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所謂房屋買(mǎi)賣(mài)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)房者，買(mǎi)房者支付價(jià)款的民事行為。隨著住房制度的改革和城鎮(zhèn)居民住房的社會(huì)化、商品化，房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展起來(lái)，但同時(shí)房屋買(mǎi)賣(mài)矛盾糾紛也日益突出，并呈逐年上升的趨勢(shì)，成為了社會(huì)矛盾的焦點(diǎn)

一、房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛產(chǎn)生的原因

由于我國(guó)的商品房市場(chǎng)從上世紀(jì)90年代后期才開(kāi)始形成，我國(guó)在這方面的法律法規(guī)和行政管理規(guī)范至今仍處于一個(gè)不斷完善的階段，加之各方當(dāng)事人對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的法律特征不了解或認(rèn)識(shí)上有偏差，致使商品房合同糾紛的產(chǎn)生原因紛繁復(fù)雜、表現(xiàn)形式千差萬(wàn)別，近年來(lái)審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件來(lái)看，主要有以下四個(gè)方面：

（一）、審批手續(xù)不全：1、由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目審批手續(xù)不健全或開(kāi)發(fā)施工的資金不足，導(dǎo)致新建商品房買(mǎi)受人在簽訂合同時(shí)就已經(jīng)潛伏了無(wú)法及時(shí)取得產(chǎn)權(quán)證或不能按合同約定及時(shí)入住的危險(xiǎn)。2、擅自將租賃給他人的房屋、與他人共有的房屋、單位集資房或經(jīng)濟(jì)適用住房出售，導(dǎo)致買(mǎi)受人因第三人提出異議而不能取得產(chǎn)權(quán)證或無(wú)法及時(shí)使用房屋。3、房屋銷(xiāo)售廣告宣傳與實(shí)際項(xiàng)目的質(zhì)量或環(huán)境差距懸殊，使房屋買(mǎi)受人無(wú)法獲得理想中的房屋，無(wú)端增添許多煩惱。

（二）、房地產(chǎn)市場(chǎng)變化過(guò)快：由于房屋屬于價(jià)款較高的大宗商品，而房屋買(mǎi)賣(mài)從簽訂合同到實(shí)際履行往往需要一段時(shí)間，每當(dāng)房屋市場(chǎng)的交易價(jià)格發(fā)生重大變化時(shí)，都有許多買(mǎi)家或是賣(mài)家，特別是期房或必須在一定期限后才能過(guò)戶的單位集資房和經(jīng)濟(jì)適用住房的當(dāng)事人，寧愿承擔(dān)違約責(zé)任，也不愿按照合同的約定購(gòu)買(mǎi)或交付房屋。受市場(chǎng)影響而大量發(fā)生的另一類(lèi)糾紛就是房貸糾紛，這類(lèi)糾紛主要發(fā)生于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)貸款實(shí)行緊縮政策的背景下。由于銀行對(duì)于個(gè)人房貸審查嚴(yán)格，特別是對(duì)購(gòu)房人的資信或首付比例要求提高，讓很多購(gòu)房人出現(xiàn)貸款難或者首付增多，從而使許多購(gòu)房者或者客觀上湊不齊首付的購(gòu)買(mǎi)人無(wú)法繼續(xù)履行支付剩余房款的義務(wù)。

（三）、交易機(jī)制不健全：很多人將合同與物權(quán)變動(dòng)混為一談，一些人以買(mǎi)賣(mài)的房屋未進(jìn)行登記過(guò)戶而主張房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，而故意不履行合同約定的義務(wù)；還有一些人以為只要簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同或完成了房屋交付就自然取得了房屋所有權(quán)，對(duì)是否及時(shí)辦理買(mǎi)賣(mài)房屋的登記過(guò)戶手續(xù)并不在意，由此給一些心術(shù)不正的售房方留下了進(jìn)行欺詐或毀約的機(jī)會(huì)。

（四）、買(mǎi)賣(mài)合同約定不明確、這是引起房屋買(mǎi)賣(mài)發(fā)生糾紛最常見(jiàn)的原因，其中因?yàn)閷?duì)交易定金的處理、面積誤差的解決方式、房屋質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、房屋入住條件、違約金及計(jì)算方式等內(nèi)容約定不明而無(wú)法協(xié)商解決，不得不提起訴訟的又最為集中。

二、避免或減少房屋買(mǎi)賣(mài)合同發(fā)生糾紛的對(duì)策

根據(jù)以上對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同常見(jiàn)糾紛產(chǎn)生原因的分析，不同的交易主體需要注意的重點(diǎn)問(wèn)題是各不相同的。由于買(mǎi)受人在房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中往往處于弱勢(shì)，所以要避免或減少房屋買(mǎi)賣(mài)發(fā)生糾紛，必須做好以下幾個(gè)方面的工作。

（一）簽訂合同前，要嚴(yán)格審查售房方的主體資格。

房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛有很大一部分是由于對(duì)售房者的資格或資信情況不了解而產(chǎn)生的，要避免或減少房屋買(mǎi)賣(mài)的合同糾紛，在正式簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同前、包括簽訂意向書(shū)或繳納定金前，購(gòu)買(mǎi)期房的要審查發(fā)展商的“五證”，即《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房預(yù)售許可證》，特別是《國(guó)有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》這兩證，要認(rèn)真查看其中批準(zhǔn)銷(xiāo)售的面積、地點(diǎn)、項(xiàng)目名稱(chēng)、銷(xiāo)售內(nèi)容等，防止開(kāi)發(fā)商將批準(zhǔn)銷(xiāo)售范圍之外的房屋對(duì)外出售。購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房的主要審查是否具有《國(guó)有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》；購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房或單位集資建房，應(yīng)要求售房方出具相關(guān)單位同意其對(duì)外出售的文件，以確定這類(lèi)房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的條件和期限；購(gòu)買(mǎi)二手房則必須注意以下問(wèn)題：1、是否已被列入拆遷范圍；2、確認(rèn)房主真實(shí)身份，仔細(xì)辨認(rèn)房主身份證與房屋產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性、一致性；3、是否存在抵押、租賃情形；4、是否與他人共有，共有人是否同意出賣(mài)；5通過(guò)中介買(mǎi)賣(mài)房屋的，還應(yīng)對(duì)中介的資質(zhì)和信譽(yù)進(jìn)行調(diào)查。

（二）簽約時(shí)的每一條款要約定得明確、具體、細(xì)致、規(guī)范。

對(duì)于合同約定的內(nèi)容，除違反法律強(qiáng)制性規(guī)定或約定不明之外，法律對(duì)當(dāng)事人的合同約定都是支持的。所以，盡管開(kāi)發(fā)商在售房時(shí)使用的基本都是政府監(jiān)制的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》格式文本，但這種格式文本中的許多內(nèi)容都是要由買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商后確定的。所以，購(gòu)房者對(duì)以下條款特別要明確約定：1、面積的確認(rèn)及面積差異的處理；2、規(guī)劃設(shè)計(jì)變更的處理；3、基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套建筑正常運(yùn)行等；4、對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套建筑正常運(yùn)行的具體日期；5、交付房屋及辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間及處理方式；6、適用解除合同的條件和行使解除權(quán)的時(shí)限、方式等。

此外，在訂立二手房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)應(yīng)明確以下問(wèn)題：1、明確房屋交接責(zé)權(quán)，應(yīng)注明房屋交驗(yàn)時(shí)間，須注明水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項(xiàng)費(fèi)用的交接的具體事宜，賣(mài)方應(yīng)提供上述費(fèi)用交納的票據(jù)；2、明確雙方違約責(zé)任，要在簽署合同時(shí)就明確寫(xiě)清雙方的責(zé)任和權(quán)利，以及違約金的償付金額和時(shí)間；3、如通過(guò)中介公司，應(yīng)明確中介公司收取的費(fèi)用和需要向相關(guān)部門(mén)交納的費(fèi)用，以及這些費(fèi)用的承擔(dān)主體和比例；4、如果購(gòu)買(mǎi)的是單位集資房和經(jīng)濟(jì)適用住房，則必須明確如產(chǎn)權(quán)不能實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓后的解決方式

綜上，房屋買(mǎi)賣(mài)決不是像普通商品一買(mǎi)一賣(mài)那樣簡(jiǎn)單，它是一個(gè)系統(tǒng)工程。在房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，不僅涉及如何合理確定合同的內(nèi)容，同時(shí)避免在法律已有明確規(guī)定的問(wèn)題上犯常識(shí)性錯(cuò)誤。只有做到了這些，才能避免或減少房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，即使發(fā)生糾紛也能使我們盡可能多地掌握主動(dòng)權(quán)。