導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)項(xiàng)目獎(jiǎng)勵(lì)方案，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)；開發(fā)；設(shè)計(jì)管理

0引言

在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)的全過程中，設(shè)計(jì)管理的主要目標(biāo)在于:確保各個(gè)設(shè)計(jì)階段的進(jìn)度符合要求，保障各設(shè)計(jì)方案的質(zhì)量水平；對(duì)項(xiàng)目開發(fā)成本進(jìn)行合理控制，控制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的品質(zhì)，確保各個(gè)階段設(shè)計(jì)方案的連續(xù)性與統(tǒng)一性。特別是在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)不斷優(yōu)化升級(jí)的背景下，如何提高項(xiàng)目開發(fā)過程中設(shè)計(jì)管理質(zhì)量，避免設(shè)計(jì)階段各種問題的出現(xiàn)，已成為業(yè)內(nèi)人士高度重視的一項(xiàng)課題。

1設(shè)計(jì)管理的內(nèi)涵

在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，展開全方位管理有著非常重要的意義與價(jià)值。一方面，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是由建筑設(shè)計(jì)專業(yè)人員共同完成的，集結(jié)了專業(yè)工程設(shè)計(jì)人員的智慧成果，使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)用價(jià)值能夠得到最大限度的提升，以確保大眾需求得到滿足。另一方面，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，設(shè)計(jì)人員能夠起到溝通協(xié)調(diào)的作用，在促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目后期規(guī)范化、高效化的建設(shè)施工方面有積極作用。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)管理人員積極介入，能夠使項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程的控制效果更為理想，將作業(yè)人員能動(dòng)性充分調(diào)動(dòng)起來，進(jìn)而在保障房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理走向成功的方面起到了尤為關(guān)鍵的作用。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)實(shí)踐中，設(shè)計(jì)管理主要包括兩個(gè)方面的基本內(nèi)容:一是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)階段。這一階段的最終成果是方案報(bào)建文本。二是房地產(chǎn)項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)階段。這一階段的最終成果是施工圖藍(lán)圖。這兩個(gè)階段產(chǎn)生的最終設(shè)計(jì)成果都必須上報(bào)政府部門進(jìn)行審批，審批合格后方可展開施工作業(yè)。由于設(shè)計(jì)管理的任務(wù)與目標(biāo)有所不同，因此項(xiàng)目管理在時(shí)間、溝通、風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量以及人力資源等因素的協(xié)調(diào)處理上存在較大差異，方案設(shè)計(jì)階段管理的重要性毋庸置疑。

2設(shè)計(jì)管理的具體內(nèi)容

該項(xiàng)目位于福建省漳州市原罐頭廠廠址，地塊南臨漳響路(騰飛路)，北臨漳華路，與群裕小區(qū)隔街相望；東臨零號(hào)路，西隔農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，與丹霞路相近，交通便捷。基地建設(shè)用地面積為89459.24m2，規(guī)劃要求容積率≤5.5,建筑密度≤38%。該項(xiàng)目三期主要建設(shè)7幢高層住宅、配套的商業(yè)與公建用房?？偨ㄖ娣e（地上部分）128007.496m2，其中住宅建筑面積為120488.396m2,商業(yè)建筑面積7227.410m2。

2.1明確設(shè)計(jì)任務(wù)要求

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)階段，設(shè)計(jì)管理的首要內(nèi)容即明確設(shè)計(jì)任務(wù)要求。房地產(chǎn)公司的設(shè)計(jì)人員對(duì)設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)成果的評(píng)估,是以設(shè)計(jì)任務(wù)要求為標(biāo)準(zhǔn)。設(shè)計(jì)任務(wù)要求是針對(duì)設(shè)計(jì)過程中關(guān)鍵部位,重要點(diǎn)、面等提的具體要求。合理確定設(shè)計(jì)任務(wù)要求是房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的第一步，也是對(duì)設(shè)計(jì)單位管理的根本。該工程規(guī)劃布局綜合考慮周邊環(huán)境、路網(wǎng)結(jié)構(gòu)、公建與綠地系統(tǒng)；遵循因地制宜、合理布置、生態(tài)化的設(shè)計(jì)原則；以人為本，注重社區(qū)的人性化設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)中突出綠化與水景相結(jié)合的自然生態(tài)環(huán)境，體現(xiàn)綠色社區(qū)的特點(diǎn)；空間組織靈活多樣，利用建筑體型的變化造就富于變化的空間形態(tài)；營造舒適宜人的物理環(huán)境與人文環(huán)境，促進(jìn)人與自然、人與人之間的親和關(guān)系，強(qiáng)調(diào)居住均好性、家園人情味與親切感。該項(xiàng)目整體規(guī)劃已于2009年完成報(bào)批，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)已定型。所以，設(shè)計(jì)時(shí)僅結(jié)合現(xiàn)有市場(chǎng)情況對(duì)單體戶型及立面調(diào)整，并增加一些公共配套設(shè)施，如室內(nèi)活動(dòng)場(chǎng)地等。

2.2設(shè)計(jì)進(jìn)度管理措施

項(xiàng)目的設(shè)計(jì)進(jìn)度管理貫穿于項(xiàng)目開發(fā)所有涉及的各個(gè)環(huán)節(jié)，是實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)進(jìn)度管理的關(guān)鍵所在，因此可將設(shè)計(jì)分幾個(gè)節(jié)點(diǎn)，要求設(shè)計(jì)單位嚴(yán)格按照節(jié)點(diǎn)完成任務(wù)。

2.3設(shè)計(jì)過程管理措施

在設(shè)計(jì)過程中加強(qiáng)管理的具體措施包括:首先，應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)度進(jìn)行重點(diǎn)控制。若特殊情況影響，無法按時(shí)完成設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)人員必須及時(shí)將具體情況上報(bào)給上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)，并作出詳細(xì)說明，不得出現(xiàn)弄虛作假或應(yīng)付了事的情況。其次，不同階段設(shè)計(jì)人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)常針對(duì)設(shè)計(jì)資料進(jìn)行互提，構(gòu)建一套完善且配合良好的資料互提單，以實(shí)現(xiàn)對(duì)設(shè)計(jì)人員責(zé)任權(quán)利的約束與管理，提高設(shè)計(jì)的全面性與嚴(yán)謹(jǐn)性水平。最后，設(shè)計(jì)工作完成后，要根據(jù)審圖中心的意見進(jìn)行圖紙的修改，并在返修后進(jìn)行復(fù)審，復(fù)審?fù)ㄟ^后方可開工。從而減少對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的變更。

2.4合同管理措施

首先，在房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)管理實(shí)踐中應(yīng)當(dāng)確保設(shè)計(jì)費(fèi)用的合理性。設(shè)計(jì)費(fèi)用占房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成分的比例低，但設(shè)計(jì)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本產(chǎn)生相當(dāng)大的影響，因此不能以過低的設(shè)計(jì)費(fèi)用降低設(shè)計(jì)單位工作質(zhì)量以及工作積極性，以避免圖紙質(zhì)量受到影響。其次，應(yīng)確保設(shè)計(jì)周期的合理性。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)需要設(shè)計(jì)人員投入大量的時(shí)間與精力，若過分約束時(shí)間可能會(huì)影響到設(shè)計(jì)人員的專注度，導(dǎo)致項(xiàng)目設(shè)計(jì)質(zhì)量大打折扣。最后，應(yīng)對(duì)合同條款及相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行嚴(yán)格控制，明確涉及到圖紙數(shù)量的約定內(nèi)容，以免導(dǎo)致后期費(fèi)用增加。

2.5經(jīng)濟(jì)管理措施

首先，應(yīng)當(dāng)通過建立獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制的方式，鼓勵(lì)設(shè)計(jì)單位為房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商主動(dòng)考慮成本問題，以設(shè)計(jì)方案的不斷優(yōu)化達(dá)到控制開發(fā)成本的目的。如可以在具體條款中規(guī)定:設(shè)計(jì)單位若能夠?qū)⒃O(shè)計(jì)方案下的成本指標(biāo)控制在理想范圍內(nèi)，則按照某種方式給予某種程度的獎(jiǎng)勵(lì)，以促進(jìn)設(shè)計(jì)單位不斷研究設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化措施，降低成本開支，不斷提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本效益水平。其次，應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定針對(duì)設(shè)計(jì)問題對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所產(chǎn)生的損失應(yīng)當(dāng)由設(shè)計(jì)單位負(fù)責(zé)承擔(dān)一定比例，通過經(jīng)濟(jì)層面的懲罰措施，不斷提高設(shè)計(jì)人員責(zé)任意識(shí)，保障設(shè)計(jì)方案的合理性與經(jīng)濟(jì)性。

3總結(jié)

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)劃水平會(huì)受到大量因素的影響,規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的開展具有復(fù)雜性、多層次性以及多元性的特點(diǎn)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，必須采取各種措施實(shí)現(xiàn)目標(biāo)體系間的有機(jī)整合，促進(jìn)各體系相互配合，形成平衡發(fā)展、和諧一致的局面，以促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)期間規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的順利開展。

參考文獻(xiàn):

[1]苗新英.初探房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)計(jì)管理問題與對(duì)策[J].建筑工程技術(shù)與設(shè)計(jì),2016(28):1846.

篇2

引言

如何提高房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，從企業(yè)內(nèi)部挖掘潛力，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理，已逐漸成為房地產(chǎn)業(yè)迫切需要解決的問題，而房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制作為企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)首先要解決的問題。房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的實(shí)施階段包括分為設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工及竣工結(jié)算階段等。而每個(gè)過程、分過程、子過程又是由許多不同的具體活動(dòng)構(gòu)成的。房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的工程成本控制管理貫穿了項(xiàng)目的全過程，即從房地產(chǎn)項(xiàng)目決策的投資估算到設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)概算，以及施工階段的施工圖預(yù)算和工程完工后的竣工結(jié)算。各個(gè)階段的成本控制目標(biāo)是有機(jī)聯(lián)系在一起的，各個(gè)階段互相制約、互相補(bǔ)充。因此，要建立一體化的管理體系，及時(shí)發(fā)現(xiàn)偏差，糾正偏差，使幾個(gè)階段朝著預(yù)定的控制目標(biāo)方向進(jìn)展，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)項(xiàng)目工程成本。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理問題分析

在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理上，房地產(chǎn)商通常只重視施工階段的成本控制，而對(duì)設(shè)計(jì)、招標(biāo)等階段的成本控制缺乏足夠的重視。中國房地產(chǎn)商只重視“顯成本”的控制，而對(duì)“隱成本”不加以重視，結(jié)果造成了房地產(chǎn)項(xiàng)目只得益于設(shè)計(jì)成本費(fèi)用的減少卻反而增加了其后工程成本的造價(jià)，使得成本實(shí)際卻大大增加。具體房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理存在問題如下：

（一）只重視施工階段的成本控制，不重視設(shè)計(jì)階段的成本控制

施工階段可能是成本投入最明顯的一個(gè)階段，應(yīng)該說是比較重要的一個(gè)階段，房地產(chǎn)開發(fā)普遍對(duì)項(xiàng)目工程施工階段非常重視。房地產(chǎn)公司均設(shè)有工程部，同時(shí)聘請(qǐng)專業(yè)的工程監(jiān)理公司對(duì)項(xiàng)目施工進(jìn)行直接的監(jiān)控。開發(fā)商忽視了對(duì)設(shè)計(jì)階段的成本控制，往往將設(shè)計(jì)費(fèi)一壓再壓，認(rèn)為這就是節(jié)約成本。開發(fā)商普遍缺乏對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行監(jiān)控的能力，往往使施工圖設(shè)計(jì)保守或不合理，從而造成浪費(fèi)。

（二）不重視計(jì)劃和管理，導(dǎo)致成本失控

企業(yè)的管理松懈也是成本失控的重要原因，管理活動(dòng)效能低下，資源沒有得到合理利用，成本失真的問題時(shí)有發(fā)生。在評(píng)估成本支出時(shí)，材料利用率低、設(shè)備效用差、技術(shù)及產(chǎn)品儲(chǔ)備不足、價(jià)值轉(zhuǎn)移和價(jià)值增值過程的無用環(huán)節(jié)、資源浪費(fèi)等現(xiàn)象非常嚴(yán)重。

（三）招標(biāo)投標(biāo)沒有真正起到成本控制的作用

通過實(shí)行招投標(biāo)以降低造價(jià)，保證質(zhì)量，確實(shí)有其必要性和現(xiàn)實(shí)性。很多房地產(chǎn)公司（特別是一些國有房地產(chǎn)公司）不愿意搞公開的工程招投標(biāo)。雖然政府作了硬性規(guī)定，工程招投標(biāo)依然若隱若現(xiàn)未能全面實(shí)現(xiàn)，沒有起到成本控制的作用。

（四）現(xiàn)場(chǎng)簽證控制不力，導(dǎo)致成本失控

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施周期長，工程變更是項(xiàng)目施工階段經(jīng)常會(huì)遇到的問題，它常常伴隨著工程費(fèi)用的增加，同時(shí)也可能會(huì)引起停工、返工現(xiàn)象，造成項(xiàng)目總成本的大幅增加。如加強(qiáng)預(yù)算審查，安排施工全過程的材料和質(zhì)量的監(jiān)理等，卻忽視了對(duì)工程變更的控制，從而造成施工階段的支出超出預(yù)算，使得施工階段的成本難以控制。

二、房地產(chǎn)實(shí)施階段成本控制的措施

（一）設(shè)計(jì)階段的成本控制措施

設(shè)計(jì)階段是投資控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，尤其是初步設(shè)計(jì)階段。因?yàn)樵诔醪皆O(shè)計(jì)階段，建筑物的結(jié)構(gòu)形式、外觀設(shè)計(jì)、平面布置及裝修標(biāo)準(zhǔn)等已基本確定，因此在初步設(shè)計(jì)階段就開始進(jìn)行投資估算顯得尤為重要。設(shè)計(jì)階段可以采用的成本控制方法有：

1.推行設(shè)計(jì)招標(biāo)與設(shè)計(jì)監(jiān)理

實(shí)行設(shè)計(jì)招標(biāo)制度可以有效地防范設(shè)計(jì)領(lǐng)域的不規(guī)范行為，保證有資質(zhì)和實(shí)力的設(shè)計(jì)單位在良好的制度環(huán)境下公平競(jìng)爭(zhēng)，不斷加強(qiáng)自身管理，提高設(shè)計(jì)水平，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)能力，同時(shí)也擴(kuò)大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在設(shè)計(jì)方案的選擇范圍，保證了設(shè)計(jì)方案的質(zhì)量。

2.實(shí)行限額設(shè)計(jì)制度

積極推行限額設(shè)計(jì)，實(shí)行設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制。作為設(shè)計(jì)單位，要推行限額設(shè)計(jì)，在設(shè)計(jì)中凡是能進(jìn)行定量分析的設(shè)計(jì)內(nèi)容，均要通過計(jì)算，充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟(jì)性。項(xiàng)目設(shè)計(jì)委托時(shí)，要向設(shè)計(jì)單位提供盡可能詳盡的相關(guān)設(shè)計(jì)資料及各種技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，明確項(xiàng)目開發(fā)的定位和工程建設(shè)成本范圍，特別要強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)合理性，在保證工程質(zhì)量和進(jìn)度的前提下盡可能節(jié)約成本。

3.運(yùn)用價(jià)值工程優(yōu)選設(shè)計(jì)方案

在設(shè)計(jì)階段運(yùn)用價(jià)值工程進(jìn)行投資控制，就是把工程的功能和投資兩個(gè)方面進(jìn)行綜合分析。選擇投資相對(duì)較低，功能相對(duì)較高的方案，確保必要的使用功能，消除不必要功能的費(fèi)用，從而達(dá)到控制投資的目的。

4.加強(qiáng)圖紙會(huì)審工作并實(shí)行設(shè)計(jì)的獎(jiǎng)懲制度

加強(qiáng)圖紙審核，將工程變更盡量控制在施工之前。在設(shè)計(jì)出圖前，組織設(shè)計(jì)部、工程部造價(jià)部對(duì)圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、同時(shí)，制定較為詳細(xì)的、操作性較強(qiáng)的獎(jiǎng)懲方案，從節(jié)約額中提取一定比例的金額進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，進(jìn)而提高設(shè)計(jì)人員的工程成本控制意識(shí)，避免工程設(shè)計(jì)的肥梁胖柱、超量配筋、加大截面、任意提高鋼筋混凝土強(qiáng)度等級(jí)等提高工程造價(jià)的現(xiàn)象。

（二）施工階段的成本控制

1.工程變更控制

設(shè)計(jì)變更是在工程施工過程中為滿足施工現(xiàn)場(chǎng)條件變化、保證設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量，完善設(shè)計(jì)而進(jìn)行的修改工作。工程成本增減幅度應(yīng)控制在總概算的范圍之內(nèi)，若確需變更但有可能超概算時(shí)，更要慎重。一般情況下，即使變更要求可能在技術(shù)經(jīng)濟(jì)上是合理的，也應(yīng)全面考慮，將變更以后所產(chǎn)生的效益與現(xiàn)場(chǎng)變更往往會(huì)引起施工單位的索賠等所產(chǎn)生的損失進(jìn)行比較，權(quán)衡輕重后再做出決定。建設(shè)單位要事先做好各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，設(shè)計(jì)變更時(shí)間做節(jié)點(diǎn)控制，主體變更控制節(jié)點(diǎn)應(yīng)該為標(biāo)準(zhǔn)層砌筑完成，現(xiàn)場(chǎng)統(tǒng)一檢查與核對(duì)；室外變更時(shí)間控制節(jié)點(diǎn)應(yīng)該為污水、雨水管線完成施工，對(duì)總圖進(jìn)行全面檢查。

2.索賠控制

在索賠事件發(fā)生后做好同期記錄，根據(jù)工程的實(shí)際情況，給承包商發(fā)放停工和復(fù)工通知，盡可能減少工程損失，并應(yīng)掌握第一手資料，以便于與承包商日后索賠費(fèi)用的核實(shí)。

（三）竣工階段的成本控制

工程竣工結(jié)算是核定建設(shè)的最終依據(jù)，也是建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后編制竣工決算和核定新增固定資產(chǎn)價(jià)值的依據(jù)。因此，這是控制工程成本的最后一關(guān)。一般應(yīng)從以下角度控制結(jié)算工程成本。

1.核驗(yàn)結(jié)算資料

根據(jù)竣工圖結(jié)合隱蔽簽證、現(xiàn)場(chǎng)簽證和設(shè)計(jì)變更進(jìn)行審核計(jì)算，審查是否按圖紙和合同規(guī)定完成工作，是否有丟項(xiàng)、落項(xiàng)的工程。

2.結(jié)算費(fèi)用審核

根據(jù)各項(xiàng)合同，處理好施工過程變更和索賠后，重點(diǎn)審查工程量、審查材料價(jià)格及單價(jià)的套用、換算、補(bǔ)充是否合理，是否符合合同規(guī)定；在結(jié)算時(shí)實(shí)行復(fù)審制度，以確保工程結(jié)算能按照合同約定的方式進(jìn)行，并進(jìn)行工程尾款會(huì)簽制度，確保結(jié)算質(zhì)量和投資收益。

篇3

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理；施工管理

1引言

由于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展太過迅速由于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展太過迅速，巨大的市場(chǎng)需求使得開發(fā)商全力的追逐開盤的速度發(fā)商全力的追逐開盤的速度，完全不考慮質(zhì)量問題，這也為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展埋下了隱患地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展埋下了隱患。而且來自于消費(fèi)者、同行、政府等各方的壓力使得房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)也日益劇烈等各方的壓力使得房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)也日益劇烈，想要在行業(yè)市場(chǎng)上有一席之地在行業(yè)市場(chǎng)上有一席之地，就要考慮如何以最少的經(jīng)濟(jì)成本和最快的速度和最快的速度、最高的質(zhì)量去完成房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)。然而，影響其成本響其成本、質(zhì)量和速度的關(guān)鍵在于項(xiàng)目中的施工管理工作。施工管理對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目起到了提綱挈領(lǐng)的作用施工管理對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目起到了提綱挈領(lǐng)的作用，通過科學(xué)的施工管理可以有效的組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的整個(gè)過程過程，可以將項(xiàng)目的施工質(zhì)量、進(jìn)度、成本控制在計(jì)劃內(nèi)，從而使整個(gè)項(xiàng)目利益最大化使整個(gè)項(xiàng)目利益最大化。

2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理定義

所謂房地產(chǎn)開發(fā)管理指的是在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的過程中程中，項(xiàng)目管理者運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)和使用的全過程進(jìn)行綜合管理項(xiàng)目的建設(shè)和使用的全過程進(jìn)行綜合管理，并通過管理對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行優(yōu)化配置地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行優(yōu)化配置，從而對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的整體工期、成本等進(jìn)行把控成本等進(jìn)行把控。

3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工管理現(xiàn)狀

雖然近十多年我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速雖然近十多年我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，但從我國的現(xiàn)狀以及需求情況來看狀以及需求情況來看，我國房地產(chǎn)行業(yè)依然是處于快速成長階段階段，具有成本高、工期長、變數(shù)大、利益關(guān)系較多、受環(huán)境影響大的情況響大的情況?？偟膩碚f我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)項(xiàng)目施工管理的現(xiàn)狀有幾點(diǎn)狀有幾點(diǎn)：a)施工人員不專業(yè)施工人員不專業(yè)，基本是由農(nóng)民工組成，技術(shù)水平落后后，流動(dòng)性大；b)為了蠅頭小利為了蠅頭小利，在施工的過程中偷工減料，質(zhì)量有很大隱患隱患，而且經(jīng)常因?yàn)橘|(zhì)量問題返工；c)施工過程中把握不好進(jìn)度施工過程中把握不好進(jìn)度，很難按時(shí)完成工期，基本無法按時(shí)交付使用法按時(shí)交付使用；d)在施工過程中在施工過程中，管理凌亂，無法做到成本控制，經(jīng)常因?yàn)橘Y金的問題影響到項(xiàng)目的施工進(jìn)度為資金的問題影響到項(xiàng)目的施工進(jìn)度。

4影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工管理的諸多因素

影響到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工管理的因素有很多影響到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工管理的因素有很多，可以分三個(gè)方面進(jìn)行分析三個(gè)方面進(jìn)行分析。a)進(jìn)度方面進(jìn)度方面，影響到施工進(jìn)度的因素有：①對(duì)應(yīng)的責(zé)任單位沒有按期完成所需完成的任務(wù)位沒有按期完成所需完成的任務(wù)。比如：設(shè)計(jì)單位沒能按期完成圖紙?jiān)O(shè)計(jì)完成圖紙?jiān)O(shè)計(jì)、供貨單位沒能按期提供所需材料等，房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)復(fù)雜的過程發(fā)是一個(gè)復(fù)雜的過程，會(huì)涉及到很多部門和單位，任何一個(gè)部門或單位未能按時(shí)完成任務(wù)門或單位未能按時(shí)完成任務(wù)，都會(huì)導(dǎo)致后續(xù)的工程無法進(jìn)行，從而影響到整個(gè)工程的進(jìn)度從而影響到整個(gè)工程的進(jìn)度；②臨時(shí)的變更情況臨時(shí)的變更情況，如：因?yàn)槭┕さ刭|(zhì)問題需要修改施工方案工地質(zhì)問題需要修改施工方案，這時(shí)候則會(huì)需要重新設(shè)計(jì)圖紙紙，重新補(bǔ)充針對(duì)特殊地質(zhì)情況所需設(shè)備等，從而會(huì)產(chǎn)生新的工作工作，必然會(huì)影響到工程進(jìn)度；③工程所需材料缺乏工程所需材料缺乏。材料是施工過程中的必備品施工過程中的必備品，受市場(chǎng)的影響，材料缺乏、材料未到位等原因是比較常見的等原因是比較常見的，故因此導(dǎo)致的工期延誤也是比較常見的的；③受天氣等不可控因素影響導(dǎo)致進(jìn)度延誤受天氣等不可控因素影響導(dǎo)致進(jìn)度延誤，如：空氣污染嚴(yán)重政府要求停工嚴(yán)重政府要求停工，連續(xù)的暴雨無法施工等。b)質(zhì)量方面質(zhì)量方面，質(zhì)量是基本保障：①““人”的因素，這是主要因素因素，如果施工人員本身的品質(zhì)就有問題，那么不可能做出質(zhì)量過關(guān)的產(chǎn)品量過關(guān)的產(chǎn)品；②材料的因素材料的因素，材料如果不合格，成品必然是不合格的不合格的；③設(shè)備的因素設(shè)備的因素，設(shè)備功能會(huì)直接影響到施工質(zhì)量，比如定位不準(zhǔn)確之類的問題比如定位不準(zhǔn)確之類的問題。c)成本方面成本方面，影響房地產(chǎn)項(xiàng)目施工成本方面的因素非常多多，幾乎貫穿了整個(gè)項(xiàng)目施工過程，主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：①合同方面合同方面，合同中沒有明確對(duì)施工總造價(jià)及支出情況提出要求求；②過程中過程中，施工過程中沒有進(jìn)行監(jiān)督管理，無法及時(shí)發(fā)現(xiàn)影響成本的問題影響成本的問題；③管理人員技術(shù)水平問題管理人員技術(shù)水平問題，無法發(fā)現(xiàn)工程進(jìn)度中存在的風(fēng)險(xiǎn)因素度中存在的風(fēng)險(xiǎn)因素，不能及時(shí)采取控制措施。

5如何提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的施工管理水平

5.1進(jìn)度方面

首先要對(duì)整個(gè)施工過程進(jìn)行總體計(jì)劃首先要對(duì)整個(gè)施工過程進(jìn)行總體計(jì)劃，根據(jù)計(jì)劃制定出具體的具體的、可行的施工方案，并對(duì)涉及到的各個(gè)施工部門進(jìn)行協(xié)調(diào)要求調(diào)要求，確保他們能相互配合和銜接，實(shí)現(xiàn)資源最優(yōu)化；②充分的做好各種準(zhǔn)備工作分的做好各種準(zhǔn)備工作（測(cè)繪、設(shè)計(jì)、原材料供應(yīng)等），避免因臨時(shí)的更改導(dǎo)致工期進(jìn)度的延誤臨時(shí)的更改導(dǎo)致工期進(jìn)度的延誤；③做好節(jié)點(diǎn)控制做好節(jié)點(diǎn)控制，對(duì)施工鏈條中的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行總體調(diào)控條中的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行總體調(diào)控，確保一環(huán)接一環(huán)，保障工程能順利開展順利開展；④做好激勵(lì)的獎(jiǎng)懲政策做好激勵(lì)的獎(jiǎng)懲政策，并寫入合同，對(duì)于在確保質(zhì)量下縮短了工期的給予獎(jiǎng)勵(lì)質(zhì)量下縮短了工期的給予獎(jiǎng)勵(lì)，反之則給予懲罰，以此來刺激施工單位的動(dòng)力施工單位的動(dòng)力，讓他們提高效率。

5.2質(zhì)量方面

①在施工單位必選時(shí)在施工單位必選時(shí)，必須要選擇質(zhì)量、信譽(yù)、口碑都非常好的單位常好的單位，并且在與其簽訂的施工合同中需要對(duì)工程質(zhì)量的要求進(jìn)行明確的要求進(jìn)行明確，在驗(yàn)收的時(shí)候也嚴(yán)格按照國家標(biāo)準(zhǔn)及合同約定進(jìn)行驗(yàn)收約定進(jìn)行驗(yàn)收，以此來確保工程施工質(zhì)量；②從源頭入手從源頭入手，對(duì)使用的材料進(jìn)行嚴(yán)格審查使用的材料進(jìn)行嚴(yán)格審查，選擇符合國家標(biāo)準(zhǔn)的高品質(zhì)材料，并且對(duì)材料進(jìn)行測(cè)試并且對(duì)材料進(jìn)行測(cè)試，最大程度上保證項(xiàng)目的修建質(zhì)量；③在施工過程中施工過程中，加強(qiáng)管理，對(duì)工程的關(guān)鍵點(diǎn)、隱蔽部位等地方的施工進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)測(cè)施工進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)測(cè)；④加強(qiáng)過程中的監(jiān)督管理加強(qiáng)過程中的監(jiān)督管理，避免出現(xiàn)偷工減料的情況減料的情況；⑤通過培訓(xùn)等手段提高施工人員的工藝水平通過培訓(xùn)等手段提高施工人員的工藝水平，強(qiáng)化他們的質(zhì)量意識(shí)化他們的質(zhì)量意識(shí)，這樣不僅可以提高質(zhì)量，還可以提高施工效率效率，加快進(jìn)度。

5.3成本控制方面

①加強(qiáng)管理加強(qiáng)管理，打造完善的管理體系，結(jié)合績效考核，利用制度對(duì)施工人員進(jìn)行約束制度對(duì)施工人員進(jìn)行約束，人總是會(huì)有偷懶和拖延的心理，所以必須利用制度對(duì)其進(jìn)行管理約束以必須利用制度對(duì)其進(jìn)行管理約束，強(qiáng)化他們的責(zé)任意識(shí)，降低管理成本和因人的因素帶來的其他成本浪費(fèi)低管理成本和因人的因素帶來的其他成本浪費(fèi)；②采用招標(biāo)必選等方式對(duì)材料的供應(yīng)商進(jìn)行選擇必選等方式對(duì)材料的供應(yīng)商進(jìn)行選擇，選擇出質(zhì)量過關(guān)，價(jià)格也有優(yōu)勢(shì)的大牌供應(yīng)商也有優(yōu)勢(shì)的大牌供應(yīng)商，減少成本支出；③對(duì)施工過程中的材料料、機(jī)械設(shè)備進(jìn)行優(yōu)化配置，盡可能提高利用率，避免不必要的浪費(fèi)的浪費(fèi)；④加強(qiáng)監(jiān)督管理加強(qiáng)監(jiān)督管理，避免中飽私囊的情況出現(xiàn)。

6結(jié)束語

房地產(chǎn)行業(yè)所涉及的面非常廣房地產(chǎn)行業(yè)所涉及的面非常廣，其項(xiàng)目的施工管理更是一個(gè)非常復(fù)雜的過程一個(gè)非常復(fù)雜的過程，要提高管理水平就必須要意識(shí)到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的各種問題產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的各種問題，并對(duì)這些問題采取有效的應(yīng)對(duì)方法法，這樣才能真正提高房地產(chǎn)項(xiàng)目施工中的管理效率。

作者:曾文瓊 單位:上海仁閱置業(yè)有限公司

參考文獻(xiàn)：

篇4

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā) 項(xiàng)目管理 問題 措施

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)高投資、開發(fā)周期長、高技術(shù)以及高風(fēng)險(xiǎn)的工程項(xiàng)目，如果管理不當(dāng)會(huì)進(jìn)一步增加房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，甚至還會(huì)影響到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。而根據(jù)有關(guān)調(diào)查顯示，很多房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中還存在較多的問題，這些問題不僅僅直接影響到了房地產(chǎn)開發(fā)工程的質(zhì)量，同時(shí)還給房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目帶來了較大的風(fēng)險(xiǎn)，因此房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理部門必須要科學(xué)合理做好全方位工程管理，只有這樣才能降低風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)建設(shè)的良性健康發(fā)展。

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的重要性

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的意義主要體現(xiàn)在計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)和控制四個(gè)方面，首先在計(jì)劃方面，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)劃管理，能使項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)有計(jì)劃、按順序有條不紊地展開。其次，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的組織管理能夠根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，建立各種規(guī)章制度，形成一個(gè)高效率的組織保障體系，使項(xiàng)目的各項(xiàng)目標(biāo)得以最終實(shí)現(xiàn)。再次就是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的協(xié)調(diào)管理，它能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供協(xié)調(diào)和諧的環(huán)境，保證房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的順利進(jìn)行。最后就是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的控制管理，它能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程質(zhì)量、施工工期、資金使用、成本造價(jià)等進(jìn)行有效的控制，這樣可以保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目能夠以最小的投入獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益以及環(huán)境效益。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理中存在的問題

2.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理前期準(zhǔn)備不足

根據(jù)有關(guān)調(diào)查顯示，10%左右的房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)都是由房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理前期準(zhǔn)備不足引起的，例如很多房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目企業(yè)在開發(fā)前期并沒有掌握完善的技術(shù)資料，進(jìn)而在很大程度上增加了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程的風(fēng)險(xiǎn)。還有很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了在最大程度上縮短房地產(chǎn)開發(fā)周期，在開發(fā)前期沒有做好的充足的準(zhǔn)備就盲目開工，進(jìn)而在很大程度上影響了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程的正常進(jìn)行，從而在很大程度上影響了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的盈利空間。

2.2 缺乏完善的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理制度

完善的制度是保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理工作順利開展的基礎(chǔ)，但是在實(shí)際調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，有80%以上的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都沒有建立完善的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理制度，進(jìn)而致使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理工作的隨意性比較高。例如很多房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理部門并沒有建立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理責(zé)任制度，進(jìn)而無法將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理責(zé)任落實(shí)到每個(gè)部門以及每位職工，從而在很大程度上影響了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的效果。還有很多房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理部門并沒有建立完善的激勵(lì)機(jī)制，進(jìn)而沒有對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理工作作出突出貢獻(xiàn)的個(gè)人或者集體作出及時(shí)的獎(jiǎng)勵(lì)，從而在很大程度上影響了全體職工參與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理工作的積極性。

2.3 成本控制不理想

成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的重要內(nèi)容之一，但是很多房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中成本控制效果并不是很理想，在一定程度上增加了房地產(chǎn)開發(fā)的成本，進(jìn)而影響了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。例如很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)忽視了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制，進(jìn)而致使設(shè)計(jì)出來的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目方案的造價(jià)偏高，增加房地產(chǎn)開發(fā)的成本。

2.4 風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)薄弱

風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)薄弱是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中的常見問題，有很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)過分追求利益在很大程度上忽視了風(fēng)險(xiǎn)管理的重要性，沒有制定完善的房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)，這樣就在很大一定程度上增大了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。

3、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理，降低房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)

3.1 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備工作

完善的前期準(zhǔn)備工作是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程順利開展的基礎(chǔ)，因此房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理部門必須要進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備工作。首先，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理部門在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期必須要對(duì)開發(fā)項(xiàng)目作出詳細(xì)的可行性分析，并且還要掌握完善的技術(shù)資料，這樣才能保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的順利進(jìn)行。其次，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理部門要加強(qiáng)與其他部門的溝通聯(lián)系，這樣可以有效降低房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中的一些阻力，進(jìn)而保證房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的順利進(jìn)行。

3.2 進(jìn)一步建立與健全房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理制度

完善的制度是一切工作的基礎(chǔ)，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要建立完善的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理制度，只有這樣才能在最大程度上提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理工作的水平。例如房地產(chǎn)企業(yè)必須要建立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理責(zé)任制度，將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理責(zé)任落實(shí)到每個(gè)部門以及每位職工，從而能夠有效降低房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的隨意性，提升管理效果。其次房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還必須要建立有效的激勵(lì)機(jī)制，對(duì)那些為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理做出突出貢獻(xiàn)的個(gè)人或者集體要及時(shí)給予物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)與精神激勵(lì)，這樣可以充分調(diào)動(dòng)企業(yè)職工參與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的積極性，進(jìn)而能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全員管理，從而能夠在很大程度上提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的效果。最后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建立完善的制度的同時(shí)，還要加強(qiáng)執(zhí)行力的建設(shè)，這樣可以保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理制度能夠落實(shí)到實(shí)處。

3.3 進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的不斷激烈，房地產(chǎn)開發(fā)成本控制已經(jīng)成為了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理工作的重心，因此房地產(chǎn)企業(yè)必須要進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)成本控制。首先房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的成本控制，將成本控制意識(shí)貫穿于設(shè)計(jì)的整個(gè)階段，這樣可以在很大程度上提高設(shè)計(jì)方案的可行性，進(jìn)而能夠降低房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。其次，房地產(chǎn)企業(yè)還必須要加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)成本的動(dòng)態(tài)控制，根據(jù)不同的開發(fā)環(huán)境制定出不同的成本控制措施，只有這樣才能在最大程度上提高房地產(chǎn)開發(fā)成本，進(jìn)而提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。

3.4 進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的不斷激烈，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)越來越大，因此為了進(jìn)一步降低房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，必須要進(jìn)一步增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)，使其認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制的重要性，并且建立系統(tǒng)完善的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)，把風(fēng)險(xiǎn)控制在系統(tǒng)之內(nèi)，在不斷變化的過程中進(jìn)行管理，這樣可以有效降低房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。

4、結(jié)束語

總而言之，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理工作能夠在很大程度上降低房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的收益，因此房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理部門要積極轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的管理觀念，樹立新的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理觀念，根據(jù)工程項(xiàng)目的實(shí)際情況制定出科學(xué)合理的管理措施，只有這樣才能在最大程度上降低房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的盈利能力。

參考文獻(xiàn)：

[1]新.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理及其風(fēng)險(xiǎn)[J].企業(yè)導(dǎo)報(bào)，2011年2期

[2]張榮超.淺談如何做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理[J].建材發(fā)展導(dǎo)向（下），2012年6期

[3]陳婉清.淺談房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理[J].中華民居，2013年27期

篇5

為促進(jìn)我縣地震災(zāi)后房地產(chǎn)業(yè)恢復(fù)發(fā)展，根據(jù)成都市人民政府辦公廳《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)恢復(fù)發(fā)展扶持居民安居置業(yè)的意見》（成辦發(fā)〔20*〕50號(hào)）精神，結(jié)合我縣實(shí)際，制定如下實(shí)施意見：

一、進(jìn)一步優(yōu)化審批流程

各鎮(zhèn)、縣政府各部門要高度重視促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展工作，進(jìn)一步優(yōu)化服務(wù)流程，將各類審批工作提前介入到企業(yè)的項(xiàng)目實(shí)施過程中，營造寬松的發(fā)展環(huán)境。要按照“統(tǒng)一受理、分頭審批、限期完成、集中回復(fù)”的原則，在立項(xiàng)、規(guī)劃、用地、建設(shè)、產(chǎn)權(quán)辦理五個(gè)環(huán)節(jié)推行主協(xié)辦工作制度，減少審批環(huán)節(jié)，縮短審批時(shí)限。

（一）及時(shí)辦理項(xiàng)目立項(xiàng)

符合*土地利用總體規(guī)劃和成都市*分區(qū)規(guī)劃的項(xiàng)目，且報(bào)送資料齊備的，縣發(fā)改局立即辦理立項(xiàng)備案手續(xù)，同時(shí)發(fā)放工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)登記意見書。

（二）搞好工程招標(biāo)投標(biāo)

1、非國有資產(chǎn)及非政府投資的工程項(xiàng)目，縣發(fā)改、建設(shè)、交通等相關(guān)部門在收到備案資料后，立即辦理招標(biāo)及施工合同備案手續(xù)。

2、國有資產(chǎn)及政府投資的工程項(xiàng)目，縣發(fā)改、建設(shè)、交通等相關(guān)部門在收到齊備的招標(biāo)文件后的2個(gè)工作日內(nèi)，進(jìn)行招標(biāo)前備案；在收到招標(biāo)投標(biāo)資料及施工合同后的2個(gè)工作日內(nèi)，進(jìn)行招標(biāo)后備案。屬于災(zāi)后重建的政府投資項(xiàng)目，按相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

（三）簡化規(guī)劃審批

1、對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及的《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》實(shí)行合并辦理，辦理時(shí)限由原13個(gè)工作日縮短為3個(gè)工作日。除劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的項(xiàng)目外，其它建設(shè)項(xiàng)目可不再辦理《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》；經(jīng)招、拍、掛取得地塊的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在1個(gè)工作日內(nèi)辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

2、對(duì)建設(shè)單位報(bào)送相關(guān)資料齊備的房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，在4個(gè)工作日內(nèi)完成建筑設(shè)計(jì)方案審查，2個(gè)工作日內(nèi)辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

（四）簡化建設(shè)審批

1、嚴(yán)格實(shí)行施工圖聯(lián)合會(huì)審制度?？h規(guī)劃、建設(shè)、環(huán)保、人防、衛(wèi)生、文廣、氣象、消防等相關(guān)部門每周定期對(duì)房地產(chǎn)報(bào)建項(xiàng)目進(jìn)行聯(lián)合會(huì)審，確保在3個(gè)工作日內(nèi)提出會(huì)審意見，會(huì)審由縣建設(shè)局牽頭組織，并對(duì)項(xiàng)目實(shí)行跟蹤協(xié)調(diào)和服務(wù)。

2、房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目施工圖審查合格和相關(guān)資料齊備，縣建設(shè)局立即辦理施工圖設(shè)計(jì)文件審查備案手續(xù)、施工安全監(jiān)督備案手續(xù)和質(zhì)量監(jiān)督備案手續(xù)。

3、對(duì)建設(shè)單位報(bào)送相關(guān)資料齊備的房地產(chǎn)項(xiàng)目，縣建設(shè)局在2個(gè)工作日內(nèi)辦理《建筑工程施工許可證》。

4、房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目在報(bào)建手續(xù)未辦結(jié)的情況下，施工圖審查合格且施工現(xiàn)場(chǎng)具備開工條件的，經(jīng)建設(shè)單位申請(qǐng)，可實(shí)行安監(jiān)、質(zhì)監(jiān)提前介入，同時(shí)限期完善備案手續(xù)。

（五）放寬商品房預(yù)售限制條件

對(duì)取得《建筑工程施工許可證》且建筑面積在5萬平方米以上的房地產(chǎn)項(xiàng)目，根據(jù)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)，可提前辦理《商品房預(yù)售許可證》，商品房預(yù)售資金由縣房管局進(jìn)行監(jiān)管。

（六）簡化其他審批事項(xiàng)

對(duì)建設(shè)單位報(bào)送相關(guān)資料齊備的房地產(chǎn)項(xiàng)目，縣水務(wù)局在1個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)《取水許可證》；對(duì)因地質(zhì)、地下管網(wǎng)密集等原因無法修建防空地下室而需繳納人防工程易地建設(shè)費(fèi)的房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目，縣人防辦先辦理有關(guān)手續(xù)，待工程峻工驗(yàn)收后再收取相關(guān)費(fèi)用。

二、加大政策扶持力度

（一）實(shí)施報(bào)建費(fèi)優(yōu)惠

1、在20*年4月25日至2009年4月30日期間，完成報(bào)建審批手續(xù)并在15天內(nèi)正式開工建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，新型墻體材料專項(xiàng)基金在報(bào)建時(shí)先繳50%，工程竣工時(shí)根據(jù)使用情況再辦理補(bǔ)繳（或返退）手續(xù)；民工工資保證金實(shí)行支付擔(dān)保制度。

2、在20*年8月1日前、10月1日前、12月1日前完成報(bào)建審批手續(xù)且在15天內(nèi)正式開工建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，按2009年4月30日前完成的主體工程的實(shí)際建筑面積，分別按40元/㎡、30元/㎡、20元/㎡的標(biāo)準(zhǔn)返還部分城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)作為獎(jiǎng)勵(lì)扶持。

3、在20*年4月25日至2009年4月30日期間動(dòng)工且建筑面積在5萬平方米及以上的房地產(chǎn)項(xiàng)目，經(jīng)縣政府批準(zhǔn)同意，在項(xiàng)目報(bào)建時(shí)可先繳納報(bào)建費(fèi)的50%，余下50%在辦理商品房預(yù)售許可證前一次性繳清。

（二）實(shí)施財(cái)稅扶持

在20*年4月15日至2009年12月31日期間，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)企業(yè)年納稅額在500萬元（含500萬元）至1000萬元的,縣財(cái)政按該企業(yè)當(dāng)年繳納企業(yè)所得稅縣實(shí)得部分40%額度予以扶持;年納稅額在1000萬元（含1000萬元）至1500萬元的,縣財(cái)政按該企業(yè)當(dāng)年繳納企業(yè)所得稅縣實(shí)得部分50%額度予以扶持;年納稅額在1500萬元（含1500萬元）至2000萬元的,縣財(cái)政按該企業(yè)當(dāng)年繳納企業(yè)所得稅縣實(shí)得部分60%額度予以扶持;年納稅額在2000萬元及以上的,縣財(cái)政按該企業(yè)當(dāng)年繳納企業(yè)所得稅縣實(shí)得部分70%額度予以扶持。

（三）放寬用地限制

1、對(duì)已通過招、拍、掛等方式取得土地使用權(quán)的地塊，符合城市規(guī)劃，具有地塊分宗條件的，在審定總平面方案的前提下，經(jīng)土地使用權(quán)人申請(qǐng)，依照地塊分宗規(guī)劃紅線，并在繳清分宗地塊的地價(jià)款后，可分宗辦理國土使用證。

2、對(duì)出讓取得開發(fā)用地使用權(quán)的企業(yè)，可以土地使用權(quán)與他人聯(lián)合開發(fā)，縣國土資源部門為其辦理土地使用權(quán)人加名和土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。規(guī)劃、建設(shè)等部門為其辦理項(xiàng)目報(bào)建手續(xù)。以土地使用權(quán)進(jìn)行聯(lián)合開發(fā)所產(chǎn)生的各方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，應(yīng)由其按有關(guān)法律規(guī)定通過協(xié)議約定。

3、對(duì)出讓取得開發(fā)用地使用權(quán)的企業(yè)，因地震災(zāi)害導(dǎo)致企業(yè)資金短缺無力進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的，經(jīng)國土資源部門審核批準(zhǔn)，可通過協(xié)議方式將其土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給有條件開發(fā)建設(shè)的企業(yè)，有關(guān)部門為其辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和報(bào)建等相關(guān)手續(xù)。

4、降低大型商業(yè)項(xiàng)目出讓地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。今后三年內(nèi)，對(duì)投資規(guī)模大，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展作用明顯的新建大型商業(yè)設(shè)施項(xiàng)目用地，經(jīng)縣政府同意，降低地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行分期付款。

（四）完善落實(shí)其它扶持政策

1、實(shí)施房政優(yōu)惠政策。在20*年1月1日至2009年3月31日期間開工建設(shè)，并在2009年12月31日前申請(qǐng)辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記的，房屋保修金可緩交；20*年度開工建設(shè)且在20*年12月31日前實(shí)際完成建筑面積在2萬平方米以上，并在2009年12月31日前進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記項(xiàng)目，該部分建筑面積在辦理初始產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)按實(shí)減半收取。

2、在20*年6月1日至2009年3月31日開工建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，免收建設(shè)項(xiàng)目地形地貌規(guī)劃資料技術(shù)服務(wù)費(fèi)、建設(shè)項(xiàng)目界址點(diǎn)成果測(cè)繪資料費(fèi)、建筑物放樣測(cè)繪費(fèi)。

3、進(jìn)一步完善市政配套優(yōu)惠政策

（1）天然氣安裝。20*年度開工建設(shè)且在2009年4月30日前辦理天然氣民用戶安裝手續(xù)的項(xiàng)目，天然氣公司免收外管超出部分的費(fèi)用（郫筒鎮(zhèn)城區(qū)天然氣外管超過500米，其它鎮(zhèn)天然氣外管超過300米的部分）。對(duì)20*年8月1日以前、2009年4月30日以前兩個(gè)時(shí)段辦理民用安裝手續(xù)，且已具備天然氣安裝施工條件的，分別按現(xiàn)行天然氣民用戶安裝費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)3000元/戶的70%、80%優(yōu)惠收取工程包干費(fèi)。

（2）自來水安裝。20*年度開工建設(shè)的高層建筑且在2009年4月30日前完成自來水報(bào)裝手續(xù)的項(xiàng)目，成都市自來水公司*分公司可根據(jù)建設(shè)業(yè)主需求，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目提供總表供水安裝方式，安裝工程費(fèi)按實(shí)際發(fā)生費(fèi)用結(jié)算（可不執(zhí)行縣物價(jià)局核準(zhǔn)的2200元/戶的標(biāo)準(zhǔn)）。同時(shí)，對(duì)20*年6月1日至2009年4月30日期間開工建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目免收給水工程查勘費(fèi)和停水費(fèi)。

（3）有線電視入網(wǎng)安裝。20*年6月1日至2009年3月31日期間，對(duì)土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證齊全且主體封頂?shù)纳虡I(yè)樓盤申請(qǐng)入網(wǎng)安裝有線電視，每戶入網(wǎng)安裝費(fèi)和一臺(tái)單向機(jī)頂盒合計(jì)優(yōu)惠價(jià)款為880元，合同首付款比例降至25%。

（五）對(duì)重大特殊項(xiàng)目，報(bào)經(jīng)縣政府同意，實(shí)行“特事特議”。

（六）扶持政策兌現(xiàn)辦法

符合享受扶持政策的企業(yè)，按項(xiàng)目進(jìn)展情況和財(cái)稅結(jié)算時(shí)間，向縣政府申請(qǐng)享受相關(guān)扶持政策。報(bào)建費(fèi)獎(jiǎng)勵(lì)政策在2009年5月底前申請(qǐng)，財(cái)稅政策在次年1月底前申請(qǐng)。申請(qǐng)時(shí)提交所享受政策涉及的相關(guān)合同文本、規(guī)劃建設(shè)手續(xù)、營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、稅票復(fù)印件、報(bào)建費(fèi)收據(jù)復(fù)印件等資料，經(jīng)縣建設(shè)、財(cái)政等部門核定后，由縣政府批準(zhǔn)兌現(xiàn)。

篇6

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)； 投資決策分析 ；成本控制

中圖分類號(hào)： F830.59 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

一、房地產(chǎn)業(yè)投資決策對(duì)成本控制的影響

1、影響投資決策的因素分析

（1）社會(huì)因素

房地產(chǎn)業(yè)與國家政策、金融政策以及國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平密切相關(guān)，因此其投資時(shí)機(jī)受國家產(chǎn)業(yè)政策、金融政策及國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的影響。政策的變化對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的影響較大，如對(duì)控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模的政策變化，將會(huì)影響到市場(chǎng)對(duì)房屋的需求量；實(shí)行新的土地政策，將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)成本造成影響，稅收政策及貸款利率的變化將會(huì)引起投資效益的變化。國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平對(duì)市場(chǎng)購買力造成影響，也會(huì)影響房地產(chǎn)的投資。

（2）成本因素

影響房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本因素主要包括所需要資源價(jià)格的變化、項(xiàng)目周期以及項(xiàng)目的產(chǎn)出率等。由于在建筑過程中的施工消耗，建筑所需材料等價(jià)格都在不斷變化，投資收益會(huì)受到一定影響。房地產(chǎn)項(xiàng)目周期長，資金占用量大，而資金的占用對(duì)成本的影響直觀的體現(xiàn)就是利息的支出，開發(fā)項(xiàng)目的周期越長，銀行貸款的數(shù)額就越大，而如果開發(fā)項(xiàng)目的周期短，房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)次數(shù)多，其產(chǎn)生的效益也就越大。

（3）投資區(qū)位

房地產(chǎn)作為一種特殊的商品，具有不可移動(dòng)的特點(diǎn)，因此房地產(chǎn)的區(qū)位因素是客戶最為關(guān)心的內(nèi)容之一。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)來說，地段位置是影響項(xiàng)目投資效益的關(guān)鍵性因素。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人們對(duì)生活質(zhì)量提出了更高要求，追求高品質(zhì)生活。而任何一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目都與其周邊的人文、自然環(huán)境發(fā)生著各種互動(dòng)關(guān)系。因此不同區(qū)位的房地產(chǎn)項(xiàng)目，會(huì)產(chǎn)生不同的經(jīng)濟(jì)效益。

（4）投資時(shí)機(jī)

選擇合適的投資時(shí)機(jī)是房地產(chǎn)投資收益的關(guān)鍵。經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)是影響開發(fā)時(shí)機(jī)的關(guān)鍵性因素，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成長期，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，市場(chǎng)處于上升勢(shì)頭，此時(shí)推出合適的房地產(chǎn)項(xiàng)目較易獲得較高的收益；當(dāng)經(jīng)濟(jì)處于低迷期，市場(chǎng)需求下降，不能達(dá)到預(yù)期收益，因此房地產(chǎn)投資者必須具有敏銳的判斷力，進(jìn)行項(xiàng)目可行性分析，把握投資時(shí)機(jī)。

2、投資決策失誤對(duì)成本控制的影響

面臨日益復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境，房地產(chǎn)投資潛在著各種風(fēng)險(xiǎn)，如果決策失誤，將會(huì)給企業(yè)帶來很大的投資風(fēng)險(xiǎn)。

（1）市場(chǎng)因素對(duì)成本控制的影響

房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)蕩會(huì)使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來巨大的經(jīng)濟(jì)損失，市場(chǎng)供需關(guān)系、市場(chǎng)購買力以及利率匯率等都會(huì)對(duì)成本控制造成影響。房地產(chǎn)企業(yè)周期長，在從項(xiàng)目可行性研究到開盤期間，市場(chǎng)需求發(fā)生變動(dòng)的可能性很大，如客戶對(duì)戶型結(jié)構(gòu)及單元面積的喜好等都會(huì)發(fā)生變化，從而使收益難以達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。

（2）政策因素對(duì)成本控制的影響

金融政策及財(cái)政政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的成本影響最為直接，貨幣政策的緊松都會(huì)直接影響到房地項(xiàng)目開發(fā)者以及購買者所持有的資本，影響了項(xiàng)目的開發(fā)和銷售，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所需的成本受到影響。如國家出臺(tái)的一系列土地增值稅條例和房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)辦法，都使增加了項(xiàng)目開發(fā)的成本。

（3）項(xiàng)目開發(fā)團(tuán)隊(duì)人員素質(zhì)對(duì)成本控制的影響

項(xiàng)目開發(fā)團(tuán)隊(duì)人員的素質(zhì)對(duì)成本的影響較大，如果沒有專業(yè)的投資分析，很難作出正確的決策，而決策的失誤導(dǎo)致的項(xiàng)目投資失誤給企業(yè)帶來不可估量的損失，增加了項(xiàng)目的開發(fā)成本。決策者如果沒有敏銳的市場(chǎng)洞察力，無法正確對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定位，盲目進(jìn)行投資開發(fā)，在開盤后出現(xiàn)銷售瓶頸，成本的收回速度較慢，使開發(fā)成本增加。

二、完善房地產(chǎn)企業(yè)投資決策階段的成本控制措施

1、進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查，降低投資風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)投資經(jīng)營過程中會(huì)存在很多不確定因素，潛藏著風(fēng)險(xiǎn)，從而使投資實(shí)際收益偏離預(yù)期收益。這就要求投資者在投資決策前要充分利用信息化手段進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查。調(diào)查住房銷售價(jià)格、戶型需求、環(huán)境要求以及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況等進(jìn)行調(diào)查，對(duì)正在開發(fā)的樓盤進(jìn)行產(chǎn)品、客戶群、價(jià)格以及市場(chǎng)購買力等進(jìn)行分析。根據(jù)項(xiàng)目的使用要求、建設(shè)目標(biāo)和規(guī)劃技術(shù)條件等組織項(xiàng)目前期工作組的相關(guān)人員對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行研究并提出初步投資建議，為他們的投資決策提出科學(xué)依據(jù)，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

2、重視房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究及投資估算

投資階段重點(diǎn)是進(jìn)行項(xiàng)目的可行性研究，對(duì)項(xiàng)目的投資估算精確度進(jìn)行控制，并采用合理的估算方法進(jìn)行編制，從而確保項(xiàng)目上投資決策的可靠性。

（1）重視房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資數(shù)額大，建設(shè)周期長，要使開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期經(jīng)濟(jì)效果，就必須實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策科學(xué)性，減少或避免投資決策的失誤，做好可行性研究，解決并落實(shí)項(xiàng)目開發(fā)過程中經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則和基礎(chǔ)資料?？尚行匝芯康膬?nèi)容包括市場(chǎng)的供需關(guān)系、客戶群及產(chǎn)品定位分析、項(xiàng)目選址與方案規(guī)劃、產(chǎn)品的建筑方案分析、投資估算與資金籌措以及財(cái)務(wù)效益等。對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行研究，了解客戶需求，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定位；在技術(shù)研究階段要結(jié)合設(shè)計(jì)方案對(duì)比項(xiàng)目功能，從中選擇出經(jīng)濟(jì)與技術(shù)結(jié)合較好的方案。進(jìn)行科學(xué)的可行性研究可以提高決策的可靠性，使投資者更好的了解市場(chǎng)以及項(xiàng)目本身的定位，盡可能避免投資風(fēng)險(xiǎn)，有效控制項(xiàng)目成本。

（2）重視房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算

投資估算是擬開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目建議書和可行性研究報(bào)告的重要組成部分，是進(jìn)行投資決策的重要依據(jù)之一，是否進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)取決于開發(fā)項(xiàng)目的投資估算。投資估算必須保證準(zhǔn)確性，如果出現(xiàn)的誤差太大，將會(huì)導(dǎo)致投資決策的失誤。在初步?jīng)Q策階段，允許估算誤差在30%左右，但在最終決策階段，其估算誤差必須控制在10%以內(nèi)。只有保證投資估算的方法和數(shù)據(jù)資料可靠性，才能保證項(xiàng)目開發(fā)過程中其他階段的成本控制在合理的范圍之內(nèi)，實(shí)現(xiàn)成本控制的預(yù)期目標(biāo)。

3、采取組合投資策略，利用保險(xiǎn)規(guī)避經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

（1）采取組合投資策略

目前，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)為了分散風(fēng)險(xiǎn)，采用組合投資的策略，同時(shí)運(yùn)作多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。如何利用有限的企業(yè)資源通過合理的投資組合，選擇投資時(shí)機(jī)、項(xiàng)目類型、投資區(qū)域等，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)并且盡可能多的獲取經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

首先，采取組合投資要選擇恰當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)。房地產(chǎn)業(yè)具有投資時(shí)間長、資金占用量較大等特點(diǎn)，因此在項(xiàng)目開發(fā)過程中最容易遇到的就是財(cái)務(wù)危機(jī)，如果后續(xù)資金無法及時(shí)到位，很容易出現(xiàn)資金鏈斷裂的問題。因此在采取組合投資策略時(shí)要避免幾個(gè)項(xiàng)目的同時(shí)啟動(dòng)，避免由于幾個(gè)項(xiàng)目一起啟動(dòng)占用大量資金給企業(yè)帶來的整體性經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。在組合投資時(shí)，要注意對(duì)開發(fā)周期不同的項(xiàng)目進(jìn)行組合，注意開發(fā)周期的多元化，使其相輔相成，增加抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，在保持企業(yè)效益長期穩(wěn)定的情況下，提升企業(yè)形象和融資能力。

其次，采用組合投資策略時(shí)要注意投資產(chǎn)品的組合。房地產(chǎn)企業(yè)選擇的投資產(chǎn)品包括商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)以及工業(yè)地產(chǎn)等。由于市場(chǎng)供需的多變，因此不同類型的房地產(chǎn)商品在同一時(shí)期內(nèi)的供需關(guān)系是不相同的。在分析激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的基礎(chǔ)上充分掌握各種產(chǎn)品的市場(chǎng)狀況和企業(yè)實(shí)力進(jìn)行科學(xué)、準(zhǔn)確、系統(tǒng)的評(píng)價(jià)，從而對(duì)投資產(chǎn)品組合作出調(diào)整。

再次，投資區(qū)位的組合。不同區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不一、實(shí)施的政策不同、社會(huì)環(huán)境、人文地理不同，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展機(jī)會(huì)和生存空間也是不一樣的。實(shí)施投資區(qū)位組合，可以使企業(yè)打破房地產(chǎn)不可移動(dòng)的地域限制，從而為企業(yè)贏得更多的市場(chǎng)份額和發(fā)展機(jī)會(huì)，避免一失均失、一敗俱敗的局面，盡可能的防范和分散風(fēng)險(xiǎn)。

（2）利用保險(xiǎn)規(guī)避經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

保險(xiǎn)作為一種及時(shí)、合理的分?jǐn)偨?jīng)濟(jì)損失和實(shí)施經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)姆椒?，可以有效處置房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)保險(xiǎn)是指在房屋設(shè)計(jì)、建造、銷售以及消費(fèi)和服務(wù)等環(huán)節(jié)中以房屋及其相關(guān)利益與責(zé)任為保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過向保險(xiǎn)公司投保，以繳納保費(fèi)為代價(jià)，將開發(fā)過程中或已經(jīng)開發(fā)完成的項(xiàng)目存在的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給保險(xiǎn)公司來承擔(dān)。但同時(shí)值得注意的是保險(xiǎn)的可保范圍是有限的，在多數(shù)情況下，保險(xiǎn)也并不能提供充分的補(bǔ)償。因此企業(yè)也需要采用其他非保險(xiǎn)手段來轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)。

4、加強(qiáng)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)建設(shè)，提高成本管理水平

（1）加強(qiáng)投資項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)人員素質(zhì)建設(shè)

房地產(chǎn)可行性研究和開發(fā)策略是一個(gè)非常專業(yè)、系統(tǒng)的工作。面臨新的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要適應(yīng)新時(shí)期的變化，提高項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的整體素質(zhì)，加強(qiáng)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的建設(shè)，積極探索新的發(fā)展模式和管理方法。成本管理人員除了對(duì)城市的市場(chǎng)狀況和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、建筑工程造價(jià)狀況、貸款利率等做充分的了解、分析和判斷，還要樹立以客戶為中心的思想，為客戶創(chuàng)造更大的價(jià)值。要加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)人員的專業(yè)素質(zhì)能力和良好的協(xié)調(diào)溝通能力，善于利用各方資源，與公司內(nèi)部各部門合作伙伴溝通。

（2）提高成本管理水平

在房地產(chǎn)開發(fā)投資決策階段，投資者要進(jìn)行嚴(yán)格的成本管理，建立有效的成本控制激勵(lì)機(jī)制，實(shí)施相應(yīng)的成本控制措施，避免或降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

首先，要建立利于成本控制的激勵(lì)機(jī)制。要充分發(fā)揮成本管理體系中的“監(jiān)督”職能，分析成本失控的原因并采取相應(yīng)措施。要調(diào)動(dòng)全員參與成本控制的積極性，對(duì)于提出成本控制有良好建議的員工要進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)于由于個(gè)人原因造成的成本失控要進(jìn)行處罰。優(yōu)秀的企業(yè)文化具有激勵(lì)功能，拉近企業(yè)與員工之間的關(guān)系，使企業(yè)與員工同呼吸共命運(yùn)，自覺節(jié)約成本。

其次，控制房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)成本主要包括前期的土地開發(fā)成本、項(xiàng)目設(shè)計(jì)成本、建筑安裝工程造價(jià)成本、配套設(shè)施成本等。土地開發(fā)成本一般占到項(xiàng)目總支出的20%～30%左右，因此對(duì)土地的位置選取及出價(jià)的確定都應(yīng)充分考慮開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)和升值空間。要根據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的先進(jìn)性、經(jīng)濟(jì)性、可靠性及實(shí)用性等來確定最佳設(shè)計(jì)方案，確保投資成本的最低。建筑安裝工程造價(jià)成本會(huì)占到項(xiàng)目總支出的45%～55%左右，在進(jìn)行建筑安裝工程成本的控制時(shí)，要根據(jù)當(dāng)前區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展形勢(shì)，對(duì)類似的項(xiàng)目造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)研，把握項(xiàng)目施工的總體情況，對(duì)影響成本的主要因素進(jìn)行深入的分析，制定出科學(xué)合理的成本指標(biāo)，在施工過程中對(duì)成本進(jìn)行分析優(yōu)化，將成本控制在最小范圍。

第三、財(cái)務(wù)費(fèi)用及稅金的控制。在投資決策階段要對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用做好充分估計(jì)，正確利用企業(yè)財(cái)務(wù)杠桿作用，在滿足項(xiàng)目資金鏈連續(xù)性的前提下，最大限度的減少財(cái)務(wù)費(fèi)用。稅費(fèi)的減免對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說是至關(guān)重要的，可以降低企業(yè)的開發(fā)成本，因此在投資決策前，要根據(jù)相關(guān)政策規(guī)定估算，努力獲得政府支持。此外，還要預(yù)測(cè)其他一些因素的影響，如開發(fā)周期的變動(dòng)等，確保項(xiàng)目成本最小化。

項(xiàng)目成本控制的實(shí)施是實(shí)現(xiàn)企業(yè)組織目標(biāo)、達(dá)到預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益、提高競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)作周期長、資金占用量大、成本核算多、投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，因此提高投資決策水平，加強(qiáng)成本控制就顯得尤為重要。企業(yè)要組建一支高水平專業(yè)項(xiàng)目開發(fā)團(tuán)隊(duì)，提高成本控制管理水平，盡量避免風(fēng)險(xiǎn)，從而達(dá)到企業(yè)的預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益。

參考文獻(xiàn)：

[1] 鄒坦,韓寧.關(guān)于工程建設(shè)單位控制設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)的方法研究[J]. 工程質(zhì)量. 2007(19)

[2] 黃千里.淺談房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理中存在問題的原因及對(duì)策[J]. 現(xiàn)代商業(yè). 2007(14)

篇7

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；成本控制；價(jià)值工程；技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析

設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵與重點(diǎn)。盡管設(shè)計(jì)費(fèi)在建設(shè)工程全過程費(fèi)用中比例不大，一般只占建安成本的0.5％-1％，但對(duì)工程建安成本的影響可達(dá)75％以上，由此可見，設(shè)計(jì)質(zhì)量的好差直接影響建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期的長短，直接決定人力、物力和財(cái)力投入的多少,合理科學(xué)的設(shè)計(jì)，可降低工程建安成本10％左右。但在實(shí)際工程設(shè)計(jì)中不少設(shè)計(jì)人員重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)，任意提高安全系數(shù)或設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，而對(duì)經(jīng)濟(jì)上的合理性考慮得較少，從根本上影響了項(xiàng)目成本的有效控制。因此我們必須重視設(shè)計(jì)階段的成本管理，為了克服技術(shù)與經(jīng)濟(jì)設(shè)計(jì)與概算相互脫節(jié)的狀態(tài)，為了選擇技術(shù)先進(jìn)經(jīng)濟(jì)合理的最優(yōu)設(shè)計(jì)，我們必須注重設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化，強(qiáng)調(diào)技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，實(shí)施限額設(shè)計(jì)，加強(qiáng)設(shè)計(jì)監(jiān)督和建立設(shè)計(jì)激勵(lì)機(jī)制[1]。

一、運(yùn)用價(jià)值工程法優(yōu)化項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案

價(jià)值工程作為一門新興的管理技術(shù)，是降低成本提高效益的有效方法。它是通過集體智慧和有組織的活動(dòng)對(duì)產(chǎn)品或服務(wù)進(jìn)行功能分析，使目標(biāo)以最低的總成本可靠地實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品或服務(wù)的必要功能，從而提高產(chǎn)品或服務(wù)的價(jià)值。價(jià)值工程的主要思想是通過對(duì)選定研究對(duì)象的功能及費(fèi)用分析提高對(duì)象的價(jià)值[2]。這里的價(jià)值指的是反映費(fèi)用支出與獲得之間的比例。用數(shù)學(xué)式表示如下：

價(jià)值=功能÷成本，即：V=F÷C

該公式揭示了用最少的投資爭(zhēng)取最大效益的五條方法：保持開發(fā)項(xiàng)目功能不變降低項(xiàng)目投資；投資不變提高項(xiàng)目功能；投資雖有所增加但功能提高幅度更大；降低一些次要功能使成本大幅降低；運(yùn)用新科技新技術(shù)既提高功能又降低項(xiàng)目投資。

同一建設(shè)項(xiàng)目、同一單項(xiàng)單位工程可以有不同的設(shè)計(jì)方案，就會(huì)有不同的成本；可用價(jià)值工程進(jìn)行方案的選擇。在設(shè)計(jì)階段，運(yùn)用價(jià)值工程控制建安成本并不是片面地認(rèn)為成本價(jià)越低越好，而應(yīng)把工程的功能和成本兩個(gè)方面綜合分析研究。只有價(jià)值系數(shù)最大即滿足必要功能的費(fèi)用消除不必要功能的費(fèi)用才是價(jià)值功能要求的，實(shí)際上也就是成本管理本身的要求。例如：在某樓盤沿街青年公寓設(shè)計(jì)時(shí)，經(jīng)過市場(chǎng)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，如果增加精裝修設(shè)計(jì)，雖然每平方米將增加成本250元，卻更能滿足社會(huì)上目前單身白領(lǐng)急于購房，而又沒有精力裝修的現(xiàn)實(shí)需求，樓面售價(jià)雖然提高800-1000元/平方米，可見價(jià)值還是增加了。

二、加強(qiáng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析

強(qiáng)化設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，使設(shè)計(jì)既具有技術(shù)先進(jìn)性和適用性，又具有經(jīng)濟(jì)合理性，在保證功能、質(zhì)量的前提下，努力降低項(xiàng)目投資費(fèi)用。技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的重點(diǎn)在基礎(chǔ)設(shè)計(jì)階段，對(duì)于構(gòu)成工程項(xiàng)目基本投資費(fèi)用的工程內(nèi)容和質(zhì)量要求基本上都要確定下來，包括結(jié)構(gòu)選型工程材料的技術(shù)規(guī)格和要求環(huán)保措施自動(dòng)控制程度以及建筑物和構(gòu)筑物的設(shè)置范圍。當(dāng)工程設(shè)計(jì)完成之后降低投資費(fèi)用的余地就大為縮小了，只能靠改進(jìn)項(xiàng)目的實(shí)施工作，提高工程設(shè)計(jì)效率和施工勞動(dòng)生產(chǎn)率以及在設(shè)備材料采購工作中盡是做到優(yōu)質(zhì)價(jià)低、按時(shí)交貨等措施來實(shí)現(xiàn)。

能大幅降低投資費(fèi)用的措施：主要有削減某些可以省掉的工程內(nèi)容或縮小工作范圍、適度技術(shù)要求和材料規(guī)格性能要求，不要過于追求過剩功能和質(zhì)量等。比如未來城項(xiàng)目一期地下車庫，原先設(shè)計(jì)的為防水膩?zhàn)?、乳膠漆市場(chǎng)價(jià)格65元/平方米，后來根據(jù)當(dāng)?shù)氐臍夂蚯闆r，以及地下車庫水位地質(zhì)情況經(jīng)過技術(shù)論證，完全可以采用普通膩?zhàn)?、乳膠漆，就能滿足質(zhì)量要求，市場(chǎng)價(jià)格為32元/平方米，一期車庫面積共計(jì)2.26萬平方米，則僅該項(xiàng)就能直接降低成本74.58萬元。

三、實(shí)行項(xiàng)目限額設(shè)計(jì)

所謂限額設(shè)計(jì)，就是按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書和投資估算，在保證功能要求的前提下，控制初步設(shè)計(jì)以及按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)總概算，控制施工圖設(shè)計(jì)。同時(shí)，各專業(yè)在保證達(dá)到使用功能的前提下，按分配的投資額控制設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)中不合理的設(shè)計(jì)變更，保證工程竣工結(jié)算不突破總投資額[3]。

投資分解和工程量控制是實(shí)行限額設(shè)計(jì)的有效途徑和主要方法。限額設(shè)計(jì)的過程分為目標(biāo)設(shè)置、目標(biāo)管理、目標(biāo)實(shí)施檢查、信息反饋的控制循環(huán)過程。限額設(shè)計(jì)的過程，其實(shí)是個(gè)技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證的過程，是一個(gè)產(chǎn)品技術(shù)屬性和經(jīng)濟(jì)屬性統(tǒng)一的過程。其實(shí)施步驟是：（1）將投資總限額按專業(yè)工程進(jìn)行合理分解得到專業(yè)限額；（2）根據(jù)專業(yè)限額，由專業(yè)設(shè)計(jì)部門或設(shè)計(jì)院進(jìn)行設(shè)計(jì)成果；（3）根據(jù)設(shè)計(jì)成果，測(cè)算各專業(yè)設(shè)計(jì)成果的投資額，并進(jìn)行匯總獲得設(shè)計(jì)總投資額；（4）設(shè)計(jì)總投資額與投資總限額比較，如果超出設(shè)計(jì)總限額，則分析原因，如果是設(shè)計(jì)原因則返回第一步，直到滿足要求；如果不是設(shè)計(jì)原因則進(jìn)入下一設(shè)計(jì)階段。如果不超出限額設(shè)計(jì)則直接進(jìn)入下一設(shè)計(jì)階段，開始下一輪的限額設(shè)計(jì)。詳限額設(shè)計(jì)流程見圖1。

由房地產(chǎn)開發(fā)公司同設(shè)計(jì)院簽訂限額設(shè)計(jì)協(xié)議，明確限額指標(biāo)，杜絕長期以來房地產(chǎn)商技術(shù)力量薄弱對(duì)設(shè)計(jì)院約束能力差，導(dǎo)致限額設(shè)計(jì)無法兌現(xiàn)的現(xiàn)象。比如：對(duì)于小高層，限額要求：鋼筋 46kg/m2,砼 0.48m3/m2等，使限額設(shè)計(jì)可執(zhí)行，可驗(yàn)證，可考核。

三、實(shí)施項(xiàng)目設(shè)計(jì)監(jiān)督制度

為改變他山項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更較多，屢屢突破設(shè)計(jì)限額的現(xiàn)象，山東ZQ房地產(chǎn)開發(fā)公司成立專門的設(shè)計(jì)監(jiān)督部門，部門內(nèi)配有經(jīng)驗(yàn)豐富的建筑、結(jié)構(gòu)、水電方面的專業(yè)人才和經(jīng)濟(jì)分析人員。設(shè)計(jì)監(jiān)督部門隸屬于集團(tuán)，以方便統(tǒng)一管理，部門的職能：制定詳細(xì)的設(shè)計(jì)要求和下達(dá)設(shè)計(jì)任務(wù)，并對(duì)設(shè)計(jì)單位所出的設(shè)計(jì)方案和施工設(shè)計(jì)圖進(jìn)行審核。對(duì)工程項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、材料設(shè)備選型、設(shè)計(jì)的合理性和安全性等進(jìn)行全面的評(píng)估和審核。

設(shè)計(jì)監(jiān)督的方法有以下幾種：（1）設(shè)計(jì)周期的嚴(yán)格控制。一般設(shè)計(jì)院，設(shè)計(jì)任務(wù)繁重，往往同時(shí)設(shè)計(jì)幾個(gè)工程，所以必須對(duì)設(shè)計(jì)周期進(jìn)行控制。一般情況下，通過把設(shè)計(jì)任務(wù)按設(shè)計(jì)周期分解制定設(shè)計(jì)計(jì)劃書，同設(shè)計(jì)院簽訂分階段索要設(shè)計(jì)成果的方法解決。（2）限額設(shè)計(jì)的監(jiān)督。在設(shè)計(jì)院分階段提交設(shè)計(jì)成果的時(shí)候，對(duì)設(shè)計(jì)成果進(jìn)行核算，超出限額馬上同設(shè)計(jì)院溝通，原則上只允許調(diào)整設(shè)計(jì)，不能調(diào)整設(shè)計(jì)限額。（3）設(shè)計(jì)變更的監(jiān)督。有兩個(gè)方法，一是圖紙預(yù)審，即在正式出圖之前組織所有相關(guān)部門進(jìn)行內(nèi)部圖紙預(yù)審，然后根據(jù)圖紙預(yù)審問題調(diào)整圖紙。二是設(shè)計(jì)變更總額控制。在簽訂設(shè)計(jì)合同的時(shí)候，約定設(shè)計(jì)變更總額，該設(shè)計(jì)變更總額包括自開工以來由于設(shè)計(jì)原因所出具的所有設(shè)計(jì)變更的成本總額，比如設(shè)計(jì)變更總額不得超過投資總限額的3%。（4）設(shè)計(jì)方案的監(jiān)督。通過設(shè)計(jì)監(jiān)督部門采用方案經(jīng)濟(jì)性論證方法和組織專家組討論的方法，對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行監(jiān)督。

五、建立激勵(lì)機(jī)制

當(dāng)前我國現(xiàn)行的設(shè)計(jì)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是按投資額的百分比計(jì)算，使得造價(jià)越高收費(fèi)也越多。這種取費(fèi)辦法難以調(diào)動(dòng)設(shè)計(jì)者主動(dòng)地考慮降低造價(jià)節(jié)約投資，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要確保能夠得到優(yōu)秀的設(shè)計(jì)方案有必要建立風(fēng)險(xiǎn)激勵(lì)機(jī)制。

實(shí)行優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，若在批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)限額內(nèi)，能認(rèn)真運(yùn)用價(jià)值工程原理在保證安全和不降低功能的前提下依靠科學(xué)管理，所節(jié)約的資金對(duì)設(shè)計(jì)單位和設(shè)計(jì)人員按節(jié)約比例給予獎(jiǎng)勵(lì)以調(diào)動(dòng)設(shè)計(jì)部門積極性，主動(dòng)降低工程造價(jià)。相反，凡因設(shè)計(jì)失誤，造成經(jīng)濟(jì)損失的設(shè)計(jì)單位和設(shè)計(jì)人員應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任。這樣，實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)激勵(lì)機(jī)制有利于增強(qiáng)設(shè)計(jì)人員的責(zé)任感，鼓勵(lì)他們進(jìn)行設(shè)計(jì)創(chuàng)新采用先進(jìn)的方法進(jìn)行投資。比如房地產(chǎn)開發(fā)公司在與設(shè)計(jì)院所有的合同中均明確約定，如果設(shè)計(jì)人員能夠合理進(jìn)行技術(shù)分析改進(jìn)已有設(shè)計(jì)方案，則所節(jié)約的成本的10-15%,將作為獎(jiǎng)勵(lì)，直接在同期設(shè)計(jì)款中支付給設(shè)計(jì)院作為獎(jiǎng)勵(lì)。這樣的方法既節(jié)約了成本，又調(diào)動(dòng)了設(shè)計(jì)工作人員的積極性，推動(dòng)設(shè)計(jì)水平的提高，同時(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在設(shè)計(jì)階段的成本控制能力。

參考文獻(xiàn)：

[1] 馬宏圖 賀慶明.淺析控制工程造價(jià)的關(guān)鍵在于設(shè)計(jì)[J].煤炭工程,2006(02)

[2]謝芳.基于價(jià)值管理的企業(yè)成本管理模式研究[J].會(huì)計(jì)之友,2010(1)

篇8

一、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的重要性

1.財(cái)務(wù)管理是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的核心

好的財(cái)務(wù)管理體制可以幫助企業(yè)降低和抵御生存風(fēng)險(xiǎn)、幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)自身價(jià)值和利潤最大化。增強(qiáng)企業(yè)成本管理，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)低成本、高收益的管理模式是新時(shí)期下企業(yè)所追求的。在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中，財(cái)務(wù)活動(dòng)貫穿原料采購、項(xiàng)目施工和成品銷售等一系列活動(dòng)，是房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營的基礎(chǔ)。另外財(cái)務(wù)信息影響公司決策和各部門工作的進(jìn)展，從財(cái)務(wù)信息中可以推算出預(yù)期投資、工程造價(jià)等資金需求，這些數(shù)據(jù)有助于公司掌控項(xiàng)目的進(jìn)程，更好的實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)。

2.財(cái)務(wù)管理可以預(yù)知企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的潮流中，企業(yè)猶如大海中的一艘船，航行的過程中需要良好的導(dǎo)航和氣象預(yù)報(bào)系統(tǒng)為航船指明方向，才能有效地躲避風(fēng)雨襲擊，將損失降到最低。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)具有建設(shè)周期長、資金投入大、投資回收期長和風(fēng)險(xiǎn)性高等特點(diǎn)，這些特點(diǎn)往往造成預(yù)測(cè)目標(biāo)與實(shí)際收益有很大差距。為了避免這些問題對(duì)企業(yè)的運(yùn)行造成影響，就需要對(duì)可能出現(xiàn)的問題進(jìn)行預(yù)測(cè)，就需要財(cái)務(wù)管理對(duì)現(xiàn)有的財(cái)務(wù)資料記性分析，從中挖掘出隱藏的問題，及時(shí)解決，盡量減少風(fēng)險(xiǎn)對(duì)項(xiàng)目影響。

3.房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀

目前很大一部分房地產(chǎn)企業(yè)徘徊于“高出生與高死亡”狀態(tài)，造成這些企業(yè)失敗的內(nèi)外原因有很多，通過分析這些企業(yè)的失敗案例不難發(fā)現(xiàn)一個(gè)共同點(diǎn)，那就是大多數(shù)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理基礎(chǔ)薄弱、財(cái)務(wù)管理體制不能發(fā)揮其作用。我國房地產(chǎn)企業(yè)受多方面的影響，把工作的重點(diǎn)放在如何滿足消費(fèi)者的需求的層次上，忽略了做好內(nèi)部財(cái)務(wù)管理的重要性。在產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的同時(shí)，財(cái)務(wù)問題日益突出，使很多企業(yè)到后期運(yùn)轉(zhuǎn)不開，被迫停工。所以企業(yè)加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)管理的重視，對(duì)項(xiàng)目做好預(yù)期分析，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高自己的競(jìng)爭(zhēng)力，才能使自身立于不敗之地。

二、財(cái)務(wù)管理工工作中出現(xiàn)的問題

1.企業(yè)的財(cái)務(wù)管理機(jī)制不夠完善

財(cái)務(wù)管理機(jī)制不夠完善主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：一是由于財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)較低，缺乏足夠的經(jīng)驗(yàn)，使房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理不夠嚴(yán)謹(jǐn)，存在著很多的漏洞；二是房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目的整體掌控和資金使用中存在問題。缺乏對(duì)項(xiàng)目的全面掌控，無法準(zhǔn)確估計(jì)工程所需資金，在一些不必要的方面造成資金浪費(fèi)，加大企業(yè)的資金負(fù)擔(dān)。

2.管理力度不夠深入

目前，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作僅單純涉及到填寫憑證、登記賬簿和編制財(cái)務(wù)報(bào)表等項(xiàng)目，卻沒涉及到財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)、控制、決策及分析等工作。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)低，無法完成財(cái)務(wù)管理中財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)等工作。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有的財(cái)務(wù)管理狀況，由于數(shù)據(jù)缺失、缺乏深入探索等原因，無法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的決策提供依據(jù)。同時(shí)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)不夠重視，把工作的重點(diǎn)放在如何滿足顧客需求、增加銷量上。不重視財(cái)務(wù)管理工作的進(jìn)行，只停留在表面的財(cái)務(wù)管理工作，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的數(shù)據(jù)同步無法實(shí)現(xiàn)，對(duì)企業(yè)的發(fā)展造成影響，降低企業(yè)利潤。

3.不能做到成本最優(yōu)，增加企業(yè)財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)

房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本主要來源于設(shè)計(jì)項(xiàng)目方案、購置土地使用權(quán)、管理工程招投標(biāo)和施工過程中。降低房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本，才能增加企業(yè)的利潤。但是，目前房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理中存在著很多的問題：選擇設(shè)計(jì)方案時(shí)，不能選擇最優(yōu)方案，造成資金的流失，增加了企業(yè)負(fù)擔(dān)；購置土地使用權(quán)時(shí)，各企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)等一些因素，使土地的價(jià)格被抬高，無疑給企業(yè)資金造成壓力；在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)通常忽視了對(duì)工程開發(fā)前的造價(jià)控制，導(dǎo)致工程造價(jià)管理的各個(gè)階段脫節(jié)，不利于項(xiàng)目建設(shè)。

三、改善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在問題的措施

1.建立健全的財(cái)務(wù)管理制度

首先，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，完善財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)工作的機(jī)制。結(jié)合自身公司的財(cái)務(wù)工作的實(shí)際需要，科學(xué)地進(jìn)行財(cái)務(wù)管理工作。其次，完善財(cái)務(wù)管理人員的行為準(zhǔn)則，健全財(cái)務(wù)管理人員的行為準(zhǔn)則，使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)管理工作更加詳細(xì)，分工更加明確。財(cái)務(wù)管理人員能根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)的財(cái)務(wù)管理制度去進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。最后，要加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理制度建設(shè)。針對(duì)性的制定一套符合房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際情況的財(cái)務(wù)管理制度，保證該制度具有一定的實(shí)用性。

2.樹立全面預(yù)算管理思想

全面預(yù)算管理是企業(yè)實(shí)現(xiàn)長期戰(zhàn)略目標(biāo)的一個(gè)基本手段，預(yù)算主要的任務(wù)是計(jì)劃安排企業(yè)的未來發(fā)展方向，合理的控制、考核和分配內(nèi)部資源。加強(qiáng)預(yù)算管理工作的組織指導(dǎo)，明確劃分項(xiàng)目流程中的各項(xiàng)程序，擬定預(yù)算目標(biāo)才能發(fā)揮全面預(yù)算管理的作用和功能。企業(yè)要想實(shí)施全面的預(yù)算管理，那么首先要建立適量預(yù)算管理和企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)相互結(jié)合的理念。改變各部門對(duì)財(cái)務(wù)部門的認(rèn)識(shí)，讓其他各級(jí)部門對(duì)財(cái)務(wù)管理部門的工作能積極配合并協(xié)助，這才能全面的樹立預(yù)算管理思想。

3.提高財(cái)務(wù)管理人員的素質(zhì)

房地產(chǎn)企業(yè)在招聘財(cái)務(wù)管理人員時(shí)，要優(yōu)先錄取擁有豐富房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理工作經(jīng)驗(yàn)應(yīng)聘者。對(duì)應(yīng)聘成功的財(cái)務(wù)人員宣傳財(cái)務(wù)工作的重要性，讓其了解到自己的工作對(duì)公司運(yùn)營的重要性，增強(qiáng)其責(zé)任感。同時(shí)建立自己企業(yè)專有的財(cái)務(wù)管理團(tuán)隊(duì)，將人員集中起來，明確各自的分工，一起應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)中出現(xiàn)的問題。另外要定期的對(duì)財(cái)務(wù)管理人員進(jìn)行集中培訓(xùn)。通過參加外部專業(yè)培訓(xùn)或者聘請(qǐng)財(cái)務(wù)管理方面的專家到企業(yè)內(nèi)部對(duì)財(cái)務(wù)管理人員進(jìn)行培訓(xùn)等方式提升財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)技能。培訓(xùn)完成后，進(jìn)行公司內(nèi)部的財(cái)務(wù)工作評(píng)比，對(duì)優(yōu)勝者給予獎(jiǎng)勵(lì)，通過這種方式，提高財(cái)務(wù)人員的積極性，促進(jìn)企業(yè)財(cái)務(wù)工作的進(jìn)展。

4.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)信息化建設(shè)

由于財(cái)務(wù)管理活動(dòng)不只是單純涉及到填寫憑證、登記賬簿和編制財(cái)務(wù)報(bào)表等項(xiàng)目，還涉及到例如財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)、控制、決策及分析等工作。這些眾多項(xiàng)目使財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)工作中產(chǎn)生大量的數(shù)據(jù)，由于多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)不重視財(cái)務(wù)管理工作，導(dǎo)致企業(yè)的財(cái)務(wù)管理只依靠手工記錄的方式，這種方式費(fèi)時(shí)費(fèi)力，而且容易出現(xiàn)很多問題。隨著信息化水平的發(fā)展，財(cái)務(wù)管理的辦公條件也應(yīng)達(dá)到現(xiàn)代化要求。企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)該重視財(cái)務(wù)管理的工作，為財(cái)務(wù)人員提供辦公設(shè)備，并督促技術(shù)人員建立財(cái)務(wù)信息系統(tǒng)，將財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)登入導(dǎo)系統(tǒng)中，方便各部門之間的信息整合，加強(qiáng)各部門之間的溝通。同時(shí)也方便各部門數(shù)據(jù)的使用。

四、結(jié)語

篇9

一、對(duì)舊城改造中實(shí)行招拍掛出讓的國有土地，凡有居民房或商戶拆遷任務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，在不違反城市規(guī)劃強(qiáng)制性技術(shù)規(guī)范的前提下，可按《紀(jì)要》規(guī)定的程序?qū)ν恋卣信膾煳募_定的建筑容積率、建筑密度、綠地率等指標(biāo)進(jìn)行合理變更并補(bǔ)交相應(yīng)的土地出讓金。如因拆建比例過低（小于1:2）影響正常開發(fā)的，由市房地產(chǎn)開發(fā)工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算后提出是否補(bǔ)交土地出讓金的意見，由市政府研究決定。

二、對(duì)老城區(qū)內(nèi)政府已經(jīng)有償出讓并確定為工業(yè)用地的土地，在符合城市建設(shè)用地總體規(guī)劃的前提下，如需將土地用途變更為房地產(chǎn)開發(fā)用地，土地使用權(quán)人可提出變更申請(qǐng)，由國土資源主管部門確定同等地段商住用地招拍掛價(jià)格與同時(shí)點(diǎn)該地塊工業(yè)用地評(píng)估價(jià)格之間的土地出讓金差額，土地使用權(quán)人補(bǔ)交相應(yīng)的差額后，規(guī)劃部門即予辦理土地用途變更手續(xù)。具體變更程序按照《土地管理法》第56條、第12條和《城市房地產(chǎn)管理法》第17條規(guī)定辦理。

三、對(duì)舊城改造中有居民房或商戶拆遷任務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，如實(shí)際拆遷面積（不含違章建筑）超過土地招拍掛文件載明拆遷面積10%以上導(dǎo)致開發(fā)商大幅度增加拆遷成本的，可由市房地產(chǎn)開發(fā)工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室向市政府提出建議，由市政府研究決定將該地塊的部分土地出讓金用于該項(xiàng)目適當(dāng)補(bǔ)償。

四、《紀(jì)要》中關(guān)于拆遷人對(duì)被拆遷人實(shí)行“拆一補(bǔ)一，不找差價(jià)”安置方案的享受部分稅收返還的規(guī)定，既適用于拆遷安置補(bǔ)償方案直接確定“拆一補(bǔ)一，不找差價(jià)”并實(shí)際執(zhí)行到位的情形，也適用于拆遷安置補(bǔ)償方案雖未確定“拆一補(bǔ)一，不找差價(jià)”的安置政策，但實(shí)際補(bǔ)償時(shí)“評(píng)估價(jià)加獎(jiǎng)勵(lì)”后已經(jīng)達(dá)到“拆一補(bǔ)一，不找差價(jià)”標(biāo)準(zhǔn)的情形（以拆遷人與被拆遷人簽訂的拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議為準(zhǔn)）。

五、為加快推進(jìn)濱江地帶拆遷工作，實(shí)現(xiàn)早日打通沿江大道丁字街—大橋路段的目標(biāo)，市政府決定從正在建設(shè)的第一期經(jīng)濟(jì)適用房中調(diào)劑一棟（約55套）專門用于安置該地段內(nèi)符合條件的被拆遷戶。

六、進(jìn)一步加大對(duì)舊城改造中拆遷工作的支持和保障力度。在堅(jiān)持開發(fā)企業(yè)為拆遷主體、自行或委托專業(yè)拆遷公司拆遷的工作格局的同時(shí)，市房地產(chǎn)開發(fā)工作領(lǐng)導(dǎo)小組組成由市政府辦、房產(chǎn)局、規(guī)劃局、國土局、建設(shè)局、公用局、園林局、工商局、國稅局、地稅局、監(jiān)察局、衛(wèi)生局、文體局、民政局、物價(jià)局、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局、局、所在辦事處和社區(qū)居委會(huì)、公檢法司等部門參加的強(qiáng)有力拆遷工作專班，協(xié)助解決拆遷工作中的有關(guān)問題。

七、民營或民營資本占控股地位的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在不違反《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定的前提下，其工程建設(shè)招投標(biāo)方式由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自主確定。選擇邀請(qǐng)招標(biāo)方式的，市招投標(biāo)管理部門主要對(duì)招標(biāo)機(jī)構(gòu)和投標(biāo)單位資質(zhì)、招投標(biāo)程序和評(píng)標(biāo)委員會(huì)組成情況進(jìn)行監(jiān)督。中標(biāo)單位確定后，市招投標(biāo)管理部門只按規(guī)定向中標(biāo)單位收取招標(biāo)服務(wù)費(fèi)，不再向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取其他費(fèi)用。

八、對(duì)《紀(jì)要》規(guī)定的行政事業(yè)性包干收費(fèi)項(xiàng)目由六項(xiàng)增加為七項(xiàng)(增加的項(xiàng)目為建筑垃圾處理費(fèi)),同時(shí)將其中綠化補(bǔ)償費(fèi)變更為園林綠化費(fèi)（含缺綠補(bǔ)償費(fèi)、城市綠地臨時(shí)占用費(fèi)）。包干收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為：沒有居民房或商戶拆遷任務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，按55元/㎡收??；有居民房或商戶拆遷任務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，按45元/㎡收取。未經(jīng)市政府批準(zhǔn)，任何單位和個(gè)人都不得提高或降低以上包干收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。繼續(xù)鼓勵(lì)新建高層建筑，12層以上16層以下（不含16層）的建筑按整棟房屋面積減半收取基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，16層以上整棟房屋免收基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。

篇10

[關(guān)鍵詞]成本控制 房地產(chǎn)企業(yè) 必要性 措施

房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展使房地產(chǎn)業(yè)成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一,并在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中起著舉足輕重的作用。雖然目前房地產(chǎn)的價(jià)格屢創(chuàng)新高,但房地產(chǎn)企業(yè)也備受指責(zé)。與此同時(shí),國家也重視這一問題,開始對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行宏觀調(diào)控。這意味著,房地產(chǎn)的高價(jià)格將會(huì)得到抑制,如何從成本控制的視角提高房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力就是一個(gè)亟待解決的重要課題之一。本文從房地產(chǎn)企業(yè)提高成本控制水平的必要性入手,進(jìn)而給出了房地產(chǎn)企業(yè)提高成本控制水平的相應(yīng)措施。以期為我國房地產(chǎn)業(yè)的成本控制水平的提高獻(xiàn)策獻(xiàn)力。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的必要性

1、成本控制是提高投資效益的重要前提

利潤是銷售收入扣除成本費(fèi)用的余額。這一個(gè)簡單的公式讓我們明白,在其他條件保持不變時(shí),降低成本是提升利潤的最有效方法。經(jīng)濟(jì)效益是衡量一個(gè)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力重要標(biāo)準(zhǔn),房地產(chǎn)企業(yè)也毫不例外。因此,大部分房地產(chǎn)企業(yè)都是以實(shí)現(xiàn)利潤最大化為其目標(biāo),而成本控制就是實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的重要手段。

2、有效的成本控制可以增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力

2010年5月31日公布的《國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作意見的通知》中,“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”這一表態(tài),被認(rèn)為是最高決策層對(duì)于樓市調(diào)控具體稅收手段的明示之一。與近期出臺(tái)的房貸政策一起分析,可以合理的推斷出房地產(chǎn)價(jià)格一路走高的趨勢(shì)可能性是比較低的。因而,成本控制就成為企業(yè)提高競(jìng)爭(zhēng)力的一個(gè)重要的砝碼。從該角度出發(fā),成本已從影響企業(yè)利潤高低的一個(gè)因素發(fā)展到影響企業(yè)生存與發(fā)展,進(jìn)而提高房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的戰(zhàn)略問題。

3、成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理的三大目標(biāo)重中之重

項(xiàng)目管理的三大目標(biāo)是由成本、質(zhì)量與進(jìn)度控制三個(gè)組成部分構(gòu)成的。當(dāng)然不同性質(zhì)的項(xiàng)目,對(duì)三大目標(biāo)是有不同側(cè)重的。譬如說,對(duì)于如搶險(xiǎn)抗洪、救災(zāi)工程等有特殊意義的工程,進(jìn)度往往是項(xiàng)目最重要的目標(biāo)。但是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言,將成本控制在既定的范圍內(nèi)是項(xiàng)目管理最重要的目標(biāo)。

4、成本控制是提高管理效率的重要手段

我們說成本控制是提高管理效率的重要手段主要基于以下兩點(diǎn)提出的,其一成本控制是成本管理的重要內(nèi)容,成本控制水平的高低關(guān)系到成本管理水平的高低。其二,成本控制是提高生產(chǎn)管理效率的重要手段。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的主要措施

項(xiàng)目成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)重頭戲,從某種意義上說,能夠控制住項(xiàng)目的成本無疑解決了房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的大部分。

1、項(xiàng)目前期策劃階段的成本控制方法

項(xiàng)目前期的估算是非常重要,這關(guān)乎房地產(chǎn)企業(yè)后面業(yè)務(wù)進(jìn)展能否順利的執(zhí)行。主要方法有歷史數(shù)據(jù)法、定額材料法和合同價(jià)格法。

(1)歷史數(shù)據(jù)法

歷史數(shù)據(jù)法是采用企業(yè)過去發(fā)生的類似項(xiàng)目的數(shù)據(jù)來估算現(xiàn)在的項(xiàng)目的成本的一種方法。該方法由于簡單方便,因而在房地產(chǎn)企業(yè)間得到了廣泛的使用。

(2)定額資料法

定額材料法是按照相應(yīng)設(shè)計(jì)方案的圖紙來計(jì)算耗用材料的數(shù)量,然后再根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查的數(shù)據(jù),乘以現(xiàn)行的材料價(jià)格,得出成本總額的一種方法。這一種方法的優(yōu)點(diǎn)就是與市場(chǎng)保持一致,具有時(shí)效性。

(3)合同價(jià)格法

合同價(jià)格法就是利用已經(jīng)簽訂的合同的價(jià)格扣除合理的利潤率,最后估計(jì)出成本限額的一種方法。該方法的優(yōu)點(diǎn)是有跡可循,合同規(guī)定的價(jià)格可以提供一個(gè)可靠的參考價(jià)格。該方法可以與第二種方法結(jié)合使用。缺陷在于,如果合同價(jià)格過低,可能會(huì)致使偷工減料的現(xiàn)象產(chǎn)生。

(4)前期策劃主要以目標(biāo)成本編制為準(zhǔn)

在介紹了上面估計(jì)成本的方法后,企業(yè)可以選用方法,計(jì)算出總的成本限額,進(jìn)而規(guī)定各個(gè)部分的目標(biāo)成本。這些目標(biāo)成本主要分為六大項(xiàng):土地成本、前期成本、建安成本、市政環(huán)境成本、公共配套成本、開發(fā)間接成本。

2、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段控制與施工階段控制

(1)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制

項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本主要是指施工圖出圖前成本控制。對(duì)于大型房地產(chǎn)公司而言,它們經(jīng)過多年累積大部分會(huì)有設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)圖庫,可較大幅度的降低成本。如果此階段出現(xiàn)問題,可以出現(xiàn)設(shè)計(jì)不能滿足需要,回頭重新修改設(shè)計(jì)的可能,如此導(dǎo)致費(fèi)用不斷增加。

(2)設(shè)計(jì)招標(biāo)和設(shè)計(jì)方案競(jìng)選

招標(biāo)是一種有效控制設(shè)計(jì)成本的方法。首先開發(fā)商可以通過報(bào)刊、信息網(wǎng)絡(luò)或其它媒介招標(biāo)公告。這樣的方法可以更大可能將有實(shí)力的設(shè)計(jì)公司吸引并參加設(shè)計(jì)招標(biāo)或設(shè)計(jì)方案競(jìng)選,從而可能以獲得眾多經(jīng)濟(jì)、適用、美觀的設(shè)計(jì)方案。進(jìn)而房地產(chǎn)企業(yè)還可以采用限額設(shè)計(jì)的方法來設(shè)計(jì)項(xiàng)目的施工圖紙。限額設(shè)計(jì)是在資金一定的情況下,盡可能提高工程功能水平的一種設(shè)計(jì)方法,也是優(yōu)化設(shè)計(jì)方案的一個(gè)重要手段。設(shè)計(jì)階段的投資控制,說到底就是編制出滿足設(shè)計(jì)任務(wù)書要求、造價(jià)又受控于決策投資的設(shè)計(jì)文件。限額設(shè)計(jì)是建設(shè)項(xiàng)目投資控制系統(tǒng)中的一個(gè)重要環(huán)節(jié),在整個(gè)設(shè)計(jì)過程中,設(shè)計(jì)人員與經(jīng)濟(jì)管理人員密切配合,做到技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的統(tǒng)一。

(3)施工階段的成本控制

施工過程是整個(gè)工程項(xiàng)目建設(shè)過程中非常重要的階段,大部分的成本費(fèi)用將在這一階段投入。施工階段的成本控制主要是指施工圖出圖后成本控制。

①現(xiàn)場(chǎng)簽證的管理。項(xiàng)目管理者必須做到以下幾點(diǎn)以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)簽證的優(yōu)異管理:其一要求相關(guān)人員必須熟悉合同及工程計(jì)價(jià)的有關(guān)規(guī)范、規(guī)定。只有相關(guān)管理人員能夠熟練的掌握相關(guān)知識(shí),才能夠做到合理的分析現(xiàn)場(chǎng)簽證的必要性和合理性。其二,為了避免參見現(xiàn)場(chǎng)參加簽證的人員的變動(dòng)的影響,相關(guān)人員必須做到每一項(xiàng)工作及時(shí)簽證并編號(hào),及時(shí)審核和填寫簽證費(fèi)用審定表,計(jì)算費(fèi)用;上報(bào)有關(guān)部門做后期處理,以免到結(jié)算時(shí)發(fā)生補(bǔ)簽現(xiàn)象,引起糾紛。

②現(xiàn)場(chǎng)索賠的管理。在工程量清單計(jì)價(jià)模式下,房地產(chǎn)商對(duì)工程變更和工程索賠觀念與應(yīng)對(duì)能力的缺乏是他面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)之一。為了做好工程反索賠工作,建設(shè)單位必須強(qiáng)化現(xiàn)場(chǎng)和合同管理,增加反索賠能力。

③采購是成本控制的重點(diǎn)。材料成本是房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本的重要組成部分,大概占到60%左右。因此,房地產(chǎn)企業(yè)在采購過程中必須采取招標(biāo)的方式。同時(shí)在招標(biāo)過程中一定要發(fā)揮各專業(yè)部門的作用和積極性,要求專業(yè)主管部門必須設(shè)有專業(yè)業(yè)務(wù)能力強(qiáng),事業(yè)心強(qiáng)的人員共同參與。

3、項(xiàng)目結(jié)算階段的成本控制

房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目結(jié)算的階段必須按照合同的要求及時(shí)支付相關(guān)施工單位的貨款,同時(shí)還要嚴(yán)格按照工程量清單或者定額計(jì)價(jià)方式計(jì)算工程量及綜合單價(jià)分析,材料調(diào)差,取費(fèi)。匯總出整個(gè)工程各單項(xiàng)工程結(jié)算造價(jià),作為工程款支付依據(jù),即為該項(xiàng)目最終建安成本數(shù)據(jù)。同時(shí),房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)這個(gè)項(xiàng)目的整個(gè)成本過程總結(jié)出以后企業(yè)成本控制的重點(diǎn)所在,爭(zhēng)取在下一個(gè)項(xiàng)目的成本控制的過程中實(shí)現(xiàn)新的突破。

三、制定合理的期間費(fèi)用計(jì)劃

房地產(chǎn)企業(yè)的期間費(fèi)用主要包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用。它們不計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品的成本,而直接計(jì)入當(dāng)期損益。

其一,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該將總成本控制目標(biāo)所提供的管理費(fèi)用總額度,按項(xiàng)目進(jìn)度在項(xiàng)目所跨的會(huì)計(jì)期間內(nèi)按一定標(biāo)準(zhǔn)和原則進(jìn)行合理分?jǐn)?。管理費(fèi)用的控制可以直接落實(shí)到個(gè)人,實(shí)行“超支懲罰,節(jié)約獎(jiǎng)勵(lì)”的方法。其二,在一般情況下,房地產(chǎn)企業(yè)銷售費(fèi)用主要是廣告費(fèi),大概是商品房銷售價(jià)格的2%～4%,數(shù)額是比較大的。銷售策劃的高低直接決定了銷售費(fèi)用的高低。因此,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該盡量的采用一些有實(shí)力的銷售策劃公司進(jìn)行銷售策劃,以控制銷售費(fèi)用。其三,合理最大化降低資金成本。由于房地產(chǎn)企業(yè)占用了大量的資金,資金的利息支出就是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用的主要組成部分。

參考文獻(xiàn):

[1]孟麗.對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的思考.建筑管理現(xiàn)代化,2009;1

[2]何坤珍.房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制研究.武漢理工大學(xué), 2007

[3]甘英華.房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本控制策略.廣西城鎮(zhèn)建設(shè),2009;7