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[關(guān)鍵詞]慢性病管理；老年人；社區(qū)居家養(yǎng)老模式

[中圖分類號] R473.2 [文獻標識碼] A [文章編號] 1674-4721（2017）05（b）-0128-04

The status of community home care model，and its role and impact on management of chronic diseases in the elderly

ZHU Fei-ying PAN Gui-xing MIN Ya-ting WANG Xiao GONG Zhi-wu ZHONG Qing-ling

Medical College of Nanchang University in Jiangxi Province，Nanchang 330031，China

[Abstract]Objective To study the status of community home care model，and its role and impact on management of chronic diseases in the elderly.Methods From July 2016 to December 2016，some of the communities were selected from party of Jiangxi，Ningxia，Shanghai，Guizhou，Xinjiang and other cities.The questionnaire was used to investigate the health status of the elderly，current situation of community home care model and management of chronic diseases.Results The prevalence rate of chronic diseases was high in elderly patients，cardiovascular and cerebrovascular diseases （68.1%），diabetes mellitus （40.3%），and osteoporosis （28.7%） were the highest incidence of the three major diseases in the elderly munity home care model was common in China，which provides physical examination，health counseling，intravenous fluids，medical treatment and other services for the elderly.There are still some problems such as single service mode，insufficient health resources.However，this service could enhance the elderly′s awareness of chronic diseases，delayed the development of the disease and reduced the cost of medical treatment.Conclusion The health status of the elderly is not satisfactory，and the prevalence of chronic diseases is high.Although there are some deficiencies in the model of community home care，it provides a number of services for the management，prevention and treatment of chronic diseases in the elderly has a positive significance，which can reduce the cost of care，improve the quality of life of the elderly.

[Key words]Management of chronic diseases；The elderly；Community home care model

目前，中老齡人口總量已居世界第一，老齡化進程不斷加劇[1]。人口老齡化的種種問題也接踵而來。老年人常見的慢性病主要有高血壓、糖尿病、冠心病等，這些疾病具有病程長，控制率低，需要長期照料等特點[2]。對慢性病患者進行系統(tǒng)管理是社區(qū)慢性非傳染性疾病防治方案的一項主要任務(wù)，開展社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)是最為理想的方法[3]。但是我國老年人“養(yǎng)兒防老”的思想深根蒂固，他們更傾向于家庭養(yǎng)老這一傳統(tǒng)方式，更渴望得到子女的關(guān)懷和照顧。而社區(qū)居家養(yǎng)老模式“以家庭養(yǎng)老為主，社區(qū)機構(gòu)養(yǎng)老為輔”這一模式的出現(xiàn)，既滿足了我國的國情需要，又能開展老年人慢性病管理工作。

3.3社區(qū)居家養(yǎng)老模式對老年慢性病管理的作用

3.3.1 家庭養(yǎng)老模式中老年慢性病管理存在不足 接受本次調(diào)查的老年人都已>60歲，對于身邊事物的更新?lián)Q代接受能力相對較差，近半數(shù)的老年人從不主動獲取一些保健知識。因為對慢性病的不重視，很多老年人患病后仍抱有無所謂的態(tài)度，這是慢性病管理的一大漏洞。調(diào)查顯示，養(yǎng)老模式的選擇很大程度上決定了慢性病預(yù)防的效果。很多居家老人患病后自理能力下降，大多數(shù)都是自己照顧自己或者由老伴照顧，而子女又因為經(jīng)濟、工作、距離等因素沒有更多的能力照顧父母，老人的慢性病因而得不到較好的保健和治療，導(dǎo)致病死率居高不下[13]。而社區(qū)居家養(yǎng)老模式以社區(qū)為平臺，整合社區(qū)內(nèi)各種服務(wù)資源，為老人提供更全面、有效、專業(yè)的護理服務(wù)[14]，在這種養(yǎng)老模式中，老人自身健康管理得到了促進，也減少了子女的生活負擔。

3.3.2 社區(qū)居家養(yǎng)老模式對老年慢性病管理的積極意義 隨著人口老齡化的加重，社區(qū)居家養(yǎng)老模式的需求也越來越高，在社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)的地位也會更加突出，因此大規(guī)模推廣居家養(yǎng)老模式將會很有效地管理慢性病，使老年人慢性病管理工作再上一個臺階。調(diào)查中，超過半數(shù)的社區(qū)為老年人提供了體檢、健康咨詢、健康教育宣傳等服務(wù)，也有少數(shù)社區(qū)提供了更加細致化的慢性病管理服務(wù)，如日常配藥、看病治療、靜脈補液和康復(fù)輔導(dǎo)治療等。社區(qū)應(yīng)該針對不同類型的老年人，尤其是針對存在康復(fù)可能的老年人以及有鍛煉需求的老年人提供福利性的設(shè)施和器材，幫助他們恢復(fù)和增進體能，為老年人的健康提供必要的保障和支持[15]。接受調(diào)查的大多數(shù)老年人表示，社區(qū)提供的慢性病管理服務(wù)能夠增強個人對慢性病的認識，起到延緩病情發(fā)展、提高生活質(zhì)量、降低醫(yī)療費用的作用。此外，通過現(xiàn)代化、多樣化的設(shè)施或者通過社區(qū)活動室等公共服務(wù)場所還可以促進社區(qū)文化的發(fā)展，為實現(xiàn)公民“老有所養(yǎng)、老有所為”的目標提供必要的保障，這也符合“以人為本”的發(fā)展理念。

致謝：梁奕、潘昌慧。

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但厲兵秣馬者眾，敢于嘗鮮者寡。目前，社會資本主要集中于以養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)運營為主的養(yǎng)老地產(chǎn)?；钴S的投資機構(gòu)主要包括房地產(chǎn)企業(yè)、保險企業(yè)，以及民營養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是片藍海，處處充滿著機遇，也時時伴隨著風險。要想享受養(yǎng)老服務(wù)市場帶來的機遇，必須建立行之有效的商業(yè)模式。

解析要素，設(shè)計模式

商業(yè)模式設(shè)計不僅需要緩解和規(guī)避產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)風險，更要為企業(yè)帶來持續(xù)的經(jīng)濟收益和競爭優(yōu)勢。商業(yè)模式是特定業(yè)務(wù)為顧客、企業(yè)創(chuàng)造與傳遞價值的系統(tǒng)呈現(xiàn)。在考慮外部產(chǎn)業(yè)環(huán)境因素條件下（如產(chǎn)業(yè)政策、市場規(guī)模等），養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的商業(yè)模式設(shè)計應(yīng)該聚焦于價值主張、關(guān)鍵資源、業(yè)務(wù)平臺和盈利模式四大關(guān)鍵要素。

開發(fā)價值主張

有力而聚焦的價值主張是商業(yè)模式的基石，它包含確定目標顧客、凝煉價值訴求，以及開發(fā)產(chǎn)品/服務(wù)組合，可以形象地表述為“找對人、說對話、做對事”。

確定目標顧客

產(chǎn)業(yè)中的目標顧客，可以依據(jù)需求層次與生活自理能力分為四類典型目標客戶群。

低端自理型老人群體，是絕大多數(shù)政府和社會福利性質(zhì)養(yǎng)老院所面對的目標顧客，它們在最低成本約束下提供基本養(yǎng)老服務(wù)，如老人床位、基礎(chǔ)看護、娛樂等生活設(shè)施與服務(wù)。低端介護型老人群體成為中小規(guī)模民營養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的主要服務(wù)對象，是以靈活服務(wù)、個性需求為特點的中低端養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的“長尾市場”。

高端自理型和高端介護型兩類群體，一般具有較高文化水平和購買能力，幾乎沒有家庭負擔（如照看孫輩、資助子女等），因而有比較廣泛的興趣愛好和社交圈子，在生活和消費理念上更能夠接受新式觀念。他們應(yīng)是行業(yè)重點關(guān)注對象。

凝煉價值訴求

價值訴求反映企業(yè)為顧客提品或服務(wù)所包含的核心利益，超越產(chǎn)品或服務(wù)形態(tài)本身。

以產(chǎn)權(quán)銷售為內(nèi)核的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，對目標顧客而言，不僅意味著擁有獨立、舒適的居住條件，可能還包含“老有所居、老有所依”的人生成就，以及可供遺贈子孫的增值資產(chǎn)。

以保健療養(yǎng)為賣點的養(yǎng)老服務(wù)項目，其價值訴求重點可能并不在于是否從產(chǎn)權(quán)上擁有住所，而是作為尊貴會員所享受的定制化服務(wù)。

企業(yè)應(yīng)該針對已確定的目標顧客，在深入調(diào)研和分析其需求特征的基礎(chǔ)上，開發(fā)具有吸引力的價值訴求。

設(shè)計產(chǎn)品/服務(wù)組合

產(chǎn)品或服務(wù)是企業(yè)向顧客交付價值的載體，也是顧客購買的核心內(nèi)容。在養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)品或服務(wù)都是以組合的形式出現(xiàn)。無論是養(yǎng)老地產(chǎn)，還是地產(chǎn)養(yǎng)老，都表現(xiàn)為“居住環(huán)境+生活服務(wù)”的硬產(chǎn)品和軟服務(wù)組合。

在硬產(chǎn)品方面，核心要素包括居住小區(qū)選址/規(guī)模、產(chǎn)品形態(tài)（產(chǎn)權(quán)銷售/會員制/租賃）、居住條件、醫(yī)療與娛樂配套設(shè)施，以及定價策略等方面；在軟服務(wù)方面，護理團隊服務(wù)水平、醫(yī)療服務(wù)機構(gòu)規(guī)模及服務(wù)能力，以及日常起居綜合服務(wù)品質(zhì)等是關(guān)鍵因素。

不同顧客對產(chǎn)品/服務(wù)組合各要素的匹配要求存在差異。例如自理型老人對居住空間私密性、娛樂及理療設(shè)施完備性的關(guān)注更多，而介護型老人更關(guān)注居住小區(qū)的護理水平、醫(yī)療服務(wù)能力等。

整合關(guān)鍵資源

關(guān)鍵資源是企業(yè)商業(yè)模式持續(xù)競爭力的來源，它涵蓋企業(yè)掌握的核心資源與能力。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的參與企業(yè)大致可以分為保利、萬科、復(fù)星等為代表的“房企系”，新華保險、泰康人壽、中國人壽等為代表的“險企系”，以及其他民營養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)。

不同的企業(yè)類型具備各自的核心資源和能力。對于地產(chǎn)開發(fā)商而言，其核心資源在于地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)驗、與地方政府良好合作關(guān)系，具備地產(chǎn)項目短期融資、開發(fā)與管理、物業(yè)服務(wù)等方面能力；保險企業(yè)則具有壽險產(chǎn)品開發(fā)管理、醫(yī)療保險與服務(wù)等領(lǐng)域經(jīng)驗，具備運用保險資金長線投資、進行長期經(jīng)營和開發(fā)養(yǎng)老服務(wù)周邊產(chǎn)品的能力。

其他民營養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，具備更準確地把握和理解養(yǎng)老市場顧客需求，更高效地開展機構(gòu)運營和價值輸出，更寬泛地銜接社會資源的核心資源，并具有形成差異化競爭模式、服務(wù)利基市場，以及通過個性化產(chǎn)品開發(fā)，識別并滿足“長尾需求”的能力。

例如上海親和源公司開發(fā)的養(yǎng)老社區(qū)采取“銷售+持有運營”方式運作，前期自主進行養(yǎng)老社區(qū)的開發(fā)和運營，并采取會員制發(fā)售，進而在后期將更多資源投入到社區(qū)服務(wù)管理。

打造業(yè)務(wù)平臺

任何優(yōu)勢資源和能力都可能伴隨著短板。

從產(chǎn)業(yè)發(fā)展層面看，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展“前途光明、道路模糊”，其本質(zhì)原因是參與市場角逐的各類型企業(yè)群與生俱來的典型優(yōu)勢和劣勢。因此，打造具備核心競爭力的特色業(yè)務(wù)平臺，是彌補企業(yè)競爭資源短板、創(chuàng)新養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)商業(yè)模式的核心內(nèi)容。無論是企業(yè)價值主張，還是關(guān)鍵資源，都需要通過特定的運營流程和體系進行高效率配置和最大化呈現(xiàn)，這就需要企業(yè)通過業(yè)務(wù)協(xié)同和戰(zhàn)略合作的方式打造業(yè)務(wù)平臺。

戰(zhàn)略合作 通過戰(zhàn)略合作實現(xiàn)優(yōu)勢資源互補是快速獲取綜合競爭力的不二法則。擅長地產(chǎn)項目開發(fā)運營與物業(yè)管理的房地產(chǎn)企業(yè)可能在老人護理、保健理療方面存在資源和能力缺陷，同時在養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)開展長期運營中也并無經(jīng)驗和資金方面的優(yōu)勢。

那么，企業(yè)可以通過選擇具備相應(yīng)資源優(yōu)勢的醫(yī)療機構(gòu)，打造養(yǎng)醫(yī)結(jié)合專業(yè)團隊，或引入純粹財務(wù)投資機構(gòu)參與，規(guī)避中長期財務(wù)風險。萬科在開發(fā)杭州某地產(chǎn)項目時，通過向當?shù)刭Y質(zhì)最好的醫(yī)療機構(gòu)無償贈送社區(qū)醫(yī)院房屋產(chǎn)權(quán)，在小區(qū)開辦社區(qū)醫(yī)院，從而帶動該項目銷售量價雙升。上海親和源則引入美國摯信資本作為財務(wù)投資機構(gòu)，也是有效緩解長期投資壓力的戰(zhàn)略布局。

業(yè)務(wù)協(xié)同 養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)投資周期長、單位回報率低，使企業(yè)很難依靠會員費、租賃費、服務(wù)費等常規(guī)業(yè)務(wù)收入，以及政府可能提供的一次性運營補貼、床位補貼或稅費優(yōu)惠來獲利。在養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)，以目標顧客群為圓心，將針對養(yǎng)老群體的各類業(yè)務(wù)進行協(xié)同，是實現(xiàn)企業(yè)盈利最大化的重要手段。

在業(yè)務(wù)協(xié)同方面，“險企系”的資金和業(yè)務(wù)屬性與養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)更加匹配：一方面可以銜接醫(yī)療保險、護理保險等養(yǎng)老保險產(chǎn)品，開展交叉銷售和捆綁銷售；另一方面，帶動護理服務(wù)、老年科技產(chǎn)品、老年旅游服務(wù)等產(chǎn)業(yè)，延伸養(yǎng)老保險產(chǎn)品價值鏈。

設(shè)計盈利模式

盈利模式是界定企業(yè)以利潤形式為自身和股東獲取價值的方式，它將復(fù)雜財務(wù)公式提煉為盈利生成過程中最關(guān)鍵的四大變量：收益模式、成本結(jié)構(gòu)、目標單元盈余和資源周轉(zhuǎn)率。養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的盈利模式大致可歸為產(chǎn)品主導(dǎo)型、服務(wù)主導(dǎo)型和混合型三類。

產(chǎn)品主導(dǎo)型 以高端自理型老人為目標顧客群，通過老年公寓等地產(chǎn)項目的開發(fā)、銷售和管理獲得一次性收益。由于房屋產(chǎn)權(quán)銷售有效覆蓋社區(qū)開發(fā)建設(shè)成本，因而產(chǎn)品主導(dǎo)型養(yǎng)老服務(wù)的單位盈余水平很高，而資源周轉(zhuǎn)率很低。影響產(chǎn)品定價的成本因素主要是社區(qū)開發(fā)建設(shè)和管理成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是產(chǎn)品主導(dǎo)型養(yǎng)老服務(wù)的主要提供方。

服務(wù)主導(dǎo)型 由于保監(jiān)會明確規(guī)定保險公司不得以投資不動產(chǎn)為目的，參與或變相參與一級土地開發(fā)。因此，保險企業(yè)介入養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)主要以服務(wù)主導(dǎo)型盈利模式為主。通過建設(shè)老年社區(qū)，以會員制的方式吸引高端介護型老人為主體的養(yǎng)老人群。服務(wù)主導(dǎo)型盈利模式不涉及到產(chǎn)權(quán)售賣與轉(zhuǎn)讓，因而資源周轉(zhuǎn)率高，但單位盈余水平低；以服務(wù)成本和管理成本為主體的成本結(jié)構(gòu)，決定了規(guī)模效益是其獲利的重要保障。

混合型 以床位租賃費、外加管理/服務(wù)費為主要收益，主要面向低端自理型老人群體，能夠獲得一定程度的政府補貼。民營養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)以建設(shè)養(yǎng)老院為載體，以最具經(jīng)濟性方式提供基礎(chǔ)服務(wù)，通過較低運營成本，獲取規(guī)模效益的方式實現(xiàn)盈利。

無法對抗的風險

在機遇背后，養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)也隱藏著相互影響的風險：政策、金融、市場和傳統(tǒng)文化。這些風險，僅僅依靠商業(yè)模式設(shè)計是無法規(guī)避的。

政策風險 政策風險主要體現(xiàn)在政策有效性和穩(wěn)定性兩方面。國家出臺了一些養(yǎng)老服務(wù)相關(guān)政策，但是令人遺憾的是，地方政府并沒有相應(yīng)出臺具備系統(tǒng)可操作性的配套實施辦法及措施。中央政策如何有效地影響市場，還存在諸多的不確定性因素。

金融風險 養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)一次性投入高，回報周期長。普通養(yǎng)老地產(chǎn)社區(qū)的建設(shè)周期一般為3～5年，建成后可運營50年左右。開發(fā)企業(yè)不僅面臨住宅開發(fā)的一次性投入，還有醫(yī)療服務(wù)中心、老年活動中心等醫(yī)護、娛樂等配套設(shè)施和服務(wù)的持續(xù)投入。

若在出租率和預(yù)付費水平不確定的情況下，企業(yè)試圖通過長期運營獲得收益將面臨極大金融風險。保利北京和熹會預(yù)計需要運營30年才能收回成本。其負責人也承認：“現(xiàn)在所收的會員費不要說土地成本和建筑成本，連裝修成本都遠遠不夠?！?/p>

若養(yǎng)老地產(chǎn)項目沒有得到土地出讓及相關(guān)稅費優(yōu)惠，以及政府補貼等政策扶持，僅僅以租賃和服務(wù)幾乎不可能實現(xiàn)盈利。

市場風險 北京養(yǎng)老助殘服務(wù)管理中心，北京首個社區(qū)養(yǎng)老“服務(wù)托管”模式試點機構(gòu)，在獲得免費設(shè)備和場地等政府優(yōu)惠政策之后，于2013年7月正式營業(yè)。但它在試運營以來卻不得不面對虧損的尷尬；北京某地產(chǎn)商開發(fā)建設(shè)“只租不售”老年公寓，擁有110個公寓單位，但開盤近五個月也才出租6戶。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的潛在需求很大，但有效需求不足，市場風險仍然很大。

中國老齡化處在城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、社會整體發(fā)展水平不高的背景之下。已進入或即將進入老齡化社會的國家中，中國“未富先老”現(xiàn)象更為嚴重。2014年，中國企業(yè)職工月人均退休金為2082元。養(yǎng)老人群所掌握的財富較少，直接影響其購買力。

文化風險 “養(yǎng)兒防老”是中華民族的傳統(tǒng)觀念，居家養(yǎng)老是幾千年延續(xù)下來的傳統(tǒng)習慣。如何將養(yǎng)兒防老變?yōu)楫a(chǎn)業(yè)養(yǎng)老？如何讓習慣于居家養(yǎng)老的老人走進老年公寓、老年社區(qū)？

篇3

一、存在的主要問題

（一）養(yǎng)老服務(wù)業(yè)整體發(fā)展缺乏長遠規(guī)劃。部分地區(qū)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)起步晚，還處于摸索階段，在整體發(fā)展上缺乏長遠規(guī)劃。方面，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展主體不清晰。傳統(tǒng)上的養(yǎng)老服務(wù)業(yè)由政府主導(dǎo)，資金主要依靠各級財政補助，行政色彩濃厚。另方面，機構(gòu)養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老機構(gòu)設(shè)立帶有盲目性，部分養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)缺乏財政“斷糧”后的可持續(xù)發(fā)展動力，存在項目擱置或人員解散的風險。再者，居家養(yǎng)老方面，缺乏長期、穩(wěn)定和專業(yè)的居家養(yǎng)老服務(wù)組織，供需矛盾比較突出。目前老年人居家養(yǎng)老需求較大，市場上尚沒有具備成熟管理經(jīng)驗的居家養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)，尚未形成功能定位明確、服務(wù)模式成熟、人員穩(wěn)定、監(jiān)管到位、行業(yè)標準化完備的運營模式，難以滿足養(yǎng)老需求。

（二）政策缺乏靈活性，未充分結(jié)合地方實際情況，缺乏有效的政府投入資金的績效考量機制。目前有關(guān)政策法規(guī)對于些具體事項的規(guī)定過于呆板，面對各地的復(fù)雜情況，采取刀切的處理方式，不太符合地方實際，容易造成“有需求的無床位，有床位的無人源”的尷尬狀況。另外，大量資金投入到養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展上，各種養(yǎng)老機構(gòu)、日間照料中心也紛紛建立。但部分地區(qū)尚未形成有效的資金績效考評機制，未充分評價項目發(fā)揮的社會效益，資金使用效益難以考量，“重投八、輕效益”的狀況較為突出。

（三）養(yǎng)老機構(gòu)比例不合理，城鎮(zhèn)養(yǎng)老床位占比較少?？傮w來看，大部分床位面向城鎮(zhèn)“三無”和農(nóng)村五保人員、農(nóng)村老年人，面向城鎮(zhèn)區(qū)域老年人的服務(wù)設(shè)施占比較少。過去，我國大多以政府為主體，建設(shè)敬老院、養(yǎng)老院等福利性養(yǎng)老機構(gòu)，面向的是經(jīng)濟困難或生活不能自理的老人，側(cè)重于“福利性”；這種單純性的福利性、救濟性養(yǎng)老機構(gòu)不能滿足現(xiàn)在老年人對養(yǎng)老的要求，并影響老年人對社會化養(yǎng)老發(fā)展模式的接受程度。

（四）未有效實現(xiàn)市場化運作，養(yǎng)老機構(gòu)產(chǎn)權(quán)不清晰，民辦養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)發(fā)展緩慢。民辦養(yǎng)老機構(gòu)相對較少，其他類型的養(yǎng)老機構(gòu)多為政府投資設(shè)立，產(chǎn)權(quán)不清晰，缺乏明確的權(quán)利義務(wù)主體。究其原因，一是養(yǎng)老服務(wù)業(yè)尚在起步階段，未引入市場競爭機制，市場不夠活泛，缺乏有效的盈利模式，部分養(yǎng)老機構(gòu)生存困難。二是養(yǎng)老服務(wù)業(yè)行業(yè)中，市場化運營需要的法規(guī)、行業(yè)標準不夠完善，面臨政策瓶頸，不利于養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。三是行業(yè)組織不夠健全，不能做到行業(yè)自律。

（五）社會化養(yǎng)老優(yōu)勢未充分體現(xiàn)，尚未在社會上形成廣泛認同。由于社會化養(yǎng)老行業(yè)尚未發(fā)育成熟，加之目前社會養(yǎng)老機構(gòu)參差不齊，部分養(yǎng)老機構(gòu)設(shè)備不到位、服務(wù)水平不高、護理員大多沒有接受過專業(yè)訓(xùn)練、缺乏專業(yè)性的老年護理和心理知識等原因，無法滿足人口老齡化過程中養(yǎng)老服務(wù)需求的快速增長。另外社會化養(yǎng)老為老年人提供專業(yè)化服務(wù)，滿足老年人體檢、就醫(yī)等需求，以及專業(yè)化養(yǎng)老機構(gòu)給老人帶來認同感、歸宿感和社會化養(yǎng)老的規(guī)模化優(yōu)勢未能充分顯現(xiàn)出來，也導(dǎo)致社會化養(yǎng)老的模式?jīng)]有得到社會廣泛認同。

二、對策建議

隨著醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)狀況的改善和計劃生育政策的實施，我國人口老齡化的趨勢在加劇。就目前而言，養(yǎng)老問題已經(jīng)不僅僅是一個福利問題，更是一個嚴重的社會問題，如果解決不好，可能會引發(fā)矛盾，不利于社會發(fā)展。對此提出如下建議。

（一）加快政府職能轉(zhuǎn)變，引領(lǐng)民間資本進入，推動養(yǎng)老服務(wù)市場化。第，政府筒政放權(quán)，改革切阻礙養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的體制障礙。減少政府行政性干預(yù)，完善政府宏觀管理，培育和規(guī)范養(yǎng)老市場。建立健全各項機制，研究建立困難老人養(yǎng)老服務(wù)補貼制度，積極推行政府購買養(yǎng)老服務(wù)制度。制定扶持政策，鼓勵單位和個人投資興辦養(yǎng)老機構(gòu)，引領(lǐng)社會力量參與到養(yǎng)老服務(wù)業(yè)這行業(yè)中來。第二，大力鼓勵社會資本和外資進入國內(nèi)養(yǎng)老服務(wù)市場，充分發(fā)揮地方融資平臺的作用，通過市場化融資方式，引導(dǎo)民間資本參與進來。第三，積極推行養(yǎng)老服務(wù)社會化、市場化，尊重市場規(guī)律，明晰產(chǎn)權(quán)關(guān)系，努力實現(xiàn)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

（二）優(yōu)化養(yǎng)老機構(gòu)結(jié)構(gòu)，促進多元化發(fā)展。結(jié)合當?shù)貙嶋H情況，因地制宜建立養(yǎng)老機構(gòu)，避免造成養(yǎng)老設(shè)施資源的閑置浪費。除部分養(yǎng)老機構(gòu)重點保障特困群體及低收入群體的養(yǎng)老需求外，鼓勵發(fā)展醫(yī)養(yǎng)型、護理型等多種模式的養(yǎng)老機構(gòu)，發(fā)展包含中高端在內(nèi)的多元化養(yǎng)老機構(gòu)，適應(yīng)不同人群的需要。大力推進機構(gòu)醫(yī)養(yǎng)融合，支持醫(yī)療衛(wèi)生資源進入養(yǎng)老機構(gòu)。注重居家養(yǎng)老系列服務(wù)、老年文化教育服務(wù)等，結(jié)合我國國情，建立以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)、社區(qū)服務(wù)為依托、機構(gòu)養(yǎng)老為補充的養(yǎng)老服務(wù)體系。

篇4

2012年年末的一個早上，在上海浦東親和源老年公寓內(nèi)，二三十位老年人在專業(yè)老師的輔導(dǎo)下，認真地排練著大合唱。65歲的邵鷹是其中一員。

這位曾經(jīng)的中學語文老師為了照顧自己91歲的母親，于2010年購買了中國首個老年人會員制養(yǎng)老社區(qū)——親和源的養(yǎng)老卡，帶著母親住進了社區(qū)。

“這里每周都有人來打掃房間，看病也有專人陪同。”邵鷹對《中國經(jīng)濟周刊》記者說，“我們每周都可以坐班車去超市購物，也可以找人代購?！?/p>

我國目前主要有三種養(yǎng)老模式，一是居家養(yǎng)老；二是干休所養(yǎng)老；三就是住進政府開辦的，以保障性養(yǎng)老為目的的養(yǎng)老院。而像邵鷹這種中產(chǎn)階層老年人在選擇養(yǎng)老機構(gòu)時，既沒有“級別”與“關(guān)系”進入傳統(tǒng)干休所，又進不了養(yǎng)老院。面對這一階層的養(yǎng)老問題，社會能做些什么？

超2萬億市場引眾地產(chǎn)商淘金

全國老齡委辦公室于2012年9月公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2011年底，中國60歲及以上老年人口已達1.85億人，占總?cè)丝诘?3.7%。預(yù)計到2025年，老年人口總數(shù)將超過3億。

據(jù)統(tǒng)計，目前我國有90%的老年人選擇居家養(yǎng)老，約7%的老年人在社區(qū)享受日間照料和托老服務(wù)，只有不到3%的老年人可入住養(yǎng)老機構(gòu)。養(yǎng)老服務(wù)對于總量逼近2億的中國老人來說，是一個非常大的市場。

深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問有限公司戰(zhàn)略經(jīng)理楊文斌對《中國經(jīng)濟周刊》記者預(yù)估，2025—2040年期間，我國約有5000萬老年人需要通過專門的養(yǎng)老機構(gòu)來養(yǎng)老。按照目前每人每年5萬元的養(yǎng)老費用計算，整個市場產(chǎn)值有2萬多億。

除親和源股份有限公司（下稱親和源）外，各大地產(chǎn)商近期也紛紛打出養(yǎng)老地產(chǎn)的旗號。

“未來幾年，我們將把重心放到養(yǎng)老地產(chǎn)上面?！本G城集團副總經(jīng)理馮雨峰告訴《中國經(jīng)濟周刊》，綠城集團已經(jīng)攜手浙江雅達置業(yè)有限公司，在桐鄉(xiāng)烏鎮(zhèn)打造一塊占地600畝的養(yǎng)老公寓。

不少中小型地產(chǎn)企業(yè)也在窺伺這塊蛋糕。記者查閱公開報道發(fā)現(xiàn)，利嘉實業(yè)、聯(lián)想控股、路勁地產(chǎn)、香江國際等20余家房產(chǎn)企業(yè)都在試水養(yǎng)老地產(chǎn)，打出養(yǎng)老地產(chǎn)概念的樓盤更是數(shù)不勝數(shù)。

“對于中小開發(fā)商來說，這是一次機會?！睏钗谋蟊硎?，“在這個市場他們有做大做強的可能?！?/p>

市場化養(yǎng)老的南“招”北“式”

目前，親和源和北京太陽城集團（下稱太陽城）被公認為中產(chǎn)階層市場化養(yǎng)老的兩大先行者。

“親和源開辟出一個新的養(yǎng)老模式——會員制。”親和源董事長奚志勇對《中國經(jīng)濟周刊》介紹說，“符合國家法定退休年齡的老人在購買了親和源的會員卡后即可入住。會員卡分A、B兩種類型，A卡為終身卡，可繼承或轉(zhuǎn)讓；B卡以15年為期，入住時間少于15年可退還相應(yīng)款項，超過15年則免費?！?/p>

“親和源的入住率為70%，已實現(xiàn)收支平衡?！鞭芍居赂嬖V記者，“我們正考慮與央企和保險公司合作，希望能逐漸淡化地產(chǎn)概念，未來以輸出服務(wù)為主。”

相比之下，太陽城主要依托養(yǎng)老地產(chǎn)及配套設(shè)施來打造養(yǎng)老品牌。

據(jù)太陽城董事局主席朱鳳泊介紹，太陽城將70%的用地拿來建設(shè)老年住宅，另外的土地都用于建設(shè)配套設(shè)施。

發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)需跨三道門檻

在業(yè)內(nèi)專家看來，開發(fā)商們所面對的并不是一個可以放心“收割”的市場。

地產(chǎn)專家韓世同在接受《中國經(jīng)濟周刊》采訪時表示，目前“大部分開發(fā)商都沒找到好的盈利模式”。地產(chǎn)大佬，萬科集團新聞與傳播中心工作人員對《中國經(jīng)濟周刊》坦言，對于養(yǎng)老住宅的運營模式，公司仍在探索階段。

記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，想要真正開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，企業(yè)還需要跨過三道門檻。

首先是“土地關(guān)”。這也是制約企業(yè)進入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的最大問題。

記者在浙江省桐鄉(xiāng)市國土資源局的使用權(quán)掛牌出讓公告中看到，綠城養(yǎng)老公寓所在地塊的用途被定義為“中低價位、中小套型普通商品住房用地”。

馮雨峰說：“土地交易實行的是市場化競爭，我們在拿地時不會因為最終用途而得到便宜?！?/p>

親和源在土地問題上也面臨著“尷尬”。據(jù)奚志勇介紹，親和源的項目用地是2005年上海市康橋鎮(zhèn)政府以工業(yè)用地性質(zhì)出讓的。

在地產(chǎn)專家看來，由于各地政府在養(yǎng)老用地上不同的政策安排，不明晰的土地性質(zhì)可能會讓一些以養(yǎng)老名義低價圈地的開發(fā)商鉆了空子。

除土地政策之外，養(yǎng)老地產(chǎn)還需要破解“收費關(guān)”。

養(yǎng)老地產(chǎn)既沾“養(yǎng)老”又靠“地產(chǎn)”，在盈利上始終面臨著公益與利益的糾纏。韓世同表示，“虧本的生意沒人做。國家要想真正做好養(yǎng)老地產(chǎn)，必須要保證開發(fā)商的合理利潤?！?/p>

養(yǎng)老地產(chǎn)面對的是需要提供養(yǎng)老服務(wù)的老年人，它的本業(yè)“服務(wù)關(guān)”始終是需要闖過的。

正如奚志勇所說的那樣，“養(yǎng)老離不開地產(chǎn)，但是養(yǎng)老更多的是照顧老年人的生活，說到底，服務(wù)才是最根本的！”

對此，親和源亮出兩個“利器”：秘書團隊和系統(tǒng)化管理軟件。

篇5

【關(guān)鍵詞】財務(wù)指標；戰(zhàn)略；輕資產(chǎn)

一、引言

過去十年，房地產(chǎn)行業(yè)處于發(fā)展的黃金時代，土地增值速度快，房地產(chǎn)企業(yè)普遍的商業(yè)模式為：增加土地儲備和高房價，這個時候公司持有土地就能獲得豐厚的回報，這也就是房地產(chǎn)行業(yè)的重資產(chǎn)模式。但是，在中央不斷加大對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控力度的現(xiàn)實背景下，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)行的重資產(chǎn)商業(yè)模式正面臨越來越嚴峻的挑戰(zhàn)。土地價格不斷上升，而房價的單邊高速上漲的時代已經(jīng)結(jié)束，房地產(chǎn)企業(yè)高利潤的時代已經(jīng)結(jié)束，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從黃金時代進入白銀時代，公司是否應(yīng)該從重資產(chǎn)轉(zhuǎn)變成輕資產(chǎn)的商業(yè)模式值得探討。本文對保利地產(chǎn)進行財務(wù)分析與評價，并結(jié)合保利地產(chǎn)近年來的輕資產(chǎn)的戰(zhàn)略布局，探討房地產(chǎn)企業(yè)在輕資產(chǎn)發(fā)展之路上應(yīng)該何去何從。

二、財務(wù)指標分析

根據(jù)證監(jiān)會行業(yè)分類指引，在我國A股上市的房地產(chǎn)企業(yè)中，2014年保利地產(chǎn)實現(xiàn)的營業(yè)收入僅次于行業(yè)龍頭老大萬科A，以營業(yè)收入計算的市場占有率達到了12.59%。因此，本文選擇萬科A作為可比企業(yè)，對保利地產(chǎn)2012年2014年的財務(wù)數(shù)據(jù)進行分析與評價（詳見表1）。

（一）償債能力分析

從短期償債能力看，2012到2014年保利地產(chǎn)流動比率、速動比率基本呈緩慢上升趨勢，且高于萬科A，說明公司短期償債能力較強。但是從長期償債能力來看，保利地產(chǎn)和萬科A的資產(chǎn)負債率都較高，雖然近三年有所下降，但是下降幅度并不大，說明公司較多的運用財務(wù)杠桿，而公司仍處于重資產(chǎn)的運營模式，債務(wù)人承擔著較大的風險。

（二）盈利能力分析

2014年保利地產(chǎn)的凈資產(chǎn)收益率和營業(yè)毛利率都高于萬科A，說明保利地產(chǎn)的營業(yè)收入雖然低于萬科A，但是公司投入資本的回報率高于萬科A，而在房地產(chǎn)企業(yè)高利潤時代結(jié)束之際，通過輕資產(chǎn)戰(zhàn)略提高公司的資產(chǎn)回報率將成為公司未來的出路。但從2012到2014年，保利地產(chǎn)和萬科A的凈資產(chǎn)收益率及營業(yè)毛利率都呈下降趨勢，主要原因是近年來國家對房地產(chǎn)的調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)不再處于黃金時代，公司通過降價等促銷的方式提高營業(yè)收入，降低了凈資產(chǎn)收益率和營業(yè)毛利率。

（三）營運能力分析

由于從拿地到交房需要經(jīng)歷較長的時間，房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率普遍較低。近三年保利地產(chǎn)存貨周轉(zhuǎn)率及總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率有小幅提升，存貨周轉(zhuǎn)率一直略低于萬科A，但總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率高于萬科A，說明保利地產(chǎn)在資產(chǎn)周轉(zhuǎn)方面管理較好。

（四）成長能力分析

2012至2014年，保利地產(chǎn)和萬科A總資產(chǎn)增長率和營業(yè)收入增長率都呈快速下降趨勢，說明隨著房地產(chǎn)黃金時代的過去，房地產(chǎn)企業(yè)高增長模式也逐漸消失，取而代之的是低速增長，因此，如何成功轉(zhuǎn)型成為房地產(chǎn)企業(yè)思考的問題。

三、公司戰(zhàn)略分析

（一）信保基金

2010年6月，信保（天津）股權(quán)投資基金管理有限公司（簡稱：天津信保）成立，天津信保由保利地產(chǎn)和中信證券合作設(shè)立，兩者各持股40%，余下的20%股份由信?；鸶吖芗捌渌顿Y者持有。2014年末基金管理規(guī)模280億元，同比增長40%，信?；鸢褞缀跛械腻X都投向了保利地產(chǎn)旗下的項目，這為保利地產(chǎn)的跨越發(fā)展提供了高效的融資渠道。公司2014年年報中房地產(chǎn)項目匯總表顯示，在近四年新增項目中，其所占平均權(quán)益比率一度低至65.3%，其1/3的新增項目權(quán)益由合作方持有，這其中，信保基金占據(jù)多數(shù)。引入信保基金在項目層面的持股權(quán)，有助于保利地產(chǎn)降低現(xiàn)金流壓力，而借助信?；?，保利地產(chǎn)也成功地將上市公司負債率降低。

信?；鹗潜＠禺a(chǎn)實施輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的途徑之一，與目前市場上以債權(quán)投資為主的被動型房地產(chǎn)私募基金不同，信保基金基本上全是主動型股權(quán)投資。2013年該基金實現(xiàn)凈利潤2.75億元，保利地產(chǎn)董事長宋廣菊更預(yù)計，信保基金有望在未來3至5年內(nèi)為公司貢獻5%至10%的凈利潤，成為公司新的利潤增長點。

（二）養(yǎng)老地產(chǎn)

2011年保利地產(chǎn)正式將養(yǎng)老地產(chǎn)提升至集團戰(zhàn)略高度，并進行了大量資金以及資源方面的投入，至今已逐步形成了“居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機構(gòu)養(yǎng)老”的“三位一體”養(yǎng)老模式，并成為國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的領(lǐng)軍企業(yè)之一。養(yǎng)老地產(chǎn)其實是微利行業(yè)，但是公司已經(jīng)建立自己的微利盈利模型：居家養(yǎng)老收取一定的服務(wù)費用補貼成本，社區(qū)養(yǎng)老采取使用權(quán)限時租賃費和四大社區(qū)配套服務(wù)收費，機構(gòu)養(yǎng)老以專業(yè)介護服務(wù)費平衡運營成本。

因此，公司的養(yǎng)老地產(chǎn)也是公司實施輕資產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的方向之一，公司看重的是未來養(yǎng)老地產(chǎn)的市場，當未來公司能夠依靠住房銷售獲得的利潤下降時，專業(yè)化地產(chǎn)將為公司帶來盈利，公司可以依靠前期發(fā)展的養(yǎng)老地產(chǎn)的服務(wù)收入盈利。

綜合以上分析，我們可以看到，保利地產(chǎn)2014年的財務(wù)表現(xiàn)其實是較好的，但從財務(wù)指標我們也可以看到，公司的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較低、收入增長率和凈資產(chǎn)收益率也逐漸下降，說明即使是行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)也逃不過公司面臨轉(zhuǎn)型的挑戰(zhàn)。而通過保利地產(chǎn)的年報，我們發(fā)現(xiàn)，天津信?；鸬某闪⑦\作以及養(yǎng)老地產(chǎn)的戰(zhàn)略都是保利地產(chǎn)實現(xiàn)重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的重要嘗試，盡管目前房地產(chǎn)行業(yè)在短時間內(nèi)無法擺脫對銷售額的依賴，房企的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)并非其主營業(yè)務(wù)，收入貢獻有限，但是隨著房地產(chǎn)行業(yè)暴利的結(jié)束，輕資產(chǎn)必將是房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展的新方向。

參考文獻：

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[2]戴天婧，張茹，湯谷良.財務(wù)戰(zhàn)略驅(qū)動企業(yè)盈利模式[J].會計研究，2012，11

篇6

95歲患腦梗臥床快8年的陳老伯，快把4個年近古稀之年、羸弱多病的子女拖垮了。因為伴隨而至的腦軟化和諸多艱難護理，高價請來的保姆往往干不了兩天就鬧著要走。陳老伯4000多元退休工資早已經(jīng)捉襟見肘。盡管陳家的女兒們咬著牙把保姆工資漲到了3500，外加替保姆干最臟最累的活、累得一人身上一堆病，還得對保姆隱忍包容、好吃好待，仍然難保不被保姆炒魷魚。每一個新保姆的到來，都意味著子女要先沖上去教授示范、身體力行，當保姆的保姆。趕上春節(jié)年底，走馬燈似的保姆兩個月能超過一個班。孫子輩有各種忙，別指望。

如果說每個子女尚可以忍受對事業(yè)和家庭的犧牲，而周而復(fù)始、夜以繼日的焦慮和勞累卻是4個老年人越來越無法承受的體能考驗。

陳家大小不敢想把老人送到養(yǎng)老機構(gòu)去，因為眼面前緊盯著，有的保姆還虐待、推搡老人呢，別說瞧不見了。曝光養(yǎng)老機構(gòu)虐待老人的報道不是沒瞧見過。養(yǎng)老機構(gòu)的牌子再大、收費再多，服務(wù)主力也還是低薪低文化的郊區(qū)農(nóng)民，這個時代的良心服務(wù)又能寄托多少希望呢！

已在北京生根的多個養(yǎng)老地產(chǎn)項目中，位于昌平區(qū)東三旗的某養(yǎng)老機構(gòu)算得上是元老級別。但服務(wù)已經(jīng)比3年前縮水很多。過去小區(qū)許諾的電瓶車只剩一輛了，行走不便的老人們被迫自己買殘疾電動車；服務(wù)員因為薪金微薄不停跳槽，清潔衛(wèi)生越來越糊弄；膳食粗糙，鹽多油大，做不到精細營養(yǎng)，送到老人面前經(jīng)常已經(jīng)涼了；所謂文娛活動是為了區(qū)縣領(lǐng)導(dǎo)視察時當擺設(shè)。即便如此，這里現(xiàn)在的房價已經(jīng)比3年前漲了一倍。除了房款，住戶每月還需支付2.5元/平方米的物業(yè)費。而2012年10月份新開的40多個套間，最短租期3年，卻需要租戶一次性繳納85萬元的保證金，用于項目的后續(xù)開發(fā)。交了這筆錢，雖說房租省了，可伙食費、供暖費還要照樣交。

有經(jīng)濟能力的轉(zhuǎn)去其他養(yǎng)老公寓，但多數(shù)老人無法承擔再一次遷徙的財力耗費，悲哀地發(fā)現(xiàn)自己付出老本投奔而來的歸宿，已經(jīng)淪陷為開發(fā)商牟利的幌子。

像陳家這樣艱難掙扎著的家庭不知有多少。而未來，80后、90后面臨的絕不僅是4個老人的贍養(yǎng)盡孝，而是雙方的父母外加爺爺奶奶、姥爺姥姥，12位老人的養(yǎng)老危機問題。

不是聳人聽聞，據(jù)“中國老齡事業(yè)發(fā)展‘十一五’規(guī)劃高層論壇”透露：全國60歲以上老年人口2010年達到1.74億，北京13年后，每對夫妻可能需撫養(yǎng)照顧至少12位老人。傳統(tǒng)的家族式生活模式正在轉(zhuǎn)變成為老少分住的小家庭模式，形成了為數(shù)眾多的空巢家庭。北京市空巢老人所占比例為47.6%。傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老功能急劇弱化，精神寂寞，適老化配套嚴重不足，老年人長期處于“家中無法養(yǎng)老，外面無處養(yǎng)老”的困境。北京老人平均每千人占有養(yǎng)老床位僅有8.6張，護理需求與有限的完善養(yǎng)老機構(gòu)服務(wù)供給之間嚴重失衡。

近來20多家房企打出“養(yǎng)老牌”，或許是應(yīng)運而生的既維護傳統(tǒng)、又符合國情的人性化的養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展路線。2012年10月，復(fù)星集團和美國一家養(yǎng)老地產(chǎn)商合作推出養(yǎng)老公寓。11月末，北京旅游業(yè)巨頭九華集團也宣布進軍養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，推出國內(nèi)首家“養(yǎng)老型酒店”。在北京的萬科也開始涉足養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域。門頭溝區(qū)在2013年初開工建設(shè)7家養(yǎng)老機構(gòu)，其中位于軍莊地區(qū)由中信集團投資30億元建設(shè)的養(yǎng)老機構(gòu)也將成為全市規(guī)模最大的高端養(yǎng)老院。據(jù)市人大代表、門頭溝區(qū)長王洪鐘透露，門頭溝未來將大力發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，預(yù)計將有30至40家養(yǎng)老機構(gòu)落戶門頭溝，十二五末期將完成10余家養(yǎng)老院的建設(shè)。

是市場方興未艾，還是營銷吸金？

小心：“門檻”200萬起

只不過買了個期房

某保險公司董事長陳東升在北京昌平“××之家”養(yǎng)老社區(qū)奠基儀式上豪情滿懷，因為他正在操作一個全新的商業(yè)模式。陳東升說：“創(chuàng)新就是率先模仿，在模仿中形成自己的特色。今天，我敢講養(yǎng)老社區(qū)的誕生就是一個世界性的創(chuàng)新。說起來很簡單，把人壽保險和養(yǎng)老社區(qū)嫁接對接下來，誰都會做，但我們是第一個想到的，我們是第一個做到的?！?/p>

陳東升所說的“養(yǎng)老社區(qū)”，坐落在北京市昌平區(qū)小湯山附近，占地面積約2000畝，3年后建成的社區(qū)，總建筑面積將達到30萬平方米，總計可容納3000戶入住，文化、健身、餐飲一應(yīng)俱全。社區(qū)還規(guī)劃有約8000平方米，可提供50張床位的高端小型綜合醫(yī)院，提供綜合門診、老年康復(fù)調(diào)理等管理服務(wù)。

由于社區(qū)剛剛開始動工，我們只能參觀樣板間。在樣板間中記者看到，社區(qū)內(nèi)的生活設(shè)施制作精良，大部分設(shè)施根據(jù)老年人的生活需求有許多精細之處。房間的門上有上下兩個貓眼，這是為了方便行動不便要坐輪椅的老人；每個房間衛(wèi)生間的馬桶旁邊都有扶手，浴缸是走入式的，防止老人摔傷；床邊、浴缸邊、馬桶旁都裝有紅色的小按鈕，這是專門安裝的24小時緊急呼叫按鈕等。在參觀完養(yǎng)老社區(qū)樣板間之后，消費者羅先生很滿意。他首先感覺挺震撼，確實學習了國外很多先進的經(jīng)驗。但國外養(yǎng)老對護工素質(zhì)要求非常高，對于員工的素質(zhì)培養(yǎng)，我們還看不出任何保障計劃，未敢樂觀。

說到價格，實在驚人?？偙O(jiān)尹奇敏直言不諱：“我們現(xiàn)在主要先做高端。所謂高端，我們希望客戶的知識水平、背景差不多。另外，我們所提供的服務(wù)標準應(yīng)該是中高級以上。” 要獲得養(yǎng)老社區(qū)的入住資格必須購買泰康人壽的保險產(chǎn)品，產(chǎn)品的門檻為200萬起，可以一次性或者分期繳納。住進這個社區(qū)等于五星級酒店一樣，住的費用可以直接從保險金來出，醫(yī)療費用、吃的費用還要自己付。保險產(chǎn)品到期后，用戶可以拿回本金，而投資所產(chǎn)生的收益，則可以作為入住養(yǎng)老社區(qū)的管理費。另外，養(yǎng)老社區(qū)中的所有物業(yè)“只租不售”。

無獨有偶，距離太陽城不過兩三站地的九華山莊，推出的“養(yǎng)老型酒店”更是吸金項目。

項目樓書介紹，該項目集合酒店、養(yǎng)老院、房地產(chǎn)等多種業(yè)態(tài)功能，以長期酒店式的星級住宿為基礎(chǔ)，提供醫(yī)療保健、文化娛樂、物業(yè)管理、投資理財?shù)扰涮追?wù)。項目共計提供近312套精裝公寓。公寓承租期為30年，繳納足額的租金與保證金即可入住，租金每年1萬元，保證金60萬元起，后者將在承租期滿后退還。值得注意的是，該項目目前仍為“期房”，預(yù)計將于2013年下半年入住，而在入住之前，住戶至少要一次性投入90萬元，可以換得一套70平方米左右的精裝公寓。

項目設(shè)計理念源自北美，全景就餐、溫泉水入戶；所有建筑及裝修材料均采用環(huán)保、優(yōu)質(zhì)的國際知名品牌；配置全套品牌家電家私，拎包即可入住。為便于老年人使用，樓內(nèi)設(shè)有醫(yī)用電梯，室內(nèi)配置健康監(jiān)測設(shè)備與專屬醫(yī)護中心聯(lián)通，足夠大的輪轉(zhuǎn)半徑可滿足室內(nèi)輪椅正常使用；淋浴間設(shè)置了必要的輔助支撐設(shè)施；地熱采暖、防滑地磚的應(yīng)用最大限度地提升了居住環(huán)境的舒適安全。

顯然這種把養(yǎng)老當?shù)禺a(chǎn)經(jīng)營的思路是極端的盈利模式。

“目前全社會普遍缺乏養(yǎng)老床位，可一些開發(fā)商很可能另有所圖?！睒I(yè)內(nèi)營銷人士李經(jīng)理分析，一些不規(guī)范的養(yǎng)老地產(chǎn)，很可能再次陷入房地產(chǎn)過度投資、市場炒作的怪圈，進而成為房價上漲的又一個推手。“養(yǎng)老地產(chǎn)”的新概念能夠吸引更多機構(gòu)和資金進入，可以降低自身的運營成本。另一方面，養(yǎng)老項目也能夠帶動其子女進行購房投資，為項目爭取了潛在客戶。

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生表示，她曾經(jīng)收到的一封郵件中說，美國最大的養(yǎng)老集團在中國考察以后決定退出中國市場，“對方認為中國老年居住區(qū)的發(fā)展，邁進了房地產(chǎn)投資的陷阱?！?/p>

有些開發(fā)企業(yè)希望利用操作養(yǎng)老地產(chǎn)這一概念，將土地非住宅規(guī)劃‘洗’成住宅規(guī)劃。消費者付出幾十萬元獲得的只是使用權(quán)，因此選擇“養(yǎng)老地產(chǎn)”同樣應(yīng)該謹慎，提防投資風險。

彷徨：哪一盤菜是北京居民的

雖然這種動輒百萬的養(yǎng)老地產(chǎn)不是咱的菜，但向往高質(zhì)量的老年生活是人之常情。夠得著，咱就努一努。在子女們的攛掇下，每月拿著6000元離休工資的徐老伯，拿出當年治學的嚴謹審慎作了一番調(diào)研，把對應(yīng)他的收入和需求的北京養(yǎng)老機構(gòu)跑了個遍。或許您可以搭個順風車，對號入座。

城市親自然養(yǎng)生莊園

湖光山色加奢華設(shè)計的“將府莊園”是令徐老伯最心曠神怡的。這是市民政部門批準的北京第一家經(jīng)營性的高標準養(yǎng)老機構(gòu)。緊鄰市區(qū)，位于東北五環(huán)邊、機場高速大山子出口往東。綠化率近90%， 原生態(tài)的私家花園和大片湖水令人垂涎。社區(qū)采用的是澳洲先進模式的老年高級護理管理技術(shù)。置身設(shè)施精致的公寓房間里，有種再也不忍離去的沖動。處處的無障礙細節(jié)，暖人心脾。公寓甚至為老人的孤獨情緒都作了設(shè)計——每層樓有個免費沙龍，湖景視野、電視、沙發(fā)、下午茶，營造著親密交流的氛圍。高爾夫球場與練習場、垂釣園、網(wǎng)球場、種植園、運動中心、俱樂部，SPA水療中心，溫泉浴泡池、標準室內(nèi)游泳池……情趣盎然。

老人可以選擇獨棟院落54座、三或二室公寓以及酒店公寓，同時滿足CCRC社區(qū)退休老人不同階段的自理生活、介助生活、護理院介護生活的3種需求與親友拜訪居住的需求。每樓層都設(shè)有護理服務(wù)站，居家型養(yǎng)老公寓房型均為南北通透、多景觀陽臺設(shè)計。居家般的自由、寧靜和舒適讓老人心里癢癢的。

郊外田園別墅式園區(qū)背景

距離太陽城不遠的匯晨老年社區(qū)優(yōu)渥地置身在北京以北的兩片別墅區(qū)中間，同樣享有別墅區(qū)才有的大片的田園風光和花園景觀。一踏進這里，世外桃源般的安閑、靜謐和舒適潔凈就讓神經(jīng)放松下來，步幅慢下來，聲音低下來，和睦恬靜的心生發(fā)出來。每間房子的陽臺都投射著和煦的陽光，膳食配方專為老年人精心配制。不愿意去食堂的時候，公寓的廚房照樣設(shè)備齊全。最小的房子也有50多平方米，最低交5萬元的押金后，一年躉交每月相當于4400元，就可以每天隨意免費使用溫泉和游泳，取暖、理發(fā)、搓澡、剪指甲、修腳都免費。每天三趟的城區(qū)免費班車讓時尚老人購物逛街隨心所欲，發(fā)往兩個醫(yī)院的班次可以接送老人、拿常規(guī)藥。國際性專業(yè)音樂團體有時還來給老人們作無償演出。鋼琴、聲樂、舞蹈、才藝活動室和專業(yè)指導(dǎo)都安閑地靜待老人的參與，并不催促也不動員。

超大普及型多層次老年社區(qū)

燕達國際健康城敢把名字叫“城”是有資格的，光是教堂，人家就設(shè)了4個——天主教、基督教、伊斯蘭教和佛教。貫穿健康城的寬大河流為園區(qū)塑造出多重水景。養(yǎng)護中心設(shè)置床位12000張。自理賓客入住的居所按家居式花園洋房設(shè)置，半自理和非自理賓客入住的居所按星級賓館式設(shè)置。規(guī)模龐大，費用自然能降低，除了押金，3000元的起步價相當適應(yīng)大眾。

老年大學每周為賓客舉辦經(jīng)濟、科技知識、政治動態(tài)等的講座，還專門設(shè)有各項發(fā)明獎項，使賓客體驗到自身價值的樂趣。賓客可在影劇院點播自己喜歡的影視。影院定期邀請各種戲劇的名角演出。養(yǎng)護中心為單身者牽紅線，通過各種文化娛樂活動使有情人終成眷屬。這是一座不會感到寂寞的城市。

郊區(qū)普及型大眾養(yǎng)老

四季青敬老院是個很有聲譽、獲得多重榮譽的規(guī)模敬老機構(gòu)?？諝夂檬且淮髢?yōu)勢。但居室過于集中，談不上園林感。費用從1000多元到4000元不等，最便宜的房子只是一間小小的平房，冬天冷夏天熱，條件簡陋，也沒有洗浴設(shè)施。老人的文娛活動過于集中和集體化，有時候像個軍營。院領(lǐng)導(dǎo)一年四季響應(yīng)各種運動和領(lǐng)導(dǎo)精神，雖然把敬老院搞得紅紅火火，但有些老人也抱怨很累，很鬧，不得安閑。

在聽了幾位朋友的意見后，徐老伯終究沒有選擇任何一家貿(mào)然入住，而是想再觀望觀望。雖然這些機構(gòu)都需要排隊進去，有些一排隊還得等一兩年。說是各有千秋，但這些養(yǎng)老機構(gòu)都有一個令人失望的共性：服務(wù)質(zhì)量比創(chuàng)建之初逐年下降。一俟牌子闖出來了，驢糞蛋表面光的事也不再遮掩了。雖然是些極為細微的地方，但真住進去的人體會尤深。開創(chuàng)時期，硬件設(shè)施是嶄新的、運轉(zhuǎn)良好的，但越到后來，投入維護的費用漸次減少，甚至很多設(shè)備工藝流程都被減免了。游泳館的水變黑了，管道銹蝕了，露天溫泉借口壞了兩年不開了，暖氣不熱、老人們凍得穿著棉衣睡覺……典型的中國式服務(wù)特色。成本在悄悄地遞減，服務(wù)在悄悄地縮水，而利潤卻在悄悄地上漲，每年的漲價蹦著高地往上躥。不管你出了多少錢，結(jié)局只有默默忍受，只是程度深淺而已。當然，你極有可能趕上興旺發(fā)達的上升期，但接踵而至的下降期，你就得修煉好心態(tài)了。養(yǎng)老服務(wù)跟社會素質(zhì)和文化氛圍是一體的，沒法好成一朵花是正常的。養(yǎng)老的全方位建設(shè)，還有很長的路要走，不是上馬幾個高端項目就能完成的。

向好：迎接老年社會 北京積極籌措

相信將來的老人是越來越有福氣了。記者在2012老齡產(chǎn)業(yè)博覽會朝陽區(qū)展位看到，一座特制的沙盤模型吸引了眾多市民的目光。“這是朝陽區(qū)新建的福利中心，位于大望路，明年就將封頂。”在展區(qū)現(xiàn)場的朝陽區(qū)民政局相關(guān)負責人告訴記者，擁有全市最多老年人口的該區(qū)目前已經(jīng)按照人口規(guī)模和養(yǎng)老人口的增速，完成了養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施規(guī)劃，按照規(guī)劃，到2015年朝陽養(yǎng)老機構(gòu)將達到78所，比現(xiàn)有的養(yǎng)老機構(gòu)數(shù)量增加近一倍。

記者在沙盤現(xiàn)場看到，這所新建的福利中心位于寸土寸金的大望路，建筑不僅外觀設(shè)計現(xiàn)代時尚，而且在主建筑旁還有一處設(shè)計人性化的配樓。這座福利中心建筑面積有2萬多平方米，共有地下三層和地上十層，完全是由政府出資興建的福利養(yǎng)老機構(gòu)，里面公寓、休息室、多功能活動中心等一應(yīng)俱全。其中養(yǎng)老公寓共有460張床位，為了能給老年人提供一個舒適健康的養(yǎng)老環(huán)境，福利中心在設(shè)計上還專門規(guī)劃了附屬樓用于老人的日?；顒雍蛫蕵?。據(jù)介紹，按照規(guī)劃，明年，朝陽福利中心將主體封頂。

記者采訪中了解到，朝陽區(qū)近年來推動養(yǎng)老服務(wù)社會化、規(guī)?；彤a(chǎn)業(yè)化發(fā)展，養(yǎng)老水平不斷提升，4年內(nèi)已新增養(yǎng)老床位8621張。目前，朝陽區(qū)全區(qū)共有養(yǎng)老床位14805張，平均每百名老人擁有3.4張。

據(jù)統(tǒng)計，朝陽區(qū)是北京市老年人口最多的城區(qū)之一，截至2011年底，全區(qū)60歲以上戶籍老年人口已接近43萬人，占戶籍人口總數(shù)的22.26%，老年人口年均增長率超過7%，老年人口數(shù)量和增幅都居全市首位。朝陽全區(qū)的養(yǎng)老床位總數(shù)達到14805張，其中最近4年增長了8000余張，全區(qū)擁有養(yǎng)老服務(wù)專兼職管理工作人員623名，服務(wù)人員近萬人。“雖然增長的速度比較快，但是跟龐大的養(yǎng)老需求相比，還是遠遠不夠?！背枀^(qū)民政局相關(guān)負責人介紹說，尤其在養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)方面，朝陽區(qū)加大民辦養(yǎng)老機構(gòu)的政策扶持，在市級給予補貼的同時，區(qū)級財政還將按照1∶1比例再次予以補貼。

海淀區(qū)推出的“萬能養(yǎng)老服務(wù)超市”是一種數(shù)字化終端服務(wù)連接器。每臺“養(yǎng)老超市”都配置了與各社區(qū)相連接的數(shù)十家服務(wù)商，包括超市、菜農(nóng)、餐館，以及各種老年護理服務(wù)，在配置“養(yǎng)老超市”的社區(qū)中，老人在社區(qū)服務(wù)中心輕輕觸點屏幕，可以發(fā)出各種“購買申請”，這個申請會即時發(fā)送至商家手機，十多分鐘過后，就能送貨上門。同時，為了方便失能老人使用，海淀還將免費發(fā)放500臺PAD服務(wù)終端和服務(wù)系統(tǒng)，只要將系統(tǒng)安裝在家中的計算機上就可以足不出戶享受服務(wù)。

數(shù)字化、智能化為居家養(yǎng)老提供了諸多便利，而居家養(yǎng)老是大眾最現(xiàn)實的出路。未來理想的居家養(yǎng)老是對社會各個服務(wù)環(huán)節(jié)和人文素質(zhì)的嚴峻考驗。居家養(yǎng)老最經(jīng)濟、最貼切，不僅減輕子女們的負擔，也深受老人們的歡迎。居家養(yǎng)老已經(jīng)不是傳統(tǒng)的簡單養(yǎng)老，不僅要有資金的扶助，更重要的是社區(qū)職能要有大的轉(zhuǎn)變，在服務(wù)上進一步深化，在為民意識上進一步提升。

養(yǎng)老院、老年公寓與保障房小區(qū)同時同地建設(shè)，還可以把小區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)與低收入者、下崗者二次就業(yè)相結(jié)合，居住在保障房的中年人群中有相當部分屬于低收入者，甚至是失業(yè)者，他們在競爭激烈的就業(yè)市場缺乏優(yōu)勢，養(yǎng)老服務(wù)具有勞動密集型特點，兩者正好互補，這種就近就業(yè)的方式，既有利于其為老年人提供及時服務(wù)，也有利于其照顧自己的家庭。

撥打一個電話就能享受到各種養(yǎng)老服務(wù)，如今新興的虛擬養(yǎng)老為老人們搭建了“一所沒有圍墻的養(yǎng)老院”。市政協(xié)委員、北京市億隆實業(yè)股份有限公司董事長時念洋建議，將虛擬養(yǎng)老院的建設(shè)在城區(qū)實行全覆蓋，探索一條城市養(yǎng)老的新路子。

篇7

去年上映的香港電影《桃姐》以生活中再平實不過的故事賺取了千萬人的眼淚。拋開諸多深層次的探究，簡單地說，電影講述的是一個無子女、無財富的草根人物晚年的境遇，發(fā)聵出一場關(guān)于“養(yǎng)老”的大共鳴。

演員秦海璐在北大百年講堂的首映式上說，“每個人身邊都有一個桃姐。”的確如此。近年來，隨著中國人口老齡化程度加深，養(yǎng)老問題已然成為當今普遍關(guān)注的社會問題，但同時也催生一系列圍繞“銀發(fā)人群”需求的新興產(chǎn)業(yè)和投資機遇，尤其是作為“排頭兵”的養(yǎng)老地產(chǎn)進入公眾視野，吸引不少資本大佬蜂擁而至。

“夕陽紅”蘊藏朝陽產(chǎn)業(yè)

據(jù)中國老齡工作委員會辦公室公布的信息顯示，到2013年底，總數(shù)將超過2億，到2015年，老年人口總數(shù)將達到2.21億，占總?cè)丝诘?6%，人口老齡化形勢嚴峻。

民政部社會福利和慈善事業(yè)促進司原司長王振耀在第三屆中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老地產(chǎn)高端論壇上表示，中國老齡人口中預(yù)計大約有6～8%的人要依靠養(yǎng)老機構(gòu)，也就是說需要1200～1800萬張床位，而目前國內(nèi)養(yǎng)老機構(gòu)的床位總共不超過300萬張，機構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)的總體供求之間呈現(xiàn)出嚴重失衡的狀態(tài)。未來去哪里養(yǎng)老，這個市場的缺口是極其巨大的。

有媒體針對一線城市的養(yǎng)老院進行調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不論是公立的還是民辦的，在北京、上海、廣州等地，有一定規(guī)模的養(yǎng)老院，即便是地處郊區(qū)，住十年的消費動輒數(shù)十萬元，但盡管如此，相對于逐年遞增的獨居老人數(shù)量來說，養(yǎng)老院仍然“一床難求”。

居住在福州的陳女士剛從事業(yè)單位退休，不愿意和子女生活，一直想找一家合適的養(yǎng)老院長住。她先后咨詢了十幾家養(yǎng)老機構(gòu)，都因為價格普遍偏高而沒有打定主意?！叭俗○B(yǎng)老院一般都要求先一次納入院費，靠近市區(qū)、條件較好的養(yǎng)老院人院費平均在6萬左右，如果是一問15平方米的單人房，之后每月的租金加其它雜項也需支付2000元以上，還不包括生病住院等開銷?！彼嬖V記者，福州的氣候環(huán)境適合養(yǎng)老，老年人口增多凸顯出福州養(yǎng)老機構(gòu)的稀缺，養(yǎng)老成本自然居高不下。

與選擇租賃方式的陳女士不同，廈門85歲高齡的孫先生和老伴兩年前了解到產(chǎn)權(quán)式老年公寓這一新鮮事物。和傳統(tǒng)養(yǎng)老院不同，它能擁有房屋產(chǎn)權(quán)。孫先生認為，這是兩全其美的辦法，既不會給孩子造成負擔，又可以住在自己的房子里享受專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)。“老年公寓的單個房間面積在30～40平方米，我們怕一間太小，就用賣掉原有房子的錢買了相連的兩間，合起來足夠住，當初買的時候每平方米均價是15000元，現(xiàn)在差不多漲到18000元了?！睂O先生說。

摸著石頭過河

目前，在養(yǎng)老地產(chǎn)最活躍的先行者主要還是大型房企、保險公司和投資機構(gòu)，然而國內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)剛剛起步，可提供參考借鑒的成功項目幾乎為零，雖然歐美一些發(fā)達國家的養(yǎng)老地產(chǎn)已進入穩(wěn)定發(fā)展階段，但其開發(fā)模式無法適用于中國具體情況，因此，這些企業(yè)對養(yǎng)老地產(chǎn)的試水皆在摸索中進行。

“大型房企或投資機構(gòu)與國外投資集團合作是國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)模式之一，能夠確保項目資金穩(wěn)定?！鄙虾Ｐ潜な紫袌龉偻跤赙姹硎荆虾Ｐ潜な菑?fù)星集團與美國峰堡投資集團在中國合資運營的首個綜合養(yǎng)老社區(qū)，經(jīng)過3個月試運營之后，目前已有近60位老人支付了定金，20多位老人已人住。

有業(yè)內(nèi)人士介紹，星堡項目門檻比較高，要求除了繳納一次性人住費外，每月自理費用基本在萬元以上，僅有一部分收入高的老年人才負擔得起。

另外，大型險企的介入為養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)了一種創(chuàng)新的商業(yè)模式。泰康人壽董事長陳東升表示，將保險業(yè)和養(yǎng)老地產(chǎn)結(jié)合改變了中國人傳統(tǒng)的養(yǎng)老理念。保險公司有大量的長期資金，需要尋找有穩(wěn)定回報的投資出路，養(yǎng)老社區(qū)屬于商業(yè)地產(chǎn)，但與寫字樓、零售等商業(yè)地產(chǎn)相比，不會隨著經(jīng)濟周期而波動，因此投資養(yǎng)老社區(qū)非常符合保險資金投資對安全、有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，但不追求高回報的要求。

萬科集團副總裁在接受媒體采訪時表示，養(yǎng)老地產(chǎn)首先是保障老年人老有所居，這必然成為以住宅開發(fā)為主的地產(chǎn)商未來轉(zhuǎn)型的方向，但養(yǎng)老地產(chǎn)只是一個載體，其中很多內(nèi)容還需要社會去填充，養(yǎng)老地產(chǎn)不等于養(yǎng)老解決方案?！叭f科集團這幾年也一直在研究各種國際養(yǎng)老模式，發(fā)現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)相當復(fù)雜，開發(fā)的首個養(yǎng)老地產(chǎn)項目只是一個探索，還有配套服務(wù)、盈利模式等諸多問題亟待解決?！彼f。

如何盈利？

根據(jù)中研普華研究機構(gòu)的調(diào)查結(jié)果顯示，高端的機構(gòu)養(yǎng)老還屬于培育階段，養(yǎng)老地產(chǎn)持有經(jīng)營的收益不足10%，尚不足以償還貸款利息。養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利問題成為投資者主要的關(guān)注點。

“險資企業(yè)做養(yǎng)老地產(chǎn)很容易被誤解成掛羊頭賣狗肉?！碧┛抵彝顿Y有限公司首席執(zhí)行官劉挺軍說，“保險公司的養(yǎng)老地產(chǎn)項目并沒有外界想象的那么高歌猛進，泰康堅持養(yǎng)老地產(chǎn)首先是服務(wù)業(yè)，其次才是房地產(chǎn)業(yè)?！?/p>

有業(yè)內(nèi)人士分析，國外社保、保險和養(yǎng)老護理等模塊都是獨立運行，專業(yè)化程度很高，而國內(nèi)這些方面都不成熟，泰康親自操刀投資、開發(fā)和運營，雖然運營效率低，投入成本高，但把前端保險提供的資金鏈和后端真正提供養(yǎng)老服務(wù)的實體結(jié)合起來，也正是為了盈利的考慮。

劉挺軍認為，如果扎扎實實地做下去，養(yǎng)老地產(chǎn)絕對能夠賺錢，整個市場最需要的是時間。如果用房地產(chǎn)的操作手法來套養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式，永遠都不會想清楚養(yǎng)老地產(chǎn)真正的盈利來自服務(wù)附加值。

養(yǎng)老地產(chǎn)的資金投入大且回報慢，缺少追求穩(wěn)定長期回報的基金支持，地產(chǎn)商很難獨立推動項目。與有外資背景的投資機構(gòu)合作，投資養(yǎng)老地產(chǎn)更像是一件“照葫蘆畫瓢”的事情，但大多數(shù)的發(fā)達國家都擁有相對完善的社會醫(yī)療體系，而成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)正是依托于這些完善的體系。因此，要想在中國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)中實現(xiàn)爆發(fā)式增長，對于外資機構(gòu)來說仍然是一個不小的挑戰(zhàn)。

北京太陽城集團董事長朱鳳泊表示，國內(nèi)養(yǎng)老行業(yè)的發(fā)展離不開政府政策上的支持，但養(yǎng)老政策的支持模式尚處于摸石頭過河的階段，動作幅度還比較小。

國外養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)典項目

美國太陽城

美國太陽城是世界知名的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，該中心始建于1961年，坐落在佛羅里達西海岸，現(xiàn)有來自全美以及世界各地的1.6萬戶，并一直處于持續(xù)增長的態(tài)勢。

整個社區(qū)由獨立家庭別墅、連體別墅、庭院和出租的獨立居住公寓以及“自由廣潮”六大居住社區(qū)組成，并共同享用一個郵局、超市、醫(yī)療機構(gòu)、銀行和教堂。無論哪種年齡段的老人，選擇哪種住宅，每人每年繳納一定費用，都會享受到積極活躍的老年生活方式。這里有個規(guī)定：居民必須是55歲以上的老人，18歲以下的陪同人士一年居住時間不能超過30天。

日本港北新城

基于傳統(tǒng)東方家庭觀念的延續(xù)，港北新城致力于開發(fā)家庭養(yǎng)老的功能，把老少戶住宅、老人專用住宅、養(yǎng)老公寓等鑲嵌在普通住宅中。

老少戶住宅指同一樓層中相鄰或相近的兩套住宅，或者同一單元內(nèi)上下層相鄰的兩套住宅，其中一套為老人居住，另一套為子女家庭，包括24小時的入住照顧服務(wù)、白天的日托服務(wù)和居家上門服務(wù)，類似于養(yǎng)老地產(chǎn)的“7-11”。

美國大學村

篇8

關(guān)鍵詞：公私合營（PPP）項目；養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)；融資渠道

2016年，全國建設(shè)試點省市推行“智慧型”社區(qū)養(yǎng)老工程，2017年初，湖南率先試運營，具有鮮明的產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)意義。2016中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)博覽會的舉行，結(jié)合了多種社會力量，將養(yǎng)老服務(wù)項目與社會資源有效對接，倡導(dǎo)養(yǎng)老新理念，促進社會健康快速發(fā)展。PPP模式將公私兩方力量聯(lián)合，這種聯(lián)合共同體有利于社會基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的構(gòu)建。

一、我國養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)融資特征及問題

1、我國養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的融資特征

（1）內(nèi)源融資規(guī)模大，外源融資規(guī)模小。外源融資，是指融資來源于本單位以外。內(nèi)源融資，則是來源于本單位積累的利潤。隨著近年來養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，企業(yè)在初創(chuàng)籌資期間，政府補助占比相對來說有走低的趨勢，這就需要更多的內(nèi)部融資途徑來補充產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2012—2016年養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的銀行貸款、股票發(fā)行、企業(yè)債券商業(yè)信用、融資租賃等外源融資每年均不足30%。

（2）直接融資規(guī)模大，間接融資規(guī)模小。直接籌資，是指企業(yè)不借助于銀行等金融機構(gòu)的力量，直接從社會籌集資本。間接投資，則相反。立足當前養(yǎng)老行業(yè)階段來看，直接投資更加有利于提高企業(yè)的知名度和資信度，其規(guī)模也越來越大，而間接融資則會相對弱一些，主要是因為行業(yè)風險有較多的不可控性，因此銀行和類似的金融機構(gòu)放貸會相對保守一些。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2012—2016年養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的銀行貸款、融資租賃等間接融資每年均不足25%。

（3）股權(quán)融資規(guī)模大，債券融資規(guī)模小。企業(yè)股權(quán)投資方式是直接吸收投資、公開發(fā)行股票；而債務(wù)投資則是通過金融以及社會資本舉債的方式取得的。以當前的行業(yè)背景來看，養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的資金來源，除了一定比例的政府補助之外，就是大規(guī)模的股權(quán)融資，主要依托于大型企業(yè)的接盤和商業(yè)模式的優(yōu)化運營。債權(quán)融資規(guī)模相對來說比較小，主要由于當前行業(yè)利潤空間小。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2012—2016年養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的銀行借款、債券發(fā)行、利用商業(yè)信用等債權(quán)融資每年均不足25%。

2、我國養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)融資存在的問題

（1）政府補貼的依賴程度過高。養(yǎng)老服務(wù)在一定程度上屬于社會公益性產(chǎn)品，政府的支持必不可少。隨著中國老齡化人口的不斷增加，養(yǎng)老需求勢必迅速擴張，這就使得地方政府債臺高筑以及國債規(guī)模的大面積擴張，造成財政成本的不斷上升。據(jù)國家數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2002—2016年每年的政府補貼的總需求量都在不斷增加，地方政府已壓力重重。

（2）社會力量的作用尚不明顯。養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)盈利往往需要的戰(zhàn)線比較長，經(jīng)測算，投資回收期基本都是八到十年，短期內(nèi)效益不明顯，而民營資本又更加重視短期內(nèi)發(fā)展，這就使得民營資本面對養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)只能望而卻步。國家近幾年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，在養(yǎng)老政策實施初期，社會力量作用還不是很明顯。

（3）傳統(tǒng)融資渠道相對受限。近些年來，我國養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)這樣的勢頭：一方面，許多國外融資模式雖具有一定的可實施性但未能在本土廣泛應(yīng)用；另一方面，在國內(nèi)其他領(lǐng)域的融資模式雖有效果但本領(lǐng)域卻未能實施。通過近幾年的融資規(guī)模數(shù)據(jù)可以觀察，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)近幾年融資渠道穩(wěn)中有升，但依然相對受限，市場化不足。

二、PPP模式應(yīng)用于養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的可行性

1、國家鼓勵養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)應(yīng)用PPP模式進行產(chǎn)業(yè)融資

鼓勵社會資本采用PPP模式通過多種方式參與到醫(yī)療、衛(wèi)生、養(yǎng)老體系建設(shè)的創(chuàng)新性改革中。對于一些醫(yī)養(yǎng)結(jié)合機構(gòu)，一旦符合條件即可享受相關(guān)優(yōu)惠政策。這就在一定程度上拓寬了市場化融資模式，支持各種商業(yè)合作的模式進行項目合作共建，極大地帶動社會資本加大投入，通過產(chǎn)業(yè)基金、PPP等模式，大力支持社會化產(chǎn)業(yè)進程。

2、PPP模式與養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的適配性對接

PPP模式的思路與養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)在融資問題上非常相近。第一，PPP模式和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)都是公共服務(wù)領(lǐng)域方面，可以實現(xiàn)對接。第二，PPP模式與養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)非常相近，都是投資大，回報少，周期長。第三，養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)是一項長期工程，現(xiàn)階段其服務(wù)對象和服務(wù)項目相對穩(wěn)定。政府也會通過各種措施加以保障，這又與PPP項目非常一致。

三、我國養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)應(yīng)用PPP模式融資的制約因素

1、地方政府財力短缺

近年來，養(yǎng)老服務(wù)的管理工作由中央下放到地方，但僅僅是事務(wù)管理權(quán)。養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的建設(shè)資金還是出自地方政府財政，這樣，地方政府在管理上就變得力不從心，實行分稅改革以來，地方稅收減少，財力已經(jīng)趨于短缺。

2、資本市場尚不完善

一方面，資本市場上金融產(chǎn)品種類單一，難以滿足投資者需求的多元化；另一方面，資本市場的監(jiān)管不規(guī)范，法律方面缺乏實施細則，實施難度大。這就導(dǎo)致資本市場存在較大的投資風險。

3、行業(yè)利潤率偏低

養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的供給對象大多屬于退休工資水平較低的老年人，價格應(yīng)該更加人性化，同時，政府也應(yīng)有規(guī)范嚴格的價格控制，這就是養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)低利潤的主要原因。養(yǎng)老企業(yè)利潤少，自然積極性差，因此，難以將養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)帶入良性發(fā)展軌道。

4、優(yōu)惠政策體系尚不完善

在貸款、稅收和土地使用等方面政府都為都為產(chǎn)業(yè)基建“大開綠燈”，但很多政策引導(dǎo)過于宏觀，相關(guān)法律上沒有相應(yīng)配套的實施細則，執(zhí)行難度大。建立健全產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策體系迫在眉睫。

四、國外養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)應(yīng)用PPP模式融資的經(jīng)驗與啟示

1、美國養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)應(yīng)用PPP的融資模式

在美國，養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)融資主要依賴市場。美國的養(yǎng)老社區(qū)分為兩種：專門建成的和自然形成的。為非營利機構(gòu)提供的專門建成的社區(qū)運營達到40年，前期投入不用償還。而自然形成的養(yǎng)老社區(qū)大多是由居民人員流動自發(fā)形成的。此時，聯(lián)邦政府無償改建房屋結(jié)構(gòu)，增加社區(qū)醫(yī)療健身設(shè)施。20世紀70年代后期，社會機構(gòu)接盤公共服務(wù)事項，按照履約情況支付合同約定相關(guān)服務(wù)費用。

2、日本養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)應(yīng)用PPP的融資模式

PPP融資模式在日本為介護險制度，即為日常生活有困難的人提供以個人人權(quán)和尊嚴為前提的幫助，保障他們的正常生活。日本的養(yǎng)老事業(yè)為非營利性質(zhì)，是由政府主辦的；日本的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)為營利性質(zhì)，多是由社會資本主辦的，兩者共同構(gòu)成了日本的養(yǎng)老體系。根據(jù)2000年日本《護理保險法》，護理費用的10%由老人自行繳納，余下90%的費用負擔比例由被保險者承擔。

3、新加坡養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)應(yīng)用PPP的融資模式

新加坡雖是市場經(jīng)濟國家，但在養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃建設(shè)方面并不是完全依賴市場，而是將計劃與市場相結(jié)合，政府為主、市場為輔。市場化私人籌資方面相對成熟，實現(xiàn)企業(yè)融資多元化，養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)在新加坡可以與市場上幾乎所有的金融產(chǎn)品相結(jié)合。新加坡的金融業(yè)越是成熟，市場認可度越高，不可控風險就越小，同時，又反向作用于該行業(yè)發(fā)展，使之良性循環(huán)。

4、國外養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)應(yīng)用PPP模式

融資的可借鑒性指引首先，我國應(yīng)系統(tǒng)規(guī)劃一個養(yǎng)老服務(wù)體系并且建立健全行業(yè)標準，即現(xiàn)在所倡導(dǎo)的智慧型養(yǎng)老體系，醫(yī)療、衛(wèi)生、養(yǎng)老協(xié)同發(fā)展。其次，健全立法機制，保障養(yǎng)老體系標準落到實處?？梢钥吹絿H上普遍采用了這一方法，為融資渠道的開拓奠定了基礎(chǔ)。最后，加大力度鼓勵社會力量參與，公益與市場的有機合作，有利于產(chǎn)業(yè)的高速穩(wěn)健發(fā)展。

五、我國養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)PPP模式融資實現(xiàn)路徑

1、政府財政應(yīng)適度向民間資本傾斜

政府財政應(yīng)適度向民間資本傾斜，把過去政策補貼的養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的財政資金，轉(zhuǎn)向給民間資本注資補貼。轉(zhuǎn)變過去過度依賴政府財政補貼的財政狀況，多增加一些資金來源渠道。同時，政府也要制定各種實施細則來彌補目前法律法規(guī)上的不足，建立健全穩(wěn)定的法律保障的社會大環(huán)境，保證養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的持續(xù)、穩(wěn)健態(tài)勢。

2、養(yǎng)老企業(yè)應(yīng)多種盈利模式

經(jīng)營養(yǎng)老企業(yè)收費標準不宜過高。但為保證項目持續(xù)性盈利，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)還應(yīng)積極拓展盈利渠道，如出租配套設(shè)施、場地和部分養(yǎng)老房屋等隱形利潤空間，來彌補前期的建設(shè)成本以及持續(xù)的運營成本。積極打造社會知名度和影響力，吸納社會資本的加入，擴大融資渠道和規(guī)模，優(yōu)化養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的運營發(fā)展。

3、社會公眾應(yīng)全民參與、全民支持改變

社會以往觀念，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)不是政府和資本群體的營利工具，它是一種社會利建設(shè)，需要全民支持、全民參與、全民建設(shè)，萬眾一心共同構(gòu)建。共建社會福利事業(yè)有利于打造企業(yè)知名度，有利于政府事務(wù)工作的科學有序的管理，也利于全民養(yǎng)老品質(zhì)的提升，共建美好宜居生態(tài)環(huán)境。眾志成城，將政府監(jiān)管引導(dǎo)與社會資源協(xié)調(diào)起來，做出功在當代、利在千秋的社會貢獻。

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關(guān)鍵詞 住房反向抵押貸款；以房養(yǎng)老；養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)；政策

[中圖分類號]F832.45 [文獻標識碼]A [文章編號]1673-0461（2015）08-0010-07

我國老年人數(shù)量的不斷增加、家庭模式的不斷演變以及政府財政在養(yǎng)老方面存在的資金壓力，都要求我們急需創(chuàng)新和發(fā)展養(yǎng)老模式。如何將社會財富最大限度地變現(xiàn)為老年人的養(yǎng)老增添一份厚度，也許是解決養(yǎng)老問題的最好辦法之一。盛行于歐美的“以房養(yǎng)老”模式提倡將老年人的住房抵押給金融機構(gòu)，通過市場化運作解決一部分的養(yǎng)老金問題。這為傳統(tǒng)的政府解決養(yǎng)老金問題減輕了一定的壓力，有利于社會養(yǎng)老事業(yè)可持續(xù)性發(fā)展。住房反向抵押貸款是“以房養(yǎng)老”模式的最為主要的形式。

住房反向抵押貸款是指老年人將自有產(chǎn)權(quán)房抵押給特定機構(gòu)后，特定機構(gòu)在綜合評估借款人的年齡狀況、預(yù)期余命、房產(chǎn)評估價值和貸款結(jié)束后的房產(chǎn)價值等內(nèi)容后，與借款人簽訂合同并在固定的時期或一次性給付借款人一定的生活費用，待借款人過世、永久搬離住所或出售房屋后將房產(chǎn)收現(xiàn)，實現(xiàn)彌補支付給借款人的貸款本息。[1] 在合同期間，借款人除可以獲得金融機構(gòu)一定的生活費用外，還可以繼續(xù)居住在自己的抵押房產(chǎn)內(nèi)養(yǎng)老。

一、我國推行住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)的困境

（一）金融業(yè)分業(yè)經(jīng)營的限制

我國的銀行業(yè)、保險業(yè)和證券業(yè)是分開經(jīng)營的，相互之間缺乏應(yīng)有的融合發(fā)展。2003年，中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會的成立正式標志著我國“一行三會”的分業(yè)經(jīng)營和監(jiān)管模式的確定。2005年實行的新《證券法》明確提出“證券業(yè)和銀行業(yè)、信托業(yè)和保險業(yè)實行分業(yè)經(jīng)營和管理，證券公司于銀行、信托、保險業(yè)務(wù)機構(gòu)分別設(shè)立”。

這種分業(yè)經(jīng)營的發(fā)展模式勢必會限制住房反向抵押貸款的發(fā)展空間，影響整個貸款市場。因為，住房反向抵押貸款是一種綜合性業(yè)務(wù)，涉及銀行業(yè)、保險業(yè)、證券業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)等相關(guān)領(lǐng)域。特別是實行年金制支付方式的住房反向抵押貸款需要將貸款一次性投入到保險公司，再通過保險公司向借款人支付年金。這種模式運行的前提條件就是銀行業(yè)與保險業(yè)的深度合作。此外，為了規(guī)避住房反向抵押貸款的風險，貸款機構(gòu)可能會將貸款投入到證券市場，實行住房反向抵押貸款的證券化。這種業(yè)務(wù)屬于銀行業(yè)、保險業(yè)與證券業(yè)之間的業(yè)務(wù)，需要三者的交叉進行。

（二）傳統(tǒng)思想觀念的阻擾

住房反向抵押貸款的理念是將自有房產(chǎn)抵押出去，實現(xiàn)老年人的自我養(yǎng)老。然而在中國，這些新的理念與我國傳統(tǒng)社會的思想和觀念都是很難相容的。在中國，家的概念深入人心，家庭是父母與子女共同生活和扶持的堡壘。一旦失去了家，社會倫理也就會出現(xiàn)危機。如果老年人辦理了住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)，社會將會誤以為其子女不孝，或者被拋棄，遭致社會輿論的強大壓力。子女贍養(yǎng)父母是中國幾千年來亙古不變的傳統(tǒng)，而繼承父母的遺產(chǎn)也是子女引以為豪或者說是天經(jīng)地義之事。而如果將自己的房產(chǎn)抵押出去，將遭致兒女和親戚的詬病。況且房產(chǎn)是一個家庭資產(chǎn)的最大部分，且在當下由于房價的一再上漲出現(xiàn)買房難的局面。很多青年人也存在啃老的現(xiàn)象，老年人也希望將自己的財產(chǎn)遺留給自己的子女。此外，中國居民喜歡儲蓄的行為特征也促使老年人對住房反向抵押貸款失去興趣。由于老年人在青年時代已經(jīng)存足了養(yǎng)老金，加上大部分老年人還是愿意與年輕人居住，享受天倫之樂，在老年階段就沒有了養(yǎng)老的后顧之憂。

住房反向抵押貸款在西方國家已經(jīng)較為成熟，而在我國還是一項嶄新的事物。由于人們對其了解甚微，在短時間內(nèi)還很難接受這種對我國傳統(tǒng)文化形成沖擊的養(yǎng)老模式。這無疑對發(fā)展我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生不小的阻礙。目前，國內(nèi)公眾對住房反向抵押貸款的支持率非常低。根據(jù)中國社會科學院所做的調(diào)查顯示，城市居民只有28.6%的民眾表示支持“以房養(yǎng)老”政策，有55%的民眾明確表示不會接受這種養(yǎng)老模式，這一數(shù)字接近支持率的兩倍。相對來說，擁有兩套及以上住房的受訪者對這一模式支持率更高一些，達到了39.6%，但仍然低于43.8%的不支持的比例。[2]

住房反向抵押貸款在我國一些大城市試行了幾年，但最后卻都沒有取得成效。對此，研究我國民眾為什么不愿意接受住房反向抵押貸款顯得非常迫切。根據(jù)中國社科院的調(diào)查顯示，導(dǎo)致民眾不愿接受住房反向抵押貸款的最大的原因在于城市民眾對房產(chǎn)的傳統(tǒng)情結(jié)和不舍：約有60%左右的受訪者認為“房子應(yīng)該留給子女”，20.5%的民眾表示接受不了一生做房奴的事實。相對來說，住房反向抵押貸款過程中的規(guī)范和利益問題并不是最大的原因（如圖1所示）。

（三）法律制度的不完善

法律制度不僅可以彌補道德的缺陷，約束人們的各種行為，而且還可以產(chǎn)生強大的法治效應(yīng)，使各種經(jīng)濟行為有法可依，提升經(jīng)濟運行的效率和質(zhì)量。

在住房反向抵押貸款領(lǐng)域，我國至今還沒有正式開展這一項業(yè)務(wù)，相關(guān)的法律制度更是一片空白。制定住房反向抵押貸款相關(guān)的法律制度，既是防止各種違法事故、防范風險的重要保證，也是政府對住房反向抵押貸款市場進行調(diào)控的合法依據(jù)。我國政府應(yīng)該借鑒國外相關(guān)的經(jīng)驗，及早制定出《消費信貸法》、《金融消費者保護法》、《住房反向抵押貸款擔保法》等法律法規(guī)，為住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展提供法律依據(jù)。在傳統(tǒng)的信用貸款方面，我國至今也還沒有建立完整的個人征信體系，也沒有相關(guān)的法律制度，各商業(yè)機構(gòu)還無法收集客戶的資料和信息，金融機構(gòu)將面臨較大的道德風險；現(xiàn)行的法律制度大多針對法人，很少有針對金融消費者個人的法律制度，將無法有效保護金融消費者的權(quán)益和控制消費者的違約行為；甚至在消費信貸方面也沒有制定專門的信貸法，使得現(xiàn)實生活中經(jīng)濟糾紛和矛盾逐漸增多。

此外，我國目前的信貸制度和立法基本上是從金融部門及其管理部門的角度出發(fā)，側(cè)重于對消費金融機構(gòu)的風險控制，而對消費者利益的保護、金融機構(gòu)以及商戶等其他相關(guān)者的權(quán)利、義務(wù)規(guī)范都幾乎沒有涉及。

（四）風險擔保制度的缺失

住房反向抵押貸款是一項風險極大的新興業(yè)務(wù)，市場機制很難從根本上規(guī)避這些風險，需要政府部門積極配合與支持。通過政府政策和法律制度的約束、金融工具的創(chuàng)新等舉措都可以分散住房反向抵押貸款中的風險，有利于保障消費者和貸款機構(gòu)的經(jīng)濟利益，激發(fā)他們參與的積極性。我國目前還沒有完善的風險擔保機制，各種風險都集中在了貸款機構(gòu)，造成商業(yè)銀行等金融機構(gòu)不太愿意加入住房反向抵押貸款等高風險業(yè)務(wù)之中。國際上一些國家都在此方面進行了大量的實踐，并取得了較好的成績。美國在20世紀90年代推出的住房反向抵押貸款就附有政府的風險擔保信用制度，扭轉(zhuǎn)了之前市場上的頹勢，提高各貸款機構(gòu)和消費者的信心和參與程度。此外，美國私人機構(gòu)進行的住房反向抵押貸款證券化也很好地規(guī)避了風險，這也得益于美國良好的金融市場環(huán)境和信用擔保制度。英國在信用貸款方面也制定了比較完善的擔保制度，包括最高額擔保制度、信托擔保制度、浮動擔保制度等。英國建立了完備的擔保機構(gòu)，包括專門性擔保機構(gòu)和商業(yè)銀行兩大類，且商業(yè)銀行的擔保業(yè)務(wù)占90%以上。

（五）配套政策不到位

住房反向抵押貸款內(nèi)在的社會屬性和利他屬性決定了其具有很強的政策性。政府必須為業(yè)務(wù)的開展提供配套的政策支持。國外的發(fā)展經(jīng)驗表明，沒有政府的支持，住房反向抵押貸款很難進行，即使開展了也沒有多大的成效。我國政府歷來非常重視對養(yǎng)老問題的研究和途徑探索。在住房反向抵押貸款方面，政府也早已關(guān)注，并下發(fā)了相關(guān)的文件。早在2003年3月，國務(wù)院總理對孟曉蘇博士的《關(guān)于建立反向抵押貸款的壽險服務(wù)――健全老年人社會保障制度的一個建議》做出批示。之后，保監(jiān)會等機構(gòu)開展了調(diào)研，并于2003年8月將《關(guān)于開辦反向抵押貸款有關(guān)問題的報告》呈送給國務(wù)院。2013年，國務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，明確提出了“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點”。2014年3月，中國保險監(jiān)督管理委員會下發(fā)了《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導(dǎo)意見（征求意見稿）》，計劃在北京、上海、廣州和武漢四城市率先試點以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)。這些都為我國開展住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)提供了宏觀的政策支持。

然而，宏觀的政策并不能為業(yè)務(wù)的開展提供具體的幫助，在實際的業(yè)務(wù)運行中，需要政府更加明細的規(guī)定和支持，例如土地政策、稅收減免、財政資金支持、業(yè)務(wù)監(jiān)管、法律制度、風險擔保等政策。

以美國為例，美國在住房反向抵押貸款中制定非常詳細的政策法規(guī)。在財稅方面，美國聯(lián)邦住房管理局與1989年就專門設(shè)立了住房反向抵押貸款的管理部門，并為借款人進行投保，借款人可以獲得事先向其承諾的所有資金；聯(lián)邦政府為住房反向抵押貸款提供了利率保障，規(guī)定采取固定利率加浮動利率的可調(diào)整利率計息方式，有力地防范了利率風險；為了規(guī)避房價波動帶來風險，美國政府規(guī)定了抵押房產(chǎn)的最高價值限制，并定期對這一限制做些調(diào)整；美國政府對貸款機構(gòu)收取借款人的費用做了限制，規(guī)定貸款本金與費用之和必能超過房屋評估價值的80%；此外，美國政府還采取了減免稅費的政策，免除了政府風險抵押貸款中的個人房產(chǎn)的財產(chǎn)稅和減免了貸款合同到期后出售抵押房產(chǎn)的營業(yè)稅等。在法律和風險防范方面，美國也制定了較為完善的法律制度和風險防范機制。

目前，我國政府在這些政策方面還處于空白狀態(tài)，政府還要制定出具體的政策，及時把握業(yè)務(wù)開展時機和市場需求。其中，我國房屋產(chǎn)權(quán)70年的時間限制條件，就對住房反向抵押貸款極為不利。住房反向抵押貸款的運行周期長，且抵押的房屋大多為居住已久的舊房，在貸款到期后，很有可能抵押房屋的使用時間已經(jīng)超出了70年，這對貸款機構(gòu)通過變現(xiàn)抵押房產(chǎn)實現(xiàn)回收貸款產(chǎn)生巨大的風險，貸款機構(gòu)將面臨無法收回貸款的局面。

（六）市場機制不完善

發(fā)展住房反向抵押貸款既需要政府的支持，也需要市場機制發(fā)揮效應(yīng)。我國目前的市場機制還處于不斷完善的發(fā)展過程中。包括房地產(chǎn)市場機制、金融市場機制、養(yǎng)老市場機制等都遠沒有成熟和穩(wěn)定。

在住房市場方面，目前我國房地產(chǎn)的價格還處于不穩(wěn)定狀態(tài)；二手房市場發(fā)展也不完善，且住房的產(chǎn)權(quán)存在不明晰的情況，對開展此項業(yè)務(wù)造成了障礙。

在金融市場方面，目前我國的金融市場還比較初級，金融工具不健全、金融中介機構(gòu)缺失、二級市場發(fā)育不足、利率市場化進程還處于探索階段，這些都不利于住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)的開展。

在養(yǎng)老市場方面，目前，我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)化還處于起步階段，養(yǎng)老市場機制不完善，主要表現(xiàn)在養(yǎng)老服務(wù)水平有待提高、養(yǎng)老機構(gòu)參差不齊、缺乏市場競爭機制和養(yǎng)老產(chǎn)品不足等方面。雖然經(jīng)過多年的努力，我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了一些生機，獲得了一定的發(fā)展。但是，大部分養(yǎng)老機構(gòu)提供的服務(wù)主要以居住養(yǎng)老服務(wù)為主，且這些機構(gòu)主要是政府主導(dǎo)的公辦機構(gòu)，甚至為政府直接運作，民間機構(gòu)經(jīng)營的比較少。由于在機構(gòu)的選址、產(chǎn)品的定價、服務(wù)質(zhì)量等方面受諸多因素的限制，民營養(yǎng)老機構(gòu)運營不太理想，相當一部分的養(yǎng)老機構(gòu)在經(jīng)營中遇到很多困難。[3] 養(yǎng)老市場的規(guī)范和完善，還需要政府加大對民營養(yǎng)老機構(gòu)的扶持和政策優(yōu)惠。

二、住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式的優(yōu)化路徑

（一）制定更加具體和系統(tǒng)性的政策

政府的作用是開展住房反向抵押貸款的關(guān)鍵所在，這是由住房反向抵押貸款的社會屬性和福利性決定的。政府有責任承擔社會養(yǎng)老的重任，市場機制只是政府分散養(yǎng)老壓力、發(fā)揮養(yǎng)老績效的途徑。國外的養(yǎng)老實踐也證明，養(yǎng)老是一項復(fù)雜的社會工程，任何以營利為目的的市場機制都不可能從根本上解決養(yǎng)老問題。只有政府與市場的“雙拳組合”才可以有效地承擔這份使命。住房反向抵押貸款具有很強的社會公益性質(zhì)，因此，政府在住房反向抵押貸款貸款中的角色至關(guān)重要。國外諸多國家在開展住房反向抵押貸款時，都非常重視政府在其中的重要作用，為我國政府發(fā)揮應(yīng)有的作用提供了參考。

借鑒國外住房反向抵押貸款的政策措施，完善我國自身的政策配套支撐，是我國推行住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式的基本前提，否則貸款機構(gòu)將不敢涉足，借款人也吃不下定心丸。

1. 制定和完善相關(guān)配套的法律法規(guī)

住房反向抵押貸款的對象為老年人，其業(yè)務(wù)知識、抗風險能力和維權(quán)意識較為薄弱，如果沒有政府必要的市場監(jiān)管將很難避免其利益遭受損害。

（1）住房反向抵押貸款的開展與現(xiàn)行的一些法律制度存在一些抵觸，政府需對其進行調(diào)整。土地制度是住房反向抵押貸款開展的主要障礙，主要表現(xiàn)為政府對土地使用權(quán)的期限問題。住房反向抵押貸款的貸款本息需要貸款機構(gòu)在貸款結(jié)束后通過變現(xiàn)抵押房產(chǎn)來實現(xiàn)，但我國的土地使用權(quán)限定在70年的范圍內(nèi)，這將使貸款機構(gòu)面臨重大的損失。對于土地上的建筑物的使用期限并沒有做出具體的說明。我國《物權(quán)法》規(guī)定了“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿時，自動延續(xù)”，但卻沒有對到期后業(yè)主續(xù)期的土地價格問題做出規(guī)定。這樣就可能導(dǎo)致兩方面的問題：一是如果續(xù)期費用不能達成一致，國家將收回土地使用權(quán)，貸款機構(gòu)面臨巨大損失；二是房屋所有者為了保持住房的產(chǎn)權(quán)，繼續(xù)向政府繳納土地使用費，但這部分費用在貸款期初如何確定還是一個疑問。[4]我國《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，土地使用權(quán)到期后國家將無償收回土地，但對是否補償土地之上的建筑物沒有做出相應(yīng)的規(guī)定。按照1990年國務(wù)院頒布的《有償城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓條例》，在收回土地使用權(quán)的同時，地面上的建筑物無償歸國家所有。假若如此，住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)就失去了根基而無法進行。

（2）制定和完善住房反向抵押貸款的政策和法律。對住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)中的具體事項做出規(guī)定是政府作用的重要體現(xiàn)，具體包括：一是要對住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)的主體進行規(guī)定，明確住房反向抵押貸款申請人、貸款機構(gòu)和參與機構(gòu)的相應(yīng)資格、權(quán)利和義務(wù)，并建立相關(guān)的登記制度，達到規(guī)范市場的作用。二是制定住房反向抵押貸款運行中的法制制度，明確各個運行機構(gòu)開展住房反向抵押貸款的市場準入、市場退出程序，對住房反向抵押貸款的操作程序、業(yè)務(wù)監(jiān)管等進行規(guī)范和立法。三是完善與住房反向抵押貸款相關(guān)的配套法規(guī)，如房產(chǎn)評估制度、住房反向抵押貸款保險制度、利率市場化制度等。

（3）加強對住房反向抵押貸款市場主體的監(jiān)管。通過建立專門的評估機構(gòu)對執(zhí)行情況進行評估，完善住房反向抵押貸款市場功能。具體而言，一是針對市場上信息不對稱現(xiàn)象，有針對性地加強對市場主體，特別是貸款中介機構(gòu)和貸款機構(gòu)的監(jiān)管，明確貸款機構(gòu)的信息披露義務(wù)與貸款人的貸前咨詢義務(wù)，規(guī)范中介機構(gòu)評估與服務(wù)過程的行為。二是加強對各項法律法規(guī)的執(zhí)行監(jiān)管力度。通過建立專門的評估機構(gòu)對執(zhí)行情況進行評估，對執(zhí)行不力的情況及時進行糾正，并完善監(jiān)督與反饋機制以確保住房反向抵押貸款政策法規(guī)的有效執(zhí)行。三是及時對住房反向抵押貸款市場風險進行觀測和評估，及時發(fā)現(xiàn)問題，防范各種可預(yù)知風險。

2. 維護房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定

貸款機構(gòu)損失概率對住房價格升值率異常敏感。房屋價格的微小變動都將對住房反向抵押貸款的貸款機構(gòu)或借款人帶來較大的損失。因此，穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場和較小的房價變動對開展反向抵押貸款業(yè)務(wù)至關(guān)重要。對此，政府應(yīng)該采取有效的對策維護好房地產(chǎn)市場，可從以下方面進行：

（1）采取土地宏觀政策對房地產(chǎn)的供給與需求進行結(jié)構(gòu)性調(diào)整。我國房地產(chǎn)存在著嚴重的供給與需求的結(jié)構(gòu)性矛盾。土地作為一種稀缺資源，其供給必將受到一定限制和約束，土地市場直接反映了土地供給狀況，構(gòu)成了市場運行基礎(chǔ)。土地的供給在很大程度上嚴重影響了房產(chǎn)價格。為此，政府需要通過土地制度改革，加快構(gòu)建和完善土地管理市場，強化政府對土地的審批和供應(yīng)管理。為了刺激房地產(chǎn)的需求，政府應(yīng)該構(gòu)建完善的住房供應(yīng)體系，形成包括經(jīng)濟適用房、廉租房等多樣化的住房體系。基于我國經(jīng)濟發(fā)展水平、土地資源、居民消費能力等因素的考慮，未來我國房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)采取以保障性住房為主的開發(fā)模式。這需要規(guī)范和完善住房保障體系，制定計劃，采取包括征收房產(chǎn)稅、控制土地供應(yīng)量、完善保障性住房分配制度等措施。此外，還要促進房屋租賃業(yè)務(wù)和二手房市場的發(fā)展，刺激和帶動租房消費，加強存量房和二手房的有效流動，降低房屋空置率，有效利用存量房的價值和作用。

（2）制定合理的利率和信貸政策。合理的市場利率也是穩(wěn)定住房市場的關(guān)鍵。在具體的業(yè)務(wù)過程中，政府應(yīng)該關(guān)注利率與信貸政策對房地產(chǎn)的重要影響，制定出區(qū)域差異化的房地產(chǎn)信貸政策，及時發(fā)現(xiàn)問題并進行調(diào)整。同時， 還應(yīng)該促進金融業(yè)的發(fā)展和穩(wěn)定。大力發(fā)展金融創(chuàng)新，推出實用性的產(chǎn)品和工具；加快房地產(chǎn)金融市場的多元性發(fā)展，積極發(fā)展房地產(chǎn)信托基金，為房地產(chǎn)的開發(fā)、房屋購買、租賃和管理等提供全方位的金融支持。

（3）加快房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的融合發(fā)展。推動房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的融合發(fā)展，不僅是其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要，也是房地產(chǎn)業(yè)進一步發(fā)展的必然趨勢。[5] 隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展和居民生活水平的提高，推動和加強諸如養(yǎng)老地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是解決房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展瓶頸、促進房地產(chǎn)業(yè)順利轉(zhuǎn)型的有效途徑。房地產(chǎn)市場日益成熟，對企業(yè)運營效率和產(chǎn)品質(zhì)量提出了更高的要求，從而使研發(fā)領(lǐng)域成為企業(yè)新的利潤增長點，研發(fā)一體化成為很多房地產(chǎn)企業(yè)的必然選擇。[6] 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須轉(zhuǎn)變經(jīng)營發(fā)展模式和盈利模式，采取綜合性、一體化的生產(chǎn)和經(jīng)營模式，在產(chǎn)品、技術(shù)和服務(wù)上進行創(chuàng)新與融合。

（4）實施逆周期的風險調(diào)控機制。要構(gòu)建信息完備的信息監(jiān)控系統(tǒng)，收集各種反映住房市場的指標，根據(jù)信息指標來判斷房地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢，并運用逆周期調(diào)控政策，平衡房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的波峰和波谷，延長房地產(chǎn)周期，實現(xiàn)住房市場的平穩(wěn)發(fā)展。

3. 采取財稅減免等優(yōu)惠政策

對于參與住房反向抵押貸款的市場主體來說，盈利依然是其最為主要的目的，借款人也同樣希望得到最大數(shù)額的資金支持。政府應(yīng)該在其中通過優(yōu)惠的政策鼓勵這種養(yǎng)老模式。如果借款人或貸款機構(gòu)在參與住房反向抵押貸款中不能獲取預(yù)期收益，將難以達成交易。政府有義務(wù)通過消費補貼來彌補市場的失靈。具體來說，政府應(yīng)該給予優(yōu)惠的財政貼息；在保障借款人其他收入的前提下，對借款人在此業(yè)務(wù)中獲取的收益免除稅收；采取一定財政補貼政策，對參與住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)的借款人進行財政補貼，一次性發(fā)放給借款人，刺激其參與的積極性。

（二）設(shè)計適合自身實際情況的產(chǎn)品

社會的多樣性產(chǎn)生了多樣性的需求，住房反向抵押貸款也需要迎合不同需求群體。在產(chǎn)品上做文章，通過產(chǎn)品的調(diào)整或改進不僅可以滿足不同需求的消費者，而且還可以增強市場競爭力。不同的老年人群體存在著收入差距、房產(chǎn)價值差異、年齡結(jié)構(gòu)差異、貸款用途差異等差異性，因此，住房反向抵押貸款需要多樣化、多層次的產(chǎn)品體系來滿足不同老年人消費群體。

多樣化的產(chǎn)品體系是住房反向抵押貸款社會需求的保證。由于國情不同，各地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展情況也不同，住房反向抵押貸款的產(chǎn)品類型也可以出現(xiàn)創(chuàng)新和差異化。通過借鑒美國等國家的發(fā)展經(jīng)驗，設(shè)計我國住房反向抵押貸款產(chǎn)品的屬性，關(guān)系著該養(yǎng)老模式在我國的發(fā)展前景。

美國的住房反向抵押貸款在產(chǎn)品類型上體現(xiàn)了多樣化、多層次的顯著特征。目前，美國對低、中、高檔的老年人群體分別設(shè)計了相應(yīng)了產(chǎn)品：房產(chǎn)價值轉(zhuǎn)換抵押貸款、住房保留計劃和財務(wù)自由計劃等三類。

對國外的住房反向抵押貸款產(chǎn)品進行借鑒后，有必要根據(jù)自己的國情設(shè)計出具有自身特色的產(chǎn)品是我國開展住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式的靈魂。

1. 推行部分產(chǎn)權(quán)和全部產(chǎn)權(quán)抵押相結(jié)合的貸款產(chǎn)品

目前，我國國內(nèi)住房存在一些特殊情況，一些福利房、集資房、經(jīng)濟適用房和安置房等可能由于一些原因沒有明細的產(chǎn)權(quán)，或者擁有部分產(chǎn)權(quán)。對此，貸款機構(gòu)要與政府、單位等共同研究商定此類房產(chǎn)是否可以抵押、抵押的方式和貸款額度如何等。也可以通過政府制定特殊的政策，規(guī)定特殊性質(zhì)房屋的產(chǎn)權(quán)抵押問題，建議借鑒英國住房價值轉(zhuǎn)換計劃（Home Reversion）和新加坡房屋契約回購計劃的做法，實行政府與貸款機構(gòu)共同推出部分產(chǎn)權(quán)抵押的住房反向抵押貸款產(chǎn)品，通過政府的擔保解決一些特殊群體的養(yǎng)老問題，擴大社會消費需求。

2. 實行借款人的退出機制

在推行住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式的初期，社會上持觀望態(tài)度的人群較多，將住房抵押出去并最后放棄住房產(chǎn)權(quán)，對于一些思想較為保守的老年人來說還難以接受。實行中途可以退出的住房反向抵押貸款產(chǎn)品，對刺激這些人群的消費需求較為有利。但開展這種產(chǎn)品時，需要在合同中明確規(guī)定一些特殊條例，如中途可以選擇退出，但必須在償還貸款機構(gòu)全部貸款本息和相關(guān)費用后才有效；對可以選擇退出和不可選擇退出的產(chǎn)品進行差異化定價等。貸款機構(gòu)要對此制定相關(guān)的退出制度和機制。

3. 設(shè)計區(qū)域化差異的產(chǎn)品

區(qū)域差異是我國經(jīng)濟發(fā)展過程中較為明顯的特征，不同區(qū)域的家庭在經(jīng)濟水平、住房狀況、生活水平和消費習慣等方面都可能存在差異，其養(yǎng)老需求和生活支出情況也會存在不同。因此，在不同的區(qū)域推出不同的產(chǎn)品，有利于切合當?shù)氐膶嶋H，達到細分市場的效果，有利于產(chǎn)品的可持續(xù)發(fā)展。當前，保監(jiān)會確定在全國四城市實行住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式，這是實行差異化市場的契機。在開展業(yè)務(wù)時，四地完全有可能根據(jù)自己區(qū)域的特殊情況設(shè)計不同的產(chǎn)品。

4. 貸款支付方式更為靈活

美國等國家較為流行的住房反向抵押貸款支付方式一般為一次性支付、信用額度支付、終生年金支付等方式。這樣的方式固然有其合理性。但也可以從消費者心理角度考慮，借鑒法國Viager系統(tǒng)的形式，采取首付形式的付款形式，這樣可以衍生出更多的支付形式，例如首付+信用額度、首付+終生年金、首付+不定期支付等多種支付形式。之所以采取首付形式，是因為首付一筆資金可以讓借款人嘗到業(yè)務(wù)的甜頭，有利于滿足消費者的好奇心和滿足感。

（三）加快養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式旨在通過養(yǎng)老市場化運作，為老年人的養(yǎng)老提供資金支持。因此，市場化機制是住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式的必備條件；住房反向抵押貸款可以納為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)運作模式之一。促進養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，必然有利于住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式的鞏固和發(fā)展。

（1）加快形成養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈。產(chǎn)業(yè)鏈是產(chǎn)業(yè)發(fā)展主渠道。作為社會性、綜合性較強的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，需要全方位的產(chǎn)業(yè)鏈條加以引導(dǎo)和支撐。要積極引導(dǎo)養(yǎng)老機構(gòu)開發(fā)多樣性、多層次、多功能的養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)品和項目，逐步形成養(yǎng)老、醫(yī)療、研發(fā)、教育、娛樂等為一體的產(chǎn)業(yè)服務(wù)結(jié)構(gòu)；推進養(yǎng)老關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的配合發(fā)展，盡可能滿足老年人對養(yǎng)老服務(wù)的所有需求。

（2）構(gòu)建多層次的養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)。應(yīng)根據(jù)老年人的實際生活情況，按照收入狀況將養(yǎng)老機構(gòu)的老年人群體分為低收入老年人、中等收入老年人和高等收入老年人三類。低收入老年人納入公立養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，通過政府補貼等優(yōu)惠辦法解決實際困難；中等收入和高收入老年人則通過市場機制解決，適當?shù)貙嵭惺袌鰞r格，為其提供多層次養(yǎng)老產(chǎn)品和服務(wù)，并收取必要的養(yǎng)老費用。這樣，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)就可以實現(xiàn)政府與市場、公益與盈利相結(jié)合的理想結(jié)構(gòu)，既體現(xiàn)了養(yǎng)老的社會功能，又實現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)化的市場效果。

（3）完善社區(qū)養(yǎng)老與居家養(yǎng)老服務(wù)。社區(qū)和家庭都是養(yǎng)老的基本單元，社區(qū)為家庭提供最為直接的服務(wù)體驗，各種環(huán)境和服務(wù)設(shè)施都是老年人養(yǎng)老的潛在資源。家庭是社區(qū)的組成單位，是社區(qū)形成和發(fā)展的支撐和動力。發(fā)展住房反向抵押貸款，必須加快發(fā)展社區(qū)服務(wù)和居家養(yǎng)老服務(wù)，這是因為，住房反向抵押貸款也是以社區(qū)和家庭為主要依托。借款人將住房抵押出去，但依然需要繼續(xù)居住在家，并且需要社區(qū)的悉心關(guān)照。因此，社區(qū)服務(wù)對住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式同樣重要。完善社區(qū)養(yǎng)老，應(yīng)該建立社區(qū)的網(wǎng)絡(luò)化服務(wù)，通過信息技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)監(jiān)控、管理和控制各種因素，形成虛擬的養(yǎng)老社區(qū)，將服務(wù)的各個領(lǐng)域和環(huán)節(jié)納入網(wǎng)絡(luò)服務(wù)體系中，實行全程網(wǎng)絡(luò)化服務(wù)。此外還要加快建設(shè)各種實物性的基礎(chǔ)設(shè)施，如社區(qū)內(nèi)的娛樂設(shè)施、醫(yī)療設(shè)施、老年大學、心理疏導(dǎo)和溝通中心等。居家養(yǎng)老服務(wù)是住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式的一部分。完善居家養(yǎng)老服務(wù)，是提升住房反向抵押貸款產(chǎn)品價值的重要方式，也體現(xiàn)了住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式的人文關(guān)懷。加快居家養(yǎng)老模式的發(fā)展，應(yīng)該向幼兒園管理模式那樣，建立社區(qū)的“托老所”制度，在社區(qū)內(nèi)預(yù)留一定的土地建立托老所，完善各種服務(wù)形式。根據(jù)社區(qū)內(nèi)老年人的數(shù)量規(guī)劃合理的床位數(shù)，實現(xiàn)人數(shù)與床位的合理配置。

（4）加快建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)人才體系。養(yǎng)老人才是實現(xiàn)養(yǎng)老服務(wù)和住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式的智力支撐。我國老年人隊伍龐大，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前途較好，而人力資源是這方面最大的困難之一。當前，我國養(yǎng)老人才主要特點為學歷普遍低端化、服務(wù)意識和態(tài)度不佳、服務(wù)水平和質(zhì)量不高、專業(yè)知識欠缺、人文關(guān)懷不足等，因此，應(yīng)該建立一支專業(yè)化、服務(wù)性、人性化的服務(wù)團隊，可以通過在高校開設(shè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專業(yè)課程、養(yǎng)老服務(wù)培訓(xùn)機構(gòu)、社區(qū)宣傳和機構(gòu)內(nèi)部教育與培訓(xùn)等途徑加以推進。

（四）完善和規(guī)范市場機制

1. 完善房地產(chǎn)市場機制

房地產(chǎn)市場是住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式賴以存在的基礎(chǔ)，住房市場的價格變動對貸款機構(gòu)的利益影響非常敏感，有必要通過健全房地產(chǎn)市場機制，穩(wěn)定住房價格；發(fā)展和完善二手房市場，推動房地產(chǎn)市場的關(guān)聯(lián)領(lǐng)域。

（1）穩(wěn)定房地產(chǎn)價格。按照現(xiàn)代經(jīng)濟學的觀點，在不考慮其他因素的情況下，價格的影響因素主要包括市場的供給與需求兩方面。房地產(chǎn)市場也一樣，其價格的高低直接反映了房地產(chǎn)市場的供求狀況。近年來，我國房地產(chǎn)的價格一直處于快速上升的階段，住房市場呈現(xiàn)出一派繁榮的景象。然而，由于各種條件的限制，例如，居民的收入水平增長較慢、住房市場的飽和等，目前我國住房市場的價格基本上處于比較穩(wěn)定的狀態(tài)。維持這種態(tài)勢可以從以下幾點考慮：逐步提高居民的收入水平、構(gòu)建房價監(jiān)控機制和風險控制機制、合理供應(yīng)土地資源等措施。

（2）健全和完善二手房市場。我國房地產(chǎn)市場具有一手市場活躍、二手市場較落后的特征。通過發(fā)展住房中介、推行二手房優(yōu)惠政策、合理規(guī)范存量住房的登記和管理、實行二手房配套優(yōu)惠等舉措，刺激和鼓勵居民購買二手房，加快二手房市場的流通，是開展住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)的重要保障，可以為貸款機構(gòu)將收回的抵押房產(chǎn)變現(xiàn)提供便利。

2. 完善金融市場機制

（1）積極發(fā)展多樣化的金融產(chǎn)品和工具。成熟的金融市場是住房反向抵押貸款運行的主要條件。住房反向抵押貸款是一種創(chuàng)新型的金融工具和產(chǎn)品。因此，開展住房反向抵押貸款需要建立在強大的金融產(chǎn)品體系之上。美國作為當今世界上市場化最為完善、金融工具最為成熟的國家之一，在住房反向抵押貸款方面取得成功也是具有其必然性的。

（2）完善金融二級市場。金融二級市場具有規(guī)避風險的重大作用，開展住房風險抵押貸款，有必要通過金融二級市場規(guī)避一些風險，例如，通過開展住房反向抵押貸款的證券化業(yè)務(wù)就可以有效地規(guī)避貸款機構(gòu)流動性不足的風險，減少其利益損失。

（3）推進利率的市場化改革。利率的變動對住房反向抵押貸款具有很大的不確定性，可能會帶給貸款機構(gòu)巨大的市場風險。目前，我國的利率普遍實行的是固定利率，這對運行周期長達數(shù)十年的住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)來說存在很大的隱患。因此，要通過改革現(xiàn)有的固定利率制，實行浮動利率制，并將浮動利率制度結(jié)合在住房反向抵押貸款產(chǎn)品中，有效地規(guī)避和減少利率風險。

3. 完善養(yǎng)老市場機制

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展和住房反向抵押貸款都需要廣闊的市場作為保障。養(yǎng)老市場的完善與否，決定了住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)的開展廣度和深度。完善養(yǎng)老市場，應(yīng)該實行鼓勵多樣化的養(yǎng)老模式、加快養(yǎng)老產(chǎn)品的推出、制定較為合理的養(yǎng)老產(chǎn)品和優(yōu)惠政策、健全養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈條等措施。

（五）優(yōu)化住房反向抵押貸款的發(fā)展戰(zhàn)略

1. 合理選擇住房反向抵押貸款產(chǎn)品的開展順序

不同的貸款產(chǎn)品具有不同的風險和發(fā)展條件。我國開展住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)，需要從自身的條件考慮，不可直接復(fù)制美國等國家的現(xiàn)成做法。從產(chǎn)品的支付屬性來看，一次性支付的住房反向抵押貸款產(chǎn)品對未來利率波動和房價的波動較為敏感，對貸款機構(gòu)來說具有較大的風險；而信用額度支付的產(chǎn)品則可以通過分期支付緩解一定的未來不確定性，具有很好的緩沖作用。因此，基于我國市場機制還不太完善、利率變動不穩(wěn)定等因素的考慮，我國開始應(yīng)該比較適合開展信用額度支付或年金支付的住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)，不宜開展一次性躉領(lǐng)支付的產(chǎn)品。從有無贖回權(quán)的角度考慮，有贖回權(quán)住房反向抵押貸款產(chǎn)品的定價面臨的風險較大，考慮的風險因素較多，定價一般較低，也就是借款人領(lǐng)取的貸款額較低，因此其市場需求可能不太樂觀。對此，我國可以實行兩者兼營的模式，但應(yīng)該以無贖回權(quán)的住房反向抵押貸款為主要品種。

2. 合理推行區(qū)域化的發(fā)展戰(zhàn)略

不同的地區(qū)由于其歷史原因、文化習慣、經(jīng)濟發(fā)展水平等因素存在不同的市場需求。住房反向抵押貸款貸款具有很高的市場風險，因此需要考慮市場的規(guī)模和存在的風險。在經(jīng)濟發(fā)展不平衡的背景下，我國住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)應(yīng)該選擇市場需求旺盛、發(fā)展?jié)摿^好的地區(qū)。一般而言，住房反向抵押貸款的市場需要考慮經(jīng)濟發(fā)展水平的高低、市場利率情況、老年人的規(guī)模和居住狀況、業(yè)務(wù)的相關(guān)配套設(shè)施等因素。因此，在選擇區(qū)域時，一般可以選擇房屋價格升值與利率相匹配的區(qū)域；老齡化程度、貧困率、住房自有率較高的區(qū)域；資產(chǎn)評估機構(gòu)較為發(fā)達、社區(qū)服務(wù)較為完善等區(qū)域。

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