導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇小產(chǎn)權(quán)房屋，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

賣(mài)方(以下簡(jiǎn)稱甲方)：____________________

地址：____________________聯(lián)系電話：

委托人：_______________

地址：____________________聯(lián)系電話：____________________

買(mǎi)方(以下簡(jiǎn)稱乙方)：

地址：____________________聯(lián)系電話：____________________

委托人：_______________

地址：____________________聯(lián)系電話：____________________

委托機(jī)構(gòu)：____________________

經(jīng)辦人：____________________聯(lián)系電話：____________________

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致原則的基礎(chǔ)上，同意就乙方向甲方購(gòu)買(mǎi)房屋事項(xiàng)達(dá)成如下協(xié)議：

第一條房屋基本情況(按房屋所有權(quán)證填寫(xiě))

1、甲方房屋(以下簡(jiǎn)稱該房屋)坐落于嘉興市____________________，房屋結(jié)構(gòu)為_(kāi)_________，房屋用途為_(kāi)_________，房屋建筑面積為平方米，車(chē)庫(kù)面積_____平方米。

2、該房屋所有權(quán)證號(hào)為_(kāi)____(共有權(quán)證號(hào)為_(kāi)____)。土地使用權(quán)方式為_(kāi)____，土地使用權(quán)證號(hào)為_(kāi)_________。

3、隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓的附屬設(shè)備、設(shè)施：_______________。

4、該房屋租賃情況______________________________。

第二條房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格

按建筑面積計(jì)算該套房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格為[人民幣][幣]

總金額(小寫(xiě))__________元，大寫(xiě)__________億_____千_____百_____拾_____萬(wàn)_____千_____百_____拾_____元整。

第三條付款方式、時(shí)間

雙方約定按以下第_____項(xiàng)以(現(xiàn)金、支票、其他)方式支付房款：

1、一次性付款：

本合同鑒定之日起_____天內(nèi)，乙方一次性將購(gòu)房款支付給__________。

2、分期付款：

合同簽訂之日起_____幾天內(nèi)，房屋及相關(guān)權(quán)屬證明交付時(shí)，權(quán)

屬證明過(guò)戶后_________________________

3、其它方式：___________________________________

第四條交房方式：

甲乙雙方約定采用下列第_____種方式交房：

(1)自本合同簽定之日起_____天內(nèi)，甲方將房屋及房屋鑰匙、房產(chǎn)證、土地使用證等相關(guān)權(quán)屬證明一并交付給乙方。

(2)其他方式_________________________。

第五條乙方逾期付款的違約責(zé)任

乙方未按本合同第三條約定的時(shí)間付款，甲方有權(quán)按累計(jì)應(yīng)付款向乙方追究違約利息，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款最后期限之第二天起至

實(shí)際付款之日止，月息按_____利率計(jì)算。逾期付款超過(guò)_____天，甲方有權(quán)按下述第種約定追究乙方的違約責(zé)任：

(1)乙方向甲方支付違約金共計(jì)_____元整，合同限期繼續(xù)履行。

若乙方在天內(nèi)仍未繼續(xù)履行合同，遵照下述第(2)條處理。

(2)乙方向甲方支付違約金共計(jì)_____元整，合同終止，乙方將房屋退還給甲方。甲方實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失超過(guò)乙方支付的違約金時(shí)，實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失與違約金的差額部分由乙方據(jù)實(shí)賠償。

第六條甲方逾期交房的違約責(zé)任

除不可抗拒的因素外，甲方未按本合同第四條約定的時(shí)間交房的，乙方有權(quán)按累計(jì)已付款向甲方追究違約利息，自本合同規(guī)定的最后交付期限之第二天起至實(shí)際交付之日止，月利息按計(jì)算。逾期交付超過(guò)_____天，乙方有權(quán)按下述第種約定追究甲方的違約責(zé)任：

(1)甲方向乙方支付違約金共計(jì)_____元整，合同繼續(xù)限制履行。

若甲方在天內(nèi)仍未繼續(xù)履行合同，遵照下述第(2)條處理。

(2)甲方向乙方支付違約金共計(jì)_____元整，合同終止。乙方實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失超過(guò)甲方支付的違約金時(shí)，實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失與違約金的差額部分由甲方據(jù)實(shí)賠償。

第七條甲方保證該房屋交接時(shí)沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛和拖欠任何費(fèi)用(如水電、煤氣、有線電話、物業(yè)管理費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用)，保證已清除該房屋原由甲方設(shè)定的抵押權(quán)。如交接后發(fā)生該房屋交接前即存在的產(chǎn)權(quán)糾紛和財(cái)務(wù)糾紛，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任，甲方轉(zhuǎn)讓該房屋之前，確認(rèn)該房屋承租人已放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，并取得房屋權(quán)共有人同意。(乙方對(duì)該房屋的各項(xiàng)基本情況均做了充分了解。該房屋轉(zhuǎn)讓后，如發(fā)生破漏、開(kāi)裂等問(wèn)題由乙方承擔(dān)維修責(zé)任。)

第八條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定

自本合同生效之日起，乙方在三個(gè)月內(nèi)向房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移手續(xù)，甲方積極給予協(xié)助。如因甲方過(guò)失造成乙方不能在天內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，視為甲方違約，乙方有權(quán)退房。甲方必須在乙方提出退房之日起天將乙方已付款退還給乙方，并向乙方支付違約金_____元整。

第九條該房屋轉(zhuǎn)讓交易發(fā)生的各項(xiàng)稅費(fèi)由甲乙雙方承擔(dān)。

第十條房屋轉(zhuǎn)讓后該房屋所屬土地使用權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任依法

隨之轉(zhuǎn)讓。

第十一條其他約定事項(xiàng)______________________。

第十二條本合同空格部分填寫(xiě)的文字與印刷文字具有同等效力。本合同中未規(guī)定的事項(xiàng)，均遵照中華人民共和國(guó)有關(guān)部門(mén)法律、法規(guī)和政策執(zhí)行。

第十三條甲、乙一方或雙方為境外組織或個(gè)人的，本合同應(yīng)經(jīng)該房屋所在地公證機(jī)關(guān)公證。

第十四條本合同在履行中發(fā)生爭(zhēng)議，由甲、乙雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成的，甲、乙雙方同意采用以下第_____種方式解決。

1、由[嘉興仲裁委員會(huì)][_______________仲裁委員會(huì)]仲裁。

2、向人民法院起訴。

第十五條本合同自________之日起生效。

1、甲、乙雙方簽字。

2、經(jīng)__________公證(涉外房屋轉(zhuǎn)讓必須公證)。

第十六條本合同一式_____份，其中甲乙雙方、房屋權(quán)屬登記部門(mén)及契稅部門(mén)各執(zhí)一份。合同未盡事項(xiàng)，甲乙雙方可另行約定，其補(bǔ)充約定經(jīng)雙方簽章后與本合同具有同等法律效應(yīng)

甲方(簽章)_______________乙方(簽章)

委托人_________________委托人

(簽章)(簽章)

篇2

第一，根據(jù)北京市建委發(fā)出購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)提示指出，“使用權(quán)”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”的房屋無(wú)產(chǎn)權(quán)保障，不具有房屋所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，且不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。

第二，像小產(chǎn)權(quán)中的“鄉(xiāng)產(chǎn)房”、“村產(chǎn)房”等并沒(méi)有國(guó)家的產(chǎn)權(quán)證書(shū)，只有鄉(xiāng)政府或村委會(huì)給的產(chǎn)權(quán)證，不能像大產(chǎn)權(quán)的房子一樣抵押、流轉(zhuǎn)。如果遇到國(guó)家征地或拆遷，購(gòu)房人的利益將很難保證。雙方簽署的購(gòu)房合同也不是法律認(rèn)可的正式購(gòu)房合同，如果房產(chǎn)出現(xiàn)糾紛，缺少法律支持。

第三，購(gòu)買(mǎi)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)那樣的小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法辦理貸款，只能一次性或分期付款，這樣無(wú)形中會(huì)加大購(gòu)房人的資金壓力，增加購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。

嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)房包括：已購(gòu)公房，鄉(xiāng)產(chǎn)房和使用權(quán)房。根據(jù)這些房屋性質(zhì)的不同，在房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)也會(huì)區(qū)別對(duì)待。“已購(gòu)公房”，購(gòu)房人只要補(bǔ)齊土地出讓金，也就是購(gòu)買(mǎi)房款的1%，就可以等同為商品房上市出售。“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，歸農(nóng)村集體所有，產(chǎn)權(quán)關(guān)系很難改變，很難過(guò)渡為完全產(chǎn)權(quán)，否則將會(huì)動(dòng)搖國(guó)家的土地制度。而對(duì)于“使用權(quán)”房來(lái)說(shuō)，上市出售則會(huì)有一線希望，因?yàn)?，?guó)家也在一直提倡并做著改革試點(diǎn)的努力。

小產(chǎn)權(quán)房屋買(mǎi)賣(mài)合同范文(1)

出賣(mài)人(甲方)：________________村委會(huì)

買(mǎi)受人(乙方)：______________________

身份證號(hào)碼：_______________________

一、甲方自愿將位于________市________區(qū)________街道________小區(qū)拆遷安置房________棟________室的房屋(建筑面積________平方米)以人民幣_(tái)_______元整的價(jià)款出售給乙方。乙方首付人民幣_(tái)_______元整需于________年____月____日前支付給甲方____________，余款分期按月支付，每月人民幣為_(kāi)_______元，需于____年____月至____年________月壹年內(nèi)付清，每個(gè)月的支付期限為月底的最后一天。

二、乙方支付甲方合同保證定金___萬(wàn)元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償;如乙方反悔本合同，定金不退。

三、自甲乙雙方簽訂協(xié)議乙方交付首付款后 年內(nèi)甲方和村委會(huì)應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費(fèi)按有關(guān)法律規(guī)定負(fù)擔(dān)。

四、本合同簽訂后，甲方對(duì)房屋使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買(mǎi)賣(mài)、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。

五、本合同生效之日，甲方和村委會(huì)保證乙方享有居住權(quán)利和使用權(quán)并通電通水，甲方保證簽訂合同之前該房屋與任何個(gè)人和組織沒(méi)有債務(wù)和利益糾紛，本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買(mǎi)賣(mài)合同》或《出租合同》;

六、違約責(zé)任

1、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責(zé)任由甲方承擔(dān)，并應(yīng)賠償乙方的損失，。

2、甲方應(yīng)當(dāng)于_______年___月___日收到乙方的首付房款即時(shí)將房屋的鑰匙交給乙方確保其居住權(quán)和使用權(quán)，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期___天按房?jī)r(jià)總額千分之一計(jì)算違約金支付給乙方。逾期超過(guò)___個(gè)月時(shí)，乙方有權(quán)解除本合同。解約時(shí)，甲方除將已收的房?jī)r(jià)款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失人民幣_(tái)___元。

3、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應(yīng)加付按日___%計(jì)算的違約金給甲方。逾期超過(guò)__個(gè)月時(shí)，甲方有權(quán)解除合同。解約時(shí)，乙方已付房?jī)r(jià)款的__%作為甲方的損失賠償金。

4、如因規(guī)劃部門(mén)、設(shè)計(jì)部門(mén)的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的，甲方應(yīng)當(dāng)通知乙方，如有補(bǔ)償款發(fā)放，甲方應(yīng)當(dāng)全額退還乙方。

5、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬?，甲方?yīng)按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)返還乙方房屋價(jià)款，并賠償乙方的房屋裝修費(fèi)用。

6、自合同生效之日起________年內(nèi)，產(chǎn)權(quán)證和土地證因?yàn)榧追降脑虿荒苻k理，甲方應(yīng)支付乙方違約金人民幣_(tái)_______元，甲方向乙方支付違約金后，土地證和產(chǎn)權(quán)證因?yàn)榧追降脑蛉匀徊荒苻k理，每逾期 天按房?jī)r(jià)總額千分之一計(jì)算違約金支付給乙方。

7、如果因?yàn)楸竞贤谖鍡l的原因，造成乙方損失或不能居住的，甲方必須向乙方賠償損失和支付違約金，違約金人民幣為 元，甲方支付乙方違約金后，侵權(quán)仍在繼續(xù)的，每逾期___天按房?jī)r(jià)總額千分之一計(jì)算違約金支付給乙方。逾期超過(guò)___個(gè)月時(shí)，乙方有權(quán)解除本合同。解約時(shí)，甲方除將已收的房?jī)r(jià)款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失人民幣_(tái)_______元。

七、本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的可以向法院或仲裁機(jī)構(gòu)進(jìn)行起訴或仲裁。

八、本合同自乙方支付首付款給甲方雙方簽字或蓋章之日起生效。

九、本合同一式____份，甲乙雙方見(jiàn)證人各執(zhí)一份

甲方：________________乙方：________________見(jiàn)證人：______________

____年____月____日

小產(chǎn)權(quán)房屋買(mǎi)賣(mài)合同范文(2)

出賣(mài)人(甲方)：____________身份證號(hào)碼：____________________

買(mǎi)受人(乙方)：____________身份證號(hào)碼：____________________

甲、乙雙方就房屋買(mǎi)賣(mài)事項(xiàng)在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。

一、甲方自愿將其村證房位于____市_______區(qū)__________的房屋(建筑面積______平方米)以人民幣_(tái)____仟____佰_____拾____萬(wàn)_____仟____佰____拾____元整(￥________ 元)的價(jià)款出售給乙方。(含地下室______號(hào)_______平方米)

二、乙方支付甲方合同保證定金________元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償;如乙方反悔本合同，定金不退。

三、本合同簽定時(shí)，甲乙雙方都不具備過(guò)戶條件。等過(guò)戶條件成熟時(shí)，甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費(fèi)按有關(guān)法律規(guī)定負(fù)擔(dān)。乙方一次性將房款交付甲方。

四、本合同簽訂后，甲方對(duì)__________________的房屋使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買(mǎi)賣(mài)、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。

五、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利，乙方保證按期繳納各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買(mǎi)賣(mài)合同》;

六、違約責(zé)任

1、甲方應(yīng)當(dāng)于________年____月____日交付乙方房屋，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1天按房?jī)r(jià)總額千分之一計(jì)算違約金支付給乙方。逾期超過(guò)_______個(gè)月時(shí)，乙方有權(quán)解除本合同。解約時(shí)，甲方除將已收的房?jī)r(jià)款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失人民幣_(tái)_______元。

2、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應(yīng)加付按日千分之一計(jì)算的違約金給甲方。逾期超過(guò)_____個(gè)月時(shí)，甲方有權(quán)解除合同。解約時(shí)，乙方已付房?jī)r(jià)款的_________作為甲方的損失賠償金。

3、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責(zé)任由甲方承擔(dān)，并應(yīng)賠償乙方的損失。

4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬?，甲方?yīng)按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)返還乙方房屋價(jià)款，并賠償乙方的房屋裝修費(fèi)用。

5、如因規(guī)劃部門(mén)、設(shè)計(jì)部門(mén)的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的，甲方應(yīng)當(dāng)通知乙方，如有補(bǔ)償款發(fā)放，甲方應(yīng)當(dāng)全額退還乙方。

七、本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的按下述第_______種方式解決。

1、提交______________仲裁委員會(huì)仲裁。

2、依法向____________區(qū)人民法院起訴。

八、其他約定

九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

十、本合同一式三份，甲乙方各執(zhí)一份，見(jiàn)證人各一份。

篇3

買(mǎi)受人（乙方）：身份證號(hào)碼：

甲、乙雙方就房屋買(mǎi)賣(mài)事項(xiàng)在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。

一、甲方自愿將其村證房位于石家莊市___________ 區(qū)_______________________________________ 的房屋（建筑面積_________ 平方米）以人民幣_(tái)______ 仟_______ 佰_______ 拾_______ 萬(wàn)_______ 仟_______ 佰_______ 拾_______ 元整（￥________元）的價(jià)款出售給乙方。（含地下室__號(hào)__平方米）

二、乙方支付甲方合同保證定金壹萬(wàn)元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償；如乙方反悔本合同，定金不退。

三、本合同簽定時(shí)，甲乙雙方都不具備過(guò)戶條件。等過(guò)戶條件成熟時(shí)，甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費(fèi)按有關(guān)法律規(guī)定負(fù)擔(dān)。乙方一次性將房款交付甲方。

四、本合同簽訂后，甲方對(duì)__的房屋使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買(mǎi)賣(mài)、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。

五、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利，乙方保證按期繳納各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買(mǎi)賣(mài)合同》；

六、違約責(zé)任

1 、甲方應(yīng)當(dāng)于2009年月日交付乙方房屋，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1 天按房?jī)r(jià)總額千分之一計(jì)算違約金支付給乙方。逾期超過(guò)____五___ 個(gè)月時(shí)，乙方有權(quán)解除本合同。解約時(shí)，甲方除將已收的房?jī)r(jià)款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失人民幣_(tái)__ 四萬(wàn)______元。

2 、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應(yīng)加付按日千分之一計(jì)算的違約金給甲方。逾期超過(guò)___ 五____個(gè)月時(shí)，甲方有權(quán)解除合同。解約時(shí)，乙方已付房?jī)r(jià)款的_________ 作為甲方的損失賠償金。

3 、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責(zé)任由甲方承擔(dān)，并應(yīng)賠償乙方的損失。

4 、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬?，甲方?yīng)按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)返還乙方房屋價(jià)款，并賠償乙方的房屋裝修費(fèi)用。

5 、如因規(guī)劃部門(mén)、設(shè)計(jì)部門(mén)的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的，甲方應(yīng)當(dāng)通知乙方，如有補(bǔ)償款發(fā)放，甲方應(yīng)當(dāng)全額退還乙方。

七、本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的按下述第_________ 種方式解決。

1 、提交______________________________________仲裁委員會(huì)仲裁。

2 、依法向__區(qū)人民法院。

八、其他約定

九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

十、本合同一式5 份，甲乙方各執(zhí)一份，見(jiàn)證人各一份。

甲方：乙方：

年月　日年月日

見(jiàn)證人：年月日

篇4

關(guān)鍵詞：“小產(chǎn)權(quán)房”物權(quán)法　所有權(quán)制度

[中圖分類(lèi)號(hào)]D92　[文獻(xiàn)識(shí)別碼]A　[文章編號(hào)]1004―7069(2011)-02-0013-01

一、“小產(chǎn)權(quán)房”的概念、產(chǎn)生原因及存在意義

(一)“小產(chǎn)權(quán)房”的概念

所謂“小產(chǎn)權(quán)房”即“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”其實(shí)并非一個(gè)嚴(yán)格意義上的法律概念，我國(guó)現(xiàn)行法律并未對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”加以規(guī)定，它只是人們?cè)诂F(xiàn)實(shí)生活交易中約定俗稱的說(shuō)法。

從法律角度看，“小產(chǎn)權(quán)房”主要是指在“宅基地”上建成的住房，由于宅基地不可對(duì)該農(nóng)村集體以外成員流轉(zhuǎn)，所以無(wú)法得到完全意義上的“大產(chǎn)權(quán)”：或是在集體企業(yè)用地或占用耕地的違法建筑。

(二)“小產(chǎn)權(quán)房”的產(chǎn)生原因

1、法律上的原因

首先，我國(guó)現(xiàn)行法律中并未對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”的性質(zhì)加以規(guī)定。這使得“小產(chǎn)權(quán)房”得以在法律的灰色地帶中孕育而生。

其次，我國(guó)現(xiàn)行的二元制土地制度是“小產(chǎn)權(quán)房”產(chǎn)生的根本原因。

2、社會(huì)原因

就全國(guó)范圍內(nèi)看，城市房地產(chǎn)價(jià)格一直處于攀升狀態(tài)，而城市居民的人均收入和房?jī)r(jià)卻不成正比，大多數(shù)城市居民處于無(wú)力購(gòu)房或者是首付之后供房吃力的狀態(tài)。因此，價(jià)格低廉的“小產(chǎn)權(quán)房”則吸引了大量城市購(gòu)房者的目光，這是催生“小產(chǎn)權(quán)房”產(chǎn)生的重要原因之一。

二、“小產(chǎn)權(quán)房”的法律性質(zhì)

(一)就現(xiàn)狀看，“小產(chǎn)權(quán)房”的合法性在法律上是沒(méi)有依據(jù)的，法律對(duì)其性質(zhì)并未進(jìn)行明確規(guī)定。

(二)“小產(chǎn)權(quán)房”在實(shí)踐過(guò)程中認(rèn)定其是否為違法建筑，要區(qū)分其所附著的土地性質(zhì)即區(qū)分宅基地和集體企業(yè)用地或耕地。如果實(shí)在集體企業(yè)用地或耕地上興建的小產(chǎn)權(quán)房其違法性無(wú)可厚非。但若是附著在農(nóng)村宅基地之上，其是否違法就不能武斷地加以評(píng)價(jià)。

三、“小產(chǎn)權(quán)房”的物權(quán)法意義――物權(quán)法將如何做到定紛止?fàn)?/p>

從“小產(chǎn)權(quán)房”的糾紛現(xiàn)狀可以看出，我國(guó)的《物權(quán)法》給予了城市人口以完全的財(cái)產(chǎn)權(quán)保護(hù)，然而農(nóng)村人口的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)卻沒(méi)有得到平等的保護(hù)。城市房屋可在房地產(chǎn)市場(chǎng)自由流轉(zhuǎn)，而農(nóng)村宅基地房屋卻被冠以“小產(chǎn)權(quán)房”之名不得自由處分。由此可見(jiàn)，《物權(quán)法》對(duì)我國(guó)公民財(cái)產(chǎn)權(quán)的平等保護(hù)是欠缺的。如果說(shuō)“小產(chǎn)權(quán)房”是因?yàn)椴环稀锻恋毓芾矸ā芬?guī)定的管理、登記制度而使其流轉(zhuǎn)受到限制，但是基于我國(guó)二元制土地所有制制度，也只有屬國(guó)家所有的城市土地上附著的房屋才受房屋管理、登記制度的約束。

(一)“小產(chǎn)權(quán)房”的所有權(quán)人――誰(shuí)應(yīng)當(dāng)實(shí)至名歸

首先，宅基地使用權(quán)人在《物權(quán)法》及《土地管理法》中規(guī)定得相當(dāng)明確。宅基地使用權(quán)是農(nóng)村居民在集體所有的土地上建筑房屋，以供居住的權(quán)利。

其次，宅基地使用權(quán)來(lái)源于農(nóng)村集體土地所有權(quán)，因此“小產(chǎn)權(quán)房”的開(kāi)發(fā)權(quán)人和所有權(quán)人都屬于農(nóng)村村民集體。

(二)“小產(chǎn)權(quán)房”所有權(quán)的非完整性――被遺忘的物權(quán)平等性

按照《羅馬法教科書(shū)》中提到的關(guān)于羅馬法“所有權(quán)完整性”的觀念，所有權(quán)可以定義為對(duì)物的最一般的主宰。這意味著這種主宰的內(nèi)容是不能簡(jiǎn)單地通過(guò)列舉占有、收益、使用、處分的方式來(lái)限定的，它有時(shí)可以演變出對(duì)他人權(quán)利的限制，甚至是對(duì)人的主宰。我國(guó)民法理論普遍采用“四項(xiàng)權(quán)能”來(lái)具體描述所有權(quán)的完整性，包含占有權(quán)能、使用權(quán)能、收益權(quán)能、處分權(quán)能。

四、“小產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)當(dāng)?shù)玫健段餀?quán)法》的承認(rèn)

隨著我國(guó)城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展，農(nóng)村房地產(chǎn)市場(chǎng)和城市房地產(chǎn)市場(chǎng)在事實(shí)上和法律上的相互連接和影響，是不可回避的。應(yīng)當(dāng)在保護(hù)耕地及集體經(jīng)濟(jì)建設(shè)用地的大前提之下，發(fā)展農(nóng)村宅基地房屋的買(mǎi)賣(mài)交易，保障農(nóng)民完整的物權(quán)所有權(quán)，給他們帶來(lái)真正意義上的致富和創(chuàng)收。因此，物權(quán)法在這方面應(yīng)當(dāng)肯定農(nóng)民對(duì)其宅基地房屋的所有權(quán)，使其可以自由處分。

(一)《物權(quán)放》應(yīng)當(dāng)肯定村農(nóng)民集體成員為農(nóng)村宅基地房屋的所有權(quán)主體。

(二)明確“小產(chǎn)權(quán)房”的流轉(zhuǎn)方式?；谖覈?guó)二元制土地所有權(quán)制度的大背景下，城市房地產(chǎn)市場(chǎng)用地屬國(guó)家所有，“小產(chǎn)權(quán)房”用地屬農(nóng)村集體所有，因此“小產(chǎn)權(quán)房”的流轉(zhuǎn)是有可行之處的，它無(wú)需經(jīng)過(guò)國(guó)家對(duì)土地的征收程序，農(nóng)民轉(zhuǎn)讓其所有的宅基地房屋是完整行使其所有權(quán)權(quán)能的重要體現(xiàn)。

五、結(jié)論

如今，小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題并非單純法律上的問(wèn)題，從更深層意義上看還關(guān)系到我國(guó)國(guó)家政策和社會(huì)各利益階層的平衡。一方面，小產(chǎn)權(quán)房有一定的市場(chǎng)需求，分擔(dān)了政府解決住房困難的問(wèn)題，同時(shí)也在相當(dāng)程度上提高了農(nóng)村人口的收入；但另一方面，如果處理不當(dāng)會(huì)導(dǎo)致其對(duì)正常商品房交易市場(chǎng)的擾亂。從長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展上看，在不改變我國(guó)二元制土地所有權(quán)制度的情況下，“小產(chǎn)權(quán)房”的交易是有很大市場(chǎng)空間的，也是順應(yīng)社會(huì)發(fā)展的。所以，從《物權(quán)法》的層面對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”的權(quán)屬作出確切的規(guī)定，肯定農(nóng)村人口完整的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，明確“公共利益”的界限，建立一個(gè)合理小產(chǎn)權(quán)房交易機(jī)制，才可以真正使《物權(quán)法》所保護(hù)的物能夠物盡其用，使《物權(quán)法》所保護(hù)的物權(quán)所有權(quán)制度更加完善。

參考文獻(xiàn)：

篇5

每逢到周五，翻開(kāi)廣州發(fā)行量最大的《廣州日?qǐng)?bào)》，厚厚一疊的房地產(chǎn)廣告令人眼花繚亂，每一期至少幾十個(gè)樓盤(pán)同時(shí)登場(chǎng)亮相，每一個(gè)樓盤(pán)的廣告都淹沒(méi)在其他樓盤(pán)廣告信息海洋之中。雖然而此，發(fā)展商之間為爭(zhēng)得好的廣告版位、更多的宣傳頻次，互相不惜加大資金投入，而博奕的結(jié)果就是彼此廣告支出的不斷增加，而每個(gè)樓盤(pán)的有效關(guān)注率與信息到達(dá)率卻日趨下降。樓盤(pán)信息廣告突圍路在何方？

相比于媒體廣告無(wú)方向性、鋪天蓋地的宣傳，銷(xiāo)售單張小范圍但精確地覆蓋也是各發(fā)展商所常用的一種手法。派發(fā)銷(xiāo)售單張是任何一個(gè)樓盤(pán)促銷(xiāo)時(shí)都會(huì)使用的一種策略，也是能夠向客戶傳達(dá)樓盤(pán)信息的最有效方式之一。相比于電視與報(bào)紙廣告的大額資金投入，銷(xiāo)售單張其特點(diǎn)是費(fèi)用低、到達(dá)率高、針對(duì)性強(qiáng)、目標(biāo)性強(qiáng)，而且運(yùn)用得當(dāng)?shù)脑?，可以起到事倍功半、四兩拔千斤的奇效?/p>

許多發(fā)展商在銷(xiāo)售單張策略上的運(yùn)用不當(dāng)，經(jīng)常達(dá)不到期望的效果，原因有幾點(diǎn)：要么印制質(zhì)量粗劣，客戶連掃一眼的興趣都沒(méi)有；要么通篇大吹大擂，既缺乏可信性，也讓人感到厭煩。所以銷(xiāo)售傳單策略的運(yùn)用也須高超的技巧，語(yǔ)言運(yùn)用恰到好處、形式設(shè)計(jì)獨(dú)具匠心才能吸引客戶的注意。否則運(yùn)用不當(dāng)，則可能花錢(qián)不討好，不僅起不到信息有效傳遞的目的，還可能給樓盤(pán)形象造成一定的負(fù)面影響。

一份好的銷(xiāo)售單張應(yīng)該是消費(fèi)者愿意閱讀、愿意保存，通過(guò)單張內(nèi)容了解到樓盤(pán)的準(zhǔn)確信息，對(duì)該樓盤(pán)產(chǎn)生好感、有進(jìn)一步了解的欲望。

如何才能讓傳單既顯得別具一格，又可以準(zhǔn)確傳達(dá)我們的信息呢？作為一名營(yíng)銷(xiāo)策劃人，我從營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)意的角度探討房地產(chǎn)銷(xiāo)售單張策略運(yùn)用的幾種方式。

順勢(shì)借力：與節(jié)日相輔相承

眾所周知，房地產(chǎn)的銷(xiāo)售向來(lái)與節(jié)日密切相關(guān)，什么樣的節(jié)日就有什么樣的人潮。所以，如果銷(xiāo)售單張能夠與節(jié)日的特點(diǎn)巧妙結(jié)合，利用人們的心理接受需求，就能順勢(shì)借力，把銷(xiāo)售傳單的信息傳達(dá)出去。

高檔樓盤(pán)雅蘭苑在市場(chǎng)推廣時(shí)，因?yàn)槟赣H節(jié)即將到來(lái)，項(xiàng)目策劃者考慮到人們普遍的求福祝愿心理，于是將整張銷(xiāo)售傳單剪切做成一張流光溢彩的“福字”，而“?！弊种虚g又隱含著雅蘭苑的LOGO及名字。在福字上面，印上一句話“是母親庇護(hù)我們成長(zhǎng)，讓幸福庇護(hù)母親一生平安——雅蘭苑祝福天下所有母親”。傳單上方設(shè)計(jì)了一條可以懸掛住的小紅繩，可以讓人掛在墻上或者其他地方。

在傳單的背后，印著幾幅雅蘭苑園林、小區(qū)及室內(nèi)設(shè)計(jì)的精美圖片。在傳單的最下方，貼著一張印制精美的名片大小的卡片，上面寫(xiě)著“幸福的母親在最希望住哪里”這樣一句懸念式的話，而卡片一翻過(guò)來(lái)就是雅蘭苑的地址及電話。

此張銷(xiāo)售單張?jiān)O(shè)計(jì)精美，而且切合節(jié)日的氣氛，所以消費(fèi)者很愿意接到此銷(xiāo)售單張。

眼球注意力：抓住新聞熱點(diǎn)

某一年，譚詠麟曾到廣州舉行大型演唱會(huì)。譚詠麟是具有很高知名度的國(guó)際巨星，在廣州擁有眾多歌迷和很強(qiáng)號(hào)召力。由于譚詠麟是廣州某樓盤(pán)的形象代言人，而演唱會(huì)舉行前半個(gè)月，恰逢該樓盤(pán)三期隆重推出。發(fā)展商預(yù)計(jì)譚詠麟的演唱會(huì)將會(huì)吸引很多眼球，媒體也將不斷報(bào)道關(guān)于演唱會(huì)的各種內(nèi)容，而是花盡心思將樓盤(pán)的銷(xiāo)售單張與譚詠麟的演唱會(huì)緊密結(jié)合起來(lái)。

該銷(xiāo)售單張采取了折疊式翻頁(yè)，首頁(yè)是譚詠麟個(gè)人大幅海報(bào)照片，而翻開(kāi)內(nèi)頁(yè)，則是譚詠麟演唱會(huì)的一些情況及其作為該樓盤(pán)形象代言人的介紹。樓盤(pán)的信息巧妙地與譚詠麟結(jié)合在一起，大大提升了樓盤(pán)的知名度與品牌形象。

在譚詠麟演唱會(huì)舉行當(dāng)晚，銷(xiāo)售單張也隨之出街。許多消費(fèi)一開(kāi)始還誤以為是演唱會(huì)相關(guān)的海報(bào)與介紹，紛紛索取，銷(xiāo)售單張的閱讀率非常之高，樓盤(pán)信息有效地傳達(dá)出去。

而另一吸引眼球注意的經(jīng)典案例，是借助了申奧成功后民族感情的升華。北京申奧成功之后，某大報(bào)準(zhǔn)備出版一期申奧增刊。發(fā)展商與該報(bào)通過(guò)協(xié)商之后，以?shī)A報(bào)的形式隨增刊派送。

發(fā)展商將銷(xiāo)售傳單設(shè)計(jì)成喜慶的紅色，并采取與增刊相同的版式設(shè)計(jì)。單張大標(biāo)題打上“xx花園慶賀北京申奧成功”字樣，內(nèi)容則從申奧成功的社會(huì)意義延伸到XX花園如何提升人民生活居住水平，從大談民族感情開(kāi)始切入再談到樓盤(pán)的相關(guān)介紹。由于文案撰寫(xiě)非常巧妙，廣告文案讀起來(lái)與新聞一樣順暢，很多人并不反感。且版式設(shè)計(jì)與整體相同，銷(xiāo)售單張看起來(lái)就成了增刊的一部分。

由于該期是增刊，該期全部是新聞報(bào)道，而此樓盤(pán)的夾報(bào)則成了該期的惟一廣告。發(fā)展商購(gòu)買(mǎi)了數(shù)萬(wàn)份的報(bào)紙，免費(fèi)贈(zèng)閱給市民，巧妙借助申奧關(guān)注熱點(diǎn)與民族感情，將樓盤(pán)的品牌與美譽(yù)度打響。

形式新穎：突破心理接受第一關(guān)

如果說(shuō)房地產(chǎn)銷(xiāo)售單張有什么是最忌諱的，那就是印制粗劣、形式陳舊，花花綠綠的外表一看就是檔次低下的產(chǎn)品廣告。這樣的銷(xiāo)售單張不僅不能引起消費(fèi)者的閱讀興趣，而且消費(fèi)者一看到手執(zhí)銷(xiāo)售單張的派單人員都會(huì)避而遠(yuǎn)之。

形式新穎的事物總是能夠引起人們的興趣。作為銷(xiāo)售單張，相同的內(nèi)容，但是不同的表現(xiàn)形式，其被消費(fèi)者接受的結(jié)果將是大相逕廷。

我曾見(jiàn)過(guò)最獨(dú)特的單張是某發(fā)展商將銷(xiāo)售單張制作成風(fēng)車(chē)形式。風(fēng)車(chē)的每一扇面是樓盤(pán)中不同的實(shí)景及簡(jiǎn)單介紹，輔以不同的顏色表現(xiàn)，風(fēng)車(chē)的柄則是使用普通的塑料桿，上面印著樓盤(pán)的名字與地址，其形式之新奇令人贊嘆不已。

這式風(fēng)車(chē)式的銷(xiāo)售單張雖然附載的信息不多，但絕對(duì)令人印象深刻。由于所推售的樓盤(pán)屬于大戶型，其目標(biāo)客戶是有家庭人口相對(duì)較多的客戶。發(fā)展商的派發(fā)人員身著印有樓盤(pán)LOGO的統(tǒng)一服裝，選擇在大商場(chǎng)、人流集中的地鐵站門(mén)口，向帶著小孩的消費(fèi)者派送，既能贏得小孩子的歡心，也能引起大人對(duì)樓盤(pán)了解的興趣。

銷(xiāo)售單張派發(fā)的最大問(wèn)題就是如何令消費(fèi)者有興趣接過(guò)這張單張，然后有興趣看一看銷(xiāo)售單張上的內(nèi)容——形式的新穎無(wú)疑能突破消費(fèi)心理接受的限度，純廣告信息的宣傳品沒(méi)有人愿意多看，但是一架給帶人快樂(lè)的風(fēng)車(chē)很多人就愿意接受了。

功能嫁接：給一個(gè)消費(fèi)者期望的理由

現(xiàn)在許多發(fā)展商在銷(xiāo)售樓盤(pán)時(shí)，都會(huì)與一些商家都會(huì)進(jìn)行合作，建立發(fā)展商——商家之間的聯(lián)盟，雙方進(jìn)行互惠交易，消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)樓房時(shí)可以以比市場(chǎng)優(yōu)惠的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)發(fā)展商指定的商家產(chǎn)品。

所以，一些發(fā)展商印制銷(xiāo)售單張時(shí)，有意識(shí)地將商家的優(yōu)惠券印在單張之中，消費(fèi)者可以憑此優(yōu)惠券獲得打折。有些銷(xiāo)售單張則直接印上一些可以兌現(xiàn)禮物的票樣——客戶憑此單張可到樓盤(pán)換取相關(guān)禮品或參加抽獎(jiǎng)。還有的單張本身就是可以在樓盤(pán)會(huì)所免費(fèi)使用某種功能的票——這些都是吸引消費(fèi)者關(guān)注樓盤(pán)或者參加樓盤(pán)促銷(xiāo)活動(dòng)的小花招。雖然方式算不上很新穎，但是效果卻一直屢試屢爽——其實(shí)也是抓住了消費(fèi)者的期望心理。

懸念式引導(dǎo)：讓消費(fèi)者步步入甕

曾有一樓盤(pán)的銷(xiāo)售單張乍一看是一張中國(guó)地圖，打開(kāi)第二頁(yè)卻變成了一張廣東地圖，而且用明顯的標(biāo)識(shí)圈出廣東位于中國(guó)版圖的哪一部分。打開(kāi)第三頁(yè)又變了一張廣州市地圖，同樣用明顯的標(biāo)識(shí)圈出廣州位于廣東版圖的哪一位置。打開(kāi)到第四頁(yè)時(shí)，該樓盤(pán)就被很夸張地突出位于廣州的哪一部分——由于該樓盤(pán)最大的賣(mài)點(diǎn)就是處于最繁華路段，CBD中心位置，所以地段是其最要突出的重點(diǎn)。

單張中的文案這樣寫(xiě)道：廣東位于中國(guó)最重要戰(zhàn)略的位置，廣州市又位于廣東最重要的戰(zhàn)略位置，XX樓盤(pán)處于廣州CBD最核心位置，猜一猜XX樓盤(pán)的升值潛力如何？

篇6

（一）判別購(gòu)房消費(fèi)者的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)

《批復(fù)》第2條規(guī)定，“消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人”，首次采用了購(gòu)房“消費(fèi)者”的概念，將商品房列入“商品”的范圍，確認(rèn)了審判實(shí)踐中可以援引《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》（以下簡(jiǎn)稱《消法》）對(duì)購(gòu)房“消費(fèi)者”進(jìn)行特殊保護(hù)，購(gòu)房“消費(fèi)者”有權(quán)請(qǐng)求依照《消法》的規(guī)定保護(hù)其合法權(quán)益。《批復(fù)》首次明確規(guī)定對(duì)購(gòu)房消費(fèi)者予以優(yōu)先保護(hù)，即購(gòu)房消費(fèi)者可以對(duì)抗工程款的優(yōu)先權(quán)，解決了購(gòu)房消費(fèi)者與工程款優(yōu)先權(quán)人的受償順位問(wèn)題。購(gòu)房人基于“消費(fèi)者”的特殊身份請(qǐng)求辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)的，人民法院裁判其對(duì)房屋享有所有權(quán)能夠?qū)钩邪说墓こ炭顑?yōu)先受償權(quán)，應(yīng)以《批復(fù)》第二條規(guī)定為依據(jù)。

在適用《批復(fù)》時(shí)首先要解決的是“消費(fèi)者”的識(shí)別問(wèn)題。筆者認(rèn)為，對(duì)《批復(fù)》規(guī)定的“消費(fèi)者”應(yīng)當(dāng)按照《消法》關(guān)于“消費(fèi)者”的規(guī)定進(jìn)行識(shí)別。根據(jù)《消法》第2條“消費(fèi)者為生活需要購(gòu)買(mǎi)、使用商品或者接受服務(wù)，其權(quán)益受本法保護(hù)”的規(guī)定，判斷“消費(fèi)者”的標(biāo)準(zhǔn)是：（1）行為目的以生活消費(fèi)所需。購(gòu)買(mǎi)、使用商品有可能基于消費(fèi)的目的，也有基于經(jīng)營(yíng)的目的；同樣的商品，可能因使用于生活活動(dòng)而構(gòu)成消費(fèi)品，也可能因使用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而成為生產(chǎn)資料。如果為自己的生活消費(fèi)而購(gòu)買(mǎi)商品或接受服務(wù)，該行為為消費(fèi)行為。對(duì)于購(gòu)買(mǎi)者是否以生活消費(fèi)為目的，可以憑一般人的社會(huì)生活經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合購(gòu)買(mǎi)者的主觀動(dòng)機(jī)和客觀行為表現(xiàn)加以判斷。凡是和人類(lèi)生活有關(guān)，基于求生存便利或舒適的生活目的，為滿足衣食住行娛樂(lè)等方面生活欲望的行為，原則上均屬于生活消費(fèi)行為。（2）行為主體為處于弱勢(shì)地位的自然人，而非法人或其他組織。法人或者其他組織作為自然人的集合體，具有團(tuán)體之法律人格，不存在缺乏專門(mén)知識(shí)、交涉能力的問(wèn)題，即使其購(gòu)買(mǎi)的商品最終由自然人用于生活消費(fèi)（如公司購(gòu)買(mǎi)日用品發(fā)給職工），法律也并無(wú)給予特殊保護(hù)的必要。正是基于此，國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)化組織消費(fèi)者政策委員會(huì)于1978年首屆年會(huì)上將消費(fèi)者定義為“以個(gè)人消費(fèi)為目的而購(gòu)買(mǎi)或使用商品或服務(wù)的個(gè)體社會(huì)成員”[注1]，我國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)局于1985年頒布的《消費(fèi)品使用說(shuō)明總則》也規(guī)定“消費(fèi)者為滿足個(gè)人或家庭的生活需要而購(gòu)買(mǎi)、使用商品或服務(wù)的個(gè)體社會(huì)成員?！?/p>

根據(jù)《消法》和《批復(fù)》的規(guī)定，并非所有的購(gòu)房人都能成為消費(fèi)者，只有以生活消費(fèi)為目的而購(gòu)房自然人才屬于購(gòu)房消費(fèi)者的范疇。判別購(gòu)房人是否為消費(fèi)者，通常有兩點(diǎn)外在表現(xiàn)：一是所購(gòu)買(mǎi)的房屋為住宅而非營(yíng)業(yè)用房；二是供自己或家人居住。判別購(gòu)房者是否以生活需要為目的面臨的難題是，隨著人們生活水平的提高，生活需要的范圍難于界定。例如，已有一套甚至多套住宅的自然人，又購(gòu)買(mǎi)房屋用于居住，可否認(rèn)定其為生活需要？自然人所購(gòu)房屋用于出租，以租金為家庭生活主要來(lái)源，其購(gòu)房行為可否認(rèn)定為滿足生活需要？筆者認(rèn)為，即便消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)品既供自己使用，同時(shí)又用于經(jīng)營(yíng)用途時(shí)，如果其購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品的目的是偏重自己使用或者作為家庭生活主要來(lái)源的，則應(yīng)屬于生活消費(fèi)所需。在審判實(shí)踐中，可根據(jù)購(gòu)房人所購(gòu)房屋為住宅或非住宅而推定購(gòu)房人是否為消費(fèi)者，消費(fèi)者只需證明其所購(gòu)房屋為住宅為已足。即如購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)的房屋為住宅，則應(yīng)推定為生活消費(fèi)行為；如要證明購(gòu)房人非基于消費(fèi)目的而購(gòu)房，則應(yīng)實(shí)行舉證責(zé)任倒置，由訴訟對(duì)方當(dāng)事人舉證證明，此符合舉證責(zé)任分配規(guī)則的要求。

（二）購(gòu)房消費(fèi)者優(yōu)先于工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)的理由和適用條件

1、工程款優(yōu)先權(quán)的性質(zhì)為法定擔(dān)保物權(quán)，為何不能對(duì)抗消費(fèi)者？

原因即在于消費(fèi)者的利益為生存利益，是一個(gè)國(guó)家和民族維系其存在和發(fā)展首先應(yīng)保護(hù)的基本問(wèn)題。當(dāng)經(jīng)營(yíng)利益與生存利益相沖突時(shí)，法律首先是要保護(hù)人民的生存利益。雖然購(gòu)房消費(fèi)者在未取得房屋所有權(quán)之前僅享有合同債權(quán)，但由于其購(gòu)房的目的在于取得房屋的所有權(quán)，并維系其生存之必需，故對(duì)該項(xiàng)特殊債權(quán)有賦予其物權(quán)性予以特殊保護(hù)的必要?！杜鷱?fù)》立足于當(dāng)代人權(quán)保護(hù)的價(jià)值觀和法律理念，規(guī)定購(gòu)房消費(fèi)者的生存權(quán)能夠?qū)构こ虄r(jià)款優(yōu)先權(quán)，即消費(fèi)者對(duì)房屋的所有權(quán)獨(dú)立于工程款優(yōu)先權(quán)，不為工程款優(yōu)先權(quán)效力所及。《批復(fù)》的適用在很大程度上緩解了社會(huì)矛盾，有利于實(shí)現(xiàn)社會(huì)公正和維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。但該規(guī)定由于具有很強(qiáng)的政策性，缺乏必須的法律依據(jù)，應(yīng)是臨時(shí)之舉。

適用《批復(fù)》的規(guī)定對(duì)購(gòu)房消費(fèi)者予以優(yōu)先保護(hù)，除滿足購(gòu)房人是消費(fèi)者特殊身份的前提條件外，還必須同時(shí)滿足以下條件：（1）購(gòu)房消費(fèi)者已經(jīng)交付全部或者大部分購(gòu)房款。消費(fèi)者交付的款項(xiàng)為購(gòu)房款，而非為為定金、保證金等；購(gòu)房款數(shù)額應(yīng)超過(guò)約定的購(gòu)房款數(shù)額的50%.購(gòu)房消費(fèi)者交付的款項(xiàng)非為購(gòu)房款，或者交付的購(gòu)房款未達(dá)到約定購(gòu)房款數(shù)額的50%以上，不能適用《批復(fù)》的規(guī)定。在按揭中，如果消費(fèi)者已交付合同約定的首期購(gòu)房款，銀行將購(gòu)房人所貸款項(xiàng)直接支付給開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)認(rèn)定購(gòu)房消費(fèi)者已付清全部購(gòu)房款。（2）商品房買(mǎi)賣(mài)合同合法有效，此為法律保護(hù)合法行為原則的體現(xiàn)，也是購(gòu)房人享有請(qǐng)求取得房屋所有權(quán)的前提條件。如果合同無(wú)效，購(gòu)房人即使基于消費(fèi)者的特殊身份，也不能基于無(wú)效合同請(qǐng)求取得房屋所有權(quán)。并且，現(xiàn)實(shí)中還大量存在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利用便利條件，以家人、親戚、朋友、職員等的名義簽訂大量的虛假商品房買(mǎi)賣(mài)合同和虛假按揭合同，損害工程款權(quán)利人及其他權(quán)利人合法權(quán)利的現(xiàn)象，因此應(yīng)嚴(yán)格審查合同效力。購(gòu)房合同無(wú)效或被撤銷(xiāo)，不能適用《批復(fù)》的規(guī)定。（3）商品房預(yù)售合同已為登記或者房屋所有權(quán)已登記轉(zhuǎn)移給購(gòu)房人。在適用《批復(fù)》第2條時(shí)，是否以商品房預(yù)售合同經(jīng)過(guò)登記為要件，是一個(gè)值得探討的問(wèn)題。筆者此前認(rèn)為，由于我國(guó)目前還面臨著解決人們的基本生存權(quán)問(wèn)題，法律體系上至今尚無(wú)物權(quán)法，商品房買(mǎi)賣(mài)合同登記僅為備案登記，效力相對(duì)較弱，沒(méi)有預(yù)告登記的準(zhǔn)物權(quán)效力，同時(shí)《批復(fù)》也未對(duì)購(gòu)房消費(fèi)者的優(yōu)先保護(hù)是否以合同登記為前提明確作出限制性的規(guī)定，因此，購(gòu)房消費(fèi)者權(quán)利得以對(duì)抗工程款權(quán)利人的優(yōu)先權(quán)，不以合同登記為要件。但經(jīng)認(rèn)真思考，這一觀點(diǎn)并不妥當(dāng)。我國(guó)實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記生效主義，即經(jīng)登記后才取得物權(quán)，未經(jīng)登記，權(quán)利人僅享有債權(quán)，不能與物權(quán)的受償處于同一參照系上。由于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利彰顯的外觀形式，具有公示公信力，且預(yù)售合同登記（預(yù)告登記）具有保全債權(quán)的物權(quán)效力，實(shí)踐中認(rèn)定其具有對(duì)抗第三人的效力，雖《批復(fù)》主要在于解決當(dāng)前購(gòu)房人權(quán)利無(wú)保障的實(shí)際情況，但應(yīng)維護(hù)法律規(guī)定的連續(xù)性和穩(wěn)定性，遵循物權(quán)法原理進(jìn)行分析。如果合同未為登記，或者購(gòu)房人尚未轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)，該購(gòu)房人僅享有合同債權(quán)，是不能對(duì)抗物權(quán)的。我國(guó)正在制定民法典，物權(quán)法的完善是指日可待的事情。預(yù)售合同經(jīng)登記后，使債權(quán)轉(zhuǎn)化具有了物權(quán)屬性；如果購(gòu)買(mǎi)的為現(xiàn)房，經(jīng)登記后發(fā)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，購(gòu)房人因而取得了該房屋的所有權(quán)。只有債權(quán)具有物權(quán)屬性后或者權(quán)利人已經(jīng)取得所有權(quán)，才有與該物上并存的物權(quán)受償順序進(jìn)行比較的可能性。因此確定購(gòu)房消費(fèi)者身份并受法律保護(hù)，若為預(yù)售，應(yīng)以合同經(jīng)登記為要件；若為現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)，應(yīng)以所有權(quán)已經(jīng)登記轉(zhuǎn)移為要件。如果不以登記為要件，將使我國(guó)的房地產(chǎn)登記制度及預(yù)售合同登記制度失去應(yīng)有的作用，不利于物權(quán)法原則的貫徹，同時(shí)還將擾亂人民的思想以及房地產(chǎn)交易的正常秩序，并且在目前市場(chǎng)信用已經(jīng)發(fā)生危機(jī)的時(shí)候，將進(jìn)一步促成信用制度的坍塌，對(duì)我國(guó)的法治建設(shè)十分有害。

2、如何處理購(gòu)房消費(fèi)者的？

在購(gòu)房人要求辦理房屋“兩證”案件審理中，人民法院應(yīng)首先審查該購(gòu)房人是否符合購(gòu)房消費(fèi)者的優(yōu)先保護(hù)條件，同時(shí)應(yīng)審查該房屋是否已經(jīng)竣工并經(jīng)有關(guān)部門(mén)組織驗(yàn)收合格，至于是否交清土地出讓金不應(yīng)在審查的范圍內(nèi)。依筆者之見(jiàn)，根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》第38條和44條、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第24、25條的規(guī)定，頒發(fā)房屋預(yù)售許可證的行為為行政許可行為，人民法院在房地產(chǎn)民事糾紛案件審理中不應(yīng)對(duì)行政機(jī)關(guān)頒發(fā)許可證的行政許可行為進(jìn)行審查。開(kāi)發(fā)企業(yè)是否繳清土地出讓金，是否達(dá)到“三證一投入”的條件為另一法律關(guān)系，屬行政機(jī)關(guān)審查或核查范圍。人民法院對(duì)該類(lèi)案件的審理，在確認(rèn)合同有效的前提下，還應(yīng)查明該房屋是否已經(jīng)竣工并經(jīng)驗(yàn)收合格達(dá)到交付條件?！督ㄖā返?1條、《合同法》第27條的規(guī)定，建設(shè)工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后方可交付使用，未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用?！断婪ā穼?duì)未經(jīng)消防驗(yàn)收或者消防驗(yàn)收不合格不得交付使用也有強(qiáng)制性規(guī)定。如果房屋未經(jīng)驗(yàn)收合格，即使房屋已經(jīng)交付給購(gòu)房人，人民法院亦不宜判決購(gòu)房消費(fèi)者享有房屋所有權(quán)而履行辦理“兩證”義務(wù)，而應(yīng)該中止案件的審理，轉(zhuǎn)由政府有關(guān)職能部門(mén)協(xié)調(diào)處理，在經(jīng)有關(guān)部門(mén)組織對(duì)房屋驗(yàn)收合格后方可判決交付房屋并辦理房屋“兩證”。否則，人民法院以生效裁判判決將未經(jīng)驗(yàn)收合格的房屋強(qiáng)行視為已經(jīng)驗(yàn)收合格，違反了法律的強(qiáng)制性和禁止性規(guī)定，本身是違法的。不發(fā)生事故便沒(méi)有問(wèn)題，一旦真出了問(wèn)題，人民法院如何承擔(dān)責(zé)任？

房屋竣工后，購(gòu)房消費(fèi)者要求辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)的，如果與工程款權(quán)利人對(duì)該房屋主張優(yōu)先受償權(quán)相沖突，只要預(yù)售合同有效并經(jīng)登記，該購(gòu)房人滿足購(gòu)房消費(fèi)者的條件，應(yīng)當(dāng)以最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》第2條的規(guī)定作為基本依據(jù)，優(yōu)先保護(hù)消費(fèi)者權(quán)利。判決說(shuō)理中應(yīng)闡明購(gòu)房消費(fèi)者的權(quán)利能夠?qū)构こ虄r(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，判令出賣(mài)人履行向購(gòu)房消費(fèi)者交付房屋并協(xié)助其辦理“兩證”的義務(wù)。

二、購(gòu)房消費(fèi)者的生存權(quán)能否優(yōu)先于抵押權(quán)？

是否對(duì)購(gòu)房消費(fèi)者予以優(yōu)先保護(hù)，是一個(gè)時(shí)代的政策價(jià)值取向問(wèn)題。本文無(wú)意于對(duì)此問(wèn)題進(jìn)行探討，僅從現(xiàn)有法律規(guī)定出發(fā)對(duì)消費(fèi)者權(quán)和抵押權(quán)的受償順位問(wèn)題提出淺見(jiàn)?！杜鷱?fù)》僅解決了購(gòu)房消費(fèi)者權(quán)利與工程款優(yōu)先受償權(quán)的受償順位以及工程款優(yōu)先權(quán)與抵押權(quán)的受償順位問(wèn)題，對(duì)購(gòu)房消費(fèi)者與抵押權(quán)間的受償順位問(wèn)題未作明確規(guī)定。根據(jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的原理，購(gòu)房消費(fèi)者能夠?qū)构こ炭顑?yōu)先權(quán)的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)為一種物權(quán)，或?yàn)橐环N具有物權(quán)性質(zhì)的特殊債權(quán)。在同一財(cái)產(chǎn)上并存多項(xiàng)物權(quán)性質(zhì)的權(quán)利時(shí)，其受償?shù)南群箜樜粦?yīng)由法律明確規(guī)定。在法律及司法解釋未對(duì)購(gòu)房消費(fèi)者與抵押權(quán)人間的受償順位作出明確規(guī)定時(shí)，應(yīng)怎樣處理二者的關(guān)系？通常而言，同一標(biāo)的財(cái)產(chǎn)上并存多項(xiàng)物權(quán)或物權(quán)性質(zhì)的權(quán)利時(shí)，應(yīng)遵循法定權(quán)利優(yōu)先于意定權(quán)利，同一性質(zhì)的權(quán)利并存時(shí)以權(quán)利成立的時(shí)間先后定其受償順位，成立在先的權(quán)利優(yōu)先于成立在后的權(quán)利。雖然消費(fèi)者對(duì)房屋有請(qǐng)求轉(zhuǎn)移所有權(quán)的主張，但法律對(duì)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)有明確規(guī)定，在法律未對(duì)購(gòu)房消費(fèi)者權(quán)和抵押權(quán)的受償順位作出明確規(guī)定時(shí)，我們不能以三段論推出消費(fèi)者對(duì)房屋所有權(quán)的請(qǐng)求優(yōu)先于或者能夠?qū)沟盅簷?quán)，應(yīng)以權(quán)利成立的先后次序，優(yōu)先順位保護(hù)有效成立在先的權(quán)利。購(gòu)房消費(fèi)者權(quán)能否優(yōu)先于抵押權(quán)，應(yīng)區(qū)分不同情況而定。

1、房屋先出售后抵押，消費(fèi)者與抵押權(quán)人受償順位問(wèn)題

在商品房買(mǎi)賣(mài)合同有效成立后，出賣(mài)人在標(biāo)的房屋上設(shè)置了抵押權(quán)，購(gòu)房消費(fèi)者請(qǐng)求取得房屋產(chǎn)權(quán)的，可分別以下情況處理：（1）如果商品房買(mǎi)賣(mài)合同未為登記，由于該房屋上沒(méi)有權(quán)利設(shè)定的外觀顯征，經(jīng)登記的抵押權(quán)具有物權(quán)效力，可以對(duì)抗購(gòu)房消費(fèi)者的權(quán)利。但如果購(gòu)房消費(fèi)者有證據(jù)證明抵押權(quán)人明知該房屋已出售，而后為債權(quán)的實(shí)現(xiàn)就該房屋設(shè)定抵押權(quán)的，由于惡意損害第三人的行為違反了民法誠(chéng)實(shí)信用的基本原則，該抵押權(quán)不受法律保護(hù)。（2）如果商品房買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)登記后，出賣(mài)人就該房屋向他人設(shè)定抵押權(quán)的，抵押權(quán)不能對(duì)抗購(gòu)房消費(fèi)者的請(qǐng)求權(quán)。因?yàn)榈怯浀闹饕康脑谟诖_保房地產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)商品房預(yù)售活動(dòng)的監(jiān)管以及有效防范出賣(mài)人重復(fù)預(yù)售損害購(gòu)房人利益的行為，登記的合同具有對(duì)抗第三人的效力，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)通過(guò)登記簿查詢抵押物的權(quán)屬狀況，其未盡審查義務(wù)所致?lián)p失不能由購(gòu)房消費(fèi)者承擔(dān)。（3）如果商品房的所有權(quán)已登記轉(zhuǎn)移給購(gòu)房人，出賣(mài)人未經(jīng)房屋所有權(quán)人同意，就購(gòu)房人的房屋設(shè)定抵押，由于購(gòu)房人已取得房屋所有權(quán)成為所有權(quán)人，出賣(mài)人對(duì)他人房屋設(shè)定抵押權(quán)的行為屬于無(wú)處分權(quán)人處分他人財(cái)產(chǎn)的行為，根據(jù)《合同法》第51條的規(guī)定，除非該行為經(jīng)所有權(quán)人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)人取得處分權(quán)，該合同無(wú)效。

2、房屋先設(shè)定抵押后又出售，消費(fèi)者與抵押權(quán)人的受償順位問(wèn)題

房屋設(shè)定抵押權(quán)并經(jīng)登記后，出賣(mài)人將該房屋又予以出售，涉及抵押權(quán)與購(gòu)房消費(fèi)者權(quán)益沖突的，（1）如果出賣(mài)人未通知抵押權(quán)人或者未告知購(gòu)房人抵押物設(shè)定抵押的情況，根據(jù)《擔(dān)保法》第49條“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理抵押物登記的，應(yīng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人抵押物已經(jīng)抵押的情況，抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效”的規(guī)定，抵押權(quán)人可主張房屋轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。不動(dòng)產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)，應(yīng)辦理抵押物登記，登記的目的在于確保財(cái)產(chǎn)的穩(wěn)定和交易的安全，購(gòu)房消費(fèi)者應(yīng)通過(guò)登記簿查詢房屋上的權(quán)屬狀況，其疏于審查而遭致的損失不應(yīng)轉(zhuǎn)嫁給抵押權(quán)人承擔(dān)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋》第67條的規(guī)定，即使出賣(mài)人未通知抵押權(quán)人或者未告知購(gòu)房人抵押物設(shè)定抵押的情況，買(mǎi)賣(mài)合同的效力不因此而受影響，抵押權(quán)人仍可就經(jīng)登記的抵押物行使物上追及權(quán)實(shí)現(xiàn)其債權(quán)，受讓人亦可行使滌除權(quán)以取得抵押物的所有權(quán)，因此，不管該房屋已轉(zhuǎn)移至何人之手，即使已轉(zhuǎn)移給了消費(fèi)者，消費(fèi)者的所有權(quán)仍然不能對(duì)抗該房屋的抵押權(quán)，受讓人可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償其全部債務(wù)，以取得房屋所有權(quán)，然后就滌除房屋上負(fù)擔(dān)所支付的價(jià)款向抵押人追償。（2）如果出賣(mài)人已通知抵押權(quán)人的，對(duì)該物的處分已獲得抵押權(quán)人的同意，抵押權(quán)人可提前實(shí)現(xiàn)其債權(quán)；如果已告知購(gòu)房人抵押物設(shè)定抵押的情況，購(gòu)房人仍然買(mǎi)受的，屬于買(mǎi)收人自愿承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，自無(wú)反悔并受法律保護(hù)的依據(jù)。

三、購(gòu)房消費(fèi)者與被拆遷人權(quán)利的沖突問(wèn)題

房屋拆遷涉及老百姓的切身利益，被拆遷人屬于弱勢(shì)的、被動(dòng)的群體，法律應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)保護(hù)被拆遷人的利益?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《商品房解釋》）第7條規(guī)定，拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣(mài)給第三人的，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。從該規(guī)定可以推知，被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，其基于安置協(xié)議而取得對(duì)約定的安置房屋所有權(quán)的請(qǐng)求權(quán)，并非一種純碎的債權(quán)，而是對(duì)其原有房屋所有權(quán)的權(quán)利延伸，至少具有物權(quán)性質(zhì)。根據(jù)房屋性質(zhì)的不同，被拆遷人的房屋可分為住宅用房和商業(yè)用房。商業(yè)用房所有權(quán)人的主要目的是利用該房屋進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，而住宅房屋所有權(quán)人的主要目的是以該房屋滿足其居住的基本生活需要。被拆遷的住宅房屋所有權(quán)人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，與購(gòu)房消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商品房的目的一樣，都是為了滿足其居住需要的基本生存利益，因此，住宅房屋的被拆遷人的安置權(quán)與購(gòu)房消費(fèi)者權(quán)利均屬于基本生存權(quán)范圍，應(yīng)受到同等的保護(hù)。

當(dāng)購(gòu)房消費(fèi)者與住宅房被拆遷人的權(quán)利發(fā)生沖突時(shí)，應(yīng)分別不同情況處理：

1、拆遷人與被拆遷人簽訂產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償安置協(xié)議，就安置房屋的坐落、面積等進(jìn)行具體約定后，拆遷人將同一房屋出售給購(gòu)房人的，由于拆遷協(xié)議對(duì)標(biāo)的房屋的安置時(shí)間上先于房屋買(mǎi)賣(mài)合同對(duì)房屋的出售，被拆遷人就明確具體的標(biāo)的房屋享有的權(quán)利是原房屋所有權(quán)的延續(xù)，因此應(yīng)優(yōu)先保護(hù)被拆遷人對(duì)安置房屋的權(quán)利，此時(shí)應(yīng)適用《商品房解釋》）第7條的規(guī)定。

2、出賣(mài)人將標(biāo)的房屋出售后，又就該房屋與被拆遷人簽訂安置協(xié)議的，（1）如果房屋買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)登記，由于登記具有對(duì)抗第三人的效力，且買(mǎi)賣(mài)合同成立在前，應(yīng)保護(hù)購(gòu)房消費(fèi)者的權(quán)利。（2）如果房屋買(mǎi)賣(mài)合同未為登記，應(yīng)分別情況處理：①被拆遷人已入住的，由于入住的行為表明拆遷人已經(jīng)履行拆遷協(xié)議的房屋交付義務(wù)，被拆遷人已接受交付并對(duì)房屋為占有使用，應(yīng)優(yōu)先保護(hù)已入住的被拆遷人；②購(gòu)房消費(fèi)者已入住的，同理應(yīng)優(yōu)先保護(hù)購(gòu)房消費(fèi)者，此時(shí)不宜適用《商品房解釋》）第7條的規(guī)定；③均未入住的，基于雙方均無(wú)權(quán)利的外觀顯征以及權(quán)利優(yōu)先保護(hù)的法定性，應(yīng)按照合同有效成立的時(shí)間順序，優(yōu)先保護(hù)合同成立在先的權(quán)利人。

四、房屋重復(fù)出售，各購(gòu)房消費(fèi)者相互間利益沖突的處理

《批復(fù)》對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商重復(fù)出售，各購(gòu)房消費(fèi)者之間就同一標(biāo)的房屋發(fā)生權(quán)利沖突時(shí)如何處理無(wú)明確規(guī)定，而這一問(wèn)題是司法實(shí)踐中必須面臨的問(wèn)題。筆者認(rèn)為，應(yīng)分別以下情況處理：

1、部分合同已經(jīng)登記，部分合同未登記，各購(gòu)房消費(fèi)者間權(quán)利沖突的處理

《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定，商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)辦理登記備案手續(xù)。理論界傾向于將預(yù)售登記解釋為預(yù)告登記，其效力為一種債權(quán)的保全手段，審判部門(mén)采納登記對(duì)抗原則，即預(yù)售登記具有對(duì)抗第三人的效力，未登記合同的權(quán)利不能對(duì)抗已登記合同的權(quán)利。（1）各購(gòu)房消費(fèi)者均未入住，但有的合同已為登記，有的合同未登記，購(gòu)房消費(fèi)者都要求辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，宜并案審理，根據(jù)合同登記的對(duì)抗效力，優(yōu)先保護(hù)已為登記的購(gòu)房消費(fèi)者，判令出賣(mài)人履行轉(zhuǎn)移房屋產(chǎn)權(quán)給登記購(gòu)房消費(fèi)者的義務(wù)。未經(jīng)登記的購(gòu)房消費(fèi)者不宜列為訴訟第三人，但登記購(gòu)房消費(fèi)者未交清的購(gòu)房款，應(yīng)由未登記購(gòu)房消費(fèi)者優(yōu)先受償。（2）如果購(gòu)房人明知該房屋已經(jīng)預(yù)售，而惡意簽訂買(mǎi)賣(mài)合同并辦理登記的，根據(jù)民法誠(chéng)實(shí)信用和公序良俗的原理，惡意損害第三人利益的權(quán)利不受保護(hù)，其登記合同的權(quán)利不能得到保護(hù)。未登記的購(gòu)房消費(fèi)者可以行使撤銷(xiāo)權(quán)，請(qǐng)求撤銷(xiāo)登記合同，保護(hù)自己的合法權(quán)益，但應(yīng)承擔(dān)舉證責(zé)任。

2、合同均已登記，但房屋均未入住的，各購(gòu)房消費(fèi)者間權(quán)利沖突的處理

根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，房屋買(mǎi)賣(mài)合同登記產(chǎn)生兩方面的效力，一是對(duì)出賣(mài)人就該標(biāo)的房屋的處分權(quán)進(jìn)行限制，二是產(chǎn)生公示公信力并得對(duì)抗第三人。房屋買(mǎi)賣(mài)合同已登記，各購(gòu)房消費(fèi)者均未入住時(shí)，由于合同登記是權(quán)利外觀顯征的標(biāo)志，應(yīng)當(dāng)根據(jù)登記的先后順序確定順位，登記在先的權(quán)利人應(yīng)當(dāng)相對(duì)于登記在后的權(quán)利人得到優(yōu)先保護(hù)。如果各購(gòu)房消費(fèi)者均請(qǐng)求辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，應(yīng)按照登記的先后順位，判令出賣(mài)人履行轉(zhuǎn)移所有權(quán)給登記在先的購(gòu)房消費(fèi)者的義務(wù)。登記在后的購(gòu)房消費(fèi)者可以向出賣(mài)人主張違約責(zé)任，并可就前登記購(gòu)房消費(fèi)者未交清的購(gòu)房款優(yōu)先受償。同樣，應(yīng)區(qū)分善意登記與惡意登記的不同情況，體現(xiàn)惡意不受保護(hù)的誠(chéng)實(shí)信用原則，維護(hù)交易的安全。

3、房屋已經(jīng)入住，各購(gòu)房消費(fèi)者間權(quán)利沖突的處理

不動(dòng)產(chǎn)房屋的權(quán)利外觀顯征是登記而非交付，此與動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利外觀顯征不同。購(gòu)房消費(fèi)者入住房屋的行為，表明出賣(mài)人已為交付（部分履行），消費(fèi)者已為占有使用。不同的立法對(duì)占有賦予了不同的效力，但占有具有準(zhǔn)物權(quán)的效力是各國(guó)立法共通的屬性。在購(gòu)房消費(fèi)者占有使用該房屋與其他購(gòu)房消費(fèi)者發(fā)生權(quán)利沖突時(shí)，首先應(yīng)審查其行為是有權(quán)占有還是無(wú)權(quán)占有，無(wú)權(quán)占有不受法律保護(hù)。（1）至發(fā)生糾紛或時(shí)，各購(gòu)房消費(fèi)者均未進(jìn)行預(yù)售合同登記，如已有購(gòu)房消費(fèi)者入住，各購(gòu)房消費(fèi)者均要求辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，由于出賣(mài)人對(duì)房屋已為交付，入住購(gòu)房消費(fèi)者為有權(quán)占有，應(yīng)優(yōu)先保護(hù)已入住的購(gòu)房消費(fèi)者，判令出賣(mài)人履行轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)給已入住購(gòu)房人的義務(wù)。對(duì)其他未入住的購(gòu)房消費(fèi)者，可判令因合同不能履行而解除合同，由出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任，并可就已入住購(gòu)房消費(fèi)者未交清的購(gòu)房款優(yōu)先受償。（2）合同未登記的購(gòu)房消費(fèi)者已入住，而與已登記的購(gòu)房消費(fèi)者發(fā)生權(quán)利沖突時(shí)，盡管未登記合同的購(gòu)房消費(fèi)者已占有使用該房屋，但由于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的外觀顯征是登記而非交付，未經(jīng)登記的權(quán)利不能對(duì)抗已經(jīng)登記的權(quán)利，因此經(jīng)登記的購(gòu)房消費(fèi)者應(yīng)優(yōu)先于已入住但未登記的購(gòu)房消費(fèi)者受到保護(hù)。由于房屋入住的情況較為復(fù)雜，人民法院不如政府相關(guān)職能部門(mén)熟悉情況，且處理不好容易引發(fā)社會(huì)矛盾，增加社會(huì)不穩(wěn)定因素，因此，在已有購(gòu)房消費(fèi)者實(shí)際入住的情況下，為爭(zhēng)取最好的社會(huì)效果，人民法院不宜就案辦案，即使已登記的購(gòu)房消費(fèi)者請(qǐng)求保護(hù)其對(duì)爭(zhēng)議房屋的優(yōu)先受償權(quán)成立，也宜中止訴訟，建議政府有關(guān)部門(mén)進(jìn)行協(xié)調(diào)后辦理相關(guān)手續(xù)。經(jīng)政府部門(mén)努力協(xié)調(diào)仍不能解決的，由法院依照上述原則裁判。

4、合同均未登記、房屋均未入住的，購(gòu)房消費(fèi)者間權(quán)利沖突的處理

債權(quán)具有相對(duì)性和平等的順序性，基于債權(quán)平等的原則，債權(quán)之間本無(wú)所謂優(yōu)先的問(wèn)題，人民法院可判決出賣(mài)人向任何先的買(mǎi)受人履行合同。但由于同一標(biāo)的房屋上只能存在一個(gè)所有權(quán)，不能由多個(gè)購(gòu)房消費(fèi)者對(duì)同一房屋分別享有所有權(quán)。在各購(gòu)房消費(fèi)者均已交付全部或者大部分房款，但均未辦理合同登記，且房屋均未入住時(shí)，購(gòu)房消費(fèi)者請(qǐng)求辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的，原則上應(yīng)以訴訟的先后，結(jié)合合同有效成立的時(shí)間先后順序?yàn)榕袛鄻?biāo)準(zhǔn)，就同一財(cái)產(chǎn)對(duì)已經(jīng)的當(dāng)事人按照合同權(quán)利有效成立的先后順序確定所有權(quán)歸屬。為避免同一法院或不同法院就同一標(biāo)的房屋分別判歸不同購(gòu)房消費(fèi)者所有的尷尬現(xiàn)象，確保審判的法律效果與社會(huì)效果的有機(jī)統(tǒng)一，對(duì)于各購(gòu)房消費(fèi)者分別的案件在同一法院的，宜按照一般共同訴訟合并審理，依據(jù)審理查明的事實(shí)，依法判令被告履行轉(zhuǎn)移房屋產(chǎn)權(quán)給最先成立合同的購(gòu)房消費(fèi)者的義務(wù)；案件在不同法院的，能移送的盡量移送到同一法院合并審理。

五、房屋被司法查封，申請(qǐng)人與購(gòu)房消費(fèi)者權(quán)益沖突的處理

購(gòu)房消費(fèi)者所購(gòu)買(mǎi)的房屋在另案中被人民法院依法保全查封，購(gòu)房消費(fèi)者對(duì)該房屋上的權(quán)利必然會(huì)因此而受影響。如果購(gòu)房消費(fèi)者對(duì)人民法院的司法查封提出異議，人民法院應(yīng)審查購(gòu)房消費(fèi)者的權(quán)利是否應(yīng)該得到保護(hù)。（1）如果房屋買(mǎi)賣(mài)合同的成立先于保全查封，購(gòu)房消費(fèi)者在人民法院查封之前已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)了該房屋，應(yīng)優(yōu)先保護(hù)購(gòu)房消費(fèi)者的合法權(quán)益。因房屋被保全查封而妨礙購(gòu)房消費(fèi)者辦理“兩證”的，購(gòu)房消費(fèi)者可依據(jù)《民事訴訟法》的有關(guān)規(guī)定提出異議，人民法院應(yīng)按照前述處理原則進(jìn)行審查。異議成立的，對(duì)查封予以解除；異議不成立的，予以駁回。（2）人民法院對(duì)房屋予以查封保全后，購(gòu)房人與出賣(mài)人以查封房屋為標(biāo)的簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的，由于司法查封的絕對(duì)效力，查封標(biāo)的物在查封期間禁止處分和流通，雙方的行為均是違法行為，除買(mǎi)賣(mài)合同因違背法律禁止性規(guī)定而無(wú)效外，其行為還可能受到法律的制裁。

在涉及同一標(biāo)的房屋上并存工程款優(yōu)先權(quán)、消費(fèi)者所有權(quán)、抵押權(quán)、被安置權(quán)等諸方面權(quán)利的處理中，至今為止審判環(huán)節(jié)中尚沒(méi)有有效銜接和協(xié)調(diào)處理的手段和程序規(guī)定，對(duì)此問(wèn)題的協(xié)調(diào)解決應(yīng)在執(zhí)行過(guò)程中根據(jù)上述處理意見(jiàn)和原則妥善處理。不同的受案法院在審判、查封保全、強(qiáng)制執(zhí)行過(guò)程中，對(duì)購(gòu)房消費(fèi)者所購(gòu)房屋采取相應(yīng)措施時(shí)，應(yīng)相互溝通，協(xié)調(diào)處理。案件可移送管轄的應(yīng)依法及時(shí)移送；可合并審理和并案執(zhí)行的宜合并審理和并案執(zhí)行；需要協(xié)調(diào)處理的，應(yīng)積極與受案法院協(xié)商或者報(bào)上級(jí)法院協(xié)調(diào)處理，以避免司法沖突，產(chǎn)生不良社會(huì)后果。新晨

注釋：

篇7

北京市房地產(chǎn)管理局直管房屋等所有權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問(wèn)題的規(guī)定已于1989年元月11日經(jīng)市房地產(chǎn)管理局局務(wù)會(huì)議討論通過(guò)，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)貫徹實(shí)施。

北京市房地產(chǎn)管理局直管房屋等所有權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問(wèn)題的規(guī)定

一、關(guān)于房管部門(mén)直管房屋的登記：

1.現(xiàn)由房管一公司、修建一公司受托管理的中央各單位的房屋，其房屋所有權(quán)屬于中央各委托單位的、由中央各單位進(jìn)行登記。

2.現(xiàn)由各區(qū)縣房地產(chǎn)管理局、房管二公司管理的中央各單位統(tǒng)建和購(gòu)置的房屋，凡是整幢或整門(mén)樓房屬于一個(gè)單位，單位主張產(chǎn)權(quán)并按規(guī)定向房管部門(mén)補(bǔ)交管理、維修費(fèi)用的，可由統(tǒng)建和購(gòu)買(mǎi)房屋的單位進(jìn)行登記，單位不主張產(chǎn)權(quán)或不同意補(bǔ)交管理維修費(fèi)用以及不夠整門(mén)的零散樓房，均由房管部門(mén)進(jìn)行登記。

3.現(xiàn)由各區(qū)縣房地產(chǎn)管理局、房管一公司、房管二公司、修建一公司管理的市級(jí)公產(chǎn)房屋，分別由各區(qū)縣房地產(chǎn)管理局和公司進(jìn)行登記。

4.現(xiàn)由房管部門(mén)管理的原會(huì)館房屋，除經(jīng)市政府批準(zhǔn)已發(fā)還者外，均按市級(jí)公產(chǎn)進(jìn)行登記。

二、房管系統(tǒng)各單位自籌資金購(gòu)置或建造的房屋，凡是由各單位自行管理的，依房屋所有權(quán)性質(zhì)分別按全民產(chǎn)、集體產(chǎn)進(jìn)行登記。

三、關(guān)于宗教團(tuán)體房屋的登記：

1.對(duì)原納入國(guó)家經(jīng)租的宗教團(tuán)體房屋，根據(jù)國(guó)務(wù)院《國(guó)發(fā)（1980）188號(hào)》文件規(guī)定，應(yīng)發(fā)還給宗教團(tuán)體所有，由宗教團(tuán)體進(jìn)行房屋所有權(quán)登記。對(duì)房屋原狀已發(fā)生變化的，由宗教團(tuán)體與房管部門(mén)按有關(guān)規(guī)定協(xié)商確定產(chǎn)權(quán)歸屬后，再進(jìn)行登記。

2.對(duì)國(guó)家經(jīng)租以前、根據(jù)有關(guān)規(guī)定已由房管部門(mén)接管的原宗教團(tuán)體房屋，由目前的管理單位按市級(jí)公產(chǎn)進(jìn)行登記。

四、關(guān)于撥用房屋的登記。撥用房屋系指房管部門(mén)接管房屋產(chǎn)權(quán)后無(wú)償撥給單位使用并由使用單位自管自修的房屋。北京解放以后，由房管部門(mén)撥給中央或市屬各單位使用的房屋，均由現(xiàn)管理單位進(jìn)行登記。

五、關(guān)于已移交給有關(guān)單位管理房屋的登記。經(jīng)市政府批準(zhǔn)，已由房管部門(mén)移交給商業(yè)、飲食業(yè)、服務(wù)業(yè)及中小學(xué)校等單位管理的房屋，均由現(xiàn)管理單位進(jìn)行登記。

六、關(guān)于開(kāi)發(fā)公司所管房屋的登記：

1.現(xiàn)由各開(kāi)發(fā)公司受托管理的單位所有的房屋，由產(chǎn)權(quán)單位進(jìn)行登記。

2.現(xiàn)由各開(kāi)發(fā)公司管理的市政拆遷用房、落實(shí)私房政策用房，以及小區(qū)鍋爐房等，均由各開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行登記。

3.各開(kāi)發(fā)公司已出售給各單位的房屋，凡是買(mǎi)房單位主張所有權(quán)并按規(guī)定補(bǔ)交管理維修費(fèi)用的，均由買(mǎi)房單位登記；買(mǎi)房單位自愿放棄房屋所有權(quán)，僅保留分配使用權(quán)并出具證明的，可由開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行登記。

4.各開(kāi)發(fā)公司已無(wú)償移交給商業(yè)、服務(wù)業(yè)等各單位管理的配套房屋，由現(xiàn)管理單位進(jìn)行登記。

七、關(guān)于征而未拆房屋的登記。根據(jù)《北京市建設(shè)拆遷安置辦法》〔京政發(fā)（1982）144號(hào)文〕關(guān)于“已經(jīng)收購(gòu)但暫時(shí)不需拆除的房屋交房地產(chǎn)管理部門(mén)統(tǒng)一管理”的規(guī)定，對(duì)單位征而未拆的房屋，應(yīng)移交房屋所在區(qū)縣房地產(chǎn)管理局接管并進(jìn)行登記。

八、關(guān)于承租單位在直管公房院內(nèi)自建房屋的登記：

1.承租單位用市財(cái)政撥款在直管公房院內(nèi)增建、擴(kuò)建、翻建的房屋，由房管部門(mén)統(tǒng)一進(jìn)行登記。

2.承租單位自籌資金在直管公房院內(nèi)增建、擴(kuò)建、翻建的房屋由房管部門(mén)登記，承租單位投入的建房資金可折抵租金。

篇8

關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房；法律地位；探析

中圖分類(lèi)號(hào)：DF0-052 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1674-9324（2016）31-0073-02

價(jià)格較低的小產(chǎn)權(quán)房，在產(chǎn)生、交易方面均屬違法行為，既要保證經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，又要遵循法律制度，小產(chǎn)權(quán)房已成為我國(guó)在城市化建設(shè)過(guò)程中急需解決的問(wèn)題。

一、小產(chǎn)權(quán)房的界定

（一）小產(chǎn)權(quán)房的概念

小產(chǎn)權(quán)房是相對(duì)于大產(chǎn)權(quán)房而言的，是一種特殊權(quán)屬狀態(tài)下的房屋。孫憲忠認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)自古就有，它泛指一切沒(méi)有獲得完整所有權(quán)的房屋。在我國(guó)當(dāng)前的形勢(shì)下，小產(chǎn)權(quán)房主要是指在農(nóng)村集體所有土地上建設(shè)，并向組織成員外居民銷(xiāo)售的房屋。小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法在城市房屋管理主管部門(mén)登記并取得產(chǎn)權(quán)證書(shū)。

（二）小產(chǎn)權(quán)房的特征

1.小產(chǎn)權(quán)房的土地使用權(quán)具有不合法性。我國(guó)土地實(shí)行公有制，分國(guó)家所有和集體所有。城市土地屬國(guó)家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除屬國(guó)家所有部分外，均屬農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)所有。我國(guó)對(duì)農(nóng)村土地實(shí)行嚴(yán)格的用途管制政策，對(duì)于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，農(nóng)村集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓、出租，任何單位和個(gè)人在各項(xiàng)土地進(jìn)行建設(shè)使用前，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地，小產(chǎn)權(quán)房一般建設(shè)在集體土地之上，根據(jù)我國(guó)房地一體主義的立法原則，實(shí)行房隨地走和地隨房走，如果將建設(shè)在集體土地上的房屋出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員意外的其他居民，則導(dǎo)致土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，這將嚴(yán)重違反我國(guó)現(xiàn)行法律的規(guī)定。

2.小產(chǎn)權(quán)房的房屋產(chǎn)權(quán)具有無(wú)序性和不完整性。小產(chǎn)權(quán)房的興建沒(méi)有經(jīng)過(guò)集體規(guī)劃，施工隊(duì)伍和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有經(jīng)過(guò)監(jiān)督和審查，用途也沒(méi)有通過(guò)國(guó)家的審核，無(wú)法從國(guó)家獲得相應(yīng)的房產(chǎn)證。因此買(mǎi)賣(mài)雙方無(wú)需簽訂合同，達(dá)成口頭上的一致便可完成交易，這是導(dǎo)致即使國(guó)家禁止小產(chǎn)權(quán)房的交易，但其交易依舊活躍在整個(gè)房地產(chǎn)交易之中的原因。

3.價(jià)格水平低廉，具有經(jīng)濟(jì)性。小產(chǎn)權(quán)房所用材料較劣質(zhì)，無(wú)需經(jīng)過(guò)程序的審核，減少了一部分成本與手續(xù)費(fèi)，房?jī)r(jià)比一些大產(chǎn)權(quán)房低很多，甚至繳納的費(fèi)用和大產(chǎn)權(quán)房的首付等同。許多居民為了保障自己和家人最基本的生活需求，即使知道小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有國(guó)家法律的保障，得不到法律的保護(hù)，也冒險(xiǎn)去購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房。

二、小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因及其法律地位分析

（一）小產(chǎn)權(quán)房屢禁不止，大量產(chǎn)生的原因

1.經(jīng)濟(jì)原因。隨我國(guó)城市化進(jìn)程飛速發(fā)展而涌向城市的務(wù)工人員，增大了房地產(chǎn)的剛性需求。進(jìn)城務(wù)工人員和部分城市居民中，中低收入者占到一半以上，他們無(wú)力承擔(dān)高額的房?jī)r(jià)，但為滿足住房要求，不得已將目光轉(zhuǎn)移到城郊結(jié)合地帶價(jià)格相對(duì)低廉的小產(chǎn)權(quán)房，所以小產(chǎn)權(quán)房和商品房?jī)r(jià)格的懸殊推動(dòng)了小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生。

2.制度原因。農(nóng)村的土地屬農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員集體所有，農(nóng)村土地直接入市存在著法律上的障礙，農(nóng)村土地要想成為建設(shè)用地必須通過(guò)國(guó)家征收的方式實(shí)行土地的所有權(quán)由農(nóng)村集體所有轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)家所有才能實(shí)現(xiàn)，為了保護(hù)和充分利用有限的土地資源，我國(guó)實(shí)行嚴(yán)格的農(nóng)村土地用途管制，國(guó)家對(duì)農(nóng)村集體土地的征收必須是為了公共利益的需要，僅僅以居住為目的征收農(nóng)村集體土地，很難說(shuō)是為了公共利益的需要。所以，農(nóng)村集體土地上建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房在我國(guó)現(xiàn)行的法律制度框架之內(nèi)上市交易困難重重，這正是小產(chǎn)權(quán)房就是小產(chǎn)權(quán)房的原因。

（二）小產(chǎn)權(quán)房的法律地位分析

1.小產(chǎn)權(quán)房的社會(huì)效應(yīng)。（1）積極影響。第一，在商品房的價(jià)格壓力和供需矛盾的作用下小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)運(yùn)而生。小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格低廉且交易簡(jiǎn)單，能夠更好地平抑房?jī)r(jià)，對(duì)促使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性有一定的影響。第二，小產(chǎn)房能夠吸引更多的城市居民到城鄉(xiāng)結(jié)合部的農(nóng)村，改變我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)農(nóng)村勞動(dòng)力和人才不斷外流的狀況，對(duì)于提高了城鄉(xiāng)結(jié)合地區(qū)的農(nóng)村勞動(dòng)力的結(jié)構(gòu)和整體素質(zhì)有積極影響，小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)有利于新農(nóng)村建設(shè)，為農(nóng)村帶來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇，加快農(nóng)村的城鎮(zhèn)化步伐和新農(nóng)村建設(shè)的步伐。（2）消極影響。第一，小產(chǎn)權(quán)房大規(guī)模的增長(zhǎng)會(huì)對(duì)有限的土地資源的保護(hù)和利用帶來(lái)沖擊。由于集體土地價(jià)格低廉，小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā)商在賺錢(qián)動(dòng)機(jī)的驅(qū)使下，往往在利用集體土地時(shí)修建大量的豪華別墅、高爾夫球場(chǎng)等休閑設(shè)施等方法攫取更大的利潤(rùn)，這必將造成土地資源的巨大浪費(fèi)，給我國(guó)嚴(yán)守18億畝耕地紅線造成了巨大的壓力，也必將威脅到我國(guó)的糧食安全。第二，對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序造成沖擊。相對(duì)于擁有完全產(chǎn)權(quán)的商品房來(lái)說(shuō)，價(jià)格低廉的小產(chǎn)權(quán)房大量出現(xiàn)，勢(shì)必會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常交易秩序造成干擾。在大量的已建成的商品房賣(mài)不出去，空置的商品房存量不斷增加的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在資金回籠方面可能就會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，導(dǎo)致其資金鏈斷裂，從而出現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)倒閉等現(xiàn)象。這無(wú)疑會(huì)影響到我國(guó)的經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。第三，不利于小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)房者權(quán)益的保護(hù)。根據(jù)我國(guó)物權(quán)法相關(guān)規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的享有以等級(jí)為公示方式權(quán)利，房屋登記管理部門(mén)不動(dòng)產(chǎn)登記簿上面登記的權(quán)利人是不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人，登記為何種權(quán)利，該權(quán)利人就享有什么權(quán)利。由于小產(chǎn)權(quán)房由于自身不具備相關(guān)登記條件，不可能在房屋登記管理部門(mén)登記注冊(cè)，這會(huì)導(dǎo)致購(gòu)買(mǎi)者得不到法律的有效保護(hù)。

2.小產(chǎn)權(quán)房的法律地位分析。第一，我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)范不承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房的合法性。《中華人民共和國(guó)土地管理法》第四十三條規(guī)定表明，集體土地只能由集體組織成員來(lái)使用，集體組織以外的成員必須申請(qǐng)使用國(guó)有土地，限制了集體土地只能用作鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)。第六十三條明確禁止農(nóng)民把集體土地轉(zhuǎn)讓給城市居民，限制了土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓。小產(chǎn)權(quán)房是建設(shè)在集體土地之上的，法律限制了集體土地只能用于集體成員，本集體經(jīng)濟(jì)組織之外的成員無(wú)法使用。這些法律都足以充分說(shuō)明小產(chǎn)權(quán)房的不合法性。第二，國(guó)家政策不承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房的合法性。2010年國(guó)務(wù)院責(zé)成國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部牽頭，成立專門(mén)領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)小產(chǎn)權(quán)房的摸底和清理工作。就小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，國(guó)務(wù)院要求：一是所有在建及在售的小產(chǎn)權(quán)房必須全部停建和停售。2011年11月，國(guó)土資源部、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、財(cái)政部、農(nóng)業(yè)部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見(jiàn)》提出，要嚴(yán)格規(guī)范農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證行為，嚴(yán)禁搞虛假土地登記，嚴(yán)禁對(duì)違法用地未經(jīng)依法處理就登記發(fā)證。《意見(jiàn)》明確規(guī)定，“對(duì)于借戶籍制度改革或者擅自通過(guò)‘村改居’等方式非經(jīng)法定征收程序?qū)⑥r(nóng)民集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房’等違法用地，不得登記發(fā)證。對(duì)于不依法依規(guī)進(jìn)行土地確權(quán)登記發(fā)證或登記簿規(guī)范造成嚴(yán)重后果的，嚴(yán)肅追究有關(guān)人員責(zé)任”。目前國(guó)家要求各地對(duì)農(nóng)村集體土地進(jìn)行確權(quán)登記發(fā)展，但是對(duì)小產(chǎn)權(quán)房違法用地不允許發(fā)證，小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù)。第三，從法理上講，小產(chǎn)權(quán)房是一個(gè)關(guān)系吃飯和居住條件改善的問(wèn)題，其出現(xiàn)本身就是居住條件的改善，但是大量產(chǎn)生勢(shì)必?cái)D占農(nóng)業(yè)用地，如不加以限制，將會(huì)導(dǎo)致農(nóng)業(yè)用地大量流失，不承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房的合法性體現(xiàn)了立法者在“吃飯”問(wèn)題和“改善居住條件”問(wèn)題上的價(jià)值選擇。

三、小產(chǎn)權(quán)房的處理對(duì)策

（一）嚴(yán)格禁止新開(kāi)發(fā)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房

小產(chǎn)權(quán)房是在我國(guó)住房改革過(guò)程中出現(xiàn)的，雖有一定的合理性，但其本身就不具有合法性，所以，在出臺(tái)新的政策與法律條文前，必須對(duì)新小產(chǎn)權(quán)房的開(kāi)工建設(shè)進(jìn)行嚴(yán)格禁止，土地管理部門(mén)等執(zhí)法部門(mén)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)法，以確?，F(xiàn)行法律的有效落實(shí)，堅(jiān)決遏制小產(chǎn)權(quán)房的泛濫的勢(shì)頭。

（二）針對(duì)現(xiàn)存的小產(chǎn)權(quán)房，可以采取區(qū)分購(gòu)買(mǎi)者的情況，分類(lèi)審視，核發(fā)不同的產(chǎn)權(quán)證書(shū)的辦法解決

第一，購(gòu)房者若符合國(guó)家關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房或限價(jià)房相關(guān)購(gòu)買(mǎi)規(guī)定條件，相關(guān)部門(mén)才可核實(shí)并發(fā)放經(jīng)濟(jì)適用房或限價(jià)房的所有權(quán)證書(shū)。相應(yīng)的，該類(lèi)房屋以后的出租、轉(zhuǎn)讓等活動(dòng)也需按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定進(jìn)行。

第二，若購(gòu)房者補(bǔ)繳了土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)，相關(guān)部門(mén)便可核實(shí)并發(fā)放一般的房屋所有權(quán)證書(shū)。該房屋也隨之轉(zhuǎn)為普通商品房。購(gòu)房者的居住、出租、轉(zhuǎn)讓等活動(dòng)便可自有合法，同時(shí)房屋在通過(guò)市場(chǎng)流通轉(zhuǎn)讓時(shí)也不會(huì)再受到任何限制。

第三，若該小產(chǎn)權(quán)房屋既不符合國(guó)家相關(guān)規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)者也未補(bǔ)繳土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)，發(fā)證機(jī)關(guān)只能核發(fā)特殊房屋所有權(quán)證。持證人只能自己居住，但在未來(lái)變更房屋所有人時(shí)，應(yīng)補(bǔ)繳這部分費(fèi)用。

（三）拆除嚴(yán)重違法的小產(chǎn)權(quán)房屋

若小產(chǎn)權(quán)房屋已非法侵占了基本農(nóng)田，使耕地遭受到破壞的，應(yīng)責(zé)令拆除并恢復(fù)耕地原狀。對(duì)于影響到防洪泄洪、對(duì)國(guó)防安全構(gòu)成危害或?qū)ι鷳B(tài)環(huán)境造成嚴(yán)重破壞的小產(chǎn)權(quán)房屋，也應(yīng)一并拆除。

總之，小產(chǎn)權(quán)房是我國(guó)住房改革的特定環(huán)境及歷史條件下的產(chǎn)物，為維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題必須被積極、妥善、穩(wěn)步的解決。短期可緩解城市住房壓力，長(zhǎng)期可改革我國(guó)現(xiàn)行土地制度中不合理的部分，完善土地制度的改革。我們要相信，隨著不斷的探索，法治化進(jìn)程的完善，必將圓滿解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題。

參考文獻(xiàn)：

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[2]金麗馥.中國(guó)農(nóng)民失地問(wèn)題的制度分析四[M].北京：高等教育出版社，2007.

篇9

【關(guān)鍵詞】淺談，小產(chǎn)權(quán)房，管理，問(wèn)題

中圖分類(lèi)號(hào)：C93文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

一、前言

我國(guó)國(guó)土面積遼闊，人數(shù)眾多，伴隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房?jī)r(jià)不斷上漲，房地產(chǎn)業(yè)快速崛起，出現(xiàn)了小產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房本身存在著很多問(wèn)題，本文探討的就是如何對(duì)企業(yè)內(nèi)部的小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行管理與控制。

二、國(guó)有企業(yè)公司的特點(diǎn)

國(guó)有企業(yè)公司同非國(guó)有公司比較，有共性，也有其個(gè)性。國(guó)有公司同非國(guó)有公司的共性有以下幾個(gè)：1、兩者的法人都是以營(yíng)利為目標(biāo)；2、兩者之間的利益相互協(xié)調(diào)；3、兩者都負(fù)有社會(huì)責(zé)任。以上的自利性，自我協(xié)調(diào)性和社會(huì)性是公司制法人共性的幾個(gè)特點(diǎn)。國(guó)有公司之所以擁有非國(guó)有公司不具有的個(gè)性,是因?yàn)閾碛幸粋€(gè)特殊的股東“國(guó)家。具體表現(xiàn)在幾方面：第一，其經(jīng)營(yíng)的好壞將直接關(guān)系到國(guó)家是否增加財(cái)政收入與實(shí)現(xiàn)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的初志；第二，它的自我協(xié)調(diào)不但要協(xié)調(diào)好各利益相關(guān)者的私有權(quán)利，而且還要協(xié)調(diào)好國(guó)家公權(quán)力與私權(quán)利的關(guān)系；第三，它的社會(huì)性已經(jīng)上升為國(guó)家性，代表國(guó)家履行出資人職責(zé)的機(jī)構(gòu)或部門(mén)，是站在國(guó)家利益的高度行使股權(quán)，使得公司所承載的國(guó)家職能夠得以實(shí)現(xiàn)。以上的國(guó)家自利性，國(guó)家協(xié)調(diào)性和國(guó)家利益性，是國(guó)有公司個(gè)性的幾個(gè)特點(diǎn)。所以，得以將國(guó)有公司的角色界定為：國(guó)家利益共同體。

三、何為小產(chǎn)權(quán)房

1、小產(chǎn)權(quán)房的概念

城鎮(zhèn)房屋所有人對(duì)房屋享有的是完全的房屋所有權(quán)，不僅對(duì)房屋享有所有權(quán)，還對(duì)房屋占有的土地享有土地所有權(quán)。小產(chǎn)權(quán)房則不同，小產(chǎn)權(quán)房所有人對(duì)小產(chǎn)權(quán)房享有的只有房屋所有權(quán)，房屋占有的土地使用權(quán)并非屬于小產(chǎn)權(quán)房所有人，而是屬于村集體經(jīng)濟(jì)組織的村民。正是因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房所有人并不占有土地所有權(quán)，因此小產(chǎn)權(quán)房不能在市場(chǎng)上有效的流轉(zhuǎn)，不能辦理房屋過(guò)戶流轉(zhuǎn)手續(xù)，我國(guó)法律和政策也不允許小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)及交易，司法實(shí)踐也并不保護(hù)小產(chǎn)權(quán)房所有人的權(quán)益。

2、小產(chǎn)權(quán)房所占用土地的性質(zhì)

從現(xiàn)有的我國(guó)的小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)狀來(lái)看，小產(chǎn)權(quán)房占有的土地既有農(nóng)用地、建設(shè)用地，也有宅基地。我國(guó)對(duì)于農(nóng)民集體所有的土地都有明確的規(guī)定用途，在農(nóng)民集體所有土地上建造小產(chǎn)權(quán)房，是不符合我國(guó)對(duì)于土地用途管制制度的，小產(chǎn)權(quán)房將原本用于農(nóng)用、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的建設(shè)用地及用于農(nóng)民自建房屋的宅基地用于房屋建造并出售給非本集體經(jīng)濟(jì)組織的企業(yè)和個(gè)人所有，在其源頭上已違反了我國(guó)土地管理法的相關(guān)規(guī)定。

四、小產(chǎn)權(quán)房的利與弊

1、由小產(chǎn)權(quán)房引出的問(wèn)題

首先，小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有合法的所有權(quán)及土地使用權(quán)，購(gòu)房者的權(quán)益得不到保障。我國(guó)的憲法第十條規(guī)定:“城市的土地屬于國(guó)家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有?！痹诩w土地上興建的房屋將無(wú)法取得管理部門(mén)頒發(fā)的《房屋所有權(quán)證》。如果要在農(nóng)村集體所有的土地上興建商品房出售，就必須先由國(guó)家征地，轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，再由國(guó)家出讓給建設(shè)開(kāi)發(fā)單位，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位向國(guó)家繳納土地出讓金等稅費(fèi)，建房后再出售給購(gòu)房人，然后國(guó)家以頒發(fā)房屋所有權(quán)證書(shū)的形式確認(rèn)購(gòu)房人對(duì)該房屋的產(chǎn)權(quán)。所以，小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法獲得《房屋所有權(quán)證》。

其次，小產(chǎn)權(quán)房不能在市場(chǎng)上交易或轉(zhuǎn)讓?！斗康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定，沒(méi)有《房屋所有權(quán)證》的住宅將無(wú)法辦理過(guò)戶手續(xù)。根據(jù)當(dāng)前《土地管理法》，集體土地只能在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部流轉(zhuǎn)，不能在市場(chǎng)上自由流通，因此業(yè)主不能進(jìn)行房屋上市交易、轉(zhuǎn)讓、遺贈(zèng)等，小產(chǎn)權(quán)房的買(mǎi)賣(mài)或轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效，業(yè)主進(jìn)行房屋的二次交易或轉(zhuǎn)贈(zèng)不受法律保護(hù)。

最后，小產(chǎn)權(quán)房的肆意發(fā)展，必將導(dǎo)致耕地被非法侵占。目前，我國(guó)耕地面積逼近18億畝紅線，為保護(hù)我國(guó)農(nóng)村用地，2004 年國(guó)務(wù)院的《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》明確規(guī)定，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地。禁止擅自通過(guò)“村改居”等方式將農(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地。禁止農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓、出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。然而，許多地方政府在利益的驅(qū)使下，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)審批為觀光農(nóng)業(yè)園、舊村改造等項(xiàng)目形式，出售集體土地給開(kāi)發(fā)商建小產(chǎn)權(quán)房。如果這種勢(shì)頭得不到控制，那么我國(guó)的耕地面積將受到嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

2、小產(chǎn)權(quán)房的合理性一面

第一，小產(chǎn)權(quán)房可以緩解住房壓力，抑制房?jī)r(jià)虛高上漲。由于我國(guó)城市化進(jìn)程加快，大量村鎮(zhèn)人口涌入城市，導(dǎo)致對(duì)住房的需求不斷增大。然而由于城市土地供應(yīng)有限等原因，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場(chǎng)的需求，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)的不斷攀升。小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)則為城市的正統(tǒng)房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了新的血液。盡管它是沒(méi)有名分的商品房，但在客觀上擴(kuò)大了商品房的市場(chǎng)供應(yīng)，緩解了供不應(yīng)求的緊張局面。

第二，小產(chǎn)權(quán)房有利于維護(hù)農(nóng)民和村集體的利益。目前我國(guó)征用集體土地的方式是政府先將集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，然后再出讓給開(kāi)發(fā)商。政府能夠從中獲得高額的土地出讓金，而農(nóng)民只得到極少的補(bǔ)償，這是對(duì)農(nóng)民權(quán)利和利益的剝奪。而農(nóng)民自己開(kāi)發(fā)商品房，則可以從市場(chǎng)中分享土地的增值，這當(dāng)然要公平得多。顯然，在這個(gè)利益重構(gòu)的分配格局中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的最大獲利者既不是地方政府，也不再是開(kāi)發(fā)商，而是村民與村集體。

第三，小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā)提高了土地的利用率。從實(shí)質(zhì)上來(lái)說(shuō)，這樣的小產(chǎn)權(quán)房不但沒(méi)有改變土地性質(zhì)，也沒(méi)有減少耕地面積，反而大大提高了土地的利用率，是符合國(guó)家“十分珍惜和合理利用每一寸土地”這個(gè)基本國(guó)策的。小產(chǎn)權(quán)房的開(kāi)發(fā)建設(shè)，也可以推動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展，加快新農(nóng)村建設(shè)，加快農(nóng)村的城市化進(jìn)程。

五、加強(qiáng)小產(chǎn)權(quán)房管理的措施

1、健全、完善法律法規(guī)。

對(duì)于不同用地性質(zhì)、不同歷史時(shí)期建成、不同情況的小產(chǎn)權(quán)房要區(qū)別對(duì)待，

包括考慮到把鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、鄉(xiāng)村公共利益設(shè)施用地上的小產(chǎn)權(quán)房與宅基地上的小產(chǎn)權(quán)房區(qū)分開(kāi)，把符合城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的小產(chǎn)權(quán)房與規(guī)劃區(qū)外的區(qū)分開(kāi)來(lái)。小產(chǎn)權(quán)房合法化的具體立法及法律修訂措施目前小產(chǎn)權(quán)房的具體法律規(guī)定已經(jīng)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不符，也不符合現(xiàn)代法治的精神，因此應(yīng)盡快修訂現(xiàn)有法律、法規(guī)及部門(mén)規(guī)章，使農(nóng)村集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓合法化，使部分小產(chǎn)權(quán)房合法化。

2、區(qū)分不同情況，妥善處理。

在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員之間買(mǎi)賣(mài)小產(chǎn)權(quán)房的，一般可認(rèn)定其買(mǎi)賣(mài)有效，因?yàn)樵撁袷滦袨椴贿`反法律、法規(guī)和禁止性規(guī)定；向本集體經(jīng)濟(jì)組織外的人員出賣(mài)小產(chǎn)權(quán)房的，一般應(yīng)認(rèn)定其買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效。但有以下情況的，應(yīng)根據(jù)具體情況分別予以認(rèn)定處理：一是購(gòu)買(mǎi)人在買(mǎi)房后已經(jīng)遷入本集體經(jīng)濟(jì)組織的；二是出賣(mài)人已經(jīng)成為城鎮(zhèn)居民的；三是出賣(mài)人有多處房產(chǎn)或該農(nóng)村住宅為多層建筑自留有居住房屋的；四是因分家析產(chǎn)、離婚、遺產(chǎn)繼承等引起的小產(chǎn)權(quán)房的流轉(zhuǎn)糾紛等；五是對(duì)歷史原因形成的小產(chǎn)權(quán)房要區(qū)分不同情況，妥善處理。

3、建立農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的制度。

允許農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)統(tǒng)一城鄉(xiāng)建設(shè)用地使用權(quán)，直接建立農(nóng)地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓制度。農(nóng)村建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)是整個(gè)農(nóng)民集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的基礎(chǔ)和核心，也是目前農(nóng)村土地制度創(chuàng)新亟待解決的問(wèn)題。 建立農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的制度，應(yīng)該統(tǒng)一城鄉(xiāng)建設(shè)用地的使用權(quán)，改變目前國(guó)家土地與集體土地所有權(quán)權(quán)能不一致的局面，應(yīng)該使集體土地的使用權(quán)與國(guó)有土地的使用權(quán)具體相同的權(quán)能，直接建立農(nóng)地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓制度，進(jìn)入市場(chǎng)，讓農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)與城市建設(shè)用地使用權(quán)接軌。

六、結(jié)束語(yǔ)

以上是對(duì)國(guó)有企業(yè)內(nèi)部小產(chǎn)權(quán)房的管理問(wèn)題的分析與探討，國(guó)有企業(yè)應(yīng)該對(duì)內(nèi)部小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行控制，并且合理地管理小產(chǎn)權(quán)房，這樣才能避免問(wèn)題，使企業(yè)取得最大的經(jīng)濟(jì)效益。

參考文獻(xiàn)：

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[2]黃幸 小產(chǎn)權(quán)房該何去何從 西江月?下旬-2014年3期

篇10

[關(guān)鍵詞] 小產(chǎn)權(quán)房 風(fēng)險(xiǎn)鏈

一、“小產(chǎn)權(quán)房”風(fēng)險(xiǎn)鏈的構(gòu)成

“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)村集體土地上，由享有該土地所有權(quán)的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府或村委會(huì)單獨(dú)開(kāi)發(fā)或聯(lián)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)聯(lián)合開(kāi)發(fā)建設(shè)，并由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會(huì)制作房屋權(quán)屬證書(shū)的房屋。這種房屋權(quán)屬證書(shū)沒(méi)有房管部門(mén)蓋章，僅有鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會(huì)的蓋章以證明其權(quán)屬，故也稱之為“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”。

目前“小產(chǎn)權(quán)房”主要在建設(shè)、銷(xiāo)售、權(quán)屬登記三個(gè)環(huán)節(jié)上存在著風(fēng)險(xiǎn)，建設(shè)環(huán)節(jié)是風(fēng)險(xiǎn)“鏈?zhǔn)住?，銷(xiāo)售環(huán)節(jié)是風(fēng)險(xiǎn)“鏈身”，權(quán)屬登記是風(fēng)險(xiǎn)“鏈尾”，三個(gè)環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，構(gòu)成了“小產(chǎn)權(quán)房”的風(fēng)險(xiǎn)鏈。如下圖所示:

二、“鏈?zhǔn)住报D―建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)

“小產(chǎn)權(quán)房”的建設(shè)階段存在著是否符合規(guī)劃審批的風(fēng)險(xiǎn)?！洞迩f和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》第十八條規(guī)定:“農(nóng)村村民在村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)建住宅的,應(yīng)當(dāng)先向村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)提出建房申請(qǐng),經(jīng)村民會(huì)議討論通過(guò)后,按照下列審批程序辦理:(一)需要使用耕地的,經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核、縣級(jí)人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)審查同意并出具選址意見(jiàn)書(shū)后,方可依照《土地管理法》向縣級(jí)人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)用地,經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)后,由縣級(jí)人民政府土地管理部門(mén)劃撥土地;(二)使用原有宅基地、村內(nèi)空閑地和其他土地的,由鄉(xiāng)級(jí)人民政府根據(jù)村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃和土地利用規(guī)劃批準(zhǔn)。 城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民在村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)需要使用集體所有的土地建住宅的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)其所在單位或者居民委員會(huì)同意后,依照前款第(一)項(xiàng)規(guī)定的審批程序辦理?！?/p>

由此可見(jiàn),“小產(chǎn)權(quán)房”在規(guī)劃的農(nóng)用地上蓋房，這包括兩種情況,一是占用基本農(nóng)田，占用基本農(nóng)田搞建設(shè)，建成房子之后出售,這種情況下是違法的,按照《土地管理法》規(guī)定，占有基本農(nóng)田必須經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。第二是占用耕地，我國(guó)實(shí)行嚴(yán)格的耕地保護(hù)措施,一定的面積必須經(jīng)過(guò)不同層次政府的批準(zhǔn)，批準(zhǔn)的面積大小和政府的權(quán)限是直接相關(guān)的。所以,如果未經(jīng)政府批準(zhǔn),“小產(chǎn)權(quán)房” 在規(guī)劃的農(nóng)用地上蓋房，此類(lèi)建設(shè)一開(kāi)始就是不合法的。

除此情形外，如果“小產(chǎn)權(quán)房”在規(guī)劃的非農(nóng)用地上，由相應(yīng)人民政府根據(jù)村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃和土地利用規(guī)劃批準(zhǔn)建設(shè)的質(zhì)量有保證的房屋，從房屋建設(shè)本身而言，該類(lèi)“小產(chǎn)權(quán)房”不違法。但即使建設(shè)合法，并不意味著“小產(chǎn)權(quán)房”的其他環(huán)節(jié)沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)。

三、“鏈身”――銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)

“小產(chǎn)權(quán)房”的銷(xiāo)售存在著購(gòu)買(mǎi)者主體不適格，房屋買(mǎi)賣(mài)合同不受法律保護(hù)的風(fēng)險(xiǎn)。購(gòu)買(mǎi)“小產(chǎn)權(quán)房”的主體包括兩類(lèi)群體，一是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，該群體購(gòu)買(mǎi)是法律允許的。

風(fēng)險(xiǎn)主要存在第二類(lèi)群體，即本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的城鎮(zhèn)居民。1999年5月國(guó)務(wù)院為進(jìn)一步加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理，防止新的“炒地?zé)帷保l(fā)出《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》，該通知規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門(mén)不得為違法建造和購(gòu)買(mǎi)的住宅發(fā)放土地使用權(quán)證和房產(chǎn)證?！贝送?，《土地管理法》第八條第二款規(guī)定：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有?！钡诹l第四款規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的,不予批準(zhǔn)?！钡诹龡l更明確規(guī)定:“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)?！睆纳鲜鲆?guī)定中可以看出,農(nóng)村宅基地屬集體所有,村民對(duì)宅基地只有使用權(quán)。與城市房地產(chǎn)最大的不同之處,這種建設(shè)在農(nóng)村集體土地上的房屋,其流轉(zhuǎn)范圍僅限于農(nóng)村人口之間,不能向城市居民出售,不得用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。將建在集體土地上的房屋賣(mài)給城市居民的買(mǎi)賣(mài)行為不受法律保護(hù)。

四、“鏈尾”――權(quán)屬登記風(fēng)險(xiǎn)

城市居民購(gòu)買(mǎi)了“小產(chǎn)權(quán)房”，產(chǎn)權(quán)不能明確。“小產(chǎn)權(quán)房”因其土地性質(zhì)，不能辦理國(guó)有土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由于無(wú)法登記權(quán)屬，城市居民購(gòu)買(mǎi)的“小產(chǎn)權(quán)房”將面臨至少四方面困境:

1.“小產(chǎn)權(quán)房”無(wú)法上市交易，不能辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，也不具有房屋的所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利。

2.“小產(chǎn)權(quán)房”無(wú)法辦理抵押。根據(jù)《擔(dān)保法》要求，只有能夠自由流通的物才能成為抵押物，限制流通的物在一定條件下可以成為抵押物，而禁止流通的物則根本不能成抵押物。由于“小產(chǎn)權(quán)房”受限制，抵押權(quán)人將無(wú)法順利將抵押物變現(xiàn)。

3.“小產(chǎn)權(quán)房”無(wú)法辦理繼承。對(duì)于購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)房者，在原購(gòu)房人死亡后，其繼承人仍無(wú)法對(duì)該房屋享有繼承權(quán)，并辦理有關(guān)的過(guò)戶手續(xù)，房屋價(jià)值無(wú)法延續(xù)。

4.“小產(chǎn)權(quán)房”無(wú)法對(duì)抗國(guó)家的征地和拆遷。一旦國(guó)家決定對(duì)該集體土地予以征用或?qū)w經(jīng)濟(jì)組織成員予以拆遷，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)該類(lèi)房屋的城市居民來(lái)講可能因其并非合格的購(gòu)房者而被排斥在補(bǔ)償范圍之外。

五、結(jié)論

綜上所述,從運(yùn)作程序來(lái)看,“小產(chǎn)權(quán)房”包括了三個(gè)緊密相關(guān)的環(huán)節(jié),即建設(shè)環(huán)節(jié)、銷(xiāo)售環(huán)節(jié)、產(chǎn)權(quán)登記環(huán)節(jié)。與此對(duì)應(yīng),“小產(chǎn)權(quán)房”“鏈?zhǔn)住钡娘L(fēng)險(xiǎn)主要在于建設(shè)環(huán)節(jié)存在著是否符合規(guī)劃審批的風(fēng)險(xiǎn);“鏈身”的風(fēng)險(xiǎn)主要在于購(gòu)買(mǎi)者主體不適格,房屋買(mǎi)賣(mài)合同不受法律保護(hù)的風(fēng)險(xiǎn);“鏈尾”的風(fēng)險(xiǎn)主要在于權(quán)屬無(wú)法登記,產(chǎn)權(quán)不能明確的風(fēng)險(xiǎn)。這三個(gè)環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)構(gòu)成了“小產(chǎn)權(quán)房”的“風(fēng)險(xiǎn)鏈”。

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