導(dǎo)語：如何才能寫好一篇土地資源節(jié)約集約利用研究，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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【關(guān)鍵詞】土地資源；集約利用；可持續(xù)發(fā)展

在經(jīng)濟發(fā)展日益迅速的今天，人地矛盾也日益尖銳，不合理的土地利用和布置格局，不僅浪費了我國土地資源，更制約著我國經(jīng)濟的發(fā)展，所以充分認識到節(jié)約集約利用土地尤為重要。作為土地管理部門，一定要培養(yǎng)每一位公民節(jié)約集約用地的意識，落實節(jié)約集約用地責任，保證我國土地資源可持續(xù)發(fā)展。實現(xiàn)土地資源的可持續(xù)利用即實現(xiàn)土地生產(chǎn)力可以持續(xù)增長，保護土地資源生產(chǎn)潛力和防止土地退化，最終實現(xiàn)良好的經(jīng)濟、生態(tài)和社會效益，進而達到生態(tài)合理、經(jīng)濟有效和社會可接受的目的。所以我們要樹立正確的用地觀，從落實科學(xué)發(fā)展觀的高度，積極推進節(jié)約集約用地，保持土地資源可持續(xù)利用。

一、我國土地資源利用存在的問題

我國雖然地大物博，但是人均資源卻很少，而日益增加的人口更對土地尤其是耕地進一步的增大需求，人增地減的矛盾將會進一步加劇。主要表現(xiàn)在以下幾方面：

1.土地利用結(jié)構(gòu)、布局不合理

在城市里，建筑用地不夠集中，盲目的批地和上項目，導(dǎo)致結(jié)構(gòu)失衡，整體的集約利用程度不高，而在農(nóng)村，閑散土地大量的存在，低效利用，導(dǎo)致土地浪費非常嚴重。

2.土地供需矛盾日益突出

經(jīng)濟的發(fā)展對土地資源的依賴程度越來越高，隨著工業(yè)、建筑用地的增加，耕地數(shù)量越來越少，可以耕地的面積也越來越少，雖然一些土地為潛力土地，但是要根本變成耕地是不可能的，所以這將日益加劇土地的供需矛盾。

3.不合法用地

部分地區(qū)為了GDP的增長，盲目的進行招商引資，為了項目可以盡快落地，不惜違規(guī)違法，使用農(nóng)用地搞非農(nóng)建設(shè)；私自突破開發(fā)區(qū)的范圍，并以各種名義設(shè)開發(fā)區(qū)，最后就是沒有依法取得建設(shè)用地的審批手續(xù)，就擅自征地和供地用于施工建設(shè)。

二、我國土地資源節(jié)約集約利用和實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的措施

1.合理規(guī)劃，總體調(diào)控

只有規(guī)劃才能有計劃，才能使得土地在一定程度上適度的利用，才能保證土地的利用強度和收益水平可以達到最佳的狀態(tài)，而且其影響也是長遠的。但是目前土地利用方式、結(jié)構(gòu)不合理，這些都是土地利用效率低下的原因，所以只有從整體上規(guī)劃好和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)好，才能充分發(fā)揮好土地資源的利用價值。作為土地管理部門，一定要做好年度土地利用計劃，嚴格控制用地總量，盡可能的使每一個項目都做到用地合理，布局合理，每一寸土地都得到節(jié)約，大力提倡集約用地勢在必行。

2.建立節(jié)約集約用地制度

出臺《關(guān)于節(jié)約集約用地試點的實施意見》，推行土地管理制度的改革，推動城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)等相關(guān)制度和政策的創(chuàng)新，形成促進節(jié)約集約用地的氛圍和改革創(chuàng)新的政策環(huán)境；其次就是要完善用地指標項目管理，試行的土地利用年度計劃“差別化”管理，試行“集中下達、一次審批、分期執(zhí)行”新機制。最后就是要優(yōu)化征地報批程序，完善好失地農(nóng)民的保障體系，深化土地有償使用制，擴大土地有償使用面，試行地下空間有償使用制度。

3.提高土地利用效率

節(jié)約集約用地，不能一搞建設(shè)就使用新的土地，要想方設(shè)法將廢棄的、閑置的和低效的土地作為重新利用的研究對象，對這類土地進行全面的清查，并加以處置，起初處置起來肯定有困難，所以一定要制定詳細的方案，以此為突破口，進而帶動整個閑置土地，閑置土地一般成因是比較復(fù)雜的，所以在執(zhí)行法律法規(guī)的時候一定要多考慮歷史因素，重在問題的解決上，進而最大程度的發(fā)揮土地的效益，不同的閑置土地要區(qū)分對待，收回確實是一項比較強力的措施，但真正的目的不在于收回，而在于重新建設(shè)，讓閑置的土地真正的發(fā)揮其應(yīng)有的效應(yīng)?？傊?，閑置土地處理的整個程序一定要加強監(jiān)管和規(guī)范審批，讓土地和開發(fā)利用狀況清晰明了，新開工項目不要再出現(xiàn)閑置現(xiàn)象。

4.發(fā)揮市場配置作用，完善建設(shè)用地儲備制度

目前，我國土地的現(xiàn)狀正處于政府配置向市場配置轉(zhuǎn)化中，為了增強政府對土地調(diào)控的能力，解決土地市場早期出現(xiàn)的總量失控，促進土地市場可以健康發(fā)展，建立起來土地儲備制度。通過土地儲備，使政府具有掌握土地的“統(tǒng)一收購權(quán)”，確保土地供應(yīng)合法性，減少違法用地的出現(xiàn)，為建立一個公開、公平、公正的高效土地市場打下基礎(chǔ)，這樣既可滿足城市發(fā)展和市場的需求，還可以有計劃的適時適量的供應(yīng)土地，更為重要的是政府對土地市場的調(diào)控能力大大提高。

5.提高公眾參與程度

土地的開發(fā)利用涉及各行各業(yè)，所以有必要吸收社會公眾參與土地規(guī)劃制定，這樣不僅可以提高規(guī)劃的科學(xué)性，還可以增強社會意識，更有利于規(guī)劃的實施。雖然公眾參與會浪費一些時間和金錢，但是這樣的舉措充分體現(xiàn)了民主意識。從社會角度、社會公平和提高規(guī)劃科學(xué)性的角度分析，提高公眾在規(guī)劃制定中的參與程度是必然的趨勢；具體做法就是首先要建立民主科學(xué)的規(guī)劃程序，讓公眾參與成為不可缺少的環(huán)節(jié)，在編制的過程中一定要多聽取廣大市民的意見，取得共識；其次，在土地規(guī)劃中要考慮彈性，以便于依法修改，盡量做到不損害廣大群眾的利益；最后就是在實施的過程中，一定要加強監(jiān)督，建立起公眾監(jiān)督的制度環(huán)境和渠道，從而保證規(guī)劃目標的實現(xiàn)。

在以后的工作中，加強工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的發(fā)展，占用大量的土地是不可避免的，而且我國的人口還在增加，供需矛盾日益尖銳，所以開展節(jié)約集約用地不可動搖，而且要保證發(fā)展必須是科學(xué)、協(xié)調(diào)和可持續(xù)的，所以我們一定要建立起正確的用地觀，落實科學(xué)發(fā)展觀的高度，積極的推進節(jié)約集約用地，保證用地可持續(xù)發(fā)展。

三、結(jié)語

綜上所述，要堅持完善耕地保護制度，切實的實行最嚴格的節(jié)約用地制度，最大程度的維護土地的合法權(quán)益，推行；盡管此項任務(wù)責任重大，但是關(guān)于我國節(jié)約集約利用土地現(xiàn)狀和發(fā)展前景的思考要繼續(xù)進行，不能間斷。

參考文獻

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[關(guān)鍵字] 資源節(jié)約 土地管理 社會

0 引言

建立和完善最嚴格的土地管理制度，堅持節(jié)約集約用地，是貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀的題中之義，是確保國家糧食安全的戰(zhàn)略舉措，是造福子孫后代、實現(xiàn)中華民族偉大復(fù)興和永續(xù)發(fā)展的長遠大計。緊緊圍繞以科學(xué)發(fā)展為主題、以加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式為主線，加強土地資源節(jié)約和管理工作，十分珍惜和合理利用每一寸土地，促進經(jīng)濟社會發(fā)展與土地資源利用相協(xié)調(diào)。

1 加強土地資源節(jié)約和管理的要點

1.1 深化認識，準確把握國土開發(fā)空間不足的現(xiàn)實國情。

切實堅持和完善最嚴格的耕地保護制度，把劃定永久基本農(nóng)田作為確保國家糧食安全的基礎(chǔ)，強化耕地保護責任制度，健全耕地保護補償機制，從嚴控制各類建設(shè)占用耕地，完善耕地占補平衡制度，加快農(nóng)村土地整理復(fù)墾，大規(guī)模建設(shè)旱澇保收高標準農(nóng)田。

我國目前整體上處于工業(yè)化快速推進階段，產(chǎn)業(yè)用地需求依然強勁。城鎮(zhèn)化水平正處于快速增長區(qū)間，今后還將不斷提高，城鎮(zhèn)用地需求將持續(xù)上升。只有切實轉(zhuǎn)變土地利用與管理方式，大力提高土地利用效率，走節(jié)約集約用地之路，才能應(yīng)對國土開發(fā)空間不足的嚴峻挑戰(zhàn)。

1.2 科學(xué)統(tǒng)籌，促進各類用地合理利用

切實維護群眾土地合法權(quán)益，嚴格界定公益性和經(jīng)營性用地，完善征地補償機制，規(guī)范征地拆遷管理，加大土地督察和執(zhí)法力度，維護被征地農(nóng)民合法權(quán)益。

（1）統(tǒng)籌國土利用布局，促進國土高效開發(fā)。從我國國土空間開發(fā)的基本格局看，在優(yōu)化發(fā)展長三角、珠三角、環(huán)渤海等區(qū)域的同時，選擇主體功能區(qū)規(guī)劃確定的重點開發(fā)區(qū)域，高效集約發(fā)展一批城市群，促進大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展，形成整體疏、局部密的國土空間利用格局。

（2）統(tǒng)籌各類土地復(fù)合利用，促進土地利用綜合效率提高。城市建設(shè)規(guī)劃布局應(yīng)充分考慮耕地的生態(tài)功能，發(fā)揮耕地作為城市"綠心"、"綠帶"的功能；在生態(tài)建設(shè)與維護方面，應(yīng)統(tǒng)籌耕地保護與生態(tài)退耕關(guān)系，合理確定不同區(qū)域的退耕規(guī)模，推進建設(shè)用地的多功能復(fù)合利用。

（3）統(tǒng)籌城鄉(xiāng)土地利用格局，促進城鄉(xiāng)用地結(jié)構(gòu)優(yōu)化。順應(yīng)城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢，建立與人口城鎮(zhèn)化進程相匹配的城鄉(xiāng)用地協(xié)調(diào)互動機制，促進城鄉(xiāng)用地結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。城鄉(xiāng)建設(shè)用地布局調(diào)整和結(jié)構(gòu)優(yōu)化，應(yīng)按照城鎮(zhèn)化發(fā)展的一般規(guī)律，結(jié)合新農(nóng)村建設(shè)和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展的要求，充分考慮農(nóng)民生活、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、傳統(tǒng)村落風(fēng)貌保護等方面的需要，循序漸進，穩(wěn)步推進。

1.3 實施土地節(jié)約集約利用戰(zhàn)略，加強節(jié)地型社會建設(shè)。

切實實行最嚴格的節(jié)約用地制度，強化土地利用總體規(guī)劃的整體管控作用，合理確定新增建設(shè)用地規(guī)模、結(jié)構(gòu)、時序，降低經(jīng)濟增長對土地資源的過度消耗，走集約式城鎮(zhèn)化道路，確保保障性安居工程用地供應(yīng)，嚴格執(zhí)行土地用途管制制度，完善土地使用標準。

（1）將土地節(jié)約集約利用上升為國家戰(zhàn)略。從我國國土開發(fā)空間不足的現(xiàn)實國情和工業(yè)化、城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的大背景來看，節(jié)約集約用地、建設(shè)節(jié)地型社會是未來我國加強土地管理的根本任務(wù)，必須將土地節(jié)約集約利用上升為國家戰(zhàn)略。

土地節(jié)約集約利用戰(zhàn)略應(yīng)在堅持最嚴格的耕地保護制度前提下，實行最嚴格的節(jié)約用地制度，全面加強土地資源節(jié)約利用和保護，促進經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，走出一條耗地少、結(jié)構(gòu)優(yōu)、效率高、可持續(xù)的土地資源利用新路子。土地節(jié)約集約利用戰(zhàn)略的目標任務(wù)是，在國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的各個領(lǐng)域中，全面落實節(jié)約優(yōu)先戰(zhàn)略，推進節(jié)地型社會建設(shè)。

（2）樹立土地節(jié)約集約利用的國家理念。一是強化土地節(jié)約集約利用的共同認識；二是培育土地節(jié)約集約利用的全民意識；三是樹立新型土地利用觀和管理觀。

總之，全面推進土地節(jié)約集約利用戰(zhàn)略實施，任務(wù)重大。需全社會共同努力，不斷推進節(jié)約集約用地理論、技術(shù)和制度等方面創(chuàng)新，實現(xiàn)土地資源可持續(xù)利用和經(jīng)濟社會又好又快發(fā)展。

2 完善土地管理體制的思考

切實推進土地管理制度改革，健全嚴格規(guī)范的農(nóng)村土地管理制度，加快征地制度改革，深化國有土地有償使用制度改革，加強土地行政管理能力建設(shè)。

2.1 強化土地用途管制，完善土地利用的空間規(guī)劃管控制度

第一，完善土地利用的空間規(guī)劃體系，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟合理布局，促進區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。

第二，加強規(guī)劃落實的監(jiān)管體系建設(shè)，保障規(guī)劃的有效實施。

2.2 盡快縮小劃撥用地范圍，深化市場配置土地資源制度改革

要進一步加大國有土地市場配置改革，盡快縮小劃撥用地范圍，不斷擴大有償使用覆蓋面。對具有競爭性、取得經(jīng)營收入、改革條件成熟的基礎(chǔ)設(shè)施、市政設(shè)施以及各類社會事業(yè)用地中的經(jīng)營性用地，先行實行有償使用。近期，除軍事、保障性住房、涉及國家安全和社會公共秩序的特殊用地繼續(xù)劃撥使用外，其他各類建設(shè)用地應(yīng)全部實行市場配置。

2.3 加大保有環(huán)節(jié)征稅，完善土地財產(chǎn)稅制度

要建立適應(yīng)土地資源國情的新型不動產(chǎn)稅制。對土地保有、流轉(zhuǎn)及其收益環(huán)節(jié)的稅收制度進行整體構(gòu)建、系統(tǒng)改革。當前，重點是加快保有環(huán)節(jié)和增值環(huán)節(jié)的稅收改革。

3 結(jié)語

國土資源管理部門要積極主動服務(wù)，不斷提高土地管理工作水平，各有關(guān)部門要密切配合，加強統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，形成工作合力。要嚴格遵守土地管理法律法規(guī)和法定程序，依法管地用地。要深入進行土地資源國情和土地法律法規(guī)宣傳教育，普及保護耕地和節(jié)約用地基本知識，使全社會都深刻認識我國國情和保護耕地的重大意義，使保護耕地、節(jié)約用地觀念深入人心，廣泛形成保護耕地、節(jié)約用地的良好社會氛圍。

參考文獻

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關(guān)鍵詞 土地管理；節(jié)約集約；利用；措施

中圖分類號F299 文獻標識碼A 文章編號 1674-6708（2011）49-0052-02

土地是人類賴以生存和發(fā)展的基礎(chǔ)，是珍貴的不可再生資源。在我國全面建設(shè)小康社會的現(xiàn)代化進程中，土地問題始終是帶有全局性、根本性、戰(zhàn)略性的重大問題。我國人多地少，耕地資源十分稀缺。因此，我們必須加強土地管理，推進土地節(jié)約集約利用，科學(xué)合理利用土地。

1 加強土地管理，推進土地節(jié)約集約利用重要意義

加強土地管理，推進土地節(jié)約集約利用，是保障發(fā)展用地需求的根本途徑，是促進經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展的基本要求，是嚴格土地管理的重要環(huán)節(jié)，是緩解我國土地供需矛盾的必然選擇，是調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式，建設(shè)節(jié)約型社會的必然結(jié)果。

1.1 土地節(jié)約集約利用有利于保護耕地

耕地是人類生存和發(fā)展的基本保證，保護耕地對于實現(xiàn)社會經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略目標具有重大戰(zhàn)略意義。

1.2 土地節(jié)約集約利用有利于節(jié)省投資

土地節(jié)約集約利用可以減少土地投入，提高用地布局和人口分布集聚程度。城鎮(zhèn)建設(shè)應(yīng)盡量集中布局，集約利用土地，以減少道路、管線等基礎(chǔ)設(shè)施投資和運行費用，為城鎮(zhèn)居民提供更完善的基礎(chǔ)設(shè)施和社會服務(wù)，提高城鎮(zhèn)建設(shè)經(jīng)濟效益和社會效益。

1.3 土地節(jié)約集約利用有利于加強土地管理

土地節(jié)約集約利用有助于土地管理部門充分了解土地利用存在的問題，了解不同功能區(qū)土地利用布局和利用強度，了解某一具體地塊開發(fā)利用潛力，從而科學(xué)地制定土地利用指導(dǎo)方針和對策，合理布局用地，制定最佳開發(fā)方案，發(fā)揮土地利用最大效益。

1.4 土地節(jié)約集約利用有利于土地市場發(fā)展

隨著經(jīng)濟建設(shè)發(fā)展，人們對土地利用要求也越來越高。土地資源優(yōu)化配置，使資源共享、功能互補。政府宏觀調(diào)控和市場調(diào)節(jié)相結(jié)合的土地優(yōu)化配置原則，能有效抑制因盲目性、隨意性而造成行為失當，促進土地市場健康發(fā)展。

2 我國土地利用現(xiàn)狀及存在問題

我國地大物博，但人均耕地只有1.39畝，僅為世界人均耕地的1/3。我國雖然實行最嚴格的耕地保護制度，但建設(shè)占用耕地現(xiàn)象時有發(fā)生，耕地總量在逐漸減少，用地形勢不容樂觀。主要問題如下：

1）土地利用十分粗放，節(jié)約集約利用率低，長期以來的粗放用地，各地均存在濫占濫用土地現(xiàn)象，沒有充分、合理、有效利用土地資源；

2）用地結(jié)構(gòu)不合理濫用土地現(xiàn)象嚴重隨著經(jīng)濟的發(fā)展，用地規(guī)模逐漸擴大，有些地區(qū)土地利用結(jié)構(gòu)不合理，公路、廣場、綠化用地、空閑村、空心村、閑置住宅、閑散地塊大量存在；

3）違法違規(guī)現(xiàn)象大量存在破壞耕地、圈占集體土地炒預(yù)期、非法出租、轉(zhuǎn)讓土地等違法違規(guī)現(xiàn)象時有發(fā)生。一些地方盲目招商引資，為了使項目盡快“落地”，采取“以租代征”、超占面積、未批先建、未批先用等違法手段。這些行為嚴重影響土地節(jié)約集約利用；

4）監(jiān)管機制不健全，執(zhí)法監(jiān)察不到位有些地方節(jié)約集約用地責任意識淡薄，沒有建立監(jiān)管機制、動態(tài)巡查機制，建設(shè)用地批前、批中、批后動態(tài)巡查不及時，對各種違法違規(guī)用地執(zhí)法監(jiān)察不到位，影響節(jié)約集約利用土地實際效果；

5）后備資源、土地開發(fā)復(fù)墾整理空間不足由于國民經(jīng)濟的飛速發(fā)展，一些耕地、林地、草地、山地等資源均被利用，后備資源潛力明顯不足，有些土地開發(fā)復(fù)墾整理無法實現(xiàn)。

3 我國土地資源節(jié)約集約利用的措施

1）科學(xué)規(guī)劃用地，從源頭嚴格把關(guān)要制定科學(xué)合理的土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃，嚴格確定耕地保有量控制指標，統(tǒng)籌安排各類、各區(qū)域用地，嚴格保護基本農(nóng)田，控制非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用農(nóng)用地，大力提倡節(jié)約集約用地水平。不符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃、國家產(chǎn)業(yè)政策、土地利用總體規(guī)劃以及建設(shè)用地和土地利用的實際狀況的用地項目一律不批，從源頭制止浪費土地現(xiàn)象；

2）要充分利用閑置土地，積極盤活存量土地，提高土地利用效率要定期開展存量建設(shè)用地資源普查，制定鼓勵盤活存量土地的政策措施。改造中、低產(chǎn)田，整治閑散地和廢棄地，提高土地利用強度、投資強度、土地容積率，努力提高建設(shè)用地利用率；

3）要完善土地收購儲備制度，規(guī)范土地市場運行通過土地收購儲備，使政府能夠?qū)崿F(xiàn)調(diào)控土地市場、促進土地資源合理利用目標，依法取得土地，進行前期開發(fā)、儲備以備供應(yīng)土地，真正實現(xiàn)土地招牌掛出讓；

4）嚴守耕地保護“紅線”，堅持節(jié)約挖潛并重十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地是我國的基本國策。占用耕地，要“占多少，墾多少”，占補平衡。通過大力實施土地開發(fā)、整理和復(fù)墾、盤活存量土地來增加土地，通過改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件來增加土地的產(chǎn)出效益，嚴守耕地保護“紅線”，堅持節(jié)約挖潛并重；

5）提高節(jié)約集約用地意識，建立促進集約節(jié)約用地激勵約束機制。政府部門可以運用價格機制調(diào)控土地，通過耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅等各種稅收，增強土地集約利用的動力。抑制機關(guān)企事業(yè)單位、個人占用土地行為，促進土地集約節(jié)約利用。這間接要求用地者增加投資強度、提高建筑容積率、加大對地下空間和建筑立體空間開發(fā)，高效利用土地。牢固樹立節(jié)約集約用地和嚴格保護耕地的意識；

6）加強監(jiān)督檢查，動態(tài)巡查，建立節(jié)約集約用地責任。機制執(zhí)法監(jiān)察工作要遵循“預(yù)防為主，事前防范與事后查處相結(jié)合”的方針，加強日常動態(tài)巡查，建立節(jié)約集約用地責任機制，批前、批中、批后要全面跟蹤監(jiān)督檢查，實施全程監(jiān)管，杜絕少批多占、未批先建、濫占濫用土地現(xiàn)象的發(fā)生，節(jié)約集約利用土地，使新開工項目基本不再出現(xiàn)閑置現(xiàn)象。

我們要加強土地節(jié)約集約利用宣傳，切實保護耕地，加強土地管理，大力促進節(jié)約集約用地，提高土地利用效率，探索符合我國國情的土地利用新途徑，實現(xiàn)經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展。

結(jié)束語土地是萬物生存之本。加強土地管理，推進土地節(jié)約集約利用是嚴格土地管理的重要環(huán)節(jié)，是保障發(fā)展用地需求的根本途徑，是促進經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展的基本要求。因此，我們要十分珍惜、合理、節(jié)約集約利用好每一寸土地，并通過土地利用總體規(guī)劃、計劃的調(diào)控作用，充分利用閑置土地，建立土地收購儲備制度，做好土地開發(fā)整理工作，加強監(jiān)督檢查，全面落實節(jié)約集約用地責任，牢固樹立節(jié)約集約用地和嚴格保護耕地的意識，堅守18億畝耕地紅線不動搖，促進經(jīng)濟社會可持續(xù)健康發(fā)展。

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【關(guān)鍵詞】土地資源；節(jié)約；集約

中圖分類號：TU98 文獻標識碼：A 文章編號：1006-0278（2013）08-175-01

一、引言

土地是國家可持續(xù)發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，是不可再生的寶貴資源。隨著我國經(jīng)濟的迅速發(fā)展，各行業(yè)用地需求與日俱增，嚴格土地管理，科學(xué)規(guī)劃，合理布局，節(jié)約集約用地顯得極為重要。雖然土地節(jié)約集約利用的觀念已經(jīng)在一定程度上深入人心，但到具體的落實上還仍然存在差距，耕地保護的嚴峻形勢、房地產(chǎn)用地的結(jié)構(gòu)性矛盾、工業(yè)用地的鋪張浪費以及“經(jīng)營城市”理念理解的偏差都在不同程度上阻礙了土地節(jié)約集約利用觀念的推進。結(jié)合我國的經(jīng)濟增長方式的轉(zhuǎn)變，節(jié)約集約用地對于全面貫徹落實黨的十七大精神和科學(xué)發(fā)展觀，保障經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展，具有十分重要意義。

土地集約利用是一個動態(tài)過程。因為經(jīng)濟和社會發(fā)展使人們改造世界利用自然的能力不斷增強，土地的各種承載能力在投入資金技術(shù)進行改造后也會增強，這就會使得我們利用土地的效率不斷提高。

我國土地所面臨的問題不是其他一般國家所能夠想象的，最大的特點就是土地資源總量龐大與人均占有量不足同時存在，正因為如此，國務(wù)院先后出臺了多項規(guī)定把強化節(jié)約和集約用地政策放在了非常重要的位置。

二、當前土地利用方面存在的突出問題

（一）房地產(chǎn)用地的結(jié)構(gòu)性矛盾影響土地資源的公平配置

房地產(chǎn)市場的飛速發(fā)展占用了大量的土地資源，且其結(jié)構(gòu)性矛盾也是一個無法回避的因素，有限的土地資源為少數(shù)人提供服務(wù)，不但導(dǎo)致公共資源的分配不公，也使市場炒作的氣氛更加濃烈。

（二）監(jiān)管機制不完善

制約粗放用地、鼓勵節(jié)約集約用地的法律法規(guī)相對滯后，節(jié)約集約用地的責任機制和考核機制不夠完善。施調(diào)控用地總量的土地利用總體規(guī)劃和建設(shè)用地年度計劃缺乏嚴肅性，建設(shè)用地批前、批中、批后的全程監(jiān)督尚需進一步加強。

（三）土地資源市場化配置的程度還不高，工業(yè)用地粗放利用狀況仍需改善

目前工業(yè)用地的市場化程度不高，其利用就比較粗放。部分地區(qū)工業(yè)用地的土地利用效率一直以來不甚理想，容積率低，一層廠房普遍存在，廠區(qū)內(nèi)綠地比例偏大，單位面積投資金額不高，投資強度達不到規(guī)定的標準。

（四）農(nóng)村建房沒有統(tǒng)一規(guī)劃，布局散亂，土地利用率低

部分地區(qū)農(nóng)村，居民點布局比較分散，住房建新不拆舊，空心村、宅基地利用效率不高，浪費現(xiàn)象嚴重。另外，占用耕地建房、少批多占和“一戶多宅”的現(xiàn)象也沒有得到完全控制。此外，土地利用總體規(guī)劃與交通、林業(yè)、水利等部門的專項規(guī)劃銜接不緊密，不能很好的控制和引導(dǎo)用地。

三、在土地資源節(jié)約利用方面的建議

在耕地保護形勢嚴峻、房地產(chǎn)用地的結(jié)構(gòu)性矛盾和工業(yè)用地還存在鋪張浪費的新形勢下，節(jié)約集約利用土地應(yīng)當遵循4個原則，即可持續(xù)發(fā)展原則、以人為本原則、技術(shù)進步原則和因地、因時制宜原則。

（一）科學(xué)編制土地利用總體規(guī)劃

分發(fā)揮規(guī)劃的調(diào)控作用，突出保護耕地，保護生態(tài)環(huán)境，做到地盡其力。做好土地利用總體規(guī)劃與城鎮(zhèn)總體規(guī)劃的銜接，力求在規(guī)劃的期限、規(guī)模、區(qū)域范圍、發(fā)展方向、功能指標等方面取得一致。

（二）制定優(yōu)惠政策，鼓勵節(jié)約集約利用土地

從土地收益中拿出部分資金，用于遷村騰地農(nóng)民搬遷的補償、土地復(fù)墾的補助，以鼓勵村莊集并、舊宅還耕工作。把高產(chǎn)基本農(nóng)田土地整理與探索建立建設(shè)用地指標折抵制度結(jié)合起來，努力緩解建設(shè)用地指標嚴重不足的矛盾。調(diào)整土地契稅、土地有償使用費、容積率的額度與標準，鼓勵工業(yè)用地實行租賃制度。

（三）建立土地集約利用的評價與考評機制

考評的重點放在縣、鄉(xiāng)兩級政府。要將土地集約利用的考評機制，與各級政府耕地保護、土地市場建設(shè)的責任目標、政績考核等結(jié)合起來實施

（四）整合閑置、空閑與低效利用的土地

各地政府應(yīng)有計劃地實施遷村騰地，加大對農(nóng)村廢棄地、工礦廢棄地的整治力度，盤活鄉(xiāng)鎮(zhèn)七站八所、村小學(xué)等在機構(gòu)改革中撤并留下的閑置土地。積極引導(dǎo)農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，通過建設(shè)用地置換政策，逐步引導(dǎo)農(nóng)村居民點向中心村和小城鎮(zhèn)集中，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)向工業(yè)園區(qū)集中。充分開發(fā)利用城市地下空間，挖掘建設(shè)用地潛力。對低效利用的城鎮(zhèn)土地要進行詳細規(guī)劃用地，有計劃地組織實施。

篇5

關(guān)鍵詞：土地資源；節(jié)約集約；利用；措施

Abstract: In our country, person much ground is little, person ground contradiction is increasingly acerb today, according to land in land use structure and layout unreasonable, construction land extensive, land utilization rate is low, mothball resource is little, land development space, farmland amount every year gradually reduce such problems, we should fully realize the saving and intensive the importance of using land. Through the planning, planning and regulation, make full use of idle land, construction land reserve system shall be perfected, make land development to arrange the job, strengthen supervision and inspection, the full implementation of the land saving and intensive use responsibility, make everyone aware of the intensive use of land, 1800000000 acres of arable land to adhere to the red line.

Key words: land resources; intensive use; measures;

中圖分類號：DF453

一、我國土地資源的基本情況及利用中存在的問題

我國雖然擁有960萬平方公里的土地，但我國是人口大國，人均資源相對不足，人均耕地只有1.39畝，僅為世界人均耕地的1/3。而且我國的人口還將繼續(xù)增加，對耕地的需求會進一步增大，人增地減的矛盾會進一步加劇。

1.土地利用結(jié)構(gòu)和布局不合理，產(chǎn)出效率低

建設(shè)用地規(guī)模模糊，土地利用結(jié)構(gòu)不合理。許多城市開發(fā)建設(shè)中盲目批地、上項目，導(dǎo)致結(jié)構(gòu)失衡，投資強度和用地定額不能實現(xiàn)雙向調(diào)控。許多城市“攤大餅”式地外延擴張，熱衷于寬馬路、大廣場建設(shè)，建設(shè)用地集約利用程度不高。在廣大農(nóng)村，空閑住宅、空心村、閑散地大量存在，土地浪費嚴重。

2.土地利用十分粗放，利用率不高

城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍內(nèi)存在大量閑置和批而未供的土地，城市閑置地占5％，城市容積率低，還有40％屬于低效用地，粗放浪費現(xiàn)象比較嚴重。

3.耕地數(shù)量還在逐漸減少，建設(shè)可占用耕地面積越來越少

據(jù)統(tǒng)計，1996D2007年的11年間，我國凈減耕地1.25億畝，平均每年凈減少1 230萬畝。主要是建設(shè)用地增長過快，造成了耕地的大量流失，且呈逐年加快的趨勢。國務(wù)院已作出決定，到2020年18億畝耕地不能減少，這是一條不可逾越的紅線。2007年全國耕地是18.26億畝，還剩2 600萬畝，每年只能占用200萬畝，僅占建設(shè)用地需求總量的1/6，這將直接威脅18億畝耕地的紅線。所以，建設(shè)用地的供給將面臨十分巨大的壓力。

4.后備資源少，土地開發(fā)空間嚴重不足

據(jù)測算，我國土地開發(fā)潛力最大為1億畝左右，土地整理潛力最大約8 000萬畝，土地復(fù)墾潛力近1 400萬畝，后備資源總潛力約為2億畝。這只是潛力，而有些潛力根本不可能變成現(xiàn)實的耕地資源。

5.違規(guī)違法用地突出

一些地方為單純追求GDP，盲目招商引資，為了使項目盡快“落地”，不惜以違法違規(guī)為代價，闖紅線、碰高壓線。一是“以租代征”，用農(nóng)用地搞非農(nóng)業(yè)建設(shè)。二是突破開發(fā)區(qū)范圍，擅自擴大開發(fā)區(qū)面積，有的還以各種名義新設(shè)各類開發(fā)區(qū)、工業(yè)集中區(qū)等。三是在沒有依法取得建設(shè)用地的審批手續(xù)，就擅自先征地、供地、施工建設(shè)。

二、我國土地資源節(jié)約集約利用的措施

1.要充分利用規(guī)劃、計劃的調(diào)控作用

目前的土地利用方式粗放，建設(shè)用地規(guī)模模糊，土地利用結(jié)構(gòu)不合理等，這些都是致使土地利用效率低下的原因。要強化土地利用總體規(guī)劃對土地利用的整體控制和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)作用，協(xié)調(diào)好各類相關(guān)規(guī)劃（城市規(guī)劃、交通等基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃等）與土地利用總體規(guī)劃的銜接，所確定的各類建設(shè)用地規(guī)模要符合土地利用總體規(guī)劃的安排。充分發(fā)揮土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計劃的作用，土地利用年度計劃是實施規(guī)劃的重要工具，在第三會輪土地利用總體規(guī)劃（2006D2020年）編制的特殊時期，要會同相關(guān)部門根據(jù)城市總體規(guī)劃和城市發(fā)展實際，制定科學(xué)合理的土地利用年度計劃。嚴格控制建設(shè)用地總量，使每個建設(shè)項目都做到合理的用地規(guī)模，合理的用地布局，合理的土地用途，能少用地的就不多用，能用劣地的就不用好地，節(jié)約每一寸土地尤其是耕地，大力提倡集約用地水平。

規(guī)劃的影響是長遠的，而且很難改變，要想使土地能夠適度利用，使土地的利用強度和收益水平達到最佳狀態(tài)，只有將節(jié)約集約原則貫穿到規(guī)劃當中，才能從源頭上防止土地的浪費。

2.要充分利用閑置土地，提高現(xiàn)有土地利用效率

節(jié)約集約用地，眼睛不能一味地向外，一搞建設(shè)就想到新占土地，而是要認真組織開展建設(shè)用地普查評價，對現(xiàn)有建設(shè)用地的開發(fā)利用和投入產(chǎn)出情況做出評估，把空閑、廢棄、閑置和低效利用的土地作為今后土地開發(fā)利用的重點，努力提高建設(shè)用地利用率。

首先要全面清查，摸清底數(shù)，讓閑置土地無處藏身。然后在摸清底數(shù)的基礎(chǔ)上，把工作重點轉(zhuǎn)移到加快處置方面，主要對城市內(nèi)影響較大，閑置時間較長的閑置土地進行疏理，在分析找準原因的基礎(chǔ)上，提出每一塊地的處置方案，并以此為突破口，帶動整個閑置土地的處置工作。針對閑置土地成因復(fù)雜的現(xiàn)實情況，本著嚴格執(zhí)行法律法規(guī)考慮歷史因素，重在解決問題，最大程度發(fā)揮土地效益的原則，提出對不同類型的閑置土地區(qū)別對待，分類處理。從處置閑置土地的實踐來看，采取收回是一項必不可少的強力措施，但收回不是目的，而是手段，督促開工，加快建設(shè)才是目的，只有讓閑置土地動起來才能達到發(fā)揮土地效益的作用。

在對原有閑置土地進行處置的同時，要加大用地管理力度，加強批后監(jiān)管措施，嚴防出現(xiàn)新的閑置土地。通過進一步規(guī)范用地審批，嚴把建設(shè)用地預(yù)審關(guān)、報批關(guān)、批后跟蹤管理關(guān)，及時掌握土地供應(yīng)和開發(fā)利用狀況，定期進行評價分析，加強對建設(shè)用地的監(jiān)管和對項目單位建設(shè)進度的跟蹤監(jiān)督，使新開工項目基本不再出現(xiàn)閑置現(xiàn)象。

3.要充分發(fā)揮市場配置土地資源的基礎(chǔ)性作用，完善建設(shè)用地儲備制度

國務(wù)院《關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》提出，要充分發(fā)揮市場配置土地資源的基礎(chǔ)性作用，完善建設(shè)用地儲備制度。我國的土地市場正處在由政府行政配置向市場配置的轉(zhuǎn)變中，為增強政府對土地市場的調(diào)控能力，解決我國土地市場早期出現(xiàn)的總量失控，資產(chǎn)流失，促進土地市場健康發(fā)展，建立了土地儲備制度。

通過土地儲備，使政府掌握了土地的“統(tǒng)一收購權(quán)”，逐步加強對土地一級市場的壟斷供應(yīng)，確保土地供應(yīng)的合法性，減少違法用地、多頭供地、越權(quán)批地等現(xiàn)象的發(fā)生，有效地調(diào)控土地供需市場，為逐步建立一個公開、公平、公正、高效的土地市場打下了基礎(chǔ)，并盤活了存量土地資產(chǎn)，有助于土地供應(yīng)實現(xiàn)由“增量為主”向“存量為主”的轉(zhuǎn)變。建立土地儲備，也是推行招拍掛出讓等市場方式配置土地資源的現(xiàn)實需要。招拍掛出讓土地的先決條件是政府手中要有土地，土地出讓要集中統(tǒng)一。多年來由于條件不具備，推行招拍掛出讓受到極大的限制。土地儲備制度的出現(xiàn)，為其創(chuàng)造了條件，我國市、縣政府供地、管地方式發(fā)生了重大變革，即從多個部門分散供應(yīng)“生地”和以協(xié)議出讓為主，逐步轉(zhuǎn)變?yōu)榧薪y(tǒng)一供應(yīng)“凈地”和以招拍掛出讓為主。這樣，城市政府既壟斷了土地一級市場，又直接掌握著一定量的土地儲備，可根據(jù)城市發(fā)展和市場需求，有計劃地適時適量供應(yīng)土地，政府對土地市場的調(diào)控能力大大提高。

三、結(jié)束語

我們要做好土地資源的節(jié)約集約利用的宣傳，使每個人都意識到節(jié)約集約用地需要全社會的努力，使節(jié)約集約用地逐步成為全社會特別是政府的自覺行動。我們要切實保護土地資源，大力促進節(jié)約集約用地，走出一條建設(shè)占地少，利用效率高，符合我國國情的土地利用新路子。這是關(guān)系我國民族生存根基和國家長遠利益的大計，我們要以節(jié)約集約用地的實際行動全面落實科學(xué)發(fā)展觀，實現(xiàn)經(jīng)濟社會的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻：

篇6

[關(guān)鍵詞]土地管理 問題 意義 途徑

中圖分類號：P922.31 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2015）10-0362-01

土地是寶貴的不可再生資源，是人類賴以生存和發(fā)展的基礎(chǔ)。我國雖然幅員遼闊。但人口眾多，隨著我國經(jīng)濟發(fā)展和城市化進程的較快。人地關(guān)系日益緊張。無論從政治、經(jīng)濟還是民生角度來講，合理利用土地資源、加強土地管理，都是刻不容緩的頭等大事。

一、我國土地資源利用和管理中存在的問題

1、土地利用粗放，沒有對土地進行合理規(guī)劃和科學(xué)使用，降低了土地的使用效率，造成土地資源浪費。

2、在經(jīng)濟發(fā)展和城市化進程過程中，片面追求經(jīng)濟效益和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，造成用地結(jié)構(gòu)失衡，一方面導(dǎo)致大量農(nóng)用土地被侵占，耕地面積變小，另一方面導(dǎo)致一些公路、建筑物、綠化地等利用效率不高，長期閑置造成浪費。

3、土地市場混亂，非法圈地、私搭亂建、低價轉(zhuǎn)讓等現(xiàn)象時有發(fā)生。一些地方為了吸引投資，采取“以租代征”、未批先用等非法手段，影響了土地節(jié)約集約管理。使土地資源遭到嚴重破壞。

4、相關(guān)法律法規(guī)不健全，執(zhí)法力度不夠、監(jiān)察監(jiān)管工作不到位、一些領(lǐng)導(dǎo)干部缺乏節(jié)約集約土地管理意識，對于土地的審批和使用不能隨時監(jiān)管、動態(tài)巡查，使土地管理陷入松散、被動的局面。

5.土地利用效率低，耕地單位產(chǎn)量不高、

土地開發(fā)復(fù)墾整理空問不足；建筑用地設(shè)計

不合理、造成土地資源浪費。

二、有效利用有限土地、加強土地管理的意義

1、保障人類生存促進社會發(fā)展

土地是不可再生資源，在人們社會活動和經(jīng)濟活動日益頻繁的今天，對于土地的消耗程度也逐漸加大。如果不對土地資源合理利用并加強管理，就會導(dǎo)致土地資源數(shù)量越來越少、質(zhì)量越來越差，發(fā)展到最后人類將失去生存與發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)。

2、建設(shè)社會主義新農(nóng)村提高農(nóng)民生活水平

農(nóng)村經(jīng)濟要發(fā)展、農(nóng)民要致富，必須依賴肥沃富饒的土地資源。如果不能加強土地管理，保護土地資源，那么“建設(shè)社會主義新農(nóng)村”就只能成為一句口號，解決三農(nóng)問題、解決全國糧食供給問題也將成為一句空話。只是合理保護和科學(xué)利用土地資源、提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的科技水平、提高土地使用效率，促進入與土地的可持續(xù)發(fā)展，才能從根本上提高農(nóng)民的生活水平、推動農(nóng)村的經(jīng)濟建設(shè)、保證全社會的和諧穩(wěn)定。

3、推動社會主義市場經(jīng)濟建設(shè)

土地資源作為市場的重要因素之一，其受保護程度和優(yōu)化配置程度直接影響我國社會主義市場經(jīng)濟的完善與發(fā)展。通過深化土地使用制度改革，加快土地市場建設(shè)，能夠促進我國市場經(jīng)濟的健康、穩(wěn)定發(fā)展。

4、維護社會穩(wěn)定

農(nóng)業(yè)的穩(wěn)定，關(guān)系到整個社會的和諧穩(wěn)定。耕地的數(shù)量與質(zhì)量，直接關(guān)系到農(nóng)作物的產(chǎn)量與質(zhì)量，關(guān)系到六億農(nóng)民的安居樂業(yè)、關(guān)系到十三億人口的溫飽問題。因此，加強土地管理，是維護我國和諧發(fā)展、長治久安的關(guān)鍵。

三、合理利用土地資源、加強土地管理的途徑

1、建立健全法律法規(guī)

要建立完善的政策制度，建立健全相關(guān)法律法規(guī)，為土地資源的合理利用與管理建立法律基礎(chǔ)和政策保障。

首先，要采取相應(yīng)的政治和經(jīng)濟手段，加強土地管理。強化節(jié)約和集約利用土地，嚴格執(zhí)行土地保護政策和制度，堅決杜絕土地資源的濫用以及耕地亂占現(xiàn)象發(fā)生。

其次，要堅持土地統(tǒng)管政策，切實執(zhí)行土地審批制度，從不同角度采取不同措施消除土地浪費現(xiàn)象。嚴厲打擊破壞土地資源和資產(chǎn)的行為。

最后，要制定切實可行的措施，保護土地資源、促進土地節(jié)約，構(gòu)建土地管理的法治環(huán)境。

2、樹立節(jié)約土地資源的工作理念

各級政府要站在全局的戰(zhàn)略高度，把經(jīng)濟工作的重點集中在資源節(jié)約利用上，杜絕土地資源和資產(chǎn)的浪費，積極構(gòu)建節(jié)約型社會。各級政府機關(guān)及下屬企業(yè)要充分認識到土地資源的重要性以及當前土地危機的現(xiàn)實，加強土地法制建設(shè)，杜絕以地換效益、換利潤、換政績的行為。

3、節(jié)約土地集約經(jīng)營

進一步研究和完善建筑用地的定額指標，嚴格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃，大力推廣和實行土地的用途管制機制，嚴格審批各類開發(fā)區(qū)用地，避免侵占耕地和造成土地資源浪費。對于建筑用地侵占耕地的行為，要采取占用耕地補償?shù)拇胧瑖栏駥彶檠a充耕地方案和資金落實情況，開墾等同面積和質(zhì)量的耕地作為補償，并提高占用耕地的成本投入，保護耕地不受侵害。

4、規(guī)范土地市場打擊違法行為

進一步深化土地使用制度改革，加大耕地保護力度，維護土地市場規(guī)范。首先，要加強土地執(zhí)法監(jiān)察隊伍建設(shè)，建立分管機制，做到各級單位各司其職、各負其責、權(quán)責明確；同時，要加強公安、司法、稅務(wù)等部門的協(xié)同合作，清除土地管理中的腐敗現(xiàn)象，維護土地管理的良好秩序：

（1）對于違反土地調(diào)控政策、非法建筑和開采、浪費和破壞土地資源的行為，要做到執(zhí)法必嚴、違法必究。

（2）對于為了一己私欲。非法低價轉(zhuǎn)讓國有土地，破壞土地資源、侵害民眾利益的行為，要追查到底、嚴肅處理。其次，要制定統(tǒng)一的征地制度，維護農(nóng)民的土地權(quán)益，激發(fā)農(nóng)民保護耕地的主動性。

5、提高土地利用效率

首先，加強農(nóng)田建設(shè)，提高土地利用效率，增加農(nóng)作物產(chǎn)量。深入開展土地整理復(fù)墾和開發(fā)，在原有耕地面積的基礎(chǔ)上提高糧食產(chǎn)量，增加農(nóng)民收入。在調(diào)整農(nóng)作物產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的過程中，不能縮減耕地面積、破壞耕地質(zhì)量，保護農(nóng)用土地資源。其次，加強建筑用地管理，提高建筑容積率，加強對地下空間的利用和建筑立體空間的開發(fā)，爭取用最少的土地，解決最多的問題。

6、挖掘土地資源潛力優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)

首先，要定期普查存量建設(shè)用地資源，對于閑置用地進行整治和管理，充分利用閑置用地，提高土地利用效率。其次，要實現(xiàn)土地集約利用和管理，加強土地使用前的審批、建設(shè)中的管理和使用后監(jiān)督工作，杜絕圈占土地、粗放用地現(xiàn)象。

總之，正視目前我國土地利用與管理中存在的問題，明確加強土地管理的意義，積極實施加強土地管理的相關(guān)措施，是維護我國社會穩(wěn)定、促進經(jīng)濟發(fā)展的需求，也是構(gòu)建和諧社會、實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展的需求。因此，我們一定要堅定不移的走土地節(jié)約集約利用的道路，保護土地資源，加強土地管理。

參考文獻

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篇7

近年來，隨著鎮(zhèn)江市經(jīng)濟社會的快速發(fā)展，人口的逐步增加及工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進程的急劇加速，土地供需矛盾日益突出，粗放低效利用土地與城市現(xiàn)代化發(fā)展的要求已難以匹配，如何將有限的土地資源高效、集約、科學(xué)地綜合開發(fā)利用，已成為國土資源工作的當務(wù)之急和重中之重。為此，積極探索在“兩難”和“雙保”的壓力下實現(xiàn)土地資源的可持續(xù)發(fā)展已成為亟待研究解決的重要課題之一。

一、強化節(jié)約集約用地的對策

綜根據(jù)鎮(zhèn)江市各類開發(fā)區(qū)（園區(qū)）節(jié)約集約用地評價成果分析，鎮(zhèn)江市土地利用仍然有較大空間，今后應(yīng)重點放在盤活存量建設(shè)用地上，走內(nèi)涵挖潛的路子，提高土地利用的投入產(chǎn)出效率，是最大限度保障經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展的一條有效途徑。

一是強化規(guī)劃導(dǎo)向作用，加快園區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚。按照“產(chǎn)業(yè)集聚、布局集中、用地集約”的要求，以省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)為主體，突出規(guī)劃龍頭作用，實行有序開發(fā)，發(fā)揮集聚優(yōu)勢。加強各類開發(fā)區(qū)、工業(yè)集中區(qū)（以下統(tǒng)稱園區(qū)）的資源整合，根據(jù)各類園區(qū)定位的發(fā)展方向，結(jié)合園區(qū)已建設(shè)實際情況和相關(guān)配套設(shè)施能力，各鎮(zhèn)（街道）按照每個集中區(qū)重點定出一個主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，1-2個配套提升產(chǎn)業(yè)的要求進行規(guī)劃，以彰顯各園區(qū)特色。

二是嚴格項目用地條件，促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。進一步提高土地投資強度和土地產(chǎn)出效率等工業(yè)用地準入門檻，增加用地企業(yè)的注冊資本要求。嚴格執(zhí)行《江蘇省建設(shè)用地指標》定額標準，在建設(shè)項目審批、用地預(yù)審、供地審查時，依據(jù)規(guī)定的行業(yè)、產(chǎn)業(yè)用地控制指標及單位面積投資強度等因素，結(jié)合企業(yè)注冊資本，綜合確定建設(shè)項目供地數(shù)量。實行分期供地制度，分期建設(shè)的大中型工業(yè)項目可以預(yù)留規(guī)劃范圍，根據(jù)其實際到賬資金和建設(shè)進度進行分期供地，不得先供待用。

三是盤活存量建設(shè)用地，提高土地利用效率。建立存量土地利用效率數(shù)據(jù)庫。積極開展存量土地調(diào)查，對城鎮(zhèn)建設(shè)用地中批而未供、供而未用的閑置土地和未充分利用土地以及低效用地進行全面的調(diào)查評價，建立并定期更新相應(yīng)的數(shù)據(jù)庫，為依法盤活處置提供基礎(chǔ)依據(jù)。

四是完善市場配置功能，推進節(jié)約集約用地。嚴格落實工業(yè)和經(jīng)營性用地公開出讓制度。工業(yè)用地出讓價格不得低于國土資源部公布的最低價標準，經(jīng)營性用地出讓價格不得低于出讓地塊所在地級別基準地價的70%，不得設(shè)置不合理的限制性條款排斥公平競爭。

五是建立聯(lián)合監(jiān)管機制，嚴格落實用地責任。加大建設(shè)用地項目批前、批中、批后聯(lián)合監(jiān)管力度。

二、相關(guān)措施

1.完善出臺了多項政策文件

一是出臺了《關(guān)于進一步開展節(jié)約集約用地的實施意見》（鎮(zhèn)政辦發(fā)[2012]163號），對工業(yè)用地準入把關(guān)、投資強度等內(nèi)容進一步予以了明確。二是出臺了關(guān)于全面開展國土資源節(jié)約集約模范縣（區(qū)）創(chuàng)建活動的實施意見》（鎮(zhèn)政辦發(fā)[2012]14號）。三是出臺了《關(guān)于鼓勵工業(yè)企業(yè)提高土地利用效率的實施意見（試行）》（鎮(zhèn)政發(fā)[2013]22號）。四是起草出臺了《關(guān)于鎮(zhèn)江市國有建設(shè)用地批后監(jiān)管聯(lián)席會議制度的通知》（鎮(zhèn)政辦發(fā)[2012]115號）和《鎮(zhèn)江市各類建設(shè)用地批后監(jiān)管工作制度》（鎮(zhèn)國土資發(fā)[2012]104號）。五是出臺了《關(guān)于全面開展閑置土地清理處置工作的意見》鎮(zhèn)政辦發(fā)[2011]169號等政策文件。六是起草了《關(guān)于進一步加強土地利用管理的若干意見》（征求意見稿）及相關(guān)的考評細則，為全面強化土地節(jié)約集約利用提供了政策支持和組織保證。

2.嚴格編制執(zhí)行年度土地供應(yīng)計劃

一是相關(guān)調(diào)控政策和工作實際，主動與住建、規(guī)劃等部門以及各投資運作主體加強協(xié)調(diào)對接，并針對保障房、拆遷房等需求，對年度用地需求進行預(yù)判，合理編制用地計劃，控制總量。二是嚴格落實國有建設(shè)用地及住房用地供應(yīng)計劃，合理、適時、有序地供地，確保供應(yīng)量控制在年度計劃的95%-105%這個區(qū)間，對年度經(jīng)營性用地超出計劃的地區(qū)嚴格審批流程，原則上不增加供應(yīng)計劃；對往年供應(yīng)量明顯偏低的地區(qū)，相應(yīng)的核減計劃供應(yīng)量。三是合理安排土地供應(yīng)節(jié)奏，通過價格杠桿等抓手穩(wěn)定地價水平，并根據(jù)目標責任狀要求對各地經(jīng)營性用地計劃完成情況和新增建設(shè)用地供地率進行考核。四是實行土地差別化供應(yīng)政策。省級以上開發(fā)區(qū)畝均投入低于350萬的項目以及一般鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)集中區(qū)的畝均投資強度達不到每畝250 萬元的工業(yè)項目不再單獨供地，能建標準廠房的一律安排建標準廠房。

3.推進土地利用規(guī)范化管理

一是建立和完善土地利用管理規(guī)范化考評體系，通過規(guī)范工作臺賬、工作流程、文本格式，規(guī)范土地前期整理會審、上市方案編制、市場公開出讓、供地備案登記、檔案整理分類、全程跟蹤管理系統(tǒng)維護等環(huán)節(jié)，提高依法行政的水平。二是推行國有建設(shè)用地網(wǎng)上公開出讓。實現(xiàn)“交易場所、信息、審查標準、合同文本”四統(tǒng)一以及“出讓計劃、宗地信息、招拍掛條件、競價過程、出讓情況”五公開流程，全面接受社會監(jiān)督。三是推行履約保證金制度。按實際成交款的比例，收取項目建設(shè)主體的履約保證金，以經(jīng)濟杠桿手段敦促用地單位依法履約。

4.加大對各類開發(fā)區(qū)（園區(qū)）項目的準入把關(guān)與考評

一是對各類項目用地嚴格對照執(zhí)行限制類、禁止類供地目錄要求，并按照《江蘇省建設(shè)用地指標》（2010版）要求的定額標準進行供地。二是會同發(fā)改、規(guī)劃、住建、商務(wù)、經(jīng)信等部門，對各類開發(fā)區(qū)（園區(qū)）的開發(fā)利用水平進行聯(lián)合考評，重點核查產(chǎn)業(yè)類型、投資到位率、產(chǎn)出率水平、開發(fā)利用現(xiàn)狀等情況，并嚴格執(zhí)行，嚴格獎懲。三是根據(jù)省廳的要求對各類開發(fā)區(qū)（園區(qū)）節(jié)約集約用地情況進行評價分析，積極推行四層以上高標準廠房建設(shè)，并運用政策導(dǎo)向鼓勵工業(yè)企業(yè)節(jié)地提效，落實優(yōu)惠扶持政策，努力向工業(yè)集聚、用地集約方向發(fā)展。

篇8

一、指導(dǎo)思想

堅持以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，緊緊圍繞“節(jié)約、集約、高效、挖潛”的主題，以優(yōu)化土地資源利用方式和提高土地資源利用效率為核心，按照“分級負責，全面清理，分類處理，依法處置”的原則，促進用地方式加快由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變，進一步提高土地節(jié)約集約利用水平，為全市經(jīng)濟社會又好又快發(fā)展提供用地保障。

二、清理類型與范圍

批而未用土地專項清理主要包括四個方面：

（一）批而未征土地：經(jīng)國務(wù)院、省政府批準的批次城市新增建設(shè)用地，至今未實施征收的土地。

（二）征而未供土地：經(jīng)國務(wù)院、省政府批準農(nóng)用地轉(zhuǎn)用且已實施征收，但未實施供應(yīng)的土地。

（三）供而未用土地：土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準用地的人民政府同意，超過規(guī)定的期限未動工開發(fā)建設(shè)的已供建設(shè)用地。

（四）用而不足土地：已動工開發(fā)建設(shè)但未達到合同或投資協(xié)議約定的投資強度、容積率等土地利用強度指標及其他相關(guān)承諾要求的已供建設(shè)用地。

三、主要任務(wù)與要求

（一）查清底數(shù)。通過清理，全面查清全市批而未用的四類土地的位置、類型、分布、面積、來源、未用原因、利用方向等情況，建立批而未用土地數(shù)據(jù)庫和臺賬，有條件的要制作分布圖。

（二）充分合理利用批而未用土地。根據(jù)調(diào)查情況，各地分類制定區(qū)域消化利用年度計劃，按照節(jié)約集約用地要求，加大工作力度，充分合理地利用批而未用土地。

1．加大征地工作力度。除因行政區(qū)劃調(diào)整或鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村撤并和規(guī)劃調(diào)整等原因暫無法實施征地外，所有經(jīng)批準征收的土地在2年內(nèi)完成征地工作，其中到年年底前完成%以上。

2．加快項目供地速度。做好已征農(nóng)轉(zhuǎn)用土地前期開發(fā)工作，為項目供地創(chuàng)造條件。要求全市通過具體建設(shè)項目供地消化已征農(nóng)轉(zhuǎn)用土地畝以上，其中市本級畝以上，各消化畝以上，各消化畝以上。

3．加大盤活存量土地和處置閑置土地力度。各縣（市、區(qū)）、開發(fā)區(qū)（園區(qū)）對轄區(qū)內(nèi)企業(yè)用地情況進行認真摸排，對照土地出讓合同和投資協(xié)議，全面掌握供而未用、用而不足等情況。按照不同情況、不同原因，逐宗提出處置意見。對構(gòu)成法定閑置的，當年處置率達到以上；全市完成個企業(yè)節(jié)地挖潛示范項目，其中市本級個，各個，通過典型示范，促進一批低效利用土地提高利用效率。全市完成盤活存量建設(shè)用地畝以上。

四、方法步驟與時間安排

（一）部署動員階段（月日—月日）。

成立批而未用土地專項清理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，研究制定具體實施方案。運用各種媒體，廣泛開展宣傳，大力宣傳批而未用土地專項清理的政策法規(guī)和重要意義，為專項清理與處置利用工作營造良好的氛圍。

（二）調(diào)查摸底階段（月日—月日）。

各縣（市、區(qū)）、開發(fā)區(qū)（園區(qū)）對轄區(qū)內(nèi)年—年底的批而未征、征而未供、供而未用、用而不足土地情況開展詳細調(diào)查摸底，查清位置、數(shù)量和類型。

調(diào)查采取“圖斑、批文、實地”三結(jié)合的方式。一查圖斑。結(jié)合全國二次土地調(diào)查“批而未用”土地數(shù)據(jù)成果，以土地變更調(diào)查圖件資料為依據(jù)，將年—年底前批準的農(nóng)轉(zhuǎn)用征收項目中尚未供應(yīng)的土地按批次逐項清理核實，按清理范圍分類進行調(diào)查，核查每宗土地的圖斑變化情況及具置。二查批文。通過查閱農(nóng)轉(zhuǎn)用、土地征收、供地批文和土地出讓合同、土地證書等，明確土地權(quán)利人及土地取得時間，界定土地批而未用狀況。三查地塊。實地查清地塊實際使用情況,對清理出的批而未用土地的位置、面積、用途、土地來源、土地現(xiàn)狀、未用原因等逐宗核實登記歸檔，建立批而未用土地宗地檔案，繪制分布位置圖。建立專門工作臺帳，細化每一宗地的面積、權(quán)屬、期限、處置方式、責任人等屬性。

（三）政策處理階段（月日—月日）。

對調(diào)查核實的每一宗土地，根據(jù)批而未用的具體原因，制訂處理意見和整改方案，進一步明確消化利用的規(guī)模、地塊和時序。

（四）鞏固深化階段（月底前）。

對專項清理工作進行總結(jié)，針對存在的問題，研究提出解決的辦法和措施，探索建立長效管理機制，出臺批而未用土地盤活利用的相關(guān)政策意見，促進土地資源節(jié)約集約利用。

五、處置利用政策意見

批而未用土地原則上按以下意見處理：

（一）批而未征土地：依法予以征收，征收到位后盡快安排項目供地。如因規(guī)劃調(diào)整、征收實施難等原因，原批準的建設(shè)用地區(qū)位需要調(diào)整的，可按省國土資源廳關(guān)于盤活指標審批規(guī)定予以調(diào)整。

（二）征而未供土地：盡快安排供地，優(yōu)先用于保障重點項目、民生項目用地。對于已安排項目的用地和未供先用的項目要依法加快辦理審批手續(xù)。對已安排招商引資項目，因企業(yè)自身原因造成未能供地的，要及時調(diào)整給急需用地項目。沒有及時辦理供地手續(xù)又不愿意調(diào)劑的項目，要督促用地單位限期辦理手續(xù)，限期開工建設(shè)，否則依法取消該項目用地。市區(qū)已簽約未供地工業(yè)項目按《市人民政府關(guān)于盤活市區(qū)存量工業(yè)用地的意見（試行）》（政發(fā)〔〕號）辦理，即：因業(yè)主自身原因在項目簽約后滿個月未申辦供地手續(xù)的和經(jīng)工業(yè)園區(qū)認定屬特殊項目（指前期工作須年左右時間的投資項目）超過年沒有申辦供地手續(xù)的，由工業(yè)園區(qū)書面告知業(yè)主和引進單位，業(yè)主接到告知后日內(nèi)無正當理由仍不辦理的，終止投資協(xié)議，退還業(yè)主預(yù)交土地款（不計息）。

（三）供而未用土地：進一步督查用地單位抓緊開工建設(shè)，提高土地利用水平。

1．按土地出讓合同或投資協(xié)議約定開工時間未動工建設(shè)逾期不到年的，下發(fā)催促開工履約通知書，責令限期開工建設(shè)；對約定違約責任的，按土地出讓合同或投資協(xié)議違約責任條款追究違約責任。

2．閑置土地時間超過年不滿年的，依法征收土地閑置費，責令限期開工建設(shè)，最長延期不得超過年；用地者無力開發(fā)建設(shè)的，可協(xié)商收回土地使用權(quán)，按規(guī)定對用地單位給予適當補償。

3．土地閑置時間超過年的，可由各縣（市、區(qū)）政府或開發(fā)區(qū)（園區(qū)）與原使用者協(xié)商依法收回土地使用權(quán)，對拒不建設(shè)又不退出土地的，可依法收回土地使用權(quán)。

4．因政府原因造成的閑置土地，可重新約定開發(fā)建設(shè)條件，或由政府、開發(fā)區(qū)（園區(qū)）給予原土地使用者適當補償后收回土地使用權(quán)。

5．設(shè)定抵押權(quán)已到期的閑置土地，不再進行抵押登記；在約定的建設(shè)周期內(nèi)需要續(xù)期的，不得超過開發(fā)期限；設(shè)定抵押權(quán)未到期的閑置土地，應(yīng)當與債權(quán)人會商土地使用權(quán)處置方式。

（四）用而不足土地。充分挖掘土地潛力，切實做到地盡其用。

1．投資強度、容積率等未達到出讓合同等約定標準的，按照有關(guān)規(guī)定向用地單位發(fā)出整改通知；整改后仍未達到約定標準的，各縣（市、區(qū)）和開發(fā)區(qū)（園區(qū)）應(yīng)調(diào)整或停止兌現(xiàn)有關(guān)優(yōu)惠政策，暫停辦理該用地單位新增用地。

2．對企業(yè)內(nèi)部成片空置土地，依據(jù)規(guī)劃可分割利用的，可參照閑置土地有關(guān)規(guī)定處理，分割收回部分土地使用權(quán)，安排其他項目利用。

3．土地使用人提出退地的，可按土地出讓合同約定，采取等價置換、收購儲備、協(xié)商收回等多種途徑，由市、（縣、區(qū)）政府和開發(fā)區(qū)（園區(qū)）依法收回（購）后重新供應(yīng)。

4．鼓勵土地使用人利用用而不足土地以地招商或通過兼并、資產(chǎn)重組等方式促進開發(fā)利用。

六、工作要求與保障措施

（一）統(tǒng)一思想認識。開展批而未用土地專項清理工作，是貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，保障經(jīng)濟又好又快發(fā)展和推進節(jié)約集約用地方案落實的迫切需要，是解決當前土地資源供需矛盾的主要措施，各地要充分認識這次專項清理工作的重要意義，增強政治責任感和工作緊迫感，切實把這項工作抓緊抓好。

（二）加強組織領(lǐng)導(dǎo)。批而未用土地專項清理工作政策性強、涉及面廣，時間緊、任務(wù)重、難度大。為加強對全市批而未用土地專項清理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，市政府成立市批而未用土地專項清理工作領(lǐng)導(dǎo)小組（成員名單附后），領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在市國土局，負責組織實施專項清理工作。

篇9

一、充分認識推進土地資源和經(jīng)營性物業(yè)的集約利用的意義

1.土地資源的有限性及不可再生性決定我們要集約利用土地資源。土地是人類賴以生存和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)和生產(chǎn)資料，為人類提供充足的生活資料，以及合適的生產(chǎn)和生活空間。土地資源的有限性和不可再生性及社會經(jīng)濟發(fā)展對土地土地的無限需求迫使人類社會必須節(jié)約用地。通過實施城市土地的集約利用，可以提高城市土地使用效率和經(jīng)濟效益，促進生產(chǎn)、生活與環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展。

2.土地集約利用是我國土地國情的客觀要求。我國的基本國情是土地總量多,人均耕地少,優(yōu)質(zhì)耕地少,耕地后備資源少。我國現(xiàn)有耕地1915億畝, 人均耕地1159畝,不到世界人均水平的一半。近年來 由于生態(tài)退耕、農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、災(zāi)害損毀、建設(shè)占用 ,耕地總量呈不斷減少的趨勢 ,土地承載壓力空前突出。今后較長時期內(nèi)我國人口將繼續(xù)增加 ,要保證有必要數(shù)量的耕地來解決十幾億人的吃飯問題 ,同時又要為工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的推進提供必需的土地 ,耕地的供需矛盾將日益突出,已經(jīng)影響到城市經(jīng)濟的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展，經(jīng)濟社會快速發(fā)展與土地資源稀缺的矛盾將日益突出。這一基本國情決定了主要靠新增土地搞建設(shè)已不可能 , 我們的出路在于內(nèi)涵挖潛 , 集約利用，努力提高土地使用效率。

3.土地集約利用是保障我國經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展的重要手段。在可持續(xù)發(fā)展逐漸成為現(xiàn)代社會共識的背景下 ,可持續(xù)利用有限土地資源日益引起各國政府關(guān)注 ,并且成為學(xué)術(shù)談?wù)摵蜕a(chǎn)實踐的焦點 。在土地資源日益緊張的情況下，我們應(yīng)更新過去堅持的 “增長即發(fā)展 ”傳統(tǒng)觀念 ,從過度依賴資金、自然資源和環(huán)境投入 ,以量的擴張實現(xiàn)增長轉(zhuǎn)向更多依靠提高勞動者素質(zhì)和技術(shù)進步 ,通過提高效率來獲得經(jīng)濟增長。當前 ,我國經(jīng)濟社會發(fā)展已經(jīng)進人既是 “黃金發(fā)展時期 ”又是以資源環(huán)境約束加劇為最主要特征 “矛盾凸顯時期 ”的關(guān)鍵階段 ,而土地資源集約經(jīng)營并在此基礎(chǔ)上達到節(jié)約利用成為破解我國經(jīng)濟社會發(fā)展資源環(huán)境“瓶頸”的希望所在。

二、以上海為例深入了解集約利用土地面臨的形勢以及房地產(chǎn)品牌度情況

1.集約利用土地面臨的形勢。上海是一個人口多、土地資源相對缺乏、環(huán)境容量十分有限的特大型城市。從長遠看，土地資源總量的有限性和可用量不斷減少的趨勢不會改變，資源環(huán)境已對經(jīng)濟社會發(fā)展產(chǎn)生了剛性約束。從土地資源消耗面臨的資源與環(huán)境壓力看，“十一五”期間是上海全面落實科學(xué)發(fā)展觀、加快“四個中心”建設(shè)進入關(guān)鍵階段的五年，經(jīng)濟社會快速發(fā)展與土地資源稀缺的矛盾將日益突出。

2.上海房地產(chǎn)品牌度分析。上海房地產(chǎn)企業(yè)存在數(shù)量多、素質(zhì)低、規(guī)模小的問題。上海房地產(chǎn)業(yè)的市場集中度比較低。2007年全市開發(fā)商中前20名企業(yè)的市場份額不到5%。市場集中度遠遠未達到寡頭壟斷的程度。在寡頭壟斷的香港房地產(chǎn)市場，目前最大的10家房地產(chǎn)集團的開發(fā)量約占香港總開發(fā)量的80%左右，CR10≥80%，美國房地產(chǎn)開發(fā)市場的集中度CR3≥45%。

注：此集中度為依商品房銷售面積計算的集中度

三、認真研究集約利用土地資源和不動產(chǎn)證券化的國際經(jīng)驗

1.集約利用土地資源的國際經(jīng)驗――香港的土地批租制與土地行政管理。土地對任何國家來說都是寶貴的資源。為了實現(xiàn)對土地資源的最佳配置，大多數(shù)國家都引入市場競爭機制。但這并不意味著對其放任自流。相反，無論是自由市場經(jīng)濟國家（地區(qū)），還是政府主導(dǎo)型市場經(jīng)濟國家（地區(qū)），都采用經(jīng)濟、法律和行政手段，對土地市場進行宏觀調(diào)控與管理。其中，有的將調(diào)控的重點放在土地供給方面，即政府嚴格控制土地供給量，對土地一級市場實行高度壟斷。香港對土地交易行為本身嚴加管理，并將穩(wěn)定土地價格作為調(diào)控的重要基礎(chǔ)。

(1)土地批租制的主要內(nèi)容。香港土地面積約為1071平方公里，全部歸政府所有。土地批租的方式具體分為公開拍賣、招標和私下協(xié)議三種。其中，以公開拍賣和招標為主，大約占批租總量的70%。政府在一定時期內(nèi)以一定的方式將土地使用權(quán)有償?shù)剞D(zhuǎn)讓給單位或個人，租期一般定為75年，以實現(xiàn)對土地資源的最佳配置。

(2)香港實行土地批租的主要目的是：土地批租能夠為政府帶來豐厚的收益。據(jù)香港有關(guān)部門統(tǒng)計，在財產(chǎn)增值期，政府從土地批租得到的收益一般可占其財政收入的35%左右，成為僅次于地方稅收的第二財政來源。政府將批租收益中的相當一部分要用于城市發(fā)展建設(shè)，如修路、整地、環(huán)境保護工程等。此外，實行土地批租還可以使政府通過控制市場上批租的土地數(shù)量，來控制經(jīng)濟發(fā)展速度和發(fā)展方向，減少開發(fā)風(fēng)險，使開發(fā)潛力相對穩(wěn)定。

2.政府對土地一級市場的高度壟斷，實行對土地的行政管理。香港政府強調(diào)對土地的行政管理，通過以下做法對土地一級市場實行高度壟斷。

(1)制定年度售地計劃。一般是在每年3月末公布來年的售地計劃，年土地批租量規(guī)定為50公頃。按規(guī)定，凡是超過售地計劃指標的，必須經(jīng)過土地委員會審議、批準。

(2)在土地批租之前，必須由城市規(guī)劃委員會按區(qū)做好規(guī)劃，并將規(guī)劃的內(nèi)容納入租契，以保證開發(fā)者對規(guī)劃的有效實施。另外，作為保護措施，政府對于尚未作出規(guī)劃的土地，通常以招標形式短期出租，用于露天存貨或停泊車輛，這樣既能確保地盡其用，又能帶來某些收益。如果土地沒有臨時用途，則將土地圍起來派人巡察，以防止被非法占用。

(3)地政處在批租土地之后，要對業(yè)權(quán)人是否履行土地契約進行監(jiān)督。如果發(fā)生拖欠地稅或擅自改變土地用途等違約現(xiàn)象，又不聽從當局警告，業(yè)權(quán)人則要受到懲罰。

(4)為了實施新市鎮(zhèn)建設(shè)計劃、市區(qū)重建計劃等，政府還可以根據(jù)“收回官邸條例”對私人用地進行強制征用。政府對征用的土地，要按現(xiàn)價向原業(yè)權(quán)人支付土地補償金，征用的土地僅限于公共用途。對此需要指出的是，香港土地交易制度的特點是業(yè)權(quán)關(guān)系遵循“認地不認人”的原則這樣便于有關(guān)部門處理因土地的使用、轉(zhuǎn)讓、抵押和出租所引起的各種關(guān)系。

3.政府以健全的土地法規(guī)維護土地交易秩序。香港政府完全依據(jù)土地法規(guī)進行土地批租和行政管理的。香港行政法規(guī)的基本特點：一是執(zhí)法的針對性強，“一事一議”、“一事一法”。二是所定條例的內(nèi)容既明確又具體，可操作性強。三是根據(jù)地產(chǎn)市場的發(fā)展、變化，及時對法規(guī)條例進行修訂、補充，以適應(yīng)政府調(diào)控經(jīng)濟的需要。四是法規(guī)條例的普及程度高，有利于政府依法管理。

4.不動產(chǎn)證券化的國際經(jīng)驗。

(1)香港政府不動產(chǎn)證券化――領(lǐng)匯基金。 領(lǐng)匯基金全稱為領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金, 將香港政府擁有的曾屬于房委會旗下151個商場（總樓面面積1876萬平方尺 ）、178個停車場（ 共約7.9 萬個車位） ,并向外聘請專業(yè)的管理團隊來負責經(jīng)營。香港特區(qū)政府宣布領(lǐng)匯基金此次上市的目的 ,是將政府資產(chǎn)私有化 、提高營運效率 ,同時也給一群有心投資房地產(chǎn)及物業(yè)的人士提供一個回報相對穩(wěn)定的投資渠道 。但由于兩名香港公屋居民要求對領(lǐng)匯基金上市進行司法復(fù)核 ,由此引發(fā)系列司法訴訟 ,領(lǐng)匯基金并未能如期上市。2007年7月中下旬 ,香港終審法院就領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金上市的合法性做出了最后裁決 ,使基金上市的合法性得到了肯定 。上市當天獲得19倍超額認購,最終定價在10.30港元的定價區(qū)間上限, 集資額約200億港元; 加上領(lǐng)匯貸款融資的122億港元, 房委會總計獲取收益約320億港元。

(2)領(lǐng)匯基金不動產(chǎn)證券化的基本內(nèi)容分析。①形成資產(chǎn)池。 香港房委會置入領(lǐng)匯的物業(yè)組合, 包括151個綜合零售物業(yè)設(shè)施及停車場、兩個獨立零售物業(yè)設(shè)施及29個獨立停車場; 物業(yè)總面積96萬平方米, 相當于全港零售物業(yè)總面積的9.1%; 車位逾7.9萬個, 占全港商業(yè)車位總數(shù)的13.7%。領(lǐng)匯基金將房委會旗下的這些資產(chǎn)形成資產(chǎn)池。②產(chǎn)品設(shè)計。領(lǐng)匯是香港的首支REITs產(chǎn)品。 領(lǐng)匯發(fā)行的是權(quán)益類REITs,對于香港房委會來說, 采用權(quán)益類REITs公開上市, 相比較其他發(fā)行債券等資產(chǎn)證券化形勢而言,募集到的資金更加接近領(lǐng)匯物業(yè)的市值, 在領(lǐng)匯物業(yè)估值338.02億港元的背景下, 共募集到320億港元的現(xiàn)金流, 這說明REITs這一資產(chǎn)證券化形式更適合市場化的資本運作, 實現(xiàn)資產(chǎn)的市值最大化。③領(lǐng)匯投資信托基金屬于封閉式基金。 首先, 基金單位持有人不得贖回; 其次, 領(lǐng)匯、策略伙伴和香港房委會在此次發(fā)售過程中都有明確的禁售規(guī)定; 第三, 領(lǐng)匯基金在香港聯(lián)席交易所上市, 其價格在一定范圍內(nèi)主要受供求關(guān)系的影響確定。領(lǐng)匯的這一設(shè)計主要是為了保證首發(fā)成功, 使公眾投資者容易接受和操作, 同時又減少了投機者惡意炒市的機會。

(3)領(lǐng)匯基金采用spv架構(gòu)領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金的spv采用的形式是spt( special purpose trust ) 。香港房委會下屬的領(lǐng)匯管理有限公司與匯豐機構(gòu)信托服務(wù)( 亞洲) 有限公司簽訂信托協(xié)議, 以香港房委會準備證券化的151項零售物業(yè)和停車場設(shè)施為基礎(chǔ)資產(chǎn)成立領(lǐng)匯基金, 附屬香港房委會, 匯豐機構(gòu)信托服務(wù)( 亞洲) 有限公司成為受托人。領(lǐng)匯基金上市募集到資金后, 向香港房委會收購基礎(chǔ)資產(chǎn), 并將資產(chǎn)委托于受托人進行經(jīng)營管理。這樣, 受托人擁有這項基礎(chǔ)資產(chǎn)法律上的所有權(quán), 而實際的收益權(quán)歸領(lǐng)匯基金單位持有人所有。

5.領(lǐng)匯基金對我們的啟示

(1)對REITs的理解。通過領(lǐng)匯基金的案例，我們知道，所謂房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）就是將商業(yè)等物業(yè)資產(chǎn)打包上市，然后按照這些不動產(chǎn)的收益（如每年租金、按揭利息等）作為標的，均等地分割成若干份資產(chǎn)出售給投資客。該過程一般都由專業(yè)基金公司（或投資機構(gòu)）開展經(jīng)營管理，并且定期向投資客派發(fā)紅利。如果說某某公司上市都是以企業(yè)名義出面的話，那么房地產(chǎn)投資信托基金則是用建筑物去上市。也就是把建筑物像上市公司那樣分成若干股份出售給投資客，這就是讓不動產(chǎn)實現(xiàn)證券化。在當前資金匱乏的形勢下，擁有大量物業(yè)的開發(fā)商一般都愿意通過房地產(chǎn)投資信托基金模式獲得現(xiàn)金。作為其他投資客可以通過證券市場的自由買賣獲得投資不動產(chǎn)的機會，以便從該公司不動產(chǎn)的租金和增值中獲得一定的收益。

(2)REITs相對于其他投資品種具有三個優(yōu)勢。①投資價值相對較高。由于REITs是一種通過發(fā)行信托的機構(gòu)運作，并聘請專業(yè)房地產(chǎn)信托管理公司采用高透明度的方式管理房地產(chǎn)項目，具有一定的可靠性。以后隨著該房地產(chǎn)項目的不斷增值，信托的價值往往會高于原有物業(yè)的凈資產(chǎn)值。②中小投資客都能涉足。由于中小投資客者沒有足夠多的資金買下整個建筑物，但可利用房地產(chǎn)投資信托基金形式購買其中部分股權(quán)，享受到只有大型房地產(chǎn)商可以持有大型優(yōu)質(zhì)物業(yè)的權(quán)利。③未來投資風(fēng)險相對較小。由于REITs與證券價格走勢的關(guān)聯(lián)性較低，因此受其他投資品種走勢的影響較小。在投資組合中如果摻入一定比例的REITs，倒是投資客分散投 資風(fēng)險的一種有效的方法。

四、集約利用土地資源的路徑以及實行不動產(chǎn)證券化的運作程序

1.集約利用土地資源的路徑。土地的有限性和不可再生性要求我們集約利用土地資源。必須切實轉(zhuǎn)變思路，著眼于存量挖潛、著眼于結(jié)構(gòu)調(diào)整，在已開發(fā)的建設(shè)用地中注重二次開發(fā)和復(fù)合利用。這是加快建設(shè)資源節(jié)約型城市的內(nèi)在要求，是保障我國社會經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展的必然選擇，是推進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟增長方式轉(zhuǎn)變的基本手段。必須從建設(shè)資源節(jié)約型城市的角度，統(tǒng)籌人口、產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境和土地資源等要素的協(xié)調(diào)發(fā)展，走土地集約利用的新路。必須轉(zhuǎn)變觀念、開拓思路，以制度創(chuàng)新和科技創(chuàng)新為動力，從提高土地投入產(chǎn)出水平、調(diào)整土地利用類型結(jié)構(gòu)、激活存量低效用地、統(tǒng)籌全市土地資源等方面挖掘節(jié)約集約利用土地資源的潛力。

(1)加強行政管理, 嚴格控制城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)模和土地供應(yīng)總量。從行政推動層面，制定整套推進土地資源集約利用的產(chǎn)業(yè)政策、價格政策、財稅政策和投資政策等，明確推進目標、推進重點和保障措施，落實政府、企業(yè)、社會團體和市民的各自責任。要控制住總量 , 限制住增量 , 才能盤活存量 , 提高土地利用的質(zhì)量。為此 ,首先要嚴格農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。除國家重點基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、線型工程必須占用農(nóng)地外 , 其他一般工程建設(shè)項目、工業(yè)企業(yè)項目原則上不得在規(guī)劃范圍外單獨新占農(nóng)地 , 而是在開發(fā)區(qū)、工業(yè)小區(qū)和城鎮(zhèn)用地范圍內(nèi)安排 , 盡量調(diào)劑使用閑置土地和低效利用土地。其次，房地產(chǎn)項目、經(jīng)營性項目原則上只能安排到存量建設(shè)用地上 , 通過舊城改造、企業(yè)搬遷騰出土地 , 以招標、拍賣等出讓方式從市場上取得。政府在部門具體推進節(jié)約集約用地政策和措施的實施時，應(yīng)明晰企業(yè)、社會團體和市民節(jié)約集約用地的義務(wù)和權(quán)責，提供有利于企業(yè)、社會團體和市民推行節(jié)約集約用地的公共服務(wù)平臺。

(2)充分盤活建設(shè)用地的利用潛力、開展土地清查，切實摸清各類用地的規(guī)模、分布和利用狀況，并在此基礎(chǔ)上針對不同情況擬定具體措施，充分盤活各類建設(shè)用地的利用潛力。 首先，優(yōu)先盤活閑置土地。健全閑置土地的動態(tài)監(jiān)管機制和措施，對由于各種原因形成的閑置用地，采取限期開發(fā)、調(diào)整項目、整理復(fù)墾、土地回收等多種途徑促進盤活。同時，通過完善土地閑置費收取、加強閑置土地處理的有關(guān)辦法，加大對閑置土地的處置力度，從制度上防止和減少閑置土地的產(chǎn)生。其次，激活低效土地。從激活零星、低效工業(yè)園區(qū)用地入手，鞏固開發(fā)區(qū)清理整頓成果，對存量建設(shè)用地中的批而未供、已批未用、部分閑置、低效利用等各類土地采取二次開發(fā)、主體調(diào)整、收購儲備等措施進行有效激活。第三穩(wěn)步有序推進中心村建設(shè)。依托產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施，科學(xué)布局農(nóng)村居住社區(qū)，合理安排農(nóng)村居住點，適當提高新建農(nóng)民居住點的容積率。加大分散農(nóng)村居民點的歸并整合力度，協(xié)調(diào)推進原有零星宅基地的置換和復(fù)墾。

(3)推進基礎(chǔ)設(shè)施用地的集約化利用。首先，推進地下市政場站設(shè)施的建設(shè)。在各類公共活動中心、以及其它城市用地緊張或者景觀環(huán)境要求較高的地區(qū)，結(jié)合地面綠地和高層建筑等項目，建設(shè)地下或半地下市政設(shè)施。推進架空線入地，有條件的逐步實施地下變電站，推進專業(yè)線纜溝的使用，結(jié)合地面建設(shè)綠地、公園和非永久性、非居住、非公共活動建筑等，進一步提高土地資源綜合利用效率。結(jié)合郊區(qū)新城和重點鎮(zhèn)建設(shè)，推進變電站入地，有針對性地開展建設(shè)共同溝的專項研究，努力集約化利用地下空間資源。其次，加大地下空間開發(fā)力度，搞好地下空間的綜合開發(fā)和合理利用。第三，結(jié)合重大設(shè)施的建設(shè)，進行土地的綜合開發(fā)和利用，使其具有復(fù)合式功能。對大型綠地、大型體育、文化、休閑等設(shè)施的開發(fā)建設(shè)，結(jié)合相關(guān)規(guī)劃和實際功能需求，倡導(dǎo)綜合設(shè)置地下商業(yè)、娛樂、民防、物資存儲等功能；對軌道交通建設(shè)，要以樞紐車站為核心，加強周邊各類相關(guān)設(shè)施的互相連通，形成與地上密切銜接，以交通功能為主導(dǎo)，集商業(yè)、休閑、民防等功能于一體的地下綜合公共活動空間。

2.不動產(chǎn)證券化的運作程序。

(1)發(fā)起設(shè)立REITs的操作流程

①確認首次發(fā)行REITs的目標資產(chǎn)，建立資產(chǎn)池。把不動產(chǎn)證券化的目標即市屬國有和集體等各類經(jīng)營性房地產(chǎn)組成資產(chǎn)池。作為原始權(quán)益人，我們對自己擁有的資產(chǎn)進行清理、估算考核,并將這些資產(chǎn)匯聚組合,形成一個資產(chǎn)池。資產(chǎn)池的大小視融資規(guī)模而定。②組成SPV實現(xiàn)真實出售。 (SPV即特設(shè)信托機構(gòu)，即統(tǒng)一注冊的用于管理區(qū)屬國有和集體等各類經(jīng)營性房地產(chǎn)的機構(gòu)) 我們設(shè)立一個獨立信托實體――SPV（特設(shè)信托機構(gòu))，然后與SPV簽訂買賣合同，將資產(chǎn)池中的資產(chǎn)過戶給SPV，并且這一交易必須以真實的交易方式進行。③SPV對不動產(chǎn)進行信用增級。信用增級的方式有三種：一、破產(chǎn)隔離,剔除原始權(quán)益人的信用風(fēng)險對投資收益的影響,提高資產(chǎn)支持證券等級；二、劃分優(yōu)先證券和次級證券,將不動產(chǎn)支持證券進行分類,對優(yōu)先證券的還本付息先于次級證券,從而降低優(yōu)先證券的信用風(fēng)險,提高其信用等級；三、金融擔保, SPV向信用級別很高的金融擔保公司辦理金融擔保,如發(fā)生違約,由金融擔保公司支付到期的證券本息。④選擇受托人，與受托人簽訂REITs信托服務(wù)協(xié)議 SPV與受托人簽訂信托協(xié)議，以準備證券化的區(qū)屬國有和集體等各類經(jīng)營性房地產(chǎn)為基礎(chǔ)成立基金。⑤發(fā)行證券階段。SPV邀請信用評級機構(gòu)對不動產(chǎn)支撐證券進行正式的發(fā)行評級,將評級結(jié)果向公眾報告。由證券承銷商負責向投資者銷售證券。⑥基金上市募集到資金后,向SPV收取出售價格。SPV從證券承銷商處獲取證券發(fā)行收入,再按照資產(chǎn)買賣合同規(guī)定的購買價格,將款項支付給原始權(quán)益人，并將資產(chǎn)委托給受托人進行經(jīng)營管理。⑦清償本息、對聘用機構(gòu)付費。我們指定一個資產(chǎn)管理公司或親自對資產(chǎn)池進行管理,負責收取、記錄資產(chǎn)池產(chǎn)生的現(xiàn)金收入,并將這些款項全部存入托管行的收款專用賬戶,專門用于對SPV(特設(shè)信托機構(gòu))和投資者的還本付息。

(2)發(fā)起設(shè)立REITs的建議。①組建REITs工作專門小組，政府部門領(lǐng)導(dǎo)掛帥，明確牽頭單位，由相關(guān)單位參加。負責REITs的前期調(diào)研、政策研究和方案設(shè)計等工作。②請國內(nèi)房地產(chǎn)金融專家就REITs的發(fā)起、設(shè)計、模式等講解專業(yè)知識。③上門考察學(xué)習(xí)國內(nèi)已有的REITs基金運作思路。④建議對市屬經(jīng)營性房地產(chǎn)進行清產(chǎn)核資，尋找符合REITs要求（年租金收入一般為資產(chǎn)價格的8%）的經(jīng)營性房地產(chǎn)。⑤初步確定發(fā)起人及其進入REITs的資產(chǎn)，并委托相關(guān)中介機構(gòu)對目標資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、收益等提出初步論證意見。⑥起草詳細的REITs基金組建方案，提交相關(guān)的信托公司和專家進行咨詢論證。

參考文獻：

[1]郭琳等:天津城市土地利用與交通可持續(xù)發(fā)展對策研究[J].天津師范大學(xué)學(xué)報, 2004, (3)

篇10

一、總體情況

當前我市在土地利用方面的當務(wù)之急是向節(jié)約集約用地方向轉(zhuǎn)變，進一步盤活存量土地，挖掘存量土地的潛力，我市出臺了《＃＃＃市國有土地收儲運營管理暫行辦法》，采取了一些得力措施：城市建設(shè)用地立足城區(qū)改造挖潛；工業(yè)項目建設(shè)用地嚴格按照四項指標控制供地；農(nóng)村居民點建設(shè)用地通過整理合并“空心村”建設(shè)中心村等辦法節(jié)約用地。通過實踐和積極探索，我們?nèi)〉昧吮容^好的成績。

二、批而未供、供而未用和閑置、空閑土地消化利用情況

我市現(xiàn)有城鎮(zhèn)存量建設(shè)用地＃＃宗，總面積＃＃＃＃＃平方米，其中閑置土地＃＃宗，面積＃＃＃＃＃平方米，空閑土地＃宗，面積＃＃＃＃平方米，批而未供土地＃宗，面積＃＃＃＃＃＃平方米，為分期開發(fā)項目。目前，已有＃＃＃＃＃平方米閑置土地納入我局土地儲備中心進行儲備運營，＃＃＃＃＃平方米批而未供土地也正在組織供地中。

三、主要調(diào)研地區(qū)基本情況和主要做法

（一）認識統(tǒng)一，各項制度基本落實

加強土地節(jié)約集約利用，是嚴格土地管理的重要環(huán)節(jié)，更是調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式、建設(shè)節(jié)約型社會的緊迫任務(wù)。有關(guān)地區(qū)對當?shù)氐纳鐣?jīng)濟發(fā)展階段、水平、定位和矛盾等都進行了比較充分認真的分析；對本地區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展與和諧發(fā)展、科學(xué)發(fā)展和可持續(xù)發(fā)展的差距都有了比較深刻的認識。

有關(guān)地區(qū)經(jīng)過認真反思和分析，在轉(zhuǎn)變資源利用方式、大力倡導(dǎo)節(jié)約集約利用上已經(jīng)形成共識，普遍認識到如果繼續(xù)按照陳舊的發(fā)展觀念和模式來搞建設(shè)，土地后備資源將根本無法保障“十一五”規(guī)劃經(jīng)濟指標的實現(xiàn)。因此，各地認真貫徹執(zhí)行宏觀調(diào)控政策，促進經(jīng)濟又好又快發(fā)展。

1、強化土地利用規(guī)劃、計劃管理，促進土地節(jié)約集約利用。一是在用地審批中嚴格土地規(guī)劃、計劃審查，充分發(fā)揮規(guī)劃、計劃對建設(shè)用地的引導(dǎo)和調(diào)控作用。從供給數(shù)量、結(jié)構(gòu)、供地方式、供給主體、供給時機等方面嚴格把握，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)合理布局和協(xié)調(diào)發(fā)展；二是妥善處理保障與調(diào)控的關(guān)系，在規(guī)劃、計劃盤子內(nèi)優(yōu)先保障國家、省重點建設(shè)項目、高新技術(shù)項目和城鄉(xiāng)公共事業(yè)用地；三是通過建設(shè)項目用地預(yù)審制度，嚴把規(guī)劃、計劃的落實關(guān)。從規(guī)劃用途、用地規(guī)模、供地政策、產(chǎn)業(yè)政策等方面嚴格把關(guān)。土地的規(guī)劃、計劃管理在經(jīng)濟運行中發(fā)揮了積極作用，引導(dǎo)和推動工業(yè)項目向園區(qū)集中、人口向城鎮(zhèn)集中，住宅向社區(qū)集中，促進了土地利用結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，提高了土地利用效率。

2、嚴格土地供應(yīng)政策，提升土地節(jié)約集約利用水平。各地結(jié)合當?shù)貙嶋H，普遍落實建設(shè)用地節(jié)約集約利用控制標準，依據(jù)省規(guī)定，結(jié)合實際制定了工業(yè)項目項目進入標準和建設(shè)用地節(jié)約集約利用控制標準和農(nóng)村居民點規(guī)劃建設(shè)用地標準。符合本地實際的控制標準的實施，對建設(shè)用地節(jié)約集約利用起到積極的推進作用，提高了土地利用強度。

3、發(fā)揮市場機制作用，提高土地資源配置效率。通過全面落實經(jīng)營性用地和工業(yè)用地公開出讓制度，以市場運作推進土地節(jié)約集約合理利用，通過發(fā)揮土地價格杠桿作用，促進了經(jīng)濟增長方式轉(zhuǎn)變。建立了“多渠道進水，一個水池蓄水，一個龍頭出水”的土地收儲供應(yīng)機制。進一步強化了政府對土地一級市場的壟斷和調(diào)控。通過實施土地儲備制度，將盤活國有企業(yè)資產(chǎn)與推動舊城改造和加快城市化進程三方面實施對接，達到整體推進，協(xié)調(diào)發(fā)展。

4、查清城鎮(zhèn)存量土地，充分挖掘土地集約利用潛力。為認真貫徹宏觀調(diào)控的一系列措施，各地積極應(yīng)對土地管理工作面臨的新形勢，在查清存量建設(shè)用地基礎(chǔ)上，充分做好存量土地利用這篇文章。針對存量土地開發(fā)潛力大的特點，采取各種有效措施，積極盤活存量建設(shè)用地，充分發(fā)揮每塊土地的利用效益，實現(xiàn)了城市土地集約利用。

5、加強建設(shè)用地批后監(jiān)管。全面實行建設(shè)用地全程跟蹤管理，進一步落實用地審批、開工檢查、竣工驗收的全程管理，對建設(shè)用地實行全程監(jiān)控，實行定期巡查及竣工驗收制度，確保項目用地及時利用，防止土地閑置、空閑現(xiàn)象的發(fā)生。部分地區(qū)還建立了多部門聯(lián)動復(fù)核驗收制度和鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土所屬地管理責任制，督促項目及時開工建設(shè)和按時竣工。

6、全面推行礦產(chǎn)資源有償使用，提高規(guī)?；?、集約化利用水平。各地在規(guī)范礦業(yè)權(quán)市場秩序的基礎(chǔ)上，合理確定采礦權(quán)價款，按照“公開、公平、公正”的原則，全面推行礦業(yè)權(quán)市場化運作，新出讓采礦權(quán)全部實行有償使用制度。嚴格按照“禁采區(qū)內(nèi)堅決禁止、限采區(qū)嚴格限制、可采區(qū)科學(xué)規(guī)劃”的原則，推進資源整合。在多渠道落實礦山環(huán)境整治資金的基礎(chǔ)上，通過實行礦山環(huán)境恢復(fù)治理保證金制度、建立礦山土地復(fù)墾制度和新辦開山采石礦山誠信準入制度，加強山體資源規(guī)劃保護，推動廢棄礦山環(huán)境治理，不斷完善礦山環(huán)境的生態(tài)補償機制。

（二）大膽實踐，積極探索新途徑

盤活存量土地，是土地節(jié)約集約利用的切入點，更是提高土地使用效率的一個重要組成部分。調(diào)研地區(qū)針對當前的突出問題和矛盾，按照國家和省的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本地實際，也相繼出臺了不少行之有效的好辦法、新舉措。歸納起來，就是“管住總量、控制增量、盤活存量、處置閑量”。

1、采取空間盤活方式，實現(xiàn)“借天生地”。調(diào)研地區(qū)普遍在開發(fā)園區(qū)倡導(dǎo)廠房向高空發(fā)展，嚴格限制單層廠房，鼓勵支持建造多層、高層廠房，部分地區(qū)積極推行“零增地技改”和“零增地招商”。通過在原廠區(qū)翻改擴建，增加容積率，有效提高了土地利用率，實現(xiàn)了“增資盤活”、高效利用存量土地的目標。

2、采取收回盤活方式，實現(xiàn)“筑巢引鳳”。對因受宏觀調(diào)控影響，企業(yè)建設(shè)資金發(fā)生困難、投資能力差，僅停留在簽約階段的項目，且局部未批先建的，引導(dǎo)其或合作嫁接，或解除入園協(xié)議，結(jié)清退還先期費用，自行退出用地，重新尋求合適的供地主體；對實際已經(jīng)正式供地，又確實無能力按合同約定時序進度投資，導(dǎo)致部分土地閑置的，采取“分割盤活”方式，協(xié)調(diào)確定給予必要補償，一次性收回閑置部分的國有土地使用權(quán)，分解落實并重新出讓給新的項目使用。

3、采取收儲盤活方式，實現(xiàn)“退二進三”。對關(guān)停并轉(zhuǎn)的工礦企業(yè)和學(xué)校用地，進行收購儲備，重新確定土地用途，以招拍掛出讓方式適時推出，提升了城市土地的經(jīng)濟價值。

4、采取轉(zhuǎn)讓盤活方式，實現(xiàn)“騰籠換鳥”。泰州市高港區(qū)政府先后兩次發(fā)出文件，部署開展存量土地專項摸底調(diào)查處置工作。在全面摸清和掌握存量土地底數(shù)的基礎(chǔ)上，創(chuàng)造性的提出將閑置土地按照使用現(xiàn)狀情況和閑置原因，分為全顯性閑置（批而未建）、半顯性閑置（半建半閑）、半隱性閑置（建設(shè)進度緩慢）、半顯性閑置（建成后部分停產(chǎn)）、全隱性閑置（建成后停產(chǎn)）等五種類型，靈活運用多種方式，分別加以處置，既緩解地根緊縮的矛盾，又走出一條節(jié)約集約用地、促進經(jīng)濟和社會發(fā)展的新路子。對閑置的存量土地，分別進行督查會辦，責令限期整改。對整改難以到位的，重新組織招商，鼓勵和引導(dǎo)企業(yè)通過“騰籠換鳥”的項目置換方式，將存量變增量，全程服務(wù)辦理依法轉(zhuǎn)讓。

5、采取置換盤活方式，實現(xiàn)“遠水解近渴”。泰州市高港區(qū)、興化市、東?？h等地區(qū)通過對近幾年來農(nóng)轉(zhuǎn)用指標使用情況進行重新排查，對主要由于園區(qū)建設(shè)規(guī)劃修改、道路規(guī)劃變化、原企業(yè)投資方向調(diào)整等原因，致使原農(nóng)轉(zhuǎn)用審批地塊無法使用，符合省空間置換政策、實地仍保持耕地現(xiàn)狀的，在報經(jīng)省廳現(xiàn)場勘查，落實原審批地塊恢復(fù)原狀，新置換地塊安排，滿足合適項目的用地需求，上報征地手續(xù)后，再依法供地，以避免存量農(nóng)轉(zhuǎn)用指標的閑置浪費，有效緩解了指令性計劃緊張的矛盾。

6、采取掛鉤盤活方式，實現(xiàn)“星星換月亮”。在大力推進“三集中”的過程中，與工業(yè)化和城鎮(zhèn)化相伴生的傳統(tǒng)村莊建設(shè)用地，就成為潛力最大的土地后備資源。沛縣等不少地方主動調(diào)整思路，拋棄“無地可墾”的舊觀念，充分挖掘村莊存量土地的利用潛力。一是加大了廢舊村莊復(fù)墾整理力度，提升了耕地占補平衡的能力。二是積極實施增減掛鉤，集中使用掛鉤“周轉(zhuǎn)”指標，既保證了耕地“占補平衡”目標的實現(xiàn)，又有效保障了各工業(yè)集中區(qū)和農(nóng)民安置區(qū)的集約用地需求，同時有力促進了“拆舊區(qū)”農(nóng)業(yè)生產(chǎn)規(guī)模、集約、高效發(fā)展，為長遠集聚用地贏得了主動。

（三）創(chuàng)新實踐，加快構(gòu)建新機制

要做到布局集中、產(chǎn)業(yè)集聚、用地集約，不僅要統(tǒng)一思想認識，明確方法途徑，而且還要有配套的政策支持，充分調(diào)動各方的積極性，從而以節(jié)約集約利用促進科學(xué)發(fā)展。部分地區(qū)創(chuàng)新實踐了一些符合本地實際的政策和措施：

1、建立激勵機制，切實轉(zhuǎn)變土地利用方式。一是實行標準廠房建設(shè)的鼓勵政策。二是制定飛地開發(fā)的推進政策。三是推行集中安置區(qū)建設(shè)的引導(dǎo)政策。為創(chuàng)新農(nóng)民拆遷安置房用地集約利用方式，灌云縣、沛縣、豐縣等地區(qū)凍結(jié)了農(nóng)民占用耕地住宅建房，一律利用村莊內(nèi)空閑地建設(shè)；凍結(jié)城區(qū)和工業(yè)園區(qū)安排拆遷戶單獨住宅用地，實行集中自建模式安置。一是嚴格規(guī)定開發(fā)園區(qū)必須首先啟動統(tǒng)一的規(guī)劃建設(shè)，否則停止其他招引項目的供地，每年用地計劃使用上必須首先適量滿足集中安置區(qū)用地需求；二是集中安置區(qū)按規(guī)劃由農(nóng)民自建安置房，政府把配套做齊全、環(huán)境做美化，嚴格規(guī)定所有拆遷安置戶，必須全部進集中安置區(qū)，不在安排單獨宅基地；三是在拆遷安置補償上，實行“拆一還一補差價”的優(yōu)惠政策，確實有困難的拆遷安置戶，可以提前支付一部分個人保障帳戶的土地補償安置資金。

2、建立約束機制，從嚴控制用地需求規(guī)模。調(diào)研地區(qū)都普遍建立了有各相關(guān)職能部門參加的工業(yè)用地準入會辦機制，按照江蘇省限制、禁止供地目錄、建設(shè)用地指標體系，通過多道閘門，嚴把準入關(guān)。首先，由發(fā)改委、經(jīng)貿(mào)委嚴把項目預(yù)評估關(guān)，按項目產(chǎn)業(yè)政策、環(huán)境評估、投資強度、規(guī)劃等要求，嚴格控制限制性產(chǎn)業(yè)項目，對不達標項目堅決拒之門外。其次，由工商、財政部門嚴把注冊資本到位關(guān)，要求投資企業(yè)畝均注冊資本實際到賬，必須達到規(guī)定的畝均投資強度的25%，并出具作為供地必備的相關(guān)證明，防止投資虛報強度、虛假出資。第三，由國土部門嚴把供地關(guān)，按照用地定額標準，從土地供應(yīng)上制止了盲目投資和低水平重復(fù)建設(shè)；對投資強度達不到的項目，核減用地規(guī)?；蛲Ｖ构┑兀粚χ行∑髽I(yè)特別是投資強度小于地方規(guī)定標準（調(diào)研地區(qū)的地方標準均高于省定標準）的工業(yè)項目，原則規(guī)定不單獨供地，提倡租用標準廠房；對民營、私營企業(yè)，投資強度小于地方規(guī)定標準的，鼓勵利用鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)園存量土地建標準廠房，嚴把土地集約利用關(guān)。尤其是經(jīng)濟欠發(fā)達的＃?？h、＃?？h等地區(qū)，在建設(shè)項目省控投資強度等標準上都相應(yīng)提高了當?shù)氐膶嵤╅T檻，提高了招商引資的標準，引入了一批起點較高、投資較大、技術(shù)較新的企業(yè)。

3、建立市場機制，不斷優(yōu)化土地資源配置。經(jīng)營性項目用地市場化程度較高，其用地相對比較集約。經(jīng)過多年的實踐，已形成一系列經(jīng)營性土地儲備、招標拍賣掛牌的操作流程，交易行為日趨規(guī)范。同時，不少地方注重講究經(jīng)營性土地上市策略，首選盤活存量土地，存量土地上市首選舊城改造和退二進三的土地；以新增用地上市為輔，基本做到“征地補償、拆遷安置、社會保障”三者同步到位，嚴格實現(xiàn)了從“毛地”出讓到“凈地”出讓的轉(zhuǎn)變，土地出讓金也按規(guī)定實行“收支兩條線管理”，堅決杜絕私下減緩免的現(xiàn)象。

4、建立倒逼機制，充分挖掘土地資源潛力。＃＃市高港區(qū)國土部門配合稅務(wù)部門，一方面，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅進行清算；另一方面，認真落實城鎮(zhèn)土地使用稅征收政策。嚴格高標準的全面征收，對企業(yè)產(chǎn)生很大震動，有部分企業(yè)因難以承受土地經(jīng)營使用和保有成本大幅增加，打算轉(zhuǎn)讓或分割閑置的土地，有效遏制了空圈土地和浪費土地的行為，批而不用、批少用多的現(xiàn)象迅速減少，利用經(jīng)濟杠桿促進土地集約利用效應(yīng)明顯。

5、建立監(jiān)管機制，落實建設(shè)用地全程跟蹤。調(diào)研地區(qū)在認真執(zhí)行閑置土地處置政策規(guī)定的基礎(chǔ)上，落實預(yù)防建設(shè)用地閑置的業(yè)務(wù)措施。主要是批后的土地跟蹤管理工作，一是在放線交地后，聯(lián)合土地執(zhí)法監(jiān)察部門，重點動態(tài)監(jiān)管建設(shè)項目是否改變用途，布局、建筑系數(shù)、綠化率是否符合集約使用的要求，發(fā)現(xiàn)問題及時制止并限期糾正；二是建立項目竣工聯(lián)合驗收制度，＃＃市、＃＃市高港區(qū)、＃?？h會同規(guī)劃、建設(shè)、國土等部門，集中檢查批文執(zhí)行情況，必要時依法予以處置；三是對新出讓土地實行預(yù)登記制度，一年內(nèi)發(fā)現(xiàn)用地要素變更的，不予正式登記，促進已批土地的集約高效利用。

四、當前主要問題

土地粗放利用現(xiàn)狀的形成，是各種社會經(jīng)濟因素共同作用的結(jié)果。多年來，各地通過采取行之有效的管理措施，造成土地粗放利用的不少問題得到了不同程度地解決，但從調(diào)研的地區(qū)看，還存在一些不利于土地節(jié)約集約利用的問題。

(一)各項規(guī)劃相互銜接不夠

根據(jù)土地利用總體規(guī)劃的性質(zhì)與作用，它應(yīng)具有綜合性、戰(zhàn)略性、控制性和權(quán)威性、其他各類規(guī)劃應(yīng)與其協(xié)調(diào)。但現(xiàn)實的各類規(guī)劃如交通、水利、城市、生態(tài)、旅游等規(guī)劃，缺乏與土地利用總體規(guī)劃的銜接與協(xié)調(diào)。在編制時間、調(diào)整范圍等方面互不統(tǒng)一，在很大程度上影響、制約了土地利用總體規(guī)劃的全面實施。

(二)現(xiàn)行土地管理體制與行政管理體制尚有脫節(jié)

隨著經(jīng)濟體制改革的深化，原有基本建設(shè)程序被打破，土地審批權(quán)雖然上收到國家和省兩級，但供地權(quán)，登記發(fā)證權(quán)等都集中在市、縣政府，當國家宏觀調(diào)控政策與地方經(jīng)濟發(fā)展、引進項目出現(xiàn)矛盾時，由于招商引資對地方經(jīng)濟的發(fā)展舉足輕重，建設(shè)項目是地方財政、GDP、稅收的重要來源，而國土部門難以參加到項目用地決策過程，市、縣國土部門很難頂住壓力，基層國土所全程跟蹤管理的作用未能充分發(fā)揮。

(三)落實行業(yè)用地控制標準還不夠到位

已頒布的工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標中的投資強度要求，在供地時對謊報、虛報投資的，還缺少明確的審核辦法，難以把關(guān)控制。用地規(guī)?？刂茦藴实穆鋵?，需要多部門協(xié)同配合，否則在實施過程中難以到位。如城市規(guī)劃人均用地指標，雖然國家有了明確標準規(guī)定，但一些地方在部門文件和具體管理過程中，建設(shè)和國土部門意見常有分歧，給用地管理造成漏洞。

(四)農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)缺乏法律和制度保障

集體土地流轉(zhuǎn)屬于物權(quán)保護范疇，當前，僅靠效力等級較低的政策和改革試點來推動，在實踐中經(jīng)常遇到現(xiàn)行法律障礙，被流轉(zhuǎn)的集體建設(shè)用地，在經(jīng)濟活動中的各項權(quán)能受到法律制約。尤其是不少地方出現(xiàn)的自發(fā)性流轉(zhuǎn)，亟待規(guī)范性的流轉(zhuǎn)程序和辦法來切實規(guī)范。

五、相關(guān)建議

（一）完善批后監(jiān)管辦法。企業(yè)對土地的投資強度有很大的不確定性，目前國土部門對企業(yè)投資強度主要依據(jù)項目可行性研究階段發(fā)改部門提供的文件或批復(fù)，而企業(yè)在取得土地后工程設(shè)計、建設(shè)時實際的投資規(guī)模往往有變數(shù)，國土部門就無法掌握，而且閑置土地認定中，建筑密度、投資強度等因素如何認定，由誰認定等尚無詳細的評價辦法。建議引入中介機構(gòu)，對項目投資資金落實情況給予跟蹤評價，評價結(jié)果作為監(jiān)管的依據(jù)。

（二）增強地方政府節(jié)約集約利用的責任意識。要想地方政府對土地利用更加重視支持，就必須有一個科學(xué)的政績評價體系，建議省委、省政府將耕地保有量、基本農(nóng)田保護、單位GDP和固定資產(chǎn)投資規(guī)模增長的新增建設(shè)用地消耗列入政績考核。

（三）細化監(jiān)管手段強化監(jiān)管力度。把節(jié)約集約用地做到位，建設(shè)和完善國土資源規(guī)范有序、保障有力、調(diào)控有效機制，才能保障科學(xué)發(fā)展觀貫徹落實。國土資源管理部門應(yīng)從建設(shè)項目用地預(yù)審或出讓條件設(shè)定著手，嚴格審查投資額度，同時參考項目企業(yè)的注冊資產(chǎn)，由銀行出具驗資證明，方可批準核準備案，防止虛擬項目總投資。

（四）強化土地利用總體規(guī)劃管控作用。在一定區(qū)域范圍內(nèi)，土地利用總體規(guī)劃應(yīng)該高于其他規(guī)劃?，F(xiàn)行的土地利用總體規(guī)劃是以耕地保護為價值取向，在新一輪土地利用總體規(guī)劃修編中，土地利用總體規(guī)劃應(yīng)體現(xiàn)兩個目的：一是落實嚴格的耕地保護制度，二是必須對規(guī)劃建設(shè)用地特別是城市（縣城）建設(shè)用地作出嚴格的控制。一旦土地利用總體規(guī)劃形成，除特殊情況外，不允許擅自改變。