導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵字：房地產(chǎn)業(yè) 稅費(fèi)性收益 建設(shè)規(guī)劃

Abstract: This paper take a brief research into in the present circumstances, the macro should be how the real estate market regulation.

Key words: real estate; taxes income; construction plan

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

前言：

房地產(chǎn)業(yè)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)拉動(dòng)較大，同時(shí)房地產(chǎn)的快速發(fā)展也造成了一定量的泡沫經(jīng)濟(jì)，給我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康的發(fā)展帶來(lái)了潛在的危險(xiǎn)。房?jī)r(jià)過(guò)高、部分居民無(wú)力購(gòu)房已成為我國(guó)現(xiàn)階段日顯嚴(yán)重的生活矛盾，在宏觀上如何對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控已成燃眉之急，本文簡(jiǎn)要探研在目前情況下，我國(guó)宏觀上應(yīng)如何對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。

對(duì)地方財(cái)政收入重新分配

國(guó)家應(yīng)對(duì)土地轉(zhuǎn)讓收益及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的稅費(fèi)性收益產(chǎn)生的財(cái)政收入進(jìn)行重新分配，暨對(duì)經(jīng)營(yíng)土地收益及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)稅費(fèi)產(chǎn)生的財(cái)政收入所占地方全部財(cái)政收入的比率應(yīng)加以限制，該類(lèi)收益超過(guò)限定比率后的財(cái)政收入全部上繳中央。這項(xiàng)措施是從杜絕地方政府推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的原因著手。

在我國(guó)，“房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”被地方政府推至極致并演變成畸形的增長(zhǎng)模式。為了GDP的快速增長(zhǎng)，為了政績(jī)，地方政府過(guò)于依賴(lài)土地收益，有意識(shí)或無(wú)意識(shí)造成房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。土地有償使用特別是土地使用權(quán)有償出讓?zhuān)雇恋爻蔀榈胤秸摹皳u錢(qián)樹(shù)”。在現(xiàn)行體制下，由土地產(chǎn)生的資產(chǎn)性收益和大部分稅費(fèi)主要?dú)w地方所有，造成地方政府高度依賴(lài)土地收益。經(jīng)營(yíng)土地成為投資增長(zhǎng)和財(cái)政收入增加的重要法寶。據(jù)“證券時(shí)報(bào)網(wǎng)”2012年6月26日所發(fā)表的《各國(guó)房地產(chǎn)收入占財(cái)政收入比重PK》資料顯示，我國(guó)房地產(chǎn)收入占財(cái)政收入的比重已經(jīng)由2000年占比10%上漲到2010占比接近80%，十年的時(shí)間漲浮如此之快，房地產(chǎn)真正擔(dān)負(fù)了拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的功能。

在我國(guó)現(xiàn)行體制下，由土地產(chǎn)生的資產(chǎn)性收益和大部分稅費(fèi)基本上歸地方所有，加之我國(guó)實(shí)行財(cái)政“分灶吃飯”的政策，各地政府在財(cái)政收入不足的情況下，只有利用土地出讓籌集地方建設(shè)資金，土地收益在一些地區(qū)已成為典型的財(cái)政收入。可以說(shuō)十年前，房地產(chǎn)稅費(fèi)收益與財(cái)政收入的占比過(guò)低，十年后占比又過(guò)高，國(guó)家應(yīng)給地方政府確立合理的占比，這對(duì)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展及我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展都至關(guān)重要。同時(shí)為了促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，中央在財(cái)政補(bǔ)貼中應(yīng)加大對(duì)地方政府在科技、電子、服務(wù)等新興第三產(chǎn)業(yè)的補(bǔ)貼額。鼓勵(lì)地方政府發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)，鼓勵(lì)地方政府對(duì)可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)業(yè)的投資，減少“短平快”項(xiàng)目的立項(xiàng)和投資，從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展環(huán)保、利民產(chǎn)業(yè)。

開(kāi)征房產(chǎn)稅及消費(fèi)稅

對(duì)非剛性需求的房屋開(kāi)征房產(chǎn)稅及消費(fèi)稅是調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的重要措施之一，對(duì)開(kāi)發(fā)單位五年以上未售存量房開(kāi)征房產(chǎn)稅，對(duì)居民第二套及以上住房開(kāi)征房產(chǎn)稅，對(duì)非普通性住宅開(kāi)征房產(chǎn)稅及消費(fèi)稅，這些稅費(fèi)的開(kāi)征主要是針對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)投資炒房現(xiàn)象所制定的調(diào)控措施。

我國(guó)的房地產(chǎn)不只是單純的消費(fèi)品，還兼有投資品的性質(zhì)。由于房屋能夠帶來(lái)收益(包含房租收益和房屋價(jià)格上漲帶來(lái)的差價(jià)收益)，因此投資者可以在房屋和儲(chǔ)蓄、股票等金融資產(chǎn)之間選擇，進(jìn)行資產(chǎn)組合。我國(guó)儲(chǔ)蓄利率非常低，我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展又使得民間積累了相當(dāng)?shù)馁Y本，為了獲得更高的收益，大批資金開(kāi)始涌入房地產(chǎn)業(yè)。同時(shí)，受人民幣升值預(yù)期的影響及房地產(chǎn)業(yè)的高利潤(rùn)率的吸引，許多國(guó)外資本也通過(guò)各種渠道進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)行投資或炒房，使真正有購(gòu)房需求的消費(fèi)者承受了投資者所賺取的高額利潤(rùn)。促使投資者為了自身的利潤(rùn)，人為的推動(dòng)了市場(chǎng)房?jī)r(jià)的上漲，而并非真正意義上的物有所值。這也是許多人把房?jī)r(jià)上漲歸因于投資炒作的原因，所以2010年至2012年上半年以來(lái)，我國(guó)一直加大力度調(diào)控房?jī)r(jià)。然而如果投資房地產(chǎn)獲得不了高額收益，投資炒作是無(wú)法進(jìn)行的。只有對(duì)非剛性需求的消費(fèi)進(jìn)行調(diào)控，使投資炒房的利潤(rùn)降低，增加非剛性需求的房地產(chǎn)持有期間費(fèi)用，才能避免投資炒房，使房屋價(jià)格合理回歸，同時(shí)也能保證真正的剛性需求得到解決。

建設(shè)規(guī)劃時(shí)做好安居房問(wèn)題

鼓勵(lì)合理消費(fèi)，保證正常的房屋供需平衡，做好安居保障房的建設(shè)工作，并真正達(dá)到安居作用，使真正有購(gòu)房需求的家庭能夠買(mǎi)得到房、買(mǎi)得起房，這是從建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)進(jìn)行調(diào)控的措施。

“現(xiàn)在迫切需要住房的，除了城市低收入住房困難家庭等外，還有每年1000多萬(wàn)新加入就業(yè)大軍的年輕人和數(shù)量更大的城市農(nóng)民工?！比珖?guó)政協(xié)委員李慶云在2010年就曾經(jīng)指出，“現(xiàn)在年輕人買(mǎi)房靠夫妻、雙方父母，三個(gè)家庭供一套房，以此來(lái)維持高房?jī)r(jià)。房地產(chǎn)變身為收入再分配的工具，進(jìn)一步加劇了社會(huì)貧富差距?！闭嬲枰?gòu)房者往往買(mǎi)不到經(jīng)濟(jì)適用房或安居房，這是中國(guó)特有的一個(gè)現(xiàn)象。

地方政府在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，必須考慮到每個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)都有一定比例的經(jīng)濟(jì)適用房和安居房，而非擇地集中建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房或安居房。目前經(jīng)濟(jì)適用房建造量較低，經(jīng)濟(jì)適用房的分配管理混亂，經(jīng)濟(jì)適用房與普通商品房?jī)r(jià)格差距不大，同時(shí)存在向高層次看齊的傾向，住房分配缺乏管理，且出現(xiàn)高收入階層購(gòu)買(mǎi)多套經(jīng)濟(jì)適用房的現(xiàn)象，導(dǎo)致社會(huì)上有相當(dāng)部分中低收入者既買(mǎi)不起普通商品房又買(mǎi)不到經(jīng)濟(jì)適用房，且還享受不到安居房、廉租房，住房保障制度嚴(yán)重缺位。同時(shí)豪華型及享受型房屋開(kāi)發(fā)量不斷增加，該類(lèi)型房屋的開(kāi)發(fā)即提高了房屋開(kāi)發(fā)成本也推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。

我們不反對(duì)住房高消費(fèi)，必竟改善住房條件，提高住房質(zhì)量是我們一直提倡的，但我們更要保證需者有其房，尤其是針對(duì)拆遷建房類(lèi)型的開(kāi)發(fā)，異地安置、拆房補(bǔ)償都不是最合理的解決方案，只有回遷安置才是最科學(xué)的方案，即可以保證動(dòng)遷戶(hù)有房住，也能避免釘子戶(hù)漫天要價(jià)。很多動(dòng)遷戶(hù)原房屋面積較小，又沒(méi)能力支付高額的回遷差價(jià)款，所以不愿意動(dòng)遷，對(duì)于此部分動(dòng)遷戶(hù)異地安置、拆遷補(bǔ)償都不是最合理的角決方案，應(yīng)建造一定量小面積的回遷安置房加以解決，減少拆房補(bǔ)償即有利于安居，又有助于穩(wěn)定房?jī)r(jià)。回遷安置同時(shí)也有助于解決動(dòng)遷戶(hù)的漫天要價(jià)，等面積回遷及互惠的動(dòng)遷方案才能減少動(dòng)遷成本，這是解決動(dòng)遷難的可行性方案。地方政府在建設(shè)規(guī)劃時(shí)應(yīng)多聽(tīng)取各方意見(jiàn)，同時(shí)制定切實(shí)可靠的動(dòng)遷方案有助于降低土地成本、保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展、保證社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展。

推行廉租房制度，解除民生的戶(hù)籍限制

“上學(xué)難、看病難、就業(yè)難、安居難”一直是關(guān)系我國(guó)民生的“四大難題”，這四大難題又以“安居難”為根本，解決了安居難，其他問(wèn)題相應(yīng)簡(jiǎn)單了。解決民生的四大難題，不僅是個(gè)人問(wèn)題，更是社會(huì)問(wèn)題，而廉租房的推行將起著積極重要的作用。我國(guó)現(xiàn)在多數(shù)地區(qū)還存在以戶(hù)籍所在地人為對(duì)民生問(wèn)題加以限制，然而沒(méi)有房就解決不了戶(hù)籍，解決不了戶(hù)籍，就不能正常的接受教育、醫(yī)療、就業(yè)、養(yǎng)老等相關(guān)問(wèn)題，可以說(shuō)戶(hù)籍限制在某種程度上推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。

近年來(lái)國(guó)家已經(jīng)推行了一系列改善措施，但卻因?yàn)楦鞯胤铰鋵?shí)情況不一，而沒(méi)有真正的得以解決。

政府應(yīng)大力推行廉租房措施，畢業(yè)生、外來(lái)務(wù)工人員很難承受高額的房?jī)r(jià)，國(guó)家對(duì)廉租房的建設(shè)投入應(yīng)增加，把有限的廉租房合理分配出去，繼續(xù)推行租房?jī)?yōu)惠的政策，讓畢業(yè)生及外來(lái)務(wù)工人員不在為其基本生活而四處奔波，同時(shí)解除戶(hù)籍限制，對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的正常發(fā)展也都至關(guān)重要。

結(jié)束語(yǔ)

通過(guò)以上措施的宏觀調(diào)控，會(huì)使房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)的作用發(fā)揮到正常、合理的狀態(tài)，給房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造一個(gè)良好的發(fā)展空間；地方政府應(yīng)加大發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，增加第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的稅費(fèi)收益，從長(zhǎng)遠(yuǎn)解決地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瓶頸問(wèn)題才是根本辦法。只有這樣，才能保證我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，才能使房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，使房?jī)r(jià)真正合理回歸，實(shí)現(xiàn)人們的安居樂(lè)業(yè)。

參考資料

1、《各國(guó)房地產(chǎn)收入占財(cái)政收入比重PK》，證券時(shí)報(bào)網(wǎng)，2012-06-26；

2、曹祥軍.剛性需求下的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略再思考[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì),2009,（9）；

篇2

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn) 宏觀調(diào)控 困境 房產(chǎn)稅 住房保障

近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲。為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)，保障居民的住房消費(fèi)能力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，中央政府連續(xù)出臺(tái)了一系列調(diào)控政策，但效果不盡如人意。自2010年4月17日“新國(guó)十條”以來(lái)，各地陸續(xù)實(shí)施了最嚴(yán)厲的調(diào)控手段——限購(gòu)后，有效地抑制了非剛性需求，為房?jī)r(jià)的下行打開(kāi)了通道。但放眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，限購(gòu)帶來(lái)的負(fù)面影響也不可忽視，它在過(guò)濾非剛性需求的同時(shí)，必然會(huì)大大壓縮房地產(chǎn)的總需求。因此，當(dāng)前我們應(yīng)該重新審視限購(gòu)政策，逐步調(diào)整政策的著力點(diǎn)，在對(duì)過(guò)去的調(diào)控政策進(jìn)行總結(jié)、分析的基礎(chǔ)上，尋找未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的有效途徑。

一、2003年以來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策的簡(jiǎn)要梳理

1、2003年初—2005年上半年，規(guī)范管理階段

2003年2月8日，國(guó)土資源部《關(guān)于清理各類(lèi)園區(qū)用地、加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》，旨在嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量。2003年6月5日，央行出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，控制并且規(guī)范銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款以及對(duì)個(gè)人的房貸。2004年3月30日，國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》，明確商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)必須嚴(yán)格按規(guī)定采用招標(biāo)拍賣(mài)掛牌的方式。

2、2005年下半年—2008年上半年，適度控制階段

2005年3月17日，個(gè)人住房貸款利率從即日起再次上調(diào)，宣布取消住房貸款優(yōu)惠利率。2006年5月17日，國(guó)務(wù)院總理主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，會(huì)上提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項(xiàng)措施，稱(chēng)之為“國(guó)六條”。2006年5月30日，國(guó)土資源部下發(fā)了《關(guān)于目前進(jìn)一步從嚴(yán)土地管理的緊急通知》，堅(jiān)決執(zhí)行停止別墅類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地供應(yīng)的規(guī)定。2007年9月27日，央行發(fā)出《中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，提高了購(gòu)買(mǎi)非首套住房的首付款比例和貸款利率，以抑制住房需求增長(zhǎng)。

3、2008年下半年—2009年底，大力發(fā)展階段

2008年12月20日，國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，提出鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)；支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。2009年1季度至4季度商品住宅交易量同比增速大幅回升，2009年2季度房?jī)r(jià)重拾漲勢(shì)，2010年2季度房?jī)r(jià)同比漲幅達(dá)到14%，為1998年以來(lái)的最高點(diǎn)。

4、2010年初至今，從嚴(yán)調(diào)控階段

2010年1月7日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，強(qiáng)調(diào)合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求，規(guī)定“家庭二套房貸”首付款比例不低于40%。2010年4月17日，國(guó)務(wù)院發(fā)出《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，進(jìn)一步提高“家庭二套房貸”首付款比例至50%，并對(duì)外埠居民購(gòu)房進(jìn)行限制。2010年9月暫停第三套及以上購(gòu)房貸款，并嚴(yán)格施行問(wèn)責(zé)制。2011年1月26日，國(guó)務(wù)院召開(kāi)會(huì)議，確定了八項(xiàng)政策措施（“新國(guó)八條”政策），再次提高“家庭二套房貸”首付款比例至60%，并從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。2011年7月20日，總理在第164次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，要求必須堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控方向不動(dòng)搖、調(diào)控力度不放松，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。

從中央對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的時(shí)間階段上可以看出，我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)的調(diào)控具有多樣性，同時(shí)采取了行政政策、財(cái)政政策、土地政策以及金融政策對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控。每一次新一輪的調(diào)控政策都是在嚴(yán)密分析當(dāng)前市場(chǎng)變化的基礎(chǔ)上制定的，根據(jù)市場(chǎng)的反應(yīng)，來(lái)決定調(diào)控的時(shí)機(jī)和力度。但縱觀近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的震蕩發(fā)展，雖然宏觀調(diào)控政策對(duì)市場(chǎng)發(fā)展起到了一定的積極作用，但同時(shí)也產(chǎn)生了很多負(fù)面影響，有些政策甚至成為房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展的障礙。尤其是自2010年一些城市逐步實(shí)行限購(gòu)政策以來(lái)，房地產(chǎn)交易量出現(xiàn)了較大幅度的回落，房?jī)r(jià)也呈現(xiàn)出穩(wěn)中有降的趨勢(shì)。從表面看來(lái)，這種變化是限購(gòu)政策對(duì)市場(chǎng)交易形成的壓制所導(dǎo)致的，符合了當(dāng)前民眾及政府對(duì)房?jī)r(jià)的期望。但房地產(chǎn)交易的萎縮也可能會(huì)帶來(lái)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展停滯，甚至?xí)绊懙奖姸嗟南嚓P(guān)行業(yè)。因此，為避免整個(gè)行業(yè)的劇烈波動(dòng)，需要有效把握調(diào)控政策的走向和時(shí)機(jī)。

二、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控面臨的困境

1、宏觀調(diào)控與地方政府之間的矛盾

從稅收上講，目前正規(guī)稅收方面，中央財(cái)政集中太多，地方政府留得太少，造成中央靠稅收，地方政府特別是市縣政府靠賣(mài)地、收費(fèi)和融資的現(xiàn)狀。其中，賣(mài)地收入成為地方政府籌集資金的一個(gè)越來(lái)越重要的渠道。雖然土地收入越多，但是房?jī)r(jià)卻始終沒(méi)有辦法從根本上控制下來(lái)。從體制上來(lái)看，目前中央對(duì)地方政府政績(jī)的考察過(guò)多關(guān)注于GDP，而房地產(chǎn)作為一個(gè)關(guān)聯(lián)性與帶動(dòng)性極強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展可以帶動(dòng)上下游很多產(chǎn)業(yè)的共同繁榮，這就足以讓GDP有顯著的提升，而諸多產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí)也增加了居民收入，從而提高了普通居民對(duì)住房的需求量，最終帶動(dòng)了房?jī)r(jià)快速上揚(yáng)。房地產(chǎn)規(guī)模越大，房?jī)r(jià)越高，其對(duì)GDP的貢獻(xiàn)也就越大。因此，過(guò)高的土地價(jià)格與地方政府盲目的發(fā)展都是推高房?jī)r(jià)的成因，也是調(diào)控房?jī)r(jià)中最難以克服和解決的問(wèn)題。

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學(xué)界通說(shuō)認(rèn)為，宏觀調(diào)控的方式與手段有三：經(jīng)濟(jì)手段、行政手段與法律手段。而對(duì)于三者的關(guān)系，筆者比較認(rèn)同楊紫教授的觀點(diǎn)，既在一個(gè)法制健全的國(guó)家，重要的經(jīng)濟(jì)手段和行政手段一般都會(huì)采取法律的形式，以法律為依據(jù)，以國(guó)家強(qiáng)制力為后盾。以法律為形式的行政手段、經(jīng)濟(jì)手段也就是法律手段。

本此宏觀調(diào)控的一大特色在于越來(lái)越多的經(jīng)濟(jì)手段替代了以往某些時(shí)刻不得不采取的行政手段，“新八條”明確將稅收、金融等經(jīng)濟(jì)手段作為主攻措施，央行、財(cái)政部、稅務(wù)總局、銀監(jiān)會(huì)也是直接參與進(jìn)了調(diào)控的陣線(xiàn)。這是在宏觀調(diào)控的屬性之一――“間接性”在指引下所必然發(fā)生的一種調(diào)整，“看不見(jiàn)的手”才是宏觀調(diào)控的第一選擇。

二、我國(guó)的特有的調(diào)控手段――“土地政策”與其他手段的配合

我國(guó)宏觀調(diào)控最富有特色之處是調(diào)控手段中土地政策占有很重要的地位，由土地所有制的公有性質(zhì)決定的運(yùn)用土地政策參與宏觀調(diào)控的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，是西方國(guó)家所不具備的。我國(guó)土地公有制表現(xiàn)為兩種形式，即城市土地國(guó)家所有制和農(nóng)村土地集體所有制。實(shí)施土地用途管制、農(nóng)地嚴(yán)格非農(nóng)化、建設(shè)用地統(tǒng)一供應(yīng)，使政府可以通過(guò)調(diào)節(jié)土地供應(yīng)總量、土地用途管制等途徑，達(dá)到抑制或鼓勵(lì)市場(chǎng)需求，有效地引導(dǎo)投資總量和結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)調(diào)控經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的目標(biāo)。中國(guó)目前正處于工業(yè)化中期和城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時(shí)期，土地需求增長(zhǎng)迅速，經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨土地資源短缺的約束，土地有效供給對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展作用明顯。

在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的運(yùn)作中，土地的基礎(chǔ)性地位毫無(wú)疑問(wèn)，所以，要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，土地政策也相應(yīng)的擁有不能忽視的使用空間。但是，土地政策并非十全十美，由于中間環(huán)節(jié)的繁多，它的時(shí)滯性比其他調(diào)控手段更為嚴(yán)重。因此，要想充分利用土地政策又要講求實(shí)效必須注意提高預(yù)見(jiàn)性并重視其與其他政策的配合使用，主要是與金融政策、稅收政策、價(jià)格政策之間的相互配合。

1.與金融政策的配合

決定房地產(chǎn)供應(yīng)量和供應(yīng)速度有兩大因素：土地供應(yīng)狀況和資金供應(yīng)狀況，對(duì)應(yīng)的就是在調(diào)控過(guò)程中應(yīng)強(qiáng)化土地政策和金融政策的配合。

本次調(diào)控中個(gè)人住房信貸政策部分的核心就是從調(diào)控需求入手，引導(dǎo)社會(huì)對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格形成較合理的預(yù)期，抑制投機(jī)性需求，保護(hù)自營(yíng)性購(gòu)房。其傳導(dǎo)過(guò)程可以描述為以下兩大途徑： 一方面，由于首付款提高，部分原計(jì)劃購(gòu)房的人會(huì)因首付款不足而延遲住房消費(fèi)、部分投資者和投機(jī)者會(huì)因首付款增加而減少購(gòu)房套數(shù)會(huì)購(gòu)房面積，從而導(dǎo)致住房需求下降；另一方面，由于利率提高，貸款成本增加、投資收益降低，投資者和投機(jī)者的住房需求會(huì)得到抑制。更重要的是，取消優(yōu)惠利率可以使得部分投機(jī)者因預(yù)期收益下降而主動(dòng)放棄投資計(jì)劃，住房需求下降無(wú)疑有助于控制房?jī)r(jià)上漲。

另外，本次調(diào)控強(qiáng)調(diào)嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷(xiāo)售行為，其中針對(duì)的一大現(xiàn)象就是“保租銷(xiāo)售”， 這種銷(xiāo)售方式實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)行業(yè)大規(guī)模的非法集資，已經(jīng)與銷(xiāo)售房產(chǎn)沒(méi)有關(guān)系了，房產(chǎn)的價(jià)格也再不受市場(chǎng)需求的約束，很大一部分風(fēng)險(xiǎn)被轉(zhuǎn)嫁到了金融機(jī)構(gòu)的身上，給房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)都帶來(lái)了極大的安全隱患。從維護(hù)金融系統(tǒng)穩(wěn)定的角度出發(fā)，這一現(xiàn)象將被切實(shí)整頓。

2.與稅收政策的配合

稅收不僅是國(guó)家參與社會(huì)財(cái)富再分配、籌集財(cái)政資金的主要渠道，更是國(guó)家宏觀調(diào)控的重要手段。國(guó)家通過(guò)稅種、稅率等稅收手段，對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)流向起著導(dǎo)引作用。對(duì)哪種產(chǎn)業(yè)免征稅或減稅，意味著國(guó)家鼓勵(lì)該產(chǎn)業(yè)，反之則意味著國(guó)家抑制或放緩該產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這是一種非常敏感的經(jīng)濟(jì)杠桿。

“新八條”第五條規(guī)定運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別要加大對(duì)房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度。國(guó)家稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部于2005年5月27日發(fā)文《國(guó)家稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》部署個(gè)人住房管業(yè)稅問(wèn)題，物業(yè)稅的開(kāi)征試點(diǎn)工作也正在醞釀之中，種種跡象表明，稅收政策業(yè)已成為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的另一不可或缺之手段。

3.與價(jià)格政策的配合

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，價(jià)格主要通過(guò)市場(chǎng)而形成。價(jià)格隨供求關(guān)系的變化而圍繞價(jià)值波動(dòng)。如果價(jià)格非因供求原因而過(guò)分偏離價(jià)值，或因價(jià)格壟斷出現(xiàn)暴利，或因任意低價(jià)競(jìng)銷(xiāo)、傾銷(xiāo)而擾亂正常的市場(chǎng)秩序，必然破壞市場(chǎng)機(jī)制。作為反映和調(diào)節(jié)國(guó)家價(jià)格總水平的價(jià)格管理關(guān)系也必然的成為了此次宏觀調(diào)控的對(duì)象。

“新八條”規(guī)定加強(qiáng)對(duì)普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格的調(diào)控，保證中低價(jià)位、中小戶(hù)型住房的有效供應(yīng)，經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格要嚴(yán)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。

篇4

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)；宏觀調(diào)控；財(cái)政政策；貨幣政策

2011年，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額達(dá)61739.78億元，同比增長(zhǎng)27.9%，呈現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，但其中存在的問(wèn)題也逐步顯現(xiàn)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，市場(chǎng)機(jī)制本身只能保證資源配置的邊際私人收益和邊際私人成本相等，無(wú)法保證邊際社會(huì)收益和邊際社會(huì)成本相等。因此，有必要借助政府的宏觀調(diào)控來(lái)彌補(bǔ)市場(chǎng)失靈。政府宏觀調(diào)控的目標(biāo)是房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定、供求基本平衡和實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

一、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控分析

（一）財(cái)政政策

財(cái)政政策主要通過(guò)兩個(gè)途徑來(lái)影響房地產(chǎn)價(jià)格。

第一，稅收途徑。稅收手段是財(cái)政政策的主要手段，也是國(guó)家利用積極的財(cái)政政策來(lái)調(diào)節(jié)現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要手段。在我國(guó)房地產(chǎn)投資過(guò)熱，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)的情況下，房地產(chǎn)稅收不僅是保證房地產(chǎn)業(yè)成為國(guó)家財(cái)政收入來(lái)源的重要工具，也是國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的杠桿。但從國(guó)統(tǒng)局的近年來(lái)房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)來(lái)看，稅收政策在現(xiàn)實(shí)中對(duì)于遏制房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲并沒(méi)有明顯的效果。分析原因主要如下：房地產(chǎn)稅收占開(kāi)發(fā)成本比例相對(duì)較小，對(duì)于房地產(chǎn)的高利潤(rùn)空間而言是微不足道的；地方政府不可避免地產(chǎn)生短期化思想，背離中央政府宏觀調(diào)控的初衷；稅收不論在調(diào)節(jié)總量還是在調(diào)節(jié)結(jié)構(gòu)上都存在一定的時(shí)滯，造成調(diào)節(jié)效果不顯著。

第二，政府轉(zhuǎn)移支付。政府轉(zhuǎn)移支付水平的高低會(huì)對(duì)居民的生活水平產(chǎn)生較大的影響。從整體上來(lái)說(shuō)，國(guó)家和地方政府加大力度提供保障性住房，對(duì)于改善住房結(jié)構(gòu)、有效遏制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快增長(zhǎng)有非常重要的作用。從目前來(lái)看，保障性住房政策對(duì)房地產(chǎn)格局的影響主要表現(xiàn)在：影響房地產(chǎn)供求關(guān)系、拉低房地產(chǎn)價(jià)格和影響房?jī)r(jià)上漲預(yù)期等方面。

（二）貨幣政策

作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)是貨幣政策調(diào)整的重點(diǎn)。貨幣政策主要包括貨幣供給和利率政策，兩者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響主要通過(guò)以下三大途徑。

第一，利率途徑。利率變化影響住房貸款利息，進(jìn)而改變消費(fèi)者的購(gòu)房成本。由于房地產(chǎn)價(jià)格富有彈性，購(gòu)房成本變化會(huì)使消費(fèi)者敏感進(jìn)入或退出市場(chǎng)，從而達(dá)到調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的需求，直接影響房?jī)r(jià)。第二，信貸途徑。中央銀行可以運(yùn)用公開(kāi)市場(chǎng)操作、調(diào)節(jié)再貼現(xiàn)率和法定存款準(zhǔn)備金等工具來(lái)改變貨幣供應(yīng)量，從而影響信貸機(jī)構(gòu)的貸款供給能力。銀行信貸能力的變化會(huì)對(duì)利率產(chǎn)生影響，從而增加或減少房地產(chǎn)需求，引致其價(jià)格的相應(yīng)變化。第三，資產(chǎn)組合效應(yīng)途徑。投資者的資產(chǎn)組合主要包括貨幣、債券、股票和房地產(chǎn)等資產(chǎn)。如果中央銀行采取擴(kuò)張的貨幣政策，降低利率和增加貨幣供應(yīng)量，那么貨幣資產(chǎn)的收益率下降，投資者會(huì)減少資產(chǎn)組合中貨幣資產(chǎn)的比例，而增加非貨幣資產(chǎn)的比例，以形成新的均衡。從而導(dǎo)致非貨幣資產(chǎn)的需求增加、價(jià)格上升，房地產(chǎn)商品作為非貨幣資產(chǎn)就會(huì)受到影響。

二、調(diào)控效果及局限性分析

總體來(lái)看，2003年以后的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果不是很理想，特別是對(duì)房?jī)r(jià)漲速過(guò)快及市場(chǎng)秩序的調(diào)控和治理與調(diào)控預(yù)期一直有較大差距。2007年以后，建立在前期一系列調(diào)控積累基礎(chǔ)上，為加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)和改善住房結(jié)構(gòu)的調(diào)控思路，目前已經(jīng)顯現(xiàn)出一些效果，部分地區(qū)部分城市的房?jī)r(jià)有所回落，但仍不明顯?？傮w上房?jī)r(jià)過(guò)高、部分城市的房?jī)r(jià)不斷出現(xiàn)漲速過(guò)快以及市場(chǎng)有序化程度較低等問(wèn)題依然沒(méi)有得到解決。調(diào)控的局限性主要表現(xiàn)為：

第一，地方政府過(guò)度依賴(lài)土地財(cái)政。由于土地出讓收入由地方政府所有，房地產(chǎn)價(jià)格上漲可以增加地方政府的土地收入，所以地方政府通常會(huì)采取能夠增加收益的措施。第二，住房保障體系不夠完善。政府需要對(duì)住房市場(chǎng)進(jìn)行干預(yù)，其中最重要的是必須解決低收入群體的住房問(wèn)題。雖然1998年國(guó)務(wù)院下發(fā)的23號(hào)文件確定了要建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系，但2003年國(guó)務(wù)院下發(fā)的18號(hào)文件，將原來(lái)23號(hào)文件中有關(guān)“經(jīng)濟(jì)適用房是住房供應(yīng)的主體”改為“經(jīng)濟(jì)適用房是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”，弱化了經(jīng)濟(jì)適用房在住房供應(yīng)體系的地位。同時(shí)又沒(méi)有及時(shí)建立其他有效地住房保障措施，這也是調(diào)控“失靈”的重要原因。第三，宏觀調(diào)控政策在地方得不到很好落實(shí)。地方貫徹房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策不積極的現(xiàn)象普遍存在，這在一定程度上人為加大了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的時(shí)滯，使宏觀調(diào)控的效果大大減弱。

三、對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的思考

首先，要重視住房保障。許多國(guó)家都將建立住房保障體系作為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的一個(gè)主要目標(biāo)。認(rèn)為這樣做既有助于解決市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的公平問(wèn)題，也能有效改善住房市場(chǎng)的供給和需求結(jié)構(gòu)，從而建立較好的市場(chǎng)基礎(chǔ)。例如美國(guó)政府在20世紀(jì)30年代至60年代主要是直接向低收入者提供公共住房，60年代至70年代，重點(diǎn)轉(zhuǎn)為補(bǔ)貼私人機(jī)構(gòu)興建出租給低收入家庭的住房，70年代以來(lái)，住房短缺已不再是主要矛盾，政府主要為低收入者提供住房補(bǔ)貼。

其次，強(qiáng)化稅收工具在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的運(yùn)用。稅收工具對(duì)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系具有非常重要的作用，從我國(guó)近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的政策看，稅收政策的運(yùn)用力度明顯不夠。

篇5

關(guān)鍵詞：宏觀調(diào)控；房地產(chǎn)企業(yè)；戰(zhàn)略調(diào)整

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.30 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1008-4428（2012）06-45 -02

2011年，隨著“國(guó)八條”、房產(chǎn)稅的相繼出臺(tái)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施的宏觀調(diào)控的決心和力度呈進(jìn)一步加大的趨勢(shì)，調(diào)控目標(biāo)從“遏制部分城市房?jī)r(jià)快速上漲”演變?yōu)椤耙种仆稒C(jī)投資性需求，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”，特別是“限購(gòu)”、“限貸”等強(qiáng)制性的行政手段起到了立竿見(jiàn)影的效果。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的3月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況，與上月相比，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格下降的城市有46個(gè)，持平的城市有16個(gè)，上漲的城市有8個(gè)。2011年，房地產(chǎn)投資增速、銷(xiāo)售價(jià)格及銷(xiāo)售面積下滑趨勢(shì)明顯，絕大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有完成全年的銷(xiāo)售目標(biāo)。另外，2011年央行6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、3次加息，房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度持續(xù)加大、融資成本不斷增高，很多房企陷入了資金困難的泥淖之中，綠城等知名房企甚至傳出資金鏈斷裂的消息。為了緩解資金壓力，在2011年底，各地樓盤(pán)紛紛出現(xiàn)了打折促銷(xiāo)的情況，房?jī)r(jià)進(jìn)入了下行通道。2012年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也再次明確表示 “堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”， 房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷低成本、資金低成本運(yùn)作時(shí)代和政策寬松時(shí)代后，業(yè)界普遍分析認(rèn)為，在住宅地產(chǎn)黃金十年后，隨著房?jī)r(jià)同比指數(shù)的回落和同比價(jià)格下降城市的增多，房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)了轉(zhuǎn)折性的變化，房地產(chǎn)業(yè)已告別暴利時(shí)代，調(diào)控正進(jìn)入新階段。

在宏觀調(diào)控的新形勢(shì)下，中小型房地產(chǎn)企業(yè)由于實(shí)力薄弱、融資渠道單一，抵御風(fēng)險(xiǎn)能力普遍較小，在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控政策在短期內(nèi)不會(huì)發(fā)生顯著變化的情況下，如何通過(guò)戰(zhàn)略的調(diào)整和選擇，找到一條適合自己的發(fā)展道路，已經(jīng)成為面臨生死抉擇的當(dāng)務(wù)之急。我認(rèn)為，當(dāng)前中小型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)通過(guò)以下方式來(lái)調(diào)整自己的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略：

一、快速出貨，現(xiàn)金為王——先謀求生存

在宏觀調(diào)控頻出，市場(chǎng)下一步的發(fā)展形勢(shì)不明朗的情況下，大中型房地產(chǎn)企業(yè)由于資金實(shí)力雄厚、融資能力較強(qiáng)，業(yè)態(tài)種類(lèi)繁多，項(xiàng)目分散、風(fēng)險(xiǎn)分散，地域風(fēng)險(xiǎn)的能力較強(qiáng)，可以選擇“以靜制動(dòng)”、“以不變應(yīng)萬(wàn)變”，在觀察、分析市場(chǎng)形勢(shì)得出準(zhǔn)確判斷之后，再采取相應(yīng)的策略調(diào)整。

然而，這種策略對(duì)于中小型房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是非常不可取的。中小型房地產(chǎn)企業(yè)，在銀根緊縮的情況下，融資極其困難，即使能融到一部分資金也要支付高昂的成本。而且，中小型房企普遍存在項(xiàng)目少、業(yè)態(tài)單一、風(fēng)險(xiǎn)集中的特點(diǎn)，一兩個(gè)項(xiàng)目的滯銷(xiāo)都可能會(huì)帶來(lái)資金鏈鍛煉的嚴(yán)重后果，“一著不慎，滿(mǎn)盤(pán)皆輸”。在這種情況下，最好的辦法就是“出貨”，在必要時(shí)用“果斷降價(jià)”來(lái)?yè)Q取現(xiàn)金流，用犧牲一部分利潤(rùn)的代價(jià)來(lái)?yè)Q取穩(wěn)健的現(xiàn)金流，看似利潤(rùn)降低了，但也換取了避免現(xiàn)金流斷裂的危機(jī)。同時(shí)，在銀根緊縮的情況下，會(huì)涌現(xiàn)很多高回報(bào)的投資的機(jī)會(huì)，掌握大量的現(xiàn)金隨時(shí)擇機(jī)而動(dòng)，賺取的利潤(rùn)可能會(huì)高于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本身。

另外，隨著調(diào)控的進(jìn)一步發(fā)展，很多企業(yè)可能會(huì)紛紛選擇降價(jià)，甚至是轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，土地的價(jià)格必然會(huì)進(jìn)行調(diào)整，而且土地的降價(jià)幅度可能會(huì)大于房?jī)r(jià)的降度。這時(shí)候，持有現(xiàn)金可以隨時(shí)有機(jī)會(huì)重新再低價(jià)接盤(pán)，為后續(xù)的發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。

二、苦練內(nèi)功，進(jìn)行產(chǎn)品升級(jí)——戰(zhàn)略模式轉(zhuǎn)變

在過(guò)去十年，雖然也經(jīng)歷了幾輪房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，在調(diào)控過(guò)程中出現(xiàn)了多次的行業(yè)洗牌，但房地產(chǎn)業(yè)總體上保持了持續(xù)、快速的發(fā)展形勢(shì)，很多優(yōu)秀的房企沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)太大的生存和發(fā)展的壓力，由于房?jī)r(jià)和地價(jià)的持續(xù)攀升，使很多房企單純?cè)谕恋氐脑鲋捣矫婢唾嵢×藬?shù)額龐大的利潤(rùn)，“日子過(guò)得太滋潤(rùn)”導(dǎo)致了一些房企不太重視市場(chǎng)戰(zhàn)略和管控體系的梳理，不太重視制度、流程和標(biāo)準(zhǔn)的制訂，不太重視人才、梯隊(duì)的建設(shè)，不太重視成本的管控和效率的提升，行業(yè)總體上顯現(xiàn)粗獷式的管理態(tài)勢(shì)。

這輪宏觀調(diào)控的手段、力度和效果都是以往歷次調(diào)控所無(wú)法比擬的，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的困難也是前所未有的。價(jià)格持續(xù)降低、去化速度大幅下滑，必然導(dǎo)致存貨的增加，很多企業(yè)為了急于出貨、紛紛降價(jià)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。高品質(zhì)、高性能的產(chǎn)品將越來(lái)越受消費(fèi)者青睞，提供這類(lèi)產(chǎn)品需要有較強(qiáng)的企業(yè)聲譽(yù)和開(kāi)發(fā)實(shí)力，相對(duì)來(lái)說(shuō)大型開(kāi)發(fā)集團(tuán)更有實(shí)力滿(mǎn)足這些需求，而且當(dāng)一線(xiàn)城市中市場(chǎng)出現(xiàn)飽和時(shí)，大型集團(tuán)將被迫進(jìn)入二、三線(xiàn)城市中尋求生機(jī)。中小型房地產(chǎn)企業(yè)由于自身管理水平和專(zhuān)業(yè)水平的限制，所開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品普遍呈現(xiàn)品質(zhì)低、配套劣、管理差的問(wèn)題，這樣的產(chǎn)品在供大于求的情況下會(huì)變得越來(lái)越?jīng)]有競(jìng)爭(zhēng)力；另外，中小型房地產(chǎn)企業(yè)由于規(guī)模較小，普遍采用“家族式”的管理模式，管理粗放，沒(méi)有統(tǒng)一的戰(zhàn)略規(guī)劃和科學(xué)的現(xiàn)代企業(yè)管理制度，管控模式落后，沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。且由于形勢(shì)變化，家族成員之間可能會(huì)因?yàn)橐庖?jiàn)上的分歧而影響團(tuán)結(jié)，產(chǎn)生內(nèi)耗，更加影響效率。

在這種情況下，中小型房地產(chǎn)企業(yè)必須要進(jìn)行戰(zhàn)略模式的轉(zhuǎn)變，擺脫簡(jiǎn)單的提供居所的思路，避免與低品質(zhì)的產(chǎn)品同質(zhì)化，打造長(zhǎng)遠(yuǎn)的優(yōu)勢(shì)，力求從研發(fā)到銷(xiāo)售各個(gè)部分的實(shí)力較為均衡。從提高產(chǎn)品品質(zhì)、完善功能、提升附加值的角度出發(fā)，不斷提高產(chǎn)品的核心競(jìng)爭(zhēng)能力。當(dāng)然，產(chǎn)品綜合競(jìng)爭(zhēng)力的提升不是一蹴而就的，企業(yè)的主要領(lǐng)導(dǎo)者必須要轉(zhuǎn)變觀念，徹底改變陳舊的管理體現(xiàn)，向標(biāo)桿企業(yè)學(xué)習(xí)，實(shí)現(xiàn)管控模式的重建和流程、制度和標(biāo)準(zhǔn)的升級(jí)換代。

篇6

Abstract: This paper analyzes the main factors which influences development of real estate based on the pattern of balance of supply and demand, then dynamics model of 3-dimension based on government, land agent and consumers is established. According to the model, the paper puts foreword some advices and analyze it with examples as the interest rising as well.

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)；供求平衡；三維動(dòng)力學(xué)模型；升息

Key words: real estate；balance of supply and demand；model of 3-dimension dynamics；interest rising

中圖分類(lèi)號(hào)：F272 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2011）25-0102-02

0 引言

此前，已經(jīng)有許多學(xué)者在房地產(chǎn)市場(chǎng)方面進(jìn)行了廣泛的研究。袁萌萌和賈秀娥[1]以房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)概念為基礎(chǔ)，提出了防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的具體措施。王曉雙[2]提出加強(qiáng)房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)管理的建議，對(duì)房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)的研究具有重大意義?？仔械萚3]以我國(guó)北京、天津、上海、重慶四大直轄市為例，從供給、需求等經(jīng)濟(jì)基本面角度測(cè)算了四大直轄市房地產(chǎn)的長(zhǎng)期均衡價(jià)格。湯偉偉和高朋[4]在個(gè)人決策行為研究成果的基礎(chǔ)上構(gòu)建了房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策行為的動(dòng)態(tài)模式，指出了未來(lái)可能研究的內(nèi)容。周畢文和程嘉許[5]通過(guò)分析調(diào)控效果，探究房?jī)r(jià)高漲的原因，以改變調(diào)控的思路，變“急治”為“緩治”。王金明和高鐵梅[6]利用可變參數(shù)模型對(duì)我國(guó)居地產(chǎn)市場(chǎng)需求、供給進(jìn)行了動(dòng)態(tài)的定量分析。

本文建立三維動(dòng)力學(xué)模型來(lái)分析影響政府、房地產(chǎn)商和消費(fèi)者之間的關(guān)系，并就該模型對(duì)于政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的指導(dǎo)作用進(jìn)行合理分析，以便為相關(guān)決策提供借鑒，具有一定的現(xiàn)實(shí)意義。

1 三維動(dòng)力學(xué)模型的建立

設(shè)全市生產(chǎn)總值N（t）是時(shí)間t的函數(shù)；D，T，C>0分別為房地產(chǎn)商的資金投入、消費(fèi)者的消費(fèi)投入、政府的宏觀調(diào)控對(duì)二者的影響；γ>0為偶然因子。

首先我們假設(shè)：①N（t）的時(shí)間變化率與資金投入、消費(fèi)者的消費(fèi)投入成正的線(xiàn)性相關(guān)，與政府的宏觀調(diào)控對(duì)二者的影響成負(fù)的線(xiàn)性相關(guān)；②如果生產(chǎn)總值較多（或者較少），那么消費(fèi)水平就應(yīng)調(diào)高（或者調(diào)低）；③如果資金投入較高（或者較低），那么就需要政府充分考慮房地產(chǎn)商和消費(fèi)者承受能力，通過(guò)加大（或者減少）影響因子來(lái)進(jìn)行合理地調(diào)控。

在生產(chǎn)總值為Nm，且近期的消費(fèi)水平有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)TM時(shí)，根據(jù)前面的假設(shè)，我們得到如下關(guān)于政府、房地產(chǎn)商和消費(fèi)者之間之間的三維耦合非線(xiàn)性微分方程動(dòng)力學(xué)模型：

dN/dt=（D+T-C）N-γN2dT/dt=δ（Nm-N）dD/dt=k（T-Tm）（1）

其中：δ，k為比例系數(shù)δ，k>0。

通過(guò)應(yīng)用Routh-Hurwitz判別準(zhǔn)則、穩(wěn)定性判別法[7]以及極值來(lái)對(duì)模型（1）進(jìn)行分析，可得：

定理1：當(dāng)Nm>k/γ時(shí)，三維耦合微分方程動(dòng)力學(xué)模型（1）有穩(wěn)定的平衡點(diǎn)：（N*，T*，D*）=（Nm，TM，C-TM+γNm）（2）

參考文獻(xiàn)：

[1]袁萌萌，賈秀娥.我國(guó)房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)及防范研究[J].技術(shù)與創(chuàng)新管理，2009，（1）:75-78.

[2]王曉雙.探析房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)[J].哈爾濱商業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2009，（1）:52-55.

[3]孔行，黃玲，于渤.區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的長(zhǎng)期動(dòng)態(tài)協(xié)調(diào)關(guān)系研究[J].中央財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào)，2009，（3）:54-59.

[4]湯偉偉，高朋.房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策行為模式與方法研究[J].工業(yè)技術(shù)經(jīng)濟(jì)，2007，（26）:94-96.

篇7

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；宏觀調(diào)控；成本控制

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

隨著國(guó)家一系列宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。房地產(chǎn)項(xiàng)目自身情況及政府宏觀政策因素發(fā)生較大差異，如能采取有效的控制措施，則可以大幅度壓縮成本，可控性較強(qiáng)。因此，這也成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中成本控制的重點(diǎn)。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期費(fèi)用成本控制措施

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備工作一般會(huì)發(fā)生部分費(fèi)用，而這部分費(fèi)用主要體現(xiàn)在項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)前期籌備中。這部分費(fèi)用在國(guó)外項(xiàng)目建設(shè)中，主要?dú)w入通路成本，包含市場(chǎng)開(kāi)發(fā)費(fèi)用、項(xiàng)目立項(xiàng)及規(guī)劃費(fèi)用、項(xiàng)目選址及征地費(fèi)用等等。

1、土地費(fèi)用的控制

這部分費(fèi)用控制的關(guān)鍵是建設(shè)項(xiàng)目的選址。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)用地必須考慮地塊的地理位置、交通狀況及環(huán)境因素。在目前的土地政策和背景下，國(guó)有土地出讓一般以?huà)炫?、拍賣(mài)、招商等三種方式進(jìn)行，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)于土地的選擇不多，因此針對(duì)每個(gè)出讓地塊的調(diào)研則顯得尤為重要。

對(duì)于項(xiàng)目地塊的SWOT分析及建設(shè)項(xiàng)目的可行性研究必須開(kāi)展在拍賣(mài)之前，這樣才能對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行有效的成本分析，進(jìn)而減少項(xiàng)目建設(shè)時(shí)期的被動(dòng)。在做前期論證時(shí)充分分析各種可能出現(xiàn)的影響開(kāi)發(fā)成本和進(jìn)度的因素，以決定是否拿地。另外，要充分考慮報(bào)建風(fēng)險(xiǎn)。這些都需要做充分論證，才能達(dá)到有的放矢。

2、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)的控制

前期工程費(fèi)用分為行政事業(yè)性收費(fèi)和工程服務(wù)性收費(fèi)兩部分。對(duì)于行政事業(yè)收費(fèi)，應(yīng)采取有效的規(guī)避措施。而勘察設(shè)計(jì)費(fèi)等，則應(yīng)通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)或者邀請(qǐng)招標(biāo)的方式進(jìn)行發(fā)包，在滿(mǎn)足設(shè)計(jì)要求的情況下最大程度的壓縮設(shè)計(jì)費(fèi)用。對(duì)設(shè)計(jì)單位，應(yīng)通過(guò)限額設(shè)計(jì)減小工期和材料成本壓力，應(yīng)該在建筑美學(xué)和投資成本間尋找平衡點(diǎn)，在保證設(shè)計(jì)定位和結(jié)構(gòu)安全及適用性的前提下，外立面盡可能簡(jiǎn)潔；設(shè)備設(shè)施夠用，好用；通過(guò)審核結(jié)構(gòu)配筋降低含金率等等辦法來(lái)達(dá)到控制開(kāi)發(fā)成本的目的。

三、施工費(fèi)用的全程控制措施

1、項(xiàng)目決策階段的費(fèi)用控制要點(diǎn)

一般房地產(chǎn)項(xiàng)目決策階段會(huì)遇到以下問(wèn)題，首先就是項(xiàng)目的實(shí)施階段時(shí)候的市場(chǎng)定位已經(jīng)與前期市場(chǎng)定位不一致。這個(gè)比較突出的表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策上。這樣的難題必須采取以下對(duì)策：①加強(qiáng)項(xiàng)目投資決策的科學(xué)性、系統(tǒng)性，重新明確和調(diào)整項(xiàng)目市場(chǎng)定位；②推行價(jià)值工程管理，使用最少的投資，爭(zhēng)取最大的效益產(chǎn)出。③保持決策的連貫與調(diào)整，盡量避免后期大幅度調(diào)整帶來(lái)的震蕩和成本上升。

在價(jià)值工程管理上，必須遵循以下成本控制要點(diǎn)：①保持項(xiàng)目功能不變的情況下降低項(xiàng)目投資；②保持投資總額不變的情況下提高項(xiàng)目功能；③投資雖有所增加，但功能提高幅度更大；④降低一些次要功能，使成本大幅度降低；⑤運(yùn)用新科技、新技術(shù)，既提高功能，又降低項(xiàng)目投資。

2、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制要點(diǎn)

設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制是建安工程費(fèi)控制的關(guān)鍵，必須采用以下有效措施進(jìn)行控制：①對(duì)設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)管理應(yīng)嚴(yán)格控制，設(shè)無(wú)論是概念設(shè)計(jì)、規(guī)劃設(shè)計(jì)還是一般的裝修設(shè)計(jì)，均應(yīng)通過(guò)規(guī)范化的設(shè)計(jì)控制流程來(lái)管理；②在滿(mǎn)足設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下，限制鋼筋、混凝土用量等對(duì)工程造價(jià)影響大的內(nèi)容；③在滿(mǎn)足建筑效果的前提下，控制裝飾用料和建筑材料封樣對(duì)工程造價(jià)的影響；④通過(guò)規(guī)范化的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)和合同嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)質(zhì)量；⑤通過(guò)規(guī)范化的設(shè)計(jì)評(píng)審流程來(lái)評(píng)價(jià)各重要設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)的設(shè)計(jì)成果質(zhì)量。

3、項(xiàng)目招標(biāo)及前期階段的成本控制要點(diǎn)

在這個(gè)階段，必須通過(guò)合理分包及施工招投標(biāo)等手段合理降低工程造價(jià)，縮短工期，提高工程質(zhì)量。具體的控制措施如下：①專(zhuān)業(yè)專(zhuān)項(xiàng)工程分包給專(zhuān)項(xiàng)隊(duì)伍施工并負(fù)責(zé)驗(yàn)收通過(guò)，由有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)及施工單位進(jìn)行施工，并組織相關(guān)部門(mén)進(jìn)行驗(yàn)收；②盡可能自購(gòu)設(shè)備和材料，降低工程材料成本；③協(xié)調(diào)處理好與政府相關(guān)部門(mén)的關(guān)系，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工過(guò)程中涉及較多的專(zhuān)項(xiàng)檢查，必須協(xié)調(diào)好與政府相關(guān)部門(mén)的關(guān)系，減少不必要的罰款和處置費(fèi)用。

其中材料采購(gòu)造價(jià)成本控制是重點(diǎn)。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的周期較長(zhǎng)，會(huì)出現(xiàn)有材料價(jià)格波動(dòng)的情況。尤其是裝飾材料的價(jià)格變動(dòng)會(huì)更大，但是政府出臺(tái)的相應(yīng)建筑工程材料價(jià)格信息不但閉塞、材料品種不全、實(shí)效不及時(shí)，正確性時(shí)效性難以把握。因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于不能自行采購(gòu)的材料，造價(jià)人員應(yīng)該實(shí)地走訪和深入了解，掌握材料采購(gòu)的真實(shí)價(jià)格，降低不必要的費(fèi)用支付。

4、項(xiàng)目施工過(guò)程中的成本控制要點(diǎn)

這一成本控制的重點(diǎn)在于保證工程進(jìn)度，避免因延期交房引發(fā)不必要的賠償。此外，還要從各種施工手段上盡量避免由于錯(cuò)誤、缺漏等造成的浪費(fèi)及重復(fù)施工，減少相應(yīng)的費(fèi)用支出。這個(gè)階段控制造價(jià)控制較難把握，一旦發(fā)生錯(cuò)誤，將使竣工結(jié)算發(fā)生錯(cuò)誤。因此施工組織設(shè)計(jì)及施工方案的審定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該讓費(fèi)用控制工程師和造價(jià)人員參與，從而避免問(wèn)題發(fā)生。

5、設(shè)計(jì)優(yōu)化及設(shè)計(jì)變更成本控制要點(diǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)鼓勵(lì)施工單位采用新工藝及新手段進(jìn)行施工設(shè)計(jì)，甚至對(duì)于可以降低造價(jià)的材料替代或者合理圖紙變更，都可以提出建議，由設(shè)計(jì)單位從技術(shù)上考慮是否可行，最終房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)審批核準(zhǔn)。作為開(kāi)發(fā)企業(yè)的造價(jià)控制人員必須知道設(shè)計(jì)變更的優(yōu)劣對(duì)開(kāi)發(fā)效益的影響程度，基本原則是技術(shù)上可行、法律上允許、經(jīng)濟(jì)上合理、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)不變。

6、造價(jià)增加的管理措施及控制要點(diǎn)

在施工過(guò)程中，由于工程變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證、施工索賠、經(jīng)濟(jì)洽商、技術(shù)聯(lián)系單、驗(yàn)收資料等行為，會(huì)造成施工管理階段的費(fèi)用增加。而這階段的造價(jià)成本控制主要是施工中增加造價(jià)部分的管理，對(duì)沒(méi)有定額的分部分項(xiàng)工程單價(jià)要及時(shí)合理的確定。

四、財(cái)務(wù)費(fèi)用及項(xiàng)目建設(shè)時(shí)間的控制手段

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)這種大型資金占用的項(xiàng)目，以加快銷(xiāo)售和加速資金回收的手段來(lái)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，是最優(yōu)化的資金手段，因此在項(xiàng)目建設(shè)全程必須縮短建設(shè)時(shí)間，控制手段主要有以下幾個(gè)方面：

1、在征地、拆遷、立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、報(bào)建等前期建設(shè)階段盡量縮短工期。

2、在對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)，選擇實(shí)力強(qiáng)、水平高、信譽(yù)好的單位以加快進(jìn)度。

3、在施工階段，從項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)控制上為項(xiàng)目節(jié)約時(shí)間：①逐級(jí)編制工作計(jì)劃，分項(xiàng)落實(shí)；②以合同為藍(lán)本，明確各施工單位各分項(xiàng)工程的交接時(shí)間，對(duì)逾期交付行為設(shè)置處罰措施；③配備經(jīng)驗(yàn)豐富的管理人員，保障項(xiàng)目擁有足夠的技術(shù)指導(dǎo)；④確保資金按時(shí)到位；⑤保證原材料、設(shè)備的組織供應(yīng)及時(shí)到位；⑥對(duì)于施工過(guò)程中的設(shè)計(jì)變更，要求設(shè)計(jì)單位及時(shí)變更出圖。

4、在銷(xiāo)售階段，要注意以下幾點(diǎn)：①項(xiàng)目定位及銷(xiāo)售策略要符合項(xiàng)目實(shí)際情況，切記盲目和空泛；②將銷(xiāo)售委托給專(zhuān)業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)公司進(jìn)行，并設(shè)立一定的銷(xiāo)售激勵(lì)制度，快速通過(guò)市場(chǎng)；③項(xiàng)目施工進(jìn)度應(yīng)配合銷(xiāo)售進(jìn)度，在銷(xiāo)售時(shí)應(yīng)具備基本的立面展示及樣板間；③監(jiān)控售房款的收取及客戶(hù)房屋貸款的辦理，以便及時(shí)收到銀行放款。

五、結(jié)語(yǔ)

總而言之，在國(guó)家宏觀調(diào)控政策下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如果想要在房?jī)r(jià)和利潤(rùn)之間尋求到一個(gè)平衡點(diǎn)，達(dá)到買(mǎi)賣(mài)雙方的雙贏，那只有通過(guò)合理手段控制好房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本。以方法促效益，才是企業(yè)生存的王道。

參考文獻(xiàn)：

[1] 郭寶霞．淺議房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本核算[J]．商場(chǎng)現(xiàn)代化，2010年第25期

[2] 葉宏：房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本控制思路[J].科技創(chuàng)新導(dǎo)報(bào)，2009（34）

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房地產(chǎn)是資本密集型行業(yè)，對(duì)資金需求極大，房地產(chǎn)融資尤其重要。目前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)于依賴(lài)銀行信貸，其資金體系存在著融資渠道單一的缺陷，這使得房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)過(guò)于集中于銀行，導(dǎo)致金融體系的不穩(wěn)定和整體金融風(fēng)險(xiǎn)的擴(kuò)張。作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，不能將銀行信貸資金作為主要甚至唯一的來(lái)源。現(xiàn)實(shí)情況是：一面是大量富余的民間資本，一面是存在資金渴求的房地產(chǎn)行業(yè)。上市融資，投資基金，房地產(chǎn)信托，發(fā)行債券是中國(guó)房地產(chǎn)融資市場(chǎng)上新出現(xiàn)的一些名詞，而他們都有各自的優(yōu)缺點(diǎn)，在實(shí)行的過(guò)程中也都會(huì)出現(xiàn)不同的難度。

二、常見(jiàn)的多樣化房地產(chǎn)融資方式及其各自的特點(diǎn)

（一）銀行貸款

現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資金中30%--40%為來(lái)自銀行的流動(dòng)資金貸款，銷(xiāo)售回款中主要是購(gòu)房者的個(gè)人住房抵押貸款。中國(guó)人民銀行研究課題組的調(diào)查研究顯示，我國(guó)80%左右的土地購(gòu)置和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金直接或者間接地來(lái)自銀行。

但是商業(yè)銀行所提供的貸款主要是短期貸款，這對(duì)需要長(zhǎng)期資本的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)還是不能滿(mǎn)足需要。而且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)高，占用資金量大，開(kāi)發(fā)的各環(huán)節(jié)過(guò)分的依賴(lài)銀行貸款，增大了銀行的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，而銀行獲得的收益只是利息，從銀行事后的角度看，國(guó)內(nèi)的銀行實(shí)際上承擔(dān)著風(fēng)險(xiǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)，拿到的是債券的收益。在新的融資限制條件下，實(shí)際上可以說(shuō)當(dāng)前的多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)是難以繼續(xù)依賴(lài)貸款融資的。2005年3月17日，央行調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款政策，貸款定價(jià)差異化成為必然，不同的房地產(chǎn)商，不同的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，利率都會(huì)有比較大的差異，隨著金融機(jī)構(gòu)辨識(shí)風(fēng)險(xiǎn)和定價(jià)能力的提高，利率差異化趨勢(shì)將更加顯著。因此資質(zhì)較差的房地產(chǎn)企業(yè)將面臨著更高的融資成本，加之對(duì)自有資金比例的約束，廣大的中小房地產(chǎn)公司更難以取得貸款。

（二）上市融資

雖然股市在國(guó)內(nèi)發(fā)展已有很長(zhǎng)時(shí)間，但由于房地產(chǎn)業(yè)本身的特殊性，加之中國(guó)股市存在種種頑疾，地產(chǎn)企業(yè)上市融資非常有限。至2004年，國(guó)內(nèi)A股市場(chǎng)房地產(chǎn)上市公司只有40多家，占整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)不足1%。這些上市公司融資金額3億多元，占全部房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源不到0。5%。但是，我們必須認(rèn)識(shí)到上市公司是有很多優(yōu)點(diǎn)的。發(fā)行股票所融入的資金屬于所有者權(quán)益，股東一旦投入資金就不能收回，只能轉(zhuǎn)讓其擁有的股份，并相應(yīng)地享有分享剩余收益、重大決策以及選擇管理者的權(quán)利。因此與其它融資方式特別是債務(wù)融資相比，進(jìn)行股權(quán)融資最大的好處就是企業(yè)沒(méi)有定期還本付息的壓力，可以很好地規(guī)避企業(yè)在經(jīng)營(yíng)狀況出現(xiàn)起伏時(shí)伴隨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

就企業(yè)的后續(xù)融資而言，企業(yè)發(fā)行股票成功意味著可以降低其資產(chǎn)負(fù)債率，這對(duì)于企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中進(jìn)行債務(wù)融資等奠定了良好的基礎(chǔ)。事實(shí)上，目前我國(guó)的各大商業(yè)銀行在總體惜貸的情況下對(duì)發(fā)放貸款給上市公司還是比較積極的。已經(jīng)上市的公司還可以根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行配股、增發(fā)、或者發(fā)行企業(yè)債券（在國(guó)家從嚴(yán)控制企業(yè)債券發(fā)行后，我國(guó)能發(fā)行債券的企業(yè)主要是上市公司和一些中央級(jí)壟斷企業(yè)），這為其可持續(xù)發(fā)展提供了融資渠道方面的保證。上市融資雖然門(mén)檻高，而且上市后要接受較嚴(yán)格的監(jiān)管，但是從規(guī)范經(jīng)營(yíng)管理實(shí)現(xiàn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃的角度看，走上市的道路是一個(gè)必然的選擇。

（三）發(fā)行公司債券

目前，我國(guó)的二級(jí)市場(chǎng)還未真正形成，上市對(duì)于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言是可望而不可及的事。那么，發(fā)行融資期限較長(zhǎng)、利率比銀行貸款低的公司債券，將成為企業(yè)融資的更好途徑。這種債券可以由企業(yè)發(fā)行，在資本市場(chǎng)上直接融資，也可以由房地產(chǎn)投資信托機(jī)構(gòu)在資本市場(chǎng)上發(fā)行，將分散的資金集中到房地產(chǎn)建設(shè)中來(lái)。

由于地產(chǎn)項(xiàng)目具有的資金量大、風(fēng)險(xiǎn)高以及流動(dòng)性差等特點(diǎn)，再加上我國(guó)的企業(yè)債券市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制不是十分完善， 屢屢出現(xiàn)企業(yè)債券無(wú)法按期償還的案例，因此國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)債券的發(fā)行始終控制得比較嚴(yán)格。監(jiān)管部門(mén)為規(guī)范債券市場(chǎng)，采取了嚴(yán)格債券審批程序、尤其是嚴(yán)控房地產(chǎn)項(xiàng)目債券審批的措施。諸如此類(lèi)的約束這些使得我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)債融資的門(mén)檻較高不易進(jìn)入，且發(fā)行成本較高，對(duì)于一些民營(yíng)企業(yè)來(lái)說(shuō)是可望而不可及的融資方式。

三、可以借鑒的新的房地產(chǎn)融資方式

（一）民間融資

在中國(guó)的融資不夠健全的情況下，簡(jiǎn)單的圍堵并不能徹底解決問(wèn)題。由于國(guó)有商業(yè)銀行基于風(fēng)險(xiǎn)的考慮，中小企業(yè)特別是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)很難得到國(guó)有商業(yè)銀行的支持，因此民間融資成為他們唯一的選擇。與此同時(shí)，在銀行利率普偏偏低的情況下，大量的剩余資本也需要投資出路。事實(shí)上，隨著民間融資自律行業(yè)的形成，及其在中小企業(yè)融資中地位的增強(qiáng)，越來(lái)越多的人士已經(jīng)認(rèn)識(shí)到民間融資的正面意義，并試圖將其歸位。 “禁止民間借貸只不過(guò)增加了金融交易的風(fēng)險(xiǎn)和成本，減少了資金供給，使高利貸利率變得更高?！?/p>

2005年中國(guó)人民銀行《2004年中國(guó)區(qū)域金融運(yùn)行報(bào)告》，明確指出，“要正確認(rèn)識(shí)民間融資的補(bǔ)充作用”，這可以被看作是央行首次對(duì)體制外循環(huán)的民間借貸的正面認(rèn)定。該報(bào)告透露了2004年浙江、福建、河北三省民間融資規(guī)模，分別約在550億元、450億元和350億元，相當(dāng)于各省當(dāng)年貸款增量的15%--25%。報(bào)告肯定民間融資有“一定的優(yōu)化資源配置功能，形成了與正規(guī)金融的互補(bǔ)效應(yīng)”，并且可以提高直接融資比重，減輕中小企業(yè)對(duì)銀行的信貸壓力。

怎樣很好的利用這一融資方式是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)提出的挑戰(zhàn)。面對(duì)民間融資，房地產(chǎn)企業(yè)要在法律允許的范圍內(nèi)合理控制融資風(fēng)險(xiǎn)，用最少的融資費(fèi)用融到最需要的資金。

（二）土地分期付款和約

土地分期付款和約也是一種常見(jiàn)的非抵押貸款融資。在土地私有制的國(guó)家，土地所有權(quán)可以買(mǎi)賣(mài)。多數(shù)土地的買(mǎi)賣(mài)都是采用分期付款的方式進(jìn)行的。根據(jù)土地分期付款和約，買(mǎi)方以年金形式按月支付地價(jià)款和相應(yīng)的利息，在和約有效期間，賣(mài)方保留土地的產(chǎn)權(quán)，買(mǎi)方則享有土地的使用權(quán)和占有權(quán)。直到清償最后一筆地價(jià)款，買(mǎi)方才獲得所購(gòu)買(mǎi)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)。在中國(guó)，土地歸國(guó)家所有，不能轉(zhuǎn)讓買(mǎi)賣(mài)，但是土地的使用權(quán)是可以轉(zhuǎn)讓買(mǎi)賣(mài)的。隨著房地產(chǎn)商品需求的不斷增加，土地資源日益短缺，地價(jià)上漲迅速?？紤]用土地分期付款和約為開(kāi)發(fā)商提供非抵押貸款融資，是值得探討的課題。

（三）股權(quán)回購(gòu)

簡(jiǎn)單地說(shuō)，股權(quán)回購(gòu)?fù)度谫Y就是進(jìn)行融資企業(yè)（目標(biāo)企業(yè)）的股東向提供融資的并購(gòu)方出讓自己的股權(quán)或者允許并購(gòu)方認(rèn)購(gòu)目標(biāo)公司的增資，并購(gòu)方受讓股東的股權(quán)或認(rèn)購(gòu)目標(biāo)公司的增資，然后股東再以雙方事先商定的條件回購(gòu)并購(gòu)方持有的目標(biāo)公司股權(quán)，從而雙方各自實(shí)現(xiàn)融資與投資目的的資本運(yùn)作過(guò)程。這種融資方式既可以使目標(biāo)公司得到與銀行貸款類(lèi)似的融資借款，最終又不喪失其擁有的股權(quán)。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；特點(diǎn)；宏觀調(diào)控

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2014）08-000-01

前言

顧名思義，房地產(chǎn)就是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱(chēng)。房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的含義是指在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，存在諸多主客觀因素會(huì)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)產(chǎn)生影響，導(dǎo)致成本不能預(yù)期收回而遭受經(jīng)濟(jì)效益受損的可能性。房地產(chǎn)項(xiàng)目承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)受多方面因素的影響，包括國(guó)家宏觀調(diào)控、銀行信貸、自然因素、行業(yè)特點(diǎn)等等。同時(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)具有不可消除性，只能通過(guò)采取合理的措施盡可能的降低風(fēng)險(xiǎn)。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)概述

1.宏觀調(diào)控趨緊背景下房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的新特點(diǎn)

（1）政府巨額投資引發(fā)房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)增加

2008年由美國(guó)引發(fā)的次貸危機(jī)，導(dǎo)致全球金融震蕩。2009年，我國(guó)為防止全球金融危機(jī)引發(fā)經(jīng)濟(jì)衰退，國(guó)務(wù)院決定由中央政府投資4萬(wàn)億元，加上地方政府的配套資金可能超過(guò)20萬(wàn)億元，刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展。政府的巨額投資，導(dǎo)致全國(guó)廣義貨幣M2供應(yīng)快速攀升，雖然我國(guó)政府06年以來(lái)一直采用各種手段打壓房?jī)r(jià)，但因出口增速放緩、工業(yè)的不景氣、消費(fèi)增長(zhǎng)有限，加上2007年以來(lái)我國(guó)股市低迷以及我國(guó)買(mǎi)房保值增值的傳統(tǒng)文化理念深入人心，使得房地產(chǎn)變成了資金的蓄水池，廣大居民把大量的資金投入該行業(yè)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)居高不下，增加了房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。

（2）房地產(chǎn)行業(yè)特性加大了政府的調(diào)控難度

一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，從政府土地整理、規(guī)劃調(diào)整、土地出讓、開(kāi)發(fā)建設(shè)直至竣工交付使用，一般需要3-5年的開(kāi)發(fā)周期，期間涉及政府、開(kāi)發(fā)商、建筑承包商、材料供應(yīng)商、購(gòu)房者等眾多利益主體，這必然產(chǎn)生信息的不對(duì)稱(chēng)或失真；加上房地產(chǎn)產(chǎn)品的不可替代性和不可移動(dòng)性、土地財(cái)政在各地方政府收入的比重超過(guò)40%、房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)GDP的高貢獻(xiàn)度等特性，政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控異常艱難。

（3）房地產(chǎn)政策的預(yù)測(cè)難度加大

2005年以來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)、貧富差距擴(kuò)大和城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，我國(guó)房?jī)r(jià)高速增長(zhǎng)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了廣大居民可承受的范圍。為此，我國(guó)政府密集出臺(tái)各種房地產(chǎn)調(diào)控措施，如《國(guó)五條》、《國(guó)十條》、試點(diǎn)房產(chǎn)稅、限購(gòu)限貸等政策。房地產(chǎn)是涉及國(guó)計(jì)民生的產(chǎn)業(yè)，過(guò)快的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)以及房?jī)r(jià)大幅下跌關(guān)系到國(guó)家穩(wěn)定和金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)，因我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)還處于初級(jí)階段，市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制不夠完善，房地產(chǎn)行業(yè)信息不對(duì)稱(chēng)以及其本身的復(fù)雜程度，導(dǎo)致了政府調(diào)控任務(wù)的艱巨性。上述這些情況加大對(duì)房地產(chǎn)政策的預(yù)測(cè)難度。

2.房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的種類(lèi)

（1）房?jī)r(jià)泡沫風(fēng)險(xiǎn)

房?jī)r(jià)泡沫風(fēng)險(xiǎn)是最常見(jiàn)也是關(guān)注最為廣泛的一種風(fēng)險(xiǎn)，它的主要特點(diǎn)在于房?jī)r(jià)以較快的速度持續(xù)上浮，并且這種漲幅明顯高于居民收入漲幅。一旦導(dǎo)致房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)收入漲幅的各種短期因素出現(xiàn)變化，將迅速引起房?jī)r(jià)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的爆發(fā)。

（2）供給過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)

供給過(guò)剩型風(fēng)險(xiǎn)的誘發(fā)原因主要是市場(chǎng)供應(yīng)量明顯超過(guò)需求量。對(duì)供給過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行檢測(cè)需要根據(jù)不同情況把握兩個(gè)方面的指標(biāo)，針對(duì)中長(zhǎng)期的供給過(guò)剩應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注特定城市的戶(hù)均套數(shù)指標(biāo)，而針對(duì)短期的供給過(guò)剩則應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注人口結(jié)構(gòu)調(diào)整以及居民實(shí)際收入。

（3）流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金投入量大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)的行業(yè)，同時(shí)也是典型的高杠桿行業(yè)。正因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)具備這種特點(diǎn)，因此在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中企業(yè)的資金來(lái)源主要依賴(lài)外部環(huán)境，如果資金來(lái)源出現(xiàn)問(wèn)題，就很容易爆發(fā)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別的目的主要是要判斷哪些可能的風(fēng)險(xiǎn)事件會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生影響，甚至影響國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的具體過(guò)程如下：1.確定風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別對(duì)象。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的首先要面對(duì)的問(wèn)題就是確定房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的對(duì)象。2.搜集并整理與風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)的信息。3.分析并判斷不確定性。主要依靠房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析人員的累積經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)運(yùn)用所搜集到的信息分析并判斷現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)面臨的不確定性。4.選擇風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方法與工具。根據(jù)不同的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)象，制定不同的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方法。5.判斷風(fēng)險(xiǎn)事件的動(dòng)態(tài)發(fā)展及結(jié)果。在對(duì)風(fēng)險(xiǎn)事件分類(lèi)的基礎(chǔ)上，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的原因、時(shí)間、形式、發(fā)展過(guò)程以及導(dǎo)致的后果做出及時(shí)的判斷。6.風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別報(bào)告。

三、宏觀調(diào)控趨緊背景下如何防范房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

針對(duì)我國(guó)不夠完善的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)手段相對(duì)匾乏，必須依靠政府的宏觀調(diào)控加以調(diào)節(jié)。因此，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)往往面臨行政調(diào)控的風(fēng)險(xiǎn)，這就需要采取合理措施對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)加以防范與利用。

1.縮短開(kāi)發(fā)周期，規(guī)避房?jī)r(jià)泡沫風(fēng)險(xiǎn)

市場(chǎng)上有一些開(kāi)發(fā)商意識(shí)到房?jī)r(jià)泡沫風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)始加快開(kāi)發(fā)周期予以防范，比如碧桂園，實(shí)行快速開(kāi)工、快速開(kāi)盤(pán)、快速資金回籠策略，以規(guī)避房?jī)r(jià)泡沫破滅風(fēng)險(xiǎn)。但是一些剛進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)不久的開(kāi)發(fā)商卻因缺乏標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品線(xiàn)、和政府關(guān)系不到位、工程營(yíng)銷(xiāo)欠缺有效的策劃等因素，導(dǎo)致很難大幅加快開(kāi)發(fā)進(jìn)度，防范房?jī)r(jià)泡沫破滅風(fēng)險(xiǎn)。為此，現(xiàn)階段進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)要謹(jǐn)慎。

2.深入研究區(qū)域購(gòu)買(mǎi)力，防范供給過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)又名不動(dòng)產(chǎn)，其不可移動(dòng)的產(chǎn)品屬性導(dǎo)致該行業(yè)具有明顯的區(qū)域特征。所以，投資房地產(chǎn)項(xiàng)目首先要對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域做深入研究，搞清楚其供需關(guān)系，才可決定投資與否。否則，鄂爾多斯的“鬼城”教訓(xùn)很有可能重演，那時(shí)，不僅投資者血本無(wú)歸，也導(dǎo)致了社會(huì)資源的大量浪費(fèi)。

3.加強(qiáng)銀行信貸管理，完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)

加強(qiáng)銀行信貸管理，完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，能夠有效地分散房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)， 同時(shí)還應(yīng)該對(duì)稅費(fèi)體系進(jìn)行進(jìn)一步完善，做到合理稅負(fù)。與此同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)與金融市場(chǎng)的關(guān)系密不可分，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)又存在長(zhǎng)期性以及復(fù)雜性的特點(diǎn)，因此房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范應(yīng)該從房地產(chǎn)市場(chǎng)以及房地產(chǎn)金融這兩方面同時(shí)著手，認(rèn)真做好房地產(chǎn)金融防范工作，確保房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

四、結(jié)論

在我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中始終將伴隨著一定的風(fēng)險(xiǎn)，并且這種風(fēng)險(xiǎn)具有不可消除性。因此在國(guó)家宏觀調(diào)控趨緊的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該不斷完善風(fēng)險(xiǎn)管理體系，制定合理的措施有效地防范各種類(lèi)型的房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生變化時(shí)，能及時(shí)實(shí)施既定方案規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)或者將風(fēng)險(xiǎn)引發(fā)的損失盡可能的降到最低，從而確保房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

篇10

【關(guān)鍵詞】宏觀調(diào)控；杭州；房地產(chǎn)市場(chǎng)

一、宏觀調(diào)控下杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行情況和變化

杭州在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和城市價(jià)值不斷提升的背景下，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格總體來(lái)講一直保持在一個(gè)穩(wěn)步增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)之下，從 1997 年開(kāi)始價(jià)格一路飛漲，2007 年更是達(dá)到了驚人的漲幅，直到 2008 年下半年至 2009 年才表現(xiàn)出的平穩(wěn)增長(zhǎng)，略有下滑的態(tài)勢(shì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，主城區(qū)商品住房成交均價(jià)已從2006年初的8750元/平方米上升到2012年的18104.9元/平方米，凈增長(zhǎng)106.9%。而政府一直試圖以宏觀調(diào)控的手段穩(wěn)定房?jī)r(jià)，使之符合經(jīng)濟(jì)的發(fā)展要求和人民的消費(fèi)水準(zhǔn)。

從 2006 年 4 月起，國(guó)務(wù)院連續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)調(diào)控房?jī)r(jià)措施，明確房?jī)r(jià)上漲責(zé)任在地方政府。5 月 11 日，七部委聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》。7 月 24 日六部委又聯(lián)合《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》等。而從 2007 年開(kāi)始，政府不斷地采取了一系列具有宏觀調(diào)控意義的措施。在 2007 年 8 月7 日由國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》（24 號(hào)文）。它的出臺(tái)標(biāo)志著政府住宅調(diào)控思路的轉(zhuǎn)變，其關(guān)鍵在于要建立多層次住房保障體系，加快住房分類(lèi)供應(yīng)體制的實(shí)施，并且首次明確提出，把解決低收入家庭住房困難工作納入政府公共服務(wù)職能。同年 11 月至 2008 年 3 月，財(cái)政部、建設(shè)部、發(fā)改委等部門(mén)分別連續(xù)出臺(tái)《廉租住房保障資金管理辦法》、《關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》等文件，進(jìn)一步完善了住房保障體系。上述文件和政策的出臺(tái)和推行，其主要意義在于確保了基本的住房民生問(wèn)題，同時(shí)，大量經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的開(kāi)發(fā)也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀產(chǎn)生一定的影響。

二、宏觀調(diào)控中杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的特點(diǎn)和新問(wèn)題

2.1 房地產(chǎn)供求矛盾未得到有效解決，尚未形成完善、穩(wěn)定的調(diào)控機(jī)制，不利于可持續(xù)發(fā)展。

目前杭州房地產(chǎn)調(diào)控機(jī)制存在明確的階段性特征：一是調(diào)控政策主要是針對(duì)短期市場(chǎng)供求狀況而實(shí)施的，缺乏長(zhǎng)期的穩(wěn)定的制度安排，不利于形成一個(gè)合理的市場(chǎng)預(yù)期；二是調(diào)控手段的運(yùn)用存在一些不合理、不匹配的現(xiàn)象?！跋拶?gòu)”等行政手段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)節(jié)發(fā)揮了重要作用，但其階段性后遺癥也非常明顯。因此，從房地產(chǎn)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)角度考慮，“限購(gòu)”等行政手段逐漸淡出非常有必要。但淡出的時(shí)機(jī)，取決于制度建設(shè)的狀況，特別是房地產(chǎn)稅的推進(jìn)情況。

2.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行仍不規(guī)范，集約化程度不高，住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化水平有待進(jìn)一步提高。

目前杭州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的工業(yè)化水平普遍不高，集約化程度較低，尚未形成系列化、規(guī)?；纳a(chǎn)鏈條體系；產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新能力和產(chǎn)品科技含量不高，國(guó)家級(jí)的建筑節(jié)能、新技術(shù)應(yīng)用示范小區(qū)偏少、全裝修住宅比重偏低。第一，市場(chǎng)主體資格的不規(guī)范。巨大利潤(rùn)空間引發(fā)“房地產(chǎn)熱”，致使市場(chǎng)主體資格參差不齊。存在著超越本身資質(zhì)能力、無(wú)資質(zhì)開(kāi)發(fā)等問(wèn)題，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)的專(zhuān)業(yè)化程度和標(biāo)準(zhǔn)化程度較低，競(jìng)爭(zhēng)力較弱。再加上一些企業(yè)由于缺乏內(nèi)部管理，從而產(chǎn)生許多安全問(wèn)題。第二，市場(chǎng)主體行為的不規(guī)范。這主要表現(xiàn)在土地交易行為、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為、房地產(chǎn)銷(xiāo)售行為、房地產(chǎn)信貸行為以及房地產(chǎn)中介行為等諸多方面。

2.3 房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序有待完善，行業(yè)監(jiān)管力量需進(jìn)一步整合。

主要表現(xiàn)在：一是涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的法規(guī)政策存在滯后現(xiàn)象，如拆遷安置補(bǔ)償政策、商品房預(yù)售管理、物業(yè)管理、保障性住房管理等領(lǐng)域出現(xiàn)的新問(wèn)題，急需法規(guī)政策依據(jù)；二是部分企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為不夠規(guī)范，企業(yè)品牌意識(shí)、社會(huì)責(zé)任意識(shí)、遵紀(jì)守法意識(shí)和服務(wù)意識(shí)有待進(jìn)一步加強(qiáng)；三是市場(chǎng)監(jiān)管的合力不足，行業(yè)監(jiān)管力量有待進(jìn)一步整合。

三、市場(chǎng)分析和產(chǎn)生問(wèn)題的原因分析

3.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制的缺陷

房地產(chǎn)市場(chǎng)既是調(diào)控政策的作用主體，又是政策實(shí)施的傳輸渠道。杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的一些內(nèi)在缺陷制約了房地產(chǎn)政策效果的發(fā)揮。這些缺陷，既有與其他國(guó)家和地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)相同的屬于共性的缺陷，也有屬于杭州所特有的缺陷。

3.2 利益分配與博弈機(jī)制的扭曲

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，一個(gè)充分競(jìng)爭(zhēng)、機(jī)制健全的市場(chǎng)是市場(chǎng)主體之間利益分配與博弈的基本渠道。由于杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的壟斷性、信息不充分等內(nèi)在缺陷較為突出，致使消費(fèi)者、開(kāi)發(fā)商、政府以及金融部門(mén)等主體之間的利益分配與博弈機(jī)制產(chǎn)生扭曲，有效的共贏機(jī)制難以形成。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不可避免地引起市場(chǎng)主體之間利益分配的調(diào)整，因而各方對(duì)待調(diào)控政策的態(tài)度和方式也就不同，進(jìn)而影響調(diào)控效果。

3.3 房地產(chǎn)調(diào)控政策的內(nèi)在不足

房地產(chǎn)調(diào)控政策的針對(duì)性與合理性，是決定政策效果的重要因素。從杭州調(diào)控實(shí)踐來(lái)看，調(diào)控政策本身存在一些問(wèn)題，制約了調(diào)控效果的發(fā)揮。房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)一度較為模糊，留給人們解讀的空間很大。例如，“解決房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”的目標(biāo)，但對(duì)于何謂“過(guò)快上漲”沒(méi)有給出明確的界定，反而給消費(fèi)者和開(kāi)發(fā)商帶來(lái)房?jī)r(jià)還要繼續(xù)上漲的暗示，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期起到逆向調(diào)節(jié)。

四、提高杭州房地產(chǎn)宏觀調(diào)控有效性的基本思路和實(shí)施要點(diǎn)

4.1 回歸住房和房地產(chǎn)業(yè)本質(zhì)屬性，消除認(rèn)識(shí)誤區(qū)

對(duì)住房和房地產(chǎn)業(yè)性質(zhì)的認(rèn)識(shí)和定位，不僅影響一些政策設(shè)計(jì)，而且還影響開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者的諸多行為特征。讓住房和房地產(chǎn)業(yè)回歸其本質(zhì)屬性，這不僅是增強(qiáng)調(diào)控政策有效性的前提，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的基礎(chǔ)。住房是一個(gè)兼具消費(fèi)和投資雙重屬性的特殊商品。土地的相對(duì)稀缺性，杭州“住、游、學(xué)、創(chuàng)業(yè)在杭州的”新理念，決定了杭州住房居住需求的不斷擴(kuò)大。如果過(guò)度注重住房的經(jīng)濟(jì)屬性和投資功能，必然會(huì)引發(fā)更多的投資投機(jī)需求。只有弱化住房的經(jīng)濟(jì)和投資屬性，使房地產(chǎn)業(yè)回歸基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)屬性，才能加快經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，逐步擺脫國(guó)民經(jīng)濟(jì)和地方政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度依賴(lài)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的良性發(fā)展。

4.2 增強(qiáng)政策穩(wěn)定性和連續(xù)性，形成穩(wěn)定的市場(chǎng)預(yù)期，削弱市場(chǎng)非理性沖擊。

近幾年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控遇到的“一調(diào)就跌、一跌就放、一放就漲”的怪圈，在很大程度上是由于沒(méi)有形成政策的穩(wěn)定性，社會(huì)上普遍產(chǎn)生了調(diào)控之后房?jī)r(jià)必然大漲的心理預(yù)期，從而引發(fā)非理性的市場(chǎng)行為。形成穩(wěn)定的市場(chǎng)預(yù)期，對(duì)于遏制投資沖動(dòng)，防止市場(chǎng)大起大落至關(guān)重要。形成穩(wěn)定的市場(chǎng)預(yù)期，關(guān)鍵在于明確政府的調(diào)控目標(biāo)，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。從杭州城鎮(zhèn)化進(jìn)程和住房情況來(lái)看，未來(lái)的剛性需求和改善型需求依然旺盛，城鎮(zhèn)住房供求矛盾仍然非常突出。在這種情況下，抑制住房的投資投機(jī)不是一時(shí)的權(quán)宜之計(jì)，而應(yīng)成為長(zhǎng)久之策。這就需要地方政府繼續(xù)堅(jiān)定“促使房?jī)r(jià)合理回歸不動(dòng)搖”和“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期、穩(wěn)定、健康發(fā)展”的調(diào)控目標(biāo)，并以政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性予以支持。

4.3 按照差異化與靈活性原則，把握微調(diào)時(shí)機(jī)和力度，增強(qiáng)其針對(duì)性。

為了提高政策調(diào)控的有效性，需要在堅(jiān)持政策大方向不變的情況下，按照差異化與靈活性原則，依據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房地產(chǎn)供求關(guān)系的變化，對(duì)政策進(jìn)行微調(diào)。但對(duì)政策微調(diào)時(shí)，需要把握好微調(diào)的節(jié)奏和力度，嚴(yán)防微調(diào)演變?yōu)槠毡檎{(diào)整。微調(diào)的方式上應(yīng)慎用大規(guī)模、大范圍的減稅政策。在節(jié)奏把握上應(yīng)兼具科學(xué)性和藝術(shù)性，切不可輕易釋放任何可能被外界解讀為房地產(chǎn)調(diào)控要松動(dòng)的信號(hào)。否則，將會(huì)改變預(yù)期，推動(dòng)新一輪的房?jī)r(jià)上漲。

4.4 近期調(diào)控與長(zhǎng)期制度建設(shè)相結(jié)合，促進(jìn)調(diào)控方式穩(wěn)步轉(zhuǎn)型，形成穩(wěn)定的調(diào)節(jié)機(jī)制。

為了解決杭州當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)中的種種問(wèn)題，不能僅靠近期的調(diào)控，而且應(yīng)該著眼于長(zhǎng)期的制度建設(shè)，形成穩(wěn)定的調(diào)節(jié)機(jī)制，解決諸多深層次矛盾問(wèn)題。為此，需要處理好兩個(gè)問(wèn)題：一是優(yōu)化現(xiàn)有調(diào)控手段，提高調(diào)控的針對(duì)性。二是在完善相關(guān)制度基礎(chǔ)上，“限購(gòu)”等行政手段逐漸淡出，形成以法律和經(jīng)濟(jì)手段為主的長(zhǎng)期、穩(wěn)定的調(diào)節(jié)機(jī)制。

參考文獻(xiàn)：