導語：如何才能寫好一篇房產投資論文，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

當今在市場經濟環(huán)境下，競爭激烈，如何求生存、求發(fā)展是擺在房地產開發(fā)企業(yè)面前的一個重要課題。通過設計、施工、材料、裝飾公司的選擇和資金的供給，對房地產開發(fā)進行有效的組織和管理，建造出適銷的開發(fā)商品。在同一開發(fā)環(huán)境下除了開發(fā)適銷對路的適應市場需求的產品外，最重要的是盡可能的降低建筑工程成本，降低產品銷售價格，最大限度的提高企業(yè)的投資開發(fā)收益，這是很多房地產開發(fā)企業(yè)必須重視的問題，也是工作難點和重點。因此在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略中，成本控制具有極其重要的作用。

一、房地產開發(fā)成本控制的內容

房價是受成本影響的，成本低，房價可以適當降低，通過相對較低的銷售價，銷量將大幅上升，隨之而來的必然是利潤的大幅提升?！八猿颂峁┻m銷對路的房源外，房地產項目成本控制是房地產開發(fā)項目管理內容的重要組成部分”。房地產成本控制的內容包括項目策劃階段、項目設計階段、發(fā)包施工階段、項目銷售階段、技術創(chuàng)新與工藝調整階段。

（1）項目策劃階段

這一階段成本控制的內容是尋找項目、市場調查和投資評估。

（2）項目設計階段

設計階段的成本控制，是項目建設全過程成本管理的重點，因此開發(fā)商應該注意此階段的成本控制。

（3）發(fā)包、施工階段房地產項目

發(fā)包包括項目總發(fā)包、建安工程及設備材料采購發(fā)包。項目發(fā)包階段的成本控制是項目建設全過程成本控制的重要環(huán)節(jié)。房地產項目采用合同價款的方式較多，合同價款一般以國家或地方統(tǒng)一規(guī)定的預算定額、材料預算定額和取費標準為依據。承包方根據開發(fā)商提供的工程范圍和施工圖紙做出工程報價，最終工程費用按實際完成的質量數(shù)量進行結算。

施工階段的成本控制工作主要包括：

①編制成本計劃和工作流程圖，落實管理人員各自的職能任務。

②熟悉設計圖紙和設計要求，將工程費用變化大的部分和環(huán)境，作為重點控制對象。

③對經濟技術變更進行經濟技術比較，并進行預測和分析，嚴格控制設計變更。

④詳細進行工程計量，復合工程付款賬單，嚴格經費簽證。

⑤做好工程施工記錄，保存好各種文件圖紙?zhí)貏e是施工變更圖紙，為處理可能發(fā)生的索賠提供依據。

⑥定期進行工程費用超支分析，提出控制工程成本突破預算的方案和措施。

⑦及時掌握國家、省、市有關部門的各種定額和收費標準的變化。

⑧注重合同簽定。修改和補充工作著重考慮對項目成本的影響。

（4）項目銷售階段

這一階段的成本控制主要是銷售費用。一般情況下，房地產銷售費用為房地產銷售價格的2-4%，費用數(shù)額大，對房地產開發(fā)利潤的高低有直接影響。

（5）技術創(chuàng)新與工藝調整階段

在工程施工中，進行技術創(chuàng)新和可持續(xù)創(chuàng)新，包括新材料、新技術、新工藝“三新”的運用，對于企業(yè)在市場經濟的競爭中取得有利地位非常重要。

二、我國房地產企業(yè)成本管理落后的原因分析及措施

（一）我國房地產企業(yè)成本管理落后的原因

第一，房地產企業(yè)普遍都是“重開發(fā)，輕成本”。

第二，忽視了事前的成本控制

目前許多房地產企業(yè)對事前管理抓的力度還不夠，其重心大多還是在事中和事后。

第三，多數(shù)房地產企業(yè)在成本管理中的執(zhí)行力度不夠。

再好的成本管理，如果沒有好的執(zhí)行力將毫無意義。一些房地產企業(yè)雖然也建立了一套比較完整的成本管理制度，但在實際執(zhí)行過程中卻是形同虛設。

第四，部分房地產企業(yè)的管理者的素質不高。

在傳統(tǒng)的計劃經濟體制下，企業(yè)缺乏主觀能動性，但在市場經濟條件下，房地產企業(yè)已經成為自主經營、自負盈虧的主體，但有些房地產企業(yè)的管理者并不能適應外部環(huán)境的變化，不能及時樹立市場競爭的觀念，缺乏創(chuàng)新，這也是造成目前有許多房地產企業(yè)成本管理相對落后的原因。

第五，沒有實行全面成本控制。

目前有許多的房地產企業(yè)沒有實行“全員、全過程、全要素和全方位”的全面成本管理。有些房地產企業(yè)認為既然成本管理的重點在設計階段，其他階段的成本不管理也影響不大；有些房地產企業(yè)認為成本管理是成本管理部門的事情，與企業(yè)的普通員工扯不上關系；有些房地產企業(yè)認為成本構成中最重要的是材料和設備，所以其他的成本費用就無關緊要；其實這些都是錯誤的觀念，任何微小的成本、任何的成本要素都應該納入成本管理的范圍，同時企業(yè)的成本是由于企業(yè)全體員工的活動而產生的，所以全面成本管理是房地產企業(yè)現(xiàn)代成本控制的核心。

（二）我國房地產開發(fā)成本控制的措施

我們看到目前我國房地產企業(yè)在成本管理方面有不少的欠缺，對房地產以后的發(fā)展造成不利的影響，這就需要采取有效的管理辦法和措施。

1、成本控制總體上應注意的問題

第一，成本控制控制的過程中要綜合考慮各方面目標

成本目標不是孤立的，它只有與質量目標、進度目標、效率、工作量要求、資源消耗等相結合綜合考慮才能有價值。不能一味強調成本控制而忽視了其他目標的實現(xiàn)，在項目實施過程中，成本控制必須與質量控制、進度控制，合同控制同步進行。

第二，成本控制要全面。

房地產項目的成本控制是貫穿于整個房地產開發(fā)實施過程，包括整個房地產開發(fā)建設及銷售過程中的所有費用。在成本控制中，要對房地產項目結構內的所有子項目或單項工程的費用實施控制，防止只重視主體工程項目成本，而忽視其他項目的成本控制；要對具體的房地產項目費用組成實施控制，防止只控制建筑安裝成本，而忽視設備和器具費用的控制；要對所有合同的付款進行控制；要對成本數(shù)量進行控制，對費用發(fā)生的時間進行控制，以滿足資金使用計劃的要求。

2、設計是成本控制的關鍵

從國內外實踐和數(shù)據來看，影響開發(fā)成本的是約占開發(fā)項目建設周期四分之一的設計前期階段，在初步設計階段影響成本的可能性為75-95%，在方案設計階段影響成本的可能性為35-75%，在施工圖設計階段影響成本的可能性為5-35%。由此我認為成本控制的關鍵在設計。

第一，開發(fā)商要有自己的設計思路，并在各個設計階段的審查中嚴格把關。一個產品要體現(xiàn)出本企業(yè)所要達到的目的，而不能只是由設計單位設計出來后再審核，這樣開發(fā)商的思路將受到牽制，很難實現(xiàn)開發(fā)商自己的目的。因此，設計階段應該遵循的途徑是開發(fā)商的構思--研討--咨詢--決策，只有這樣才能使產品適應市場或者可以說是創(chuàng)造市場。

第二，抓好設計中的新技術應用以滿足創(chuàng)作需求。經濟在發(fā)展，生活水平在提高，需求在變化。如何滿足這種變化的需求并創(chuàng)造新的需求，是房地產產品設計的要求和出發(fā)點。在設計過程中研究，掌握并應用新技術新產品提高科技含量，以滿足市場需要，創(chuàng)造新的需要和創(chuàng)造新的市場，唯其如此才能贏得顧客和市場。不過，那些過分豪華、超前的新技術或者與產品定位不協(xié)調的新技術應用不是開發(fā)商應追求的目標。

第三，嚴格控制設計中裝飾性設計。一些沒有必要的異形結構，裝飾性柱和梁及外架等，其費用往往很高，施工難度也大，對工期也造成影響，應進行嚴格控制，對確有必要的也應有一個投入與效益的分析和預測。

第四，優(yōu)選設計單位。這是一個至關重要的問題，設計力量不僅體現(xiàn)在建筑學結構力學及各專業(yè)設計的水平，還要有相關法律法規(guī)知識，更要有設計經驗甚至是施工經驗。在設計委托是要選擇優(yōu)秀的設計單位，不能因節(jié)約設計費用或其他原因而選擇小的設計單位，決不可因小失大，設計出一些殘次品甚至垃圾。

3、采購是成本控制的重點

這里的采購是指完成項目開發(fā)意圖，從開發(fā)商外部來獲取貨物或服務所需的過程，包括開發(fā)項目建安工程、材料設備、各類中介服務（如勘察，設計，銷售等）及咨詢等業(yè)務的發(fā)包或委托。很多都不是由開發(fā)商直接去控制成本。作好采購這個成本控制應該考慮以下幾個方面。

第一，要抓好招標工作。在招標過程中首先要發(fā)揮各專業(yè)部門的作用和積極性，這樣就要求專業(yè)主管部門必須設有專業(yè)業(yè)務能力強，事業(yè)心強的人員。

第二，組織好合同簽定。合同是責任雙方責任義務及解決問題的基本依據，合同簽定好壞直接決定開發(fā)項目的進展與效益。合同條款應盡量的全面和細致，在合同履行過程中要對容易發(fā)生爭議或出現(xiàn)問題的事項在合同中應規(guī)定定性定量的解決方法，不能用模糊用詞，合同條款必須只有一種解釋，以免在合同履行過程中扯皮，耽誤工程進展，使目標成本失控。

4、實施成本控制的動態(tài)管理

在完成了項目設計、采購之后，成本控制那就是開發(fā)過程中各階段目標成本的實現(xiàn)問題，主要是一個跟蹤分析、動態(tài)管理，這里以施工過程中較多發(fā)生的工程變更管理為例說明動態(tài)管理。

工程變更可以分為三類，第一類是屬于完善設計中的不足而形成的變更，第二類是開發(fā)商在項目實施過程中對原有設想、看法的變化而形成的變更，第三類是屬于現(xiàn)場施工管理協(xié)調而形成的變更。明確了這三類工程變更的原因，工程變更的成本控制就可以“對癥下藥”。

對于第一類的成本動態(tài)控制可以從三個方面進行。首先在規(guī)劃設計階段，要把本項目的作法、要達到的效果、設計人員對市場的研究、市場的亮點等內容一并體現(xiàn)在規(guī)劃方案中。二是在單體設計及施工圖設計中要由工程技術人員與設計院設計人員緊密溝通，將強制性的設計要求、技術規(guī)范、配套系統(tǒng)、質量標準、新材料等在設計過程中予以充分論證，最大限度的減少各專業(yè)之間的設計矛盾和控制復雜工藝。三是認真進行圖紙會審，會審不能流于形式。上述三個方面看起來是開工前的一個設計的動態(tài)控制，其實更是一個成本的動態(tài)控制，如果設計定位準確、各專業(yè)協(xié)調、則會大大減少在工程實施過程中的變更洽商，成本自然容易控制。

第二類主要是由于市場和開發(fā)商領導認識的變化。一個企業(yè)在項目策劃階段其總體思想框架、大體目標是成熟而且基本成型了的，如果定位發(fā)生大的變化，那么成本控制將成為空談。而對一些材料設備及諸如立面、磁磚顏色應該盡量在施工前確定而不要在施工中來化，否則勢必造成洽商的增多和成本的加大。

篇2

[關鍵詞]固定資產投資證券投資決策方法

投資是企業(yè)重要的財務活動之一，它通常是指企業(yè)將一定的財力和物力投入到一定的對象上，以期在未來獲取收益的經濟行為。投資活動可以按多種標準進行分類，其中按投資方式的不同可分為直接投資和間接投資，直接投資又稱為實物投資，是指直接用現(xiàn)金、固定資產、無形資產等進行投資，直接形成企業(yè)生產經營活動的能力。直接投資往往數(shù)額大，回收期長、與生產經營聯(lián)系緊密。

間接投資一般也稱為證券投資，是指用現(xiàn)金、固定資產、無形資產等資產購買或取得其他單位的有價證券（股票、債券等）。

固定資產投資的規(guī)模大小和技術的先進程度、證券投資的規(guī)模大小和投資對象的合理性，在很大程度上決定了企業(yè)經營和發(fā)展的潛力，因此，對固定資產投資和證券投資決策方法的研究和使用對企業(yè)的生存和發(fā)展都具有十分重要的意義。

一、固定資產投資決策

1、固定資產投資決策方法。如前所述，固定資產投資直接影響企業(yè)的生產經營規(guī)模，由于它投資數(shù)額大、投資回收期長、一經決策和實施就難以改變，因此固定資產投資決策成敗與否后果深遠。實務中，企業(yè)在進行固定資產投資決策時，一般都要提出幾種投資方案，進行反復比較后從中選取最佳或最合理的方案，這就需要運用凈現(xiàn)值法、內含報酬率法、現(xiàn)值指數(shù)法、投資回收期法、平均報酬率法等投資決策方法，但現(xiàn)行財務管理理論和實踐對固定資產投資主要采用凈現(xiàn)值(簡稱NPV)法。所謂凈現(xiàn)值是指投資方案的未來現(xiàn)金流人量的現(xiàn)值和現(xiàn)金流出量的現(xiàn)值的差額。用公式可表達為：

NPV=∑CIt／(1+i)t—∑COt／(1+i)t

其中：CIt表示第t年的現(xiàn)金流入量；COt表示第t年的現(xiàn)金流出量；i表示預定的折現(xiàn)率。

凈現(xiàn)值法的決策規(guī)則是：在只有一個備選方案的采納與否決策中，凈現(xiàn)值為正者則采納，凈現(xiàn)值為負者不采納；在有多個備選方案的互斥選擇決策中，應選用凈現(xiàn)值是正值中的最大者。

2、對固定資產投資決策方法的說明。不難發(fā)現(xiàn)，凈現(xiàn)值法與其他方法相比具有以下優(yōu)點：

(1)凈現(xiàn)值法考慮了資金的時間價值，能夠反映各種投資方案的凈收益，即以各種投資方案收益的大小作為投資決策的依據，因此是一種較好的方法。

(2)凈現(xiàn)值法與企業(yè)的財務管理目標相一致。投資方案的凈現(xiàn)值就是該方案能夠給企業(yè)增加的價值，因此要實現(xiàn)企業(yè)價值最大化這一目標，就必須在多種備選方案中選擇凈現(xiàn)值最大且不小于零的投資方案。

因此，現(xiàn)行企業(yè)財務管理工作中主要采用凈現(xiàn)值法進行固定資產的投資決策。

二、證券投資決策

1．證券投資決策方法。證券投資決策的目標就是將投資收益和投資風險風險聯(lián)系起來，對二者進行權衡后選擇最為合理的證券進行投資。因此，證券投資決策主要是討論如何在規(guī)避風險的基礎上最大限度地獲取證券投資收益，這就是著名的投資組合理論。投資組合理論最初由馬考維茨(HMarkowitz)于20世紀50

年代創(chuàng)立，后經威廉•夏普(WSharpe)等人發(fā)展，主要運用證券投資回報率的期望值E和系統(tǒng)風險系數(shù)β兩個指標表示一個證券(或證券組合)的投資價值，以此為基礎的分析被稱為“E—β”分析。

證券投資組合的風險可以分為兩種性質完全不同的風險，即系統(tǒng)風險和非系統(tǒng)風險。系統(tǒng)風險又稱為不可分散風險或市場風險，是由于一些會影響到所有公司的因素如戰(zhàn)爭、通貨膨脹、經濟衰退、金融危機、國際市場的變化引起的風險。這些因素對任何企業(yè)來說，都是不可避免的；非系統(tǒng)風險又稱為可分散風險或公是指發(fā)生于個別公司的因素如新產品開發(fā)失敗、失去一項重要合同、重大項目投標的失敗、競爭對手的出現(xiàn)、生產工藝技術的老化等所造成的風險，此類風險可以通過多元化的投資來分散或消除。

2．對證券投資決策方法的說明。資本市場理論和實踐研究表明，證券的回報率和系統(tǒng)風險之間存在著很高的相關性，即風險與收益對等，高風險可以用高回報來補償，而低風險則伴隨著低回報。在完全有效的資本市場中，證券的價格反映其價值，證券的價格在任何時刻都應與其價值相符，因此購買或出售證券只能獲得與該證券的系統(tǒng)風險相一致的回報率。也就是說，證券投資的凈現(xiàn)值等于零。因此證券投資決策不能用凈現(xiàn)值作為評價指標，而應采用“E—β”分析法。

綜上所述，對固定資產投資與證券投資決策方法的差異歸納為以下幾點：

(1)現(xiàn)行企業(yè)財務管理理論和實踐對固定資產投資決策主要采用凈現(xiàn)值(NPV)法，而對證券投資決策則采用回報率與風險(E—β)分析法。

(2)只有當固定資產投資方案的凈現(xiàn)值不小于零時，才有可能接受該方案，而證券投資方案的凈現(xiàn)值一般為零。

(3)由于證券市場的競爭性遠遠高于產品市場，使得證券市場能夠迅速達到競爭性均衡狀態(tài)，因此，證券投資的平均租金高于零；而產品市場或者因為存在壟斷和寡頭，或者因為某個或某些企業(yè)的創(chuàng)新而使得該行業(yè)調整到競爭性均衡狀態(tài)還需要一定的時間，所以固定資產投資可以賺取經濟租金。

三、原因分析

1．從資本資產定價模型的角度來看。上面的分析似乎表明固定資產決策和證券投資決策是兩種截然不同的決策類型，其實并非如此，兩者實際上都使用資本資產定價模型來量化風險。

威廉•夏普1964年開創(chuàng)的資本資產定價模型(CapitalAssetPricingModel，簡稱CAPM)被認為是財務管理學形成和發(fā)展中最重要的里程碑，它的出現(xiàn)第一次使人們能夠對風險進行定量分析。這一模型為：

Kj=Rf+βj(Km—Rf)。

式中：Kj表示第j種股票或第j種證券組合的必要報酬率；Rf代表無風險報酬率；βj表示第j種股票或第j種證券組合的β系數(shù)；Km表示所有股票或所有證券的平均報酬率。

可見，資本資產定價模型簡單、直觀地揭示了證券的期望報酬率與風險之間的關系。

例：當前的無風險報酬率為6％，市場平均報酬率為12％，A項目的預期股權現(xiàn)金流量風險大，其值β為1．5；B項目的預期股權現(xiàn)金流量風險小，其β值為0．75，則：

A項目的必要報酬率=6％+1．5×(12％—4％)=18％

B項目的必要報酬率=6％+0．75×(12％—4％)=12％

因此，資本資產定價模型是證券投資分析的直接工具，應用資本資產定價模型可以直接預測證券投資組合的期望報酬率；而在固定資產投資決策中，資本資產定價模型同樣發(fā)揮作用，即可以用于估計固定資產投資方案的機會成本，固定資產投資方案的風險越大，資金的機會成本也就越大。如果固定資產投資方案的凈現(xiàn)值大于零，就說明該固定資產投資方案的期望報酬率大于資金的機會成本。

因此，無論是固定資產投資決策還是證券投資，資本資產定價模型都是一個有效的工具，所不同的是，在證券投資決策中，資金的機會成本就是該證券投資的期望報酬率；在固定資產投資決策中，用估計的資金機會成本作為折現(xiàn)率對固定資產投資方案的預期現(xiàn)金流量進行折現(xiàn)，計算其凈現(xiàn)值，并根據計算結果的大小對投資方案作出取舍。

2．從經濟租金和有效資本市場假說的角度來看。

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內容提要:房地產投資信托（reits）目前正在亞洲迅速推廣，因而探索其制度優(yōu)勢很有必要。與房地產直接投資相比，reits有流動性高、投資風險較小、收益穩(wěn)定性較高等優(yōu)勢；reits都是普通股，但具有極強的避稅功能；與債券相比，reits總收益水平遠高于普通債券的收益水平。reits為其組織者和投資者提供了投資風險的分散化、較高的流動性和變現(xiàn)性、誘人的投資回報、高度的靈活性等超越其他房地產投資工具的顯著優(yōu)勢。

一種制度能在發(fā)源地國迅速發(fā)展，只是說明這種制度在發(fā)源地國有生命力；這種制度若還能被其他一些國家或地區(qū)復制或移植，就說明它不僅有獨特的功能，且還能有一定的可復制性；這種制度若被更多的國家渴求，[1]則不得不說明這種制度蘊涵著獨特的制度優(yōu)勢。

房地產投資信托正是這樣一種制度。而要探索房地產投資信托的制度優(yōu)勢，則有必要將它與房地產直接投資、一般公司股票和債券這些主要的金融工具一一相比較。

一、與房地產直接投資比較

所謂房地產直接投資是指將資金直接投資于一定的房地產物業(yè)，委托專業(yè)人士或自行經營的一種投資方式。一般而言，業(yè)績好的直接投資之收益常常高于reits的平均收益水平；但由于直接投資面臨很大的風險，因而并非所有的直接投資者都能獲得較好的投資回報。

reits與房地產直接投資相比較，兩者具有如下差異：

（一）流動性

房地產直接投資由于直接投資于房地產物業(yè)，若想變現(xiàn)往往只能出售物業(yè)，但出售物業(yè)的難度較大且交易成本很高，因此流動性差；而就reits而言，投資者可以通過金融市場自由買賣，故具有高度的流動性。

（二）投資風險

房地產直接投資由于直接投資于房地產物業(yè)，受房地產市場變化的影響很大，因此投資風險大；而reits卻能通過其多樣化的投資組合和“導管”[2]功能，有效地抵御市場的變化和通貨膨脹，投資風險較小。

（三）收益的穩(wěn)定性

房地產直接投資由于受房地產總體市場的影響較大，收益起伏很大，有可能獲取較高的收益，也有可能血本無歸，總體而言，收益的穩(wěn)定性不高；而reits則受房地產總體市場的影響較小，波動性較小，從而收益的穩(wěn)定性較高。

（四）物業(yè)與資產類型

房地產直接投資由于受投資資本規(guī)模的限制，其物業(yè)通常集中在一個或幾個地區(qū)、集中于一種或幾種類型上，而且資產類型單一；而reits由于投資規(guī)模較大，其物業(yè)所處的地區(qū)比較廣泛，物業(yè)的類型多樣化，且資產類型多樣化。

（五）管理方式

就房地產直接投資而言，投資者必須自己介入房地產的具體業(yè)務，這需要花費大量的時間和精力。投資者若聘請他人管理，又極易產生人的道德風險，并容易導致管理層與股東之間的利益沖突，且由于缺乏專業(yè)人員的介入，投資者難以獲取便捷的融資渠道；而reits一方面因由房地產專業(yè)人士管理，管理層在reits中又占有相當大的股份，管理層與股東之間的利益沖突能比較有效地防止；另一方面，投資者能夠借助管理層的能力獲得良好的融資渠道。

二、與一般公司股票比較

股票是公司簽發(fā)的證明股東權利的要式證券。[3]依據股東享有權利的不同，公司股票可分為優(yōu)先股與普通股兩類。

（一）優(yōu)先股

優(yōu)先股是指公司

在募集資金時，給予投資者某些優(yōu)先權的股票。就優(yōu)先股而言，一方面它具有優(yōu)先性，其優(yōu)先性表現(xiàn)在以下方面：（1）有固定的股息，不隨公司業(yè)績的好壞而產生波動，優(yōu)先股股東可先于普通股股東獲取股息。（2）當公司破產進行破產清算時，優(yōu)先股股東享有先于普通股股東的剩余財產請求權。另一方面，優(yōu)先股股東一般不參加公司的紅利分配，也沒有表決權，且不能參與公司的經營管理。

與普通股相比，優(yōu)先股雖然收益和參與決策權受限，但投資風險較小，其風險小于普通股票、卻大于債券，是一種介于普通股票和債券之間的投資工具。

盡管有時優(yōu)先股的收益率比較可觀，但總體而言，由于優(yōu)先股的收益率是事先確定的，其資金的增值潛力很小。而且優(yōu)先股的發(fā)行受到的限制較多，因此，一些國家公司法規(guī)定，只在公司增募新股或者清理債務等特殊情形下才允許發(fā)行優(yōu)先股。而美國有關reits的法律則規(guī)定，“所有的房地產投資信托都沒有優(yōu)先權，是清一色的普通股”。[4]

（二）普通股

普通股是指在公司的經營管理與贏余分配上享有普通權利的股份。普通股股東通常按持股比例享有如下權利：（1）公司決策參與權，包括股東會議出席權、表決權和委托投票權等；[5]（2）股息分配權：普通股的股息依據公司贏利狀況及其分配政策而定，在優(yōu)先股股東取得固定的股息之后，普通股股東才有權享受股息分配權；（3）剩余財產分配權：當公司破產或清算后，按優(yōu)先股股東在先、普通股股東在后的順序分配剩余財產；（4）優(yōu)先認股權：當公司因擴張需增發(fā)普通股股票時，為保持企業(yè)所有權的原有比例，現(xiàn)有普通股股東有權按其持股比例以低于市價的特定價格優(yōu)先購買一定量的新發(fā)行股票。

在美國，reits是一種在金融市場流通的普通股，與一般公司普通股相比，在以下兩方面有其特殊性：一方面，因reits公司在經營層上不必納稅，能為投資者帶來更大的投資收益，故它是美國具有避稅功能的最重要的投資工具之一；另一方面，beits公司“每年95％（2001年1月1日降至90％）以上的應稅收入必須作為股利分配給股東”，[6]這是法律的強制性要求，reits公司無權制訂自己的分紅政策。這使得reits公司無法像別的公司那樣以本公司上年度的贏利為資本積累去擴張發(fā)展，而必須開辟新的資本渠道以籌集所需資本。

三、債券比較

債券是指政府、企業(yè)等機構為直接向社會募集資金而向投資者發(fā)行的、允諾按一定利率支付利息且按一定條件償還本金的債權債務憑證。在這種債權債務關系中，債券持有人（投資者）即債權人，債券發(fā)行人即債務人。

作為房地產投資工具，reits與債券在投資特性上有如下差異：

（一）投資安全性

在投資的安全性上，債券與reits相比顯示了兩方面的優(yōu)勢：（1）除非發(fā)行債券的機構或企業(yè)破產，債權到期時必須償還本金，債券投資者至少能收回其資本金。而reits的投資者則得不到這種基本的保障；（2）當出現(xiàn)破產清算時，債券投資者也將優(yōu)于reits投資者而受償。而reits作為普通股，其受償順序列在最后，故投資的安全性較差。

（二）收益水平

在利率和市場行情沒有重大變化的情形下，債券的收益就是息票利率指向的收益值，其收益基本與預期值相同，但缺乏增長潛力；而reits盡管基本收益率沒有債券的息票利率高，但其總的收益是分紅外加資本增長所帶來的收益，因此，reits的總收益水平遠高于普通債券的收益水平。

（三）受通貨膨脹影響的程度

相對于reits，債券是對利率極其敏感的投資工具，它本身不能對通貨膨脹作出任何的補救。具體而言：當通貨膨脹率上升時，債券價值會下降很多，而且離到期時間越長，其價值就跌得越多，即使投資者在債券到期時能收回原來的投資成本，但此時的貨幣值因貶值早已無法跟購買時相比了。與此相應的是，reits名下的物業(yè)會隨通貨膨脹率的上升而增值，租金水平自然上升，使reits經營收入隨之增長。這說明，reits比債券的抵御通貨膨脹能力更強，其價值隨時間的推移而增長；當通貨膨脹率降低時，利率隨之下降，則企業(yè)的融資成本也下降。“已經發(fā)行了高于當時市場利率債券的某些企業(yè)，會選擇提前回購債券，于是，投資者就被剝奪了未來獲取高收益的權利?！盵7]

由上可知，債券盡管在投資安全性上有一定優(yōu)勢，但債券投資者卻必須承擔因通貨膨脹升降帶來的收益不穩(wěn)定的風險。相比之下，reits由于其收入來源的多樣化，完全能夠很好地抵御通貨膨脹率變動產生的風險。

四、獨特制度優(yōu)勢分析

事實上，房地產投資信托為其組織者和投資者提供了超越其他房地產投資工具的顯著優(yōu)勢，表現(xiàn)在：

（一）投資主體的大眾化

房地產是資金密集型行業(yè)，其特點是投資規(guī)模大且投資周期長，這使得一般的小投資者根本不敢問津，也不可能問津。相比而言，reits則使大額的房地產投資變成了小額的證券投資，這使得幾乎所有的投資者都被給予了投資房地產的機會，而這一機會“在歷史上曾經主要為富人、有產者所占有”。[8]

（二）投資風險的分散化

reits是以受益憑證或股票的方式募集公眾資金，通過專業(yè)化的經營管理，從事多樣化的投資，除可通過不同的不動產種類、區(qū)位、經營方式等投資組合來降低風險外，亦可以在法令規(guī)定范圍內從事公債、股票等有價證券投資以分散投資風險。[9]另一方面，組織者可減輕他出資財產的風險程度。因為通過reits，組織者能成為一個擁有各種房地產類型的實體（即reits）的股東，而reits將其資產擴張并多樣化，從而可以避免由于投資集中于某些地區(qū)物業(yè)所產生的風險。這樣，組織者也獲取了減輕其個人責任的機會，即讓reits去承擔本應屬于組織著的困擾其財產的責任。[10]

（三）較高的流動性和變現(xiàn)性

房地產由于其本身的固定性使得它的流動性較差，投資者直接投資于房地產，如果想要變現(xiàn)，一般通過出售的方式，且往往在價格上不得不打折扣；當投資者未必需要那么多的現(xiàn)金時，房地產出手的難度就更大了。而投資于reits，因“reits是以證券化方式來表彰不動產之價值，證券在發(fā)行后可以在次級市場上加以交易，投資者可以隨時在集中市場上或店頭市場上買賣證券，有助于資金的流通，一定程度上消除了傳統(tǒng)不動產不易脫手的顧慮?！盵11]

（四）誘人的投資回報

reits由于能提供相對不變的回報率，可以抵御來自股票市場易變的風險，從而投資者和組織者都可獲取可觀的投資回報。由于美國《1960年國內稅法典》要求reits將90％以上的收入用于分紅，使得reits的股東能獲取有保證的股息，即使在reits股票價格下跌的情況下也是如此。而定期的股息收益，且股息率相對優(yōu)厚，正是reits最吸引之處，這可由以下事實得以驗證：美國1993年12月至2003年1月reits的平均年度股息率達6．96％，較十年期美國政府債券（5．86％）都高。[12]而且reits曾在市場低迷時比股票表現(xiàn)更好，是故reits現(xiàn)在已是吸引人的“賭注”。[13]

（五）高度的靈活性

reits有兩方面的靈活性：一是投資者持股的靈活性。通常合股公司或企業(yè)要求股東的最低投資額為15000美元，而對reits而言，每股只需10—25美元，且沒有投資數(shù)量的限制，投資者既可只買一股，也可買數(shù)股；二是reits本身的靈活性。reits既可作為融資渠道，也可以作為一種證券工具，即把一些機構或面臨困境的物業(yè)銷售商持有的分散房產包裝上市，甚至可以將整個納稅的集團公司收歸reits進行操作。

（六）與其他金融資產的相關度較低

美國資產管理權威機構ibbotsonassociates最近在它的一份研究報告中指出，通過對所有已發(fā)行的reits歷史業(yè)績進行分析發(fā)現(xiàn)，reits的回報率與其他資產的收益率的相關性在過去的30年一直呈下降趨勢。由于reits的這一特點，使得它在近十幾年的美國證券市場上迅速擴張。在美國，目前大約三分之二的reits是在這一時期發(fā)展起來的。[14]

注釋:

[1]我國也在渴求引進房地產投資信托制度的國家之列，銀監(jiān)會2004年10月18日《信托投資公司房地產信托業(yè)務管理暫行辦法（征求意見稿）》，正在加緊該管理暫行辦法的制定工作，即是很好的例證。

[2]“導管”功能，即pass—throughtreatment，是指受益人應成為信托的納稅人，信托只不過是受益人獲得利益的管道而已。

[3]江平、方流芳主編：《新編公司法教程》，法律出版社1994年第1版，第198頁。

[4]陳潔、張紅：《房地產投資信托的投資特性》，載《中國房地產金融》2002年第11期。

[5]江平、方流芳主編：《新編公司法教程》，法律出版社，1994年第1版，第200頁。

[6]seeusinternalrevenuecode（irc），sec．857（a）（1）．

[7]陳沽、張紅：《房地產投資信托的投資特性》，載《中國房地產金融》2002年第11期。

[8]seechadwickm．cornell：comment：reitsandupreits：pushingthecorporatelawenvelope，thetrusteesoftheuniversityofpennsylvania1997，june，1997．

[9]杜筠翊、胡軒之：《不動產投資信托研究》，載《政治與法律》2000年第3期。

[10]seerobertj．crnkovich，upreits：theuseofpartnershipsinstructuringandoperatingrealestateinvestmenttrusts，inreits1993：whatyouneedtoknownow63，65（1993）（discussingsponsors“abilitytoavoidpersonalliabilityforoutstandingrealestatede[11]杜筠翊、胡軒之：《不動產投資信托研究》，載《政治與法律》2000年第3期。

[12]參見參見陳柳欽：《美國房地產投資信托基金（reits）的發(fā)展及其對我國的啟示》，資料來源：

篇4

關鍵詞：現(xiàn)代農業(yè)新型工業(yè)化

工業(yè)化發(fā)展現(xiàn)狀

對于工業(yè)化發(fā)展狀況，目前已有部分專家和學者進行了相關研究，如：王秉建（2008）對工業(yè)化水平進行了評價；胡亭亭（2007）對工業(yè)化的發(fā)展現(xiàn)狀和存在的問題進行了分析；余華銀（2006）對工業(yè)化的進程進行了評價等。通過對研究的梳理可知，工業(yè)化的發(fā)展狀況為：工業(yè)化進程慢于全國，工業(yè)化已處于工業(yè)化的實現(xiàn)和經濟高速增長期的初期，但與全國相比還有一定的差距；工業(yè)高度化水平低于全國，高度化進程也相對較弱，工業(yè)處于由重工業(yè)化階段向高加工度化階段轉變時期，工業(yè)高度化水平不斷提高，但工業(yè)高度化水平明顯偏低：輕工業(yè)中以非農產品為原料的加工業(yè)比重低；重工業(yè)中加工工業(yè)比重低；重加工工業(yè)內部高技術含量、高附加值的加工業(yè)的比重低。

現(xiàn)階段工業(yè)化發(fā)展的外部環(huán)境和內部條件分析

（一）外部環(huán)境

1.有利條件。新型工業(yè)化道路為農業(yè)發(fā)展帶來新的機遇。在新型工業(yè)化道路和新區(qū)域工業(yè)化模式下，人們開始重視農業(yè)地區(qū)和農業(yè)的發(fā)展。一方面，工業(yè)化的目標從單純的經濟增長轉向人的全面發(fā)展，這就要求大力發(fā)展農業(yè)和農業(yè)地區(qū)經濟；另一方面，技術進步成為經濟增長的最主要驅動力，使得農業(yè)的價值得到了重新認識。在新型工業(yè)化道路中，工業(yè)化的內容不再是狹義的，而是通過包括農業(yè)在內的各個產業(yè)的技術進步和效率提高實現(xiàn)全面發(fā)展。因此，農業(yè)不僅是加速工業(yè)化的一種工具，而且本身也是工業(yè)化的目的；發(fā)達地區(qū)產業(yè)轉移和人們消費結構升級促生新機遇。雖然面臨這一系列約束條件，但是，仍然存在有利于工業(yè)化的機遇：發(fā)達地區(qū)產業(yè)結構調整，一部分勞動力密集型產業(yè)逐步向內陸地區(qū)轉移。可以選擇適合本地比較優(yōu)勢的產業(yè)，通過承接發(fā)達地區(qū)的產業(yè)轉移，積累工業(yè)化的資金；隨著人們生活水平的提高，對消費品的需求日益多樣化，特別是對綠色生態(tài)產品的需求越來越大，這就為發(fā)揮其優(yōu)勢，發(fā)展綠色生態(tài)產業(yè)提供了機遇。

2.不利外部條件。國際金融危機的持續(xù)蔓延。最近一個時期以來，國際金融危機持續(xù)蔓延，對我國經濟的負面影響日益加深，對于來說尤其明顯，主要表現(xiàn)為：一是農產品價格全面下行。二是農村就業(yè)和增長局面趨于嚴峻。三是質量安全事件對農民、農業(yè)產業(yè)的沖擊不可低估。民以食為天，我國有13億人口，占世界人口的22%，而耕地面積只占世界的10%，糧食安全現(xiàn)狀面臨嚴峻考驗。作為糧食主產區(qū)，在糧食安全體系中承擔了重要責任，2008年平均糧食產量為6047萬噸，占全國總產量的5.78%。因此，在選擇新型工業(yè)化道路時絕不能以損害農業(yè)、減少糧食產量為代價。

（二）內部條件

豐富的資源條件。處于我國腹地，蘊藏了豐富的礦產資源。如煤炭、有色金屬等。同時擁有大量的水資源。以中部五省為例，不僅擁有長江、淮河等水系，還擁有鄱陽湖、洞庭湖和巢湖等三大淡水湖。豐富的農業(yè)資源，有利于農、林、牧、漁的全面發(fā)展和形成較高的農業(yè)生產率，為充分發(fā)揮農業(yè)資源優(yōu)勢，建設現(xiàn)代農業(yè)，提供了廣闊的資源配置空間和環(huán)境。

優(yōu)越的地理區(qū)位。從地域優(yōu)勢看，位于長三角腹地，東臨江蘇、浙江等發(fā)達省份，西連廣大中西部地區(qū)，承東啟西，地跨江淮，交通發(fā)達，發(fā)展農業(yè)生產條件優(yōu)越，區(qū)位優(yōu)勢明顯?？沙浞掷脰|部沿海發(fā)達地區(qū)的信息、資金，接受輻射，又可面向全國，推廣自己的優(yōu)勢產品。特別是隨著東部地區(qū)產業(yè)的升級換代，將逐步淘汰一部分落后的勞動密集型產業(yè)，作為重要的勞務輸出人口大省，積累了相當?shù)募夹g和資金要素，已完全有能力承接長三角產業(yè)特別是農產品加工業(yè)的產業(yè)轉移，這些都為農業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了難得的機遇。

較強的科研優(yōu)勢。從科研優(yōu)勢看，的高校、科研單位眾多，合肥是全國四所科技城之一。截至2007年底，全省共有各類研究與開發(fā)機構1057家，其中國有獨立科研機構116家（包括20家中央在皖科研院所、96家省屬及省以下科研機構）、高等學?？蒲袡C構154家。這些科研機構特別是一批中央在皖科研院所，是科技資源優(yōu)勢的集中體現(xiàn)，強大的科研優(yōu)勢為工業(yè)化的發(fā)展提供了堅實的科研條件。

良好的生態(tài)環(huán)境。由于長期以農業(yè)為主，工業(yè)化進程相對緩慢，因此高污染、高能耗的傳統(tǒng)工業(yè)較少，這使得的自然生態(tài)環(huán)境得到較好的保護?？梢猿浞掷蒙鷳B(tài)優(yōu)勢，跨越重化工業(yè)階段，直接進入高起點發(fā)展對環(huán)境要求高的生態(tài)產業(yè)。

不利的因素?！叭r”問題依然比較突出。面臨嚴重的“三農”問題，主要表現(xiàn)在：農村基礎設施相對落后，生產、生活條件較為惡劣。農業(yè)比較效益低，市場化發(fā)育程度低，小農生產的特點導致農業(yè)省在農業(yè)中的比較優(yōu)勢和競爭力無法發(fā)揮出來。農民收入水平不高，且商品意識、創(chuàng)新精神和經營能力不足，無法滿足農業(yè)省工業(yè)化發(fā)展的需要?！叭r”問題對工業(yè)化發(fā)展來說，依然是一個重要的制約因素；城市化發(fā)展水平相對滯后。

現(xiàn)代農業(yè)驅動型工業(yè)是工業(yè)化的現(xiàn)實選擇

綜上，結合實際，筆者認為應選擇現(xiàn)代農業(yè)驅動型的新型工業(yè)化道路，即依托區(qū)域比較優(yōu)勢，以市場為導向，以生物技術、信息技術改造傳統(tǒng)農業(yè)，圍繞現(xiàn)代農業(yè)這個核心，把農業(yè)資源深度開發(fā)產業(yè)確立為區(qū)域主導產業(yè)，并形成有競爭力的產業(yè)集群，以勞動力密集型和技術密集型產品進入市場的工業(yè)化道路。這一選擇具有重要意義，具體來說，主要體現(xiàn)在以下方面：

現(xiàn)代農業(yè)驅動型工業(yè)化模式符合新型工業(yè)化的特點。由于符合本階段的資源稟賦結構，可以充分發(fā)揮其比較優(yōu)勢，在此戰(zhàn)略下建立的產業(yè)體系能夠適應激烈的市場競爭，不斷發(fā)展壯大。通過產業(yè)的發(fā)展，利益的積累可以逐步改變的資源享賦結構，實現(xiàn)由農業(yè)省向工業(yè)省的轉變。在資源稟賦結構變化后，現(xiàn)代農業(yè)有可能不再占主導地位，而是由更符合區(qū)域資源稟賦結構的產業(yè)取代，從而實現(xiàn)產業(yè)結構的升級，促進經濟的發(fā)展。

有利于形成現(xiàn)代農業(yè)區(qū)域聚集優(yōu)勢，獲取重要資源。現(xiàn)代農業(yè)與傳統(tǒng)農業(yè)不同，具有要素投入集約化、資源配置市場化、生產手段科技化、產業(yè)經營一體化的特征，產品附加值高，有很高的投資回報率，這樣就可以吸引區(qū)域外資金、人才等要素的流入。通過產業(yè)聚集主動吸收資源的作法，改變了以往被動等待資金、技術支持（即簡單的工業(yè)反哺農業(yè)）的引資方式；改變了因傳統(tǒng)農業(yè)效益低下而出現(xiàn)資源凈流出的局面。通過市場化競爭吸引要素的方式，可以實現(xiàn)經濟的可持續(xù)增長。

有利于發(fā)揮比較優(yōu)勢，找準定位，確立主導產業(yè)。首先，的比較優(yōu)勢在農業(yè)，新型工業(yè)化的重點應放在農產品加工業(yè)。其次，如果不發(fā)揮在農業(yè)生產方面的比較優(yōu)勢，提供更為豐富的農產品和深加工品，發(fā)達省份就會將需求轉向國外尋求替代供應者，這樣，就會失去發(fā)展的外部市場。區(qū)域工業(yè)化理論認為，有競爭力主導產業(yè)是區(qū)域經濟增長的關鍵。而現(xiàn)代農業(yè)正是具有競爭優(yōu)勢的產業(yè)，因僅使用傳統(tǒng)生產要素的農業(yè)是無法對經常經濟增長作出重大貢獻的，但現(xiàn)代化的農業(yè)能夠實現(xiàn)。

可以有效克服資金瓶頸的約束。一方面，農產品加工業(yè)所需資金少、投入門檻低，是一種適合的勞動力密集型工業(yè)。另一方面，農產品加工業(yè)與農業(yè)形成良性聯(lián)動關系，可以通過加工增值農副產品，進而增加農民收入，提高農戶積累能力，為加工業(yè)的進一步發(fā)展積累資金。

能夠實現(xiàn)農村剩余勞動力的有效轉移。由于現(xiàn)代農業(yè)驅動型工業(yè)化模式強調工業(yè)與農業(yè)的聯(lián)動關系，必然促進農業(yè)生產向深度和廣度發(fā)展，在農業(yè)內部吸收大量勞動力，緩解農村剩余勞動力流動帶來的負面影響。傳統(tǒng)工業(yè)限制了農村剩余勞動力的轉移，而新型工業(yè)化是農村剩余勞動力轉移的根本保證。

參考文獻：

1.胡亭亭.欠發(fā)達地區(qū)走新型工業(yè)化道路的路徑選擇與創(chuàng)新—以為例[J].華東經濟管理，2007(5)

篇5

投資性房地產是指為賺取租金或資本增值或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產應當單獨計量和出售，主要包括：已出租的土地使用權；持有并準備增值后轉讓的土地使用權以及企業(yè)擁有并已出租的建筑物。投資性房地產不包括為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的自用房地產和作為存貨的房地產。

在日常經營活動中，企業(yè)除了將擁有的房地產用于生產廠房、辦公場所等自用外，還可能將持有的部分房地產出租以獲取租金或持有閑置的房地產等待合適的市場機會將其出售以獲取資本利得。在會計上，這些為賺取租金或資本增值而持有的房地產被劃分為一類專門的資產，即投資性房地產。與此相對應，為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產被稱作自用房地產。投資性房地產和自用房地產在實物形態(tài)上完全相同，例如都表現(xiàn)為土地使用權、建筑物或構建物等，但在產生現(xiàn)金流量的方式上具有各自的特點和顯著差異。房地產投資是為了賺取租金或資本增值或兩者兼有，因此投資性房地產產生的現(xiàn)金流量在很大程度上獨立于企業(yè)持有的其他資產。而自用房地產必須與其他資產（如生產設備、原材料、人力資源等）相結合才能產生現(xiàn)金流量。根據實質重于形式原則，兩類房地產應區(qū)分進行會計處理，投資性房地產適用《企業(yè)會計準則第3號—投資性房地產》，而自用房地產適用固定資產或無形資產準則。

我國以往的會計準則并沒有要求企業(yè)區(qū)分對待持有的投資性房地產和自用房地產。然而在實務中許多企業(yè)持有投資性房地產，由于兩類房地產為企業(yè)帶來現(xiàn)金流量的方式有較大差異，將投資性房地產和企業(yè)自用房地產都納入固定資產或無形資產核算，不利于反映企業(yè)房地產的構成情況及各類房地產對企業(yè)經營成果的影響。新的會計準則要求企業(yè)將投資性房地產作為區(qū)別于固定資產和無形資產的一項資產單獨進行反映，無疑有利于提高會計信息的相關性，從而更好地為會計信息使用者作出決策提供依據。

二、投資性房地產的初始計量和后續(xù)計量

1、投資性房地產的初始計量

企業(yè)取得的投資性房地產，應當按照取得時的成本進行初始計量，取得的方式不同，則取得時的成本計量也不同?，F(xiàn)分別介紹幾種取得方式的成本計量。

（1）外購投資性房地產的成本。包括購買價款和可直接歸屬于該資產的相關稅費及其他支出等。

（2）自行建造投資性房地產的成本。由建造該項資產達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構成，包括土地成本、建造成本、應予以資本化的借款費用以及支付和分攤的間接費用等。

（3）以其他方式取得的投資性房地產的成本。包括自用房地產轉換為投資性房地產、作為存貨的房地產轉換為投資性房地產等。本文將在投資性房地產的轉換中專門闡述。

在實際工作中，存在某項房地產部分自用或作為存貨出售、部分用于賺取租金或資本增值的情形。能夠單獨計量和出售的用于出租（或資本增值）的部分，應當確認為投資性房地產；不能單獨計量和出售的用于出租（或資本增值）的部分，不確認為投資性房地產。

2、投資性房地產的后續(xù)計量

投資性房地產與普通自用房地產在會計處理上的最大不同表現(xiàn)在對投資性房地產的后續(xù)計量上，企業(yè)通常應當采用成本模式對投資性房地產進行后續(xù)計量，在滿足特定條件的情況下也可以采用公允價值模式進行后續(xù)計量。同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。

（1）采用成本模式進行后續(xù)計量。采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產，應當按照《企業(yè)會計準則第4號—固定資產》或《企業(yè)會計準則第6號—無形資產》，按月（期）計提折舊或攤銷。如果存在減值跡象的，應當按照《企業(yè)會計準則第8號—資產減值》進行減值測試，計提相應的減值準備。如果已經計提減值準備的投資性房地產的價值又得以恢復，不得轉回。

（2）采用公允價值模式進行后續(xù)計量。只有在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，才允許對投資性房地產采用公允價值模式進行后續(xù)計量。采用公允價值模式計量的，應當同時滿足以下兩個條件：投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；企業(yè)能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計。采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入公允價值變動損益。

（3）投資性房地產后續(xù)計量模式的變更。企業(yè)對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。只有在房地產市場比較成熟、能夠滿足采用公允價值模式條件的情況下，才允許企業(yè)從成本模式轉為公允價值模式計量。從成本模式轉為公允價值模式計量應當作為會計政策變更，并按計量模式變更時的公允價值與賬面價值的差額調整期初留存收益，但已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。

三、投資性房地產的轉換

房地產的轉換，實質上是因房地產的用途發(fā)生改變而對房地產進行的重新分類。企業(yè)有確鑿證據表明房地產用途發(fā)生改變時，應當將投資性房地產轉換為其他資產或者將其他資產轉換為投資性房地產。主要有三種轉換形式：作為存貨的房地產轉為投資性房地產；自用的建筑物或土地使用權轉換為投資性房地產；投資性房地產轉為自用。

在成本模式下幾種轉換形式的處理較為簡單，就是將轉換前的賬面價值作為轉換后的入賬價值。下面主要介紹公允價值模式下幾種轉換形式的處理，公允價值模式下的轉換應以轉換當日的公允價值作為投資性房地產的賬面價值或以轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值。

1、公允價值模式下作為存貨的房地產轉為投資性房地產

房地產開發(fā)企業(yè)將持有的開發(fā)產品以經營租賃的方式出租，存貨相應地轉換為投資性房地產，轉換日為租賃開始日。應當按轉換日該項房地產的公允價值記入投資性房地產—成本，同時轉銷原存貨賬面價值和已計提跌價準備。公允價值小于賬面價值的，按其差額記入公允價值變動損益；公允價值大于賬面價值的，按其差額記入資本公積—其他資本公積。

2、公允價值模式下自用建筑物或土地使用權轉換為投資性房地產

企業(yè)將原本用于生產或經營管理的房地產改為出租，即固定資產或無形資產相應地轉換為投資性房地產，轉換日為租賃開始日。應當按轉換日該項房地產的公允價值記入投資性房地產—成本，同時轉銷原固定資產或無形資產賬面價值和已計提的折舊或攤銷及減值準備。公允價值小于賬面價值的，按其差額記入公允價值變動損益；公允價值大于賬面價值的，按其差額記入資本公積—其他資本公積。

3、公允價值模式下投資性房地產轉為自用

企業(yè)將原來用于賺取租金或資本增值的房地產改為用于生產商品、提供勞務或者經營管理的固定資產或無形資產，轉換日為企業(yè)開始自用的日期。應當以轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入公允價值變動損益。

企業(yè)出售、轉讓投資性房地產以及對報廢或毀損的投資性房地產進行處置時，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的差額計入當期損益。公允價值模式下，還應將累計公允價值變動損益轉入“其他業(yè)務收入”，如存在原轉換日計入資本公積的金額，則一并轉入“其他業(yè)務收入”。

四、綜合示例

2007年4月10日，甲房地產開發(fā)公司與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓出租給乙企業(yè)，租賃期開始日為2007年5月1日。2007年5月1日該寫字樓的賬面價值9000萬元，公允價值9400萬元，2007年12月31日該項投資性房地產的公允價值為9600萬元。假定2008年3月31日租賃期滿，企業(yè)收回該投資性房地產，并以11000萬元出售，出售款已收訖。

2007年5月1日轉換時：

借：投資性房地產—成本94000000

貸：開發(fā)產品90000000

資本公積—其他資本公積4000000

2007年12月31日：

借：投資性房地產—公允價值變動2000000

貸：公允價值變動損益2000000

2008年3月31日出售時：

借：銀行存款110000000

貸：其他業(yè)務收入110000000

借：其他業(yè)務成本96000000

貸：投資性房地產—成本94000000

—公允價值變動2000000

同時，將累計公允價值變動損益轉入其他業(yè)務收入。

借：公允價值變動損益2000000

貸：其他業(yè)務收入2000000

同時，將轉換時計入資本公積的部分轉入其他業(yè)務收入

借：資本公積—其他資本公積4000000

貸：其他業(yè)務收入4000000

綜上所述，采用成本模式或公允價值模式是由企業(yè)自主選擇的，但公允價值模式需要滿足一定的條件，采用不同的后續(xù)計量模式會對財務報表帶來不同影響。采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，而是以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，但因不計提折舊會導致稅前扣除額減少，所得稅由此增加。因此，在滿足采用公允價值模式計量的情況下，企業(yè)應當根據本企業(yè)的實際情況選擇合適的后續(xù)計量模式。

篇6

房地產投資風險就是指由于投資房地產而造成損失的可能性。這種損失包括投入資本的損失和預期的收益未達到的損失。房地產投資風險分為以下幾種。

1.投資支出風險

房地產投資支出是指投資者取得、開發(fā)土地并進行房產建設所花費的各種成本費用支出。由于房地產具有)位置固定性、不可移動性，而且受規(guī)劃限制及本身結構、裝修設計的影響，常具有專用性，一旦完工，變很難更改，如進行改建，投資將很大。因此如果投資者判斷失誤，便會蒙受損失。另外，房地產投資周期長，一個新建項目由于建設周期較長，在建設過程中也會遇到投資支出增加問題，這可能導致房地產投資者不堪重負并蒙受損失。

2.金融風險

主要指利率風險。房地產市場的利率變化風險是指利率的變化對房地產市場的影響和可能給投資者帶來的損失。當利率上升時，房地產開發(fā)商和經營者的資金成本會增加，消費者的購買欲望隨之降低。因此，整個房地產市場將形成一方面生產成本增加；另一方面市場需求降低。

3.購買力風險

購買力風險主要是指市場中因消費者購買能力變化而導致房地產商品不能按市場消化，造成經濟上的損失。購買力風險是一種需求風險，在市場經濟體制中，需求是一個非常不定的因素。由于消費者的購買力是不斷發(fā)生變化的，受工作環(huán)境、生活環(huán)境、社會環(huán)境、消費結構等影響，如果整體市場上需求下降，將會給房地產投資商經營者帶來損失。

4.市場風險

市場風險是指由于房地產價格的變動而引起的投資損失。房地產市場是一個特殊的市場，由于房地產的不可移動性，房地產時常一般只受區(qū)域性因素的影響。土地市場一般可分為一級出讓市場和二級轉讓市場，壟斷性較強。房地產市場供求的變化在很大程度上牽制著房地產投資收益的實現(xiàn)及其大小。例如房地產市場價格水平的波動、房地產消費市場的局限等等都是引起市場風險的原因。房地產價格不斷下跌以及房地產交易量驟降是中國去年經濟增長放緩的一個主要原因。

5.政策風險

政策風險是指由于國家或地方政府有關房地產投資的各種政策發(fā)生變化而給投資者帶來的損失。例如產業(yè)政策、稅收政策、金融政策和投資限制等。我國現(xiàn)正處于市場經濟改革、經濟體制轉軌的關鍵時期，各種有關政策的調整比較頻繁，而房地產投資周期相對較長，房地產特別是土地是國家宏觀調控的重點對象，故房地產投資受政策風險的影響比較大，城市規(guī)劃的變化不但影響投資房地產的用途，對其利用強度也形成限制，不去理解城市規(guī)劃的變化方向而盲目投資，對投資者的打擊將是巨大的。

6.法律風險

法律風險是指投資者投資行為違法或未能有效利用法律工具而帶來的損失。房地產投資涉及面廣，極易引起各種糾紛，如在拆遷安置過程中、房地產交易中、房地產租賃中等，各種糾紛的發(fā)生一方面影響投資的正常進行，另一方面影響投資收益的順利實現(xiàn)，都會造成投資損失。房地產開發(fā)建設過程中的風險管理，實際上是對建筑工程實施的風險管理，開發(fā)商應通過仔細考慮工程承包的合同條款，盡量把風險分散給承包商。

二、房地產投資風險的預防策略

房地產投資風險的防范與處理是針對不同類型、不同概率和不同規(guī)模的風險，采取相應的措施和方法，避免房地產投資風險或使房地產投資過程中的風險減到最低程度。

策略一：關注政策變動，認準投資方向

任何國家的政策都不是一成不變的，而政策的變化無論對一國的經濟發(fā)展，還是對投資者的預期收益都將產生一定影響。我國房地產起步較晚，市場不規(guī)范，與發(fā)達國家相比，房地產業(yè)受政府政策影響更大。所以時刻關注國家各項方針政策變化，特別是政府對房地產開發(fā)的態(tài)度，政策動態(tài)，如宏觀經濟政策、國家稅收政策、財政、貨幣、產業(yè)、住宅政策制度的改革等就顯得十分重要。對各項政策的研究，既有助于房地產投資確定正確的投資開發(fā)方向，正確預測未來，又有利于其根據政策變動及時調整投資策略，有效控制政策風險。

策略二：掌握信息，去偽存真，優(yōu)化分析

隨著投資者獲得的信息量的增加，投資者面對的不確定性因素逐漸減少，這樣就可以提高投資者決策行為的正確度，降低決策風險。相反，如果投資者掌握的相關信息不充分或者不準確，那么，就有可能對自身條件和外部環(huán)境判斷失誤，從而增加了決策風險。雖然獲取信息要付出成本，但與投資決策風險的成本相比，卻是值得投入的。因此，投資者在做出房地產投資決策前應盡可能地調查市場，了解相關信息。同時要學會優(yōu)化分析。優(yōu)化分析是在掌握大量信息的基礎上，投資者應依靠經驗或技術方法進行風險分析，優(yōu)化投資策略，最后確定適合投資者的最佳方案。該項措施能為投資者采取房地產投資的行動提供決策依據。

策略三：采用投資分散組合策略

房地產投資組合策略是投資者依據房地產投資的風險程度和年獲利能力，按照一定的原則進行恰當?shù)幕A上造反搭配投資各種不同類型的房地產以降低投資風險的房地產投資策略。因為各種不同類型的房地產的投資風險大小不一，收益高低不同。風險大的投資基礎上回報率相對較高，回報率低的投資基礎上相對地風險就低些，如果資金分別投入不同的房地產開發(fā)基礎上整體投資風險就會降低，其實質就是用個別房地產投資的記收益支彌補低收益的房地產的損失，最終得到一個較為平均的收益。房地產投資組合的關鍵是如何科學確定投入不同類型房地產合理的資金比例。

房地產投資風險的防范與處理是可以不同類型、不同概率和不同規(guī)模的風險，采取相應的措施和方法，避免房地產投資風險或使房地產投資過程中的風險減到最低程度。

篇7

關鍵詞：公允價值計量；投資性房地產；運用

考慮到會計國際趨同的要求，我國新的《企業(yè)會計準則——基本準則》明確地將公允價值作為會計計量屬性之一，在38項新具體會計準則中有17項不同程度地運用了公允價值，同時結合我國的現(xiàn)實會計環(huán)境，在具體運用公允價值計量屬性時增設了一些限定條件，保持了應有的謹慎。我國運用公允價值的具體會計準則較多，主要集中在投資性房地產、非貨幣性資產交換、資產減值、債務重組、企業(yè)合并、金融工具等。下面就公允價值法對投資性房地產確認和計量等的影響作詳細闡述。

一、公允價值的概念

美國會計準則委員會（FASB）的定義是：“在當前的非強迫或非清算的交易中，雙方自愿進行資產（或負債）的買賣（或發(fā)生與清償）的金額。”國際會計準則委員會（IASC）的定義是：“在公平交易中，熟悉情況的當事人自愿據以進行資產交換或負債清償?shù)慕痤~?！蔽覈聲嫓蕜t的定義與后者基本相同：“在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或債務清償?shù)慕痤~?！倍?，“在公平交易中，交易雙方應當是持續(xù)經營企業(yè)，不打算或不需要進行清算、重大縮減經營規(guī)模，或在不利條件下仍進行交易?！?/p>

從定義中可以看出，公允價值強調“公平”、“自愿”的交易價格，它最大的特征就是來自于公平交易市場的確認，是基于活躍市場的理性雙方對資產或負債價值的公平認定和計量，不是某個特定主體的估計；它的確定并不在于業(yè)務是否真正發(fā)生，而在于雙方一致性而形成的價值，是一種具有明顯可觀察性和決策相關性的會計信息。

二、《企業(yè)會計準則第3號—投資性房地產》具體規(guī)定

按照《企業(yè)會計準則第3號—投資性房地產》準則，投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產，包括采用成本模式計量的投資性房地產和采用公允價值模式計量的投資性房地產。第三章“后續(xù)計量”中指出：有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續(xù)可靠取得，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續(xù)計量。同時又指出：采用公允價值模式計量的，應當同時滿足下列條件，投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；企業(yè)能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。

采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，而應當按照資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。

同時，為了防止上市公司在采用公允價值計量時其持有的房地產溢價在賬面上集中體現(xiàn)，導致賬面利潤大幅增加，新準則還規(guī)定：“自用房地產或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時，投資性房地產按照轉換當日的公允價值計價，轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益；轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權益?！边@基本排除了上市公司利用公允價值確認投資性房地產而產生巨額賬面利潤的可能性，充分體現(xiàn)了我國新會計準則對公允價值應用的謹慎性。

企業(yè)對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。從成本模式轉為公允價值模式，視為會計政策變更；已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。

三、采用公允價值模式計量投資性房地產的主要賬務處理

企業(yè)應按照投資性房地產類別和項目分別對“成本”和“公允價值變動”進行明細核算。期末借方余額反映企業(yè)投資性房地產的價值。

（一）企業(yè)外購、自行建造等取得的投資性房地產

借：投資性房地產—成本（購買價款+相關稅費+其他支出）

貸：銀行存款（或在建工程）

（二）將作為存貨的房地產轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產：

借：投資性房地產—成本（轉換日的公允價值）

存貨跌價準備（已計提的跌價準備）

貸：庫存商品（賬面余額）

資本公積—其他資本公積（或借：營業(yè)外支出）

（三）將自用土地使用權或建筑物轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產

借：投資性房地產—成本（轉換日的公允價值）

累計攤銷（累計折舊）（已計提的累計攤銷或累計折舊）

無形資產減值準備（或固定資產減值準備）（已計提的減值準備）

貸：無形資產（或固定資產）（賬面余額）

資本公積—其他資本公積（或借：營業(yè)外支出）

（四）投資性房地產進行改良或裝修

借：在建工程（投資性房地產的賬面余額）

貸：投資性房地產—成本

貸（或借）：投資性房地產—公允價值變動

（五）資產負債表日，投資性房地產的公允價值＞其賬面余額：（或者公允價值＜其賬面余額做相反的會計分錄）

借：投資性房地產—公允價值變動（公允價值一其賬面余額）

貸：公允價值變動損益

（六）將采用公允價值模式計量的投資性房地產轉為自用時

借：固定資產（無形資產）（轉換日的公允價值）

貸：投資性房地產—成本（賬面余額）

貸（或借）：投資性房地產—公允價值變動（賬面余額）

貸（或借）：公允價值變動損益

（七）出售投資性房地產時

借：銀行存款（實際收到的金額）

貸：投資性房地產—成本（賬面余額）

貸（或借）：投資性房地產—公允價值變動（賬面余額）

貸（或借）：投資收益

同時，借（或貸）：公允價值變動損益（該項投資性房地產的公允價值變動）；貸（或借）：投資收益。

四、公允價值計量對投資性房地產的影響

公允價值計量對相關公司投資性房地產核算提供了一種新的模式，但公司是否利用或怎樣利用這種模式仍需要深入研究。

（一）正式確立重估凈資產值法（NAV）作為房地產上市公司估值的中心地位

現(xiàn)行會計準則規(guī)定：只有企業(yè)在股權結構發(fā)生變化或者對外投資這兩種情況下，才允許使用重估凈資產值法作為記賬依據。公允價值計量模式的引入使得相關企業(yè)在更大的范圍內使用此法，提供的賬面價值更能真實地反映該企業(yè)資產的真實市場價格。隨著投資性房地產物業(yè)的增多，特別是在我國經濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展及人民幣升值的狀況下，新會計準則的采用，必將引導市場更多地關注各項投資性房地產物業(yè)的真實價值，并使重估凈資產值法成為評估投資性房地產企業(yè)的主要標準之一。即使對以開發(fā)業(yè)務為主的房地產企業(yè)來說，新會計準則的實行也將導致投資者以更為穩(wěn)健和客觀的估值標準來衡量公司的價值。

（二）提高公司對信息披露的真實反映

近幾年，隨著房地產市場的高速膨脹，企業(yè)若繼續(xù)按照歷史成本的原則來計量所擁有的投資性房地產，特別是土地使用權，這顯然會使會計信息無法真實公允地反映企業(yè)的真實價值，而且在我國目前的市場環(huán)境里，投資性房地產物業(yè)大都存在很大程度的升值。公允價值模式的引入肯定將加大市場對一些原來信息披露不夠充分的公司價值的挖掘，使投資者對這類公司價值的認識更為全面。

按照《企業(yè)會計準則第3號—投資性房地產》的要求，企業(yè)若以公允價值的記賬模式取代傳統(tǒng)成本模式記賬的，應該屬于會計政策的變更。會計政策的變更能夠使公司提供更可靠、更相關的會計信息，同時也使投資者更全面充分地把握相關企業(yè)的真實信息。在采用公允價值模式記賬的當年，公司應當采用追溯調整法調整期初留存收益，即這些企業(yè)的上年度凈資產值將會得到較大幅度的提升，有利于提高相關公司的規(guī)模。（三）公司每年凈利潤的波動程度會增大

公允價值的變化將加大凈利潤的波動幅度?，F(xiàn)行會計制度下，企業(yè)的投資性房地產物業(yè)都是計入固定資產或無形資產中，其市值變動并不計入當期損益，我們無法從相關的會計報表中尋找其變動的痕跡，也不利于反映企業(yè)房地產的構成情況及各類房地產對企業(yè)經營業(yè)績的貢獻。當前我國的投資性房地產物業(yè)市場已經進入加速發(fā)展階段，雖然并不排除部分投資性房地產物業(yè)出現(xiàn)貶值的可能性，但更多投資性房地產物業(yè)的升值潛力較大且預計將會持續(xù)；按照新準則所要求的公允價值法來重新計量這些“名不副實”的投資性房產，企業(yè)每年的重估增值額應該會使當年的凈利潤預計得到持續(xù)的額外提升，企業(yè)投資性房地產的巨額利潤終將能夠在賬面得到充分體現(xiàn)，由此也大幅提高了每股的凈資產，降低了市盈率。但由于對凈利潤的影響比較多，相應波動程度也會增加，因此，如何評價這種由于增值帶來的利潤增加需要市場進一步達成新的均衡，而且，投資者也需要以更為穩(wěn)健和客觀的估值標準來衡量此類房地產公司的真正價值。

（四）未來投資性房地產公允價值的確認

公允價值模式符合投資性房地產的特性，能夠較好地反映投資性房地產的市場價值和盈利能力，盡管公允價值的確認仍然是一個難點，很多人擔心在現(xiàn)階段的實務操作中公允價值容易導致利潤操縱，但是隨著我國房地產市場的持續(xù)發(fā)展，售房信息的公開化、透明化，相對于其他資產而言，投資性房地產物業(yè)的公允價值還是比較容易取得的。同時，新會計準則也借鑒了國際會計準則中確定公允價值的方法，需要每年聘請獨立的評估師對其投資性房地產物業(yè)進行評估，并在年報中詳細披露房地產當期賬面價值的增減變動情況、公允價值的確認方法及其理由等；而且巨額利潤的出現(xiàn)意味著企業(yè)繳納的稅額也相應攀升，之前投資性房地產物業(yè)計入固定資產或無形資產進行折舊、攤銷的抵稅功能也沒有了。

【參考文獻】

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[3]季秀杰.公允價值在新會計準則體系中的應用[J].商業(yè)經濟，2006，（6）：47-49.

篇8

關鍵詞：投資衍生金融風險風險控制

中航油事件案例分析

中國航油(新加坡)股份有限公司（以下簡稱中航油）成立于1993年，由中央直屬大型國企中國航空油料控股公司控股，總部和注冊地均位于新加坡。公司成立之初經營十分困難，一度瀕臨破產，后在總裁陳久霖的帶領下，一舉扭虧為盈，從單一的進口航油采購業(yè)務逐步擴展到國際石油貿易業(yè)務，并于2001年在新加坡交易所主板上市，成為中國首家利用海外自有資產在國外上市的中資企業(yè)。公司經營的成功為其贏來了聲譽，2002年公司被新交所評為“最具透明度的上市公司”獎，并且是唯一入選的中資公司。

中航油通過國際石油貿易、石油期貨等衍生金融工具的交易，其凈資產已經從1997年16.8萬美元增加到2004年的1.35億美元，增幅高達800倍。但2004年11月，中航油因誤判油價走勢，在石油期貨投機上虧損5.5億美元。這一事件被認為是著名的“巴林銀行悲劇”的翻版：十年前，在新加坡期貨市場上，歐洲老牌的巴林銀行因雇員違規(guī)投機操作，令公司損失13億美元并導致被一家荷蘭銀行收購。曾經在7年間實現(xiàn)資產增值800倍的海外國企中航油，緣何短短幾個月內就在期貨投機市場上背負5.5億美元的巨債？

2003年底，由于中航油錯誤地判斷了油價走勢，調整了交易策略，賣出了買權并買入了賣權，導致期權盤位到期時面臨虧損。為了避免虧損，中航油新加坡公司在2004年1月、6月和9月先后進行了三次挪盤，即買回期權以關閉原先盤位，同時出售期限更長、交易量更大的新期權。每次挪盤均成倍擴大了風險，該風險在油價上升時呈指數(shù)級數(shù)的擴大，直至公司不再有能力支付不斷高漲的保證金，最終導致了破產的財務困境。應該說中航油能夠在7年間實現(xiàn)凈資產增幅800倍，到巨虧5.5億美元，都是緣于“創(chuàng)新”及對衍生金融工具的使用。衍生金融工具的誕生本來是為了規(guī)避風險的保值作用，但中航油卻是毀于過度的投機。

衍生金融工具及其特征

衍生金融工具是具有衍生特征的金融工具。根據美國財務會計準則委員會(FASB)的定義：“衍生金融工具是期貨、遠期合約、互換和期權合約以及類似性質的金融工具，如利率上限與固定利率借款承諾等”。而我國一些學者認為，衍生金融工具是指價值派生于某些標的物的價格金融工具；其中，標的項目包括債券、商品、利率、匯率和某種指數(shù)等。也就是說，衍生金融工具就是在傳統(tǒng)的金融工具基礎上衍生出來的，通過預測股價、利率、匯率等未來行情走勢，采用支付少量保證金或權利金簽訂遠期合同或互換不同金融商品等交易形式的新興金融工具。

衍生金融工具是以風險存在為前提，并為適應風險管理的需要而產生和發(fā)展的，其交易有別于一般的金融現(xiàn)貨交易，是以標準合約交易和保證金交易為基本特征的，其主要功能并不是交易，而是保值或投機。主要特征有六個：杠桿性，它能以極少的資金（合約保證金）控制較多的投資資金（出貨或平倉時合約持有者應付的資金），來獲取理財?shù)氖找妫惶摂M性，它在合約到期時可以履行也可以不履行；依存性，它依賴于傳統(tǒng)的金融工具而存在，傳統(tǒng)金融工具的價格變動最終會影響衍生金融工具；靈活性，它可以根據用戶的不同需要設計出不同類型的衍生金融工具，以適應使用者的需求；表外交易，它通常不在企業(yè)資產負債表中反映；定價比較復雜，因對其風險的度量非常困難。

近幾年以來，衍生工具交易風波不斷，1994年1月，德國MGRM集團在美國高息籌資，投資石油期貨損失13億美元，相當于集團一半資產；1994年12月，美國加州橘郡財務長雪鐵龍以政府名義籌資，進行票據投資，最后虧損18億美元，地方政府宣布破產；同年12月，美國最富庶的奧蘭冶縣由于從事金融衍生交易失敗而虧損15億美元，不得不宣布破產；1995年2月23日，我國上海證券交易所出現(xiàn)“327國債期貨風波”，直接導致了國債期貨市場在我國的暫停。

盡管出現(xiàn)上述情況，但衍生金融工具仍獲得了巨大發(fā)展，美國《幸?！冯s志在1995年載文聲稱，國際金融市場上當時已知的金融衍生工具已有1200多種，未清償名義本金額超過20萬億美元。不僅如此，衍生工具的品種也正在創(chuàng)新中，目前一些大的金融機構幾乎能根據客戶的任何特殊要求“量身訂造”任何品種的衍生工具并為之創(chuàng)造市場，所以今后衍生工具的品種還將不斷增加。

目前我國關于衍生金融工具投資的制度現(xiàn)狀

我國十分注意衍生金融工具交易的風險意識。對于衍生金融工具交易，我國不斷各項規(guī)章制度：國務院1998年8月的《國務院關于進一步整頓和規(guī)范期貨市場的通知》中規(guī)定：“取得境外期貨業(yè)務許可證的企業(yè)，在境外期貨市場只允許進行套期保值，不得進行投機交易。”1999年6月，以國務院令的《期貨交易管理暫行條例》第四條規(guī)定：“期貨交易必須在期貨交易所內進行。禁止不通過期貨交易所的場外期貨交易?！钡谒氖藯l規(guī)定：“國有企業(yè)從事期貨交易，限于從事套期保值業(yè)務，期貨交易總量應當與其同期現(xiàn)貨交易量總量相適應。”2001年10月，證監(jiān)會的《國有企業(yè)境外期貨套期保值業(yè)務管理制度指導意見》第二條規(guī)定：“獲得境外期貨業(yè)務許可證的企業(yè)在境外期貨市場只能從事套期保值交易，不得進行投機交易。”

我國自2004年3月起施行了《金融機構衍生產品交易業(yè)務管理暫行辦法》，該辦法實施的范圍為在我國境內依法設立的銀行、信托投資公司、財務公司、金融租賃公司、汽車金融公司法人，以及外國銀行在中國境內的分行。目前，我國證監(jiān)會共計批準中石油、中石化、中航油等27家企業(yè)可以進行衍生金融工具的交易。

企業(yè)投資衍生金融工具的風險控制策略

以上一系列事件說明，必須對衍生金融工具的投資風險加以必要的控制，不能任其作為表外業(yè)務游離于會計報表之外。如果對該項風險極大的投機行為予以適當?shù)呐?，有適當?shù)臋C制予以約束，提醒管理層和所有者的高度關注，就不會發(fā)生等事態(tài)無法收拾以后的巴林銀行殘局和中航油的艱難重組。對企業(yè)衍生金融工具投資的風險控制，可以從以下幾方面入手：

制定嚴格的操作規(guī)程，禁止過度投機，完善內部治理制度，杜絕“越陷越深、無法自拔”。建立嚴格的衍生金融工具使用、授權和核準制度。企業(yè)使用衍生金融工具應由高級管理部門、董事會或相關的專門委員會如審計委員會、財務委員會授權核準，并進行合法、合規(guī)性檢查；衍生金融工具的授權、執(zhí)行和記錄必須嚴格分工。如由獨立于初始交易者的負責人授權批準，由獨立于初始交易者的其他人員負責接收來自交易對方對交易的確認憑證；對交易伙伴的信譽進行評估，并采取措施控制交易伙伴的信用風險；建立健全的衍生金融工具保管制度和定期盤點核對制度；建立投機項目的投資限額制度，規(guī)定衍生金融工具投資的最高限額，將風險控制在可以接受的程度之內；嚴格限定衍生金融工具的適用范圍，除為了規(guī)避實際外貿業(yè)務中的不確定風險以外，禁止從事以投機為手段的投資行為。

加大對操作人員的業(yè)務培訓和職業(yè)道德教育，提高他們的職業(yè)水平和道德水準。衍生金融工具不斷創(chuàng)新，種類眾多，業(yè)務操作人員必須認真學習和分析各種衍生金融工具的特點、風險，同時加強職業(yè)道德教育，避免巴林銀行事件中因業(yè)務人員越權違規(guī)操作所帶來的巨額經濟損失。另外，必須使用信得過的交易人員，做到核心機密內部人掌握。中航油參與此次交易、掌握交易核心機密的交易員，均是外籍人，來自澳大利亞、日本、韓國等國。像這種核心機密被外籍人士掌握和運作，即使在美國這樣的國家也是很少出現(xiàn)的。在美國的高盛、摩根士丹利等公司，掌握最核心機密的關鍵位置交易員，一般都是美國人。

實施嚴格的信息披露制度，加強外部監(jiān)管，將作為“表外業(yè)務”納入到表內披露。中航油從事場外交易歷時一年多，從最初的200萬桶發(fā)展到出事時的5200萬桶，一直未向中國航油集團公司報告，中國航油集團公司也沒有發(fā)現(xiàn)。

隨著市場經濟的深化、金融市場的逐步國際化，衍生金融工具也必將在我國迅速發(fā)展起來。因而，我國必須完善法規(guī)制度，使企業(yè)在投資或投機衍生金融產品時有據可依、有章可循，能夠對高風險的投機業(yè)務實施必要的風險控制，以避免類似中航油事件的再次發(fā)生。

參考文獻：

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(一)新企業(yè)會計準則的規(guī)定

投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。包括(1)已出租的土地使用權；(2)持有并準備增值后轉讓的土地使用權；(3)已出租的建筑物。

(二)企業(yè)所得稅相關法規(guī)的規(guī)定

納稅人的固定資產，是指使用期限超過一年的房屋、建筑物、機器、機械、運輸工具以及其他與生產、經營有關的設備、器具、工具等。無形資產是指納稅人長期使用但是沒有實物形態(tài)的資產，包括專利權、商標權、著作權、土地使用權、非專利技術和商譽等。

(三)投資性房地產在企業(yè)所得稅上確認為固定資產和無形資產

在會計上確認為投資性房地產的土地使用權，在企業(yè)所得稅上確認為無形資產，應按無形資產的相關規(guī)定進行稅務處理。

二、投資性房地產發(fā)生后續(xù)支出會計和企業(yè)所得稅處理比較

(一)投資性房地產后續(xù)支出新會計準則的規(guī)定

企業(yè)會計準則規(guī)定，投資性房地產發(fā)生后續(xù)支出時，如果該支出將會引起相關的經濟利益很可能流入企業(yè)而且該支出的成本能夠可靠計量，就應該將其資本化，計入投資性房地產的成本；如果不能滿足上述條件的，應當在發(fā)生的時候直接計入當期損益。

(二)企業(yè)所得稅相關法規(guī)的規(guī)定

企業(yè)所得稅相關法規(guī)規(guī)定，符合下列條件之一的固定資產修理，應視為固定資產改良支出：(1)發(fā)生的修理支出達到固定資產原值20%以上；(2)經過修理后有關資產的經濟使用壽命延長2年以上；(3)經過修理后的固定資產被用于新的或不同的用途。

納稅人的固定資產修理支出可在發(fā)生當期直接扣除。納稅人的固定資產改良支出，如有關固定資產尚未提足折舊，可增加固定資產價值；如有關固定資產已提足折舊，可作為遞延費用，在不短于5年的期間內平均攤銷。

(三)會計準則和企業(yè)所得稅規(guī)定的比較

對作為投資性房地產管理的建筑物發(fā)生的后續(xù)支出，會計準則和企業(yè)所得稅法規(guī)都做出了規(guī)定，需要根據不同情況進行資本化或費用化處理。但對作為投資性房地產管理的建筑物發(fā)生的后續(xù)支出，資本化處理和費用化處理的判斷標準，會計準則和企業(yè)所得稅的規(guī)定不同。

三、投資性房地產后續(xù)計量會計處理和企業(yè)所得稅處理的比較及差異分析

(一)采用公允價值計量模式的會計處理在企業(yè)所得稅上不予確認

會計準則規(guī)定，對于采用公允價值計量模式投資性房地產，平時不計提折舊，也不進行攤銷，應當以資產負債日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與賬面價值之問的差額計人當期損益。

采用公允價值計量模式的會計處理在企業(yè)所得稅上不予確認。

(二)采用成本計量模式的會計處理與企業(yè)所得稅處理部分一致

1.沒有減值跡象，采用成本計量模式的會計處理與企業(yè)所得稅處理基本一致

會計準則規(guī)定，在成本模式下，應當按照《企業(yè)會計準則第4號——固定資產》和《企業(yè)會計準則第6號——無形資產》的規(guī)定，對投資性房地產進行計量，計提折舊或攤銷。如果沒有減值跡象，采用成本計量模式的會計處理與企業(yè)所得稅處理基本一致。

2.存在減值跡象，采用成本計量模式的會計處理與企業(yè)所得稅處理不一致

存在減值跡象的，應當按照《企業(yè)會計準則第8號——資產減值》的規(guī)定進行處理。需要對其賬面價值進行復核，并根據需要計提減值準備，其具體做法與固定資產準則和無形資產準則的規(guī)定一致。

企業(yè)所得稅相關法規(guī)規(guī)定：對固定資產和無形資產計提的減值損失不允許扣除。

四、投資性房地產轉換會計處理和企業(yè)所得稅處理的比較及差異分析

(一)投資性房地產轉換為一般性固定資產或無形資產會計和稅務處理的比較

1.企業(yè)將原采用成本計量模式計價的投資性房地產(沒有提取減值準備)，轉換為一般性固定資產或無形資產時，會計和企業(yè)所得稅對資產的計價基本一致。

2.企業(yè)將原采用成本計量模式計價的投資性房地產(已提取減值準備)，轉換為一般性固定資產或無形資產時，會計和企業(yè)所得稅對資產的計價不一致。

3.企業(yè)將原采用公允價值計量模式計價的投資性房地產，轉換為一般性固定資產或無形資產時，會計和企業(yè)所得稅對資產的計價不一致。

新企業(yè)會計準則規(guī)定，轉換前采用公允價值計量模式的投資性房地產轉換為自用房地產時，應當以其轉換日的公允價值作為自用房地產的賬面價值。

(二)自用房地產或存貨轉換為投資性房地產會計和稅務處理的比較

1.會計準則規(guī)定

新會計準則規(guī)定，在自用房地產或存貨等轉換為投資性房地產時，應根據轉換后的投資性房地產所采用的計量模式分別加以處理。在轉換后采用成本計量模式進行計量的，將轉換前資產的賬面價值直接作為轉換后的投資性房地產的入賬價值。在轉換后采用公允價值模式進行計量的，按轉換當日的公允價值計價，轉換當日的公允價值小于其賬面價值的，其差額計人當期損益；轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額作為資本公積計入所有者權益。

2.企業(yè)所得稅相關法規(guī)規(guī)定

企業(yè)所得稅相關法規(guī)規(guī)定，開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品轉作固定資產應視同銷售，于開發(fā)產品所有權或使用權轉移時確認收入(或利潤)的實現(xiàn)。

3.會計處理和稅務處理的比較

當房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品轉作固定資產(投資性房地產)，無論企業(yè)采取成本計量模式還是采取公允價值計量形式對投資性房地產進行計價，企業(yè)所得稅處理為：(1)當期確認視同銷售；(2)按開發(fā)產品公允價確認為企業(yè)所得稅固定資產的原始計價。

五、投資性房地產處置會計處理和企業(yè)所得稅處理的比較及差異分析

新會計準則規(guī)定，當投資性房地產被處置，或者永久性退出使用且預計不能從其處置中取得經濟利益時，應當終止確認該項投資性房地產。企業(yè)出售、轉讓、報廢投資性房地產或者發(fā)生投資性房地產毀損，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計人當期損益。

企業(yè)所得稅法規(guī)對投資性房地產處置確認為固定資產或無形資產轉讓，按取得收入與計稅成本和相關稅費進行配比的差額確認損益，計入當期應納稅所得額。

企業(yè)在增加會計上確認為投資性房地產之初，應記錄企業(yè)所得稅確認為固定資產和無形資產的原始計稅成本；在投資性房地產持有期間，記錄企業(yè)所得稅前可以扣除的土地使用權的攤銷額和固定資產的折舊額，同時記錄會計和稅收處理的差異。

參考文獻：

[1]《會計》.2007年注冊會計師考試輔導教材.中國財政經濟出版社.

[2]《稅法》.2007年注冊會計師考試輔導教材.經濟科學出版社.

[3]高立法，趙桂娟，張建偉.《企業(yè)會計準則與涉稅處理精解》.經濟管理出版社.

篇10

DSS(DecisionSupportSystem，決策支持系統(tǒng))是輔助決策者通過數(shù)據、模型和知識，以人機交互方式進行半結構化或非結構化決策的計算機應用系統(tǒng)。它是管理信息系統(tǒng)(MIS)向更高一級發(fā)展而產生的先進信息管理系統(tǒng)。它為決策者提供分析問題、建立模型、模擬決策過程和方案的環(huán)境，調用各種信息資源和分析工具，幫助決策者提高決策水平和質量。是給某個特定的行業(yè)的領導層提供輔助決策的軟件系統(tǒng)，主要是以管理學、運籌學、控制論和行為科學為基礎，以計算機技術模擬技術和信息技術為手段，面對半結構化和非機構化的決策問題，支持決策活動的具有智能作用的人機系統(tǒng)。它能為決策者提供決策所需要的數(shù)據、信息和背景資料。幫助決策者明確決策的目標和進行問題的識別，建立或修改決策模型，提供各種備選方案，并對各種方案進行評價和選優(yōu)，通過人機對話進行分析、比較和判斷，為正確決策提供有益的幫助。

2、系統(tǒng)分析

1.?？诜康禺a投資系統(tǒng)目標

房地產投資決策支持系統(tǒng)的作用主要在于為投資者提供項目內部和市場現(xiàn)狀與變化預測的信息及其應采取的策略、方案和措施等。因此，?？诜康禺a投資決策支持系統(tǒng)的目標，即系統(tǒng)要解決的問題主要在于:(1)借助過去和現(xiàn)時?？诜康禺a業(yè)經營狀況及其它相關資料和數(shù)據，通過科學方法，對項目目標市場的未來發(fā)展趨勢進行分析和預測。(2)以過去和現(xiàn)時?？诜康禺a開發(fā)投資資料和數(shù)據，采用有效方法，對項目開發(fā)投資的資金需求情況和開發(fā)周期等進行預測。(3)通過測算模型庫，將海口房地產投資管理的成熟經驗和方法融入系統(tǒng)，為項目開發(fā)投資的成本費用、運營能力、盈利能力和風險等提供固定和半固定的預測和分析。(4)充分利用計算機的強大數(shù)據處理能力，為某一目的開發(fā)投資決策提供多個預選方案，并分析、預測和模擬每一個方案的執(zhí)行效果。(5)建立決策模型庫，將房地產投資決策成熟經驗和方法及專家的知識融入系統(tǒng)，為投資提供固定和半固定的決策方法。(6)對房地產投資項目及方案測算和決策結果等，進行匯總、查詢和輸出。

2.系統(tǒng)功能要求

為實現(xiàn)上述目標，?？诜康禺a投資決策支持系統(tǒng)應該由海口市場分析、項目(或方案)開發(fā)經營測算分析及其優(yōu)劣評價、比較和決策分析等三大業(yè)務功能以及系統(tǒng)維護、初始化和結果輸出兩大輔助功能組成。遵循目標明確，體現(xiàn)系統(tǒng)總體功能;結構先進合理,考慮各方面主客觀因素的限制；數(shù)據流程簡單、明了、快捷;獨立性、內聚性強,盡量減少不同功能間的耦合性和關聯(lián)性等原則。

3、系統(tǒng)設計

1.系統(tǒng)總體結構

本系統(tǒng)采用結構化程序設計方法，其基本思想結構化、模塊化、自頂向下、逐級細化、逐級抽象，切斷每一層次與較低層次的聯(lián)系，由這種方法設計出來的系統(tǒng)，既可作為單獨的子系統(tǒng)存在，也可受上級模塊調用和控制。

根據上述設計思想和系統(tǒng)分析的要求，可以將?？诜康禺a投資決策支持系統(tǒng)總體結構設計圖設計為：

海口房地產投資決策支持系統(tǒng)總體結構圖，很清晰的反應了四庫的耦合以及之間的聯(lián)系，可以看出?？诜康禺a投資決策支持系統(tǒng)由海口房地產投資信息模型、?？谑袌龇治瞿Ｐ汀⒎桨笢y算和分析模型、方案決策分析模型和結果輸出模型五部分組成，如上圖所示。

2.人機對話系統(tǒng)設計

人機界面，就要從用戶著手，滿足基本的一些要求：

(1)在與決策者交互的過程中，起輔助作用。(2)作為數(shù)據庫、模型庫、知識庫以及方法庫的中樞。(3)提供友好的，便于理解的對話過程。(4)協(xié)調用戶和系統(tǒng)各模塊的控制操作，隨時能提供使用幫助。

人機界面主要作用有3個:①接受處理決策者提出的請求;②與四庫系統(tǒng)交互得到決策信息;③返回輔助信息給用戶

3.模型及模型庫設計

(1)?？诜康禺a投資信息模型。包括數(shù)據編輯、信息瀏覽、索引查詢。數(shù)據編輯模塊用以實現(xiàn)所有市場信息的數(shù)據追加、修改和刪除；信息瀏覽模塊用以瀏覽指定的市場信息內容，市場信息包括土地供給、建筑材料、施工隊伍、基礎設施等；索引查詢模塊可以根據用戶的需求，檢索出特定的市場信息供使用者參考。

(2)?？谑袌龇治瞿Ｐ?。包括市場供給分析模塊，市場需求分析模塊，市場供需平衡分析模塊，方案規(guī)劃設計和分析模塊四個模塊。其中，市場供給分析模塊用以按時序、地域、工程進度、物業(yè)類型等對?？诜康禺a市場供給進行分析、統(tǒng)計和預測。市場需求分析模塊用以按時序、地域、人群、物業(yè)類型等對?？诜康禺a市場供給進行分析、統(tǒng)計和預測。市場供需平衡分析模塊用以在供給和需求分析基礎上，按不同組合進行供需平衡分析。方案規(guī)劃設計和分析模塊用以根據?？诒镜睾屯顿Y者等的有關規(guī)定和要求，對投資開發(fā)地塊進行規(guī)劃和設計；然后采用多種模型，以項目(方案)收益最大化為準則，對項目(方案)物業(yè)類型和檔次比例等進行初步分析和決策。

(3)方案測算和分析模型。方案測算和分析模型主要對?？诜康禺a投資進行方案測算和投資分析。包括土地投資測算和分析模塊，建設投資測算和分析模塊，經營銷售估算和分析模塊，財務估算、評價和分析模塊，風險不確定性測算和分析模塊五個模塊。土地投資測算和分析模塊用以采用成本法、比較法和剩余法等多模型對項目(方案)土地獲取成本、開發(fā)成本和總成本等進行測算與分析。建設投資測算和分析模塊用以首先對項目(方案)建設項目、子項目及其建設計劃等進行分割和確定；然后采用價格指數(shù)法、比較法和簡化工程概預算法對項目(方案)建設成本進行測算和分析。經營銷售估算和分析模塊用以采用比較法、回歸分析預測法等對項目(方案)各物業(yè)銷售價格、進度進行分析和預測；項目經營方案和策略的效果模擬、比較和決策。財務估算、評價和分析模塊用以項目財務及主要報表的生成，投資評價指標的測算和分析。風險不確定性測算和分析模塊包括項目(方案)單變量和三項預測值靈敏度分析；損益分歧點分析；蒙特卡洛風險模擬分析。

(4)方案決策分析模型。方案決策分析模型主要返回給決策者簡要的結果報告。它包括單項目(方案)決策分析模塊和多項目(方案)比選和決策分析模塊。其中單項目(方案)決策分析模塊是根據在決策人員人工干預下確定?？诜康禺a投資決策評價的標準，對項目(方案)投資可行性進行決策和分析，并生成簡要的結果報告。多項目(方案)比選和決策分析模塊則首先對決策人員所定決策的定性準則進行數(shù)值量化，然后對各項目(方案)優(yōu)劣狀況進行分析和決策，并生成簡要的結果報告。

(5)結果輸出模型。分析結果的輸出，結果(包括文字和圖表)查詢和打印。

(6)以上模型都以數(shù)據的形式存放在數(shù)據庫中。結構如下：

4.數(shù)據庫設計

本系統(tǒng)處理的項數(shù)多，為保證以最優(yōu)的方式組織數(shù)據，提高完整性、一致性和可修改性，形成合理流程，可設計多種數(shù)據庫。通過對數(shù)據庫的調實現(xiàn)數(shù)據的傳遞和存貯，同時設置少量內存變量對系統(tǒng)過程進行控制。按照規(guī)范化數(shù)據庫設計原理，結合本系統(tǒng)的需要，共設置項目概況、建筑類型、成本費用、財務指標、敏感分析等五類，共9種數(shù)據庫。其中：項目概況數(shù)據庫作為系統(tǒng)維護時對舊有項目查詢的一種標識；建筑類型數(shù)據庫用于各種類型的選擇及各類建筑參數(shù)的輸入與輸出；成本費用數(shù)據庫作為投資估算的基礎；財務指標的數(shù)據庫是各種類型數(shù)據庫的核心，它將成本分析與盈虧分析的各階段成果加以匯總、傳遞、反饋，在此基礎上進行敏感性分析，起到一種樞紐作用；敏感分析數(shù)據庫的作用是便于用各種表格形式將各類敏感性分析結果打印輸出。

5.知識庫設計

隨著時間的變化，投資都會有不同的經驗和技巧知識，可以把積累的知識以庫存儲，并按照簡單的表示格式，可以將知識保存在知識庫中，積累多了知識庫獲取的知識也越多，一些問題可直接進行推理求解。

知識庫的結構如下：

6.方法庫設計

首先將?？诜康禺a投資數(shù)據輸入到內部數(shù)據庫中，然后方法庫管理系統(tǒng)中的數(shù)據處理程序從內部數(shù)據庫中提取數(shù)據并從方法字典中選擇要用的方法，再把數(shù)據放入方法體進行加工處理，最后將數(shù)據送出到數(shù)據庫，最終輸出數(shù)據。

4、系統(tǒng)實現(xiàn)

1.開發(fā)環(huán)境

系統(tǒng)主要采用VC為開發(fā)工具，在windows平臺下，以ms-sql2005為數(shù)據庫支撐數(shù)據和模型都保存在數(shù)據庫中。

2.開發(fā)計劃

本系統(tǒng)開發(fā)期計劃在6個月之內完成，前1個月進行系統(tǒng)整體框架構建，中期需要3個月時間設計和開發(fā)數(shù)據庫。程序塊和模型庫要1個月左右，最后一個月主要目的就是進行測試和一般的維護階段。

5、結束語

總之，本決策支持系統(tǒng)將按照需求分析、常規(guī)的軟件開發(fā)程序，預計將達到以下功能：

1.能較精確地完成?？诜康禺a開發(fā)項目的投資評估、成本分析、現(xiàn)金流計算、財務指標計算、敏感性分析。

2.系統(tǒng)既可用于單項工程投資評估，也可用于多項工程的比較。

3.系統(tǒng)操作方便，并具有良好的擴充和維護功能。

參考文獻：

[1]張春元:《決策支持系統(tǒng)講義》

[2]陳文偉:《決策支持系統(tǒng)教程》.清華大學出版社,2005-8-1