導語：如何才能寫好一篇小區(qū)物業(yè)論文，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

為加強商品住宅小區(qū)物業(yè)管理，解決目前存在的主要問題，將物業(yè)管理提高到新的水平，筆者建議應(yīng)加強以下工作。

1.發(fā)揮政府職能作用，強化對住宅小區(qū)的管理

房產(chǎn)行政主管部門要發(fā)揮以下幾個方面的作用。一是要堅決貫徹落實自治區(qū)擴權(quán)強縣政策，做好“物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)核準”委托下放審批工作，嚴格依法審核物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)及從業(yè)人員資格，確保物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的真實性、有效性；加強對物業(yè)從業(yè)人員繼續(xù)教育的培訓，不斷提高他們的綜合素質(zhì)。二是要嚴格監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量。監(jiān)督過程，首先是以業(yè)主、業(yè)主委員會為主體實行平時監(jiān)督，其次是房產(chǎn)行政主管部門實行年中抽查、年底檢查等方式進行監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)企業(yè)確實存在服務(wù)質(zhì)量“打折扣”，影響較大的，房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當予以通報批評、限期整改，情節(jié)嚴重的，應(yīng)依法處理。三是要嚴格監(jiān)管物業(yè)承接手續(xù)和物業(yè)企業(yè)招投標以及新舊物業(yè)企業(yè)交接。房產(chǎn)行政主管部門以及街道辦事處（社區(qū)）指導小區(qū)業(yè)主委員會（或建設(shè)單位），嚴格依法做好物業(yè)企業(yè)招投標、新舊物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)交接工作，禁止物業(yè)服務(wù)企業(yè)未辦理退出交接手續(xù)，擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止服務(wù)的行為或者沒有完全移交相關(guān)事項的行為，確保小區(qū)物業(yè)管理正常運行，嚴格檢查和監(jiān)督物業(yè)承接查驗和物業(yè)檔案資料移交工作。四是要嚴格依法處理物業(yè)企業(yè)的違法違規(guī)行為，維護法律的尊嚴和小區(qū)居民生活的正常秩序。五是要抓緊施行物業(yè)專項維修資金的歸集管理工作，確保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修維護和正常使用。物價部門應(yīng)當進一步關(guān)心支持小區(qū)物業(yè)服務(wù)費的價格機制問題。對于長期低費服務(wù)的老小區(qū)應(yīng)當給予政策扶持，支持小區(qū)物業(yè)費調(diào)整的申請，順應(yīng)物價增長指數(shù)，順應(yīng)城鎮(zhèn)化發(fā)展新要求，以實現(xiàn)收費與服務(wù)的權(quán)利、義務(wù)對等，利于住宅小區(qū)質(zhì)量再造，提升環(huán)境水平。住建部門要高度重視新建商品住房的車位規(guī)劃問題。嚴格把關(guān)，立足滿足一比一以上比例的車位設(shè)計，營造寬敞、舒適環(huán)境的住宅小區(qū)。政府其他相關(guān)職能部門要進一步強化部門間的協(xié)同配合，要各司其職，需要更多地關(guān)心和支持小區(qū)物業(yè)管理工作，形成小區(qū)物業(yè)管理齊抓共管新格局。城市所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處要貫徹落實廣西新《物業(yè)管理條例》第4條規(guī)定，明確鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處是負責住宅小區(qū)物業(yè)管理的主體，要履行職責，轉(zhuǎn)變觀念，主動擔當，把住宅物業(yè)小區(qū)的管理列入基層政府社會管理的議事日程，牽頭做好小區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作及其他管理事務(wù)，積極發(fā)揮村民委員會、居民委員會自治管理作用，加強與小區(qū)業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)公司以及業(yè)主的聯(lián)系、了解與溝通，積極幫助小區(qū)解決和處理相關(guān)問題，使小區(qū)工作得以相對管理，小區(qū)居民有了“管家”。小區(qū)重大問題，需要政府相關(guān)部門共同研究解決的，應(yīng)當采取“聯(lián)席會”的方式與政府相關(guān)部門溝通，一起研究和解決問題。

2.發(fā)揮行業(yè)協(xié)會橋梁紐帶作用，推進物業(yè)管理健康發(fā)展

篇2

[關(guān)鍵詞]小學語文；作業(yè)；任務(wù)驅(qū)動；設(shè)計策略

作業(yè)作為教育教學過程的重要組成部分，是檢查教師教學質(zhì)量、鞏固學生學習成果的重要形式，是衡量學生“學”和反饋老師“教”的主要手段，更是師生之間信息傳輸和情感交流的有效載體。但在實際教學中，學生對作業(yè)的主動性不高。本文旨在通過對任務(wù)驅(qū)動型作業(yè)模式的理論探討和實際案例分析，促進語文作業(yè)設(shè)計更貼緊學情，更具實效性。

一、小學語文任務(wù)驅(qū)動型作業(yè)的含義

“任務(wù)驅(qū)動”是指在建構(gòu)主義理論指導下，以若干個具體任務(wù)為中心，通過引導學生完成預先設(shè)置的任務(wù)，實現(xiàn)對所學知識的意義建構(gòu)的教學方式或模式。任務(wù)驅(qū)動型作業(yè)模式過程是“拋出任務(wù)，明確目標；探究任務(wù)，自主合作；完成任務(wù)，反饋評價”。

任務(wù)驅(qū)動型作業(yè)模式指的是教師通過任務(wù)引導學生獲得主動學習、發(fā)現(xiàn)的意識，培養(yǎng)和增強學生的學習動機。學生在相互合作或教師的幫助下，圍繞一個共同的任務(wù)，在強烈的任務(wù)目標驅(qū)動下，利用一切學習資源，進行自主、合作、探究性學習，充分發(fā)揮學生的主體作用。

二、任務(wù)驅(qū)動型作業(yè)和傳統(tǒng)課后作業(yè)的區(qū)別

（一）布置作業(yè)的主體發(fā)生轉(zhuǎn)變，更強調(diào)以學生為主

在傳統(tǒng)作業(yè)中，需完成大量的作業(yè)，而且什么時間以什么方式完成等是由教師決定的，學生基本處于被動接受狀態(tài)。在任務(wù)驅(qū)動型作業(yè)設(shè)計中，教師的角色有所轉(zhuǎn)變，因為“任務(wù)”這一媒介的參與，教師不再是鞭策者，驅(qū)趕學生做作業(yè)，而更多體現(xiàn)為組織者和引導者的角色，與學生共同商議需要一起完成“任務(wù)”。學生更多受任務(wù)的驅(qū)動，而這個任務(wù)是學生給自己確定的學習目標。學習多少、用什么方式、花多長時間完成任務(wù)，學生相對有更多自主性。老師的作用是給學生提供解決問題的線索和資料，指引學生學習方法，解決學習進程中學生不能自己解決的疑難，激勵有價值的過程與方法。比如一個新單元伊始，老師與孩子們交流這個單元遇到的生字有32個。先自測與互測相結(jié)合，看看哪一些生字已經(jīng)掌握。在自我測試的基礎(chǔ)上，確定這節(jié)課生字學習的目標是認識幾個生字。從記下目標這一刻始，學生就在任務(wù)驅(qū)動的狀態(tài)下學習了。雖然有時候?qū)W生給自己確定的任務(wù)會發(fā)生太易或太難的問題，甚至也許學生未必都能如期完成任務(wù)，但這樣的學習過程無疑是以生為本，充分體現(xiàn)學生的主動性和積極性。

（二）作業(yè)的形態(tài)綜合開放，更強調(diào)分享與合作

傳統(tǒng)作業(yè)形式單一，往往是書面呈現(xiàn)的，大多以抄寫、讀背為主。相比較而言，任務(wù)驅(qū)動型作業(yè)模式通常意味著完成一項學習任務(wù)，需要更豐富的學習材料，更長一些的學習時間，更自由的學習空間，更個體化的學習方式，更具良性互動的群體伙伴，更多機會分享展示作業(yè)成果。以六年級下冊《各具特色的民居》為例，在上這節(jié)課之前提出活動要求：所謂“百里不同風，千里不同俗”，各地民居十分有特色，學生可以結(jié)合課文收集個人感興趣的各地民居資料，然后全班開一節(jié)“中國民居之旅”的展示課，讓每一位同學根據(jù)自己的積累與同學們分享作業(yè)成果。這次任務(wù)驅(qū)動型作業(yè)形態(tài)可以是圖片展示，可以是小組合作，通過網(wǎng)絡(luò)、書籍查找有關(guān)資料，了解民居的成因、建筑特色、流傳價值和與之相關(guān)的歷史傳說與民間故事等等。而傳統(tǒng)的作業(yè)內(nèi)容局限于課本自身，內(nèi)容重復，有時還帶有懲罰性質(zhì)，學生課堂表現(xiàn)不佳，則以加罰作業(yè)來提醒。任務(wù)驅(qū)動型作業(yè)則變作業(yè)批改為展示評價，更強調(diào)分享與交流。你會了而別人暫時還不會，你就是最棒的！你不會別人已會了，還不抓緊學習呀？在這樣的課上分享展示，感受成功；發(fā)現(xiàn)差距，奮起直追，都是再平常不過的。差距與不同成了一種難得的資源。在這樣的過程中學生的思維、情感、行動等真正參與了作業(yè)的完成，經(jīng)歷的是充滿快樂的、享受的過程，更是創(chuàng)造的過程。

（三）作業(yè)評價更重視過程與方法

任務(wù)驅(qū)動型作業(yè)的內(nèi)容多涉及教學重難點，作業(yè)的評價與課堂教學緊密結(jié)合就成為必然。與傳統(tǒng)作業(yè)重視結(jié)果的對錯優(yōu)劣相比，任務(wù)驅(qū)動型作業(yè)更多關(guān)注其過程態(tài)度與方法。學生在完成任務(wù)時的參與度、積極性、探求能力和情感體驗，將能得到教師更為直接與強烈的關(guān)注。

傳統(tǒng)作業(yè)評價學生往往處于被動狀態(tài)，以老師的判斷為標準，可以算是“一言堂”模式：學生只管做作業(yè)，做對還是做錯，全憑老師說了算，學生不需要、也沒有機會對作業(yè)乃至對自己的態(tài)度自我評價。在傳統(tǒng)作業(yè)中，對作業(yè)質(zhì)量的評判只是與事先的“標準答案”作對比，抹殺學生的創(chuàng)造性和思維的開放性，并造成學生思維的僵化。任務(wù)驅(qū)動型作業(yè)則是主張學生一起參與評價，老師進行適當?shù)囊龑Ш徒M織。

三、任務(wù)驅(qū)動型作業(yè)在小學語文作業(yè)設(shè)計中的策略

（一）充分利用課程資源，結(jié)合課堂教學和課文進行作業(yè)設(shè)計

任務(wù)驅(qū)動型作業(yè)模式應(yīng)增強學生對文本的重視程度，更多地去讀，去研究課文。好的“任務(wù)”應(yīng)是在調(diào)動學生充分閱讀課文的基礎(chǔ)上進行的拓展延伸和實踐的活動。

在平時的語文教學過程中，作業(yè)布置往往出現(xiàn)在整個教學的尾端，也正是因為它的終點位置，許多教師在作業(yè)布置時往往會忽視其重要性，布置作業(yè)簡單，沒有設(shè)計。任務(wù)驅(qū)動型作業(yè)設(shè)計是為教師的教學目標服務(wù)的，教師可針對教學需要，把握文本特點，根據(jù)學生學習程度，提前進行作業(yè)布置。例如浙教版語文第九冊第十課《貓》教學前可以設(shè)計這樣的作業(yè)要求目：用“××真可愛”開頭，寫一種小動物，寫出它的可愛之處。把自己寫的小動物與文中滿月的小貓作比較，體會作者語言之妙。在學習了滿月的小貓之后，把修改自己的習作作為課堂作業(yè)，寫成后分享展示。這樣課文的學習就避免了以課文內(nèi)容為中心的空洞分析，轉(zhuǎn)而落實在學生語言能力表達的訓練上。

（二）任務(wù)驅(qū)動型作業(yè)設(shè)計應(yīng)以學生為主體，面向全體學生

教師在備課時，要將作業(yè)設(shè)計考慮進去，了解學生現(xiàn)有的知識水平和接受程度，照顧到不同層次學生的學習需要，達到鞏固知識和提高學習能力的作用。作業(yè)任務(wù)的設(shè)計要依據(jù)學生的不同能力，任務(wù)內(nèi)容要有梯度，使能力不同的學生都能找到適合自己的任務(wù)，有所收獲。教師應(yīng)充分考慮不同學生對知識的不同掌握程度，還要考慮學習情境對學生產(chǎn)生的影響，針對不同學生、不同的學習情境安排有差異的學習內(nèi)容和學習步驟。

例如：如學完《大瀑布的葬禮》之后，教師給學生布置這樣三道有層次性的作業(yè)：1.想象大瀑布以前和現(xiàn)在的不同景象，找出造成大瀑布悲劇的原因。2.巴西總統(tǒng)為塞特凱達斯大瀑布舉行葬禮，我們也要為即將離開世界的大瀑布，送上我們的追悼辭，你們會寫些什么？3.如此雄偉壯觀的大瀑布的消失、枯竭，讓人痛心疾首，扼腕嘆息。我們身邊的污染也日漸嚴重，請你結(jié)合身邊的實際，寫幾句環(huán)保標語，或就周圍的環(huán)境污染作一次調(diào)查，寫一份調(diào)查報告。面對“自助餐”式的作業(yè)，很多學生在完成第一題后都盡力地去完成第二、三題。自主選擇的作業(yè)方式，給學生自由選擇的空間，能力強的同學可選擇較難做的，能力弱的可以挑簡單的。堅持以生為本，任務(wù)驅(qū)動型作業(yè)的設(shè)計不僅僅由教師決定，可以是學生自己制定，或由教師和學生一起討論布置。教師引導學生根據(jù)教材，依據(jù)自己現(xiàn)有的知識水平，體驗作業(yè)設(shè)計，展現(xiàn)學生的個性和自身的語文能力。

（三）任務(wù)驅(qū)動型作業(yè)設(shè)計要注重實踐性，加強操作性

《語文課程標準》指出：“語文是實踐性很強的課程，應(yīng)著重培養(yǎng)學生的語文實踐能力?！苯處熯M行作業(yè)任務(wù)設(shè)計時，可設(shè)計操作性強、能用多樣化方法解決的活動項目，為學生自主建構(gòu)、相互合作提供舞臺。教師可以結(jié)合任務(wù)目標創(chuàng)設(shè)任務(wù)情境，情境的創(chuàng)設(shè)盡可能貼近真實，學生在這一過程中獲得更多的實踐機會，并體會到理論知識轉(zhuǎn)化為實際應(yīng)用的快樂和價值，從而達到學以致用的效果。學生在任務(wù)情境中結(jié)合以往學過的知識，搜尋已有的經(jīng)驗，結(jié)合新知識，解決新任務(wù)，讓自己的大腦充分動起來。

比如學完了《桂林山水》后，可以設(shè)計這樣的作業(yè)：我的家鄉(xiāng)在（ ），家鄉(xiāng)風景名勝真多啊，有（ ）、（ ）等，我們下周要開一個“家鄉(xiāng)風景名勝推薦會”，請學生收集家鄉(xiāng)風景圖片，設(shè)計導游詞，并嘗試著做做小導游。溫馨提示完成途徑：實地考察；上網(wǎng)查資料；請教父母、老師；走進旅行社，索取資料，了解概況；走訪相關(guān)導游、旅游資深人士等等。本作業(yè)題的意圖是讓學生參與各種“尋訪家鄉(xiāng)美景”“熱愛家鄉(xiāng)風土”的實踐活動，通過感受風景之美，感悟人文之美，既培養(yǎng)了學生的社會實踐能力，又使其增強自豪感，培養(yǎng)了表達能力。

（四）任務(wù)驅(qū)動型作業(yè)設(shè)計應(yīng)緊密聯(lián)系學生的生活實際

教師在任務(wù)設(shè)計時應(yīng)注重把學生的學習和生活巧妙地融合在一起，體現(xiàn)《語文課程標準》中語文的工具性特點。學生完成“任務(wù)”的過程其實是自身與社會生活接觸的過程，避免過去語文教學中生活與語文分離的遺憾。聯(lián)系生活，在生活中學語言，學生能更大程度地感受語文的豐富性，發(fā)現(xiàn)語文的魅力，加強語文學習的積極性，使語文更好地應(yīng)用到實際生活中。任務(wù)驅(qū)動聯(lián)系生活，可以培養(yǎng)學生的生活情趣，注重在生活中用語文、學語文，拒絕機械的抄寫訓練。學生不再是只讀書的“書呆子”，而是成為會生活的青少年。例如：一年級教學了拼音后，可設(shè)計“我動手、我制作”的作業(yè)。1.玩具集中營：給心愛的玩具送上拼音寶寶。2.今晚菜譜：媽媽今晚準備了哪些好吃的菜呢？請用拼音寫出今晚的菜譜。3.我的杰作：選自己喜歡的音節(jié)制作一張卡片。先寫上音節(jié)，再在旁邊寫上自己喜歡的話，不會寫的音節(jié)可用圖畫代替！該作業(yè)的設(shè)計旨在讓學生在回家運用拼音的過程中鞏固拼音，提高能力，寓學習于現(xiàn)實生活中，實際而有趣。

（五）任務(wù)驅(qū)動型作業(yè)設(shè)計注重豐富性，突出多樣性

杜威提出了著名的活動作業(yè)觀，即要求學生“從做中學”。他認為，活動是兒童的天性，是兒童的興趣所在、快樂所在和幸福所在。因此，可以通過豐富的活動，吸引學生完成任務(wù)驅(qū)動型作業(yè)的興趣。例如：1.組織學生把有趣的課文改編成課本劇表演出來，教師給予充分的時間，鼓勵學生自編自導自演。2.學生將自己感興趣的話題提煉出來，自主組織辯論賽。3.記錄生活體驗日記，教師在開學伊始布置任務(wù)，鼓勵學生記錄生活的精彩處，鼓勵用照片、繪畫、對白、貼紙等多種方式呈現(xiàn)，期末進行匯報分享。

（六）任務(wù)驅(qū)動型作業(yè)設(shè)計應(yīng)考慮到學生的合作意識

傳統(tǒng)的作業(yè)模式，學生往往處于被動一方，一味地接受，各自完成自己的作業(yè)要求，缺少交流與合作。教師在任務(wù)驅(qū)動型作業(yè)設(shè)計時，除了鼓勵學生獨立完成任務(wù)外，也要加入相互合作的觀念，激勵學生通過自身的努力和團隊合作來克服困難，發(fā)揮主觀能動性，培養(yǎng)合作意識。協(xié)作學習，指學生在教師的組織和指導下一起討論和交流，共同建立起學習群體并成為其中的一員。通過這種方式學習，每個學習個體的思維和智慧就可以被整個群體所共享，整個學習群體共同完成對所學知識的意義建構(gòu)。例如：給定一個語文的任務(wù)單元，讓學生自己分成小組去探究學習。又如進行作業(yè)展示會，讓學生合作，相互去挑選最優(yōu)秀的作業(yè)，學生自己布置場所，鼓勵學生各盡所能，繪畫好的同學負責美工，寫字好的同學設(shè)計字體等等，達到相互合作的效果。

（七）及時做好教學反饋和評價

任務(wù)驅(qū)動型作業(yè)模式過程是：“拋出任務(wù)，明確目標；探究任務(wù)，自主合作；成果展示，反饋評價?！苯處熢陉P(guān)注中間過程的同時，也要提供任務(wù)展示的平臺。教師要對學生的參與和付出給予肯定，進行客觀分析，評價要全面，不僅注重學生掌握知識和能力的情況，關(guān)注過程和方法，還應(yīng)對存在的問題及時進行總結(jié)和調(diào)整，為下一環(huán)節(jié)的教學作鋪墊。

任務(wù)驅(qū)動型作業(yè)改變了以往作業(yè)機械重復抄寫的弊端，教師應(yīng)更多關(guān)注作業(yè)的設(shè)計，傾注精力設(shè)計有效的作業(yè)任務(wù)，從學生的角度出發(fā)，平等地相互交流，采納學生的意見，在教學中不斷積累，不斷探索，從而讓做作業(yè)成為學生成長的愉快經(jīng)歷。任務(wù)驅(qū)動型作業(yè)模式不僅貼近學生的生活實際和身心發(fā)展狀況，鍛煉學生的意志品質(zhì)，而且鼓勵學生勇于實踐，促進學生的求知欲，更重要的是能夠讓學生主動愛上作業(yè)，愛上學習。

參考文獻

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篇3

1新的網(wǎng)絡(luò)營銷渠道對物流企業(yè)傳統(tǒng)營銷渠道提出了挑戰(zhàn)

傳統(tǒng)物流企業(yè)的營銷渠道中往往重視物流企業(yè)和大型生產(chǎn)企業(yè)之間的密切溝通和合作，物流企業(yè)積極地建立與本地區(qū)大型企業(yè)之間的營銷渠道，而網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟興起后，新的網(wǎng)絡(luò)淘寶店主將成為新的物流大客戶之一。新的網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟條件下的營銷渠道對物流公司傳統(tǒng)的營銷渠道的建設(shè)方式和結(jié)構(gòu)、規(guī)模等都提出了新的挑戰(zhàn)。在網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟條件下，各種營銷渠道之間的沖突愈演愈烈，為了獲取更多的網(wǎng)絡(luò)稀缺客戶，物流企業(yè)間的競爭不惜損害市場秩序。物流企業(yè)網(wǎng)絡(luò)營銷作為一種現(xiàn)代管理方式，是經(jīng)營的創(chuàng)新，但是卻和傳統(tǒng)的營銷渠道存在很多方面的沖突，是當今物流企業(yè)在網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟條件下面臨的新挑戰(zhàn)。

2物流企業(yè)網(wǎng)絡(luò)中間商與傳統(tǒng)中間商之間存在沖突

傳統(tǒng)中間商通常指各地的物流商，其作為傳統(tǒng)營銷渠道的重要組成部分，在產(chǎn)品的分銷過程中承擔了促銷、洽談、融資、風險、訂貨、支付、市場信息調(diào)查等重要功能，并且，在網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟興起之前，傳統(tǒng)物流中間商在維護物流企業(yè)正常運作過程中扮演著重要角色。而在網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟條件下，出現(xiàn)了新的電子物流中間商。網(wǎng)絡(luò)平臺的電商物流中間商借助網(wǎng)絡(luò)平臺的優(yōu)勢，為消費者提供物流信息、物流媒體以及交易物流平臺，有效地促進了商家和交易者之間的電子交易活動。網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟條件下物流企業(yè)中間商提供的物流服務(wù)完全實現(xiàn)了在下單、運輸和收貨方面的數(shù)字化，這是傳統(tǒng)物流中間商只依靠營業(yè)網(wǎng)點所不具有的新的特點，也是物流企業(yè)網(wǎng)絡(luò)中間商與傳統(tǒng)中間商之間沖突的表現(xiàn)。

3物流依托網(wǎng)絡(luò)直銷形式與傳統(tǒng)商形式之間的沖突

由于網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟條件下網(wǎng)絡(luò)物流直銷具有低成本、互動性、跨時空、高成長等諸多優(yōu)點，并且隨著網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟的發(fā)展，一大批物流企業(yè)紛紛進入網(wǎng)絡(luò)營銷平臺，特別是涌現(xiàn)出眾多中小民營物流公司，這不僅對傳統(tǒng)的郵政快遞產(chǎn)生了一定的沖擊，而且許多物流公司直接與網(wǎng)店店主合作，使得傳統(tǒng)的物流商失去了很大的市場空間。物流企業(yè)直接和網(wǎng)店經(jīng)營者進行交易，省去了傳統(tǒng)物流中間商與企業(yè)之間以及中間商之間在運輸?shù)确矫嬖斐傻母鞣N浪費，使得傳統(tǒng)物流中間商顯得沒有存在的必要，這從根本上威脅了傳統(tǒng)物流中間商的生存。

4物流網(wǎng)絡(luò)直銷與傳統(tǒng)直銷的沖突

傳統(tǒng)物流企業(yè)的服務(wù)方式最大的缺點是費用較高，而且，這些銷售費用投入之后，不一定能夠爭取到訂單。對物流企業(yè)而言，投入和產(chǎn)出不一定成正比，因此，物流企業(yè)在進行傳統(tǒng)直銷活動時會對結(jié)果的好壞產(chǎn)生懷疑，從而影響物流宣傳促銷活動更好地展開，網(wǎng)絡(luò)營銷則可以很好地解決這個問題。網(wǎng)絡(luò)營銷通過物流線路的跟蹤，隨時對貨物的配送情況進行跟進，再加以詳細說明，可以把一件件普通商品的物流狀況實時詳細地展現(xiàn)給顧客。因此，越來越多的物流企業(yè)減少對傳統(tǒng)直銷的投入，紛紛轉(zhuǎn)入到網(wǎng)絡(luò)營銷，傳統(tǒng)物流直銷面臨著是否有存在必要的挑戰(zhàn)。

5物流企業(yè)將面臨更多的資金投入到更多的熱門網(wǎng)絡(luò)營銷渠道

領(lǐng)域的壓力網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，使越來越多的物流企業(yè)將資金投入到更多的熱門網(wǎng)絡(luò)營銷渠道領(lǐng)域。例如，國內(nèi)的各大物流企業(yè)競相搶占互聯(lián)網(wǎng)購物網(wǎng)站領(lǐng)域。騰訊公司推出的智能手機應(yīng)用軟件“微信”，當下是年輕人的新寵，在推出的短短幾個月時間內(nèi)下載并應(yīng)用的客戶過億。在“微信”為騰訊樹立品牌的同時，為物流企業(yè)提供了一個新的網(wǎng)絡(luò)營銷渠道。因此，各大物流企業(yè)也競相加入到這場爭奪“微信”網(wǎng)絡(luò)購物的營銷渠道競爭中。物流企業(yè)大量的資金也投入到了熱門網(wǎng)絡(luò)營銷渠道中來。例如，騰訊的拍拍網(wǎng)、視頻網(wǎng)站以及微博服務(wù)，越來越多的物流企業(yè)資金注入到這些領(lǐng)域。

6物流企業(yè)同行業(yè)間的營銷渠道競爭將更加激烈

網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟的競爭必然導致物流企業(yè)網(wǎng)絡(luò)營銷渠道的競爭?；ヂ?lián)網(wǎng)企業(yè)的不斷壯大更加劇了這一競爭的激烈程度。如今互聯(lián)網(wǎng)進入了4G的時代，微博的廣泛使用是其明顯的標志。越來越多的企業(yè)進軍到微博營銷渠道，每個物流企業(yè)都是一個信息的傳播者，并且通過這種營銷模式獲得利潤。

二網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟條件下物流企業(yè)應(yīng)對營銷渠道變革采取的措施

1物流企業(yè)應(yīng)當重視營銷渠道信息的積累

在網(wǎng)絡(luò)虛擬經(jīng)濟中，產(chǎn)品與服務(wù)質(zhì)量是物流企業(yè)網(wǎng)絡(luò)營銷成功的基礎(chǔ)與關(guān)鍵。物流企業(yè)提供良好的服務(wù)作為其與消費者建立長期信任關(guān)系的基礎(chǔ),對物流企業(yè)的生存起著至關(guān)重要的作用。許多物流企業(yè)紛紛采取“直營+聯(lián)盟”的方式，共同分享物流企業(yè)營銷渠道的信息。例如，西部專線物流聯(lián)盟的成立，將為西部物流企業(yè)間分享更多的營銷渠道信息提供更多的便利。網(wǎng)絡(luò)環(huán)境下，網(wǎng)絡(luò)購物消費者對物流品牌的忠誠度是保證物流企業(yè)長期發(fā)展的基礎(chǔ)。以互聯(lián)網(wǎng)中最大的網(wǎng)絡(luò)購物交易平臺“淘寶網(wǎng)”為例，對于物流企業(yè)服務(wù)的評價存在大量“噪音風險”，由于網(wǎng)絡(luò)用戶成千上萬，各種用戶對物流企業(yè)評價的好壞不一，大量的不利干擾評價可能掩蓋住好評，如果物流企業(yè)對這些差評沒有引起足夠的重視，將導致其他潛在“被影響”的客戶選擇其他物流企業(yè)的服務(wù)，從而造成物流企業(yè)利潤的流失?；ヂ?lián)網(wǎng)上充斥著各種各樣的對于物流企業(yè)的評價信息，在這種情況下，消費者會選擇口碑較好的物流品牌，從而口碑較好的物流企業(yè)也獲得了在網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟條件下發(fā)展的良好基礎(chǔ)。心靈占有率也是信息資產(chǎn)的重要組成部分，對物流企業(yè)來說，它是一種隨時可以兌現(xiàn)的無形資產(chǎn)，是一種潛在的市場。因此，物流企業(yè)要積極地重視網(wǎng)絡(luò)中渠道信息的積累，以便提高產(chǎn)品的服務(wù)和質(zhì)量，從而贏得更廣闊的市場份額。

2推行個性化的網(wǎng)絡(luò)營銷數(shù)據(jù)庫營銷渠道

根據(jù)權(quán)威部門的調(diào)查顯示，互聯(lián)網(wǎng)的使用主體為平均三十歲左右的年輕人。其中，男性使用者明顯高于女性使用者。這部分消費群體呈現(xiàn)出學歷較高、收入較高的特點。這部分消費群體的消費購買欲較強，有著對時尚和高品質(zhì)服務(wù)的追求。因此，物流企業(yè)就應(yīng)當針對這部分客戶，建立定向的“客戶信息銀行”，對其所選擇和使用的物流服務(wù)情況和感受以及后期的再次選擇進行跟蹤。并且，物流公司可以針對這部分特定的群體進行有目的的營銷，如建立“生日慰問”、“電子書免費訂閱”等服務(wù)，以便在這部分特定消費群體中建立長期的市場競爭力。同時，物流企業(yè)應(yīng)當提供給客戶個性化的與物流企業(yè)線上互動的服務(wù)。在商業(yè)信息爆炸的網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟中，物流企業(yè)網(wǎng)絡(luò)營銷的實質(zhì)就是吸引注意力、留住消費者的戰(zhàn)爭，在激烈競爭的環(huán)境中，物流企業(yè)網(wǎng)絡(luò)營銷只有提供與眾不同的個性化服務(wù)，才能爭得一席之地。

3注重與客戶信息的雙向溝通,提供多種增值服務(wù)網(wǎng)絡(luò)的優(yōu)勢

就在于其信息的流動性、開放性和互動性，物流企業(yè)網(wǎng)絡(luò)營銷只有發(fā)揮這一優(yōu)勢，積極地與客戶進行產(chǎn)品服務(wù)方面的溝通和交流才能真正地了解到公司在經(jīng)營過程中的問題，以便改進。網(wǎng)絡(luò)中，物流企業(yè)數(shù)量眾多，消費者的選擇也呈現(xiàn)出多樣化的特點。很多消費者選擇物流公司看重的是物流公司的服務(wù)質(zhì)量和售后服務(wù)等方面的因素。因此，物流公司應(yīng)當積極地與客戶就有關(guān)物流服務(wù)方面的信息進行溝通，同時向客戶盡可能地提供多種增值服務(wù)，使得物流企業(yè)和客戶之間形成良好的客戶關(guān)系。正如，搜狐總裁張朝陽所說，“在過去的一兩年里，中國的網(wǎng)絡(luò)用戶已經(jīng)成為一個相當可觀的群體，人們在網(wǎng)上不止有搜索、閱讀和交流的需要，并有愿望在互聯(lián)網(wǎng)中扮演一個更為重要的角色?！币虼耍谥贫ㄎ锪鳡I銷策略的過程中，客戶參與越多，物流企業(yè)提供服務(wù)的機會就越多。此外,在物流企業(yè)網(wǎng)絡(luò)營銷的過程中，除了交互功能以外，更應(yīng)該提供增值服務(wù),如提供定點配送、物流貼心服務(wù)等才能吸引更多的客戶。

4物流企業(yè)網(wǎng)絡(luò)營銷渠道要趨于多樣化

在網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟的環(huán)境下，物流企業(yè)在互聯(lián)網(wǎng)中認知度和其訂單量是成正比的。因此,物流企業(yè)網(wǎng)絡(luò)營銷手段必須多元化。物流企業(yè)建立多樣化的網(wǎng)絡(luò)營銷渠道可以首先借助當前先進的計算機技術(shù)，例如云技術(shù)和超級鏈接等。物流企業(yè)除了可以單獨建立自己的門戶網(wǎng)站外，還可以與其他熱門網(wǎng)站建立良好的長期合作關(guān)系，將超鏈接嵌入到熱門網(wǎng)站的網(wǎng)頁上，讓更多網(wǎng)絡(luò)客戶對企業(yè)有一個更全面的了解，同時達到對物流企業(yè)的形象進行宣傳的目的。其次，物流企業(yè)在互聯(lián)網(wǎng)上可以雇傭形象代言人，一方面樹立企業(yè)的形象，另一方面借助形象代言人宣傳企業(yè)，吸引更多的客戶和訂單，增加企業(yè)的利潤。最后，物流企業(yè)可以充分利用各種新媒體對企業(yè)的服務(wù)進行宣傳。例如，積極利用當前最受年輕用戶歡迎的微信、微視等應(yīng)用軟件，達到對企業(yè)的產(chǎn)品和服務(wù)進行宣傳的目的。物流企業(yè)只有向消費者對本企業(yè)服務(wù)的內(nèi)涵和品味進行定位和宣傳，才能夠獲得更多的市場份額，進而獲取更大的利潤回報。物流企業(yè)的網(wǎng)絡(luò)營銷渠道趨于多樣化是當今物流企業(yè)面臨激烈的市場競爭的必然選擇。

5加強與渠道成員的關(guān)系

維護物流公司在網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟條件下，在不斷地開拓新市場的同時，要善于加強與渠道老成員、老顧客的關(guān)系維護。物流公司與新顧客建立良好的互動關(guān)系，無論從資金成本還是從信任風險方面，難度都要高于與既有的老客戶關(guān)系的維護。因此，物流公司與老顧客的關(guān)系維護對于降低物流企業(yè)運作的資金成本和提升公司形象和影響力是至關(guān)重要的。有學者曾經(jīng)提出，物流企業(yè)顧客品牌的忠誠度是物流企業(yè)關(guān)系營銷的核心因素。在信息技術(shù)高度發(fā)達的今天，物流公司可以借助網(wǎng)絡(luò)計算機技術(shù)建立市場中目標客戶群的關(guān)系檔案，并對這些目標客戶的關(guān)系定期地進行維護，例如贈送公司紀念品等。只有這樣，物流企業(yè)才能不斷地在鞏固既有客戶的基礎(chǔ)上，獲得越來越多新顧客的青睞。物流企業(yè)加強與渠道成員的關(guān)系維護是物流企業(yè)建立在物流業(yè)“許可營銷”顧客忠誠度之上的一種營銷手段。

三結(jié)語

篇4

2 可行性分析及商業(yè)考慮(Feasibility analysis and

business considerations)

本項目所有的設(shè)計均以解決小區(qū)住戶及物業(yè)的實際問題為主要目的，用戶主觀使用意愿較強[4]。本平臺主要用于本小區(qū)內(nèi)部交流，使用APP方便、快捷、高效。通過物業(yè)進行推廣，推廣成本較低。

本平臺與物業(yè)合作，在小區(qū)內(nèi)進行宣傳。該項目的推廣需要解決用戶認證的問題，與小區(qū)業(yè)主委員會及物業(yè)合作推廣，通過掃描二維碼下載APP，同時由小區(qū)業(yè)主委員會驗證通過即可完成住戶身份認證，以杜絕上門服務(wù)的安全隱患。物業(yè)通過本項目中的便民業(yè)務(wù)模塊及APP廣告獲得收益，這也是本項目推廣的主要出發(fā)點，而項目的盈利主要為用戶規(guī)模帶來的潛在收益。

3 需求分析(Requirement analysis)

掌上鄰里是一款適用于各個小區(qū)的通用軟件，它用于方便小區(qū)居民的生活，改善居民的鄰里關(guān)系，使小區(qū)居民能夠互幫互助，使小區(qū)的管理更加民主化，極大的方便了小區(qū)居民的生活娛樂，使小區(qū)的鄰里變得更加融洽和諧。該平臺有三類用戶：系統(tǒng)管理員、小區(qū)物業(yè)管理員和小區(qū)住戶。系統(tǒng)管理員通過PC端管理整個系統(tǒng)的基礎(chǔ)信息，如小區(qū)管理、各小區(qū)管理員的賬號管理，各項數(shù)據(jù)查詢統(tǒng)計等；小區(qū)物業(yè)管理員通過PC端，負責對各小區(qū)住戶的賬號認證、曝光臺處理反饋、維修處理反饋、通知公告及管理，以及各信息的查看與監(jiān)督；小區(qū)住戶安裝了APP之后，首先需要注冊一個賬號，同時需要設(shè)置該賬號屬于哪個小區(qū)。然后使用該賬號登錄了APP或PC，就可以使用本平臺中的鄰里互助、便民業(yè)務(wù)、小區(qū)活動、調(diào)查問卷、通知通告、曝光臺和維修站功能[5]。

小區(qū)住戶進入“鄰里互助”功能后，可以按分類：生活求助、經(jīng)驗分享、閑置處理等查看、或回復各分類下的信息。生活求助功能主要是小區(qū)住戶在生活中遇到問題，可求助信息(如換燈泡、換保險絲、修電腦等)，鄰里中掌握該技能并愿意提供幫助的，看到求助信息后可上門服務(wù)；住戶也可以分享生活經(jīng)驗，如：烘焙、做菜、裝修等；住戶還可以出售或贈送不用的閑置物品。

便民業(yè)務(wù)功能只能是認證住戶才可以，如何認證呢？需要到物業(yè)處進行認證，物業(yè)標注該用戶的要素信息，如XX幢-XXX某某某，當然這些信息在系統(tǒng)里不顯示，其他住戶只看到他的認證標志，表示該用戶確實為本小區(qū)住戶，非認證賬號只能參與。認證用戶，可以針對小區(qū)居民生活中高頻率業(yè)務(wù)(如代收快遞、代買菜、臨時接送小孩等)，信息(如：2017-10-13日代買菜，或其他)，其他住戶如有需要直接回復，信息者點擊確認用戶需求(表示接受用戶的代買要求)，買好之后，可以單獨或群發(fā)消息，提醒用戶東西買好了，或者沒買到，或者送上門，或者自己來拿等。該便民業(yè)務(wù)結(jié)束之后，設(shè)置狀態(tài)為已結(jié)束，用戶將不再看到，但自己看到。

小區(qū)住戶還可通過該平臺組織小區(qū)活動，住戶可對活動跟帖進行咨詢，并確認參加。當然只有認證賬號可以信息，非認證賬號只能參與。認證賬號可以發(fā)起活動、設(shè)置截止時間、手動設(shè)置狀態(tài)(已結(jié)束、未結(jié)束)、可回復用戶反饋，查看跟帖，查看確定參與人員；非認證賬號可以參與小區(qū)活動，查看活動列表(只能查看未結(jié)束的活動)，查看活動詳細，跟帖，也可以點擊確認參與。

物業(yè)可利用該平臺調(diào)查問卷，住戶可查閱相關(guān)信息及參與投票；物業(yè)可利用該平臺通知公告，住戶可查閱相關(guān)信息；小區(qū)住戶可曝光小區(qū)不文明現(xiàn)象，其他用戶可以跟帖，物業(yè)可以進行反饋；小區(qū)住戶可把報修信息提交到物業(yè)，物業(yè)可以進行回復，用戶可以進行評價。

4 掌上鄰里平臺設(shè)計(Handheld neighborhood

platform design)

本系統(tǒng)包括系統(tǒng)管理員、小區(qū)物業(yè)管理員、小區(qū)住戶等三個角色，各角色功能有：

(1)系統(tǒng)管理員(PC)：管理整個系統(tǒng)的基礎(chǔ)信息，如小區(qū)管理(CRUD)、各小區(qū)管理員的賬號管理(CRUD重置密碼等)、各項數(shù)據(jù)查詢統(tǒng)計等。

(2)小區(qū)物業(yè)管理員(PC)：負責各小區(qū)住戶的賬號認證、曝光臺處理反饋、維修處理反饋、通知公告及管理，以及各信息的查看與監(jiān)督。

(3)小區(qū)住戶(APP/PC)：主要有七個模塊，即鄰里互助、便民業(yè)務(wù)、小區(qū)活動、調(diào)查問卷、通知通告、曝光臺和維修站。

系統(tǒng)同時提供了一套與APP一樣的，基于PC的平臺，采用三層架構(gòu)：表示層、業(yè)務(wù)邏輯層和數(shù)據(jù)持久層開發(fā)，便于幫助開發(fā)人員在短期內(nèi)建立清晰的結(jié)構(gòu)、功能良好的Web應(yīng)用程序。Struts2將對MVC進行分離。具體的系統(tǒng)架構(gòu)圖如圖1所示[6]。

 

 

 

 

 

 

 

 

圖1 系統(tǒng)架構(gòu)圖

Fig.1 System architecture diagram

根據(jù)系統(tǒng)的總體設(shè)計，完成了掌上鄰里平臺的數(shù)據(jù)庫設(shè)計，得出了以下21項內(nèi)容，下面簡單給出了這些數(shù)據(jù)表名和字段名。

(1)小區(qū)信息表(小區(qū)編號、小區(qū)名稱、小區(qū)地址、小區(qū)經(jīng)度值、小區(qū)緯度值、小區(qū)介紹)

(2)功能表(功能編號、功能名稱、標記)

(3)社區(qū)互助分類表(分類編號，分類名稱)

(4)便民業(yè)務(wù)分類表(便民業(yè)務(wù)分類編號、便民業(yè)務(wù)分類名稱)

(5)用戶表(用戶編號、登錄賬號、用戶昵稱、門牌號、登錄密碼、性別、興趣愛好、密碼找回問題、找回問題答案、認證標記、身份標記、所屬小區(qū)編號)

(6)社區(qū)互助信息表(社區(qū)互助信息編號、互助分類編號、標題、內(nèi)容、創(chuàng)建用戶編號、創(chuàng)建時間、狀態(tài)標記、有償無償標記、愿意給予金額、狀態(tài)說明、功能編號、聯(lián)系電話)

(7)社區(qū)互助回復表(社區(qū)互助回復編號、社區(qū)互助信息編號、回復用戶編號、回復時間、回復內(nèi)容、功能編號)

(8)便民業(yè)務(wù)表(便民業(yè)務(wù)編號、內(nèi)容、創(chuàng)建用戶編號、創(chuàng)建時間、狀態(tài)標記、狀態(tài)說明、功能編號、便民業(yè)務(wù)分類編號)

(9)便民業(yè)務(wù)供需表(編號、便民業(yè)務(wù)編號、參與用戶編號、是否愿意提供幫助標記、備注原因)

(10)便民業(yè)務(wù)回復表(編號、便民業(yè)務(wù)編號、回復用戶編號、回復時間、回復內(nèi)容、狀態(tài)標記、功能編號)

(11)通知表(編號、標題、內(nèi)容、創(chuàng)建用戶編號、創(chuàng)建時間、功能編號)

(12)調(diào)查問卷表(問卷調(diào)查編號、標題、備注、創(chuàng)建用戶編號、創(chuàng)建時間、截止時間、結(jié)束標記、功能編號)

(13)問卷調(diào)查題庫表(題目編號、問卷調(diào)查編號、題目內(nèi)容)

(14)小區(qū)活動表(編號、標題、內(nèi)容、創(chuàng)建用戶編號、創(chuàng)建時間、活動截止時間、活動狀態(tài)、功能編號)

(15)小區(qū)活動參與表(編號、活動編號、參與用戶編號、功能編號)

(16)小區(qū)活動評論表(編號、內(nèi)容、評論用戶編號、評論時間、活動編號、功能編號)

(17)曝光信息表(曝光信息編號、標題、內(nèi)容、創(chuàng)建用戶編號、創(chuàng)建時間、功能編號)

(18)曝光評論表(編號、曝光信息編號、內(nèi)容、評論用戶編號、評論時間、功能編號)

(19)附件表(編號、功能編號、文件名、文件路徑、項目編號)

(20)報修表(報修信息編號、標題、內(nèi)容、創(chuàng)建用戶編號、創(chuàng)建時間、功能編號)

(21)報修反饋表(報修反饋編號、報修信息編號、回復用戶編號、回復時間、功能編號)

5 掌上鄰里平臺實現(xiàn)(Handheld neighborhood

platform implementation)

掌上鄰里平臺PC端開發(fā)使用B/S結(jié)構(gòu)，采用Struts作為MVC框架，使用Ajax技術(shù)提高用戶交互體驗，UI使用了liger UI框架作為整個項目的前端交互框架，界面簡潔大方，易于維護和拓展；移動端使用第三方異步框架android-async-http與Web服務(wù)交互；圖片采用LruCache緩存機制，以達到節(jié)約用戶的流量；主布局采用Activity+Fragment，UI簡約大方，用戶體驗較好；服務(wù)器端通過Servlet為移動端提供Web API接口[7,8]。

下面給出平臺的部分實現(xiàn)效果。PC端物業(yè)管理員輸入賬號密碼點擊登錄后的頁面如圖2所示，可對各個板塊信息進行處理。

 

 

 

 

 

 

 

圖2 物業(yè)管理主頁面圖

Fig.2 Property management home page

移動APP端主頁面如圖3所示，登錄成功后進入通知主頁面；點擊【曝光】按鈕，進入曝光臺頁面；點擊【活動】按鈕，進入小區(qū)活動頁面；點擊【便民】按鈕，進入便民業(yè)務(wù)頁面；點擊【互助】按鈕，進入鄰里互助頁面；點擊【我的】按鈕，進入個人中心頁面。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

圖3 移動APP端主頁面圖

Fig.3 Main page diagram of mobile APP terminal

下面給出圖3底部fragment切換的核心代碼如下：

/**

*切換fragement

*/

private void changeF(Fragment from,Fragment to) {

if(mContent!=to) {

mContent=to;

if(null==mFM)

mFM=getSupportFragmentManager();

FragmentTransaction transaction=mFM.beginTransaction();

if(!to.isAdded()){//先判斷是否被add過

if(from==null){

transaction.add(R.id.content_container,to).commit();

}else {

transaction.hide(from).add(R.id.content_container,to)

.commit();//隱藏當前的fragment,dd下一個到Activity中

}

}else{

transaction.hide(from).show(to).commit();//隱藏當前的fragment，顯示下一個

}

mContent=to;

}

}

 

圖3底部按鈕點擊事件，點擊線性布局切換頁面的核心代碼如下：

//按鈕點擊事件

public void onClick(View arg0){

switch(arg0.getId()){

case R.id.tab_ll_1:

clear();

title.setVisibility(View.GONE);

mBt1.setImageResource(R.drawable.phto_2);

text1.setTextColor(Color.argb(255,54,185,175));

changeF(mContent,f1);

break;}

6 結(jié)論(Conclusion)

本課題研究的“掌上鄰里”平臺面向小區(qū)管理和應(yīng)用，可以極大的方便物業(yè)、住戶的日常管理和事務(wù)操作。在項目接下來的運行維護階段，會繼續(xù)完善項目，并且根據(jù)用戶提出的合理要求進行改進與優(yōu)化。同是，正在開發(fā)IOS端，繼續(xù)加大用戶的使用便捷性，滿足更多用戶的需求。目前項目已在部分小區(qū)試運營，并且該項目已與地方企業(yè)進行合作，進一步修改完善，推廣應(yīng)用。

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篇5

學生畢業(yè)論文

題 目： 淺析重慶物業(yè)管理現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢問題

學生姓名

學 號 分 院 專業(yè)班級 指導教師

摘 要

隨著我國經(jīng)濟建設(shè)蓬勃發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，近年來在我國的一些大，中，小城市相繼開發(fā)建設(shè)了大量的生活小區(qū)，寫字樓等。為適應(yīng)市場經(jīng)濟的需要，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)運而生，并逐步發(fā)展成為一個新興的行業(yè)。物業(yè)管理作為現(xiàn)代房屋管理的一種管理模式，是隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟市場化和住房商品化得發(fā)展而產(chǎn)生的，它是房地產(chǎn)生產(chǎn)，流通，消費領(lǐng)域的延續(xù)，也是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的一個重要分支。物業(yè)管理實行的是企業(yè)化經(jīng)營，專業(yè)化管理，社會化服務(wù)和市場化運作的運行機制，適應(yīng)了社會主義市場經(jīng)濟體制的需要。物業(yè)管理是新生事物，受地域經(jīng)濟發(fā)展水平，政策規(guī)范，城市規(guī)劃，設(shè)計環(huán)境和建筑質(zhì)量等諸多因素的制約和影響，其規(guī)范化，規(guī)模化發(fā)展仍需一個艱難的探索過程。

[關(guān)鍵詞］物業(yè)管理 發(fā)展階段 趨勢展望

目 錄

1 概述 ··········································································································

1.1研究現(xiàn)狀 ······························································································

1.2目的和意義 ·························································································· 2 重慶物業(yè)管理發(fā)展趨勢展望 ··········································

2.1物業(yè)管理價值的認識將不斷深化 ···························································

2.2 物業(yè)管理在國民經(jīng)濟發(fā)展中的地位得到增強 ·········································

2.3行業(yè)素質(zhì)不斷提高、規(guī)?；?jīng)營是行業(yè)的發(fā)展方向 ··········································

2.4物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展更加建康、規(guī)范、有序 ······················································ 3創(chuàng)建物業(yè)管理品牌必然性 ····································································

3.1實施物業(yè)管理品牌是滿足居民要求的需要 ·············································

3.2實施物業(yè)管理品牌是物業(yè)管理企業(yè)在市場競爭中生存與發(fā)展的需要 ·······

3.3物業(yè)管理品牌是信任與承諾

結(jié) 論 ···········································································································

1 概述

1.1研究現(xiàn)狀

我國物業(yè)管理水平與國外相比還處于初級階段，上有許多不完善的地方，具體表現(xiàn)在以下幾個方面：

（1）物業(yè)管理架構(gòu)不完善。不少物業(yè)管理往往是局部的或單一的，一些物業(yè)管理單位企業(yè)忽視自身建設(shè)，把物業(yè)管理看成只是收費服務(wù)和簡單生產(chǎn)活動，對企業(yè)發(fā)展和專業(yè)管理水平提高，一無規(guī)則，二無措施，沒有明確管理目標責任制。

（2）物管人員調(diào)配不合理，維修工作安排不力，小區(qū)物業(yè)管理工作是一個綜合性較強的工作，它要求各種各樣的人員參與其中，如保安，清潔工，水電工，泥土匠，排污人員等，并且經(jīng)常在需求方面呈現(xiàn)出岑差不齊的多樣性，這就需要物管人員能夠根據(jù)業(yè)主的具體要求進行科學合理的安排調(diào)配，但往往多個業(yè)主同期發(fā)生故障性事件而向物業(yè)管理公司反映（諸如水管泄漏，電閘破壞，防盜門失靈）時物管公司往往無法及時滿足業(yè)主的需求

（3）物業(yè)管理經(jīng)費難以為繼。物業(yè)管理和建設(shè)一樣，也需要資金的投入，在物業(yè)管理中，應(yīng)該貫徹“誰收益，誰投入”的原則，形成物業(yè)管理資金的源泉。但是，傳統(tǒng)的住房消費觀還有其深厚的影響，不少住戶往往把物業(yè)管理理解為無償服務(wù)或低償服務(wù)。部分不誠信業(yè)主長期不繳納水電費及物業(yè)管理費的情況時有發(fā)生。這有悖于社會主義市場經(jīng)濟條件下住宅消費原則，也是影響物業(yè)管理工作順利開展的一大癥結(jié)所在。

（4）業(yè)主與物管矛盾激化，一般情況下，小區(qū)物管和業(yè)主總存在這一些矛盾，業(yè)主總是抱怨物管費太高，物管服務(wù)不到位，物管人員態(tài)度不好等，物管則總是希望盡量創(chuàng)收，盡量節(jié)約人力物力，盡量降低物業(yè)管理成本等。雙方又缺少溝通交流平臺，致使矛盾激化。

1.2目的和意義

隨著我國住房改革的深入，越來越多的居民搬進住宅新村或小區(qū)，而這些新型住宅區(qū)域的管理由物業(yè)管理公司或單位的物業(yè)管理部門實行。小區(qū)物業(yè)管理公司作為新興產(chǎn)業(yè)，正在人們的生活中扮演著越來越重要的角色。在信息化的社會，以計算機為基礎(chǔ)構(gòu)件的小區(qū)物業(yè)管理信息系統(tǒng)將是日常小區(qū)物業(yè)管理全面系統(tǒng)化，自動化科學管理，能夠極大地提高物業(yè)管理人員的工作質(zhì)量和管理水平，從而達到業(yè)主的滿意

2重慶物業(yè)管理發(fā)展趨勢展望

這一部分我并不認為是重慶物業(yè)管理發(fā)展趨勢展望，和重慶哪點沾邊？？？

2.1物業(yè)管理價值的認識將不斷深化

1、物業(yè)的資產(chǎn)價值得以充分體現(xiàn)隨著對物業(yè)維護、修理為內(nèi)容的工程技術(shù)管理工作的不斷加強，將提高房屋使用功能和物業(yè)設(shè)備設(shè)施正常運行時間，減少和避免物業(yè)不應(yīng)有的損失和費用支出，延長物業(yè)的壽命周期。另一方面，良好的物業(yè)管理品質(zhì)、優(yōu)美的人文環(huán)境將大力提升小區(qū)（大廈）的知名度和形象，增加物業(yè)的無形資產(chǎn)，從而實現(xiàn)保值、增值的目的使物業(yè)的資產(chǎn)價值得以充分體現(xiàn)。

2、物業(yè)的環(huán)境價值日趨重要

近幾年的經(jīng)濟發(fā)展已使人們認識到，把經(jīng)濟的發(fā)展與生態(tài)環(huán)境的保護聯(lián)系起來同步發(fā)展，是保持經(jīng)濟長期、持續(xù)增長的唯一途徑。物業(yè)管理對市政建設(shè)、城市形象維護和環(huán)境的改善，將起到重要的支撐作用。優(yōu)美的居住環(huán)境，已成為人們改變居住現(xiàn)狀、提升居住需求層次的首選條件之一，物業(yè)環(huán)境的價值已被人們所認識，擁有大量綠地庭院式和良好人文環(huán)境的住宅小區(qū)將充滿生機。

3、物業(yè)管理的社會價值備受重視

由于物業(yè)管理具有多功能、全方位的管理服務(wù)特點，因而對社區(qū)的管理和社區(qū)精神文明建設(shè)具有不可替代的作用。隨著城市建設(shè)步伐加快，小區(qū)數(shù)量不斷增多，政府對社區(qū)建設(shè)也日益重視，物業(yè)管理在社區(qū)文化、社會治安和培養(yǎng)健康文明的生活方式等方面，有巨大的潛力和廣闊的發(fā)展空間。

4、物業(yè)管理費用以價值規(guī)律為評價核心

隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展和社會消費水平的不斷提高，人們的消費觀念也隨之發(fā)生變化。由于物業(yè)管理的企業(yè)行為日趨規(guī)范、物業(yè)管理市場日漸成熟，人們對物業(yè)管理價值的認識、評價也更加科學和全面。物業(yè)管理費用的收取標準也將會以市場供求變化和管理的質(zhì)量水平按價值規(guī)律全面確定，不再單純以經(jīng)濟成本作為物管費用收取的評價基礎(chǔ)。物業(yè)管理費用收取市場化，必然帶來物業(yè)管理價值的回歸，有利于維護企業(yè)的經(jīng)濟利益，促進行業(yè)的良性發(fā)展。

5、服務(wù)管理向經(jīng)營管理轉(zhuǎn)變，提高企業(yè)盈利水平

為了更好適應(yīng)物業(yè)管理市場發(fā)展的要求，增強競爭能力，提高經(jīng)濟效益，企業(yè)將實現(xiàn)由服務(wù)管理型向經(jīng)營管理型的轉(zhuǎn)變，并樹立現(xiàn)代經(jīng)營管理理念，制定正確的經(jīng)營策略，從根本上扭轉(zhuǎn)保本微利、虧損補貼的局面，滿足企業(yè)自我積累、自我發(fā)展的需要，在行業(yè)可持續(xù)發(fā)展下，使企業(yè)利潤率不斷增長。

2.2物業(yè)管理在國民經(jīng)濟發(fā)展中的地位得到增強

l 、物業(yè)管理將得到社會的進一步重視和更廣泛的認同

物業(yè)管理在管理的深度、廣度，以及管理的觀念、模式、手段、內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量等方面都有別于傳統(tǒng)的房屋管理。在房產(chǎn)管理由傳統(tǒng)的福利型行政性管理方式向現(xiàn)代經(jīng)營型服務(wù)性管理方式轉(zhuǎn)變的推動下，受托管理的物業(yè)面積不斷增大，由于政策導向、輿論宣傳、企業(yè)形象等多方面的共同作用，社會對物業(yè)管理的重視與認同將得以深化，從而擴大了行業(yè)的影響。

2、物業(yè)管理成為城市管理、社區(qū)建設(shè)的重要組成部分

隨著我國經(jīng)濟管理由計劃經(jīng)濟體制向市場經(jīng)濟體制逐步轉(zhuǎn)軌，政府工作的重點也由直接插手企業(yè)經(jīng)營管理，轉(zhuǎn)變?yōu)橄蛲顿Y者、企業(yè)營造良好的投資環(huán)境以促進經(jīng)濟的增長。建好、管好城市，改善城市的生態(tài)環(huán)境，樹立城市新形象，已成為投資條件評價和促進地區(qū)經(jīng)濟可持續(xù)增長的基本要求之一。由于物業(yè)管理具有社區(qū)、環(huán)境建設(shè)和管理的獨特功能，將成為城市管理、社區(qū)建設(shè)的最重要組成部分。

3、物管覆蓋面迅速擴大，成為發(fā)展勢頭強勁的新興產(chǎn)業(yè)

由于物業(yè)管理是房產(chǎn)管理由傳統(tǒng)的計劃經(jīng)濟模式向市場經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)換的必然產(chǎn)物，福利型行政性房屋分配和管理體制將在短期內(nèi)退出，改由適應(yīng)市場經(jīng)濟運行規(guī)律和城市發(fā)展的物業(yè)管理體制所取代。房地產(chǎn)管理體制改革和房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，促使物業(yè)管理覆蓋面迅速擴大，深圳1981年至2001年近20年時間，其物業(yè)管理覆蓋率達到90％以上，物業(yè)管理類型涉及各個領(lǐng)域。重慶1991年至2001年10年時間，其物業(yè)管理覆蓋率才為35％；據(jù)測算， 2001年至 2010年未來 10年間，重慶物業(yè)管理覆蓋率可望達到95％以上，物業(yè)管理類型涉及面將更為寬廣，物業(yè)管理將呈現(xiàn)加速推進的態(tài)勢，成為發(fā)展勢頭強勁的第三產(chǎn)業(yè)。

4、物業(yè)管理與社會各界的關(guān)系更加協(xié)調(diào)

由于物業(yè)管理行業(yè)在我國發(fā)展時間短、速度快，專業(yè)理論學科體系建立還不完善，政策法規(guī)還不能完全適應(yīng)行業(yè)發(fā)展的要求，物業(yè)管理企業(yè)與各大產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟關(guān)系，以及與政府行政管理部門、街道辦事處、居委會的社會關(guān)系還未理順。但是，隨著物業(yè)管理市場化進程的加快，現(xiàn)代企業(yè)制度的建立，物業(yè)管理企業(yè)將成為真正的法人企業(yè)，物業(yè)管理協(xié)會對行業(yè)管理的社會作用將得到增強，社區(qū)管理中的治安、水、電等行政事務(wù)管理將回歸于政府和社會；保潔、保安、綠化、房屋維修等日常事務(wù)將由社會的專業(yè)化公司完成；物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關(guān)系，也將由傳統(tǒng)的“父子”關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)槠降雀偁帯㈥P(guān)系密切的獨立法人關(guān)系。物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營管理活動將會得到進一步加強和發(fā)展。

2.3行業(yè)素質(zhì)不斷提高、規(guī)?；?jīng)營是行業(yè)的發(fā)展方向

1、物業(yè)管理企業(yè)向規(guī)?；?、品牌化方向發(fā)展

目前物業(yè)管理企業(yè)小、弱、散、差的現(xiàn)象普遍存在，全行業(yè)2萬多家物業(yè)管理企業(yè)中，僅有約三分之一的企業(yè)在財務(wù)上基本持平或約有盈利，而按現(xiàn)代企業(yè)制度建立起來的企業(yè)還不足4％。隨著物業(yè)管理招標投標工作的大力推行和物業(yè)管理市場化的發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)將從數(shù)量型增長向質(zhì)量、規(guī)模、效益型增長轉(zhuǎn)變，規(guī)?；?jīng)營的資產(chǎn)重組必然驅(qū)使物業(yè)管理企業(yè)向品牌化企業(yè)的方向發(fā)展，在有限的市場資源條件下，企業(yè)競爭將進一步加劇，勢必推動物業(yè)管理行業(yè)整體素質(zhì)的提高，社會資源配置也將得到進一步的優(yōu)化。

2、知識經(jīng)濟時代將不斷提高物業(yè)管理的技術(shù)含量

計算機及技術(shù)的快速發(fā)展、房屋建筑所采用的大量高科技現(xiàn)代技術(shù)、住宅、大廈等物業(yè)設(shè)施的智能化系統(tǒng)，以及信息、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的普及，給物業(yè)管理帶來了革命性的發(fā)展，物業(yè)管理從勞動密集型行業(yè)向技術(shù)密集型行業(yè)轉(zhuǎn)變，使行業(yè)的科學技術(shù)水平與管理能力不斷提高，物業(yè)管理將步入一個嶄新的時代。

3、物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展需要高素質(zhì)人才

由于物業(yè)管理是新興產(chǎn)業(yè)，具有綜合性、復雜性的多學科特點，因而吸引了如建筑、經(jīng)濟、管理、工程等眾多門類的專業(yè)人才。隨著行業(yè)科技含量的不斷提高，以及加入世界貿(mào)易組織后所面對的市場競爭，掌握現(xiàn)代管理和科學技術(shù)知識的高素質(zhì)人才，將成為物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展的重要資源。高等院校正根據(jù)行業(yè)發(fā)展的需要，培養(yǎng)物業(yè)管理專業(yè)人才，行業(yè)的不斷發(fā)展也將為高層次人才提供廣闊的發(fā)展空間。

4、“以人為本”，提升居住環(huán)境的文化品位

人們在滿足了物質(zhì)需求之后，自然過渡到追求和期望高層次、高品位的文化生活，物業(yè)管理除立足于物業(yè)的管理外，更重要的是要對業(yè)主提供多方位的服務(wù)，滿足業(yè)主不斷追求的文化需要。努力營造高雅舒適的文化氛圍，以優(yōu)美的人文和居住環(huán)境使業(yè)主產(chǎn)生對物業(yè)管理的認同，以贏得業(yè)主的信賴，擴大社會影響。因此，將有更多的物業(yè)公司為營造小區(qū)、大廈的人文環(huán)境特色而不斷努力。

1、物業(yè)管理行業(yè)政策體系趨向完善 2.4物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展更加建康、規(guī)范、有序

任何產(chǎn)業(yè)的最初發(fā)展都離不開政府的扶持，而政府扶持的關(guān)鍵是制定符合市場規(guī)律和產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求的科學、合理、系統(tǒng)的政策體系，特別是資金政策、稅收

政策、價格等經(jīng)濟政策。由于物業(yè)管理行業(yè)在國民經(jīng)濟、城鎮(zhèn)建設(shè)管理中的的地位與作用，政府將繼續(xù)為扶持行業(yè)的發(fā)展，提供強有力的政策支持，并形成較為完善的物業(yè)管理政策體系。

2、物業(yè)管理行業(yè)法規(guī)體系逐漸形成

物業(yè)管理的發(fā)展需要成熟的行業(yè)法規(guī)、條例為基礎(chǔ)。盡管各地相應(yīng)出臺了各項配套法規(guī)對規(guī)范物業(yè)管理起到了積極的促進作用，但是一部分法規(guī)、條例已落后于物業(yè)管理的實際運作，無法滿足新形勢的要求，影響并制約了物業(yè)管理的發(fā)展。加大物業(yè)管理的立法力度，使行業(yè)發(fā)展有法可依，這不僅是企業(yè)的呼聲，國家有關(guān)部門也正在進行《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)的制定和立法研究，那些一時無法適應(yīng)新形勢發(fā)展要求的法規(guī)和條例將在全面清理之列。更加科學、合理，真正能體現(xiàn)法制精神的物業(yè)管理行業(yè)法規(guī)體系將逐漸形成。

3、從嚴審查資質(zhì)條件、嚴格市場準人

物業(yè)管理誘人的市場前景，吸引了眾多企業(yè)的目光，近幾年物業(yè)管理企業(yè)增長迅猛，但發(fā)展參差不齊，個別企業(yè)的物業(yè)管理面積明顯不足，如重慶市677家物業(yè)管理企業(yè)，僅管理5000多萬平方米物業(yè)，平均每個企業(yè)管理物業(yè)不足10萬平方米，而最大的企業(yè)也只管理200萬平方米左右。由于一些企業(yè)規(guī)模過小，綜合實力差、管理不到位，導致投訴增多，影響了行業(yè)形象，也浪費了社會資源。因此，除大力開展物業(yè)管理招標投標工作外，還將抓好企業(yè)資質(zhì)審查管理和從業(yè)人員職業(yè)資格認證工作，嚴把市場準入關(guān)。

4、行業(yè)自我管理、自我約束的自律意識增強

隨著國民經(jīng)濟宏觀管理體制的改革，小政府、大社會的管理模式將逐漸形成，政府對企業(yè)的行政管理職能也將日益弱化，最終淡出對企業(yè)的行政干預和指導，行業(yè)協(xié)會作為政府與企業(yè)的橋梁和紐帶，將會配合政府行使監(jiān)督、管理企業(yè)的職能。協(xié)會履行政府部分轉(zhuǎn)移職能后將會發(fā)揮更大的作用，行業(yè)的自律管理將會得到進一步增強，行規(guī)、行約將會顯示出更大的作用。

5、業(yè)主委員會的建設(shè)與運作趨向規(guī)范

目前，重慶多數(shù)小區(qū)、大廈還未成立業(yè)主委員會，使業(yè)主難以有組織的參與管理和表達對物業(yè)管理的看法，委托管理與受托管理的責、權(quán)、利關(guān)系難以理順，雙方利益不能得到有效保障。行業(yè)主管部門根據(jù)物業(yè)管理的需要對業(yè)主委員會的建設(shè)會更加重視，從而使業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)管理的法律關(guān)系更趨明確，以推動和實現(xiàn)業(yè)主委員會建設(shè)與運作的規(guī)范化。

3創(chuàng)建物業(yè)管理品牌的必然性

3.1實施物業(yè)管理品牌是滿足居民要求的需要

隨著生活水平的不斷提高，人民對住房的要求已經(jīng)從有房住，住得下，提高到住得好，不是單純的面積大小，布局合理等“硬件”，更重要的是要有良好而管理房屋等“軟件”來保證房屋及設(shè)備正常運行，物業(yè)區(qū)內(nèi)治安良好，環(huán)境整潔，服務(wù)設(shè)施齊全等等。因此，一流的物業(yè)必須配以一流的管理服務(wù)，才能創(chuàng)造出一流的居住環(huán)境。

3.2實施物業(yè)管理品牌是物管企業(yè)在市場競爭中生存與發(fā)展的需要 物業(yè)管理服務(wù)性的性質(zhì)決定其目前經(jīng)營方針是“保本微利，服務(wù)社會”，不能以牟取高額利潤為目的，所以許多物業(yè)管理企業(yè)處于微利虧本狀態(tài)。沒有資金，談何經(jīng)營，服務(wù)？從現(xiàn)在先進的物業(yè)管理企業(yè)中，我們發(fā)現(xiàn)，規(guī)模越大，管轄物業(yè)越多的企業(yè)，其獲利越豐。因此，物業(yè)管理企業(yè)只有創(chuàng)立名牌，運用品牌優(yōu)勢擴大經(jīng)營服務(wù)范圍，形成規(guī)模效應(yīng)，才能充分利用人力，物力資源，降低成本，使企業(yè)獲得可觀效益，為其生存提高保障

3.3物業(yè)管理品牌是信任與承諾

名牌企業(yè)，優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)表達著產(chǎn)品或服務(wù)與業(yè)主之間的相互關(guān)系，是一種體現(xiàn)互利互惠，友好合作和信任的關(guān)系。優(yōu)秀物管產(chǎn)品不僅能拉近物業(yè)公司與業(yè)主之間的關(guān)系，而且是物管企業(yè)與業(yè)主之間非書面或口頭的契約。真正的物業(yè)品牌能體現(xiàn)出一種強大的信任和效益，是一種無形的資產(chǎn)和力量。

結(jié) 論

基于大量國外財團進駐國內(nèi)物業(yè)市場及國內(nèi)物業(yè)用家對物業(yè)管理服務(wù)日漸了解，劣質(zhì)及非專業(yè)的物業(yè)管理公司將無法滿足其對物業(yè)管理的需求；優(yōu)勝劣汰的競爭將日趨激烈，而劣質(zhì)及非專業(yè)的物業(yè)管理公司將被逐步淘汰。

基于顧問式的物業(yè)管理服務(wù)因無實際管理權(quán)力而不法落實執(zhí)行及監(jiān)督物業(yè)管理工作，引致管理服務(wù)要素難以達到專業(yè)水平，以滿足用家的要求。同時，顧

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 論文摘要：隨著國家主輔分離的要求，房產(chǎn)分離后如何實施物業(yè)管理成了目前多方探索 的問題。文章從分離房產(chǎn)過程中存在的問題入手進行剖析，有針對性地提出了建議，為分離 的房產(chǎn)企業(yè)提供一些可以參考的實施措施。 

 

 按照國家關(guān)于企業(yè)主輔分離的指導思想，主輔分離的工作正如火如荼地開展著。隨著大 量企業(yè)房產(chǎn)移交工作的完成，各項管理工作也擺上了日程。物業(yè)管理是住宅小區(qū)管理發(fā)展的 主要趨勢，主輔分離原有房屋管理的滯后性、特殊性嚴重阻礙了推進。如何實行行之有效的 物業(yè)管理模式，如何使主輔分離房屋的管理工作走向正軌，是正在處于變革的房屋管理企業(yè) 需要思考的問題。 

 

一、主輔分離房產(chǎn)存在的問題 

主輔分離房產(chǎn)是指從國有大中型企業(yè)分離出、由房產(chǎn)管理部門接收、實行系統(tǒng)化專業(yè) 化管理的房產(chǎn)，實行委托經(jīng)營、獨立建賬、獨立核算的管理原則。主輔分離房產(chǎn)受歷史原因 、管理體制及自身特點的影響，存在諸多問題。 

 1.接收的房屋設(shè)施老化嚴重，維修力度跟不上，欠賬多。主輔分離房產(chǎn)大多建于上世紀80 年代，也有五六十年代的，樓齡相對較長，回報率已出現(xiàn)負值。原產(chǎn)權(quán)單位因經(jīng)濟效益差、 房屋長年失修失養(yǎng)，造成本體、公共設(shè)施設(shè)備老化十分嚴重，嚴重的甚至已經(jīng)不具備再居住 的條件。小區(qū)內(nèi)環(huán)境差，私搭亂建現(xiàn)象普遍，垃圾不能及時清理，道路損壞嚴重，雖然接管 后進行維修可以改善其狀況，但是無法從本質(zhì)上徹底解決，給日后的管理工作帶來很大的 困難。 

 2.房產(chǎn)管理檔案不健全，管理混亂，各類資料不完善。給正常的房屋修繕和管理工作 帶來困難，特別是各種證件不全，嚴重阻礙了接管工作的順利進行。受計劃經(jīng)濟體制影響， 房屋無規(guī)劃、無用地許可、無開竣工報告，有的甚至未驗收就進駐使用的現(xiàn)象比比皆是，給 日后的管理造成很大隱患。 

 主輔分離房產(chǎn)大部分由企業(yè)內(nèi)部自行組建的房管科管理，帶有濃厚的福利性，加之管理 人員的自身素質(zhì)和管理水平有限，無法實行專業(yè)、正規(guī)的管理。管理工作仍局限于管理與被 管理的關(guān)系中，住戶對物業(yè)管理的服務(wù)概念淡薄，接管后在意識上需要一定時間的溝通，加 上企業(yè)經(jīng)濟效益低下造成的房產(chǎn)維修欠賬，使管理工作處于失控狀態(tài)。 

    3.資產(chǎn)龐大。原有房屋管理單位大多隸屬于國家各大中型企業(yè)，固定資產(chǎn)十分龐大， 分離時如果資產(chǎn)沒有得到很好的處理，將給新建立的企業(yè)造成很大的負擔。物業(yè)管理行業(yè)屬 服務(wù)密集型行業(yè)，附加值小，盈利率低， 再加上各種原因造成的收費率低，在管理經(jīng)費無法保證而自身負擔沉重的 情況下，將嚴重阻礙物業(yè)管理的進程，降低服務(wù)水平，形成發(fā)展的惡性循環(huán)。 

 

二、主輔分離房產(chǎn)的特點 

1.主輔分離房產(chǎn)屬于自建自管或委托代管形式，福利性強。 

 2.主輔分離房產(chǎn)是在國家發(fā)展過程中為提高企業(yè)綜合競爭力提出的，由行政劃撥方式轉(zhuǎn) 移的產(chǎn)權(quán)和管理關(guān)系，政策性強，缺乏市場競爭機制。

 3.住戶自主意識差，對物業(yè)管理缺乏認知。 

 

三、主輔分離后物業(yè)管理的發(fā)展趨勢 

基于主輔分離房產(chǎn)的特點，要使其完全實現(xiàn)社會化、專業(yè)化、企業(yè)化的管理，真正與市 場接軌，融入到市場競爭當中去，必須做好相應(yīng)的輔助引導工作。 

 1.確定可行的經(jīng)營目標，制定良性的經(jīng)營決策。 初次進入市場競爭的物業(yè)管理企業(yè)，要想在激烈的市場競爭中生存，在分離后必須要確 定切實可行的、適合自身水平的經(jīng)營目標。同時經(jīng)營決策作為企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的一部分，物業(yè) 管理企業(yè)必須制訂出符合自己與市場現(xiàn)狀的發(fā)展戰(zhàn)略,既有利于日常管理工作的正常運作,又 可提高企業(yè)內(nèi)部管理水平,達到促進企業(yè)發(fā)展目的的同時，還可以增強企業(yè)的競爭能力。 

 2.加大綜合維修、整修力度，實行小區(qū)差別管理。對于零散戶房產(chǎn)和成型的獨立式住 宅小區(qū)采用不同的管理方式和手段，實施不同的標準進行收費。零散房多數(shù)插建于各種樓房 集中建設(shè)的小區(qū)內(nèi)，對小區(qū)本身造成了不協(xié)調(diào)的影響。一旦這類小區(qū)實行專業(yè)化物業(yè)管理， 這部分零散房也順理成章地進入了管理狀態(tài)。而且這部分房產(chǎn)的接管不利于小區(qū)物業(yè)管理的 整體性，要加大其整修力度，整體規(guī)劃，以便統(tǒng)一管理。 

 3.加大樓房集中的各類小區(qū)的公共設(shè)施維修力度和小區(qū)環(huán)境的整治力度。達到“綠、 靜、美、安”，給住戶提供一個舒適、清新的生活環(huán)境，同時也是提高物業(yè)收費律的重要前 提。 

 4.加強物業(yè)知識宣傳和引導，培養(yǎng)住戶物業(yè)管理的意識。主輔分離前的房屋管理長期 享受福利受產(chǎn)權(quán)單位不正規(guī)的管理，致使住戶對房產(chǎn)管理認識較深，對物業(yè)管理概念膚淺。 因此接管后的管理工作重點之一就是引導工作，引導住戶走出傳統(tǒng)管理模式，接受先進的物 業(yè)管理。通過日常的管理行為、宣傳活動營造物業(yè)管理氛圍，增強住戶物業(yè)管理服務(wù)意識。 成立小區(qū)業(yè)主管理委員會，充分發(fā)揮管委會的橋梁和紐帶作用，同物業(yè)管理企業(yè)一道共同做 好物業(yè)管理工作，體現(xiàn)物業(yè)管理的專業(yè)與自治管理相結(jié)合的優(yōu)勢，讓住戶真正進入角色，成 為管理的主人。 

 5.提高管理服務(wù)水平。物業(yè)管理企業(yè)所從事的一切活動要使業(yè)主稱心、滿意，其核心 就是要提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。在未來的市場中,只有提供 優(yōu)質(zhì)服務(wù),物業(yè)管理企業(yè)才有生機。物業(yè) 管理中的服務(wù)工作,一是長期性,二是群眾性。服務(wù)的時間較長,服務(wù)對象的范圍很寬,遍布各 行各業(yè),分布于各年齡層次各種文化教養(yǎng)水平的男女老少之中。借助社區(qū)文化建設(shè)推行小區(qū) 的物業(yè)管理服務(wù)。作為物業(yè)管理的推行者，自身素質(zhì)、思想觀念及服務(wù)水平將影響物業(yè)管理 的層次，因此要提高管理隊伍的整體素質(zhì)以應(yīng)對主輔分離特殊的物業(yè)管理。工作的重心更傾 向于服務(wù)，推行體能服務(wù)、技能服務(wù)和智能服務(wù)，以形式多樣的服務(wù)贏得住戶的心。 

篇7

論文關(guān)鍵詞：物業(yè)管理維修基金自營模式規(guī)模經(jīng)營

論文摘要：物業(yè)管理在我國已經(jīng)逐漸步八正軌，目前施行于各個城市的管理模式都是從香港或國外引進，與中國實際有所差距。本文從人員素質(zhì)、基金運作，管理模式和企業(yè)規(guī)模四個方面詳細論述，目的是找到一種新的思路，從而使我國物業(yè)管理能進步發(fā)展。

物業(yè)管理產(chǎn)生于十九世紀的英國．伴隨工業(yè)革命逐漸興起．發(fā)展到今天已經(jīng)有近二百年的發(fā)展歷程．因此它的理論、運作模式與西方經(jīng)濟理論有千絲萬縷的聯(lián)系。我國的物業(yè)管理脫胎于國外為了能更好地適應(yīng)中國的發(fā)展實際．就必須從各方面對其進行調(diào)整．開辟一條新思路。筆者在從事物業(yè)管理教學實踐操作中．認為從以下四方面可以進行新的嘗試：

一．物業(yè)維修基金的運作模式的改進

維修基金是物業(yè)企業(yè)對物業(yè)區(qū)域公共設(shè)施設(shè)備大中修的資金來源。關(guān)于它的收取國家有明確規(guī)定：由市住房資金管理中心．在業(yè)主交納售房款的時候由售房單位從住宅售房款中提?。鄬幼≌?O％．高層住宅3O％．然后再由業(yè)主按照房改成本價房價的2％交納。如果專項維修資金花光或者不到首次交納金額的3O％．就要啟動續(xù)籌機制。盡管如此．在實際操作過程中卻出現(xiàn)兩犬問題：(1)物業(yè)管理企業(yè)私自挪用占有：(2)業(yè)主無故拒繳續(xù)籌基金。由此產(chǎn)生的結(jié)果．公共部位年久失修小區(qū)整體環(huán)境破壞嚴重。我們認為應(yīng)從以下方面改進

1明確基金使用程序

由物業(yè)公司確定維修計劃以及維修費用．確定要維修的工程．報業(yè)主大會同意后．通過信息管理系統(tǒng)分攤到維修工程涉及的各家各戶，到銀行的維修管理系統(tǒng)提取資金，銀行再從每家每戶中扣取專項維修資金。如果費用不高，經(jīng)過業(yè)主大會直接授權(quán)業(yè)委會批準，到銀行支取就可以了，如果費用比較高就實行階梯性的交費，比如先預支30％，讓維修工程先運行起來，在維修期間分階段地支取最后留有5％的質(zhì)保金，過了保修期后就可以全部交付。在業(yè)委會沒有成立之前．維修費用的使用則要求物業(yè)公司提出維修計劃和預算報告，政府相關(guān)部門受理．并指定專業(yè)鑒定機構(gòu)進行評估，最終由市國土房管局批準到專戶銀行支取費用。

2建立基金審查制度

每個財政年度，由房地產(chǎn)行政部門牽頭，聯(lián)合財政、審計部門對各物業(yè)區(qū)域的維修基金賬戶進行審查。檢查內(nèi)容包括：核查每筆資金支出程序是否合乎程序．核查每筆資金的使用過程。專項維修資金在存儲銀行時．所得的利息都存八相應(yīng)的業(yè)主名下．利息由銀行操作系統(tǒng)分攤到各個業(yè)主的名下。除了維修工程外．其他任何的形式都不能提取專項維修資金。基金賬戶是在銀行備案的專用賬戶。根據(jù)1998年的213號文件．閑置的專項維修資金經(jīng)過業(yè)主大會的決策可以委托銀行購買國債．但是有金額的限制．不能把所用的專項維修資金都用來買國債．同時專項維修資金不能用于風險較大的投資．如股票等。最終審查結(jié)束后．將審查結(jié)果在物業(yè)區(qū)域張榜公布．使每個業(yè)主及物業(yè)使用人都了解清楚．資金使用透明化。

3．建立續(xù)籌資金的籌集制度

對于續(xù)籌資金．應(yīng)明確各戶繳納比例．通常是按建筑面積計算。繳納時刻有物業(yè)公司直接上門收?。部芍苯哟嫒刖S修基金專門賬戶．以匯款憑據(jù)為證。對于遲繳緩繳．應(yīng)建立滯納金制度．每遲一日按一定比例收取滯納金。長期不交費的業(yè)主應(yīng)具體情況具體分析：對確實經(jīng)濟困難的應(yīng)辦理緩繳手續(xù)．延長繳費期限并收取利息對長期無故拒繳的業(yè)主應(yīng)有懲罰措施．如停止物業(yè)管理服務(wù)等。

二．創(chuàng)建新型物業(yè)管理模式

目前．絕大多數(shù)城市的物業(yè)管理都推行一種模式．即所有居住小區(qū)普遍由物業(yè)公司進行管理。這樣雖然能對整個小區(qū)實行集中統(tǒng)一管理．提高專業(yè)化程度。但也存在管理費用較高．很多中低收入居民承受不起的問題．是當前物業(yè)管理中存在的一個突出矛盾。為了解決這個矛盾．應(yīng)該打破物業(yè)公司管理一種模式的體制．引入我國臺灣地區(qū)普遍實行的業(yè)主自營式物業(yè)管理．實行物業(yè)公司管理與業(yè)主自營式管理兩種模式并用的物業(yè)管理新體制。所謂業(yè)主自營式物業(yè)管理．就是將整個社區(qū)的建筑物分為兩部分一部分是私產(chǎn)(即居民的住房)．由業(yè)主自己負責：另一部分是公產(chǎn)．包括庭院、各種公共活動場所和臨街的配套建筑物．由社區(qū)全體成員管理。他們自己選出一個比較精干的管理委員會．全權(quán)負責本管理純屬義務(wù)．沒有任何報酬。委員一般任期一年．每月開會一次．討論決定社區(qū)物業(yè)管理的重大問題。物業(yè)管理組織非常精干．專職人員只有兩位．一位是干事．另一位是門衛(wèi)兼監(jiān)控員他們的房間有對公產(chǎn)部分進行監(jiān)控的先進電子設(shè)備：并且24小時錄像．保留2周)．另外有少量的臨時工．如保潔員、修理工等．由干事根據(jù)需要聘請。管理經(jīng)費來源是將公用房屋出租．從中收取管理費．所收的管理費在支付了人員費、設(shè)備費、公產(chǎn)運作費、衛(wèi)生費．以及其他費用公共開支以后．一般還有節(jié)余。我國臺灣省各城市的經(jīng)濟發(fā)展與居民收入水平均比內(nèi)地高出許多．尚且普遍推行業(yè)主自營式的物業(yè)管理，而我們在大多數(shù)居民收入較低的條件下．卻普遍推行公司經(jīng)營式的物業(yè)管理，其結(jié)果是許多中低收入者交不起物業(yè)管理費．而物業(yè)管理公司由于收入較少．出現(xiàn)經(jīng)營困難．使小區(qū)物業(yè)管理難以開展。因此可以對現(xiàn)行的物業(yè)管理體制進行改革．由單一的物業(yè)公司管理模式．改為物業(yè)管理公司與業(yè)主自營式管理并用的兩種模式。

三、實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟在物業(yè)管理行業(yè)中的應(yīng)用

物業(yè)管理是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物。它本應(yīng)是一個科技含量高．專業(yè)性強的獨立的行業(yè)．但現(xiàn)在業(yè)界卻把它演變成單純的勞動密集性行業(yè)．成了以獸一手工勞動為主的管理行業(yè)。相當數(shù)量的物業(yè)企業(yè)基本上是小作坊式經(jīng)營．服務(wù)產(chǎn)品單一管理項目和類型少服務(wù)手段原始、粗放經(jīng)營等。原因主要有四點：一是行業(yè)準入門檻低：二是專業(yè)服務(wù)沒有形成市場；三是資源分割．物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模小四是物業(yè)費偏低．收繳率不高。針對這些問題可采取以下措施：

1．加強行業(yè)監(jiān)管．斷絕與房地產(chǎn)企業(yè)”父子關(guān)系”

很多小物業(yè)公司之所以能生存正是由于原所屬房地產(chǎn)公司供血．而由此出現(xiàn)大企業(yè)吃不飽．小企業(yè)吃不了．資源浪費嚴重的市場狀況。行政主管部門應(yīng)從兩方面人手加強監(jiān)管(1)每年進行財務(wù)審查．由政府的審計部門審計物業(yè)公司的經(jīng)濟賬目．斷絕雙方的資金支持：(2)強制推行物業(yè)區(qū)域的招投標．每個小區(qū)的物業(yè)管理都要進行招投標．由政府組織向全社會公開．實現(xiàn)透明化。

2建立物業(yè)企業(yè)資質(zhì)等級制度

制度應(yīng)在注冊資本、專業(yè)人員管理經(jīng)驗等多方面進行規(guī)定．不同資質(zhì)的企業(yè)管理的區(qū)域規(guī)模有不同要求．達不到一定規(guī)模則不準注冊．從而提高了準入門檻。

3．有效整合物業(yè)管理資源

針對中小城市居住小區(qū)面積偏小、居民收入的特點．我們可以將物業(yè)區(qū)域按類型、位置進行聯(lián)合．統(tǒng)一進行招投標。區(qū)域面積大了．既能充分挖掘企業(yè)潛力．提高企業(yè)人員工作能力：同時又因為降低了經(jīng)營成本：從而能減輕業(yè)主交費負擔。

四。全面提高各方的物業(yè)管理素質(zhì)

物業(yè)管理雖然發(fā)展迅速．但畢竟只有二十多年的發(fā)展．人們在觀念上認識層次上還需要更大的提高。正是由于差距的存在．使得企業(yè)在實施管理過程中，業(yè)主在接受服務(wù)過程中產(chǎn)生了很多錯誤行為，提高各方素質(zhì)刻不容緩。筆者認為應(yīng)進行以下工作：

1對業(yè)主委員會人員進行崗前培訓

根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定各類居住小區(qū)都應(yīng)建立業(yè)主委員會．作為業(yè)主代表行使業(yè)利。加強業(yè)主素質(zhì)教育就應(yīng)從委員會成員做起．以點帶面．推動全員物業(yè)管理知識的普及。具體做法是(1)當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門每年定期免費開班培訓．凡是新成立的業(yè)委會均應(yīng)派5O％以上成員參加．否則該業(yè)委會不予注艦(2)業(yè)委會在小區(qū)內(nèi)定期培訓業(yè)主．宣傳物業(yè)管理方面的知識。2對物業(yè)公司專業(yè)人員數(shù)量作硬性規(guī)定

目前我國已推行物業(yè)管理資質(zhì)認證工作．每年都進行物業(yè)管理員(師)資質(zhì)考試．但由于沒有對人員數(shù)量硬性規(guī)定．各企業(yè)對專業(yè)培訓很不重視．物業(yè)服務(wù)也因此極不規(guī)范。所以各城市應(yīng)在這方面有規(guī)定出臺．迫使企業(yè)加強專業(yè)人員引進和培訓工作．提高企業(yè)的綜合實力。

篇8

論文摘要：物業(yè)管理在我國已經(jīng)逐漸步八正軌，目前施行于各個城市的管理模式都是從香港或國外引進，與中國實際有所差距。本文從人員素質(zhì)、基金運作，管理模式和企業(yè)規(guī)模四個方面詳細論述，目的是找到一種新的思路，從而使我國物業(yè)管理能進步發(fā)展。

物業(yè)管理產(chǎn)生于十九世紀的英國．伴隨工業(yè)革命逐漸興起．發(fā)展到今天已經(jīng)有近二百年的發(fā)展歷程．因此它的理論、運作模式與西方經(jīng)濟理論有千絲萬縷的聯(lián)系。我國的物業(yè)管理脫胎于國外為了能更好地適應(yīng)中國的發(fā)展實際．就必須從各方面對其進行調(diào)整．開辟一條新思路。筆者在從事物業(yè)管理教學實踐操作中．認為從以下四方面可以進行新的嘗試：

一．物業(yè)維修基金的運作模式的改進

維修基金是物業(yè)企業(yè)對物業(yè)區(qū)域公共設(shè)施設(shè)備大中修的資金來源。關(guān)于它的收取國家有明確規(guī)定：由市住房資金管理中心．在業(yè)主交納售房款的時候由售房單位從住宅售房款中提?。鄬幼≌?o％．高層住宅3o％．然后再由業(yè)主按照房改成本價房價的2％交納。如果專項維修資金花光或者不到首次交納金額的3o％．就要啟動續(xù)籌機制。盡管如此．在實際操作過程中卻出現(xiàn)兩犬問題：(1)物業(yè)管理企業(yè)私自挪用占有：(2)業(yè)主無故拒繳續(xù)籌基金。由此產(chǎn)生的結(jié)果．公共部位年久失修小區(qū)整體環(huán)境破壞嚴重。我們認為應(yīng)從以下方面改進

1明確基金使用程序

由物業(yè)公司確定維修計劃以及維修費用．確定要維修的工程．報業(yè)主大會同意后．通過信息管理系統(tǒng)分攤到維修工程涉及的各家各戶，到銀行的維修管理系統(tǒng)提取資金，銀行再從每家每戶中扣取專項維修資金。如果費用不高，經(jīng)過業(yè)主大會直接授權(quán)業(yè)委會批準，到銀行支取就可以了，如果費用比較高就實行階梯性的交費，比如先預支30％，讓維修工程先運行起來，在維修期間分階段地支取最后留有5％的質(zhì)保金，過了保修期后就可以全部交付。在業(yè)委會沒有成立之前．維修費用的使用則要求物業(yè)公司提出維修計劃和預算報告，政府相關(guān)部門受理．并指定專業(yè)鑒定機構(gòu)進行評估，最終由市國土房管局批準到專戶銀行支取費用。

2建立基金審查制度

每個財政年度，由房地產(chǎn)行政部門牽頭，聯(lián)合財政、審計部門對各物業(yè)區(qū)域的維修基金賬戶進行審查。檢查內(nèi)容包括：核查每筆資金支出程序是否合乎程序．核查每筆資金的使用過程。專項維修資金在存儲銀行時．所得的利息都存八相應(yīng)的業(yè)主名下．利息由銀行操作系統(tǒng)分攤到各個業(yè)主的名下。除了維修工程外．其他任何的形式都不能提取專項維修資金?；鹳~戶是在銀行備案的專用賬戶。根據(jù)1998年的213號文件．閑置的專項維修資金經(jīng)過業(yè)主大會的決策可以委托銀行購買國債．但是有金額的限制．不能把所用的專項維修資金都用來買國債．同時專項維修資金不能用于風險較大的投資．如股票等。最終審查結(jié)束后．將審查結(jié)果在物業(yè)區(qū)域張榜公布．使每個業(yè)主及物業(yè)使用人都了解清楚．資金使用透明化。

3．建立續(xù)籌資金的籌集制度

對于續(xù)籌資金．應(yīng)明確各戶繳納比例．通常是按建筑面積計算。繳納時刻有物業(yè)公司直接上門收?。部芍苯哟嫒刖S修基金專門賬戶．以匯款憑據(jù)為證。對于遲繳緩繳．應(yīng)建立滯納金制度．每遲一日按一定比例收取滯納金。長期不交費的業(yè)主應(yīng)具體情況具體分析：對確實經(jīng)濟困難的應(yīng)辦理緩繳手續(xù)．延長繳費期限并收取利息對長期無故拒繳的業(yè)主應(yīng)有懲罰措施．如停止物業(yè)管理服務(wù)等。

二．創(chuàng)建新型物業(yè)管理模式

目前．絕大多數(shù)城市的物業(yè)管理都推行一種模式．即所有居住小區(qū)普遍由物業(yè)公司進行管理。這樣雖然能對整個小區(qū)實行集中統(tǒng)一管理．提高專業(yè)化程度。但也存在管理費用較高．很多中低收入居民承受不起的問題．是當前物業(yè)管理中存在的一個突出矛盾。為了解決這個矛盾．應(yīng)該打破物業(yè)公司管理一種模式的體制．引入我國臺灣地區(qū)普遍實行的業(yè)主自營式物業(yè)管理．實行物業(yè)公司管理與業(yè)主自營式管理兩種模式并用的物業(yè)管理新體制。所謂業(yè)主自營式物業(yè)管理．就是將整個社區(qū)的建筑物分為兩部分一部分是私產(chǎn)(即居民的住房)．由業(yè)主自己負責：另一部分是公產(chǎn)．包括庭院、各種公共活動場所和臨街的配套建筑物．由社區(qū)全體成員管理。他們自己選出一個比較精干的管理委員會．全權(quán)負責本管理純屬義務(wù)．沒有任何報酬。委員一般任期一年．每月開會一次．討論決定社區(qū)物業(yè)管理的重大問題。物業(yè)管理組織非常精干．專職人員只有兩位．一位是干事．另一位是門衛(wèi)兼監(jiān)控員他們的房間有對公產(chǎn)部分進行監(jiān)控的先進電子設(shè)備：并且24小時錄像．保留2周)．另外有少量的臨時工．如保潔員、修理工等．由干事根據(jù)需要聘請。管理經(jīng)費來源是將公用房屋出租．從中收取管理費．所收的管理費在支付了人員費、設(shè)備費、公產(chǎn)運作費、衛(wèi)生費．以及其他費用公共開支以后．一般還有節(jié)余。我國臺灣省各城市的經(jīng)濟發(fā)展與居民收入水平均比內(nèi)地高出許多．尚且普遍推行業(yè)主自營式的物業(yè)管理，而我們在大多數(shù)居民收入較低的條件下．卻普遍推行公司經(jīng)營式的物業(yè)管理，其結(jié)果是許多中低收入者交不起物業(yè)管理費．而物業(yè)管理公司由于收入較少．出現(xiàn)經(jīng)營困難．使小區(qū)物業(yè)管理難以開展。因此可以對現(xiàn)行的物業(yè)管理體制進行改革．由單一的物業(yè)公司管理模式．改為物業(yè)管理公司與業(yè)主自營式管理并用的兩種模式。

三、實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟在物業(yè)管理行業(yè)中的應(yīng)用

物業(yè)管理是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物。它本應(yīng)是一個科技含量高．專業(yè)性強的獨立的行業(yè)．但現(xiàn)在業(yè)界卻把它演變成單純的勞動密集性行業(yè)．成了以獸一手工勞動為主的管理行業(yè)。相當數(shù)量的物業(yè)企業(yè)基本上是小作坊式經(jīng)營．服務(wù)產(chǎn)品單一管理項目和類型少服務(wù)手段原始、粗放經(jīng)營等。原因主要有四點：一是行業(yè)準入門檻低：二是專業(yè)服務(wù)沒有形成市場；三是資源分割．物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模小四是物業(yè)費偏低．收繳率不高。針對這些問題可采取以下措施：

1．加強行業(yè)監(jiān)管．斷絕與房地產(chǎn)企業(yè)”父子關(guān)系”

很多小物業(yè)公司之所以能生存正是由于原所屬房地產(chǎn)公司供血．而由此出現(xiàn)大企業(yè)吃不飽．小企業(yè)吃不了．資源浪費嚴重的市場狀況。行政主管部門應(yīng)從兩方面人手加強監(jiān)管(1)每年進行財務(wù)審查．由政府的審計部門審計物業(yè)公司的經(jīng)濟賬目．斷絕雙方的資金支持：(2)強制推行物業(yè)區(qū)域的招投標．每個小區(qū)的物業(yè)管理都要進行招投標．由政府組織向全社會公開．實現(xiàn)透明化。

2建立物業(yè)企業(yè)資質(zhì)等級制度

制度應(yīng)在注冊資本、專業(yè)人員管理經(jīng)驗等多方面進行規(guī)定．不同資質(zhì)的企業(yè)管理的區(qū)域規(guī)模有不同要求．達不到一定規(guī)模則不準注冊．從而提高了準入門檻。

3．有效整合物業(yè)管理資源

針對中小城市居住小區(qū)面積偏小、居民收入的特點．我們可以將物業(yè)區(qū)域按類型、位置進行聯(lián)合．統(tǒng)一進行招投標。區(qū)域面積大了．既能充分挖掘企業(yè)潛力．提高企業(yè)人員工作能力：同時又因為降低了經(jīng)營成本：從而能減輕業(yè)主交費負擔。

四。全面提高各方的物業(yè)管理素質(zhì)

物業(yè)管理雖然發(fā)展迅速．但畢竟只有二十多年的發(fā)展．人們在觀念上認識層次上還需要更大的提高。正是由于差距的存在．使得企業(yè)在實施管理過程中，業(yè)主在接受服務(wù)過程中產(chǎn)生了很多錯誤行為，提高各方素質(zhì)刻不容緩。筆者認為應(yīng)進行以下工作：

1對業(yè)主委員會人員進行崗前培訓

根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定各類居住小區(qū)都應(yīng)建立業(yè)主委員會．作為業(yè)主代表行使業(yè)主權(quán)利。加強業(yè)主素質(zhì)教育就應(yīng)從委員會成員做起．以點帶面．推動全員物業(yè)管理知識的普及。具體做法是(1)當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門每年定期免費開班培訓．凡是新成立的業(yè)委會均應(yīng)派5o％以上成員參加．否則該業(yè)委會不予注艦(2)業(yè)委會在小區(qū)內(nèi)定期培訓業(yè)主．宣傳物業(yè)管理方面的知識。2對物業(yè)公司專業(yè)人員數(shù)量作硬性規(guī)定

目前我國已推行物業(yè)管理資質(zhì)認證工作．每年都進行物業(yè)管理員(師)資質(zhì)考試．但由于沒有對人員數(shù)量硬性規(guī)定．各企業(yè)對專業(yè)培訓很不重視．物業(yè)服務(wù)也因此極不規(guī)范。所以各城市應(yīng)在這方面有規(guī)定出臺．迫使企業(yè)加強專業(yè)人員引進和培訓工作．提高企業(yè)的綜合實力。

篇9

關(guān)鍵詞：充電樁；博弈；納什均衡

中圖分類號：TB文獻標識碼：Adoi：10.19311/ki.16723198.2016.14.111

0引言

隨著單獨搖號指標、減免購置稅等一系列利好政策，以及消費者環(huán)保意識的逐漸增強，我國新能源汽車的發(fā)展形勢一片大好。然而，隨著新能源汽車的發(fā)展，充電樁數(shù)量不足而帶來的充電難的問題也日益突出。而充電樁數(shù)量不足與充電樁的建設(shè)難以盈利有很大關(guān)系。本文試圖用博弈論的研究方法，簡要介紹完全信息靜態(tài)博弈和納什均衡的內(nèi)容，并構(gòu)建充電樁建設(shè)中運營商、物業(yè)管理公司（下文簡稱“物業(yè)”）和消費者之間的博弈模型，通過求解納什均衡解給出模型的指導意義，然后進一步分析政府、運營商和物業(yè)三者之間的博弈過程并給出模型的指導意義。最后綜合以上分析，給出結(jié)論并提出一些建議。

1相關(guān)研究回顧

Karner D等人對不同的充電設(shè)施的建設(shè)成本進行了比較和分析，并提出了不同的充電需求對應(yīng)著不同的充電設(shè)施建設(shè)?？道^光等人通過分析電動汽車充電方式和充電站的建設(shè)，對電動汽車充電體系進行了初步研究。Hatton C E等人的研究認為目前我國新能源汽車發(fā)展面臨著充電設(shè)施建設(shè)的難題，并提出了建設(shè)充電樁的建議。劉娟娟等人的研究認為汽車廠商和電網(wǎng)企業(yè)應(yīng)建成聯(lián)盟，并通過建立利潤函數(shù)來說明汽車廠商和電網(wǎng)企業(yè)同時參與并建立聯(lián)盟是充電樁建設(shè)的有利模式。劉海波等人根據(jù)小區(qū)配電系統(tǒng)容量模型等工具計算小區(qū)配電負荷，分析電動汽車充電對小區(qū)配電系統(tǒng)的影響，并提出一種協(xié)調(diào)調(diào)度方法來控制電動汽車有序充電。

現(xiàn)有的文獻對充電站的規(guī)劃布局、選址、對電網(wǎng)影響以及建設(shè)模式等研究較多，對小區(qū)充電樁的研究較少，將物業(yè)也作為參與方參與充電樁建設(shè)的研究更是非常少。因此，本文對小區(qū)充電樁的運營模式進行分析，通過建立充電樁運營商、物業(yè)和消費者的三方博弈模型來說明這三方參與其中并采取何種策略能有效推動充電樁的建設(shè)，針對得出來的結(jié)論再做進一步分析，將政府、運營商和物業(yè)三方作為博弈分析的對象。最后通過以上的分析提出一些促進電動汽車充電樁發(fā)展的建議。

2模型建立與分析

2.1模型理論說明

2.1.1完全靜態(tài)信息博弈

博弈分為合作博弈和非合作博弈，非合作博弈又可以分為完全信息靜態(tài)博弈，完全信息動態(tài)博弈，不完全信息靜態(tài)博弈和不完全信息動態(tài)博弈。與上述四種博弈相對應(yīng)的均衡解分別為納什均衡，子博弈精煉納什均衡，貝葉斯納什均衡和精煉貝葉斯納什均衡。

完全信息靜態(tài)博弈中的完全信息是指沒有私人信息即博弈的時間選擇、策略選擇和各自的支付都是公共知識，靜態(tài)是指所有參與人同時或者可視為同時選擇策略。完全信息靜態(tài)博弈過程主要要素有參與人、策略和支付。參與人是指在所定義的模型中究竟有哪幾個獨立決策、獨立承擔結(jié)果的個人或組織。策略即規(guī)定每個博弈方在進行決策時，可以選擇的方法、做法或經(jīng)濟活動的水平、量值等。支付是指對應(yīng)于各博弈方的每一組可能的決策或選擇都對應(yīng)著一個結(jié)果來表示該策略組合下各博弈方的所得或損失。

2.1.2納什均衡及混合策略納什均衡的定義

2運營商、物業(yè)和消費者博弈分析

2.2.1參與方說明

在筆者對當?shù)匦^(qū)的充電樁建設(shè)的調(diào)研過程中發(fā)現(xiàn)目前小區(qū)充電樁建設(shè)困難的原因如下：（1）物業(yè)難以協(xié)調(diào)。出于協(xié)調(diào)成本過大和對小區(qū)用電安全及其他安全隱患的考慮，小區(qū)物業(yè)在充電樁建設(shè)上仍是出于猶豫與徘徊期。盡管國家有相關(guān)通知鼓勵物業(yè)積極配合小區(qū)充電樁的建設(shè)，但是由于成本收益嚴重不平衡，物業(yè)得不到盈利空間，所以在實施過程中往往會有較大的阻力。（2）充電樁運營商成本過高，較長一段時間內(nèi)收不抵支。在對某運營商的負責人的采訪中發(fā)現(xiàn)，目前小區(qū)充電樁的建設(shè)存在難題的一個主要原因是盈利空間不明晰，成本大，盈利小。在目前車的數(shù)量不夠多的情況下，充電需求較小，絕大多數(shù)運營商都處于虧損狀態(tài)。

針對上述原因，我們所建立的博弈模型參與者包括：充電樁運營商、物業(yè)和消費者。

相比較使用傳統(tǒng)的燃油汽車，使用電動汽車所帶來的經(jīng)濟效益和環(huán)境效益都有較大的優(yōu)勢，對消費者而言更是如此。消費者購買電動汽車就會產(chǎn)生充電需求，就會對充電樁有需求。所以，將消費者作為參與方考慮其中是合理的。

充電樁的投資運營方是博弈的一個關(guān)鍵主體，也是參與建設(shè)的主體。目前充電樁的建設(shè)仍是國家電網(wǎng)一家獨大，但是隨著市場的逐步擴大，會有越來越多的企業(yè)參與其中，成為充電樁建設(shè)和運營的主力軍。

物業(yè)參與到博弈中來，有兩方面的原因，一是在先有的建設(shè)模式下，物業(yè)無利可圖，在提供服務(wù)的成本過高時，配合協(xié)調(diào)的積極性就很難提高。物業(yè)參與博弈，和運營商共同建設(shè)充電樁并提供后續(xù)服務(wù)，在利益方面，和運營商實行利潤共享，提高物業(yè)的積極性；二是能有效提高運營商的服務(wù)質(zhì)量，改善并提高消費者的消費體驗。物業(yè)和運營商的關(guān)系，表現(xiàn)為物業(yè)和運營商的合作博弈關(guān)系，只要雙方存在共同的利益，合作就有可能發(fā)生，在合作剩余的分配中，雙方可以通過討價還價或者事先協(xié)議來解決。

同時，由于各博弈方掌握的信息是完全的且在選擇策略時可視為同時，符合完全信息靜態(tài)博弈的應(yīng)用條件，故我們運用完全信息靜態(tài)博弈模型來進行分析。

當Pz>Pz′時，此時運營商的最佳決策是提供充電服務(wù)。

（3）T2和Pv′是成正相關(guān)的，當T2>0且越來越大時即政府對充電樁的政策傾向性越來越強，Pv′>0且越來越大，即運營商提供充電服務(wù)的概率就越來越大。這說明政府在充電樁建設(shè)上采取的一系列宣傳和激勵措施會引導運營商來積極建設(shè)充電樁。

當Pv>Pv′時，政府的最優(yōu)決策是提供支持。

另外我們還可以看到，當Pu（Y-Y1）-T趨近于∞時，Pv′趨近于0，也就是說當政府因采取不同政策所帶來的收入差與總成本之間的差距越大，政府愿意支持的概率越大。

（4）因為物業(yè)是與運營商實行收益分享，運營商的理性決策在很大程度上決定著物業(yè)的決策。當運營商的最佳決策是提供充電服務(wù)時，物業(yè)的最佳決策即是和運營商合作提供充電服務(wù)，并與運營商實行收益共享。當政府支持政策有效時，物業(yè)與運營商協(xié)商應(yīng)得收益，本文以分享系數(shù)γ和和運營商的利潤乘積作為物業(yè)協(xié)商的結(jié)果，至于系數(shù)具體為多少，運營商可和物業(yè)做充分的協(xié)商并配合相應(yīng)的機制來制定。當政府支持政策無效或者不支持時，此時運營商的收益沒有相應(yīng)的提高，物業(yè)所能分享的收益也相應(yīng)的減少。因此，物業(yè)的與運營商的利益緊密掛鉤，運營商在Pz>Pz’下的最佳決策，也代表了物業(yè)的最佳決策。

3結(jié)論與建議

本文運用完全信息靜態(tài)博弈理論構(gòu)建相關(guān)模型，分析了影響充電樁建設(shè)的主要三個參與方―消費者、充電樁運營商和物業(yè)之間的利益關(guān)系，提出了各方在一定的概率下參與建設(shè)能達到納什均衡，并通過分析概率分布的影響因素進一步明確了消費者購買電動汽車的意愿和運營管理方提供充電服務(wù)是互為促進、互為影響的關(guān)系，同時政府的補貼也是影響充電樁建設(shè)的重要因素。然后通過建立政府、運營商和物業(yè)的三方博弈模型，求出三方博弈的混合策略納什均衡解，來說明三方在一定的概率下參與能夠達到均衡。針對以上的分析結(jié)果，給出以下建議：

第一，消費者購買電動汽車并且產(chǎn)生充電需求是充電樁建設(shè)運營方建設(shè)充電樁和產(chǎn)生利潤的前提和基礎(chǔ)，同時充電樁的積極建設(shè)和發(fā)展也會有效促進電動汽車的推廣和使用。

影響消費者購買電動汽車的因素除了充電設(shè)施外，電池的價格昂貴以及車的續(xù)航里程較短等也是制約消費者購買電動汽車的重要影響因素。為此政府和有關(guān)車企應(yīng)加大對相關(guān)技術(shù)研發(fā)的重視，促進電動汽車的發(fā)展。同時制定出相關(guān)的電動汽車標準，搶占未來競爭的制高點。

第二，充電樁運營商應(yīng)積極建設(shè)充電樁并與物業(yè)合作，提高充電服務(wù)質(zhì)量，同時應(yīng)積極探索新的盈利模式，如樁體廣告投放招標、其他設(shè)備充電等新的盈利模式。

第三，物業(yè)應(yīng)與充電樁投資運營商開展充分合作，保障建設(shè)“第一關(guān)”，同時在后期的維護與保修中，物業(yè)要與運營商保持充分的溝通，做到“即壞即修，即修即用”，提高充電樁的使用效率。

第四，政府要對充電樁運營商實行補貼政策，并根據(jù)運營商建設(shè)運營充電樁發(fā)展的各個階段提出有彈性的補貼策略，使補貼政策既有正向的激勵，也有反向的倒逼。實行交叉補貼，然后再逐步退出。

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篇10

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；承建企業(yè)；工程管理；業(yè)主

一、前言

建筑施工企業(yè)的顧客就是工程項目的業(yè)主， 業(yè)主是施工企業(yè)的“上帝”。隨著建筑產(chǎn)品交易市場的逐步完善， 能否讓業(yè)主滿意已經(jīng)成為影響建筑施工企業(yè)長足發(fā)展的關(guān)鍵因素。業(yè)主對施工企業(yè)的不滿意， 嚴重影響著施工企業(yè)的形象和后續(xù)發(fā)展， 有時甚至會對施工企業(yè)造成毀滅性的打擊。所以對施工企業(yè)業(yè)主滿意度的影響因素分析十分必要。

所謂業(yè)主滿意度（Employer Satisfaction， ES）是指業(yè)主或建設(shè)單位在項目建設(shè)前對工程項目及質(zhì)量的預期與項目建設(shè)完成投入使用后對項目質(zhì)量實際感受的比較。如果使用后的感知質(zhì)量超過預期質(zhì)量， 業(yè)主就滿意， 即業(yè)主滿意程度就高；反之， 業(yè)主就不滿意， 滿意程度就低。[1]

二、業(yè)主滿意度評價模型構(gòu)建

顧客滿意度指數(shù)模型是由多種變量組成的一個獨特的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)，了解并掌握

這些變量之間相互的關(guān)系，對提高顧客滿意度指數(shù)的準確性和有效性具有十分重

要的作用。模型采用了ECSI 的核心概念和架構(gòu)，包括： 企業(yè)聲譽、業(yè)主期望、感知質(zhì)量、感知價值、業(yè)主滿意和業(yè)主忠誠。[2]綜合考慮商品房開發(fā)和服務(wù)實現(xiàn)的關(guān)鍵影響因素，模型增加業(yè)主能動性變量及其相關(guān)路徑，以測量業(yè)主的主觀能動性對感知質(zhì)量、感知價值和業(yè)主滿意的影響。此外，本文對感知價值在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的內(nèi)涵進行了拓展。

（一） 業(yè)主能動性

ACSI 和 ECSI 模型中，路經(jīng)： 顧客期望感知質(zhì)量、顧客期望感知價值、顧客期望顧客滿意內(nèi)含的假設(shè)是顧客期望影響顧客對產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量的感知，顧客期望的高低影響顧客對產(chǎn)品和服務(wù)的價值判斷，從而影響到顧客滿意。此假設(shè)的前提是制造業(yè)和一般服務(wù)業(yè)的產(chǎn)品和服務(wù)的質(zhì)量取決于提供者 （ 企業(yè)） ，顧客僅是消費者，被動地接受產(chǎn)品和服務(wù)。在商品房開發(fā)建設(shè)和使用過程中，業(yè)主不僅作為消費者，接受服務(wù)，還是物業(yè)服務(wù)實現(xiàn)的參與者。業(yè)主的能動性影響業(yè)主對企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的感知，開發(fā)和服務(wù)實踐表明業(yè)主的能動性越高，對開發(fā)商和物業(yè)管理提出的疑問越多，對物業(yè)要求也越高。業(yè)主積極參與的過程中，業(yè)主付出的努力程度不同決定了不同的服務(wù)結(jié)果。[3]研究表明業(yè)主個人價值與感知價值的關(guān)系，證明了業(yè)主個人行為模式對感知價值有直接影響，同時，業(yè)主的投入時間、精力對開發(fā)商和物業(yè)的滿意度有較大的影響。

論文提出將業(yè)主能動性作為影響業(yè)主滿意度的因變量，模型設(shè)計了業(yè)主能動性感知質(zhì)量，業(yè)主能動性感知價值，業(yè)主能動性業(yè)主滿意三條路徑。其測評采用反映業(yè)主個人主觀特征的主動對開發(fā)商的開發(fā)銷售和管理、主動參與物業(yè)管理的合理化建議和業(yè)主委員會，和積極參與對開發(fā)商、商品房和物業(yè)管理三個觀測變量。

（二） 感知質(zhì)量

質(zhì)量感知是業(yè)主對企業(yè)提供的物業(yè)和服務(wù)質(zhì)量的當前判斷。研究認為業(yè)主感知商品房質(zhì)量最有影響力的四個因素是： 商品房的耐久性和結(jié)構(gòu)安全、環(huán)境綠化和配套設(shè)施、建筑品質(zhì)以及房屋使用性的質(zhì)量。而質(zhì)量管理理念認為組織應(yīng) “以顧客為關(guān)注焦點”。所以，本文選擇了建筑質(zhì)量、房屋使用性和配套設(shè)施三個業(yè)主關(guān)注度較高的質(zhì)量因子，設(shè)計了四個觀測變量，全面測量業(yè)主對商品房質(zhì)量的

感知。本文感知質(zhì)量的測量是在 ACSI 的總體質(zhì)量評價、定制化和可靠性評價的基礎(chǔ)上，增加了對房屋建筑質(zhì)量的感知、配套設(shè)施充分性和使用便捷性的測量。

（ 三） 感知價值

感知價值是顧客感知獲得與感知付出之間的權(quán)衡。對于工業(yè)產(chǎn)品和一般服務(wù)，顧客的付出主要體現(xiàn)在價格，ACSI 使用相對于價格的質(zhì)量和相對于質(zhì)量的價格兩個指標。在業(yè)主購買商品房并接受服務(wù)的過程中，業(yè)主的付出不僅是貨幣，還要花費大量的時間、努力等非貨幣成本才能實現(xiàn)購買商品房的真正目的，付出很多無法用貨幣衡量的機會成本。[4]而且目前我國經(jīng)濟發(fā)展很快，不同地區(qū)和不同時期，商品房的價值差別很大，價格因素和商品房的增值因素對業(yè)主的感知價值比較敏感。因此，StSI 模型中感知價值體現(xiàn)為業(yè)主付出的機會成本和獲得之間的權(quán)衡。本文使用相對于業(yè)主個人花費的大量的金錢和時間是否物有所值和商品房升值空間兩個指標作為感知價值的觀測變量。

三、結(jié)語

本人結(jié)合自己的實際工作，對現(xiàn)有成功的顧客滿意度指數(shù)模型進行了改進，提出了房地產(chǎn)領(lǐng)域業(yè)主滿意度指數(shù)模型，在一定程度上，為房地產(chǎn)企業(yè)日后發(fā)展思路上提供了借鑒，同時我也相信以業(yè)主滿意度為宗旨的營銷理念，必將進一步推進我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

參考文獻：

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