導(dǎo)語：如何才能寫好一篇物業(yè)應(yīng)急管理方案，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

目前中小企業(yè)集團(tuán)呈現(xiàn)多種經(jīng)營(yíng)，多元發(fā)展的業(yè)態(tài)。一般一個(gè)中小企業(yè)集團(tuán)，有多個(gè)獨(dú)立企業(yè)組成，各企業(yè)之間獨(dú)立運(yùn)作、獨(dú)立法人，并且各企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)各不相同，每個(gè)企業(yè)有自己管理模式、經(jīng)營(yíng)模式，有自己的產(chǎn)業(yè)鏈、客戶群，互不相干。但是對(duì)于企業(yè)集團(tuán)老板來說，形成“中小企業(yè)集團(tuán)”的管理模式，其目的就是，能達(dá)到及時(shí)了解和控制各企業(yè)的運(yùn)營(yíng)情況、資金情況、及時(shí)降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，使企業(yè)集團(tuán)形成合力創(chuàng)造更大的價(jià)值，甚至集團(tuán)上市運(yùn)行。各個(gè)企業(yè)財(cái)務(wù)雖然進(jìn)行獨(dú)立核算，但集團(tuán)財(cái)務(wù)總監(jiān)能對(duì)各個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)信息進(jìn)行統(tǒng)一監(jiān)管，為集團(tuán)老板提供決策參考，幫助老板把握集團(tuán)發(fā)展方向，因此凸顯了財(cái)務(wù)集中管理的必要性和重要性。通常在企業(yè)管理中，其問題表現(xiàn)主要有以下幾個(gè)方面：

1、信息管理的不對(duì)稱

加強(qiáng)內(nèi)控體系是現(xiàn)代企業(yè)特別是中小集團(tuán)企業(yè)的重要管理目標(biāo)，而信息管理是加強(qiáng)內(nèi)控體系中非常重要的一環(huán)；部門/人員詳情、成本、費(fèi)用等情況的發(fā)生難于管理；各單位詳細(xì)費(fèi)用/收入情況難于控制；資金流向、資金利用、企業(yè)的應(yīng)收款管理等問題，這些就造成了中小集團(tuán)企業(yè)管理中的漏洞，集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)無法及時(shí)得到監(jiān)管企業(yè)信息，企業(yè)在自己運(yùn)行中，不能嚴(yán)格管理，企業(yè)內(nèi)部控制不規(guī)范，容易造成集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)的可控性差。

2、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)、核算延時(shí)

財(cái)務(wù)提供的數(shù)據(jù)不細(xì)致，無法作為決策依據(jù)；期末轉(zhuǎn)賬業(yè)務(wù)處理時(shí)間長(zhǎng)，工作量大；某些企業(yè)科目劃分不科學(xué)，無法達(dá)到明細(xì)的核算要求；同時(shí)數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性、一致性差，一旦業(yè)務(wù)中稍作改動(dòng)，都要做很多調(diào)整。

3、多企業(yè)應(yīng)用數(shù)據(jù)管理

多業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)是目前越來越多的中小集團(tuán)企業(yè)的特點(diǎn)，而不同業(yè)態(tài)企業(yè)的業(yè)務(wù)不同，數(shù)據(jù)分析的角度不同，造成了中小集團(tuán)企業(yè)不同業(yè)態(tài)報(bào)表的匯總與分析困難；同時(shí)多公司多賬套多項(xiàng)目多維度交叉分析的管理型企業(yè)應(yīng)用也逐漸成為了中小集團(tuán)企業(yè)的重點(diǎn)

針對(duì)目前大多數(shù)中小集團(tuán)企業(yè)的現(xiàn)狀分析如下：

成員企業(yè)信息化管理水平不一，管理需求滿足程度低；目前，組成中小集團(tuán)企業(yè)的各成員企業(yè)員企業(yè)使用的財(cái)務(wù)軟件為分布式應(yīng)用，采用不同品牌、不同型號(hào)的管理軟件，集團(tuán)無法及時(shí)獲取財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，使得決策缺乏依據(jù)，不易及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，不能提前控制運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)。

二、產(chǎn)品應(yīng)用解決方案

由各獨(dú)立單位財(cái)務(wù)管理軟件加上集團(tuán)財(cái)務(wù)的匯總軟件兩部分組成。

2.1、企業(yè)財(cái)務(wù)核算（如用T6軟件）

財(cái)務(wù)核算解決各獨(dú)立企業(yè)財(cái)務(wù)核算過程中存在的問題，包含模塊：總賬系統(tǒng) 、UFO報(bào)表

2.1.1、憑證管理

l 通過嚴(yán)密的制單控制保證制單的正確性。提供資金及往來赤字控制、支票控制、預(yù)算控制、外幣折算誤差控制以及查看最新余額等功能，加強(qiáng)對(duì)發(fā)生業(yè)務(wù)的及

時(shí)管理和控制。

l 全面支持2013年執(zhí)行的《中小企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》

l 可隨時(shí)調(diào)用常用憑證、常用摘要，自動(dòng)生成紅字沖銷憑證，助您更加快速準(zhǔn)

確地錄入憑證。

l 增加憑證及科目的自定義項(xiàng)定義及錄入，提高憑證錄入內(nèi)容的自由度。

l 可完成憑證審核及記賬，并可隨時(shí)查詢及打印記賬憑證、憑證匯總表。

l 憑證填制權(quán)限可控制到科目，憑證審核權(quán)限可控制到操作員。

l 標(biāo)準(zhǔn)憑證格式的引入和引出，可完成不同機(jī)器中總賬系統(tǒng)憑證的傳遞。引入：按規(guī)定格式引入其他系統(tǒng)或其他機(jī)器上的總賬系統(tǒng)中的憑證；引出：按規(guī)定格式引

出總賬系統(tǒng)中的憑證；復(fù)制：按規(guī)定格式將相同版本賬套中的憑證復(fù)制到其它賬套中。

2.1.2、標(biāo)準(zhǔn)賬表

l 可隨時(shí)提供總賬、余額表；序時(shí)賬、明細(xì)賬、 多欄賬、日記賬、日?qǐng)?bào)表等多

種標(biāo)準(zhǔn)賬表，并可查詢包含未記賬憑證的最新數(shù)據(jù)，同時(shí)能夠查詢上級(jí)科目總賬數(shù)據(jù)

及末級(jí)科目明細(xì)數(shù)據(jù)的月份綜合明細(xì)賬。

l 提供“我的賬簿”功能為您保存常用的查詢條件，加快查詢速度。

l 任意設(shè)置多欄欄目，能夠?qū)崿F(xiàn)各種輸出格式。自由定義各欄目的輸出方式與

內(nèi)容，能夠滿足不同層次的管理需要。

l 提供總賬?à明細(xì)賬?à憑證?à原始單據(jù)相互聯(lián)查、溯源功能。

l 明細(xì)賬的查詢權(quán)限可以控制到科目。

l 靈活的打印輸出：提供欄目打印寬度、賬頁每頁打印行數(shù)等參數(shù)的設(shè)置，以及

明細(xì)賬可按總賬科目打印賬本的功能。各類正式賬簿提供套打功能。

2.1.3、出納管理

l 提供出納簽字功能，加強(qiáng)出納憑證的管理。

l 提供銀行對(duì)賬單引入、錄入、查詢功能。

l 為出納人員提供一個(gè)集成辦公環(huán)境，加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)金及銀行存款的管理。完成銀行

日記賬、現(xiàn)金日記賬，提供銀行對(duì)賬功能，隨時(shí)查詢銀行余額調(diào)節(jié)表。

2.1.4、外幣核算

l 用戶可選擇采用固定匯率方式還是浮動(dòng)匯率方式計(jì)算本幣金額。

l 可由用戶選用直接標(biāo)價(jià)法和間接標(biāo)價(jià)法折算本位幣。

l 月末可自動(dòng)調(diào)整匯兌損益。

2.1.5、月末處理

多公司經(jīng)營(yíng)狀況一覽表

多公司應(yīng)用：

多公司應(yīng)用，支持中小集團(tuán)多公司報(bào)表合并交叉匯總分析

支持多公司多賬套復(fù)合交叉匯總分析

支持公司間財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)比較分析

多維度應(yīng)用

支持報(bào)表按會(huì)計(jì)期間、公司、部門、個(gè)人、項(xiàng)目、供應(yīng)商、客戶進(jìn)行多維度交叉合并及匯總分析

實(shí)時(shí)性

支持實(shí)時(shí)進(jìn)行公司間數(shù)據(jù)同步取數(shù)，保證財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的實(shí)時(shí)性

支持當(dāng)月未月結(jié)、 未記賬的實(shí)時(shí)憑證數(shù)據(jù)獲取分析

跨年度

支持同一公司不同年度的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)交叉匯總分析與比較

支持不同公司不同年度的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)交叉匯總分析與比較2.2.2中小集團(tuán)財(cái)務(wù)匯總

功能

針對(duì)企業(yè)多個(gè)年度的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，或者有多子公司的機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)不同賬套的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)

查詢和匯總，可實(shí)現(xiàn)多個(gè)年度賬或賬套的集中查詢和匯總，包括的報(bào)表有：

憑證序時(shí)賬：1）科目序時(shí)賬；2）部門序時(shí)賬；3）個(gè)人序時(shí)賬；4）供應(yīng)商序時(shí)

賬；5）客戶序時(shí)賬；6）項(xiàng)目序時(shí)賬。

三欄明細(xì)賬：1）科目三欄明細(xì)賬；2）部門三欄明細(xì)賬；3）個(gè)人三欄明細(xì)賬；4）供應(yīng)商三欄明細(xì)賬；5）客戶三欄明細(xì)賬；6）項(xiàng)目三欄明細(xì)賬。

余額表：1）科目余額表；2）部門余額表；3）個(gè)人余額表；4）客戶余額表；5）供應(yīng)商余額表；6）項(xiàng)目余額表；7）供應(yīng)商部門項(xiàng)目余額表；8）客戶部門項(xiàng)目余額表。

統(tǒng)計(jì)表：1）經(jīng)營(yíng)狀況一覽表；2）科目月份綜合分析表；3）賬套科目統(tǒng)計(jì)表；

4）科目月份匯總表；5）科目部門統(tǒng)計(jì)表；6）科目個(gè)人統(tǒng)計(jì)表；7）科目項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表。

更多的報(bào)表可上應(yīng)用商店下載。(略去)

中小集團(tuán)內(nèi)的各成員企業(yè)獨(dú)立部署應(yīng)用，通過INTERNET網(wǎng)絡(luò)定時(shí)將數(shù)據(jù)進(jìn)行導(dǎo)出導(dǎo)入到總部所在的服務(wù)器，由總部進(jìn)行統(tǒng)一的匯總、查詢機(jī)分析。

3、網(wǎng)絡(luò)部署

3.1多企業(yè)分布管理應(yīng)用產(chǎn)品方案及應(yīng)用價(jià)值

利用財(cái)務(wù)匯總,實(shí)現(xiàn)了針對(duì)各個(gè)獨(dú)立核算公司帳套的匯總查詢和分析，解少異地上報(bào)數(shù)據(jù)、綜合繪制報(bào)表、核查財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的時(shí)間和工作量，為財(cái)務(wù)節(jié)省了很多時(shí)間和人力。財(cái)務(wù)個(gè)項(xiàng)指標(biāo)信息能夠清晰、快速獲得，并進(jìn)行綜合管理。

對(duì)各個(gè)公司的各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)數(shù)據(jù)一覽無余，快速、實(shí)時(shí)綜合查詢。（圖略）

3.2多企業(yè)集中管理應(yīng)用

多組織集中管理應(yīng)用即服務(wù)器在總部，各多組織通過網(wǎng)絡(luò)的形式登陸服務(wù)器進(jìn)行相關(guān)業(yè)務(wù)的操作。

該部署方式優(yōu)點(diǎn)，數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)；缺點(diǎn)則比較依賴于網(wǎng)絡(luò)的帶寬，速度可能會(huì)受一定的影響。

篇2

 

職業(yè)教育逐漸走出了傳統(tǒng)高等教育的學(xué)科教育體系，取而代之的是更加重視培養(yǎng)學(xué)生職業(yè)技能、就業(yè)能力和創(chuàng)業(yè)能力。國家對(duì)于職業(yè)教育的規(guī)劃是要以提高質(zhì)量為重點(diǎn)，并提出通過開展職業(yè)技能競(jìng)賽來提高教學(xué)質(zhì)量。職業(yè)技能大賽，既是檢驗(yàn)職業(yè)教育質(zhì)量和辦學(xué)水平的手段，又是加強(qiáng)校企合作和深化人才培養(yǎng)模式的重要途徑。

 

1 物流職業(yè)技能大賽和人才培養(yǎng)方案結(jié)合的必要性

 

人才培養(yǎng)模式是專業(yè)建設(shè)的核心體現(xiàn)，包括專業(yè)、課程建設(shè)，實(shí)訓(xùn)條件和實(shí)訓(xùn)內(nèi)容的建設(shè)和制定，教師團(tuán)隊(duì)的結(jié)構(gòu)和建設(shè)以及課程日常的教學(xué)工作等內(nèi)容，而這些內(nèi)容都是可以通過職業(yè)技能大賽來實(shí)現(xiàn)的，可見職業(yè)技能大賽對(duì)于人才培養(yǎng)模式的建設(shè)有著至關(guān)重要的作用，從而使得職業(yè)技能大賽和人才培養(yǎng)模式的結(jié)合成為必要。

 

1.1 將專業(yè)建設(shè)和課程建設(shè)與技能大賽相結(jié)合，優(yōu)化人才培養(yǎng)方案

 

技能大賽的項(xiàng)目設(shè)定是在充分調(diào)查市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，將當(dāng)前先進(jìn)的物流硬件設(shè)備與運(yùn)輸、倉儲(chǔ)和配送等前沿理論進(jìn)行深度融合。大賽項(xiàng)目的設(shè)置，一方面，可以滿足企業(yè)的實(shí)際需求;另一方面，也與職業(yè)技能標(biāo)準(zhǔn)相契合。這樣，通過對(duì)大賽項(xiàng)目的理解和實(shí)施，可以更好地對(duì)專業(yè)人才培養(yǎng)方向和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行準(zhǔn)確定位，同時(shí)可以針對(duì)市場(chǎng)的實(shí)際需求調(diào)整課程設(shè)置、課程內(nèi)容和實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目，從而達(dá)到優(yōu)化專業(yè)人才培養(yǎng)方案的目的。

 

1.2 將物流職業(yè)技能大賽與教師團(tuán)隊(duì)建設(shè)相結(jié)合，強(qiáng)化人才培養(yǎng)方案

 

物流職業(yè)技能大賽參與主體是學(xué)生，但是真正的實(shí)力較量是教師團(tuán)隊(duì)的較量，因此教師的知識(shí)水平和實(shí)踐能力是職業(yè)教育質(zhì)量的核心。多年來各高職院校一直重視“雙師型”教師團(tuán)隊(duì)的建設(shè)，主要通過以下三種措施來實(shí)現(xiàn)。一是“傳幫帶”制度，對(duì)于新進(jìn)教師安排有經(jīng)驗(yàn)的老教師進(jìn)行專業(yè)知識(shí)和專業(yè)技能的指導(dǎo);二是安排教師到企業(yè)進(jìn)行頂崗鍛煉，參與企業(yè)的運(yùn)營(yíng)的相關(guān)過程，提升實(shí)際工作的能力;三是引進(jìn)行業(yè)或企業(yè)的人擔(dān)任兼職教師，指導(dǎo)大賽和實(shí)驗(yàn)實(shí)訓(xùn)。通過教師團(tuán)隊(duì)的建設(shè)，使得人才培養(yǎng)方案的實(shí)施更有保障，從而達(dá)到強(qiáng)化人才培養(yǎng)方案的效果。

 

2 物流職業(yè)技能大賽對(duì)人才培養(yǎng)方案實(shí)施的作用

 

2.1 以賽促學(xué)

 

高職院校的學(xué)生來源是高考中分?jǐn)?shù)比較低的一部分學(xué)生，這部分學(xué)生的特點(diǎn)是不愛傳統(tǒng)的學(xué)習(xí)，但是動(dòng)手和實(shí)踐能力比較強(qiáng)。如果還是采用學(xué)科教育體系，無疑就將這部分學(xué)生的缺點(diǎn)放大了。而通過技能競(jìng)賽，一方面提高了教師的業(yè)務(wù)水平，改進(jìn)了教學(xué)方法;另一方面也能提高學(xué)生的信心，并最終提升學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣。學(xué)生通過完成項(xiàng)目，成就感使得學(xué)生信心逐步提高，因此，技能競(jìng)賽可以促進(jìn)學(xué)生學(xué)習(xí)興趣和培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)合作精神。

 

2.2 以賽促教

 

將職業(yè)技能大賽的項(xiàng)目按照科目分類之后融入課程標(biāo)準(zhǔn)中，“課賽相融”需要對(duì)原有的物流專業(yè)人才培養(yǎng)模式進(jìn)行改革，打破以理論課和課堂教學(xué)為主的培養(yǎng)模式，取而代之的是突出技能教學(xué)和崗位實(shí)踐。將每一門專業(yè)課都體現(xiàn)出技能大賽的相關(guān)能力要求，同時(shí)讓每一位學(xué)生都有參加競(jìng)賽項(xiàng)目的機(jī)會(huì)，形成“人人參與”的局面，將大賽由傳統(tǒng)的少數(shù)師生參與轉(zhuǎn)變?yōu)槿w師生共同參與的普及化轉(zhuǎn)變。

 

2.3 以物流職業(yè)技能大賽為切入點(diǎn)，優(yōu)化工學(xué)結(jié)合人才培養(yǎng)模式

 

“校企合作、工學(xué)結(jié)合”是職業(yè)教育人才培養(yǎng)的主要模式，而職業(yè)技能大賽是踐行這個(gè)模式的重要平臺(tái)，對(duì)于專業(yè)改革、促進(jìn)工學(xué)結(jié)合人才培養(yǎng)模式的創(chuàng)新具有重要作用。在教學(xué)內(nèi)容選取、教學(xué)實(shí)施、考核評(píng)價(jià)、實(shí)訓(xùn)教學(xué)條件建設(shè)等方面融入大賽元素。在專業(yè)人才培養(yǎng)方案制訂中，強(qiáng)化職業(yè)技能大賽方向與技能培養(yǎng)。有針對(duì)性地將賽事項(xiàng)目?jī)?nèi)容融入到教學(xué)內(nèi)容中。同時(shí)充分借鑒大賽組織、大賽評(píng)價(jià)、過程控制等形式，完善課程實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目的建設(shè)，充分實(shí)現(xiàn)“課證崗對(duì)接、學(xué)訓(xùn)賽相通”。

 

3 物流職業(yè)技能大賽影響下的人才培養(yǎng)方案教學(xué)體系的構(gòu)建

 

近年來，在職業(yè)教育的頂層設(shè)計(jì)上提出了“工學(xué)結(jié)合、校企合作”等理念，為了充分實(shí)現(xiàn)這一理念，就應(yīng)當(dāng)著力構(gòu)建基于能力培養(yǎng)、注重學(xué)生實(shí)踐操作能力培養(yǎng)、適應(yīng)高等職業(yè)教育特點(diǎn)的物流職業(yè)技能教學(xué)大賽體系，而這個(gè)體系的關(guān)鍵就在于三個(gè)主體的建設(shè)，即教師、學(xué)生和企業(yè)。

 

3.1 教師團(tuán)隊(duì)的構(gòu)建

 

“雙師型”教師是高等職業(yè)教育對(duì)于教師的新型要求，由于之前我國單一的高等教育體系，使得高職院校的教師只具備單一的知識(shí)技能，這和職業(yè)教育的本質(zhì)相差甚遠(yuǎn)。近年來，高職院校開始注重“雙師”素質(zhì)的教師團(tuán)隊(duì)建設(shè)，通過培訓(xùn)、企業(yè)實(shí)踐鍛煉等途徑來完成。而物流職業(yè)技能大賽恰恰是“雙師”能力展現(xiàn)的主要平臺(tái)，也是檢驗(yàn)教師是否具備“雙師”素質(zhì)的試金石。

 

3.2 強(qiáng)化學(xué)生基于工作過程的學(xué)習(xí)，發(fā)揮“雙證聯(lián)動(dòng)，半工半讀”的作用

 

物流技能大賽的重要特點(diǎn)是不僅要比賽參賽學(xué)生的實(shí)際操作能力，而且要考理論知識(shí)，以行業(yè)從業(yè)者的標(biāo)準(zhǔn)和要求，從“知”和“會(huì)”兩個(gè)方面進(jìn)行考核和比賽。因此在進(jìn)行學(xué)科教育的同時(shí)，也應(yīng)重視學(xué)生的技能訓(xùn)練，學(xué)生在學(xué)習(xí)理論的同時(shí)，需要拿出一半左右的課時(shí)，用于學(xué)生的實(shí)踐訓(xùn)練。

 

3.3 引企入校，將企業(yè)需求與教學(xué)體系構(gòu)建深度融合

 

物流職業(yè)技能大賽的競(jìng)賽環(huán)境建設(shè)和企業(yè)的生產(chǎn)運(yùn)作實(shí)際是相吻合的，同時(shí)結(jié)合院校實(shí)訓(xùn)基地的條件而構(gòu)建的，這樣使得競(jìng)賽環(huán)境既能滿足生產(chǎn)型需求，又能滿足教學(xué)型需求。學(xué)校在構(gòu)建校內(nèi)實(shí)訓(xùn)基地的實(shí)踐教學(xué)體系的時(shí)候，密切結(jié)合企業(yè)生產(chǎn)實(shí)際需要和職業(yè)技能大賽需要來編制實(shí)訓(xùn)方案。在新的職業(yè)教育理念的指引下，通過“引企入?！?，將企業(yè)所需的設(shè)備和學(xué)生實(shí)訓(xùn)所需的設(shè)備相結(jié)合，把校內(nèi)實(shí)訓(xùn)基地建設(shè)成職業(yè)技能大賽訓(xùn)練基地。

 

“職業(yè)性”是高職院校物流職業(yè)技能大賽不同于本科學(xué)科競(jìng)賽封閉式模式的典型特征，這也就決定了如果技能大賽僅僅是教育主管部門、學(xué)校和學(xué)生來參與，就違背了“職業(yè)性”的特征。因此，物流職業(yè)技能大賽需要行業(yè)、企業(yè)和學(xué)校、學(xué)生等多方參與才能發(fā)揮其應(yīng)有的作用。物流技能大賽必須借助企業(yè)的資源條件，將實(shí)訓(xùn)的內(nèi)容與社會(huì)實(shí)際需求相融合才能發(fā)揮其作用。

 

4 結(jié) 論

 

通過職業(yè)技能大賽，將物流前沿理論和生產(chǎn)實(shí)踐進(jìn)行融合，為“工學(xué)結(jié)合、校企合作”的人才培養(yǎng)模式提供了平臺(tái)。同時(shí)可以與專業(yè)建設(shè)、課程建設(shè)、校內(nèi)外實(shí)訓(xùn)基地建設(shè)和教師團(tuán)隊(duì)建設(shè)相結(jié)合，對(duì)人才培養(yǎng)方案起到推動(dòng)和促進(jìn)作用。職業(yè)院校師生應(yīng)該充分利用這一平臺(tái)，廣泛參與技能大賽，從而實(shí)現(xiàn)促進(jìn)人才培養(yǎng)方案、提升教師業(yè)務(wù)素質(zhì)和提高學(xué)生學(xué)習(xí)熱情的“三贏”局面。

篇3

一、安全工作小組

1、組長(zhǎng)：(安全負(fù)責(zé)人)

副組長(zhǎng)：（物管處負(fù)責(zé)人）

2、組員：

二、提高安全防患意識(shí)，做好節(jié)前安全大檢查

1、召開部門安全責(zé)任人座談會(huì)和中航物管處全體大會(huì)，提高全體人員的安全責(zé)任意識(shí)。

2、中航物業(yè)公司應(yīng)針對(duì)大樓特點(diǎn)和節(jié)日期間中心開展工作的需要，做好各項(xiàng)安全防患措施。

3、節(jié)前安全工作小組要對(duì)大樓、地下室、進(jìn)行一次安全檢查并整改。

三、進(jìn)行消防安全演練及突發(fā)事件應(yīng)急演練

1、節(jié)前全體物業(yè)人員進(jìn)行消防演練，特別針對(duì)跑水、起火等安全工作進(jìn)行演練和培訓(xùn)工作。

2、針對(duì)人員、大型機(jī)電設(shè)備可能發(fā)生的事件制定應(yīng)急處理預(yù)案，并報(bào)中心物業(yè)部備案。

四、人員安排

1、管理處：值班電話：

1號(hào)：2-4號(hào)：5-7號(hào)：

2、值班室：24小時(shí)電話：

3、安管部：負(fù)責(zé)日常治安、消防安全管理和各種應(yīng)急事件的處理，實(shí)行24小時(shí)值班制。

隊(duì)長(zhǎng)：

早班：中班：夜班：

4、工程部：24小時(shí)值班，負(fù)責(zé)工程設(shè)施、設(shè)備的日常管理和應(yīng)急處理。

五、各崗位值班要求

1、節(jié)日期間凡出入大樓，需實(shí)行登記制度，外單位人員來訪要實(shí)行憑有效證件登記，經(jīng)同意后方可入內(nèi)。

2、﹙東、西﹚崗24小時(shí)值班，負(fù)責(zé)對(duì)車輛進(jìn)行控制和管理，東崗除了內(nèi)部及允許的車輛進(jìn)入外，其他車輛嚴(yán)禁進(jìn)入，要對(duì)車輛按時(shí)進(jìn)行登記和檢查，確保車輛的安全，西崗只停放內(nèi)部人員自行車，中心紅線范圍內(nèi)的其他地方嚴(yán)禁停放各種車輛，如有違反值班員要進(jìn)行特別提示；

3、大堂崗24小時(shí)值班，負(fù)責(zé)對(duì)進(jìn)出中心大樓的人員和物品進(jìn)行嚴(yán)格控制，嚴(yán)禁閑雜人員及危險(xiǎn)物品進(jìn)入大樓；

4、巡邏人員在巡視過程中注意檢查、留意樓內(nèi)各種情況，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)處理和匯報(bào)；

5、監(jiān)控室24小時(shí)值班，密切注意電梯（電梯A、B座各開1臺(tái)）、大堂及樓內(nèi)重要部位的情況，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)匯報(bào)；

6、值班室負(fù)責(zé)各種信息的收集，重要情況及時(shí)向班長(zhǎng)和管理處值班主任匯報(bào)，配合協(xié)調(diào)各部門工作；

7、節(jié)日期間中心大樓二樓以上及地下室不對(duì)外開放，首層18：00后不對(duì)外開放，AB座各開一部電梯供內(nèi)部人員使用，管理處在電梯廳進(jìn)行相關(guān)提示；

8、節(jié)假日期間公共區(qū)域的燈、空調(diào)嚴(yán)格按照相關(guān)的管理規(guī)定執(zhí)行；

9、遇異常情況，則參照中航物業(yè)公司及管理處應(yīng)急預(yù)案進(jìn)行處理。

六、施工管理

節(jié)假日期間若有施工單位進(jìn)入樓內(nèi)施工，嚴(yán)格按日常施工管理方案進(jìn)行，巡邏人員注意跟蹤檢查。

七、實(shí)行信息報(bào)送制度

1、安全工作小組要將節(jié)假日期間的工作方案及每天值日記錄表上送到中心主任室備案。

2、遇到突發(fā)事件要第一時(shí)間逐級(jí)上報(bào)，并實(shí)行責(zé)任追究制。

八、其它

1、提醒各部門要注意關(guān)好門窗、窗簾、且切斷電源；

篇4

長(zhǎng)慶興隆園小區(qū)高層辦公樓宇消防安全管理模式是屬于模擬獨(dú)立法人運(yùn)行模式的創(chuàng)新。物業(yè)管理人員及相關(guān)人員在總結(jié)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上不斷完善高層辦公樓宇的消防安全管理機(jī)制。長(zhǎng)慶興隆園小區(qū)高層辦公樓宇消防安全管理機(jī)構(gòu)長(zhǎng)慶興隆園小區(qū)在物業(yè)管理模式下的高層樓宇。高層辦公樓宇消防安全管理為了進(jìn)一步規(guī)范高層辦公樓宇消防安全管理，長(zhǎng)慶興隆園小區(qū)物業(yè)服務(wù)處制訂了《高層辦公樓宇消防安全管理規(guī)范》，內(nèi)容主要包括:高層辦公樓宇消防系統(tǒng)隱患排查與整改長(zhǎng)慶興隆園小區(qū)物業(yè)公司根據(jù)大樓消防系統(tǒng)的設(shè)備圖、管網(wǎng)圖、施工圖及有關(guān)設(shè)備設(shè)施基礎(chǔ)臺(tái)帳，組織專業(yè)人員對(duì)消防系統(tǒng)的組成、性能進(jìn)行檢查，尤其是自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)、消防給水系統(tǒng)、消防增壓系統(tǒng)、消防設(shè)備逐一檢查，對(duì)檢查存在的問題，根據(jù)“五定”原則及時(shí)加以整改，確保消防長(zhǎng)期有效。高層辦公樓宇消防安全管理制度物業(yè)公司明確每一棟辦公大樓消防安全管理責(zé)任人，完善消防安全管理制度，加強(qiáng)消防管理的組織領(lǐng)導(dǎo)，做到職責(zé)到位、監(jiān)督到位、考核到位，確保大樓消防管理工作有人抓、有人管、有人救。1)高層辦公樓宇消防管理責(zé)任制度。根據(jù)消防工作“誰主管，誰負(fù)責(zé)”的原則，建立健全各級(jí)物業(yè)管理、大樓用戶單位各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)的逐級(jí)消防工作崗位責(zé)任制，簽訂消防安全管理責(zé)任書，建立健全大樓消防值班制度、消防設(shè)備設(shè)施定期檢查和保養(yǎng)制度等。2)高層辦公樓宇防火規(guī)定。從預(yù)防的角度出發(fā)，對(duì)容易引起火災(zāi)的各種行為做出規(guī)定，以杜絕火災(zāi)隱患。比如，對(duì)公共通道、樓梯、出入口、消防通道等部位的規(guī)定;建筑修繕、裝修過程中動(dòng)火、動(dòng)電等必須辦理許可證的規(guī)定;電氣設(shè)備使用的安全規(guī)定;煙花爆竹燃放管理規(guī)定;危險(xiǎn)物品存放、使用規(guī)定等。3)高層辦公樓宇消防監(jiān)督檢查制度。為了強(qiáng)化大樓消防安全管理制度和防火規(guī)定的落實(shí)，加強(qiáng)監(jiān)督，定期檢查，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)火災(zāi)隱患，責(zé)令整改。一是全面檢查，利用巡視、日檢、數(shù)字化管理平臺(tái)對(duì)物業(yè)的電氣設(shè)備、開關(guān)線路、照明燈具、應(yīng)急標(biāo)識(shí)等進(jìn)行檢查。二是專項(xiàng)檢查，對(duì)消防栓玻璃、閥門、水槍、水帶的完好性進(jìn)行檢查。報(bào)警系統(tǒng)要求準(zhǔn)確無誤，達(dá)到應(yīng)急要求。自動(dòng)消防系統(tǒng)的操作人員是否經(jīng)過培訓(xùn)、資格是否符合消防法規(guī)規(guī)定。各樓層、辦公室按要求配齊滅火器材。確保備用發(fā)電機(jī)、消防水泵、消防電梯能滿足應(yīng)急需要。三是定期檢查、抽查、臨時(shí)檢查相結(jié)合，對(duì)檢查出來的安全隱患，立即整改，人為隱患按照責(zé)任追究制度追究責(zé)任人的責(zé)任。

高層辦公樓宇消防應(yīng)急管理

根據(jù)《消防法》《消防監(jiān)督檢查規(guī)定》等法規(guī)規(guī)范，物業(yè)公司應(yīng)急領(lǐng)導(dǎo)小組組織人員編制高層辦公樓宇消防應(yīng)急預(yù)案，配備消防應(yīng)急物資和器材，建立消防應(yīng)急隊(duì)伍，加強(qiáng)消防應(yīng)急演練，增強(qiáng)火災(zāi)撲救能力。1)消防應(yīng)急預(yù)案。根據(jù)《生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位安全生產(chǎn)事故應(yīng)急預(yù)案編制導(dǎo)則》(AQ/T9002－2006)編制了《高層辦公樓宇消防安全綜合應(yīng)急預(yù)案》《高層辦公樓宇消防應(yīng)急專項(xiàng)預(yù)案》及《各種火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)處置方案》，并且明確了消防應(yīng)急指揮、消防應(yīng)急管理組織機(jī)構(gòu)及其職責(zé)，消防應(yīng)急響應(yīng)機(jī)制，應(yīng)急保障條件等。2)消防應(yīng)急隊(duì)伍。物業(yè)公司根據(jù)社區(qū)內(nèi)民用建筑及高層建筑分布特點(diǎn)，建立了義務(wù)消防隊(duì)伍，除此之外物業(yè)公司全體安保人員和管理人員全部是義務(wù)消防隊(duì)員。加強(qiáng)日常消防知識(shí)、消防器材使用方法的培訓(xùn)和教育;每年開展一次高層建筑消防知識(shí)宣傳;物業(yè)公司每一位員工有權(quán)制止違反消防安全的行為;火災(zāi)時(shí)期，義務(wù)消防隊(duì)員及每一位員工，無論當(dāng)班與否，都能夠投入救災(zāi)，組織人員按應(yīng)急預(yù)案疏散和逃生。3)消防應(yīng)急演練。物業(yè)服務(wù)處根據(jù)應(yīng)急預(yù)案規(guī)定，每年定期或是利用“消防日”開展高層辦公樓宇義務(wù)消防隊(duì)和大樓辦公人員消防技能、應(yīng)急疏散演練，使每大樓每個(gè)部門和高層建筑內(nèi)的辦公人員掌握火災(zāi)知識(shí)、消防報(bào)警、消防器材的正確使用方法。高層建筑消防設(shè)備、設(shè)施管理1)消防監(jiān)控系統(tǒng)管理。一方面管理好消防監(jiān)控中心的各種設(shè)備、設(shè)施，保障監(jiān)控中心始終處于正常工作狀態(tài);另一方面，安排好值班人員，不能帶病和疲勞作業(yè)，嚴(yán)禁工作期間擅離職守。2)消防設(shè)備設(shè)施定期檢查與維修。加強(qiáng)設(shè)備定期檢查，物業(yè)公司對(duì)消防設(shè)備、設(shè)施和器材定期檢查、試驗(yàn)、大修和更新，確保始終處于完好狀態(tài)。3)消防設(shè)備設(shè)施更改及維護(hù)。加強(qiáng)裝修過程管理，嚴(yán)禁更改消防設(shè)施及更改、破壞供電線路的行為，特別規(guī)定二次裝修時(shí)，必須嚴(yán)格審查消防設(shè)備、設(shè)施的完好程度。高層辦公樓宇消防安全管理持續(xù)改進(jìn)的部分1)建立高層辦公樓安全消防系統(tǒng)管理和維護(hù)機(jī)制。做到全面檢測(cè)、重點(diǎn)檢測(cè)、定期檢測(cè)“三結(jié)合”，人防、物防、技防“軟硬兼施”，消防隊(duì)伍、制度、器材“三落實(shí)”。出入部位要經(jīng)常保持暢通，嚴(yán)禁堆放物品，疏散標(biāo)志和指示燈要保證完好。2)建立高層辦公樓物業(yè)管理人員和保安“人人都是消防員”工作機(jī)制。加強(qiáng)物業(yè)公司及物業(yè)保安的消防安全職責(zé)的落實(shí)，切實(shí)提高物業(yè)保安的消防安全責(zé)任心和消防技能、常識(shí)等素質(zhì)。3)建立高層辦公樓辦公人員“人人能防火、人人能滅火、人人懂逃生”的消防工作機(jī)制?；馂?zāi)初起階段撲救成功率占94%。根據(jù)這一特點(diǎn)，加強(qiáng)高層辦公樓使用人員火災(zāi)知識(shí)和消防器材使用技能培訓(xùn)與教育。4)建立高層辦公樓裝修、功能改變等許可機(jī)制。對(duì)于高層建筑辦公用房二次裝修、功能改變等可能影響防滅火系統(tǒng)功能正常發(fā)揮的作業(yè)，實(shí)行消防許可制度，必須在物業(yè)公司監(jiān)督下進(jìn)行。5)建立高層辦公樓消防隱患排查與整改工作機(jī)制。根據(jù)小區(qū)內(nèi)高層樓宇數(shù)量、種類和危險(xiǎn)因素等條件，對(duì)高層辦公樓宇消防隱患實(shí)行分類分級(jí)，建立“按類分級(jí)、依級(jí)監(jiān)管”的模式。依據(jù)消防有關(guān)法律法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)程的要求，細(xì)化消防隱患排查標(biāo)準(zhǔn)，明確每項(xiàng)消防工作的具體標(biāo)準(zhǔn)和要求，使隱患排查人員知道“做什么、怎么做”，使各級(jí)消防安全管理人員知道“管什么、怎么管”，實(shí)現(xiàn)安全隱患排查治理工作有章可循、有據(jù)可依。利用小區(qū)數(shù)字化管理信息系統(tǒng)，建立隱患排查與整改的動(dòng)態(tài)監(jiān)管統(tǒng)計(jì)分析評(píng)價(jià)系統(tǒng)等，重大隱患實(shí)際“掛牌督辦制度”。為了確保消防隱患整改到位，建立以小區(qū)安委會(huì)為領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)的隱患排查與治理工作小組，組織、協(xié)調(diào)和指導(dǎo)小區(qū)物業(yè)管理各職能部門、業(yè)主等方面的積極性，全面推進(jìn)安全隱患排查治理工作。

結(jié)語

篇5

2018年6月15日，****物業(yè)管理有限公司正式在工商登記注冊(cè)成功。該物業(yè)公司以****為法人股東，認(rèn)繳注冊(cè)資金200萬元，法定代表人為**。成立本物業(yè)公司旨在更加高效、有序管理**所轄區(qū)域的安置小區(qū)，并努力向外拓展物業(yè)服務(wù)，促進(jìn)本物業(yè)公司健康、可持續(xù)發(fā)展，增加集體經(jīng)濟(jì)收入。

鑒于目前**各安置小區(qū)現(xiàn)狀，特提出關(guān)于****物業(yè)管理有限公司啟動(dòng)運(yùn)營(yíng)的方案，僅供討論、參考。

目前，**區(qū)塊5個(gè)安置房小區(qū)由****物業(yè)管理有限公司開展應(yīng)急管理，且在**股份經(jīng)濟(jì)合作社的監(jiān)管下，****物業(yè)管理有限公司自行招聘物業(yè)經(jīng)理、人事專員、出納、行政、保安、保潔等必要的工作人員，獨(dú)立成立一支專業(yè)隊(duì)伍，對(duì)**區(qū)塊的安置小區(qū)進(jìn)行直接管理。

針對(duì)**區(qū)塊5個(gè)安置房的建筑面積等實(shí)際情況，現(xiàn)將每個(gè)小區(qū)及公司的人員配置匯報(bào)如下：

一、**家園：物業(yè)主任1名，物業(yè)客服1名，保潔8名，保安4名。

二、**北苑：物業(yè)主任1名，物業(yè)客服1名，保潔5名，保安4名。

三、**南苑：物業(yè)主任1名，物業(yè)客服1名，保潔4名，保安4名。

四、**：保潔2名，保安2名。

五、**：保潔1名。

六、工程人員：6名。

七、水電工：1名。

八、消控人員：3名

九、保安隊(duì)長(zhǎng)：1名。

十、會(huì)計(jì)、出納：2名

十一、物業(yè)總管：1名

即五個(gè)安置房小區(qū)需要物業(yè)總管1名，物業(yè)主任3名，物業(yè)客服3名，保潔20名，保安14人，工程人員6名，保安隊(duì)長(zhǎng)1人，消控人員3名，會(huì)計(jì)和出納2名。共計(jì)53人。以上人員是基于目前現(xiàn)狀需要配備的人員，近期或遠(yuǎn)期將根據(jù)實(shí)際情況，調(diào)整或完善相應(yīng)人員配備。

篇6

第二條 溫州市行政區(qū)域范圍內(nèi)的物業(yè)專項(xiàng)維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督，適用本辦法。 本辦法所稱的物業(yè)專項(xiàng)維修資金(以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金)，是指由業(yè)主交存的專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位（以下簡(jiǎn)稱共用部位）、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備（以下簡(jiǎn)稱共用設(shè)施設(shè)備）保修期滿后的維修、更新和改造的資金。

第三條 專項(xiàng)維修資金實(shí)行專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?、業(yè)主決策、政府監(jiān)督的原則。

第四條 溫州市物業(yè)主管部門會(huì)同財(cái)政部門負(fù)責(zé)全市專項(xiàng)維修資金交存、使用、管理的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。市物業(yè)維修資金管理中心(以下稱市維修資金管理機(jī)構(gòu))具體負(fù)責(zé)鹿城區(qū)、龍灣區(qū)、溫州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)專項(xiàng)維修資金的日常管理工作。 甌海區(qū)、各縣（市）物業(yè)主管部門會(huì)同財(cái)政部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)專項(xiàng)維修資金交存、使用、管理的指導(dǎo)和監(jiān)督工作，并指定機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)專項(xiàng)維修資金的日常管理工作。

第二章 專項(xiàng)維修資金的交存

第五條 下列物業(yè)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照本辦法的規(guī)定交存專項(xiàng)維修資金： （一）住宅，但一個(gè)業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外。 （二）住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅。 （三）住宅小區(qū)外用于銷售的獨(dú)立非住宅。

第六條 首期專項(xiàng)維修資金，由業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存。 物業(yè)首期專項(xiàng)維修資金交存的標(biāo)準(zhǔn)，多層為每平方米建筑安裝平均造價(jià)的5%，小高層、高層為每平方米建筑安裝平均造價(jià)的6%。市物業(yè)主管部門會(huì)同市財(cái)政部門可以適時(shí)提出專項(xiàng)維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整方案，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后公布執(zhí)行。 建筑安裝平均造價(jià)由市物業(yè)主管部門會(huì)同市財(cái)政部門根據(jù)溫州市當(dāng)年竣工實(shí)際建筑安裝工程造價(jià)進(jìn)行測(cè)算，定期公布。

第七條 拆遷安置房首期專項(xiàng)維修資金按照下列規(guī)定交存： （一）在9月1日前領(lǐng)取拆遷許可證組織拆遷的，由建設(shè)單位交存。 （二）在9月1日后領(lǐng)取拆遷許可證組織拆遷的，屬合法拆遷面積或者視同合法拆遷面積的，由建設(shè)單位交存；增加部分面積，由業(yè)主交存。

第八條 新建物業(yè)首期專項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位代收代交。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋權(quán)屬初始登記之前，按照物業(yè)總建筑面積和本辦法第六條、第七條的規(guī)定交存專項(xiàng)維修資金，待物業(yè)交付時(shí)向業(yè)主收取。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向購房人說明，并將該內(nèi)容約定為購房合同條款。 未出售物業(yè)的專項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位交存，待物業(yè)出售時(shí)向業(yè)主收取。

第九條 維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)方式，公開選擇商業(yè)銀行作為專項(xiàng)維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立專項(xiàng)維修資金專戶。

第十條 收取專項(xiàng)維修資金，維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)出具財(cái)政部門統(tǒng)一監(jiān)制的專用票據(jù)。 業(yè)主在辦理房屋權(quán)屬登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交專項(xiàng)維修資金交存的專用票據(jù)。

第十一條 業(yè)主大會(huì)成立前或者業(yè)主大會(huì)未決定實(shí)行業(yè)主自主管理的,專項(xiàng)維修資金由維修資金管理機(jī)構(gòu)代為統(tǒng)一管理。

第十二條 專項(xiàng)維修資金實(shí)行業(yè)主自主管理的，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)，經(jīng)該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意后，由業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)專項(xiàng)維修資金的日常管理。 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)持下列材料到所在地維修資金管理機(jī)構(gòu)辦理專項(xiàng)維修資金移交手續(xù)，并報(bào)所在地物業(yè)主管部門備案： （一）業(yè)主自主管理專項(xiàng)維修資金書面報(bào)告。 （二）業(yè)主大會(huì)自主管理專項(xiàng)維修資金的決議。 （三）專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)后的賬目管理單位。 （四）專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌辦法及應(yīng)急支取預(yù)案。 （五）專項(xiàng)維修資金賬目管理制度。 （六）專項(xiàng)維修資金有關(guān)的其他材料。 維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在收到上述材料之日起10個(gè)工作日內(nèi)，通知專戶管理銀行將該專項(xiàng)維修資金本息劃轉(zhuǎn)至業(yè)主委員會(huì)在專戶管理銀行開立的專項(xiàng)維修資金專戶，并將收支賬目等有關(guān)資料移交業(yè)主委員會(huì)。

第十三條 業(yè)主分戶賬面專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額30%的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定續(xù)交維修資金： （一）專項(xiàng)維修資金實(shí)行代管的，由維修資金管理機(jī)構(gòu)向業(yè)主出具《專項(xiàng)維修資金續(xù)交通知書》，并抄送業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)組織；業(yè)主應(yīng)當(dāng)在收到續(xù)交通知之日起90日內(nèi)將維修資金存入專項(xiàng)維修資金專戶。 （二）專項(xiàng)維修資金實(shí)行自主管理的，由業(yè)主委員會(huì)按照業(yè)主大會(huì)通過的續(xù)籌方案，通知業(yè)主續(xù)交維修資金；業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照續(xù)交通知的要求將維修資金存入專項(xiàng)維修資金專戶。 （三）專項(xiàng)維修資金可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或者社區(qū)組織代收代交；負(fù)責(zé)代收代交的單位，應(yīng)當(dāng)及時(shí)將代收代交的專項(xiàng)維修資金明細(xì)情況，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布，并抄送所在地維修資金管理機(jī)構(gòu)。

第十四條 本辦法實(shí)施前未建立或者未按規(guī)定交存首期專項(xiàng)維修資金的物業(yè)，維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主出具《專項(xiàng)維修資金補(bǔ)建補(bǔ)交通知書》，并抄送業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)組織。業(yè)主應(yīng)當(dāng)在接到補(bǔ)建補(bǔ)交通知之日起90日內(nèi)，按照本辦法規(guī)定的交存標(biāo)準(zhǔn)、交存方式將維修資金存入專項(xiàng)維修資金專戶。 第

十五條 業(yè)主未按規(guī)定續(xù)交、補(bǔ)交專項(xiàng)維修資金的，業(yè)主委員會(huì)或者社區(qū)組織應(yīng)當(dāng)督促其交存；業(yè)主經(jīng)督促仍不交存的，業(yè)主委員會(huì)可以依法向人民法院。第三章 專項(xiàng)維修資金的使用

第十六條 專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造，不得挪作他用。

第十七條 專項(xiàng)維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。

第十八條 共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用，按照下列規(guī)定分?jǐn)偅?（一）屬于整個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費(fèi)用，由全體業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)?，并從小區(qū)業(yè)主交存的專項(xiàng)維修資金中列支。 （二）屬于單幢物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費(fèi)用，由該幢全體業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)?，并從該幢業(yè)主交存的專項(xiàng)維修資金中列支。 （三）屬于一個(gè)單元的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費(fèi)用，由該單元全體業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)?，并從該單元業(yè)主交存的專項(xiàng)維修資金中列支。 專項(xiàng)維修資金不足支付維修費(fèi)用的，不足部分按照物業(yè)建筑面積由相關(guān)業(yè)主按比例分?jǐn)?。業(yè)主委員會(huì)可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照標(biāo)準(zhǔn)向相關(guān)業(yè)主收取。

第十九條 維修、更新和改造項(xiàng)目有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)方式擇優(yōu)確定維修單位： （一）維修費(fèi)用總額超過30萬元的。 （二）單項(xiàng)維修工程費(fèi)用超過5萬元的。 （三）業(yè)主大會(huì)決定實(shí)行招標(biāo)的。 維修、更新和改造項(xiàng)目有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)委托工程造價(jià)咨詢單位進(jìn)行項(xiàng)目審價(jià)： （一）維修費(fèi)用總額超過10萬元的。 （二）單項(xiàng)維修工程費(fèi)用超過5萬元的。 （三）業(yè)主大會(huì)決定進(jìn)行項(xiàng)目審價(jià)的。 工程招標(biāo)、監(jiān)理和審價(jià)費(fèi)用計(jì)入維修、更新和改造成本。

第二十條 專項(xiàng)維修資金實(shí)行代管的，使用專項(xiàng)維修資金按照下列規(guī)定辦理： （一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主根據(jù)維修、更新和改造項(xiàng)目的實(shí)際，提出《專項(xiàng)維修資金使用方案》（以下簡(jiǎn)稱《使用方案》），《使用方案》應(yīng)當(dāng)包括維修、更新和改造的項(xiàng)目、費(fèi)用預(yù)算、列支范圍等。 （二）《使用方案》向?qū)ｍ?xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)的業(yè)主公示7日。 （三）《使用方案》經(jīng)列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主表決通過或者簽字同意。 （四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持專項(xiàng)維修資金使用申請(qǐng)表、《使用方案》、施工合同等材料，向所在地維修資金管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)列支。 （五）維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在收到申請(qǐng)材料之日起5個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行審核：符合規(guī)定的，予以核準(zhǔn)，并通知專戶管理銀行按照核準(zhǔn)使用額度的70%劃轉(zhuǎn)至物業(yè)服務(wù)企業(yè)，未實(shí)施物業(yè)服務(wù)的劃轉(zhuǎn)至維修單位；不符合規(guī)定的，出具不予列支通知書。 （六）工程竣工驗(yàn)收合格后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)將工程決算向?qū)ｍ?xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)的業(yè)主公示7日。 （七）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持下列材料向維修資金管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理工程結(jié)算： 1.工程決算單； 2.維修、更新和改造工程的費(fèi)用票據(jù)； 3.相關(guān)業(yè)主意見反饋表； 4.維修費(fèi)用分?jǐn)偯骷?xì)表； 5.其他相關(guān)材料。

第二十一條 專項(xiàng)維修資金實(shí)行自主管理的，使用專項(xiàng)維修資金按照下列規(guī)定辦理： （一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主提出《使用方案》。 （二）《使用方案》向?qū)ｍ?xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)的業(yè)主公示7日。 （三）《使用方案》經(jīng)列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主表決通過或者簽字同意。 （四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持專項(xiàng)維修資金使用申請(qǐng)表、《使用方案》、施工合同等材料向業(yè)主委員會(huì)申請(qǐng)列支。 （五）業(yè)主委員會(huì)同意列支的，應(yīng)當(dāng)將有關(guān)材料報(bào)所在地維修資金管理機(jī)構(gòu)備案；維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)出具備案證明。 （六）業(yè)主委員會(huì)憑所在地維修資金管理機(jī)構(gòu)的備案證明，并通知專戶管理銀行按照核準(zhǔn)使用額度的70%劃轉(zhuǎn)至物業(yè)服務(wù)企業(yè)，未實(shí)施物業(yè)服務(wù)的劃轉(zhuǎn)至維修單位。 （七）工程竣工驗(yàn)收合格后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)將工程決算向?qū)ｍ?xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)的業(yè)主公示7日。 （八）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持下列材料與業(yè)主委員會(huì)辦理工程結(jié)算： 1.工程決算單； 2.維修、更新和改造工程的費(fèi)用票據(jù)； 3.相關(guān)業(yè)主意見反饋表； 4.維修費(fèi)用分?jǐn)偯骷?xì)表； 5.其他相關(guān)材料。

第二十二條 下列項(xiàng)目日常維修費(fèi)用，除物業(yè)服務(wù)合同約定由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的外，可以在專項(xiàng)維修資金中列支： （一）電梯、消防、避雷設(shè)施設(shè)備的檢測(cè)費(fèi)用。 （二）共用設(shè)施設(shè)備日常修理費(fèi)用。

第二十三條 日常維修項(xiàng)目使用專項(xiàng)維修資金，按照下列規(guī)定辦理： （一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出《使用方案》，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者社區(qū)組織核定后，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示3日。 （二）《使用方案》在公示期內(nèi)無異議或者有異議的業(yè)主少于1/3，視為業(yè)主同意。 （三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)持專項(xiàng)維修資金使用申請(qǐng)表、《使用方案》等材料，向所在地維修資金管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)列支。 （四）維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在收到申請(qǐng)材料之日起3個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行審核，并通知專戶管理銀行按照核準(zhǔn)使用額度的70%劃轉(zhuǎn)至物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 （五）日常維修費(fèi)用經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者社區(qū)組織核實(shí)后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將日常維修費(fèi)用的使用情況，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示3日，并公布舉報(bào)電話。 （六）物業(yè)服務(wù)企業(yè)向維修資金管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理結(jié)算。

第二十四條 物業(yè)管理區(qū)域按首期交存的專項(xiàng)維修資金總額的5%作為應(yīng)急備用金，用于涉及房屋安全、停水、停電、電梯停運(yùn)、消防系統(tǒng)故障等緊急情況下?lián)屝蕖?發(fā)生前款規(guī)定的緊急情況，需要立即對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主提出建議，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者社區(qū)組織核實(shí)，可直接撥付應(yīng)急備用金。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)立即組織維修，必要時(shí)先行墊付維修費(fèi)用。 發(fā)生第一款規(guī)定的緊急情況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主未及時(shí)進(jìn)行維修的，物業(yè)主管部門可以組織代修或者責(zé)令物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修，維修費(fèi)用從相關(guān)業(yè)主專項(xiàng)維修資金分戶賬中列支。

第二十五條 下列費(fèi)用不得從專項(xiàng)維修資金中列支： （一）依法應(yīng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期內(nèi)的維修、更新和改造費(fèi)用。 （二）依法應(yīng)由相關(guān)專業(yè)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。 （三）因人為損壞，應(yīng)由當(dāng)事人承擔(dān)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的修復(fù)費(fèi)用。 （四）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。 （五）尚未辦理物業(yè)承接驗(yàn)收移交手續(xù)所發(fā)生的，應(yīng)由建設(shè)單位承擔(dān)的維修費(fèi)用。

第二十六條 下列資金應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入專項(xiàng)維修資金滾存使用： （一）專項(xiàng)維修資金的存儲(chǔ)凈利息。 （二）利用專項(xiàng)維修資金購買國債的增值凈收益。 （三）利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所得收益，但業(yè)主大會(huì)另有決定的除外。 （四）利用物業(yè)管理區(qū)域共用部位或者其他場(chǎng)地停放汽車收取的臨時(shí)停車費(fèi)，但業(yè)主大會(huì)另有決定的除外。 （五）共用設(shè)施設(shè)備報(bào)廢后回收的殘值。 （六）其他按照規(guī)定應(yīng)當(dāng)納入的資金。 第

二十七條 業(yè)主委員會(huì)及其成員，不得參與承接本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)維修、改造、更新項(xiàng)目的具體業(yè)務(wù)。

第四章 專項(xiàng)維修資金的監(jiān)督管理

第二十八條 專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)專戶

存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?。專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)建立明細(xì)帳：以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)立總帳，按幢建帳，以每獨(dú)立戶號(hào)設(shè)立分戶帳，核算到戶，記載分戶專項(xiàng)維修資金的交存、使用、結(jié)存等情況。第二十九條 專項(xiàng)維修資金中當(dāng)年交存或者使用的部分按同期銀行活期存款利率計(jì)息；其余部分按不低于一年期同期銀行定期存款利率計(jì)息。存款利息實(shí)行一年一結(jié)，定期計(jì)入業(yè)主分戶賬內(nèi)。

第三十條 在保證專項(xiàng)維修資金安全和正常支付的前提下，可以按照國家有關(guān)規(guī)定將專項(xiàng)維修資金用于購買一級(jí)市場(chǎng)國債或者轉(zhuǎn)定期存款，確保資金的保值增值。利用專項(xiàng)維修資金購買的國債應(yīng)當(dāng)持有到期。 除本辦法規(guī)定的使用范圍外,不得將專項(xiàng)維修資金出借,不得將專項(xiàng)維修資金用于投資房地產(chǎn)、股票、期貨，或者從事其他經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，不得利用專項(xiàng)維修資金為單位和個(gè)人提供任何形式的擔(dān)保。

第三十一條 物業(yè)轉(zhuǎn)讓時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向受讓人說明專項(xiàng)維修資金交存和結(jié)余情況，該物業(yè)分戶賬中結(jié)余的專項(xiàng)維修資金隨物業(yè)所有權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)移。原業(yè)主未交存首期專項(xiàng)維修資金或者未按規(guī)定續(xù)交、補(bǔ)交專項(xiàng)維修資金的，原業(yè)主應(yīng)當(dāng)與受讓人協(xié)商，并在辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記前按規(guī)定足額交存。

第三十二條 因拆遷、自然災(zāi)害或者其他原因致使物業(yè)滅失的,業(yè)主可憑原交存的專用票據(jù)或者有關(guān)證明，到維修資金管理機(jī)構(gòu)辦理分戶賬注銷手續(xù)，支取分戶賬中專項(xiàng)維修資金的余額。

第三十三條 專戶管理銀行應(yīng)當(dāng)每月向維修資金管理機(jī)構(gòu)或者業(yè)主委員會(huì)發(fā)送專項(xiàng)維修資金銀行存款對(duì)賬單。 維修資金管理機(jī)構(gòu)或者業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主公布下列情況： （一）專項(xiàng)維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的總額。 （二）發(fā)生列支的項(xiàng)目、費(fèi)用和按戶分?jǐn)偳闆r。 （三）業(yè)主分戶賬中維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的金額。 （四）其他有關(guān)維修資金的情況。 業(yè)主對(duì)公布情況有異議的，可以向維修資金管理機(jī)構(gòu)或者業(yè)主委員會(huì)要求復(fù)核。維修資金管理機(jī)構(gòu)或者業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)將復(fù)核情況告知相關(guān)業(yè)主。

第三十四條 專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)建立查詢制度，接受業(yè)主對(duì)其分戶賬中專項(xiàng)維修資金使用、增值收益和結(jié)存金額的查詢。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)公布維修資金使用情況，接受業(yè)主監(jiān)督。維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)每年不少于一次公布本行政區(qū)域內(nèi)維修資金交存、使用、管理情況。 第三十五條 物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)專項(xiàng)維修資金使用情況的監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)在使用上存在安全隱患或者違反規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期整改。

第三十六條 專項(xiàng)維修資金的財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算應(yīng)當(dāng)執(zhí)行財(cái)政部門有關(guān)規(guī)定，并依法接受財(cái)政、審計(jì)部門監(jiān)督。 專項(xiàng)維修資金的管理經(jīng)費(fèi)，由維修資金管理機(jī)構(gòu)按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)編制全年預(yù)算支出總額，報(bào)同級(jí)財(cái)政部門批準(zhǔn)后，在專項(xiàng)維修資金的增值收益中列支，并與專項(xiàng)維修資金分賬核算。 第五章 法律責(zé)任

第三十七條 挪用專項(xiàng)維修資金的，依照國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十三條規(guī)定，由縣級(jí)以上房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項(xiàng)維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額倍以下的罰款；物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用專項(xiàng)維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。

第三十八條 物業(yè)主管部門、維修資金管理機(jī)構(gòu)、財(cái)政部門及其工作人員有下列情形之一的，依照《浙江省物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》第三十條規(guī)定，由相關(guān)行政機(jī)關(guān)按照管理權(quán)限對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任： （一）未依照本辦法規(guī)定及時(shí)核準(zhǔn)、撥付專項(xiàng)維修資金，造成損害后果的。 （二）未按照本辦法規(guī)定進(jìn)行管理，造成專項(xiàng)維修資金流失的。 截留、挪用、侵占專項(xiàng)維修資金的。 有其他、、行為的。

第三十九條 違反專用票據(jù)管理規(guī)定的行為，按照《財(cái)政違法行為處罰處分條例》的有關(guān)規(guī)定，依法追究法律責(zé)任。

第四十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主因?qū)ｍ?xiàng)維修資金的使用發(fā)生糾紛，當(dāng)事人可以自行協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以依法向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁，也可以向人民法院。

第六章 附則

篇7

項(xiàng)目管理論壇

作為一名合格的項(xiàng)目經(jīng)理，除了必須具備基本的任職條件和滿足用人單位的基本要求以外，從事物業(yè)管理的時(shí)間（一般為三年）和獨(dú)立運(yùn)作過一定規(guī)模（約10萬左右的高層物業(yè)）的物業(yè)項(xiàng)目，這兩個(gè)因素缺一不可。只有滿足了這些在實(shí)踐中必備的條件，項(xiàng)目經(jīng)理才能在運(yùn)作項(xiàng)目時(shí)體現(xiàn)出下面三個(gè)方面的專業(yè)素養(yǎng)。

一、及時(shí)有效做好前期介入工作，以期達(dá)到為開發(fā)商節(jié)約資金和減少日后管理麻煩之目的。項(xiàng)目管理論壇

目前，成熟、有實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)商已非常注重項(xiàng)目的物業(yè)管理前期介入工作，雖然在項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段介入暫時(shí)仍存在較大難度，但在項(xiàng)目施工階段介入已經(jīng)不是問題，良好的物業(yè)管理品牌效應(yīng)，在物業(yè)管理前期介入后已顯現(xiàn)出其獨(dú)特的作用：①促進(jìn)房屋銷售；②最大限度地減少了日后管理麻煩；③使業(yè)主正式入住之前對(duì)未來的物業(yè)管理有了一個(gè)初步認(rèn)識(shí)，同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)也抓住這一機(jī)遇展示了自我，為今后的管理打下良好基礎(chǔ)。為此，以項(xiàng)目經(jīng)理為首的項(xiàng)目組能否在前期介入階段及時(shí)、有效地發(fā)揮作用，是成功的關(guān)鍵一步。t

（一）高度關(guān)注，密切配合項(xiàng)目的開盤日和一系列促銷活動(dòng)，展示物業(yè)管理公司的良好形象和專業(yè)素質(zhì)。

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在項(xiàng)目正式入伙之前，為項(xiàng)目服務(wù)的各合作單位，應(yīng)以提高房屋銷售率為中心開展工作，在正式開盤之前，開發(fā)商、施工單位、銷售、物業(yè)管理等部門應(yīng)共同制定周密的開盤日和促銷活動(dòng)的工作方案。對(duì)物業(yè)管理企業(yè)而言，要緊緊地把握住這第一次亮相的機(jī)會(huì)，把售樓處、樣板房、清水房（交樓標(biāo)準(zhǔn)）的保安、保潔服務(wù)做到極致，作為項(xiàng)目經(jīng)理，應(yīng)對(duì)保安、保潔等人員在禮節(jié)禮儀、溝通能力方面進(jìn)行重點(diǎn)培訓(xùn)。在看樓購房人員較多時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)做好：車輛有序引導(dǎo)、人員分流措施、看樓通道及樣板房安全防范，臨時(shí)看樓電梯的維護(hù)應(yīng)急預(yù)案、認(rèn)購及簽約區(qū)域的重點(diǎn)看護(hù)，等等。持續(xù)做好上述工作的目的，在于獲取開發(fā)商、業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司的初步認(rèn)同感，為未來的物業(yè)管理服務(wù)打下良好基礎(chǔ)，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)。

（二）在項(xiàng)目施工階段適時(shí)介入，向開發(fā)商及時(shí)提出合理化建議和要求整改的書面報(bào)告，以減少開發(fā)商資金浪費(fèi)，同時(shí)最大限度地減少日后管理麻煩。

為保障項(xiàng)目前期介入工作有序進(jìn)行，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)按照項(xiàng)目物業(yè)管理方案和物業(yè)服務(wù)合同的要求，制定前期介入總體方案，并組織實(shí)施。各專業(yè)工程師（主要指水電、土建、電梯、綠化、智能化等專業(yè)）在項(xiàng)目經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，發(fā)揮各自的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，從業(yè)主的角度，及時(shí)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目存在的問題，有針對(duì)性地提出整改意見。

項(xiàng)目經(jīng)理博客

1、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收前的主要工作是參與工程施工質(zhì)量的監(jiān)理工作和全面收集項(xiàng)目的各種物業(yè)資料。項(xiàng)目經(jīng)理更應(yīng)對(duì)下列問題引起高度重視：①關(guān)于防水處理，有防水要求的衛(wèi)生間、中庭花園（一般指地下車庫的上蓋部分）、水景等的防水層是否已被破壞；窗框內(nèi)灌漿是否飽和，有無空鼓，用于固定窗框的木塊是否取出；鑒于窗框滲漏是新樓盤存在的普遍問題，且其將給業(yè)主的生活帶來嚴(yán)重影響，加之日后補(bǔ)救資金巨大（補(bǔ)救的有效辦法日前多采用壓力注漿法，費(fèi)用約100元/米）。因此，應(yīng)及時(shí)發(fā)現(xiàn)并要求開發(fā)商及時(shí)整改，不然后患無窮。②關(guān)于智能化系統(tǒng)，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)從滿足小區(qū)實(shí)際需要和日后便于維護(hù)的專業(yè)角度出發(fā)，在開發(fā)商選定供應(yīng)商之前，對(duì)供應(yīng)商提出的建設(shè)方案進(jìn)行分析，尤其是方案與項(xiàng)目的不符合處和不足之處，更應(yīng)有針對(duì)性地提出整改意見，如監(jiān)控點(diǎn)不足而出現(xiàn)防護(hù)死角，缺少高速球攝像機(jī)而無法捕捉小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)的突發(fā)事件現(xiàn)場(chǎng)，采用專業(yè)高解析度彩色監(jiān)視器以提高清晰度，部分?jǐn)z像機(jī)采用適應(yīng)夜間低照明度使用的攝像機(jī)等等。項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)清楚通過完善項(xiàng)目的智能化系統(tǒng)來有效降低人工成本的基本道理。③關(guān)于綠化，項(xiàng)目的綠化、美化是提升小區(qū)居住環(huán)境的重要因素，好的綠化往往能起到“一俊遮百丑”的特殊效果。因此，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)從視覺效果、水土保護(hù)、便于通過、便于管理和養(yǎng)護(hù)等方面出發(fā)，對(duì)草種、灌木和花卉、喬木、垂直綠化等的選擇提出合理化意見。如灌木種植太疏易造成水土流失，如果綠地?zé)o走邊，加之土層又高于小區(qū)道路時(shí)，便會(huì)給小區(qū)道路造成污染；另外，業(yè)主對(duì)綠化的要求不僅僅滿足于只有“綠”，也希望有花色點(diǎn)輟，因此，在設(shè)計(jì)施工時(shí)應(yīng)盡可能種植一些不同季節(jié)開花的品種，以保證小區(qū)有四季花開的效果。

2、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收期間的主要工作：①積極參與項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收工作，全面了解項(xiàng)目的工程質(zhì)量，爭(zhēng)取參與技術(shù)交底和圖紙會(huì)審工作，為日后管理工作做好充分準(zhǔn)備；②積極做好項(xiàng)目接管驗(yàn)收工作，與開發(fā)商、建設(shè)單位共同組成驗(yàn)收小組，對(duì)項(xiàng)目各項(xiàng)工程以及綜合使用功能進(jìn)行驗(yàn)收，此階段應(yīng)把握兩個(gè)重點(diǎn)：第一，明確交樓雙方的責(zé)權(quán)利關(guān)系，確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護(hù)業(yè)主利益；第二，對(duì)驗(yàn)收接管中發(fā)現(xiàn)的問題，督促開發(fā)商或施工單位盡快落實(shí)整改?？傊?，物業(yè)管理前期介入工作意義重大，盡管其難度甚至高于日常管理，但做好了此項(xiàng)工作，其所產(chǎn)生的作用是長(zhǎng)久的，它是日后提升管理檔次的先決條件。

二、全力以赴，高質(zhì)量做好大規(guī)模入伙和裝修管理，營(yíng)造安全、舒適、有序的小區(qū)環(huán)境迎接業(yè)主入伙（入住），保障小區(qū)免遭二次裝修的破壞。

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此階段是對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理及其服務(wù)團(tuán)隊(duì)的第一次嚴(yán)峻考驗(yàn)，因此，應(yīng)在入伙前做好充分準(zhǔn)備，指導(dǎo)思想就是想方設(shè)法促使業(yè)主盡快收樓，除嚴(yán)格按入伙流程為業(yè)主辦理入伙、裝修手續(xù)外，尤其注意以下幾點(diǎn)：項(xiàng)目經(jīng)理博客

1、建議開發(fā)商向業(yè)主分期分批發(fā)出入伙通知書，主動(dòng)分解入伙現(xiàn)場(chǎng)壓力。項(xiàng)目管理者聯(lián)盟文章

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2、會(huì)同開發(fā)商、施工單位對(duì)小區(qū)作一次徹底清場(chǎng)，杜絕各種隱患。

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3、為業(yè)主入伙提供一條龍服務(wù)，尤其是要求開發(fā)商必須在入伙現(xiàn)場(chǎng)設(shè)立答疑組和維修小組，隨時(shí)為業(yè)主答疑，并對(duì)聯(lián)合驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)進(jìn)行修復(fù)或?qū)I(yè)主做出明確的維修承諾。4、及時(shí)與業(yè)主簽署《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《業(yè)主公約》等一系列入伙文件資料，動(dòng)員業(yè)主盡快收樓。

項(xiàng)目管理者聯(lián)盟

5、若現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)業(yè)主拒絕收樓的情況，應(yīng)按事先準(zhǔn)備的應(yīng)急方案，會(huì)同開發(fā)商及時(shí)把該業(yè)主與其他業(yè)主進(jìn)行分隔，逐個(gè)溝通，盡量避免在現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)群起攻之的局面出現(xiàn)。

項(xiàng)目管理培訓(xùn)

6、結(jié)合小區(qū)實(shí)際制定具有較強(qiáng)操作性的裝修監(jiān)管方案，對(duì)小區(qū)可能造成違章裝修的部位及空間，在裝修協(xié)議書中應(yīng)有明確的責(zé)任界定，千萬不能出現(xiàn)模棱兩可的意見。項(xiàng)目管理者聯(lián)盟

7、嚴(yán)格控制進(jìn)入小區(qū)的裝修人員數(shù)量，全面實(shí)施持證管理，實(shí)施夜間清場(chǎng)制度，加大對(duì)裝修施工現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)管頻次，把預(yù)防違章裝修作為監(jiān)管的工作重點(diǎn)。

項(xiàng)目管理者聯(lián)盟文章

大規(guī)模入伙和裝修管理期間，是業(yè)主較容易與開發(fā)商產(chǎn)生矛盾，同時(shí)也是業(yè)主與管理處較容易結(jié)怨的時(shí)候，作為項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)把化解矛盾、清除積怨作為頭等大事來抓。

三、依法依約、規(guī)范運(yùn)作，堅(jiān)持日常管理工作常做常新。

作為國家二級(jí)資質(zhì)以上的物業(yè)管理企業(yè)，在日常管理方面一般都具備較完善、成熟的管理模式、操作流程和服務(wù)理念，項(xiàng)目經(jīng)理只要在執(zhí)行力和團(tuán)隊(duì)建設(shè)方面多下功夫，保持管理經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定一般不能做到。在此要加以強(qiáng)調(diào)的是如下幾方面的意識(shí)：

（一）契約意識(shí)：物業(yè)管理公司與業(yè)主之間，從某個(gè)角度看，只是一紙合同的關(guān)系，換句話講，業(yè)主作為合同甲方的權(quán)利是產(chǎn)權(quán)人本身所固有的，他當(dāng)然有權(quán)按合同約定對(duì)乙方進(jìn)行監(jiān)督或解除合同關(guān)系，因此，作為乙方的物業(yè)管理企業(yè)只有在不斷加強(qiáng)履約能力，兌現(xiàn)承諾方面多作努力方為上策，而在提供服務(wù)時(shí)，任何偷工減料的行為，都應(yīng)視為違約，長(zhǎng)此下去，必將使自身陷于被動(dòng)。

（二）溝通意識(shí)：廣泛收集和聽取業(yè)主意見，隨時(shí)掌握業(yè)主需求，及時(shí)調(diào)整管理服務(wù)思路，是成熟物業(yè)管理企業(yè)的基本素質(zhì)。

1、經(jīng)常性開展業(yè)主意見調(diào)查，主動(dòng)及時(shí)了解業(yè)主的需求變化，找出近期服務(wù)的弱項(xiàng)或盲點(diǎn)，制定整改措施并迅速糾正，同時(shí)向業(yè)主公示，請(qǐng)求業(yè)主監(jiān)督實(shí)施。主動(dòng)發(fā)現(xiàn)和解決問題與被業(yè)主投訴后才去處理相比，哪怕后者處理得再好，兩者的服務(wù)效果是大不相同的，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)時(shí)常提醒自己這一點(diǎn)。

2、開展積極向上、喜聞樂見的社區(qū)文化活動(dòng)，雖然不是物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容，但其確是營(yíng)造小區(qū)良好的人文環(huán)境，融洽業(yè)主關(guān)系的重要手段，是把業(yè)主從“小家”融入“大家”的最佳途徑。因此，不斷提升社區(qū)文化活動(dòng)的質(zhì)量，讓更多業(yè)主參與，也是項(xiàng)目經(jīng)理經(jīng)常思考的問題。項(xiàng)目管理培訓(xùn)

篇8

一、指導(dǎo)思想

認(rèn)真貫徹學(xué)習(xí)關(guān)于“從根本上消防事故隱患”的重要批示精神，按照縣消防防范工作要求，在2020年消防安全風(fēng)險(xiǎn)隱患和整改責(zé)任的基礎(chǔ)上，加大對(duì)商務(wù)領(lǐng)域所屬重點(diǎn)企業(yè)消防安全專項(xiàng)整治攻堅(jiān)力度，落實(shí)和完善治理措施，推進(jìn)商務(wù)領(lǐng)域消防安全專項(xiàng)整治工作取得明顯成效，有效防范和遏制商務(wù)領(lǐng)域火災(zāi)事故的發(fā)生。

二、重點(diǎn)任務(wù)

(一）集中整治所屬企業(yè)消防安全問題。要持續(xù)開展所屬企業(yè)火災(zāi)隱患排查整冶，對(duì)一時(shí)難以整改的，列出整改計(jì)劃，明確整改時(shí)限，落實(shí)整改責(zé)任。建立火災(zāi)隱患“吹哨人”制度，鼓勵(lì)單位員工和知情群眾舉報(bào)火災(zāi)隱患。持續(xù)加強(qiáng)部門協(xié)作、源頭管控和事中事后監(jiān)管，健全行業(yè)部門聯(lián)合檢查、信息共享、執(zhí)法銜接、移交查辦等制度。

(二）提升大型商業(yè)綜合體規(guī)范管理水平。配合消防救援部門督促、指導(dǎo)大型商業(yè)綜合體推進(jìn)消防安全達(dá)標(biāo)創(chuàng)建。一是大型商業(yè)綜合體全面落實(shí)“一家一策”，根據(jù)企業(yè)自身情況，建立完善的消防安全管理責(zé)任體系和機(jī)制，健全消防安全檔案，推動(dòng)大型商業(yè)綜合體內(nèi)部以功能分類分區(qū)、以店鋪為單元推選網(wǎng)絡(luò)化消防管理制度。二是固化大型商業(yè)綜合體定期開展消防安全自查、消防安全培訓(xùn)、消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)、電氣線路安全檢查、初起火災(zāi)撲救和應(yīng)急疏散演練、梳理完善消防安全管理制度。三是消防救援機(jī)構(gòu)深化教學(xué)培訓(xùn)式檢查，著力提升大型商業(yè)綜合體法定代表、總經(jīng)理、消防安全管理人、物業(yè)經(jīng)理、工程部經(jīng)理、保安部經(jīng)理、微型消防站站長(zhǎng)、電工等“關(guān)鍵人”消防業(yè)務(wù)能力水平。四是積極配合消防救援機(jī)構(gòu)每季度至少聯(lián)合開展1次消防安全專題培訓(xùn)和消防演練，協(xié)助大型商業(yè)綜合體培養(yǎng)消防安全“明白人”和分區(qū)域健全應(yīng)急處置快速響應(yīng)機(jī)制，優(yōu)化部署內(nèi)部消防救援力量。五是鼓勵(lì)大型商業(yè)綜合體探索實(shí)行消防安全經(jīng)理人制度，可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)等單位提供消防安全管理服務(wù)，并應(yīng)當(dāng)在委托合同中約定具體服務(wù)內(nèi)容。爭(zhēng)取年底前消防安全管理達(dá)標(biāo)率實(shí)現(xiàn)100%。

三、時(shí)間步驟

（一）細(xì)化任務(wù)措施（2021年4月9日前)。根據(jù)本方案，結(jié)合各企業(yè)實(shí)際細(xì)化任務(wù)措施，進(jìn)一步明確整治目標(biāo)、重點(diǎn)任務(wù)、責(zé)任分工、工作措施、工作時(shí)限等，制定印發(fā)實(shí)施方案，并宣傳動(dòng)員部署。

篇9

一、XX佳園物業(yè)概況

“XX佳園”位于福廈路、環(huán)城西路與205國道交匯處，總建筑面積約2萬平方米，小區(qū)以多層住宅為主，配有較高價(jià)值的店面，其中A區(qū)、B區(qū)占據(jù)交通“黃金點(diǎn)”，交通便捷，銀行、學(xué)校、超市、酒店、郵局等生活設(shè)施齊全，是居家置業(yè)的理想物業(yè)。美麗的社區(qū)，更需要“陽光物業(yè)”這樣較耐心、細(xì)致、負(fù)責(zé)任的物業(yè)公司去用心呵護(hù)。

二、公司接管后將采取的管理檔次及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)XX佳園的實(shí)況，我司確定XX佳園物業(yè)為中高檔管理。其服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)如下：

（一）建立24小時(shí)值班制度，設(shè)立服務(wù)電話，接受業(yè)主和使用人對(duì)物業(yè)管理服務(wù)報(bào)修、求助、建議、問詢、質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反饋，及時(shí)處理并有回訪記錄。

（二）定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見單，對(duì)合理建議及時(shí)整改。滿意率達(dá)95%以上。

（三）建立落實(shí)維修承諾制，零修急修及時(shí)率100%，返修率不高于1%。

（四）每半年公開一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支情況。

（五）物業(yè)檔案、業(yè)主樓案、設(shè)備設(shè)施檔案齊全。

（六）常規(guī)性公共服務(wù)

1、房屋管理及維修養(yǎng)護(hù)

（1）棟號(hào)、樓層、房號(hào)等標(biāo)志明顯，設(shè)立引路方向平面圖。

（2）物業(yè)外觀完好、整潔、外墻無脫落，無亂貼、亂涂、亂畫現(xiàn)象。

（3）空調(diào)安裝統(tǒng)一。

2、共用設(shè)備管理，保證設(shè)備與機(jī)房環(huán)境整潔，設(shè)備良好，定期保養(yǎng)無事故隱患。

（1）供電系統(tǒng)。保證正常供電，停電提前1天通知用戶，備用應(yīng)急發(fā)電機(jī)可隨時(shí)起用。接地電阻每3年檢測(cè)1次。

（2）弱電系統(tǒng)。保證系統(tǒng)正常工作。故障及時(shí)排除。

（3）消防系統(tǒng)。24小時(shí)值班；設(shè)備設(shè)施齊全、完好無損，可隨時(shí)起用；組織開展消防法規(guī)及消防知識(shí)的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責(zé)任人；消防疏散通道暢通；保證無火災(zāi)安全隱患。

（4）給排水系統(tǒng)。每半年清洗水池1次，保證水質(zhì)符合國家標(biāo)準(zhǔn)；水池、水泵周圍清潔衛(wèi)生，無二次污染；停水提前1天通知；消防泵每月進(jìn)行1次操作，每年進(jìn)行1次全面檢查；排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無積水，地下室、車庫、設(shè)備房無積水、侵泡發(fā)生；遇有事故，維修人員在20分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)搶修，并無長(zhǎng)時(shí)間停水；制有應(yīng)急處理方案。

3、共用設(shè)施管理。共用配套服務(wù)設(shè)施完好，道路、樓道等公共照明完好，道路通暢，路面平坦。

4、保安及車輛管理。

（1）專業(yè)保安隊(duì)伍，24小時(shí)值班及巡邏，保安文明執(zhí)勤，言語規(guī)范，處理突發(fā)事件。

（2）出入車輛有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行。

（3）車輛出入管理嚴(yán)格，有登記。

（4）停車場(chǎng)停放整齊，場(chǎng)地整潔。

（5）危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施。

（6）聯(lián)系群眾，搞好群防群治。

（7）在公安派出所指導(dǎo)下搞好治安管理。

5、環(huán)境衛(wèi)生管理。做到定人、定地點(diǎn)、定時(shí)間、定任務(wù)、定質(zhì)量。

（1）環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備。

（2）實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔。

（3）垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺。

（4）共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫現(xiàn)象，大堂、樓梯、扶欄、天臺(tái)、屋面等保持潔凈，共用場(chǎng)地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物。

（5）做好環(huán)衛(wèi)宣傳工作，提高人的清潔衛(wèi)生意識(shí)。

6、綠化管理

（1）綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象。

（2）花草樹木修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損。

（3）綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物。

（4）綠化完好率達(dá)到95%以上。

7、室內(nèi)裝飾裝修管理（二次裝修）。全過程監(jiān)控，保證房屋的整體性，抗震性和結(jié)構(gòu)安全。

（1）受理本小區(qū)二次裝修咨詢與審批。

（2）所有裝修人員到管理處辦理出入證。

8、房屋租售管理。

（1）督促外來人員在三天內(nèi)辦理《暫住證》手續(xù)。

（2）配合派出所、居委會(huì)對(duì)小區(qū)內(nèi)租戶、流動(dòng)人員的調(diào)查，并登記在冊(cè)，確保小區(qū)的生活安全。

9、社區(qū)文化

（1）設(shè)立學(xué)習(xí)宣傳園地，開展健康向上的活動(dòng)。

（2）制有居民精神文明建設(shè)公約。

（3）配合街道辦事處、居委會(huì)、派出所開展各項(xiàng)工作。

（4）業(yè)主滿意率95%以上。

（七）針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)（業(yè)務(wù)）

1、代住戶進(jìn)行室內(nèi)衛(wèi)生清掃、室內(nèi)裝修、搬家等。

2、提供空房代管、房屋中介等服務(wù)。

3、代定報(bào)刊、郵件報(bào)刊的代收。

4、提供維修服務(wù)并做到小修不過夜，中修三天完成。

5、安裝、維護(hù)和修理各種家用電器和生活用品等。

三、公司擬采取的管理方式

“對(duì)物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格管理，為業(yè)主、開發(fā)商提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)”是本公司的根本理念，規(guī)范化管理，貼心服務(wù)，鑄造品牌物業(yè)公司的信譽(yù)與形象。

（一）標(biāo)準(zhǔn)化管理

物業(yè)管理涉及面廣，一般住用戶對(duì)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、檔次很難進(jìn)行全面了解，業(yè)主對(duì)服務(wù)質(zhì)量與收費(fèi)關(guān)系的誤解是當(dāng)前物業(yè)公司與業(yè)主關(guān)系僵化的一個(gè)主要原因。房屋及設(shè)備保養(yǎng)不及時(shí)、日常管理松懈、隨意是物業(yè)管理水平低下、業(yè)主怨聲載道的根本原因。本公司從項(xiàng)目前期管理、入伙、二次裝修、房屋維修與養(yǎng)護(hù)、給排水及電氣設(shè)備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務(wù)，均實(shí)施全面的、標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)量管理，使本公司物業(yè)管理行為向規(guī)范化的國際慣例靠攏，在內(nèi)部管理上自律、制度上創(chuàng)新，以達(dá)到管理嚴(yán)格有序、服務(wù)質(zhì)量高的管理目標(biāo)，使開發(fā)商放心、業(yè)主滿意、公司信譽(yù)度得到提高。

（二）溝通服務(wù)至上

組織、溝通、協(xié)調(diào)能力是物管企業(yè)的一項(xiàng)不可或缺的重要素質(zhì)，具備這項(xiàng)素質(zhì)，工作中的各項(xiàng)矛盾往往可以大事化小、小事化無；反之，則誤會(huì)重重，隔閡加深。目前大多數(shù)物業(yè)公司受投訴主要在于溝通不暢所致。為此，本公司專門設(shè)置業(yè)主聯(lián)絡(luò)處，通過禮貌走訪、接待業(yè)主投訴、較好解決業(yè)主提出的問題（合理要求）、答復(fù)業(yè)主疑問、設(shè)置業(yè)主交流箱、公示欄、宣傳欄等方式，發(fā)展與業(yè)主的良好關(guān)系。同時(shí)，鑒于物業(yè)管理是一項(xiàng)具體、繁瑣的業(yè)務(wù)，公司要求管理人員親力親為，實(shí)行走動(dòng)式管理，親臨服務(wù)一線，直接了解業(yè)主需求，認(rèn)真負(fù)責(zé)，講道德，重誠實(shí)，對(duì)業(yè)主有求必應(yīng)，保證服務(wù)質(zhì)量。凡是業(yè)主對(duì)入伙交房時(shí)提出的涉及與開發(fā)商有關(guān)的問題，我們將利用規(guī)范物業(yè)公司的耐心、親切的服務(wù)優(yōu)勢(shì)對(duì)業(yè)主進(jìn)行溝通、疏導(dǎo)和撫慰，有效化解部分業(yè)主似懂非懂的怨氣、誤解或投訴，并按物業(yè)管理的規(guī)范要求登記下來，書面呈報(bào)開發(fā)商。絕對(duì)禁止加劇業(yè)主與開發(fā)商、開發(fā)商與物業(yè)公司、物業(yè)公司與業(yè)主之間錯(cuò)綜復(fù)雜矛盾的做法與行為。

（三）締造親善的社區(qū)文化

創(chuàng)造一個(gè)和諧、文明、舒適、優(yōu)美的生活與工作環(huán)境是我公司與業(yè)主的共同愿望。因此，本公司提倡文明、禮貌、親善的社區(qū)文化，與業(yè)主共建共榮、友好相處、相互信任，主導(dǎo)公司員工發(fā)展與業(yè)主、派出所、社區(qū)居民委員會(huì)以及政府部門的友好協(xié)作關(guān)系。不論員工在工作期間或在工作區(qū)域之外，業(yè)主或員工的難處是否關(guān)系到本人，都要熱心助人、溫善相待，主動(dòng)構(gòu)架良好的人際關(guān)系，為小區(qū)、為業(yè)主、為自己、為這個(gè)物欲橫流的社會(huì)開辟一方文明的凈土。

四、為開展XX佳園物業(yè)管理所配置的人力、物力資源

（一）人員設(shè)置。

根據(jù)所確定的管理檔次及實(shí)地考察，按物業(yè)管理面積2萬平方米計(jì)算,本公司“XX佳園”管理處擬設(shè)置工作人員11人。

職位人數(shù)負(fù)責(zé)內(nèi)容

管理入主任兼業(yè)主聯(lián)絡(luò)處主任1人負(fù)責(zé)總體工作安排、業(yè)主溝通

工程人員1人負(fù)責(zé)設(shè)備、設(shè)施維修、保養(yǎng)

車管員/收銀員2人停車場(chǎng)管理、出納、收費(fèi)

保潔綠化人員1人負(fù)責(zé)保潔綠化

保安人員6人負(fù)責(zé)崗?fù)?、車輛出入、巡邏

注：財(cái)務(wù)人員由總公司兼任。

（二）綜合效益簡(jiǎn)要分析

XX佳園綜合管理費(fèi)及維修金收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可為(以上收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)僅供參考，最后的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以物價(jià)局批復(fù)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi))：

管理費(fèi)維修金

多層住宅0.50元/平方米·月0.20元/平方米·月

商場(chǎng)1.50元/平方米·月0.25元/平方米·月

地上車位40元/位·月

地下車位60元/位·月

五、XX佳園物業(yè)管理的具體操作

公司貫徹“以人為本、業(yè)主至上”的服務(wù)理念，從項(xiàng)目前期管理、入伙、二次裝修、房屋維修與養(yǎng)護(hù)、給排水及電氣設(shè)備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務(wù)，均實(shí)施全面的、標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)量管理。逐步建立完善的安全保衛(wèi)系統(tǒng)、設(shè)備設(shè)施維護(hù)系統(tǒng)、環(huán)境保結(jié)系統(tǒng)、綠化維護(hù)系統(tǒng)、共用設(shè)施管理系統(tǒng)、社區(qū)文化活動(dòng)組織系統(tǒng)。

(一)前期準(zhǔn)備

公司派出專業(yè)人員對(duì)待承接項(xiàng)目進(jìn)行深入研究，了解項(xiàng)目規(guī)劃、物業(yè)特點(diǎn)以及周邊地區(qū)物業(yè)分布情況、安全狀況，結(jié)合本方案擬定特定物業(yè)項(xiàng)目的管理方案；進(jìn)駐前二個(gè)月開始籌建物業(yè)管理隊(duì)伍，進(jìn)行人員選拔、培訓(xùn)，針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)制定各項(xiàng)管理規(guī)定及工作流程，擬定用戶手冊(cè)、業(yè)主公約及前期物業(yè)管理協(xié)議；進(jìn)駐前一星期必須安排好管理用房、員工宿舍及管理處相關(guān)辦公設(shè)備；物業(yè)接管必須進(jìn)行驗(yàn)收評(píng)估，妥善進(jìn)行鑰匙、圖紙資料的交接。

1.內(nèi)部機(jī)構(gòu)的設(shè)置與擬定人員編制

2.物業(yè)管理人員的選聘和培訓(xùn)

開展管理工作前3個(gè)月。培訓(xùn)內(nèi)容為：專業(yè)管理概念，緊急應(yīng)變的處置，業(yè)主及用戶投訴的處理，特別電梯配電應(yīng)取得上崗證方可上崗。

3.規(guī)章制度制定

1）、根據(jù)政府有關(guān)部門的法律、法令、文件和示范文體，編寫《業(yè)主公約》、《用戶手冊(cè)》并在入伙時(shí)發(fā)放。

2）、制定嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的管理文件（各項(xiàng)守則、管理規(guī)定，各級(jí)員工崗位職責(zé)及工作程序）并在入伙前完成。

(二)物業(yè)管理的啟動(dòng)

1.物業(yè)的接管驗(yàn)收

1）、產(chǎn)權(quán)資料（項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑執(zhí)照）。

2）、技術(shù)資料（竣工圖、設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書等）

2.入伙管理

1）、房屋驗(yàn)收、交接執(zhí)行公司嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的“入伙管理系統(tǒng)”。發(fā)放入伙通知書、住戶手冊(cè)，明確入伙驗(yàn)收手續(xù)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，簽署“業(yè)主公約”，禮貌、熱忱接待業(yè)主，主動(dòng)解釋有關(guān)疑問；簽訂物業(yè)管理委托合同、業(yè)主公約；通過宣傳使用戶了解和配合物業(yè)管理工作；向用戶發(fā)放《用戶須知》、《用戶手冊(cè)》；配合用戶搬遷，應(yīng)打掃好室內(nèi)外衛(wèi)生、清掃進(jìn)出道路、協(xié)助用戶搬遷以及交通指揮等；做好用戶搬遷階段的安全工作，合理協(xié)調(diào)保安人員值班、巡邏，適當(dāng)增加保安力量。

2）、建立業(yè)主檔案和產(chǎn)權(quán)備案。在辦理移交手續(xù)中，系統(tǒng)了解業(yè)主相關(guān)資料，建立顧客檔案，界定每個(gè)產(chǎn)權(quán)人擁有產(chǎn)權(quán)的范圍和比例，建立產(chǎn)權(quán)備案制度，為今后順利管理打好基礎(chǔ)。

3.二次裝修施工全過程監(jiān)控

二次裝修管理攸關(guān)樓宇的建筑風(fēng)格、品質(zhì)，因此，為了保證樓房長(zhǎng)期正常使用，公司將依《廈門市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》、建設(shè)部第46號(hào)令《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》、《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》、《廈門市建筑外墻裝飾管理規(guī)定》、《家庭居室裝飾二次裝修管理試行辦法》、《廈門市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)辦法》等有關(guān)法規(guī)以及《前期物業(yè)管理協(xié)議》、《用戶手冊(cè)》、《業(yè)主公約》執(zhí)行管理。

作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)管理時(shí)，管理處將采取必要的安全防護(hù)和消防措施，保障作業(yè)人員和相鄰居民的安全，控制現(xiàn)場(chǎng)的各種粉類、廢氣、固體廢物以及噪聲、振動(dòng)對(duì)環(huán)境的污染和危害，減輕或避免對(duì)相鄰居民的日常生活造成影響。

安全防范管理。二次裝修施工人員須按政府規(guī)定辦理證件，接受管理處管理，留宿施工人員由業(yè)主或人書面擔(dān)保，防范治安事件發(fā)生；進(jìn)行二次裝修中用電、煤氣、明火安全管理，消除消防隱患；二次裝修與入住并存期間，加強(qiáng)安全防范重點(diǎn)宣傳，有針對(duì)性地采取措施，確保不遺留安全隱患。

環(huán)境衛(wèi)生管理。規(guī)范二次裝修材料及垃圾的運(yùn)輸和堆放，嚴(yán)禁投入下水道，確保樓宇內(nèi)道路通暢及環(huán)境整潔；加強(qiáng)噪聲控制，限定二次裝修施工時(shí)間或進(jìn)行噪聲隔離，最大限度降低對(duì)周邊居民正常生活及工作的影響，控制入住和二次裝修期交叉時(shí)造成的環(huán)境影響。

共用設(shè)備設(shè)施管理。確保二次裝修中水電主干線、消防設(shè)施等戶內(nèi)外設(shè)備設(shè)施不受破壞，嚴(yán)禁任意動(dòng)用消防設(shè)施，使其正常運(yùn)行。

外二次裝修管理。嚴(yán)禁破壞外墻整體美觀，不得在外墻鑿洞；禁止安裝雨陽蓬或作任何形式的封閉；窗戶、落地窗防護(hù)柵應(yīng)設(shè)在窗扇內(nèi)側(cè)；公共部位嚴(yán)禁安裝、架設(shè)私家物品及構(gòu)筑物，尤其是私自在樓梯口加裝鐵門。

土建二次裝修管理。不得用重磅大錘進(jìn)行野蠻施工，以防止破壞樓板結(jié)構(gòu)；不得變更或破壞房屋的柱、梁、板、承重墻等建筑主體結(jié)構(gòu)、外墻、屋面防水、廚衛(wèi)防水；外墻體埋設(shè)管線，須進(jìn)行防水處理，以防止外墻滲水；不得在無梁板上砌筑檣體。

水電設(shè)施二次裝修管理。嚴(yán)禁在結(jié)構(gòu)樓板鑿溝埋管、在公共墻體埋設(shè)水管；廚衛(wèi)下水主管檢查口不得封死；二次裝修前堵塞好下水口，以防止二次裝修土頭、雜物造成堵塞；墻體及吊頂內(nèi)埋設(shè)電線應(yīng)使用套管；動(dòng)員住戶在進(jìn)行吊頂裝飾時(shí)留出檢查口。

裝修工程完工后，由裝修戶通知管理處工程部對(duì)工程進(jìn)行驗(yàn)收，出具竣工驗(yàn)收單并辦理相關(guān)手續(xù)。

(三)完善的日常物業(yè)管理服務(wù)

A、安全保衛(wèi)系統(tǒng)

1、總體安全環(huán)境管理

在社區(qū)四周、車床進(jìn)出口、社區(qū)出入口，電梯轎廂內(nèi)設(shè)置閉路監(jiān)控系統(tǒng)，建立24小時(shí)不間斷監(jiān)控資料；結(jié)合公安110報(bào)警系統(tǒng)，對(duì)突發(fā)安全事件及時(shí)解決，依法辦事。

培訓(xùn)專業(yè)保安巡查員隊(duì)伍，保安巡查員統(tǒng)一著裝、佩戴明顯標(biāo)志，文明值勤，言語規(guī)范，認(rèn)真負(fù)責(zé)，對(duì)社區(qū)進(jìn)行24小時(shí)值班及巡邏，制定詳盡巡邏路線及頻次；對(duì)危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施并及時(shí)消除安全隱患。

在出入口處對(duì)來訪客人進(jìn)行登記，控制樓宇內(nèi)流動(dòng)人員數(shù)量，防止推銷人員散發(fā)廣告?zhèn)鲉位驘o關(guān)人員流竄；建立我公司覆蓋全廈門市的物業(yè)保安呼叫系統(tǒng)，遇有突發(fā)事態(tài)，可以立即調(diào)配全公司人力和物力集中支援；制定應(yīng)急準(zhǔn)備和應(yīng)急措施，如防臺(tái)風(fēng)、防地震方案等。

2、對(duì)出租戶管理

租戶的社區(qū)角色不同，人員流動(dòng)性大，社會(huì)背景、身份也極為復(fù)雜，因此，出租戶管理成為當(dāng)今物業(yè)管理中較難處理的問題。我公司將從提倡親和社區(qū)文化入手，對(duì)租戶進(jìn)行分類拜訪與重點(diǎn)關(guān)注；配合派出所、居委會(huì)對(duì)小區(qū)內(nèi)租戶、流動(dòng)人員的調(diào)查。確保樓宇內(nèi)業(yè)主、租戶的生活安全與人際和諧。

3、車輛交通及道路管理

樓宇停車場(chǎng)有專人疏導(dǎo)，管理有序，排列整齊，機(jī)動(dòng)車輛出入有登記；非機(jī)動(dòng)車車輛按規(guī)定位置停放；每天巡查樓宇內(nèi)道路，確保道路通暢，路面平整；井蓋無缺損、無丟失，路面井蓋不影響車輛和行人通行及業(yè)主的日常生活。

4、科學(xué)管理

記錄全面的事件日志，針對(duì)事故多發(fā)地加強(qiáng)巡邏及監(jiān)控，消滅安全隱患。

B、設(shè)備設(shè)施維護(hù)系統(tǒng)

1.房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)

主出入口設(shè)樓宇平面示意圖，幢、單元（門）、戶標(biāo)號(hào)標(biāo)志明顯；定期檢查外墻，發(fā)現(xiàn)破損及時(shí)修補(bǔ)，確保房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡；空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集；設(shè)立小告示板，開展與業(yè)主交流，及時(shí)通報(bào)相關(guān)事項(xiàng)。

2.共用設(shè)備管理

本公司設(shè)備保養(yǎng)與維修，一是以預(yù)防為主，堅(jiān)持日常保養(yǎng)與計(jì)劃維修并重，使設(shè)備始終處于良好狀態(tài)；二是對(duì)房屋設(shè)備做到“三好”，“四會(huì)”和“五定”。三好是指用好、修好和管理好重要的房屋設(shè)備?！八臅?huì)”是指物業(yè)維修人員對(duì)房屋設(shè)備要會(huì)使用、會(huì)保養(yǎng)、會(huì)檢查、會(huì)排除故障。“五定”是對(duì)房屋主要設(shè)備的清潔、、檢修要做到定量、定人、定點(diǎn)、定時(shí)和定質(zhì)；三是實(shí)行專業(yè)人員修理與使用操作人員修理相結(jié)合。以專業(yè)修理為主，同時(shí)設(shè)備的使用操作人員參加日常的維護(hù)保養(yǎng)和進(jìn)行部分的小型維修。四是完善設(shè)備管理和定期維修制度。制度科學(xué)的保養(yǎng)規(guī)程，完善設(shè)備資料和維修登記卡片管理，合理制定定期維修計(jì)劃。

1）給排水設(shè)備管理

管理目標(biāo)：細(xì)心保養(yǎng)，確保給排水設(shè)備、閥門、管道工作正常，無跑冒滴漏，方便住用戶生活。

供水設(shè)備（包括蓄水池、供水泵、管網(wǎng)、屋頂水箱、水表、閥門等）。對(duì)生活水泵、給水管網(wǎng)定期檢修及防腐保養(yǎng)，確保供水設(shè)備運(yùn)行正常、設(shè)施完好、無滲漏、無污染；每天2次巡視水泵房、給水管網(wǎng)、屋頂水箱；水泵、水池、水箱有嚴(yán)格管理措施，無污染隱患；生活用水的水質(zhì)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)；對(duì)二次供水蓄水池、屋頂水箱每半年清洗、消毒一次，無二次污染，保存二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單；停水提前一天通知住用戶。

排水管理。每天巡視排水管道等設(shè)施，確保排水、排污管理通暢，無堵塞、外溢現(xiàn)象；汛期道路、車庫、設(shè)備房無積水、浸泡發(fā)生；每年一次清理化糞池、污水井；遇有事故，維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行搶修，無大面積跑水、泛水、長(zhǎng)時(shí)間停水現(xiàn)象。

2）供電設(shè)備管理

供電設(shè)備（變壓器、電表、供電線路、總開關(guān)、戶外型負(fù)荷開關(guān)、戶內(nèi)型漏電保護(hù)自動(dòng)開關(guān)、避雷針等）。建立24小時(shí)運(yùn)行和維修值班制度，及時(shí)排除故障；每天檢查供電線路，確保正常供電，道路、樓道等公共照明完好；建立配電室巡查制度（每班巡查一次，每月細(xì)查一次，半年大檢修一次），并做好運(yùn)行記錄；停電提前一天通知各用戶；臨時(shí)施工及?。ㄓ茫粞b修制定臨時(shí)用電管理措施；發(fā)生地震、火災(zāi)、水災(zāi)等情況及時(shí)切斷電源；備用應(yīng)急發(fā)電機(jī)隨時(shí)起用。

配電房管理。由機(jī)電技術(shù)人員管理和值班，無關(guān)人員禁止入內(nèi)；建立配電運(yùn)行記錄，每班巡查1次，每月細(xì)查1次，半年大檢修1次，查出問題及時(shí)處理，并做好記錄；室內(nèi)照明、通風(fēng)保持良好；操作開頭的標(biāo)志明顯，停電拉閘要掛標(biāo)志牌，檢修停電，更應(yīng)掛牌；操作及檢驗(yàn)時(shí)，必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。

供電設(shè)備的正常維護(hù)和保養(yǎng)。觀察種類儀表、電壓是否正常，使用電流的變化情況，高峰用電時(shí)的電流數(shù)值，三相電流是否平衡，對(duì)照值班記錄檢查分析有關(guān)差異；核對(duì)各個(gè)支路的實(shí)際負(fù)荷是否與裝設(shè)的保護(hù)元件整定值相符合；配電箱固定是否牢固，箱內(nèi)器件是否完好無損，各閘具的接頭有無松動(dòng)，操作是否靈活，刀刃及接點(diǎn)有無燒傷，導(dǎo)線絕緣是否老化、變脆、熔斷器有無焦痕；導(dǎo)線絕緣是否良好，各類絕緣導(dǎo)線的絕緣是否老化，各接頭處無燒焦、變脆、絕緣包布有無失效，接頭之間有無腐蝕現(xiàn)象；金屬管連接的地線是否良好，有無虛脫或腐蝕，各種管路固定是否牢固。管子接頭有無脫扣拔節(jié)現(xiàn)象，管路有無塌腰變形；各用電器具是否牢固；各種地板的接地電阻是否符合規(guī)定。

3）弱電設(shè)備管理

每天對(duì)門禁對(duì)講系統(tǒng)進(jìn)行維修保養(yǎng)，確保故障能及時(shí)排除。

4）消防管理

消防控制中心24小時(shí)值班，消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全，完好無損，可隨時(shí)起用；制訂突發(fā)事件應(yīng)急方案；消防管理員接受嚴(yán)格正規(guī)的培訓(xùn)。

建立日常防火檢查制度，每周一次檢查消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備，每月全部檢查一次，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并消除火災(zāi)安全隱患，確保消防設(shè)施齊全、完好，標(biāo)識(shí)完整，可隨時(shí)起用；在明顯處設(shè)立消防疏散示意圖。照明設(shè)施、引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通無阻；全體管理人員掌握消防設(shè)施設(shè)備的使用方法并能及時(shí)處理各種問題；組織開展消防法規(guī)及消防知識(shí)的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責(zé)任人；建立義務(wù)消防隊(duì)，制訂突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案；每年舉行一次消防演習(xí)，增強(qiáng)應(yīng)急技能、提高業(yè)主消防意識(shí)。

C、環(huán)境保結(jié)系統(tǒng)

環(huán)境衛(wèi)生管理的目的是凈化環(huán)境，給住用人提供一個(gè)清潔宜人的工作、生活環(huán)境。我司對(duì)清潔衛(wèi)生工作將嚴(yán)格“五定”管理，即定人、定地點(diǎn)、定時(shí)間、定任務(wù)、定質(zhì)量。

管理標(biāo)準(zhǔn)：垃圾箱、果皮箱等環(huán)衛(wèi)設(shè)備完備；標(biāo)準(zhǔn)化保潔（專職人員及清潔衛(wèi)生責(zé)任制）；垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺；房屋公共部門共用設(shè)施無蟻害；樓宇內(nèi)道路等共用場(chǎng)地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物；房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫；樓梯扶欄、天臺(tái)、公共玻璃窗等保持潔凈。

1、日常保潔

范圍工作內(nèi)容頻次標(biāo)準(zhǔn)備注

樓道1收垃圾，洗垃圾桶2次/天無遺留物、臭味

2掃地板及樓梯1次/天無雜物，無積水

3沖洗樓梯1次/周無雜物，無積水

4擦公寓口信報(bào)箱1次/天無灰塵，無手印

5擦電梯2次/天無灰塵，無手印

6擦公共防盜門1次/周無灰塵

7擦樓梯扶手1次/周無灰塵

8擦公共天花板1次/周無灰塵、蜘蛛絲

9擦消火栓1次/月無灰塵

10擦窗戶2次/月無灰塵

道路1路面循環(huán)清掃無雜物

2路邊綠地2次/天無雜物

3水泵結(jié)合器1次/周無灰塵

4路燈柱1次/周無灰塵

綠地清理2次/天無灰塵、枯葉

2、四害消滅

在樓道、道路、綠地等公共區(qū)域，每月定期一次采取措施消滅老鼠、蟑螂，二次消滅蚊子、蒼蠅，配合周圍區(qū)域?qū)λ暮ψ躺叵咎幚怼?/p>

D、綠化維護(hù)系統(tǒng)

制定綠化管理標(biāo)準(zhǔn)，定期對(duì)樓宇綠化進(jìn)行澆水、施肥、修剪、殺蟲等工作；對(duì)樓宇綠化進(jìn)行改進(jìn)、栽種；綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象；花草樹木長(zhǎng)勢(shì)良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損、無斑禿；綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物。

項(xiàng)目措施標(biāo)準(zhǔn)

綠化澆水澆水（依氣候變化）澆足澆透

草皮修剪（按季節(jié)進(jìn)行）草皮美觀平整

雜草清除（每周一次）確保基本無雜草

防蟲病蟲害防治（一年2次）無病蟲害

養(yǎng)護(hù)施肥（一年4次）綠化生長(zhǎng)旺盛

喬灌木修剪造型一年4次

E、共用設(shè)施管理系統(tǒng)

制定共用設(shè)施管理標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)業(yè)主的共用設(shè)施：籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)等制定相應(yīng)的管理辦法，定期對(duì)共用設(shè)施進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)；開發(fā)收益項(xiàng)目，借助專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)對(duì)共用設(shè)施進(jìn)行有效管理，并引入良好的運(yùn)營(yíng)機(jī)制充分發(fā)揮物業(yè)的使用價(jià)值，為業(yè)主及開發(fā)商獲取收益也為良好的物業(yè)管理注入動(dòng)力。

F、社區(qū)文化活動(dòng)組織系統(tǒng)

1、社區(qū)文化建設(shè)

創(chuàng)造一個(gè)和諧、文明、舒適的生活與工作環(huán)境是我公司與業(yè)主的共同愿望。在一年里，特別是節(jié)日，如春節(jié)、中秋節(jié)等，管理處騰出活動(dòng)空間，與社區(qū)居委員會(huì)一道，組織社區(qū)居民參與開展各種積極向上的文藝活動(dòng)，使住用戶擁有一份歸屬感；各項(xiàng)活動(dòng)事先計(jì)劃，爭(zhēng)取政府有關(guān)部門支持，并發(fā)展與業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居委會(huì)以及政府有關(guān)部門的良好合作關(guān)系；在樓宇告示欄上設(shè)立學(xué)習(xí)宣傳園地；配合、支持、參與社區(qū)文化建設(shè)，提倡高雅的社區(qū)文化。

2、便民服務(wù)

“不出社區(qū)門，照樣過日子”是本公司服務(wù)的一項(xiàng)重要目標(biāo)，當(dāng)住戶遇到生活上或工作上的多方面問題而難以應(yīng)對(duì)時(shí)，全公司員工都能夠有求必應(yīng)地提供服務(wù)，主動(dòng)為住戶排憂解難，積極開展臨時(shí)性的、專項(xiàng)性的、業(yè)戶自愿選擇的特約服務(wù)方式。

1）、日常服務(wù)

設(shè)置業(yè)主聯(lián)絡(luò)處、服務(wù)專線，開辟為業(yè)主/業(yè)主委員會(huì)與本公司溝通交流場(chǎng)所，不但要接受住戶的質(zhì)疑、問詢、投訴、求助、報(bào)修，還要求公司員工必須熱情相待，及時(shí)處理和反饋?zhàn)舻母鞣N要求；建立回訪制度并記錄，定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見單，對(duì)合理化建議及時(shí)整改；每半年公開一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支情況；代定報(bào)刊，郵件報(bào)刊代收。

2）、特約服務(wù)

提供有償特約維修服務(wù)。室內(nèi)維修裝潢業(yè)務(wù)，小修不過夜，中修三天完成；空房代管，房屋中介；委托代裝家用電器；代辦家庭清潔、消毒、打蠟；委托代聘各種類型的保姆、家教和醫(yī)療護(hù)理；信息咨詢服務(wù)等

六、物業(yè)接管事項(xiàng)說明

篇10

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)高層、地下建筑消防安全管理適用本規(guī)定。本市行政區(qū)域內(nèi)符合城鄉(xiāng)規(guī)劃要求，依法取得城市規(guī)劃建設(shè)合法手續(xù)建設(shè)的高層、地下建筑應(yīng)依法向消防部門申報(bào)消防審核備案和驗(yàn)收。

第三條 高層、地下建筑消防安全管理貫徹預(yù)防為主、防消結(jié)合的工作方針，立足自防自救的原則，實(shí)行嚴(yán)格和科學(xué)的管理。

第四條 各級(jí)公安機(jī)關(guān)依法對(duì)全市行政區(qū)域內(nèi)高層、地下建筑的消防工作實(shí)施監(jiān)督管理，各級(jí)公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)，公安派出所負(fù)責(zé)具體實(shí)施。

第五條 城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)、工商等行政主管部門應(yīng)當(dāng)在各自職責(zé)范圍內(nèi)依法做好高層、地下建筑的消防工作，市、縣公安機(jī)關(guān)應(yīng)與上述政府職能部門建立工作協(xié)調(diào)機(jī)制。城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門對(duì)不符合城鎮(zhèn)消防專項(xiàng)規(guī)劃的建設(shè)項(xiàng)目，不予辦理規(guī)劃手續(xù)。城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門對(duì)消防設(shè)計(jì)依法應(yīng)當(dāng)經(jīng)公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)審核的高層、地下建筑工程而未經(jīng)審核或?qū)徍瞬缓细竦模挥枋┕ぴS可；對(duì)工程竣工依法應(yīng)當(dāng)經(jīng)公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)驗(yàn)收的高層、地下建筑工程未經(jīng)消防驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的，不予辦理竣工驗(yàn)收備案。房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)企業(yè)的消防安全防范服務(wù)質(zhì)量作為對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理的重要內(nèi)容；指導(dǎo)高層、地下建筑業(yè)主使用專項(xiàng)維修資金對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用消防設(shè)施進(jìn)行維修、更新和有效管理，確保完好有效。工商行政主管部門對(duì)高層、地下建筑內(nèi)未經(jīng)消防安全檢查或者經(jīng)檢查不符合消防安全條件的公共娛樂場(chǎng)所，不予辦理工商登記注冊(cè)手續(xù)。

第六條 高層、地下建筑的建設(shè)單位依法應(yīng)當(dāng)對(duì)下列消防工作負(fù)責(zé)，對(duì)其行為依法承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任：

（一）新建、擴(kuò)建、改建高層、地下建筑（含裝修工程）工程，其建設(shè)單位依法應(yīng)當(dāng)報(bào)公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)消防設(shè)計(jì)審核和備案，未經(jīng)審核或?qū)徍?、備案抽查不合格?/p>

（二）依法應(yīng)當(dāng)經(jīng)公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)消防驗(yàn)收，未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格而交付使用的；

（三）依法應(yīng)當(dāng)經(jīng)公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)竣工驗(yàn)收備案，未經(jīng)備案或備案抽查不合格而交付使用的。

第七條 高層、地下建筑工程的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位應(yīng)依法履行法定職責(zé)，分別對(duì)高層、地下建筑工程消防安全負(fù)責(zé)并承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。

第八條 高層、地下建筑施工現(xiàn)場(chǎng)防火應(yīng)統(tǒng)一管理。實(shí)行工程總承包的項(xiàng)目，應(yīng)由總承包單位負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場(chǎng)的防火；未實(shí)行工程總承包的項(xiàng)目，應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場(chǎng)的防火。施工現(xiàn)場(chǎng)的其他單位應(yīng)承擔(dān)合同約定的防火責(zé)任和義務(wù)，工程監(jiān)理單位應(yīng)負(fù)責(zé)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)防火實(shí)施全程監(jiān)理。施工現(xiàn)場(chǎng)的防火責(zé)任單位應(yīng)制訂施工現(xiàn)場(chǎng)的消防安全管理辦法，落實(shí)相關(guān)消防安全生產(chǎn)責(zé)任制度。施工過程中，施工現(xiàn)場(chǎng)安全管理人員應(yīng)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的消防安全管理工作和消防安全狀況進(jìn)行檢查。建設(shè)單位或者個(gè)人對(duì)高層、地下建筑進(jìn)行局部改建、擴(kuò)建或者裝修時(shí)，應(yīng)當(dāng)與施工單位明確施工現(xiàn)場(chǎng)的消防安全責(zé)任；沒有明確的、消防安全由雙方共同負(fù)責(zé)。

第九條 高層、地下建筑業(yè)主是高層、地下建筑消防安全的責(zé)任人，履行下列消防安全義務(wù)：

（一）制定和遵守公共消防安全管理規(guī)約；

（二）及時(shí)落實(shí)火災(zāi)隱患整改措施，承擔(dān)整改所需資金；

（三）委托擔(dān)負(fù)物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)或另行約定的機(jī)構(gòu)組織擔(dān)任高層、地下建筑管理人，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共消防安全實(shí)施統(tǒng)一管理；

（四）不得設(shè)置危害高層、地下建筑公共消防安全的生產(chǎn)、生活、經(jīng)營(yíng)性場(chǎng)所或者庫房；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他消防安全責(zé)任。

依法投入使用的高層、地下建筑，其專有部分的消防安全由業(yè)主負(fù)責(zé)，共有部分的消防安全由所有業(yè)主共同負(fù)責(zé)。

第十條 高層、地下建筑業(yè)主、使用人（承租人）在使用、管理范圍內(nèi)履行消防安全義務(wù)，維護(hù)公共消防安全。高層、地下建筑業(yè)主與使用人（承租人）應(yīng)對(duì)建筑消防安全責(zé)任應(yīng)有明確約定，對(duì)共用的疏散通道、安全出口、建筑消防設(shè)施、消防車道、火災(zāi)隱患的整改落實(shí)、消防安全管理機(jī)構(gòu)組織、消防宣傳教育等事項(xiàng)作出約定，并實(shí)行統(tǒng)一管理。對(duì)存在火災(zāi)隱患高層、地下建筑的業(yè)主、使用人（承租人）和高層、地下建筑管理人必須采取措施消除隱患。

第十一條 高層、地下建筑業(yè)主或者使用人（承租人）將住宅改建為賓館、餐飲等經(jīng)營(yíng)性場(chǎng)所或者庫房的必須符合法律法規(guī)和國家工程建設(shè)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。

第十二條 高層、地下建筑投入使用后，任何單位或者個(gè)人均不得擅自改變消防安全設(shè)計(jì)。廣告牌、雨篷等外墻設(shè)施不得妨礙消防排煙和火災(zāi)撲救。任何單位和個(gè)人應(yīng)當(dāng)確保疏散通道、樓梯、出口等安全疏散設(shè)施通暢。消防車道、消防撲救場(chǎng)地應(yīng)當(dāng)設(shè)置明顯標(biāo)志，不得擅自改變用途或者設(shè)置障礙物。

第十三條 高層、地下建筑業(yè)主委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一管理消防安全的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)依照國家法律法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同的約定承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的消防安全責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行下列消防安全責(zé)任：

（一）制定消防安全管理制度，組織防火巡查，及時(shí)消除火災(zāi)隱患；

（二）定期組織共用消防設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)，確保完好有效；

（三）組織開展消防安全宣傳教育；

（四）制訂預(yù)防火災(zāi)、滅火撲救和應(yīng)急疏散的方案，并開展滅火撲救和應(yīng)急疏散的演練；

（五）保障疏散通道、安全出口、消防車通道暢通；

（六）勸阻、制止業(yè)主或者使用人影響消防安全的行為，并及時(shí)報(bào)告轄區(qū)公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)或者公安派出所；

（七）妥善保管高層、地下建筑消防檔案資料；

（八）法律法規(guī)規(guī)定的其他消防安全責(zé)任。

第十四條 沒有物業(yè)管理的高層、地下建筑，業(yè)主或者使用人（承租人）應(yīng)當(dāng)就共有部分的消防安全責(zé)任進(jìn)行約定，落實(shí)消防安全責(zé)任。

第十五條 高層、地下建筑內(nèi)的機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)等使用單位以及公眾聚集場(chǎng)所的經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)建立并落實(shí)消防安全培訓(xùn)制度，明確機(jī)構(gòu)和人員，保障教育培訓(xùn)工作經(jīng)費(fèi)，按照下列辦法對(duì)所屬員工進(jìn)行消防安全教育培訓(xùn)：

（一）定期開展形式多樣的消防安全宣傳教育；

（二）對(duì)新上崗和進(jìn)入新崗位的職工進(jìn)行上崗前消防安全培訓(xùn)；

（三）對(duì)在崗職工每年至少進(jìn)行一次消防安全培訓(xùn)。

第十六條 高層、地下建筑內(nèi)的機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)等單位的消防安全責(zé)任人、消防安全管理人、專兼職消防管理人員、物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員和公眾聚集場(chǎng)所從業(yè)人員等重點(diǎn)崗位人員應(yīng)當(dāng)定期參加消防安全培訓(xùn)。

第十七條 高層、地下建筑消防安全宣傳教育培訓(xùn)的主要內(nèi)容應(yīng)包括：

（一）國家消防工作方針、政策；

（二）消防法律法規(guī)；

（三）火災(zāi)預(yù)防知識(shí)；

（四）火災(zāi)撲救、人員疏散逃生和自救互救知識(shí)；

（五）其他應(yīng)當(dāng)教育培訓(xùn)的內(nèi)容。

第十八條 高層、地下建筑消防控制室必須實(shí)行專人值班、專人負(fù)責(zé)制度。消防控制室自動(dòng)消防系統(tǒng)操作人員必須經(jīng)消防專業(yè)培訓(xùn)合格后持證上崗。

第十九條 高層、地下建筑內(nèi)的公眾聚集場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所內(nèi)開展下列消防宣傳工作：

（一）在出入口、電梯口、防火門等醒目位置設(shè)置提示火災(zāi)危險(xiǎn)性、安全逃生路線、安全出口、消防設(shè)施器材使用方法的明顯標(biāo)志和警示標(biāo)語；

（二）編印消防安全宣傳資料供公眾取閱；

（三）利用廣播、視頻、公告欄等媒介宣傳消防安全知識(shí)。

第二十條 各類學(xué)校必須每學(xué)期舉辦一次高層、地下建筑消防安全專題教育，開設(shè)消防安全教育欄目。

第二十一條 高層、地下建筑管理人應(yīng)當(dāng)對(duì)其建筑消防設(shè)施每年至少委托具備消防設(shè)施檢測(cè)資質(zhì)或資格的消防技術(shù)服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行一次全面檢測(cè)并建立檢測(cè)檔案，對(duì)故障或者損壞的消防設(shè)施應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修，檢測(cè)報(bào)告應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)轄區(qū)公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)備案，需要暫時(shí)停用消防設(shè)施的，高層、地下建筑管理人應(yīng)當(dāng)采取有效補(bǔ)救措施確保消防安全；停用消防設(shè)施超過24小時(shí)的應(yīng)當(dāng)報(bào)告轄區(qū)公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)。

第二十二條 對(duì)依法投入使用的高層、地下建筑，整改業(yè)主共有部分火災(zāi)隱患或者維修共用消防設(shè)施的費(fèi)用，在保修期內(nèi)的由建設(shè)單位承擔(dān)。保修期滿后，業(yè)主與使用人（承租人）及高層、地下建筑管理人有約定的，從其約定；沒有約定的，從專項(xiàng)維修資金中列支；沒有約定且沒有收取專項(xiàng)維修資金的，按照業(yè)主各自專有部分占建筑總面積的比例收支。

第二十三條 發(fā)生危及高層、地下建筑消防安全的緊急情況，需要立即對(duì)共用部位消防設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、更新和改造的，應(yīng)當(dāng)立即進(jìn)行。建筑業(yè)主、使用人（承租人）、物業(yè)服務(wù)企業(yè)就共用部位消防設(shè)施無約定，致使維修、更新、改造資金難以落實(shí)的，市、區(qū)（縣）房地產(chǎn)行政主管部門可以組織代修，維修費(fèi)用從相關(guān)業(yè)主專項(xiàng)維修資金分戶帳中列支。涉及已售公有住房的，從公有住房專項(xiàng)維修資金中列支。

第二十四條 高層、地下建筑內(nèi)用火安全管理應(yīng)當(dāng)符合下列要求：

（一）不得在具有火災(zāi)、爆炸危險(xiǎn)場(chǎng)所吸煙或者使用明火；

（二）不得在商店、公共娛樂場(chǎng)所營(yíng)業(yè)期間動(dòng)火施工；

（三）不得在人員密集場(chǎng)所使用明火照明或者取暖；

（四）不得燃放煙花爆竹（包括冷煙花）。

第二十五條 高層、地下建筑管理人應(yīng)當(dāng)對(duì)管理的高層、地下建筑逐棟制定并落實(shí)預(yù)防火災(zāi)、滅火撲救和應(yīng)急疏散的方案，其主要內(nèi)容是：

（一）高層、地下建筑的基本情況；

（二）消防安全管理制度和保障消防安全的操作規(guī)程；

（三）共用消防設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)；

（四）防火巡查和火災(zāi)隱患整改；

（五）消防宣傳教育；

（六）報(bào)警和接警處置程序；

（七）確定滅火行動(dòng)、通信聯(lián)絡(luò)、疏散引導(dǎo)、防火救護(hù)等人員分工；

（八）應(yīng)急疏散的組織程序和措施；

（九）撲救初期火災(zāi)的程序和措施；

（十）通信聯(lián)絡(luò)、安全防護(hù)救護(hù)的程序和措施。

第二十六條 高層、地下建筑管理人應(yīng)當(dāng)每年至少組織一次滅火和應(yīng)急疏散演練，消防安全重點(diǎn)單位每半年至少組織一次滅火和應(yīng)急疏散演練。演練時(shí)，應(yīng)當(dāng)設(shè)置明顯標(biāo)識(shí)，并事先告知演練范圍內(nèi)的人員，演練后及時(shí)修訂、完善方案。公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)和監(jiān)督預(yù)防火災(zāi)、滅火撲救和應(yīng)急疏散方案的制定和落實(shí)。

第二十七條 高層、地下建筑管理人應(yīng)當(dāng)開展防火巡查、檢查。高層、地下建筑內(nèi)的機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)等單位應(yīng)當(dāng)至少每季度開展一次防火檢查，重點(diǎn)單位或者人員密集場(chǎng)所應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持組織每日防火巡查。高層、地下建筑內(nèi)的公眾聚集場(chǎng)所在營(yíng)業(yè)期間應(yīng)當(dāng)至少每2小時(shí)開展一次防火巡查，營(yíng)業(yè)結(jié)束時(shí)應(yīng)當(dāng)對(duì)營(yíng)業(yè)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行檢查。高層、地下建筑內(nèi)的醫(yī)院、養(yǎng)老院、寄宿制的學(xué)校、托兒所、幼兒園還應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)夜間防火巡查；其他消防安全重點(diǎn)單位可以結(jié)合實(shí)際，組織夜間防火巡查。

第二十八條 設(shè)置于高層、地下建筑的賓館及公共娛樂場(chǎng)所、幼兒園、養(yǎng)老院等人員密集場(chǎng)所內(nèi)應(yīng)當(dāng)配備手電筒、防煙面具等逃生器材。場(chǎng)所員工服務(wù)人員必須經(jīng)消防安全培訓(xùn)合格后方可上崗，應(yīng)普遍達(dá)到“懂基本消防常識(shí)、懂消防設(shè)施器材使用方法、懂逃生自救技能，會(huì)查改火災(zāi)隱患、會(huì)撲救初起火災(zāi)、會(huì)組織人員疏散”的要求。倡導(dǎo)配備緩降器、軟梯、救生袋和防毒面具等避難救生設(shè)施，在安全出口處安裝單向防火型報(bào)警疏散門鎖裝置。

第二十九條 公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)對(duì)檢查發(fā)現(xiàn)的高層、地下建筑公共安全重大火災(zāi)隱患應(yīng)當(dāng)立即通知有關(guān)單位或者個(gè)人整改，并函告有關(guān)行政主管部門、單位或者個(gè)人，及時(shí)向社會(huì)公告，提示公眾注意消防安全。

第三十條 對(duì)違反本辦法的行為，公安、規(guī)劃、建設(shè)、房地產(chǎn)、工商等行政主管部門依法在各自職責(zé)范圍內(nèi)對(duì)相應(yīng)責(zé)任單位和個(gè)人給予行政處罰或者采取行政強(qiáng)制措施。

第三十一條 高層、地下建筑的消防安全管理人發(fā)現(xiàn)高層、地下建筑業(yè)主、使用人（承租人）影響消防安全的行為，應(yīng)及時(shí)提出警告并進(jìn)行勸阻，對(duì)已形成的火災(zāi)隱患應(yīng)向業(yè)主提出具體的整改意見，落實(shí)整改措施，消除火災(zāi)隱患。對(duì)業(yè)主、使用人（承租人）拒不整改火災(zāi)隱患的，應(yīng)向轄區(qū)公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)或者公安派出所報(bào)告，由公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)對(duì)其直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他責(zé)任人員和單位依法作出處理。