導(dǎo)語：如何才能寫好一篇關(guān)于土地流轉(zhuǎn)的法律規(guī)定，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞　宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)　法律缺陷　完善對策

中圖分類號：D920.4

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

一、 新時期宅基地流轉(zhuǎn)的突出問題

（一）限制流轉(zhuǎn)損害農(nóng)民經(jīng)濟(jì)利益。

隨著城市建設(shè)迅速發(fā)展、農(nóng)村機械化水平提高，大批農(nóng)村富余勞力進(jìn)入城市參加到城市建設(shè)工作中，有的甚至舉家遷到城市。他們留在農(nóng)村的宅基地，雖然已經(jīng)閑置不用，但因流轉(zhuǎn)受到特定的限制，因此只能空置，從而導(dǎo)致“空心村”現(xiàn)象的出現(xiàn)。由于禁止宅基地使用權(quán)的自由流轉(zhuǎn)導(dǎo)致農(nóng)村大量的住宅和宅基地處于閑置狀態(tài)。這樣一來降低了農(nóng)村房屋的經(jīng)濟(jì)價值，損害了農(nóng)民經(jīng)濟(jì)利益。

（二）農(nóng)地交易糾紛顯著增多。

立法與實踐的脫節(jié)乃是產(chǎn)生糾紛與問題的根源。我國相關(guān)法律法規(guī)對農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)作出的限制性規(guī)定與現(xiàn)實需求的矛盾突出，導(dǎo)致現(xiàn)實生活中，一方面出現(xiàn)“空心村”的問題，另一方面因流轉(zhuǎn)得不到法律的有效規(guī)制，從而引起大量的糾紛出現(xiàn)的后果。更重要的是，宅基地使用權(quán)隱形交易加劇了土地權(quán)屬混亂和產(chǎn)權(quán)糾紛，給土地權(quán)屬管理造成了很大的障礙，增加了土地管理的難度。我國目前農(nóng)村宅基地使用權(quán)糾紛是一個比較突出的問題，這對于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定與交易雙方主體利益的保護(hù)都是不利的。

（三）宅基地可用面積大幅度減少。

解決農(nóng)村土地減少的問題，“不是僅僅一個不允許農(nóng)村宅基地自由流轉(zhuǎn)就能解決的”。土地資源有限性的自然屬性與土地資源增殖性的經(jīng)濟(jì)屬性是土地資源的兩大特性.追求利益最大化本是人類的天性，而宅基地使用權(quán)的無償取得使人們可以不付出成本就獲得土地資源，宅基地使用權(quán)永久保有更加刺激了人們擴(kuò)張宅基地面積的欲望，堅定了其多占土地資源的決心。在這種情況下我國農(nóng)村很多地方出現(xiàn)的少批多建，有了新宅基地不交出原宅基地的現(xiàn)象也就不足為奇了。

（四）社會對于司法公正的爭議。

當(dāng)前我國司法機關(guān)對于農(nóng)村房屋買賣引發(fā)的糾紛大多認(rèn)定為無效民事行為，司法機關(guān)的裁判依據(jù)多是國家關(guān)于宅基地使用權(quán)不能隨意轉(zhuǎn)讓的禁止性規(guī)定。此種裁判處理方式如就單純的農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓沒有任何問題，但如果就宅基地隨房屋一并轉(zhuǎn)讓而言，則容易引起司法沖突和人民對于司法公正的爭議。實際上司法機關(guān)也處于兩難的境地，因為現(xiàn)行法律對于房屋與宅基地流轉(zhuǎn)規(guī)定了兩種截然不同的矛盾規(guī)定，如不允許房屋轉(zhuǎn)讓則與保護(hù)公民私有財產(chǎn)法律規(guī)定相悖，如允許房屋轉(zhuǎn)讓則違反了法律的禁止性規(guī)定。

二、現(xiàn)行法制安排的主要缺陷

（一）法律規(guī)定原則性多，可操做性少。

法律關(guān)于宅基地的取得、使用、流轉(zhuǎn)等多為原則性規(guī)定，對于現(xiàn)實中發(fā)生的很多問題沒有具體的規(guī)定。例如:第一，法律雖然規(guī)定面積確定原則，但是對于現(xiàn)實中通過其他方式超過標(biāo)準(zhǔn)多占宅基地的行為如何處理，沒有進(jìn)行規(guī)定；第二，雖然規(guī)定一戶一宅，但是對于農(nóng)村或城鎮(zhèn)居民通過繼承、贈與、遺贈撫養(yǎng)協(xié)議方式取得多處住宅如何處理，沒有進(jìn)行規(guī)定；第三，對于農(nóng)村居民轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民后原房屋在本集體組織內(nèi)無人受讓的如何處理，沒有進(jìn)行規(guī)定。法律規(guī)定的不足造成實際工作中很多事情的辦理無法具體操作。

（二）宅基地使用權(quán)主體限定。

農(nóng)村宅基地使用權(quán)是農(nóng)村居民為建造自有房屋對集體土地所享有的占有、使用的權(quán)利。農(nóng)村宅基地使用權(quán)的權(quán)利主體就是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員。農(nóng)民可以申請宅基地并成為宅基地使用權(quán)的主體,很大程度上是因為農(nóng)民是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員,每一個成員都有權(quán)以個人或者農(nóng)戶的名義申請宅基地,取得宅基地使用權(quán)。土地的有限性決定了集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人員一般不能申請宅基地,而且集體經(jīng)濟(jì)組織的成員只能申請一處宅基地。農(nóng)村的宅基地具有一定的福利性質(zhì),這種福利主要表現(xiàn)在農(nóng)民能夠無償取得宅基地,獲取基本的生活條件,這也是農(nóng)村居民享有的最低限度的福利。宅基地使用權(quán)的主體主要包括兩種:本村村民、回鄉(xiāng)落戶人員而將城鎮(zhèn)居民排除在外,這一立法規(guī)定限制了宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)主體,導(dǎo)致宅基地使用權(quán)的主體限制,不能充分發(fā)揮宅基地使用權(quán)的流通價值。

（三）法律體系殘缺。

土地法并不等同于土地管理法，土地法既包括土地權(quán)利保護(hù)法也包括土地管理法和土地利用法。我國目前只有土地管理法對宅基地進(jìn)行調(diào)整規(guī)范，但是土地管理法屬于行政法的范疇，因此這種法律體系的缺陷造成土地權(quán)利及利用得不到應(yīng)有的保護(hù)。法律法規(guī)不完善進(jìn)一步增加了農(nóng)村宅基地的管理難度，給土地行政執(zhí)法和司法工作造成較大困難。

（四）法律規(guī)定矛盾沖突。

宅基地法律制度的矛盾沖突既有不同效力等級法律間的沖突，也有同級別法律間的矛盾。既有政策與法律規(guī)定間的矛盾，也有政策與政策間的沖突。但是綜合起來主要有以下幾個方面的問題:第一，禁止宅基地使用權(quán)超出本集體經(jīng)濟(jì)組織范圍轉(zhuǎn)移與未限制宅基地上的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓范圍間的矛盾沖突。該矛盾導(dǎo)致交易雙方權(quán)利均無法得到保護(hù)，也造成人們認(rèn)識上的分歧。第二，農(nóng)民房屋抵押制度與宅基地抵押制度間的矛盾。第三，地隨房走與一戶一宅使用制度間的矛盾。法律規(guī)定的矛盾必然導(dǎo)致認(rèn)識上的不統(tǒng)一，進(jìn)而影響法律的權(quán)威。

篇2

關(guān)鍵詞：土地流轉(zhuǎn)　糾紛　司法對策

the judicatory strategies to preventing and dealing with the disputes of the transfer of contracting and managing right of rural lands

abstract: recent years, due to the reason of the government lighting the peasants` burden, the disputes of the transfer of contracting and managing right of rural lands have emerged in large numbers. these disputes not only affect widely, but also adhere the policy closely. the courts how to deal with these lawsuits correctly and reliably directly concerns to the reform, development and tranquility of countryside. the keys of hearing these cases are improving the judicature abilities of judges, insisting in the correct principles and handling the practical rules of specific cases.

key words: transfer of land dispute judicatory strategies

農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn),涉及面廣,政策性強。WWw.133229.CoM人民法院能否妥善審理好土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)糾紛,關(guān)系到廣大農(nóng)民群眾的切身利益和農(nóng)村的改革、發(fā)展和穩(wěn)定。正確審理好土地承包經(jīng)營權(quán)糾紛案件,既為糾紛當(dāng)事人判定是非,也為大量流轉(zhuǎn)戶提供了一個判斷流轉(zhuǎn)糾紛是非的司法范例。其內(nèi)含的價值判斷標(biāo)準(zhǔn)和向社會公示的司法功能效應(yīng),有著行政管理手段無法取代的作用,對預(yù)防流轉(zhuǎn)糾紛的發(fā)生有著至關(guān)重要的意義。

一、提高法官審理“涉農(nóng)村土地”糾紛案件的能力

審理好農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)糾紛案件,法官的司法能力是關(guān)鍵。

1、要有農(nóng)業(yè)、農(nóng)村、農(nóng)民“三農(nóng)”工作的大局意識。不少法官出生在城鎮(zhèn),對農(nóng)村的情況和農(nóng)民的生產(chǎn)、生活狀況缺乏感性認(rèn)識。需要培養(yǎng)他們對農(nóng)村和農(nóng)民的深厚感情，培養(yǎng)他們維護(hù)農(nóng)村穩(wěn)定和發(fā)展的意識，維護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益的意識。

2、要有全面的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)方面的法律、法規(guī)和政策知識，以便嫻熟適用法律，正確處理糾紛。

3、要有必要的農(nóng)村生產(chǎn)、生活知識，以便審理案件不誤農(nóng)時，不悖常理，利于生產(chǎn)，方便生活。

4、要有一定的審理技巧。要充分發(fā)揮農(nóng)村基層組織的作用，有效利用其他社會資源，盡可能查明案件事實，調(diào)解解決糾紛。

二、堅持正確的司法原則

1、堅持依法、客觀、公正的原則。這是法院審理民事糾紛案件應(yīng)當(dāng)堅持的共性原則,體現(xiàn)在農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)糾紛案件的審理中,這一原則有著特定的要求。

一是要正確適用法律。由于土地承包經(jīng)營權(quán)有著很強的政策性，既有物權(quán)又有債權(quán)的特點，因此處理土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)糾紛既要適用《土地承包法》，又要適用《民法通則》、《合同法》的相關(guān)規(guī)定，還要執(zhí)行黨在農(nóng)村的政策。要依法認(rèn)定流轉(zhuǎn)行為的性質(zhì)和法律效力，不得違法擅斷枉判。

二是要客觀地認(rèn)定案件事實。此類糾紛的形成，一般都帶有明顯的政策調(diào)整的印記，有著特定的歷史背景。因而在認(rèn)定事實時，不能只看到現(xiàn)時的矛盾，無視歷史的原因，而要將流轉(zhuǎn)糾紛的現(xiàn)狀與流轉(zhuǎn)當(dāng)時的原因結(jié)合起來，綜合分析認(rèn)定。就此類案件而言，流轉(zhuǎn)原因分析應(yīng)成為認(rèn)定事實過程中不可忽略的環(huán)節(jié)。

三是要公正地作出裁判結(jié)果。努力讓裁判結(jié)果既符合個案的正義標(biāo)準(zhǔn)，盡可能地使當(dāng)事人服判息訟；又能符合社會總體對公正的理解和需求，贏得社會多數(shù)主體的認(rèn)同，成為流轉(zhuǎn)戶相互之間，以及基層組織處理流轉(zhuǎn)糾紛時可參照的范例。

2、堅持正確處理保護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益與堅持農(nóng)村土地政策、優(yōu)化農(nóng)地資源配置三者的關(guān)系原則。

一要充分保護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益，堅持以農(nóng)民為本的原則。這是三者關(guān)系中的根本，是穩(wěn)定農(nóng)村政策和優(yōu)化農(nóng)地資源配置的最終目的所在。在審理案件中要保護(hù)農(nóng)民依法、自愿、有償?shù)亓鬓D(zhuǎn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)，禁止任何組織和個人強迫、干預(yù)；保護(hù)農(nóng)民合法的流轉(zhuǎn)收益，禁止任何組織和個人挪用、侵占。

二要堅持農(nóng)村土地政策，確立以維護(hù)農(nóng)村大局穩(wěn)定為重的意識。長期穩(wěn)定土地承包經(jīng)營權(quán)是農(nóng)民的生存基礎(chǔ)，只有“耕者有其田”，農(nóng)村大局才能穩(wěn)定。因此這是處理好三者關(guān)系的關(guān)鍵，也是農(nóng)民合法權(quán)益的根本保障。審理案件中要堅持黨在農(nóng)村的土地政策，深刻領(lǐng)悟保障農(nóng)民承包經(jīng)營權(quán)30年不動搖的精神實質(zhì)，慎重判定流轉(zhuǎn)行為的性質(zhì)和法律效力，切不可因?qū)徖硇袨榈拇质韬筒划?dāng)，違背了政策，剝奪了農(nóng)民的承包經(jīng)營權(quán)。

三是堅持優(yōu)化土地資源配置的原則。這是處理好三者關(guān)系的另一個重要因素，也是保護(hù)土地資源，從而保護(hù)農(nóng)民承包經(jīng)營權(quán)的重要手段。審理案件中，要堅持不得改變土地農(nóng)業(yè)用途的規(guī)定，禁止違反法律規(guī)定擅自將土地非農(nóng)化；要堅持保護(hù)耕地原則，禁止對土地掠奪性、破壞性的生產(chǎn)經(jīng)營；堅持土地合理高效使用，既符合農(nóng)地自身的需求，也不妨礙相鄰?fù)恋氐氖褂谩?/p>

堅持以上原則，實踐中應(yīng)當(dāng)做到以下幾方面的統(tǒng)一：保護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益與維護(hù)農(nóng)村大局穩(wěn)定的統(tǒng)一；保護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益與保護(hù)農(nóng)村土地資源的統(tǒng)一；裁判的個案公正與社會效果的統(tǒng)一。

三、案件審理中一些具體問題的處理

1、關(guān)于訴訟主體的確定

一是農(nóng)戶之間相互流轉(zhuǎn)發(fā)生糾紛形成訴訟的，無論是否經(jīng)過村委會同意或備案，均以流轉(zhuǎn)當(dāng)事人即流轉(zhuǎn)戶與受流轉(zhuǎn)戶為訴訟主體。

二是村委會向農(nóng)民反租倒包與原承包戶發(fā)生糾紛形成訴訟的，以村委會與原承包戶為訴訟當(dāng)事人。原承包戶直接起訴后承包人的，告知其可申請變更，堅持不變更的可駁回其訴訟請求。三是農(nóng)戶將土地拋荒后，其他農(nóng)戶自行種植，或村委會安排給其他農(nóng)戶種植，原承包戶要求返還承包經(jīng)營權(quán)提起訴訟的，以當(dāng)前的承包經(jīng)營人為被告，后一種情況以村委會為第三人通知其參加訴訟。原承包人堅持以村委會為被告經(jīng)釋明后仍不變更的，可駁回其訴訟請求。這種觀點主要基于訴訟效率考慮，避免形成連環(huán)訴訟，增加當(dāng)事人的訴訟負(fù)擔(dān)。

2、關(guān)于證據(jù)的認(rèn)定

此類案件中常見的證據(jù)有以下幾種類型：

一是農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證書。有的是流轉(zhuǎn)后已經(jīng)辦理變更登記的，有的是流轉(zhuǎn)后沒有辦理變更登記的，即證書上戶主仍為原承包經(jīng)營權(quán)人。有的雖然沒有辦理變更登記，但證書所記載的戶主、承包面積等內(nèi)容被村或受流轉(zhuǎn)戶改動。從證書的持有人看，有的為原承包人持有，有的為受流轉(zhuǎn)戶持有。

二是承包合同。

三是土地清冊。清冊上的戶主有的記載為原承包人，有的記載為受流轉(zhuǎn)人，但對于當(dāng)事人的流轉(zhuǎn)方式及變更戶主理由清冊上沒有記載。

四是繳費票據(jù)。從票據(jù)載明的繳費人看，有承包戶的繳費票據(jù)，亦有受流轉(zhuǎn)戶的繳費票據(jù)，所繳費用均與爭議土地相關(guān)。

五是流轉(zhuǎn)協(xié)議。從約定是否明確看，有的約定明確，有的約定不明；從流轉(zhuǎn)是否有償看，有的為有償流轉(zhuǎn)，有的為無償流轉(zhuǎn)。

六是村委會的證明。

七是證人證言。主要為二輪承包時在職村干部的證言。

上列證據(jù)大多存在以下主要問題：證據(jù)形式瑕疵多，證據(jù)內(nèi)容相互矛盾多，不僅雙方當(dāng)事人提供的證據(jù)內(nèi)容相互矛盾，而且同一當(dāng)事人提供的證據(jù)內(nèi)容上也有相互矛盾，難以自圓其說的地方。如有的當(dāng)事人提供的清冊與村委會出具的證明內(nèi)容相反；又如同一案件同一流轉(zhuǎn)事實，村委會分別給原、被告雙方出具了內(nèi)容完全相反的證明。

上列問題的存在，給審理中對證據(jù)的認(rèn)定造成了一定的難度。法官在認(rèn)定過程中，應(yīng)當(dāng)對當(dāng)事人提交的證據(jù)進(jìn)行綜合分析，不能以點概面，以偏概全。要將每一個單個證據(jù)置于全部證據(jù)背景下，考察其真實性、合法性和與案件的關(guān)聯(lián)性以及證據(jù)相互之間的支持作用，切不可單憑某一證據(jù)無視其他證據(jù)確定案件事實。如審理中常有法官偏重土地承包經(jīng)營權(quán)證書的證明效力，而忽視其他證據(jù)的證明作用，這是不符合民事訴訟證據(jù)規(guī)則的行為，其結(jié)果也必然是不客觀、不公正的。

3、關(guān)于幾類具體案件的處理

一是明確約定無償轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)讓費過低類轉(zhuǎn)讓訴訟。原承包人主張轉(zhuǎn)讓費（包括增加轉(zhuǎn)讓費）或返還土地承包經(jīng)營權(quán)的，應(yīng)作以下處理：

對于流轉(zhuǎn)至訴訟期間的轉(zhuǎn)讓費主張，不予支持。理由是流轉(zhuǎn)基于特定的政策背景下，承包經(jīng)營成本高、收益低的歷史原因形成，出自當(dāng)事人自愿，在當(dāng)時亦不違背法律規(guī)定，是有效的。

對于訴訟之后的轉(zhuǎn)讓費的合理主張，予以支持。主要理由是當(dāng)前關(guān)于農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的情況發(fā)生了重大變化，而該權(quán)利又事關(guān)農(nóng)民當(dāng)事人的"命根子"。同時現(xiàn)行法律對流轉(zhuǎn)的條件作出了"有償"的限制性規(guī)定，當(dāng)時無法律規(guī)定為依據(jù)的流轉(zhuǎn)得按現(xiàn)行法律調(diào)整。具體有以下三種情況：一是原承包人請求變更合同相關(guān)條款，相對方同意變更，并就擬變更條款達(dá)成共識，則合同得以有效變更；二是相對方不同意變更原合同條款，但同意返還土地承包經(jīng)營權(quán)的，可視為對原合同的解除，原承包人應(yīng)接受返還；三是相對方既不同意變更合同條款，又不同意返還土地承包經(jīng)營權(quán)，則根據(jù)原承包人的請求，或按情勢變更原則，判令相對方在合同約定的合法期限內(nèi)，按一定數(shù)額標(biāo)準(zhǔn)向原承包人支付轉(zhuǎn)讓費；或以合同顯失公平為由，支持原承包人撤銷原合同的請求，判令相對方返還原承包人土地承包經(jīng)營權(quán)。

二是流轉(zhuǎn)協(xié)議約定不明類糾紛（包括流轉(zhuǎn)時未簽訂流轉(zhuǎn)協(xié)議形成的糾紛）。原承包人要求返還土地承包經(jīng)營權(quán)的，應(yīng)作如下處理：

流轉(zhuǎn)方式約定不明的，原承包人主張為轉(zhuǎn)包，受流轉(zhuǎn)人主張為轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)從保護(hù)原承包人合法承包經(jīng)營權(quán)的角度，將舉證責(zé)任分配給受流轉(zhuǎn)方。受流轉(zhuǎn)方能夠提供充分證據(jù)證明流轉(zhuǎn)方式為轉(zhuǎn)讓的，則依前文中a類糾紛的處理原則處理；受流轉(zhuǎn)方不能提供充分證據(jù)證明轉(zhuǎn)讓事實的，則依法確認(rèn)其流轉(zhuǎn)方式為轉(zhuǎn)包。

流轉(zhuǎn)期限不明的，原承包人可隨時主張返還，但應(yīng)給予受流轉(zhuǎn)方必要的準(zhǔn)備時間，如返還時間應(yīng)確定在本季收獲之后下季種植之前，以保護(hù)流轉(zhuǎn)雙方的合法權(quán)益。

三是因流轉(zhuǎn)所涉土地被征用，原承包人主張征用費的糾紛。原承包人以轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)包、出租等方式將土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)給他人，或因外出務(wù)工將土地拋荒被村委會安排給他人種植的土地被征用，土地征用部門將征用費發(fā)給受流轉(zhuǎn)方，原承包人主張征用費的，分以下兩種情況處理：

篇3

【關(guān)鍵詞】農(nóng)村土地承包；經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)包；公證

在農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)包合同公證過程中應(yīng)注意以下幾個問題：

一、審查合同主體相關(guān)問題

（一）符合法律規(guī)定。1.轉(zhuǎn)包方的主體資格。依照我國相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，在土地承包中，承包方即經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)主體，其在土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)過程中能夠自主控制流轉(zhuǎn)與否以及決定流轉(zhuǎn)方式。而轉(zhuǎn)包方則是同村民小組或者集體經(jīng)濟(jì)組織、村委會等組織簽訂了承包合同的承包方。其對承包土地具有經(jīng)營權(quán)，能夠自主決定經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)相關(guān)問題。2.接包方的主體資格。依照我國相關(guān)法律規(guī)定，在土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)中，承包方可以將其承包土地的部分或全部讓渡給本集體經(jīng)濟(jì)組織的其他農(nóng)戶，即轉(zhuǎn)包。而相關(guān)法律法規(guī)也規(guī)定，在土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)中，受讓方需要具備相應(yīng)的經(jīng)營能力，即農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力。

（二）意思表示是否真實。合同的簽訂應(yīng)當(dāng)遵循有償原則、自愿原則以及平等協(xié)商原則，這也是土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同簽訂應(yīng)當(dāng)遵循的基本原則，相關(guān)法律法規(guī)對此都進(jìn)行了明確的規(guī)定，并著重強調(diào)任何組織以及個人都不得強迫承包方進(jìn)行經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)，否則合同無效。這一規(guī)定不但體現(xiàn)了我國合同法中意思自治原則，同時也保障了合同的合法性、平等性以及有效性。我國最高人民法院相關(guān)法律問題解釋中針對此類問題作了明確規(guī)定。

二、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)包合同的內(nèi)容及應(yīng)注意的問題

《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》第二十三條規(guī)定了土地流轉(zhuǎn)合同的相關(guān)內(nèi)容，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同一般包括以下內(nèi)容：1.雙方當(dāng)事人的姓名、住所；2.流轉(zhuǎn)土地的四至、座落、面積、質(zhì)量等級；3.流轉(zhuǎn)的期限和起止日期；4.流轉(zhuǎn)方式；5.流轉(zhuǎn)土地的用途；6.雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)；7.流轉(zhuǎn)價款及支付方式；8.流轉(zhuǎn)合同到期后地上附著物及相關(guān)設(shè)施的處理；9.違約責(zé)任。需要注意的問題是：1.接包方必須是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)戶；2.轉(zhuǎn)包的期限不得超過承包期的剩余期限；3.對于流轉(zhuǎn)土地的用途，《農(nóng)村土地承包法》第三十三條第二款規(guī)定，土地流轉(zhuǎn)不得改變土地的農(nóng)業(yè)用途。因此在流轉(zhuǎn)合同條款中的關(guān)于流轉(zhuǎn)土地用途的約定中，不能將用于非農(nóng)業(yè)用途約定為流轉(zhuǎn)土地的用途，這是法律的強制性規(guī)定，一旦違反，就意味著流轉(zhuǎn)合同無效而使得整個流轉(zhuǎn)歸于無效，非但不能合法有效的流轉(zhuǎn)土地，更有可能受到行政處罰。4.應(yīng)當(dāng)在合同中約定糧補等各種補貼由誰享有。5.家庭承包方式中名為轉(zhuǎn)包合同，實為以地抵債是無效的。

三、合同的備案登記

相關(guān)管理辦法規(guī)定，當(dāng)雙方流轉(zhuǎn)意見一致后，即明確流轉(zhuǎn)意向，無論以何種方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)（互換、出租、轉(zhuǎn)包或者其他方式），承包方都應(yīng)當(dāng)及時告知發(fā)包方并進(jìn)行備案。我國《農(nóng)村土地承包法》在第三十七條中進(jìn)行了明確的規(guī)定。若承包方對其土地承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行流轉(zhuǎn)，無論以何種方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)雙方都應(yīng)當(dāng)以書面的方式簽訂合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。若流轉(zhuǎn)方式為轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)包方都應(yīng)當(dāng)告知發(fā)包方，經(jīng)過其同意；若流轉(zhuǎn)方式為互換、出租或者轉(zhuǎn)包以及其他方式時，則應(yīng)告知發(fā)包方，及時進(jìn)行備案。但實際的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)過程中，當(dāng)事人往往簡化了流轉(zhuǎn)手續(xù)，沒有進(jìn)行備案，如此一來，第三方利益往往會因權(quán)利義務(wù)不明而受到損害，致使流轉(zhuǎn)雙方不得不經(jīng)法律途徑解決矛盾。而如果所流轉(zhuǎn)經(jīng)營權(quán)的土地在承包期限內(nèi)受到政府征用，則在接受補償方面，土地承包人也容易產(chǎn)生糾紛，在《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》中針對此類問題有明確規(guī)定。流轉(zhuǎn)合同在簽訂后不但流轉(zhuǎn)雙方各持一份，還應(yīng)當(dāng)向發(fā)包方備案，同時在鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府土地承包管理部門備案一份。通過備案能夠更加快捷的或缺土地流轉(zhuǎn)相關(guān)資料，若該土地承包權(quán)變更或者再流轉(zhuǎn)過程中，若遇到權(quán)屬不明等問題，能夠從相關(guān)職能部門快速的查詢到相關(guān)資料進(jìn)行對照。所以在進(jìn)行土地承包流轉(zhuǎn)合同公證時，往往會重點審查轉(zhuǎn)包合同，并告知合同雙方應(yīng)當(dāng)及時進(jìn)行備案，并將不備案的危害以及后果及時告知，令雙方明確利害關(guān)系，確定自身的權(quán)利義務(wù)，從而有效規(guī)避和預(yù)防糾紛的出現(xiàn)。

四、委托問題

依照相關(guān)管理辦法規(guī)定，在土地流轉(zhuǎn)過程中，承包人可以委托第三方代其進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)，即可以委托具有資質(zhì)的中介組織或者發(fā)包方。而在土地轉(zhuǎn)包中，簽訂土地合同時可以由承包方親自簽訂合同，也可以委托具有資質(zhì)的機構(gòu)以及發(fā)包方代其對其承包土地進(jìn)行轉(zhuǎn)包。這里需要著重說明，根據(jù)國際慣例和現(xiàn)行的法律規(guī)定，自然人、法人委托人進(jìn)行重要法律行為的授權(quán)委托書，必須辦理公證，方能有效。經(jīng)過公證的委托書，具有很強的證據(jù)效力，如果未按法定程序提出證據(jù)或所提出的證據(jù)不足以公證證明的，則不能否定公證證明的證據(jù)效力。

參考文獻(xiàn)：

[1]李力.農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同簽訂應(yīng)注意的事項[J].甘肅農(nóng)業(yè),2014(04).

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關(guān)鍵詞:集體土地所有制;土地流轉(zhuǎn);法律保障機制

中圖分類號:DF454文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A文章編號:1673-291X(2009)32-0029-03

一、新時期農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的政策依據(jù)

根據(jù)黨的十七屆三中全會《關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題決定》的基本精神提出,建設(shè)有中國特色社會主義新農(nóng)村,到2020年,農(nóng)民的人均收入比2008年翻一番,絕對貧困現(xiàn)象基本消除,這是實現(xiàn)建設(shè)小康社會奮斗目標(biāo)的新要求?！稕Q定》同時指出,農(nóng)村經(jīng)濟(jì)體制更加完善,城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展一體化機制基本建立,現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)建設(shè)取得顯著進(jìn)展,農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力顯著提高。今后要把國家基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和社會事業(yè)發(fā)展重點放在農(nóng)村,并確立了農(nóng)村改革發(fā)展的具體目標(biāo)。特別強調(diào),在新的形式下,用法律的形式規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的有序進(jìn)程,使之更加有利于農(nóng)村現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)建設(shè)。

土地是農(nóng)業(yè)的基本要素,黨的制定的土地承包制,是農(nóng)村改革的重大措施,改變了原來的集體勞動、集體管理、吃大鍋飯、絕對平均的分配方式,在很大程度上調(diào)動了農(nóng)民生產(chǎn)勞動的積極性。隨著農(nóng)村改革深入發(fā)展,解放了農(nóng)村的勞動力,大批農(nóng)民工進(jìn)入城市,不僅加速了工業(yè)化進(jìn)程,也促進(jìn)了農(nóng)村現(xiàn)代化建設(shè)。土地流轉(zhuǎn)的出現(xiàn),正是現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)建設(shè)高速發(fā)展的必然過程。只有建立相應(yīng)的適合于土地流轉(zhuǎn)的法治環(huán)境,才能使土地流轉(zhuǎn)合理、合法、有序。因為早期實行集體所有制的土地承包責(zé)任制,沒有更多的土地流轉(zhuǎn)的形式發(fā)生和需求,也就不會產(chǎn)生相關(guān)的法律、法規(guī)。一切法律、法規(guī)的產(chǎn)生皆來自社會發(fā)展的實際需要,兩千多年前的《淮南子》指出:“法生于義,義生于眾適,眾適合于人心”;“法者非天墜,非地生,發(fā)于人間而反以自正?！盵1]事實就是如此,一切法律的需求來自于社會實踐,又反過來作用于實踐,關(guān)于土地流轉(zhuǎn)的法律、法規(guī),也只能是從社會實踐的需求中產(chǎn)生,又用于維護(hù)土地流轉(zhuǎn)的有序與合理,這是科學(xué)的結(jié)論。

二、農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的實體法律保障機制

根據(jù)我國土地法第10條、第14四條、第15條等的相關(guān)規(guī)定,確定了農(nóng)村土地集體所有權(quán)的法定概念。但是,從現(xiàn)實來看農(nóng)村集體一詞大致可以有三種范圍,一是村農(nóng)民集體;二是村內(nèi)兩個以上農(nóng)村經(jīng)濟(jì)集體組織;三是鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體。顯然這是三個不同級別的又不相統(tǒng)屬的集體概念,至少表現(xiàn)在集體所有權(quán)的土地方面是三種集體形式,即具有“村內(nèi)兩個以上集體”成員資格,還能夠具有“村集體”成員資格和同時具有鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體成員資格。

從我國《物權(quán)法》第60條①規(guī)定可以看出,這三種集體經(jīng)濟(jì)組織的土地所有權(quán)的歸屬并不能相互統(tǒng)轄,即村集體、村內(nèi)兩個以上集體、鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體,三者的集體所有的土地,各有歸屬,分別代表了三個(或三塊)不同范圍的土地。因此,集體成員資格的集體范圍也不相同[2]。

(一)關(guān)于取得集體所有制土地所有權(quán)的集體成員資格的法律規(guī)定

集體所有權(quán)土地的集體成員資格的獲得,從法律上主要有兩種途徑,一是具有血緣關(guān)系的生育,人口生育自然取得集體成員的資格;二是經(jīng)過法律程序的領(lǐng)養(yǎng)和結(jié)婚。其他方式如贈與關(guān)系則不能取得農(nóng)村集體成員資格。另一種變通的取得該土地部分使用權(quán)的方式是經(jīng)過2/3以上村民或者村民代表同意,可以有償獲得一定時限承包、承租或者轉(zhuǎn)讓使用的權(quán)利,這在用益物權(quán)中具有相關(guān)的規(guī)定。但是,從法律上講,承租人、承包人、受讓人等一但具有該土地的占有、經(jīng)營、收益等權(quán)利,有可能成為“永久性”用益物權(quán),那么,取得該集體所有權(quán)土地屬于集體成員以外的人,他對該土地的使用權(quán)不再發(fā)生流轉(zhuǎn),就可以成為永久性用益物權(quán)的持有者。

(二)農(nóng)村集體土地的實體權(quán)利

1.根據(jù)法律規(guī)定,出現(xiàn)自動取得土地的用益物權(quán)的條件

(1)婚姻。無論男女,只要合法成為土地承包責(zé)任制家庭的成員之一,盡管他(她)并不具備本集體所有土地成員資格,無論他(她)有無集體戶籍,只要該戶所承包土地仍在承包期內(nèi),就自然具備了該戶對所承包土地的占有、經(jīng)營、收益權(quán);(2)收養(yǎng)關(guān)系的合法成立;(3)合法的土地流轉(zhuǎn)獲得的該土地的用益物權(quán)?？梢?土地用益物權(quán)是可以無限制的重疊擁有和獲得,從本質(zhì)上不同于初始階段的土地承包到戶的土地承包制。

2.土地用益物權(quán)具有可繼承性

土地承包責(zé)任制是按農(nóng)戶為單位,以每戶人數(shù)為基本單位的承包制度?！段餀?quán)法》第117條規(guī)定,用益物權(quán)人對他人所有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn),依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。但是,該農(nóng)戶具體行使占有權(quán)的人,一般為該農(nóng)戶戶主或當(dāng)家人。戶主與當(dāng)家人的本質(zhì)不同,習(xí)慣上,戶主指家中長輩,而當(dāng)家人則不一定是長輩。兩者在法律上所處的地位是不同的,在土地承包期內(nèi),戶主與當(dāng)家人的繼承地位也是不同的。在當(dāng)前農(nóng)村土地承包責(zé)任制的狀況下,每戶成員的死亡或者身份變動,均可以形成互相繼承的平等權(quán)利。當(dāng)發(fā)生土地流轉(zhuǎn)時,該戶的權(quán)利主張不因戶主或當(dāng)家人的變更而發(fā)生變化。

3.土地用益物權(quán)具有可轉(zhuǎn)讓性

在以每戶為單位的土地承包責(zé)任制時,喪失土地所有權(quán)集體成員資格,有時并不能使已經(jīng)承包而且尚未完成一個承包期的土地承包權(quán)喪失,一農(nóng)戶于承包責(zé)任制實施之際,如為6口人之家,每人應(yīng)承包該集體土地一畝,期限為30年或更久。那么,承包責(zé)任生效以后,發(fā)生人員變化,該6口之家死亡1人,其土地承包期未滿,該戶原承包6畝土地數(shù)并不發(fā)生改變。一人或幾個集體所有權(quán)的成員資格的變化,其用益物權(quán)的資格仍然在該家庭(戶),直至該土地承包期完成。

(三)農(nóng)村集體成員資格的喪失

《物權(quán)法》第59條規(guī)定,農(nóng)民集體所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)屬于集體成員集體所有的原則,農(nóng)民集體所有權(quán)的土地為集體成員集體所有的概念,隨其集體所有權(quán)集體成員資格的喪失,也同時喪失了對該物權(quán)的集體所有權(quán)的資格。根據(jù)法律規(guī)定,農(nóng)民遇有下列情況之一時,喪失農(nóng)村集體成員資格:

1.死亡;2.婚姻、收養(yǎng)等屬于法律程序允許的長久或終身脫離該集體時;3.該集體土地全部喪失;4.該集體成員全部永久性遷移;5.經(jīng)過法定的轉(zhuǎn)讓程序之后。

以上諸改變,使集體所有權(quán)的兩個基本要素之一或全部發(fā)生缺失,所以,集體所有權(quán)成員資格也隨之喪失。但農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)在下列情況下,用益物權(quán)合法存在,即集體所有權(quán)的土地的承包權(quán)不伴隨集體成員資格的存在與消失而消失。

1.升學(xué)、參加工作(如公務(wù)員等);2.服刑;3.農(nóng)民進(jìn)城創(chuàng)業(yè),經(jīng)商,辦實業(yè)等;4.參軍;5.脫離本集體并從事本集體以外的農(nóng)村有償承包土地的耕作、占有、收益;6.從事國有土地的開發(fā)利用;7.喪失勞動能力;8.其他原因脫離本集體的不定期因素。

三、農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)相關(guān)的程序法律保障機制

1999年1月施行的《中華人民共和國土地法》第二章規(guī)定了土地所有權(quán)和使用權(quán),其中第8條規(guī)定:“城市市區(qū)的土地屬于國家所有,農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地,除非法律規(guī)定屬于國家所有的以外,屬于農(nóng)村集體所有,宅基地、自留地屬于農(nóng)民集體所有。”

我國的土地所有權(quán)分為兩種,國家所有和農(nóng)村集體所有。所以,農(nóng)民和城市居民使用的任何土地,從法律上講,均為使用權(quán),而非所有權(quán)。使用權(quán)的獲得,必須經(jīng)過法律程序。即對國有土地,須經(jīng)國家相關(guān)法律程序批準(zhǔn),對農(nóng)村集體的所有的土地,必須經(jīng)過集體所有土地的集體成員通過并報上級批準(zhǔn)。這一結(jié)論,是從法律概念作出的?！锻恋胤ā返?條①、第10條②分別作出了具體規(guī)定。從規(guī)定可以看出,農(nóng)村土地流轉(zhuǎn),是指農(nóng)村集體所有的土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。《物權(quán)法》對此作出了更加明確的解釋和規(guī)定,《物權(quán)法》第59條規(guī)定:“農(nóng)民集體所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn),屬于本集體成員所有。”從法律規(guī)定中可以理解為,集體所有制的所有權(quán)為集體成員平等占有,不記年齡、性別、地位、財產(chǎn)、階級以及加入本集體時間的長短,貢獻(xiàn)大小等等。而僅有的,也是必須的條件,就是戶籍的地域狀況,一個人只要出生在農(nóng)村某一自然村的農(nóng)戶家庭,又與該農(nóng)戶具有直接的血緣關(guān)系,就自然取得了其父母所在地域的農(nóng)村集體所有制的集體成員資格。但是,本集體以外的成員,想加入本集體,從而享有該集體成員的所有權(quán)的平均權(quán)利,就必須經(jīng)過相應(yīng)的法律程序,如婚娶、收養(yǎng)關(guān)系,以及其他法律程序等等。

我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)所涉及的法律問題,一是集體所有權(quán)成員資格問題;二是耕地不得擅自改作非耕地或者建設(shè)用地。這兩條是基本原則。流轉(zhuǎn)涉及本集體成員以外的人員欲承包或承租集體的土地,《土地法》中規(guī)定必須經(jīng)村委會會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表同意。

四、目前我國農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)過程中存在的法律問題及其解決路徑

從當(dāng)前相關(guān)法律框架下的土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀可以發(fā)現(xiàn),土地承包責(zé)任制的承包期的長短,直接關(guān)系到農(nóng)村社會的穩(wěn)定發(fā)展。30年不變,甚至70年或永久不變(這里講的是用益物權(quán)而非所有權(quán)),土地的所有權(quán)與用益物權(quán)有本質(zhì)上的區(qū)別,所有權(quán)是,即擁有該物的主管物權(quán),是該物的歸屬,所有權(quán)的性質(zhì)與社會經(jīng)濟(jì)體制有關(guān)。

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn),是集體所有制的土地的用益物權(quán)的改變,從根本上不會損害該集體所有權(quán)的集體成員的利益,而集體成員資格的取得是以自然的地域條件為基礎(chǔ)的時限性所決定的,而取得其用益物權(quán)的資格與所有權(quán)集體成員資格相同。但是,與所有權(quán)不同的是用益物權(quán)可以經(jīng)過2/3以上村民或村民代表的同意,即有償?shù)墨@得以轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)租等方式的該土地的用益物權(quán),使用年限為該承包期以內(nèi),如果承包期無限制延長,即屬于永久性,那么,該土地用益物權(quán)即為永久性的屬于非本集體成員所有。實質(zhì)上,該土地轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)租或受讓者即成為該土地集體成員。隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和農(nóng)村現(xiàn)代化的快速發(fā)展,將有一半甚至更多的原農(nóng)村人口轉(zhuǎn)入城市,就可能發(fā)生大量的土地流轉(zhuǎn),該集體所有權(quán)土地的集體成員也將發(fā)生變化,甚至可能成為某幾個或僅一家一戶所有,是否仍為原集體成員已無法預(yù)定。因為土地的現(xiàn)代化設(shè)施以及標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)模式的建設(shè),長期性的或永久性的占有、經(jīng)營、收益是相關(guān)設(shè)施投資的基礎(chǔ)。土地用益物權(quán)的長期性、永久性,將有利于現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展,也是城鎮(zhèn)一體化經(jīng)濟(jì)建設(shè)的需要。

集體所有土地用益物權(quán)的獲得者,在土地承包期無限制的延長之后,其用益物權(quán)也隨之延長。只有出現(xiàn)下列情況下,在自愿的基礎(chǔ)上,才能喪失永久性的用益物權(quán)。一是死亡;二是轉(zhuǎn)讓。

轉(zhuǎn)讓非轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)租、合作入股等性質(zhì),轉(zhuǎn)讓是土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓,是承包人、發(fā)包人的土地承包關(guān)系的終止。轉(zhuǎn)讓者也不再享有該土地承包經(jīng)營權(quán),實質(zhì)上該集體土地所有權(quán)的集體成員資格也隨之消失。所以轉(zhuǎn)讓者應(yīng)具備以下條件,才能夠通過法律程序。

1.轉(zhuǎn)讓人具有穩(wěn)定的非農(nóng)業(yè)職業(yè)收入;2.自愿;3.合法[2]260。

非農(nóng)業(yè)職業(yè)收入穩(wěn)定,是指其收入來源非農(nóng)業(yè)基本穩(wěn)定,如公務(wù)員身份等狀態(tài)下。才可以具備轉(zhuǎn)讓土地承包權(quán)的條件,這正是為保障農(nóng)民生活的基本利益出發(fā)。即承包人失去生活保障之后,能夠保障其生活來源。因此,必須取得發(fā)包方的批準(zhǔn),才能解除原承包人的土地承包關(guān)系的資格。由此可以看出,《物權(quán)法》第128條規(guī)定:“土地承包經(jīng)營權(quán)人依照農(nóng)村土地承包法的規(guī)定,有權(quán)將土地承包經(jīng)營權(quán)采取轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)。流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包期的剩余期限。未經(jīng)依法批準(zhǔn),不得將承包地用于非農(nóng)建設(shè)?！闭歉鶕?jù)此規(guī)定,轉(zhuǎn)包出租等不發(fā)生權(quán)利主體的更換,原有的土地發(fā)包承包關(guān)系不發(fā)生變化,即承包人仍享有原來的土地承包經(jīng)營權(quán)。所以,在法律上規(guī)定,轉(zhuǎn)讓所承包的土地經(jīng)營權(quán),必須有變更登記過程。

由于城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會一體化體制建設(shè),農(nóng)民轉(zhuǎn)入城鎮(zhèn)后,并具備了相對穩(wěn)定的非農(nóng)業(yè)職業(yè)的經(jīng)濟(jì)收入,身份與城市居民同等,當(dāng)其對原有土地的用益物權(quán)進(jìn)行流轉(zhuǎn)時,毫無疑問的取得一份該土地用益物權(quán)流轉(zhuǎn)產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)利益,這一過程是法定的合法程序。但是,與原來的城鎮(zhèn)居民包括工人等非農(nóng)業(yè)人口相比,具有明顯不同,與留在農(nóng)村仍以農(nóng)業(yè)為生活來源的農(nóng)民相比,也具有明顯的優(yōu)勢。維護(hù)用益物權(quán)的同時,卻出現(xiàn)了不平等而合法的現(xiàn)象。

2/3以上村民或2/3以上村民代表同意由非本集體成員承包等方式獲取農(nóng)村承包經(jīng)營權(quán),有可能在城鎮(zhèn)化、工業(yè)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程中導(dǎo)致集體成員資格的集體喪失,最終使該集體所有的土地,被一位或幾位承包者占有全部的用益物權(quán)。當(dāng)承包期無限制延長時,造成該土地占有、收益的高度集中。從而導(dǎo)致土地資源被少數(shù)人控制的現(xiàn)象而使更多的農(nóng)民失去基本生活保障,增加社會的負(fù)擔(dān)。

尤其抵押權(quán)的使用,也使農(nóng)村集體所有制土地的使用權(quán)發(fā)生復(fù)雜的歸屬變化,因為抵押權(quán)仍為有諸多不確定因素。[2]349

關(guān)于農(nóng)村集體、村內(nèi)兩個以上集體、鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體三個農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織的集體土地所有權(quán),在土地流轉(zhuǎn)過程中也出現(xiàn)集體成員資格的歸屬問題,不僅是用益物權(quán)的歸屬。對這種集體所有權(quán)的土地歸屬有兩種情況,一種是在國家實施農(nóng)村土地承包制,承包到戶的時期,村民集體所有制的土地按村民人口平均分配,然后以戶人口數(shù)為計算標(biāo)準(zhǔn),將全村土地全部承包到戶,在本屆承包完成之后,各戶人口數(shù)的變動,不再受承包土地計算的影響,即承包程序過程規(guī)定的時間為計算人口的截止日期,過此日期,各戶均遵守“增人不增地,減人不減地”的原則,直至本屆承包期30年期滿,再行承包計算人口與土地。所以,鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村、村內(nèi)兩個以上集體經(jīng)濟(jì)組織,除了集體所有制的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村、村內(nèi)該集體經(jīng)濟(jì)組織所辦企業(yè)之外,無集體耕地。這種完全承包的現(xiàn)象比較少,其原因是,當(dāng)廢除、生產(chǎn)大隊、生產(chǎn)隊三級核算時,改為鄉(xiāng)鎮(zhèn),生產(chǎn)大隊改為村,生產(chǎn)隊改為村民小組。為了解決農(nóng)民的基本生活,而承包到戶的土地是這三種集體所有權(quán)的一種方式,正如《土地法》中規(guī)定的,農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村民集體所有,由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會經(jīng)營、管理;已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織所有的,由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營管理;已屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體所有的,由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營管理。除了已經(jīng)承包到戶部分耕地之外,還有一部分是原于以上三種不同形式的集體用益物權(quán),并未承包到戶,這一部分的土地使用權(quán)(用益物權(quán))為集體所有。即由該集體的代表村委會、鄉(xiāng)鎮(zhèn)該集體經(jīng)濟(jì)組織負(fù)責(zé)人及村民小組長掌控。這是第二種情況,這一部分用益物權(quán)的流轉(zhuǎn)方式,由依法代行用益物權(quán)的方式由村民各級領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行,接受村民監(jiān)督。

可見,以上三種不同級別和范圍的集體成員的用益物權(quán)的使用,其法律地位是相同的。但是,明顯的不符合法律邏輯概念。所以,這三種農(nóng)民集體所有權(quán)土地的歸屬及其用益物權(quán)的分配、使用等從法律地位等方面,尚需進(jìn)一步完善,對土地流轉(zhuǎn)的年限規(guī)定,也應(yīng)當(dāng)作出更科學(xué)的調(diào)整,從而保障農(nóng)民最基本的生活,即對土地的用益物權(quán)的穩(wěn)定。

參考文獻(xiàn):

篇5

農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題在法律界和實務(wù)界一直引發(fā)爭議。學(xué)者們反對宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的原因很大程度上是基于宅基地使用權(quán)的保障功能和福利性質(zhì)，是為了避免土地性質(zhì)改變，交易失控，最終危及農(nóng)村治安和社會穩(wěn)定。然而農(nóng)村宅基地使用權(quán)地下市場已經(jīng)形成，中國法律規(guī)定落后的局面亟待解決，最終實現(xiàn)宅基地使用權(quán)的合法化，盤活農(nóng)村經(jīng)濟(jì)。

二、農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法律制度的構(gòu)建

民法認(rèn)為，農(nóng)民擁有宅基地使用權(quán)就能夠在宅基地上建住房并且處分其住宅。如果農(nóng)民處于某種緊急況需要出賣房屋則根據(jù)房隨地走的原則只能將土地使用權(quán)與房屋一同出售，且出售對象僅限于本集體內(nèi)部組織成員。但在一些發(fā)達(dá)地區(qū)的農(nóng)村及城鄉(xiāng)結(jié)合部已經(jīng)出現(xiàn)了宅基地轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、宅基地入股及土地整理并房屋置換。法律現(xiàn)象已經(jīng)存在，相應(yīng)的法律規(guī)范也就呼之欲出。實現(xiàn)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)需要考慮以下方面:

(一)明確宅基地的集體所有權(quán)和農(nóng)民的用益物權(quán)

1．宅基地的所有權(quán)歸集體經(jīng)濟(jì)組織宅基地的所有權(quán)歸農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織，這是顯而易見的

但是，由于我國法律對于這個所有權(quán)歸屬沒有明確規(guī)定，并且集體經(jīng)濟(jì)組織中的分支過于復(fù)雜，包括村集體和城鎮(zhèn)集體等等，這種權(quán)利歸屬反而變得十分模糊。甚至有一些地區(qū)認(rèn)為宅基地所有權(quán)歸國家，從而出現(xiàn)一些基層政府越俎代庖與民爭利的現(xiàn)象。我們現(xiàn)在擺在第一位的任務(wù)就是完善相關(guān)法律制度，明確農(nóng)村宅基地所有權(quán)的歸屬。這種規(guī)定應(yīng)當(dāng)根據(jù)實際情況具體到哪一級哪一個地區(qū)的村集體，同時，應(yīng)當(dāng)明確農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織對于宅基地所有權(quán)的管理權(quán)利和管理義務(wù)。最后，這些法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)明確我國集體經(jīng)濟(jì)組織的土地所有權(quán)與國家土地所有權(quán)應(yīng)當(dāng)同權(quán)同價。

2．農(nóng)民對宅基地使用權(quán)具有用益物權(quán)

農(nóng)民對于其所擁有的宅基地使用權(quán)具有用益物權(quán)，這是來自物權(quán)法的明確規(guī)定。但是，眾所周知，用益物權(quán)包括占有權(quán)使用權(quán)收益權(quán)。但是我國物權(quán)法中卻規(guī)定了農(nóng)民對于宅基地只有占有使用的權(quán)利，而無收益權(quán)。宅基地以及地上房屋是農(nóng)民的主要財產(chǎn)，但由于農(nóng)民對于宅基地使用權(quán)無收益和處分的權(quán)利，根據(jù)房地一體的原則，這也限制了地上房屋的買賣和出租。在這些農(nóng)村改革試點中，對于宅基地和地上房屋進(jìn)行買賣獲得收益后往往只對房屋進(jìn)行補償，農(nóng)民未能真正享受土地出讓獲得的收益。

(二)修改現(xiàn)行法律，制定宅基地流轉(zhuǎn)的具體制度

我國現(xiàn)行法律對于農(nóng)村宅基地的規(guī)定僅限于憲法，物權(quán)法和土地管理法以及民法通則的一些十分簡單粗略的規(guī)定，除此之外就是一些省市自己制定的效力和位階僅比較低的暫行規(guī)定。而土地管理法中關(guān)于一戶只能擁有一處宅基地和限制房屋買賣禁止宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的規(guī)定也早就不符合歷史和現(xiàn)實。通過繼承，一戶農(nóng)民會擁有多處宅基地，土地的隱形流轉(zhuǎn)也早就存在。因此，應(yīng)當(dāng)及時制定允許宅基地流轉(zhuǎn)的制度，這些制度的內(nèi)容包括:

1．明確農(nóng)村宅基地受讓主體范圍

農(nóng)村最低生活保障制度在廣大農(nóng)村開始試點并逐步建立起來，而宅基地制度的福利性質(zhì)逐漸減弱。如果仍舊依照現(xiàn)行法律規(guī)定宅基地只能在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員之間流轉(zhuǎn)，基于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員均可依法免費申請宅基地，在農(nóng)村顯然無法形成有效的宅基地流轉(zhuǎn)市場，宅基地流轉(zhuǎn)毫無價值。只有突破這個主體限制，將宅基地主體擴(kuò)大到城鎮(zhèn)居民，制定法律允許城市居民取得宅基地使用權(quán)，是集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，才能逐步建立一個健康有效的宅基地流轉(zhuǎn)市場。當(dāng)然，為了避免城市居民炒賣宅基地，應(yīng)當(dāng)對城市居民受讓宅基地使用權(quán)的面積數(shù)量加以法律控制。既確保農(nóng)民住宅用地，也適當(dāng)將宅基地引向擁擠的城市。力求達(dá)到城市住房壓力與農(nóng)村住宅空置的平衡。至于城市居民以外的主體能否取得宅基地使用權(quán)還需要深入分析。

2．明確農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方式

由于城市居民無法通過申請獲得農(nóng)村宅基地，所以法律在擴(kuò)大宅基地受讓主體的同時要增加宅基地流轉(zhuǎn)的方式。將農(nóng)民通過原始申請獲得的宅基地排除在外之后還有入股、抵押、出賣、租賃、繼承。由于我國奉行一戶一宅的政策和房隨地走的原則，因此宅基地上的住宅買賣之后，宅基地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)一同轉(zhuǎn)讓。但是為了避免失地農(nóng)民陷入失去生活保障的困境，轉(zhuǎn)讓宅基地必須符合嚴(yán)格的條件例如生活不受影響的證明，宅基地轉(zhuǎn)讓后所得價金由農(nóng)民和村集體按比例分配，受讓主體禁止改變土地用途，為防止倒賣土地，宅基地使用權(quán)出賣后一定時間內(nèi)不得再次出賣。并且買賣合同需要在有關(guān)土地管理部門備案。

(1)入股方式:宅基地使用權(quán)入股一般是通過兩種方式。

一種是以集體經(jīng)濟(jì)組織名義將宅基地使用權(quán)作價入股與投資者創(chuàng)辦企業(yè)。另外一種方式是將宅基地使用權(quán)作價創(chuàng)辦股份有限公司。宅基地收入除去基礎(chǔ)費用之后由宅基地使用人企業(yè)和村集體三方分紅。當(dāng)然，宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)在短期內(nèi)可能造成地方政府因無法征收宅基地而導(dǎo)致收入減少財政失衡，但從長遠(yuǎn)來看，允許宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)不僅能發(fā)揮土地的財產(chǎn)本質(zhì)還能夠增加農(nóng)民收入，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

(2)抵押方式:抵押權(quán)設(shè)立的依據(jù)是合法的抵押權(quán)合同。

宅基地使用權(quán)人與受讓人之間訂立合法的宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同，抵押權(quán)即成立，但必須保證集體組織成員的優(yōu)先權(quán)。抵押權(quán)的主體應(yīng)當(dāng)擴(kuò)展城鎮(zhèn)人口。就抵押權(quán)的實現(xiàn)方面，法律應(yīng)放開對受讓人身份的限制。法律應(yīng)當(dāng)允許宅基地使用權(quán)進(jìn)行抵押當(dāng)農(nóng)民抵押自己的宅基地同時宅基地使用權(quán)一同抵押，這樣有利于及時解決資金困難擴(kuò)大融資渠道，盤活農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

(3)出租方式:宅基地使用權(quán)人通過與受讓人簽訂宅基地使用權(quán)租賃合同。

通過合同自行約定租賃的期限費用但不得改變宅基地使用權(quán)的用途，簽訂的租賃合同必須向有關(guān)的土地管理部門進(jìn)行備案。

(4)置換方式:在廣東地區(qū)曾有一個“雙棄模式”

即農(nóng)民放棄宅基地使用權(quán)獲得城市住房，放棄土地承包經(jīng)營權(quán)獲得城市最低生活保障金。這種雙棄模式有利于促進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)有有利于保障農(nóng)民的生活。

(5)繼承和贈與方式:依照民法規(guī)定，村民可以通過繼承和贈與而獲取宅基地。

城市居民也應(yīng)當(dāng)能夠成為繼承與贈與的主體，但是為了防止一戶多宅的現(xiàn)象和惡意流轉(zhuǎn)現(xiàn)象的發(fā)生，法律應(yīng)當(dāng)要求繼承房屋的主體繳納一定數(shù)額的價金。

3．宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)過程的管理監(jiān)督制度

對宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)過程的管理和監(jiān)督就是對宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)過程進(jìn)行監(jiān)督管理。對矛盾糾紛予以解決。為了防止宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)過程中的一些主體違反法律規(guī)定暗中交易，改變宅基地的用途，將集體所有的宅基地甚至是耕地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地，或者是受讓土地而不進(jìn)行開發(fā)，任由國家土地流失的現(xiàn)象發(fā)生，應(yīng)當(dāng)建立處理宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)糾紛的仲裁機構(gòu)，以仲裁方式配合司法部門解決宅基地流轉(zhuǎn)過程中的各種矛盾糾紛。

(三)建立農(nóng)村土地交易市場實現(xiàn)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)

為了實現(xiàn)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的合法流轉(zhuǎn)，而不是僅僅限于紙上談兵，就應(yīng)當(dāng)建立一個合法長期的土地交易的合理平臺。北大經(jīng)濟(jì)研究中心周其仁主任建議將農(nóng)村建設(shè)用地包括農(nóng)村宅基地集中起來建立土地交易市場。這些土地交易場所通過法律批準(zhǔn)設(shè)立，是實現(xiàn)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的專門場所，旨在實現(xiàn)土地同價同權(quán)公開交易。進(jìn)入土地交易場所的土地必須滿足三個條件:

1、土地所有人擁有合法的土地使用權(quán)。

2、土地用途是農(nóng)村建設(shè)用地而非耕地或農(nóng)地。

3、土地是建設(shè)規(guī)劃節(jié)約而來的土地。這樣才能有效防止耕地減少，土地性質(zhì)和用途改變等問題。但是創(chuàng)辦土地交易所也同樣存在一定風(fēng)險和難處。例如如何確認(rèn)那些使用權(quán)存在爭議的土地，轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)所得的價金在村民之間按什么比例分配，以及如何確保農(nóng)村宅基地使用權(quán)的交易費用完全由農(nóng)民受惠而不受侵占和盤剝。這些問題需要在土地交易所進(jìn)行試點的過程中逐步解決。1．宅基地使用權(quán)隨房屋流轉(zhuǎn)房隨地走是我國農(nóng)村移轉(zhuǎn)房屋所遵循的原則。在轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)時，房屋所占的土地也一并轉(zhuǎn)移。但是法律對于房屋轉(zhuǎn)移并沒有明確規(guī)定。如果不明確規(guī)定宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合法化，那么對于房屋受讓人來說，他所取得的房屋所有權(quán)也是不完整的。2．宅基地使用權(quán)單獨流轉(zhuǎn)宅基地使用權(quán)能否單獨流轉(zhuǎn)法律并沒明確的規(guī)定。在發(fā)達(dá)地區(qū)的農(nóng)村及城鄉(xiāng)結(jié)合部，這種宅基地的隱性市場發(fā)展得越來越龐大，農(nóng)民基于經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使自發(fā)地出賣自己多余的宅基地使用權(quán)。社會現(xiàn)象他已經(jīng)存在，但法律規(guī)定卻相對空白。極易產(chǎn)生糾紛，擾亂社會治安。

(四)建立有期限有償回收制度，解決土地閑置問題

根據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，一戶只能擁有一處農(nóng)村宅基地。然而，在廣大農(nóng)村集體組織成員基于贈與繼承買受等方式獲得宅基地一戶多宅現(xiàn)象超過批準(zhǔn)面積建房及未經(jīng)批準(zhǔn)違法占地建房的現(xiàn)象十分嚴(yán)重。一方面超標(biāo)的的宅基地?zé)o法收回，另一方面需要宅基地的村民增加，而土地并未增加，則土地更為緊張。這種超標(biāo)的行為與一戶一宅規(guī)定相違背。而使用權(quán)是一項他物權(quán)，期限特定。因而只能通過有償有期限地使用農(nóng)村宅基地的方式解決這個一戶多宅的問題。宅基地使用權(quán)的有償是指農(nóng)民通過合理方式獲得多余一戶的宅基地使用權(quán)后應(yīng)當(dāng)按照一定比例和期限繳納合理對價，對于超過批準(zhǔn)建造的面積而建造的房屋應(yīng)當(dāng)對超出部分繳納費用。而有期限是指農(nóng)民宅基地使用權(quán)在閑置的較長時間未能得到合理利用，則可以由國家負(fù)責(zé)收回，另行分配給其他依法申請宅基地的村民。宅基地的功能在有明顯的保障性，而一戶多宅的現(xiàn)象顯然超越了保障功能而造成土地的閑置和浪費，只有通過有償有期限使用農(nóng)村宅基地才能解決這一問題。

(五)完善農(nóng)村社會保障制度以社會保障代替宅基地保障

鑒于農(nóng)村宅基地使用權(quán)的社會保障制度具有福利性質(zhì)，一些持反對意見的專家學(xué)者擔(dān)憂農(nóng)民在轉(zhuǎn)讓自己的宅基地之后，失去生活保障，從而對社會治安造成影響。其實這種憂慮是多余的，原因如下:

1．限制宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)不是保障生活的主要方式

農(nóng)民作為一種理性經(jīng)濟(jì)人，如果無法保障自己的生活就不會輕易轉(zhuǎn)讓自己的住宅和宅基地使用權(quán)。與此同時，如果農(nóng)民處在急需資金解決生活困境的情況下，禁止宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓也顯然不能解決問題。故不應(yīng)以保障農(nóng)民生活為由禁止宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。

2．以全面社會保障代替土地保障剔除宅基地保障

篇6

    一、農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的一般性問題

    (一)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的概念

    關(guān)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的概念,當(dāng)前法律法規(guī)沒有給予明確的規(guī)定。有學(xué)者結(jié)合法律規(guī)定和傳統(tǒng)民法理論認(rèn)為,宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員在集體所有的土地上依法建造、保有個人住宅,庭院及宅前或宅后種植竹木等而對土地進(jìn)行占有、使用、收益的權(quán)利。宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是指為了實現(xiàn)土地收益,而使農(nóng)村宅基地使用權(quán)進(jìn)入流通領(lǐng)域的行為。[1]

    (二)關(guān)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的觀點

    在長期以來,法學(xué)界關(guān)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)可否流轉(zhuǎn)的爭議非常大,形成主張流轉(zhuǎn)的肯定說與反對流轉(zhuǎn)的否定說,雙方各持己見,觀點針鋒相對。

    否定說的學(xué)者認(rèn)為宅基地使用權(quán)具有身份性和福利性,不應(yīng)該進(jìn)行自由的流通,而只能在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部范圍流轉(zhuǎn)。如王利明教授認(rèn)為,宅基地使用權(quán)盡管是一項財產(chǎn)權(quán)利,但是具有一定的身份性質(zhì),并不適合自由轉(zhuǎn)讓,而只能在一定的范圍內(nèi)進(jìn)行。即只能在集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間進(jìn)行自由轉(zhuǎn)讓。[2]王衛(wèi)國教授認(rèn)為“宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)本著調(diào)劑余缺的原則,在本機體內(nèi)成員之間協(xié)議轉(zhuǎn)讓,但必須經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府批準(zhǔn),而且出讓方不得牟利”。[3]

    肯定說的學(xué)者認(rèn)為,《物權(quán)法》在用益物權(quán)編規(guī)定了農(nóng)村宅基地使用權(quán),它具有用益物權(quán)的基本性質(zhì)。農(nóng)民基于自身身份向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可無償申請取得宅基地使用權(quán),但是一經(jīng)取得,便具有了直接支配性和排他性,任何人不得侵犯這一權(quán)利?，F(xiàn)實中,因繼承等而出現(xiàn)的一戶多宅屬合法取得,而不允許流轉(zhuǎn),這必將使農(nóng)民的財產(chǎn)權(quán)的實現(xiàn)受到限制,同時也造成資源的浪費。梁慧星教授認(rèn)為宅基地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓,只是農(nóng)村宅基地使用權(quán)屬于無償劃撥的基地使用權(quán),在有償轉(zhuǎn)讓時土地所有權(quán)人有權(quán)要求原來或新的土地使用權(quán)人交納出讓金。[4]

    筆者認(rèn)為,雖然宅基地使用權(quán)在性質(zhì)上具有身份性、福利性、無償性,但仍具有用益物權(quán)的基本性質(zhì)。宅基地使用權(quán)作為農(nóng)民的一項重要的財產(chǎn)性權(quán)利,只有能夠自由的流轉(zhuǎn)才能使農(nóng)民真正實現(xiàn)土地上的經(jīng)濟(jì)利益。但是鑒于農(nóng)村宅基地是國家為了保障農(nóng)民基本生存權(quán)利而設(shè)置的一項福利性權(quán)利,其具有有別于城市土地的特殊性,盲目的放開難免會產(chǎn)生很多問題,因此必須構(gòu)建一套完善的制度來對此進(jìn)行規(guī)制。

    (三)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀

    中國的宅基地制度在設(shè)立之初便是以保障農(nóng)民基本住房為目的的,它在解決農(nóng)民基本生存問題上了發(fā)揮了巨大的作用。但是隨著社會的發(fā)展,中國的宅基地使用權(quán)制度與現(xiàn)實產(chǎn)生種種矛盾,為農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)帶來了障礙。

    1、市郊農(nóng)村宅基地閑置嚴(yán)重,“空心村”大量出現(xiàn)

    近年來,隨著中國的城市化進(jìn)程加快,經(jīng)濟(jì)狀況良好的農(nóng)民紛紛進(jìn)城購房,但是受現(xiàn)行法律法規(guī)的限制,他們在農(nóng)村合法取得的宅基地不能進(jìn)行公開合法的轉(zhuǎn)讓,村集體也不能回收進(jìn)行處置,于是這些宅基地就被閑置。這種情況在發(fā)達(dá)城市的市郊尤為典型,并隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有愈演愈烈之勢。另外一個方面,由于城市土地資源稀缺,地價高昂,城鎮(zhèn)低收入家庭希望購買農(nóng)村閑置房解決住房問題。這樣,在我們的土地市場產(chǎn)生了嚴(yán)重的供需矛盾,而農(nóng)村的宅基地卻被大量的浪費。

    2、私下交易頻繁,形成隱形市場,引發(fā)社會糾紛

    盡管我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)受體制的束縛,但是每一個農(nóng)民都是理性的“經(jīng)濟(jì)人”,在經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使下農(nóng)民與市民的需要相應(yīng)和。宅基地買賣、出租、抵押等形式流轉(zhuǎn)事實上已大量存在,形成了以自發(fā)流轉(zhuǎn)為特征的農(nóng)村宅基地隱形市場。尤其在城鄉(xiāng)結(jié)合部,這一隱形市場非?；钴S。在現(xiàn)行法律的框架內(nèi),流轉(zhuǎn)雙方的權(quán)利義務(wù)得不到法律的約束和保障,即在交易時便埋下了一顆不定時炸彈,因此一旦產(chǎn)生糾紛,當(dāng)事人的權(quán)益就可能得不到很好的維護(hù)。司法實踐中,此類糾紛已經(jīng)越來越多,給社會穩(wěn)定造成了不好的影響。

    3、當(dāng)前宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的方式

    盡管我國法律禁止宅基地的自由流通,但是現(xiàn)實中農(nóng)村宅基地使用權(quán)以下列方式在進(jìn)行著流通。

    (1)出租。出租是目前宅基地私下流轉(zhuǎn)中最為普遍的一種方式。農(nóng)民在合法取得宅基地上建房,然后將房屋在一定期限內(nèi)出租,獲取租金收益。承租人再將房屋用作居住,辦公或其他經(jīng)營場所,事實上也獲得了土地使用權(quán)。此類情況多出現(xiàn)在城鄉(xiāng)結(jié)合部等交通便利,經(jīng)濟(jì)活躍的區(qū)域。

    (2)買賣,即出讓宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)。買賣的情況主要發(fā)生在:一是農(nóng)民進(jìn)城購買房屋后,將原有宅基地連同房屋一起出賣的,二是農(nóng)民存在一戶多宅的,將多出的出賣。這樣的情況在現(xiàn)實較為普遍,北京的“畫家村”就是這樣形成的。

    (3)征收。國家因為開發(fā)區(qū)或者基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)需要征收農(nóng)民的宅基地而將農(nóng)村部分居民搬遷,原來宅基地用作他用,或者因城市規(guī)劃調(diào)整,城鄉(xiāng)結(jié)合部部分宅基地征作城市建設(shè)用地使用。

    (4)“小產(chǎn)權(quán)房”流轉(zhuǎn) ?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”是相對于大產(chǎn)權(quán)房而言的,是指沒有國家土地和建設(shè)部門頒發(fā)的土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證書,或只有房屋所有權(quán)證,沒有土地使用權(quán)證。是一種特殊權(quán)屬狀態(tài)下的房屋。“小產(chǎn)權(quán)房”通常是農(nóng)村集體組織或開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)的名義等在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋,按規(guī)定這種住宅只可在集體內(nèi)成員間分配,但現(xiàn)實中卻大量的向城鎮(zhèn)居民出售,因而成為目前面積最大的宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)形式。

    (5)繼承,繼承人繼承被繼承人的房屋,因此取得宅基地使用權(quán)。繼承人可以是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員,亦可以是非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員?，F(xiàn)實中,被繼承人在農(nóng)村,繼承人由于各種原因取得城市居民身份,一旦發(fā)生繼承,農(nóng)村宅基地使用權(quán)歸其享有。

    由此可以看出,雖然我國法律明確規(guī)定禁止農(nóng)村宅基地的市場化,不允許其自由流轉(zhuǎn),但是事實上,隨著中國城市化進(jìn)程的推進(jìn),農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)已經(jīng)成為一個不爭的事實。與其一味的“堵”,還不如因勢利導(dǎo)的“疏”,將農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)的方式等納入法律監(jiān)管的范圍內(nèi),使隱形市場明亮化。

    二、農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律障礙分析

    (一)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)行立法狀況

    就我國目前的立法狀況而言,關(guān)于宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)規(guī)定主要體現(xiàn)在以下法律法規(guī)中:

    第一,《物權(quán)法》第一百五十二條規(guī)定:“宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利,有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施?！钡谝话傥迨龡l規(guī)定“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓,適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定?！钡谝话傥迨臈l規(guī)定:“宅基地因自然災(zāi)害等原因滅失的,宅基地使用權(quán)滅失。對失去宅基地的村民,應(yīng)當(dāng)重新分配宅基地?！钡谝话傥迨畻l規(guī)定:“已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的,應(yīng)當(dāng)及時辦理變更登記或者注銷登記。”

    第二,《擔(dān)保法》第三十七條規(guī)定:“下列財產(chǎn)不得抵押:……(二)耕地、宅基地、自留山等集體所有的土地使用權(quán),但本法第三十四條第(五)項、第三十六條第三款規(guī)定的除外”。

    第三,《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定,宅基地屬于集體所有,不能轉(zhuǎn)讓、買賣、出租和抵押。第六十二條規(guī)定:“農(nóng)村村民出賣、出租住房后,再申請宅基地的,不予批準(zhǔn)?！?/p>

    第四,1999年《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》明確規(guī)定,農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售,也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)村集體土地建造住宅,有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。

    由此可見,目前我國對宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)基本是持禁止態(tài)度的,這與我國以保障居住權(quán)為價值的宅基地制度設(shè)計密切相關(guān)。審視當(dāng)前的立法現(xiàn)狀,我國關(guān)于宅基地使用權(quán)的立法存在著諸多的缺陷。一方面,農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)立法資源稀缺。從上文我們可以看出,關(guān)于宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律非常少且效力層次低,還沒有一部直接規(guī)范和調(diào)整農(nóng)村宅基地權(quán)利的法律,僅靠分散在《民法通則》、《物權(quán)法》、《土地管理法》等法律法規(guī)中的相關(guān)規(guī)范來調(diào)整。[5]現(xiàn)實情況復(fù)雜多樣,很多地方還存在著法律的空白地帶。農(nóng)村宅基地使用權(quán)立法資源的稀缺使得我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓等各個環(huán)節(jié)無章可循,無法可依,導(dǎo)致全國各地關(guān)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的糾紛層出不窮,各地法院也是標(biāo)準(zhǔn)不一,判決各異。另一方面,與立法較為完備的城市房地產(chǎn)管理相比,農(nóng)村宅基地管理方面的立法明顯具有滯后性。我國目前的城市房地產(chǎn)管理法律雖然在很多方面還存在問題,但是關(guān)于城市房地產(chǎn)的立法還是比較完備和符合現(xiàn)實要求的。而關(guān)于農(nóng)村宅基地權(quán)利那些稀少的法律法規(guī)在日新月異的實踐面前則顯得非常的陳舊,司法實踐中面對層出不窮的新問題,很多時候無法從以往的法律中尋找判決的依據(jù),而卻更多的是依靠規(guī)范性文件和地方政策進(jìn)行調(diào)整。

    (二)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)遭遇的法律障礙

    審視我國農(nóng)村宅基地使用關(guān)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀和法律狀況,我們發(fā)現(xiàn)合理的農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的建立,還存在著諸多法律的障礙。

篇7

一、 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)糾紛的主要類型

1、因農(nóng)村土地承包合同發(fā)生的糾紛

土地承包合同是指農(nóng)村土地發(fā)包人和承包人之間訂立的明確雙方享有權(quán)利和應(yīng)盡義務(wù)的具有法律效力的合同文書。一些村組沒有嚴(yán)格按政策和法律規(guī)定操作，有的村組沒有召開村民會議或村民代表討論土地承包方案，少數(shù)村委會甚至暗箱操作、擅自發(fā)包；有的將原承包戶借給其他人耕種的承包地，在未告知原承包人的情況下，把借耕土地發(fā)包給耕種人；有的發(fā)包方就同一土地與他人訂立兩份以上承包合同。雙方在訂立、履行、變更、解除和終止土地承包合同過程中由無效承包合同引起的糾紛主要表現(xiàn)為：發(fā)包方違反民主議定原則發(fā)包土地或未經(jīng)有關(guān)管理部門批準(zhǔn)越權(quán)發(fā)包土地，簽訂土地承包合同，承包方未經(jīng)發(fā)包方同意擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)包土地。

2、因農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)發(fā)生的糾紛

《土地承包法》規(guī)定，土地承包經(jīng)營權(quán)依法可以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、入股等等方式流轉(zhuǎn)，在履行流轉(zhuǎn)合同過程中糾紛就難免發(fā)生，有的農(nóng)戶不愿承包土地或棄耕，將自己的承包土地通過村委會安排給其他農(nóng)戶種植或私下轉(zhuǎn)包給其他村民耕種，相當(dāng)一部分沒有簽訂土地流轉(zhuǎn)書面協(xié)議，有的甚至既無書面約定，又無口頭約定，在農(nóng)業(yè)承包合同管理機關(guān)登記、備案的更少，雙方在履行轉(zhuǎn)包協(xié)議中發(fā)生矛盾，原承包戶要求解除轉(zhuǎn)包協(xié)議、收回承包地；有的村民為了便于耕作和其它的一些原因，與其他村民互換承包地，互換耕作后，有的農(nóng)民要求重新調(diào)整雙方互換的土地關(guān)系，等等。其主要表現(xiàn)為：

（1） 流轉(zhuǎn)當(dāng)事人之間采取的流轉(zhuǎn)方式和簽訂的流轉(zhuǎn)合同違反了國家有關(guān)的法律規(guī)定或流轉(zhuǎn)方式未經(jīng)發(fā)包方同意流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)，流轉(zhuǎn)合同無效；

（2） 流轉(zhuǎn)當(dāng)事人之間不簽訂正式的書面流轉(zhuǎn)合同，自行流轉(zhuǎn)，不到土地流轉(zhuǎn)管理部門報批、備案、登記的嚴(yán)重不規(guī)范流轉(zhuǎn)行為引起的糾紛；

（3）外出務(wù)工農(nóng)民工、把承包地交由其他農(nóng)戶代耕、代種引發(fā)的糾紛；

3、 因侵害農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)發(fā)生的糾紛

承包經(jīng)營權(quán)是公民、集體對于集體所有的或者國家所有由集體經(jīng)濟(jì)組織使用的土地占有、使用、收益的權(quán)利。在《農(nóng)村土地承包法》中明確規(guī)定了發(fā)包方和承包方各自享有的權(quán)利和義務(wù)，因此，承包經(jīng)營權(quán)糾紛的侵權(quán)是雙方的，發(fā)包方會侵害承包方的占有、收益、自主使用土地使用權(quán)的權(quán)利，承包方會侵害發(fā)包方保護(hù)和監(jiān)督承包方合理合法使用土地的監(jiān)督權(quán)。有的農(nóng)戶不愿承包土地將自己的承包土地通過村委會安排給其他農(nóng)戶種植或私下轉(zhuǎn)包給其他村民耕種，相當(dāng)一部分沒有簽訂土地流轉(zhuǎn)書面協(xié)議，有的甚至既無書面約定，又無口頭約定，有的村民為了便于耕作和其它的一些原因，與其他村民互換承包地，互換耕作后，有的農(nóng)民發(fā)現(xiàn)互換的土地同自己原來耕種的土地有很多不適宜的地方，要求重新調(diào)整雙方互換的土地關(guān)系，甚至“搶種”土地等等。侵權(quán)主要表現(xiàn)為：不按法律法規(guī)規(guī)定，變更或解除土地承包合同；承包方之間“搶種”他人的承包地而構(gòu)成的侵權(quán)行為。

二、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)糾紛解決途徑。

1、和解

《調(diào)解仲裁法》第三條規(guī)定，發(fā)生農(nóng)村土地承包經(jīng)營糾紛的，當(dāng)事人可以自行和解，也可以請求村民委員會、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府等調(diào)解。

2、調(diào)解

（1）組織調(diào)解

按照最高院《關(guān)于審理涉及人民調(diào)解協(xié)議的民事案件的若干規(guī)定》（以下簡稱《若干規(guī)定》）第一條規(guī)定，雙方當(dāng)事人在村民委員會或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的調(diào)解下達(dá)成的、有民事權(quán)利義務(wù)內(nèi)容，并由雙方當(dāng)事人簽字或蓋章及調(diào)解員簽名，調(diào)解組織加蓋印章后的調(diào)解協(xié)議，系雙方就權(quán)利義務(wù)關(guān)系達(dá)成合意的書面證明而具有民事合同性質(zhì)，對協(xié)議雙方具有約束力。如果一方當(dāng)事人拒絕履行已生效的調(diào)解協(xié)議書，另一方可以向人民法院，請求對方當(dāng)事人履行調(diào)解協(xié)議；當(dāng)事人一方也可以向人民法院請求變更或撤銷調(diào)解協(xié)議，或請求調(diào)解協(xié)議無效。如果當(dāng)事人一方拋開調(diào)解協(xié)議書，直接就農(nóng)村土地承包糾紛申請仲裁或提訟，另一方當(dāng)事人也可以將調(diào)解協(xié)議書作為重要證據(jù)提交給仲裁庭或人民法院。在沒有證據(jù)證明調(diào)解協(xié)議書無效或者可以撤銷的情形下，調(diào)解協(xié)議書應(yīng)當(dāng)作為仲裁庭或人民法院裁判的證據(jù)。

（2）仲裁委調(diào)解

仲裁庭在處理農(nóng)村土地承包經(jīng)營糾紛過程中，可以在雙方自愿的情況下對糾紛進(jìn)行調(diào)解。調(diào)解達(dá)成協(xié)議的，仲裁庭在寫明仲裁請求和當(dāng)事人協(xié)議的結(jié)果時制作書面調(diào)解書，并由仲裁員簽名，加蓋農(nóng)村土地承包仲裁委員會印章，送達(dá)雙方當(dāng)事人。調(diào)解書經(jīng)雙方當(dāng)事人簽收后，即發(fā)生法律效力，具有申請法院執(zhí)行的強制性。

3、仲裁裁決

仲裁是現(xiàn)代社會解決糾紛的一種方式，《調(diào)解仲裁法》是現(xiàn)代法律體系的一個重要組成部分，解決農(nóng)村土地承包糾紛的仲裁活動是一項法律活動。從法律上講仲裁具有獨立性、專業(yè)性、準(zhǔn)司法性的特征。依法進(jìn)行仲裁后作出的已經(jīng)生效仲裁書便具有強制執(zhí)行的效力。被申請人住所地或者財產(chǎn)所在地、證據(jù)所在地的基層人民法院應(yīng)該對仲裁庭的財產(chǎn)保全、證據(jù)保全、先行裁定予以支持和保障。

4、民事訴訟

篇8

[關(guān)鍵詞]農(nóng)村宅基地；使用權(quán)；流轉(zhuǎn)

中圖分類號：D92 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1006-0278（2013）03-097-01

我國的農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度，是黨和政府為保障廣大農(nóng)民生存權(quán)利所實施的一項永久性安居工程。宅基地使用權(quán)是物權(quán)法律體系中直接涉及農(nóng)民權(quán)益的核心問題之一。隨著我國農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城鎮(zhèn)化步伐的加快，農(nóng)村房屋交易日益頻繁，出現(xiàn)了農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)現(xiàn)象，最為突出的是在城郊農(nóng)村出現(xiàn)眾多的“小產(chǎn)權(quán)房”。為此，有必要對我國宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度進(jìn)行系統(tǒng)的研究，以促進(jìn)我國宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的創(chuàng)新和完善。

一、我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度

從我國的現(xiàn)行法律規(guī)定分析，我國對農(nóng)村宅基地使用權(quán)采取的是有限制流轉(zhuǎn)的做法，并且嚴(yán)格禁止農(nóng)村居民的住宅和宅基地在城鄉(xiāng)居民之間流轉(zhuǎn)。宅基地使用權(quán)可以在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員內(nèi)部流轉(zhuǎn)，但要遵循我國現(xiàn)行法律中“地隨房走”的一貫做法，宅基地使用權(quán)不能單獨流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)方式包括出售、出租、繼承、贈與、遺贈等。由于我國法律規(guī)定宅基地使用權(quán)不能用于抵押，在宅基地上建造的房屋也應(yīng)不能用于抵押，因為此種情況下，由于存在宅基地不得抵押的法律規(guī)定而使房屋的抵押權(quán)人不能實現(xiàn)房屋的抵押權(quán)。宅基地使用權(quán)能否在不同集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間流轉(zhuǎn)，我國法律沒有明確規(guī)定，但基于宅基地使用權(quán)的取得具有成員權(quán)的特性，應(yīng)該是不允許的。

二、我國現(xiàn)行農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度存在的問題

（一）現(xiàn)行農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)受到了嚴(yán)格的限制

現(xiàn)行立法將宅基地嚴(yán)格地用于保障農(nóng)民的居住權(quán)利，制約了廣大農(nóng)民在市場經(jīng)濟(jì)條件下，利用自身有限的財產(chǎn)資本，與城鎮(zhèn)居民平等參與市場競爭共同發(fā)展的權(quán)利，忽視了農(nóng)村宅基地使用權(quán)的用益物權(quán)性。

（二）現(xiàn)行宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度并不能長期承擔(dān)社會保障

國家限制農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)固然有利于加強農(nóng)村的住房保障，但在市場經(jīng)濟(jì)條件，基于市場經(jīng)濟(jì)的開放性和流通性，農(nóng)村土地對農(nóng)民的基礎(chǔ)性作用大大削弱。一方面，隨著城市化進(jìn)程的加快，農(nóng)民大量涌入城市，嚴(yán)格限制宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，雖然能夠保證“居者有其屋”，但將農(nóng)民緊緊束縛在農(nóng)村之中，直接影響農(nóng)民身份轉(zhuǎn)換，無疑會使我國的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)繼續(xù)下去，無法真正解放農(nóng)村生產(chǎn)力，不利于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。另一方面，隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，農(nóng)村社會保障體系應(yīng)該隨著工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)的推進(jìn)逐漸完善起來，而不再只依靠土地來提供社會保障。

（三）現(xiàn)行宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度造成“隱形市場”的存在

隨著我國部分農(nóng)民的率先富裕起來，發(fā)達(dá)地區(qū)城中村部分富裕農(nóng)民已經(jīng)基本擺脫社會保障制度的束縛，他們在保障自身基本居住條件后，有能力在空余的土地上建造房屋對外出售，形成了一定的宅基地隱形市場?！半[形市場”的存在增加了當(dāng)事人的交易成本和風(fēng)險，不利于交易雙方合法權(quán)益的保護(hù)。

三、完善我國宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的建議

（一）宅基地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)采取登記生效原則

雖然現(xiàn)行立法規(guī)定農(nóng)村宅基地使用權(quán)以及其上房屋所有權(quán)的取得，采用的是登記對抗主義而非登記生效主義原則。但是，為了強化權(quán)利取得的確認(rèn)方式，滿足土地管理的客觀要求，充分發(fā)揮物權(quán)登記公示、公信的效力，維護(hù)交易安全，農(nóng)村宅基地使用權(quán)以及其上房屋所有權(quán)的取得應(yīng)當(dāng)采取登記生效的原則，必須進(jìn)行物權(quán)登記。將登記作為不動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅的生效要件。不論是農(nóng)戶依申請審批程序取得的農(nóng)村宅基地使用權(quán)，還是農(nóng)村村民、城鎮(zhèn)居民、法人及其他組織，依買賣、繼承、贈與等方式取得的農(nóng)村宅基地使用權(quán)，均應(yīng)當(dāng)以物權(quán)登記作為權(quán)利取得的生效要件。

（二）建立宅基地使用權(quán)有償、有期限制度

我國現(xiàn)行的農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度實行的是無償、無期限制度。但隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，無償、無期限使用制度日益暴露出弊端。如果再貫徹?zé)o償、無期限制度勢必影響宅基地資源的合理分配，造成宅基地資源的緊張，進(jìn)而占用耕地。所以？，應(yīng)建立宅基地有償、有期限使用制度。參照城市國有土地有償使用制度，實行宅基地有償使用制度。對農(nóng)村居民取得宅基地象征性的收取費用，對宅基地的閑置和浪費，收取較高費用。另外，他物權(quán)的存在都是有期限的。參照城市住宅用地使用權(quán)期限為70年的規(guī)定，宅基地使用權(quán)的期限也應(yīng)規(guī)定為70年，自農(nóng)民申請宅基地獲得批準(zhǔn)之日起算，期間屆滿的，自動續(xù)期。

篇9

【關(guān)鍵詞】土地征收；利益分配；法律保障；補償方式多元化

一、我國農(nóng)村土地征收補償制度現(xiàn)狀

土地征收是指國家為了社會公共利益的需要，依據(jù)法律規(guī)定的程序和批準(zhǔn)權(quán)限，并依法給予農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及農(nóng)民補償后，將農(nóng)民集體所有土地變?yōu)閲型恋氐男袨?。依?jù)我國現(xiàn)行的土地征收法律法規(guī)征收具有以下特征：

（一）依照土地原有用途制進(jìn)行補償

依據(jù)《土地管理法》第四十七條之規(guī)定：“征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償?！?《物權(quán)法》第四十二條都規(guī)定：“征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農(nóng)民的社會保障費用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益?！蓖ㄟ^具體法條我們看到，在土地征收上是以土地原有用途作為補償依據(jù)。

（二）“產(chǎn)值數(shù)倍法”彌補農(nóng)民損失

依據(jù)《土地管理法》第四十七條第二款的規(guī)定：“征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算……但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍?！边@種“產(chǎn)值數(shù)倍法”在實踐中，顯現(xiàn)出明顯的不合理性和不公平性，不同地域的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)結(jié)構(gòu)不同，農(nóng)業(yè)產(chǎn)值也存在很大差異，通過制定產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)雖然可以解決地方政府在產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)上的隨意性問題，但卻偏離了“產(chǎn)值數(shù)倍法”對農(nóng)民損失的土地收益補償?shù)谋緛硪饬x。

（三）由行政機關(guān)依據(jù)土地所有權(quán)來確定補償對象

依據(jù)《土地管理法實施細(xì)則》第二十五條、第二十六條之規(guī)定：“征用土地方案經(jīng)依法批準(zhǔn)后，由被征用土地所在地的市、縣人民政府組織實施。”根據(jù)實施細(xì)則，在土地征用補償方案是行政審批的方式，農(nóng)民并不享有前期參與的權(quán)利。并且補償費是下發(fā)到村集體，由村集體管理和使用。在安置補償上，或是交付安置單位或是支付被安置人的保險費用。接受統(tǒng)一安置的才能領(lǐng)取安置補助金，實際上農(nóng)民獲得的僅僅是地上附著物補償費及青苗補償費。

二、我國農(nóng)村土地征收補償存在的問題

（一）政府主導(dǎo)下“公共利益”界定范圍不明確

《憲法》規(guī)定，“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償?！钡螢椤肮怖妗?，憲法并沒有明確規(guī)定。大量營利性商業(yè)項目，都以公共利益的名義強制征用土地，從而引發(fā)農(nóng)民的群體性上訪和干群沖突，嚴(yán)重影響農(nóng)村的社會穩(wěn)定和發(fā)展。我國的土地征收前提“公共利益”的判定機關(guān)與征收執(zhí)行機關(guān)都是“政府”。實質(zhì)上在我國土地買賣的一、二級市場上政府形成了“壟斷”。

（二）補償局限于直接經(jīng)濟(jì)損失，且行政救濟(jì)局限性大

2004年，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》對農(nóng)民最關(guān)注的征地補償作了新承諾；土地補償費和安置補助費的總和達(dá)到法定上限，尚不足以使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的，當(dāng)?shù)卣梢杂脟型恋赜袃斒褂檬杖胗枰匝a貼。但是在現(xiàn)實的執(zhí)行中仍然是僅保障最基本的生活，而且補償?shù)姆秶矁H僅是直接的經(jīng)濟(jì)損失，對于因征地產(chǎn)生附加損失的補償卻鮮有關(guān)注。

（三）土地流轉(zhuǎn)承包之后補償費分配不到位

土地在租用后，為了形成規(guī)模生產(chǎn)，轉(zhuǎn)化為現(xiàn)代農(nóng)場模式經(jīng)營，會有大量的資金投入。再者流轉(zhuǎn)后的土地在使用性質(zhì)上發(fā)生變化。經(jīng)過改良由低產(chǎn)變?yōu)楦弋a(chǎn)，由旱地變?yōu)樗?，這些改良的基礎(chǔ)是大量資金、技術(shù)、人力等方面的大量投入。然而在現(xiàn)行的土地征收補償對象是單一的，對于這種新產(chǎn)生的所有權(quán)、使用權(quán)分離的情況缺乏保護(hù)與關(guān)注。在征收補償上對這部分投入如何補償沒有規(guī)定，水田、旱地的改變后增值部分的收益如何分配，也是缺乏制度的約束。如果立法與政策無視這種新型關(guān)系，必將極大的損害的農(nóng)民的生產(chǎn)積極性，嚴(yán)重阻礙農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的進(jìn)程。

三、完善土地征收補償分配政策、健全土地征收法律法規(guī)

（一）土地征收嚴(yán)格區(qū)分“公共利益征收”與“商業(yè)征收”

土地作為稀缺資源，現(xiàn)行僅僅允許“公共利益受益”的制度不能滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。將商業(yè)征收納入到合法的增收途徑中更有利于對土地的利用與保護(hù)。在立法的思路上可以將“公共利益征收”與“商業(yè)征收”嚴(yán)格區(qū)分開來，讓政府在土地征收的問題上回歸到宏觀調(diào)控與監(jiān)督保障的軌道上去。為失地農(nóng)民謀取更多的社會保障，以政府力量保障失地農(nóng)民的基本生活水平。

（二）明確征收補償原則，法律保駕護(hù)航

明確土地征收補償基本原則，用土地征收補償基本原則作為補救具體法律法規(guī)不足。在法律法規(guī)缺失具體規(guī)定的情況下，法官可以依據(jù)基本原則的精神做出判決，確定當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)及各方責(zé)任劃分。

（三）土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)后，明確征地補償?shù)臍w屬與分配

最高法院關(guān)于《農(nóng)村土地承包法》司法解釋第22條涉及到青苗和附著物的補償分配，但對于土地補償費以及安置補助費卻沒有明確規(guī)定。對于這一問題應(yīng)該依照土地流轉(zhuǎn)的性質(zhì)做出不同的區(qū)分，保障農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展，保護(hù)農(nóng)民切身利益。

總而言之，在很長一段時間內(nèi)，農(nóng)民土地權(quán)利的狀態(tài)是不穩(wěn)定和不確定的?；谠谡鞯匮a償中的問題，筆者認(rèn)為應(yīng)該改革征地補償分配政策，規(guī)范土地征用法律法規(guī)。以實現(xiàn)以下兩個目的：首先，明確征地補償各項基本原則。在分配土地補償款上的規(guī)定，應(yīng)符合我國基本國情，切實反映被征地農(nóng)民的生存和社會保障的價值。其次明確征地補償方案的內(nèi)容，通過一套合理的土地征用程序，合理的救濟(jì)途徑，以及各種法律責(zé)任的規(guī)定，并監(jiān)督政府的行為，為了征地補償制度在保障農(nóng)民利益方面的實體內(nèi)容和程序內(nèi)容相一致。

參考文獻(xiàn)

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【關(guān)鍵詞】小產(chǎn)權(quán)房買賣；法律爭議；建議

1 小產(chǎn)權(quán)房買賣概述

1.1 何謂小產(chǎn)權(quán)房

“小產(chǎn)權(quán)房”指的就是在農(nóng)村集體土地上建設(shè)開發(fā)的，出售給城鎮(zhèn)居民的商品性房屋。因此，小產(chǎn)權(quán)房不包括農(nóng)民在自己宅基地上建造的房屋，也不包括在集體土地上建造用于出租的房屋。①

1.2 小產(chǎn)權(quán)房買賣的特征及法律規(guī)定

從小產(chǎn)權(quán)房的定義可知，只要是不違反禁止性規(guī)定、不違反建設(shè)規(guī)劃在集體建設(shè)用地上建造的房屋，都是可以得到法律保護(hù)的。存在爭議的只是小產(chǎn)權(quán)房向本農(nóng)民集體組織以外的成員出售或轉(zhuǎn)讓的情形下，其交易效力的問題。

1.2.1 小產(chǎn)權(quán)房及其買賣體現(xiàn)出下列特征

1）小產(chǎn)權(quán)房出售主體是農(nóng)民個人和農(nóng)民集體組織或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府。一般在宅基地上由農(nóng)民個人建造的房屋，出售者為農(nóng)民個人。在建設(shè)用地上由農(nóng)民集體組織或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府開發(fā)建設(shè)的房屋，由農(nóng)民集體組織或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府作為出售者。

2）小產(chǎn)權(quán)房因為無須辦理各種手續(xù)、繳納土地出讓金、各種稅費等，因而價格低廉。

3）小產(chǎn)權(quán)房的購買者無法取得房產(chǎn)管理部門頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證書確權(quán)，僅有鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或者村委會制作的無法律效力的產(chǎn)權(quán)證書，也就是說，其產(chǎn)權(quán)無法得到法律有效保護(hù)。

4）小產(chǎn)權(quán)房的流通受到限制。由于小產(chǎn)權(quán)房無法取得房產(chǎn)證，因此無法進(jìn)行二次交易，也無法辦理轉(zhuǎn)讓、抵押手續(xù)，一般只能在原農(nóng)民集體內(nèi)部流轉(zhuǎn)。

1.2.2 關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房問題的現(xiàn)有法律規(guī)定

我國與小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)有關(guān)的法律主要有《憲法》、《物權(quán)法》、《土地管理法》等?！稇椃ā返?0條規(guī)定了農(nóng)村和城市郊區(qū)土地的歸屬，但對其流轉(zhuǎn)事項未做規(guī)定。按照《物權(quán)法》第151條、第153條規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)當(dāng)適用土地管理法等法律。《土地管理法》第63條則是明確禁止小產(chǎn)權(quán)房的買賣。

2 小產(chǎn)權(quán)房買賣中存在的現(xiàn)實突出法律爭議問題

依現(xiàn)行法律，小產(chǎn)權(quán)房買賣一旦發(fā)生糾紛，合同應(yīng)被認(rèn)定無效，農(nóng)民可收回房屋。北京宋莊畫家村曾經(jīng)一度以小產(chǎn)權(quán)房聞名全國。

被告于2002年7月在北京宋莊辛店村與原告簽訂了一份買賣合同，原告將正房五間、廂房三間以及整個院落以4.5萬元的價格賣給了被告，并將集體建設(shè)用地使用證交給了她。買賣合同上除雙方簽字外，還有辛店村大隊的蓋章，以及見證人簽名。但2006年12月，原告起訴至法院，要求確認(rèn)雙方協(xié)議無效及返還房屋。通州法院經(jīng)審理后認(rèn)為被告是居民，依法不得買賣農(nóng)村住房，因此判決房屋買賣合同無效，責(zé)令被告在判決生效90天內(nèi)騰退房屋；與此同時，原告要給付被告夫婦93808元的補償款。2007年12月，北京市二中院做出雙方簽署的房屋買賣協(xié)議無效的判決，被告必須在90天內(nèi)騰房。但二中院同時認(rèn)定，造成合同無效的主要責(zé)任在于原告反悔，被告可另行主張賠償。2008年1月，被告依照北京市第二中級人民法院終審判決書所確定的索賠原則，向北京市通州區(qū)人民法院提起反訴，要求被告原告按照2004年的拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)賠償其經(jīng)濟(jì)補償金共計48萬元。經(jīng)審理，通州法院認(rèn)為，被告作為買受人的經(jīng)濟(jì)損失，其金額的計算應(yīng)基于出賣人因土地升值或拆遷補償所獲的利益，以及房屋現(xiàn)值和原價的差異所造成損失兩因素予以確定。該房屋的市值評估約為26萬元。最后，法院判房屋所有人原告賠償買房被告經(jīng)濟(jì)損失185290元，約占房屋市值的70%。

根據(jù)我國《土地管理法》第43條第1款規(guī)定，使用農(nóng)民集體土地的情形有四種，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、村民建設(shè)住宅、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)。并且，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅，只允許使用本農(nóng)民集體組織集體所有的土地。因此，宅基地使用權(quán)一般只可以由本農(nóng)民集體組織成員所享有這一點也是上述農(nóng)房買賣案判決的主要理由。②

根據(jù)《物權(quán)法》第9條規(guī)定，房屋屬于不動產(chǎn)，即購房者必須要經(jīng)過國家規(guī)定的政府部門登記、頒發(fā)證書才依法對該房屋享有完整的所有權(quán)。另據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第60條及《土地管理法實施條例》第6條規(guī)定，房屋登記部門是縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門。因此，村集體或鄉(xiāng)

政府頒發(fā)的所謂的房屋“產(chǎn)權(quán)證”不具有房屋產(chǎn)權(quán)證的法律效力，小產(chǎn)權(quán)或鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)實質(zhì)上無產(chǎn)權(quán)證書，購房者對所購房屋的所有權(quán)存在較大的瑕疵。②

可見，現(xiàn)今小產(chǎn)權(quán)房買賣中的法律爭議問題主要集中在集體土地相關(guān)權(quán)利流轉(zhuǎn)問題、小產(chǎn)權(quán)房買賣的法律效力問題。

3 構(gòu)建小產(chǎn)權(quán)房買賣具體法律制度的相關(guān)建議

筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)將小產(chǎn)權(quán)房買賣合法化，但是應(yīng)有一定的限制，從而更好地維護(hù)各方利益，促進(jìn)資源的優(yōu)化配置。

3.1 落實限購政策

對已經(jīng)有住房的人進(jìn)行限購，防止人們買房的投機心理。這樣就能避免有錢人與窮人爭房產(chǎn)資源，實現(xiàn)“居者有其屋”的藍(lán)圖。具體而言，可以設(shè)置一些限制條件，譬如禁止有一套以上住房的人進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房的買賣；城市居民購買小產(chǎn)權(quán)房，必須居住滿10年之后，方可轉(zhuǎn)賣等。

3.2 小產(chǎn)權(quán)房不得損害集體、國家利益

小產(chǎn)權(quán)房必須是在農(nóng)民依法享有的用作建設(shè)用地的土地之上建造而成，決不能侵占耕地，嚴(yán)格掌控18億畝耕地紅線，防止損害集體經(jīng)濟(jì)組織利益與國家利益的現(xiàn)象發(fā)生。

同時，對小產(chǎn)權(quán)房必須規(guī)范管理，嚴(yán)格監(jiān)管小產(chǎn)權(quán)房的的登記管理制度，對其買賣征收一定額度的稅收。

4 結(jié)論

綜上所述，我國房地產(chǎn)市場在國民經(jīng)濟(jì)中占有重要地位，房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)法律法規(guī)尚不完善，“小產(chǎn)權(quán)”房問題折射出一些制度性及深層次的社會矛盾和利益沖突。小產(chǎn)權(quán)房問題既涉及到集體建設(shè)用地的改革，又關(guān)系到諸多群體的切身利益；既事關(guān)歷史遺留問題，又影響制度發(fā)展趨勢，所以其解決路徑的選擇意義重大。

注釋：

①石星.小產(chǎn)權(quán)房面臨的法律困境及路徑選擇研究：基于統(tǒng)籌城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的視角[j].內(nèi)蒙古農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報，2010（4）.