導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)安全管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；施工企業(yè)；安全管理；

中圖分類號：C29 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：

一、明確安全管理的任務(wù)

施工安全管理的任務(wù)是：對施工管理系統(tǒng)進行監(jiān)督，鑒定系統(tǒng)的可行性，揭示事故隱患；鑒定和評估事故發(fā)生的原因、條件及造成損失的嚴(yán)重程度；制定安全目標(biāo)，設(shè)計和選用安全技術(shù)措施方案；進行目標(biāo)管理,組織實現(xiàn)安全技術(shù)措施，進行安全控制；研究改進控制事故和事故損失的方法、措施，采用先進的安全技術(shù)和安全裝置；對潛在危險源進行預(yù)測；研究、實施對施工區(qū)域的安全防護。

二、安全管理隱患分析常見安全管理隱患

1.某些開發(fā)企業(yè)在利益的驅(qū)動下，盲目追求項目進度指標(biāo)，在建設(shè)項目前期手續(xù)不全的前提下，違法、違規(guī)開工，導(dǎo)致相關(guān)質(zhì)量監(jiān)管手續(xù)不能辦理，現(xiàn)場質(zhì)量監(jiān)管走過場、不到位，從而導(dǎo)致整個項目的建設(shè)過程和日后的使用中都存在不同程度的安全隱患。有些建設(shè)單位還存在任意壓縮合理工期，違背科學(xué)規(guī)律，不按正常工序施工，造成趕工、搶工的情況時有發(fā)生，導(dǎo)致安全防護設(shè)施不到位，為工程質(zhì)量和施工安全埋下隱患。例如某房地產(chǎn)項目施工現(xiàn)場就發(fā)生過因趕工造成高層電梯并道防護不完善，導(dǎo)致施工人員墜亡的事件。

2.有些開發(fā)企業(yè)在招投標(biāo)過程中存在規(guī)避0標(biāo)、肢解工程、化整為零，或者直接指定施工單位的違規(guī)行為，這種行為導(dǎo)致出現(xiàn)安全問題時無法及時確認責(zé)任方，造成處理遲緩，追蹤困難。一些企業(yè)還將建筑工程的勘查、設(shè)計、施工、監(jiān)理發(fā)包給不夠資質(zhì)的單位甚至非法的個體承包商，由于這種層層的分包，導(dǎo)致施工管理不嚴(yán)格、安全培訓(xùn)不到位和安全投入不足或基本沒有，導(dǎo)致發(fā)生安全隱患和生產(chǎn)安全事故不斷出現(xiàn)。而且承包單位還存在大量偷工減料，使用不合格建材的現(xiàn)象，直接影響建筑物的使用安全，造成安全隱患。

三、相關(guān)單位的安全管理隱患

1.勘察設(shè)計單位不按要求進行勘察或設(shè)計，未嚴(yán)格遵守法律、法規(guī)和強制性標(biāo)準(zhǔn)，使勘察設(shè)計成果存在缺陷，不能保證建筑物和施工人員的安全。

2.工程監(jiān)理單位未有效履行監(jiān)理安全責(zé)任，在施工前未對施工單位的安全技術(shù)措施或?qū)ｍ棸踩┕し桨高M行認真的審查，在施工工程中也沒有對施工單位落實安全措施的情況進行認真監(jiān)理，發(fā)現(xiàn)事故隱患時，也未采取果斷措施予以整改和消除，同時還存在隨意出具虛假報告的情況。

四、建筑施工單位安全管理隱患。

1.施工企業(yè)現(xiàn)場項目部不按規(guī)定配備足夠的專職安全員，或名為專職實為兼職架子工等特殊工種經(jīng)培訓(xùn)持證上崗入員數(shù)量不足:施工組織設(shè)計編制依據(jù)中安全依據(jù)不正確，不全面，引用規(guī)范過時，安全措施內(nèi)容缺乏針對性，深度不夠，尤其是中小項目照搬現(xiàn)成模塊己成普遍現(xiàn)象。負責(zé)編制施工組織設(shè)計的技術(shù)負責(zé)人缺乏經(jīng)驗，加上工期緊張或施工準(zhǔn)備時間不足，施工組織設(shè)計編制倉促，不具備針對性和指導(dǎo)意義。

2.施工單位對危險性較大的深基坑、高邊坡、塔吊基礎(chǔ)、土方開挖、模板、腳手架、吊裝等施工方案編制不規(guī)范，針對性不強，往往套用現(xiàn)成模塊再憑經(jīng)驗調(diào)整后驗算，受力分析及計算錯誤多，構(gòu)造要求不全，安全措施不力，一旦出事故，后果嚴(yán)重，極易導(dǎo)致群死群傷或重大財產(chǎn)損失。其原因在于方案編制人員水平低下，責(zé)任心不強，經(jīng)驗不足。施工企業(yè)技術(shù)管理存在漏洞，未建立專家論證制度，未配備足夠的專家級人員，對危險性較大的工程施工組織設(shè)計或?qū)ｍ検┕し桨负炞至耸拢凑嬲鸬桨殃P(guān)作用。

五、加強安全管理的主要措施

在項目開發(fā)建設(shè)過程中，針對各方主體容易出現(xiàn)的安全問題，工程建設(shè)各方主體及相關(guān)人員要切實負起責(zé)任，開發(fā)企業(yè)、勘察設(shè)計、施工、監(jiān)理、質(zhì)檢、圖紙審查等單位要牢固樹立建設(shè)質(zhì)量和安全生產(chǎn)意識，依法承擔(dān)起相應(yīng)的安全責(zé)任。尤其是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在整合各方資源，完成建筑產(chǎn)品建設(shè)的管理過程中，要不斷走向正規(guī)化、規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化，成為企業(yè)安全管理工作的總協(xié)調(diào)和有力支撐，盡可能地通過有效的管理和監(jiān)督消除安全隱患，確保在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中的安全生產(chǎn)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以從以下幾個方面來加強管理和監(jiān)督提高自身安全管理水平房地產(chǎn)企業(yè)自身要增強安全意識，自覺貫徹’安全第一、預(yù)防為主、綜合治理”的方針，提高安全管理水平，切實履行安全生產(chǎn)主體責(zé)任。要建立健全各級、各部門安全生產(chǎn)責(zé)任制，以及與安全質(zhì)量有關(guān)的各項規(guī)章制度，建立內(nèi)部約束、激勵機制。要對全體員工進行安全培訓(xùn)教育，提高他們的安全素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力。

六、把好基本建設(shè)程序關(guān)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要嚴(yán)格履行國家基本建設(shè)程序、遵號各項規(guī)章制度，杜絕在手續(xù)不完善的情況下無證開工，在經(jīng)濟效益和安全生產(chǎn)出現(xiàn)矛盾的時候，能有效保證工程建設(shè)的科學(xué)性和合理性，杜絕隨意趕工、搶工的行為。

七、把好招投標(biāo)關(guān)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要嚴(yán)格規(guī)范招投標(biāo)程序，加強資質(zhì)審查和項目考察，謹(jǐn)慎對待低價中標(biāo)的行為，擇優(yōu)選擇勘察設(shè)計、施工、監(jiān)理單位，確保把那些質(zhì)量管理水平高、信譽度高、最負責(zé)任、綜合素質(zhì)高的企業(yè)挑選出來，承擔(dān)項目的建設(shè)服務(wù)。把好圖紙審查關(guān)。

房地產(chǎn)企業(yè)要嚴(yán)格施工圖審查管理，要選擇有資質(zhì)的圖紙審查單位，杜絕勘察設(shè)計單位不按要求進行勘察設(shè)計，或者不滿足國家強制性規(guī)范的情況發(fā)生。另一方面要強化對施工現(xiàn)場使用圖紙的核查，施工圖紙未經(jīng)審查合格的，一律不得擅自使用。從而避免因圖紙設(shè)計不規(guī)范而出現(xiàn)的安全質(zhì)量隱患。把好總承包單位安全管理關(guān)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要積極引導(dǎo)施工企業(yè)加強安全管理，提高其自我安全控制和管理水平。特別要加強對施工總承包單位的選擇、監(jiān)督和管理。房地產(chǎn)企業(yè)可在總承包合同中進行相關(guān)約定，充分發(fā)揮對施工單位的激勵機制，定期對施工過程中的安全問題進行總結(jié)和考核，對正確的安全行為要給予大力支持，及時進行表彰和獎勵。高度重視對專業(yè)分包和層層分包的管理，要有相應(yīng)措施對專業(yè)分包和層層分包做出規(guī)定，確保單位的資質(zhì)合格，特殊工種持證上崗，人員素質(zhì)符合要求。

八、把好施工現(xiàn)場監(jiān)理檢查關(guān)

房地產(chǎn)企業(yè)要認真貫徹國家安全生產(chǎn)法律法規(guī)的要求，對建設(shè)項目安全生產(chǎn)情況、勞動條件、事故隱患等做到定期檢查。要把’‘預(yù)防為主”作為安全管理的基本原則，使之貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)安全管理的全過程。對生產(chǎn)過程做到實時監(jiān)控，提前排除生產(chǎn)中存在的問題和潛在的危險。施工現(xiàn)場的安全生產(chǎn)并不僅是施工單位和監(jiān)理單位的工作職責(zé)，有條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以設(shè)立安全檢查崗位，代表建設(shè)方協(xié)同監(jiān)理單位和施工企業(yè)對建設(shè)項目的安全生產(chǎn)和文明施工進行聯(lián)合監(jiān)督檢查。

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篇2

首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)易存在的安全管理問題，如：違法肢解工程進行分包，導(dǎo)致出現(xiàn)安全問題時無法及時確認責(zé)任方，導(dǎo)致處理遲緩，追蹤困難；任意壓縮合理工期，違背科學(xué)，造成趕工、搶工情況的發(fā)生，導(dǎo)致安全防護設(shè)施的不到位，為工程質(zhì)量和安全埋下隱患；項目前期手續(xù)不全，違法開工，導(dǎo)致相關(guān)監(jiān)管手續(xù)不能辦理，為項目的建設(shè)和投入使用埋下隱患；將建筑工程的勘查、設(shè)計、施工、監(jiān)理發(fā)包給不夠資質(zhì)或能力的單位甚至非法的個體承包商，由于這種層層的分包，導(dǎo)致施工管理不嚴(yán)格、安全培訓(xùn)不到位和安全投入不足或基本沒有。同時它還使利潤降低，而包工頭為了追求最大利潤，會減少他的一切不必要的金額開支，導(dǎo)致安全隱患和安全事故的不斷出現(xiàn)；忽視重大安全風(fēng)險源的預(yù)控，導(dǎo)致風(fēng)險一旦發(fā)生，無應(yīng)對之策；不按規(guī)定提前撥付安全措施費，導(dǎo)致現(xiàn)場安全措施不到位；工程所用材料的設(shè)計選用，只注重經(jīng)濟效益，忽視質(zhì)量安全，隨意調(diào)整設(shè)計指標(biāo)，導(dǎo)致設(shè)計功能降低。

其次，相關(guān)勘察、設(shè)計、監(jiān)理等單位易發(fā)生的安全問題，如：勘察、設(shè)計單位不按要求進行勘察或設(shè)計，或改變勘察設(shè)計文件、法律、法規(guī)和強制性標(biāo)準(zhǔn)，使勘察設(shè)計成果存在缺陷，不能保證建筑物和施工人員的安全；工程監(jiān)理單位未對施工單位的安全技術(shù)措施或?qū)ｍ棸踩┕し桨高M行認真的審查，在施工工程中也沒有對施工單位落實安全措施的情況進行認真監(jiān)理，發(fā)現(xiàn)事故隱患時，也未采取果斷措施予以整改和消除；檢測單位出示虛假報告等；

相關(guān)施工單位易發(fā)生的安全問題，如：企業(yè)未建立專家論證制度，未配備足夠的專家級人員，對危險性較大的工程施工組織設(shè)計或?qū)ｍ検┕し桨负炞至耸?，未真正起到把關(guān)作用；各項目部未按規(guī)定配備足夠的專職安全員或名為專職，實為兼職，架子工等少數(shù)特殊工種經(jīng)培訓(xùn)持證上崗人員數(shù)量不足；施工組織設(shè)計編制依據(jù)中安全依據(jù)不正確，不全面，引用規(guī)范過時，安全措施內(nèi)容缺乏針對性，深度不夠，尤其是中小項目照搬現(xiàn)成模塊已成普遍現(xiàn)象。負責(zé)編制施工組織設(shè)計的技術(shù)負責(zé)人往往缺乏經(jīng)驗，加上工期緊張或施工準(zhǔn)備時間不足，施工組織設(shè)計的編制倉促，不具備針對性和指導(dǎo)意義；對危險性較大的如深基坑，高邊坡，塔吊基礎(chǔ)，土方開挖，模板，腳手架，吊裝等應(yīng)用面廣，技術(shù)要求高，方案編制不規(guī)范，針對性不強，往往套用現(xiàn)成模塊再憑經(jīng)驗調(diào)整后驗算，受力分析及計算錯誤多，構(gòu)造要求不全，安全措施不力，一旦出事故后果嚴(yán)重，極易導(dǎo)致群死群傷或重大財產(chǎn)損失。為保證安全及個人免責(zé)，方案編制往往又過于保守，造成大量資源浪費。其原因除編制人員水平及責(zé)任心不強，經(jīng)驗不足外，施工企業(yè)及監(jiān)理把關(guān)不嚴(yán)，工期緊等均有影響，但卻一時難以解決。

針對以上易出現(xiàn)的安全問題，可通過以下措施加以糾正，盡可能的消除安全隱患，確保在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的安全生產(chǎn)。

預(yù)防措施：“預(yù)防為主”是現(xiàn)代安全管理的基本原則，它也貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)安全管理的全過程。對生產(chǎn)過程做到實時監(jiān)控，提前排除生產(chǎn)中存在的問題和潛在的危險，找出安全隱患存在的原因，利用安全風(fēng)險源的評估及生產(chǎn)安全事故應(yīng)急救援制度，做到避免事故的發(fā)生或?qū)⑹鹿蕚蛽p失降至最小程度。

補救措施：補救是要徹底消除已出現(xiàn)的安全事故對產(chǎn)品生產(chǎn)和使用的不安全因素，它應(yīng)從兩個方面進行，一方面督促企業(yè)（項目）完善安全管理體制，另一方面用技術(shù)上有效、經(jīng)濟上可行的措施消滅隱患，排除產(chǎn)生安全事故的因素和彌補因安全事故造成的后果。

評價措施：建筑生產(chǎn)安全評價的目的是為企業(yè)（項目）安全管理提供標(biāo)準(zhǔn)方法和應(yīng)達到的要求，使管理制度化和規(guī)范化，達到實現(xiàn)本質(zhì)安全化的目的。安全生產(chǎn)評價是綜合評價一個企業(yè)（項目）的安全管理體系，安全工作的有效性和可靠性，組織措施的完善性以及管理者和操作者安全素質(zhì)高低等。

教育措施：安全檢查是指有關(guān)部門和單位對企業(yè)貫徹國家安全生產(chǎn)法律法規(guī)的情況，安全生產(chǎn)的情況、勞動條件、事故隱患等所進行的檢查。通過安全生產(chǎn)檢查，使安全宣傳教育工作經(jīng)常化、制度化。提高全民的質(zhì)量意識，推廣正面的經(jīng)驗和吸取反面的教訓(xùn)。

篇3

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；建設(shè)項目施工；管理進度；安全問題

中圖分類號：F293.33 文獻標(biāo)識碼：A

運用項目管理的基本理論，從業(yè)主方對項目管理的要求出發(fā)，研究工程項目管理的歷史發(fā)展歷程及影響工程項目管理的幾個主要因素，從中得出房地產(chǎn)項目業(yè)主對項目管理與建筑施工企業(yè)具有相同的共性以外，有著它的特殊性。著重分析房地產(chǎn)項目業(yè)主對項目進度計劃的制定，項目進度的管理及施工安全的管理工作。

1、進度控制的概念

進度控制指的是在既定的工期之內(nèi)，由承包商編制合理的進度計劃，經(jīng)過監(jiān)理工程師的審批之后，承包商按照其計劃組織來進行施工。在其施工的過程之中，監(jiān)理工程師要充分的掌握進度計劃的執(zhí)行情況。一旦發(fā)現(xiàn)有偏差，就及時的分析產(chǎn)生偏差的原因以及對施工工期的影響。并且基于分析的結(jié)果，督促承包商強化進度管理的力度或者是采取一定的措施，來調(diào)整后續(xù)工程的進度計劃。如此不斷循環(huán)，以期在預(yù)定的工期內(nèi)完成所有工程項目。

建設(shè)工程進度控制的最終目的是確保建設(shè)項目按預(yù)定的時間動用或提前交付使用，建設(shè)工程進度控制的總目標(biāo)是建設(shè)工期。

進度控制必須遵循動態(tài)控制原理，在計劃執(zhí)行過程中不斷檢查，并將實際狀況與計劃安排進行對比，在分析偏差及其產(chǎn)生原因的基礎(chǔ)上，通過采取糾偏措施，使之能正常實施。如果采取措施后不能維持原計劃，則需要對原進度計劃進行調(diào)整或修正，再按新的進度計劃實施。

2、房地產(chǎn)開發(fā)施工進度控制的主要任務(wù)

2.1、設(shè)計準(zhǔn)備階段進度控制的任務(wù)

(1)收集有關(guān)工程工期的信息，進行工期目標(biāo)和進度控制決策；

(2)編制工程項目建設(shè)總進度計劃；

(3)編制設(shè)計準(zhǔn)備階段詳細工作計劃，并控制其執(zhí)行；

(4)進行環(huán)境及施工現(xiàn)場條件的調(diào)查和分析。

2.2、設(shè)計階段進度控制的任務(wù)

(1)編制設(shè)計階段工作計劃，并控制其執(zhí)行；

(2)編制詳細的出圖計劃，并控制其執(zhí)行。

2.3、施工階段進度控制的任務(wù)

(1)編制施工總進度計劃，并控制其執(zhí)行；

(2)編制單位工程施工進度計劃，并控制其執(zhí)行；

(3)編制工程年、季、月實施計劃，并控制其執(zhí)行。

3、影響房地產(chǎn)建設(shè)項目施工進度的因素分析

3.1、施工單位方面的因素

很多的施工單位都存在缺乏技術(shù)人員的問題，由于技術(shù)人員的缺乏，致使不少施工單位沒有辦法完成對技術(shù)有特殊要求的施工工序，從而延誤了項目工期。并且施工單位對項目工程進度及項目造價之間的關(guān)系缺乏科學(xué)的認識，一旦施工工期滯后，需要增加人力、設(shè)備時，施工單位就沒有條件增加人力、設(shè)備等，也會造成工期的延誤。

3.2、監(jiān)理方面的因素

有些監(jiān)理公司在進行監(jiān)理工作時不能做到“公正、誠信”。在認識上也存在一定的片面性，認為控制工程進度主要是依靠施工單位實現(xiàn)，而監(jiān)理工程師在控制工程進度上沒有多大作用，由于這種思想的存在，也就放松了對工程進度的控制?，F(xiàn)階段雖然很多監(jiān)理公司都配備了計算機等現(xiàn)代科技管理手段但是真正實現(xiàn)使用計算機對進度進行控制的還是少數(shù)，根本達不到對工程進度進行動態(tài)控制。

3.3、項目業(yè)主方面的因素

業(yè)主受到利益驅(qū)動，為了追求工程項目的進度，在工程招標(biāo)文件中會不合理地壓縮施工時間，不能建立一個合理的施工工期。在評價定標(biāo)時，一些業(yè)主不能正確處理好投標(biāo)標(biāo)價與工期的關(guān)系。一些報價雖然偏高但是比較合理的投標(biāo)者會被舍棄，中標(biāo)者往往是標(biāo)價較低但是工期不合理的施工單位。在審查施工單位提交的施工計劃時，業(yè)主對施工方案的可行性及合理性沒有足夠的認識，不能充分考慮工期縮短對工程質(zhì)量和造價的影響，所以很難實現(xiàn)控制進度的目標(biāo)。

4、工程進度的保證措施

4.1、施工機械設(shè)備及施工技術(shù)保證措施

施工的機械設(shè)備對施工的效率有著至關(guān)重要的影響。其中塔吊工作直接影響整個現(xiàn)場的施工進度，所以對其的安裝、操作必要要有嚴(yán)格的要求，不但要有專門機構(gòu)的質(zhì)量安全鑒定同時操作人員必須具有上崗證，實行崗位責(zé)任制，而且在操作時必須嚴(yán)格按照操作規(guī)程進行操作，確保設(shè)備的安全、正常的使用，不延誤施工工期。

施工技術(shù)對施工工期影響嚴(yán)重。所以施工單位要有一支比較好的施工隊伍。對施工中對技術(shù)有著特殊要求的施工工序能夠快速的解決，確保工程進度。

4.2、施工組織及施工物資保證措施

項目中的關(guān)鍵人員例如主要技術(shù)人員、項目經(jīng)理部管理人員都應(yīng)該是由具有一定經(jīng)驗的人員擔(dān)任，為確保工期，應(yīng)該保證工程中所需要的物資、人力、設(shè)備等的充沛；項目主要管理人員在合同簽署后要能夠及時地對施工現(xiàn)場進行勘察，編制實施性施工組織設(shè)計，在施工過程中要按照質(zhì)量管理體系，根據(jù)施工季度制定詳細的施工計劃，確保施工進度。同時要確保施工中每道工序都有充足的材料、構(gòu)件、配件等，并對這些物資進行嚴(yán)格的質(zhì)量檢查、實驗等。施工單位在其物資采購的訂貨合同中，不僅要涉及比較詳細的質(zhì)量狀況，供貨的時間、地點等條款也要包括在內(nèi)，以便為以后質(zhì)量監(jiān)管審查提供便利。當(dāng)然建設(shè)單位也應(yīng)該確保資金的到位，這樣才能避免因材料供應(yīng)不足而引起的工期延誤的問題。

5、房地產(chǎn)項目施工安全管理

5.1、施工安全管理的基本內(nèi)容

(1)依據(jù)項目設(shè)計文件、施工作業(yè)規(guī)程、有關(guān)行業(yè)和部門的法規(guī)、規(guī)程及合同文件，結(jié)合現(xiàn)場作業(yè)條件，檢查項目設(shè)計和施工的有關(guān)技術(shù)文件、施工順序、施工工藝、施工管理及施工人員素質(zhì)等，發(fā)現(xiàn)問題及時向設(shè)計單位、監(jiān)理單位、承包商提出口頭或書面意見。

(2)當(dāng)發(fā)現(xiàn)違反安全保護方面的有關(guān)規(guī)定，且出現(xiàn)嚴(yán)重后果時，要及時提出書面通知，警告以至勒令停工等。

(3)當(dāng)安全保護與施工進度發(fā)生矛盾時，應(yīng)貫徹“安全第一”的原則，由項目經(jīng)理負責(zé)做出調(diào)整項目進度的決定。

(4)項目經(jīng)理部有關(guān)成員要參加有關(guān)的各種安全保護的分析與追查責(zé)任會議。

(5)分清事故責(zé)任，正確處理。若是由于有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任所造成的損失和罰款，要由責(zé)任方負經(jīng)濟賠償責(zé)任，不能列入建設(shè)投資。如事故屬于合同所規(guī)定的非人力所能預(yù)見和不可抗力等非責(zé)任事故，經(jīng)調(diào)查認定，并按有關(guān)合同規(guī)定，單獨支付發(fā)生的相關(guān)費用。

5.2、施工安全管理的措施

(1)設(shè)計上全面細致的考慮安全因素。在項目的設(shè)計階段；就要注意安全方面的設(shè)計。在施工組織設(shè)計階段；選擇有安全防護措施的方案；

(2)采用新技術(shù)、新裝備加強施工安全防護；

(3)制定嚴(yán)密的施工安全組織措施和安全紀(jì)律；

(4)嚴(yán)格按照施工規(guī)范和施工安全操作規(guī)程施工；

(5)加強直接進入施工現(xiàn)場的工作人員的安全防護措施；

(6)在險要地段或工點，設(shè)置安全預(yù)警系統(tǒng)和監(jiān)測系統(tǒng)；

(7)加強安全教育培訓(xùn)，增強員工的安全意識，樹立“安全第一”的思想；

(8)健全各項安全檢查制度，推行安全施工責(zé)任制；

(9)建立應(yīng)對突發(fā)事件的應(yīng)急系統(tǒng)，如救護系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等；

(10)實現(xiàn)安全保險制度和風(fēng)險抵押制度。

總之，運用房地產(chǎn)建設(shè)項目管理的基本理論，站在對項目管理要求的角度，探討了影響工程項目管理中有關(guān)進度與安全問題的主要因素，重點分析了房地產(chǎn)項目中業(yè)主對建設(shè)項目進度的安排、管理及施工安全方面的管理工作。

參考文獻

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篇4

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)權(quán)屬；檔案管理；辦法；途徑

所謂房地產(chǎn)權(quán)屬檔案，是指城市的房地產(chǎn)行政主管部門在管理房地產(chǎn)權(quán)屬工作的過程中保存的歷史記錄。其中，房地產(chǎn)權(quán)屬工作包括房地產(chǎn)權(quán)屬的登記、變更、調(diào)查、權(quán)屬轉(zhuǎn)移以及測繪等工作，歷史記錄則主要包括有一定價值的文字、聲音和圖表等。房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的管理工作非常重要，隨著信息化和規(guī)范化社會的進程，房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理工作日益規(guī)范化和科學(xué)化。特別是《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》出臺之后，如果對房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的管理不規(guī)范合理，就會影響相關(guān)機構(gòu)檢查檔案的查全率，進而影響房地產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展。文章針對房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的管理工作，主要從以下四個方面提出建議和辦法。

1規(guī)范房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的收集范圍

只有保證房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的完整性和準(zhǔn)確性，才能做好房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的管理工作，進而具備參考價值和利用價值，因此，做好房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的收集工作非常重要。結(jié)合《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)屬檔案應(yīng)當(dāng)包括以下五個部分：①能夠證明房地產(chǎn)權(quán)人、房地產(chǎn)權(quán)屬登記確認、變更、轉(zhuǎn)移、以及設(shè)定他項權(quán)利的文件；②房屋以及所占用的土地使用權(quán)的權(quán)屬界定位置圖、分層分戶平面圖、分丘平面圖以及分幅平面圖等材料；③諸如房產(chǎn)登記申請表、權(quán)屬變更登記表、房地產(chǎn)狀況登記表以及房屋面積計算表等用于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的各種文件材料；④諸如統(tǒng)計報表、計算機軟盤、照片以及錄音帶等可以對房地產(chǎn)權(quán)屬狀況加以記載和反映的信息資料；⑤其他與房地產(chǎn)權(quán)屬相關(guān)的文件材料。在確保房地產(chǎn)權(quán)屬檔案全面完整的前提下，應(yīng)當(dāng)保證房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的真實性，作為房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理部門，應(yīng)當(dāng)做好前期的檢查和控制工作，認真審核相關(guān)文件資料，保證檔案的真實性和可靠性，只要不符合歸檔要求的，一律退還補充檔案，通過建立責(zé)任制來保障檔案資料的真實客觀。

2加強房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的現(xiàn)代化管理

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理方式不但浪費人力物力，而且效率非常低，檔案查詢和抽調(diào)非常麻煩。隨著科學(xué)技術(shù)的不斷發(fā)展和計算機技術(shù)的普及，作為現(xiàn)代化的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理，應(yīng)當(dāng)將計算機技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)完全引入。并建立相關(guān)的平臺和內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)，來對房地產(chǎn)權(quán)屬檔案進行保存、修改、傳輸和管理，真正實現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化管理，做到互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理。除此之外，還應(yīng)當(dāng)加強對現(xiàn)代光學(xué)技術(shù)的運用，用電子化的照片和表格來代替紙質(zhì)檔案，一方面可以節(jié)省存儲空間，另一方面高精度、高分辨率的檔案照片也不會影響檔案的完整性和準(zhǔn)確性，同時，也可以通過遠距離傳輸?shù)姆绞教峁┙o使用者，更加方便快捷。

3調(diào)查了解檔案使用者的需求

只有深入社會進行調(diào)查，了解檔案使用者對房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的使用要求和范圍，才能避免盲目的管理。作為房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理部門，應(yīng)當(dāng)以檔案使用者的信息需求和使用方式為基礎(chǔ)，保證房地產(chǎn)權(quán)屬檔案開發(fā)利用的有效性。（1）在房地產(chǎn)權(quán)屬檔案收集之前做好預(yù)測工作，通過調(diào)查問卷或者其他形式來充分了解檔案使用者的需求。包括城建、司法、房改、房地產(chǎn)市場、規(guī)劃、房地產(chǎn)登記部門以及市民對房地產(chǎn)權(quán)屬檔案內(nèi)容和利用特點的需求。（2）開發(fā)利用要根據(jù)對象的不同而不同，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)在對調(diào)查結(jié)果進行保密的前提下，按照服務(wù)要求，進行多樣的開發(fā)利用。包括證明型、咨詢型、網(wǎng)絡(luò)型、宣傳型、借閱型、技術(shù)型以及報道型等各種形式。（3）提供服務(wù)時要充分顧慮檔案使用者的心理特點，目前房地產(chǎn)權(quán)屬檔案使用者的心理特點大多是求快求便。作為房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的管理部門，應(yīng)當(dāng)通過推出開展窗口服務(wù)、專題服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)以及推薦服務(wù)等多種服務(wù)渠道，同時編制最為科學(xué)的檢索系統(tǒng)和工具，來大大提高房地產(chǎn)權(quán)屬檔案使用者查詢檔案的速度和便捷度。

4注重對管理人才的培養(yǎng)

人才是管理工作的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，優(yōu)秀的檔案管理人才是房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理工作能夠井然有序的前提和基礎(chǔ)。隨著市場經(jīng)濟的進一步發(fā)展，目前現(xiàn)代化管理已經(jīng)基本替代了傳統(tǒng)的手工管理方式，因此，在培養(yǎng)復(fù)合型房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理人才時，應(yīng)當(dāng)尤其注重以下幾個方面：（1）房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的管理隊伍必須政治素質(zhì)高、德才兼?zhèn)?、知識范圍廣，并且業(yè)務(wù)能力強，具備優(yōu)秀的職業(yè)道德，能夠時時處處為檔案使用者考慮，才能提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。（2）房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的管理人員應(yīng)當(dāng)具備一定的計算機技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，能夠熟練的操作現(xiàn)代化設(shè)備和平臺，同時也應(yīng)當(dāng)具備充分的檔案專業(yè)基礎(chǔ)理論知識和相關(guān)的法律知識，相關(guān)部門必須加強這些方面的培訓(xùn)和教育。（3）提高招聘的水平，盡量在入門門檻上做工作，招聘符合要求的，高素質(zhì)的，綜合能力較強的檔案管理人才，培養(yǎng)骨干力量，才能真正滿足現(xiàn)代化房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理工作的要求。

5結(jié)束語

隨著現(xiàn)代化科學(xué)水平的不斷提高，對房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的管理工作也不僅僅要求全面性和準(zhǔn)確性，對管理的科學(xué)性以及檔案提供的快捷性和有效性的要求也越來越高。作為房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理部門，一方面應(yīng)當(dāng)加強對管理人員的培訓(xùn)和教育，不僅提高管理人員的檔案管理基礎(chǔ)理論水平，更要提高管理人員的創(chuàng)新能力和對現(xiàn)代化設(shè)備的操作水平。另一方面應(yīng)當(dāng)進一步加強市場調(diào)研，搞清檔案使用者的需求和意見，才能進一步改進管理方式，提高管理水平，從而推動房地產(chǎn)行業(yè)的更高層次發(fā)展。

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篇5

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)權(quán)屬檔案；數(shù)字化；管理

房地產(chǎn)權(quán)屬檔案是房地產(chǎn)管理機關(guān)登記，調(diào)查，測繪過程中形成的具有保存價值的文字，圖形，音頻和其他各種形式的歷史記錄，是城市房地產(chǎn)管理機關(guān)登記備案工作的重要基礎(chǔ)，是城市建設(shè)檔案的一部分。

隨著時代的發(fā)展，現(xiàn)代信息處理技術(shù)的核心成為房地產(chǎn)檔案管理傳統(tǒng)方法的基礎(chǔ)上的深度變化，網(wǎng)絡(luò)計算機技術(shù)的支持，極大地推動了房地產(chǎn)檔案偉大的管理變革，實現(xiàn)了房地產(chǎn)檔案運用現(xiàn)代管理模式對信息的收集，整理，查詢。這意味著實現(xiàn)文件存儲，使用目錄中的文件信息管理系統(tǒng)進行管理，完整的文本信息，圖像信息和案件的預(yù)覽功能集成目錄中的數(shù)據(jù)管理，數(shù)據(jù)檢索目錄入口，從而實現(xiàn)完整的文本文件長期保存，文本信息快速檢索，不受時間，地點限制對檔案保存的影響。

數(shù)字房地產(chǎn)檔案的建立是重要的認證，改進產(chǎn)權(quán)登記信息數(shù)據(jù)庫以及信息數(shù)字化檔案數(shù)據(jù)庫條目，即電子目錄，通過搜索條件并檢查各種原始數(shù)據(jù)，全面了解房屋產(chǎn)權(quán)。

一、建立數(shù)字化權(quán)屬檔案的條件已成熟

目前，幾乎所有的城市住房管理部門通過計算機系統(tǒng)登記發(fā)證，登記信息和管理網(wǎng)絡(luò)，但完全實現(xiàn)本地檔案數(shù)字化的并不多，因為判斷實現(xiàn)數(shù)字檔案管理是不是一套完整的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，非常重要的一點是，在當(dāng)前的技術(shù)條件下，有沒有大容量存儲技術(shù)，精密高速掃描技術(shù)，模糊識別技術(shù)。隨著時代的發(fā)展和計算機科學(xué)技術(shù)的普及，房地產(chǎn)檔案實現(xiàn)現(xiàn)代化的管理已經(jīng)逐漸成熟。對于磁盤，光盤或磁帶為載體的存檔，數(shù)字化掃描和數(shù)字?jǐn)z影是最常用的技術(shù)。高速掃描技術(shù)，可以實現(xiàn)雙面掃描每分鐘數(shù)千頁的速度，數(shù)碼相機可實現(xiàn)快速成像的文件，但對操作者的技術(shù)要求高，并且不容易實現(xiàn)程序控制。因此，高速掃描儀的出現(xiàn)為檔案數(shù)字管理提供最直接的手段。

數(shù)字化檔案管理必須具有大容量，高效率的存儲介質(zhì)作為手段，此前，由于技術(shù)的限制，硬盤的存儲容量小，成本高，近年來，硬盤技術(shù)的快速發(fā)展，大大提高存儲容量，成本減少了很多。目前，特殊的存儲介質(zhì)克服了數(shù)據(jù)庫檢索速度緩慢，故障高發(fā)的缺陷。此外，房地產(chǎn)行業(yè)的信息化建設(shè)需要培養(yǎng)一批信息技術(shù)專業(yè)人員，大大提高員工的計算機技能，各級各單位信息化建設(shè)得到了前所未有的關(guān)注，投入了大量的人力和物力建設(shè)，并以此把它作為提高服務(wù)效率和管理水平的重要手段。

二、房地產(chǎn)數(shù)字化權(quán)屬檔案的內(nèi)容

房地產(chǎn)檔案數(shù)字化是指傳統(tǒng)的紙張，磁帶，錄像帶，各種原始文件數(shù)據(jù)的存儲介質(zhì)，由掃描（數(shù)碼相機）轉(zhuǎn)換成圖像文件，音頻文件和視頻文件的壓縮，轉(zhuǎn)換等手段，然后利用分級存儲管理技術(shù)，語音，圖象存儲介質(zhì)的視頻文件和索引字段存儲在磁盤上，磁盤，磁帶，容量大，可以快速搜索需要的文件，通過各種方便的查詢方式，例如到本地局域網(wǎng)絡(luò)，廣域網(wǎng)，局域網(wǎng)，互聯(lián)網(wǎng)，并最終實現(xiàn)“數(shù)字檔案館”。數(shù)字房地產(chǎn)管理機關(guān)檔案管理應(yīng)包括以下內(nèi)容：

1、目錄管理

目錄管理是指房地產(chǎn)檔案管理機構(gòu)對房地產(chǎn)權(quán)屬文件分類和編目，分類，編制檢索工具的工作。由于采用計算機進行登記發(fā)證，整個房地產(chǎn)檔案目錄管理已基本實現(xiàn)。改造房屋，物業(yè)房屋所有權(quán)登記，街道，樓號，房號，正確的注冊，公訴人，律師印章登記執(zhí)行，注冊合同，合同號，可以自動生成電子目錄，房屋位置等項目可以查詢，只要圖像數(shù)據(jù)庫的連接狀態(tài)良好的電子目錄和數(shù)據(jù)庫中的記錄，根據(jù)客戶的要求，對信息檢索的定義，具有數(shù)字檔案館的目錄管理的特殊要求：

首先，為客戶提供強大的系統(tǒng)目錄，工作人員可以根據(jù)應(yīng)用的需要生成一個文件目錄表，登記信息查詢片（件），或一個類型的文件數(shù)據(jù)，通過目錄可以進行簡單，快捷的查詢參考。其次，便于系統(tǒng)的權(quán)限設(shè)置，數(shù)字檔案系統(tǒng)，電子目錄檢索唯一的入口存取檔案，根據(jù)服務(wù)對象的類型，電子目錄能夠判斷用戶是否被允許進入。此外，也容易進行檔案統(tǒng)計，檔案統(tǒng)計是不同類別的所有文件進行陳述的細節(jié)。所有這些都是有效的文件管理器，使檔案管理的及時和有效的決策。

2、檔案數(shù)字化

提高建檔效率具有十分重要的意義，房地產(chǎn)檔案管理部門的檔案，即使掃描文件也只能節(jié)省幾秒鐘，長得話可能是幾個月，或者甚至幾年，最終影響工作的進展。掃描圖像存儲方式有兩種：文件和數(shù)據(jù)庫，文件模式簡單易于實現(xiàn)，但在檢索效率和安全性方面無法保證，只適合速度，安全性的要求是不高的小型檔案管理。當(dāng)大量的文件如數(shù)百數(shù)千卷甚至幾百萬的記錄時，檔案保存的原則就應(yīng)注重高性能，大容量存儲系統(tǒng)的選擇。

3、檔案管理網(wǎng)絡(luò)化

只有實現(xiàn)房地產(chǎn)檔案管理網(wǎng)絡(luò)，才能真正體現(xiàn)各種數(shù)字檔案的優(yōu)勢，為客戶提供各項服務(wù)，如房地產(chǎn)登記，房地產(chǎn)交易，房地產(chǎn)糾紛仲裁，物業(yè)管理，住房制度改革，城市規(guī)劃，城市建設(shè)等方面的工作。實現(xiàn)檔案管理網(wǎng)絡(luò)可以解決利用檔案的不便，使檔案利用沒有時間和空間的限制，可以在同一時間多人同時查詢同一份檔案，避免紙質(zhì)檔案帶來的沖突。提高了調(diào)檔的工作效率，增加了檔案信息共享的程度，優(yōu)化配置社會資源。

三、對房地產(chǎn)管理部門建設(shè)數(shù)字化權(quán)屬檔案的建議

數(shù)字檔案管理是真正的現(xiàn)代房地產(chǎn)檔案管理的重要組成部分，目前正處于開始探索階段，我們針對表現(xiàn)出來的情況做些合理化建議：

數(shù)字化管理應(yīng)建立一個統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。國家檔案局制定的標(biāo)準(zhǔn)電子文件，提供國家電子文件管理的通用標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)檔案的特性決定了其管理的獨特性，目前已經(jīng)建立所有權(quán)數(shù)字檔案館的地方，由于種種原因沒有統(tǒng)一的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，甚至有的地方還采取了迂回的方式，但使用效果并不理想，因此當(dāng)務(wù)之急是建立一套適合房地產(chǎn)管理數(shù)字檔案標(biāo)準(zhǔn)，從而規(guī)范和指導(dǎo)整個權(quán)屬檔案工作。

房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的數(shù)字化管理是系統(tǒng)工程，不可能朝夕完成，必須通過在總體規(guī)劃系統(tǒng)指導(dǎo)下，分階段進行。要充分考慮房地產(chǎn)數(shù)字化檔案管理部門形成文件的過程，數(shù)量，規(guī)劃設(shè)計過程中合理的文檔。數(shù)字檔案管理可以對利用率高的文檔，在相對較短的時間內(nèi)進行注冊；確保不會影響日常登記正確認證，同時可以處理提交后可能引起的其他附帶工作。

培養(yǎng)一批既懂房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，也擅長數(shù)字檔案管理的人員。數(shù)字檔案管理是一個跨學(xué)科的、實際的工作，這種復(fù)合人才是當(dāng)前房地產(chǎn)檔案管理迫切需要的資源，作為房地產(chǎn)企業(yè)的管理者是應(yīng)該引起足夠的重視。

房地產(chǎn)在現(xiàn)代社會不僅僅是住宿之用，更是人們作為投資的手段之一，因此房地產(chǎn)檔案的管理起著舉足輕重的作用，它代表著房地產(chǎn)的所有權(quán)，是公正性，唯一性的象征，對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場有著重要的意義。建立房地產(chǎn)權(quán)屬檔案統(tǒng)一管理標(biāo)準(zhǔn)，實現(xiàn)房地產(chǎn)權(quán)屬的數(shù)字化管理，是服務(wù)社會，服務(wù)百姓，體現(xiàn)檔案管理規(guī)范化，標(biāo)準(zhǔn)化的標(biāo)志。

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篇6

法定代表人：李維鼎，該公司董事長。

委托人：滕建國，上海市國和律師事務(wù)所律師。

委托人：徐富榮，上海市國和律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）：上海市房屋土地資源管理局，住所地：上海市嶗山西路201號。

法定代表人：蔡育天，該局局長。

委托人：陸銀華，上海市虹口區(qū)房屋土地管理局副局長。

委托人：蔣榮，上海市虹口區(qū)人民政府法制辦公室副主任。

上訴人上海虹城房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱虹城公司）為與被上訴人上海市房屋土地資源管理局（以下簡稱上海房地局）土地使用權(quán)出讓合同糾紛一案，不服上海市高級人民法院（2000）滬高民初字第5號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭公開開庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

經(jīng)審理查明：1992年6月8日，中美聯(lián)合信托公司（以下簡稱信托公司）、上海新城房產(chǎn)企業(yè)公司（以下簡稱新城公司）、上海市虹口區(qū)房屋綜合開發(fā)經(jīng)營公司（以下簡稱開發(fā)公司）與上海房地局簽訂滬土（1992）出讓合同第13號《上海市土地使用權(quán)出讓合同》（以下簡稱A地塊出讓合同）約定：信托公司、新城公司、開發(fā)公司以4，205，800美元的土地使用權(quán)出讓金獲得上海市吳淞路31號街坊A地塊的土地使用權(quán)，土地使用權(quán)期限自1992年8月15日至2042年8月14日止。1993年2月24日，信托公司、新城公司與開發(fā)公司經(jīng)當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾聿块T批準(zhǔn)投資組成合資企業(yè)虹城公司，上述A地塊土地使用權(quán)即轉(zhuǎn)為虹城公司。1994年9月10日，虹城公司與上海房地局又簽訂滬土（1994）出讓合同第75號《上海市國有土地使用權(quán)出讓合同》（以下簡稱B地塊出讓合同）約定：虹城公司取得上海市吳淞路31號街坊B地塊的土地使用權(quán)；虹城公司如不按與上海市虹口區(qū)人民政府（以下簡稱虹口區(qū)政府）簽訂的《委托拆遷和市政配套合同》支付費用，上海房地局有權(quán)解除本出讓合同，已付的土地出讓金不予退還。同日，虹城公司與上海房地局簽訂《A地塊出讓合同備忘錄》載明：雙方同意將A地塊的土地使用權(quán)期限延長至2043年10月8日止，與B地塊土地使用權(quán)期限相同。同年9月9日、9月10日，虹城公司分別與案外人虹口區(qū)政府簽訂《虹口區(qū)大市政配套費合同》、《補充協(xié)議》、《委托拆遷和市政配套合同》，約定了虹口區(qū)政府的拆遷范圍、拆遷期限、拆遷費用數(shù)額及違約責(zé)任等事宜。在虹城公司與虹口區(qū)政府履行上述合同、協(xié)議過程中，虹城公司發(fā)現(xiàn)受讓的地塊存在民防工程。

1996年10月，虹城公司以虹口區(qū)政府違反《委托拆遷和市政配套合同》、《虹口區(qū)大市政配套費合同》及《補充協(xié)議》約定的拆遷期限、且在拆遷過程中發(fā)現(xiàn)該受讓的土地存在民防工程為由，向上海市高級人民法院提起訴訟，請求判令依法解除拆遷合同，由虹口區(qū)政府返還其支付的動遷費，并支付違約金、設(shè)計費、勘察費及A地塊土地使用年限減少等損失。上海市高級人民法院于1998年9月18日以（1996）滬高民初字第15號民事判決書判決：一、虹城公司與虹口區(qū)政府之間有關(guān)上海市吳淞路31號街坊B地塊的《委托拆遷和市政配套合同》及《虹口區(qū)大市政配套費合同》有效，繼續(xù)履行；二、虹口區(qū)政府于判決生效后10日內(nèi)償付虹城公司賠償金2，645，912.13美元；三、虹口區(qū)政府于判決生效后10日內(nèi)賠償虹城公司受讓的A地塊土地使用年限減少損失130，146.91美元；四、虹城公司的其它訴訟請求不予支持；五、虹城公司于判決生效后10日內(nèi)支付虹口區(qū)政府委托動遷費7，170，505美元，并自1997年6月17日至本判決生效之日止以7，170，505美元為總值按每日萬分之三給付滯納金。虹城公司對該判決不服，向本院提起上訴，并申請追加上海房地局為該案第三人。本院于1999年10月11日作出（1998）民終字第161號民事判決認定，虹城公司在二審期間申請追加上海房地局作為第三人參加訴訟，實際是對雙方簽訂的土地出讓合同有爭議，屬于另一個性質(zhì)的法律關(guān)系，不屬本案第三人。由于虹口區(qū)政府并非在合同約定的14個月內(nèi)完成拆遷，虹城公司根據(jù)不安抗辯和同時履行抗辯的原則，有權(quán)遲延付款。在虹城公司訴訟后，虹口區(qū)政府在一審法院開庭時才主張已經(jīng)完成拆遷，且雙方對拆遷范圍存在爭議，因此，在法院沒有作出判決上的認定前，不能以開庭日作為已經(jīng)履行的日期，應(yīng)當(dāng)以法院判決生效的日期作為虹城公司付款的日期，一審法院判決虹城公司自1997年6月17日至判決生效之日止以7，170，505美元為總值每日按萬分之三給付滯納金，缺乏依據(jù)，依法應(yīng)當(dāng)糾正。據(jù)此判決：一、維持上海市高級人民法院（1996）滬高民初字第15號民事判決第（一）、（二）、（三）、（四）項。二、變更上海市高級人民法院（1996）滬高民初字第15號民事判決第五項為：虹城公司于本判決生效后10日內(nèi)支付虹口區(qū)政府委托動遷費7，170，505美元。

2000年9月11日，虹城公司依據(jù)本院（1998）民終字第161號民事判決認定的事實，以上海房地局沒有告知其出讓的土地上存在民防工程，違反了誠實信用原則為由提起訴訟，請求依法判令解除其與上海房地局簽訂的B地塊出讓合同；由上海房地局返還其土地出讓金，并賠償其拆遷的經(jīng)濟損失。上海房地局則提供了由虹城公司1995年1月12日、同年9月6日簽收的虹口區(qū)民防辦發(fā)出的《停止施工通知書》及《上海市民防工程管理辦法》的復(fù)印件，以此證據(jù)證明虹城公司的起訴已經(jīng)超過訴訟時效。

另查明：根據(jù)《中華人民共和國人民防空法》第七條、1993年6月15日起施行的《上海市民防工程管理辦法》第十七條、1997年1月1日起施行的《上海市土地使用權(quán)出讓辦法》第十五條的規(guī)定，民防工程的產(chǎn)籍檔案由市或區(qū)民防部門管理，房地產(chǎn)權(quán)籍檔案由市或區(qū)房地局管理；上海房地局在與受讓人簽訂《土地使用權(quán)出讓合同》時，應(yīng)當(dāng)對出讓的土地自然狀況包括地表下的設(shè)施情況告知受讓人，以保證其出讓的土地不存在瑕疵。另據(jù)虹口區(qū)民防工程管理所檔案卡記載：虹城公司受讓的A地塊有一處建筑面積69平方米的民防工程；B地塊分別有建筑面積76平方米及建筑面積42平方米的民防工程，其三處民防工程合計為建筑面積118平方米。上海房地局在與虹城公司簽訂《A地塊出讓合同》、《B地塊出讓合同》時，未履行告知出讓土地現(xiàn)狀的義務(wù)。虹城公司亦沒有向有關(guān)行政部門辦理拆除民防工程的審批手續(xù)，其受讓的A、B地塊未實際開發(fā)建設(shè)。

一審訴訟期間，一審法院委托上海公信中南會計師事務(wù)所有限公司（以下簡稱中南會計師事務(wù)所）對A、B地塊118平方米民防工程的拆除費用進行了評估，結(jié)論為：拆除A、B地塊118平方米民防工程的費用為49，511.98元。

一審法院審理認為：上海房地局代表國家以合同形式將訟爭國有土地使用權(quán)出讓給虹城公司，雙方因土地使用權(quán)出讓合同權(quán)利義務(wù)履行而發(fā)生的糾紛，屬于平等主體間的民事糾紛，上海房地局要求以行政合同定性，不予支持。上海房地局就虹城公司訴訟已超過時效所提供的證據(jù)為復(fù)印件，依法不能作為認定事實的根據(jù)；即便上海房地局提供的虹口區(qū)民防辦談話通知書能證明虹城公司已于1995年1月12日知悉訟爭地塊下有民防工程，但是，早在1996年11月1日，虹城公司已提出質(zhì)疑，因此，上海房地局認為虹城公司起訴已過訴訟時效的理由不能成立?？烧J定上海房地局出讓給虹城公司的地塊是有瑕疵的，對此，依法應(yīng)由上海房地局承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。已生效的最高人民法院（1998）民終字第161號民事判決，可以確認虹城公司與虹口區(qū)政府之間的《拆遷合同》等有效，并繼續(xù)履行。而《拆遷合同》又是本案B地塊出讓合同解除與否的前提，且虹城公司關(guān)于解除本案訟爭合同的主張，不符合法律規(guī)定的解除條件，因此，對虹城公司請求解除B地塊土地使用權(quán)出讓合同及返還土地出讓金的請求，不予支持。對虹城公司提出的賠償經(jīng)濟損失的主張，因民防工程拆除費用為49，511.98元，應(yīng)由上海房地局承擔(dān)。已生效的民事判決書確認虹城公司在委托拆遷及大市政配套方面也存在違約，因此，虹城公司的違約行為亦是造成其土地開發(fā)工作閑置的原因之一，虹城公司亦應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。上海房地局提供的土地存在瑕疵，土地使用權(quán)又是有價值的，故可延長土地使用權(quán)年限來折價賠償。據(jù)此判決：一、延長虹城公司受讓取得的A、B地塊的土地使用權(quán)使用年限，即從2002年1月1日起算持續(xù)50年；二、上海房地局賠償虹城公司民防工程拆除費用49，511.98元；三、虹城公司的其他訴訟請求不予支持。案件受理費571，410.30元，由虹城公司負擔(dān)71410.32元，由上海房地局負擔(dān)500，000元；評估費3000元，由上海房地局負擔(dān)。

虹城公司不服一審法院判決，向本院提起上訴稱：上海房地局出讓的A、B地塊存在民防工程，致使其不能達到簽訂土地出讓合同預(yù)期的經(jīng)濟利益，上海房地局應(yīng)當(dāng)賠償土地出讓金、拆遷費、工程設(shè)計費及利息等經(jīng)濟損失；中南會計師事務(wù)所對其受讓的A、B地塊拆除民防工程費用評估為49，511.98元，并非實際發(fā)生的費用，該費用的數(shù)額應(yīng)當(dāng)以實際拆除所發(fā)生的費用損失為依據(jù)。為此，請求二審法院撤銷一審法院判決，依法予以改判。上海房地局答辯同意一審法院判決，請求二審法院予以維持，駁回虹城公司的上訴請求。

本院審理認為：虹城公司依據(jù)與上海房地局簽訂的《A地塊出讓合同》及《B地塊出讓合同》的約定，繳納的土地出讓金已經(jīng)列入國家財政預(yù)算，用于城市建設(shè)和土地開發(fā)，上海房地局依約交付了出讓的A、B地塊，且虹城公司對一審法院判決駁回其解除土地出讓合同的主張及以延長虹城公司受讓的A、B地塊土地使用權(quán)年限作為虹城公司使用土地年限減少的損失之判項沒有提起上訴，因此，虹城公司上訴主張上海房地局賠償其土地出讓金及利息，依據(jù)不足，本院不予支持。上海房地局與虹城公司之間不存在拆遷補償?shù)姆申P(guān)系，在虹城公司與虹口區(qū)政府之間履行《委托拆遷和市政配套合同》及《虹口區(qū)大市政配套費的合同》中，由于虹口區(qū)政府對B地塊逾期拆遷，導(dǎo)致虹城公司已經(jīng)受讓的A地塊延期開發(fā)建設(shè)，為此，本院（1998）民終字第161號民事判決已經(jīng)判令虹口區(qū)政府償付虹城公司賠償金2，645，912.13美元，賠償虹城公司A地塊土地使用年限減少的損失130，146.91美元。虹城公司與虹口區(qū)政府之間的拆遷合同合法有效，已經(jīng)履行，因此，虹城公司主張上海房地局支付其拆遷費及利息損失，缺乏依據(jù)，本院不予支持。根據(jù)《中華人民共和國人民防空法》及《上海市民防工程管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，民防工程系防空設(shè)施，不得擅自拆除。拆除民防工程必須由用地單位提出申請，經(jīng)批準(zhǔn)后方可拆除。虹城公司至今尚未向有關(guān)民防部門提出拆除民防工程的申請，該工程項目用地至今亦尚未開發(fā)建設(shè)，且本院（1998）民終字第161號民事判決已經(jīng)認定：“虹城公司在委托拆遷及大市政配套方面也存在違約”，因此，虹城公司的違約行為亦是造成其土地開發(fā)工作閑置的原因之一。虹城公司主張上海房地局賠償工程設(shè)計費、工程款等費用，事實根據(jù)和法律依據(jù)不足，本院不予采納。因虹城公司沒有辦理拆除民防工程的報批手續(xù)，民防工程尚未實際拆除，一審法院委托中南會計事務(wù)所對該民防工程的評估結(jié)論，應(yīng)當(dāng)作為上海房地局支付虹城公司拆除民防工程費用的依據(jù)，虹城公司以中南會計師事務(wù)所評估非實際發(fā)生的費用為由主張上海房地局再行支付民防工程的拆除費用，沒有事實根據(jù)。一審法院根據(jù)上海房地局在履行雙方簽訂的《A地塊出讓合同》及《B地塊出讓合同》中，沒有將虹城公司受讓的土地存在民防工程的現(xiàn)狀告知虹城公司的違約事實，判決由上海房地局賠償虹城公司受讓取得的A、B地塊使用權(quán)年限，即從2002年1月1日起算持續(xù)50年，上海房地局已經(jīng)承擔(dān)了相應(yīng)的違約責(zé)任，虹城公司沒有舉證證明其他實際經(jīng)濟損失發(fā)生的事實，本院不予認定。綜上，一審法院判決認定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)當(dāng)予以維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

篇7

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)檔案；信息化；安全

中圖分類號： F293 文獻標(biāo)識碼： A 文章編號：

房地產(chǎn)檔案信息化是房地產(chǎn)檔案工作發(fā)展的趨勢。房地產(chǎn)檔案信息化是指運用現(xiàn)代信息技術(shù)管理電子文件，對物理形態(tài)的房地產(chǎn)檔案文獻作符合信息化環(huán)境和目標(biāo)的轉(zhuǎn)化，搞好房地產(chǎn)檔案網(wǎng)站和數(shù)字房地產(chǎn)檔案館建設(shè)，實現(xiàn)高效、適用的房地產(chǎn)檔案管理和房地產(chǎn)檔案利用工作的過程。運用計算機對房地產(chǎn)檔案進行管理具有以往人工管理所無法比擬的優(yōu)點，數(shù)據(jù)只需一次錄入可以多次利用，即可在房地產(chǎn)檔案管理內(nèi)部進行數(shù)據(jù)共享，管理人員可通過模糊查詢、組合查詢、分類查詢等查詢方式，在房地產(chǎn)檔案庫中檢索出需要的房地產(chǎn)檔案信息實現(xiàn)即時查詢，提高了工作效率。

電子化的房地產(chǎn)檔案信息資源由于其特殊性質(zhì)造成房地產(chǎn)檔案信息資源存在可能被篡改、偽造、竊取以及截取等安全隱患，造成信息的丟失、泄密，甚至造成病毒的傳播，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)檔案信息系統(tǒng)的不安全性，給房地產(chǎn)檔案管理工作帶來不利影響。這對傳統(tǒng)的房地產(chǎn)檔案管理方式是一個極大的挑戰(zhàn)，如何保證房地產(chǎn)檔案信息的完整與安全，使之具有隨時正常運轉(zhuǎn)的功能，防止房地產(chǎn)檔案信息的泄漏，已經(jīng)成為房地產(chǎn)檔案管理者的當(dāng)務(wù)之急。

房地產(chǎn)檔案信息安全包括以下內(nèi)容：真實性，保證房地產(chǎn)檔案信息的內(nèi)容真實可靠；完整性，信息的內(nèi)容不會被篡改或破壞；可用性，能夠按照用戶需要提供可用信息；可控性，對房地產(chǎn)檔案信息的傳播及內(nèi)容具有控制能力；不可抵賴性，用戶對其行為不能進行否認；可審查性，對出現(xiàn)的網(wǎng)絡(luò)安全問題提供調(diào)查的依據(jù)和手段。

1房地產(chǎn)檔案信息化面臨的安全風(fēng)險分析

房地產(chǎn)檔案信息化建設(shè)是以轉(zhuǎn)變觀念為前提的創(chuàng)新性房地產(chǎn)檔案工作，當(dāng)前絕大多數(shù)單位的房地產(chǎn)檔案管理人員習(xí)慣于傳統(tǒng)式的手工管理，房地產(chǎn)檔案管理人員中缺乏信息技術(shù)專業(yè)知識，對信息化條件下房地產(chǎn)檔案安全管理缺乏有效的技術(shù)支持，其安全理念停留在對紙質(zhì)房地產(chǎn)檔案等載體的安全管理上，對網(wǎng)絡(luò)化中的房地產(chǎn)檔案信息安全認識不足，以為只要把電腦管好了，沒有人動過，信息沒有丟失，就是做好信息安全管理工作了。隨著信息技術(shù)在房地產(chǎn)檔案工作中的應(yīng)用，房地產(chǎn)檔案數(shù)字化和網(wǎng)絡(luò)化工作的不斷推進，房地產(chǎn)檔案安全管理正面臨新的挑戰(zhàn)。

1.1計算機病毒威脅

在房地產(chǎn)檔案信息化工作的信息安全問題中，病毒感染造成網(wǎng)絡(luò)通信阻塞，系統(tǒng)數(shù)據(jù)和文件系統(tǒng)破壞，系統(tǒng)無法提供服務(wù)甚至破壞后無法恢復(fù)，特別是系統(tǒng)中多年積累的房地產(chǎn)檔案數(shù)據(jù)的丟失，損失是災(zāi)難性的。

1.2網(wǎng)絡(luò)安全分析

我們在設(shè)計時有必要將公開服務(wù)器（WEB、DNS、EMAIL等）和外網(wǎng)及內(nèi)部其它業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)進行必要的隔離，避免網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)信息外泄；同時還要對外網(wǎng)的服務(wù)請求加以過濾，只允許正常通信的數(shù)據(jù)包到達相應(yīng)主機，其它的請求服務(wù)在到達主機之前就應(yīng)該遭到拒絕。

1.3物理安全分析

網(wǎng)絡(luò)的物理安全是整個網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)安全的前提。房地產(chǎn)檔案信息網(wǎng)工程建設(shè)中，由于網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)屬于弱電工程，耐壓值很低。物理安全的風(fēng)險主要有，地震、水災(zāi)、火災(zāi)等環(huán)境事故；電源故障；人為操作失誤或錯誤；設(shè)備被盜、被毀；電磁干擾；線路截獲；高可用性的硬件；雙機多冗余的設(shè)計；機房環(huán)境及報警系統(tǒng)、安全意識等，因此要盡量避免網(wǎng)絡(luò)的物理安全風(fēng)險。

1.4系統(tǒng)的安全分析

系統(tǒng)的安全是指整個網(wǎng)絡(luò)操作系統(tǒng)和網(wǎng)絡(luò)硬件平臺是否可靠且值得信任。因此，房地產(chǎn)檔案部門應(yīng)對其網(wǎng)絡(luò)作詳盡的分析，選擇安全性盡可能高的操作系統(tǒng)，并對操作系統(tǒng)進行安全配置，必須加強登錄過程的認證，確保用戶的合法性；其次應(yīng)該嚴(yán)格限制登錄者的操作權(quán)限，將其完成的操作限制在最小的范圍內(nèi)。

1.5應(yīng)用系統(tǒng)的安全分析

應(yīng)用系統(tǒng)的安全跟具體的應(yīng)用有關(guān)，它涉及面廣。應(yīng)用系統(tǒng)的安全是動態(tài)的、不斷變化的，并且應(yīng)用類型不斷增加。在應(yīng)用系統(tǒng)的安全性上，主要考慮盡可能建立安全的系統(tǒng)平臺，而且通過專業(yè)的安全工具不斷發(fā)現(xiàn)漏洞，修補漏洞，提高系統(tǒng)的安全性。

1.6管理的安全風(fēng)險分析

管理是房地產(chǎn)檔案信息化安全工作中最重要的部分。責(zé)權(quán)不明，安全管理制度不健全及缺乏可操作性等都可能引起管理安全的風(fēng)險。這就要求我們必須對站點的訪問活動進行多層次的記錄，及時發(fā)現(xiàn)非法入侵行為。

2房地產(chǎn)檔案信息化工作中安全技術(shù)對策

主要從設(shè)備、病毒防范、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)等幾個方面保障房地產(chǎn)檔案信息系統(tǒng)的安全和房地產(chǎn)檔案數(shù)據(jù)的安全。

2.1物理措施：例如，保護網(wǎng)絡(luò)關(guān)鍵設(shè)備(如交換機、大型計算機等)，制定嚴(yán)格的網(wǎng)絡(luò)安全規(guī)章制度，采取防輻射、防火以及安裝不間斷電源（UPS）等措施。

2.2病毒防護措施

病毒的防護是房地產(chǎn)檔案信息化安全工作中的重點之一，在房地產(chǎn)檔案信息化工作過程中建立完善的計算機病毒防護體系是十分必要的，主要的防病毒手段是殺毒軟件的全面部署，（1）對于單機工作可采用單機版殺毒軟件，如瑞星、諾頓、360等。（2）對于房地產(chǎn)檔案信息網(wǎng)可相應(yīng)部署網(wǎng)絡(luò)版殺毒軟件，如瑞星網(wǎng)絡(luò)版、趨勢等。（3）在網(wǎng)絡(luò)邊界可部署防毒墻，可有效預(yù)防其它網(wǎng)絡(luò)的病毒向本地網(wǎng)絡(luò)擴散。

2.3網(wǎng)絡(luò)安全設(shè)備的應(yīng)用

2.3.1防火墻

防火墻系統(tǒng)能增強機構(gòu)內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)的安全性。防火墻負責(zé)管理Internet和機構(gòu)內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)之間的訪問。在沒有防火墻時，內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)上的每個節(jié)點都暴露給Internet上的其它主機，極易受到攻擊。這就意味著內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)的安全性要由每一個主機的堅固程度來決定，并且安全性等同于其中最弱的系統(tǒng)。

2.3.2 入侵檢測系統(tǒng)部署

入侵檢測能力是衡量一個防御體系是否完整有效的重要因素，強大完整的入侵檢測體系可以彌補防火墻相對靜態(tài)防御的不足。對來自外部網(wǎng)和內(nèi)部網(wǎng)的各種行為進行實時檢測，及時發(fā)現(xiàn)各種可能的攻擊企圖，并采取相應(yīng)的措施。

2.3.3漏洞掃描系統(tǒng)

采用目前最先進的漏洞掃描系統(tǒng)定期對工作站、服務(wù)器、交換機等進行安全檢查，并根據(jù)檢查結(jié)果向管理員提供詳細可靠的安全性分析報告，為提高網(wǎng)絡(luò)安全整體水平產(chǎn)生重要依據(jù)。

2.4訪問控制：對用戶訪問網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)檔案資源的權(quán)限進行嚴(yán)格的認證和控制。例如，進行用戶身份認證，對口令加密、更新和鑒別，設(shè)置用戶訪問目錄和文件的權(quán)限，控制網(wǎng)絡(luò)設(shè)備配置的權(quán)限等等。

2.5數(shù)據(jù)加密：加密是保護數(shù)據(jù)安全的重要手段，數(shù)據(jù)加密是對網(wǎng)絡(luò)中傳輸?shù)姆康禺a(chǎn)檔案數(shù)據(jù)進行加密，到達目的地后再解密還原為原始數(shù)據(jù)，目的是防止非法用戶截獲后盜用信息。

2.6網(wǎng)絡(luò)隔離：網(wǎng)絡(luò)隔離有兩種方式，一種是采用隔離卡來實現(xiàn)的，一種是采用網(wǎng)絡(luò)安全隔離網(wǎng)閘實現(xiàn)的。隔離卡主要用于對單臺機器的隔離，網(wǎng)閘主要用于對于整個網(wǎng)絡(luò)的隔離。

3建立和完善房地產(chǎn)檔案信息安全管理制度

建立健全房地產(chǎn)檔案信息安全管理制度，“三分技術(shù)，七分管理”盡管不是十分的準(zhǔn)確，但任何一個信息系統(tǒng)的安全，在很大程度上依賴于最初設(shè)計時制定的網(wǎng)絡(luò)信息系統(tǒng)安全策略及相關(guān)管理策略。在網(wǎng)絡(luò)信息系統(tǒng)安全領(lǐng)域，技術(shù)手段和相關(guān)安全工具只是輔助手段，離開完善的管理制度與措施，是沒法發(fā)揮應(yīng)有的作用并建設(shè)良好的網(wǎng)絡(luò)信息安全空間的。

篇8

房地產(chǎn)檔案管理的傳統(tǒng)方式就是手工處理，極易使檔案實體在人為或者自然的條件下出現(xiàn)差錯和管理缺陷。而在房地產(chǎn)檔案管理中運用數(shù)字化技術(shù)，可具備存儲量大、出錯率小、資源共享等優(yōu)勢，有效彌補傳統(tǒng)管理方式中的不足，由此可知，在房地產(chǎn)檔案管理中運用數(shù)字化技術(shù)已經(jīng)成為時展的趨勢。

1 房地產(chǎn)檔案管理中數(shù)字化技術(shù)運用要點分析

盡管數(shù)字化技術(shù)具備無可比擬的優(yōu)勢，但數(shù)字化技術(shù)運用于房地產(chǎn)檔案管理工作中，還需注意以下幾個問題：

1.1 注意服務(wù)理念的創(chuàng)新

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)檔案管理方式要求管理人員，只需向客戶提供相應(yīng)的咨詢和證明等被動型服務(wù)即可，缺乏主動服務(wù)和優(yōu)化服務(wù)的意識。因此，在運用數(shù)字化技術(shù)的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)的檔案管理人員需改變自身的服務(wù)理念。

1.2 注意檔案資料整理、收集的漏洞

隨著信息技術(shù)與計算機技術(shù)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)檔案資料隨時處于更新狀況，而在搜集房地產(chǎn)檔案資料的過程中，極易出現(xiàn)信息和資料收集遺漏的現(xiàn)象，因此，需在檔案資料的整理和收集中，采取動態(tài)化的信息管理形式，以完善房地產(chǎn)的檔案管理工作[1]。

1.3 注重檔案管理人才的培養(yǎng)

由于房地產(chǎn)檔案管理趨于數(shù)字化，因此，需注重對管理人員的技能培訓(xùn)，并讓其熟練掌握房地產(chǎn)專業(yè)知識、檔案管理技術(shù)和檔案管理系統(tǒng)維修技術(shù)等知識，并加強對檔案管理人員的計算機知識、數(shù)據(jù)庫管理技能、網(wǎng)絡(luò)知識等管理知識的培訓(xùn)力度，為房地產(chǎn)企業(yè)培養(yǎng)一批實用型人才。

2 房地產(chǎn)檔案管理中有效運用數(shù)字化技術(shù)的策略

2.1 建立健全的管理制度

在房地產(chǎn)檔案管理的過程中，需建立健全的管理制度，從管理人員的培訓(xùn)到硬軟件的要求等，均需給出明確的規(guī)定。檔案管理制度的主要內(nèi)容有：一是規(guī)劃和控制已存儲的數(shù)字檔案資料，并對其進行密級分類：將敏感和機密的資料信息進行加密處理，也可將其脫機存儲于一個安全性較高的地方，以此預(yù)防房地產(chǎn)檔案資料信息被變更、竊取或者毀壞；二是系統(tǒng)運行環(huán)境安全管理制度：包括房地產(chǎn)檔案機房的出入控制、環(huán)境條件的保障管理、自然災(zāi)害的防護、防護設(shè)施的管理等內(nèi)容；三是應(yīng)用系統(tǒng)運行安全管理制度：主要指的是操作安全的管理、操作權(quán)限的管理、操作監(jiān)督管理、操作恢復(fù)管理、操作規(guī)范管理、操作責(zé)任管理和應(yīng)用系統(tǒng)的備份管理及應(yīng)用軟件的維護安全管理等內(nèi)容，通過相關(guān)的技術(shù)，預(yù)防數(shù)字檔案信息出現(xiàn)竊取、修改的問題，從而增強數(shù)字檔案信息的安全性。同時組建信息保管制度，并嚴(yán)格將其落到實處；建立房地產(chǎn)的數(shù)字化檔案的記錄制度，記載資料信息的搜集、管理及使用等情況，并在記錄中確保信息的真實性[2]。

2.2 規(guī)范房地產(chǎn)檔案資料

在房地產(chǎn)檔案資料信息管理中，傳統(tǒng)的手工搜集、整理紙質(zhì)材料，容易出現(xiàn)材料丟失、儲存不當(dāng)、資料信息不規(guī)范等檔案管理不到位的現(xiàn)象。因此，采取數(shù)字化技術(shù)對房地產(chǎn)檔案資料進行管理，不但能達到檔案資料紙質(zhì)管理和信息化管理齊頭并進的目的，而且能使檔案資料管理更加完善，避免或者減少檔案資料遺失、損壞等。同時還可通過視頻、音頻等技術(shù)手段，使房地產(chǎn)檔案資料管理更加豐富化、動態(tài)化。如圖1。

2.3 建立數(shù)據(jù)系統(tǒng)和傳輸平臺

在房地產(chǎn)檔案數(shù)字化管理的過程中，還需注意以下兩點：一是組建數(shù)據(jù)庫?？赏ㄟ^掃描儀對紙質(zhì)檔案進行掃描，將掃描資料組建成數(shù)據(jù)庫的形式，降低人工錄入出錯率，提高管理人員的工作效率；二是建立傳輸平臺。在房地產(chǎn)檔案信息的數(shù)字化管理過程中，需以實現(xiàn)其價值為中心，以此有效利用房地產(chǎn)檔案的數(shù)據(jù)庫。但是在建立傳輸平臺的過程中，需確保傳輸平臺的安全性、高效性和保密性，從而防止檔案信息在傳輸?shù)倪^程中丟失，或者人為竊取[3]。

篇9

信息技術(shù)的飛速發(fā)展沖擊著各行各業(yè),給全球房地產(chǎn)業(yè)也帶來一場深刻的變革和發(fā)展的契機。在政府的牽頭和推動下,在房地產(chǎn)業(yè)各界積極參與和實踐下,中國房地產(chǎn)業(yè)已取得卓有成效的成果,呈現(xiàn)全面信息化的發(fā)展勢頭。具體表現(xiàn)在:

(1)房地產(chǎn)政務(wù)信息化成效顯著。

許多城市利用信息技術(shù)開發(fā)了房地產(chǎn)政務(wù)管理軟件,有效地改進了行政管理,提高了工作效率,完善了政府對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控和預(yù)測能力。

(2)房地產(chǎn)企業(yè)信息化取得長足進展。

房地產(chǎn)經(jīng)營方式開始打上信息時代的烙印。一些房地產(chǎn)企業(yè)建立了企業(yè)內(nèi)部網(wǎng)站,提高了信息傳輸速度,加快了企業(yè)決策速度,提高了辦事效率。此外,各種針對房地產(chǎn)企業(yè)的計算機軟件,如房屋銷售軟件、物業(yè)管理軟件、租賃軟件、房地產(chǎn)可行性分析軟件、房地產(chǎn)開發(fā)管理軟件等,也得到了廣泛的開發(fā)和應(yīng)用。

(3)初步建立了房地產(chǎn)宏觀監(jiān)測系統(tǒng)。

為適應(yīng)我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)在要求,針對市場信息零散、盲目投資行為大量存在等狀況,我國已建立包括中房預(yù)警系統(tǒng)、中房指數(shù)、國房景氣指數(shù)等在內(nèi)的房地產(chǎn)宏觀監(jiān)測系統(tǒng)。

(4)智能化小區(qū)和網(wǎng)絡(luò)小區(qū)建設(shè)步伐加快。

近年來,住宅的智能化功能被列為評價樓盤綜合性能的不可缺少的一個重要指標(biāo),智能化住宅已逐步進入普通人的生活。社區(qū)提供與外界進行數(shù)據(jù)交換的軟硬件設(shè)施和服務(wù)是家居功能向外拓展的必要條件。智能化的物業(yè)管理深入到各單位住宅,真正實現(xiàn)建筑智能化到社區(qū)管理的智能化。

(5)房地產(chǎn)網(wǎng)站發(fā)展迅速。

由于房地產(chǎn)業(yè)自身的行業(yè)特點,使其在網(wǎng)上具有更大的優(yōu)勢,房地產(chǎn)業(yè)各界都以最快的速度建立或準(zhǔn)備建立自己的網(wǎng)站,將網(wǎng)絡(luò)作為房地產(chǎn)信息的主要渠道。房地產(chǎn)網(wǎng)站建設(shè)提供了全天候、全方位市場服務(wù)的新模式,建立房地產(chǎn)在線咨詢服務(wù)系統(tǒng),引入城市電子地圖,實現(xiàn)網(wǎng)上售樓,改變了傳統(tǒng)的購房方式。同國外相比,我國房地產(chǎn)信息化整體水平較低,地區(qū)差異較大,東西部發(fā)展不平衡,仍存在諸多制約因素,還有很長的路要走。但是,房地產(chǎn)業(yè)唯有實現(xiàn)信息化,唯有與網(wǎng)絡(luò)結(jié)合,才能煥發(fā)出新的活力。建立和完善房地產(chǎn)企業(yè)的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng),實現(xiàn)總公司與下屬子公司之間的雙向溝通和信息共享。通過信息平臺的整合,為企業(yè)管理決策提供全方位、完整的信息數(shù)據(jù),使企業(yè)的管理逐步走向信息化,建立企業(yè)網(wǎng)站,使其向房地產(chǎn)行業(yè)和管理信息服務(wù)方向轉(zhuǎn)化,加強與員工的溝通,將信息化手段應(yīng)用于具體管理工作的流程中。以國家信息化工作的指導(dǎo)方針“統(tǒng)一規(guī)劃、聯(lián)合建設(shè)、推廣應(yīng)用、發(fā)展產(chǎn)業(yè)、資源共享”為房地產(chǎn)企業(yè)信息化工作的指導(dǎo)思想,將房地產(chǎn)企業(yè)的管理全部數(shù)字化,充分利用先進的信息技術(shù),使本企業(yè)集團形成一個管理對象數(shù)字化、管理專業(yè)網(wǎng)絡(luò)化、數(shù)據(jù)動態(tài)實時化、管理決策科學(xué)化的現(xiàn)代企業(yè),走一條結(jié)合自身特點,依托信息技術(shù)發(fā)展房地產(chǎn)信息化產(chǎn)業(yè)的振興之路。

二、企業(yè)信息安全防范

隨著企業(yè)信息化的發(fā)展,辦公自動化、財務(wù)管理系統(tǒng),企業(yè)相關(guān)業(yè)務(wù)系統(tǒng)等生產(chǎn)經(jīng)營方面的重要系統(tǒng)投入在線運行,越來越多的重要數(shù)據(jù)和機密信息都通過企業(yè)內(nèi)外部網(wǎng)絡(luò)來傳輸。這在提高生產(chǎn)效率和管理水平的同時,也帶來了不同以往的安全風(fēng)險和問題。通過網(wǎng)絡(luò)傳輸?shù)臄?shù)據(jù)信息如被非法用戶截取,導(dǎo)致泄露企業(yè)機密;如被非法篡改,造成數(shù)據(jù)混亂,信息錯誤,造成工作失誤等。另一方面,病毒感染造成網(wǎng)絡(luò)通信阻塞,系統(tǒng)數(shù)據(jù)和文件系統(tǒng)破壞,系統(tǒng)無法提供服務(wù)甚至破壞后無法恢復(fù),特別是系統(tǒng)中多年積累的重要數(shù)據(jù)丟失,對企業(yè)的生產(chǎn)管理以及經(jīng)濟效益等造成不可估量的損失。因此,如何保護企業(yè)機密,保障企業(yè)信息安全,成為企業(yè)信息化發(fā)展中需要面臨和解決的問題,提上了企業(yè)的議事日程。企業(yè)信息安全管理即針對當(dāng)前企業(yè)面臨的病毒泛濫、黑客入侵、惡意軟件、信息失控等復(fù)雜的應(yīng)用環(huán)境制定相應(yīng)的防御措施,保護企業(yè)信息和企業(yè)信息系統(tǒng)不被未經(jīng)授權(quán)的訪問、使用、泄露、中斷、修改和破壞,為企業(yè)信息和企業(yè)信息系統(tǒng)提供保密性、完整性、真實性、可用性、不可否認。企業(yè)信息安全是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程,涉及技術(shù)、設(shè)備、管理和制度等多方面的因素,安全解決方案的制定需要從整體上進行把握。首先,企業(yè)必須根據(jù)實際情況全面做好安全風(fēng)險評估。第二,采用信息安全新技術(shù),建立信息安全防護體系。綜合各種計算機網(wǎng)絡(luò)信息系統(tǒng)安全技術(shù),將安全操作系統(tǒng)技術(shù)、防火墻技術(shù)、病毒防護技術(shù)、入侵檢測技術(shù)、安全掃描技術(shù)等綜合起來,形成一套完整的、協(xié)調(diào)一致的網(wǎng)絡(luò)安全防護體系。企業(yè)根據(jù)自身信息系統(tǒng)建設(shè)和應(yīng)用的步伐,建立完整的信息安全防護體系,統(tǒng)籌規(guī)劃,分步實施。第

篇10

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)開發(fā)工程；項目管理

中圖分類號：F293文獻標(biāo)識碼： A

引言

房產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理是指從項目開工準(zhǔn)備到竣工驗收的全過程所進行的管理。由于房產(chǎn)開發(fā)項目建筑施工與安裝任務(wù)通常是委托承包給建筑施工單位來完成的，所以開發(fā)項目的工程管理，主要是以合同管理為手段，運用計劃、組織、協(xié)調(diào)、控制、檢查、驗收等方法，對開發(fā)項目施工建設(shè)中的技術(shù)活動和經(jīng)濟活動，按照國家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和合同規(guī)定的目標(biāo)，進行嚴(yán)格監(jiān)督、控制和管理，以確保開發(fā)項目總體目標(biāo)的最終實現(xiàn)。

一、提高房地產(chǎn)開發(fā)的運營效率

近些年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)取得了很大的繁榮發(fā)展的同時，面臨著宏觀調(diào)控、供求關(guān)系以及消費者需求變化等問題。房地產(chǎn)市場競爭越來越激烈，如何有效提高房地產(chǎn)開發(fā)運營的效率是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的中要課題。

（一）選擇信譽較高和運營良好的企業(yè)進行合作

在設(shè)計過程中要優(yōu)化設(shè)計方案的同時，要組織相關(guān)專家進行嚴(yán)格的會審，減少設(shè)計和工程的變更；還要以此為主要控制的節(jié)點，采取有效措施加強對工程造價的全過程控制；盡量節(jié)約管理費用；不斷擴展產(chǎn)業(yè)鏈的長度，提升產(chǎn)業(yè)鏈的等級。

（二）成本的管理與控制

這就要求房地產(chǎn)企業(yè)要不斷進行技術(shù)革新，不斷引進新型的高素質(zhì)人才；同時，要加強對員工的培訓(xùn)，認識和理解成本控制的重要意義，掌握方法，增強他們對成本控制的責(zé)任感和使命感；要建立相關(guān)的成本考核制度，采用各種激勵措施，增強自身的動力和壓力；要建立企業(yè)優(yōu)秀的組織架構(gòu)，找到能夠承接組織架構(gòu)適合的領(lǐng)導(dǎo)核心；不僅要考慮到體制、環(huán)境以及結(jié)構(gòu)等方面的因素，還要考慮到能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的具有很高能力和文化素質(zhì)的成員。

（三）加強與政府各部門的溝通

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營過程中，會受到政府政策的影響，直接會關(guān)系到企業(yè)的效益和利潤。房地產(chǎn)企業(yè)與政府的有效溝通的策略，主要可以從以下幾個方面做起。首先，要與政府進行雙向溝通，加強相互之間的信息交流。成立專門的公共關(guān)系部門，保證在與政府各部門之間溝通信息的準(zhǔn)確性、及時性和有效性。房地產(chǎn)企業(yè)要主動加強與政府部門的聯(lián)系，了解相關(guān)法律和政策的變化，幫助企業(yè)及時做出相應(yīng)的調(diào)整。另外，要加強與政府主管部門的聯(lián)系，與之保持良好的關(guān)系。其次，要努力構(gòu)建對企業(yè)的信任感。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要積極樹立良好的企業(yè)形象，做到誠實守信，企業(yè)要適當(dāng)?shù)某袚?dān)一部分的社會責(zé)任，取得政府的信任。企業(yè)要根據(jù)政府職能不斷轉(zhuǎn)變，調(diào)整相互之間的關(guān)系，在企業(yè)經(jīng)濟利益和政府的社會效益需找平衡感，不斷實現(xiàn)雙方的互惠互利。最后，雙方要建立長期合作的關(guān)系。企業(yè)要樹立長遠的發(fā)展戰(zhàn)略，建立與政府長期溝通的關(guān)系，為企業(yè)發(fā)展建立起很好的競爭生存之間的關(guān)系，不斷提高服務(wù)的質(zhì)量，保證二者之間關(guān)系協(xié)調(diào)等，使政府能夠在一定程度上能夠幫助企業(yè)解決在發(fā)展過程中遇到的困難。

二、建設(shè)單位在房地產(chǎn)工程項目施工現(xiàn)場管理

房地產(chǎn)工程項目施工現(xiàn)場的管理主要包括技術(shù)管理、質(zhì)量管理、日常管理、安全管理以及文明管理。

（一）施工現(xiàn)場質(zhì)量管理

質(zhì)量是整個工程的生命。在進行質(zhì)量管理過程中，要建立和完善相應(yīng)的獎懲機制，要檢驗批、分項工程、分部工程、單位工程、單項工程以及隱蔽工程等。對施工材料要嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，不能讓存在質(zhì)量問題材料進入到施工現(xiàn)場，以免影響到工程質(zhì)量；在管理過程中尤其要注意工程的細節(jié)問題，室內(nèi)主要包括墻面、地面以及交接處等，室外主要包括出檐口、滴水線等，從工程的細節(jié)上保證工程的質(zhì)量。施工技術(shù)的管理因為房地產(chǎn)開發(fā)項目工程比較復(fù)雜，涉及技術(shù)工藝比較復(fù)雜，所以要加強對技術(shù)的管理，尤其是施工過程中各個環(huán)節(jié)和工序的施工；還要加強對施工進度的管理，保證工程建設(shè)保質(zhì)保量的完成。在工程件建設(shè)過程中，還要加強對施工的安全管理。不僅要加強對施工操作人員的安全培訓(xùn)，積極營造安全施工氛。

（二）施工現(xiàn)場安全管理

施工現(xiàn)場的安全管理非常重要，關(guān)系到施工人員的安全。因此，要采取有效措施加強對施工現(xiàn)場的安全管理。要保證施工現(xiàn)場安全，必須要做好施工的消防工作。施工單位在施工組織設(shè)計中必須有安全和消防條款，為施工安全管理提供必要的依據(jù)。施工單位必須對全體施工人員進行安全教育，做好技術(shù)摸底工作，要派送專職的安全員。甲方代表負責(zé)施工現(xiàn)場安全執(zhí)行的情況，安全帽配戴、施工腳手架、安全網(wǎng)、洞口以及溝道等防護設(shè)施，還有其他的施工設(shè)備安全保護和施工用電安全措施，防止出現(xiàn)違規(guī)指揮和違規(guī)操作的行為。甲方代表負責(zé)監(jiān)督安全事故易發(fā)部位，比如，要采取合理有效的措施，預(yù)防高空墮落、機械傷害、觸電以及坍塌事故等措施，從而保證施工能夠順利進行。還要監(jiān)督施工單位防火制度的落實。施工現(xiàn)場必須保證消防通道暢通，保證消防設(shè)施齊全。

（三）技術(shù)管理

施工技術(shù)是整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的重要基礎(chǔ)，決定工程項目的進度和質(zhì)量，因此，在施工過程中要加強對施工技術(shù)的管理。在施工過程中，要嚴(yán)格按國家和地方規(guī)章制度進行工程技術(shù)管理，主要包括技術(shù)規(guī)范、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)以及技術(shù)咨詢工作。施工現(xiàn)場代表要每天編制施工日志的同時，還要收集和整理與施工有關(guān)的技術(shù)資料；經(jīng)辦各種工程變更的簽證和重大變更必須經(jīng)過相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和工程師簽字。甲方的代表人要負責(zé)審查施工單位技術(shù)方案和措施，加強相關(guān)技術(shù)人員的審核。為了保證施工的進度和質(zhì)量，要盡量避免在施工過程中出現(xiàn)的設(shè)計和工程變更。

三、房產(chǎn)開發(fā)工程項目管理優(yōu)化措施

（一）全面完善項目成本管理

項目的成本管理是任何房產(chǎn)開發(fā)投資方關(guān)注的重點。作為房產(chǎn)工程，必須加強全過程的成本管理。必須從決策出發(fā)，再控制設(shè)計中的造價，在施工中全面實行決策階段以及設(shè)計階段中的造價管理方式，以全壽命周期成本最低為原則，進行工程項目成本的控制。房產(chǎn)開發(fā)項目全過程管理包括投資決策階段、設(shè)計招投標(biāo)階段、項目建設(shè)階段以及竣工經(jīng)營階段，在各個階段的成本控制中，必須按照成本影響因子的程度大小選取相關(guān)比例的措施來控制項目成本，不能一味貪圖小便宜而忽略了整個項目中的重點控制的相關(guān)內(nèi)容。縱觀整個項目全過程，決策階段和施工階段是控制的重中之重。

（二）加強房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理

風(fēng)險防范是指利用一定的技術(shù)管理方法來規(guī)避相關(guān)風(fēng)險，用來減少房產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的隱蔽損失，維護投資方的利益。風(fēng)險防范的方式一般有以下幾種： ①風(fēng)險回避，指在風(fēng)險超過投資方心中的底線時，必須采取放棄投資決策相關(guān)措施，這樣能有效地規(guī)避相關(guān)風(fēng)險。但是風(fēng)險回避必定是一種消極的方法，逼不得已的情況下，才能采用，因為采用風(fēng)險回避的手段，必定使房地產(chǎn)開發(fā)不能獲得任何可能的利潤； ②風(fēng)險轉(zhuǎn)移，所謂風(fēng)險轉(zhuǎn)移就是運用一定的防范，將一種特定的風(fēng)險以其他形式轉(zhuǎn)移到無形。在當(dāng)前的房產(chǎn)開發(fā)工程管理中，這種形式運用最為廣泛。通常風(fēng)險轉(zhuǎn)移是以兩種方式來完成，首先是簽訂合同，即以合同的方式，來轉(zhuǎn)移相關(guān)風(fēng)險，在簽訂合同后，無論發(fā)生相關(guān)風(fēng)險，都有乙方來承擔(dān)。然后便是保險，即通過投險的方式，將不能預(yù)知的相關(guān)風(fēng)險來轉(zhuǎn)移給保險公司，雖然這樣會增加部分成本，但是通過這種方式，最為有利，比如當(dāng)房產(chǎn)項目開發(fā)過程中，遇到重大自然災(zāi)害，或在房產(chǎn)施工中因意外而產(chǎn)生相關(guān)的賠償?shù)取?/p>

結(jié)束語

房地產(chǎn)開發(fā)是一個周期較長和復(fù)雜多變的過程，會受到很多方面因素的影響。因此，要做好在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的項目管理，是房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，要不斷明確管理的內(nèi)容，加強對成本和投資的管理，與政府管理部門建立良好的合作共贏管理；不斷提高企業(yè)的運營效率，加強對工程施工過程中的管理。這樣才能有效提高企業(yè)的競爭力和經(jīng)濟效益，才能促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)又好又快的發(fā)展。

參考文獻：

[1]張穎.多元化房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制問題及對策[J].時代金融,2014,03：241.