導語：如何才能寫好一篇房屋拆遷獎勵辦法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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目　錄

第一章　總　則

第二章　拆遷戶居住用房的安置

第三章　拆遷房屋的補償

第四章　調解和獎懲

第五章　附　則

第一章　總　則

第一條　為了按照城市規(guī)劃的要求逐步建設和改造城市，合理開發(fā)利用土地，改善城市人民的居住條件，妥善處理城市建設中的拆遷房屋問題，根據國家有關法規(guī)并結合我省情況，制定本辦法。

第二條　城市范圍內的國有土地，包括街道、庭院、各種建筑地基、河、溝、湖、塘、公園、綠地、山林、海濱、灘地和其它一切空地，任何單位或者個人只有按照規(guī)定的范圍、規(guī)模、用途的使用權，不得任意侵占、轉讓、出租、買賣、變相買賣或者變更用途。

第三條　經批準在城市國有土地上建設的項目，由建設單位向市（縣）人民政府城市規(guī)劃主管機關申請辦理劃撥用地手續(xù)。如有地面建筑物和構造物，得向城市主管房屋拆遷機關申請辦理地面建筑物、構造物（以下簡稱房屋）的拆遷事宜。未經批準，任何單位或者個人不得擅自開挖、填土、吹填和破壞現(xiàn)有地形地貌，不得擅自亂拆亂建房屋。

第四條　城市房屋拆遷建設安置工作由市、縣（區(qū)）人民政府城市房屋拆遷建設的主管機關（以下簡稱主管機關）統(tǒng)一組織、管理，妥善安置被拆遷單位或者拆遷戶。主管機關、建設單位、被拆遷單位的上級部門、被拆遷居民的工作單位、街道辦事處、公安派出所等，均有責任積極配合，做好宣傳解釋和動員搬遷工作，被拆遷單位或者被拆遷居民在按照本辦法規(guī)定得到補償、安置后，必須服從國家建設需要，按期搬遷、讓地。

禁止建設單位與被拆遷單位或者拆遷戶私自洽談條件和私拆房屋。

第五條　在城市國有土地上的建設項目，必須向主管機關交納開發(fā)、配套、拆遷安置費。在城市規(guī)劃范圍內征用土地建設的項目，除按照《國家建設征用土地條例》和有關規(guī)定承擔各項征地費用外，還必須交納開發(fā)、配套費。開發(fā)、配套、拆遷安置費按照占地面積計算。各城市應當根據當地具體情況，按照建設項目的性質、用地位置和占地面積，制定分類、分級收費標準，制定收交、使用和管理開發(fā)、配套、拆遷安置費的章程。開發(fā)、配套、拆遷安置費由主管機關統(tǒng)籌安排，用于合理開發(fā)、利用城市土地，統(tǒng)一安置拆遷戶住房和建設相應的市政公用配套設施。

第六條　除住宅建設和必要的市政工程、生活配套設施外，其它新建、擴建工程項目，原則上應不拆遷或者盡量少拆遷城市居民區(qū)住宅房屋。城市居民住宅建設，要鼓勵拆遷改造棚戶區(qū)和人口密集、居住條件較差的地段。嚴禁“見縫插針”違背城市規(guī)劃的要求建房，嚴格控制征用城市郊區(qū)蔬菜地建房。要從城市規(guī)劃的全局著眼，逐步創(chuàng)造條件改造舊城市。

第二章　拆遷戶居住用房的安置

第七條　拆除城市居民住宅，在建設單位交納開發(fā)、配套、拆遷安置費之后，拆遷戶的住房由主管機關統(tǒng)一組織安置。

拆遷戶的住房也可以由以下幾種渠道解決：

1．由建設單位提供住房，可以酌情減收建設單位一部分開發(fā)、配套、拆遷安置費。

2．由拆遷戶所在單位優(yōu)先安排拆遷戶住房，相應減收該單位建設住宅需交納的開發(fā)、配套、拆遷安置費。

3．有條件的也可以由拆遷戶移地自拆自建。移地重建時，必須按照規(guī)劃部門核定的地點、用地面積和建筑要求建房。由主管機關按照被拆遷房屋面積，適當補償其拆遷建筑費用。

第八條　主管機關應當有計劃地按照城市規(guī)劃要求和居民住宅建筑標準，建設相應的房屋用以統(tǒng)一安置拆遷戶。安置標準應當按照拆遷戶原有居住面積和家庭人口狀況，參照當地居民住宅分配標準，合理確定。

對原住房過寬的拆遷戶，在給以適當照顧之后，其安置居住面積也可以比原住房有所降低。

拆遷戶的原居住面積，以合法建筑的居住面積為準；拆遷戶的家庭人口，以主管機關發(fā)出拆遷房屋通知時的正式常住戶口為準，臨時非正常遷入的人口，不予安置。

第九條　由主管機關統(tǒng)一組織安置的住房，拆遷戶可以采取租用形式，按照當地規(guī)定交納房租；也可以向主管機關申請購買，取得私房產權。原居住私有房屋的拆遷戶，可以優(yōu)先獲準購買。房屋價格按照當地規(guī)定。

拆遷戶取得私房產權后，應當按照規(guī)定交納房地產稅。

第十條　安置拆遷戶的住房盡可能一次解決。如因特殊原因需要作臨時性安置時，主管機關應當安排好過渡用房。如拆遷戶投親靠友，自行解決過渡房的，主管機關應予鼓勵，并付給適當臨時安家費。臨時性安置的時間，一般不要超過一年。

第十一條　對被拆遷居民的戶口遷移，糧食、副食品和燃料等生活必需品的供應，以及子女轉學、轉托等問題，當地公安、糧食、商業(yè)、教育等部門應當及時辦理。

第三章　拆遷房屋的補償

第十二條　拆除城市居民私有房屋（包括院墻、水井等附著物，下同），主管機關應當付給房屋產權人房屋收購費，付費多少，由當地房管部門按照規(guī)定標準合理評定。在房屋產權人結清房地產稅金并經房管部門注銷產權后，收購費一次付給房屋產權人。本項私房如存有產權、債務糾紛，應由房主自理。

如房屋產權人不愿作價處理，可在規(guī)定期限內自行拆除，由主管機關適當補償拆除人工費。

第十三條　拆除公有居住房屋，在建設單位交納開發(fā)、配套、拆遷安置費后，由主管機關統(tǒng)一安置拆遷戶住房，建設單位對原房屋產權單位不另給補償。

第十四條　拆除公有非居住用房（或者建筑物、構造物），按照以下辦法之一予以處理：

1．由建設單位補償被拆遷單位建筑物的遷建費，被拆遷單位是否另行籌建，可自行處理。

2．由建設單位提供相應的房屋給被拆遷單位。主管機關可以酌情減收建設單位一部分開發(fā)、配套、拆遷安置費。

3．拆除一般公有房屋，在建設單位交納開發(fā)、配套、拆遷安置費后，可由主管機關統(tǒng)一籌建，按原建筑面積歸還被拆遷單位。

4．拆除公共設施、營業(yè)用房和生產用房，應當事先與有關主管部門協(xié)商，妥善處理。

5．市政建設項目拆除公有非居住用房的補償，由各城市根據當地情況自行規(guī)定。

第十五條　拆除違章建筑和臨時性建筑不予補償。

由于污染環(huán)境，造成公害，經當地人民政府批準限期拆遷的單位，不予補償。

第十六條　被拆遷單位或者個人，不得超越本辦法規(guī)定范圍，提出額外要求或者附加條件；建設單位或者主管機關，也不得無原則地給予額外補償。

第四章　調解和獎懲

第十七條　在執(zhí)行本辦法規(guī)定時，有關方面如發(fā)生爭議，由市、縣（區(qū)）主管機關調解仲裁；調解無效時，各方均有權向司法機關起訴。任何單位或個人未經人民法院裁決均無權強行拆除他人房屋。

第十八條　被拆遷單位或個人有權要求按本辦法規(guī)定獲得補償和安置。

被拆遷單位或個人在按照本辦法規(guī)定獲得補償和安置后，必須在規(guī)定期限內遷出（拆房）讓地。對堅持不合理要求，逾期不搬者，由主管機關和其上級部門進行批評教育。對經教育無效，拒絕搬遷、蓄意刁難、無理取鬧、嚴重影響工程建設者，公安機關要依法進行干預，直至傳訊責令限期搬遷；對其中極少數情節(jié)惡劣，造成嚴重后果的，必須依照司法程序予以懲處。

第十九條　被拆遷單位或者個人積極主動配合拆遷工作，以實際行動克服自己的困難支持國家建設的，當地主管機關和建設單位應當予以鼓勵，或者在安置時給予一定優(yōu)惠。

第二十條　政府工作人員、企事業(yè)單位工作人員等，借拆遷安置之機，弄虛作假，貪污受賄，私分住房，勒索財物，侵犯國家、集體、群眾利益的，應當視其情節(jié)輕重，分別給以行政處分、經濟或者法律制裁。

第二十一條　對于違法亂紀的行為，任何人均有權揭發(fā)、控告，主管機關和司法機關都應當受理，并及時處置。

第五章　附　則

第二十二條　拆除寺廟、教會房屋、文物古跡古建筑以及外僑房屋等，應當請當地政府核準，按照有關規(guī)定辦理。

拆除范圍內如有古樹、名木、文物、古跡、寶藏等，必須事前報告有關主管部門妥善處理，不得擅自毀壞或者據為己有。

第二十三條　本辦法不適用于私人建房。私人建房和私人房屋原地翻建，按照當地有關規(guī)定辦理。

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1、房屋拆遷價值的補償費用；

2、停工停產停業(yè)的費用補償；

3、機器維修費用補償和有員工解聘的還需要員工遣散費等。

法律依據：

《國有土地上房屋征收與補償條例》第二條

為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人（以下稱被征收人）給予公平補償。

第三條

房屋征收與補償應當遵循決策民主、程序正當、結果公開的原則。

第十七條

作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

（一）被征收房屋價值的補償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

（三）因征收房屋造成的停產停業(yè)損失的補償。

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Abstract: In the past, the content of compensation for the housing which is compulsory purchased is not clear and integrated. It is confused not only between the compensation and the allowance for low-income families, and between the compensation and the assessed value also. After the compulsory purchase of housing and compensation on the sate-owned land ordinance published, the status will be improved. But there are still many problems are not clear, the local government should publish more complementary measures to guarantee the fairness of the compulsory purchase of housing.

關鍵詞： 房屋征收；評估；補償；公平

Key words: compulsory purchase of housing；appraisal；compensation；fairness

中圖分類號：D913 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2011）23-0252-02

0引言

房屋征收是公權力強制取得私權利，發(fā)達國家和地區(qū)公權力的行使，一般遵循三個要點：一是前提正當，即必須是公共利益的需要；二是程序合法，即必須依照法律規(guī)定的程序和權限；三是補償合理，即不讓被征收人的利益受到損失[1]。因此，合理補償是房屋征收程序正常啟動后最為關鍵的問題。過去20多年間，城市房屋拆遷作為取得國有土地的重要途徑，為我國快速工業(yè)化、城鎮(zhèn)化提供了充足的城市建設發(fā)展用地。但由于拆遷補償中存在的公平性問題，也積累了大量的社會矛盾。以評估值為依據確定房屋征收補償費是國際慣例，但過去我國的拆遷評估與補償實踐中，存在著一些未明確或者被公眾誤解的問題，影響了拆遷補償的公平、公正。

1過去房屋拆遷補償中存在的影響公平性的問題

1.1 補償內容不完整目前發(fā)達國家和地區(qū)的房屋征收補償一般采用公平補償的原則，即確保征收造成的各相關人的各項損害都得到相應的補償，同時也防止被征收人因征收補償而有不當得利[2]。國外征收補償與征收損失往往形成“一一對應”的關系，征收補償具有“有損失，就有補償，誰損失，就補償誰”的特點。因各國國情不同，房屋征收需要補償的內容各個國家并不完全相同，但綜合美國、英國、日本不動產征收的規(guī)定來看，補償的范圍一般包括五個部分：一是對土地及建筑物、附著物的補償，二是對殘留土地及鄰接地損失的補償，三是對干擾及搬遷的補償，四是對失業(yè)者的補償，五是對間接利益損失的補償[3]。過去我國與拆遷相關的各項法律法規(guī)中沒有對補償內容做出清晰規(guī)定，實踐中主要依靠拆遷當事人談判確定補償費用，補償內容主要體現(xiàn)的是第一及第三部分，其他部分的損失未直接體現(xiàn)。造成一些被拆遷人估量或者真實發(fā)生的損失在法律法規(guī)規(guī)定的補償中得不到合理體現(xiàn)，被拆遷人的心理預期得不到滿足，或者拆掉舊房后無法在原地購買類似住房的情形大量存在，從而引發(fā)了很多社會矛盾。

1.2 混淆了補償與社會保障被拆遷房屋往往位于一個城市的中心地段，特別是舊城改造項目中的房屋，大部分面積很小、較為破舊、基礎設施不齊備，被拆遷人多為低收入人群。如果按照房屋價值進行補償，由于相同地段已經沒有類似房屋，被拆遷人很難用補償款購買到相同位置的新房，只能搬離市區(qū)。由于過去幾年我國大部分城市房價上漲較快，有的被拆遷人甚至無法在郊區(qū)購買到新房。拆遷部門為了解決這個問題，往往通過與這部分人談判，多給與一些補償來解決，但補償金額多由談判的結果決定，補償款不公開透明，各個被拆遷人之間不能橫向可比，造成較多的糾紛。實際上，對于低收入人群的住房問題應當通過給予社會保障，公開、透明的進行解決，而不是采取談判，增加補償費的辦法。否則不利于拆遷補償的公平、公正，不利于社會保障的公開透明，為建設和諧社會留下隱患。

1.3 混淆了評估值與補償費《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，貨幣補償的金額以房地產市場價格評估確定，但沒有明確補償的內容及與評估值之間的關系。導致在實踐中，混淆評估值與補償費的情況普遍存在。拆遷部門為了減少責任，要求評估機構將全部費用包括各類補貼和獎勵都體現(xiàn)在評估值中，按照評估值給被征收人貨幣補償；一些地方為了順利搬遷，規(guī)定按照新建商品房價格評估被征收房屋價格。這些做法使評估本身失去規(guī)則，導致評估價扭曲，而且造成許多錯誤認識，擾亂了房地產市場價格體系（如破舊房的征收補償評估價，大大高于同類房的二手房市場價），以及一些不應得到這種補償的被征收人也獲得了這種補償，引起新的不公平。

1.4 評估機構中立性差評估機構的評估結果是確定被征收房屋價值補償的依據，特別是過去的房屋拆遷中，補償內容的絕大部分都是依據評估機構的評估結果。因此，評估機構的中立性是保障房屋征收補償公平公正的首要條件?！冻鞘蟹课莶疬w估價指導意見》規(guī)定“拆遷估價機構的確定應當公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式?！睂嵺`中由于被拆遷人難以組織，還有很多地方采取由拆遷部門組織招投標的方式選定評估機構。這些選定方式，被拆遷人參與程度低，有的方式甚至無法參與，拆遷部門掌握決定權。再加上征收評估費用也由房屋征收部門支付，實際操作中很容易造成房屋征收部門干預評估的情況發(fā)生，損害被征收人的利益。

2《國有土地上房屋征收與補償條例》實施后的評估與補償

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二、為進一步推進行政審批制度改革，優(yōu)化經濟社會發(fā)展環(huán)境，制定《關于深入推進行政審批制度改革的實施意見》，由市監(jiān)察局、市政府法制辦起草，四季度報審。

三、為全面實施《江城市帶承接產業(yè)轉移示范區(qū)規(guī)劃》，加快我市承接產業(yè)轉移示范區(qū)建設，制定《關于加快承接產業(yè)轉移示范區(qū)建設的實施意見》，由市發(fā)展改革委起草，一季度報審。

四、為加速推進工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、城鄉(xiāng)一體化，制定《關于推進中心鎮(zhèn)擴權強鎮(zhèn)工作的實施意見》，由市推進辦起草，一季度報審。

五、為了保障“1255”城市發(fā)展戰(zhàn)略的實施，實現(xiàn)全市經濟社會更高更大更快發(fā)展，制定《關于進一步推進農村土地征遷城市房屋拆遷和城鄉(xiāng)拆違工作實施意見》，由市征遷拆遷辦公室起草，一季度報審。

六、為加快發(fā)展服務業(yè)，轉變發(fā)展方式，優(yōu)化產業(yè)結構，提升城市功能，擴大就業(yè)，改善民生，制定《關于加快服務業(yè)發(fā)展的實施意見》，由市發(fā)展改革委起草，二季度報審。

七、為促進經濟結構調整和發(fā)展方式轉變，加速構建“6653”現(xiàn)代產業(yè)體系，制定《關于促進軟件動漫及服務外包產業(yè)加快發(fā)展暫行辦法》，由市政府研究室起草，二季度報審。

八、為解決我市中小企業(yè)發(fā)展面臨的困難和問題，制定《關于進一步促進我市中小企業(yè)發(fā)展的若干意見》，由市經信委起草，三季度報審。

九、為加強對招標采購交易活動的監(jiān)督管理，規(guī)范招標采購交易行為，制定《市招標采購監(jiān)督管理辦法（試行）》及相關配套文件，由市招標采購監(jiān)管局起草，主文件一季度報審，配套文件三季度報審。

十、為積極做好公立醫(yī)院改革試點工作，制定《市公立醫(yī)院改革試點工作實施意見》，由市衛(wèi)生局起草，二季度報審。

十一、為更好地發(fā)揮中醫(yī)藥在緩解看病難、看病貴，保障人民健康，促進經濟社會發(fā)展中的作用，制定《關于進一步加快中醫(yī)藥事業(yè)發(fā)展的實施意見》，由市衛(wèi)生局起草，二季度報審。

十二、為進一步加快中醫(yī)藥事業(yè)發(fā)展，配套市公立醫(yī)院改革試點工作，促進我市中醫(yī)藥事業(yè)持續(xù)、快速、健康發(fā)展，制定《關于市公立中醫(yī)醫(yī)院改革試點工作的實施意見》，由市衛(wèi)生局起草，二季度報審。

十三、為扎實推進我市基層醫(yī)藥衛(wèi)生體制綜合改革試點工作，充分發(fā)揮村衛(wèi)生室在醫(yī)療衛(wèi)生服務體系中的作用，制定《市建立健全基層醫(yī)改試點村衛(wèi)生室考核激勵機制暫行辦法》，由市人社局起草，一季度報審。

十四、為貫徹落實《食品安全法》，進一步明確各部門監(jiān)管職責，實現(xiàn)食品安全全程無縫監(jiān)管，制定《市食品生產加工小作坊監(jiān)管職責分工意見》，由市衛(wèi)生局起草，二季度報審。

十五、為推動我市供銷合作社發(fā)展，制定《關于進一步加快供銷合作社改革發(fā)展的實施意見》，由市供銷社起草，三季度報審。

十六、為大力推動招商引資工作，制定《市招商引資考核辦法（試行）》、《年市招商引資載體單位考核實施細則》、《年市招商引資引薦單位考核實施細則》，由市招商局起草，二季度報審。

十七、為促進擔保行業(yè)和小額貸款公司健康發(fā)展，制定《關于進一步加強融資性擔保公司管理的意見》、《關于建立擔保公司和小額貸款公司風險補償制度的意見》，由市政府金融辦起草，三季度報審。

十八、為促進金融產業(yè)發(fā)展，制定《關于促進金融產業(yè)發(fā)展的若干意見》，由市政府金融辦起草，三季度報審。

十九、為切實發(fā)揮金融對示范區(qū)建設的支持作用，制定《關于金融支持承接產業(yè)轉移示范區(qū)建設的意見》，由市人民銀行起草，二季度報審。

二十、根據《國家技術創(chuàng)新工程總體實施方案》和《國家技術創(chuàng)新工程省試點工作實施方案》，制定《國家技術創(chuàng)新工程市試點工作實施方案》，由市科技局起草，一季度報審。

二十一、為充分調動企業(yè)參與技術標準戰(zhàn)略工作的積極性和主動性，增強企業(yè)的競爭力，促進我市產業(yè)結構調整和優(yōu)化升級，制定《市實施技術標準戰(zhàn)略獎勵辦法》，由市質監(jiān)局起草，一季度報審。

二十二、為貫徹落實近期國家對房地產宏觀調控的系列政策，制定《關于促進我市房地產市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，由市住建委起草，二季度報審。

二十三、為進一步加強國有建設用地使用權管理，規(guī)范國有出讓土地改變用途和調整容積率行為，制定《關于規(guī)范國有出讓土地改變用途調整容積率及補繳土地出讓金的意見》，由市國土資源局起草，一季度報審。

二十四、為規(guī)范土地收購儲備行為，推進土地市場運作程序制度化，制定《市土地收購儲備辦法》，由市國土資源局起草，三季度報審。

二十五、為進一步做好城市房屋拆遷工作，理順拆遷工作體制，制定《關于下放我市城市房屋拆遷管理部分職能工作實施意見》，由市住建委起草，二季度報審。

二十六、為加強我市城市房屋拆遷單位管理，規(guī)范城市房屋拆遷行為，制定《市城市房屋拆遷單位管理辦法》，由市住建委起草，三季度報審。

二十七、為規(guī)范我市物業(yè)管理行為，制定《市物業(yè)管理實施辦法》，由市住建委起草，四季度報審。

二十八、為加快推進廉租房、安置房建設和棚戶區(qū)、危舊房改造步伐，著力解決城市低收入群體和拆遷戶的住房困難，改善城市居住環(huán)境，制定《關于加快推進全市保障性安居工程建設的意見》，由市住建委起草，二季度報審。

二十九、為解決安置房建設中資金周轉困難，制定《市市級安置房建設周轉金管理暫行辦法》，由市財政局、市國土資源局起草，一季度報審。

三十、為加強城鄉(xiāng)規(guī)劃和土地管理，遏制新增違法建設，建立健全農村違法建設長效管理機制，制定《市市區(qū)農村集體土地違法建設監(jiān)管查處若干規(guī)定》，由市市容局起草，二季度報審。

三十一、為提高城市規(guī)劃建設水平，實現(xiàn)城市規(guī)劃編制和管理的標準化和規(guī)范化，制定《市城市規(guī)劃管理技術暫行規(guī)定》，由市規(guī)劃局起草，一季度報審。

三十二、為加快發(fā)展我市社會福利事業(yè)，鼓勵社會力量投資創(chuàng)辦養(yǎng)老服務機構，制定《鼓勵社會力量興辦非營利性養(yǎng)老服務機構的若干政策》，由市民政局起草，一季度報審。

三十三、為完善我市養(yǎng)老服務體系，提高老年人生活質量，制定《市居家養(yǎng)老服務工作實施意見》，由市民政局起草，二季度報審。

三十四、為實施城鄉(xiāng)一體、標準統(tǒng)一的居民生活保障制度，制定《市居民最低生活保障實施細則》，由市民政局起草，三季度報審。

三十五、為加強對留守兒童的教育保護，促進留守兒童健康成長，制定《關于做好關愛留守兒童工作的實施意見》，由市教育局起草，三季度報審。

三十六、為確保我市城市基礎設施工程安全有序，提高政府投資工程的資金使用效益，制定《市城市基礎設施工程建設管理辦法》，由市住建委起草，四季度報審。

三十七、為統(tǒng)一管理我市城市行洪河道，加強對城區(qū)排澇設施的保護，制定《市城區(qū)排澇設施管理辦法》，由市住建委起草，四季度報審。

三十八、為保障道路交通安全暢通，減少因道路設計、建設環(huán)節(jié)中形成的交通安全隱患，制定《市道路交通管理設施投資建設和維護規(guī)定》，由市公安局起草，一季度報審。

三十九、為實施污染物總量控制，解決我市工業(yè)企業(yè)無證排污問題，制定《市排污許可證管理辦法》，由市環(huán)保局起草，三季度報審。

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一、房屋征收的概念

房屋征收是一種行政行為，是指政府依照法律程序剝奪房屋及其他不動產所有權人的所有權及其使用權，同時喪失土地使用權并給予市場價值補償的行政強制購買行為，是拆除房屋行為的基礎性法律行為，征收法律行為后果是房屋所有權關系發(fā)生改變。實施拆除時房屋所有權已經屬于拆除人所有，拆除房屋行為與被征收人已經沒有了法律上的利害關系。房屋拆遷是一種民事行為，是指拆遷人為了新的建設需要，由拆遷人對房屋所有人給予補償安置并拆除房屋的民事法律行為。房屋拆遷法律行為的后果是房屋所有權沒有發(fā)生改變而“滅失”。因此，“征收”與“拆遷”兩字之差，法律意義卻截然不同。

二、房屋征收的目的

征收國有土地上房屋必須是為了“公共利益”的需要，商業(yè)開發(fā)不能實施房屋征收，“公共利益”是唯一的分水嶺。

如何界定公共利益在房屋征收中尤為重要。目前，我國《憲法》、《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《物權法》均沒有明確規(guī)定哪些屬于“公共利益”，因此，為實施的需要《國有土地上房屋征收與補償條例》對“公共利益”采取列舉方式規(guī)定了6條公共利益。1國防和外交的需要；2由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；3由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；4由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；5由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；6法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。除了上述公共利益需要，不能以任何名義對國有土地上房屋進行征收，更不能強制“搬遷”。

二、房屋征收的主體

房屋征收的主體根據職責劃分，可以分為批準主體和實施主體。

1，批準主體

批準主體就是享有房屋征收決定權的機構，誰有權征收我們的房屋？那么首先要搞清楚征收的概念，征收是國家依照法律規(guī)定的條件無償地將集體或者個人的某項財產收歸國家所有的一種措施。從法律概念上來講，2004年修正后的《憲法》對財產征收首次作出了明確的規(guī)定，憲法第13條規(guī)定：公民的合法的私有財產不受侵犯，國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對公民的私有財產實行征收或者征用并給予補償。2007年8月30日，《城市房地產管理法修正案》通過。其中規(guī)定：“為了公共利益需要，國家可以征收國有土地上單位和個人的房屋，并依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。具體辦法由國務院規(guī)定。”可以看出，征收是一種國家的行政行為，是一中剝奪公民財產權的行為。

依據《國有土地上房屋征收與補償條例》第8條規(guī)定：“為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定”因此，只有市、縣級人民政府才有權征收國有土地上房屋。在我國市縣級政府包括：縣政府、區(qū)政府、縣級市政府、市政府（設區(qū)的市政府）、直轄市區(qū)政府。上述政府均屬于市、縣級政府，那么是否所有的市、縣級政府都有權決定房屋征收嗎？答案是不一定。因為依據該條例第9條規(guī)定有權做出房屋征收決定的市縣級政府必須同時具備有本行政區(qū)的國民經濟和社會發(fā)展規(guī)劃；本行政區(qū)的土地利用總體規(guī)劃；本行政區(qū)的城鄉(xiāng)規(guī)劃；本行政區(qū)的房屋征收專項規(guī)劃。保障性安居工程建設、舊城區(qū)改建，還應當納有國民經濟和社會發(fā)展年度計劃。即：“四規(guī)劃、一計劃化”。有的市區(qū)政府由于沒有本行政區(qū)規(guī)劃或計劃就無權做出房屋征收決定，只有市政府才能做出。直轄市政府屬于省級政府不能做出房屋征收決定。

2，實施主體

實施主體是指具體實施房屋征收決定的行政主管部門，《國有土地上房屋征收與補償條例》第4條規(guī)定：“市、縣級人民政府確定的房屋征收部門（以下稱房屋征收部門）組織實施本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。

市、縣級人民政府有關部門應當依照本條例的規(guī)定和本級人民政府規(guī)定的職責分工，互相配合，保障房屋征收與補償工作的順利進行?！辈粌H明確規(guī)定了房屋征收部門具體組織實施房屋征收與補償工作，還明確了實施配合部門。

依據條例的規(guī)定，可以看出房屋征收部門是一種法律授權的部門，由市、縣級政府根據本級政府部門的職責劃分，將實施部門交由其委托的行政機關或單位。決定權在市縣級政府，條例沒有作統(tǒng)一的規(guī)定。該房屋征收部門依法代表地方政府具體實施相關工作，市、縣政府并對其實施的征收補償行為承擔法律后果。因此，房屋征收部門的行為屬于行政行為。

哪些部門有資格接受市縣政府的委托，條例沒有具體規(guī)定，但是條例第6條規(guī)定：“國務院住房城鄉(xiāng)建設主管部門和省、自治區(qū)、直轄市人民政府住房城鄉(xiāng)建設主管部門應當會同同級財政、國土資源、發(fā)展改革等有關部門，加強對房屋征收與補償實施工作的指導。”可見各級政府為落實“工作指導”原則應盡量對口管理，委托本級政府的住房城鄉(xiāng)建設主管部門為宜。

3，房屋征收實施單位

房屋征收的具體工作依據條例第5條規(guī)定，房屋征收部門還可以委托房屋征收實施單位，承擔房屋征收與補償的具體工作。由于條例規(guī)定房屋征收實施單位不得以營利為目的。因此，房屋征收部門不得委托拆遷公司、中介機構等營利性組織或個人作為房屋征收實施單位。

三、房屋征收的程序

政府、房屋征收部們、房屋征收實施單位如何進行房屋征收工作，先干啥？再干啥？有哪些具體工作？這些問題就是征收程序。也是政府依法征收房屋的操作指引。

第一步調查登記

房屋征收部門依據本行政區(qū)年度計劃或專項規(guī)劃組織人員或委托中介機構對擬征收地域內的房屋權屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況進行詳盡調查并如實登記，確定擬定房屋征收的具體范圍。調查完畢后將調查結果在房屋征收范圍內向被征收人進行公布并聽取異議的意見。

最終的調查結果作為制定房屋征收方案的依據。

第二步暫停通知

房屋征收范圍確定后，房屋征收部門書面通知有關部門，在房屋征收范圍內暫停辦理新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等相關批準、備案、過戶等手續(xù)。暫停期限最長不得超過1年。

第三步無證認定

市、縣級人民政府組織國土、城建、環(huán)保、法制等有關部門建立無證建筑認定辦公室，對征收范圍內的未經登記的無證建筑進行合法性認定和處理。對合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑認定為給予補償；對違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，認定為不予補償。并以書面形式通知被征收人，被征收人不服認定決定的可以申請復議或提出行政訴訟。

第四步擬定方案

房屋征收部門根據已經確定的被征收房屋調查結果和無證認定結果，擬定《房屋征收補償方案》并報同級政府審查。

第五步方案論證

同級政府收到《房屋征收補償方案》后組織國土、物價、城建、審計、監(jiān)察、環(huán)保、消防等部門對《房屋征收補償方案》進行合法性、公平性、合理性、可行性論證，論證可以進行數次，但應求得意見基本統(tǒng)一。

第六步公開方案

同級政府將論證結果在被征收房屋的范圍內以書面公告形式向社會公布，公開征求被征收人以及公眾對《房屋征收補償方案》的意見。并設立征求意見渠道和場所，設立專人解答有關詢問，解釋方案。征求意見期限不得少于30日。

第七步修訂方案

同級政府將公開征求的意見進行梳理、分類、匯總連同采納及修改的情況在被征收范圍內以書面形式公布。

在征求意見中如果屬于舊城區(qū)改工程項目的，有51%以上被征收人認為征收補償方案不符合條例規(guī)定的，政府應當組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據聽證會情況修改方案。

第八步穩(wěn)定評估

市、縣級人民政府擬作出房屋征收決定的，應當按照社會穩(wěn)定風險評估相關規(guī)定委托中介機構進行本項目的社會穩(wěn)定風險評估；對風險報告提出的建議作出決策并制定相關應對預案。

第九步籌措補償

政府在作出房屋征收決定前，同級財政部門應將征收補償費用足額專戶存儲、專款專用。資金不到位不得作出征收房屋決定。

第十步公告決定

市、縣級人民政府依法作出房屋征收決定后應當及時在被征收房屋范圍內以書面形式予以公告。同時公告收回國有土地使用權。

公告應當載明征收補償方案和行政復議、行政訴訟權利等事項。

第二熱點問題房屋補償

一、補償形式

《房屋征收與補償條例》規(guī)定了被征收人可以根據自己的意志對房屋征收的補償形式做出選擇，可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換，二者任選其一。

因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。

二、補償項目

依據條例第17條規(guī)定補償項目應包括五項：

1，房屋價值補償；

2，搬遷、臨時安置的補償；

3，停產停業(yè)損失補償。

4，補助和獎勵

依據條例規(guī)定授權市、縣級人民政府制定房屋征收補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。補助不是本條例規(guī)定的補償，是對被征收人因房屋被征收造成的困難或不便的金錢補助，體現(xiàn)政府救濟原則。獎勵是被征收房屋人積極態(tài)度、行為的獎賞，體現(xiàn)政府對公益事業(yè)的投入。補助與獎勵是條例的一個新規(guī)定，但是實踐中個地方政府或拆遷人已經有過實踐，可以說是總結實踐的結晶。但是決不能在補償費中提取補助和獎勵金，政府應在財政上單獨列支。

5，優(yōu)先給予住房保障

優(yōu)先對象只能是征收個人住宅并且符合住房保障條件的，做出房屋征收決定的政府應當優(yōu)先給予住房保障。法律授權省級政府制定該優(yōu)先保障條款的落實。

三、補償標準

房屋征收補償的核心對象是房屋，對房屋如何補償，《條例》確定的是公平原則，沒有采用適當補償原則，土地征收現(xiàn)在的補償原則還是適當原則。公平原則的具體體現(xiàn)是房屋的價值，沒有繼續(xù)使用原拆遷條例規(guī)定的市場價格原則，價格取決于價值，價格圍繞價值波動。價格是一個不穩(wěn)定的參數，而價值是由勞動力價值決定的，價值是呈上升趨勢的，是相對穩(wěn)定的參數。因此采用價值標準也是本《條例》的一個最大亮點。

《條例》規(guī)定：“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格?！币虼?，被征房屋的價值底線標準是不低于類似房地產市場價格。這里把握兩點一是“不低于”標準，不低于不是等于，應是高于。在確定房屋價值時應在該類房屋市場價格之上確定，高于多少應根據實際情況綜合確定。二是“類似”，類似不是相同，也不是近似。這里的“類”指的是房屋類別，是磚混結構還是土坯房。按照被征收房屋類別分別確定價值，體現(xiàn)了公平原則。

產權調換的補償標準仍采取房屋價值標準，并實行等價值交換的原則。屬于舊城區(qū)改建項目工程征收個人住宅的，被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋，滿足被征收住址選擇要求。

四、違法建筑

爭議多年的違章建筑一詞在條例中消失，物權法定原則的確立，違“章”顯得力不從心了，再以違“章”處理物權屬性顯然沒有法律依據，《條例》對違“章”建筑沒有規(guī)定是否補償，可以說違章建筑應給予補償，以后政府在依法行政中一定要區(qū)分好“違章”和“違法”的性質和概念，一旦混淆后果嚴重。違法建筑需要經過認定程序來確定是否屬于違法建筑，并決定是否給予補償。

《條例》規(guī)定違法建筑認定的范圍是：1，未經登記的建筑；2，臨時建筑。未經房屋主管部門登記的房屋認定比較復雜。可能認定為合法建筑也可能認定為違法建筑，主要根據房屋形成的時間、原因、當時的法律等。認定為合法建筑的同時決定給予補償；認定為違法建筑的同時決定不予補償。對臨時建筑的補償認定比較簡單主要審查是否超過批準期限，在期限之內的臨時建筑的，應當給予補償，否則不予補償。

對違法建筑拆除是否補償問題，一直以來都存在補與不補的爭議。補，是因為一些違法建筑的長期存在，與政府職能部門不作為有關，政府應當為失職買單；不補，是因為它存在的基礎違法，如果補償會對守法者明顯不公平。

筆者認為：違法建筑往往都是由各種原因造成，有的是行政管理者的責任，有的是建筑物所有者或使用者的責任。例如房屋建設手續(xù)不全的問題，當事人事先已經向相關政府部門提出申請，但是由于政府部門工作人員不履行職責而未給辦理的，這種違法后果就不應當讓當事人來承擔。因此，對于違法建筑補與不補一定要分清是由原因造成的。

三、房屋估價

房屋估價是征收房屋的關鍵環(huán)節(jié)，過去拆遷出現(xiàn)的問題基本上是由于評估不公開、不透明，暗箱操作，故意壓低評估價格，評估機構的服務對象不是被拆遷人而是拆遷人或者政府。評估公司為了攬到評估項目不得不聽從拆遷人的意見，壓低價格。有的壓低價格高達30%以上。這次《條例》不僅規(guī)定了對評估機構的選擇權100%的由被征收人決定，同時，對評估機構的評估結果異議規(guī)定了明確的異議渠道和程序。對于“出具虛假或者有重大差錯”給予法律制裁?！稐l例》第19條明確規(guī)定，由被征收人協(xié)商選定房地產價格評估機構；協(xié)商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，取消了過去拆遷當事人選定的不合理部分，既拆遷人操作選定評估機構的弊端。

對評估確定的被征收房屋價值有異議的，被征收房屋人可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，還可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。經過鑒定認定：房地產價格評估機構或者房地產估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，由發(fā)證機關責令限期改正，給予警告，對房地產價格評估機構并處5萬元以上20萬元以下罰款，對房地產估價師并處1萬元以上3萬元以下罰款，并記入信用檔案；情節(jié)嚴重的，吊銷資質證書、注冊證書；造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

《房屋征收與補償條例》改變了《城市房屋拆遷估價指導意見》規(guī)定的拆遷估價估機構確定，應當采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式。《城市房屋拆遷估價指導意見》的規(guī)定使許多房屋被征收人認為拆遷估價機構不能中立，因為確定拆遷估價機構的決定權在政府手中，大多數拆遷估價機構都是政府單方指定的；而《房屋征收與補償條例》將確定房地產價格評估機構的決定權交給了被征收人，由被征收人來確定房地產價格評估機構，使被征收人的權益得到更有利的保障。

四、補償途徑

房屋征收決定作出后，落實補償就是主要工作。依據《條例》規(guī)定落實補償的途徑有兩條，一是民事協(xié)商渠道既補償協(xié)議、二是行政強制渠道既補償決定。房屋征收部門與被征收房屋人依據補償決定和補償方案通過自愿協(xié)商，雙方達成補償協(xié)議的行為屬于民事協(xié)商渠道。如果對協(xié)議的履行發(fā)生糾紛，救濟渠道只能走民事訴訟渠道解決。

《條例》規(guī)定：房屋征收部門與被征收人在補償方案規(guī)定的簽約期限內達不成補償協(xié)議的，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的縣級以上地方人民政府根據補償方案作出補償決定。補償決定是一種行政強制補償行為，被征收人如有不服可以通過行政渠道解決

第三熱點問題強制搬遷

一、強制搬遷

強制“搬遷”取代了過去的強制“拆遷”，雖然都是強制，但是強制的內容、方式、結果、行為均有明顯的區(qū)別。因此，我們必須弄明白強制的內容、方式、行為以及法律后果。

1，無暴力強制搬遷讓你多做思想工作

對于政府征收房屋過程中，最容易引發(fā)矛盾沖突的“強制拆遷”問題，因強制拆遷引發(fā)暴力事件的更是屢見不鮮，但《國有土地上房屋征收與補償條例》的出臺，“武力拆遷”、“暴力拆遷”將消失在歷史的洪流中。

《條例》規(guī)定：任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。

此規(guī)定保障了被搬遷人在沒有搬離土地和房屋前基本的人權，在促進和諧搬遷的進程中避免矛盾的激化和沖突的發(fā)生。在強制搬遷過程中，切實的做到讓暴力徹底走開。違法規(guī)定采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予處分；構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。

2，禁止建設單位參與搬遷活動排除腐敗行為

搬遷行為可分為自動搬遷和強制搬遷，不論是被征收人自動搬遷還是申請強制搬遷建設單位均不得參與搬遷活動。這是條例中唯一禁止性條款。

3，法院是唯一具有強制搬遷執(zhí)行權的司法機關

“強制搬遷”一詞必然意味著有一方或多方的利益會遭受到限制和拘束，慎用強制手段是必須要考慮的問題。但是在什么情況下可以適用強制搬遷？《國有土地上房屋征收與補償條例》對強制搬遷適用的條件有著具體的規(guī)定，在行政復議、行政訴訟期間停止強制搬遷，逾期不申請行政復議也不向人民法院提起行政訴訟、又不履行補償協(xié)議的，由作出房屋征收決定的政府依法申請人民法院強制搬遷。

對強制搬遷明確了司法強制，取締了行政強制搬遷。因此，強制搬遷一是法院執(zhí)行事先告知被執(zhí)行人；二是政府提供安置之所；三是補償決定已經生效。三個條件缺一不可，法院在強制前必須審查的主要內容，任何單位不得擅自以“帶到派出所問話”、行政拘留或司法拘留等限制人身自由手段對被搬遷人采取強制措施，應以督促或強制其到達臨時安置居所為主要強制搬遷手段。另外，強制執(zhí)行申請書應當附具補償金額和專戶存儲賬號、產權調換房屋和周轉用房的地點和面積等材料。

日前，公安部已經明令各地公安機關禁止公安機關參與介入地方政府土地、房屋征收活動。

4，“先補償、后搬遷”原則貫穿始終

被征收人獲得協(xié)議約定的補償后再搬遷，補償不到位有權不予搬遷，政府無權申請法院實施強制搬遷，法院無權作出強制搬遷的裁決，無權執(zhí)行強制搬遷。房屋征收部門應當按照補償協(xié)議或補償決定，對被征收人先予貨幣補償或者提權調換房屋、周轉用房，否則無權申請法院實施強制搬遷。這也是《國有土地上房屋征收與補償條例》的又一亮點，由原來規(guī)定的“先拆后補”變成了現(xiàn)在的“先補后拆”，通過這條強制性的規(guī)定加重了房屋征收人的義務，使得被征收人權益保護的力度大大增強了。

以往的盲目拆遷中往往會出現(xiàn)這種情況，被拆遷人為了配合公共利益建設，將原住房屋拆除后，在簡易臨時住房內一住就是好幾年而得不到妥善安置，從而引發(fā)一系列社會不安定因素。為了避免此類現(xiàn)象的重復，依據《國有土地上房屋征收與補償條例》中提出的“先補償，后搬遷”的原則，對以強制手段征收的房屋也應當先予以強制補償。

5，強制搬遷措施只能是司法強制措施

逾期不申請行政復議也不向人民法院提起行政訴訟、又不履行的，由作出房屋征收決定的縣級以上地方人民政府依法申請人民法院強制搬遷。這個時候“強制措施”是司法強制措施，法院以法律程序實施，不能和暴力以及一些野蠻的強制拆遷方式劃等號。

司法強制搬遷時，也不得采取暴力、脅迫等非法手段實施，只能依法律規(guī)定的強制措施執(zhí)行。在被搬遷人沒有搬離房屋或土地之前，不得對其斷水、斷電、斷氣或其他影響生活的強制措施；強制搬遷一般只針對被申請執(zhí)行人在房屋內或特定土地上的財物，以騰出房屋或土地為強制執(zhí)行目的，除非被申請執(zhí)行人有主動采取非理阻撓強制搬遷的行為，強制搬遷主體方可對其人身采取相關措施。如果出現(xiàn)被申請執(zhí)行人采取危及自身或他人生命安全、健康行為阻撓搬遷的，司法機關必須在知道和應當知道之時主動采取相應防范和救助措施。

第四熱點問題救濟途徑

《條例》的另一亮點是規(guī)定了明確的民事、行政救濟途徑，被征收人不服行政行為或有異議的規(guī)定了明確的救濟途徑，包括主體之間平等的民事法律關系、行政管理法律關系、中介機構的中介法律關系均作出了明確規(guī)定。

一、房屋征收民事法律關系及其訴訟

依據《條例》規(guī)定，房屋征收涉及的民事法律關系有以下幾種：

1、政府與社會穩(wěn)定風險評估機構之間的委托合同糾紛

社會穩(wěn)定風險評估機構屬于中介機構，政府委托中介機構的法律關系屬于民事法律范疇，雙方引發(fā)的糾紛屬于民事法律調整對象，一旦發(fā)生糾紛均可向有管轄權的人民法院提起民事訴訟。

2、被征收人與社會穩(wěn)定風險評估機構之間的侵權糾紛

評估機構在評估過程中或評估結論不實，引用范例不恰當，構成虛假評估侵害被征收人的合法權益或財產權益的，被征收人要求評估機構恢復名義、賠禮道歉、賠償損失的屬于民事法律關系，可以提起民事訴訟。

3、金融機構出具虛假證明侵權糾紛

在征收房屋決定前政府應保證補償資金“足額到位、專戶存儲”，金融機構應向被征收人出具補償專用賬戶存款信息，已取得被征收人的信任，促成與政府房屋征收部門達成補償協(xié)議。但是金融機構出具了虛假的存款信息，被征收房屋人簽訂了補償協(xié)議不能如期得到補償款。金融機構的行為侵害了被征收房屋人的合法權益的可以提起民事訴訟要求金融機構承擔連帶支付責任。

4、一方當事人不履行補償協(xié)議約定義務糾紛

補償協(xié)議糾紛中只有“一方當事人不履行補償協(xié)議約定義務”糾紛屬于民事訴訟法律關系，如果被征收人認為補償協(xié)議違法、無效；遺漏補償項目、補償標準錯誤等原因提起的訴訟不屬于民事糾紛范疇。構成“不履行協(xié)議”的主體可能是甲方即政府一方，也可能是乙方即被征收人一方。不履行協(xié)議是一種主張即可構成訴訟，一方當事人憑補償協(xié)議即可立案。以不履行義務主張立案的，不能主張協(xié)議無效、違法、標準爭議等行政性糾紛，如果認為協(xié)議存在行政違法性應通過行政途徑要求解決。

5、中斷供水、供熱、供氣、供電侵權糾紛

被征收人使用的水、熱、氣、電、通訊、網絡等均是合同雙方行為，如果第三方未經合同雙方同意給予中斷服務，是一種侵犯合同雙方的合法權益行為，任何一方均有權提出民事侵權訴訟。如果提供服務方怠于履行合同不主動恢復供應關系、拒絕對加害人提出司法保護也應承擔擴大損失的民事賠償責任。如果供應方未經使用人同意，與征收方聯(lián)手、聽從、惡意串通等中斷服務應承擔賠償和違約的民事責任。

6、截留征收補償費侵權糾紛

負有支付、代收代付補償款的單位應及時按照約定將補償款給付被征收人，再給付過程中采取巧立名目、變相收費等手段截留補償費用的屬于民事侵權行為，可以請求法院責令追回返還給被征收人，造成損失的應承擔民事賠償責任。

7、虛假或者有重大差錯的評估報告侵權糾紛

房地產價格評估機構或者房地產估價師出具評估報告經房地產價格評估專家委員會鑒定，鑒定為：虛假或者有重大差錯之一的被征收房屋人可以向法院提起民事訴訟，要求評估機構或評估師承擔賠償責任。

二、房屋征收行政法律關系及訴訟

1、違法授權非房屋征收部門組織實施房屋征收補償行政糾紛

市、縣政府應根據《條例》的規(guī)定，根據本政府各部門的職責分工明確確定本級政府所屬的一個行政職能部門為本級政府的房屋征收主管部門，具體負責本轄區(qū)的房屋征收管理、實施工作。如果市縣政府授權鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、街道辦事處、某建設項目辦公室負責某一房屋征收項目的征收與補償；或擅自成立房屋征收辦公室等非職能機構負責房屋征收的，該被授權單位實施了房屋征收行為，被征收人認為授權違法，可以對授權違法行為提出行政復議或行政訴訟。也可以直接請求實施單位的上級確認違法并撤銷實施單位的行政違法行為。

2、房屋征收實施單位從事營利征收行政賠償糾紛

房屋征收實施單位接受房屋征收部門的委托，具體負責房屋征收與補償工作，在實施過程中按照核減補償、補償費總標的提取傭金，從事營利經營活動的，由于其違法行為給被征收人造成減少或降低補償或造成權益損害的，被征收人可以依法向房屋征收部門的上級行政機關提出賠償申請，對賠償不服的可以行政訴訟?；蛑苯酉蚍ㄔ禾岢鲂姓V訟請求賠償。

3、上級人民政府不履行監(jiān)督職責糾紛

依據條例規(guī)定，上級人民政府對下級人民政府房屋征收與補償工作履行監(jiān)督職責，被征收人也可以向上級政府提出申請要求其履行監(jiān)督職責，如果上級政府收到監(jiān)督申請后不予理睬或不盡監(jiān)督職責，或者按照案件處理。申請人可以對上級政府的不作為行為提出行政訴訟或行政復議。

4、對舉報事項不核實處理行政糾紛

任何組織和個人對違反本條例規(guī)定的行為，都有權向有關人民政府、房屋征收部門和其他有關部門舉報。接到舉報的有關人民政府、房屋征收部門和其他有關部門對舉報應當及時核實、處理。一般行政核實處理的期限為60日。如果沒有核實處理結果并答復舉報人，舉報人有權對不履行核實處理的行政機關提出行政訴訟或行政復議。

5、對行政監(jiān)察機關不履行行政監(jiān)察職責行政糾紛

依據條例規(guī)定：監(jiān)察機關應當加強對參與房屋征收與補償工作的政府和有關部門或者單位及其工作人員的監(jiān)察。被征收人受到征收部門或實施單位以及工作人員的暴力待遇、侵害被征收人的合法權益、徇私枉法等請求行政監(jiān)察機關依法對違法違紀的單位或個人給予行政處分的，行政監(jiān)察機關拒不履行職責或違法履行職責行為不服的可以向法院提起行政訴訟或行政復議。

6、不服房屋征收決定行政糾紛

被征收人認為征收決定涉及的建設項目屬于非公共利益、征收決定程序違法、征收決定不符合某項規(guī)劃等侵害了被征收人的合法權益。對市、縣級人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以在公告后60日內依法申請行政復議，或在3個月內依法提起行政訴訟。

7，征收補償方案爭議行政糾紛

房屋征收部門擬定征收補償方案后報市、縣級政府。市縣級政府未組織有關部門對征收補償方案進行論證；未向被征收人公布；公布期限少于30日；未將征求意見情況和根據公眾意見修改的情況再次及時公布；舊城區(qū)改建需要征收房屋的多數被征收人認為征收補償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級人民政府未組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會；未根據聽證會情況修改方案。上述政府行為其中之一未履行的，被征收人均可提出政府不作為行政訴訟或行政復議。也可以先行提出作為申請，政府仍不作為的在提出行政訴訟或行政復議。

8、不履行房屋征收公告法定職責行政糾紛

市、縣級人民政府作出房屋征收決定后不公告；公告應未載明征收補償方案和行政復議、行政訴訟權利等事項，被征收人可以要求公告或重新公告，政府不作為的可以提起行政訴訟或行政復議。

9、不服提前決定收回土地使用權行政糾紛

在未作出房屋被依法征收決定前，先行決定收回國有土地使用權。被征收人可以提出行政訴訟或行政復議。

10、調查登記異議行政糾紛案

房屋征收部門超出房屋征收范圍調查登記；對房屋的權屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況登記錯誤、不實的；被征收人要求重新調查登記未獲得重新調查登記的；調查結果未在房屋征收范圍內向被征收人公布得。上述任一行為均屬于具體行政行為，均可構成作為和不作為的行政訴訟或行政復議。

11、對認定為新建、擴建等行為并不予補償決定行政糾紛

房屋征收范圍確定后，依據條例規(guī)定任何單位或個人均不得在房屋征收范圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等行為，違反規(guī)定的，政府將作出不予補償決定。被認定人不服認定或不予補償決定的可以提起行政訴訟或行政復議。

12、相關部門暫停辦理新建、擴建等相關手續(xù)行政糾紛

房屋征收范圍確定后房屋征收部門通知有關部門暫停辦理新建、擴建等相關許可手續(xù)，如通知暫停辦理范圍超出征收范圍；暫停期限超過1年的仍不給予辦理相關手續(xù)的，申請人可以根據申請許可事項以及主管部門等情況分別提出行政訴訟或行政復議。對房屋征收部門的通知行為不服的直接提起行政訴訟或行政復議。

13、不服認定未經登記建筑屬于違法建筑行政糾紛

市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，有關部門對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的作出不予補償決定不服的可以提出行政訴訟或行政復議

14、不服補償決定行政糾紛

補償決定應當公平，包括補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項必須公平合理，不因未達成協(xié)而降低補償。被征收人認為違反公平原則的可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

14、不履行公布分戶補償明細行政糾紛

為了實現(xiàn)公平、公正的補償目的，房屋征收部門應當依據房屋征收補償檔案，在房屋征收范圍內公布分戶補償明細，告知被征收人的全部補償情況。房屋征收部門不履行、拒絕履行或不完全履行公布分戶職責的被征收人可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

15、審計機關不履行公布審計結果行政糾紛

審計機關應當對每個房屋征收項目的補償費用管理和使用情況進行審計監(jiān)督，并在補償工作終結后向社會公布審計結果。審計機關不履行上述職責或履行不當的被征收人可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

16、責令改正賠償損失行政糾紛

市、縣級人民政府及房屋征收部門的工作人員在房屋征收與補償工作中不履行本條例規(guī)定的職責，或者、、的，被征收人可以申請上級人民政府責令改正。被征收人還可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。造成損失的，還可以要求承擔賠償責任。

17、非法迫使被征收人搬遷行政糾紛

實施房屋征收的部門、政府采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，被征收人可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。造成損失的，還可以要求承擔賠償責任。

18、房屋征收部門私分、截留、拖欠征收補償費行政糾紛

房屋征收部門利用管理、實施房屋征收之便私分、截留、拖欠征收補償費用，被征收人可以申請上級人民政府責令改正，追回有關款項。被征收人還可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。造成損失的，還可以要求承擔賠償責任。

三、房屋征收中的聽證事項

1、房屋征收法定聽證事項

法定聽證事項只有《條例》第11條規(guī)定的，舊城區(qū)改建征收房屋項目，在多數被征收人認為征收補償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級人民政府必須組織由被征收人和公眾代表兩方面人士參加的聽證會，并根據聽證會情況修改方案，法定聽證是政府的必須履行職責。

2、被征收人申請聽證事項

申請聽證事項條例沒有規(guī)定，依據行政行為相對原則，相對人認為聽證有必要的均可以提出聽證申請，本講座提到的行政法律關系中均可提出聽證申請。

四、房屋征收可以舉報的違法事項

1、對于下列縣級以上地方人民政府的違法行為，任何組織或者個人都有權向有關政府進行舉報。

①非因公共利益需要征收房屋的；

②違反法定程序作出房屋征收決定的；

③未將房屋征收決定予以公告或者公告時間不符合法定要求的；

④對不符合規(guī)定的補償方案予以批準的；

⑤作出的補償決定違反補償方案的；

⑥自行違法強制搬遷的。

2、對于房屋征收部門的下列違法行為，任何組織或者個人都有權向本級人民政府進行舉報。

①未按照房屋征收決定確定的房屋征收范圍實施征收的；

②申請強制搬遷前，未按照規(guī)定對被征收人先予貨幣補償或者提權調換房屋、周轉用房的；

③采取中斷供水、供熱、供氣、供電等方式實施搬遷的；

④未作出補償決定申請法院強制搬遷的，或者雖作出補償決定但未按照法定程序申請強制搬遷的；

⑤未支付搬遷補助費、臨時安置補助費的。

⑥房屋征收范圍公告后，未將有關事項書面通知有關部門暫停辦理相關手續(xù)的。

⑦未向房地產價格評估機構提供被征收房屋情況調查結果的；

⑧未依據調查結果擬定補償方案并征求被征收人意見的。

3.公民享有廣泛的舉報權

《國有土地上房屋征收與補償條例》第7條規(guī)定任何組織或者個人對違反本條例規(guī)定的行為，有權向有關人民政府、房屋征收部門和其他有關部門舉報。接到舉報的有關人民政府、房屋征收部門和其他有關部門對舉報應當及時核實、處理，并將處理結果向舉報人通報。

條例對公民舉報權的規(guī)定是一種進步，是原來《城市房屋拆遷管理條例》沒有的，將房屋征收活動置于人民的監(jiān)督中，不僅有利于征收程序的公開、透明，更有利于保障房屋被征收人的合法權益。

五、被征收人不服評估結果的救濟途徑

對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。也就是被征收人接到評估結果后認為評估結果不公平或有遺漏事項的應書面提出異議意見，具體提出復核請求和事實以及理由。如果對復核結果仍有異議，再向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。該鑒定結論是終局的，作為補償證據使用。

篇6

一、理清思路，明確目標，深化改革，各項工作取得新成績。

（一）建筑業(yè)經濟運行平穩(wěn)，承攬任務量上升。

今年，市建筑業(yè)緊緊圍繞計劃目標，積極調整經營和組織結構，抓住水利、公路建設、解危解困房和某、某小城鎮(zhèn)基礎設施建設的機遇，積極開拓市內外建筑市場，開展“大干150天勞動競賽活動”，建設局加強對重點企業(yè)、重點項目的監(jiān)控、調研、跟蹤和檢查，使全市建筑業(yè)經濟運行質量平穩(wěn)發(fā)展。

1、完成施工產值情況：截止11月，全市完成施工產值29457萬元，同比增長18.6%。其中等級以上建筑施工企業(yè)累計完成施工產值22921萬元（完成某建設局24000萬元計劃的95.5%），同比增長17%。增長速度較快的有4個企業(yè)：184某屯南建筑安裝有限責任公司完成施工產值4371萬元，同比增長40.1%；福?？h額河建筑安裝有限公司完成施工產值2631萬元，同比增長24.9%;187某豐慶建筑公司完成施工產值3150萬元,同比增長22.6%;新疆某建設工程總公司完成施工產值10370萬元，同比增長15.2%；有2個企業(yè)出現(xiàn)負增長：181某阿市興巴工程有限責任公司完成施工產值2398萬元，同比減少14%；某電力安裝有限責任公司完成施工產值318萬元，同比減少5.4%。

非等級建筑施工企業(yè)完成施工產值6356萬元，同比增長24.4%。

2、承攬工程任務量情況：截止11月底，等級建筑業(yè)企業(yè)承攬任務28639萬元，較去年同期的22558萬元增長27%。其中：跨年任務4180萬元，新承攬任務24459萬元（其中房屋建筑工程已招標30項，公路工程1項，合計31項，同比減少50%；合同總價7091.4萬元，同比下降51.6%）。房屋施工面積15.3萬平方米，同比減少26.7%；其中住宅面積8.73萬平方米，同比減少27.9%；本年新開工面積10.3萬平方米，同比減少31.6%；完成竣工產值14054萬元，同比減少3.2%。預計12月份，全市建筑行業(yè)咬住目標、克服困難，等級建筑施工企業(yè)可以完成某建設局下達的2.40億元建筑業(yè)施工產值任務指標。

（二）加大改革力度，整合資源，建筑業(yè)實力不斷增強。

樹立服務大局意識,推進建筑業(yè)資源整合工作。根據市黨委加快農牧某改革的統(tǒng)一部署和要求，以做大做強建筑業(yè)為抓手，抓住機遇，完成了189某清產核資工作,實現(xiàn)了189某的順利移交,完成了新疆某建設工程總公司的整合組建工作。繼續(xù)加大深化改革力度，按照市場需求，加大結構調整力度，市建筑企業(yè)、勘察設計、監(jiān)理單位通過不斷深化改革，轉換經營機制，積極發(fā)展建筑裝修裝飾、鋼結構等專業(yè)施工，培育新的經濟增長點，使企業(yè)的生機和活力明顯增強，為做大做強建筑業(yè)提供了良好的發(fā)展平臺。

(三)工程質量水平穩(wěn)步提高，安全管理工作得到加強。

樹立精品意識，積極開展爭創(chuàng)優(yōu)質工程活動。以開展爭創(chuàng)某級、地區(qū)級文明工地掛牌以及優(yōu)質工程“昆侖杯”、“金山獎”活動為契機，狠抓落實，著力提高工程質量水平。新疆某建設工程總公司采取有效措施，積極開展爭創(chuàng)優(yōu)質工程和“文明工地”活動，今年，通過各方的積極努力，申報了一項“昆侖杯”、二項“金山獎”項目、一項某級和一項地區(qū)文明工地項目，并已通過了某和地區(qū)專家驗收組的初步驗收，有力地推進了文明施工和安全生產工作。

進一步修改、完善各項制度。市建設局相繼出臺了《建筑工程安全防護、文明施工措施費用及使用管理辦法》、《某市建筑施工安全生產專項整治實施方案》、《某市建筑施工安全生產工作意見》、《某市建筑工程安全生產、文明施工達標管理辦法》、《某市建筑工程安全質量標準化工作實施辦法》、《某市建設工程質量安全生產管理考核獎懲辦法》、《某市建筑業(yè)“大干150天勞動競賽活動”獎懲辦法》、《某市建筑工程預防高處墜落事故強制措施》，編制了《建筑工程安全生產法律法規(guī)、文件學習手冊》，并重新修訂了《某市建設環(huán)保局公開辦事制度匯編》，為強化安全生產管理奠定了基礎。加大了對市建筑企業(yè)施工隊伍的監(jiān)管，加強培訓工作，積極開展建設崗位繼續(xù)教育（考核換證）工作。今年聯(lián)合某建設局舉辦了兩期培訓班，對全市各等級建筑施工企業(yè)主管安全生產的副經理、安全科長、項目經理、施工員、安全員、監(jiān)理工程市共計102人進行了培訓。

認真開展“安全生產月”、“質量月”活動。市建筑行業(yè)以開展建筑施工安全質量標準化活動為主線，建立了建設工程安全生產巡查、首開工程及重點復工工程核查報告、安全生產聯(lián)絡員、敏感期預警等制度，召開了“市建筑安全生產專題會議”、“質量安全標準化工作專題工作會議”和“建筑工程安全生產文明施工現(xiàn)場會”，制定了定期檢查、考核制度，局領導與各建筑施工企業(yè)、設計、監(jiān)理單位法人代表層層簽定了《某市建設工程安全生產管理目標責任書》，組織開展了施工現(xiàn)場安全生產檢查、建筑工程預防高處墜落、機械傷害等多發(fā)事故的專項整治工作，組織了春季、“五一”、“十一”節(jié)日期間的安全檢查，有效遏制了重特大安全事故的發(fā)生。截止目前，全市建筑行業(yè)未發(fā)生死亡事故，全面完成了安全生產管理目標。

（四）加強城鎮(zhèn)規(guī)劃工作，高起點搞好城鎮(zhèn)規(guī)劃編制工作。

積極做好某城鎮(zhèn)及某小城鎮(zhèn)建設規(guī)劃與管理工作。根據某建設局《關于認真開展某城鎮(zhèn)體系規(guī)劃的通知》要求，為進一步加強對我市城鎮(zhèn)發(fā)展布局的宏觀控制和引導，確保城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的順利實施，我市委托新疆建設規(guī)劃設計院和新疆景觀規(guī)劃設計研究院編制完成了《新疆生產建設某某市城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》，編制成果于2006年初報某，已通過評審。同時，我市已委托哈爾濱工業(yè)大學城市規(guī)劃設計研究院編制完成了某市某工業(yè)園區(qū)及屯南經濟區(qū)共計20平方公里的分區(qū)規(guī)劃和城市設計，11月中旬已進行成果初審，將進一步完善成果，擬報某組織評審。

全面組織開展小城鎮(zhèn)及某居民點規(guī)劃（修）編制工作。目前，全市各某小城鎮(zhèn)新一輪城鎮(zhèn)總體規(guī)劃修編工作已基本完成。183某、187某結合某合并，對某小城鎮(zhèn)規(guī)劃進行修編，已通過某的評審；188某結合某合并、某部調整及奎北鐵路終點站建設的地緣優(yōu)勢，已重新修編某部小城鎮(zhèn)規(guī)劃。各某根據本某的功能定位、產業(yè)劃分，來進行規(guī)劃調整和修編，逐步健全和完善某小城鎮(zhèn)供水、供電、供暖、燃氣、綠化、環(huán)衛(wèi)等規(guī)劃體系，發(fā)揮出了城鎮(zhèn)規(guī)劃的綜合調控作用。

加強典型示范某和中心某的規(guī)劃工作。對條件成熟的某進行集中、某片、規(guī)范的文明生態(tài)某建設，將某、某環(huán)境綜合整治與創(chuàng)建環(huán)境優(yōu)美某有機結合，極大地改善了城鎮(zhèn)生產、生活環(huán)境，各某充分利用這些基礎設施，有力地提升了城鎮(zhèn)化水平，為我市工業(yè)化發(fā)展搭建了平臺。加大招商引資工作力度，188某成功引入西安銀橋乳業(yè)，為我市新型工業(yè)發(fā)展奠定了良好基礎。

進一步加強規(guī)劃效能監(jiān)察作用。堅決制止和糾正規(guī)劃實施中的隨意性，維護規(guī)劃的嚴肅性，確保規(guī)劃有效實施。今年某城區(qū)建設項目規(guī)劃申請110項，按規(guī)劃審批程序和標準審批了76項，其中建筑物58項，建筑面積12.5萬平方米；各類管道2.3公里，出具選址意見和規(guī)劃設計條件18份，建設工程用地面積達3.7萬平方米,在規(guī)劃實施和監(jiān)督管理工作中，我局嚴格按照程序進行管理，認真執(zhí)行“一書兩證”審批制度，出臺了《某城市建設工程規(guī)劃監(jiān)督規(guī)定》，召開專題局務會10余次，組織專家對建設項目規(guī)劃及工程平、立面圖評審13次。同時，強化批后管理工作，及時糾正違規(guī)建設和違法建設用地現(xiàn)象，維護了城市規(guī)劃的科學性和嚴肅性。

（五）抓住機遇，突出重點，加快實施城鎮(zhèn)化建設步伐。

根據城鎮(zhèn)規(guī)劃，市、某各級抓住機遇，堅持高標準、出精品的原則，多渠道籌集資金，加大城市基礎設施建設力度，有力地提升了城鎮(zhèn)化水平。

某城市建設步伐加快。市加大招商引資力度，今年計劃新建經濟適用住房和房產開發(fā)商住樓26幢，建設面積82246平方米，工程造價7727萬元，其中：經濟適用住房53254平方米，商品房開發(fā)28992平方米，目前開工總面積50846平方米，完成投資4338萬元。某東、西區(qū)兩個集中供熱中心新鋪設主管網3.2公里,鋪設二次管網5.8公里,新增熱交換站3座,完成投資450萬元,集中供熱負荷面積達50萬平方米。某排污工程正加緊與某鎮(zhèn)協(xié)調和溝通，為加快工程進度，市成立了領導小組，加強工程管理，鋪設主管道至各類建筑物的支管道2公里，為明年排污工程的盡早啟動奠定基礎。某城區(qū)給水工程投資27萬元更新改造了城區(qū)云母一礦1.5公里的供水管網。城區(qū)綠化工程加快實施,新種植樹木1萬棵，城區(qū)及平頂山種植草坪4000平方米，某城區(qū)綠地率達31%。

某小城鎮(zhèn)基礎設施建設得到明顯改善。住房條件明顯改善。自1999年至2005年，全市某續(xù)7年實施危舊住房改造工程，共新建住房11500戶、89.09萬平方米,完成總投資5.18億元，今年又全面完成了某下達我市解危解困計劃100戶任務，我市有3萬余人居住條件得到明顯改善。182某今年又實施集中供熱工程，完成投資310萬元。各某加快某道路建設和公共設施建設力度。今年完成農牧某某道路301.02公里，總面積81.3萬平方米,完成工程投資6435.69萬元；181某、186某、187某、189某新建（改造）醫(yī)院綜合樓，總建筑面積3956.76平方米,工程投資336萬元,全面完成了某下達的16個某綜合活動室、12個某衛(wèi)生室建設項目。這些項目的實施，極大地改善了某、某職工生產、生活條件，對新型某的建設起到積極地推進作用。

（六）認真做好農牧某解危解困住房建設工作。

根據某有關文件精神，某今年下達我市解危解困住房計劃100戶，經前期組織對各某大量的調查摸底，嚴格按照“政策引導、職工自愿、統(tǒng)籌規(guī)劃、著眼長遠”的政策，統(tǒng)一兵、市各級補貼標準，明確個人出資比例，已將指標全部落實到某、某、戶。同時，組織設計了七套住房建設圖集供職工群眾選建，使解危解困住房建設工作進展順利。11月中旬，我市解危解困住房建設領導小組對各某竣工工程資料進行審核，對工程質量進行現(xiàn)場檢查和實地驗收，2006年全市完成解危解困住房建設危改工程100戶，占計劃的100%，建筑面積5605平方米，完成總投資323.51萬元，園滿完成了今年解危解困任務。

（七）認真開展清理拖欠工程款及農民工工資工作。

截止十月底，全市累計拖欠工程款由2004年年初的5777萬元，減少為920萬元（全部為2003年以前竣工未決算或未竣工未決算項目，其中新疆某建設工程總公司被拖欠債736萬元，占拖欠總額的80%），完成清欠4857萬元，占拖欠總額的84.1%，拖欠的378萬元農民工工資已全部清欠完畢。已全部完成某的清欠任務指標。拖欠建工市工程款286.82萬元，已清欠263.12萬元，清欠率達到了91.7%。

（八）繼續(xù)整頓和規(guī)范房地產市場和建筑市場秩序，營造良好的發(fā)展環(huán)境。

進一步完善了某城鎮(zhèn)范圍房產業(yè)的管理工作。在抓好某城區(qū)商品房的預、銷售和房屋租賃許可管理工作中，健全便于管理、有約束力、操作性強的制度體系和房地產信用檔案體系。加大執(zhí)法檢查，嚴厲打擊合同欺詐、面積縮水等違法違規(guī)行為，維護了消費者權益。截止10月底，共辦理房屋租賃許可43宗，發(fā)放商品房預售許可7宗，預售建筑面積38048.53平方米，進行商品房買賣合同登記備案197宗，建筑面積16169.17平方米。辦理各類公、私房屋產權證書891本，建筑面積133181.95平方米。

依法規(guī)范了房屋拆遷行為。嚴格按照《新疆生產建設某〈城市房屋拆遷管理條例〉實施意見（試行）》和配套的拆遷工作制度，規(guī)范我市房地產管理。今年在某文明路濱河小區(qū)等幾宗房地產開發(fā)建設項目中，積極作好拆遷動員，宣傳、解釋拆遷政策、法規(guī)，強化拆遷管理工作，園滿完成了房屋拆遷監(jiān)督管理，保障了建設工程的正常施工，維護了市社會穩(wěn)定。

健全和規(guī)范有形建筑市場，加強招投標監(jiān)管，加大對重點工程項目的督察。在硬件建設方面，不斷完善和提升交易中心服務功能，目前，工程交易市場招投標工作已實現(xiàn)全過程監(jiān)控，增強了公平、公開、公正交易的透明度和可信度；在督察監(jiān)管中，實現(xiàn)聯(lián)合執(zhí)法，市監(jiān)察局、司法局公證處全程監(jiān)督，禁止建設單位強行指定轉包、違法分包工程。所有投資超過30萬元建設項目，全部進行公開招投標，決不允許肢解工程、劃整為零、規(guī)避招投標。通過各方積極有效監(jiān)管，促進了項目管理水平提高，為建筑市場營造良好的發(fā)展環(huán)境。截止目前，建設工程交易中心共完成交易項目31項，總交易額7091萬元，總建筑面積83044平方米。

（九）認真學習貫徹國務院《決定》，穩(wěn)步推進環(huán)境保護工作。

強化環(huán)境保護目標責任制的落實。結合學習《決定》，努力做好我市環(huán)境保護目標責任的落實工作。一是針對行業(yè)不同，制定和分解環(huán)保目標責任制的各項指標，建立、完善環(huán)境保護目標考核的長效機制，增強各單位主要領導的環(huán)保責任感，通過檢查，各單位能較好地做好環(huán)境保護各項工作。二是吸取松花江環(huán)境污染事件的教訓，年初，組織進行了環(huán)境安全生產大檢查活動，全面排查各類污染源、環(huán)境污染隱患。出臺了《某市環(huán)境污染和生態(tài)破壞事故應急救援預案》，明確責任和措施，層層落實責任。三是每年年初，將市環(huán)境保護工作情況書面向市主要領導做匯報，得到市主要領導的肯定和支持。四是完成了市“十一五”環(huán)境保護規(guī)劃的編制工作，認真履行崗位職責，提高服務質量。五是開展了市屬范圍沿額河流域水源摸底調查工作，為“十一五”額河流域水污染治理規(guī)劃提供依據。

強化行政執(zhí)法，加強了環(huán)境監(jiān)督管理工作。加大了對污染防治措施、建設項目、建筑施工噪聲、治理設施運轉等方面的現(xiàn)場監(jiān)察力度。嚴格執(zhí)行《環(huán)評法》，提高環(huán)評審批管理水平；截止目前，初審、審批各類建設項目環(huán)境影響評價報告書（表、登記表）55項，各類建設項目環(huán)評執(zhí)行率保持在90%以上，“三同時”執(zhí)行率80%以上。完成了四個某小城鎮(zhèn)基礎設施建設項目的環(huán)保竣工驗收工作。已積極籌備協(xié)助開展市擬建工業(yè)園區(qū)的規(guī)劃環(huán)境影響評價工作。協(xié)助完成了伊力特某30萬噸水泥生產線項目的環(huán)?？⒐を炇展ぷ?。積極尋求國家和某項目支持。在某環(huán)保局的大力支持下，我市向國家環(huán)?？偩稚陥罅恕澳衬呈心硲眯l(wèi)生填埋技術處理城市生活垃圾項目”，該項目的實施，將進一步完善某城市垃圾處理管理水平，對某城市人民生活環(huán)境和額爾齊期河水質的改善具有積極地促進作用。繼續(xù)加強排污費征收工作。全年完成排污申報登記17家，排污申報登記和排污費征收面覆蓋全市各某及市所有排污企事業(yè)單位，征收排污費50余萬元。完成了某排污費征收計劃任務。

整治違法排污企業(yè)、保障群眾健康環(huán)保專項行動取得成效。根據某的部署，市環(huán)保局會同有關部門聯(lián)合開展了“整治違法排污企業(yè)保障群眾健康環(huán)保專項行動”，加強對污染源和污染防治設施運行情況的現(xiàn)場檢查和查處力度，截止11月底，出動159人次對違法排污行為進行了處理和集中整治，對9家治污設施存在問題的單位下達限期改正通知書17份，經濟處罰6家，對存在環(huán)境安全隱患的6家企業(yè)，依法下達了環(huán)境監(jiān)察違法限期整改通知書。嚴厲打擊了違法排污企業(yè)，切實保障了群眾健康。繼續(xù)做好環(huán)境污染事故、糾紛及來信來訪的調查與處理工作。接待來訪9批、來信2封、來電29起，處理率87%。

加強生態(tài)保護工作，促進人與自然和諧發(fā)展。結合屯墾戍邊新型某建設，繼續(xù)推動城鎮(zhèn)（某）、某環(huán)境綜合整治和生態(tài)文明某創(chuàng)建工作。以創(chuàng)建衛(wèi)生城市為目標，繼續(xù)開展某城鎮(zhèn)（某）環(huán)境綜合整治工作。按照市愛衛(wèi)會和環(huán)境綜合整治領導小組的統(tǒng)一布置，召開了“某市某城區(qū)環(huán)境衛(wèi)生暨市容衛(wèi)生“門前三包”工作會議，繼續(xù)組織開展環(huán)境綜合整治檢查評比活動，加大對在城區(qū)內任意排放污水的單位和個人違法排污行為的專項查處力度，對消除某環(huán)境污染，進一步改善城區(qū)環(huán)境質量起到積極促進作用。

7月下旬，市在185某召開了“某市建設新型某建設環(huán)保交通工作現(xiàn)場會”，現(xiàn)場觀摩了188某、181某和185某小城鎮(zhèn)建設、道路建設和環(huán)境綜合整治及優(yōu)美某創(chuàng)建工作。在各某、各單位積極努力，某城區(qū)及各某、某“臟、亂、差”現(xiàn)象得到了遏制，生態(tài)環(huán)境得到較好保護，某畜禽養(yǎng)殖污染防治工作有了較大的改善，部分某如181某、183某積極開展養(yǎng)殖沼氣示范戶推廣工作，既充分利用廢物、節(jié)約了資源，又保護了生態(tài)環(huán)境。各某加大對農田地膜的回收使用率和減少化肥使用量，出臺了農田地膜回收獎勵辦法，對降低農業(yè)面源污染起到積極推動作用。有效推進了我市“環(huán)境優(yōu)美某”創(chuàng)建工作。經過近幾年的共同努力，我市187某條件基本成熟，目前正積極申報中。

加大了環(huán)保宣傳力度。圍繞貫徹落實全國第六次環(huán)保工作會議精神和《國務院關于落實科學發(fā)展觀加強環(huán)境保護的決定》，以“6.5”環(huán)境日為契機，積極營造良好的輿論氛圍。一是為各單位征訂免費發(fā)放了40余套“6•5”環(huán)境日宣傳掛圖，在某文化廣場宣傳櫥窗做了四版宣傳圖片展和以宣傳貫徹《決定》為主題內容的板報展；在《新疆某報》發(fā)表了“深化改革優(yōu)化結構履行職責努力促進某市建設環(huán)保事業(yè)健康持續(xù)發(fā)展”專題宣傳；編制印發(fā)了《某市建設環(huán)保局環(huán)境保護管理工作學習手冊》100冊發(fā)放各企業(yè)；二是積極推進“綠色學?！眲?chuàng)建活動。2003年某中學首次獲得“某級綠色學?！睒s譽稱號后，今年，某高級中學、182某學校等，把環(huán)境保護教育同校園文化建設有機結合起來，開展了豐富多彩的創(chuàng)建活動，并已積極申報了創(chuàng)建“某綠色學?！?，爭取申報成功。

（十）認真開展黨風廉政建設、行業(yè)糾風和治理商業(yè)賄賂工作。

按照兵、市廉政建設工作部署和某建設環(huán)保局關于糾正建設系統(tǒng)行業(yè)不正之風以及規(guī)范建筑市場、房地產市場秩序、治理商業(yè)賄賂等專項工作要求，結合行業(yè)的特點，圍繞“三審、兩交易、一服務、一監(jiān)督”，加大了治本抓源的工作力度，以建筑業(yè)資源整合為契切，抓住機遇、科學規(guī)劃、加大改革和結構調整步伐，在綜合整治，建章立制，規(guī)范市場秩序，行風建設和治理建設環(huán)保系統(tǒng)商業(yè)賄賂工作中取得了一定成效，有效推進了市建設環(huán)保事業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展。

認真抓好建筑行業(yè)糾風工作。調整成立了某市建設系統(tǒng)黨風廉政建設、糾正行業(yè)不正之風領導小組；聘任焦志敏等三位同志為某市建設系統(tǒng)黨風廉政建設、糾正行業(yè)不正之風監(jiān)督員。加強組織領導，層層簽訂糾風目標責任書，與10個某基建科、6個建筑等級企業(yè)和7個企事業(yè)單位簽訂了糾風目標責任書，把行風建設與業(yè)務工作同布置、同安排、同考核。進一步推進政務公開制度，增強行政管理工作的透明度。出臺了《某市建設環(huán)保局公開辦事制度》匯編，不斷推進城鎮(zhèn)規(guī)劃、企業(yè)資質管理、市政公用行業(yè)、住房公積金、危舊住房改造、房屋拆遷、清理拖欠工程款、項目環(huán)境影響評價、排污收費等事項的公開制度。以糾正損害群眾利益的問題為重點，切實加強黨風廉政建設。

為確保我市建設環(huán)保系統(tǒng)行業(yè)糾風工作取得實效，10月31日我市召開了“某市建設環(huán)保行業(yè)行風工作會議”，對《2006年度某市建設系統(tǒng)糾風工作目標責任書》落實情況及今年以來建設環(huán)保系統(tǒng)的糾風工作情況以及存在的問題進行總結，更好地推進建設環(huán)保系統(tǒng)糾風工作。

認真開展了治理商業(yè)賄賂工作。成立了“某市建設局治理建設領域商業(yè)賄賂工作領導小組”，制定了實施方案，召開了“某市建設系統(tǒng)治理商業(yè)賄賂動員大會”，積極組織參加某市治理商業(yè)賄賂萬人簽名活動，現(xiàn)場解答群眾提問，設立監(jiān)督舉報電話，出臺了《某市建設局治理建設系統(tǒng)商業(yè)賄賂實施方案》，制定了《某市建設系統(tǒng)治理商業(yè)賄賂“八條禁令”》，把治理建設領域商業(yè)賄賂工作與當前業(yè)務工作有機結合起來。

結合精神文明、行風建設工作，認真調研，整體推進工作。5月中旬，由局領導帶隊，聘請了建設局行風評議員，在重點企事業(yè)單位和部分某建設系統(tǒng)等進行調研，了解基本情況，為逐步建立治理建設系統(tǒng)商業(yè)賄賂的長效機制奠定基礎。認真按照某建設局治理商業(yè)賄賂的工作部署及市治理商業(yè)賄賂領導小組的安排要求，重點抓好自查自糾、整改落實、鞏固成果各階段性工作，確保自查自糾不走過場，取得一定成效。

二、存在的困難和問題

回顧一年來的工作，在看到2006年建設環(huán)保工作取得成績的同時，我們深深感到當前建設環(huán)保工作中還存在不少薄弱環(huán)節(jié)。一是建筑業(yè)產業(yè)結構不盡合理，小規(guī)模、低資質、主業(yè)不強、輔業(yè)缺乏；二是管理粗放，競爭力不強；三是城鎮(zhèn)體系結構不盡合理，基礎設施有待完善；四是環(huán)保執(zhí)法環(huán)境有待改善；五是環(huán)境保護宣傳力度還需加大。一些企業(yè)領導對環(huán)境保護工作的重要性認識不足，還需加大對環(huán)境保護有關法律、法規(guī)和條例的宣傳力度，充分認識到國家法律法規(guī)的嚴肅性及造成環(huán)境安全污染問題的嚴重性。六是解決群眾關心的熱點、難點問題的措施還需加強。

三、2007年工作思路

某黨委五屆七次全委（擴大）會議提出，要以“經濟發(fā)展、生活富裕、場風文明、版權所有環(huán)境良好、管理民主”為目標，立足當前，著眼長遠，扎扎實實推進屯墾戍邊新型某建設。面對新的形勢和新的任務，我們要把思想統(tǒng)一到某黨委的決策和部署上來，深刻領會建設新型某在整個社會主義現(xiàn)代化建設中的重要作用，明確在推進新型某建設中市建設環(huán)保系統(tǒng)所肩負的歷史使命，緊緊圍繞市“十一五”規(guī)劃重大建設項目，認真研究分析，找準定位，主動服務，以實際行動服從、服務于市新型某的建設。

主要預期目標：

1、全面推進建筑工程安全質量標準化工作；

2、安全生產：事故死亡率為零。工程質量：合格率100%；

3、環(huán)評執(zhí)行率90%以上；

4、“三同時”執(zhí)行率85%以上；

為此，我們將重點抓好以下工作：

1、以屯墾戍邊新型某建設為契機，不斷提高城鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理水平。深入開展調研工作，及時與地區(qū)區(qū)域發(fā)展整體規(guī)劃進行溝通和銜接，進一步完善市城鎮(zhèn)體系規(guī)劃修編工作。

2、加強建筑業(yè)經濟運行的調度、預警、預測工作，不斷提高建筑業(yè)經濟運行質量。

3、繼續(xù)加大深化改革力度，按照市場需求，加大結構調整的力度，做大做強水利、公路、建筑三大板塊，培育新的經濟增長點。

4、整頓規(guī)范建筑市場，為企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好的市場環(huán)境。加大對重點工程項目的督查力度，進一步規(guī)范建設各方行為，完善工程量清單合理低價中標方法。重點做好建設工程資金到位率，隨意進行設計變更、隨意變更項目管理人員，建設單位強行指定轉包、違法分包工程，簽訂陰陽合同等環(huán)節(jié)的監(jiān)管工作。

5、繼續(xù)加大工程項目的管理力度，提高項目管理水平。項目是企業(yè)是企業(yè)管理的重點，是創(chuàng)造利潤的中心。對工程項目實行進度控制、質量控制、成本控制、安全控制，尤其要對重點工程和具有較大社會影響力的工程實施重點控制，積極組織，認真管理，以點帶面，促進項目管理水平提高。

6、繼續(xù)強化工程質量和安全管理工作。采取有力措施，結合“安全生產月”活動，將安全管理貫穿于生產的全過程，明確責任，堅持預防為主，勤檢查，防患于未然，確保經濟工作順利進行。

7、結合市解危解困住房建設、某某通工程、某環(huán)境綜合整治等工作，繼續(xù)推進“環(huán)境優(yōu)美某”創(chuàng)建、“文明生態(tài)某”建設步伐及城區(qū)（某）、某環(huán)境綜合整治工作。切實改善人居環(huán)境。把提升某（城鎮(zhèn)）、某環(huán)境質量、創(chuàng)建文明生態(tài)某做為今后我市環(huán)保工作的一個重點工作，切實取得實效。

8、積極協(xié)助有關部門做好市工業(yè)園區(qū)、基地區(qū)域的定位及環(huán)境規(guī)劃工作，確保市工業(yè)園區(qū)、基地區(qū)域范圍內的具體建設項目環(huán)境影響評價文件順利審批。

篇7

房地產項目策劃書一

一、策劃緣起

東部旅游節(jié)日在即，全城熱銷海岸生活

7月22日，在廣東省文化廳和深圳市鹽田區(qū)政府主辦的“首屆亞洲少兒藝術花會暨廣東省少兒藝術節(jié)”即將召開，在“東部旅游文化節(jié)”同時開幕的喜人背景下，鹽田的旅游旺季和置業(yè)已經到來。隨著萬科東海岸和心海伽藍的陸續(xù)開盤，東部家居生活不斷朝著海岸新時尚升級。云深處悄悄入伙等好消息啟發(fā)人們，鹽田需要宣傳，鹽田需要更加時尚的海風吹拂。

二、合作優(yōu)勢

《××周刊》，先鋒時尚為東部海岸生活沖浪領航

同是7月22日，全球時尚生活資訊，白領精英讀本《××周刊》正式創(chuàng)刊?！丁痢林芸肥巧钲谑泄_發(fā)行的全彩色銅版紙印刷、在深莞兩地同時發(fā)行、直投的第一張周報，經過7月8日試刊后，受到讀者和業(yè)內外一致好評。證明這一獨特嶄新媒體深受市場歡迎。用精美的圖片、優(yōu)美的文字、精確的策劃，《××周刊》為鹽田生活傳遞信息。

三、媒體互動

《××周刊》與分眾液晶電視互動，開創(chuàng)最新傳媒模式

為了充分傳達東部海岸生活氣息，更加準確鎖定白領、金領人士置業(yè)鹽田，《××周刊》與名震全國的分眾傳媒機構聯(lián)手，在遍布深圳、東莞的高檔寫字樓、高尚酒店、住宅等電梯間開辟液晶電視廣告。凡在《××周刊》投放特殊版位整版彩色廣告的客戶都將同時得到分眾傳媒贈送的滾動播出的一周每天48次每次5秒的宣傳廣告，產生更為廣泛的傳播效果，達到其它任何媒體無法做到的事半功倍之效。

四、報道方法

全景描繪鹽田生活，為置業(yè)東部展示立體畫卷

1、介紹鹽田簡史：概括山海鹽田，幾年巨變

2、描述旅游東部：處處美景處處家的環(huán)境

3、譜寫豪宅頌歌：聆聽海、山無與倫比的天籟

4、展示成熟配套：記錄時尚小鎮(zhèn)故事

5、圖說東方夏威夷：動感都市的社區(qū)廣告

五、其他配合

全面互動，《××周刊》期待合作

1、采訪國土局、交易中心領導介紹鹽田規(guī)劃與發(fā)展藍圖

2、組織看樓專車免費服務

3、贈送老板、總經理專訪文章

4、請中介公司、專家暢談置業(yè)鹽田的多重優(yōu)勢

5、其他合作另行協(xié)商

房地產項目策劃書二

一、項目簡介：

鳳凰城項目位于鄭州房地產市場的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺路(在建)和青年路三條路呈 型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場等分開。

鳳凰城現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、普通現(xiàn)房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場定位發(fā)生失誤，出現(xiàn)了銷售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓，以超低價位入市，順利的實現(xiàn)了

銷售，但沒有為開發(fā)商實現(xiàn)預期的利潤，沒有樹立中、高檔物業(yè)的品牌形象，無意中形成鳳凰城下一期小戶型開發(fā)和小高層開發(fā)的品牌障礙。

現(xiàn)在，一期多層尚有37套現(xiàn)房、準現(xiàn)房，銷售額850萬元。其中159.7m2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主;127 m2的三室兩廳7套;這兩種房型的銷售金額占一期余額的90.4%。

二期小戶型總銷售金額預計2800萬元，臨街商鋪1700萬元，合計4500萬元。預售許可證預計XX年5月底辦下。

由此可見，目前鳳凰城的可售資源由三種不同的物業(yè)組成：期房小戶型、現(xiàn)房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過于分散的障礙，是我們面對的重大挑戰(zhàn)之一。

二、市場概況及基本競爭格局：

a、 東南板塊及鄭汴路商圈。

鄭州房地產市場的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國道沿線。

鄭汴路沿線主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經成為明確的高尚住宅區(qū)。鳳凰城位于這一區(qū)位之內。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。但鳳凰城在操盤過程中，沒有除理好商務環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢，純粹以低價位的品牌內涵介入競爭，不僅沒有收獲天然的地段價格優(yōu)勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。

東明路南段沿線目前競爭非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。

航海東路與107國道沿線是XX年以來的樓市亮點，寶景、金色港灣、悉尼陽光、燕歸園等一批中價位大型樓盤。其中燕歸園是鳳凰城二期小戶型明確的競爭樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和鳳凰城一期159、127平米現(xiàn)房形成明確的競爭關系。(詳見附1：鄭汴路市場調研報告)

b、 小戶型市場概況。

自XX年底時尚party介入鄭州樓市以來，小戶型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來。尤其是XX年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量沖擊市場，形成了小戶型的“市場黑洞”，徹底打破了市場的競爭格局，實現(xiàn)了小戶型從供小于求到供大于求的轉變。今年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶型銷售量的急劇下降局面。

燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產公司開發(fā)，已成功實現(xiàn)一期的開發(fā)，在幾乎沒有什么競爭的情況下，收獲了小戶型市場的第一批需求者，現(xiàn)在燕歸二期正在認購階段。燕歸園提前介入了小戶型市場，并且認識到小戶型的主力市場是60-80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調結果完全一致。此次燕歸二期開發(fā)的正是此類戶型(兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米)?？梢哉f，同燕歸園的戶型配比上比較，我們沒有優(yōu)勢。

房地產項目策劃書三

今年以來，公司在董事會的領導下，經過全體員工的努力，各項工作進行了全面鋪開，“XX”品牌得到了社會的初步認同。總體上說，成績較為喜人。為使公司各項工作上一個新臺階，在新的年度里，公司將抓好“一個中心”、搞好“兩個建立”、做到“三個調整”、進行“四個充實”、著力“五個推行”。其工作計劃如下：

一、 以XX項目建設為中心，切實完成營銷任務

XX項目，是省、市重點工程。市委、市政府對其寄予了殷切的期望。由于項目所蘊含的社會效益和潛在的經濟效益，我們必須把它建成，而不能搞砸;我們只能前進，而不能停滯甚或后退。因此，公司計劃：

(一) 確保一季度XX工程全面開工，力爭年內基本完成第一期建設任務。

XX第一期工程占地面積為60畝，總投資1.6億元，建筑面積12.6萬平方米。建筑物為XX商業(yè)廣場裙樓、XX大廈裙樓和一棟物流倉庫。

1、土地征拆工作。

春節(jié)前后務必完成第一期工程的土地征拆工作。元月份完成征地摸底調查，二月份完成征地范圍內的無證房屋的拆遷。三月份完成征地范圍內有證房屋拆遷及國土儲備中心土地和集體土地的征收工作。各部門關系的協(xié)調，以總經理室為主，顧問室配合，工程部具體操作。工程進入實施階段后，工程部應抓緊第二期工程的土地征拆工作聯(lián)系，適時調整主攻方向。

2、工程合同及開工。

元月份簽訂招投標合同，工程進入招投標階段。二月份確定具有實力的施工企業(yè)并行簽訂施工合同;確定監(jiān)理企業(yè)并行簽訂監(jiān)理合同。三月份工程正式開工建設。另外，工程部應加強工程合同、各類資料的存檔管理，分門別類、有檔可查。建立一套完整的工程檔案資料。

3、報建工作。

工程部應適時做到工程報建報批，跟進圖紙設計。元月份完成方案圖的設計;二月份完成擴初圖的設計。在承辦過程中，工程部應善于理順與相關部門關系，不得因報建拖延而影響工程開工。

4、工程質量。

XX項目是省、市重點工程，也是XX品牌的形象工程。因而抓好工程質量尤為重要。工程部在協(xié)助工程監(jiān)理公司工作的同時，應逐漸行成公司工程質量監(jiān)督體系。以監(jiān)理為主，以自我為輔，力爭將XX項目建成為省優(yōu)工程。

5、預決算工作。

工程部、財務部必須嚴格工程預算、決算工作的把關。嚴格執(zhí)行約定的定額標準，不得擅自增加工程量和無據結算。不得超預算支付工程款。

(二) 切實完成年營銷任務，力保工程進度不脫節(jié)

公司確定的二00六年醫(yī)藥商鋪、產權式酒店、公寓式寫字樓的銷售年任務為1.5億元。該任務的完成，直接關系到第一期工程任務的實現(xiàn)。故必須做好營銷這篇大文章。

·市場工作計劃書 ·教學工作計劃書 ·會計工作計劃書 ·招商工作計劃書

·服裝店工作計劃書 ·項目計劃書 ·企業(yè)計劃書 ·培訓計劃書 ·創(chuàng)業(yè)計劃書模板

1、實行置業(yè)任務分解，確保策劃合同兌現(xiàn)。

2006年公司各類樓盤的銷售任務是1.5億元，其中一季度1500萬元、二季度4500萬元、三季度4500萬元、四季度4500萬元。按XX所簽協(xié)議書，該任務的承載體為策劃公司。經雙方商議后，元月份應簽訂新的年度任務包干合同。為完成年度營銷任務，我們建議：策劃公司可實行置業(yè)任務分解，到人到片。而不是單純依靠招商大廳或中心活動?？刹扇「鼮殪`活的銷售方式，全面完成年銷任務，在根本上保證工程款的跟進。在營銷形式上，應完善團購、中心活動推介、上門推介等方案，努力創(chuàng)造營銷新模式，以形成自我營銷特色。

2、合理運用廣告形式，塑造品牌擴大營銷

新的一年，公司在2005年的基礎上，將進一步擴大廣告投入。其目的一是塑造“XX”品牌，二是擴大樓盤營銷。廣告宣傳、營銷策劃方面，XX應在廣告類種、數據統(tǒng)計、效果評估、周期計劃、設計新穎、版面創(chuàng)意、色調處理等方面下功夫，避免版面雷同、無效重復、設計呆板、缺乏創(chuàng)意等現(xiàn)象的產生。

3、努力培養(yǎng)營銷隊伍，逐步完善激勵機制

策劃公司的置業(yè)顧問以及公司營銷部的營銷人員，是一個有機的合作群體。新的一年，公司將充分運用此部分資源。策劃公司首先應抓好營銷人員基本知識培訓工作，使營銷人員成為一支能吃苦、有技巧、善推介的隊伍。其次是逐步完善營銷激勵機制，在制度上確立營銷獎勵辦法，具體的獎勵方案由營銷部負責起草。

4、拓寬融資渠道，挖掘社會潛能

擬采取銀信融資、廠商融資、社會融資、國債融資、集團融資等方式，拓寬融資渠道。通過讓股、擴股等辦法擴大資金流，以保證XX項目建設資金的及時到位。

(三)全面啟動招商程序，注重成效開展工作

招商工作是XX建成后運營的重要基礎。該工作開展順利與否，也直接影響公司的樓盤銷售。因此，在新的一年，招商應有計劃地、有針對性地、適時適量地開展工作。

1、結合醫(yī)藥市場現(xiàn)狀，制訂可行的招商政策

按照公司與策劃公司所簽合同規(guī)定，XX應于去年出臺《招商計劃書》及《招商手冊》，但目前該工作已經滯后。公司要求，上述兩書在一季度由策劃公司編制出臺。 為綜合醫(yī)藥市場情況，擬由招商部負責另行起草《招商辦法》要求招商部在元月份出初稿。

2、組建招商隊伍，良性循環(huán)運作

從過去的一年招商工作得失分析，一個重要的原因是招商隊伍的缺失，人員不足。新的一年，招商隊伍在引入競爭機制的同時，將配備符合素質要求，敬業(yè)精神強、有開拓能力的人員，以期招商工作進入良性循環(huán)。

3、明確招商任務，打好運營基礎

XX項目一期工程擬在今年底建成，明年元月將投入運營。因而，廠家、總經銷商、總商的入駐則是運營的基礎。我們不能等米下鍋，而應軍馬未到，糧草先行。今年招商入駐生產企業(yè)、總經銷商、總商、醫(yī)藥商業(yè)機構等任務為300家。由策劃公司與招商部共同承擔。