商業(yè)地產(chǎn)宣傳文案

［致辭］

商業(yè)地產(chǎn)狂潮正在以驚人速度和能量席卷著中國的每一塊土地。這股狂潮淹沒了許數(shù)人的創(chuàng)公務(wù)員之家版權(quán)所有業(yè)努力，同時也成就了少數(shù)人構(gòu)筑商業(yè)地產(chǎn)業(yè)王國的宏偉夢想。

在商業(yè)地產(chǎn)界風(fēng)云變幻、起伏跌宕的激烈競爭之中，缺乏對商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的專業(yè)化理解，把握不準(zhǔn)商業(yè)和地產(chǎn)的最佳契合點(diǎn)，始終是困擾許多開發(fā)商的難題，時代呼喚專業(yè)化的商業(yè)地產(chǎn)管理顧問公司。

一貫秉承誠信、合作、專業(yè)、共贏的處事態(tài)度，華夏凱英始終致力于搭建一個使商業(yè)和地產(chǎn)和諧共舞的平臺，使整個資本流動過程和物質(zhì)流動過程的參與者都能夠中享受生活樂趣的同時，實(shí)現(xiàn)價值的最大化和極致化。

華夏凱英——始終堅(jiān)持與有能力掌控未來的人展開策略，實(shí)現(xiàn)組織與個人的增值和完美展現(xiàn)。

內(nèi)容摘要:近幾年我國商業(yè)地產(chǎn)多采用分割出售的開發(fā)模式,這種短線操作模式已嚴(yán)重制約了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。本文剖析了商業(yè)地產(chǎn)短線操作的原因,分析了由此帶來的問題,并提出了解決對策。

關(guān)鍵詞:商業(yè)地產(chǎn)短線操作

近幾年我國推向市場的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,多數(shù)采用“商鋪全零售”模式或“產(chǎn)權(quán)式商鋪全零售”這兩種模式,“商鋪全零售”是指開發(fā)商將大的商業(yè)項(xiàng)目分割成若干個中小商鋪,然后再將具有特定位置的商鋪賣給眾多業(yè)主,這些業(yè)主可以自行經(jīng)營,也可將商鋪再轉(zhuǎn)租給其他人經(jīng)營;“產(chǎn)權(quán)式商鋪全零售”模式是指開發(fā)商將商鋪的產(chǎn)權(quán)全部分割出售,購買者擁有的不是一個個獨(dú)立的商鋪,而是根據(jù)份額擁有對整個商業(yè)項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán),它類似一種融資工具,由業(yè)主們根據(jù)擁有的商鋪面積大小推舉物業(yè)管理公司對整個項(xiàng)目進(jìn)行管理。

近二三年我國商業(yè)地產(chǎn)在“產(chǎn)權(quán)式商鋪全零售”模式基礎(chǔ)上,又發(fā)展起“售后返租”的模式,售后返租又稱返租銷售,或售后回租,是指房地產(chǎn)商為促進(jìn)銷售,銷售產(chǎn)權(quán)式商鋪時,與買家約定,在出售后的一定年限內(nèi),由買家把經(jīng)營權(quán)交由房地產(chǎn)商行使,開發(fā)商承諾每年給予一定的固定租金給買家。在上述兩種模式下,由于利益關(guān)系,開發(fā)商往往只關(guān)心商鋪銷售情況,不可避免地存在短線操作問題,即只關(guān)心前期銷售,不管后期運(yùn)營。

在“售后返租”的這一模式下,售后包租實(shí)際上是開發(fā)商賣鋪的一種噱頭,演變?yōu)殚_發(fā)商套取現(xiàn)金的一個財務(wù)技巧。從表面上看,開發(fā)商可以開出比較高的年收益率,如8%、10%甚至12%的售后包租收益率,但實(shí)際上,他們通過提高商鋪售價,完全可以將今后要付給投資者的利息預(yù)提出來。因此,一旦開發(fā)商將商鋪售出,該商業(yè)項(xiàng)目與開發(fā)商利益已無太大關(guān)系。因此,開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中存在短線操作問題。

于是我們經(jīng)?？梢钥吹?商業(yè)項(xiàng)目銷售場景火爆,銷售后商業(yè)城日漸蕭條的局面。并經(jīng)常形成開發(fā)商、經(jīng)營商、物業(yè)管理商三方矛盾,許多項(xiàng)目還引起了眾多小業(yè)主與開發(fā)商糾纏不止的經(jīng)濟(jì)糾紛。

隨著我國商業(yè)地產(chǎn)的迅猛發(fā)展,與商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)的理論研究也逐漸成為學(xué)術(shù)界的嶄新課題。目前在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域有“萬達(dá)訂單模式”、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售運(yùn)營模式、房地產(chǎn)投資信托等等。

本文認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營是個系統(tǒng)工程,并從商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的構(gòu)成分析入手,結(jié)合成功案例和具體實(shí)踐,從系統(tǒng)角度對商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式進(jìn)行了研究,并提出了一種商業(yè)運(yùn)營商占商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營主導(dǎo)地位的新型商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式。

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營構(gòu)成研究

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營環(huán)節(jié)構(gòu)成

本文認(rèn)為,商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營環(huán)節(jié)應(yīng)主要由地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營和資本運(yùn)營等三塊構(gòu)成。在商業(yè)地產(chǎn)整體運(yùn)營中,商業(yè)是核心和本質(zhì),項(xiàng)目的成敗最終取決于其商業(yè)運(yùn)營的成敗;地產(chǎn)開發(fā)是基礎(chǔ)和表現(xiàn),沒有主要包括拿地和建設(shè)的地產(chǎn)開發(fā),附著其上的商業(yè)運(yùn)營則失去了必要的基礎(chǔ)和載體;資本運(yùn)營是線索和目的,商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的各環(huán)節(jié)都由資本運(yùn)營實(shí)現(xiàn)耦合,并且任何商業(yè)項(xiàng)目都是以良性的資本運(yùn)營為最終目的。

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營主體構(gòu)成

一、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理策略

1商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的目標(biāo)成本管理商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的目標(biāo)成本管理屬于事前控制，將控制重心放在生產(chǎn)開始之前的預(yù)測、決策和準(zhǔn)備階段，將不必要的消耗和支出控制在事發(fā)之前，盡力使成本方案達(dá)到最優(yōu)。目標(biāo)成本管理是以目標(biāo)管理的理論、方法為指導(dǎo)原則，結(jié)合公司發(fā)展的現(xiàn)狀提前做可行性研究，充分激發(fā)公司內(nèi)部潛力，運(yùn)用科學(xué)的手段確立該時期的成本額度和成本管理的目標(biāo)。然而我國的投資公司發(fā)展起步晚，在成本管理方面存在眾多問題，例如沒有完善的成本管理制度體系、管理觀念與管理方法不科學(xué)、執(zhí)行力不夠等。目標(biāo)成本管理的關(guān)鍵在于控制，控制項(xiàng)目成本制定的過程中的一系列活動：預(yù)測、計(jì)劃、實(shí)施、核算、分析和考核等等。（1）建設(shè)目標(biāo)成本管理制度。投資公司應(yīng)成立專門部門或個人負(fù)責(zé)目標(biāo)成本管理，設(shè)定規(guī)范的各類規(guī)章制度、合理的崗位職責(zé)和嚴(yán)格的控制流程等。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一個復(fù)雜的過程，涉及多個公司、部門，如果沒有合理的規(guī)章制度和崗位職責(zé)，會使整個流程混亂，增加不必要的耗費(fèi)。（2）實(shí)時監(jiān)控掌握項(xiàng)目合同進(jìn)度。目前大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資公司都是在項(xiàng)目合同洽談結(jié)束后才進(jìn)行目標(biāo)成本的核算，但是這樣缺乏在項(xiàng)目開發(fā)過程中的控制，容易造成超合同付款現(xiàn)象。投資公司應(yīng)該在項(xiàng)目開發(fā)的全程內(nèi)實(shí)時了解最新的動態(tài)成本狀況，這樣就會避免合同簽訂后的才發(fā)現(xiàn)無法彌補(bǔ)的問題。2商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的設(shè)計(jì)階段成本管理商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的設(shè)計(jì)階段工程成本管理主要體現(xiàn)在對工程造價的控制。我國投資公司在對設(shè)計(jì)階段的工程造價控制還存在一定問題。設(shè)計(jì)方案應(yīng)在對實(shí)際情況充分調(diào)查后，針對環(huán)境、交通規(guī)劃以及建筑用途等方面，準(zhǔn)確制定詳細(xì)的設(shè)計(jì)方案。然而我國目前的絕大多數(shù)投資公司只是為了通過政府等相關(guān)部門的審批，設(shè)計(jì)了簡單的建筑布局后就進(jìn)入施工設(shè)計(jì)階段，沒有預(yù)先進(jìn)行合理的造價推算，最后根據(jù)后期的施工圖進(jìn)行造價計(jì)算。這樣的設(shè)計(jì)流程的出的成本必然不是最優(yōu)的結(jié)果，由此造成的額外成本消耗也是巨大的。（1）提高商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的設(shè)計(jì)水平。投資公司應(yīng)該選取專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)人員，用先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念與科學(xué)的設(shè)計(jì)方法進(jìn)行設(shè)計(jì)工作，并且嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)流程完成設(shè)計(jì)。在設(shè)計(jì)過程中，投資公司還要充分考慮工藝、材料、技術(shù)等方面的選取與采用，運(yùn)用合理科學(xué)的設(shè)計(jì)方法，使商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的性價比達(dá)到最優(yōu)。（2）為設(shè)計(jì)階段提供充足的準(zhǔn)備資源與時間。投資公司一般為了加快投資速度與較少前期投資現(xiàn)金，大都減少為設(shè)計(jì)單位提供設(shè)計(jì)所需基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，甚至壓縮設(shè)計(jì)時間和降低設(shè)計(jì)費(fèi)用，這些都會使設(shè)計(jì)質(zhì)量受損，而最終反作用于投資公司的經(jīng)濟(jì)效益上。所以，投資公司應(yīng)該注重設(shè)計(jì)階段，為設(shè)計(jì)準(zhǔn)備充足的地質(zhì)、環(huán)境等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與資料，避免后期施工造成損耗過大等現(xiàn)象的發(fā)生。3商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的施工階段成本管理商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的施工階段成本管理是整個商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，是對前面的目標(biāo)和設(shè)計(jì)最終實(shí)現(xiàn)的過程。為了確保達(dá)到最初設(shè)定的成本預(yù)算，投資公司要認(rèn)真嚴(yán)格對待此過程的經(jīng)濟(jì)問題，最大限度的控制商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成本，以獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。（1）優(yōu)化施工方案。優(yōu)化施工方案是降低施工成本的主要途徑。投資公司應(yīng)組織專家對施工方案進(jìn)行審評和更改。確定合理的施工工期和各階段施工工藝的選擇。投資公司要及時把握現(xiàn)場施工的實(shí)際情況，遇到技術(shù)等問題不要自己武斷決定，要咨詢現(xiàn)場工程師科學(xué)解決，努力尋找節(jié)約商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資的潛力，從而控制施工階段成本，獲取更高公司利益。（2）建立材料詢價制度，嚴(yán)格把握項(xiàng)目材料成本。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的工程材料費(fèi)用一般要占總開發(fā)60％的成本，顯然投資公司必須牢牢控制材料成本的支出。投資公司應(yīng)該設(shè)立專門的材料詢價制度，確保購入的材料在保證質(zhì)量的前提下，達(dá)到成本最低。尤其在發(fā)生設(shè)計(jì)變更的情況時，投資公司更應(yīng)該堅(jiān)持先算賬、后花錢的原則，隨時掌握商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用額度，避免產(chǎn)生超預(yù)算現(xiàn)象。同時，做好投資公司對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的支付控制和管理，防范出現(xiàn)現(xiàn)金流缺口給投資公司造成財務(wù)風(fēng)險。4控制商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理成本商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)管理是一個龐大的項(xiàng)目管理，涉及到多方面的管理人員，其中產(chǎn)生的人力、管理成本也是非常巨大的。投資公司需要設(shè)立合理的相互制約的組織部門，配置科學(xué)的管理模式，提高管理者能力與素質(zhì)，制定有效的員工激勵制度，來減少人力資源的損耗與管理成本。雖然對公司員工進(jìn)行培訓(xùn)會增加投資公司的人力成本，但是有效的培訓(xùn)會提高員工專業(yè)能力與素養(yǎng)，有利于實(shí)現(xiàn)投資公司的戰(zhàn)略目標(biāo)，減低公司運(yùn)營成本，促進(jìn)效益的提升。此外，對于投入運(yùn)營的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來說，做好招商工作，選配合理的物業(yè)管理單位與運(yùn)營單位，也是做好集約化管理，節(jié)約成本的重要途徑。

二、結(jié)論

綜上所述，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須樹立科學(xué)的優(yōu)化成本管理理念，通過具有前瞻性的市場分析，合理的優(yōu)化各階段成本，達(dá)到成本管理的最優(yōu)，以優(yōu)異的成本領(lǐng)先戰(zhàn)略取得較高的經(jīng)濟(jì)效益和股東利益，最終在激烈的市場競爭中處于不敗之地。

作者：崔婧單位：大連時代豪庭物業(yè)管理有限公司財務(wù)部

內(nèi)容摘要：商業(yè)地產(chǎn)在促進(jìn)城市商業(yè)設(shè)施改造、改善消費(fèi)環(huán)境中發(fā)揮了重要作用。但在商業(yè)地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的同時，商業(yè)地產(chǎn)與城市發(fā)展不相協(xié)調(diào)的問題也初露端倪。本文將從商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展角度闡述如何實(shí)現(xiàn)與商業(yè)二者協(xié)調(diào)發(fā)展的和諧商業(yè)地產(chǎn)。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展

隨著消費(fèi)結(jié)構(gòu)的快速升級和城市化進(jìn)程的加快推進(jìn)，我國商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)發(fā)展很快。商業(yè)的發(fā)展、交通格局的變化、私家車的普及、住宅的郊區(qū)化等城市發(fā)展的結(jié)果促進(jìn)了商業(yè)業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)化，也為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供了基礎(chǔ)和需求。如何營造與商業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)，成為日益關(guān)注的問題。

商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)生與發(fā)展

商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)生與發(fā)展是城市化的必然結(jié)果

隨著城市化進(jìn)程加快，以城建市、以市興城、城市一體、協(xié)調(diào)發(fā)展成為城市發(fā)展的主題。商業(yè)繁榮是眾多大中型城市所選擇的發(fā)展目標(biāo)之一。許多城市舊城改造工作緊鑼密鼓，購物廣場和商業(yè)步行街的興建如火如荼，大型住宅區(qū)加緊建設(shè)，這都對商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生了大量的需求。與此同時，居民消費(fèi)能力也不斷增長，消費(fèi)水平大幅度提高，需求多元化趨勢明顯，這為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來了良好的機(jī)遇，也為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供了廣闊的空間。

1研究方法

1.1問卷調(diào)查方法

本次調(diào)查以松原市投資者為研究對象，從11月25日至12月2日，在江南江北地區(qū)發(fā)出556份問卷，其中包括502份調(diào)查問卷和54份訪談問卷。調(diào)查問卷中472份有效，有效率為94.02%。

1.2問卷設(shè)計(jì)

本次問卷在問題的設(shè)置上共有20個題目，都是選擇題，1-2題調(diào)查松原市的商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀與趨勢，3-8題調(diào)查投資者投資動機(jī)、9-14題調(diào)查投資者對商業(yè)地產(chǎn)的要求，15-16題投資者接觸媒體以及投資影響，17-20題為投資者個人信息。

1.3數(shù)據(jù)分析方法

摘要：在全球化經(jīng)濟(jì)背景下，我國的地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展也迎來了新的變化，目前自持商業(yè)較為流行，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式以及數(shù)量比起之前有了很大程度的優(yōu)化以及提升。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)在市場競爭方面，如何做好項(xiàng)目成本的管控，并進(jìn)行良好的管理，加強(qiáng)項(xiàng)目前期建設(shè)以及后期的經(jīng)營管理，實(shí)現(xiàn)針對性的成本控制，有效滿足客戶的需求，實(shí)現(xiàn)招商等工作的有序進(jìn)行，是目前商業(yè)地產(chǎn)公司需要注意的方面。本文對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本管控方面的現(xiàn)狀以及問題進(jìn)行討論并提出了優(yōu)化措施，希望能夠?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)公司的可持續(xù)發(fā)展提供動力。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn);成本控制;管理;優(yōu)化

在目前的發(fā)展中，商業(yè)地產(chǎn)在建設(shè)完成之后，一般會通過招商或者出售等方式進(jìn)行初期的盈利。而為了獲得利潤支持企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展，相關(guān)人員應(yīng)當(dāng)針對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)投資回報周期長且盈利方式獨(dú)特的特點(diǎn)，做好成本管理以及控制工作，對成本管理的問題做好有效的解決，通過長期租賃以及股權(quán)投資等方式拓展自身的收益，并強(qiáng)化成本管理，以便提高自身的整體效益。

1商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本概述

商業(yè)地產(chǎn)在我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展時間較短，但是目前整體發(fā)展活力較大，并且能夠?qū)?jīng)濟(jì)發(fā)展起到有效的推動作用。但是在對商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行拓展時，由于商業(yè)地產(chǎn)整體行業(yè)項(xiàng)目投資成本過高，整體資金回收周期較長，在成本控制當(dāng)中，會存在土地成本費(fèi)用以及前期費(fèi)用等。且對于小型的商業(yè)地產(chǎn)，其前期的宣傳費(fèi)用也相對較高，使得企業(yè)利潤較小，影響了企業(yè)的盈利情況。因此商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)做好成本控制工作，對整體的成本費(fèi)用支出影響因素進(jìn)行分析，節(jié)約成本支出，做好成本控制工作。

2商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本管理中存在的問題

一、主題文化商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的價值鏈

主題文化商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的價值鏈就是將所有相關(guān)的利益主體串連在一起，從而創(chuàng)造出共同的價值和利益。商業(yè)地產(chǎn)就是利用建立價值鏈的方式將所有存在利益關(guān)系的主體都串連起來，使開發(fā)商與其他有利益關(guān)系者同時獲得利益。商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營是要滿足多方面人員的利益需求，對市場消費(fèi)者、投資者、開發(fā)商、運(yùn)營商以及政府的利益都要考慮。在滿足了不同主體的利益時就可以使所有人都參與進(jìn)來，相互依賴，共同創(chuàng)造價值，共同獲得利益，在這一點(diǎn)上商業(yè)地產(chǎn)體現(xiàn)了它的商業(yè)價值，讓所有相關(guān)人都能通過商業(yè)手段獲取利益，完美的實(shí)現(xiàn)了利益兼容，讓人們受益的同時求得多方面的發(fā)展。這也就是主題文化商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目價值鏈存在的意義。商業(yè)物業(yè)價值是一種投資形式，它是通過生產(chǎn)、交易、消費(fèi)等商業(yè)經(jīng)營手段來將地產(chǎn)和商業(yè)價值融合，從而創(chuàng)造它的金融價值。商業(yè)物業(yè)的價值是需要長時間的經(jīng)營和發(fā)展來實(shí)現(xiàn)價值的最大化，商業(yè)物業(yè)價值同樣可以使利益兼容，使利益相關(guān)者通過商業(yè)物業(yè)價值的提升來獲取利益。商業(yè)地產(chǎn)的價值鏈活動在開發(fā)前期要使投入人員共同來開發(fā)設(shè)計(jì)商業(yè)規(guī)劃與建筑規(guī)劃方案，綜合完成項(xiàng)目的開發(fā)與運(yùn)行，才能共同創(chuàng)造價值。

二、投資模式與投資主體合作方式分析

傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目利益化較明顯，并沒有特別的主題模式。而高速公路服務(wù)業(yè)主題文化的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目則是根據(jù)實(shí)際地區(qū)情況建設(shè)主題文化類的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，增添城市主題文化色彩。充分發(fā)揮城市新功能，提升城市的經(jīng)濟(jì)繁華程度，創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目類型，實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)。（一）備選的投資模式。在主題文化商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)中首先就是要進(jìn)行項(xiàng)目融資工作，主題文化商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目融資與一般私人企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)融資一樣，要在項(xiàng)目啟動之前向政府機(jī)關(guān)申請，獲得許可之后方能進(jìn)行融資、建設(shè)和開發(fā)等活動。融資是通過多種渠道獲得資金后進(jìn)行資金融合，其最實(shí)用的模式是BOO(Build－Own－Operate)模式，BOO代表某一基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的建設(shè)、所有與經(jīng)營。主題文化商業(yè)地產(chǎn)具有一定的金融價值，進(jìn)行融資的渠道有商業(yè)性金融機(jī)構(gòu)貸款、資本市場融資、相關(guān)產(chǎn)業(yè)民營機(jī)構(gòu)資金、財務(wù)投資者和自有資金等多種渠道。最后在投資人的項(xiàng)目財產(chǎn)所有權(quán)問題上與其他傳統(tǒng)的私人企業(yè)的模式相同。（二）投融資主體的合作方式。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)是由多種利益關(guān)系組成的，就是之前所說的商業(yè)價值鏈，將市場消費(fèi)者、投資者、開發(fā)商、運(yùn)營商以及政府的利益同步化。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目就是一個合作者共同發(fā)展的舞臺，所有的利益主體都在舞臺上發(fā)揮自身的價值和作用，將房地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)經(jīng)濟(jì)這兩個領(lǐng)域的特點(diǎn)結(jié)合起來實(shí)現(xiàn)主體間的互利共贏。在進(jìn)行文化商業(yè)地產(chǎn)融資之前要先進(jìn)行項(xiàng)目調(diào)查，將項(xiàng)目的開發(fā)預(yù)算、能讓消費(fèi)者消選擇的優(yōu)勢、投資者能夠得到的回報預(yù)算以及投資者關(guān)心的所有問題進(jìn)行事先調(diào)查。其中在消費(fèi)者方面要從消費(fèi)群體、消費(fèi)經(jīng)濟(jì)層次、消費(fèi)模式和消費(fèi)選擇方面進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查分析。然后進(jìn)行項(xiàng)目融資，將參與項(xiàng)目的主體進(jìn)行組織協(xié)商，共同設(shè)計(jì)項(xiàng)目具體的執(zhí)行方案，組建完美的商業(yè)合作團(tuán)隊(duì)。融資結(jié)束后，多家合作企業(yè)要共同參與項(xiàng)目的設(shè)計(jì)與開發(fā)，在進(jìn)行項(xiàng)目方案研究時要注意研究重點(diǎn)是要保證市場營銷的承受力，同時還要考慮顧客消費(fèi)的自由選擇權(quán)能否得到滿足。要圍繞文化主題進(jìn)行前期定位、項(xiàng)目招商、運(yùn)營管理三個階段的工作，做到主題特色鮮明、產(chǎn)品形式新穎，項(xiàng)目結(jié)構(gòu)完整，品質(zhì)有保證，才可以實(shí)現(xiàn)長期戰(zhàn)略經(jīng)營，讓消費(fèi)者的物質(zhì)與精神都得到滿足。在招商引資前期，要根據(jù)備選投資模式分析來開展。在上面介紹過的投資模式是對建設(shè)、經(jīng)營主題文化商業(yè)地產(chǎn)合作方式的協(xié)商，對于項(xiàng)目設(shè)施財產(chǎn)權(quán)方面是不會有變動的。這就與普通私人企業(yè)的BOT模式基本相似。以此方式進(jìn)行合作商討，推出能夠使所有合作商共贏的項(xiàng)目方案。

三、關(guān)于主題文化商業(yè)地產(chǎn)投資方案的設(shè)計(jì)

（一）服務(wù)區(qū)建筑的設(shè)計(jì)要求。服務(wù)區(qū)的建設(shè)不能對自然環(huán)境產(chǎn)生破壞，要在保護(hù)自然環(huán)境的前提下進(jìn)行建設(shè)。在此前提下將民族文化的特點(diǎn)、文化主題科學(xué)合理的設(shè)計(jì)進(jìn)去，要有商業(yè)空間設(shè)計(jì)的特點(diǎn)，在空間設(shè)計(jì)時利用天然的空間環(huán)境，將主題文化融入自然景觀，將空間賦予濃郁的藝術(shù)感。服務(wù)區(qū)就是為人們提供休息、娛樂服務(wù)的一個區(qū)域，而主題文化商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)區(qū)是結(jié)合了服務(wù)區(qū)與商業(yè)地產(chǎn)兩個領(lǐng)域特點(diǎn)，再加入主題文化元素進(jìn)行設(shè)計(jì)。在建設(shè)中要讓消費(fèi)顧客體驗(yàn)到自然景色與民族文化特色完美的結(jié)合，滿足消費(fèi)者的藝術(shù)審美需求。從而實(shí)現(xiàn)在保護(hù)環(huán)境的前提下成為城市歷史文明的標(biāo)志建筑，將商業(yè)項(xiàng)目變成富有文化藝術(shù)氣息的服務(wù)空間。（二）服務(wù)區(qū)多元化發(fā)展。將服務(wù)區(qū)向著多元化的趨勢發(fā)展趨勢，改變商業(yè)以購物消費(fèi)為主要形式的現(xiàn)狀，將服務(wù)區(qū)項(xiàng)目內(nèi)容進(jìn)一步開發(fā)，增加文化、休閑、娛樂等元素。尤其是文化元素，將自然環(huán)境與文化特色進(jìn)行組合，引入新型業(yè)態(tài),增加文化性、知識性的體驗(yàn)空間，將具有地域文化特色的項(xiàng)目形式增加進(jìn)去，例如增添藝術(shù)展覽、茶道、陶藝等文化元素，讓消費(fèi)者體驗(yàn)多元化的服務(wù)區(qū)建設(shè)。（三）維護(hù)統(tǒng)一文化主題形象進(jìn)行招商。企業(yè)可以考慮圍繞一定的文化主題進(jìn)行統(tǒng)一招商,確保業(yè)態(tài)布局主題突出、結(jié)構(gòu)合理、打造品牌。同時,注重長線經(jīng)營,進(jìn)行文化氛圍的長期培育,平衡消費(fèi)者對物質(zhì)與精神的雙重追求。要完成以民族文化為特色的業(yè)態(tài)布局,有賴于前期的招商推廣是否圍繞統(tǒng)一文化主題定向進(jìn)行。在招商過程中將堅(jiān)持寧缺毋濫、優(yōu)中選優(yōu)的精細(xì)原則,圍繞統(tǒng)一文化主題進(jìn)行統(tǒng)一招商。圍繞文化主題進(jìn)行定向招商,特殊商戶給予招商優(yōu)惠。結(jié)合“以點(diǎn)帶面、特色經(jīng)營”的功能定位,針對具有較高文化、藝術(shù)、科技含量的商家,將對其給予優(yōu)惠，確保商業(yè)項(xiàng)目的文化主題得到充分體現(xiàn)。

摘要：在新時代市場經(jīng)濟(jì)的影響下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展很迅速，在急速發(fā)展的同時企業(yè)內(nèi)部的管理制度必然會出現(xiàn)很多問題。尤其在國家的會計(jì)制度改革背景影響下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)工作也需要不斷地改革，會計(jì)工作才能符合國家的政策。任何一個新事物的出現(xiàn)都會遭遇到反對的聲音，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)工作改革也是一樣的，由于長期的工作模式的影響，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的很多人不愿意接受新事物，因?yàn)榻邮苄率挛镄枰粩嗟貙W(xué)習(xí)，改革意味著淘汰，大家之所以不想改變，就是不愿意被淘汰出局。所以一直有阻礙因素阻擾商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)工作的改革。而會計(jì)工作是商業(yè)地產(chǎn)財務(wù)內(nèi)部管理的核心內(nèi)容，它關(guān)系到商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營成敗。因此本文主要討論商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)工作存在的問題，并提出解決對策，以便適應(yīng)新會計(jì)準(zhǔn)則的要求，發(fā)揮會計(jì)工作的作用，引導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)走向更好的發(fā)展方向。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)企業(yè);會計(jì)工作;問題;對策

雖然近幾年商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展速度很快，同時也受到人們的歡迎以及市場經(jīng)濟(jì)的需要，但是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)由于自身的發(fā)展特點(diǎn)，資金使用量大，工期時間長，因此給商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)工作帶來了一定難處。眾所周知，會計(jì)工作是一項(xiàng)復(fù)雜的工作，需要商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部部門之間的配合，提供完整真實(shí)的會計(jì)報表數(shù)據(jù)，才能有利于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建完善的會計(jì)工作制度。會計(jì)工作也是最真實(shí)地反映商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)數(shù)據(jù)的工作，所以對會計(jì)工作需要重視，認(rèn)真分析問題出現(xiàn)的原因，有效地解決問題，規(guī)避會計(jì)風(fēng)險，才能夠最終建立完善的會計(jì)管理體系。便于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管理者及時地掌握企業(yè)的發(fā)展動態(tài)，發(fā)揮會計(jì)工作的作用，為企業(yè)未來的發(fā)展做出科學(xué)的計(jì)劃。

1商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展特征以及會計(jì)管理的重要性

1.1商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展特征。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要在國家的法規(guī)政策范圍內(nèi)參與市場的競爭，才能保證企業(yè)的發(fā)展合法合規(guī)。同時商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，具有全面性的特點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的工程大，工期時間長，花費(fèi)的資金多，可以帶動很多第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，還能夠解決勞動力剩余的問題，所以說商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)具有全面性的特點(diǎn)。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營需要適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)，在保證自己基本利益的同時，重視成本與效益之間的關(guān)系，重視財務(wù)管理工作，保證資金得到合理的使用。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)還具有適應(yīng)性的特點(diǎn)，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目工程選址、征地、建設(shè)、審批、融資、環(huán)境等方方面面都需要重視，任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都是牽一發(fā)而動全身，所以商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該適應(yīng)大環(huán)境的發(fā)展，才能提高管理水平。1.2商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)管理的重要性。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)管理工作是企業(yè)發(fā)展到一定階段的必然選擇，由于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營重點(diǎn)不同，因此會計(jì)工作的重點(diǎn)也不同。對于商業(yè)地產(chǎn)銷售企業(yè)來說，會計(jì)工作的重點(diǎn)應(yīng)該是提高思想認(rèn)識，總結(jié)銷售工作的會計(jì)數(shù)據(jù)，為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的成本與銷售之間的關(guān)系提供可分析的數(shù)據(jù)，更好地幫助企業(yè)的管理者促進(jìn)銷售，增加收益。對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)重視建筑工程工作而言，會計(jì)管理的內(nèi)容就很多，涉及的會計(jì)數(shù)據(jù)內(nèi)容復(fù)雜，需要各部門的積極配合，然后發(fā)揮會計(jì)工作的優(yōu)勢，盡可能地給企業(yè)管理者提供真實(shí)的財務(wù)數(shù)據(jù)，便于了解資金的使用情況，會計(jì)管理工作能夠有助于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)完善內(nèi)控制度，有利于對風(fēng)險的分析，最終采取措施規(guī)避風(fēng)險。能夠減少資源的浪費(fèi)，有利于進(jìn)行全面預(yù)算管理，合理編制預(yù)算，保證商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資金安全，最終促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)社會效益和經(jīng)濟(jì)效益的統(tǒng)一。

2商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)工作存在的問題

摘要：在新經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受到電子商務(wù)發(fā)展的沖擊，傳統(tǒng)的價差模式已經(jīng)不能為企業(yè)創(chuàng)造更多的利潤，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)只有走品牌化發(fā)展之路才能實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型發(fā)展。本文首先分析了商業(yè)地產(chǎn)的概況和企業(yè)品牌建設(shè)的重要性，接著分析了我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)品牌建設(shè)中存在的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。通過介紹碧桂園的企業(yè)品牌發(fā)展的成功案例，最后得出了新經(jīng)濟(jì)環(huán)境下我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)品牌建設(shè)策略。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；企業(yè)品牌建設(shè)；碧桂園

新經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，電子商務(wù)逐漸興起，在線購物體驗(yàn)滿足了諸多民眾的新需求，對線下商業(yè)產(chǎn)生了一定的沖擊。我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)不得不考慮轉(zhuǎn)型發(fā)展問題，在消費(fèi)者的消費(fèi)需求逐漸升級的背景下，注重線下體驗(yàn)成為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)抓住的發(fā)展機(jī)遇?？梢哉f，我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展既面臨機(jī)遇，也存在挑戰(zhàn)。因此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)注重自身核心價值的提高，通過品牌建設(shè)實(shí)現(xiàn)長遠(yuǎn)發(fā)展。本文對于新經(jīng)濟(jì)環(huán)境下我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)品牌建設(shè)問題的研究具有深遠(yuǎn)意義，在分析相關(guān)問題的同時，提出了商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)品牌建設(shè)策略。

一、我國商業(yè)地產(chǎn)概況及企業(yè)品牌建設(shè)的重要性

1.我國商業(yè)地產(chǎn)概況。商業(yè)地產(chǎn)是指以商業(yè)用途為主的房地產(chǎn)，廣義上涵蓋批發(fā)零售、餐飲娛樂、辦公、休閑等用途的房地產(chǎn)形式。主要經(jīng)營模式包括只租不售、出售以及租售結(jié)合。從總體上來看，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)投資額占整體房地產(chǎn)的開發(fā)投資額比重呈現(xiàn)下降趨勢。2018年上半年，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)投資額同比下降9.9%，其中商業(yè)營業(yè)用房與辦公樓相比，整體占比下降幅度較大。2.商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)品牌建設(shè)的重要性。新經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)長遠(yuǎn)發(fā)展，就應(yīng)當(dāng)走品牌建設(shè)之路，提高投資者對品牌的認(rèn)知。第一，品牌建設(shè)是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)提高自身競爭力的有力手段。近年來，進(jìn)入市場的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)越來越多，企業(yè)之間的競爭也愈發(fā)激烈。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)只有通過自身品牌建設(shè)，才能獲得購買者的認(rèn)可。企業(yè)之間只有通過品牌才能具有更高的辨識度。第二，品牌建設(shè)是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)提高產(chǎn)品定價和銷售速度的重要途徑。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在建立品牌之后，消費(fèi)者才能對企業(yè)更加信任，根據(jù)消費(fèi)習(xí)慣才能選擇購買產(chǎn)品，這對企業(yè)產(chǎn)品定價是十分有利的。企業(yè)在有一定的知名度之后，才能吸引更多的消費(fèi)者，從而提高銷售速度，第三，品牌建設(shè)是商業(yè)地產(chǎn)打破同質(zhì)化現(xiàn)象的關(guān)鍵因素。我國的商業(yè)地產(chǎn)整體存在同質(zhì)化的問題，定位、功能等方面雷同的現(xiàn)象普遍存在。這樣的背景下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)只有提高品牌的知名度，才能打破同質(zhì)化的制約，走具有自身特色的發(fā)展之路。

二、新經(jīng)濟(jì)環(huán)境下我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)品牌建設(shè)中存在的機(jī)遇與挑戰(zhàn)