導(dǎo)語：如何才能寫好一篇不動產(chǎn)登記的法律法規(guī)，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

【關(guān)鍵詞】物權(quán)法 抵押登記 不動產(chǎn) 登記制度

一、典型案例及其基本情況

2007年12月10日，河南省某市工商行政管理局為抵押人河南宏興建材經(jīng)營有限公司和抵押權(quán)人中國銀行某市分行辦理了180萬元的動產(chǎn)抵押登記書，其中抵押物一欄填寫為“鋼瓦、槽鋼、角鋼”等建材。事實上，這批鋼結(jié)構(gòu)建材在辦理抵押登記時，已建成為鋼結(jié)構(gòu)廠房。后因該貸款到期無法償還本息，抵押權(quán)人將抵押人訴至該市人民法院，人民法院于2008年6月30日到該市工商行政管理局查閱并復(fù)制了該動產(chǎn)抵押登記案卷資料，目前此案仍在審理中。

二、案例引發(fā)的關(guān)于抵押登記的爭論

本案中，關(guān)于債權(quán)與債務(wù)的關(guān)系已無異議，爭論的焦點在于抵押登記的效力問題，即抵押權(quán)人是否有權(quán)對作為抵押物的鋼結(jié)構(gòu)建材進行處置。

1、認為抵押登記有效的理由

一方認為，根據(jù)《擔(dān)保法》、《物權(quán)法》和國家工商行政管理總局《動產(chǎn)抵押登記辦法》的有關(guān)規(guī)定，工商行政管理部門可以辦理企業(yè)、個體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者以“生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品”抵押的動產(chǎn)抵押登記。同時，《物權(quán)法》對動產(chǎn)抵押實行“登記對抗主義”，第一百八十八條規(guī)定：“以本法第一百八十條第一款第四、第六項規(guī)定的財產(chǎn)或者第五項規(guī)定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押權(quán)自抵押合同生效時設(shè)立；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人”。另外，《物權(quán)法》第一百八十九條規(guī)定：“企業(yè)、個體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者以本法第一百八十一條規(guī)定的動產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)向抵押人住所地的工商行政管理部門辦理登記。抵押權(quán)自抵押合同生效時設(shè)立；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。依照第一百八十一條規(guī)定抵押的，不得對抗正常經(jīng)營活動中已支付合理價款并取得抵押財產(chǎn)的買受人”。

本案中，動產(chǎn)抵押登記書中抵押物分別填寫為鋼瓦、槽鋼、角鋼等建材，屬于《物權(quán)法》中規(guī)定的“生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品”范疇，按照《動產(chǎn)抵押登記辦法》規(guī)定，某市工商管理局有權(quán)辦理這些形態(tài)動產(chǎn)的抵押登記，因此，抵押登記有效。

2、認為抵押登記無效的理由

另一方認為，按照民法的劃分，動產(chǎn)與不動產(chǎn)的劃分是以物是否能移動并且是否因移動而損壞其價值作為標(biāo)準(zhǔn)的。按照這一標(biāo)準(zhǔn)，鋼結(jié)構(gòu)廠房是一種由鋼材等組成的特殊建筑物或地上定著物，不能移動或者若移動則損害其價值或用途，因此，鋼結(jié)構(gòu)廠房在性質(zhì)上屬于不動產(chǎn)。

根據(jù)《物權(quán)法》第一百八十七條“以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規(guī)定的財產(chǎn)或者第五項規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時設(shè)立”之規(guī)定，對不動產(chǎn)抵押擔(dān)保物權(quán)的設(shè)定實行“登記生效主義”。又據(jù)《物權(quán)法》第十條“不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)辦理。國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定”和第二百四十六條“法律、行政法規(guī)對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法作出規(guī)定前，地方性法規(guī)可以依照本法有關(guān)規(guī)定作出規(guī)定”之規(guī)定，《物權(quán)法》對不動產(chǎn)抵押登記有明確要求。

本案中，用于抵押登記的鋼結(jié)構(gòu)建材在辦理抵押登記時就已經(jīng)組建成了鋼結(jié)構(gòu)，應(yīng)該視同鋼結(jié)構(gòu)廠房。但是，目前無論是法律、行政法規(guī)，還是地方性法規(guī)，均未建立不動產(chǎn)“統(tǒng)一登記制度”，未明確統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法。因此，某市工商行政管理局無權(quán)為已經(jīng)組建成了鋼結(jié)構(gòu)廠房的鋼瓦、槽鋼、角鋼等材料辦理抵押登記，抵押登記無效。

三、關(guān)于我國現(xiàn)有不動產(chǎn)登記及抵押登記制度的分析

1、關(guān)于動產(chǎn)、不動產(chǎn)，相關(guān)法律法規(guī)已有明確區(qū)分

《擔(dān)保法》第九十二條規(guī)定“本法所稱不動產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等地上定著物。本法所稱動產(chǎn)是指不動產(chǎn)以外的物?！绷硗猓穹▽赢a(chǎn)、不動產(chǎn)的區(qū)分也有說明，即不動產(chǎn)是指不能移動或移動就會損害其價值的物，不動產(chǎn)主要指土地及土地上的定著物；動產(chǎn)是指能夠移動而不損害其價值或用途的物。因此，本案中抵押物由于在辦理抵押登記時就已經(jīng)組建成了鋼結(jié)構(gòu)廠房，屬于“土地以及房屋、林木等地上定著物”，屬于“不動產(chǎn)”范疇，辦理抵押貸款時不應(yīng)辦理《動產(chǎn)抵押登記書》，而應(yīng)辦理《不動產(chǎn)抵押登記書》。

2、《物權(quán)法》明確規(guī)定不動產(chǎn)抵押需要辦理抵押登記

財產(chǎn)抵押是重要的民事法律行為，法律除要求設(shè)立抵押權(quán)要訂立書面合同外，還要求對某些財產(chǎn)辦理抵押登記，不經(jīng)抵押登記，抵押權(quán)不發(fā)生法律效力。根據(jù)《物權(quán)法》第一百八十七條規(guī)定：“以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規(guī)定的財產(chǎn)或者第五項規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時設(shè)立?！币虼?，按照《物權(quán)法》第一百八十條第一款第一項所列“建筑物和其他土地附著物”等財產(chǎn)抵押時，需要辦理抵押登記。

3、目前不動產(chǎn)登記實際上依照原有法律法規(guī)辦理

現(xiàn)有的不動產(chǎn)主要包括地產(chǎn)、房產(chǎn)以及林產(chǎn)、水面、灘涂、道路等。由于《物權(quán)法》頒布后，并沒有法律和行政法規(guī)對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法作出規(guī)定，地方性法規(guī)也無相關(guān)規(guī)定，所以，目前房產(chǎn)、地產(chǎn)等不動產(chǎn)的登記和抵押登記，實際上仍依照《擔(dān)保法》、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》、《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《森林法》相關(guān)規(guī)定等辦理。另外，部分地區(qū)制定了《森林資源資產(chǎn)抵押登記辦法》等地方性法規(guī)，以對特定的不動產(chǎn)抵押登記作出規(guī)定。

4、《物權(quán)法》與《擔(dān)保法》等法規(guī)沖突，導(dǎo)致原法律法規(guī)關(guān)于不動產(chǎn)登記和抵押登記的法律效力存在爭議

《物權(quán)法》頒布后，其第一百七十八條規(guī)定“擔(dān)保法與本法的規(guī)定不一致的，適用本法”，其第十條規(guī)定“國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度”。根據(jù)“新法優(yōu)于舊法”原則，由于《擔(dān)保法》、《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》及地方性法規(guī)關(guān)于登記和抵押登記的規(guī)定與《物權(quán)法》關(guān)于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的規(guī)定產(chǎn)生沖突，自2007年10月1日《物權(quán)法》生效時，這些法律法規(guī)關(guān)于抵押登記和抵押登記的條文，以及按照這些法律法規(guī)辦理的新的登記和抵押登記，已面臨是否仍具有法律效力的爭議。另外，原有法律法規(guī)未能覆蓋的其他不動產(chǎn)，如本案

中涉及的鋼結(jié)構(gòu)廠房，面臨登記和抵押登記無法可依的境地。

四、解決爭端的相關(guān)建議

1、最高人民法院應(yīng)作出司法解釋

最高人民法院應(yīng)及時對《物權(quán)法》中關(guān)于不動產(chǎn)登記的條文作出司法解釋，承認目前依照原有法律法規(guī)辦理的不動產(chǎn)登記的法律效力，保證不動產(chǎn)登記有法可依。在法律、行政法規(guī)對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法作出規(guī)定前，各地地方性法規(guī)未依照《物權(quán)法》有關(guān)規(guī)定作出規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)按照原《擔(dān)保法》、《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)對不動產(chǎn)的登記規(guī)定辦理，其效力受法律保護。

2、盡快建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法

我國現(xiàn)行的不動產(chǎn)管理體制，實際是對不動產(chǎn)中的建筑物、土地、森林、水面、灘涂、道路等分別制定部門規(guī)章意義上的不動產(chǎn)登記規(guī)則。這些規(guī)則較為散亂而且與《物權(quán)法》相沖突，所以，可根據(jù)《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定，參考《動產(chǎn)抵押登記辦法》，制定一部統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法。同時，應(yīng)盡快對“不動產(chǎn)的范圍”、“不能進行抵押的不動產(chǎn)范圍”、“需要進行登記和抵押登記的不動產(chǎn)范圍”作出規(guī)定。如“本法所稱不動產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等地上定著物”；“抵押的不動產(chǎn)應(yīng)屬于可以抵押的財產(chǎn)范圍，法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的不動產(chǎn)不能進行抵押”；“企業(yè)、個體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者以其所有的土地以及房屋、林木等地上定著物抵押的，應(yīng)當(dāng)向抵押人住所地的不動產(chǎn)抵押登記機關(guān)辦理登記?！?/p>

3、設(shè)立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機關(guān)

我國不動產(chǎn)登記機關(guān)分散，各種不動產(chǎn)的登記所屬的機關(guān)不同，導(dǎo)致不動產(chǎn)登記不統(tǒng)一，從而引起不動產(chǎn)物權(quán)登記法律基礎(chǔ)不統(tǒng)一，嚴重妨礙不動產(chǎn)市場的健康發(fā)展，因此，必須設(shè)立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機關(guān)。由于各行政管理部門的局限性，可由縣級以上人民法院（也可法定其他機關(guān)或設(shè)立新的機關(guān)）擔(dān)任不動產(chǎn)登記機關(guān)，并強化其服務(wù)社會主義市場經(jīng)濟體制下不動產(chǎn)市場交易的司法功能。除指定的統(tǒng)一登記機關(guān)外，原有的不動產(chǎn)登記機關(guān)，如地方土地管理部門、房產(chǎn)管理部門、林業(yè)管理部門、工商行政管理部門不再承擔(dān)不動產(chǎn)登記和抵押登記職能。

4、應(yīng)用統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記辦法

以往由于不動產(chǎn)登記基本制度不統(tǒng)一、登記辦法也不統(tǒng)一，從而不利于保護當(dāng)事人權(quán)利。因此，應(yīng)統(tǒng)一登記的辦法，以科學(xué)、高效的登記程序規(guī)范當(dāng)事人登記行為和登記機關(guān)的職務(wù)活動。其中，對登記和抵押等的不動產(chǎn)范圍、應(yīng)當(dāng)提交的文件、《不動產(chǎn)抵押登記書》應(yīng)當(dāng)載明的內(nèi)容、《不動產(chǎn)抵押登記書》設(shè)立日期、不動產(chǎn)抵押登記的效力、不動產(chǎn)抵押合同變更和《不動產(chǎn)抵押登記書》內(nèi)容變更辦法、辦理注銷登記的辦法、社會查閱不動產(chǎn)抵押登記證書的辦法等，要作出明確具體的規(guī)定，避免可能出現(xiàn)的登記失誤、效力爭議和欺詐行為。

5、制發(fā)統(tǒng)一的不動產(chǎn)權(quán)屬證書

當(dāng)前，我國由于登記體例不統(tǒng)一，存在著地權(quán)證、土地權(quán)使用證、房地產(chǎn)權(quán)證、房屋產(chǎn)權(quán)證、林權(quán)證等多種不動產(chǎn)權(quán)屬文書并行的情況。不動產(chǎn)權(quán)屬證書不統(tǒng)一，不但加重了權(quán)利人的經(jīng)濟負擔(dān)、加重了不動產(chǎn)市場規(guī)范的矛盾，而且加劇了不動產(chǎn)管理機關(guān)相互的爭執(zhí)。且由于不動產(chǎn)權(quán)屬證書是國家公信力保障發(fā)揮公示作用的，多樣化的權(quán)屬證書對其公示職能構(gòu)成傷害，從而影響其反映物權(quán)狀態(tài)、保障不動產(chǎn)物權(quán)變動安全的根本功能。故我國應(yīng)當(dāng)實行不動產(chǎn)權(quán)屬證書統(tǒng)一，建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)權(quán)屬證書制度。

【參考文獻】

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[2] 中華人民共和國擔(dān)保法[EB/OL].國家法規(guī)數(shù)據(jù)庫.http：//省略.

篇2

【關(guān)鍵詞】不動產(chǎn)登記制度；登記模式；缺陷；完善建議

中圖分類號：D92 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1006-0278（2013）08-122-01

一、不動產(chǎn)登記制度的概述

不動產(chǎn)登記制度是物權(quán)法中的重要制度，是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請，由國家專職部門將有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)及其變動事項記載于不動產(chǎn)登記簿的事實。

物權(quán)法是民法的重要組成部分，也是市場經(jīng)濟法律中不可缺少的部分。而不動產(chǎn)物權(quán)法律制度在物權(quán)法中占有重要的地位。不動產(chǎn)登記制度是物權(quán)法律制度的重要組成部分，建立和完善不動產(chǎn)物權(quán)登記側(cè)度，對于完善我國物權(quán)法律制度有著重要基礎(chǔ)愈義。完善的物權(quán)法律制度對明晰財產(chǎn)關(guān)系，保護國家、集體和公民個人的財產(chǎn)權(quán)益，調(diào)動各類市場主體創(chuàng)造財富的積極性，維護財產(chǎn)交易安全和市場經(jīng)濟秩序，合理利用資源有重要意義。

二、不動產(chǎn)登記制度的缺陷

（一）沒有建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記體制

我國對不動產(chǎn)登記進行調(diào)整的一些規(guī)定，并沒有一部專門的登記法的存在，而是零散的出現(xiàn)在一些法律法規(guī)之中。其次，登記機關(guān)不統(tǒng)一。我國長期以來將登記作為行政管理職能，使登記機關(guān)呈現(xiàn)多方執(zhí)政的局面。這種局面既不利于當(dāng)事人查閱登記，以便獲取全面的交易信息，也不能給當(dāng)事人進行登記帶來便利的條件，使登記制度的公示作用不能充分的發(fā)揮，更加不利于交易安全。

（二）不動產(chǎn)登記制度登記審查制度不健全

我國法律法規(guī)對不動產(chǎn)登記傾向于實質(zhì)審查方式。隨著我國不動產(chǎn)交易市場日益昌盛，《物權(quán)法》出臺后，不動產(chǎn)登記如何審查申請人提交的資料，檢驗申請人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料是否齊全、簽字蓋章是否真實等，將不動產(chǎn)進行有效的登記。但不動產(chǎn)物權(quán)變動數(shù)量也日趨增加，相對而言則登記人員數(shù)量較少，水平也參差不齊，加之工作任務(wù)繁重，不可能對各種登記一一調(diào)查取證，一些弊端又顯現(xiàn)出來，實務(wù)操作性在審查方式有很大的差距。

（三）異議登記制度不完善

異議登記制度的主要在于提醒物權(quán)利害人注意到該物權(quán)存在一定的異議，很可能針對該不動產(chǎn)所進行的交易是不受物權(quán)法保護的。目前我國物權(quán)法針對該制度主要存在以下兩個問題：一是異議登記的效力問題。雖然依靠異議登記可以提醒第三人在進行該物權(quán)處分過程中可能會出現(xiàn)的風(fēng)險問題，但是如果第三人愿意承擔(dān)這種風(fēng)險，異議登記無法對第三人的處分行為進行阻止。但是這個在物權(quán)法上并沒有給出明確的答案，對該效力問題進行了回避。二是制度適用條件上的完善問題。在我國新物權(quán)法上針對異議登記適用條件規(guī)定了兩個方面的內(nèi)容：首先是利害關(guān)系人認為不動產(chǎn)物權(quán)登記上存在問題；其次原登記權(quán)利人不愿意對該權(quán)利登記不同意更正。因此在實踐中，最重要是要求原登記權(quán)利人不同意對此進行更正，但是這點對于利害關(guān)系人而言往往很難確定。

（四）預(yù)告登記制度有待進一步完善在我國，2007年10月1日起開始施行《中華人民共和國物權(quán)法》，首次確立了不動產(chǎn)預(yù)告登記制度

預(yù)告登記制度有利于鼓勵誠實信用、防止權(quán)利濫用，以法定方式強化了誠信原則的實現(xiàn)。但相較而言，我國的預(yù)告登記制度的范圍相對狹窄，并且預(yù)告登記的效力不明確。

三、不動產(chǎn)登記制度的完善

關(guān)于如何完善我國的不動產(chǎn)登記制度，針對登記制度的諸多弊端，從不同角度提出了建議，歸納起來主要有以下幾個方面：

第一，制訂統(tǒng)一使用的不動產(chǎn)登記制度。我國應(yīng)制定統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度，改變現(xiàn)有的登記管理制度，對多樣的不動產(chǎn)種類，進行統(tǒng)一的登記管理。第二，統(tǒng)一登記部門，也就是說要建立專門的不動產(chǎn)登記部門，對不動產(chǎn)事務(wù)進行統(tǒng)一的管理。第三，統(tǒng)一登記程序，在不動產(chǎn)登記法中規(guī)定統(tǒng)一的登記程序，對登記的各個環(huán)節(jié)作統(tǒng)一規(guī)定。這樣有利于提高工作效率，同時起到了方便群眾的作用。

第二，不動產(chǎn)登記制度審查方式的健全。實質(zhì)審查與形式審查各有利弊，形式審查的優(yōu)點是登記機關(guān)僅僅審查形式要件的合法性，工作量較小、審查速度快、公權(quán)力較少干涉私權(quán)利。但是其不涉及實體法律關(guān)系的審查，也會導(dǎo)致不動產(chǎn)登記簿所載內(nèi)容的真實程度降低，影響公信力當(dāng)事人，還需另外調(diào)查，客觀上加大了社會交易成本。而實質(zhì)審查正好相反；我國制定不動產(chǎn)登記法時采取什么主義，應(yīng)從我國的實際出發(fā)予以考慮。我認為要使登記的內(nèi)容與實際的權(quán)利相一致，就應(yīng)當(dāng)對登記的內(nèi)容進行實質(zhì)審查。實行實質(zhì)性審查，是登記具有公信力的必要前提。

篇3

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)；統(tǒng)一登記；權(quán)籍調(diào)查；測繪對策

中圖分類號：P271 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1671-2064（2017）01-0227-01

2016年我國不遺余力地推動不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的全面運行，實現(xiàn)不動產(chǎn)從分散登記到統(tǒng)一登記的轉(zhuǎn)變。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的提出是我國政府職能轉(zhuǎn)變的重要任務(wù)之一，也是當(dāng)前社會改革的重點，受到社會的廣泛關(guān)注。完善不動產(chǎn)登記制度，構(gòu)建合理的不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查體系也是當(dāng)前我國不動產(chǎn)登記工作的重要內(nèi)容之一。實踐表明，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作目前還處于一個過渡期，測繪規(guī)范尚不完善，內(nèi)容相對粗略，測繪工作中仍然存在不少問題。

1 不動產(chǎn)統(tǒng)一登記中存在的測繪問題

就目前來說，由于各種主客觀限制性因素的影響，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施后的制度規(guī)范中仍然存在不少問題[1]。

1.1 機構(gòu)銜接問題

從目前已經(jīng)開展不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的地區(qū)來看，各地區(qū)的不動產(chǎn)登記部門已經(jīng)與當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)、林業(yè)、國土等其它部門進行了有效的機構(gòu)整合，《不動產(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定的各項不動產(chǎn)權(quán)利的登記業(yè)務(wù)也移交到了不動產(chǎn)登記機構(gòu)進行實施，效果明顯。但是，我們必須注意，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記中各機構(gòu)的銜接還不夠連貫，影響著測繪工作效率的提高。由于各個地區(qū)和部門的特殊性，在歷史資料的保管、使用、數(shù)字化等工作方面也沒有形成統(tǒng)一的、明確的規(guī)范，還不能高效地共享測繪、登記等數(shù)據(jù)，制約著登記工作。個別地區(qū)對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作認識不足，部分人員阻撓不動產(chǎn)登記機構(gòu)行使法定權(quán)力，不配合不動產(chǎn)登記機構(gòu)調(diào)用資料，不采用不動產(chǎn)登記機構(gòu)的登記成果，或是設(shè)置重復(fù)審查關(guān)卡，行使本應(yīng)由不動產(chǎn)登記機構(gòu)行使的權(quán)力。這些問題都對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作這一新生事物產(chǎn)生了較大影響。

1.2 測繪安排問題

機構(gòu)整合工作中規(guī)定，不動產(chǎn)登記機構(gòu)負責(zé)各項不動產(chǎn)權(quán)利的登記，其它部門負責(zé)不動產(chǎn)權(quán)利的審批許可，現(xiàn)階段大部分地區(qū)其它部門還負責(zé)不動產(chǎn)的交易監(jiān)管。這樣，一項不動產(chǎn)權(quán)利在審批階段要在監(jiān)管部門進行一次測量，要發(fā)證時可能為了分割等原因又要在不動產(chǎn)登記機構(gòu)進行權(quán)籍測量，群眾辦事非常不方便。

1.3 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)問題

從不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后的測繪工作方面來說，當(dāng)前我國不動產(chǎn)并沒有形成統(tǒng)一的測繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，測繪過程中困難重重。第一，我國的不動產(chǎn)測繪管理制度尚不完善。盡管《測繪法》等法律法規(guī)中已經(jīng)對地籍、房產(chǎn)測繪等制度做出了相關(guān)規(guī)定，但是法規(guī)內(nèi)容并沒有全面涵蓋我國不動產(chǎn)測繪的所有種類，使得測繪監(jiān)管工作中存在“盲點”。第二，現(xiàn)階段的不動產(chǎn)權(quán)籍測量工作中，對土地、房屋、林權(quán)、草地、海洋等不同類型的不動產(chǎn)，繼續(xù)沿用分散登記時的測量標(biāo)準(zhǔn)，各個標(biāo)準(zhǔn)的坐標(biāo)系統(tǒng)、精度要求、數(shù)據(jù)格式等都不相同，各部門也沒有統(tǒng)一的技術(shù)平臺，不少地區(qū)還在使用手工紙質(zhì)登記，使得不動產(chǎn)統(tǒng)一登記信息難以實現(xiàn)共享。另外，按照各種不同標(biāo)準(zhǔn)測量得到的數(shù)據(jù)最后都要統(tǒng)一進入不動產(chǎn)數(shù)據(jù)庫，也會形成宗地邊界難以統(tǒng)一的問題。

總之，當(dāng)前我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后現(xiàn)有制度仍然存在較多的問題，測繪工作相對復(fù)雜，不利于統(tǒng)一登記工作的全面開展。

2 測繪對策

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實施有利于加快登記進程，整合原有的工作流程，提高登記工作的效率；使得登記信息更為透明，降低行政成本，縮短工作時間；不動產(chǎn)統(tǒng)一登記測繪制度的完善有利于提高登記工作的正確性。針對上文中存在的問題，筆者認為，相關(guān)部門應(yīng)該采取以下對策[2]：

2.1 完善測繪管理制度及運營模式

要完善測繪工作的法律法規(guī)，保障測繪工作的順利進行。過去，我國不動產(chǎn)分散登記期間的測繪工作多采用國家大地坐標(biāo)體系或者城市獨立坐標(biāo)系，并沒有形成統(tǒng)一的坐標(biāo)系、高程系統(tǒng)、精度要求等。這也就導(dǎo)致了同一個不動產(chǎn)單元在房地產(chǎn)部門或者地籍統(tǒng)計部門有不同的精度或者坐標(biāo)值，這就使得房產(chǎn)或者地基部門的很多信息不能有效地聯(lián)系起來，房屋信息不能實現(xiàn)互聯(lián)互通，不利于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的順利開展。因此，相關(guān)部門必須要從實際情況出發(fā)，完善不動產(chǎn)統(tǒng)一登記測繪方面的法律法規(guī)，從而保證統(tǒng)一測量工作的開展。

2.2 強化不動產(chǎn)測繪服務(wù)與監(jiān)督工作

（1）要做好不動產(chǎn)測繪的宣傳工作，提高大眾認識，從而為國家自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和用途管制提供統(tǒng)一的、互聯(lián)互通的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)和平臺支撐。（2）要重視不動產(chǎn)測繪監(jiān)督工作，將不動產(chǎn)測繪監(jiān)管的相關(guān)職責(zé)納入測繪地理信息部門統(tǒng)一管理，從而促進不動產(chǎn)測繪市場監(jiān)管責(zé)任的全面落實。

2.3 完善測繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的落實是我國社會主義市場經(jīng)濟日益完善的重要途徑，也是社會進步的重要表現(xiàn)。目前不動產(chǎn)統(tǒng)一登記中測繪工作仍然存在法律不完善、利益相沖突、操作難度大、技術(shù)不成熟等方面的阻力，完善相關(guān)的測繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)是十分必要的。要努力協(xié)調(diào)現(xiàn)行測繪標(biāo)準(zhǔn)間所存在的標(biāo)準(zhǔn)差異。正如上文所提到的，關(guān)于權(quán)籍統(tǒng)一測繪的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)制度并沒有完全建立起來，而現(xiàn)行的不同標(biāo)準(zhǔn)之間在精度、數(shù)學(xué)基礎(chǔ)等方面都或多或少的存在差距。要保證測繪工作的順利進行，相關(guān)部門要努力協(xié)調(diào)這種差異，原則是以《不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案》中的要求為準(zhǔn)。統(tǒng)一的測繪成果有利于為不動產(chǎn)登記機構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺的“四統(tǒng)一”提供及時有力的支撐。

3 結(jié)語

權(quán)籍調(diào)查是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的重要內(nèi)容，而測繪工作則是保證權(quán)籍調(diào)查準(zhǔn)確性的重要手段。盡管目前我國已經(jīng)出臺了關(guān)于權(quán)籍調(diào)查的專門規(guī)范，但是在測繪方面仍然未形成統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)?！岸囝^管理”、“多種標(biāo)準(zhǔn)”的存在使得不同類型的不動產(chǎn)測繪工作存在混亂，也不利于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的全面落實。在此形式下，我們一定要從國家現(xiàn)有的規(guī)章制度出發(fā)，深入研究如何統(tǒng)一測繪標(biāo)準(zhǔn)和方法，保證不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的貫徹落實。

參考文獻：

篇4

1、不動產(chǎn)登記證明不是房產(chǎn)證。

2、房產(chǎn)證又稱不動產(chǎn)權(quán)證。內(nèi)頁：規(guī)定了權(quán)利人、證件種類、證件號、共有情況、權(quán)利人類型、登記原因、使用期限、取得價格(以萬元/平米為單位)。

3、不動產(chǎn)登記證明是根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》等法律法規(guī),為保護不動產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益,對不動產(chǎn)權(quán)利人申請登記的本證所列不動產(chǎn)權(quán)利,經(jīng)審查核實,準(zhǔn)予登記,頒發(fā)的。

（來源：文章屋網(wǎng) ）

篇5

一、公證的法律效力

按照《公證法》及《民事訴訟法》的規(guī)定，公證的法律效力表現(xiàn)在三個方面：1.法定證據(jù)效力，經(jīng)過法定程序公證證明的法律行為、法律事實和文書，人民法院應(yīng)當(dāng)作為認定事實的根據(jù)；2.強制執(zhí)行效力，是指對公證機構(gòu)賦予強制執(zhí)行效力的債權(quán)文書，如債務(wù)人不履行，債權(quán)人可持公證書直接向有管轄權(quán)的人民法院申請執(zhí)行，而不再經(jīng)過訴訟程序；3.當(dāng)有關(guān)法律、行政法規(guī)、規(guī)章規(guī)定某些法律行為必須采用公證形式設(shè)立、變更或終止時，公證即成為相應(yīng)的法律行為設(shè)立、變更、終止的必備要件。證據(jù)效力是公證的最基本效力，任何公證書都具有證據(jù)效力。公證的強制執(zhí)行效力和法律行為成立要件效力則不是普遍的，只有特定的公證文書或在特定的條件下才能產(chǎn)生。

二、不動產(chǎn)登記機構(gòu)要求當(dāng)事人公證的法律依據(jù)

經(jīng)公證的不動產(chǎn)登記申請材料或作為不動產(chǎn)登記原因的民事法律行為，可認定為真實的、合法的。對登記機構(gòu)而言，公證機構(gòu)出具的公證書能有效保證申請材料或相關(guān)民事法律行為的真實性和合法性，不動產(chǎn)登記機構(gòu)只需對公證書做形式審查即可，不僅縮小了審核范圍，也大大降低了相應(yīng)的登記法律風(fēng)險。所以，不動產(chǎn)登記中的公證當(dāng)然地受到不動產(chǎn)登記機構(gòu)的歡迎。

但是，不動產(chǎn)登記機構(gòu)要求當(dāng)事人公證必須有相應(yīng)的法律依據(jù)。按照司法部、建設(shè)部《關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強公證的聯(lián)合通知》的規(guī)定，房產(chǎn)繼承、房產(chǎn)贈與、有關(guān)房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的涉外和涉港澳臺的法律行為，必須辦理公證?！斗康禺a(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》規(guī)定，繼承文書、受遺贈文書、境外申請人委托他人申請房地產(chǎn)登記的委托書、父母之外其他人處分未成年人的房地產(chǎn)申請登記的，必須公證。各地的地方性規(guī)定也有不動產(chǎn)登記需公證情形的相關(guān)規(guī)定，如《北京市房地產(chǎn)管理局、北京市司法局關(guān)于私人房屋公證問題的聯(lián)合通知》、《上海市房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)定（試行）》等。

三、不動產(chǎn)登記公證中存在的問題

雖然公證具有較高的法律效力，但是不動產(chǎn)登記過程中的公證仍然存在一些問題，比如部分公證項目收費過高，公證書因內(nèi)容不真實、不合法被撤銷等。依據(jù)《公證法》的規(guī)定，公證機構(gòu)是不以營利為目的的證明機構(gòu)，但目前公證機構(gòu)采用自收自支的管理模式，即收取的公證費越多，公證機構(gòu)及公證人員的收入就越高，這必然使得公證機構(gòu)在執(zhí)行收費標(biāo)準(zhǔn)時就高不就低。1998年，《國家發(fā)展計劃委員會、司法部關(guān)于調(diào)整公證服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的通知》中規(guī)定，證明財產(chǎn)繼承，贈與和遺贈，按受益額的2%收取，最低收取200元。大多數(shù)公證機構(gòu)都是按受益額的2%收取公證費的。公證機構(gòu)的工作內(nèi)容，是審核當(dāng)事人提供的相關(guān)書面材料并走訪調(diào)查，確認的是當(dāng)事人的相關(guān)權(quán)利，工作內(nèi)容與不動產(chǎn)價值的高低沒有必然的因果關(guān)系，無論房子是30萬還是300萬，公證人員在為其出具公證書的過程中，付出的勞動是差不多的。這一點與不動產(chǎn)登記機構(gòu)進行不動產(chǎn)登記工作類似，因而應(yīng)該參照不動產(chǎn)登記機構(gòu)的收費標(biāo)準(zhǔn)，公證費也按件收取，而不是根據(jù)當(dāng)事人受益額的多少按比例收取。按照《公證法》的規(guī)定，公證的收費標(biāo)準(zhǔn)由國務(wù)院財政部門、價格主管部門會同國務(wù)院司法行政部門制定。在社會經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生巨變的情況下，目前公證的收費標(biāo)準(zhǔn)還是1998年的收費標(biāo)準(zhǔn)，這早已不適應(yīng)當(dāng)前的經(jīng)濟社會生活，亟需制定新的收費標(biāo)準(zhǔn)。

在不動產(chǎn)登記中也會發(fā)現(xiàn)公證機構(gòu)存在的一些問題，比如某個公證書是由假冒的權(quán)利人簽字，或某個公證書內(nèi)容違背了相關(guān)的法律規(guī)定等，一旦據(jù)此進行不動產(chǎn)登記，就會造成嚴重后果。比如經(jīng)公證的委托他人出讓不動產(chǎn)的委托書是由假冒的權(quán)利人簽字的，就會直接損害不動產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)益。如果轉(zhuǎn)移登記之后不動產(chǎn)又被再次轉(zhuǎn)讓給善意第三人，很可能會導(dǎo)致原不動產(chǎn)權(quán)利人喪失所有權(quán)。因而，公證機構(gòu)出具錯誤的公證書會嚴重擾亂正常的不動產(chǎn)登記秩序，侵害不動產(chǎn)權(quán)利人權(quán)益，造成嚴重的社會影響。

四、如何有效發(fā)揮公證在不動產(chǎn)登記中的作用

第一，不動產(chǎn)登記引入公證程序是必要的。按照相關(guān)法規(guī)，基于不動產(chǎn)的建造、繼承、買賣、抵押等民事法律行為，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)依據(jù)當(dāng)事人的申請將相應(yīng)的不動產(chǎn)權(quán)利如實、及時記載于不動產(chǎn)登記簿。

鑒于不動產(chǎn)登記簿的公信力，不動產(chǎn)登記簿記載的不動產(chǎn)權(quán)利內(nèi)容應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確無誤，這必然要求不動產(chǎn)登記機構(gòu)對當(dāng)事人提供的申請材料及作為登記原因的民事法律行為是否真實、合法進行必要的調(diào)查。但《物權(quán)法》第十二條規(guī)定，不動產(chǎn)登記機構(gòu)的法定職責(zé)有：1.查驗申請人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料；2.就有關(guān)登記事項詢問申請人；3.如實、及時登記有關(guān)事項；4.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。第十三條規(guī)定，登記機構(gòu)不得有超出登記職責(zé)范圍的其他行為。法律、行政法規(guī)并沒有賦予不動產(chǎn)登記機構(gòu)相應(yīng)的調(diào)查取證權(quán)，相反，限制不動產(chǎn)登記機構(gòu)超越既定的職責(zé)范圍。因此，不動產(chǎn)登記機構(gòu)在登記過程中遇到較為復(fù)雜、可能會引發(fā)權(quán)屬爭議的登記申請，無法判斷當(dāng)事人提交的相關(guān)申請材料或作為登記原因的民事法律行為的真實性與合法性的，只能由公證機構(gòu)來審查，以此保障不動產(chǎn)登記簿的公信力。

第二，不動產(chǎn)登記中的公證范圍不能任意擴大。不動產(chǎn)登記引入公證程序是必要的，但并不等于不動產(chǎn)登記機構(gòu)可以隨意要求當(dāng)事人進行公證。對當(dāng)事人而言，公證意味著辦理不動產(chǎn)登記時又多了一道手續(xù)。當(dāng)事人要花費較多的精力，按照公證機構(gòu)的要求提供相應(yīng)的書面材料，且要花費較長的時間。而且，最讓當(dāng)事人難以接受的是較高的公證費。所以，雖然公證程序有效避免了不動產(chǎn)權(quán)屬爭議，從根本上說是為了保護當(dāng)事人的合法權(quán)益，但當(dāng)事人卻普遍不希望在不動產(chǎn)登記過程中引入公證程序。

不動產(chǎn)登記申請材料的真實性、合法性由當(dāng)事人負責(zé)，不動產(chǎn)登記機構(gòu)對當(dāng)事人提交的的材料，除房屋權(quán)屬證明是必須要實質(zhì)審查的，其余的申請材料按照《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》的要求，需盡到“合理審慎”的審查義務(wù)，因而，并非所有的不動產(chǎn)登記都需要公證。對于涉及或可能涉及不動產(chǎn)權(quán)利人權(quán)益的民事法律行為，或者較為復(fù)雜、可能會引發(fā)權(quán)屬爭議的登記申請，不動產(chǎn)登記機構(gòu)可以要求當(dāng)事人將相關(guān)申請材料或作為登記原因的民事法律行為進行公證。例如，《物權(quán)法》規(guī)定了繼承從不動產(chǎn)權(quán)利人死亡時開始，《繼承法》規(guī)定了繼承人的范圍，但沒有相關(guān)的法律法規(guī)規(guī)定繼承人如何實現(xiàn)繼承權(quán)，因而不動產(chǎn)登記機構(gòu)只能依據(jù)公證機構(gòu)出具的繼承公證書進行不動產(chǎn)登記。當(dāng)事人申請不動產(chǎn)登記需要公證的情形，法律、行政法規(guī)應(yīng)予以列舉式規(guī)定，這樣才能在保障當(dāng)事人不動產(chǎn)權(quán)利的同時，約束不動產(chǎn)登記機構(gòu)的登記行為。

篇6

在當(dāng)前房產(chǎn)登記中，一些地方的登記機構(gòu)常常要求當(dāng)事人提供婚姻關(guān)系，長此以往，已成習(xí)慣。比如，申請人年齡很大，但未婚，登記機構(gòu)即要求申請人提供未婚證明或是單身承諾，而申請人往往認為自己婚否與權(quán)屬登記并無關(guān)聯(lián)，故不愿配合。登記機構(gòu)審核婚姻關(guān)系的目的在于探求登記背后的隱名共有人，而《房屋登記辦法》第18條規(guī)定了房屋登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)詢問申請登記房屋是否為共有房屋，那么是通過詢問程序還是審核婚姻關(guān)系來探求登記背后的隱名共有人呢?在此作一探討。

一、婚姻關(guān)系審核與登記公信力

持審核婚姻關(guān)系觀點的人是實質(zhì)審查主義在作祟，審核婚姻關(guān)系無非是想把隱名共有人顯名化，從而與登記背后的實體民事法律關(guān)系一致。但實質(zhì)審查不可取，如果把實質(zhì)審查解釋為與實體法律關(guān)系一致，可以斷言，這樣的實質(zhì)審查根本不存在，登記機構(gòu)是被動的面臨申請人提交的各種證據(jù)材料所表征出來的法律事實，但這并非交易事實本身，法律事實是根據(jù)《證據(jù)法》規(guī)則人為擬制的結(jié)果，基于人的理性的非至上性，決定了登記審查不可能完全與客觀真實一致。在實務(wù)中，婚姻關(guān)系甚為復(fù)雜，婚姻登記并無聯(lián)網(wǎng)，特別是申請人有意隱瞞婚姻關(guān)系的，登記機構(gòu)更是難以審查。有人認為，申請人欺騙登記機構(gòu)，由申請人自行承擔(dān)責(zé)任，登記機構(gòu)盡到自己的審查義務(wù)即可，但是，如果將登記審查界定為實質(zhì)審查，那么對申請人故意隱瞞婚姻關(guān)系所做的虛假承諾，登記機構(gòu)也應(yīng)當(dāng)審查出來，這或許強登記機構(gòu)所難。實際上，問題的本質(zhì)不在于登記機構(gòu)如何審核婚姻關(guān)系，而在于登記機構(gòu)有無義務(wù)審核婚姻關(guān)系。

有人認為，不審核婚姻關(guān)系，對隱名共有人不作登記記載，可能會影響登記的公信力，即交易中的第三人可能認為登記機構(gòu)所作的權(quán)屬登記是錯誤的。這實際涉及到審查模式與登記公信力的關(guān)系。審查模式有形式審查與實質(zhì)審查之爭，由于此兩個概念模糊不清，難以界定，權(quán)屬登記究竟采何模式，至今仍爭議不斷，較為可行的觀點還是法律法規(guī)規(guī)定了登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)哪些審查職責(zé)，在實務(wù)中即表現(xiàn)為登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)收取的要件，如果法定要件欠缺或是登記要件齊備而顯有瑕疵而進行了登記，則登記機構(gòu)顯然難辭其咎，自當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。對某些要件，登記機構(gòu)通過一些技術(shù)手段且已盡到理性常人應(yīng)盡的合理義務(wù)仍難以辨別真?zhèn)蔚模粦?yīng)課以登記機構(gòu)審查失職之責(zé)，否則，權(quán)屬登記工作將難以開展。

事實上，不審核婚姻關(guān)系，不作所謂的實質(zhì)審查，并不會影響登記公信力，公信力存在于有交易第三人的場合，即在交易中，如何保護第三人的問題。只要有登記的存在，即便此登記是錯誤的，自登記處取得物權(quán)的交易第三人受善意取得的保護，不會受到登記錯誤的影響。公信力純粹是一種立法的政策選擇，與審查模式無關(guān)。比如，日本采取所謂的形式審查，一般認為登記無公信力，但登記仍然是可以信賴的表征物權(quán)的方式，在因當(dāng)事人意思而發(fā)生物權(quán)變動，且沒有登記時，登記名義人非真正權(quán)利人，從而出現(xiàn)了登記錯誤，此時《日本民法典》第177條確立的“未登記不得對抗”之規(guī)則，有效地保護了第三人，維護了交易安全；在登記出現(xiàn)錯誤，而權(quán)利人或制造了該錯誤、或放任了該錯誤而具有歸責(zé)性時，通過類推適用《日本民法典》第94條及第96條“通謀虛偽表示之無效及因詐欺而撤銷的表示”不得對抗善意第三人，這種通過類推適用法條以達到保護善意第三人的對抗制度和形式主義國家通過登記公信力以保護善意第三人的制度已無實質(zhì)性的區(qū)別。

公信力適用的領(lǐng)域是登記存有錯誤，公信力制度是在登記錯誤時將其擬制為正確，以保護交易安全。如果登記本身就是正確的，不存在登記公信力的說法，而從登記的常態(tài)來說，登記大多是正確的，不存在公信力機制的介入。實質(zhì)審查確有助登記的正確性，但與登記公信力無關(guān)。公信力是為了交易安全之須立法賦予的結(jié)果。故無須審核婚姻關(guān)系和隱名共有人不會影響登記公信力，也不會造成對交易第三人的損害。有人會認為，如此可能會損害到未進行登記的隱名共有人的權(quán)利，從而對隱名共有人造成損害。此問題涉及夫妻共同財產(chǎn)與不動產(chǎn)登記的關(guān)系。

二、夫妻共同財產(chǎn)與不動產(chǎn)登記

按《婚姻法》的規(guī)定，如無相反約定，夫妻存續(xù)期間取得的房產(chǎn)屬夫妻共同財產(chǎn)，按《物權(quán)法》第16條的規(guī)定，不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，有人認為不審核夫妻關(guān)系，未登記一方隱名共有人的物權(quán)即不存在，此系誤解，《物權(quán)法》第16條確立的是不動產(chǎn)登記簿權(quán)利正確性推定原則，即不動產(chǎn)登記簿記載某人享有某項物權(quán)，只是推定該人享有該項權(quán)利，但這非事實本身，如果有相反證據(jù)完全可此推定。未登記一方隱名共有人的房產(chǎn)物權(quán)事實存在，由于在不動產(chǎn)交易中存在善意第三人的保護，登記記載一方處分房產(chǎn)獲利的，未登記一方可向其主張民事侵權(quán)。

當(dāng)前，有這樣一種觀點，以《物權(quán)法》實施前后分界來判斷是否審核婚姻關(guān)系。比如，一些同志認為，一些城市在《物權(quán)法》實施前就通過相關(guān)地方性法規(guī)明確登記機構(gòu)登記的房屋所有權(quán)人為實際的所有權(quán)人，故這些地方已解決了夫妻隱名共有人的問題，因此，登記過程中無需再行審核婚姻關(guān)系。實際上，是否審核婚姻關(guān)系與是否解決了隱名共有人并無關(guān)聯(lián)，因為隱名共有人的審查與判斷屬于民事實體法律關(guān)系，沒有經(jīng)過法院的審查，是無從判斷的。即便這些城市通過相關(guān)地方性法規(guī)確認登記的房屋所有權(quán)人為實際所有權(quán)人，但這種規(guī)定直接與《婚姻法》相沖突，顯然是無效的。較可行的做法是，地方性法規(guī)可以規(guī)定權(quán)屬登記依申請而為，登記記載與申請人一致，登記記載的人可自行處分房屋。不可能規(guī)定登記記載的人即是房屋所有權(quán)人，正如上述，這樣的規(guī)定不僅與《婚姻法》相沖突，而且也直接與《物權(quán)法》相沖突。因為，即便《物權(quán)法》實施后，登記簿記載的權(quán)利人也可能并非房屋的所有權(quán)人。必須糾正這樣一種觀點，即認為《物權(quán)法》實施后，登記在誰名下的房產(chǎn)就是誰的個人財產(chǎn)，正確的說法是，無論有無《物權(quán)法》的實施，登記在誰名下的房產(chǎn)都推定屬于誰的財產(chǎn)。

另有人認為，大多數(shù)城市都一直在審核婚姻關(guān)系，這是一種慣例，應(yīng)當(dāng)遵循。這種思維可以說是當(dāng)前登記當(dāng)中的一種通病，即按習(xí)慣辦事，至于此習(xí)慣是否符合法律法規(guī)，卻無人深究。但問題是，各個登記機構(gòu)在審核婚姻關(guān)系時，卻根本審查不清，這有當(dāng)事人故意隱瞞之，也確有實實在在的難處，比如，某人在外地甚至國外結(jié)婚，為了此權(quán)屬登記，登記機構(gòu)非得要求申請人出具婚姻證明嗎?當(dāng)然，折衷的辦法是，登記機構(gòu)可以告

知申請人如系夫妻存續(xù)期間取得的房屋，應(yīng)由夫妻雙方前來申請，而不能強行要求當(dāng)事人提供婚否證明。夫妻共同財產(chǎn)的判斷屬民事審查的范圍，作為登記機構(gòu)的行政機關(guān)無義務(wù)對此予以判斷，民事權(quán)利的確認是法院民事審判權(quán)的范疇，它屬于司法權(quán)而非行政權(quán)。不動產(chǎn)登記的功能之一是公示公信，即對登記權(quán)利予以公示，形成相應(yīng)的權(quán)利正確性推定，而非對民事實體權(quán)利的確認。一般而言，不動產(chǎn)登記行為依當(dāng)事人的申請而為，具有被動性，作為夫妻一方的隱名共有人不積極申請登記，登記機構(gòu)自無權(quán)要求當(dāng)事人提供婚姻關(guān)系，要求另一方前來登記。

三、詢問共有人與審核婚姻關(guān)系

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【關(guān)鍵詞】預(yù)告登記 物權(quán)法 完善

一、預(yù)告登記的基本內(nèi)涵與性質(zhì)

預(yù)告登記是為了限制現(xiàn)實登記的權(quán)利人處分其權(quán)利、保障請求權(quán)人實現(xiàn)其目的而設(shè)置的一項制度。學(xué)界把預(yù)告登記定義為：為確保債權(quán)的實現(xiàn)，保障將來實現(xiàn)物權(quán)等目的，按照約定向登記機構(gòu)辦理的預(yù)先登記。由此可以看出的是，預(yù)告登記與一般的不動產(chǎn)登記直接發(fā)生當(dāng)事人所希望的物權(quán)變動效力有所不同的是，預(yù)告登記完成后，請求權(quán)人只是獲得了一項將來發(fā)生物權(quán)變動的債權(quán)請求權(quán)，并不產(chǎn)生物權(quán)變動的效果。

關(guān)于預(yù)告登記的法律性質(zhì)，學(xué)界主要有請求權(quán)保全制度說、準(zhǔn)物權(quán)說、物權(quán)債權(quán)化說等幾種觀點。綜觀各學(xué)說的內(nèi)容來看，物權(quán)債權(quán)說則更確切的體現(xiàn)了預(yù)告登記的性質(zhì)。該學(xué)說的代表人物梁慧星教授認為，預(yù)告登記的性質(zhì)是使被登記的請求權(quán)具有物權(quán)的效力，納入預(yù)告登記的請求權(quán)，對后來發(fā)生的與該請求權(quán)內(nèi)容相同的不動產(chǎn)物權(quán)處分行為，具有排他的效力，以確保將來只發(fā)生該請求權(quán)所期待的法律后果。可見，預(yù)告登記所登記的并不是物權(quán)，預(yù)告登記后不動產(chǎn)請求權(quán)人僅獲得對所有權(quán)人處分該不動產(chǎn)的排他權(quán)，這是一種相對權(quán)，具有對抗第三人的效力，并不具備對世效力，因此來說它是一種債權(quán)。但是該請求權(quán)可以打破“物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)”的規(guī)則，這一方面使得其區(qū)別于一般債權(quán)，是一種物權(quán)化了的債權(quán)，故將其界定為物權(quán)化的債權(quán)最為合理。

二、我國預(yù)告登記的立法現(xiàn)狀

《物權(quán)法》第二十條第一次在基本民事法律中提出并確定了預(yù)告登記這一概念。主要規(guī)定了預(yù)告登記的適用范圍和產(chǎn)生的法律后果以及預(yù)告登記的失效。隨后，國土資源部與2007年公布了《土地登記辦法》，對土地預(yù)告登記的條件、效力和程序做出了規(guī)定。建設(shè)部于2008年公布《房屋登記辦法》，該辦法第三章第四節(jié)規(guī)定了預(yù)告登記，對房屋預(yù)告登記適用范圍、具體條件和程序做了較為詳細的規(guī)定。這三部法律法規(guī)的出臺，使得我國的預(yù)告登記制度得到基本的確立。但是，由于我國引入該制度的時間尚短，這一制度在與具體實踐相結(jié)合的過程中產(chǎn)生了許多的問題。

首先，預(yù)告登記的效力規(guī)定不全面。關(guān)于預(yù)告登記的效力，我國《物權(quán)法》第20條的規(guī)定的僅是預(yù)告登記的權(quán)利保全效力。但是，預(yù)告登記作為一項重要的物權(quán)登記制度，其效力不僅包括保全債權(quán)請求權(quán)這種實體性權(quán)利，還應(yīng)該包括保全這種請求權(quán)的順位效力以及破產(chǎn)保護效力等。第2款規(guī)定預(yù)告登記失效情形，但立法者沒有具體列舉一下效力失效的情形，也沒有關(guān)于申請預(yù)告登記失效主體的規(guī)定，可見該條規(guī)定的過于模糊，操作性不強。

其次，預(yù)告登記的成立要件規(guī)定不明確。從《物權(quán)法》第20條關(guān)于“當(dāng)事人可以按照約定向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記”的規(guī)定來看，我國預(yù)告登記的程序性要件為預(yù)告登記申請人和義務(wù)人的共同約定，這表明在我國預(yù)告登記是一種合意登記。立法似乎忽略了如果約定不成，將如何處理的問題。如果義務(wù)人不同意進行預(yù)告登記，則申請人無法單獨申請預(yù)告登記，此時對于債權(quán)人是保護將出現(xiàn)空白。

再者，預(yù)告登記的適用范圍過于狹窄?！段餀?quán)法》第20條將預(yù)告登記的適用范圍限于“買賣房屋或其他不動產(chǎn)協(xié)議”，作為一項特殊且重要的登記制度，其原本所具有的價值功能在該規(guī)定的限制下就得不到充分發(fā)揮。

三、預(yù)告登記制度的完善

預(yù)告登記的效力不應(yīng)只包括權(quán)利保全效力，還應(yīng)包括順位保全效力和破產(chǎn)保護效力，以更大的發(fā)揮預(yù)告登記的制度價值。經(jīng)過預(yù)告登記，被保全的權(quán)利的順位被確定下來，這可以很好的防止將來可能發(fā)生的因一物之上多項物權(quán)并存和競合的矛盾。我國《物權(quán)法》未明確預(yù)告登記的破產(chǎn)保護效力，但根據(jù)被保全的債權(quán)請求權(quán)具有物權(quán)效力，應(yīng)對其進行肯定，以解決實踐中對預(yù)告登記權(quán)利人保護不周的問題。關(guān)于預(yù)告登記的失效，法律可以根據(jù)預(yù)告登記失效的原因作出具體詳細的列舉。如所保全債權(quán)請求權(quán)得以實現(xiàn)、登記權(quán)利人為放棄預(yù)告登記意思表示、因法律關(guān)系無效、被撤銷而引發(fā)效力消滅、預(yù)告登記權(quán)利人自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的、因法院保全措施而進行登記。而且還可以依據(jù)不同是失效情形，規(guī)定失效申請主體。

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1.不動產(chǎn)概念簡述

不動產(chǎn)的概念是研究我國不動產(chǎn)抵押登記法律問題的首要問題，從各國立法來看，不動產(chǎn)的定義主要有兩種形式。一為以土地為中心的定義方式；二為分別表述的定義方式，在這里，一般將不動產(chǎn)界定為土地以及定著于土地上的財產(chǎn)。在不同的國家和地區(qū)，人們認同和使用的不動產(chǎn)的定義是不同的，而我國使用的不動產(chǎn)的定義是第二種形式?？梢姡诓粍赢a(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)定義中不動產(chǎn)所包含的內(nèi)容和我們在日常生活中了解到的大體相同，但是在具體的細節(jié)方面還是會有一定的出入。這篇文章主要研究的是我國不動產(chǎn)抵押登記法律的相關(guān)問題，只有人們對于不動產(chǎn)的具體內(nèi)容有了一定的了解后，才能在涉及到其抵押和抵押登記的問題時擁有足夠的知識對整個事件有一個全面而具體的了解。對于我們國家來講，嚴格的規(guī)定好不動產(chǎn)的具體概念可以在設(shè)立涉及到不動產(chǎn)抵押時減少很多的麻煩。

2.抵押權(quán)基本理論

突然看到抵押一詞，腦海中的第一反應(yīng)是在古代經(jīng)常發(fā)生這樣的事情，似乎抵押這一詞語已經(jīng)并不常見于我們當(dāng)今社會的日常生活中，但是事實并不是這樣的。其實在當(dāng)今社會中仍然有很多的地方涉及到抵押這一問題。伴隨著抵押這一問題而來的就是抵押權(quán)的問題，我們生活的這個社會是法制的社會，尤其對于這類涉及到人們權(quán)益的問題都要盡量的建立明文的法律規(guī)定，所以涉及到抵押權(quán)的各種問題也就隨之而來啦。我們首先來了解一下什么是抵押權(quán)。抵押權(quán)的定義為：債權(quán)人對于債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移占有的方式而提供擔(dān)保的財產(chǎn)，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時，依法享有的抵押權(quán)人就該財產(chǎn)變價并優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。正確理解抵押權(quán)的概念，有助于認識并把握抵押權(quán)的本質(zhì)、支配客體、效力、功能以及在我國建立流通抵押權(quán)的必要性與可行性等問題?？雌饋硭坪鹾茈y理解，但是我們只要從抵押權(quán)是為了規(guī)范債務(wù)人的行為，保障債權(quán)人的權(quán)益這一角度進行理解就很容易了。

3.抵押權(quán)登記概述

為了保證抵押的有效性，為了避免不必要的糾紛，人們在進行抵押行為的同時，通常伴隨著登記行為，這是為了抵押后有記錄可循。我國幾千年的文明流傳下來的古老的習(xí)慣，不可否認的是，“記錄”這一行為真的是人類智慧的偉大結(jié)晶。抵押登記的本質(zhì)在于物權(quán)絕對性的客觀要求，以及對交易安全的保護。抵押權(quán)為物權(quán)，抵押物所有人設(shè)定抵押權(quán)屬對抵押物的處分，為維護交易安全，需要對抵押物上的抵押權(quán)予以登記。通俗的說就是將抵押行為相關(guān)的內(nèi)容進行登記。這在以后的時間里使得當(dāng)時的情況都有一定的記錄，更有利于保證整個事件的公正性和可靠性。

4.不動產(chǎn)抵押登記典型問題研究

4.1現(xiàn)實問題

通過我國不動產(chǎn)抵押的這些年的具體登記情況來看，我國的不動產(chǎn)抵押登記還有很多的弊端。下面就這些不足之處進行具體的分析。我國的不動產(chǎn)抵押登記一方面存在著許多的問題，所以我國的不動產(chǎn)抵押登記現(xiàn)狀是比較混亂的，其中包括登記機關(guān)的不統(tǒng)一、登記記錄的不完善、不動產(chǎn)抵押登記簿與他項權(quán)屬證書內(nèi)容的沖突、登記機關(guān)對抵押期限的非正當(dāng)要求等各種各樣的問題。這些問題使得我國本就不是十分規(guī)范的不動產(chǎn)抵押登記制度更加的混亂，隨著時間的流逝，這些問題日益突出，如果得不到適當(dāng)?shù)慕鉀Q，我國的不動產(chǎn)抵押登記情況將會更加的混亂，以后治理起來也將更加麻煩。

4.2制度問題

通過上文的介紹，我們發(fā)現(xiàn)，我國的不動產(chǎn)抵押登記現(xiàn)狀十分的不規(guī)范。而且并不是某一個部分有這樣的問題，從抵押開始一直到后期的檔案記錄的保存，抵押登記工作的方方面面都有著非常多的問題需要處理。我們知道，解決一大團麻煩的最簡單的方法就是快刀斬亂麻，既然存在的問題這么多，幾乎涉及到方方面面，那么我們何不干脆制定一套新的實施辦法，徹底的解決這些問題，一勞永逸！其實我國的不動產(chǎn)抵押登記方面的相關(guān)法律法規(guī)并不完善，所以才有了現(xiàn)如今這樣混亂的情況，那么當(dāng)新的法律和規(guī)定完善起來的時候，就是我國的不動產(chǎn)抵押登記制度完善起來的時候。所以從以往的經(jīng)驗來看，法律和制度的建立是十分必要的。

5、完善我國不動產(chǎn)抵押登記的內(nèi)容

通過上文的敘述，幫助讀者對于不動產(chǎn)、不動產(chǎn)抵押、以及不動產(chǎn)抵押登記的相關(guān)內(nèi)容有了一個較為全面的理解，同時也發(fā)現(xiàn)了一些在具體的實例中出現(xiàn)的問題，下面我們將針對這些問題進行一些分析。我國不動產(chǎn)抵押登記主要體現(xiàn)了一種行政職能或者行政工具，具有強烈的行政管理性質(zhì)。同時，不動產(chǎn)抵押登記也存在著若干典型問題。結(jié)合前文對不動產(chǎn)抵押登記基本法理的分析，我們總結(jié)出了“五統(tǒng)一原則”進行對應(yīng)的處理，以緩解我國的不動產(chǎn)登記現(xiàn)狀。這五個統(tǒng)一分別是：法律依據(jù)的統(tǒng)一、機關(guān)和程序的統(tǒng)一、權(quán)屬證書的統(tǒng)一、登記效力的統(tǒng)一、查詢制度的統(tǒng)一。這五個統(tǒng)一涉及到的內(nèi)容從登記前期的準(zhǔn)備階段一直包括到登記后期的查詢階段，可以說將整個登記行為都包括在內(nèi)了，高度的統(tǒng)一有利于法律的實行和后期相關(guān)操作的執(zhí)行，同時能夠?qū)⒐ぷ魅藛T的效力達到最大化，給登記的內(nèi)容和相關(guān)人員提供最大的保障和最好的服務(wù)。

結(jié)語

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關(guān)鍵詞:房屋調(diào)查;宅基地;數(shù)據(jù)庫建設(shè)

隨著不斷加快的城鄉(xiāng)一體化進程，也極大的改變了城市和農(nóng)村的土地利用情況，加快推進了農(nóng)村宅基地權(quán)籍調(diào)查及房屋調(diào)查、確權(quán)、登記發(fā)證工作。

一、農(nóng)村宅基地權(quán)屬調(diào)查

對農(nóng)村宅基地確權(quán)登記地籍詳細調(diào)查，并及時補充和修正地籍調(diào)查成果，對地籍調(diào)查數(shù)據(jù)進行完善。通過調(diào)查房屋權(quán)屬，獲取房產(chǎn)測量和立體影像，比對復(fù)核房產(chǎn)測量數(shù)據(jù)與原有地籍測量數(shù)據(jù)，有效整合城鎮(zhèn)部分不動產(chǎn)數(shù)據(jù)和農(nóng)村不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫建設(shè)，實現(xiàn)了房地數(shù)據(jù)一體化。在權(quán)屬調(diào)查中，需要嚴格依據(jù)相關(guān)法律和法規(guī)，結(jié)合已經(jīng)登記的發(fā)證資料，充分調(diào)查土地使用者和房產(chǎn)所有者提供的權(quán)源材料，并認真進行核實。經(jīng)核實無誤后，在不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表中，填寫土地和房屋權(quán)屬性質(zhì)、宗地的坐落位置等調(diào)查的相關(guān)內(nèi)容。

二、房屋調(diào)查

在調(diào)查農(nóng)村宅基地時，還要詳細調(diào)查宅基地上房屋、構(gòu)筑物的產(chǎn)權(quán)狀況，將房屋性質(zhì)、項目名稱、房屋權(quán)利人查清，并且在房屋調(diào)查表中記載房屋調(diào)查成果。與農(nóng)村宅基地調(diào)查相結(jié)合，以統(tǒng)一管理農(nóng)村房、地調(diào)查的同步開展和調(diào)查成果。一是與宗地統(tǒng)一代碼編制工作結(jié)合，對房屋號進行預(yù)編;二是指界通知。由調(diào)查人員詳細調(diào)查與核實調(diào)查區(qū)內(nèi)的集體土地宅基地上面的建筑物。依據(jù)調(diào)查計劃，對通知書進行填寫，通知由于各種原因不能及時到現(xiàn)場指界的權(quán)利人準(zhǔn)時到現(xiàn)場指界;三是實地調(diào)查。逐戶調(diào)查與核實農(nóng)村房產(chǎn)登記發(fā)證成果，保證房屋的權(quán)屬與土地權(quán)屬權(quán)利主體一致。

三、數(shù)據(jù)庫建設(shè)

一是數(shù)據(jù)編輯。通過南方CASS軟件平臺的運用，編輯地形要素、房屋地籍?dāng)?shù)據(jù)。實施人工干預(yù)手段，結(jié)合外業(yè)收集與內(nèi)業(yè)整理的內(nèi)容，科學(xué)調(diào)整收集的數(shù)據(jù)編輯，對設(shè)計書的要求給予滿足。經(jīng)過檢測合格后，再不斷轉(zhuǎn)換過程數(shù)據(jù)成果，建立與ArcGIS9．3軟件的映射關(guān)聯(lián)，提高對數(shù)據(jù)入庫的要求，以此對空間的拓撲構(gòu)面、數(shù)據(jù)的屬性和數(shù)據(jù)的完整性提供保障，以緊密銜接不動產(chǎn)登記三大數(shù)據(jù)庫。二是數(shù)據(jù)檢查。嚴格依據(jù)質(zhì)量控制規(guī)范進行數(shù)據(jù)庫建設(shè)，入庫前通過結(jié)合人工和計算機的方式，檢查線面、面層內(nèi)、線層內(nèi)、點層內(nèi)拓撲關(guān)系，保障數(shù)據(jù)范圍的復(fù)合性和代碼的一致性。掃碼加工土地和房屋登記紙質(zhì)資料和電子資料、宗地和房屋實地照片，對立地籍與房屋檔案數(shù)據(jù)庫進行構(gòu)建;檢查地籍要素和房屋測量數(shù)據(jù)，對地籍與房屋圖形數(shù)據(jù)庫進行構(gòu)建;錄入整理權(quán)屬核實成果數(shù)據(jù)，對地籍與房屋屬性數(shù)據(jù)庫進行構(gòu)建;通過宗地編號，建立地籍與房屋檔案庫、地籍與房屋圖形數(shù)據(jù)庫。三是數(shù)據(jù)庫邏輯結(jié)構(gòu)。遵循調(diào)查數(shù)據(jù)更新的頻率情況和項目要求，在邏輯上將數(shù)據(jù)劃分為空間要素數(shù)據(jù)庫、非空間要素三類。其中在空間要素的屬性表中存儲空間要素的屬性數(shù)據(jù)，在非空間數(shù)據(jù)的屬性表中存儲非空間數(shù)據(jù)。四是技術(shù)創(chuàng)新。對三維模型的工作思路創(chuàng)造性的采用，引入傾斜攝影測繪技術(shù)，對實景三維模型進行構(gòu)建。為了增強數(shù)據(jù)成果的實用性，探索采用校驗外業(yè)測繪成果。通過新型測繪系統(tǒng)軟件的運用，以更好的展現(xiàn)不同的建筑物空間實體化，這樣才能對農(nóng)村宅地基的現(xiàn)狀直觀的體現(xiàn)。利用三維模型，能夠?qū)﹂L度、面積、高度等房屋屬性直接量測量，還可以形成矢量圖形，使外業(yè)測量工作的時間極大的減少，促進農(nóng)村宅地基確權(quán)登記效率的快速提高，在有效提升調(diào)查質(zhì)量的同時，還能實現(xiàn)三維立體化管理。

四、對策和建議

(一)合理配置工作資源首先，政府成立領(lǐng)導(dǎo)小組，將政府部門的主導(dǎo)作用充分發(fā)揮出來，對宅基管理協(xié)調(diào)處理，使基地管理走向科學(xué)化、規(guī)范化的道路。針對農(nóng)村宅基地地籍調(diào)查和房屋調(diào)查工作，相關(guān)的土管部門應(yīng)負責(zé)組織協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和督查，對工作的質(zhì)量和進度全面監(jiān)督和檢查，對制定技術(shù)方案積極參與，組織開展宣傳動員會議，為取得良好的調(diào)查效果提供保障。各個部門之間應(yīng)積極配合與協(xié)調(diào)，規(guī)劃局負責(zé)對手續(xù)和批準(zhǔn)文件等資料等進行規(guī)劃和驗收，提供相關(guān)的工程許可。政府部門對此項工作應(yīng)全力支持，負責(zé)調(diào)解土地糾紛，組織協(xié)調(diào)所轄村，具體工作內(nèi)容涵蓋對權(quán)屬來源資料的調(diào)查，現(xiàn)場指界、逐宗調(diào)查等。

(二)對土地利用規(guī)劃合理規(guī)劃國土資源部在2017年5月9日召開全國村土地利用規(guī)劃現(xiàn)場會，指出農(nóng)村要發(fā)展，規(guī)劃要先行。需要在總體規(guī)劃范圍內(nèi)，對村莊發(fā)展方向合理確定，對村莊用地分類進行細化，并對村莊內(nèi)部用地結(jié)構(gòu)進行優(yōu)化。

(三)深化農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度的改革加強組織領(lǐng)導(dǎo)，發(fā)揮全社會力量共同參與。作為一項系統(tǒng)和復(fù)雜的社會工程，農(nóng)村宅基地管理需要凝聚全社會的力量共同參與。加強法律法規(guī)宣傳，對宅基地管理的重要意義充分認識，并向每家每戶及時宣傳土地管理的相關(guān)法律和法規(guī)。各級政府應(yīng)高度重視農(nóng)業(yè)承包法和土地法律法規(guī)。通過多種渠道，加強培訓(xùn)工作，使其充分了解國土農(nóng)業(yè)承包等法律法規(guī)。同時，對各種媒體充分運用，將法律知識向廣大群眾廣泛宣傳，使其知法懂法守法。行政執(zhí)法部門依法執(zhí)行到位，嚴格依據(jù)法律，堅決拆除違法占地。并且對中央關(guān)于農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革的政策方針深入貫徹和執(zhí)行，對農(nóng)村土地使用制度的改革有計劃有步驟推進。建立完善的宅基地有償退出機制和基地有償使用機制，深入探索農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)制度，真正讓宅基地使用流動起來。

五、結(jié)語

篇10

在現(xiàn)實生活中，由于我國法律制度沒有對于將來發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)變動是否可以進行物權(quán)預(yù)告登記做出明文規(guī)定，致使大量案件糾紛得不到公平有效的解決。在學(xué)理上，預(yù)告登記使得債權(quán)請求權(quán)具備了物權(quán)的性質(zhì)，形成了債權(quán)物權(quán)化的現(xiàn)象。因此在制度設(shè)計上，預(yù)告登記是不動產(chǎn)登記中的一項重要制度，對保障當(dāng)事人的權(quán)利、保護交易安全、維護市場信用具有重要作用。

我國在我們制訂統(tǒng)一民法典的時候，給予預(yù)告登記以一定的地位，有利于更好地協(xié)調(diào)物權(quán)與債權(quán)的利益，實現(xiàn)交易安全，減少交易成本，符合現(xiàn)實生活不動產(chǎn)交易頻繁的迫切需要，也有利于健全我國不動產(chǎn)登記法律制度。因此，我們應(yīng)把握制定民法典和物權(quán)法的契機，盡快確立我國的不動產(chǎn)預(yù)告登記制度，以全面完善的物權(quán)登記制度更有效地指導(dǎo)司法實踐和律師實務(wù)。

由于我國的不動產(chǎn)預(yù)告登記制度尚處于初創(chuàng)階段，本文試從完善立法的角度，借鑒德國、日本、我國臺灣地區(qū)的相應(yīng)制度，從適用范圍、效力等方面，提出不動產(chǎn)預(yù)告登記制度在我國的制度設(shè)計。

物權(quán)登記是不動產(chǎn)物權(quán)變動的法定公示手段，是物權(quán)獲得法律承認和保護的基本前提。預(yù)告登記是不動產(chǎn)登記中的一項重要制度，對保障當(dāng)事人的權(quán)利、保護交易安全、維護市場信用具有重要作用。我國對于將來發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)變動是否可以進行物權(quán)預(yù)告登記未作明文規(guī)定，其他相關(guān)法律法規(guī)、司法解釋與規(guī)章中也僅對不動產(chǎn)預(yù)告登記問題簡單涉及，既不系統(tǒng)全面，也未明確其適用范圍和法律效力問題，致使現(xiàn)實生活中發(fā)生的大量案件糾紛得不到公平有效的解決。預(yù)告登記是關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)變動的重要制度，從我國目前的情況看，關(guān)于預(yù)告登記的法律體系尚未建立起來，只有在商品房預(yù)售問題上有類似的規(guī)定。1999年10月，中國社會科學(xué)院法學(xué)所物權(quán)法起草小組完成的《中國物權(quán)法草案建議稿》提出了三條關(guān)于設(shè)立預(yù)告登記制度的最初建議。我國應(yīng)當(dāng)在借鑒國外和我國臺灣地區(qū)經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，選擇適應(yīng)我國國情的預(yù)告登記立法體例，并進行科學(xué)的制度設(shè)計，以建立完善的不動產(chǎn)登記制度。

我國的不動產(chǎn)預(yù)告登記制度尚處于初創(chuàng)階段，為完善立法，結(jié)合德國、日本、我國臺灣地區(qū)的相應(yīng)制度，本文從其含義、價值入手，分析其性質(zhì)、適用范圍、效力等方面，探討預(yù)告登記制度與我國現(xiàn)有法律體系的完善，從而提出不動產(chǎn)預(yù)告登記制度在我國的制度設(shè)計。

一、不動產(chǎn)預(yù)告登記的涵義及價值

不動產(chǎn)預(yù)告登記制度對應(yīng)于本登記，是為補充不動產(chǎn)登記公信力的缺陷而設(shè)立的一種制度。不動產(chǎn)預(yù)告登記是指，當(dāng)事人所期待的不動產(chǎn)物權(quán)變動所需要的條件缺乏或者尚未成就時，法律為保全這項將來發(fā)生的以不動產(chǎn)物權(quán)變動為目的的請求權(quán)進行的登記。不動產(chǎn)預(yù)告登記最早為德國民法所創(chuàng)立，隨后的瑞士、日本和我國臺灣地區(qū)的民法均采納了該項制度。即使在某些英美法系國家，盡管適用范圍不完全相同，也有相似的一類制度稱為“RegistrationofCaution”(警告登記）。預(yù)告登記制度發(fā)軔于早期普魯士法所規(guī)定的異議登記制度。早期的普魯士法上的異議登記分為固有異議登記和其他種類的異議登記兩種。固有異議登記具有保全權(quán)利和順位的效力，目的在于保全物的請求權(quán)；其他種類的異議登記僅具有保全權(quán)利的消極效力，并無保全順位的積極效力。[1]

盡管許多國家和地區(qū)民事立法采納了預(yù)告登記制度，不過，由于各國規(guī)定的預(yù)告登記的具體內(nèi)容存在差異，致使這一概念在語詞表述上也有所不同。例如，在德國民法中，預(yù)告登記是一種必須在土地登記薄中登記的擔(dān)保手段，是為了保障債權(quán)人實現(xiàn)其物權(quán)權(quán)利變更的債權(quán)請求權(quán)。[2]在臺灣地區(qū)“土地法”中，預(yù)告登記系指為保全對于他人土地權(quán)利的移轉(zhuǎn)，消滅或其內(nèi)容或次序變更為標(biāo)的之請求權(quán)所為之登記。[3]在日本《不動產(chǎn)登記法》中，與預(yù)告登記相對應(yīng)的概念為假登記，是指應(yīng)登記的物權(quán)變動已發(fā)生物權(quán)變動的效力，而登記申請所必要的手續(xù)上的要件尚未具備，或物權(quán)變動尚未發(fā)生物權(quán)的效力，以暫時的處分所為的登記，其目的在于保持日后所為的本登記的順位。借鑒上述規(guī)定，我國的預(yù)告登記應(yīng)界定為：預(yù)告登記是為保全債權(quán)性質(zhì)的不動產(chǎn)請求權(quán)、不動產(chǎn)物權(quán)的順位與附條件或附期限的不動產(chǎn)請求權(quán)，由請求權(quán)人向登記機關(guān)申請而進行的預(yù)先登記，是與本登記相對應(yīng)的一項登記制度。預(yù)告登記與本登記、異議登記是有區(qū)別的。預(yù)告登記與本登記不同。通常所說的不動產(chǎn)登記是指本登記，即登記申請人為了取得或移轉(zhuǎn)某項已經(jīng)完成的不動產(chǎn)物權(quán)所進行的登記，具有確定、終局的效力，故本登記又稱終局登記。預(yù)告登記則是為了將來發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)或順位而進行的一種登記。實際上，預(yù)告登記完成后，并不導(dǎo)致不動產(chǎn)物權(quán)發(fā)生任何變動，只是請求權(quán)人的請求物權(quán)變動的債權(quán)性質(zhì)的請求權(quán)得到了類似于物權(quán)效力的保障?？梢姡A(yù)告登記與本登記的效力是完全不同的。當(dāng)然，預(yù)告登記與本登記也有著密切的聯(lián)系。權(quán)利人在預(yù)告登記后，為確定地取得不動產(chǎn)物權(quán)，應(yīng)當(dāng)在預(yù)告登記后的一定期間內(nèi)申請本登記。否則，預(yù)告登記將會失去效力。其次，預(yù)告登記與異議登記不同。所謂異議登記，是指事實上的權(quán)利人以及利害關(guān)系人對現(xiàn)時登記的權(quán)利的異議的登記，其直接法律效力是中止現(xiàn)時登記的權(quán)利人按照登記的內(nèi)容行使權(quán)利。異議登記納入登記后，登記權(quán)利的正確性推定作用喪失其效力，第三人也不得以登記的公信力按照登記的內(nèi)容取得登記的不動產(chǎn)物權(quán)。[4]預(yù)告登記與異議登記的區(qū)別在于：預(yù)告登記是為了保護權(quán)利人的物權(quán)變動的請求權(quán)，是保護登記人權(quán)利的一種措施；而異議登記是為了中止現(xiàn)時登記人的權(quán)利，是保護事實上的權(quán)利人及利害關(guān)系人的一種措施。

設(shè)立預(yù)告登記制度的原因在于，在不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓的過程中，債權(quán)行為的成立和不動產(chǎn)的移轉(zhuǎn)登記之間常常會由于各種各樣的原因而有相當(dāng)長的時間間隔。在采登記要件主義的國家，雖然在債權(quán)行為成立后，不動產(chǎn)物權(quán)人有未來移轉(zhuǎn)所有權(quán)或他物權(quán)的義務(wù)，但是債權(quán)人的請求權(quán)在登記之前并沒有真正移轉(zhuǎn)。即使在采登記對抗主義的國家，也可能會產(chǎn)生因登記所必須的手續(xù)不完全而無法登記的情況，此時權(quán)利的移轉(zhuǎn)沒有對抗第三人的效力，不產(chǎn)生公信力。此時，不動產(chǎn)物權(quán)人一旦將不動產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)給善意第三人并履行了登記手續(xù)，就會導(dǎo)致物權(quán)優(yōu)先原則的適用，善意第三人取得該不動產(chǎn)的物權(quán)，盡管請求權(quán)人可以通過追究不動產(chǎn)權(quán)利人的違約責(zé)任來在一定程度上補償自己的損失，但其設(shè)立債權(quán)并取得不動產(chǎn)物權(quán)的目的畢竟還是落空了。不動產(chǎn)預(yù)告登記制度將物權(quán)法理論和債權(quán)法理論有機地結(jié)合起來，賦予債權(quán)請求權(quán)以物權(quán)的排它效力，既保護物權(quán)請求權(quán)又保護債權(quán)請求權(quán)，可以有效地保護上述情形下的不動產(chǎn)請求權(quán)，最終達到平衡不動產(chǎn)交易當(dāng)中各方利益的目的。

在不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)定和轉(zhuǎn)讓中，由于當(dāng)事人可約定為將來不動產(chǎn)的物權(quán)移轉(zhuǎn)附條件或附期限，或者可能由于客觀原因（如房屋尚未建成）使得不動產(chǎn)不能現(xiàn)實地馬上發(fā)生移轉(zhuǎn)，這就使得權(quán)利取得人不可能在不動產(chǎn)登記薄中登記為該物權(quán)的權(quán)利人，并且這種設(shè)定和轉(zhuǎn)讓物權(quán)的原因行為（如合同的簽訂）與物權(quán)的實質(zhì)變動即登記行為之間往往會有很長的時間間隔。在此情況下，物權(quán)的取得人除了享有債權(quán)法上的請求權(quán)外，并無排斥第三人的權(quán)利，其權(quán)利往往會受到損害。

二、不動產(chǎn)預(yù)告登記的性質(zhì)及在我國創(chuàng)設(shè)這一制度的意義

（一）不動產(chǎn)預(yù)告登記的性質(zhì)

預(yù)告登記的法律性質(zhì)究竟為一種物權(quán)變動方式或僅為一種債權(quán)保全的手段呢？學(xué)者們有著不同的觀點。例如，在德國民法中，有人主張，經(jīng)由預(yù)告登記，獨立的限制物權(quán)便獲產(chǎn)生；也有人認為，預(yù)告登記已被賦予了可得對抗嗣后意欲發(fā)生物權(quán)變動的第三人的特別效力，它不具有任何實體權(quán)性質(zhì)的效力，充其量不過是一種登記法上的制度。[5]還有人認為，預(yù)告登記惟有對將來權(quán)利取得予以保護，而對所有權(quán)人（讓與人）加以拘束，以資限制其權(quán)利。受讓人縱為預(yù)告登記，然對該土地猶未有支配權(quán)，故登記前之土地所有權(quán)受讓人之權(quán)利，乃非物權(quán)，而是物權(quán)之期待。[6]在瑞士民法中，預(yù)告登記的性質(zhì)，被解釋為賦予債權(quán)以對抗新所有人的效力的特殊的登記制度。[7]

在我國，關(guān)于預(yù)告登記的性質(zhì)，主要有三種觀點：其一認為，預(yù)告登記系介于債權(quán)與物權(quán)之間，兼具兩者的性質(zhì)，在現(xiàn)行法上為其定性實有困難，可認為系于土地登記薄上公示，以保全對不動產(chǎn)物權(quán)之請求權(quán)為目的，具有若干物權(quán)效力的制度。[8]其二認為，預(yù)告登記的權(quán)利是一種具有物權(quán)性質(zhì)的債權(quán)，或者可以說是一種準(zhǔn)物權(quán)。[9]其三認為，預(yù)告登記的性質(zhì)是使被登記的請求權(quán)具有物權(quán)的效力，納入預(yù)告登記的請求權(quán)，對后來發(fā)生的與該請求權(quán)內(nèi)容相同的不動產(chǎn)物權(quán)的處分行為，具有排他的效力，以確保將來只發(fā)生該請求權(quán)所期待的法律結(jié)果，其實質(zhì)是限制現(xiàn)時登記的權(quán)利人處分其權(quán)利。預(yù)告登記使請求權(quán)這樣一種債權(quán)具有明顯的物權(quán)性質(zhì)，屬于一種典型的物權(quán)化的債權(quán)，因此也有學(xué)者稱之為“準(zhǔn)物權(quán)”。[10]

從各國法律規(guī)定來看，預(yù)告登記使登記的不動產(chǎn)物權(quán)變動的請求權(quán)具備了對抗第三人的效力，即具備了一定的物權(quán)效力。因此，從預(yù)告登記的性質(zhì)上說，預(yù)告登記是債權(quán)物權(quán)化的一種具體表現(xiàn)。所謂債權(quán)物權(quán)化，是指債權(quán)具備了物權(quán)的某些效力。從各國法律的規(guī)定來看，預(yù)告登記的對象基本上限于不動產(chǎn)物權(quán)變動的請求權(quán)。這種請求權(quán)是基于當(dāng)事人之間的法律行為而產(chǎn)生的，權(quán)利人雖有權(quán)請求義務(wù)人將不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移給權(quán)利人，但并不能完全阻止義務(wù)人對不動產(chǎn)物權(quán)再行處分。因此，這種請求權(quán)應(yīng)屬于債權(quán)的性質(zhì)。但是，如果不對義務(wù)人的這種行為予以限制，則權(quán)利人的權(quán)利就很難得到保障。因此，權(quán)利人籍預(yù)告登記制度來預(yù)防這種危險，使得違反預(yù)告登記的債權(quán)請求權(quán)的處分無效。這種無效使預(yù)告登記的請求權(quán)具備了對抗第三人的效力，從而使得這種債權(quán)請求權(quán)具備了物權(quán)的排他效力?？梢姡A(yù)告登記使得債權(quán)請求權(quán)具備了物權(quán)的性質(zhì)，形成了債權(quán)物權(quán)化的現(xiàn)象。

（二）在我國創(chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度的意義

首先，能更好地協(xié)調(diào)物權(quán)與債權(quán)的利益。雖然傳統(tǒng)法理賦予了物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的效力，但法律在保障物權(quán)的同時，也應(yīng)考慮到土地、房屋等不動產(chǎn)在價值上特別是使用價值上的不可替代性，當(dāng)合同相對人所期待的不動產(chǎn)物權(quán)變動對其有極為重要的意義時，作為利益平衡機制的法律，應(yīng)當(dāng)認可這種變動對相對人的意義，并以法律予以保障”。預(yù)告登記制度通過將物權(quán)變動請求權(quán)物權(quán)化的方式，將物權(quán)法的規(guī)則施于債權(quán)法，通過賦予債權(quán)法上的請求權(quán)以排他的物權(quán)效力，從而在一定程度上限制當(dāng)前的所有權(quán)人及其他物權(quán)人的處分權(quán)，以維護特定債權(quán)人的合法利益。

其次，符合現(xiàn)實生活的迫切需要。買賣房屋已成為一種經(jīng)?，F(xiàn)象，但消費者購買預(yù)售的房屋時，只能根據(jù)與預(yù)售人訂立的預(yù)售合同享有債權(quán)性質(zhì)的請求權(quán)，并不能具有排他的效力。由于信用在市場經(jīng)濟中的缺失，使得在現(xiàn)實生活中（尤其是在商品房預(yù)售中）經(jīng)常發(fā)生不守誠信原則的情形，出現(xiàn)了大量的一房兩賣（甚至數(shù)賣）的糾紛。撕毀合同的一方往往是經(jīng)濟上的強者，而相對人常常是弱者，這就使得處于弱勢地位的購房人無法取得指定的房屋，只能以對方違約為由請求損害賠償，其權(quán)益難以得到有效的保護。如果通過預(yù)告登記制度，購房人將其請求權(quán)納入預(yù)告登記，使其請求權(quán)具有物權(quán)的排他效力，確認預(yù)售人一方違背預(yù)告登記內(nèi)容的處分行為歸于無效，就可以確保購房人獲得所購買的房屋。可以說，創(chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度有利于對經(jīng)濟上弱者的保護，這也符合當(dāng)今法律注重保護弱者的價值取向。

再次，有利于實現(xiàn)交易安全，減少交易成本。為了防止交易過程中的欺詐行為，保證交易活動正常進行，交易雙方充分了解交易客體的權(quán)屬狀況是基本前提。如果缺乏信息公告制度，當(dāng)事人勢必會投入精力和費用去調(diào)查、了解，這不僅增大交易成本阻礙交易關(guān)系，而且會給欺詐行為提供機會，擾易秩序。不動產(chǎn)預(yù)告登記制度本身就是物權(quán)公示的種類之一，通過預(yù)告登記可以告知潛在的交易方該不動產(chǎn)上已設(shè)立具有排他性權(quán)利的事實，警示第三人若從事與之相沖突的物權(quán)變動將被確定為無效，從而減少了交易費用，達到維護交易安全的目的。

最后，有利于健全我國不動產(chǎn)登記法律制度。我國《民法通則》第72條及《合同法》第133條規(guī)定，所有權(quán)自標(biāo)的物交付時起移轉(zhuǎn)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。不動產(chǎn)物權(quán)變動屬法律另有規(guī)定的情形，我國一些法律僅就不動產(chǎn)物權(quán)變動粗略地規(guī)定了應(yīng)當(dāng)?shù)怯洠駝t不能發(fā)生物權(quán)變動的結(jié)果，但并未建立健全的不動產(chǎn)登記制度。在國外，大多數(shù)國家規(guī)定了預(yù)告登記、異議登記及更正登記等，與不動產(chǎn)的本登記構(gòu)成了完備的不動產(chǎn)登記制度。為建立完善的不動產(chǎn)登記制度，全面保護不動產(chǎn)物權(quán)變動的當(dāng)事人合法權(quán)益，有必要創(chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度。

三、國外預(yù)告登記的成功立法例

（一）德國、瑞士

德國、瑞士采用法典式的立法例，即在民法典中對預(yù)告登記進行規(guī)定?！兜聡穹ǖ洹返?83—888條對預(yù)告登記作了規(guī)定。根據(jù)第885條的規(guī)定，預(yù)告登記根據(jù)臨時處分或根據(jù)預(yù)告登記所涉及的土地或者權(quán)利的人同意進行登記。為了臨時處分命令，無需證實應(yīng)保全的請求權(quán)已受到危害?？梢?，德國民法上的預(yù)告登記可因兩種方式作成：一是不動產(chǎn)物權(quán)人的同意。如果有不動產(chǎn)物權(quán)人的同意，得以不動產(chǎn)物權(quán)人為登記義務(wù)人；二是法院的臨時處分命令。為預(yù)告登記而作出的臨時處分，與民事訴訟法中規(guī)定的臨時處分有所不同。根據(jù)德國《民事訴訟法》第935條的規(guī)定，臨時處分是在當(dāng)事人認為存在著將來不能實現(xiàn)其權(quán)利或難以實現(xiàn)其權(quán)利的危險時實施的。而預(yù)告登記的臨時處分命令的作出無須當(dāng)事人證明請求權(quán)處于危險，只需證明存在著得為預(yù)告登記的請求權(quán)即可。[11]

在瑞士民法中，預(yù)告登記可分為人的權(quán)利的預(yù)告登記、處分的限制的預(yù)告登記和假登記三種。從這三種登記的內(nèi)容看，人的權(quán)利的預(yù)告登記、處分的限制的預(yù)告登記相當(dāng)于德國民法中的預(yù)告登記，而假登記則相當(dāng)于德國民法中的異議登記。關(guān)于人的權(quán)利的預(yù)告登記，《瑞士民法典》第959條規(guī)定，先買權(quán)、買回權(quán)、買受權(quán)、用益租賃權(quán)和使用租賃權(quán)等人的權(quán)利，可以在不動產(chǎn)登記薄上進行預(yù)告登記，一經(jīng)預(yù)告登記，即對日后取得的權(quán)利有對抗的效力?？梢?，這種登記屬于債權(quán)請求權(quán)的登記，并賦予了登記的債權(quán)有對抗的效力。

（二）日本、我國臺灣地區(qū)

日本、我國臺灣地區(qū)采取特別法式立法例，即在不動產(chǎn)登記法、土地法等特別法中規(guī)定預(yù)告登記。日本在《不動產(chǎn)登記法》中對假登記作了規(guī)定，而我國臺灣地區(qū)則在“土地法”中規(guī)定了預(yù)告登記，并且在“土地登記規(guī)則”中對預(yù)告登記的實施予以細化。

日本的《不動產(chǎn)登記法》規(guī)定有假登記和預(yù)告登記。不論是德國法中的預(yù)告登記還是日本法中的假登記，其效力相似，即保全順位的效力、預(yù)警的效力、保全權(quán)利的效力和滿足的效力，也有學(xué)者將其簡單歸納為擔(dān)保作用、順位作用和完善作用。擔(dān)保作用類似于保全權(quán)利的效力，而完善作用則體現(xiàn)為預(yù)告登記所表現(xiàn)出的接近將來權(quán)利的效力，并且得到近似于物權(quán)中完整權(quán)的保護的方面。

我國臺灣的民法受德日民法影響甚深，在不動產(chǎn)預(yù)告登記的效力上的規(guī)定也非常相似，但需要注意的是，在預(yù)告登記保全權(quán)力的效力中，中間處分行為為法律行為時，一旦預(yù)告登記推進為本登記，在抵觸本登記權(quán)利的范圍內(nèi)，中間處分行為失其效力。另外，根據(jù)王澤鑒先生的觀點，在中間處分行為非法律行為時，我國臺灣地區(qū)的處理方法與德國和日本不同，明確確認預(yù)告登記對于因征收、法院判決或強制執(zhí)行而為的新登記，沒有排除效力。[12]

四、我國物權(quán)法中不動產(chǎn)預(yù)告登記的制度設(shè)計

（一）預(yù)告登記之發(fā)生

預(yù)告登記的申請必須由具有資格的人提出，同時還須具備一定的條件。在預(yù)告登記中，應(yīng)以所保全的請求權(quán)的權(quán)利人為預(yù)告登記權(quán)利人，以不動產(chǎn)所有權(quán)人為預(yù)告登記的義務(wù)人。有學(xué)者認為，預(yù)告登記可以由債權(quán)人和債務(wù)人共同申請，也可以由債權(quán)人或債務(wù)人根據(jù)當(dāng)事人雙方訂立的合同單獨申請，也可以根據(jù)法院的裁判提起預(yù)告登記的申請。[13]筆者認為，預(yù)告登記只能由預(yù)告登記權(quán)利人申請，義務(wù)人有義務(wù)協(xié)助進行，應(yīng)當(dāng)出具預(yù)告登記申請所需的書面同意書。

我國《物權(quán)法草案建議稿》均未對預(yù)告登記的申請權(quán)人與預(yù)告登記的義務(wù)人作出明確規(guī)定，這不利于預(yù)告登記的操作，容易發(fā)生預(yù)告登記糾紛。而《物權(quán)法（征求意見稿）》也只是規(guī)定了債權(quán)人有權(quán)向登記機關(guān)申請登記，對預(yù)告登記的義務(wù)人未提及。筆者認為，在未來民法立法對預(yù)告登記進行規(guī)定時，應(yīng)當(dāng)對預(yù)告登記權(quán)利人和義務(wù)人都予以明確規(guī)定，并對列明申請預(yù)告登記時需要提交的文書。

借鑒德國、日本、瑞士等國承認法院的臨時處分命令可以產(chǎn)生預(yù)告登記的作法，我國民事立法也應(yīng)當(dāng)規(guī)定，當(dāng)義務(wù)人拒絕協(xié)助時，預(yù)告登記權(quán)利人可以向法院提出申請，由法院依照非訟程序作出裁定，權(quán)利人可以持此裁定向登記機關(guān)申請預(yù)告登記。

（二）預(yù)告登記制度之適用范圍

在德國民法中，可以依預(yù)告登記保全的請求權(quán)包括以不動產(chǎn)物權(quán)的得喪、變更、消滅為目的的請求權(quán)以及附期限或附條件的請求權(quán)兩種。這里所謂預(yù)告登記所保全的請求權(quán)，是有特定意義的請求權(quán)。一般認為，這種請求權(quán)雖然屬于債的性質(zhì)，但這些請求權(quán)所要變更的物權(quán)必須有登記能力，他們的范圍和內(nèi)容必須按照物權(quán)法定原則得到確認。這種請求權(quán)只能依債權(quán)契約而生，而不能依物權(quán)契約而生。[14]

在日本民法中，預(yù)告登記規(guī)定于《不動產(chǎn)登記法》第2條，“假登記于下列各項情形進行：（1）未具備登記申請程序上需要的條件時；（2）欲保全前條所載權(quán)利的設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更或者消滅的請求權(quán)時?！薄吧鲜稣埱髾?quán)為附始期、附停止條件或者其他可于將來確定者時，亦同。”可見，假登記適用于下列情形：第一，物權(quán)變動業(yè)已發(fā)生，但登記申請所必須的手續(xù)上的條件尚未具備；第二，為保全物權(quán)的設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更或消滅的請求權(quán)；第三，為保全附有始期、停止條件或其他可于將來確定的物權(quán)變動的請求權(quán)。[15]

關(guān)于我國臺灣預(yù)告登記制度的適用范圍，根據(jù)臺灣的通說包括，為保全土地權(quán)利移轉(zhuǎn)之請求權(quán)、為保全土地權(quán)利使其消滅之請求權(quán)、為保全土地權(quán)利內(nèi)容之變更之請求權(quán)、為保全土地權(quán)利次序之變更之請求權(quán)、為保全附條件或期限之請求權(quán)。[16]我國的對預(yù)告登記制度外延的規(guī)定較為狹窄，在新《民法典草案》中，預(yù)告登記的適用范圍被限定為保護債權(quán)人將來取得物權(quán)的權(quán)利。

另外，新《民法典草案》第240條的規(guī)定，對于當(dāng)事人協(xié)議以將要建造或者正在建造的建筑物以及其他價值較大的財產(chǎn)設(shè)定抵押時，采取強制登記的形式，當(dāng)事人必須辦理預(yù)告登記。

綜合考察各國的制度設(shè)計和我國的現(xiàn)有情況，筆者認為，我國應(yīng)借鑒德國和臺灣的登記制度，將現(xiàn)有的為保護債權(quán)人將來取得物權(quán)的權(quán)利細化為保護權(quán)利移轉(zhuǎn)、變更的請求權(quán)，同時將以不動產(chǎn)物權(quán)的消滅為目的的請求權(quán)以及附條件或附期限的請求權(quán)納入預(yù)告登記制度的保護范圍，以便更好更全面地保護權(quán)利人和交易的秩序。

梁慧星先生認為，預(yù)告登記所保全的請求權(quán)包括根據(jù)合同產(chǎn)生的請求權(quán)、根據(jù)法律規(guī)定產(chǎn)生的請求權(quán)、根據(jù)法院的指令產(chǎn)生的請求權(quán)、根據(jù)政府的指令產(chǎn)生的請求權(quán)以及遺產(chǎn)分割等方面的請求權(quán)。這些請求權(quán)應(yīng)當(dāng)具有一個共同的特征，即請求發(fā)生變動的物權(quán)必須是可以納入登記的物權(quán)。從物權(quán)法專家建議稿及物權(quán)法草案征求意見稿來看，雖然都承認了預(yù)告登記，但規(guī)定也有所不同。王利明教授主持的《物權(quán)法專家建議稿》第31條規(guī)定：“當(dāng)事人在房屋預(yù)售買賣中，可以自愿辦理預(yù)售登記。房屋所有人違反房屋預(yù)售登記的內(nèi)容所作出的處分房屋權(quán)利的行為無效。房屋預(yù)售登記的內(nèi)容與現(xiàn)房登記內(nèi)容不符的，以現(xiàn)房登記的內(nèi)容為準(zhǔn)?！盵17]梁慧星教授主持的《物權(quán)法草案建議稿》第35條規(guī)定：“為保全一項目的在于轉(zhuǎn)移、變更和廢止不動產(chǎn)物權(quán)的請求權(quán)，可將該請求權(quán)納入預(yù)告登記。”“預(yù)告登記所保全的請求權(quán)，可以附條件，也可以附期限?！盵18]《物權(quán)法（征求意見稿）》第19條規(guī)定：“債權(quán)人為了限制債務(wù)人處分不動產(chǎn)，保障其將來取得物權(quán)，有權(quán)向登記機關(guān)申請預(yù)告登記。”

筆者認為，將預(yù)告登記僅局限于商品房預(yù)售登記顯然過于狹隘，不利于保護權(quán)利人的利益，而后兩種規(guī)定又過于模糊，不利于實踐操作。因此，應(yīng)當(dāng)盡量將預(yù)告登記的適用范圍予以明確，使預(yù)告登記能真正涵蓋需要保全的請求權(quán)，以發(fā)揮預(yù)告登記制度的應(yīng)有功能。筆者認為，預(yù)告登記應(yīng)適用于下列情形：（1）不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更或消滅的請求權(quán)；（2）附條件或者附期限的不動產(chǎn)物權(quán)請求權(quán)；（3）有關(guān)的特殊不動產(chǎn)物權(quán)，如建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)、優(yōu)先購買權(quán)等?？紤]到我國社會主義公有制的性質(zhì)及土地所有權(quán)歸國家與集體所有的現(xiàn)狀，對國有土地使用權(quán)與農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更或消滅，也可以適用預(yù)告登記。

（三）預(yù)告登記之效力

預(yù)告登記的效力是預(yù)告登記制度的核心問題，各國立法均對預(yù)告登記的效力作了規(guī)定。我國現(xiàn)有的法律法規(guī)對預(yù)告登記的效力問題基本未涉及，僅在最高人民法院2002年6月20日實施的《關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第2條規(guī)定：“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人?！辟x予預(yù)售商品房的買受人以優(yōu)先于建設(shè)工程價款受償權(quán)的請求權(quán)，建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)作為一種法定的優(yōu)先權(quán)，在受償順序上優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)，由此可以推知，最高人民法院已經(jīng)確認這種經(jīng)依法登記備案的請求權(quán)具有了某些物權(quán)的效力。但這一規(guī)定僅適用于商品房的預(yù)售中，權(quán)威性也顯然不足，難以涵蓋整個不動產(chǎn)的預(yù)告登記制度?！睹穹ǖ洳莅浮吩诘?9條第二款中對預(yù)告登記的效力有所涉及，但也僅規(guī)定了保全權(quán)利的效力。從各國法律的規(guī)定看，預(yù)告登記的效力主要包括保全權(quán)利的效力、保全順位的效力和滿足的效力。三種效力分別體現(xiàn)了預(yù)告登記的擔(dān)保作用、順位作用和完善作用。

在我國，我國學(xué)者對預(yù)告登記效力的認識是基本一致的。梁老師認為，預(yù)告登記的效力包括：（1）保全效力，即保障請求權(quán)肯定發(fā)生所指定的效果的效力；（2）順位保護效力，即保障請求權(quán)所指定的物權(quán)變動享有登記的順位；（3）破產(chǎn)保護效力，即在相對人陷于破產(chǎn)時，排斥他人而保障請求權(quán)發(fā)生指定的效果。

筆者認為，借鑒國外的經(jīng)驗，結(jié)合法學(xué)家們的意見，我國應(yīng)規(guī)定如下預(yù)告登記的效力：（1）權(quán)利保全效力。即預(yù)告登記后，義務(wù)人對不動產(chǎn)權(quán)利的處分在妨害預(yù)告登記請求權(quán)的范圍內(nèi)，處分行為無效。在權(quán)利保全的效力上，義務(wù)人對不動產(chǎn)權(quán)利的處分采取的是相對無效的原則。

（2）權(quán)利順位保全效力。即當(dāng)預(yù)告登記推進到本登記時，不動產(chǎn)權(quán)利的順位不是依本登記的日期確定，而是以預(yù)告登記的日期為準(zhǔn)加以確定。預(yù)告登記的命運與效力完全依賴于本登記是否可以作成。

（3）破產(chǎn)保護效力。即在相對人破產(chǎn)，但請求權(quán)的履行期限尚未屆至或者履行條件并未成就時，權(quán)利人可以將作為請求權(quán)標(biāo)的的不動產(chǎn)不列入破產(chǎn)財產(chǎn)，使請求權(quán)發(fā)生指定的效果。以上三種效力，在我國的物權(quán)法專家建議稿及征求意見稿中，只規(guī)定了權(quán)利保全效力，對權(quán)利順位保全的效力及破產(chǎn)保護的效力均沒有涉及，而對權(quán)利保全效力的規(guī)定，也不盡完善。筆者認為，上述三種效力是預(yù)告登記的基本效力，我國民事立法應(yīng)當(dāng)予以確認。

（四）預(yù)告登記的失效

預(yù)告登記使登記的請求權(quán)具備了一定的物權(quán)效力，能夠防止登記后不利于被保全的請求權(quán)的任何物權(quán)變動發(fā)生。但要發(fā)生請求權(quán)所指向的物權(quán)變動，請求權(quán)人還必須在約定或者規(guī)定的時間行使其請求權(quán)，并以自己的行為實現(xiàn)物權(quán)變動。否則，請求權(quán)人屆時不積極行使自己的請求權(quán)，對原來希望發(fā)生的物權(quán)變動持消極的態(tài)度，法律沒有必要保護權(quán)利上的睡眠者，應(yīng)當(dāng)使該權(quán)利消滅，以促使請求權(quán)人積極行使請求權(quán)。梁慧星主持的《物權(quán)法草案建議稿》第37條規(guī)定：“預(yù)告登記所保全的請求權(quán)的權(quán)利人屆時不行使其權(quán)利的，其利害關(guān)系人可以申請涂銷該預(yù)告登記。被涂銷的預(yù)告登記，自涂銷時喪失其效力。涂銷預(yù)告登記的通知，可依公示方式送達?！倍段餀?quán)法（征求意見稿）》第20條規(guī)定：“預(yù)告登記后，債權(quán)人自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，或者該債權(quán)消滅的，該預(yù)告登記失效。”兩稿對預(yù)告登記的失效從兩個不同的角度作了規(guī)定，各有不同的側(cè)重。筆者認為，我國未來的民法立法可以將兩者結(jié)合，既允許有關(guān)利害關(guān)系人申請涂銷預(yù)告登記，也應(yīng)規(guī)定在達到法定期間不申請本登記時預(yù)告登記失效。此外，預(yù)告登記除基于上述原因失效外，還可因權(quán)利人的拋棄而失效。

（五）預(yù)告登記立法例之選擇。

我國創(chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度選擇何種立法例，應(yīng)當(dāng)根據(jù)我國的現(xiàn)實國情與本土資源作出決定。筆者認為，既然我們希望制訂一部完整的民法典，就不應(yīng)該遺漏預(yù)告登記制度，應(yīng)在民法典中給予預(yù)告登記以一定的地位。為此，在民法典中對預(yù)告登記作出概括性規(guī)定的同時，我們還可以借鑒日本、臺灣地區(qū)在特別法中規(guī)定預(yù)告登記的經(jīng)驗，在有關(guān)不動產(chǎn)登記的法律或法規(guī)中對預(yù)告登記作出詳盡的規(guī)定。

綜上所述，在我國創(chuàng)設(shè)不動產(chǎn)預(yù)告登記制度，明確其法律效力對于實現(xiàn)物權(quán)制度與債權(quán)制度的利益平衡，保證交易安全，創(chuàng)造誠實守信的不動產(chǎn)交易秩序具有極其重要的作用，我們應(yīng)把握制定民法典和物權(quán)法的契機盡快確立我國的不動產(chǎn)預(yù)告登記制度，以全面完善的物權(quán)登記制度更有效地指導(dǎo)司法實踐和律師實務(wù)。

【注釋】

[1]王軼：《物權(quán)變動論》，中國人民大學(xué)出版社2001年版，第165頁。

[2]［德］曼弗雷德?沃爾夫：《物權(quán)法》，吳越、李大雪譯，法律出版社2002年版，第232頁。[3]王錦村：《土地法實用》，臺灣五南圖書股份有限公司1984年版，第380頁。

[4]梁慧星：《中國物權(quán)法草案建議稿——條文、說明、理由與參考立法例》，社會科學(xué)文獻出版社2000年版，第159頁。

[5]轉(zhuǎn)引自陳華彬：《物權(quán)法研究》，金橋文化出版（香港）有限公司2001年版，第259頁。

[6]轉(zhuǎn)引自劉得寬：《民法諸問題與新展望》，中國政法大學(xué)出版社2002年版，第555頁。

[7]同[5]第262頁。

[8]王澤鑒：《民法物權(quán)》（一），中國政法大學(xué)出版社2001年版，第128頁。

[9]王利明：《物權(quán)法研究》，中國人民大學(xué)出版社2002年版，第213頁。

[10]錢明星、姜曉春。房屋預(yù)售制度若干理論問題研究。中外法學(xué),1996,(5)。

[11]王軼《物權(quán)變動論》，中國人民大學(xué)出版社2001年版，第169頁。

[12]王澤鑒.民法物權(quán)（第一冊）臺灣:三民書局,1999,第105頁。

[13]余能斌《現(xiàn)代物權(quán)法專論》，法律出版社2002年版，第404頁。

[14]孫憲忠.德國當(dāng)代物權(quán)法北京:法律出版社,1997,第156頁。

[15]王軼：《不動產(chǎn)法上的預(yù)備登記制度——比較法考察報告》蔡耀忠編：《中國房地產(chǎn)法研究》法律出版社,2002,第153－154頁。

[16]李鴻毅,土地法論臺灣:三民書局,1999,第306－307頁。

[17]王利明主編：《中國物權(quán)法草案建議稿及說明》，中國法制出版社2001年版，第9頁。

[18]同[4]第10頁。

【參考文獻】

王澤鑒：《民法物權(quán)》，中國政法大學(xué)出版社2001年版；

王利明：《物權(quán)法研究》，中國人民大學(xué)出版社2002年版；

王軼：《物權(quán)變動論》，中國人民大學(xué)出版社2001年版；