導(dǎo)語：如何才能寫好一篇樓盤調(diào)查報告，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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調(diào)查地點：全國

調(diào)查內(nèi)容：關(guān)于國人看待裸婚問題的調(diào)查

調(diào)查方式：網(wǎng)絡(luò)調(diào)查

中國指數(shù)研究院、中國搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心9日在此間其連日來進行的婚房網(wǎng)絡(luò)調(diào)查報告。報告稱，中國內(nèi)地近四成受訪網(wǎng)友拒絕裸婚，80萬元人民幣以下總價的婚房價格為其心理選擇主流。

情人節(jié)將至，房地產(chǎn)研究機構(gòu)結(jié)合婚與房問題進行網(wǎng)絡(luò)調(diào)查。隨80后青年群體已普遍進入適婚年齡，他們已成為房地產(chǎn)市場中重要客戶群。

報告稱，39.53%的網(wǎng)友認為須有房才能結(jié)婚，也有34.39%的網(wǎng)友可接受先租房再買房。

而《中國婚博會產(chǎn)業(yè)調(diào)查中心普查報告》表示，2012年約有近1000萬對新人結(jié)婚。據(jù)中國搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心網(wǎng)絡(luò)調(diào)查報告顯示，41.6%的網(wǎng)友表示在今年內(nèi)會購置婚房，但隨著現(xiàn)階段房價開始進入下行通道，購房者對樓市的觀望氣氛濃厚，覺得房價下調(diào)空間還沒到自己的心理價位，也有40.8%的網(wǎng)友表示相信調(diào)控政策，房價會繼續(xù)走低，等等再出手。

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這些工作主要包括：

1、深入銷售第一線，在銷售現(xiàn)場了解客戶的特點和需求，掌握客戶的心理動態(tài)，找出客戶最關(guān)心的問題。

xx園xx庭，xx閣開盤期間的現(xiàn)場跟進。

xx村2、6底層商鋪銷售期間的現(xiàn)場跟進。

xxx花園ii-9,iv-3,iv-4開盤的現(xiàn)場跟進。

2、收集其他樓盤的宣傳資料和報紙廣告，掌握競爭樓盤的動向，了解其他樓盤的促銷手段和銷售措施。

收集了七月份至今各樓盤的報紙廣告并整理分類。

3、學習和觀摩其他樓盤的促銷活動，吸取別人成功的經(jīng)驗，以便為將來搞好公司的促銷策劃活動多做貢獻。

參觀了xx廣場，xx花城，xx新城的開盤促銷以及房展會的各樓盤促銷。

4、與策劃公司對接，對其提交的策劃方案根據(jù)實際情況提出修改意見供領(lǐng)導(dǎo)參考，同時把銷售部的意見與策劃公司溝通，力圖將宣傳推廣工作做得更加切合公司的銷售部署，更加實際，更加有效。

5、參加公司的各種促銷活動，組織銷售人員在促銷現(xiàn)場開展宣傳工作，協(xié)調(diào)和溝通銷售部和策劃公司的分工合作。

參加了九月份的“房展會”，“xx園國慶看房專線車”，xx節(jié)期間的“投資貿(mào)易洽談會”的展覽等促銷活動。

6、根據(jù)實際情況，對重要問題多想辦法，多出主意，盡最大能力提出相應(yīng)的建議和方案給領(lǐng)導(dǎo)參考，做好營銷人員的參謀策劃工作。

7、參加每周銷售部主管例會，將周銷售情況整理好，發(fā)送給領(lǐng)導(dǎo)，讓領(lǐng)導(dǎo)及時了解銷售現(xiàn)場的動態(tài)。

從七月份進入公司開始，每周匯總各點周銷售情況上報領(lǐng)導(dǎo)

8、指導(dǎo)各銷售點做好每個月的互訪報告和每季度的市場調(diào)查報告，讓各點人員都熟悉公司其他各點的相關(guān)情況，了解市場上競爭對手的情況和動向。收集整理各點交來的互訪報告和市調(diào)報告，以備領(lǐng)導(dǎo)查閱。

9、學習銷售部綜合點人員應(yīng)該了解的基本的房地產(chǎn)銷售知識和工作程序，工作方法。

協(xié)助其他同事接待辦理產(chǎn)權(quán)證的客戶等。

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關(guān)鍵詞:項目教學法;房地產(chǎn)營銷;教學整體設(shè)計;單元設(shè)計

中圖分類號:G71 文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2010)17-0232-02

高等職業(yè)教育的根本任務(wù)是培養(yǎng)能較快適應(yīng)實際工作崗位需要的技能型人才。學生不但要掌握理論知識,更重要的是要具備靈活運用知識的技能。房地產(chǎn)營銷課程涵蓋范圍廣,內(nèi)容復(fù)雜,既有較深的理論性和系統(tǒng)性,又有較強的實踐性,如果還采用以往的以教師講解為主,學生被動接受的傳統(tǒng)教學方式,很難收到理想的教學效果。經(jīng)過不斷地探索、實踐與總結(jié)積累,我們在房地產(chǎn)營銷課程中采用了項目教學法[1],收到了較好的成效。

一、項目教學法概述

(一)項目教學法的含義

項目教學法是教師根據(jù)工作實際和課程特點甄選或設(shè)計一個合適的綜合性項目,讓學生分組或獨立完成而進行教學的方法,將理論教學和實踐教學更有機地結(jié)合起來,充分調(diào)動學習的主觀能動性和興趣,突出其在教學中的主體地位。學生在完成項目和工作任務(wù)的學習過程中鍛煉各種能力,例如崗位專業(yè)技能、自學能力、團結(jié)協(xié)作能力、交際能力、領(lǐng)導(dǎo)和組織能力等等。

(二)項目教學法的關(guān)鍵

項目教學法的關(guān)鍵在于綜合性貫穿項目的選擇或設(shè)計。該綜合性貫穿項目可以包含若干個小項目,這些小項目又可以分解為若干個工作任務(wù),然后根據(jù)這些工作任務(wù)將課程內(nèi)容進行有機地整合并設(shè)計出相應(yīng)的教學方案。這樣,可以讓學生在多動手、多動腦的過程中更有效地掌握理論知識和操作技能,培養(yǎng)他們的職業(yè)能力。

(三)項目教學法的優(yōu)點

項目教學法能極大地調(diào)動學生學習的主觀能動性。項目教學法是讓學生實施完成一個具體的項目或工作任務(wù),學生學習的目的很明確,而且這些項目或工作任務(wù)是根據(jù)公司或企業(yè)的實際工作崗位設(shè)計的,更能激發(fā)學生學習的興趣,而不像傳統(tǒng)的教學方法,使學生在知識的海洋中茫茫然,無所適從。項目教學法也能培養(yǎng)學生的團隊合作能力。項目教學大多要分小組完成,通過小組內(nèi)及小組間的交流、討論、決策等,提高學生合作能力,強化學生的團隊意識。而合作能力和團隊意識恰恰是一個公司或企業(yè)員工所必須具備的基本素質(zhì)。

二、項目教學法的教學設(shè)計

房地產(chǎn)營銷是建立在一般市場營銷理論基礎(chǔ)上的一門新課程[2],是我院物業(yè)管理專業(yè)的專業(yè)選修課程。其內(nèi)容包括房地產(chǎn)和房地產(chǎn)市場調(diào)查、房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境分析、房地產(chǎn)營銷組合策略、樓盤銷售等,是一門理論與實踐緊密結(jié)合的課程。本課程的任務(wù)是使學生通過學習了解房地產(chǎn)市場,學會分析和研究房地產(chǎn)市場,掌握房地產(chǎn)營銷組合策略,并且結(jié)合校內(nèi)、校外實訓(xùn)活動,訓(xùn)練學生的實際工作操作技能,為畢業(yè)后從事房地產(chǎn)方面的工作奠定良好的基礎(chǔ)。

(一)教學整體設(shè)計思路

按照“以職業(yè)能力培養(yǎng)為核心,以實際工作過程為導(dǎo)向,以實際工作任務(wù)組織教學內(nèi)容”的教學設(shè)計思路,本課程主要以四個大項目“房地產(chǎn)市場機會分析、房地產(chǎn)目標市場選擇和定位、房地產(chǎn)營銷策略的制定、房地產(chǎn)營銷方案的制定和實施”以及為完成這些項目所需的若干項工作任務(wù)(即小項目)對教學內(nèi)容進行有機整合,具體如下圖所示,主要目標是培養(yǎng)學生的房地產(chǎn)市場調(diào)研和分析、房地產(chǎn)營銷策劃、樓盤銷售以及人際交往能力等職業(yè)技能,提高學生的就業(yè)競爭力。

(二)單元教學設(shè)計實例

1.單元教學設(shè)計表格

這里以第一單元的“調(diào)查房地產(chǎn)市場”這個工作任務(wù)為例來說明單元教學設(shè)計的過程。本單元的教學目標主要是掌握搜集資料的途徑、方法和技巧,學會合理地設(shè)計市場調(diào)查問卷并進行實地調(diào)查,熟悉市場調(diào)查報告的格式,能夠運用調(diào)查資料撰寫市場調(diào)查報告。為實現(xiàn)本單元學習目標所選取的工作任務(wù)是對本組研究樓盤的競爭樓盤進行市場調(diào)查,具體實施步驟和安排見下表。其選取依據(jù)是房地產(chǎn)開發(fā)公司或營銷策劃公司的實際營銷工作崗位及其職責、物業(yè)管理專業(yè)培養(yǎng)目標和學生的實際情況,難度適中,以便于學生都能動手參與。

2.單元教學過程的組織實施

教學實施步驟,大致可以按如下順序進行:任務(wù)布置和展示案例導(dǎo)入學生實操成果展示教師點評、小組互評知識總結(jié)。

首先,教師布置和展示工作任務(wù),說明其考核要求及其工作步驟,并可以結(jié)合實際案例來加以詳細說明,幫助學生形象直觀地認識整個工作流程和步驟。由于工作任務(wù)的完成有一定的難度,由某一個學生來完成不太現(xiàn)實,所以,一般將本班學生分成若干個學習小組,每組6～7人。教師讓每一小組根據(jù)自己的意愿和興趣選擇本組的研究樓盤。在每一小組中,由于各個學生的知識、能力不相同,應(yīng)視具體情況讓其在本組的工作任務(wù)中承擔相適應(yīng)的職責,分工合作,各盡其能,共同學習和討論,共同提高,而各小組組長對本小組負總責。各小組根據(jù)自己的意愿和興趣選到本組的工作任務(wù)后,共同商討制定實施方案。在實施過程中碰到問題可以請教老師,也可以閱讀教材,查閱相關(guān)資料,在實踐中學習,在學習中實踐。教師起著指導(dǎo)者、監(jiān)督者的作用。

成果展示和評價階段是整個項目教學活動中非常重要的環(huán)節(jié)。(1)在學生評估階段,各小組要進行競爭樓盤市場調(diào)查成果的匯報與展示。每個小組派出一名代表,介紹本小組的工作過程、項目成果及其優(yōu)缺點、遇到的問題及處理方法、需要改進的地方、收獲與感受,最后自己給本小組的表現(xiàn)進行打分。各小組介紹完以后,小組之間再進行互評。(2)在教師點評階段,教師對各組的情況進行相應(yīng)的點評。首先,對項目成果的可學習和借鑒之處予以肯定,然后指出缺點以及需要改進和完善的地方。教師的鼓勵和肯定,可以給學生一定的成就感,增強學生的自信心,使他們在以后的學習環(huán)節(jié)中更加努力地學習。最后各小組根據(jù)小組互評、教師點評的參考意見對競爭樓盤市場調(diào)查報告進行補充、修改和完善。

知識總結(jié)階段主要是教師對項目實施過程中涉及到的房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容和步驟、房地產(chǎn)市場調(diào)查方法和調(diào)查技巧等方面的理論知識進行重點講解、歸納總結(jié),幫助學生徹底消除理論知識上的迷惑,熟練掌握房地產(chǎn)市場調(diào)查技能。

三、結(jié)論

項目教學法要求教師根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)公司或營銷策劃公司中的實際工作崗位和職責選擇或設(shè)計項目或工作任務(wù),使學生將來畢業(yè)后能更好地適應(yīng)房地產(chǎn)公司的需要,極大地增強了其就業(yè)競爭力。采用分組方式,便于交流與討論,共同解決學習中遇到的困難,互相幫助,共同提高知識水平和職業(yè)技能。很多項目或工作任務(wù)往往不是某一個學生能夠完成的,而分組方式可以很好地解決這個問題。采用分組方式,也有助于培養(yǎng)學生的團結(jié)合作意識、組織領(lǐng)導(dǎo)能力。項目教學法充分體現(xiàn)了現(xiàn)代職業(yè)教育的特點和發(fā)展方向,使教學目的更明確。采用理論、實訓(xùn)相結(jié)合,分組教學、師生互動等多種方法,調(diào)動了學生的學習興趣,激發(fā)了學生學習的主觀能動性,大大地提高了教學效果。

參考文獻:

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【關(guān)鍵詞】工作過程 高職 實踐教學 房地產(chǎn)經(jīng)營與估價

實踐教學是高等職業(yè)院校教育教學的重要組成部分，是培養(yǎng)高技能人才的重要途徑，也是實現(xiàn)人才培養(yǎng)目標的重要環(huán)節(jié)。隨著高職教育的迅猛發(fā)展，創(chuàng)新實踐教學體系，深化實踐教學內(nèi)涵，探索實踐教學新模式，構(gòu)建以社會需求為導(dǎo)向、以能力為本位、促進學生個性發(fā)展的實踐教學體系，已成為當前高職院校亟須解決的熱點問題。

我?！陡呗氃盒７康禺a(chǎn)專業(yè)營銷人才培養(yǎng)模式研究》課題組（以下簡稱課題組）就走訪、調(diào)研了解到的部分高職院校房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)（以下簡稱房地產(chǎn)專業(yè)）的實踐教學開展實施情況基礎(chǔ)上，結(jié)合我校本專業(yè)開展實際，依據(jù)教育部《關(guān)于全面提高高等職業(yè)教育教學質(zhì)量的若干意見》的文件精神，推行以“工作過程”為導(dǎo)向的實踐教學，作為提高學生職業(yè)素質(zhì)、增強學生就業(yè)競爭力的有力手段。

一、高職房地產(chǎn)專業(yè)實踐教學的內(nèi)涵

實踐教學就是培養(yǎng)學生的基本能力與基本技能、職業(yè)道德、身心素質(zhì)。能夠體現(xiàn)高職人才培養(yǎng)的應(yīng)用型特色，是高職教育內(nèi)涵的核心之一，決定了高等職業(yè)教育人才培養(yǎng)目標的實現(xiàn)。高職教育的特色要求各專業(yè)強化設(shè)計實踐教學，依據(jù)職業(yè)崗位能力的要求來構(gòu)建課程體系與設(shè)計教學單元，動員相關(guān)的企業(yè)、協(xié)會等社會力量參與到高職教育中來。

鑒于房地產(chǎn)市場是一個典型的地方區(qū)域市場，產(chǎn)品特性與市場需求均具有其特殊的地方特色，怎樣適應(yīng)社會發(fā)展與用人單位的需求，攻克人才培養(yǎng)定位不明確、核心職業(yè)能力不突出等問題，以過程為導(dǎo)向的房地產(chǎn)經(jīng)營與估價的實踐教學成為解決上述為題的一劑良藥。

二、房地產(chǎn)專業(yè)實踐教學的具體形式及主要內(nèi)容

（一）平時作業(yè)

平時作業(yè)主要是配合房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)的理論教學過程，而分階段安排實施的一種比較靈活的實踐教學方式。有效實施平時作業(yè)要做好以下工作：

1. 作業(yè)周期。以章為單位比較合適，這樣可以使內(nèi)容既具有相對完整性，又有較好的節(jié)奏性。

2. 作業(yè)內(nèi)容。根據(jù)教學大綱與考試大綱，參照考試題型來分解各章內(nèi)容，凸顯教材中的重點、難點與疑點問題。

3. 質(zhì)量控制。老師要有書面記載對學生是否做了作業(yè)，做的質(zhì)量怎樣，對不完成作業(yè)以及無平時成績的學生取消期末考試資格。

（二）實訓(xùn)

實訓(xùn)在房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)實踐教學中發(fā)揮者比較大的作用，因為其是讓學生直接操作儀器、撰寫報告或者直接感受某種現(xiàn)象以及過程的教學方式，比如房地產(chǎn)測繪實訓(xùn)、房地產(chǎn)市場營銷策劃報告實訓(xùn)、建筑工程概預(yù)算實訓(xùn)等。

（三）社會實習

社會實習是指讓學生直接融入社會，擔任與本專業(yè)相關(guān)崗位的一種教學實踐形式。產(chǎn)學研合作也是高職教育的必由之路。高職教育實踐教學要側(cè)重校內(nèi)和校外、課內(nèi)和課外實踐教學的有機整合，校、企共同開展高職教育實踐教學，營造“雙贏”的合作機制，也是提升高職實踐教學的最佳模式與有效途徑。

（四）市場調(diào)查

市場調(diào)查是指讓學生圍繞所學的房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)知識，針對市場中的某個問題運用其所學的理論，進行深入實際的調(diào)查取證，然后寫出社會調(diào)查報告的實踐教學方式。組織實施社會調(diào)查的需要注意做好以下工作：

1. 確定問題。要選擇與高職房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)相關(guān)的、有較強的現(xiàn)實意義、社會生活中客觀存在的問題，提出并解決這一問題而開展調(diào)查。

2. 擬定提綱。為了提高市場調(diào)查的針對性與有效性，讓學生調(diào)查前需要制訂調(diào)查提綱、設(shè)計調(diào)查問卷、制訂市場調(diào)查的步驟、選擇市場調(diào)查方法，在調(diào)查提綱的指引下開展調(diào)查。

3. 進行市場實地調(diào)查。市場調(diào)查需要在恰當?shù)臅r間，運用科學的方法進行多層面、立體式的“掃描”，抓準問題的本質(zhì)，尋求解決的辦法。

4. 撰寫報告。市場調(diào)查結(jié)束后，學生要撰寫出書面調(diào)查報告，教師針對學生的調(diào)查報告要寫出評語，并且打分。

三、傳統(tǒng)實踐教學做法的不足

大多數(shù)高職院校房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)傳統(tǒng)的實踐教學分為三個層次：“認識實習――職業(yè)技能單項訓(xùn)練――職業(yè)技能綜合訓(xùn)練”，此傳統(tǒng)模式雖然推動了實踐教學的發(fā)展，但是不足之處也存在：

（一）專業(yè)實踐活動形式化、表面化。有的專業(yè)社會調(diào)研，缺乏有效的監(jiān)督與指導(dǎo)，導(dǎo)致學生不夠重視，調(diào)研不怎么當回事，或者只是“走馬觀花式”實習，沒有深入到具體的崗位實踐中，對職業(yè)技能的鍛煉不夠理想。

（二）實踐教學跟實際工作脫節(jié)。課內(nèi)單項驅(qū)動實訓(xùn)采取的是集中實習實訓(xùn)的形式，教師模擬的訓(xùn)練項目，由于受教學資源的限制，難以提供跟真實工作環(huán)境相同的教學情境。

（三）實踐教學的內(nèi)容單一。傳統(tǒng)的實踐教學的內(nèi)容是為了培養(yǎng)以技能操作，忽視了培養(yǎng)學生的交際能力、合作能力、表達能力、應(yīng)變能力、創(chuàng)新能力等，沒有滿足房地產(chǎn)企業(yè)對人才的實際需要。

（四）三個實踐層次之間相互銜接不緊。三個層次的實踐活動相互之間彼此獨立，缺乏整體設(shè)計，致使學生在頂崗實習時企業(yè)還是需要對學生重新進行培訓(xùn)，這樣認識實習、課內(nèi)單項實訓(xùn)與教學實習就沒有價值了。

四、高職房地產(chǎn)專業(yè)“工作過程”導(dǎo)向的實踐教學內(nèi)容

根據(jù)《普通高職高專專業(yè)目錄》，本專業(yè)全稱為“房地產(chǎn)經(jīng)營與估價”（專業(yè)代碼560701），故依據(jù)專業(yè)名稱在設(shè)計實踐教學內(nèi)容時，主要分為“經(jīng)營模塊”和“估價模塊”。具體實訓(xùn)教學內(nèi)容如下：

（一）經(jīng)營模塊

房地產(chǎn)經(jīng)營是房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)培養(yǎng)的主要方向，依據(jù)崗位需求設(shè)置三個實踐教學環(huán)節(jié)，環(huán)環(huán)相扣，分別是：推銷談判、營銷策劃與客戶服務(wù)。

1. 推銷談判環(huán)節(jié)

本環(huán)節(jié)安排的是營銷員技能拓展訓(xùn)練。此實訓(xùn)讓學生掌握商務(wù)禮儀、消費心理學、房地產(chǎn)市場營銷相關(guān)的學科知識，培養(yǎng)學生擔任相關(guān)工作崗位應(yīng)該具有的實踐操作能力與溝通交際能力，進而促使學生成功轉(zhuǎn)型，由學生身份轉(zhuǎn)換為售樓的先生（小姐）。除了培養(yǎng)學生掌握基本技能，實際操作演練也不容忽視，模擬售樓現(xiàn)場進行實戰(zhàn)演練能起到事半功倍的效果。模擬演練可以針對一手房或二手房的不同銷售特征與環(huán)境來進行。

2. 營銷策劃環(huán)節(jié)

本環(huán)節(jié)安排了兩個實習與三個課程設(shè)計。城市規(guī)劃參觀實習組織學生親臨現(xiàn)場參觀學習，直觀感受樓盤、沙盤、售樓處與小區(qū)規(guī)劃等這些書本上的專業(yè)名詞，進一步加強對容積率、綠化率等概念的理解，為后面的學習做好鋪墊。房地產(chǎn)市場調(diào)查分析也是進行項目定位、營銷推廣的前提條件。市場調(diào)查可以分為消費者市場調(diào)查與樓盤市場調(diào)查，可以分開進行。三個課程設(shè)計分別是：房地產(chǎn)項目定位課程設(shè)計、房地產(chǎn)項目可行性研究課程設(shè)計與房地產(chǎn)項目營銷推廣課程設(shè)計。三個課程設(shè)計是在市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，剖析項目自身情況，撰寫相關(guān)的實訓(xùn)報告。

3. 客戶服務(wù)環(huán)節(jié)

客戶服務(wù)的工作內(nèi)容有：寫合同、簽合同、審合同、統(tǒng)計部門資料、辦房產(chǎn)證、房屋維修基金、交契稅、處理客戶投訴與客戶分析等。根據(jù)這一環(huán)節(jié)的工作任務(wù)，主要設(shè)置了兩個實訓(xùn)，房地產(chǎn)合同課程設(shè)計是在掌握了相關(guān)的法律法規(guī)之后， 訓(xùn)練編寫合同以及辨識修改模糊條款；售后客戶服務(wù)的實習是了解客戶服務(wù)的基本工作內(nèi)容，模擬完成各部分的工作任務(wù)。

（二）估價模塊

房地產(chǎn)估價是房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)的另一個培養(yǎng)方向，房地產(chǎn)估價實訓(xùn)要求對被估價對象選用兩種以上適合的估價方法，在充分市場調(diào)查的基礎(chǔ)之上，按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的要求與格式編寫估價報告。實訓(xùn)不僅要求學生能撰寫房地產(chǎn)估價報告，而且更重要的是要求學生能駕馭房地產(chǎn)評估方法、程序與規(guī)范，不犯常識性的錯誤，實訓(xùn)后讓其具有一定專業(yè)估價能力。

五、保障實踐教學質(zhì)量的實施途徑

（一）促進專業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度

對實踐課程結(jié)構(gòu)、教學內(nèi)容與教學方法進行改革，促使人才培養(yǎng)方案更加符合社會的需要。在制訂教學大綱上，要謹慎審核教學內(nèi)容的科學性、實用性與教學組織管理的可行性與監(jiān)控性，進而促使每門課程能有規(guī)范可行的教學方案與教學效果考核綱要。

（二）重塑學生認識實踐教學課程的重要性

提高學生在意識上對房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)的實踐教學重要性的認識，促使學生真正了解學習本專業(yè)課程對自身以后就業(yè)的重要作用。專業(yè)老師可聘請優(yōu)秀的房地產(chǎn)經(jīng)營與估價工作人員來校講座，與學生進行面對面地交流，從而讓學生意識到房地產(chǎn)行業(yè)的法制化與正規(guī)化是我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的必然要求，促使學生在意識到房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)的實踐教學是必須要學習并且必須要掌握的。

（三）增強專業(yè)教師的實踐教學能力

教師較強的實踐能力是保證實踐教學質(zhì)量的重要條件。解決教師實踐能力較低的問題，可通過以下渠道。

1. 對教師的實踐活動進行嚴格控制，管理教師認真開展社會實踐活動，以達到增加教師實踐活動質(zhì)量的效果。

2. 對教師實踐活動進行高額度補貼，從而刺激教師參與到社會實踐活動中來的積極性。

3. 改革專業(yè)教師的任職資格機制，從而讓有教學能力與豐富工作經(jīng)驗的房地產(chǎn)從業(yè)社會人員成為專業(yè)教師。

（四）引入具有激勵性質(zhì)的實踐教學評價機制

1. 評價目標應(yīng)該以“促進學生職業(yè)生涯發(fā)展”為導(dǎo)向，不僅要關(guān)注學生理解與掌握專業(yè)知識跟技能的，而且要關(guān)注他們職業(yè)情感和態(tài)度的形成與發(fā)展。

2. 采用過程性評價方法，主要是變終結(jié)性評價為過程性評價，緣于終結(jié)性評價會導(dǎo)致學生只關(guān)注分數(shù)的多少而忽視對實踐技能的真實掌握程度，而過程性評價要求指導(dǎo)教師及時參與到學生實訓(xùn)成果的形成過程中去，按照好、中、差三個層次選擇典型的實訓(xùn)成果跟學生進行交流與點評，進一步指導(dǎo)學生對實訓(xùn)成果進行完善。實訓(xùn)成績的最后評定是實訓(xùn)態(tài)度、實訓(xùn)成果的質(zhì)量的綜合顯示，也是前后兩次實訓(xùn)成果的改進程度三方面作用后的結(jié)果。此評價方法促使不同基礎(chǔ)的學生意識到只要有努力，也能得到良好的評價，有益于使用評價成果來調(diào)動學生參與實踐的積極性。

3. 使評價的主體多元化。即實踐教學評價可以采用學校教師評價、頂崗實習單位指導(dǎo)教師評價、學生自評、學生互評等多種方式。學生在指導(dǎo)教師的指導(dǎo)下，進行橫向、縱向鑒別，意識到自己的不足與進步，發(fā)現(xiàn)自己的學習能力跟潛力，對自身能力有個清晰的認識，走出消極被評的尷尬情境。

4. 實踐成果的具體化。每次實踐教學活動都要求有明確的實踐成果導(dǎo)出，而且要求盡可能的具體化、量化，實踐成果的具體化和量化有助于學生深度理解實踐任務(wù)的要旨。

【參考文獻】

篇5

XX年即將結(jié)束，我進入公司銷售部工作也將近半年。希望通過到銷售第一線的不斷學習和實踐，在現(xiàn)場不斷增加自己的經(jīng)驗和見識，爭取使自己的業(yè)務(wù)水平提到一個更高的高度，為公司多做貢獻。

這些工作主要包括：

1、深入銷售第一線，在銷售現(xiàn)場了解客戶的特點和需求，掌握客戶的心理動態(tài)，找出客戶最關(guān)心的問題。

新建的公寓，開盤期間的現(xiàn)場跟進。

公寓2、6底層商鋪銷售期間的現(xiàn)場跟進。

宜家花園ii-9,iv-3,iv-4開盤的現(xiàn)場跟進。

2、收集其他樓盤的宣傳資料和報紙廣告，掌握競爭樓盤的動向，了解其他樓盤的促銷手段和銷售措施。

收集了七月份至今各樓盤的報紙廣告并整理分類。

3、學習和觀摩其他樓盤的促銷活動，吸取別人成功的經(jīng)驗，以便為將來搞好公司的促銷策劃活動多做貢獻。

參觀了廣場，花城，新城的開盤促銷以及房展會的各樓盤促銷。

4、與策劃公司對接，對其提交的策劃方案根據(jù)實際情況提出修改意見供領(lǐng)導(dǎo)參考，同時把銷售部的意見與策劃公司溝通，力圖將宣傳推廣工作做得更加切合公司的銷售部署，更加實際，更加有效。

5、參加公司的各種促銷活動，組織銷售人員在促銷現(xiàn)場開展宣傳工作，協(xié)調(diào)和溝通銷售部和策劃公司的分工合作。

參加了九月份的“房展會”，“xx園國慶看房專線車”，xx節(jié)期間的“投資貿(mào)易洽談會”的展覽等促銷活動。

6、根據(jù)實際情況，對重要問題多想辦法，多出主意，盡最大能力提出相應(yīng)的建議和方案給領(lǐng)導(dǎo)參考，做好營銷人員的參謀策劃工作。

7、參加每周銷售部主管例會，將周銷售情況整理好，發(fā)送給領(lǐng)導(dǎo)，讓領(lǐng)導(dǎo)及時了解銷售現(xiàn)場的動態(tài)。

從七月份進入公司開始，每周匯總各點周銷售情況上報領(lǐng)導(dǎo)

8、指導(dǎo)各銷售點做好每個月的互訪報告和每季度的市場調(diào)查報告，讓各點人員都熟悉公司其他各點的相關(guān)情況，了解市場上競爭對手的情況和動向。收集整理各點交來的互訪報告和市調(diào)報告，以備領(lǐng)導(dǎo)查閱。

9、學習銷售部綜合點人員應(yīng)該了解的基本的房地產(chǎn)銷售知識和工作程序，工作方法。

協(xié)助其他同事接待辦理產(chǎn)權(quán)證的客戶等。

10、處理銷售部有關(guān)營銷策劃方面的事務(wù)等。

總結(jié)：近半年的工作中，我通過實踐學到了許多房地產(chǎn)的相關(guān)知識，通過不斷的學習逐步提高了自己的業(yè)務(wù)水平。但是作為新人，我深深知道，自己經(jīng)驗還是相對欠缺的，需要不斷的學習和磨練。因此，在新的一年里，我希望通過到銷售第一線的不斷學習和實踐，在現(xiàn)場不斷增加自己的經(jīng)驗和見識，爭取使自己的業(yè)務(wù)水平提到一個更高的高度，為公司多做貢獻。

工作總結(jié)2

XX年是我們汽車銷售公司重要的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)折期。國內(nèi)專用車市場的日益激烈的競爭、價格戰(zhàn)、國家宏觀調(diào)控的整體經(jīng)濟環(huán)境，給公司的日常經(jīng)營和發(fā)展造成很大的困難。在全體員工的共同努力下，專用汽車公司取得了歷史性的突破，年銷售額、利潤等多項指標創(chuàng)歷史新高?；仡櫲甑墓ぷ鳎覀兤囦N售工作總結(jié)主要圍繞以下開展工作：

一、加強面對市場競爭不依靠價格戰(zhàn)細分用戶群體實行差異化營銷

針對今年公司總部下達的經(jīng)營指標，結(jié)合公司總經(jīng)理在XX年商務(wù)大會上的指示精神，公司將全年銷售工作的重點立足在差異化營銷和提升營銷服務(wù)質(zhì)量兩個方面。面對市場愈演愈烈的價格競爭，我們沒有一味地走入“價格戰(zhàn)”的誤區(qū)?！皟r格是一把雙刃劍”，適度的價格促銷對銷售是有幫助的，可是無限制的價格戰(zhàn)卻無異于自殺。對于淡季的汽車銷售該采用什么樣的策略呢?我們摸索了一套對策：

對策一：加強銷售隊伍的目標管理

1、服務(wù)流程標準化2、日常工作表格化3、檢查工作規(guī)律化4、銷售指標細分化5、晨會、培訓(xùn)例會化6、服務(wù)指標進考核

對策二：細分市場，建立差異化營銷細致的市場分析。我們對以往的重點市場進行了進一步的細分，不同的細分市場，制定不同的銷售策略，形成差異化營銷;根據(jù)XX年的銷售形勢，我們確定了油罐車、化工車、灑水車、散裝水泥車等車型的集團用戶、瞄準政府采購市場、零散用戶等市場。對于這些市場我們采取了相應(yīng)的營銷策略。對相關(guān)專用車市場，我們加大了投入力度，專門成立了大宗用戶組，銷售公司采取主動上門，定期溝通反饋的方式，密切跟蹤市場動態(tài)。在市場上樹立了良好的品牌形象，從而帶動了我們公司的專用汽車銷售量。

對策三：注重信息收集做好科學預(yù)測

當今的市場機遇轉(zhuǎn)瞬即逝，殘酷而激烈的競爭無時不在，科學的市場預(yù)測成為了階段性銷售目標制定的指導(dǎo)和依據(jù)。在市場淡季來臨之際，每一條銷售信息都如至寶，從某種程度上來講，需求信息就是銷售額的代名詞。結(jié)合這個特點，我們確定了人人收集、及時溝通、專人負責的制度，通過每天上班前的銷售晨會上銷售人員反饋的資料和信息，制定以往同期銷售對比分析報表，確定下一步銷售任務(wù)的細化和具體銷售方式、方法的制定，一有需求立即做出反應(yīng)。同時和生產(chǎn)部等相關(guān)部門保持密切溝通，保證高質(zhì)高效、按時出產(chǎn)。增加工作的計劃性，避免了工作的盲目性;在注重銷售的絕對數(shù)量的同時，我們強化對市場占有率。我們把公司產(chǎn)品市場的占有率作為銷售部門主要考核目標，順利完成總部下達的全年銷售目標。

售后服務(wù)是窗口，是我們整車銷售的后盾和保障，為此，我們對售后服務(wù)部門，提出了更高的要求，在售后全員中，展開了廣泛的服務(wù)意識宣傳活動，以及各班組之間的自查互查工作;建立了每周五由各部門經(jīng)理參加的的車間現(xiàn)場巡檢制度。

二、追蹤對手動態(tài)加強自身競爭實力

對于內(nèi)部管理，作到請進來、走出去。固步自封和閉門造車，已早已不能適應(yīng)目前激烈的專用汽車市場競爭。我們通過委托相關(guān)專業(yè)公司，對分公司的管理提出全新的方案和建議;組織綜合部和相關(guān)業(yè)務(wù)部門，利用業(yè)余時間學習。

三、注重團隊建設(shè)

公司是個整體，只有充分發(fā)揮每個成員的積極性，才能使公司得到好的發(fā)展。年初以來，我們建立健全了每周經(jīng)理例會，每月的經(jīng)營分析會等一系列例會制度。營銷管理方面出現(xiàn)的問題，大家在例會上廣泛討論，既統(tǒng)一了認識，又明確了目標。

篇6

“現(xiàn)在許多二十年前規(guī)定的奢侈品都已經(jīng)成為了日常生活用品，我建議降低奢侈品進口稅?！比珖f(xié)常委、大連萬達集團董事長王健林認為，國內(nèi)奢侈品價格過高直接造成國內(nèi)需求轉(zhuǎn)向國外，而降低奢侈品進口稅不僅有利于擴大內(nèi)需，還有利于推動國內(nèi)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

觀點

李稻葵：地產(chǎn)限購是強力降溫藥清華大學經(jīng)濟管理學院金融系主任、央行貨幣政策委員會委員李稻葵教授近日撰文《論限購》，稱限購是常規(guī)調(diào)控手段失效的情況下所能采取的最后一劑藥，在目前地產(chǎn)價格持續(xù)攀高的形勢下，限購就像給高燒病人的一劑退燒針，有其副作用，但無疑是必需的。房地產(chǎn)限購的前景大致可分為僵持、預(yù)期改變和降價以及一定成交量回升等三個階段。而這種前景實現(xiàn)的前提是政府要有一定的決心、一定的持久性，要堅持一段時間。

葉檀：全球可能提前進入加息期

日本央行向市場注資51.8萬億日元，創(chuàng)下有史以來最快、最狠的注資紀錄。對于日本最大的幫助是各主要央行宣布加息，以吸引資金流入，拉低日元，從而避免日本央行進一步出臺瘋狂的寬松貨幣政策。這是一場沒有盡頭的比賽，如果日元匯率繼續(xù)上升，日本央行勢必會釋放更多的貨幣，而更多的貨幣則會讓游資趁恐慌繼續(xù)進行對沖操作。

茅于軾：二十年后房子會大量剩余

著名經(jīng)濟學家、天則經(jīng)濟研究所所長茅于軾建議當下生活在北京的年輕人先租房。他說，二十年后，中國的房子會大量的剩余?，F(xiàn)在我們計劃生育的結(jié)構(gòu)，造成“421”的家庭結(jié)構(gòu)，底下一個小孩，上頭兩個父母，兩個父母上頭又是兩個父母。祖父輩有4套房，完了到父親這一輩還有兩套房，祖父死了之后這4套房都得留下來，結(jié)果房子就供過于求了，想賣都賣不掉了，所以我勸你們這輩子就別買房了。

于煉：房價可能下降20％至30％

全國政協(xié)委員、中國城市建設(shè)控股集團總裁于煉表示，房價有可能在第一輪“降價潮”中下降20％至30％。而且，不達到調(diào)控的預(yù)期效果，限購令不會被取消。于煉認為，房價下跌是必然的，但首先體現(xiàn)在成交量的萎縮上?！澳壳耙延胁糠殖鞘幸惶煲惶追孔佣紱]有成交?！彼f，今年我國整體流動性偏緊，房地產(chǎn)開發(fā)商的資金也面臨困境。“開發(fā)商硬扛不符合商業(yè)規(guī)律，因為沒有成交量，價格就必然下降。有了成交量，才能支撐價格。”他認為，如果部分開發(fā)商預(yù)期未來房價會下降30％，那么現(xiàn)在就會先降價10％銷售了。

任志強：房價下不來原因在農(nóng)民

近日，在某論壇上北京市華遠地產(chǎn)股份有限公司董事長任志強發(fā)表言論稱，他從來不認為中國缺土地，農(nóng)村的宅基地有16.8萬平方公里，是城市建設(shè)的4.6～4.8倍。中國的改革從解放農(nóng)民生產(chǎn)力開始，真正的中國城市化和現(xiàn)代化要從解放農(nóng)民用地、宅基地開始。如果不從根本上解決土地制度，無法改變土地資源和人口矛盾，那么房價永遠掉不下來。

政策

準率上調(diào)致房企資金再度繃緊

3月18日晚間，央行宣布從2011年3月25日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。這是央行年內(nèi)第三次上調(diào)存款準備金率，至此，大型金融機構(gòu)的存款準備金率升至20％的歷史高位。業(yè)內(nèi)估算，此次上調(diào)存款準備金率0.5個百分點，能夠凍結(jié)銀行體系流動性超過3500億元。

商品房預(yù)售合同范文將更完善

3月17日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司就《商品房預(yù)(銷)售合同示范文本》(征求意見稿)公開征求社會意見。據(jù)住建部網(wǎng)站消息，根據(jù)2010年9月向社會公開征求意見情況，住建部會同國家工商總局市場司對《商品房預(yù)售合同示范文本》和《商品房現(xiàn)房買賣合同示范文本》(草稿)做了修改完善。

銀監(jiān)會叫停房貸返價

3月10日，銀監(jiān)會下發(fā)《中國銀監(jiān)會辦公廳關(guān)于做好住房金融服務(wù)加強風險管理的通知》，要求已有銀行方面簽字的房貸合同，銀行必須按照合同約定執(zhí)行；只有借款人單方簽字的合同，銀行原則上應(yīng)繼續(xù)按照合同約定執(zhí)行。所謂“返價”，即銀行對此前房屋貸款合同或者貸款意向書中約定的優(yōu)惠利率進行單方面提價。今年春節(jié)過后，一些“準房貸客戶”發(fā)現(xiàn)年前被承諾的8.5折利率優(yōu)惠重新被通知單方面取消。

住宅私搭亂建禁止上市交易

住宅私搭亂建、別墅有違規(guī)建設(shè)等情況將禁止上市交易。從4月1日起，市規(guī)劃委的《北京市禁止違法建設(shè)的若干規(guī)定》正式開始執(zhí)行，將嚴格查處和制止違法建設(shè)行為。新規(guī)將農(nóng)村中的違法建設(shè)也納入禁止和拆除范圍。

土地

CBD六幅剩余地塊將入市

2011年3月14日，據(jù)北京市土地整理儲備中心信息，北京朝陽CBD核心區(qū)剩余的共計六幅地塊(Z8-Z13)即將進入招標階段。據(jù)悉此次入市的六塊CBD土地整體面積約為47,676萬平方米，建筑面積共計約為82萬平方米，折合平均容積率約為17.2。此六地塊建筑控高為150到300米，其中，Z8-Z10地塊鼓勵的產(chǎn)業(yè)類型為總部，z11和Z13地塊鼓勵金融機構(gòu)，Z12地塊鼓勵綜合體。此前，在去年12月22日的第一輪投標中，首批6個CBD地塊交易總款共計222.57億元，其中中信集團以總價63億元競得Z15地塊，創(chuàng)下截至目前北京單幅地塊最高出讓價。(見圖1)

商品房銷售須明碼標價

為規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，著力解決當前商品房銷售中存在的標價混亂、信息不透明、價格欺詐等問題，3月16日，國家發(fā)展改革委《商品房銷售明碼標價規(guī)定》，專門對商品房銷售的明碼標價問題作出規(guī)定，要求商品房銷售要實行一套一標價，并明確公示代收代辦收費和物業(yè)服務(wù)收費，商品房經(jīng)營者不得在標價之外加收任何未標明的費用。該《規(guī)定》自2011年5月1日起施行。

中海地產(chǎn)三天連拿五宗土地

進入3月份后，短短3天內(nèi)，中海地產(chǎn)接連在南昌和大連兩地拿下5宗住宅用地。該企業(yè)自今年以來在全國范圍內(nèi)頻繁出手，累積新增土地建筑面積420萬平方米，占2010年一整年新增土地儲備量768萬平方米的55％。

申華控股5.56億元西安曲江拿地

申華控股3月21日晚同公告，公司全資子公司上海申華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以5.56億元的價格競得西安曲江新區(qū)編號為“QJ3-7-92”的地塊。該地塊位于西安市雁翔路以西、南三環(huán)以北的區(qū)域。凈用地面積為115萬平方米，配建廉租房使用土地面積為5577.3平方米，地塊為居住用地，容積率在2.5至3.5之間。

福州土地市場“退燒”

3月22日，福州市鼓樓區(qū)華屏路西側(cè)龍峰里山頭角地塊，因申請人未超過3人轉(zhuǎn)為掛牌，掛牌交易期限為3月22日至3月31日。早在3月15日，福州鼓樓區(qū)北

二環(huán)路北側(cè)福飛路東側(cè)地塊，以12億元被福建恒力收入囊中，樓面地價僅5935元／平方米。從福州近幾次的拍賣會上看，開發(fā)商瘋狂搶地的現(xiàn)象少了。

金融

40家開發(fā)商負債超6000億

近日有媒體對已經(jīng)2010年年度經(jīng)營情況的40家開發(fā)商的粗略統(tǒng)計，其歸屬于母公司的凈利潤累計為298.66億元，同比增長了37.88％。不過，這40家開發(fā)商截至去年年底的負債合計達到6035.05億元，同去年年末的3879.81億元相比，大幅增加了56％。

2011全球地產(chǎn)投資市場繼續(xù)復(fù)蘇

高緯環(huán)球《全球商業(yè)地產(chǎn)投資概覽2011》報告顯示，2011年，全球房地產(chǎn)投資市場預(yù)計持續(xù)復(fù)蘇。2011年全球投資預(yù)計會增加5～10％，達到6060億美元。投資活動增多表現(xiàn)在市場對新興和二線城市的關(guān)注持續(xù)增強，而不僅是以往投資活動主要聚焦的一線城市。報告預(yù)計租戶將得到更多關(guān)注。投資收益率下降不再成為影響投資的主要動機，相反，租金和收益水平的增長前景將成為投資市場的動力所在。

最大規(guī)模15億為房地產(chǎn)信托

根據(jù)普益財富提供的數(shù)據(jù)，3月第一周中，一款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品最大募集規(guī)模僅為5億元，可是到第三周，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品最大募集規(guī)模上升到15億元。值得注意的是，公布募集三周的募集規(guī)模中，有兩周房地產(chǎn)信托產(chǎn)品均占據(jù)當周單款最大募集規(guī)模的位置?！胺康禺a(chǎn)行業(yè)資金緊張的局面，已經(jīng)從去年下半年開始就有了，今年房地產(chǎn)信托發(fā)行的規(guī)模的確比較大?！逼找尕敻恍磐醒芯繂T陳朋說。

市場

中國連續(xù)兩年成為全球最大房地產(chǎn)投資市場

全球最大的私人房地產(chǎn)咨詢服務(wù)公司高緯環(huán)球3月21日的《全球商業(yè)地產(chǎn)投資概覽2011》報告顯示，市場對新興國家的關(guān)注將持續(xù)增強，中國連續(xù)兩年成為全球最大房地產(chǎn)投資市場。報告對全球56個國家商業(yè)地產(chǎn)投資活動的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，受到投資需求升高和市場供應(yīng)有限的影響，投資收益率在2010年有所下降。全球平均收益率在2010年下降了21個基點，降至7.6％，預(yù)計2011年將繼續(xù)下降30個基點。

北京租賃供需比回落

“京15條”出臺一個多月以來，北京租賃市場也經(jīng)歷了春節(jié)后的高峰期。據(jù)中原研究部數(shù)據(jù)統(tǒng)計，目前，租賃市場租金價格較春節(jié)期間上漲7％～10％，精裝修的兩、三居戶型成交量增加，房源與客戶的供需比也由春節(jié)高峰期的15回落到12.5，租賃市場逐漸歸于平穩(wěn)。

山西房地產(chǎn)民間投資占九成

3月21日，山西省統(tǒng)計局公布的專項統(tǒng)計分析顯示，去年全省房地產(chǎn)開發(fā)投資完成592.2億元，其中非國有投資完成535.0億元，占全省投資的90.3％。統(tǒng)計還顯示，2010年，全省商品房竣工面積1089.7萬平方米，同比增長26.5％，增幅創(chuàng)2000年以來最高水平。

六成城市樓市成交量上漲價格平穩(wěn)

中國指數(shù)研究院在3月份第三周監(jiān)測的35個城市中，六成城市樓市成交量上漲，10個城市漲幅在20％以上，3個城市成交量漲幅過50％。重點城市中，6個城市成交量環(huán)比上漲。其中成都漲幅最大，達51.26％，其次是北京，漲幅為30.98％。此外，南京和杭州漲幅均在20％以上。成交量下跌的重點城市僅為上海、天律和廣州，其中上海降幅最大，為24.71％。(見圖2)

民生地產(chǎn)

中央撥百億公租房補助金

近日，財政部下達了今年第一批中央補助公共租賃住房專項資金100億元，要求各地專項用于補助政府組織實施的公共租賃住房項目的開支，包括投資補助、貸款貼息以及政府投資項目的資本金等支出。同時，要求各地對公共租賃住房補助資金實行專項管理、分賬核算，并嚴格按照規(guī)定用途使用。截至目前，財政部已累計下達今年中央保障性安居工程專項補助資金200億元。

北京通州今年建4248套保障房

今年通州在確保9908套保障性住房交付使用的同時，將新開工建設(shè)各類保障性住房4248套。據(jù)介紹，目前，位于馬駒橋、永順和臺湖3個鄉(xiāng)鎮(zhèn)的4個項目共9908套保障性住房建設(shè)均進入內(nèi)外裝修階段，預(yù)計今年11月底之前能交付使用。按照工作計劃，通州區(qū)今年新開工的保障性住房共4248套。其中經(jīng)濟適用房586套、限價商品房862套、公共租賃住房(含廉租住房)2800套。

廣州首次明確宅地配建保障房

3月21日，廣州市國土房管局一口氣推出5幅用地，其中唯一的一幅住宅用地芳村高爾夫球場地塊前所未有地在出讓公告中要求，競得人須配建3萬平方米保障性住房，并且按相關(guān)規(guī)定建成后將這批住房無條件移交給政府相關(guān)部門。開發(fā)商買地建商品房的同時還要配建一定比例的保障性住房，這是廣州落實“新國八條”的又一舉措。廣州市國土房管局相關(guān)負責人表示，今后廣州在宅地出讓的過程中，配建保障房的要求有望常態(tài)化。

人事動態(tài)

瑞安地產(chǎn)董事羅康瑞退任

瑞安房地產(chǎn)宣布，李進港獲委任為公司新任行政總裁，自3月16日起生效；李氏現(xiàn)為公司執(zhí)行董事及董事總經(jīng)理；而羅康瑞3月16日起不再兼任行政總裁職務(wù)，但仍繼續(xù)擔任公司主席一職。對于卸任的理由，羅康瑞曾表示，自己卸任后可以從公司內(nèi)部員工中挑選接班人，以配合公司責任制的政策，下放決策權(quán)，將項目交由管理小組決定。

袁偉良被委任恒隆地產(chǎn)非執(zhí)行董事

恒隆地產(chǎn)有限公司3月15日晚間公告，袁偉良獲委任為公司之非執(zhí)行董事。袁偉良現(xiàn)年60歲，畢業(yè)于英國曼徹斯特大學，為英格蘭及威爾斯特許會計師公會資深會員，于1978年加盟恒隆。恒隆地產(chǎn)近期宣布在未來十年，每年將在內(nèi)地增加近20萬平方米的高端商業(yè)物業(yè)。最終將在沈陽、濟南、天津、無錫等地擁有十七八個商場，總投資額接近350億元。

商業(yè)地產(chǎn)

2011年中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展看好第一太平戴維斯最新報告顯示，2011年中國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域繼續(xù)保持上升趨勢。就寫字樓市場而言，在過去的18個月內(nèi)，需求及租金都顯著復(fù)蘇，北京及上海兩地空置率持續(xù)穩(wěn)定并呈現(xiàn)下降態(tài)勢，目前僅為10-20％，然而部分樓盤的過度供給風險仍然存在，因此投資回報率略有下降達5～6％。零售市場的需求及租金也開始復(fù)蘇，政府加強推動增加內(nèi)需消費，因此零售市場發(fā)展前景十分樂觀。尤其是美國消費品品牌及中檔零售商積極投入中國市場，使得國內(nèi)零售市場充滿生機。(見圖4)

保障房考驗商品房商業(yè)地產(chǎn)或旺揚

國務(wù)院副總理在全國保障性安居工程工作會議上強調(diào)，今年要求建設(shè)1000萬套保障性住房是硬任務(wù)，各地要抓緊安排開工，盡早建成投入使用。這意味著我國將有一半以上的住房市場

由保障性住房所替代。專家認為，如果“十二五”規(guī)劃期間，政府決定建設(shè)的3600萬套保障性住房都如期交付使用，將徹底改變中國房地產(chǎn)市場商品房的供需格局。也就是說，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)商將面臨著行業(yè)發(fā)展調(diào)整的嚴峻挑戰(zhàn)與考驗。

問題曝光

最黑樓盤被曝光

位于西安南郊的樓盤“橄欖灣”在五證全無的情況下，大肆圈錢，收取80多戶業(yè)主每人8萬到30萬不等的房款共計千萬元。東窗事發(fā)后，開發(fā)商涉嫌詐騙被刑拘，業(yè)主房款至今無法討回，堪稱西安“最黑”樓盤。

建外SOHO再起爭端

3月18日，本來是建外SOHO東區(qū)業(yè)委會首次全體會議。業(yè)委會以參會人數(shù)過多為由，臨時取消，引起業(yè)主不滿。建外SOHO東區(qū)業(yè)委會成立不到一年，卻始終陷入“分裂”，11名成員中有3人稱從未召開過全體委員會議，也看不到業(yè)委會文件(本刊此前曾多次報道)。業(yè)委會發(fā)公告稱于3月18日舉行全體委員會議，并邀業(yè)主旁聽。當晚，業(yè)委會群發(fā)短信稱報名近百人，找不到合適地點，因此推遲。十幾名業(yè)主不滿會議取消，自發(fā)前往建外街道辦，希望政府出面。街道辦相關(guān)負責人表示將盡快與業(yè)委會溝通，促成會議。

云南盈江最貴小區(qū)震后成危房

價格比當?shù)仄胀潜P高出1倍、售樓時曾宣稱能抗烈度8度地震、坐落盈江縣城銀湖湖畔的當?shù)刈钯F樓盤之一的星星佳園小區(qū)，在“3?10”盈江5.8級、烈度7度的地震后，小區(qū)房體多處嚴重開裂，承重墻鋼筋發(fā)生彎曲，其中一棟甚至發(fā)生明顯傾斜，整個小區(qū)成為危房。200多戶入住了不到一年的業(yè)主，被迫住到了帳篷中避災(zāi)。

(見圖3)

旅游地產(chǎn)

建業(yè)重金砸入旅游地產(chǎn)

日前，地產(chǎn)大佬河南建業(yè)住宅集團與沁陽市委、市政府聯(lián)合消息稱，神農(nóng)山山前經(jīng)濟拓展區(qū)建設(shè)項目正式啟動。據(jù)其透露，建業(yè)將投資50億元，以建設(shè)“中原一流”的旅游休閑度假區(qū)為目標，對神農(nóng)山景區(qū)實行分步開發(fā)。開發(fā)建設(shè)包括游客服務(wù)中心、大型生態(tài)停車場、生態(tài)小鎮(zhèn)、旅游特色產(chǎn)品、餐飲購物街、星級賓館、高爾夫球場、萬畝果園農(nóng)家賓館等多元化項目?？傞_發(fā)占地超過3000畝，一期開發(fā)面積約700畝。

海南物業(yè)使用率低

中國旅游地產(chǎn)服務(wù)集團3月20日“2011中國旅游地產(chǎn)(海南)消費者調(diào)查報告”，該調(diào)查報告顯示，在海南購房后，島外購房者每年使用物業(yè)時間超過15天的占絕大多數(shù)，其中70％以上的人群一年僅使用一次島內(nèi)物業(yè)。中國旅游地產(chǎn)服務(wù)集團攜手中國消費者協(xié)會、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、中國房地產(chǎn)及住宅研究協(xié)會于2011年2月15日至21日對海南省?？谑屑叭齺喪屑s100個社區(qū)實地調(diào)查購房者滿意情況。此次調(diào)查從“調(diào)查宏觀調(diào)控、城市環(huán)境、產(chǎn)品、物業(yè)管理”等方面對住戶進行調(diào)查，共收集有效問卷1612份，并針對問卷進行了數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析。調(diào)查顯示，超過六成人群對海南城市服務(wù)水應(yīng)冷淡，其中有22％的受訪者對城市服務(wù)不滿，近四成受訪者對海南城市服務(wù)沒有明顯感受。提高城市服務(wù)水平將是未來旅游島建設(shè)必須解決的問題。

海外資訊

美國二手房房價跌至近九年最低

美國二手房銷售2月份大跌近一成，全美二手房中位價格也跌到近九年來的最低點，顯示美國房地產(chǎn)市場復(fù)蘇之路依然漫長。經(jīng)濟咨詢公司IHS GlobalInsight資深經(jīng)濟學家克里斯托弗說：“房地產(chǎn)市場依然十分蕭條，并且成為經(jīng)濟特別是家庭凈資產(chǎn)的主要拖累因素。二手房交易占美國房地產(chǎn)市場總交易量的九成左右，其萎靡不振直接拖累美國房地產(chǎn)市場乃至就業(yè)市場的復(fù)蘇。NAR首席經(jīng)濟學家勞倫斯?云說：“如果價格下跌的狀況持續(xù)下去，即便就業(yè)市場復(fù)蘇，仍會阻礙整個房地產(chǎn)市場的恢復(fù)?！?/p>

英國3月房價指數(shù)小幅回升

英國網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)商Rightmove3月21日公布調(diào)查報告稱，盡管經(jīng)濟前景尚不明朗，但英國3月房地產(chǎn)市場略顯回暖，售房者對未來房屋價格已顯樂觀，紛紛上調(diào)售出報價，房價在經(jīng)歷了一個冬季的下降之后止跌回升，已恢復(fù)到2010年10月的水平。(見圖5)加拿大樓市疲弱可能損及經(jīng)濟加拿大央行(BOC)副行長AgatheCote日前表示，加拿大樓市疲弱可能對經(jīng)濟其他部分造成“相當大的拖累”。Cote指出，加拿大家庭支出有上行和下行風險，且限制家庭負債的措施正開始產(chǎn)生影響。Cote認為，在下行風險方面，因一些加拿大家庭的債務(wù)負擔沉重，若加拿大樓市突然走軟，則可能對例如消費等經(jīng)濟其他領(lǐng)域造成相當大的拖累。他表示，加拿大央行在設(shè)置利率方向時，也將密切地關(guān)注家庭居民的資產(chǎn)負債表。加拿大央行注意到，低利率是刺激通脹不可或缺的，但也帶來了風險。

近期投資交易記錄

中國公司抄底買下紐約金融區(qū)著名地標建筑美國媒體3月22日報道，一家來自中國的投資和建筑公司以1800萬美元(約合1.2億元人民幣)的價格，買下位于紐約曼哈頓金融區(qū)的著名地標建筑“美國鈔票公司大樓(American Bank Note Building)”。

21世紀中國不動產(chǎn)收購北京上古

21世紀中國不動產(chǎn)3月7日宣布已經(jīng)簽署收購協(xié)議，取得北京上古的控股權(quán)。北京上古是北京十大房地產(chǎn)行之一。該公司成立于2002年，主要提供商業(yè)地產(chǎn)的咨詢和銷售服務(wù)。

篇7

市場調(diào)研報告創(chuàng)作指南

一、市場調(diào)查報告的撰寫

專門性報告包括以下內(nèi)容：

⑴ 調(diào)查結(jié)果摘要;

⑵ 調(diào)查目的;

⑶ 調(diào)查方法;

⑷ 統(tǒng)計分析(包括各種軟件、報表、圖形);

⑸ 結(jié)論和建議;

⑹ 附錄。

一般性報 報告包括以下內(nèi)容：

⑴ 調(diào)查結(jié)果;

⑵ 建議;

⑶ 調(diào)查目的;

⑷ 調(diào)查方法(簡單介紹)。

要撰寫好市場調(diào)查報告，必須了解市場調(diào)查報告的特點，撰寫調(diào)查報告的原則、格式及步驟。

二、市場調(diào)查報告撰寫的原則

1、要客觀真實

調(diào)查報告的內(nèi)容力求客觀真實地反映實際情況，為政府和企業(yè)的決策提供可靠的調(diào)查資料。

2、 語言表達要簡潔明了

在語言表達上要求文字簡練，數(shù)字準確，能夠盡量用圖表說明問題，使人容易理解。

3、 結(jié)構(gòu)上要完整嚴密

調(diào)查報告要求中心明確、突出，結(jié)構(gòu)完整、嚴密，材料與觀點統(tǒng)一。調(diào)查報告能夠回答調(diào)查任務(wù)中規(guī)定的問題。

三、市場調(diào)查報告的格式

市場調(diào)查報告沒有統(tǒng)一的格式，一般是由題目、目錄、概要、正文、結(jié)論和建議、附件等幾部分組成。

1、題目

題目應(yīng)該醒目，一般應(yīng)打印在封面上，包括：

1該項調(diào)查的標題。有的調(diào)查報告還采用正、副標題的形式，一般正標題表達調(diào)查的單位和問題。

2委托方和調(diào)查單位的名稱、地址。

3調(diào)查報告的日期。

2、目錄

如果調(diào)查報告的內(nèi)容較多，為了方便讀者閱讀，應(yīng)使目錄列出調(diào)查報告的主要章節(jié)和附錄部分。

3、概要

概要部分是本項調(diào)查的簡明介紹，在這部分內(nèi)應(yīng)指明：

1誰委托該項調(diào)查或要求進行該項調(diào)查。

2說明該項調(diào)查的目的和范圍。

3簡要介紹調(diào)查對象和調(diào)查內(nèi)容，包括調(diào)查時間、地點、對象及所要解答的問題。

4調(diào)查的方法，例如市場調(diào)查中，資料收集的方法，是用詢問法還是觀察法或?qū)嶒灧?。另外在資料分析中使用的方法，如指數(shù)平滑分析、回歸分析等方法作簡要說明，并對選用方法的原因作說明。

5表示調(diào)查人員對這項調(diào)查的態(tài)度，以及對提供幫助的個人或機構(gòu)的感謝。

4、正文

正文是市場調(diào)查分析報告的主要部分。

包括：

1調(diào)查目的的詳細陳述

在調(diào)查報告正文的開頭，調(diào)查人員應(yīng)當指出該項調(diào)查的目的和范圍，以便閱讀者一目了然，準確地理解調(diào)查報告所敘述的內(nèi)容。

2資料收集的具體過程

1)資料收集的方法。

調(diào)查人員應(yīng)當詳細地介紹他們在搜集資料時，所采用的方法，還應(yīng)當說明為什么要用這種方法在技術(shù)上無法克服的問題。同時，附錄內(nèi)應(yīng)有一份空白調(diào)查問卷。

2)資料收集的技術(shù)。

例如是采用抽樣調(diào)查還是采用典型調(diào)查，如果采用抽樣調(diào)查，應(yīng)當詳細地指出如何選擇樣本、樣本數(shù)目及其代表性。

3調(diào)查結(jié)果

調(diào)查人員必須花費大量的時間和精力來分析、解釋調(diào)查資料，以使用結(jié)構(gòu)嚴謹和有效的方法得出調(diào)查結(jié)果。為了更有效形象地說明問題，調(diào)查人員通常采用表格和圖形的形式，再加上一定的分析說明。例如，影響某種商品消費的因素調(diào)查得出：有消費者購買力因素，市場競爭情況，該商品的價格、質(zhì)量及售后服務(wù)情況，銷售網(wǎng)點的分布等等。用圖表的形式就能清晰地反映出該項調(diào)查的結(jié)果。每一種影響因素各占總數(shù)的百分比。

5、結(jié)論和建議

調(diào)查結(jié)果的介紹是調(diào)查人員所得資料的簡明描述，結(jié)論才是調(diào)查人員在仔細研究和分析所有資料后得出的判斷。結(jié)論和建議是撰寫調(diào)查報告的主要目的。在準備建議時，調(diào)查人員應(yīng)有明確的態(tài)度，選擇實事求是的觀點，應(yīng)以調(diào)查結(jié)果為基礎(chǔ)，不能受感情或預(yù)感所支配，應(yīng)盡可能簡潔、準確地說明建議，易于決策者理解，避免使用第一人稱我。

6、附件

附件是指調(diào)查報告正文包含不了或沒有提及、但與正文有關(guān)必須附加說明的部分。附件通常包括數(shù)據(jù)匯總表、原始資料、背景材料、空白的調(diào)查問卷、第二手資料來源的目錄等等。

2016年市場調(diào)研報告范文一

一.大學生消費調(diào)查

近些年，國家經(jīng)濟持續(xù)增長，大學生作為社會的新生力量，也以其特殊性贏得了社會各界的關(guān)注。作為其中的一員，我們希望用真心給自己也給盡可能多的同齡人提供一個健康合理的消費結(jié)構(gòu)。于是我們設(shè)計并組織了這次名為關(guān)注自己，關(guān)

注未來的團日活動。

首先，為了解同學們現(xiàn)有的消費結(jié)構(gòu)，我們精心制出調(diào)查表，分別對洛陽師院、河南科技大學、洛陽工業(yè)高專3所高校的學生作了調(diào)查，通過調(diào)查我們發(fā)現(xiàn)：僅城鄉(xiāng)女生，其消費結(jié)構(gòu)就千差萬別。下面我們針對幾個典型問題列表說明：

家庭月收入

美發(fā)護理等消費額

買學習資料或課外書情況

對兼職工作的態(tài)度

對消費的態(tài)度

對消費的顧慮

城(女)

70為1000~3000元

27較多

55愿多花錢買課外書

48感興趣，42認為無所謂

88會貨比三家

31心疼父母的血汗錢

鄉(xiāng)(女)

66為1000元以下

7較多，21從沒想過

60愿多花錢買學習資料

74對此感興趣

69會貨比三家

62心疼父母的血汗錢

由上表，很容易得出一個結(jié)論：城比鄉(xiāng)的大學生消費高，但這主要決定于城鄉(xiāng)傳統(tǒng)的家庭收入落差，由此可以看出制約其消費的是家庭經(jīng)濟狀況。另外，城市大學生更注重形象外表，且較學習資料更青睞課外書，而農(nóng)村大學生則更愿意買學習資料。這是個值得深思的問題，對不同書種的選擇反映了其不同的心理。而在做兼職工作方面，城鄉(xiāng)的觀點互融，但細察一下不難發(fā)現(xiàn)，農(nóng)村較城市對兼職工作感興趣的更多，他們認為這是絕好的鍛煉能力的機會，同時又有一比收益，何樂而不為?而城市的則對兼職工作不那么感興趣，42的人甚至持一種無所謂的態(tài)度。況且我們進一步了解到，很多同學會將這個時間選在大二，但比較一下也會看出來，來自農(nóng)村的同學出于種種原因(多半是經(jīng)濟)的考慮，把時間貫徹整個大學生涯的也不少，約占20~30。在對消費的態(tài)度和顧慮方面，農(nóng)村大學生的行為也體現(xiàn)了中國的老話窮人的孩子早當家，他們消費原則多是能省則聲，62的人的消費顧慮是心疼父母的血汗錢，而城市的消費態(tài)度則更傾向合理性，69的人會做好計劃在消費，但見到熱衷的東西，半數(shù)以上的人卻表現(xiàn)出較弱的自我控制性。

上表僅是城鄉(xiāng)的突出對比方面。當然畢竟是同齡人，消費中自然也表現(xiàn)出了不少相同點。比如：現(xiàn)實消費來源80以上多由家庭給予，而同學們理想的消費來源確是包括了獎學金、和勤工助學，看來，多數(shù)大學生已有自力更生的意識，況且，60~70的大學生對現(xiàn)在花父母的錢心有愧疚，希望以后償還，畢竟，在西方，18以后父母都已放手讓孩子獨立了。另外絕大多數(shù)學生能控制消費，少有透支現(xiàn)象。再者，情感消費也是大學生投資的一個不可或缺的方面戀愛、娛樂、旅游``````雖然僅占全部花銷的10左右，但卻永遠不會退出被消費的舞臺，只是在手頭緊時會減少，畢竟經(jīng)濟基礎(chǔ)決定上層建筑。再次，我們也了解了大學生對購買正版書和環(huán)保產(chǎn)品的態(tài)度，看來對正版書大家的態(tài)度也是分成兩派，且勢均力敵，正/盜版各有一半左右的支持者(支持正版的略多)且70也只是偶爾買正版，看來，正盜版也是一個倍受關(guān)注的話題，大學生理應(yīng)維護正版，可不扉的價位卻讓許多人望而卻步?，F(xiàn)如今，大家對獎學金的態(tài)度也有所改觀，以往的請客送禮之風得到了遏制，60的人選擇存起來備用，而農(nóng)村大學生甚至有20決定寄給父母。再一點，兩處大學生買商品都更重質(zhì)量、價格、和服務(wù)態(tài)度，且大多數(shù)會貨幣三家，對品牌的追求似乎不像大家想的那么狂熱。但調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)，大學生的法律意識普遍還不夠高，買到三無，30左右會找商家換，32自認倒霉，僅5會選擇投訴，維護自己的合法權(quán)益?？磥?，大學生法律意識還有待提高。

而城鄉(xiāng)男大學生的消費狀況與女大學生大致相同，但在兼職工作方面，男生卻呈現(xiàn)出與女生相反的現(xiàn)象：城市男大學生支持整個大學搞兼職的遠多于農(nóng)村，約占47。

為了更準確的反映大學生的消費現(xiàn)狀，我們還對其消費的主流場所：飾品店、超市、網(wǎng)吧等處進行了調(diào)查走訪。從中了解到：女大學生是飾品購買的主流群體，約占總數(shù)的90，而小商品吸引他們的主要因素就是款式和質(zhì)量，要求品牌的不是很多?？磥磉@與我們從學生問卷調(diào)查中得出的結(jié)論相吻合。而超是消費這一塊，女生最歡迎的是零食，男生則偏愛體育用品、酒、飲料等。網(wǎng)吧消費也是不容忽視的一個方面。不論校內(nèi)的或校外的，走進里面，我們發(fā)現(xiàn)80以上的人都在打游戲、聊天。通過對方方面面的調(diào)查，我們得出一個結(jié)論：大學生消費結(jié)構(gòu)整體上是合理的，

2016年市場調(diào)研報告范文二房地產(chǎn)市場調(diào)研報告

關(guān)注民生，讓百姓實現(xiàn)住有所居的目標，是黨委、政府的中心工作之一，也是政協(xié)組織關(guān)心的重要議題。為了深入了解榆林房地產(chǎn)市場起伏較大的原因，促進榆林房產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展，按照2009年榆林市政協(xié)總體工作安排，環(huán)資委就金融危機對我市房地產(chǎn)業(yè)的影響，向榆陽、神木、府谷等7個房地產(chǎn)市場較為完善的縣區(qū)和市發(fā)改、房產(chǎn)、統(tǒng)計等8個相關(guān)

部門及規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)征集相關(guān)資料，并在榆林城區(qū)進行了實地視察。為了切實搞好這次視察活動，視察前組織部分委員及相關(guān)部門負責同志召開座談會，就視察路線、房產(chǎn)企業(yè)的確定、視察內(nèi)容以及視察方法廣泛征求意見。視察結(jié)束后，又召集榆林城區(qū)有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)召開專題座談會，認真聽取他們的意見建議。現(xiàn)就有關(guān)榆林市房地產(chǎn)市場視察情況報告如下：

一、基本情況

近年來，隨著住房制度改革的不斷深化，我市住房建設(shè)基本形成了以商品房為主、經(jīng)濟適用房和廉租房為輔三位一體的住房供應(yīng)體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題，居住條件得到了很大改善，房地產(chǎn)市場進一步得到完善。

2006年至2009年10月份，全市共建成商品房面積210.6萬㎡，完成銷售面積136.8萬㎡，空置面積74.0萬㎡，空置率為35.2%，其中2009年1-10月份全市建成商品房面積49.1萬㎡，銷售27.2萬㎡。

2006年榆林市區(qū)商品房均價1646元/㎡，2007年漲至2300元/㎡，2008年更是漲至高層4000元/㎡、多層3000元/㎡，2009年1-10月份，高層3900-4100元/㎡、多層3000-3200元/㎡。盡管2008年下半年以來成交量下降明顯，但房價仍未下降且略有上升，這主要是受建材價格、心理預(yù)期等諸多因素的影響。2009年特別是二、三季度以來，榆林城區(qū)樓市發(fā)生強勢反彈，從低迷逐步走向火熱，5-10月份剛性需求促成成交量大幅反彈，房價平穩(wěn)上揚。

經(jīng)濟適用住房也是影響榆林房地產(chǎn)市場的重要因素。2006年--2008年全市累計完成經(jīng)濟適用房85.1萬㎡，其中2006年完成22萬㎡;2007年完成18.1萬㎡,同比下降17.7%;2008年完成45萬㎡，同比增加了148.6%，安置住房困難戶8510戶。目前在建經(jīng)濟適用住房23萬㎡，小高層均價2300元/㎡，多層均價約1800元/㎡，在房產(chǎn)市場占有較大份額。

廉租房建設(shè)起步較晚。在實物配租方面，榆、神、府等7個縣區(qū)申報了建筑面積7.7萬㎡(1540套)，總投資1.17億元，其中榆陽區(qū)等5個縣區(qū)已開工4.25萬㎡、850套。

二、我市房地產(chǎn)市場的主要表現(xiàn)及原因分析

1、房價起伏較大，樓市回暖較快。榆林房地產(chǎn)市場起步較晚，撤地改市特別是2002年以后逐步發(fā)展壯大，多以本土企業(yè)為主，一些經(jīng)營思路、開發(fā)模式、營銷策略、管理經(jīng)驗、廣告宣傳、市場定位、經(jīng)濟實力等方面較好的企業(yè)脫穎而出，消費者對撤地改市后房價漲幅的心理預(yù)期，加之中國宏觀經(jīng)濟利好的影響，榆林的房地產(chǎn)市場迎來了快速發(fā)展的階段。同時在買漲不買跌消費心理的作用下，在某些大樓盤開盤時甚至出現(xiàn)了排隊買房的現(xiàn)象，各種因素導(dǎo)致榆林特別是榆林市區(qū)的房價起伏較大(見圖2)，充分暴露了房地產(chǎn)市場的不健全和不完善。金融危機以來，榆林的房地產(chǎn)市場也受到了較大程度的影響，2008年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計算約47.5萬㎡，空置率約為63%，交易量大幅下降，開發(fā)量明顯下滑。2008年全市房地產(chǎn)上市交易面積67.6萬㎡，交易額17.9億元，交易面積較上年下降近40%，開發(fā)量下降10%，到2009年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7縣區(qū)2009年第一季度較去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度強勢反彈，7縣區(qū)分別比上季度增長了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地產(chǎn)市場快速回暖主要源自兩大動力：一是去年一度低迷的樓市積壓了的購房需求在今年上半年集中釋放;二是救市政策效果顯現(xiàn)。上半年為防范通貨緊縮，保持經(jīng)濟增長，穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟形勢，國家出臺了不少扶持政策，增強了消費者的購房積極性。同時，相對寬松的信貸政策明顯促進了房地產(chǎn)商的開發(fā)熱情，進而引燃了2009年三季度樓市的大爆發(fā)。同時，銀行信貸支持也是助推房價快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融機構(gòu)各項存款余額已達1092億元，居全省第二，較年初增加206億元，較年初增加137億元，增長29.35%，同比多增76億元，增量已相當于2009年全年的181.75%，增幅分別高于全國、全省4.93個和1.35個百分點。6月末，全市金融機構(gòu)個人消費貸款余額為67億元，較年初新增4億元，其中，6月當月個人中長期消費貸款新增4.15億元。金融機構(gòu)為積極配合國家啟動和鼓勵消費各項政策措施的貫徹落實，創(chuàng)新金融服務(wù)品種，增加了對居民消費的信貸投入，有力地推動了榆林房地產(chǎn)市場較快回暖。

2、區(qū)域發(fā)展不平衡，南北差異較大。由于我市經(jīng)濟南北差異較大，作為支柱產(chǎn)業(yè)之一的房產(chǎn)業(yè)也存在明顯的不平衡性。目前我市僅有榆、神、府、定、靖、橫等北部6縣區(qū)有規(guī)模較大的房產(chǎn)市場，綏、米、子等南部

6縣區(qū)房產(chǎn)市場正處于起步發(fā)展階段。同時，房價也存在較大差異。如作為全國百強縣之一的神木縣2006年-2008年全縣共建成商品房面積60萬㎡，房價高峰時一些地理位置優(yōu)越的房價達到5400元以上，南部縣區(qū)的房價則普遍較低，基本和我市的人均收入水平相一致。

3、投資型購房減少，消費者趨于理性。2006年以來，受諸多因素的影響，特別是房價的過快增長，導(dǎo)致很大一部分購房者把購房作為一個投資項目，助推了房價的強勢上漲。但從2008年第三季度以來，受金融危機影響，榆林的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了持續(xù)低迷，投資型購房客戶明顯減少，一些潛在的購房者也在持幣觀望。一部分經(jīng)濟基礎(chǔ)好且在榆林房產(chǎn)投資中受益的人則到西安、北京等周邊的一線、二線城市購房。消費者購房逐步趨于理性，房地產(chǎn)市場更是一種剛性需求在推動，泡沫成份在逐步減少，榆林的房地產(chǎn)市場正在逐步走向規(guī)范，走向成熟。

4、土地價格大幅上升，土地開發(fā)成本提高。土地供應(yīng)和土地儲備是房地產(chǎn)企業(yè)進行房產(chǎn)開發(fā)的前提和先決條件。榆林城區(qū)國有建設(shè)用地使用權(quán)招拍掛工作從2001年起實施，隨著土地管理政策的嚴格化及供地方式的規(guī)范化，土地使用權(quán)供應(yīng)方式逐步走上規(guī)范化軌道，土地使用權(quán)供應(yīng)也將由經(jīng)營性用地招標掛逐步完善到工業(yè)用地的招拍掛，工業(yè)用地出讓最低價和土地使用權(quán)的有償使用制度，土地價格隨著榆林經(jīng)濟的快速發(fā)展而水漲船高。房地產(chǎn)企業(yè)對土地需求比較旺盛，其土地價格逐步抬高，開發(fā)成本大幅上升(見表4)：

2005年以前，榆林城區(qū)土地價格畝均價為57.43萬元，而20062008每畝均價為207.4萬元，2009年畝均價94.1萬元，基本與2005年以前持平，土地價格的變化正與榆林城區(qū)的房價基本吻合。據(jù)調(diào)查，2009年上半年榆林城區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)未參與土地競拍活動，現(xiàn)在建和銷售的商品房，是以前的儲備土地。2008年金融危機以來，房地產(chǎn)企業(yè)均未冒然購地，他們對這場金融危機的影響程度、持續(xù)時間、宏觀調(diào)控政策變化、房價走勢等不確定因素難以作出準確科學判斷，土地購買熱情不高，對土地價格的心理預(yù)期不是很樂觀，導(dǎo)致土地需求銳減，土地價格明顯回落。同時土地購置費用上漲，土地開發(fā)成本大幅提高。榆林市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地購置費用，從2006到2008年呈現(xiàn)先高后低的趨勢，從高速增長到大幅回落。2006年至2007年，榆林市房地產(chǎn)市場持續(xù)火爆，土地購置費用快速增長，增速達到1.7倍;之后受市場影響，房地產(chǎn)投資熱情減弱，使得2007年至2008年土地購置費用有較大幅度下降，同比下降41%。依據(jù)榆林市商品房屋銷售額和銷售面積計算出來的平均銷售價格(現(xiàn)價)，從2006年的2050元/㎡上升到2008年的2394元/㎡，上漲了344元/㎡，漲幅達17%。從宏觀政策調(diào)控的層面上來看，土地嚴控、銀根緊縮、所得稅預(yù)征都對開發(fā)商造成一定的壓力?？傮w來講當前支撐房價上漲有三大因素：一是隨著居民生活質(zhì)量的不斷提升，居民住房以舊換新、以小換大，住房的更新?lián)Q代成為時尚。與此同時，2008年股市持續(xù)低迷，存款利率較低，房地產(chǎn)市場恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之一。因此，經(jīng)濟發(fā)展與消費增長是支撐房價增長的重要因素。二是從房地產(chǎn)企業(yè)的角度上看，隨著近幾年以來的土地儲備和招(標)、拍(賣)、掛(牌)制度的實施，增加了土地出讓的透明度，增大了土地獲取價格，從而直接推動了房地產(chǎn)成本的上漲。三是受拆遷成本加大、建筑材料價格上漲和工人工資水平上升等因素的影響，增加了房地產(chǎn)投資成本。消費需求的改變使商品房的配套設(shè)施建設(shè)不斷完善，也增加了商品房建設(shè)成本，促漲了房價。土地開發(fā)投資是房地產(chǎn)開發(fā)的前期準備，是將生地變?yōu)槭斓刭Y金的投入，進行土地平整等七通一平的過程。從2006年2008年，每平方米土地開發(fā)成本由263元上升到794元，增加了531元。

5、房地產(chǎn)資金來源借貸比重增加，自籌資金比重減少。2006年榆林市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的本年度資金來源中，國內(nèi)貸款占到17%，到2008年上升到33%;企業(yè)自籌和其他資金來源的比重分別由51%、32%下降到2008年的42%和25%。在省內(nèi)其他地區(qū)房地產(chǎn)公司貸款大幅減少的情況下，我市房地產(chǎn)資金來源中的國內(nèi)貸款穩(wěn)中有升，也是我市支持房地產(chǎn)市場良性發(fā)展政策的具體體現(xiàn)。2009年國內(nèi)貸款達到48%，企業(yè)自籌和其他資金來源分別占到27%、25%

企業(yè)自籌資金和以定金及預(yù)收款為主的其他資金來源下降，反映了房地產(chǎn)投資者和大多購房者處于觀望狀態(tài)，人心的穩(wěn)定及市場信心的重建都需要時間，目前房屋銷售仍處于調(diào)整期。

面對金融危機的嚴重影響，市委、市政府審時度勢，沉著應(yīng)對，制定了有針對性的政策和措施，對全市工業(yè)經(jīng)濟運行實施政府干預(yù)，在有效地遏制了工業(yè)經(jīng)濟持續(xù)下滑的勢頭，加之中省宏觀政策的相繼出臺和保穩(wěn)定、保民生、保發(fā)展目標的實施，榆林的房產(chǎn)企業(yè)逐步走出低谷，從第二季度開始，榆林的房地產(chǎn)受國家調(diào)控政策的推動，投資者信心顯著增強，銷售額明顯增加，房地產(chǎn)業(yè)可以說率先從金融危機的陰影中走了出來，對榆林經(jīng)濟的平穩(wěn)快速發(fā)展起到了積極的促進作用。

三、我市房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的支柱地位和作用

1、房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻。1998年廢除福利分房、實行住房商品化改革以來，我市房地產(chǎn)業(yè)進入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展期，對經(jīng)濟增長的貢獻不斷增大。從1998年到2008年，房地產(chǎn)行業(yè)年均增長24%，高于國民生產(chǎn)總值的增長速度。1998年到2008年，扣除土地購置費后的房地產(chǎn)開發(fā)投資對gdp增長的直接貢獻率從不到1%上升到2.5%。由房地產(chǎn)開發(fā)投資到引致的相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟增加值，可視為對經(jīng)濟增長的間接貢獻率，1998年到2008年榆林市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資對gdp增長的間接貢獻率從3%上升到10%。

2、房地產(chǎn)對投資增長的貢獻。對經(jīng)濟增長貢獻40%是城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資，房地產(chǎn)開發(fā)投資對固定資產(chǎn)投資總額貢獻比重很大：

3、房地產(chǎn)業(yè)對消費增長的貢獻。2006年以來房地產(chǎn)銷售額4年平均占全社會消費品零售總額的8.41%，是占消費份額最大的行業(yè)。在全球金融危機仍未見底、經(jīng)濟未完全復(fù)蘇的情況下，擴大內(nèi)需成為中國經(jīng)濟增長的主要推動力，擴大房地產(chǎn)的投資和住宅銷售是擴大內(nèi)需不可替代的重要選擇(見表7)：

4、房地產(chǎn)業(yè)對財政收入的貢獻。2006年2007年房地產(chǎn)稅收呈平衡增長態(tài)勢，凈增加1976萬元，房地產(chǎn)市場銷售活躍。2008年房地產(chǎn)稅收7116萬元，較上年同期減少2742萬元。2009年110月份，房地產(chǎn)營業(yè)稅入庫9877萬元，較去年同期6024萬元增長的63.96%。2009年110月份，房地產(chǎn)稅收總額6256萬元，較去年5349萬元同比增長16.96%。

此外，房地產(chǎn)業(yè)對就業(yè)增長、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動等作用也非常明顯。

從表8可以看出，2006年全市房地產(chǎn)稅收占稅收總收入的2.87%，房地產(chǎn)稅收對全市地方稅收貢獻較大，2007年房地產(chǎn)稅收收入占稅收總收入的2.53%，所占比例略有下降。但實際上，與同期相比，凈增加了198萬元，仍處于上升趨勢。進入2008年，受房地產(chǎn)市場下滑的影響，房地產(chǎn)稅收全年完成7116萬元，占稅收總收入的1.18%，較上年同期減少2742萬元，所占份額下降了1.35個百分點，下滑幅度較大。2009年110月份，房地產(chǎn)行業(yè)稅收完成6256萬元，同比增長16.96%，占稅收總收入的1.21%。

四、對規(guī)范我市房地產(chǎn)的幾點建議

促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的政策有四大特征：政策方向?qū)?、政策配套性強、政策目標符合?jīng)濟發(fā)展需要、政策作用符合市場改革方向。榆林房地產(chǎn)業(yè)近年來的迅猛發(fā)展，對于推動榆林經(jīng)濟快速發(fā)展，促進區(qū)域中心城市建設(shè)發(fā)揮了重要作用。

為了加快榆林房地產(chǎn)的健康有序發(fā)展，應(yīng)加強以下幾個方面的工作：

1、政府要加強對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控和監(jiān)管。房地產(chǎn)業(yè)的大起大落對國民經(jīng)濟的消極作用非常明顯。所以強化政府在房地產(chǎn)業(yè)中的政府職責，對于促進房地產(chǎn)業(yè)具有重要意義。

一是要穩(wěn)定房價，防止房價的大起大落。要在綜合運用政府宏觀調(diào)控手段的基礎(chǔ)上，把房價控制在一個合理的、普遍都能接受的水平上，要與我們的經(jīng)濟發(fā)展水平相適應(yīng)，與人民群眾的收入水平相一致，保持房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)發(fā)展。要通過建設(shè)經(jīng)濟適用住房等保障性住房來平衡房價，在經(jīng)濟適用住房的建設(shè)過程中，既要把握規(guī)劃建設(shè)時機，確保經(jīng)濟適用住房建設(shè)真正起到抑制房價作用;又要科學、合理地控制投放數(shù)量;既要滿足城市低收入價層的住房需求，使他們住有所居，享受社會進步和經(jīng)濟發(fā)展的成果，又要尊重市場規(guī)律，不宜過分擴大保障范圍，對房地產(chǎn)市場造成較大影響，破壞市場發(fā)展規(guī)律。同時要對低收入人群進行深入調(diào)研，摸清底子，科學合理供給，引導(dǎo)房價漲幅在一個合理可控的范圍內(nèi)。

二是定時房地產(chǎn)有關(guān)信息制度。要建立準確、真實的房地產(chǎn)統(tǒng)計信息渠道，用準確的信息數(shù)據(jù)為市委、市政府科學決策和房產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展提供依據(jù)。要對榆林的房地產(chǎn)市場進行深入調(diào)查研究，通過統(tǒng)計分析，科學掌握購房需求信息，對購房的數(shù)量、戶型、面積、位置、價格等相關(guān)統(tǒng)計信息進行定期，防止盲目建設(shè)，減少社會資源的浪費，有效解決供需矛盾，為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提供一個權(quán)威、科學的獲取信息的平臺。

三是加強對房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管。目前，全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)129個，其中具有二級資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)12個，三級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)31個，四級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)73個，暫定資質(zhì)開發(fā)企業(yè)13個，有項目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅占總房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的三成左右，且房地產(chǎn)企業(yè)良莠不齊、魚龍混雜。一方面難以形成自己的品牌，提高企業(yè)的核心競爭力;另一方面企業(yè)太多也造成了監(jiān)管上的難度和壓力。因此，政府要重點支持一些誠信守法好、經(jīng)濟實力強、技術(shù)水平高、市場認可度高、經(jīng)營效益好的房地產(chǎn)企業(yè)，通過資源整合、優(yōu)勢互補、強強聯(lián)合，使他們的企業(yè)做大做強，培養(yǎng)造就幾個全省、全國的品牌房地產(chǎn)企業(yè)，讓他們充分發(fā)揮在城市建設(shè)和城鄉(xiāng)一體化建設(shè)中的作用。同時對那些經(jīng)營管理差、技術(shù)水平低、有名無實且經(jīng)營業(yè)績差的小企業(yè)，逐步退出房地產(chǎn)市場或進行轉(zhuǎn)產(chǎn)、資產(chǎn)整合，根據(jù)自身的技術(shù)和優(yōu)勢，另辟生存發(fā)展空間。

四是要進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場開發(fā)秩序。要嚴格依法查處小產(chǎn)權(quán)房違法用地、違法建筑行為。小產(chǎn)權(quán)房實質(zhì)是違法建筑，違反土地管理法律、違反城鄉(xiāng)規(guī)劃和建設(shè)管理的法律，違反相關(guān)政策的違規(guī)房產(chǎn)。在國家未出臺小產(chǎn)權(quán)房處理有關(guān)政策之前，對已建成并使用的要進行詳細登記備案，對正在建設(shè)或準備建設(shè)的要堅決予以糾正和取締，以維護正常的房地產(chǎn)開發(fā)秩序。

2、加強土地管理，確保房地產(chǎn)業(yè)的土地供需平衡。國土資源部今年上半年為回應(yīng)廣大網(wǎng)民對房價過快上漲的質(zhì)疑，調(diào)查了全國有代表性的620個房地產(chǎn)開發(fā)項目，選取了東部、中部、西部不同的類型，620個案例中，銷售房價最高的為45000元/㎡，最低為1130元/㎡，地價占房價最低例為5.3%，最高為58.6%。620個案例地價占房價比例平均為23.2%，356個項目比例在15%-30%之間，其中比例在30%以下的約占總數(shù)的78%。土地價格在房價中占有重要比例。因此，一定要加強土地監(jiān)管，確保土地供需平衡，以抑制房價不合理上漲。一是加大政府宏觀調(diào)控力度，高度壟斷土地一級市場，提高土地統(tǒng)征、儲備和管理的能力，搞活土地二級、三級市場。依法打擊非法炒買炒賣土地行為，盤活已出讓土地，促使存量土地加快開發(fā)挖掘閑置土地的潛力。對閑置土地要按照中央有關(guān)文件和法律精神，嚴格按規(guī)定收取閑置費，閑置滿兩年以上的土地要無償收回，打擊奸商囤積土地謀取暴利的行為。二是規(guī)范土地市場，加大對劃撥用地的監(jiān)管力度。對因企業(yè)破產(chǎn)改制、單位拆遷改造等，對原劃撥進行開發(fā)的，必須按原土地用途開發(fā);如果要改變用途為經(jīng)營性用地的，必須由政府收購儲備，進行招拍掛出讓;對以其他方式變相進行經(jīng)營性開發(fā)的，必須嚴肅查除，堅決制止此類問題的發(fā)生。三是在土地交易過程中實行嚴格的稅費征收政策，防止炒買炒賣土地行為。四是做好征地計劃。根據(jù)市場需求及時供地，從而穩(wěn)定地價。五是壓縮個人住房貸款，提高房地產(chǎn)公司銀行貸款的門檻，從而預(yù)防房地產(chǎn)投資過熱。六是信息要透明、公開。政府要及時公開土地供應(yīng)信息、土地閑置空置信息、政府儲備土地信息、房地產(chǎn)銷售信息、房屋租賃信息及房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤情況等信息。七是加強房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)的監(jiān)督管理。嚴格房地產(chǎn)抵押登記審批，對評估失真的抵押貸款不予審批登記。七是做好宣傳工作。降低社會的心理預(yù)期，通過金融、稅收等手段，有效抑制投資需求和超前需求。

3、開發(fā)理念要不斷提高，進一步增強房產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力。首先開發(fā)理念要與榆林發(fā)展同步。榆林城市發(fā)展的相對滯后性，使其暫時無法與同類發(fā)達城市的開發(fā)理念直接接軌。鄂爾多斯市現(xiàn)在人均gdp是1萬多美元，超過北京、上海，創(chuàng)造了中國的奇跡。鄂爾多斯市除了能源的推動外，以房地產(chǎn)業(yè)為代表的第三產(chǎn)業(yè)的強勢增長也功不可沒。據(jù)統(tǒng)計，鄂爾多斯市房地產(chǎn)業(yè)占gdp的比重為40%多，遠高于榆林房地產(chǎn)業(yè)18.7%的比重。未來要使榆林房地產(chǎn)飛速發(fā)展，必須首先加快城市發(fā)展，讓先進的開發(fā)城市理念進入榆林，帶動榆林房地產(chǎn)更好地發(fā)展。榆林房地產(chǎn)開發(fā)必須順應(yīng)未來發(fā)展的總趨勢，走整體性、規(guī)?；l(fā)展之路。其中，政府必須強化其總體規(guī)劃功能，否則必然導(dǎo)致開發(fā)水平參差不齊。隨著房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，最終整個產(chǎn)業(yè)必然朝著品牌化的道路發(fā)展，其中尤其體現(xiàn)在品牌的競爭力和營銷能力上。隨著房市的日益成熟，消費者也是日益理性化，尤其是房地產(chǎn)業(yè)本身的特點，決定著消費者必然傾向于投資那些愿意為消費者長遠利益負責的開發(fā)商。所以，要想獲得消費者的青睞，必須重視品牌在營銷中的重要性。隨著市民對房地產(chǎn)開發(fā)品質(zhì)要求的提高，房地產(chǎn)企業(yè)必須建立服務(wù)至上的理念：一方面在深入了解消費者需求的基礎(chǔ)上，對地段、交通、規(guī)模、配套、價格、環(huán)境、戶型以及今后的物業(yè)管理這些都要精心考慮。另一方面也要完善今后服務(wù)意識，做到以產(chǎn)品為中心向以消費者為中心轉(zhuǎn)變，進行細致準確的產(chǎn)品定位，并采取多種銷售手段，把目光轉(zhuǎn)向售前、售中、售后各個階段，努力提高服務(wù)質(zhì)量，從而提高產(chǎn)品附加值的創(chuàng)新。

4、公開稅費項目，規(guī)范稅費征管行為。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，土地出讓金、稅費三項合計流向政府的收入占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總支出的59.42%。據(jù)不完全統(tǒng)計，我市共向房地產(chǎn)企業(yè)征收的稅費共50余項:

其中一些項目的收取比例彈性較大，這就給某些政府權(quán)力部門提供了權(quán)力尋租的機會，增大了腐敗的可能性，同時也減少了財政收入，加重了企業(yè)負擔，損害了政府形象。因此，政府要組成清查組，對所有稅費項目進行一次清理整頓，對國家、省上明令規(guī)定繳納的稅費項目予以保留;對一些地方性或與國家法律、法規(guī)、規(guī)定相悖的要予以取締，廢除一些不合理的收費項目，減免一些收費項目，以減輕開發(fā)商負擔，增大房地產(chǎn)企業(yè)的投資動力。

5、加強城市配套建設(shè)，提高城鎮(zhèn)居民收入，不斷提高居民的居住水平。城市配套設(shè)施建設(shè)，對于推動房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重要作用，隨著人們的生活節(jié)奏的不斷加快，對追求生活品質(zhì)的要求逐步提高，消費者對于住房的社區(qū)配套設(shè)施的要求也越來越高。如作為消費群體中具有代表性的公務(wù)員群體也位列其中，對住房配套問題給序了相當大的關(guān)注，買房的同時更加注重了對生活品質(zhì)的追求。榆林開發(fā)區(qū)作為區(qū)域中心城市建設(shè)的重點之一，近年來發(fā)展日新月異，但諸如中小學、蔬菜市場、金融等配套設(shè)施未能及時跟進，在一定程度上抑制了一部分人買房的積極性。隨著市委辦公小區(qū)等一部分黨政機關(guān)辦公大樓的相繼投入使用，必將對榆林房地產(chǎn)市場產(chǎn)生積極而深遠的影響。城鎮(zhèn)居民收入的增加是購房置業(yè)的不竭動力和源泉。因此要想方設(shè)法增加居民收入，不斷改善生活質(zhì)量，提高生活品質(zhì)。要按照科學發(fā)展觀的要求，不斷增加廣大居民的收入，讓他們共享改革開放和榆林經(jīng)濟快速發(fā)展的成果，不斷提高和改善居住的環(huán)境和居住條件。

篇8

推銷員崗位試用期工作總結(jié)范文一 作為一名銷售新人，剛加入房產(chǎn)銷售部的時候什么都不懂，現(xiàn)在想起來還有些好笑，通過這段時期的磨練，現(xiàn)在已經(jīng)能夠負責很多工作的實施。

這些工作主要包括：

1、深入銷售第一線，在銷售現(xiàn)場了解客戶的特點和需求，掌握客戶的心理動態(tài)，找出客戶最關(guān)心的問題。

xx園xx庭，xx閣開盤期間的現(xiàn)場跟進。

xx村2、6底層商鋪銷售期間的現(xiàn)場跟進。

xxx花園ii-9,iv-3,iv-4開盤的現(xiàn)場跟進。

2、收集其他樓盤的宣傳資料和報紙廣告，掌握競爭樓盤的動向，了解其他樓盤的促銷手段和銷售措施。

收集了七月份至今各樓盤的報紙廣告并整理分類。

3、學習和觀摩其他樓盤的促銷活動，吸取別人成功的經(jīng)驗，以便為將來搞好公司的促銷策劃活動多做貢獻。參觀了xx廣場，xx花城，xx新城的開盤促銷以及房展會的各樓盤促銷。

5、參加公司的各種促銷活動，組織銷售人員在促銷現(xiàn)場開展宣傳工作，協(xié)調(diào)和溝通銷售部和策劃公司的分工合作。 參加了 九月份的 房展會 ， xx園國慶看房專線車 ，xx節(jié)期間的 投資貿(mào)易洽談會 的展覽等促銷活動。

6、根據(jù)實際情況，對重要問題多想辦法，多出主意，盡最大能力提出相應(yīng)的建議和方案給領(lǐng)導(dǎo)參考，做好營銷人員的參謀策劃工作。

7、參加每周銷售部主管例會，將周銷售工作總結(jié)整理好，發(fā)送給領(lǐng)導(dǎo)，讓領(lǐng)導(dǎo)及時了解銷售現(xiàn)場的動態(tài)。從七月份進入公司開始，每周匯總各點周銷售情況上報領(lǐng)導(dǎo)

8、指導(dǎo)各銷售點做好每個月的互訪報告和每季度的市場調(diào)查報告，讓各點人員都熟悉公司其他各點的相關(guān)情況，了解市場上競爭對手的情況和動向。收集整理各點交來的互訪報告和市調(diào)報告，以備領(lǐng)導(dǎo)查閱。

9、學習銷售部綜合點人員應(yīng)該了解的基本的房地產(chǎn)銷售知識和工作程序，工作方法。 協(xié)助其他同事接待辦理產(chǎn)權(quán)證的客戶等。

10、處理銷售部有關(guān)營銷策劃方面的事務(wù)等。

近半年的工作中，我通過實踐學到了許多房地產(chǎn)的相關(guān)知識，通過不斷的學習逐步提高了自己的業(yè)務(wù)水平。但是作為新人，我深深知道，自己經(jīng)驗還是相對欠缺的，需要不斷的學習和磨練。因此，在新的一年里，我希望通過到銷售第一線的不斷學習和實踐，做好個人工作計劃，在現(xiàn)場不斷增加自己的經(jīng)驗和見識，爭取使自己的業(yè)務(wù)水平提到一個更高的高度，為公司多做貢獻。

推銷員崗位試用期工作總結(jié)范文二 在試用期間，讓我歡喜讓我憂，有第一次推銷的成功喜悅，也有被拒之門外的傷心往事，這好象是人生的一段縮影，讓人難以忘懷。生活顯得緊張，但又有秩序。像我這樣一個新人，剛進入公司，就進入一個全新的領(lǐng)域，一切都充滿了陌生和好奇。我原來是在新網(wǎng)的公司工作，主要是負責客戶服務(wù)及銷售的工作，所以我對互聯(lián)網(wǎng)是有一定的了解，對新網(wǎng)也是有一些了解。我是8月8號正式到公司報到上班,剛到公司的第一周,我學習很多關(guān)于公司概況及互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)概況的知識。

在9月，我正式接管了會員銷售的工作，每天的工作都很充實，主要包括會員的續(xù)費，新會員用戶的開發(fā)及問題的處理，周一，我要將統(tǒng)計好的周報按時發(fā)給各相關(guān)負責人那，每月初也要做相應(yīng)的統(tǒng)計報表，雖然工作很繁瑣，但是我覺得很充實。原來負責會員的同事經(jīng)常會傳授些經(jīng)驗給我，并且會帶我一起去拜訪會員客戶，經(jīng)常會有意識地將整個銷售流程演示給我看。然后，仔細地分析給我聽，從尋找客戶、面見客戶、與客戶交流。每一步驟，每一環(huán)節(jié)，每一事項，都能仔細地進行分析，這讓我體會非常深刻，為我日后獨立完成銷售工作起到了至關(guān)重要的作用。

期間，每天早上的第一項工作就是打開weare，查看郵件，然后翻開我的記錄本，看看前一天的工作是否做完?今天要有什么事情處理，一般我會在當月初統(tǒng)計下2個月的催費情況，一邊通知當月的續(xù)費，一邊通知下月的續(xù)費，這樣可以基本統(tǒng)計出每月的續(xù)費金額，給自己計劃出要新注冊的金額。還有個很重要的工作就是對客戶的回訪工作了，對于西安的客戶群體來講要分5個省份，而每個省多少都不一樣，所以不可能一次打完，要先在weare中查詢客戶的信息，在新網(wǎng)購買的產(chǎn)品，然后計劃出每天的電話數(shù)量，回訪的主要地區(qū)，這樣會比較順利的達到預(yù)期的效果，但在回訪中還是會發(fā)現(xiàn)很多問題，比如聯(lián)系方式不正確，找不到相關(guān)負責人等等，其主要原因還是我們的工作做的不到位，所以我認為回訪的工作是非常必要的工作。

應(yīng)該說我的運氣很好，在剛進公司不到一個月的時間，經(jīng)理就讓我到北京總部去學習、培訓(xùn)，雖然時間很短暫，但是收獲卻是很大，也讓給我認識了很多在分公司擔任會員銷售的同事們。回來后繼續(xù)努力的工作，是從真正意義上的理論階段過度到實踐階段。通過這樣理論和實踐想結(jié)合的實戰(zhàn)演練，讓我對銷售工作有一個更深層次的認識，同時也積累了不少和客戶交流的實踐經(jīng)驗，為自己更好地開展下一步工作奠定了基礎(chǔ)。

我想無論遇到什么樣的困難，更重要的是自己能能否戰(zhàn)勝自己。只要自己有收獲，有長進，能夠得到客戶以及同事的認可和信任，再苦再累，自己也是感到幸福和快樂的。

眼下自己最主要做的工作是改進自己的工作方法、深化學習、將被動的銷售模式逐漸轉(zhuǎn)化成主動的銷售來提高公司的業(yè)績，對西北的一個大市場，這是商家的必爭之地，同時其市場成熟度是可想而知的。像工作中的市場的把握能力以及分析能力等等都還是顯得稚嫩和欠缺，所以這些都需要我在日后的工作中不斷完善不斷加強。銷售這個行業(yè)，對于我來說一切都是陌生和好奇，一切又是充滿坎坷和挑戰(zhàn)。我以前在校學的是樓宇自動化專業(yè)，而現(xiàn)在從事的工作是銷售。對于銷售的認識也只是表面，對于市場的把握能力更是無從談起，所以我必須比別人付出更多的艱辛和毅力才能不斷完善自我。

自己在過去幾個月的銷售中也小有體會。例如主觀方面：塑造自我，研究產(chǎn)品，提高銷售技能，建立客戶網(wǎng)絡(luò)，產(chǎn)品管理。當然，最主要的是對客戶的服務(wù)態(tài)度一定要好之又好?？陀^方面：市場把握分析，行業(yè)及對手動向等。只有在以上幾個方面好好加以體會和把握，才能在自己的銷售生涯走地更好、更遠。

空悲切，白了少年頭，人生就像古人所說，趁現(xiàn)在年輕多學點東西、多做點事情，不要枉費人生。所以我要以更飽滿的精神和充沛的精力投入到平時的工作和學習中去，決不辜負公司對我的信任和栽培，并且能夠快速地與公司健康成長!

推銷員崗位試用期工作總結(jié)范文三 主要例行性工作：參與并主抓GSM 3、4、5、6期，CDMA 1、2期基站動力設(shè)備和交換2局、CDMA交換局動力設(shè)備的安裝、調(diào)試;按年度、月度動力設(shè)備維護計劃并組織實施，完成機房內(nèi)日常設(shè)備的維護、業(yè)務(wù)管理工作及臨時性任務(wù)，保證日常維護工作按月度維護作業(yè)計劃正常進行，發(fā)現(xiàn)和排除通信網(wǎng)絡(luò)的故障隱患，完成本部門各項通信指標，按部就班地完成動力機房設(shè)備定期、不定期巡檢制度;對三個交換動力機房(通信段G網(wǎng)、聯(lián)通大廈G網(wǎng)、CDMA、)的動力設(shè)備(開關(guān)電源、UPS、柴油發(fā)電機、電池、精密空調(diào))定期、不定期地進行例行的維護巡檢，及時發(fā)現(xiàn)問題并將問題抑制在萌芽階段并將其及時解決，以保證通信網(wǎng)絡(luò)中的動力設(shè)備的正常、穩(wěn)定運行。

主要工作成績：

1、解決了一直未解決的一期、二期、三期、四期監(jiān)控遺留問題，開通了具備上電源、環(huán)境監(jiān)控的基站監(jiān)控，建立并完善環(huán)境監(jiān)控系統(tǒng)，使環(huán)境監(jiān)控真正實現(xiàn)遠程監(jiān)控、無人值守的功能，減小基站維護工作中不必要的工作量;

2、空調(diào)維修：加強基站空調(diào)的巡檢和維護的力度，保證基站溫度的恒定，使所有機房通信設(shè)備工作在最佳工作狀態(tài)和溫度，提高機房空調(diào)工作的穩(wěn)定性和維修及時性;

3、發(fā)電機保養(yǎng)，移動油機車應(yīng)急通信搶險發(fā)電;

4、基站電源及監(jiān)控問題處理;巡檢及平時不定期的維護工作中發(fā)現(xiàn)開關(guān)電源的監(jiān)控單元檢測電壓、電流不準確產(chǎn)品缺陷，協(xié)商并督促設(shè)備廠家完善其環(huán)境監(jiān)控中心軟件的缺陷問題，要求設(shè)備廠家更換全部基站CSU(監(jiān)控單元)芯片，消除基站動力設(shè)備正常運行中的隱患;主要以自身力量為主(目前的維護重心主要由我們自己為主)，決不依賴設(shè)備廠家的技術(shù)人員。

5、動力設(shè)備維護體系的建立和完善

移動通信機房、基站中的電源空調(diào)等配套設(shè)備是整個移動交換系統(tǒng)正常運行的基本保證，通信電源是通信的心臟，一旦電源發(fā)生故障，將使整個通信網(wǎng)絡(luò)陷于癱瘓狀態(tài)，甚至造成大面積的通信阻斷。動力維護工作應(yīng)該以維護、預(yù)防為主，維護過程中注重維護質(zhì)量，嚴格遵守設(shè)備操作維護規(guī)程，使動力設(shè)備處于良好的運行狀態(tài)。

維護管理維修，日常的設(shè)備管理及維護工作中應(yīng)對工作中的流程、信息、問題及時反饋，積極地積累經(jīng)驗，完善和規(guī)范化動力機房及基站動力設(shè)備的全面巡檢維護制度，制定動力設(shè)備維護日常工作計劃，實行了維護工作規(guī)范化、制度化;

加強設(shè)備維護的細致工作：維護作業(yè)計劃、設(shè)備故障及時處理、動力設(shè)備維護用備件管理、基站入室登記管理、綜合報表、員工培訓(xùn)計劃;維護檔案的完善：設(shè)備履歷(檔案)、故障記錄、巡檢記錄存檔以備查;

周密計劃、統(tǒng)籌安排、認真實施是我們順利完成各項工作的關(guān)鍵，制訂完整的維護工作計劃，掌握每項維護工作的進展情況，將每周的工作和整體工作計劃對應(yīng)，加強工作計劃的可操作性，維護工作中每項具體的工作都有的放矢。

以下是近三年的動力維護和工程建設(shè)管理工作的主要內(nèi)容：

1、對工作中的流程、信息、問題及時反饋，完善和規(guī)范動力機房及基站動力設(shè)備的全面巡檢維護制度，工作重點側(cè)重于交換動力機房的維護、巡檢。

2、制定動力設(shè)備維護日常工作計劃，按照維修作業(yè)計劃實行維護工作規(guī)范化、制度化;

3、標準化機房建設(shè);

4、建立基站動力設(shè)備故障處理流程和時限，對故障信息來源(交換機房)有反饋、有答復(fù);

5、全面提高維護人員技術(shù)水平和工作能力：

我們的維護人員尤其是新員工技術(shù)水平不高、知識面單一，還沒有許多時間投入到業(yè)務(wù)學習方面，我們在新、老員工的技術(shù)培訓(xùn)方面盡量創(chuàng)造條件，讓其自身的技術(shù)水平和維護能力方面有所提高，從而提高我們的整體維護水平和維護工作效率，兩年的工作中重點加強了提高維護人員的維護技術(shù)水平，對動力維護中心人員提供技術(shù)和業(yè)務(wù)指導(dǎo)，并積極組織技術(shù)培訓(xùn)和業(yè)務(wù)學習及技術(shù)交流，提供設(shè)備廠家的培訓(xùn)機會，目前基本上熟練掌握動力設(shè)備的原理和維護方法，對網(wǎng)絡(luò)正常運行中出現(xiàn)的設(shè)備問題初步具有可獨立分析、判斷、能及時地處理和排除故障的能力。

篇9

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)的屬性 剛性需求 住宅消費行為

一、房地產(chǎn)的屬性

房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的統(tǒng)稱,指土地及其永久建筑物?，F(xiàn)代廣義的房地產(chǎn)除了包括上述實物性房地產(chǎn),還包括與這些實物聯(lián)系到一起的物權(quán)關(guān)系,如其所有權(quán)、使用權(quán)等。房地產(chǎn)具有典型的稀缺性和增值性,因此商品化住宅具有投資和消費的雙重屬性。房地產(chǎn)的稀缺性是指土地的不可再生性,土地的面積是一定的。由于必須保證農(nóng)業(yè)、生態(tài)環(huán)境等對土地的需求,建設(shè)用地的供給具有剛性約束。房地產(chǎn)的增值性表現(xiàn)為因土地的有限性和居民和投資者對于房地產(chǎn)需求的上升,導(dǎo)致土地的供給不足,不能滿足需求,土地價格的不斷上升導(dǎo)致房地產(chǎn)增值。因此,房地產(chǎn)既可以用來消費,又可以用來投資。此外,房地產(chǎn)還具有一種公共物品(準公共物品)的屬性。房產(chǎn)-“居者有其屋”是一個社會最基本的福利要求。所以,對于房地產(chǎn)發(fā)展除了依靠市場調(diào)節(jié),政府適度管制也有必要

二、“剛性需求者”的消費行為特征分析

“剛性需求”很難做精確的經(jīng)濟學定義,但近期卻被頻繁用于房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系解釋中,用于描述人們對自有住宅不可或缺的需要的滿足。一般將購買房屋以滿足自住需求為最終目的個人或家庭成為“剛性需求者”。

本文就此類購買行為的文化、社會、個人、心理等行為特征進行分析。

1.文化因素影響分析

文化因素一般又分為三個影響層次,即文化、亞文化和社會階層。

文化因素對消費者的行為具有最廣泛和最深遠的影響。馬斯洛的需要層次理論認為“衣食住行”需要屬于低層次的生理需求,如果僅僅是簡單地滿足生理需求,更理性的行為是選擇租房而不是買房。受中華民族“家”文化的影響,當沒有一套真正屬于自己的房子時,往往居無定所,容易產(chǎn)生漂浮不定的感覺。不僅如此,中國歷來有以房產(chǎn)來衡量家產(chǎn)的沿襲。

古人“昔孟母,折鄰處”的典故也體現(xiàn)了顧客默認的社會階層與住宅小區(qū)品味的關(guān)聯(lián)性。雖然貧富分化的現(xiàn)象已經(jīng)比較明顯,但是社會階層意識在近代中國的消費意識中的影響比較有限,在戶型設(shè)計方面許多樓盤規(guī)劃的住宅時往往集一居室至四居室甚至連體別墅等多種戶型于一體,社會階層區(qū)隔并不明顯。只有少數(shù)樓盤明顯定位于某一社會階層。不同社會階層有不同性價比等因素追求,隨著社會階層的進一步分化,以社區(qū)劃分社會階層的定位模式可能成為未來的主流。

2.社會因素影響分析

購買行為也受諸如參照群體、家庭、社會角色與地位等一系列社會因素的影響。其中家庭問題是影響房產(chǎn)購買的關(guān)鍵因素。

家庭結(jié)構(gòu)的變化會形成一部分改善型需求。改革以來,城市家庭結(jié)構(gòu)更趨于小型化;但是,隨計劃生育政策而生的“421”家庭結(jié)構(gòu)的發(fā)展會引發(fā)部分家庭回歸三代同堂居住模式的回歸,將引發(fā)大面積住宅的“改善型”居住需求;此外,第二胎政策的放松也使購房者有預(yù)留空間的需求。

受中國傳統(tǒng)婚戀觀和人口結(jié)構(gòu)男女性別比例失衡影響,催生了“丈母娘需求式”的“特剛型”需求,這一部分的需求往往是初次購買的較小戶型。

“421”家庭結(jié)構(gòu)推動房產(chǎn)消費的另一趨勢是“敬老”模式的改變。如果四個老人都在外地,兩個大人的照顧任務(wù)就會很重,如以小戶型為的“父母房”即可解決對獨立與親情的兼顧。

3.個人因素影響分析

購買決策也受其個人特性的影響,特別是受年齡所處的生命周期階段、職業(yè)、經(jīng)濟狀況、生活方式、個性及自我概念的影響。

個人因素中的經(jīng)濟因素對購房的影響最為明確,我們一般用“房價收入比”指標來衡量居民購房能力。所謂“房價收入比”是指一個地方的房屋總價與居民家庭年收入的比值,這一指標主要用于衡量房價是否處于居民收入能夠支撐的合理水平,它直接反映出房價水平與廣大居民的自住需求相匹配的程度。

按國際慣例,房價收入比3至6是合理區(qū)間。一個城市的房價最理想的狀態(tài)是,中等收入者一個月的工資能買得起1平方米住房。那么,當前的房價對于普通老百姓來說還是偏貴,尤其是在北京、上海等城市。

我國不同收入階層購買房屋的支付能力大不相同。對于高收入階層來說,購房的支付能力較強,4倍左右的房價收入比相當于發(fā)達國家水平,購房壓力很小。而對于低收入階層來說,10倍及其以上的房價收入已達到非常高的程度,基本上不具備購買商品化住宅的能力。過高的房價收入比仍然是制約剛性需求者購買的瓶頸。

另外,婚姻狀態(tài)和流動性等個人因素也將對房產(chǎn)類型產(chǎn)生影響。一些大城市中的晚婚、獨身、丁克、高流動現(xiàn)象將催生對小型公寓的需求。

4.心理因素影響分析

商品化住宅的購買行為還受動機、知覺、學習以及信念和態(tài)度等主要心理因素的影響。

作為投資品的房產(chǎn)價格不升或升幅較低便喪失了投資價值;而以自住消費為目的的“剛性需求”,只要預(yù)期價格下跌空間有限時就會積極購買,消費時機的選擇受價格變動的心理預(yù)期的影響。

個人對未來經(jīng)濟形勢和對房價未來價格變動的預(yù)期是有很大分歧的。價格變動的預(yù)期直接決定了消費時機的選擇。

參考文獻:

[1]菲利普•科特勒,加里•阿姆斯特朗:市場營銷.北京:華夏出版社,2003

篇10

農(nóng)民工進城買房已被提到了化解房地產(chǎn)庫存的高度。從去年開始，我國多地，包括河南、安徽、山東、浙江等省的部分地方出臺了鼓勵農(nóng)民工買房的政策，有些政策還延續(xù)或升級于今年。

多地鼓勵農(nóng)民工購房

多地樓市庫存高企，使得地方政府絞盡腦汁。目前，包括河南、安徽、山東、浙江等省的多個地方先后出臺了鼓勵農(nóng)民工買房的政策，這些做法也開始取得了一定效果。

據(jù)河南省房管部門統(tǒng)計，截至2015年11月底，河南省商品房庫存面積11165萬平方米，同比增長7.6%，去化周期17個月。這其中，有7個縣市去化周期超過36個月，有32個縣市去化周期在18個至36個月之間。

然而，作為我國人口第一大省和勞務(wù)輸出大省，河南人口超過了1個億，河南的戶籍城鎮(zhèn)化率仍比較低，城鎮(zhèn)化還有很大的空間。除了一部分人流向沿海發(fā)達地區(qū)外，大部分農(nóng)民還有望在河南實現(xiàn)城鎮(zhèn)化。

河南多地早已在推進相關(guān)措施。近日，河南濮陽市京開大道路西的“巴黎春天”樓盤銷售大廳，就打出了“政府購房補貼，隆重鉅獻”幾個大字。據(jù)了解，只要是農(nóng)村戶口，“每平方米補貼最高150元”。

開發(fā)商正是為了響應(yīng)政府號召。此前河南濮陽市推出的政策是，對農(nóng)民所購新建商品住房每平方米補貼150元，對第二套改善性住房每平方米補貼100元，對購買二手房的每平方米補貼200元。

河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳調(diào)查發(fā)現(xiàn)，縣級城市里農(nóng)民的購房意愿很高，比例高達60%至80%，對他們來說，買房的最大動力是子女教育和農(nóng)村青年結(jié)婚。

“農(nóng)民給自個兒花錢可能不舍得，但為了孩子的教育，他們購房意愿很高。而且，現(xiàn)在農(nóng)村結(jié)婚已經(jīng)不是過去的老三件了，要是在城里有房，這媒都好說得很！”濮陽市房地產(chǎn)管理中心主任宋洪斌近日對媒體表示。

不只是濮陽，在河南，駐馬店、安陽、洛陽、漯河、濟源等18個城市均已出臺購房補貼政策。早在2015年10月份，在各地探索的基礎(chǔ)上，河南省出臺了鼓勵農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口住房消費的政策，采取改善金融服務(wù)、實施財政補貼、落實子女教育同城待遇、降低購房成本等措施，促進農(nóng)民進城購房。

在全國范圍內(nèi)，自2014年年中以來，安徽、山東、浙江、四川等多地出臺了購房補貼政策，形式以契稅補貼和現(xiàn)金補貼為主，補貼幅度一般在房價的1%-3%之間。

供求需對等

對于農(nóng)民工購房加速去庫存的效果，早有業(yè)內(nèi)人士提出質(zhì)疑，卸任一年左右的前華遠地產(chǎn)董事長任志強在近日與媒體人午餐時直言，要農(nóng)民工成為進城買房的主力，不大靠譜。“除非土地可以私有化，耕地和宅基地可以轉(zhuǎn)讓。這一點太難了?！?/p>

盡管如此，業(yè)內(nèi)多數(shù)專家仍然認可農(nóng)民工購房對于去庫存的作用?！肮膭钷r(nóng)民消費需求釋放，確實會起到積極的刺激作用?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進認為，農(nóng)民收入水平低，雖然限制了住房需求釋放，但這部分需求處于壓抑狀態(tài)。政府通過各類政策鼓勵農(nóng)民進城購房，會激發(fā)這部分需求。

實際的農(nóng)民工購房情況十分低迷。根據(jù)國家統(tǒng)計局農(nóng)民工調(diào)查報告數(shù)據(jù)，2014年外出農(nóng)民工購房人口占總體人口的1%。各地的數(shù)據(jù)也不理想，國家統(tǒng)計局江西調(diào)查總隊的數(shù)據(jù)顯示，至2014年年末，在江西省內(nèi)從業(yè)的本省籍與外省籍農(nóng)民工共351.3萬人，但在務(wù)工地購房的不到1%。

正因為低迷，龐大的農(nóng)民工群體顯示這一需求前景廣闊。社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院等機構(gòu)日前的《中國住房發(fā)展報告（2015-2016）》測算，按照未來5年1億人口城鎮(zhèn)化計算，如果70%的家庭人口在城鎮(zhèn)購房，按照人均33.3平方米測算，每年以農(nóng)民工為主體的購房需求可達4.6億平方米，未來5年將達到23億平方米。

但城市房地產(chǎn)庫存和農(nóng)民工需求卻不容易對等匹配。中央黨校經(jīng)濟學教研部相關(guān)專家鄒一南撰文指出，目前農(nóng)民工主要流入的城市是房價高的一、二線城市，但房地產(chǎn)庫存主要集中在三、四線城市。也就是說，農(nóng)民工流向與去庫存的目標存在著區(qū)域性的錯配。

圍繞著讓農(nóng)民工進城買房最大的爭議是農(nóng)民工是否具有購買城市住房的能力。普遍的觀點是，目前我國商品房的價格對許多農(nóng)民工來說還是太高，即使算上政府提供的購房補貼，農(nóng)民工也很難買得起城市住房。也有農(nóng)民工在網(wǎng)上抱怨說：“一年掙的錢買不了一個衛(wèi)生間，打死也不會在城里買房?！?/p>

“收入水平低是困擾農(nóng)民工穩(wěn)定在城市的首要問題?！必斀?jīng)評論人馬躍成表示，在城市擁有了一套房，由此帶來的生活成本問題，也是一個實實在在的壓力。

盡管在一些大城市，建筑工人和月嫂等崗位月工資水平甚至能夠過萬，但并不能代表總體水平。尤其是重點城市和東部城市，房價日益高漲，按照目前的房價和收入比，農(nóng)民工難有購房的希望。

多矛盾待調(diào)和

除了收入問題外，農(nóng)民工在城市中購房，目前仍受到多重條件束縛，如落戶難、住房公積金繳納不規(guī)范等。政府部門必須通過系列政策扶持、鼓勵一部分農(nóng)民工先買上房子。

但更為重要的是，樓市去庫存不是簡單等同于讓農(nóng)民工買房子，而是應(yīng)該讓部分已有一定能力的農(nóng)民工在就業(yè)地落戶、買房并長久生活。

近日，一名農(nóng)民工給北京某媒體投稿說，很多年以前從鄉(xiāng)下到城里打工，就希望能在城里購房，過上城里人的生活，“隨著時間的推移，我的心里有很大的落差”，不是經(jīng)濟上的問題，而是由于醫(yī)保教育等問題上，缺乏城市融入感。

實際上，只有出臺配套政策，降低農(nóng)民工進城門檻，解決農(nóng)民工進城后的戶籍管理、子女入學、醫(yī)療保障等后顧之憂，才能真正消除城鄉(xiāng)壁壘，使在城市中購房的農(nóng)民工產(chǎn)生融入城市的真實感受。

這需要戶籍政策的推進。實際上，在2014年7月國務(wù)院《關(guān)于進一步推進戶籍制度改革的意見》后，各地紛紛結(jié)合本地實際出臺了一系列的戶籍制度改革舉措，一些特大城市也制定了積分落戶及居住證制度實施細則。

在馬躍成看來，中央提出要為農(nóng)民工購房創(chuàng)造條件，還是需要各級政府和各開發(fā)企業(yè)共同努力，這樣去庫存并不難。關(guān)鍵是做到真正地為農(nóng)民工服務(wù)，提供讓農(nóng)民工買房的條件。