導語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)設計，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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1.樓書視覺形象設計的概念

所謂樓書視覺形象設計，是為了在消費者和其他社會公眾中樹立良好形象進行的一種設計策略。它是樓書設計的重要組成部分，樓書視覺形象設計是包括樓書封面、字體、廣告、插圖、版面設計、內(nèi)容編輯等外在視覺平面設計結(jié)合樓書的定位、特征、理念等而進行的整體設計。

2.國內(nèi)樓書視覺形象設計的現(xiàn)狀

為適應現(xiàn)代人快捷的生活節(jié)奏和高質(zhì)量的享受需求，我國的房地產(chǎn)業(yè)得以迅猛發(fā)展。樓書的平面設計在樓書視覺形象設計中越來越受到重視。但是，現(xiàn)在的一些樓書平面設計長期停留在類似于書籍裝幀的字體、版式等局部設計上（實用經(jīng)濟），而忽略了樓書自身的特征（文化內(nèi)涵），這與設計師的創(chuàng)意息息相關。

①創(chuàng)新不足，雷同現(xiàn)象嚴重

走進一些售樓中心，看到形形的樓書，如果不仔細辨別名稱，一些樓書很難通過封面一眼辨別出該樓書的所屬。主要原因是封面缺乏創(chuàng)意，特別是一些知名度不高的房地產(chǎn)樓書，抄襲、模仿的現(xiàn)象嚴重。創(chuàng)新，是一切藝術的生命力。搭車跟風走捷徑，也許會帶來短期的效益，但放棄自我形象的塑造，必將使其沒有生命力。所以，在保證樓書的實用性的同時，還要兼顧自身獨有的藝術性的發(fā)揮。

②因循守舊，審美觀念老化

筆墨應隨時代，樓書設計也不例外。但國內(nèi)一些樓書設計不進行市場調(diào)查，不關注消費者的反映，躲在畫室里閉門造車，為設計而設計，主觀性較大，對消費者的審美認識停滯在一個層面上，導致至今有些設計仍停留在上世紀90年代以前的水平，和市場、消費者脫節(jié)。

③沒有考慮樓書的連續(xù)性，風格不固定

所屬同一企業(yè)的不同樓盤的兩份樓書要有關聯(lián)性，因此對于設計者來說，應注意各期樓書之間的風格。而國內(nèi)一些樓書的設計，上一期和下一期在用圖、風格上都有很大變化，讓人難以分辨該樓盤的真面目，很容易使人產(chǎn)生混淆。

④缺乏品牌文化意識

樓書設計是樓盤品牌形象的制高點，它直接影響受眾對品牌的認知度、好感度和美譽度。但一些樓書設計缺乏品牌意識，在構(gòu)思布局、選取圖片時不注意為VI系統(tǒng)（折頁，戶外高架及報紙廣告等）服務，影響了企業(yè)形象的提升，不利于品牌文化的建設。二、分析樓書

1.實用性

顧名思義，樓書是對某個樓盤進行解釋和說明的視覺文本。既然這樣，樓書就有著與書籍裝幀相類似的地方。比如：書籍必須具有實用性（商業(yè)化）一樣，實用性也成為了樓書設計時首要考慮的因素。因為樓書是市場經(jīng)濟下的產(chǎn)物，是一種有著固定流通范圍的商品。既然是商品，就能為人所用。

再從目前的情況來看，通常創(chuàng)造消費者所期盼的畫境和敘述的內(nèi)容是設計師常用的創(chuàng)意手法之一，這種方式是符合消費者心理的創(chuàng)意行為。但這種行為被一些平面設計師盲目夸大，且有“造勢”之嫌，這樣反而給消費者一種不信任感。如某地產(chǎn)樓書的報紙廣告，就用起了紫禁城的紅墻碧瓦做該廣告的主圖形。筆者詳細查閱了資料，除了該樓盤的名字取得跟紫禁城有點關系，無論是樓盤的位置，還是樓盤本身的造型，都沒什么瓜葛。明明不是“皇親國戚”，卻冒出了一個“還珠格格”，令人哭笑不得。

作為新時代的設計師，要具備新的設計理念，首先要了解社會，了解企業(yè)，了解商品，了解消費群體，做出準確的設計定位。沒有定位就沒有目的性、針對性，設計出來的作品也就沒有特征和個性，從而影響商品的銷售，這也就失去了設計的現(xiàn)實意義。

2.藝術性

如果實用性是樓書設計的基礎，那么，樓書設計的自身獨特的文化就應該是靈魂，它需要用藝術性的手法表現(xiàn)出來。這種藝術性的表現(xiàn)不單單是樓書外在的形式美，對樓書自身的內(nèi)涵建設才是關鍵所在。

這就要求商家首先要學會運用其外包裝來吸引消費者，突出形式感（鏤空、凹凸、夾頁等）和重點信息的傳遞；利用文字、圖形、顏色和材質(zhì)等多種手段的綜合運用達到突顯個性和“直指人心”的作用。在其外表的裝幀給人留以最初印象之后，也要求里面的細節(jié)與之相聯(lián)系，讓消費者在閱讀的過程中不斷接受新信息，同時又不斷與最初的印象相呼應。再者，作為處于學習階段的學生，雖然無法準確預測消費者的差異性，但就樓書的內(nèi)容而言，必然有其針對的典型消費者和另一些潛在的消費者。這要求學生們不能滿足于單一的表現(xiàn)形式和藝術形式，需將典型消費者和潛在消費者的喜好和需求全部通過設計手段予以表達。

由此可見，獨特的創(chuàng)意+形式的美感是平面設計的“定海神針”。昔日樓市“房子買完，品牌終結(jié)”的時代早已成為了歷史。房地產(chǎn)市場發(fā)展的強勁勢頭勢必為媒體的打造注入無限活力。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間的競爭最終將進入企業(yè)文化競爭的時代，設計師更應利用這一廣闊的市場更好地為社會創(chuàng)造高品位、多元化的視覺環(huán)境。

結(jié)語

現(xiàn)在，房地產(chǎn)開發(fā)商們更清楚地知道樓書設計可以塑造品牌，樓書也可以成為收藏品。一本樓書不只是紙加墨，它更是一種價值，一個信念體系。當然它存在于紙上，但也可以是網(wǎng)站、展覽、書籍等形式。只有充分了解樓書媒體的特點與優(yōu)勢，兼具房地產(chǎn)主人翁的策劃意識，融入品牌塑造觀念和編輯思想，設計才能變被動為主動，做出現(xiàn)實的設計，有思想的設計和宏觀的設計。

參考文獻

[1]呂曦.版面設計新體驗.重慶：重慶出版社，2001年.

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關鍵詞:房地產(chǎn)；設計管理

中圖分類號： F293.33 文獻標識碼： A 文章編號：

隨著國家國民服務經(jīng)濟的大力發(fā)展，人們生活水準日益提高，對社會基礎服務設施建設的需求強度越來越高。其中像人們賴以生存的住宅產(chǎn)品更是需求其質(zhì)量、功能、安全等能夠保證。因此，伴隨近些年來建筑樓盤的逐年增加，項目開發(fā)商與所有項目參建單位等也非常重視項目設計管理，并在設計、施工生產(chǎn)、經(jīng)營管理等方面所取得的成果也較大。但是，隨著當前產(chǎn)業(yè)化經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，市場競爭也日益激烈，社會各階層群體只會對住宅商品的功能需求等愈發(fā)強烈。所以，如果房產(chǎn)開發(fā)商及其他參建單位等仍在原地踏步，其市場核心競爭力提升也必然會處于滯緩狀態(tài)，進而既不利于民，也不利于房產(chǎn)建筑企業(yè)。為此，當前形勢下，加強房產(chǎn)項目的設計管理所具備的指導意義與實用價值非常重大。

1房產(chǎn)項目設計管理的指導意義與重要價值

建筑項目設計階段的管理有著它的重要價值與特殊涵義。一方面，建筑設計的最終成效是由建筑設計專業(yè)人員所共同完成的，能夠集結(jié)多數(shù)專業(yè)工程設計人員的智慧結(jié)晶，使建筑項目更具實用價值，滿足大眾需求。另一方面，房產(chǎn)開發(fā)公司的項目設計人員在項目策劃與設計階段所起到的溝通、協(xié)調(diào)等作用的發(fā)揮十分重要，對項目后來的規(guī)范施工有著重要的促進效用。如在項目設計階段中，由于房產(chǎn)開發(fā)公司設計人員的介入，能夠使的項目設計階段更好的控制整個過程，充分調(diào)動各項內(nèi)部資源與項目作業(yè)人員的能動性，從而更加利于項目設計管理走向成功。

一般房地產(chǎn)開發(fā)建設項目設計過程可分為兩個大階段:方案設計階段和施工圖設計階段。這兩個階段的最終產(chǎn)品分別是方案報建文本和施工圖藍圖。這兩個階段的成果必須報政府部門審批通過，方可進行工程項目施工。(有些項目需做擴初設計，并報批。這里將擴初視為施工圖設計過程的一個階段。)可以認為建設項目設計過程的項目管理是圍繞著這兩個最終成果而展開的。由于這兩個設計階段所承擔的目標和任務的不同，其項目管理在執(zhí)行組織的結(jié)構(gòu)、項目人力資源管理、時間管理、溝通管理、風險管理及質(zhì)量管理等方面存在著較大差異。方案設計階段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下：擬定招標設計任務書，方案招標，方案評審及咨詢，方案定案(或委托設計院)，出方案報建文本，進行方案報建。大部分房地產(chǎn)開發(fā)公司都在這一階段投入大量的內(nèi)部資源和外部資源，以求得一個滿足市場需求且高效益的方案。

2強化質(zhì)量管理

工程項目方案擬定設計階段可歸結(jié)為方案投投標階段與定案階段。一般而言，多數(shù)房產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)會采用招標形式來敲定最終的項目方案，當然也有委托第三方中介設計組織機構(gòu)來敲定設計方案。當然，采用這兩種項目方案敲定的方式或途徑總是伴隨著利與弊。也就是說，房地產(chǎn)公司在中標后，常規(guī)性的都會委托策劃組織機構(gòu)對項目展開市場調(diào)研，即結(jié)合項目實際情況作出基本策劃，從而才能確立設計目標與投資方向。當然，房地產(chǎn)公司同樣會對項目本身進行內(nèi)部方案設定與基本研討、分析等，從而才能在權(quán)衡利弊的情況下部署具體的設計或投資方向等，并作為招投標的編制依據(jù)。另外，有的房產(chǎn)公司則是通過招標形式去對項目展開初步調(diào)研，并且運用招標形式也可作為衡量或考察項目設計組織機構(gòu)的實力強大與否的一種手段。

但總的來說，不論是招標或是采用第三方委托設計組織機構(gòu)進行設計，都要通過行業(yè)信息、相關信息了解渠道對這些設計公司進行客觀評價與分析，甚至與這些不同類別的設計公司也要進行一定的謹慎了解才行。除此之外，我們還要知道基本設計方案的確立往往需要一個反復推敲、反復研究的過程才能確立出最終的設計方案。而在此過程中，房地產(chǎn)公司中專業(yè)項目設計人員及有關部門單位也要對重大價值的體系結(jié)構(gòu)展開調(diào)研。如，對項目周邊的交通系統(tǒng)與空間布局，項目市區(qū)空間部分，建筑結(jié)構(gòu)規(guī)劃，綠化景觀體系規(guī)劃，樓盤住宅的戶型設置與風格等進行研究與設計，以此才能使得項目最終的設計方案符合多數(shù)人的建筑求。與此同時，在項目方案規(guī)劃設計階段，與項目方案設計同樣重要的協(xié)調(diào)管理也非常重要。即項目協(xié)調(diào)管理主要起到溝通、交流、協(xié)調(diào)的作用。一方面，適當且及時的溝通交流能夠促進項目方案設計奔向正確、滿足實際需求的基本方向發(fā)展。另一方面，協(xié)調(diào)管理需要溝通多個參建單位與部門，其中有著設計公司、政府機關單位、以及監(jiān)理單位等。因此，如果全面發(fā)揮協(xié)調(diào)管理的作用與職能，勢必會促進這些參建單位積極性與規(guī)范性的按照設計方案要求所需進行各項作業(yè)。

除此之外，在項目方案設計過程中，還要對建筑項目進行有效的風險評估。而具體做法多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)公司都是通過人員業(yè)績考核形式來降低風險。即通過施工作業(yè)進度目標、部門業(yè)績目標等形式來約束自身部門或單位工作人員的日常工作行為，從而使各項目標作業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)，降低不必要的風險。但值得指出的是，不少公司往往為了高額效益而故意與法制、政策打球，這種做法其實也是一種風險做法。另外，如果對設計公司不能進行有效的深入了解，同樣也會制造較大的行業(yè)風險，導致最終實際成果與目標出入程度較大。所以，這些與項目風險有關的事項，對房產(chǎn)項目開發(fā)公司而言也應當謹慎、細致考慮。

3做好協(xié)調(diào)管理

一般而言，一旦項目設計方案已經(jīng)確立，項目設計管理階段的重點就是能夠為項目在今后的組織管理、質(zhì)量控制、資源分配、進度管理等作業(yè)環(huán)節(jié)做出重要鋪墊。為此，這就需要在這幾個環(huán)節(jié)中做好協(xié)調(diào)管理工作，以此才能保證最為重要的進度控制與質(zhì)量控制環(huán)節(jié)工作做好。首先，當項目擬定好設計單位后，首要做的工作就是對項目設計負責人進行資質(zhì)審核，具體內(nèi)容可以結(jié)合施工設計圖紙、關鍵作業(yè)工序、作業(yè)工藝等內(nèi)容進行衡量，同時還要結(jié)合設計公司對項目的具體進度安排進行有效評估，以此才能控制圖紙設計質(zhì)量不足引起的大量整改問題發(fā)生，把遺漏、錯漏控制在可控范疇內(nèi)，保證工程進度控制目標與質(zhì)量控制目標得以順利實現(xiàn)。其次，還要重點審查圖紙與實際施工情況的出入程度。也就是說，要對圖紙的特殊標注、以及施工現(xiàn)場的交叉工作環(huán)節(jié)要予以詳細的交流探討，確保施工質(zhì)量控制得意有序進行，圖紙的規(guī)范、要求都要結(jié)合現(xiàn)行施工單位建設方的各個專業(yè)技術部門做進一步審計，如果審計中核查出圖紙與實際施工情況不符，要及時調(diào)整，避免延誤施工周期，從而使管理協(xié)調(diào)工作更有效率。

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關鍵詞:樣板房；裝飾設計；風格；手法

中圖分類號： TQ174.6+4 文獻標識碼： A 文章編號：

樣板房又稱示范單位，在當前競爭激烈的房地產(chǎn)市場，樣板房已成為廣大房產(chǎn)商必用的一種有效的營銷手段。成功的樣板房裝飾設計可以倡導新的生活方式，突出樓盤的設計優(yōu)勢，彌補回避戶型結(jié)構(gòu)或方位的不足，可以使消費者直觀可視地了解樓盤，從而刺激消費者的購買欲望。樣板房的重要性，使得房地產(chǎn)商在住宅開發(fā)過程中，紛紛加強對樣板房裝飾設計的研究，以提高裝飾設計水平。

1 樣板房的重要性

1.1 樣板房與樓盤銷售的關系

目前，我國房地產(chǎn)業(yè)進入了高速發(fā)展的時期，業(yè)內(nèi)的競爭也十分激烈。為了在競爭中脫穎而出，取得優(yōu)異的銷售業(yè)績，開發(fā)商們可謂絞盡腦汁。開發(fā)商們紛紛在樓盤宣傳上動起腦子。在這樣的形勢下，樣板房也就應運而生了。樣板房通過功能格局、燈光、軟裝飾、家具等設計，掩飾缺陷，營造優(yōu)美的居住環(huán)境，讓購房者在特定的場景中去感受，從而刺激購買欲，達到促進銷售的目的。

1.2 樣板房設計的作用

樣板房可以展示裝修用的建材和施工單位的水平。一些房型由于在布局或者采光等方面存在一定的缺陷從而影響銷售，這時就可以通過設計在一定程度上彌補缺陷，從而促進銷售。

2 樣板房裝飾設計特點和原則

2.1 樣板房的設計特點

樣板房的主要目的是展示，展示公司品位，展示房型，甚至展示開發(fā)商為購房者設計的生活方式。因此，樣板房做的好與壞直接體現(xiàn)出了公司實力的強與弱，整個樓盤的設計檔次的高與低。樣板房的作用類似于商店的櫥窗，但其功能又不僅僅局限于此，它是一個樓盤整體設計風格的一個完整的表現(xiàn)?？梢哉f，很大一部分的購房者都是通過樣板房來了解一個樓盤的。正因為樣板房在樓盤銷售中的地位如此重要，所以各個開發(fā)商都極其重視樣板房的設計工作。

樣板房跟普通家庭裝修又是不同的，設計要考慮到面對整個消費群體，這就需要詳細分析一個群體的共性，也就是說，一個樣板房的設計風格可以不被一部分人喜歡，但一定要被潛在的客戶群欣賞。由于樣板房的設計考慮的是一個銷售群體，所以在實用性上更多的是面向一個群體而不僅僅是個人。它考慮的是整個樣板房的設計能夠達到通透、寬敞的效果，盡量使空間看起來有增大的效果。從實用功能來講，樣板房肯定要比普通家裝的實用功能差一些。如果在設計樣板房時過多的考慮到實用性方面，卻忽略了美感，就難以使樣板房發(fā)揮其應有的作用。當然，能把實用性和美感很完美地結(jié)合起來，是最理想的一種結(jié)果?，F(xiàn)實中，樣板房設計應該在實用性和美感矛盾中有所取舍，重點是通過樣板房的設計把戶型的特色最有效地展示出來，把樓盤戶型里面本身存在的一些小的、在建筑上無法規(guī)避的缺陷，通過樣板房把它規(guī)避掉。樣板房的設計是一個創(chuàng)作的過程，而且在這個創(chuàng)作的過程中可以采用一些夸張的手法，讓它的優(yōu)勢更突出，把一些小的弊病避免掉，把優(yōu)勢突出來。

2.2 樣板房的裝飾設計原則

在樣板房的設計原則里，第一要提出的就是展示性。(1)從用途角度來分，樣板房分為銷售和不銷售2種。在不做銷售用途的樣板房里，沒人會真正居住，因此，樣板房設計是在較短的時間內(nèi)傳達出售樓的相關信息，非常著重強調(diào)直接的感官效果。相比普通的家庭裝修所追求的簡約，樣板房設計過程中則運用大量豐富絢麗的造型手段，通過種種感官刺激，讓消費者留下深刻印象，從而激發(fā)消費者的購買欲望。(2)樣板房針對某一特定的目標人群，針對這一群體的共性生活方式需求，通過設計語言誘導潛在消費者。在設計風格上體現(xiàn)出這種針對性的差異，力求讓不同年齡、不同層次的消費者都能在不同的設計里找到心動的感覺，使得消費者能夠便捷準確地從眾多的樣板房中收集不同的價值信息并進行分析比對，為自己的購買行為提供依據(jù)。(3)樣板房設計應圍繞鮮明的主題，一般是依據(jù)樓盤本身的定位，努力表現(xiàn)出個性化的特點，讓人耳目一新。樣板房設計最大的特點是對戶型結(jié)構(gòu)進行美化和再創(chuàng)造，通過揚長避短，強化通透的空間、完美的布局、良好的采光、較好的層高、開闊的視野等優(yōu)點，掩飾戶型結(jié)構(gòu)缺憾。于是便有了所謂“使用面積大于建筑面積”的宣傳效應，讓消費者覺得物超所值。(4)樣板房設計往往站在設計的前沿，引導潮流，引導消費?？梢哉f，一切新的設計元素、新的設計理念、新的材料、新的工藝、新的陳設都在樣板房設計中有所體現(xiàn)?！暗刂泻ｏL情”、“東方情懷”、“歐陸風”、“簡約風”、“復古風”等各種流行風格；環(huán)保材料、節(jié)能材料；各色陳設搭配，都是消費者的風向標。

3 樣板房的裝飾設計風格

3.1 目前風格總結(jié)分析

目前，樣板房的設計趨于成熟化，而且樣板房設計正朝著既要美觀、又要實用，還要引導裝修潮流的方向發(fā)展。做現(xiàn)代裝修風格理念還仍然是提倡簡約的設計，但也更加精致，富有個性化。具體地講，就是“輕裝修、重裝飾”。裝修需要一定量的留白，體現(xiàn)到現(xiàn)在的設計，做得非常簡潔的風格，主要靠一些有個性有特點的裝飾品裝飾。業(yè)主也可以根據(jù)自己的要求來安排自己的空間，根據(jù)自己的喜好來進行裝修?？梢哉f按照什么風格做，選擇自己喜歡的一些配飾，或者根據(jù)自己的職業(yè)特點、業(yè)余愛好、性格趨向甚至情緒變化等，選擇適合自己的家私、臺燈、地毯等裝飾品，做到千人千面，體現(xiàn)自己的獨特魅力?，F(xiàn)在的樣板房設計大多在空間劃分、裝修材料和家具樣式上下功夫。風格上簡約主義設計和模式酒店式設計十分盛行。樣板房設計平庸雷同，毫無生氣可言，導致消費者產(chǎn)生對樣板房的距離感，很難對于戶型使用提出有益建議和以后在該住宅中生活場景的想象提示。事實往往是，很多地產(chǎn)開發(fā)商在樣板房戶型上往往選取大戶型，以期達到更寬敞的室內(nèi)景觀效果。但是另一方面，開發(fā)商是通過縮小樣板房中家具尺寸以換取較大空間效果的做法。這樣的做法導致樣板房效果可信度的降低，在今后的樣板房設計中，這種做法是否保留，是個值得思考的問題。

3.2 幾種較為流行的樣板房設計風格

(1) 新古典主義風格

新古典主義的設計風格其實是經(jīng)過改良的古典主義風格。新古典風格從簡單到繁雜、從整體到局部，精雕細琢，鑲花刻金都給人一絲不茍的印象。一方面保留了材質(zhì)、色彩的大致風格，仍然可以很強烈地感受傳統(tǒng)的歷史痕跡與渾厚的文化底蘊，同時又摒棄了過于復雜的肌理和裝飾，簡化了線條。在新古典主義設計風格的樣板房中，家具還是配飾均以其優(yōu)雅、唯美的姿態(tài)，平和而富有內(nèi)涵的氣韻，可以讓購房者感受到高雅、貴族之身份。常見的壁爐、水晶宮燈亦是新古典風格的點睛之筆。

(2)簡歐式風格

簡歐式是目前別墅樣板房比較裝修流行的一種風格，就是簡約現(xiàn)代的歐式風格。這種風格也是簡約和歐式風格的融合。這幾年提倡簡約風格，但是歐式風格的華麗典雅高貴，卻又是不忍擯棄的，慢慢的就發(fā)展成這種簡歐式了，一般來說，這種風格用在面積較大的樣板房，比如別墅。其中又分成度假性質(zhì)的和居住性質(zhì)，這兩種性質(zhì)的別墅設計側(cè)重點是不一樣的。日常居住的別墅樣板房，首先要考慮到日常生活的功能，不能太藝術化、太鄉(xiāng)村化，應多一些實用。而度假性質(zhì)的別墅樣板房，則可以相對多元化一點，可以營造一種與日常居家不同的感覺。居住型別墅樣板房設計風格可以是典雅一些、現(xiàn)代一些甚至帶些小資情調(diào)，而度假型別墅樣板房設計風格則可以粗獷些、自然些、鄉(xiāng)村些甚至帶些原生態(tài)的味道。這里強調(diào)，別墅設計風格一定要考慮當?shù)氐臍夂?、地理以及地域文化，別墅裝修要內(nèi)外協(xié)調(diào)，多種裝修風格可以混搭，只要自然協(xié)調(diào)即可。

(3)銳中式風格

用現(xiàn)代元素包裹傳統(tǒng)靈魂，這就是銳中式的核心理念。比如說會將中式風格線條化、抽象化等，讓其在傳統(tǒng)與現(xiàn)代中間進行演變，并結(jié)合當下生活所需，拆分重組，構(gòu)成新的視覺感。銳中式更多的是一種“根”的氣質(zhì)，比如旗袍，比如中國紅，比如明式家具、京劇、昆曲、剪紙等，將這些根深蒂固的元素融入到現(xiàn)代設計中。傳統(tǒng)的中式風格由于大量采用深色的原木家具等裝飾，不免顯得沉重。相比之下，銳中式就很輕盈。深白、赤黑、亦或炫彩，它用現(xiàn)代的色彩包裹傳統(tǒng)的靈魂，簡化的線條、蜿蜒的圖騰，借著這樣一種風格，讓長期停留在巴黎、紐約、米蘭的眼光，重新聚焦中國學，當頂級時尚紛紛將中式元素融入其中的時候，將國際風尚運用到中式中，讓它得以完整地傳播出去。樣板房設計風格里，銳中式會越來越受歡迎。

(4)田園風格

隨著住宅建設的加速和居住條件的改善，現(xiàn)代都市的建筑外觀與室內(nèi)空間裝飾都越來越遠離自然，事業(yè)的壓力、繁瑣的應酬讓他們需要一個更為簡單的環(huán)境給自己的身心一個放松的空間。回歸自然的風尚無疑能幫助他們減輕壓力、舒緩身心、滿足追求恬靜的田園生活的需求?；貧w自然，人們向往自然，用自然材料，渴望住在天然綠色環(huán)境中。因而在室內(nèi)設計流派紛呈的今天，崇尚自然、返璞歸真的田園風格歷久不衰，成為室內(nèi)設計的一種重要趨勢。在崇尚自然的大趨勢下，回歸自然、營造鄉(xiāng)情野趣也就成了相當一部分都市人的志趣所在。田園風格倡導“回歸自然”，美學上推崇“自然美”，認為只有崇尚自然、結(jié)合自然，才能在當今高科技快節(jié)奏的社會生活中獲取生理和心理的平衡。因此田園風格力求表現(xiàn)悠閑、舒暢、自然的田園生活情趣。崇尚返樸歸真、回歸自然，回歸原始和自然在創(chuàng)造空間時摒棄人造材料的制品，把木材、磚石、草藤、棉布等天然材料運用于室內(nèi)設計中。強調(diào)自然色彩和天然材料的應用，顯示材料的紋理，清新淡雅，結(jié)合室內(nèi)綠化，來創(chuàng)造自然、簡樸、高雅的氛圍。

4 樣板房裝飾設計的幾種方法

4.1 充分展現(xiàn)自己優(yōu)點

不管是什么樣的戶型，都不可能是永遠完美的，它們都有自身的優(yōu)缺點。那么樣板房設計的目的之一就是要充分展現(xiàn)該戶型的優(yōu)點，比如:空間結(jié)構(gòu)靈活，墻體可以自由拆改；布局完美，視覺面積寬大，采光良好；以及適宜的空間高度等。另外，還要吧良好的視線、景觀要充分展現(xiàn)出來，并以設計手法得以強化，讓購房者覺得物超所值。

4.2 彌補缺憾

前面講過，由于判定標準的不同，所以沒有哪個戶型是絕對完美的，在樣板房設計的時候就要注意彌補缺憾。那么這里比較常用的手法就是錯覺法了?？梢岳萌说囊曈X錯覺來調(diào)節(jié)空間的大小，或利用色彩的微差，來改善空間感。另外還有放開法，把空間局部放開，拉大空間界面，使空間顯得比實際建筑面積大。這都是在樣板房設計的時候需要考慮到的問題。

4.3 差異化

展現(xiàn)優(yōu)點彌補缺點之后，樣板房設計下接著要做的就是如何在眾多的樣板房里脫穎而出了。這里一般采用差異化手法來實現(xiàn)。什么叫差異化呢，就是要和別人的不同，要讓買家看到設計的亮點。應有鮮明的主題思路和明確的風格特點，這些都容易令人印象深刻。

5 結(jié)束語

綜上所述，作為一種無可替代的營銷手段，樣板房的裝飾設計如果做得好，那么就可以極大的提升購房人的購房熱情，促進銷售。因此，對開發(fā)商、設計人員來說，深入了解房地產(chǎn)營銷與樣板房之間的關系，掌握樣板房裝飾設計的特點、風格、手法，不斷提高裝飾設計水平都是十分有必要的。

參考文獻

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房地產(chǎn)廣告設計合同范本如下：

委托方(甲方):上海××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

受托方(乙方):上海××廣告有限公司

根據(jù)《中華人民共和國廣告法》、《中華人民共和國合同法》及國家有關法律、法規(guī)的規(guī)定,甲、乙雙方在平等、自愿、等價有償、公平、誠實信用的基礎上,經(jīng)友好協(xié)商,就甲方委托乙方對××湖畔名居(暫定名)項目進行廣告設計服務等事宜,達成一致意見,特簽訂本合同,以資信守。

第一條 廣告設計合同服務范圍

甲方委托乙方為其開發(fā)建設的××湖畔名居(暫定名)項目進行廣告設計服務,負責該項目的廣告策劃、創(chuàng)意、平面設計等事宜。

第二條 廣告設計合同服務期限

1、本合同期限自××××年×月××日起至××××年×月××日止,共計××個月。

2、本合同所約定合同期限屆滿前一個月前,經(jīng)協(xié)商同意,雙方可就續(xù)簽合同具體條款進行協(xié)商,經(jīng)協(xié)商一致,另行簽訂合同書。否則,合同期滿,本合同自行終止。

3、如甲方因銷售周期調(diào)整、節(jié)假日、或本項目發(fā)生重大調(diào)整或出現(xiàn)停建、緩建等其它原因,甲方有權(quán)要求乙方暫時停止服務或解除合同。暫停服務的期間乙方一切工作暫停,甲方不需支付本期間服務費用,合同期限相應順延。如甲方解除本合同,雙方按已履行的期限及本合同約定的月費用結(jié)算,除此之外,甲方不再承擔其他任何責任、賠償?shù)取Ｒ陨锨闆r,甲方須提前15日書面通知乙方。

第三條 廣告設計合同服務內(nèi)容

1、項目廣告策劃(包括但不限于項目案名、LOGO、主題廣告語,以及廣告定位、廣告策略及創(chuàng)意構(gòu)想、傳播與媒介策略、推廣總體策劃思路、推廣主題、公關活動策略及廣告文案策劃和具體廣告實施方案);

2、沿海品牌推廣策劃(包括但不限于項目推廣過程中的公司品牌整合及活動策劃);

3、示范區(qū)整體包裝方案(銷售中心、景觀環(huán)境及停車、樣板房、商業(yè)街);

4、項目廣告設計(包括但不限于項目報紙廣告、戶外廣告、雜志廣告、電視標版廣告創(chuàng)意、項目營銷資料如樓書、折頁、海報、DM、戶型單張、網(wǎng)站表現(xiàn)等的設計及其它應用系統(tǒng)設計);

5、項目VI及形象包裝策劃(包括但不限于工地現(xiàn)場包裝、銷售中心包裝、看樓通道包裝、導示系統(tǒng)、外展包裝、展覽設計的創(chuàng)意、活動包裝的策略制定及其設計);

6、項目活動策劃及執(zhí)行(包括但不限于項目樣板區(qū)開放、開盤、展覽、入伙、外展及階段性促銷活動的策劃及建議、大型公關推廣活動策劃活動及推行等)。

第四條 服務費及付款方式

1、服務費:

合同總金額為(大寫)××萬元整(￥××萬元), 即每月服務費為×萬元。

該價款包括策劃、設計、創(chuàng)意、編制、監(jiān)控、建議、人工、材料、辦公費、差旅費、交通費、稅費、利潤等乙方完成本合同約定服務內(nèi)容并經(jīng)甲方確認合格所需的一切費用。除本合同另有約定外,甲方無需另行向乙方支付其它任何費用。

2、支付方式:

甲方每季度支付乙方服務費人民幣(大寫)××萬元整(￥××萬元)。

甲方向乙方支付服務費用采用每季度結(jié)算方式。乙方按本作進度表、工作計劃及甲方工作單完成每季度全部工作后,向甲方提交工作成果,經(jīng)甲方確認后,甲方于下季度第一月的15個日歷天內(nèi)向乙方支付上一季度的服務費用。

3、乙方應在甲方付款的同時,向甲方提供正式的發(fā)票,否則甲方有權(quán)拒絕付款,且并不因此承擔任何違約責任,乙方仍應按本合同約定履行義務。

第五條 廣告運作規(guī)則

1、本合同簽約后該項目即進入本合同約定的服務具體操作階段。乙方在本合同簽訂后15個日歷天內(nèi)須向甲方提供總體推廣策劃案及創(chuàng)意框架思路報告及實施方案和工作進度表,并嚴格制定每一個分項的實施過程,甲方在收到前述文件后5個工作日給予反饋意見。

如甲方提出異議的,乙方應當根據(jù)甲方的意見在15個日歷天內(nèi)提交修改后的總體推廣策劃方案及創(chuàng)意框架思路、實施方案和工作進度表,如乙方不同意甲方意見或逾期未提交經(jīng)修改的前述文件,甲方有權(quán)解除本合同,雙方互不承擔違約責任,甲方無需為此支付費用。

經(jīng)甲方確認后,前述文件即作為本合同附件予以履行。甲方的確認、修改意見等并不能免除乙方應承擔的任何責任。

2、乙方應將經(jīng)甲方確認的總體推廣策劃方案及創(chuàng)意框架思路、實施方案和工作進度表嚴格貫徹落實到每一個分項目的實施過程中,并按照經(jīng)甲方簽字確認的前述文件、進度計劃及甲方下發(fā)的工作任務單、甲方調(diào)整后的計劃等分步實施,各項工作完成的日期以乙方提交該工作服務成果的書面報告之日為實際完成之日。

3、為配合市場變化,甲方可隨時提出修改調(diào)整總體策劃方案、創(chuàng)意框架思路方案、實施方案和工作進度表。乙方應當無條件的予以服從,并在接到甲方通知后5個工作日內(nèi)向甲方提交修改好的總體策劃方案、創(chuàng)意框架思路方案、實施方案和工作進度表。甲方無需對該調(diào)整增加費用。

4、乙方應就該項目整合推廣成立××湖畔名居(暫定名)項目小組,該項目小組成員應包括資深策略師、資深策劃師、資深文案、平面設計總監(jiān)、設計指導、立體空間設計指導;另外,乙方必須成立本項目的專案小組。乙方應于本合同簽訂之日向甲方提供提供項目小組及專案小組人員名單,并經(jīng)甲方認可,如乙方要調(diào)整該項目小組或?qū)０感〗M人員,需提前5日通知甲方并取得甲方認可。甲方有權(quán)對該項目小組及專案小組人員的工作表現(xiàn)或業(yè)務水平提出意見,有權(quán)要求乙方更換,乙方應在接到甲方通知之日起3日內(nèi)予以更換。甲方認可或更換意見,并不能免除乙方應承擔任何責任。

5、乙方的專案小組人員,應充分配合項目良性進展,與甲方實行周例會制度,由乙方負責招集,雙方共同確定整周的工作,有序安排進度。若需臨時增加例會,甲方需提前48小時通知乙方,乙方需全力配合甲方。每會由乙方專人于會后3日內(nèi)將記錄整理的會議紀要交于甲方備忘,須加蓋乙方公章。

6、每月應不少于一次召開雙方高層工作會議,乙方須提交廣告效果評估報告,檢討廣告效果,以指導和調(diào)整項目推廣的廣告策略,乙方應按時于每月的1日提交月度、每季度的1日提交上一季度工作總結(jié)和下一季度工作計劃,并于每年的1日提交上年度工作總結(jié)和下年度工作計劃。為配合市場變化,甲方可隨時提出修改調(diào)整工作計劃,乙方在接到甲方調(diào)整通知后3個工作日內(nèi)提交修改完畢的工作計劃;當甲方有重大活動及綜合會議時要求乙方人員參加,乙方必須積極響應并不準以任何理由推脫。

7、乙方負責人在開盤期前二個月及開盤期當月這三個月內(nèi),應有10天/月的時間在甲方指定現(xiàn)場辦公,項目開盤后乙方必須有負責人駐場。費用均由乙方自行承擔。

8、乙方現(xiàn)指定××為該項目的負責人,負責整個服務項目的安排、執(zhí)行和與甲方的溝通、聯(lián)絡。該負責人向甲方所作出的任何承諾、保證、函件、簽字、確認等均視為乙方的行為,均由乙方承擔責任。

9、甲方現(xiàn)指定×××為該項目的負責人,負責整個服務項目的安排、執(zhí)行和與乙方的溝通、聯(lián)絡。該負責人無權(quán)向乙方做出任何承諾、保證、函件、簽字、確認等,無權(quán)減少本合同項下乙方義務或甲方權(quán)利,無權(quán)增加乙方權(quán)利、費用或甲方義務,任何承諾、確認等均須以甲方加蓋公章的方式確認。

10、乙方應按照甲方提供的總體營銷預算計劃,編制相應的廣告及活動推廣成本預算及進行費用監(jiān)控,并經(jīng)甲方確認。

第六條 限制

在雙方約定的服務期內(nèi),乙方不得再接受與甲方委托項目相同地段的其他公司房地產(chǎn)項目之任何廣告推廣業(yè)務。

第七條 服務成果形式和要求

1、乙方為甲方提供服務內(nèi)容均須以文字、圖紙、圖片或其它形式的載體體現(xiàn),各服務成果具體載體均應當為至少提供書面文本二套及電子文檔一套;

2、乙方應對其向甲方提供的工作成果進行充分的說明,達到甲方工作人員可以充分理解。如甲方工作人員有提出異議,乙方應當負責給予充分解釋。

3、乙方應當每月五日前,向甲方提交服務月報,其中應當包括當月計劃、當月已完成的項目、計劃履行情況、下月計劃以及對已履行情況的分析、建議。

4、乙方提交的工作成果均須經(jīng)甲方簽字同意。如甲方對其內(nèi)容提出異議的,乙方應當按甲方意見限期修改,直至滿足甲方要求。對于緊急事項,甲方可通過電話、傳真通知確認,并在確認后24小時內(nèi)以特快專遞的方式發(fā)出書面確認。經(jīng)甲方確認工作成果,乙方對其文件承擔責任,不得更改。

5、其他要求

(1) 乙方向甲方提交的各種策劃、創(chuàng)意、設計、報告等文件,均應加蓋乙方公章及設計人員、起草人員以及審定人員的名稱,并應當通過直接提交或特快專遞郵寄的方式送達甲方,甲方不接受其它任何形式的送達。

(2)以上文字、圖片、載體均為設計圖紙及樣稿,該設計圖紙應當清楚明晰,并注明其適用使用的媒體,其相應的電子版本可以直接被廣告公司、媒體或印刷企業(yè)等用于制作菲林(底片)。

第八條 雙方權(quán)利和義務

(一)甲方權(quán)利及義務

1、雙方合作期間,甲方應積極配合乙方,及時提供乙方所需的甲方所持有的各類圖片和文字資料,并應對上述資料的準確性和完整性負責。乙方應于本合同簽訂之日起7日內(nèi)向甲方提交所需資料明細,經(jīng)甲方確認后,甲方于15日內(nèi)提供。

2、甲方有權(quán)對乙方提交的策劃思路、廣告方案、設計稿和所有乙方所提交的工作成果提出修改意見和建議,乙方據(jù)此在甲方指定期限內(nèi)進行修改、調(diào)整完畢,直至甲方簽字認可后方可定稿;若乙方修改或調(diào)整三次后仍未達到甲方的要求,甲方有權(quán)單方終止合同,雙方按已履行的期限及本合同約定的月費用結(jié)算,除此之外,甲方不再承擔其他任何責任、賠償?shù)取?/p>

3、甲方應及時在雙方商定的工作時間內(nèi)審定乙方每一步的策劃、設計方案,并監(jiān)督乙方設計工作的進度、質(zhì)量等,指導乙方工作,并最終簽字定稿;若乙方原因使設計工作的進度、質(zhì)量受到影響,甲方有權(quán)單方終止合同。甲方未在規(guī)定或商定工作時間內(nèi)對乙方提交的工作成果進行審定的,并不視為甲方對乙方工作成果的認可。

4、如因乙方原因不能按照計劃報紙(包括出現(xiàn)錯版、錯時、錯稿等情況),由此導致甲方的經(jīng)濟損失,甲方有權(quán)要求乙方承擔當月服務費的50%作為違約賠償金,并對因此給甲方造成的損失,甲方有權(quán)追償;如屬乙方原因造成對甲方項目的負面報道達3家媒體以上轉(zhuǎn)載、或引發(fā)2戶以上購房者訴訟或投訴等事故的,甲方除按上述方式處理外,同時有權(quán)解除本合同。

5、甲方在媒體規(guī)定最后送稿時限并預留乙方修改時間前提下,有權(quán)利隨時要求對稿件進行修改。但若簽字定稿后,甲方再次提出修改,由此而產(chǎn)生的一切相關費用應由甲方承擔。乙方根據(jù)甲方簽字稿輸出膠片以后,若甲方再次提出修改要求,乙方根據(jù)修改稿重出膠片所發(fā)生的費用,并經(jīng)甲方確認后,由甲方承擔。

6、甲方在提出各種正式建議與意見時,應采用書面方式,以增進溝通之效率,及未來之查證。

7、在乙方按甲方確認的進度和計劃完成工作,并向甲方提交工作成果,且經(jīng)甲方認可的前提下,甲方應按照本合同規(guī)定,按時向乙方支付服務費。

8、乙方依據(jù)本協(xié)議所完成的工作成果的知識產(chǎn)權(quán)歸甲方所有,乙方向甲方提供的一切策劃、創(chuàng)意、設計等工作成果,一經(jīng)由甲方審核、確認并采用,其使用權(quán)、著作權(quán)(版權(quán))、載體所有權(quán)等權(quán)利歸甲方所有。甲方有權(quán)用于廣告、對外宣傳以及再轉(zhuǎn)讓等,而無須向乙方支付任何費用。

9、如有不可控的意外情況發(fā)生,甲方有權(quán)根據(jù)情況暫停當月的廣告推廣活動,而不需向乙方支付當月的相關費用。

(二)乙方權(quán)利和義務

1、乙方承接甲方廣告業(yè)務,應盡職盡責為甲方服務,按時、按質(zhì)、按量完成甲方委托的各項策劃、設計、制作等業(yè)務,所有廣告需甲方同意并簽字后才能或?qū)嵤?在推廣活動中乙方應為甲方的相關資料保密,如因乙方因素造成損失的,乙方應承擔相應責任。

2、乙方應按本合同約定主動提前向甲方索要各類工作所需甲方持有的相關資料,在甲方向乙方提供相關資料的同時,乙方簽字確認,并妥善保管,如果出現(xiàn)重要文件泄漏或丟失,乙方應賠償給甲方造成的損失并承擔法律責任。乙方應提供報紙打樣稿給甲方確認顏色偏差,若因乙方工作緣故導致成品與甲方確認之正稿不一致,從而致使甲方受損,乙方應賠償給甲方相應的損失。

3、乙方所有策劃方案及相關建議、文案須以書面形式向甲方匯報,合同內(nèi)所有服務內(nèi)容都要經(jīng)過甲方簽字認可。

4、經(jīng)甲方簽字確認后的作品,原則上不得進行修改。若因特殊原因需修改,雙方應協(xié)商解決,若因甲方原因延誤時間造成損失,乙方不承擔相關責任。

5、未經(jīng)甲方同意,乙方不得將本合同項下工作單項或全部轉(zhuǎn)讓或另行委托給第三方或與第三方合作。若因乙方因素而給甲方造成損失,乙方承擔相應責任。

6、乙方保證向甲方交付的各種策劃、創(chuàng)意、設計成果均由乙方獨立創(chuàng)作完成,必須符合國家相關法律法規(guī),并保證向甲方提供的策劃、創(chuàng)意、設計、方案等服務和作品的內(nèi)容,包括所使用的圖片、標志、用語、音樂、肖像、表現(xiàn)形式等均合法取得,保證有權(quán)使用并可用于甲方項目的使用和廣告,乙方不得侵犯他人的知識產(chǎn)權(quán)、肖像權(quán)等權(quán)利,如有侵犯他人權(quán)利或違反相關規(guī)定的,由乙方承擔責任、費用和行政處罰。若因此給甲方造成損失的,由乙方承擔全部賠償責任,包括但不限于:訴訟費、仲裁費、律師費、鑒定費、公證費、差旅費等,如甲方為繼續(xù)使用而支付使用費的,該費用由乙方承擔。

7、乙方保證向甲方提交用于對外宣傳的文案及圖片符合政策法律規(guī)定之要求,若因此給甲方造成損失的,由乙方承擔責任。

8、在本合同終止時,乙方須將所有創(chuàng)作物料(即包括印刷膠片及打樣、報紙及其他媒體的輸出內(nèi)容以及項目圖片設計稿、畫稿、制版、輸出MO、膠片及CD等)交回甲方。

9、乙方應對其策劃創(chuàng)意、活動等的內(nèi)容負責,保證其合法性,不得侵犯第三方的合法權(quán)益。如有侵權(quán)等行為,責任及賠償均由乙方承擔,甲方不承擔任何責任及賠償。

10、乙方未經(jīng)征得甲方同意,不得改動甲方提供的文字資料及相關圖紙,否則一切后果由乙方承擔;

11、對于每一項設計,乙方應當按期向甲方至少提供二套不同設計(包括方案、說明和草圖),各項設計應當明確其制作所需的材質(zhì)、顏色等具體要求。由甲方選擇或提出意見,乙方應當根據(jù)甲方意見并在甲方指定期限內(nèi)修改完畢,經(jīng)甲方確認設計后出具圖紙。甲方有權(quán)要求乙方對其設計方案進行修改或重新設計。

第九條 聲明與保證

本合同的簽訂及合同中所確定的各服務項目,并不視為由乙方獨家服務,甲方有權(quán)在合同期限內(nèi)根據(jù)需要將部分或全部服務項目委托其他人,甲方亦有權(quán)通知乙方而減少服務項目,服務費用相應減少。

第十條 違約責任

1、除不可抗力原因或本合同另有約定外,甲、乙雙方應嚴格遵守本合同的條款,否則,違約方須承擔違約責任。

2、在合同期內(nèi),若乙方的工作不能滿足甲方的要求的,累計或連續(xù)發(fā)生三次以上的,甲方可解除本合同。

3、乙方不能按合同約定之要求及期限或甲方調(diào)整后的期限按時完成各項工作,包括乙方未按甲方或合同要求及時、準確提供甲方所需之稿件、電子文件、膠片、BETA帶等創(chuàng)作成品的,或相關方案、策劃、平面設計等或其他遲延提供服務的行為,均視為乙方違約。每逾期1日,甲方有權(quán)按違約當月服務費的千分之一向乙方收取違約賠償金,并承擔因乙方遲延交付工作給甲方造成的全部損失。逾期達10日的,甲方有權(quán)解除本合同;除此之外,如乙方所服務內(nèi)容非因甲方原因發(fā)生三次以上遲延交付情況,乙方應當向甲方承擔合同總金額千分之一的違約賠償金,發(fā)生五次以上,甲方有權(quán)解除本合同。

4、若乙方未能按本合同約定完好歸還甲方提供之文件材料,每逾期1日,應向甲方支付違約賠償金人民幣500元。

5、若乙方違反本合同第六條的約定,在接受甲方的委托后,又接受與甲方委托項目相同地段的其他公司房地產(chǎn)項目之廣告推廣業(yè)務,則甲方有權(quán)解除本合同,乙方應按本合同總金額的20%向甲方支付違約賠償金。

6、合同期內(nèi),如因乙方原因造成甲方損失或損害甲方商譽的,甲方有權(quán)解除本合同;

7、乙方違反本合同其它約定的,經(jīng)甲方書面通知限期改正或履行,而期滿仍未改正或履行的,甲方有權(quán)解除本合同。

8、除本合同另有約定之外,因乙方原因解除本合同的,乙方應向甲方支付本合同總價款20%的違約賠償金,對因此給甲方造成的損失,乙方應承擔賠償責任。

9、甲方有權(quán)從應支付給乙方的款項中直接扣除乙方應承擔的違約賠償金等款項,如不足賠償甲方的損失的,甲方有權(quán)繼續(xù)向乙方追償。

10、本合同履行期限內(nèi),甲方可隨時提前30日通知乙方解除本合同,雙方按已履行的期限及本合同約定的月費用結(jié)算,除此之外,甲方不再承擔其他任何責任、賠償?shù)取?/p>

第十一條 合同終止和解除

(一)有下列情形之一的,合同權(quán)利義務終止

1、本合同因已按約定服務內(nèi)容履行完畢而自然終止;

2、本合同經(jīng)雙方協(xié)商一致而終止;

3、本合同約定的其他解除終止合同的情形;

4、法律法規(guī)規(guī)定終止的其他情形。

(二)因違約而終止本合同

1、除本合同另有約定之外,由于乙方違約造成本合同不能履行或不能完全履行,如果甲方認為本合同已無必要繼續(xù)履行或乙方在收到甲方要求其糾正違約的通知后仍不糾正其違約行為,則甲方有權(quán)向乙方發(fā)出解除本合同的書面通知,該通知自到達乙方時生效,乙方須按本合同總金額的20%向甲方支付違約賠償金,甲方有權(quán)直接在應向乙方支付而未付款項中直接扣除乙方應承擔的違約賠償金,違約賠償金不足以彌補甲方損失的,甲方可繼續(xù)向乙方追償。

2、除本合同另有約定之外,由于甲方違約造成本合同不能履行或不能完全履行,如果甲方在收到乙方要求其糾正違約的通知后仍不糾正其違約行為,則乙方有權(quán)向甲方發(fā)出解除本合同的書面通知,該通知自送達甲方時生效,甲方應向乙方支付雙方確認已完成工作量的款項,并按本合同約定承擔違約責任。守約方依據(jù)本款規(guī)定解除本合同,并不影響其追究違約方的違約責任的權(quán)利。

第十二條 保密條款

1、未經(jīng)合同其他方書面同意,任何一方對本合同和各方相互提供的資料、信息(包括但不限于商業(yè)秘密、技術資料、圖紙、數(shù)據(jù)、以及與業(yè)務有關的客戶的信息及其他信息等)負保密責任,并不得向任何人披露上述資料和信息,但正常履行本合同項下義務的除外。

2、任何一方泄密導致合同其他方遭受損失的,泄密方應按違約當月服務費總額的20%向合同其他方支付違約金,違約金不足以賠償合同其他方損失的,應按合同其他方的實際損失賠償。

3、本保密條款具有獨立性,不受本合同的終止或解除的影響。

第十三條 適用法律條款

本合同的訂立、效力、解釋、履行和爭議的解決均適用中華人民共和國現(xiàn)行法律法規(guī)。

第十四條 爭議的解決

凡因執(zhí)行本合同所發(fā)生的或與本合同有關的一切爭議,合同各方應通過友好協(xié)商解決;如果協(xié)商不能解決,可向甲方所在地的人民法院提起訴訟。

第十五條 其他

1、合同一方按照本合同約定向另一方送達的任何文件、回復及其它任何聯(lián)系,須用書面形式,送達本合同所列另一方。

甲方根據(jù)本合同發(fā)出任何通知書予乙方,可發(fā)送致如下地址:

地址:××× 郵編:×××

乙方根據(jù)本合同發(fā)出任何通知書予甲方,可發(fā)送致如下地址:

地址:××× 郵編:×××

2、雙方約定采用郵政特快專遞的形式寄送通知書,寄出48小時后即視為送達。

3、本合同如有未盡事宜,經(jīng)雙方友好協(xié)商,可另行簽訂補充合同。

4、本合同一式肆份,甲、乙雙方各執(zhí)貳份,每份均具同等法律效力。

5、本合同自雙方簽字蓋章后生效。

甲方: 乙方:

地址: 地址:

法定代表人 法定代表人

(或授權(quán)簽約人): (或授權(quán)簽約人):

簽約日期: 簽約日期:

附件一:

廣告策劃部分

一、廣告定位

1、市場定位:物業(yè)市場定位,消費群體定位

2、形象定位:項目形象定位,目標客戶群形象定位

二、廣告策略及創(chuàng)意構(gòu)想

三、項目VI系統(tǒng)的建立與實施方案

四、傳播與媒介策略的制定

1、傳播策略遵循的原則

2、傳播與媒介覆蓋策略目標

3、分階段傳播策略的制定

4、媒介軟文宣傳計劃的制定、實施、監(jiān)控及調(diào)整

5、公共關系策略制定

6、現(xiàn)場包裝策略

五、營銷活動策略及工具選擇

六、電視廣告、電臺廣告、網(wǎng)站創(chuàng)意及文案

七、項目全程跟進服務

1、實行例會制

原則上一周一例會,但雙方可依據(jù)推廣各階段的具體實際情況,召集團隊開會。

2、實行項目小組制

成立項目小組,充分配合項目良性進展。

定期廣告效果跟蹤調(diào)查及信息反饋。

定期競爭對手媒介投放監(jiān)控及信息收集。

廣告及活動推廣成本預算及費用監(jiān)控。

活動的包裝、策劃與實施。

提供對本項目的廣告所涉及的顧問、咨詢服務配合。

提供除另收費項目之外的所有合同期內(nèi)的平面設計及服務配合。

七、提供必要的咨詢與顧問服務。

注:以上所列清單只為部分內(nèi)容,可視項目具體情況另行增加或減少。

附件二:

銷售現(xiàn)場包裝設計清單

1、地盤形象設計

樣板區(qū)整體形象包裝

工地圍墻/安全通道圍板

戶外廣告牌

導示系統(tǒng)

導示牌

交通指示牌

公益廣告牌

公告欄

停車場指示牌

會所指示牌

道路指示牌

服務指示牌

消防疏散圖

樓層指示牌

樓棟指示牌

門牌

單元牌

立柱掛旗

條幅

招示布

2、售樓處或外賣場形象展示設計

功能指示牌

銷售中心形象背景版

售樓處展版設計

區(qū)位標示牌

看樓路線指引牌

接待區(qū)域形象部分

銷售活動宣傳資料及展板

外觀形象

大型噴繪吊旗

條型懸掛式吊旗

樣板間戶型牌

樣板間功能牌

注:1、以上所列清單只為部分內(nèi)容,可視項目具體情況另行增加或減少。

2、以上項目如甲方委托制作,費用另計。

附件三:

銷售資料設計清單

1、樓書(或宣傳手冊)

2、單張、折頁(保證不同促銷期之更換)

3、DM直郵(保證不同促銷期之更換)

4、海報

5、請柬

6、夾報

7、邀請函

8、其他印刷品等

注:1、以上所列清單只為部分內(nèi)容,可視項目具體情況另行增加或減少。

2、以上項目如甲方委托乙方制作,費用另計。

附件四:

戶外廣告系統(tǒng)設計

1、車體廣告

2、候車亭廣告

3、戶外T型牌廣告

4、路牌廣告

5、路燈旗

6、空飄及彩虹門

篇5

［關鍵詞］新型房地產(chǎn) 廣告設計 未來發(fā)展

房地產(chǎn)廣告是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)中介機構(gòu)的房地產(chǎn)項目預售、預租、出售、租賃、項目轉(zhuǎn)讓以及其它房地產(chǎn)項目介紹的廣告。目前，房地產(chǎn)廣告設計案例層出不窮，目不暇接，可謂“百花齊放、百家爭鳴”。

一、目前房地產(chǎn)廣告設計類型

隨著日益先進的計算機輔助設計技術的發(fā)展，房地產(chǎn)廣告設計在應用中呈現(xiàn)出很鮮明的特征。

一是傳統(tǒng)元素類。現(xiàn)如今，書法、水墨元素被毫不吝嗇地應用在各式各樣的房地產(chǎn)廣告設計創(chuàng)作中，很多作品將水墨的流動特性和墨色韻味充分地與設計創(chuàng)作相結(jié)合，巧妙地表現(xiàn)出地產(chǎn)置業(yè)自然、天趣、不拘形式的特點，迎合了消費者的心理需求，致使傳統(tǒng)元素越來越受到樓書、地產(chǎn)廣告設計師們的歡迎。

二是構(gòu)成類。構(gòu)成類房地產(chǎn)廣告設計包括很多小的類型，如以圖形“嫁接”再組合為主的綜合構(gòu)成型、以幾何圖形為主型和文案為主型，還有以插畫表現(xiàn)為主型等等。綜合構(gòu)成型集多元素于一體，為設計主題所用；幾何構(gòu)成型通過單一元素進行構(gòu)成式的設計創(chuàng)作；文案型以文案本身為創(chuàng)作元素，經(jīng)過字體設計與編排來完成作品的設計；構(gòu)成類幾乎無所不容，故在廣告設計作品中應用最廣泛。

二、未來發(fā)展趨勢

科技之進步，經(jīng)濟之騰飛，加之國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，未來房地產(chǎn)廣告業(yè)的發(fā)展前景無限好且呈多元化趨勢。

一是網(wǎng)絡廣告將成首選。房地產(chǎn)網(wǎng)絡廣告因表現(xiàn)形式多樣，信息覆蓋面廣，針對性更強，費用較低等優(yōu)勢，現(xiàn)今被使用得越來越頻繁。整合網(wǎng)絡媒體資源，強化網(wǎng)絡互動優(yōu)勢，借助網(wǎng)絡這個龐大無比的虛擬空間去獲得更多的經(jīng)濟效益的方式，開始倍受開發(fā)商們青睞。

二是動態(tài)式、跨空間式的廣告成主流。一方面，動態(tài)式的典型載體——LED新技術被廣泛應用：它不僅色彩鮮艷、立體感強、靜如油畫、動如電影、功耗小、壽命長、性能穩(wěn)定，而且時尚大氣，引人注目，被廣泛應用于只要有商業(yè)活動的各種場所。另一方面，跨空間式的典型載體——熱氣球廣告開始斬頭露角：廣告熱氣球一旦升空，任行于高樓大廈、綠樹藍天之間，跨空間完成作業(yè)，讓許多奇思妙想得以實現(xiàn)，造成轟動效應，提升了宣傳對象的知名度和美譽度。

二者在作業(yè)中可動可靜、靈活多變，深受喜愛，其宣傳造勢的效應不容忽視，在現(xiàn)階段和未來很長一段時間里將成為使用范圍最廣、效果最佳、成本最低的主流廣告媒體形式。

三是以交通、游戲為載體的交互性廣告成為新亮點。城市化進程的加快與交通的繁榮，在交通車體和交通沿線配套設施中載入地產(chǎn)廣告的案例已不是新鮮事兒，但在地鐵、BRT、高鐵、的士、公交上借助網(wǎng)絡傳媒技術并進行交互式的廣告體驗正是現(xiàn)今容易吸引住觀者駐足看個究竟的新鮮事兒。同時，隨著網(wǎng)絡游戲的開發(fā)，借助游戲進行中“不可躲避性”的特點，把地產(chǎn)廣告植入游戲之中也已成為亮點。

三、結(jié)束語

房地產(chǎn)廣告業(yè)大膽嘗試新媒體網(wǎng)絡和新載體形式的廣告創(chuàng)作與實踐，加強房地產(chǎn)企業(yè)及項目的品牌建設，讓品牌的觀念深入人心。那么，房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)廣告市場的繁榮局面指日可待。

參考文獻

［1］謝新洲. 媒介經(jīng)營與管理［M］. 北京：北京大學出版社，2011.

［2］張先慧. 中國優(yōu)秀房地產(chǎn)廣告年鑒2010(1-4)［M］. 天津：天津大學出版社，2010.

篇6

關鍵詞：房地產(chǎn) 規(guī)劃 造價控制項目風險

中圖分類號： F253 文獻標識碼： A

我國房地產(chǎn)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè), 發(fā)展房地產(chǎn)服務業(yè), 是房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)促進經(jīng)濟增長、強化房地產(chǎn)業(yè)地位的重要方面。

近幾年隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展, 一個與房地產(chǎn)業(yè)息息相關的產(chǎn)業(yè)――房地產(chǎn)規(guī)劃設計服務業(yè)成了一門炙手可熱的職業(yè)。究其原因, 我們不難發(fā)現(xiàn)，如何向市場提供設計好、質(zhì)量高、環(huán)境優(yōu)的房地產(chǎn)產(chǎn)品,是房地產(chǎn)業(yè)在新的市場環(huán)境的下如何取得較好業(yè)績需要考慮的重要問題，因此作為房地產(chǎn)開發(fā)前期的設計規(guī)劃理所當然的成為房地產(chǎn)業(yè)工作的重中之重。

城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)過程中, 房產(chǎn)開發(fā)項目與施工建設方案通常是由開發(fā)商內(nèi)部管理人員自行擬定的, 并沒有真正考慮到規(guī)劃、設計與建設施工過程中有可能會出現(xiàn)的問題, 如設計不周全、設計深度不夠等等，此外由于設計周期偏短，急于開工建設等因素，導致設計規(guī)劃沒創(chuàng)意, 設計理念不新穎,不能吸引社會有需求群體的熱衷與青睞, 從而大大地影響到后期使用和經(jīng)濟收益。

一、房地產(chǎn)規(guī)劃要考慮的因素

1、市場因素

作為房地產(chǎn)項目而言, 主要是對自身市場效益的體現(xiàn), 而市場經(jīng)濟條件下的市場效益主要是來自于自身的協(xié)調(diào)與政府的宏觀調(diào)控與干預來形成的, 其中自身因素仍占主要因素。 尤其對于房地產(chǎn)的市場環(huán)境與發(fā)展形勢, 在很大程度上是由開發(fā)商及媒體的不斷引導與渲染而形成一種必然的現(xiàn)象。在項目規(guī)劃的前期, 主要包含對建設單位的投資決策與最終目標的分析, 以及市場定位及相應的供需關系。

通過房地產(chǎn)市場分析和預測,可以初步了解某區(qū)域房地產(chǎn)市場的供需求關系及其影響因素，基本把握該區(qū)域房地產(chǎn)客戶的主要消費觀念及特性，認知房地產(chǎn)市場變化的未來趨勢，這是房地產(chǎn)項目主題概念與形象確立的基礎，在前期策劃時，進行充分市場調(diào)查及對調(diào)查資料進行準確分析，以確定正確的發(fā)展方向，找準市場定位，是項目開發(fā)成功的最為關鍵的一步。

其中市場調(diào)查的主要內(nèi)容：

（1)房型:當?shù)鼐用駥Ω黝惙啃偷男枨蟊壤?/p>

（2)單元面積:每一種房型的面積控制指標。

（3)平面布局：當?shù)鼐用駥Ψ课萜矫婀δ茉O計的傳統(tǒng)習慣要求，對房屋朝向、通風、采光的特殊要求（如南北朝向、面海、面江河等）。

（4)建筑物檔次：正確確定擬建商品房的檔次，與開發(fā)路段居民購買力相吻合。

（5)擬開發(fā)項目周圍已投入市場地盤的銷售情況（銷售價格及已出售成數(shù)）。

2、政府因素

房地產(chǎn)建設規(guī)劃者要具備相關的專業(yè)知識, 對于土地資源的開發(fā)與占用, 要進行詳細的規(guī)劃設計。規(guī)劃設計人員與相關的管理人員要對相關的知識有足夠深入地了解, 特別是對城市的主體建設現(xiàn)狀、結(jié)構(gòu)與相應的發(fā)展計劃, 要作出積極地響應。

二、房地產(chǎn)規(guī)劃的內(nèi)容

在房地產(chǎn)項目的規(guī)劃設計中規(guī)劃者應通過深入的市場調(diào)研和準確的項目定位，對項目進行規(guī)劃設計，具體內(nèi)容應包括：

1、項目建筑風格設計。項目的建筑和景觀設置，應注重整體統(tǒng)一，并凸現(xiàn)現(xiàn)代特性，以反映經(jīng)濟的日益發(fā)展、社會生產(chǎn)、生活水平日益向上的特性。

2、項目綠化系統(tǒng)設計。項目綠化系統(tǒng)對于提升項目價值具有重要意義，綠化系統(tǒng)的設計要充分考慮消費者的心理因素，強調(diào)生態(tài)、環(huán)保以及綠化系統(tǒng)的活動功能。

3、項目公共配套設施規(guī)劃。社區(qū)公共設施的布局強調(diào)層次性和區(qū)域性，從消費者的需求以及項目的整體出發(fā)，對公共配套設施進行規(guī)劃。項目道路交通系統(tǒng)規(guī)劃設計同時要考慮項目將來的發(fā)展以及與公共道路交通系統(tǒng)的銜接。

三、房地產(chǎn)規(guī)劃的作用

1、對項目風險的影響

有的房地產(chǎn)開發(fā)公司對項目制定的績效目標不現(xiàn)實,在實施過程中會帶來風險。有的公司喜歡打政策球,甚至違規(guī)操作,給項目帶來的風險也是致命的。委托或篩選設計公司過程也隱含著風險,對設計公司的了解和分析不夠深入,往往會造成成果與期望相差甚大,或者最初目標無法成果化等。所以項目組織者要有風險意識,對項目做風險定性分析,才可以防患于未然。

2、對產(chǎn)品的質(zhì)量影響

在此房產(chǎn)項目開發(fā)過程中,房地產(chǎn)公司投入大量的人力資源和物力資源。如何保證各種資源最大限度地配合,發(fā)揮各種資源的能動性,是項目資源管理的關鍵。首先要了解資源,分析各種資源的長處和短處,才能優(yōu)勢互補。房地產(chǎn)公司要對市場的了解比較及時,對先進知識和經(jīng)驗的獲得要通過市場考察，不能滯后。在現(xiàn)實中，有的房地產(chǎn)公司因種種問題而將設計公司淪為繪圖公司,沒有對規(guī)劃設計產(chǎn)品進行市場把控，實在是資源的一大浪費。方案項目質(zhì)量管理除了在方案的進程中介入監(jiān)控、與設計單位共同合作、保證設計成果的內(nèi)容質(zhì)量外,同時成果的表現(xiàn)質(zhì)量也是管理的一個方面,包括成果的內(nèi)容、數(shù)量、質(zhì)量等,一般在委托設計合同中做詳細交代。

建設項目施工圖設計階段是在方案報建文本的基礎上進行的。由于方案已經(jīng)確立,設計工作流程相對簡單、有序,因此此階段的項目設計管理在執(zhí)行組織結(jié)構(gòu)、質(zhì)量控制、資源管理、項目知識積累等方面與方案階段有所不同。在這幾個環(huán)節(jié)中,中間過程質(zhì)量與進度控制是關鍵,工程設計負責人對項目的成功運作起著關鍵作用。在選定設計單位后,要對實施項目設計的工程設計負責人進行資質(zhì)考查,審查其主持設計工程項目的圖紙質(zhì)量,對其能力有全面的了解。要依據(jù)設計院的進度安排進行相應的中間成果控制,保證成果的質(zhì)量與進度。

3、對工程造價的影響

(1 )產(chǎn)品設計研發(fā)階段中規(guī)劃設計管理和造價控制的指導目標是統(tǒng)一的,都是基于市場對房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求,是以項目定位為導向的多方位控制。在設計研發(fā)階段的管理過程中,規(guī)劃設計是將市場需求產(chǎn)品的特征從項目定位的文字、概念狀態(tài)完成建筑語言化的描述,形成指導工程施工的圖紙語言,是項目開發(fā)過程中的關鍵階段。

造價控制是以投資決策目標和項目定位為指導的項目開發(fā)全過程控制,產(chǎn)品設計研發(fā)階段是造價控制力度最強、成本節(jié)約權(quán)數(shù)最大的階段,產(chǎn)品設計一旦完成,從項目造價形成機制上說,項目成本已經(jīng)基本確定。

(2)產(chǎn)品設計研發(fā)階段規(guī)劃設計管理和造價控制目標的實現(xiàn),需要兩者相輔相成地互動作用。造價控制是規(guī)劃設計的成本邊界,也是創(chuàng)造高性價比產(chǎn)品的推進因素。兩者分別從造價和設計的角度在經(jīng)濟成本和產(chǎn)品形態(tài)上進行同一目標兩個方面的控制。

(3)產(chǎn)品設計研發(fā)階段中的規(guī)劃設計管理和造價控制之間的互動管理機制是在實施中需要形成制度化的業(yè)務管理流程,互動的管理思想必須形成制度化的業(yè)務流程才能夠在開發(fā)過程中執(zhí)行,業(yè)務流程的制定和執(zhí)行需要在實際工作中反復總結(jié)經(jīng)驗,不斷完善和修正,在制度上納入到各級管理和業(yè)務工作中,形成從上至下各級人員的管理共識。

參考文獻：

[1] 劉志平.王學孝.《房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究的思考》[J].房地產(chǎn)開發(fā)與住宅建設.2010.

篇7

【關鍵詞】特點；重要作用；設計管理；

1房地產(chǎn)項目開發(fā)的特點

房地產(chǎn)項目開發(fā)源于上世紀90年代的住房體制改革，是當今社會中百姓安居的主要場所形式之一。其特點是共建綠地配套完善、布局多樣、有各自統(tǒng)一的建筑風格、景觀怡人、有償居住等特點。房地產(chǎn)開發(fā)的最終目的是房地產(chǎn)投資建設管理單位能從購地、建房、賣房的整個過程中，以最小的資本投入獲取最大的經(jīng)濟利益。購房者對項目的有償支付是房地產(chǎn)項目開發(fā)最主要的特征，而一些政府的投資項目開發(fā)，如公建建筑、大學城等建設則純粹是政府的投資行為，不過分強調(diào)使用者對項目的有償性。

房地產(chǎn)項目開發(fā)是房地產(chǎn)建設單位的一種投資行為，講究投資回報率，項目從購地到建成銷售的時間越短，其資金回籠越快、投資回報越大。因此，建設單位往往對項目整體的規(guī)劃與設計、監(jiān)理與施工時限要求較高。

2設計管理釋義及其在房地產(chǎn)項目開發(fā)中的重要作用

設計是一個資源整合的過程，需把客戶需求、策劃定位、規(guī)劃布局、建筑質(zhì)量、建造成本、建造時限等各項相互矛盾的沖突不斷進行綜合平衡，從而達到各方滿意的過程。這里的沖突不僅包括設計團隊中各專業(yè)人員間的沖突，而且包括設計與客戶、規(guī)章、成本、質(zhì)量、進度等方面的沖突。設計問題的本質(zhì)是：在一定的時限內(nèi)，用專業(yè)的整體團隊溝通協(xié)調(diào)并合理地解決各種沖突的過程。

與設計過程密切相關的是設計管理。相比設計工作而言，房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，設計管理工作由為重要，貫穿于整個項目開發(fā)過程的始終，尤其是項目開發(fā)的前期階段。對于房地產(chǎn)項目，其設計具有通盤考慮的全局性特點。大的方面，需考慮到整個項目的規(guī)劃布局、景觀與建筑（含配套的共建、住宅）等設計；小的方面，需進行示范性樣板房的裝修設計與施工。而這一切繁雜交織的工作，卻因建設管理單位在時限和資金方面的要求而更顯其操作的難度。只有科學合理的設計管理，才能較好地統(tǒng)領各設計單位及設計人員組成一支高效的設計團隊，在較短的時限內(nèi)實現(xiàn)房地產(chǎn)建設單位對項目開發(fā)各方面的要求，提升整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的效率、品牌與效益。因而，設計管理工作越來越受到房地產(chǎn)項目建設單位與設計單位領導部門的重視。

3房地產(chǎn)項目開發(fā)設計管理工作的階段、內(nèi)容與流程

3.1房地產(chǎn)項目開發(fā)設計管理工作的階段

對房地產(chǎn)項目開發(fā)而言，設計管理工作涵蓋了整個項目開發(fā)過程。具體包括以下階段：（1）設計承包商的選擇控制階段；（2）概念設計管理階段；（3）擴初設計管理階段；（4）施工圖設計管理階段；（5）分項設計管理階段；（6）景觀設計管理階段；（7）室內(nèi)設計管理階段；（8）主體擴初設計管理階段；（9）主體施工圖管理階段；（10）設計變更管理階；（11）設計材料設備選型定板階段；（12）銷售示范區(qū)裝修設計管理階段等。

3.2房地產(chǎn)項目開發(fā)設計管理的內(nèi)容與流程

除了上述工作階段外，房地產(chǎn)項目開發(fā)設計管理包括以下內(nèi)容：

（1）根據(jù)國家有關法規(guī)規(guī)范，凡30萬m2工程以上必須進行設計招標、20 萬 m2工程以下可以直接委托設計。故此，房地產(chǎn)項目開發(fā)設計管理的主要工作之一是組織工程設計方案競賽招標、優(yōu)選工程設計單位。

（2）提供勘察、設計的基礎資料和建設協(xié)議文件、項目審批文件。

（3）組織協(xié)調(diào)項目的相關單位之間的相互配合，及時提供所需文件與圖紙，包括勘察與設計、設計與設備供應、設計與施工、施工與材料設備供應等單位。

（4）根據(jù)房地產(chǎn)項目開發(fā)的市場定位、資金限額與預定時限，組織優(yōu)化設計。

（5）組織環(huán)境影響評價，勞動安全與衛(wèi)生、消防、人防等專題設計審查與報批，辦理城市規(guī)劃主管部門的審批等。

（6）協(xié)調(diào)、落實外部補充的設計（水、電、氣、有線電視、通信等）。

（7）按規(guī)定報送、辦理建設項目核準或備案所需的手續(xù)。

（8）組織審查初步設計文件，按規(guī)定上報，主持審查施工圖設計文件與圖紙。

3.3房產(chǎn)項目開發(fā)設計管理的流程

眾多的設計管理工作內(nèi)容均須按一定的工作流程進行，以概念、方案設計承包商選擇為例，這一工作階段是整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的第一階段，其工作流程包括：工程費用預算、設計招標計劃編制、了解設計招標計劃、選擇方式談判、收集設計單位信息資料、資料篩選初定入圍單位、入圍單位考察和推薦、審批、編寫設計招標文件、審批、組織發(fā)標記答題、組織評標并推薦中標單位、審核、確定直接委托單位、審核、簽訂設計委托合同、組織設計單位實施設計、設計單位動態(tài)管理、設計單位評審（評審點為：規(guī)劃、單位功能、立面）、完善設計單位信息庫等。其中，應重點把控有以下方面：

3.3.1 設計單位的選擇

目前設計類單位主要有三種類型：①大型設計院，其顯著特點是綜合實力強，設計院內(nèi)部管理制度完善，內(nèi)部會審會簽及圖檔管理制度執(zhí)行較好，各專業(yè)實力均衡且配合較好。圖紙的“錯、漏、碰、缺”等現(xiàn)象較少，有利于項目開發(fā)后續(xù)的施工、變更和成本管控。不足之處是設計方案創(chuàng)新不足，較為保守，且不接受業(yè)主的限額設計等要求。②中型設計院，其主筆設計師方案設計能力較強，但設計院內(nèi)相關專業(yè)配置與配合薄弱，圖紙的“錯、漏、碰、缺”等現(xiàn)象較嚴重。③一般小型設計（事務所）院，房地產(chǎn)建設單位對其有較強的管控力度，但設計質(zhì)量（方案和圖紙質(zhì)量）較差，其內(nèi)部的管理制度不健全。

4設計管理的重點―――推行限額（限量）設計及方案優(yōu)化節(jié)約成本

在項目招投標或合同簽署階段，設計尚處于初步設計階段，很多報價和工程量是根據(jù)估算或經(jīng)驗估算而得的，因此，推行限額設計或限量設計，對于建設單位的投資控制尤為重要，甚至直接決定了項目的贏利指標。

而在滿足使用功能和設計規(guī)范等條件下，推行方案優(yōu)化是節(jié)約成本的重要途徑之一。有些設計工程師由于缺乏現(xiàn)場經(jīng)驗或?qū)υO計規(guī)范缺乏深層次的了解，會造成很多笨、大、粗、重的現(xiàn)象發(fā)生，一方面增加了工程的直接成本，另一方面也增加了采購費用和施工費用。方案優(yōu)化應該以項目部牽頭，各專業(yè)部室為核心進行，可充分發(fā)揮各專業(yè)部室設計專家、專業(yè)技術負責人的經(jīng)驗。同時，建設單位應就方案優(yōu)化形成規(guī)章制度，尤其是激勵和獎罰制度。

5結(jié)語

由于設計管理的疏忽，會導致項目進度緩慢、工程停滯、成本盲目增加，甚至導致產(chǎn)品質(zhì)量的嚴重受損。因此，房地產(chǎn)開發(fā)中的設計管理，作為房地產(chǎn)開發(fā)操作的重要組成部分：資源管理、任務管理、進度管理和技術管理，就不能不引起業(yè)者的高度重視。

參考文獻

1劉濤瑞.房地產(chǎn)項目設計管理模式探析[D].北京：北京交通大學，2009.

篇8

關鍵詞：房地產(chǎn)項目；設計管理；管理研究

1 引言

最近幾年，我國的房地產(chǎn)行業(yè)迅速的發(fā)展，同時人們對房地產(chǎn)的設計和質(zhì)量都非常的重視，所以在近期的房地產(chǎn)開發(fā)中，人們對房地產(chǎn)對項目本身的規(guī)劃和設計也越來越重視，因為只有提高了房地產(chǎn)項目的規(guī)劃設計和管理們才能更好的保證我國的房地產(chǎn)行業(yè)得以健康平穩(wěn)的發(fā)展。

2 房地產(chǎn)項目規(guī)劃設計管理的目標及任務

2.1 設計流程管理

設計流程管理通常就是指在已經(jīng)確定了開發(fā)計劃之后對每個環(huán)節(jié)的具體工作進行更加有效的管理，這樣做的一個最為主要的目的就是對各個環(huán)節(jié)的具體工作流程和相關人員的安排進行調(diào)整和確認，這樣才能保證每一個數(shù)額及管理人員都能了解自己在工作中的職責，同時還要做好相應的協(xié)調(diào)和分配工作，同時也將設計的具體思想灌輸給設計管理人員，也在這一過程中將各個環(huán)節(jié)的工作都進行嚴格的規(guī)定和規(guī)范，這種管理方式和傳統(tǒng)的方式相比更加的系統(tǒng)和科學，按照設計過程中總體目標的要求，將每一個環(huán)節(jié)應該完成的工作都逐一落實到個人，這樣也便于對各個環(huán)節(jié)的管理職責進行進一步的劃定和確認，同時也可以根據(jù)實際的情況來對每個過程中需要的資源進行合理的分配。因此設計流程的管理是對項目開發(fā)的整個過程都進行嚴格的監(jiān)管，這樣才能更好的保證施工電費合理性，設計的過程中也不只是就有一套模式，因為每一個房地產(chǎn)的具體情況都是不一樣的，所以不能全部使用一種設計方法，但是這些方法中有一點是相同的，就是在設計的過程中都會將整個流程細分成幾個部分，只有做好這項工作，才能為提高管理的整體質(zhì)量提供更好的條件。

2.2 設計進度管理

對整個房地產(chǎn)行業(yè)而言，占領優(yōu)勢的地位是非常關鍵的，所以工程設計的進度對企業(yè)的經(jīng)濟效益會產(chǎn)生十分重大的影響。此外，因為在項目的開發(fā)和設計的初期階段并沒有一個專門的監(jiān)管部門，所以企業(yè)要靠自身的力量去實行計劃管理，按照項目設計的總體目標來對各個部門進行組織和管理，同時研究出一個最為合理科學的管理和設計方案，按照既定的規(guī)劃區(qū)展開工作是工作的一項重要的前提和基礎，但是之后的過程也是十分重要的，而設計后期的具體情況，應該指派專業(yè)性非常強的管理人員進行審核，將實際的施工情況和計劃進行詳細的對比和分析，提出切實可行的解決方案，這樣才能切實的保障設計按時完成。

2.3 設計質(zhì)量管理

項目設計的水平和質(zhì)量基本就決定了工程施工的質(zhì)量，但是當前很多房地產(chǎn)商都對這一點沒有非常深刻的認識，而對工程的施工階段非常的重視，在當今這樣的社會，這種觀念是需要轉(zhuǎn)變的，這是由于施工階段就是將之前所有的計劃都付諸實踐的階段，工程的施工是按照之前的設計和規(guī)劃進行的，所以如果沒有非常完備的設計方案就不要輕易的進行施工，所以對設計進行嚴格的管理和監(jiān)督也是十分重要的，在這一過程中，只有不斷將的加強質(zhì)量方面的管理，才能更好的保證設計的品質(zhì)，在這一過程中要加強監(jiān)督機制的建設，同時還要在施工之前做好施工圖紙的會審工作，防止因為施工圖紙設計的問題給后期的施工造成一些不必要的困擾，同時還要在修改方案的過程中將成本控制在一個合理的范圍內(nèi)。

3 規(guī)劃設計管理組織結(jié)構(gòu)注意要素

3.1 統(tǒng)一安排

對于一些實力相對比較弱的企業(yè)來說，因為其自身缺乏管理能力，技術方面也存在著非常明顯的不足，所以在實際的工作中也無法安排更多高水平的人員加入到設計工作中，這個時候就需要聘請一些經(jīng)驗豐富，專業(yè)技能非常好的監(jiān)管人員對設計質(zhì)量進行有效的監(jiān)督，同時監(jiān)督的內(nèi)容也應該更加的全面，主要包括景觀、裝修和通信等同時還要對項目設計過程中的質(zhì)量因素和成本因素以及進度因素都要進行嚴格的控制，對所有的設計部門都應該加強管理。

3.2 分工明確

由于房地產(chǎn)涉及的部門眾多，通常是許多部門共同參與一個項目，而因為這些部門的職能不同，所以對于項目的要求標準也不一樣，因此應該從各部門的要求出發(fā)，將各個部門的需求條件進行整合，事先做好項目的統(tǒng)一規(guī)劃，避免工程建設之后因為無法滿足部門要求而重新建設造成的資源浪費。所以設計管理組織結(jié)構(gòu)組合性質(zhì)的確立要按照以上所說，滿足各部門的需求，并且有能力進行統(tǒng)一的管理?？梢砸勒章毮苁降慕M織結(jié)構(gòu)，在各部門上設立總經(jīng)理，對以下會計部、市場部、設計部等部門進行統(tǒng)一管理，總經(jīng)理負責協(xié)調(diào)各部門之間的矛盾，確保建設工作的順利開展。

3.3 調(diào)動積極性

房地產(chǎn)綜合眾多的工程建設領域，給排水、幕墻、景觀園林等，這些項目的承包商有豐富的施工經(jīng)驗，并且參與眾多的施工過程，因此在設計工作中取得他們的幫助不僅可以提高設計的質(zhì)量，也可以增加設計的實用性，確保設計與施工沒有偏差太多。

4 房地產(chǎn)項目設計階段的成本控制要求

4.1 重要環(huán)節(jié)階段

建設工程造價管理涉及到建設項目的各個階段和環(huán)節(jié)，建筑項目設計分成三個階段：方案階段、擴初階段和施工圖階段，在每個階段形成文件時應及時由造價控制部門編制相應的概算、預算，供設計管理部門及時地進行細化并分散到各專業(yè)分項中。要研究材料和施工條件等進行多方案經(jīng)濟比較，尤其是外立面材料與造型的選擇，從而降低每個構(gòu)件的造價。而在機電系統(tǒng)選型時不僅要考慮到初期投資，還要考慮運行成本和設備維護費用，因此需要進行綜合技術經(jīng)濟評估，一定要正確處理好建筑藝術、技術先進與經(jīng)濟合理之間的對立統(tǒng)一關系。

4.2 注重風險的把控

在房地產(chǎn)開發(fā)項目方案設計階段同時要對項目風險進行管理和控制。有的房地產(chǎn)開發(fā)公司對項目制定的績效目標不現(xiàn)實，在實施過程中會帶來進度風險。委托或篩選設計公司過程也隱含著風險，對設計公司的了解及分析不夠深入，不能取長補短的話往往會造成結(jié)果與期望值相差甚大，或者是最初成果無法深化等。在方案決策過程中對技術的選用也存在諸多的風險。只要項目公司有項目風險意識，對項目作風險定性分析，就可以做到預防在先。從而使設計階段和后續(xù)施工工作進行順利。

結(jié)束語

房地產(chǎn)規(guī)劃設計涉及面廣，開展起來有一定的難度，但由于其對整個房地產(chǎn)業(yè)的重要性，因此需要不斷的完善相關管理，結(jié)合項目施工的實際情況進行規(guī)劃設計，在遵循法律法規(guī)的前提下，為業(yè)主提供更優(yōu)質(zhì)的服務。

參考文獻

[1]滕永紅.房地產(chǎn)項目規(guī)劃設計管理措施的若干研究[J].黑龍江科技信息，2010（26）：33-34.

[2]徐龍建.房地產(chǎn)賬務的另類設計[J].互聯(lián)網(wǎng)周刊，2005（44）：82.

篇9

關鍵詞：房地產(chǎn)；園林景觀工程；規(guī)劃設計

前言：房地產(chǎn)的開發(fā)，尤其是商業(yè)住宅的開發(fā)，早就已經(jīng)發(fā)展為我國經(jīng)濟發(fā)展中的一個大熱點。對于人民及社會來說開發(fā)商業(yè)住宅是非常有意義的。我們國家的住宅開發(fā)已經(jīng)歷經(jīng)了幾個完全不同的階段，從一開始的福利住宅到現(xiàn)在的商品住房，這個發(fā)展階段和西方國家的住房發(fā)展相比，有著非常大的差異。我們國家真正開始開發(fā)商業(yè)住宅區(qū)是在改革開發(fā)以后，住宅是商品化的產(chǎn)物，由于時間比較短，和西方國家的發(fā)展水平，尤其是房地產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達的美國等國家有著很大的差距。

依據(jù)界定的景觀設計，居民區(qū)的景觀設計有兩種類型：第一，在設計建筑以前就直接參加居民區(qū)的景觀規(guī)劃設計，根據(jù)景觀的辦法限定居民區(qū)的規(guī)劃，為以后的建筑設計、詳細的景觀設計做到協(xié)調(diào)及統(tǒng)一的作用；第二，是現(xiàn)在比較常見的一種，景觀設計師在對居民區(qū)進行設計的時候，建筑和規(guī)劃已定稿，可以變換的東西非常少，只在有限的空間中景觀設計其發(fā)揮作用。

一、房地產(chǎn)園林規(guī)劃設計現(xiàn)狀

伴隨著城市化水平的不斷提高，人們對生活的要求也就變得越來越高，既要有別墅、豪車等，還要有小橋流水等住宅區(qū)園林景觀，因此，園林景觀在房地產(chǎn)發(fā)展中起著非常重要的作用。房地產(chǎn)園林在設計的時候也已經(jīng)從通過植物營造形式美，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榫邆浞康禺a(chǎn)項目特征的綠色生態(tài)景觀，現(xiàn)代園林景觀的作用也產(chǎn)生了質(zhì)的變化，其既可以對人們的休憩需要以及觀賞性進行滿足，還可以對業(yè)主的心里審美進行滿足?，F(xiàn)在園林景觀的設計及規(guī)劃不斷繼承了傳統(tǒng)優(yōu)秀的住宅園林特色，還全面地體現(xiàn)了現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)具有的企業(yè)特色?，F(xiàn)代園林不僅和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要求相適宜，還對居民的休憩、游玩需要進行了滿足，形成了把現(xiàn)代小區(qū)建筑當作有機載體的生態(tài)化、現(xiàn)代化及人性化房地產(chǎn)園林景觀。

二、我國房地產(chǎn)園林景觀工程規(guī)劃設計原則

（一）房地產(chǎn)園林景觀的可持續(xù)發(fā)展生態(tài)規(guī)劃設計

1.保護自然的原則

最近這幾年，我們國家的房地產(chǎn)建設很多都是追求速成，移植了大量的樹木和草坪。毋容置疑的是這種速成辦法的效果很好，但也容易破壞生態(tài)環(huán)境，被移植的草坪及樹木的死亡率很高，也就必然不能發(fā)揮房地產(chǎn)園林應該具有的生態(tài)功能。因此，要想建設一個充滿生機、自然色彩并生態(tài)的房地產(chǎn)園林景觀，必須和自然規(guī)律相符合，遵守生態(tài)原則，明白自然景觀的組成要素。同時，由于自然界是一個不斷演變及更新的自然系統(tǒng)，在設計及規(guī)劃的過程中應該充分地對人和自然界之間的關系進行考慮，盡可能地采用及保留本來的植物及動物實施規(guī)劃及設計。假如必須引進植物也要根據(jù)當?shù)氐臍夂蛱卣饕约熬坝^環(huán)境，移植合適的植物。只有這樣才能實現(xiàn)生態(tài)協(xié)調(diào)的規(guī)劃設計理念。

2.可持續(xù)性的原則

可持續(xù)發(fā)展是我們?nèi)祟愃仨氉袷氐牡赖吕砟罴皟r值理論，其本質(zhì)是充分、合理地利用現(xiàn)代科技，盡可能地研發(fā)出綠色資源，優(yōu)化并改善人類的生活環(huán)境，從而促進人和自然和諧、持續(xù)的發(fā)展。在規(guī)劃和設計房地產(chǎn)園林景觀的過程中也需要遵守可持續(xù)發(fā)展原則，把生態(tài)環(huán)境的改善及景觀資源的可持續(xù)應用作為園林景觀設計的目標，從而最終實現(xiàn)人類及社會的可持續(xù)發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)園林景觀規(guī)劃設計中地域文化的合理應用

地域文化景觀是位于固定的地域范圍里的文化景觀類型，其代表了這個地方獨具特色的文化背景，同時也記錄了人類的歷史活動以及繼承了該地方的文化，這有非常重要的社會價值及歷史意義。地域文化景觀注重自然和人文的完美結(jié)合，其側(cè)重表現(xiàn)文化價值取向及地域景觀空間。設計及規(guī)劃房地產(chǎn)項目景觀的時候與文化策略相結(jié)合，從而產(chǎn)生一個具有地域特征的文化景觀，逐步發(fā)展為房地產(chǎn)園林景觀設計及規(guī)劃的新方向。

1.設計的多樣性原則

在設計地域文化景觀的時候必須注意特定地理環(huán)境下的文化差異性，讓這種文化差異性表現(xiàn)在園林景觀的特質(zhì)上。在多樣性設計的過程中必須注意繼承及升華現(xiàn)在的文化遺產(chǎn)，改善、研究及發(fā)展這些文化遺產(chǎn)，只有這樣才可以很好地應用在園林景觀的規(guī)劃及設計里，才可以掌握好地域特點，對景觀的物質(zhì)建設進行良好地指導，進而豐富住宅小區(qū)的活力，對房地產(chǎn)項目的品質(zhì)及文化形象進行提升。

2.鄉(xiāng)土性保護的原則

設計及規(guī)劃房地產(chǎn)園林景觀的過程中，需要充分地保護及重視地區(qū)的鄉(xiāng)土性。所謂的鄉(xiāng)土性保護不是簡單的歷史復制，而是在繼承傳統(tǒng)的過程中摒棄糟粕，根據(jù)其精華來實施修正，在景觀的規(guī)劃及設計中應用繼承到的具有價值的文化，給現(xiàn)代景觀賦予新的文化內(nèi)涵。

3.園林景觀規(guī)劃設計的科學化原則

科學地規(guī)劃及設計房地產(chǎn)園林景觀是園林發(fā)展及建設的需要，利用科學、合理的設計及規(guī)劃，可以全面地體現(xiàn)園林的功能、特色及藝術性等。我們?yōu)榱俗寛@林景觀的規(guī)劃及設計更加有科學性，就需要全面、系統(tǒng)地研究園林景觀學，極力地培養(yǎng)各種園林設計及規(guī)劃人才，進而建立和我國國情相符合的房地產(chǎn)園林設計、規(guī)劃、管理及建設體系。當然，還要盡可能快的完善園林設計及規(guī)劃技術標準，做好各種園林工程的設計及規(guī)劃內(nèi)容及深度要求，讓園林景觀的設計規(guī)劃更加有專業(yè)含義。

4.各種園林植物景觀相互配置的原則

目前可供選擇的綠化植物種類非常豐富，為創(chuàng)造風格各異的園林景觀提供了十分便利的條件。園林作品必須有鮮明的主題和個性才能活起來。單純的種花種草、雕山、塑石等只能給人視覺的愉悅，不能滿足人們遐想的境界。因此，多樣性、差異性景觀的展示并不等同于一盤大雜燴，而應該表現(xiàn)出其中蘊藏的具有統(tǒng)一主題的深刻的文化內(nèi)涵。我國園林植物品種較為豐富，其中有很多種類具有鮮明的地方特色。例如：在北方地區(qū)，以國槐、白蠟等為代表的行道樹類喬木；以油松、白皮松等為代表的常綠大喬木；以合歡、泡桐為代表的大花喬木；以柿樹為代表的果樹類喬木；以銀杏、元寶楓為代表的彩葉類喬木等。

三、結(jié)束語

房地產(chǎn)園林的欣賞就是要給人們營造一種隨意、輕松的氣氛，但是設計房地產(chǎn)園林就必須有條有理、一絲不茍。對于業(yè)主來說，住宅區(qū)園林景觀是一個可供大家使用的公共場所。這種類型的公共場所不僅可以給業(yè)主提供開發(fā)的公共活動場地，還可以對住戶個人的私密空間要求進行滿足。住宅區(qū)的公共場所既可以通過綠化的環(huán)境、美化小品設施吸引住戶走出居室，為住戶提供與自然界萬物的交往空間，還可以就近為住戶提供面積充足、設施齊備的軟質(zhì)和硬質(zhì)活動場地，使之加入公共活動的行列，提供住戶之間人與人的交往場所，進而從精神上創(chuàng)造和諧融洽的社區(qū)氛圍。

參考文獻：

【1】杜爽，王.淺議景觀規(guī)劃設計中的地域文化景觀[J].現(xiàn)代園林論壇，2011（5）：10-13。

篇10

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過十多年的飛速發(fā)展，當前已進入一個常態(tài)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)模式中，對于人才的爭奪卻越來越激烈，總體薪酬在逐年增加，一二類城市的行業(yè)薪酬差距在縮小。由于大型房地產(chǎn)商向二級市場的拓展和人才儲備的需要，房地產(chǎn)行業(yè)二類城市薪酬漲幅大于一類城市，培訓項目種類逐年增加，企業(yè)福利項目加大投資力度。盡管如此，但員工滿意度并不是很高，這也體現(xiàn)出房地產(chǎn)行業(yè)薪資體系還有很大的不足之處，需要繼續(xù)改革現(xiàn)有的薪酬制度。此外，有相當一部分企業(yè)工資并未按績效考核制度進行發(fā)放，工資的績效體現(xiàn)不足。

1.房地產(chǎn)業(yè)不同地區(qū)、不同企業(yè)、不同崗位的薪酬水平各異

不同類型的房地產(chǎn)公司，其整體薪酬水平同樣存在一定差異，房地產(chǎn)行業(yè)的薪酬水平根據(jù)所屬地域經(jīng)濟水平及各地政策的不同略有差異，北上廣等一線城市略高，大連、重慶等一些二線城市薪酬略低。以北京為例，戰(zhàn)略專業(yè)型房地產(chǎn)公司的薪酬水平最高，而戰(zhàn)略多元型房地產(chǎn)公司的薪酬水平居中，專業(yè)項目型房地產(chǎn)公司薪酬水平略低。由于大多數(shù)小型房地產(chǎn)公司的高級管理人員一般來自于大公司的經(jīng)驗豐富的專業(yè)人才，因此大型房地產(chǎn)公司的中層管理人員成了這類公司鎖定的對象，專業(yè)項目型房地產(chǎn)公司的高級管理人員的薪酬水平居于大型房地產(chǎn)公司中層管理人員和高級管理人員中間。如何留住中層管理人員成為大型房地產(chǎn)公司一個值得重視的問題。

在房地產(chǎn)公司內(nèi)部，各類員工薪酬水平也存在差異，由于戰(zhàn)略多元型房地產(chǎn)公司組織機構(gòu)龐大，薪酬水平的層次明顯，崗位等級復雜，其最高與最低薪酬水平差別較大，這是由其薪酬制度的特點決定的。

2.不同發(fā)展戰(zhàn)略的房地產(chǎn)企業(yè)薪酬不同

專業(yè)型公司清晰的發(fā)展戰(zhàn)略使其薪酬相對保守，多元化公司重視各業(yè)務單元的協(xié)調(diào)性，具有清晰的產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，對員工穩(wěn)定性以及潛力的開發(fā)很重視，多采用激勵性與穩(wěn)定性較平衡的直線性獎金模式，這類公司普遍重視基于職位分析的崗位工資制度和基于能力的技能工資制度，因此他們的薪酬等級很明顯，薪酬水平相對穩(wěn)定；項目型公司注重短期盈利，薪酬制度比較靈活，多采用加速型獎金模式，薪酬水平的不穩(wěn)定性導致了平均年薪水平較低。

二、薪酬設計的原則

企業(yè)的薪酬制度設計，既要符合合理有效、服務經(jīng)營戰(zhàn)略的原則，還要配合企業(yè)的改制進程，注意與原有薪酬制度的銜接。在設計薪酬方案時，要實現(xiàn)薪酬保障和激勵的功能，應遵循以下幾個原則：

1.經(jīng)濟性原則

企業(yè)薪酬設計的經(jīng)濟性原則主要是平衡企業(yè)自身發(fā)展和員工支付能力的關系，企業(yè)支付員工薪酬的前提是獲得企業(yè)的長期發(fā)展和利潤空間。企業(yè)要計算人力成本的投入產(chǎn)出比率，既要考慮薪酬的對外競爭能力和對內(nèi)激勵能力，也要考慮企業(yè)財力的大小，找到最佳的平衡點。經(jīng)濟性原則還體現(xiàn)在薪酬體系隨著企業(yè)發(fā)展和收益的增長而進行相關的調(diào)整，員工薪酬隨之提升，激發(fā)員工的工作潛力。

2.公平性原則

公平的薪酬設計可以對遠東進行有效的激勵，提高企業(yè)的生產(chǎn)效率，提高員工的工作積極性，同時可以大量引進優(yōu)秀的專業(yè)和管理人才，促進企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。公平性來源于員工的自我感知和心理平衡，責任的輕重、職務的高低和薪酬高低掛鉤，如何平衡崗位職責、崗位價值和薪酬之間的關系將會影響員工對企業(yè)公平性的認可。

3.激勵原則

激勵原則是指企業(yè)內(nèi)部各類、各級崗位之間應該有適當?shù)牟罹?，防止大鍋飯，充分利用薪酬調(diào)動員工的積極性。具有激勵作用的薪酬制度是體現(xiàn)差異、拉開檔次的。薪酬體系的設計要考慮到市場薪酬水平和企業(yè)內(nèi)部薪酬水平的雙向平衡。一個科學合理的薪酬體系對員工的激勵是最持久也是最根本的。

4.員工價值原則

現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展要充分平衡人力資源管理與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略直接的關系，員工貢獻和員工薪酬之間的關系，企業(yè)發(fā)展和員工發(fā)展之間的關系。薪酬體系的設計要充分體現(xiàn)尊重員工的原則，員工的自我實現(xiàn)和員工薪酬的價值體現(xiàn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)薪酬體系設計

1.崗位評價

崗位評價的目的在于通過量度企業(yè)內(nèi)部各個方位的價值并建立起崗位間的相對價值關系，以此為基礎保證薪酬的內(nèi)部公平性。在對崗位評估之前，要對崗位進行全面梳理，根據(jù)集團業(yè)務性質(zhì)，如分為總部崗位和置業(yè)類子公司崗位，重新梳理現(xiàn)行的組織結(jié)構(gòu)與定編定崗，在此基礎上，為每個崗位編制職位說明書。崗位評價有多種工具可用，每個工具所評估的要素也不同。崗位評價的方法有排序法、職位歸類法、要素計點法和要素比較法。以M公司的要素計點法崗位評價方法為例，這套崗位評價系統(tǒng)共有4個因素：影響、溝通、創(chuàng)新和知識，有10個維度，對企業(yè)每一個職位在4個因素10個維度上進行評估打分，共1225分，評估結(jié)果共可分成48個級別。崗位評估主體的選擇十分重要，一般包括公司高層、人力資源部門、生產(chǎn)運營部門、業(yè)務部門。此方法崗位評價指標系統(tǒng)如表1所示：

2.薪酬調(diào)查與崗位工資定位

基于崗位價值評估結(jié)果，為在薪酬定位中能將“高層成就感、中層自豪感及基層安全感”落到實處，為此需要進行行業(yè)薪酬調(diào)查。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展時間短，薪酬差異性大，行業(yè)集中度低，給薪酬調(diào)查帶來了一定的困難。通常可以選擇商業(yè)性的專業(yè)咨詢公司進行調(diào)查，一般將調(diào)查范圍鎖定在同行業(yè)同類型的其他企業(yè)。需要注意的是，在對其他房地產(chǎn)企業(yè)進行薪酬調(diào)查時，最好選擇與本企業(yè)有競爭關系的企業(yè)，考慮員工的流失去向和招聘來源。調(diào)查其他企業(yè)的薪酬，最好可以找到其薪酬的增長情況、不同職位和級別的薪酬待遇、獎金和福利待遇等，確保取得全面像是的數(shù)據(jù)資料。根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)，結(jié)合當前各級員工的薪酬現(xiàn)狀，分別對基層員工、中層管理者、高層管理者和稀缺崗位人才的崗位工資分位做出相應的調(diào)整。不同的企業(yè)薪酬定位策略是不一樣的，知名品牌企業(yè)有比較好的發(fā)展平臺，相對低的薪酬仍然可以招到優(yōu)秀人才；相反，那些品牌知名度欠缺的企業(yè)則會以高薪策略吸引優(yōu)秀人才。

3.績效工資設計

崗位評價與基于行業(yè)薪酬市場調(diào)查的崗位工資定位，是基于企業(yè)薪酬的內(nèi)部公平性與外部競爭力。而績效工資的設計體現(xiàn)了目標達成的程度與收益相結(jié)合的原則，績效工資設計方案如下：

①一級部門為虛擬財務獨立核算單位，其負責人績效考核周期為年度考核，績效工資以年終獎形式發(fā)放，并與所轄一級部門年終績效考核系數(shù)掛鉤。

②二級部門負責人（含）以下員工績效考核周期為季度考核，績效工資以季度獎、年終獎形式發(fā)放。季度獎在薪中的比例與在不同季度的分配比例見表2。

4.薪酬序列與薪酬等級確定

薪酬序列，需要決定為整個公司所有薪酬設計同一個薪酬序列，還是針對某些特殊職位或群體設計不同的薪酬等級。根據(jù)M地產(chǎn)集團的行業(yè)特征與崗位性質(zhì)，為便于管理，將薪酬體系劃為管理序列、專業(yè)序列、職員序列、銷售序列四個序列。

確定了薪酬序列之后，就可以確定每個序列中的薪酬等級了。根據(jù)崗位評估PC值的范圍45-70，可以確定職級總數(shù)為26級。通過評估每個序列中職級的集中和分散程度， 確定每個序列中的薪酬等級。同時應該考慮薪酬等級對員工職業(yè)發(fā)展的影響，如過多的層級會影響員工的晉升速速。

5.薪酬結(jié)構(gòu)設計

薪酬結(jié)構(gòu)設計具體來說是指員工薪酬的構(gòu)成，不同的房地產(chǎn)企業(yè)所采用的薪酬結(jié)構(gòu)是不相同的，有些企業(yè)綜合考慮員工職位情況、個人技能情況和個人績效，形成薪酬結(jié)構(gòu)的三個部分：職位工資、技能工資和績效工資；有些企業(yè)采用固定薪酬和浮動調(diào)薪制度，固定薪酬則根據(jù)員工的職位情況，結(jié)合市場薪酬水平確定，不用的職位有不同的固定薪酬，浮動薪酬要充分企業(yè)的利潤水平和個人付出的情況綜合而定。

6.薪酬幅寬設置

幅寬反映了同一級別上限與下限的差值。幅寬的存在便于區(qū)分同一崗位不同人的價值，也為薪酬增長提供了一定空間。較低的幅寬反映：注重對內(nèi)公平、員工薪酬升級機會多，利于成本控制，對管理者的判斷能力要求低。較寬的幅寬反映：同一幾倍內(nèi)部工資差異大；需要對任職者做出準確、客觀的評價，不利于成本控制，內(nèi)部公平性控制力度弱。通常高級別的職位會采用更大的薪酬幅寬。市場上同行的薪酬幅寬以在中點±20%―25%較為普遍。

7.薪酬體系的實施和修正