導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)章制度，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

第一條為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)行為，加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理，促進(jìn)和保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，制定本條例。

第二條本條例所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。

第三條房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。

第四條國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

縣級(jí)以上人民政府負(fù)責(zé)土地管理工作的部門依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負(fù)責(zé)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的土地管理工作。

第二章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

第五條設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）有100萬(wàn)元以上的注冊(cè)資本；

（二）有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員。

省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況，對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。

第六條外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，除應(yīng)當(dāng)符合本條例第五條的規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)依照外商投資企業(yè)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，辦理有關(guān)審批手續(xù)。

第七條設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門申請(qǐng)登記。工商行政管理部門對(duì)符合本條例第五條規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)予以登記；對(duì)不符合條件不予登記的，應(yīng)當(dāng)說明理由。

工商行政管理部門在對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)登記進(jìn)行審查時(shí)，應(yīng)當(dāng)聽取同級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見。

第八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案：

（一）營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

（二）企業(yè)章程；

（三）驗(yàn)資證明；

（四）企業(yè)法定代表人的身份證明；

（五）專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同。

第九條房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員和開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)等，對(duì)備案的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定資質(zhì)等級(jí)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照核定的資質(zhì)等級(jí)，承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。具體辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。

第三章房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)

第十條確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃的要求；按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)的，還應(yīng)當(dāng)報(bào)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)，并納入年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃。

第十一條確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，注重開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴(yán)重以及危舊房屋集中的區(qū)域，保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)。

第十二條房地產(chǎn)開發(fā)用地應(yīng)當(dāng)以出讓方式取得；但是，法律和國(guó)務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。

土地使用權(quán)出讓或者劃撥前，縣級(jí)以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)下列事項(xiàng)提出書面意見，作為土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)之一：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限；

（二）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；

（三）基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求；

（四）基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定；

（五）項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償、安置要求。

第十三條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20％。

第十四條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，并根據(jù)先地下、后地上的原則實(shí)施。

第十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)期限滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20％以下的土地閑置費(fèi)；滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。但是。因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工遲延的除外。

第十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)、建筑工程勘察、設(shè)計(jì)、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。

勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第十七條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。

第十八條住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，應(yīng)當(dāng)依照本條例第十七條的規(guī)定和下列要求進(jìn)行綜合驗(yàn)收：

（一）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況；

（二）城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況；

（三）單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況；

（四）拆遷安置方案的落實(shí)情況；

（五）物業(yè)管理的落實(shí)情況。

住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行分期開發(fā)的，可以分期驗(yàn)收。

第十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程中的主要事項(xiàng)記錄在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)中，并定期送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

第四章房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)

第二十條轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條規(guī)定的條件。

第二十一條轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

第二十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的，原拆遷補(bǔ)償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)書面通知被拆遷人。

第二十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（三）按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

（四）已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

第二十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售登記，應(yīng)當(dāng)提交下列文件：

（一）本條例第二十三條第（一）項(xiàng)至第（三）項(xiàng)規(guī)定的證明材料；

（二）營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級(jí)證書；

（三）工程施工合同；

（四）預(yù)售商品房分層平面圖；

（五）商品房預(yù)售方案。

第二十五條房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到商品房預(yù)售申請(qǐng)之日起10日內(nèi)，作出同意預(yù)售或者不同意預(yù)售的答復(fù)。同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)核發(fā)商品房預(yù)售許可證明；不同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)說明理由。

第二十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行虛假?gòu)V告宣傳，商品房預(yù)售廣告中應(yīng)當(dāng)載明商品房預(yù)售許可證明的文號(hào)。

第二十七條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購(gòu)人出示商品房預(yù)售許可證明。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負(fù)責(zé)土地管理工作的部門備案。

第二十八條商品房銷售，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。合同應(yīng)當(dāng)載明商品房的建筑面積和使用面積、價(jià)格、交付日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責(zé)任。

第二十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介機(jī)構(gòu)銷售商品房的，應(yīng)當(dāng)向中介機(jī)構(gòu)出具委托書。中介機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向商品房購(gòu)買人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。

第三十條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和商品房銷售價(jià)格，由當(dāng)事人協(xié)商議定；但是，享受國(guó)家優(yōu)惠政策的居民住宅價(jià)格，應(yīng)當(dāng)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或者政府定價(jià)。

第三十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。

住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。

保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)商品房進(jìn)行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購(gòu)買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三十二條商品房交付使用后，購(gòu)買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)買人有權(quán)退房；給購(gòu)買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三十三條預(yù)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。

第五章法律責(zé)任

第三十四條違反本條例規(guī)定，未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的，由縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

第三十五條違反本條例規(guī)定，未取得資質(zhì)等級(jí)證書或者超越資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期改正，處5萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

第三十六條違反本條例規(guī)定，將未經(jīng)驗(yàn)收的房屋交付使用的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)；逾期不補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門組織有關(guān)部門和單位進(jìn)行驗(yàn)收，并處10萬(wàn)元以上30萬(wàn)元以下的罰款。經(jīng)驗(yàn)收不合格的，依照本條例第三十七條的規(guī)定處理。

第三十七條違反本條例規(guī)定，將驗(yàn)收不合格的房屋交付使用的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期返修，并處交付使用的房屋總造價(jià)2％以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由工商行政管理部門吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照；給購(gòu)買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任；造成重大傷亡事故或者其他嚴(yán)重后果，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第三十八條違反本條例規(guī)定，擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，由縣級(jí)以上人民政府負(fù)責(zé)土地管理工作的部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

篇2

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；管理；效益

近些年，房地產(chǎn)行業(yè)為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展做出了不可磨滅的貢獻(xiàn)。隨著城市化速度的加大，各大房地產(chǎn)公司也開始進(jìn)軍小城市和縣區(qū)。如何更好的管理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是目前房地產(chǎn)公司所需要解決的一個(gè)問題。這不但關(guān)系著公司的效益，更影響這公司這業(yè)內(nèi)的影響力。

1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理的必要性

整潔衛(wèi)生、安全有序、文明作業(yè)、規(guī)范場(chǎng)容是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理的目標(biāo)。管理人員應(yīng)盡量使開發(fā)項(xiàng)目與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)、合理使用各種設(shè)備。

1.1合理的現(xiàn)場(chǎng)管理是開發(fā)項(xiàng)目正常建設(shè)的必要條件。合理的現(xiàn)場(chǎng)管理能使各個(gè)工作步驟有條不紊的進(jìn)行，是工程能按時(shí)完成的保障。

1.2合理的現(xiàn)場(chǎng)管理能使各個(gè)部門更好的合作。各種部門都在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)集中工作，因此現(xiàn)場(chǎng)管理的好壞直接關(guān)系到各個(gè)部門之間的配合。這不但關(guān)系到各個(gè)部門的工作效率，更關(guān)系到公司的經(jīng)濟(jì)效益。

1.3合理的現(xiàn)場(chǎng)管理能提高社會(huì)效益。項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理的好壞是項(xiàng)目管理的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)。如果現(xiàn)場(chǎng)管理合理，那么就為項(xiàng)目贏得了良好的社會(huì)效益。

1.4合理的現(xiàn)場(chǎng)管理是落實(shí)有關(guān)法規(guī)的表現(xiàn)。開發(fā)項(xiàng)目與環(huán)境、社會(huì)、規(guī)劃等息息相關(guān)，合理的現(xiàn)場(chǎng)管理是保護(hù)環(huán)境、促進(jìn)社會(huì)和諧的保證。這就反應(yīng)了對(duì)各種法規(guī)的遵守。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中存在的問題

目前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中普遍存在這一些管理方面的問題，這些問題不僅反映出我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的管理水平的不足，也反映出了某些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目管理的不重視。我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主要存在以下幾個(gè)管理問題：

2.1前期策劃及產(chǎn)品定位不明確

有些開發(fā)商不重視項(xiàng)目前期細(xì)致的可行性研究，對(duì)項(xiàng)目的定位不明確，這就導(dǎo)致決策層的猶豫不決。這樣由于時(shí)間緊迫很容易導(dǎo)致匆忙決策，這就為產(chǎn)品的可行性和科學(xué)性帶來(lái)了隱患。決策階段的問題會(huì)給項(xiàng)目帶來(lái)很多為題，這也增加了項(xiàng)目管理的難度。

2.2開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)平面布置與平面設(shè)計(jì)相差較大

建設(shè)總平面設(shè)計(jì)對(duì)于項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理至關(guān)重要，它是現(xiàn)場(chǎng)管理的重要依據(jù)。它對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的工作人員、機(jī)械設(shè)備和材料存儲(chǔ)等進(jìn)行了總體的規(guī)劃，但是有些項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)布置與規(guī)劃的有很大差別，這就會(huì)導(dǎo)致物品隨意擺放，管理人員無(wú)法很好的進(jìn)行項(xiàng)目管理。

2.3開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)不文明施工。道路堵塞、設(shè)備擺放混亂、材料亂堆亂放、缺乏防雨放電設(shè)備、工作人員不按規(guī)程操作等問題都是不安全不文明施工的表現(xiàn)。

2.4開發(fā)項(xiàng)目平面布置調(diào)整不靈活。管理人員要根據(jù)總平面設(shè)計(jì)來(lái)調(diào)整施工現(xiàn)場(chǎng)，有時(shí)候在施工過程中會(huì)有一些變數(shù)，而且隨著工程進(jìn)展程度的不同，平面布置也要進(jìn)行調(diào)整。這時(shí)就很可能出現(xiàn)平面布置調(diào)整不靈活不及時(shí)的現(xiàn)象。

2.5現(xiàn)場(chǎng)檢查和監(jiān)督力度不夠。管理人員要頻繁檢查現(xiàn)場(chǎng)平面布置，檢查時(shí)要做到自習(xí)認(rèn)真，找出不滿足規(guī)定、不符合建設(shè)要求的地方。及時(shí)政府或者上級(jí)部門沒有進(jìn)行檢查也要自己擔(dān)起監(jiān)督的重任。

3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理的應(yīng)對(duì)策略

現(xiàn)場(chǎng)管理是一項(xiàng)復(fù)雜的工作，工作人員要根據(jù)具體情況采取相應(yīng)的策略。

3.1合理布置

合理布置項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)所需的工作人員、機(jī)械設(shè)備以及各種材料。這關(guān)系著人與人、人與物之間的密切配合。有利于現(xiàn)場(chǎng)秩序的規(guī)范。要做好現(xiàn)場(chǎng)的合理布置，首先認(rèn)真調(diào)查研究，找出現(xiàn)場(chǎng)問題之所在；其次，要結(jié)合實(shí)際情況，進(jìn)行合理布置。通過分析研究，掌握目前現(xiàn)場(chǎng)的布置方式，提出合理的改善方案。再次，修改設(shè)計(jì)。對(duì)著項(xiàng)目的不斷進(jìn)展，項(xiàng)目的總體平面設(shè)計(jì)也應(yīng)該是不斷變化的。一次性的設(shè)計(jì)不能適用于項(xiàng)目建設(shè)的整個(gè)過程，還必須根據(jù)實(shí)際情況不斷修改、補(bǔ)充、調(diào)整，確?？茖W(xué)合理。最后，考核布置方案。對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的機(jī)械設(shè)備、各種材料進(jìn)行合理的擺放，對(duì)工作人員進(jìn)行有效的管理，并定期進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)考核。合理布置作為一項(xiàng)日常管理工作，它不僅是現(xiàn)場(chǎng)管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容，更應(yīng)貫穿于整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)展過程之中。

3.2目視管理

目視管理是利用視覺感知各種信息對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行管理。要利用各種醒目的顏色標(biāo)示出各種安全標(biāo)志、防火標(biāo)志燈。不能讓各種規(guī)章制度、管理細(xì)則、操作規(guī)程等被障礙物擋住，以利于工作人員學(xué)習(xí)。要經(jīng)常進(jìn)行檢查，對(duì)積極工作、表現(xiàn)良好的員工給予公開表?yè)P(yáng)和物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)于各種落后行為要給予批評(píng)和鞭策。目視管理有利于工作人員的自我監(jiān)督自我管理，應(yīng)貫穿于整個(gè)項(xiàng)目的全過程。

3.3制定獎(jiǎng)懲措施

要制定相應(yīng)的獎(jiǎng)懲措施，鼓勵(lì)優(yōu)秀員工，鞭策落后人員。對(duì)好人好事和先進(jìn)行為要給予物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)和公開表?yè)P(yáng)。對(duì)于違反規(guī)章制度的人，不管是誰(shuí)都要按照所制定的規(guī)定給予處罰。檢查要定期準(zhǔn)時(shí)進(jìn)行，并且及時(shí)公布獎(jiǎng)懲結(jié)果，按規(guī)定的期限將物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)發(fā)放到先進(jìn)個(gè)人手中。這有利于管理人員對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)管，項(xiàng)目人員也就會(huì)自覺遵守規(guī)章制度，有利于項(xiàng)目安全有序的進(jìn)行下去。

3.4定期召開安全會(huì)議

項(xiàng)目負(fù)責(zé)人要組織全體人員定期召開安全會(huì)議，安全是第一要?jiǎng)?wù)，安全重于泰山。會(huì)議的主要內(nèi)容要詳細(xì)記錄，并允許與會(huì)人員發(fā)言，積極采納優(yōu)質(zhì)合理的建議。對(duì)于會(huì)議傳達(dá)的精神要積極落實(shí)到實(shí)踐中。

3.5重視項(xiàng)目收尾階段的管理工作

項(xiàng)目結(jié)束時(shí)是管理人員和工作人員最容易懈怠之時(shí)，這時(shí)要特別重視對(duì)收尾項(xiàng)目的管理。主管人員要與項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)各管理人員各自承擔(dān)一部分工作，共同完成項(xiàng)目收尾階段的管理以及交接轉(zhuǎn)移工作。

4 結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理水平與項(xiàng)目開發(fā)周期、成本以及質(zhì)量息息相關(guān)，決定這項(xiàng)目的效益。為了能夠使房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)今激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有一席之地，就必須要采用科學(xué)的、合理的、有效的管理方式來(lái)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行管理，加強(qiáng)管理人員的水平同時(shí)促進(jìn)管理人員素質(zhì)文化水平的提高。

參考文獻(xiàn)：

[1] 呂萍等編著.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)[M].北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社，2002.

[2] 白思俊主編.現(xiàn)代項(xiàng)目管理下冊(cè)[M].北京：機(jī)械工業(yè)出版社，2002.

篇3

關(guān)鍵字房地產(chǎn)，開發(fā)經(jīng)營(yíng)，工程管理

中圖分類號(hào)： F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

1．前言

加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的工程管理對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說具有很大的意義，同時(shí)結(jié)合我國(guó)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理方面存在的問題，有必要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中的策劃、施工、物業(yè)等方面加強(qiáng)管理。

2.房地產(chǎn)開發(fā)工程管理研究

2.1安全管理

（1）項(xiàng)目部要建立和健全關(guān)于安全的管理規(guī)章制度和安全責(zé)任制，在安全的管理過程中要做到有章可循，有法可依，有責(zé)可究。

（2）在安全管理過程中要嚴(yán)格按照各項(xiàng)安全管理制度執(zhí)行，與項(xiàng)目管理人員、施工人員簽訂安全生產(chǎn)責(zé)任狀，并制訂責(zé)任目標(biāo)目標(biāo)。通過全員安全培訓(xùn)提高員工安全意識(shí)，對(duì)于需要特種作業(yè)人員要執(zhí)行持證上崗。

（3）按照安全管理規(guī)定規(guī)做好安措費(fèi)用的投入。套做到有先知性的投入，并有針對(duì)、有預(yù)防、有措施。

2.2質(zhì)量管理

（1）做好項(xiàng)目部質(zhì)量管理制度和獎(jiǎng)罰制度，跟班組長(zhǎng)簽訂質(zhì)量承諾書，在各種規(guī)章制度健全的基礎(chǔ)上實(shí)施獎(jiǎng)勵(lì)優(yōu)秀優(yōu)、懲罰惡劣，充分調(diào)動(dòng)勞動(dòng)者的積極性。

（2）嚴(yán)把原料關(guān)，材料是直接構(gòu)成工程實(shí)體的使用材料的好壞，直接決定工程質(zhì)量的優(yōu)劣。在工程材料的采購(gòu)、驗(yàn)收時(shí)，要嚴(yán)格按圖紙?jiān)O(shè)計(jì)及規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行檢驗(yàn)，杜絕不符合要求的材料用到工程中，從原料上確保工程質(zhì)量。

（3）嚴(yán)把質(zhì)量驗(yàn)收關(guān)。在一個(gè)分項(xiàng)工程完工后對(duì)質(zhì)量進(jìn)行驗(yàn)收，對(duì)合格與否做出認(rèn)可，要求我們認(rèn)真嚴(yán)肅的對(duì)待。按照建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)和配套的分部分項(xiàng)工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范進(jìn)行驗(yàn)收，分批次進(jìn)行抽查，不合格項(xiàng)目堅(jiān)決要求返工處理。

2.3成本管理

（1）項(xiàng)目工程承包后應(yīng)詳細(xì)的編制施工預(yù)算，施工預(yù)算是項(xiàng)目目?jī)?nèi)部使用的預(yù)算，項(xiàng)目部應(yīng)根據(jù)施工預(yù)算情況分析每個(gè)分項(xiàng)工程所使用料、機(jī)、工的消耗情況，并與定額預(yù)算進(jìn)行比較。一般施工定額消耗量要比預(yù)算定額低。定額預(yù)算消耗量是施工消耗中的最高指標(biāo)。

（2）依據(jù)施工或定額預(yù)算編制成本計(jì)劃，計(jì)劃的編制應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)，不能憑經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行估算，也不能用概算指標(biāo)概算，應(yīng)比預(yù)算還要仔細(xì)。各種人、機(jī)、材消耗量乘以其各自單價(jià)構(gòu)成工程直接費(fèi)用，依據(jù)各自公司管理水平，取定綜合管理費(fèi)構(gòu)成項(xiàng)目的間接成本，二者相加即為項(xiàng)目的成本計(jì)劃。

（3）項(xiàng)目應(yīng)分階段的進(jìn)行成本核算，階段的劃分宜合理，可按照工程部位，也可按照年季月等，最后項(xiàng)目完工后進(jìn)行總的成本核算，采用國(guó)家會(huì)計(jì)統(tǒng)一用表認(rèn)真編制成本核算表。

（4）對(duì)進(jìn)行成本分析，對(duì)成本計(jì)劃的執(zhí)行情況進(jìn)行比較?？偨Y(jié)實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，為本項(xiàng)目的結(jié)算提相應(yīng)供依據(jù)，同時(shí)后續(xù)工程的成本計(jì)劃和控制提供基礎(chǔ)資料。

3．房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)工程管理研究

3.1質(zhì)量管理

3.1.1創(chuàng)建體系，完善制度

質(zhì)量保證體系，能否真正發(fā)揮實(shí)效發(fā)揮實(shí)際作用，是整個(gè)工程質(zhì)量控制工作能否真正有效進(jìn)行下去的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。根據(jù)房屋建筑工程形式，建立良好的保障體系，對(duì)當(dāng)前的施工作業(yè)管理制度進(jìn)行更新調(diào)整，這些都有助于提高工程質(zhì)量。這就要求建筑工程單位施工單位在確保質(zhì)量保證體系能有效運(yùn)行下去的前提下，按照施工的必要步驟，逐步地對(duì)質(zhì)量保證體系進(jìn)行修改和完善。除此以外，還要結(jié)合現(xiàn)代化建筑指標(biāo)體系，積極更新建筑施工規(guī)章制度，同時(shí)做好各個(gè)方面的工程管理。工現(xiàn)場(chǎng)工程質(zhì)量保證體系必須由總承包單位項(xiàng)目經(jīng)理部負(fù)責(zé)在其承包施工的工程范圍內(nèi)建立，并統(tǒng)一協(xié)調(diào)管理。對(duì)施工材料控制，對(duì)施工環(huán)境環(huán)境控制，主要是對(duì)工程地質(zhì)、水文、氣象等，有一定的了解和掌握。

3.1.2全面準(zhǔn)備，互相交流 房屋建筑工程施工的全面準(zhǔn)備就包括前期準(zhǔn)備以及后期工作。施工前期的工程準(zhǔn)備工作是保證房屋建筑施工順利開展的基礎(chǔ)，所以必須認(rèn)真做好工程前期的準(zhǔn)備工作，制定好切實(shí)可行的方案。事前準(zhǔn)備包括施工管理人員的工作分配、對(duì)施工操作人員的工作培訓(xùn)、施工技術(shù)的事前探討以及對(duì)施工材料的選購(gòu)、施工工具的準(zhǔn)備、對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的了解。房屋施工人員應(yīng)該盡早達(dá)到施工現(xiàn)場(chǎng)，熟悉周圍的環(huán)境，在研究工程圖紙后，再結(jié)合實(shí)際情況做好施工布置準(zhǔn)備。在中期工作期間，遇到技術(shù)難題要經(jīng)過討論，向先進(jìn)施工單位學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)，將難題解決。

3.1.3加強(qiáng)協(xié)調(diào)管理

協(xié)調(diào)管理共有以下三個(gè)協(xié)調(diào)管理部分：技術(shù)協(xié)調(diào)、管理協(xié)調(diào)以及組織協(xié)調(diào)。技術(shù)協(xié)調(diào)，即提高設(shè)計(jì)圖紙的質(zhì)量，優(yōu)化水平，在圖紙完成的時(shí)候多處審查，一一將問題查出進(jìn)行糾正。管理協(xié)調(diào)，則是提出要建立一套健全的管理制度，通過制度的提出減少在工作配合中會(huì)遇到的問題從而解決各施工部門的協(xié)調(diào)工作。組織協(xié)調(diào)，即建立專門的協(xié)調(diào)會(huì)議制度，解決施工中的協(xié)調(diào)問題。對(duì)于較復(fù)雜的部位，在施工應(yīng)組織專門的協(xié)調(diào)會(huì)，使各部門進(jìn)一步明確施工順序和責(zé)任。

3.1.4提高施工人員職業(yè)素質(zhì)

工程質(zhì)量是所有參加工程項(xiàng)目施工的技術(shù)管理干部、操作人員以及服務(wù)人員共同工作的結(jié)果，所以施工人員是形成工程質(zhì)量的主要因素?，F(xiàn)在很多施工單位，在施工中采用很多職業(yè)素質(zhì)較低的工人和技術(shù)人員，有的技術(shù)人員連一些基本的常識(shí)也不懂就上崗，以致在施工過程中容易發(fā)生一些常識(shí)失誤，這給施工質(zhì)量控制工作帶來(lái)了許多不必要的麻煩。因此，想要施工質(zhì)量能提高上去，首先要做的就是從嚴(yán)格招聘施工和技術(shù)人員，提高施工人員職業(yè)素質(zhì)。施工人員必須樹立以質(zhì)量第一的觀念，懂得為客戶服務(wù)，把社會(huì)利益和企業(yè)利益綜合考慮。除此之外，管理干部、技術(shù)人員都應(yīng)具有較強(qiáng)的規(guī)劃和管理能力，能夠組織施工和進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)的能力，盡力質(zhì)量檢查。在團(tuán)隊(duì)中，所有人員都應(yīng)該樹立一絲不茍的工作作風(fēng)，懂得嚴(yán)格執(zhí)行質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和操作規(guī)程的法制觀念，最終保證工程質(zhì)量。

3.2開發(fā)管理

是指開發(fā)企業(yè)為成功完成工程項(xiàng)目的開發(fā)， 對(duì)公司里面的人力資源部、財(cái)務(wù)部、工程項(xiàng)目部、銷售部和后勤部門開展的管理工作，也是企業(yè)為成功實(shí)現(xiàn)后后續(xù)工作的基礎(chǔ)。工程項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)度開展管理工作，工作范疇為：所需物品的采購(gòu)和庫(kù)存、施工企業(yè)的確認(rèn)與協(xié)作、施工質(zhì)量及進(jìn)度的把關(guān)、相關(guān)合同的簽訂、內(nèi)部細(xì)部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的修改、報(bào)建等。

財(cái)務(wù)部門進(jìn)行企業(yè)的資金管理，并對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)情況的定期報(bào)表，工作內(nèi)容為：建設(shè)工程項(xiàng)目的財(cái)務(wù)計(jì)劃、施工企業(yè)的工程資金的發(fā)放和開發(fā)企業(yè)本身經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的管理。銷售部門顧名思義，就是售樓，銷售方式為：促銷方式的策劃、定價(jià)和銷售渠道的建設(shè)。人力資源管理部門主要服裝對(duì)項(xiàng)目開發(fā)員工工作任務(wù)分配、管理工作人員資料、進(jìn)行績(jī)效考核和激勵(lì)體系的建立等。而生活保障方面由后勤部門負(fù)責(zé)

3.3施工管理

對(duì)工程施工項(xiàng)目進(jìn)行過程加以管理，也就是施工管理。房地產(chǎn)開發(fā)公司基本由工程管理部門主要負(fù)責(zé)施工管理， 不過工程整體的管理方式及承包模式由公司各級(jí)管理曾針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)和公司實(shí)際情況來(lái)決定。 主要模式有：分別發(fā)包、GC、MC、設(shè)計(jì)加施工承包、Construction Management）發(fā)包方式等。

在中國(guó)，房地產(chǎn)的施工建設(shè)主要采用分別發(fā)包和 GC 來(lái)進(jìn)行。 工程項(xiàng)目較大、 或?qū)哟伪容^高， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采用 MC 或CM 模式來(lái)開展施工管理。 開發(fā)人和某家能力好的企業(yè)或個(gè)體簽訂施工總承包管理合同， 負(fù)責(zé)項(xiàng)目的整體施工組管理稱為施工總承包管理。 正常情況下該 MC 企業(yè)不參與具體工程的施工，而是分包工作。 MC 模式能夠加速施工進(jìn)度，CM 是由開發(fā)企業(yè)托付給 CM 企業(yè)，以一個(gè)承包商的身份，使用快速路徑的生產(chǎn)開展方式，來(lái)開展施工管理，直接控制施工進(jìn)度，影響設(shè)計(jì)方式，它和開發(fā)人簽訂“cost plus”協(xié)議。 其優(yōu)勢(shì)是設(shè)計(jì)與施工完全連接，降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

盡管采取的形式不同，但是目的卻是一致的：成本合理的基礎(chǔ)上，以最迅速的速度完成高標(biāo)準(zhǔn)的工程項(xiàng)目。 想要達(dá)到這樣的目標(biāo)，開發(fā)企業(yè)必須在施工的質(zhì)量、進(jìn)度、成本控制上發(fā)揮積極作。 通過驗(yàn)資、招投標(biāo)、施工檢查、監(jiān)理企業(yè)的檢查、工程款的發(fā)放等，對(duì)工程項(xiàng)目建設(shè)的質(zhì)量、進(jìn)度及成本開發(fā)人能夠進(jìn)行控制。 另外還包括對(duì)供貨商的協(xié)調(diào)與控制。

4．結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，鑒于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的工程管理對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)以及房地產(chǎn)開發(fā)的重要意義，我們應(yīng)該不斷的加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的工程管理。

參考文獻(xiàn)：

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[2]鄭先桿 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中的若干法律問題研究復(fù)旦大學(xué)2009-10-18碩士

[3]宋堅(jiān) 《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與項(xiàng)目管理研究》課題在寧通過專家鑒定宋堅(jiān)城市開發(fā)1996-04-17期刊

篇4

一、整治的范圍

全區(qū)所有參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的單位（含無(wú)資質(zhì)企業(yè)），區(qū)城規(guī)劃區(qū)內(nèi)年至年開工的所有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目及所涉及的單體工程(小區(qū)或組團(tuán))。

二、整治的內(nèi)容和重點(diǎn)

（一）對(duì)開發(fā)建設(shè)過程中的違法違規(guī)行為進(jìn)行整治

1、整治內(nèi)容：或超資質(zhì)從事開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的行為；未取得開發(fā)項(xiàng)目確立批準(zhǔn)文件、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證擅自進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的行為；擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)的行為；城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有土地上從事房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)企業(yè)未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書。不按開發(fā)合同、土地出讓合同約定的條件和期限開發(fā)建設(shè)的行為；擅自改變用地性質(zhì)、超用地規(guī)模開發(fā)建設(shè)的行為；以自建自用名義審批的項(xiàng)目進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的行為；未經(jīng)批準(zhǔn)，以國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)入股合資、合作或自行開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的行為；注冊(cè)資金不到位或抽逃出資的行為；未按規(guī)定交納基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、綜合開發(fā)管理費(fèi)的行為；未經(jīng)工程質(zhì)量驗(yàn)收、綜合驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格擅自交付使用的行為；不按規(guī)定申領(lǐng)預(yù)銷售許可證擅自銷售的不按規(guī)定發(fā)放住宅質(zhì)量保證書、使用說明書或不按保證書承諾承擔(dān)保修責(zé)任的行為等。

2、整治意見：對(duì)開發(fā)建設(shè)違法違規(guī)行為較輕的，限期整改，責(zé)令其完善手續(xù)；對(duì)嚴(yán)重違法違規(guī)的開發(fā)項(xiàng)目及其開發(fā)企業(yè)，要責(zé)令其停止開發(fā)建設(shè)活動(dòng)，并按照有關(guān)法律法規(guī)予以處罰；構(gòu)成犯罪的，移交司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任；對(duì)影響惡劣、后果嚴(yán)重的，依法從嚴(yán)、從重懲處。對(duì)嚴(yán)重違法、違規(guī)的典型案例要予以公開曝光。

（二）對(duì)不按規(guī)劃進(jìn)行配套建設(shè)的開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行整治

1、整治內(nèi)容：小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施是否按規(guī)劃配套建設(shè)；小區(qū)供水、排水是否符合要求；小區(qū)供電是否滿足使用要求；集中供暖、供氣設(shè)施是否配套完善；通訊、電視信息是否按規(guī)劃進(jìn)行配套建設(shè)；環(huán)境綠化是否達(dá)標(biāo)；教育、衛(wèi)生、文體、金融、郵電、社區(qū)服務(wù)等公用設(shè)施建設(shè)是否嚴(yán)格按規(guī)劃要求進(jìn)行配套。

2、整治意見：對(duì)沒有按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求進(jìn)行配套設(shè)施建設(shè)或配套質(zhì)量不高的開發(fā)小區(qū)，按照“誰(shuí)開發(fā)、誰(shuí)配套”的原則，責(zé)令項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)限期按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求配套完善基礎(chǔ)設(shè)施和公益設(shè)施，為小區(qū)居民創(chuàng)造良好的生活環(huán)境。對(duì)拒不進(jìn)行配套設(shè)施建設(shè)或不能按期完成配套設(shè)施建設(shè)的開發(fā)企業(yè)，依法催交綜合開發(fā)費(fèi)，并按照“前事不清，后事不辦”的原則，不予審批新的開發(fā)項(xiàng)目。

（三）對(duì)小區(qū)居住環(huán)境進(jìn)行綜合整治

1、整治內(nèi)容：小區(qū)是否實(shí)行物業(yè)管理；管理秩序及環(huán)境是否體現(xiàn)文明、整潔；是否存在臟、亂、差問題；道路是否平整、暢通；各種標(biāo)志是否整齊標(biāo)準(zhǔn)；有無(wú)亂搭亂建、亂貼亂畫、亂擺攤點(diǎn)現(xiàn)象；各種公共基礎(chǔ)設(shè)施破損是否及時(shí)維修等。

2、整治意見：對(duì)綜合整治中發(fā)現(xiàn)的問題，物業(yè)公司或其責(zé)任單位要限期整改，達(dá)不到要求的，取消其物業(yè)管理資格，直至追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。

三、整治的方法步驟

（一）宣傳發(fā)動(dòng)階段（年月日至月日）

1、年月日，召開全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目綜合整治會(huì)議，由區(qū)政府分管領(lǐng)導(dǎo)、區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目綜合整治領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位，區(qū)直有關(guān)部門、區(qū)城駐地村街、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)濟(jì)園區(qū)負(fù)責(zé)人參加。

2、做好宣傳工作。充分利用各種媒體廣泛宣傳開展房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目綜合整治的重要性和必要性，宣傳工作的范圍、重點(diǎn)和有關(guān)法律、政策。

3、設(shè)立投訴信箱、公布舉報(bào)電話。

（二）自查自糾階段（年月日至月日）

1、各房地產(chǎn)開發(fā)單位要按照房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)綜合整治的內(nèi)容和要求，對(duì)年度以來(lái)開發(fā)的項(xiàng)目及單體工程逐一進(jìn)行自查；發(fā)現(xiàn)問題要立即進(jìn)行自糾，并認(rèn)真填報(bào)《區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目自查表》、《區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目配套建設(shè)自查表》、《區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)住宅小區(qū)環(huán)境綜合整治自查表》。

2、各房地產(chǎn)開發(fā)單位要在自查的基礎(chǔ)上于月日前向區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目綜合整治領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室報(bào)送有關(guān)自查表格和自查報(bào)告。自查報(bào)告的內(nèi)容包括：工程概況、自查情況、發(fā)現(xiàn)的問題及整改情況，今后防范出現(xiàn)違法違規(guī)行為的措施等。

3、對(duì)逾期不報(bào)送《開發(fā)項(xiàng)目自查表》、《開發(fā)項(xiàng)目配套建設(shè)自查表》、《住宅小區(qū)環(huán)境綜合整治自查表》和自查報(bào)告的房地產(chǎn)開發(fā)單位要予以公開批評(píng)、公開曝光，并作為檢查的重點(diǎn)。

（三）檢查階段（年月日至月日）

1、在自查自糾的基礎(chǔ)上，區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)綜合整治領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室，將組織人員對(duì)區(qū)城規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)所有開發(fā)企業(yè)、開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全面檢查，企業(yè)檢查率、項(xiàng)目檢查率要達(dá)到%。

2、在全面檢查的基礎(chǔ)上，迎接市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目綜合整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室組織的抽查。

以上工作要在年月日前完成。

（四）集中整頓和驗(yàn)收總結(jié)階段（年月日至月日）

1、區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)綜合整治辦公室對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的問題要逐一匯總，制定整頓處理意見，依法進(jìn)行整治和完善，該處罰的嚴(yán)格依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行處罰。

2、組織驗(yàn)收檢查。區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目綜合整治領(lǐng)導(dǎo)小組對(duì)整改情況進(jìn)行驗(yàn)收，并將檢查驗(yàn)收情況書面報(bào)區(qū)政府，同時(shí)報(bào)市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目綜合整治領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室。

以上工作于年月日前完成。

四、措施要求

1、加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。為確保房地產(chǎn)開發(fā)整治工作扎實(shí)有效地開展，按照上級(jí)要求，成立了由分管區(qū)長(zhǎng)為組長(zhǎng)，建設(shè)、監(jiān)察、房管、國(guó)土、法院、公安等相關(guān)部門負(fù)責(zé)人為成員的全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目綜合整治領(lǐng)導(dǎo)小組，具體負(fù)責(zé)該項(xiàng)工作的組織、領(lǐng)導(dǎo)、協(xié)調(diào)、調(diào)度，辦公室設(shè)在區(qū)建設(shè)局。

2、制定措施，健全規(guī)章制度。各房地產(chǎn)開發(fā)單位要通過這次綜合整治，進(jìn)一步提高認(rèn)識(shí)，提高守法和執(zhí)法的自覺性，針對(duì)工程配套建設(shè)和管理上的薄弱環(huán)節(jié)，制定出切實(shí)可行的措施，健全規(guī)章制度。

3、要加大工作力度，對(duì)房地產(chǎn)綜合開發(fā)實(shí)施全過程跟蹤管理。一是要繼續(xù)抓好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理，抓好各項(xiàng)工作措施的落實(shí)。要進(jìn)一步加大房地產(chǎn)開發(fā)管理力度。組織編制房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展規(guī)劃，建立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目庫(kù)，嚴(yán)格開發(fā)項(xiàng)目的確立、審查、批準(zhǔn)、驗(yàn)收程序。二是要抓好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的配套建設(shè)，督促開發(fā)企業(yè)要嚴(yán)格按規(guī)定盡快完善配套設(shè)施建設(shè)。三是要實(shí)施“信用房產(chǎn)”工程，建立公示和紅黃牌警示制度，對(duì)在整頓和規(guī)范工作中發(fā)現(xiàn)問題較輕的企業(yè)，出示黃牌警告，限期進(jìn)行整改，視整改情況進(jìn)行處理；問題嚴(yán)重的要出示紅牌，依法注銷其開發(fā)資質(zhì)和營(yíng)業(yè)執(zhí)照，引導(dǎo)企業(yè)守法、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)。四是要實(shí)施“現(xiàn)代住宅”工程，大力推行住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，推廣“四新”成果，積極引導(dǎo)各開發(fā)企業(yè)引進(jìn)先進(jìn)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)理念，按現(xiàn)代化城市標(biāo)準(zhǔn)，打造人居環(huán)境，由居住小區(qū)開發(fā)向社區(qū)開發(fā)延伸。五是要抓好住宅小區(qū)的物業(yè)管理，積極推行社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理制度，鼓勵(lì)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行雙向選擇，規(guī)范物業(yè)企業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，提高物業(yè)管理服務(wù)水平。

篇5

【關(guān)鍵詞】成本核算，控制，制度建設(shè)，監(jiān)督

房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算存在諸多問題，主要的原因是成本的核算體制。提高房地產(chǎn)成本核算水平，需要制定相應(yīng)的成本控制措施，同時(shí)加大會(huì)計(jì)、稅收監(jiān)管力度，建立和健全企業(yè)的規(guī)章制度。房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算是指企業(yè)要開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用按成本項(xiàng)目進(jìn)行歸集和分配，最終計(jì)算出開發(fā)項(xiàng)目總成本和單位建筑面積成本的過程。成本核算水平的高低直接關(guān)系到成本管理水平的高低，進(jìn)而關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

1房地產(chǎn)行業(yè)成本核算中存在的問題

現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算工作開展是保障企業(yè)持續(xù)盈利能力以及利潤(rùn)最大化的關(guān)鍵。受施工材料與人工成本價(jià)格的上漲，房地產(chǎn)開發(fā)過程中的成本逐年提高。另一方面，傳統(tǒng)建筑工程施工過程的成本管理、投資企業(yè)的成本管理等工作也是造成成本過高的關(guān)鍵。由于房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模和項(xiàng)目開發(fā)周期的不同，很難按照一般企業(yè)的成本核算方法進(jìn)行開發(fā)成本核算，其存在的主要問題是：

（1）成本核算對(duì)象不明確。房地產(chǎn)項(xiàng)目用地一般從幾十畝到幾千畝不等，屬于成片開發(fā)，分期進(jìn)行，產(chǎn)品形態(tài)有高層、小高層、公寓、花園洋房、別墅、商業(yè)地產(chǎn)等。如何確定開發(fā)成本核算的對(duì)象，是以整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目為成本核算對(duì)象，還是分片、分期、分產(chǎn)品類型、單棟樓房為成本核算對(duì)象，這些在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中并未明確。

（2）成本費(fèi)用的歸集和分配方法不明確。根據(jù)成本會(huì)計(jì)有關(guān)知識(shí)，屬于生產(chǎn)產(chǎn)品直接發(fā)生的費(fèi)用，應(yīng)直接歸集到該產(chǎn)品成本中;屬于多種產(chǎn)品共同發(fā)生的費(fèi)用，應(yīng)通過一定程序先歸集費(fèi)用并采用適當(dāng)方法進(jìn)行分配，間接歸集到該產(chǎn)品成本中。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中發(fā)生的建安工程費(fèi)屬于直接開發(fā)成本，而土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)均屬于間接開發(fā)成本，需要進(jìn)行歸集和分配。可如何對(duì)間接開發(fā)成本進(jìn)行歸集和分配，間接開發(fā)成本歸集何處，按什么標(biāo)準(zhǔn)來(lái)分配，沒有給予明確的解決方法。

（3）任意虛增建安成本。有些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控制度較為健全，財(cái)務(wù)核算比較規(guī)范，經(jīng)營(yíng)管理比較到位，很少有張冠李戴隨意調(diào)劑成本現(xiàn)象，各項(xiàng)目間收入、成本費(fèi)用和利潤(rùn)數(shù)字相對(duì)真實(shí)、可靠。在此情況下，房地產(chǎn)企業(yè)反映的當(dāng)期應(yīng)納所得稅額隨之水漲船高。為了壓縮利潤(rùn)額和應(yīng)考核指標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)往往在建安成本上下工夫，一般在年末突擊虛列并結(jié)算工程成本。

（4）成本核算周期不明確。產(chǎn)品成本核算一般按月或按生產(chǎn)周期進(jìn)行，房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品由于開發(fā)周期長(zhǎng)，只能按生產(chǎn)周期核算開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的最終目的是計(jì)算出項(xiàng)目的總成本和單位可銷售面積的開發(fā)成本，以便企業(yè)結(jié)算出經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)和應(yīng)交稅金，恰當(dāng)評(píng)價(jià)經(jīng)營(yíng)管理層的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。房地產(chǎn)開發(fā)工程成本核算周期比較明確，工程竣工驗(yàn)收后即可進(jìn)行竣工結(jié)算，但小區(qū)配套設(shè)施往往久拖不決或延遲實(shí)施，進(jìn)而影響項(xiàng)目結(jié)算。

（5）張冠李戴隨意調(diào)劑成本。房地產(chǎn)企業(yè)同一年度會(huì)有多個(gè)不同項(xiàng)目同時(shí)滾動(dòng)開發(fā)，由于各項(xiàng)目所處位置、用途以及取得土地的價(jià)格等均不同，使得各項(xiàng)目利潤(rùn)空間也不盡相同，如有的是經(jīng)濟(jì)適用房，有的是普通商品房。房地產(chǎn)企業(yè)為了偷逃稅款或延遲納稅，想方設(shè)法壓縮各項(xiàng)目當(dāng)期利潤(rùn)空間，有意將以后項(xiàng)目應(yīng)攤銷的成本提前確認(rèn)并結(jié)轉(zhuǎn)，造成各項(xiàng)目間成本張冠李戴，趁機(jī)渾水摸魚。

2存在問題的原因分析

（1）部分房地產(chǎn)企業(yè)管理者的素質(zhì)不高，成本核算水平低。在傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，企業(yè)沒有真正成為自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的主體，這在一定程度上影響了企業(yè)的主觀能動(dòng)性，但在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主體，但有些房地產(chǎn)企業(yè)的管理者并不能適應(yīng)外部環(huán)境的變化，不能及時(shí)樹立市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的觀念，照走過去的老路，造成目前有許多房地產(chǎn)企業(yè)成本管理落后，成本核算水平低。

（2）成本核算體制不適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需要。傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理，主要是根據(jù)財(cái)務(wù)部門的決算報(bào)告，這種核算體制經(jīng)常因業(yè)務(wù)人員提出報(bào)告的時(shí)效性滯后而無(wú)法發(fā)揮成本管理的作用。由于缺乏成本管理中的事前預(yù)測(cè)和過程控制，只能靠制度被動(dòng)地“卡”。一旦反映在財(cái)務(wù)賬面上成本失控，已是既成事實(shí)，則無(wú)可挽回。

3提高房地產(chǎn)成本核算水平的途徑

（1）制定相應(yīng)的成本控制措施?？刂瞥杀臼谴龠M(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)集約經(jīng)營(yíng)繁榮我國(guó)住房市場(chǎng)的一個(gè)重要手段。

①嚴(yán)格控制建安成本降低工程造價(jià)?？刂平ㄔO(shè)工程成本，首先，應(yīng)從設(shè)計(jì)開始，因?yàn)樵O(shè)計(jì)是工程項(xiàng)目付諸實(shí)施的龍頭，是工程建設(shè)的靈魂，是控制基本建設(shè)投資規(guī)模，提高經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵。設(shè)計(jì)階段工作水平的高低，設(shè)計(jì)質(zhì)量的高低，不僅影響到施工階段投資的多少，而且影響到項(xiàng)目建成投產(chǎn)以后的經(jīng)濟(jì)效益的高低。其次，要合理安排施工順序，減少施工費(fèi)用，還要做好工程招投標(biāo)工作，通過招投標(biāo)形式確定完施工企業(yè)后，在施工階段的成本控制的關(guān)鍵是合理控制工程洽商、材料設(shè)備價(jià)格和嚴(yán)格審查承包商的索賠要求。在施工階段，還應(yīng)充分發(fā)揮監(jiān)理對(duì)工程造價(jià)的作用。在工程竣工驗(yàn)收后，應(yīng)合理地確定工程造價(jià)，做好結(jié)算審核工作。

②拆遷安置費(fèi)用的控制。在項(xiàng)目立項(xiàng)之后，業(yè)主要擇優(yōu)選擇隊(duì)伍及時(shí)凍結(jié)建設(shè)用地范圍內(nèi)的戶口，嚴(yán)格控制分戶，減少代征土地，增加城區(qū)居民外遷，按政策規(guī)定從嚴(yán)掌握征地拆遷各項(xiàng)費(fèi)用的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、被遷戶安置用房的面積，做好新區(qū)開發(fā)原有人員的安置工作。

③貸款利息的控制。房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道之一就是銀行貸款，很多開發(fā)企業(yè)用以銀行貸款的方式進(jìn)行融資，使部分企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率在80%以上。有貸必有還，如何償還使付出的利息最少，資金成本最低，要根據(jù)投資期限的長(zhǎng)短及資金回收的特點(diǎn)來(lái)選擇合適的還款方式?？偟膩?lái)說，償還貸款的方式分為一次全部?jī)斶€和若干次償還。一次償還方式對(duì)業(yè)主的壓力過大，只有在資金量很大的情況下才有可能，對(duì)于同時(shí)投資于多個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的企業(yè)，實(shí)行的是滾動(dòng)開發(fā)，在總的開發(fā)過程中，一方面要投入資金，另一方面部分項(xiàng)目完工收回資金有能力償還部分貸款，可以選擇本金均等償還辦法，以免過多占用資金造成利息損失，把企業(yè)資金的利息損失降低到最小。

（2）加強(qiáng)制度建設(shè)，強(qiáng)化會(huì)計(jì)監(jiān)督。

①建立和健全企業(yè)的規(guī)章制度。加強(qiáng)和完善商品房成本核算的規(guī)章和制度建設(shè)，使成本核算工作有法可依、有章

篇6

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn) 金融市場(chǎng) 房地產(chǎn)創(chuàng)新 房地產(chǎn)金融 資產(chǎn)證券化

房地產(chǎn)金融是與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)有關(guān)的各種資金融通活動(dòng)。房地產(chǎn)金融是金融機(jī)構(gòu)為發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)而開展的信用活動(dòng)和提供的貨幣資金融通。從內(nèi)容上看，它包括購(gòu)買土地使用權(quán)、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易等活動(dòng)中的各種資金融通活動(dòng)。從形式上看，它包括資金籌集，也包括資金貸放；既包括直接的資金借貸，也包括間接融資和通過金融市場(chǎng)的融資；既包括房地產(chǎn)資金融通活動(dòng)，也包括地產(chǎn)融資活動(dòng)。

房地產(chǎn)金融作為一種資金融通活動(dòng)，它具有一般金融活動(dòng)所具備的共性，同時(shí)也具有作為服務(wù)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)產(chǎn)生的特殊性。房地產(chǎn)金融的特殊性，可以歸納為以下幾點(diǎn)：房地產(chǎn)貸款金額大，償還期長(zhǎng)；房地產(chǎn)抵押貸款相對(duì)其他抵押貸款安全性高，債權(quán)可靠；抵押貸款是房地產(chǎn)貸款的重要形式；房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)之間，存在著一種相互依存、相互支持、相互促進(jìn)、共同發(fā)展的緊密關(guān)系，也稱之為良性互動(dòng)的關(guān)系，這是由于雙方的特性所決定的；房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展離不開金融業(yè)的支持；金融業(yè)的發(fā)展需要房地產(chǎn)業(yè)與其相結(jié)合。

一、房地產(chǎn)金融基本情況

房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展壯大離不開房地產(chǎn)金融的大力支持，近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)的金融支持力度有所下降。我們可以從房地產(chǎn)開發(fā)的資金來(lái)源的形式和結(jié)構(gòu)為參考。目前，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金主要分為：國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金、國(guó)內(nèi)貸款、債券、利用外資、自籌資金和其他資金。1998年以來(lái)，國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金、國(guó)內(nèi)貸款、債券、利用外資絕對(duì)值所占比均很低，且呈不斷回落態(tài)勢(shì)；房地產(chǎn)開發(fā)資金中約有60%左右來(lái)自于銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)銀行信貸資金依賴程度很大。就商業(yè)性金融體系而言，自1998年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額一直保持著兩位數(shù)的增長(zhǎng)率，年均增長(zhǎng)率為20.09%，高于同期全部金融機(jī)構(gòu)貸款余額年均增長(zhǎng)率（12.71%）7.38個(gè)百分點(diǎn)。

二、我國(guó)房地產(chǎn)金融存在的風(fēng)險(xiǎn)

依上所訴，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展除了銀行信貸資金支持外，幾乎還沒有找到其他的融資方式。房地產(chǎn)業(yè)本身也沒有成立屬于本行業(yè)的專業(yè)金融機(jī)構(gòu)，行業(yè)內(nèi)用于房地產(chǎn)開發(fā)的資金長(zhǎng)期嚴(yán)重不足，開發(fā)商過于依賴商業(yè)銀行的貸款支持。另一方面，在中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上還存在嚴(yán)重的信息不充分的問題，這樣就容易形成金融風(fēng)險(xiǎn)。

1、風(fēng)險(xiǎn)過于集中于商業(yè)銀行體系

由于我國(guó)金融市場(chǎng)發(fā)展還處于初級(jí)階段，間接金融在整個(gè)金融市場(chǎng)中還占絕對(duì)地位，而資本市場(chǎng)等直接金融發(fā)展卻相對(duì)落后，同時(shí)國(guó)有商業(yè)銀行本身改革還不到位，導(dǎo)致了我國(guó)房地產(chǎn)融資主要依靠商業(yè)銀行。通過住房消費(fèi)貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動(dòng)性貸款和土地儲(chǔ)備貸款等各種形式的信貸資金集中，商業(yè)銀行實(shí)際上直接或間接在承受了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)，資本市場(chǎng)發(fā)展的相對(duì)落后，很難為房地產(chǎn)企業(yè)提供其他渠道，而且也不能將商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)化，化解商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。

2、個(gè)人住房信貸的發(fā)展可能存在違約風(fēng)險(xiǎn)

自我國(guó)實(shí)施住房市場(chǎng)化以來(lái)，我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)得到了長(zhǎng)足的發(fā)展。目前，我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款不良資產(chǎn)率不到0.5%，住房公積金個(gè)人住房貸款的不良資產(chǎn)率僅為0.24%，這對(duì)改善銀行資產(chǎn)質(zhì)量起到了十分重要的作用，但商業(yè)銀行普遍把個(gè)人購(gòu)房貸款看成優(yōu)良資產(chǎn)而大力發(fā)展，銀行應(yīng)該重視個(gè)人住房尚未暴露出的風(fēng)險(xiǎn)。因此，在我國(guó)尚未建立起個(gè)人誠(chéng)信系統(tǒng)，商業(yè)銀行也難以對(duì)貸款人的貸款行為和資信狀況進(jìn)行充分的分析的條件下，大力發(fā)展個(gè)人住房抵押貸款勢(shì)必給銀行造成不良資產(chǎn)。

3、房地產(chǎn)金融在創(chuàng)新中存在部分問題

我國(guó)相關(guān)部門經(jīng)過20多年的探索，建立了以銀行信貸為主的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系，為中國(guó)房地產(chǎn)的快速成長(zhǎng)提供了重要支持。但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，現(xiàn)有房地產(chǎn)融資方式也逐漸暴露了一些問題。房地產(chǎn)融資過分依賴銀行不利于金融業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定，單一的銀行信貸融資方式難以適應(yīng)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的趨勢(shì)，我國(guó)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品種類單一，無(wú)法滿足市場(chǎng)投資者的需要?？偟膩?lái)看，金融機(jī)構(gòu)的產(chǎn)品創(chuàng)新存在一定制約，面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。

4、商業(yè)銀行和其他金融機(jī)構(gòu)存在經(jīng)營(yíng)行為本身不理性、不科學(xué)、不規(guī)范等問題

自1998年以來(lái)，一方面我國(guó)連續(xù)8年降息；另一方面，隨著住房市場(chǎng)化以后，國(guó)家鼓勵(lì)商業(yè)銀行加大個(gè)人住房按揭貸款的支持力度，同時(shí)由于商業(yè)銀行普遍把房地產(chǎn)信貸作為一種“優(yōu)良資產(chǎn)”因此在經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)上容易產(chǎn)生急功近利的傾向。

三、房地產(chǎn)金融創(chuàng)新方向

房地產(chǎn)金融創(chuàng)新是市場(chǎng)的需求，一方面房地產(chǎn)貸款在銀行所累積的風(fēng)險(xiǎn)已使銀行金融不堪重負(fù)，政府需要多種金融創(chuàng)新。據(jù)深交所的研究報(bào)告顯示：我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為與銀行業(yè)高度依存的行業(yè)，大約70%的房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)自銀行貸款的支持。近年來(lái)，房地產(chǎn)貸款在金融機(jī)構(gòu)新增資產(chǎn)中比重呈上升的趨勢(shì)，從2001年的39%，到2005年的54%，再到2010年的67%，這將對(duì)銀行產(chǎn)生很大的壓力。房地產(chǎn)企業(yè)正在急切地尋找除銀行之外更好的融資渠道。另一方面，政府很清楚，沒有房地產(chǎn)金融，在中國(guó)目前的市場(chǎng)情況下，就不可能有較好較快的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。但是一個(gè)過度的金融，就會(huì)有一個(gè)過度失控的房地產(chǎn)市場(chǎng)，關(guān)鍵要在適度發(fā)展和風(fēng)險(xiǎn)控制中取得平衡。我國(guó)房地產(chǎn)金融未來(lái)可以從以下方面進(jìn)行創(chuàng)新。

1、大力推動(dòng)房地產(chǎn)證券化

有關(guān)證券監(jiān)管部門須盡快制定促進(jìn)房地產(chǎn)公司上市的規(guī)章制度，積極推進(jìn)房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化和房地產(chǎn)抵押貸款證券化，吸收社會(huì)投資者。目前，我國(guó)的二板市場(chǎng)還未真正形成，上市對(duì)于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言是可望不可及的事，那么，發(fā)行融資期限較長(zhǎng)、利率比銀行貸款低的公司債券，將成為企業(yè)融資的更好途徑。這種債券可以由房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行，在資本市場(chǎng)上直接融資，也可以由類似于房地產(chǎn)投資信托機(jī)構(gòu)在資本市場(chǎng)上發(fā)行，將分散的資金集中到房地產(chǎn)建設(shè)中來(lái)。

房地產(chǎn)信托（REITs），就是房地產(chǎn)開發(fā)商借助權(quán)威信托責(zé)任公司專業(yè)理財(cái)優(yōu)勢(shì)和運(yùn)用資金的豐富經(jīng)驗(yàn)，通過實(shí)施信托計(jì)劃，將多個(gè)指定管理的開發(fā)項(xiàng)目的信托資金集合起來(lái)，形成具有一定投資規(guī)模和實(shí)力的資金組合，然后將信托計(jì)劃資金以信托貸款的方式運(yùn)用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，獲得既定的收益。

2、建立長(zhǎng)期投資基金組織

建立長(zhǎng)期投資基金組織，吸收長(zhǎng)期資金來(lái)投資于住宅產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)投資基金屬于股權(quán)投資，建立房地產(chǎn)基金一方面可以分散投資，降低風(fēng)險(xiǎn)，豐富了融資品種；另一方面也可以吸收社會(huì)上的分散資金，為迅速增長(zhǎng)的個(gè)人金融資金提供新的投資渠道，同時(shí)也滿足了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)資金的巨額需求。國(guó)外多年的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和基金融資的運(yùn)作機(jī)理也一再地告訴我們，投資基金是加速發(fā)展階段中行之有效的房地產(chǎn)融資方式。特別是在我國(guó)目前微觀基礎(chǔ)發(fā)展現(xiàn)狀下，它可以與信托聯(lián)合，使有一定基礎(chǔ)的房地產(chǎn)企業(yè)形成較穩(wěn)定的資金來(lái)源。因此，我國(guó)應(yīng)借鑒市場(chǎng)較為發(fā)達(dá)的國(guó)家，特別是美國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)基金的成功經(jīng)驗(yàn)，在法規(guī)方面盡快消除障礙我國(guó)投資基金發(fā)展的瓶頸，頒布符合我國(guó)國(guó)情的投資基金法。

3、將保險(xiǎn)資金引入住宅融資市場(chǎng)，擴(kuò)大房地產(chǎn)業(yè)融資渠道

保險(xiǎn)資金比較穩(wěn)定，數(shù)額巨大，運(yùn)用周期長(zhǎng)，比較適合投資于住宅產(chǎn)業(yè)開發(fā)，而且有利于提高投資規(guī)模。保險(xiǎn)資金投入房地產(chǎn)是一個(gè)十分有效的途徑，應(yīng)大力借鑒海外經(jīng)驗(yàn)，推進(jìn)保險(xiǎn)業(yè)尤其是壽險(xiǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)合。

4、引導(dǎo)國(guó)外資金進(jìn)入

2002年，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源中，境外投資僅為1996年的32%。面對(duì)境外資金對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)投資的持續(xù)下降，我國(guó)有必要加大力度引進(jìn)外資來(lái)提高房地產(chǎn)的投資。同時(shí)，外資金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入我國(guó)市場(chǎng)將帶來(lái)先進(jìn)的運(yùn)作模式和管理方法，有助于金融體系的發(fā)展和完善，為吸引外資進(jìn)入房地產(chǎn)金融市場(chǎng)提供了機(jī)會(huì)。

5、推行融資租賃方式

融資租賃主要是通過所有權(quán)的轉(zhuǎn)變獲取相關(guān)投資者的資金，完成項(xiàng)目后可通過銷售收入收回所有權(quán)。建立抵押資產(chǎn)管理公司主要是對(duì)抵押物的所有權(quán)進(jìn)行處理，對(duì)留置的抵押物可以采用出租、出售、吸引新的投資者經(jīng)營(yíng)等處置方式，可以快捷有效地解決房地產(chǎn)企業(yè)的資金問題，從而加速房地產(chǎn)業(yè)資金的迅速轉(zhuǎn)移和回收。

6、完善個(gè)人消費(fèi)融資體系

為了配合啟動(dòng)住房消費(fèi)，調(diào)動(dòng)居民購(gòu)房的積極性，活躍國(guó)內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)，就有必要完善和發(fā)展住宅消費(fèi)個(gè)人融資體系。個(gè)人住房貸款是現(xiàn)在銀行最優(yōu)良的貸款品種之一。但目前國(guó)內(nèi)各專業(yè)銀行發(fā)放個(gè)人抵押貸款的額度只占銀行房地產(chǎn)信貸部貸款額的6%，占貸款總額的不到1%（遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國(guó)際上20%―40%的水平）。個(gè)人消費(fèi)貸款雖屬“零售”業(yè)務(wù)，金額數(shù)目不大，但其人數(shù)很多，所以銀行應(yīng)擴(kuò)大相關(guān)業(yè)務(wù)，推出更多的新項(xiàng)目，簡(jiǎn)化程序來(lái)完善和發(fā)展住房信貸業(yè)務(wù)。公積金貸款是發(fā)展較成熟的項(xiàng)目，較受消費(fèi)者歡迎，要積極推進(jìn)住房公積金體系的建設(shè)。

總之，在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立以銀行為主的多元化融資體系，間接融資手段與直接融資手段并用。最重要的是在政策允許條件下與銀行合作創(chuàng)新融資工具，大力發(fā)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，推行房地產(chǎn)證券化，構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)多元化融資體系。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的新增長(zhǎng)點(diǎn)，政府應(yīng)在制度和機(jī)制上給予足夠的保障，不斷健全規(guī)章制度和法規(guī)體系，為房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展提供良好的環(huán)境和政策支持。

【參考文獻(xiàn)】

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篇7

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)項(xiàng)目；項(xiàng)目管理；重點(diǎn)方向

Abstract: Real estate development projects is a complex and systematic project with long operating cycle, large amount of investment, multiple risks, which generally can be divided into three phases: planning stage, design phase and construction phase. The real estate project developers as the subjects of project management are the organizers and implementers of the whole process from planning stage to the late completion and acceptance and using, be fully responsible for the whole project. Whether the real estate projects can effectively manage the development projects plays a vital role in the quality of the projects, the length of the construction cycle, the availability of a high rate of return, etc. This paper focuses on the current management situation ofreal estate development project in China, and analyzes and expounds the key direction of the real estate development project management.

Key words: real estate; development projects; project management; key direction

中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：2095-2104（2012）

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的現(xiàn)狀

在我國(guó)，部門制度的管理方式，是最普遍的項(xiàng)目管理方式，它主要設(shè)置一系列與項(xiàng)目相關(guān)的管理部門，對(duì)各項(xiàng)工程進(jìn)行管理。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的最終目的是高效率地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的預(yù)期目標(biāo)，它是以項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)，運(yùn)用系統(tǒng)工程的理論、觀點(diǎn)和方法，按照項(xiàng)目的內(nèi)在運(yùn)行規(guī)律來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)的全過程，并進(jìn)行有效的計(jì)劃、協(xié)調(diào)、組織、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。

具體來(lái)說，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)主要包括成果性目標(biāo)和約束性目標(biāo)。成果性目標(biāo)指投資回報(bào)率、銷售利潤(rùn)率、自有資金利潤(rùn)率三個(gè)投資效益指標(biāo)，以及對(duì)項(xiàng)目的內(nèi)外部功能要求；約束性目標(biāo)則是指建設(shè)周期、投資數(shù)額、質(zhì)量要求等。除此以外，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目還會(huì)受到城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等諸多因素的約束。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目涉及投資方、監(jiān)理方、建設(shè)方以及對(duì)項(xiàng)目的勘察、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工，交通、市政、供電等幾十個(gè)部門和近百個(gè)單位，甚至于最終用戶消費(fèi)者的相互影響和相互制約。因此，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，必須形成一整套科學(xué)、規(guī)范、完整的項(xiàng)目管理體系，來(lái)組織和協(xié)調(diào)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的全過程以保證總體目標(biāo)的順利完成。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的重點(diǎn)方向

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的重點(diǎn)方向主要應(yīng)放在計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)和控制四個(gè)方面。

2.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的計(jì)劃管理

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行有效的計(jì)劃管理，能使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期策劃、后期開發(fā)建設(shè)按照預(yù)定軌道進(jìn)行。因此，一個(gè)有效的計(jì)劃管理方式可以將工程項(xiàng)目的全過程和全部開發(fā)活動(dòng)有條不紊的納入計(jì)劃軌道，使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有序地達(dá)到預(yù)定目標(biāo)。

2.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的組織管理

組織管理主要是指通過劃分職責(zé)、簽訂合同與授權(quán)，并根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，形成多種適合本公司發(fā)展的規(guī)章制度，建立一個(gè)高效率的組織保障體系，使項(xiàng)目的各項(xiàng)指標(biāo)最終得以實(shí)現(xiàn)。

2.3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的協(xié)調(diào)管理

協(xié)調(diào)管理的作用主要是為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的順利進(jìn)行提供并協(xié)調(diào)一個(gè)和諧的外部環(huán)境，從而保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的順利進(jìn)行。協(xié)調(diào)管理的主要任務(wù)是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目及其外部環(huán)境、項(xiàng)目各系統(tǒng)之間，以及項(xiàng)目的不同部門、不同階段、不同層次之間的關(guān)系進(jìn)行相應(yīng)有效的溝通與協(xié)調(diào)。這種溝通與協(xié)調(diào)將為項(xiàng)目施工建設(shè)提供一個(gè)良好的外部環(huán)境，將促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各方面工作的順利進(jìn)行。

2.4 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的控制管理

控制管理的意義是有利于對(duì)項(xiàng)目的質(zhì)量、工期和成本進(jìn)行控制，并獲得最大的綜合效益。控制管理主要是通過策劃、決策、反饋和調(diào)整的方式，并采用項(xiàng)目劃分，及對(duì)項(xiàng)目各項(xiàng)指標(biāo)、階段性目標(biāo)的貫徹執(zhí)行與檢驗(yàn)等措施，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程質(zhì)量、施工周期、資金周轉(zhuǎn)、成本預(yù)算等進(jìn)行相應(yīng)有效的控制，從而確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目以最少的投入，獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會(huì)效益。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程管理要點(diǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程管理是指從項(xiàng)目前期準(zhǔn)備到后期竣工驗(yàn)收的全過程所進(jìn)行的管理工作。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建筑施工與施工任務(wù)通常是承包給建筑施工單位來(lái)完成，所以合同管理是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的主要手段，它主要是根據(jù)國(guó)家的相關(guān)規(guī)定及合同中明確的條款，運(yùn)用計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、控制、檢查、驗(yàn)收等方法，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目施工建設(shè)中的技術(shù)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督、控制和管理，從而確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總體目標(biāo)的最終實(shí)現(xiàn)。對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目來(lái)說，其直接控制的目標(biāo)分別是投資、進(jìn)度和質(zhì)量，即在保證各方面安全的前提下，按照計(jì)劃的投資、進(jìn)度和質(zhì)量來(lái)完成項(xiàng)目目標(biāo)。這三個(gè)目標(biāo)彼此之間既對(duì)立又統(tǒng)一，施工中很難同時(shí)滿足并達(dá)到最優(yōu)，所以對(duì)三者的運(yùn)用應(yīng)以項(xiàng)目整體達(dá)到最優(yōu)為目標(biāo)。

四、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目一直是當(dāng)前中國(guó)最受關(guān)注的產(chǎn)業(yè)，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，如何提高開發(fā)工程項(xiàng)目的管理水平，降低工程成本，是其當(dāng)前及今后將要研究的熱點(diǎn)問題。目前，房地產(chǎn)企業(yè)正在逐步由資金密集型走向資金密集型+人才密集型過渡。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理的范疇比施工單位、監(jiān)理單位等企業(yè)所涉及的內(nèi)容更加廣泛，房地產(chǎn)企業(yè)在考慮問題時(shí)要更加細(xì)致，更加深入。因此對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，不僅要注重資金和成本控制方面的問題，更應(yīng)該注重如何提高項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)的素質(zhì)，如何建設(shè)一支更有實(shí)力的項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)，這些將成為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理成敗的基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)

[1]張建,劉民,崔小青.房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究[J].建筑學(xué).2004(12).

篇8

（宿遷學(xué)院，江蘇 宿遷 223800）

【摘要】房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程、經(jīng)營(yíng)管理過程和產(chǎn)業(yè)服務(wù)過程等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的有機(jī)統(tǒng)一，它不僅包括房地產(chǎn)領(lǐng)域的商品買賣、租賃和管理，還包括房地產(chǎn)的開發(fā)、建設(shè)、交換、分配以及引導(dǎo)和組織消費(fèi)等活動(dòng)。本文就房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)談一些看法。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)；開發(fā)與經(jīng)營(yíng)；特點(diǎn)

作者簡(jiǎn)介：馬靜（1979.05—），女，工程碩士，宿遷學(xué)院，副教授。

0前言

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的進(jìn)步，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式越來(lái)越多樣化，大部分企業(yè)不再局限于單純的開發(fā)活動(dòng)，而開始重視房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)并舉，以提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)抵抗能力，這不僅房地產(chǎn)企業(yè)具有項(xiàng)目策劃、建設(shè)方面的知識(shí)，而且要具備資本投資和資產(chǎn)管理的能力。

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)是房地產(chǎn)產(chǎn)品從開發(fā)建設(shè)到竣工投入使用，并在經(jīng)營(yíng)管理和市場(chǎng)流通過程中實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)商品價(jià)值的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。它不僅為人類社會(huì)的生產(chǎn)、生活提供入住空間和物質(zhì)載體，滿足社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的物質(zhì)需要，而且通過投資、項(xiàng)目開發(fā)和資產(chǎn)管理，創(chuàng)造投資效益和社會(huì)效益，成為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的重要組成部分。

1房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的含義

1.1房地產(chǎn)開發(fā)

房地產(chǎn)開發(fā)是具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，在依法取得土地使用權(quán)的土地上，進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建筑安裝，以及為此而進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)和管理活動(dòng)的整個(gè)過程。房地產(chǎn)開發(fā)通過土地、建筑材料、城市基礎(chǔ)設(shè)施、城市配套設(shè)施、勞動(dòng)力、資金多種資源的組合使用為人類社會(huì)提供生產(chǎn)和生活空間，促進(jìn)城市空間開發(fā)和利用效率，改變城市景觀，并起著人類社會(huì)城鎮(zhèn)化的先行作用。

1.2房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是以房地產(chǎn)為經(jīng)營(yíng)對(duì)象，通過研究房地產(chǎn)市場(chǎng)需求、進(jìn)行市場(chǎng)預(yù)測(cè)、選擇項(xiàng)目類別，而進(jìn)行的投資、建造、買賣、租賃、信托、交換、維修、管理以及相關(guān)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，其目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最優(yōu)化。

1.3房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)主體在國(guó)家的法律允許范圍內(nèi)，通過對(duì)土地、建材、基礎(chǔ)設(shè)施、勞動(dòng)力、信息等多種資源的優(yōu)化組合利用，進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)和土地開發(fā)，并對(duì)開發(fā)成果進(jìn)行轉(zhuǎn)移、運(yùn)營(yíng)、管理等一系列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。

2房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的關(guān)系

2.1相互獨(dú)立、側(cè)重點(diǎn)不同

房地產(chǎn)開發(fā)是對(duì)土地及建筑物進(jìn)行投資、建設(shè)、管理的過程，是投資、建設(shè)行為，強(qiáng)調(diào)的是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)；而房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是通過開發(fā)建設(shè)和管理獲取經(jīng)濟(jì)利益的過程，強(qiáng)調(diào)的是投資的盈利。

2.2房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)

一切房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)都要體現(xiàn)在房地產(chǎn)產(chǎn)品的實(shí)體上。房地產(chǎn)開發(fā)就是形成房地產(chǎn)產(chǎn)品實(shí)體的過程，沒有這個(gè)過程，就沒有房地產(chǎn)經(jīng)的對(duì)象，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)也就無(wú)從談起。如果房地產(chǎn)開發(fā)階段對(duì)市場(chǎng)分析不夠準(zhǔn)確，開發(fā)完成的房地產(chǎn)不能出售或出租，或者出售出租達(dá)不到預(yù)期水平，應(yīng)付影響房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效益；如果產(chǎn)品建設(shè)質(zhì)量不高，不能達(dá)到預(yù)定的經(jīng)營(yíng)壽命，也會(huì)影響房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)效果。因此，適應(yīng)市場(chǎng)需求，開發(fā)出高質(zhì)量的房地產(chǎn)產(chǎn)品，是保證房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成功的基本前提。

2.3房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是房地產(chǎn)開發(fā)的核心

房地產(chǎn)開發(fā)的目的在于獲取投資利益，開發(fā)完成以后的產(chǎn)品是通過經(jīng)營(yíng)來(lái)體現(xiàn)其價(jià)值，從而實(shí)現(xiàn)投資效益。從這個(gè)意義上說，現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)突破了過去以使用為目的建筑生產(chǎn)含義，而圍繞著房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)進(jìn)行開發(fā)。為了盡可能提高開發(fā)完成后產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)價(jià)值，從市場(chǎng)調(diào)研、選擇房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，到前期的可行性分析，以及建設(shè)招標(biāo)和建設(shè)過程中的質(zhì)量管理、成本控制，每一個(gè)階段工作要從經(jīng)營(yíng)這個(gè)核心目標(biāo)出發(fā)，使開發(fā)與經(jīng)營(yíng)真正融為一體。

3房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)

3.1房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)難度較大

這主要是由房地產(chǎn)商品本身的特點(diǎn)所決定的。房地產(chǎn)商品不同于一般商品，其價(jià)值量巨大，形成周期長(zhǎng)，需通過多次投入形成，且具有延續(xù)性和增值性。同理，由于房地產(chǎn)價(jià)值量大，不可能一次性實(shí)現(xiàn)全部?jī)r(jià)值，而必要采取預(yù)售、出租或抵押信托等形式分期實(shí)現(xiàn)其價(jià)值。房地產(chǎn)價(jià)值的巨大性、延續(xù)性和增值性，以及價(jià)值實(shí)現(xiàn)的先期性、多樣性和逐步性，大大增加了房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的復(fù)雜性和難度。

同樣，由于房地產(chǎn)商品本身的空間不可移動(dòng)性，加之影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素復(fù)雜多樣，因此同類商品的可比性較差，個(gè)案性強(qiáng)，這無(wú)疑也增加了房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的復(fù)雜性和難度。

3.2房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大

這也是由房地產(chǎn)商品的特殊性所決定的。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的運(yùn)行周期長(zhǎng)，少則兩三年，多則四五年。較長(zhǎng)的運(yùn)行周期使房地產(chǎn)業(yè)資金墊付時(shí)間長(zhǎng)，與生產(chǎn)周期短的行業(yè)相比，無(wú)疑要承擔(dān)更大的時(shí)間價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)。而房地產(chǎn)資金投放量亦大，一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，動(dòng)輒要幾百萬(wàn)元，甚至幾千萬(wàn)元、上億元，因此要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也大。同時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和資金流程環(huán)節(jié)較多，每一個(gè)環(huán)節(jié)都影響著整個(gè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，無(wú)形中也增加了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)還受到社會(huì)政治、經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)心理、市政建設(shè)等各種外在因素的影響，從而比一般商品經(jīng)營(yíng)具有更大的風(fēng)險(xiǎn)性。

3.3房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)政策性強(qiáng)

房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)、地位和作用決定了房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的政策性強(qiáng)，或者說受政策的影響比較大。房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的龍頭產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)資源的分配使用，房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)、流通與分配，直接關(guān)系到國(guó)計(jì)民生。為了使房地產(chǎn)業(yè)納入社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)軌道，除了強(qiáng)調(diào)運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制指導(dǎo)房地產(chǎn)運(yùn)作以外，更要強(qiáng)調(diào)政府宏觀作用，并通過立法、制定政策等措施，使房地產(chǎn)企業(yè)堅(jiān)持正確的經(jīng)營(yíng)方向，力求在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)、各個(gè)方面都自覺遵守國(guó)家現(xiàn)有的政策法令、規(guī)章制度。

4結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)與其他商品的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)相比，具有涉及范圍廣、經(jīng)手環(huán)節(jié)多、形式多等特點(diǎn)，因而在開發(fā)與經(jīng)營(yíng)過程中會(huì)表現(xiàn)出難度大、風(fēng)險(xiǎn)大，以及受政策等因素影響大等特點(diǎn)。認(rèn)識(shí)和研究這些特點(diǎn)，對(duì)于取得良好的房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)效果具有重要意義。

此外，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)要求的專業(yè)性也很強(qiáng)，只有培育大量高素質(zhì)的專門人才，塑造一流的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)企業(yè)，才能適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的良性循環(huán)。

參考文獻(xiàn)

［1］淺談房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中存在的風(fēng)險(xiǎn)[J].商情,2013（6）.

［2］淺談當(dāng)今房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)思路[J].中國(guó)房地產(chǎn)業(yè):理論版,2012（10）.

篇9

1.1房地產(chǎn)項(xiàng)目在進(jìn)行工程建設(shè)施工的時(shí)候，很難實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化的生產(chǎn)

我們知道，房地產(chǎn)建設(shè)涉及的項(xiàng)目?jī)?nèi)容比較多，建筑施工的空間范圍也比較龐大，一般情況下多為露天施工，受自然因素的影響比較大，在施工天氣比較惡劣的情況下，將會(huì)嚴(yán)重影響工程的進(jìn)度，并且不同區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)管理水平不同，不同企業(yè)的管理模式差距也比較大。

1.2流程管理在房地產(chǎn)建設(shè)施工中占據(jù)重要的位置

房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目管理的好壞，能夠?qū)ζ髽I(yè)的興衰成敗產(chǎn)生直接性的影響，在進(jìn)行建設(shè)的過程中，要嚴(yán)格按照施工流程一步步的完成建設(shè)任務(wù)。所以，由建筑產(chǎn)品的特殊性決定了房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)流程的重要性，根據(jù)項(xiàng)目施工的實(shí)際情況，嚴(yán)格按照流程進(jìn)行施工，能夠有效的提高項(xiàng)目管理的效率。在房地產(chǎn)行業(yè)引進(jìn)精細(xì)化的管理模式能夠在一定程度上提高項(xiàng)目施工的整體質(zhì)量，將風(fēng)險(xiǎn)控制在最低的范圍內(nèi)，還能降低項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)際成本，提高企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

二、在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中應(yīng)用精細(xì)化管理的措施

2.1房地產(chǎn)項(xiàng)目精細(xì)化管理要按照以人為本的管理方式進(jìn)行

在進(jìn)行項(xiàng)目管理的過程中，堅(jiān)持以人為本的管理方式就是要以對(duì)人的管理為核心，在開展項(xiàng)目工作的時(shí)候，圍繞人進(jìn)行組織，并充分調(diào)動(dòng)人們的積極性和主動(dòng)性，同時(shí)項(xiàng)目管理人員也要組織開展管理以及經(jīng)營(yíng)實(shí)踐活動(dòng)，在實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)上，不斷的滿足人們的需求，促使人們?cè)诮M織管理工作中獲得全面的發(fā)展。對(duì)項(xiàng)目工程的管理人員來(lái)講，用企業(yè)的規(guī)章制度約束員工，用企業(yè)的文化人情感化人，是相對(duì)較高的企業(yè)管理境界?？偨Y(jié)來(lái)說，管理就是對(duì)企業(yè)員工的工作行為進(jìn)行有效的控制，在堅(jiān)持管理以人為本的同時(shí)，確保每位員工都能夠嚴(yán)格遵守企業(yè)的規(guī)章制度，將管理工作落實(shí)到實(shí)處，進(jìn)而不斷的提高企業(yè)的整體管理水平。

2.2企業(yè)要對(duì)精細(xì)化管理的實(shí)際情況進(jìn)行不斷的完善

根據(jù)房地產(chǎn)建設(shè)的實(shí)際情況我們知道，房地產(chǎn)建設(shè)的周期時(shí)間比較長(zhǎng)、工程量比較大、受外部環(huán)境因素的影響比較大，從項(xiàng)目開始規(guī)劃設(shè)計(jì)到最后的竣工驗(yàn)收，把房子銷售完成，一般至少需要兩年的時(shí)間，在這期間會(huì)發(fā)生很多的變化。企業(yè)要想獲得較高的房屋成交價(jià)格，就需要選擇上市的最佳時(shí)機(jī)，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)在管理的過程中，存在很多不確定的影響因素，期間人員變動(dòng)的情況會(huì)經(jīng)常出現(xiàn)，這些都會(huì)在一定程度上影響精細(xì)化管理的有效實(shí)施，我們知道精細(xì)化管理的主要影響因素是人，這就要求企業(yè)在管理的過程中要充分重視人的作用。

2.3設(shè)立階段性目標(biāo)、對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分解落實(shí)

在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，企業(yè)要想完善精細(xì)化管理方面的內(nèi)容，就需要根據(jù)管理的實(shí)際情況設(shè)立目標(biāo)并進(jìn)行落實(shí)和完善。企業(yè)在管理過程中可以參考下面幾點(diǎn)內(nèi)容：

（1）建立明確的精細(xì)化管理目標(biāo)體系，把企業(yè)制定的相關(guān)計(jì)劃以及分派的考核任務(wù)下達(dá)到相關(guān)部分，對(duì)不同的崗位、專業(yè)進(jìn)行量化，逐步實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)。

（2）不斷重視目標(biāo)激勵(lì)發(fā)揮的作用，對(duì)企業(yè)工作比較優(yōu)秀能夠超額完成任務(wù)的員工或者部分，進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，讓員工感受到企業(yè)對(duì)他們的重視，進(jìn)而更好的對(duì)企業(yè)實(shí)行精細(xì)化管理。

（3）建立企業(yè)管理的雙向機(jī)制。該內(nèi)容就需要強(qiáng)化員工對(duì)精細(xì)化管理的認(rèn)同感，讓員工參與到管理工作中，通過目標(biāo)考核的方式衡量員工對(duì)企業(yè)的貢獻(xiàn)。

2.4在項(xiàng)目管理中應(yīng)用精細(xì)化管理就要實(shí)行柔性管理，提高實(shí)效性

精細(xì)化管理中的柔性管理最顯著的特點(diǎn)是進(jìn)行企業(yè)管理的時(shí)候，不需要借助規(guī)章制度，采用民主平等的管理方式，激發(fā)每個(gè)員工內(nèi)在的潛力，促使他們以飽滿的熱情為企業(yè)創(chuàng)造更高的業(yè)績(jī)。柔性化管理強(qiáng)調(diào)的是內(nèi)在的重要性，更加看重的是每位員工的主動(dòng)性和自我約束性，相對(duì)來(lái)講，這種管理方式更有利于精細(xì)化管理的實(shí)施。

三、結(jié)語(yǔ)

篇10

三年以上工作經(jīng)驗(yàn) | 女| 25歲（1986年1月11日）

居住地：北京

電　話：138********（手機(jī)）

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最近工作 [2年]

公　司：XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

行　業(yè)：房地產(chǎn)開發(fā)

職　位：部門經(jīng)理

最高學(xué)歷

學(xué)　歷：本科

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學(xué)　校：上海大學(xué)

自我評(píng)價(jià)

具有多年證券行業(yè)的工作經(jīng)驗(yàn)，熟悉證券各部門工作的相關(guān)流程和事項(xiàng)，學(xué)習(xí)適應(yīng)能力強(qiáng)，具有較強(qiáng)的財(cái)務(wù)管理能力，能夠幫助企業(yè)進(jìn)行預(yù)算控制和投資建議等。擁有扎實(shí)的計(jì)算機(jī)辦公能力，具備良好的團(tuán)隊(duì)協(xié)作意識(shí)和較強(qiáng)的溝通協(xié)調(diào)能力，能積極配合其他部門的工作人員進(jìn)行工作。

求職意向

到崗時(shí)間： 一周之內(nèi)

工作性質(zhì)： 全職

希望行業(yè)： 房地產(chǎn)開發(fā)

目標(biāo)地點(diǎn)： 北京

期望月薪： 面議/月

目標(biāo)職能： 部門經(jīng)理

工作經(jīng)驗(yàn)

2010/8—至今：XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 [ 2年]

所屬行業(yè)：房地產(chǎn)開發(fā)

研究中心 部門經(jīng)理

1、負(fù)責(zé)開展重大投資項(xiàng)目的前期市場(chǎng)調(diào)研，深化行業(yè)研究，分析商業(yè)模式；

2、負(fù)責(zé)組織指引下屬做好公司年度投資規(guī)劃及投資預(yù)算，并且全年對(duì)預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控調(diào)整；

3、負(fù)責(zé)編寫重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)展報(bào)告，涵蓋新項(xiàng)目調(diào)研、項(xiàng)目前期報(bào)建、工程進(jìn)展等各環(huán)節(jié)遇到的問題及解決的對(duì)策建議；

4、負(fù)責(zé)對(duì)公司的操作性項(xiàng)目如*****進(jìn)行詳細(xì)的分析和測(cè)算，并且編寫具體可行性操作方案；

5、負(fù)責(zé)政府項(xiàng)目申報(bào)、外聯(lián)等。

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2008/7--2010 /7：XX人力資源中心 [ 2年]

所屬行業(yè)：專業(yè)服務(wù)(咨詢、人力資源、財(cái)會(huì))

市場(chǎng)研究部 市場(chǎng)分析師

1、負(fù)責(zé)參與公司戰(zhàn)略規(guī)劃的討論和制定，貫徹制度執(zhí)行，推進(jìn)公司發(fā)展；

2、負(fù)責(zé)關(guān)注市場(chǎng)以及國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策走勢(shì)，搜集不同行業(yè)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析為項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)研做宏觀支撐；

3、負(fù)責(zé)參與新項(xiàng)目的投資分析工作，獨(dú)立完成投資分析報(bào)告；

4、負(fù)責(zé)依據(jù)公司總部文件，制定相關(guān)的營(yíng)業(yè)部規(guī)章制度并監(jiān)督貫徹執(zhí)行；

5、負(fù)責(zé)組建及管理項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)，培訓(xùn)部門工作人員。

教育經(jīng)歷

2004/9--2008 /7 上海大學(xué) 技術(shù)經(jīng)濟(jì) 本科

證 書

2006/12 大學(xué)英語(yǔ)六級(jí)

2005/12 大學(xué)英語(yǔ)四級(jí)