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篇1

1987年以來(lái)，隨著土地使用制度的改革和土地市場(chǎng)的放開(kāi)，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而且對(duì)改善投資環(huán)境、合理配置土地資源、改善人民居住條件等方面起到了積極的作用。但同時(shí)也帶來(lái)了一些新問(wèn)題。利用稅收杠桿這個(gè)經(jīng)濟(jì)手段，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)節(jié)和規(guī)范非常必要。首先，開(kāi)征土地增值稅，是適應(yīng)國(guó)有土地使用制度改革的需要；其次，開(kāi)征土地增值稅，是保護(hù)土地資源，維護(hù)國(guó)家權(quán)益的需要；再次，開(kāi)征土地增值稅，是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控的需要；最后，開(kāi)征土地增值稅，是擴(kuò)大地方稅稅源，建立健全我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收制度的需要。

設(shè)置土地增值稅的一個(gè)重要原則，就是要對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的過(guò)高收益進(jìn)行調(diào)節(jié)，增值多的多征，增值少的少征，以抑制投機(jī)牟。取暴利行為，保護(hù)正常從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)營(yíng)者的合理權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康順利發(fā)展。

一、納稅義務(wù)人

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第二條，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡(jiǎn)稱(chēng)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，這里所說(shuō)的單位，具體來(lái)說(shuō)，是指各類(lèi)企業(yè)單位、事業(yè)單位、國(guó)家機(jī)關(guān)和社會(huì)團(tuán)體及其他組織；這里所說(shuō)的個(gè)人，包括個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。

二、征稅范圍

所謂征稅范圍，是指稅法規(guī)定必須征稅的客觀對(duì)像的具體內(nèi)容。

土地增值稅的征稅范圍是有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物。這一征稅范圍具體包括以下三層含義：

（一）土地增值稅只對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)征稅。根據(jù)《憲法》和《土地管理法》的規(guī)定，城市的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市市郊的土地除法律規(guī)定屬國(guó)家所有的以外，屬于集體所有。農(nóng)村集體所有的土地，不得自行轉(zhuǎn)讓?zhuān)匦柘扔蓢?guó)家征用后才能轉(zhuǎn)讓。

（二）土地增值稅是對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)及其地上的建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅。這里，土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的產(chǎn)權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)移是判定是否屬于土地增值稅征稅范圍的標(biāo)準(zhǔn)之二。

（三）土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的行為征稅，即對(duì)有償轉(zhuǎn)讓行為征稅。因此，土地增值稅的征稅范圍不包括房地產(chǎn)的權(quán)屬雖然發(fā)生轉(zhuǎn)移，但未取得收入的行為。如房地產(chǎn)的繼承，房地產(chǎn)的權(quán)屬雖然發(fā)生了變更，但權(quán)屬人并沒(méi)有取得收入，因此也不征收土地增值稅。

三、計(jì)稅依據(jù)

土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。實(shí)際上，由于房隨地走，土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)不可截然分開(kāi)，因此，土地增值稅根據(jù)房地產(chǎn)增值額計(jì)算，把房產(chǎn)增值額也納了進(jìn)來(lái)。

房地產(chǎn)增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收減除《條例》規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。

（一）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入，應(yīng)包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。從收入的形式來(lái)看，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

（二）法定扣除項(xiàng)目

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額。一般是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。

3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

4.舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。是指計(jì)算納稅人出售舊房及建筑物的扣除項(xiàng)目金額的價(jià)格。它是根據(jù)舊房及建筑物的重置成本價(jià)乘以新舊度折扣率后的價(jià)格，即按計(jì)征土地增值稅時(shí)建造同樣的房屋及建筑物所需要的成本費(fèi)用再扣除折舊因素。

5.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。是指納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)所繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因?yàn)檗D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所繳納的教育費(fèi)附加，也可以視同稅金予以扣除。

6.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

四、稅率

土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：

增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％；

增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％的部分，稅率為40％；

增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為50％。

增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％。

篇2

摘 要 土地增值稅法是指國(guó)家制定的用以調(diào)整土地增值稅征收與繳納之間權(quán)利及義務(wù)關(guān)系的法律規(guī)范。通過(guò)征收土地增值稅，增強(qiáng)了國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的調(diào)控，有利于國(guó)家抑制炒買(mǎi)炒賣(mài)土地獲取暴利的行為，增加了國(guó)家財(cái)政收入為經(jīng)濟(jì)建設(shè)積累資金。

關(guān)鍵詞 土地增值稅清算 收入確認(rèn) 質(zhì)量保證金 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用

土地增值稅從1994年1月1日開(kāi)始實(shí)施以來(lái)，一直被業(yè)內(nèi)看作是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收益影響最大的稅種之一，更有甚者稱(chēng)之為“房?jī)r(jià)殺手”。2006年12月28日，國(guó)家稅務(wù)總局了《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)），明確從2007年2月1日起，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的交納將由先前的“預(yù)征制”轉(zhuǎn)為“清算制”。2010年4月17日，國(guó)務(wù)院發(fā)出了《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，即業(yè)內(nèi)統(tǒng)稱(chēng)的“新國(guó)十條”。國(guó)家稅務(wù)總局為了貫徹“新國(guó)十條”精神，與2010年5月19日以“國(guó)稅函[2010]220文”了《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》，更加明確了土地增值稅清算過(guò)程中若干計(jì)稅問(wèn)題。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，進(jìn)行有效的土地增值稅稅收籌劃勢(shì)必成為當(dāng)前及今后企業(yè)發(fā)展中的重要課題。

一、關(guān)于土地增值稅清算時(shí)收入確認(rèn)的問(wèn)題

國(guó)稅函[2010]220文第一條規(guī)定：土地增值稅清算時(shí)，已全額開(kāi)具商品房銷(xiāo)售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷(xiāo)售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷(xiāo)售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。這既充分肯定了銷(xiāo)售合同在銷(xiāo)售收入確認(rèn)中的作用，又為合理確認(rèn)銷(xiāo)售收入提供了依據(jù)。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金，其扣除項(xiàng)目金額的確定問(wèn)題

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開(kāi)具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。

現(xiàn)在在房地產(chǎn)業(yè)界普遍存在的現(xiàn)象是大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商因?yàn)橘?gòu)地和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目等原因并沒(méi)有按照施工合同的約定支付建筑安裝施工企業(yè)的工程款。即使在工程竣工驗(yàn)收后，不僅僅是工程質(zhì)量保證金，大量的工程欠款也是比比皆是。

開(kāi)具發(fā)票，支付的工程款可以據(jù)實(shí)扣除，如果是普通住宅還可以加計(jì)扣除20%。未開(kāi)具發(fā)票，支付的工程款不可以據(jù)實(shí)扣除，更何談20%的加計(jì)扣除。此項(xiàng)規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的土地增值稅清算而言影響之巨足以讓其好好考慮這個(gè)問(wèn)題，并充分的和建筑施工方溝通，在土地增值稅清算之前拿到建筑發(fā)票，那樣才無(wú)后顧之憂。在其后再拿到發(fā)票，對(duì)土地增值稅的清算于事無(wú)補(bǔ)。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除問(wèn)題

國(guó)稅函[2010]220號(hào)文件第（一）款、第（二）款規(guī)定：（一）“財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。上述具體適用的比例按省級(jí)人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用本條（一）、（二）項(xiàng)所述兩種辦法。（四）土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)記入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。

例如：甲房地產(chǎn)公司2005年3月開(kāi)發(fā)一處房地產(chǎn)，為取得土地使用權(quán)支付1 000萬(wàn)元，發(fā)生房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本包括建筑安裝費(fèi)、前期工程費(fèi)、公共配套費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等共計(jì)4000萬(wàn)元，其中，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)中利息支出200萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用中利息支出100萬(wàn)元，則可以計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本為4000-200=3800萬(wàn)元，按照國(guó)稅函〔2010〕220文中所列第一種方法計(jì)算可扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用為（200+100）+（1000+4000-200）*5%=240萬(wàn)元。如果按照國(guó)稅函〔2010〕220文中所列第二種方法計(jì)算可扣除開(kāi)發(fā)費(fèi)用為（1000+4000-200）*10%=480萬(wàn)元?？梢?jiàn)兩種計(jì)算方法的計(jì)算結(jié)果差異還是很大的。

簡(jiǎn)而言之，土地增值稅對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是否獲利而言是除政治、經(jīng)濟(jì)因素以外，最重要的影響因素。對(duì)于每一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，認(rèn)真的研讀土地增值稅的政策，是確保其盈利目標(biāo)的重要先決條件。

參考文獻(xiàn)：

篇3

(一)控制增值率績(jī)效納稅籌劃

土地增值稅的稅率由于是超率累進(jìn)制，可以通過(guò)控制房地產(chǎn)或者土地轉(zhuǎn)讓中的增值額進(jìn)行納稅籌劃。增值額通常是指轉(zhuǎn)讓所取得的收入與可扣除項(xiàng)目的差額，這就衍生出收入與成本兩方的籌劃。收入籌劃并不是簡(jiǎn)單的降低收入金額，而是通過(guò)對(duì)收入的進(jìn)行分散，把一些收入從整個(gè)房地產(chǎn)中分離，如隨著精裝房的增多，房地產(chǎn)公司可以事先設(shè)立一家裝修公司。與購(gòu)房者簽訂合同時(shí)稍加變通則可獲得意想不到的效果，如與客戶簽訂兩份合同：一份房屋銷(xiāo)售合同，一份房屋裝修合同，房屋總售價(jià)是不變。則只需就第一份合同注明金額繳納土地增值稅，第二份合同不用繳納土地增值稅，稅基和稅率減少，從而減輕了稅負(fù)。成本方面的籌劃主要是通過(guò)合法的手段，擴(kuò)大成本的支出，降低整體的增值額。如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以通過(guò)利息的支出，增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的成本。利息扣除情況：

(1)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。

(2)凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。全部使用自有資金，沒(méi)有利息支出的，按照以上方法扣除。

(3)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用本條(1)、(2)項(xiàng)所述兩種辦法。

(二)利用減免稅優(yōu)惠進(jìn)行籌劃

一般減免稅規(guī)定：如納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，增值金額沒(méi)有超過(guò)扣除項(xiàng)目20%的，予以免稅，其中的普通住房不包括別墅、高級(jí)公寓等。在進(jìn)行土地增值稅籌劃時(shí)，要結(jié)合項(xiàng)目的增值金額，如果項(xiàng)目的增值金額介于20%~50%之間，就要考慮是降低增值額、把整體的金額控制在20%以內(nèi)，還是不進(jìn)行籌劃繳納土地增值稅?？傊?，企業(yè)要研究最新的法律法規(guī)，結(jié)合自身的情況，利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行納稅籌劃。

二、土地增值稅中利息籌劃案例分析

例如，某開(kāi)發(fā)項(xiàng)目取得土地使用權(quán)成本為20000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本10000萬(wàn)元，其中，開(kāi)發(fā)成本----開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用利息支出200萬(wàn)元。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間的財(cái)務(wù)費(fèi)用----利息支出為100萬(wàn)元，其中向關(guān)聯(lián)企業(yè)借入資金的利息支出為60萬(wàn)元，借款利率不超過(guò)同期同類(lèi)銀行貸款利率。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)定的開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除比列分別為5%或10%。由于利息支出不可以作為開(kāi)發(fā)成本直接扣除，也不允許加計(jì)扣除，故可以作為土地增值稅扣除項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本為1000-200=980（萬(wàn)元）按照方法1可扣除開(kāi)發(fā)費(fèi)用=（200+100-60）+（20000+10000-200）*5%=1730（萬(wàn)元）。方法2可扣除開(kāi)發(fā)費(fèi)用（20000+10000-200）*10%=2980(萬(wàn)元)）故開(kāi)發(fā)企業(yè)可以用不能全部提供金融機(jī)構(gòu)利息證明為事實(shí)依據(jù)，商主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后采取上述第二種方法進(jìn)行開(kāi)發(fā)費(fèi)用的計(jì)算扣除，從而達(dá)成一個(gè)有利結(jié)果。

三、企業(yè)進(jìn)行土地增值稅籌劃的建議

(一)樹(shù)立依法治稅的意識(shí)

稅收是企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中無(wú)償向政府支付的一種費(fèi)用，具有強(qiáng)制性和無(wú)償性，企業(yè)作為獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的主體，可以在合理合法的前提下，盡量減少納稅額，使稅收負(fù)擔(dān)率達(dá)到最低。稅收籌劃作為企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的一項(xiàng)重要活動(dòng)，是在一定的客觀條件下存在的。首先依法治稅是進(jìn)行稅收籌劃的前提，稅收籌劃是以現(xiàn)行稅制為基礎(chǔ)的，如果某一地區(qū)的實(shí)際稅收經(jīng)營(yíng)不是以現(xiàn)行稅法為依據(jù)，而是以其他類(lèi)似收入指標(biāo)的因素為依據(jù)，那么進(jìn)行稅收籌劃也就失去了實(shí)際意義，這是企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃時(shí)應(yīng)該注意的重要問(wèn)題。其次，由于稅法作為一種法律既有穩(wěn)定性，也有一定的靈活性，所以進(jìn)行稅收籌劃應(yīng)該時(shí)刻關(guān)注稅法的變化。在體制轉(zhuǎn)軌尚未完成、稅法調(diào)整較為頻繁的階段，這點(diǎn)尤其要重視，因?yàn)槎惙ㄒ坏┱{(diào)整，稅收籌劃的依據(jù)可能消失或改變，籌劃的結(jié)果就完全可能與當(dāng)初進(jìn)行籌劃的預(yù)期相反。所以，企業(yè)的決策者和財(cái)務(wù)人員應(yīng)當(dāng)重視稅法的變化及調(diào)整，并據(jù)此相應(yīng)調(diào)整稅收籌劃的策略和方案。任何一個(gè)稅法的調(diào)整，其內(nèi)容本身就是新的稅收籌劃的基礎(chǔ)。

(二)增強(qiáng)納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)管理能力

納稅籌劃面臨著風(fēng)險(xiǎn)，在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃時(shí)也無(wú)法避免的面臨著風(fēng)險(xiǎn)，因此，企業(yè)必須格外重視納稅籌劃的風(fēng)險(xiǎn)管理。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所面臨的環(huán)境十分的復(fù)雜，納稅風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源較多，這就要求產(chǎn)企業(yè)全面的進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要建立風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，建立納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)管理體系，由專(zhuān)人負(fù)責(zé)納稅籌劃方面的風(fēng)險(xiǎn)管理工作。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅籌劃的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，可以從兩個(gè)方面進(jìn)行，即風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及量化，通過(guò)這兩個(gè)環(huán)節(jié)，能夠較為完整的對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)警與管理。通常風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別是預(yù)防的前提，只有準(zhǔn)確及時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，才能夠?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)提供有用的信息。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃時(shí)，需要盡可能的考慮到風(fēng)險(xiǎn)的所有潛在原因，包括籌劃過(guò)程、法律法規(guī)、外部環(huán)境等。對(duì)于已經(jīng)識(shí)別出的潛在風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)制定策略，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范。

(三)適當(dāng)延遲納稅，獲取貨幣時(shí)間價(jià)值

篇4

第二條轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡(jiǎn)稱(chēng)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以下簡(jiǎn)稱(chēng)納稅人），應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。

第三條土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和本條例第七條規(guī)定的稅率計(jì)算征收。

第四條納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。

第五條納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

第六條計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；

（二）開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用；

（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

第七條土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：

增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%。

增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%。

增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%。

增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。

第八條有下列情形之一的，免征土地增值稅：

（一）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的；

（二）因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。

第九條納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收：

（一）隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；

（二）提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；

（三）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的。

第十條納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。

第十一條土地增值稅由稅務(wù)機(jī)關(guān)征收。土地管理部門(mén)、房產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，并協(xié)助稅務(wù)機(jī)關(guān)依法征收土地增值稅。

第十二條納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的，土地管理部門(mén)、房產(chǎn)管理部門(mén)不得辦理有關(guān)的權(quán)屬變更手續(xù)。

第十三條土地增值稅的征收管理，依據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及本條例有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

篇5

土地增值稅的節(jié)稅思路主要是把握好增值率的節(jié)點(diǎn)，降低增值額，進(jìn)而降低增值率，節(jié)約稅金。

為了減輕這個(gè)高額稅負(fù)'我們針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的有關(guān)條例，設(shè)計(jì)了土地增值稅的節(jié)稅模型，以便幫助企業(yè)把握增值率的節(jié)點(diǎn)，制定節(jié)稅的價(jià)格策略。舉例如下：

案例1

利用節(jié)稅模型，減輕土地增值稅稅負(fù)

1，納稅人享受起征點(diǎn)優(yōu)惠節(jié)稅模型

假設(shè)某市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建成一批商品房待售，除銷(xiāo)售稅金及附加外，全部允許扣除項(xiàng)目的金額為10000萬(wàn)元。當(dāng)其銷(xiāo)售這批商品房的價(jià)格為X(萬(wàn)元)時(shí)，相應(yīng)的銷(xiāo)售稅金及附加如下：

X×5％×(1+7％+3％)=5.5％×X

其中：5％為營(yíng)業(yè)稅稅率，7％為城市維護(hù)建設(shè)稅稅率，3％為教育費(fèi)附加征收率。

這時(shí)其全部允許扣除項(xiàng)目金額如下：

10000+5.5％X

根據(jù)土地增值稅有關(guān)起征點(diǎn)的規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20％，免征土地增值稅。利用這一規(guī)定，納稅人在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售時(shí)，應(yīng)考慮增值額增加帶來(lái)的收益和放棄起征點(diǎn)的優(yōu)惠而增加的稅收負(fù)擔(dān)之間的關(guān)系，否則增值率稍高于起征點(diǎn)，其中的效益就可能大大遞減。該企業(yè)享受起征點(diǎn)的最高售價(jià)如下：

X=1.2×(10000+5.5％X)

解以上方程可知，此時(shí)的最高售價(jià)為12848萬(wàn)元，允許扣除金額為：

10000+5.5％×12848=10707(萬(wàn)元)

也就是說(shuō)，一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目除稅金外扣除項(xiàng)目為10000萬(wàn)元時(shí)，銷(xiāo)售價(jià)格在12848萬(wàn)元以內(nèi)，不用交納土地增值稅。

2，納稅人提高售價(jià)節(jié)稅模型

當(dāng)增值率略高于20％時(shí)，即應(yīng)適用“增值率在50％以下、稅率為30％”的規(guī)定。假如此時(shí)的售價(jià)(萬(wàn)元)為12848+y。由于售價(jià)提高了y，相應(yīng)的銷(xiāo)售稅金及附加和允許扣除項(xiàng)目金額都應(yīng)提高5.5％y。這時(shí)允許扣除項(xiàng)目的金額和增值額如下：

允許扣除項(xiàng)目的金額=10707+5.5％y

增值額=12848+y-(10707+5.5％y)=94.5％y+2141

所以，應(yīng)納土地增值稅如下：30％×(94.5％y+2141)

若企業(yè)欲使提價(jià)帶來(lái)的效益，超過(guò)因突破起征點(diǎn)而新增加的稅收，就必須使：

y>30％×(94.5％y+2141)，即y>896。

這就是說(shuō)，如果想通過(guò)提高售價(jià)獲取更大的收益，就必須使價(jià)格高于13744萬(wàn)元(12848+896)。

通過(guò)以上兩種情況的分析，可以得出結(jié)論：當(dāng)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的納稅人，其銷(xiāo)售項(xiàng)目除銷(xiāo)售稅金及附加外的全部允許扣除項(xiàng)目金額為10000萬(wàn)元時(shí)，將售價(jià)定為12848萬(wàn)元是該納稅人可以享受到起征點(diǎn)優(yōu)惠的最高價(jià)位。在這一價(jià)格水平下，既可享受起征點(diǎn)照顧，又可獲得較大收益。如果售價(jià)低于此數(shù)，雖能享受起征點(diǎn)照顧，卻只能獲取較低收益。如欲提高售價(jià)，則必須使價(jià)格高于13744萬(wàn)元，否則，價(jià)格上漲帶來(lái)的收益將不足以彌補(bǔ)因價(jià)格上漲所增加的稅收負(fù)擔(dān)。

從籌劃方法上講，對(duì)于高額的土地增值稅，還是有節(jié)稅技巧可以借鑒的，比如：對(duì)售價(jià)做減法，盡可能將非土地增值范疇的業(yè)務(wù)收入，從總收入中減去。試舉一例：

案例2

精裝修房屋分開(kāi)賣(mài)，減輕土地增值稅稅負(fù)

這家企業(yè)到底節(jié)約了多少稅金，我們無(wú)從了解，但可以斷定絕不是個(gè)小數(shù)。

某一企業(yè)在城市最好的地段開(kāi)發(fā)了一個(gè)樓盤(pán)。當(dāng)時(shí)那個(gè)城市的樓價(jià)最高在6000元／平方米左右，但該企業(yè)做概念，賣(mài)精裝修房，每一平方米賣(mài)到8000元，投入10000萬(wàn)元，賣(mài)出40000萬(wàn)元，僅土地增值稅這一項(xiàng)，就要繳納12410萬(wàn)元[27800×60％-(10000+40000×5.5％)×35％]。這可不是個(gè)小數(shù)，把老板的腦袋都愁大了。

對(duì)于這類(lèi)企業(yè)的土地增值稅，我們的籌劃思路是：把房屋的精裝修剔除出去，也就是再成立一家裝修公司專(zhuān)門(mén)做裝修――房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司賣(mài)毛坯房；裝修公司賣(mài)裝修。這樣，裝修的造價(jià)就不會(huì)裹在房?jī)r(jià)里，房地產(chǎn)公司的增值率就會(huì)大大降低。

在這個(gè)樓盤(pán)10000萬(wàn)元的總投人中，我們假設(shè)樓房的建筑成本是7000萬(wàn)元，裝修費(fèi)用為3000萬(wàn)元；原先每平方米8000元的售價(jià)也是三七開(kāi)，分為每平方米5600元的房?jī)r(jià)和每平方米2400元的裝修價(jià)，那么樓盤(pán)的總售價(jià)就從40000萬(wàn)元降到28000萬(wàn)元，在增值率不發(fā)生變化的情況下，計(jì)算基數(shù)大為下降，繳納的土地增值稅也發(fā)生了變化。

土地增值稅稅金為：

允許扣除金額為=7000+28000x5.5％=8540(萬(wàn)元)

增值額=28000-8540=19460(萬(wàn)元)

增值率：19460/8540=227.87％

土地增值稅=19460×60％-8540×35％=11676-2989=8687(萬(wàn)元)

節(jié)約了3843萬(wàn)元(12600-8820)的土地增值稅，這就是分拆出去的裝修費(fèi)不用繳納土地增值稅所帶來(lái)的節(jié)稅效果，也不是個(gè)小數(shù)。

除了“分拆收入”外，對(duì)成本做加法，增加扣除額，降低增值額，也是土地增值稅的一個(gè)節(jié)稅技巧。案例分析如下：

案例3

加大成本增加扣除項(xiàng)目節(jié)約土地增值稅

企業(yè)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)等項(xiàng)目，需要很多材料，直接進(jìn)料還是專(zhuān)門(mén)成立一家材料公司供料，就是一個(gè)節(jié)稅選擇。

一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)公司自己直接進(jìn)料，價(jià)錢(qián)大都很低(批量采購(gòu))，成本也就高不上去，所以，“扣除”作用相對(duì)較小；如果企業(yè)投資專(zhuān)門(mén)成立一家材料公司，負(fù)責(zé)采購(gòu)項(xiàng)目所需用料，采購(gòu)價(jià)格依然會(huì)很低(也是批量采購(gòu)，跟以前基本一樣)，但材料公司可以在一定范圍內(nèi)，把材料加價(jià)賣(mài)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，這就加大了房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本，降低了開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的增值率，“扣除”大了，土地增值稅就相對(duì)降低了。

我們依照土地增值稅的四檔稅率分別計(jì)算一下節(jié)稅額。

假設(shè)材料公司加價(jià)1000萬(wàn)元(含稅價(jià))，材料公司要多交納增值稅145.30萬(wàn)元[1000÷(1+17％)x17％]，那么房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的成本增加1000萬(wàn)元，土地增值稅的納稅額就發(fā)生了變化，分別計(jì)算如下：

土地增值稅稅率為60％時(shí)，減輕600萬(wàn)元(1000x60％)，總體節(jié)稅454.70萬(wàn)元(600-145.30)；

土地增值稅稅率為50％時(shí)，減輕500萬(wàn)元(1000×50％)，總體節(jié)稅354.70萬(wàn)元(500-145.30)；

土地增值稅稅率為40％時(shí)，減輕400萬(wàn)元(1000×40％)，總體節(jié)稅254.70萬(wàn)元(400-145.30)；

篇6

一、納稅籌劃的內(nèi)涵概述

納稅籌劃是指企業(yè)為了達(dá)到實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益最大化的目的，通過(guò)對(duì)企業(yè)納稅操作環(huán)節(jié)制定規(guī)范化的流程，最終達(dá)到為企業(yè)節(jié)省稅收支出的目標(biāo)[1]。納稅籌劃主要包含避稅、節(jié)稅以及防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)幾個(gè)部分，納稅籌劃本身要具有合法性，不能與國(guó)家的政策法令產(chǎn)生沖突或矛盾，還要注意籌劃具有政策導(dǎo)向性，在進(jìn)行納稅籌劃的過(guò)程中要充分利用相關(guān)法律法規(guī)，采用符合國(guó)家政策導(dǎo)向的納稅籌劃策略。同時(shí)，由于國(guó)家的稅收政策并不是一成不變的，而是在不斷改進(jìn)和完善的過(guò)程中，故此，在納稅籌劃時(shí)還要注意籌劃的時(shí)效性。

二、土地增值稅納稅籌劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的意義

從我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)目前的土地增值稅納稅籌劃工作開(kāi)展情況來(lái)看，許多公司的納稅籌劃并不理想，其根本原因是企業(yè)管理者以及相關(guān)人員并沒(méi)有意識(shí)到土地增值稅納稅籌劃對(duì)于企業(yè)來(lái)講具有怎樣的重要意義。為了使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)能獲得進(jìn)一步的提升，必須要加強(qiáng)企業(yè)對(duì)于納稅籌劃重要性的認(rèn)識(shí)。筆者在此進(jìn)行三點(diǎn)論述，以期能為有需要的企業(yè)提供一定的參考資料。

(一)土地增值稅納稅籌劃能增強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)屬于較為典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，具有運(yùn)作資產(chǎn)需求大，企業(yè)負(fù)債較高的特性。企業(yè)在日常的發(fā)展經(jīng)營(yíng)過(guò)程中需要大量的現(xiàn)金流作為支撐，如果現(xiàn)金流不足的情況則極容易導(dǎo)致企業(yè)的負(fù)債率增高，降低企業(yè)的利潤(rùn)，制約企業(yè)的發(fā)展。而良好的土地增值稅納稅籌劃能為房地產(chǎn)企業(yè)減輕大量的稅收負(fù)擔(dān)，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)能夠節(jié)約資金，保證企業(yè)的現(xiàn)金流充足，從而提升企業(yè)的利潤(rùn)率，在一定程度上也增強(qiáng)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

(二)土地增值稅納稅籌劃能降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概率

前文中提及到，土地增值稅納稅籌劃工作的開(kāi)展必須具有合法的前提條件。在進(jìn)行納稅籌劃工作的制定過(guò)程中，要依照我國(guó)有關(guān)法律法規(guī)制定規(guī)范化的納稅籌劃工作標(biāo)準(zhǔn)，使得企業(yè)管理人員在開(kāi)展稅務(wù)管理工作時(shí)有工作標(biāo)準(zhǔn)可循，保證各項(xiàng)工作流程的規(guī)范性，避免因操作不規(guī)范而引起的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)以及杜絕偷稅漏稅等違法現(xiàn)象的發(fā)生。

(三)土地增值稅納稅籌劃能使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)更好的適應(yīng)“營(yíng)改增”政策

在我國(guó)實(shí)施對(duì)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅改為增值稅制度以前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅可以看作土地增值稅所包含的扣除項(xiàng)目加以扣除[2]。而在營(yíng)業(yè)稅改為增值稅制度實(shí)施以后，增值稅的性質(zhì)變?yōu)榱藘r(jià)外稅，并不能作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目而加以扣除，這種變化無(wú)疑使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在“營(yíng)改增”政策實(shí)施后的財(cái)務(wù)壓力有所增加。在這種前提下，對(duì)土地增值稅進(jìn)行良好的納稅籌劃工作能降低由國(guó)家“營(yíng)改增”政策變化所帶來(lái)的財(cái)務(wù)壓力，同時(shí)也能使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅務(wù)管理工作開(kāi)展更具成效。故此，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)對(duì)土地增值稅進(jìn)行納稅籌劃工作可以說(shuō)是勢(shì)在必行的。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃過(guò)程中的潛在風(fēng)險(xiǎn)分析

(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃面臨的政策方面的風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃的主要目的是為了節(jié)省企業(yè)的稅務(wù)支出，主要做法是通過(guò)對(duì)有關(guān)政策法規(guī)的分析與利用，從而達(dá)到節(jié)約支出的目的。從我國(guó)目前房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展土地增值稅納稅籌劃的具體情況來(lái)看，政策方面可能引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)主要有兩種表現(xiàn)形式。其一，是由于政策變動(dòng)而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)企業(yè)制定納稅籌劃工作策略時(shí)，都是以國(guó)家現(xiàn)行的政策法規(guī)作為出發(fā)點(diǎn)來(lái)展開(kāi)籌劃工作的。而在這種情況下，一旦國(guó)家的有關(guān)政策發(fā)生變化，現(xiàn)行的納稅籌劃政策就會(huì)失去適用性，從而引發(fā)納稅風(fēng)險(xiǎn)。其二是納稅籌劃工作人員能力不足，對(duì)于國(guó)家相關(guān)政策法規(guī)的理解與掌握程度不夠，這樣會(huì)導(dǎo)致企業(yè)制定的納稅策劃方案存在一定的問(wèn)題，容易造成企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃面臨的操作方面的風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)執(zhí)行土地增值稅納稅籌劃的過(guò)程中，可能會(huì)發(fā)生由于人員操作不當(dāng)而引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。納稅籌劃主要利用相關(guān)政策法規(guī)的優(yōu)惠條件以及空白區(qū)域，要對(duì)合法與違法的操作有明確的界定，這就要求在實(shí)際操作的過(guò)程中有較高的精準(zhǔn)性，一旦出現(xiàn)操作不規(guī)范、統(tǒng)籌不協(xié)調(diào)等問(wèn)題，可能引發(fā)企業(yè)納稅違法的風(fēng)險(xiǎn)。

四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃措施

(一)制定完善的納稅籌劃工作策略

良好的工作策略是企業(yè)開(kāi)展土地增值稅納稅籌劃工作的必要前提，能為企業(yè)開(kāi)展土地增值稅納稅籌劃工作提供正確的方向保障。故此，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)展土地增值稅納稅籌劃工作之前，必須要制定一套良好的納稅籌劃工作策略。企業(yè)要通過(guò)抽調(diào)專(zhuān)業(yè)的人才或組建專(zhuān)業(yè)的團(tuán)隊(duì)來(lái)對(duì)我國(guó)的相關(guān)政策法規(guī)進(jìn)行審慎的分析，并結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身的實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況來(lái)制定一套適用于企業(yè)自身的納稅籌劃工作策略。要對(duì)每一個(gè)籌劃環(huán)節(jié)都予以規(guī)范化的要求，保證企業(yè)的有關(guān)部門(mén)在開(kāi)展納稅籌劃工作時(shí)有正確的方向保障，提升企業(yè)土地增值稅納稅籌劃工作開(kāi)展的成效，保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的良好發(fā)展。

(二)合理利用國(guó)家的各項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策

在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程中，國(guó)家出臺(tái)了許多對(duì)企業(yè)進(jìn)行稅收優(yōu)惠的政策，其主要表現(xiàn)形式即是在稅收過(guò)程中的各種扣除[3]。首先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要合理的制定銷(xiāo)售產(chǎn)品的價(jià)格，國(guó)家現(xiàn)行的土地增值稅政策設(shè)置了一個(gè)納稅起征點(diǎn)，企業(yè)要充分利用這一政策，在開(kāi)展房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期就對(duì)項(xiàng)目的收入、支出以及利潤(rùn)率進(jìn)行精準(zhǔn)的預(yù)算，并以預(yù)算數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，結(jié)合納稅起征點(diǎn)，分析并計(jì)算如何進(jìn)行產(chǎn)品定價(jià)才能保證企業(yè)利潤(rùn)最大化。其次，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要充分利用國(guó)家對(duì)企業(yè)的加計(jì)扣除政策。例如，我國(guó)某房地產(chǎn)公司在開(kāi)發(fā)一個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目的過(guò)程中，將經(jīng)常被混為一談的管理費(fèi)用與開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用進(jìn)行了精確的記錄與區(qū)分，使得開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用部分可以作為直接管理項(xiàng)目所產(chǎn)生的費(fèi)用，按照國(guó)家的標(biāo)準(zhǔn)享受了20%的加計(jì)扣除計(jì)算基數(shù)，為企業(yè)減少了大量的稅務(wù)壓力。

篇7

如在銷(xiāo)售過(guò)程中增值率略高于兩極稅率檔次交界的增值率，通過(guò)適當(dāng)降低價(jià)格可減少增值額，從而降低土地增值稅的適用稅率，減輕稅負(fù)。因此，降低房地產(chǎn)銷(xiāo)售中的土地增值稅負(fù)擔(dān)的關(guān)鍵就是控制房地產(chǎn)的增值率。在足額計(jì)算扣除項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，特別注意在制定房地產(chǎn)的銷(xiāo)售價(jià)格時(shí)，對(duì)處于土地增值稅臨界點(diǎn)附近的情況。企業(yè)在遇到這種情況時(shí)，事先一定要進(jìn)行必要的籌劃。

案例：地處某省城的甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按普通標(biāo)準(zhǔn)住宅建造一棟4000m2的商品房，現(xiàn)有兩種銷(xiāo)售方案：

方案一：按照2000元/m2的價(jià)格出售，假設(shè)扣除項(xiàng)目金額為672萬(wàn)元；企業(yè)所得稅允許稅前扣除金額同為672萬(wàn)元。

方案二：按照2100元/m2的價(jià)格出售，承方案一，則扣除項(xiàng)目金額為674.2萬(wàn)元〔672+4000×100÷10000×5.5%〕（根據(jù)規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)相應(yīng)印花稅不得扣除）。

企業(yè)該采取哪種銷(xiāo)售方案呢？

方案一：該房地產(chǎn)取得銷(xiāo)售收入為2000×4000÷10000=800（萬(wàn)元）；

房產(chǎn)的增值率為[（800－672）÷672]×100%=19.05%；

增值率小于20%的臨界點(diǎn)，無(wú)需繳納土地增值稅，企業(yè)的稅前利潤(rùn)為128萬(wàn)元。

方案二：該房地產(chǎn)取得銷(xiāo)售收入為2100×4000÷10000=840（萬(wàn)元）；

房產(chǎn)的增值率為〔（840－674.2）÷674.2〕×100%=24.59%；

增值率大于20%，需要繳納土地增值稅165.8×30%=49.74（萬(wàn)元）；

企業(yè)的稅前利潤(rùn)為168－49.74=118.26（萬(wàn)元）。

從方案一與方案二的比較看，方案二的銷(xiāo)售價(jià)格雖然提高了100元/m2，但是稅前利潤(rùn)卻下降了128－118.26=9.74（萬(wàn)元）。所以，企業(yè)該采取第一種銷(xiāo)售方案。

《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值率未超過(guò)20%的免征土地增值稅。實(shí)際工作中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)首先要測(cè)算增值率，然后設(shè)法調(diào)整增值率。

根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）的規(guī)定，對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買(mǎi)方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)；對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。

企業(yè)是否將該代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)對(duì)于企業(yè)的增值額不會(huì)產(chǎn)生影響，但是會(huì)影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的總成本，也就會(huì)影響房地產(chǎn)的增值率，進(jìn)而影響土地增值稅的數(shù)額。企業(yè)可以利用這一規(guī)定進(jìn)行稅收籌劃。

例：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的一套房地產(chǎn)為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，取得土地使用權(quán)支付費(fèi)用300萬(wàn)元，土地和房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為800萬(wàn)元，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)稅費(fèi)為120萬(wàn)元，房地產(chǎn)出售價(jià)格為1740萬(wàn)元。為當(dāng)?shù)乜h級(jí)人民政府代收各種費(fèi)用為100萬(wàn)元。

方案一：如果企業(yè)將該費(fèi)用單獨(dú)收取，則：

該房地產(chǎn)可扣除費(fèi)用為300+800+（300+800）×20%+120=1440（萬(wàn)元）；

增值額為1740－1440=300（萬(wàn)元）；增值率為300÷1440×100%=20.83%；應(yīng)納土地增值稅300×30%=90（萬(wàn)元）。

方案二：如果企業(yè)將為當(dāng)?shù)乜h級(jí)人民政府代收各種費(fèi)用100萬(wàn)元費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)，則：

該房地產(chǎn)可扣除費(fèi)用為300+800+（300+800）×20%+120+100=1540（萬(wàn)元）；

增值額為1740+100－1540=300（萬(wàn)元）；

增值率為300÷1540×100%=19.48%，則不用繳納土地增值稅。

可見(jiàn)，方案二比方案一節(jié)省土地增值稅90萬(wàn)元，即如果將代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)，將增加90萬(wàn)元的收入（不考慮企業(yè)所得稅）。即使因取得100萬(wàn)元代收費(fèi)收入，相應(yīng)增加了5.5萬(wàn)元（100×5.5%）的營(yíng)業(yè)稅、城建稅及教育費(fèi)附加，不考慮是否獲得相應(yīng)的代收費(fèi)手續(xù)費(fèi)等額外收益，也仍可以獲得84.5萬(wàn)元（90－5.5）的收益。

國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）文件規(guī)定，土地增值稅清算以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。

《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和20%的，免征土地增值稅，因此普通標(biāo)準(zhǔn)住宅土地增值稅可以進(jìn)行有效的免稅籌劃。目前稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目主要為5項(xiàng)：取得土地使用權(quán)所支付的金額、開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本、開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金、對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按前兩項(xiàng)計(jì)算的金額之和加計(jì)20%的扣除。

假設(shè)A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司2006年初開(kāi)發(fā)B項(xiàng)目普通標(biāo)準(zhǔn)住宅小區(qū)，到2007年初已經(jīng)辦理大部分開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用結(jié)算，住宅也處于銷(xiāo)售階段。經(jīng)過(guò)仔細(xì)測(cè)算，B項(xiàng)目共發(fā)生成本費(fèi)用如下：取得土地使用權(quán)所支付的金額為400萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本600萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的期間費(fèi)用100萬(wàn)元，預(yù)計(jì)取得住宅房屋銷(xiāo)售收入1720萬(wàn)元，應(yīng)繳納稅金及附加94.6萬(wàn)元（為方便，按95萬(wàn)元計(jì)算）。

依據(jù)以上數(shù)據(jù)，計(jì)算A公司應(yīng)納土地增值稅：

扣除項(xiàng)目金額之和＝400＋600＋100＋95＋（400＋600）×20%=1395（萬(wàn)元）；

增值額＝1720－1395＝325（萬(wàn)元）；

增值率＝325÷1395＝23%；因此，應(yīng)納土地增值稅＝325÷30%＝97.5（萬(wàn)元）。

如果B項(xiàng)目尚未全部完工結(jié)算，A公司為了節(jié)稅，從美化小區(qū)環(huán)境出發(fā)，適當(dāng)再投入一些開(kāi)發(fā)費(fèi)用，使增值率小于20%。

假設(shè)再投入X萬(wàn)元，只要符合〔1720－（1395＋X）〕÷（1395＋X）<20%條件，就可以免征土地增值稅。計(jì)算得出X>38.33萬(wàn)元。再考慮加計(jì)20%的扣除因素，38.33÷（1＋20%）=31.9（萬(wàn)元）。也就是說(shuō)，只要再投入不到32萬(wàn)元，該項(xiàng)目的增值率就小于20%，符合免稅條件，可以不必繳納97.5萬(wàn)元的土地增值稅。

假如A公司再投入35萬(wàn)元改善小區(qū)環(huán)境，重新計(jì)算如下：

扣除項(xiàng)目金額之和＝400＋（600＋35）＋100＋95＋（635＋400）×20%=1437（萬(wàn)元）；

增值額＝1720－1437＝283（萬(wàn)元）；增值率＝283÷1437＝19.69%，小于20%。

所以，B項(xiàng)目免征土地增值稅。

篇8

摘要：土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)的一項(xiàng)重要稅種，它稅率高、稅負(fù)重，對(duì)利潤(rùn)的影響大。本文簡(jiǎn)要介紹土地增值稅的相關(guān)概念，重點(diǎn)闡述土地增值稅的籌劃思路及需要注意的問(wèn)題，確保房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)最大化的同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)最小化。

關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn)；土地增值稅；籌劃

國(guó)家稅務(wù)總局自開(kāi)征土地增值稅以來(lái)，陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)政策，不斷明確相關(guān)問(wèn)題，加強(qiáng)清算力度。在此環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)所承受的稅收負(fù)擔(dān)越來(lái)越大。因此只有加強(qiáng)土地增值稅納稅籌劃，才能減輕稅負(fù)，提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

一、土地增值稅的相關(guān)概念

（一）納稅義務(wù)人

土地增值稅的納稅義務(wù)人是指通過(guò)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物和附著物，從而獲得收入的單位和個(gè)人。地上建筑物和附著物主要是指房地產(chǎn)，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是土地增值稅的主要納稅義務(wù)人。

（二）稅率

土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，增值率不超過(guò)50%的部分，稅率按30%；增值率介于50%至100%的部分，稅率為40%；增值率介于100%至200%的部分，稅率為50%；增值率超過(guò)200%的部分，稅率為60%。增值率是指增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率。

（三）扣除項(xiàng)目

稅法準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目主要包括：①為取得土地使用權(quán)所支付的金額；②房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本和費(fèi)用；③與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；④舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；⑤其他扣除項(xiàng)目。

（四）計(jì)算方法

土地增值稅的計(jì)算依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額及相應(yīng)的稅率。其計(jì)算公式是：應(yīng)納稅額=Σ（每級(jí)距的土地增值稅* 適用稅率）

二、土地增值稅納稅籌劃的主要思路

（一）利用征稅范圍進(jìn)行籌劃

1.合作建房

房地產(chǎn)企業(yè)可尋找合作企業(yè)，一方出地，一方出資金，共同開(kāi)發(fā)，建成后按比例分房。因?yàn)槎惙ㄒ?guī)定對(duì)未進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的自用房產(chǎn)免征土地增值稅。

2.代建房行為

房地產(chǎn)企業(yè)可與部分客戶通過(guò)簽訂合同確定合作關(guān)系，以受托的名義開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，待開(kāi)發(fā)完成后，向客戶收取代建費(fèi)用。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的代建房行為，其房產(chǎn)權(quán)屬未發(fā)生轉(zhuǎn)移，取得的收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，不需繳納土地增值稅。

3.股權(quán)轉(zhuǎn)讓

房地產(chǎn)企業(yè)可選擇股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式合理避稅。因?yàn)楣蓹?quán)轉(zhuǎn)讓不繳土地增值稅，只繳企業(yè)所得稅。

4.改售為租

房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)完成后，可選擇出租。因?yàn)殡m有租金收入，但其產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)未轉(zhuǎn)讓?zhuān)恍枥U納土地增值稅。

（二）利用銷(xiāo)售收入進(jìn)行籌劃

1.合理定價(jià)

房地產(chǎn)企業(yè)按所在地民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅出售，增值率未超過(guò)20%的，免征土地增值稅。超過(guò)20%，應(yīng)就其全部增值額納稅。可見(jiàn)房?jī)r(jià)的變動(dòng)不僅會(huì)導(dǎo)致是否交稅，還會(huì)導(dǎo)致適用不同的稅率。因此要充分考慮提高房?jī)r(jià)帶來(lái)的收益與增加的稅負(fù)之間的關(guān)系，從而做出最優(yōu)的決策。

2.分散收入

房地產(chǎn)企業(yè)可以將裝修、裝潢等從房產(chǎn)銷(xiāo)售中分離，在簽訂合同時(shí)分成房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和附屬設(shè)備購(gòu)銷(xiāo)合同兩部分。一方面減少土地增值稅，因?yàn)槭蹆r(jià)降低控制了增值率，降低了適用的稅率；另一方面減少印花稅，因?yàn)槎惵视僧a(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移數(shù)據(jù)的0.05%降至購(gòu)銷(xiāo)合同的0.03%。

3.代收費(fèi)并入房?jī)r(jià)

房地產(chǎn)企業(yè)在售房時(shí)代收的城建配套費(fèi)、維修基金等可以并入房?jī)r(jià)也可以單獨(dú)核算。如代收費(fèi)計(jì)入房?jī)r(jià)向購(gòu)買(mǎi)方一并收取，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)予以扣除。這一行為不影響房產(chǎn)增值額，但會(huì)增加其扣除項(xiàng)目金額，降低增值率，從而減少土地增值稅。

4.多次轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目

多次轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目能為企業(yè)帶來(lái)一定的收益，但是產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)需繳納過(guò)戶手續(xù)費(fèi)、印花稅等費(fèi)用。企業(yè)應(yīng)綜合測(cè)算，在節(jié)約的稅收和增加的費(fèi)用之間作出分析，從而在降低稅負(fù)的同時(shí)增加收益。

（三）利用扣除項(xiàng)目進(jìn)行納稅籌劃

1.房產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的比較

根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利息有兩種扣除方法：①若能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，在按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的范圍內(nèi)據(jù)實(shí)扣除，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的5%計(jì)算扣除；②若不能提供金融機(jī)構(gòu)證明或不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偟模⒉粏为?dú)扣除，但其允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的10%。可見(jiàn)利息費(fèi)用的扣除是可選擇的，企業(yè)在納稅籌劃時(shí)應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況將①和②進(jìn)行比較，選擇扣除費(fèi)用較大的方案。

2.成本與費(fèi)用的劃分

開(kāi)發(fā)費(fèi)用只能扣除一定比例，不能全額扣除。但會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)費(fèi)用的劃分無(wú)嚴(yán)格規(guī)定。實(shí)際工作中許多費(fèi)用介于期間費(fèi)用和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用之間。因此，企業(yè)如把部分開(kāi)發(fā)費(fèi)用合理轉(zhuǎn)移到開(kāi)發(fā)成本中，不僅可以全額扣除，還可以在其他項(xiàng)目中加計(jì)扣除20%，加大了扣除項(xiàng)目金額，減少了土地增值稅。

3.人防工程的處置

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的各項(xiàng)公共配套設(shè)施，建成后移交給全體業(yè)主或無(wú)償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，準(zhǔn)予扣除相關(guān)成本費(fèi)用，未移交的，不得扣除相關(guān)成本費(fèi)用；如企業(yè)將人防工程的地下車(chē)庫(kù)出租，其產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不納土地增值稅，但也不能扣除相應(yīng)的成本費(fèi)用。所以企業(yè)應(yīng)該分別測(cè)算出租和無(wú)償移交應(yīng)納的土地增值稅，選擇對(duì)企業(yè)有利的方案。

（四）利用稅收政策進(jìn)行籌劃

1.分別核算增值額

稅法對(duì)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅有優(yōu)惠政策，因此如果房地產(chǎn)企業(yè)同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，應(yīng)將普通住宅單獨(dú)核算，使得銷(xiāo)售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的房產(chǎn)享受免稅政策。

2.降低適用稅率

根據(jù)土地增值稅的稅率可知，當(dāng)增值率達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，就應(yīng)依法納稅或按更高的稅率納稅。所以，實(shí)際工作中首先要測(cè)算增值率，然后設(shè)法降低在臨界點(diǎn)的增值率。房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮增加公共配套設(shè)施費(fèi)和間接開(kāi)發(fā)費(fèi)用的投入，一方面可以減征甚至免征土地增值稅，另一方面改善小區(qū)環(huán)境，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)的銷(xiāo)售和企業(yè)品牌的建設(shè)。

3.延遲清算時(shí)間

在預(yù)售方式下，有些工程尚未竣工而已售面積卻已超過(guò)85%，但因項(xiàng)目尚未結(jié)算，成本不可計(jì)量，施工票據(jù)不全，嚴(yán)重影響土地增值稅。所以房地產(chǎn)企業(yè)在符合國(guó)家法律法規(guī)的前提下，盡可能延遲土地增值稅清算，不僅可以降低土地增值稅稅額，還能獲取貨幣時(shí)間價(jià)值，緩解企業(yè)資金壓力。

4.分?jǐn)偼恋爻杀?/p>

房地產(chǎn)企業(yè)受讓土地使用權(quán)后，分期分批開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其允許扣除項(xiàng)目金額的分?jǐn)偡绞接校孩侔凑辙D(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例；②按建筑面積；③其他方式。因此在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可以選擇盡量使各期各批增值率趨同的分?jǐn)偡椒?，降低整個(gè)企業(yè)的土地增值稅。

三、土地增值稅納稅籌劃應(yīng)注意的問(wèn)題

房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅納稅籌劃是一項(xiàng)復(fù)雜的工程，企業(yè)需要妥善處理各個(gè)細(xì)節(jié)，正確面對(duì)在實(shí)際中遇到的各種問(wèn)題。

（一）符合法律法規(guī)

房地產(chǎn)企業(yè)有權(quán)利用稅收優(yōu)惠政策提供的空間進(jìn)行籌劃，但是稅收籌劃不是偷逃稅。因此稅收籌劃的前提必須是遵守稅法等相關(guān)法律法規(guī)。

（二）考慮整體收益

房地產(chǎn)企業(yè)在依法進(jìn)行土地增值稅籌劃時(shí)，必須結(jié)合具體情況、綜合分析各項(xiàng)稅種，認(rèn)真衡量“節(jié)稅”與“增稅”的綜合效果，進(jìn)行整體籌劃，選擇最佳方案。

（三）關(guān)注稅收政策

稅務(wù)籌劃的有效性取決于各因素的綜合作用，而各因素在不斷變化，因此房地產(chǎn)企業(yè)必須及時(shí)關(guān)注相關(guān)政策法規(guī)，把握最新發(fā)展趨勢(shì)，選擇最佳納稅籌劃方式。

（四）完善財(cái)務(wù)工作

房地產(chǎn)企業(yè)要建立完整正確的財(cái)會(huì)處理方式，規(guī)范財(cái)務(wù)工作，為土地增值稅納稅籌劃提供有效的憑證，增加納稅籌劃的合理性，避免不必要的風(fēng)險(xiǎn)。

隨著國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)土地增值稅清算規(guī)定的細(xì)化，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)通過(guò)合理合法的手段，利用稅收籌劃方式，結(jié)合其他管理活動(dòng)，綜合考慮企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)和開(kāi)發(fā)成本，使企業(yè)價(jià)值最大化。

參考文獻(xiàn)：

[1]宋愛(ài)華.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃.[J].財(cái)稅會(huì)計(jì)，2012（05）.

[2]蔡昌.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅綜合籌劃思路.[J].財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì)，2007（09）.

[3]尹石瑩.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅納稅籌劃.[J].財(cái)會(huì)月刊，2010（08）.

篇9

關(guān)鍵詞：土地增值稅；計(jì)算方法；預(yù)征稅率

中圖分類(lèi)號(hào)：D912.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

國(guó)家稅務(wù)總局密集出臺(tái)了《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品完工條件確認(rèn)的通知》、《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》和《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》等三項(xiàng)政令，顯然，這是國(guó)家稅務(wù)總局為貫徹執(zhí)行《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》（“國(guó)十條”）而采取的一系列嚴(yán)厲舉措。本文就房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅預(yù)征和清算工作中注意到的問(wèn)題進(jìn)行淺議。

一. 土地增值稅的計(jì)算方法及對(duì)國(guó)家與企業(yè)的影響程度。

1. 土地增值稅的計(jì)算方法。

土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。計(jì)算方法如下：應(yīng)納土地增值稅＝∑（每級(jí)距的土地增值額×稅率）

公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額；

（2）開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用；

（3）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；

（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

（5）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

2. 目前土地增值稅對(duì)國(guó)家稅收的影響。

首先，增強(qiáng)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的調(diào)控。

利用稅收杠桿對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)和房地間市場(chǎng)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)控，以保護(hù)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，控制投資規(guī)模，促進(jìn)土地資源的合理利用，調(diào)節(jié)部分單位和個(gè)人通過(guò)炒買(mǎi)炒賣(mài)房地產(chǎn)取得的高額收入。

其次，有利于國(guó)家抑制炒買(mǎi)炒賣(mài)土地獲取暴利的行為。

統(tǒng)一對(duì)土地增值收益征稅，減少國(guó)家土地資源增值收益的流失，遏投機(jī)者牟取暴利的行為，保護(hù)房地產(chǎn)正當(dāng)開(kāi)發(fā)者的合法權(quán)益，維護(hù)國(guó)家整體利益。

再次，增加國(guó)家財(cái)政收入為經(jīng)濟(jì)建設(shè)積累資金。

分稅制財(cái)政體制實(shí)行后，土地增值稅收入屬于地方政府的財(cái)政收入，為地方政府積累經(jīng)濟(jì)建設(shè)資金起到了積極的作用。

3．目前土地增值稅的預(yù)繳方法對(duì)企業(yè)納稅環(huán)境的影響

根據(jù)遼地稅發(fā)[2007]102號(hào)文件，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)未清算前取得的收入，預(yù)征土地增值稅，到期清算。這樣簡(jiǎn)便了土地增值稅的征繳方法，解決了由于項(xiàng)目未完工，成本尚未歸集完全帶來(lái)的核算麻煩，同時(shí)分散了資金壓力。但我們也注意到，由于清算時(shí)退補(bǔ)土地增值稅款的時(shí)間和金額的不確定性，企業(yè)也存在潛在的相對(duì)的資金的壓力。鑒于稅收的剛性特征，如果一筆很大的清算補(bǔ)繳土地增值稅款金額存在，企業(yè)短期內(nèi)在資金安排上會(huì)略顯緊張，即使事前有資金計(jì)劃也不得不機(jī)械籌集資金用以交納土地增值稅款，甚至于短期占用工程建設(shè)資金。

二. 對(duì)土地增值稅征繳的思考。

遼地稅發(fā)[2007]102號(hào)文件第三條規(guī)定：“對(duì)一個(gè)清算項(xiàng)目中既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又有非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的，應(yīng)分別核算增值額；未分別核算增值額的，按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的可售面積占清算項(xiàng)目可售面積的比例計(jì)算扣除項(xiàng)目金額后，分別按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷(xiāo)售收入和計(jì)算的扣除項(xiàng)目金額計(jì)算增值額。”

1.按普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅分別計(jì)算土地增值稅。

由于在土地增值稅清算過(guò)程中劃分為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，分別計(jì)算增值額，分別計(jì)算繳納土地增值稅。而對(duì)于占有比例相對(duì)較大的普通住宅的增值額為零或?yàn)樨?fù)的部分不能參與到實(shí)際清算中，從整個(gè)項(xiàng)目來(lái)看，實(shí)際增值額并沒(méi)有達(dá)到清算時(shí)實(shí)際體現(xiàn)的增值額那樣高，虛增了企業(yè)實(shí)際負(fù)擔(dān)的稅幅。

例如：某企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算部分?jǐn)?shù)據(jù)如下（單位萬(wàn)元、平方米）：

從上表可以看出，按文件規(guī)定計(jì)算土地增值稅額為163+803=966元。但從另一個(gè)角度看，占項(xiàng)目67%比例的非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅也同樣分?jǐn)傊杀荆M(fèi)用，其他稅金，成本金額高，收入金額小，增值收入小是其特點(diǎn)。試換個(gè)角度計(jì)算這塊地的增值額為-2343+542+2325=524, 應(yīng)交的土地增值稅為157，沒(méi)有按文件計(jì)算所揭示那么高的增值額和應(yīng)納稅額。

2.關(guān)于土地增值稅預(yù)征率的研究

根據(jù)省地稅局遼地稅函（2010加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知）從2011年10月1日起房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅預(yù)征率已調(diào)整為：

1.普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，土地增值稅的預(yù)征率為1.5%

2.非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，土地增值稅的預(yù)征率為3%

3.商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，土地增值稅的預(yù)征率為4%

4.其它非住宅項(xiàng)目，土地增值稅的預(yù)征率為3%

目前的預(yù)征率對(duì)于增值額相同的項(xiàng)目和企業(yè)負(fù)擔(dān)的預(yù)繳稅負(fù)卻不同。以遼寧省鞍山市為例，鞍山市鐵東區(qū)的非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅標(biāo)準(zhǔn)為6500元/平方米；鐵西區(qū)非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅標(biāo)準(zhǔn)為5500元/平方米。

假設(shè)有兩家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司A和B分別在鐵東區(qū)和鐵西區(qū)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，他們的單位平方米相關(guān)情況如下所示；（假設(shè)兩家樓盤(pán)的建設(shè)規(guī)模相近，銷(xiāo)售節(jié)奏相同，A公司地處鐵東區(qū)，B公司地處鐵西區(qū)，A公司建造品質(zhì)相對(duì)B公司略高）

單價(jià):A公司6500元,B公司5400元;

土地價(jià)格:A公司700元,B公司500元;

成本費(fèi)用金額:A公司2500元，B公司2000元；

增值額:A公司3300元，B公司2900元；

增值額/扣除項(xiàng)目%:A公司103%，B公司116%；

應(yīng)納土地增值稅:A公司1170元，B公司1125元；

預(yù)繳土地增值稅:A公司195元，B公司81元。

從上述數(shù)據(jù)可以看出，兩家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司所處的地理位置差異使其每平米單價(jià)差額1100元，品質(zhì)的差異決定了建安成本費(fèi)用的差額為500元，增值額差額400元，最后計(jì)算土地增值稅時(shí)應(yīng)納土地增值稅額相差1170-1125=45元，幾乎相差無(wú)幾。

我們?cè)賮?lái)研究每月預(yù)繳土地增值稅的情況：A公司地處鐵東區(qū)，非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的預(yù)征率為3%，應(yīng)納土地增值稅額為6500*3%=195元； B公司地處鐵西區(qū)，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的預(yù)征率為1.5%，應(yīng)納土地增值稅額為5400*1.5%=81元，兩家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)納土地增值稅額相差一倍。

三．土地增值稅征繳的若干設(shè)想

綜合以上在實(shí)際工作中的感受，總結(jié)出土地增值稅以下方式的幾種設(shè)想：

1. 不區(qū)分普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅計(jì)算土地增值稅。

不區(qū)分產(chǎn)品類(lèi)型，不人為設(shè)定計(jì)算限制，還原實(shí)際增值收入繳納土地增值稅款，只就整塊土地實(shí)際的收益與實(shí)際的支出相配比，產(chǎn)生土地增值收入繳納土地增值稅款，國(guó)家既可以調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，又可以增財(cái)政收入，同時(shí)納稅人也在公平合理的稅負(fù)環(huán)境下積極納稅，因?yàn)槭找婧投愵~是完全配比的，合理納稅是納稅人義不容辭的義務(wù)。

2. 按照地區(qū)差別，單價(jià)差別分別設(shè)置預(yù)征稅率。

鑒于同一個(gè)省、市、自治區(qū)的實(shí)際情況有時(shí)也懸殊過(guò)大，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)要根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況，將本地區(qū)按照收入水平或經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平或其他的標(biāo)準(zhǔn)劃分成不同的類(lèi)型，在不同類(lèi)型的地區(qū)執(zhí)行不同的預(yù)繳方案。在土地增值稅預(yù)繳過(guò)程中，由地方充分考慮各地的實(shí)際情況，視所在區(qū)域的差別，分別設(shè)置各區(qū)的預(yù)征稅率；視各項(xiàng)目的預(yù)售單價(jià)差別設(shè)置預(yù)繳稅率。

這樣設(shè)置預(yù)繳稅率，既考慮了地區(qū)上的差異，又充分考慮了價(jià)格的因素，使不同地區(qū)，不同企業(yè)的負(fù)稅趨于公平，合理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

四、結(jié)束語(yǔ)

隨著國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)土地增值稅清算規(guī)定的逐漸細(xì)化，房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)核算認(rèn)真做好繳納稅款的基礎(chǔ)工作，依法繳納稅款。同時(shí)加強(qiáng)學(xué)習(xí)企業(yè)運(yùn)營(yíng)和稅收法規(guī)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該通過(guò)合理合法的手段，利用稅收籌劃的方式，綜合考慮企業(yè)目標(biāo)和實(shí)施成本，控制風(fēng)險(xiǎn)才能減輕企業(yè)稅負(fù)，增強(qiáng)自身競(jìng)爭(zhēng)力。

參考文獻(xiàn)：

中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì) 《2010年度注冊(cè)會(huì)計(jì)師全國(guó)統(tǒng)一考試輔導(dǎo)教材---稅法》經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社

篇10

土地增值稅是針對(duì)1992―1993年的房地產(chǎn)過(guò)熱、投機(jī)嚴(yán)重出臺(tái)的，1993年12月13日，為了規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，國(guó)務(wù)院了《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)條例)，規(guī)定轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人應(yīng)當(dāng)依法繳納土地增值稅，條例從1994年1月1日起開(kāi)始施行。土地增值稅是國(guó)家為進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控而出臺(tái)的稅種，目的是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值收益和利潤(rùn)。但由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，投資活動(dòng)比較復(fù)雜，清算難度大，各地稅務(wù)部門(mén)多采用按銷(xiāo)售額0.5％―3％對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)征，有些地區(qū)甚至還未開(kāi)始預(yù)征，土地增值稅的清算一直沒(méi)有得到真正落實(shí)。

2003―2005年土地增值稅同比分別增長(zhǎng)81.90％、101.26％、86.96％，2006年，全國(guó)土地增值稅收入為231億元。近日，國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)了《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算工作中有關(guān)稅收征管問(wèn)題進(jìn)行了明確。證券市場(chǎng)反應(yīng)強(qiáng)烈，滬深兩市地產(chǎn)股連續(xù)兩天大幅跳水。但從房產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際成交來(lái)看，成交量并沒(méi)有因此受到明顯影響。

對(duì)于該通知對(duì)房?jī)r(jià)的影響，稅務(wù)和大地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商口徑出奇的一致，認(rèn)為不會(huì)抬升房?jī)r(jià)。同時(shí)所有地產(chǎn)上市公司都聲明，對(duì)其2006年的收益不會(huì)產(chǎn)生影響。

不同的關(guān)注點(diǎn)

未來(lái)是否繼續(xù)看好地產(chǎn)股，證券投資人眼下的擔(dān)心似乎被上市公司的一紙聲明暫時(shí)緩解了，但并沒(méi)有徹底打消疑慮。預(yù)征和清算畢竟是不同的概念，清算時(shí)必然會(huì)發(fā)生多退少補(bǔ)，而各地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)，如拿地的成本，地價(jià)升值的幅度和開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用等對(duì)退補(bǔ)的數(shù)額有很大影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在宣稱(chēng)不會(huì)影響去年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的情況下，正在抓緊時(shí)間估算未來(lái)可能要補(bǔ)交的稅款，利潤(rùn)空間被壓縮是顯而易見(jiàn)的結(jié)局。

地產(chǎn)投資人考慮的是自己能否頂?shù)米】嚲o的資金鏈條的壓力，而度過(guò)這一輪生存危機(jī)。一旦清算土地增值稅開(kāi)始執(zhí)行，一些以長(zhǎng)期囤積土地為獲利方式的地產(chǎn)企業(yè)可能遭遇較大的稅負(fù)壓力。以北京為例，有數(shù)據(jù)顯示，截至2004年8月底，北京協(xié)議出讓過(guò)關(guān)的土地超過(guò)8000萬(wàn)平米，而經(jīng)過(guò)兩年之后，差不多還有2/3的土地依然沒(méi)有啟動(dòng)開(kāi)發(fā)。這些主要靠同積炒賣(mài)土地的投資人中，有相當(dāng)比例缺乏開(kāi)發(fā)資金或開(kāi)發(fā)能力。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金鏈中，有的開(kāi)發(fā)商向銀行的貸款占了很大比例，他們面臨著被征收土地增值稅和支付銀行貸款利息的雙重壓力。

消費(fèi)者最大的關(guān)注是房?jī)r(jià)，自從二手房交易開(kāi)征增值稅以來(lái)，一線城市的房?jī)r(jià)不僅沒(méi)跌而且上升了不少。稅務(wù)部門(mén)這次仍然聲稱(chēng)對(duì)房?jī)r(jià)的影響不大，但信者寥寥。隨著稅收的依法嚴(yán)格征收，在開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)的縮減和現(xiàn)金流壓力增加的同時(shí)，損失的部分利潤(rùn)或多或少會(huì)轉(zhuǎn)移到購(gòu)房消費(fèi)者的身上。房?jī)r(jià)的漲跌，最終還是由供求關(guān)系決定。在短時(shí)期內(nèi)，深圳、廣州、北京為代表的部分主要城市仍然會(huì)延續(xù)供小于需的矛盾，投資房地產(chǎn)的熱錢(qián)仍然會(huì)保持慣性，進(jìn)一步上抬房?jī)r(jià)。

新的博弈迷霧中的房?jī)r(jià)

清算的時(shí)代，稅務(wù)部門(mén)和房地產(chǎn)商開(kāi)始針對(duì)新規(guī)則的博弈。但與老百姓關(guān)系最密切的還是房?jī)r(jià)。

開(kāi)發(fā)商最直接的動(dòng)機(jī)就是“增加成本，轉(zhuǎn)移利潤(rùn)”，房地產(chǎn)投資活動(dòng)的復(fù)雜性會(huì)促進(jìn)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)新花樣的層出不窮，各地征收細(xì)則還未出臺(tái)，如果地方政府站在中央一邊，博弈雙方將對(duì)如何計(jì)算和征收不得不嚴(yán)陣以待，這個(gè)稅種的征收給雙方帶來(lái)的成本都很大。但是地方政府是否這一次會(huì)和中央站在一起還是個(gè)疑問(wèn)，因此，也有可能因?yàn)閳?zhí)行的遲緩和滯后而對(duì)近期的房?jī)r(jià)走勢(shì)缺少實(shí)質(zhì)影響。

開(kāi)發(fā)商還可考慮增加“以租代售”的比例，延緩產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移而達(dá)到推遲交稅的目的。但要這樣玩就必須有雄厚的資金，相信多數(shù)是龍頭企業(yè)，而他們?nèi)绻@樣做，就勢(shì)必影響到市場(chǎng)的供求關(guān)系，使得房?jī)r(jià)上漲。

征稅也有可能促使一些中等實(shí)力的開(kāi)發(fā)商為了加快資金周轉(zhuǎn)而不再惜售，或?yàn)榱思涌熹N(xiāo)售變現(xiàn)而適當(dāng)降價(jià)，特別是高檔住宅價(jià)格小幅下挫的可能性較大，而中低檔住房因?yàn)槠浔旧礓N(xiāo)售就比較快速，價(jià)格不會(huì)受到影響，因此對(duì)市場(chǎng)的影響很有限。

應(yīng)該說(shuō)，這一記重拳是重重地打在了那些利用國(guó)地牟利的小開(kāi)發(fā)商身上了。他們恐難逃厄運(yùn)。這些開(kāi)發(fā)商在國(guó)家宏觀調(diào)控的政策下已經(jīng)七零八落了，這一次將被徹底肢解，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商間的重新洗牌將是2007年的主題旋律。房地產(chǎn)上市龍頭企業(yè)將對(duì)中小開(kāi)發(fā)商進(jìn)行兼并，行業(yè)內(nèi)出現(xiàn)贏家通吃，強(qiáng)者逾強(qiáng)的局面。稅收的增加可能導(dǎo)致部分臨近盈虧平衡點(diǎn)的企業(yè)退出開(kāi)發(fā)行業(yè)，并降低今后進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的投資，使得未來(lái)的商品房供應(yīng)可能減少。此役之后，出現(xiàn)多頭壟斷的格局，以后的博弈是政府與大房地產(chǎn)寡頭之間的游戲了。在整個(gè)變動(dòng)過(guò)程中，鑒于市場(chǎng)供應(yīng)的階段性減少，房?jī)r(jià)仍然是升多降少。