導(dǎo)語：如何才能寫好一篇銀行貸款評(píng)估報(bào)告，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

一、信用金融一體化服務(wù)的主要內(nèi)容

銀行與中介組織――德州市企業(yè)信用評(píng)估咨詢中心（以下簡(jiǎn)稱評(píng)估中心）實(shí)行信息共享，由評(píng)估中心按照銀行貸款要求的企業(yè)信息和社會(huì)所需要的相關(guān)信用指標(biāo)，整合各類信息資源，為企業(yè)建立信用信息數(shù)據(jù)庫，并以此為基礎(chǔ)進(jìn)行信用評(píng)級(jí)。對(duì)需要貸款且被評(píng)估為高等級(jí)別的企業(yè)（二級(jí)以上），評(píng)估中心出具信用評(píng)估報(bào)告，作為對(duì)企業(yè)信用擔(dān)保的承諾。一旦企業(yè)不能按期歸還貸款，評(píng)估中心將從在銀行設(shè)立的專戶劃撥資金及時(shí)代償，而后再依法向企業(yè)追償。目前經(jīng)協(xié)商，銀行對(duì)貸款額100萬元以下的項(xiàng)目（以后視情況逐步提高）減少或取消貸前考察，憑信用評(píng)估報(bào)告直接與企業(yè)簽訂合同發(fā)放貸款。

二、信用金融一體化服務(wù)的運(yùn)行機(jī)制

(一)市場(chǎng)運(yùn)作，政府監(jiān)管。對(duì)企業(yè)信用的科學(xué)評(píng)估是信用金融一體化服務(wù)的關(guān)鍵。承擔(dān)這項(xiàng)職能的評(píng)估中心是在民政局登記注冊(cè)、由民營(yíng)企業(yè)家出資組建的股份制中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，獨(dú)立承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，獨(dú)立承擔(dān)民事和法律責(zé)任。主要有三項(xiàng)職能：一是整合各方面的信用信息資源，建立包括社會(huì)相關(guān)信息和銀行貸款所需信息在內(nèi)的企業(yè)信用信息數(shù)據(jù)庫，建立一個(gè)多方信息共享的公共服務(wù)平臺(tái)，并以此為基礎(chǔ)開展企業(yè)信用評(píng)級(jí)；二是建立信用評(píng)估、信息披露和信息查詢制度，通過德州民營(yíng)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)站和設(shè)立查詢熱線等形式，面向社會(huì)提供企業(yè)信用信息查詢等相關(guān)配套服務(wù)；三是以評(píng)估中心出具的信用評(píng)估報(bào)告為主要依據(jù)，為信用企業(yè)提供貸款擔(dān)保服務(wù)，并與典當(dāng)、拍賣行合作，以簽訂合同委托形式開展拍賣、典當(dāng)業(yè)務(wù)，及時(shí)化解信用擔(dān)保帶來的風(fēng)險(xiǎn)。為確保企業(yè)信用評(píng)估公平公正，市民經(jīng)委(中小企業(yè)局)作為監(jiān)管顧問單位向評(píng)估中心派駐代表，對(duì)其經(jīng)營(yíng)行使監(jiān)管權(quán)。

(二)免費(fèi)評(píng)估，有償使用。為調(diào)動(dòng)企業(yè)參加信用評(píng)估的積極性和不增加企業(yè)負(fù)擔(dān)，評(píng)估中心對(duì)企業(yè)信用評(píng)估實(shí)行免費(fèi)服務(wù)，包括免費(fèi)進(jìn)行信用評(píng)級(jí)，免費(fèi)將企業(yè)信息錄入信用信息數(shù)據(jù)庫，免費(fèi)在相關(guān)媒體依法披露企業(yè)信用信息。對(duì)社會(huì)所需的企業(yè)相關(guān)信用資料按市場(chǎng)機(jī)制實(shí)行有償使用，包括有償為企業(yè)出具有擔(dān)保責(zé)任的信用評(píng)估報(bào)告書，有償查詢涉及企業(yè)因道德不良或經(jīng)營(yíng)不善而產(chǎn)生的相關(guān)信息，有償使用企業(yè)信用查詢熱線電話，有償回復(fù)社會(huì)有關(guān)方面信函查詢企業(yè)信用信息。

(三)信息共享，服務(wù)企業(yè)。評(píng)估中心將來自工商、質(zhì)檢、金融、稅務(wù)、勞動(dòng)、政法等方面及企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)管理信息實(shí)行聯(lián)合征信，錄入全市統(tǒng)一的企業(yè)信用信息數(shù)據(jù)庫，并以此為基礎(chǔ)組織專家評(píng)審委員會(huì)進(jìn)行信用評(píng)級(jí)。評(píng)估中心既面向社會(huì)提供查詢等配套服務(wù)，也向銀行提供企業(yè)貸款所需的相關(guān)信息，實(shí)行信息共享。銀行通過采用評(píng)估中心的評(píng)級(jí)結(jié)果及相關(guān)信息，補(bǔ)充或替代了內(nèi)部評(píng)級(jí)，從而減少或取消對(duì)企業(yè)的貸前考察，有效降低成本和縮短企業(yè)貸款辦理周期。同時(shí)由于評(píng)估中心對(duì)向銀行推薦的信用企業(yè)負(fù)有擔(dān)保責(zé)任，大大提高企業(yè)獲貸的幾率。

三、信用金融一體化服務(wù)的主要效果

按照信用金融一體化服務(wù)的模式，評(píng)估中心在年初與工商銀行德州市分行成功試點(diǎn)的基礎(chǔ)上向各金融機(jī)構(gòu)全面推開，效果較好。目前，已將全市1153家規(guī)模以上民營(yíng)企業(yè)全部錄入信用數(shù)據(jù)庫，以此模式落實(shí)貸款39筆，2400萬元。實(shí)踐證明，信用金融一體化服務(wù)是推進(jìn)中小企業(yè)信用制度建設(shè)的有益探索,不僅將德州市中小企業(yè)信用制度建設(shè)推向一個(gè)新水平,還將市內(nèi)各商業(yè)銀行支持民營(yíng)企業(yè)發(fā)展以及銀行內(nèi)部改革推向一個(gè)新水平。

一是有利于支持企業(yè)發(fā)展。評(píng)估中心建立的企業(yè)信用信息數(shù)據(jù)庫，既包含了社會(huì)所關(guān)注的產(chǎn)品質(zhì)量、重合同守信用、納稅等信用信息，也包含了銀行貸款所需的企業(yè)相關(guān)信息，一般情況下每年更新一次。企業(yè)要貸款時(shí)，評(píng)估中心憑企業(yè)信用信息數(shù)據(jù)庫的相關(guān)信息，經(jīng)論證可行，即對(duì)信用二級(jí)以上企業(yè)出具信用評(píng)估報(bào)告，銀行對(duì)報(bào)告中的企業(yè)信用信息真實(shí)性審查后，與企業(yè)簽訂合同發(fā)放貸款，縮短了審貸周期。從已辦理貸款的情況看，最長(zhǎng)時(shí)間10天左右，最短的僅用3天，真正體現(xiàn)便捷服務(wù)。另外，推進(jìn)企業(yè)信用制度建設(shè)，提高企業(yè)信用管理水平和信用能力。

二是有利于銀行降低成本和防范風(fēng)險(xiǎn)。銀行通過企業(yè)信用信息數(shù)據(jù)庫信息共享，不僅降低對(duì)中小企業(yè)信貸考察決策的成本，同時(shí)由于評(píng)估中心負(fù)有對(duì)企業(yè)的擔(dān)保責(zé)任，一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)即行代償，保證了銀行貸款的安全性。

三是有利于提高企業(yè)的信用意識(shí)。評(píng)估中心只對(duì)信用二級(jí)以上企業(yè)出具具有擔(dān)保責(zé)任的信用評(píng)估報(bào)告，不僅辦理貸款快捷方便，而且在手續(xù)費(fèi)、保證金及貸款利率等方面享受優(yōu)惠，而信用等級(jí)低的企業(yè)則加大了融資成本。以誠實(shí)信用爭(zhēng)取融資，以融資提升信用，形成引導(dǎo)企業(yè)誠實(shí)守信、爭(zhēng)創(chuàng)高等級(jí)信用企業(yè)的良性循環(huán)。

篇2

一、銀行按揭的風(fēng)險(xiǎn)

銀行按揭的風(fēng)險(xiǎn)，來自于以下幾個(gè)方面：借款人未來還款意愿及還款能力（有賴于其個(gè)人資信狀況評(píng)估）；按揭貸款的金額與借款人所購住房的真實(shí)市場(chǎng)價(jià)格的配比關(guān)系（有賴于按揭項(xiàng)目評(píng)估）；借款人所購住房的合法性（有賴于按揭項(xiàng)目評(píng)估）；開發(fā)商履行擔(dān)保的意愿及擔(dān)保能力；借款人所購住房的遠(yuǎn)期市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

1.按揭及其涉及的關(guān)系

所謂銀行按揭（也稱按揭貸款，簡(jiǎn)稱按揭），是一項(xiàng)住房貸款業(yè)務(wù)品種，購房者支付一定比例的首期購房款，其余的購房款由購房者向銀行申請(qǐng)貸款取得，貸款銀行將購房者的借款代為支付給售樓方。與此同時(shí)，借款人將自己所購住房抵押給貸款銀行，開發(fā)商在一定期限內(nèi)對(duì)購房者的借款承擔(dān)一定的擔(dān)保責(zé)任。當(dāng)借款人按期歸還貸款后，貸款銀行辦理注銷抵押登記，由購房者取得所購住房產(chǎn)權(quán)證；反之，貸款銀行將依法處分抵押房產(chǎn)，并從中優(yōu)先受償，貸款銀行也可以追究開發(fā)商的擔(dān)保責(zé)任，以確保貸款本息的及時(shí)收回。

按揭涉及的法律關(guān)系有：購房者與售樓方的商品房買賣關(guān)系；購房者（借款人）與銀行之間的借款關(guān)系；借款人（抵押人）與貸款銀行（抵押權(quán)人）之間的抵押關(guān)系；開發(fā)商與貸款銀行之間的擔(dān)保關(guān)系。

2.銀行按揭的風(fēng)險(xiǎn)

銀行按揭的風(fēng)險(xiǎn)包括：個(gè)人信用體系、住房交易市場(chǎng)等住房金融的基礎(chǔ)條件還不健全；部分商業(yè)銀行還不能正確認(rèn)識(shí)和把握個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)；住房金融業(yè)務(wù)發(fā)展過程中也出現(xiàn)了一些，有的銀行對(duì)不具備開發(fā)資質(zhì)的公司或“四證”不全的項(xiàng)目發(fā)放貸款；有的銀行放松信貸條件擅自推出個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)品種（如“零首付”按揭），有的銀行內(nèi)部管理薄弱，對(duì)貸款項(xiàng)目審查不嚴(yán)，甚至出現(xiàn)對(duì)同一項(xiàng)目重復(fù)貸款的現(xiàn)象。

據(jù)了解，市場(chǎng)上的“零首付”住房貸款大致可分為以下幾種情況：一種是購房者支付住房開發(fā)的全部購房?jī)r(jià)款都從銀行貸款取得，個(gè)別開發(fā)企業(yè)甚至虛增房?jī)r(jià)，使得虛假房?jī)r(jià)款按規(guī)定貸款比例的貸款額與實(shí)際應(yīng)付房?jī)r(jià)款相等，以欺詐的手段造成銀行事實(shí)上發(fā)放“零首付”貸款。另一種是開發(fā)企業(yè)銷售住房時(shí)只收取購房者80％價(jià)款，這部分價(jià)款按照規(guī)定貸款比例從銀行貸款取得，剩余部分價(jià)款由購房者在一定期限內(nèi)一次或分期付清，借款購房者不需要支付首期付款，也造成事實(shí)上的“零首付”貸款。此外，部分商業(yè)銀行推出了新的業(yè)務(wù)品種，借款人以擁有完全產(chǎn)權(quán)的舊房抵押或有價(jià)證券質(zhì)押從銀行貸款，以該筆貸款作為購買新房的首期付款，個(gè)別銀行將這種新業(yè)務(wù)也稱之為“零首付”貸款。

以下風(fēng)險(xiǎn)因素需要按揭銀行特別重視，通過按揭項(xiàng)目評(píng)估，可以在一定程度上防范這些風(fēng)險(xiǎn)。

（1）選擇項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房貸款所選擇的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目本身存在嚴(yán)重問題，具體來說就包括如下情況：一是項(xiàng)目報(bào)建手續(xù)不全，如因土地出讓金未交而未領(lǐng)《國有土地使用證》，又比如按揭樓盤的建筑面積超過《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的核準(zhǔn)建筑面積等等；或者，該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目事先未作好市場(chǎng)分析，市場(chǎng)定位不明確導(dǎo)致該項(xiàng)目本身根本就沒有市場(chǎng)前途；再有，開發(fā)商自有資金不足，或者開發(fā)商缺乏經(jīng)驗(yàn)，沒有高素質(zhì)的人員組成的管理隊(duì)伍等。如果銀行不慎選擇了這樣的項(xiàng)目開展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，則該貸款從開始就面臨成為呆壞帳的可能。

（2）銷售價(jià)格不實(shí)風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)別開發(fā)商銷售價(jià)格嚴(yán)重不實(shí)，大大高于同一供需圈類似住房的市場(chǎng)價(jià)格。實(shí)際工作中已經(jīng)出現(xiàn)這樣的情況：有的開發(fā)商因種種原因，將銷售價(jià)格人為抬高，或者將銀行提供按揭支持的售房?jī)r(jià)格抬高，有的銷售價(jià)格甚至比同一供需圈的類似住房的公允市場(chǎng)價(jià)格高出20％～30％。試想，如果銀行辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)之初，貸款金額就高于相應(yīng)的住房的公允市場(chǎng)價(jià)格，還奢談什么防范信貸風(fēng)險(xiǎn)之類的話題呢？

（3）開發(fā)商惡意套現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)商可能因?yàn)楣こ探ㄔO(shè)資金的短缺而惡意套現(xiàn)，一是開發(fā)商組織一批假的購房者到銀行辦理按揭手續(xù)，或者開發(fā)商出具虛假的首付款證明從而放寬實(shí)際交付的首付款限額（比如，首付款應(yīng)達(dá)房?jī)r(jià)款的30％，開發(fā)商私下答應(yīng)為購房者在一定期限內(nèi)墊付10％－20％的房?jī)r(jià)款），從而達(dá)到套取銀行現(xiàn)金的目的。而不論是開發(fā)商組織的那些不真實(shí)的購房者，還是開發(fā)商擅自降低首付款的真正購房者，歸還個(gè)人住房貸款的還款能力都是有極大疑問的。

（4）資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)的資本價(jià)值在很大程度上取決于預(yù)期的收益現(xiàn)金流和可能的未來經(jīng)營(yíng)費(fèi)用水平，然而，即使收益和費(fèi)用都不發(fā)生變化，資本價(jià)值也會(huì)隨著收益率的變化而變化。這種情況在證券投資市場(chǎng)上反映得較為明顯，房地產(chǎn)投資的收益率也經(jīng)常變化，這種變化也著房地產(chǎn)的資本價(jià)值。預(yù)期的資本價(jià)值與現(xiàn)實(shí)的資本價(jià)值之間的差異即資本價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中按揭住房的資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)，是指該住房的預(yù)期市場(chǎng)價(jià)格與現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)價(jià)格之間的差異。影響住房的資本價(jià)值的因素主要有：

①未來住宅類房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)。據(jù)1999年6月25日《日?qǐng)?bào)》報(bào)道，1998年當(dāng)年新開工住宅項(xiàng)目的建筑面積3.4億平方米，截止當(dāng)年年底，空置商品房面積累計(jì)超過8000萬平方米，全國房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)三大特征：大量積壓和大量開工并存，商品房住宅價(jià)格持續(xù)下降，住宅建設(shè)向城市郊區(qū)推進(jìn)。由于出現(xiàn)城市空心化的可能，加上住宅的大量積壓和大量開工，勢(shì)必導(dǎo)致住宅的資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，即對(duì)某種類型住宅而言，未來的預(yù)期市場(chǎng)價(jià)格可能普遍低于的市場(chǎng)價(jià)格。

②住宅功能陳舊。以后人們對(duì)住宅的功能要求（如戶型設(shè)計(jì)、外部景觀、室內(nèi)設(shè)施等）總是日新月異、不斷增強(qiáng)的，當(dāng)前的住宅在功能上以后總會(huì)逐漸陳舊過時(shí)，相應(yīng)地，其資本價(jià)值也有貶值的可能。

③房地產(chǎn)估價(jià)。如果某地區(qū)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)均有高估房地產(chǎn)價(jià)格的傾向，則房地產(chǎn)的融資能力、獲利能力均被抬高，相應(yīng)地，房地產(chǎn)的資本價(jià)值也就容易高估，從而推動(dòng)經(jīng)濟(jì)泡沫的出現(xiàn)。

住宅資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，可能使按揭住房的未來市場(chǎng)價(jià)值極大地低于辦理按揭之時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格，導(dǎo)致借款人大面積理性違約，造成嚴(yán)重的金融動(dòng)蕩和金融危機(jī)。

（5）法律風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房貸款的法律風(fēng)險(xiǎn)，包括三個(gè)層面的：①合規(guī)性問題。個(gè)人住房貸款的手續(xù)是否完備、合法和有效，如住房抵押登記和商品房預(yù)售的備案登記應(yīng)辦妥等。②按揭住房的權(quán)利吸疵。辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，要求按揭住房不存在權(quán)利暇疵，如果按揭住房還存在其他抵押權(quán)人、典權(quán)人或其他買受人，則銀行的貸款缺乏安全、有效、足值的抵押擔(dān)保品，銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)就很大了。③抵押住房的處分問題。借款人不能歸還銀行的貸款本息，盡管抵押住房不存在權(quán)利疵暇，但如果借款人不能從抵押住房遷出或者借款人遷出后無立足之地，銀行就不能順利地處分抵押物。

二、按揭評(píng)估的及作用

2001年6月26日人民銀行的《關(guān)于規(guī)范住房業(yè)務(wù)的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）要求，商業(yè)銀行發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款，要嚴(yán)格評(píng)估抵押物的實(shí)際價(jià)值。

要使按揭項(xiàng)目評(píng)估真正起到防范風(fēng)險(xiǎn)的作用，就要選擇資質(zhì)好、有經(jīng)驗(yàn)的評(píng)估機(jī)構(gòu)（人員和機(jī)構(gòu)的資質(zhì)、機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性等）開展評(píng)估工作。一般來說，評(píng)估機(jī)構(gòu)的工作包括以下內(nèi)容：明確房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系，抵押物特定化（有賴于房管局），公允可信的評(píng)估價(jià)格，提示抵押權(quán)人注意有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)因素。

1.按揭評(píng)估的內(nèi)容

按揭項(xiàng)目評(píng)估，應(yīng)嚴(yán)格遵循國家的有關(guān)、法規(guī)的要求，依照國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行評(píng)估；同時(shí)，嚴(yán)格按照人民銀行的《通知》要求，進(jìn)行評(píng)估。

首先，嚴(yán)格評(píng)估抵押物的實(shí)際價(jià)值。在進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，對(duì)按揭樓盤的真實(shí)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，并對(duì)按揭樓盤的市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)給出專業(yè)判斷。

其次，對(duì)按揭樓盤的報(bào)建手續(xù)進(jìn)行仔細(xì)核查，并在評(píng)估報(bào)告中如實(shí)揭示。評(píng)估人員對(duì)每一項(xiàng)報(bào)建手續(xù)的原件和復(fù)印件進(jìn)行核對(duì)，對(duì)于核對(duì)無誤的復(fù)印件給以認(rèn)可；未能核對(duì)或發(fā)現(xiàn)差錯(cuò)的復(fù)印件，在報(bào)告中進(jìn)行揭示。尤其要核查開發(fā)項(xiàng)目所必須具備的“四證”（《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《 建設(shè)工程施工許可證》）

再次，嚴(yán)格按照人民銀行《通知》要求對(duì)擬按揭樓盤的工程形象進(jìn)度和完成投資額進(jìn)行審查。落實(shí)抵押登記手續(xù)，貸款額與抵押物實(shí)際價(jià)值的比例（抵借比）最高不得超過80％，嚴(yán)禁對(duì)借款人發(fā)放“零首付”個(gè)人住房貸款。借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款購買期房的，所購期房必須是在多層住宅主體結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅完成總投資的三分之二的條件下銷售的期房?！锻ㄖ芬蟾魃虡I(yè)銀行嚴(yán)格審查住房開發(fā)貸款發(fā)放條件。住房開發(fā)貸款對(duì)象應(yīng)為具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、信用等級(jí)較高的房地產(chǎn)開發(fā)，貸款應(yīng)主要投向適銷對(duì)路的住宅開發(fā)項(xiàng)目，企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30％，借款人申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)用房抵押貸款的抵借比不得超過60％，貸款期限最長(zhǎng)不得超過10年，所購商業(yè)用房應(yīng)為現(xiàn)房。

2.評(píng)估報(bào)告的必備內(nèi)容

按揭項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告一般包括以下內(nèi)容：委托方；評(píng)估方；評(píng)估范圍和評(píng)估對(duì)象的狀況（座落、面積、形狀、四至、用途、結(jié)構(gòu)、權(quán)利狀況、產(chǎn)權(quán)證編號(hào)、設(shè)備及裝修、樓層朝向、成新等）；按揭樓盤的報(bào)建手續(xù)；評(píng)估目的；估價(jià)時(shí)點(diǎn)；估價(jià)依據(jù)；評(píng)估、技術(shù)路線和測(cè)算過程；估價(jià)結(jié)論；決定估價(jià)額的理由；有關(guān)說明事項(xiàng)；估價(jià)作業(yè)日期；有關(guān)附件（委托書、產(chǎn)權(quán)證明文件、委托方提供的其他資料；評(píng)估人員資格證書復(fù)印件；評(píng)估機(jī)構(gòu)資格證書復(fù)印件）。

評(píng)估報(bào)告重點(diǎn)應(yīng)揭示按揭樓盤的報(bào)建手續(xù)是否齊全、合法，提示按揭銀行注意有關(guān)按揭樓盤的風(fēng)險(xiǎn)因素，給出真實(shí)的市場(chǎng)價(jià)格及其趨勢(shì)，對(duì)按揭樓盤的有關(guān)建筑面積公攤等技術(shù)指標(biāo)、其他規(guī)劃內(nèi)容以及工程形象進(jìn)度進(jìn)行核實(shí)和披露。

3.按揭評(píng)估的作用

按揭項(xiàng)目評(píng)估的作用體現(xiàn)在：（1）通過評(píng)估，揭示按揭樓盤的真實(shí)市場(chǎng)價(jià)格，避免開發(fā)商惡意套現(xiàn)，確保貸款金額與抵押房地產(chǎn)真實(shí)市場(chǎng)價(jià)格之間具有合理的抵押率；（2）對(duì)按揭樓盤的未來市場(chǎng)價(jià)格的走勢(shì)給出專業(yè)人士的判斷，以便按揭銀行在確定按揭成數(shù)和期限時(shí)、借鑒；（3）對(duì)按揭樓盤的報(bào)建手續(xù)是否完備、合法進(jìn)行揭示，提示按揭銀行關(guān)注有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)因素。

總之，按揭評(píng)估有利于按揭銀行規(guī)避和防范住房貸款中的風(fēng)險(xiǎn)，保障抵押房地產(chǎn)的合法、足值，從而維護(hù)信貸資產(chǎn)的安全。

4.按揭評(píng)估存在的困難及解決方案

按揭評(píng)估的推行會(huì)遇到一些困難，其本身也有待于逐步完善。具體來說，有以下方面需要考慮：

（1）部分開發(fā)商可能有一個(gè)接受的過程。我們?cè)谑芾砉ど蹄y行、銀行的按揭項(xiàng)目評(píng)估之初，熟悉國外有關(guān)按揭的做法、自身又比較規(guī)范和有實(shí)力的開發(fā)商能夠欣然接受，有的開發(fā)商還要求評(píng)估人員給銷售部的售樓人員進(jìn)行培訓(xùn)。但也有部分開發(fā)商開始會(huì)不理解。其原因在于：一是以前沒有這樣的評(píng)估（同時(shí)也不存在相應(yīng)的評(píng)估費(fèi)用）；二是開發(fā)商在以往按揭售樓中的誤區(qū)，認(rèn)為按揭貸款的成數(shù)、期限對(duì)所有購房者都是一成不變的（顯然不合理），同時(shí)按揭成數(shù)的確定依據(jù)以銷售價(jià)格為準(zhǔn)。人民銀行2001年6月26日的《通知》強(qiáng)調(diào)對(duì)按揭住房的嚴(yán)格評(píng)估，就要求開發(fā)商改變習(xí)慣思維，走出按揭中的誤區(qū)，同時(shí)在售樓廣告中不能宣傳按揭的成數(shù)和期限（只能由銀行根據(jù)按揭樓盤的評(píng)估價(jià)格、借款人的資信狀況等綜合確定）。

篇3

關(guān)鍵詞：抵押資產(chǎn)；價(jià)值評(píng)估；回歸分析

抵押物品的評(píng)估屬于資產(chǎn)評(píng)估的范疇，資產(chǎn)評(píng)估是一個(gè)信息系統(tǒng)，評(píng)估信息的質(zhì)量特征就是指明（或規(guī)范）什么樣的信息才是有用的，其中的相關(guān)性和可靠性作為兩個(gè)主要質(zhì)量特征已被廣為接受和認(rèn)可。因此，為了提高評(píng)估報(bào)告的決策有用性，報(bào)告不僅要清晰、明確披露任何直接、影響評(píng)估的重大假設(shè)或限制條件，并指明其對(duì)價(jià)值的影響，還應(yīng)包含足夠的信息，使期望獲得評(píng)估報(bào)告或依賴評(píng)估報(bào)告的人能正確理解評(píng)估報(bào)告。第三人對(duì)某項(xiàng)評(píng)估的使用應(yīng)根據(jù)該評(píng)估業(yè)務(wù)所明確的目的和期望用途，包括假設(shè)和限制條件。書面評(píng)估報(bào)告中，這種披露須與受其影響的意見或結(jié)論說明聯(lián)系起來。因此提出對(duì)抵押資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估的兩種方法：即期價(jià)值修正法和到期價(jià)估算法。

一、即期價(jià)值修正法和到期價(jià)值估計(jì)法

（一）即期價(jià)值修正法

運(yùn)用持續(xù)使用前提，使用市價(jià)法、重置成本法或收益現(xiàn)值法確定其即期價(jià)值（R），并考慮清算的可能性（P）與清算過程的損耗率（L）。其中P根據(jù)企業(yè)的贏利能力、償債能力、流動(dòng)比率等綜合性指標(biāo)進(jìn)行確定，損耗率L根據(jù)清算過程中的稅費(fèi)等確定。資產(chǎn)權(quán)利的價(jià)值是一個(gè)變量，隨資產(chǎn)本身的運(yùn)動(dòng)和其他因素的變化而相應(yīng)發(fā)生變化，其中影響損耗的因素分別為C（實(shí)體性貶值），M（功能性貶值），N（經(jīng)濟(jì)性貶值）。

其計(jì)算模型為抵押資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估值Y=α*1-f（C，M，N）*R/r

其中，α：清算行為固定系數(shù)；f（C，M，N）：由這些因素確定的損耗率；r=1/1-P。

（二）到期價(jià)值估算法

其基本思路是：首先求出持續(xù)使用前提下的評(píng)估值（R）；其次對(duì)委估資產(chǎn)以強(qiáng)制變現(xiàn)為目的的變賣條件和權(quán)利狀況進(jìn)行分析，找出其與公平市場(chǎng)交易條件的差異，并進(jìn)行量化，從而測(cè)算和評(píng)定委托評(píng)估資產(chǎn)的快速變現(xiàn)系數(shù)（β）；最后由在用條件下的評(píng)估值和快速變現(xiàn)系數(shù)得出委托評(píng)估資產(chǎn)的清算和強(qiáng)制變現(xiàn)價(jià)值。

其計(jì)算模型為抵押資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估值Y=V（S，T）*R

S：影響評(píng)估值的外部變量（如市場(chǎng)因素）；T：影響評(píng)估值的內(nèi)部變量（如資產(chǎn)質(zhì)量因素）。

β=V（S，T）：解釋變量系數(shù)（變量S，變量T）

最后，通過經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)確定兩種方法得出的評(píng)估值應(yīng)占的比重，得到最終的評(píng)估值。假設(shè)以即期價(jià)值修正法得到的資產(chǎn)評(píng)估值為X1，其所占比重為Y1，到期價(jià)值估算法得到的資產(chǎn)評(píng)估值為X2，其比重為Y2Y1+Y2=100%。即評(píng)估值=X1Y1+X2Y2

二、運(yùn)用SPSS軟件進(jìn)行回歸分析

廣東省某資產(chǎn)管理公司的即期評(píng)估價(jià)值、到期評(píng)估價(jià)值、貸款數(shù)額和實(shí)際回收額的數(shù)據(jù)（如表1）：

以貸款差額為因變量以即期評(píng)估價(jià)值X1、到期評(píng)估價(jià)值X2為影響因素，利用統(tǒng)計(jì)軟件SPSS經(jīng)過回歸分析得到以下方程：

貸款差額=12.809+0.684*X1+（-0.656）*X2，R2=0.996Radj=0.995

（0.516）（38.344）（-10.973）

其中，F(xiàn)統(tǒng)計(jì)量的P值為0，在0.05水平上通過顯著性檢驗(yàn)。

從方程中我們可以推出以下幾點(diǎn)：（1）即期評(píng)估價(jià)值X1的相關(guān)系數(shù)為0.684，大于零。說明X1越大，貸款差額越大，即銀行的損失越大。（2）到期評(píng)估價(jià)值X2的相關(guān)系數(shù)為-0.656，小于零。說明X2越大，貸款差額越小，即銀行的損失越小。（3）為了合理確定抵押資產(chǎn)的評(píng)估值，評(píng)估師要充分認(rèn)識(shí)抵押資產(chǎn)的價(jià)值特性、影響其價(jià)值的有關(guān)因素及銀行特定的處置方案與其內(nèi)在的價(jià)值因素關(guān)系，確定恰當(dāng)?shù)淖儸F(xiàn)系數(shù)，使用即期價(jià)值修正法和到期價(jià)值估算法計(jì)算評(píng)估值，為銀行貸款提供決策依據(jù)。

三、小結(jié)

通過引入統(tǒng)計(jì)方法，在抵押資產(chǎn)評(píng)估中確定即期修正值和到期價(jià)值的系數(shù)時(shí)，對(duì)傳統(tǒng)的僅憑經(jīng)驗(yàn)確定系數(shù)的方法中，引入定量的分析方法，使得這種方法更有說服力，這是統(tǒng)計(jì)方法在抵押資產(chǎn)評(píng)估中的一個(gè)發(fā)展。

參考文獻(xiàn):

[1]馬慶國.管理統(tǒng)計(jì)——數(shù)據(jù)獲取、統(tǒng)計(jì)原理、SPSS工具與應(yīng)用研究[J].北京:科學(xué)教育出版社，2002，(8).

[2]石玉珍.淺議抵押貸款資產(chǎn)評(píng)估[J].審計(jì)理論與實(shí)踐，2002，(9).

[3]王生龍.關(guān)于抵押貸款評(píng)估有關(guān)問題的探討[J].中國資產(chǎn)評(píng)估，2003，(1).

篇4

公積金貸款流程

1、審查買方資格：住房資格為家庭資格、家庭成員，包括家庭成員、家庭成員、配偶和未成年子女。最快的房屋驗(yàn)證結(jié)果為10天；

2、網(wǎng)簽：購房者需要準(zhǔn)備所需材料，到相應(yīng)的區(qū)縣住房管理局辦理號(hào)碼、號(hào)碼并填寫表格；如果買方通過中介，則無需前往現(xiàn)場(chǎng)；

3、評(píng)估：評(píng)估費(fèi)用為600元/次，需5-7日出評(píng)估報(bào)告；

4、第一類是指借款人對(duì)貸款銀行貸款資格的預(yù)審，表明貸款和貸款條件的線。買方應(yīng)攜帶相關(guān)材料到銀行和銀行簽訂各種合同，并進(jìn)行面試和擔(dān)保；

5、銀行提供貸款：市政公積金貸款市政公積金貸款為5-7個(gè)工作日發(fā)放；

6、簽訂貸款合同；

7、稅收：與住房交易相關(guān)的稅收包括契稅、增值稅、增值稅、個(gè)人所得稅、綜合價(jià)格、土地出讓金等。物權(quán)變更是建立在房地產(chǎn)登記的基礎(chǔ)上的。，查封或者政策變更會(huì)影響房屋轉(zhuǎn)讓；

8，銀行貸款：貸款銀行通常有15-20天的工作日，但由于銀行政策和城市地區(qū)的不同，老齡化的影響會(huì)有所不同。

公積金貸款需要哪些條件

1、只有參與公積金制度的員工才能參與公積金貸款；

2、在申請(qǐng)貸款前還應(yīng)該連續(xù)繳納至少半年的住房公積金；

3、夫妻雙方中某一方如果還未償還清住房公積金貸款，那么是不能獲得住房公積金的；

4、申請(qǐng)住房公積金的員工不僅要有穩(wěn)定的收入和償還能力，還要償還其他債務(wù)；

5、公積金貸款期限不得超過30年。

公積金貸款優(yōu)勢(shì)有哪些

1、手續(xù)便捷

借款人只需到公積金貸款承辦銀行辦理一次貸款申請(qǐng)手續(xù)，即可攜帶所有資料。

2、時(shí)間短

從銀行受理申請(qǐng)到發(fā)放貸款只需8個(gè)工作日。

3、利率低

購買第一套住房貸款5年以上現(xiàn)行利率3.75%，低于商業(yè)銀行住房貸款基準(zhǔn)利率1.9個(gè)百分點(diǎn)。

4、首付低

職工家庭購買首套住房，首付最低20%；購買符合我市購房條件的第二套及其他自有住房，首付30%即可貸款。

5、抵個(gè)稅

職工支付的住房公積金貸款利息，不計(jì)入職工個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額。

6、還款方便

借款人可以用自己和配偶的公積金按月償還貸款本息，也可以用公積金賬戶余額提前抵消部分貸款本息，減輕還款壓力。

篇5

借 款 方：（以下簡(jiǎn)稱甲方）

貸款綜合服務(wù)方：（以下簡(jiǎn)稱乙方）

甲、乙雙方本著自愿、平等、互惠互利的原則，經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商一致，達(dá)成如下協(xié)議：

一、合同目的：乙方為甲方從銀行貸款提供融資顧問服務(wù)。

二、乙方保證為甲方融資貸款盡量接近 萬元整（最后以乙方推薦金融機(jī)構(gòu)審批為準(zhǔn)）貸款期限：

根據(jù)銀行政策和銀行協(xié)商；貸款性質(zhì)：根據(jù)銀行相關(guān)政策確定；貸款利率：執(zhí)行同期銀行利率。

三、綜合服務(wù)費(fèi)：按貸款總額的 %（大寫：百分之 ）做為綜合服務(wù)費(fèi)或顧問費(fèi)（不含評(píng)估費(fèi)等其它任何費(fèi)用），支付方式：甲方與銀行面簽后，甲方應(yīng)支付給乙方綜合服務(wù)費(fèi)的50%，在房交所辦理抵押后、銀行放款到帳的第二天由甲方支付乙方全部綜合服務(wù)費(fèi)等，否則視為違約。

四、甲方的權(quán)利義務(wù)

（一）甲方的權(quán)利

1、甲方依約獲得該筆融資貸款。

2、甲方按銀行規(guī)定用途使用該筆貸款。

（二）甲方的義務(wù)：

1、甲方提供 （位置：

權(quán)證號(hào)： ； 建筑面積 M2）作為抵押物。

2、提供貸款所需資料并配合銀行及乙方辦理相關(guān)融資貸款手續(xù)。

3、此合同為不可撤銷合同，即不得中途撤銷該合同，甲方需要中途撤銷該合同，甲方預(yù)交給乙方的綜合服務(wù)費(fèi)全額不退且視為違約，如果因?yàn)殂y行的原因，融資不能辦理的前提下，甲乙雙方簽訂的合同即行解除，甲乙雙方均不違約，乙方應(yīng)當(dāng)退還甲方交納的服務(wù)費(fèi)。

4、其他抵押物狀況

五、乙方的權(quán)利義務(wù)

（一）乙方的權(quán)利

1、乙方依約獲取相應(yīng)綜合服務(wù)費(fèi)；

2、如果乙方把甲方推薦給相應(yīng)金融機(jī)構(gòu)后，在可融資能成功情況下，甲方直接和乙方推薦的金融機(jī)構(gòu)溝通融資成功，單方面解除和乙方的合約或以任何借口避開乙方，甲方仍應(yīng)按合同支付乙方相應(yīng)的綜合服務(wù)費(fèi)，同時(shí)乙方保留追訴的權(quán)利。

（二）乙方的義務(wù)：

1、保證和甲方按合同的約定執(zhí)行；

2、保證甲方能夠在金融機(jī)構(gòu)貸款。

3、在甲方提供的抵押物不能滿足金融機(jī)構(gòu)貸款規(guī)定時(shí)，乙方有義務(wù)提供擔(dān)保，以保證甲方能夠順利在金融機(jī)構(gòu)融資。

六、違約責(zé)任雙方應(yīng)共同遵守本協(xié)議

1、如一方違約，違約方應(yīng)向守約方支付綜合服務(wù)費(fèi)20%的違約金。

2、本協(xié)議執(zhí)行中如發(fā)現(xiàn)未盡事宜，雙方協(xié)商完善。如發(fā)生糾紛，雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成，向甲方所在地有管轄權(quán)的人民法院。

七、甲方委托乙方辦理借款綜合服務(wù)，在簽定本《貸款融資服務(wù)合同》時(shí)，須預(yù)交 ￥： 元（大寫： ），預(yù)交費(fèi)用按借款標(biāo)的應(yīng)收綜合擔(dān)保服務(wù)費(fèi)中扣出，若未成功，乙方退還甲方全部預(yù)交費(fèi)用。

八、評(píng)估公司對(duì)甲方抵押物出評(píng)估報(bào)告書之后，甲方必須提前支付評(píng)估費(fèi)領(lǐng)取評(píng)估報(bào)告書。

九、房交所抵押登記費(fèi)、銀行收取的保險(xiǎn)費(fèi)、公證費(fèi)、印花稅費(fèi)、工本費(fèi)等費(fèi)用甲方必須提前結(jié)清，乙方才通知銀行下款給甲方。

十、甲方若需要乙方提前墊資的情況，甲方必須提前報(bào)告方式與乙方溝通，乙方給甲方墊資費(fèi)用為 元，大寫： 元，雙方協(xié)商約定的墊資服務(wù)費(fèi)用為 元，大寫： 元，雙方約定的墊資服務(wù)費(fèi)甲方必須提前支付給乙方。

十一、甲方委托乙方后為不可撤銷委托，若因甲方單方解除委托，甲方所交預(yù)付款全部扣除作為乙方前期服務(wù)費(fèi)，且乙方有追償其它損失費(fèi)的權(quán)利

十二、本協(xié)議雙方簽字蓋章生效。本合同一式貳份，甲乙雙方各執(zhí)一份。

同時(shí)甲方聲明如下：

1、甲方委托授權(quán)乙方代為辦理借款。授權(quán)委托權(quán)限、范圍、期限為代為辦理到金融機(jī)構(gòu)貸款，期限為2011年2月6日之前。

2、甲方已知曉乙方的相關(guān)規(guī)定及溝通結(jié)果。

3、甲方保證無信用污點(diǎn)及未還借款；

4、甲方給予乙方的資料及證件為合法真實(shí)資料，如因甲方提供的資料有誤而造成融資服務(wù)停滯或銀行否單，一切責(zé)任由甲方承擔(dān)。

5、甲方提供的資料及信息真實(shí)且安全合法，否則按國家法律法規(guī)執(zhí)行。

6、甲方已知曉借款用途，不得違規(guī)亂使用。

十四、合同附件：1、營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

2、法人身份證明；

3、法人授權(quán)委托書；

4、被授權(quán)人身份證；

5、抵押物清單；

6、抵押物權(quán)屬證明；

（如有合同附件，請(qǐng)?jiān)谙鄳?yīng)的附件后作上標(biāo)識(shí)）

十五、其他補(bǔ)充條款： 本次融資顧問服務(wù)的承諾融資期限為 年 月 日之前，若 到期時(shí)還未能成功融資，則本合同自動(dòng)解除，不視為違約，乙方應(yīng)退還甲方的預(yù)交費(fèi)用，甲方不承擔(dān)本次融資顧問服務(wù)的任何費(fèi)用。

甲 方： 乙 方：

甲方代表： 乙方代表：

現(xiàn) 住 址： 公司地址：

固 話： 公司電話：

手 機(jī)： 經(jīng)辦人電話：

身份證號(hào)： 身份證號(hào)：

篇6

乙方(買受方):

丙方(居間方):成都某某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司

根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》及其他相關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定,甲、乙、丙三方在平等、自愿和協(xié)商一致的基礎(chǔ)上,就甲、乙雙方共同委托丙方從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事項(xiàng)達(dá)成一致意見,特訂立如下協(xié)議:

第一條 房屋信息描述

甲方自愿出售的房屋(以下簡(jiǎn)稱該房屋)位于 。該房屋用途為 ,建筑面積為 平方米(以該房屋產(chǎn)權(quán)證標(biāo)注面積為準(zhǔn))。該房屋已依據(jù)國家有關(guān)規(guī)定取得產(chǎn)權(quán)證書,所有權(quán)證號(hào)為 字第 號(hào),所有權(quán)人為 。乙方對(duì)該房屋已做充分了解,并愿意購買。

第二條 房屋交易價(jià)格

甲、乙雙方確認(rèn)該房屋交易價(jià)格為每建筑平方米人民幣 元,總價(jià)款合計(jì)為人民幣 元(大寫 元整)。

第三條 與該房屋交易相關(guān)的費(fèi)用

與該房屋交易相關(guān)的費(fèi)用按國家和成都市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,由甲、乙方承擔(dān),由丙方代收代繳。經(jīng)甲、乙雙方確認(rèn),具體支付費(fèi)用的種類和數(shù)額見附件一。

若乙方需要向銀行貸款,則乙方還應(yīng)支付保險(xiǎn)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)和律師費(fèi),該費(fèi)用在評(píng)估報(bào)告完成并確定后仍應(yīng)由丙方代收代繳,具體支付費(fèi)用的種類和數(shù)額見附件二。

第四條 委托事項(xiàng)和服務(wù)費(fèi)

甲、乙雙方共同委托丙方為其提供促成房屋買賣、代辦房屋產(chǎn)權(quán)過戶等服務(wù)。甲、乙雙方應(yīng)向丙方支付相應(yīng)服務(wù)費(fèi)。經(jīng)甲、乙雙方確認(rèn),具體支付的服務(wù)費(fèi)用種類和數(shù)額見附件一。

若需要從銀行貸款,則乙方委托丙方為其提供代辦銀行貸款服務(wù)。乙方應(yīng)向丙方支付相應(yīng)服務(wù)費(fèi)。經(jīng)乙方確認(rèn),具體支付的服務(wù)費(fèi)用見附件二。

第五條 定金支付

甲、乙雙方已達(dá)成該房屋買賣意向,在簽訂本合同當(dāng)日,乙方需向丙方支付相當(dāng)于房屋交易價(jià)格10%的購房定金,計(jì)人民幣 元(大寫

元整),甲、乙雙方同意該定金自支付于丙方時(shí)起視為定金已支付。在支付定金同時(shí),甲方應(yīng)將該房屋的產(chǎn)權(quán)證、身份證等相關(guān)證件的原件交付于丙方。

第六條 付款方式

甲、乙雙方商定以下列第 種方式付款:

(一)一次性現(xiàn)金付款

1、在丙方通知乙方立契過戶七個(gè)工作日內(nèi),乙方應(yīng)將該房屋交易所需款項(xiàng)(包括該房屋交易價(jià)格、與該房屋交易相關(guān)的費(fèi)用以及服務(wù)費(fèi))共計(jì)人民幣 元(大寫 元整)交付于丙方(此時(shí)已付定金自動(dòng)轉(zhuǎn)為房款);

2、在辦理完該房屋立契過戶手續(xù)后七個(gè)工作日內(nèi),丙方將該房屋交易價(jià)格的70%交付于甲方,計(jì)人民幣 元(大寫 元整);

3、在辦理完該房屋交付手續(xù)后三個(gè)工作日內(nèi),丙方在扣除甲方應(yīng)付稅費(fèi)及服務(wù)費(fèi)(共計(jì)人民幣 元整)后,把剩余房款交付于甲方,計(jì)人民幣 元(大寫 元整)。

(二)銀行按揭貸款

1、在該房屋評(píng)估報(bào)告作出后第三個(gè)工作日,乙方應(yīng)將該房屋的首付款(該房屋交易價(jià)格減去銀行實(shí)際貸款額)以及與該房屋交易相關(guān)費(fèi)用和服務(wù)費(fèi)交于丙方(此時(shí)已付定金自動(dòng)轉(zhuǎn)為房款);

2、在銀行放貸手續(xù)完成后,由丙方配合甲方持相關(guān)證件、材料辦理70%的房款;

3、在辦理完該房屋交付手續(xù)后三個(gè)工作日內(nèi),丙方在扣除甲方應(yīng)付稅費(fèi)及服務(wù)費(fèi)(共計(jì)人民幣 元整)后,把剩余房款交付甲方,計(jì)人民幣 元整)。

第七條 房屋交付

(一)甲方應(yīng)在辦理完立契過戶手續(xù)之日起五個(gè)工作日內(nèi)將該房屋交付給乙方。

(二)該房屋交付當(dāng)日,甲、乙雙方均需到場(chǎng)。待該房屋交付完畢后,甲、乙雙方應(yīng)簽訂《物業(yè)交割單》。

(三)該房屋交付前,因該房屋所產(chǎn)生的各項(xiàng)費(fèi)用如:水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等費(fèi)用,由甲方承擔(dān);該房屋交付并簽訂《物業(yè)交割單》后,因該房屋所產(chǎn)生的各項(xiàng)費(fèi)用如:水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等,由乙方承擔(dān)。該房屋交付時(shí),甲方應(yīng)提供上述費(fèi)用交納的單據(jù)。

(四)如該房屋原產(chǎn)權(quán)單位要求立契過戶前簽訂物業(yè)、供暖協(xié)議并提前預(yù)付物業(yè)、供暖費(fèi)用的,乙方應(yīng)按照原產(chǎn)權(quán)單位要求辦理。

(五)甲方交付該房屋的裝修、設(shè)備狀況應(yīng)符合國家標(biāo)準(zhǔn)。

第八條 甲、乙、丙三方義務(wù)

(一) 甲方義務(wù)

1、甲方應(yīng)保證該房屋無抵押、無查封、無產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛,由此而引起的法律及經(jīng)濟(jì)責(zé)任由甲方自行承擔(dān)。甲方承諾對(duì)該房屋權(quán)屬證件的合法性、真實(shí)性和有效性負(fù)全責(zé)。

2、甲方應(yīng)保證該房屋交付時(shí)符合國家規(guī)定。

3、甲方應(yīng)及時(shí)提供該房屋辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)過程中所需要的相關(guān)證件及材料的原件和復(fù)印件,并保證在辦理過戶交易手續(xù)時(shí)按時(shí)到場(chǎng)。

(二)乙方義務(wù)

1、簽訂本合同的同時(shí)交付定金。

2、提供該房屋過戶交易和銀行貸款時(shí)所需的相關(guān)證件及材料的原件和復(fù)印件,并保證在辦理過戶交易手續(xù)時(shí)按時(shí)到場(chǎng)。

3、若乙方申請(qǐng)銀行按揭貸款,需及時(shí)向丙方提供貸款所需資料。

(三)丙方義務(wù)

1、見證并監(jiān)督本合同的執(zhí)行。

2、代辦該房屋過戶、貸款的相關(guān)手續(xù)。

3、代收甲、乙方支付的定金、房款,并按本合同第六條中約定的方式向甲方支付房款。

4、甲、乙雙方發(fā)生違約或爭(zhēng)執(zhí)等情形時(shí),應(yīng)出面予以協(xié)商;協(xié)商無效時(shí),應(yīng)采取中立態(tài)度,并證明事實(shí)。

第九條 違約責(zé)任

(一)乙方支付定金后,若甲方悔約,不將上述房屋出售給乙方,甲方同意按上述定金額賠償乙方,甲方仍應(yīng)支付丙方相當(dāng)于該房屋成交價(jià)2.5%的違約金,丙方將乙方已付定金如數(shù)退還;若乙方違約,不購買該房屋,則無權(quán)要求返還已付定金,該定金歸甲方所有,乙方仍應(yīng)支付丙方相當(dāng)于該房屋成交價(jià)2.5%的違約金。三方對(duì)此條款均無異議。

(二)若甲方逾期交付該房屋,則每逾期一日,甲方均應(yīng)按該房屋價(jià)格的萬分之五向乙方交付違約金,逾期超過十個(gè)工作日,乙方可解除本合同,甲方將乙方已付房款退還,并按本條第(一)款中的甲方悔約條款處理。

(三)若乙方逾期付款,每逾期一日,乙方均應(yīng)按逾期款的萬分之五向甲方支付違約金,逾期超過十個(gè)工作日,甲方可解除本合同,甲方將乙方已付房款退還,并按本條第(一)款中的乙方悔約條款處理。

(四)在辦理立契過戶和銀行按揭貸款過程中,若因甲、乙任何一方單方延誤而致使其他方遭受損失,則視為延誤方違約,按本條第(二)款和第(三)款處理。

第十條 合同的終止與解除

本協(xié)議履行期間,因不可抗力或國家政策調(diào)整,致使本合同無法履行或雖能履行已無實(shí)際意義時(shí),本協(xié)議自行終止,三方互不承擔(dān)責(zé)任,甲方在本協(xié)議終止后三個(gè)工作日內(nèi)將已收房款全額退還,丙方則應(yīng)將甲、乙雙方提交的所有證件及相關(guān)資料退還。

第十一條解決爭(zhēng)議的方式

本合同在履行過程中發(fā)生爭(zhēng)議的,雙方應(yīng)協(xié)商解決;協(xié)商不成的,雙方同意按以下第 種方式解決:

(一) 提交 仲裁;

(二) 任何一方均可向房屋所在地人民法院提起訴訟。

第十二條 本合同附件作為本合同不可分割的部分,具有同等法律效力。

第十三條 對(duì)于未盡事宜,甲、乙、丙三方可簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

篇7

關(guān)鍵詞：電影;投融資;管理體系

1 中國電影投融資存在的問題

1.1 中小電影企業(yè)融資困難

經(jīng)過十幾年的發(fā)展，我國電影制作公司不僅有中影、上影、西影、華夏等國有企業(yè)，還有華誼兄弟、博納影業(yè)、新畫面、樂視、光線傳媒、小馬奔騰等擁有豐富制作或發(fā)行經(jīng)驗(yàn)的大型民營(yíng)電影企業(yè)，可以通過擔(dān)保公司和版權(quán)質(zhì)押等方式獲得銀行貸款。而對(duì)于中小電影企業(yè)來說，主要制作中小成本電影，沒有足夠的固定資產(chǎn)作為抵押，輕資產(chǎn)企業(yè)獲得銀行貸款。

1.2 版權(quán)抵押留存于形式

對(duì)于商業(yè)銀行來說，電影版權(quán)質(zhì)押存在以下幾方面困難，一是缺少電影版權(quán)評(píng)估的標(biāo);二是國內(nèi)缺少專業(yè)的電影版權(quán)評(píng)估機(jī)構(gòu);三是電影版權(quán)作為無形資產(chǎn)變現(xiàn)的可行性。由于電影版權(quán)的變現(xiàn)方式不同于一般的財(cái)產(chǎn)質(zhì)押處理方式，商業(yè)銀行缺少處理無形資產(chǎn)變現(xiàn)的有效途徑。

1.3 夸大電影投資和票房收益，資金管理混亂

由于目前外界沒有了解電影真實(shí)成本的渠道，只能聽信片方向外界公布的數(shù)字，這給電影企業(yè)留下了巨大的利潤(rùn)操縱空間。

1.4 缺少完片擔(dān)保制度

電影從制作到上映過程中會(huì)遇到多種情況，如遭遇天氣、外界環(huán)境等不可抗因素影響不得不更改拍攝計(jì)劃，導(dǎo)致拍攝延期甚至終止;電影前期預(yù)算不足，或者導(dǎo)演臨時(shí)變更拍攝計(jì)劃，需要投資人多次追加投資;涉及危險(xiǎn)鏡頭的電影遇到演員受傷或死亡時(shí)，需要重新拍攝或者終止拍攝。要妥善解決這些不可控因素帶來的損失，降低投資人的風(fēng)險(xiǎn)，國外早已經(jīng)建立了完片擔(dān)保制度。

2 建立健全我國電影投融資管理體系

中國電影要實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，需要為電影企業(yè)和投資者建立更加完善的投融資環(huán)境，勢(shì)必要建立健全我國電影投融資管理體系使電影企業(yè)、商業(yè)銀行、版權(quán)評(píng)估機(jī)構(gòu)和完片擔(dān)保公司等相互合作，相互促進(jìn)，使電影投融資要遵循理性、客觀，實(shí)現(xiàn)從“拍腦門”到“用數(shù)字說話”的轉(zhuǎn)變，根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化的投資流程進(jìn)行項(xiàng)目可行性評(píng)估。

2.1 設(shè)立投資管理方，兼顧雙方利益

產(chǎn)業(yè)內(nèi)外投資者都需要投資管理方，架起投資方與融資方之間的橋梁，負(fù)責(zé)管理投資方資金，對(duì)電影項(xiàng)目的劇本內(nèi)容、制作團(tuán)隊(duì)的能力、預(yù)算、上映檔期票房收入等進(jìn)行全方位的評(píng)估，為評(píng)估合格的項(xiàng)目提供融資，具備業(yè)內(nèi)豐富的人力物力資源，聯(lián)合業(yè)內(nèi)著名的導(dǎo)演、制片人、制作團(tuán)隊(duì)、發(fā)行方、院線、數(shù)據(jù)分析機(jī)構(gòu)和金融機(jī)構(gòu)等，為電影項(xiàng)目提供支持，開拓多種電影版權(quán)收入渠道和電影衍生品回收渠道，致力于投融資雙方合作雙贏。

2.2 鼓勵(lì)商業(yè)銀行與電影產(chǎn)業(yè)對(duì)接

由于商業(yè)銀行對(duì)電影的制作流程不熟悉，拍攝成影片之前無法判斷電影版權(quán)的價(jià)值，另外電影企業(yè)以輕資產(chǎn)為主，投資回報(bào)率不確定，因此，商業(yè)銀行與電影產(chǎn)業(yè)的對(duì)接仍然處于探索階段。

2.2.1 建立電影企業(yè)信用體系

隨著電影產(chǎn)業(yè)的規(guī)模不斷擴(kuò)大，電影產(chǎn)業(yè)的投資遍及產(chǎn)業(yè)鏈上的各個(gè)環(huán)節(jié)，從電影制作、發(fā)行到上映，電影企業(yè)正如雨后春筍一般迅速建立起來。商業(yè)銀行應(yīng)該抓住機(jī)遇，通過資料審核可以獲取電影企業(yè)的龐大信息庫，提煉有關(guān)企業(yè)信用信息相關(guān)的內(nèi)容，評(píng)估電影企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和了解信用記錄，為發(fā)放銀行貸款提供了最真實(shí)的數(shù)據(jù)信息資料。

2.2.2 貸款風(fēng)險(xiǎn)管理體系

商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理是指商業(yè)銀行用系統(tǒng)的方法對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別、評(píng)估、防范和處置。電影制作流程中存在各種風(fēng)險(xiǎn)，是電影產(chǎn)業(yè)鏈上風(fēng)險(xiǎn)最大的環(huán)節(jié)。商業(yè)銀行需要全面評(píng)估電影制作的風(fēng)險(xiǎn)，如拍攝許可風(fēng)險(xiǎn)、版權(quán)風(fēng)險(xiǎn)、完片風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)等，商業(yè)銀行需要在簽訂合同前確保這些風(fēng)險(xiǎn)因素可控。

2.2.3 加強(qiáng)金融服務(wù)和信貸產(chǎn)品創(chuàng)新

商業(yè)銀行應(yīng)該從基礎(chǔ)業(yè)務(wù)上為電影企業(yè)提供更好的金融服務(wù)，設(shè)立并監(jiān)控票房收入專用賬號(hào)，做到專款專用，監(jiān)督資金流向，協(xié)助電影企業(yè)做好資金管理。一是通過銀行貸款監(jiān)管賬戶，銀行可以查明制片方資金的用途、監(jiān)督拍攝進(jìn)度及計(jì)劃，同時(shí)控制貸款資金的使用情況，對(duì)資金的收入和支出進(jìn)行全程封閉管理，以降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn);二是通過銀行貸款監(jiān)管賬戶可以追蹤電影制作、發(fā)行和放映等各個(gè)環(huán)節(jié)的資金落實(shí)情況;三是跟蹤電影產(chǎn)品的票房回款。另外，電影企業(yè)應(yīng)該加快開發(fā)電影類金融產(chǎn)品，如類似 “娛樂寶”的眾籌模式，滿足大眾對(duì)電影投融資的需求。

2.3 完善電影版權(quán)評(píng)估體系與版權(quán)價(jià)值開發(fā)

電影版權(quán)領(lǐng)域迫切需要知識(shí)產(chǎn)權(quán)權(quán)威機(jī)構(gòu)建立起一套類似于債券評(píng)級(jí)、房屋價(jià)值評(píng)估一樣的的評(píng)估體系，并在電影產(chǎn)業(yè)鏈的環(huán)節(jié)開發(fā)版權(quán)價(jià)值。

2.3.1 電影版權(quán)評(píng)估

目前對(duì)版權(quán)價(jià)值評(píng)估主要采用收益現(xiàn)值法、市場(chǎng)法和成本法三種方法。比較而言，版權(quán)的價(jià)值評(píng)估采用收益法比市場(chǎng)法和成本法更可靠，一方面因?yàn)榘鏅?quán)價(jià)值的未來收益預(yù)測(cè)是動(dòng)態(tài)的，對(duì)票房收入的預(yù)測(cè)考慮到了劇本、導(dǎo)演、主演、上映檔期等多方面因素;另一方面，折現(xiàn)率是投資人的期望報(bào)酬率，考慮到了投資的時(shí)間成本，滿足投資者最低收益率的合理要求。目前，中國版權(quán)保護(hù)中心、北京文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)促進(jìn)中心、銀行、社會(huì)力量等在著手建立版權(quán)價(jià)值評(píng)估體系。

建立統(tǒng)一的版權(quán)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)，由政府機(jī)構(gòu)為電影企業(yè)出具具有法律效力的專業(yè)的版權(quán)評(píng)估報(bào)告，公允地評(píng)估電影版權(quán)的價(jià)值，為版權(quán)抵押融資創(chuàng)造更好的價(jià)值衡量標(biāo)準(zhǔn)。

篇8

就在上海東方典當(dāng)行，張盛將兩幅中國書畫作品典當(dāng)，順利取得所需的款項(xiàng)300萬，還款期為3個(gè)月。據(jù)悉，這是上海東方典當(dāng)行完成的首筆藝術(shù)品典當(dāng)業(yè)務(wù)，它開辟了藝術(shù)品典當(dāng)在上海的新模式。

引入藝術(shù)品評(píng)估體系

雖然藝術(shù)品投資火爆，但是典當(dāng)行業(yè)還處于困難重重的境地。主要原因在于藝術(shù)品作為一項(xiàng)特殊的投資品，缺少貸款融資的最基本依據(jù)。但不能忽視的是，藝術(shù)品典當(dāng)有著巨大的市場(chǎng)需求。

“藝術(shù)品投資需要花費(fèi)不菲的資本進(jìn)行配置，在收藏過程中往往容易出現(xiàn)資金緊張的問題。”上海文化藝術(shù)品研究院執(zhí)行院長(zhǎng)孔達(dá)達(dá)向記者坦言，大部分藝術(shù)品資產(chǎn)難以在短期內(nèi)大幅增值。

而另一方面，作為藝術(shù)品收藏者的不少企業(yè)家卻有著巨大的資金需求。企業(yè)不僅融資難，而且融資手續(xù)異常繁雜，放款期限也很長(zhǎng)。這一直是阻礙中小企業(yè)成長(zhǎng)發(fā)展的主要問題?！耙恢币詠?，鮮有機(jī)構(gòu)對(duì)藝術(shù)品和融資需求進(jìn)行對(duì)接，而典當(dāng)行卻能夠提供這樣的便利，能夠滿足企業(yè)短期資金拆解需求?！笨走_(dá)達(dá)說。

事實(shí)上，“早在19年前，典當(dāng)行的主要業(yè)務(wù)就是藝術(shù)品典當(dāng)?！笨走_(dá)達(dá)介紹，只是后來由于體制問題才把藝術(shù)品典當(dāng)業(yè)務(wù)給剔除了?，F(xiàn)在如果重新引入藝術(shù)品作為典當(dāng)標(biāo)的，他們相對(duì)靈活便捷的放款流程便能夠彌補(bǔ)銀行貸款業(yè)務(wù)的不足，

“現(xiàn)在藝術(shù)品典當(dāng)?shù)碾y點(diǎn)在于藝術(shù)品評(píng)估，價(jià)值的無法估量使得藝術(shù)品無法作為典當(dāng)?shù)臉?biāo)的?！币晃挥胸S富收藏經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)家說。

不過，這個(gè)難題在未來有望突破。在國家發(fā)改委國際合作中心藝術(shù)品評(píng)估體系課題項(xiàng)目的推動(dòng)下，文化藝術(shù)品評(píng)估質(zhì)押融資合作的第一階段，便引入了典當(dāng)行業(yè)藝術(shù)品評(píng)估的模式：由上海文化藝術(shù)品研究院擔(dān)任第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)，為上海東方典當(dāng)行提供第三方評(píng)估報(bào)告。這樣的合作，被稱為突破前例的“上海模式”。

小額 快貸

在嘗到初次典當(dāng)業(yè)務(wù)成功的甜頭之后，上海東方典當(dāng)行的模式也迅速傳開。其董事長(zhǎng)王福明稱，“東方典當(dāng)行模式”的核心內(nèi)容在于“融資模式的大突破，閑置資產(chǎn)的大流通”。

事實(shí)上，在藝術(shù)品融資途徑中，上海東方典當(dāng)行已經(jīng)成為一家“實(shí)物的藝術(shù)品銀行”，它完全顛覆了傳統(tǒng)典當(dāng)?shù)墓逃行蜗?，引入了業(yè)界談之色變的藝術(shù)品作為典當(dāng)品，并且引入了第三方藝術(shù)品評(píng)估機(jī)構(gòu)解決評(píng)估難的問題?？走_(dá)達(dá)表示，如今該模式已經(jīng)為越來越多的人所接受和認(rèn)同。

在第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行藝術(shù)品評(píng)估的過程中，已經(jīng)形成了一套包括藝術(shù)品評(píng)估、鑒定、定價(jià)、確權(quán)、托管、保險(xiǎn)和抵押等規(guī)范有效的管理流程和融資模式?？走_(dá)達(dá)告訴記者，這一模式以藝術(shù)品的價(jià)值評(píng)估作為基礎(chǔ)，主要在于對(duì)藝術(shù)品進(jìn)行市場(chǎng)定價(jià)與價(jià)值認(rèn)定，為中國藝術(shù)品資產(chǎn)化市場(chǎng)提供科學(xué)參考依據(jù)。

孔達(dá)達(dá)介紹，典當(dāng)行借款的時(shí)間進(jìn)度主要取決于第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估進(jìn)度，上海文化藝術(shù)品研究院的評(píng)估時(shí)間需要1～4個(gè)工作日。

東方典當(dāng)行在接到藝術(shù)品當(dāng)品的第一時(shí)間，就會(huì)送到第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估團(tuán)隊(duì)根據(jù)當(dāng)品的市場(chǎng)價(jià)格、談判價(jià)格、市場(chǎng)流通行情以及藝術(shù)品本身的價(jià)值、在博物館中的價(jià)格等多方因素進(jìn)行評(píng)估，做出數(shù)據(jù)進(jìn)行綜合的判斷。

“如果藝術(shù)品沒有問題，就移交到價(jià)格評(píng)估部門進(jìn)行價(jià)格方面的評(píng)估，最終再交給研究院鑒定評(píng)估中心撰寫本件當(dāng)品的評(píng)估報(bào)告，交給典當(dāng)行?！?/p>

一般而言，第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)收取的評(píng)估費(fèi)用是藝術(shù)品價(jià)格的1%～3%，“這部分費(fèi)用由藝術(shù)品當(dāng)戶來承擔(dān)?！?/p>

在此基礎(chǔ)之上，東方典當(dāng)行根據(jù)評(píng)估值進(jìn)行了一系列的風(fēng)險(xiǎn)控制。首先是貸款額度?！氨热缭u(píng)估價(jià)值達(dá)1000萬的藝術(shù)品，典當(dāng)行只能出借300～400萬元。”孔達(dá)達(dá)介紹，東方典當(dāng)行是通過30～40%的典當(dāng)折扣率以降低資金的風(fēng)險(xiǎn)。

篇9

【關(guān)鍵詞】 資產(chǎn)評(píng)估;信貸風(fēng)險(xiǎn);風(fēng)險(xiǎn)防范。

一、商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)涵

信貸風(fēng)險(xiǎn)指信貸資產(chǎn)在未來損失的可能性。具體而言,信貸風(fēng)險(xiǎn)是指由于各種因素發(fā)生變化而對(duì)商業(yè)銀行信貸資產(chǎn)帶來的負(fù)面影響,導(dǎo)致銀行信貸資產(chǎn)或收益發(fā)生損失并最終引起信貸資產(chǎn)價(jià)值甚至銀行整體價(jià)值下降的可能性。如利率、匯率價(jià)格的波動(dòng),以及由債務(wù)人財(cái)務(wù)狀況惡化而導(dǎo)致違約的可能性等,都會(huì)給銀行信貸資產(chǎn)的價(jià)值和收益帶來風(fēng)險(xiǎn)。

二、商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的成因分析

(一)體制性因素

長(zhǎng)期以來,國有商業(yè)銀行承擔(dān)了大量的財(cái)政職能,使信貸資金有借有還的有償使用變成了財(cái)政性資金的直接分配。財(cái)政通過透支和借貸直接將信貸資金用于財(cái)政支出或國家各類專項(xiàng)貸款,這類貸款中相當(dāng)大一部分事實(shí)上難以收回,形成了不良貸款,加大了銀行信用風(fēng)險(xiǎn)。由于國有企業(yè)改革尚未完成,銀行現(xiàn)在不但要承擔(dān)龐大的存量呆賬,要繼續(xù)為那些管理不善,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)等扭虧無望的企業(yè)注入資金,導(dǎo)致新的潛在的不良資產(chǎn)產(chǎn)生。

(二)借款企業(yè)的因素

在我國還未建立健全的社會(huì)征信機(jī)制,商業(yè)銀行無法獲取企業(yè)信用信息,全面了解企業(yè)的情況,無法遏制惡意借款的發(fā)生。我國現(xiàn)有的會(huì)計(jì)、審計(jì)及法律事務(wù)所等中介機(jī)構(gòu),運(yùn)作不規(guī)范,許多中介機(jī)構(gòu)為了攬業(yè)務(wù),協(xié)助企業(yè)作假賬,向銀行提供虛假財(cái)務(wù)報(bào)表,騙取銀行信用。

(三)內(nèi)部控制制度不完善

1.內(nèi)控機(jī)制不健全。我國的商業(yè)銀行沒有專門制定和執(zhí)行內(nèi)部控制制度的機(jī)構(gòu),內(nèi)部控制制度大多數(shù)是由各職能部門制定并貫徹執(zhí)行,缺乏整體性和協(xié)調(diào)性。

2.基層機(jī)構(gòu)內(nèi)控制度的貫徹落實(shí)不到位。我國商業(yè)銀行貸款程序存在著反向操作等現(xiàn)象。企業(yè)或個(gè)人申請(qǐng)貸款時(shí),不是向信貸部門提出申請(qǐng),由信貸員進(jìn)行信用分析,層層審查上報(bào),最終由審貸委員會(huì)批準(zhǔn)發(fā)放貸款,而是由主管領(lǐng)導(dǎo)向下指派,經(jīng)辦人員按領(lǐng)導(dǎo)指示進(jìn)行辦理。

3.缺乏有效的監(jiān)督評(píng)價(jià)與糾正機(jī)制。內(nèi)部控制必須受到監(jiān)督,通過連續(xù)的監(jiān)督、評(píng)價(jià)來實(shí)現(xiàn)內(nèi)控機(jī)制運(yùn)行的有效性。然而,我國的內(nèi)部審計(jì)權(quán)限受到制約,沒有獨(dú)立性和權(quán)威性,審計(jì)中發(fā)現(xiàn)的問題及提出的改進(jìn)建議得不到有效解決和執(zhí)行。

三、資產(chǎn)評(píng)估在信用風(fēng)險(xiǎn)防范中的作用

(一)資產(chǎn)評(píng)估在抵押貸款中的風(fēng)險(xiǎn)防范作用

在我國,商業(yè)銀行在辦理抵押貸款時(shí),一般確定的最高抵押率為抵押物評(píng)估值的70%,其余的30%是金融機(jī)構(gòu)對(duì)借款人到期不履行債務(wù)、實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)所預(yù)計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)含量。抵押率是抵押物現(xiàn)值扣除其在抵押期內(nèi)的自然性損耗、經(jīng)濟(jì)性貶值以及處置費(fèi)用后與其現(xiàn)值的比率。按抵押率計(jì)算,抵押物的價(jià)值不足以承擔(dān)貸款擔(dān)保的,應(yīng)另行提供其他擔(dān)保。

商業(yè)銀行為了防范抵押風(fēng)險(xiǎn),首先對(duì)抵押物的評(píng)估價(jià)格確定一個(gè)抵押率或折扣率;其次在評(píng)估值中扣除了所預(yù)計(jì)的(包括違約賠償、抵押物預(yù)期貶值、處置費(fèi)用等在內(nèi)的)全部風(fēng)險(xiǎn)值;最后將抵押物當(dāng)期的正常價(jià)格調(diào)整成了抵押價(jià)格。由此可見,抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)主要來自評(píng)估值及抵押率。

(二)資產(chǎn)評(píng)估在不良資產(chǎn)處置中的風(fēng)險(xiǎn)防范作用

在現(xiàn)實(shí)當(dāng)中,應(yīng)定期對(duì)抵押物及企業(yè)資產(chǎn)狀況進(jìn)行跟蹤調(diào)查是防范存量風(fēng)險(xiǎn)的主要措施。定期對(duì)抵押物及企業(yè)資產(chǎn)狀況進(jìn)行跟蹤調(diào)查需要資產(chǎn)評(píng)估的介入,資產(chǎn)評(píng)估依據(jù)其專業(yè)信息及技術(shù)為抵押物及不良資產(chǎn)狀況進(jìn)行定量分析,為防范存量風(fēng)險(xiǎn)提供了價(jià)值參考。

在我國,對(duì)抵債資產(chǎn)的收取時(shí),需以法院終審裁決書及有資質(zhì)的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告書為依據(jù)。為防止不良資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)繼續(xù)惡化,應(yīng)及時(shí)通過各種途徑并借助資產(chǎn)評(píng)估對(duì)其進(jìn)行處置,在無法對(duì)其處置的情況下,應(yīng)定期對(duì)其進(jìn)行估值,提取風(fēng)險(xiǎn)保證金,防止銀行整體風(fēng)險(xiǎn)的惡化。資產(chǎn)評(píng)估對(duì)防范、控制信貸風(fēng)險(xiǎn)具有積極的作用,資產(chǎn)評(píng)估是一個(gè)新興的事物,發(fā)展還不成熟,隨著資產(chǎn)評(píng)估的不斷完善和發(fā)展,其在信貸風(fēng)險(xiǎn)防范的作用將逐漸地突出出來。

參考文獻(xiàn)

篇10

第二條  凡在本市鼓樓、臺(tái)江、倉山、郊區(qū)及馬尾經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)擁有國有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人，有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行地價(jià)評(píng)估：

（一） 土地使用權(quán)買賣、交換、贈(zèng)與；

（二） 土地使用權(quán)抵押；

（三） 土地使用權(quán)作價(jià)入股；

（四） 企業(yè)兼并、分立、清算、聯(lián)營(yíng)、聯(lián)建、股份經(jīng)營(yíng)等涉及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的；

（五） 依照國家有關(guān)規(guī)定需要進(jìn)行地價(jià)評(píng)估的其它情形。當(dāng)事人認(rèn)為需要進(jìn)行地價(jià)評(píng)估的，也可按本辦法申請(qǐng)地價(jià)評(píng)估。

第三條  市地價(jià)評(píng)估委員會(huì)負(fù)責(zé)本市地價(jià)評(píng)估管理的協(xié)調(diào)、決策、監(jiān)督工作，主要職責(zé)是：

（一） 制定地價(jià)評(píng)估管理政策并監(jiān)督執(zhí)行；

（二） 審定各類用地的基準(zhǔn)地價(jià)；

（三） 協(xié)調(diào)地價(jià)評(píng)估中相關(guān)部門的關(guān)系；

（四） 指導(dǎo)各縣（市）地價(jià)評(píng)估工作。

第四條  市土地管理局負(fù)責(zé)本市地價(jià)評(píng)估管理的具體工作，審定批準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估機(jī)構(gòu)及人員資格，核準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估報(bào)告書。

第五條  市地價(jià)評(píng)估事務(wù)所是本市地價(jià)評(píng)估的專業(yè)機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)本市地價(jià)評(píng)估的業(yè)務(wù)工作。

第六條  地價(jià)評(píng)估主要采用以下幾種辦法：

（一） 剩余法；

（二） 市場(chǎng)比較法；

（三） 收益還原法。

以上方法可根據(jù)評(píng)估的目的分別采用或綜合應(yīng)用。

第七條  用剩余法進(jìn)行地價(jià)評(píng)估的，應(yīng)以房地產(chǎn)綜合價(jià)格減去地上房屋或建筑物重置成本及利稅后確定地價(jià)。

第八條  用市場(chǎng)比較法進(jìn)行地價(jià)評(píng)估的，應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)上同一類似的地產(chǎn)交易價(jià)格確定地價(jià)。

第九條  用收益還原法進(jìn)行地價(jià)評(píng)估的，應(yīng)根據(jù)被評(píng)估地產(chǎn)的預(yù)期獲利能力和土地增值情況，測(cè)算出地產(chǎn)的現(xiàn)值，以此確定地價(jià)。

第十條  市土地管理局會(huì)同市物價(jià)委員會(huì)、財(cái)政局根據(jù)地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，每隔一定時(shí)期（每年至少一次）測(cè)定各類用地的基準(zhǔn)地價(jià)，報(bào)市地價(jià)評(píng)估委員會(huì)批準(zhǔn)公布，作為本市地產(chǎn)交易的指導(dǎo)價(jià)。

第十一條  按本辦法需要進(jìn)行地價(jià)評(píng)估的單位或個(gè)人，應(yīng)向市地價(jià)評(píng)估事務(wù)所提交書面申請(qǐng)，并附土地權(quán)屬證明等有關(guān)材料。福州市地價(jià)評(píng)估事務(wù)所受理后，應(yīng)根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)，及時(shí)進(jìn)行地塊價(jià)格的評(píng)估，報(bào)市土地管理局核準(zhǔn)，在三十天內(nèi)向申請(qǐng)人提交《地價(jià)評(píng)估報(bào)告書》。

第十二條  經(jīng)市土地管理局核準(zhǔn)的《地價(jià)評(píng)估報(bào)告書》，是國有資產(chǎn)評(píng)估、銀行貸款及有關(guān)土地稅費(fèi)收取等的法定依據(jù)。

第十三條  不具備地價(jià)評(píng)估資格的單位進(jìn)行地價(jià)評(píng)估。其評(píng)估結(jié)果無效。

第十四條  對(duì)按照本辦法規(guī)定應(yīng)當(dāng)進(jìn)行地價(jià)評(píng)估而未申請(qǐng)?jiān)u估的單位和個(gè)人，由市土地管理局責(zé)令其限期進(jìn)行地價(jià)評(píng)估，并可處以評(píng)估費(fèi)用一到三倍的罰款。

第十五條  地價(jià)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估報(bào)告失實(shí)的，市土地管理局應(yīng)責(zé)其重新評(píng)估或另行指定其他評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，評(píng)估費(fèi)用由原評(píng)估機(jī)構(gòu)或責(zé)任人員承擔(dān)；情節(jié)嚴(yán)重的，可以暫停其評(píng)估業(yè)務(wù)，直到撤銷評(píng)估資格。

地價(jià)評(píng)估人員玩忽職守、徇私舞弊的，由其主管部門追究行政責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第十六條  各縣（市）的基準(zhǔn)地價(jià)由各縣（市）制定，報(bào)福州市地價(jià)評(píng)估委員會(huì)批準(zhǔn)后公布執(zhí)行。

第十七條  集體土地中非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地的土地使用權(quán)合資、入股的價(jià)格評(píng)估參照本辦法，但征地補(bǔ)償費(fèi)仍按國家《土地管理法》規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償。