導語：房地產企業(yè)財務論文一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、房地產企業(yè)財務精細化管理的必要性分析

房地產企業(yè)推行財務精細化管理，主要基于以下考慮：1．適應政府宏觀調控的需要。在政府的限購、限價、限貸大環(huán)境下，土地紅利降低，資產負債率升高。中央層面房地產調控的主基調未有放松跡象，行業(yè)利潤逐步壓縮。為了提升企業(yè)的市場競爭力，企業(yè)只能將更多的精力、資金投入到調整產品結構、做好營銷創(chuàng)新和成本控制上去。2．適應企業(yè)穩(wěn)健持續(xù)發(fā)展的需要。近十年來房地產開發(fā)企業(yè)得到了快速發(fā)展。但是，隨著規(guī)模增加、項目增多、激進擴張，企業(yè)面臨巨大的經營壓力。同時，規(guī)模發(fā)展、周轉速度和品質利潤也出現前所未有的矛盾。房地產企業(yè)在一二線城市發(fā)展所遭遇的瓶頸也正向三四線城市擴展，企業(yè)發(fā)展面臨激烈的競爭。3．提高管理層決策質量的需要。受經驗、能力限制，企業(yè)決策層必須在全面了解財務狀況、競爭情況、剩余市場、重要趨勢的基礎上才能對市場做出準確判斷。通過財務精細化管理，可以幫助職業(yè)經理人、策劃、營銷等專業(yè)人員加強企業(yè)基礎管理、成本管理，便于設立責任制和開展績效考核。4．應對企業(yè)現金流危機的需要。如果銷售做得不好、資金回籠慢，受信貸緊張、籌資困難、信托公司違約等因素的影響，加上企業(yè)管理水平低下、資金使用效率不高、成本費用控制不好房地產企業(yè)很容易出現現金流危機。為降低現金流中斷的風險，客觀要求企業(yè)加強財務精細化管理，靈活融資，布置好產品結構、做好營銷創(chuàng)新和成本控制。對于資金寬裕的企業(yè)，在合適的時點可以進行套利性并購；對于資金比較緊張的企業(yè)，應積極實施以利潤率換周轉率的價格策略；對于資金更緊張的一些企業(yè)，可以考慮土地層面的轉換，甚至是股權層面的出讓。

二、房地產企業(yè)財務精細化管理的內容及流程

房地產企業(yè)財務精細化管理主要包括：財務預算精細化、投資融資精細化、會計核算精細化、稅務管理精細化、財務報告精細化和內部控制精細化。為了做好各環(huán)節(jié)精細化管理，需建立一套財務精細化管理的工作制度和流程，具體包括：（1）建立和健全經營業(yè)務的財務管理流程；（2）根據流程特征制訂管理規(guī)范和制度；（3）確定具體實施方案和步驟，設計具體的賬表并且提出要求和規(guī)范；（4）進行精細化管理工作的具體分工，同時建立責任制，通過過程的組織協(xié)調和結果的考核等等措施切實加以落實?？傊ㄟ^財務精細化管理，改變房地產企業(yè)對資金的過度依賴，形成更加穩(wěn)健的財務戰(zhàn)略，推動回款加速、銷售目標的達成，提高資金使用效率。同時，建立預警機制，通過經營分析做好全程稅務籌劃加強成本控制，進而提升房地企業(yè)的盈利水平。

三、房地產企業(yè)財務精細化管理的具體舉措

推進房地產企業(yè)財務精細化管理，可從以下方面著手：1．對每一項經營活動做好預算與分析。具體表現為：完善預算流程、設計管理工具，改變過高的估值水平，對現金流和收益模式重新組合；為獲得長期、穩(wěn)定收益，商業(yè)地產可采取以售養(yǎng)租、鼓勵銀行等其他機構長期持有物業(yè)等方式；定期分析會計與預算執(zhí)行差異，協(xié)調改變外部考核模式。其次，企業(yè)內部要重視財務數據，強化科學決策和考核落實，注重改善經營的激勵；做好團購預測、調價測算、建立年度回款測算模型；做好意向客戶分析，如限購措施、受限購、社保、公積金、分期情況影響的分析；審核營銷推廣方案、對比市場情況，及時調整每月回款、簽約和責任制預測；對已簽約折扣進行分析；跟蹤已簽約回款情況、分析按揭異常情況；分析按揭政策、分期政策；年度推廣合同管理，注重評估實際效果；做好開盤籌備和支持，開發(fā)售樓軟件報表，提高執(zhí)行率；全程跟蹤招標談價人員，事前控制費用支出；通過付款審查，補充方案和流程，徹底解決隱藏的真實問題；協(xié)調物業(yè)配合費用結算，合并不必要崗位減少開支，尾盤清理可移交物業(yè)公司，提出提高去貨率為導向的考核指標等。2．提高每個細節(jié)的資金使用效率。具體表現為：投入人力、物力促進回款；應收賬款催收；把控分期政策、預測回款進度；做好銷售配合、執(zhí)行好供應商購房扣款；測算好資金占用、機會成本；分析融資成本、拓展新的銀行、按揭和融資渠道；定期召開會議檢討計劃與支付差異（包括資金成本結構、支付利息計劃、營運利潤）；推進動態(tài)現金流預測與管理；推進降成本、減少各類付款；參與降成本工作，做好預測；尋求供應商諒解，談判、溝通延期還債；培養(yǎng)招標談價的職業(yè)殺手；做好工程合同、營銷推廣合同管理；定時清理備用金及借款；清理閑置資產、推進工程物資再利用等。3．為每項經營活動細節(jié)提供稅務籌劃支持。具體表現為：利用稅務籌劃手段設置銷售方案，將籌劃收益回饋給購買客戶，擴大公司銷售渠道；改“買房送車”、“買房送空調”為贈送現金，或直接將相應價值款項作為折扣沖抵房款，這樣既達到宣傳效果，又減少了車、空調視同銷售繳納增值稅的可能，減少過戶手續(xù)，最終降低了房地產企業(yè)的相關銷售稅金支出；明確營銷合同報價稅金，降低營銷費用支出；合理利用自產自銷并安裝材料不用繳納營業(yè)稅的稅收政策；規(guī)范涉外設計合同簽訂，改不含稅合同改為含稅合同，避免公司代付的稅金無法稅前列支等。4．加快財務各模塊的融合。具體表現為：（1）加快信息化建設、成本管理和資金管理的融合。目前有相當部分房地產企業(yè)成本管理水平低下，尚未成體系；在每個環(huán)節(jié)缺少有效管理方法，舊項目成本對新項目指導意義不大；欠缺有設計、造價、營銷、財務等綜合能力的成本管理人員；成本控制不透明、不規(guī)范；財務要定期清查、核對、補錄成本系統(tǒng)。鑒于此，需明確目標成本是項目成本控制的上限，應以市場為導向，確保項目目標利潤的實現；制定成本拆分與歸集原則的制度指引，通過拆分與歸集，得到已發(fā)生成本；定期對存在異常成本進行調整，最終得到項目的動態(tài)成本；財務應跟蹤分析，哪些成本發(fā)生了異常以及造成異常的原因，使成本控制透明化、規(guī)范化。（2）加強合同管理，控制合同變更。主要因為：大合同簽訂跨分期、跨科目，成本拆分難且易出錯；變更難以及時測算；變更做了成本就增大，不做工期就可能會延遲；付款周期長，內部付款計劃和節(jié)奏有問題。同時，為避免合同變更，需對前期設計缺陷、施工現場條件變化、產品定位變化等原因進行深入分析。（3）加強合同結算監(jiān)督。結算可委托造價咨詢機構進行施工圖造價審定，咨詢費采用造價核減額的方式計取，測算出來的造價金額與承包單位上報的偏差值來計算咨詢費用的金額方式，以此相互監(jiān)督。5．強化資金管理。主要因為：很多公司只有成本測算，沒有資金測算，或者測算很粗，無法起到參考作用。當進度計劃發(fā)生調整，就無法滾動修訂資金計劃。因此，財務部門需參與降低成本的工作，做好財務費用預測、盈利預測；加強應付進度款審核、減少合同付款比例，保證施工順利的同時避免資金占用負擔高額利息；做好月度資金計劃，匯總各部門、各項目的資金計劃，在各項目間平衡后再由總部統(tǒng)一調配；利用系統(tǒng)建立現金流模型；將合同管理與銷售系統(tǒng)、成本系統(tǒng)有機結合，實現預算與執(zhí)行保持高度一致，加強業(yè)務系統(tǒng)中的流程控制，保證數據準確、及時。

財務精細化管理是房地產企業(yè)的一項復雜且重要的工作。在實際執(zhí)行中，要注意制度的穩(wěn)定性和連續(xù)性、持之以恒，不因管理層的更換而改弦易轍，并在實踐中不斷完善和提高，才能真正提高房地產企業(yè)管理效率、增加效益。

本文作者:袁開慧工作單位:貴陽市美的房地產發(fā)展有限公司