導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理制度，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

第一條為了加強(qiáng)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理，規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為，強(qiáng)化對(duì)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》和《*省城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》以及相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條在本市行政區(qū)域內(nèi)國(guó)有土地上從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)及其監(jiān)督管理活動(dòng)，適用本辦法。

本辦法所稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者銷售商品房的行為。

第三條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)。

嚴(yán)格限制零星項(xiàng)目建設(shè)。

第四條市建設(shè)行政主管部門和房地產(chǎn)管理部門按照各自職責(zé)分工，負(fù)責(zé)本市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理工作。

市發(fā)改、國(guó)土、工商、財(cái)政、物價(jià)、人防等部門，按照法定職責(zé)共同做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理的相關(guān)工作。

第二章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

第五條本市行政區(qū)域內(nèi)的單位和個(gè)人均可依法申請(qǐng)成立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。

設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）注冊(cè)資本不低于1000萬(wàn)元；

（二）有8名以上持有資格證書的房地產(chǎn)、建筑工程等專業(yè)的技術(shù)經(jīng)營(yíng)管理人員和2名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員。

第六條設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請(qǐng)登記。工商行政管理部門在審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的登記申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)依照《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，聽(tīng)取市建設(shè)行政主管部門的意見(jiàn)。

第七條新設(shè)立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到市建設(shè)行政主管部門備案：

（一）營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本及復(fù)印件；

（二）企業(yè)法人組織機(jī)構(gòu)代碼證；

（三）驗(yàn)資報(bào)告；

（四）企業(yè)章程；

（五）稅務(wù)登記證；

（六）企業(yè)法人、總經(jīng)理的任職文件，企業(yè)工程、經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等負(fù)責(zé)人的任職文件及職稱證件，企業(yè)技術(shù)人員職稱證件及復(fù)印件；

（七）企業(yè)固定辦公場(chǎng)所證明；

（八）企業(yè)與職工簽定的勞動(dòng)合同書及為職工交納的三金證明、住房公積金證明材料；

（九）市建設(shè)行政主管部門認(rèn)為需要出示的其他文件。

市建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在收到備案申請(qǐng)后30日內(nèi)向符合條件的企業(yè)核發(fā)《暫定資質(zhì)證書》。

第八條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)由依法設(shè)立并取得資質(zhì)證書的開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行，其他任何單位或者個(gè)人都不得擅自進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照核定的資質(zhì)等級(jí)承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

第九條開(kāi)發(fā)企業(yè)的合法權(quán)益受法律保護(hù)。任何單位和個(gè)人都不得無(wú)償占用或者壓價(jià)購(gòu)買開(kāi)發(fā)企業(yè)投資開(kāi)發(fā)的商品房，也不得向開(kāi)發(fā)企業(yè)收取法律、法規(guī)規(guī)定之外的費(fèi)用。

第三章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)

第十條確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)展規(guī)劃和年度建設(shè)用地計(jì)劃并兼顧人民防空的要求，堅(jiān)持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，注重開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴(yán)重以及危舊房屋集中的區(qū)域，改善城市生態(tài)環(huán)境，保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)。

第十一條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目由市建設(shè)行政主管部門會(huì)同房地產(chǎn)管理部門提出，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)確立，納入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)年度計(jì)劃；按照國(guó)家規(guī)定需要發(fā)改部門批準(zhǔn)的，還應(yīng)當(dāng)按照程序報(bào)批，并納入固定資產(chǎn)投資計(jì)劃。

第十二條城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，方可用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。

禁止在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

第十三條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地應(yīng)當(dāng)以出讓方式取得；但是，法律和國(guó)務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。

土地使用權(quán)出讓或者劃撥前，市建設(shè)行政主管部門和房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)對(duì)下列事項(xiàng)提出書面意見(jiàn)，作為土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)之一：

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和開(kāi)發(fā)期限；

（二）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；

（三）基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求；

（四）基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定；

（五）項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償、安置要求。

第十四條被確定為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)者的開(kāi)發(fā)企業(yè)，在與市建設(shè)行政主管部門簽訂開(kāi)發(fā)合同、交納開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)r(jià)款、領(lǐng)取開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)和開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)證明后，即取得項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)持取得開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的證明文件，到市建設(shè)、國(guó)土部門辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》，并到市發(fā)改部門辦理登記備案手續(xù)。

第十五條需要進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)、拆遷安置、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等前期工作的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)由市建設(shè)行政主管部門會(huì)同有關(guān)部門統(tǒng)一組織完成，也可以委托取得開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)企業(yè)自行完成。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行完成開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期工作的，應(yīng)當(dāng)將項(xiàng)目的詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙和拆遷安置方案報(bào)市建設(shè)行政主管部門、房地產(chǎn)管理部門和人防主管部門審查同意，并按有關(guān)規(guī)定辦理批準(zhǔn)手續(xù)后，方可申請(qǐng)開(kāi)工。

第十六條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提報(bào)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)圖紙，應(yīng)當(dāng)詳細(xì)反映開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所在地塊位置、用地面積、建筑面積、綠化覆蓋率、容積率、硬化率、各類配套設(shè)施的布置方式、標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。

開(kāi)發(fā)方案計(jì)劃應(yīng)當(dāng)詳細(xì)說(shuō)明項(xiàng)目的工期、開(kāi)發(fā)步驟、開(kāi)發(fā)組織、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及新技術(shù)、新材料、節(jié)能方式的應(yīng)用等內(nèi)容。

第十七條經(jīng)審定的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中不得擅自變更；確需變更的，應(yīng)按規(guī)定報(bào)原審定機(jī)關(guān)批準(zhǔn)并辦理變更手續(xù)后方可變更。

第十八條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行資本金制度，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不低于20%。

市建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，對(duì)項(xiàng)目資本金投入使用情況實(shí)施監(jiān)督管理。

第十九條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，并根據(jù)先地下、后地上的原則實(shí)施。

第二十條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依法配置物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房建筑面積按照建設(shè)工程項(xiàng)目面積的3‰至5‰配置，最少不低于100平方米，且具備水、電、采光、通風(fēng)等正常使用功能。

第二十一條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須按照開(kāi)發(fā)合同規(guī)定的開(kāi)工期限和進(jìn)度進(jìn)行項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。未按期開(kāi)工或者開(kāi)發(fā)進(jìn)度未達(dá)到開(kāi)發(fā)合同要求的，除應(yīng)當(dāng)按照開(kāi)發(fā)合同的約定承擔(dān)違約責(zé)任外，由市建設(shè)行政主管部門責(zé)令其限期改正；逾期不改正的，無(wú)償收回其項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)。但因不可抗力等造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)遲延的除外。

第二十二條市建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)采取措施，組織指導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)和設(shè)計(jì)、施工單位使用新技術(shù)、新設(shè)備和新材料，不斷提高開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)質(zhì)量。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，必須符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)、建筑工程勘察、設(shè)計(jì)、施工技術(shù)規(guī)范以及合同的約定。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)其開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任。

第二十三條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；經(jīng)驗(yàn)收不合格的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得交付使用。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向市建設(shè)行政主管部門提出驗(yàn)收申請(qǐng)。市建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或單位進(jìn)行綜合驗(yàn)收。

第二十四條住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，應(yīng)當(dāng)依照本辦法第二十三條的規(guī)定和下列要求進(jìn)行綜合驗(yàn)收：

（一）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況；

（二）城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況；

（三）單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況；

（四）拆遷安置方案的落實(shí)情況；

（五）物業(yè)管理的落實(shí)情況。

第二十五條參加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目驗(yàn)收的單位和個(gè)人，必須對(duì)其出具的鑒定意見(jiàn)和竣工驗(yàn)收結(jié)論負(fù)責(zé)。

第二十六條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的主要事項(xiàng)記錄在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)中，并定期送市建設(shè)行政主管部門備案。

第四章房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)

第二十七條以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；

（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件；

（三）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。

第二十八條以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定報(bào)市政府或上級(jí)政府審批。準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

以劃撥方式取得土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，市政府或上級(jí)政府批準(zhǔn)其可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或作其他處理。

購(gòu)買在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)的商品房的，其買賣行為無(wú)效，市房地產(chǎn)管理部門不予辦理權(quán)屬登記。

第二十九條轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到市建設(shè)行政主管部門和房地產(chǎn)管理部門備案。

受讓人進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的應(yīng)當(dāng)具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資格。

第三十條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的，原拆遷補(bǔ)償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)書面通知被拆遷人。

第三十一條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)證明和施工許可證；

（三）按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

（四）已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

第三十二條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售登記，應(yīng)當(dāng)提交下列資料：

（一）本辦法第三十一條第（一）項(xiàng)至第（三）項(xiàng)規(guī)定的證明材料；

（二）營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級(jí)證書；

（三）工程施工合同；

（四）預(yù)售商品房分層平面圖；

（五）商品房預(yù)售方案；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)其所提交材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。

第三十三條房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)自收到商品房預(yù)售申請(qǐng)之日起10日內(nèi)，作出同意預(yù)售或者不同意預(yù)售的答復(fù)。同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)核發(fā)商品房預(yù)售許可證明；不同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明理由。

第三十四條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向境外預(yù)售、銷售商品房的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)提交允許向境外預(yù)售、銷售的批準(zhǔn)文件。

第三十五條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行虛假?gòu)V告宣傳，商品房預(yù)售廣告中應(yīng)當(dāng)載明商品房預(yù)售證明的文號(hào)。

第三十六條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購(gòu)人出示商品房預(yù)售許可證明。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，向市房地產(chǎn)管理和國(guó)土部門備案。

第三十七條商品房銷售，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，合同應(yīng)當(dāng)載明商品房的建筑面積和使用面積、價(jià)格、交付日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責(zé)任。

第三十八條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和商品房銷售價(jià)格，由當(dāng)事人協(xié)商議定；但是，享受國(guó)家優(yōu)惠政策的居民住宅價(jià)格，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或者政府定價(jià)。

第三十九條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書。

住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。

第四十條預(yù)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，到市國(guó)土部門和房地產(chǎn)管理部門辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。

第五章法律責(zé)任

第四十一條違反本辦法規(guī)定，未取得資質(zhì)證書從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)超過(guò)其資質(zhì)等級(jí)承擔(dān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，由市建設(shè)行政主管部門依照《*省城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》責(zé)令其限期改正，處以5萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

第四十二條違反本辦法規(guī)定，未取得開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)證明，擅自進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的，由市建設(shè)行政主管部門依照《*省城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》責(zé)令其停止開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，沒(méi)收違法所得，并可處以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資額1%以上5%以下的罰款。

第四十三條違反本辦法規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)集體所有土地上從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的，由市建設(shè)行政主管部門依照《*省城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》責(zé)令其停止違法行為，沒(méi)收違法所得，并可處以違法所得一倍的罰款。

第四十四條違反本辦法規(guī)定，未經(jīng)批準(zhǔn)擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)和項(xiàng)目性質(zhì)的，由市建設(shè)行政主管部門依照《*省城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》責(zé)令其限期改正，并可處以5萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款。

第四十五條違反本辦法規(guī)定，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目未經(jīng)綜合驗(yàn)收或經(jīng)驗(yàn)收不合格即交付使用的，由市建設(shè)行政主管部門依照《*省城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》責(zé)令其限期改正，并可處以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資額1%以上5%以下的罰款。

第四十六條違反本辦法規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給其它開(kāi)發(fā)企業(yè)未辦理開(kāi)發(fā)者變更手續(xù)的，由市建設(shè)行政主管部門依照《*省城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》責(zé)令其限期補(bǔ)辦手續(xù)，對(duì)轉(zhuǎn)讓人和受讓人分別處以5萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款。

第四十七條違反本辦法規(guī)定，擅自預(yù)售商品房的，由市房地產(chǎn)管理部門依照《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》責(zé)令停止違法行為，沒(méi)收違法所得，可以并處已收取預(yù)付款的1%以下的罰款。

篇2

第一條為規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為，加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理，促進(jìn)和保障房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，根據(jù)國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》《省城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理制度》《市人民政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見(jiàn)》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本制度。

第二條本制度所稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及銷售、出租商品房的行為。

第三條市房地產(chǎn)管理局（以下稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門）負(fù)責(zé)全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

市國(guó)土資源主管部門依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負(fù)責(zé)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的土地管理工作。

第二章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

第四條本市內(nèi)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，應(yīng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的條件和《省城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理制度》所規(guī)定的條件。

第五條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須按照資質(zhì)證書確定的業(yè)務(wù)范圍從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，不得越級(jí)承擔(dān)任務(wù)。各級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)范圍：

（一）一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模不受限制，可以在全國(guó)范圍承攬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；

（二）二級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可承擔(dān)建筑面積25萬(wàn)平方米以下的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，可以在全省范圍承攬房地產(chǎn)開(kāi)項(xiàng)目；

（三）三級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可承擔(dān)建筑面積10萬(wàn)平方米以下的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，限定在本市行政區(qū)域內(nèi)承攬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

第六條市外具有二級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在本市范圍內(nèi)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的必須經(jīng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門登記備案。

第三章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)

第七條市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃，會(huì)同有關(guān)部門編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)展規(guī)劃，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)。同時(shí)根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)劃和年度建設(shè)用地計(jì)劃，提出年度開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)劃，按規(guī)定須經(jīng)市發(fā)展改革主管部門批準(zhǔn)的還應(yīng)報(bào)市發(fā)展改革主管部門批準(zhǔn)，并納入年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃。

第八條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的用地應(yīng)當(dāng)以出讓方式取得，法律和國(guó)務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。

土地使用權(quán)出讓或劃撥前，市建設(shè)行政主管部門、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門、規(guī)劃部門應(yīng)當(dāng)對(duì)下列事項(xiàng)提出書面意見(jiàn)，作為土地使用權(quán)出讓或劃撥的依據(jù)之一：

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)，規(guī)模和開(kāi)發(fā)期限；

（二）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；

（三）基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求；

（四）基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定；

（五）項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償，安置要求。

第九條開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行資本金制度，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20%存入專業(yè)銀行，并由銀行部門出據(jù)資金證明，方可辦理開(kāi)發(fā)手續(xù)。

第十條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)向市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門提出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)，市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門審查后核發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目確認(rèn)單，再報(bào)市發(fā)改委按規(guī)定核準(zhǔn)。

第十一條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得開(kāi)發(fā)項(xiàng)目后，應(yīng)當(dāng)依法辦理土地使用權(quán)審批手續(xù)，取得土地使用權(quán)。以出讓方式取得土地使用權(quán)的必須按照土地出讓合同約定的條件和期限開(kāi)發(fā)、利用土地。

第十二條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守規(guī)劃方案，不得擅自更改，確需變更的必須按原審批程序報(bào)批，規(guī)劃部門在組織聽(tīng)證后，決定是否批準(zhǔn)變更。

第十三條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須對(duì)其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任。因建設(shè)質(zhì)量問(wèn)題給購(gòu)買者或使用者造成損失的應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。

開(kāi)發(fā)企業(yè)與勘察、設(shè)計(jì)、施工單位之間的質(zhì)量責(zé)任關(guān)系，按照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定執(zhí)行。

第十四條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，必須嚴(yán)格按照規(guī)劃方案和要求完成規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理用房、共用設(shè)施設(shè)備、地下管網(wǎng)等配套工程的建設(shè)安裝，其中供水、供電必須安裝智能表（卡）否則，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門不予組織驗(yàn)收。

第十五條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的主要事項(xiàng)和有關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)的審查處理意見(jiàn)，記錄在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)中，每季度送房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門核驗(yàn)一次。

第十六條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)，由市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門組織相關(guān)部門在30日內(nèi)進(jìn)行綜合驗(yàn)收，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

第四章房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)

第十七條國(guó)家實(shí)行商品房預(yù)售許可證制度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，必須到市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》后方可銷售。

第十八條開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)符合下列條件并提交相關(guān)證件（復(fù)印件）及資料：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上的證明材料，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

（四）開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級(jí)證書；

五）工程施工合同；

（六）商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖；

（七）載明水電表分戶安裝、小區(qū)保潔、治安管理等內(nèi)容的物業(yè)管理方案。

第十九條不符合第十八條第（一）項(xiàng)至第（七）項(xiàng)規(guī)定的條件及證明材料的市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門不予辦理《商品房預(yù)售許可證》

第二十條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門在接到開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)詳細(xì)查驗(yàn)各項(xiàng)證件和資料，并到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行查勘。經(jīng)審查合格的應(yīng)在接到申請(qǐng)后的10日內(nèi)核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》

第二十一條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，必須與商品房預(yù)購(gòu)人簽定書面合同。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須在商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)到市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門、土管部門、工商部門備案。

預(yù)售房屋的必須公示《城市商品房預(yù)售管理制度》和《商品房預(yù)售許可證》

第二十二條商品房銷售，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。合同應(yīng)當(dāng)載明商品房的建筑面積和使用面積、價(jià)格、交付日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責(zé)任。

第二十三條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書。

住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。

保修期內(nèi)，因開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)商品房進(jìn)行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購(gòu)買人造成損失的應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。商品房交付使用后，購(gòu)買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的購(gòu)買人有權(quán)退房；給購(gòu)買人造成損失的開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第二十四條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以委托有資格的中介機(jī)構(gòu)銷售，必須向中介機(jī)構(gòu)出具書面委托書。中介機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向商品房購(gòu)買人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。

第二十五條預(yù)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買人辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。

第二十六條開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有依法取得房屋產(chǎn)權(quán)證不得出租其商品房，對(duì)已取得房屋產(chǎn)權(quán)證，出租商品房應(yīng)執(zhí)行建設(shè)部《房屋租賃管理制度》

第五章法律責(zé)任

第二十七條未取得資質(zhì)等級(jí)證書或者超越資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的按國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定，由市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門責(zé)令限期改正，并處5萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款；逾期不改正的由工商行政管理部門依法吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

第二十八條將未經(jīng)綜合驗(yàn)收的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目交付使用的按國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定，由市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門責(zé)令限期補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)，逾期不補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)的由市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門組織進(jìn)行驗(yàn)收，并處10萬(wàn)元以上30萬(wàn)元以下的罰款。

第二十九條將驗(yàn)收不合格的房屋交付使用的按國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定，由市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門責(zé)令限期返修，并處交付使用的房屋總造價(jià)2%以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的由工商行政管理部門吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照；給購(gòu)買人造成損失的依法承擔(dān)賠償責(zé)任，造成嚴(yán)重后果構(gòu)成犯罪的依法追究刑事責(zé)任。

第三十條開(kāi)發(fā)企業(yè)未取得商品房預(yù)售許可證，擅自預(yù)售商品房屋的按國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定，由市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門責(zé)令停止預(yù)售活動(dòng)，沒(méi)收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。

第三十一條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門作出的處罰決定不服的可以依法申請(qǐng)復(fù)議或者向人民法院，逾期不履行處罰決定，不申請(qǐng)復(fù)議又不向人民法院的由市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第六章附則

篇3

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；資金管理；應(yīng)用

引言

資金是房地產(chǎn)企業(yè)的根本，合理有效的使用資金是房地產(chǎn)企業(yè)能夠繼續(xù)發(fā)展的根本保障，但是由于種種原因，導(dǎo)致房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)日益顯露。房地產(chǎn)資金管理作為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行管理活動(dòng)的關(guān)鍵，當(dāng)然在房地產(chǎn)管理活動(dòng)當(dāng)中資金管理具有重要的地位，同時(shí)資金管理也出現(xiàn)在房地長(zhǎng)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，通過(guò)對(duì)資金進(jìn)行有效控制從而讓房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理取得成效性，這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展以及整個(gè)行業(yè)而言都有著積極調(diào)的意義。房地產(chǎn)在前期的開(kāi)發(fā)，以及后期建設(shè)時(shí)期，都是需要大量資金的投入，在開(kāi)發(fā)初期以及建造期間投入的資金比較大，并且需要通過(guò)較長(zhǎng)的時(shí)間才能收回，那么就必須要加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理，以保證房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展。

1.房地產(chǎn)企業(yè)和資金管理

房地產(chǎn)企業(yè)指的是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，經(jīng)營(yíng)以及管理等活動(dòng)的，以營(yíng)利為目的的自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算的經(jīng)濟(jì)組織，與其他行業(yè)相比房地產(chǎn)企業(yè)具有經(jīng)營(yíng)對(duì)象的不可移動(dòng)性，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的資金和人才密集性以及經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程中的行業(yè)限制性這三個(gè)特征[1]。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)想要長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)下去，不僅要建立科學(xué)的組織結(jié)構(gòu)，還應(yīng)該通過(guò)改革建立起產(chǎn)權(quán)清晰、政企分開(kāi)、管理科學(xué)等為特征的現(xiàn)代企業(yè)管理制度，目前我國(guó)現(xiàn)階段的房地產(chǎn)企業(yè)按照性質(zhì)可以劃分為全民所有制企業(yè)、股份制企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)以及外資企業(yè)等。

資金管理是社會(huì)主義國(guó)家對(duì)國(guó)營(yíng)企業(yè)資金的來(lái)源以及使用，進(jìn)行有計(jì)劃的、有控制等項(xiàng)目工作的總稱，進(jìn)行資金管理需要堅(jiān)持劃清固定和流動(dòng)的資金以及其他資金的使用界限，一般應(yīng)該實(shí)施計(jì)劃管理[2]并且不能夠相互流用的。加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資金的管理，能夠有效及時(shí)的發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目資金的短缺，有利于房地產(chǎn)企業(yè)和資本市場(chǎng)的有機(jī)結(jié)合，在此基礎(chǔ)上能夠讓各企業(yè)之間形成有效的的溝通、協(xié)調(diào)機(jī)制。財(cái)務(wù)管理的核心內(nèi)容，指的是房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)以及管理房地產(chǎn)等過(guò)程中各項(xiàng)資金的管理和控制，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要投入大量的資金，并且要經(jīng)過(guò)較長(zhǎng)的一段時(shí)間才能夠收回，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理是保證房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目順利進(jìn)行的重要手段，同時(shí)也是保障房地產(chǎn)企業(yè)能夠長(zhǎng)期發(fā)展的重要措施。

2.房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問(wèn)題

在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中，資金的作用十分重要，那么對(duì)房地產(chǎn)資金進(jìn)行合理管理，也就成為房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的關(guān)鍵。那么我們需要先分析出房地產(chǎn)企業(yè)資金管理方面存在的問(wèn)題，根據(jù)問(wèn)題的分析來(lái)制定房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的有效措施。

第一，資金管理制度不完善，管理意識(shí)不夠[3]。有的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)在資金管理方面意識(shí)較為薄弱，造成了企業(yè)制度的缺陷以及執(zhí)行力的缺失，在企業(yè)資金比較豐盛的時(shí)候不知道如何有效的進(jìn)行規(guī)劃使用，在缺乏資金的時(shí)候就開(kāi)始擔(dān)心企業(yè)的發(fā)展，這是缺乏一種長(zhǎng)期預(yù)算資金管理意識(shí)的表現(xiàn)。缺乏專業(yè)的房地產(chǎn)資金管理人員，沒(méi)有建立完善的資金預(yù)算管理制度，此外還缺少對(duì)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、項(xiàng)目投資等環(huán)節(jié)的資金預(yù)算和管理制度，導(dǎo)致在具體的施工過(guò)程中出現(xiàn)成本費(fèi)用超出預(yù)算。

第二，房地產(chǎn)資金管理模式落后。想要高效的完成所有的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，都需要專業(yè)的經(jīng)濟(jì)人才，對(duì)于房地產(chǎn)而言，進(jìn)行資金管理需要的是更加全面的經(jīng)濟(jì)人員，由于房地產(chǎn)涉及的面比較廣，產(chǎn)業(yè)鏈也比較繁多[4]，那么在整個(gè)管理過(guò)程中，所需的管理方法也不盡相同。但是目前的房地產(chǎn)資金管理模式比較落后，實(shí)施的管理模式粗放，導(dǎo)致資金分散，使整個(gè)企業(yè)的整體資金不能合理流通。

第三，融資的形式比較單一。目前我國(guó)的資本市場(chǎng)還處于起步階段，導(dǎo)致房地產(chǎn)融資市場(chǎng)也處于起步階段，一般情況下房地產(chǎn)進(jìn)行融資的時(shí)候，采用的貸款方式都是短期或者長(zhǎng)期的銀行，但由于我國(guó)企業(yè)債券市場(chǎng)發(fā)展比較慢，房地產(chǎn)企業(yè)很難通過(guò)發(fā)行企業(yè)債券來(lái)籌集資金。此外由于房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式是短期的，并且融資風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較高，還債壓力較大，這并不利于房地產(chǎn)企業(yè)的資金運(yùn)作。

第四，房地產(chǎn)企業(yè)投資決策不科學(xué)。目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)比較火爆，這就直接導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在關(guān)注行業(yè)利潤(rùn)的時(shí)候，忽略了行業(yè)發(fā)展?jié)撛诘奈ｋU(xiǎn)以及周期性，并且不能夠很好的估計(jì)企業(yè)面臨的挑戰(zhàn)。甚至有的房地產(chǎn)企業(yè)并沒(méi)有合理的對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以及市場(chǎng)的具體發(fā)展情況進(jìn)行分析，就盲目進(jìn)行投資，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)不能夠得到合理的回報(bào)，甚至出現(xiàn)破產(chǎn)等嚴(yán)重情況。

3.提高房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的措施

通過(guò)上文我們知道，資金管理不合理，則會(huì)直接影響到企業(yè)的長(zhǎng)久發(fā)展，甚至導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。那么如何更好的做好房地產(chǎn)企業(yè)資金管理，就成為我們需要考慮的問(wèn)題。

第一，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理意識(shí)。對(duì)于房地產(chǎn)管理而言資金管理意識(shí)是十分重要的元素，它是房地產(chǎn)資金管理的導(dǎo)向。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該樹(shù)立統(tǒng)一的資金管理觀念，對(duì)資金進(jìn)行規(guī)劃使用，此外還要加強(qiáng)對(duì)控制房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量，嚴(yán)格控制現(xiàn)金的流入和流出[5]，保證企業(yè)長(zhǎng)期具備支付和償債的能力，還要提高企業(yè)資金管理的意識(shí)，充分估計(jì)各項(xiàng)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)。

第二，建立健全的資金管理制度。在進(jìn)行資金預(yù)算制度構(gòu)建中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立資金預(yù)算小組，明確各個(gè)小組的工作職責(zé)和權(quán)利范圍，按照整個(gè)資金制度進(jìn)行資金預(yù)算計(jì)劃，并且及時(shí)的對(duì)項(xiàng)目的各個(gè)階段進(jìn)行檢查，掌握項(xiàng)目的實(shí)際情況。在資金管理過(guò)程中，對(duì)每一環(huán)節(jié)都設(shè)置資金預(yù)算小組，并加強(qiáng)和其他部門之間的聯(lián)系，合理安排資金的利用。

第三，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道。事實(shí)證明單一的融資方式并不利于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該拓寬多元化的融資方式。房地產(chǎn)企業(yè)不僅可以向銀行以及其他的金融機(jī)構(gòu)借款，還可以利用其他的籌資方式來(lái)獲得所需的企業(yè)資金，房地產(chǎn)企業(yè)還可以增強(qiáng)自身的經(jīng)營(yíng)管理，提高企業(yè)在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力[6]，提高房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力。對(duì)于一些大型的房地產(chǎn)企業(yè)而言，還可以開(kāi)發(fā)多元行業(yè)，合理的對(duì)資金進(jìn)行調(diào)度。

第四，進(jìn)行合理科學(xué)的投資。房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)危險(xiǎn)系數(shù)比較高的產(chǎn)業(yè)，房屋銷售是房地產(chǎn)企業(yè)資金回收的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，在具體的銷售過(guò)程中，可能會(huì)出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況，也可能出現(xiàn)滯銷情況。也就是說(shuō)要想保證銷售量，就必須要在前期的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間做好全面的準(zhǔn)備，做好市場(chǎng)調(diào)研以保證銷售量能夠達(dá)到最高[7]，正確的分析市場(chǎng)的情況，根據(jù)市場(chǎng)情況進(jìn)行合理的投資，房屋出售，以免出現(xiàn)市場(chǎng)反彈或者是銷售下降的情況，全面確保房地產(chǎn)企業(yè)能夠最大化的資金回收。

不僅如此，還應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金進(jìn)行合理的監(jiān)控，定期的對(duì)資金的使用情況以及資金的流向進(jìn)行檢查，加強(qiáng)對(duì)資金的管理，不僅如此還應(yīng)該對(duì)項(xiàng)目的總匯以及賬單進(jìn)行全面的分析，全面保證房地產(chǎn)企業(yè)的資金流向問(wèn)題。企業(yè)可以適當(dāng)?shù)膶?duì)項(xiàng)目監(jiān)督負(fù)責(zé)人員予以適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)金獎(jiǎng)勵(lì)，鼓勵(lì)監(jiān)督人員更好的實(shí)施監(jiān)督權(quán)利，還應(yīng)該開(kāi)展內(nèi)外部審計(jì)和監(jiān)督，嚴(yán)格實(shí)施獎(jiǎng)懲措施，完善房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理方式，保證房地產(chǎn)企業(yè)的資金流向。

結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)，以及獲得的經(jīng)濟(jì)效益，也可以說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和房地產(chǎn)企業(yè)資金管理有著密切的關(guān)系，企業(yè)進(jìn)行資金管理是保障企業(yè)能夠長(zhǎng)久發(fā)展的根本。房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)涉及項(xiàng)目較多的產(chǎn)業(yè)，并且房地產(chǎn)市場(chǎng)也存在著較多的不確定因素，那么這就導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理存在著眾多的不確定因素。所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該通過(guò)完善資金管理制度、加強(qiáng)管理意識(shí)、拓寬融資渠道等方式來(lái)提高企業(yè)的資金管理水平，保證房地產(chǎn)企業(yè)最大化的經(jīng)濟(jì)效益。（作者單位：南開(kāi)大學(xué)）

參考文獻(xiàn)

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篇4

1

總則

1.1

業(yè)務(wù)管理制度是公司業(yè)務(wù)管理運(yùn)作策劃結(jié)果的表達(dá)，業(yè)務(wù)管理制度的價(jià)值在于溝通意圖、統(tǒng)一行動(dòng)，是保證管理公司房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)取得預(yù)期成果的重要手段。

1.2

適用的業(yè)務(wù)管理制度有賴于系統(tǒng)的業(yè)務(wù)運(yùn)作策劃，識(shí)別、分析和確定業(yè)務(wù)運(yùn)作過(guò)程，有效構(gòu)建業(yè)務(wù)管理模式，是編制管理制度的基礎(chǔ)。

1.3

易于理解和可操作是對(duì)管理制度文件的基本要求，適宜的文件系統(tǒng)結(jié)構(gòu)和表達(dá)方式將有助于對(duì)管理制度的理解、執(zhí)行和修訂。

2

業(yè)務(wù)運(yùn)作策劃

2.1

管理公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)運(yùn)作的總體策劃，由管理公司經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)統(tǒng)籌進(jìn)行，從切實(shí)保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)效益和效率的目標(biāo)出發(fā)，優(yōu)化、規(guī)范項(xiàng)目開(kāi)發(fā)作業(yè)過(guò)程，明確管理公司和項(xiàng)目所在公司各自工作責(zé)任和方法，以及相互間的配合關(guān)系。

2.2

系統(tǒng)的業(yè)務(wù)運(yùn)作策劃應(yīng)遵循以下要求進(jìn)行：

a)

充分識(shí)別房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)管理所需要的過(guò)程，構(gòu)建以項(xiàng)目管理為核心的過(guò)程網(wǎng)絡(luò)；

b)

合理安排這些過(guò)程的順序和作用，保證過(guò)程接口嚴(yán)密、運(yùn)作有序；

c)

規(guī)定過(guò)程操作的準(zhǔn)則和方法，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)管理的規(guī)范化；

d)

提供必需的信息，確保業(yè)務(wù)運(yùn)作的效率和準(zhǔn)確性；

e)

建立必要的控制措施，對(duì)業(yè)務(wù)運(yùn)作過(guò)程進(jìn)行適當(dāng)?shù)谋O(jiān)控、測(cè)量和分析；

f)

持續(xù)改進(jìn)業(yè)務(wù)運(yùn)作流程，促進(jìn)管理水平和經(jīng)營(yíng)績(jī)效的不斷提升。

2.3

根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理的特點(diǎn)，業(yè)務(wù)運(yùn)作策劃應(yīng)特別關(guān)注項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的顧客需求識(shí)別、產(chǎn)品定位、營(yíng)銷推廣、業(yè)務(wù)分包，以及項(xiàng)目運(yùn)作計(jì)劃體系、工程質(zhì)量、項(xiàng)目成本的管理。

2.4

根據(jù)管理公司確立的基本管理模式，管理公司和項(xiàng)目所在公司的協(xié)調(diào)運(yùn)作需要在以下方面進(jìn)行明確，并具體規(guī)定操作方式和控制程度。

a)

管理公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)運(yùn)作的基本要求；

b)

項(xiàng)目所在公司為執(zhí)行管理公司的規(guī)定要求，結(jié)合自身實(shí)際情況進(jìn)一步細(xì)化的操作方法和控制措施；

c)

管理公司為履行策劃、指導(dǎo)、監(jiān)督和控制的職能，促進(jìn)項(xiàng)目所在公司執(zhí)行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)運(yùn)作要求、其內(nèi)部的運(yùn)作方法和要求。

3

管理制度表達(dá)與適用范圍

3.1

文件結(jié)構(gòu)

3.1.1

手冊(cè)及其支持文件的規(guī)定表達(dá)了管理公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)運(yùn)作的基本要求，為方便文件使用和修訂，根據(jù)表達(dá)的內(nèi)容不同分為不同層次的文件，包括業(yè)務(wù)管理手冊(cè)、作業(yè)流程、工作指引、標(biāo)準(zhǔn)表單等。

3.1.2

本手冊(cè)及其支持文件的內(nèi)容沒(méi)有包括僅適用于某個(gè)（些）項(xiàng)目所在公司內(nèi)部運(yùn)作的管理規(guī)定，為保證管理制度的充分性和適用性，各項(xiàng)目所在公司應(yīng)根據(jù)本手冊(cè)及其支持文件的規(guī)定，并結(jié)合自身管理需要進(jìn)一步制訂相應(yīng)管理文件。

3.2

業(yè)務(wù)管理手冊(cè)

3.2.1

業(yè)務(wù)管理手冊(cè)是管理公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)運(yùn)作管理制度中最高層次的文件，規(guī)定了管理公司業(yè)務(wù)管理的基本原則和管理政策，并按章節(jié)分別闡明了管理公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)運(yùn)作過(guò)程的基本流程、管理權(quán)責(zé)、控制內(nèi)容，以及遵循本手冊(cè)規(guī)定所需使用的作業(yè)流程、工作指引、標(biāo)準(zhǔn)表單。

3.2.2

本手冊(cè)的規(guī)定對(duì)管理公司和項(xiàng)目所在公司均是強(qiáng)制性要求，具體工作中必須嚴(yán)格執(zhí)行。

3.2.3

本手冊(cè)中的規(guī)定并不具備直接的可操作性，執(zhí)行本手冊(cè)規(guī)定需要使用相應(yīng)的作業(yè)流程、工作指引、標(biāo)準(zhǔn)表單，以及要求各項(xiàng)目所在公司自行制訂的文件。

3.3

作業(yè)流程

3.3.1

作業(yè)流程是支持業(yè)務(wù)管理手冊(cè)的第二層次的文件，是對(duì)常規(guī)的、普遍性的、內(nèi)容較固定的作業(yè)過(guò)程制定的規(guī)范與程序。管理公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)作業(yè)流程采用跨職能流程圖的方式進(jìn)行編制，可以清晰地表達(dá)業(yè)務(wù)作業(yè)步驟、作業(yè)內(nèi)容、順序、責(zé)任，以及執(zhí)行重要作業(yè)步驟所需要使用的工作指引和標(biāo)準(zhǔn)表單編號(hào)。

3.3.2

支持本手冊(cè)的所有作業(yè)流程規(guī)定屬于強(qiáng)制性要求，具體工作中必須執(zhí)行。

3.4

工作指引

3.4.1

工作指引一般是作業(yè)流程的支持性文件，對(duì)流程中的重要活動(dòng)起解釋、指導(dǎo)、提示、補(bǔ)充或輔助決策作用，但也可以是直接支持業(yè)務(wù)管理手冊(cè)的文件。工作指引是公司積累知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)，提升核心競(jìng)爭(zhēng)力，成為學(xué)習(xí)型組織的重要基礎(chǔ)。

3.4.2

工作指引可分為強(qiáng)制性和參考性兩類，強(qiáng)制性的工作指引各項(xiàng)目所在公司必須執(zhí)行，參考性工作指引由項(xiàng)目所在公司根據(jù)自身實(shí)際情況決定是否執(zhí)行，或進(jìn)行修訂。強(qiáng)制性工作指引和參考性工作指引的區(qū)別，將通過(guò)工作指引的文件編號(hào)方式予以體現(xiàn)。

3.5

標(biāo)準(zhǔn)表單

3.5.1

標(biāo)準(zhǔn)表單是預(yù)先設(shè)計(jì)好的、用于作業(yè)過(guò)程中登記、填寫、簽署和傳遞特定信息的表單或文件，它以特定的格式規(guī)定了所填寫的內(nèi)容、類型、要求等。

3.5.2

與工作指引類似，標(biāo)準(zhǔn)表單也分為強(qiáng)制性的和參考性的，并通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)表單編號(hào)予以區(qū)別。

4

管理制度文件編碼規(guī)則

4.1

編碼目的在于規(guī)范管理公司各項(xiàng)制度文件的編制要求，以及編碼標(biāo)識(shí)方式，以便于文件識(shí)別和使用。

4.2

本編碼規(guī)則適用于業(yè)務(wù)管理手冊(cè)、作業(yè)流程、工作指引、標(biāo)準(zhǔn)表單等。

4.3

文件內(nèi)容表達(dá)的格式要求

4.3.1

業(yè)務(wù)管理手冊(cè)每一節(jié)的內(nèi)容在表達(dá)形式上應(yīng)按以下三部分展開(kāi)：

a)

總則——說(shuō)明管理公司針對(duì)某項(xiàng)業(yè)務(wù)管理的基本原則和總體要求；

b)

正文——說(shuō)明管理公司對(duì)某項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)的職責(zé)分配及管理工作內(nèi)容；

c)

支持性文件——列出落實(shí)該項(xiàng)業(yè)務(wù)管理工作的作業(yè)流程和工作指引。

4.3.2

作業(yè)流程統(tǒng)一以跨職能流程圖的方式表達(dá)，對(duì)流程圖基本畫法明確如下：

表示過(guò)程中的一個(gè)步驟/動(dòng)作

表示過(guò)程中的判斷步驟，其引出線至少應(yīng)有2條

流程線，表達(dá)步驟間的前后關(guān)系

表示該步驟/動(dòng)作的內(nèi)容為計(jì)劃/報(bào)告的編制

表示各流程間相互關(guān)系

流程結(jié)束點(diǎn)

4.3.2.1

流程圖中的每一步驟框圖應(yīng)盡可能填入“執(zhí)行動(dòng)作”，流程圖的方向用箭頭表示，反映“執(zhí)行動(dòng)作”的時(shí)間或邏輯關(guān)系。

4.3.2.2

在執(zhí)行某個(gè)過(guò)程步驟時(shí)，需要使用其它工作指引，以及形成標(biāo)準(zhǔn)表單形式的記錄時(shí)，均應(yīng)在流程圖中該步驟的旁邊寫出相關(guān)文件、標(biāo)準(zhǔn)表單的編號(hào)。

4.3.3

工作指引一般采用文字表達(dá)方式，不要求執(zhí)行統(tǒng)一格式。其內(nèi)容應(yīng)具體規(guī)定完成某項(xiàng)具體工作任務(wù)所需的操作方法、技巧，或特定的工作責(zé)任劃分。

4.4

文件編號(hào)

4.4.1

業(yè)務(wù)管理手冊(cè)

業(yè)務(wù)管理手冊(cè)各章節(jié)的編號(hào)方式如下：

X

.

X

某一節(jié)的自然序號(hào)（0～9）

所在章的自然序號(hào)（0～9）

4.4.2

作業(yè)流程、工作指引與標(biāo)準(zhǔn)表單

a)

業(yè)務(wù)類別代號(hào)及其流程模塊序號(hào)

業(yè)務(wù)類別

流程模塊

名稱

代號(hào)

名稱

序號(hào)

企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略管理

Development

stratagem

management

DSM

項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)管理

Project

object

management

POM

項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)管理評(píng)價(jià)與改進(jìn)

100

業(yè)務(wù)信息管理

Business

information

management

BIM

經(jīng)濟(jì)合同管理

Economic

contract

management

ECM

招投標(biāo)管理

Project

purchase

management

PPM

管理公司集中采購(gòu)

100

第一類招標(biāo)

200

第二類招標(biāo)

300

第三類招標(biāo)

400

材料設(shè)備采購(gòu)

500

供方管理

600

安全文明生產(chǎn)管理

Safe

&

environment

management

SEM

危機(jī)管理

Corporation

crisis

management

CCM

成本管理

Project

cost

management

PCM

目標(biāo)成本

100

成本統(tǒng)計(jì)與控制

200

工程結(jié)算

300

進(jìn)度管理

Scheme

management

SM

項(xiàng)目投資管理

Project

investment

management

PIM

項(xiàng)目論證與決策

100

項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃

200

項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理

Project

design

management

PDM

規(guī)劃方案設(shè)計(jì)

100

建筑方案設(shè)計(jì)

200

景觀環(huán)境設(shè)計(jì)

300

初步設(shè)計(jì)

400

施工圖設(shè)計(jì)

500

設(shè)計(jì)變更

600

項(xiàng)目施工管理

Project

engineering

management

PEM

施工準(zhǔn)備

100

施工過(guò)程

200

工程驗(yàn)收

300

工程移交

400

工程保修

500

項(xiàng)目銷售管理

Project

sales

management

PSM

營(yíng)銷策劃

100

銷售準(zhǔn)備

200

階段促銷

300

銷售過(guò)程

400

交樓入伙

500

物業(yè)管理

Property

management

PRM

b)

文件類型代號(hào)

作業(yè)流程

P(procedure)

工作指引

G(guide)

標(biāo)準(zhǔn)表單

F(form)

c)

上述編號(hào)方式中，某一流程模塊僅有一個(gè)作業(yè)流程時(shí)，其作業(yè)流程編號(hào)中的“DE”設(shè)置為“00”；如某一流程模塊有多個(gè)子流程時(shí)，其作業(yè)流程編號(hào)中的“E”設(shè)置為“0”。

如：PEP100，表示“施工準(zhǔn)備”流程模塊只有一個(gè)作業(yè)流程文件。

如：PEP220，表示“施工過(guò)程”流程模塊中的第二個(gè)子流程，即“項(xiàng)目施工質(zhì)量控制”。

d)

工作指引和標(biāo)準(zhǔn)表單一般都直接支持某個(gè)作業(yè)流程，在編號(hào)方式上只與作業(yè)流程有關(guān)，均以“E”字段進(jìn)行區(qū)別。

e)

部分流程模塊因只有一個(gè)作業(yè)流程，其相關(guān)工作指引和標(biāo)準(zhǔn)表單較多（大于9），此時(shí)工作指引和標(biāo)準(zhǔn)表單的流水序號(hào)同時(shí)使用“DE”兩字段，從01開(kāi)始編排。

f)

部分沒(méi)有作業(yè)流程，直接支持業(yè)務(wù)手冊(cè)的工作指引和標(biāo)準(zhǔn)表單，其編號(hào)中的“CDE”字從001開(kāi)始編排。

g)

所有建議使用（非強(qiáng)制規(guī)定）的工作指引和標(biāo)準(zhǔn)表單，其文件編號(hào)和版本狀標(biāo)識(shí)碼之間加“(T)”表示，如標(biāo)準(zhǔn)合同文本（參考文本）的編制為ECG003(T)A。

h)

部分工作指引和標(biāo)準(zhǔn)表單在一個(gè)類型文件編號(hào)下，可進(jìn)行繼續(xù)細(xì)分，如：施工圖審查要點(diǎn)，可根據(jù)結(jié)構(gòu)、電氣、給排水等專業(yè)分別制訂文件，為區(qū)別不同施工圖審查要點(diǎn)文件的編號(hào)，分別表示為PDG303(01)、PDG303(02)、PDG(03)……。

4.5

文件版本標(biāo)識(shí)

4.5.1

業(yè)務(wù)管理手冊(cè)的版本狀態(tài)，以日期作為標(biāo)識(shí)。

4.5.2

作業(yè)流程、工作指引和標(biāo)準(zhǔn)表單的版本狀態(tài)，以英文字母加以標(biāo)識(shí)，寫在文件（表單）編號(hào)后面。如：PDP100A，表示規(guī)劃方案設(shè)計(jì)流程文件的版本為“A”（即第一版）。

4.5.3

無(wú)論修改內(nèi)容多少，作業(yè)流程、工作指引和標(biāo)準(zhǔn)表單每次發(fā)生修訂，均須更換文件“版號(hào)”，按A、B、C……順序遞增。

5

管理制度體系審核

5.1

審核目的

規(guī)范對(duì)各項(xiàng)目所在公司管理制度執(zhí)行情況的監(jiān)控，增強(qiáng)管理制度的執(zhí)行力度，促進(jìn)各項(xiàng)目所在公司內(nèi)部管理水平的持續(xù)提高。

5.2

審核依據(jù)

1)

國(guó)家及地方相關(guān)法律法規(guī)；

2)

集團(tuán)公司行政管理制度匯編；

3)

管理公司萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理制度；

4)

項(xiàng)目所在公司制定的管理制度（規(guī)定）；

5)

項(xiàng)目所在公司制定的計(jì)劃性文件；

6)

集團(tuán)、管理公司下達(dá)的專項(xiàng)工作指令（文件）。

5.3

審核機(jī)構(gòu)

5.3.1本著公平、公正、公開(kāi)的審核原則，管理公司設(shè)立管理制度審核領(lǐng)導(dǎo)組，負(fù)責(zé)管理公司范圍內(nèi)的制度體系審核工作，監(jiān)督項(xiàng)目所在公司的管理制度內(nèi)部審核工作，并指導(dǎo)審核過(guò)程和有效利用審核結(jié)果。

5.3.2

管理制度審核領(lǐng)導(dǎo)組下設(shè)執(zhí)行秘書，經(jīng)營(yíng)管理部作為執(zhí)行秘書負(fù)責(zé)審核工作的聯(lián)絡(luò)協(xié)調(diào)和具體操作執(zhí)行。

5.3.3

項(xiàng)目所在公司應(yīng)建立保證管理制度有效執(zhí)行的內(nèi)部審核小組，負(fù)責(zé)項(xiàng)目所在公司的管理制度內(nèi)部審核工作，并配合管理公司的制度監(jiān)督、審核工作，該小組成員名單、工作方式等情況應(yīng)上報(bào)管理公司經(jīng)營(yíng)管理部備案。

5.4

審核方式

5.4.1管理公司的日常業(yè)務(wù)審核

在管理制度審核領(lǐng)導(dǎo)組的領(lǐng)導(dǎo)下，管理公司各部門負(fù)責(zé)按照管理制度要求檢查項(xiàng)目所在公司應(yīng)審批、核準(zhǔn)、備案事項(xiàng)的執(zhí)行情況，并進(jìn)行督促和指導(dǎo)。

5.4.2

管理公司的現(xiàn)場(chǎng)審核

根據(jù)相關(guān)指引文件規(guī)定，管理公司不定期對(duì)項(xiàng)目所在公司進(jìn)行管理制度現(xiàn)場(chǎng)審核。

5.4.3

項(xiàng)目所在公司的內(nèi)部審核

項(xiàng)目所在公司根據(jù)相關(guān)指引文件規(guī)定，定期（每半年）對(duì)本公司的制度執(zhí)行進(jìn)行內(nèi)部審核，并且將內(nèi)部審核報(bào)告上報(bào)管理公司經(jīng)營(yíng)管理部備案。

5.4.4

管理公司的年終綜合評(píng)價(jià)

管理公司審核領(lǐng)導(dǎo)組依據(jù)管理公司日常業(yè)務(wù)審核情況、現(xiàn)場(chǎng)審核情況、項(xiàng)目所在公司的內(nèi)部審核情況、執(zhí)行中的制度反饋建議、外部情況變化等信息，在每年年終組織對(duì)在管理公司范圍內(nèi)的制度執(zhí)行進(jìn)行總體評(píng)價(jià)，分析存在的問(wèn)題，提出改進(jìn)的要求，形成評(píng)價(jià)報(bào)告。

5.5

審核結(jié)果利用

5.5.1

項(xiàng)目階段性（半年、年終）考核評(píng)價(jià)時(shí)將該階段的制度審核情況作為考核公司內(nèi)部管理能力（水平）的一項(xiàng)重要指標(biāo)依據(jù)。

5.5.2

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理責(zé)任書中的綜合調(diào)整系數(shù)B的一項(xiàng)“內(nèi)部管理系數(shù)”的確定依據(jù)。

5.5.3

對(duì)項(xiàng)目所在公司高級(jí)管理層進(jìn)行績(jī)效考核、人力資源考核的重要依據(jù)。

5.5.4

持續(xù)改進(jìn)項(xiàng)目所在公司和管理公司內(nèi)部管理水平的依據(jù)資料。

5.5.5

管理制度持續(xù)改進(jìn)的主要依據(jù)資料。

6

相關(guān)作業(yè)流程和指引文件

1)

MSG001

管理制度審核基本要求

2)

MSG002

現(xiàn)場(chǎng)審核指引

3)

MSG003

篇5

關(guān)鍵詞: 土地資源管理專業(yè)培養(yǎng)方案修訂與改革

一、我校土地資源管理專業(yè)培養(yǎng)方案修訂的意義

我校的土地資源管理專業(yè)是由原來(lái)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)演變而來(lái)的,房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)在1993年開(kāi)始招收本科生,當(dāng)時(shí)在房地產(chǎn)專業(yè)領(lǐng)域有“五朵金花”之稱,在全國(guó)處于領(lǐng)先地位。我校土地資源管理專業(yè)是在2001年才開(kāi)始招收本科生,目前在校生達(dá)300多人,已有畢業(yè)生近千人。盡管土地資源管理專業(yè)培養(yǎng)方案進(jìn)行了幾次調(diào)整,但仍存在人才培養(yǎng)目標(biāo)不明確、特色不鮮明、優(yōu)勢(shì)不突出等問(wèn)題,因此,進(jìn)一步探索土地資源專業(yè)課程體系的設(shè)置,既突出我校的專業(yè)特色、滿足社會(huì)對(duì)人才的需求,又符合土地資源管理專業(yè)學(xué)科委員會(huì)對(duì)土地資源管理專業(yè)的課程設(shè)置要求非常有必要?，F(xiàn)在又面臨新一輪教學(xué)計(jì)劃的調(diào)整,該課題的研究將為新一輪教學(xué)計(jì)劃的調(diào)整提供一套切實(shí)可行的方案,有力推動(dòng)我校的教學(xué)改革。

二、各高校土地資源管理專業(yè)課程體系現(xiàn)狀

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),全國(guó)已有60多所高校開(kāi)設(shè)了土地資源管理專業(yè)。由于不同高校土地資源管理專業(yè)發(fā)展背景不同,各類院校在專業(yè)定位和人才培養(yǎng)目標(biāo)上各有側(cè)重,但大致可分為偏重技術(shù)型人才培養(yǎng)和偏重管理型人才培養(yǎng)兩大類。其中農(nóng)業(yè)類、經(jīng)濟(jì)類院校多偏重于管理型人才培養(yǎng);理工類、地質(zhì)類院校多偏重于技術(shù)型人才培養(yǎng)。

(一)各高校土地資源管理專業(yè)課程體系設(shè)置現(xiàn)狀

1.中國(guó)地質(zhì)大學(xué)

中國(guó)地質(zhì)大學(xué)的土地資源管理專業(yè)培養(yǎng)方案中課程體系的基本結(jié)構(gòu)為“公共基礎(chǔ)課―專業(yè)基礎(chǔ)課―專業(yè)主干課―實(shí)踐必修課―選修課”的分段組合模式,構(gòu)建了公共基礎(chǔ)類課程模塊、土地資源類課程模塊、信息技術(shù)類課程模塊、土地經(jīng)濟(jì)類課程模塊、工程技術(shù)類課程模塊和土地管理類課程模塊六大課程模塊。

土地資源類課程模塊課程設(shè)置有:土地資源學(xué)、土壤學(xué)、景觀生態(tài)學(xué)、土地評(píng)價(jià)等課程。

信息技術(shù)類課程模塊課程設(shè)置有:土地信息系統(tǒng)、測(cè)量學(xué)、土地資源遙感、GIS原理與應(yīng)用、GPS原理與應(yīng)用等。

土地經(jīng)濟(jì)類課程模塊課程設(shè)置有:土地經(jīng)濟(jì)學(xué)、不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)、城市土地經(jīng)濟(jì)學(xué)、物業(yè)管理等。

工程技術(shù)類課程模塊課程設(shè)置有:地籍測(cè)量、農(nóng)田水利、土地利用規(guī)劃和土地整理復(fù)墾等。

土地管理類課程模塊課程設(shè)置有:土地管理概論、地政學(xué)、土地政策與法規(guī)、地籍管理和國(guó)土資源管理學(xué)等。

2.中國(guó)人民大學(xué)

中國(guó)人民大學(xué)的土地資源管理專業(yè)課程設(shè)置如下:

主干學(xué)科:公共管理學(xué)、應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)。

主要課程:微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)、宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)原理、公共管理學(xué)、管理信息系統(tǒng)、公共政策、城市經(jīng)濟(jì)學(xué)、城市經(jīng)營(yíng)與管理、城市規(guī)劃、不動(dòng)產(chǎn)管理概論、不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷、不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)、不動(dòng)產(chǎn)政策與法規(guī)、不動(dòng)產(chǎn)投資分析、不動(dòng)產(chǎn)金融、不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)分析、土地資源管理、土地利用規(guī)劃、土地行政學(xué)、土地資源評(píng)價(jià)、土地信息系統(tǒng)、土地政策與評(píng)價(jià)、地籍管理、統(tǒng)計(jì)學(xué)、測(cè)量學(xué)。

3.廣西師范學(xué)院

廣西師范學(xué)院的土地資源管理專業(yè)課程設(shè)置如下:

專業(yè)必修課程:土地管理學(xué)、土地經(jīng)濟(jì)學(xué)、土地法學(xué)、土地資源學(xué)、土地規(guī)劃學(xué)、土地信息系統(tǒng)、土地利用管理、地籍管理學(xué)、不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估。

專業(yè)必選課程:西方經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)、自然地理學(xué)、地圖學(xué)、測(cè)量學(xué)、地籍與房產(chǎn)測(cè)量、遙感概論。

專業(yè)選修課程分為土地資源管理、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理、不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估和資源環(huán)境管理四個(gè)方向。(1)土地資源管理方向的專業(yè)選修課程:土地行政管理、土地整理與耕地保護(hù)、數(shù)據(jù)庫(kù)技術(shù)、地圖制圖技術(shù)、專業(yè)軟件操作及應(yīng)用、城鎮(zhèn)規(guī)劃、土地可持續(xù)利用;(2)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理方向的專業(yè)選修課程:建筑識(shí)圖與房屋構(gòu)造、房地產(chǎn)投資分析、房地產(chǎn)營(yíng)銷與策劃、物業(yè)管理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)學(xué);(3)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估方向的專業(yè)選修課程:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理、房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法、房地產(chǎn)基本制度與政策、房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)例分析、資產(chǎn)評(píng)估學(xué)、建筑工程概論;(4)資源環(huán)境管理方向的專業(yè)選修課程:可持續(xù)發(fā)展引論、環(huán)境學(xué)概論、土壤地理學(xué)、礦產(chǎn)資源管理、資源環(huán)境經(jīng)濟(jì)學(xué)、區(qū)域分析與規(guī)劃。

實(shí)踐類課程:測(cè)量學(xué)實(shí)習(xí)、地籍與房產(chǎn)測(cè)量實(shí)習(xí)、地圖學(xué)實(shí)習(xí)、設(shè)計(jì)、土地資源學(xué)實(shí)習(xí)、地籍管理實(shí)習(xí)與設(shè)計(jì)、土地規(guī)劃學(xué)設(shè)計(jì)、不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估實(shí)習(xí)、土地信息系統(tǒng)設(shè)計(jì)、畢業(yè)論文、綜合實(shí)習(xí)。

4.山東農(nóng)業(yè)大學(xué)

山東農(nóng)業(yè)大學(xué)的土地資源管理專業(yè)課程設(shè)置如下:

主干學(xué)科:土地資源學(xué)、土地管理學(xué)、土地規(guī)劃學(xué)、土地經(jīng)濟(jì)學(xué)。

主要課程:管理學(xué)原理、地學(xué)基礎(chǔ)、地籍測(cè)量、土地資源學(xué)、土地資源調(diào)查、土地制圖學(xué)、土地制圖技術(shù)、土地信息系統(tǒng)、土地資源評(píng)價(jià)、土地管理學(xué)、土地政策與法規(guī)、土地經(jīng)濟(jì)學(xué)、土地利用工程、土地規(guī)劃、水資源與農(nóng)田水利、不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估、測(cè)量學(xué)計(jì)算機(jī)應(yīng)用、專業(yè)英語(yǔ)、應(yīng)用寫作。

(二)啟示與借鑒

從各高校土地資源管理專業(yè)的課程體系設(shè)置來(lái)看,各高校的課程設(shè)置都是根據(jù)自己的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)設(shè)置課程,沒(méi)有統(tǒng)一的課程體系,因此培養(yǎng)方案的修訂關(guān)鍵是發(fā)揮自己的優(yōu)勢(shì)和特色。

三、我校土地資源管理專業(yè)培養(yǎng)方案修訂與改革思路

經(jīng)過(guò)與專家、教師、已畢業(yè)學(xué)生及在校學(xué)生研討,我校的土地資源管理專業(yè)培養(yǎng)方案修訂與改革思路確定為:突出自己的優(yōu)勢(shì)與特色,為首都服務(wù)。根據(jù)該思路,制定了2008版我校土地資源管理專業(yè)的培養(yǎng)方案。要點(diǎn)如下:

(一)人才培養(yǎng)目標(biāo)的定位

本專業(yè)培養(yǎng)為首都經(jīng)濟(jì)服務(wù),掌握城市土地管理、房地產(chǎn)管理等相關(guān)基礎(chǔ)知識(shí)和專業(yè)技能,能夠從事土地管理、土地利用規(guī)劃、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析、房地產(chǎn)市場(chǎng)研究、物業(yè)管理等相關(guān)工作的能力強(qiáng)、素質(zhì)高,富有創(chuàng)新精神的應(yīng)用型、復(fù)合型高級(jí)專門人才。

(二)課程體系的修訂與改革特點(diǎn)

1.專業(yè)特色

以土地管理為專業(yè)基礎(chǔ),以房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理為專業(yè)特色,突出城市土地開(kāi)發(fā)與利用,結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)作結(jié)點(diǎn),將知識(shí)體系、課程體系、產(chǎn)業(yè)運(yùn)作體系和就業(yè)崗位體系相互貫通。

2.人才培養(yǎng)特色

倡導(dǎo)理論聯(lián)系實(shí)際,使課程設(shè)置與就業(yè)充分鏈接;通過(guò)案例教學(xué)和實(shí)踐教學(xué),強(qiáng)化專業(yè)技能的訓(xùn)練;通過(guò)考察、實(shí)習(xí)、實(shí)驗(yàn)課等環(huán)節(jié),整合專業(yè)知識(shí)并與操作實(shí)踐緊密銜接。

3.課程特色

本專業(yè)包含“土地資源管理模塊”、“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模塊”、“城市經(jīng)濟(jì)與管理模塊”和“工程與技術(shù)”四大課程模塊,四大模塊都設(shè)置了基礎(chǔ)性課程和專業(yè)性較強(qiáng)的深化課程,既考慮了課程設(shè)置的規(guī)范化要求,同時(shí)又強(qiáng)化了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的專業(yè)特色與優(yōu)勢(shì)。

(三)我校土地資源管理專業(yè)培養(yǎng)方案課程體系

2008年起新實(shí)施的土地資源主要培養(yǎng)方案課程體系由“公共基礎(chǔ)課、學(xué)科基礎(chǔ)課、專業(yè)課、專業(yè)選修課、通選課、實(shí)踐教學(xué)”組成。

其中,學(xué)科基礎(chǔ)課有:經(jīng)濟(jì)學(xué)原理、會(huì)計(jì)學(xué)、公共經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)、管理信息系統(tǒng)、財(cái)務(wù)管理學(xué)、經(jīng)濟(jì)法、市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)、統(tǒng)計(jì)學(xué)、城市經(jīng)濟(jì)學(xué)。

專業(yè)課有:土地資源學(xué)、土地經(jīng)濟(jì)學(xué)、土地管理學(xué)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、住宅經(jīng)濟(jì)學(xué)、房地產(chǎn)金融、房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法、土地利用規(guī)劃學(xué)、地籍管理、土地信息系統(tǒng)、物業(yè)管理理論與實(shí)務(wù)。

專業(yè)選修課:城市規(guī)劃與管理、資源與環(huán)境經(jīng)濟(jì)學(xué)、城市生態(tài)學(xué)、房地產(chǎn)投資分析、建筑工程識(shí)圖與應(yīng)用、北京城市規(guī)劃理論與實(shí)踐、遙感技術(shù)概論、不動(dòng)產(chǎn)制度分析、房地產(chǎn)市場(chǎng)理論與實(shí)務(wù)、建筑工程概論、房地產(chǎn)企業(yè)融資籌劃、國(guó)外不動(dòng)產(chǎn)理論與實(shí)踐(雙語(yǔ))、房地產(chǎn)信息管理與應(yīng)用、城市管理制度與政策、房地產(chǎn)估價(jià)案例、城郊土地流轉(zhuǎn)與管理、智能建筑管理、房地產(chǎn)稅收、城市基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)營(yíng)管理、房地產(chǎn)策劃案例、建筑工程造價(jià)。

該課程體系凸顯了“土地資源管理”、“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)”、“城市經(jīng)濟(jì)與管理”和“工程與技術(shù)”四大課程模塊,既考慮了土地專業(yè)管理專業(yè)課程設(shè)置的規(guī)范化要求,同時(shí)又強(qiáng)化了我校房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的專業(yè)特色與優(yōu)勢(shì)。

“土地資源管理”模塊的主要課程有:土地資源學(xué)、土地經(jīng)濟(jì)學(xué)、土地管理學(xué)土地利用規(guī)劃學(xué)、地籍管理、土地信息系統(tǒng)、城郊土地流轉(zhuǎn)與管理。

“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)”模塊的主要課程有:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、住宅經(jīng)濟(jì)學(xué)、房地產(chǎn)金融、房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法、房地產(chǎn)投資分析、不動(dòng)產(chǎn)制度分析、房地產(chǎn)市場(chǎng)理論與實(shí)務(wù)、房地產(chǎn)企業(yè)融資籌劃、國(guó)外不動(dòng)產(chǎn)理論與實(shí)踐、房地產(chǎn)信息管理與應(yīng)用、房地產(chǎn)稅收、房地產(chǎn)估價(jià)案例、房地產(chǎn)策劃案例。

“城市經(jīng)濟(jì)與管理”模塊的主要課程有:城市經(jīng)濟(jì)學(xué)、城市規(guī)劃與管理、資源與環(huán)境經(jīng)濟(jì)學(xué)、城市生態(tài)學(xué)、北京城市規(guī)劃理論與實(shí)踐、城市管理制度與政策、城市基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)營(yíng)管理。

“工程與技術(shù)”模塊的主要課程有:建筑工程識(shí)圖與應(yīng)用、遙感技術(shù)概論、建筑工程概論、建筑工程造價(jià)、智能建筑管理。

通過(guò)這次課程體系調(diào)整,更加明確了我校土地資源管理專業(yè)定位和專業(yè)特色,既貫徹了2004年全國(guó)土地資源管理院長(zhǎng)系主任聯(lián)誼會(huì)會(huì)議精神,把土地資源學(xué)、土地經(jīng)濟(jì)學(xué)、土地利用規(guī)劃學(xué)、地籍管理、不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)和土地信息系統(tǒng)6門課程作為核心課程,又體現(xiàn)了我校房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的鮮明特色;進(jìn)行了課程體系的優(yōu)化,使課程的先后順序更加合理;為學(xué)生自由發(fā)展提供了較大空間,專業(yè)選修課給出了46學(xué)分的課程,學(xué)生在其中選購(gòu)30學(xué)分即可;重視實(shí)踐教學(xué),增加了實(shí)踐環(huán)節(jié),增設(shè)了實(shí)操性很強(qiáng)的一些課程,如房地產(chǎn)企業(yè)融資籌劃房地產(chǎn)估價(jià)案例、房地產(chǎn)策劃案例等。

參考文獻(xiàn):

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[3]袁春等.土地資源管理專業(yè)實(shí)踐教學(xué)體系改革研究[J].中國(guó)地質(zhì)教育,2007,(1).

篇6

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 會(huì)計(jì) 問(wèn)題 對(duì)策

現(xiàn)代城市規(guī)劃與建設(shè)腳步的加快，促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。在巨大的發(fā)展空間面前，房地產(chǎn)企業(yè)如何提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，是企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中面臨的首要問(wèn)題。受房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中資金特點(diǎn)的影響，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)工作對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展有著較大的影響。為了保障房地產(chǎn)項(xiàng)目投資活動(dòng)中資金鏈的通暢、保障房地產(chǎn)投資項(xiàng)目資金使用效率，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)工作現(xiàn)狀的調(diào)研與分析。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)工作的現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題制定相應(yīng)對(duì)策，并以科學(xué)的實(shí)施及嚴(yán)格的監(jiān)督管理保障會(huì)計(jì)工作的順利開(kāi)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)工作中存在的問(wèn)題分析

房地產(chǎn)企業(yè)的管理工作受傳統(tǒng)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)習(xí)慣影響，存在著會(huì)計(jì)管理意識(shí)薄弱、會(huì)計(jì)控制及管理體系不完善、會(huì)計(jì)管理組織結(jié)構(gòu)不科學(xué)、會(huì)計(jì)管理缺乏明確目標(biāo)、缺乏會(huì)計(jì)監(jiān)督機(jī)制、會(huì)計(jì)制度執(zhí)行不力等問(wèn)題。這些問(wèn)題的存在與企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理理念側(cè)重有著極大的關(guān)系、與企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理能力及會(huì)計(jì)工作重視程度有著極大的關(guān)系。在現(xiàn)代城市改造與建設(shè)中，會(huì)計(jì)工作的科學(xué)開(kāi)展關(guān)系到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、關(guān)系到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的構(gòu)建。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)管理工作現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)必須加快自身會(huì)計(jì)體系的建立及相應(yīng)制度的建設(shè)。以會(huì)計(jì)工作的科學(xué)開(kāi)展促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)綜合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的提高、促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施中資金的有效使用，利用現(xiàn)代會(huì)計(jì)管理理論指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)管理工作，實(shí)現(xiàn)會(huì)計(jì)工作的全部職能。

二、房地產(chǎn)會(huì)計(jì)工作存在問(wèn)題的應(yīng)對(duì)策略

（一）強(qiáng)化會(huì)計(jì)管理意識(shí)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)工作的開(kāi)展

針對(duì)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)管理工作中存在的問(wèn)題以及房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)管理意識(shí)薄弱問(wèn)題，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理中應(yīng)強(qiáng)化企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理層會(huì)計(jì)管理工作意識(shí)。從會(huì)計(jì)管理工作職能、內(nèi)容、目標(biāo)的分析入手，強(qiáng)化項(xiàng)目管理人員、各部門崗位人員工作中會(huì)計(jì)管理意識(shí)，進(jìn)而促進(jìn)會(huì)計(jì)管理工作的開(kāi)展。同時(shí)，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金流向特點(diǎn)以及會(huì)計(jì)崗位設(shè)置現(xiàn)狀，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)建立完善的內(nèi)部控制體系。以內(nèi)部控制體系的監(jiān)督職能促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)各部門、崗位工作中人員會(huì)計(jì)意識(shí)的樹(shù)立，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)工作的順利開(kāi)展。

（二）建立完善的會(huì)計(jì)控制管理體系，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)工作的開(kāi)展

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)管理工作現(xiàn)狀分析中發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)管理體系不適用、會(huì)計(jì)管理體系不完善對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)工作有著較大的影響，嚴(yán)重時(shí)還將導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈?zhǔn)Э氐葐?wèn)題的發(fā)生。為了保障房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益，促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資資金鏈的通暢，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加快會(huì)計(jì)控制與管理體系的完善。針對(duì)不同項(xiàng)目的實(shí)際情況以及企業(yè)管理架構(gòu)、管理流程的特點(diǎn)對(duì)原有會(huì)計(jì)控制管理體系進(jìn)行完善。必要時(shí)借助專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)管理體系、管理流程進(jìn)行評(píng)測(cè)，發(fā)現(xiàn)企業(yè)會(huì)計(jì)管理工作中存在的問(wèn)題。以評(píng)測(cè)結(jié)論及建議為基礎(chǔ)，以企業(yè)實(shí)際需求為重點(diǎn)對(duì)會(huì)計(jì)管理體系進(jìn)行完善，促進(jìn)會(huì)計(jì)管理工作的有效開(kāi)展。在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資建設(shè)中，單純的多層住宅小區(qū)、高層住宅小區(qū)以及復(fù)合型住宅小區(qū)的會(huì)計(jì)管理內(nèi)容也存在一定的差異。這一差異的存在使得會(huì)計(jì)工作內(nèi)容更加繁雜，會(huì)計(jì)審計(jì)及管理工作量急劇增加，為了保障房地產(chǎn)企業(yè)投資項(xiàng)目會(huì)計(jì)管理工作目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門還應(yīng)建立會(huì)計(jì)管理信息數(shù)據(jù)庫(kù)以及會(huì)計(jì)管理問(wèn)題數(shù)據(jù)庫(kù)，針對(duì)不同問(wèn)題發(fā)生的原因制定相應(yīng)措施，以此提高會(huì)計(jì)工作管理能力。

（三）完善會(huì)計(jì)管理組織架構(gòu)，促進(jìn)會(huì)計(jì)管理工作的開(kāi)展

現(xiàn)代房地產(chǎn)會(huì)計(jì)管理調(diào)研報(bào)告指出，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)管理組織架構(gòu)存在的缺陷嚴(yán)重制約了房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)管理能力及管理水平的提升。而且，房地產(chǎn)會(huì)計(jì)管理組織架構(gòu)存在的問(wèn)題也影響了會(huì)計(jì)管理工作的開(kāi)展、影響了會(huì)計(jì)工作目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。針對(duì)這一問(wèn)題，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)管理工作中應(yīng)加強(qiáng)對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)管理組織架構(gòu)的建立與優(yōu)化。針對(duì)企業(yè)投資項(xiàng)目情況、針對(duì)不同項(xiàng)目對(duì)會(huì)計(jì)管理工作的需求，對(duì)會(huì)計(jì)管理組織架構(gòu)進(jìn)行評(píng)測(cè)。以評(píng)測(cè)結(jié)論為基礎(chǔ)完善、優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)管理架構(gòu)，促進(jìn)會(huì)計(jì)工作的有效開(kāi)展。

（四）明確會(huì)計(jì)管理目標(biāo)，促進(jìn)會(huì)計(jì)管理工作的開(kāi)展

受房地產(chǎn)企業(yè)高利潤(rùn)因素影響，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)會(huì)計(jì)管理目標(biāo)缺乏足夠的重視，僅通過(guò)基礎(chǔ)會(huì)計(jì)管理制度以及相關(guān)法規(guī)指導(dǎo)會(huì)計(jì)工作的開(kāi)展。這一現(xiàn)狀嚴(yán)重制約了房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)工作職能的發(fā)揮，影響了會(huì)計(jì)管理工作目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。為了促進(jìn)現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)管理工作的開(kāi)展，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目投資階段應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況確定會(huì)計(jì)管理目標(biāo)。以明確的會(huì)計(jì)管理目標(biāo)指導(dǎo)房地產(chǎn)項(xiàng)目的會(huì)計(jì)管理工作，規(guī)范會(huì)計(jì)工作中的注意事項(xiàng)、促進(jìn)會(huì)計(jì)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

（五）建立會(huì)計(jì)監(jiān)督機(jī)制，促進(jìn)會(huì)計(jì)工作的順利開(kāi)展

會(huì)計(jì)監(jiān)督機(jī)制的建立有助于房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)工作的開(kāi)展、有助于相關(guān)崗位人員會(huì)計(jì)制度的遵守?，F(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)必須在項(xiàng)目投資前確定明確的監(jiān)督管理機(jī)制，并以專人進(jìn)行會(huì)計(jì)工作的的監(jiān)督及審查。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金流向、資金使用情況以及會(huì)計(jì)工作內(nèi)容中的注意事項(xiàng)等開(kāi)展監(jiān)督及審計(jì)工作，確保房地產(chǎn)企業(yè)資金使用效率及資金使用有效性。以會(huì)計(jì)監(jiān)督機(jī)制的建立及執(zhí)行，避免職務(wù)侵占等問(wèn)題的發(fā)生，保障房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益。

（六）強(qiáng)化會(huì)計(jì)制度的執(zhí)行，促進(jìn)會(huì)計(jì)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)

在現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)工作問(wèn)題的調(diào)研及分析中發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度的執(zhí)行使影響會(huì)計(jì)工作目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵因素。近年來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力使得企業(yè)不斷完善自身管理體系、強(qiáng)化企業(yè)綜合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的構(gòu)建。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)制度建設(shè)已經(jīng)出具成效。但是，受企業(yè)會(huì)計(jì)工作人員綜合素質(zhì)及相關(guān)崗位人員會(huì)計(jì)管理意識(shí)等因素影響，房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)管理制度執(zhí)行不力問(wèn)題嚴(yán)重影響了企業(yè)會(huì)計(jì)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。針對(duì)這一現(xiàn)狀，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)崗位職責(zé)及責(zé)權(quán)利內(nèi)容的明確。通過(guò)獎(jiǎng)懲制度的實(shí)施促進(jìn)相關(guān)崗位人員會(huì)計(jì)工作制度的遵守、促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

三、強(qiáng)化會(huì)計(jì)工作基礎(chǔ)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)工作的開(kāi)展

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)工作中，票據(jù)的規(guī)范、基礎(chǔ)工作的開(kāi)展等對(duì)會(huì)計(jì)管理工作的開(kāi)展有著重要的影響。針對(duì)現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)管理工作需求，房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)管理工作中應(yīng)加強(qiáng)會(huì)計(jì)工作基礎(chǔ)的強(qiáng)化。通過(guò)相關(guān)崗位人員培訓(xùn)、獎(jiǎng)懲制度應(yīng)用、會(huì)計(jì)人員職業(yè)道德及職業(yè)操守的強(qiáng)化等促進(jìn)會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作的開(kāi)展，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)管理水平的提高。

四、結(jié)論

綜上所述，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)管理工作中存在的問(wèn)題影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、影響了企業(yè)綜合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的構(gòu)建。針對(duì)房地產(chǎn)企會(huì)計(jì)管理中存在的問(wèn)題，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)通過(guò)會(huì)計(jì)制度的健全、會(huì)計(jì)監(jiān)督體系的健全、會(huì)計(jì)組織架構(gòu)的優(yōu)化以及相關(guān)責(zé)權(quán)利的明確促進(jìn)會(huì)計(jì)工作的開(kāi)展。同時(shí)，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金特點(diǎn)加強(qiáng)相關(guān)崗位人員的培訓(xùn)工作，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)工作的開(kāi)展、促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

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【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 運(yùn)營(yíng) 管理

【中圖分類號(hào)】F293.3 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A

近年來(lái)，建筑行業(yè)發(fā)展很快，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)不斷增多，該行業(yè)在蓬勃發(fā)展的形勢(shì)下，也存在泡沫現(xiàn)象。有的房地產(chǎn)項(xiàng)目建成了鬼城，這說(shuō)明在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中運(yùn)營(yíng)管理存在較大問(wèn)題，例如市場(chǎng)定位不準(zhǔn)確、缺乏對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需求的仔細(xì)研究、過(guò)分依賴政府助推地方經(jīng)濟(jì)等。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)行管理水平較低，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)惡性競(jìng)爭(zhēng)，不利于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)行管理概述

房地產(chǎn)企業(yè)有著良好的發(fā)展前景，在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，需要加強(qiáng)運(yùn)行管理，這關(guān)系著企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，也關(guān)系著企業(yè)未來(lái)的發(fā)展。房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的范圍比較廣，部門跨度比較大，時(shí)間周期也比較長(zhǎng)，容易受到較多風(fēng)險(xiǎn)因素的影響。房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理多是指計(jì)劃管理工作，各部門是按照預(yù)期的目標(biāo)完成工作，需要完成最初制定的項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，缺乏過(guò)程管理，計(jì)劃經(jīng)理在運(yùn)行管理中起不到任何實(shí)質(zhì)性作用，尤其是在跨部門協(xié)調(diào)工作中，缺乏實(shí)權(quán)，職權(quán)被架空，失去了計(jì)劃管理的作用，也降低了經(jīng)營(yíng)管理的效果。運(yùn)營(yíng)管理的目的是提高資源利用率，管理人員需要從多項(xiàng)目進(jìn)度、完成質(zhì)量、成本等方面著手管理，實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理，做好企業(yè)資金的運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化。管理人員還要對(duì)計(jì)劃管理的流程進(jìn)行改進(jìn)與優(yōu)化，使房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)行管理的作用發(fā)揮到極致，保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)順利完成。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中運(yùn)行管理存在的問(wèn)題

1. 決策階段

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)首先是從決策階段開(kāi)始的，只有保證決策的正確性，才能提高運(yùn)行管理的整體水平，企業(yè)出現(xiàn)重大決策性失誤會(huì)帶來(lái)較大的經(jīng)濟(jì)損失，會(huì)影響后期建設(shè)、投資等階段的工作，導(dǎo)致整個(gè)運(yùn)營(yíng)管理失敗。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)行管理開(kāi)始后，首先需要做的是將全部資金投入到建設(shè)的項(xiàng)目當(dāng)中，做好市場(chǎng)定位與銷售，保證企業(yè)的盈利水平，減少投資風(fēng)險(xiǎn)，從而保證運(yùn)行管理的效果。一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不重視前期的市場(chǎng)調(diào)研工作，導(dǎo)致市場(chǎng)定位不夠準(zhǔn)確，出現(xiàn)了決策失誤，給運(yùn)營(yíng)管理帶來(lái)較大難度，企業(yè)存在盲目投資的現(xiàn)象，這給企業(yè)帶來(lái)了不可挽回的損失。

2. 設(shè)計(jì)階段

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前，需要進(jìn)行設(shè)計(jì)工作，這一階段是項(xiàng)目造價(jià)的基礎(chǔ)階段，根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的規(guī)模、機(jī)械的投入、材料的購(gòu)置等內(nèi)容，制定成本管理制度，做好費(fèi)用管理工作。設(shè)計(jì)階段也是運(yùn)行管理的重要階段，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只重視工程圖紙?jiān)O(shè)計(jì)、忽視了人員數(shù)量投入、機(jī)械投入、材料投入等內(nèi)容，則會(huì)降低設(shè)計(jì)方案的質(zhì)量。有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只考慮工程建設(shè)規(guī)模，忽視了資源投入情況，缺乏對(duì)影響運(yùn)營(yíng)的管理因素的全面考慮，這樣做出的設(shè)計(jì)方案自然缺乏實(shí)際效用。

3. 建設(shè)階段

建設(shè)階段會(huì)有大量的生產(chǎn)要素投入，需要考慮項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本，大量的人力、物力、財(cái)力資源投入，需要控制資源消耗問(wèn)題，這也考驗(yàn)了運(yùn)營(yíng)管理的實(shí)際效果，保證資源消耗的合理性，才能保證項(xiàng)目建設(shè)投入資源組合的正確性以及資源利用率的最大化。加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)管理，需要保證項(xiàng)目建設(shè)資源的優(yōu)化組合、開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的合理性以及管理工作的合理性。有的房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)生產(chǎn)要素的優(yōu)化組合并不重視，人員調(diào)配比較隨意，材料管理也比較松懈，不重視機(jī)械設(shè)備的保養(yǎng)，這在建設(shè)階段造成了資源與資金的較大浪費(fèi)，不利于成本控制，給企業(yè)帶來(lái)了不必要的經(jīng)濟(jì)損失。

4. 項(xiàng)目銷售與使用階段

項(xiàng)目銷售階段關(guān)系著企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，加強(qiáng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程的運(yùn)行管理就是為了提高經(jīng)濟(jì)效益，保證銷售工作順利進(jìn)行，按時(shí)回籠資金，彌補(bǔ)開(kāi)發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)損失，保證企業(yè)有較高的盈利水平。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，只有在一個(gè)項(xiàng)目順利完成后，才能進(jìn)行下一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，所以，運(yùn)行管理對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)是一項(xiàng)重要的工作，管理水平較低，則會(huì)延長(zhǎng)項(xiàng)目銷售與投入使用的時(shí)間，不利于企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。項(xiàng)目銷售與使用階段會(huì)受到較多因素的影響，比如當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、市場(chǎng)需求、人口規(guī)模等，想要做好運(yùn)行管理也是一件非常難的工作。為了保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)銷售工作的順利進(jìn)行，首先應(yīng)該保證決策定位的正確性，然后就是做好營(yíng)銷，可以依靠商業(yè)廣告或者微信營(yíng)銷等，但是這并不能保證營(yíng)銷效果一定好。很多房地產(chǎn)企業(yè)錯(cuò)誤地認(rèn)為，只要銷售階段各項(xiàng)工作順利完成，就可以保證運(yùn)營(yíng)管理的效果，運(yùn)行管理是一項(xiàng)動(dòng)態(tài)綜合性工作，不是保證一個(gè)階段工作順利完成就能實(shí)現(xiàn)的，如果把希望完全放在銷售與使用階段，則會(huì)增加運(yùn)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。

三、優(yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)行管理的措施

1. 做好市場(chǎng)定位與調(diào)研工作

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了保證運(yùn)行管理效果，首先應(yīng)做好市場(chǎng)調(diào)研工作，保證市場(chǎng)定位的正確性，還能發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)中蘊(yùn)藏的商機(jī)，為企業(yè)贏得更多的發(fā)展機(jī)遇。市場(chǎng)調(diào)研還能為企業(yè)管理者提供運(yùn)營(yíng)管理的思路與方向，房地產(chǎn)市場(chǎng)受到當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展、市場(chǎng)需求、人口規(guī)模等多方面因素的影響，所以，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)行管理的過(guò)程中，也應(yīng)從這幾點(diǎn)出發(fā)，首先，了解市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模，找到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的最佳場(chǎng)地，以當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展為支撐，做好市場(chǎng)研究，保C開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有較高的價(jià)值，這樣才能保證企業(yè)的利益。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平有著密切的關(guān)系，做好市場(chǎng)調(diào)研工作，能看到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前景，預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)的價(jià)值，保證運(yùn)營(yíng)管理工作順利進(jìn)行。其次，了解市場(chǎng)需求，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的目的是為了銷售，只有銷售順利進(jìn)行，才能保證企業(yè)很快回籠資金，企業(yè)只有了解市場(chǎng)需求，才能保證盈利。如果企業(yè)不重視市場(chǎng)需求的調(diào)查，做再多的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)也是浪費(fèi)資源。在市場(chǎng)調(diào)研的過(guò)程中，如果發(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)處于飽和或者過(guò)剩的狀態(tài)，則需要及時(shí)停止項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，尋求其他市場(chǎng)。最后，了解當(dāng)?shù)厝丝谝?guī)模，人口規(guī)模越多，市場(chǎng)需求則越大，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)規(guī)模也越大，人口規(guī)模是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中很重要的影響因素。在調(diào)查與分析的過(guò)程中，不能忽視的是流動(dòng)人口，流動(dòng)人口越多，說(shuō)明當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高，一般經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大城市都聚集了大量的流動(dòng)人口，這些人也是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的主要客戶群，只有具有較大的人口規(guī)模，才能使運(yùn)營(yíng)管理發(fā)揮出實(shí)效。

2. 制定科學(xué)的企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略

企業(yè)是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)行管理的執(zhí)行者，管理的水平與企業(yè)自身情況有著較大關(guān)系，為了優(yōu)化運(yùn)行管理工作，應(yīng)準(zhǔn)確定位企業(yè)自身，了解自身開(kāi)發(fā)實(shí)力。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)水平會(huì)受到企業(yè)資金、開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)能力水平等因素的影響，根據(jù)企業(yè)自身做好市場(chǎng)定位，才能保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的效果。有的企業(yè)明明自身實(shí)力不足，還是選擇難度、風(fēng)險(xiǎn)較大的項(xiàng)目，最后給企業(yè)帶來(lái)了較大的經(jīng)濟(jì)損失。經(jīng)營(yíng)管理有利于降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，可以將企業(yè)帶出發(fā)展困境，保證企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的盈利水平。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)行管理很大程度上應(yīng)依靠企業(yè)制定的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，并使運(yùn)行管理與經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略相一致，如果二者背道而馳，肯定會(huì)使企業(yè)的發(fā)展出現(xiàn)停滯不前的情況，制定出科學(xué)的企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，才能促進(jìn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)、穩(wěn)定地發(fā)展。

3. 把握計(jì)劃管理中的關(guān)鍵點(diǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與企業(yè)自身發(fā)展情況有密切關(guān)系，在制定項(xiàng)目管理策略時(shí)，應(yīng)做好目標(biāo)的設(shè)定，可以在不同的項(xiàng)目中設(shè)定分層目標(biāo)，引導(dǎo)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作順利進(jìn)行。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)系統(tǒng)的工作，在不同的階段，還要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度進(jìn)行監(jiān)督，保證制定的目標(biāo)逐個(gè)完成。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，經(jīng)常發(fā)現(xiàn)很多產(chǎn)品質(zhì)量不達(dá)標(biāo)的情況，這說(shuō)明制定出的項(xiàng)目管理計(jì)劃還不夠具體，項(xiàng)目管理缺乏有效的措施。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段，應(yīng)結(jié)合企業(yè)發(fā)展情況制定出相應(yīng)的計(jì)劃，保證計(jì)劃管理具有實(shí)效性，從而提高項(xiàng)目運(yùn)行的效率。計(jì)劃管理還要把握各個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，這對(duì)計(jì)劃管理的內(nèi)容有著較高的要求，計(jì)劃管理內(nèi)容設(shè)置應(yīng)更加合理，而且計(jì)劃內(nèi)容不宜過(guò)細(xì)，否則會(huì)使決策層無(wú)法看到核心問(wèn)題，不利于對(duì)計(jì)劃管理進(jìn)行監(jiān)督，不利于發(fā)現(xiàn)計(jì)劃管理中存在的問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)劃管理工作貫徹整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段，不同的部門有著不同的計(jì)劃管理工作，為了設(shè)置最佳關(guān)鍵點(diǎn)，應(yīng)加強(qiáng)資源整合，保證項(xiàng)目運(yùn)行管理正常進(jìn)行及房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)順利完成。

4. 加強(qiáng)項(xiàng)目成本管理

在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段，相關(guān)管理人員應(yīng)重視成本管理，加強(qiáng)對(duì)決策、設(shè)計(jì)、銷售等環(huán)節(jié)的成本控制，根據(jù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，做好資源的優(yōu)化配置，實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理，提高資源的利用率，加強(qiáng)對(duì)成本目標(biāo)的動(dòng)態(tài)管理。根據(jù)預(yù)算管理的內(nèi)容以及成本總控目標(biāo)，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量進(jìn)行管理與控制，加強(qiáng)責(zé)任成本與動(dòng)態(tài)成本的監(jiān)控，避免在建設(shè)階段出現(xiàn)資源與資金浪費(fèi)的情況。加強(qiáng)項(xiàng)目成本管理，應(yīng)做到成本可知、成本可控，加強(qiáng)對(duì)各個(gè)部門的監(jiān)督與控制，提高T工的節(jié)約意識(shí)，這樣才能從根本上降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)與其經(jīng)營(yíng)管理水平有著較大關(guān)系。為了保證企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，應(yīng)加強(qiáng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的動(dòng)態(tài)管理，根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境以及變化對(duì)管理制度進(jìn)行調(diào)整，保證資源利用率達(dá)到最大化以及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)最高。在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中存在著較多問(wèn)題，只有使企業(yè)各個(gè)部門明確自身的責(zé)任與工作內(nèi)容，采取科學(xué)的經(jīng)營(yíng)管理方法，對(duì)管理策略進(jìn)行優(yōu)化與完善，才能推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。

參考文獻(xiàn)：

[1] 蘇彬彬.房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本控制和管理的研究[J].財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2016（13）：145.

[2] 周亮華.淺析房地產(chǎn)企業(yè)如何構(gòu)建有效的運(yùn)營(yíng)計(jì)劃管理體系[J].中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)，2011（14）：96- 97.

篇8

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 企業(yè) 內(nèi)控 管理

近年來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及政治形勢(shì)變化的影響，加上融資環(huán)境惡化，開(kāi)發(fā)品質(zhì)要求越來(lái)越高，導(dǎo)致項(xiàng)目成本不斷上升。這都使得內(nèi)部控制越發(fā)顯得重要，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制管理亟待創(chuàng)新。通過(guò)創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制管理體系，實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)加強(qiáng)對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)流程、資金控制管理、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估預(yù)警等環(huán)節(jié)的控制，從而使企業(yè)的內(nèi)部控制建設(shè)能夠緊跟時(shí)展的潮流，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控特點(diǎn)

首先，房地產(chǎn)企業(yè)受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及政治形勢(shì)變化的影響比較大，在制定企業(yè)內(nèi)控制度時(shí)，要充分到考慮企業(yè)當(dāng)前所處的形勢(shì)，使內(nèi)控制度能夠符合形勢(shì)的變化，能夠與時(shí)俱進(jìn)。

其次，由于房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品周期比較長(zhǎng)，項(xiàng)目控制環(huán)節(jié)比較多。針對(duì)不同的環(huán)節(jié)要制定不同的控制制度，應(yīng)對(duì)好各個(gè)生產(chǎn)環(huán)節(jié)的不同風(fēng)險(xiǎn)，并且要注重各個(gè)環(huán)節(jié)的銜接與平衡。

第三，房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)資金使用密集型行業(yè)，資金是企業(yè)生存和生產(chǎn)的保障。這都意味著企業(yè)財(cái)務(wù)方面的內(nèi)部控制是整體內(nèi)部控制體系的核心和關(guān)鍵點(diǎn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)控工作內(nèi)容概述

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控主要是以企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)防范以及管理監(jiān)督為目的，通過(guò)構(gòu)建全方位的控制管理體系，借助于完善的內(nèi)部控制管理制度，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)以及投資決策所開(kāi)展的一系列的管理活動(dòng)。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估主要是指通過(guò)對(duì)企業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目以及投資決策活動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)性進(jìn)行相應(yīng)的評(píng)估，并對(duì)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、分析、評(píng)估、預(yù)警以及控制，避免企業(yè)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題造成經(jīng)濟(jì)損失。

在不同的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段，會(huì)面臨不一樣的風(fēng)險(xiǎn)。在戰(zhàn)略管理階段，需要考慮項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目地點(diǎn)選擇風(fēng)險(xiǎn)、開(kāi)發(fā)物業(yè)類型風(fēng)險(xiǎn)和開(kāi)發(fā)規(guī)模風(fēng)險(xiǎn)。在前期規(guī)劃階段，需要考慮土地購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn)、土地拆遷安置風(fēng)險(xiǎn)和融資風(fēng)險(xiǎn)。在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，需要考慮設(shè)計(jì)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)計(jì)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)。在工程管理階段，需要考慮承包合同風(fēng)險(xiǎn)、工期風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)和成本風(fēng)險(xiǎn)等。在銷售階段，需要考慮銷售價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)和營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境的建設(shè)

企業(yè)的內(nèi)部控制環(huán)境主要是指企業(yè)內(nèi)部控制工作氛圍的塑造、內(nèi)部控制工作機(jī)構(gòu)的設(shè)置、內(nèi)部控制制度的制定以及內(nèi)部控制管理的權(quán)責(zé)分工安排等一系列的內(nèi)容。企業(yè)所制定的內(nèi)部控制體系要符合企業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置和企業(yè)文化，不能與其沖突，更不能脫離企業(yè)的實(shí)際情況，但可以逐步改善企業(yè)權(quán)責(zé)體系和引導(dǎo)企業(yè)文化的轉(zhuǎn)變。

（三）信息渠道的建設(shè)

內(nèi)部控制工作需要大量的數(shù)據(jù)信息，建立暢通的信息溝通渠道，并確保企業(yè)內(nèi)部以及企業(yè)與外部市場(chǎng)之間信息溝通渠道及時(shí)有效的傳遞是企業(yè)內(nèi)部控制工作的重要內(nèi)容。信息的收集是內(nèi)部控制體系根據(jù)所指定的制度進(jìn)行判斷和決策的依據(jù)，因此信息的暢通是內(nèi)控體系正常運(yùn)作的必要條件，信息的反饋也可以促使內(nèi)控制度的不斷自我完善。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督管理

內(nèi)部監(jiān)督管理主要是對(duì)企業(yè)內(nèi)部控制管理工作所開(kāi)展的一系列的監(jiān)督檢查工作，從而及時(shí)發(fā)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部控制開(kāi)展過(guò)程中所存在的缺陷問(wèn)題，并通過(guò)相應(yīng)的措施及時(shí)糾正處理，提高企業(yè)的內(nèi)部控制管理水平。房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)過(guò)程中的各個(gè)環(huán)節(jié)的銜接和監(jiān)督，是內(nèi)控體系的關(guān)節(jié)，只有處理好內(nèi)部監(jiān)督，才能保證內(nèi)控制度的平衡性，才能及時(shí)發(fā)現(xiàn)內(nèi)控制度的不足。

三、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控管理創(chuàng)新模式構(gòu)建措施

（一）優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的治理結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)的管理結(jié)構(gòu)情況對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制管理工作的開(kāi)展有著直接的影響。首先，在企業(yè)機(jī)構(gòu)設(shè)置上，應(yīng)進(jìn)一步完善房地產(chǎn)企業(yè)董事會(huì)的作用，通過(guò)強(qiáng)化管理群體集體決策，確保投資決策活動(dòng)的合理性。其次，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部建立以內(nèi)部審計(jì)以及稽核等監(jiān)督工作為主要業(yè)務(wù)的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的所有經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)督管理。第三，完善企業(yè)管理制度以及員工約束激勵(lì)機(jī)制的建設(shè)，確保各項(xiàng)管理工作能夠得到貫徹落實(shí)。通過(guò)完善房地產(chǎn)企業(yè)的治理結(jié)構(gòu)，為房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控工作開(kāi)展提供良好的基礎(chǔ)。

（二）對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程進(jìn)行優(yōu)化

房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)流程主要是項(xiàng)目建設(shè)投資決策、項(xiàng)目建設(shè)招投標(biāo)、合同管理以及房地產(chǎn)產(chǎn)品的營(yíng)銷等。不同的業(yè)務(wù)流程，其工作的內(nèi)容和性質(zhì)是不同的，需要防范的風(fēng)險(xiǎn)和控制的內(nèi)容也是不同。在制定內(nèi)部控制體系時(shí)，可針對(duì)不同的業(yè)務(wù)流程，劃分不同模塊，制定出適合的控制指標(biāo)和要求，并且加強(qiáng)不同模塊間的監(jiān)督和溝通，使各個(gè)模塊有符合自身的控制內(nèi)容和要求，并且又有機(jī)的統(tǒng)一在整個(gè)企業(yè)的控制體系之中。

（三）完善房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系的建設(shè)

由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)具有較高的風(fēng)險(xiǎn)性，因此應(yīng)該將風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估管理是內(nèi)部控制管理工作的關(guān)鍵內(nèi)容。風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系的實(shí)施應(yīng)該在項(xiàng)目實(shí)施的全過(guò)程動(dòng)態(tài)的控制開(kāi)展，在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所處的不同階段，進(jìn)行的針對(duì)性的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。著重對(duì)于融資風(fēng)險(xiǎn)、決策風(fēng)險(xiǎn)、合同風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)品市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)以及法律風(fēng)險(xiǎn)等內(nèi)容進(jìn)行重點(diǎn)的控制。

四、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)作為我國(guó)重要的國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)于我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著重要的影響。針對(duì)目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)管理中存在的一系列問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控管理部門應(yīng)該進(jìn)行有針對(duì)性的優(yōu)化創(chuàng)新，通過(guò)創(chuàng)新企業(yè)內(nèi)控管理優(yōu)化企業(yè)的治理，提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平，為新時(shí)期企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展提供保障。

參考文獻(xiàn)：

[1]吳光東，蘇振民.房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)管控模式研究—以萬(wàn)科為例[J].改革與戰(zhàn)略，2008

篇9

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 工程成本 管理 質(zhì)量 發(fā)展

中圖分類號(hào)：F 93 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

自改革開(kāi)放以來(lái)，在國(guó)家相關(guān)部門的大力扶持之下房地產(chǎn)企業(yè)依托于國(guó)內(nèi)外良好的發(fā)展環(huán)境取到了令人矚目的成就，成為促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的中堅(jiān)力量。作為房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的重要內(nèi)容，工程成本管理是一項(xiàng)十分復(fù)雜的管理活動(dòng)，涉及內(nèi)容多，范圍廣，其實(shí)際管理質(zhì)量直接關(guān)系著企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展，如果管理效率不高、管理質(zhì)量不過(guò)關(guān)，很有可能阻礙企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)，給企業(yè)發(fā)展帶來(lái)很多不穩(wěn)定因素。但是很多房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和管理人員沒(méi)有充分認(rèn)識(shí)到工程成本管理工作的重要性，一味地追求經(jīng)濟(jì)效益而忽略了工程成本管理質(zhì)量的提升。因此房地產(chǎn)企業(yè)管理人員必須從自身情況出發(fā)，探究合理的提升工程成本管理質(zhì)量的有效策略。

一、房地產(chǎn)企業(yè)工程成本管理的重要意義

房地產(chǎn)資源開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)性工程，其中工程成本管理作為房地產(chǎn)實(shí)際經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中的重要內(nèi)容處于優(yōu)化資源配置、保障各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)正常運(yùn)行的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，與企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的順利開(kāi)展之間保持著緊密的聯(lián)系，工程成本管理質(zhì)量一旦下降，則企業(yè)的相關(guān)業(yè)務(wù)工作必然會(huì)受到很大的影響，經(jīng)濟(jì)效益也難以保證。因此保障企業(yè)工程成本管理質(zhì)量對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)之下，企業(yè)管理者越來(lái)越重視管理活動(dòng)在促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要作用，企業(yè)必須提高成本管理質(zhì)量，才能滿足企業(yè)正常的運(yùn)營(yíng)需要，確保各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的順利進(jìn)行，從而有效地提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。從實(shí)際效果來(lái)看，企業(yè)工程成本管理主要有以下兩方面的重要意義：

一是加強(qiáng)企業(yè)成本管理是確保企業(yè)正常運(yùn)行的關(guān)鍵條件。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)決定了資本必然在實(shí)際經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中占有重要的地位，因?yàn)橘Y本是維系房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)生產(chǎn)活動(dòng)的關(guān)系紐帶，只有有效地進(jìn)行工程成本管理，才能最大限度地提升提升資本的運(yùn)作效率，進(jìn)而為企業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)提供完備的資金支持，才能有效保障各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的順利進(jìn)行。一旦企業(yè)的成本管理環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，則很容易出現(xiàn)資金流短缺的問(wèn)題，給企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展帶來(lái)不穩(wěn)定因素。

二是加強(qiáng)工程成本管理是提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的重要手段。保障企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的有序進(jìn)行與提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益是一脈相承的，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理與核心利益密切相關(guān)，保障了實(shí)際經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的開(kāi)展質(zhì)量就是保障了企業(yè)的核心效益和核心競(jìng)爭(zhēng)力，只有當(dāng)工程成本管理質(zhì)量得以保證時(shí)，才能正確反映出企業(yè)的實(shí)際運(yùn)行情況，為企業(yè)管理者的重大決策提供有力的數(shù)據(jù)參考。

二、目前我房地產(chǎn)企業(yè)工程成本管理中存在的主要問(wèn)題

（一）工程成本管理的各個(gè)環(huán)節(jié)存在脫節(jié)的現(xiàn)象

房地產(chǎn)企業(yè)工程成本管理是一項(xiàng)涉及設(shè)計(jì)、材料選購(gòu)、運(yùn)輸、建設(shè)等多方面的系統(tǒng)工程，也是一項(xiàng)從工程立項(xiàng)一直到工程竣工等過(guò)程都參與其中的管理項(xiàng)目，需要廣泛協(xié)調(diào)參與工程建設(shè)的各個(gè)方面，其中就包含立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、工程驗(yàn)收、竣工等多方面。但是從現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，很多工程建設(shè)單位在工程成本管理過(guò)程中存在嚴(yán)重的脫節(jié)現(xiàn)象，施工單位在投資預(yù)算、設(shè)計(jì)預(yù)算以及施工運(yùn)算等各個(gè)工作環(huán)節(jié)之間缺乏必要的溝通和交流，開(kāi)會(huì)商談的機(jī)會(huì)少之又少，各部門之間往往無(wú)法達(dá)成統(tǒng)一意見(jiàn)，工程成本在管理和交流過(guò)程中出現(xiàn)斷層，導(dǎo)致各個(gè)部門的經(jīng)營(yíng)人員和管理人員之間是相互獨(dú)立的，沒(méi)有形成一個(gè)有機(jī)的統(tǒng)一整體，因而工作效率不高。同時(shí)各個(gè)部門之間缺乏必要的交流與合作，很有可能造成實(shí)際施工過(guò)程中資金和材料以及人力資源的花費(fèi)超出原來(lái)的成本預(yù)算范疇，工程因?yàn)槿狈Ρ匾慕ㄔO(shè)因素而被迫停工，甚至?xí)霈F(xiàn)爛尾樓，這對(duì)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展無(wú)疑會(huì)產(chǎn)生十分惡劣的影響。

（二）建筑工程成本管理信息相對(duì)落后

房地產(chǎn)企業(yè)工程成本管理需要強(qiáng)有力的信息獲取工作機(jī)制作為重要的支撐。在當(dāng)今信息時(shí)代的大背景下，工程成本管理工作的完成依賴于信息系統(tǒng)的建立。目前大多數(shù)建筑工程承包單位的定價(jià)管理制度不符合實(shí)際情況，很多方面的工程造價(jià)還沿用以前舊有的人工、材料、機(jī)械設(shè)備的價(jià)格，導(dǎo)致總的工程造價(jià)出現(xiàn)較大誤差，給工程的實(shí)際施工帶來(lái)極大的不便。雖然各地的造價(jià)單位定期根據(jù)市場(chǎng)行情調(diào)整一些造價(jià)系數(shù)，以其達(dá)到當(dāng)前的價(jià)格水準(zhǔn)，但是總體來(lái)說(shuō)工程成本管理中的相對(duì)落后，且價(jià)格調(diào)節(jié)嚴(yán)重滯后于市場(chǎng)上的價(jià)格浮動(dòng)速度。另外建筑業(yè)信息化模式、決策程序、管理項(xiàng)目等項(xiàng)目的量化程度較低，造成大量已完成工程缺乏必備的數(shù)據(jù)收集整理和分析，后續(xù)工作沒(méi)有詳細(xì)的數(shù)據(jù)參考，各個(gè)建筑過(guò)程之間的銜接性達(dá)不到相應(yīng)的要求。

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關(guān)鍵詞：統(tǒng)計(jì)工作 房地產(chǎn)企業(yè) 管理 一、房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)計(jì)工作中存在的問(wèn)題

作為企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理工作，首先想到的是管理戰(zhàn)略、經(jīng)營(yíng)方式、組織形式、營(yíng)銷策略等方面的工作,企業(yè)決策者常常忽視統(tǒng)計(jì)的重要性。但企業(yè)開(kāi)展工作和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)都得以大量的統(tǒng)計(jì)的工作為前提。企業(yè)的管理方式、組織結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)方式、營(yíng)銷策略都是以統(tǒng)計(jì)工作為基礎(chǔ)的才能更加有效。在目前國(guó)家宏觀政策和激烈市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)中，房地產(chǎn)企業(yè)面臨挑戰(zhàn)。統(tǒng)計(jì)工作為服務(wù)房地產(chǎn)企業(yè)，已越來(lái)越受企業(yè)管理者重視，為公司長(zhǎng)期發(fā)展有著舉足輕重的作用。但目前在房地產(chǎn)企業(yè)中，統(tǒng)計(jì)工作還豐在著許多問(wèn)題和不足，主要表現(xiàn)在幾個(gè)方面：

1、統(tǒng)計(jì)觀念認(rèn)知不足

由于我公司是外資投資的房地產(chǎn)企業(yè)，公司的高層管理人中主要由外方人員擔(dān)當(dāng)，因而對(duì)國(guó)內(nèi)的統(tǒng)計(jì)工作的重要性和必要性認(rèn)識(shí)不足，意為統(tǒng)計(jì)工作的首要任務(wù)是完成領(lǐng)導(dǎo)要求的報(bào)表任務(wù)，基本的統(tǒng)計(jì)信息調(diào)查，整理，分析領(lǐng)導(dǎo)要求的統(tǒng)計(jì)報(bào)表，統(tǒng)計(jì)工作與經(jīng)營(yíng)管理工作分開(kāi)，使統(tǒng)計(jì)工作人員在公司管理工作中處于邊緣化，現(xiàn)統(tǒng)計(jì)工作生命力不強(qiáng)，工作觀念狹隘，工作僅限于匯總數(shù)據(jù)，報(bào)報(bào)表。

2、工作制度不夠完善

要做好企業(yè)的管理工作，必須要有嚴(yán)格的制度，統(tǒng)計(jì)工作也不外乎，公司在制訂內(nèi)部管理制度時(shí)，并沒(méi)有把統(tǒng)計(jì)工作單獨(dú)作為一項(xiàng)制度進(jìn)行制訂，而是作為公司行政管理工作的一部分，使公司統(tǒng)計(jì)工作的管理上沒(méi)有相關(guān)的規(guī)章制度, 從而統(tǒng)計(jì)工作無(wú)制度可循。

3、統(tǒng)計(jì)工作與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)結(jié)合不夠

現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目前期工作，必須要經(jīng)過(guò)大量的市場(chǎng)調(diào)研工作，來(lái)確定項(xiàng)目定位、總體設(shè)計(jì)、市場(chǎng)營(yíng)銷、價(jià)格水平等各方面重要因素，統(tǒng)計(jì)工作數(shù)據(jù)越詳細(xì)越準(zhǔn)確，有利于項(xiàng)目的順利開(kāi)發(fā)和銷售。

二、加強(qiáng)企業(yè)統(tǒng)計(jì)管理的對(duì)策

房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)計(jì)工作是房地產(chǎn)企業(yè)制定政策和計(jì)劃的主要依據(jù)。目前，整體房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展迫使我們改變?cè)鹊慕y(tǒng)計(jì)工作觀念勢(shì)在必行。加強(qiáng)統(tǒng)計(jì)人員素質(zhì)，提高工作效率，改進(jìn)工作方法，建立健全統(tǒng)計(jì)規(guī)章制度，形成一套合理科學(xué)的統(tǒng)計(jì)管理模式，體現(xiàn)統(tǒng)計(jì)工作的“信息”、“咨詢”、“監(jiān)督三大職能。

1、統(tǒng)計(jì)工作的重要性。公司領(lǐng)導(dǎo)首先應(yīng)從思想上認(rèn)識(shí)到統(tǒng)計(jì)工作的重要性，重視統(tǒng)計(jì)工作幫助統(tǒng)計(jì)部門解決工作中存在問(wèn)題：統(tǒng)計(jì)工作人員在工作中不受其它部門干擾，要保持其專業(yè)性和穩(wěn)定性，要求統(tǒng)計(jì)人員要不斷提高自身的業(yè)務(wù)水平和綜合素質(zhì)。

2、公司可根據(jù)當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)法規(guī)建立健全企業(yè)統(tǒng)計(jì)規(guī)章制度，規(guī)范公司的統(tǒng)計(jì)工作，制定工作人員的目標(biāo)，工作流程，工作職責(zé)以及績(jī)效考核成等。詳細(xì)點(diǎn)說(shuō)，第一，建立統(tǒng)計(jì)工作崗位并明確崗位職責(zé)。為加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理從精從簡(jiǎn)，提高工作效率，在管理中設(shè)立綜合統(tǒng)計(jì)崗位，明確其工作性質(zhì)，保持工作中的獨(dú)立性。其工作職責(zé)應(yīng)是：制定公司統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，標(biāo)準(zhǔn)體系和統(tǒng)計(jì)資料報(bào)送制度。負(fù)責(zé)市場(chǎng)信息收集，審核，分析，匯總。完成上述工作后，統(tǒng)計(jì)人員應(yīng)該還應(yīng)把匯總后的信息提供給各有關(guān)部門，為公司領(lǐng)導(dǎo)做決策提供準(zhǔn)確的信息支持。第二，公司內(nèi)部統(tǒng)計(jì)信息收集加強(qiáng)。首先，每個(gè)業(yè)務(wù)部門將收集的基礎(chǔ)信息向管理部報(bào)送，管理部負(fù)責(zé)匯總。其次，各業(yè)部的專項(xiàng)信息向綜合統(tǒng)計(jì)人員報(bào)送，綜合人員進(jìn)行綜合的分析研究。最后，經(jīng)過(guò)匯總分析的各種綜合信息再向公司決策者，各部門負(fù)責(zé)人多向運(yùn)行。為其研究問(wèn)題，管理決策和了解情況的需要。

3、在當(dāng)今網(wǎng)絡(luò)時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)在各環(huán)節(jié)應(yīng)緊跟節(jié)拍，不斷創(chuàng)新。如：統(tǒng)計(jì)資料的報(bào)送手段、統(tǒng)計(jì)調(diào)查方法與分析技術(shù)等方面。企業(yè)的統(tǒng)計(jì)工作應(yīng)發(fā)揮現(xiàn)代統(tǒng)計(jì)技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)傳輸技術(shù)，以提高統(tǒng)計(jì)資料的利用效率。

首先，利用網(wǎng)絡(luò)傳輸和統(tǒng)計(jì)資料，可以壓縮公司成本和統(tǒng)計(jì)人員工作量，也可以使得人員把時(shí)間和精力放到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)服務(wù)等其它方面。其次，實(shí)現(xiàn)無(wú)紙化辦公，進(jìn)一步增加了統(tǒng)計(jì)工作方法和手段。隨著信息技術(shù)的快速發(fā)展，對(duì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的整理與分析方面也提出了更高要求，傳統(tǒng)的統(tǒng)計(jì)手段和方法已經(jīng)不能滿足現(xiàn)在公司的要求。因此，現(xiàn)在公司統(tǒng)計(jì)部門可根據(jù)自身需要，選擇適合自身的統(tǒng)計(jì)軟件對(duì)資料進(jìn)行更精確的加工。如：SAS、SPSS等。計(jì)算機(jī)技術(shù)的廣泛應(yīng)用，使統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的綜合分析已變得簡(jiǎn)單迅速，可以給公司決策者提供更準(zhǔn)確，更高質(zhì)量的統(tǒng)計(jì)信息。

綜上所述，公司統(tǒng)計(jì)工作的管理需要各部門的支持，也需要政府統(tǒng)計(jì)部門的努力，還需要公司領(lǐng)導(dǎo)和統(tǒng)計(jì)人員重視和努力。要在各個(gè)方面做好基礎(chǔ)功夫，擴(kuò)大信息視野。只有這樣，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)才能及時(shí)，準(zhǔn)確的為公司領(lǐng)導(dǎo)提供依據(jù)，促進(jìn)企業(yè)在市場(chǎng)中更具競(jìng)爭(zhēng)力。

參考文獻(xiàn):

[1]Du Brin,A.J The management science[M].Press of Ren-min University of China，2010