導(dǎo)語：如何才能寫好一篇商業(yè)地產(chǎn)營銷論文，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃概念要從設(shè)計、地域、環(huán)境、戶型、品牌、價格等多方面，來進行推廣對開發(fā)建設(shè)項目的整合，合理確定商業(yè)地產(chǎn)在市場上的目標(biāo)及實際的需求，深入地了解消費者的層次，在了解消費者需求的基礎(chǔ)上，了解消費者的需要，在消費者滿意的程度上來進行銷售。一個好的營銷策劃在設(shè)計、營銷、服務(wù)、管理等方面都比競爭者更有效地滿足各種客戶的要求，準(zhǔn)確明了的建立一套價值體系，可以通過產(chǎn)品的差異化戰(zhàn)略，最大限度地避免不必要的競爭，讓開發(fā)商在社會面前樹立良好的品牌形象?？偟膩碇v，商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃不是簡單的銷售和推廣，是一個具有系統(tǒng)性、綜合性，需要在有效的理論下指導(dǎo)營銷。利用營銷來實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的價值。其實就是要了解市場，熟悉市場到推廣市場中的細節(jié)，其中心還是要了解每一位客戶的需求，做到準(zhǔn)確把握清楚認識，是商業(yè)地產(chǎn)營銷從單一的大眾化轉(zhuǎn)變?yōu)閭€人化。營銷服務(wù)不但要追求表面，最重要的還是要注重內(nèi)涵，不僅要體現(xiàn)物業(yè)的特征，還要體現(xiàn)市場的特點和消費者要求。

2我國商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃的主要問題

好的商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃，可以為開發(fā)商贏得一個好的市場，促進商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在我國的發(fā)展。現(xiàn)今中國的商業(yè)地產(chǎn)營銷不再是單一化，開始趨向全面化，營銷服務(wù)開始追求內(nèi)涵，營銷的推廣手段，已然不是之前的雜亂無章，但是現(xiàn)今的樓市營銷策劃，還是有一些比較重要的問題。

2.1價格定居論

人們對產(chǎn)品的價格還是比較看重的，調(diào)節(jié)一個合適的市場價格是市場營銷必須把握的重要部分，如何把握物業(yè)的售價，如何調(diào)節(jié)，是一個比較關(guān)鍵、復(fù)雜的部分。樓盤出現(xiàn)降價的原因一般有兩種，一種是設(shè)計方面出現(xiàn)瑕疵，人們住房現(xiàn)在注重人性化，從而失去了市場的競爭力，這種情況就只有降低價格來進行銷售；另一種是營銷策劃沒有達到運行的標(biāo)準(zhǔn)，只有降低價格來進行銷售。世上沒有不賺錢的買賣，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)不是福利行業(yè)，沒有利益的市場就不會推動產(chǎn)業(yè)的進步。營銷業(yè)可以培育商業(yè)地產(chǎn)業(yè)來作為一個分支行業(yè)，強調(diào)營銷策劃，要用合理的價格讓物業(yè)兌現(xiàn)，當(dāng)然還是要盡力地實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的最大利潤。

2.2承諾堆積

各種各樣的營銷策劃手段出現(xiàn)在市場中，在樓市中，其中承諾形式的廣告只有增多，沒有減少。多數(shù)人都認為，承諾越多，客戶就會越多，其實不然。市場的營銷，關(guān)鍵一點就是要讓客戶們相信物業(yè)，看得起物業(yè)，對物業(yè)有著良好的印象，對物業(yè)有著足夠的信心。并不是市場客服的承諾堆積，好像沒有一個行業(yè)像商業(yè)地產(chǎn)銷售一樣，隨意夸大業(yè)務(wù)的特點，向客戶進行各種的承諾。什么“保增值、保質(zhì)量”“、年利潤30%“”你有10到30萬打算投資什么”等，五花八門的廣告語不斷出現(xiàn)在市場上，商業(yè)地產(chǎn)營銷中的承諾內(nèi)容多達幾十種，比如：質(zhì)量承諾、環(huán)境的承諾、用料的承諾、收費承諾、增值承諾、安全、綠化承諾等，太多的承諾只是一時增加了客戶量，添加了太多的承諾就會難以實現(xiàn)承諾，所謂的物極必反難以兌現(xiàn)，就會引發(fā)許多的矛盾從而影響到營銷商以后的前景。

2.3炒作制勝論

目前在商業(yè)地產(chǎn)的營銷中發(fā)現(xiàn)了兩個問題，第一個是在沒有把營銷分離出來的時候，硬要剝離出來，第二個是從本質(zhì)上的直接意義忽略產(chǎn)品本身去營銷。這兩種問題就直接突出了一個“炒”字。最直接最快捷有效的辦法就是制造新聞，利用新聞效應(yīng)來取得人們的關(guān)注，他們利用具有可信度的媒體直接騙取客戶的信任。企業(yè)可以花大量金錢用買斷版面、電視廣告等方式，運用廣告的形式運作，如文字廣告、新聞廣告。人們認為這種方式的營銷策劃不值得提倡，不是真正的營銷策劃。

2.格式銷售論

針對某一種物業(yè)的裝飾特色來進行過分的渲染，就稱作“風(fēng)式銷售”，近幾年主要表現(xiàn)在樓市的外觀上面。大多數(shù)的營銷商認為，只要物業(yè)中含有一點可以夸張部分，就會毫不保留地進行全方面的夸大，以為只要用“模式”就會有市場效應(yīng)，這種不正當(dāng)?shù)耐其N方式，直接導(dǎo)致了開發(fā)商的隨意性，復(fù)制、翻版有的甚至“將錯就錯”，把缺點改成優(yōu)點，實現(xiàn)他們眼中所謂的“特色”銷售?，F(xiàn)在依靠一些簡單的要素已經(jīng)很難去爭取到客戶了，許多需要購房的人們曾經(jīng)為一些“風(fēng)式銷售”心動過，但是后來卻為所購的物業(yè)而困惑，從此失去了市場。

2.5經(jīng)驗決定論

一是全國范圍內(nèi)已經(jīng)出現(xiàn)了少見的，從理論上解析房產(chǎn)營銷的專著出現(xiàn)，大量的出版都是用實例來進行分析，不然就利用大量的例子堆積。商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃的基礎(chǔ)比較差。二是沒有專業(yè)人員和條件，三是缺少研究的精神風(fēng)氣，比較有經(jīng)驗的運作者會忽視了市場上的信息，對研究市場的缺少、獲取信息的不足，能力手段等方面，在一等的程度上制約了商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃水平的提高。

3我國商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃的對策

商業(yè)地產(chǎn)營銷在商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展中一直占有主導(dǎo)地位，它以獨特的主題策劃為中心，綜合利用多種營銷手段，與消費者之間建立信任良好，不可缺少的聯(lián)系，使物業(yè)等部門能夠快速準(zhǔn)確地直達消費者。當(dāng)市場變化為買賣市場、開發(fā)商要絞盡腦汁，挖空心思，不計成本利用各種營銷手段重新回到自己的市場上。

3.1深刻了解熟悉市場

從市場的宏觀調(diào)控到救市政策，消費者從搶到房子到持幣觀望，商業(yè)地產(chǎn)從漲價到降低房價退房，總之商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)變化是很大的，而且難于把握，而且想要全面地把握方向還是有一定難度的。在商業(yè)地產(chǎn)的買賣市場形成后，客戶就有了很大的選擇余地，這樣加大了競爭力，想要適應(yīng)這種形式，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)就要拋棄老舊觀念，把企業(yè)的核心價值放在客戶的需求價值上去，以客戶為中心，把市場做為導(dǎo)向。特定的房屋要有特定購買群體，包括他們的性格、年齡、文化程度、家庭成員、工作經(jīng)歷、愛好等，每一種人都有不同的需求，開發(fā)商要針對這類人群，進行分類策劃。所以只有搞好市場調(diào)查明確客戶需求，綜合分析，投其所好這樣才能贏得更多的市場。想要通過營銷策劃來得到之前預(yù)期的收益，就要隨時把握好時機、市場、空間、價格來進行透徹的分析和判斷。還要關(guān)注消費者心理需要，隨時了解消費群體的動向，把全新的營銷理念加入營銷體系中。

3.2真實需求下的準(zhǔn)確定位

在市場還沒完全打開的情況下，買房的大多是以自住為主，因此，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就要在市場上做好認真的分析，了解目標(biāo)市場的細節(jié)，認識并充分了解顧客群體、對房屋建設(shè)進行精心的設(shè)計然后結(jié)合自身的競爭優(yōu)勢，選擇商業(yè)地產(chǎn)市場的目標(biāo)，把導(dǎo)向改變成消費者的真實需求，在做好一切準(zhǔn)備的前提下精確定位。開發(fā)商須知哪種產(chǎn)品要賣給什么樣的人，這類產(chǎn)品適合的人群，要有詳細的規(guī)劃和縝密的指導(dǎo)思想，給產(chǎn)品建設(shè)、顧客需求、價格調(diào)動、開發(fā)策略進行全方位的定位。

3.3誠信營銷實事求是

目前，消費者對于房產(chǎn)的價格還是比較敏感的，但是當(dāng)開發(fā)商在房產(chǎn)價格上模棱兩可和配套承諾無法實現(xiàn)時，這樣一來就無法有效地吸引消費者。為此，開發(fā)商就要樹立好良好的社會形象，塑造誠信營銷的經(jīng)營理念。而且對于營銷來說開發(fā)商降低房價來銷售，還不如提升房屋的品質(zhì)。

3.4注重廣告品質(zhì)

廣告原本是讓人們更快速地了解產(chǎn)品的特點，然而現(xiàn)在廣告成了推銷不可缺少的傳播途徑，廣告也有雙面性。廣告做得好對消費者就會有很大的吸引，引起消費群體的關(guān)注，但是要是產(chǎn)品一旦出現(xiàn)問題，也很容易遭到消費群體的不滿甚至抗議，會給企業(yè)帶來很多不好的效果。廣告要做到具有針對性，不要一味地追求廣告而忽視了廣告本身的性質(zhì)，更不要以為廣告就是萬能的。事實上，有很多的方法可以代替廣告。在大眾的眼里，價格就是最好的傳播方式，要是商業(yè)地產(chǎn)商稍微降低一點價格，客戶就會不斷而來?？诒膫鞑バЧ膊淮斡趶V告，成本還比較低。在營銷策劃中高端的產(chǎn)品，好的口碑同樣可以作為重要的傳播渠道，達到理想的傳播效應(yīng)。

4結(jié)語

篇2

題 目：鄭州投建SHOPPING MAll 的實證分析——以大商新瑪特SHOPPING MALL為例

1、選題依據(jù)(背景與意義、國內(nèi)外研究現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢)

(1)背景

隨著改革開放的不斷深入和大型百貨店的逐漸衰退，鄭州地區(qū)商業(yè)在快速發(fā)展的同時，不斷涌現(xiàn)出1些新的商業(yè)形態(tài)如：購物中心、量販店、便民店、倉儲式商店、專賣店等，它們的產(chǎn)生和發(fā)展為鄭州的經(jīng)濟活躍騰飛做出了巨大的貢獻。

近年來國內(nèi)外出現(xiàn)全新0售業(yè)態(tài)--shopping mall已經(jīng)顯出它無與倫比的優(yōu)勢。鄭州經(jīng)濟環(huán)境優(yōu)良，政策環(huán)境開放，人文環(huán)境充足，地理環(huán)境優(yōu)越，居民消費水平較高，市民消費者的消費理念正朝著國際大都市的方向邁進。

眾所周知，從大商集團4.21億元拍得金博大店3年經(jīng)營權(quán)，到神速簽約鄭州國貿(mào)店、閃電進駐漯河兩店;從迪奧、倩碧等國際1線化妝品牌的引進，到大眾時尚百貨向精品時尚百貨的轉(zhuǎn)型超越;從創(chuàng)新聯(lián)盟營銷到銷售業(yè)績的不斷攀升，大商1直是鄭州媒體和商家關(guān)注的焦點。2019年7月13日，大商再次成為眾所矚目的焦點，大商集團河南店網(wǎng)拓展暨大商新瑪特鄭州國貿(mào)總店招商大會在鄭州裕達國貿(mào)盛大召開，與會者有大商高層、行業(yè)專家學(xué)者數(shù)10人、國內(nèi)外知名供應(yīng)商代表400多人、各大媒體記者近50人等。本次招商大會的成功召開是大商集團對河南店網(wǎng)布局的首次高調(diào)亮相，標(biāo)志著大商在河南店網(wǎng)布局的正式啟動。

本論文將從大環(huán)境來分析鄭州發(fā)展shopping mall的必要性和可能性，并以大商新瑪特shopping mall為例，從歷史地理環(huán)境、經(jīng)濟政策環(huán)境、人文環(huán)境、競爭區(qū)位理論、商圈理論等角度全面認真地分析它的投資可行性。

(2)意義與國內(nèi)外研究現(xiàn)狀

投建shopping mall不僅是1個城市經(jīng)濟環(huán)境，人文環(huán)境，社會環(huán)境的改善，更是1個城市高速發(fā)展水平的標(biāo)桿。MALL作為1種現(xiàn)代商業(yè)形態(tài)，代表著先進的商業(yè)生產(chǎn)力，那么，北美作為全球MALL的策源地和樣板，為什么會出現(xiàn)兩種孑然不同的局面?1類MALL作為成功的樣板而受到稱贊，現(xiàn)在依然門庭若市，而另1類MALL卻被孤00地拋棄在野外，門口無比空曠。

美國在上個世紀80年代完成了對商業(yè)體系的現(xiàn)代化改造，這1切，是在市場的力量推動下完成的。美國能在經(jīng)濟上取得今日的成就，其商業(yè)體系的現(xiàn)代化程度和他的融資體系、富有創(chuàng)造力的社會生產(chǎn)體系1樣，成為美國經(jīng)濟值得驕傲的標(biāo)志之1。以至于今日當(dāng)人們在議論起商業(yè)地產(chǎn)的時候，都會情不自禁地談起“Shopping MALL”，即我們常說的“購物中心”。而“Shopping MALL”正是在美國開端。這1商業(yè)形式固然是在美國經(jīng)濟高速發(fā)展的背景下產(chǎn)生的，但目前卻已成為全球現(xiàn)代商業(yè)的樣板，它在1個國家的普及程度成為衡量1個國家現(xiàn)代化水平的標(biāo)尺之1。

從早期歐美購物中心的發(fā)展，到近在咫尺的亞洲日本、韓國等國購物中心的發(fā)展，我們看到了眾多的經(jīng)驗和教訓(xùn)。世界上沒有1個購物中心會主觀地走向失敗，世界上任何1個購物中心自始至終都夢想走向成功。但是數(shù)2019年來的發(fā)展歷程卻說明：有1些項目獲得了成功，而有1些項目卻走向了失敗。成功是主動的，而失敗卻是被動的。

從歐美和日本等地的購物中心發(fā)展經(jīng)驗中，我們又可總結(jié)出1個普遍的規(guī)律，那就是1個國家和地區(qū)的購物中心從起步走向成熟，基本上都要經(jīng)歷3個階段，這3個階段分別是：

第1階段：購物中心剛剛開始起步，這個階段由于購物中心在市場上并未飽和，加上市場的需求推動，使絕大多數(shù)購物中心1旦建成，都能在初期獲得1個較好的效應(yīng)。這個階段是購物中心發(fā)展的黃金時期，很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商本身并未對購物中心有充分的認識并做好足夠的準(zhǔn)備，就在利益的推動下進入購物中心的建設(shè)和運營，這個階段對購物中心運營最重要的

因素是地段的因素;第2階段：購物中心從起步階段進入相對穩(wěn)定的階段，這個階段購物中心的建設(shè)開始趨于飽和，并成為市場消費的主要場所。購物中心與購物中心之間的競爭開始出現(xiàn)，在這個階段，由于購物中心運營都開始步入成熟，購物中心之間主要的競爭是人力資源和技術(shù)層面的競爭，在這個階段，現(xiàn)代商業(yè)人才和商業(yè)運營技能是決定購物中心生存的決定因素。在競爭的推動下，1部分購物中心承受不住壓力，開始衰落;第3階段：購物中心的發(fā)展和運營進入成熟階段，成熟的購物中心供應(yīng)鏈和連鎖的購物中心開發(fā)商開始形成，競爭進入白熱化。在這個階段，現(xiàn)代商業(yè)人才充裕，商業(yè)運營技術(shù)已相對成熟，購物中心與購物中心的競爭主要體現(xiàn)為核心競爭力的競爭。主題化經(jīng)營和差異化戰(zhàn)略成為購物中心吸引客流的主要亮點，具有鮮明主題和高度戰(zhàn)略規(guī)劃思想的購物中心開始構(gòu)筑中心優(yōu)勢，并成為購物中心競爭角逐中的優(yōu)勝者。大量目光短淺、規(guī)劃落后和過于追逐短期利益的購物中心被淘汰，購物中心開始形成強者為王的格局。中國購物中心的發(fā)展，也不可避免地要經(jīng)歷這3個階段。

(3)發(fā)展趨勢

購物中心的興起是伴隨著各國的經(jīng)濟發(fā)展過程出現(xiàn)的，并且在1定程度上進1步促進了各國經(jīng)濟的發(fā)展。由于世界各國經(jīng)濟發(fā)展水平不同，購物中心在全球的發(fā)展呈現(xiàn)出了不均衡的態(tài)勢，絕大多數(shù)的購物中心集中在美國、歐洲、日本等發(fā)達國家和地區(qū)，其中僅美國所擁有的購物中心總數(shù)就多達45000個。形成這種局面的主要原因在于當(dāng)?shù)鼐用竦南M需求隨著收入水平的提高出現(xiàn)了新的變化和調(diào)整，而購物中心則迎合了這種需求。進入到20世紀90年代，我國的香港、臺灣和東南亞各國購物中心步入蓬勃發(fā)展的階段，購物中心的數(shù)量增加、規(guī)模擴大，形式日趨多樣、服務(wù)更趨完善。但是從客觀來講，歐美的購物中心無論從總體數(shù)量、銷售業(yè)績，還是從管理水平上看，都在全球購物中心領(lǐng)域發(fā)揮著榜樣的作用。從購物中心的發(fā)展對各國經(jīng)濟整體發(fā)展的促進作用的角度來分析，對我們研究購物中心、發(fā)展購物中心更是具有相當(dāng)大的啟示意義。僅以美國購物中心對美國經(jīng)濟的總體貢獻為例，1993年其總銷售額達到8302億美元，1994年達到了8500億美元，2019年則已超過了1萬億美元，這個銷售額在非汽車類商品的銷售額中占了55%，美國購物中心所雇用員工超過1000萬人，幾乎每11個工作人口中就有1名是在大型購物中心工作。在這里需要說明的1點是，美國的購物中心產(chǎn)業(yè)1993年就已進入了成熟發(fā)展時期，因而大型購物中心數(shù)量逐年遞減，即便如此，購物中心所產(chǎn)生的銷售額，仍然呈現(xiàn)出直線上升的趨勢。購物中心在美國、日本、歐洲以及其他國家和地區(qū)興起并且進入蓬勃發(fā)展階段，被0售業(yè)人士稱為“流通革命”，主要原因在于購物中心從根本上改變了0售業(yè)的被動和從屬地位，實現(xiàn)了與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的有機融合乃至對生產(chǎn)的引導(dǎo)，對消費的促進。

2、研究目標(biāo)與主要內(nèi)容(含論文提綱)

(1)研究目標(biāo)

本論文將從大環(huán)境來分析鄭州發(fā)展shopping mall的必要性和可能性，并以大商新瑪特shopping mall為例，從歷史地理環(huán)境、經(jīng)濟政策環(huán)境、人文環(huán)境、競爭區(qū)位理論、商圈理論等角度全面認真地分析它的投資可行性。

(2)研究內(nèi)容

主要研究從shopping mall的產(chǎn)生和發(fā)展以及shopping mall在中國的個案分析，探討shopping mall在鄭州投資興建的可行性。同時，大商新瑪特作為1家外來企業(yè)，如何在競爭激烈的鄭州市場投建shopping mall取得了巨大成功。

論文提綱：

1、 購物中心的產(chǎn)生及發(fā)展趨勢

(1)購物中心的產(chǎn)生

(2)購物中心的定義

(3)購物中心的特點

(4)購物中心的現(xiàn)狀

(5)購物中心的分類

2、 中國SHOPPING MALL的個案分析

(1)賽特購物中心淡出武漢

(2)廣州天河城廣場購物中心

(3)成功發(fā)展SHOPPING MALL應(yīng)具備的條件

3、鄭州發(fā)展SHOPPING MALL的環(huán)境總析

(1)經(jīng)濟環(huán)境

(2)地理環(huán)境

(3)政策環(huán)境

(4)市場狀況

4、投建大商SHOPPING MALL的實證分析

(1)區(qū)位環(huán)境分析

(2)大商新瑪特SHOPPING MALL商圈分析

(3)經(jīng)濟政策環(huán)境分析

(4)人文環(huán)境分析

(5)鄭州市居民消費需求分析

5、大商新瑪特SHOPPING MALL的投資風(fēng)險研究

3、擬采取的研究方法、研究手段及技術(shù)路線、實驗方案等

(1)研究方法

1。實證與案例分析法

這是西方經(jīng)濟學(xué)界比較公認的研究方法，也可以稱之為成熟的研究范式。實證分析方法的特點是，指明研究事物“是什么”，具有什么特征，以及說明該事物在各種條件下會發(fā)生什么樣的變化，產(chǎn)生什么樣的結(jié)果。

2。歸納法

從案例出發(fā)，必須運用歸納的方法。歸納法的運用，就是從1個或多個企業(yè)的發(fā)展道路中發(fā)現(xiàn)各自不同的競爭力和核心競爭力，在此基礎(chǔ)上，對核心能力有1個較普遍的認識。

3。比較分析法

由于不同的學(xué)者有不同的關(guān)于核心競爭力的觀點，而且不同企業(yè)的發(fā)展道路與競爭力提升方式、路徑都不盡相同，這都使本文自然的應(yīng)用比較分析法進行研究。所謂比較分析法，是將兩個或多個同類或相近的事物，按同1法則進行對比分析，尋找它們的相同點與差異點，并根據(jù)同1法則進行對比分析的結(jié)果來推測未能知的事物或具有同樣或近似的性質(zhì)和特征。本論文中有關(guān)核心競爭力理論的淵源和發(fā)展以及核心競爭力的提升等的研究，將是比較分析法的具體運用。

(2)研究手段與技術(shù)路線

學(xué)校圖書館、閱覽室有豐富的藏書，并設(shè)有電子閱覽室，可全文檢索中國期刊網(wǎng)，能方便查閱到國內(nèi)外重要期刊上發(fā)表的最新成果，還通過對1些成功的案例進行分析。此外，還有指導(dǎo)老師的悉心指導(dǎo)。

在研究內(nèi)容中，對shopping mall的綜述，主要是通過利用各種途徑包括網(wǎng)絡(luò)、期刊、報紙、雜志等資源來搜集大量的相關(guān)資料。在研究世界各國shopping mall的發(fā)展和趨勢同時，密切關(guān)注國外發(fā)展shopping mall的趨勢，尤其是發(fā)達國家的發(fā)展趨勢。此外，隨著國內(nèi)經(jīng)濟的發(fā)展，中國居民的消費需求隨著收入水平的提高已出現(xiàn)了新的變化和調(diào)整。消費者在購物時不僅追求方便性、多樣性、注重個人品味的需求，同時更注重整體購買經(jīng)歷的愉悅。這種趨勢促成了對大型Mall購物中心的需求不斷增強。

本課題主要是通過層層遞進的方式，道出shopping mall的其中緣由，進而得出在某個區(qū)域投資發(fā)展shopping mall的可行性。

4、中外文參考文獻目錄(作者、書名論文題目、出版社或刊號、出版年月或出版期號)

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[21] 余凱。倉儲式超市經(jīng)營管理實務(wù)。廣州：廣東經(jīng)濟出版社，2019

[22] 呂1林。美國沃爾瑪——世界0售第1。北京：中國人民大學(xué)出版社，2019

5、研究的整體方案與工作進度安排(內(nèi)容、步驟、時間)

(1)研究的整體方案

對本論題的研究，主要分4大步驟著手進行。

第1，論述SHOPPING MALL的產(chǎn)生、定義、特點、分類、現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢

第2，研究主要對中國SHOPPING MALL個案進行分析，以賽特、廣州天河城為例，分析它們的成功和失敗的原因，并結(jié)合國內(nèi)外的具體事例總結(jié)出成功發(fā)展SHOPPING MALL的應(yīng)該具備條件然后，著重對雙匯集團的企業(yè)核心競爭力進行研究

第3，針對鄭州的大環(huán)境進行論述分析，得出鄭州已基本具備發(fā)展SHOPPING MALL的硬件和軟件條件

第4，在所研究的基礎(chǔ)上，主要就以大商新瑪特SHOPPING MALL為例進行實證分析。運用區(qū)位理論、商圈理論等進行分析;

第5，就預(yù)測購物中心的未來發(fā)展趨勢，并對大商新瑪特SHOPPING MALL未來存在的風(fēng)險進行分析。

(2)工作進度安排

論文步驟

完成時間

備注

確定選題，完成選題審批表

2019年12月20日

學(xué)生與導(dǎo)師溝通確定題目、完成審批表

下達任務(wù)書

2019年12月31日

指導(dǎo)教師指導(dǎo)學(xué)生完成任務(wù)書

開題報告定稿

2019年1月15日

指導(dǎo)教師指導(dǎo)學(xué)生完成開題報告

文獻綜述定稿

2019年3月10日

指導(dǎo)教師指導(dǎo)學(xué)生完成文獻綜述

外文翻譯定稿

2019年3月10日

指導(dǎo)教師寫指導(dǎo)學(xué)生完成外文翻譯

交論文完整初稿

2019年4月27日

指導(dǎo)教師要求學(xué)生保留修改稿件

畢業(yè)論文中期檢查

2019年4月28日—30日

系里檢查學(xué)生論文進展和教師指導(dǎo)情況

論文第2、3...稿

篇3

關(guān)鍵詞：綠色建筑；房地產(chǎn)開發(fā)；盈利模式

中圖分類號：TU2文獻標(biāo)識碼：A

綠色建筑開發(fā)的發(fā)展現(xiàn)狀

我國目前正處于工業(yè)化與城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展階段，建筑行業(yè)保持了較高的發(fā)展速度。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)[1]，過去7年的年度新開工面積年均增速達到了13.4%。2011年，年度新開工建筑面積達到了42.7億平方米，竣工面積29.2億平方米，竣工產(chǎn)值6.2萬億元。與此同時，按投資額計算，2011年全球建筑業(yè)的平均增長率僅為0.5%。根據(jù)蔡偉光[2]的研究，截止2009年，包括建筑材料生產(chǎn)、新建建筑生產(chǎn)及建筑運行等方面的我國宏觀建筑全壽命周期能耗總量約為12億噸標(biāo)準(zhǔn)煤，占全國能源消費總量比重為39.5%，是我國最大的能源消費部門。而在我國已經(jīng)建成的建筑物中，根據(jù)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部的測算，到綠色建筑所占的比例尚不足1%。

為了進一步提高資源利用效率，應(yīng)對全球氣候變化，實現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展，國務(wù)院辦公廳于2013年1月1日以 〔2013〕1號轉(zhuǎn)發(fā)國家發(fā)展改革委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部制訂的《綠色建筑行動方案》。在該方案中，提出了我國在“十二五”期間的綠色建筑發(fā)展目標(biāo)。其中，完成新建綠色建筑10億平方米，到2015年末，20%的城鎮(zhèn)新建建筑達到綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)[3]。各地方政府也紛紛根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況制定了相應(yīng)的實施方案。

與各級政府對發(fā)展綠色建筑的積極態(tài)度相對照，作為發(fā)展綠色建筑的實際執(zhí)行者的建筑行業(yè)的態(tài)度卻相去甚遠。尤其是作為商業(yè)開發(fā)類建筑的主要運作者的廣大房地產(chǎn)開發(fā)商來講，絕大部分都只是被動的去適應(yīng)政府部門對綠色建筑建造的最低要求，而只有很少一部分會主動的選擇開發(fā)綠色住宅。究其原因，主要是而綠色建筑建設(shè)成本較普通建筑高，而全社會的環(huán)保消費意識不足，消費者對綠色建筑的需求彈性大；同時政府對綠色建筑開發(fā)的補貼或獎勵也無法完全覆蓋成本的增額，開發(fā)商無法憑借建造綠色建筑而獲得更大的收益，故缺乏動力去進行綠色建筑的開發(fā)。因此，要實現(xiàn)綠色建筑建造的目標(biāo)，推動社會的可持續(xù)性發(fā)展，除了政府從政策層面的鼓勵與要求之外，最重要的是要尋找到建造綠色建筑的創(chuàng)新性盈利模式，從而充分的調(diào)動以開發(fā)商為首的建筑行業(yè)各參與主體的積極性，使建造綠色建筑成為建筑業(yè)的內(nèi)生性需求。

二、當(dāng)前建筑開發(fā)盈利模式解構(gòu)

盈利模式是企業(yè)在市場競爭中逐步形成的企業(yè)特有的賴以盈利的商務(wù)結(jié)構(gòu)及其對應(yīng)的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)[4]。如圖1所示， 也可以認為盈利模式指的是企業(yè)的收入結(jié)構(gòu)與成本結(jié)構(gòu)以及相應(yīng)的收支方式。各類企業(yè)在生產(chǎn)運營中均有自己的商務(wù)結(jié)構(gòu)和業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，但并非所有的企業(yè)均能盈利，故并非所有企業(yè)都有盈利模式。只有當(dāng)企業(yè)能夠持續(xù)的盈利時，其所采用的成本與收入結(jié)構(gòu)才能稱為盈利模式。

圖1. 盈利模式構(gòu)成框架圖

由于我國的房地產(chǎn)業(yè)形成的時間尚短，絕大部分開發(fā)商的盈利模式具有高度的趨同性。由于在盈利模式中的成本結(jié)構(gòu)是為收入結(jié)構(gòu)服務(wù)的，也就是說在對盈利模式的研究中，最重要的是尋找其收入結(jié)構(gòu)。在某一確定收入結(jié)構(gòu)之下選擇成本最低的成本結(jié)構(gòu)便構(gòu)成了一個盈利模式。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來講，根據(jù)其開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品不同，其收入來源主要分為兩大類，一類是出售房地產(chǎn)產(chǎn)品獲取銷售收入，另一類是將建好的物業(yè)長期持有并出租獲取租金收入。

在我國當(dāng)前的房地產(chǎn)市場中，采用第一類方式獲取收入的開發(fā)商，其基本盈利模式中的收入結(jié)構(gòu)如下：

以普通消費者或物業(yè)投資者為主要交易對象，以某一套住宅、某一間商鋪或一定面積的辦公物業(yè)的產(chǎn)權(quán)（房屋所有權(quán)及國有土地使用權(quán)）為交易內(nèi)容，以置業(yè)顧問或銷售中介采為交易渠道，采用一次性出售的交易方式獲取收入。

其成本結(jié)構(gòu)為：投資部門首先通過各種渠道籌措開發(fā)資金，然后購買土地，委托設(shè)計單位進行設(shè)計、施工單位進行施工，再通過聘請中介機構(gòu)或自身的營銷部門進行銷售。

對于采用第二類收入來源的開發(fā)商，其基本盈利模式中的收入結(jié)構(gòu)如下：以某一間商鋪或一定面積的辦公物業(yè)的使用權(quán)為交易內(nèi)容，以長期出租為交易方式獲取租賃收入。收入結(jié)構(gòu)中的其它要素的內(nèi)容與搭配基本與第一類相同。

而該類盈利模式中的成本結(jié)構(gòu)與第一類盈利模式相比，多出了對物業(yè)的運營管理部分。

綠色建筑開發(fā)盈利模式創(chuàng)新思路

在目前的房地產(chǎn)開發(fā)盈利模式框架之下進行綠色建筑的開發(fā)，對于開發(fā)商來講將導(dǎo)致其成本結(jié)構(gòu)中的設(shè)計、建造的成本的顯著上升。正如前面所分析的，由于目前國內(nèi)消費者的環(huán)保意識不足，對綠色建筑的消費彈性大，因此開發(fā)綠色建筑所能帶來的收入結(jié)構(gòu)的變化僅僅只是在收入來源中多出了政府的補貼或獎勵，以及在營銷中相對競爭項目擁有一定程度上的宣傳優(yōu)勢。對于開發(fā)商來講，開發(fā)綠色建筑除了體現(xiàn)出企業(yè)的社會責(zé)任以外，并不能為企業(yè)帶來更多的盈利，甚至?xí)p害既有的盈利。因此為了使開發(fā)綠色建筑成為開發(fā)商的自發(fā)性選擇，最佳的辦法就是尋求盈利模式的創(chuàng)新，讓開發(fā)綠色建筑變成有利可圖的活動。

圖2 盈利模式分類圖

依據(jù)前述的盈利模式構(gòu)成框架，可以利用圖2中由朱武祥、魏煒提出的分析工具[5]，按照不同的收入來源與成本來源的組合劃分為十二個區(qū)域，所有的盈利模式都處于其中的某一個區(qū)域中。對于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)，其盈利模式屬于“盈利模式0”，即由開發(fā)商完全支付成本，并將產(chǎn)品出售給直接顧客獲利。對于綠色建筑的開發(fā)，則可以認為政府的獎勵或補貼是第三方伙伴在支付一部分成本，故屬于“盈利模式3”。由于政府的獎勵或補貼往往只占到綠色建筑投資增加的10%左右，大部分的成本仍然是由開發(fā)商來承擔(dān)。上述分析工具為綠色建筑開發(fā)的盈利模式創(chuàng)新提供了以下的思路：

（一）尋求更合理的成本分擔(dān)機制。

房地產(chǎn)開發(fā)作為一項資金密集型的商業(yè)活動，其對融資的需求本身就非常強烈，要進行綠色建筑的開發(fā)，完全讓開發(fā)商獨自承擔(dān)增加的成本及風(fēng)險，其開發(fā)意愿將會非常低。因此，可能的解決思路是開發(fā)商利用自身作為房地產(chǎn)開發(fā)中的核心企業(yè)所具有的較高議價能力，將增加的成本在綠色建筑開發(fā)的價值鏈上進行重新分配，使價值鏈上的各參與主體都分別承擔(dān)與其收益相匹配的一部分成本，從而降低開發(fā)商的資金壓力及開發(fā)風(fēng)險。對于綠色建筑開發(fā)所增加的成本的分擔(dān)機制的設(shè)計，可以分別對圖3中的房地產(chǎn)開發(fā)基本價值鏈中所涉及到的各參與主體進行具體的分析。其中涉及到的對成本影響較大的參與主體包括：設(shè)計單位、施工企業(yè)、材料供應(yīng)商、設(shè)備供應(yīng)商等。

圖3. 房地產(chǎn)開發(fā)基本價值鏈圖

另外，由于綠色建筑的一大特點是前期投資較大，而全壽命周期的成本較普通建筑低。因此，利用合理的金融產(chǎn)品，對綠色建筑的成本進行時間上的調(diào)整，將前期投資分配到建筑的整個壽命周期，可以有效降低開發(fā)商的前期投入，使開發(fā)商的開發(fā)成本得到進一步降低。

（二）創(chuàng)造更多收入來源。

如前所述，傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)的收入來源都較為單一，即房屋產(chǎn)品的銷售或出租收入。如此單一的收入來源，在開發(fā)綠色建筑時，由于成本的上漲，開發(fā)商為了維持自身的利潤率，勢必提高產(chǎn)品的售價或租金。而如此一來，勢必使消費者對綠色建筑的接受程度大大下降。解決這一問題的思路則是通過利用金融創(chuàng)新方案、開發(fā)延伸產(chǎn)品、提供解決方案和授權(quán)許可等方式拓寬開發(fā)商的收入渠道，使綠色建筑產(chǎn)品的銷售價格或租金水平與傳統(tǒng)建筑基本持平，甚至略有下降。

綠色建筑開發(fā)企業(yè)盈利模式建議

在成本分擔(dān)機制設(shè)計中，對于設(shè)計單位，除了可以將目前已經(jīng)大量用于工業(yè)和政府投資項目的能源管理合同（EPC-Energy Performance Contracting）應(yīng)用于住宅、商場及寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)之外，還可以通過利用保險等金融產(chǎn)品，使其共同分擔(dān)開發(fā)風(fēng)險。對于材料、設(shè)備供應(yīng)商，可以通過設(shè)備租賃或以購買功能代替購買實際產(chǎn)品的模式，使供應(yīng)商承擔(dān)綠色建筑開發(fā)中大部分的成本增加。另一方面，為了

而在創(chuàng)造新的收入來源方面，可以嘗試將綠色建筑項目中的能源供應(yīng)系統(tǒng)單獨打包建立服務(wù)公司，通過提供能源服務(wù)代替產(chǎn)品銷售，以此獲得穩(wěn)定的長期收益，同時將該收益權(quán)作為公司資產(chǎn)進行證券化，從金融市場獲取流動資金進行新的投資。同時，由于綠色建筑的后期物業(yè)管理具有較高的技術(shù)含量，開發(fā)商可以考慮成立專門針對綠色建筑的物業(yè)管理公司，通過管理綠色建筑獲取超出普通物業(yè)管理公司平均收入水平的收益。甚至開發(fā)商可以與設(shè)計單位合作，建立各種綠色建筑技術(shù)在建筑中應(yīng)用的接口標(biāo)準(zhǔn)，通過向綠色建筑技術(shù)供應(yīng)商收取授權(quán)費的方式獲取收入。

不同的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有不同的資源優(yōu)勢。因此，在開發(fā)綠色建筑時，不同的開發(fā)企業(yè)能夠選擇的收入與支出結(jié)構(gòu)相互之間往往是有較大區(qū)別的。本文并不試圖提出一個適合于所有開發(fā)企業(yè)的盈利模式，而是根據(jù)前述的盈利模式創(chuàng)新思路，尋求一些具有一定可操作性的方法，供開發(fā)企業(yè)在開發(fā)綠色建筑時參考。

參考文獻

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篇4

（貴州大學(xué)管理學(xué)院，貴陽 550025）

摘要： 建設(shè)項目的風(fēng)險管理是項目管理的重要組成部分，建設(shè)項目在投資決策、土地獲取、建設(shè)、租售與物業(yè)的每一個階段都存在著大量的風(fēng)險因素。建設(shè)項目的風(fēng)險管理好壞直接決定了建設(shè)項目的經(jīng)濟效益，因此對建設(shè)項目進行有效的風(fēng)險管理十分有必要。本文基于模糊層次分析法，對建設(shè)項目中的風(fēng)險因素先定性后定量，力求構(gòu)建建設(shè)項目風(fēng)險評價指標(biāo)體系，對建設(shè)項目進行有效的風(fēng)險評價，以便采取相應(yīng)的應(yīng)對措施，以期提高建設(shè)項目的經(jīng)濟效益。

關(guān)鍵詞 ： 建設(shè)項目；風(fēng)險管理；模糊層次分析法；指標(biāo)體系

中圖分類號：F282 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1006-4311（2015）24-0022-03

作者簡介：劉顯萍（1990-），女，貴州安順人，貴州大學(xué)管理學(xué)院，碩士生在讀，研究方向為工程經(jīng)濟管理。

0 引言

建設(shè)項目具有建設(shè)周期長、投資大、不可移動等特點，加之受到經(jīng)濟環(huán)境、社會環(huán)境、政策環(huán)境等多方面影響，導(dǎo)致建設(shè)項目在投資決策、土地獲取、建設(shè)、租售與物業(yè)管理階段及項目全壽命周期都存在著大量不確定性因素。建設(shè)項目建設(shè)過程劃分為投資決策階段、土地獲取階段、建設(shè)階段、租售與物業(yè)階段，本文將建立貫穿建設(shè)項目建設(shè)全過程的指標(biāo)體系，以便建設(shè)項目的風(fēng)險識別、風(fēng)險評估、風(fēng)險應(yīng)對、風(fēng)險監(jiān)控。建設(shè)項目的經(jīng)濟效益取決于風(fēng)險管理的好壞，因此構(gòu)建建設(shè)項目風(fēng)險評價指標(biāo)體系對項目的風(fēng)險評價具有重要意義。

當(dāng)前，綜合評價的方法有很多，例如主成分分析法、數(shù)據(jù)包絡(luò)分析法、層次分析法等。一些新興的學(xué)科方法如模糊數(shù)學(xué)、灰色系統(tǒng)理論、人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)等也都引入到綜合評價方法的研究中。由于建設(shè)風(fēng)險的復(fù)雜性、不易定量性和評判模糊性，本文選取模糊層次分析法為主要方法進行風(fēng)險指標(biāo)體系的研究。模糊層次分析法是模糊數(shù)學(xué)與層次分析法的結(jié)合，就是以模糊數(shù)學(xué)為基礎(chǔ)，應(yīng)用模糊關(guān)系合成的原理，將一些邊界不清、不易定量化，從多個因素對被評價事物隸屬等級狀況進行綜合評價的一種方法。它的特點在于，評判逐對象進行，對被評價對象有唯一的評價值，不受被評價對象所處對象集合的影響。該方法雖然運用了模糊數(shù)學(xué)理論，但并不復(fù)雜，容易掌握和使用，其優(yōu)點是：數(shù)學(xué)模型簡單，容易掌握，對多因素、多層次的復(fù)雜問題評判效果較優(yōu)。

1 FAHP評判法的模型和步驟

1.1 建設(shè)項目風(fēng)險評價指標(biāo)體系建立的原則

為建立一套全面精確的評價指標(biāo)體系，筆者經(jīng)過參閱相關(guān)

參考文獻、資料等，秉承全面性和集約性原則、系統(tǒng)性與層次性原則、定性與定量相結(jié)合的原則、可比性和一致性原則、適用性和可操作性原則。

1.2 建設(shè)項目風(fēng)險項目風(fēng)險指標(biāo)體系的建立

建立合理系統(tǒng)的遞階層次結(jié)構(gòu)，也即是在明確目標(biāo)的前提下，把決策問題的主要因素條理化、層次化、構(gòu)造出具有層次的結(jié)構(gòu)模型。這些層次依次如下：①最高層（A）：即總目標(biāo)層，表示決策的目的、要解決的問題，即層次分析法要達到的總目標(biāo)。②中間層（B）：即基準(zhǔn)層，表示考慮的因素、決策的準(zhǔn)則，即采取的方案所涉及的中間環(huán)節(jié)，是方案的屬性。③最底層（C）：即方案層，表示決策時的備選方案。建立的指標(biāo)體系如下：

B1投資決策階段風(fēng)險：C1選址風(fēng)險、C2區(qū)域風(fēng)險、C3物業(yè)風(fēng)險。

B2土地獲取階段風(fēng)險：C4土地風(fēng)險、C5拆遷風(fēng)險、C6融資風(fēng)險。

B3項目建設(shè)階段風(fēng)險：C7招標(biāo)風(fēng)險、C8合同風(fēng)險、C9工期風(fēng)險、C10質(zhì)量風(fēng)險、C11成本風(fēng)險。

B4租售與物業(yè)階段風(fēng)險：C12市場風(fēng)險、C13價格風(fēng)險、C14營銷風(fēng)險、C15物業(yè)風(fēng)險。

1.3 構(gòu)建判斷矩陣，各指標(biāo)兩兩比較判斷

請有關(guān)專家采用1-9標(biāo)度，對各指標(biāo)兩兩比較打分，標(biāo)度的含義為：標(biāo)度1，i因素與j因素同等重要；標(biāo)度3，i因素比j因素略重要；標(biāo)度5，i因素比j因素重要；標(biāo)度7，i因素比j因素重要得多；標(biāo)度9，i因素比j因素絕對重要；標(biāo)度2、4、6、8，用于上述標(biāo)準(zhǔn)之間的折中值。反之亦然。

1.4 計算出各層次中各個功能指標(biāo)的相對權(quán)重

也即是將判斷矩陣的打分按行相乘，對乘積開n次方，再將方根向量歸一化，就可得到各相應(yīng)功能指標(biāo)權(quán)重。

1.5 進行一致性檢驗

計算判斷矩陣的最大λmax和一致性指標(biāo)CI。

依照表1查找相應(yīng)的平均隨機一致性指標(biāo)RI。（n*為矩陣階數(shù)）

一致性比例：CR=CI/RI；若CR≤0.1，則評判過程是有滿意的一致性；否則，須對矩陣中的打分進行調(diào)整，直到具有滿意的一致性為止。

經(jīng)計算，以上判斷矩陣的CI值均小于0.1，均通過了一致性檢驗。

1.6 層次單排序

根據(jù)排序向量W=（W1，W2，…，Wn）T得到某層上的元素相對上一層某相關(guān)元素的相對權(quán)重。

1.7 層次總排序

風(fēng)險因素層次總排序指計算所有元素相對于目標(biāo)層的相對重要性的排序權(quán)重，這一過程從最高層開始逐層向最底層進行。如上一層A包含n個風(fēng)險因素A1，A2，…An，在本層次中所占的權(quán)重分別為a1，a2，…an，下一層次B包含m個因素B1，B2，…Bm，其對于上一層風(fēng)險因素Aj的層次單排序重要性權(quán)重分別為bj1，bj2…bjm。B層總權(quán)

由表2所求的權(quán)重可知，建設(shè)階段風(fēng)險最大，投資決策階段次之，再是土地獲取階段和租售與物業(yè)階段。二級指標(biāo)中，風(fēng)險最大的是建設(shè)階段中的成本，其次是投資決策階段的中的選址風(fēng)險。因此整個建設(shè)項目的全過程壽命周期中，投資決策階段和建設(shè)階段為重中之重，重點把控土地獲取階段和租售與物業(yè)階段，在每個階段采取相應(yīng)的應(yīng)對措施，盡量把風(fēng)險可能性降低到最小。

1.8 模糊評語的建立

建立模糊變量集合為：C=（c1，c2，c3，…，c13，c14，c15），建立模糊評語集：Y=（y1，y2，y3，y4，y5），其中y1為風(fēng)險很大，y2為風(fēng)險大，y3為風(fēng)險一般，y4為風(fēng)險小，y5為風(fēng)險很小。再次構(gòu)造模糊關(guān)系矩陣R，根據(jù)以上步驟求得的準(zhǔn)則層指標(biāo)權(quán)重Wi，求得，根據(jù)最大隸屬度原則，B中權(quán)重最大的所對應(yīng)的風(fēng)險程度即為所評估。

利用模糊綜合評判法，對貴州省遵義市某建設(shè)項目進行評價。選擇該領(lǐng)域?qū)＜医M成專門的評分小組，針對此建筑企業(yè)的核心競爭力在各個指標(biāo)方面的風(fēng)險度進行打分，于是得到模糊關(guān)系矩陣R。再根據(jù)表2中已經(jīng)得到的權(quán)重關(guān)系，所以：

根據(jù)最大隸屬度原則，該建設(shè)項目的風(fēng)險度為y3（風(fēng)險度一般）。

2 建設(shè)項目風(fēng)險指標(biāo)體系建立思路

筆者認為，風(fēng)險因素貫穿于建設(shè)項目的全過程，因此采取從建設(shè)項目整個壽命周期的角度進行風(fēng)險把控。項目的建設(shè)一共有如下四個階段：投資決策階段、土地獲取階段、建設(shè)階段、租售與物業(yè)階段。這四個階段的每一個階段均存在大量風(fēng)險，于是又將投資決策階段的風(fēng)險細分為：選址風(fēng)險、區(qū)域發(fā)展風(fēng)險、物業(yè)類型風(fēng)險；將土地獲取階段風(fēng)險細分為：土地購買風(fēng)險、拆遷安置風(fēng)險、融資風(fēng)險；將建設(shè)階段風(fēng)險細分為：招標(biāo)風(fēng)險、合同風(fēng)險、工期風(fēng)險、質(zhì)量風(fēng)險、成本風(fēng)險；將租售與物業(yè)階段風(fēng)險細分為：市場風(fēng)險、價格風(fēng)險、營銷風(fēng)險、物業(yè)風(fēng)險。由此一來，形成了四個一級指標(biāo)，十五個二級指標(biāo)的風(fēng)險評估體系。

2.1 投資決策階段風(fēng)險

選址風(fēng)險。房地產(chǎn)項目的選址好壞與后期項目是否達到理想效果有直接關(guān)系，房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)地點應(yīng)當(dāng)選在具有投資優(yōu)勢和區(qū)位優(yōu)勢的地點，若選址不當(dāng)將會造成后期項目開發(fā)難度以及銷售難度增大。

區(qū)域風(fēng)險。房地產(chǎn)項目受外部環(huán)境影響較大，由于區(qū)域發(fā)展的影響，易導(dǎo)致周邊房產(chǎn)價值波動，若項目所在區(qū)域經(jīng)濟、交通、基礎(chǔ)配套設(shè)施等方面發(fā)展良好將會提升該項目建成后的價值，反之將會造成消極影響。

物業(yè)風(fēng)險。房地產(chǎn)項目所選擇的物業(yè)類型是否符合消費者需求也是影響房地產(chǎn)項目是否成功的重要因素之一，根據(jù)使用功能差異，物業(yè)類型可分為，居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、其他用途物業(yè)等，只有選擇符合大眾，順應(yīng)市場的物業(yè)才能使房地產(chǎn)項目盈利。

2.2 土地獲取階段風(fēng)險

土地風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)商獲取土地有出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥三種方式。土地價值與房地產(chǎn)開發(fā)商為獲取土地付出代價高低決定了房地產(chǎn)項目后期盈利程度，而土地價值受一段時期國家政策與市場供需影響。

拆遷風(fēng)險。房地產(chǎn)項目的拆遷安置受諸多因素影響，例如拆遷范圍，拆遷人群，拆遷方式，補償方式等因素，存在不少風(fēng)險。

融資風(fēng)險。房地產(chǎn)項目的投產(chǎn)運作，需要大量資金，確保資金充足是房地產(chǎn)項目順利進行的重要保障。房地產(chǎn)企業(yè)通過各種合法渠道融資，如預(yù)收房款、銀行信貸、房地產(chǎn)信托、建設(shè)單位墊資、上市融資、聯(lián)合開發(fā)、融資租賃等方式。受房地產(chǎn)投資增速的回落，實體經(jīng)濟的持續(xù)低迷的影響，房地產(chǎn)融資將面臨考驗。

2.3 建設(shè)階段風(fēng)險

招標(biāo)風(fēng)險。根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》，招標(biāo)分為公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)，由于招標(biāo)方式選擇等招標(biāo)過程中存在一系列不確定因素，有可能給房地產(chǎn)開發(fā)商造成不利影響。

合同風(fēng)險。在建設(shè)項目施工運作等階段，需要簽訂大量合同，由于合同的不完善或合同執(zhí)行不力等多種合同糾紛問題，不僅會影響項目進度和質(zhì)量，甚至?xí)绊懙巾椖孔罱K成敗。

工期風(fēng)險。時間就是金錢，對于房地產(chǎn)項目也是如此，尤其是商業(yè)地產(chǎn)，工期的延誤，不僅會增加建設(shè)成本，影響到房地產(chǎn)項目的最終的運作，造成房開商的巨大損失。

質(zhì)量風(fēng)險。建設(shè)項目的質(zhì)量關(guān)系重大，若質(zhì)量控制不當(dāng)，輕則返工、拖延工期，重則造成人身危險、危害社會，造成不可補救不可挽回的嚴重局面。

成本風(fēng)險。建設(shè)項目的成本控制越好，成本越低，最后房地產(chǎn)開發(fā)商盈利越可觀。建設(shè)項目的成本涉及到人力、材料，機械等諸多方面，受市場等不確定性因素影響較大。

2.4 租售與物業(yè)階段風(fēng)險

市場風(fēng)險。房地產(chǎn)項目建成后，進入租售與物業(yè)階段，房地產(chǎn)市場受該時期區(qū)域房地產(chǎn)供求影響較大，同時也受消費者喜好、消費能力、周邊競爭對象等因素的影響。

價格風(fēng)險。伴隨房地產(chǎn)市場競爭的不斷加劇，大眾消費者在關(guān)心房地產(chǎn)商品品質(zhì)的同時，最關(guān)心應(yīng)當(dāng)是房地產(chǎn)商品的價格了。房地產(chǎn)開發(fā)商為了實現(xiàn)盈利目的，將根據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)及政策、項目自身品質(zhì)、競爭形勢、市場狀況、消費者喜好等不確定因素對房地產(chǎn)商品進行定價。

營銷風(fēng)險。房開商依據(jù)當(dāng)前的市場情況、消費者狀況、房地產(chǎn)商品特點等制定適合自身的營銷策略，以利于房地產(chǎn)產(chǎn)品的租售。如何選擇適合自身的營銷方式，直接影響房地產(chǎn)產(chǎn)品租售狀況。

物業(yè)風(fēng)險。物業(yè)水平高低，也是決定房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)的一大重要因素，售后服務(wù)做得完善，不僅利于建設(shè)產(chǎn)品的租售，且建立良好信譽口碑，利于房開企業(yè)的長遠發(fā)展，反之，將會造成消極影響。

3 結(jié)論

①本文是站在房地產(chǎn)開發(fā)商的角度，貫穿建設(shè)項目的全壽命周期，采用模糊層次分析法對建設(shè)項目的風(fēng)險評價進行研究，構(gòu)建風(fēng)險評價指標(biāo)體系，通過相關(guān)統(tǒng)計軟件求得每個指標(biāo)的權(quán)重值。在此基礎(chǔ)上，建立相應(yīng)的模糊評語集，對具體建設(shè)項目進行風(fēng)險評價，以期為房地產(chǎn)開發(fā)商提供決策依據(jù)，在建設(shè)過程中采取有效風(fēng)險規(guī)避措施，將風(fēng)險降低，保證項目順利進行，實現(xiàn)最大經(jīng)濟效益。

②由表2可知，一級指標(biāo)中，項目投資決策階段風(fēng)險與項目建設(shè)階段風(fēng)險權(quán)重值較大，因此，項目在投資決策階段與建設(shè)階段應(yīng)當(dāng)引起重視。二級指標(biāo)中，成本風(fēng)險的權(quán)重值最大，所以在兼顧重點把控其他風(fēng)險的同時，應(yīng)當(dāng)重點控制建設(shè)階段中的成本風(fēng)險。

③本文以統(tǒng)一框架的形式建立一套針對于建設(shè)項目整個壽命周期的風(fēng)險評價指標(biāo)體系，這僅僅只是項目風(fēng)險評價的第一步，在實際運用過程中，還應(yīng)當(dāng)注意建設(shè)項目的差異性與個別性，結(jié)合能反映一段時期市場政策變動等指標(biāo)權(quán)重集，才能對建設(shè)項目作出客觀、合理的風(fēng)險評價。由于研究者知識水平和時間限制，未將風(fēng)險因素繼續(xù)完善和細化，今后將對此方面進行深入研究。

參考文獻：

[1]郭峰.基于大系統(tǒng)控制的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)[J].重慶大學(xué)學(xué)報（自然科學(xué)版），2005.

[2]元云麗.基于模糊層次分析法的建設(shè)工程項目風(fēng)險管理研究[D].重慶大學(xué)碩士論文，2013.

篇5

新人剛剛進入公司單位,一段時間工作下來,總會有一些工作上的收獲和不足。那么你知道應(yīng)該怎么去做好新員工工作總結(jié)嗎?下面是小編為大家整理的關(guān)于新員工工作總結(jié)模板，如果喜歡可以分享給身邊的朋友喔!

新員工工作總結(jié)模板1各位領(lǐng)導(dǎo)、各位同事：

我于20--年10月25日開始到貴公司工作，從來公司的第一天開始，我就把自己融入到我們的這個團隊中，不知不覺已經(jīng)二個月。一直以來，我努力實踐著自己的諾言，力爭做到更高、更強、更優(yōu)。下面，我就這二個月的工作情況向各位領(lǐng)導(dǎo)與同事作個簡要述職報告，以接受大家評議。

一、技術(shù)培訓(xùn)和作風(fēng)紀律方面：

作為一名剛剛畢業(yè)的大學(xué)生，四年的專業(yè)知識學(xué)習(xí)，養(yǎng)成了對于實踐的東西接觸的少，對于許多實際應(yīng)用問題不了解。面對這種情況，依靠自己的認真的學(xué)習(xí)，對現(xiàn)實工作由理論迅速過渡到實際工作中。在實踐中學(xué)習(xí)，不斷提高工作能力。在接觸到新的陌生的領(lǐng)域時，缺少經(jīng)驗，對于專業(yè)技術(shù)知識需要一個重新洗耳恭聽牌的過程，自己在領(lǐng)導(dǎo)同事的幫助下，能夠很快克服這種狀態(tài)融入到嶄新的工作生活中。在日常生活中，我認真服從領(lǐng)導(dǎo)安排，遵守公司各項規(guī)章制度和各項要求，注意自己的形象，養(yǎng)成良好的工作作風(fēng)。

二、學(xué)習(xí)生活方面：

技術(shù)服務(wù)工作是一個特殊的崗位，它要求永無止境地更新知識和提高技能，并且要有足夠的耐心。為達到這一要求，我十分注重學(xué)習(xí)提高：一是向書本學(xué)。工作之余，我總要利用一切可利用的時間向書本學(xué)習(xí)，除了認真閱讀公司所發(fā)的新產(chǎn)品技術(shù)文件外，我還自費購買幾本涂料學(xué)參考書。二是向領(lǐng)導(dǎo)學(xué)。這段時間以來，我親身感受了各位領(lǐng)導(dǎo)的人格魅力、領(lǐng)導(dǎo)風(fēng)范和工作藝術(shù)，使我受益匪淺，收獲甚豐。三是向同事學(xué)。古人說，三人行必有我?guī)?。我覺得，我們公司的每位同事都是我的老師，正是不斷地虛心向他們求教，我自身的素質(zhì)和能力才得以不斷提高，工作才能基本勝任。我認為大家的能力都提高了，我們的公司才會整體的提高。

進入貴公司以來，由于離家較遠(與其它同事相比較)，而且加之對生活習(xí)慣一時很難不適應(yīng)，造成工作學(xué)習(xí)的耽誤。通過二個月的體驗以及在領(lǐng)導(dǎo)同事們的關(guān)懷與培養(yǎng)下，認真學(xué)習(xí)、努力工作，積極投身到工作中，已經(jīng)逐漸適應(yīng)了這里的工作環(huán)境。對于領(lǐng)導(dǎo)與同事們的關(guān)心和關(guān)懷，我感到了很大的動力和壓力，爭取在以后的工作生活中以更加努力的優(yōu)秀成績來回報，不僅能夠彌補自己耽誤的工作學(xué)習(xí)而且能夠有所成就，不辜負大伙的期望。對金錢、對名譽、對權(quán)力，我都沒有什么奢求，努力工作是我的追求。說句實在話，工作不僅是我謀生的手段，更是我回報領(lǐng)導(dǎo)和同志們的方式，也是一個人實現(xiàn)人生價值的唯一選擇。

三、工作體會：

在二個月的工作學(xué)習(xí)中，我在學(xué)習(xí)、工作和思想上都有了新的進步，個人綜合素質(zhì)也有了新的提高，回顧這段時間來的工作歷程，主要有以下幾點體會：

(一)要在思想上與集體保持高度一致。

在工作、學(xué)習(xí)過程中，我深深體會到，公司是一個團結(jié)奮斗的集體，在這樣的氛圍中，只有在思想上與集體保持高度一致、積極上進，才能融入到這個集體之中。所以我必須更加深入提高個人綜合素質(zhì)，用理論知識武裝自己的頭腦，指導(dǎo)實踐，科學(xué)地研究、思考和解決工作中遇到的問題，使自己能夠與集體共同進步。

(二)要認真學(xué)習(xí)專業(yè)技能知識，在工作上爭創(chuàng)佳績。

要成為一名公司優(yōu)秀的一員，首要條件就是成為行業(yè)上的骨干。對于剛剛走出大學(xué)校門參加工作的我來說，當(dāng)前的首要任務(wù)就是要努力學(xué)習(xí)、熟練掌握專業(yè)知識，始終以積極的工作態(tài)度、高度的責(zé)任感和只爭朝夕的精神投入到工作中;要在加強專業(yè)知識學(xué)習(xí)的同時，踏踏實實地做好本職工作，戒驕戒躁，爭取在自己的工作崗位上做出優(yōu)異的成績。只有這樣才能使自己成為工作上的能手和內(nèi)行。

(三)要揚長避短，不斷完善自己。

在這段時間里，我雖然在工作與學(xué)習(xí)上每天都有了新的進步，但與其他同事相比還存在著很大差距，且與系統(tǒng)內(nèi)的領(lǐng)導(dǎo)和同志們思想和工作業(yè)務(wù)交流不夠;因此，我在今后的工作中，不但要發(fā)揚自己的優(yōu)點，還要客觀地面對自己的不足之處，逐漸改掉粗心、急躁、考慮事情不周全的缺點，注重鍛煉自己的口才交際能力、應(yīng)變能力、協(xié)調(diào)能力、組織能力以及創(chuàng)造能力，不斷在工作中學(xué)習(xí)、進取、完善自己。

以上是自己工作二個月來的基本情況小結(jié)，不妥之處，懇請領(lǐng)導(dǎo)批評指正。

總之，經(jīng)過二個月的試用期，我認為我能夠積極、主動、熟練的完成自己的工作，在工作中能夠發(fā)現(xiàn)問題，并積極全面的配合公司的要求來展開工作，與同事能夠很好的配合和協(xié)調(diào)。在以后的工作中我會一如繼往，對人：與人為善，對工作：力求完美，不斷的提升自己的專業(yè)水平及綜合素質(zhì)，以期為公司的發(fā)展盡自己的一份力量。

新員工工作總結(jié)模板2大學(xué)校園的場景歷歷在目，軍訓(xùn)的激情恍如昨日，帶著對未來的憧憬，我終于走上了工作崗位。半個月以來，在中建五局總承包這個溫暖的家中，我慢慢感悟到了工作單位與學(xué)校的不同。在從什么都不會到具備一定現(xiàn)場管理能力的學(xué)習(xí)過程之中，我體會到了兩點：第一，學(xué)做事之前要先學(xué)做人;第二，對工作要有敬畏之心。

自古以來，能做好人的人做事肯定也沒問題。這里說的做人，并不是指阿諛奉承，逢迎諂媚。而是指了解別人的想法，從根本上為別人著想。要真正做到這點，思想自私不行，做事拖沓也不行。換位思考，才是做人做好的關(guān)鍵要素。

而在施工單位，要成為一名合格的施工員，做人做好更是必備的條件。在工地上半個月，我漸漸感受到了：真正的換位思考，是建立在了解和你接觸的人這一基礎(chǔ)之上的。只有從了解他們著手，才能知道他們的想法，從而感受、分析他們的想法，進而理解他們的處境和他們的訴求。打個比方，現(xiàn)在我們搞臨建的勞務(wù)隊，時常在高達40度的太陽下作業(yè)，民工的身體吃不消，那么防暑降溫的用品我會盡我所能發(fā)放到每個人手上。原則上這不屬于我的職責(zé)范圍，但是從內(nèi)心深處給予跟你合作的勞務(wù)隊以關(guān)懷，他們便也會打心眼里覺得，這個施工員心好，那么以后工作的開展便也會更加得心應(yīng)手。有時候人情味比合同上的條條框框要管用很多。

其次，對工作要有“敬畏之心”。在這一點上，責(zé)任終身制這一條足夠讓每個施工員“敬畏”自己的工作，因為標(biāo)高有偏差，放線沒放對等任意細節(jié)工作的疏忽，都會直接影響后續(xù)工作的開展。施工這一行不像設(shè)計院，不像其他的單位，設(shè)計院圖紙有點問題改了還能繼續(xù)用，若是施工出了點問題，運氣好點只是返工，浪費大筆資金，運氣差點造成事故，那責(zé)任可就大了。在實際的工作過程中，我也確實發(fā)現(xiàn)，有時候標(biāo)高和甲方給的有點偏差，土方的量就截然不同，既浪費人工時間，又浪費挖機時間。所以在工作中必須要仔細認真，抱著責(zé)任終身制的態(tài)度去做事。做施工確實條件很艱苦，頂著40多度的高溫堅守現(xiàn)場有時確實無法保持完全清醒的頭腦，但是我們只有努力去克服這些客觀因素，才能真正成長為一個好的施工員。敢于奉獻，對結(jié)果勇于擔(dān)當(dāng)責(zé)任的人，才是個真正的管理者。

五局的“信·和”文化，體現(xiàn)為在人和的基礎(chǔ)上我們對自己的工作要充滿信心，要講信用。感謝五局總承包公司提供給我們應(yīng)屆畢業(yè)生這么好的一個平臺，感謝華潤項目部各位前輩們耐心而又親切的指點。我將在以后的工作中邊做邊學(xué)，為五局、為總承包創(chuàng)造更多的價值。

新員工工作總結(jié)模板3我是北京冠--地產(chǎn)咨詢有限公司商務(wù)部總監(jiān)助理杜--，我于20--年-月-日進入公司，開始為期三天的無薪試用，20--年-月-日正式進入試用期，屆時試用期已滿一個月，特向公司提出轉(zhuǎn)正申請。下面我主要就我的工作內(nèi)容、工作目標(biāo)、執(zhí)行計劃、執(zhí)行效果、執(zhí)行總結(jié)及轉(zhuǎn)正后工作展望五個方面進行匯報：

一、工作內(nèi)容

進入試用期以來，我的工作主要是：

1、掌握按揭借貸的相關(guān)知識，并給銷售?a

href='///yangsheng/kesou/' target='_blank'>咳嗽迸嘌?

2、協(xié)助我們的按揭客戶準(zhǔn)備辦理按揭所需資料;

3、及時更新銷售狀態(tài)的記錄。

二、工作目標(biāo)

有目標(biāo)才會有前進的方向。

試用期中，我的業(yè)務(wù)目標(biāo)是在15天內(nèi)有能力給銷售部人員培訓(xùn)按揭借貸的知識;在20天內(nèi)協(xié)助我們的首位按揭客戶準(zhǔn)備好按揭資料;確保房源銷售狀態(tài)、簽約信息、回款情況以及月度銷售簽約資金回收統(tǒng)計一致。

試用期中，我的個人目標(biāo)是在20天內(nèi)可以有思路的安排自己的工作事項;一個月后能夠順利轉(zhuǎn)正。

三、執(zhí)行計劃

為了實現(xiàn)工作目標(biāo)，我的執(zhí)行計劃如下：

1、工作前三天上網(wǎng)搜索按揭借貸的相關(guān)知識，并整理成資料。

2、工作7日內(nèi)就我了解的按揭知識對銷售部人員進行理論知識的培訓(xùn)。

工作思路是：在培訓(xùn)之前整理好培訓(xùn)資料，為方便講解，制作成PPT。培訓(xùn)后，總結(jié)銷售部人員期望了解的按揭問題，并在一周內(nèi)整理出來。

3、通知我們的首位按揭客戶準(zhǔn)備辦理按揭資料，擬定在20天內(nèi)準(zhǔn)備齊全。

由于之前沒有經(jīng)驗，協(xié)助我們的首位按揭客戶準(zhǔn)備按揭資料，主要是在“通路”，一方面了解辦理按揭需提供什么資料、怎樣準(zhǔn)備資料，一方面與工行負責(zé)按揭的曹主任、宋經(jīng)理建立良好的友誼，樹立好公司形象和個人形象。

4、工作15日內(nèi)有能力為銷售部人員培訓(xùn)按揭借貸的知識，并讓他們感覺到我很專業(yè)。

工作思路是：在第二次培訓(xùn)之前，對比較常見的問題進行總結(jié)，并對自己存在的疑問及時向工行的宋經(jīng)理詢問、總結(jié)，使培訓(xùn)資料不斷完善、更加準(zhǔn)確、有理有據(jù)。

5、在3天內(nèi)，結(jié)合認購單、簽約單、收據(jù)制定出簽約信息統(tǒng)計表、回款情況統(tǒng)計表及月度銷售簽約資金回收統(tǒng)計表，保證內(nèi)容一致。

6、在試用期，端正學(xué)習(xí)態(tài)度，做好自己的本職工作。

做到不遲到、不早退、不曠工，并自愿加班學(xué)習(xí)專業(yè)知識，以求順利開展工作及順利轉(zhuǎn)正。

四、執(zhí)行效果

“華人管理教育第一人”余世維曾經(jīng)說過“決戰(zhàn)商場，贏在執(zhí)行!”這說明了執(zhí)行力在工作中的重要性，換言之，一個人的工作業(yè)績和他對工作的執(zhí)行情況是密切相關(guān)的?，F(xiàn)將我對工作的執(zhí)行情況總結(jié)如下：

1、我超額完成了“無薪試用”的工作任務(wù)。

剛進入公司，李總給我出了按揭借貸的八個問題，包括按揭借貸的含義、按揭出現(xiàn)的原因、辦理按揭的條件、流程、所需資料、按揭借貸還款方式、按揭客戶能否提前還款、二次購房按揭的規(guī)定，要求我在三天內(nèi)完成。實際上，我在第一天就順利完成了八個問題的解答。在第二天下午下班后我就按揭借貸的八個問題給李總和同事劉冰進行了講解，講解時我做到了完全脫稿，李總對我的工作態(tài)度、工作思路給予了充分肯定。

2、就按揭借貸的知識，我先后對銷售部人員進行了兩次培訓(xùn)。

第一次主要是針對按揭理論知識進行培訓(xùn)，盡管我做了充分的準(zhǔn)備，但由于我接觸按揭借貸的知識只有一個星期的時間，只是學(xué)習(xí)了按揭的理論知識，沒有對辦理按揭過程中遇到的實際問題進行研究，所以在培訓(xùn)時不能及時、準(zhǔn)確的解答銷售部人員提出的實際問題。為了使銷售部人員對按揭知識有更全面、更準(zhǔn)確的認識，半個月后我給銷售部人員進行第二次培訓(xùn)。在第二次培訓(xùn)之前，我對比較常見的問題進行了總結(jié)，并對自己存在的疑問及時向工行的宋經(jīng)理進行詢問，之后自己加以總結(jié)，使培訓(xùn)資料不斷完善，更加詳細，鑒于第二次培訓(xùn)的時候我對按揭知識已有深刻的理解，所以我可以自信的給銷售部人員講解并準(zhǔn)確的回答他們提出的問題，培訓(xùn)結(jié)束前我就培訓(xùn)內(nèi)容進行了隨機提問，根據(jù)銷售部人員的回答情況，表明他們掌握的情況良好。

3、我協(xié)助我們的首位按揭客戶在18天內(nèi)準(zhǔn)備好了按揭資料，比預(yù)定目標(biāo)提前了2天。

剛開始，我們首位按揭客戶資料是按照工行提供的《資料清單》準(zhǔn)備的，拿到工行審核，工行宋經(jīng)理基于我們的首位按揭客戶無法提交個人收入符合銀行要求的證明，又由于他是企業(yè)法人dai表，所以讓其補充公司資料，我一方面通知客戶補充資料，一方面完善《辦理按揭資料清單》，把學(xué)到的知識添加到資料清單中。三天后，我拿著該客戶的資料到工行請宋經(jīng)理再次審核，宋經(jīng)理又提出了新的問題：驗資報告需整本復(fù)印、造三個月工資表，之后我再聯(lián)系客戶，再完善《辦理按揭資料清單》，并添加準(zhǔn)備資料的注意事項，如此反復(fù)補充了五次資料，我們的首位按揭客戶的資料才準(zhǔn)備齊全，辦理按揭的“路”走通了。同時，為了方便以后的按揭客戶準(zhǔn)備按揭資料，我制定出一套詳細的《萬利財富廣場購房客戶辦理按揭材料》，包括《辦理按揭的條件》、《辦理按揭資料清單》、《辦理按揭的流程》、《分紅證明》(模板)、《企業(yè)經(jīng)營情況報告》(模板)、《工資表》(模板)，這些材料整理的詳細、具體、清晰，給辦理按揭的客戶減少了許多麻煩，必定提高辦理按揭的效率。另外，由于我和李總制作的《辦理按揭資料清單》非常詳細，所以得到了工行宋經(jīng)理的高度評價，并向我索要，當(dāng)作了他工作的參考資料;通過與工行個貸中心曹主任、宋經(jīng)理多次交往，我給他們留下了良好的印象，他們對我的言行舉止、辦理按揭的工作給予了充分肯定。

4、我根據(jù)認購單、簽約單、收據(jù)制定出簽約信息統(tǒng)計表、回款情況統(tǒng)計表及月度銷售簽約資金回收統(tǒng)計表。

現(xiàn)在，我負責(zé)銷售狀況的記錄、更新、上報，有新的認購信息或簽約信息，我會及時記錄，從不怠慢，并認真核對，因此確保了各項信息的一致。

5、屆時，我正在協(xié)助按揭客戶準(zhǔn)備辦理按揭的資料。

每個客戶的情況都不一樣，協(xié)助每個客戶準(zhǔn)備資料對我來說都是極大的考驗。接下來，我將針對每個客戶的具體情況整理出解決問題的方案。在整理的過程中，反復(fù)思考，找出最佳的解決辦法。這樣做不僅可以提高辦理按揭的效率，而且可以提升我的思維能力。

五、執(zhí)行總結(jié)

“對工作進行總結(jié)，才能有所發(fā)現(xiàn)，有所創(chuàng)新，有所前進。”

盡管我工作時間僅有短短的一個多月，但我在工作中卻有很多的收獲，自己的進步也很大，不僅體現(xiàn)在業(yè)務(wù)方面，而且體現(xiàn)在個人方面。

首先，我圓滿完成了在試用期中制定的業(yè)務(wù)目標(biāo)。我給銷售部人員進行了按揭借貸知識的培訓(xùn)，并起到了良好的效果;我協(xié)助我們的首位按揭客戶準(zhǔn)備好按揭資料用了18天，比我的計劃提前了兩天;另外，我所統(tǒng)計的房源銷售狀態(tài)、簽約信息、回款情況以及月度銷售簽約資金回收統(tǒng)計各項資料完全一致。

其次，為了今后更好的開展工作，我掌握了必備的專業(yè)知識和技能。現(xiàn)在，我熟練掌握了按揭借貸的相關(guān)知識。通過深入學(xué)習(xí)，我還了解到“錢是有時間價值的”“名義利率指的是年利率，實際利率指的是月利率”，“客戶作按揭借貸的原因之一是理財?shù)男枰钡?。另外，通過為我們的首位按揭客戶準(zhǔn)備按揭資料，引起了我的許多思考。例如，相對于購買住宅而言，購買商用房辦理按揭所需資料更加繁瑣。為什么呢?我們的資料繁瑣主要體現(xiàn)在：是企業(yè)法人dai表或股東的話，另需提交公司資料，包括營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、稅務(wù)登記復(fù)印件、機構(gòu)dai碼證復(fù)印件、驗資報告復(fù)印件;另外，資料要求更加規(guī)范，如須提交企業(yè)完稅憑證、企業(yè)或個人對賬單。銀行為什么會這樣要求呢?第一、我們這個項目是商業(yè)地產(chǎn)，購買房產(chǎn)需要資金比較多，另外還款年限不能超過十年，限定了每月的還款額比較多;第二、在購買我們的房產(chǎn)之前，我們的按揭客戶大多都有不少的借貸;第三、歸根結(jié)底，銀行關(guān)心的是按揭客戶的償還能力。當(dāng)然，只要有證據(jù)證明個人或家庭的'可支配收入能夠達到銀行要求，即可不提交公司資料。

再次，現(xiàn)在我可以有思路、有步驟的安排我的工作事項。每天我都會寫工作計劃，在工作計劃的指引下安排自己的工作，并且能夠達到預(yù)期的目標(biāo)。

另外，在與工行的曹主任、宋經(jīng)理，房管局備案科負責(zé)人交往時，我非常注意自己的言行舉止，因此，為公司和個人塑造了良好形象，給他們留下了非常好的印象，對我的業(yè)務(wù)開展而言，必將有很大的推動作用。

在個人方面，進入公司以來，我的工作態(tài)度一直都很端正，一方面是為自己負責(zé)，一方面是為公司負責(zé)。主要體現(xiàn)在：

1、嚴格遵守公司的規(guī)章制度，從未遲到、早退、曠工，也從未請過假。

2、在規(guī)定的上班時間，如果我沒能完成既定的工作任務(wù)，我會毫不猶豫的選擇加班，我一貫主張“今日事，今日畢”，并且一直在踐行;即使既定的工作任務(wù)完成了，我也會選擇自己給自己加班，因為我知道，我來公司的時間還很短，而需要我學(xué)習(xí)的東西還很多;

3、我每天都會給自己制定工作計劃，并且積極主動的去完成它。

由于大學(xué)的時候?qū)W的是法律專業(yè)，所以在工作之前我沒有對房地產(chǎn)方面的知識進行學(xué)習(xí)。剛來到公司，我的工作的內(nèi)容可謂是我知識領(lǐng)域的空白。為了在最短的時間內(nèi)勝任我所擔(dān)任的工作，我根據(jù)自身的情況，廣泛學(xué)習(xí)按揭借貸的知識，并從中篩選有用信息，及時吸收消化。對于按揭知識的掌握，我經(jīng)歷了三個階段：從廣泛學(xué)習(xí)到有針對性的學(xué)習(xí)，從有針對性的學(xué)習(xí)到對理論知識熟練掌握，從對理論知識的熟練掌握到活學(xué)活用、舉一反三。

盡管我在試用期中有很多的收獲，取得了一定的成績，但我也清楚的認識到我還存在許多不足，如：剛從學(xué)校畢業(yè)，社會經(jīng)驗不足;盡管掌握了按揭的知識，但還不能做到活學(xué)活用;剛接觸按揭借貸、合同備案的知識，還不能站到一定的高度分析問題、解決問題，針對這些問題，我也做了分析，主要原因是我接觸這方面的工作時間短、思維不系統(tǒng)造成的。為此我也制定了解決問題的方法：從點滴做起，從小事積累，端正學(xué)習(xí)態(tài)度，遇到問題及時解決，利用各種途徑搜索有價值的信息進行學(xué)習(xí)，并理論聯(lián)系實際，做到舉一反三。

六、轉(zhuǎn)正后工作展望

我申請成為公司的正式員工，是為了今后能更好的開展工作，為公司實現(xiàn)更大的價值。轉(zhuǎn)正后，我的短期業(yè)務(wù)目標(biāo)是：在網(wǎng)上合同備案系統(tǒng)開通五天之內(nèi)完成按揭客戶的合同備案，在合同備案后的15天內(nèi)為我們的22位按揭客戶辦理好按揭，按揭客戶的余款全部回款到賬。

為了實現(xiàn)業(yè)務(wù)目標(biāo)，我的工作計劃如下：

1、在網(wǎng)上合同備案系統(tǒng)開通的5天之內(nèi)完成按揭客戶銷售合同的備案。

合同備案的流程在試用期初期我已掌握，只要我們網(wǎng)上合同備案的系統(tǒng)開通，我可以犧牲自己的休息時間進行加班，在當(dāng)天將按揭客戶的信息提交，并催促房管局合同備案的負責(zé)人審核，審核通過，我們將在第一時間進行合同打印，并通知按揭客戶在兩天之內(nèi)來公司換簽有編號的合同。另外，通過多次交往，我與市房管局合同備案的負責(zé)人建立了良好的友誼，這將有助于合同備案工作的開展。

2、在合同備案后的15天之內(nèi)為按揭客戶辦理好按揭。

現(xiàn)在銷售部人員正在通知各自的客戶準(zhǔn)備辦理按揭的資料，我的目標(biāo)是在合同備案的三天之內(nèi)按揭資料能全部準(zhǔn)備齊全。我預(yù)計市區(qū)工行審核通過需要兩天、市工行審核通過需要三天、房產(chǎn)辦理抵押、評估公司出具評估報告需要兩天、處理突發(fā)事件需要五天，共計十五天我們將順利為按揭客戶辦理好按揭借貸，并讓銀行放款。

當(dāng)然，轉(zhuǎn)正后我也給自己制定了短期的個人目標(biāo)：在轉(zhuǎn)正后的45天內(nèi)成為商務(wù)部政企業(yè)務(wù)主管。為了實現(xiàn)這一目標(biāo)，我必須做到：

1、做好自己的本職工作;

2、與房管局備案科、抵押科、工行個貸中心的負責(zé)人搞好關(guān)系，并維持自己在他們心目中的良好印象;

3、端正學(xué)習(xí)態(tài)度、工作態(tài)度，一步一個腳印的做下去，不斷拓展自己的知識面和社會經(jīng)驗。

因為喜愛，所以堅持;因為堅持，所以喜愛。不可否認，我喜愛這份工作，也喜愛這個團隊。同時，我還把北京冠智當(dāng)作了自己的“家”，為了把“家”打扮的更漂亮，我有義務(wù)去努力的工作。我堅信：只有不懈努力，才能不斷超越。努力改變命運!

新員工工作總結(jié)模板4我是來自即發(fā)陽光城的秘書--。非常興奮今天能和大家歡聚一堂共同參加20--年的年終述職大會，也非常感謝公司能提供這樣一次機會和這樣一個平臺，讓大家來一起分享我在鵬翔成長的滋味。20--年是我人生的轉(zhuǎn)折點，也是我人生的一個新起點。辦完學(xué)校所有的改派手續(xù)，我打點行裝走出了我曾經(jīng)最熟悉的校園，成為了一名真正的行者。那一刻我是興奮的，更多是迷茫和彷徨。20--對我來說是非常有紀念意義的一年，因為我有幸加入了鵬翔這個大家庭中，在同事們九個月的愛與關(guān)懷中，我體會著成長的快樂和感動，專心收獲著這份寶貴的財富。回首凝望來時路上深深淺淺的腳印，我感慨萬千。

一、20--年的個人總結(jié)

20--年3月29日—5月5日即發(fā)陽光城見習(xí)秘書，5月6日—6月29日即發(fā)陽光城實習(xí)秘書，6月30日至今即發(fā)陽光城正式秘書!從3月29日加入公司分到陽光城項目部，或許就注定我一路走來是與感動同行的!

(一)感動的一年

當(dāng)初是懷揣著一顆好奇的新進入了房地產(chǎn)行業(yè)，端詳著那本吸引眼球的小畫冊走進了鵬翔!踏進陽光城的時候我還是被身邊忙碌的身影和一張張熱情洋溢的臉深深地吸引住了。接下來是專業(yè)技能的培訓(xùn)，正是他們對我無私的付出讓我第一次知道了我身上有那么多需要改正的缺點，也是第一次因為自己學(xué)習(xí)不專心而哭泣。假如說當(dāng)初進入鵬翔的時候還給自己留了很多選擇放棄的余地的話，那么短短的十天已經(jīng)徹底改變了我這個念頭!

當(dāng)我不得不面臨抉擇的時候我的心是痛的!當(dāng)時正是我山東大學(xué)自學(xué)考試最后兩門專業(yè)科的攻堅階段，關(guān)系著我今年能否順利畢業(yè)!當(dāng)時所有的人都鼓勵我要堅持住，一定會有辦法的!最后馬經(jīng)理為我這個入司僅僅十天的見習(xí)人員請了十七天假回去復(fù)習(xí)考試，并且推遲了我的考核時間，而我清楚地知道公司答應(yīng)的最長假期是七天!除了感動或許沒有更好的詞來形容我的心情。其實這只是我生活的一個片段，但正是這些被愛包圍的片段讓我決定留下來!讓我快樂的工作和生活著。

(二)震撼的一年

別人都說工作的第一年是對這個行業(yè)的了解時期，我在鵬翔在陽光城開始了對房地產(chǎn)的了解開始了對銷售的了解，可以用震撼兩個字來形容。在這之前對銷售的了解只能用壓力來做最好的詮釋語，加入公司才明白銷售的詮釋詞有很多：專業(yè)，激情，夢想，快樂，壓力與動力的并存，他們讓工作和生活變得如此生動和有意義。

4月25日我返崗的路上還在想象售樓處經(jīng)過半個月的整改肯定亂做了一團，業(yè)績和談客肯定也得受不少影響，到了售樓處面對整潔的環(huán)境和大家臉上的笑臉我真的震動了，當(dāng)看到目標(biāo)牌上的目標(biāo)由3000萬變成了5000萬的時候我簡直不敢相信自己的眼睛，僅僅半個月他們送給了我一個傳奇，那是來自心靈深處的震撼!從那時起我開始暗暗下決心一定要好好學(xué)習(xí)，一定要留下來，一定要和大家在一起!

6月份，大家共同制定了一個新的目標(biāo)在九月之前完成今年兩個億的目標(biāo)，對我這個剛剛進入房地產(chǎn)的人來說這簡直就是一個天文數(shù)字，憑著對大家的信任，我成了參加承諾的一分子，每個人都知道這是一個絕對的挑戰(zhàn)，大家天天都在竭盡全力去接受這個未知的挑戰(zhàn)，天天都信心百倍地做自己的工作，天天看著業(yè)績的變化，我的心是興奮的也被這樣的團隊深深地震撼著!

(三)成長的一年

秘書的崗位要求責(zé)任心極強，穩(wěn)重并且非常細心，還要具有一雙發(fā)現(xiàn)問題的眼睛!當(dāng)初我開始做秘書的時候，只有責(zé)任心能有點，其他的特質(zhì)基本都不具備，當(dāng)初聽到這些要求的時候面對這些優(yōu)秀的同事，自卑感是很強烈的，還清楚地記得第一天站在沙盤邊給馬經(jīng)理講沙盤腿不停地哆嗦，思路不斷卡殼的情景，但當(dāng)我下定決心和大家在一起的時候也就不再給自己留退路了，直到現(xiàn)在我還清楚地記得我的同事們對我工作的悉心指導(dǎo)，九個月始終能保持這樣的心態(tài)，他們的專心良苦我是不會忘記的!正是他們的愛和包容讓我不斷地反思，在反思與關(guān)愛中變得平靜，一點一點積累著自己的自信，慢慢穩(wěn)重起來，不再毛躁。也是這九個月的時間慢慢地養(yǎng)成了細心和謹慎這些必備的習(xí)慣!

通過與大家的交流和對大家工作的觀察和分析，我開始學(xué)會了立足于秘書的本職工作更多地去思考，去總結(jié)!對秘書的工作不斷地完善!今年為公司培訓(xùn)了四個新人，留下一位，其余三位都因種種原因在通關(guān)之前離開，師不出徒是一件很嚴厲的事情也是一件很讓人心煩的事情，第一次代訓(xùn)新人沒有成功的失落至今仍謹記心間，當(dāng)初就覺得自己很笨，等心情平靜下來就學(xué)會了總結(jié)，不管他們是留下了還是選擇離開都給了我很多學(xué)習(xí)的機會，讓我從他們的成功與失敗中慢慢地成長著!

假如工作生活和自己的學(xué)習(xí)是息息相關(guān)的，那么我今年關(guān)于學(xué)習(xí)的私人計劃已經(jīng)順利完成，在這九個月期間，順利通過了山東大學(xué)法學(xué)自學(xué)的最后兩門專業(yè)課的學(xué)習(xí)，參加并通過了山大的學(xué)位論文答辯，參加并通過了學(xué)士學(xué)位英語的考試，學(xué)士學(xué)位已經(jīng)在辦理中!

二、計劃中的20--

不管是成功還是失敗，不管是淚水還是汗水，我們都曾為20--努力過，付出過!翻過20--的一頁寫上記憶的字跡，我依然是路上路上的一個行者!所以做好20--的計劃是很重要的!

1、實現(xiàn)角色的轉(zhuǎn)變，二月轉(zhuǎn)崗做實習(xí)主任，三月轉(zhuǎn)正，年紅線業(yè)績目標(biāo)定為20--萬!

2、全面提升自己的專業(yè)，今年接觸的專業(yè)知識很少，明年這將是我的一個重點計劃，銷售的專業(yè)學(xué)習(xí)和建筑專業(yè)知識的學(xué)習(xí)齊頭并進，每個方面讀兩本專業(yè)的書，能讓兩者靈活地結(jié)合并互為補充。

讓自己早日成為一個真正的房地產(chǎn)人!

3、全面提升自己的溝通能力，這是我以前從來沒有意識到的一個問題，包括學(xué)習(xí)和客戶和開發(fā)商和同事之間的溝通!讀一本關(guān)于溝通技巧的書!而且把學(xué)習(xí)專心地貫穿到實際的生活中和工作中!

4、為公司培訓(xùn)兩個新人。

5、出去旅行一次，除了增加自己的閱歷之外，就是作為一次考察之旅，去更多感受一下建筑帶給我們心靈的震撼!加深對房地產(chǎn)的熟悉和學(xué)習(xí)!

6、工作之外的學(xué)習(xí)，把英語和法律的學(xué)習(xí)做為天天的必修科，主要是處于溫習(xí)鞏固類型的學(xué)習(xí)!

三、對公司的建議

加入公司以來，和大家一起見證著公司的成長，也感受到了公司的變革和創(chuàng)新!為了積極響應(yīng)公司服務(wù)創(chuàng)品牌年的號召，我個人認為應(yīng)該從三方面綜合來做，公司內(nèi)部的人才機制完善和創(chuàng)新，對外包括對客戶的服務(wù)和對開發(fā)商的服務(wù)的轉(zhuǎn)變。

1、服務(wù)創(chuàng)品牌年是需要全體對這一理念熟知并認同的同事們共同努力，人，就成了一個核心，人才流失一直都是房地產(chǎn)行業(yè)的趨勢，建議公司人力資源部，及時總結(jié)對人力資源的經(jīng)驗，建立一整套健全的用人機制，比如前期的招聘適當(dāng)?shù)亟柚恍┞殬I(yè)測驗，讓應(yīng)聘者從感性方面來展現(xiàn)自己的性格，也為基層培訓(xùn)提供一些根據(jù)，既可以節(jié)省一些培訓(xùn)的成本，又為項目部培訓(xùn)提供一些參考意見，變于培訓(xùn)期能有重點地培訓(xùn)!

2、建議公司重視操盤的正規(guī)化和程序化，對開發(fā)商的服務(wù)一直都是我們的一個核心工作，開發(fā)商之所以會請專業(yè)的營銷機構(gòu)來做銷售無非是因為專業(yè)和正規(guī)!現(xiàn)在的專業(yè)的營銷機構(gòu)也越來越多，要想創(chuàng)出品牌就必須是能走在行業(yè)前面的精英中的精英!五年中咱門公司做的項目也已經(jīng)不少，項目種類也很多，建議每個項目做完后，項目全員參與針對平時存在和發(fā)現(xiàn)的問題做出總結(jié)，形成一套完整的操盤程序，并細化到每一個細節(jié)，公司分類存檔作為經(jīng)理學(xué)習(xí)和溝通的一個橋梁，資源共享，同時也可以成為基層員工汲取經(jīng)驗和學(xué)習(xí)的一個很好的資源。

3、對客戶的服務(wù)意識要加強，真正做到一個職業(yè)顧問的角色，建議各項目部可以根據(jù)自己項目部所在區(qū)域的不同，全員參加一些銀行貸款政策的學(xué)習(xí)，為客戶提供最準(zhǔn)確和最前言的信息，而不是客戶比我們關(guān)注的更多!建議公司組織關(guān)于合同簽定的培訓(xùn)，簽定合同正規(guī)化，真正站在客戶的角度為其服務(wù)，把合同的條款利弊闡述清楚，而避免現(xiàn)在客戶被動簽定合同的局面，給客戶形成一種“不管怎么簽，沒有一項是對我有利的”心理，現(xiàn)在很多客戶房子都交了還不知道合同的內(nèi)容究竟是什么，只是憑情理來理解，理由只有一個，銷售人員沒告訴我，是欺騙行為，單方行為，這樣對于后期的工作我們就顯的很被動!現(xiàn)在的客戶法律意識越來越強，簽定合同的正規(guī)化就有利于避免客戶后期一些問題的解決!

四、小結(jié)

九個月我從知道第一個名詞沙盤開始，在大腦這張空白的紙上點燃了對房地產(chǎn)熱愛的火苗!我的秘書的本職工作也在不斷是實踐中得到了一個很好的提升，讓我漸漸地由一個房地產(chǎn)的門外漢逐步地向一個真正的房地產(chǎn)人轉(zhuǎn)變!九個月的時間也算是一段很長的時間了，然而他在特定的環(huán)境中又變得如此短暫!在此與大家共同分享一句話：認真做事只能把事情做對，專心做事才能把事情做好!伴著20--年的鐘聲，給大家送上我最真摯的祝福，祝大家20--作順利，萬事如意!

新員工工作總結(jié)模板5不斷的學(xué)習(xí)，不斷的進步，慢慢的提升自身的素質(zhì)和才能。回首過去的六個多月，公司陪伴我走過人生很重要的一個階段，使我懂得了很多。在此我向公司的領(lǐng)導(dǎo)和師傅--以及同事表示最衷心的感謝，有你們的協(xié)助才能使我在工作中得心應(yīng)手，也因有你們的幫助，才能令我在公司的發(fā)展上一個臺階。

我經(jīng)過一個月的現(xiàn)場鉚焊檢驗的實習(xí)之后，走上原材料檢驗的崗位，我主要職責(zé)是負責(zé)出入庫材料的檢驗工作：包括對入庫、出庫材料的錯檢、漏檢負責(zé);做好材料標(biāo)記的確認，對標(biāo)記移植的正確性負責(zé);對主要受壓元件的材質(zhì)和下料幾何尺寸的準(zhǔn)確性負責(zé);對檢驗的“首檢”質(zhì)量問題而引起的成批報廢負責(zé);對需復(fù)驗的材料，負責(zé)按規(guī)定劃出取樣部位，填寫委托單，連同試樣分送理化、金相試驗室，并及時取回試驗報告。在原材料工序檢驗完畢后，及時做出檢驗結(jié)論，并在工藝流轉(zhuǎn)卡上簽章;當(dāng)驗收過程中出現(xiàn)質(zhì)量問題時，應(yīng)及時反饋，并及時填寫不合格品報告，交技術(shù)部門處理;對質(zhì)量問題的糾紛、預(yù)防措施進行跟蹤驗證，對沒做好隔離工作而使不合格品混入下道工序負責(zé)。平時維護好檢測工具，確保正確使用。我深知，不管在什么崗位，我都要努力做好自己份內(nèi)的事。在這六個多月里，我主要從兩個方面來實踐自己的理念，力爭做到更好、更到位。下面就我六個多月的工作情況向領(lǐng)導(dǎo)作簡要的匯報。

1、努力學(xué)習(xí)，全面提升自身素質(zhì)。

作為一名剛走上工作崗位的新員工，知識和經(jīng)驗的欠缺，是我致命的缺點，而且檢驗員工作也是一個特殊的崗位，它要求永無止境的更新知識和提高技能。為達到這要求我十分注重學(xué)習(xí)，更以實際行動去實踐這一目標(biāo)，積極的配合車間生產(chǎn)工作。六個月以來，面對非專業(yè)的化工設(shè)備檢驗工作，工作起來有很大困難，有好多塔器、換熱器以及所用的不同材料我都不知道，但是我積極應(yīng)對困難的挑戰(zhàn)，利用休息時間學(xué)習(xí)新容規(guī)、GB150、GB151等壓力容器法規(guī)標(biāo)準(zhǔn);同時，利用我所學(xué)的材料專業(yè)知識結(jié)合國內(nèi)材料標(biāo)準(zhǔn)和ASME標(biāo)準(zhǔn)以及實際生產(chǎn)情況，再加上--和其他同事的指導(dǎo)，順利熟悉了各類原材料檢驗知識。由于我們有色廠所用材料的種類繁多，要求各不相同，而且有很多較貴重的材料，例如800H、B—3、C—276等鎳基合金，對我們檢驗工作有了較高的要求，更需要我努力學(xué)習(xí)。

2、努力工作，順利完成各項任務(wù)。

在原材料檢驗崗位上的前兩個月，我協(xié)助---檢驗復(fù)合板、鈦材、有色材料，同時接手焊材工作。---經(jīng)驗豐富，在協(xié)助她工作期間，她不厭其煩的給我講解一些檢驗材料的注意點，使我順利通過公司的實習(xí)期。在后三個月我開始接手有色材料檢驗。由于我們今年下半年生產(chǎn)任務(wù)繁重，加上采購材料困難，材料來了之后，有時交檢單未到，我就到庫房將材料檢驗完畢，既保證材料質(zhì)量又不影響車間生產(chǎn)。檢驗完畢之后立刻填寫檢驗記錄和材料臺賬。需要復(fù)驗的材料提前開理化委托單，下復(fù)驗料進行復(fù)驗，及時收集復(fù)驗報告。不合格的原材料及時填寫不合格品報告，迅速解決問題不影響生產(chǎn)。我發(fā)現(xiàn)，經(jīng)常出現(xiàn)問題的材料有以下幾種，復(fù)合板起爆點、不平度超標(biāo)及剪切不合格問題;N6的管材常出現(xiàn)起皮、微裂紋等缺陷;鈦管常出現(xiàn)新舊標(biāo)準(zhǔn)采購問題、σs0、2超標(biāo)的問題以及管徑和壁厚超標(biāo)問題;焊材主要是不易按技術(shù)要求采購等問題。

下面我列舉幾例具體的工作向領(lǐng)導(dǎo)作簡要的匯報：

1、20--年6月8日我到西部鈦業(yè)見證陶氏化學(xué)設(shè)備用Ф20×0、9×6000mm的TA2換熱管的渦流檢測，渦流檢測由陶氏請德國Delta公司檢驗員檢驗，由于采購前期準(zhǔn)備工作不足以及溝通不到位，致使Delta公司檢驗員推翻檢驗結(jié)論，讓重新到我們公司檢驗。

2、20--年8月7日，檢驗了33塊復(fù)合板，發(fā)現(xiàn)每張復(fù)合板起爆點位置有一凹坑，且凹坑深度超出檢驗標(biāo)準(zhǔn)，還發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場實物標(biāo)識為Gr1、Gr2/Q345R，而入庫單上位TA1、TA2/Q345R，查看料表后發(fā)現(xiàn)均為TA3/Q345R，后經(jīng)了解，因白圖報料時為TA3，藍圖為為TA2，按藍圖買的材料。

對于起爆點超標(biāo)立即填寫了NCR，后由技術(shù)科負責(zé)處理。

3、20--年8月30日，我和--一起去海龍(張家港)實業(yè)有限公司現(xiàn)場檢驗杜邦換熱器設(shè)備用Ф25、4×1、6×5010mmGr2換熱管，共檢驗20支鈦管，除了水跡未處理干凈之外，換熱管質(zhì)量不錯，且管理到位，質(zhì)量可控。

4、20--年11月10日，檢驗了Y—10P037AB—040設(shè)備用Ф2、4的ERTi—1鈦焊絲，共50Kg，兩捆包裝，發(fā)現(xiàn)一捆無標(biāo)識，一捆標(biāo)識為ERTi—2，后經(jīng)了解標(biāo)識在運輸途中掉了，還有一捆是廠家貼錯標(biāo)簽了，我發(fā)了NCR之后，采購只將質(zhì)保書傳真件發(fā)過來，但是不貼標(biāo)簽，我又寫了工作聯(lián)絡(luò)簽，最終將問題解決。

回顧進入公司的這六個多月，發(fā)現(xiàn)我雖能愛崗敬業(yè)、積極主動的工作，取得了一些成績，但仍有許多需要不斷改進和完善，還需我努力并力求做得更好的地方。這主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

第一，在工作中由于經(jīng)驗不足，壓力容器專業(yè)知識較少，對待一些問題的解決方法過于單純，工作方法過于簡單，看待問題有時比較片面，以點蓋面，在一些問題的處理上顯得還不夠冷靜。

第二，要進一步加強壓力容器用原材料檢驗工作的計劃性、系統(tǒng)性、科學(xué)性，提高綜合分析、解決問題的能力。

第三，在完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的任務(wù)的基礎(chǔ)上，發(fā)揮自身專業(yè)優(yōu)勢，繼續(xù)加強專業(yè)知識和新標(biāo)準(zhǔn)的學(xué)習(xí)，進一步提高各項壓力容器原材料檢驗技能。