導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇廉租房管理存在的問(wèn)題，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：廉租房；制度；問(wèn)題；對(duì)策

近些年，各地廉租房建設(shè)步伐較緩。但作為我國(guó)保障性住房體系的一個(gè)重要組成部分，在我國(guó)當(dāng)前中低收入階層比例較大的背景下，其建設(shè)和發(fā)展是必不可少的，如何分析并完善當(dāng)前的廉租房制度，是一個(gè)重要的問(wèn)題。本文以天津市廉租房項(xiàng)目為例。通過(guò)調(diào)查分析，試圖對(duì)這一問(wèn)題進(jìn)行探索。

一、我國(guó)廉租房制度發(fā)展歷程

1998年，《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》這一文件的頒布標(biāo)志著廉租房制度建設(shè)拉開(kāi)序幕。

1999年4月，建設(shè)部了《城鎮(zhèn)廉租房管理辦法》，首次對(duì)廉租房的的房源做出了明確的規(guī)定。

2003年底，我國(guó)正式實(shí)施由國(guó)土資源部、建設(shè)部等五部委共同印發(fā)的《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租房管理辦法》。新“辦法”相對(duì)舊“辦法”來(lái)說(shuō)。更完善了實(shí)施的可操作性。

2007年12月1日，建設(shè)部等9部委聯(lián)合頒布了《廉租房保障辦法》，標(biāo)志著廉租房制度的全面啟動(dòng)。

2008年3月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在總結(jié)個(gè)別地區(qū)廉租房建設(shè)過(guò)程中的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)后，下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)廉租住房質(zhì)量管理的通知》。

2010年十二五規(guī)劃中建議“強(qiáng)化各級(jí)政府職責(zé)，加大保障性安居工程建設(shè)力度。加快棚戶(hù)區(qū)改造，發(fā)展公共租賃住房，增加中低收入居民住房供給?！?/p>

二、天津廉租房建設(shè)基本情況

(一)天津市住房保障制度發(fā)展歷程

天津市住房保障制度發(fā)展歷程分為三階段。

第一階段：20世紀(jì)90年代初至2002年底，起步和探索階段。其中1998年至2000年，在北辰區(qū)普康里建設(shè)了2萬(wàn)平方米的廉租房。

第二階段：2003年至2007年上半年。逐步搭建住房保障體系。2003年天津市集中建設(shè)了4個(gè)項(xiàng)目、48萬(wàn)平方米、7282套廉租住房。2006年向“低?！焙偷蛽峒彝グl(fā)放租房補(bǔ)貼，發(fā)放補(bǔ)貼近4300戶(hù)。

第三階段：2007年下半年至今，進(jìn)一步完善住房保障制度。2008年5月1日，出臺(tái)了廉租房、經(jīng)濟(jì)租賃房、經(jīng)濟(jì)適用住房以及限價(jià)商品住房管理辦法，同時(shí)公布了住房保障工作五年發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃?！笆晃濉逼陂g，新建各類(lèi)保障性住房2400萬(wàn)平方米、33.5萬(wàn)套，發(fā)放租房補(bǔ)貼7.5萬(wàn)戶(hù)。天津市十二五期間計(jì)劃新增“三種補(bǔ)貼”7萬(wàn)戶(hù)。其中。廉租住房實(shí)物配租補(bǔ)貼0.5萬(wàn)戶(hù)，廉租住房租房補(bǔ)貼2.5萬(wàn)戶(hù)。

(二)目前天津市廉租房的補(bǔ)貼方式

天津市采取的補(bǔ)貼方式有三種：1、租金補(bǔ)貼。天津市國(guó)土資源與房屋管理局依據(jù)公布的廉租住房實(shí)物配租租金標(biāo)準(zhǔn)與住宅租賃指導(dǎo)租金的平’均值的差額、住房保障能力和城鎮(zhèn)居民住房水平等因素，確定租房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)及租房補(bǔ)貼面積標(biāo)準(zhǔn)。2、實(shí)物配租。即規(guī)定一個(gè)家庭僅限配租一套廉租房；2或3人的家庭，原則上配租一居室的單元房：超過(guò)3人的家庭，能配租二居室單元房。若3人家庭中屬于三代同居或家有年滿(mǎn)16周歲異性子女，也可配租二居室的單元房。3、公有住房租金核減。

(三)廉租房資金來(lái)源及房源情況

目前主要有五個(gè)方面的資金來(lái)源保障廉租房的建設(shè)：1、財(cái)政預(yù)算中的廉租房保障資金：2、住房公積金扣除貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用后的增值收益余額：3、土地出讓金中的專(zhuān)項(xiàng)資金；4、廉租房自身的租金收入：5、社會(huì)捐贈(zèng)及其他來(lái)源。

廉租房的房源主要有以下方面：政府新建、收購(gòu)的住房；社會(huì)捐贈(zèng)的住房；騰退的公產(chǎn)房；其他。

三、典型廉租房調(diào)查研究

筆者深入天津市河北區(qū)的北翔家園和宜白路北明新苑小區(qū)的住房，對(duì)其享受廉租房住房保障的家庭進(jìn)行了訪(fǎng)談。

北翔家園和北明新苑廉租房相對(duì)而立，分布在宜爽道兩側(cè)。附近有津工超市、天馨養(yǎng)老院天意分院、中國(guó)體育彩票和天津市河北圣賢門(mén)診部等。交通方便，附近有倉(cāng)聯(lián)莊站，公交車(chē)線(xiàn)路很多。

(一)訪(fǎng)談對(duì)象的家庭情況

訪(fǎng)談對(duì)象的年齡基本上在四五十歲左右，主要靠天津最低生活保障金維持基本生活，均有《天津市最低生活保障金領(lǐng)取證》。住戶(hù)大致分為三種情況：1、夫妻二人均沒(méi)有正式工作，有的甚至還要供孩子上學(xué)，孩子的生活費(fèi)成為家庭最大的花費(fèi)支出，生活過(guò)得很是艱辛。2、單親家庭，只能與自己的寵物為伴。3、沒(méi)有勞動(dòng)能力，持有殘疾證。無(wú)論哪種情況，低保金(2011年由月人均450元提高到480元)均是每個(gè)家庭唯一的經(jīng)濟(jì)來(lái)源。

(二)現(xiàn)在廉租住房的問(wèn)題及分析

通過(guò)調(diào)查，居民們對(duì)于廉租房的朝向、交通、物業(yè)、租金表示比較滿(mǎn)意(調(diào)查顯示物業(yè)費(fèi)基本不拖欠)，但也反映了一些廉租房的不足之處：

1、申請(qǐng)周期長(zhǎng)，退出機(jī)制不完善

居民們普遍反映入住時(shí)間太長(zhǎng)，有些家庭從舊住房被拆到入住現(xiàn)在廉租房，長(zhǎng)達(dá)了六年時(shí)間。

目前，廉租房房源與資金來(lái)源相對(duì)短缺的情況下，如何最大化這些資源的利用效率，使得資源確實(shí)能滿(mǎn)足確有需要的人，是廉租房制度建設(shè)的重要出發(fā)點(diǎn)和重要目標(biāo)。按目前有關(guān)規(guī)定，主要是通過(guò)嚴(yán)格審查申請(qǐng)者的實(shí)際生活情況。但現(xiàn)實(shí)中僅靠這一手段難以保證該目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。另外。對(duì)于入住廉租房之后，必須實(shí)行嚴(yán)格的退出機(jī)制，才能切實(shí)保證稀缺的廉租房資源不被特定團(tuán)體之外的人所占用。與獲得入住資格的審查核準(zhǔn)相比，退出機(jī)制的審查貌似沒(méi)有得到相應(yīng)的重視。使得資源用錯(cuò)了地方。

筆者在北翔家園進(jìn)行訪(fǎng)談時(shí)，小區(qū)中的廉租房住戶(hù)多次提到該小區(qū)廉租房的審查退出機(jī)制頗為不完善。執(zhí)行力度不夠。開(kāi)小轎車(chē)進(jìn)出的很多，也不乏開(kāi)高檔小轎車(chē)進(jìn)出的，居住人群并不完全符合廉租房的要求。

2、生活配套設(shè)施不健全、生活不便利

(1)周邊就業(yè)機(jī)會(huì)少，難以使家庭收入得到提高。住廉租房雖然使住戶(hù)租金支出減少。但由于目前廉租房一般居于較偏僻的地理位置。周邊就業(yè)機(jī)會(huì)大大減少。

(2)看病難。由于小區(qū)附近缺乏社區(qū)診所，許多居民反映就醫(yī)困難，就醫(yī)成本高的問(wèn)題。

(3)小區(qū)配套設(shè)施不完善。其一。健身器材缺失。在調(diào)查中，大多數(shù)小區(qū)沒(méi)有看見(jiàn)任何鍛煉身體的設(shè)備。這也引起了居民們的不滿(mǎn)。其二。治安存在問(wèn)題。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)小區(qū)中丟失自行車(chē)的問(wèn)題比較嚴(yán)重，盡管社區(qū)居民反映多次，要問(wèn)題一直沒(méi)有很好的解決。其三，公共廁所、路燈缺少。小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施不完善，造成了居民生活的不便。

篇2

[關(guān)鍵詞] 廉租房 問(wèn)題 對(duì)策

一、引言

廉租房是政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞剑蚍铣擎?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供的一種社會(huì)保障性質(zhì)的住房。從1998年國(guó)務(wù)院23號(hào)文《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》第一次明確提出“廉租房”的概念起，到2008年11月5日國(guó)務(wù)院總理主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，再次強(qiáng)調(diào)“加快建設(shè)保障性安居工程”，“加大對(duì)廉租住房建設(shè)支持力度”，我國(guó)的廉租房建設(shè)已經(jīng)經(jīng)歷了十載春秋。然而，截至2007年11月底，我國(guó)尚有900多萬(wàn)戶(hù)廉租房缺口?！皼](méi)錢(qián)建”、“不愿建”一直是制約我國(guó)廉租房建設(shè)的“老大難”問(wèn)題。

二、廉租房政策執(zhí)行中的問(wèn)題分析

1.地方政府缺位。廉租房是具有保障性質(zhì)的住房，廉租房制度是住房保障制度的重要組成部分。作為社會(huì)管理者，地方政府部門(mén)在廉租房建設(shè)中具有不可推卸的責(zé)任。然而，實(shí)施廉租房制度，地方政府不僅要犧牲土地出讓收入，更需要拿出資金投資建房。據(jù)權(quán)威分析，廉租房與房?jī)r(jià)成反比關(guān)系，廉租房供給每增加5％，就會(huì)迫使房?jī)r(jià)下降3%～4％。其后果必然影響當(dāng)?shù)氐耐恋爻鲎尳鹗找婧虶DP增長(zhǎng)速度，加之沒(méi)有明確的問(wèn)責(zé)機(jī)制，地方政府嚴(yán)重缺乏建設(shè)廉租房的積極性。

2.房源供給短缺。目前，我國(guó)的廉租房源主要來(lái)自：騰退的原有公房；最低收入家庭承租的現(xiàn)有公房；政府和單位出資興建、購(gòu)置的廉租房；社會(huì)捐贈(zèng)；其他渠道籌集的房源。然而，目前我國(guó)城市中的公有住房多數(shù)已在住房改革過(guò)程中出售給了個(gè)人，能夠騰退的并不多。政府和單位興建或購(gòu)置的廉租住房受到資金制約，社會(huì)捐贈(zèng)房源的數(shù)量也很有限。至于其他渠道的廉租房主要是租用的社會(huì)房源，隨著舊城改造速度加快，符合廉租標(biāo)準(zhǔn)的住房往往被劃入拆遷范圍之內(nèi)，這部分房源的數(shù)量在持續(xù)減少。房源的缺乏己經(jīng)成為制約我國(guó)廉租房制度發(fā)展的一個(gè)瓶頸。

3.缺乏足夠的資金支持。我國(guó)廉租房資金來(lái)源主要有：住房公積金的增值收益、財(cái)政預(yù)算撥款、直管公房的銷(xiāo)售和出租收入、福利彩票銷(xiāo)售收入和社會(huì)捐贈(zèng)等。其中，財(cái)政撥款是我國(guó)廉租房建設(shè)資金的主要來(lái)源渠道，政府壓力較大，經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)更是能力有限，無(wú)法提供充足的資金補(bǔ)貼廉租房的發(fā)展。住房公積金運(yùn)作效率低下，增值收益普遍較低。其他資金渠道也同樣面臨資金數(shù)量有限，不足以支持廉租房建設(shè)的困境。發(fā)展資金的壓力是我國(guó)廉租房制度發(fā)展的又一瓶頸。

4.運(yùn)作管理不完善。(1)準(zhǔn)入、退出管理不到位。首先，廉租房的申報(bào)、審核、公示制度不健全；其次，難以對(duì)廉租家庭收入變動(dòng)情況進(jìn)行跟蹤管理；再次，讓廉租戶(hù)騰退住房存在現(xiàn)實(shí)困難。(2)保障范圍過(guò)于狹窄。廉租房的分配對(duì)象主要是具有城市戶(hù)口的雙困難戶(hù)家庭，即滿(mǎn)足低保條件同時(shí)人均居住面積低于某一標(biāo)準(zhǔn)的家庭。許多地方政府的政策并未將城市流動(dòng)性低收入人群住房問(wèn)題納入政策范圍。(3)監(jiān)督管理存在漏洞。對(duì)廉租房使用狀況監(jiān)管力度不夠, 尤其對(duì)配租家庭違反廉租房政策、改變廉租房使用性質(zhì), 將廉租房轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或者閑置等行為的制約措施滯后。

三、完善我國(guó)現(xiàn)行廉租房制度的對(duì)策

1.明確地方政府職責(zé)。(1)提高地方政府對(duì)廉租房建設(shè)重要性的認(rèn)識(shí)。落實(shí)目標(biāo)責(zé)任制，明確責(zé)任部門(mén)，增強(qiáng)部門(mén)的責(zé)任意識(shí)，將廉租房建設(shè)納入對(duì)地方政府的考核中。(2)根據(jù)中央精神制定具體的做法和政策。建立專(zhuān)門(mén)的廉租房辦公室承擔(dān)廉租房的后期管理工作，負(fù)責(zé)廉租房的經(jīng)租、物業(yè)、維修等工作；落實(shí)住房保障工作機(jī)構(gòu)和專(zhuān)職工作人員的財(cái)政編制。

2.保證房源供給。(1)收購(gòu)空置的存量住房。我國(guó)目前空置房的數(shù)量很大，若政府出資以成本價(jià)或低于成本價(jià)收購(gòu)符合規(guī)定的空置住房，既可盤(pán)活空置住房資金，又可省去興建廉租住房所帶來(lái)的各種成本。(2)新建廉租房。除了政府，可以考慮將企業(yè)、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人納入到廉租房建設(shè)中來(lái)。運(yùn)用BOT、PPP等模式，既發(fā)揮私人部門(mén)在公共品建設(shè)中的作用，又可減輕地方政府負(fù)擔(dān)，實(shí)現(xiàn)雙贏。(3)鼓勵(lì)個(gè)人、社會(huì)捐贈(zèng)。如對(duì)住在各單位公房中的最低收入者實(shí)行由各單位負(fù)責(zé)減免或補(bǔ)貼房租、房地產(chǎn)公司按開(kāi)發(fā)量的20%上繳平價(jià)房源、利用“差價(jià)換房”置換出空余公房等。

3.拓寬廉租房融資渠道。(1)各地政府應(yīng)根據(jù)年度建設(shè)目標(biāo)，明確規(guī)定每年用于廉租房建設(shè)和租金補(bǔ)貼的財(cái)政預(yù)算資金、土地收益比例、公積金增值收益，從制度上保障每年用于廉租房建設(shè)的資金。(2)在財(cái)政資源有限的情況下，政府可以給予適當(dāng)?shù)恼邇?yōu)惠或貸款擔(dān)保，鼓勵(lì)房地產(chǎn)商積極參與到廉租房的開(kāi)發(fā)中來(lái)。(3)可以考慮建立廉租房建設(shè)專(zhuān)項(xiàng)資金, 如房地產(chǎn)信托投資基金、住房債券的留存資金、按商品房建筑面積提取的廉租房基金,以及發(fā)行住房福利彩票等。

4.完善廉租房運(yùn)作管理機(jī)制。(1)建立嚴(yán)格的準(zhǔn)入、退出機(jī)制。對(duì)不同層次的家庭收入線(xiàn)進(jìn)行定量分類(lèi)，加快建立以個(gè)人消費(fèi)信貸、資信評(píng)估等信用制度為主的社會(huì)信用體系。通過(guò)信用信息數(shù)據(jù)的采集、查詢(xún)等，進(jìn)行定期檢查、動(dòng)態(tài)管理。(2)適當(dāng)擴(kuò)大廉租房覆蓋范圍。根據(jù)地方政府情況，將城市流動(dòng)性低收入人群納入政策保障范圍。對(duì)不符合廉租住房條件，又沒(méi)有能力購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的居民，可以推出“租賃型經(jīng)濟(jì)適用房”，給予相應(yīng)財(cái)政補(bǔ)貼，鼓勵(lì)其自置住房或租房。(3)加大監(jiān)管力度。建立廉租房管理監(jiān)督機(jī)構(gòu)、個(gè)人信用制度與個(gè)人收入申報(bào)機(jī)制, 大力推行廉租房管理運(yùn)營(yíng)信息披露制度, 鼓勵(lì)全體社會(huì)公眾及媒體參與政策監(jiān)督, 促使廉租房制度公平、公正、公開(kāi)地全面推廣。

參考文獻(xiàn)：

篇3

關(guān)鍵詞：保障性住房；制度建設(shè)；監(jiān)管機(jī)制

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1007―7685（2014）04―0020―04

我國(guó)保障性住房主要面向中低收入者，為其提供中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，有效解決這部分群體的住房問(wèn)題。但我國(guó)保障性住房制度設(shè)計(jì)仍存在一定問(wèn)題，導(dǎo)致保障性住房相關(guān)政策在實(shí)施過(guò)程中出現(xiàn)偏差。因此，研究建立保障性住房監(jiān)管與法律制度，是我國(guó)保障性住房建設(shè)亟待解決的重要問(wèn)題。

一、保障性住房制度建設(shè)現(xiàn)狀

（一）我國(guó)保障性住房制度體系已逐步建成

保障性住房是專(zhuān)門(mén)針對(duì)中低收入家庭建設(shè)的具有社會(huì)保障性質(zhì)的特殊住房，通常是指根據(jù)國(guó)家政策以及法律法規(guī)的規(guī)定，由政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌，提供給特定的人群使用，并且對(duì)該類(lèi)住房的建造標(biāo)準(zhǔn)和銷(xiāo)售價(jià)格或租金標(biāo)準(zhǔn)給予限定，起社會(huì)保障作用的住房。目前，我國(guó)保障性住房包括廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品住房，這種類(lèi)型的住房有別于完全由市場(chǎng)形成價(jià)格的商品房。與保障性住房建設(shè)實(shí)踐相適應(yīng)，我國(guó)住房保障制度建設(shè)方興未艾，形成由幾部較為重要的低位階立法和各級(jí)政府的規(guī)范性文件為主的法律體系，基本形成以不同類(lèi)型保障性住房為調(diào)整對(duì)象的廉租房制度、經(jīng)濟(jì)適用房制度和公租房制度。較具代表性的立法及相關(guān)文件有《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》、《廉租住房保障辦法》、《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》等。目前，保障性住房的分配、退出、責(zé)任約束機(jī)制等已初步作出規(guī)定。

（二）積極探索保障性住房管理手段

隨著保障性住房建設(shè)立法的陸續(xù)出臺(tái)、建設(shè)資金的逐步增加，保障性住房資金管理以及竣工后的準(zhǔn)人、退出和運(yùn)營(yíng)等問(wèn)題成為需要各級(jí)政府解決的首要任務(wù)。經(jīng)過(guò)多年積極探索，目前，上海市建立的信息化核對(duì)機(jī)制、成都市建立的住房保障管理信息系統(tǒng)具有一定的借鑒意義，但相對(duì)于保障性住房制度建設(shè)需求而言，相關(guān)管理機(jī)制仍處于滯后和不規(guī)范的摸索階段。

二、保障性住房制度建設(shè)存在的問(wèn)題

我國(guó)保障性住房制度建設(shè)的問(wèn)題主要體現(xiàn)為制度供給與需求之間存在缺口。一方面，現(xiàn)有保障性住房法律制度缺失，難以為后續(xù)管理工作提供法律保證；另一方面，保障性住房管理手段存在局限性，無(wú)法有效解決保障性住房領(lǐng)域存在的復(fù)雜問(wèn)題。

（一）保障性住房法律制度缺失，無(wú)法為管理機(jī)制的建立提供支撐與保證

目前，我國(guó)保障性住房相關(guān)法律制度框架已初具雛形，但在形式上僅體現(xiàn)為一些低位階立法和規(guī)范性文件，相關(guān)法律條款規(guī)定模糊，缺乏可操作性。

第一，保障性住房法律建設(shè)滯后。一般講，較完備的保障性住房法律體系包括關(guān)于住房、金融、稅收相關(guān)的法律及保障性住房的進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn)、保障方式、資源籌集等具體管理模式。而我國(guó)保障性住房相關(guān)法律政策多是各地政府以通知、指導(dǎo)意見(jiàn)或辦法等形式，存在較大的隨意性和不確定性。雖在2007年針對(duì)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的管理出臺(tái)了相關(guān)辦法，但層次較低，僅為政策性法規(guī)文件，在實(shí)踐操作過(guò)程中導(dǎo)致執(zhí)法依據(jù)不足、責(zé)任約束不強(qiáng)等問(wèn)題。

第二，中央及地方政府的責(zé)任缺失與職能錯(cuò)位。按照我國(guó)保障性住房籌資制度相關(guān)規(guī)定，地方政府是籌資主體，中央財(cái)政支出位居其后。2011年，全國(guó)計(jì)劃建設(shè)城鎮(zhèn)保障性住房1000萬(wàn)套，所需資金約1.3萬(wàn)億元。其中，中央政府投入僅占11.7%，地方政府籌資壓力巨大。同時(shí)，在“土地財(cái)政”和以GDP增長(zhǎng)為代表的政績(jī)考核制度下，我國(guó)地方政府將土地、資金和政策支持過(guò)多傾注到商品房市場(chǎng)，對(duì)于保障性住房的供給明顯不足。如，在供地比例上，按照2010年全國(guó)土地供應(yīng)計(jì)劃規(guī)定，商品住房用地總量高達(dá)67%，棚戶(hù)區(qū)改造占20%，而廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房?jī)H占4%和9%。從保障性住房用地完成情況看，據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2007年和2008年，全國(guó)僅有上海市達(dá)到保障性住房規(guī)定的用地完成率；2009年，僅上海和天津達(dá)標(biāo)；2010年，除武漢、上海、天津、北京、深圳等城市達(dá)標(biāo)，其他城市均未達(dá)標(biāo)。

第三，在退出環(huán)節(jié)缺少法律保障和政策扶持。在保障性住房的退出環(huán)節(jié)，法律制度的“硬約束”缺乏是導(dǎo)致保障性住房管理機(jī)制無(wú)法順利實(shí)施的重要原因。一方面，我國(guó)現(xiàn)有法律規(guī)定僅以合同的形式對(duì)保障性住房的進(jìn)入和退出進(jìn)行相關(guān)“軟約束”。對(duì)不再符合廉租房條件的居民僅以“責(zé)令限期退回”、“按合同約定，調(diào)整租金”、“5年內(nèi)不得再申請(qǐng)保障性住房”等方式進(jìn)行處理，沒(méi)有明確規(guī)定對(duì)逾期不退回者的強(qiáng)制措施，制裁力度不夠。相關(guān)處罰機(jī)制在執(zhí)行過(guò)程中由于缺乏具體的可操作性的實(shí)施細(xì)則及相關(guān)部門(mén)的積極配合，使得退出制度形同虛設(shè)，無(wú)法對(duì)保障性住房市場(chǎng)供給狀況進(jìn)行有效管理。另一方面，對(duì)不再符合享受保障房條件的低收入家庭缺少過(guò)渡性扶持政策，也是導(dǎo)致退出機(jī)制實(shí)施低效的重要原因之一。大多數(shù)低收入家庭在退出保障房后短時(shí)間內(nèi)尚不具備購(gòu)買(mǎi)和租賃商品房的資金實(shí)力。這部分群體處于中等偏下收入階層，在無(wú)外來(lái)支持時(shí)有可能“居無(wú)定所”，因而容易出現(xiàn)違規(guī)不退出行為。

第四，我國(guó)保障性住房需求旺盛和供給乏力矛盾的根源在于制度設(shè)計(jì)缺陷。在保障性住房需求層面，一方面，分稅制改革、房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管制度不健全以及商業(yè)銀行的信貸政策，均在不同層面助推商品房?jī)r(jià)格居高不下；另一方面，住房公積金制度不完善、現(xiàn)行收入分配格局不合理制約我國(guó)居民對(duì)商品房的購(gòu)買(mǎi)能力。在保障性住房供給層面，民營(yíng)企業(yè)進(jìn)入保障性住房建設(shè)遭遇制度瓶頸。如，2007年《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目利潤(rùn)按不高于3%核定。這顯然對(duì)民營(yíng)企業(yè)的進(jìn)入缺少積極有效的鼓勵(lì)和支持。

（二）保障性住房管理機(jī)制缺陷，影響制度建設(shè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)

首先，準(zhǔn)人機(jī)制不健全導(dǎo)致公平受損。保障性住房的供給對(duì)象并非全體居民，而是那些缺乏基本居住條件的低收入群體。為此，必須對(duì)保障性住房的準(zhǔn)入條件進(jìn)行嚴(yán)格設(shè)定，把好分配關(guān)。然而，我國(guó)保障性住房進(jìn)入機(jī)制不論在最初設(shè)計(jì)、執(zhí)行過(guò)程還是在事后監(jiān)管中都存在不足。目前，各大城市對(duì)保障性住房進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn)各有不同，但主要以家庭收入作為主要?jiǎng)澐忠罁?jù)。由于我國(guó)尚未建立完整的個(gè)人收入核查體系，在執(zhí)行過(guò)程中，囿于“低收入”、“中低收入”等標(biāo)準(zhǔn)都是較寬泛的概念、居民就業(yè)及居民收入的多元化、中低收入群體工作及收入水平的不穩(wěn)定性以及我國(guó)個(gè)人家庭信息制度不健全等因素，導(dǎo)致家庭收入統(tǒng)計(jì)工作難以準(zhǔn)確進(jìn)行，虛報(bào)瞞報(bào)收入騙取保障性住房現(xiàn)象在一定范圍內(nèi)存在。

其次，價(jià)格監(jiān)管機(jī)制設(shè)計(jì)不合理。一方面，經(jīng)濟(jì)適用房定價(jià)不合理。我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)行“被減免掉的成本加成”的價(jià)格監(jiān)管模式，即在減免經(jīng)濟(jì)適用房部分開(kāi)發(fā)成本的基礎(chǔ)上，加上3%的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)、管理費(fèi)、利息和稅金等，用成本價(jià)格而不是市場(chǎng)價(jià)格作為經(jīng)濟(jì)適用房的監(jiān)管價(jià)格。但實(shí)際中，居民可支配收入與住房支出之間仍存在較大差距。另一方面，廉租房租賃價(jià)格監(jiān)管不到位。廉租房實(shí)行政府定價(jià)，政府制定監(jiān)管價(jià)格的核心是解決家庭收入與租金標(biāo)準(zhǔn)之間的關(guān)系問(wèn)題。我國(guó)廉租房租金在宏觀層面受到政府相關(guān)政策支持和財(cái)政投入、房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、相關(guān)法律及行政調(diào)節(jié)政策以及通貨膨脹因素的影響，在微觀層面受到城鎮(zhèn)低收入家庭收入水平以及同期房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格等因素的影響。并且，在租金標(biāo)準(zhǔn)制定過(guò)程中還要綜合考慮折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、房屋價(jià)格等方面因素，因此，相對(duì)復(fù)雜，監(jiān)管較難。目前，城市廉租房建設(shè)進(jìn)展緩慢，覆蓋面積小，部分地方政府缺乏建立和完善廉租房供給制度的積極性。由于資金籌集渠道狹窄，缺乏穩(wěn)定規(guī)范的資金供給，廉租房的建設(shè)和管理無(wú)法順利進(jìn)行，無(wú)法有效發(fā)揮廉租房的保障作用。

再次，地方政府推行保障性住房的激勵(lì)機(jī)制設(shè)計(jì)不合理。一方面，現(xiàn)有土地財(cái)政制度下，地方政府更傾向于將土地以?huà)炫普袠?biāo)的方式進(jìn)行高價(jià)出售，提高地方財(cái)政收入，缺少將土地用于保障性住房建設(shè)的動(dòng)力；另一方面，中央對(duì)地方政府的績(jī)效考核制度更多傾向于cDP等經(jīng)濟(jì)型指標(biāo)，反向刺激地方政府將土地、財(cái)力和人力投入到更符合“成本――收益”效益的項(xiàng)目工程，導(dǎo)致中央每年制定的保障性住房建設(shè)計(jì)劃都無(wú)法按期完成。

復(fù)次，保障性住房管理體制不健全，后續(xù)運(yùn)營(yíng)專(zhuān)業(yè)化程度較低。隨著保障性住房陸續(xù)建成，后續(xù)運(yùn)營(yíng)管理問(wèn)題日漸凸顯。保障性住房后續(xù)運(yùn)營(yíng)涉及房屋維修、租金收取、物業(yè)管理等多方面工作，具有較強(qiáng)的政策性、動(dòng)態(tài)性、連貫性以及專(zhuān)業(yè)性，需要專(zhuān)門(mén)的運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)保障運(yùn)營(yíng)。然而，目前我國(guó)大多數(shù)城市均未設(shè)立明確而專(zhuān)門(mén)的保障性住房運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)，相關(guān)辦事機(jī)構(gòu)往往掛靠在市、縣的房管局，也沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的從業(yè)人員，導(dǎo)致該項(xiàng)運(yùn)營(yíng)管理工作無(wú)法順利開(kāi)展。

最后，監(jiān)督錯(cuò)位與缺位是導(dǎo)致我國(guó)保障性住房制度實(shí)施低效的原因。長(zhǎng)期以來(lái)，既當(dāng)“裁判員”又當(dāng)“運(yùn)動(dòng)員”的保障性住房行政監(jiān)督機(jī)制，不僅無(wú)法對(duì)保障住房建設(shè)進(jìn)行有效管理，也缺少對(duì)公共權(quán)力的有效制約，導(dǎo)致公共權(quán)力監(jiān)督缺位。不論在立法監(jiān)督、司法監(jiān)督還是社會(huì)監(jiān)督層面，都存在法律制度不健全、監(jiān)督機(jī)制不完善以及實(shí)施機(jī)制不合理等問(wèn)題，極易導(dǎo)致公共權(quán)力運(yùn)行錯(cuò)位，保障性住房建設(shè)制度運(yùn)行最終偏離公共性軌道，違背實(shí)現(xiàn)公共利益最大化的設(shè)計(jì)初衷和本質(zhì)要求。

三、改進(jìn)保障性住房制度的對(duì)策建議

基于保障性住房制度的經(jīng)濟(jì)學(xué)特征及目前我國(guó)保障性住房建設(shè)中存在的問(wèn)題，推進(jìn)保障性住房建設(shè)的關(guān)鍵在于：一方面，在充分認(rèn)清保障性住房“準(zhǔn)公共產(chǎn)品”屬性的基礎(chǔ)上，以“公平正義”為價(jià)值原則，以“住有所居”為核心目標(biāo)，完善保障性住房監(jiān)管機(jī)制；另一方面，將最優(yōu)監(jiān)管機(jī)制設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)化為具體、可操作性的法律制度，實(shí)現(xiàn)監(jiān)管機(jī)制設(shè)計(jì)與法律制度建設(shè)的有效對(duì)接。

（一）通盤(pán)考量保障性住房制度建設(shè)與監(jiān)管機(jī)制設(shè)計(jì)

保障性住房制度應(yīng)彰顯公平正義的價(jià)值原則，可從三個(gè)層面人手，分別解決地區(qū)不公、城鄉(xiāng)不公和城市群體不公問(wèn)題。一是建立全國(guó)統(tǒng)一的保障性住房管理機(jī)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)對(duì)戶(hù)籍、產(chǎn)籍、地籍等信息的統(tǒng)一管理，逐步建立全國(guó)范圍內(nèi)統(tǒng)一的保障性住房制度。二是逐步消除城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，以實(shí)際居住地和工作性質(zhì)為居民戶(hù)口劃分依據(jù)，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村宅基地制度和城鎮(zhèn)保障性住房制度的互通，有條件的可雙向切換。三是加大針對(duì)“夾心層”群體的公共租賃房建設(shè)，降低外來(lái)人口戶(hù)籍準(zhǔn)入門(mén)檻，滿(mǎn)足不同收入群體的多元化需求。據(jù)此，可以將我國(guó)保障性住房制度建設(shè)規(guī)劃為兩個(gè)發(fā)展階段：一是在5―10年內(nèi)，對(duì)現(xiàn)有制度進(jìn)行統(tǒng)籌與整合，構(gòu)建適度集中、有序組合、無(wú)縫銜接的多元制度。二是在下一個(gè)10～20年內(nèi)，在全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)行保障性住房制度的統(tǒng)籌與整合，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌可切換、制度內(nèi)部可流轉(zhuǎn)，并最終實(shí)現(xiàn)“住有所居”的價(jià)值目標(biāo)。

（二）完善保障性住房監(jiān)管機(jī)制設(shè)計(jì)

第一，健全準(zhǔn)入機(jī)制。一是根據(jù)各地實(shí)際情況，制定科學(xué)、合理的申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)和價(jià)格、租金水平，以實(shí)際居住和工作地而非戶(hù)籍所在地為依據(jù)劃分申請(qǐng)對(duì)象。二是構(gòu)建多部門(mén)、逐層級(jí)聯(lián)動(dòng)審查機(jī)制，加強(qiáng)公示制度和群眾監(jiān)督機(jī)制的建設(shè)。三是適時(shí)取消搖號(hào)制和排隊(duì)制，以家庭綜合生活水平為主要標(biāo)準(zhǔn)對(duì)符合條件的申請(qǐng)者進(jìn)行科學(xué)排序，對(duì)特困、殘障等特殊群體優(yōu)先考慮。第二，強(qiáng)化保障對(duì)象管理，嚴(yán)格執(zhí)行退出機(jī)制。一是建立定期審核和不定期入戶(hù)檢查相結(jié)合的動(dòng)態(tài)監(jiān)控機(jī)制。由專(zhuān)設(shè)核查機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)執(zhí)行，同時(shí)疏通社區(qū)群眾監(jiān)督、舉報(bào)和輔助調(diào)查的渠道。二是制定獎(jiǎng)懲結(jié)合的激勵(lì)機(jī)制。一方面，加大對(duì)違規(guī)申請(qǐng)和違規(guī)不退還行為的處罰力度。另一方面，加大政府稅收減免、貸款優(yōu)惠以及經(jīng)濟(jì)補(bǔ)貼力度，提高居民退出的主動(dòng)性。第三，實(shí)現(xiàn)住房補(bǔ)貼多樣化。將保障性住房補(bǔ)貼直接發(fā)放給購(gòu)房戶(hù)或租房戶(hù)，而非住房供給方即開(kāi)發(fā)商，以此直接提升居民的購(gòu)房或租房能力。第四，完善公共權(quán)力監(jiān)督機(jī)制。一是加強(qiáng)以行政監(jiān)督為主導(dǎo)的內(nèi)部監(jiān)督。二是實(shí)現(xiàn)立法監(jiān)督、司法監(jiān)督和社會(huì)監(jiān)督相結(jié)合的外部監(jiān)督。

篇4

[關(guān)鍵詞]審計(jì)調(diào)查 廉租住房建設(shè) 關(guān)注民生 保障方式

為了全面了解全市廉租住房保障制度的落實(shí)情況,確保專(zhuān)項(xiàng)資金落到實(shí)處,保證惠民政策發(fā)揮其應(yīng)有的作用,著重反映全市解決低收入家庭住房政策的執(zhí)行情況,揭示廉租住房資金在籌集、管理、使用等環(huán)節(jié)可能存在的問(wèn)題,提出可行性建議,促進(jìn)住房保障體系的健康發(fā)展。筆者對(duì)全市廉租住房保障資金的籌集、分配、管理、使用情況進(jìn)行了審計(jì)調(diào)查。

一、審計(jì)調(diào)查中發(fā)現(xiàn)存在的問(wèn)題

(一)政策法規(guī)不完善。住房保障制度目前還沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的公共住房政策法規(guī),保障對(duì)象、標(biāo)準(zhǔn)、水平、資金來(lái)源、管理機(jī)構(gòu)及職責(zé)范圍等方面沒(méi)有法律依據(jù),靠政府成立臨時(shí)機(jī)構(gòu)去抓,會(huì)出現(xiàn)職責(zé)不清、執(zhí)行不力的問(wèn)題,影響了保障工作的具體實(shí)施。同時(shí),在實(shí)際操作中,無(wú)法核實(shí)入住對(duì)象的家庭真實(shí)收入、住房狀況,容易出現(xiàn)非保障對(duì)象混入保障范圍,引起部分真正需保障對(duì)象的不滿(mǎn)。

(二)建設(shè)資金缺口大。國(guó)家對(duì)中西部地區(qū)實(shí)物配租專(zhuān)項(xiàng)補(bǔ)助比例為300元/平方米,約占廉租住房單套建造成本的20%(以8萬(wàn)元/套計(jì)算),地方財(cái)政需負(fù)擔(dān)80%,資金的籌措壓力大,再加上居住點(diǎn)的路、水、電等配套設(shè)施的不完善以及老、舊小區(qū)的改造,作為大多數(shù)是“吃飯財(cái)政”的地方政府更是負(fù)擔(dān)沉重,無(wú)以為繼。

(三)保障方式有缺陷。上級(jí)要求繼續(xù)加大廉租住房的新建力度,采取實(shí)物配租的主要保障方式,地方政府由于土地、資金等問(wèn)題影響建設(shè)進(jìn)度,投入資金多,解決保障對(duì)象的數(shù)量有限,難以達(dá)到理想效果。拿市城區(qū)舉例,到2011年要實(shí)現(xiàn)“應(yīng)保盡?！蹦繕?biāo),還需要建設(shè)廉租住房8016套,僅建造成本就達(dá)6.4億元(8萬(wàn)元/套計(jì)算),還不包括征地拆遷、配套設(shè)施、必要的裝修等費(fèi)用,僅靠地方政府投資是個(gè)不可能完成的任務(wù)。

(四)工程質(zhì)量有隱憂(yōu)。廉租房建設(shè)的具體要求是當(dāng)年計(jì)劃、當(dāng)年征地拆遷、當(dāng)年建設(shè)交房。但由于多種原因,每年按程序把前期工作完成后,要到8月份才開(kāi)工,最遲的10月份才開(kāi)工,而此項(xiàng)工作又是省市考核的十件實(shí)事之一,要求春節(jié)前必須交鑰匙入住,因此現(xiàn)場(chǎng)施工日期很短,很難保證工程質(zhì)量不出問(wèn)題。

二、今后發(fā)展建議

(一)建立財(cái)政投入和社會(huì)籌集相結(jié)合的廉租住房投融資體制。一是地方財(cái)政將住房保障資金納入年度預(yù)算;二是住房公積金部分增值收益可用于廉租房建設(shè);三是提高土地出讓金收益中用于廉租住房保障資金的比例;四是廉租房租金實(shí)行專(zhuān)戶(hù)管理,專(zhuān)款專(zhuān)用。

(二)建立常德市住房保障體系建設(shè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組與各責(zé)任部門(mén)合力共建的建設(shè)管理新格局。對(duì)市城區(qū)廉租住房建設(shè),在管理上逐步建立一城四區(qū)聯(lián)動(dòng)機(jī)制,實(shí)行計(jì)劃統(tǒng)籌、分片建設(shè)、社區(qū)管理、通力協(xié)作的新模式。

(三)完善保障方式?？紤]到地方政府負(fù)擔(dān)過(guò)重的問(wèn)題,建議將廉租住房管理推向社會(huì),由物業(yè)公司進(jìn)行后勤管理等工作,政府給予一定的補(bǔ)貼。也可視情況采取對(duì)廉租住房進(jìn)行出售的模式,由保障對(duì)象購(gòu)買(mǎi)廉租房,擁有產(chǎn)權(quán),政府給予一定的購(gòu)房補(bǔ)貼,居住點(diǎn)管理實(shí)行市場(chǎng)化。再有對(duì)部分保障對(duì)象直接采取政府給予定額貨幣補(bǔ)貼的辦法,由保障對(duì)象到市場(chǎng)上去購(gòu)房、租房,以緩解目前房源短缺的困難。

(四)配套法律法規(guī)。建議上級(jí)部門(mén)制定《住宅法》,從立法上規(guī)范住房保障對(duì)象、標(biāo)準(zhǔn)、資金、管理等內(nèi)容,不能讓地方政府成為慈善機(jī)構(gòu);制定《住房保障對(duì)象收入認(rèn)定辦法》等相關(guān)法規(guī),明確機(jī)構(gòu)職責(zé)和收入認(rèn)定方式、手段,確保對(duì)申請(qǐng)對(duì)象進(jìn)行收入的真實(shí)認(rèn)定,讓惠民政策切實(shí)落到實(shí)處。

三、審計(jì)部門(mén)在廉租房體系的建設(shè)過(guò)程中應(yīng)當(dāng)發(fā)揮積極作用

結(jié)合工作實(shí)際,如何做好廉租住房建設(shè)工程審計(jì)工作,成為擺在我們審計(jì)人面前的一項(xiàng)重要課題。推行廉租房制度的最大困難,就是資金缺口。資金,才是廉租房的“地基”,所以說(shuō)推進(jìn)廉租房建設(shè)關(guān)鍵是保障建設(shè)資金,同時(shí)建立起切實(shí)可行、行之有效的審批制度。審計(jì)部門(mén)應(yīng)當(dāng)發(fā)揮其監(jiān)督職能,對(duì)廉租房體系建設(shè)的各個(gè)環(huán)節(jié)開(kāi)展檢查及評(píng)價(jià)。

一是要全面掌握廉租住房的資金來(lái)源渠道和規(guī)模、資金的管理和使用情況。我們重點(diǎn)要對(duì)資金籌集渠道是否合規(guī),資金到位是否及時(shí)并滿(mǎn)足工程建設(shè)的需要,有無(wú)建設(shè)資金不落實(shí)、不到位的問(wèn)題。建設(shè)單位是否按照國(guó)家規(guī)定合理、合法地管理、使用建設(shè)資金,有無(wú)擠占、轉(zhuǎn)移、挪用和重大損失浪費(fèi)問(wèn)題。

二是要加強(qiáng)廉租住房工程建設(shè)程序的審核。建設(shè)程序是指基本建設(shè)項(xiàng)目從決策、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工到竣工驗(yàn)收整個(gè)過(guò)程中各個(gè)階段及其先后順序。它們之間有著嚴(yán)格的先后次序,各級(jí)承擔(dān)廉租住房的建設(shè)單位必須按照國(guó)家法律、法規(guī)相關(guān)方面的規(guī)定“按部就班”的進(jìn)行。

篇5

1我國(guó)廉租房制度問(wèn)題現(xiàn)狀及原因分析

作為我國(guó)住房保障制度的重要組成部分，國(guó)家對(duì)廉租房制度非常重視，也配套出來(lái)了一系列相應(yīng)的法規(guī)政策，許多地方也推行了針對(duì)性的地方性廉租房政策。在政策制度的指引下，各地開(kāi)展了行之有效的廉租房制度。但囿于種種因素制約，廉租房制度依然躺在襁褓之中。困擾廉租房建設(shè)躊躇不前有其深刻的制度原因:

1.1土地和資金瓶頸制約廉租房制度實(shí)施

廉租房建設(shè)一般有兩個(gè)條件，一是土地，二是資金，這二者構(gòu)成了廉租房建設(shè)的瓶頸。就土地而言，城市用于建設(shè)的用地總量是確定的，為了降低成本，用于建設(shè)廉租房的土地必須是劃撥而不是出讓?zhuān)侨绻糜诮ㄔO(shè)廉租房的土地劃撥多了，那么用于出讓而獲得財(cái)政資金的土地就會(huì)減少。這對(duì)于各級(jí)政府來(lái)說(shuō)是一個(gè)兩難問(wèn)題。政府面臨著是急于取得城市各項(xiàng)發(fā)展急需的資金，把這些資金用于投資建設(shè)，加快本地區(qū)的GDP增速，還是放棄這個(gè)利益，給老百姓無(wú)償建房，同時(shí)又貼進(jìn)去更多資金的兩難處境。就資金而言，作為地方主要財(cái)政收入的土地出讓金及公積金增值收益是廉租房建設(shè)的主要資金來(lái)源。如果沒(méi)有強(qiáng)有力的法律約束，地方政府注定會(huì)缺乏提供資金的動(dòng)力，繼而會(huì)造成房源難以為繼并形成惡性循環(huán)。這種狀況在現(xiàn)實(shí)情況下是難以避免的。另外還有一個(gè)重要的情況就是廉租房源的供應(yīng)量和當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)成反比，供應(yīng)越多，房?jī)r(jià)就越不可能上漲，這也意味著也越不可能為當(dāng)?shù)卣畮?lái)更多的稅費(fèi)收入。另外，在廉租房建設(shè)過(guò)程中，公共住房的購(gòu)建和維修、租金補(bǔ)貼等都需要有大額、穩(wěn)定、持續(xù)的資金作保證。因此，我國(guó)雖然在很多城市建立了廉租房制度，但由于城市土地資源的有限，城市財(cái)政預(yù)算安排資金的不足以及缺乏其他穩(wěn)定的廉租住房資金來(lái)源渠道，廉租住房制度實(shí)施面臨著許多困難。

1.2廉租房準(zhǔn)入與退出機(jī)制尚未完善

（1）廉租房準(zhǔn)入機(jī)制尚不完善。

廉租房準(zhǔn)入機(jī)制尚未解決租住標(biāo)準(zhǔn)的制定、申請(qǐng)資格的認(rèn)定這兩個(gè)技術(shù)性問(wèn)題。廉租房的現(xiàn)行保障對(duì)象的確定是根據(jù)建設(shè)部2005年制定的《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房申請(qǐng)、審核及退出管理辦法》的有關(guān)條款。該辦法規(guī)定申請(qǐng)廉租住房保障的城市家庭應(yīng)具備一系列條件:申請(qǐng)保障家庭其人均收入應(yīng)符合當(dāng)?shù)亟Y(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際制定的收入標(biāo)準(zhǔn)：申請(qǐng)保障家庭現(xiàn)在的人均住房面積應(yīng)該符合所在地政府確定的面積標(biāo)準(zhǔn)：申請(qǐng)保障家庭成員中最少要有一人是非農(nóng)業(yè)常住戶(hù)口：申請(qǐng)保障的家庭成員之間應(yīng)該具有法定的撫養(yǎng)、扶養(yǎng)或者贍養(yǎng)關(guān)系以及符合各地結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際制定的各自的保障標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)這些標(biāo)準(zhǔn)，我們國(guó)家現(xiàn)在的廉租房保障對(duì)象，約占整個(gè)城市家庭的十分之一左右。國(guó)務(wù)院在2007年下半年頒布的《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》中計(jì)劃到2010年即“十一五”規(guī)劃期末，將廉租住房制度保障范圍由城市最低收入住房困難家庭擴(kuò)大到低收入住房困難家庭。城市最低收入住房困難家庭和低收入住房困難家庭二者合計(jì)達(dá)整個(gè)城市家庭的五分之一。隨著覆蓋面的擴(kuò)大和實(shí)現(xiàn)日期的日益臨近，廉租房保障任務(wù)的壓力也越來(lái)越大。不完善的廉租房準(zhǔn)入機(jī)制為廉租房建設(shè)發(fā)展設(shè)置了障礙。業(yè)形象并加以宣傳倡導(dǎo)。

（2）廉租房退出機(jī)制尚不完善。

廉租房退出機(jī)制必須進(jìn)行科學(xué)的設(shè)計(jì)，以避免有人從中謀取不當(dāng)利益。這是因?yàn)榱庾》康氖袌?chǎng)租金有可能存在巨大的利益差價(jià)，這也意味著其中具有巨大的獲利空間。廉租房保障對(duì)象即使在最嚴(yán)格的審批程序下獲得廉租住房，也有可能冒著道德風(fēng)險(xiǎn)謀取利益并將其所得用于改善其基本生活條件。如何防范和避免這種現(xiàn)象的發(fā)生，在滿(mǎn)足保障目的的同時(shí)，又不至于使廉租房成為新的牟利工具，這是廉租房保障制度設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)予考慮的重要內(nèi)容。然而目前我國(guó)廉租房退出機(jī)制還存在許多不完善的地方，從而影響廉租房建設(shè)的發(fā)展。

（3）保障對(duì)象覆蓋率偏低，城鄉(xiāng)一體化保障體制缺失。

根據(jù)《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》規(guī)定，廉租住房主要解決最低收入家庭的住房困難。按照中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒采用的城鎮(zhèn)家庭收入分組方法，最低收入家庭占城鎮(zhèn)家庭總戶(hù)數(shù)的10%。這種方法只能測(cè)算出最低收入家庭的大致數(shù)量范圍，無(wú)法提供具體哪些家庭是最低收入家庭。這也就是說(shuō)，最低收入家庭實(shí)際上只具有概念意義，沒(méi)有明確指向，因而無(wú)法具體指導(dǎo)廉租住房政策的實(shí)施。在各地實(shí)踐中，在沒(méi)有其他更科學(xué)的衡量標(biāo)準(zhǔn)的情況下，城市居民最低生活保障金提供了一個(gè)判定城市居民貧困程度的收入標(biāo)準(zhǔn)。這對(duì)于在短期內(nèi)確定廉租對(duì)象提供了極大的便利。但是，廉租對(duì)象普遍被限定在城市低保戶(hù)范圍之內(nèi)，這在一定程度上縮小了廉租住房保障對(duì)象的范圍。

2對(duì)策分析

（1）加大對(duì)政府參與監(jiān)督力度，保證廉租房制度的實(shí)施。

廉租房制度濃厚的保障色彩決定了政府在廉租房制度中的主體地位。其主體地位意味著兩點(diǎn)一是政府必須積極的參與，以解決低收入家庭的居住問(wèn)題為己任，認(rèn)真履行其主體地位。因此必須加強(qiáng)對(duì)地方政府的監(jiān)督，將廉租房制度作為考核其地方政績(jī)的一部分：二是不能僅僅依靠政府來(lái)完全解決廉租房問(wèn)題。地方政府一方面利用其對(duì)土地所有權(quán)的控制，通過(guò)優(yōu)惠條件與開(kāi)發(fā)商、其他金融機(jī)構(gòu)合作共同完成廉租房建設(shè)，同時(shí)對(duì)廉租房地段進(jìn)行控制，避免廉租房集中建設(shè)現(xiàn)象的出現(xiàn)：另一方面通過(guò)稅收的形式實(shí)現(xiàn)對(duì)低收入家庭的住房補(bǔ)貼，防止貧富差距的拉大，實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平。

（2）不斷完善實(shí)物配租退出機(jī)制。

各地政府要建立動(dòng)態(tài)管理制度，特別是加強(qiáng)統(tǒng)計(jì)和調(diào)查工作，全面、準(zhǔn)確掌握低收入住房困難家庭的基本情況，完善廉租住房申請(qǐng)、審核、公示、輪候制度和退出機(jī)制。對(duì)廉租房保障對(duì)象實(shí)行動(dòng)態(tài)跟蹤管理，用更加靈活多樣的手段建立、完善廉租房租賃管理體系。要切實(shí)加大審核力度，聯(lián)合社區(qū)、街道、民政部門(mén)等，每年對(duì)廉租房住戶(hù)進(jìn)行審核，對(duì)不再符合保障條件的家庭，可以考慮給予一定的過(guò)渡期。在過(guò)渡期內(nèi)，政府給予一定的租金補(bǔ)貼，增加其造血功能，促使其到市場(chǎng)上去租房，打破在廉租房保障過(guò)程中的“終身制”現(xiàn)象。對(duì)確實(shí)不愿意搬出的住戶(hù)，可以考慮將廉租住房市場(chǎng)化，以市場(chǎng)價(jià)格出售給租住戶(hù)，政府可以利用這些售房資金繼續(xù)修建廉租住房。同時(shí)，進(jìn)一步發(fā)揮公眾的監(jiān)督作用，鼓勵(lì)群眾舉報(bào)他人瞞報(bào)收入的行為，將個(gè)人收入納入社會(huì)監(jiān)督網(wǎng)絡(luò)。建立有效的懲罰機(jī)制，一旦發(fā)現(xiàn)虛報(bào)收入，通過(guò)非法渠道租住廉租房的，要嚴(yán)厲懲罰，并與個(gè)人信用掛鉤，記入個(gè)人檔案。通過(guò)完善可行的退出機(jī)制，讓更多真正有困難的家庭居有其所，從而確保廉租住房制度的順利實(shí)施和國(guó)有資產(chǎn)的有序使用。

篇6

關(guān)鍵詞：廉價(jià)房；經(jīng)濟(jì)適用房；設(shè)計(jì)

中圖分類(lèi)號(hào)：S611文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

一、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)概念

1 廉租房

所謂廉租房，顧名思義廉租房是政府為了低收入人群提供的最低保障房，此房只租不賣(mài)，并且有特定的租賃人群。政府象征性的對(duì)其收取“租金”或者是用實(shí)物配租的方式，一般都是以租金的方式為主，實(shí)物配租的方式為輔。

2 經(jīng)濟(jì)適用房

這類(lèi)的房子我們可以分開(kāi)來(lái)看，經(jīng)濟(jì)是第一部分，既然提到經(jīng)濟(jì)，那么經(jīng)濟(jì)適用房就是以商品進(jìn)行出售的，但是這類(lèi)型的房子是根據(jù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃安排的，是由國(guó)家統(tǒng)一下達(dá)計(jì)劃、用地實(shí)行由地方政府進(jìn)行劃撥，是免收取土地出讓金的，同時(shí)對(duì)國(guó)家經(jīng)過(guò)各項(xiàng)批準(zhǔn)的收費(fèi)實(shí)行減半征收、出售價(jià)格按照微利的原則確定的。

3廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房特點(diǎn)

廉租房具有比較鮮明的特點(diǎn)，它的福利性決定了它的特點(diǎn)，一般是只租不售。然而也正是由于這些特點(diǎn)的存在，廉租房的開(kāi)發(fā)與運(yùn)作面臨新的困難。廉租房一直是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中重要的住房制度之一，雖然建立時(shí)間不短，但是因?yàn)榉N種因素的制約發(fā)展程度有限，成為當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性失衡的關(guān)健問(wèn)題之一。

經(jīng)濟(jì)適用房則具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價(jià)格相對(duì)市場(chǎng)價(jià)格而言，是適中的，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設(shè)計(jì)及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的使用效果，而不是降低建筑標(biāo)準(zhǔn)。它是國(guó)家為解決中低收入家庭住房問(wèn)題而修建的普通住房。這類(lèi)住宅因減免了工程報(bào)建中的部分費(fèi)用，其成本略低于普通商品房，故又稱(chēng)為經(jīng)濟(jì)適用房。隨著時(shí)代的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)適用房的適用性也會(huì)發(fā)生質(zhì)的變化，即隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高而不斷的提高住房質(zhì)量。因而經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)在數(shù)量上必須滿(mǎn)足不斷增長(zhǎng)的住房需求，在質(zhì)量上要通過(guò)精心規(guī)劃、精心設(shè)計(jì)和精心施工，使經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)達(dá)到；標(biāo)準(zhǔn)不高水平高，面積適中功能全，造價(jià)不高質(zhì)量高，占地不多環(huán)境美。

4經(jīng)濟(jì)適用房與商品房的比較

兩者從定義上就可以分辨的出來(lái)，經(jīng)濟(jì)適用房是根據(jù)國(guó)家的有關(guān)規(guī)定建造的，為了給城鎮(zhèn)低收入人群提供最低生活保證的。而它與普通的商品房在本質(zhì)上有所區(qū)別。我們購(gòu)買(mǎi)房屋其實(shí)是買(mǎi)到建造本房屋的土地使用權(quán)，那么對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房來(lái)說(shuō)，既然是國(guó)家政策性的房子，所以在土地使用權(quán)上是不予以轉(zhuǎn)讓的，而普通的商品房我們是可以購(gòu)買(mǎi)到建筑本房屋所需土地的土地使用權(quán)。

經(jīng)濟(jì)適用房不是隨意建筑的，從它建筑的規(guī)劃位置、環(huán)境、戶(hù)型國(guó)家都是有明文規(guī)定的，但普通的商品房相對(duì)來(lái)說(shuō)沒(méi)有那么很?chē)?yán)。經(jīng)濟(jì)適用房所有的購(gòu)買(mǎi)情況都要符合國(guó)家的相關(guān)規(guī)定，這點(diǎn)與普通的商品房就截然不同了。經(jīng)濟(jì)適用房在購(gòu)買(mǎi)價(jià)格上也是由國(guó)家統(tǒng)一調(diào)控的，不是隨意定價(jià)的，但是普通的商品房國(guó)家一般是不會(huì)隨意干涉的。經(jīng)濟(jì)適用房的轉(zhuǎn)讓也有相關(guān)的規(guī)定，一般在規(guī)定年限內(nèi)是不允許轉(zhuǎn)讓的，并且在轉(zhuǎn)讓過(guò)程中國(guó)家會(huì)收取一定的土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)。

總的來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)適用房雖然和普通的商品房一樣都是在市場(chǎng)上出售的房子，但是經(jīng)濟(jì)適用房在戶(hù)型、購(gòu)買(mǎi)、居住等方面國(guó)家都是有明文規(guī)定的，居住者也有一定的條件限制。

二、建筑廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房所需要滿(mǎn)足的情況

1建筑廉租房需要滿(mǎn)足的情況

首先廉租房性質(zhì)決定了它不是作為商品進(jìn)行出售的，是為了滿(mǎn)足人們最低的生活保證。所以在設(shè)計(jì)上就會(huì)受到面積的限制，既然是要滿(mǎn)足生活的需求，那么在房屋格局的設(shè)計(jì)上，在滿(mǎn)足政策性規(guī)定的同時(shí)，還要滿(mǎn)足《住宅建筑規(guī)范》的要求，還要求我們做到經(jīng)濟(jì)、適用、簡(jiǎn)潔、大方，但是要想做到這些是非常困難的。

國(guó)家根據(jù)現(xiàn)行住房政策，對(duì)廉租房做出了明文的規(guī)定，規(guī)定：廉租房面積控制在50平方米以?xún)?nèi)。這種小戶(hù)型在滿(mǎn)足使用功能上就會(huì)出現(xiàn)各方面的問(wèn)題。如采光、通風(fēng)、交通組織等都不易處理。這就在設(shè)計(jì)上更講究平面布局和不同功能區(qū)的關(guān)系，流程要緊湊合理，并有功能轉(zhuǎn)換的可能，使其具有較好的適應(yīng)性。以某小區(qū)廉租房設(shè)計(jì)為例，該住宅為一梯四戶(hù)，每戶(hù)建筑面積為49平方米，一室一廳。此套方案有以下特點(diǎn)：功能分區(qū)明確，公共性與私密性、動(dòng)與靜的分區(qū)?？蛷d和臥室相隔較遠(yuǎn)，可以減少相互干擾。交通面積集中、緊湊、交通組織合理。將某些功能分區(qū)合并，不做明確限定，如客廳和餐廳合并，使得戶(hù)型具有很強(qiáng)的適宜性，空間感更具有彈性。隨著人們生活水平的提高，要保證廉租房基本使用功能30年不落后，有可改造的余地。可以將兩戶(hù)合并為一戶(hù)，成為三室兩廳，以適應(yīng)社會(huì)發(fā)展。

2建筑經(jīng)濟(jì)適用房需要滿(mǎn)足的情況

經(jīng)濟(jì)適用房是根據(jù)國(guó)家的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)的，在建筑設(shè)計(jì)上戶(hù)型不能夠太大但同時(shí)又要考慮其客戶(hù)群，所以要考慮經(jīng)濟(jì)適用性。既要考慮到近期，也要考慮到長(zhǎng)期，實(shí)際上小戶(hù)型的面積并不就代表是少設(shè)施的簡(jiǎn)陋裝修，而是要考慮到建筑物年齡期間,能分能合的戶(hù)型結(jié)構(gòu),要充分重視遠(yuǎn)期利用的可能性,要體現(xiàn)一種時(shí)代特征。

三、建筑廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房所需要遵循的相關(guān)法律

1 建筑廉租房所需要遵循的相關(guān)法律

根據(jù)建筑部2005年制定的《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房申請(qǐng)、審核及退出管理辦法》的有關(guān)條款。該辦法規(guī)定申請(qǐng)廉租住房保障的城市家庭應(yīng)具備一系列條件：申請(qǐng)保障家庭其人均收入應(yīng)符合當(dāng)?shù)亟Y(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際制定的收入標(biāo)準(zhǔn)：申請(qǐng)保障家庭現(xiàn)在的人均住房面積應(yīng)該符合所在地政府確定的面積標(biāo)準(zhǔn)：申請(qǐng)保障家庭成員中最少要有一人是非農(nóng)業(yè)常住戶(hù)口：申請(qǐng)保障的家庭成員之間應(yīng)該具有法定的撫養(yǎng)、扶養(yǎng)或者贍養(yǎng)關(guān)系以及符合各地結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際制定的各自的保障標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)這些標(biāo)準(zhǔn)，我們國(guó)家現(xiàn)在的廉租房保障對(duì)象，約占整個(gè)城市家庭的十分之一左右。國(guó)務(wù)院在2007年下半年頒布的《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》中計(jì)劃到2010年即“十一五”規(guī)劃期末，將廉租住房制度保障范圍由城市最低收入住房困難家庭擴(kuò)大到低收入住房困難家庭。城市最低收入住房困難家庭和低收入住房困難家庭二者合計(jì)達(dá)整個(gè)城市家庭的五分之一。[1]

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關(guān)鍵詞：廉租房政策；導(dǎo)向作用；政策選擇；發(fā)展演變

中圖分類(lèi)號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2014）06-0-02

在十七大報(bào)告中，同志提出了：“努力使全國(guó)人民學(xué)有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居，除此之外還要建設(shè)廉租房制度，加快解決我國(guó)低收入群體的住房問(wèn)題”，住房保障工作被中央作為重要工作來(lái)抓，著體現(xiàn)了我國(guó)政府以民為本的思想，充分顯示了對(duì)民生的重視和對(duì)民意的尊重。

一、廉租房制度的建設(shè)及其積極意義

1.有利于實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平和社會(huì)穩(wěn)定

廉租房制度的有效實(shí)施，不但可以減少低收入家庭的社會(huì)問(wèn)題，還有利于人們?nèi)烁竦耐晟坪土己眯睦淼倪_(dá)成，促進(jìn)社會(huì)整體風(fēng)貌的建立，更有利于傳遞人們之間的友愛(ài)，推動(dòng)和諧社會(huì)的建立。目前我國(guó)正處于轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)期，低收入者貧困的原因除了其自身原因外還有一些其他因素，因此，實(shí)施廉租房制度、建立和諧的社會(huì)環(huán)境對(duì)于社會(huì)來(lái)說(shuō)是百利而無(wú)一害。廉租房制度的實(shí)施不僅表現(xiàn)出政府對(duì)于民生問(wèn)題的重視，也體現(xiàn)出出政府對(duì)實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平和低收入群體的關(guān)心，幫助低收入群體解決住房問(wèn)題，不僅可以解決一系列社會(huì)矛盾，還有利于推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型，拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

2.有利于維護(hù)人民基本權(quán)利的實(shí)現(xiàn)

廉租房制度的實(shí)施將有利于保障人民基本居住權(quán)的實(shí)現(xiàn)，因此，廉租房制度是維護(hù)人民基本權(quán)利的基本手段，我國(guó)政府曾在聯(lián)合國(guó)大會(huì)上指出：“享有適當(dāng)?shù)淖》渴俏覈?guó)每一個(gè)人最基本的一項(xiàng)人權(quán)，是人們生存權(quán)和發(fā)展權(quán)的一項(xiàng)重要內(nèi)容”，對(duì)于那些沒(méi)有能力滿(mǎn)足自身基本住房需求的低收入群體，政府有責(zé)任幫助其滿(mǎn)足自身住房需求，以保障其人權(quán)的實(shí)現(xiàn)。廉租房制度是住房保障制度的最核心內(nèi)容，在保障人民的基本居住權(quán)的過(guò)程中，無(wú)疑會(huì)發(fā)揮出不可替代的作用。由于城市中地價(jià)和房?jī)r(jià)上漲較快，所以實(shí)施廉租房制度不僅有利于緩解人們的住房問(wèn)題，更加有利于政府處于主動(dòng)地位，減少政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)，將土地價(jià)格和房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)減少到最低，因此，廉租房制度的實(shí)施是符合社會(huì)主義市場(chǎng)規(guī)律的。

3.有利于構(gòu)建和諧社會(huì)，實(shí)現(xiàn)科學(xué)發(fā)展。

到2020年為止，我國(guó)的住房標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該達(dá)到“滿(mǎn)足人們的生存需求、完成向舒適型的轉(zhuǎn)變、戶(hù)均一套房人均一間房”，為此，我國(guó)正在實(shí)施廉租房制度，意在通過(guò)政府的有效扶持，解決低收入群體的住房問(wèn)題，以保證社會(huì)的和諧安定，隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加快，農(nóng)民工、失地農(nóng)民以及拆遷戶(hù)等一系列弱勢(shì)群體的隊(duì)伍還會(huì)逐漸擴(kuò)大，假如政府不重視他們的住房問(wèn)題，那么就有可能影響社會(huì)的穩(wěn)定和諧。廉租房制度的實(shí)施將有利于提升低收入群體的住房水平，如此一來(lái)，我國(guó)的整體住房水平也就有了新的提升，因此，建立健全的廉租房制度體系、解決住房問(wèn)題將關(guān)系到我國(guó)的科學(xué)發(fā)展，關(guān)系到我國(guó)全面小康社會(huì)的建立。

到目前為止，廉租房制度已經(jīng)在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)施開(kāi)來(lái)，也有了一定的成效，但是，廉租房制度的作用還是有限的，因?yàn)樵诹夥空叩膶?shí)施過(guò)程中還存在一系列問(wèn)題，例如：“落實(shí)難、覆蓋面窄”等，而且在我國(guó)還有一些城市未啟用廉租房制度，還有的城市雖然已經(jīng)啟動(dòng)了廉租房制度，但是，為了其在自身利益，將廉租房的面積和資金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)制定的偏高，與“基本保障”相悖，類(lèi)似的問(wèn)題還有很多，因此國(guó)家應(yīng)該加大監(jiān)管力度，以保障廉租房制度的順利有效實(shí)施，真正做到“權(quán)為民所用、利為民所謀、心為民所系”。

二、當(dāng)前廉租房制度中存在的主要矛盾

1.供不應(yīng)求

目前，我國(guó)存在這兩種群體，他們是廉租房的主要需求群體，這兩大群體是：“住房困難家庭和住房特困家庭”，最低收入家庭是享受最低保障的而且其居住面積處于當(dāng)?shù)仄骄降?0%以下的家庭。大多數(shù)是殘疾人或孤寡老人以及喪失勞動(dòng)能力的人。住房困難家庭是指其家庭當(dāng)中的主要?jiǎng)趧?dòng)力月收入在當(dāng)?shù)刈畹凸べY標(biāo)準(zhǔn)線(xiàn)上的20%～30%之間，而且，其居住面積還要在當(dāng)?shù)厝司幼∷降?0%以下，目前，我國(guó)的住房困難戶(hù)數(shù)量仍然很多，如此多的住房困難戶(hù)就導(dǎo)致了對(duì)住房的需求量大大上升，供需之間的矛盾是目前廉租房制度當(dāng)中的主要矛盾之一。過(guò)去我國(guó)沒(méi)有固定的財(cái)政資金預(yù)算渠道，因此住房保障資金來(lái)源不穩(wěn)定。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，地方財(cái)政政策的頒布，以及國(guó)家相應(yīng)政策的出臺(tái)，我國(guó)住房保障性資金逐漸的充足了，保障性住房供應(yīng)不上的原因一個(gè)是資金來(lái)源不穩(wěn)定，另一個(gè)就是城市中多數(shù)公共住房已經(jīng)倒賣(mài)給個(gè)人，低收入家庭根本沒(méi)能力購(gòu)買(mǎi)那些公共住房，因此就導(dǎo)致供需矛盾突出。

2.分配機(jī)制不合理

其一，保障性住房的保障對(duì)象模糊，現(xiàn)行政策規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)條件過(guò)于籠統(tǒng)，不易界定，操作有一定難度。從原則上說(shuō)，城鎮(zhèn)住房保障對(duì)象應(yīng)該面向全部常住人口而不僅僅關(guān)注戶(hù)籍人口，即住房保障對(duì)象除了城鎮(zhèn)低收入家庭以外，還應(yīng)包括城鎮(zhèn)長(zhǎng)期務(wù)工人員。另外，公務(wù)員顯然不是低收入階層，但公務(wù)員住房一直列入經(jīng)濟(jì)適用房政策管理。由于我國(guó)社會(huì)保障性住房供給對(duì)象界定的不合理，在實(shí)際實(shí)施過(guò)程中，許多城市都面臨無(wú)法準(zhǔn)確界定住房保障對(duì)象的尷尬局面，出現(xiàn)保障不足和過(guò)度保障共存的問(wèn)題。

其二，住房保障面和保障房種類(lèi)面臨結(jié)構(gòu)性調(diào)整。一方面，一些地方將中等偏下收入家庭納入住房保障范圍，并主要通過(guò)經(jīng)適房、限價(jià)房方式予以保障。我國(guó)城鎮(zhèn)居民大多是中低收入者，政府目前要全部解決他們的保障房，顯然是不現(xiàn)實(shí)的；另一方面，大量農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口真正進(jìn)入城市以后屬于無(wú)房戶(hù)，迫切需要解決住有所居的問(wèn)題。同時(shí)，保障房種類(lèi)趨多。目前，基本保障房形態(tài)有廉租房、公租房、經(jīng)適房、限價(jià)房等類(lèi)型，而一些省市區(qū)還將集資房、團(tuán)購(gòu)房等納入保障房范疇。保障房種類(lèi)越多，管理的難度就越大；差價(jià)越大，尋租的空間就越大，越容易滋生分配不公、騙租騙買(mǎi)、尋租等亂象。

其三，我國(guó)社會(huì)征信信息平臺(tái)建設(shè)滯后，由此帶來(lái)保障性住房的申請(qǐng)資格難以核實(shí)，準(zhǔn)入機(jī)制不健全。目前，在保障性住房分配中，雖然實(shí)行市、區(qū)和街道辦事處“三級(jí)審核”和區(qū)、街道辦事處的“兩級(jí)公示”制度，但由于住房保障、民政、公安、工商、地稅、社保、銀行、證券、住房公積金、車(chē)管等部門(mén)還沒(méi)有做到資源互通共享，多部門(mén)共同審核把關(guān)卻無(wú)法有效整合分散在各部門(mén)的社會(huì)信用信息，保障性住房申請(qǐng)人的收入、存款、證券、高檔消費(fèi)品等資產(chǎn)情況存在核而難清問(wèn)題

三、完善我國(guó)保障性住房制度運(yùn)行機(jī)制的政策建議

1.增強(qiáng)保障性住房政策的計(jì)劃性與責(zé)任性

住房作為商品不同于普通商品：其位置固定不能移動(dòng)，受到土地供給的制約，住房建設(shè)需要巨額資金，作為普通消費(fèi)者難以承擔(dān)，等等。因此住房市場(chǎng)供求的平衡不僅關(guān)系到居民福利，還會(huì)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生直接影響。目前的住房建設(shè)盡管已經(jīng)被納入各級(jí)政府的規(guī)劃中，但問(wèn)題在于，一是年度計(jì)劃居多，集中體現(xiàn)在各級(jí)政府每年的“兩會(huì)”文件中；二是地方政府的政策往往又是來(lái)自中央政府的壓力驅(qū)動(dòng)，帶有臨時(shí)性質(zhì)。直到今天，對(duì)于我國(guó)究竟有多少閑置住宅、為什么閑置、還有多少無(wú)房戶(hù)（包括進(jìn)城農(nóng)民）、未來(lái)五年需要多少住房等，有關(guān)部門(mén)未必很清楚。經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃作為宏觀調(diào)控的一種手段，有其存在的合理性，這在西方發(fā)達(dá)國(guó)家也得到了證實(shí)。日本早在1950年鳩山內(nèi)閣就制定了住宅建設(shè)10年計(jì)劃，自1965年以來(lái)已實(shí)施的了八個(gè)“住宅建設(shè)五年計(jì)劃”，每個(gè)計(jì)劃都是在充分調(diào)查需求的基礎(chǔ)上制定了詳細(xì)發(fā)展目標(biāo)。如第一個(gè)五年計(jì)劃（1965-1970）的目標(biāo)就是達(dá)到一戶(hù)一套房、一人一居室。“十二五”期間，我國(guó)明確要加強(qiáng)宏觀調(diào)控以確保經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展和安全，因此對(duì)住房市場(chǎng)應(yīng)該制定合理的計(jì)劃。這就要求：必須進(jìn)行充分的住房調(diào)研，對(duì)當(dāng)前住戶(hù)的住房情況、收入情況、住戶(hù)家庭的變動(dòng)情況、無(wú)房戶(hù)以及未來(lái)五年將大約增加多少新的需求等進(jìn)行調(diào)查摸底，在此基礎(chǔ)上制定為期五年的住房建設(shè)計(jì)劃，把政府資金、民間資金的建設(shè)均納入計(jì)劃之內(nèi)，力求做到住房的供求平衡。

2.盡快出臺(tái)社會(huì)保障性住房的專(zhuān)門(mén)法律法規(guī)

完善住房保障立法，是解決城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題的重中之重。政府應(yīng)盡快制定與住房保障有關(guān)的專(zhuān)門(mén)法律法規(guī)，提高住房保障的法律地位，明確住房保障的目的、目標(biāo)，政府與組織管理機(jī)構(gòu)的權(quán)利、責(zé)任、義務(wù)，確定住房保障的融資方式和資金來(lái)源、稅收減免政策；結(jié)合《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《土地管理法》等相關(guān)內(nèi)容制定保障性住房土地供應(yīng)、土地規(guī)劃細(xì)則，規(guī)定對(duì)城市政府與組織運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)在住房保障工作實(shí)施狀況的考評(píng)細(xì)則，制定保障性住房的發(fā)展與投資計(jì)劃、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、住房補(bǔ)貼實(shí)施管理辦法、確定準(zhǔn)入審核標(biāo)準(zhǔn)、退出機(jī)制等。通過(guò)法律、法規(guī)的強(qiáng)制約束力要求政府、保障性住房管理運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)依法進(jìn)行投資、組織、運(yùn)營(yíng)、管理等活動(dòng)，加大對(duì)弄虛作假、隱瞞家庭收入資產(chǎn)、人口和住房情況等欺詐行為的懲治力度，以此提高住房保障的運(yùn)行績(jī)效。要通過(guò)立法、制定配套的政策等措施，明確有關(guān)違法、違規(guī)行為的民事、行政、刑事責(zé)任，打擊騙取、套取保障性住房的行為，遏制保障性住房分配過(guò)程中的腐敗現(xiàn)象，促進(jìn)保障房分配公開(kāi)公平公正，保證保障性住房真正落實(shí)到困難群體和低收入群體身上，做到群眾滿(mǎn)意、社會(huì)公認(rèn)、政府認(rèn)可。

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)調(diào)法治的重要性。政府作為國(guó)家的管理者，首先應(yīng)該遵紀(jì)守法，維護(hù)政策的嚴(yán)肅性。日本經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)時(shí)期實(shí)施的住宅金融公庫(kù)、公營(yíng)住房、公團(tuán)住房、公社住房等公共住房政策時(shí)首先就制定了相應(yīng)的法律作為依據(jù)。因此在“十二五”應(yīng)該制定相應(yīng)的法律法規(guī)，如廉租房法、經(jīng)濟(jì)適用房法等，明確中央與地方各級(jí)政府的責(zé)權(quán)利，確保公共住房政策實(shí)施所需要的資金到位以及資源的公平分配。一旦出現(xiàn)問(wèn)題，必須追究有關(guān)人員的責(zé)任。

3.科學(xué)界定住房保障面和保障方式，合理安排不同層次的保障性住房

住房保障面的界定應(yīng)該從社會(huì)主義初級(jí)階段這個(gè)基本國(guó)情出發(fā)，不能過(guò)窄，但也不能過(guò)寬。從當(dāng)前實(shí)際看，保障房應(yīng)該主要面對(duì)城市困難群體和低收入群體。低收入群體的收入標(biāo)準(zhǔn)界定要做到科學(xué)和實(shí)事求是。標(biāo)準(zhǔn)太低，享受保障房的面會(huì)很廣，難以滿(mǎn)足需求；標(biāo)準(zhǔn)太高，享受保障房的面會(huì)很窄，達(dá)不到住房保障的政策效果。目前，部分地區(qū)廉租住房存在空置現(xiàn)象，主要是申請(qǐng)廉租住房有較嚴(yán)格的準(zhǔn)入條件，而目前各地急需解決住房的是外來(lái)務(wù)工人員、新參加工作的大中專(zhuān)畢業(yè)生等，受條件所限他們無(wú)法申請(qǐng)廉租住房。準(zhǔn)確界定社會(huì)保障性住房的供應(yīng)對(duì)象，明確住房保障的范圍，將包括長(zhǎng)期務(wù)工人員在內(nèi)的全部常住低收入家庭納入住房保障的范圍，公務(wù)員不宜統(tǒng)一納入住房保障體系，對(duì)于“夾心層”的住房問(wèn)題，必須明確不包含在住房保障的范圍之內(nèi)，對(duì)這部分家庭可考慮采取優(yōu)惠財(cái)稅政策進(jìn)行住房補(bǔ)貼。

結(jié)語(yǔ)

綜上所述，住房保障是新時(shí)期的一項(xiàng)重要的民生工程和民心工程，保障性安居工程建設(shè)一頭連著民生，一頭連著發(fā)展，既能增加投資，又能帶動(dòng)消費(fèi)，對(duì)擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)方式具有重要作用。推進(jìn)保障性住房建設(shè)，不僅對(duì)全局發(fā)展有利，而且對(duì)地方發(fā)展有利；不僅對(duì)眼前有利，而且對(duì)長(zhǎng)遠(yuǎn)有利。通過(guò)實(shí)施保障性安居工程特別是推進(jìn)棚戶(hù)區(qū)改造，既可解決貧困人口集中成片居住的問(wèn)題，促進(jìn)社會(huì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，又可改善城市環(huán)境和形象，吸引各類(lèi)生產(chǎn)要素集聚，有利于實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)再造和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。

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篇8

一、我國(guó)廉租房法律制度現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題

（一）立法層次偏低

廉租房制度是住房保障制度的重要組成部分之一，主要是指國(guó)家以住房租賃補(bǔ)貼、實(shí)物配租住房以及進(jìn)行租金核減等方式向住房困難的低收入家庭和其他需要保障的特殊家庭所提供的一種住房保障。我國(guó)廉租房方面的立法起步較晚，1999年建設(shè)部出臺(tái)了《城鎮(zhèn)廉租房管理辦法》，提出由政府實(shí)施住房社會(huì)保障職能，向具有城鎮(zhèn)常住居民戶(hù)口的最低收入家庭提供租金相對(duì)低廉的普通住房，以保障公民的基本居住權(quán)利。此后在2005-2009年間，各部委單獨(dú)或聯(lián)合了《廉租住房保障辦法》、《廉租住房保障資金管理辦法》、《廉租住房建設(shè)貸款管理辦法》等10余個(gè)規(guī)章性的文件來(lái)管理我國(guó)的廉租房建設(shè)問(wèn)題。根據(jù)我國(guó)《立法法》的規(guī)定：上位法的效力高于下位法，即規(guī)范性法律文件的效力層次由其制定主體的法律地位所決定。這些主要法律制度基本都是由相關(guān)部門(mén)以管理辦法的形式進(jìn)行規(guī)定的，其制定主體的法律地位相對(duì)來(lái)說(shuō)較低。低等級(jí)的法規(guī)在執(zhí)行的過(guò)程中由于效力低下，因此在協(xié)調(diào)與保障方面都不如高級(jí)別的法律或法規(guī)。同時(shí)住房問(wèn)題隨著工業(yè)化和城市化的發(fā)展，會(huì)日益加劇，牽涉面會(huì)更廣，層次會(huì)更深，效力低的法規(guī)恐怕難以進(jìn)行有效調(diào)控。

（二）收入核準(zhǔn)困難，監(jiān)督難度大

建設(shè)部2005年制定的《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房申請(qǐng)、審核及退出管理辦法》的有關(guān)條款規(guī)定申請(qǐng)廉租住房保障的城市家庭其人均收入應(yīng)符合當(dāng)?shù)貙?shí)際制定的收入標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)在的人均住房面積應(yīng)該符合所在地政府確定的面積標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)這項(xiàng)規(guī)定，各地方政府規(guī)定申請(qǐng)人向政府申請(qǐng)廉租房時(shí)必須由擁有城鎮(zhèn)戶(hù)口的申請(qǐng)人持民政部門(mén)出具的最低生活保障、救助證明或政府認(rèn)定有關(guān)部門(mén)或單位出具的收入證明和申請(qǐng)家庭成員所在單位或居住地街道辦事處出具的現(xiàn)住房證明以及其家庭成員身份證和戶(hù)口簿向戶(hù)口所在地街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書(shū)面申請(qǐng)。從上述規(guī)定中我們可以得知在廉租房的申請(qǐng)中一個(gè)非常重要的核準(zhǔn)因素就是申請(qǐng)人的收入狀況，只有符合城鎮(zhèn)低保的人才能夠提出申請(qǐng)，但是由于我國(guó)沒(méi)有建立個(gè)人信用制度和個(gè)人收入申報(bào)機(jī)制，所以我們很難對(duì)居民的真實(shí)收入狀況進(jìn)行核準(zhǔn)。此外，申請(qǐng)廉租房的居民還必須沒(méi)有住房或是人均住房面積不符合當(dāng)?shù)卣?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)，但是目前這方面并沒(méi)有形成行之有效的監(jiān)管措施。

（三）保障覆蓋范圍狹窄

隨著城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的加快，城市周邊出現(xiàn)了大量的的失地農(nóng)民，這些失地農(nóng)民喪失了房屋但由于基本都保留了農(nóng)村戶(hù)籍，因此他們不符合申請(qǐng)廉租房的條件。此外除了失地農(nóng)民外，我們?cè)诔鞘兄羞€存在這樣兩類(lèi)人，一類(lèi)是收入高于低保戶(hù)，但是沒(méi)有固定工作，不能夠購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房，同時(shí)又沒(méi)有能力購(gòu)買(mǎi)商品房，另一類(lèi)是雖然擁有住房，但是住房面積達(dá)不到城市人均住房面積標(biāo)準(zhǔn)。這兩類(lèi)人屬于城市生活的“夾心層”，這部分人群該如何解決他們的住房問(wèn)題，這在我們國(guó)家現(xiàn)行法規(guī)中是沒(méi)有提到的。

（四）承租人所承擔(dān)的法律責(zé)任輕微

2007年12月1日中央實(shí)施的《廉租住房保障辦法》指出：（1）對(duì)不再符合廉租房保障條件的，應(yīng)當(dāng)停止發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼，或者由承租人按照合同約定退回廉租住房。（2）城市低收入住房困難家庭不得將所承租的廉租住房轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租或者改變用途。（3）城市低收入住房困難家庭違反前款規(guī)定或者有下列行為之一的，應(yīng)當(dāng)按照合同約定退回廉租住房：無(wú)正當(dāng)理由連續(xù)6個(gè)月以上未在所承租的廉租住房居住的；無(wú)正當(dāng)理由累計(jì)6個(gè)月以上未交納廉租住房租金的。（4）城市低收入住房困難家庭未按照合同約定退回廉租住房的，建設(shè)（住房保障）主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期退回；逾期未退回的，可以按照合同約定，采取調(diào)整租金等方式處理。從這個(gè)法規(guī)中可以看出各級(jí)政府要對(duì)享受廉租住房保障的最低收入家庭定期進(jìn)行核查，并按核查結(jié)果確定是否對(duì)租賃住房補(bǔ)貼或廉租房進(jìn)行調(diào)整。如果享受廉租住房保障的承租人有違反法律規(guī)定的行為，則由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)收回其承租的廉租住房，或者停止發(fā)放租賃補(bǔ)貼，或者停止租金核減。我們可以看出法律在面對(duì)承租人違反法律規(guī)定時(shí)的懲處措施是相當(dāng)輕的，這就很難形成約束機(jī)制，這極容易造成了有人利用法律在審查和監(jiān)管方面的漏洞利用廉租房謀利。

二、其他國(guó)家和地區(qū)廉租房法律制度經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

廉租房問(wèn)題目前在世界范圍內(nèi)廣泛存在著，由于發(fā)達(dá)的資本主義國(guó)家立法較早并且對(duì)于法律的實(shí)踐檢驗(yàn)時(shí)間較長(zhǎng)，因此經(jīng)驗(yàn)較豐富，下面我們就來(lái)看一下，這些國(guó)家和地區(qū)是如何對(duì)廉租房進(jìn)行立法的。英國(guó)于1919年英國(guó)便頒布了《住宅法》，是世界上最早實(shí)施住房保障的國(guó)家。1924年，工黨政府提出《住宅金融法》，對(duì)住房建設(shè)進(jìn)行大規(guī)模的投入。1950年后，英國(guó)采取房租補(bǔ)貼替代原來(lái)的建筑補(bǔ)貼政策，使窮人成為補(bǔ)貼的最大受益者，被稱(chēng)作“真實(shí)租金政策”。1962年，政府為規(guī)范當(dāng)時(shí)民間興起的建房社團(tuán)的活動(dòng)，頒布了《建房社團(tuán)法》，規(guī)定建房社團(tuán)的宗旨是為社團(tuán)成員籌集資金，并以完全所有或租賃保有房地產(chǎn)證券形式貸給社員等。美國(guó)對(duì)低收入家庭住房保障的特色就在于其各項(xiàng)保障措施的法制化。美國(guó)政府先后通過(guò)了《住房法》、《城市重建法》、《國(guó)民住宅法》、《住房與城市發(fā)展法》等，對(duì)住房保障作了相應(yīng)的規(guī)定。對(duì)利用抵押貸款購(gòu)買(mǎi)、建造和大修自己房屋的家庭，在征收個(gè)人所得稅時(shí)減免抵押貸款的利息支出；對(duì)擁有自己住房的家庭，還可以減免所得稅和財(cái)產(chǎn)稅；對(duì)出租屋的家庭實(shí)行稅收減免政策。法國(guó)早在1894年，法國(guó)政府就出臺(tái)了建立廉價(jià)住房制度的法律。1906年，政府頒布的法令對(duì)廉價(jià)房的建設(shè)作了補(bǔ)充規(guī)定。日本早在1951年6月，日本就頒布了《公營(yíng)住宅法》，根據(jù)《公營(yíng)住宅法》，東京都政府作為一項(xiàng)福利事業(yè)每年都在投資建房，由都政府建造并管理的這類(lèi)公營(yíng)住宅叫"都營(yíng)住宅"。日本有超過(guò)220萬(wàn)公共“廉租房”，占全部住宅的4.7％，另這種公營(yíng)住宅保障了日本的貧困家庭“居者有其屋”?？梢哉f(shuō)，法律保證了公房租賃制度的公平合理，保證了住房困難的低收入家庭普遍受惠。在香港，政府將土地免費(fèi)劃撥給房屋委員會(huì)，由房委會(huì)招標(biāo)建設(shè)公屋并分配給有需要的市民。法律規(guī)定只要年滿(mǎn)18歲并且在香港居住滿(mǎn)七年且仍繼續(xù)在港居住；沒(méi)有私人住宅物業(yè)；家庭月收入不超過(guò)1.6萬(wàn)港幣，家庭資產(chǎn)凈值限額不超過(guò)38.4萬(wàn)港幣的就可以申請(qǐng)；同時(shí)實(shí)行輪候配屋制，輪候時(shí)間平均為兩年左右；實(shí)行公屋退出機(jī)制，當(dāng)租戶(hù)戶(hù)主及其配偶去世后，其他成年家庭成員必須接受全面的經(jīng)濟(jì)狀況審查，才可獲批新租約；公民住戶(hù)須每?jī)赡晗蚍课菔鹕陥?bào)家庭資產(chǎn)，如家庭收入和資產(chǎn)凈值超過(guò)指定限額，須遷出所租的公屋單位；維護(hù)公屋資源合理分配，居于公屋十年以上，并被界定為”富戶(hù)”的住戶(hù)，應(yīng)繳交雙倍租金。

三、關(guān)于完善廉租房法律制度的幾點(diǎn)建議

（一）提高立法層次

如前所述美國(guó)的《國(guó)民住宅法》，日本的《公營(yíng)住宅法》等，都是從法律上保證了住房保障制度的構(gòu)建與完善。而我國(guó)目前關(guān)于廉租房制度的有關(guān)文件還沒(méi)有上升到法律的高度，這是與“和諧社會(huì)關(guān)注最低和低收入家庭住房問(wèn)題的戰(zhàn)略架構(gòu)是不相適應(yīng)的”。同時(shí)立法層次的高低直接決定著法的執(zhí)行的效力和覆蓋面。因此建議高層次的立法機(jī)關(guān)在對(duì)我國(guó)城市化進(jìn)程、人口流動(dòng)現(xiàn)狀及變化趨勢(shì)、居民收入和財(cái)政收入的積累、城市土地和住房供應(yīng)總體狀況這幾方面問(wèn)題進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上盡快制定出符合我國(guó)國(guó)情的統(tǒng)的廉租房保障法規(guī)，從立法上規(guī)定廉租房的保障對(duì)象、保障標(biāo)準(zhǔn)、保障水平、保障資金的來(lái)源、專(zhuān)門(mén)管理機(jī)構(gòu)的建立、以及騙取保障優(yōu)惠行為應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的補(bǔ)償性和懲罰性法律責(zé)任等。從而提高保障和執(zhí)行的力度。

（二）制定行之有效的收入核準(zhǔn)方案和法律監(jiān)管措施

我們可以在民政局設(shè)立一個(gè)專(zhuān)門(mén)的收入申報(bào)系統(tǒng)，要求已經(jīng)登記在冊(cè)的廉租戶(hù)定期申報(bào)的住戶(hù)人口、住房面積、個(gè)人資產(chǎn)、收入變化等情況，從而準(zhǔn)確掌握城市最低收入家庭狀況，同時(shí)建立全國(guó)聯(lián)網(wǎng)電腦系統(tǒng)監(jiān)管居民住房動(dòng)態(tài)檔案。這樣有利于對(duì)廉租房租戶(hù)進(jìn)行收入核準(zhǔn)監(jiān)督。同時(shí)還應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮社區(qū)的功能，每個(gè)街道辦事處每個(gè)月必須負(fù)責(zé)核準(zhǔn)本轄區(qū)內(nèi)是否有新增加的城鎮(zhèn)低保戶(hù)，如果有，那么必須在第一時(shí)間上報(bào)民政局備案；對(duì)于已登記在冊(cè)的低保戶(hù)要進(jìn)行嚴(yán)格審查是否仍然具備成為申請(qǐng)廉租房的條件，以保障最困難的人的住房問(wèn)題。此外，在法律中明確規(guī)定，如果廉租戶(hù)或者是新的申請(qǐng)人沒(méi)有按照規(guī)定對(duì)自己的收入狀況進(jìn)行動(dòng)態(tài)登記，或是在登記過(guò)程中存在惡意隱瞞等情況，將被罰在一定年限內(nèi)不得申請(qǐng)廉租房，同時(shí)還要處以一定的罰款。

（三）擴(kuò)大保障覆蓋面

我們應(yīng)當(dāng)在有效的核準(zhǔn)收入狀況的前提下，對(duì)在本區(qū)域內(nèi)生活的住房確實(shí)面臨嚴(yán)重的人群進(jìn)行保護(hù)，因此，我們應(yīng)當(dāng)對(duì)現(xiàn)行管理辦法做出相應(yīng)的調(diào)整，把覆蓋面擴(kuò)大。比如說(shuō)，將失地農(nóng)民和“夾心層”納入保障范圍。并且我們要在民政局建立專(zhuān)門(mén)的數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)，對(duì)于每年城市的雙低人群進(jìn)行復(fù)核，將新增加的雙低人群加入系統(tǒng)，對(duì)已經(jīng)不符合條件的清除系統(tǒng)，并且將不符合申請(qǐng)廉租房條件的人但仍然居住廉租房的，及時(shí)讓其搬離。

篇9

一、我國(guó)保障房制度存在的問(wèn)題

（一）保障能力有限，相關(guān)數(shù)據(jù)缺失

第一，保障能力有限，導(dǎo)致保障對(duì)象存在盲點(diǎn)，部分地區(qū)中低收入人群無(wú)法成為分配對(duì)象。按照我國(guó)目前的住房保障體系，大多數(shù)城市的高收入者可購(gòu)買(mǎi)商品房，本市戶(hù)籍、中低收入者可按照自身情況申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用住房、兩限房、廉租住房或公共租賃住房，但對(duì)于數(shù)量龐大的外地戶(hù)籍、中低收入人群的“夾心層”群體，如外來(lái)務(wù)工人員和新就業(yè)大學(xué)生等，既買(mǎi)不起商品房，又不符合保障條件，這部分人員的漏?，F(xiàn)象已經(jīng)成為了影響城鎮(zhèn)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，實(shí)現(xiàn)“住有所居”目標(biāo)的關(guān)鍵因素。

第二，相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)缺失。我國(guó)金融制度沒(méi)有建立個(gè)人信用制度和個(gè)人收入申報(bào)機(jī)制，對(duì)于中低收入家庭“隱性收入”沒(méi)有辦法統(tǒng)計(jì)。比如完整統(tǒng)一的家庭住房信息、家庭收入信息、當(dāng)?shù)匚飪r(jià)水平、保障房預(yù)計(jì)需求量等數(shù)據(jù)，在我國(guó)幾乎是空白。基礎(chǔ)數(shù)據(jù)缺失給我國(guó)保障房運(yùn)營(yíng)和管理帶來(lái)很大挑戰(zhàn)，導(dǎo)致部分管理人員利用職權(quán)或不法分子偽造資格去獲得政府優(yōu)惠，導(dǎo)致將部分保障房分配給不符合條件的家庭。

（二）設(shè)計(jì)滯后，質(zhì)量存在隱患

第一，保障房規(guī)劃布局有待改善，交通等外部配套設(shè)施的建設(shè)相對(duì)滯后。很多保障房項(xiàng)目選在離城市中心較遠(yuǎn)的地方，配套設(shè)施沒(méi)能同步建設(shè)，建成后遲遲不能入住，或是入住了但生活不方便。有的保障房?jī)?nèi)部空間結(jié)構(gòu)不合理，影響使用功能。第二，保障房工程質(zhì)量有待提高。有的地方一些保障房設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、驗(yàn)收質(zhì)量把關(guān)不嚴(yán)，個(gè)別工程還使用不合格建筑材料，存在質(zhì)量安全隱患?！皹谴啻唷薄皦Υ啻唷钡取氨Ｕ戏抠|(zhì)量門(mén)”事件的發(fā)生，損害老百姓權(quán)益的同時(shí)，更是給政府公信力帶來(lái)巨大創(chuàng)傷。

（三）資金需求量大，籌資渠道窄

目前保障房投入資金主要來(lái)源是地方土地出讓金凈收益、商業(yè)貸款、住房公積金貸款及其增值收益和中央財(cái)政扶持等。但是保障房資金使用情況無(wú)法做到公開(kāi)透明，投資收益率低，無(wú)法給投資者以具有吸引力的回報(bào)。所以如果單靠政府的扶持和籌措，完成那么大數(shù)額的集資是項(xiàng)非常艱難的工程。建設(shè)資金籌措和征地拆遷壓力比較大。一些地方資金籌措存在一定困難，中西部地區(qū)資金壓力更大一些。有些地方的保障房用地未能及時(shí)完成征地拆遷，拉長(zhǎng)建設(shè)周期。

（四）對(duì)保障房及保障對(duì)象的后續(xù)監(jiān)管不夠到位

第一，監(jiān)督機(jī)制不完善。部分保障對(duì)象將申請(qǐng)到的保障房轉(zhuǎn)租獲取不當(dāng)利益。由于保障房的租金遠(yuǎn)低于同地段同期市面平均租金，使得部分承租人會(huì)鉆政策空子，特別是以虛假材料惡意騙租的不符合保障條件的承租人，將保障房以市價(jià)轉(zhuǎn)租，以賺取租金差價(jià)。第二，有關(guān)部門(mén)對(duì)已享受住房保障家庭的后續(xù)監(jiān)管不及時(shí)，導(dǎo)致部分保障對(duì)象資產(chǎn)、收入等情況發(fā)生變化已不再符合保障條件，仍未按規(guī)定及時(shí)騰退以及未經(jīng)審批直接繼續(xù)租住保障房等。第三，有關(guān)部門(mén)催繳監(jiān)管不力，又缺乏必要的監(jiān)管手段，導(dǎo)致部分廉租房和公租住房的保障對(duì)象未按規(guī)定及時(shí)繳納租金，存在較為嚴(yán)重的欠繳租金現(xiàn)象。

（五）保障房相關(guān)法律滯后

當(dāng)前的保障房的政策法規(guī)主要是建設(shè)部等有關(guān)部委頒布的部門(mén)規(guī)章及規(guī)范性文件，地方政府出臺(tái)的有關(guān)制度缺乏立法支撐，強(qiáng)制約束力不足，這使得住房保障工作在實(shí)施中，保障目標(biāo)不夠清晰、保障職能、保障范圍、違規(guī)責(zé)任定位比較模糊，削弱了保障房政策的實(shí)施效果，出現(xiàn)的收租難、騰退難等問(wèn)題均與住房保障法律的缺位有較大關(guān)系。

二、美國(guó)保障房制度演變

在過(guò)去多年探索實(shí)踐中，在不同發(fā)展階段美國(guó)出現(xiàn)三種針對(duì)低收入家庭的住房保障政策：住房存量缺口較大時(shí)期的公房建設(shè)計(jì)劃、政府參與和私人主導(dǎo)的低收入家庭住房建設(shè)稅收抵免計(jì)劃、面向低收入家庭補(bǔ)貼的租房券計(jì)劃。1970年后，公房建設(shè)計(jì)劃逐步退出歷史舞臺(tái)，稅收抵免計(jì)劃和租房券計(jì)劃成為相互競(jìng)爭(zhēng)又相互補(bǔ)充的兩種方案。從政策效果評(píng)估看，這三大計(jì)劃政策出發(fā)點(diǎn)都是提供低成本的廉租房和降低低收入家庭住房負(fù)擔(dān)，新世紀(jì)以來(lái)美國(guó)低收入家庭的住房支持政策不斷進(jìn)行校正，效果有所改進(jìn)。

（一）公房大規(guī)模建設(shè)階段

1929年經(jīng)濟(jì)危機(jī)后，為了擴(kuò)大內(nèi)需，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，美國(guó)政府以住房建設(shè)為戰(zhàn)略支點(diǎn)，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控。1934年美國(guó)公共工程局開(kāi)始主導(dǎo)開(kāi)發(fā)，直接主持住房建設(shè)選址、征地、設(shè)計(jì)、建造等事宜。1937年出臺(tái)的公共住房法規(guī)定，美國(guó)公共住房由聯(lián)邦政府出錢(qián)、地方政府建造。1949年住房法中，強(qiáng)調(diào)聯(lián)邦政府對(duì)住房建設(shè)有不可推卸的責(zé)任，政府為低收入家庭提供了大量保障房，但后續(xù)出現(xiàn)很多問(wèn)題，在1970年多種原因使此政策終止。

一是公共住房通常是偏離主流市場(chǎng)的住宅類(lèi)型，很容易被辨認(rèn)出來(lái)。與商品房相比，質(zhì)量較差，幾乎沒(méi)便利的設(shè)施，公共住房住戶(hù)收入遠(yuǎn)低于能在私人市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)住房的最低收入水平，資金缺乏進(jìn)一步加劇公共住房質(zhì)量的威脅。

二是對(duì)運(yùn)行維護(hù)成本估計(jì)不足。在公共房屋新建時(shí)期，政府資金方面壓力不大，但到上世紀(jì)70年代后，隨著房屋使用年限延長(zhǎng)，房屋運(yùn)行維護(hù)成本提高，使得公共住房機(jī)構(gòu)在財(cái)力上難以維持，國(guó)家財(cái)政赤字嚴(yán)重，凱恩斯主義主導(dǎo)下的保障性住房政策逐步顯露出問(wèn)題。

三是保障房社區(qū)發(fā)展使貧困集聚，產(chǎn)生新的社會(huì)問(wèn)題。新建住房不斷淪為新貧民窟和黑人隔離區(qū)，保障性住房管理和運(yùn)營(yíng)存在諸多問(wèn)題。第一，它使社區(qū)失去了好的學(xué)習(xí)典范。第二，相互間缺乏可借用資源。社會(huì)問(wèn)題加劇，居民失業(yè)率越來(lái)越高。高失業(yè)率、貧困加劇、缺乏榜樣的力量和道德的引領(lǐng)，直接導(dǎo)致犯罪率增加。進(jìn)一步影響下一代的教育和成長(zhǎng)環(huán)境，最后出現(xiàn)失業(yè)和犯罪的代際傳遞。第三，對(duì)城市交通造成巨大壓力。

四是新建住房被大量閑置。在前幾十年大量建設(shè)保障性住房后，部分保障性住房使用效率低下，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好轉(zhuǎn)以后，低收入階層人數(shù)減少，一部分人物質(zhì)條件得到改善，很多家庭在聯(lián)邦住房管理局提供的房貸幫助下，購(gòu)買(mǎi)住房搬離公共住房。很多公共住房在這一階段被廢棄，最終導(dǎo)致公共住房變成城市最貧困人群容身之地。

五是政府與私人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致部分私人開(kāi)發(fā)商減少對(duì)新住房投資，公共住房提供計(jì)劃遭到私人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商強(qiáng)烈反對(duì)。政府最后妥協(xié)，在1965年和1968年的“住房與城市發(fā)展法”中規(guī)定，減少直接建設(shè)保障性住房的數(shù)量，主要通過(guò)政府購(gòu)買(mǎi)、租賃部分私人住房，將其轉(zhuǎn)化為保障性住房。

（二）租房券計(jì)劃

該類(lèi)計(jì)劃是直接對(duì)低收入家庭進(jìn)行財(cái)政補(bǔ)貼，保障模式從定點(diǎn)建設(shè)向住戶(hù)自由選擇、保障主體從政府主導(dǎo)向市場(chǎng)主導(dǎo)轉(zhuǎn)變。20世紀(jì)70年代，經(jīng)過(guò)幾十年的保障性住房建設(shè)，美國(guó)保障性住房建設(shè)的主要矛盾已不是住房短缺，而是低收入階層所付房租占其收入比重過(guò)大。1974年租金計(jì)劃規(guī)定，低收入群體可自己選擇市場(chǎng)上不高于標(biāo)準(zhǔn)的住房，由地方住房管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)與房主談判，并由政府支付租金，居民在保障性住房選擇上獲得更大自由。1987年“租金優(yōu)惠券”計(jì)劃規(guī)定，享受補(bǔ)助的家庭必須拿出家庭總收入25%來(lái)支付房租，租金超出部分用租金優(yōu)惠券抵消房租，若超出部分高于優(yōu)惠券金額則自行補(bǔ)全，若超出部分低于優(yōu)惠券金額，住戶(hù)可保留下次使用。相比1974年租金計(jì)劃，租金優(yōu)惠券計(jì)劃在保障性住房標(biāo)準(zhǔn)、區(qū)位選擇上更靈活，能充分利用存量房源。租金水平提高使得出租房屋的房主有積極性提供一部分資金對(duì)房屋進(jìn)行修葺，避免房產(chǎn)廢棄問(wèn)題。

（三）住房建設(shè)稅收抵免計(jì)劃

直接與保障房項(xiàng)目掛鉤，針對(duì)住房供給方進(jìn)行稅收抵免和補(bǔ)貼。首先，開(kāi)發(fā)商和地方政府共同決定項(xiàng)目建設(shè)具置；其次，政府為能提供廉租房的開(kāi)發(fā)商提供稅收抵免和補(bǔ)貼，地方政府及其管理機(jī)構(gòu)還提供多元化的融資渠道。該制度有效擴(kuò)大廉租房供給，1995―2007年，累計(jì)完成140多萬(wàn)套住房。計(jì)劃支持的廉租房項(xiàng)目服務(wù)期限初始設(shè)定為15年，然而到期后，所有建筑都需要更換和升級(jí)主要系統(tǒng)，如何獲取足夠資金對(duì)其進(jìn)行收購(gòu)和改造是一個(gè)更大的問(wèn)題。

無(wú)論是稅收抵免計(jì)劃和租房券計(jì)劃都對(duì)開(kāi)發(fā)商提出要求，一是按主流市場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)，而非遠(yuǎn)低于市場(chǎng)水平的標(biāo)準(zhǔn)建造低收入者住房，即政府補(bǔ)助開(kāi)發(fā)商為窮人提供質(zhì)量不能低于市場(chǎng)水平的住房。二是分散窮人，實(shí)行混居模式。美國(guó)1998年住房法規(guī)定，租戶(hù)中收入低于該地區(qū)平均收入30%（即貧困線(xiàn)）的家庭不得超過(guò)40%，就是為了不讓窮人太集中。在商品房小區(qū)中配建公共住房，低收入者的住房均勻分布其間，使不同收入階層的人住在一起，在空間上拉近他們距離，增加資源相互借用機(jī)會(huì)，消除部分社會(huì)問(wèn)題。美國(guó)現(xiàn)在的保障房和中產(chǎn)階級(jí)住的商品房質(zhì)量相當(dāng)，把它建在商品房中，從外表上絕對(duì)分辨不出來(lái)，而不像從前公共住房是恥辱的身份象征，租金不足部分由政府補(bǔ)貼。

三、我國(guó)保障房制度基本框架建議

我國(guó)正處于保障房大規(guī)模建設(shè)的初期階段，需要明確保障房制度運(yùn)行的基本框架，盡可能降低未來(lái)保障房制度運(yùn)行、試錯(cuò)與校正成本。保障房制度通常涉及五個(gè)問(wèn)題：（1）為何建，這是保障房需不需要建的問(wèn)題。（2）為誰(shuí)建，確定保障房覆蓋范圍，評(píng)估供給缺口，確定新建規(guī)模，明確分配對(duì)象。（3）建什么房，確定所建住房的類(lèi)型和標(biāo)準(zhǔn)以及與居住人群的匹配。（4）如何建，這是建房主體和資金匹配問(wèn)題。（5）建后管理，需從政府層面解決產(chǎn)權(quán)歸誰(shuí)、誰(shuí)來(lái)維修、誰(shuí)來(lái)管理的問(wèn)題，從發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)看，在大規(guī)模建設(shè)基本完成之后，這是最難處理的問(wèn)題。

（一）為何建：保障房以民生為目標(biāo)，納入公共服務(wù)均等化

美國(guó)的《住房法》中明確規(guī)定，為低收入家庭提供住房是政府的責(zé)任，我國(guó)保障房政策要從注重發(fā)揮保障房促進(jìn)投資、對(duì)沖商品房市場(chǎng)調(diào)整壓力的政策導(dǎo)向，轉(zhuǎn)為民生導(dǎo)向。1998年以來(lái)保障房政策變遷多發(fā)生在商品房房?jī)r(jià)高漲的背景下，保障房作為商品房市場(chǎng)調(diào)控政策的眾多政策選項(xiàng)而存在，往往不是具有中長(zhǎng)期政策目標(biāo)和清晰法律規(guī)范的長(zhǎng)久戰(zhàn)略。保障房制度應(yīng)轉(zhuǎn)向民生，而非短期的對(duì)沖政策，即保障房的存在不是為了短期配合房地產(chǎn)調(diào)控而降低房?jī)r(jià)，而是政府應(yīng)盡的中長(zhǎng)期基本責(zé)任，是公共服務(wù)均等化的重要內(nèi)容。

（二）為誰(shuí)建：根據(jù)中等收入標(biāo)準(zhǔn)清晰界定保障對(duì)象

保障房在建之前，就應(yīng)該清楚它的目標(biāo)群體。在美國(guó)不同地區(qū)（通常是一個(gè)都市區(qū)），都由聯(lián)邦根據(jù)普查數(shù)據(jù)確定各自的中等收入標(biāo)準(zhǔn)。政策清晰的界定了，所建房屋是提供給當(dāng)?shù)刂械仁杖?0%、50%，還是30%以下群體。如美國(guó)上世紀(jì)60年代末采用房貸利息補(bǔ)助方式，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商建保障房，目標(biāo)對(duì)象是地區(qū)中等收入水平80%以下的家庭。我國(guó)應(yīng)建立中等收入衡量機(jī)制，完善相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，作為界定保障對(duì)象的依據(jù)。探索建立保障房資格審核平臺(tái)，構(gòu)建信息共享平臺(tái)，完善個(gè)人信用機(jī)制，確保保障部門(mén)在對(duì)保障對(duì)象的核準(zhǔn)、進(jìn)入、退出進(jìn)行監(jiān)管時(shí)，能獲取真實(shí)數(shù)據(jù)。

（三）建什么房：以廉租房和公租房為主體，保證質(zhì)量和提供完善基礎(chǔ)設(shè)施

第一，確立“適度居住權(quán)”保障制度。住房保障的基礎(chǔ)是符合國(guó)家發(fā)展階段與條件的“適度居住權(quán)”，這取決于城市化水平、人口結(jié)構(gòu)、城市家庭收入階層分布，針對(duì)符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段的最低、低及中低收入家庭滿(mǎn)足基本住房需求。若基本住房保障標(biāo)準(zhǔn)超越一國(guó)城市化水平、超越城市平均住房標(biāo)準(zhǔn)，則難以持續(xù)。目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)人人有房住，而不是人人有住房。保障房以廉租房和公租房為主體，廉租房建設(shè)重在財(cái)政與金融政策支持，公租房建設(shè)重在市場(chǎng)化運(yùn)作與透明化分配管理。廉租房主要針對(duì)的是最低收入家庭，公租房主要針對(duì)的是中低收入家庭、“夾心層高校畢業(yè)生”、進(jìn)城務(wù)工人員，且“只租不售、退出自愿”。

第二，保證住房質(zhì)量和提供完善基礎(chǔ)設(shè)施。保障房住的都是低收入者，如果配套設(shè)施不完善，教育、醫(yī)療、購(gòu)物不方便，居住會(huì)很不方便，很容易破敗。保障房質(zhì)量應(yīng)和中產(chǎn)階級(jí)住的商品房一樣，保障房應(yīng)分散建設(shè)、混建，而且要建在交通和服務(wù)設(shè)施比較健全的地方。

（四）如何建：鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商參與保障房建設(shè)

鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商參與保障房建設(shè)要遵循市場(chǎng)原則，給予合理利潤(rùn)空間，否則不會(huì)持久。美國(guó)上世紀(jì)六七十年代采用補(bǔ)貼貸款利息方式，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商建保障房，給的利潤(rùn)率是6%。上世紀(jì)80年代后，主要采用租金補(bǔ)貼的方式，政府補(bǔ)貼市場(chǎng)房租和低價(jià)房租間差價(jià)，保障開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)。

地方層面政策主要實(shí)行包容性規(guī)劃法，規(guī)定開(kāi)發(fā)商，如果建100個(gè)單元商品房，就必須將其中20個(gè)單元（即20%）拿出來(lái)作為保障房?？梢允菑?qiáng)制性的，也可以是誘導(dǎo)性的，政府允許開(kāi)發(fā)商適當(dāng)提高容積率，在規(guī)定樓層高度基礎(chǔ)上加蓋，在提供保障房后，商品房數(shù)量基本不減少。

（五）建后管理：明確支持保障房后續(xù)運(yùn)營(yíng)成本的合理政策

保障房建設(shè)是一個(gè)系統(tǒng)工程，不僅涉及建設(shè)、分配，還包括未來(lái)對(duì)房屋實(shí)體的維護(hù)以及相關(guān)配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，如交通、衛(wèi)生醫(yī)療、教育等。后續(xù)資金配套能否跟進(jìn)和管理是否得當(dāng)，決定了保障房項(xiàng)目的可持續(xù)性。特別是在建設(shè)工程完成后，重要性會(huì)凸顯出來(lái)。若無(wú)長(zhǎng)遠(yuǎn)制度安排，很可能出現(xiàn)住房廢棄，浪費(fèi)社會(huì)資源。

（六）完善保障房法律體系

篇10

一、我國(guó)現(xiàn)有保障房建造和運(yùn)營(yíng)模式分析

目前我國(guó)已形成多層次的保障房運(yùn)營(yíng)模式，即通過(guò)廉租房滿(mǎn)足低收入群體租賃需求、公租房滿(mǎn)足中低收入群體租賃需求，經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房滿(mǎn)足中低收入群體購(gòu)買(mǎi)需求，棚改房用以改善低收入群體品質(zhì)低下的居住環(huán)境。以2011年政府計(jì)劃建造的1000萬(wàn)套保障房為例，上述四類(lèi)房產(chǎn)類(lèi)型（經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房并為一類(lèi)）占比分別約為20%、20%、20%、40%。剔除不增加總量而僅改善質(zhì)量的棚改房外，經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房、廉租房和公租房分別代表購(gòu)售和租賃兩種不同經(jīng)營(yíng)模式。本文將從制度設(shè)計(jì)、運(yùn)作難度、預(yù)期效果等方面分析現(xiàn)有保障房制度的可行性及優(yōu)缺點(diǎn)。

（一）經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房

目前的運(yùn)作模式為在政府的委托和監(jiān)管下，由社會(huì)機(jī)構(gòu)自行籌資并建造，然后由政府主導(dǎo)，以相對(duì)較低的價(jià)格出售給低收入群體。土地方面，經(jīng)濟(jì)適用房土地由政府無(wú)償劃撥，兩限房土地使用權(quán)需要有償取得。由于建筑所需資金全部通過(guò)社會(huì)方式解決，難度相對(duì)較小。

1.退出機(jī)制不完善，形成尋租和套利空間

經(jīng)濟(jì)適用房的申請(qǐng)和退出機(jī)制，由各地政府根據(jù)《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》等法規(guī)，結(jié)合當(dāng)?shù)鼐唧w情況制訂。雖然多數(shù)城市經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房均制訂了轉(zhuǎn)讓規(guī)則和補(bǔ)價(jià)措施，如5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)?年后轉(zhuǎn)讓需要補(bǔ)價(jià)或由政府回購(gòu)，但規(guī)定不細(xì)、尺度較寬，加之執(zhí)行和監(jiān)管并不到位，購(gòu)房者能夠以商品房?jī)r(jià)格出售并從中獲取暴利,因而也隨之產(chǎn)生了巨大的尋租空間，由此引發(fā)的不公平和腐敗為社會(huì)所詬病。

2.對(duì)抑制房?jī)r(jià)效果不顯著

退出機(jī)制寬松使經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房具備了商品房的屬性，故其價(jià)格與商品房逐步趨同。這使得市場(chǎng)上低價(jià)房源供應(yīng)十分有限，加之市場(chǎng)分割，使得購(gòu)售型保障房對(duì)房?jī)r(jià)幾乎不具有制約效果。

（二）廉租房

根據(jù)政策，廉租房項(xiàng)目資本金全部由政府籌集，形成巨大的財(cái)政負(fù)擔(dān)。況且，由于廉租房租金水平很低，租金收入難以覆蓋運(yùn)營(yíng)成本和融資成本。由于廉租房建設(shè)不可能帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益，故社會(huì)資本無(wú)法參與，政府只能自行承擔(dān)。廉租房對(duì)于商品房?jī)r(jià)格無(wú)影響，但對(duì)于穩(wěn)定房屋租賃價(jià)格將有較大作用。筆者認(rèn)為，由于資金壓力很大，地方政府很可能會(huì)缺乏持續(xù)建設(shè)廉租房的意愿和決心。

（三）公租房

公租房的目標(biāo)客戶(hù)定位于城鎮(zhèn)中低收入群體，既未達(dá)到廉租房申請(qǐng)要求，又無(wú)能力購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房的“夾心層”。根據(jù)政策，公租房的租金參考或低于市場(chǎng)租金水平。目前共有三種運(yùn)營(yíng)模式：其一，政府無(wú)償劃撥土地，政府融資建設(shè)，這與廉租房模式相同。其二，政府劃撥土地，吸引社會(huì)機(jī)構(gòu)參與建設(shè)，即政府出地、企業(yè)出錢(qián)。其三，土地由社會(huì)機(jī)構(gòu)通過(guò)市場(chǎng)方式取得，然后自建公租房，并擁有所有權(quán)，租賃對(duì)象由政府核定，即政府指定用途，市場(chǎng)化運(yùn)作。目前，各地 均結(jié)合自身情況研究和探索公租房運(yùn)營(yíng)模式，其中重慶、北京、上海等地的模式具有一定代表性，下文將就各模式進(jìn)行分析探討。

1.重慶模式

重慶模式相對(duì)成熟、可操作性強(qiáng)。根據(jù)重慶市政府規(guī)劃，計(jì)劃在未來(lái)3年內(nèi)建造公共租賃住房4000萬(wàn)平方米，共計(jì)滿(mǎn)足全市30%居民的住房需求。公租房租金水平確定為同區(qū)域市場(chǎng)水平的60%，約為10元/平方米/月。5年以后，部分公租房可以轉(zhuǎn)為可售住宅，即變成有限產(chǎn)權(quán)（可以繼承和抵押，但是不能出售和出租，如需轉(zhuǎn)讓?zhuān)烧栽?gòu)房?jī)r(jià)加利息回購(gòu)）的經(jīng)濟(jì)適用房。公租房由政府運(yùn)營(yíng)或通過(guò)市屬?lài)?guó)有企業(yè)運(yùn)營(yíng)。

從資金來(lái)源方面看，4000萬(wàn)平方米的公租房建設(shè)需資金1000億元（每平方米2500元），計(jì)劃政府投入300億元，融資700億元。其中政府投入資金由多種渠道構(gòu)成，包括中央撥付資金、地方財(cái)政資金、土地出讓收益的5%、發(fā)行債券、房產(chǎn)稅所得等。債務(wù)償還的整體計(jì)劃是，用公租房租金彌補(bǔ)債務(wù)利息和日常運(yùn)營(yíng)支出，通過(guò)配建商品房和公租房銷(xiāo)售償還本金。

截至目前，重慶已經(jīng)進(jìn)行了4次公租房配租搖號(hào)，共計(jì)完成8. 22萬(wàn)戶(hù)的配租。目前尚有1. 71萬(wàn)戶(hù)申請(qǐng)人未成功配租到公租房。按3年建設(shè)4000萬(wàn)平方米、約合70萬(wàn)～80萬(wàn)套的總建造量來(lái)看，后續(xù)供需差距可能會(huì)明顯拉大，出租難度增加，并出現(xiàn)空置現(xiàn)象。

2.上海模式

上海公租房建設(shè)由市直屬大型企業(yè)集團(tuán)運(yùn)營(yíng)；或在各區(qū)縣成立直屬?lài)?guó)資的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)公司，承擔(dān)公租房的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理職能。公租房通過(guò)新建、改建、配建、收儲(chǔ)、轉(zhuǎn)化等多渠道獲得房源。對(duì)于新建住宅，土地采用市場(chǎng)方式取得，需要按規(guī)定繳納土地出讓金。上海公租房定位為“只租不售”。根據(jù)制度設(shè)計(jì)，上海公租房建設(shè)始終將堅(jiān)持“兩個(gè)可”，一是老百姓可承受租金，二是可持續(xù)發(fā)展，即基本市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)，政府不進(jìn)行大規(guī)模補(bǔ)貼。2011年12月底，上海首批公共租賃住房項(xiàng)目華涇馨寧公寓、新江灣尚景園項(xiàng)目正式供應(yīng)，租金高達(dá)40元/平方米/月，由于運(yùn)營(yíng)時(shí)間較短，目前經(jīng)營(yíng)情況尚不明朗。但筆者認(rèn)為，該公租房與同類(lèi)商品房相比價(jià)格優(yōu)勢(shì)并不明顯，市場(chǎng)需求存疑。

3.北京模式

北京市采用“三多一統(tǒng)一”的辦法，即：多元的主體建設(shè)、多方式供地、多渠道籌集資金，實(shí)行統(tǒng)一管理。目前，北京公租房運(yùn)營(yíng)模式多種多樣，有代表性的包括如下幾類(lèi)：（1）由市、區(qū)住房保障機(jī)構(gòu)作為管理主體，負(fù)責(zé)融資、建設(shè)、收購(gòu)、持有和管理。（2）經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)管委會(huì)經(jīng)批準(zhǔn)作為公租房建造和運(yùn)營(yíng)主體，利用自有土地建設(shè)公租房，解決本園區(qū)符合條件家庭的住房困難。（3）國(guó)有企業(yè)、科研院所等單位，利用自有土地建設(shè)公租房，首先租給本單位職工，如有富余考慮對(duì)外出租給符合條件的困難群體。（4）引導(dǎo)有條件的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，在符合規(guī)劃的前提下，利用農(nóng)村集體土地建設(shè)公共租賃房。

二、現(xiàn)有保障房制度存在的漏洞

整體來(lái)看，筆者認(rèn)為，中國(guó)保障房制度設(shè)計(jì)仍存在漏洞，而這可能成為保障房難以長(zhǎng)期有效貫徹下去的根源所在，最終將使保障房制度流于形式。

其一，房屋設(shè)計(jì)定位不清。保障房的運(yùn)營(yíng)初衷是為了滿(mǎn)足中低收入群體的住宅需求，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度分析，必須形成差別化市場(chǎng)，這樣才能防范中高收入群體擠占低收入群體住宅利益的情況發(fā)生。而目前許多城市保障房地理位置優(yōu)越、房型奢侈、裝修豪華，違背了保障房建設(shè)的初衷。比如，上海以區(qū)為單位進(jìn)行保障房建設(shè)、保障房占用徐匯、浦東等核心區(qū)域，既不經(jīng)濟(jì)又不合理。

其二，受眾人群界定不合理。主要問(wèn)題是，經(jīng)濟(jì)適用房銷(xiāo)售符合條件的居民買(mǎi)不起、能買(mǎi)的居民又不符合條件；廉租房和公租房符合條件的人不需要、需要的人不合規(guī)。如上海經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買(mǎi)條件為“3人及以上人均月可支配收入低于人民幣3300元、人均財(cái)產(chǎn)低于12萬(wàn)元；2人及以下申請(qǐng)家庭人均月可支配收入限額為3630元、人均財(cái)產(chǎn)限額為13. 2萬(wàn)元”，家庭收入和人均財(cái)產(chǎn)符合要求的家庭購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房仍存在較大難度。同時(shí)，公租房市場(chǎng)定位也不合理。以上海為例，目 前多數(shù)公租房定位為人才公寓，面向高學(xué)歷、工作較優(yōu)的白領(lǐng)，這一群體實(shí)際上具備以市場(chǎng)價(jià)格租賃住房的能力，并不應(yīng)是公租房的保障對(duì)象。

其三，租賃性保障房租金設(shè)定欠考慮。目前，許多城市的公租房租金水平定為略低于甚至等于市場(chǎng)水平，這明顯違背了公租房的本意。如上海已投入運(yùn)營(yíng)的公租房項(xiàng)目租金平均為40元/平方米/月，按此計(jì)算，50平方米房屋月租金為2000元，接近甚至高于同一地段商品房租金，保障房根本無(wú)“保障”。

其四，租賃性保障房長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)難以為繼。目前一些城市的廉租房和公租房均定位為只租不售。如前所述，廉租房勢(shì)必成為長(zhǎng)期的財(cái)政負(fù)擔(dān)。而以上海、北京為代表的商業(yè)化運(yùn)營(yíng)公租房的思路難以奏效，雖然租金已接近甚至高于同一地段商品房租金，但由于中國(guó)租金收益率很低，租金收入仍難以覆蓋日常經(jīng)營(yíng)管理支出和利息費(fèi)用，更不用說(shuō)投資成本的收回。在現(xiàn)有購(gòu)售型保障房和租賃性保障房分割經(jīng)營(yíng)且購(gòu)售型保障房無(wú)盈利能力的背景下，租賃性保障房將對(duì)財(cái)政造成嚴(yán)重負(fù)擔(dān)，不可能長(zhǎng)期持續(xù)。

其五，購(gòu)售型保障房退出機(jī)制存在嚴(yán)重漏洞?！督?jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》規(guī)定了轉(zhuǎn)讓的基本規(guī)則，各地根據(jù)具體情況制訂細(xì)則。通過(guò)分析我們發(fā)現(xiàn)，地方細(xì)則的設(shè)計(jì)根本沒(méi)有堵住利用經(jīng)濟(jì)適用房獲利的通道，反而成為這一操作的行政推手。按現(xiàn)有制度，滿(mǎn)5年的經(jīng)濟(jì)適用房與商品房之間的增值收益，絕大部分被購(gòu)房者所獲取，中間形成極其可觀的獲利空間。目前這一現(xiàn)狀得到廣泛重視，各省市亦在研究制訂相關(guān)政策。近期北京市住建委楊斌表示，北京經(jīng)濟(jì)適用房回購(gòu)政策正在制定，大原則即按“政府定價(jià)”原則實(shí)行回購(gòu)，未來(lái)上述問(wèn)題有望得以糾正。

三、保障房制度的改革建議

基于上述分析，筆者認(rèn)為，保障房制度的改革應(yīng)秉承如下幾點(diǎn)宗旨：

首先，保障房的產(chǎn)品設(shè)計(jì)必須具有社會(huì)層次性。香港和新加坡的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，保障房設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)以集約、簡(jiǎn)樸為主，應(yīng)考慮土地成本、經(jīng)濟(jì)價(jià)值、利用效率等方面的綜合因素。國(guó)內(nèi)保障房戶(hù)型明顯偏大，且地理位置良好，這與保障房的定位相違背，使保障房與商品房界定不清，客觀上造成非保障對(duì)象對(duì)保障房資源的擠占。因此，保障房選址應(yīng)考慮城市區(qū)域，而不應(yīng)占用城市中心區(qū)域，戶(hù)型應(yīng)以50～60平方米以下的中小戶(hù)型為主，建設(shè)風(fēng)格符合經(jīng)濟(jì)、集約、簡(jiǎn)樸的特點(diǎn)。