導語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)管理辦法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)信托；兌付；風險研究

2010 年，隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)實施的一系列調(diào)控政策，房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場通過IPO融資以及銀行信貸等方式籌資的難度日益加大，房地產(chǎn)信托因此成為開發(fā)商的“救命稻草”，從2010年下半年進入發(fā)行高峰。根據(jù)用益信托統(tǒng)計，房地產(chǎn)信托的平均合計期限為1.9年，即多數(shù)產(chǎn)品在2012 年到期；與此同時，與此同時，房地產(chǎn)調(diào)整政策的效果開始逐步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的資金存在一定壓力。因此，房地產(chǎn)信托集中到期帶來的兌付壓力引起政府與市場的擔憂，“保兌付”成為2012年房地產(chǎn)信托領(lǐng)域的主要課題。本文基于2012年房地產(chǎn)信托面臨的密集兌付現(xiàn)狀，對目前房地產(chǎn)信托兌付的風險進行探討。

一、 2012年房地產(chǎn)信托“保兌付”背景分析

1. 房地產(chǎn)信托面臨償還高峰期。2010年下半年，房地產(chǎn)信托進入發(fā)行高峰，第三季度和第四季度達到全年最高。根據(jù)用益信托數(shù)據(jù)，2012年房地產(chǎn)信托整年兌付規(guī)模達2 000億元左右，壓力較大。同時，由于信托的性質(zhì)決定了到期就要兌付本金和利息，要進行展期很難。即使受益人大會同意展期，發(fā)行人也要面對部分收益人不同意的情況，這時要應對至少30%的贖回。因此，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品從2011年下半年開始逐步進入密集兌付期，且根據(jù)發(fā)行規(guī)模和期限，兌付壓力將持續(xù)到2013年。

2. 房地產(chǎn)行業(yè)資金壓力大幅增加。由于2010年房地產(chǎn)價格處于高位，因此當時設(shè)計發(fā)行的信托產(chǎn)品依托的是預期繁榮的房地產(chǎn)市場，如回報率指標，當時都在15％～20％左右。但是，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的效應開始逐步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤空間受到擠壓，很難達到產(chǎn)品設(shè)計時預期的利潤率。同時，房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力已經(jīng)自下而上地蔓延開來，加之房地產(chǎn)信托、銀行貸款、理財產(chǎn)品等地產(chǎn)相關(guān)融資渠道在2012年陸續(xù)進入集中償還高峰，房地產(chǎn)行業(yè)資金壓力大幅增加。

3. 開發(fā)商項目信托風險暴露。2012年以來，已經(jīng)發(fā)生多起房地產(chǎn)信托產(chǎn)品因到期無法兌付，而不得不選擇債務重組的時間，還有超過30只產(chǎn)品提前清盤。6月，華澳國際信托與大連實德對簿公堂成為近兩年房地產(chǎn)信托爆發(fā)式增長后第一例訴諸法院的金融借款合同糾紛案這可以看到，房地產(chǎn)信托項目的風險逐步暴露。這主要源于：一為完工風險，即項目可能由于某些原因沒能完工；二為價格風險，由于成本太高，不能降價促銷；三為地段風險，由于項目處在非核心地段，且供應量又較大，一旦銷量不好即造成資金不能回籠。

面對房地產(chǎn)信托密集兌付的現(xiàn)狀，如何“保兌付”稱為房地產(chǎn)信托行業(yè)未來兩年的主要課題。監(jiān)管部門明確表示，一旦發(fā)生房地產(chǎn)信托到期無法兌付并且無人接盤，監(jiān)管部門將通過主導處置信托公司資產(chǎn)或股權(quán)的方式，來保障投資人的兌付。這無疑確認了房地產(chǎn)信托剛性兌付的原則。

二、 2012年房地產(chǎn)信托兌付壓力分析

1. 房地產(chǎn)信托期限的長期化、分散化一定程度緩解了集中兌付壓力。根據(jù)財匯數(shù)據(jù)的不完全統(tǒng)計，2010 年和2011 年的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品期限為1 年及1.5 年的規(guī)模占比30%左右，信托產(chǎn)品期限為2 年的占比40%左右，期限產(chǎn)品為2.5 年及以上的占比達20%～30%，呈現(xiàn)長期化和分散化趨勢，這一定程度上分散了兌付時間，緩解了集中兌付壓力。

2. 2012 年和2013 年集中到期的規(guī)模較為平均。從2012年第二季度到2013年第三季度，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品季度到期規(guī)模平均500億元～600億元。根據(jù)用益信托統(tǒng)計，2010年和2011年新增集合房地產(chǎn)信托4 657億元，收益率10%左右。其中1年、1.5 年、2年分別占比10%、20%和40%。據(jù)此計算，2012 年和2013 年本金分別到期1 609億元和1 866億元，本息合計分別到期2 037億元和2 209億元。信托期限的分散使得季度到期規(guī)模較為平均。除2012 年一季度、2013 年二季度2013 年四季度外，2012 年和2013 年各季度到期規(guī)模維持在500億元～600 億元。

3. 到期規(guī)模較占銷售收入比例較低。根據(jù)各證券研究所對2012年房地產(chǎn)行業(yè)銷售收入的預測，集合類房地產(chǎn)信托項目2012年到期規(guī)模為2 000億元左右，占房地產(chǎn)行業(yè)銷售收入的3.7%。分季度來看，2012年四個季度房地產(chǎn)集合信托到期規(guī)模分別為419億元、518億元、521億元、558億元，占房地產(chǎn)銷售收入的比例為3.14%、3.78%、3.76%、3.97%，行業(yè)風險可控。

三、 2012年房地產(chǎn)信托兌付風險分析

面臨2012年的兌付高峰，房地產(chǎn)信托能否安全的渡過是大家關(guān)心的問題。本部分將從房地產(chǎn)信托的行業(yè)監(jiān)管、開發(fā)商資質(zhì)、信托公司的風控以及信托項目本身等幾個層面對房地產(chǎn)信托兌付是否存在風險進行簡要分析。

1. 房地產(chǎn)信托監(jiān)管嚴格有利于其風險控制。自2010 年底，銀監(jiān)會逐步加大了對房地產(chǎn)信托的監(jiān)管力度，通過出臺一系列的監(jiān)管措施限制房地產(chǎn)信托的過度擴張。2011年6月，房地產(chǎn)信托被要求“事前報備”，項目立項須“窗口指導”；暫停房地產(chǎn)信托占比較重的信托公司的房地產(chǎn)信托業(yè)務；提示信托公司慎重對待房地產(chǎn)融資，督促信托公司加強對房地產(chǎn)項目運行情況的監(jiān)控，使之能夠及早發(fā)現(xiàn)問題，及早采取措施來解決；等等。防控風險逐步升級，這一系列的政策安排都有利于房地產(chǎn)風險的控制。

2. 房地產(chǎn)信托交易對手開發(fā)資質(zhì)情況較好。最近兩年房地產(chǎn)信托主要針對的一些比較好的企業(yè)或者是一些比較好的項目。根據(jù)用益信托對開發(fā)商資質(zhì)的分類統(tǒng)計，最近兩年房地產(chǎn)信托的主要交易對手58%為二級以上的開發(fā)資質(zhì)。因此，只要嚴格按照房地產(chǎn)信托的風險控制實施，房地產(chǎn)信托行業(yè)的風險實際上是可控的，行業(yè)爆發(fā)這種系統(tǒng)性風險和整體風險可能性機會不大。

3. 信托公司對房地產(chǎn)項目融資更加謹慎。面對房地產(chǎn)市場持續(xù)宏觀調(diào)控的現(xiàn)狀，信托公司對房地產(chǎn)項目融資更加謹慎，對項目一些視察，對項目的運行、監(jiān)控是更加頻繁而且嚴格。房地產(chǎn)信托的“432標準”（即四證齊全，30%的資本金，房地產(chǎn)企業(yè)二級以上資質(zhì)）促使信托公司在開展房地產(chǎn)信托業(yè)務時，有意識地挑全國百強的企業(yè)，或是區(qū)域龍頭企業(yè)。信托公司的凈資本管理辦法，也是控制信托業(yè)務風險重要的工具。由于房地產(chǎn)信托業(yè)務的風險系數(shù)比較高，因而其房地產(chǎn)信托業(yè)務量會影響公司的風險資本，從而影響凈資本。面對監(jiān)管對于凈資本的硬性要求，信托公司對于市場上的風險更加謹慎。

4. 房地產(chǎn)信托項目設(shè)計關(guān)鍵保障措施以防范風險。目前，房地產(chǎn)信托通?？煞譃樗姆N：債權(quán)型，即信托公司與房地產(chǎn)企業(yè)形成債券債務關(guān)系，房地產(chǎn)企業(yè)提供抵押物的前提下，信托公司給予信托貸款；股權(quán)型，即信托公司與房地產(chǎn)企業(yè)形成所有權(quán)關(guān)系，信托公司為房地產(chǎn)企業(yè)提供信托資金，獲得企業(yè)股權(quán)，可參與日常管理；收益型，以已建成并產(chǎn)生現(xiàn)金流的物業(yè)收益權(quán)為抵押，發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品；混合型，上述三種類型的混合。每種房地產(chǎn)信托類型都有著自己的關(guān)鍵保障措施防范風險，如：債權(quán)型關(guān)鍵保障措施是土地、土地使用權(quán)或在建工程抵押；股權(quán)型關(guān)鍵保障措施為信托公司參與日常管理；信托分層、融資方或管理那方承擔劣后資金；財產(chǎn)收益型關(guān)鍵保障措是受讓項目收益權(quán)；普遍使用的措施主要是股權(quán)質(zhì)押；第三方連帶擔保。

在各類保障措施中，抵押物和結(jié)構(gòu)化分層兩類保障措施保障性最強。抵押保障中，土地、在建工程等抵押物的評估價值多在融資規(guī)模的2 倍左右，抵押率約50%，當融資方無力還款，抵押物可承受近50%的跌幅。結(jié)構(gòu)化分層設(shè)計中，當信托項目遭受損失時，劣后資金需向優(yōu)先受益人補償。所以股權(quán)型信托采用結(jié)構(gòu)化設(shè)計，融資方提供劣后資金是比較有效的保障措施。當信托項目資產(chǎn)損失在劣后資金比例以下時，普通投資者（有限受益人）的投資仍可保全。其他保障措施中，股權(quán)型信托計劃中，信托公司介入開發(fā)項目日常管理也是信托公司主動管理、防止地產(chǎn)企業(yè)挪用資金的一種體現(xiàn)；融資企業(yè)大股東擔保、企業(yè)實際控制人擔保、關(guān)聯(lián)方股權(quán)質(zhì)押、融資方股權(quán)回購等都是房地產(chǎn)信托中常見的保障措施。

四、 房地產(chǎn)信托不能兌付下的應對措施分析

1. 延期兌付。依條款延期，許多信托計劃中都會有此一條，并往往會因此許諾以投資者相對更高的回報率。通過召開受益人大會，經(jīng)受益人大會同意，延期兌付。但這樣操作意味著風險的遞延以及信托公司的信譽喪失，信托公司在房地產(chǎn)信托產(chǎn)品上選擇延期兌付較為慎重。如：華融信托。2011 年4 月底，華融信托與陽光新界合作發(fā)行的股權(quán)投資信托即將到期，陽光城不得不將該信托展期1 年至2012 年5 月18日，不過其融資成本已經(jīng)高達13%。由于此項目為單一資金來源，股票質(zhì)押，雙方協(xié)議延期，風險較小。

2. 借新還舊。發(fā)一個新的信托產(chǎn)品，替換原有信托資金，借新還舊。在監(jiān)管日益嚴格以及投資者對風險的關(guān)注，這種方式受到的關(guān)注和壓力越來越大。

3. 第三方接盤。項目重組，出售抵押資產(chǎn)償還投資者，一般接盤方包括信托公司、資產(chǎn)管理公司、房地產(chǎn)私募基金等等。如：大業(yè)信托公司和天津融創(chuàng)置地公司合作的一款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，項目引入了資產(chǎn)管理公司作為增信方，一旦信托計劃到期不能兌付，則整體打包出售給資產(chǎn)管理公司，由其提供增信資金，包裝成新的信托。

4. 自有資金接盤。如果既不能借新還舊，又不能變現(xiàn)抵押資產(chǎn)，那么信托公司就只能用自有資金接盤。即用自有資金接盤，收購投資者受益權(quán)，先完成兌付，然后再處置資產(chǎn)，或?qū)⒎孔咏ㄍ暝儋u掉?！缎磐泄緝糍Y本管理辦法》施行之后，信托公司普遍開始了增資潮，客觀上具備了這種“兜底”的能力。從目前的情況來看，信托公司先用自有資金接盤，兌付投資者，再處置資產(chǎn)的可能性較大。

參考文獻：

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3. 張寧．房產(chǎn)信托新增規(guī)模持平保兌付提上日程． 證券時報，2011-12-23．

4. 盧先兵.近7000億房地產(chǎn)信托兌付壓頂.21世紀經(jīng)濟報道，2011-11-14．

重點項目：2012年上海市發(fā)展研究中心委托課題“上海房地產(chǎn)金融風險防范機制研究”（項目號：2012-GZ- 10）；浙江省杭州市哲學社會科學規(guī)劃課題“杭州市廉租房與公租房的進入退出制度研究”（項目號：C12YJ03）。

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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)信托；主要風險；應對措施；保兌付

一、房地產(chǎn)信托概念及現(xiàn)況

信托就是“受人之托，代人理財”，是一種具有高度靈活性和可塑性的財產(chǎn)管理制度。而房地產(chǎn)信托則是信托公司發(fā)揮專業(yè)理財優(yōu)勢，通過實施信托計劃籌集資金，用于房地產(chǎn)開發(fā)項目，為委托人獲取一定收益的一種信托業(yè)務。

中國信托業(yè)和中國的改革開放相伴而生，承載著金融體制改革和促進社會發(fā)展的歷史使命，歷經(jīng)了曲折的發(fā)展歷程。2001年10月1日《中華人民共和國信托法》正式頒布，它與2001年6月頒布的《信托投資公司管理辦法》和2002年7月實施的《信托投資公司資金信托計劃管理暫行辦法》共同構(gòu)筑了最基礎(chǔ)的“一法兩規(guī)”信托法律體系，信托也從此走上了法制化、規(guī)范化的軌道。2007年3月《信托公司管理辦法》和《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》正式實施，2010年銀監(jiān)會又出臺了《信托公司凈資本管理辦法》及與之配套的《信托公司凈資本計算標準有關(guān)事項的通知》。在相關(guān)法律法規(guī)的支持和清楚自己業(yè)務的定位后，中國信托業(yè)釋放出巨大的潛力?！?012中國信托業(yè)發(fā)展報告》數(shù)據(jù)顯示：信托資產(chǎn)規(guī)模2007年底0.88萬億元，2008年底1.22萬億；2009年底2.01萬億；2010年底3.04萬億；2011年底4.81萬億；2012年6月末5.54萬億。近五年來實現(xiàn)了年增萬億的高速增長，正是房地產(chǎn)信托這個最大的引擎，才使得信托業(yè)在這么短的時間內(nèi)實現(xiàn)了跨越式的增長。僅2011年，國內(nèi)就發(fā)行了房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品近千個，發(fā)行規(guī)模近3，000億元，較上年增長50%左右。許多房地產(chǎn)商，包括萬達、萬科、綠城等單一公司的信托產(chǎn)品發(fā)行量都超過了50億元。據(jù)估計，信托資產(chǎn)中有30%左右直接或間接與房地產(chǎn)有關(guān)，并且貢獻著信托業(yè)60%左右的利潤。

此外，中國信托業(yè)協(xié)會公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2012年6月末，房地產(chǎn)信托余額為6，751.49億元。房地產(chǎn)信托多在1.5年期到2年期之間，2011年上半年新增的1，700余億萬元的房地產(chǎn)信托中的大部分將在2013年上半年兌付，加上2010年發(fā)行的兩年期左右的信托產(chǎn)品，預計2012年及2013年上半年將是房地產(chǎn)信托兌付的高峰期。正如“無間道”里說的，出來混總是要還的，現(xiàn)在，到房企和信托公司還債的時候了。

二、銀監(jiān)會對房地產(chǎn)信托的態(tài)度

銀監(jiān)會主席尚福林7月26日在出席“2012年第二次經(jīng)濟金融形勢通報分析（電視電話）會議和2012年年中監(jiān)管工作（電視電話）會議”上強調(diào)，繼續(xù)扎實推進地方政府融資平臺貸款風險管控；堅決貫徹落實國家房地產(chǎn)調(diào)控政策，繼續(xù)強化房地產(chǎn)貸款風險防控，加強房地產(chǎn)信托風險管理。下半年，要著力加強信用風險前瞻性管理，有效防范重點行業(yè)、重點區(qū)域風險。

會議特別強調(diào)，嚴禁銀行從業(yè)人員充當資金中介或直接參與民間借貸，嚴防信貸資金通過各種途徑流入民間借貸市場。尚福林要求，銀行業(yè)金融機構(gòu)和銀監(jiān)會系統(tǒng)要牢固樹立風險意識，嚴守風險底線，加強前瞻分析研判，做到早發(fā)現(xiàn)、早報告、早處置，防止個別領(lǐng)域、個別地區(qū)的局部性風險演變?yōu)槿中浴⑾到y(tǒng)性風險。

銀監(jiān)會對房地產(chǎn)信托業(yè)務風險防范采取了比較嚴格的監(jiān)管措施，包括加強風險提示、日常監(jiān)測、加強信息披露、提前關(guān)注重點公司及重點項目、制定風險處置預案、對新項目實施事前報告制度等?？傮w來看，前期采取的監(jiān)管措施在控制發(fā)展節(jié)奏，防范化解風險方面收到了良好的效果。

三、房地產(chǎn)信托主要的風險及應對措施

自從“保兌付”成為房地產(chǎn)信托的焦點詞一來。監(jiān)管部門、信托公司、投資人等都在從不同角度分析房地產(chǎn)信托容易出現(xiàn)風險的每一個環(huán)節(jié)，“保兌付”最雖然牽扯的精力頗多，卻并不是房地產(chǎn)信托的唯一風險，房地產(chǎn)信托項目本身、盡職調(diào)查的過程、項目運營的中間環(huán)節(jié)以及信托公司監(jiān)管過程中潛藏著諸多風險。

1.項目風險

一切的源頭都是項目本身，選擇一個好的項目是房地產(chǎn)信托中最為重要的一環(huán)。一款信托產(chǎn)品的成立需要經(jīng)過多個環(huán)節(jié)，成立前要做相關(guān)的盡職調(diào)查、風控審核、發(fā)行預審等；發(fā)行時需要聯(lián)系銀行、直銷、第三方渠道做相應的路演和推介會；后期則需要相應的資金募集、確認函發(fā)放、成立公告；對于信托公司來說，監(jiān)管資金使用以及進行風險控制都是必不可少的環(huán)節(jié)。

從開始的盡職調(diào)查到后期，整個房地產(chǎn)信托產(chǎn)品環(huán)節(jié)，最大的風險肯定是項目本身，如果一開始對這個項目沒有做好盡職調(diào)查，沒有做合適的評估，那肯定后來所有的風險都會由這部分問題產(chǎn)生。選擇房地產(chǎn)信托項目的核心理念就是項目本身。主要考察項目產(chǎn)生多少的利潤、收益回報是多少、地價成本多少等方面。當然交易對手的水平也決定了項目的成敗，如果交易對手企業(yè)信用狀況良好、開發(fā)經(jīng)驗豐富、項目管理體制完善、資產(chǎn)管理能力較強等，這些因素都直接影響著房地產(chǎn)項目的成敗。

這個時期的風險控制主要依賴于信托公司業(yè)務團隊對項目的遴選和信托公司風險管理團隊對項目風險的整體把控。要求盡職調(diào)查一定要做細致，避免出現(xiàn)未披露的或有負債及表外融資。

2.監(jiān)管風險

確定了項目后，信托公司如何對項目進行后續(xù)的管理，是否準確掌控項目的經(jīng)營情況以及項目資金流的回收也是風險控制的重要一環(huán)。

信托公司一般是通過占有項目公司的股權(quán)、派駐現(xiàn)場監(jiān)管人員、掌管項目公司證照印鑒、查閱項目公司所有檔案及掌控項目方銀行賬戶來管理項目運營過程中的風險。但是即便如此項目公司也會想出一系列的應對措施，達到逃避監(jiān)管的目的。

在實際的監(jiān)管過程中，會出股東拆借資金到期不歸還、虛報工程量、截留銷售回款、私刻印鑒、購買大額理財產(chǎn)品實為私下挪用等不良行為，這給項目帶了巨大的資金監(jiān)控風險。信托公司在一次一次的資金挪用中與項目公司博弈，并在實踐中不斷總結(jié)項目方的操作手段，制定相關(guān)的應對措施。

通常信托公司會進行實時的項目現(xiàn)場監(jiān)控、定期或不定期的進行信托資產(chǎn)清查、要求項目公司做出書面的信用承諾、逐筆核實項目公司所報的工程款等方式來防范及發(fā)現(xiàn)這些潛在的風險，保護信托資產(chǎn)不受侵害。

3.兌付風險

2012年始，房地產(chǎn)信托的風險顯露：開發(fā)商不能按期償還融資資金選擇延期兌付、信托公司宣布提前清盤房地產(chǎn)信托項目，還有一些房地產(chǎn)信托項目則引入資產(chǎn)管理公司進行接盤。各個信托公司的“保兌付”表現(xiàn)各有不同。

房地產(chǎn)信托項目是在房地產(chǎn)調(diào)控背景下出現(xiàn)的“問題”，主要有兩方面的原因。一方面，開發(fā)貸未能如期取得。部分房地產(chǎn)信托資金進入項目的時間點比較靠前，多為前期開發(fā)報建階段或者是拿地階段。在信托資金支持房地產(chǎn)項目走過該階段后，就需要房地產(chǎn)項目的開發(fā)貸資金來償還。而房地產(chǎn)調(diào)控政策之下的銀行貨幣政策隨之調(diào)整，使得原本計劃內(nèi)的資金注入出現(xiàn)問題，即使是房地產(chǎn)項目公司拿到了大額授信，但銀行方面卻不能按期實際放款，從而導致了房地產(chǎn)企業(yè)供血不足。另一方面，市場驟變，銷售回款緩慢。部分房地產(chǎn)信托為開發(fā)商提供建設(shè)類資金，信托資金支持項目拿到預售許可證后，本期望通過銷售實現(xiàn)現(xiàn)金回流從而兌付信托資金的項目，但突遇房地產(chǎn)市場調(diào)控，限購政策持續(xù)，銀行個人貸款政策調(diào)整等不利因素，使得房子不能按期銷售，資金回籠過慢，自然導致信托資金的兌付也就出現(xiàn)了問題。但應當看到，信托公司為房地產(chǎn)項目融資通行的抵押率是必須低于40%，謹慎一點的公司一般規(guī)定抵押率必須低于30%。在“大信托”的模式下，信托公司持有房地產(chǎn)項目公司近100%的股權(quán)，且項目公司證照、印鑒及銀行賬戶均在信托公司的掌控范圍內(nèi)。因此，大多數(shù)房地產(chǎn)信托面臨的風險是短期流動性風險，而非長期性的大問題，也就是說不是項目價值風險，這也就是資產(chǎn)管理公司為什么會接盤的原因。

房地產(chǎn)信托行業(yè)整體風險可控，但需防范個體風險。部分信托公司不看好房地產(chǎn)后市，為避免到期難以兌付的情況出現(xiàn)，上半年多款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品提前終止清盤。與此同時，個別到期的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品則延期兌付。雖然在剛性兌付機制下，房地產(chǎn)信托不能兌付的情況不會大規(guī)模出現(xiàn)，但是個別信托產(chǎn)品仍面臨兌付風險，而提前終止和延期兌付也都給投資者造成了一定的損失。

四、房地產(chǎn)信托的未來

2012年還剩最后四個月，房地產(chǎn)市場的前景尚不明朗。一方面是對房地產(chǎn)市場“金九銀十”的期待，另一方面是房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)深入。而房地產(chǎn)信托兌付風險則暗潮涌動，投資者對于房地產(chǎn)信托預期收益的揣測也有點像霧里看花。

近期，雖然房地產(chǎn)信托收益率在理財產(chǎn)品收益率普降的情況下走出獨立行情，融資質(zhì)量明顯好轉(zhuǎn)，但由于房地產(chǎn)整體調(diào)控目標尚未實現(xiàn)，房地產(chǎn)稅呼之欲出，預計房地產(chǎn)信托發(fā)行量回暖的力度有限。另外，今年二三季度亦是大量金融體系外（如民間借貸資金）房地產(chǎn)融資開始到期的時點，因此投資者在選擇此類信托時，應注意考察融資方的社會活動和對項目的考察，警惕部分風險的傳遞。

參考文獻

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監(jiān)管部門不斷出臺的金融緊縮政策削弱了企業(yè)對銀行信貸的依賴，在客觀上帶動了信托、地產(chǎn)基金等金融創(chuàng)新工具的發(fā)展，而產(chǎn)業(yè)自身升級與分化則決定了未來房地產(chǎn)融資市場的嶄新格局。在這些復雜因素的綜合影響下，當前房地產(chǎn)融資市場呈現(xiàn)出以下主要特征：一是以銀行信貸為主導的單一融資格局；二是其他融資渠道雖然總量不大，但是卻代表了房地產(chǎn)融資市場的發(fā)展方向；三是房地產(chǎn)融資市場體系不健全。

（一）以銀行信貸為主導的單一融資格局

我國房地產(chǎn)開發(fā)的融資方式包括銀行信貸、股權(quán)融資、債券融資、信托融資、房地產(chǎn)基金等多種形式。房地產(chǎn)開發(fā)資金來源主要有：國家預算內(nèi)資金、國內(nèi)貸款、債券、利用外資、房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金和其他資金。其他資金主要是定金及預售款，這部分資金在開發(fā)資金來源中占有很大比重。1998年～2007年房地產(chǎn)開發(fā)各項資金來源中，“定金及預售款”的比例一直在30％以上，另外兩大資金來源是“自籌資金”和“國內(nèi)貸款”。

以2004年為例，我國房地產(chǎn)開發(fā)資金總額為17168.77億元，同比增長29.9%，相應地，房地產(chǎn)融資總規(guī)模也在逐年攀升。受宏觀調(diào)控政策的影響，銀行信貸增長幅度一路下滑，2004年銀行信貸只占開發(fā)資金總量的18.4%，自籌資金與定金及預售款增幅較快，分別占資金總量的30.3%和42%。由于預售款中大部分是銀行對購房者發(fā)放的個人住房貸款，因此總體上看至少有60%以上的資金是來自銀行系統(tǒng)，融資渠道過分依賴商業(yè)銀行。

2007年，前三大資金來源總計29361.45億元，占當年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源總額的78.8%。雖然，近幾年“國內(nèi)貸款”在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中的占比有所下降，到2007年已不足20%，但在“自籌資金”和“其他資金”中有很大比例來自銀行對個人的按揭貸款，加上這部分資金，房地產(chǎn)開發(fā)中使用的銀行貸款的比重在55%以上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銀行信貸資金依賴性仍然較強。

由于融資渠道單一，所以在銀行信貸被收緊之后，沒有相應的融資渠道能夠進行有效的資金彌補，因而造成房地產(chǎn)企業(yè)的嚴重貧血。這種現(xiàn)象并不意味著房地產(chǎn)市場資金匱乏，而是缺乏資金注入房地產(chǎn)業(yè)的高效渠道。

（二）多元化的融資渠道日趨活躍

其他資金來源盡管占開發(fā)資金總量的比例不到10%，但是它們對房地產(chǎn)融資市場的意義卻是不容小覷。盡管目前仍存在法律障礙，但是業(yè)內(nèi)對于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金的重要地位和作用還是有著難得的高度共識，而市場中已成功發(fā)起設(shè)立的幾家準地產(chǎn)基金正在積極地進行探索中國式房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金道路?？梢灶A見，伴隨產(chǎn)業(yè)基金合法地位的確立，產(chǎn)業(yè)基金模式必將成為房地產(chǎn)融資市場的中流砥柱。

資金信托計劃是近年來最活躍的地產(chǎn)融資工具，雖然其融資額在整個房地產(chǎn)融資總量中僅約占1%，但是它所表現(xiàn)出來的創(chuàng)造性、靈活性與適應能力卻讓我們嘆為觀止。為了改善房地產(chǎn)融資市場的疲弱局面，銀監(jiān)會公布了《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務管理暫行辦法（征求意見稿）》，該暫行辦法將對符合規(guī)定條件的房地產(chǎn)信托業(yè)務放寬限制，這將有可能把資金信托計劃變?yōu)檎嬲饬x上的房地產(chǎn)信托。

此外，上市也是近年來業(yè)界非常關(guān)注的一個融資話題。上市融資雖然門檻較高，而且上市后要接受較嚴格的監(jiān)管，但是從規(guī)范經(jīng)營管理、實現(xiàn)企業(yè)長遠發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃的角度看，上市是一個必然的選擇。由于現(xiàn)階段我國股票市場正處于變革的攻堅期，國內(nèi)企業(yè)通過證券市場直接融資的難度較大而且不穩(wěn)定因素較多，因而紛紛尋求海外上市融資。

（三）房地產(chǎn)融資市場體系不健全

盡管房地產(chǎn)融資渠道呈現(xiàn)多元化的發(fā)展趨勢，但是這些渠道所提供的產(chǎn)品卻難以滿足市場需要。例如，單個資金信托計劃不得超過200份信托合同的限制，并且需要提供齊全的項目手續(xù)文件。房地產(chǎn)項目的銀行信貸審核就更為嚴格、貸款條件也更為苛刻。由于市場存在嚴重的資金供求失衡，從而直接導致了房地產(chǎn)融資成本的提高，相當多的企業(yè)因資金鏈斷裂而被迫出讓項目，有的企業(yè)鋌而走險，借助地下金融或者進行資金“尋租”。這些不正常現(xiàn)象反映了由于房地產(chǎn)融資市場體系的不健全所導致的諸如金融創(chuàng)新不足、監(jiān)管限制過多、政策引導不利等諸多問題。監(jiān)管部門在強調(diào)防范房地產(chǎn)金融風險的同時，卻忽略了構(gòu)建一個適合國情的、符合發(fā)展需要的健全的房地產(chǎn)金融市場體系。

二、房地產(chǎn)融資市場的發(fā)展趨勢

就整體而言，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是合乎邏輯的，是符合市場經(jīng)濟規(guī)律的。同時，鑒于房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中所處的重要戰(zhàn)略地位，政府不可能對其進行打壓或者對房地產(chǎn)業(yè)的生存困境不予理睬，一定會考慮在銀行信貸緊縮環(huán)境下房地產(chǎn)業(yè)的融資出路問題。從短期來看，由于政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控的成效并不理想，有可能繼續(xù)出臺不利于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的土地與金融政策，諸如增加經(jīng)濟適用房供給來平抑房價，提高首付比例限制投資性購房等等；但是從中長期來看，政府必然會適時地放松相關(guān)的調(diào)控政策以支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)仍然是極具活力與投資價值的行業(yè)，而房地產(chǎn)融資市場的發(fā)展前景也將是樂觀的。預計房地產(chǎn)融資市場將呈現(xiàn)以下發(fā)展趨勢：

（一）融資市場格局多元化

以銀行信貸為主導的單一融資格局將會逐步被多元化的融資格局所替代。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展以及融資政策的逐步放松，除銀行信貸之外的各種融資渠道的發(fā)展空間將被進一步打開，預計房地產(chǎn)信托業(yè)務管理辦法也會有所突破，而直接融資環(huán)境的改善將很快提上議事日程。融資市場將出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)投資基金、銀行信貸以及房地產(chǎn)信托三足鼎立之勢。

（二）房地產(chǎn)融資體系逐步健全

房地產(chǎn)融資體系的健全包含兩個方面：一是圍繞房地產(chǎn)融資而構(gòu)建的具有不同市場功能的金融機構(gòu)體系，二是構(gòu)建提高房地產(chǎn)金融資產(chǎn)流動性的市場體系。就金融機構(gòu)體系而言，除了原有的商業(yè)銀行、信托公司以及保險公司之外，還將出現(xiàn)專業(yè)化的房地產(chǎn)投資基金、抵押資產(chǎn)管理公司、互助儲蓄銀行以及儲蓄貸款協(xié)會等金融機構(gòu)。就構(gòu)建市場體系而言，關(guān)鍵是要建立房地產(chǎn)金融資產(chǎn)的流通市場體系。通過借助資產(chǎn)證券化、指數(shù)化、基金化等金融手段，房地產(chǎn)金融資產(chǎn)才能順利地實現(xiàn)流通和交易，流通市場把本來集中于房地產(chǎn)信貸機構(gòu)的市場風險和信用風險有效地分散到整個金融市場中。

（三）資產(chǎn)證券化積極推進

資產(chǎn)證券化是構(gòu)建房地產(chǎn)金融資產(chǎn)流通市場的前提條件，巨額的房地產(chǎn)資產(chǎn)經(jīng)過證券化之后就可以實現(xiàn)分割交易，極大地改善了資產(chǎn)流動性。由于住房抵押貸款信用風險相對較小，資產(chǎn)質(zhì)量較高，因而證券化的住房抵押貸款將成為流通市場的主流品種。房地產(chǎn)抵押貸款的證券化過程應由抵押債權(quán)者、政府擔保機構(gòu)、債券發(fā)行人、投資者以及中介機構(gòu)共同參與完成。

篇4

一、促進調(diào)整轉(zhuǎn)型，完成“十二五”規(guī)劃目標

市聯(lián)社主要投資企業(yè)上海新工聯(lián)（集團）有限公司（以下簡稱新工聯(lián)集團）是一家投資控股企業(yè)，下屬企業(yè)從事商貿(mào)企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)企業(yè)、金融資產(chǎn)運作等經(jīng)營活動。在面對宏觀經(jīng)濟持續(xù)下行的壓力、多變的市場環(huán)境，新工聯(lián)集團主動調(diào)整轉(zhuǎn)型，在全體員工的共同努力下，2015年度主要經(jīng)濟指標超額完成全年預算，并圓滿完成“十二五”規(guī)劃主要經(jīng)濟目標。

（一）開展對不動產(chǎn)的調(diào)整工作，主動調(diào)整轉(zhuǎn)型。自2009年起，新工聯(lián)集團分別利用上海南京東路辦公用房、上海云南南路大樓、珠海廠房與上海錦江之星旅館有限公司合作設(shè)立錦江之星經(jīng)典酒店和經(jīng)濟型酒店。按照“穩(wěn)增長、抓管理、促發(fā)展、增效益”的總體要求，經(jīng)過幾年的實踐，取得了較好的效果。錦江之星淮海東路店自2010年開業(yè)以來連續(xù)六年經(jīng)濟效益逐年提升，保持同行業(yè)排頭兵的地位，2015年榮獲錦江之星上海地區(qū)“優(yōu)秀經(jīng)營獎”、“市場營銷成就獎”等獎項；錦江之星珠海吉大九洲大道店和珠海拱北富華里店在珠海城區(qū)經(jīng)濟型酒店中排名靠前。市聯(lián)社還通過上海新工聯(lián)酒店管理有限公司與青島市集體企業(yè)聯(lián)社共同出資組建了青島新輕聯(lián)酒店管理有限公司，租用青島市集體企業(yè)聯(lián)社的物業(yè)，投資設(shè)立了錦江之星青島河南路火車站店。

（二）上下聯(lián)動，整合資源，培育新的經(jīng)濟增長點。中國（上海）自由貿(mào)易試驗區(qū)的建立為市聯(lián)社的發(fā)展提供了新的機遇。2014年，由市聯(lián)社直接投資企業(yè)新工聯(lián)集團、會同上海市日用五金聯(lián)社、上海市室內(nèi)裝飾合作聯(lián)社、上海市玩具合作聯(lián)社、上海市燈具合作聯(lián)社共同投資在上海自貿(mào)區(qū)設(shè)立上海新工聯(lián)融資租賃有限公司公司。上海新工聯(lián)融資租賃有限公司的設(shè)立是市聯(lián)社培育新的經(jīng)濟增長點的一個重要舉措，也是市聯(lián)社與專業(yè)聯(lián)社以資產(chǎn)為紐帶進行經(jīng)濟合作嘗試。經(jīng)過一年多管理經(jīng)營，2015年上海新工聯(lián)融資租賃有限公司利潤總額超過1000萬元。

（三）加快房地產(chǎn)原有開發(fā)項目的調(diào)整，探索房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型。面對房地產(chǎn)市場的持續(xù)走低和三線城市存量滯銷的嚴峻形勢，市聯(lián)社積極指導新工聯(lián)集團對所屬企業(yè)上海鼎隆置業(yè)有限公司的調(diào)整轉(zhuǎn)型，提出了盤活存量、回籠資金、確保重點的工作思路，通過轉(zhuǎn)讓部分項目，集中資金重點開發(fā)湖南長沙市項目，并對原有房地產(chǎn)開發(fā)項目調(diào)整的同時，積極探索舊房改造利用、開拓現(xiàn)代服務業(yè)的新路子。

在新工聯(lián)集團所屬企業(yè)調(diào)整轉(zhuǎn)型過程中，市聯(lián)社既從工作上指導，還從資金上優(yōu)惠支持，并且發(fā)揮了市聯(lián)社與政府有關(guān)部門的橋梁作用，幫助企業(yè)協(xié)調(diào)與政府有關(guān)部門的關(guān)系，從而使企業(yè)的調(diào)整轉(zhuǎn)型工作得以順利進行。

（四）群策群力，精心謀劃新的五年發(fā)展藍圖。新工聯(lián)集團通過編制“十三五”發(fā)展規(guī)劃，確定在認真總結(jié)“十二五”發(fā)展規(guī)劃經(jīng)驗教訓基礎(chǔ)上，研判當前面臨的新形勢，緊緊圍繞“在改革中推進，在創(chuàng)新中發(fā)展”的發(fā)展主題，以主動適應經(jīng)濟發(fā)展新常態(tài)為導向，提出了堅持穩(wěn)中求進，堅持積極調(diào)整主動轉(zhuǎn)型升級，堅持開放合作等工作思路，為集團下一個五年發(fā)展確定了努力方向和目標 。

二、加強制度建設(shè)和審計，提高決策程序和效率

根據(jù)全國總社關(guān)于《聯(lián)社集體資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行辦法》，市聯(lián)社從制度建設(shè)、決策程序、審計監(jiān)督等方面入手，開展聯(lián)社資產(chǎn)管理和監(jiān)督工作。

（一）制度建設(shè)方面。2006―2014年，市聯(lián)社根據(jù)全國總社的相關(guān)規(guī)定和要求，結(jié)合自身實際，相繼制定了《聯(lián)社集體資產(chǎn)監(jiān)督管理實施細則》、《關(guān)于加強和完善專業(yè)聯(lián)社組織建設(shè)的意見》、《關(guān)于加強系統(tǒng)內(nèi)各單位管理的意見》等管理制度，初步明確了聯(lián)社資產(chǎn)管理相關(guān)內(nèi)容和決策程序等事項。

2015年6月，市聯(lián)社為進一步加強聯(lián)社資產(chǎn)的管理，制定了《上海市工業(yè)合作聯(lián)社社有資產(chǎn)和資金管理辦法》，管理辦法對專業(yè)聯(lián)社和其他成員單位、市聯(lián)社主要投資企業(yè)新工聯(lián)集團、市聯(lián)社其他全資、控股企業(yè)在資產(chǎn)管理、對外投資、股權(quán)變動、資產(chǎn)抵押等相關(guān)事項的決策程序作出了更明確的規(guī)定，如涉及單筆500萬元及以上的股權(quán)投資、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等項目，對外資產(chǎn)抵押和擔保等項目，均需事先取得市聯(lián)社同意。同時還修訂了《上海市工業(yè)合作聯(lián)社項目支出審批程序》辦法，從程序上進一步加強集體資產(chǎn)的管理和監(jiān)督，提高了風險控制力度。

（二）審計監(jiān)督方面。市聯(lián)社于2008年設(shè)立了審計室，審計室的主要工作是協(xié)調(diào)對市聯(lián)社本部的年度審計工作，開展對專業(yè)聯(lián)社及部分專業(yè)聯(lián)社成員單位的年度審計和專項審計工作。通過審計工作的開展，對聯(lián)社資產(chǎn)起到很好的監(jiān)督作用，保證了集體資產(chǎn)的保值增值。

三、積極進行市聯(lián)社法人定位，推動深化產(chǎn)權(quán)制度改革

市聯(lián)社法人地位原批文明確定位為事業(yè)單位性質(zhì)，企業(yè)經(jīng)營，我社據(jù)此在2001年1月向市機構(gòu)編制委員會提出進行事業(yè)單位的登記申請，未獲批準，因而我社法人地位沒有落實，無論從集體經(jīng)濟的發(fā)展要求還是對現(xiàn)有集體資產(chǎn)的維護需要考慮均不適應的。2015年8月委托上海市人民政府發(fā)展研究中心完成了《全面深化新工聯(lián)產(chǎn)權(quán)制度改革思路研究》課題報告，課題報告認為新工聯(lián)集團深化改革必然首先涉及大股東市聯(lián)社的法人定位問題，從市聯(lián)社社會和經(jīng)濟雙重功能出發(fā)，對市聯(lián)社進行改造，可定位為企業(yè)法人或按“社會團體登記管理條例”進行社團法人登記，目前已提出方案上報有關(guān)部門審批。

市聯(lián)社主要投資企業(yè)新工聯(lián)集團于2002年開始實施以全員持股為特點的產(chǎn)權(quán)制度改革。產(chǎn)權(quán)制度改革十多年來，新工聯(lián)集團的經(jīng)濟效益得到健康發(fā)展，員工的積極性得到充分發(fā)揮。隨著形勢的發(fā)展和政策的變化，新工聯(lián)集團與其他改制企業(yè)一樣，同樣面臨新問題、新矛盾、新要求，為了進一步完善新工聯(lián)集團的產(chǎn)權(quán)制度，促進新工聯(lián)集團持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展，新工聯(lián)集團正按《全面深化新工聯(lián)產(chǎn)權(quán)制度改革思路研究》課題報告要求，兼顧歷史、符合規(guī)定、合理調(diào)整、有序進出，進行深化產(chǎn)權(quán)制度改革，堅持員工持股方向，重塑現(xiàn)行職工持股會，形成新的職工持股制度。探索重要經(jīng)營管理骨干人員股權(quán)激勵機制有效形式，將工資獎金與股權(quán)激勵結(jié)合起來，既有當前支付，又有延遲支付，主動與企業(yè)長遠穩(wěn)定發(fā)展相配套。

篇5

近日，中國信托業(yè)協(xié)會公布《2011年4季度末信托公司主要業(yè)務數(shù)據(jù)》。數(shù)據(jù)顯示，去年以來，信托業(yè)發(fā)展迅速。截止到2011年4季度末，我國信托總資產(chǎn)達到48114.38億元。全年凈增長17709.83億元，增長率達到58.25%，其中，新增信托資產(chǎn)超過3.17萬億，到期的資金量為1.40萬億。而在2010年初，我國信托總資產(chǎn)僅15005.70億元，兩年時間，規(guī)模增長超過3倍。

2010年以來信托資產(chǎn)規(guī)模

數(shù)據(jù)來源：中國信托業(yè)協(xié)會。好買基金研究中心整理。

融資類項目減少成趨勢

在宏觀調(diào)控偏緊的背景下，銀行普遍收緊銀根，信托融資渠道的功能凸顯，融資類信托成為信托資產(chǎn)的主要運用方式。2011年末，信托融資類資產(chǎn)余額為2.48萬億，全年增量為6808.72億元。而根據(jù)近日人民銀行公布的2011年銀行信貸數(shù)據(jù)，全年新增信貸為7.47萬億。信托的融資性資產(chǎn)的增量，相當于銀行信貸規(guī)模的9%。

融資類項目資金量增加的另一面，是此類項目占比的減少。其實，從2010年二季度開始，融資類業(yè)務的占比已經(jīng)在逐漸縮小，隨著《信托公司凈資本管理辦法》的實施，融資類項目在全部信托項目中的占比，從2010年二季度達到63.77%的高點之后，開始逐月下落。到2011年末這一比例已經(jīng)下降為51.44%。由于融資類信托業(yè)務的風險資本系數(shù)相對較高，信托公司融資類項目占比的減少，是行業(yè)趨勢所在。

2011年新增信托項目行業(yè)分布

數(shù)據(jù)來源：中國信托業(yè)協(xié)會。好買基金研究中心整理。

“其他”行業(yè)投資增長迅速

從投資行業(yè)上來看，2011年的新增信托項目體現(xiàn)出多元化的趨勢。

投向最大的產(chǎn)業(yè)仍為工商企業(yè)，2011年新增項目8200.53億元，在新增項目中占比25.83%，到期4098.42億元，凈增長4102.10億元。

房地產(chǎn)行業(yè)新增3704.57億元，占比11.67%，到期為1145.95億元，凈增長2558.63億元。截至2011年末，房地產(chǎn)信托占比14.83%，與2010年年末基本持平。從各季度的分布情況來看，上半年呈增長趨勢，在二季度新增量達到1366.68億，而下半年則收縮加劇，四季度僅有487.90億元的新增。

基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)2011年新增5693.41億元，到期5484.11億元，凈增長僅209.30億元，基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)在整體中的占比，也從2010年年末的34.39%降低到21.88%，減少超過10個百分點。主要由于國家4萬億投資中，基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)為重點投向，隨著我國以交通業(yè)和建筑業(yè)為代表的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的建設(shè)已日趨成熟，國家的政策導向已經(jīng)轉(zhuǎn)向。這部分信托也呈萎縮趨勢。

值得一提的是，投資于“其他”行業(yè)的項目增多，2011年全年新增項目7599.96億元，在全部行業(yè)中占比23.94%，僅次于工商企業(yè)。到期的規(guī)模為2835.54億元，凈增長4764.43億元，凈增長在所有行業(yè)中最大。單季度的新增項目，則從2010年底的857.73億增長到2011年底的3174.79億元，單季度新增項目的占比也從19.38%增長到28.61%。投資于“其他”行業(yè)的項目增多，體現(xiàn)了信托公司在創(chuàng)新中，行業(yè)投向多元化。如，中信信托、中航信托、中泰信托、長安信托、中融信托、新華信托等多家信托公司均推出了投資于藝術(shù)品市場的信托計劃。四川信托、中融信托、金谷信托，均有投向白酒市場的產(chǎn)品出現(xiàn)。中誠信托則推出了投資于紅木的信托產(chǎn)品。

總得來說，2011年信托業(yè)務繼續(xù)保持爆發(fā)式的增長。在增長中，我們能看到一些良好的趨勢，比如房地產(chǎn)項目已經(jīng)出現(xiàn)大幅度收縮。一些運作靈活的信托公司，不斷的可以找到最新的發(fā)展方向，行業(yè)種類不斷擴大。信托融資類項目的占比，也在逐漸減少。目前，不少信托公司也已經(jīng)開始加大投資業(yè)務布局，增強自主管理能力，提高投資性業(yè)務的占比。

當然，在發(fā)展中，也難免會有一些不和諧的聲音。除了房地產(chǎn)信托的風險不斷被推上風口浪尖，一些在去年出現(xiàn)快速增長之勢的礦產(chǎn)類、收藏品類的信托，也一直在高風險的質(zhì)疑中前進。雖然創(chuàng)新在一定程度上免不了新領(lǐng)域的風險，但對于行業(yè)來說，在產(chǎn)品的豐富性和擴展性上，都向良好的方向轉(zhuǎn)變。

而作為投資者，更有意義的事情，并不是追逐流行趨勢，或是跟隨高收益，而是投資自己真正能看懂的東西。

(好買基金研究中心供稿)

插排：信托產(chǎn)品在去年慘淡的投資市場中脫穎而出，若以資金投向細分，房地產(chǎn)信托、另類信托、上市公司股權(quán)質(zhì)押信托、礦產(chǎn)能源類信托是四類最受關(guān)注的產(chǎn)品。

Tips：

怎么選信托產(chǎn)品？

（1）信托公司：首先考察信托公司的綜合實力。我國目前有62家信托公司，每家公司的管理水平、風險控制能力、盈利能力、管理資金規(guī)模等等都是不相同的。

（2）投資行業(yè)：行業(yè)景氣度高的行業(yè)更具投資價值。

（3）擔保人：要看擔保人背景、擔保人凈資產(chǎn)及構(gòu)成、擔保人與融資方關(guān)系、擔保人承擔的責任等。

（4）融資方實力：了解融資方的財務狀況、成長前景及行業(yè)、公司背景。

（5）收入來源：要了解預期收入的可靠性，即項目成功的可行性。

（6）產(chǎn)品期限：信托產(chǎn)品一般在購買后到融資方支付本息之間投資者的資金是不可贖回的，所以投資者要看好產(chǎn)品期限，以便安排未來現(xiàn)金流。另外，部分產(chǎn)品存在著提前結(jié)束或是延期的情況，也請投資者在簽定合同之前注意有無這類附加條款。

（7）抵（質(zhì)）押率：抵（質(zhì)）押率指的是需要融資的資金比上抵（質(zhì)）押物的價值。抵（質(zhì)）押率越低說明項目風險越小、項目越安全。同時也要看抵（質(zhì)）押物的變現(xiàn)性。

（8）預期年化收益率：其他條件相同時，預期年化收益率當然是越高越好。

鏈接：2012年信托業(yè)展望

普益財富研究員認為，2012年工商企業(yè)融資困難將會得到一定緩解，獲得貸款額度的商業(yè)銀行放款主動性增加，企業(yè)通過銀行融資的比例將會較2011年有所上升，加之利率有下降空間，社會融資利率將有所下降，工商企業(yè)投向信托產(chǎn)品增長強勁層度可能不如2011年。短期內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控不會動搖，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售嚴峻，現(xiàn)金流狀況依然不容樂觀。在這樣的背景下，2012年房地產(chǎn)信托將難現(xiàn)2011年上半年供需兩旺的行情，但保保障性住房、民生工程政策刺激下，基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域信托可能會得到較好的發(fā)展。

在行業(yè)監(jiān)管方面，信托業(yè)一直有“一亂一治”的傳統(tǒng)，2011年集合信托“踩線”的創(chuàng)新較多、市場競爭激烈導致各渠道略顯混亂、與宏觀經(jīng)濟調(diào)控反向的融資需求旺盛（如房地產(chǎn)信托），普益財富研究員預計今年監(jiān)管會有下幾個方面的趨勢：

首先，合規(guī)性檢查會比較嚴格，針對2011年部分信托公司通過設(shè)計偽“開放式”產(chǎn)品以規(guī)避期限不得少于1年、對投資起點低于100萬元的客戶審核不嚴等制度的“踩線”行為，監(jiān)管層會重點關(guān)注。

篇6

在金融子行業(yè)中，相比于銀行、保險、券商，信托的表現(xiàn)相對比較低調(diào)，市場關(guān)注度也不高。但此次安信信托的業(yè)績剛一公布，便在資本市場上引起軒然大波，甚至吸引了交易所關(guān)注的目光。近日，上交所審核安信信托2016年年報后，要求公司就四個方面共計10個問題作出補充披露。這四個方面包括公司總體業(yè)務、信托業(yè)務、固有業(yè)務及其他財務，具體問題則細化至結(jié)構(gòu)化主體、公允價值披露、訴訟進展情況以及毛利率計算公式等。

實際上，安信信托靚麗業(yè)績表現(xiàn)只是近年來信托行業(yè)發(fā)展環(huán)境逐漸向好的一個縮影，尤其是在金融去杠桿的大背景下，其他金融子行業(yè)或多或少都面臨著監(jiān)管趨嚴、風險增加的不利條件，相反，信托行業(yè)卻在經(jīng)歷2012年的嚴格整頓后逐漸步入行業(yè)性的發(fā)展機遇期，一個突出的表現(xiàn)就是行業(yè)風險大幅降低。

眾所周知，信托與銀行信貸的關(guān)系相輔相成，在經(jīng)濟下行周期時，銀行不良貸款和不良率不斷提高，信托的資產(chǎn)質(zhì)量也會相應地下降。但與銀行批量放J不同的是，信托注重單個項目的增信措施，如抵押、擔保、賬戶共管等，諸多手段有效保證了項目風險暴露后的補救和追償?？傮w來看，信托業(yè)的不良率反而低于銀行業(yè)。

從宏觀層面來看，隨著經(jīng)濟弱復蘇跡象的逐漸顯現(xiàn)，2016年的銀行資產(chǎn)質(zhì)量也出現(xiàn)了邊際改善的趨勢。數(shù)據(jù)顯示，中國不良貸款新增速度在2016年出現(xiàn)減緩，銀行不良率在連續(xù)19個季度上升之后于四季度首現(xiàn)下降。經(jīng)濟活躍的長三角和珠三角地區(qū)，也是不良貸款最早爆發(fā)、規(guī)模較大的地區(qū)，在2016年年底出現(xiàn)“不良雙降”的情形。浙江銀行業(yè)不良貸款率由2015年年底的2.37%降至2016年年底的2.17%，江蘇銀行業(yè)不良率由2015年年底的1.49%逐季下降至1.43%、1.41%、1.36%、1.36%，廣東的不良率也從2016年一季度高點的1.88%下降至2016年年末的1.84%。由于這些不良貸款高發(fā)地區(qū)的資產(chǎn)質(zhì)量邊際變化領(lǐng)先全國，而信托作為銀行貸款投放的補充，行業(yè)風險也隨之降低。

從信托資金投放的行業(yè)來看，工商企業(yè)占比逐年提高，2016年9月達到23.79%，“實業(yè)投行”角色越來越明顯。由于信托資金成本的原因，大多數(shù)尋求信托融資的企業(yè)還是產(chǎn)能過剩的周期性行業(yè)。在此輪國家供給側(cè)改革疊加去杠桿政策的推動下，帶動商品價格上漲，使得很多周期性行業(yè)受益，盈利能力帶動償付能力好轉(zhuǎn)，信托行業(yè)的風險大大降低。

如煤炭開采和洗選業(yè)，2016年利潤總額為1091億元，同比增長147.5%；黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè)利潤總額為1659.1億元，同比增長215%。以煤炭、鋼鐵為代表的產(chǎn)能過剩行業(yè)的利潤獲得了大幅提高，也在一定程度上減輕了這些行業(yè)的企業(yè)的債務違約壓力。

另一方面，對于仍然占據(jù)一定比例的房地產(chǎn)和政府平臺融資而言，優(yōu)質(zhì)房企很早便將重心放在了一線城市，政府平臺債務短期違約風險也不大，過去幾年的多元化融資的選擇使得相關(guān)主體的現(xiàn)金流較為充沛，加上抵押物、擔保比較充分，信托行業(yè)整體風險可控。因此，在信托行業(yè)2017年處在風險緩釋的市場環(huán)境下，未來資產(chǎn)質(zhì)量極有可能出現(xiàn)邊際好轉(zhuǎn)。

銀信合作的起起落落

中國的信托發(fā)展史與房地產(chǎn)和基建的發(fā)展密不可分，房地產(chǎn)和基建作為拉動GDP增長的核心要素，也決定了信托行業(yè)的變化歷程。根據(jù)中信建投的分析，從房地產(chǎn)信托和基礎(chǔ)設(shè)施信托的幾次代表性波段來看，可以劃分為三個階段，一是2008-2010年“四萬億”刺激計劃的推出，房地產(chǎn)信托和基建信托共同增長；二是2010-2012年，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的日漸嚴格，債權(quán)融資逐漸興起，政府平臺融資迅猛發(fā)展；三是2016年，政府平臺信托融資受到抑制，房地產(chǎn)信托出現(xiàn)弱復蘇。

毋庸置疑，2008年的“四萬億”刺激政策帶動房地產(chǎn)、基建信托猛增，由于“四萬億”帶來了巨大的資金需求，央行又為應對經(jīng)濟過熱和通脹對商業(yè)銀行提供流動性進行調(diào)控，銀行貸款無法滿足投資的需求。銀監(jiān)會《銀行與信托公司業(yè)務合作指引》，允許銀行理財資金通過信托通道發(fā)放貸款，大量資金為規(guī)避限制和優(yōu)化表內(nèi)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)繞道信托，由于固定資產(chǎn)投資規(guī)模較大，迅速帶動了整個信托行業(yè)的發(fā)展。

數(shù)據(jù)顯示，銀信合作規(guī)模從2008年的0.84萬億元逐年走高，直至2010年年中達到2.03萬億元的峰值，規(guī)模占比超過60%，2008年，信托行業(yè)資產(chǎn)增速為41%，正式進入高增長時代。2010年上半年，由于大量銀信合作投向信托貸款，給銀行體系的穩(wěn)定性帶來較大的隱患。于是，從8月份起，以銀監(jiān)會“72號文”為標志，銀信合作成為重點監(jiān)管的對象。

此外，2010年，房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺（包括“國四條”、“國十條”等），證監(jiān)會聯(lián)合國土資源部出臺政策暫停房企再融資審批、暫停房企重組審批，叫停IPO，房企融資壓力驟增，主要金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款增速從2009年峰值的38.1%一路回落至2012年的12.8%。2013年，由于“宏觀穩(wěn)、微觀活”的房地產(chǎn)政策的出臺，不同城市政策開始出現(xiàn)差別化，房貸余額增速才略微回升至19.1%。

受銀行房貸收緊的影響，房企只能轉(zhuǎn)向信用債（含中票、短融等）、信托等債權(quán)類融資渠道，除房地產(chǎn)信托增速迅猛外，信用債也由2010年的108.8億元增至2013年的550億元，房地產(chǎn)調(diào)控的擠出效應非常明顯。

反觀基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，自“四萬億”刺激計劃推出后，中國固定資產(chǎn)投資增速一直居高不下，2007-2011年維持在25%以上的增速，由于銀行貸款后期收緊，基建信托成為項目落地的重要資金補充來源。各地政府借機大興土木，政府債務占GDP的比重在2011年一度高達60%，由此可見，基礎(chǔ)設(shè)施信托在固定資產(chǎn)投資中貢獻了不小的力量。

2014年，中國GDP增速為7.4%，與2013年基本持平，由于2015年面臨房地產(chǎn)庫存高企、制造業(yè)去產(chǎn)能、基建資金出現(xiàn)瓶頸、出口不強等諸多不利因素，使得穩(wěn)增長成為2015年中國經(jīng)濟發(fā)展的主要目標，尤其是固定資產(chǎn)投資需發(fā)揮重要作用。但從結(jié)果上來看，2015年出現(xiàn)了罕見的制造業(yè)（+7.99%）、房地產(chǎn)（+2.55%）、基建（+17.02%）增速均下滑的態(tài)勢，固定資產(chǎn)投資增長僅為10%，較2014年下降5個百分點。2016年，天量信貸助房地產(chǎn)抬頭，而地方債務卻遭到嚴格整頓。

2016年這輪房地產(chǎn)反彈，是由居民加杠桿疊加政策去庫存所致。盡管房地產(chǎn)貸款增速重新加快，由2014 年3月12%的冰點回升到2016年年底的58%，但其中個人房貸增速不斷提高至2016年年中的110%，與之對應的開發(fā)貸增速卻不斷下滑，2016年年末甚至為負增長23.66%，房地產(chǎn)貸款中個人貸占比由2011年的67%提高至73%，可以看出，個人貸款松綁力度大于房企融資，房地產(chǎn)去庫存明顯。

2016年，樓市的火熱帶動了房地產(chǎn)信托的發(fā)行，10月份之前的發(fā)行規(guī)模出現(xiàn)同比大幅上漲。隨著國家調(diào)控政策的密集出臺，四季度房地產(chǎn)信托明顯遇冷。同時，信托公司對房地產(chǎn)項目的風險始終保持清醒，寧缺勿濫的風控措施使得信托的主要客戶群體集中在中型開發(fā)商領(lǐng)域。

在政府基建方面，除投Y完成額下滑外，融資模式也與以往有所不同。2014年10月，銀監(jiān)會出臺“43號文”，旨在重塑地方政府債務融資機制，對城司等“平臺式”債務融資進行約束，文件打破了信托業(yè)與政府基建項目合作常用的“平臺融資、應付款項納入人大財政預算”的模式，使地方出具的各類文件存在法律瑕疵，使得各信托公司不得不押寶政府信用，同時將操作項目單位規(guī)格上調(diào)，對政府可支配財政收入、還款來源、項目性質(zhì)實施嚴格的定義。

另外，“43號文”還鼓勵PPP模式吸引民間資本。對于存續(xù)債務，政府可通過發(fā)行置換債對高成本債務進行置換，而非標債權(quán)則受到較大的抑制。

2016年年底，中央經(jīng)濟工作會議再次定調(diào)“房子是用來住的，不是用來炒的”，要在宏觀上管住貨幣，樓市調(diào)控面臨史上最嚴態(tài)勢。與以往不同的是，在窗口指導收緊銀行信貸的同時，其他融資渠道亦被管控。2016年8月，證監(jiān)會監(jiān)管指導意見要求不允許房企通過再融資補充流動資金；9月，上交所提高公司債融資門檻；2017年2月，《備案管理規(guī)范第4號》嚴控私募資管投資房地產(chǎn)市場，打擊信托以“明股實債”方式進行房地產(chǎn)融資。盡管中國樓市調(diào)控局面復雜，但國家去杠桿決心堅定，在2017年房地產(chǎn)擠出效應不再的情況下，本就羸弱的房地產(chǎn)信托2017年規(guī)模、占比將雙雙回落，而基建或?qū)⒅匦绿羝鸫罅骸?/p>

而要實現(xiàn)6.5%的GDP增速目標，基建投資將增速回升將托底經(jīng)濟，信托公司與地方政府的合作歷史悠久，基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)信托規(guī)模有望進一步擴大。

去通道提升主動管理能力

對信托公司而言，主動管理能力體現(xiàn)在投資管理能力和資金來源結(jié)構(gòu)兩方面。在投資管理能力方面，自2013年起，投資類信托規(guī)模持續(xù)增多，占比也逐年提高，2015年達到37%，截至2016年三季度末，投資類信托余額5.85萬億元；在資金來源結(jié)構(gòu)方面，集合資金信托占比穩(wěn)步提高，由2010年的12.57%升至2016年的34.8%。投資類信托資產(chǎn)規(guī)模和集合資金信托規(guī)模的雙提升意味著信托公司不再依賴銀信通道，更能主動發(fā)揮信托制度優(yōu)勢，在項目甄選、盡職調(diào)查、投資決策和項目管理方面承擔信托管理職責，有助于打造其核心競爭力。

投資類信托方向包括證券市場和產(chǎn)業(yè)投資。證券市場是銀信合作的發(fā)源地，一般與陽光私募合作，以通道業(yè)務形態(tài)出現(xiàn)，后由于資本市場投資價值的顯現(xiàn)以及投資多元化配置的需求，很多信托公司開始重視投研體系建設(shè)。2014年10月，萬向信托完成私募基金管理人備案，標志著信托公司開始嘗試擺脫對其他金融機構(gòu)投資顧問的依賴，發(fā)展證券投資主動管理業(yè)務。從產(chǎn)業(yè)投資的角度來看，隨著信托行業(yè)對資產(chǎn)端、資金端掌控能力的提升和風險識別能力的加強，使得信托公司敢于主動投資，尋找優(yōu)秀實體企業(yè)（包括房地產(chǎn)和政府平臺）以謀取較高收益，產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模占比會不斷提升。

面對暫時企穩(wěn)的中國經(jīng)濟和逐漸改善的企業(yè)融資需求，信托可以發(fā)揮的空間更大。信托創(chuàng)新轉(zhuǎn)型的發(fā)展趨勢是基金化，是信托公司從簡單的融資到主動資產(chǎn)管理轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵一步?；鸹馕吨磐泄静辉僖詥我豁椖繛閷?，可以更好的橫跨資本、貨幣、實業(yè)等不同市場，靈活運用股權(quán)、債權(quán)、物權(quán)等多種投資方式，又能分散投資風險，更好地把握市場機會。

而證券市場的主動管理要求信托公司擁有專業(yè)化的投研隊伍，對市場判斷和認識清晰，基金化產(chǎn)品一般將大類資產(chǎn)配置放在首位，構(gòu)建由固定收益、股權(quán)權(quán)益、量化對沖和QDII等資產(chǎn)組成的組合，根據(jù)市場變化調(diào)整資產(chǎn)籃子中的配置比例，對沖單一資產(chǎn)的配置風險；而產(chǎn)業(yè)投資的主動管理要求信托公司強化盡職調(diào)查的能力，對項目決策有自主性，親自管理項目運行，建立與投資管理能力相適應的資金池，目前的資金類信托已經(jīng)暴露出期限不匹配、部分行業(yè)風險大、面臨剛性兌付壓力等諸多短板。

而基金化信托則專注于浮動收益，可以循環(huán)銷售，考驗信托公司的整體資管能力。目前，平安信托將戰(zhàn)略結(jié)構(gòu)調(diào)整為“零售+若干基金”，四川信托很早便進行了證券投資市場基金經(jīng)理儲備，安信信托通過基金形式發(fā)力新興行業(yè)，均取得了較好的收益。

其實，在基金化業(yè)務領(lǐng)域優(yōu)先試水的應屬房地產(chǎn)基金信托，通過集合信托募集資金認購有限合伙企業(yè)，參與房地產(chǎn)項目開發(fā)，分享合伙企業(yè)的投資收益。盡管在政策博弈過程中，會出現(xiàn)“融資主體回購”的“明股實債”行為，但在基金業(yè)協(xié)會的《私募資產(chǎn)管理計劃備案管理規(guī)模第4號》再次明確限制“明股實債”后，對真正股權(quán)類投資并未限制，可見政策的引導至關(guān)重要。

在房地產(chǎn)調(diào)控日趨嚴厲，增發(fā)和發(fā)債環(huán)境變差的情況下，未來基金化房地產(chǎn)信托將有明顯增長。另外，信托作為大資管監(jiān)控下不多的享受政策傾斜的金融牌照，應當發(fā)揮制度優(yōu)勢，順應國家產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢，更好地為實業(yè)服務。設(shè)立產(chǎn)業(yè)基金支持節(jié)能環(huán)保、生物制藥、新能源和高端設(shè)備制造等具有良好市場前景的戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)，為投資者謀求長期穩(wěn)定的投資回報。

2010年，銀監(jiān)會頒布了《信托公司凈資本管理辦法》，通過凈資本與風險資本的測算對固有資產(chǎn)項目、表外項目和其他風險項目進行風險管控，確保信托公司流動性與抵御風險能力。該辦法的核心規(guī)定是：凈資本不得低于各項風險資產(chǎn)之和的100%，凈資本不得低于凈資產(chǎn)的40%。信托公司想要開展業(yè)務就需擴張資本金，同時也可降低信托公司的運營風險。

隨著各信托公司的不斷擴資，68家信托公司固有資產(chǎn)規(guī)模向更高水平集中。截至2016年三季度末，68家信托公司凈資產(chǎn)達到4130億元，凈資產(chǎn)平均值為60億元，百億元級別的信托公司已經(jīng)從案例級變成現(xiàn)象級。隨著固有資產(chǎn)的增加，固有業(yè)務的能力越發(fā)重要，從利潤、風控、信托業(yè)務協(xié)同等方面將越來越大地影響信托公司的業(yè)績。

盡管信托公司以信托業(yè)務為主業(yè)，但固有業(yè)務對信托公司的利潤貢獻卻越來越重要。一是信托公司固有資產(chǎn)規(guī)模越來越大，固有資金運用收益也逐年提升，已經(jīng)成為信托公司穩(wěn)定的利潤貢獻來源；二是與信托業(yè)務受到嚴格監(jiān)管相比，固有資金的運用對靈活，決策流程更為高效，容易捕捉各類投資業(yè)務機會，獲取更高的投資收益；三是信托公司可以部分負債，適度提高固有資金杠桿率以提高收益水平。

以2015年為例，信托業(yè)務收入總額為689.32億元，增速為6.48%，較2014年同期提升了0.6個百分點，仍處于較低增速水平；而固有業(yè)務收入總額為435.5億元，同比增長62.99%，對整個行業(yè)盈利水平的拉動起到至關(guān)重要的作用。

信托公司固有業(yè)務包括以下五項：存放同業(yè)、拆放同業(yè)、貸款、租賃、投資。投資業(yè)務則限定為金融類公司股權(quán)投資、金融產(chǎn)品投資和自用固定資產(chǎn)投資，參股銀行、證券公司、基金公司是固有業(yè)務長期股權(quán)投資收益的三大主要來源。由于信托固有業(yè)務區(qū)別于信托業(yè)務，并不具有影子銀行的屬性，房地產(chǎn)企業(yè)等直接融資、間接融資持續(xù)收緊的行業(yè)，保持現(xiàn)金流穩(wěn)定的重要方式是尋求信托援手，而這些融資項目將為信托帶來巨大的收益。

長期以來，監(jiān)管層和信托業(yè)都強調(diào)回歸信托本源，但這不是說固有業(yè)務的作用就可以被忽略，正相反，充分重視固有業(yè)務和信托業(yè)務的協(xié)同聯(lián)動，對信托業(yè)的發(fā)展將起到事半功倍之效。因此，信托公司應以固有客戶為切入點，開l其上下游客戶群的相關(guān)信托業(yè)務實現(xiàn)兩大業(yè)務的聯(lián)動。

監(jiān)管規(guī)范通道業(yè)務或回流

2016年12月2日，證監(jiān)會正式《基金管理公司子公司管理規(guī)定》及《基金管理公司特定客戶資產(chǎn)管理子公司風險控制指標管理暫行規(guī)定》，完善對基金管理公司子公司的監(jiān)管，對基金子公司和券商資管通道業(yè)務的叫停使得信托行業(yè)歡欣鼓舞。這首先是由于信托、基金子公司、券商資管三者在開展通道業(yè)務時承擔的風險不同，信托需要繳納保障基金，而基金子公司和券商資管卻不需要繳納。

加上監(jiān)管機構(gòu)不同，長期規(guī)范監(jiān)管下的信托需要投入更多人、力、物，因此，在基金子公司和券商資管費率低至萬分之三的情況下，信托面對市場流失仍然堅守千分之一。如今，面對監(jiān)管層將通道業(yè)務重新趕回信托，行業(yè)又一次面臨重大利好。

截至2016年年底，基金子公司規(guī)模為10.5萬億元，券商資管為17.6萬億元，其中，14.7萬億元定向資管中大多數(shù)為通道業(yè)務，由于新規(guī)都以凈資本為前提限制杠桿，假設(shè)其中30%回流至信托；加上 2016年年末的理財資金余額為26.28萬億元，較年初增長11.83%，如果考慮到2015年理財資金余額增速為56%，假設(shè)2017年維持20%的增速，其中，17%投資于非標債權(quán)，以1.2‰的通道費率測算，可以得出通道業(yè)務回流帶來的增量收入約為91億元，與2015年行業(yè)收入1176.1億元相比，貢獻7.7%的增量，相對于信托行業(yè)2015年合計23%的收入增速，提升幅度不小。

而且，短期來看，信托相較基金子公司從事通道業(yè)務的成本優(yōu)勢將得以凸顯。在新規(guī)實施前，基金子公司不存在凈資本要求一說，而信托行業(yè)則需要計提風險準備，耗用一定比例的凈資本。而新規(guī)實施后，基金子公司通道業(yè)務需要計提風險資本，且計提比例比信托更高，前者為0.8%-1%，而后者則是0.1%。

根據(jù)中信建投對基金子公司新規(guī)中附帶的風險資本計提表的分析，發(fā)現(xiàn)其未區(qū)分通道業(yè)務和非通道業(yè)務，而新規(guī)之意是不予區(qū)分都按照同一標準計提（一對一特定客戶資產(chǎn)管理業(yè)務風險資本準備的融資類是0.8%-1%），而信托公司風險計提標準中通道業(yè)務和非通道也無顯著不同，其中，通道業(yè)務風險資本計提比例僅為0.1%。因此，新規(guī)實施后使得信托的通道業(yè)務成本僅為基金子公司的八分之一。

此外，對基金子公司而言，目前信托的凈資本更加寬裕，由于2012年信托行業(yè)就開始適應資本金管理約束，經(jīng)過近年不斷增資后的資本金規(guī)模較為充裕。數(shù)據(jù)披露，信托行業(yè)整體凈資產(chǎn)達到4130億元，風險資本規(guī)模約為1419億元，凈資產(chǎn)在調(diào)險項目后覆蓋風險資本規(guī)模綽綽有余。

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[關(guān)鍵詞] 在建工程；抵押；融資

【中圖分類號】 D92 【文獻標識碼】 A 【文章編號】 1007-4244（2014）08-123-2

房產(chǎn)開發(fā)是一個需要大量資金和時間的工程，在這一個過程中如何取得及時的融資是每一個房地產(chǎn)企業(yè)應當考慮的命題。在我國，從一項房產(chǎn)開發(fā)抵押發(fā)展的歷程看，房地產(chǎn)開發(fā)大致會經(jīng)歷土地抵押―土地解押―在建工程抵押―在建工程解押―房產(chǎn)抵押―房產(chǎn)解押這樣一個流程，通過這個流程房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分階段的獲得大量的資金，以維持其持續(xù)開發(fā)一個房地產(chǎn)項目的能力。

從整個抵押制度設(shè)計來看，在建工程抵押是一種特殊化的抵押形式，而根據(jù)現(xiàn)階段實務操作反映的情況來看，在建工程抵押是為了在建工程的后續(xù)投入向金融機構(gòu)尋求融資而做出的抵押模式。正是實踐中，由于在建工程抵押存在著種種問題與風險，導致立法與實務存在一定的差異。

一、在建工程抵押的抵押主體問題

在法律規(guī)定上，在建工程抵押在《物權(quán)法》頒布后，其第一百八十條第五款規(guī)定了正在建造的建筑物可以抵押。從文字解釋的角度看，在建工程抵押作為一種擔保物，只要雙方主體適格，債權(quán)債務關(guān)系明確，抵押登記手續(xù)完備，應當沒有任何限定。但由于《物權(quán)法》只是原則性的規(guī)定“能或者不能”，沒有規(guī)定如何實踐的問題，所以在實踐操作中出現(xiàn)了一系列的困難，首先出現(xiàn)的就是在建工程的主體問題。

雖然《物權(quán)法》規(guī)定了在建工程可以抵押，但在實踐操作中在建工程抵押一般是依照《物權(quán)法》之前，建設(shè)部頒布的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》（以下簡稱“辦法”）來處理相關(guān)在建工程的抵押問題，辦法中規(guī)定“在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為?！边@個定義在主體上進行了限縮，在建工程的抵押人首先必須得是在建工程所有人而不能是第三人，而在建工程的抵押權(quán)人則必須是貸款銀行。

如果根據(jù)后法優(yōu)于前法的原則來看，既然《物權(quán)法》沒有限定主體，則抵押人不該只限定在建工程所有人而應當于其他一般抵押一樣引入第三人。局限于在建工程所有人雖然可以相對監(jiān)管資金，但并不能增強抗風險能力，而引入第三人第一可以增加融資的渠道，保證在建工程獲取足夠的資金；第二可以提高抗風險的能力，不會因為抵押人與所有人同一而風險混同，導致風險加大。

同樣，抵押權(quán)人限定在銀行也是謬誤的。首先，在建工程所有人的融資渠道不單單只有銀行貸款一種途徑，但是在建工程的抵押只能指向銀行，無疑限制了在建工程所有人的融資渠道。再者，與銀行有全部或部分金融屬性的機構(gòu)還很多，比如資產(chǎn)管理公司、信托公司等，如果按辦法規(guī)定執(zhí)行，無疑將上述機構(gòu)排出在外。無形中對于資產(chǎn)管理公司、信托公司等機構(gòu)開展在建工程業(yè)務設(shè)置了障礙。

所以根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，筆者認為，在建工程抵押應當允許債務人或者第三人作為抵押人，而抵押權(quán)人只要為債權(quán)人即可設(shè)立。

二、在建工程抵押設(shè)立合同問題

《合同法》生效要件較為簡單明了，僅要求相對各方主體適格、意思表達真實和不違反法律和社會公共利益即生效。一般而言，只要沒有違背強制性條款，在建工程抵押合同成立即生效。但是值得注意的是辦法中由于對在建工程抵押目的進行了限定，設(shè)立在建工程抵押合同，即只能為了該在建工程繼續(xù)建造而貸款，不得用于其他途徑，這也限制了第三人拿在建工程作抵押。目前來看，受理在建工程抵押的登記部門，由于沒有其他法律法規(guī)可以指導實際操作，所以辦法對于登記部門辦理抵押登記和法院判決均有重要參考。如果不是為了在建工程繼續(xù)建造而貸款，實踐操作中登記部門往往以此為“瑕疵”，拒絕辦理登記。同時，如若登記部門沒有審查目的，而予以登記了，未來萬一發(fā)生糾紛，進入司法途徑，辦法還是影響著判決內(nèi)容。鑒于此，在設(shè)立在建工程抵押合同時，抵押權(quán)人不得不處于審慎性的考慮在合同中限定其在建工程的目的，即約定為抵押人自有工程，而且融資用途為繼續(xù)建造該在建工程，以最大限度的避免合同效力帶來的風險。

除了對于合同目的的限制，在建工程抵押合同同時存在著其他問題，辦法第二十八條規(guī)定：“以在建工程抵押的，抵押合同還應當載明以下內(nèi)容：《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》編號；已交納的土地使用權(quán)出讓金或需交納的相當于土地使用權(quán)出讓金的款額；已投入在建工程的工程款；施工進度及工程竣工日期；已完成的工作量和工程量?！北緱l規(guī)定中除了證件以外的內(nèi)容，對于金融業(yè)人士來講，過于專業(yè)化和復雜，很難從專業(yè)角度上進行實質(zhì)性審查，以往形式化的審查難以避免造假的漏洞。筆者認為由于在建工程抵押相對應的融資額相對較大，僅僅形式審查，有著巨大的風險，鑒于銀行的局限性，可以委托第三方機構(gòu)對在建工程的實質(zhì)性進行審核，以分散銀行的風險。

三、土地抵押與在建工程抵押的過渡問題

在建工程抵押對于融資企業(yè)來說，只是它融資的其中一個環(huán)節(jié)，正如上述所言，如果一個企業(yè)取得了建設(shè)用地使用權(quán)，在現(xiàn)實中一般企業(yè)以土地使用權(quán)抵押，申請銀行貸款進行融資，然后根據(jù)合同約定當該抵押土地進行建設(shè)時，再行登記為在建工程抵押。由于抵押登記部門的不同，就涉及到土地抵押和在建工程抵押的過渡問題，現(xiàn)實中該過渡時期一般可以理解為解除土地使用權(quán)抵押，設(shè)立在建工程抵押。在此過渡過程中，存在兩個風險，一是在此期間土地使用權(quán)抵押剛被解除，法院應該企業(yè)的其他債權(quán)人的申請，對該土地實施查封；二是在建工程在土地使用權(quán)抵押剛被解除或者解除之前已經(jīng)被法院查封；若出現(xiàn)任何一種情形，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院查封、扣押、凍結(jié)、財產(chǎn)的規(guī)定》第二十三條第一款規(guī)定：“查封地上建筑物的效力及于該地上建筑物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，查封土地使用權(quán)的效力及于地上建筑物”，銀行不但無法辦理在建工程抵押，而且連恢復土地使用權(quán)抵押都不可能，最后銀行的抵押權(quán)落空，產(chǎn)生了難以估量的損失。

那么這又會產(chǎn)生一個問題，在建工程抵押可否與土地抵押共存，以防范過渡期的風險？

顯然在立法趨向以及實踐操作上來看，在建工程與土地必須連同一體方可抵押。但是根據(jù)《物權(quán)法》二百條所言建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地新增建筑物不屬于抵押財產(chǎn)，在加之我國一般土地登記機關(guān)與在建工程登記機關(guān)分離的情況，似乎指示著：土地與在建工程可以分開抵押?？墒菍嵺`中，未有土地抵押解除，則沒有在建工程抵押，還是限制了抵押人的融資范圍。如果土地與在建工程的價值超過了分別抵押融資的價值，分離抵押同時可以保障兩個債權(quán)人的擔保物權(quán)，并且兩個債權(quán)人都同意進行如此抵押，根據(jù)民法意思自由的原則和促進經(jīng)濟發(fā)展的目的，分開抵押完全符合社會發(fā)展的需要。土地與在建工程分開抵押需要在設(shè)立抵押以及實現(xiàn)擔保物權(quán)的設(shè)置上做一些制度性的設(shè)計，以保證擔保物權(quán)的實現(xiàn)，維護債權(quán)人的權(quán)益。在筆者看來，分離抵押首先要土地抵押權(quán)人與在建工程抵押權(quán)人同意，并由兩者出具同意抵押的函；再者分離抵押需要對土地以及在建工程要進行分離評估，以防止抵押物的價值小于擔保的債權(quán)；最后擔保物權(quán)的實現(xiàn)，實行一體處理，順位受償?shù)姆绞奖ＷC債權(quán)人的權(quán)益。

四、在建工程抵押權(quán)解押過程中的問題

當一個房地產(chǎn)項目存在在建工程抵押登記，是否可以預售？由于各地的規(guī)定的不同，情況也有所不同，有些地區(qū)不需要在建工程抵押解除就可以預售，僅僅將此種轉(zhuǎn)化規(guī)定為他項權(quán)證的抵押物內(nèi)容變更；而有些則必須要履行一定的解除抵押手續(xù)，將此種轉(zhuǎn)化規(guī)定為在建工程抵押注銷，然后再進行預售，辦理商品房抵押為新的抵押行為。需要辦理解押手續(xù)進行預售的地區(qū)，流程一般是房地產(chǎn)工程結(jié)束，進入預售階段，在建工程解除抵押，領(lǐng)出預售證，然后轉(zhuǎn)化為數(shù)套商品房再行抵押，即大證換小證，其本質(zhì)是將整個在建工程抵押進行轉(zhuǎn)化分割抵押。雖然在解押原理上各地基本都是相同的，但在實踐中房屋預售和在建工程的抵押手續(xù)問題依然存在著地區(qū)不同，情況不同的情況，有些地方要求銀行必須出具解除抵押權(quán)的書面同意，還需要抵押權(quán)人、抵押人以及預購房人出具三方協(xié)議書并將足額款項匯入指定賬戶。而有些地方則不需要出具抵押書面同意即可進行預售。我們可以發(fā)現(xiàn)，從在建工程抵押到解押再進行房產(chǎn)抵押的過程，同樣存在一個不可避免的過渡期，那么在這個過渡期內(nèi)也存在與上述在建工程抵押變更相似的風險，即注銷舊的他項權(quán)證和辦理新的他項權(quán)證之間的過渡風險。筆者認為避開此類風險，有兩種方式可以考慮，第一是在第一次設(shè)立抵押時約定這個過渡期，約定沒有抵押權(quán)人的書面同意則不能解除抵押，并且同時要求在抵押解除時抵押人出具承諾函以保證抵押權(quán)人的權(quán)益；第二是解押一套，預售一套，最大限度的降低風險，保證抵押權(quán)人的權(quán)益。

現(xiàn)實中上述兩種方法都在交叉運用，以規(guī)避風險，但是，隨著抵押權(quán)人對商品房以套為單位逐步解押時，抵押權(quán)被逐步被分割出去，也面臨著抵押權(quán)逐步落空的風險。如何防范此種風險？這就需要再預售操控細節(jié)上做足文章。一是合同約定，由企業(yè)提前提供給抵押權(quán)人其解除預售房屋抵押所對應的還貸額度的資金作為保證金，抵押權(quán)人收到保障金后再同意解押；二是抵押權(quán)人全面介入商品房預售環(huán)節(jié)，對其售價、銷售進度整體把握，以防企業(yè)隱瞞銀行，隨意處置商品房，比如低價拋售。三是建立資金監(jiān)管賬戶，對預售款進行專項監(jiān)管，和房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管協(xié)議中明確監(jiān)管賬戶的收支權(quán)限。

五、結(jié)語

雖然在建工程實踐操作中有諸多對現(xiàn)行制度產(chǎn)生風險的應變辦法，但是解決在建工程抵押問題的根本，還是要對立法上在建工程基本概念進行重新界定。程嘯教授對此的定義相對較為精確，他認為，在建工程抵押是指為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉(zhuǎn)移在建工程的占有，將其通過和發(fā)放時取得的建設(shè)用地使用權(quán)連同其上在建工程的投入資產(chǎn)抵押給債權(quán)人，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)囊环N擔保物權(quán)。據(jù)此，筆者認為，對現(xiàn)行在建工程抵押概念的擴大解釋，對于法律與經(jīng)濟的發(fā)展具有雙重的歷史意義。

參考文獻：

[1]曾婷.在建工程抵押權(quán)登記與其他登記類型的銜接[J].中國房地產(chǎn)，2009，（1）.

篇8

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)價格宏觀調(diào)控

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的基本承載體，是在工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化過程中興起、發(fā)展所形成的獨立產(chǎn)業(yè)，同時又推動了工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化的進展，己經(jīng)成為現(xiàn)代社會經(jīng)濟大系統(tǒng)中一個重要的有機組成都分。房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長，關(guān)聯(lián)度大，其自身特性決定了這一產(chǎn)業(yè)的感應度系數(shù)和影響力系數(shù)在國民經(jīng)濟各產(chǎn)業(yè)部門中處于平均水平之上。在我國，住宅投資的增加，被帶動的直接相關(guān)或間接相關(guān)較大的產(chǎn)業(yè)有60多個，有力地促進整個國民經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。

房地產(chǎn)業(yè)為國家經(jīng)濟發(fā)展提供基本的物質(zhì)保證，是社會一切產(chǎn)業(yè)部門不可缺少的物質(zhì)空間條件，并具體構(gòu)成各個產(chǎn)業(yè)部門。房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)模、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、布局是否合理、水平的高低和發(fā)展速度的快慢，都將影響著各行業(yè)的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、布局、水平和速度。房地產(chǎn)作為產(chǎn)業(yè)部門固定資產(chǎn)的重要組成部分，也直接參與價值生產(chǎn)和價值實現(xiàn)的經(jīng)濟過程，并形成商品生產(chǎn)和經(jīng)營成本的重要內(nèi)容。因此，房地產(chǎn)是構(gòu)成整個社會財富的重要內(nèi)容，對國民經(jīng)濟發(fā)展具有穩(wěn)定而長遠的影響。房地產(chǎn)業(yè)作為一個特殊的行業(yè)，它既有國民經(jīng)濟一般行業(yè)的共性，又有其自身的發(fā)展規(guī)律，產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵及活動領(lǐng)域十分廣泛，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟中一個獨立且非常重要的部門，房地產(chǎn)業(yè)有著自身的發(fā)展規(guī)律和活動特點。作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，在發(fā)達國家的發(fā)展歷經(jīng)幾十年甚至上百年的歷程，其中有著推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展、成長的積極因素，又有影響房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的消極因素；每個國家根據(jù)本國國情制定相關(guān)的法律法規(guī)政策和利用經(jīng)濟杠桿來扶持及引導房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；同時又有很多不確定的因素影響著房地產(chǎn)業(yè)。

二、房地產(chǎn)行業(yè)概述

（一）房地產(chǎn)業(yè)的概念

房地產(chǎn)業(yè)是進行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有基礎(chǔ)性、先導性、帶動性和風險性的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是與建筑業(yè)既有區(qū)別又有聯(lián)系。它們之間的主要區(qū)別是：建筑業(yè)是物質(zhì)生產(chǎn)部門，屬于第二產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)業(yè)兼有生產(chǎn)(開發(fā))、經(jīng)營、管理和服務等多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。這兩個產(chǎn)業(yè)又有著非常密切的關(guān)系，因為它們的業(yè)務對象都是房地產(chǎn)。在房地產(chǎn)開發(fā)活動中，房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)往往是甲方與乙方的合作關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)的甲方，建筑業(yè)是乙方；房地產(chǎn)業(yè)是策劃者、組織者和承擔發(fā)包任務；建筑業(yè)則是承包單位，按照承包合同的要求完成“三通一平”等土地開發(fā)和房屋建筑的生產(chǎn)任務。

（二）房地產(chǎn)業(yè)的分類

房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務業(yè)。房地產(chǎn)服務業(yè)又分為房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀和物業(yè)管理等。其中，又將房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀歸為房地產(chǎn)中介服務業(yè)。所以，房地產(chǎn)業(yè)的細分行業(yè)包括房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)、房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀和物業(yè)管理業(yè)。

房地產(chǎn)投資開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上投資進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。房地產(chǎn)投資開發(fā)需要土地、建筑材料、城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施、勞動力、資金和專業(yè)人員經(jīng)驗等諸多方面。

房地產(chǎn)投資開發(fā)除了取得土地、建造房屋、然后預售或出售新建的房屋這種方式，還有購買房屋后出租，購買房屋后出租一段時間再轉(zhuǎn)讓，或者購買房地產(chǎn)后等待一段時間再轉(zhuǎn)讓；開發(fā)也不僅是建造新房屋，還有把土地(生地、毛地)變?yōu)榻ㄔO(shè)熟地之后轉(zhuǎn)讓，有對舊房屋進行裝修改造，有接手在建工程后繼續(xù)開發(fā)等。

房地產(chǎn)業(yè)具有資金量大、回報率高、風險大、附加值高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強等特點。

房地產(chǎn)咨詢業(yè)是指為有關(guān)房地產(chǎn)活動的當事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務的經(jīng)營活動。

房地產(chǎn)價格評估是指以房地產(chǎn)為對象，由專業(yè)估價人員，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或者價值進行估算和判定的活動。

房地產(chǎn)經(jīng)紀是指向進行房地產(chǎn)投資開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的當事人提供房地產(chǎn)居間介紹、的經(jīng)營活動。

物業(yè)管理業(yè)是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理。維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、衛(wèi)生和秩序的活動。

（三）房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的作用

房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟發(fā)展的一個基本的生產(chǎn)要素，任何行業(yè)的發(fā)展都離不開房地產(chǎn)業(yè)。反過來說，任何行業(yè)都擁有一定的房地產(chǎn)，都是房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟活動的參與者。因此說，房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)展國民經(jīng)濟和改善人民生活的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)之一。由于房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。它的重要作用可以歸納如下：①可以為國民經(jīng)濟的發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件；②可以改善人們的居住和生活條件；③可以改善投資環(huán)境，加快改革開放的步伐；④通過綜合開發(fā)，避免分散建設(shè)的弊端，有利于城市規(guī)劃的實施；⑤可以為城市建設(shè)開辟重要的積累資金渠道；⑥可以帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)，如建筑、建材、化工、輕工、電器等工業(yè)的發(fā)展；⑦有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理調(diào)整；⑧有利于深化住房制度的改革，調(diào)整消費結(jié)構(gòu)；⑨有利于吸引外資，加速經(jīng)濟建設(shè)；⑩可以擴大就業(yè)面。以上這些重要作用，目前已初步顯示出來，隨著國民經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中必將發(fā)揮更廣泛、更重要的作用。

促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，是提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿足人民群眾物資文化生活需要的基本需求；是促進消費，擴大內(nèi)需，拉動投資增長，保持國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康的發(fā)展的有力措施；是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢，擴大社會就業(yè)的有利途徑。實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)(市場)持續(xù)健康發(fā)展，對于全面建設(shè)小康社會，加快推進社會主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義。

三、中國房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問題

我國房地產(chǎn)業(yè)從20世紀80年代開始興起，1998年國家停止福利分房實行住房貨幣化后，房地產(chǎn)業(yè)開始真正發(fā)展起來。90年展壯大，在國家積極的財政政策刺激下，全國固定資產(chǎn)投資快速增長，房地產(chǎn)投資占GDP比例逐漸增加。隨著城鎮(zhèn)居民的經(jīng)濟水平不斷提高，購房需求不斷增長，房地產(chǎn)業(yè)得到飛速發(fā)展，近20年的發(fā)展取得了令人矚目的成就。全國人均住房面積城市達到20平方米，農(nóng)村達到25平方米，住宅成套率達到70%。住宅業(yè)增加值占GDP的比重，城市達4%，城鄉(xiāng)合計達7.5%，房地產(chǎn)業(yè)己上升到支柱產(chǎn)業(yè)的地位。近兩年來住宅建設(shè)對經(jīng)濟增長的貢獻率均在1.5個百分點左右。

（一）房地產(chǎn)的總體規(guī)模越來越大

第一，房地產(chǎn)投資規(guī)模不斷擴大。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比重逐年增加。1999年房地產(chǎn)開發(fā)投資額為4010.17億元，到2004年達到13158.25億元，房地產(chǎn)投資額平均每年增長1000億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP的比例也逐年增加。

第二，開發(fā)規(guī)?？焖僭鲩L。2004年全國房地產(chǎn)施工面積從1999年的56858萬平方米上升到140451萬平方米，增加了83593萬平方米，平均每年增長25%，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模逐步擴大。房地產(chǎn)開發(fā)的各項指標增長速度都在10%以上，最高接近30%(詳見表3-2)。

（二）地區(qū)發(fā)展不平衡

第一，房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模和增長速度存在地區(qū)差異。主要表現(xiàn)在①無論是房屋施工面積還是房屋竣工面積，東部都占有很大比例。這是由于東部地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平較高，房地產(chǎn)市場起步較早所致。②中部的增長速度(除了銷售額)基本處于領(lǐng)先水平，并明顯高于全國平均水平。隨著東部地區(qū)土地資源偏緊，房地產(chǎn)價格的上升和競爭激烈，一些房地產(chǎn)開發(fā)商開始向中、西部轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)的地區(qū)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，尤其是隨著中部經(jīng)濟的發(fā)展，中部的各項指標(除銷售額)的增長速度均高于其他兩部。③地區(qū)間差距正逐步縮小。隨著生活水平的提高，中、西部的房屋銷售面積占全國銷售面積的比例都較前有所增加，且中、西部居民個人購買商品住宅在全國的份額也在增加，由2002年的13.6%，21.7%上升到15.7%，24.3%，中、西部居民購買商品住宅的增長比例較大，均高于全國平均的增長比例。可以看出，隨著西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施，中、西部經(jīng)濟的發(fā)展，地區(qū)間正逐步縮小差距。

第二，城鎮(zhèn)居民居住水平存在地區(qū)差異。在中國人口增長的情況下，人均建筑面積仍在增長，反映了城鎮(zhèn)居民的居住水平得到了提高，但因各地區(qū)的不同而略有差異。從表3-4可以看出：從城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積的絕對數(shù)量上來看，東部地區(qū)24.91>西部地區(qū)23.25>中部地區(qū)22.06。這是因為東部地區(qū)經(jīng)濟發(fā)達，房地產(chǎn)市場比較活躍，居民可支配收入最高，西部地區(qū)雖然房地產(chǎn)發(fā)展不完善，但人口密度較小，相對來說居住面積較為寬松，中部地區(qū)人口密度大，經(jīng)濟又不很發(fā)達，所以人均住宅建筑面積最??；從其增長速度來看，西部地區(qū)5.1%>中部地區(qū)4.6%>東部地區(qū)3.6%。

（三）房價居高不下

近來，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了“三高”，房價高、居民購房熱情高和居民可支配收入高。2004年全國商品房價格大幅攀升，達到了2714元/平方米，比2003年增長了355元，遠大于19982003年年平均售價的增長，其中上海、北京、深圳的商品房均價分別達到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，與之對應的居民家庭人均收入分別為16683元、15638元和27596元。

四、中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析

我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近20年的發(fā)展取得了巨大成就，縱觀這20年的發(fā)展，其特點主要有以下幾個方面：第一，房地產(chǎn)行業(yè)正在逐步走向市場化。①房地產(chǎn)業(yè)開始注重品牌，這是市場化的一個重要標志。2001年“地產(chǎn)品牌”在我國拉開了序幕，到2002年，各大地產(chǎn)商在激烈的市場競爭中，己經(jīng)把品牌戰(zhàn)略作為重頭戲。雖然個別知名地產(chǎn)商與業(yè)主之間出現(xiàn)過不和諧音符，但這并沒有影響國內(nèi)房地產(chǎn)公司實施品牌戰(zhàn)略的決心。更多的地產(chǎn)商開始重視品牌建設(shè)，重視產(chǎn)品品質(zhì)，強化管理服務，這將有利于房地產(chǎn)市場的持續(xù)經(jīng)營，提升房地產(chǎn)的競爭力，促進房地產(chǎn)市場化程度的提高。②房地產(chǎn)局部投資市場開始形成。根據(jù)調(diào)查顯示，現(xiàn)在有大約406的潛在購房者購房的目的為“投資”。這一結(jié)果可以證明兩個最基本的事實：即我國的房地產(chǎn)市場還處于起步階段，大部分人買房為了自??；另一方面，我們也注意到，盡管目前的房地產(chǎn)投資額較少，但一個投資房地產(chǎn)的階層卻正在形成。③商品房對個人的銷售量增加。近幾年商品房對個人的銷售量每年都以很高的比例增加，到2001年，個人購房占商品房銷售量中已達到93.696，說明我國的消費者對于住房成為一種商品而不是福利品這一觀念己經(jīng)接受，我國的房地產(chǎn)改革政策己經(jīng)初見成效，這對于正在飛速發(fā)展的我國房地產(chǎn)業(yè)和我國的房地產(chǎn)市場起到了支持。④我國正在形成一些有規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)商。雖然我國房地產(chǎn)還是幼稚產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場也剛有雛形，但我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的迅速崛起及成熟，推動了房地產(chǎn)市場的形成。房地產(chǎn)企業(yè)的成熟，將使一批投機取巧、管理不規(guī)范、借助于政策或管理漏洞來趁機“撈一把”的企業(yè)受到制約和逐步淘汰。這樣有行業(yè)責任心的企業(yè)自然就能夠適應市場變化的要求。

第二，房地產(chǎn)與資本市場的關(guān)系更加緊密。我國房地產(chǎn)經(jīng)過十幾年的發(fā)展，在經(jīng)歷了營銷時代與產(chǎn)品時代后，正在進入資本經(jīng)營時代，特別是2002年的房地產(chǎn)市場己經(jīng)初步體現(xiàn)出這種態(tài)勢。由于房地產(chǎn)是資本密集型行業(yè)，作為我國國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的資本化程度是衡量房地產(chǎn)行業(yè)成熟的主要標準。過去的十幾年，由于國家在房地產(chǎn)金融政策上的不完備和房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性使得大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)常處在缺乏資金的狀況下。而另一方面，眾多的金融機構(gòu)又難以進入房地產(chǎn)業(yè)，造成資本與房地產(chǎn)市場的脫節(jié)，而銀行作為我國房地產(chǎn)單一的融資渠道，遠遠不能解決房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展瓶頸的癥結(jié)。當前隨著房地產(chǎn)市場化程度的逐漸提高，國家對房地產(chǎn)企業(yè)上市融資、各類投資基金進入房地產(chǎn)以及房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化政策的逐步實施與完備，更多的融資渠道和融資方式將為房地產(chǎn)企業(yè)的迅速發(fā)展提供巨的補血作用。當前這種資本市場與房地產(chǎn)市場的緊密接觸，將會把房地產(chǎn)市場帶入資本經(jīng)營的時代。

第三，房地產(chǎn)進入高速發(fā)展的時期，增長迅速，熱點擴散。從前面的統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，我國的房地產(chǎn)業(yè)正在進入高速發(fā)展時期，其特點是增長迅速，熱點擴散。房地產(chǎn)業(yè)保持快速增長的原因有：①國家財力的增加，整體經(jīng)濟發(fā)展的增長，為房地產(chǎn)業(yè)，特別是為住房消費、解決群眾的住房問題、改善群眾的居住條件提供了根本的基礎(chǔ)和支撐力：②住房分配貨幣化改革的落實，為房地產(chǎn)的發(fā)展起著重要的推動作用；③隨著人均GDP超過800美元這一社會發(fā)展新階段的到來，汽車消費增加，交通工具改善，使城市中心以外的住宅出現(xiàn)新的吸引力和亮點；④隨著城市化進程的加快和小城鎮(zhèn)的改造，包括綠化隔離帶的建設(shè)，也為房地產(chǎn)的發(fā)展和擴大需求提供了條件；第五，從發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)和鼓勵促進住房消費出發(fā)，二、三級市場的政策、土地政策適當進行了調(diào)整。為房地產(chǎn)的增長助力：最后，加入WTO和啟動奧運以及上海申博成功，對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也會起很大的促進作用，提供了發(fā)展空間。

第四，國家房地產(chǎn)的政策正在逐漸完善。為適應我國房地產(chǎn)發(fā)展的需要，促進房地產(chǎn)市場化，規(guī)范房地產(chǎn)在市場化過程中的運作行為，中央政府及各地方政府出臺并完善了一些對房地產(chǎn)市場化起到積極作用的政策，這些政策將促進我國房地產(chǎn)的良性發(fā)展。比如，2001年6月起，建設(shè)部的我國第一部《商品房銷售管理辦法》開始實施，將重點解決商品房銷售環(huán)節(jié)中存在的各種糾紛：2001年11月1日起，國家修訂的城市房屋拆遷管理條例開始實施，保障房屋所有人的權(quán)益；2001年1月1日起，國家調(diào)整了住房租賃市場的稅收，對政府定價出租的住房，暫免征收房產(chǎn)稅、營業(yè)稅，對個人按市場價格出租的居民住房，減征營業(yè)稅(由5%降為3%)、房產(chǎn)稅(由12%降為4%)和個人所得稅(由20%降為10%)等等。一系列房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策、法規(guī)的出臺，對房地產(chǎn)市場秩序的調(diào)整和規(guī)范，房地產(chǎn)市場的健康發(fā)育，以及政府可以合法、有效地對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控都起到重要作用。

未來10年隨著我國加入WTO，我國房地產(chǎn)市場將按國際慣例和我國在多邊談判中所做的承諾向WTO其他成員國開放，我國房地產(chǎn)市場在現(xiàn)有階段的基礎(chǔ)上將會得到更進一步的發(fā)展，其趨勢主要有以下幾個方面。

（一）房地產(chǎn)市場整體發(fā)展趨勢

①隨著城市化進程的加快，城市人口數(shù)量的增加，大量危舊房改造及房地產(chǎn)二級市場、租賃市場的加快發(fā)育，住房市場還存在較大的發(fā)展空間。

②以城鎮(zhèn)人口人均增長10平方米計，就需增加住房近40億平方米。加之城市化進程的加快使住房需求的增加和住房的自然淘汰(每年1億平方米左右)，今后10年，我國的住房建設(shè)有持續(xù)的發(fā)展。

③一些機構(gòu)對多個城市調(diào)查結(jié)果顯示，居民對現(xiàn)住房的滿意率尚不到20%，約有48%的居民提出在兩三年內(nèi)愿意換購住房；己購公房戶中有67%希望通過換購住房改善居住條件和環(huán)境，再加上還有不少的居民愿意投資住房，因此，住房潛在需求量還相當大。

④加入WTO后，我國的房地產(chǎn)市場逐漸由集團或機構(gòu)消費為主，改變?yōu)閭€體消費者為主。個人買房的比例還會提高，住房質(zhì)量會有進一步改善，銷售環(huán)節(jié)會加快規(guī)范，住房消費服務領(lǐng)域會有更大的拓展，住房個人貸款的總量還會上升，物業(yè)管理的覆蓋面還將擴大，住宅與房地產(chǎn)法制建設(shè)將得到加強。

（二）市場供給趨勢

在房地產(chǎn)過熱時期，房地產(chǎn)業(yè)的利潤率比較高，因而吸引了過多商家進入，但一些房地產(chǎn)公司規(guī)模較小，開發(fā)的樓盤規(guī)模偏小，配套設(shè)施不齊全。經(jīng)過幾年的調(diào)整后，房地產(chǎn)業(yè)的盈利能力已呈下降趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)商之間的競爭日趨激烈，在此情況下，規(guī)模優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢越來越成為企業(yè)贏得競爭的關(guān)鍵。許多綜合實力較強的房地產(chǎn)開發(fā)商將把發(fā)展成熟品牌管理體系、實現(xiàn)高效與科學管理、建設(shè)高品質(zhì)服務體系作為提高自身競爭力的重要手段。房地產(chǎn)供給將向多元化方向發(fā)展。

配合住房制度改革，中國城鎮(zhèn)住房多渠道供應體系將逐步形成。房地產(chǎn)供給方面不僅有面向中高收入階層的商品房，而且還有面向中低收入階層的經(jīng)濟適用房，以及面向貧困階層的解困房和低租金公寓等，房地產(chǎn)供給的多元化將大大地改善中國城市家庭的居住狀況。

（三）多元化的金融渠道

在銀行緊縮信貸規(guī)模的背景下，作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)不得不尋求多元的融資方向，開拓新的融資渠道，以減少對商業(yè)銀行尤其是四大國有商業(yè)銀行的依賴。今年相繼出臺的相關(guān)舉措也為房地產(chǎn)資本市場的發(fā)展提供了政策依據(jù)。信托和住房抵押貸款證券化相關(guān)制度的日臻完善，將有利于緩解銀行信貸緊縮與房地產(chǎn)企業(yè)大量的資金需求之間的矛盾，能有效解決當前開發(fā)商所面臨的融資困境。WTO承諾的日漸實現(xiàn)及資本市場的逐漸放開將為房地產(chǎn)業(yè)提供更多的融資渠道。將來，國內(nèi)外各類社保基金、保險公司、投資信托公司、投資管理公司、資產(chǎn)管理公司等，都有可能成為房地產(chǎn)市場上主要的機構(gòu)投資者。

（四）房地產(chǎn)服務加強

作為開發(fā)商來說，一是保證新項目的開發(fā)，二是加強售后服務。從早期的買地、規(guī)劃設(shè)計、市場定位到工程的建設(shè)過程、推廣過程，一直到賣出房子、業(yè)主入住后的物業(yè)管理，都要求開發(fā)商進行市場化運作，貼近客戶的需求。這是一個完整的、公開的過程。把服務做好了，通過業(yè)主與其他人士的交流，把品牌傳播出去，這比花費大量廣告宣傳費用的效果要好得多。因為將來的市場競爭的是服務，如何選擇更好的地段，進行更加人性化的設(shè)計，讓業(yè)主居住感覺更舒服，這些不是空談就可以實現(xiàn)的。

（五）合理利用資源實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展

可持續(xù)發(fā)展的核心是“資源在當代人群之間及代與代人群之間公平合理的分配”。因此，房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，就是既要滿足當代人對房地產(chǎn)的各種需求，又要合理利用土地資源，保護生態(tài)環(huán)境，為后代人的生產(chǎn)生活創(chuàng)造必要的空間發(fā)展條件。房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展應把房屋、業(yè)主和環(huán)境三要素作為一個整體，重視對自然資源的使用和保護，爭取實現(xiàn)向自然的索取與對自然的回報之間的平衡。其目標包括：房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既要與整個國民經(jīng)濟的整體發(fā)展相協(xié)調(diào)，也要與地方區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展相協(xié)調(diào)；房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要與人口發(fā)展、環(huán)境發(fā)展、資源利用相協(xié)調(diào)；房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既要滿足當代社會的需求，還要考慮后人開發(fā)的余地，決不能進行掠奪性開發(fā)；房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要使開發(fā)效益與資金效益得到較好的協(xié)調(diào)。從而實現(xiàn)土地資源的永續(xù)利用、住宅業(yè)的穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展、房地產(chǎn)市場完善與人居環(huán)境的改善等多方面目標和要求。從而，推進中國房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

五、推動我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的建議

（一）土地市場規(guī)范化

土地是房地產(chǎn)業(yè)的命根，在一定的社會經(jīng)濟前提下土地的供應狀況將左右房產(chǎn)市場的平衡。我國的土地所有權(quán)是國有制，一級土地使用權(quán)資源支配能力在于政府，簡單地說就是中國政府壟斷土地資源，這就要求政府在土地供應上具備高度的規(guī)范性和前瞻性。

第一，政府提前一個時間段，制定時間表，詳細說明未來期間內(nèi)土地供應規(guī)模、土地供應范圍、供應土地的規(guī)劃，讓房地產(chǎn)市場能充分理解政府的計劃從而實現(xiàn)理性的開發(fā)。過去有過這方面負面的案例，開發(fā)商不知道未來時間內(nèi)政府有多少供應土地，擔心下一步?jīng)]有土地可開發(fā)，于是，在就近的拍賣會上瘋狂競價，以超高價位得到土地，之后背負承重的壓力進行開發(fā)，市場以這樣的形式走下去是不健康的，政府也難以長久穩(wěn)定地通過土地獲利。

第二，堅持土地招、掛、拍形式的公正性，實現(xiàn)交易全過程的透明化，接受市場和輿論的監(jiān)督。在土地壟斷的前提下，招、掛、拍的公平操作顯得更為突出和重要，市場化是中國經(jīng)濟的方向，市場化的前提就是一個相對公平的競爭環(huán)境，政府有必要也有能力實現(xiàn)和維持土地市場的公平競爭環(huán)境。

第三，政府應具備靈活、及時的土地調(diào)控、應對能力，以促進和穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。俗話說，計劃沒有變化快，先前制定的計劃可以作為行事準繩，但是當環(huán)境出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)變后，就需要及時調(diào)整應對。形成一系列的應對機制，強化政府對地產(chǎn)市場的有序控制。

第四，按年收取土地出讓金，避免提前透支土地潛力。

（二）完善房地產(chǎn)融資渠道

我國政府過去對土地政策進行了大膽改革，但在地產(chǎn)融資上表現(xiàn)出相對的保守。在中國城市進程化和經(jīng)濟高速增長的前提下，房地產(chǎn)業(yè)具有誘人的投資回報率，同時社會上積聚著相當規(guī)模的資金。有序地允許社會資金進入地產(chǎn)開發(fā)，有利于將行業(yè)提升到一個水平更高的階段、一個良性競爭的階段。

第一，實現(xiàn)地產(chǎn)投資證券化，允許民間建立地產(chǎn)基金。房地產(chǎn)業(yè)需要資金，社會上也有資金，投資人不必精通地產(chǎn)開發(fā)，只需把錢交給會做的人去做，余下的就是維持游戲規(guī)則。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)也不必因為資金問題吊死在銀行一棵樹上而坐失機會，選擇通過有明確規(guī)則的途徑從民間獲得資金進行開發(fā)。

第二，推進商業(yè)性銀行股份改革，政府應從銀行運營中抽身出來。國家控股銀行在整個國家經(jīng)濟中占據(jù)金融主導地位不是市場化，這樣的形態(tài)不是公平競爭體制。事實證明目前的國有銀行也不全認同和貫徹政府對市場的理解——央行提高貸款門檻希望給房地產(chǎn)投資降溫，而各銀行在操作中卻想方設(shè)法減少央行設(shè)限的影響，極力拓展市場份額。

第三，適當引入外資，達到鯰魚效應。這也就是防止閉門造車的出現(xiàn)，我們應該盡可能少走彎路，讓外資獲得適當利潤可以理解為繳納相應的學費。

第四，避免地方保護主義或過分優(yōu)惠外來資本，也就是確保公平的資本環(huán)境。

（三）引導房地產(chǎn)企業(yè)開展多元化產(chǎn)品服務

有數(shù)據(jù)顯示90%的人群認為目前的樓價過高，而房地產(chǎn)商方面因為開發(fā)的高額投入不得不堅挺高價，這背后的問題在于：樓盤產(chǎn)品的同質(zhì)化問題。購房者所面對的新房不外乎兩類產(chǎn)品——普通商品房和別墅。暫時拋開市場份額小的別墅不說?，F(xiàn)在市場上的所謂普通商品房，都有一個良好的外觀、不錯的綠化、合理的戶型，整體品質(zhì)都差不多，所有的開發(fā)商都想把自己的“普通商品房”做得質(zhì)量更好價格更高。試想一下，如果市場上的轎車從奧拓到奔馳他們的外觀、配置、價格都也差不多，讓顧客怎么選、怎么買？成熟完整的市場，其產(chǎn)品就應該存在明顯的分級差異。這個問題，應該不全賴開發(fā)商，最應該負責的是政府。

第一，政府在做土地規(guī)劃時就明確各塊土地未來的建筑形式體現(xiàn)分級概念，出讓土地時要求企業(yè)應遵循預先的規(guī)劃而行，全程監(jiān)督土地的使用性質(zhì)。

第二，嚴把各級產(chǎn)品質(zhì)量標準，產(chǎn)品分級不等同于優(yōu)劣區(qū)分，區(qū)分等級的標準是建立在需求市場的分化上，是需求的不同導致我們產(chǎn)品的多元。也許我們有顧慮，認為低端產(chǎn)品不容易贏利。但我們看看，是不是所有贏利的牙膏企業(yè)都賣20元一支的牙膏，是不是所有賣3元一支的牙膏企業(yè)都在虧損？市場的需求是多元的，我們沒有必要追求產(chǎn)品的一致化。在這里特別提一點的是，現(xiàn)行的經(jīng)濟適用房辦法本質(zhì)上沒有體現(xiàn)產(chǎn)品多元化，因為市場產(chǎn)品多元化的前提是市場化，現(xiàn)行的經(jīng)濟適用房不是一個市場化運作的結(jié)果，存在太多的政府干預和不透明，事實證明多數(shù)人群并不能從經(jīng)濟適用房推行中得到實惠。

（四）建立多元化的房地產(chǎn)市場體系

目前，中國的房地產(chǎn)市場熱點主要是集中在一級市場上，二級市場、三級市場的發(fā)展較為落后，尚未建立起完善的市場分級體系。政府在宏觀調(diào)控上也主要是針對一級開發(fā)市場，對二、三級市場缺乏有效地調(diào)控，因而導致二、三級市場幾乎完全市場化，并且受到不良經(jīng)營商的控制，同時，二、三級市場是以一級市場的殘余產(chǎn)品和附屬物的價值存在，并未使其完成市場分級體系，實現(xiàn)滿足各個層面消費需求。因此其轉(zhuǎn)化并接受一級市場的需求、降低一級市場泡沫，為一級市場建立完整的產(chǎn)品價值體系的功能并未實現(xiàn)。因而，政府應當有意識地制定政策、開展措施幫助市場建立完善的分級體系，使房地產(chǎn)行業(yè)能夠可持續(xù)的健康發(fā)展。

（五）加強政府宏觀調(diào)控

第一，加快消化積壓空置商品房。政府必須控制房地產(chǎn)的空置量，促使空置房地產(chǎn)的消化。政府對長期空置的房地產(chǎn)要進行強有力的干預，如規(guī)定最高限價，強制拍賣。在項目審批上限制對房地產(chǎn)的開發(fā)速度，以免產(chǎn)生新的積壓。對于通過市場途徑不能消化的空置房地產(chǎn)，政府可以收購用作廉租屋。

第二，降低房地產(chǎn)稅費。政府要采取有效措施，切實減輕企業(yè)的負擔，降低房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本，全面清理房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中的各項受費，取消不合理不合法的收費項目，合并重復多收的收費項目，降低偏高的收費標準，限制水、電行業(yè)的過分壟斷，防止權(quán)力尋租和腐敗行為，促進房價的下調(diào)，促進房地產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展。

第三，完善房地產(chǎn)市場法規(guī)。完善房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、開發(fā)、交易、中介、稅費、價格和物業(yè)管理的法規(guī)，制定一套較為健全的政策法規(guī)，完善房地產(chǎn)市場的游戲規(guī)則，使房地產(chǎn)市場能有序發(fā)展，讓房地產(chǎn)市場有一個公平競爭的機制，給投資者一個良好的市場環(huán)境，對土地的供應、閑置上地的回收、商品房的預售、房改房上市等作明確的規(guī)定。通過完善房地產(chǎn)市場法規(guī)，建立和完善房地產(chǎn)市場體制，為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造良好的市場環(huán)境，促使我國房地產(chǎn)市場持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展。

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關(guān)鍵詞：煙草行業(yè)；資產(chǎn)管理；問題對策

中圖分類號：F275 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）22-0147-02

一、行業(yè)資產(chǎn)管理面臨的問題

（一）貨幣資金比例較多，資產(chǎn)使用率不高

煙草商業(yè)企業(yè)，由于卷煙的現(xiàn)銷政策及三十年來的經(jīng)營積累，行業(yè)自有資金較多。報表顯示，貨幣資金占資產(chǎn)總額的權(quán)重在逐年增加，以??地市級公司為例，2010年貨幣資金占資產(chǎn)總額的41.87%，2011年占50.39%，2013年占到52.56%。所在的省局公司，貨幣資金所占份額也基本相同，2013年占到了51.07%，但是這數(shù)額巨大的貨幣資金并未帶來多大的效益，十三年利息收入192萬元。尤其是處于加息通道的中國，流動資金匱乏，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈連斷裂，好多企業(yè)因為籌不到資金生產(chǎn)經(jīng)營舉步維艱，而我們行業(yè)占據(jù)了半壁江山的貨幣資金的在銀行戶頭深深沉淀，這里面固然有國家局政策的限制，不允許向外借款，不允許擔保抵押，不允許進行其他投資，但數(shù)額巨大的貨幣資金僅僅賺取的低利率活期利息，實在是有些可惜。

（二）產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明晰，國有資產(chǎn)管理難度系數(shù)高

2005年11月，國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了國家發(fā)改委、財政部、煙草局《關(guān)于進一步理順煙草行業(yè)資產(chǎn)管理體制深化煙草企業(yè)改革意見》的通知，指出由財政部對煙草企業(yè)進行資產(chǎn)管理監(jiān)管。這對深化行業(yè)改革，理順資產(chǎn)管理體制，具有里程碑的作用，各省局公司要求辦理相關(guān)權(quán)證變更。但在實際中，有些單位因費用或其他問題不能及時變更，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，所處的縣域經(jīng)濟發(fā)生了很大變化，如今要過戶到市局公司名下，面臨高額的土地轉(zhuǎn)讓費，有些單位的產(chǎn)權(quán)意識不強，取得資產(chǎn)后，未能按照規(guī)定及時辦理相關(guān)的權(quán)證，也有個別的單位在未取得土地使用證的情況下先開工建設(shè)，待辦理權(quán)證時因基建等各項資料不全，不合規(guī)定而難以辦理或滯納金數(shù)額巨大；閑置資產(chǎn)的管理也一樣，在煙草行業(yè)將閑置的經(jīng)營業(yè)務用房出租給多元化企業(yè)的過程中，對應收的租金有的不能及時收取，或者收取的租金明顯低于周邊相同地域的租金，有的甚至是無償提供，導致成本支出與收入不匹配。

（三）閑置資產(chǎn)增多，國有資產(chǎn)運營能力回落

由于行業(yè)對物流體系不斷地進行優(yōu)化，配送模式由卷煙網(wǎng)點轉(zhuǎn)為“一庫制”統(tǒng)一送貨，煙葉生產(chǎn)基地不斷整合，原來為卷煙網(wǎng)點建立的營業(yè)用房、用車、倉庫以及為煙葉收購配套建設(shè)的煙站、收購棚、倉庫等等，因為業(yè)務整合，淪落為閑置資產(chǎn)。筆者所在的地市級公司曾有多處在交通要塞上的網(wǎng)點煙站，原本都是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，卻由于業(yè)務調(diào)整和歷史的原因，最終無法優(yōu)化管理，淪落為不良資產(chǎn)。雖有專家指出當前的資產(chǎn)撂荒閑置現(xiàn)象是普遍現(xiàn)象，但從根本上，閑置資產(chǎn)終究不能為企業(yè)帶經(jīng)濟效益，只是一味地攤薄企業(yè)盈利，處于偏僻鄉(xiāng)鎮(zhèn)的閑置煙站無人承租，還得專門派員看護管理，浪費財力人力物力，閑置資產(chǎn)一旦計提折舊，便會大大增加運營成本，降低企業(yè)競爭力，不利于國有資產(chǎn)保值增值。

（四）資產(chǎn)管理中“重購置、輕管理”，配置標準不統(tǒng)一，導致國有資產(chǎn)浪費

法人一體化后，縣局公司實行報賬制，經(jīng)費由地市級公司承擔，導致了部分單位和人員缺乏主人翁責任感，使用資產(chǎn)不愛惜，成本費用節(jié)約意識淡漠，存在著資產(chǎn)閑置浪費現(xiàn)象，加之地市級公司對所屬分公司在編人員、科室職能及的資產(chǎn)的配備摸底不清，沒有制定統(tǒng)一的資產(chǎn)配備標準。實際工作中，由于標準的缺失，導致打印機、照相機、手提電腦、掃描儀在購置中存在很大的隨意性；某些同志喜新厭舊或跟風攀比的現(xiàn)象，嚴重造成資產(chǎn)的重復購置和流失。加上部門之間信息不對稱，銜接不順暢，該上報審批的不審批，能調(diào)配使用的重復購置，造成資源的浪費。

（五）社會中介道德缺失，資產(chǎn)處置效益低下

國家及行業(yè)都十分重視國有資產(chǎn)管理，行業(yè)大部分企業(yè)都能保證國有資產(chǎn)的管理安全與完整，最大限度地發(fā)揮其效益潛能，但是在實際工作中，部分企業(yè)對閑置或利用率不高的資產(chǎn)處置存在著隨意性，隨著煙葉產(chǎn)區(qū)的調(diào)整，對于地理位置較為偏僻的煙站采取了無償或低價轉(zhuǎn)讓，導致行業(yè)資產(chǎn)的流失。在資產(chǎn)的評估過程中，由于中介職業(yè)道德缺失，對行駛了四年的奧迪V6、豐田霸道評出了5萬元的價值，對于購置了七八年之久地處商業(yè)繁華街道的批發(fā)網(wǎng)點以凈值作為評估價格，在資產(chǎn)的拍賣過程中，競買人與競買人之間或者拍賣人與競買人之間惡意串通，出現(xiàn)拍賣壓價霸市或者透露競買條件與標的的信息現(xiàn)象，導致國有資產(chǎn)處置收益流失。對于地理位置偏僻面積較大的煙站，卻以城鎮(zhèn)土地價格進行評估，導致評價價格較高而流拍，陷入反復評估、拍賣、流拍的尷尬局面，資產(chǎn)處置效益低下。

（六）缺乏統(tǒng)一的信息化的資產(chǎn)管理平臺，資產(chǎn)管理手段落后、質(zhì)量不高

目前，行業(yè)沒有統(tǒng)一的國有資產(chǎn)管理信息系統(tǒng)，各地市對國有資產(chǎn)管理的信息化應用水平參差不齊，應用的軟件五花八門，未能實現(xiàn)與財務用友軟件的有效對接，造成資產(chǎn)實物管理部門與財務部門管理數(shù)據(jù)脫節(jié)，賬實不符、資產(chǎn)管理數(shù)據(jù)不全面，資產(chǎn)的實物管理和價值管理脫節(jié)。還有用友軟件對于低值易耗品不能進行跨年度查詢，加大了賬實核對的難度。沒有統(tǒng)一的信息化管理平臺，對實物資產(chǎn)的管理動態(tài)跟蹤管理就會不到位，無法對歷史數(shù)據(jù)進行分析，從而難以為企業(yè)的后續(xù)經(jīng)營行為提供決策支持，喪失對資產(chǎn)管理進行持續(xù)改進和優(yōu)化的能力。

二、針對行業(yè)資產(chǎn)管理存在的問題，對加強行業(yè)資產(chǎn)管理提出以下建議

（一）增強存量資金管理，最大限度提高利息收益

國家局凌成興局長在2014年工作報告中指出，要圍繞“五個千方百計”，做到“三個堅定不移”，要求今年行業(yè)的貨幣資金利息凈收益全行業(yè)要保3爭4，要增收節(jié)支100億元，這就要求省局公司加強存量資金管理，充分利用銀行利率優(yōu)惠政策，科學優(yōu)化存款組合，嘗試先在省內(nèi)工商企業(yè)之間通過銀行托收貨款，逐漸擴大到跨省企業(yè)之間，實現(xiàn)資金閑置企業(yè)與資金緊張企業(yè)的有效對接和雙贏發(fā)展；適度增加重點國債的購買量；探索建立行業(yè)統(tǒng)一的金融管理平臺，開展專業(yè)化的資本運作，提高資金使用率；嘗試建立“社會信托投資基金”，合理布局存量資金，最大限度的實現(xiàn)增值目標。

（二）加大產(chǎn)權(quán)辦理力度，確保國有資產(chǎn)完整

2014年，筆者所在的省局公司尚有45項資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不明晰，所在的地市級公司有9項產(chǎn)權(quán)未理順。省局公司要求在十四年統(tǒng)一理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系，對于使用中的權(quán)屬不明確的資產(chǎn)，要找出問題的癥結(jié)，分門別類，有步驟地開展整改，耐心主動與當?shù)氐耐恋鼐址慨a(chǎn)局積極協(xié)商溝通，必要時可以求情上級公司協(xié)助，可以嘗試將土地、房屋建筑物辦理到縣市煙草專賣局名下。同時加大新購建資產(chǎn)權(quán)證的辦理力度，完善新購建資產(chǎn)的購置、建設(shè)手續(xù)，確保權(quán)證及時辦理到位。

（三）妥善處置閑置資產(chǎn)，盤活行業(yè)資產(chǎn)

針對不同的閑置資產(chǎn)，妥善處置：對于權(quán)證齊全、地理位置優(yōu)越，后續(xù)開發(fā)優(yōu)勢不大的網(wǎng)點、煙站，可以通過拍賣市場競價等方式進行公開處置，可一次性出售盤活；對于占地面積大且有后續(xù)開發(fā)價值的煙站土地，可采取以房抵款的方法同有資質(zhì)的開發(fā)商進行開發(fā)盤活；對于在租或者擬將出租的資產(chǎn)，有條件的公開拍租，原承租人有優(yōu)先承祖權(quán)。租賃合同原則上一年一簽，租金可按一定比例上漲；對于處于交通順暢、面積較大不容易出手的煙葉收購站可以嘗試種植有機蔬菜，飼養(yǎng)家禽家畜，為職工食堂建起綠色健康的食物鏈，防止不可再生資源的過度處置。要謹慎投資，不管是車輛購置還是基本項目建設(shè)，嚴格按照行業(yè)的管理辦法，先審批，后購建。基本建設(shè)要與企業(yè)的中長期發(fā)展規(guī)劃相銜接，與企業(yè)的發(fā)展規(guī)模相配套，嚴格按照中央的要求不超標，防止出現(xiàn)新的閑置資產(chǎn)。

（四）統(tǒng)一辦公配置標準，提高實物資產(chǎn)管理水平

統(tǒng)一在全市范圍內(nèi)進行資產(chǎn)調(diào)配。首先對現(xiàn)有的辦公設(shè)備進行摸底調(diào)查，造表登記。在此基礎(chǔ)上，根據(jù)各部門分公司的工作職責，人員編制、辦公環(huán)境等實際需要，制定統(tǒng)一的辦公家具、用品配備標準；同時要樹立節(jié)約意識，不能盲目攀比跟風；積極探索實現(xiàn)資源共享的方式，充分發(fā)揮網(wǎng)絡優(yōu)勢，統(tǒng)籌使用辦公設(shè)備。對于超出配備標準的資產(chǎn)，要對其進行收繳，統(tǒng)一調(diào)配到其他未配備到位的部門分公司。要進一步完善資產(chǎn)管理的內(nèi)部管理制度。實物資產(chǎn)管理涉及的環(huán)節(jié)多，部門多，任何部門任何環(huán)節(jié)、細節(jié)出現(xiàn)紕漏，都會影響到資產(chǎn)管理的質(zhì)量，每個部門和責任人必須熟悉實物資產(chǎn)的管理業(yè)務流程，認真執(zhí)行實物資產(chǎn)的購置預算、審批權(quán)限、定期盤點、維護保養(yǎng)及處置制度，定期對實物資產(chǎn)進行清查，做到賬、卡、物、存放地點、使用人、保管人相符，對不相符的項目及時做調(diào)整，建立實物資產(chǎn)崗位責任制，改變重錢輕物，重購輕管的弊端，使實物資產(chǎn)的管理經(jīng)?；⒁?guī)范化，提高實物資產(chǎn)的管理水平。

（五）遴選評估拍賣公司，陽光處置閑置資產(chǎn)，提高資產(chǎn)處置收益

建立公開、透明的資產(chǎn)處置機制，反復比對，遴選資質(zhì)較好的評估公司、拍賣公司，嚴格按權(quán)限做好痕跡化工作，加強對國有資產(chǎn)處置環(huán)節(jié)的監(jiān)管，紀檢監(jiān)察、審計、法規(guī)等部門形成監(jiān)督合力，把好資產(chǎn)處置關(guān)口，確保評估價值合理，出售價格公允，每項資產(chǎn)都能陽光處置，提高資產(chǎn)處置收益。

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年初，置業(yè)公司經(jīng)營管理模式調(diào)整，財務工作并入財務部；客旅分公司人員分流，財務工作又并入財務部；新公司像雨后的春筍一樣不斷地涌現(xiàn)，會計核算、財務管理工作納入財務部?！痢聊?月份集團公司推出財務合同管理月，財務部被推向了陣地最前沿；××年*月份集團公司實際預算管理，財務部是沖鋒陷陣的先鋒隊。公司內(nèi)部，要求管理水平的不斷地提升，外部，稅務機關(guān)對房地產(chǎn)企業(yè)的重點檢查、稅收政策調(diào)整、國家金融政策的宏觀調(diào)控，在這不平凡的一年里全體財務人員任勞任怨、齊心協(xié)力把各項工作都扛下來了，下面總結(jié)一下一年來的工作。

一、職能發(fā)展

過去的一年，財務部在職能管理上向前邁出了一大步。

*、建立了成本費用明細分類目錄，使成本費用核算、預算合同管理，有了統(tǒng)一歸口的依據(jù)。

*、對會計報表進行梳理、格式作相應的調(diào)整，制訂了會計報表管理辦法。使會計報表更趨于管理的需要。

*、修改完善了會計結(jié)算單，推出了會計憑證管理辦法，為加強內(nèi)部管理做好前期工作。

*、設(shè)置了資金預算管理表式及辦法，為公司進一步規(guī)范目標化管理、提高經(jīng)營績效、統(tǒng)籌及高效地運用資金，鋪下了良好的基礎(chǔ)。

財務合同管理月總結(jié)

公司推出“財務、合同管理月活動”，說明公司領(lǐng)導對財務、合同管理工作的重視，同時也說明目前財務管理工作還達不到公司領(lǐng)導的要求。

為了使財務人員能充分地認識“財務、合同管理月活動”的重要性，財務總監(jiān)姚總親自給財務部員工作動員，會上針對財務人員安于現(xiàn)狀、缺乏競爭意識和危機感，看問題、做事情缺少前瞻性，進行了一一剖析，同時提出財務部不是核算部，僅僅做好核算是不夠的，管理上不去，核算的再細也沒用，核算是基礎(chǔ)，管理是目的，所以，做好基礎(chǔ)工作的同時要提高管理意識，要求財務人員在思想上要高度重視財務管理。如對每一筆經(jīng)濟業(yè)務的核算，在考慮核算要求的同時，還要考慮該項業(yè)務對公司的現(xiàn)在和將來在管理上和稅收政策上的影響問題，現(xiàn)在考慮不充分，以后出現(xiàn)紕漏就難以彌補。針對“財務、合同管理月活動”進行了工作布置。

*、根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性結(jié)合公司管理要求對開發(fā)成本、期間費用的會計二級、三級明細科目進行梳理，并對明細科目作簡要說明，目的，一是統(tǒng)一核算口徑，保證數(shù)據(jù)歸集及分析對比前后的一致性；二是為了便利各責任單元責任人了解財務各數(shù)據(jù)的內(nèi)容。這項工作本月已完成，并經(jīng)姚總審核。目前進入貫徹實施階段。

*、配合目標責任制，對財務內(nèi)部管理報表的格式及其內(nèi)容進行再調(diào)整，目的，一是要符合財務管理的要求；二是要滿足責任單元責任人取值的要求及內(nèi)部考核的要求。財務內(nèi)部管理報表已經(jīng)多次調(diào)整修改，建議集團公司對新調(diào)整的財務內(nèi)部管理報表的格式及其內(nèi)容進行一次認證，并于明確，作為一定時期內(nèi)相對穩(wěn)定的表式。

*、針對外地公司遠離集團公司，財務又獨立設(shè)立核算機構(gòu)，為加強集團公司對外地公司的管理，保證核算的統(tǒng)一性、信息反饋的及時性，提出了與駐外地公司財務工作聯(lián)系要求?！痢猎路菖c寧波公司財務進行交流，將財務核算要求、信息傳遞、對外報表的審批程序、上報集團公司的報表都進行了明確。

*、對各公司進行一次內(nèi)部審計，目的，是對各公司經(jīng)營狀況進行一次全面地了解，為今后財務管理做好基礎(chǔ)工作。

*、根據(jù)公司的要求對部門職責進行了修改，并制訂了部門考核標準。為了使會計核算工作規(guī)范化，重新提出《財務工作要求》，要求從基礎(chǔ)工作、會計核算、日常管理三方面提出，目的是打好基礎(chǔ)。內(nèi)部開展規(guī)范化工作，從會計核算到檔案管理，從小處著手，全面開展，逐步完善財務的管理工作。

*、會計知識的培訓，我們從三方面考慮培訓內(nèi)容，一是《會計法》，要了解會計知識，首先要了解這方面的法律知識；二是會計基礎(chǔ)知識，非專業(yè)人員學習這方面知識的目的要明確，目的是為了看懂會計報表，為了能看懂報表，就要了解一些基礎(chǔ)的東西；三是如何看報表，這是會計知識培訓的重點。

經(jīng)過調(diào)研、溝通、設(shè)計，于××××年××月推出《成本費用明細分類目錄及說明》；于××××年××月××日推出《會計報表管理試行辦法》；××××年*月××日推出《會計憑證管理試行辦法》。

會計報表推出執(zhí)行*個月后，從會計報表格式設(shè)置上看，報表格式設(shè)置還是比較科學，能比較清晰地反映會計的有關(guān)信息。但房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，銷售收入與結(jié)算利潤有一個時間上的差異，這樣“損益明細及異動情況表”就無法全面反映出損益情況，需要增添一個表補充；另外需要增添反映“財務費用”的報表。這樣對一個公司的財務狀況能較全面地反映。已設(shè)計好“會計報表（內(nèi)）ⅳ《經(jīng)營情況表》”和“會計報表（內(nèi)）ⅴ《融資及融資成本情況表》”。

會計憑證使用涉及到每個公司和部門，下文后財務部進行電話通知，*月份實行逐步換新的辦法，*月份要求全面試行。試行一個月時間來看，主要暴露出來的問題是單子如何填寫與審批程序怎么走。針對這些問題，我們組織各公司綜合管理人員進行交流，明確有關(guān)事項，解決設(shè)計上的不足?！痢痢痢聊?月份，針對會計憑證管理試行情況，再一次征求各公司對報銷單據(jù)意見，根據(jù)大家的建議，對會計結(jié)算單據(jù)作進一步完善，并于××××年*月××日下發(fā)了有關(guān)規(guī)定。

經(jīng)過財務合同管理月活動，財務部的管理意識加強了，管理能力也得以提高，財務部從會計核算向財務管理邁出了關(guān)鍵的一步，但我們的管理水平離公司發(fā)展的需要還有很大的差距，需要我們不斷地完善和提高。

二、職能管理

（一）核算工作

核算工作是本部門大量的基礎(chǔ)工作，資金的結(jié)算與安排、費用的稽核與報銷、會計核算與結(jié)轉(zhuǎn)、會計報表的編制、稅務申報等各項工作開展都能有序進行、按時完成。

*、會計審核

會計審核是把好企業(yè)經(jīng)濟利益的關(guān)鍵，嚴格按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，決不應個人面子而放松政策。

如，親親家園項目地處余杭良諸，根據(jù)稅法規(guī)定建筑安裝工程專用發(fā)票必須使用項目地稅務機關(guān)提供的發(fā)票，否則建設(shè)單位不得在稅前列支，為此我們對工程發(fā)票的來源嚴格審核，并將此項規(guī)定傳達到項目公司，目前工程量大的施工單位均在當?shù)囟悇諜C關(guān)辦理相關(guān)手續(xù)，并使用當?shù)囟悇諜C關(guān)提供的發(fā)票。在審核中發(fā)現(xiàn)一些臨時工程、零星工程的施工發(fā)票未按規(guī)定辦理，我們在嚴格審核退回的同時，幫助他們聯(lián)系稅務機關(guān)如何開具工程發(fā)票的事宜，使企業(yè)雙方利益都得到有效的保障。

*、材料核算

材料占工程成本比重較大，同時也是保證產(chǎn)品質(zhì)量的重要因素之一。通過甲供材料的方式，解決了這方面的質(zhì)量問題，但在價格這個不確定因素上難以控制，從下半年開始建筑材料價格不斷上升，甚至出現(xiàn)斷貨現(xiàn)象，特別是水泥價格翻一番，還提不到貨，為了確保工期順利進行，配合材料部門調(diào)整采購結(jié)算方式，由原來的先提貨后付款改為先付款后提貨。

公司與供貨商結(jié)算材料款一般較遲，現(xiàn)在送貨清單是在結(jié)算時才轉(zhuǎn)到財務，一是造成財務不能及時向用料施工單位結(jié)算材料款，二是由于時間較長給財務與施工單位核對增加難度，已發(fā)現(xiàn)過送貨清單的領(lǐng)用人簽字與用貨單位的簽字不符的問題。如：杭州友聯(lián)建材有限公司供應的“樓梯磚”，××××年××月××日供給浙江大經(jīng)有限公司和日供給浙江聞堰建筑有限公司“樓梯磚”前來辦理結(jié)算，時間跨度近一年，在與施工單位核對時發(fā)現(xiàn)浙江大經(jīng)材料員簽名非本人手跡，當時該款項未辦理結(jié)算支付，要求核對無誤后再付貨款。

在材料采購調(diào)撥過程中，我們感覺在材料管理的“采購---供貨---結(jié)算”三個環(huán)節(jié)中，我們只掌握了兩頭，對供貨這一環(huán)節(jié)掌握不夠，材料供應均由廠家與施工單位交接，我方是否參與驗收不清楚，因收貨單上無我方人員的驗收簽字，這就無法掌握材料實際到場的品質(zhì)與數(shù)量。如*月份與施工單位核對鋼材時發(fā)現(xiàn)同一份“供貨單”，施工單位提供的“收貨聯(lián)”與廠家提供的“結(jié)算聯(lián)”在鋼材等級上出現(xiàn)差異，經(jīng)核實，是廠家供貨時未注明等級，發(fā)現(xiàn)后也未及時補救，只在“結(jié)算聯(lián)”上進行了修改。提醒我們?nèi)绾喂芾砗貌牧稀安少?--供貨---結(jié)算”三個環(huán)節(jié)，特別是供貨環(huán)節(jié)監(jiān)控管理。

*、會計內(nèi)部報表執(zhí)行

對*月份會計報表審核中發(fā)現(xiàn)存在的問題，如：①@#￥公司的“費用明細表”明細目錄未按新規(guī)定執(zhí)行，使用的仍然是老格式，發(fā)現(xiàn)后要求重新調(diào)整編制；②寧波公司未按新表編制，因為信息傳遞上的出了問題，已通知從*月份報表按新表式編制。對這件事的反思，一項新工作的推行，一是要責任人大力宣傳并監(jiān)督執(zhí)行，二是執(zhí)行人足夠重視并自覺執(zhí)行，只有這樣一項新工作才能有效地推行。

對會計報表推出執(zhí)行*個月后進行反檢，從會計報表格式設(shè)置上看，報表格式設(shè)置還是比較科學，能比較清晰地反映會計的有關(guān)信息。但房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，銷售收入與結(jié)算利潤有一個時間上的差異，這樣“損益明細及異動情況表”就無法全面反映出損益情況，需要增添一個表補充；另外需要增添反映“財務費用”的報表。這樣對一個公司的財務狀況能較全面地反映。已設(shè)計好“會計報表（內(nèi)）ⅳ《經(jīng)營情況表》”和“會計報表（內(nèi)）ⅴ《融資及融資成本情況表》”。并布置集團公司和嘉和公司在編制*月份報表時試行。本打算在*月份報表中全面推廣，因這項工作的前期工作量較大，由于*月份開展稅務自查工作把此事?lián)鷶R了，要求*月份落實執(zhí)行。

*、銷售管理

春節(jié)前后按揭放款緩慢，針對這個問題，姚笑君副總裁親自督陣，由財務部與銷售部門進行了核對查明原因，并催促銀行放款。并明確了職責，按揭資料由銷售部門負責，整理完整的資料提供給按揭放款銀行的同時，將名冊報財務部，財務負責催放工作，在規(guī)定放款期限內(nèi)未放款的由財務與銀行交涉并查明原因。

*月份公司加強了財務部銷售管理力量，加強了對銷售臺帳的審核，加快了財務銷售明細的編制，及時與銷售置業(yè)部的銷售月報表進行核對，并對銷售計劃完成情況、銷售政策執(zhí)行、未收款原因進行分析，提出有關(guān)措施。如：從*月份開始銀行有關(guān)個人住房貸款的門檻提高，要求客戶提供的資料增加和貸款額度的控制，建議置業(yè)部在簽約及辦理按揭前與客戶說明情況，或了解清楚客戶的相關(guān)信息，避免按揭辦理后反復工作；對銀行提出的黑名單客戶抓緊催促辦理相關(guān)手續(xù)，并對這批客戶多加關(guān)注。

*、稅務政策及納稅申報

運用稅務政策，向稅務機關(guān)申報集團公司向下屬子公司計提管理費的申請，經(jīng)杭州市地方稅務局檢查審核于××××年*月××日下文批復同意杭州建設(shè)集團有限公司對杭州山水人家置業(yè)有限公司、杭州坤和建設(shè)有限公司等*戶企業(yè)按不超過當年銷售收入的比例提取年度總機構(gòu)管理費年會計決算中集團公司向山水人家置業(yè)公司提取了萬元。

對××××年養(yǎng)老保險進行清算，整個集團養(yǎng)老保險分四個公司交費，集團公司、客旅分公司、@#￥公司、寧波公司，今年社區(qū)公司也單獨開戶交費。在集團參保人員較多，各公司人員都有，不利于管理，我們看出參保人按塊劃分，集團公司主要納入集團本部、山水公司、三墩公司員工及外派人員；@#￥公司員工劃到余杭；客旅中心劃入客旅分公司；社區(qū)員工由社區(qū)統(tǒng)一辦理；寧波當?shù)厝藛T在寧波公司辦理。這樣利于管理，對該項費用支出便于掌握，主要還是有利于接受稅務與社保的檢查。

××××年度，山水置業(yè)公司產(chǎn)生利潤，為彌補以前年度的虧損，我們做了稅務審計和申報工作，經(jīng)多方努力于××××年*月獲得所得稅退稅返還××萬元。

根據(jù)浙地稅發(fā)[××××]××號文件《浙江省地方稅務局浙江省財政廳關(guān)于個人取得差旅費津貼、誤餐補助收入征收個人所得稅問題的通知》，從月份開始在工資核算上進行相關(guān)調(diào)整，一是企業(yè)可在稅前列支；二是員工可減輕稅賦。

（二）審計工作

*、山水置業(yè)公司一期交付結(jié)算后產(chǎn)生了利潤，在進行所得稅申報的同時，辦理以前年度虧損彌補申報。為彌補以前年度虧損委托杭州天瑞稅務師事務所對山水置業(yè)公司××××年、××××年及××××年進行了稅務審計（××××年、××××年已審計過），出據(jù)的審計結(jié)果符合公司利益，西湖區(qū)地方稅務征管局已對山水置業(yè)公司前五年的虧損進行了核實。

*、委托浙江興合會計師事務所對集團公司、山水置業(yè)、@#￥置業(yè)、客運中心、集團合并報表進行會計審計，審計的目的是為了融資的需要。已取得了集團公司、山水置業(yè)、@#￥置業(yè)、客運中心審計報告，審計報告出據(jù)的審計結(jié)果基本符合公司要求。集團合并報表的會計審計報告經(jīng)過蹉商獲得了有效的會計審計報告。

*、委托浙江興合會計師事務所對集團公司增資的驗資工作，已取得有效的驗資報告。

*、*月份對各公司財務狀況進行了一次審計；××月份對客旅分公司××××年經(jīng)營進行了內(nèi)部審計；對投資企業(yè)彩虹城項目的××××年會計報表進行復核；*月份對社區(qū)服務公司××××年經(jīng)營情況自查工作進行了布置，并進行了財務審計。

*、今年房地產(chǎn)行業(yè)是稅務機關(guān)重點審查對象，為此我們在*月份已對××××年的有關(guān)會計資料進行復檢，做好有關(guān)準備工作。*月*日，杭州市審計局前來對山水置業(yè)公司進行稅務的延伸審計，由于準備充分，審計后對我們的會計核算規(guī)范性給予肯定。

*、××××年*月××日，杭州市地方稅務局稽查二局召開屬管轄的下房地產(chǎn)企業(yè)稅收繳納情況稽查工作會議。本次稅務大檢查在全省范圍開展，會上對稅務大檢查工作進行了布置，稅務大檢查工作分三個階段，第一階段，為自查階段，時間從*月××日至*月××日，給企業(yè)一個補交的機會；第二階段，為市地方稅務局稽查二局對重點企業(yè)進行稽查，時間從*月下旬至*月底，對以下三類企業(yè)為必查對象：①自查情況空白的；②銷售利潤率不到*的；③不交自查情況表的，另外按自查戶數(shù)的××%比例確定重點檢查對象；第三階段，為省局重點檢查。

公司領(lǐng)導對這次稅務大檢查工作非常重視，姚笑君副總裁會后親自布置了自查工作，要求財務人員全力以赴做好自查工作，經(jīng)過××天的奮戰(zhàn)，完成了自查工作。在自查申報過程中，認真對待稅務機關(guān)的查詢，在姚笑君副總裁統(tǒng)一部署下順利通過自查申報，未將我公司列入重點檢查行列。

能過這次稅務自查，我們感到會計核算的基礎(chǔ)工作還需要進一步加強，基礎(chǔ)工作是一切工作的根本。我們將進一步開展會計規(guī)范化，特別是對會計制度和稅務政策有差異的問題多咨詢研究，盡可能做好會計處理，在對每筆會計核算都要有統(tǒng)盤考慮和長遠的觀念。

（三）財務分析

財務分析工作已開展，但仍處在賬面上說明分析，分析深度不夠。為提高財務分析能力，把財務分析納入日常工作中去。要求日常做好財務分析資料的收集，每月有在《會計報表會簽單》對財務主要情況進行說明；*月*月報表按季度對財務狀況進行簡要分析說明；*月份報表按公司經(jīng)營年度對財務狀況進行分析說明；××月份報表按會計年度進行分析說明。

為了提高公司的財務分析能力，較全面地反映一定時期的財務情況，對財務分析內(nèi)容作了概要說明，主要內(nèi)容如下：

*、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)變動的分析，以資產(chǎn)負責表為主，對資產(chǎn)負債的分析、流動性和變現(xiàn)能力的分析、長短期負債和償還能力的分析，對資產(chǎn)分布和資金營運是否合理、資本結(jié)構(gòu)的是否正常、盈利能力和資產(chǎn)管理水平、是否存在潛在的財務風險進行評價。

*、損益情況的分析，以損益表為主，對盈利目標是否完成進行分析，對收入、成本、費用、稅金的配比進行分析，評價其經(jīng)營活動的績效和經(jīng)營結(jié)構(gòu)，反映主營業(yè)務與其他業(yè)務對利潤的影響。

*、收入情況的分析，對銷售收入預算執(zhí)行情況進行分析，反映當期的房屋銷售與回款情況；簽約情況；分析存量資源的原因、影響回款的因素；其他收入的分析。

*、成本、費用支出的分析，對成本、費用支出預算執(zhí)行情況進行分析，實際支出與預算異動的原因分析，成本、費用支出對資金的影響分析，費用之間的比例分析。

*、對外投資變動情況的分析，長、短期投資的收益分析，投資結(jié)構(gòu)的變動原因分析，長期投資與所有者權(quán)益的比例分析。

*、固定資產(chǎn)變動情況的分析，新增、減少、損壞、報廢固定資產(chǎn)情況，固定資產(chǎn)的凈值率，固定資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)情況，完好情況等。

*、融資貸款情況的分析，融資對資產(chǎn)的影響，融資結(jié)構(gòu)的分析，融資成本的分析，融資的利用情況等。季度分析和年度分析應根據(jù)各項借款的利息率與資金利潤率的對比，分析各項借款的經(jīng)濟性，以作為調(diào)整借款渠道和計劃的依據(jù)之一。

*、往來情況的分析，關(guān)聯(lián)企業(yè)之間往來、協(xié)作單位之間的往來分析，變現(xiàn)能力與帳齡分析，催收情況。

*、稅賦的分析，稅費計繳情況，稅費對企業(yè)和影響，稅收政策對企業(yè)的影響。

××、材料的分析，材料結(jié)構(gòu)分析；材料采購價格與調(diào)撥價格進行對比，反映施工單位對甲供材料的用量情況異動；材料采購價格與近期市場價格進行對比，反映材料價格的變動情況等。

××、其他需要說明的事項，

（*）會計核算方式變更說明。

（*）各項指標與上年同期對比的增減水平比。

（*）對其他影響企業(yè)效益和財務狀況較大的項目和重大事件做出分析說明。

××、措施與建議

通過分析對所存在的問題，提出解決措施和途徑。

（*）根據(jù)分析結(jié)合具體情況，對企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營提出合理化建議。

（*）對現(xiàn)行財務管理制度提出建議。

（*）總結(jié)前期工作中的成功經(jīng)驗。

財務分析除了財務報表分析外，還有其他多方面的分析，如材料采購、核對、調(diào)撥、結(jié)算的分析，銷售完成情況與回款情況的分析，預算執(zhí)行情況的分析等等，這些分析工作都需要我們?nèi)プ龅氖?。銷售分析、預算分析已經(jīng)開展，材料分析爭取*月份開展。

（四）資金管理

*、認真做好資金結(jié)算的日清月結(jié)工作，及時反映資金的流向和存量情況，根據(jù)公司的資金需求量做好資金籌措工作。目前房款收入較大，公司沉積資金較多，由于近期沒有較安全的投資項目，繼續(xù)與銀行密切合作辦理協(xié)定存款業(yè)務，通過采用“通知存款”和“協(xié)定存款”，提高公司存款資金增值率。

*、到*月底共向銀行貸款*.*億元，同時正在辦理新的貸款手續(xù)，及企業(yè)信資評議工作。

（五）預算管理

預算管理工作在××××年*月新推出的一項工作，具體職能落實到財務部。在對*月份集團本部資金使用進行了預算編制過程中，由于沒有模式，實行自創(chuàng)，編制的結(jié)果并不如人意，但走出了預算管理的第一步。對*月份資金使用預算編制有較高的提高，各項目公司也隨之展開，經(jīng)過一段時間的實行，暴露出一些問題，為此公司領(lǐng)導提出統(tǒng)一規(guī)范的要求，*月份推出了資金預算表式和編制說明。

在預算執(zhí)行過程中發(fā)現(xiàn)一些問題，并在預算執(zhí)行情況評議中予以明確。

*、在預算執(zhí)行過程中，部分事業(yè)公司有預算支付的項目，在結(jié)算過程中發(fā)現(xiàn)問題，需要重新核實而推遲結(jié)算。這是采用了利益高于一切的原則，只要是有利于公司事項，把原因說明，在考核中公司將給予支持，但該預算費用在下月度支付時仍須申報預算。

*、部分事業(yè)公司在月末結(jié)算的項目，因相關(guān)手續(xù)尚未辦理完畢，致使本月預算未執(zhí)行，但在下月預算中沒有編制進去，造成兩頭踏空現(xiàn)象。針對此類現(xiàn)象，相關(guān)經(jīng)辦人員要加強預算意識，預見本月結(jié)算不了的，在下個月度須重新審報。

*、因預算執(zhí)行中常有不可預見的事項發(fā)生，事業(yè)公司現(xiàn)都以急件申辦。針對此類情況，原則上對重大的事項、影響較大的事項允許采用特批手續(xù)辦理，審批程序按規(guī)定辦理；一般事項原則上不予辦理。

*、針對預算中遺漏的，事業(yè)公司往往采用追加預算，但追加預算在審核程序上又不完備?？紤]到預算的嚴肅性，原則上不同意追加，如有急件按特批程序辦理。

*、各事業(yè)公司在一定程度上存在著預算代替一切的想法，認為預算已經(jīng)報了，結(jié)算審批程序可從簡。各責任單元必須清楚，預算是企業(yè)為了搞好資金的統(tǒng)籌和運用，提高企業(yè)經(jīng)濟效益的一種管理手段，并不能代替一切，相關(guān)的程序必須按公司相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

三、職能服務

財務部門既是管理部門又是服務部門，在加強嚴格管理的同時又要做好熱情服務工作，這是兩種不同角色的轉(zhuǎn)換，在嚴格管理的同時不失笑容，在熱情服務的同時不失原則，這就是我們工作的要求。

*、在會計審核中，嚴格按規(guī)定辦事，一就是一，對審核中發(fā)現(xiàn)的非原則問題仔細地向經(jīng)辦人員說明，并告知如何辦理相關(guān)手續(xù)和解決問題的辦法。

*、財務信息的服務，在工作年度初期就向各事業(yè)公司征詢，需要財務部提供那些信息，由于各公司均未提出要求，所以信息的提供是按財務人員的思路歸集的，不一定能滿足事業(yè)公司的需求，新年度我們將繼續(xù)做好征詢工作，把信息服務工作做得更到位。

*、咨詢服務，對前來咨詢財務、稅務知識和政策法規(guī)等有關(guān)問題，我們都能盡自己所能耐心解說。對公司新出臺的規(guī)定做到邊貫徹邊學習，如：結(jié)算單的修改出臺、預算管理表格設(shè)定的出臺，在使用時大家遇到很多問題，為此我們提供咨詢的同時吸收各方意見，不斷提高認識，做好服務工作。

*、配合協(xié)調(diào)工作

①配合*置業(yè)公司做好第四批房源的集中銷售收款工作；配合山水置業(yè)公司做好清水灣交付結(jié)算工作。

②為了做好白蕩海東苑產(chǎn)權(quán)延期辦理的賠付工作，連續(xù)××天派人到現(xiàn)場辦理賠付工作。

③根據(jù)山水人家二期交付需要，派人到現(xiàn)場辦理交付結(jié)算工作，

大量的外派工作給本部增加了很大的壓力，為了做好各項工作，我們做好人員安排。

四、自身建設(shè)

本年財務部工作負荷相當大，年初@#￥置業(yè)公司經(jīng)營管理模式調(diào)整，財務工作并入財務部；客旅分公司人員分流，財務工作又并入財務部；新公司像雨后的春筍一樣不斷地涌現(xiàn)；財務合同管理月的開展；預算管理工作的落實；房地產(chǎn)企業(yè)稅務大檢查等工作，為了各項工作順利地開展和有序地進行，部門進行多次的工作調(diào)整，調(diào)動大家的工作熱情，這里特別要表楊的是楊，在原來工作量就很大的情況下，還擔任起客旅分公司的財務工作，為了按時完成各項工作經(jīng)常加班加點。但也有個別員工存在本位主義思想，對部門的其他工作不夠主動，

公司為加強財務工作將財務部人員編制從*人調(diào)整到××人。從置業(yè)部調(diào)入專業(yè)人才加強銷售管理方面的工作。多次組織招聘，由于財務部門是公司的重要部門，對人員要求比較高，沒有招到合適的人選。公司今年公司招聘大學應屆畢業(yè)，實行新生力量的培養(yǎng)，分配到財務部*名，經(jīng)過*個月的實習培訓，現(xiàn)已獨立操作基礎(chǔ)的會計核算工作。目前，財務部人員結(jié)構(gòu)不能滿足公司向管理型發(fā)展的需要，財務管理人才缺少，在新年度一是加強自身培訓提高管理能力，二是對外招聘，充實新生力量。