導(dǎo)語：房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理的思考一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

［摘要］房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展時(shí)間較短，在高速發(fā)展過程中暴露很多財(cái)務(wù)內(nèi)控管理問題，影響企業(yè)自身發(fā)展，也對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶來不利影響。文章闡述了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理的重要意義，分析財(cái)務(wù)內(nèi)控工作中存在的問題，并提出了相應(yīng)的解決對(duì)策，期望為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供助力。

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)企業(yè);財(cái)務(wù)內(nèi)控管理;風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警;預(yù)算管理

伴隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的進(jìn)程，居民收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量迅速增加，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，項(xiàng)目拿地成本和建設(shè)成本的不斷上漲，還有國(guó)家政策對(duì)行業(yè)的重點(diǎn)調(diào)控，都對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)形成巨大的挑戰(zhàn)，也對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理有了更高的要求。但是，很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)嚴(yán)峻形勢(shì)認(rèn)識(shí)不足，財(cái)務(wù)內(nèi)控管理力度薄弱，對(duì)企業(yè)發(fā)展產(chǎn)生不良影響，需要引起各方面的高度重視，加強(qiáng)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理，發(fā)揮其風(fēng)險(xiǎn)防范的作用，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)更好地發(fā)展。

1加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理的重要意義

房地產(chǎn)企業(yè)一般規(guī)模較大，部門、人員較多，內(nèi)控管理情況復(fù)雜，難以管理。經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展，讓房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在處于充分競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境中，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高，存在很大壓力。為了有效應(yīng)對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理具有重要意義。首先，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資額大，開發(fā)周期長(zhǎng)，需要充足的資金支持，企業(yè)通過各種融資方式籌集資金，在這過程中出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)漏洞的可能性較多，容易發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，必須加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理。其次，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的社會(huì)需求多樣化，在立項(xiàng)時(shí)就要準(zhǔn)確預(yù)測(cè)市場(chǎng)變化趨勢(shì)，且國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策頻出，極大影響預(yù)期銷售和盈利，可能導(dǎo)致投資決策失利，加強(qiáng)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理對(duì)保證正確的投資決策分析有重要意義。再次，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理內(nèi)容復(fù)雜，例如開發(fā)成本分?jǐn)偟倪x擇、房地產(chǎn)開發(fā)納稅規(guī)劃、銷售方案的選擇和調(diào)整、銷售回款的管理等。加強(qiáng)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理能對(duì)紛繁復(fù)雜的工作提供有力保障。最后，房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要作用，房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理有利于財(cái)務(wù)穩(wěn)定，保障項(xiàng)目順利進(jìn)行，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

2房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理現(xiàn)存的問題

2.1房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理應(yīng)用環(huán)境復(fù)雜。房地產(chǎn)企業(yè)是資金資源密集型企業(yè)，每一項(xiàng)工作都需要大量的資金投入，而且種類繁多，導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理有很多實(shí)際的困難。企業(yè)財(cái)務(wù)人員工作的內(nèi)控制度流于形式，對(duì)財(cái)務(wù)人員欠缺指導(dǎo)性。一些企業(yè)管理者忽視財(cái)務(wù)內(nèi)控的重要性，缺乏系統(tǒng)的資金管理體系，資金經(jīng)常被占用，應(yīng)收賬款形成壞賬，導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)困難。房地產(chǎn)企業(yè)的資金申請(qǐng)程序復(fù)雜，資金管理使用不透明，企業(yè)管理者不能及時(shí)了解企業(yè)資金動(dòng)態(tài)周轉(zhuǎn)情況。財(cái)務(wù)內(nèi)控的越權(quán)現(xiàn)象嚴(yán)重，企業(yè)管理者的素質(zhì)不符合企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r需要。以上因素都是財(cái)務(wù)內(nèi)控管理應(yīng)用環(huán)境復(fù)雜的原因。2.2缺乏完善的財(cái)務(wù)內(nèi)控管理制度。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速，財(cái)務(wù)內(nèi)控管理沒跟上發(fā)展速度，缺乏完善的財(cái)務(wù)內(nèi)控管理制度表現(xiàn)如下:一是房地產(chǎn)企業(yè)組織架構(gòu)復(fù)雜，內(nèi)部職能部門眾多，有的部門有財(cái)務(wù)開支權(quán)，存在隨意支出、缺乏監(jiān)督的狀況;有的部門沒有財(cái)務(wù)開支權(quán)，開展業(yè)務(wù)資金申請(qǐng)程序多，缺乏及時(shí)應(yīng)對(duì)的工作效率。二是房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目多，分散在各地，都有各自的項(xiàng)目財(cái)務(wù)，存在信息匯報(bào)不及時(shí)、內(nèi)控制度執(zhí)行不嚴(yán)格的情況，管理難度很大。三是多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)難以按照自身實(shí)際情況制定財(cái)務(wù)內(nèi)控管理制度，在市場(chǎng)情況好的時(shí)候過于樂觀，不能正確地評(píng)估財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);在市場(chǎng)快速變化時(shí)期，不能及時(shí)地進(jìn)行財(cái)務(wù)內(nèi)控制度調(diào)整。四是財(cái)務(wù)內(nèi)控信息化系統(tǒng)沒有建設(shè)完善，存在財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)信息不真實(shí)、不及時(shí)的情況，不能真實(shí)反映企業(yè)運(yùn)營(yíng)的實(shí)情。2.3缺乏健全的全面預(yù)算管理機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)面臨激烈的競(jìng)爭(zhēng)和眾多的不確定性因素，為了尋求穩(wěn)定的可持續(xù)發(fā)展，必須建立健全的全面預(yù)算管理機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)行預(yù)算管理有以下問題:一是預(yù)算管理缺乏全員參與，各部門缺乏溝通與協(xié)調(diào)。大家都認(rèn)為全面預(yù)算是財(cái)務(wù)部門的工作，各部門只要把成本費(fèi)用支出、銷售收入預(yù)期數(shù)據(jù)給到財(cái)務(wù)，就完成了預(yù)算編制，甚至是敷衍應(yīng)付隨意給數(shù)據(jù)，導(dǎo)致編制出來的財(cái)務(wù)預(yù)算不能達(dá)到企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控的要求，預(yù)算方案不符合實(shí)際。二是年度預(yù)算目標(biāo)與企業(yè)總體戰(zhàn)略目標(biāo)脫節(jié)。只是編制企業(yè)年度經(jīng)營(yíng)預(yù)算，忽略項(xiàng)目全部開發(fā)周期，只追求短期的預(yù)算效果，不能匹配總體戰(zhàn)略目標(biāo)，影響企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展利益。三是預(yù)算管理的實(shí)施無法達(dá)到預(yù)期效果。預(yù)算管理的順利實(shí)施需要專門的管理機(jī)構(gòu)，例如預(yù)算管理委員會(huì)，但是許多房地產(chǎn)企業(yè)都交由財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)，降低了預(yù)算管理的工作效率和執(zhí)行效率，也削弱了預(yù)算管理的權(quán)威性，使得預(yù)算的編制無法充分發(fā)揮作用，不能為企業(yè)帶來預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益。2.4缺乏有效的監(jiān)督控制體系。房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用量大，存在較多的利益關(guān)系，管理者不愿意權(quán)力下放，或者不配合財(cái)務(wù)內(nèi)控的監(jiān)督，這不利于財(cái)務(wù)內(nèi)控制度的建設(shè)和管理水平的提高。房地產(chǎn)企業(yè)以業(yè)務(wù)發(fā)展為先，內(nèi)部監(jiān)督部門往往缺少實(shí)權(quán)，妨礙監(jiān)督工作的開展，不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)內(nèi)部管理工作和財(cái)務(wù)報(bào)表的問題，使用失真的報(bào)表數(shù)據(jù)給企業(yè)運(yùn)營(yíng)決策帶來很大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。缺少對(duì)內(nèi)控執(zhí)行人員的獎(jiǎng)懲機(jī)制，員工缺少監(jiān)督積極性，執(zhí)行人員與被監(jiān)督人員一團(tuán)和氣，不能發(fā)現(xiàn)問題，影響內(nèi)控的效果。房地產(chǎn)企業(yè)的外部監(jiān)督主要是財(cái)務(wù)報(bào)表年度審計(jì)，無法及時(shí)披露當(dāng)前的資金流轉(zhuǎn)情況，容易出現(xiàn)挪用公款的違規(guī)現(xiàn)象。

3房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理的措施

3.1營(yíng)造良好的財(cái)務(wù)內(nèi)控管理環(huán)境。房地產(chǎn)企業(yè)需要?jiǎng)?chuàng)造良好的財(cái)務(wù)內(nèi)控環(huán)境，為加強(qiáng)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理打好基礎(chǔ)。首先，企業(yè)管理者要以身作則，明白財(cái)務(wù)內(nèi)控的重要性，擺正自己在財(cái)務(wù)內(nèi)控體系中的位置，成為嚴(yán)格遵守各項(xiàng)規(guī)章制度的先鋒模范，這樣才能從上而下貫徹執(zhí)行財(cái)務(wù)內(nèi)控管理。其次，重視財(cái)務(wù)人員隊(duì)伍建設(shè)，不斷提高思想和業(yè)務(wù)素質(zhì)。財(cái)務(wù)人員是承擔(dān)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理的重要力量，財(cái)務(wù)工作專業(yè)性強(qiáng)，工作量大，還要對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控進(jìn)行監(jiān)督，這就需要很高的思想素質(zhì)和較強(qiáng)的協(xié)調(diào)能力，因此應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)人員的培養(yǎng)，使其能肩負(fù)起財(cái)務(wù)內(nèi)控管理的重任。最后，建設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)文化，優(yōu)化財(cái)務(wù)內(nèi)控管理環(huán)境。企業(yè)文化氛圍催生相應(yīng)的財(cái)務(wù)內(nèi)控環(huán)境，推進(jìn)企業(yè)文化建設(shè)，讓企業(yè)員工都了解財(cái)務(wù)內(nèi)控的重要意義，遵守制度辦事，互相監(jiān)督制度的貫徹執(zhí)行，為實(shí)施財(cái)務(wù)內(nèi)控管理創(chuàng)造良好的環(huán)境。3.2構(gòu)建完善的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警與管控體系。房地產(chǎn)企業(yè)面臨復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境和變化的內(nèi)部環(huán)境，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)難以預(yù)測(cè)。根據(jù)自身情況構(gòu)建完善的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，提升企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警、應(yīng)對(duì)能力，能夠有效地規(guī)避或者減小風(fēng)險(xiǎn)破壞。一是保持合理資產(chǎn)負(fù)債率，防范資金風(fēng)險(xiǎn)。通過優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)來降低籌資風(fēng)險(xiǎn)，制訂合理的資金使用計(jì)劃，讓有限的資金得到有效使用，對(duì)回款單位實(shí)行信用評(píng)級(jí)制度，降低資金回籠風(fēng)險(xiǎn)。二是加強(qiáng)財(cái)務(wù)成本管理，防范成本風(fēng)險(xiǎn)。在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資前，要重視成本管理，各部門配合財(cái)務(wù)部門做好成本核算。項(xiàng)目投資時(shí)，要做好項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告和實(shí)地調(diào)研，規(guī)避可能發(fā)生的成本風(fēng)險(xiǎn)。三是制定財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)，防御財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。設(shè)置與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的動(dòng)態(tài)化財(cái)務(wù)指標(biāo)，實(shí)時(shí)監(jiān)控企業(yè)潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。3.3加強(qiáng)全面預(yù)算管理，盡快實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理目標(biāo)。全面預(yù)算管理貫穿房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)營(yíng)，將各個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)有序整合。企業(yè)管理者必須認(rèn)識(shí)到全面預(yù)算管理的重要地位，帶領(lǐng)企業(yè)全體人員上下一心參與其中，加強(qiáng)部門合作，定期培訓(xùn)，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，不斷提高全面預(yù)算管理的控制水平。首先，房地產(chǎn)企業(yè)投資大、開發(fā)周期長(zhǎng)、流動(dòng)性差、資金緊張，全面預(yù)算管理的核心是資金預(yù)算管理，而成本預(yù)算又是資金預(yù)算管理的起點(diǎn)，應(yīng)該綜合變化因素考慮，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)置科學(xué)的目標(biāo)開發(fā)成本。其次，嚴(yán)控項(xiàng)目合同簽訂及變更成本，根據(jù)目標(biāo)開發(fā)成本、工程進(jìn)度、已簽訂合同、預(yù)計(jì)簽訂合同等制訂付款計(jì)劃。再次，將預(yù)算目標(biāo)落實(shí)到末端崗位，通過合理的考核機(jī)制，實(shí)行獎(jiǎng)懲跟蹤管理。最后，各責(zé)任相關(guān)部門需實(shí)時(shí)跟進(jìn)銷售回款，促使資金及時(shí)回籠，保障企業(yè)正常運(yùn)營(yíng)。房地產(chǎn)企業(yè)還要根據(jù)自身發(fā)展?fàn)顩r，滾動(dòng)優(yōu)化全面預(yù)算目標(biāo)，進(jìn)一步提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。3.4設(shè)計(jì)科學(xué)有效的監(jiān)督控制體系。設(shè)計(jì)科學(xué)有效的監(jiān)督控制體系，能夠有效降低財(cái)務(wù)內(nèi)控風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該成立專門的內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)，給予相應(yīng)的監(jiān)管權(quán)力和工作空間，提高內(nèi)部審計(jì)人員的地位，專人專責(zé)，強(qiáng)化責(zé)任意識(shí)，充分發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督作用。對(duì)于一般事項(xiàng)定期檢查執(zhí)行情況，對(duì)重要事項(xiàng)或突發(fā)事項(xiàng)應(yīng)立即審查，不時(shí)開展突擊檢查，審計(jì)工作做到位，才能保證內(nèi)控制度的有力執(zhí)行。同時(shí)內(nèi)控執(zhí)行的好壞應(yīng)與員工的績(jī)效掛鉤，做到獎(jiǎng)罰分明。做好監(jiān)督體系的信息化建設(shè)，將相關(guān)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)信息進(jìn)行公示，向企業(yè)員工披露企業(yè)發(fā)展運(yùn)營(yíng)動(dòng)態(tài)、資金使用狀況，促進(jìn)企業(yè)更好的監(jiān)管。為了防范內(nèi)部經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，還可以委托外部第三方審計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行月度的財(cái)務(wù)報(bào)表審計(jì)，彌補(bǔ)年度審計(jì)的不足，保證月度財(cái)務(wù)報(bào)表的數(shù)據(jù)真實(shí)、及時(shí)，杜絕挪用資金、虧空公款等行為。

4結(jié)論

鑒于現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)激烈以及不炒房的社會(huì)環(huán)境，加強(qiáng)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理成為提高房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的重要途徑。通過加強(qiáng)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理，能夠有效規(guī)避企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，保障房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)順利完成，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，為房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，同時(shí)也為社會(huì)和國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)重要力量。

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作者:容建國(guó) 單位:港澳智慧城 ( 橫琴) 項(xiàng)目發(fā)展有限公司