導語：如何才能寫好一篇房地產風控管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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1 部分房地產企業(yè)稅務風險控制模式

以現代企業(yè)的管理理論和科學的管理手段，完善有效的稅務風險防控體系，良好的稅收籌劃環(huán)境，實現企業(yè)稅收管理的重要內容，也是企業(yè)實現經濟效益最大化的重要管理手段。

1.1 風控模式一

中糧地產（集團）股份有限公司被審計曝光后，建立健全有效的科學的風險管理體制和考核機制，把加強內控機制建設、規(guī)范經營、防范和化解金融風險放在各項工作的首位，以培養(yǎng)員工具有良好職業(yè)道德與專業(yè)素質及提高員工的風險防范意識作為基礎，通過加強或完善內部稽核、培養(yǎng)教育、考核和激勵機制等各項制度，全面完善公司內部控制制度。

1.2 風控模式二

保利房地產（集團）股份有限公司是中國保利集團控股的大型國有房地產上市公司，業(yè)務涵蓋房地產開發(fā)、建筑設計、工程施工、物業(yè)管理、銷售以及商業(yè)會展、酒店經營等相關行業(yè)。國家一級房地產開發(fā)資質企業(yè)，由于加強企業(yè)風險管理，建立企業(yè)科學規(guī)范的風險管理體系，較好地把控房地產企業(yè)各類風險與關鍵控制點，2013年榮獲上市公司綜合實力第二名，風險控制第一名。

2 房地產企業(yè)稅務風險管理

我國稅收制度的完善和征管制度的改革對企業(yè)稅收遵從的要求越來越高的環(huán)境下，專業(yè)科學的企業(yè)房地產稅務風險控制模式非常重要。

根據《關于開展2014年全國稅收專項檢查工作的通知》（稅總發(fā)〔2014〕31號），房地產業(yè)再次成為指令性檢查項目，房地產業(yè)已連續(xù)13年被國家稅務總局列為年度專項檢查的行業(yè)。

房地產稅務風險管理的不良表現：

2.1 內部控制缺失或風險管理不健全

房地產經營業(yè)務多樣，經營活動復雜，一個項目的開發(fā)包括設計、建筑施工安裝、加工業(yè)、建材商貿、房屋銷售業(yè)、廣告、物業(yè)管理等諸多部門，不僅使房地產企業(yè)的財務日常處理的工作量大、成本核算也容易混亂，管理難度大。

2.2 稅控風險管理手段相對薄弱，管理資源缺乏，管理環(huán)節(jié)滯后，實際納稅遵從度時有差異

國家稅務總局稽查如隱瞞收入偷稅、虛增供料偷稅、虛列成本偷稅、多列支出偷稅、虛列成本偷稅、多種手段偷稅、虛假申報偷稅、隱瞞二手房交易價格偷稅等。

3 房地產開發(fā)企業(yè)稅務風險控制模式的建立

企業(yè)日常的經營活動要及時、全面地了解有關稅收法規(guī)，或對相關稅收法規(guī)的精神準確把握，在主觀上沒有偷稅的愿望，納稅時按照有關稅收規(guī)定去做，避免事實上的偷稅、逃稅，從而被補稅、罰款、加收滯納金、刑罰處罰以及聲譽損害等風險。房地產企業(yè)稅務風險管理控制模式：制定稅務風險控制方向、設置稅務風險管理邊界、組織稅務風險控制活動、分配稅務風險控制職責。使稅務風險控制在有效的規(guī)范的房地產商業(yè)模式下。

3.1 外部風控模式的建立

國家稅務總局對分管納稅人開展稽查管理，認為經常會出現很多問題。

3.1.1 房地產行業(yè)的收入虛假主要表現在銷售價格收入偏低的問題

①未取得售房許可證收取定金，未按預收賬款處理，隱瞞銷售收入。

②關聯交易銷售款不結轉或少結轉收入。開具收款收據，隱匿收入。

③代建轉開發(fā)，少申報收入，少繳稅款。拆遷補償收入不按規(guī)定確認收入。

④坐支售房款少計銷售收入。稅前超標準列支成本費用，減少應稅所得額。

⑤銀行按揭貸款資金不及時結轉收入。委托銷售房產不按規(guī)定確認收入。

⑥假承包經營少繳稅。假聯營將房地產對外投資入股分得利潤逃稅。

⑦工程尚未決算，長期掛在“應付賬款”、“其他應付款”和“預收賬款”等往來科目，不結轉或延期結轉應稅銷售額。

3.1.2 房地產行業(yè)的成本虛假主要表現為建筑成本偏高

①建安成本重復入賬，甲供材重復進入開發(fā)成本。

②收入費用配比方面不合理，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費、開發(fā)間接費等。

③以假發(fā)票虛列成本。

④多結轉成本等。

3.1.3 房地產行業(yè)的費用虛假主要表現各項成本的分攤費用的問題

①工資、福利費、業(yè)務宣傳費超標準列支費用。

②稅法不允許列支的項目。

例如，某企業(yè)開發(fā)項目當年實現預售收入1000萬元，預計計稅毛利率20%，期間費用及可扣除稅金150萬元，當年繳納企業(yè)所得稅16.5萬元；次年實現預售收入2000萬元，預計計稅毛利率15%，期間費用及可扣除稅金200萬元，當年繳納企業(yè)所得稅25萬元。第三年項目竣工交付使用，實現銷售收入3000萬元，期間費用及可扣除稅金為250萬元，項目計稅成本4200萬元。

企業(yè)財務人員作賬：項目竣工清算應補繳企業(yè)所得稅258.5萬元。

稅務稽查：應納所得稅262.5萬元。

3.2 內部風控模式的建立

3.2.1 一般房地產開發(fā)建設與經營的主要環(huán)節(jié)

3.2.2 涉及主要稅種

分為土地取得、建筑安裝和成品銷售三個環(huán)節(jié)，牽涉到企業(yè)所得稅、個人所得稅、土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、房產稅、契稅、印花稅等項稅種。

3.2.3 房地產項目投入大工期長

有些項目由于工程款項拖欠、資金困難或者工程未結算等原因雖然已經完工，甚至已投入使用多年，但長期不進行工程結算，也不進行稅款申報。

3.2.4 稅務風險控制模式的建立

通過建立“基礎管理信息+風險統(tǒng)計分析+納稅評估管理+應稅稽查準備”稅務風險控制模式，從信息管理到技術分析，精細化運營和精細化管理，實現科學規(guī)范有效的風險管控。第一道防控由業(yè)務運營和生產建設部門搭建，第二道防控由風險管理、合規(guī)管理、財務管理等部門搭建，第三道防控由稽核審計、統(tǒng)計部門搭建，第四道防線則由董事會和監(jiān)事會搭建。

企業(yè)報表的基本信息來源以及賬面數字的變動趨勢，基礎信息、涉稅信息、財務信息 、運營信息，其相互關聯性可以測定企業(yè)的經營效率和合理分布，有助于降低經營生產的風險。也是企業(yè)公司治理和風險控制的“目標責任書”。強化企業(yè)管理意識，特別要抓住關鍵的財務數據和相關指標，有針對性地研究企業(yè)公司稅控管理和運營方略。

4 結束語

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關鍵詞：原產地；證書；風險；簽證

一、原產地簽證管理中存在的原因分析：

（一）部分企業(yè)從以往故意瞞報進口成分為主到不如實申報HS編碼、貨值等，在違法行為上有了新花樣。有些企業(yè)的申領員利用原產地監(jiān)管上的漏洞，不如實申報而取得原產地證書，違法手段越來越隱蔽，造成簽證人員和行政執(zhí)法人員發(fā)現違法案件的難度增加。以虛報貨值為例，盡管憑借一些區(qū)域性優(yōu)惠原產地證書，很多產品都可以享受零關稅，但由于還存在如增值稅、消費稅等其他稅種形式，因此國外有些不法商人往往會要求低報貨值以偷逃相關稅費。還有一種情況是由于存在多種支付方式，而僅以其中一種支付費用進行申報。比如，采用 T/T 支付了 30%的預付款，再以 L/C 支付其余貨款的情況，證書上則僅申報了 L/C 的金額，也就是僅申報了實際成交額的70%。

（二）現有原產地簽證管理對HS編碼、貨值等信息核實上缺乏更為有效的技術手段和監(jiān)管方式，成為簽證監(jiān)管的短板。特別是法檢目錄外產品簽發(fā)的優(yōu)惠原產地證書，由于無法與CIQ2000系統(tǒng)的報檢信息做比對，所以使得檢驗檢疫機構在調查一些企業(yè)不如實申報行為的難度增加。實踐中有些不法企業(yè)就是利用這些監(jiān)管上的不足乘機逃避簽證監(jiān)管的案例。

（三）部分企業(yè)申領員法律意識淡薄，或在申報原產地證明書時圖一時便利，在填制部分原產地證書申報的重要內容時，隨意性較大，如原產地標準、生產企業(yè)名稱、HS編碼等。作為第一責任人的企業(yè)申領員，往往容易對原產地申報的具體內容存在誤解。以申報簽證商品的進口成分為例，主要存在兩種情況：一是部分申領員認為從國內收購的原材料和零配件就屬于國產原料。這是混淆了“國產化率”和“國內采購率”的概念，這種情況在規(guī)模較小的生產型企業(yè)當中比較多見。因此，即便是國內采購的原材料和零配件，也要從包裝、標志等方面認真判斷其原產地，尤其是從國內貿易公司采購的原材料，要盡最大可能進行起始原料追溯，不能輕易認定為國產原料，如果無法判斷原產地，只能認為是來歷不明的原材料，不計入國產原料。

二是有的申領員錯誤以為含不含進口成分、進口成分含多含少客戶享受的優(yōu)惠不一樣，所以將實際含有進口成分的商品統(tǒng)一申報為完全原產；有的申領員對不符合原產地標準的貨物故意不報或低報進口成分，以騙取原產地證書；有的申領員為了貪圖方便，省去填寫“含進口成分受惠商品成本明細單”的“麻煩”，將含進口成分的商品申報為“進口成分0%”。以上兩種情況，均在不經意間構成了虛假申報，應按有關原產地簽證管理的法律法規(guī)受到相應的處罰或處理。

（四）簽證人員簽證過程中對簽證對證書情況的判斷存在偏差，并最終認為符合簽證規(guī)則可以簽發(fā)證書的風險（即簽證人員風險）。這方面主要涉及簽證機構簽證人員的業(yè)務水平、對申報產品的調查和材料的審核情況、對原產地規(guī)則的掌握程度、對簽證管理工作的責任心等。如果不具備相應的專業(yè)知識和責任心，即使下廠調查，也可能做出不準確的判斷和在證書審核中發(fā)現錯誤。

二、原產地簽證風險的防控

針對上述情況，除了檢驗檢疫機構在簽證時加強對原產地證書的審核以外，筆者認為應當從以下幾個方面來控制和減少此類情況的發(fā)生：

（一）完善現有的原產地業(yè)務電子管理系統(tǒng)，加強該系統(tǒng)的研發(fā)和維護，從技術層面上實現與海關、CIQ2000的聯網是防控簽證風險的較為有效方法之一。現有的原產地業(yè)務電子管理系統(tǒng)在日常監(jiān)管中難以發(fā)現一些申報內容是否與出口報關單上所報一致，這對及時發(fā)現錯誤申報，降低簽證風險造成不便。若能實現與海關、CIQ2000的聯網，將更方便比對簽證產品信息的一致性，有利于及時發(fā)現企業(yè)的違法、違規(guī)行為并依法做出處理。

（二）原產地申領員應對本公司產品出口所帶來的利益負責，對自己的工作負責，提高責任心。就原產地申領員管理，目前的有專門的規(guī)范，許多檢驗檢疫機構經常舉辦原產地申領員培訓，也是提高原產地申領員業(yè)務水平的有效途徑。除此之外，加強對申領員的管理，如對申領員定期考核，責任心顯得尤為重要，可以說是原產地證書的第一責任人，進出口企業(yè)的申領員對出口產品的原材料、加工工序等情況做到心中有數，品名和HS編碼應歸類正確，做到原產地證書內容與外貿單證一致。按照筆者的想法，可以參照報檢員管理制度，通過對申報出現的違法、違規(guī)行為根據情節(jié)依法加以處理。

（三）對于原產地證書簽證人員來說，通過熟練掌握涉及原產地簽證的操作流程，引導企業(yè)正確填制原產地證明書，也是有效防控原產地簽證風險的有效途徑之一。簽證人員應對原產地規(guī)則、填制要求有更深刻的認識，通過熟悉如HS編碼、給惠國原產地規(guī)則等，在簽證時做到心中有數。同時也要及時關注各給惠國或地區(qū)原產地規(guī)則等變化，及時與有關部門溝通，避免貨物因一些申報上問題在口岸通關過程中受阻而影響及時出運。

（四）簽證機構加強從源頭上對簽證產品的控制管理。按現行的法規(guī)、規(guī)章要求，在原產地注冊、年審和日常監(jiān)管中，通過對注冊產品、新增簽證產品的審核、追蹤等監(jiān)管措施，如對重點企業(yè)的同一商品的原材料、HS編碼、貨值等變化進行跟蹤管理。必要時可以通過下廠監(jiān)管提高監(jiān)管有效性。

（五）加強對簽證企業(yè)的管理，依法對違法的企業(yè)加大處罰力度。加大對原產地違法行為的處罰力度，不僅有利于維護對外貿易和檢驗檢疫秩序，使外貿環(huán)境得到凈化，減少國外退證查詢等不利于出口商的行政措施，而且對違法企業(yè)本身也有著警示和教育意義。

在原產地證簽證量不斷增長的同時，國外海關加大了對我國原產地證的審核，要求也日趨嚴格，原產地簽證管理風險逐漸加大，如何來有效防范風險，是當前和今后原產地證簽證工作中亟待需要解決的問題。企業(yè)和簽證人員是原產地證簽證風險產生的兩大因素，加強對企業(yè)及申領員的管理，提升簽證人員自身的業(yè)務管理水平是防范原產地證簽證風險的關鍵點，通過增加對企業(yè)誠信的評價，規(guī)范企業(yè)和申領員的管理，提高簽證人員的業(yè)務水平和責任心等途徑，有效防控原產地證簽證管理的風險，以最終達到規(guī)避風險的目的，保證我國出口貿易健康發(fā)展和維護國際形象。（作者單位：江蘇省宜興出入境檢驗檢疫局）

參考文獻：

[1]《淺談準確填制原產地證的體會》陳宏海，張愛東2011 年7 月（總第282 期）《法制與經濟》。

[2]《原產地證簽證申報謹防?；ㄕ小?吳堅，《中國國門時報》2013 年6 月。

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關鍵詞：宏觀調控；房地產企業(yè)；財務管理；風險防控

中圖分類號：F275 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）12-0-02

近年來，政府加大調控政策，使房地產企業(yè)面臨著嚴峻的市場壓力。在這種背景下，由于自身具有的資金密集性特點，很多房地產企業(yè)的財務管理工作受到了極大的沖擊，遇到一定的財務風險。因此，如何有效規(guī)避財務風險，已經成為很多房地產企業(yè)必須思考和亟待解決的現實問題。

一、國家宏觀調控政策對房地產企業(yè)財務管理產生出的影響

（一）國家金融財政政策降低房地產企業(yè)的利潤

一方面，隨著政府先后出臺的一系列金融財政政策，尤其是國務院在2011 年初出臺的“國八條”，調整房地產行業(yè)的稅收政策，強化對相關稅收的征收力度。同時，對土地增值稅征收管理等加強方面監(jiān)管，增大存量房的稅收征收管理力度，嚴格實施房地產所得稅的征收等工作。另一方面，逐步實施差別化信用貸款政策。近年來，人民銀行不斷增加貸款利息，提高存款準備金率。銀行不再對貸款利息進行優(yōu)惠，并且嚴格審查貸款業(yè)務。這些措施有助于消除炒房者對房地產市場造成的危害，對于降低房價發(fā)揮了積極作用。可以說，國家金融財政政策必將導致購房需求降低，減少房地產企業(yè)的利潤。

（二）土地供應政策增加房地產企業(yè)的財務風險

在國務院于2011 年初出臺的“國八條”中，明確提出要進一步控制住房用地的供應與管理。其中，用于保障性住房、棚戶區(qū)改造以及中小型套房等普通商品類住房的用地要高于房地產建設所用土地總供應量的70%的標準。在這種政策的引導下，地方各地政府逐步實施中央下達的宏觀調控政策，積極落實保障性住房的土地供應，這在一定程度上有助于維護房地產市場土地供給與需求的平衡，防止由于土地供應造成房地產市場價格的大幅變動。國家土地供應政策的變化，導致房地產企業(yè)面臨著一定的財務風險。

（三）保障性住房建設政策影響房價上漲預期

近年來，政府強調通過增加保障性住房對房地產市場進行調控，采取多種方式增加保障性住房建設。同時，國務院及相關部委鼓勵并支持保障性住房建設，在土地供應、保障性住房建設的資金投入以及稅費優(yōu)惠制定出一系列舉措。大規(guī)模建設保障性住房，不僅有助于減少人們對普通商品房市場的需求，而且在拉低商品房的市場價格，降低房價的上漲預期等方面發(fā)揮積極作用。而這些政策會對房地產企業(yè)的經營造成不利影響， 尤其是對房地產企業(yè)的財務管理工作帶來一定的風險。

二、宏觀調控背景下房地產企業(yè)財務管理中面臨的風險

隨著國家宏觀政策的逐步實施，房地產企業(yè)受到了明顯的影響和沖擊。在這種情況下，房地產企業(yè)的財務管理工作中面臨著很多的風險。主要表現在以下方面：

（一）融資面臨較大困難

在市場經濟活動中，企業(yè)融資是正常的市場行為。對于房地產企業(yè)來說，由于資金需求量大，融資已經成為眾多房地產企業(yè)開展生產經營、對外投資和調整資本結構的必然選擇。但是，隨著國家宏觀政策的實施，房地產企業(yè)在融資過程中面臨著較大的市場壓力，在發(fā)展中潛藏著一定的財務風險，融資極為困難。主要表現為：首先，貸款的期限較短，很多金融機構不再為房地產企業(yè)提供或很少提供中長期貸款，這必將會對房地產企業(yè)的持續(xù)發(fā)展產生不利影響。其次，貸款的門檻有較大提高。隨著政府近年來加大宏觀調控力度，房地產企業(yè)面臨著銀行信貸收緊，資金供給受阻等問題，造成很多房地產企業(yè)無法達到金融機構貸款的評級要求等問題。最后，借貸成本高，這就造成很多房地產企業(yè)貸款的難度增加，而只能從其他投資機構獲得融資，導致融資利息增加，增加了房地產企業(yè)的財務風險。

（二）投資回報率低

在經濟活動中，企業(yè)面臨的投資風險指的是投資項目由于不確定性因素的影響而無法實現預期收益，導致企業(yè)的盈利以及償債等受到影響等風險。對于房地產企業(yè)來說，投資是否合理已經成為能否盈利的關鍵，會對企業(yè)的生存與發(fā)展產生重要影響。只有對投資項目進行科學分析和充分的市場調研，對投資項目進行合理規(guī)劃，才能最大限度發(fā)揮資金的作用，提高房地產企業(yè)的盈利能力。當時，很多房地產企業(yè)在投資過程中由于受到各種不利因素的影響，包括項目規(guī)劃不合理、項目的實際收益偏低等，嚴重阻礙了房地產企業(yè)的發(fā)展。

（三）收益分配不合理

一般來說，企業(yè)的收益分配存在的風險就是因為利潤分配不合理而造成企業(yè)的經營風險。 企業(yè)在經濟活動中獲取的利潤不僅要給股東分配股息，而且要為企業(yè)的發(fā)展提供資金。分配股息不僅有助于房地產企業(yè)進行再融資，而且為企業(yè)的發(fā)展提供充足的資金支持，擴大企業(yè)的規(guī)模。但是，當前很多房地產企業(yè)在處理因留存收益和股息分配的關系方面處理失當，或者造成企業(yè)發(fā)展資金不足，制約了企業(yè)的規(guī)模發(fā)展，或者由于企業(yè)股息分配低，傷害了投資者的積極性，不利于房地產企業(yè)的再融資。

三、防范企業(yè)財務管理風險的主要對策

在國家開展宏觀調控的背景下，房地產企業(yè)的財務管理工作面臨著巨大的風險。因此，房地產企業(yè)必須采取有效措施進行應對。

（一）加強對投資項目的全面評估與科學論證

隨著政府對房地產行業(yè)加強調控，房地產企業(yè)的投資受到各種不利因素的影響。因此，為了減少自身潛在損失，房地產企業(yè)要加強對投資項目的評估與論證，對相關投資方案的可行性進行深入分析。在進行深入分析與科學預測的基礎上，房地產企業(yè)要從土地成本、資金運作、投資回報率等方面對這些項目進行深入細致的論證，防止項目投資和開發(fā)過程中的盲目性。同時，在房地產項目上馬之后，企業(yè)要構建起全面預算管理體系，在項目預算、財務預算、籌資預算等環(huán)節(jié)加強管理，推動房地產企業(yè)健康發(fā)展。

（二）在拓寬籌資渠道的基礎上不斷改善企業(yè)的籌資結構

由于房地產行業(yè)的獨特性，融資狀況對房地產企業(yè)的生存與發(fā)展具有重要影響。當前，房地產企業(yè)的籌資渠道除了自有資金之外，就是通過銀行貸款。隨著宏觀調控政策的逐步實施和國家金融政策的收緊，這種單一的籌資模式使廣大房地產企業(yè)面臨著巨大的籌資壓力。在這種情況下，房地產企業(yè)要積極拓寬籌資渠道，逐步擺脫單一的籌資模式，不斷改善自身的籌資結構，努力消除國家宏觀政策對企業(yè)發(fā)展造成的風險和不利影響。

（三）不斷加強成本管理，提高企業(yè)資金的使用效益

由于房地產企業(yè)需要大量資金，如果加強企業(yè)的成本管理，極易造成企業(yè)資金的浪費甚至企業(yè)資金鏈的斷裂，不利于房地產企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。因此，房地產企業(yè)要加強成本管理，提高企業(yè)資金的使用效率。首先，房地產企業(yè)要制定出全面的資金使用計劃，確保企業(yè)日常運營的需要。其次，重視應收賬款的管理工作，采取針對性措施，加快公司應收賬款的回收，確保企業(yè)資金的正常周轉。再次，房地產企業(yè)要加強管理控制，在項目開發(fā)過程中要盡可能細化核算對象，努力降低相關成本費用。最后，房地產企業(yè)對項目開發(fā)各環(huán)節(jié)的成本進行合理規(guī)劃，并通過設置的監(jiān)督機構，對照相關制度及目標加強檢查與考核，切實提高房地產企業(yè)的資金使用效益。

（四）建立健全財務風險管理制度

一方面，要根據企業(yè)財務指標體系，建立起財務風險預警機制。對于房地產企業(yè)來說，建立財務風險預警系統(tǒng)有助于對企業(yè)發(fā)展中潛在的財務風險及危機，進行科學預測，并有針對性提出防范措施。房地產企業(yè)通過對資金流動比率、資產增長率以及資產周轉率等財務指標進行科學分析，可以有效識別并防范企業(yè)財務風險。另一方面，房地產企業(yè)要建立起完善的財務風險管理制度，包括明確房地產企業(yè)財務風險管理目標、管理機構以及財務風險管理程序等內容。完善的企業(yè)財務風險管理制度，對于消除房地產企業(yè)的財務風險具有重要意義。同時，房地產企業(yè)要重視財務人員的培訓工作，使財務人員能夠在財務管理工作中及時發(fā)現問題及風險隱患，并及時提出合理化建議及處理方案，提高企業(yè)防范和應對風險的能力。

參考文獻：

[1]王新華.宏觀調控下房地產開發(fā)企業(yè)財務風險管理研究[J].中國總會計師，2010（8）.

[2]周興梅.淺析房地產企業(yè)財務管理[J].現代商業(yè)，2009（11）.

[3]錢劍.我國房地產企業(yè)財務管理存在的問題與完善對策[J].中國總會計師，2010（2）.

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關鍵詞：房地產；風險管理；意義；概況；建議

中圖分類號：F293.3文獻標識碼： A

目前，導致我國房地產企業(yè)發(fā)生風險的因素越來越多，比如房地產營銷風險、財務風險、投資決策風險等等，房地產開發(fā)投資過程中產生的風險不容小視，房地產企業(yè)必須把控好風險管理，才能避免企業(yè)遭受不必要的風險損失。

1、房地產企業(yè)風險管理控制的意義

房地產產業(yè)的特點是行業(yè)競爭激烈、建設周期較長、下游行業(yè)涉及面較廣、投資規(guī)模較大等，由于房地產開發(fā)的風險存在于開發(fā)過程中的各個階段，且現代市場經濟環(huán)境復雜多變，近幾年國家政策調控愈來愈嚴，行業(yè)人員的風險防范意識普遍薄弱，容易使房地產企業(yè)遭受不必要的風險損失，因此，房地產企業(yè)應在房地產開發(fā)過程中正確認識風險給其帶來的影響，加強房地產風險管理意識，制定相應的風險控制措施，讓企業(yè)預防風險、避免風險、降低風險。風險是把雙刃劍，在為企業(yè)的發(fā)展帶來困難與阻礙的同時，也為企業(yè)帶來了實現高收益的機會，房地產企業(yè)如果能夠在準確防范風險的情況下，合理利用風險中存在的機遇，不僅能為房地產企業(yè)降低風險損失，還能為企業(yè)未來的發(fā)展鋪設良好的道路，實現企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

2、我國房地產企業(yè)的風險因素概況

2.1房地產營銷風險

房地產企業(yè)一般通過地產、房產的轉讓來實現企業(yè)利潤，而房地產的滯銷，將為房地產企業(yè)帶來極大的風險，即營銷風險，又稱為市場供求風險。國民經濟的健康發(fā)展離不開商品房的供求平衡，要使商品房供求平衡，應使商品房空置率處在合理區(qū)，即空置率應在5%至10之間；當商品房的空置率在10%至20%之間時，商品房的供求平衡被打破，說明商品房的空置率處于危險區(qū)，為了使房地產市場的發(fā)展軌跡恢復正常，房地產企業(yè)應大大提高銷售力度，降低商品房的空置率；此外，當商品房的空置率在20%以上時，說明商品房空置率已經處于重積壓區(qū)，房地產企業(yè)應及時采取科學合理的措施，控制好商品房的供求平衡，否則將對國民經濟的正常運行造成嚴重的影響。房地產能否順利銷售與企業(yè)制定的營銷策略是否科學合理有著密切的關系，由于制定科學合理的營銷策略難度較大，營銷風險成了房地產主要的風險因素之一。

2.2房地產財務風險

房地產財務風險是指房地產企業(yè)因為舉債經營所造成的企業(yè)無法按照約定履行相應的債券義務、無法及時獲得貸款等風險。房地產屬于資金密集型企業(yè)，在開發(fā)過程中避免不了大量資金的使用，由于房地產開發(fā)成本過高，房地產企業(yè)通常因資金不足而借助金融機構籌集或調劑企業(yè)所缺資金，一般情況下，企業(yè)在融通資金時就伴隨著財產風險，會產生信用風險、利率風險、銀行貸款政策變動風險等金融風險，其中銀行貸款政策的變動對企業(yè)的資金流管理有著直接影響，比如銀行信用條件的松緊程度、銀行信貸額度的大小、銀行信貸政策傾向性的變動情況等等，同時，銀行利率上升會影響房地產的投資，房地產的資金成本會隨著銀行利率的升高而增加，使企業(yè)的債務負擔更大，加大了企業(yè)還貸的難度，降低了企業(yè)的預期收益。

2.3房地產決策風險

房地產決策風險是指房地產企業(yè)在開發(fā)過程中，由于決策不當產生的風險。房地產企業(yè)的開發(fā)周期較長、投資規(guī)模相對較大，且房地產的投資收益目標會受到各種政策（地價政策、環(huán)保政策、住房政策、土地供給政策等等）的影響，同時，早期決策的正確與否需要經過后期的開發(fā)來檢驗，因此，企業(yè)在對房地產開發(fā)各環(huán)節(jié)做決策時，伴隨著較大的風險。

3、房地產企業(yè)風險管理控制措施

3.1房地產企業(yè)應建立風險管理機制

房地產企業(yè)應設立專門的風險管控部門，建立健全風險指標識別系統(tǒng)、預警系統(tǒng)和監(jiān)控系統(tǒng)，提高各類信息的處理能力。風險管理工作是一項專業(yè)性較強的工作，風險管理制度、措施、動態(tài)和整個運行機制，都要靠人來執(zhí)行，所以培養(yǎng)和造就一大批風險管理專業(yè)人才是風險管理的基本要求。建立一整套行之有效的約束和激勵制度。使各個業(yè)務部門以及下至每個員工，對各項成本都要有所了解，使之在處理各項業(yè)務時自覺地處理好收益和成本之間的關系、市場與風險之間的關系，保證各項業(yè)務建康有序的發(fā)展。風險管理工作人員的進行風險管理時，應以動態(tài)的角度對風險進行全面分析，全方位思考房地產開發(fā)過程中各環(huán)節(jié)有可能出現的風險，提高企業(yè)的風險防控能力。

3.2分散投資

分散投資分為投資時間分散和投資種類分散兩種方式，投資時間分散是指企業(yè)在進行房地產投資時，確定合理的時間間隔，從而降低市場變化帶來的風險損失；投資種類分散是指投資風險和收益可根據不同種類的房產而定，對不同種類的房產分散投資，達到降低企業(yè)的整體風險的目的。由于房地產的投資收益受不同城市、不同區(qū)域的市場供求、投資政策或者經濟環(huán)境的影響，企業(yè)可根據房地產區(qū)域性較強的特征，將房地產進行分散投資，從而使企業(yè)某些特定區(qū)域的經營免受市場不景氣的影響，降低企業(yè)的風險損失。

3.3樹立正確的房地產風險管理觀念

房地產企業(yè)工作人員應改變傳統(tǒng)的風險管理觀念，加強風險管理意識，正確認識風險管理對房地產開發(fā)投資的重要性，在房地產開發(fā)投資前做好風險防范，降低企業(yè)的風險損失。

3.4房地產企業(yè)應加強風險管理人員能力和水平的持續(xù)培訓

房地產企業(yè)要在企業(yè)內部設立一個風險管理培訓機構，定期對職工進行風險管理培訓，或者要求職工定期去外部風險管理專業(yè)機構進行培訓，使職工對各種風險有所了解，提高職工識別風險的能力，掌握風險識別方法（如分解原則法和專家調查法等）和風險評估的方法（如風險平衡積分卡法和層次分析評估法等），并學會應對房地產開發(fā)投資過程中遇到的各種風險，加強職工的風險防范意識。

3.5房地產企業(yè)應建立風險管理系統(tǒng)

房地產企業(yè)應建立風險管理系統(tǒng)，通過完善的會計信息系統(tǒng)，以便企業(yè)員工能夠及時捕捉相關的財務信息，并對其進行科學合理的分析，職工在進行風險管理工作過程中，應對企業(yè)的債務利息進行及時統(tǒng)計，計算出企業(yè)的債務總額，避免企業(yè)出現債務到期而無法償還債務的情況，降低企業(yè)遭受財務困難風險的概率，員工應合理利用企業(yè)會計信息，對財務進行科學預算，為決策人員提供企業(yè)在未來可能發(fā)生的還債義務，減少決策風險帶來的損失，同時，房地產企業(yè)通過及時收集企業(yè)經營所需的各類信息，比如與企業(yè)經營區(qū)域內的土地規(guī)劃等有關的國家或區(qū)域性經濟政策，為企業(yè)進行風險管理提供相關資料。

3.6房地產企業(yè)應制定科學的風險管理計劃

房地產風險管理計劃的？什么意思?風險管理的目標、責任、程序、任務和措施等，其對象是風險管理的一切相關活動，房地產企業(yè)在制定風險管理計劃時，應確立企業(yè)中有關風險管理工作的各項目標，明確風險管理相關工作人員的職責，企業(yè)各部門之間應互相協調，保證落實好風險管理工作，風險管理主要人員應制定科學完善的風險管理計劃，應能識別房地產開發(fā)投資過程中的各類風險，應能夠準確預測風險的發(fā)生，并能在風險發(fā)生時及時采取有效措施，保證風險管理計劃實施的有效性。

結束語

綜上所述，房地產企業(yè)的發(fā)展伴隨著各種各樣的風險，房地產風險管理已經成為房地產企業(yè)必不可少的管理工作，房地產風險管理是否科學合理影響著房地產企業(yè)目標經濟效益的實現，因此，房地產企業(yè)應全面了解房地產開發(fā)投資過程中可能出現的風險，并對其進行有效預防，盡可能避免風險發(fā)生，對于外部政策和市場變化帶來的不可避免的風險，應及時采取有效措施進行處理，降低企業(yè)在房地產開發(fā)投資過程中的風險損失，促進企業(yè)健康持續(xù)的發(fā)展。

參考文獻

[1]鄧瑜.房地產企業(yè)風險管理研究概述[J].企業(yè)導報，2011.

篇5

【關鍵詞】房地產；經濟安全；政府控管

隨著城市化進程的不斷加快，我國房地產行業(yè)取得了突飛猛進的發(fā)展，房地產企業(yè)經濟安全問題成為困擾房地產企業(yè)的重要問題。由于經濟安全受到各方面因素的影響，僅靠市場經濟是無法達到維護經濟安全的目的，因此政府必須加強對房地產企業(yè)經濟安全的控管。

一、對房地產企業(yè)進行政府控管的必要性

影響房地產企業(yè)經濟安全的因素有很多，針對當前企業(yè)發(fā)展前景不容樂觀的現狀，實行政府控制是提升企業(yè)競爭力的必然選擇。以下將對政府對房地產企業(yè)經濟安全進行控管的必要性進行深入的分析。

1.土地資源的有限性

雖然我國土地資源較為豐富，但是由于人口眾多，所以人均占有土地面積較少。在社會經濟不斷提升的前提下，人口仍呈增長的態(tài)勢，如何在形式嚴峻的情況下，提升土地的利用率是擺在當前房地產企業(yè)面前的重要難題。如果強制性的調整現有土地資源，不僅會造成資源浪費，同時也制約了房地產企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。為了合理、有效的利用土地資源，要求在實踐中增強政府控管能力，達到和諧發(fā)展的目的。

2.房地產是國民經濟的先導

房地產是社會生活的基本載體，即是人們的生產資料也是生活必需品，在生產生活中占據主導地位。隨著經濟水平的不斷增長，房地產內部需求也隨之擴大，企業(yè)在發(fā)展進程中促進了良性循環(huán)，提升了城鄉(xiāng)的發(fā)展水平。此外房地產企業(yè)與其他主導性產業(yè)有必然的聯系，例如：建筑、能源、交通等，它的發(fā)展能帶動其他產業(yè)的共同繁榮。

3.房地產企業(yè)自身特點

房地產企業(yè)作為經濟產業(yè)中的主導產業(yè)，能有效的促進國民經濟的發(fā)展，提升人們的生活水平。房地產企業(yè)具有投資額大，政策變動明顯，管理體系復雜的特點，同時由于房地產企業(yè)屬于高投資管理的行業(yè)，在實踐中有很多風險性，要求企業(yè)在運用相關經濟手段減輕不穩(wěn)定因素的影響，利用政府控管手段，保證房地產經濟的平穩(wěn)發(fā)展。

二、政府如何加強對房地產經濟安全的控管

針對當前房地產經濟安全不容樂觀的發(fā)展現狀，要求政府部門對此引起足夠的重視，完善控管體系，將各個環(huán)節(jié)有機結合在一起，以達到保證房地產經濟安全的目的。

1.加強宏觀調控

為了保證房地產的經濟安全，要求政府加強控制能力，采取有效的管理手段，加強宏觀調控。在市場經濟的背景下，采取相應的法律和行政手段對企業(yè)經濟安全進行合理的干預。在法律規(guī)范中對企業(yè)發(fā)展目標和發(fā)展體系進行嚴格的規(guī)定，保證企業(yè)一切經濟活動是在法律允許的范圍內進行的。在控管過程中，以企業(yè)當前發(fā)展趨勢為出發(fā)點，明確控管目標，禁止出現房屋閑置的現象，將整體結構細化，保證每個程序之間形成緊密的聯系，避免各種危機的發(fā)生，進而實現可持續(xù)發(fā)展。其次在實踐中，實現對企業(yè)的整體調度，約束企業(yè)未來發(fā)展方向，保證企業(yè)逐漸步入正軌，從而實現政府對房地產經濟安全的有效管控。

2.及時調整規(guī)定政策

影響房地產企業(yè)經濟安全的因素有很多，在實踐中，受到其他因素的干擾，為了提升企業(yè)的發(fā)展水平，要適時調整規(guī)定政策，根據實際要求，控制土地批量、利率及稅費。房地產企業(yè)由于自身體系較為復雜，在發(fā)展過程中會受到不可預見性因素的影響，給當前發(fā)展體系帶來嚴重的挑戰(zhàn)，為了保證該體系的順利進行，要建立適當的風險預警機制，將風險預警政策落實到實踐中，對各個程序進行監(jiān)督，如果某個程序在實踐中存在誤差，要及時調整規(guī)定政策，政策調整要在法律允許的范圍內，禁止出現越界或不合法程序，以達到保證改程序順利進行的目的，進而實現有效調節(jié)。

3.與市場形式保持一致

受到其他影響因素的干擾，導致房地產企業(yè)經濟安全波動性較大，因此政府在控管過程中要與市場形式保持一致，正確分析當前市場經濟體制，看清當前房地產經濟的發(fā)展走向，根據波動幅度和波動時間確定合理的管控政策。為了保證控管體系的完善性，要將房地產經濟和當前國民經濟有效結合在一起，理論上兩者在發(fā)展中是一致的，如果在發(fā)展中兩者出現偏差，要根據國民經濟發(fā)展趨勢，調整房地產運行機制，盡量讓兩者呈水平發(fā)展態(tài)勢。此外如果房地產經濟出現工序矛盾，政府要及時清理房地產經濟中的泡沫，根據實際情況，增加供給或需求，盡量保證兩者間的平衡。

三、結束語

針對房地產企業(yè)在我國經濟發(fā)展體系中的重要地位，要求政府提升控管能力，從企業(yè)當前發(fā)展水平出發(fā)，認識到經濟安全的重要性，針對房地產企業(yè)自身發(fā)展特點和發(fā)展趨勢，構建完善的經濟管理體系，盡量保證其與國民經濟發(fā)展體系相一致，在控管過程中，采取適當的管理政策，從而保證房地產企業(yè)能健康有序的發(fā)展。

參考文獻：

[1]張榮芝，王歡歡.淺談我國房地產業(yè)的宏觀調控 [J].經營管理者，2011，（12）：100-102

篇6

【關鍵詞】房地產企業(yè) 內控管理 模式研究

一、房地產企業(yè)內控管理模式存在的問題

房地產企業(yè)的內部控制管理模式關系到企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，而管理模式存在以下問題，嚴重影響企業(yè)在市場中的正常運行：

（一）業(yè)務流程存在缺陷，房地產企業(yè)業(yè)務流程的完善而優(yōu)化，是企業(yè)抵抗市場經營風險和獲得高額利潤的前提條件，而業(yè)務流程中的項目建設、營銷策劃、客戶服務等存在的問題，使得房地產企業(yè)失去商業(yè)嗅覺，難以建立有效的決策流程。一旦企業(yè)在決策過程中失去話語權，意味著企業(yè)在市場業(yè)務競爭中失去優(yōu)勢，甚至喪失在市場中的地位，影響企業(yè)的生存與發(fā)展。

（二）內部資金缺乏集中掌控，導致資金成本攀升，造成資源的極大浪費。一是資金信息的不對稱，由于房地產企業(yè)組織架構復雜，產生的現金流錯綜復雜，給內部賬戶的統(tǒng)籌管理帶來極大的難度，再加上資金流向和流量的失控，給資金的安全性帶來極大的威脅，無形中增加了資金的管理風險。二是資金的調配問題，主要體現在大量閑置資金的存在，資金的使用效率低下，資金的增值目的難以實現。三是財務費用的節(jié)節(jié)攀升，主要原因的資金的分散，導致了貸款利率的上升，而資金的調配缺乏有效措施，譬如票據調劑體系的缺失，使得貼息高額支出。

（三）市場的風險評估能力低，房地產規(guī)模的擴大的同時，催生了各種類型的市場風險，而且這些風險關系錯綜復雜，主要有兩方面，一是國家宏觀調控政策對一級市場土地買賣的控制，房地產企業(yè)無法利用常規(guī)的價值規(guī)律控制買賣的供需平衡，成為企業(yè)最難控制的外部風險。二是房地產企業(yè)項目開發(fā)的周期長，在開發(fā)的期間，市場和政策的因素使得企業(yè)產品的消費市場規(guī)模以及房價等產生難以預料的變化。房地產市場這些特點決定了該行業(yè)成為一種高風險的行業(yè)，而房地產企業(yè)缺乏市場風險評價能力，在發(fā)生市場危機的時候往往措手不及。

二、完善房地產企業(yè)內控管理模式的建議

（一）房地產企業(yè)業(yè)務流程的規(guī)范化

房地產企業(yè)業(yè)務流程包括招投標、合同和客戶關系維護三方面的管理內容，具體體現如下：

1.招投標環(huán)節(jié)，一是開發(fā)商與供應商之間的開放式在線招標管理，通過以供應商會員注冊的形式，與開發(fā)商建立長期的合作關系，達到招標業(yè)務高效率的效果。二是建立供應商的規(guī)范檔案，根據供應商的服務水平和產品質量進行等級劃分，為招投標環(huán)節(jié)提供信息公開化、公平化、規(guī)范化的依據。三是建立招投標的管理部分，對各種招標流程進行嚴格控制，根據不同類型和金額的招標項目，制定不同的招標流程，并以集中招標和評標的模式，提高招投標環(huán)節(jié)的效率。

2.合同的內部管理要貫穿訂立到變更整個流程，對合同管理的進度進行跟蹤，合同的管理工作要緊緊圍繞工程的合同信息管理，其中包括工程合同、材料合同、設備合同和土地買賣合同等，一方面是對合同成本、變更時成本項目指定、合同結算等進行拆分，控制合同體現成本的額度，另一方面是利用信息化管理技術，提高合同管理的便捷性和實時性，也便于合同臺賬的監(jiān)督和審計。

3.客戶關系維護，隨著消費者維權意識的加強，房地產需要以產品的數量、質量、品牌獲得市場支持，因此客戶關系管理內部控制是房地產企業(yè)內控的關鍵點。關于客戶關系的維護，要以客戶的需求為主線，在房地產企業(yè)推出的產品當中，體現出客戶的基本需求，譬如某區(qū)域的購房者需要中小面積戶型的商品房，則房地產企業(yè)在做足市場調研工作之后，要將產品的戶型面積定位好，如果違背客戶的這種購房需求，而盲目生產大戶型的商品房，那么企業(yè)將面臨滯銷的結局。

（二）內部資金實行集中掌控

房地產企業(yè)建立集中管理的模式，旨在實現企業(yè)資金成本效益的最優(yōu)化，掌控的方法具體如下：

1.結算中心的成立，提高對下屬部門的資金監(jiān)督和集中管理，提高資金的劃轉效率。筆者建議企業(yè)采用高度集中的資金管理模式，由財務部門掛頭，對企業(yè)資金的流向、流量和存量等進行實時監(jiān)控。企業(yè)的內部信息系統(tǒng)要與銀行交易系統(tǒng)連接在一起，其中包括付款交易和收款交易兩大環(huán)節(jié)，可以在資金管理系統(tǒng)中及時查詢資金的發(fā)生額和余額，并快速下載對賬單。

2.資金計劃的擬定，根據企業(yè)的營銷、租賃和物業(yè)收支等的計劃，為資金計劃的申請和審批提供依據，促進資金使用計劃性的實現，一方面是根據合同的約定，自動生成資金的款項類型、付款金額和付款時間等，另一方面通過考慮企業(yè)實際資金，制定經營、投資、籌集等活動資金的收支平衡表，以便及時對資金計劃進行調整。

3.預警監(jiān)督機制的完善，在資金計劃和業(yè)務流程審批之后，規(guī)定資金使用的禁止條件，并結合復雜的工程項目，設置預警監(jiān)督機制，將合同付款控制在預算范圍之內，最大限度降低支付的風險。

（三）提高市場風險的評估能力

房地產企業(yè)項目成本風險的控制，是通過動態(tài)成本和目標成本的差異化對比分析，制定出合理的目標成本，以便控制好企業(yè)內部成本和項目進度，提高企業(yè)抵御市場風險的能力，這也是市場風險評估能力的體現過程：

1.對市場地產項目進行批量分析，測算出科學的明細成本，成本控制部門根據規(guī)劃部門的規(guī)劃經濟指標和項目描述等，對標準建設進行成本估算，在商業(yè)計劃書階段、規(guī)劃方案設計階段、建筑方案設計階段，經過科學的測算和嚴格的審批，形成各階段項目成本的控制標準。

2.以目標成本、合同約定額度、合同變更條件和合同結算標準等為依據，結合企業(yè)實際需求更新動態(tài)成本，并利用差異動態(tài)比較分析的方法，對動態(tài)成本和目標成本進行對比，以確定動態(tài)成本是否符合成本管理的要求。

3.根據企業(yè)的發(fā)展策略，在目標成本生效后，指導各類合同的簽訂，以及在合同費用發(fā)生后，控制合同成本的細項，以免超過預定的目標。

三、結束語

綜上所述，房地產企業(yè)作為國民經濟的支柱產業(yè)之一，需要以健康的可持續(xù)發(fā)展面貌立足于經濟市場。而房地產企業(yè)存在的業(yè)務流程分散、資金掌控不集中和市場風險評估能力差等問題，始終制約著該行業(yè)的健康發(fā)展。筆者認為只有通過結合內控管理模式存在的問題，制定相應的問題解決措施，一方面是規(guī)范化房地產企業(yè)的業(yè)務流程，完善招投標、合同和客戶關系維護三方面的管理內容，另一方面是實行內部資金的集中掌控，實現企業(yè)資金成本效益的最優(yōu)化，并制定出合理的目標成本，以便控制好企業(yè)內部成本和項目進度，提高企業(yè)抵御市場風險的能力，方可完善企業(yè)的內部控制管理內容，實現企業(yè)內部業(yè)務流程的健康、穩(wěn)定和高效的合理運行。

參考文獻

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[4]胡伏.　房地產企業(yè)內部控制探析[J].企業(yè)研究，2012年02期：65-66.

篇7

關鍵詞：房地產企業(yè)；稅務內控；構建

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A

文章編號：1005-913X（2012）08-0092-02

追求自身發(fā)展，提高自身競爭力是眾多企業(yè)追求的戰(zhàn)略目標，而內部控制就是實現企業(yè)長遠發(fā)展目標的一個必要手段，監(jiān)控著企業(yè)內部管理。在所有企業(yè)看來，企業(yè)內部控制起著舉足輕重的作用，能夠減少企業(yè)面臨的風險，可是關于稅務的內部控制體系，卻沒有被企業(yè)同等對待。當前形勢下，我國的稅收政策不斷調整，對企業(yè)實行了減稅、免稅等許多優(yōu)惠政策，在很大程度上減輕了企業(yè)的稅收負擔?？墒侨魏问挛锒加袃擅嫘裕髽I(yè)在減輕稅收負擔的同時卻增加了稅務稽查的風險。企業(yè)所面臨的稅務環(huán)境不斷變化，這就要求企業(yè)適應環(huán)境的變化，加強內部控制管理水平。企業(yè)一方面要做到樹立稅務風險的防范意識，另一方面要在企業(yè)整體的內部控制體系中滲透稅務控制體系。

一、構建稅務內控體系的必要性

一種普遍觀點認為，企業(yè)的董事會、相關管理部門以及全體企業(yè)職工等共同實行的，實施企業(yè)稅務內控的根本目的是防范稅務風險，提高稅務價值，增強企業(yè)競爭力，并針對這一目標實行系統(tǒng)的、規(guī)范化控制活動。

近幾年以來，我國房地產業(yè)的飛速發(fā)展也帶動了房地產業(yè)的稅收的增長，在國家的稅收總收入中占有重大比重。目前，國家對房地產業(yè)采取了宏觀調控的政策，而且國家對房地產業(yè)的稅務管理力度在逐年加大。國家稅務局曾經在十年前就已經把房地產業(yè)列為稅收專項檢查的對象，并且是必檢對象。在人民群眾眼中，房地產業(yè)中經常出現稅收差錯，比如偷稅、漏稅現象，這就從另外一個角度證明了我國的房地產業(yè)的稅務征收存在許多問題，有很高的涉稅風險。

在我國，國家對房地產業(yè)實行宏觀調控的政策，并且不斷加大管理力度，相繼出臺了許多政策來調控房地產市場。比如國家頒布了房子限購令，再比如貸款利率上漲，尤其是2011年的一系列政策更是在很大程度上影響了房地產市場。盡管如此，房地產業(yè)仍然是我國國民經濟的支柱產業(yè)，而且房地產業(yè)的稅收仍然在國家稅收總額中占很大一部分。因此，建立健全房地產業(yè)的稅務內控體系顯得十分有必要，有利于規(guī)范房地產行業(yè)，使其健康發(fā)展。這不僅僅對房地產業(yè)有巨大作用，而且對我國的整個國民經濟都有很重要的意義。

如果企業(yè)沒有建立健全的稅務內控體系將會加大企業(yè)面臨的稅務風險。沒有健全的內控制度可能會使企業(yè)的稅務籌劃出現問題。比如，本來是想節(jié)稅，可是籌劃不當可能會導致偷稅、漏稅，也可能因為不懂國家的稅收政策中的優(yōu)惠部分，多繳稅款，造成稅收浪費。除此之外，稅務內控管理體系是否健全能夠影響企業(yè)的生產經營活動，也是企業(yè)能否長遠發(fā)展的關鍵環(huán)節(jié)。

二、構建適合房地產企業(yè)稅務內控體系的方法

（一）提高企業(yè)稅務內控管理水平

企業(yè)要設立專門的稅務管理部門，即使自身條件不夠，無法達到設立專門的部門的水平，也要由專業(yè)人才專門管理企業(yè)的稅務管理工作。企業(yè)一定要把稅務管理工作人員的責任明確到位，除此之外，企業(yè)其他一些人員，只要是涉及到稅務的崗位，比如采購部門，都要明確職責。企業(yè)領導要大力支持稅務管理工作。稅務管理工作內容有：核算稅務申報數據、管理發(fā)票使用、分析稅收風險、研究國家稅收政策，利用其中的優(yōu)惠部分，合理進行稅收籌劃、指導企業(yè)的相關部門，避免經營活動中的稅務風險、關注企業(yè)投資方向，提出稅務管理意見等。

（二）控制各環(huán)節(jié)的風險管理流程

企業(yè)的稅務內控體系屬于提前防范性質，對企業(yè)所面臨的風險要提前防范。完善稅務內控體系就要做到使企業(yè)各環(huán)節(jié)能夠正常運作，降低企業(yè)所面臨的各種稅務風險。企業(yè)的稅務內控管理是企業(yè)現代管理的重要內容，所以一定要在企業(yè)內部設立專門的涉稅管理部門，同時，要加大企業(yè)稅收籌劃的管理力度，使企業(yè)在運行中的每一個環(huán)節(jié)都能達到稅后收益的最大化。房地產企業(yè)首先要認真分析自身的每一個環(huán)節(jié)，正確評估，有效控制生產經營活動中的每一個涉稅環(huán)節(jié)，把風險降到最低。通過不斷完善稅務風險控制體系，并使之有效運行，達到控制涉稅環(huán)節(jié)的目的，從而實現稅務價值的提高。房地產企業(yè)有以下幾個環(huán)節(jié)可能會涉及到稅收，比如開發(fā)環(huán)節(jié)會涉及到土地增值稅；銷售環(huán)節(jié)會涉及到營業(yè)稅、土地增值稅以及印花稅等多個稅種，在這個環(huán)節(jié)中，企業(yè)所面臨的稅種最多；在保有環(huán)節(jié)中，房地產企業(yè)會涉及到房產稅、營業(yè)稅、城市建設維護費等若干稅種。

（三）企業(yè)內部要建立風險匯報制度

風險匯報制度，也就是企業(yè)內部涉及到稅收的所有職工都要從全局出發(fā)，以大局為重，認真對待企業(yè)稅務管理工作。建立風險匯報制度能夠使每一個涉及稅收的企業(yè)職員都能夠明確自己的責任，樹立風險意識。對房地產企業(yè)來說，一般涉稅金額比較大，涉稅事項有時候不容易確定，所以涉稅人員一定要從實際出發(fā)，針對企業(yè)的具體情況做出具體分析。對于一些重大的涉稅事項，比如稅務檢查、稅務籌劃、涉稅合同以及國家稅務優(yōu)惠政策的調整等，一定要及時匯報。企業(yè)相關部門的涉稅人員如何進行匯報是由匯報標準決定的，并且要遵從一定的匯報流程。這就會使匯報文本在各部門之間流轉起來更加方便，和諧統(tǒng)一。

（四）建立內部稅務風險測評制度

從管理房地產的角度出發(fā)，測評企業(yè)運行中的稅務風險，并將其制度化，這就是風險測評制度，它屬于企業(yè)日常管理的一個方面。這主要從兩方面來努力：第一，提高企業(yè)職工控制風險的意識，培養(yǎng)其高度的責任感。所以，房地產企業(yè)要及時做好職工的培訓工作，使其充分了解稅務基本知識，深刻認識稅務風險。第二，各個涉及到稅務的相關部門要及時評估涉稅風險，并及時調整工作方向，把風險消除在萌芽之中。第三，要根據國家稅收政策的變化及時調險測評制度。房地產企業(yè)的各部門之間一定要加強溝通，及時進行信息交流，特別是要與稅收人員保持友好關系，得到他們的指導和建議，對于規(guī)避稅務風險具有很重要的意義。

三、結束語

總之，房地產業(yè)的稅務管理一定要加強。企業(yè)一定要結合自身的實際情況建立有效的稅務內控體系。只有這樣才能防范稅務風險，加快企業(yè)發(fā)展。

參考文獻：

[1] 梁云鳳，逄振悅，梁云波.納稅籌劃[M].北京：中國市場出版社，2006.

篇8

國家改革開放以來，我國國民經濟獲得了良好的發(fā)展，當前，我國公民對生活工作環(huán)境提出了越來越高的要求，房地產行業(yè)是改善我國公民生活工作環(huán)境的重要行業(yè)，正處于快速發(fā)展的過程當中。房地產企業(yè)的財務內控水平是保障房地產企業(yè)獲得良好發(fā)展的重要因素，目前，我國一些房地產企業(yè)的財務內部控制工作存在著一些問題，嚴重影響著企業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，因此，很多房地產企業(yè)已經將改善房地產企業(yè)財務內控制度作為重要的工作內容。

二、當前我國房地產企業(yè)財務管理內部控制存在的問題

(一)房地產企業(yè)的工作人員對財務內部控制的重視程度不足

房地產企業(yè)在國家改革開放之后得到了快速的發(fā)展，而我國市場經濟制度的快速變化使得我國房地產企業(yè)難以準確的把握行業(yè)變化規(guī)律。另外，我國房地產企業(yè)財務管理內部控制方面的理論著作比較少，一些企業(yè)的管理人員無法從理論著作中獲得財務管理方面的經驗，一些房地產企業(yè)將關注的重點放在銷售環(huán)節(jié)和建設環(huán)節(jié)，對財務管理的理解停留在傳統(tǒng)的階段，并沒有對財務管理內部控制制度進行必要的改良。還有些房地產企業(yè)的工作人員對財務內部控制的理解過于簡單，導致對財務內控的重視程度不足，這種消極的態(tài)度很大程度阻礙了企業(yè)的發(fā)展。

(二)房地產企業(yè)缺乏完善的內部控制制度

目前，我國很多房地產企業(yè)在制度建設方面主要關注營銷和施工，對財務內部控制的制度建設較為落后，一些企業(yè)的內部監(jiān)督機制缺乏科學性，使得財務管理機構的工作難以得到切實有效的監(jiān)管，存在著消極懈怠和的問題，還有些房地產企業(yè)在財務內控的信息交流方面缺乏完善的制度，導致各部門財務信息不能被管理機構及時準確的了解，而財務管理機構缺乏足夠的權力，致使內部控制制度的執(zhí)行力度不足，降低了財務內控的效率和質量。一些房地產企業(yè)的財務管理制度中缺少必要的風險評估機制，使得房地產企業(yè)的經營過程面臨較大的風險，無法保證企業(yè)的經濟效益[1]。一些企業(yè)制定財務內部控制的流程缺乏科學性，并沒有對房地產行業(yè)的特點和本企業(yè)實際情況進行深入的分析，僅僅根據相關理論和常識對財務內控制度進行了構建，因此，內部控制制度具有一定的盲目性，無法適應企業(yè)長遠發(fā)展的戰(zhàn)略要求。一些企業(yè)制定的內部有控制制度僅僅保證和符合法律法規(guī)的要求，并沒有根據房地產企業(yè)現階段發(fā)展情況進行制度的細化，使得制度缺乏足夠的可行性，財務管理人員無法直接依靠制度進行管理工作。

(三)房地產企業(yè)財務管理機構工作人員專業(yè)技能不足

我國的房地產企業(yè)主要在改革開放后發(fā)展起來，相比于發(fā)達國家的房地產企業(yè)，發(fā)展歷程較短，相關經驗的積累不足[2]。一些房地產企業(yè)財務管理機構的工作人員僅僅對相關內部控制理論進行了學習，并沒有對我國房地產行業(yè)的特點和財務管理風險進行深入的研究，使得學習到的內部控制理論無法在實際工作中發(fā)揮重要作用。一些房地產公司比較重視對銷售人員和開發(fā)人員的技能培訓，對財務內控人員的培訓力度不足，致使財務內控人員缺乏提升專業(yè)技能的機會。一些房地產企業(yè)內部缺乏對財務內控工作人員的激勵機制，導致一些工作人員的工作態(tài)度不夠積極，影響內部控制水平。還有些房地產企業(yè)沒有為工作人員提供同其他企業(yè)工作人員交流學習的機會，使得內控管理人員的視野狹隘，思想觀念滯后，無法提高財務內控水平。

三、提高房地產企業(yè)財務內控水平的具體舉措

(一)提高房地產企業(yè)工作人員對財務內控的重視程度

房地產企業(yè)的主要領導要首先加強對財務內控的學習，要主動閱讀財務內控有關理論文獻，了解財務內控基本事項，并參與財務內控的工作實踐，以便加深對財務內控工作的理解和重視。要對房地產企業(yè)全體員工開展財務內部控制專題教育活動，將財務內控的基本道理和重要意義進行宣講，提升房地產企業(yè)全體工作人員對財務內部控制的理解程度，以便全體工作人員拋棄傳統(tǒng)的對財務內控的理解，積極主動的配合新型財務內控制度的建設工作，為房地產企業(yè)建設出適應新時期新情況的財務內控制度。要加強對房地產企業(yè)員工的風險意識教育，使每一位工作人員認識到房地產企業(yè)所面臨的較大財務風險，以便加強對財務管理機構工作的重視，促進財務內控機制的完善。

(二)完善房地產企業(yè)財務內控制度

房地產企業(yè)的內部控制制度建設要加強對財務預警機制的重視，要提高全體工作人員對財務預警機制的重視，以便房地產企業(yè)出現資金風險的時候，工作人員能夠及時將發(fā)現的問題告知財務管理機構，財務管理機構的工作人員可以更早的發(fā)現問題，并將問題解決在萌芽狀態(tài)。要充分研究房地產企業(yè)的未來發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，嚴格按照戰(zhàn)略規(guī)劃的要求對財務內控制度進行改良，以便財務內控制度能夠在更長的時間范圍內發(fā)揮積極作用。要結合房地產企業(yè)的發(fā)展現狀，對企業(yè)現有經濟資源和社會資源進行統(tǒng)計，以便財務內控制度能夠真正切合企業(yè)實際發(fā)展情況。房地產企業(yè)要提高完善內部控制制度的緊迫感，要將由于財務內控水平不足導致財務危機的案例制作成專題教育片在企業(yè)內部進行播放，以此提高企業(yè)全體工作人員對完善內控制度的重視程度[3]。企業(yè)的財務內控人員必須深入研究當前我國房地產行業(yè)和房地產市場發(fā)生的深刻變化，以便對內部控制的各個要素進行嚴格的把握，不斷更新企業(yè)內部控制制度，使企業(yè)更好的適應新時期市場環(huán)境。要做好房地產企業(yè)內部控制制度轉變的銜接工作，防止內部控制制度的變化導致企業(yè)部分事物缺乏管理，要科學的對房地產企業(yè)各個機構進行分工，以便企業(yè)各機構能夠發(fā)揮本機構的特長，支持內部控制制度的建設，并且將內部控制制度建設過程中的問題對管理機構進行及時的反映，避免制定的制度出現不符合實際情況的問題，讓房地產企業(yè)的內部控制制度更加符合企業(yè)的發(fā)展現狀。以北方某房地產企業(yè)為例，該企業(yè)在實施內控機制改革之前，該企業(yè)2012年總銷售為30億元人民幣，普通員工薪資水平為3000元，僅繳納養(yǎng)老保險，房地產項目施工成本為13億元。該企業(yè)在2013年年初開始進行了財務內控改革，同年營銷效益上升了1.5億元人民幣，員工薪資提升近千元，并均繳納了三險一金，施工成本也降低1億元左右。由此可見，一套科學的財務內控模式，能夠有效提升房地產企業(yè)經營效益，降低成本，值得推廣。

(三)提高房地產企業(yè)工作人員財務內控能力

房地產企業(yè)要定期開展財務內控工作人員專題教育活動，邀請經驗豐富的講師擔任財務內控制度建設方法的專題課程教授。培訓活動不僅要重視提高工作人員的財務內控技能，也要重視工作人員的職業(yè)道德建設，要定期考察財務管控機構工作人員的學習情況和工作業(yè)績，以便根據實際情況調整教學方案，切實增強工作人員的財務內控水平。

四、結束語

篇9

——關于新體制下××區(qū)項目建設及其稅收管理情況報告

一、當前××區(qū)項目建設概況

××區(qū)是由原××市的兩縣三區(qū)的部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道組成，發(fā)展空間廣闊，具有綜合發(fā)展優(yōu)勢，是石家莊市發(fā)展的主要方向和重點區(qū)域。幾年來，該區(qū)圍繞“加快發(fā)展，富民強區(qū)”戰(zhàn)略目標，按照“商貿服務發(fā)達、科技工業(yè)領先、文化教育繁榮、綠色居住怡人”的功能定位要求，充分發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢、土地資源優(yōu)勢和特殊政策優(yōu)勢，狠抓項目的謀劃、跑辦和建設。今年前九個月全區(qū)固定資產投資保持了快速增長，經濟發(fā)展后續(xù)能力明顯增強。據有關部門統(tǒng)計，今年，全區(qū)計劃建設項目共計183項，計劃投資568500萬元，千萬元以上項目78項。其中：省級重點項目9項，市級重點項目13項，區(qū)級重點項目31項。截止9月底，全區(qū)社會固定資產投資完成407000萬元，同比增長71.7%。其中：國有及其他投資完成349000萬元，增長84.7%。在全部投資中,房地產開發(fā)投資181863萬元,占全部投資總額的45%。2004年項目建設預計新增產值26億元，實現利稅 1.17億元。

二、新體制下項目建設稅收控管機制和主要措施

從××區(qū)項目建設概況可以看出，基建投資和房地產投資占有較大比重，而基建和房地產投資在建項目納稅人在稅收管理上涉及納稅地點、稅種歸屬、經營形式（工程分包轉包）、內建外建等情況十分復雜。根據新的戶籍管理辦法，我局主要從以下幾方面對項目建設進行跟蹤管理。

(一)按照屬地管理的原則，嚴格實行項目建設稅務管理責任制。我局把項目建設列為管理部門重點稅源監(jiān)控的內容之一，對開工在建項目實行信息采集按月專報制度，準確鎖定項目目標；建立村委會、辦事處（鎮(zhèn)）、政府部門（計劃局）三級項目建設信息傳遞機制。

(二) 實行源泉控管。一是建立房地產開發(fā)、建設信息傳遞制度，實現對房地產業(yè)的稅源監(jiān)控。城建局發(fā)展計劃部門對房地產開發(fā)的立項批復，土地管理局對土地出讓的批復等各種資料報送地稅機關備查。二是嚴格實行以票管稅。城建局、土地管理局在辦理土地、房屋產權手續(xù)時，向房產開發(fā)商索取銷售不動產完稅證明和專用發(fā)票。三是委托代征稅款。由于付款方與收款方有著項目合作上的經濟利益關系，稅務管理部門與項目建設的付款單位簽訂委托代征協議書，能夠更為有效地防止稅款流失。四是聯合城建局、土地管理局組織房地產業(yè)稅收大檢查。

(三)健全和完善協稅護稅網絡，堵漏增收。注重發(fā)揮協稅護稅組織的優(yōu)勢，彌補稅務征管力量不足，取得最佳的結合效果，防止個體、私營投資項目稅收流失。

（四）強化分期收款納稅人按正常戶進行管理。對分期收款納稅人按正常戶進行管理，由稅務機關提供發(fā)票，納稅人提供發(fā)票保證金或納稅擔保，并責令其按期納稅。

（五）創(chuàng)造良好的稅收征管環(huán)境。叫響：“人人都是投資環(huán)境，個個都是地稅形象”的口號。把文明禮貌、熱情服務、規(guī)范操作貫穿于稅收執(zhí)法的每個環(huán)節(jié)和崗位，堅持“在執(zhí)法中服務，在服務中執(zhí)法，一切為納稅人著想，簡化程序，提高工作效率”的思想，初步形成全方位、零距離的納稅服務網絡。

三、項目建設稅收管理存在的問題及建議

從目前情況看，在實際工作中，項目建設稅收管理還存在一些問題：

（一）政府經管部門和社會團體對稅源的協管作用還有待于發(fā)揮。一些相關部門對稅收法律責任缺乏足夠的認識，主觀上對稅源的協管責任意識不強、配合較差；個別單位或相關部門在職權范圍內從事或管理涉稅事項，內心缺乏稅收法律觀念或與稅務機關貌合神離，往往在強調自身發(fā)展的同時犧牲國家稅收利益，有時還會成為制約稅收發(fā)展的阻力。

（二）對項目建設納稅人使用發(fā)票的管理問題?，F行《戶籍管理辦法》規(guī)定，市內各區(qū)不能代開發(fā)票，若讓其使用原籍發(fā)票如何控稅，項目所在地稅務機關對其所使用的發(fā)票有無檢查權？若由項目所在地稅務機關供票，如何管理？如何控稅等等還存在很多問題。

（三）現行體制與戶籍管理辦法的銜接上存在問題。比如說離開機構所在地到外區(qū)經營的納稅人在經營地需辦理登記或登錄,但是《登記管理辦法》已經無登錄的規(guī)定而戶籍管理辦法依然存在；境外企業(yè)在中國境內承包的項目建設稅收管理在《戶籍管理辦法》中沒有體現；還有外出經營報驗登記在《戶籍管理辦法》中沒有明顯體現。

針對以上存在的問題，我們提出以下幾點建議：

（一）加強宣傳，促進規(guī)范管理。稅法宣傳要注意在廣度和深度上下功夫，把突擊宣傳、重點宣傳同日常宣傳結合起來，充分發(fā)揮社會輿論的監(jiān)督作用，選擇正、反兩個方面的典型曝光，樹立納稅光榮、偷稅可恥得社會風尚，增強企業(yè)的守法經營意識。

（二）加強部門聯合，形成治稅合力。一方面要加強與工商、城建、土地、公安等部門聯合，互通信息，有效地對重點項目進行監(jiān)督控管。另一方面，要充分發(fā)揮社區(qū)服務管理中心、居委會和各級民間組織管理范圍比較廣，觸角比較深的的優(yōu)勢，形成強大的協稅護稅網絡，從源頭堵塞稅收漏洞，實現稅收的應收盡收。

（三）強化重點項目動態(tài)管理。一是對重點項目明確專人負責，實施動態(tài)跟蹤管理，及時掌握各項目建設情況；二是加大檢查力度，以查促收；三是加強部門協作。定期向城建管理、國土資源、房產管理等部門了解建設項目涉稅信息，加強源泉控管。

篇10

摘要：本文首先論述了加強財務管理有利于房地產企業(yè)戰(zhàn)略目標的實現、經營業(yè)績的提高、經營風險的防范等重要性，指出當前房地產企業(yè)存在財務管理目標不明確、資金管理低效、投融資風險意識薄弱、成本控制經驗不足和缺乏高素質財務管理人才等問題，提出了明確財務目標、建立資金“蓄水池”、加強投融資風險管理意識、改善成本監(jiān)控管理意識等加強房地產企業(yè)財務管理的對策建議，為房地產企業(yè)不斷完善企業(yè)管理奠定了基礎。

關鍵詞 ：房地產企業(yè)；財務管理；對策建議

完整的企業(yè)管理包括了財務管理、購銷管理、薪資管理等子系統(tǒng)，而財務管理是企業(yè)管理的核心。隨著房地業(yè)競爭日益激烈，加上房地產業(yè)自身需要的金額較大，資金周轉周期較長的行業(yè)特性，使房地產企業(yè)面臨著嚴峻的內部管理的挑戰(zhàn)。越來越多的房地產企業(yè)意識到加強財務管理的重要性，全面的財務管理是房地產企業(yè)立足于市場與行業(yè)競爭的重要舉措。

一、房地產企業(yè)加強財務管理的重要性

1.有利于房地產企業(yè)戰(zhàn)略目標的實現

合理的財務管理是實現企業(yè)的戰(zhàn)略目標的保證。企業(yè)財務管理分為財務核算和財務管理兩個部分，財務核算能為企業(yè)提供真實的信息，財務管理則為企業(yè)管理者帶來經營的信息。

財務管理將房地產企業(yè)的財務指標與企業(yè)的戰(zhàn)略目標有效地聯系在一起，具體體現在財務指標的量化，將財務目標與企業(yè)的短期和中長期戰(zhàn)略目標進行階段性地分解，使房地產企業(yè)對企業(yè)的各項財務預算進行有效地控制與監(jiān)督，及時調整不適應企業(yè)發(fā)展的短期目標，保證房地產企業(yè)中長期的戰(zhàn)略目標的實現。

2.有利于房地產企業(yè)經營業(yè)績的提高

財務管理與企業(yè)的經營業(yè)績直接相關，全面的財務管理綜合考慮了房地產企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃、財務預算、業(yè)績考核和成本收入等項目，將企業(yè)的經營業(yè)績切實落實到房地產企業(yè)的日常經營的各個環(huán)節(jié)。房地產企業(yè)通過全面預算管理一方面基于企業(yè)經營利潤最大化的目標，另一方面考慮了企業(yè)的成本費用支出問題，將房地產企業(yè)的成本控制在合理的區(qū)間，降低了企業(yè)的經營成本費用，全面預算管理使企業(yè)能夠合理把握收入與成本問題，從而實現房地產企業(yè)經營業(yè)績的提高。

3.有利于房地產企業(yè)經營風險的防范

房地產企業(yè)的經營風險涉及企業(yè)的戰(zhàn)略風險、經營業(yè)務風險、項目投資風險與日常經營風險等，房地產企業(yè)的資金投入大，回報周期長，投融資風險大于其他行業(yè)，因此，經營風險的防范對房地產企業(yè)而言顯得尤為重要。預算管理有利于房地產企業(yè)對企業(yè)經營的事前、事中、事后進行有效地監(jiān)督控制，及時地解決經營過程中存在的問題，對可能存在的問題與風險進行預防，從而降低房地產企業(yè)的經營風險，以保證企業(yè)正常的運作。

二、房地產企業(yè)財務管理存在的問題

1.房地產企業(yè)的財務管理目標定位不明確

財務管理目標的建立與房地產企業(yè)的生存與發(fā)展直接相關，而目前大部分房地產企業(yè)將財務目標定位為利潤最大化和股東利益最大化。以利潤最大化為目標的財務管理在一定程度上反應了房地產企業(yè)創(chuàng)造的財富價值，且企業(yè)創(chuàng)造的財富與利潤成正比，但該目標缺乏對資金的時間價值與投資風險的評估。以股東利益最大化為目標的財務目標雖然考慮了房地產企業(yè)資金的時間價值與投資風險因素，但是其適用范圍有限，由于股東利益最大化主要以股票的市值計價，對于非上市的房地產企業(yè)卻不適用。許多房地產企業(yè)將收益與成本倒掛，或出現了風險與收益不對等、忽視利益相關者的預期收益等問題，主要原因在于企業(yè)在財務管理上目標定位不明確或企業(yè)定位財務目標時并沒有綜合考慮投資利潤、承擔風險和其他人力資本的投入等因素。綜上，部分的房地產企業(yè)的財務管理目標定位沒有考慮企業(yè)發(fā)展的實際情況，片面強調企業(yè)的利潤最大化或股東利益最大化，忽略了財務管理目標的可行性及與企業(yè)經營目標的協調，不利于房地產企業(yè)的長期發(fā)展。

2.房地產企業(yè)的資金管理低效

房地產行業(yè)作為資本密集型產業(yè)，具有資金需求量大，占用周期長、風險性高的特點，因此其資金周轉率偏低，對資金運作管理的要求也更高。資金管理效率低下，意味著企業(yè)資金占用的時間成本大，這一隱性成本也是企業(yè)經營風險的主要影響因素?？朔Y金管理低效的問題，不僅能為企業(yè)節(jié)約大量的資金占用的隱性成本，縮短資金回報周期，而且能保證企業(yè)資金鏈的順暢，對促進企業(yè)發(fā)展起到重要作用。在房地產行業(yè)業(yè)內競爭日益激烈的今天，已有部分企業(yè)顛覆了這一模式，在追求多點經營的同時，開始關注企業(yè)資金管理的效率，試圖以企業(yè)財務管理改革來帶動企業(yè)自身資金的高效使用。但目前，大部分房地產企業(yè)都維持原有的財務管理模式，對資金的使用和回收管理較為低效，導致企業(yè)無法確保資金鏈的順暢，也出現了企業(yè)部分資金閑置與不足并存的現象。

3.房地產企業(yè)投融資風險管理意識薄弱

目前，許多房地產企業(yè)在投融資的風險管理方面都存在著一定的盲目性。從融資方面看，一些房地產企業(yè)對融資風險認識不足，在融資規(guī)模、融資時機、融資方式和融資成本方面的決策缺乏合理性，常常使企業(yè)的融資風險增大。此外，雖然整個房地產行業(yè)融資方式多種多樣，但單獨的房地產企業(yè)融資渠道有限，基本都是采用銀行貸款或從機構中借貸的方式，房地產基金如股票融資、債券融資方面利用較少。從投資方面看，當前國內房地產企業(yè)對其開發(fā)的項目銷售前景期望過高，投資缺乏穩(wěn)健性，存在投資規(guī)模過大，結構不合理等問題。一方面，部分房地產企業(yè)投資決策不夠理性，在投資初期未考慮到未來的市場前景、資金鏈和施工進度等問題，有些企業(yè)甚至沒有考慮到相關批文是否落實等問題；另一方面，許多房地產企業(yè)投資偏好某一項目或某一類項目，導致在該項目或該類項目中資金投入過多，風險性過大，一旦市場出現利空趨勢，企業(yè)將面臨很大風險。

4.房地產企業(yè)成本控制管理經驗不足

房地產項目開發(fā)過程中進行開發(fā)方案設計、取得土地使用權、公開招投標工程及施工過程控制等都會在不同程度上影響項目開發(fā)的成本。目前，許多房地產企業(yè)財務對成本控制管理經驗不足，在土地使用權競買過程中易作出非理性的選擇，在某些情況下甚至無視競買價格是否偏離預算成本等問題。其次，一些房地產企業(yè)對開發(fā)方案的選擇也存在盲目性。在實際操作中，并不是所有價格越高的設計方案越不可取，而應綜合考慮技術指標、銷售前景和施工情況等因素進行最終評定、選擇，在最終成本計算方面，部分房地產企業(yè)僅重視中標價格，但實際上，中標價格不等于最終價格，最終價格還受到后期合同糾紛或變更等因素的影響。就房地產企業(yè)而言，其投資從項目立項到工程竣工，中間的成本包含人力成本和工程自身成本及其他成本，進行準確的預算和監(jiān)控要克服很多困難，但進行成本控制管理能有效進行資金監(jiān)控，為企業(yè)帶來更大的利潤。

5. 房地產企業(yè)缺乏高素質財務管理人才

要把握瞬息萬變的市場經濟中的機遇，應對變化莫測的經濟挑戰(zhàn)，加強財務管理，防范、降低企業(yè)投融資風險，便要求企業(yè)雇傭高素質的專業(yè)的財務管理人才。高素質、專業(yè)型的財務人員能充分利用現代科學技術手段，充分掌握市場、企業(yè)信息，迅速地為風險和投資決策提供可靠信息。專業(yè)型高素質財務人員的引進與培養(yǎng)還能為企業(yè)評估投融資項目，有效進行資金管理和成本監(jiān)控，為企業(yè)取得經濟利潤和長遠發(fā)展帶來推動力。當前，許多房地產企業(yè)在人力資源分配上不夠合理，在雇傭員工方面僅重視相關銷售、建筑人才，對財務管理人才引進較少，導致企業(yè)賬目混亂，缺乏對資金監(jiān)控的管理，出現了資金部分閑置與不足共存的現象。此外，大多房地產企業(yè)在招聘人才時忽視了人力資本的作用，僅重視財務人員的專業(yè)技能，對員工的創(chuàng)新能力、計算機應用能力等不夠重視。

三、房地產企業(yè)加強財務管理的對策建議

1.明確房地產企業(yè)的財務管理目標

財務目標對于房地產企業(yè)的發(fā)展具有重要的作用。明確的財務目標與企業(yè)的長遠發(fā)展緊密相關，一方面財務目標能夠有效地協調與組織房地產企業(yè)的日常經營活動，另一方面明確的財務目標與房地產企業(yè)的業(yè)績考核掛鉤，是房地產企業(yè)進行期末考評的重要標準。因此，明確的財務目標對房地產企業(yè)的成長具有重要的導向作用。資金的籌集、投放、耗費、回收及分配等過程中，企業(yè)財務目標要與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標相協調，實現財務管理科學化、預算化等，提高企業(yè)財務管理水平。相對于以企業(yè)利潤最大化或股東利益最大化為目標的財務管理，以企業(yè)價值最大化為目標的財務管理在操作層面上更具有可行性，該財務目標考慮了資金的時間價值與投資風險，較為全面地考慮了與企業(yè)相關利益者的權益。此外，房地產企業(yè)財務目標的設定不僅要明確企業(yè)資金的時間價值與投資風險，還應綜合考慮企業(yè)總體發(fā)展戰(zhàn)略與人力資源等因素，從而制定出明晰的房地產企業(yè)財務管理目標，充分利用企業(yè)的人力、財力與物力各項資源，使房地產企業(yè)圍繞目標不斷成長壯大。

2.建立房地產企業(yè)資金的“蓄水池”

房地產企業(yè)資金分散，投資資金主要來源于對前期投資項目資金的回收，因此企業(yè)財務對資金管理的效率較低。企業(yè)財務管理的科學化發(fā)展，要求企業(yè)既重視宏觀管理又重視微觀管理。宏觀上，企業(yè)應做好立項、預算及資金回籠等的大帳；微觀上，企業(yè)財務還應加強對財務數據的動態(tài)監(jiān)控，將管理落實到企業(yè)經營的每個細節(jié)中。為解決企業(yè)資金管理效率低的問題，房地產企業(yè)可借鑒其他企業(yè)經驗，建立企業(yè)資金的“蓄水池”———企業(yè)資金結算中心，將企業(yè)各部門、各項目的資金歸集到結算中心的專門賬戶，使企業(yè)財務能像“蓄水池”一樣，及時回籠、調動部分資金，做到專款專用、余款及時回收。此外，資金“蓄水池”還應注重“源頭”與“流向”，即加強項目預算與資本預算，對企業(yè)資金的收支及分配等作出合理具體的安排，并加強預算監(jiān)控，定期檢查、嚴格考核，從“源”與“流”兩個方面改善資金的管理效率，節(jié)約資金占用的時間成本。企業(yè)財務還應對企業(yè)下的各部門、各項目的資金實施集約化管理，避免資金分散、閑置與不足共存的局面，既能解決企業(yè)資金管理低效的問題，又能解決企業(yè)下屬各部門開立過多賬戶、資金帳外循環(huán)等問題。

3.加強房地產企業(yè)投融資風險管理意識

企業(yè)財務加強對房地產企業(yè)投融資的管理和監(jiān)控可規(guī)避風險性過大的項目，有效降低投融資風險。在融資方面，企業(yè)財務管理部門應積極參與融資決策的制定，協助其他部門完成融資。影響企業(yè)融資風險的因素很多，如融資渠道、融資組合、融資成本、融資環(huán)境以及相關政策法規(guī)等。對房地產企業(yè)而言，融資組合和融資成本是主要的影響因素。因此房地產企業(yè)財務管理部門應協助相關部門進行融資資金預算、識別影響因素、確定融資組合、測算融資成本、進行區(qū)間估計、確定融資方案等工作，確保企業(yè)融資方案決策的嚴肅性和正確性。在投資方面，在投資之前對投資項目進行整體評估是很有必要的，能迅速地分析出企業(yè)投資項目的可行性及投資規(guī)模等問題，為企業(yè)做出正確的投資決策提供合理依據。合理的投資項目模型應考慮到資金鏈是否順暢，相關文件批文是否落實，未來市場前景及施工進度等問題，這要求企業(yè)財務部門參與項目立項與投資評估分析，了解相關政策法規(guī)、熟悉投資環(huán)境并制定相應的預算計劃。此外，房地產企業(yè)還應理性分析宏觀環(huán)境和市場條件，優(yōu)化自身投資結構，積極拓展投資領域，開發(fā)不同類型投資項目，并能根據市場變化及時調整投資方案，以便企業(yè)有效規(guī)避投資風險，獲得較高利潤。

4.改善房地產企業(yè)成本監(jiān)控管理能力

房地產企業(yè)進行合理的成本預算與成本監(jiān)控對取得盈利有重要意義。首先，應降低土地開發(fā)成本，即降低土地使用權購買價格，即使在競買時由于競爭使價格偏高，也應積極與當地政府進行交涉洽商，在支付時間和支付比例上爭取更大的優(yōu)惠，已抵消購買價格過高帶來的隱性成本。其次，在設計方案的選擇上，房地產企業(yè)應綜合多方因素進行選擇，對技術指標、市場前景、預算金額和施工進度等因素進行研究分析，不要盲目否定預算較高的設計方案，而應根據企業(yè)項目的既定目標、市場環(huán)境及政策因素進行評估，努力使項目方案為企業(yè)帶來利益最大化。對最終成本的計算也應考慮到合同后期發(fā)生糾紛或變更等因素的影響，在合同條款的簽訂中保持嚴謹和細致的態(tài)度，避免由于簽訂合同時權責不明而造成雙方日后的糾紛，為企業(yè)贏得最大的利潤。最后，房地產企業(yè)還應以成本控制為目標，培養(yǎng)成本預算和成本監(jiān)控的相關人才，降低資金成本等，對企業(yè)資金的使用和回收情況進行及時的反饋和修正，保證資金流暢，節(jié)約資金占用等隱性成本。

5.引進、培育專業(yè)的高素質財務人才在市場經濟體制改革不斷深化，計算機技術廣泛普及的今天，高素質的專門的財務人才對企業(yè)發(fā)展起著重要的作用。房地產行業(yè)利潤可觀，但投資金額大，企業(yè)財務部門的工作量也往往多于其他行業(yè)，如房地產項目從立項到竣工、出售，財務部門需對立項方案進行經費預算，為融資方案作出合理評估，在之后的施工過程中，財務部門還需對資金管理、成本監(jiān)控負責，甚至合同完成后，也可能因為發(fā)生合同糾紛，而需財務部門對整體成本進行重新計算。專門的財務人才能準確把握與財務活動相關的環(huán)境因素、制度因素、目標因素、價格因素和發(fā)展趨勢等市場信息，對企業(yè)投融資風險進行動態(tài)分析預測，為企業(yè)做出正確決策提供參考，因此高素質人才對企業(yè)財務發(fā)展和完善財務制度有重大意義。就房地產企業(yè)而言，應重視對財務管理人才的引進，加強人才培養(yǎng)工作，提升財務人員的業(yè)務能力水平，開設財務人員對政策法規(guī)的學習和對計算機技術的掌握課程，增強財務管理人員的創(chuàng)新能力，不斷提高企業(yè)財務管理水平。

近年來，房地產行業(yè)發(fā)展迅速，對財務管理的要求也越來越高。在機遇與挑戰(zhàn)并存的今天，許多房地產企業(yè)獲得了巨額的利潤，但也面臨財務管理效率低、資金管理意識薄弱和成本監(jiān)控經驗不足及缺乏高素質財務人才等問題。因此，明確房地產企業(yè)財務管理目標，進行有效的資金管理，加強成本監(jiān)控能力，培養(yǎng)高素質財務人員對房地產企業(yè)改善財務管理現狀，加強對資金的控制，提升資金使用效率，并降低投融資風險意義重大。如上文所述，當今房地產企業(yè)在財務目標設立、資金管理、降低投融資風險、成本監(jiān)控及人才引進、培養(yǎng)方面仍有待改善。為此，房地產行業(yè)企業(yè)應從業(yè)內的實際情況出發(fā)，根據市場環(huán)境作出正確的決策，明確財務管理目標，做好資金管理和成本監(jiān)控工作，采取一切措施來降低營運風險和財務風險，提升企業(yè)財務的整體業(yè)務水平和監(jiān)控能力，做到財務管理科學化、預算化，推動企業(yè)的長久發(fā)展。

參考文獻：

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