導(dǎo)語：如何才能寫好一篇宅基地改革辦法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

（一）基礎(chǔ)工作情況

經(jīng)調(diào)研，我街道轄5個行政村，3個村有宅基地，總戶數(shù)1435戶，總?cè)丝?457人，宅基地總面積835畝，宅基地總宗數(shù)1519宗，其中閑置宅基地769宗、面積316畝，頒發(fā)集體土地使用權(quán)證593宗，頒發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證644宗。未建立宅基地基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)庫和管理信息系統(tǒng)。

（二）建立健全體制機制情況

在黨委政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，應(yīng)建立“部省指導(dǎo)、市縣主導(dǎo)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)主責(zé)、村級主體”的宅基地管理機制。我街現(xiàn)從事宅基地管理工作兼職人員一名。無其他建制。

（三）審批管理情況

未制定出臺本地農(nóng)村宅基地審批管理辦法（或?qū)徟鞒蹋?，無農(nóng)村宅基地主管部門，未建立窗口對外受理，未建立多部門內(nèi)部聯(lián)動聯(lián)審聯(lián)辦制度，建立了宅基地申請審查到場、批準后丈量批放到場、住宅建成后核查到場等“三到場”要求，但未發(fā)生過宅基地審查審批項目，村集體經(jīng)濟組織未設(shè)立村級宅基地協(xié)管員。

（四）閑置宅基地及農(nóng)房盤活利用情況

經(jīng)排查，承德街道無關(guān)于閑置宅基地和閑置住宅盤活利用典型案例。

篇2

【關(guān)鍵詞】 宅基地閑置 成因 措施 宅基地流轉(zhuǎn)

一、引言

近年來，我國經(jīng)濟飛速增長、城鎮(zhèn)化進程不斷加快、土地需求十分旺盛。一方面，國家為了保證糧食安全和可持續(xù)發(fā)展，制訂了18億畝的耕地保護紅線，我國城鎮(zhèn)化發(fā)展、土地規(guī)模經(jīng)營受土地資源瓶頸的制約；另一方面卻發(fā)現(xiàn)，伴隨城鎮(zhèn)化的推進，作為農(nóng)村建設(shè)用地的宅基地卻存在普遍被閑置或廢棄的問題，“一戶多宅”的情況屢見不鮮。這與我國集約用地的原則相互矛盾。了解我國農(nóng)村宅基地的使用現(xiàn)狀、分析其原因并給出治理措施，有利于緩解人地矛盾，提高農(nóng)村土地利用效率；有利于統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，促進土地節(jié)約集約利用，滿足新型城鎮(zhèn)化用地需求；同時也有利于對農(nóng)村居民點用地進行復(fù)墾利用，優(yōu)化結(jié)構(gòu)布局，盤活土地存量，保障糧食安全。

二、我國農(nóng)村宅基地使用現(xiàn)狀

我國地大物博，國土面積遼闊，人口眾多，農(nóng)村宅基地分布太過分散且時常有變動，各地區(qū)間的差異也比較大，因此目前還沒有準確的官方數(shù)據(jù)來顯示宅基地的閑置率。但是由于宅基地在我國土地管理利用中處于十分重要的地位，因此國內(nèi)外眾多學(xué)者選擇了我國不同地區(qū)的農(nóng)村宅基地進行了閑置狀況調(diào)研，并且得到了許多不同的結(jié)論。

學(xué)者張水峰、金兆懷（2015）基于江西省八個縣的農(nóng)村進行了調(diào)研，調(diào)研結(jié)果顯示，許多村子中空房數(shù)與全村房屋的比率大約是70%，宅基廢棄空置率約為17%；楊亞楠、陳利根和龍開勝（2014）對河南、甘肅兩省工8個行政村宅基地使用情況進行了實地調(diào)研，得到的結(jié)果顯示閑置宅基地的面積占總宅基地面積的比例大概為23.84%；司文峰和宋魁對湖南省衡山縣農(nóng)村進行了調(diào)研，發(fā)現(xiàn)當?shù)?2.5%的家庭存在閑置宅基地的情況，并對閑置宅基地的年限進行了統(tǒng)計，發(fā)現(xiàn)當?shù)剞r(nóng)村宅基地閑置近5年內(nèi)占比49.5%，近5-10年占比32.5%，10年前占比18%，這些數(shù)據(jù)都顯示出當?shù)亟陙碚亻e置的速度在不斷加快，宅基地閑置問題日益顯著；呂書軍、劉穎瑩（2015）經(jīng)過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，河南新鄉(xiāng)宅基地全部使用的用戶竟然不到50%，部分使用獲完全閑置的比率占了約52.2%，宅基地使用效率十分低。前幾年有關(guān)專家對我國農(nóng)村宅基地閑置情況進行統(tǒng)計后的數(shù)據(jù)顯示我國農(nóng)村宅基地閑置量大概在10%～15%，結(jié)合學(xué)者們最新的調(diào)查數(shù)據(jù)，不難看出我國閑置宅基地的規(guī)模呈現(xiàn)出不斷擴大的趨勢。

三、我國農(nóng)村宅基地閑置產(chǎn)生的原因

1.城市化的發(fā)展

眾多學(xué)者認為，宅基地閑置現(xiàn)象的出現(xiàn)，與我國的工業(yè)化和城市化是分不開的?，F(xiàn)在，大量農(nóng)民工在工業(yè)化與城市化的浪潮下進城務(wù)工，并且憑借自己的努力在城市購買房屋或者租住房屋。便利快捷的城市生活方式使得部分農(nóng)民工選擇長期定居城市，因此農(nóng)村的房子沒人住，造成宅基地的閑置。

2.利益驅(qū)動

隨我國經(jīng)濟的高速發(fā)展，我國工業(yè)對勞動力需求不斷增加。在經(jīng)濟利益的驅(qū)動下，農(nóng)村許多青壯年勞動力會選擇外出務(wù)工，有的甚至是舉家外出。另一方面，隨著人們生活水平的提高，對居住條件和生活品質(zhì)的追求也提升了，許多人為了出行方便，在公路兩旁新建房屋，導(dǎo)致以前老的宅基地被閑置。根據(jù)學(xué)者們的調(diào)研，還有一部分農(nóng)民外出務(wù)工并在城市購買了住房，但是隨著國家不斷的搞建設(shè)，一旦他們的宅基地被征收了，則他們會獲得一大筆補償金，因此很多人在次利益驅(qū)動下選擇了將自己的宅基地閑置。

3.法律制度的原因

在我國工業(yè)化和城市化浪潮下，許多農(nóng)民進城務(wù)工并選擇長期居住城市，但我國以前長期實行的戶籍制度是農(nóng)村戶口和城市戶口分開的，這就造成了很多實際居住在城市但是卻不是城市居民的情形出現(xiàn)。而這種居住城市卻擁有農(nóng)村戶口的農(nóng)民，心理會有一定的自卑感，也較缺乏安全感，因此他們中的很多人將宅基地當作一種保障，一旦失去了宅基地，就失去了一種保障，因此保有宅基地是他們的理性選擇；另一方面，我國長期實行的土地法制度規(guī)定我國宅基地使用權(quán)有無償使用，沒有完全的收益，不可自由買賣以及不可出讓、轉(zhuǎn)讓、出租和設(shè)定抵押的特點，農(nóng)村住宅不得進行買賣，因此遷移城市的農(nóng)民在農(nóng)村的房屋只能被閑置。

4.歷史傳統(tǒng)原因

土地作為我國億萬人民的立命之本，作為國家賦予農(nóng)民的一種社會保障福利，已經(jīng)成為了廣大農(nóng)村居民不可割舍的一部分。傳統(tǒng)的分家方式是其中一個因素。傳統(tǒng)的分家方式使我國“一戶兩宅”甚至“一戶多宅”的現(xiàn)象出現(xiàn)，而實際上農(nóng)民并不需要這么多宅基地，因此多出來的宅基地就只能被閑置。在我國，祖宗觀念根深蒂固，許多地方都存在“祖宅”一說，許多農(nóng)民對祖祖輩輩繼承下來的房屋，受傳統(tǒng)觀念的影響，有著一種特殊的感情。他們認為這個房屋內(nèi)包含更多的可能是他們的家族文化，他們將此看成一種傳承，不希望自己家族的傳統(tǒng)在自己這里被切斷了。在許多農(nóng)民心目中，這種特殊的感情是不能被物質(zhì)所替代的。以上特殊的歷史傳統(tǒng)原因都導(dǎo)致了我國農(nóng)村閑置宅基地的出現(xiàn)。

四、我國農(nóng)村閑置宅基地治理措施

（一）各地對宅基地治理方法的探索

隨著城鄉(xiāng)一體化進程不斷加快，城鎮(zhèn)發(fā)展所需的建設(shè)用地需求不斷增加，同時，人口流動由農(nóng)村轉(zhuǎn)向城市，出現(xiàn)了宅基地閑置的土地資源浪費現(xiàn)象，尋求閑置宅基地治理的有效方式也變得越發(fā)急迫。開展農(nóng)村閑置宅基地的治理面臨諸多困難，需要政府積極引導(dǎo)，合理規(guī)劃，并且在尊重農(nóng)民意愿的情況下一步步推進，盤活農(nóng)村閑置土地。全國各地出現(xiàn)了許多有益的探索，也出現(xiàn)了不同的治理方法，如陜西、江蘇、四川、貴州地區(qū)，以下將對其進行一一介紹，并尋找它們之間所帶來的效果以及差異，為探尋優(yōu)化治理閑置宅基地的方式提供比較分析的依據(jù)。

1.陜西――地災(zāi)治理與閑置宅基地治理工作有機結(jié)合。

陜西省的治理辦法是：將分散居住在高崖、滑坡等地質(zhì)災(zāi)害多發(fā)地段的村民，在政府統(tǒng)一規(guī)劃下，農(nóng)民到指定區(qū)域按照統(tǒng)一戶型、樓高、面積自建房屋。這種閑置宅基地治理方式基于農(nóng)民自愿，在遷居過程中嚴格執(zhí)行一戶一宅以及相關(guān)條件進行宅基地的分配，解決了一戶多宅、宅基地閑置等問題。

2.江蘇無錫――以宅基地使用權(quán)置換城鎮(zhèn)住房

江蘇省無錫市對農(nóng)村閑置宅基地治理措施主要是以宅基地使用權(quán)置換城鎮(zhèn)住房，自愿將擁有農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)交給村集體經(jīng)濟組織、村委會的村民將獲得與城鎮(zhèn)居民同等的社會保障待遇，同時對于置換進城的農(nóng)村居民，可以在居住集中區(qū)范圍內(nèi)優(yōu)先選擇居住地。而對于要求進行貨幣補償?shù)霓r(nóng)戶，評估之后依照相關(guān)政策給予貨幣補償，但不再另行安排安置房。對選擇到工業(yè)園區(qū)置換標準廠房或折算成股份的，按照對應(yīng)比例給予置換或折算股份，標準廠房的房屋產(chǎn)權(quán)歸農(nóng)戶，出租產(chǎn)生的收益歸該農(nóng)戶所有或由經(jīng)營單位按股份分紅。

3.四川成都――舊房換新房

四川省成都市溫江區(qū)在閑置宅基地治理上采用以村民放棄宅基地、承包地，換取城市房屋、戶口和社保的方式，依據(jù)當?shù)刂卫磙k法，凡自愿放棄宅基地使用權(quán)和土地承包經(jīng)營權(quán)的，可在全區(qū)范圍里的規(guī)劃區(qū)內(nèi)，憑購房優(yōu)惠和補貼購買定向安置居住房；入住規(guī)劃聚居區(qū)的，住房按城市房產(chǎn)管理，辦理城市房屋產(chǎn)權(quán)。村民可按規(guī)定參加社會保險，享受社會保險待遇，并可一次性取得轉(zhuǎn)移就業(yè)補助費，對于放棄的土地權(quán)利參照有關(guān)規(guī)定根據(jù)實有面積實施補償。

4.貴州――增減掛鉤引導(dǎo)土地集約利用

該治理方式主要由政府引導(dǎo)，各相關(guān)部門結(jié)合城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項目進行，堅持“一戶一宅、建新拆舊”的原則，鼓勵農(nóng)民拆除危舊房，交還原宅基地，由貴州鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府組織開展，相關(guān)部門統(tǒng)一規(guī)劃重新分配宅基地，政府給予農(nóng)戶舊房屋拆除補助、宅基地復(fù)墾補助及新農(nóng)村建設(shè)的有關(guān)政策補助。此外，村民將原宅基地、承包地退出后可辦理農(nóng)轉(zhuǎn)非的戶籍更變，承包地交給原集體經(jīng)濟組織；搬遷到集鎮(zhèn)或縣城居住的村民可享受經(jīng)濟適用住房或廉租住房政策，并享受城鎮(zhèn)居民社會養(yǎng)老保險政策。

（二）治理建議

1.提高農(nóng)民自身參與度

在各地治理過程中，不少地方出現(xiàn)補償過低、分配不公、土地被剝奪、農(nóng)民“被上樓”等現(xiàn)象，國家政策明確指出，不得以退出宅基地使用權(quán)為農(nóng)民進城落戶條件。因此，保障農(nóng)民權(quán)益不受侵犯需要相關(guān)政府部門嚴格執(zhí)行相關(guān)政策法規(guī)，同時提高在治理閑置宅基地過程中農(nóng)民群眾的參與度。

擴大群眾參與度主要體現(xiàn)在農(nóng)民群眾參與制定拆遷安置方案、確定建設(shè)標準和風(fēng)格、補償辦法、安置方式等過程。農(nóng)民是治理閑置用地的主要群體，也有選擇生活方式的自由，因此，遵從農(nóng)民意愿，以農(nóng)民接受、認可的方式進行拆遷安置，并盡可能滿足農(nóng)民對安置房的需求，讓其參與安置房建設(shè)風(fēng)格、建房設(shè)計、安置方式的規(guī)劃以及補償辦法安排，調(diào)動廣大農(nóng)民參與積極性與參與度，從而保證閑置宅基地能夠得到有效治理，促進土地的集約利用。

2.相關(guān)制度的建立與完善

（1）產(chǎn)權(quán)制度。對農(nóng)民現(xiàn)有土地進行產(chǎn)權(quán)登記，明晰產(chǎn)權(quán)，著力解決普遍存在的一戶多宅、宅基地面積超占等問題，明確權(quán)利主體。同時，在進行閑置宅基地治理中，嚴格實行“一戶一宅”的分配制度，并對整合的閑置用地進行統(tǒng)一的明確登記，做到權(quán)責(zé)統(tǒng)一，便于管理。

（2）土地流轉(zhuǎn)制度。在產(chǎn)權(quán)明晰的基礎(chǔ)上，建立健全土地流轉(zhuǎn)制度，進入市場進行流轉(zhuǎn)運作的那一部分土地，其流轉(zhuǎn)形式、用途都要進行明確登記，使得這部分土地實現(xiàn)集約利用，同時為社會帶來經(jīng)濟財富增值。

（3）利益分配制度。對利益分配的要求體現(xiàn)在效率與公平上，閑置土地進行合理市場運作后產(chǎn)生的收益，按產(chǎn)權(quán)原則歸集體所有，但應(yīng)完善利益分配制度，允許整合后的集體土地通過市場進行運作，所得收益用于新社區(qū)的建設(shè)，或建立公共基礎(chǔ)設(shè)施，給予農(nóng)民在整個閑置土地的治理過程中真正的實惠，防止農(nóng)民因土地市場運作而失去土地卻得不到收益而使其利益受損。

3.完善補償措施

（1）社會保障的完善。土地作為農(nóng)民資產(chǎn)的一部分，在交出閑置用地使用權(quán)、承包權(quán)后，相當于放棄了原有資產(chǎn)。雖然農(nóng)民可以獲得部分的物質(zhì)補償，但比起土地來說，并不能夠使農(nóng)民在心理上獲得比原先擁有土地時更多的安全保障。因此，在對閑置宅基地進行治理時，相關(guān)政策要與社會保障相結(jié)合。

（2）戶籍制度改革。戶籍制度改革將在很大程度上影響農(nóng)民進城落戶的意愿，也就影響著對閑置宅基地的集中治理。加快戶籍制度改革，完善農(nóng)民進城落戶相關(guān)制度建設(shè)，使部分按照安置辦法入住城區(qū)或者新社區(qū)的農(nóng)戶，可以順利實現(xiàn)戶籍的變更，確保進城落戶的農(nóng)民在城市享有與城市居民相等的社會權(quán)利。

（3）完善農(nóng)民生存保障。保障農(nóng)民生存權(quán)利，就是要解決農(nóng)民再就業(yè)問題?？梢栽诮ㄔO(shè)新社區(qū)、建設(shè)公共基礎(chǔ)設(shè)施以及經(jīng)營集中整合的閑置土地時，聘請農(nóng)民為工人，實現(xiàn)其職業(yè)轉(zhuǎn)變，使農(nóng)民生存問題得到保障。

4.因地制宜，合理規(guī)劃

首先，要加強對農(nóng)村土地信息的管理，對農(nóng)民用地的管理以及對濫用土地、違規(guī)建設(shè)等違法現(xiàn)象的處罰，確保土地的合理用途。同時，實現(xiàn)土地動態(tài)監(jiān)控，及時了解土地信息以進行合理安排與風(fēng)險應(yīng)對。在此基礎(chǔ)之上，根據(jù)不同的地方特色、因地制宜，探尋宅基地退出的合適辦法，運用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)對農(nóng)村居民點進行科學(xué)、合理的規(guī)劃建設(shè)，引導(dǎo)農(nóng)民合理建房，逐漸使農(nóng)村由分散形態(tài)過渡到集中形態(tài)。

【參考文獻】

[1] 高圣平：《宅基地性質(zhì)再認識》，《中國土地》2010年第1期.

[2] 曹泮天：《宅基地?zé)崃鬓D(zhuǎn)法律問題研究》，法律出版社，2012年.

[3] 張國華：《論宅基地使用權(quán)的可流轉(zhuǎn)行及其實現(xiàn)》，法律出版社，2013年.

[4] 楊雪.農(nóng)村閑置宅基地流轉(zhuǎn)問題研究[D].河南大學(xué)，2010.

[5] 謝娜.兩型社會建設(shè)中農(nóng)村閑置宅基地利用研究[D].湖南農(nóng)業(yè)大學(xué)，2011.

[6] 萬廣軍.宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的新路徑――成都“聯(lián)建”政策的法經(jīng)濟學(xué)分析[J]中州學(xué)刊，2011，（04）.

篇3

關(guān)鍵詞：宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題對策

目前我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的成因分析

（一）受經(jīng)濟利益驅(qū)動的影響

隨著社會經(jīng)濟的快速發(fā)展和城市化進程的大力推進，農(nóng)村的耕地逐步減少，加之農(nóng)民的收益甚微和我國目前農(nóng)民社會保障制度不健全情況下，許多農(nóng)民將自己住房的一部分用來出租獲取租金。農(nóng)民通過宅基地流轉(zhuǎn)的方式為有效利用農(nóng)村的閑置土地，發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟，增加農(nóng)民收入，提高農(nóng)民生活水平發(fā)揮重要的作用。

（二）受農(nóng)民進城發(fā)展需要的影響

改革開放30年來，隨著大量農(nóng)民進城務(wù)工的影響，我國的城市化進程發(fā)展迅速，而城市各方面的優(yōu)越條件使得進城農(nóng)民大多不愿再回到農(nóng)村，而想在城市發(fā)展并定居，然而城市的高額房價卻是其存留產(chǎn)生的最大障礙，于是想在城市定居的農(nóng)民就把閑置在農(nóng)村的房屋及土地出售或轉(zhuǎn)讓來緩解進城發(fā)展所需的資金困難。

（三）受城市退休人員休閑養(yǎng)老需求的影響

很多市民厭煩了喧鬧的城市生活在其退休以后則向往農(nóng)村的田園風(fēng)光。在退休后城市居民想在農(nóng)村購買一套住宅用作休假和養(yǎng)老。在這種情況下買賣雙方形成了利益互補，達成買賣宅基地使用權(quán)的協(xié)議。

目前我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中存在的問題

（一）法律法規(guī)不完善且有關(guān)規(guī)定滯后

一是關(guān)于農(nóng)民宅基地管理的法律法規(guī)數(shù)量少，且效力層次低，宅基地管理在很大程度上依靠規(guī)范性文件和地方政策調(diào)整。目前我國還沒有一部調(diào)整農(nóng)村房屋和土地方面的民事法律。近年來，一些地方雖然制定了相關(guān)的宅基地管理辦法，但由于各地宅基地管理政策內(nèi)容上的不統(tǒng)一，且有的地方管理辦法不夠規(guī)范，加上各地管理力度上的差異，宅基地管理效果差異很大。2004年11月國土資源部雖出臺了《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》，但以部門意見的形式出臺，法律效力低。與立法較為完備的城市房地產(chǎn)管理相比，農(nóng)村宅基地管理方面的立法滯后，不僅存在大量的法律真空，而且內(nèi)容比較粗淺。

二是我國的《物權(quán)法》僅在第十三章專門對宅基地使用權(quán)作了規(guī)定，但只有四個條文，相對比較簡單。從第153條（宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。）、第155條（已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當及時辦理變更登記或者注銷登記。）的規(guī)定來看，《物權(quán)法》并未禁止宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，這和以前草案中“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”的規(guī)定形成鮮明對比，這一規(guī)定明顯為制度的變革留出了一定的法律空間。但從《土地管理法》第62條（農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。）、第63條（農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。）的規(guī)定來看，又是明顯禁止宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的。在合法流轉(zhuǎn)無法進行的情況下，農(nóng)村宅基地和住宅的非法交易禁而不止，交易數(shù)量日益增多。這充分說明當前有關(guān)宅基地的法規(guī)政策己很難滿足經(jīng)濟發(fā)展的要求。隨著城鎮(zhèn)化進程的不斷加快，宅基地流轉(zhuǎn)將呈不斷上升的趨勢。如果法律不加以系統(tǒng)規(guī)定，必定會引起各種糾紛，影響社會主義新農(nóng)村的進程和我國的社會主義和諧社會建設(shè)。

（二）宅基地的市場流轉(zhuǎn)面臨體制

由于有關(guān)流轉(zhuǎn)的法律法規(guī)滯后，對宅基地流轉(zhuǎn)的條件、范圍、方式、期限、收益分配及流轉(zhuǎn)后土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系調(diào)整等方面缺乏規(guī)范和指導(dǎo)，大量宅基地私下流轉(zhuǎn)，擾亂了土地市場的正常秩序；宅基地隱形交易加劇了土地權(quán)屬混亂和產(chǎn)權(quán)糾紛。突出的表現(xiàn)為：當有關(guān)的宅基地、房屋碰到征地、拆遷補償時，由于缺乏宅基地使用權(quán)和農(nóng)村房屋的強制登記制度，轉(zhuǎn)讓方憑建房申請表和審批機關(guān)的審批文件，仍向有關(guān)拆遷部門主張征地的補償費用，糾紛便由此而生。有時賣方在城里生活困難，回村里再要批地；有時勢力強大的村落強行收回已被村民賣掉的宅基地，買方損失嚴重。這些糾紛一旦到法院，法院在調(diào)解無果的情況下，只能按法律規(guī)定來判，對買方不利。由此更易導(dǎo)致矛盾激化，甚至?xí)劤芍卮蟀讣?，影響農(nóng)村社會的穩(wěn)定。

（三）宅基地使用權(quán)證發(fā)放需要規(guī)范

與《土地管理法》等法律法規(guī)一樣，宅基地使用權(quán)的登記發(fā)放程序仍未明確規(guī)定。在我國的大部分農(nóng)村地區(qū)存在著宅基地使用權(quán)證發(fā)放滯后的情況，這一狀況既不利于農(nóng)民明細產(chǎn)權(quán)，依法保護自己的宅基地使用權(quán)，也不利于宅基地建檔造冊影響土地管理部門對宅基地流轉(zhuǎn)的監(jiān)管，同時也是宅基地在流轉(zhuǎn)過程中造成農(nóng)村宅基地糾紛發(fā)生的潛在隱患。

（四）審批管理不嚴

盡管《土地管理法》對宅基地的劃撥實行嚴格的審批制，要經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府審核，并最終由縣級人民政府批準，其目的在于加強政府對于土地資源保護和利用的監(jiān)督管理。但實踐中宅基地的具體分配基本上是由村干部把握大權(quán)，很多地方的宅基地管理村級民主程度較差，一些地方的村委會或村干部不經(jīng)過村民會議，自己行駛宅基地報批決定權(quán)，村干部、、越權(quán)劃撥的現(xiàn)象嚴重。原因在于，現(xiàn)行法律法規(guī)對村級基層組織在宅基地管理中的權(quán)責(zé)缺乏明確界定，農(nóng)村法制教育宣傳措施缺乏有效性和針對性，村委會和村干部依法管理的責(zé)任不明確，對超標用地、宅基地流轉(zhuǎn)、亂建亂蓋等違法使用宅基地放任不管，造成集體土地權(quán)益的損害。在農(nóng)村宅基地使用權(quán)的管理中，房地產(chǎn)及其產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理至今不明，導(dǎo)致許多地方一戶多宅、超面積住宅、違法建房、占地建房等現(xiàn)象普遍。

完善我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律思考

（一）加強立法并規(guī)范宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)

《物權(quán)法》作為規(guī)范財產(chǎn)關(guān)系的基本法，不可能對每個制度都作出詳細的規(guī)定。《物權(quán)法》對宅基地使用權(quán)規(guī)定比較原則，即對宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。因此應(yīng)當加強宅基地立法體系建設(shè)，規(guī)范宅基地管理。針對目前宅基地管理方面的立法滯后且法律效力低，以及新形勢下出現(xiàn)的一些新情況新問題，應(yīng)加強宅基地立法體系建設(shè)，盡快出臺《農(nóng)村宅基地管理辦法》、《集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理辦法》及《土地登記條例》等，明晰宅基地產(chǎn)權(quán)，明確宅基地流轉(zhuǎn)、收益分配及宅基地登記發(fā)證等問題。對宅基地使用權(quán)的取得、行使、轉(zhuǎn)讓（轉(zhuǎn)讓條件、范圍、方式、期限、收益分配及轉(zhuǎn)讓后土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系的調(diào)整等）和法律責(zé)任等方面作出明確規(guī)定，形成一整套規(guī)范的宅基地使用權(quán)管理制度。

（二）建立農(nóng)民宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度

現(xiàn)行有關(guān)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)僅限定為村內(nèi)集體經(jīng)濟組織之間，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，這種規(guī)定基本禁止了宅基地使用權(quán)以及農(nóng)宅的流轉(zhuǎn)，不利于實現(xiàn)城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展和建立資源節(jié)約型社會的原則。據(jù)專家估計，到2020年，我國城鎮(zhèn)居民總數(shù)要增長3億人以上，同時，每年將有1500萬農(nóng)民進城成為城市居民。這種趨勢將引致不斷增加的非農(nóng)建設(shè)用地需求。與此同時，大量農(nóng)民進城將導(dǎo)致空置住宅的不斷增加。在合理的宅基地流轉(zhuǎn)制度下，農(nóng)民進城后宅基地將會成為農(nóng)村非農(nóng)建設(shè)用地市場的重要客體，這一市場的建立和完善，將促進城市化進程，促進城鄉(xiāng)一體化。建立農(nóng)民宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度，參照土地承包權(quán)的改革方向，調(diào)整農(nóng)村宅基地的產(chǎn)權(quán)設(shè)置。確定每一塊現(xiàn)狀宅基地的長期使用者并依據(jù)規(guī)劃新增或者縮并宅基地面積。允許農(nóng)村宅基地在城鄉(xiāng)居民內(nèi)自由流轉(zhuǎn)，打破城鄉(xiāng)二元分割的土地利用機制。進一步開展長三角、珠三角、環(huán)渤海等發(fā)達經(jīng)濟帶周邊的農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)研究，探索建立與農(nóng)村宅基地合法流轉(zhuǎn)相配套的財稅體制和集體土地產(chǎn)權(quán)制度等。

（三）建立合理的宅基地流轉(zhuǎn)收益分配機制

按照收益的初次分配基于產(chǎn)權(quán)的原則，宅基地流轉(zhuǎn)中地的流轉(zhuǎn)收益即絕對地租應(yīng)歸集體土地所有者，這需要建立地、房分別獨立核算體系。因國家投資的各類公共基礎(chǔ)設(shè)施等產(chǎn)生的土地增值即級差地租I歸政府，但從鼓勵農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)角度考慮，國家不宜直接收取，應(yīng)以不動產(chǎn)稅、土地保有稅及土地流轉(zhuǎn)稅（土地交易稅）等稅收形式分享土地級差收益。這種分配方式有利于土地收益分配額度的量化。收益再次分配即級差地租Ⅱ應(yīng)歸宅基地使用權(quán)人。

（四）加強農(nóng)村宅基地清查和集體土地所有權(quán)確權(quán)

農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，宅基地的多少將直接給農(nóng)民帶來巨大的經(jīng)濟效益。為防止少數(shù)鄉(xiāng)、村干部利用職權(quán)多占宅基地，各地必須加強對現(xiàn)有農(nóng)村宅基地使用情況進行徹底的清查，對手續(xù)齊全、符合法律規(guī)定的宅基地給予登記造冊，對不符合法律規(guī)定，多占、多用的宅基地則不予登記或按臨時用地予以處理。另外，根據(jù)法律規(guī)定，我國農(nóng)民集體所有土地也應(yīng)由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認所有權(quán)。當前，可在全國范圍內(nèi)開展的土地利用現(xiàn)狀更新調(diào)查之際，利用現(xiàn)有人、財、物資源，兼顧做好宅基地的清查和集體土地所有權(quán)確權(quán)的地籍調(diào)查工作。開展對宅基地的清查和集體土地所有權(quán)的確權(quán)，可為農(nóng)村宅基地的有償使用和流轉(zhuǎn)打下良好基礎(chǔ)。

（五）建立農(nóng)村宅基地有期限與有償使用制度

《物權(quán)法》明確將宅基地使用權(quán)界定為一種用益物權(quán)。從理論上講，他物權(quán)的存在都是有期限的，無期限將造成只要房屋尚在則宅基地使用權(quán)就一直存在，一個農(nóng)民可能以繼承、受贈等方式取得幾處房產(chǎn)，一直延續(xù)下去，這不利于節(jié)約土地，而建立起宅基地有期限使用制度就完全可以對期滿不再需要的宅基地使用權(quán)予以收回，避免浪費土地。

參照城市國有土地上的住房土地使用權(quán)期限為70年的規(guī)定，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的期眼也應(yīng)規(guī)定為70年，自農(nóng)民申請宅基地獲得批準之日起計算，同時建立配套的一定條件下的農(nóng)村宅基地有償使用制度。具體表現(xiàn)為：農(nóng)民經(jīng)申請取得宅基地使用權(quán)的，在70年內(nèi)可以無償使用。70年屆滿后，該農(nóng)民或其家庭成員仍為本集體經(jīng)濟組織成員的，且只有一處宅基地的，該宅基地使用權(quán)自動延長70年；該農(nóng)民或其家庭成員不再是本集體經(jīng)濟組織成員的，則應(yīng)向集體經(jīng)濟組織交納宅基地使用費后，可再次取得為期70年的宅基地使用權(quán)，如不交納宅基地使用費的，則集體經(jīng)濟組織有權(quán)收回宅基地使用權(quán)。農(nóng)民轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的，如受讓方為本集體經(jīng)濟組織成員，且無宅基地的，宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓應(yīng)為無償，受讓方享有剩余年份的宅基地使用權(quán)。轉(zhuǎn)讓方仍有權(quán)再次申請取得宅基地。通過繼承或受贈與而取得農(nóng)村宅基地使用權(quán)的，參照上述構(gòu)想執(zhí)行。

參考文獻：

1.張奇.農(nóng)村宅基地法律問題探析[J].財貿(mào)研究，2005(2)

篇4

關(guān)鍵詞：農(nóng)村宅基地、流轉(zhuǎn)、對策建議

黨的十七大報告明確提出，要深化對社會主義市場經(jīng)濟規(guī)律的認識，從制度上更好發(fā)揮市場在資源配置中的基礎(chǔ)性作用，形成有利于科學(xué)發(fā)展的宏觀調(diào)控體系[1]。禁止農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)，沒有農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)市場，就排斥了市場在資源配置中的基礎(chǔ)性作用，農(nóng)村宅基地的利用和流轉(zhuǎn)就失去了市場驅(qū)動、市場約束和市場服務(wù)[2]，就不可能實現(xiàn)農(nóng)村宅基地節(jié)約集約利用的目標[3]。實踐的發(fā)展迫切要求解決宅基地使用權(quán)能否流轉(zhuǎn)以及如何流轉(zhuǎn)的問題，對宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)采取簡單否定和斷然封殺的做法已不符合適宜。

開禁宅基地流轉(zhuǎn)勢在必行，但是宅基地上市交易涉及諸多方面的利益，不是通過簡單地修改法律就能解決了的問題，必須完善相應(yīng)的配套制度或者法律法規(guī)。

（一）改革現(xiàn)行的農(nóng)村宅基地產(chǎn)權(quán)制度

新制度經(jīng)濟學(xué)的創(chuàng)始人之一科斯在《社會成本》一書中指出：“產(chǎn)權(quán)的界定是市場交易的必要前提?！盵16]在沒有交易的場景里，產(chǎn)權(quán)界定是否清晰并不重要，而當產(chǎn)權(quán)進入流動時，對它的界定也就極為重要。宅基地上市流轉(zhuǎn)之前，需要解決的一個首要的問題就是對農(nóng)村宅基地的產(chǎn)權(quán)進行界定。

根據(jù)我國現(xiàn)行法律的規(guī)定，農(nóng)村宅基地是集體通過無償劃撥的方式取得，所有權(quán)歸農(nóng)村集體組織所有，農(nóng)民只有使用權(quán)，沒有收益權(quán)，處分權(quán)受到嚴格的限制，這種產(chǎn)權(quán)制度從根本上阻礙了農(nóng)村宅基地的上市交易。因此，必須對現(xiàn)行宅基地產(chǎn)權(quán)制度進行改革。有學(xué)者提出改革的思路有三種。第一是維持宅基地現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)制度，在此產(chǎn)權(quán)制度框架下強化政府管理，并進一步把有關(guān)管理政策納入到法律體系。第二是完全推倒現(xiàn)有的宅基地產(chǎn)權(quán)制度，恢復(fù)建國初期的農(nóng)民所有性質(zhì)，實行耕地集體所有制和宅基地私人所有制的雙重所有制。第三是建立一種農(nóng)村宅基地的“復(fù)合型所有制”。其具體操作措施如下：首先，通過立法確認農(nóng)民對宅基地的永久使用權(quán)，在嚴格遵守“一戶一宅”和面積限額的政策下，把宅基地所有權(quán)歸農(nóng)民所有，宅基地可以買賣，也可以繼承，是農(nóng)民的私有物權(quán)；其次，集體享有對農(nóng)村宅基地的規(guī)劃權(quán)，集體根據(jù)政府的統(tǒng)一城鎮(zhèn)規(guī)劃行使村莊的建設(shè)規(guī)劃權(quán)，農(nóng)民宅基地的市場交易行為必須在規(guī)劃制約下進行；最后，集體有權(quán)對農(nóng)民宅基地的使用進行規(guī)范管理，并加以監(jiān)督。確立農(nóng)村宅基地的“復(fù)合型所有制”，為農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)提供前提條件。

第一種觀點太過于保守，實際上仍在維持現(xiàn)行政策，很難從根本上解決問題，而第二種觀點是對現(xiàn)行宅基地制度的根本性顛覆，從目前來看也很難實施。與前兩種觀點相比，第三種觀點的優(yōu)勢是不言而喻的，能夠很好的適應(yīng)社會發(fā)展的需求，不會在社會上引起巨大的波動，保持了政策的連續(xù)性和可預(yù)見性，這樣做有國有土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的經(jīng)驗和先例，人們也容易接受。

（二）建立和完善農(nóng)村社會保障體制

長久以來，我國農(nóng)民既沒有養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險，更沒有房貼、地貼、住房公積金，他們生活的全部依托就是承包經(jīng)營的耕地和集體無償劃撥的宅基地，宅基地對農(nóng)民來說具有福利性質(zhì)。有學(xué)者斷言：“我們切不可忘記，土地還是農(nóng)民的社會保障，而且將越來越是農(nóng)民的保障，假如我們的社會制度安排沒有考慮到這個問題，將來大家都不安全?！盵17]因此很多人擔心，一旦允許宅基地上市交易，會使部分農(nóng)民為了生活急需而賣掉宅基地，這部分失去宅基地的農(nóng)民最后很有可能淪為流民，影響社會和諧穩(wěn)定。當前，宅基地的社會保障功能越來越弱，宅基地能保證農(nóng)民有房子住，卻無法解決農(nóng)民生活中的很多現(xiàn)實問題。很多農(nóng)民拋棄了宅基地和耕地進城務(wù)工，對于他們來說農(nóng)村的宅基地變成了一塊雞肋，食之無味，棄之可惜。讓宅基地成為農(nóng)民的福利，是特定歷史時期的產(chǎn)物，在那個特定的年代，國家沒有能力給農(nóng)民社會保障，只能通過耕地和宅基地的方式保證農(nóng)民基本的生活需求。但是，“國家的社會保障和土地保障并不構(gòu)成并列的選擇關(guān)系，社會保障本是某種社會組織(國家、社會、社區(qū)、家族等)的事，如今卻被當成某種要素(土地)的事，這是自欺欺人”[18]。目前，對農(nóng)民來說，他們需要的是真正的社會保險，病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)，而不是不能變現(xiàn)的宅基地。因此，開禁宅基地流轉(zhuǎn)必須建立和完善農(nóng)村社會保障體制，還宅基地本來面目，成為一種完整的所有權(quán)。

（三）完善農(nóng)村宅基地登記制度

產(chǎn)權(quán)明晰是流轉(zhuǎn)的前提，明晰產(chǎn)權(quán)的最佳方法就是構(gòu)建科學(xué)的宅基地登記制度，做好宅基地的權(quán)屬登記。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第62條第2款和國土資源部《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》第2條第6項、第7項的規(guī)定，申請集體建設(shè)用地必須履行嚴格的程序：申請、集體經(jīng)濟組織討論同意、公布異議、國土資源管理部門現(xiàn)場勘查、報縣或市人民政府批準頒發(fā)權(quán)屬證書。但是在現(xiàn)實中這些程序并未得到遵守，存在的問題主要有：一是違規(guī)發(fā)證、重復(fù)發(fā)證、證地不符現(xiàn)象時有發(fā)生；二是宅基地變更登記制度尚處于起步階段，一部分群眾法律意識淡薄或者是怕麻煩圖省事，宅基地使用權(quán)已經(jīng)發(fā)生變更，但不去辦理變更登記手續(xù)；三是一戶多宅、超標宅基地沒有得到有效清理，頒發(fā)新證簡化為以舊換新。為了改變上述不正常的狀態(tài)，需要進行如下改革：一是完善現(xiàn)行宅基地登記制度，簡化程序、提高效率、注重實效?？梢詫⑥r(nóng)村宅基地申請報批程序修改為申請人提出申請，國土資源管理部門受理后在申請人所在的村委會進行公布，并規(guī)定異議期，期滿無人提出異議，即可進行現(xiàn)場勘查，符合條件的依法頒發(fā)宅基地使用證。二是加大普法宣傳力度，提高群眾的法律意識，讓群眾了解相關(guān)的法律、法規(guī)，主動配合政府進行宅基地使用權(quán)變更登記。三是有關(guān)部門要認真做好宅基地使用證的發(fā)放工作，工作要細致扎實，不能搞形式主義，避免重復(fù)發(fā)證、為超標宅基地發(fā)證等現(xiàn)象的出現(xiàn)。

（四）構(gòu)建適合當前中國國情的宅基地流轉(zhuǎn)模式

如何構(gòu)建適合中國當前國情的宅基地流轉(zhuǎn)制度，是宅基地上市交易之前需要解決的另一個大問題。由于中國經(jīng)濟發(fā)展不平衡，試圖在全國采取統(tǒng)一的宅基地流轉(zhuǎn)模式是行不通的，最好的辦法是在立法允許宅基地流轉(zhuǎn)的前提下，各地根據(jù)本地的實際情況，制定適合本地情況的地方法規(guī)或規(guī)章，因地制宜地解決問題。目前，一些地區(qū)根據(jù)本地情況進行了有益的嘗試，如采取 “以農(nóng)村宅基地置換城市住房，以城市社會保障換農(nóng)村承包地”的政策，浙江義烏采取農(nóng)村宅基地國有化政策，蘇州采取土地置換政策等。

參考文獻：

[1] 魯利玲.推進要素市場化改革進程[J].中國改革，2005，(10):50

[2] 韓世遠.宅基地的立法問題[J].政治與法律，2005(05)，31-32

[3] 李效順,郭忠興等.節(jié)約與集約用地的經(jīng)濟學(xué)思考[J].廣東土地科學(xué)，2007(l):32-37

篇5

北京農(nóng)村宅基地確權(quán)辦法年底出臺昨天，市國土局局長魏成林透露，在完成本市第二次全國土地調(diào)查工作后，全面啟動本市農(nóng)村地區(qū)集體土地所有權(quán)和集體建設(shè)用地使用權(quán)的確權(quán)和登記發(fā)證，支持本市農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)、林權(quán)流轉(zhuǎn)、農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)工作。積極組織開展農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記發(fā)證試點工作，力爭年底前出臺關(guān)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)確權(quán)、登記發(fā)證等一系列政策及程序辦法。

對于宅基地換房一事，魏成林表示這種提法并不準確，真正的含義是改善農(nóng)民的居住條件。目前，試點地點還沒確定。

農(nóng)村宅基地確權(quán)登記新規(guī)：超占宅基地登記分類處理截至目前，除西藏自治區(qū)的部分市、縣外，全國都已實現(xiàn)不動產(chǎn)登記發(fā)新停舊，不動產(chǎn)登記制度順利落地實施。國土資源部地籍司(不動產(chǎn)登記局)負責(zé)人近日在作出上述表述時透露，個別地南方農(nóng)村報訊截至目前，除西藏自治區(qū)的部分市、縣外，全國都已實現(xiàn)不動產(chǎn)登記發(fā)新停舊，不動產(chǎn)登記制度順利落地實施。國土資源部地籍司(不動產(chǎn)登記局)負責(zé)人近日在作出上述表述時透露，個別地方農(nóng)村不動產(chǎn)登記仍然存在不規(guī)范問題。

為此，這位負責(zé)人指出，國土資源部近日下發(fā)《關(guān)于進一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的通知》(以下簡稱《通知》)，就宅基地如何進行確權(quán)登記等作出明確規(guī)定。

宅基地統(tǒng)一配身份證

這位負責(zé)人介紹，20xx年，國土資源部等五部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進一步加快推進宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作的通知》，此后，農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證工作取得積極進展，但也存在著農(nóng)村地籍調(diào)查工作基礎(chǔ)薄弱，個別地方不動產(chǎn)登記工作進展緩慢，一些地方宅基地一戶多宅、面積超占嚴重等突出問題。這位負責(zé)人說，特別是農(nóng)村土地制度改革試點地區(qū)土地確權(quán)登記發(fā)證遲緩，直接影響了試點工作的順利推進。

據(jù)介紹，為推進農(nóng)村土地確權(quán)登記工作提供政策供給，國土資源部再次下發(fā)《通知》。根據(jù)《通知》，這位負責(zé)人強調(diào)：農(nóng)村頒發(fā)統(tǒng)一的不動產(chǎn)權(quán)證書不能有任何含糊。

農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)以及房屋所有權(quán)是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的重要內(nèi)容。這位負責(zé)人指出，要按照《不動產(chǎn)登記暫行條例》《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范(試行)》等法規(guī)政策規(guī)定，頒發(fā)統(tǒng)一的不動產(chǎn)權(quán)證書。

同時，要根據(jù)當?shù)毓ぷ鳁l件，因地制宜選擇合適的調(diào)查方法，開展房地一體的農(nóng)村權(quán)籍調(diào)查，將農(nóng)房等宅基地、集體建設(shè)用地上的定著物納入調(diào)查范圍。這位負責(zé)人要求，農(nóng)村權(quán)籍調(diào)查不得收費，不得增加農(nóng)民負擔。此外，還要將宅基地、集體建設(shè)用地和房屋等定著物一并劃定不動產(chǎn)單元，編制不動產(chǎn)單元代碼，為農(nóng)村不動產(chǎn)配上身份證號。

《通知》要求，開展權(quán)籍調(diào)查時，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)將宅基地、集體建設(shè)用地和房屋的權(quán)屬調(diào)查結(jié)果送達農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，并在村民會議或村民代表會議上說明，同時以張貼公告等形式公示權(quán)屬調(diào)查結(jié)果，做到農(nóng)村權(quán)籍調(diào)查公正、公開，充分保障農(nóng)民的知情權(quán)。

一戶多宅應(yīng)公告無異議

對于農(nóng)村住宅歷史遺留的一戶多宅等如何進行確權(quán)登記，《通知》也作出具體規(guī)定。

針對一戶多宅問題，《通知》強調(diào)，宅基地使用權(quán)應(yīng)按照一戶一宅要求，原則上確權(quán)登記到戶。

考慮到實踐中戶籍管理與宅基地管理不銜接，公安部門規(guī)定有獨立住址才能分戶，而基層國土資源部門在戶籍分戶后才批準使用宅基地，因此導(dǎo)致符合當?shù)胤謶艚ǚ織l件未分戶但未經(jīng)批準另行建房分開居住的。這位負責(zé)人稱，《通知》要求地方結(jié)合實際經(jīng)本農(nóng)民集體同意并公告無異議，并按規(guī)定補辦有關(guān)用地手續(xù)后依法予以確權(quán)登記;未分開居住的，其實際使用的宅基地沒有超過分戶后建房用地合計面積標準的，依法按照實際使用面積予以確權(quán)登記。

探索超占宅基地有償使用

宅基地面積超占也屬于歷史遺留問題，據(jù)這位負責(zé)人介紹，《通知》明確對于歷史上經(jīng)過批準的宅基地，認可批準的效力，按照批準面積確權(quán)登記。對于未經(jīng)批準占用宅基地的，《通知》分歷史階段予以處理。

因宅基地使用面積標準是1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》規(guī)定的，1987年寫進土地管理法。《通知》結(jié)合國土資源部有關(guān)規(guī)定，又考慮到當前不動產(chǎn)登記工作加快推進的有關(guān)要求以及宅基地試點改革正在探索對超占面積進行有償使用等。這位負責(zé)人說，這部分宅基地分1982年以前、1982年至1987年、1987年以后3個歷史階段對宅基地超占面積如何確權(quán)登記進行了規(guī)定。

具體登記規(guī)定包括：1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施前，農(nóng)民集體成員建房占用的宅基地，范圍在《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施后至今未擴大的，無論是否超過其后當?shù)匾?guī)定面積標準，均按實際使用面積予以確權(quán)登記。

1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施起至1987年土地管理法實施時止，農(nóng)民集體成員建房占用的宅基地，超過當?shù)匾?guī)定面積標準的，超過面積按國家和地方有關(guān)規(guī)定處理的結(jié)果予以確權(quán)登記。

1987年土地管理法實施后，農(nóng)民集體成員建房占用的宅基地，符合規(guī)劃但超過當?shù)孛娣e標準的，在補辦相關(guān)用地手續(xù)后，依法對標準面積予以確權(quán)登記，超占面積在登記簿和權(quán)屬證書附記欄中注明。

非村民依法取得的應(yīng)確權(quán)

針對非本農(nóng)民集體成員(含城鎮(zhèn)居民和華僑)依法取得的宅基地，《通知》規(guī)定要依法予以確權(quán)登記。

這位負責(zé)人介紹，非本農(nóng)民集體成員使用宅基地有兩種情況：第一種是政府實施扶貧搬遷、地質(zhì)災(zāi)害防治、新農(nóng)村建設(shè)、移民安置等項目組織農(nóng)民易地建房使用宅基地。他說，這種情況使用的宅基地都是經(jīng)統(tǒng)一規(guī)劃和批準的，應(yīng)予以確權(quán)登記。這位負責(zé)人強調(diào)，為防止遷新、建新不退舊，《通知》要求在退出原宅基地并注銷登記后，再辦理登記手續(xù)。

第二種是1999年之前非農(nóng)業(yè)戶口居民(含城鎮(zhèn)居民和華僑)合法取得的。對于這種情況，這位負責(zé)人指出，因宅基地屬于農(nóng)民的福利性待遇，但對非農(nóng)業(yè)戶口居民(含城鎮(zhèn)居民和華僑)因轉(zhuǎn)讓、贈與房屋以及經(jīng)政府審批建房等方式占用宅基地的，《通知》認可其合理性，分1982年前、1982年至1999年兩個歷史階段，規(guī)定了確權(quán)登記的政策。

因為1999年文禁止城市居民再以自行建造或購買的方式獲得宅基地。該負責(zé)人強調(diào)，所以1999年之后城鎮(zhèn)居民使用宅基地的，不予確權(quán)登記。

針對沒有權(quán)屬來源資料問題，《通知》強調(diào)，要查明歷史使用狀況，屬于合法使用的，宅基地要經(jīng)農(nóng)民集體確認并出具證明，集體建設(shè)用地要經(jīng)農(nóng)民集體同意，公告30天無異議，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府核實，縣級政府審定或批準后，予以確權(quán)登記。

進城落戶農(nóng)民權(quán)益有保障

篇6

關(guān)鍵詞:城鄉(xiāng)一體化;房地產(chǎn)市場;農(nóng)村住房改革

中圖分類號:F8

文獻標識碼:A

文章編號:1672-3198(2010)07-0129-01

1 農(nóng)村住房制度改革和創(chuàng)新的必然性

1.1 市場經(jīng)濟發(fā)展的必然要求

我國的基本體制經(jīng)過了30多年的發(fā)展已經(jīng)從計劃經(jīng)濟轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鼋?jīng)濟體制,可是現(xiàn)在的農(nóng)村住房制度所遵循的依舊是計劃經(jīng)濟體制,是一個計劃經(jīng)濟時代的產(chǎn)物。造成了與今天的市場經(jīng)濟體制發(fā)生諸多磕磕碰碰,現(xiàn)今的法律法規(guī)與現(xiàn)實的背離越來越大。

1.2 農(nóng)民要求改善住房條件的迫切愿望

伴隨農(nóng)村和農(nóng)民外出打工,農(nóng)村的經(jīng)濟和農(nóng)村居民的生活質(zhì)量有了飛速的發(fā)展。農(nóng)民的收入增加也催生了對住房的消費,許多農(nóng)村居民提前消費的行為發(fā)揮的示范作用則更加刺激了其他農(nóng)村居民建造住房和購買住房的欲望。

1.3 農(nóng)村發(fā)展的客觀現(xiàn)實

城鎮(zhèn)化進程的加快和農(nóng)村勞動力的大量轉(zhuǎn)移。農(nóng)村居民進入城市從事產(chǎn)業(yè)工人的工作或者轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)居民的人數(shù)日漸增加,現(xiàn)在許多農(nóng)村空心化的現(xiàn)象越來越多,農(nóng)村的空置房屋也越來越多。雖然有一些是房主有時可能要返回來居住,但大多數(shù)卻是在觀望等待,看哪個時間可以賣出個較高的價格。

1.4 農(nóng)村經(jīng)濟改革的必經(jīng)之路

城鄉(xiāng)一體化已經(jīng)在逐步推進。在科學(xué)發(fā)展觀的指導(dǎo)下,各地都注重對城鎮(zhèn)與農(nóng)村經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展,積極消除城鎮(zhèn)與農(nóng)村的差別,打造一體化的物質(zhì)基礎(chǔ)、生產(chǎn)要素以及經(jīng)濟利益關(guān)系。因此對原有的農(nóng)村房地產(chǎn)制度提出了改變的要求。

2 把握房地產(chǎn)市場改革要點

2.1 農(nóng)村居民房權(quán)制度的改革

在目前我國的城市居民所擁有的房屋(不論是房改房還是自己從開發(fā)商處所購的商品房)都是土地所有權(quán)歸屬于國家,房屋所有人雖然只是擁有若干年的使用權(quán)而已,但卻有轉(zhuǎn)讓出售的權(quán)利。農(nóng)村居民都是在本鄉(xiāng)本土的宅基地上建造房屋,土地歸屬于村集體所有,房屋所有人對宅基地的使用時限目前尚無法律規(guī)定。農(nóng)村居民對于自己在宅基地上所建造的房屋沒有轉(zhuǎn)讓出售的權(quán)利。也就是房屋是自己建造的,卻是殘缺的產(chǎn)權(quán)。我們?nèi)绻軌蛱幚砗棉r(nóng)村居民住房用地的性質(zhì)以及房屋的所有權(quán),農(nóng)民就可以有效地盤活住房資產(chǎn)。

對農(nóng)村居民自己所有的住宅用地是否也可以使用繳納土地出讓金的辦法來解決住宅用地的產(chǎn)權(quán)。這樣操作的話,農(nóng)村居民能夠申請對自己的房屋辦理房屋所有權(quán)證、集體出讓建設(shè)用地使用權(quán)證和規(guī)劃建設(shè)許可證做到數(shù)證齊全的要求。產(chǎn)權(quán)也變得合理清晰,使農(nóng)民的房屋用益權(quán)成為現(xiàn)實。

2.2 改革農(nóng)村住房流通體制以及促進住房財產(chǎn)的有效實現(xiàn)

(1)允許農(nóng)村居民對自己在農(nóng)村的住宅與宅基地一并出售給他人?，F(xiàn)在,不少農(nóng)民通過外出打工等各種經(jīng)濟活動,其中有相當一部分積累了數(shù)量可觀的財產(chǎn)。他們中已經(jīng)有不少在城市中購買了商品房,這種情況下就應(yīng)當同意他們出售自己在農(nóng)村的原有住宅?？梢圆捎檬袌龌霓k法,給予一定的資金補償。資金的來源渠道可以考慮從農(nóng)村居民將房屋出售時所繳納的出讓金來支付。

(2)讓城鎮(zhèn)與農(nóng)村的住房可以相互流通、上市轉(zhuǎn)讓。應(yīng)當支持農(nóng)村居民出售自己富余的住房,出售的對象不再僅限于本村本土的人,而是所有有購買意向的人。我們應(yīng)當改變這種現(xiàn)狀,支持和鼓勵城鎮(zhèn)居民去農(nóng)村購房(購買已經(jīng)支付出讓金的房產(chǎn))。如同讓農(nóng)村居民到城鎮(zhèn)購房一樣,也可以讓城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村置業(yè)。

(3)變革農(nóng)房拆遷補償辦法?，F(xiàn)在城市的房屋拆遷補償安置實行的是市場化原則,對被拆遷房屋完全按房地產(chǎn)市場價進行評估,可以實行貨幣補償,包括區(qū)位補償和重置價格結(jié)合成新及裝飾裝璜補償?shù)?也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。而對農(nóng)民的住房拆遷的補償政策則是不合理不到位的,只能拿到建筑安裝投入經(jīng)成新折舊后的價錢,而拿不到占大頭的土地基準價及區(qū)位補償費。尤其是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的拆遷補償標準更低.農(nóng)民作出的犧牲和奉獻太大。為此.應(yīng)當修訂農(nóng)房拆遷補償政策,依法征收農(nóng)民的房屋,按照與城鎮(zhèn)同房同價原則及時足額給農(nóng)戶合理補償。

2.3 改革和規(guī)范農(nóng)村宅基地供應(yīng)制度

(1)對原有的宅基地要研究并明確規(guī)定有關(guān)政策邊界,這也是搞好農(nóng)村房改的先決條件?，F(xiàn)行土地法律法規(guī)對宅基地申請條件作出規(guī)定的很少,而這些在農(nóng)村房改中都是無法回避而須加以回答和解決的問題有必要明確.

(2)可考慮終結(jié)無償使用宅基地的政策。要在充分尊重農(nóng)民意愿的前提下,用經(jīng)濟手段調(diào)節(jié)宅基地的分配使用,規(guī)范農(nóng)村宅基地特別是閑置宅基地的合理利用,促進解決現(xiàn)有宅基地集約利用和超標問題。

今后農(nóng)村居民的住房供應(yīng)將和城鎮(zhèn)居民一樣,逐步地完全地走向市場,從而體現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化的要求。

參考文獻

篇7

論文關(guān)鍵詞：農(nóng)村空置宅基地；空置權(quán)；法律制度思考

目前我國許多農(nóng)村地區(qū)都不同程度地存在“空心村”和“一戶多宅”的現(xiàn)象，土地資源浪費現(xiàn)象嚴重。針對這一情況，2008年總理在政府工作報告中指出，“建設(shè)用地包括農(nóng)村集體建設(shè)用地和宅基地，要控制增量，盤活存量，提高土地利用效率和集約化程度”。因此對農(nóng)村空置宅基地進行有效的法律規(guī)范顯得迫在眉睫。

一、農(nóng)村空置宅基地現(xiàn)狀及引發(fā)的問題

(一)農(nóng)村空置宅基地的現(xiàn)狀及特點

我國“空心村、超標準占地現(xiàn)象較為普遍。有關(guān)資料顯示，2006年在全國0．16億公頃村莊建設(shè)用地中大約有10％一15％的土地被閑置¨。農(nóng)村大量宅基地被空置有以下幾個原因：第一，隨著城市化進程加快，大量農(nóng)村人口從農(nóng)村遷往城市，如村民外出務(wù)工、農(nóng)轉(zhuǎn)非、子女求學(xué)定居城市。據(jù)統(tǒng)計，從農(nóng)村到城鎮(zhèn)因人口遷移而增加的城鎮(zhèn)人口占城鎮(zhèn)人口增長量的3O％以上；第二，隨著經(jīng)濟快速發(fā)展，一些村民紛紛從原住房搬到交通便利的地方選址建房，形成“空心村”現(xiàn)象；第三，相關(guān)配套措施改革滯后，大量農(nóng)村空置宅基地得不到有效處理，例如土地置換、騰退制度不健全。

目前我國空置宅基地的特點是：一是出現(xiàn)在經(jīng)濟欠發(fā)達的地區(qū)，這些地區(qū)交通不便，沒有形成自己獨特的致富之路，大量人員長久外出務(wù)工，致使大量房屋長期空置；二是分布散亂，荒置宅基地雜亂無章散布于村莊各處；三是空置宅基地與宅基地需求激增矛盾突出。按照現(xiàn)行法律，只要有新的農(nóng)戶產(chǎn)生，該戶人家就有權(quán)得到一塊宅基地。但法律沒有規(guī)定子女繼承房產(chǎn)后不得另占有宅基地，繼承后的空置宅基地大量涌現(xiàn)；四是不可流轉(zhuǎn)性，農(nóng)村宅基地的福利性質(zhì)決定了它的不可交易性。

(二)農(nóng)村空置宅基地引發(fā)的社會問題

首先，一方面大量農(nóng)村閑置宅基地的存在，造成了土地資源的巨大浪費，極不利于農(nóng)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展；另一方面廢棄宅基地——荒草連片、殘垣廢墟、鼠蛇猖獗破壞了農(nóng)莊優(yōu)美的人居生態(tài)環(huán)境。其次，空置宅基地雜亂無章的局面引發(fā)一系列農(nóng)村治安問題。雜亂荒廢的宅基地?zé)o人居住，一方面使很多鄰近的住戶失去安全防護網(wǎng)的保護，盜竊、搶劫等侵犯財產(chǎn)罪多發(fā)。據(jù)人民網(wǎng)報道，2008年1月～9月，全國農(nóng)村共發(fā)生盜竊糧食、牲畜、生產(chǎn)資料等侵財案件88萬起，占總數(shù)的3l％；另一方面宅基地需求緊張與大量閑置是導(dǎo)致農(nóng)村宅基地糾紛案件數(shù)量不斷攀升的一個重要因素，嚴重影響了農(nóng)村社會穩(wěn)定。最后，廢棄宅基地打亂了村莊規(guī)劃，致使村基礎(chǔ)設(shè)施如村道、農(nóng)村電網(wǎng)和水利設(shè)施項目改造建設(shè)步履維艱，社會主義新農(nóng)村建設(shè)難以落實。

二、當前涉及農(nóng)村空置宅基地的法律制度的缺陷

(一)法律沒有對空置宅基地作出準確的定義

1999中華人民共和國《閑置土地處置辦法》第二條規(guī)定閑置土地，是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準用地的人民政府同意，超過規(guī)定的期限未動工開發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地。1993年6月《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理條例》第十八條第二款規(guī)定“使用原有宅基地、村內(nèi)空閑地和其他土地的，由鄉(xiāng)級人民政府根據(jù)村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃和土地利用規(guī)劃批準”。現(xiàn)行《土地管理法》三十七條規(guī)定“連續(xù)二年未使用的建設(shè)用地者使用權(quán)可以無償收回”。這些法律法規(guī)都沒有賦予空置宅基地一個確切的概念。

(二)空置宅基地權(quán)屬規(guī)定存在法律缺陷

根據(jù)原國家土地管理局頒布的1995年《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》第四十八條的規(guī)定“非農(nóng)業(yè)戶口居民(含華僑)原在農(nóng)村的宅基地，房屋產(chǎn)權(quán)沒有變化的，可依法確定其集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。原在農(nóng)村居住，后轉(zhuǎn)為城市戶口，其原在農(nóng)村的空房房屋產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生變化”。

農(nóng)村宅基地是對農(nóng)民的福利措施，既然是非農(nóng)村戶口無論何種情況都必須收回宅基地使用權(quán)。其地上構(gòu)筑物的權(quán)屬可以不變，但不能在永久性享有建筑物所有權(quán)的同時占用農(nóng)村宅基地。城鎮(zhèn)戶口人員已經(jīng)享有城市社會保障制度就不能再無限期享有農(nóng)民的福利待遇。另外根據(jù)國土資源部統(tǒng)計，目前，我國農(nóng)村集體土地使用權(quán)登記發(fā)證率僅為73％，集體土地所有權(quán)登記發(fā)證率更是只有5l％，因此我國農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度建設(shè)滯后，也是解決空置宅基地的土地產(chǎn)權(quán)問題的一個重大障礙。

(三)空置宅基地收回程序效率不高

《土地管理法》三十七條規(guī)定“連續(xù)二年未使用的建設(shè)用地，經(jīng)原批準機關(guān)批準，由縣級以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權(quán)；該土地原為農(nóng)民集體所有的，應(yīng)當交由原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織恢復(fù)耕種”。《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》第五十二條規(guī)定“空閑或房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復(fù)使用的宅基地，不確定土地使用權(quán)。已經(jīng)確定使用權(quán)的，由集體報經(jīng)縣級人民政府批準，注銷其土地登記，土地由集體收回”。相對于農(nóng)村空置宅基的收回縣級、鄉(xiāng)級、村級三級步驟過于復(fù)雜。大多數(shù)農(nóng)民怠于做這種對自己不利又費時費力的事。

(四)空置宅基地執(zhí)法與督察難以到位

涉及到司法機關(guān)，國家法律指導(dǎo)地方制定、實施適合本地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的法規(guī)，然而地方法院在判案時不愿適用地方性法規(guī)，政府及其相關(guān)部門在工作中不能依地方性法規(guī)而行政的現(xiàn)象時有發(fā)生；涉及地方土地執(zhí)法人員，由于沒有強制執(zhí)行權(quán)，加之受自身素質(zhì)和基層工作條件低的限制，執(zhí)法、督察只是浮于形式；涉及到村民，由于“宅基地屬私有財產(chǎn)”的思想根深蒂固，收回空置宅基地是不可理解的事，容易遭到他們頑強的抵制。這些原因使得國家建立的土地調(diào)查制度、土地統(tǒng)計制度、全國土地管理信息制度大多流于形式。

三、農(nóng)村空置宅基地管理的法律制度思考

(一)對空置宅基地的嚴格定義

法律必須對那些屬于農(nóng)村空置宅基地作出全面的規(guī)定，為空置宅基地的收回及確權(quán)發(fā)證做好鋪墊。筆者認為空置宅基地應(yīng)該包括以下幾種情況：一村莊規(guī)劃前后未開發(fā)利用的宅基地；二拆舊建新后的廢棄宅基地；三繼承未充分利用的閑置宅基地；四農(nóng)民農(nóng)轉(zhuǎn)非后和長期外出務(wù)工產(chǎn)生的閑置宅基地。法律推出這一規(guī)定后可以進一步作出司法解釋，對村莊規(guī)劃前未開發(fā)利用的宅基地，統(tǒng)一劃歸空置宅基地，村莊規(guī)劃后未利用超過兩年即為空置宅基地；對拆舊建新，只要另擇址建房，舊宅基地劃歸空置宅基地；繼承人不符合申請宅基地的條件，繼承的宅基地即為空置宅基地；對農(nóng)轉(zhuǎn)非人員或長期外出務(wù)工人員進行測查．如果經(jīng)濟狀況達到城市最低生活保障水平、其宅基地閑置連續(xù)超過5～10年，即列為空置宅基地。這一規(guī)定明確賦予村民兩年、五年至十年的宅基地空置權(quán)，充分保證了村民的居住權(quán)，但期間過后使用權(quán)人的空置權(quán)利自然消失。對于宅基地上房屋限期做出處理決定，或放棄房屋所有權(quán)或折價處理。這樣既充分保證了宅基地使用權(quán)人的權(quán)利，也保證了其他宅基地使用權(quán)申請人的權(quán)利。

(二)簡化農(nóng)村宅基地收回程序

收回農(nóng)村空置宅基地，必須針對各種具體情況，簡化宅基地收回程序。法律可規(guī)定對于連續(xù)兩年未利用的空置宅基地，滿兩年期限自動收回集體所有，由村委會上報縣級國土資源部門注銷登記；對于其上有閑置可利用房屋的宅基地，過了規(guī)定的5～l0年空置期間，使用權(quán)人拒不處理其房屋的，宅基地使用權(quán)自動收歸集體，村委會報縣級國土資源部門注銷登記。

(三)制定統(tǒng)一、全面、權(quán)威的農(nóng)村空置宅基地法律

根據(jù)《國土資源部關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》第十條規(guī)定的內(nèi)容，對空置宅基地的處理規(guī)定比較全面，但是這一《意見》畢竟只是準法規(guī)。本人認為，我國應(yīng)制定統(tǒng)一的農(nóng)村空置宅基地收回法，把《意見》第十條的措施收入到《中華人民共和國土地法》中或者單獨做出詳細的國家司法解釋。這就解決了法院在判案時不愿適用地方性法規(guī)、政府及其部門在工作中不能依地方性法規(guī)而行政的問題。

四、建立促進農(nóng)村空置宅基地充分利用的配套法律措施

1．建立嚴格的農(nóng)村宅基地使用登記制度嚴格執(zhí)行“一戶一宅”的法律規(guī)定，嚴格按照《土地登記辦法》規(guī)定的程序進行。要將村內(nèi)所有的閑置宅基地以及空閑地逐個摸底排查，登記造冊，經(jīng)查確屬長期閑置的，要依法收回其使用權(quán)，重新利用；對于被登記在冊的閑置宅基地以及空閑地，村委會規(guī)劃土地時，應(yīng)將其列為首選對象，優(yōu)先考慮，發(fā)揮其應(yīng)有的作用。

2．建立農(nóng)村閑置房屋的評估制度《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)規(guī)定》(征求意見稿)，對于閑置的破損房屋拆除后，宅基地由村集體收回，重新分配產(chǎn)權(quán)，統(tǒng)一調(diào)配使用，做到閑置房屋從擁有者到需要者的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。筆者認為對地上建筑物保存完好或較好，且有經(jīng)濟價值者，其所有人遷入城鎮(zhèn)居住，只要其超過了宅基地5—1O年的空置期限就要進行合理估價，然后進人“宅基地儲備中心進行住房交易”。對農(nóng)村房屋的估價方法、程序、估價人員資質(zhì)可以按照1992年《城市房地產(chǎn)市場估價管理暫行辦法》。買賣雙方協(xié)商一致，農(nóng)民也可以自己估價。

篇8

關(guān)鍵詞 農(nóng)村宅基地 管理問題 解決措施

近幾年來，隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展和新農(nóng)村建設(shè)的不斷深入，農(nóng)村生活水平不斷提高，以及農(nóng)村“村村通”工程的實施，農(nóng)民建新房的熱情高漲，同時農(nóng)村低廉房價也吸引了城里人的目光，向農(nóng)村邁進，農(nóng)村宅基地管理出現(xiàn)了一些新情況和新問題。因此，農(nóng)村宅基地的管理在新形勢下尤為重要，是農(nóng)村土地亟待加強管理的問題。

一、農(nóng)村宅基地管理現(xiàn)狀

近年來，各地積極探索加強宅基地管理的政策措施，宅基地管理逐步走向規(guī)范，但目前中國農(nóng)村宅基地在用地及管理上，仍存在分布零散，點多面廣，戶均占地面積大，宅基地管理粗放等現(xiàn)象。具體表現(xiàn)為：

1、村莊建設(shè)用地規(guī)模總量大，擴張快，集約、節(jié)約用地潛力大

據(jù)國土資源部顯示，村莊建設(shè)用地總量呈不斷增長趨勢。但中國農(nóng)村人口在不斷減少，農(nóng)村建設(shè)用地規(guī)模不降反增，遠遠超過國家標準，農(nóng)村宅基地利用粗放，集約、節(jié)約用地潛力大。

2、宅基地需求總量下降，新增宅基地呈遞減趨勢

隨著土地用途管制制度以及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用制度的嚴格執(zhí)行，各地宅基地管理法規(guī)制度的不斷建立和完善，以及土地集約高效利用，城鎮(zhèn)化和城市化進程的加快。農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤試點工作的開展，宅基地需求總量大大減少。

3、宅基地流轉(zhuǎn)日益活躍，但表現(xiàn)出明顯區(qū)域差異

城郊結(jié)合部宅基地流轉(zhuǎn)空前活躍，但流轉(zhuǎn)活躍程度及流轉(zhuǎn)方式都表現(xiàn)出明顯的區(qū)域差異。主要表現(xiàn)為：近郊較遠郊更為活躍，離城市中心距離越近流轉(zhuǎn)越活躍；工業(yè)區(qū)、農(nóng)場周邊的宅基地流轉(zhuǎn)較為活躍。

4、居民點布局混亂，村容較差

個體上表現(xiàn)為占地規(guī)模大，村內(nèi)結(jié)構(gòu)疏松，布局混亂，占用耕地較多，環(huán)境質(zhì)量低劣，多數(shù)村莊建設(shè)缺少科學(xué)合理的總體規(guī)劃。

5、用地行為違法多

選址的盲目性、未批先占、少批多占和不批亦占用，土地審批不合法、一戶多宅、一戶占用多處房屋，這嚴重地違反《土地管理法》相關(guān)規(guī)定。

二、當前農(nóng)村宅基地管理存在的問題

1、法律法規(guī)不健全

有關(guān)規(guī)定滯后，加大了宅基地管理難度，關(guān)于農(nóng)民宅基地管理的法律法規(guī)數(shù)量少，且效力層次低。宅基地的分配、使用在很大程度上依靠規(guī)范性文件和地方政策調(diào)整，其中關(guān)于宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方面的規(guī)范性政策文件數(shù)量就更少。目前中國還沒有一部調(diào)整農(nóng)村房屋和土地方面的民事法律。

2、缺少村莊規(guī)劃

農(nóng)村宅基地管理必須嚴格按照鎮(zhèn)、村土地利用總體規(guī)劃、年度計劃和農(nóng)民申請宅基地條件有序管理。采取“疏”、“堵”相結(jié)合的管理辦法。“疏”就是把符合土地利用規(guī)劃、年度計劃和農(nóng)民申請建房條件的對象按程序辦理手續(xù)，使其能合法用地；“堵”就是把不符合土地利用規(guī)劃、年度計劃和農(nóng)民申請建房條件的對象，以經(jīng)濟杠桿調(diào)節(jié)加以限制，或用法律手段堅決制止其建房。

3、宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓受到限制

隨著我國城市現(xiàn)代化步伐的加快，農(nóng)民進城的趨勢不可阻擋，用宅基地使用權(quán)不可流轉(zhuǎn)的方法把農(nóng)民束縛在農(nóng)村是與社會大潮背道而馳的。現(xiàn)實中大多數(shù)宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓還是為了滿足和改善生活、生產(chǎn)的正常需要；農(nóng)村的社會保障體系在現(xiàn)階段確實存在很多問題，但不應(yīng)該也不可能通過限制宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓來實現(xiàn)和改善其社會保障狀況

4、監(jiān)管力度不到位

一方面，農(nóng)村宅基地范圍廣且比較分散，基層國土管理部門力量薄弱，且執(zhí)法裝備缺乏，工作經(jīng)費不足，很難對轄區(qū)內(nèi)宅基地利用變化管理到位。另一方面，為了解決經(jīng)費緊缺問題，基層部門故意對宅基地放任不管，待造成違法占地事實后，以罰代批，再補辦手續(xù)，使農(nóng)民們認為，只要交了錢就可以建房，給制止違法占地行為帶來了負面影響。

三、加強農(nóng)村宅基地管理的對策措施

1、完善農(nóng)村宅基地管理制度

首先，要完善農(nóng)村宅基地管理法律法規(guī)和政策，盡快出臺宅基地管理的操作性規(guī)定；其次，對農(nóng)村宅基地要進行動態(tài)監(jiān)測，嚴格實行科學(xué)管理。鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土所應(yīng)對需要申請建房的農(nóng)戶統(tǒng)籌安排，并嚴把審查關(guān)。土地行政主管部門應(yīng)建立農(nóng)村個人建房用地全程跟蹤監(jiān)管制度，對農(nóng)村宅基地的使用情況了如指掌。再次，宅基地審批要做到“四公開”和“四到現(xiàn)場”，即建房用地指標公開、審批宅基地程序公開、申請建房條件公開、審批宅基地結(jié)果公開以及勘察定址到場、測量放線到場、開挖基礎(chǔ)到場、竣工驗收到場，并明確辦結(jié)時間，提高辦事效率；最后，要加強宣傳，強化全民土地法制觀念，增強依法用地、依法管地的意識。

2、堅持規(guī)劃先行，編制科學(xué)合理、切實可行的村莊建設(shè)規(guī)劃

在今后新農(nóng)村建設(shè)中要按照統(tǒng)籌安排城鄉(xiāng)建設(shè)用地總要求和控制增量，合理布局、集約用地、保護耕地的總原則制定實施規(guī)劃，嚴把新村建設(shè)選址關(guān)。按照規(guī)劃確定區(qū)域，進行切合實際的“舊村改造”和“空心村”改造。對沒有編制村莊建設(shè)規(guī)劃的，一律不予審批建房用地，嚴格控制農(nóng)村居民點無序外延式發(fā)展。

3、建立規(guī)范、有序的農(nóng)村宅基地市場體系

為完善社會主義市場體系，協(xié)調(diào)大量潛在宅基地供需，必須建立農(nóng)村宅基地市場。建立規(guī)范有序的農(nóng)村宅基地市場，形成合理的價格體系，使價格在農(nóng)村宅基地的有效配置中發(fā)揮基礎(chǔ)性作用。

4、建立宅基地有償使用制度

對符合法定標準的農(nóng)戶，不收宅基地有償使用費，對于超占部分，按一定標準由政府逐年收取宅基地有償使用費。宅基地有償使用費所有權(quán)歸農(nóng)民集體，專項用于村莊整理、土地開發(fā)和農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。同時，應(yīng)建立宅基地有限期使用制度。

參考文獻：

[1]張子任，李淑慧.農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法律問題探析[J].中國司法，2010（01）.

[2]魏美玲.對當前農(nóng)村宅基地管理的思考和探索[J].農(nóng)村.農(nóng)業(yè).農(nóng)民（B版），2010（01）.

[3]陳矯健.談農(nóng)村宅基地管理制度的改革與創(chuàng)新[J].浙江國土資源，2011（06）.

篇9

一、農(nóng)村宅基地存在問題

(一)宅基地糾紛多。宅基地糾紛是涉農(nóng)案件的重中之重,也是農(nóng)村穩(wěn)定大局的一個重要因素。涉及宅基地糾紛的原因比較多,有出入相鄰?fù)ㄐ蟹奖?有新建房后影響鄰居采光、雨水流向、樹苗遷移原始占地糾紛等問題。但在宅基地糾紛中,最多也最重要的還是權(quán)屬糾紛。究其原因,主要是歷史遺留問題,由于過去農(nóng)村宅基地管理混亂,許多地方存著多占、亂占宅基地的現(xiàn)象,大多數(shù)宅基地面積超過現(xiàn)在國家法律法規(guī)規(guī)定的數(shù)目,四鄰不清楚,對其登記發(fā)證存在著一定困難,且農(nóng)村居民對宅基地所有權(quán)普遍存在私有的觀念,認為宅基地可以祖祖輩輩繼承下來,是一種私有財產(chǎn),這成為農(nóng)村居民多占宅基地的強烈驅(qū)動力,從而引起權(quán)屬糾紛。

(二)農(nóng)村“空心村”問題嚴重。一方面,隨著改革開放的深入,大量農(nóng)村居民到城市打工,有的舉家搬遷,在一定程度上使“空心村”、“空心宅”的現(xiàn)象越來越嚴重。另一方面,長期以來農(nóng)村集體土地的無償使用,使建房戶不但想多占地,而且要占好地。于是紛紛向村外擴張,新建住宅不斷向村外延伸,村莊四周新樓林立,村莊內(nèi)部破破爛爛,形成“空心村”。

(三)村莊規(guī)劃滯后。在政府的要求下,各鄉(xiāng)鎮(zhèn)也制定了一些簡單的村鎮(zhèn)規(guī)劃,但這些規(guī)劃大多認識不到位、觀念老化、缺少整體的長遠的考慮,有的不切實際,效果不明顯。由于建房時缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃而雜亂無章,村內(nèi)房屋朝向不一、坐落無序,道路不暢,影響交通和村容村貌,浪費了土地。

這些問題已經(jīng)嚴重影響到了社會主義新農(nóng)村建設(shè),嚴重影響了農(nóng)村的發(fā)展。

二、如何引導(dǎo)群眾合理使用宅基地

農(nóng)村宅基地規(guī)范化管理是新農(nóng)村建設(shè)的一項十分重要的基礎(chǔ)性工作。加快農(nóng)村現(xiàn)代化建設(shè),不僅需要國土部門的努力,更需要各級黨委、政府從實際出發(fā),本著因地制宜、科學(xué)指導(dǎo)的原則,著眼于城鄉(xiāng)一體化進行總體規(guī)劃,正確引導(dǎo)群眾依法使用、合理利用寶貴的土地資源。

(一)必須加強法律法規(guī)宣傳,轉(zhuǎn)變宅基地權(quán)屬的傳統(tǒng)觀念。采取有效措施對鄉(xiāng)村干部進行土地法律法規(guī)培訓(xùn),尤其是基層農(nóng)村干部,適當?shù)臅r候可由國土資源部門進行管理培訓(xùn),讓基層干部從根本上了解土地管理中的法律責(zé)任。要發(fā)揮鄉(xiāng)鎮(zhèn)級職能部門的一線作用,深入農(nóng)村進行宣傳;要采取多種形式,造大聲勢,擴大影響,形成氛圍,使宅基地的“法”與“理”深入農(nóng)村群眾。

(二)必須采取執(zhí)法手段,糾正違法侵占宅基地等問題。要采取“普查”與“點查”相結(jié)合的方法,對于批準建房之后,違法侵占集體土地的,要組織力量,采取一定的形式,逐個村莊、逐個農(nóng)戶進行全面清理,做到發(fā)現(xiàn)一戶,清理一戶,堅決剎住違法侵占集體土地的不良風(fēng)氣。

篇10

關(guān)鍵詞： 宅基地使用權(quán)；用益物權(quán)；社會保障功能；流轉(zhuǎn)

我國《物權(quán)法》盡管明確地將宅基地使用權(quán)界定為用益物權(quán)，但并未構(gòu)架起獨立的宅基地使用權(quán)規(guī)范體系，《土地管理法》等法律法規(guī)的規(guī)定又使得宅基地使用權(quán)的內(nèi)部流轉(zhuǎn)缺少現(xiàn)實意義，外部流轉(zhuǎn)也因法律的禁止而行不通。然實際上宅基地使用權(quán)的外部流轉(zhuǎn)卻呈愈演愈烈之勢。

一、宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的概念界定

宅基地使用權(quán)，是指以建造住宅及附屬設(shè)施為目的，對集體所有的土地進行占有和使用的權(quán)利。宅基地使用權(quán)是我國特有的一種用益物權(quán)形式，具有其特性：主體具有特定性，原則上僅限于農(nóng)村居民；客體具有特定性，限于集體所有的土地；宅基地使用權(quán)的初始取得具有無償性，具有社會福利的性質(zhì)。

宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是指宅基地使用權(quán)因轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、征收等方式導(dǎo)致使用權(quán)主體變更及其宅基地性質(zhì)的變化。

二、有關(guān)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的爭議及評析

宅基地使用權(quán)因其“身份性”、社會福利性等，致使學(xué)術(shù)界對其流轉(zhuǎn)問題產(chǎn)生各異主張，主要有三種理論：自由流轉(zhuǎn)說、禁止流轉(zhuǎn)說和限制流轉(zhuǎn)說。

（一）自由流轉(zhuǎn)說

1.基本觀點

第一，基于“地隨房走”原則，宅基地及使用權(quán)存在流轉(zhuǎn)的可能性和必要性。我國現(xiàn)行法律法規(guī)并沒有禁止農(nóng)民處分其房屋的規(guī)定。

第二，宅基地具有一定的社會保障功能，準許宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)不至于破壞該功能。我國實行城鄉(xiāng)二元戶籍制度，土地對農(nóng)民所起到的保障作用微小，甚至在某些情況下成為了將農(nóng)民束縛在農(nóng)村的枷鎖。

第三，我國城市化進程的客觀需要。不管是新農(nóng)村建設(shè)還是城市支持農(nóng)村，都是為了推進農(nóng)村的城市化進程。開放宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)是良好的渠道之一。

2.評析

從上述觀點可知，其理論的基點在于我國現(xiàn)實發(fā)展的需要。我國是人口大國，人多地少的矛盾伴隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展而愈發(fā)嚴重。如何合理配置現(xiàn)有的土地資源，提高土地的利用效率，是一件關(guān)及人民生存的大事。因此，該說有其合理之處。但萬事過猶不及。宅基地使用權(quán)是一種涉他，對國家、宅基地所有權(quán)人及第三人都產(chǎn)生影響。立法應(yīng)在維護國家公共利益和他人利益的范圍內(nèi)對宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)作出必要的限制。

（二） 禁止流通說

1.基本觀點

首先，從立法角度看，有學(xué)者認為農(nóng)村宅基地能否交易基本上是一個憲法和土地管理法的問題。物權(quán)法也可以研究這個問題，如果有充足的理由說明農(nóng)村宅基地應(yīng)該交易，可將研究成果提供給憲法和土地管理法參考，但不能擅自開禁。

其次，從轉(zhuǎn)讓的法律后果看，損害了作為弱勢群體的農(nóng)民的合法權(quán)益。貧困使農(nóng)民處于無可避免的弱勢，交易價格的話語權(quán)總是在買方手中。

再次，農(nóng)村宅基地由村民無償使用，不屬于私有范圍，故不可隨意流轉(zhuǎn)。

2.評析

首先，宅基地使用權(quán)作為用益物權(quán)之一，理應(yīng)由物權(quán)法律對其進行詳盡規(guī)定?！段餀?quán)法》雖然專章作了規(guī)定，但過于簡單粗疏，相關(guān)實踐處于失范狀態(tài)。因此，“《物權(quán)法》不應(yīng)持回避、模棱兩可或不知所措的立法態(tài)度，應(yīng)對涉及宅基地使用權(quán)的基本內(nèi)容，宅基地使用權(quán)的取得、行使、轉(zhuǎn)讓和消滅的基本條件和程序作出統(tǒng)一、明確具體操作性的一般規(guī)定，及廢止原可按‘國家有關(guān)規(guī)定’處理宅基地的條文內(nèi)容，也不應(yīng)將相關(guān)問題授權(quán)于地方立法機關(guān)據(jù)所謂當?shù)貙嶋H情況進行細化的規(guī)定”。

其次，宅基地使用權(quán)的福利性不能得出不能轉(zhuǎn)讓的結(jié)論。宅基地使用權(quán)的取得是無償?shù)模ㄔ斓淖≌c城市相比，價格確實偏低。但城市房產(chǎn)因國家的扶持及商業(yè)工業(yè)的發(fā)展而增值了數(shù)倍，同時城市居民居住其中享受了農(nóng)村居民不能體驗的便利和優(yōu)惠，權(quán)利與義務(wù)應(yīng)呈正相關(guān)關(guān)系。福利性并不能成為禁止宅基地使用權(quán)自由轉(zhuǎn)讓的原因。

再次，農(nóng)民的弱勢群體地位，不能成為“父愛主義”關(guān)懷下立法越俎代庖的理由。這種嚴厲限制農(nóng)民住宅處分的做法，已近于將所有農(nóng)民都視為準“禁治產(chǎn)人”，像有學(xué)者所抨擊的，農(nóng)民雖是弱者但并非弱智，這種“家父式保護”，不要也罷。

（三）限制流轉(zhuǎn)說

1.基本觀點

即只能在集體經(jīng)濟組織成員之間進行自由轉(zhuǎn)讓。從轉(zhuǎn)讓的必要性來看，有限制地開放農(nóng)村宅基地使用權(quán)市場是現(xiàn)代市場經(jīng)濟要求的必備條件。如果產(chǎn)權(quán)不能轉(zhuǎn)讓，那么就沒有辦法通過自愿交換使資源從生產(chǎn)率低的使用上轉(zhuǎn)到生產(chǎn)率較高的使用上來。從轉(zhuǎn)讓的法理來看，有限制流轉(zhuǎn)符合“地隨房走”原則。從轉(zhuǎn)讓的法律后果來看，有限制流轉(zhuǎn)不會損害集體經(jīng)濟組織的利益。宅基地所有權(quán)的權(quán)屬不會改變，仍然屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，只是改換了宅基地使用權(quán)的主體而已。

2.評析

限制流轉(zhuǎn)說提到的流轉(zhuǎn)限于內(nèi)部流轉(zhuǎn)。在這種情形下，本集體組織的其他村民選擇集體經(jīng)濟組織無償分配的宅基地的可能性遠遠大于有償購買他人轉(zhuǎn)讓的宅基地。如此一來，對得宅基地使用權(quán)的討論和研究就毫無意義了。

就筆者而言，持自由流轉(zhuǎn)說，但應(yīng)在此基礎(chǔ)上佐以相當?shù)南拗茥l件。

三、構(gòu)建農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的設(shè)想

第一，堅持統(tǒng)一立法模式，修訂《土地管理法》。土地所有權(quán)無論是屬于國家還是集體，應(yīng)作為一種經(jīng)濟資源得到平等對待。因此，修改《土地管理法》是一種合理選擇，將對宅基地使用權(quán)的行政管理轉(zhuǎn)變?yōu)閺呢敭a(chǎn)權(quán)的角度進行利用。

第二，完善宅基地使用權(quán)取得制度。在取得程序方面，這種重大財產(chǎn)權(quán)處分應(yīng)提交村民大會討論決定，而不能僅由村民委員會決定。從長遠來看，為更好地體現(xiàn)國有土地、集體土地的平等性和宅基地的使用價值，建立宅基地有償使用制度應(yīng)是今后的發(fā)展方向。

第三，建立宅基地使用權(quán)價值評估制度。宅基地使用權(quán)的有償市場流轉(zhuǎn)，必須以規(guī)范的價值評估為前提。需要考慮的因素主要包括：宅基地使用權(quán)的權(quán)利期限、宅基地地理位置等。對此可以借鑒我國城鎮(zhèn)房地產(chǎn)二級市場中評估制度的相關(guān)經(jīng)驗。

第四，改革戶籍制度。我國城鄉(xiāng)二元戶籍制度在很大程度上限制了宅基地使用權(quán)向城鎮(zhèn)居民流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)市場發(fā)育不充分。因此，宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)對象應(yīng)不限于本集體成員，即實現(xiàn)外部流轉(zhuǎn)。眾多農(nóng)村人口因不能取得城鎮(zhèn)居民身份，而在教育、醫(yī)療等方面受到不公正對待產(chǎn)生不安全感，故堅守本已無太多實際需要的農(nóng)村宅基地、住房作為退路。同時，城鎮(zhèn)居民因其城鎮(zhèn)戶口無法順利購買或繼承農(nóng)村宅基地使用權(quán)及其上的房屋，從而陷入更改戶籍甚至無法繼承的尷尬境地。農(nóng)村的向外開放和城市居民移居至農(nóng)村，二者本均是消融界限、互助互利的舉措，在往同一個方向努力，但為何后者要受到此般限制呢？

第五，健全農(nóng)村社會保障機制。在農(nóng)村居民缺乏穩(wěn)定收入而無力籌措建房所需資金的情形下，空有宅基地使用權(quán)又有何用？只有切實完善農(nóng)村社會保障機制，改善農(nóng)村居民的生活，才能為宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)提供有力保障。

參考文獻：

[1] 王利明著：《民法》，中國人民大學(xué)出版社2008年版。

[2] 汪軍民：《宅基地使用權(quán)的立法問題探討》，湖北大學(xué)學(xué)報（哲學(xué)社會科學(xué) 版）2006年第5期。

[3] 王崇敏，孫敏：《農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)析論》，海南大學(xué)學(xué)報（人文社會科學(xué)版）2006年第2期。

[4] 孟勤國：《物權(quán)法開禁農(nóng)村宅基地交易之辯》，法學(xué)評論2005年第4期。

[5] 韓世遠：《宅基地的立法問題》，政治與法律2005年第5期。