導(dǎo)語：剖析房屋信貸新政策對(duì)房市影響論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：當(dāng)前房價(jià)過快上漲是制約我國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的一個(gè)重要因素。收入水平與房價(jià)水平的關(guān)系已經(jīng)惡化到不得不解決的地步。為了還房地產(chǎn)業(yè)一個(gè)健康的發(fā)展空間,我國在今年4月中旬制定了房屋貸款新政策,同時(shí)在部分省市以房產(chǎn)稅為輔助的公共政策。

關(guān)鍵詞：房價(jià)；政策目標(biāo)；政策制定

一、解決房價(jià)高漲問題刻不容緩

“上海的房價(jià)已超過法國巴黎!”“中國的房價(jià)已超過美國!”隨著房改后買房浪潮的增加,近年來房價(jià)的過快上漲已經(jīng)成了社會(huì)各界普遍關(guān)注的問題。經(jīng)過了一場大的金融海嘯,中國的房價(jià)在少許歇息后又大踏步的前進(jìn)了。北京上海南京等地,新房價(jià)格已經(jīng)達(dá)到了每平米3,4萬,二手房每平米1.8萬的讓老百姓瞠目結(jié)舌的高價(jià)。居民能不能買得起房,主要取決于其收入水平與房價(jià)水平的關(guān)系。中國目前的房價(jià)收入比嚴(yán)重惡化,已經(jīng)超過了部分發(fā)達(dá)國家。據(jù)大部分學(xué)者的研究,房價(jià)與居民收入比在3到6之間合適,不宜超過7。但就當(dāng)前來講以南京為例,房價(jià)收入比高達(dá)12,居民已經(jīng)不具備購買房屋的能力。房價(jià)與居民購買房屋能力之間的關(guān)系的惡化程度,已經(jīng)到了不得不解決的地步。

二、政府面對(duì)“兩難”何去何從

我國現(xiàn)在調(diào)控房價(jià),遭遇“兩難”,一方面想把高房價(jià)調(diào)下來,但又怕傷害了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展,對(duì)銀行的業(yè)務(wù)和企業(yè)的投資都有影響,影響整個(gè)經(jīng)濟(jì)的增長,但是如果不把房價(jià)壓下來,那廣大人民群眾會(huì)不滿。

房價(jià)政策遭遇兩難是正?，F(xiàn)象。這是協(xié)調(diào)開發(fā)商,地方政府和廣大人民群眾的一個(gè)過程。所以在政策的制定過程中還是要牢牢把握政策的根本問題:房價(jià)太高,老百姓買不起。在公共政策的制定過程主要任務(wù)是發(fā)現(xiàn)公共問題,擬定解決問題的方案以及分析評(píng)估方案和最終選擇方案。一項(xiàng)決策的背后總是在某種程度上蘊(yùn)涵了價(jià)值的判斷和選擇,以何種價(jià)值作為決策的依據(jù)是決策方案的倫理基礎(chǔ)。我國正處于社會(huì)轉(zhuǎn)型期,階層的分化和利益多元化,必然形成社會(huì)群體價(jià)值觀念多元化。這為政策制定者從社會(huì)角度統(tǒng)籌公眾利益提出了難題,政策主體需要平衡不同的需求,既能保證公眾一致性的利益,又能顧及少數(shù)公眾的特殊利益。因此,決策者在決策活動(dòng)中應(yīng)時(shí)刻提醒自己,代表的并不是一部分人的利益和要求,而是廣大人民群眾的根本經(jīng)濟(jì)與政治利益,這樣制定的政策方案才是最優(yōu)質(zhì)的。

在制定政策之前首先要分析一下房價(jià)為什么會(huì)過快上漲。遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離了居民的支付能力。房價(jià)上漲關(guān)系到三個(gè)利益群體:居民,政府和開發(fā)商。一是居民買不起房,二是許多城市中的大企業(yè),甚至大型國有企業(yè),天價(jià)購買土地,成為“地王”,進(jìn)一步推高了房價(jià)的預(yù)期。

一般來說,政府以權(quán)力來分配土地,與土地和房產(chǎn)有關(guān)的企業(yè)主要是利用資本、政策機(jī)會(huì)等等,獲得其中的利益,特別是利用需求遠(yuǎn)大于供給來分配。房地產(chǎn)商也采取囤地的措施,使供給始終小于需求。而作為買方的居民,在需求大于供給的局面上基本上沒有討價(jià)還價(jià)的話語權(quán)。這是房價(jià)不健康上漲的重要原因。

1.“國十條”的頒布

2010年4月17日,國務(wù)院就有關(guān)房價(jià)問題下發(fā)國發(fā)〔2010〕10號(hào)通知。這就是“國十條”?！皣畻l”總共設(shè)立了十項(xiàng)措施,從各個(gè)方面抑制房價(jià)上漲。涉及房屋貸款利率,首付份額的重新規(guī)定,限制購買,增加住房有效供給,加快保障性安居工程建設(shè),加強(qiáng)市場監(jiān)管等內(nèi)容。其中最重要的是以下幾點(diǎn):實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。對(duì)購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭,貸款首付款比例不得低于30%;對(duì)貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款比例不得低于50%,貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍;對(duì)貸款購買第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平。地方政府可根據(jù)實(shí)際,在一定時(shí)期內(nèi)采取臨時(shí)性措施,嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房。加快研究制定合理引導(dǎo)個(gè)人住房消費(fèi)、調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的有關(guān)稅收政策。

2.房產(chǎn)稅的爭議

為了要解決房價(jià)過快上漲這個(gè)問題,除了對(duì)房屋貸款利率和首付房款的比率,以及對(duì)購房者的購買套數(shù)進(jìn)行規(guī)劃和限制,公共政策的選擇還有一個(gè)備選方案:房產(chǎn)稅。在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候推出“房產(chǎn)稅”這無疑對(duì)一些投機(jī)商和炒客又是一個(gè)重?fù)?形成房貸政策與房產(chǎn)稅的“組合拳”。

通過征收房產(chǎn)稅來抑制炒房,愿望是好的,但實(shí)際效果恐怕難如人意。首先稅負(fù)不能轉(zhuǎn)嫁。通過稅收拿走炒房者的一塊收益,炒房者得利少了,投機(jī)性購房需求才會(huì)減弱。也就是說,房價(jià)上漲不明顯時(shí),征收房產(chǎn)稅對(duì)樓市的影響會(huì)更明顯一些。然而,在需求旺盛尤其是房價(jià)上漲預(yù)期明確的情況下,征稅雖然增大了房產(chǎn)的持有和交易成本,但增加的成本是可以轉(zhuǎn)嫁出去的。這時(shí),即使開征房產(chǎn)稅,炒房者也會(huì)以更高的價(jià)格售出房產(chǎn),把這部分稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給購房者,反而可能進(jìn)一步推高房價(jià)。公務(wù)員之家

如果把房產(chǎn)稅作為調(diào)控房價(jià)的政策“組合拳”,將征收范圍擴(kuò)大到個(gè)人非營業(yè)用房,那么征收對(duì)象如何劃分,征收方式是否可行等,將是政策制定過程中面臨的新課題。開征房產(chǎn)稅,是對(duì)所有住宅征收還是只對(duì)投資性房產(chǎn)征收,是人們最關(guān)心的問題。如果對(duì)居民的基本住房也征稅,意味著將加重廣大群眾的負(fù)擔(dān)。如果只對(duì)投資性的房產(chǎn)征稅,要達(dá)到抑制房價(jià)的目的,就要苛以重稅,使炒房者在等待房價(jià)上漲過程中無法承受,無利可圖。對(duì)此,一些專家擔(dān)心,對(duì)于稅負(fù)過重引發(fā)的逃稅、抗稅現(xiàn)象,稅務(wù)機(jī)關(guān)的征管手段如果不能及時(shí)跟上,就很難確保應(yīng)收盡收,政策的嚴(yán)肅性和執(zhí)行力就會(huì)大打折扣。

房產(chǎn)稅改革關(guān)系到百姓切身利益,關(guān)系到房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。這樣一個(gè)牽涉廣、影響大的政策何時(shí)出臺(tái)、如何征收需要政府和有關(guān)部門綜合考慮,審慎抉擇,逐步推進(jìn)。

三、結(jié)語

房價(jià)問題的復(fù)雜程度使政策制定成了一個(gè)非常艱難的過程,他綜合了政府,企業(yè)投資人和居民三方面的博弈和沖突,還涉及到銀行等金融機(jī)構(gòu)的利益,因此解決房價(jià)問題不能操之過急。同時(shí)政策的制定應(yīng)該考慮政策的執(zhí)行力與政策的異化行為等方面。只要政策制定的方向與執(zhí)行的力度到位,解決房價(jià)問題也許只是一個(gè)時(shí)間問題。

參考文獻(xiàn):

[1]楊麗麗.關(guān)于公共政策的公共倫理維度的思考[J].行政論壇,2010,(2).