導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房產(chǎn)公司制度管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

一、企業(yè)理念、精神

（一）經(jīng)營理念

為客戶創(chuàng)造生活：提供高質(zhì)量的住宅產(chǎn)品和服務(wù)，使人們的生活更加簡便、高效、豐富多彩；為社會創(chuàng)造價值：服務(wù)社會，創(chuàng)造文明進(jìn)步的生活方式，充分實現(xiàn)世豪地產(chǎn)的社會價值；為員工創(chuàng)造機(jī)會：創(chuàng)造發(fā)展空間，提升員工價值，提高世豪人的工作生活質(zhì)量；為股東創(chuàng)造回報：以長遠(yuǎn)利益回報世豪股東。

（二）公司精神

以人為本，誠信至上，創(chuàng)新、務(wù)實、團(tuán)結(jié)、高標(biāo)準(zhǔn)、專業(yè)化。

二、員工行為規(guī)范

遵守國家政策、法律、法規(guī)，維護(hù)社會公德，遵守公司各項規(guī)章制度，服從公司組織領(lǐng)導(dǎo)與管理，做到令行禁止；愛崗敬業(yè)、盡職盡責(zé)、勤奮工作、無私奉獻(xiàn)。求精務(wù)實、勇于創(chuàng)新、堅持原則、自尊自愛；維護(hù)公司利益、公眾利益，確立“公司第一”的原則，不得做出有損公司利益的事情。

三、企業(yè)組織結(jié)構(gòu)與崗位職責(zé)

（一）營銷部

1、負(fù)責(zé)公司開發(fā)項目銷售組織與實施；銷售數(shù)據(jù)的統(tǒng)計與分析；客戶管理與客戶服務(wù)；制定項目的銷售政策、拓展計劃；銷售隊伍的組建與培養(yǎng)；建立健全銷售管理制度。

2、負(fù)責(zé)行業(yè)信息的研究和市場分析；項目的市場調(diào)研、論證、定位；開發(fā)項目的包裝；項目的宣傳推廣與廣告的制作、；促銷活動的組織實施；市場營銷策略的制定；市場營銷計劃及預(yù)算的制訂；產(chǎn)品宣傳資料的設(shè)計、制作。

3、銷售部經(jīng)理全面負(fù)責(zé)銷售部門的日常管理；負(fù)責(zé)公司開發(fā)項目銷售工作的組織與實施；負(fù)責(zé)公司開發(fā)項目銷售數(shù)據(jù)的統(tǒng)計與分析；進(jìn)行客戶的開發(fā)與維護(hù)；制定、健全開發(fā)項目的銷售政策；負(fù)責(zé)開發(fā)項目銷售工作總結(jié)分析；為公司領(lǐng)導(dǎo)決策提供參考；完成公司領(lǐng)導(dǎo)安排的其他事項。

（二）工程部

1、負(fù)責(zé)制定工程施工組織總計劃；負(fù)責(zé)項目工程技術(shù)管理；負(fù)責(zé)項目工程現(xiàn)場管理及質(zhì)量保障；負(fù)責(zé)工程竣工驗收；協(xié)調(diào)各施工隊伍之間的場地、施工用水、用電及進(jìn)度配合等問題；督促監(jiān)理公司監(jiān)督施工質(zhì)量，監(jiān)督協(xié)調(diào)施工單位的安全生產(chǎn)和防火、防盜工作；負(fù)責(zé)收集、整理、管理好施工檔案，做好圖紙和技術(shù)文件的收發(fā)工作；按檔案管理制度的規(guī)定收集、整理、保管好工程檔案。

2、工程部經(jīng)理全面負(fù)責(zé)工程部的日常管理工作；協(xié)調(diào)好設(shè)計、施工、監(jiān)理各單位之間以及與公司其他部門之間的工作；組織圖紙會審和設(shè)計交底，組織審查施工組織設(shè)計、施工方案、進(jìn)度計劃、發(fā)現(xiàn)問題及時協(xié)調(diào)解決；協(xié)助審核預(yù)算、簽證工程量和進(jìn)度部位，檢查付款申請與進(jìn)度是否相符；完成公司領(lǐng)導(dǎo)安排的其他事項。

（三）財務(wù)部

1、負(fù)責(zé)財政行為的指導(dǎo)、監(jiān)督與控制；負(fù)責(zé)帳務(wù)處理、經(jīng)營核算、成本控制、申報納稅；負(fù)責(zé)資金的籌劃與管理。

2、財務(wù)部經(jīng)理負(fù)責(zé)公司日常帳務(wù)工作處理及各類財務(wù)報表的編制；負(fù)責(zé)組織和協(xié)調(diào)財務(wù)部日常會計核算工作，保證會計核算流程正常運(yùn)轉(zhuǎn)；負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與公司其它各部門的財務(wù)相關(guān)事宜；負(fù)責(zé)公司納稅申報工作；負(fù)責(zé)編制現(xiàn)金流量表，定期向公司領(lǐng)導(dǎo)提交財務(wù)分析報告；完成公司領(lǐng)導(dǎo)安排的其他事項。

（四）技術(shù)部

1、負(fù)責(zé)規(guī)劃方案設(shè)計的技術(shù)指導(dǎo)工作；負(fù)責(zé)公司開發(fā)產(chǎn)品總體效果的控制；組織落實規(guī)劃建筑、室內(nèi)裝修的設(shè)計方案及施工圖；負(fù)責(zé)組織審查建筑專業(yè)的圖紙并提出解決技術(shù)問題的方案；負(fù)責(zé)落實完成建筑、室外景觀、室內(nèi)裝修的方案設(shè)計及施工圖設(shè)計；負(fù)責(zé)組織建筑發(fā)展動態(tài)的調(diào)研，參與室外景觀的方案論證；負(fù)責(zé)工程建設(shè)過程中的建筑問題的解決方案及技術(shù)文件審核；負(fù)責(zé)支持工程部門現(xiàn)場施工技術(shù)管理。

2、技術(shù)部經(jīng)理負(fù)責(zé)技術(shù)部全部技術(shù)工作和日常技術(shù)管理工作；完成公司領(lǐng)導(dǎo)安排的其他事項。

（五）物業(yè)部

1、負(fù)責(zé)與工程對口的政府部門協(xié)調(diào)溝通，與本公司工程部進(jìn)行協(xié)調(diào)溝通，與總包單位協(xié)調(diào)跟進(jìn)維修整改工作；負(fù)責(zé)管理小區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理、經(jīng)營、服務(wù)事務(wù)；接受小區(qū)業(yè)主管委會及單位居民的監(jiān)督及上級的檢查指導(dǎo)工作。

2、物業(yè)部經(jīng)理負(fù)責(zé)貫徹執(zhí)行國家、省市對城市住宅小區(qū)實施物業(yè)專業(yè)化管理的有關(guān)方針、政策和規(guī)定辦法，認(rèn)真落實小區(qū)物業(yè)管理的各項規(guī)章制度，確保物業(yè)管理順利有序進(jìn)行，獲得住戶滿意；完成公司領(lǐng)導(dǎo)安排的其他事項。

（六）后勤部

1、負(fù)責(zé)企業(yè)規(guī)章制度制訂及企業(yè)文化建設(shè)；負(fù)責(zé)會議組織、來訪接待等行政辦公事務(wù)管理；負(fù)責(zé)人力資源規(guī)劃、開發(fā)；負(fù)責(zé)招聘管理、錄用管理、培訓(xùn)管理、績效管理、裁減員管理、薪酬福利管理；負(fù)責(zé)公司后勤事務(wù)管理。

2、后勤部經(jīng)理負(fù)責(zé)辦公室的全面工作，調(diào)查研究、了解情況并提出處理意見或建議，供公司領(lǐng)導(dǎo)決策，作好公司領(lǐng)導(dǎo)的參謀助手；負(fù)責(zé)各類文件的分類呈送，供公司領(lǐng)導(dǎo)閱批并轉(zhuǎn)有關(guān)部門處理；負(fù)責(zé)公司組織結(jié)構(gòu)設(shè)置、崗位設(shè)置、定員編制方案、招聘、培訓(xùn)、調(diào)配、解聘、績效考核等組織實施；根據(jù)公司提出的薪酬原則，制定員工薪酬制度和社會保險計劃，并組織實施；負(fù)責(zé)編制員工培訓(xùn)計劃，承擔(dān)培訓(xùn)管理具體工作，完成培訓(xùn)工作；負(fù)責(zé)公司員工專業(yè)技術(shù)職稱的報考及職稱管理、聘用工作；完成公司各項后勤服務(wù)管理工作；完成公司領(lǐng)導(dǎo)安排的其他事項。

四、公司工作制度與工作紀(jì)律

（一）實行每周五天、每天八小時工作制；遲于上班時間5分鐘為遲到，早于下班時間5分鐘為早退；未經(jīng)請示4小時不到崗為曠工；節(jié)假日或非工作日期間需要加班時，服從公司或部門的安排。

（二）衣著得體、儀表嚴(yán)整、舉止端莊。男士不留長發(fā)，不裸背露體；女士不穿短裙，不濃妝艷抹。講文明、講道德、講風(fēng)格。

（三）對來公司辦事的客戶，要熱情接待，談吐大方得體，維護(hù)公司形象。處理業(yè)務(wù)要體現(xiàn)快捷、認(rèn)真、嚴(yán)謹(jǐn)、高效的工作作風(fēng)。

（四）堅守工作崗位、盡職盡責(zé)，不得擅離職守；工作時間嚴(yán)禁從事與業(yè)務(wù)無關(guān)的事務(wù)，不準(zhǔn)干私事，不準(zhǔn)從事娛樂性活動，不準(zhǔn)因私打公司電話。

（五）講政策、講原則、令行禁止；堅決杜絕弄虛作假、欺上瞞下，虛報冒領(lǐng)等不正之風(fēng)；保守公司機(jī)密，維護(hù)公司利益。搞好辦公區(qū)（室）衛(wèi)生，保持工作環(huán)境整潔；勤儉節(jié)約，愛護(hù)辦公設(shè)施；下班前，最后離開辦公區(qū)的工作人員要關(guān)閉電源，關(guān)好門窗。

五、公司人事管理制度

（一）公司各機(jī)構(gòu)需要增加人員時，先填寫《人員增補(bǔ)申請表》，經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)核準(zhǔn)后，由后勤部統(tǒng)一招聘。員工招聘采取內(nèi)部選聘和對外招聘兩種方式，內(nèi)部選聘從公司內(nèi)部員工中選拔聘用所需人員；對外招聘，應(yīng)聘人員填寫《招聘登記表》，由后勤部負(fù)責(zé)辦理聘用手續(xù)。

（二）新進(jìn)員工須經(jīng)后勤部進(jìn)行崗前培訓(xùn)，經(jīng)培訓(xùn)考核合格后方可試用，試用前簽訂試用合同。錄用員工正式上崗，進(jìn)入試用期，試用期為1-3個月。

（三）新進(jìn)員工試用期滿，從后勤部領(lǐng)取轉(zhuǎn)正申請單，填寫《轉(zhuǎn)正申請單》，主管部門具體簽署意見并與后勤部協(xié)調(diào)，由后勤部呈公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)為正式員工。

六、公司考勤、加班及請假管理

（一）各部門要嚴(yán)格要求，如實填報考勤表，每月X日前上報后勤部匯總進(jìn)行核查，并根據(jù)考勤管理制度核算工資，報財務(wù)部執(zhí)行。

（二）員工因工作需要，經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)同意，可以加班。員工加班公司支付薪資，或按加班時間進(jìn)行1：1調(diào)休，調(diào)休者不再支付加班費用。國家法定假日按300%支付薪資，公休日加班按200%支付薪資，平常日加班按150%支付薪資。下列情況下可視為加班：員工在正常工作時間和效率下，確實完不成工作任務(wù)，員工加班經(jīng)過部門領(lǐng)導(dǎo)同意。員工未辦理相關(guān)手續(xù)，或辦事效率原因未完成工作任務(wù)而加班，不視為加班，不支付加班費用。

（三）公司員工假期分為帶薪假和扣薪假兩大類

1、帶薪假：每周公休假、法定節(jié)日假、婚假、產(chǎn)假、喪假、工傷假、年休假。每周公休假：實行每周五天工作制，各部門可根據(jù)情況采取輪休制。法定節(jié)日假：指元旦、春節(jié)、國際勞動節(jié)、國慶節(jié)及其它法定節(jié)假日，按國家有關(guān)規(guī)定休假?；榧伲簡T工達(dá)到法定年齡結(jié)婚，給假3天；如屬晚婚（男滿25歲，女滿23歲），給假15天；再婚者不享受晚婚待遇。產(chǎn)假：工作三年以上的女員工，符合國家計劃生育政策生育時，憑證明給假90天；已婚女員工妊娠期內(nèi)流產(chǎn)，一次給假7--30天；員工之配偶分娩，給假3天。喪假：員工父母、配偶、子女喪亡給假5天；員工兄弟、姐妹喪亡給假2天。工傷假：按勞動合同及實際情況給予。年休假：年休假應(yīng)在不妨礙工作之時，提前一周提出申請。公司正式員工工作1—3年，每年年休假5天；工作3—6年，每年年休假7天；工作6年以上，每年年休假10天。

2、員工請假必須提前填寫“請假單”，經(jīng)批準(zhǔn)后方可休假；特殊情況下，可電話或委托他人請假，但事后須補(bǔ)辦請假手續(xù)，進(jìn)行銷假。員工請假1—2天由部門經(jīng)理批準(zhǔn)，3-4天由副總經(jīng)理核準(zhǔn)；5天由總經(jīng)理批準(zhǔn)。部門領(lǐng)導(dǎo)請假1—3天由副總經(jīng)理批準(zhǔn)，4-5天及以上由總經(jīng)理批準(zhǔn)。副總經(jīng)理請假由總經(jīng)理批準(zhǔn)。

3、事假：每次最長不超過5天，年累計不得超過10天。病假：3天以上病假須持縣級以上醫(yī)院證明，否則以事假計。

4、假期工資：每周公休假、法定假、年休假、婚假、喪假不扣工資；30日以內(nèi)的產(chǎn)假及工傷假，不扣工資；30日以上的產(chǎn)假及工傷假，假期只發(fā)50%基本工資；事假期間扣發(fā)全部工資。

篇2

一、我國臺灣地區(qū)房地產(chǎn)金融證券化立法之源起

金融證券化的發(fā)展可追溯至20世紀(jì)60年代的美國。廣義而言,證券化包括金融資產(chǎn)證券化(SecuritizationofFi-nancialAssets)和不動產(chǎn)證券化(SecuritizationofRealEs-tate):前者的標(biāo)的是各類金錢債權(quán),即金融資產(chǎn);后者則是資本市場與房地產(chǎn)市場融合發(fā)展的產(chǎn)物,其標(biāo)的是土地所有權(quán)和相關(guān)權(quán)利,即不動產(chǎn)物權(quán)。目前,不動產(chǎn)證券化最為成功的首推美國的房地產(chǎn)投資信托制度(REITs),這一先進(jìn)的融資工具先后為歐亞多個國家和地區(qū)所繼受。以亞洲為例,在僅約7年內(nèi)就積聚了80個以上的房地產(chǎn)信托投資基金,總值超過770億美元[2]。我國臺灣地區(qū)亦不例外。20世紀(jì)90年代后期,臺灣房市持續(xù)低迷,政、商、學(xué)三界形成共識,應(yīng)引進(jìn)不動產(chǎn)證券化制度以解決不動產(chǎn)流動性不足的問題,促進(jìn)金融商品多元化,以復(fù)蘇房地產(chǎn)市場。為此,我國臺灣地區(qū)于2002年7月先行頒布《金融資產(chǎn)證券化條例》。未幾,“行政院”完成“不動產(chǎn)證券化條例”草案,由“立法院”于2003年7月三讀通過,其后“財政部”又于2003年12月實施《不動產(chǎn)證券化條例細(xì)則》。筆者以為,剖析我國臺灣地區(qū)不動產(chǎn)證券化的制度構(gòu)造對于內(nèi)地開展房地產(chǎn)信托投資基金試點頗具啟發(fā)意義。

二、我國臺灣地區(qū)不動產(chǎn)證券化法制之組織架構(gòu)

《不動產(chǎn)證券化條例》(以下簡稱《條例》)設(shè)計的不動產(chǎn)證券化類型包括不動產(chǎn)投資信托(REITs)和不動產(chǎn)資產(chǎn)信托(RealEstateAssetsTrusts,REATs)。不動產(chǎn)投資信托是參考美國房地產(chǎn)投資信托制度與臺灣《共同信托基金管理辦法》及《金融資產(chǎn)證券化條例》部分規(guī)定;不動產(chǎn)資產(chǎn)信托是借鏡日本模式之“資產(chǎn)流動型”制度[3]。前者先發(fā)行證券獲取資金,再用籌集的資金投資不動產(chǎn)項目;后者則先有不動產(chǎn)項目,再以此為支撐發(fā)行證券獲取資金。一般國際間所稱之REITs,并不包括后者。我國臺灣地區(qū)將此二者涵納于《條例》內(nèi)的理由在于:其一,REATs有投資信托無法取代的某些優(yōu)點,故須以資產(chǎn)信托為推動主力,以免資金募集不足而致證券化無法展開的窘境;其二,REATs能迅速創(chuàng)造不動產(chǎn)的附加價值,同時規(guī)定兩種模式能給予金融機(jī)構(gòu)及投資者更多樣化的選擇。

(一)不動產(chǎn)投資信托

依《條例》第4條第一項第三款,不動產(chǎn)投資信托系指“向不特定人募集發(fā)行或向特定人私募交付不動產(chǎn)證券化投資信托受益證券,以投資不動產(chǎn)、不動產(chǎn)相關(guān)權(quán)利、不動產(chǎn)相關(guān)有價證券及其他經(jīng)主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)投資標(biāo)的而成立之信托”。換言之,受托機(jī)構(gòu)通過公募或私募的方式發(fā)行受益證券,以所籌集的價款設(shè)立不動產(chǎn)投資信托基金,并把基金投資于法律規(guī)定的范圍。不動產(chǎn)投資信托基金以封閉型為主,輔以開放型基金。其原因在于不動產(chǎn)投資信托之標(biāo)的為不動產(chǎn),若為封閉型的房產(chǎn)基金,則有固定配息,投資門檻較低,一般公眾投資者均可入場投資,但其流動性相對較低,無法提供投資者隨時購回的要求。因此,為保留一定的彈性,《條例》又規(guī)定了經(jīng)主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn),可得募集附買回時間、數(shù)量或其他限制的開放型基金①。我國臺灣地區(qū)資產(chǎn)證券化市場與大陸金融市場類似,亦處于初創(chuàng)階段,故立法者態(tài)度謹(jǐn)慎,對不動產(chǎn)投資信托基金的投資標(biāo)的、閑置資金運(yùn)用方式、受托機(jī)構(gòu)價款事項等方面均作了詳細(xì)規(guī)定,以期在維持不動產(chǎn)信托基金之流動性、效益性的同時,確?；鹬踩浴！稐l例》在制度設(shè)計上的一個亮點是估價報告書的制作和公告。受托機(jī)構(gòu)運(yùn)用不動產(chǎn)投資信托基金進(jìn)行主管機(jī)關(guān)規(guī)定的一定金額之上的不動產(chǎn)或不動產(chǎn)相關(guān)權(quán)利交易前,應(yīng)洽請專業(yè)估價師依《不動產(chǎn)估價師法》規(guī)定出具估價報告書。精致的制度設(shè)計旨在引入中介機(jī)構(gòu),借助社會中介力量,保障投資者的權(quán)利,這也是公開、公平、公正市場交易原則的具體運(yùn)用和體現(xiàn)。

(二)不動產(chǎn)資產(chǎn)信托

依《條例》第4條第一項第四款,不動產(chǎn)資產(chǎn)信托系指“委托人移轉(zhuǎn)其不動產(chǎn)或不動產(chǎn)相關(guān)權(quán)利予受托機(jī)構(gòu),并由受托機(jī)構(gòu)向不特定人募集發(fā)行或向特定人私募交付不動產(chǎn)資產(chǎn)信托受益證券,以表彰受益人對該信托之不動產(chǎn)、不動產(chǎn)相關(guān)權(quán)利或其所生利益、孳息及其他收益之權(quán)利而成立之信托”。換言之,先有不動產(chǎn),再進(jìn)行證券化,通過將不動產(chǎn)移轉(zhuǎn)予受托機(jī)構(gòu)并發(fā)行受益證券,使受益人(受益證券持有人)間接享受不動產(chǎn)或相關(guān)權(quán)利的收益。不動產(chǎn)資產(chǎn)信托與臺灣地區(qū)金融資產(chǎn)證券化中的特殊目的信托制度最大不同之處在于:金融資產(chǎn)證券化的信托財產(chǎn)是各種金錢債權(quán),而不動產(chǎn)資產(chǎn)信托的信托財產(chǎn)是不動產(chǎn)物權(quán)。因此,在立法技術(shù)上,《條例》僅就與不動產(chǎn)相關(guān)的特殊規(guī)則做了規(guī)定,其他適用《金融資產(chǎn)證券化條例》相關(guān)規(guī)定。

(三)不動產(chǎn)資產(chǎn)信托與不動產(chǎn)投資信托之異同

不動產(chǎn)資產(chǎn)信托與不動產(chǎn)投資信托作為我國臺灣地區(qū)不動產(chǎn)證券化的兩種組織形態(tài),必然具有一些共同的運(yùn)作機(jī)制,如受托人、受益人、受益分配、業(yè)務(wù)風(fēng)險承擔(dān)等。因此,《條例》第36條特別允許不動產(chǎn)資產(chǎn)信托援用不動產(chǎn)投資信托的部分規(guī)定。不過,兩者的差異亦十分明顯[4]。

1.不動產(chǎn)投資信托的委托人為不特定的投資大眾,即認(rèn)購不動產(chǎn)投資信托受益證券的投資者。而不動產(chǎn)資產(chǎn)信托的委托人為不動產(chǎn)所有人或不動產(chǎn)相關(guān)權(quán)利人。

2.不動產(chǎn)資產(chǎn)信托中的信托財產(chǎn)僅以不動產(chǎn)、不動產(chǎn)相關(guān)權(quán)利為限,較之于不動產(chǎn)投資信托的投資范圍為小。不動產(chǎn)投資信托的投資標(biāo)的除不動產(chǎn)、不動產(chǎn)相關(guān)權(quán)利之外,還包括受托機(jī)構(gòu)或特殊目的公司依不動產(chǎn)證券化條例或金融資產(chǎn)證券化條例發(fā)行或交付的受益證券或資產(chǎn)基礎(chǔ)證券以及銀行存款、政府債券、金融債券、國庫券、銀行可轉(zhuǎn)讓定期存單以及其他具有較高信用等級的商業(yè)票據(jù)等金融商品。

3.不動產(chǎn)投資信托的信托財產(chǎn)是金錢,即認(rèn)購不動產(chǎn)投資信托受益證券的投資者向受托機(jī)構(gòu)繳納的價款。不動產(chǎn)資產(chǎn)信托的信托財產(chǎn)是發(fā)起人移轉(zhuǎn)于受托機(jī)構(gòu)的不動產(chǎn)所有權(quán)及相關(guān)權(quán)利。

4.從受益證券的募集流程來看,不動產(chǎn)投資信托系以先募集資金作為信托財產(chǎn),再進(jìn)行資金運(yùn)用,因此,投資人認(rèn)購受益證券時資金運(yùn)用對象可能尚未確定;而不動產(chǎn)資產(chǎn)信托以不動產(chǎn)作為信托財產(chǎn),就已經(jīng)確定的不動產(chǎn)及其相關(guān)權(quán)利進(jìn)行證券化,然后再發(fā)行受益證券,籌集資金。

5.不動產(chǎn)投資信托是仿照美國共同基金(MutualFund)的運(yùn)作機(jī)制設(shè)計的,具有融資功能。不動產(chǎn)資產(chǎn)信托則是通過受托機(jī)構(gòu)專業(yè)化的經(jīng)營對不動產(chǎn)為有效開發(fā)利用與營運(yùn)。

三、我國臺灣地區(qū)解決不動產(chǎn)證券化中若干問題之路徑選擇

(一)不動產(chǎn)證券化之組織形態(tài)

是否僅以信托制為選擇?我國臺灣地區(qū)雖繼受美、日制度,卻又與兩者之制度設(shè)計不同:我國臺灣地區(qū)不動產(chǎn)證券化的組織形態(tài)采信托制,日本不動產(chǎn)證券化則兼采信托和公司制雙軌并行,美國的房地產(chǎn)投資信托在實務(wù)中亦不限于信托制,而是包括信托、公司、合伙三種形態(tài)。此外,我國臺灣地區(qū)金融資產(chǎn)證券化法制雖對其不動產(chǎn)證券化實踐具有較大影響,但前者同時涵納公司制和信托制兩種組織形態(tài),故也不同于不動產(chǎn)證券化之單一的信托架構(gòu)。對此之合理解釋在于,我國臺灣地區(qū)不動產(chǎn)證券化市場處于初創(chuàng)和發(fā)育時期,導(dǎo)入公司制必然牽涉過多之立法調(diào)整,而且可能引致證券化與公司制度之協(xié)調(diào)問題。我國臺灣地區(qū)《不動產(chǎn)證券化條例草案》在立法理由中就指明其僅采信托制的目的在于“避免本條例草案內(nèi)容過于復(fù)雜,以及影響公司法制之契合”[5]。不過,須注意的是,鑒于公司制在不動產(chǎn)證券化中的組織架構(gòu)優(yōu)勢,晚近的發(fā)展趨勢是以公司制度推動證券化。韓國、日本在推行不動產(chǎn)證券化時,亦先引進(jìn)信托制,然后再導(dǎo)入公司制。證券化所要求之特殊目的公司(SpecialPurposeCompany,SPC)牽涉公司法制之協(xié)調(diào)配合,故無法一蹴而就,只能在進(jìn)一步發(fā)展證券化市場和完善法律制度的基礎(chǔ)上方可引入公司制以推行證券化。

(二)受托機(jī)構(gòu)之資質(zhì)

《條例》通過后,學(xué)界之歧見最為集中的莫過于受托機(jī)構(gòu)的資質(zhì)問題。《條例》規(guī)定受托機(jī)構(gòu)以《信托業(yè)法》所稱之信托業(yè)為限,設(shè)立滿三年以上,并經(jīng)主管機(jī)關(guān)認(rèn)可的信用評等機(jī)構(gòu)評等達(dá)一定等級以上,此同《金融資產(chǎn)證券化條例》對受托機(jī)構(gòu)之資質(zhì)要求。依不動產(chǎn)證券化原理,受托機(jī)構(gòu)應(yīng)為專業(yè)性機(jī)構(gòu),體現(xiàn)在兩方面:一是獨立經(jīng)營,尋求投資對象,開發(fā)、管理、營運(yùn)不動產(chǎn),以產(chǎn)生效益;二是客觀評估不動產(chǎn)的價值,披露不動產(chǎn)的有關(guān)信息。換言之,受托機(jī)構(gòu)應(yīng)是經(jīng)營、管理不動產(chǎn)的行家里手,是不動產(chǎn)專業(yè)機(jī)構(gòu)。然而,《信托業(yè)法》規(guī)定的信托機(jī)構(gòu)是專門的信托機(jī)構(gòu)和銀行的信托業(yè)務(wù)部門,其性質(zhì)是專業(yè)的金融機(jī)構(gòu)。毋庸置疑,信托機(jī)構(gòu)(部門)具有較強(qiáng)的運(yùn)營金融資產(chǎn)的業(yè)務(wù)能力,但其是否具有經(jīng)營不動產(chǎn)的理論知識和實務(wù)經(jīng)驗卻值得懷疑。如果受托機(jī)構(gòu)委托專業(yè)的不動產(chǎn)公司營運(yùn)不動產(chǎn),則須支付數(shù)目不菲的費用,而且會產(chǎn)生成本問題。如此一來,無形中減少了投資者的投資收益,這對社會公眾而言是不公平的。無怪乎《不動產(chǎn)證券化條例》通過后,各界對受托機(jī)構(gòu)之相關(guān)規(guī)定異議甚多;而《金融資產(chǎn)證券化條例》中之類似規(guī)定,卻幾乎沒有批評的聲音。在房地產(chǎn)金融證券化市場極為發(fā)達(dá)的美國,受托機(jī)構(gòu)并不僅限于金融機(jī)構(gòu),一般的專業(yè)性房地產(chǎn)公司反而成為受托機(jī)構(gòu)的典型形態(tài)。事實上,受托機(jī)構(gòu)采何種形式取決于房地產(chǎn)市場的發(fā)達(dá)程度,在發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)市場可采取專業(yè)的房地產(chǎn)公司,而在市場的初創(chuàng)階段,則應(yīng)采取金融機(jī)構(gòu)為受托機(jī)構(gòu)。

(三)受益人會議與信托監(jiān)察人制度

在不動產(chǎn)證券化市場中,如何充分保護(hù)投資者的權(quán)利,一直備受政、商、學(xué)三界之關(guān)注?！稐l例》創(chuàng)設(shè)了受益人會議和信托監(jiān)察人制度以保護(hù)投資者的利益。受益人有權(quán)參加受益人會議并行使表決權(quán),但受托機(jī)構(gòu)以自有財產(chǎn)持有受益權(quán)時,無表決權(quán)。受益權(quán)的行使方式有兩種:一是直接行使,但僅以受托機(jī)構(gòu)基于特殊目的信托契約所負(fù)債務(wù)之清償和其他僅為受益人自身利益事項為限;二是間接行使,通過受益人會議或信托監(jiān)察人行使。換言之,僅涉及自益權(quán)的由受益人個別直接行使,涉及共益權(quán)的須由受益人會議或信托監(jiān)察人為之,且以后者為原則。這是由不動產(chǎn)投資信托和不動產(chǎn)資產(chǎn)信托的信托性質(zhì)決定的,不動產(chǎn)證券化中的信托是商事信托,具有營業(yè)性和集團(tuán)性的特征,受益人作為投資者人數(shù)眾多且具有流動性,各個受益人基本持分相同,即基本單位權(quán)利相同,只是持分?jǐn)?shù)目不同而已。故其不同于一般的民事信托,因民事信托的受益人可個別行使,共同行使反而為例外。受托機(jī)構(gòu)為保護(hù)受益人權(quán)利,依不動產(chǎn)投資信托契約或不動產(chǎn)資產(chǎn)信托契約之約定,選任一人或數(shù)人為信托監(jiān)察人。信托監(jiān)察人不得為受托機(jī)構(gòu)之利害關(guān)系人、職員、受雇人或不動產(chǎn)資產(chǎn)信托之委托人。可見,信托監(jiān)察人之設(shè)計初衷是有益的,但效果是否必然理想,筆者以為卻不盡然。其原因在于,信托監(jiān)察人設(shè)立之目的是保護(hù)投資者(受益人)的利益,信托監(jiān)察人的職責(zé)是監(jiān)督受托機(jī)構(gòu)對受托財產(chǎn)的有效營運(yùn)。而《條例》規(guī)定之信托監(jiān)察人卻由受托機(jī)構(gòu)選任,這豈非矛盾?其實,由受益人選任信托監(jiān)察人才是合理的制度設(shè)計。四、鏡鑒與建議房地產(chǎn)金融證券化這一復(fù)雜的融資過程,涉及多部門法律,除專門的證券化立法外,還涉及公司法、證券法、信托法、稅法等,如何協(xié)調(diào)各部門間關(guān)系,成為制度設(shè)計的重要考量因素。我國臺灣地區(qū)在制定《不動產(chǎn)證券化條例》時,先行修訂了相關(guān)法律,并參酌《金融資產(chǎn)證券化條例》之成功經(jīng)驗,其穩(wěn)健的立法進(jìn)路值得學(xué)習(xí)。事實上,現(xiàn)行《條例》也只是過渡性的,臺灣地區(qū)立法部門仍在積極探索引進(jìn)公司制可能引致之問題與相關(guān)對策。最終,其不動產(chǎn)證券化立法必然會和發(fā)達(dá)國家的法律接軌,采信托和公司雙軌制。不過,我國臺灣地區(qū)在引進(jìn)不動產(chǎn)證券化的過程中,也有不足之處。例如,據(jù)《條例》,投資或運(yùn)用的標(biāo)的必須是“已有穩(wěn)定收入之不動產(chǎn)”或“已有穩(wěn)定收入之不動產(chǎn)相關(guān)權(quán)利”。如此,“開發(fā)型”REITs因不具備“已有穩(wěn)定收入”之要件,就不得成為資金運(yùn)用之標(biāo)的。筆者以為類似規(guī)定無法滿足我國內(nèi)地的需求,故而建議應(yīng)附條件開放“開發(fā)型”REITs①。在我國內(nèi)地房產(chǎn)開發(fā)商用高財務(wù)杠桿進(jìn)行開發(fā)的情況未有根本改善之前,為避免發(fā)生開發(fā)商利用RE-ITs籌集資金卻將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁予投資者的情形,應(yīng)禁止其投資尚待開發(fā)的項目;至于投資已開發(fā)而尚未完成的開發(fā)項目,則須訂定投資時的完工比例,以利于風(fēng)險評估。此外,應(yīng)對投資占REITs總資產(chǎn)的比例有所明定,避免投資風(fēng)險過高,確保受益者的權(quán)益。盡管存在或多或少不足,我國臺灣地區(qū)之《不動產(chǎn)證券化條例》及相關(guān)規(guī)定對我國內(nèi)地“開展房地產(chǎn)信托投資基金試點”依然極具建設(shè)性意義。目前,借力“雙中心”獲批東風(fēng),上海欲在REITs內(nèi)地試點城市中拔得頭籌,爭取今年三季度在浦東推出首個試點。同樣,天津濱海新區(qū)、北京、廣州、深圳的REITs試點工作也在快馬加鞭[6]。然而,如前文所述,在國家層面資產(chǎn)的證券化立法上,我國僅有關(guān)于金融資產(chǎn)證券化的法規(guī),尚無關(guān)于不動產(chǎn)證券化之法律規(guī)定。因此,內(nèi)地可借鑒臺灣地區(qū)之經(jīng)驗做法,從以下幾個方面做出規(guī)定:

(一)組織形態(tài):其一,大陸可先借助較為完善的《信托法》構(gòu)建信托制不動產(chǎn)證券化組織架構(gòu),待市場發(fā)展成熟并積累足夠運(yùn)作經(jīng)驗后再引進(jìn)公司制以推行證券化。其二,鑒于我國基金市場尚欠成熟,房地產(chǎn)信托投資基金在初期應(yīng)以“封閉型”為主,當(dāng)符合特定條件時才可采用“開放型”,其理由在于:(1)雖然信托并不被認(rèn)為具有權(quán)利主體資格,但是在信托的基礎(chǔ)上加上了投資分散、專業(yè)管理與高度流通等機(jī)制,較單純的信托更適合于REITs的發(fā)展;(2)如采取開放型的基金模式將使REITs的規(guī)模限于不確定,影響廣大投資者對于REITs風(fēng)險的評估;(3)采開放型必須維持有一定的現(xiàn)金供受益者回贖所用,相對地可以投資的金額就少,會影響到REITs的績效,也損及不動產(chǎn)投資信托的安定性[7]。其三,房地產(chǎn)信托投資可以借鑒金融信貸資產(chǎn)證券化的經(jīng)驗做法,僅就房地產(chǎn)金融證券化中的特殊問題作出規(guī)定,其他適用金融資產(chǎn)證券化法的相關(guān)規(guī)定。

篇3

關(guān)鍵詞:經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型 特征 財務(wù)管理 模式

縱觀經(jīng)濟(jì)形勢，中國正處于國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境恢復(fù)緩慢、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長同步放緩的局面。

經(jīng)濟(jì)大環(huán)境正倒逼中國經(jīng)濟(jì)加速轉(zhuǎn)型，從投資出口驅(qū)動型模式向內(nèi)需消費型模式切換。我們看到今年兩會的政府工作報告提出要把GDP增速調(diào)整到7．5％，中央高層也在幾次重要會議上強(qiáng)調(diào)擴(kuò)大消費需求、優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)和保障在建項目以及“十二五”規(guī)劃確定的重大項目，強(qiáng)調(diào)了要保持總需求的穩(wěn)定；強(qiáng)調(diào)“發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級、發(fā)展服務(wù)業(yè)和促進(jìn)中小企業(yè)發(fā)展”，體現(xiàn)了尋找新的經(jīng)濟(jì)增長點的內(nèi)容?？梢姡笆濉币?guī)劃目標(biāo)正引導(dǎo)各方把工作著力點放到加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式、切實提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量和效益上來。

從相關(guān)機(jī)構(gòu)的分析中不難看到，中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期的基本特征大致表現(xiàn)在三個方面：一是方式轉(zhuǎn)變，經(jīng)濟(jì)增長趨勢下行；二是投資轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)向新興產(chǎn)業(yè)和消費投資；三是消費升級，服務(wù)性消費是新增長點。我們在原有財務(wù)管理模式的基礎(chǔ)上，需根據(jù)中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期的特征，完善并提升新的財務(wù)管理模式。筆者以為可從以下幾方面重點籌劃：

一、選擇適合的集權(quán)分權(quán)財務(wù)管理模式

對于企業(yè)集團(tuán)而言，良好的集團(tuán)財務(wù)管理是以市場為導(dǎo)向，以資本為紐帶，以現(xiàn)代企業(yè)制度為保證，合理配置企業(yè)集團(tuán)資產(chǎn)，發(fā)揮集團(tuán)整體優(yōu)勢，提高資本的運(yùn)營效率。企業(yè)集團(tuán)的財務(wù)管理模式通常可分為“集權(quán)式”、“分權(quán)式”和“集團(tuán)總部指導(dǎo)下的分權(quán)管理”三種。三種模式各有利弊及適用性。對于處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期的企業(yè)而言，集權(quán)和分權(quán)的合理劃分是相當(dāng)重要的，一方面可以使集團(tuán)總部在迅猛發(fā)展的轉(zhuǎn)型期保持控制力，另一方面也使下屬企業(yè)的積極性和創(chuàng)新力得到保障。筆者以為可從以下幾方面把握集權(quán)與分權(quán)的適度平衡：

首先，對于資金及預(yù)算管理須采用強(qiáng)力集權(quán)管理。資金管理是財務(wù)管理的核心，有效的管理在于把母子公司分散的現(xiàn)金集中起來，降低現(xiàn)金持有水平，保證集團(tuán)重點項目的資金需要，通常包括銀行賬戶管理、資金預(yù)測、籌資管理等。而預(yù)算管理是體現(xiàn)財務(wù)控制力的重要手段。具體包括母公司對預(yù)算的最終決定權(quán)以及預(yù)算執(zhí)行管理的考核權(quán)等。在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期，企業(yè)效益增長放緩，有效的集權(quán)管理將是企業(yè)“儲藏能量過冬”的有力武器。當(dāng)然，從集權(quán)管理的手段而言，通過ERP、資金管理軟件或網(wǎng)銀資金池等辦法均可實現(xiàn)有效的管理。

其次，對于投資管理可采用集權(quán)與分權(quán)適度結(jié)合的管理辦法。由于投資管理屬于風(fēng)險較大的決策層面管理，而集團(tuán)的投資規(guī)模和投資方向在很大程度上影響到集團(tuán)的發(fā)展方向，因此集團(tuán)投資管理應(yīng)傾向予采用集中管理。然而經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期的投資機(jī)會活躍，為保持一定的靈活性，投資管理可以適度分權(quán)，即給子公司制定限額以下的投資額且采用報備制，當(dāng)投資額總額或比例超過上限時，將由集團(tuán)公司統(tǒng)一審批權(quán)衡。

最后，除了統(tǒng)一制度及核算體系外，日常財務(wù)管理及核算等工作采取廣泛的分權(quán)辦法，以鼓勵子公司的積極性。

二、 建立盈利性與變現(xiàn)性平衡統(tǒng)一的業(yè)績考核模式

財務(wù)管理的盈利性目標(biāo)是企業(yè)生存與發(fā)展最基本的需求，也是國有資本保值增值、民營資本發(fā)展壯大的根本途徑。然而隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，資產(chǎn)的變現(xiàn)性或者說資金的充足率越來越成為財務(wù)管理的核心目標(biāo)。在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期的大背景下，現(xiàn)金的管理目標(biāo)甚至超越盈利目標(biāo)，成為決定企業(yè)是否有能力繼續(xù)生存或者有實力突破創(chuàng)新的關(guān)鍵因素。

比如近期處于政策調(diào)控風(fēng)口浪尖上的房地產(chǎn)企業(yè)，潘石屹曾公開表示，銀根緊縮，調(diào)控嚴(yán)厲，各房產(chǎn)公司財務(wù)狀況相當(dāng)惡劣，很可能出現(xiàn)一批公司在三四個月內(nèi)陷入困境甚至死掉的狀況。以身為以房地產(chǎn)為主業(yè)的16家央企之一的中糧地產(chǎn)為例，2010年前三季度經(jīng)營性現(xiàn)金流銳減28億元至-24.1億元，資產(chǎn)負(fù)債率也異軍突起達(dá)到歷史峰值，顯然，背靠中糧集團(tuán)雄厚資金實力的中糧地產(chǎn)也陷入了一場日益緊迫的資金危機(jī)。我們看到，中糧地產(chǎn)從2010年以來通過發(fā)起地產(chǎn)信托融資、出讓金融資產(chǎn)、通過子公司向銀行借款等形式頻頻融資，然而由于自我造血功能不足，資產(chǎn)運(yùn)轉(zhuǎn)效率低，區(qū)區(qū)幾個億的主營收入難以負(fù)擔(dān)百億元的擴(kuò)張費用，兇猛的逆市擴(kuò)張與資金之間的矛盾始終無法緩解，并可能成為長期的資金鏈趨緊風(fēng)險。因此，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型大環(huán)境下，始終高度重視產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張或轉(zhuǎn)型所需的資金平衡是至關(guān)重要的，資金預(yù)警線及生命線的把控往往決定著企業(yè)的未來。當(dāng)然，對于保守過冬的企業(yè)而言，資金的平衡往往更意味著企業(yè)是否能存活下去。

可見，企業(yè)在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期無論是擴(kuò)張還是“過冬”都對資金有著高度的敏感性，因此在制定財務(wù)管理目標(biāo)時，尤其需要把資金管理的考核目標(biāo)作為優(yōu)先，制定不同業(yè)務(wù)需兼顧的盈利點以及資金回籠效率，設(shè)計相關(guān)KPI指標(biāo)引導(dǎo)建立盈利性與變現(xiàn)性平衡統(tǒng)一的業(yè)績考核模式，切實提升資本的整體運(yùn)營效益。

三、打造適應(yīng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期的財務(wù)能力模式

篇4

工作總結(jié)是對工作的檢查與分析，也會為了以后工作不在出現(xiàn)相同的問題，避免錯誤的發(fā)生。而一份好的總結(jié)可以幫助我們今后工作上的成長。以下是小編為大家準(zhǔn)備了房地產(chǎn)銷售員上半年工作總結(jié)2021年大全，歡迎參閱。

房地產(chǎn)銷售員上半年工作總結(jié)一在房地產(chǎn)行業(yè)工作也已經(jīng)半年多了，在銷售方面還有待提高。雖然自己的水平有限，但還是想把自己的一些東西寫出來，即從中發(fā)現(xiàn)得到提高，也可以從中找到自己需要學(xué)習(xí)的地方，完善自己的銷售水平。

經(jīng)歷了上次開盤，從前期的續(xù)水到后期的成功銷售，整個的銷售過程都開始熟悉了。在接待客戶當(dāng)中，自己的銷售能力有所提高，慢慢的對于銷售這個概念有所認(rèn)識。從自己那些已經(jīng)購房的客戶中，在對他們進(jìn)行銷售的過程里，我也體會到了許多銷售心得。在這里拿出來給大家看看，也許我還不是做的很好，但是希望拿出來跟大家分享一下。

第一、最基本的就是在接待當(dāng)中，始終要保持熱情。

第二、做好客戶的登記，及進(jìn)行回訪跟蹤。做好銷售的前期工作，有于后期的銷售工作，方便展開。

第三、經(jīng)常性約客戶過來看看房，了解我們樓盤的動態(tài)。加強(qiáng)客戶的購買信心，做好溝通工作，并針對客戶的一些要求，為客戶做好幾種方案，便于客戶考慮及開盤的銷售，使客戶的選擇性大一些，避免在集中在同一個戶型。這樣也方便了自己的銷售。

第四、提高自己的業(yè)務(wù)水平，加強(qiáng)房地產(chǎn)相關(guān)知識及最新的動態(tài)。在面對客戶的時候就能游刃有余，樹立自己的專業(yè)性，同時也讓客戶更加的想信自己。從而促進(jìn)銷售。

第五、多從客戶的角度想問題，這樣自己就可以針對性的進(jìn)行化解，為客戶提供最適合他的房子，解決他的疑慮，讓客戶可以放心的購房。

第六、學(xué)會運(yùn)用銷售技巧，營造一種購買的欲望及氛圍，適當(dāng)?shù)谋瓶蛻舯M快下定。

第七、無論做什么如果沒有一個良好的心態(tài)，那肯定是做不好的。在工作中我覺得態(tài)度決定一切，當(dāng)個人的需要受挫時，態(tài)度最能反映出你的價值觀念。積極、樂觀者將此歸結(jié)為個人能力、經(jīng)驗的不完善，他們樂意不斷向好的方向改進(jìn)和發(fā)展，而消極、悲觀者則怪罪于機(jī)遇、環(huán)境的不公，總是抱怨、等待與放棄!什么樣的態(tài)度決定什么樣的生活.

第八、找出并認(rèn)清自己的目標(biāo)，不斷堅定自己勇往直前、堅持到底的信心，這個永遠(yuǎn)是最重要的。龜兔賽跑的寓言，不斷地出現(xiàn)在現(xiàn)實生活當(dāng)中，兔子傾向于機(jī)會導(dǎo)向，烏龜總是堅持核心競爭力?，F(xiàn)實生活中，也像龜兔賽跑的結(jié)局一樣，不斷積累核心競爭力的人，最終會贏過追逐機(jī)會的人。人生有時候像爬山，當(dāng)你年輕力壯的時候，總是像兔子一樣活蹦亂跳，一有機(jī)會就想跳槽、抄捷徑;一遇挫折就想放棄，想休息。人生是需要積累的，有經(jīng)驗的人，像是烏龜一般，懂得勻速徐行的道理，我堅信只要方向正確，方法正確，一步一個腳印，每個腳步都結(jié)結(jié)實實地踏在前進(jìn)的道路上，反而可以早點抵達(dá)終點。如果靠的是機(jī)會，運(yùn)氣總有用盡的一天。

對工作保持長久的熱情和積極性，更需要有“不待揚(yáng)鞭自奮蹄”的精神。所以這半年來我一直堅持做好自己能做好的事，一直做積累，一步一個腳印堅定的向著我的目標(biāo)前行。

房地產(chǎn)銷售員上半年工作總結(jié)二回顧這半年的工作歷程，作為_企業(yè)的每一名員工，我們深深感到_企業(yè)之蓬勃發(fā)展的熱氣，_人之拼搏的精神。下面就是本人的工作總結(jié)：

我是銷售部門的一名普通員工，剛到房產(chǎn)時，該同志對房地產(chǎn)方面的知識不是很精通，對于新環(huán)境、新事物比較陌生。在公司領(lǐng)導(dǎo)的幫助下，我很快了解到公司的性質(zhì)及其房地產(chǎn)市場。作為銷售部中的一員，該同志深深覺到自己身肩重任。

作為企業(yè)的門面，企業(yè)的窗口，自己的一言一行也同時代表了一個企業(yè)的形象。所以更要提高自身的素質(zhì)，高標(biāo)準(zhǔn)的要求自己。在高素質(zhì)的基礎(chǔ)上更要加強(qiáng)自己的專業(yè)知識和專業(yè)技能。此外，還要廣泛了解整個房地產(chǎn)市場的動態(tài)，走在市場的前沿。經(jīng)過這段時間的磨練，我已成為一名合格的銷售人員，并且努力做好自己的本職工作。

房地產(chǎn)市場的起伏動蕩，公司于__年與__公司進(jìn)行合資，共同完成銷售工作。在這段時間，我積極配合__公司的員工，以銷售為目的，在公司領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)下，完成經(jīng)營價格的制定，在春節(jié)前策劃完成了廣告宣傳，為__月份的銷售奠定了基礎(chǔ)。最后以____個月完成合同額____萬元的好成績而告終。經(jīng)過這次企業(yè)的洗禮，我從中得到了不少專業(yè)知識，使自己各方面都所有提高。

下旬公司與__公司合作，這又是公司的一次重大變革和質(zhì)的飛躍。在此期間主要是針對房屋的銷售。經(jīng)過之前銷售部對房屋執(zhí)行內(nèi)部認(rèn)購等手段的鋪墊制造出火爆場面。在銷售部，我擔(dān)任銷售內(nèi)業(yè)及會計兩種職務(wù)。面對工作量的增加以及銷售工作的系統(tǒng)化和正規(guī)化，工作顯得繁重和其中。在開盤之際，該同志基本上每天都要加班加點完成工作。經(jīng)過一個多月時間的熟悉和了解，我立刻進(jìn)入角色并且嫻熟的完成了自己的本職工作。

由于房款數(shù)額巨大，在收款的過程中該同志做到謹(jǐn)慎認(rèn)真，現(xiàn)已收取了上千萬的房款，每一筆帳目都相得益彰，無一差錯。此外在此銷售過程中每月的工作總結(jié)和每周例會，該同志不斷總結(jié)自己的工作經(jīng)驗，及時找出弊端并及早改善。銷售部在短短的三個月的時間將二期房屋全部清盤，而且一期余房也一并售罄，這其中與我和其他銷售部成員的努力是分不開的。

這半年是有意義的、有價值的、有收獲的。公司在每一名員工的努力下，在新的一年中將會有新的突破，新的氣象，能夠在日益激烈的市場競爭中，占有一席之地。

房地產(chǎn)銷售員上半年工作總結(jié)三開拓市場，對內(nèi)狠抓生產(chǎn)管理、保證質(zhì)量，以市場為導(dǎo)向，面對今年全球性金融危機(jī)的挑戰(zhàn)，搶抓機(jī)遇，銷售部全體人員團(tuán)結(jié)拼搏，齊心協(xié)力完成了本年度的銷售工作任務(wù)，現(xiàn)將本年度工作總結(jié)：

一、2021年銷售情況

2021年我們公司在北京、上海等展覽會和_、發(fā)現(xiàn)資源等專業(yè)雜志推廣后，我公司的_牌產(chǎn)品已有一定的知名度，國內(nèi)外的客戶對我們的產(chǎn)品都有了一定的認(rèn)識和了解。2021年度老板給銷售部定下_萬元的銷售額，我們銷售部完成了全年累計銷售總額_萬元，產(chǎn)銷率95%，貨款回收率98%。

二、加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高綜合素質(zhì)

產(chǎn)品銷售部肩負(fù)的是公司全部產(chǎn)品的銷售，責(zé)任之重大、任務(wù)之艱巨，可想而知。建立一支能征善戰(zhàn)的高素質(zhì)的銷售隊伍對完成公司年度銷售任務(wù)至關(guān)重要?！肮び破涫拢叵壤淦鳌?，本著提高銷售人員綜合業(yè)務(wù)素質(zhì)這一目標(biāo)，銷售部全體人員必須開展職業(yè)技能培訓(xùn)，使銷售業(yè)務(wù)知識得以進(jìn)一步提高。今年公司添用了網(wǎng)絡(luò)版速達(dá)3000財務(wù)管理軟件，銷售和財務(wù)管理可以清晰的及時性反映出來。我們銷售人員是在_市_科技有限公司的培訓(xùn)下學(xué)習(xí)成長的，所學(xué)習(xí)的專業(yè)知識和公司內(nèi)部信息都是保密的，大家必須持有職業(yè)道德。老板是率領(lǐng)銷售部的最高領(lǐng)導(dǎo)者，希望加強(qiáng)對我們員工的監(jiān)督、批評和專業(yè)指導(dǎo)，讓我們銷售人員學(xué)習(xí)的專業(yè)知識，提升技術(shù)職能和自我增值。2021年我學(xué)習(xí)了iso內(nèi)部審核培訓(xùn)和會計專業(yè)知識培訓(xùn)，并獲得了國家認(rèn)可的證書。這一年來我們利用學(xué)習(xí)到的管理知識、方法在我們公司生產(chǎn)管理中充分實踐，其顯示效果是滿意的。

三、構(gòu)建營銷網(wǎng)絡(luò)，培育銷售典型

麥克風(fēng)線材銷售是我公司產(chǎn)品銷售部工作的重點，銷售形勢的好壞將直接影響公司經(jīng)濟(jì)效益的高低。一年來，產(chǎn)品銷售部堅持鞏固老市嘗培育新市嘗發(fā)展市場空間、挖掘潛在市場，利用我公司的品牌著名度帶動產(chǎn)品銷售，建成了以_本地為主體，輻射全省乃之全國的銷售網(wǎng)絡(luò)格局。

四、關(guān)注行業(yè)動態(tài)，把握市場信息

隨著電子產(chǎn)品行業(yè)之間日趨嚴(yán)酷的市場競爭局面，信息在市場營銷過程中所起的作用越來越重要，信息就是效益。銷售部密切關(guān)注市場動態(tài)，把握商機(jī)，向信息要效益，并把市場調(diào)研和信息的收集、分析、整理工作制度化、規(guī)范化、經(jīng)常化。產(chǎn)品銷售部通過市場調(diào)查、業(yè)務(wù)洽談、報刊雜志、行業(yè)協(xié)會以及計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)等方式與途徑建立了穩(wěn)定可靠的信息渠道，密切關(guān)注行業(yè)發(fā)展趨勢;建立客戶檔案、廠家檔案，努力作好基礎(chǔ)信息的收集;要根據(jù)市場情況積極派駐業(yè)務(wù)人員對國內(nèi)各銷售市場動態(tài)跟蹤把握。

五、再接再厲，迎接新的挑戰(zhàn)

回首一年來，我們銷售部全體業(yè)務(wù)人員吃苦耐勞，積極進(jìn)取，團(tuán)結(jié)協(xié)作取得了良好的銷售業(yè)績。成績屬于過去，展望未來，擺在銷售部面前的路更長，困難更大，任務(wù)更艱巨。我們銷售部全體業(yè)務(wù)人員一致表示，一定要在2_-_年發(fā)揮工作的積極性、主動性、創(chuàng)造性，履行好自己的崗位職責(zé)，全力以赴做好2021年度的銷售工作，要深入了解電子行業(yè)動態(tài)，要進(jìn)一步開拓和鞏固國內(nèi)市場，為公司創(chuàng)造更高的銷售業(yè)績。

福_迎春，祝我們_科技有限公司在2021年的銷售業(yè)績更上一層樓，走在電子行業(yè)的尖端，向我們的理想靠攏。

房地產(chǎn)銷售員上半年工作總結(jié)四本年度是我公司快速發(fā)展的一年，也是我學(xué)習(xí)、管理的銷售工作取得重大進(jìn)展的一年。在公司領(lǐng)導(dǎo)英明指導(dǎo)下，在兄弟部門大力配合支持下，緊緊圍繞銷售工作，我?guī)ьI(lǐng)銷售部全體員工，奮力拼搏，開拓進(jìn)取，真抓實干，勤勤懇懇做事，兢兢業(yè)業(yè)工作，較好完成了各項工作?，F(xiàn)作如下述職。

一、加強(qiáng)學(xué)習(xí)，領(lǐng)會精神，提高執(zhí)行力

隨著公司業(yè)務(wù)的急劇發(fā)展，公司完成建筑面積由5萬平方米增加到20萬平米，這對我和所有銷售團(tuán)隊成員都是一個巨大考驗。為此，我組織團(tuán)隊成員，認(rèn)真學(xué)習(xí)每次會議的精神和公司下發(fā)的文件，深刻領(lǐng)會公司領(lǐng)導(dǎo)的指示與意圖，提高執(zhí)行力。通過深入學(xué)習(xí)，使銷售團(tuán)隊統(tǒng)一了思想認(rèn)識：公司的經(jīng)營管理是公司快速、健康、可持續(xù)發(fā)展的生命線，是公司取得良好經(jīng)濟(jì)效益的根本保證，“不以規(guī)律，不成方圓”，沒有嚴(yán)格的管理制度和科學(xué)的經(jīng)營思路，就不會有公司的正常運(yùn)轉(zhuǎn);銷售工作是公司經(jīng)營管理的重要組成部分，是實現(xiàn)公司資金良性周轉(zhuǎn)的重要一環(huán)，實現(xiàn)效益，樹立公司品牌的重要途經(jīng)。成功的銷售，可以不僅能夠為公司創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效益，而且有利于提高公司的知名度和美譽(yù)度，帶動企業(yè)業(yè)務(wù)的發(fā)展，實現(xiàn)資金的快速回籠，推動公司良性運(yùn)轉(zhuǎn)。因此，我注意引導(dǎo)部門員工樹立責(zé)任意識、危機(jī)意識、品牌意識和大局觀念、效益觀念，堅決貫徹執(zhí)行公司各項指示精神和要求。

二、盡職盡責(zé)，率先垂范，努力做好銷售本職工作

上半年，我?guī)ь^努力，處處以身作則，較好地開展了各項工作。我堅持經(jīng)常深入一線，冒著高溫天氣，督察廣告投放情況;奔波忙碌，與銷售公司溝通，與外部相關(guān)部門協(xié)調(diào)，幫助銷售公司制定銷售方案，全面監(jiān)督市場運(yùn)作情況。在我的帶領(lǐng)下，團(tuán)隊成員工作積極，較好開展了各項銷售活動。

加大內(nèi)部外部溝通與協(xié)調(diào)，積極為銷售部門營造良好的發(fā)展空間是銷售經(jīng)理的重要職責(zé)，工作中我特別注意了與其他部門溝通與協(xié)作。我積極與工程部溝通信息，及時了解樓盤施工進(jìn)度與相關(guān)情況，適時安排廣告宣傳工作;全力配合財務(wù)部工作，及時溝通財務(wù)信息，隨時向業(yè)主追要購房款項，確保賬目明細(xì);認(rèn)真與物業(yè)公司協(xié)作，向業(yè)主宣傳物業(yè)管理的要求與特色，引導(dǎo)業(yè)務(wù)遵從物業(yè)管理規(guī)定。同時我?guī)ьI(lǐng)員工加強(qiáng)了與業(yè)主的交流，售前積極進(jìn)行上門拜訪活動，引領(lǐng)業(yè)主深入樓盤現(xiàn)場考察，現(xiàn)場宣傳;售中多次帶領(lǐng)業(yè)主奔走于銀行、房管局等部門之間，竭力為業(yè)主的購房排憂解難;售后，及時進(jìn)行電話回訪，了解業(yè)主的要求與意見，引導(dǎo)業(yè)主多介紹新的客戶。此外，多次深入城管局與其領(lǐng)導(dǎo)交流，申請大型屋外廣告牌，爭取其支持;與銀行信貸部門、按揭中介、房產(chǎn)交易中心等相關(guān)部門建立了長期合作合作關(guān)系，既為他們提供業(yè)務(wù)支持，也尋求他們的幫助，使售樓過程暢行無阻，快速便捷。

三、強(qiáng)化管理，注重團(tuán)結(jié)，帶好銷售團(tuán)隊

工作中，我能夠擺正自己的位置，站在中層干部的角度和促進(jìn)公司發(fā)展的大局看待問題，堅決貫徹執(zhí)行領(lǐng)導(dǎo)的意圖，經(jīng)常教育員工“有條件要上，沒有條件創(chuàng)造條件也要上”，引導(dǎo)員工端正態(tài)度，做到“只為成功找理由，不為失敗找借口”，并且經(jīng)常組織員工學(xué)習(xí)領(lǐng)導(dǎo)指示與公司文件，確保提高執(zhí)行力;我還經(jīng)常深入公司檢查監(jiān)督，及時傳達(dá)上級指示精神，發(fā)現(xiàn)問題及時提醒，幫助其制定銷售計劃，改進(jìn)銷售思路，輔助其健康發(fā)展。

同時，在公司領(lǐng)導(dǎo)的幫助下，結(jié)合銷售部實際，我進(jìn)一步健全了部門管理制度，制定了規(guī)章制度，明確了部門員工的崗位責(zé)任，完善了責(zé)任制度和激勵機(jī)制，落實獎罰政策，強(qiáng)化了對部門成員的管理，調(diào)動了員工的積極性和主動性。同時，我堅持以人為本，尊重員工的意見，采納合理化建議;關(guān)心員工的生活，關(guān)注青年員工的成長，無論個人生活還是工作，都為他們提供力所能及的幫助，極力營造團(tuán)結(jié)一致、相互幫助、相互協(xié)作、攜手共進(jìn)的氛圍，充分發(fā)揮團(tuán)隊合力開展工作，打造愛崗敬業(yè)、朝氣蓬勃的銷售團(tuán)隊。

四、正視不足，改進(jìn)工作，超越自我

半年來，雖然取得了一定的成績，但公司領(lǐng)導(dǎo)要求相比還有一定差距，主要表現(xiàn)在：

一是創(chuàng)新能力不強(qiáng)，由于忙于具體事務(wù)，往往忽略對一些問題的研究，以致于工作思路不夠開闊;

二是計劃不夠細(xì)致，工作中往往注重大事的計劃，忽略日常小事的計劃，一定程度上影響了效率。

對這些問題，我將在今后的工作中認(rèn)真加以解決，改進(jìn)工作，超越自我。

五、總結(jié)經(jīng)驗，明確今后的工作思路與措施

1.拼搏奮進(jìn)，下半年力爭完成以下目標(biāo);

2.合理搭配，科學(xué)制定廣告計劃;

3.完善制度，提高管理水平。

為進(jìn)一步提高銷售管理水平，需要完善規(guī)章制度，規(guī)范部門運(yùn)作。

一是制定案場管理制度，加強(qiáng)對案場銷售以及紀(jì)律管理，逐步改變對公司依賴性過強(qiáng)的局面，學(xué)會“兩條腿”走路，提升公司形象與銷售業(yè)績;

二是建立健全合同管理與簽約制度，實行專人管理，健全客戶檔案，防止意外糾紛，確保公司利益。

感謝公司給我搭建了述職的平臺，我將把這次述職作為認(rèn)識自我和自我批評的一次極好契機(jī)，進(jìn)一步總結(jié)經(jīng)驗，發(fā)揚(yáng)優(yōu)點，克服不足，以更加飽滿的工作熱情，團(tuán)結(jié)并帶領(lǐng)同志們按照上級工作要求，開拓進(jìn)取，求真務(wù)實，為銷售工作盡力盡為，為公司發(fā)展做出積極貢獻(xiàn)!

房地產(chǎn)銷售員上半年工作總結(jié)五我是__銷售部門的一名普通員工，剛到房產(chǎn)公司時，對房地產(chǎn)方面的知識不是很精通，對于新環(huán)境、新事物比較陌生。在公司領(lǐng)導(dǎo)和各位同事的幫忙下，我很快了解到公司的性質(zhì)及其房地產(chǎn)市場有關(guān)的一些資料。作為銷售部中的一員，深深感覺到自我身肩重任。作為企業(yè)的門面，企業(yè)的窗口，自我的一言一行也同時代表了一個企業(yè)的形象。所以更要提高自身的素質(zhì)，高標(biāo)準(zhǔn)的要求自我。在高素質(zhì)的基礎(chǔ)上更要加強(qiáng)自我的專業(yè)知識和專業(yè)技能。此外，還要廣泛了解整個房地產(chǎn)市場的動態(tài)，走在市場的前沿。經(jīng)過這段時間的磨練，我已成為一名合格的銷售人員，并且一向努力做好自我的本職工作。

2021上半年，我用心配合本公司有關(guān)部分同事工作，以提高銷售率為目的，在公司領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)下，為__月份的銷售奠定了基礎(chǔ)。最后以__個月完成合同額__萬元的好成績而告終。經(jīng)過這次企業(yè)的洗禮和實踐的檢驗，我從中學(xué)到了不少專業(yè)知識，也透過銷售認(rèn)識了許多新朋友，使自我在待人接物、行為禮儀、突發(fā)事件等各方面都比以前有所提高。

經(jīng)過之前銷售部對房屋執(zhí)行內(nèi)部認(rèn)購等手段的鋪墊制造出了__火爆認(rèn)購的場面。在銷售部，隨著新樓盤的對外銷售，應(yīng)對工作量的增加以及對銷售工作的系統(tǒng)化和正規(guī)化的深入，工作顯得很繁重。從開盤至今，同事們基本上每一天都要加班加點完成工作。經(jīng)過一個多月時間的熟悉和了解，我立刻進(jìn)入主角并且嫻熟的完成了自我的本職工作。

此外在銷售過程中每月的工作總結(jié)和每周例會，我不斷總結(jié)自我的工作經(jīng)驗，及時找出弊端并及早改善。經(jīng)過同事們的親密合作，銷售部在短短的三個月的時間將二期房屋全部清盤，而且一期余房也一并售罄，我想這其中也與其他銷售部成員的努力是分不開的。

2021上半年是有好處的、有價值的、有收獲的。公司在每一名員工的努力下，在新的一年中將會有新的突破，新的氣象，能夠在日益激烈的市場競爭中，占有一席之地。

在繁忙的工作中不知不覺又迎來了新的一年，回顧這一年的工作歷程，作為___企業(yè)的每一名員工，我們深深的為我們企業(yè)蓬勃發(fā)展的熱氣，同事們?nèi)巳伺ζ床木袼?/p>