導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)成本控制，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本控制；成本構(gòu)成；影響因素；控制措施

一、房地產(chǎn)成本控制

房地產(chǎn)成本控制就是對各項(xiàng)成本所占的比例、構(gòu)成、彈性空間、可控性等進(jìn)行分析，在投資決策時進(jìn)行成本估算，在初步設(shè)計(jì)方案出來后進(jìn)行成本預(yù)算，在開發(fā)過程中根據(jù)目標(biāo)進(jìn)行成本動態(tài)控制，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤指標(biāo)的一個過程或活動 。簡單來說，房地產(chǎn)成本控制是把房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本和費(fèi)用控制在預(yù)定標(biāo)準(zhǔn)之內(nèi)的一系列組織管理工作，是一種全員的、全過程的管理。

加強(qiáng)房地產(chǎn)成本控制與管理是房地產(chǎn)企業(yè)擺脫困境，增加收入、提高經(jīng)濟(jì)效益的有效手段，并且也是影響企業(yè)生存與發(fā)展、競爭力大小的戰(zhàn)略問題。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想在激烈的市場競爭中長期立足并得到發(fā)展， 取得良好的經(jīng)濟(jì)效益， 就必須重視成本控制工作， 切實(shí)提高成本管理水平。

二、房地產(chǎn)成本構(gòu)成

房地產(chǎn)作為商品的開發(fā)經(jīng)營與其他商品的開發(fā)經(jīng)營不同，其商品成本構(gòu)成有它的特殊性。房地產(chǎn)成本是指一定時期內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)為生產(chǎn)和銷售房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品而花費(fèi)的各項(xiàng)耗費(fèi)。房地產(chǎn)商品的成本由開發(fā)成本和經(jīng)營成本兩大部分構(gòu)成，其中房地產(chǎn)的開發(fā)成本包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公建配套設(shè)施費(fèi)及開發(fā)間接費(fèi)等；房地產(chǎn)的經(jīng)營成本包括銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、稅收、財(cái)務(wù)費(fèi)用、行政性費(fèi)用等 。

三、控制房地產(chǎn)成本的措施

當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理中普遍存在著成本意識淡化，成本管理弱化，成本行為軟化現(xiàn)象，致使成本失控日益嚴(yán)重，成本水平居高不下，嚴(yán)重制約著房地產(chǎn)企業(yè)效益的提高，影響企業(yè)的發(fā)展。究其原因，主要是企業(yè)在 “誰來管”、“管什么”、“怎么管”這三個基本問題上陷入了誤區(qū)，造成管理上的認(rèn)識偏差與行為偏差 。本文從宏觀層面和微觀角度提出控制房地產(chǎn)成本的措施，來達(dá)到嚴(yán)格控制各項(xiàng)費(fèi)用支出，降低成本的目標(biāo)。

（一）宏觀上的房地產(chǎn)成本控制

1.樹立科學(xué)的房地產(chǎn)成本控制理念

成本控制是一個全過程的、相對的控制，是從宏觀到微觀、從粗放到細(xì)致的過程，是根據(jù)項(xiàng)目運(yùn)作的不同階段性價比進(jìn)行優(yōu)選的問題。所以，房地產(chǎn)成本控制必須上升到經(jīng)營的高度，站在這個層面，大力倡導(dǎo)全員、全過程的成本控制方法，樹立科學(xué)的成本控制理念，實(shí)行正確的成本控制形式。

2.建立房地產(chǎn)成本管理體系

成本管理體系是以合理的成本結(jié)構(gòu)分類作為成本管理的基礎(chǔ)，以目標(biāo)成本作為成本控制的基線，以合同為中心，是包括全過程、全成本、動態(tài)成本和以合同為中心四個要點(diǎn)的全動態(tài)成本管理。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身實(shí)際情況，選擇適合的成本管理體系軟件，進(jìn)行科學(xué)有效的管理，從而達(dá)到控制成本，獲得最大經(jīng)濟(jì)效益和社會效益的目的。

（二）微觀上的房地產(chǎn)成本控制

微觀層面上的房地產(chǎn)成本控制應(yīng)該堅(jiān)持節(jié)約、全面控制、動態(tài)控制的原則，采取組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等措施控制工程成本，加強(qiáng)質(zhì)量管理，控制返工率。具體來講就是根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的各個階段，分別進(jìn)行成本的控制。

1. 編制科學(xué)合理的成本控制目標(biāo)

在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策階段， 開發(fā)商就要對所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場定位、品質(zhì)要求有一個初步的估計(jì)，對項(xiàng)目成本進(jìn)行初步測算，并在項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程中予以體現(xiàn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)實(shí)行工程造價和設(shè)計(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法， 這有利于在保證項(xiàng)目市場定位和品質(zhì)的同時， 有效地控制工程造價。在保證品質(zhì)的前提下，繼續(xù)加大改進(jìn)和優(yōu)化設(shè)計(jì)，進(jìn)一步降低開發(fā)成本，合理安排工程周期和建設(shè)資金，嚴(yán)格控制建安成本、材料和設(shè)備的價格成本。

2.設(shè)計(jì)階段的成本控制

設(shè)計(jì)階段是全面規(guī)劃和具體描述開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施意圖的階段， 是科學(xué)技術(shù)轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力的紐帶，是處理技術(shù)和經(jīng)濟(jì)關(guān)系的關(guān)鍵性環(huán)節(jié)，是計(jì)劃與控制建設(shè)工程成本的重點(diǎn)階段，對房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)成本有著舉足輕重的作用。

設(shè)計(jì)階段的首要任務(wù)是設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化，設(shè)計(jì)方案不但要考慮技術(shù)上的可行性，還要考慮經(jīng)濟(jì)上的合理性。通常設(shè)計(jì)階段成本控制的具體程序是：專題調(diào)研--設(shè)計(jì)任務(wù)書--方案設(shè)計(jì)--圖紙會審。建議進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)，推行限額設(shè)計(jì)，是設(shè)計(jì)階段控制工程造價的有效手段。實(shí)行設(shè)計(jì)招標(biāo)，可多方面擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)方案。同時，規(guī)劃設(shè)計(jì)要樹立“以人為本”的思想，適應(yīng)市場的需求。據(jù)統(tǒng)計(jì)，設(shè)計(jì)費(fèi)一般只相當(dāng)于建筑工程總費(fèi)用的1%左右 ，但正是這1%的設(shè)計(jì)費(fèi)用決定了幾乎全部后期的工程建設(shè)費(fèi)用，由此可見，設(shè)計(jì)階段的成本控制在整個項(xiàng)目投資中的重要性。

3.房地產(chǎn)建設(shè)階段的成本控制

首先，要抓好施工圖審核與細(xì)化。在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中，施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)質(zhì)量的好壞以及審核的水平高低，對成本控制有著直接的關(guān)系，它們對建設(shè)施工過程中，減少可變因素和不確定因素起著至關(guān)重要的作用。要控制好建設(shè)成本， 就必須抓好房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中的施工圖審核與細(xì)化工作。

其次，強(qiáng)化工程施工招標(biāo)、材料采購招標(biāo)和合同管理工作。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)過程中，應(yīng)盡量選擇公開招標(biāo)方式，讓符合要求的企業(yè)能充分獲知工程招標(biāo)信息，從而保證投標(biāo)單位能最大限度響應(yīng)招標(biāo)書的要求，合同條款能在滿足其他要求同時，最大限度地有利于建設(shè)成本控制工作。

第三，加強(qiáng)工程建設(shè)的現(xiàn)場管理，派合格的現(xiàn)場代表進(jìn)駐工地，并委托有實(shí)力的監(jiān)理公司，加強(qiáng)對工程質(zhì)量、工期和成本管理。加強(qiáng)預(yù)算與施工現(xiàn)場檢查的聯(lián)系，深化預(yù)算管理，嚴(yán)格預(yù)算制度，杜絕人為因素造成的成本上升，及時發(fā)現(xiàn)可能發(fā)生的成本變動因素，通過管理措施，控制不必要的成本上升，提高預(yù)算的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，最大限度地發(fā)揮預(yù)算工作對成本控制的預(yù)警作用、 輔助作用， 完善項(xiàng)目成本控制的體系。

4. 結(jié)算階段的成本控制

為保證項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的順利進(jìn)行，要遵循一定的程序和建設(shè)項(xiàng)目總體計(jì)劃的要求，按施工進(jìn)展的實(shí)際情況分階段進(jìn)行；所有建設(shè)項(xiàng)目竣工后，按照國家有關(guān)規(guī)定編制結(jié)算報(bào)告。

結(jié)算階段控制一般情況下有兩種效益組成：一種效益是直接效益，該效益主要為同施工單位的對數(shù)階段，嚴(yán)格按照工程量清單或者定額計(jì)價方式計(jì)算工程量及綜合單價分析、材料調(diào)差、取費(fèi)。匯總出整個工程各單項(xiàng)工程結(jié)算造價作為工程款支付依據(jù)，即為該項(xiàng)目最終建安成本數(shù)據(jù)。另一種效益為間接效益，主要為統(tǒng)計(jì)分析再利用。根據(jù)本公司已做項(xiàng)目或者分析其他項(xiàng)目結(jié)算數(shù)據(jù)，按分部分項(xiàng)進(jìn)行分析，找出差異且進(jìn)行對比分析，匯總出不同類型的住宅或別墅單方造價，則可利用于后期購地或者項(xiàng)目測算用，為以后的項(xiàng)目作準(zhǔn)備。

篇2

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本控制

前言：工程建設(shè)成本控制，主要集中在工程設(shè)計(jì)、項(xiàng)目施工這兩個階段。雖然工程建設(shè)成本的發(fā)生主要在工程施工階段，但建安費(fèi)用的大小以及費(fèi)用的發(fā)生是否合理，更大程度上取決于規(guī)劃設(shè)計(jì)階段。因此，工程成本控制的方式是從項(xiàng)目的前期入手，在施工階段進(jìn)行重點(diǎn)控制，對項(xiàng)目工程成本管理實(shí)行全過程動態(tài)管理。通過加強(qiáng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段和項(xiàng)目建設(shè)階段的成本控制，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本控制的總目標(biāo)。

一房地產(chǎn)開發(fā)成本的組成

房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用。就其用途來說，大致可分為3部分：土地、土建及設(shè)備費(fèi)用。這是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占總成本的80％。其中最重要的是土地費(fèi)用。土地費(fèi)用主要包括置換成本、批租費(fèi)用、動遷費(fèi)用等。房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個項(xiàng)目前，必須將預(yù)計(jì)的土地費(fèi)用通過土地面積和容積率的換算，計(jì)算出未來所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本(俗稱樓板價)，以此來進(jìn)行項(xiàng)目的可行性評估。

配套及其他收費(fèi)支出。主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費(fèi)。學(xué)校、醫(yī)院、商店等生活服務(wù)性設(shè)施也是不可缺少的。其他收費(fèi)支出中有些雖屬于押金性質(zhì)，如檔案保證金、綠化保證金等，但難以全部收回。這類收費(fèi)項(xiàng)目種類繁多，標(biāo)準(zhǔn)不一，許多項(xiàng)目由壟斷性企事業(yè)單位執(zhí)行，隨意性很強(qiáng)，標(biāo)準(zhǔn)普遍偏高。配套及其他收費(fèi)項(xiàng)目是房地產(chǎn)開發(fā)成本中受外界因素影響最大的一塊費(fèi)用支出，一般占項(xiàng)目總投資的10％～15％。

管理費(fèi)用和籌資成本。房地產(chǎn)開發(fā)與其他行業(yè)相比，有建設(shè)周期長、投資數(shù)額大、投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，因此，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)必須通過貸款來解決資金需要，這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。如何把這部分費(fèi)用核算好，對正確計(jì)算開發(fā)成本將起到非常重要的作用。

二設(shè)計(jì)階段的成本控制

(一)設(shè)計(jì)方案優(yōu)化

設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化是設(shè)計(jì)階段的首要任務(wù)，它對工程建設(shè)成本有著舉足輕重的作用。設(shè)計(jì)方案不但要考慮技術(shù)上的可行性，還要考慮經(jīng)濟(jì)上的合理性。比如在寫字樓的建筑方案設(shè)計(jì)時，通過優(yōu)化建筑造型，裝修方案、標(biāo)準(zhǔn)層面積、公共區(qū)域的布置等方案，可以最大限度地提高建筑使用率，再設(shè)備選型方面，再保證技術(shù)可行的基礎(chǔ)上，如在電梯空調(diào)弱電系統(tǒng)等方案設(shè)計(jì)時，通過合理的方案優(yōu)化，可以節(jié)省大量投資，對降低工程成本起到了事半功倍的效果。如某國際大廈項(xiàng)目，通過對地下停車場柱網(wǎng)及交通路線的優(yōu)化設(shè)計(jì)，增加了約15％的停車位，降低了停車位的單位工程成本。在此項(xiàng)目建設(shè)過程中，通過優(yōu)化規(guī)劃方案，最大限度地利用原地形特點(diǎn)，規(guī)劃成獨(dú)具特色的坡地型別墅，從而減少了土方工程量，大大降低了前期“三通一平”工程的成本，并通過提高對回填土工程的技術(shù)要求，為后期的地基處理節(jié)省了投資。

(二)實(shí)行限額設(shè)計(jì)，有效控制造價

限額設(shè)計(jì)就是按批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書和投資估算，控制初步設(shè)計(jì)，按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)的總概算，去控制施工圖的設(shè)計(jì)。實(shí)施限額設(shè)計(jì)，強(qiáng)化設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制，是控制設(shè)計(jì)“鍍金”的有效方法。一旦設(shè)計(jì)獲得批準(zhǔn)，應(yīng)嚴(yán)格控制變更程序，不輕易變更設(shè)計(jì)，以保證投資限額不輕易突破。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程造價管理人員應(yīng)與設(shè)計(jì)部門積極配合，及時提供可靠的工程基礎(chǔ)資料。設(shè)計(jì)不精、深度不夠是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的一大通病。迭也是直接導(dǎo)致工程造價增加的一大不確定因素。頻繁的設(shè)計(jì)變更帶來工程造價的失控，因此，必須對各項(xiàng)指標(biāo)確定設(shè)計(jì)限額，并建立獎懲考核激勵機(jī)制。一種可以類比的方法是，利用同類建筑工程的技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行科學(xué)分析、比較，優(yōu)化設(shè)計(jì)，為降低工程造價奠定基礎(chǔ)。

(三)前期造價分析

通常設(shè)計(jì)階段成本控制的具體程序是：專題調(diào)研設(shè)計(jì)任務(wù)書一方案設(shè)計(jì)圖紙會審。由于關(guān)注點(diǎn)的不同，設(shè)計(jì)單位往往對工程成本控制的重視程度不如開發(fā)單位，因此這一階段的成本控制應(yīng)該由開發(fā)單位牽頭，由設(shè)計(jì)單位來實(shí)現(xiàn)。開發(fā)單位在委托設(shè)計(jì)前，要組織力量對成本可控敏感的部分進(jìn)行專題調(diào)研，通過考察相關(guān)項(xiàng)目、收集最新技術(shù)資料，組織專題專家會等方式，與設(shè)計(jì)單位共同完成。在確定項(xiàng)目技術(shù)方案的同時，確定成本控制目標(biāo)。還可采用定額設(shè)計(jì)的方式，在設(shè)計(jì)任務(wù)書中。把包含成本控制內(nèi)容的意圖系統(tǒng)、明確地告知設(shè)計(jì)單位。及時組織圖紙會審，從設(shè)計(jì)、工程，銷售等多角度對設(shè)計(jì)方案進(jìn)行可行性分析。據(jù)統(tǒng)計(jì)，設(shè)計(jì)費(fèi)一般只相當(dāng)于建筑工程總費(fèi)用的1％左右，但正是這1％的設(shè)計(jì)費(fèi)用決定了幾乎全部后期的工程建設(shè)費(fèi)用，由此可見，設(shè)計(jì)階段的成本控制在整個項(xiàng)目投資中的重要性。在設(shè)計(jì)階段，造價人員的工作重點(diǎn)是通過造價分析，協(xié)助技術(shù)人員按技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方法和價值工程原理選擇最佳設(shè)計(jì)方案。

二工程招投標(biāo)階段的成本控制

建設(shè)項(xiàng)目實(shí)行工程招投標(biāo)制，既能引入市場競爭機(jī)制，降低工程造價，又能防止建設(shè)單位的一些暗箱操作。在工程項(xiàng)目材料設(shè)備的采購過程中，為了保證中標(biāo)價的合理性，防止不合理或非實(shí)質(zhì)性報(bào)價中標(biāo)，在開發(fā)的綜合樓項(xiàng)目中幕墻、消防器材、水泵等投資額較大的子項(xiàng)目，采用低-價中標(biāo)的形式，這樣做不僅可以避免哄抬標(biāo)價的現(xiàn)象，又可以避免“低價中標(biāo)”導(dǎo)致“低質(zhì)工程”的出現(xiàn)。首先在參加投標(biāo)的企業(yè)中選取3～4家規(guī)模較大、信譽(yù)度較高、質(zhì)量有保障、品牌有一定知名度的企業(yè)作為投標(biāo)人。在招投標(biāo)辦的監(jiān)督下采用了詢標(biāo)的形式進(jìn)行投標(biāo)。

投標(biāo)的程序是：先由投標(biāo)方自主報(bào)價，抽簽決定詢標(biāo)順序后，進(jìn)行第一次詢標(biāo)，詢問投標(biāo)方的最高降價幅度。然后進(jìn)行第二次詢標(biāo)，以最終確認(rèn)投標(biāo)各方的最后報(bào)價。這樣既給投標(biāo)方一定的時間考慮，又使投標(biāo)人有一種無形的壓力，追使企業(yè)盡量壓縮自己的利潤空間。如(生活水泵的采購)，我們就是以第一輪低干報(bào)價的30％，第二輪又降3％的價格最終成交。

三項(xiàng)目建設(shè)階段的成本控制

項(xiàng)目建設(shè)階段的工程成本控制主要集中在招投標(biāo)、合同簽署、工程變更和竣工結(jié)算四個方面。

(一)采用招標(biāo)方式選擇工程承包單位與材料供應(yīng)商在選擇工程項(xiàng)目的承包單位和材料設(shè)備的供應(yīng)商時，進(jìn)行公開招投標(biāo)是控制工程成本的最有效辦法。在招投標(biāo)過程中，充分利用項(xiàng)目的規(guī)模優(yōu)勢和供應(yīng)商的自身優(yōu)勢及相互競爭、可以獲得最優(yōu)惠價格，特別是對于影響力大的重點(diǎn)項(xiàng)目，往往投標(biāo)單位會根據(jù)規(guī)模效益及社會效益以低于常規(guī)造價的價格報(bào)標(biāo)，同時盡量使更多的總承包商和材料供應(yīng)商入圍。

在招標(biāo)過程中，工程管理部門和造價管理部門應(yīng)該仔細(xì)審閱圖紙，盡可能減少工程實(shí)施過程中的設(shè)計(jì)變更和中標(biāo)單位以后的索賠機(jī)會。在評標(biāo)過程中，要仔細(xì)分析各投標(biāo)單位的投標(biāo)文件，防止低價中標(biāo)、高價索賠和不平衡報(bào)價的情況出現(xiàn)。另外還要積極鼓勵各投標(biāo)單位從專業(yè)角度出發(fā)提出各種合理化建議、優(yōu)化設(shè)計(jì)方案。

在招標(biāo)中采用工程量清單的方式是目前越來越普遍采用的一種方式．工程量清單招標(biāo)有利于項(xiàng)目實(shí)施中進(jìn)行成本動態(tài)控制。工程量清單是指按照招標(biāo)文件和施工圖紙的要求與規(guī)定，依據(jù)統(tǒng)一的工程量計(jì)算規(guī)則，結(jié)合現(xiàn)行預(yù)算定額子目分項(xiàng)要求，將擬建工程的全部項(xiàng)目和內(nèi)容，按工程部位、性質(zhì)或構(gòu)件分部分項(xiàng)，并計(jì)算實(shí)物工程量，列成清單，作為招標(biāo)文件的組成部分，供投標(biāo)單位填寫單價的一種工程量計(jì)價方法。采用工程量清單的形式，對開發(fā)單位而言，首先，工程單價易與市場價進(jìn)行競爭性比較，擠掉單價中的水分，堵住漏洞，其次，可控制因設(shè)計(jì)變更引起的工程價款的增加。

(二)合同簽署要嚴(yán)密

簽訂規(guī)范、細(xì)致、嚴(yán)密的合同文本，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的又一重點(diǎn)。在國際慣例中，業(yè)主常常聘請有經(jīng)驗(yàn)的咨詢公司編制嚴(yán)密的招標(biāo)文件，合同文本，對承包商的制約條款幾乎達(dá)到無所不包的地步，防止施工單位進(jìn)場后以工期緊、場地狹小、設(shè)計(jì)選型的品牌型號不明確等為借口，進(jìn)行各種各樣的索賠。如施工單位常常會在工程的后期以甲方原因誤工造成工期緊為理由，提出趕工申請，要求增加工程費(fèi)用，如果合同中預(yù)告了合同報(bào)價充分考慮了工期因素，明示不論采取何種趕工措施均不再調(diào)整報(bào)價的條款，就能有效地杜絕這類費(fèi)用的增長，比如在設(shè)備安裝預(yù)算中，由于不同的品牌型號價格出入很大，如果在合同中的條款及相關(guān)附件中描述模糊，就很容易在施工過程中被“偷梁換柱”，影響工程質(zhì)量和壽命，損害開發(fā)商的信譽(yù)，造成不良后果。利用好“嚴(yán)密合同條款”這一條，需要有豐富的工作經(jīng)驗(yàn)，對可能發(fā)生的情況有提前的預(yù)計(jì)，在這一點(diǎn)上需要多借鑒國外成熟的經(jīng)驗(yàn)。

目前我國已出臺了一系列建筑法律、法規(guī)和合同示范文本，但與國際標(biāo)準(zhǔn)合同文本，尤其是與國際通行的FIDIc合同文本相比，在合同的嚴(yán)謹(jǐn)性、合同主體的責(zé)權(quán)利方面仍存在一定差距，有必要吸收國外合同的合理部分，結(jié)合我國金融。保險(xiǎn)，建筑法規(guī)，對現(xiàn)行的合同文本進(jìn)行修訂。

(三)提高工程變更的預(yù)見性

在項(xiàng)目建設(shè)過程中，工程變更的管理非常重要，工程管理人員和造價人員應(yīng)密切配合，嚴(yán)格控制洽商變更的發(fā)生，但由于工程項(xiàng)目周期長、技術(shù)復(fù)雜等特點(diǎn)，項(xiàng)目在實(shí)施過程中不可避免會發(fā)生變更。一股從成本控制角度考慮可將工程變更分為重大變更、重要變更和一般變更3類。對于大的洽商變更，必須事先做詳細(xì)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析．這時要充分利用設(shè)計(jì)單位和監(jiān)理單位的技術(shù)資源，并就其對工程成本的影響做出評價，綜合各方意見后方能最后確定是否實(shí)施該洽商變更。變更設(shè)計(jì)必須在合同條款的約束下進(jìn)行，任何變更不能使合同失效。變更后的單價仍執(zhí)行合同中已有的單價，如合同中無此單價或因變更帶來的變化，應(yīng)按合同條款進(jìn)行估價。經(jīng)承包商提出的單價分析數(shù)據(jù)，監(jiān)理工程師審定，業(yè)主認(rèn)可后，按認(rèn)可的單價執(zhí)行。

(四)結(jié)算審核要細(xì)致

工程竣工結(jié)算是核定建設(shè)工程造價的最終依據(jù)，也是建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后編制竣工決算和核定新增固定資產(chǎn)價值的依據(jù)。因此，這是控制工程成本的最后一關(guān)。

一般應(yīng)從以下角度控制結(jié)算工程成本：

核對合同條款．只有按合同要求完成全部工程并驗(yàn)收合格才能列入竣工結(jié)算，并在結(jié)算過程中嚴(yán)格執(zhí)行合同約定的結(jié)算方法、計(jì)價定額、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、主材價格和優(yōu)惠條款等·

檢查隱蔽驗(yàn)收記錄，竣工結(jié)算時應(yīng)該對隱蔽工程施工記錄和驗(yàn)收簽證進(jìn)行檢查，手續(xù)完整，工程量與竣工圖一致，方可列入結(jié)算；

落實(shí)設(shè)計(jì)變更洽商，只有經(jīng)建設(shè)單位和監(jiān)理工程師審查同意、簽證的變更洽商才能列入結(jié)算；

按圖核實(shí)工程數(shù)量，招投標(biāo)工程按工程量清單發(fā)包的，需逐一核對實(shí)際完成的工程量，然后對工程量清單以外的部分按合同約定的結(jié)算辦法與要求進(jìn)行結(jié)算。

嚴(yán)格執(zhí)行定額單價，除包干部分外，結(jié)算單價應(yīng)按合同約定或招投標(biāo)規(guī)定的計(jì)價定額與計(jì)價原則執(zhí)行，對定額單價中沒有的項(xiàng)目應(yīng)按相近定額進(jìn)行分析換算，或提出人工，機(jī)械、材料計(jì)價依據(jù)，編制補(bǔ)充單價；

注意各項(xiàng)費(fèi)用計(jì)?。ò补こ痰氖召潣?biāo)準(zhǔn)應(yīng)按合同要求或項(xiàng)目建設(shè)期間與計(jì)價定額配套使用的建安工程費(fèi)用定額及有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；

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關(guān)鍵詞:房地產(chǎn) 成本控制 技術(shù)創(chuàng)新

在當(dāng)今的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，企業(yè)之間競爭非常激烈，怎樣在如此激烈的競爭中求生存、求發(fā)展是擺在房地產(chǎn)企業(yè)面前的一個重要課題。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在開發(fā)合適暢銷產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，盡可能的降低成本，這是很多房地產(chǎn)企業(yè)必須重視的問題，也是工作難點(diǎn)和重點(diǎn)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)中成本控制的內(nèi)容

房價由于受到成本的影響，成本越低低，房價就越有下調(diào)的空間，以此提高企業(yè)的競爭力，隨之而來的必然是利潤的大幅提升。房地產(chǎn)企業(yè)中成本控制應(yīng)以項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段、招標(biāo)投標(biāo)階段、施工階段、竣工階段等幾個階段為重點(diǎn)，進(jìn)行系統(tǒng)的控制。

對于企業(yè)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段來說，設(shè)計(jì)階段的成本控制是項(xiàng)目建設(shè)過程中的重點(diǎn)，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重點(diǎn)注意這個階段的控制。對于企業(yè)的施工階段來說，施工階段的成本控制內(nèi)容主要是對編制成本計(jì)劃和工作流程圖、對經(jīng)濟(jì)技術(shù)變更進(jìn)行比較、進(jìn)行項(xiàng)目工程計(jì)量、定期進(jìn)行工程費(fèi)用超支分析、及時掌握有關(guān)部門的各種定額和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的變化等方面的控制。對于企業(yè)的施工階段來說，這一階段的成本控制內(nèi)容主要是加強(qiáng)對履約行為的控制。對于企業(yè)的竣工階段來說，這一階段的成本控制內(nèi)容主要是對竣工后送審的工程量核實(shí)方面的的控制。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的原則

成本控制的過程就是房地產(chǎn)企業(yè)通過運(yùn)用科學(xué)的管理和組織方法使人、材、機(jī)的組合不斷優(yōu)化進(jìn)而用最小的成本來實(shí)現(xiàn)最好的效果。成本控制要做到以主動控制為主，盡量變被動為主動并加以控制，同時對無法主動控制的因素進(jìn)行跟蹤和事后控制。為此，在成本控制過程中要堅(jiān)持以下原則:

(一)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)遵循節(jié)約的原則

節(jié)約就是施工中人力、物力和財(cái)力的節(jié)省，是成本控制的基本原則。但是必須明確的是節(jié)約絕對不是消極的限制與不合理的費(fèi)用削減，而是要積極創(chuàng)造條件，要著眼于成本的事前監(jiān)督、過程控制，在實(shí)施過程中經(jīng)常通過科學(xué)的評估，以優(yōu)化施工方案。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)遵循全面控制的原則

全面控制原則包括兩個涵義――全員控制和全過程控制。全員控制是指成本控制涉及組織中的所有部門、班組和員工的工作，并與每一個員工的切身利益有關(guān)，因此應(yīng)充分調(diào)動每個部門、班組和每一個員工控制成本，關(guān)心成本的積極性，真正樹立起全員控制的觀念。全過程成本控制是指成本的發(fā)生涉及項(xiàng)目整個周期，從施工準(zhǔn)備開始，經(jīng)施工過程至竣工移交后的保修期結(jié)束。

(三)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)遵循動態(tài)控制的原則

成本控制是在不斷變化的環(huán)境下進(jìn)行的管理活動，所以必須堅(jiān)持動態(tài)控制的原則。所謂動態(tài)控制就是將工、料、機(jī)等投入到施工過程中，全程收集和實(shí)時更新成本發(fā)生的實(shí)際值，并與目標(biāo)值相比較，測算衡量執(zhí)行效果，若無偏差，則繼續(xù)進(jìn)行，否則要找出具體原因，采取相應(yīng)措施。

(四)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)遵循目標(biāo)控制的原則

目標(biāo)管理是管理活動的基本技術(shù)和方法。它是把計(jì)劃的方針、任務(wù)、目標(biāo)和措施等逐一分解到具體的組織或個人。在實(shí)施目標(biāo)管理的過程中，目標(biāo)的設(shè)定應(yīng)切實(shí)可行，越具體越好，以便于可以將任務(wù)分派到個人，做到責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合，對責(zé)任部門的業(yè)績進(jìn)行檢查和考評，并同其工資、獎金掛鉤，做到獎懲分明。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的措施

(一)房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)階段的成本控制

房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)階段的成本控制是整個成本控制的關(guān)鍵與重點(diǎn)。盡管設(shè)計(jì)階段的費(fèi)用在整個建設(shè)工程過程中所占比例不大,但對工程造價的影響很大，能達(dá)到75%以上。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)質(zhì)量的好壞會直接影響到建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期的長短，決定人力、物力和財(cái)力投入的數(shù)量。因此，合理科學(xué)的房地產(chǎn)設(shè)計(jì)可大幅降低造價成本。因此，設(shè)計(jì)階段對項(xiàng)目投資的影響是極大的。

1、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)采用合同約束措施，有效控制產(chǎn)品造價

針對設(shè)計(jì)人員經(jīng)濟(jì)觀念淡薄，設(shè)計(jì)變更隨心所欲。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在設(shè)計(jì)合同的經(jīng)濟(jì)條款上,增加設(shè)計(jì)變更及修改的費(fèi)用額度限制條款，采取一定的約束是對設(shè)計(jì)規(guī)范、工程質(zhì)量與預(yù)算指標(biāo)等各方面進(jìn)行控制的一種舉措。

2、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)推行設(shè)計(jì)招標(biāo)，擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極推行建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法，以此來將工程主體及配套的圍護(hù)、綠化等都放在一起進(jìn)行招標(biāo)，并組織有關(guān)專家進(jìn)行綜合評比，這樣就既選出好的設(shè)計(jì)單位，又可促進(jìn)設(shè)計(jì)方在項(xiàng)目整體布局上的開拓創(chuàng)新。

3、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)開展限額設(shè)計(jì)，進(jìn)而控制造價

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極推行限額設(shè)計(jì)，建立健全的設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制。設(shè)計(jì)人員應(yīng)熟悉掌握建筑工程預(yù)算定額及費(fèi)用定額，熟悉建筑材料預(yù)算價格，然后按項(xiàng)目投資估算，控制初步設(shè)計(jì)及概算，再用初步設(shè)計(jì)概算控制施工圖設(shè)計(jì)及概算。嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，以保證投資限額不被輕易突破。房地產(chǎn)企業(yè)的工程造價管理人員應(yīng)與設(shè)計(jì)部門積極配合，及時提供可靠的工程基礎(chǔ)資料。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)招標(biāo)投標(biāo)階段的成本控制

1、項(xiàng)目招標(biāo)工程中的成本控制

工程招標(biāo)投標(biāo)包括設(shè)備、材料采購招投標(biāo)和施工招投標(biāo)兩個方面，通過招投標(biāo)房地產(chǎn)企業(yè)擇優(yōu)選擇施工單位，這對項(xiàng)目投資以及質(zhì)量的控制等方面都有至關(guān)重要的作用。

2、做好合同的簽定工作

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按合同內(nèi)容明確協(xié)議條款，對合同中涉及的費(fèi)用處理問題都應(yīng)有明確的約定。在簽定的過程中，對招標(biāo)文件和設(shè)計(jì)中不明確內(nèi)容，通過談判爭取得到有利于低價的合同條款。此外，應(yīng)爭取工程保險(xiǎn)、工程擔(dān)保等風(fēng)險(xiǎn)控制措施，使風(fēng)險(xiǎn)得到適當(dāng)轉(zhuǎn)移、有效分散和合理規(guī)避，提高工程造價的控制效果。

(三)房地產(chǎn)企業(yè)施工階段的成本控制

施工階段是房地產(chǎn)商資金投入最大的階段，是合同的具體化。加強(qiáng)施工控制，就是加強(qiáng)履約行為的控制。這一階段成本控制工作的主要包括以下幾個方面：

1、 用經(jīng)濟(jì)措施進(jìn)行項(xiàng)目投資的有效控制

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格控制現(xiàn)場經(jīng)費(fèi)和總部管理費(fèi)，合理使用廣告策劃、銷售等，減少銷售成本,最大限度地降低靜態(tài)投資。

2、 從技術(shù)措施上展開項(xiàng)目投資的有效控制

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在對主要施工技術(shù)方案做好論證的基礎(chǔ)上，廣泛應(yīng)用新材料，并想方設(shè)法在技術(shù)上實(shí)施項(xiàng)目投資的控制，技術(shù)措施是實(shí)施項(xiàng)目投資的必要保證。

3、 從管理模式上著手，建立建設(shè)監(jiān)理制，追求投資的有效控制

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按照監(jiān)理規(guī)定和實(shí)施細(xì)則，從工程管理機(jī)制上建立健全的投資控制系統(tǒng)。同時做好月度工程進(jìn)度款審核，避免投資失控。工程進(jìn)度款的審核，對經(jīng)監(jiān)理方確定的工程量，按合同約定的計(jì)價依據(jù)，套用材料單價及費(fèi)用定額進(jìn)行核價后支付相應(yīng)的工程進(jìn)度款。

4、抓好合同管理，減少工程索賠

房地產(chǎn)企業(yè)在施工階段成本控制的關(guān)鍵是對工程變更實(shí)行有效控制。針對目前工程量清單報(bào)價，施工單位往往采取“低價中標(biāo)，索賠贏利”的方式承攬工程。作為業(yè)主方造價管理人員要做到事前把關(guān)，主動監(jiān)控，嚴(yán)格審核工程變更，從工程結(jié)構(gòu)、使用功能、經(jīng)濟(jì)美觀等角度確定是否需要進(jìn)行工程變更，以減少不必要的工程費(fèi)用支出，避免投資失控。

(四)房地產(chǎn)企業(yè)竣工階段的成本控制

該階段是成本控制的最后階段。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)有關(guān)法規(guī)規(guī)定，認(rèn)真審核工程款，以政策為依據(jù)，對送審的決算進(jìn)行核實(shí)工程量，落實(shí)簽證費(fèi)用，使審核后的結(jié)算真正體現(xiàn)出工程的實(shí)際造價。

房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制是一門綜合學(xué)科，只有做好各方綜合平衡，才能做到成本控制的直接有效。在房地產(chǎn)企業(yè)中必須對影響成本的各個階段實(shí)施全過程的控制，以利于房地產(chǎn)企業(yè)資金的合理流動，實(shí)現(xiàn)投資的良性循環(huán)。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)工程成本控制

Abstract: since China officially joined the WTO, the market economy is developing fast, together with the invasion of foreign capital unceasingly, increasingly fierce competition in the industry, the real estate industry is particularly outstanding. Especially in recent years, as China's inflation further intensifies, house prices is also a rose and rose, ordinary consumers can only be prohibitive, or a mortgage slave pain in the neck, the enterprise property sales shrunk dramatically. Therefore, how to control the cost of real estate development, lower prices, not only is the real estate enterprises to develop the profit space, to conquer magic weapon, and more government control of inflation, reduce social unstable factors of the key macroeconomic regulation. In this paper, the engineering cost management from the theory of real estate development enterprise Angle provides some cost management advice.

Keywords: real estate development project cost control

中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：

近年來，在政府的宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)銷售大幅縮水，大部分房地產(chǎn)企業(yè)處境艱難。如何有效的控制房地產(chǎn)開發(fā)總成本，使得企業(yè)在宏觀調(diào)控下做到游刃有余，是擺在各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面前的共同課題。

1．房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程的成本組成

研究房地產(chǎn)企業(yè)成本，其實(shí)質(zhì)就是對房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本的分析研究?？傮w而言，一個項(xiàng)目的開發(fā)成本大體可以分以下五大部分

1.1土地成本：指為取得項(xiàng)目所在的土地的開發(fā)經(jīng)營權(quán)而需支付的費(fèi)用，包括向國家及相關(guān)政府部門繳納的土地出讓金、土地征用費(fèi)、建設(shè)配套費(fèi)以及針對土地上原有建筑及居民的拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。

1.2前期工程費(fèi)：指從項(xiàng)目開始規(guī)劃到正式施工前所消耗的費(fèi)用。取得土地使用權(quán)后，土地使用者要完成項(xiàng)目的相關(guān)決策和規(guī)劃，并對總體部署方案的可行性進(jìn)行咨詢和研究，主體工程開工前需對土地進(jìn)行勘察設(shè)計(jì)，此部分的費(fèi)用包括房屋開發(fā)的規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)費(fèi)、地質(zhì)勘查設(shè)計(jì)費(fèi)、研究咨詢費(fèi)、報(bào)批報(bào)建過程中的政府規(guī)費(fèi)以及七通一平費(fèi)。

1.3工程成本：指完成項(xiàng)目所需的建筑工程（含精裝修工程）、安裝工程、設(shè)備工程、室外工程、弱電工程、環(huán)境工程及公共配套工程的總費(fèi)用。

1.4期間費(fèi)用：指直接從企業(yè)的當(dāng)期產(chǎn)品銷售收入中扣除的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用

1.5營業(yè)稅金及附加:指房地產(chǎn)企業(yè)需交的營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、地方教育費(fèi)附加、水利建設(shè)專項(xiàng)基金

從成本的屬性來看，土地成本、前期工程費(fèi)、期間費(fèi)用、營業(yè)稅及附加在項(xiàng)目初期即可大部分確定，其波動幅度微小，可控性相對較??；工程成本則會因?yàn)轫?xiàng)目本身 情況、涉及復(fù)雜因素眾多等而出現(xiàn)前后測差異較大的情況，如采取有效措施，則可壓縮性（可控性）較強(qiáng)。因此，工程成本是項(xiàng)目開發(fā)過程中進(jìn)行成本控制的重點(diǎn)。

2．工程成本控制

一個房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程成本控制大體可以分以下6個階段

2.1可行性研究階段

項(xiàng)目的決策決定了房屋開發(fā)的總體方案和投資規(guī)模，是控制開發(fā)成本的關(guān)鍵所在。房地產(chǎn)開發(fā)周期相對較長，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大，所以對開發(fā)地點(diǎn)、建設(shè)方案的選取都要慎之又慎。好的項(xiàng)目方案不僅要符合所在地區(qū)的總體規(guī)劃布局，而且要盡量合理利用已有的配套設(shè)施，以降低開發(fā)成本，同時應(yīng)充分考慮項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模與周期，把房屋的升值空間納入體系，為未來的銷售做足準(zhǔn)備。

在開發(fā)位置的選擇上，不僅要考慮地理位置的優(yōu)劣，還要充分考慮該位置所處的社會環(huán)境、市場供求關(guān)系的環(huán)境以及未來城市規(guī)劃的環(huán)境。要對開發(fā)位置做出綜合評價，就要充分考慮該處的交通狀況、自然環(huán)境、公眾基礎(chǔ)設(shè)施等，還要深入了解當(dāng)?shù)氐淖》啃枨蠹澳軌蚪邮艿匿N售價格，“入鄉(xiāng)隨俗”對產(chǎn)品合理定位，最后通過確定的銷售價格來倒推工程成本目標(biāo)。

2.2 設(shè)計(jì)階段

設(shè)計(jì)階段造價成本控制的重點(diǎn)除了控制好設(shè)計(jì)費(fèi)（報(bào)建費(fèi)、勘察費(fèi)等比重較小，且一般有相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)），更主要的是通過限額設(shè)計(jì)等手段從源頭上控制好建安成本。該階段主要從以下幾方面進(jìn)行控制：

1）設(shè)計(jì)供應(yīng)商采購管理：對概念設(shè)計(jì)、規(guī)劃設(shè)計(jì)還是一般的裝修設(shè)計(jì)，均通過規(guī)范化的設(shè)計(jì)供應(yīng)商采購控制流程，以爭取最佳的性價比。

2）通過限額設(shè)計(jì)落實(shí)目標(biāo)成本的要求：在滿足設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下，限制鋼筋含量、砼含量、節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)等對工程造價影響大的內(nèi)容；在滿足建筑效果的前提下，控制裝飾用料和建筑材料封樣對工程造價的影響。

3）通過規(guī)范化的設(shè)計(jì)任務(wù)書和設(shè)計(jì)合同嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)質(zhì)量：在項(xiàng)目前期即盡可能確定有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)，防止因設(shè)計(jì)自身失誤原因?qū)е鲁杀驹黾印?/p>

4）通過規(guī)范化的設(shè)計(jì)評審流程來評價各重要設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)的設(shè)計(jì)成果質(zhì)量。

2.3審圖與優(yōu)化設(shè)計(jì)階段

本階段通過施工圖會審來控制設(shè)計(jì)質(zhì)量和工程成本。建設(shè)單位用它進(jìn)行招標(biāo)可以減少圖紙?jiān)O(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)、減少一些不平衡報(bào)價所帶來的損失。因此，從此階段進(jìn)行造價成本控制，可以有效地減少設(shè)計(jì)圖紙方面造成的損失。具體操作是：在施工圖完成后組織由設(shè)計(jì)、工程、成本人員和監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組，對施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟(jì)性（包括建成后的物業(yè)管理成本）等進(jìn)行會審，提出明確的書面審查意見，并督促設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修正，避免或減少設(shè)計(jì)不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費(fèi)。

2.4招投標(biāo)階段

1）選擇恰當(dāng)?shù)恼袠?biāo)形式

對于房地產(chǎn)開發(fā)招標(biāo)來說，首選邀請招標(biāo)，而且最好是合作伙伴型，這樣大家知根知底對對方都放心，一般情況下不要搞華而不實(shí)的公開招標(biāo)；合同形式采用那種都可以，不過其中風(fēng)險(xiǎn)范圍、獎懲、結(jié)算調(diào)整范圍等一定要寫清楚。

2）選擇合適的施工單位

對于一個工程項(xiàng)目來說，工程質(zhì)量的好壞決定建設(shè)單位的社會地位、口碑、市場賣價、后續(xù)工程等等，所以選擇一個好的施工單位是很重要的，不要選擇什么“……縣施工公司”或“…….分 公司”，而且要注意了解有些公司是不是掛羊頭賣狗肉，對于不入流的公司，一定要在準(zhǔn)入上機(jī)制做好文章，在資質(zhì)上一定要把好關(guān)。另外對其注冊資本、公司財(cái)務(wù) 情況、優(yōu)質(zhì)指標(biāo)、同類型工程、技術(shù)人員、機(jī)械、市場地位口碑、管理情況等等都要做出詳細(xì)限制，不能因?yàn)槟衬彻究梢宰尷?、可以墊資就讓其輕易入圍。

2.5施工階段

施工階段的造價成本控制主要是施工中增加造價部分的管理，包括對工程變更、現(xiàn)場簽證、施工索賠、經(jīng)濟(jì)洽商、技術(shù)聯(lián)系單、驗(yàn)收資料等的管理，其中沒有定額的分部分項(xiàng)工程單價的確定要及時合理。一般造價工程師不怎么注重施工組織設(shè)計(jì)或施工方案，基本是交給監(jiān)理審核工程部二審之后批準(zhǔn)?？墒窃谑┕そM織設(shè)計(jì)中施工單位會隱藏一些結(jié)算時可以索賠的東西， 比如馬鐙筋、溫度筋、鋼筋定尺，鋼筋搭接、電線電纜、橋架、挖土方式、運(yùn)土距離、模板、攤銷周轉(zhuǎn)等等。這也是造價成本控制容易被忽略的地方。

2.6結(jié)算階段的成本控制

這一階段的造價成本控制，是施工單位最后的機(jī)會也是建設(shè)單位最后的努力。房地產(chǎn)企業(yè)的造價控制人員應(yīng)該秉承的原則是：

1）合同協(xié)議及造價變更資料的時效性（國家文件實(shí)效，7、14、28天的規(guī)定等）、合法性（是否合同風(fēng)險(xiǎn)范圍）、完備性（簽字蓋章等）；

2） 矛盾問題解釋順序一致性（所有文件是否統(tǒng)一）；

3）件的責(zé)任清理，如果施工方說法模糊，一般是按最不利于施工方的解釋來處理；

4）規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)中強(qiáng)制執(zhí)行條文，防止施工方無中生有渾水摸魚；

5）分析總包分包、工藝標(biāo)準(zhǔn)等情況，防止施工方高估冒算；

6）杏造價書中的說法一步步審核。這樣基本保證結(jié)算完整并較為正確，一般差額控制在3％以內(nèi)。

3結(jié)語

以上介紹了房地產(chǎn)開發(fā)的成本組成，并就如何控制工程成本做了簡要分析，在實(shí)際的工作中,由于不同項(xiàng)目所處的環(huán)境、規(guī)模、用途等條件的變化,以及從事這項(xiàng)工作人員的素質(zhì)和能力的差別,實(shí)際的控制結(jié)果也有著很大的變化,不能一概而論,需要在項(xiàng)目之初就要進(jìn)行全面和詳細(xì)的分析,找出控制的重點(diǎn),然后在相應(yīng)的過程和環(huán)節(jié)上給于足夠的重視,并投入足夠的力量,這樣才能達(dá)到應(yīng)有的效果,實(shí)現(xiàn)節(jié)約成本,擴(kuò)大效益的目的。

總之，成本決定價格，而房地產(chǎn)價格又是影響社會經(jīng)濟(jì)和穩(wěn)定的重要因素。房地產(chǎn)價格的波動從不僅關(guān)系到人們的生活，也是影響國民經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)政策以及各行業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的關(guān)鍵因素。控制房地產(chǎn)開發(fā)成本，無論是對企業(yè)的利潤最大化，還是對國民經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展都具有現(xiàn)實(shí)意義。

主要參考文獻(xiàn)：

[1]彭亞飛，王福成.淺談施工項(xiàng)目成本控制方略[J].山西建筑2007(3).

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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；行業(yè)；成本控制

1 房地產(chǎn)行業(yè)前期階段的成本控制

對于房地產(chǎn)行業(yè)來說前期階段的成本控制是事前控制，由于前期階段影響項(xiàng)目投資的程度最高，因此在前期階段就應(yīng)對項(xiàng)目投資成本進(jìn)行預(yù)測，建立成本控制目標(biāo)體系，確定投資控制目標(biāo)。該階段的成本控制目標(biāo)就是投資估算，投資估算的準(zhǔn)確與否，是決定前期階段成本控制的關(guān)鍵。

投資估算是在對開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、產(chǎn)品方案、新技術(shù)及設(shè)備方案、建筑設(shè)計(jì)方案及項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度等進(jìn)行研究并基本確定的基礎(chǔ)上，估算開發(fā)項(xiàng)目所需資金總額并測算建設(shè)期各年資金使用計(jì)劃。投資估算是擬開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目建議書和可行性研究報(bào)告的重要組成部分，是項(xiàng)目決策的重要依據(jù)之一。

據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，在項(xiàng)目的建設(shè)各階段中，前期階段中的投資決策影響項(xiàng)目投資的程度最高，可達(dá)到 80%-90%。按照投資決策的過程，它是一個由淺入深、不斷深化的過程。依次分為若干工作階段，不同階段決策的深度不同，投資估算的精確度也不同，項(xiàng)目投資的控制結(jié)果也不同。

2 房地產(chǎn)行業(yè)設(shè)計(jì)階段的成本控制

2.1 加強(qiáng)設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化和比選

設(shè)計(jì)是投資控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，設(shè)計(jì)單位在其中起著舉足輕重的作用。作為開發(fā)單位，要抓住這個關(guān)鍵環(huán)節(jié)，使設(shè)計(jì)單位不僅要對所承擔(dān)項(xiàng)目的技術(shù)可行性負(fù)責(zé)，而且必須嚴(yán)格控制其投資。從選擇建設(shè)場地和工程總平面布置開始，直到最后結(jié)構(gòu)構(gòu)件的設(shè)計(jì)，都應(yīng)進(jìn)行多方案比選，從中選取技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理的最佳設(shè)計(jì)方案，以提高工程建設(shè)的投資效果。通過技術(shù)比較、經(jīng)濟(jì)分析和效果評價，力求在技術(shù)先進(jìn)條件下經(jīng)濟(jì)合理，在經(jīng)濟(jì)合理?xiàng)l件下確保技術(shù)先進(jìn)，以最少的投入創(chuàng)造最大的經(jīng)濟(jì)效益。對方案進(jìn)行選擇時，必須綜合考慮各方面因素，對方案進(jìn)行全方位技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析與比較，結(jié)合當(dāng)時當(dāng)?shù)氐膶?shí)際條件，運(yùn)用價值工程的原理來選擇功能完善、技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理的設(shè)計(jì)方案。開發(fā)商在提供給設(shè)計(jì)公司的設(shè)計(jì)任務(wù)書中必須有一個準(zhǔn)確的設(shè)計(jì)定位，可根據(jù)項(xiàng)目所處的地理位置和規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)，合理確定樓座的布置、戶型的大小、戶型比例、外立面的形式、裝修的檔次等。這些對確定項(xiàng)目的成本起著至關(guān)重要的作用。

2.2 在建筑設(shè)計(jì)中引入價值工程的概念

設(shè)計(jì)方案優(yōu)化常采用價值工程法，將工程項(xiàng)目的功能要求與投資有機(jī)結(jié)合，根據(jù)工程的實(shí)際情況，既不單純追求降低成本，也不片面追求提高功能，而是力求提高功能與成本的比值，獲得最佳的設(shè)計(jì)方案。

在這一過程中，需引入價值工程理念以提高最終新產(chǎn)品的核心價值?！皟r值工程”并不是片面追求成本最低的“唯成本最低論”，而是要通過功能和價值的分析，將技術(shù)問題與經(jīng)濟(jì)問題緊密地結(jié)合起來，把具體工程的功能和成本兩個方面綜合起來進(jìn)行科學(xué)的分析和考慮，以求花較少的錢辦相對最大或最好的事，即求“最大功效比”。就此問題筆者認(rèn)為，在滿足一般的使用要求的前提下，考慮所謂的“功能點(diǎn)”不是絕對的，而是要視具體項(xiàng)目情況而言；這需要投資方做實(shí)際的產(chǎn)品市場調(diào)查，選擇終端顧客相對看重或關(guān)注的“功能點(diǎn)”進(jìn)行重點(diǎn)投資，而可以“忽視”他們不太看重或關(guān)注的功能點(diǎn)，以求花較少的成本生產(chǎn)相對最“優(yōu)”的產(chǎn)品。

2.3 推行限額設(shè)計(jì)

設(shè)計(jì)階段的投資控制，說到底是編制出滿足設(shè)計(jì)任務(wù)書要求，造價又受控于決策投資的設(shè)計(jì)文件，限額設(shè)計(jì)就是根據(jù)這一點(diǎn)要求提出來的。所謂限額設(shè)計(jì)，就是按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書和投資估算來控制初步設(shè)計(jì)，按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)總概算控制施工圖設(shè)計(jì)，同時各專業(yè)在保證達(dá)到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制施工圖設(shè)計(jì)的不合理變更，保證總投資額不被突破。限額設(shè)計(jì)并不是一味的考慮節(jié)約投資，也絕不是簡單地將投資砍一刀，而是包含了尊重科學(xué)、尊重實(shí)際、實(shí)事求是、精心設(shè)計(jì)和保證設(shè)計(jì)科學(xué)性的實(shí)際內(nèi)容。投資分解和工程量控制是實(shí)行限額設(shè)計(jì)的有效途徑和主要方法。為了使投資控制在限額內(nèi)，在初步設(shè)計(jì)開始時，設(shè)計(jì)員項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人應(yīng)將批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告向各專業(yè)設(shè)計(jì)人員和技經(jīng)人員交底，按技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理、適用、安全可靠、美觀并符合國情的建設(shè)方針，按照工藝、土建、給排水、暖通、電氣等專業(yè)將投資限額分解成各專業(yè)限額，下達(dá)給各專業(yè)技術(shù)人員，對設(shè)備選型、工藝流程、總圖布置、建筑方案進(jìn)行反復(fù)比較，研究實(shí)現(xiàn)投資控制的具體措施，分塊進(jìn)行限額設(shè)計(jì)，同時技經(jīng)人員對每一階段的設(shè)計(jì)都要進(jìn)行造價核算，發(fā)現(xiàn)超過限額及時與設(shè)計(jì)人員溝通，分析原因，修改設(shè)計(jì)，確保在設(shè)計(jì)階段將工程造價控制在投資估算內(nèi)，達(dá)到動態(tài)控制投資的目的。工程建設(shè)過程中采用限額設(shè)計(jì)是我國工程建設(shè)領(lǐng)域控制投資支出、有效使用建設(shè)資金的有力措施。

3 房地產(chǎn)行業(yè)招投標(biāo)階段的成本控制

招投標(biāo)階段是項(xiàng)目實(shí)施的重要環(huán)節(jié)，是把工程從圖紙狀態(tài)轉(zhuǎn)化為實(shí)物狀態(tài)的一個紐帶，也是整個項(xiàng)目實(shí)施過程中資金支付額度最大，周期最長的一個過程，在招投標(biāo)環(huán)節(jié)需要做好以下幾方面的事情：

3.1 招標(biāo)工作應(yīng)遵循公平、公開、公正、誠信的原則。招標(biāo)前， 應(yīng)嚴(yán)格審查施工單位資質(zhì)， 必要時進(jìn)行實(shí)地考察，避免“特級企業(yè)投標(biāo)，一級企業(yè)轉(zhuǎn)包，二級企業(yè)進(jìn)場”等不正常現(xiàn)象，這對項(xiàng)目成本控制非常不利。

3.2 做好招標(biāo)文件的編制工作。造價管理人員應(yīng)收集、積累、篩選、分析和總結(jié)各類有價值的數(shù)據(jù)、資料，對影響工程造價的各種因素進(jìn)行鑒別、預(yù)測、分析、評價，然后編制招標(biāo)文件。對招標(biāo)文件中涉及費(fèi)用的條款要反復(fù)推敲，盡量做到“知己知彼”，以利于日后的造價控制。

3.3、合理低價者中標(biāo)。目前推行的工程量清單計(jì)價報(bào)價與合理低價中標(biāo), 作為業(yè)主方應(yīng)杜絕一味尋求絕對低價中標(biāo), 以避免投標(biāo)單位以低于成本價惡性競爭。所謂合理低價, 是在保證質(zhì)量、工期前提下的低價。

參考文獻(xiàn)

[1]金波.房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制分析［J］.山西高等學(xué)校社會科學(xué)學(xué)報(bào)，2010（8）

篇6

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)工程；成本；問題；對策

隨著中國房地產(chǎn)市場由成長期步入成熟期，地產(chǎn)界的競爭也逐步規(guī)范化。面對激烈的行業(yè)競爭形勢，房地產(chǎn)商要想獲得經(jīng)營利潤，除了必須提供適應(yīng)市場需求的房源外，還應(yīng)該降低開發(fā)成本，嚴(yán)格控制各項(xiàng)費(fèi)用支出，提高利潤率，達(dá)到降低房地產(chǎn)開發(fā)成本、提高項(xiàng)目利潤率、增強(qiáng)企業(yè)抗拒市場風(fēng)險(xiǎn)能力的目的。

一、房地產(chǎn)工程成本管理中存在的主要問題

1、不重視成本控制，成本控制人員素質(zhì)不高。一些房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目成本管理中，對成本控制重視度不夠，沒有切實(shí)有效的成本控制措施，成本控制責(zé)任不落實(shí)，工作不到位，成本管理意識不強(qiáng)，缺乏法律意識、責(zé)任意識。沒有合同觀念。在成本管理人員中，具有理論知識、實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)及成本管理經(jīng)驗(yàn)的復(fù)合型人才不多，一些成本管理人員不能適應(yīng)成本控制發(fā)展需要，積極充實(shí)成本管理的新知識、新經(jīng)驗(yàn)、新技術(shù)。

2、缺乏可操作的工程成本控制依據(jù)。工程成本的控制要依據(jù)一定的標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行。工程作為房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品，由于其結(jié)構(gòu)、規(guī)模和施工環(huán)境各不相同，各工程成本之間缺乏可比性，因而，如何針對單體工程項(xiàng)目制定出可操作的工程成本控制依據(jù)(目標(biāo)成本) 十分關(guān)鍵。很多房地產(chǎn)企業(yè)對于工程目標(biāo)成本的制定過 于簡單化和表面化，有些房地產(chǎn)企業(yè)只是簡單地按照經(jīng)驗(yàn)確定一個目標(biāo)成本， 而忽略了該工程的現(xiàn)場環(huán)境、施工條件以及工期的要求。在項(xiàng)目成本管理措施方面， 只有簡單的規(guī)章，具體由誰去做，怎樣做，做到什么程度都沒有規(guī)定。

3、缺乏完善的責(zé)權(quán)利相結(jié)合的獎勵機(jī)制。堅(jiān)持責(zé)權(quán)利相結(jié)合的原則，獎罰分明，是促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作健康發(fā)展的動力。目前房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)楦鞑块T、每個崗位責(zé)權(quán)利不相對應(yīng)，以至于無法考核其優(yōu)劣，出現(xiàn)了干多干少一個樣，干好干壞一個樣的局面，獎罰不分明。發(fā)生了責(zé)任上的問題往往互相推諉， 無法考核其優(yōu)劣，這樣就會嚴(yán)重挫傷有關(guān)人員的積極性，給工程項(xiàng)目成本管理帶來不可估量的損失。

4、忽視工程項(xiàng)目“質(zhì)量成本”的管理和控制質(zhì)量?！?質(zhì)量成本” 分為內(nèi)部故障成本 (如應(yīng)建設(shè)單位要求返工、停工等引起的費(fèi)用)、外部故障成本(如承包商索賠等引起的費(fèi)用)。目前我國在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理中尚未建立起對工程項(xiàng) 目質(zhì)量成本的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控體系。

5、忽視工程項(xiàng)目“ 工期成本” 的管理和控制。工期目標(biāo)是工程項(xiàng)目管理三大主要目標(biāo)之一，房地產(chǎn)企業(yè)能否實(shí)現(xiàn)工期目標(biāo)，順利向業(yè)主移交房產(chǎn)是取得 信譽(yù)的重要條件。工程項(xiàng)目都有其特定的工期要求，工期的變更往往會引起成本的變化。 盲目地趕工期要進(jìn)度，會造成工程成本的陡然增加。

6、成本核算流于形式。在工程施工過程中，沒有將成本預(yù)算和成本核算結(jié)合起來，沒有階段成本分析，沒有分部分項(xiàng)成本分析，沒有實(shí)際成本與預(yù)算成本、 計(jì)劃成本的比較，因此對工程項(xiàng)目成本控制指導(dǎo)意義不大。加上獎勵機(jī)制不健全，獎罰辦法不落實(shí)，成本超支與個人收入不直接掛鉤，因此管理人員對成本控制情況并不十分關(guān)心。另外，部分工程邊設(shè)計(jì)，邊報(bào)批，邊施工，致使工程成本無法控制，導(dǎo)致工程成本嚴(yán)重超支。

二、成本控制實(shí)施步驟中的控制要點(diǎn)

1、強(qiáng)化施工項(xiàng)目成本控制意識，進(jìn)行全員管理。應(yīng)當(dāng)充分調(diào)動項(xiàng)目管理人員的積極性，使項(xiàng)目管理人員真正認(rèn)識到施工成本管理的重要性。可定期或不定期組織員工學(xué)習(xí)、交流，對員工進(jìn)行考核，實(shí)行競爭上崗，建立健康有序的工程成本管理程序。成本管理控制涉及工程部、財(cái)務(wù)部、預(yù)算部等各個部門，要做到全員參與，理順公司內(nèi)部各部 門之間的職責(zé)關(guān)系，相互協(xié)作，相互制約，責(zé)任分工明確，權(quán)力利益配套。

2、建立規(guī)范、統(tǒng)一、標(biāo)準(zhǔn)的責(zé)權(quán)利相結(jié)合的成本管理體制。做好項(xiàng)目成本預(yù)測工作，制定成本計(jì)劃。在項(xiàng)目施工過程中，項(xiàng)目經(jīng)理部在肩負(fù)成本控制責(zé)任的同時，享有成本控制的權(quán)力，同時項(xiàng)目經(jīng)理要對部門成員在成本控制中的業(yè)績進(jìn)行定期檢查和考評，有獎有罰。只有真正做好責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合的成本控制，才能收到預(yù)期的效果。

3、加強(qiáng)項(xiàng)目各個階段的成本關(guān)鍵點(diǎn)的控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)通常包括四個階段，即立項(xiàng)、規(guī)劃涉及、施工建設(shè)、市場營銷四個階段，不同階段發(fā)生的成本費(fèi)用也不盡相同，與此相對的，成本控制的關(guān)鍵點(diǎn)也不相同。只有抓住各個階段的成本關(guān)鍵點(diǎn)并對其進(jìn)行控制，該項(xiàng)目開發(fā)所發(fā)生的成本才可能達(dá)到最小化，企業(yè)獲利的空間也相應(yīng)變大。

①立項(xiàng)階段

立項(xiàng)階段在整個項(xiàng)目開發(fā)中所占的費(fèi)用比重很小，大約在1%左右，但是對整個成本控制的影響卻達(dá)到60%-70%，可見在立項(xiàng)階段成本控制的重要性。該階段發(fā)生的成本主要包括土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、可行性研究費(fèi)用、市政配套費(fèi)用等。立項(xiàng)階段要考察的重點(diǎn)是該項(xiàng)目的投資環(huán)境、地理位置、交通條件、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)等。對于土地方面發(fā)生的綜合費(fèi)用，企業(yè)可以選擇目前市場價值不大但是未來升值空間較大的地皮，這樣未來產(chǎn)生的現(xiàn)金流量將遠(yuǎn)遠(yuǎn)大約支付的成本； 對于可行性研究，企業(yè)盡量聘請專業(yè)的投資咨詢機(jī)構(gòu)，盡管費(fèi)用方面可能大于普通的投資機(jī)構(gòu)，但是獲得的報(bào)告準(zhǔn)確度也相對高一些，至于其他的配套費(fèi)用，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該盡量爭取國家或該地區(qū)的一些優(yōu)惠政策或者推遲繳納獲得遞延收益。

②規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段其實(shí)就是把管理層的決策意圖及前期工作中的想法進(jìn)行全面的規(guī)劃和描述的階段，是整個成本控制的關(guān)鍵階段，規(guī)劃設(shè)計(jì)的合理與否，決定著整個成本的控制。該階段主要包括方案設(shè)計(jì)、施工設(shè)計(jì)、材料采購、環(huán)境設(shè)計(jì)等，當(dāng)然，在設(shè)計(jì)時要明確市政規(guī)劃的情況。方案設(shè)計(jì)時一定要考慮到可能某些地方發(fā)生變動時的預(yù)備方案，這樣才能有備無患；施工圖設(shè)計(jì)主要就是嚴(yán)格按著之前的預(yù)算及設(shè)計(jì)圖的描述，按照相關(guān)部門的意見，盡可能的完善圖紙。材料采購時要進(jìn)行多家供應(yīng)商比較，選擇各方面都成熟的材料和設(shè)備。 市政設(shè)計(jì)及環(huán)境設(shè)計(jì)就是要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要及時與政府進(jìn)行溝通和合作，提升周邊社區(qū)的環(huán)境，在整個規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，要提倡節(jié)儉意識，反對浪費(fèi)，反對重視技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)、設(shè)計(jì)保守等現(xiàn)象。

③施工建設(shè)階段

該階段就是將設(shè)計(jì)圖紙變成現(xiàn)實(shí)的、成型的建筑產(chǎn)品。這一階段在質(zhì)量、期限等方面表現(xiàn)額尤其重要。在該階段房地產(chǎn)企業(yè)控制成本的方法主要就是在施工時采用先進(jìn)的施工設(shè)備、科學(xué)的施工方案及物美價廉的材料等，施工建設(shè)階段的控制要點(diǎn)主要是招標(biāo)文件、施工單位、供應(yīng)商的選擇、圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的審查等，招標(biāo)文件主要就是房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目招標(biāo)時的文件要通俗易懂、清晰明白、信息公正公開等。材料和設(shè)備的采購可以經(jīng)過比較挑選供應(yīng)商，并且可以與供應(yīng)商建立長期合作關(guān)系，這樣可以節(jié)省成本；圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的審查就是在開工前或者開工時盡量爭取階段圖紙?jiān)O(shè)計(jì)中存在的缺陷，盡量減少設(shè)計(jì)變更。

④市場營銷階段

市場銷售階段就是房地產(chǎn)項(xiàng)目完成后，企業(yè)對其進(jìn)行銷售的過程，在這一階段對其控制的目的就是保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金的回收、達(dá)到設(shè)定的盈利目標(biāo)。 這一階段的成本控制要點(diǎn)主要在銷售廣告、銷售人員的工資、銷售活動等，營銷廣告及營銷活動是這一階段的重點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想將商品房等在市場上進(jìn)行銷售，就需要通過廣告和一系列的活動讓大眾了解知道該開發(fā)項(xiàng)目，其需要確定廣告的方式、目的等從而鎖定潛在的顧客。

4、加強(qiáng)階段性經(jīng)濟(jì)活動分析及成本核算。階段性的經(jīng)濟(jì)活動分析一般包括 地下室結(jié)構(gòu)完工、主體結(jié)構(gòu)完工、裝修工程完工 ( 即項(xiàng)目竣工 )的經(jīng)濟(jì)活動分 析。每一階段的完工標(biāo)志著這一階段成本的截止，必須作詳細(xì)的分析。通過分析項(xiàng)目成本支出的情況，找出項(xiàng)目成本控制的薄弱環(huán)節(jié)，為公司以后的項(xiàng)目成本測算積累經(jīng)驗(yàn)。項(xiàng)目竣工決算后，由項(xiàng)目部編制詳細(xì)的結(jié)算資料及成本資料交公司，由公司預(yù)結(jié)算部門對項(xiàng)目部的結(jié)算資料進(jìn)行審核，公司財(cái)務(wù)部門對項(xiàng)目成本資料進(jìn)行審核。公司對項(xiàng)目的盈虧情況作詳細(xì)審查， 確定項(xiàng)目的盈虧額。

三、結(jié)束語

總之，房地產(chǎn)開發(fā)中工程造價的控制，實(shí)質(zhì)就是運(yùn)用科學(xué)技術(shù)原理，采用科學(xué)的工具和手段，對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目生命周期的每一個階段的每個環(huán)節(jié)，都要有控制造價的經(jīng)濟(jì)頭腦，充分利用和認(rèn)真分析建設(shè)周期中的重要信息，減少或避免建設(shè)資金的流失，最終降低整個項(xiàng)目的工程造價與成本，從而提高房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的投資效益。控制成本是促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)集約經(jīng)營，繁榮我國住房市場的一個重要手段。認(rèn)真做好工程開發(fā)成本的控制，應(yīng)是我們不斷探索的課題。

參考文獻(xiàn)：

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【關(guān)鍵字】：成本，全過程控制

中圖分類號：C29 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

一、全過程成本控制的目的

跟大多數(shù)行業(yè)一樣，一個房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力和生命力，最終的衡量標(biāo)準(zhǔn)是利潤，在特定環(huán)境政策下，利潤最大化是每個房地產(chǎn)企業(yè)的最終目的。成本管理的理念應(yīng)貫穿房地產(chǎn)開發(fā)全過程，必須要有一定的成本管理理念和方法，才能讓全過程成本管理得到有效的實(shí)施和發(fā)揮其最大的效果。

二、全過程成本管理現(xiàn)狀

當(dāng)前，國家宏觀調(diào)控逐步進(jìn)入正軌，房地產(chǎn)市場競爭日益激烈，但是對于全過程成本控制而言，還是存在很多問題和缺陷，個人認(rèn)為有以下幾點(diǎn)：

第一， 事后控制為現(xiàn)狀。大部分的項(xiàng)目，成本控制都滯后于項(xiàng)目的發(fā)展，比較花大力氣在施工項(xiàng)目結(jié)算的成本控制，而忽略了施工前的圖紙優(yōu)化，施工中的過程控制。

第二， 過程中各部門的成本控制意識的不同。始終以為成本控制是成本部門的事情，設(shè)計(jì)部、工程部成本意識不強(qiáng)，造成施工前圖紙優(yōu)化的缺失或力度不足，施工過程中成本監(jiān)管不力等情況。

第三， 成本控制的盲目性和缺乏體系。忽視了長期發(fā)展戰(zhàn)略，成本預(yù)測、決策的可有可無，成本管理對策與戰(zhàn)略目標(biāo)的脫節(jié)。加上沒有一套完整的成本管理體系，使得全過程成本控制概念形同虛設(shè)。

第四， 成本管理手段和方法相對落后，即使有了相應(yīng)的成本管理意識，但是沒有比較現(xiàn)代化的管理手段。部分企業(yè)沒有成本管理部，即使有也是和工程部或采購部合二為一，這樣把使用費(fèi)用和控制費(fèi)用混為一個部門，兩個管理思路的體系在一起，使得從整個項(xiàng)目角度看，成本控制被削弱或者站在一個比較弱的地位，大部分時候不能做到公正、有效的成本控制。

第五， 部分企業(yè)沒有適合自己企業(yè)的成本核算方法，僅僅是照搬其他項(xiàng)目，使得很多時候成本的核算不夠全面。

三、房地產(chǎn)企業(yè)全過程成本控制的思路

全過程成本管理指的是，一個項(xiàng)目從設(shè)計(jì)方案、規(guī)劃指標(biāo)、到現(xiàn)場的施工情況等，整個過程中時刻關(guān)注并有效的對成本進(jìn)行監(jiān)控和管理。

全過程成本管理大致分為下列幾個步驟：（1）取得土地前的成本估算；（2）制定目標(biāo)成本；（3）施工過程中成本監(jiān)管；（4）施工完成后的審核

1、 前期項(xiàng)目決策階段的成本管理。

首先，成本管理的前身為項(xiàng)目估算。在房地產(chǎn)企業(yè)拿地之前， 需根據(jù)土地的位置、 市政配套、產(chǎn)品的組合、 地質(zhì)情況、 產(chǎn)品的采購情況、項(xiàng)目定位及初步預(yù)估的售價，成本管理部需提供一個成本的估算，以便公司決策是否拍賣此地。比如占項(xiàng)目較大成本土方工程、混凝土、石材、砌塊、砂石等原材料的運(yùn)輸距離及采購成本都對項(xiàng)目的成本盈利等都有一定的影響。

其次，成本管理的起點(diǎn)目標(biāo)成本的設(shè)定。土地的市場情況，對該項(xiàng)目再做詳細(xì)的項(xiàng)目前

期策劃，項(xiàng)目前期策劃完成后，我們就進(jìn)入了項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段。設(shè)計(jì)階段對項(xiàng)目的成本控制影響占到75％甚至更多，所以公司需要在設(shè)計(jì)階段花較大力氣控制成本。這樣，公司成本控制部須直接深入到項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，伙同設(shè)計(jì)人員、銷售、財(cái)務(wù)及工程人員根據(jù)項(xiàng)目的定位以及項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)進(jìn)行目標(biāo)成本的編制和設(shè)定。

2、 設(shè)計(jì)階段的成本管理

首先，對項(xiàng)目的建筑方案進(jìn)行測算，避免項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階段超出目標(biāo)成本的設(shè)定值。建筑方案要從方案、測算、與目標(biāo)成本對比、調(diào)整項(xiàng)目成本和利潤表，所有的這一套程序和工作，都是要保證項(xiàng)目成本的準(zhǔn)確性，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本的控制。

其次，是成本管理的結(jié)構(gòu)方案設(shè)計(jì)。由于在目標(biāo)成本中會設(shè)定混凝土和鋼筋的單位建筑面積的含量，設(shè)計(jì)部提供初步的電子版本圖紙給成本部，成本部根據(jù)電子版圖紙進(jìn)行成本測算，在達(dá)到結(jié)構(gòu)指標(biāo)最優(yōu)化的同時，確保項(xiàng)目成本和利潤的準(zhǔn)確性。

第三，園林工程設(shè)計(jì)階段的成本管理。園建項(xiàng)目要通過一系列的強(qiáng)制要求對園建項(xiàng)目進(jìn)行控制。如要求軟硬景比例不應(yīng)小于7/3、大樹的數(shù)量不應(yīng)大于1 棵/100m2，草皮的數(shù)量不應(yīng)小于整個綠化面積的70％等等，這些都是通過項(xiàng)目成本管理中的數(shù)據(jù)對設(shè)計(jì)進(jìn)行控制。

第四，設(shè)備選型階段的成本管理。根據(jù)樓盤品質(zhì)的不同，在目標(biāo)成本限定的條件下，設(shè)備工程師考慮品牌時只能在目標(biāo)成本以下進(jìn)行選型，防止設(shè)備工程師經(jīng)常要求的一些非標(biāo)設(shè)備。

3、項(xiàng)目施工階段成本控制

項(xiàng)目的實(shí)施階段資金投入大，持續(xù)時間長，也是履行合約的關(guān)鍵階段 因此針對工期、成本、質(zhì)量、合約等方面的有效控制是降低成本的關(guān)鍵項(xiàng)目施工組織設(shè)計(jì)決定著工程的具體實(shí)施，應(yīng)選擇優(yōu)秀的施工方案并要求施工單位嚴(yán)格按照經(jīng)過建設(shè)單位審核認(rèn)可的施工組織設(shè)計(jì)施工，以減少額外費(fèi)用支出 同時，施工進(jìn)度計(jì)劃既要保證施工任務(wù)按時完成，又要減少趕工等費(fèi)用的增加，合理安排施工順序，在不影響總工期的情況下，利用對非關(guān)鍵線路工序的調(diào)整，進(jìn)行資源優(yōu)化，達(dá)到降低工程成本，合理安排資金使用施工階段成本控制的關(guān)鍵是嚴(yán)格控制項(xiàng)目變更，開發(fā)商或者業(yè)主方的工程造價人員要嚴(yán)格審核工程變更，計(jì)算各項(xiàng)變更對總投資的影響，在不影響使用功能的情況下盡量減少變更造成的不必要的工程費(fèi)用支出，避免投資失控 有條件的開發(fā)商可以指派工程造價專業(yè)人員常駐施工現(xiàn)場，隨時掌握控制工程造價的變化情況 此外在制度上必須制定嚴(yán)格的工程量四方簽證制度，要求所有的現(xiàn)場簽證必須經(jīng)施工單位項(xiàng)目經(jīng)理 總監(jiān)理工程師設(shè)計(jì)單位代表 房地產(chǎn)開發(fā)方代表四方共同簽字方為有效項(xiàng)目施工階段降低成本還應(yīng)嚴(yán)格控制工程款的支付以及各項(xiàng)費(fèi)用的使用 當(dāng)工程進(jìn)度未達(dá)到合同規(guī)定的付款要求時，不能為了緩解承包商的資金壓力而提前支付以免會造成開發(fā)商投資失控；達(dá)到付款要求時，工程師也要根據(jù)工程計(jì)量的結(jié)果，扣除不合格的工作量 在費(fèi)用使用方面，應(yīng)嚴(yán)格控制各項(xiàng)管理費(fèi)和現(xiàn)場經(jīng)費(fèi)，合理使用廣告策劃費(fèi)，減少銷售成本，最大限度降低占道費(fèi) 綠化賠償費(fèi)和其他補(bǔ)償費(fèi)等靜態(tài)投資。

4、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段成本控制

首先，結(jié)算過程中的成本管理。成本管理首先要檢查項(xiàng)目結(jié)算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，由于項(xiàng)目在實(shí)施過程中，成本管理一直作為一個高壓線時刻警告項(xiàng)目成本，故如果結(jié)算中出現(xiàn)與成本管理相差較大的話，我們首先對結(jié)算的準(zhǔn)確性做一仔細(xì)的檢查，確定無誤后，然后找出并修訂我們在該項(xiàng)目實(shí)施過程中的漏洞。并且注意在下一階段或新項(xiàng)目開始時對該環(huán)節(jié)中的重點(diǎn)防范。

其次，其他項(xiàng)目成本管理的成本管理借鑒。項(xiàng)目完工后，我們需要對該項(xiàng)目的成本管理情況作成本總結(jié)，提供項(xiàng)目管理過程中的成本管理控制情況并為以后的項(xiàng)目做鋪墊。另外，一個項(xiàng)目的成本管理變?yōu)樽詈蟮慕Y(jié)算成本，除了提交完成本總結(jié)后，我們還需要作一個結(jié)算指標(biāo)庫，給后來的項(xiàng)目作一指引。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)全過程成本控制是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，不是一個部門一個人努力就能完成的。房地產(chǎn)企業(yè)一定要讓每個部門的每個員工在心里樹立成本控制意識，樹立全過程成本控制的觀念，才能建立完整的成本控制體系，是房地產(chǎn)企業(yè)資金得到最大的利用，投資良性循環(huán)，利潤最大化。

【參考文獻(xiàn)】

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摘要：隨著房地產(chǎn)行業(yè)步入新常態(tài)，行業(yè)內(nèi)企業(yè)間的競爭壓力與日俱增，這客觀上要求房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)要加強(qiáng)成本控制，以進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)核心競爭力。本文對于房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成以及成本控制的重要意義進(jìn)行了分析，針對當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中存在的問題，提出了具體的成本控制策略，以期為房地產(chǎn)企業(yè)成本控制水平的整體提升帶來有益的理論思考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；成本控制；問題；策略

引言

成本控制對于房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展來說意義重大，房地產(chǎn)屬于典型的資金密集型行業(yè)，涉及到的項(xiàng)目投資周期都較長，開發(fā)專業(yè)性也要求較高，這就對企業(yè)成本控制水平提出了更高的要求。長期以來我國房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展，很多企業(yè)在成本管理方面都比較粗放，成本支出控制乏力，而伴隨著整個行業(yè)供求形勢的逆轉(zhuǎn)以及行業(yè)環(huán)境的巨變，企業(yè)在成本控制方面的短板已越來越明顯，在這種背景之下，如何推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制水平的提高，這成為了企業(yè)管理的重中之重。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制

做好房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的工作，首先需要我們了解房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成以及成本控制的重要意義，只有這樣才可以有效的幫助企業(yè)更好的明確成本控制的方向以及重心，有利于企業(yè)制定更加合理科學(xué)的成本控制策略。

1.房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成

房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成主要包括以下幾塊：一方面是土地購置價款，隨著我國地價的不斷攀升，這一部分成本占到了房地產(chǎn)企業(yè)成本支出的很大比例，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，這部分成本一般占到房地產(chǎn)企業(yè)總成本的一半左右，且這一成本是剛性的，很難降低。第二方面是建安成本，建筑安裝成本大概占到房地產(chǎn)企業(yè)總成本20%左右，目前房地產(chǎn)每平米建安成本在1500元/平方左右。第三方面是各種契稅成本，具體來說包括了營業(yè)稅、所得稅、城建稅、教育附加稅等。最后一塊就是管理成本，這包括了企業(yè)用于營銷策劃支出的費(fèi)用，還有財(cái)務(wù)費(fèi)用等。

2.房地產(chǎn)企業(yè)成本控制意義

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說成本控制的重要意義體現(xiàn)在以下兩個方面：一方面可以有助于企業(yè)提升收益水平，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，收益等于收入減去成本開支，在收入變化不大的情況下，成本的下降必然會給企業(yè)帶來收益的提升，在房地產(chǎn)企業(yè)收入乏力的情況下，控制成本支出對于企業(yè)收益來說更加意義重大。另外一方面就是可以幫助企業(yè)優(yōu)化資源配置，減少不必要的浪費(fèi)，提升資源的使用效率，減少企業(yè)資金閑置或浪費(fèi)，加快資金的周轉(zhuǎn)；成本控制可以將那些無用成本支出降低甚至消除，幫助企業(yè)更加科學(xué)合理的管理有限資源，這將對企業(yè)的快速發(fā)展起到重大的推進(jìn)作用。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在的問題

我國房地產(chǎn)企業(yè)成本控制水平整體偏低，也存在著很多問題，這些問題不能很好地解決就直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)成本控制效果的持續(xù)下降。

1.成本控制理念落后

很多房地產(chǎn)企業(yè)的管理者在成本控制方面，存在著一個嚴(yán)重不足，那就是思想僵化，觀念陳舊，不能做到與時俱進(jìn)，落后的成本控制理念導(dǎo)致了這一工作開展出現(xiàn)了很多的偏差。目前房地產(chǎn)企業(yè)對于成本控制工作也存在著重視不足的問題，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)管理者將工作重心放在了如何開拓市場、獲取市場份額方面，而忽視成本控制，甚至很多房企高管根本就沒有意識和認(rèn)識到此項(xiàng)工作對于企業(yè)發(fā)展的重要性。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的不重視，也造成在企業(yè)內(nèi)部成本控制方面沒有形成全員參與、全面控制的基本理念，這使得成本控制工作開展困難，也使得成本控制乏力，最后影響到了企業(yè)整體效益水平的提高。

2.成本控制制度缺失

成本控制制度缺失是很多房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的一個問題，成本控制工作的有效開展，離不開完善、科學(xué)、合理的成本控制度。很多房地產(chǎn)企業(yè)沒有根據(jù)成本控制工作開展的需要，制定出來相應(yīng)完善的成本控制制度，在企業(yè)實(shí)際開展成本控制工作中，更多的是帶有人治色彩，粗放式的管理依然突出，結(jié)果這就放大了個人意志在成本控制方面的重要影響，拖累了成本控制水平的提升。

3.成本控制手段低效

成本控制本身專業(yè)性、技術(shù)性很強(qiáng)，可以說成本控制效果的好壞，在很大程度上都是取決于企業(yè)所采取的成本控制手段是否合適有效。成本控制手段得當(dāng)，則意味著成本控制效果的提升，但是如果手段不當(dāng)?shù)脑?，就很難對企業(yè)成本支出進(jìn)行有效的管理。目前房地產(chǎn)企業(yè)成本控制手段比較單一，大多是根據(jù)涉及到的項(xiàng)目投資來粗略估算成本，然后再進(jìn)行成本分解，這種成本控制手段在當(dāng)前市場環(huán)境多變的背景下就顯得過于僵化，因?yàn)樗鼪]有考慮到項(xiàng)目建設(shè)中環(huán)境變化對成本支出可能會帶來的影響，結(jié)果導(dǎo)致可能某些成本本來能節(jié)省下來，卻依然被支出，給企業(yè)造成不必要的浪費(fèi)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制具體策略

針對房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中存在的各種問題，本文認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)管理者想要做好企業(yè)內(nèi)部成本控制管理工作，首先需要正確認(rèn)識到成本內(nèi)部控制的重要性，在管理觀念上要與時俱進(jìn)，針對成本控制存在的問題要及時處理和解決，具體問題具體分析，并在成本控制理念、成本控制手段以及成本控制度建設(shè)等方面不斷努力。

1.更新成本控制理念

房地產(chǎn)企業(yè)需要與時俱進(jìn)樹立正確的成本控制理念，以正確的理念來指導(dǎo)成本控制工作具體開展，從而確保這一工作效果的持續(xù)提升。在具體理念方面，成本控制關(guān)鍵是要樹立全員參與、全面控制的理念，全員參與是指將其所有員工都納入到成本控制體系中去，讓每一個員工都認(rèn)識到自身所承擔(dān)的成本控制責(zé)任，并積極努力的進(jìn)行成本控制。全面控制原則是指成本控制應(yīng)貫穿企業(yè)運(yùn)作的各個方面，具體對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，成本控制要貫穿于每一個項(xiàng)目投資的整體項(xiàng)目設(shè)計(jì)、籌備、開發(fā)、銷售等過程，努力減少每一個環(huán)節(jié)的成本。

2.完善成本控制制度

完善的制度對于企業(yè)成本控制取得成效來說必不可少，制度設(shè)計(jì)以及執(zhí)行是企業(yè)成本控制的重要內(nèi)容，企業(yè)需要引入成本控制診斷體系，全面分析現(xiàn)有成本控制方面存在的不足，在依據(jù)自身企業(yè)的實(shí)際來制定可操作性強(qiáng)的相關(guān)制度。成本控制制度還應(yīng)具有適用性、可操作性強(qiáng)等特點(diǎn)，將管理制度相關(guān)內(nèi)容納入到崗位職責(zé)的界定中去，讓每一個員工都能夠根據(jù)制度要求開展自身的工作，從而實(shí)現(xiàn)成本全員的有效控制。

3.創(chuàng)新成本控制手段

房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制方面需要做到不斷創(chuàng)新，根據(jù)此項(xiàng)工作開展的需要，積極引入新的成本控制手段，通過方法的創(chuàng)新來形成一個科學(xué)的成本控制體系，實(shí)現(xiàn)對成本的有效控制。從具體方法來說，關(guān)鍵是要引入全面預(yù)算、精益生產(chǎn)、定量分析等方法，借助與這些新的成本控制方法與手段來實(shí)現(xiàn)成本控制效果的提升。

隨著未來房地產(chǎn)市場競爭的進(jìn)一步加劇，加上市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境遭遇的挑戰(zhàn)增多，成本控制對于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展成長是十分重要的一環(huán)。為了更好的在激烈的市場環(huán)境生存、發(fā)展，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，首先應(yīng)認(rèn)清企業(yè)成本控制中存在各種問題，然后對于這些發(fā)現(xiàn)的各種問題既不回避，也不夸大，而是要積極努力的解決，需要根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況，結(jié)合成本控制相關(guān)理論，不斷進(jìn)行成本策略探索創(chuàng)新，制定符合企業(yè)實(shí)際的成本控制制度，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)成本的持續(xù)下降，為企業(yè)的健康、穩(wěn)定、快速發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。（作者單位：綠地集團(tuán)重慶置業(yè)有限公司）

參考文獻(xiàn)：

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篇9

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 成本控制 策略

一、引言

房地產(chǎn)企業(yè)具有投資大、技術(shù)管理要求高、經(jīng)營周期長的行業(yè)，資金的管理是整個企業(yè)生存發(fā)展的重要環(huán)節(jié)，而成本控制正是房地產(chǎn)企業(yè)管理內(nèi)容的核心。我國房地產(chǎn)企業(yè)的興盛發(fā)展時間相對于國外來說，時間并不長，所以相應(yīng)的成本控制措施也并不完善，企業(yè)中經(jīng)常存在浪費(fèi)現(xiàn)象，成本控制中的問題值得我們注意和改進(jìn)。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在的問題

（一）對成本控制缺乏全面性

據(jù)調(diào)查，我國的眾多房地產(chǎn)企業(yè)中，大部分企業(yè)都沒有系統(tǒng)的成本控制制度和實(shí)施措施，能夠在企業(yè)實(shí)行全方位、全過程的成本控制的企業(yè)少之又少。之所以有這么多企業(yè)沒有實(shí)行成本控制或只是實(shí)行最基礎(chǔ)、最簡單的成本核算而沒有形成全方位成本控制體系，根本原因就是這些房地產(chǎn)企業(yè)的管理者對成本控制缺乏足夠重視，他們認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)成本的關(guān)鍵影響因素就是房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)、大宗材料設(shè)備的采購等幾個大的環(huán)節(jié)，而開發(fā)過程的其他環(huán)節(jié)，如前期選址、整體規(guī)劃、開發(fā)進(jìn)度、房屋銷售等，對企業(yè)成本的影響較小，因此對成本的控制也只停留在幾個大項(xiàng)成本方面，而沒有將成本控制活動延伸至經(jīng)營全過程的各個細(xì)微處，將各個細(xì)微的能夠產(chǎn)生成本的要素均納入成本控制體系之中。而且，企業(yè)成本控制參與人員主要是財(cái)務(wù)工作人員，而實(shí)際上他們只能對事后成本進(jìn)行控制，而事前控制卻做不到或力所不能及，這也影響了企業(yè)成本控制的整體性。

（二）成本控制制度管理缺失

制度是確保某項(xiàng)工作有效順利進(jìn)行的重要保障，很多房地產(chǎn)企業(yè)雖然也有成套的成本控制方法，但是由于制度管理不到位，導(dǎo)致很多有效的措施難以落實(shí)。房地產(chǎn)從選址、設(shè)計(jì)、施工、裝修到銷售、入住，需要很長的時間，開發(fā)的周期較長，成本產(chǎn)生的范圍廣，但是我國不少房地產(chǎn)企業(yè)沒有成文的成本控制流程，沒有嚴(yán)格的獎懲機(jī)制，使得制度措施失效，成本控制在很大程度上無法發(fā)揮實(shí)效，成為了擺設(shè)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化成本控制的措施

（一）企業(yè)樹立科學(xué)的成本控制觀念

針對目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)對成本控制缺乏科學(xué)的認(rèn)識這一現(xiàn)狀，筆者認(rèn)為企業(yè)的管理人員尤其是財(cái)務(wù)管理人員要加強(qiáng)學(xué)習(xí)，充分認(rèn)識到企業(yè)成本控制并不僅僅是審核、核算那么簡單，要把成本控制與企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)掛鉤，以嚴(yán)格的成本控制來提高企業(yè)的經(jīng)營管理水平，實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略目標(biāo)。

（二）優(yōu)化企業(yè)成本控制體系

企業(yè)成本控制要盡量做到全面化、精細(xì)化，對項(xiàng)目的事前規(guī)劃、項(xiàng)目的施工階段都要進(jìn)行控制，要認(rèn)識到成本控制在整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中意義，將成本控制擴(kuò)展到前期土地選擇、購置、建筑設(shè)計(jì)及施工、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、工程進(jìn)度和管理等各個環(huán)節(jié)，對事前和開發(fā)后的各項(xiàng)成本都要進(jìn)行控制。

1、要注意事前控制，在項(xiàng)目的規(guī)劃階段就要進(jìn)行成本預(yù)算編制工作。要對項(xiàng)目進(jìn)行充分的評估分析，根據(jù)市場預(yù)測預(yù)計(jì)銷售均價，以確定該項(xiàng)目的盈利能力及利潤率，選擇可行的投資方案，進(jìn)而確定成本控制目標(biāo)，在此基礎(chǔ)上對成本控制目標(biāo)進(jìn)行細(xì)化編制成本預(yù)算，形成一整套的成本評估目標(biāo)體系。

2、要關(guān)注項(xiàng)目施工階段的成本。房地產(chǎn)成本的主要產(chǎn)生環(huán)節(jié)就是項(xiàng)目的施工階段，這一步驟是人力、物力、財(cái)力大量產(chǎn)生的階段，其中的材料、設(shè)備的采購、地質(zhì)的勘查、工程的設(shè)計(jì)等，都是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本產(chǎn)生的重要環(huán)節(jié)，所以這一階段的成本控制必須非常謹(jǐn)慎，要與施工企業(yè)簽訂規(guī)范、細(xì)致、嚴(yán)密的合同文本，對施工企業(yè)的報(bào)價、索賠等都要進(jìn)行嚴(yán)格的核查，在工程建設(shè)過程中，要盡量減少工程變更，減少不必要的費(fèi)用產(chǎn)生。

3、加強(qiáng)對工程進(jìn)度的控制。工程進(jìn)度的控制可以有效的降低資金成本和勞動成本，主要措施包括縮短開發(fā)周期，減少資金占用時間，提高管理效率，從而實(shí)現(xiàn)對財(cái)務(wù)費(fèi)用和管理費(fèi)用的控制。

4、房地產(chǎn)企業(yè)要對公司的稅務(wù)進(jìn)行科學(xué)的綜合籌劃，爭取合理避稅，以有效降低稅收負(fù)擔(dān)。財(cái)務(wù)部門應(yīng)針對每種稅收的特征，制定相應(yīng)的避稅措施。

（三）完善成本控制的制度建設(shè)

要建立一個有效的成本控制措施的保證機(jī)制。要做到成本控制責(zé)任落實(shí)到人，防止由于權(quán)責(zé)不清而導(dǎo)致的無人負(fù)責(zé)狀況，將權(quán)、責(zé)、利相結(jié)合，將成本控制工作情況與管理人員的實(shí)際利益聯(lián)系起來，對成本控制工作做的好的人員，要給與一定的獎勵，對導(dǎo)致企業(yè)成本額外增加的人員，要進(jìn)行一定的處罰，以這種獎懲機(jī)制來明確企業(yè)對成本控制的重視和做好成本控制的決心，從而使企業(yè)成本始終處于有效控制之下，保證成本控制政策得到有效落實(shí)。

另外，成立專門的成本控制部門非常有必要，并且為成本控制部門配備經(jīng)驗(yàn)豐富的財(cái)務(wù)、預(yù)決算及工程管理等相關(guān)人員，利用這一部門，可以保證項(xiàng)目的事前、運(yùn)行期間、竣工結(jié)算階段等都有專門人員對成本進(jìn)行監(jiān)督，通過統(tǒng)計(jì)、核算、分析等步驟，能夠使企業(yè)更加準(zhǔn)確地掌握成本信息，并及時進(jìn)行調(diào)控。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行有效成本控制有利于企業(yè)減少成本，在激烈的市場競爭中擁有更大的優(yōu)勢，房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員要充分認(rèn)識到成本控制的意義，不斷發(fā)現(xiàn)和解決成本控制工作中的問題，提高成本控制工作的有效性。

參考文獻(xiàn)：

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篇10

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)開發(fā) 成本 成本控制

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

1房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成及影響因素

1.1房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成

房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)從投資決策到銷售全過程所花費(fèi)的費(fèi)用，包括土地費(fèi)用、工程建設(shè)成本及開發(fā)間接費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。

1.2房地產(chǎn)開發(fā)的影響因素

房地產(chǎn)開發(fā)除宏觀經(jīng)濟(jì)政策等環(huán)境影響因素外，就單個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)部可控因素而言，影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本因素主要是指影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營運(yùn)成本的因素。房地產(chǎn)開發(fā)的營運(yùn)成本包括很多方面，房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)綜合性很強(qiáng)的工作，它受到房地產(chǎn)消費(fèi)市場、國家的有關(guān)政策、開發(fā)項(xiàng)目所處環(huán)境等因素影響很大，其配套條件、開發(fā)時機(jī)的掌握和政府有關(guān)政策法令的頒布等，都會對成本的升降造成很大影響。而房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理水平也是影響開發(fā)成本的關(guān)鍵。

2我國房地產(chǎn)開發(fā)成本控制存在的主要問題

2.1房地產(chǎn)開發(fā)前期重視不足

首先，由于近十年來我國房地產(chǎn)一直處于賣方市場，房地產(chǎn)行業(yè)高收益率使得很多房地產(chǎn)只重視圈地、修房子、賣房子，不重視決策階段的成本控制并且我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)人員素質(zhì)普遍不高，以及行業(yè)人才高流動率，高水平專業(yè)人員嚴(yán)重缺乏導(dǎo)致不重視項(xiàng)目的可行性研究。其次，建設(shè)單位往往把施工階段項(xiàng)目成本的管理作為重點(diǎn)，而忽略了設(shè)計(jì)階段的項(xiàng)目成本管理，從而造成前期成本過高。

2.2建設(shè)階段控制機(jī)制不嚴(yán)密

在招投標(biāo)過程中，由于行政力量過多干預(yù)，地方保護(hù)主義嚴(yán)重，一些大型基礎(chǔ)設(shè)施和國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資的，總可以看到有的實(shí)力明顯不如其他的投標(biāo)單位，卻還是能得到一些特別保留的標(biāo)段；我國目前的招投標(biāo)市場還不成熟，招投標(biāo)體系還不完善，招投標(biāo)過程中的監(jiān)督體制作用還很不明顯沒有真正起到成本控制的作用。

2.3企業(yè)信息化水平落后，不能滿足成本控制的需要

合同控制作為成本和資金控制的基礎(chǔ)，在傳統(tǒng)方式下，合同處理工作基本上由手工完成，無法進(jìn)行更詳細(xì)更有參考價值的實(shí)時動態(tài)查詢分析。對后期的數(shù)據(jù)預(yù)測分析基本上依靠簡單預(yù)測來完成，可靠性和準(zhǔn)確性無法保證。

2.4缺乏規(guī)范的成本控制體系

由于企業(yè)成本管理缺乏戰(zhàn)略指導(dǎo)，使得成本管理對策與戰(zhàn)略目標(biāo)脫節(jié)，成本預(yù)測、決策若有若無，成本計(jì)劃如同虛設(shè)，再加上沒有一套科學(xué)規(guī)范的操作程序，成本管理目標(biāo)最終很難實(shí)現(xiàn)。

3房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制措施

3.1項(xiàng)目決策階段與土地成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究，就是要從市場、技術(shù)和經(jīng)濟(jì)等多方面對項(xiàng)目的前景進(jìn)行分析預(yù)測，對項(xiàng)目進(jìn)行整體的綜合評價，從而判斷項(xiàng)目在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟(jì)上是否合理，并對多個方案進(jìn)行優(yōu)選的科學(xué)方法建立一套適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場特點(diǎn)的評價指標(biāo)體系。除此之外，控制土地成本的關(guān)鍵在于拿地時的成本分析要準(zhǔn)確，在土地招投標(biāo)中制定競買策略與技巧，做到以最小的代價和風(fēng)險(xiǎn)獲取最大的收益、來打敗競爭對手。

3.2設(shè)計(jì)成本控制

設(shè)計(jì)階段是建設(shè)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵階段。設(shè)計(jì)對工程造價、建設(shè)工期、工程質(zhì)量以及在建成以后能否獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益起著決定性的作用。設(shè)計(jì)階段的招標(biāo)應(yīng)該是全過程的招標(biāo)，不僅要重視方案設(shè)計(jì)的招標(biāo)，同時對施工圖設(shè)計(jì)階段的招標(biāo)也應(yīng)給予足夠的重視。加強(qiáng)出圖前的審核工作，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。

3.3建設(shè)階段成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)商通過招標(biāo)方式發(fā)包工程，其目的在于鼓勵承包單位進(jìn)行投標(biāo)競爭，從中優(yōu)選出技術(shù)能力強(qiáng)、管理水平高、信譽(yù)可靠且報(bào)價合理的承建單位完成建設(shè)工作，以合同的形式約束雙方在施工過程中的行為。工程材料、設(shè)備采購管理是項(xiàng)目成本控制的重點(diǎn)和難點(diǎn)，嚴(yán)格控制材料價格可以控制工程的成本。

3.4營銷策劃階段成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)營銷策劃成本控制主要是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銷售投資費(fèi)用的控制，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金的回收目標(biāo)，達(dá)到預(yù)期的銷售計(jì)劃，確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資收益的實(shí)現(xiàn)。影響價格的因素有很多，主要包括成本、樓盤素質(zhì)、顧客承受的價格、同類樓宇的競爭因素等。定價策略應(yīng)根據(jù)商品房本身的情況、市場情況、成本狀況、消費(fèi)構(gòu)成、消費(fèi)心理等多方面因素來制訂。

4結(jié)論

在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的各個階段，決策階段和設(shè)計(jì)階段的成本控制工作最大，控制好這些成本的關(guān)鍵就在做好前期的可行性研究工作，提高設(shè)計(jì)的質(zhì)量，推行設(shè)計(jì)招標(biāo)和設(shè)計(jì)全過程的監(jiān)理制，利用價值工程優(yōu)選和優(yōu)化設(shè)計(jì)方案。在建設(shè)階段要嚴(yán)格執(zhí)行招投標(biāo)工作，對材料和設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本和質(zhì)量的控制，做好現(xiàn)場變更和竣工結(jié)算和決算工作。營銷階段工作主要是圍繞產(chǎn)品的定價、采用何種營銷方式和促銷手段分析來控制成本。

參考文獻(xiàn)

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