導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇企業(yè)清算的稅務(wù)籌劃，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

1.1做好項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本審核工作

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)是土地增值稅清算審計(jì)的重要組成部分，在清算審計(jì)過(guò)程中，應(yīng)注意以下幾個(gè)問(wèn)題。首先，征地問(wèn)題。在實(shí)際工作中，要關(guān)注土地使用權(quán)取得過(guò)程中支付的征地費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等相關(guān)材料是否齊全，例如支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，需要有如下資料：（1）雙方達(dá)成的拆遷補(bǔ)償費(fèi)協(xié)議，包含拆遷物類型、面積、被拆遷人姓名、身份證號(hào)、補(bǔ)償總價(jià)等；（2）被拆遷人簽字并蓋手印的收款收據(jù)或收條；（3）拆遷人付款憑證、銀行轉(zhuǎn)賬記錄；（4）拆遷補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的文件；（5）被拆遷房產(chǎn)證明；（6）房屋測(cè)繪圖；（7）被拆遷人的身份證復(fù)印件；（8）法人單位物業(yè)，需提供法人單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人身份證明、土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證、消防驗(yàn)收合格證明。其次，重點(diǎn)審核房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)的列支是否符合國(guó)家規(guī)定的扣除標(biāo)準(zhǔn)，其中，涉及多期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，成本如何分?jǐn)偸沁M(jìn)行稅務(wù)籌劃的重點(diǎn)。根據(jù)稅法要求，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，各期成本費(fèi)用的歸集和分配方式要保持一致，若不一致，稅務(wù)局可要求按相關(guān)規(guī)定進(jìn)行調(diào)整，所以項(xiàng)目首期清算時(shí)采用的方法非常重要。

1.2準(zhǔn)確確認(rèn)計(jì)稅收入

在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)中，收入包括實(shí)物收入、貨幣收入和其他收入以及其他有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。在清算時(shí)，確認(rèn)收入是指取得上述利益的價(jià)款，營(yíng)改增之后，土地增值稅應(yīng)稅收入為不含增值稅。當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目跨越營(yíng)改增時(shí)點(diǎn)，應(yīng)能夠清晰地分別核算營(yíng)業(yè)稅時(shí)期的收入和營(yíng)改增后的收入。在確認(rèn)收入時(shí)，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)于貨幣收入一般先根據(jù)商品的銷售發(fā)票確定相關(guān)收入。如果銷售發(fā)票不是銷售收入的全額，應(yīng)根據(jù)銷售合同確定實(shí)際收入。在實(shí)際操作過(guò)程中，要求企業(yè)提供銷售明細(xì)表，稅務(wù)機(jī)關(guān)通過(guò)房地產(chǎn)銷售面積和項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)相關(guān)性，來(lái)核實(shí)應(yīng)稅收入。在預(yù)收房款過(guò)程中，房地產(chǎn)土地增值稅清算稅務(wù)籌劃及稅收風(fēng)險(xiǎn)管控文｜Article＞陶金華如發(fā)現(xiàn)買賣合同所示面積與實(shí)測(cè)面積不符，發(fā)生退、補(bǔ)房款收入，應(yīng)在清算時(shí)調(diào)整收入。如果存在將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利或獎(jiǎng)勵(lì)，合作單位的債務(wù)抵償、對(duì)股東分紅或?qū)ν馔顿Y等情況，當(dāng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)當(dāng)視同銷售，并根據(jù)稅法規(guī)定來(lái)確認(rèn)收入。

2房地產(chǎn)土地增值稅清算稅務(wù)籌劃內(nèi)容

2.1土地增值稅清算項(xiàng)目前期規(guī)劃

（1）項(xiàng)目土地增值稅清算單位規(guī)劃。明確項(xiàng)目土地增值稅清算單位是保證土地增值稅清算稅收籌劃工作順利開(kāi)展的前提，所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所在地稅務(wù)部門在執(zhí)行工作前，需要對(duì)土地增值稅清算單位進(jìn)行確定。現(xiàn)階段，各個(gè)地區(qū)土地增值稅清算單位確定一般劃分為兩種類型，一是按照國(guó)家政策要求同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，根據(jù)土增清算條例中指出的以房地產(chǎn)主管部門審批、備案的房地產(chǎn)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為清算單位。大部分稅務(wù)局以項(xiàng)目立項(xiàng)進(jìn)行清算，因此，項(xiàng)目公司在進(jìn)行成本和費(fèi)用核算時(shí)要按照對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目立項(xiàng)歸集，這樣便于后期進(jìn)行清算時(shí)，成本和費(fèi)用清晰明了，與稅務(wù)部門的要求保持一致。二是有地方特色的方式，更加細(xì)分處理。例如，重慶等地區(qū)通過(guò)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的方式來(lái)確定清算單位，湖南等地區(qū)通過(guò)建設(shè)工程規(guī)劃許可證的方式來(lái)確定清算單位。這些方式在政策上有明確要求，執(zhí)行口徑變化具備可控性。（2）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)涉及文書(shū)證照規(guī)劃。各地區(qū)稅務(wù)部門對(duì)土地增值稅清算的相關(guān)要求有所不同，但是各項(xiàng)政策執(zhí)行都是按照項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中包含的文書(shū)證照等資料來(lái)確定，所以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中包含的文書(shū)證照規(guī)劃也是土地增值稅清算項(xiàng)目前期規(guī)劃中不可或缺的一部分。對(duì)于項(xiàng)目文書(shū)證照規(guī)劃來(lái)說(shuō)，涉及的內(nèi)容有以下幾點(diǎn)。首先，國(guó)有土地出讓合同對(duì)學(xué)校、公交站、醫(yī)療設(shè)施等基礎(chǔ)配套設(shè)施的要求，對(duì)公共配套設(shè)施建設(shè)認(rèn)定產(chǎn)生一定影響。如果合同中明確規(guī)定項(xiàng)目配套設(shè)施要無(wú)償移交給政府，就要按照目前土地增值稅清算的要求，這些基礎(chǔ)設(shè)施可以作為公共配套設(shè)施，其產(chǎn)生的成本費(fèi)用在所有可售物業(yè)中分配。若規(guī)劃中確定有配套設(shè)施而不是無(wú)償移交給政府，企業(yè)可以出售也可以自持經(jīng)營(yíng)。如果出售就可以扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用，如果自持經(jīng)營(yíng)就不能算作可以扣除的成本和費(fèi)用。其次，項(xiàng)目立項(xiàng)的劃分。若選擇按照項(xiàng)目立項(xiàng)作為清算單位，對(duì)于不同業(yè)態(tài)的產(chǎn)品，要事先做好測(cè)算，避免增值率有級(jí)差的業(yè)態(tài)混合，讓增值率跳擋，增加整體稅負(fù)。例如某項(xiàng)目有多種業(yè)態(tài)產(chǎn)品，有普通住宅、非普通住宅、配套商業(yè)和地下車位，根據(jù)測(cè)算，其中普通住宅增值率不超過(guò)20%，這部分是可以免征土地增值稅。非普通住宅增值率是40%，配套商業(yè)增值率是80%，地下車位增值率為-20%。因此就要測(cè)算，如果配套商業(yè)、非普通住宅、地下車位合在一起，是否會(huì)讓這三個(gè)業(yè)態(tài)的增值率上升一個(gè)稅率擋。如果測(cè)算的結(jié)果會(huì)提升稅率，項(xiàng)目初始立項(xiàng)時(shí)可以籌劃把配套商業(yè)單獨(dú)立項(xiàng)，成本費(fèi)用單獨(dú)核算。若以建設(shè)工程規(guī)劃為土地增值稅清算單位，單一的建設(shè)工程規(guī)劃證書(shū)中各業(yè)態(tài)產(chǎn)品的構(gòu)成缺少合理性，給土地增值稅清算結(jié)果帶來(lái)一定負(fù)面影響。因此，項(xiàng)目規(guī)劃初期，一定要進(jìn)行各業(yè)態(tài)產(chǎn)品構(gòu)成的稅負(fù)測(cè)算，結(jié)合市場(chǎng)制訂最優(yōu)的產(chǎn)品構(gòu)成方案。最后，各種財(cái)政返還批復(fù)內(nèi)容描述給土地成本和加計(jì)扣除項(xiàng)目帶來(lái)的影響。通過(guò)財(cái)政返還要求企業(yè)在項(xiàng)目紅線外建設(shè)市政配套設(shè)施，例如河堤、公園、市政路等，也不能沖減土增成本。在實(shí)際操作過(guò)程中，要根據(jù)政府的實(shí)際目標(biāo)，盡量在文件批復(fù)中描述清晰。若描述不清晰，對(duì)于疑慮點(diǎn)，企業(yè)和政府部門可以通過(guò)會(huì)議紀(jì)要的形式加以補(bǔ)充。

2.2土地增值稅清算項(xiàng)目納稅籌劃

（1）土地增值稅清算時(shí)點(diǎn)籌劃。在滿足相關(guān)要求的情況下，稅務(wù)部門可以下發(fā)清算通知書(shū)，或者企業(yè)主動(dòng)向稅務(wù)部門提交申請(qǐng)。在滿足清算要求的情況下，各業(yè)態(tài)產(chǎn)品的去化情況將會(huì)給土地增值稅清算結(jié)果帶來(lái)不同影響。例如車位作為可售物業(yè)，也可能為虧損物業(yè)，去化比例如果不科學(xué)，就會(huì)使非住宅增值率隨之升高，所以在土地增值稅清算過(guò)程中，需要對(duì)各種業(yè)態(tài)產(chǎn)品的去化比例進(jìn)行合理規(guī)劃。（2）計(jì)稅收入審核籌劃。企業(yè)在開(kāi)展土地增值稅清算稅務(wù)籌劃工作時(shí)，計(jì)稅收入通常包含以下幾點(diǎn)。首先，有特殊情形的房產(chǎn)銷售價(jià)格存在被稅務(wù)局認(rèn)定價(jià)格偏低而被調(diào)增收入的風(fēng)險(xiǎn)。在清算準(zhǔn)備期，要做好各種證明材料的取證工作，例如公司針對(duì)大眾的促銷政策以及宣傳單，或者房產(chǎn)特殊結(jié)構(gòu)圖紙及現(xiàn)場(chǎng)照片等。其次，針對(duì)被用于銷售的房產(chǎn)的銷售價(jià)格確定，按照稅法規(guī)定，取相同性質(zhì)房產(chǎn)的近期價(jià)格。另外，車位是否能夠辦理產(chǎn)權(quán)，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的車位長(zhǎng)時(shí)間租賃收入是否可以納入計(jì)稅收入范疇中等問(wèn)題需要得到重視和解決。（3）開(kāi)發(fā)成本審核籌劃。開(kāi)發(fā)成本審核籌劃涉及的內(nèi)容有以下幾點(diǎn)。首先，合理歸集、分?jǐn)偼恋爻杀?。例如，地下不?jì)容車位是否可以分?jǐn)偼恋爻杀?，要根?jù)當(dāng)?shù)囟悇?wù)局執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)去分?jǐn)?，?duì)地下車位單獨(dú)補(bǔ)繳土地出讓金的項(xiàng)目要根據(jù)受益原則來(lái)處理。其次，根據(jù)國(guó)家和地方政府部門對(duì)公共配套設(shè)施的政策要求，確定前置性移交形式，以便在清算時(shí)能按照規(guī)定全額扣除相關(guān)成本。

3房地產(chǎn)土地增值稅清算稅收風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生原因

3.1外部原因

在房地產(chǎn)土地增值稅清算過(guò)程中，導(dǎo)致稅收風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的外部原因，包括社會(huì)環(huán)境改變、政策調(diào)整等。其中對(duì)房地產(chǎn)土地增值稅稅務(wù)籌劃影響比較大的原因在于政策調(diào)整。例如2016年房地產(chǎn)企業(yè)全面實(shí)施營(yíng)改增政策以后，在增值稅籌劃過(guò)程中，主要采用的是簡(jiǎn)易計(jì)稅和一般計(jì)稅兩種方式，土地增值稅清算計(jì)稅收入確定、開(kāi)發(fā)成本抵扣轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)有關(guān)稅金抵扣確認(rèn)等內(nèi)容都發(fā)生一定改變。如果房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)相關(guān)政策了解不到位，在開(kāi)展土地增值稅清算工作時(shí)，將會(huì)發(fā)生和政策要求不符的狀況，從而引發(fā)稅收風(fēng)險(xiǎn)，增加企業(yè)稅負(fù)。

3.2內(nèi)部原因

房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展土地增值稅清算籌劃工作時(shí)，企業(yè)內(nèi)部清算工作體系不完善，例如各類合同、結(jié)算資料保存不完善，無(wú)法全面提供給稅務(wù)局完整清算數(shù)據(jù)的佐證資料；土地增值稅籌劃團(tuán)隊(duì)綜合素養(yǎng)參差不齊等，這些都是導(dǎo)致稅收風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的內(nèi)在原因。例如，基層項(xiàng)目稅收籌劃人員作為土地增值稅籌劃的執(zhí)行者，其專業(yè)水平和綜合素養(yǎng)將會(huì)給土地增值稅籌劃可行性帶來(lái)直接影響。從目前情況來(lái)看，大部分房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有做好稅收籌劃培訓(xùn)工作，稅收籌劃考核機(jī)制不完善，即便一些企業(yè)進(jìn)行了考核與培訓(xùn)，但是過(guò)于形式化，沒(méi)有將其落實(shí)到位，無(wú)法保證從業(yè)者專業(yè)水平和綜合素養(yǎng)。如果稅收籌劃人員存在判斷失誤情形，則會(huì)引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)。

4房地產(chǎn)土地增值稅清算稅收風(fēng)險(xiǎn)管控措施

4.1加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員專業(yè)培訓(xùn)

對(duì)于房地產(chǎn)土地增值稅清算工作來(lái)說(shuō)，需要加強(qiáng)各級(jí)人員專業(yè)培訓(xùn)。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員需要具備自我學(xué)習(xí)意識(shí)，主動(dòng)對(duì)國(guó)家最新的財(cái)稅政策學(xué)習(xí)了解。如營(yíng)改增政策，給房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)工作帶來(lái)了重大影響，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員需要及時(shí)通過(guò)各種方式學(xué)習(xí)、深刻理解。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)需要主動(dòng)與稅務(wù)部門交流，向稅務(wù)部門請(qǐng)教，提高企業(yè)財(cái)稅工作的有效性和規(guī)范性。例如對(duì)于土地清算環(huán)節(jié)中存在的各種違規(guī)違法行為，房地產(chǎn)企業(yè)需要主動(dòng)與稅務(wù)部門人員交流學(xué)習(xí)相關(guān)的知識(shí)，從而防止在土地清算過(guò)程中出現(xiàn)不必要的風(fēng)險(xiǎn)，減少違規(guī)違法行為。

4.2合理確定清算單位

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，通常會(huì)同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，或者一個(gè)項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)。因此，確定清算單位與計(jì)稅單位是土地增值稅清算工作順利開(kāi)展的前提。以房地產(chǎn)主管部門審批、備案的房地產(chǎn)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為清算單位。在房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展土地增值稅清算工作時(shí)，可以結(jié)合當(dāng)?shù)囟愂照卟煌逅憧趶綖樵瓌t分別核算，選擇對(duì)企業(yè)自身發(fā)展有利的清算口徑，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅收的科學(xué)規(guī)劃，減少稅收風(fēng)險(xiǎn)。

4.3完善稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控體系

2018年對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是比較重要的一年，隨著金稅三期上線、國(guó)地稅合并等政策的全面，房地產(chǎn)企業(yè)為了防范稅收風(fēng)險(xiǎn)，需要加強(qiáng)稅收風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部控制體系建設(shè)，及時(shí)找出并防范稅收風(fēng)險(xiǎn)。首先，從根源上做好風(fēng)險(xiǎn)管理工作。2019年，我國(guó)財(cái)稅政策發(fā)生了巨大改變，特別是國(guó)稅地稅的充分結(jié)合，對(duì)于房地產(chǎn)土地增值稅來(lái)說(shuō)，造成了一定影響。其次，強(qiáng)化申報(bào)風(fēng)險(xiǎn)管理。土地增值稅納稅申報(bào)是土地增值稅清算風(fēng)險(xiǎn)防范管理的重要內(nèi)容，因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目在銷售中將會(huì)面臨諸多變量，所以對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，需要加強(qiáng)申報(bào)風(fēng)險(xiǎn)管理。例如，房地產(chǎn)企業(yè)在嚴(yán)格計(jì)算財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)過(guò)程中，需要設(shè)置清算后房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售報(bào)表，確定自用、租賃房產(chǎn)情況。最后，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督管理。一方面，稅務(wù)部門需要嚴(yán)格按照土地增值稅清算要求，建立收入登記臺(tái)賬，確定土地增值稅清算項(xiàng)目底冊(cè)，從而引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)嚴(yán)格按照臺(tái)賬要求做好信息登記工作。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員需要加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)督管理，約束財(cái)務(wù)人員工作行為，從根源上減少工作失誤，避免稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。

4.4創(chuàng)新工作模式

對(duì)于房地產(chǎn)土地增值稅清算過(guò)程中出現(xiàn)的稅收風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)應(yīng)該創(chuàng)新工作模式，做好土地增值稅清算過(guò)程納稅管理工作，通過(guò)采取一系列管理方式，實(shí)現(xiàn)科學(xué)籌劃，幫助企業(yè)減少稅負(fù)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)財(cái)務(wù)人員納稅籌劃情況，積極引進(jìn)第三方中介機(jī)構(gòu)，制訂合理的納稅籌劃方案，提高企業(yè)納稅籌劃水平，從而達(dá)到減少納稅的效果。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)和第三方中介部門交流合作，提高土地增值稅清算工作水平。

4.5優(yōu)化風(fēng)險(xiǎn)管控措施

首先，對(duì)于稅收政策的不斷改變，如國(guó)地稅合并等給房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅帶來(lái)一定影響，上述變化可能會(huì)導(dǎo)致稅務(wù)清算過(guò)程中計(jì)算方法和成本計(jì)算口徑不統(tǒng)一等問(wèn)題。為了改變這種狀況，要求房地產(chǎn)企業(yè)及時(shí)與稅務(wù)部門交流，按照國(guó)家法律要求規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)，從根源上加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范與控制。其次，企業(yè)稅務(wù)部門應(yīng)該對(duì)清算收入登記臺(tái)賬進(jìn)行優(yōu)化處理，做好臺(tái)賬信息登記和財(cái)務(wù)管理工作，約束財(cái)務(wù)人員，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范。最后，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目不同的銷售環(huán)節(jié)，應(yīng)該對(duì)企業(yè)申報(bào)風(fēng)險(xiǎn)管理細(xì)化處理，例如將清算后房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售信息表作為稅收申報(bào)計(jì)算依據(jù)，重點(diǎn)對(duì)其自用項(xiàng)目和租賃房產(chǎn)情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，加強(qiáng)申報(bào)風(fēng)險(xiǎn)防控。

5結(jié)束語(yǔ)

總而言之，我國(guó)稅收環(huán)境的逐漸變化給房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作增加了難度，同時(shí)也對(duì)其稅務(wù)籌劃工作的開(kāi)展提出更加嚴(yán)格的要求。在此過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)稅收籌劃工作特點(diǎn)和要求有充分了解的情況下，需選擇適宜的方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃，從根源上減少稅收風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)，減輕企業(yè)稅負(fù)，提高企業(yè)整體效益。

參考文獻(xiàn)

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[2]陳曉慶.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃及清算技巧分析[J].投資與合作,2021(7):21-22.

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；稅收籌劃；風(fēng)險(xiǎn)；稅種

中圖分類號(hào)：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2015年11月4日

一、稅務(wù)籌劃的框架（圖1）

二、各節(jié)點(diǎn)籌劃內(nèi)容（圖2）

三、可籌劃稅種簡(jiǎn)述

基于企業(yè)的經(jīng)營(yíng)策略和項(xiàng)目實(shí)際情況，針對(duì)于各稅種的籌劃可能性和籌劃結(jié)果，如表1所示。（表1）

需要注意的是所述籌劃空間為經(jīng)驗(yàn)判斷，且部分稅種籌劃結(jié)果為理論結(jié)果，具體需要結(jié)合最新稅法文件和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)執(zhí)法尺度進(jìn)行調(diào)整。

四、地方稅務(wù)政策解讀（以南京項(xiàng)目為例）

（一）成本對(duì)象。成本對(duì)象由企業(yè)開(kāi)工之前報(bào)主管地稅機(jī)關(guān)備案。企業(yè)進(jìn)行成本對(duì)象備案時(shí)，需報(bào)送以下資料：1、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)計(jì)稅成本對(duì)象備案報(bào)告表》；2、《土地使用權(quán)證》、《建筑用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》等資料。

主管地稅機(jī)關(guān)在登記備案出具書(shū)面告知書(shū)后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照已備案確認(rèn)的計(jì)稅成本對(duì)象計(jì)算各成本對(duì)象的計(jì)稅成本。

（二）關(guān)于預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以預(yù)提的出包工程，是指承建方已按出包合同完成全部工程作業(yè)量但尚未最終辦理結(jié)算的工程項(xiàng)目。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以據(jù)以預(yù)提的出包工程合同總金額，不包括甲供材料的金額。預(yù)提的出包工程款最高不得超過(guò)工程合同總金額的10%，且已開(kāi)發(fā)票金額與預(yù)提費(fèi)用總計(jì)不得超過(guò)出包工程合同總金額。預(yù)提的出包工程，自開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工之日起超過(guò)2年仍未支付的，預(yù)提的出包工程款全額計(jì)入應(yīng)納稅所得額；以后年度實(shí)際發(fā)生時(shí)按規(guī)定在稅前扣除。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以預(yù)提的公共配套設(shè)施建造費(fèi)用，對(duì)售房合同、協(xié)議或廣告，或按照法律法規(guī)及政府相關(guān)文件等規(guī)定建造期限而逾期未建造的，其預(yù)提的公共配套設(shè)施建造費(fèi)用在規(guī)定建造期滿之日起一次性計(jì)入應(yīng)納稅所得額。未明確建造期限的，在該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目最后一個(gè)可供銷售的成本對(duì)象達(dá)到完工產(chǎn)品條件時(shí)仍未建造的，其以前年度已預(yù)提的該項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。以后年度實(shí)際發(fā)生公共配套設(shè)施建造費(fèi)用時(shí)，按規(guī)定在稅前扣除。

3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)提的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用，必須是完工產(chǎn)品應(yīng)上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用，同時(shí)需提供政府要求上交相關(guān)費(fèi)用的正式文件。未完工產(chǎn)品應(yīng)上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用不得預(yù)提在稅前扣除。

除政府相關(guān)文件對(duì)報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用有明確期限外，預(yù)提期限最長(zhǎng)不得超過(guò)3年；超過(guò)3年未上交的，計(jì)入應(yīng)納稅所得額。以后年度實(shí)際支付時(shí)按規(guī)定在稅前扣除。

（三）計(jì)稅毛利率。目前，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于南京市的計(jì)稅毛利率為10%。

五、土地增值稅

（一）土地增值稅清算單位。土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于國(guó)家有關(guān)部門批準(zhǔn)的分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。對(duì)國(guó)家有關(guān)部門批準(zhǔn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或分期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，納稅人自行分期開(kāi)發(fā)的，其收入、成本、費(fèi)用按規(guī)定分別歸集的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可將自行分期項(xiàng)目確定為清算單位。

（二）土地增值稅核算對(duì)象。土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。同一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中包含多種類型房地產(chǎn)的，按以下類別作為核算對(duì)象，分別計(jì)算收入、扣除項(xiàng)目金額、增值額、增值率，繳納土地增值稅。房產(chǎn)類型分為：1、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅；2、其他類型住宅（含普通住宅和非普通住宅）；3、非住宅類房產(chǎn)。

（三）公共配套設(shè)施成本費(fèi)用的扣除。項(xiàng)目規(guī)劃范圍之外的，其開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用一律不予扣除。

（四）裝修裝飾費(fèi)用的扣除。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)售樓處等營(yíng)銷設(shè)施的裝修費(fèi)用，應(yīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。

（五）相關(guān)費(fèi)用、基金的扣除。市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、人防工程異地建設(shè)費(fèi)不得加計(jì)扣除，也不作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除的計(jì)算基數(shù)。

（六）預(yù)征率。1、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不預(yù)征土地增值稅；2、普通住宅按2%預(yù)征率預(yù)征；3、普通住宅以外的住宅按3%預(yù)征率預(yù)征；4、非住宅類房產(chǎn)按4%預(yù)征率預(yù)征。

六、分稅種籌劃詳述

（一）企業(yè)所得稅

1、開(kāi)發(fā)成本的籌劃。對(duì)于一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，銷售收入受市場(chǎng)價(jià)格影響很大，總體成本、費(fèi)用控制會(huì)根據(jù)項(xiàng)目定位及規(guī)劃設(shè)定，以上因素可視同為固定值，可調(diào)節(jié)空間很小，因此通過(guò)成本分?jǐn)偡绞降恼{(diào)整，可以達(dá)到延遲納稅的效果，如合理提高開(kāi)發(fā)成本，增加主營(yíng)業(yè)務(wù)成本金額，從而達(dá)到降低稅負(fù)的效果。

2、成本費(fèi)用的籌劃。很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了土增清算時(shí)多扣除成本，刻意增加成本類科目的金額，造成企業(yè)所得稅提前納稅、土增清算不能扣除的結(jié)果。合理合規(guī)的安排成本費(fèi)用劃分，達(dá)到前期多扣除費(fèi)用的目的。同時(shí)可根據(jù)各年預(yù)算，合理安排廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、三項(xiàng)經(jīng)費(fèi)等支出，控制在稅法規(guī)定的限額比例內(nèi)，減少應(yīng)納稅所得額的調(diào)整。

3、彌補(bǔ)虧損的籌劃。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成立初期，會(huì)連續(xù)幾年稅務(wù)利潤(rùn)虧損，合理安排銷售時(shí)點(diǎn)，可在一定程度上利用彌補(bǔ)虧損的優(yōu)勢(shì)，降低前期所得稅稅負(fù)。這種籌劃方式適用于開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)、銷售時(shí)點(diǎn)較晚的項(xiàng)目。

（二）營(yíng)業(yè)稅。營(yíng)業(yè)稅為收付實(shí)現(xiàn)制，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)點(diǎn)為收到款項(xiàng)或達(dá)到收入確認(rèn)條件，同時(shí)考慮到“營(yíng)改增”政策的變化，地稅勢(shì)必會(huì)對(duì)營(yíng)業(yè)稅等由地方稅務(wù)機(jī)關(guān)征繳的稅種嚴(yán)格管理，其籌劃空間較小但風(fēng)險(xiǎn)很高，不建議對(duì)此稅種籌劃。

（三）土地增值稅（預(yù)征）。根據(jù)市土地增值稅預(yù)征政策，業(yè)態(tài)不同適用不同的預(yù)征率，其籌劃空間較小，不建議對(duì)此稅種籌劃。

（四）土地增值稅（清算）。如表2所示，土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額作為計(jì)稅依據(jù)，并按照四級(jí)超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。（表2）從多角度把控適用稅率，降低土增實(shí)際稅負(fù)，以下幾點(diǎn)僅從籌劃方法的角度分析：

1、收入的調(diào)整。假定成本為不變量，結(jié)合預(yù)售階段的籌劃方案以及預(yù)測(cè)銷售金額，調(diào)整銷售單價(jià)，使清算部分增值額不超過(guò)扣除部分的50%，即適用最低的30%稅率；或通過(guò)收入?yún)^(qū)間的調(diào)整使稅后利潤(rùn)最大化。

2、成本的劃分。假定收入為不變量，可以通過(guò)成本的劃分，合理提高清算成本，從而降低土地增值稅。

3、清算時(shí)點(diǎn)及順序的確定。項(xiàng)目包括住宅、商業(yè)、車庫(kù)、儲(chǔ)藏室等業(yè)態(tài)，其中住宅和非住宅（商業(yè)、車庫(kù)、儲(chǔ)藏室等）為清算業(yè)態(tài)，受銷售安排和項(xiàng)目立項(xiàng)所限，上述清算業(yè)態(tài)不能出具單獨(dú)的清算報(bào)告，且根據(jù)清算時(shí)點(diǎn)要求，即銷售比例達(dá)到85%或銷售許可證滿三年，屆時(shí)增值額較高的業(yè)態(tài)銷售比例較大，會(huì)提高清算項(xiàng)目前期的增值額，有可能出現(xiàn)前期清算補(bǔ)稅，二次清算退稅的情況，如合理調(diào)整銷售計(jì)劃，可推延補(bǔ)稅時(shí)點(diǎn)。

4、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和20%的，免征土地增值稅。

七、稅務(wù)籌劃方案

目前，稅務(wù)機(jī)關(guān)一般以區(qū)縣級(jí)以上發(fā)展和改革委員會(huì)審批或備案的項(xiàng)目（《投資項(xiàng)目核準(zhǔn)通知書(shū)》）為單位進(jìn)行清算；對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。

篇3

關(guān)鍵字：房地產(chǎn) 納稅籌劃 執(zhí)行與對(duì)策

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有非常重要的地位?，F(xiàn)階段，國(guó)家為了促使房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定持續(xù)的發(fā)展，出臺(tái)了一系列的限購(gòu)調(diào)控政策，特別是“十”以后，政府進(jìn)一步表明了“堅(jiān)持對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”的決心，致使大部分房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量持續(xù)惡化，資金鏈岌岌可危；如何在殘酷的現(xiàn)實(shí)與競(jìng)爭(zhēng)中不被淘汰出局，充分挖掘內(nèi)部潛力，保障企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展成為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要工作；通過(guò)納稅籌劃，合理合法地降低稅收成本就顯得由為必要。本文打算對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)制定了納稅籌劃方案后，在具體執(zhí)行中所面臨的困難和問(wèn)題進(jìn)行探討，分析成因，提出對(duì)策，試圖指導(dǎo)企業(yè)將所制定的納稅籌劃方案順利執(zhí)行，真正做到“未雨綢繆”，為企業(yè)創(chuàng)造節(jié)稅利益，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化提供重要保障。

一、房地產(chǎn)企業(yè)涉稅的特點(diǎn)

房地產(chǎn)業(yè)是指從事土地以及對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)于一體的行業(yè)，包括立項(xiàng)、規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓、建設(shè)、銷售或自營(yíng)等一系列的經(jīng)濟(jì)行為；具有資金量大、回報(bào)率高、風(fēng)險(xiǎn)大、附加值高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)等特點(diǎn)。上述明顯的行業(yè)特點(diǎn)，決定了房地產(chǎn)行業(yè)的稅收體制與其他行業(yè)有著本質(zhì)的區(qū)別，表現(xiàn)出以下特點(diǎn)：

（一）稅種多

房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種包括營(yíng)業(yè)稅、城建稅、印花稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、個(gè)人所得稅、契稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等九個(gè)稅種，這些稅種分布在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)及全過(guò)程。

（二）稅額大

房地產(chǎn)企業(yè)投資大、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的造價(jià)高，銷售額大，因此，所繳納的稅額一般很大。

（三）實(shí)行預(yù)繳和清算制度

由于房地產(chǎn)企業(yè)銷售環(huán)節(jié)采用預(yù)售制，造成土地增值稅和企業(yè)所得稅采取先預(yù)繳后清算的稅收制度。這是房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)與其他行業(yè)企業(yè)的根本區(qū)別。另外，由于房地產(chǎn)企業(yè)的成本確定需要專業(yè)的工程或造價(jià)人員來(lái)確定，清算程序比較復(fù)雜。

二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃執(zhí)行中所面臨的問(wèn)題及成因

納稅籌劃是納稅人在稅收法律法規(guī)許可的范圍內(nèi)，通過(guò)對(duì)經(jīng)營(yíng)、投資、理財(cái)、組織、交易等事項(xiàng)進(jìn)行科學(xué)、合理的事先選擇和策劃，以達(dá)到稅收利益最大化的一種財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。納稅籌劃方案從設(shè)計(jì)到最終取得成果需要經(jīng)過(guò)如下步驟：全面分析確立目標(biāo)制定籌劃方案執(zhí)行方案調(diào)整修訂方案。一個(gè)完美的納稅籌劃方案只有經(jīng)過(guò)企業(yè)的各個(gè)組織部門，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，層層落實(shí)，真正為企業(yè)帶來(lái)節(jié)稅利益，才能算得上是一個(gè)成功的納稅籌劃方案，否則也只能是“紙上談兵”。由于納稅籌劃方案的執(zhí)行貫穿于企業(yè)的各個(gè)層面，在實(shí)際操作中，會(huì)遇到許多困難，面臨諸多問(wèn)題，大體可歸納為以下幾個(gè)方面：

（一）管理層及企業(yè)員工納稅籌劃意識(shí)淡薄

現(xiàn)階段，納稅籌劃在我國(guó)開(kāi)展的時(shí)間還比較短，很多企業(yè)管理層受過(guò)去傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)觀念的影響，缺乏納稅籌劃的意識(shí)；即便是有些企業(yè)在財(cái)務(wù)管理中已開(kāi)始融入納稅籌劃的理念，但對(duì)它的理論方法及實(shí)踐意義還缺乏深刻的認(rèn)識(shí)。管理層往往重視一個(gè)理論上的納稅籌劃方案，而忽略了執(zhí)行環(huán)節(jié)的重要性。一個(gè)納稅籌劃方案，如果沒(méi)有管理層的支持，是很難在企業(yè)中開(kāi)展和推廣的。同時(shí)，籌劃方案的執(zhí)行，需要企業(yè)各個(gè)部門和人員的積極配合與協(xié)作，但目前大部分企業(yè)人員對(duì)納稅籌劃認(rèn)識(shí)浮淺，甚至還停留在偷稅、漏稅的認(rèn)知上，所以在籌劃方案執(zhí)行中會(huì)遇到很多的阻礙。

（二）稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)的專業(yè)水平有待于進(jìn)一步提高

納稅籌劃具有高智力、高技術(shù)的特點(diǎn)，它要求進(jìn)行納稅籌劃人員精通國(guó)家稅收法律法規(guī)，熟悉財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度，更要時(shí)刻清楚如何在既定的納稅環(huán)境下，能夠達(dá)到企業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收利益最大化的目的。目前，我國(guó)許多企業(yè)由于財(cái)務(wù)人員能力的局限性，一般都是委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)制定納稅籌劃方案，但稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)的發(fā)展也不是很均衡，專業(yè)人員的素質(zhì)參差不齊，或者理論知識(shí)過(guò)硬，實(shí)踐操作能力較弱，不能滿足企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃的需要。

（三）納稅籌劃方案缺乏彈性及靈活性

由于房地產(chǎn)行業(yè)受國(guó)家政策導(dǎo)向的影響，經(jīng)濟(jì)環(huán)境復(fù)雜多變，而大部分企業(yè)在制定納稅籌劃方案時(shí)未考慮到這些不確定因素所帶來(lái)的影響，使得籌劃方案喪失了其使用價(jià)值。

（四）會(huì)計(jì)核算不規(guī)范，導(dǎo)致納稅籌劃方案“功虧一簣”

納稅籌劃是在企業(yè)基礎(chǔ)會(huì)計(jì)工作及信息的基礎(chǔ)上開(kāi)展的，其真實(shí)性、合法性、完整性直接影響納稅籌劃的整體效果。在實(shí)際工作中，有些企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)節(jié)稅利益，虛增成本，扣除項(xiàng)目不實(shí)，發(fā)票管理不當(dāng)，造成最后清算及稅務(wù)檢查時(shí)，對(duì)這些違規(guī)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)整，導(dǎo)致籌劃方案“功虧一簣”。

（五）征納關(guān)系不和諧，阻礙納稅籌劃方案的順利實(shí)施

由于我國(guó)稅收政策具有較大的彈性空間，稅務(wù)機(jī)關(guān)擁有自由裁量權(quán)，稅務(wù)人員專業(yè)知識(shí)相對(duì)欠缺，必然出現(xiàn)征納雙方政策運(yùn)用上的分歧，征收管理的異議，導(dǎo)致征納關(guān)系存在不和諧因素；如果納稅籌劃方案得不到稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)可，再好的籌劃方案也無(wú)法實(shí)施。

三、 提高房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃執(zhí)行效果的措施

（一）自上而下地提高企業(yè)全員對(duì)納稅籌劃的認(rèn)識(shí)

作為企業(yè)管理層，應(yīng)正確理解納稅籌劃的含義及所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)其執(zhí)行環(huán)節(jié)加以高度重視，這不但要體現(xiàn)在制度上，更要體現(xiàn)在管理層的意識(shí)中。同時(shí)要將納稅籌劃的理念貫徹到企業(yè)的各個(gè)部門及全體員工，使企業(yè)員工認(rèn)識(shí)到納稅籌劃的實(shí)踐意義，明確納稅籌劃并不是會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)的“專利”，企業(yè)的各個(gè)部門及員工都應(yīng)成為納稅籌劃方案落實(shí)的責(zé)任者和執(zhí)行者。

（二）培養(yǎng)高素質(zhì)的納稅籌劃人員

企業(yè)要清醒的認(rèn)識(shí)到稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)尚處于發(fā)展時(shí)期，專業(yè)人員的水平有待于進(jìn)一步提高；因此，企業(yè)在利用外力的同時(shí)，要加強(qiáng)自身專業(yè)人員的隊(duì)伍建設(shè)。對(duì)在職的會(huì)計(jì)人員、籌劃人員進(jìn)行培訓(xùn)，提高他們的業(yè)務(wù)素質(zhì)，同時(shí)，企業(yè)也要注意招聘高素質(zhì)、全方位的納稅籌劃人才，以充實(shí)企業(yè)納稅籌劃隊(duì)伍，帶動(dòng)專業(yè)人員整體素質(zhì)的提高。

（三）編制彈性的納稅籌劃方案，增強(qiáng)其靈活性

由于國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的復(fù)雜多變，房地產(chǎn)調(diào)控政策的不斷深入，國(guó)家稅收法律的修正和完善，使得房地產(chǎn)企業(yè)處于變幻莫測(cè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境中；所以企業(yè)在制定納稅籌劃方案之初，就要充分考慮到這些不確定因素對(duì)籌劃方案的影響，對(duì)可預(yù)見(jiàn)的變化，編制彈性的籌劃方案，做到“胸有成竹”；對(duì)不可預(yù)見(jiàn)的變化出現(xiàn)時(shí)，及時(shí)調(diào)整籌劃方案，與時(shí)俱進(jìn)，以保證籌劃方案的有效性。

（四）嚴(yán)格規(guī)范會(huì)計(jì)核算工作，規(guī)避籌劃風(fēng)險(xiǎn)

納稅籌劃方案是建立在規(guī)范的會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)之上的，具有合法性的特點(diǎn)，企業(yè)無(wú)論由于主觀和客觀原因，造成會(huì)計(jì)核算工作不規(guī)范，勢(shì)必影響籌劃方案的最終結(jié)果，也脫離了納稅籌劃的本質(zhì)。因此，企業(yè)應(yīng)建立內(nèi)部控制制度，并在實(shí)踐中不斷地加以完善，提高管理水平，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，建立一套操作性強(qiáng)、便于控制的內(nèi)部財(cái)務(wù)管理信息系統(tǒng)。

（五）建立良好的征納關(guān)系，保證籌劃方案的落實(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃方案的最終成果需要經(jīng)過(guò)最后清算及稅務(wù)檢查的驗(yàn)證，因些，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)稅收征收管理工作的了解，積極主動(dòng)地與稅務(wù)機(jī)關(guān)保持聯(lián)系，進(jìn)行有效的溝通，達(dá)到對(duì)稅收政策理解上的共識(shí)，并在籌劃方案的執(zhí)行過(guò)程中得到稅務(wù)機(jī)關(guān)的支持，籌劃成果得到稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)可。

四、結(jié)束語(yǔ)

本文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃執(zhí)行中所面臨的問(wèn)題、成因加以分析研究，并提出了有效的應(yīng)對(duì)措施；在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)業(yè)欲謀求持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，納稅籌劃成為企業(yè)財(cái)務(wù)管理的一個(gè)重要因素，它作為一種高層次的綜合財(cái)務(wù)管理活動(dòng)，成功與否，除了運(yùn)用過(guò)硬的專業(yè)知識(shí)制定出一套理論上的納稅籌劃方案外，在具體執(zhí)行中，要求企業(yè)從意識(shí)到實(shí)踐，從管理層到全體員工，從內(nèi)部到外部，各個(gè)層面通力配合與協(xié)作；另外，還要兼顧納稅籌劃方案的成本，只有當(dāng)收益大于成本時(shí)，此籌劃方案才是行之有效的。

隨著我國(guó)加入WTO和整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)總體水平的提高，我國(guó)稅制將與國(guó)際慣例接軌，這為納稅籌劃帶來(lái)了新的發(fā)展機(jī)遇。如何將國(guó)外先進(jìn)的納稅籌劃理念和技術(shù)，與我國(guó)的稅法體制相結(jié)合，量身打造出一套切實(shí)可行的稅收籌劃體系，有待于我們進(jìn)一步探索和研究。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳惠萍.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部納稅籌劃實(shí)踐的探討.中國(guó)外資 ，2012（9）： 196-197

[2]王立.房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)探析.會(huì)計(jì)之友， 2012（03）：91-92

篇4

【關(guān)鍵詞】 土地增值稅 納稅籌劃 查賬征收

一、土地增值稅政策演變

1993年12月13日，國(guó)務(wù)院《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》（從1994年1月1日起實(shí)施），該條例規(guī)定“轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅”。1995年1月27日，財(cái)政部《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》。征收土地增值稅的目的之一是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)增值收益，抑制房地產(chǎn)投機(jī)，但長(zhǎng)期以來(lái)其一直是以按銷售收入一定比例預(yù)征的方式存在。2006年12月28日，國(guó)家稅務(wù)總局了《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），要求從2007年2月1日起，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅項(xiàng)目進(jìn)行全面清算。之后的執(zhí)行情況并不好，尤其是我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)受2008年國(guó)際金融危機(jī)顯著沖擊后，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度發(fā)生了改變。

2009年我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格再次出現(xiàn)快速上漲，一些城市甚至是爆發(fā)性增長(zhǎng)。2009年5月12日，國(guó)家稅務(wù)總局頒布《土地增值稅清算管理規(guī)程》（從2009年6月1日起施行），對(duì)土地增值稅清算的前期管理、清算受理、清算審核和核定征收等問(wèn)題作出具體規(guī)定。該規(guī)程明確指出，納稅人符合下列條件之一的，必須進(jìn)行土地增值稅清算：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。另外，第十條規(guī)定，對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

2010年4月國(guó)家再次對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。2010年5月25日國(guó)家稅務(wù)總局《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱新《通知》），相比2006年的政策，主要從以下兩個(gè)方面提高了要求。第一，提高預(yù)征率，除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%。第二，限制核定征收，首先是限定核定征收的使用，要求核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行；其次是為核定征收率設(shè)底線，對(duì)確需核定征收土地增值稅的，從嚴(yán)、從高確定核定征收率，核定征收率原則上不得低于5%。

從政策演變來(lái)看，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的土地增值稅清算管理不斷加強(qiáng)，一些漏洞也逐漸彌補(bǔ)。值得一提的是征收方式的管理。2007年以來(lái)，一些地區(qū)較多使用核定征收的方法，新《通知》之后，核定征收逐漸減少。事實(shí)上，核定征收土地增值稅存在諸多弊端：核定征收率偏低，起不到抑制房地產(chǎn)投機(jī)和房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的作用；改變了計(jì)稅依據(jù)，不但不能抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，反而可能助漲房?jī)r(jià)。

二、土地增值稅稅收籌劃策略

1、降低適用稅率

土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額作為計(jì)稅依據(jù)，并按照四級(jí)超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。第一，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；第二，增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%；速算扣除系數(shù)為5%（應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)）；第三，增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%；速算扣除系數(shù)為15%；第四，增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%；速算扣除系數(shù)為35%；第五，房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)普通住宅出售的，增值額未超過(guò)扣除金額20%的，免征土地增值稅。

降低適用稅率就要降低增值率，而降低增值率有兩種情況。首先，在扣除金額一定的情況下，通過(guò)降低收入來(lái)降低增值額。其次，在銷售收入一定的情況下，通過(guò)增加成本投入增加扣除金額，此時(shí)增值額不變，如果適用稅率下降，企業(yè)稅后利潤(rùn)增加。

（1）利用國(guó)家對(duì)普通住宅的稅收優(yōu)惠?！吨腥A人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)本細(xì)則第七條（一）、（二）、（三）、（五）、（六）項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額之和20%的，免征土地增值稅。因此對(duì)于屬于普通住宅的房地產(chǎn)項(xiàng)目，并且正常增值率僅略高于20%的臨界點(diǎn)，則可以通過(guò)適當(dāng)降低售價(jià)使增值率低于20%，獲得免稅待遇。同時(shí)，降價(jià)銷售也能促使企業(yè)加快銷售速度，節(jié)約貸款利息。舉例來(lái)說(shuō)，如果該項(xiàng)目正常定價(jià)銷售收入是1.21億元，扣除項(xiàng)目總金額1億元，則增值額0.21億元，增值率21%，需按增值額的30%繳納增值稅，稅后利潤(rùn)：0.21×（1-30%）=0.147億元?，F(xiàn)在如果少量降低售價(jià)，比如銷售收入降到1.19億元，增值率19%，可免征增值稅，增值額0.19億元就是凈利。當(dāng)然如果正常價(jià)格下增值率明顯高于20%，比如30%，稅后凈利0.21億元就高于免征的0.19億元。

（2）增加成本投入來(lái)降低增值率。典型的是裝修成本。2006年《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）第四條第四點(diǎn)“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”，可以將原來(lái)毛坯房裝修后銷售，或者在市場(chǎng)接受的情況下，適當(dāng)提高裝修標(biāo)準(zhǔn)。由于裝修成本是由購(gòu)房者承擔(dān)，因此房地產(chǎn)企業(yè)獲得的增值額沒(méi)有減少。更重要的是，裝修成本增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本后，在計(jì)算“財(cái)政部規(guī)定的扣除項(xiàng)目”時(shí)可以加計(jì)20%，使得扣除項(xiàng)目金額進(jìn)一步增加，導(dǎo)致作為增值稅稅基的增值額減少，而增值率進(jìn)一步下降。如果本來(lái)增值率在某個(gè)臨界位置，則會(huì)使該房地產(chǎn)項(xiàng)目適用的稅率下降一檔。此時(shí)企業(yè)增值稅負(fù)可能明顯下降，一個(gè)是作為稅基的增值額減少，這是確定的；二是適用稅率有可能下降。

舉例來(lái)說(shuō)，假定某項(xiàng)目毛坯房計(jì)劃銷售9.6億元，扣除金額6億元，其中開(kāi)發(fā)成本3億元，則增值率60%，應(yīng)納增值稅3.6×40%-6×5%=1.14億元；現(xiàn)增加1億元裝修費(fèi)改為精裝修房，裝修成本由購(gòu)房者承擔(dān)，即銷售收入10.6億元，則扣除金額7.2億元，增值率47.22%，應(yīng)納增值稅1.02億元。

2、增加扣除金額

在查賬征收方式下，相關(guān)法規(guī)規(guī)定了一系列的扣除項(xiàng)目。在房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入和成本投入確定（因而稅前利潤(rùn)確定）的情況下，企業(yè)通過(guò)規(guī)范的會(huì)計(jì)處理，增加扣除金額，可以減少增值稅。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》，扣除項(xiàng)目包括如下幾項(xiàng)：取得土地使用權(quán)成本；開(kāi)發(fā)成本；開(kāi)發(fā)費(fèi)用，包括利息支出和其他開(kāi)發(fā)費(fèi)用；與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金；財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。取得土地使用權(quán)成本、開(kāi)發(fā)成本是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的直接成本，前者比較簡(jiǎn)單，而后者包括較多內(nèi)容：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，其中開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。開(kāi)發(fā)費(fèi)用是間接費(fèi)用，是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。按照《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條第（三）點(diǎn)規(guī)定：“凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。”這里的（一）（二）指取得土地使用權(quán)成本和開(kāi)發(fā)成本。

從上述規(guī)定來(lái)看，開(kāi)發(fā)費(fèi)用與開(kāi)發(fā)成本中的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用有可能有交叉，可以通過(guò)更細(xì)致的會(huì)計(jì)處理來(lái)增加扣除項(xiàng)目。

（1）對(duì)利息費(fèi)用的處理。對(duì)開(kāi)發(fā)費(fèi)用中的利息支出有三種處理情況：不能按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，按5%計(jì)算；能按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，且利息支出未超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額，據(jù)實(shí)扣除；超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額時(shí)，則按該金額扣除。因此對(duì)于有大量借款的房地產(chǎn)企業(yè)，要權(quán)衡是據(jù)實(shí)扣除好還是按5%扣除好。關(guān)鍵是必須對(duì)能夠扣除的實(shí)際貸款利息支出與預(yù)先估計(jì)的（取得土地所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×5%所計(jì)算出來(lái)的利息支出進(jìn)行比較。如果前者更大，就要選擇據(jù)實(shí)扣除，平時(shí)就應(yīng)該對(duì)貸款的利息支出詳細(xì)記錄，應(yīng)用合理的分?jǐn)偡椒ò阉鼫?zhǔn)確地分入各個(gè)項(xiàng)目中去，這樣也就避免了《條例》中對(duì)利息費(fèi)用比例的限制。

（2）其他開(kāi)發(fā)費(fèi)用的籌劃。其他開(kāi)發(fā)費(fèi)用（銷售費(fèi)用、管理費(fèi)）是有扣除比例限制的：如果利息能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)?，則按房地產(chǎn)項(xiàng)目直接成本（取得土地使用權(quán)成本+開(kāi)發(fā)成本）的5%扣除；否則和財(cái)務(wù)費(fèi)用一起按直接成本的10%扣除。但如果能把一些開(kāi)發(fā)費(fèi)用細(xì)化到具體房地產(chǎn)項(xiàng)目，進(jìn)入開(kāi)發(fā)成本，則其扣除不受限制，并且在其他扣除項(xiàng)目中還可以加計(jì)扣除20%。

（3）費(fèi)用均分法。對(duì)于同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的企業(yè)，不同項(xiàng)目因地價(jià)和房?jī)r(jià)等原因增值率不同，可能會(huì)加重企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。而開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)費(fèi)用進(jìn)行必要調(diào)整，使得各處開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的增值率大致相同，可以節(jié)省稅款。

最有需要特別指出的是，納稅籌劃也是有成本的，因此稅務(wù)籌劃必須遵循成本效益原則，只有籌劃成本小于籌劃所得減稅收益時(shí)，該項(xiàng)籌劃方案才是合理的。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 黃一明：房地產(chǎn)土地增值稅清算執(zhí)行中的問(wèn)題及對(duì)策[J].商業(yè)會(huì)計(jì)，2008（2）.

篇5

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；稅收籌劃；清算

隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)稅收也隨之升高，稅收數(shù)額比較大，一般占項(xiàng)目收入的12%左右，一般一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的稅收總額都有數(shù)千萬(wàn)，有的甚至高達(dá)數(shù)十億。房地產(chǎn)管理人員和財(cái)稅人員如果可以制定科學(xué)完善的稅收籌劃方案，不僅能夠減少企業(yè)稅負(fù)壓力，也能提高企業(yè)盈利水平，在減少企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，幫助企業(yè)健康發(fā)展。雖然大多數(shù)企業(yè)都知道可以通過(guò)稅收籌劃來(lái)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，但仍有大部分企業(yè)在實(shí)際工作中缺乏詳細(xì)的籌劃策略，導(dǎo)致企業(yè)稅收籌劃過(guò)程存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，還有的企業(yè)只關(guān)注眼前局部利益，沒(méi)有著眼于企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的整體利益?；谝陨媳尘?，探討房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃及清算具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃與清算概述及其意義

土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦[1](不包括以繼承、贈(zèng)予方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為)，具有征稅面廣、按次征收、實(shí)行超率累進(jìn)稅率，以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計(jì)稅依據(jù)等特點(diǎn)。土地增值稅清算是指房地產(chǎn)企業(yè)在合法合規(guī)條件下，科學(xué)合理計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中需要繳納的增值稅的資金額度。土地增值稅稅收籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)在合法合規(guī)合理范圍內(nèi)，通過(guò)采取不同的繳稅渠道、采納合理的繳稅時(shí)間等方法和手段，從而達(dá)到降低企業(yè)稅負(fù)成本的目的。從房地產(chǎn)企業(yè)角度來(lái)說(shuō)，土地增值稅稅收籌劃和清算起到的作用主要有兩點(diǎn)：第一，便于完善現(xiàn)有的法律體系。當(dāng)前我國(guó)在土地增值稅稅收法律體系上有待完善，一方面減免稅相關(guān)要求缺少規(guī)范性，另一方面稅率設(shè)定缺少合理性和科學(xué)依據(jù)。通過(guò)土地增值稅稅收籌劃和清算，能夠?qū)ΜF(xiàn)有的土地增值稅政策進(jìn)行探究，及時(shí)找出存在的漏洞和不足，完善相應(yīng)法律機(jī)制[2]。第二，可以有效提升房地產(chǎn)企業(yè)整體效益。通過(guò)土地增值稅稅收籌劃和清算，可以提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理效率，并且強(qiáng)化企業(yè)稅務(wù)籌劃意識(shí)，結(jié)合現(xiàn)有的法律保證，降低土地增值稅，從而保證企業(yè)的整體利益。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃及清算工作存在的問(wèn)題

(一)稅收收入問(wèn)題房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃和清算過(guò)程中，普遍存在收入不規(guī)范等問(wèn)題，實(shí)際工作中主要存在以下兩個(gè)方面的問(wèn)題。一是部分房地產(chǎn)企業(yè)不重視納稅籌劃工作，工作實(shí)施不及時(shí)，有的企業(yè)在銷售房產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)沒(méi)有第一時(shí)間申報(bào)銷售金額；有的企業(yè)推遲結(jié)算工程，將預(yù)收購(gòu)房資金或者本期收房資金長(zhǎng)時(shí)間記錄在往來(lái)賬目中，作為調(diào)整效益的依據(jù)，在結(jié)轉(zhuǎn)收入過(guò)程中缺少實(shí)效性，沒(méi)有及時(shí)開(kāi)具房地產(chǎn)專用發(fā)票。二是部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于直接銷售的房產(chǎn)項(xiàng)目，采取一房一價(jià)方式，存在銷售金額和實(shí)際記錄金額不相符的情況，影響最終籌劃和清算結(jié)果。

(二)費(fèi)用扣除問(wèn)題房地產(chǎn)在成本費(fèi)用扣除過(guò)程中，存在隨意扣除或者混淆扣除的問(wèn)題，具體體現(xiàn)在以下三個(gè)方面。一是存在虛構(gòu)工程項(xiàng)目或者虛構(gòu)工程量等現(xiàn)象，例如，在虛構(gòu)工程項(xiàng)目中虛假編制工程決算規(guī)劃方案；或者在稅務(wù)部門中，利用建筑發(fā)票進(jìn)行減稅。二是降低成本歸屬期比較混淆，在成本結(jié)算過(guò)程中隨意控制，一些企業(yè)沒(méi)有根據(jù)工程項(xiàng)目實(shí)際要求做好成本明細(xì)劃分工作，將不同工程項(xiàng)目成本相混淆，或者把結(jié)束施工和沒(méi)有結(jié)束施工的項(xiàng)目成本相混淆[3]。三是存在虛增扣除項(xiàng)目現(xiàn)象，有的把物業(yè)管理費(fèi)用、車庫(kù)管理費(fèi)用等納入到住宅成本中，還有的把不具備產(chǎn)權(quán)的車庫(kù)銷售給業(yè)主，無(wú)法保證增值稅籌劃和清算結(jié)果的真實(shí)性。

三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃及清算的相關(guān)策略

(一)應(yīng)用合理稅收優(yōu)惠在房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃和清算過(guò)程中，為了保證工作結(jié)果，需要對(duì)工程項(xiàng)目類型進(jìn)行合理劃分，并獨(dú)立核算出土地增值稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不僅僅包含了普通住宅，也有可能涉及各種不同類型的房產(chǎn)項(xiàng)目，所以結(jié)合不同類型房產(chǎn)項(xiàng)目核算土地增值稅，從而讓購(gòu)買普通住宅的居民可以享有稅收優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)合理避稅的效果。根據(jù)現(xiàn)行稅法要求，納稅人在向外銷售自身建設(shè)的普通住宅過(guò)程中，增值額不大于扣除項(xiàng)目數(shù)額的20%，則可以獲取免除土地增值稅優(yōu)惠政策[4]。如果增值稅率大于20%，則應(yīng)結(jié)合不同增值稅率及增值額核算出土地增值稅。與此同時(shí)，納稅人如果能把住宅預(yù)售價(jià)把控在合理范疇中，并在保證自己利益不受侵害的情況下控制好產(chǎn)品價(jià)格，且把土地增值稅率控制在20%以內(nèi)，就可以實(shí)現(xiàn)免稅。一般情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)在項(xiàng)目前期戶型設(shè)計(jì)階段，盡可能多設(shè)置普通住宅，合理利用普通住宅“增值率低于20%以內(nèi)，免征土地增值稅”的稅收優(yōu)惠政策，降低企業(yè)稅負(fù)，提高企業(yè)效益。但是也應(yīng)避免“普通住宅越多越好”的認(rèn)識(shí)誤區(qū)。有的房產(chǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目類型多樣化(同時(shí)含有高容積率的高層住宅，低容積率的別墅、商業(yè)公寓、寫字樓等多種類型)，售價(jià)差別化，面積小的高層住房售價(jià)低增值率低，面積大的別墅住宅售價(jià)高增值率高。此時(shí)應(yīng)該逆向思維，反其道行之：拉大低售價(jià)高層住房的面積到非普通住宅，與大面積的別墅住宅合并為一類清算類型，從而拉低非普通住宅的增值率，降低土地增值稅金額，提高企業(yè)利潤(rùn)。

(二)加強(qiáng)利息支出管理房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，產(chǎn)生的利息數(shù)額，在應(yīng)用利息數(shù)值土地增值稅核算過(guò)程中，應(yīng)采取兩種核算方式。首先，結(jié)合獲取的土地使用權(quán)所支付的資金數(shù)額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和，如果在5%以內(nèi)可以扣除，這種方式主要應(yīng)用在無(wú)法按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С鲋?。其次，結(jié)合實(shí)際扣除利息情況，但是扣除的數(shù)額沒(méi)有大于商業(yè)銀行機(jī)構(gòu)貸款利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的數(shù)額。由此可以得知，這兩種扣除方式存在一些差異，在應(yīng)用要求上各不相同。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，合理選擇最佳的計(jì)算方式。

(三)選擇最佳清算時(shí)機(jī)預(yù)征主要指在工程項(xiàng)目建設(shè)完成以后，通過(guò)合理預(yù)征率對(duì)土地增值稅進(jìn)行籌劃和清算。在我國(guó)，當(dāng)前土地增值稅征收采用的方式主要以預(yù)征方式為主。這種方式需要房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)預(yù)征率，把獲取預(yù)售資格以后的銷售收入當(dāng)作計(jì)稅依據(jù)，之后在滿足項(xiàng)目清算要求的情況下，對(duì)土地增值稅進(jìn)行清算處理。但是，實(shí)際上我國(guó)不同地區(qū)政府部門對(duì)預(yù)征率提出的要求有所差異，在實(shí)際預(yù)征過(guò)程中，如果出現(xiàn)應(yīng)繳稅額低于清算過(guò)程中納稅數(shù)額時(shí)，應(yīng)推遲清算；在應(yīng)繳數(shù)額高于清算過(guò)程中應(yīng)繳稅額時(shí)，應(yīng)盡早清算。房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅籌劃過(guò)程中，應(yīng)該合理設(shè)定公衡項(xiàng)目清算時(shí)間，在土地增值率高于土地增值率平衡點(diǎn)時(shí)，需要推遲清算，在低于土地增值稅平衡點(diǎn)時(shí)，需要提前清算。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)時(shí)刻關(guān)注清算時(shí)間，在工程項(xiàng)目符合清算要求的情況下，嚴(yán)格控制好清算時(shí)間點(diǎn)，讓企業(yè)土地增值稅清算更加合理、規(guī)范、優(yōu)惠，保證企業(yè)利益最大化。

(四)明確可扣除項(xiàng)目金額可扣除項(xiàng)目金額在土地增值稅及增值稅確定上發(fā)揮著重要作用。所以，合理設(shè)定可扣除項(xiàng)目數(shù)額，能夠減少土地增值稅稅收壓力。通過(guò)做好土地增值稅籌劃工作，能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)稅后效益得到大幅度提高。在整體上，企業(yè)稅收效益隨著可扣除項(xiàng)目數(shù)額的提高而增加，所以，在可扣除項(xiàng)目金額確定過(guò)程中，應(yīng)盡可能滿足稅收籌劃要求[5]。在確定可扣除項(xiàng)目數(shù)額的情況下，結(jié)合企業(yè)實(shí)際狀況，合理設(shè)定數(shù)額，順利實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅后效益目標(biāo)，達(dá)到稅收籌劃的最佳效果。房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅清算過(guò)程中，確認(rèn)扣除項(xiàng)目時(shí)，要特別關(guān)注以下三種特殊清算。一是無(wú)償提供給業(yè)主的停車場(chǎng)，無(wú)償移交給政府的幼兒園、學(xué)校等配套設(shè)施，其成本可以作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目予以扣除。但如果是有償提供的，不能作為扣除項(xiàng)目予以予扣除。二是列入質(zhì)量擔(dān)保的工程安裝費(fèi)用可以作為扣除項(xiàng)目予以扣除，且該費(fèi)用必須要有施工單位開(kāi)具的增值稅專用發(fā)票。但是一定要注意，因?yàn)楣こ萄悠趯?dǎo)致的土地閑置費(fèi)用，不能作為扣除項(xiàng)目予以扣除。三是開(kāi)發(fā)過(guò)程中建造的供工人居住的板房、供銷售的銷售中心等產(chǎn)生的費(fèi)用可作為扣除項(xiàng)目予以扣除[6]。

(五)優(yōu)化土地增值稅清算方式因房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)四級(jí)累計(jì)稅率進(jìn)行清算處理，在開(kāi)展土地增值時(shí)清算工作時(shí)，企業(yè)應(yīng)密切關(guān)注土地增值稅增值率，若造成稅率累進(jìn)則會(huì)大大提高企業(yè)稅負(fù)。比如，普通住宅需要參考免稅零界點(diǎn)定價(jià)系數(shù)進(jìn)行設(shè)計(jì)，單純的提高售價(jià)，不一定能帶來(lái)利潤(rùn)的提高，盡量把增值率控制在20%以內(nèi)，避免造成售價(jià)提高，利潤(rùn)反而降低的現(xiàn)象；如果不是普通住宅，或者住宅在房地產(chǎn)金額市場(chǎng)中行情比較理想，如果提高房地產(chǎn)銷售價(jià)格，土地增值稅也會(huì)隨之產(chǎn)生，且隨著銷售價(jià)格的增加而增加。

篇6

傾力謀求避稅之道

土地增值稅真正清算，對(duì)于大多數(shù)企業(yè)而言，都會(huì)是大筆支出。在風(fēng)暴來(lái)襲之前，開(kāi)發(fā)商正“想出方法”展開(kāi)避稅暗戰(zhàn)。

首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)財(cái)政稅務(wù)學(xué)院教授丁蕓曾對(duì)本刊表示，對(duì)增值額未超過(guò)20％的普通住宅不予征收土地增值稅。所以，房地產(chǎn)企業(yè)勢(shì)必想盡一切辦法，將企業(yè)的收益率維持在20％以下。而且在她看來(lái)，通過(guò)一些財(cái)務(wù)手段，房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到如上目的“并不是一件很困難的事”。

而對(duì)那些增值額高企的房企來(lái)說(shuō)，盡量降低繳納稅率也是可以預(yù)見(jiàn)的稅收籌劃“招數(shù)”。“比如一個(gè)項(xiàng)目的增值額本來(lái)在200％以上，通過(guò)提高成本等方法，盡可能使增值率保持在100％～200％之間是很簡(jiǎn)單的。

還有一種思路則是將房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)轉(zhuǎn)化為非房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)，比如建筑、服務(wù)、貿(mào)易等其他關(guān)聯(lián)行業(yè)利潤(rùn)，起到降低土地增值額以及適用土地增值率的雙重效果。國(guó)內(nèi)多家知名上市房企的財(cái)務(wù)籌劃顧問(wèn)李明俊詳細(xì)講解如下：具體措施包括通過(guò)新設(shè)、收購(gòu)、聯(lián)營(yíng)等方式，成立裝修公司、園林綠化公司、工程管理顧問(wèn)公司等公司，為開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)目提供服務(wù)，在正常的價(jià)格基礎(chǔ)上適度提高收費(fèi)，利用公司交納稅率的不同(公司交營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅，地產(chǎn)公司可以抵土地增值稅、企業(yè)所得稅，并且在計(jì)算土地增值稅扣除成本時(shí)還可以加計(jì)扣除，兩者至少相差34％)，同時(shí)由于公司可以申請(qǐng)所得稅核定征收、財(cái)政返還，甚至營(yíng)業(yè)稅可以利用優(yōu)惠政策減免等，進(jìn)一步降低稅負(fù)(有可能相差48％以上)。

另外，由于清算包括兩種方式，一是查實(shí)，二是采取核定征收，而核定征收有的地方比例高，有的地方比例低，如果開(kāi)發(fā)商覺(jué)得核定征收比查實(shí)所交稅款少，就會(huì)給出一些理由而爭(zhēng)取核定征收。

還有些開(kāi)發(fā)商巧用特殊扣除項(xiàng)目規(guī)定，比如某房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)一處房地產(chǎn)，為取得土地使用權(quán)支付1000萬(wàn)元，為開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施花費(fèi)1 200萬(wàn)元。財(cái)務(wù)費(fèi)用中可以按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒌睦⒅С鰹?0萬(wàn)元，不超過(guò)商業(yè)銀行同類同期貸款利率。如果不提供金融機(jī)構(gòu)證明，則該公司所能扣除費(fèi)用的最高額為(1000+1200)×10％=220(萬(wàn)元)；如果提供金融機(jī)構(gòu)證明，該公司所能扣除費(fèi)用的最高額為80+(1000+1200)×5％=190(萬(wàn)元)?？梢?jiàn)，在這樣的情況下，公司就不提供金融機(jī)構(gòu)證明。

雖然方式很多，不過(guò)陳萍生認(rèn)為，站在開(kāi)發(fā)商的角度，其目的多是盡量少交，而轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入一般都有據(jù)可查，沒(méi)有太多操作空間，因此，不管那種方式，開(kāi)發(fā)商主要是在扣除項(xiàng)目金額方面“做文章?！?。

土地增值稅難題

正是由于土地增值稅扣除項(xiàng)目具有太多可操作空間，也加大了土地增值稅清算的難度。

北京致通振業(yè)稅務(wù)顧問(wèn)有限公司董事長(zhǎng)李記有認(rèn)為，這么多年來(lái)土地增值稅清算一直懸而不決，首要原因是清算本身需要訓(xùn)練有素的清算隊(duì)伍。土地增值稅涉及的技術(shù)太復(fù)雜，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目交叉，既有普通住宅也有非普通住宅。也就是說(shuō)，既有免稅項(xiàng)目也有征稅項(xiàng)目。對(duì)于這種交叉開(kāi)發(fā)的情況，即便按照單獨(dú)項(xiàng)目進(jìn)行核算，稅務(wù)機(jī)關(guān)亦很難辨別其賬目的真?zhèn)?，人才?chǔ)備需要時(shí)間。

接受記者采訪的專家普遍對(duì)如何準(zhǔn)確核算地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本表示頭疼。雖然近幾年國(guó)稅總局對(duì)清算條件、要求以及一些技術(shù)性的細(xì)節(jié)問(wèn)題不斷進(jìn)行明確，比如明確前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等，開(kāi)發(fā)企業(yè)須提供合法有效的憑證，但由于所涉項(xiàng)目繁多，在實(shí)際審核、征繳過(guò)程當(dāng)中“難度非常之大”。加之房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大部分是滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，有許多企業(yè)核算上亦不規(guī)范，且開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用，項(xiàng)目與項(xiàng)目之間在財(cái)務(wù)核算上基本是沒(méi)有分開(kāi)核算，造成單個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用核算不實(shí)，所以清算仍然是非常困難。

陳萍生認(rèn)為，除了扣除憑證、拆遷補(bǔ)償交換、沒(méi)有取得票據(jù)等等扣除項(xiàng)目認(rèn)可有困難外，可能還會(huì)有一些考慮，比如是否推高房?jī)r(jià)、轉(zhuǎn)移到購(gòu)房者等。

另外，李記有還告訴記者一個(gè)驚人的信息，清算過(guò)程中涉及到退稅的問(wèn)題?！耙恢币詠?lái)很多主動(dòng)清算的企業(yè)都是為了退稅。雖然預(yù)征1％，但是開(kāi)發(fā)商有自己一套算法，算完以后反而是稅務(wù)機(jī)關(guān)要退給開(kāi)發(fā)商錢。從稅務(wù)機(jī)關(guān)講，并不想這樣的結(jié)果，加之財(cái)政能否保證也是問(wèn)題，因此從稅務(wù)機(jī)關(guān)來(lái)講，也有不清算的動(dòng)機(jī)。

篇7

【關(guān)鍵詞】企業(yè)合并 涉稅處理 會(huì)計(jì)處理

一、企業(yè)合并內(nèi)涵界定的差異

企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定：“企業(yè)合并，是指將多個(gè)單獨(dú)存在的企業(yè)合并成一個(gè)報(bào)告主體的事項(xiàng)或交易。”企業(yè)合并的方式包括吸收合并、控股合并和新設(shè)合并三種。稅法規(guī)定：“企業(yè)合并，是指一家或多家不同的企業(yè)（以下稱為被合并企業(yè)）將其全部負(fù)債和資產(chǎn)轉(zhuǎn)給另一家現(xiàn)存或新設(shè)企業(yè)（以下稱為合并企業(yè)），被合并企業(yè)股東換取合并企業(yè)的股權(quán)或非股權(quán)支付，實(shí)現(xiàn)兩個(gè)或兩個(gè)以上企業(yè)的依法合并?！逼髽I(yè)合并采取吸收合并和新設(shè)合并兩種形式。

可見(jiàn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅法對(duì)企業(yè)合并的內(nèi)涵界定口徑不一致，主要表現(xiàn)在對(duì)控股合并的認(rèn)定上。稅法中所規(guī)定的企業(yè)合并，指的是財(cái)稅59號(hào)文中所說(shuō)的企業(yè)合并，即是新設(shè)合并或吸收合并兩種形式，是法人主體為基礎(chǔ)的合并，以一種投資方式的形式來(lái)定義控股合并。沒(méi)有將控股合并納入合并范疇，而是把它當(dāng)作一種投資的業(yè)務(wù)來(lái)處理；企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的合并概念則有所區(qū)別，以報(bào)告主體為核心，將控股合并歸入企業(yè)合并的范疇。認(rèn)為企業(yè)合并的實(shí)質(zhì)應(yīng)是控制而不是法律主體的解散，法人資格的喪失并不是企業(yè)合并的必要條件。

本文根據(jù)財(cái)稅59號(hào)文分析企業(yè)合并中涉稅業(yè)務(wù)的處理方法，會(huì)計(jì)合并業(yè)務(wù)不做分析。

二、企業(yè)合并業(yè)務(wù)涉稅事項(xiàng)的處理辦法

根據(jù)我國(guó)稅法規(guī)定的對(duì)企業(yè)合并的所得稅的處理方法：根據(jù)實(shí)際情況，實(shí)事求是，不同條件的企業(yè)合并的稅務(wù)處理辦法應(yīng)區(qū)別適用，從細(xì)節(jié)上分，可分為“一般性企業(yè)合并稅務(wù)處理”和“特殊性合并稅務(wù)處理”。

（一）一般性稅務(wù)處理

一般性稅務(wù)處理也稱為“應(yīng)稅合并”，根據(jù)我國(guó)稅法的規(guī)定，除幾種適用特殊性稅務(wù)處理規(guī)定的情況以外，一般企業(yè)合并的合并企業(yè)和被合并企業(yè)應(yīng)按下列規(guī)定處理：首先，對(duì)合并企業(yè)來(lái)說(shuō)，在計(jì)算接受被合并企業(yè)各項(xiàng)負(fù)債和資產(chǎn)的時(shí)候，應(yīng)按公允價(jià)值作為計(jì)稅的基礎(chǔ)；對(duì)被合并企業(yè)來(lái)說(shuō)，應(yīng)清算企業(yè)和其股東的財(cái)產(chǎn)，并處理個(gè)人、企業(yè)的所得稅，同時(shí)，合并企業(yè)無(wú)需彌補(bǔ)被合并企業(yè)因經(jīng)營(yíng)不善等原因所造成的虧損。

這其實(shí)是一種類似銷售的支付行為，對(duì)合并企業(yè)來(lái)說(shuō)，非現(xiàn)金資產(chǎn)的支付必須等同于銷售事物，涉及稅收事項(xiàng)；其余資產(chǎn)一般不涉及稅收事項(xiàng)。應(yīng)以公允價(jià)值為計(jì)稅基礎(chǔ)接收的負(fù)債、資產(chǎn)。

對(duì)被合并企業(yè)來(lái)說(shuō)，由于合并轉(zhuǎn)移了企業(yè)資產(chǎn)，被合并企業(yè)法人和股東應(yīng)清算企業(yè)財(cái)產(chǎn)，并支付所得稅費(fèi)用，合并企業(yè)無(wú)需彌補(bǔ)被合并企業(yè)因經(jīng)營(yíng)不善等原因所造成的虧損。根據(jù)我國(guó)稅法規(guī)定的《關(guān)于企業(yè)清算業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2009160]號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱“財(cái)稅60號(hào)文”）的規(guī)定：“企業(yè)重組中需要按清算處理的企業(yè)，應(yīng)進(jìn)行清算的所得稅處理”，“企業(yè)的全部資產(chǎn)可變現(xiàn)價(jià)值或交易價(jià)格，減除資產(chǎn)的清算費(fèi)用、計(jì)稅基礎(chǔ)、相關(guān)稅費(fèi)，加上債務(wù)清償損益等后的余額，為清算所得”。

（二）特殊性稅務(wù)處理

特殊性稅務(wù)處理又稱“免稅合并”，依據(jù)我國(guó)稅務(wù)法規(guī)定，只有同時(shí)符合下列條件的企業(yè)重組情況，才能適用免稅合并處理規(guī)定：

1.不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的，且具有合理的商業(yè)目的企業(yè)合并。

2.在本通知規(guī)定的被合并、分立或重組部分的股權(quán)或資產(chǎn)比例范圍內(nèi)。

3.企業(yè)合并或重組后的連續(xù)一年內(nèi)不得對(duì)原來(lái)的實(shí)質(zhì)性經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行質(zhì)的改動(dòng)。

4.在本通知所規(guī)定重組交易對(duì)價(jià)中涉及股權(quán)支付金額比例范圍之內(nèi)。

5.原主要股東可獲得企業(yè)合并中產(chǎn)生的新股權(quán)，但在合并后連續(xù)一年內(nèi)，不得轉(zhuǎn)讓所取得的股權(quán)。

只有同時(shí)滿足以上條件，才可以適用該文件第六條第（四）項(xiàng)的規(guī)定：“在符合以上條件前提下的企業(yè)合并，當(dāng)企業(yè)股東在該企業(yè)合并發(fā)生時(shí)取得的股權(quán)支付金額不低于其交易支付總額的85%，以及同一控制下且不需要支付對(duì)價(jià)的企業(yè)合并，可以選擇特殊性稅務(wù)處理規(guī)定?！?/p>

合并企業(yè)少數(shù)非貨幣性質(zhì)的非股權(quán)支付額，如知識(shí)產(chǎn)權(quán)、企業(yè)品牌等，必須按照等同于銷售事物的方式計(jì)繳所得稅，其余資產(chǎn)可免除繳納法人和股東的所得稅；合并企業(yè)通過(guò)接收被合并企業(yè)負(fù)債的資產(chǎn)和現(xiàn)實(shí)的資產(chǎn)，以被合并企業(yè)的原有計(jì)稅基礎(chǔ)確定；合并企業(yè)承繼被合并企業(yè)合并前的相關(guān)所得稅事項(xiàng)；合并企業(yè)需彌補(bǔ)一定比例的被合并企業(yè)虧損，其限額為被合并企業(yè)凈資產(chǎn)公允價(jià)值與截至合并業(yè)務(wù)發(fā)生當(dāng)年年末國(guó)家發(fā)行的最長(zhǎng)期限的國(guó)債利率的乘積。

取得合并企業(yè)股權(quán)的計(jì)稅基礎(chǔ)之后，被合并企業(yè)股東以其原持有的被合并企業(yè)股權(quán)的計(jì)稅基礎(chǔ)確定被合并企業(yè)對(duì)股權(quán)支付部分，不確認(rèn)全部資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得或損失不計(jì)算繳納所得稅，但對(duì)非股權(quán)支付部分需計(jì)算所得稅。合并企業(yè)承繼被合并企業(yè)合并前的相關(guān)所得稅事項(xiàng)。

三、結(jié)語(yǔ)

在企業(yè)發(fā)生合并業(yè)務(wù)時(shí)，不管是被合并企業(yè)還是合并企業(yè)，都應(yīng)該應(yīng)積極合理地進(jìn)行納稅籌劃，在我國(guó)稅法的規(guī)定的范圍內(nèi)，嚴(yán)格按照法律的規(guī)定，綜合考慮資產(chǎn)增值減值、企業(yè)的盈虧、享受稅收優(yōu)惠政策等情況，降低稅負(fù)。這樣才能充分發(fā)揮企業(yè)合并帶來(lái)的資源整合效益，提高企業(yè)盈利能力，降低合并成本。

目前，我國(guó)的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)正處于發(fā)展階段，不管是制度還是法條都在漸漸完善，在此情況下，合并企業(yè)的情況會(huì)越來(lái)越頻繁，我們應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況，在不同條件下采取不同稅收處理方式，才能防止偷稅漏稅的事情發(fā)生。為企業(yè)的合并業(yè)務(wù)的稅務(wù)籌劃提供了方向和空間，也為我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的稅務(wù)法奠定基礎(chǔ)。

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篇8

一、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)及稅負(fù)情況

（一）經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)

對(duì)房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)是他們經(jīng)營(yíng)的商品，在屬性上與其他商品明顯不同，它有自己獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)：

1.開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)具有計(jì)劃性及復(fù)雜性。企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)囊括了從征地、拆遷勘察、設(shè)計(jì)、施工、銷售到售后服務(wù)全過(guò)程。且從征用土地到建設(shè)房屋、基礎(chǔ)設(shè)施以及其他設(shè)施、商品銷售都應(yīng)嚴(yán)格控制在國(guó)家計(jì)劃范圍之內(nèi)。

2.開(kāi)發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)，投資數(shù)額大。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)始，經(jīng)過(guò)可行性研究、征地拆遷、安置補(bǔ)償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等幾個(gè)開(kāi)發(fā)階段，少則一年，多則數(shù)年才能全部完成。

3.經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品單位價(jià)值高，建設(shè)周期長(zhǎng)、負(fù)債經(jīng)營(yíng)程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開(kāi)發(fā)產(chǎn)品積壓，使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)陷入困境。

（二）稅負(fù)情況

目前，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按銷售收入的5%交納營(yíng)業(yè)稅，按營(yíng)業(yè)稅的7%交納城建稅，按營(yíng)業(yè)稅的0.3%交納教育費(fèi)附加，按利潤(rùn)總額的25%交納企業(yè)所得稅（企業(yè)所得稅稅率2008年之前執(zhí)行33%的稅率，2008年之后開(kāi)始執(zhí)行25%的稅率），按1.5—30元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)交納城鎮(zhèn)土地使用稅，按房產(chǎn)余值的1.2%交納房產(chǎn)稅，按增值額30%一60%交納土地增值稅，按交易額的3%一5%交納契稅，還有諸如耕地占用稅、車船使用稅、個(gè)人所得稅等，如果將這些稅種綜合計(jì)算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收負(fù)達(dá)到毛利的48%左右。

二、房地產(chǎn)公司涉及的稅種

（一）前期準(zhǔn)備階段的稅種

房地產(chǎn)公司在前期準(zhǔn)備階段需要繳納的稅種較少，主要是耕地占用稅和契稅。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中如果占用了耕地，就必須在土地管理部門批準(zhǔn)占用耕地之日起30日內(nèi)按每平方米稅額從1元～15元不等的金額一次性繳納耕地占用稅。購(gòu)買土地時(shí)要按3%～5%的稅率繳納契稅。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段涉及的稅種

在開(kāi)發(fā)階段對(duì)營(yíng)業(yè)額按3%稅率征收的建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅；簽訂建設(shè)施工合同時(shí)，對(duì)合同金額按萬(wàn)分之三的稅率交印花稅；同時(shí)還要就擁有的土地面積繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

（三）房地產(chǎn)銷售階段涉及的稅種

1.營(yíng)業(yè)稅。對(duì)房地產(chǎn)出售方適用“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目的規(guī)定，以房屋售價(jià)的5%稅率繳納的營(yíng)業(yè)稅；針對(duì)房產(chǎn)租賃而言的，房產(chǎn)租賃業(yè)適用營(yíng)業(yè)稅中“服務(wù)業(yè)”稅目，統(tǒng)一執(zhí)行5%的比例稅率。

2.土地增值稅。土地增值稅實(shí)行超率累進(jìn)稅率，增值多的多征，增值少的少征，無(wú)增值的不征，最低稅率為30%，最高稅率為60%。

3.印花稅。房地產(chǎn)銷售階段的印花稅，是在房地產(chǎn)交易中，針對(duì)房地產(chǎn)交易金額，適用“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)”稅目，按照0.05%稅率征收。

4.企業(yè)所得稅。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，如果其轉(zhuǎn)讓或出租房地產(chǎn)產(chǎn)生了凈收益，就要將其收益并入企業(yè)利潤(rùn)總額繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅采用25%的比例稅率。

5.房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對(duì)出售前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅采用比例稅率，依據(jù)房產(chǎn)計(jì)稅余值計(jì)征的，稅率為1.2%；依據(jù)房產(chǎn)租金收入計(jì)征的，稅率為12%。

三、房地產(chǎn)企業(yè)涉及的主要稅種的稅收籌劃

現(xiàn)行稅收法律法規(guī)，不動(dòng)產(chǎn)銷售收入的稅費(fèi)總額達(dá)到了收入總額的10.45% -11.45%，而且在取得時(shí)就必須繳納。所以通過(guò)合理的納稅籌劃，盡量節(jié)約稅費(fèi)支出，不僅直接影響項(xiàng)目的投資收益，而且對(duì)于維護(hù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金鏈條的完整也具有重要的意義。下面是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目過(guò)程中會(huì)涉及的幾個(gè)主要稅種稅收籌劃。

（一）土增稅的稅收籌劃

降低增值率的稅收籌劃，計(jì)算土地增值稅是以增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率即增值率的大小，按相適用的稅率累進(jìn)計(jì)算征收的。增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款越多。所以降低增值率是少納稅的關(guān)鍵，而減少增值額或增加扣除項(xiàng)目金額以降低增值率。

1、減少增值額，增加扣除項(xiàng)目金額

1）降低房屋的銷售價(jià)格

房屋銷售價(jià)格的降低會(huì)使銷售收入減少，從而會(huì)使增值額減少，也會(huì)使地增值稅減少。但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在降低房屋的銷售價(jià)格時(shí)，必須認(rèn)真比減少的銷售收入和減少增值額所帶來(lái)的稅金減少額兩者的大小，從而決定是進(jìn)行稅收籌劃。

2）與客戶簽訂銷售與裝修兩份合同

隨著裝修費(fèi)在房款中所占比重逐年遞增，其對(duì)土地增值稅的影響己不能視若，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者簽訂合同時(shí)能稍加變通則可取得意想不到的果。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可先設(shè)立一家裝修公司，同時(shí)與客戶簽訂兩份合同：一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地值稅，第二份合

同不用繳納土地增值稅。

3）選擇適當(dāng)?shù)睦⒖鄢龢?biāo)準(zhǔn)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，利息支出凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過(guò)按商業(yè)行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)支付的金顢和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。

2、慎重確定房屋銷售時(shí)間

按稅法規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完工前的借款利息可計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)成本，作為扣除項(xiàng)目金額。所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在確定房屋銷售間時(shí)，必須認(rèn)真比較預(yù)售房屋的貨幣收入的時(shí)間價(jià)值和投資價(jià)值等與增加扣項(xiàng)目金額所帶來(lái)的稅金減少額兩者的大小，以決定是否進(jìn)行稅收籌劃。

3、利用稅收優(yōu)惠政策的稅收籌劃.

根據(jù)我國(guó)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過(guò)扣除目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。同時(shí)稅法還規(guī)定對(duì)于納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核

算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能享受這一免稅政策房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如果既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的話，分開(kāi)核算的情況下，籌劃的關(guān)鍵就是將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率控制在20%以內(nèi)以獲得免稅待遇。具體實(shí)現(xiàn)方法參見(jiàn)上面降低增值率的稅收籌劃。

4、利用銷售比例的稅收籌劃

2007年的1月17日，國(guó)家稅務(wù)總局《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)企業(yè)地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)（2006）187號(hào)），擴(kuò)了對(duì)于開(kāi)發(fā)商征收土地增值稅的清算條件，清算條件規(guī)定：“已竣工驗(yàn)收的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目”，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例85%以上的，或該比例

雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的以及“取得銷售（預(yù)售），許可證滿三年仍未銷售完畢的”都將納入新的土地值稅征收條件。因此，可以利用85%這一臨界點(diǎn)進(jìn)行籌劃。當(dāng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不能全銷售時(shí)，視情況將其銷售比例控制在85%以內(nèi)，將納稅時(shí)間向后拖延。這是新的清算條件制定后的一項(xiàng)新的稅收籌劃方法。

（二）企業(yè)所得稅的稅收籌劃

1）合理延遲產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間

稅法規(guī)定，只有當(dāng)房地產(chǎn)的權(quán)屬發(fā)生變更時(shí)，才能確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以通過(guò)合理延遲房地產(chǎn)權(quán)屬變更時(shí)間，推遲房產(chǎn)證的辦理來(lái)推遲銷售收入的實(shí)現(xiàn)時(shí)間，以緩繳企業(yè)所得稅，達(dá)到緩解企業(yè)資金緊張狀況的目的。

2）合理推遲成本最終確認(rèn)時(shí)間，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，往往會(huì)出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移已辦理，銷售收入已實(shí)現(xiàn)，但卻有些配套工程尚未完全竣工的情況，因此無(wú)法準(zhǔn)確地進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本、費(fèi)用或損失的稅務(wù)核算。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅務(wù)人員可通過(guò)合理推遲成本最終確認(rèn)的時(shí)間，以緩繳企業(yè)所得稅，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益最大化。

（三）營(yíng)業(yè)稅的稅收籌劃

1）減少營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅項(xiàng)目的流轉(zhuǎn)（轉(zhuǎn)讓）次數(shù)我國(guó)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓屬于營(yíng)業(yè)稅的納稅范疇而營(yíng)業(yè)稅是按次重復(fù)征收的。

2）選擇合作建房方式

合作建房是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作，建造房屋。根據(jù)營(yíng)業(yè)稅法的規(guī)定，兩種不同的合作建房方式將產(chǎn)生完全不同的納稅義務(wù)：

（1）“以交換的"方式。企業(yè)通過(guò)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而擁有了部分新建房屋的所有權(quán)，從而產(chǎn)生了轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)應(yīng)交納營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)。

（2）“以合作”方式。甲企業(yè)以土地使用權(quán)、乙企業(yè)以貨幣資金成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房，房屋建成后雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的分配方式。由于甲企業(yè)投入的土地使用權(quán)是無(wú)形資產(chǎn)，無(wú)須繳納營(yíng)業(yè)稅。

四、科學(xué)選擇納稅籌劃方法的實(shí)務(wù)應(yīng)用

目前，無(wú)論企業(yè)所得稅還是土地增值稅，稅務(wù)政策均向逐步趨緊方向發(fā)展，企業(yè)如何在不同處理方式下，合理地爭(zhēng)取最大利益，下面分舉三種情形，以說(shuō)明合理納稅籌劃的作用。

1、合理選擇土地成本分?jǐn)偡椒?/p>

根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)關(guān)于土地成本分配規(guī)定，“一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意?！蔽覀儜?yīng)結(jié)合企業(yè)項(xiàng)目實(shí)際情況，加強(qiáng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，爭(zhēng)取在銷售低容積率產(chǎn)品時(shí)，在會(huì)計(jì)及所得稅上可采用占用面積法分?jǐn)偼恋爻杀?，反之采用建筑面積法。

對(duì)城市綜合體項(xiàng)目銷售及持有物業(yè)的不同情況應(yīng)區(qū)別對(duì)待，我們可以在根據(jù)確定的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃選擇最為有利的核算方法，使銷售物業(yè)分?jǐn)偟某杀颈M量多，持有的物業(yè)盡量少，甚至在簽訂土地出讓合同時(shí)，做好有利于成本分?jǐn)偟膬r(jià)格約定。

2、正負(fù)增值組合項(xiàng)目爭(zhēng)取土地增值稅不分期清算

如何才能不分期清算，能夠找到的政策依據(jù)為《關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）關(guān)于既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他類型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的如何計(jì)稅的問(wèn)題規(guī)定，即“對(duì)納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用條例第八條（一）項(xiàng)的免稅規(guī)定?！?/p>

如北京地稅（京地稅地[2008]92號(hào)）規(guī)定“土地增值稅清算以納稅人初始填報(bào)的《土地增值稅項(xiàng)目登記表》中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為對(duì)象，對(duì)一個(gè)清算項(xiàng)目中既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅工程又有其他商品房工程的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用《土地增值稅暫行條例》第八條（一）項(xiàng)的免稅規(guī)定。

3、售價(jià)較低的物業(yè)，可通過(guò)銷售實(shí)現(xiàn)成本抵扣節(jié)稅

篇9

一、股權(quán)架構(gòu)重組中稅務(wù)籌劃的必要性

企業(yè)股權(quán)架構(gòu)重組涉及的稅種繁多，稅務(wù)操作復(fù)雜，法律風(fēng)險(xiǎn)大，稅收法規(guī)對(duì)重組影響巨大，某一政策使用不當(dāng)可能導(dǎo)致重組面臨繳納巨額稅款的窘境。作為影響企業(yè)股權(quán)架構(gòu)重組成本和效益的重要因素，稅務(wù)問(wèn)題越來(lái)越受到企業(yè)的重視。因此在企業(yè)股權(quán)架構(gòu)重組方案和執(zhí)行過(guò)程中做好稅務(wù)籌劃是十分必要的。

（一）有助于加強(qiáng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策的運(yùn)行成效

國(guó)家實(shí)現(xiàn)宏觀經(jīng)濟(jì)政策主要靠稅收調(diào)控，企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃，主動(dòng)接收政策信息，并能動(dòng)地運(yùn)用，按國(guó)家宏觀政策調(diào)整自身行為，有助于實(shí)現(xiàn)國(guó)家宏觀政策目標(biāo)。

（二）有助于減輕企業(yè)稅收壓力，增加利益

國(guó)家對(duì)并購(gòu)企業(yè)會(huì)提供稅收政策優(yōu)惠，并購(gòu)企業(yè)依法實(shí)施稅收籌劃，享受稅收政策好處的同時(shí)，可以減輕企業(yè)稅收壓力，增加利益。

（三）有助于提升企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平

稅收活動(dòng)加大了企業(yè)現(xiàn)金流流出量，企業(yè)須仔細(xì)分析理財(cái)活動(dòng)受稅收的影響。探求遵循稅法前提下，降低企業(yè)納稅引發(fā)的現(xiàn)金流出量，使企業(yè)自身價(jià)值增加，有助于企業(yè)更好的理財(cái)，以提升企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平。

二、企業(yè)股權(quán)架構(gòu)重組中的稅務(wù)籌劃著眼點(diǎn)和策略分析

（一）稅務(wù)籌劃著眼點(diǎn)分析

在企業(yè)股權(quán)架構(gòu)重組活動(dòng)中，可以從以下幾個(gè)方面入手來(lái)思考稅務(wù)籌劃：

1、選擇具有籌劃空間的主要稅種作為著眼點(diǎn)

股權(quán)架構(gòu)通常選擇股權(quán)收購(gòu)、資產(chǎn)收購(gòu)、企業(yè)合并等三種不同方式完成重組，不同的重組交易方式，會(huì)涉及所得稅、流轉(zhuǎn)稅、土地增值稅等不同的稅種。在研究重組稅務(wù)籌劃過(guò)程中，可以根據(jù)重組方式不同、支付方式不同選擇重點(diǎn)稅種為著眼點(diǎn)展開(kāi)。但是由于《關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2009〕59號(hào)）對(duì)重組企業(yè)所得稅的稅務(wù)處理的做了明確規(guī)定，為企業(yè)所得稅籌劃提供了依據(jù)和籌劃空間，實(shí)踐中最常見(jiàn)的籌劃方案普遍以企業(yè)所得稅為主要著眼點(diǎn)。

2、選擇稅收優(yōu)惠為著眼點(diǎn)

企業(yè)所得稅法對(duì)農(nóng)、林、 牧、漁業(yè)，符合條件的環(huán)境保護(hù)、節(jié)能節(jié)水，軟件和集成電路產(chǎn)業(yè)等特殊行業(yè)制訂了稅收優(yōu)惠政策。重組企業(yè)可以利用特殊行業(yè)企業(yè)為選擇對(duì)象，進(jìn)行稅務(wù)籌劃，降低企業(yè)稅收整體負(fù)擔(dān)，享受籌劃收益。

3、選擇企業(yè)組織形式為著眼點(diǎn)

企業(yè)采取的組織形式不同，稅款繳納方式也不同。目前常見(jiàn)的企業(yè)組織形式有公司制企業(yè)、個(gè)人獨(dú)資企業(yè)和合伙企業(yè)。稅法規(guī)定，個(gè)人獨(dú)資企業(yè)和合伙制企業(yè)的出資人繳納個(gè)人所得稅，不繳納企業(yè)所得稅。而公司制企業(yè)在繳納企業(yè)所得稅之后將稅后利潤(rùn)分紅至個(gè)人股東，個(gè)人需按分紅所得繳納個(gè)人所得稅。再則，公司制企業(yè)還可分為總公司與分公司，母公司與子公司。分公司不具有獨(dú)立法人資格，與總公司匯總繳納企業(yè)所得稅，經(jīng)營(yíng)虧損可沖減總公司的應(yīng)納稅所得額，但不能單獨(dú)享受稅收優(yōu)惠；而子公司具有獨(dú)立法人資格，獨(dú)立享受稅收優(yōu)惠，獨(dú)立繳納企業(yè)所得稅。重組時(shí)可分析主體的經(jīng)營(yíng)狀況，選擇合適的組織形式。

4、選擇影響應(yīng)納稅所得額的重組方式為著眼點(diǎn)

59號(hào)文指出，如果企業(yè)合并符合特殊性稅務(wù)處理規(guī)定，被合并企業(yè)合并前的所得稅事項(xiàng)由合并企業(yè)承繼，可由合并企業(yè)彌補(bǔ)的被合并企業(yè)虧損的限額為被合并企業(yè)凈資產(chǎn)公允價(jià)值乘以截至合并企業(yè)發(fā)生當(dāng)年年末國(guó)家發(fā)行的最長(zhǎng)期限的國(guó)債利率。企業(yè)重組可以利用該等特殊政策，達(dá)到減少應(yīng)納稅所得額，降低稅款。

5、選擇不同的支付方式為著眼點(diǎn)

股權(quán)架構(gòu)重組中收購(gòu)方可以選擇采取股權(quán)支付方式、現(xiàn)金支付方式、及存貨、房地產(chǎn)、固定資產(chǎn)等其他資產(chǎn)支付方式。根據(jù)59號(hào)文和財(cái)稅〔2014〕109號(hào)《關(guān)于促進(jìn)企業(yè)重組有關(guān)企業(yè)所得稅處理問(wèn)題的通知》，收購(gòu)企業(yè)購(gòu)買的股權(quán)不低于被收購(gòu)企業(yè)全部股權(quán)的50%，且收購(gòu)企業(yè)在該股權(quán)收購(gòu)發(fā)生時(shí)的股權(quán)支付金額不低于其交易支付總額的85%，可以適用特殊性稅務(wù)處理規(guī)定，股權(quán)支付部分可以享受稅收優(yōu)惠。因此并購(gòu)方選擇現(xiàn)金和股權(quán)支付相對(duì)稅負(fù)較輕，選擇存貨、房地產(chǎn)、固定資產(chǎn)等其他資產(chǎn)支付需要繳納流轉(zhuǎn)稅、土地增值稅、所得稅、城建稅和教育費(fèi)附加等，可能稅負(fù)較重。所以企業(yè)重組時(shí)應(yīng)該將資金籌措和支付方式相結(jié)合合考慮各種方式的成本和效益。

（二）稅務(wù)籌劃具體策略分析

1、盡可能選擇股權(quán)收購(gòu)或者企業(yè)合并，避免采用資產(chǎn)收購(gòu)。

三種重組形式的稅種對(duì)比分析表

從以上分析表可以得出，通常資產(chǎn)收購(gòu)的稅負(fù)較高，股權(quán)收購(gòu)和合并的稅負(fù)較低。因此，從節(jié)稅的角度看，企業(yè)應(yīng)該盡可能選擇股權(quán)收購(gòu)或者企業(yè)合并，避免采用資產(chǎn)收購(gòu)。當(dāng)然在重組實(shí)務(wù)中不能單純只考慮稅務(wù)問(wèn)題，還要考慮法律、經(jīng)營(yíng)等方面的風(fēng)險(xiǎn)等。

2、盡可能選擇股權(quán)支付方式，減少非股權(quán)支付方式。

通過(guò)前述分析可知，對(duì)價(jià)支付方式中，現(xiàn)金和股權(quán)支付稅負(fù)較少，存貨、房地產(chǎn)、固定資產(chǎn)等稅負(fù)較大。因此企業(yè)應(yīng)該盡可能選擇現(xiàn)金或股權(quán)作為對(duì)價(jià)支付方式，而減少存貨、房地產(chǎn)等作為對(duì)價(jià)支付。

3、利用特殊性稅務(wù)處理減少當(dāng)期稅款。

根據(jù)59號(hào)通知規(guī)定，在符合特殊性稅務(wù)處理的情況下，企業(yè)股東在該企業(yè)合并發(fā)生時(shí)取得的股權(quán)支付金額不低于其交易支付總額的85%，以及同一控制下且不需要支付對(duì)價(jià)的企業(yè)合并，被合并企業(yè)及其股東可以不按清算進(jìn)行所得稅處理。被合并企業(yè)合并前的相關(guān)所得稅事項(xiàng)由合并企業(yè)承繼，這樣如果被合并企業(yè)存在為彌補(bǔ)虧損，可以抵免合并企業(yè)的部分企業(yè)所得稅，降低稅負(fù)。

4、通過(guò)先分后轉(zhuǎn)減少應(yīng)納稅款

根據(jù)《關(guān)于企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)所得稅問(wèn)題的補(bǔ)充通知》，企業(yè)在轉(zhuǎn)讓被投資企業(yè)股權(quán)時(shí)，應(yīng)分享的被投資企業(yè)累計(jì)未分配利潤(rùn)不得確認(rèn)為股息所得（居民企業(yè)之間的投資收益免稅），而應(yīng)確認(rèn)為股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得繳納企業(yè)所得稅，造成了雙重征稅。因此在不符合特殊性稅務(wù)處理?xiàng)l件時(shí)建議先分后轉(zhuǎn)，即被進(jìn)行利潤(rùn)分配，在進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓。

三、企業(yè)股權(quán)架構(gòu)重組中稅務(wù)籌劃應(yīng)注意的問(wèn)題

（一）應(yīng)綜合考慮企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)

企業(yè)決策是一個(gè)復(fù)雜的綜合過(guò)程，不僅涉及經(jīng)營(yíng)層面，還涉及戰(zhàn)略層面，稅務(wù)只是其中的一個(gè)方面，在股權(quán)架構(gòu)重組過(guò)程中，必須站在戰(zhàn)略決策的高度，結(jié)合集團(tuán)戰(zhàn)略、經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，設(shè)計(jì)選擇對(duì)企業(yè)最有利的稅務(wù)籌劃方案，不能單純只考慮稅負(fù)最小化和稅后收益最大化來(lái)設(shè)計(jì)方案，否則容易導(dǎo)致片面短視的決策，影響企業(yè)持續(xù)發(fā)展。

篇10

關(guān)鍵詞：企業(yè) 股權(quán)投資 稅收籌劃

在2006年的時(shí)候我國(guó)財(cái)政部門便頒布了新的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，并于2007年在各公司企業(yè)中執(zhí)行。其中所頒布的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第2號(hào)――長(zhǎng)期股權(quán)投資》與之前的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則相比有著非常明顯的變化，并且對(duì)企業(yè)股權(quán)投資稅收籌劃具有重要的指導(dǎo)意義。從某種角度分析，企業(yè)股權(quán)投資過(guò)程中因受到諸多因素的影響，會(huì)導(dǎo)致利潤(rùn)未分配或者股權(quán)轉(zhuǎn)讓，如處理不當(dāng)，則會(huì)對(duì)企業(yè)的發(fā)展造成影響，因此積極探究企業(yè)股權(quán)投資稅收籌劃具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、投資準(zhǔn)則的規(guī)劃范圍發(fā)生重大變化

（一）投資方向的稅收籌劃

因行業(yè)不同國(guó)家所規(guī)定的稅收政策不同，對(duì)于國(guó)家扶持或者鼓勵(lì)的行業(yè)國(guó)家會(huì)給予一定的補(bǔ)助與優(yōu)惠，另外國(guó)家重點(diǎn)扶持高新技術(shù)企業(yè)，按照《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》，如果企業(yè)購(gòu)置的專用設(shè)備屬于指定目錄中的設(shè)備，那么該10%的稅收可以在應(yīng)納稅額中抵免，所以企業(yè)需要研讀國(guó)家的稅法政策，以減輕稅收負(fù)擔(dān)。

（二）投資方式的稅收籌劃

一般而言，企業(yè)在實(shí)施投資的時(shí)候主要選擇的投資方向包括四種，分別是貨幣資金投資、實(shí)物資產(chǎn)投資、無(wú)形資產(chǎn)投資以及股權(quán)、債券投資，對(duì)于股權(quán)投資而言，如果直接進(jìn)行投資，那么則不能進(jìn)行相似的會(huì)計(jì)與稅收處理，無(wú)法起到節(jié)稅的作用。因此企業(yè)在投資方式上需要結(jié)合自身實(shí)際情況，選擇利潤(rùn)最大的投資方式。

二、加強(qiáng)統(tǒng)計(jì)原股權(quán)，實(shí)現(xiàn)會(huì)計(jì)的權(quán)威性

首先，原股權(quán)投資需要遵循清算股利會(huì)計(jì)辦理的基本原則。而股利清算主要是指被投資單位獲得現(xiàn)金股利之后所承擔(dān)投資之后超出投資單位累計(jì)的利潤(rùn)所獲得的相關(guān)利益。從某種角度分析，在投資過(guò)程中清算性股利屬于資本的一種回收，并不是非投資報(bào)酬。另外，如果嚴(yán)格遵循投資準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定可以了解到，在采取投資實(shí)施成本核算的時(shí)候需要在初始投資成本計(jì)價(jià)基礎(chǔ)之上，還要嚴(yán)格按照相關(guān)的情形以及具體的變化對(duì)長(zhǎng)期股權(quán)投資成本進(jìn)行整合與分析。當(dāng)然，無(wú)論是現(xiàn)金股利或者利潤(rùn)都需要進(jìn)一步明確是否是當(dāng)期投資所獲得的相關(guān)利潤(rùn)。

其次，需進(jìn)一步分析清算股利在變化之后所形成的財(cái)稅差異，如果按照原投資準(zhǔn)則可以了解到假如投資一方會(huì)獲得清算性股利，投資成本得到?jīng)_減，這種情況下需要進(jìn)行深層次的簡(jiǎn)化，其內(nèi)容包括，不論是在投資之前還是投資之后所形成的累計(jì)未分配收益都需要將其列入稅收收益的基本范疇之中。在通過(guò)對(duì)企業(yè)所得稅規(guī)定的解讀中可以了解到，在符合規(guī)定要求的前提下，居民企業(yè)所獲得的股息以及紅利都應(yīng)該免稅收入，不應(yīng)該將其列入納稅所得額征稅范圍之中。

三、企業(yè)股權(quán)投資稅收籌劃分析

第一，長(zhǎng)期股權(quán)投資的股息以及資本利得納稅籌劃。所謂股息便是投資方從被投資單位所獲得的利潤(rùn)與利益，是企業(yè)在繳納所得稅之后的資金。通常情況下，如果投資者所適用的所得稅稅率比被投資者所適用的所得稅稅率要高，那么不僅可以依照國(guó)家的法律法規(guī)定期進(jìn)行減稅或者適當(dāng)免稅，并且還需要補(bǔ)繳企業(yè)所得稅。而資本利得是投資方對(duì)股權(quán)處理的一種收益，簡(jiǎn)而言之便是部分企業(yè)因?yàn)槭栈?、轉(zhuǎn)讓或者在清算股權(quán)收入的時(shí)候，減去股權(quán)投資成本所剩下的數(shù)額。

第二，從會(huì)計(jì)角度所提出的長(zhǎng)期股權(quán)投資會(huì)計(jì)核算方法的一種納稅籌劃方式。單純從我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的發(fā)展趨勢(shì)分析可以了解到，在持有產(chǎn)期股權(quán)投資過(guò)程中所開(kāi)展的會(huì)計(jì)核算方式主要包括兩種，其一是成本法，是長(zhǎng)期股權(quán)投資過(guò)程中按照成本進(jìn)行計(jì)價(jià)的一種方法，很多被投資單位在成本法的應(yīng)用下會(huì)利用現(xiàn)金股利或者利潤(rùn)的持有份額對(duì)當(dāng)期投資收益進(jìn)行確認(rèn)。其二是權(quán)益法，主要是指在長(zhǎng)期股權(quán)投資過(guò)程中嚴(yán)格按照投資企業(yè)所享有的被投資單位的利潤(rùn)變動(dòng)對(duì)投資賬面加以調(diào)整與規(guī)劃的一種形式。

第三，長(zhǎng)期股權(quán)投資發(fā)生轉(zhuǎn)讓損失的納稅籌劃。通過(guò)與稅法的解讀可以了解到企業(yè)在收回、轉(zhuǎn)讓或者清算股權(quán)投資的時(shí)候所形成的損失可以在稅前進(jìn)行扣除，但是從另外一個(gè)角度分析，在納稅時(shí)間內(nèi)所扣除的股權(quán)投資損失不能超過(guò)股權(quán)投資收益以及股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得，對(duì)于已經(jīng)超出的部分需要在其后的年度結(jié)賬中進(jìn)行全面扣除。其中在進(jìn)行納稅籌劃過(guò)程中需要遵循相關(guān)的規(guī)定以及準(zhǔn)則，其納稅籌劃思路為：如果企業(yè)在轉(zhuǎn)讓股權(quán)或者清算股權(quán)的時(shí)候發(fā)生損失，并且所造成的損失超過(guò)企業(yè)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的股權(quán)投資收益的時(shí)候，為進(jìn)一步減免這一現(xiàn)象所造成的損失，則需要通過(guò)增加股權(quán)投資收益的方式，并積極扣除股權(quán)轉(zhuǎn)讓損失。在解決這一問(wèn)題的時(shí)候可以做到以下內(nèi)容：被投資企業(yè)在進(jìn)行利潤(rùn)分配的時(shí)候，不論采取哪一種投資方式，投資企業(yè)都需要對(duì)投資所得進(jìn)行實(shí)現(xiàn)。

四、企業(yè)股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓稅收籌劃的途徑

首先需在股權(quán)轉(zhuǎn)讓之前進(jìn)行分配盈余。如嚴(yán)格按照相關(guān)的法律法規(guī)，企業(yè)要想實(shí)施股權(quán)轉(zhuǎn)讓或者投資的時(shí)候需要提高股權(quán)轉(zhuǎn)讓的價(jià)格，另外對(duì)于長(zhǎng)期投資股權(quán)的企業(yè)而言，如果保留利潤(rùn)且不加以分配，則會(huì)導(dǎo)致股息轉(zhuǎn)化為資本性利得，這對(duì)企業(yè)的發(fā)展是不利的，所以為進(jìn)一步避稅，投資企業(yè)需要在被投資企業(yè)的影響下對(duì)利潤(rùn)進(jìn)行分配，并轉(zhuǎn)讓相應(yīng)的股權(quán)，如此一來(lái)則可以減輕所得稅。

其次需要實(shí)施股權(quán)整合。通過(guò)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)所得稅問(wèn)題的補(bǔ)充通知》可以了解到，企業(yè)在進(jìn)行轉(zhuǎn)讓或者清算的時(shí)候需要按照規(guī)定與要求，并實(shí)施股權(quán)整合的方法。所謂的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)是指在股權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的過(guò)程中所收獲的利潤(rùn)，比如企業(yè)在沒(méi)有進(jìn)行分配后的資金余額是由股東進(jìn)行保留的，而股權(quán)轉(zhuǎn)讓人會(huì)與股權(quán)一起共同轉(zhuǎn)讓股東所留存的金額，這便屬于股權(quán)轉(zhuǎn)讓人的投資收益金額，不是股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格。所以，在企業(yè)合并的過(guò)程中，企業(yè)可以采取股權(quán)整合的方法，對(duì)股權(quán)進(jìn)程重組，保證股權(quán)比例能夠達(dá)到95%或以上，并在進(jìn)行重組之后對(duì)股權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，如此一來(lái)則可以將股權(quán)轉(zhuǎn)讓看作股息所得，企業(yè)可以免交一部分轉(zhuǎn)讓費(fèi)。

參考文獻(xiàn)：

[1]金少勇.長(zhǎng)期股權(quán)投資會(huì)計(jì)核算中納稅籌劃對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響[J].財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2014，（18）：256-257.