加工廠(chǎng)之間沒(méi)有勞動(dòng)關(guān)系，所以王某所受的人身傷害不能認(rèn)定為工傷，不能享受工傷保險(xiǎn)待遇。但王某是為某服裝加工廠(chǎng)加工產(chǎn)品、完成承攬任務(wù)時(shí)受傷的、按照《民法通則》和有關(guān)司法解釋的規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)造成損害均無(wú)過(guò)錯(cuò)，但一方是在為對(duì)方的利益或者共同利益進(jìn)行活動(dòng)過(guò)程中受到傷害的，可以責(zé)令對(duì)方或者受益人給予一定的補(bǔ)償。某服裝加工廠(chǎng)作為受益人應(yīng)當(dāng)給予王某一定的補(bǔ)償。

另一種意見(jiàn)認(rèn)為，王某與某服裝加工廠(chǎng)雖然沒(méi)有簽訂正式的勞動(dòng)合同，但兩者之間存在事實(shí)上的勞動(dòng)關(guān)系。首先王某是在某服裝加工廠(chǎng)在當(dāng)?shù)卣泄r(shí)被聘用的。王某被聘用后就是該廠(chǎng)的工人，雖然雙方?jīng)]有簽訂勞動(dòng)合同，但存在事實(shí)上的勞動(dòng)關(guān)系。工廠(chǎng)為王某分配生產(chǎn)任務(wù)，王某在工廠(chǎng)里按工廠(chǎng)的要求完成生產(chǎn)任務(wù)，符合勞動(dòng)關(guān)系的特征。其次，王某自帶生產(chǎn)工具，這是由工廠(chǎng)的生產(chǎn)條件簡(jiǎn)陋、生產(chǎn)設(shè)備和工具不充裕決定的；并不能以此來(lái)否認(rèn)勞動(dòng)關(guān)系的存在；王某沒(méi)有按固定的時(shí)間上下班，是由于工廠(chǎng)自身的管理松散造成的、不是勞動(dòng)者的過(guò)錯(cuò)，更與勞動(dòng)關(guān)系的有無(wú)無(wú)關(guān)；王某按加工合格的產(chǎn)品的數(shù)量，不定期地領(lǐng)取勞動(dòng)報(bào)酬，只是說(shuō)明工廠(chǎng)與勞動(dòng)者之間實(shí)行的是計(jì)件工資制，勞動(dòng)者領(lǐng)取的是計(jì)件工資，而不是加工承攬的勞動(dòng)報(bào)酬。王某與某服裝加工廠(chǎng)之間存在事實(shí)上的勞動(dòng)關(guān)系，王某在工作時(shí)間和工作場(chǎng)所內(nèi)，因工作原因而受到事故傷害，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為工傷，由某服裝加工廠(chǎng)承擔(dān)工傷保險(xiǎn)責(zé)任。

[評(píng)析]正確審理本案的前提是如何區(qū)分勞動(dòng)合同關(guān)系與加工承攬關(guān)系?！豆ｋU(xiǎn)條例》在有關(guān)工傷認(rèn)定的條款中使用的是“職工”一詞而不是勞動(dòng)者。職工一詞的含義是與用人單位存在勞動(dòng)關(guān)系的勞動(dòng)者。與企業(yè)沒(méi)有勞動(dòng)關(guān)系的勞動(dòng)者，如從事加工承攬業(yè)務(wù)的勞動(dòng)者，不認(rèn)為是職工，其在勞動(dòng)過(guò)程中受傷也不能認(rèn)定為工傷。所謂加工承攬合同是指承攬人按照定作人的要求完成一定的工作并交付工作成果，定作人接受承攬人工作成果并給付報(bào)酬的合同。承攬合同與勞動(dòng)合同的共同點(diǎn)在于：兩者都是具有一定的人身性質(zhì)的合同，都是建立在勞動(dòng)者提供一定勞動(dòng)的基礎(chǔ)上的。兩者的區(qū)別是：承攬合同以完成一定的工作為目的，合同的標(biāo)的是承攬人完成的工作成果，而不是勞動(dòng)過(guò)程本身，而勞動(dòng)合同的標(biāo)的則是勞動(dòng)者和用人單位在勞動(dòng)合同中的權(quán)利和義務(wù)；承攬合同中；承攬人以自己的設(shè)備、技術(shù)和勞力獨(dú)立完成工作，與定作人之間沒(méi)有隸屬關(guān)系，兩者的地位是平等的。而在勞動(dòng)合同中，勞動(dòng)者與用人單位之間存在隸屬關(guān)系；用人單位是管理者，勞動(dòng)者是被管理者。用人單位要為勞動(dòng)者安排生產(chǎn)任務(wù)，指定工作時(shí)間、工作地點(diǎn)和工作要求并以各種規(guī)章制度來(lái)約束勞動(dòng)者。

本案在某服裝加工廠(chǎng)招聘王某的過(guò)程中，未與其簽訂勞動(dòng)合同，其目的是為了逃避自己應(yīng)當(dāng)對(duì)勞動(dòng)者承擔(dān)的勞動(dòng)保護(hù)和工傷保險(xiǎn)責(zé)任。同時(shí)其管理較為松散、既沒(méi)有為勞動(dòng)者提供必要的生產(chǎn)條件也沒(méi)有規(guī)定勞動(dòng)者的勞動(dòng)時(shí)間和其他勞動(dòng)要求、但這只是企業(yè)在管理上存在的問(wèn)題，不能以此來(lái)否認(rèn)兩者之間存在勞動(dòng)關(guān)系，否則就會(huì)為企業(yè)侵犯勞動(dòng)者的權(quán)益大開(kāi)方便之門(mén)。某服裝加工廠(chǎng)在錄用王某的時(shí)候、采取的是招工的形式，而不是將自己的生產(chǎn)任務(wù)以定做的方式交給王某，自己作為定做人，王某作為加工承攬人。所以當(dāng)事入雙方從一開(kāi)始就不具備建立加工承攬關(guān)系的意思，而是希望建立勞動(dòng)關(guān)系。在勞動(dòng)過(guò)程中，工廠(chǎng)向王某安排生產(chǎn)任務(wù)，并明確指定生產(chǎn)任務(wù)要在工廠(chǎng)中完成。按照工廠(chǎng)的要求，王某自帶生產(chǎn)工具，這是由于工廠(chǎng)的生產(chǎn)條件不完善造成的，不能以此來(lái)認(rèn)定兩者的關(guān)系是加工承攬關(guān)系

一、概述

（一）船舶抵押制度的歷史發(fā)展

船舶抵押制度，源自古代的冒險(xiǎn)借貸，是當(dāng)時(shí)的航海經(jīng)營(yíng)人的一種特殊籌款方式，后來(lái)隨著科學(xué)的發(fā)展和航海技術(shù)的進(jìn)步，海損事故減少，航海不再是一項(xiàng)冒險(xiǎn)事業(yè)，冒險(xiǎn)借貸也失去了存在的基礎(chǔ)，然而在新的社會(huì)條件下，航海事業(yè)的發(fā)展與航海經(jīng)營(yíng)人資金不足的矛盾依然存在，甚至更加突出。一方面，航海經(jīng)營(yíng)人為了擴(kuò)大再生產(chǎn)需要大量的資金投入，不僅要對(duì)現(xiàn)有的船只進(jìn)行檢測(cè)、保養(yǎng)，更需要建造新的船舶投入運(yùn)營(yíng)；另一方面，金融機(jī)構(gòu)為了賺取利潤(rùn)也需要尋找投資市場(chǎng)，如何使得金融機(jī)構(gòu)能夠放心的把錢(qián)借給航海經(jīng)營(yíng)者，成為擺在立法者面前的一道難題，于是有人想到了抵押和質(zhì)押。

依據(jù)大陸法系有關(guān)抵押和質(zhì)押的傳統(tǒng)理論，抵押指對(duì)于債務(wù)人或第三人不轉(zhuǎn)移占有而供擔(dān)保的不動(dòng)產(chǎn)，抵押權(quán)人得就其賣(mài)得價(jià)金優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，可見(jiàn)能夠成立抵押的兩個(gè)條件是：（1）抵押權(quán)人以債務(wù)人或第三人提供的不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的物；（2）不轉(zhuǎn)移所有權(quán)人對(duì)抵押標(biāo)的物的占有。質(zhì)押，成立質(zhì)權(quán)，而質(zhì)權(quán)又有權(quán)利質(zhì)權(quán)和動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)之分，動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)者，指為擔(dān)保債權(quán)，占有由債務(wù)人或第三人轉(zhuǎn)移的動(dòng)產(chǎn)，并得就賣(mài)得價(jià)金優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，相應(yīng)的動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)以動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的物，移轉(zhuǎn)標(biāo)的物的占有為特征。所謂不動(dòng)產(chǎn)，指土地及其定著物,或指性質(zhì)上不能移動(dòng)其位置或非經(jīng)破壞、變更則不能移動(dòng)其位置的物；動(dòng)產(chǎn)則指不動(dòng)產(chǎn)之外的物。

由此看來(lái)，船舶應(yīng)屬于動(dòng)產(chǎn)一類(lèi)，其結(jié)果是，如果船舶所有人需要融通資金，以其船舶作為債務(wù)擔(dān)保，必然失去對(duì)船舶的占有，不能為船舶之用益，魚(yú)與熊掌不可兼得，無(wú)法達(dá)到融通資金的目的；而金融機(jī)構(gòu)，作為一個(gè)非船舶經(jīng)營(yíng)者，不僅不能為船舶之用益，反而徒增保管的成本費(fèi)用，浪費(fèi)時(shí)間和精力，如此，對(duì)雙方均屬不利，對(duì)于整個(gè)社會(huì)的整體利益，亦屬有損。有鑒于此，海運(yùn)先進(jìn)的國(guó)家，紛紛仿照不動(dòng)產(chǎn)抵押制度，使船舶的抵押權(quán)人，借著船舶登記制度，代替對(duì)船舶的實(shí)際占有；而船舶所有人得以繼續(xù)利用其船舶，達(dá)到融通資金之目的；使得資金借貸人（金融機(jī)構(gòu)）則有船舶擔(dān)保其債權(quán)，同時(shí)無(wú)須另負(fù)保管船舶的責(zé)任，應(yīng)該說(shuō)是兩全其美。由此，船舶抵押制度，成為了海商法上特有的制度，作為民法的特別法予以適用。發(fā)展到今天，為了鼓勵(lì)航運(yùn)和發(fā)展造船業(yè)，使得當(dāng)事人可以獲得造船所需的資金的貸款，甚至“建造中的船舶”通過(guò)各國(guó)的特別立法也能成為船舶抵押權(quán)的標(biāo)地物這也成為當(dāng)今國(guó)際上十分流行的做法。

（二）建造中的船舶作為船舶抵押權(quán)標(biāo)的的合法性

雖然方曉茹從這個(gè)開(kāi)始就一直未與木制品加工廠(chǎng)簽訂書(shū)面勞動(dòng)合同協(xié)議，但整個(gè)生產(chǎn)過(guò)程是由廠(chǎng)方提供生產(chǎn)所需的材料、機(jī)器等，方曉茹利用這些生產(chǎn)資料進(jìn)行鋸板木料的深加工生產(chǎn)方面的工作。2008年10月6日，李明啟作為木制廠(chǎng)的法定人為方曉茹保了險(xiǎn)，該險(xiǎn)名稱(chēng)是“人壽鴻?？ˋ”，險(xiǎn)別是意外險(xiǎn)，時(shí)間是一年。保單上寫(xiě)明方曉茹是受雇于李明啟，兩者是被雇傭與雇傭的關(guān)系。2009年3月22日下午，正在工作的方曉茹左眼遭遇木塊飛過(guò)擊傷，方曉茹因住院治療產(chǎn)生的費(fèi)用是由廠(chǎng)方支付的。

2010年1月，方曉茹向江西省上饒市人力資源和社會(huì)保障局提出申請(qǐng)，要求江西省上饒市人力資源和社會(huì)保障局對(duì)其進(jìn)行工傷認(rèn)定。李明君作為廠(chǎng)方代表人對(duì)江西省上饒市人力資源和社會(huì)保障局作出的《工傷認(rèn)定申請(qǐng)表》、《工傷認(rèn)定決定書(shū)》予以了簽收。2010年3月22日“，饒勞傷認(rèn)字[2010]68號(hào)《”工傷認(rèn)定決定書(shū)》將方曉茹的此次意外傷害認(rèn)定為工傷。對(duì)此認(rèn)定，該木制品廠(chǎng)并沒(méi)有向勞動(dòng)行政部門(mén)提出異議?；诖恕豆J(rèn)定決定書(shū)》、還有她收到的木制品廠(chǎng)發(fā)給她的鴻?？ê汀叭斯?jié)”禮品——紀(jì)念衣服一套，方曉茹向向婺源縣勞動(dòng)爭(zhēng)議仲裁委員會(huì)申請(qǐng)勞動(dòng)仲裁，請(qǐng)求確認(rèn)其與木制品廠(chǎng)是勞動(dòng)關(guān)系。該勞動(dòng)爭(zhēng)議仲裁委員會(huì)經(jīng)過(guò)審理后，作出“上饒市勞資仲裁字（2010）7號(hào)”裁決，其內(nèi)容是雙方是事實(shí)勞動(dòng)關(guān)系。2011年1月4日，木制品廠(chǎng)代表人李明啟向當(dāng)?shù)毓茌牱ㄔ禾峤涣松显V狀，訴訟請(qǐng)求是確認(rèn)方曉茹和木制品廠(chǎng)是承攬合同關(guān)系，而非事實(shí)勞動(dòng)關(guān)系。一審判決的內(nèi)容是方曉茹與廠(chǎng)方非承攬合同關(guān)系，而是事實(shí)勞動(dòng)關(guān)系。原告木制品廠(chǎng)不服一審判決提起上訴。上訴法院經(jīng)審理查明認(rèn)定一審判決中的已查明事實(shí)，做出方曉茹和廠(chǎng)方是事實(shí)勞動(dòng)關(guān)系，駁回上訴人訴訟請(qǐng)求的判決。本案審理過(guò)程爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問(wèn)題就是已經(jīng)實(shí)際發(fā)生存在的法律事實(shí)在相應(yīng)書(shū)面合同沒(méi)有簽訂的情形下產(chǎn)生的法律關(guān)系的性質(zhì)是什么？本人認(rèn)為承攬合同關(guān)系和勞動(dòng)合同關(guān)系的構(gòu)成特征有很大不同，審判實(shí)踐中也有體現(xiàn)。第一種意見(jiàn)在遵循勞動(dòng)合同法原則和原理的情形下對(duì)這兩者性質(zhì)不同的法律關(guān)系做了正確區(qū)分。勞動(dòng)關(guān)系和承攬關(guān)系定義不同，調(diào)整的法律關(guān)系的性質(zhì)也截然不同。承攬關(guān)系包含的內(nèi)容是承攬人依靠自身?yè)碛械膭诹?、設(shè)備、技術(shù)，在定作人的要求下行為，做出勞動(dòng)成果并交付給定作人。定作人接受勞動(dòng)成果后就支付給承攬人約定的報(bào)酬。整個(gè)過(guò)程中定作人和承攬人就形成了一定的法律關(guān)系。這個(gè)法律關(guān)系的內(nèi)容就是完成工作。標(biāo)的是勞動(dòng)成果，不是整個(gè)工作過(guò)程。勞動(dòng)關(guān)系的含義是用人單位聘用勞動(dòng)者作為用人單位組成成員。兩者通過(guò)勞動(dòng)合同確定之間的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容。勞動(dòng)者通過(guò)付出勞動(dòng)來(lái)獲取用人單位的報(bào)酬，也包括用人單位將勞動(dòng)力的勞動(dòng)與生產(chǎn)資料相結(jié)合的工作內(nèi)容。我們可以看到勞動(dòng)力是明顯從屬于用人單位，這在本質(zhì)上是一種典型的人身關(guān)系。結(jié)合本案，方曉茹在工廠(chǎng)的管理下與其工作的木制品的生產(chǎn)資料相結(jié)合，在這個(gè)過(guò)程中，方曉茹獲得工廠(chǎng)給予的勞動(dòng)報(bào)酬，工廠(chǎng)獲得利潤(rùn)收益。顯然，這里面的法律關(guān)系不是承攬關(guān)系。本案已經(jīng)查明：方曉茹與廠(chǎng)方均不欠缺建立勞動(dòng)關(guān)系必須具備的相應(yīng)主體資格。盡管方曉茹與廠(chǎng)方自始不存在書(shū)面勞動(dòng)協(xié)議，但是在實(shí)際工作中，方曉茹受以李先生為代表人的木制品廠(chǎng)管理。木制品廠(chǎng)給方曉茹安排的工作任務(wù)就是完成廠(chǎng)方木制品業(yè)務(wù)組成相關(guān)部分的工作。方曉茹就是通過(guò)完成木制品廠(chǎng)安排的這份工作來(lái)獲得報(bào)酬；在此期間，木制品廠(chǎng)主動(dòng)為其上了意外傷害保險(xiǎn)。單據(jù)上明確寫(xiě)明受益人與投保人關(guān)系是“工作人員”與“雇主”的關(guān)系。廠(chǎng)方在三八婦女節(jié)時(shí)也給方曉茹發(fā)了紀(jì)念性衣服；方曉茹在工作過(guò)程中因左眼受傷所花費(fèi)的醫(yī)療費(fèi)也是由廠(chǎng)方全額支付；廠(chǎng)方對(duì)方曉茹申請(qǐng)由受理機(jī)構(gòu)作出的《工傷認(rèn)定決定書(shū)》也沒(méi)有提出異議。這些事實(shí)都是勞動(dòng)關(guān)系的組成要素，足以證明木制品廠(chǎng)與方曉茹是勞動(dòng)關(guān)系，方曉茹的“勞動(dòng)力”與廠(chǎng)方木制品業(yè)務(wù)所需的“生產(chǎn)資料”進(jìn)行了結(jié)合，是“事實(shí)勞動(dòng)關(guān)系”。這與承攬關(guān)系的利用自身的勞力、材料、技術(shù)、設(shè)備完成并交付勞動(dòng)成果而獲取報(bào)酬的方式有顯著區(qū)別。此案件中，木制品廠(chǎng)的抗辯理由是其沒(méi)有與方曉茹訂立書(shū)面勞動(dòng)協(xié)議，仲裁時(shí)方曉茹也未拿出證據(jù)證明其與木制品廠(chǎng)建立了勞動(dòng)關(guān)系。法律對(duì)涉及這方面的內(nèi)容是這樣規(guī)定的：“用人單位自用工之日起即與勞動(dòng)者建立勞動(dòng)關(guān)系。用人單位應(yīng)當(dāng)建立職工名冊(cè)備查。”

“建立勞動(dòng)關(guān)系，應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面勞動(dòng)合同。已建立勞動(dòng)關(guān)系，未同時(shí)訂立書(shū)面勞動(dòng)合同的，應(yīng)當(dāng)自用工之日起一個(gè)月內(nèi)訂立書(shū)面勞動(dòng)合同?！薄坝萌藛挝蛔杂霉ぶ掌饾M(mǎn)一年不與勞動(dòng)者訂立書(shū)面勞動(dòng)合同的，視為用人單位與勞動(dòng)者已訂立無(wú)固定期限勞動(dòng)合同?！备鶕?jù)方曉茹的說(shuō)法，其在4、5年前就到了這個(gè)木制品廠(chǎng)工作，廠(chǎng)方的說(shuō)法是2008年方曉茹陸續(xù)在本廠(chǎng)從事承攬加工。按照2008年的時(shí)間進(jìn)行推算，到方曉茹遭遇了工傷，廠(chǎng)方支付醫(yī)療費(fèi)，一年的時(shí)間已經(jīng)過(guò)去了。方曉茹與廠(chǎng)方?jīng)]有簽訂書(shū)面勞動(dòng)協(xié)議，過(guò)錯(cuò)不在方曉茹，是木制品廠(chǎng)沒(méi)有行使該負(fù)的管理職責(zé)。法律明確規(guī)定，從用工開(kāi)始之日，用人單位就必須與勞動(dòng)者建立勞動(dòng)關(guān)系；從用工開(kāi)始一個(gè)月內(nèi)，用人單位就必須與勞動(dòng)者簽訂書(shū)面勞動(dòng)合同；從用工開(kāi)始后滿(mǎn)一年的時(shí)間，用人單位都沒(méi)有與勞動(dòng)者簽訂書(shū)面合同，就視為用人單位與勞動(dòng)者已經(jīng)簽訂了無(wú)固定期限勞動(dòng)協(xié)議。所以，勞動(dòng)關(guān)系的實(shí)際存在與否不僅僅取決于書(shū)面勞動(dòng)協(xié)議的訂立與否，一旦勞動(dòng)關(guān)系爭(zhēng)議在勞動(dòng)者和用人單位之間發(fā)生，因人為、故意等原因?qū)е聞趧?dòng)合同未有效訂立并不能完全抗辯事實(shí)勞動(dòng)關(guān)系的實(shí)際客觀(guān)存在。

作者:劉彥博單位:中國(guó)建筑股份有限公司

摘要:準(zhǔn)確認(rèn)定合同的性質(zhì)，是人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)依法對(duì)合同糾紛案件行使管轄權(quán)，正確適用法律，依法審理案件的前提。由于建設(shè)工程施工合同本來(lái)就是承攬合同的一種特殊類(lèi)型，且兩者之間存在很多共同的法律屬性，因此在司法實(shí)踐中經(jīng)常把兩類(lèi)合同混淆，并據(jù)此作出錯(cuò)誤的裁判。學(xué)術(shù)界對(duì)此也無(wú)明確的觀(guān)點(diǎn)。本文從合同的標(biāo)的物、合同主體、結(jié)算方式等方面入手，論述如何區(qū)別建設(shè)工程施工合同與承攬合同。

關(guān)鍵詞:建設(shè)工程施工合同/承攬合同/區(qū)別

2008年10月，日照仲裁委員會(huì)受理了一起合同糾紛案件，案情大致是：申請(qǐng)人某鋼廠(chǎng)委托被申請(qǐng)人某起重機(jī)制造公司制造一個(gè)懸梁起重機(jī)，包括起重機(jī)的制作和安裝。合同約定竣工日期為2007年5月1日，每延誤一天，需支付合同價(jià)款萬(wàn)分之5的延期違約金；合同履行中發(fā)生的一切糾紛，由合同履行地的仲裁委員會(huì)解決等。合同簽訂后，申請(qǐng)人按約支付工程款，被申請(qǐng)人未能按期交工，直到2007年9月14日才將起重機(jī)調(diào)試合格后交付申請(qǐng)人使用。工程交付后，由于雙方當(dāng)事人對(duì)工期延誤違約金的計(jì)算發(fā)生爭(zhēng)議，申請(qǐng)人向日照仲裁委員會(huì)（起重機(jī)的安裝地）申請(qǐng)仲裁：要求裁決被申請(qǐng)人支付工程延期違約金40余萬(wàn)元。被申請(qǐng)人則以“雙方當(dāng)事人簽訂的合同實(shí)質(zhì)內(nèi)容是被申請(qǐng)人按照申請(qǐng)人的要求完成一個(gè)起重機(jī)的制作，而起重機(jī)的制作是在被申請(qǐng)人所在地進(jìn)行的，因此該合同是承攬合同，被申請(qǐng)人住所地才是合同履行地”為由，提出管轄權(quán)異議，認(rèn)為該仲裁委員會(huì)沒(méi)有管轄權(quán)。

根據(jù)最高人民法院現(xiàn)行的法律規(guī)定，建設(shè)工程施工合同糾紛以施工行為地為合同履行地，而承攬合同糾紛通常以加工行為地為合同履行地。因此，界定該合同的性質(zhì)，決定了該仲裁委員會(huì)對(duì)該案是否享有管轄權(quán)。對(duì)此，該仲裁委員會(huì)內(nèi)部有兩種不同的觀(guān)點(diǎn)，由此引起筆者的注意，特撰此小文。

《合同法》第251條規(guī)定：“承攬合同是承攬人按照定作人的要求完成工作，交付工作成果，定作人給付報(bào)酬的合同?！钡?69條規(guī)定：“建設(shè)工程合同是承包人進(jìn)行工程建設(shè)，發(fā)包人支付價(jià)款的合同?！苯ㄔO(shè)工程合同，實(shí)際上是承攬合同的一種特殊類(lèi)型。因此，《合同法》第287條規(guī)定：“法律對(duì)建設(shè)工程合同沒(méi)有特別規(guī)定的，適用法律對(duì)承攬合同的有關(guān)規(guī)定?！备鶕?jù)《合同法》的規(guī)定，建設(shè)工程合同包括工程勘察合同、工程設(shè)計(jì)合同和工程施工合同。由于工程勘察合同和工程設(shè)計(jì)合同與承攬合同較易區(qū)分，因此本文重點(diǎn)闡述工程施工合同與承攬合同的區(qū)別?，F(xiàn)實(shí)中，建設(shè)工程施工合同又可分為土木建筑工程合同、裝飾裝修工程合同和安裝工程合同三類(lèi)。

建設(shè)工程施工合同與承攬合同都具有以下相同的法律屬性：

第一章總則

第一條為了促進(jìn)加工貿(mào)易健康發(fā)展，規(guī)范海關(guān)對(duì)加工貿(mào)易貨物管理，根據(jù)《中華人民共和國(guó)海關(guān)法》及其他有關(guān)法律、行政法規(guī)，制定本辦法。

第二條本辦法適用于辦理加工貿(mào)易貨物備案、進(jìn)出口報(bào)關(guān)、加工、監(jiān)管、核銷(xiāo)手續(xù)。

加工貿(mào)易貨物的備案、進(jìn)出口報(bào)關(guān)、核銷(xiāo)，應(yīng)當(dāng)采用紙質(zhì)單證和電子數(shù)據(jù)的形式。

第三條本辦法下列用語(yǔ)的含義：

加工貿(mào)易，是指經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)口全部或者部分原輔材料、零部件、元器件、包裝物料（以下簡(jiǎn)稱(chēng)料件），經(jīng)加工或者裝配后，將制成品復(fù)出口的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，包括來(lái)料加工和進(jìn)料加工。

房地產(chǎn)交易不僅已成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中一新的增長(zhǎng)點(diǎn)，且其增長(zhǎng)勢(shì)頭十分強(qiáng)勁。不論是開(kāi)發(fā)商還是購(gòu)房人，都從房地產(chǎn)交易中得到了很大的實(shí)惠：開(kāi)發(fā)商從中獲取了巨大的經(jīng)濟(jì)利益之回報(bào)，購(gòu)房人因此圓了多年的購(gòu)房之夢(mèng)，可謂“雙贏”。但是，房地產(chǎn)之交易，尤其是商品房預(yù)售，也伴隨著巨大的風(fēng)險(xiǎn)：如開(kāi)發(fā)商之財(cái)力，房屋所有權(quán)何時(shí)取得，房屋建成后之瑕疵問(wèn)題等等，也衍生了諸多糾紛。為規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)家頒布了許多規(guī)定，如《城市房地產(chǎn)管理法》、《商品房銷(xiāo)售管理辦法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》。為審理房地產(chǎn)交易中產(chǎn)生的糾紛案件，最高人民法院于2003年4月28日作出了《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件運(yùn)用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“解釋”）。這些法律、司法解釋和行政規(guī)章的出臺(tái)，為我們處理房地產(chǎn)交易糾紛案件，提供了較為充分的法律依據(jù)；對(duì)于保護(hù)開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房人的合法權(quán)益，規(guī)范房地產(chǎn)交易市場(chǎng)有著重要的意義。同時(shí)，我們還應(yīng)看到，盡管有著上述若干法律依據(jù)，但在商品房預(yù)售交易中對(duì)于交易當(dāng)事人，尤其是購(gòu)房人的合法權(quán)益之保護(hù)，仍顯不足。問(wèn)題何在？是否出在房地產(chǎn)交易制度的設(shè)計(jì)上？若如此，則其制度如何建構(gòu)？如回答這些問(wèn)題，或許有必要對(duì)商品房預(yù)售交易之法律性質(zhì)進(jìn)行再探討，再認(rèn)識(shí)。

商品房預(yù)售交易之風(fēng)險(xiǎn)

傳統(tǒng)的商品房交易是采取“先建后售”的方式進(jìn)行的，也就是說(shuō)開(kāi)發(fā)商先取得土地的使用權(quán)，再于其上興建房屋，房屋建成后再行出售。此種方式雖在交易上，尤其是對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)十分安全，但是由于我國(guó)長(zhǎng)期實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，在房屋的需求上“欠帳”太多，加之人們生活水平及購(gòu)買(mǎi)力的提高，房屋的供求關(guān)系的矛盾更加突出。而房屋興建不僅耗時(shí)長(zhǎng)，耗費(fèi)高，開(kāi)發(fā)商往往需要大量的資金才可維持。在這種情況下，傳統(tǒng)之“先建后售”方式便無(wú)法滿(mǎn)足房屋供需雙方之需求。于是，“先售后建”或者“邊建邊售”之交易形式應(yīng)運(yùn)而生，即所謂房屋預(yù)售。

房屋預(yù)售，是指當(dāng)事人約定，一方以分期付款方式支付價(jià)金，他方于一定時(shí)期內(nèi)將房屋建筑完成，并轉(zhuǎn)移所有權(quán)于他方之購(gòu)房形式。另外，從購(gòu)房人之角度進(jìn)行觀(guān)察，預(yù)售房的需求者除了用于自住者外，也有基于保值、投資、投機(jī)等因素加于其中的購(gòu)買(mǎi)者。投資型購(gòu)買(mǎi)者以少許資金向開(kāi)發(fā)商訂購(gòu)預(yù)售中之房屋，在房屋興建完成前便可能因投資獲利而轉(zhuǎn)賣(mài)。從開(kāi)發(fā)商方面言之，開(kāi)發(fā)商以購(gòu)房人之資金興建房屋，甚至其也可以向銀行貸款以融資、以他人（即購(gòu)房人和銀行）的資金來(lái)賺取利潤(rùn)。至此，房屋預(yù)售制度已成為一種類(lèi)似買(mǎi)空賣(mài)空之“期貨交易”形式。

正因?yàn)榉课蓊A(yù)售制度有著諸多益處，所以，這種交易形式目前在我國(guó)成為較為盛行之房屋交易方式。但與此同時(shí)也衍生了無(wú)數(shù)的糾紛。據(jù)國(guó)家“消協(xié)”統(tǒng)計(jì)，目前在我國(guó)因預(yù)售房的質(zhì)量、面積、交付日期以及因變更設(shè)計(jì)、變更房屋周?chē)h(huán)境所引起的投訴，其數(shù)量名列前茅，已成為人們關(guān)注的熱點(diǎn)之一。而預(yù)售房交易的糾紛，起因于商品房預(yù)售制度本身的居多。歸納起來(lái)，大致有以下幾點(diǎn)：

1、多重復(fù)雜之法律關(guān)系。商品房預(yù)售交易不僅涉及開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人間的“買(mǎi)賣(mài)”關(guān)系，還涉及①開(kāi)發(fā)商與施工人（承包人）間的基建工程承包關(guān)系，承包人如轉(zhuǎn)包還涉及承包人與次承包人間的關(guān)系；②開(kāi)發(fā)商可能就房屋預(yù)售而委托廣告商作銷(xiāo)售廣告；③開(kāi)發(fā)商也可能向銀行或其他債權(quán)人借貸資金以支付本身營(yíng)業(yè)之費(fèi)用；④購(gòu)房人也可能在房屋建造期間轉(zhuǎn)與他人等等。在這諸多之法律關(guān)系間，任何一法律關(guān)系發(fā)生債務(wù)不履行或者違約，均可能影響開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人之間交易合同的履行，而發(fā)生不同之法律關(guān)系。

房地產(chǎn)交易不僅已成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中一新的增長(zhǎng)點(diǎn)，且其增長(zhǎng)勢(shì)頭十分強(qiáng)勁。不論是開(kāi)發(fā)商還是購(gòu)房人，都從房地產(chǎn)交易中得到了很大的實(shí)惠：開(kāi)發(fā)商從中獲取了巨大的經(jīng)濟(jì)利益之回報(bào)，購(gòu)房人因此圓了多年的購(gòu)房之夢(mèng)，可謂“雙贏”。但是，房地產(chǎn)之交易，尤其是商品房預(yù)售，也伴隨著巨大的風(fēng)險(xiǎn)：如開(kāi)發(fā)商之財(cái)力，房屋所有權(quán)何時(shí)取得，房屋建成后之瑕疵問(wèn)題等等，也衍生了諸多糾紛。為規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)家頒布了許多規(guī)定，如《城市房地產(chǎn)管理法》、《商品房銷(xiāo)售管理辦法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》。為審理房地產(chǎn)交易中產(chǎn)生的糾紛案件，最高人民法院于2003年4月28日作出了《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件運(yùn)用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“解釋”）。這些法律、司法解釋和行政規(guī)章的出臺(tái)，為我們處理房地產(chǎn)交易糾紛案件，提供了較為充分的法律依據(jù)；對(duì)于保護(hù)開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房人的合法權(quán)益，規(guī)范房地產(chǎn)交易市場(chǎng)有著重要的意義。同時(shí)，我們還應(yīng)看到，盡管有著上述若干法律依據(jù)，但在商品房預(yù)售交易中對(duì)于交易當(dāng)事人，尤其是購(gòu)房人的合法權(quán)益之保護(hù)，仍顯不足。問(wèn)題何在？是否出在房地產(chǎn)交易制度的設(shè)計(jì)上？若如此，則其制度如何建構(gòu)？如回答這些問(wèn)題，或許有必要對(duì)商品房預(yù)售交易之法律性質(zhì)進(jìn)行再探討，再認(rèn)識(shí)。

商品房預(yù)售交易之風(fēng)險(xiǎn)

傳統(tǒng)的商品房交易是采取“先建后售”的方式進(jìn)行的，也就是說(shuō)開(kāi)發(fā)商先取得土地的使用權(quán)，再于其上興建房屋，房屋建成后再行出售。此種方式雖在交易上，尤其是對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)十分安全，但是由于我國(guó)長(zhǎng)期實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，在房屋的需求上“欠帳”太多，加之人們生活水平及購(gòu)買(mǎi)力的提高，房屋的供求關(guān)系的矛盾更加突出。而房屋興建不僅耗時(shí)長(zhǎng)，耗費(fèi)高，開(kāi)發(fā)商往往需要大量的資金才可維持。在這種情況下，傳統(tǒng)之“先建后售”方式便無(wú)法滿(mǎn)足房屋供需雙方之需求。于是，“先售后建”或者“邊建邊售”之交易形式應(yīng)運(yùn)而生，即所謂房屋預(yù)售。

房屋預(yù)售，是指當(dāng)事人約定，一方以分期付款方式支付價(jià)金，他方于一定時(shí)期內(nèi)將房屋建筑完成，并轉(zhuǎn)移所有權(quán)于他方之購(gòu)房形式。另外，從購(gòu)房人之角度進(jìn)行觀(guān)察，預(yù)售房的需求者除了用于自住者外，也有基于保值、投資、投機(jī)等因素加于其中的購(gòu)買(mǎi)者。投資型購(gòu)買(mǎi)者以少許資金向開(kāi)發(fā)商訂購(gòu)預(yù)售中之房屋，在房屋興建完成前便可能因投資獲利而轉(zhuǎn)賣(mài)。從開(kāi)發(fā)商方面言之，開(kāi)發(fā)商以購(gòu)房人之資金興建房屋，甚至其也可以向銀行貸款以融資、以他人（即購(gòu)房人和銀行）的資金來(lái)賺取利潤(rùn)。至此，房屋預(yù)售制度已成為一種類(lèi)似買(mǎi)空賣(mài)空之“期貨交易”形式。

正因?yàn)榉课蓊A(yù)售制度有著諸多益處，所以，這種交易形式目前在我國(guó)成為較為盛行之房屋交易方式。但與此同時(shí)也衍生了無(wú)數(shù)的糾紛。據(jù)國(guó)家“消協(xié)”統(tǒng)計(jì)，目前在我國(guó)因預(yù)售房的質(zhì)量、面積、交付日期以及因變更設(shè)計(jì)、變更房屋周?chē)h(huán)境所引起的投訴，其數(shù)量名列前茅，已成為人們關(guān)注的熱點(diǎn)之一。而預(yù)售房交易的糾紛，起因于商品房預(yù)售制度本身的居多。歸納起來(lái)，大致有以下幾點(diǎn)：

1、多重復(fù)雜之法律關(guān)系。商品房預(yù)售交易不僅涉及開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人間的“買(mǎi)賣(mài)”關(guān)系，還涉及①開(kāi)發(fā)商與施工人（承包人）間的基建工程承包關(guān)系，承包人如轉(zhuǎn)包還涉及承包人與次承包人間的關(guān)系；②開(kāi)發(fā)商可能就房屋預(yù)售而委托廣告商作銷(xiāo)售廣告；③開(kāi)發(fā)商也可能向銀行或其他債權(quán)人借貸資金以支付本身營(yíng)業(yè)之費(fèi)用；④購(gòu)房人也可能在房屋建造期間轉(zhuǎn)與他人等等。在這諸多之法律關(guān)系間，任何一法律關(guān)系發(fā)生債務(wù)不履行或者違約，均可能影響開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人之間交易合同的履行，而發(fā)生不同之法律關(guān)系。

房地產(chǎn)交易不僅已成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中一新的增長(zhǎng)點(diǎn)，且其增長(zhǎng)勢(shì)頭十分強(qiáng)勁。不論是開(kāi)發(fā)商還是購(gòu)房人，都從房地產(chǎn)交易中得到了很大的實(shí)惠：開(kāi)發(fā)商從中獲取了巨大的經(jīng)濟(jì)利益之回報(bào)，購(gòu)房人因此圓了多年的購(gòu)房之夢(mèng)，可謂“雙贏”。但是，房地產(chǎn)之交易，尤其是商品房預(yù)售，也伴隨著巨大的風(fēng)險(xiǎn)：如開(kāi)發(fā)商之財(cái)力，房屋所有權(quán)何時(shí)取得，房屋建成后之瑕疵問(wèn)題等等，也衍生了諸多糾紛。為規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)家頒布了許多規(guī)定，如《城市房地產(chǎn)管理法》、《商品房銷(xiāo)售管理辦法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》。為審理房地產(chǎn)交易中產(chǎn)生的糾紛案件，最高人民法院于2003年4月28日作出了《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件運(yùn)用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“解釋”）。這些法律、司法解釋和行政規(guī)章的出臺(tái)，為我們處理房地產(chǎn)交易糾紛案件，提供了較為充分的法律依據(jù)；對(duì)于保護(hù)開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房人的合法權(quán)益，規(guī)范房地產(chǎn)交易市場(chǎng)有著重要的意義。同時(shí)，我們還應(yīng)看到，盡管有著上述若干法律依據(jù)，但在商品房預(yù)售交易中對(duì)于交易當(dāng)事人，尤其是購(gòu)房人的合法權(quán)益之保護(hù)，仍顯不足。問(wèn)題何在？是否出在房地產(chǎn)交易制度的設(shè)計(jì)上？若如此，則其制度如何建構(gòu)？如回答這些問(wèn)題，或許有必要對(duì)商品房預(yù)售交易之法律性質(zhì)進(jìn)行再探討，再認(rèn)識(shí)。

商品房預(yù)售交易之風(fēng)險(xiǎn)

傳統(tǒng)的商品房交易是采取“先建后售”的方式進(jìn)行的，也就是說(shuō)開(kāi)發(fā)商先取得土地的使用權(quán)，再于其上興建房屋，房屋建成后再行出售。此種方式雖在交易上，尤其是對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)十分安全，但是由于我國(guó)長(zhǎng)期實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，在房屋的需求上“欠帳”太多，加之人們生活水平及購(gòu)買(mǎi)力的提高，房屋的供求關(guān)系的矛盾更加突出。而房屋興建不僅耗時(shí)長(zhǎng)，耗費(fèi)高，開(kāi)發(fā)商往往需要大量的資金才可維持。在這種情況下，傳統(tǒng)之“先建后售”方式便無(wú)法滿(mǎn)足房屋供需雙方之需求。于是，“先售后建”或者“邊建邊售”之交易形式應(yīng)運(yùn)而生，即所謂房屋預(yù)售。

房屋預(yù)售，是指當(dāng)事人約定，一方以分期付款方式支付價(jià)金，他方于一定時(shí)期內(nèi)將房屋建筑完成，并轉(zhuǎn)移所有權(quán)于他方之購(gòu)房形式。另外，從購(gòu)房人之角度進(jìn)行觀(guān)察，預(yù)售房的需求者除了用于自住者外，也有基于保值、投資、投機(jī)等因素加于其中的購(gòu)買(mǎi)者。投資型購(gòu)買(mǎi)者以少許資金向開(kāi)發(fā)商訂購(gòu)預(yù)售中之房屋，在房屋興建完成前便可能因投資獲利而轉(zhuǎn)賣(mài)。從開(kāi)發(fā)商方面言之，開(kāi)發(fā)商以購(gòu)房人之資金興建房屋，甚至其也可以向銀行貸款以融資、以他人（即購(gòu)房人和銀行）的資金來(lái)賺取利潤(rùn)。至此，房屋預(yù)售制度已成為一種類(lèi)似買(mǎi)空賣(mài)空之“期貨交易”形式。

正因?yàn)榉课蓊A(yù)售制度有著諸多益處，所以，這種交易形式目前在我國(guó)成為較為盛行之房屋交易方式。但與此同時(shí)也衍生了無(wú)數(shù)的糾紛。據(jù)國(guó)家“消協(xié)”統(tǒng)計(jì)，目前在我國(guó)因預(yù)售房的質(zhì)量、面積、交付日期以及因變更設(shè)計(jì)、變更房屋周?chē)h(huán)境所引起的投訴，其數(shù)量名列前茅，已成為人們關(guān)注的熱點(diǎn)之一。而預(yù)售房交易的糾紛，起因于商品房預(yù)售制度本身的居多。歸納起來(lái)，大致有以下幾點(diǎn)：

1、多重復(fù)雜之法律關(guān)系。商品房預(yù)售交易不僅涉及開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人間的“買(mǎi)賣(mài)”關(guān)系，還涉及①開(kāi)發(fā)商與施工人（承包人）間的基建工程承包關(guān)系，承包人如轉(zhuǎn)包還涉及承包人與次承包人間的關(guān)系；②開(kāi)發(fā)商可能就房屋預(yù)售而委托廣告商作銷(xiāo)售廣告；③開(kāi)發(fā)商也可能向銀行或其他債權(quán)人借貸資金以支付本身營(yíng)業(yè)之費(fèi)用；④購(gòu)房人也可能在房屋建造期間轉(zhuǎn)與他人等等。在這諸多之法律關(guān)系間，任何一法律關(guān)系發(fā)生債務(wù)不履行或者違約，均可能影響開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人之間交易合同的履行，而發(fā)生不同之法律關(guān)系。

房地產(chǎn)交易不僅已成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中一新的增長(zhǎng)點(diǎn)，且其增長(zhǎng)勢(shì)頭十分強(qiáng)勁。不論是開(kāi)發(fā)商還是購(gòu)房人，都從房地產(chǎn)交易中得到了很大的實(shí)惠：開(kāi)發(fā)商從中獲取了巨大的經(jīng)濟(jì)利益之回報(bào)，購(gòu)房人因此圓了多年的購(gòu)房之夢(mèng)，可謂“雙贏”。但是，房地產(chǎn)之交易，尤其是商品房預(yù)售，也伴隨著巨大的風(fēng)險(xiǎn)：如開(kāi)發(fā)商之財(cái)力，房屋所有權(quán)何時(shí)取得，房屋建成后之瑕疵問(wèn)題等等，也衍生了諸多糾紛。為規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)家頒布了許多規(guī)定，如《城市房地產(chǎn)管理法》、《商品房銷(xiāo)售管理辦法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》。為審理房地產(chǎn)交易中產(chǎn)生的糾紛案件，最高人民法院于2003年4月28日作出了《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件運(yùn)用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“解釋”）。這些法律、司法解釋和行政規(guī)章的出臺(tái)，為我們處理房地產(chǎn)交易糾紛案件，提供了較為充分的法律依據(jù)；對(duì)于保護(hù)開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房人的合法權(quán)益，規(guī)范房地產(chǎn)交易市場(chǎng)有著重要的意義。同時(shí)，我們還應(yīng)看到，盡管有著上述若干法律依據(jù)，但在商品房預(yù)售交易中對(duì)于交易當(dāng)事人，尤其是購(gòu)房人的合法權(quán)益之保護(hù)，仍顯不足。問(wèn)題何在？是否出在房地產(chǎn)交易制度的設(shè)計(jì)上？若如此，則其制度如何建構(gòu)？如回答這些問(wèn)題，或許有必要對(duì)商品房預(yù)售交易之法律性質(zhì)進(jìn)行再探討，再認(rèn)識(shí)。

商品房預(yù)售交易之風(fēng)險(xiǎn)

傳統(tǒng)的商品房交易是采取“先建后售”的方式進(jìn)行的，也就是說(shuō)開(kāi)發(fā)商先取得土地的使用權(quán)，再于其上興建房屋，房屋建成后再行出售。此種方式雖在交易上，尤其是對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)十分安全，但是由于我國(guó)長(zhǎng)期實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，在房屋的需求上“欠帳”太多，加之人們生活水平及購(gòu)買(mǎi)力的提高，房屋的供求關(guān)系的矛盾更加突出。而房屋興建不僅耗時(shí)長(zhǎng)，耗費(fèi)高，開(kāi)發(fā)商往往需要大量的資金才可維持。在這種情況下，傳統(tǒng)之“先建后售”方式便無(wú)法滿(mǎn)足房屋供需雙方之需求。于是，“先售后建”或者“邊建邊售”之交易形式應(yīng)運(yùn)而生，即所謂房屋預(yù)售。

房屋預(yù)售，是指當(dāng)事人約定，一方以分期付款方式支付價(jià)金，他方于一定時(shí)期內(nèi)將房屋建筑完成，并轉(zhuǎn)移所有權(quán)于他方之購(gòu)房形式。另外，從購(gòu)房人之角度進(jìn)行觀(guān)察，預(yù)售房的需求者除了用于自住者外，也有基于保值、投資、投機(jī)等因素加于其中的購(gòu)買(mǎi)者。投資型購(gòu)買(mǎi)者以少許資金向開(kāi)發(fā)商訂購(gòu)預(yù)售中之房屋，在房屋興建完成前便可能因投資獲利而轉(zhuǎn)賣(mài)。從開(kāi)發(fā)商方面言之，開(kāi)發(fā)商以購(gòu)房人之資金興建房屋，甚至其也可以向銀行貸款以融資、以他人（即購(gòu)房人和銀行）的資金來(lái)賺取利潤(rùn)。至此，房屋預(yù)售制度已成為一種類(lèi)似買(mǎi)空賣(mài)空之“期貨交易”形式。

正因?yàn)榉课蓊A(yù)售制度有著諸多益處，所以，這種交易形式目前在我國(guó)成為較為盛行之房屋交易方式。但與此同時(shí)也衍生了無(wú)數(shù)的糾紛。據(jù)國(guó)家“消協(xié)”統(tǒng)計(jì)，目前在我國(guó)因預(yù)售房的質(zhì)量、面積、交付日期以及因變更設(shè)計(jì)、變更房屋周?chē)h(huán)境所引起的投訴，其數(shù)量名列前茅，已成為人們關(guān)注的熱點(diǎn)之一。而預(yù)售房交易的糾紛，起因于商品房預(yù)售制度本身的居多。歸納起來(lái)，大致有以下幾點(diǎn)：

1、多重復(fù)雜之法律關(guān)系。商品房預(yù)售交易不僅涉及開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人間的“買(mǎi)賣(mài)”關(guān)系，還涉及①開(kāi)發(fā)商與施工人（承包人）間的基建工程承包關(guān)系，承包人如轉(zhuǎn)包還涉及承包人與次承包人間的關(guān)系；②開(kāi)發(fā)商可能就房屋預(yù)售而委托廣告商作銷(xiāo)售廣告；③開(kāi)發(fā)商也可能向銀行或其他債權(quán)人借貸資金以支付本身營(yíng)業(yè)之費(fèi)用；④購(gòu)房人也可能在房屋建造期間轉(zhuǎn)與他人等等。在這諸多之法律關(guān)系間，任何一法律關(guān)系發(fā)生債務(wù)不履行或者違約，均可能影響開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人之間交易合同的履行，而發(fā)生不同之法律關(guān)系。

第一條為了加強(qiáng)印花稅的征收管理，根據(jù)*的有關(guān)規(guī)定制定本法。

第二條納稅人應(yīng)加強(qiáng)印花稅應(yīng)稅憑證的管理，統(tǒng)一設(shè)置《印花稅應(yīng)稅憑證登記簿》（附件1），保證各類(lèi)應(yīng)稅憑證及時(shí)、完整、準(zhǔn)確地進(jìn)行登記；應(yīng)稅憑證數(shù)量多或內(nèi)部多個(gè)部門(mén)對(duì)外簽定應(yīng)稅憑證的單位，要制定符合本單位實(shí)際的應(yīng)稅憑證登記管理辦法。有條件的納稅人應(yīng)指定專(zhuān)門(mén)部門(mén)、專(zhuān)人負(fù)責(zé)應(yīng)稅憑證的管理。

印花稅應(yīng)稅憑證應(yīng)按照《征管法》及其《實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定保存十年。

第三條同一種類(lèi)應(yīng)納稅憑證需頻繁貼花的，納稅人可以根據(jù)實(shí)際情況自行決定是否采用按期匯總繳納印花稅的方式，匯總繳納的期限為一個(gè)月。采用按期匯總繳納方式的納稅人應(yīng)事先告知主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)。繳納方式一經(jīng)選定，一年內(nèi)不得隨意改變。納稅人應(yīng)定期向主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送匯總繳納印花稅情況報(bào)告。

第四條根據(jù)《征管法》第三十五條規(guī)定和印花稅稅源特征，納稅人有下列情形的，由縣級(jí)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)核定納稅人印花稅計(jì)稅依據(jù)：

（一）未按規(guī)定建立印花稅應(yīng)稅憑證登記簿，或未如實(shí)登記和完整保存應(yīng)稅憑證的；