導(dǎo)語：如何才能寫好一篇項目前期策劃，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

工程項目前期策劃事實上就是在工程項目實施之前，針對工程項目實施過程中需要考慮到諸多影響因素包括其施工技術(shù)、施工成本、施工效益、施工進(jìn)度、施工人員、施工影響等諸多內(nèi)容進(jìn)行綜合全面考量，同時應(yīng)用科學(xué)的選擇標(biāo)準(zhǔn)針對工程項目實施過程中的先進(jìn)性、適用性以及建設(shè)條件的可能性、協(xié)調(diào)性和經(jīng)濟(jì)上的效益性進(jìn)行全面細(xì)致的分析，保證工程項目能夠經(jīng)過全面細(xì)致的驗算和分析，保證最后的結(jié)果能夠確定工程項目的實施可能性，同時確定在工程項目實施的過程中如何能夠取得最大的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。事實上，工程項目前期策劃就是針對工程項目實施過程中的重要準(zhǔn)備工作，每一個工程項目在實施過程中必然會面臨無數(shù)不同的影響因素和變化因素，提前做好對相關(guān)影響因素以及變化因素的分析和預(yù)防工作，就能夠有效的提升工程項目實施過程中出現(xiàn)安全隱患、經(jīng)濟(jì)隱患、技術(shù)隱患以及質(zhì)量隱患的幾率，保障工程項目實施過程中的穩(wěn)定性、安全性以及科學(xué)性。工程項目前期策劃的過程中應(yīng)該包含以下內(nèi)容:首先在工程項目前期策劃的實施過程中，首先應(yīng)該針對工程項目的基本信息以及實施情況進(jìn)行全面細(xì)致的考察，針對工程項目的可操作性作出相應(yīng)的評判，保證對工程項目可操作性評判過程中影響因素的有效控制，保證工程項目可操作性的結(jié)果正確有效。其次在工程項目前期策劃的實施過程中，應(yīng)該針對項目的可操作性研究結(jié)論，針對工程項目開展過程中的實施進(jìn)度采取實地考察活動，針對工程項目實施過程中的實地情況進(jìn)行信息考察和收集過程，再次確定工程項目實施過程中的可操作性，保證工程項目的可操作性得到進(jìn)一步的應(yīng)驗，同時針對這種實地考察的信息完成對工程項目相應(yīng)信息的匯攏和整理工作，做好工程項目實施過程中主要影響因素以及注意信息的收集工作。最后在工程項目前期策劃的實施過程中，應(yīng)該著重注意根據(jù)工程項目實施過程中的理論信息以及實際信息的收集和整理的結(jié)果，針對當(dāng)前工程項目實施過程中的可行性、科學(xué)性、優(yōu)化性、效益性等等特性進(jìn)行集中的討論和研究，根據(jù)工程項目實施現(xiàn)場中相關(guān)人員、地理、人文、水質(zhì)、經(jīng)濟(jì)等等信息進(jìn)行綜合的考量和分析，最終完成對工程項目實施過程中整體操作思路的確定工作，做好對工程項目實施過程中相關(guān)實施方案的優(yōu)化工作。同時，工程項目前期策劃的過程中應(yīng)該積極注重以下內(nèi)容:

1．1注重工程項目前期策劃過程中的系統(tǒng)性

就是在工程項目前期策劃的實施過程中務(wù)必需要注重前期策劃這一工作的整體性以及系統(tǒng)性，注重按照前期策劃工作中的相應(yīng)流程完成工程項目相關(guān)特性以及成本利益的研究和分析工作，保證工程項目前期策劃的結(jié)果能夠具備全面考量的整體性和上下一心的系統(tǒng)性。首選來說，工程項目前期策劃的主要目的必然是為了解決某一方面的矛盾或者是滿足某一方面的需要，而針對工程項目的實施目的以及實施方法也必然有很多的選擇，在諸多的實施目標(biāo)以及實施方法中確定最能符合當(dāng)前解決矛盾以及滿足需要的那一種實施目標(biāo)和實施方法，就少不了前期策劃工作中的相關(guān)信息采集工作和信息研究工作，因此前期策劃工作是必須在一定指導(dǎo)下才能完成的工作。其次，項目前期策劃的結(jié)果中尤其是針對工程項目的實施目標(biāo)中，必須全面的包含工程項目的目標(biāo)設(shè)計、工程項目的目標(biāo)定義、工程項目的目標(biāo)結(jié)構(gòu)、工程項目的目標(biāo)結(jié)果等等諸多內(nèi)容，保證工程項目整體施行過程中的完整性、系統(tǒng)性，進(jìn)而有效的提升工程項目實施過程中面臨諸多外界影響因素時的抗性能力。

1．2注重工程項目前期策劃過程中的科學(xué)性

在工程項目前期策劃的過程中需要準(zhǔn)確注意的一點就是，工程項目前期策劃的結(jié)果事實上是由=相關(guān)理論信息以及實際信息的采集工作共同完成的，而并非是某一部門或者某一個人的想法促成的，項目前期策劃的結(jié)果也是必須依存在相應(yīng)信息數(shù)據(jù)的收集和分析工作中才能充分的滿足項目前期策劃結(jié)果科學(xué)性的要求;其次在工程項目前期策劃的過程中必須針對工程項目的實施目標(biāo)以及實施過程進(jìn)行大量的推敲研究、分析討論，尤其是在實施目標(biāo)這一點上，正確的方向雖然不能取得正確的結(jié)果，但是錯誤的方向一定會取得錯誤的結(jié)果，相關(guān)人員務(wù)必要保持工程項目前期目標(biāo)設(shè)計結(jié)果中的正確性和科學(xué)性以及可優(yōu)化性;最后，針對工程項目前期策劃結(jié)果中的可行性研究，也必然是建立在大量的信息數(shù)據(jù)分析以及技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件論證的基礎(chǔ)上的，只有這樣才能保證最后得出的結(jié)果是最符合當(dāng)下條件的結(jié)果。

2、結(jié)語

篇2

我國房地產(chǎn)行業(yè)起源于二十世紀(jì)八十年代，經(jīng)過三十年的發(fā)展，現(xiàn)如今，已經(jīng)成為社會主義市場經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的興起與發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)項目前期定位策劃應(yīng)運而生。由于房地產(chǎn)行業(yè)涉及專業(yè)比較多、各專業(yè)間跨度比較大，僅依靠開發(fā)商靈敏的“嗅覺”來決定開發(fā)的方向，有時會產(chǎn)生“誤判斷”，導(dǎo)致項目失敗，而房地產(chǎn)開發(fā)項目前期定位策劃正是幫助企業(yè)判斷市場，確定開發(fā)途徑的重要手段之一。然而，雖然它在理論和實踐中都有了一定的發(fā)展，但仍然存在難以滿足房地產(chǎn)企業(yè)的需要、自身發(fā)展不夠完善等問題，特別是在理論方面存在相當(dāng)?shù)牟蛔?，因此目前仍然非常有必要對其進(jìn)行研究。本文主要通過對影響房地產(chǎn)開發(fā)項目前期定位策劃的相關(guān)因素進(jìn)行分析研究，為房地產(chǎn)開發(fā)項目前期定位策劃提供一些參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；房地產(chǎn)前期定位策劃；成本分析；目標(biāo)人群；產(chǎn)品定位策劃

中圖分類號：F235文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：

1 房地產(chǎn)開發(fā)項目前期定位策劃的意義

房地產(chǎn)項目的前期定位策劃是項目開發(fā)的重要一步，它為項目的發(fā)展指明了方向。合理的定位策劃有助于開發(fā)商快速有效地進(jìn)行商業(yè)運作，保證項目的順利進(jìn)行，而一味的“拍腦門”、找感覺，則可能會出現(xiàn)一招失而全盤輸?shù)木置?。因此，房地產(chǎn)項目開發(fā)的前期定位策劃是一個房地產(chǎn)項目開發(fā)成功的重要一步。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項目前期定位策劃的內(nèi)容和過程

2.1 房地產(chǎn)開發(fā)項目前期定位策劃的內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)項目前期定位策劃是對房地產(chǎn)項目決策的一種輔助分析，就是根據(jù)項目的目標(biāo)，通過對各種相關(guān)因素的綜合分析，為決策提供理論依據(jù)，幫助企業(yè)確定開發(fā)的方式、方法、品質(zhì)、數(shù)量以及銷售和管理等方面的問題，以減少企業(yè)項目開發(fā)的風(fēng)險。實現(xiàn)企業(yè)的效益目標(biāo)一般包括三個方面的措施：盡可能地用足規(guī)劃指標(biāo)保證合理的體量、最大限度提升產(chǎn)品價值最后達(dá)到對企業(yè)價值貢獻(xiàn)最大化、盡可能控制成本減少無效支出。房地產(chǎn)產(chǎn)品定位策劃的市場目標(biāo)主要包括創(chuàng)造品質(zhì)優(yōu)良的品牌產(chǎn)品，利用項目品牌完善企業(yè)品牌的目的；創(chuàng)造有購買能力的產(chǎn)品；創(chuàng)造有核心競爭力的產(chǎn)品，達(dá)到產(chǎn)品核心競爭力和企業(yè)競爭力完美的結(jié)合。

2.2 房地產(chǎn)開發(fā)項目前期定位策劃的過程

房地產(chǎn)項目開發(fā)前期定位策劃是一個系統(tǒng)工程，其內(nèi)容主要包括市場調(diào)研、市場細(xì)分、目標(biāo)市場確定、市場定位、產(chǎn)品類型定位、價格定位和產(chǎn)品推廣。

2.2.1 市場調(diào)研

房地產(chǎn)市場調(diào)研就是有計劃、有目的的對當(dāng)前房地產(chǎn)市場中某種特定類型產(chǎn)品的信息進(jìn)行收集、整理和分析，為決策者提品的供需變化趨勢，以幫助決策者進(jìn)行項目產(chǎn)品定位決策。

2.2.2 市場細(xì)分

簡單的說，市場細(xì)分就是對房地產(chǎn)市場產(chǎn)品按照一定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類，如住宅類、酒店類、商務(wù)辦公類等等，使整個市場產(chǎn)品類型清晰可見。

2.2.3 目標(biāo)市場確定

根據(jù)市場細(xì)分的內(nèi)容以及市場調(diào)研的結(jié)果，對目標(biāo)市場進(jìn)行確定。

2.2.4 市場定位

市場定位就是通過各種媒體和渠道向消費者傳達(dá)組織或品牌的特定信息，使差異性清楚地呈現(xiàn)在消費者面前，從而引起消費者的注意。

2.2.5 產(chǎn)品類型定位

在市場定位的基礎(chǔ)上，借助市場趨勢分析，對將來要開發(fā)的產(chǎn)品類型進(jìn)行合理定位開發(fā)。

2.2.6 產(chǎn)品推廣

確定產(chǎn)品銷售目標(biāo)，銷售手段，將產(chǎn)品推向市場等，它的定位直接影響到開發(fā)項目的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、配套標(biāo)準(zhǔn)、銷售方式及價格定位等等。

3 房地產(chǎn)開發(fā)項目前期定位策劃的影響因素

3.1 市場環(huán)境因素

指產(chǎn)品市場的各組成部分對產(chǎn)品開發(fā)的影響，主要包括市場中產(chǎn)品的保有量、競爭對手的優(yōu)勢等方面。并結(jié)合這幾個方面進(jìn)行開發(fā)的成本分析和供需分析。

3.1.1 市場中產(chǎn)品的保有量

市場保有量通常用在耐久消費品或工業(yè)產(chǎn)品上，指某一時間段內(nèi)在市場上還能正常使用的產(chǎn)品數(shù)量。對于房地產(chǎn)業(yè)來說，指市場中某種類型住房的存在數(shù)量，它會影響到項目產(chǎn)品類型的定位。

3.1.2 競爭對手優(yōu)勢

市場是存在競爭的，目前，房地產(chǎn)市場火熱，每個企業(yè)都想在市場中獲利，在同一地區(qū)，往往存在多個相似企業(yè)，彼此之間處于激烈的競爭狀態(tài)。此時，熟悉競爭對手的產(chǎn)品優(yōu)勢顯得尤其重要，對于大企業(yè)來說，通過自己的產(chǎn)品優(yōu)勢來獲得市場，而對于小型企業(yè)，則需根據(jù)對手的產(chǎn)品優(yōu)勢，避其鋒芒，使自己的利益最大化。

3.1.3 項目產(chǎn)品供求關(guān)系

供求關(guān)系指在商品經(jīng)濟(jì)條件下，商品供給和需求之間的相互聯(lián)系、相互制約的關(guān)系，是生產(chǎn)和消費之間的關(guān)系在市場上的反映。供給和需求是價格水平形成的兩個最終因素，其他的因素通過影響供給或需求來影響價格。在一定時期里，供應(yīng)、需求不是固定不變的，它們的變化也會影響到整個系統(tǒng)的平衡。

3.1.4 企業(yè)項目成本影響

成本分析是利用成本核算及其他有關(guān)資料，分析成本水平與構(gòu)成的變動情況，研究影響成本升降的各種因素及其變動原因，尋找降低成本的途徑的分析方法。

3.2 企業(yè)自身開發(fā)能力

企業(yè)自身開發(fā)能力是指企業(yè)所具有的完成某項目的綜合能力，它是完成企業(yè)項目的必要條件。它包括企業(yè)的開發(fā)資質(zhì)、企業(yè)的資金狀況、企業(yè)的項目運轉(zhuǎn)能力、企業(yè)在地區(qū)中的號召力等多方面因素。在房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期定位策劃中，策劃人必須首要考慮的就是其本身的開發(fā)能力，因為只有企業(yè)有能力開發(fā)，才能保證項目的順利進(jìn)行。否則，可能會在項目的開發(fā)過程中發(fā)生斷裂現(xiàn)象，后果嚴(yán)重。

3.3 目標(biāo)人群因素

目標(biāo)人群因素主要是指由于目標(biāo)人群不同對企業(yè)項目開發(fā)產(chǎn)生的影響。

3.3.1 目標(biāo)人群層次

目標(biāo)人群層次主要依據(jù)區(qū)域種類需求即確定區(qū)域中主流人群需求，例如在一個老齡化比較嚴(yán)重的區(qū)域，老年人公寓就是需求種類，而在有大量剛畢業(yè)的夾心層區(qū)域，則需要青年公寓，兩者在住房要求上有本質(zhì)的區(qū)別，前者要求舒適，各種功能齊全，盡量減少上樓高度等，而后者則對面積、舒適度要求很低，更多的是滿足居住的需要。由此可見，區(qū)域需求種類對項目產(chǎn)品的定位起到很大的影響作用。

3.3.2 地理區(qū)位

地理區(qū)位不僅表示某地在自然空間中的位置，而且反應(yīng)其和周圍重要要素之間的聯(lián)系，如商業(yè)、綠地、交通設(shè)施等，它與區(qū)域是密切相關(guān)的。

3.3.3 區(qū)域消費水平

從宏觀上看，消費水平就是一定時期內(nèi)整個社會用于生活消費和服務(wù)的規(guī)模和水平；從微觀上看，消費水平就是單個消費者在一定時期所能接受的商品和服務(wù)消費所達(dá)到的規(guī)模與水平。區(qū)域環(huán)境內(nèi)的整體消費水平影響著目標(biāo)人群的數(shù)量以及產(chǎn)品的定價。

3.3.4 區(qū)域生活偏好

生活方式是一個內(nèi)容較廣泛的概念，在不同的區(qū)域，居民有著不同的生活方式，不同的生活方式也使得居民對住房的類型需求不同，因此，在選擇目標(biāo)人群之前，必須對區(qū)域的生活方式進(jìn)行認(rèn)真合理地分析。

結(jié)束語

隨著我國市場體系的完善和成熟，房地產(chǎn)前期定位策劃得到快速的發(fā)展，認(rèn)同度也得到不斷提高。本文主要介紹了房地產(chǎn)項目前期定位策劃的一般內(nèi)容、方法，并對相關(guān)因素進(jìn)行了重點分析。房地產(chǎn)開發(fā)項目前期定位策劃是房地產(chǎn)開發(fā)的重要一步.而房地產(chǎn)前期定位策劃的核心內(nèi)容還是對房地產(chǎn)市場研究，對市場的認(rèn)識決定了房地產(chǎn)策劃的質(zhì)量。本文通過房地產(chǎn)開發(fā)項目前期定位策劃的各影響因素進(jìn)行重點分析，找出項目開發(fā)的敏感性因素,使開發(fā)商與消費者之間產(chǎn)生相互認(rèn)同關(guān)系，建立合理順暢的銷售渠道,才能保證項目的成功運行。

參考文獻(xiàn)

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[6]胡屹.策劃學(xué)全書[M] .北京:中國社會出版社,1999: 63-68

篇3

關(guān)鍵詞: 建筑市場;前期策劃；意義；問題

Abstract: With the increasing of construction market and the demand degree unceasing enhancement, many construction projects such as bamboo shoots after a spring rain like after another, not only to improve the comprehensive functions of the city, has become a city of beautiful scenery line. Whether ordinary city real estate projects or hospitals, schools, roads and other livelihood projects must have scientific planning, the project value realization is of great significance, discussed the importance of the project planning and some problems that should be sharp, I hope you valuable advice.

Key words: construction market; planning; significance; problems

中圖分類號：F284 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A文章編號：2095-2104（2012）01-0020-02

前言：

建筑體自身價值的實現(xiàn)與科學(xué)的前期規(guī)劃具有重要的關(guān)系，它是建筑本身融合社會，服務(wù)社會的重要基礎(chǔ)，從市場化的語言來講只有在充分分析各種市場因素的條件下做出的前期策劃，才是適應(yīng)市場需求的，才是能實現(xiàn)高利潤的項目。但是通過對建筑企業(yè)的綜合分析和城市中存在的爛尾項目可以看到有開發(fā)企業(yè)并沒有真正的認(rèn)識到工程項目前期策劃的重要性，有的雖然在一定程度上認(rèn)識到了它存在的意義，但是在一些應(yīng)注意問題上過于疏忽最終導(dǎo)致了工程項目的不理想。這不但造成了資金的浪費，還造成了一些民生工程項目綜合功能的降低。本文主要是從工程項目前期策劃的重要性入手進(jìn)行了深刻的分析，并對一些應(yīng)注意問題進(jìn)行了探討。

一、關(guān)于對工程項目前期策劃的認(rèn)識

(一) 工程項目前期策劃的具體含義

工程的前期策劃是集結(jié)科學(xué)的發(fā)展規(guī)劃、用戶的真實需求、工程的質(zhì)量建設(shè)、工程的節(jié)能與環(huán)保、政策法規(guī)以及市場的效益評估為一體的綜合性分析。每一個項目的前期策劃都是項目的重要開始階段，它本身所體現(xiàn)的科學(xué)性與日后整體項目的成敗有著極為重要的作用。

(二) 項目前期策劃工作的主要任務(wù)

1、環(huán)境的調(diào)查與分析

環(huán)境的調(diào)查與分析的主要任務(wù)是根據(jù)項目建設(shè)地的政策環(huán)境、自然環(huán)境、市場環(huán)境、宏觀下的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、建筑體的風(fēng)格、建設(shè)地的能源與基礎(chǔ)等進(jìn)行綜合性的分析后為項目的定義與建筑體的可行性論證提供可供參考的圖文資料。

2、項目的定義與論證

它的主要功能是對決定開發(fā)工程項目的目的、所要建設(shè)的宗旨以及所應(yīng)用的指導(dǎo)思想進(jìn)行確立，另外還承負(fù)著對工程項目的具體規(guī)模、項目的功能和組成以及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和布局、總投資金額、建設(shè)周期等進(jìn)行科學(xué)的確認(rèn)。

3、組織策劃和風(fēng)險分析

組織策劃的主要功能是對決策起的工作流程進(jìn)行確認(rèn)，對具體任務(wù)和管理職能進(jìn)行科學(xué)的分工。風(fēng)險分析主要是根據(jù)多種風(fēng)險的分析（政策、經(jīng)濟(jì)、管理、營銷）等進(jìn)行分析，從而確定項目的計劃和施行方案降低風(fēng)險，做出決策。

4、其它任務(wù)

另外還有營銷策劃、技術(shù)策劃、合同策劃、營銷策劃、環(huán)境和文化策劃等?？偠灾椖坎邉澆坏谌肓隧椖抗芾淼木?，它還是一個創(chuàng)新增值的有效過程，經(jīng)過它對項目開發(fā)中涉及面的充分調(diào)查和分析后，對于日后方案制定的科學(xué)性和施工過程的有效控制都具有現(xiàn)實性意義。

二、項目前期策劃的重要性體現(xiàn)

（一）有明確定義的項目前期策劃能夠為項目設(shè)計提供較為科學(xué)的依據(jù)

在項目的前期規(guī)劃之中項目的定義使它的重要組成部分與存在基礎(chǔ)，從理論上講項目定義可以分為項目的定義與項目結(jié)構(gòu)這兩方面的主要內(nèi)容。從具體的項目定位內(nèi)容上講，項目定位就是主要根據(jù)項目工程建設(shè)地的特點和自然條件來提出項目性質(zhì)與特點。它可以起到保證項目旗幟鮮明和獲取較大利益的作用。在如此激烈的工程建筑市場準(zhǔn)確的項目定位與日后項目的盈利具有重大作用。項目結(jié)構(gòu)就是指項目的構(gòu)成和組成部分的具體規(guī)模。這些不是靠設(shè)計人員的單純想象就能完成的，而是靠科學(xué)的論證與開創(chuàng)性思維意識來完成的。項目結(jié)構(gòu)的組成與項目長期的盈利水平。

（二）科學(xué)的前期策劃是防治失誤,保證利潤的根本保證

為保證項目工程的順利完成和獲取利潤，項目標(biāo)的尋找與確立相當(dāng)重要。它的確立對于建立比較可靠、比較堅實和比較優(yōu)化的基礎(chǔ)具有重要影響并對日后項目建設(shè)的順利進(jìn)行與科學(xué)管理也有著決定性的作用。可想而知如果目標(biāo)設(shè)計存在錯誤那么工程建設(shè)就會存在設(shè)施功能無法體現(xiàn)、沒有達(dá)到預(yù)期效果、缺乏市場、無競爭力和效益較低的問題。所以說科學(xué)的前期策劃對于防治決策的失誤和保證項目的效益有著根本的保證。

（三）把項目策劃和工程設(shè)計監(jiān)理的關(guān)系處理好

1、工程監(jiān)理通常我們可以分為兩部門監(jiān)理，即設(shè)計階段監(jiān)理和施工階段的監(jiān)理。在我國普遍存在著重施工和輕設(shè)計的局面。同樣設(shè)計階段的監(jiān)理也經(jīng)常遭到忽略。從實際上講設(shè)計工作也是項目前期策劃的重要體現(xiàn)。如果設(shè)計工作者不遵守項目策劃的具體要求進(jìn)行隨意性設(shè)計，那么最終的項目工程將會與策劃發(fā)生較為嚴(yán)重的偏差，影響項目工程的綜合性能和經(jīng)營利潤。

2、設(shè)計監(jiān)理的具體工作就是對規(guī)劃單位的規(guī)劃設(shè)計進(jìn)行監(jiān)督，所以說在設(shè)計階段的監(jiān)理工作主要是圍繞項目前期的策劃成果和監(jiān)理單位貫徹執(zhí)行策劃的精神來展開的。從而在某種意義上保證了嚴(yán)格按照策劃的意圖進(jìn)行具體而詳實的規(guī)劃和科學(xué)而合理的設(shè)計。

3、在我國國家在此方面的法律還不是很健全，并且還沒有對監(jiān)理作出強(qiáng)制要求方面的具體條文，設(shè)計監(jiān)理難免存在一些問題。設(shè)計監(jiān)理是關(guān)系到監(jiān)督項目策劃成果的執(zhí)行者，策劃與監(jiān)理的關(guān)系密不可分具有較高的一致性與聯(lián)系性，在實際的工作之中我們可以把兩者合二為一。這樣可以減少諸多的中間環(huán)節(jié)，達(dá)到保證效果減少費用的目的。

三、項目前期策劃應(yīng)當(dāng)注意的重點問題

（一）深刻認(rèn)識策劃工作的實質(zhì)，減少不應(yīng)有的誤解

有的項目建筑企業(yè)一心只想著如何擴(kuò)大利潤，對項目的基本建設(shè)程序漠不關(guān)心，更不會對項目建設(shè)開發(fā)地進(jìn)行實地的調(diào)查與研究，對本項目的功能、文化、結(jié)構(gòu)、生態(tài)與環(huán)保等一概不加以細(xì)致研究，表現(xiàn)的對策劃工作極為輕視。項目建設(shè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)深刻的認(rèn)識到項目前期策劃的重要性，增加對項目前期策劃的認(rèn)識，減少不應(yīng)有的誤解。從根本上運用好項目的前期策劃。

（二）重視策劃單位提出的具體意見

有的項目建設(shè)單位能夠認(rèn)識到項目前期策劃的重要性，在一定程度上對項目也做了相對詳細(xì)的調(diào)查，進(jìn)行了可觀的分析，并根據(jù)這些資料制定了可行的實施方案。但是他們的缺陷是過于相信自己的團(tuán)隊，不喜歡別人的協(xié)助，他沒有認(rèn)識到自己策劃部門也可能素質(zhì)很高，但是這些只是僅僅局限于某個個別項目所處的環(huán)境和區(qū)位環(huán)境的差異，自己的策劃人員根本不可能對當(dāng)?shù)氐脑敿?xì)情況進(jìn)行完全掌握。所以要聽取策劃部門的意見，不要怕花錢，必須借助專業(yè)策劃人員來完成對項目的定位工作。專業(yè)的策劃單位無論是在組織程序上還是在經(jīng)驗的積累上都比工程策劃部門有一定的優(yōu)勢，必會得到事半功倍的效果。

（三）策劃方自身的組織問題

通過我們對前期策劃的了解可以看到，策劃工作在項目建設(shè)中具有至關(guān)重要的作用。我國的前期策劃工作也都處在發(fā)展階段，目前的策劃公司基本大都是依附于設(shè)計院、監(jiān)理公司以及大專院校上，其自身的組織結(jié)構(gòu)還有待進(jìn)一步的完善。策劃人員東拼西湊、水平高低有所差距的現(xiàn)象比較嚴(yán)重，甚至造成了開發(fā)單位對策劃人員不太信任的局面。所以政府部門和相關(guān)單位應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對項目策劃人員的監(jiān)管，努力打造出更多優(yōu)秀的策劃團(tuán)隊，以供市場所需。

（四）策劃工作的組織關(guān)系問題

策劃方存在意義就是擔(dān)當(dāng)項目開發(fā)的顧問與參謀的角色，是為項目開發(fā)企業(yè)服務(wù)的，但是在有的項目開發(fā)單位里策劃方還擔(dān)當(dāng)著另外一個角色就是設(shè)計監(jiān)理的工作。這樣在有時候就容易產(chǎn)生項目開發(fā)商直接指導(dǎo)策劃人員進(jìn)行下一步的項目設(shè)計工作，這直接造成了策劃方設(shè)計監(jiān)理權(quán)的淪陷。為避免出現(xiàn)多頭管理的問題，項目開發(fā)單位在委托項目策劃方實施全權(quán)裝置設(shè)計時就應(yīng)當(dāng)把責(zé)任劃分清楚。策劃方的最終規(guī)劃設(shè)計圖必須經(jīng)過開發(fā)單位的認(rèn)可，但是如果在兩方之間存在不理想的關(guān)系就會導(dǎo)致規(guī)劃設(shè)計成果的偏離，其負(fù)面影響也會波及到整體項目的開發(fā)。

結(jié)語：

建筑項目是關(guān)系到民生的重要工程，需要前期策劃的加入。通過以上的探討我們能很明確的認(rèn)識到精心的策劃是實現(xiàn)最終決策的科學(xué)保證。改變以前陳舊的觀念，重視前期策劃工作，注意和努力克服前期策劃工作中的難點，對于工作效率的提高和保證預(yù)期項目建設(shè)目標(biāo)的實現(xiàn)具有重要意義。

參考文獻(xiàn)：

[1]段建伶. 科學(xué)發(fā)展與項目建設(shè)[M] . 蘭州: 甘肅文化出版社, 2009

篇4

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)項目 前期策劃 科學(xué)發(fā)展觀

通常意義上的房地產(chǎn)項目開發(fā)可分為決策階段和實施階段，房地產(chǎn)開發(fā)中的項目前期階段一般指的就是決策階段。一個房地產(chǎn)建設(shè)項目的成功，取決于對項目的良好決策和后續(xù)的組織實施，而一個良好的決策往往對整個項目的成敗起著至關(guān)重要的作用。無疑，做好項目開發(fā)前期的策劃工作，為項目開發(fā)提供科學(xué)的決策支持，是項目開發(fā)成功的重要因素。通俗地講，前期策劃就是要解決市場定位的問題，如樓盤定位、產(chǎn)品定位、價格定位，即解決“生產(chǎn)什么、為誰生產(chǎn)、怎么生產(chǎn)”的問題。

1 房地產(chǎn)項目開發(fā)前期策劃工作的任務(wù)

主要有：環(huán)境調(diào)查和分析、項目定義和論證、組織策劃、管理策劃、合同策劃、經(jīng)濟(jì)策劃、技術(shù)策劃、營銷策劃、環(huán)境文化策劃、風(fēng)險策劃。各個組成部分的具體內(nèi)容為：環(huán)境調(diào)查和分析主要是了解項目所處的政策環(huán)境、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、自然環(huán)境、市場環(huán)境、建設(shè)環(huán)境(能源、基礎(chǔ)設(shè)施)以及建筑環(huán)境(風(fēng)格、主色調(diào)等)等，從而為項目的定義和論證提供資料；項目定義和論證主要是確立開發(fā)或建設(shè)的目的、宗旨以及指導(dǎo)思想，并確定項目的規(guī)模、組成、功能、標(biāo)準(zhǔn)和布局、總投資以及開發(fā)或建設(shè)周期；組織策劃主要是確定決策期的工作流程和任務(wù)分工及管理職能分工；管理策劃要確定項目建設(shè)和經(jīng)營期的管理總體方案；合同策劃是確定決策期的合同結(jié)構(gòu)、內(nèi)容和文本；經(jīng)濟(jì)策劃注重于項目開發(fā)中的成本效益分析，制定資金需求量計劃和融資方案；技術(shù)策劃主要是分析和論證技術(shù)方案以及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范的應(yīng)用和制定；營銷策劃是分析確定營銷策略、廣告及銷售價格等；環(huán)境和文化策劃關(guān)注項目規(guī)劃中的環(huán)境藝術(shù)、生態(tài)文化等方面；風(fēng)險分析包括政治風(fēng)險、政策風(fēng)險、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險、組織風(fēng)險、管理風(fēng)險以及營銷風(fēng)險等。通過對以上各因素的分析，可以確定出一個清晰和明確的項目計劃和方案，從而對開發(fā)項目做出決策。項目策劃是一個知識管理和創(chuàng)新增值的過程，通過項目策劃，可以對項目開發(fā)中的各個方面進(jìn)行充分調(diào)查和研究，制定方案，為項目實施中的控制提供前提。

2 房地產(chǎn)項目前期策劃重要性的具體表現(xiàn)

（1）選址錯誤。例如開發(fā)商在高檔區(qū)域開發(fā)低檔房，使土地資源造成浪費，土地的級差效益沒有充分地顯現(xiàn)出來。這種選址錯誤是最為典型的缺乏前期策劃，對區(qū)域因素缺乏考慮的結(jié)果。

（2）功能定位、設(shè)計。例如有的小區(qū)在設(shè)計功能、選料過程中與小區(qū)的市場定位脫節(jié)，而有的高檔商品房外立面、小區(qū)規(guī)劃優(yōu)秀，但功能設(shè)計低檔、房型設(shè)計不合理，與高檔商品房本身不相匹配。

（3）房型設(shè)計與套內(nèi)面積控制相互矛盾。如有的工薪階層小區(qū)，卻又追求過大的廳，過大的輔助設(shè)施面積，使套內(nèi)面積大大超出需求對象的實際消費能力，套內(nèi)面積大，雖然單價不高，但總價都大大超過消費承受能力。類似這種房型設(shè)計脫離市場定位，套內(nèi)面積控制與房型設(shè)計自相矛盾等并不少見。

（4）為了節(jié)省設(shè)計費用，套用舊的設(shè)計方案、規(guī)劃設(shè)計陳舊。如有的高檔住宅區(qū)的地段、材料、外立面都還可以，但小區(qū)設(shè)計不佳，單位平面布局不好，如高層點式蝶形，結(jié)果陽面商品房銷售較為順利，而陰面商品房則形成積壓。

（5）有的小區(qū)號稱經(jīng)濟(jì)適用房，但錯誤地把城市規(guī)劃的手法用到小區(qū)規(guī)劃里，大搞集中綠化、軸心大道丘陵式綠化、大型人工噴泉等等，其結(jié)果是華而不實，徒然增加成本、增加購房者負(fù)擔(dān)，而居民住宅前后綠化卻受到冷遇。類似的問題都屬于前期策劃缺乏或不到位。

3 房地產(chǎn)項目前期策劃存在的問題

3.1 房地產(chǎn)市場方面

中國房地產(chǎn)業(yè)不合理的開發(fā)主體結(jié)構(gòu)，使前期策劃缺乏賴以生存的思想基礎(chǔ)。開發(fā)企業(yè)普遍存在小、散、差的問題。建設(shè)的規(guī)模化程度較低，數(shù)量增長過快過猛。企業(yè)過多、規(guī)模過小必然引起惡性競爭，粗制濫造、哄抬地價、亂上項目、破壞規(guī)劃。前期策劃作為基本建設(shè)程序的一個重要環(huán)節(jié)，在實際造作中卻往往成為一種走過場的形式。

3.2 發(fā)展商存在的問題

發(fā)展商不重視深入、系統(tǒng)地市場調(diào)查，使前期策劃缺乏現(xiàn)實、科學(xué)的市場導(dǎo)向。發(fā)展商對前期策劃僅僅立足于主觀臆斷或片面的市場信息，必然導(dǎo)致決策失誤，盲目投資，開發(fā)項目的區(qū)位、類型、檔次和配套設(shè)施等脫離市場需求，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)嚴(yán)重不合理。發(fā)展商缺乏應(yīng)有的規(guī)劃和環(huán)境意識，往往造成前期策劃的實施過程失控。由于片面追求投資回報，發(fā)展商常常在項目進(jìn)行過程中，動用其可能的社會關(guān)系資源，一味提高項目規(guī)劃設(shè)計中容積率、建筑密度、建筑高度等指標(biāo)，其結(jié)果使相關(guān)城市基礎(chǔ)設(shè)施符合過大或失衡，導(dǎo)致項目的整體環(huán)境素質(zhì)下降。

3.3 建筑師存在的問題

在現(xiàn)行設(shè)計體制下，過細(xì)的專業(yè)分工使建筑師的專業(yè)事業(yè)日漸狹隘，缺乏前期策劃所需的通才意識和廣博見識。在實踐中盲從發(fā)展商，逐步喪失建筑學(xué)在人居環(huán)境建設(shè)中主導(dǎo)專業(yè)的作用。建筑師遠(yuǎn)離市場，缺乏對市場科學(xué)、深入的認(rèn)識，已無法在前期策劃中找到現(xiàn)實、準(zhǔn)確的立足點。

4 解決房地產(chǎn)前期策劃問題的主要途徑

（1）要了解經(jīng)濟(jì)與發(fā)展形勢及房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢。房地產(chǎn)的發(fā)展與一個國家、和地區(qū)的政治和經(jīng)濟(jì)、金融、教育和治安社會發(fā)展等因素信息相關(guān)，這些因素間接對房地產(chǎn)市場和產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生影響，尤其是對房價和銷售情況的影響，對本地區(qū)和本省、周遍城市以至全國房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的總體情況進(jìn)行了解，這樣才能克服投資的盲目性，有助于市場定位準(zhǔn)確，這方面需要了解的內(nèi)容包括近幾年來各類房地產(chǎn)開發(fā)項目的完成投資額、竣工面積、施工面積、新開工面積、銷售面積、銷售價格、空置面積、市場變化情況，以至今后幾年對各類物業(yè)潛在需求與有效需求的分析，當(dāng)然，也包括銀行開展住房抵押貸款情況的力度和發(fā)展趨勢等。

（2）要了解房地產(chǎn)政策法規(guī)和政府有關(guān)措施。開發(fā)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)和專業(yè)人員必須熟悉有關(guān)政策法規(guī)，尊紀(jì)守法避免稍微出點差錯就要直接影響到開發(fā)項目的正常運行，造成不必要的浪費。這方面主要了解土地使用、規(guī)劃設(shè)計、拆遷安置、開發(fā)管理、建筑施工、銷售、稅收、物業(yè)管理、新的政策措施、工作部署等，近期出臺的關(guān)于住房制度改革。政府對“放心房”的要求等，更須嚴(yán)格執(zhí)行，要掌握上述有關(guān)政策及政府調(diào)整政策的信息，及時調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)和銷售策略，有助于項目的成功。

（3）要對項目周邊的居民和對周邊同類樓盤進(jìn)行了解和調(diào)查。必須深入了解居民尤其是項目周圍居民的住房現(xiàn)狀、人員構(gòu)成、文化程度、收入情況、購房能力、住房需求、購房動機(jī)，還有對未來住房的期望，可接受的價格以及對付款方式、套型面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)、軍民環(huán)境和設(shè)施配套的要求，進(jìn)行深入了解，然后根據(jù)這些資料確定未來所開發(fā)項目的市場定位。對周邊同類樓盤的調(diào)查研究，有利于在制定項目營銷策略時作到揚長避短，使自己處于有利地位，制定正確的競爭對策，例如樓盤所處位置、銷售面積、銷售價格、銷售手法、銷售進(jìn)度、付款方式、購房對象和樓盤設(shè)計造型、裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施、環(huán)境美化綠化等，同時還要盡可能了解樓盤的施工進(jìn)度、資金到位情況和物業(yè)管理情況等。

（4）樹立科學(xué)發(fā)展觀更新房地產(chǎn)開發(fā)觀念的政策體制。舊的開發(fā)意識、舊的經(jīng)營體制、舊的專業(yè)觀念、舊的知識結(jié)構(gòu)已嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。新經(jīng)濟(jì)、新市場的發(fā)展特點，使科學(xué)的前期策劃成為房地產(chǎn)項目成敗關(guān)鍵，這必然要求發(fā)展商和建筑師攜手結(jié)盟，形成良性互動。發(fā)展商和建筑師應(yīng)共同樹立房地產(chǎn)開發(fā)必須以前期策劃為先導(dǎo)的行業(yè)意識。發(fā)展商應(yīng)從現(xiàn)行的開發(fā)程序中把前期策劃作為房地產(chǎn)項目的產(chǎn)品研發(fā)階段而獨立出來，而建筑師要突破現(xiàn)行設(shè)計程序的束縛，拓展專業(yè)視野，全面承擔(dān)起在前期策劃中主導(dǎo)專業(yè)角色的責(zé)任。中國房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀和發(fā)展前景，使科學(xué)的前期策劃成為房地產(chǎn)開發(fā)唯一選擇。而前期策劃得以科學(xué)、系統(tǒng)的開展和完成，則有賴于發(fā)展商和建筑師的良性互動。

參考文獻(xiàn)1 吳虹.對房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃工作的幾點認(rèn)識[j].安徽建筑，2004（9）

2 張利.對房地產(chǎn)開發(fā)中項目前期策劃工作的認(rèn)識和思考[j].四川建筑科學(xué)研究，2002（3）

篇5

（一）項目策劃的目的

項目策劃是項目開工前由公司和項目部共同完成的，旨在指導(dǎo)項目經(jīng)理部對項目施工階段實施管理。它是對施工項目全過程中的各種管理職能、各種管理過程以及各種管理要素進(jìn)行全面、完整、總體的計劃和安排。其作用是制定施工項目管理目標(biāo)，規(guī)劃實施項目目標(biāo)的組織、程序和方法，落實責(zé)任。若在單個項目上項目策劃會取得明顯的成效，在一個公司所有項目進(jìn)行項目策劃，將取得巨大的成效，可以最大限度地避免因管理不善造成的成本過大導(dǎo)致的虧損，使所有項目管理有章可循，始終處于可控狀態(tài)，走上良性發(fā)展的軌道。

（二）項目策劃的具體內(nèi)容

第一，依據(jù)：設(shè)計文件、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范與有關(guān)規(guī)定;招標(biāo)文件、有關(guān)合同文件及發(fā)包人提供的信息和資料;或公司對招標(biāo)文件的分析和研究結(jié)果;工程現(xiàn)場情況;相關(guān)的市場信息和環(huán)境信息;同類項目的相關(guān)資料。

第二，主要內(nèi)容：工程概況;項目的組織機(jī)構(gòu)及總體部署;主要工程施工方案;主要節(jié)點工期;大型臨時設(shè)施布置;勞力、設(shè)備及材料供應(yīng)量計劃;項目部責(zé)任目標(biāo);項目部管理目標(biāo);項目二次經(jīng)營目標(biāo);項目成本控制要點;項目經(jīng)營風(fēng)險管理措施;公司主管部門對本項目的其他要求。

第三、為了規(guī)范項目實施過程中的各項管理，達(dá)到項目預(yù)期的期望，在項目開工前進(jìn)行項目策劃，有必要編制《項目實施指導(dǎo)手冊》，用以指導(dǎo)項目實施的各項活動，規(guī)避各種風(fēng)險?！俄椖繉嵤┲笇?dǎo)手冊》主要包括施工組織、責(zé)任成本及其管理、法律事務(wù)及獎懲制度、文化宣傳及黨風(fēng)廉政及項目經(jīng)理的會計準(zhǔn)則。它集施工技術(shù)、工程經(jīng)濟(jì)、法律事務(wù)和政治工作于一體。

（三）項目策劃工作的開展

第一，施工調(diào)查工作尤為重要。策劃人員進(jìn)入項目施工現(xiàn)場首先進(jìn)行全面施工調(diào)查，通過施工現(xiàn)場調(diào)查確定現(xiàn)場三通一平，調(diào)查主要材料來源、產(chǎn)量、價格，調(diào)查當(dāng)?shù)毓こ虣C(jī)械設(shè)備資源情況。

第二，施工組織。施工組織主要包括如下的內(nèi)容：工程概況、項目組織機(jī)構(gòu)及總體部署、總體施工順序及施工方案、大型臨時設(shè)施布置、主要節(jié)點工期要求、各種資源的配置及注意事項。

第三，做好圖紙會審和數(shù)量清理工作，并與合同工程數(shù)量清單對照，找出施工圖設(shè)計中不合理或數(shù)量差錯漏問題，及時向設(shè)計單位提出調(diào)整意見進(jìn)行修改或變更。

第四，反復(fù)比選和優(yōu)化大型臨時設(shè)施布置，確定修建規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)項目所在地的自然條件、交通條件和資源條件本著盡量臨結(jié)合、少占農(nóng)田綠地、標(biāo)準(zhǔn)適中能用、快速建成使用、降低工程成本、兼顧當(dāng)?shù)乩娴脑瓌t來規(guī)劃大型臨時設(shè)施，它是保障項目施工生產(chǎn)正常的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

第五，項目目標(biāo)成本的測定是策劃工作的重點，為保證目標(biāo)成本的準(zhǔn)確性，重點從四個方面入手：一是對初步選定的施工隊分項目進(jìn)行招議標(biāo)，鎖定分包單價;二是根據(jù)機(jī)械設(shè)備需用量，調(diào)查確定設(shè)備的租賃價格和使用時間，確定機(jī)械費成本;三是要測定好混凝土成本，主要材料成本;四是確定項目管理經(jīng)費。

第六，項目策劃還要做好外施隊伍選擇，做到先簽合同后進(jìn)場。讓參加投標(biāo)的外施隊伍察看現(xiàn)場后報出實價，并按照招標(biāo)文件規(guī)定格式填報承諾書。隊伍要從集團(tuán)合格名錄中優(yōu)選。

第七，分析業(yè)主招標(biāo)文件和合同文本，根據(jù)圖紙分析制定二次經(jīng)營目標(biāo)。制定出具體實施計劃，并落實責(zé)任人。

第八，根據(jù)項目特點和類似項目管理經(jīng)驗提出本項目成本控制重點和重要環(huán)節(jié)。如：強(qiáng)調(diào)月度末項目部必須進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動分析，季度公司級盤點分析，收支查證反映項目經(jīng)營情況，做到動態(tài)控制。

第九，針對項目特點，在《項目實施指導(dǎo)手冊》中提出法律事務(wù)方面的具體要求，防范經(jīng)營風(fēng)險。如代協(xié)作隊伍向第三方付款，要求按照公司規(guī)定完善委托付款手續(xù)，填寫委托書;嚴(yán)格項目部印章使用臺賬管理制度;勞務(wù)付款不得出現(xiàn)超付、預(yù)付、欠付;主材、設(shè)備采購不得向無資質(zhì)的單位進(jìn)行采購等等。

（四）項目策劃任務(wù)的實施

具體實施執(zhí)行上述所提到的《項目實施指導(dǎo)手冊》，如下表所示：

項目管理表格

項目策劃任務(wù)表

表格編號

項目名稱及編碼

項目基本情況

項目策劃依據(jù)

序號

項目前期工作事項

完成程度

生成時間

聯(lián)系人

聯(lián)系方式

1

項目中標(biāo)通知書

2

項目合同及合同談判資料

3

項目設(shè)計文件

4

項目建設(shè)方調(diào)查

5

項目現(xiàn)場調(diào)查

6

項目投標(biāo)成本測算

7

項目招標(biāo)書

8

項目投標(biāo)書

9

類似工程的歷史數(shù)據(jù)

10

其它

項目策劃工作安排

序號

策劃項目

要點

責(zé)任部門或人員

完成期限

實際完成

1

項目管理目標(biāo)

2

項目部授權(quán)

3

項目進(jìn)度計劃

4

項目部管理團(tuán)隊

5

分包采購方案

6

物資采購方案

7

施工機(jī)械、設(shè)備計劃

8

模板架料策劃

9

監(jiān)測設(shè)備計劃

10

辦公設(shè)備計劃

11

現(xiàn)場臨建方案

12

臨水臨電

13

現(xiàn)金流管理

14

稅收策劃

15

保密策劃

16

文化風(fēng)俗禁忌策劃

17

其它

本表發(fā)放情況

部門

簽收

部門

簽收

部門

簽收

制表

審核

批準(zhǔn)

時間

時間

時間

二、項目管理中實施有效監(jiān)控的做法 為維護(hù)項目策劃，貫徹落實總計劃和安排，對項目實施有效控制是企業(yè)對項目管理的重點課題。綜合國內(nèi)外的項目管理經(jīng)驗和我國施工企業(yè)對項目部監(jiān)控的實際情況，筆者認(rèn)為對項目部實施有效控制應(yīng)主要從以下幾個方面入手：

（一）建立項目經(jīng)理競爭機(jī)制

作為基層領(lǐng)導(dǎo)，項目經(jīng)理一般都通過常規(guī)的人事考核程序，由企業(yè)經(jīng)理委任，沒有形成項目經(jīng)理競爭上崗，對企業(yè)內(nèi)部機(jī)制發(fā)展造成不良影響，因此要引入競爭機(jī)制和激勵機(jī)制，企業(yè)除了在社會公開選聘項目經(jīng)理外，更要重視在企業(yè)內(nèi)部培養(yǎng)和造就一批優(yōu)秀的項目經(jīng)理。

（二）進(jìn)行項目成本測算和核算

成本管理是項目管理的核心，進(jìn)行項目成本測算是項目成本管理的必要內(nèi)容。項目部作為成本中心，起到的作用相當(dāng)于企業(yè)里的生產(chǎn)部門，為確保必盈不虧，成本管理必須采取事前管理和過程控制，而不能是事后控制。

（三）對項目部的人事監(jiān)控

項目部人事監(jiān)控的目的一方面是為了防止出現(xiàn)內(nèi)部小團(tuán)體現(xiàn)象，避免項目經(jīng)理的短期行為，另一方面企業(yè)決策層應(yīng)該洞悉各項目管理人員的能力及人事關(guān)系，做到知人善任、用人有道，以保證最優(yōu)化地利用人力資源。

（四）確定重大事件決策權(quán)

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引言：建設(shè)項目工程管理的基礎(chǔ)是合同管理，合同管理不僅限于工程實施階段的合同管理。建設(shè)項目施工合同管理是一個復(fù)雜的過程，內(nèi)容相當(dāng)豐富，大體包括合同總體策劃、合同的招標(biāo)策劃、合同主要條款和管理模式策劃、合同簽訂、合同履行中的管理、合同糾紛的處理等等內(nèi)容。

筆者從事房地產(chǎn)合同及招標(biāo)管理管理數(shù)年，對于建設(shè)項目合同管理略有心得。本文試著從房地產(chǎn)企業(yè)的角度談一談對于合同總體策劃、招標(biāo)策劃等主要合同策劃工作的一些體會，以期與業(yè)內(nèi)同仁共商榷。

1.合同總體策劃

1.1 合同總體策劃的概念及意義

在項目的開始階段，為使項目合約工作有計劃地、高效地順利開展，從而使項目建安成本得到切實、有效地控制，業(yè)主須進(jìn)行合同總體策劃，即對合同分判方式進(jìn)行決策，確定將整個項目工作分解成多少個獨立的合同，合約管理架構(gòu)（總包與分包和材料供應(yīng)商的管理關(guān)系），各合同的工程范圍和界面、招標(biāo)方式、招標(biāo)時間等。

合同總體策劃決定合同各方責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)的劃分。合同總體策劃是起草各個招標(biāo)文件和合同文件的依據(jù)，策劃的結(jié)果最終具體地通過合同文件體現(xiàn)出來。

合同的總體策劃是確定對整個工程項目有重大影響的，帶有根本性、方向的合同問題，是確定合同的戰(zhàn)略問題。其目標(biāo)是通過合同保證項目總目標(biāo)的實現(xiàn)，對整個項目的計劃、組織、控制有決定性的影響。

1.2 合同總體策劃的要求

1）業(yè)主要從確保項目成功和各方面的互利合作的角度，在項目實施前對整個項目合同方案預(yù)先做出科學(xué)合理的安排和設(shè)計，以確保整個項目不同階段、不同合同主體的眾多合同順利履行，從而實現(xiàn)項目的總體目標(biāo)和效益。

2）業(yè)主應(yīng)該理性權(quán)衡工期、質(zhì)量、價格三者的關(guān)系，追求項目利益最大化。

3）各合同承包界面的劃分要明確清晰。若各合同承包界面劃分不清，不但會出現(xiàn)各承包商之間的推諉扯皮現(xiàn)象，而且不利于業(yè)主對投資和進(jìn)度的控制。對需要交叉配合的界面及易混淆的工作內(nèi)容，建議在相應(yīng)招標(biāo)文件中列出承包界面，特別是總承包工程。

4）合同責(zé)權(quán)利應(yīng)明確，由于總、分包合同往往不在同一時間簽訂，所以在設(shè)定相應(yīng)招標(biāo)文件之時，就要強(qiáng)化合同生效前的審查，并對日后可能出現(xiàn)的缺陷和疏漏制定相應(yīng)對策，防患于未然。針對大型工程總承包與專業(yè)指定分包商可能在質(zhì)量、組織、資料、技術(shù)、安全、成品保護(hù)、現(xiàn)場平面布置等方面管理責(zé)任不明確的現(xiàn)狀，在編制招標(biāo)文件時，增加相應(yīng)的合同條款，從而讓總、分包商在投標(biāo)時即明確其責(zé)任，避免以后可能出現(xiàn)的糾紛。

1.3 合同總體策劃的依據(jù)

合同總體策劃應(yīng)考慮的因素包括：工程項目特點、業(yè)主和承包商情況及項目所處環(huán)境。

1）工程項目特點

工程的類型、規(guī)模、特點，技術(shù)復(fù)雜程度、工程技術(shù)設(shè)計準(zhǔn)確程度、工程質(zhì)量要求和工程范圍的確定性、計劃程度，招標(biāo)時間和工期的限制，項目的盈利性，工程風(fēng)險程度，工程資源（如資金、材料、設(shè)備等）供應(yīng)及限制條件等。

2）業(yè)主情況

業(yè)主的資信、資金供應(yīng)能力、管理風(fēng)格、管理水平和管理力量，業(yè)主的目標(biāo)以及目標(biāo)的確定性，業(yè)主的實施策略，業(yè)主的融資模式和管理模式，業(yè)主期望對工程管理的介入深度，業(yè)主對工程師和承包商的信任程度，業(yè)主對工程的質(zhì)量和工期要求等。

3）承包商情況

承包商的能力、資信、企業(yè)規(guī)模、管理風(fēng)格和水平、在本項目中的目標(biāo)與動機(jī)、目前經(jīng)營狀況、過去同類工程經(jīng)驗、企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略、長期動機(jī)、承受和抗御風(fēng)險的能力等。

4）項目所處環(huán)境

工程所處的法律環(huán)境，建筑市場競爭激烈程度，物價的穩(wěn)定性，地質(zhì)、氣候、自然、現(xiàn)場條件的確定性，資源供應(yīng)的保證程度，獲得額外資源的可能性，工程的市場方式（即流行的工程承發(fā)包方式和交易習(xí)慣），工程慣例等。

1.4 合同總體策劃過程

1）研究企業(yè)戰(zhàn)略和項目戰(zhàn)略，確定企業(yè)和項目對合同的要求。項目總的管理模式對合同策劃有很大的影響。一個項目不同的組織形式，不同的項目管理體制，則有不同的項目任務(wù)的分解方式，需要不同的合同類型。

2）確定合同的總體原則和目標(biāo)。

3）合同的一些重大問題進(jìn)行研究，列出可能的各種選擇，按照上述策劃的依據(jù)，綜合分析各種選擇的利弊得失。

4）在項目過程中，開始準(zhǔn)備每一個合同招標(biāo)時，都應(yīng)對其合同招標(biāo)策劃再做一次評價及相應(yīng)修訂招標(biāo)策劃方案。

1.5 合同總體策劃需關(guān)注事項

工程分判有利于吸引更多的投標(biāo)人參與投標(biāo)，以發(fā)揮各個承包商的專長，降低造價，保證質(zhì)量，但分判也要考慮到便于施工管理、減少施工干擾，使工程能有條不紊地進(jìn)行。業(yè)主不能希望通過簽訂對承包商單方面約束性的合同捆死承包商，或壓低合同價格，不給承包商利潤，否則最終不僅損害承包商的利益，最終也會損害項目總目標(biāo)。

實踐中，總體策劃可能出現(xiàn)兩方面的問題，一是不進(jìn)行總體策劃，合同分判方式、合同管理架構(gòu)、合同招標(biāo)時間等全無計劃，邊做邊看，無序簽約，這種作法必然導(dǎo)致各方問題和糾紛不斷、工程管理混亂。二是雖進(jìn)行了總體策劃，但策劃卻脫離業(yè)主、承包商情況和項目及環(huán)境特點，導(dǎo)致自己處于不利的合同管理地位，工程管理困難。

2.合同招投標(biāo)策劃

2.1 招標(biāo)策劃的概念及意義

招標(biāo)策劃，就是招標(biāo)人（業(yè)主）在準(zhǔn)備招標(biāo)文件前，根據(jù)自身情況、項目特點、潛在投標(biāo)人情況等，確定的招標(biāo)方案。

對于項目已完成合同總體策劃但尚未簽訂的合同，由于實際情況的變化，可能導(dǎo)致合同不能按照原先總體策劃的思路去簽訂，所以每個合同招標(biāo)時都需要再一次對其招標(biāo)方案進(jìn)行重新評價、修訂。如將原先打包的大類或大范圍合同分解為數(shù)個小合同，或因后續(xù)合同的范圍將發(fā)生交叉，需要將多個合同范圍進(jìn)行調(diào)整，重新明確每一個合同的范圍、金額及發(fā)生時間等。

招標(biāo)時是否進(jìn)行招標(biāo)策劃，招標(biāo)策劃的好與壞，直接關(guān)系到業(yè)主是否能按時、保質(zhì)地完成招標(biāo)，招標(biāo)策劃在招標(biāo)過程中起著關(guān)鍵性的作用。

2.2 招標(biāo)策劃需確定的內(nèi)容及建議

1）招標(biāo)方式，常用招標(biāo)方式為公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)和直接委托。

公開招標(biāo)的優(yōu)點是招標(biāo)人可以在較廣泛的市場范圍選擇承包商，各投標(biāo)人充分競爭，有體現(xiàn)公平和競爭的一方面，但由于建筑市場魚龍混雜，招標(biāo)結(jié)果難以預(yù)料，對招標(biāo)人風(fēng)險較大，不建議采用，如必需要采用時可考慮采取進(jìn)行投標(biāo)資格預(yù)審、設(shè)置投標(biāo)及履約保證條件、在合同違約及爭議條款中加強(qiáng)對業(yè)主的保護(hù)力度等措施，為工程招標(biāo)及合同實施提供保障。

邀請招標(biāo)可以在招標(biāo)前考察投標(biāo)單位和項目經(jīng)理的業(yè)績、素質(zhì)、管理水平等，保證受邀請的單位和項目經(jīng)理比較可靠，建議優(yōu)先采用，但這種招標(biāo)方式應(yīng)特別注意防止串標(biāo)。

工程數(shù)額較小或地方壟斷性質(zhì)工程可采用議標(biāo)并直接委托方式。

2）招標(biāo)范圍，招標(biāo)范圍是編制招標(biāo)清單和投標(biāo)報價的前提，需在招標(biāo)策劃時明確，如果不同合同招標(biāo)范圍界面模糊的，應(yīng)在招標(biāo)策劃時認(rèn)真梳理并在充分討論后切割清楚。

3）招標(biāo)估算價或招標(biāo)控制價，建議在招標(biāo)策劃時確定招標(biāo)控制價，避免招標(biāo)結(jié)果出現(xiàn)重大偏差，設(shè)置招標(biāo)控制價要求招標(biāo)人對市場有較深入地調(diào)研，必要時可以借助咨詢公司的力量。

4）評標(biāo)方式，通常采用經(jīng)評審地最低投標(biāo)價法和綜合評估法。一般項目建議采用經(jīng)評審地最低投標(biāo)價法，甚至可以不要求提供技術(shù)標(biāo)。特殊項目和技術(shù)要求較高的項目采用綜合評估法，采用綜合評估法評標(biāo)時，應(yīng)合理設(shè)置技術(shù)標(biāo)、商務(wù)標(biāo)和資信標(biāo)權(quán)重，且應(yīng)提出詳細(xì)的技術(shù)標(biāo)編制要求、技術(shù)標(biāo)評分辦法、商務(wù)標(biāo)評分辦法、資信標(biāo)評分辦法等。

5）入圍單位資質(zhì)及項目經(jīng)理資格要求，建議投標(biāo)人客觀地面對市場，基于項目特點提出適當(dāng)?shù)馁Y格要求，不切實際地設(shè)置過高的門坎可能會屏蔽掉有競爭力的潛在投標(biāo)人。

篇7

【關(guān)鍵詞】建設(shè)工程；項目前期管理；要點

前期管理工作是項目管理的起始階段，是指建設(shè)項目從謀劃確定到開工建設(shè)之前所進(jìn)行的全部工作，是整個項目建設(shè)程序中非常重要的階段。一個項目的成功與否，與前期管理工作有著直接的關(guān)系。

1 項目管理的內(nèi)涵及特征

項目管理是以項目為對象的系統(tǒng)管理方法，通過一個臨時性的專門的柔性組織，在有限的資源約束下，運用系統(tǒng)的觀點、方法和理論，對項目進(jìn)行高效率的計劃、組織、指導(dǎo)和控制，以實現(xiàn)從項目的投資決策開始到項目結(jié)束全過程的動態(tài)管理和項目目標(biāo)的綜合協(xié)調(diào)與優(yōu)化。換言之，項目管理也就是對與項目密切相關(guān)的績效（P）、時間進(jìn)度（T）、費用成本（C）、范圍（S）進(jìn)行管理控制的過程。其中前期管理工作是項目管理的一項重要內(nèi)容。項目管理具有如下特點：項目管理的對象是項目或被當(dāng)作項目來處理的運作；項目管理的全過程都貫穿著系統(tǒng)工程的思想；項目管理的組織具有特殊性；項目管理的體制是一種基于團(tuán)隊管理的個人負(fù)責(zé)制；項目管理的方式是目標(biāo)管理；項目管理的要點是創(chuàng)造和保持一種使項目順利進(jìn)行的環(huán)境；項目管理的方法、工具和手段具有先進(jìn)性、開放性；項目管理是一項復(fù)雜的工作；項目管理具有創(chuàng)造性；項目有其壽命周期；項目管理的本質(zhì)是計劃和控制一次性的工作，在規(guī)定期限內(nèi)達(dá)到預(yù)定目標(biāo)，一旦目標(biāo)滿足，項目就失去其存在的意義而解體。

2 目前建設(shè)工程項目前期管理存在的問題

2.1 監(jiān)理部門介入時間滯后

我國目前監(jiān)理單位介入工程的實踐主要是從施工階段開始的，目前監(jiān)理公司主要參與到施工過程中對施工的質(zhì)量、投資、進(jìn)度進(jìn)行控制。而對于工程項目前期的項目建議書階段，設(shè)計階段監(jiān)理公司很少涉足。監(jiān)理公司以及其他一些咨詢性質(zhì)的公司完全可以提前進(jìn)入到工程項目中來，為工程項目的可行性研究，以及設(shè)計階段少走彎路提供指導(dǎo)和咨詢。造成監(jiān)理部門介入工程項目時間滯后的另外一個原因是“相關(guān)法規(guī)不健全”。

2.2 對項目建議書階段以及項目可行性研究階段重視不夠

由于傳統(tǒng)觀念和一些認(rèn)識上的誤區(qū)，我國項目管理的內(nèi)容歷來偏向施工階段的控制而忽視前期工作，例如投資方面，投資方面與工程項目前期有著密切的關(guān)聯(lián)，如果不做好前期工作中的可行性研究報告工作未投資做好準(zhǔn)備，那么，項目的投資很可能陷入高風(fēng)險，低回報的局面。總結(jié)來講，目前我們對項目建議書階段以及可行性研究階段不重視主要表現(xiàn)在以下幾個方面：①不能從實際出發(fā)審核項目的投資，從而容易使投資失控。②可行性研究的時間周期太短容易造成前期決策失誤。③由于人員素質(zhì)低，調(diào)研手段不先進(jìn)而造成項目建議書階段與可行性研究階段研究結(jié)果可信度低。

2.3 項目前期合同管理中所存在的問題

①建筑企業(yè)施工合同管理與投標(biāo)管理脫節(jié)。工程施工合同管理與招投標(biāo)管理有著密切的內(nèi)部聯(lián)系，它是有效控制施工進(jìn)度、施工質(zhì)量、施工資金投入的法律性文件。然而在實際工作中，施工企業(yè)招投標(biāo)中“經(jīng)濟(jì)標(biāo)”、“技術(shù)標(biāo)”編制及管理與工程項目的施工合同管理分屬公司內(nèi)不同職能部門及工程項目組。一旦投標(biāo)中標(biāo)，施工合同與甲方簽訂后，此“合同”只是以文件形式轉(zhuǎn)給項目經(jīng)理部，技術(shù)交底往往流于形式，最終使得施工合同與招、投標(biāo)管理在實施過程中嚴(yán)重脫節(jié)。

②施工合同背離招標(biāo)文件盒投標(biāo)書內(nèi)容。在工程項目招投標(biāo)中，招標(biāo)文件是建設(shè)單位向施工企業(yè)發(fā)出的訂立施工合同的要約，投標(biāo)文件是施工企業(yè)回復(fù)建設(shè)單位要約中全部條款的承諾，是施工企業(yè)向建設(shè)單位做出按要約簽訂施工合同意思的表示。招投標(biāo)文件是簽訂施工合同的主要內(nèi)容之一。但有一些業(yè)主一次包死，不計風(fēng)險包干費，使最終簽訂的施工合同與招標(biāo)文件及投標(biāo)書出現(xiàn)較大的背離，從而為施工合同的執(zhí)行帶來很大困難。我國項目管理還處于初級階段，面對我國前期管理階段所出現(xiàn)的各種問題。

如何解決建設(shè)工程項目管理前期中所存在的問題，提高項目管理前期工作的效率，可以從以下幾個要點著手。

3 建設(shè)工程項目前期管理工作要點

3.1 進(jìn)行項目前期策劃管理

建設(shè)工程項目前期策劃是指項目策劃或管理人員在項目開始之初，根據(jù)最終建設(shè)工程項目需要達(dá)到的效果與目的，對整個項目進(jìn)行資源與進(jìn)度方面系統(tǒng)性的策劃，預(yù)先考慮和設(shè)想建設(shè)項目活動的全過程，在項目的時間、造價、質(zhì)量之間尋找到最佳平衡點，從而為項目在完成之后達(dá)到令人滿意的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益及環(huán)境效益提供科學(xué)的依據(jù)。在目前的項目管理中嚴(yán)格、系統(tǒng)性的前期策劃工作比較缺失，大部分的項目策劃僅僅是根據(jù)業(yè)主或辦理的要求進(jìn)行分段分部的策劃，下圖為完整的項目前期管理策劃應(yīng)該包括的幾個方面：

3.2 緊跟國家建設(shè)程序，提前預(yù)判可能的政策障礙

在制訂并獲批了項目前期策劃后，項目前期工作時還需要注意建設(shè)項目工程所在地的社會、政治、經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境的調(diào)查與分析，因地制宜開展項目前期管理工作，在項目策劃期多采納整合不同方面的建議與知識。在項目正式啟動之后，隨著不斷展開深入，管理人員還需根據(jù)項目實際的開展情況及時動態(tài)地調(diào)整原策劃中所需的時間與資源，提前判斷可能存在的政策障礙和工作難點，例如控詳規(guī)劃參數(shù)、可行性研究評審、土地獲取方式、土地農(nóng)轉(zhuǎn)用指標(biāo)等。

篇8

【關(guān)鍵詞】工程建設(shè)，前期工作，規(guī)劃管理

中圖分類號：TU198 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

一、前言

每一個工程項目都有著自身獨特的特性，所以業(yè)主單位要善于辨別各個項目的特點，有針對性的展開對項目的前期準(zhǔn)備和相關(guān)報批工作，對前期工作的合理規(guī)劃與管理，對項目的準(zhǔn)確定位可以幫助施工過程中更加順利的進(jìn)行，從而得到更大的收益。

目前我國工程建設(shè)項目前期工作存在的主要問題

1.對項目環(huán)境缺乏足夠的調(diào)查分析, 造成決策失誤

就房產(chǎn)項目而言, 在項目建設(shè)前期, 應(yīng)該從經(jīng)濟(jì)、社會、用戶需求、建設(shè)選址、周圍環(huán)境等方面進(jìn)行全面、深入地調(diào)查研究。如果缺乏對這些方面的調(diào)查研究, 盲目上項目, 則可能導(dǎo)致該建設(shè)項目的失敗。

2.項目定義不明確, 造成項目實施中的反復(fù)

所謂項目定義是指在項目前期對整個項目進(jìn)行總體構(gòu)思, 并椐此進(jìn)行項目描述, 對項目可行性進(jìn)行論證, 為項目實施, 尤其是規(guī)劃設(shè)計提供依據(jù)。很多項目, 由于業(yè)主的建設(shè)意圖不明確, 規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書含糊不清, 而在設(shè)計或施工已進(jìn)行到一定階段時, 業(yè)主突然改變意圖, 造成設(shè)計或施工的多次返工, 影響了工程進(jìn)度, 也使投資增加。

缺乏對設(shè)計和施工的有效管理

中國的建設(shè)監(jiān)理制度雖已推行十年, 建設(shè)監(jiān)理的水平也在逐步提高, 但是也要看到, 我們的監(jiān)理工作很大程度上還是停留在低層次、小范圍內(nèi), 設(shè)計監(jiān)理方面的工作還沒有得到很好的重視, 施工監(jiān)理更多地局限在質(zhì)量控制上。如何對設(shè)計和施工進(jìn)行有效管理, 不僅是項目實施階段的事, 而且在項目建設(shè)前期就應(yīng)該進(jìn)行詳盡的規(guī)劃, 以免在項目實施時打無準(zhǔn)備和無把握之仗。

4.前期工作的必要性

建設(shè)項目前期策劃工作, 從大的方面來說, 可以更好地滿足國家建設(shè)和人民物質(zhì)文化生活的需要, 促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展; 從小的方面來說, 可以使項目建設(shè)順利進(jìn)行, 達(dá)到工期、質(zhì)量和投資三大控制目標(biāo)。

工程前期規(guī)劃與管理

1.工程項目前期管理工作內(nèi)容

工程項目前期管理是指工程建設(shè)中的項目決策階段，它包括：項目建議書，可行性研究報告，設(shè)計階段。

項目建議書又叫做預(yù)可行性研究報告，它是由建設(shè)單位根據(jù)規(guī)劃發(fā)展要求，結(jié)合自身各項資源條件，向上級主管部門提出的具體項目建設(shè)的輪廓設(shè)想和書面文件。項目建議書由上級主管部門審查、批準(zhǔn)后，即可列入建設(shè)前期工作計劃。

上級主管部門對項目建議書的審批通過關(guān)系到工程建設(shè)項目能否繼續(xù)進(jìn)行，是工程項目建設(shè)的前提條件。

可行性研究報根據(jù)批準(zhǔn)的項目建議書的進(jìn)一步深化，收集資料對項目進(jìn)行進(jìn)一步論證和定位，綜合評選，確定經(jīng)濟(jì)上合理，技術(shù)上先進(jìn)，條件上具備，實施上可行的最佳方案，為項目決策提供依據(jù)?？尚行匝芯繄蟾嫘枰玫叫袠I(yè)專家的論證和主觀部門的批準(zhǔn)。

可行性研究報告為投資者和決策者提供可靠的決策依據(jù)，并可作為下一步工作開展的基礎(chǔ)。

設(shè)計階段又分為初步設(shè)計，技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計。設(shè)計階段是根據(jù)可行性研究報告提供的科學(xué)依據(jù)，擬定修建原則，選定方案；對重大、復(fù)雜的技術(shù)問題通過科學(xué)實驗、專題研究，落實技術(shù)方案；和確定工程數(shù)量，提出文字說明和適應(yīng)施工需要的圖表資料。

項目前期策劃過程的系統(tǒng)性

任何工程項目都起源于項目的構(gòu)思。而構(gòu)思產(chǎn)生于解決上層系統(tǒng)問題的期望，或為了滿足上層系統(tǒng)需要，成為實現(xiàn)上層系統(tǒng)的戰(zhàn)略目標(biāo)和計劃等。這種構(gòu)思可能很多，人們可以通過許多途徑和方法達(dá)到目的，那么必須在它們中間作選擇，并經(jīng)權(quán)力部門批準(zhǔn)，以作進(jìn)一步研究。項目的目標(biāo)設(shè)計和項目定義這一階段主要通過進(jìn)一步研究上層系統(tǒng)情況和存在的問題提出項目的目標(biāo)因素，進(jìn)而構(gòu)成項目目標(biāo)系統(tǒng)，通過對目標(biāo)的局面說明形成項目定義。這個階段包括情況的分析和問題的研究；項目的目標(biāo)設(shè)計；項目的定義；項目的審查。 可行性研究即提出實施方案，并對實施方案進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，看能否實現(xiàn)目標(biāo)。它的結(jié)果作為項目決策的依據(jù)。

項目前期策劃過程的科學(xué)性

工程項目構(gòu)思產(chǎn)生基于對客觀環(huán)境的評估與預(yù)測，并非來源于某些部門、企業(yè)及個人的感性思維。工程項目的目標(biāo)設(shè)計必須經(jīng)過詳細(xì)的推敲。可行性研究必須建立在大量的技術(shù)數(shù)據(jù)分析與技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證的基礎(chǔ)上，為工程項目作決策，其中包括項目發(fā)展階段性的技術(shù)分析評估提供了可靠的保證。因此要做到實地調(diào)研，根據(jù)初步考察的結(jié)果，制定詳細(xì)的正式市場調(diào)查計劃，組成市調(diào)小組和策劃專家組。主要工作內(nèi)容：a.市場環(huán)境調(diào)查分析；b.區(qū)域條件調(diào)查分析；c.同類產(chǎn)品競爭勢態(tài)調(diào)查分析；d.項目情況調(diào)查分析；e.項目定位；f.營銷策劃。

對于前期工作中存在問題的解決措施

（一）加強(qiáng)對國家法律制度的認(rèn)識

在西方發(fā)達(dá)國家,良好的法律體系,保障了市場經(jīng)濟(jì)條件下,項目的順利實施。在西方國家的工程項目中,合同具有嚴(yán)格的法律效力,一旦合同中存在漏洞,失誤方必將承很大的損失,所以合同雙方必定會花較高的代價聘請水準(zhǔn)很的專業(yè)人士來代為擬訂、審查合同以及解決索賠和仲裁問題。前期工作涉及相關(guān)合同的簽訂，需要前期管理人員具備一定的法律知識，同時要關(guān)注國家政策法規(guī)的走向，只有這樣才能對前期工作起到合理、合法的管理作用。

（二）運用統(tǒng)籌兼顧的方法選擇好項目

按照“擴(kuò)內(nèi)需，保增長，調(diào)結(jié)構(gòu)，惠民生”的總體要求，在充分認(rèn)識國家大的發(fā)展方向的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)統(tǒng)籌謀劃，按照統(tǒng)籌兼顧的方法選擇好項目，加強(qiáng)前期工作的計劃性，確保項目順利實施。前期工作目標(biāo)一旦確定，要分解細(xì)化目標(biāo)任務(wù)，合理安排，科學(xué)調(diào)度，制定操作性強(qiáng)的工作大綱和計劃，按時間節(jié)點排定項目前期工作進(jìn)度表，確保投資獲得最大的社會經(jīng)濟(jì)效益。項目選擇必須符合當(dāng)前擴(kuò)大投資的方向；符合投資結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級的要求；符合企業(yè)自身可持續(xù)發(fā)展的長遠(yuǎn)利益。

（三）全面實行招標(biāo)投標(biāo)制

招標(biāo)投標(biāo)制是市場經(jīng)濟(jì)體制下建設(shè)市場買賣雙方一種主要的競爭易方式。我國在工程建設(shè)領(lǐng)域推行招標(biāo)投標(biāo)制，是為了適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)的需要，在建設(shè)領(lǐng)域引進(jìn)競爭機(jī)制，形成公開、公平、公正和誠實信用的市場交易方式，擇優(yōu)選擇承包單位，促使設(shè)計、施工、材料設(shè)備生產(chǎn)供應(yīng)等單位不斷提高技術(shù)和管理水平，以確保建設(shè)項目質(zhì)量和建設(shè)工期，提高投資效益。我們要完善監(jiān)督機(jī)制，嚴(yán)格遵守政府采購制度、招投標(biāo)制度、政府審批制度，確保項目建設(shè)質(zhì)量。平時定期組織相關(guān)人員參加業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高工作水平與職業(yè)道德，確保依法招標(biāo)。

前期工作的要求

（一）在整個過程中必須不斷的進(jìn)行調(diào)查及數(shù)據(jù)收集，并對收集到的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析研究，根據(jù)數(shù)據(jù)做出合理的預(yù)測。收集數(shù)據(jù)是確定項目目標(biāo)，進(jìn)行項目定義，分析可行性的最重要影響因素，是進(jìn)行正確決策的基礎(chǔ)。

（二）在整個過程中要運用PDCA管理模式，在多重反饋的過程中，不斷地進(jìn)行調(diào)整、修改、優(yōu)化，甚至放棄原定的構(gòu)思、目標(biāo)或方案。

（三）在項目前期策劃過程中階段決策是非常重要的。在整個過程中必須設(shè)置幾個決策點，對分階段工作結(jié)果進(jìn)行分析、選擇。

（四）重視項目前期策劃工作的安排.一般在項目的前期策劃階段,上層管理者的任務(wù)是提出解決問題的期望,或?qū)⒖偟膽?zhàn)略目標(biāo)和計劃分解,而不必過多地考慮目標(biāo)的細(xì)節(jié)以及如何去完成目標(biāo),更不能立即提出解決問題的方案. 應(yīng)爭取高層的支持.協(xié)調(diào)好戰(zhàn)略層和項目層的關(guān)系.一個項目的實施和運行,達(dá)到項目目標(biāo)需要許多條件,這些條件構(gòu)成項目的要素.在項目的前期策劃中應(yīng)注意上層系統(tǒng)的問題、目標(biāo)和項目的聯(lián)系與區(qū)別。

四、結(jié)束語

工程項目的前期規(guī)劃以及管理是一個項目首先要做到的工作，通過合理的規(guī)劃，落實到具體的管理工作，這樣才能保證項目實施有計劃的進(jìn)行。對于工程建設(shè)有著十分重要的意義，是每一個企業(yè)需要做出的第一項工作，需要在實踐中不斷改進(jìn)與完善。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉德祥論工程建設(shè)前期工作的任務(wù)與重要性青海交通科技2008

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（經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)科）

上半年，我們在街工委、辦事處的正確領(lǐng)導(dǎo)下，通過全街上下的共同努力和科室干部的扎實工作，突出地抓了招商引資、固定資產(chǎn)投資、居民可支配收入調(diào)查、重點項目前期策劃、安全生產(chǎn)以及維護(hù)穩(wěn)定等工作，預(yù)期效果明顯，具體情況如下：

一、完成固定資產(chǎn)投入2000萬元，其中市政府行政處用于基建投資為200萬元、昵會所用于賓館改造添置餐飲、休閑設(shè)施投資為1800萬元，差額在挖掘中。

二、居民收入調(diào)查工作在三陽、濱江兩個社區(qū)共25戶居民中進(jìn)行。人均可支配收入達(dá)7709.97元，為全年進(jìn)度的60%+，已過半。

三、重大前期（策劃）項目工作已經(jīng)起步，開始了“歐陸風(fēng)情一條街”的走訪、摸底、調(diào)查工作，工作跟進(jìn)度。

四、中山、篷墊兩企業(yè)職工上訪鬧事趨于平穩(wěn)。安全生產(chǎn)宣傳月活動受到上級好評。

分析1－6月主要績效考核目標(biāo)及經(jīng)濟(jì)運行情況，其主要特點：

一是領(lǐng)導(dǎo)重視，辦事處主要負(fù)責(zé)人在積極實施一元地區(qū)整體板塊推進(jìn)的同時，堅持把經(jīng)濟(jì)發(fā)展作為第一要務(wù)，堅持在全街上下把“全精力投入、全方位招商、全過程服務(wù)”作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新理念。按照都市型經(jīng)濟(jì)功能的構(gòu)想，著力實現(xiàn)資源優(yōu)化配置，提出了“歐陸風(fēng)情一條街”的新創(chuàng)意，堅持把政府引導(dǎo)、市場運作的方式落實到實處，力爭做到運作特色化，建設(shè)現(xiàn)代化，推介市場化，產(chǎn)業(yè)功能化，稅收屬地化。

二是落實績效項目責(zé)任制機(jī)制，各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的落實、協(xié)調(diào)、服務(wù)工作都有了比較具體的分工。推行辦事處領(lǐng)導(dǎo)服務(wù)重點企業(yè)責(zé)任制，定期到30萬稅收大戶企業(yè)了解情況和解決發(fā)展中遇到的困難問題。

三是工作職能轉(zhuǎn)變，服務(wù)意識增強(qiáng)，重大項目前期策劃，走訪調(diào)查中，通過親商、安商的工作方式，給予了一元經(jīng)營戶的極大安慰和興趣，為改造、創(chuàng)新發(fā)展一元地區(qū)經(jīng)濟(jì)夯實了基礎(chǔ)。

存在的問題及調(diào)整措施：

一是重大項目前期策劃“歐陸風(fēng)情一條街”將會在武漢---荷蘭簽約的一元片改造中重新調(diào)整。

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華能西藏發(fā)電有限公司加查水電工程籌建處 西藏 856417

[摘要]當(dāng)下國內(nèi)許多企業(yè)在策劃要點不明確、不完善甚至沒有前期策劃的情況下盲目上馬，以至于后期施工過程控制中沒有指導(dǎo)性文件，而出現(xiàn)管理混亂，最終導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失慘重的現(xiàn)象。水利水電工程建設(shè)是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，在建設(shè)周期中，涉及的可變因素非常多，工程造價管理貫穿于工程項目的籌劃、決策、設(shè)計、施工全過程，主管部門、建設(shè)單位和設(shè)計、監(jiān)理、施工單位應(yīng)各司其責(zé)，共同履行控制職責(zé)。本文主要就水利水電工程造價管理前期分包策劃、變更和索賠策劃兩個方面作簡要論述。

[

關(guān)鍵詞 ]水利水電工程；分包；變更；索賠

引言

水利水電工程造價管理是一項建設(shè)周期長、投資大、協(xié)作部門多，受自然資源、地形、地質(zhì)、水文氣象條件的影響很大的工程，同時也受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、交通及其他資源市場條件的影響，其個性非常突出。做好前期策劃是為保障后期施工順利實施，為后期施工階段過程控制提供一個基礎(chǔ)性的經(jīng)濟(jì)指導(dǎo)。

1、分包策劃

分包策劃是為后期施工階段工作全面展開提供基礎(chǔ)的有力保障，如何做好分包策劃、分包策劃包含哪些內(nèi)容、需要考慮哪些因素是分包策劃的關(guān)鍵。

一般水利水電工程的工期比較特殊，要求在枯水水期盡早開工，要想在有效的時間內(nèi)完成一個可靠的分包策劃需要的不僅是時間，更重要的是經(jīng)驗。一般水利水電工程分包策劃與項目整體前期策劃時間同步，大型項目從接到中標(biāo)書開始二個月以內(nèi)完成，中小型項目從接到中標(biāo)書開始一個月以內(nèi)完成。

做分包策劃首先考慮的是主要內(nèi)容及關(guān)鍵因素對后期施工的影響，一般分包策劃的主要內(nèi)容包括分標(biāo)數(shù)量、分包范圍、工作內(nèi)容、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、工期計劃、工程量和邊界條件等；項目分包方式（主要分勞務(wù)分包、包工包料工序分包、包工包料切塊分包三種分包方式）；計劃工期和計劃招標(biāo)時間安排、發(fā)包方式（邀請招標(biāo)、邀請議標(biāo)或指令性分包）、分包項目招標(biāo)文件文本、分包招標(biāo)評標(biāo)規(guī)定、擬候選分包商清單、分包合同文本等；根據(jù)擬定的分包方式，以工程項目中標(biāo)價為基礎(chǔ)測算整個工程預(yù)算成本的基礎(chǔ)上，測算分包成本，制定分包項目的預(yù)控單價（包括分包標(biāo)底價），列出分包項目工程量計價清單，制定分包項目主材控制指標(biāo)；擬定與分包項目管理相對應(yīng)的我方分包現(xiàn)場管控措施；擬定分包項目管理過程中的配套措施；擬定分包管理風(fēng)險源，分析分包成本盈虧原因，制定防范措施。關(guān)鍵因素有：與業(yè)主合同中約定以0#圖紙為依據(jù)重新調(diào)整工程量清單的基礎(chǔ)設(shè)施項目，應(yīng)以0#圖紙工程量清單為依據(jù)；對于臨時工程，在策劃中應(yīng)以合同約定為前提，以投標(biāo)費用為控制基礎(chǔ)，采取限額設(shè)計、優(yōu)化設(shè)計、總價包干設(shè)計等多種方式，對臨建項目單價成本進(jìn)行詳細(xì)分析，降低分包施工成本，降低臨建項目成本。即便臨建項目費用可能有突破，也應(yīng)在項目前期經(jīng)濟(jì)分析中，考慮彌補來源，平衡和調(diào)整主體分包價格，爭取整體盈利。不得超越合同范圍自行增加臨建工程項目；嚴(yán)格控制施工項目超合同、超規(guī)模的進(jìn)行施工。

2、變更和索賠策劃

變更索賠策劃是企業(yè)合同項目二次經(jīng)營的重點，應(yīng)建立在與業(yè)主合同約定的基礎(chǔ)上，針對行業(yè)特點和規(guī)定開展工作，變更索賠策劃是工程項目合同管理全過程的系統(tǒng)工作。加強(qiáng)變更索賠過程控制，建立變更控制流程，促進(jìn)施工項目變更索賠工作的制度化、標(biāo)準(zhǔn)化、程序化，提高變更索賠實現(xiàn)效果，提高項目盈利水平。

2.1成立變更索賠工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由專人負(fù)責(zé)變更索賠工作日常牽頭工作，并制定變更索賠控制流程。

2.2策劃各階段的變更索賠工作

（1）投標(biāo)階段：在合同評審的基礎(chǔ)上，建立采用對比和綜合分析方法尋求最佳施工組織方案及報價，尋找項目變更和索賠的可能性，提出風(fēng)險防范措施，完成項目中標(biāo)后的技術(shù)商務(wù)交底，為施工項目變更索賠策劃提供線索。

（2）前期階段：根據(jù)投標(biāo)階段項目變更和索賠的可能性分析、項目前期策劃方案，結(jié)合項目施工條件、合同履約條件、現(xiàn)場物價情況、地質(zhì)情況等因素，搜集各種索賠線索，制定變更索賠項目策劃方案，在前期策劃工作中一并考慮。

（3）施工階段：根據(jù)項目前期階段制定的變更索賠項目策劃方案，制定《施工項目變更索賠擬報項目工作計劃表》，對擬報項目做出工作部署，規(guī)定逐項工作責(zé)任人、格式、要求。同時對已報出的變更索賠項目制定《變更索賠已申報項目跟蹤一覽表》，逐項跟蹤落實。

（4）項目完工階段：繼續(xù)變更索賠已申報項目跟蹤落實；為完工結(jié)算準(zhǔn)備好變更索賠已審批項目的立項依據(jù)、原始資料和審批資料；對所提供變更索賠已審批項目資料的真實性、合法性、完整性進(jìn)行自審自查、糾偏補正，配合做好外審取證工作。

（5）變更索賠各階段工作：投標(biāo)階段尋找項目變更和索賠的可能性分析制定變更索賠項目策劃方案制定變更索賠擬報項目工作計劃提交變更索賠意向通知準(zhǔn)備索賠資料提交索賠文件制定變更索賠已申報項目跟蹤表談判協(xié)商和索賠跟蹤獲批結(jié)算資料歸檔。

2.3合同變更索賠的原則

（1）合同的變更內(nèi)容應(yīng)根據(jù)合同條款確定。

（2）合同變更的報批流程必須按合同規(guī)定的程序和時間進(jìn)行。

（3）合同的變更據(jù)合同商定的定額、取費標(biāo)準(zhǔn)或按照合同有關(guān)原則提出合同變更費用。

2.4變更索賠項目實施要求

在沒有立項依據(jù)、沒有預(yù)控方案的情況下，不得將變更項目列入施工計劃、不得進(jìn)入施工環(huán)節(jié)、不得采取墊資方式進(jìn)行施工、不得挪用合同內(nèi)項目資源進(jìn)行施工、不得采取“背靠背”條款的分包合同交由分包商進(jìn)行施工。

3、結(jié)束語

分包策劃和變更索賠策劃是水利水電后期施工階段控制的關(guān)鍵所在，做好水利水電工程造價管理前期分包策劃和變更索賠策劃，是企業(yè)獲得最大利潤的保證，更是確保成本目標(biāo)的實現(xiàn)的基礎(chǔ)，同時也將為企業(yè)在市場上的信譽、生存和發(fā)展提供有益的幫助。

參考文獻(xiàn)

[1]施工企業(yè)經(jīng)營管理[M].北京:清華大學(xué)出版社,北京交通大學(xué)出版社,2006.