導語：房屋租賃條款法律性質(zhì)研究論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

【摘要】添附是物權(quán)法上確定所有權(quán)取得的一項重要規(guī)則，同時也與債法中的不當?shù)美⑦`約責任、損害賠償?shù)戎贫让芮邢嚓P(guān)。房屋租憑中的添附王要表現(xiàn)為小動產(chǎn)與動產(chǎn)的附合，它雖以租憑合同基礎(chǔ)，但相對獨立于合同關(guān)系。實踐中有必要區(qū)分承租人添附的善意與惡意、添附產(chǎn)生的合同內(nèi)部關(guān)系與外部效力、添附形成物的價值大小和功能差異等因素確定添附物的歸屬。而對于租賃房屋添附利益的返還及損害賠償，應(yīng)當區(qū)別于租賃雙方的合同責任，適用不當?shù)美⑶謾?quán)損害賠償?shù)纫?guī)則予以解決。

【關(guān)鍵詞】添附；房屋租賃；附合；不當?shù)美?/p>

【正文】

《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱為法釋[2009]11號）第9條至第14條關(guān)于房屋租賃裝飾裝修和擴建問題的規(guī)定，填補了我國現(xiàn)行民事法律中添附制度的一些立法空白，為實踐中解決房屋租賃中裝修裝飾物的歸屬及利益返還、損害賠償?shù)燃m紛提供了切實可行的法律依據(jù)。從理論上看，房屋租賃中有關(guān)裝飾裝修的問題關(guān)涉?zhèn)ê臀餀?quán)法兩大領(lǐng)域，涉及到諸如添附、不當?shù)美?、違約責任、侵權(quán)損害賠償?shù)确芍贫?。如何針對具體的實踐情況正確理解和適用上述法律制度并處理好它們相互間的關(guān)系，是法釋[2009]11號中相關(guān)規(guī)則得以貫徹執(zhí)行的重要基礎(chǔ)。

一、物權(quán)法上的添附理論

（一）添附的概念及立法意義

添附（accessio)，是指不同所有人的物結(jié)合在一起而形成不可分離的物或具有新物性質(zhì)的物[1]。早在羅馬法時期，對屬于不同所有人的多數(shù)物件結(jié)合而成之物的歸屬就有規(guī)定。但此時所謂添附之事實，僅適用于確認所有權(quán)的效力范圍，“并非取得新所有權(quán)之方法，惟所有權(quán)之標的，因他物之添附而擴大，致是項已經(jīng)存在之所有權(quán)，變更其范圍耳?！盵2]《法國民法典》第546條繼受了羅馬法，規(guī)定：“物之所有權(quán)，不問其為動產(chǎn)或不動產(chǎn)，得擴張至該物由于天然或人工而產(chǎn)生或附加之物。此種權(quán)利稱為添附權(quán)?！北举|(zhì)上講，這種添附權(quán)規(guī)則只是所有權(quán)一般原則的具體適用之一種，即添附依附于主物[3]。但該法典第712條同時又規(guī)定：“所有權(quán)得因添附或附合以及時效而取得。”由此確立了添附作為所有權(quán)取得的重要方式的法律地位，并且逐漸為大陸法系其他國家所繼受，成為公認的原則。

由于不同所有人的財產(chǎn)在結(jié)合之后，事實上已經(jīng)不可能或很難加以分離，因此法律上隨之設(shè)立的添附制度就具有了兩個方面的意義：一是根據(jù)物權(quán)法上的“一物一權(quán)原則”，承認新物之存在并確定其所有權(quán)的歸屬，以維護財產(chǎn)關(guān)系之穩(wěn)定；二是借助物權(quán)法的強行性效力，阻止有關(guān)當事人恢復原狀的請求權(quán)，以維護新物的經(jīng)濟價值并促進物盡其用。

（二）添附的構(gòu)成要件（或法律特征）

作為所有權(quán)取得的方法，物權(quán)法上添附制度的主要內(nèi)容是區(qū)分不同的情況，分別規(guī)定添附形成物歸屬的不同規(guī)則。這些規(guī)則能夠得以適用的一個重要前提，就是要符合添附的以下構(gòu)成要件：

1．客觀要件：添附法律事實和添附形成物

所謂添附法律事實，包括法律事件和法律行為。添附的發(fā)生有自然原因也有人為因素。自然添附一般因一定的法律事件而發(fā)生，如羅馬法中規(guī)定的河流沖積地的添附、河流改道產(chǎn)生的島嶼添附等[1]。現(xiàn)代各國物權(quán)法規(guī)范的主要是人為添附，包括混合、附合和加工。通過這些不同的添附形態(tài)，不同所有人的物結(jié)合在一起，要恢復原狀在事實上不可能或在經(jīng)濟上不合理，因此人們以“不可分”這一關(guān)鍵詞來標記這種法定取得事實[2]。由此而形成的不可分離的新物，即添附形成物。

德國民法第93條規(guī)定：“物的相互不可以分開的、失去它則物將毀壞或改變本質(zhì)的組成部分，不能獨立作為權(quán)利的客體?！比鹗棵穹ǖ?42條規(guī)定：“物的所有人，對該物的所有組成部分享有所有權(quán)。物的組成部分系一切依地方通常習慣組成該物的、非經(jīng)破壞、損害或變更不能分離的部分?！被谶@樣的規(guī)定，添附形成物作為添附構(gòu)成要件的一個重要原因在于，它作為數(shù)個物的結(jié)合而形成了單獨的所有權(quán)[4]，并由此產(chǎn)生了該所有權(quán)歸屬的問題。這也是自羅馬法以來的“先論歸屬”的添附制度邏輯體系形成的基礎(chǔ)。

2．主觀要件：添附主體和添附人的主觀狀態(tài)

人為添附要求具備主體要件。添附主體一般指添附行為人（簡稱為添附人）和被添附人，某些情況下，還可能涉及特定的第三人[3]。合法有效的添附行為要求所有的添附主體都應(yīng)當具備相應(yīng)的民事行為能力。

添附人的主觀狀態(tài)是指其實施具體添附行為時主觀上的善意或惡意。所謂善意，即添附行為經(jīng)被添附人同意，且對被添附物客觀上具有增益的效果；所謂惡意，即添附人未經(jīng)被添附人同意在其所有物上實施添附行為，或者添附人雖經(jīng)同意但實施了有害添附行為。在羅馬法及德國民法中，添附人的主觀狀態(tài)對取得所有權(quán)不產(chǎn)生任何影響。只對由此產(chǎn)生的輔助性請求權(quán)（損害賠償請求權(quán)、不當?shù)美埱髾?quán)）有影響[5]。從法國民法典開始，情況發(fā)生了變化，《法國民法典》第555條和第573條明確因添附人的惡意排除了這兩種情況下的添附規(guī)則的適用。《瑞士民法典》第726條第2款明確排除惡意加工人取得加工物所有權(quán)。我國臺灣地區(qū)修訂的物權(quán)法也已經(jīng)把惡意作為取得添附物所有權(quán)的消極條件。

對于惡意能否阻卻添附物所有權(quán)的取得，學者們也有不同的看法。傳統(tǒng)觀點認為，添附規(guī)則是一種強行性的確權(quán)規(guī)則，該制度的適用不以當事人的主觀狀態(tài)為前提，無論是善意、還是惡意都不影響適用添附制度[1]。但也有觀點認為，不問善惡的添附取得規(guī)則會導致財產(chǎn)權(quán)安全保護的弱化[6]，而且也不符合民法倡導誠實善良、反對欺詐惡意的基本理念[7]。另有學者持中間觀點，認為在一般情況下區(qū)分善意與惡意是沒有必要的，尤其在添附物不能拆除或恢復原狀時。但根據(jù)添附規(guī)則來確定添附物歸屬時，也可以適當考慮添附行為人的主觀心理狀態(tài)，保護惡意添附受害人的利益[4]。

從上述立法及學說發(fā)展進程來看，總地來說，添附人主觀上的善意或惡意已經(jīng)逐步開始在添附規(guī)則的適用過程中發(fā)揮作用。將其作為添附的構(gòu)成要件（至少是消極構(gòu)成要件）之一，并不為過。

（三）添附的法律規(guī)范功能

1．物權(quán)法上的功能：因添附產(chǎn)生的物之歸屬判斷

添附制度是物權(quán)法的組成部分，是一種確認所有權(quán)取得的重要規(guī)則。無論是附合、混合還是加工，其中都體現(xiàn)一定的結(jié)合關(guān)系：附合和混合表現(xiàn)為物與物的結(jié)合，加工表現(xiàn)為勞力與他人之物的結(jié)合。為防止相關(guān)當事人對結(jié)合形成之物進行不經(jīng)濟的分離，通常直接基于法律的強令由一人取得所有權(quán)，或共有合成物。為此有學者認為添附是基于鼓勵創(chuàng)造和維護財產(chǎn)使用效率而對社會財富進行的強制性的分配[1]，性質(zhì)上屬于強行性規(guī)定，不允許當事人隨意變更。

添附物的歸屬是否可以由當事人進行約定，包括德國、日本、法國和我國臺灣地區(qū)在內(nèi)的各國民法都沒有明確的規(guī)定。筆者贊同日本學者我妻榮的觀點，對于添附物應(yīng)該歸屬于何人所有的問題，在現(xiàn)行法之下，可以根據(jù)契約自由原則予以確定[8]。因為，添附制度歸根結(jié)底調(diào)整的還是民事主體間私的財產(chǎn)關(guān)系，與公共利益或交易安全關(guān)涉不大，不應(yīng)當排除私法自治原則的適用。添附發(fā)生之后，由當事人在不違反公共利益的前提下約定所有權(quán)歸屬，一方面可以定分止爭，避免糾紛，另一方面也可以借由當事人對自身需要的充分考慮，實現(xiàn)物盡其用。法律需要加以禁止的是，當事人在發(fā)生添附之后請求恢復原狀或要求返還原物，以使添附物能夠為社會經(jīng)濟利益而繼續(xù)存在。有學者甚至認為，如果當事人事先存在著恢復原狀的特約可以被認為違反公序良俗而宣告無效[9]。

2．債權(quán)法上的功能：因添附產(chǎn)生的法律責任之承擔

添附發(fā)生后，未取得添附形成物的一方，因喪失原物所有權(quán)而受有利益損害，可以對另一方當事人享有利益求償?shù)臋?quán)利。通說仍認為，因添附產(chǎn)生的求償請求權(quán)屬于不當?shù)美埱髾?quán)。因為在添附制度中，獲益人既未對獲得添附形成物付出對價，受損人也未怠于行使權(quán)利，因而獲益人并沒有保有其所獲利益的合理原因[10]?！兜聡餀?quán)法》第951條也規(guī)定：“因第946條至第950條的規(guī)定而喪失權(quán)利的人，可以根據(jù)關(guān)于返還不當?shù)美囊?guī)定，向因權(quán)利變更而受利益的人要求賠償。不得要求恢復原狀?！钡灿袑W者認為，“依法取得特定物權(quán)或其物權(quán)行使擴張至特定范圍者，有為一定償金給付的義務(wù)。此一償金給付義務(wù)附從于法定擴張的物權(quán)而與物權(quán)有不可分的關(guān)系，性質(zhì)上為一種‘物上之債’”[11]。換言之，既然一方當事人是“依法強制取得”添附形成物的所有權(quán)，就不能認為其獲得權(quán)利是無法律依據(jù)，否則必然否認添附的規(guī)則；而既然其取得權(quán)利是合法的，則受害人不能根據(jù)不當?shù)美埱笃浞颠€利益。添附受益人對受有損失一方只須依公平原則給予適當?shù)难a償，實現(xiàn)當事人間利益平衡即可[12]。對此，王澤鑒先生認為“民法規(guī)定某人單獨取得添附物之所有權(quán)，純系基于法律技術(shù)上之便宜措施，形式上使某物歸屬于某人，但實質(zhì)上并不在使其終局取得其利益。因此，于添附之情形，仍應(yīng)依不當?shù)美?guī)定，返還所受之利益于被害人。”[13]

除不當?shù)美姆颠€外，添附行為還可能構(gòu)成對當事人財產(chǎn)權(quán)利的侵犯，原物所有人有權(quán)要求侵權(quán)的損害賠償。這種侵權(quán)損害賠償請求權(quán)與不當?shù)美埱髾?quán)一樣，都是添附在債權(quán)法上產(chǎn)生的效果，但二者在請求權(quán)的內(nèi)容、權(quán)利對象、行使方式等方面都有所差別，是相互獨立且互不影響的兩種獨立的債權(quán)請求權(quán)。由于添附發(fā)生后，返還原物或恢復原狀都在事實上不可能或在經(jīng)濟上不合理，此時，通過重新確認添附形成物的歸屬已使得原物所有權(quán)在法律上歸于消滅。而通過賦予受損害方以債權(quán)請求權(quán)來補償其物權(quán)的喪失，盡管有保護不足之嫌，仍不失其必要性。

二、房屋租賃中的合同關(guān)系與添附行為

（一）房屋租賃合同的添附類型及法律關(guān)系

房屋租賃過程中，承租人為了自身使用的需要，往往會對租賃物進行一定的裝飾裝修或增設(shè)他物。裝飾裝修物是指安裝、修飾在建筑物或構(gòu)筑物上的裝飾裝修材料。裝飾裝修物與房屋并非一概地不可分離。但如果其與房屋已經(jīng)結(jié)合為一體而難以拆除、或雖可拆除卻會對于物的價值造成嚴重影響的，應(yīng)當認定為添附。此外，承租人還可能在原有租賃建筑的基礎(chǔ)上對其進行擴建、改建或增設(shè)他物。這些擴建、改建或增設(shè)之物已經(jīng)固定在房屋之上，雖然可以拆除，但往往拆除和重新安裝的費用卻很高，而且一旦拆除也會影響其本身的價值，甚至會損壞房屋本身。所以從經(jīng)濟角度出發(fā)，應(yīng)當將其作為房屋的添附物處理[10]

以上兩種發(fā)生在房屋租賃中的添附，都是動產(chǎn)與不動產(chǎn)的附合。其中，租賃合同的承租人，將自己或他人所有的建筑材料（動產(chǎn)）用作租賃房屋的裝飾裝修或改擴建材料，并且成為房屋的組成部分。由于二者客觀上不可分離或分離不符合經(jīng)濟效益原則，作為添附人的承租人與作為被添附人的出租人間就會產(chǎn)生這樣一種法律關(guān)系：經(jīng)附合產(chǎn)生的裝飾裝修物及房屋的改擴建部分，其所有權(quán)的歸屬需要通過添附規(guī)則重新確定；添附各方因喪失或取得所有權(quán)而失衡的利益關(guān)系，需要借助不當?shù)美驌p害賠償?shù)确芍贫然謴推胶狻?/p>

（二）房屋租賃合同與添附行為的關(guān)系辨析

添附的原因可以是多樣的，包括人為的原因或自然原因，但是原因的不同并不影響當事人添附法律關(guān)系的獨立性，從這一點上說，添附規(guī)則的適用具有“無因性”。與此同時，房屋租賃中的添附大都又是以租賃合同為依據(jù)的，所產(chǎn)生的出租人與承租人間有關(guān)添附的權(quán)利義務(wù)關(guān)系構(gòu)成了合同履行的一部分。也就是說，房屋租賃中的添附既是合同的一部分又相對獨立于租賃關(guān)系而存在。這是物的添附在合同中所體現(xiàn)出來的特殊性。實踐中，如果不能對二者進行準確的區(qū)分，就有可能混淆合同責任承擔與添附規(guī)則適用的后果，導致承租人與出租人間利益的失衡。對此，筆者認為正確的理解是：

首先，在房屋租賃合同履行過程中，承租人不論出于什么樣的原因（依約或違約），對房屋進行了裝飾裝修或增設(shè)他物且構(gòu)成了附合，在合同終止時，首先必須依添附規(guī)則確定裝飾裝修物及增設(shè)物的所有權(quán)歸屬，利益受損害的一方可依不當?shù)美贫认颢@益一方求償。

其次，如果承租人實施添附行為違反了合同的約定，或是合同的終止是出于某一方或雙方當事人的過錯，則依法應(yīng)當承擔相應(yīng)的違約責任或締約過失責任。

第三，上述不當?shù)美颠€責任與違反合同的責任可能基于同一添附事實產(chǎn)生，特殊情況下，可能存在請求權(quán)競合的問題，或是可以適用過失相抵規(guī)則[14]。盡管有如此錯綜復雜的關(guān)系，但從性質(zhì)上看，這兩種責任的法律基礎(chǔ)、構(gòu)成要件各不相同，在房屋租賃合同中各有適用的情況，二者不能相互混淆或相互替代。

三、房屋租賃中添附制度的適用規(guī)則

基于房屋租賃合同中添附關(guān)系的復雜性，在添附規(guī)則的具體適用過程中，還應(yīng)注意區(qū)分幾種不同的情況：

（一）區(qū)分承租人添附的善意與惡意

添附人實施添附行為時的主觀狀態(tài)對添附的構(gòu)成及添附規(guī)則的適用具有重要的意義。房屋租賃中，承租人對租賃房屋進行裝飾裝修或增設(shè)他物，區(qū)分其主觀上的善意或惡意，作用在于：

1．判斷添附構(gòu)成。承租人對租賃房屋進行裝飾裝修或增設(shè)他物，其善意首先表現(xiàn)為取得出租人的同意。我國法律不承認未經(jīng)出租人同意的添附。根據(jù)《合同法》第223條規(guī)定：“承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失?！背凶馊宋唇?jīng)出租人同意擅自裝飾裝修或增設(shè)他物的，應(yīng)當認定為侵權(quán)，出租人可以要求恢復原狀或賠償損失。由于不構(gòu)成添附，此時承租人仍有權(quán)將自己所有的動產(chǎn)取回，但出租人不負交付義務(wù)，僅負容忍承租人將物取回之義務(wù)[15]。

2．確定求償關(guān)系。除取得出租人同意外，承租人的善意還表現(xiàn)為有益添附，即對租賃房屋進行裝飾裝修或增設(shè)他物，客觀上有利于出租人財產(chǎn)的增值或房屋利用。而有害添附則屬惡意。依一般規(guī)則，承租人惡意進行不動產(chǎn)附合的，除承擔全部費用及損失外，還負有排除妨害的義務(wù)。當然，由于房屋的裝飾裝修是與個人審美情趣和偏好相關(guān)聯(lián)的，具有很強的主觀性，因此，對承租人裝飾裝修或增設(shè)他物的行為是否有害的判斷應(yīng)采一種較為客觀的標準，即客觀上是否導致了房屋的增值，以實現(xiàn)租賃雙方利益的公平分配和最大平衡。

（二）區(qū)分添附產(chǎn)生的合同內(nèi)部關(guān)系與外部效力

承租人對租賃房屋進行裝飾裝修及增設(shè)他物的前提和依據(jù)是房屋租賃合同，但這并不意味著承租人的附合行為僅在合同雙方當事人間產(chǎn)生法律效力。無論是添附形成物的歸屬問題，還是不當?shù)美颠€責任都有可能影響到租賃合同之外的第三人的利益。因此，必須區(qū)分因承租人的附合行為而產(chǎn)生的合同內(nèi)部關(guān)系和它的外部效力，適用不同的添附規(guī)則。

1．合同內(nèi)部關(guān)系。房屋租賃合同的雙方當事人，從承租人開始裝飾裝修房屋或增設(shè)他物之日起，就形成了有關(guān)添附的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。但因其僅在出租人和承租人間產(chǎn)生法律效力，性質(zhì)上仍屬合同內(nèi)部關(guān)系。因此，在適用添附規(guī)則時，有必要結(jié)合租賃雙方當事人履行合同的各種具體情形加以考慮。法釋[2009]11號區(qū)分租賃合同無效、解除及履行期限屆滿等合同終止的不同情形，適用不同的處理規(guī)則，同時又依當事人的過錯來決定與此相關(guān)的損害的賠償、補償及其范圍，大概正是基于此種考慮。以第11條第1項為例，它規(guī)定：“因出租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持。”可以看出，該規(guī)定是把承租人的裝飾裝修物殘值損失，視為因出租人違約而導致的損失后果的一部分，出租人在承擔合同法上的違約責任的同時，還需要賠償承租人因添附導致的利益損失。

2．添附對第三人的外部效力各國法律通常規(guī)定，因添附而導致原物所有權(quán)消滅之時，該物存在的其他第三人的權(quán)利（擔保物權(quán)、用益物權(quán)等）也消滅。例外的情況是，原物的所有人成為新的添附形成物的單獨所有人時，第三人的權(quán)利在新物上存續(xù)[4]。除此之外，實踐中還可能存在其他影響第三人權(quán)益的情況。例如承租人在經(jīng)出租人同意后聘請裝修公司，由其包工包料對房屋進行裝修或改造，如果承租人沒有按照約定支付費用，裝修公司（可能還包括建筑貸款抵押權(quán)人等建筑材料的物權(quán)人）是否有權(quán)要求出租人返還不當?shù)美蚪o予適當補償？再如，在租賃合同履行過程中，出租人出賣房屋予第三人，第三人的所有權(quán)是否及于房屋的裝飾裝修物，他能否依原租賃合同確定其與承租人的利益補償關(guān)系呢？對此，新的司法解釋并沒有予以規(guī)范。對此，筆者認為，雖然房屋租賃中的添附行為須以合同關(guān)系為基礎(chǔ)，但前文分析，它所產(chǎn)生的當事人間的添附權(quán)利義務(wù)關(guān)系同時具有法律上的獨立性，因此合同外第三人的利益受到添附行為的影響，仍應(yīng)依物權(quán)法上的添附規(guī)則處理，至于隨之產(chǎn)生的利益補償、違約責任的追究等問題，則應(yīng)在相關(guān)合同的框架內(nèi)解決。

（三）區(qū)分添附形成物的價值大小和功能差異

在確定添附物的歸屬時，通常要考慮各添附物原來的價值大小，原則上應(yīng)當由價值大的物的所有人取得物權(quán)。之所以如此，主要是考慮到價值更大的物的所有人更愿意取得物的所有權(quán)，也更能有效率地利用該物[4]?！兜聡穹ǖ洹芬?guī)定，如果是土地附合，那么“誰進行了附合，對土地所有權(quán)人的所有權(quán)取得來說，都是無關(guān)緊要的，行為人是否是正當?shù)模蛘咝袨槿耸且院畏N意思方向進行活動的，也是無關(guān)緊要的?！盵16]實際上，這也是不同財產(chǎn)價值比較的結(jié)果。因為通常情形下，不動產(chǎn)的價值一般總是大于添附在其上的動產(chǎn)的。但現(xiàn)代社會經(jīng)濟環(huán)境下，這種情況正逐漸發(fā)生變化。在房屋租賃領(lǐng)域，許多承租人出于商用的目的，對租賃的房屋進行裝飾裝修或改擴建，所耗費用大于房屋價值的例子比比皆是。如果嚴格依照傳統(tǒng)的添附制度，不分情況一概認定形成附合的裝飾裝修物或增設(shè)物歸不動產(chǎn)所有人，然后由其承擔巨額的利益返還或補償責任，可能未必符合租賃雙方的利益。尤其是就房屋租賃這種具有唯一性及不可替代性的特殊需求而言，承租人的地位相對被動和弱勢。此時，傳統(tǒng)添附制度可能與交易安全保護的相關(guān)制度之間發(fā)生沖突。

出于保證房屋價值的充分實現(xiàn)及保護交易安全的需要，筆者認為，有必要區(qū)分租賃合同中裝飾裝修物或增設(shè)物的不同使用功能及價值大小，適用不同的添附規(guī)則。必要的時候，可以規(guī)定雙方當事人在一定條件下共有添附的房屋，尤其是在雙方對租賃合同的終止均無過錯的情況下。有學者論及善意在添附中的意義時，認為“保護無過錯當事人的原則不一定要通過使其取得添附物所有權(quán)的方式落實”[17]。我想這一理由可能對出租人來說，比較容易接受。但對于耗費巨資裝修房屋的承租人來說，如果非因其自身的原因?qū)е潞贤K止，并且只能向出租人主張返還不當?shù)美宰鳛槠錂?quán)利喪失的補償，是遠遠不夠的。因為這種“表面上令人滿意的解決方法掩蓋不住的是，債權(quán)請求權(quán)不是所有權(quán)全部價值的代替。當受益人陷入財產(chǎn)衰敗境地時，這一點就立刻變得顯而易見的了。”[16]遺憾的是，法釋[2009]11號只是區(qū)分合同終止的不同情況，規(guī)定承租雙方在利益返還和損害賠償方面的責任，絲毫未涉及裝飾裝修物或增設(shè)物的所有權(quán)歸屬。顯然，該司法解釋預設(shè)的立場仍是依傳統(tǒng)的添附制度，由原房屋所有人取得這些附合物的所有權(quán)。這既限制了當事人的選擇范圍，法律適用的結(jié)果可能也不符合當事人的意愿，不符合效率原則。

四、租賃房屋添附利益的返還及損害賠償

對所有權(quán)喪失的犧牲者絕對是要進行補償?shù)?。房屋租賃中，因添附而喪失原所有權(quán)的一方（通常是實施添附行為的承租人），可以根據(jù)不當?shù)美囊?guī)定，請求因物權(quán)變更而受有利益的另一方（通常是取得添附形成物所有權(quán)的出租人）適當?shù)胤颠€利益，作為其不能要求返還原物或恢復原狀的補償。

（一）對法釋「2009」11號相關(guān)規(guī)定的評析

法釋[2009]11號第9到14條的規(guī)定，明確了對于房屋租賃合同的裝飾裝修物，出租人是否應(yīng)對承租人進行補償以及如何補償?shù)膯栴}。最高人民法院民一庭負責人在對立法進行解釋和說明時指出，承租人獲得補償依據(jù)的是不當?shù)美埱髾?quán)[5]。如果說這是立法的本意，無疑符合各國物權(quán)法上添附規(guī)則的一般原理，同時也是對我國現(xiàn)有立法的很好的補充和完善。但綜觀法釋「2009」11號有關(guān)條文，似乎與不當?shù)美贫扔钟兴鶇^(qū)別，分析如下：

1．不當?shù)美埱髾?quán)是對承租人失去原所有權(quán)的補償，與出租人的主觀意愿無關(guān)

按照添附規(guī)則，房屋裝飾裝修物構(gòu)成附合的，無論出租人是否愿意，都取得這些裝飾裝修物的所有權(quán)；承租人依不當?shù)美埱髾?quán)，可以要求出租人返還全部利益（即全部現(xiàn)值損失）。但法釋[2009]11號第9條規(guī)定：“租賃合同無效時，已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現(xiàn)值損失。”實際上，如果這些裝飾裝修物對于出租人確屬強迫得利，則出租人因利益不存在而無須返還，更不必“分擔現(xiàn)值損失”。當然，如果各方當事人對合同無效確實有著一定的過錯，就需要承擔締約過失責任，賠償相對方的損失。但在法律關(guān)系上，承租人的不當?shù)美埱髾?quán)與締約過失責任的承擔是不同的。司法解釋第9條混淆二者的關(guān)系，有可能產(chǎn)生不公平的適用后果[6]。更何況，以出租人主觀上的“不同意利用”代替對“強迫得利”的客觀判斷，無疑也增加了實踐中法官適用這一條文的困難。

2．不當?shù)美灰赃^錯為構(gòu)成要件，與租賃合同解除的原因無關(guān)

民法上的不當?shù)美贫仁遣灰噪p方當事人的過錯為要件的。但法釋[2009]11號第11條各項區(qū)分租賃合同雙方當事人對合同解除的過錯責任，規(guī)定了對已形成附合的裝飾裝修物的處理規(guī)則，包括：出租人違約時的損害賠償（第1項）、承租人過錯時責任自負（第2項）、雙方過錯時的過失相抵（第3項）、雙方均無過錯時的風險分擔（第4項）[14]?？梢钥闯觯赓U合同解除時，裝飾裝修物的利益歸屬與當事人的主觀過錯密切相關(guān)。承租人有可能因為自己的過錯喪失全部或部分不當?shù)美颠€請求權(quán)，也可能因為無法證明出租人的過錯而喪失本應(yīng)享有的該項權(quán)利。這樣的結(jié)果顯然放大了承租人承擔的房屋租賃的合同風險，使其不僅喪失了具有物權(quán)效力的所有權(quán)，甚至不能得到債法上的不當?shù)美贫鹊谋Ｕ?，殊為不公?/p>

3．不當?shù)美埱髾?quán)的內(nèi)容為不當利益的返還，與損失賠償無關(guān)

根據(jù)法釋[2009]11號第11條所提出的“現(xiàn)值損失”和“殘值損失”概念可以看出，立法上把承租人用于裝飾裝修的費用視為損失，根據(jù)有效合同和無效合同的不同法律效果，采用了兩種不同的標準來認定其范圍。這種立法充分考慮了租賃合同中添附的特殊性，即承租人基于自己使用的目的，通常會根據(jù)合同租期及成本進行裝修，盡量使裝修利益在租賃合同到期時行使完畢。也就是說，如果合同正常履行而至期限屆滿的，裝飾裝修物正好折舊為零，出租人雖然收回了附合著裝飾裝修物的房屋，但并沒有實質(zhì)上的利益取得。但問題是，在合同因各種原因解除時，承租人未能充分實現(xiàn)的那一部分裝飾裝修利益依添附規(guī)則轉(zhuǎn)而由出租人享有，此時，承租人可以主張的不當?shù)美埱髾?quán)在內(nèi)容上指向的就應(yīng)當是利益返還，而不是“補償在失去利益者處出現(xiàn)的損失”[16]，不能將其納入合同無效或解除的損失范圍，以損害賠償責任替代之。

綜上，法釋[2009]11號有關(guān)添附規(guī)定的不足之外在于：一是沒有明文．規(guī)定不同情況下房屋租賃裝飾裝修物的所有權(quán)歸屬，二是沒有明確合同當事人對裝飾裝修物利益的不當?shù)美颠€請求權(quán)。對此，當事人應(yīng)可援用《民法通則》關(guān)于不當?shù)美⑶謾?quán)責任的規(guī)定，以及《合同法》有關(guān)違約責任和締約過失責任的規(guī)定，以主張自己的合法權(quán)益。

（二）承租人的不當?shù)美埱髾?quán)與主觀惡意

如前文所述，在不動產(chǎn)附合的情況下，判斷附合形成的新物的所有權(quán)是不問行為人的善意或惡意的。但在利益返還請求權(quán)方面，有必要對此加以區(qū)分。羅馬法規(guī)定，材料所有人于他人土地上建筑房舍者，該建筑物即屬于土地所有人，其建筑行為，如系出于善意，土地所有人尚應(yīng)從賠償材料之價金角度考慮建筑費用；如系出于惡意，則其材料及建筑費用，均視為贈與，而土地所有人即無償取得建筑物之所有權(quán)[2]。此處所謂惡意僅指擅自添附，即在明知是他從之物的情況下而未經(jīng)他人同意進行的添附。（因有害添附對出租人無利益可言，也就沒有不當?shù)美姆颠€問題）對此，法釋[2009]11號采取了與各國物權(quán)法同樣的立場，在第13條規(guī)定：“承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴建發(fā)生的費用，由承租人負擔。出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持?！钡瑫r，該條規(guī)定仍有以下兩個方面的不足：

1．該法條沒有明確，所謂的“承租人承擔費用”是否意味著他不能向出租人主張不當?shù)美颠€請求權(quán)？依筆者理解，此處的“費用”應(yīng)當作廣義的理解，包括財產(chǎn)的消耗和利益的喪失。承租人不能再要求出租人返還利益的另外一個原因是，在承租人惡意附合的情況下，出租人依法有權(quán)要求侵權(quán)損害賠償。此時，如果承租人仍可主張不當?shù)美埱髾?quán)，則與出租人的損害賠償請求權(quán)就會產(chǎn)生一定的沖突。依損益相抵規(guī)則，如果承租人的添附行為客觀上增加了房屋所有權(quán)人的利益，則可能使出租人非但不能獲賠，最終必須向承租人返還余額利益。這樣的結(jié)果不僅不能體現(xiàn)對承租人惡意的懲戒，而且使司法實踐中案例的審理變得更為復雜。

2．該法條沒有明確，承租人承擔費用后，能否主張裝飾裝修或擴建材料的拆除權(quán)或取走權(quán)？筆者認為，在形成附合的情況下，出租人根據(jù)添附規(guī)則已經(jīng)取得了裝飾裝修或擴建物的所有權(quán)，承租人如拆除或取走，則屬于侵權(quán)行為。但在未形成附合的情況下，承租人的上述權(quán)利因無害于出租人，原則上應(yīng)當允許，而不必如司法解釋之規(guī)定，只有出租人才能主張恢復原狀。

（三）承租人不當?shù)美埱髾?quán)的內(nèi)容

1．請求權(quán)的范圍

承租人因添附而失去的利益可以依不當?shù)美埱髾?quán)獲得補償。而對于如何補償?shù)膯栴}，學者大多認為，法律的規(guī)定屬于任意性規(guī)范。因此出租人和承租人可以協(xié)商解決相互間的利益補償問題；不能達成協(xié)議的，依不當?shù)美贫扔沙鲎馊私o予承租人適當?shù)难a償。但問題是，在不動產(chǎn)附合的情況下，承租人裝飾裝修或增設(shè)他物的費用大多數(shù)情況下并不等于出租人獲得裝飾裝修物或增設(shè)物所有權(quán)而產(chǎn)生的利益。那么，在確定補償范圍時起決定性作用的應(yīng)該是什么呢：是承租人財產(chǎn)的損失，還是出租人財產(chǎn)的增值？德國法學家認為“起決定性作用的一直是在得利人那出現(xiàn)的、客觀的財產(chǎn)之增加”，而王利明教授認為，承租人可以請求的是“與動產(chǎn)價值相當?shù)难a償”[4]。筆者認為，在不動產(chǎn)附合的情況下，上述兩種觀點都有其不妥之處。因為對房屋的裝飾裝修所產(chǎn)生的利益具有極強的主觀性，如依客觀標準評價，房屋的增值可能遠大于裝修費用（即所謂“動產(chǎn)價值”），但也有可能裝修產(chǎn)生的利益小于費用。在前者，如依得利人財產(chǎn)增加的范圍返還利益，則有可能使承租人獲取不當利益；而在后者，如依動產(chǎn)價值確定返還利益的范圍，則有可能使出租人承擔無端的損失。

民法上的不當?shù)美颠€請求權(quán)分為侵害型不當?shù)美颠€請求權(quán)和給付型不當?shù)美颠€請求權(quán)兩種。承租人因添附而享有的是給付型不當?shù)美颠€請求權(quán)，“對一種雖然為當事人所意愿的、但有瑕疵的、因為缺少原因的財產(chǎn)轉(zhuǎn)移進行回復是它的特征”[16]，理論上其利益返還的范圍一般限于現(xiàn)存利益，而不包括對損失的賠償。因此結(jié)合房屋租賃中裝飾裝修的特點，筆者認為，出租人作為添附物的所有權(quán)人，是承租人補償請求權(quán)的債務(wù)人，其補償?shù)姆秶鷳?yīng)當限定在他所得到的、經(jīng)過租賃期間折舊后剩余的租賃房屋收益范圍之內(nèi)，最高不應(yīng)當超過承租人為裝飾裝修或擴建所花的全部費用。

2．強迫得利

租賃房屋的裝飾裝修是由承租人實際完成的，其中摻雜了強烈的個人審美情趣和利用要求，可能對于出租人來說，完全違背其意愿。因此出租人可能認為自己對裝飾裝修物所有權(quán)的取得是被強迫的。強迫得利的情況通常被視為違反所有權(quán)人意思的對所有權(quán)人權(quán)利范圍的干涉，因此不存在所謂的價值補償義務(wù)。根據(jù)法釋[2009]11號的相關(guān)規(guī)定，在出租人不同意利用裝飾裝修物的情況下，不但可以利用強迫得利制度抗辯承租人的不當?shù)美埱髾?quán)，還有權(quán)要求承租人恢復原狀，并賠償因此造成的損失。但必須注意的是，強迫得利理論雖然不失為“以人為本”的新說，但是其所包含的機會主義誘因可能會完全顛覆添附制度[18]。尤其是在裝飾裝修物已經(jīng)形成附合，技術(shù)上無法恢復原狀或恢復原狀所需費用過高的情況下，支持出租人恢復原狀的請求就有違效益原則。因此，有必要對強迫得利的適用條件作一定的限制，至少是否得利不應(yīng)當完全取決于出租人的主觀意志，特別是在裝飾裝修已經(jīng)征得出租人同意的情況下，更不能輕易地承認強迫得利的存在，以維護添附制度的法律價值。

【注釋】

[1]詳見{意}桑德羅?斯契巴尼選編：《物與物權(quán)》，范懷俊譯，中國政法大學出版社1999年版，第39-41頁。

[2]〔德〕鮑爾／施蒂爾納：《德國物權(quán)法》（下冊），張雙根譯，法律出版社2006年版，第437頁。當然，對于“不可分

”的因素，可能在具體事例中存在不同的理解。在這方面，美國法上的做法值得借鑒。美國不動產(chǎn)法上有定著物（附著物）的概念，因與不動產(chǎn)密切相連而成為該不動產(chǎn)一部分的曾為動產(chǎn)的有形物。成為定著物的物，即使在附著于不動產(chǎn)之后，仍然保持其原有的特性。決定定著物的因素：定著方法（物體定著于不動產(chǎn)的牢固、穩(wěn)定程度）；吻合程度（物體與不動產(chǎn)的配備、契合程度）；可拆除性（拆除該物是否損害不動產(chǎn)）；目的意圖（從以上因素和從他本人與不動產(chǎn)的關(guān)系，尤其是從他是否擁有不動產(chǎn)來判斷，定著人的真實意圖是什么）。詳見：[美]RogerH.Bernhardt,AnnM.Burkhart:《不動法》（第4版），鐘書峰譯，法律出版社2005年版，第323頁。

[3]例如，房屋承租人將供應(yīng)商保留所有權(quán)的建筑材料用于租賃房屋的裝修，如果租賃合同無效，不僅出租人與承租人間會有利益的糾紛，建材供應(yīng)商的所有權(quán)勢必受到影響。

[4]如《日本民法典》第247條〔添附的效果〕：（一）依前5條規(guī)定，物的所有權(quán)消滅時，于該物上存在的其他權(quán)利亦消滅。（二）前款物的所有人，成為合成物、混合物或加工物的單獨所有人時，前款的權(quán)利，以后存在于合成物、混合物或加工物上；其人成為共有人時，則存在于其應(yīng)有部分上。

[5]詳見《妥處房屋租賃糾紛，促進市場健康發(fā)展—最高人民法院民一庭負責人就＜關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋＞答記者問》，載2009年9月1日《人民法院報》，第4版。

[6]例如，假設(shè)裝飾裝修物的現(xiàn)值為1萬元，雙方對合同無效各有一半過錯。在裝飾裝修已由承租人出資的情況下，出租人需要給付5000元給承租人。結(jié)果就是，承租人承擔1萬元的費用，最終從出租人處拿回5000元；而出租人分擔了5000元的費用后，得到了價值1萬元的裝飾裝修物。