導語：如何才能寫好一篇房屋過戶申請書，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

(1)開發(fā)商名下的房產(chǎn)證原件。

(2)開發(fā)商的法人委托書。

(3)拆遷前個人房產(chǎn)證原件或房產(chǎn)證注銷證明。

(4)被安置人身份證復印件。

(5)拆遷安置協(xié)議。

(6)房屋移轉(zhuǎn)過戶申請書。

(7)房屋權(quán)屬登記申請書。

(8)測量分戶平面圖。

篇2

個人房屋授權(quán)委托書模板

委托人

1、姓名：性別：身份證號碼

受托人:

1、姓名身份證號碼

2、

我們擁有房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，現(xiàn)委托以上受托人為我們的人，在本人所有權(quán)份額內(nèi)，并以我們的名義在任何時間任何情況下享有上述房產(chǎn)的占有、使用、收益、處分的各項權(quán)利。并代為辦理上述房產(chǎn)相關(guān)的以下所列明的事項：

1.辦理轉(zhuǎn)讓上述房產(chǎn)的過戶、轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，簽署房地產(chǎn)買賣合同、存量房交易稅款計征申明、房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)個人所得稅免征申報表、轉(zhuǎn)移登記申請表及詢問筆錄等辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所需簽署的相關(guān)文件、領(lǐng)取房地產(chǎn)證、辦理買賣公證等手續(xù)。

2.辦理轉(zhuǎn)讓上述房產(chǎn)的拆遷、征地、置換等手續(xù)，如簽訂拆遷、征地、置換合同，領(lǐng)取拆遷征地補償金等

3.辦理上述房產(chǎn)資料變更、資料撤件、抵押登記手續(xù)、簽署變更申請表、抵押物價值確認書等相關(guān)文件及領(lǐng)取辦妥變更、撤件、抵押登記的房地產(chǎn)證等相關(guān)事宜。

4.辦理上述房產(chǎn)注銷抵押登記手續(xù)、簽署注銷抵押申請表及詢問筆錄、領(lǐng)取辦妥注銷抵押登記的房地產(chǎn)證等相關(guān)事宜。

5.到銀行辦理還清貸款手續(xù)、簽署銀行罰息、違約金等相關(guān)費用確認書并代為支付，終止授信額度并簽署相關(guān)文件，領(lǐng)取房地產(chǎn)證、注銷房產(chǎn)抵押資料、房地產(chǎn)買賣合同、保險單、還款憑證及付清樓款證明書等相關(guān)文件資料。

6.到銀行辦理提前還款申請、打印貸款還款歷史記錄及貸款余額清單、查詢扣款賬號及賬戶余額、開立賬戶及更改密碼，辦理關(guān)閉賬戶網(wǎng)銀、電話銀行、手機銀行及取消托收功能的相關(guān)手續(xù)，簽署相關(guān)文件，領(lǐng)取借款抵押合同原件及復印件。

7.到國土部門或深圳市房地產(chǎn)權(quán)登記中心或檔案部門打印產(chǎn)權(quán)資料電腦查詢結(jié)果表，復印房地產(chǎn)證、借款抵押合同等房產(chǎn)相關(guān)資料。

8.到銀行申請贖樓貸款、按揭貸款，簽署借款申請書、借款借據(jù)、劃款委托書、貸款合同等相關(guān)文件，到銀行或其他相關(guān)機構(gòu)查詢打印個人征信系統(tǒng)信息及信用報告，收取或指定賬戶收取上述房產(chǎn)的售樓款、贖樓貸款以及買方按揭貸款。

9.到擔保公司簽署擔保(墊資)贖樓業(yè)務(wù)申請審批表/報備表、贖樓擔保委托合同、墊資服務(wù)合同、借據(jù)、確認書、承諾書、授權(quán)書等辦理贖樓所需簽署的相關(guān)文件。

10.代為管理房產(chǎn)、收取房屋租金，辦理上述房產(chǎn)的物業(yè)管理、水電、煤氣、電話、數(shù)字/有線電視、網(wǎng)絡(luò)等過戶以及變更的相關(guān)手續(xù)，到保險公司辦理上述房產(chǎn)的退保手續(xù)，代為收取保險金及在相關(guān)文件上簽字。

11.到國稅局或地方稅務(wù)局辦理減、免稅申請手續(xù)簽署并領(lǐng)取相關(guān)文件。到地產(chǎn)中介簽署買賣協(xié)議及相關(guān)一切文件并代收定金。

12.到司法機關(guān)或仲裁機構(gòu)查詢復印并領(lǐng)取上述房產(chǎn)所涉案件的具體情況及相關(guān)文件資料。

上述受托人有轉(zhuǎn)委托權(quán)，所有受托人均可獨立辦理受托事項，受托人在其權(quán)限范圍及期限內(nèi)簽署的一切有關(guān)合法文件及辦理相關(guān)手續(xù)，我(們)均予承認。上述房產(chǎn)是指法律規(guī)定本人份額內(nèi)房產(chǎn)。

委托人：

年月日

房屋全權(quán)委托書范文

委托人：______________

受托人：______________

委托事項及權(quán)限：

委托人二人系夫妻，坐落于______________因本人事務(wù)繁忙，現(xiàn)特委托受托人辦理相關(guān)事宜，具體權(quán)限如下：

1、代為清償該房屋抵押貸款，辦理貸款結(jié)清、房產(chǎn)抵押注銷等相關(guān)手續(xù)，代為取回房屋產(chǎn)權(quán)證原件等相關(guān)房產(chǎn)憑證。

2、受托人有權(quán)代為出售房產(chǎn)，包括但不限于：受托人有權(quán)代為出售上述房產(chǎn)，有權(quán)與買受人商談交易價格及買賣合同的各項條款，有權(quán)代為簽署有關(guān)協(xié)議、房屋買賣合同及辦理相應(yīng)的合同公證、房產(chǎn)評估事宜，有權(quán)與買方辦理房屋交接手續(xù)，有權(quán)處理物業(yè)及煤水電、有線電視等過戶事宜，有權(quán)代為收取售房款項。受托人有權(quán)代為到當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理合同的登記及房地產(chǎn)權(quán)屬過戶至買受方等上述房產(chǎn)交易有關(guān)的一切手續(xù)。若買方選擇按揭抵押貸款的方式支付購房款，則受托人有權(quán)代表委托人協(xié)助買房辦理二手房(按揭、抵押、轉(zhuǎn)按揭)貸款的相關(guān)手續(xù)，并代為到按揭銀行簽署各種法律文書，有權(quán)開立銀行賬戶卡，設(shè)定密碼及賬戶卡有關(guān)操作，收取銀行按揭款。

3、受托人有權(quán)將上述房屋作為委托人(委托人當中任意一人)、或受托人、或者其他第三人、公司向銀行、私人或其他金融機構(gòu)或擔保公司借款的抵押擔保物(貸款銀行、貸款對象、貸款額度、種類、擔保對象、范圍、期限等由受托人選擇確定)，有權(quán)代查委托人的個人資信、信用信息基礎(chǔ)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及報告，有權(quán)與貸款銀行(私人或其他金融機構(gòu))商定、申請辦理房屋抵押貸款，簽署授信協(xié)議及該授信項下的借款合同、抵押合同等相關(guān)文件，有權(quán)以上述房屋為抵押物代為辦理抵押貸款手續(xù)，包括代為開立銀行賬戶卡、領(lǐng)取相應(yīng)貸款，代為簽署相關(guān)法律文件，代為變更還款期限、還款方式，代為提前還款、包括結(jié)清貸款、領(lǐng)取貸款相關(guān)文件等與抵押、貸款有關(guān)的所有事項;代為辦理與抵押貸款相關(guān)的房屋評估、保險及公證事宜(委托人特此聲明：同意受托人與銀行簽署的借款合同等法律文件，并且同意賦予該借款合同強制執(zhí)行效力);代為到當?shù)貒临Y源與房產(chǎn)管理局辦理房產(chǎn)抵押登記手續(xù)并代為繳納相關(guān)稅費，有權(quán)代為領(lǐng)取、保管經(jīng)過抵押登記的土地房屋權(quán)證;代為辦理其他與房屋抵押貸款相關(guān)的事宜。

4、受托人有權(quán)出租上述房產(chǎn)，收取租金，簽署房屋租賃合同，辦理房屋租賃相關(guān)事宜。

本委托書未能窮盡且為受托人全權(quán)代表本人行使股東權(quán)利及履行股東職責所必需之其他權(quán)限，均視為已得到委托人的充分授權(quán)。

受托人在辦理委托事項時所為的相關(guān)行為，視同委托人親為，因此簽署的相關(guān)文件及支付的相應(yīng)費用，委托人均予以承認。

受托人有轉(zhuǎn)委托權(quán)。

委托有效期限：自委托書簽署之日起至_______年_____月____日止。

委托人：_______

日期：_______年_____月____日

房屋全權(quán)委托書怎么寫

委托方：

姓名：_______性別：_______身份證號碼：_____________________

受托方：

1：(可以公司名字或者公司法人代表)

2：姓名：_______性別：_______身份證號碼：_____________________

我方_______(份額____%)擁有位于深圳市______________(按照房產(chǎn)證地址填寫)的房產(chǎn)，現(xiàn)委托以上受托方為我方的人，期限為：_______年_____月____日至_______年_____月____日，其中1上述受托方均可單獨以我方的名義在期限內(nèi)辦理如下全部委托事項，受托方2可單獨以我方的名義在期限內(nèi)辦理如下第5、13項委托事項：

1、管理上述房產(chǎn)，支付與上述房產(chǎn)有關(guān)的各項費用;到相關(guān)部門辦理以上房產(chǎn)補地價事宜，并代領(lǐng)取繳費通知單及增補協(xié)議書，繳納相關(guān)費用等及辦理綠轉(zhuǎn)紅等相關(guān)手續(xù)，領(lǐng)取紅本房地產(chǎn)證，簽署相關(guān)法律文件。

2、到相關(guān)部門全權(quán)辦理上述房產(chǎn)的房地產(chǎn)證并繳納相關(guān)費用，領(lǐng)取房地產(chǎn)證，辦理上述房產(chǎn)的抵押登記手續(xù)并簽署價格議價書等相關(guān)文件。

3、全權(quán)辦理以上述房產(chǎn)向銀行申請按揭貸款或抵押貸款，并代為簽署借款合同、抵押合同、借款借據(jù)、借款申請書、劃款委托書、帳戶確認書等相關(guān)文件，收取銀行貸款款項，辦理合同公證并在相關(guān)文件上簽字;在銀行開立帳戶，領(lǐng)取并保管存折，并在深圳市房地產(chǎn)權(quán)登記中心辦理抵押登記手續(xù)。

4、辦理申請贖樓貸款手續(xù)，簽署銀行借款借據(jù)、借款合同、抵押合同、借款申請書、劃款委托書、帳戶確認書等一切相關(guān)文件;在銀行開立帳戶，領(lǐng)取并保管存折，辦理還款的相關(guān)手續(xù);償還上述銀行贖樓貸款，并簽署一切相關(guān)文件。

5、到檔案管理等相關(guān)部門查詢并打印產(chǎn)權(quán)資料，復印房地產(chǎn)證、借款、抵押合同、購房發(fā)票、契稅發(fā)票等資料，到銀行辦理提前還款申請手續(xù)，開具利息證明，復印借款合同、抵押合同，打印欠款本息清單及歷史還款記錄等相關(guān)資料，辦理相關(guān)手續(xù);到銀行或其他機構(gòu)查詢、打印個人征信系統(tǒng)信息及信用報告;到相關(guān)部門打印房屋產(chǎn)權(quán)信息查詢證明;到稅務(wù)部門辦理減、免稅申請手續(xù)并簽署一切相關(guān)文件，領(lǐng)取免稅函等相關(guān)文件。

6、全權(quán)辦理提前還清上述房產(chǎn)按揭貸款的贖樓手續(xù)、終止授信額度等一切相關(guān)手續(xù)，代為簽署銀行罰息(違約金)費用確認函(確認書)等相關(guān)資料，代交銀行提前還款違約金、領(lǐng)取上述房產(chǎn)的房地產(chǎn)買賣合同和房地產(chǎn)證等產(chǎn)權(quán)證明，領(lǐng)取辦理注銷抵押登記的相關(guān)文件、房地產(chǎn)買賣合同、借款合同、借款借據(jù)、購房發(fā)票、房屋保險單、發(fā)票和退保證明、付清樓款證明、還款憑證等，并在有關(guān)文件上簽字。

7、全權(quán)辦理上述房產(chǎn)的注銷抵押登記手續(xù)及領(lǐng)取、保管房地產(chǎn)證等相關(guān)事宜，并在有關(guān)文件上簽字。

8、全權(quán)辦理上述房產(chǎn)的變更登記手續(xù)，簽署變更登記申請表及一切相關(guān)文件，領(lǐng)取、保管房地產(chǎn)證等相關(guān)事宜，并在有關(guān)文件上簽字。

9、全權(quán)辦理出售上述房產(chǎn)的一切的相關(guān)事宜，辦理過戶、轉(zhuǎn)移登記等的相關(guān)手續(xù)，簽署轉(zhuǎn)移登記申請表、轉(zhuǎn)移登記詢問申請人記錄、深圳市二手房買賣合同或房地產(chǎn)買賣現(xiàn)售合同，辦理合同公證并簽署相關(guān)文件。

10、簽署上述房產(chǎn)的房款資金監(jiān)管協(xié)議或首期款資金監(jiān)管協(xié)議，上述房產(chǎn)的全部售房款、短期贖樓貸款、抵押貸款由受托方1代為收取。委托人應(yīng)承擔的贖樓款及各項稅金、費用等從受托方1的托收帳戶扣取后，將剩余房款劃入委托方指定帳戶。

11、簽署擔保融資贖樓合同及相關(guān)法律文件，繳納贖樓的相關(guān)費用;到銀行或土地房產(chǎn)交易中心辦理上述房產(chǎn)的房款解除或終止資金監(jiān)管手續(xù)，簽署辦理解除或終止資金監(jiān)管手續(xù)所需簽署的申請書及一切相關(guān)文件。

12、到深圳市房地產(chǎn)權(quán)登記中心或房地產(chǎn)交易服務(wù)中心辦理退件、撤銷過戶的相關(guān)手續(xù)，簽署相關(guān)文件并領(lǐng)取二手房買賣合同或房地產(chǎn)買賣現(xiàn)售合同、房地產(chǎn)證等相關(guān)資料;到司法機關(guān)或仲裁機構(gòu)咨詢上述房產(chǎn)所涉案件的具體情況，查詢、復印并領(lǐng)取上述房產(chǎn)所涉案件的相關(guān)文件資料。

13、辦理上述房產(chǎn)水、電、煤氣(天然氣)、物業(yè)管理、有線(數(shù)字)電視、電話、網(wǎng)絡(luò)等過戶、開戶、銷戶、停機等的手續(xù)。

受托方1有權(quán)委派本公司任何員工辦理上述受托事項。受托方在其權(quán)限范圍內(nèi)及期限內(nèi)簽署的一切有關(guān)文件，我方均予承認。

受托方有轉(zhuǎn)委托權(quán)。

篇3

宅基地是農(nóng)村的農(nóng)戶或個人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地。

宅基地房屋可以進行過戶登記，可以到所在地縣級人民政府申請辦理，提交登記申請書，身份證明材料，不動產(chǎn)權(quán)屬證書，界限面積位置等信息材料。

《不動產(chǎn)登記條例》第七條規(guī)定，不動產(chǎn)登記由不動產(chǎn)所在地的縣級人民政府不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦理;直轄市、設(shè)區(qū)的市人民政府可以確定本級不動產(chǎn)登記機構(gòu)統(tǒng)一辦理所屬各區(qū)的不動產(chǎn)登記。

（來源：文章屋網(wǎng) ）

篇4

【范文一：夫妻間房產(chǎn)辦理委托書】

委托人：_______，男/女，_______年_____月____日出生，工作單位：_______，現(xiàn)住址：_______，身份證______________

受委托人：_______，男/女，_______年_____月____日出生，工作單位：_______，現(xiàn)住址：_______，身份證______________

受委托人與委托人是夫妻關(guān)系，我們夫妻以_______名義購買了位于_______的住房一套，按相關(guān)規(guī)定夫妻雙方須到場辦理貸款手續(xù)，因本人工作繁忙，不能到現(xiàn)場親自辦理相關(guān)事宜，現(xiàn)委托丈夫_______作為我的全權(quán)人，在_______住房公積金管理中心和相關(guān)住房置業(yè)擔保機構(gòu)代我簽定《個人住房公積金借款申請書》、《借款合同》、《抵押（反擔保）合同》、《收押協(xié)議》、《抵押登記申請書》、《房屋未出租證明明》、《授權(quán)委托書》、《還款帳房確認書》、《電話委托服務(wù)協(xié)議》、《交接單》及其它相關(guān)未盡事項。

受托人xxx代我簽定的上述文件我均予以承認，并由我承擔由此產(chǎn)生的一切法律后果。

期限：自委托書簽署之日起至_______年_____月____日止。受托人有轉(zhuǎn)委托權(quán)。

委托人：______________

_______年_____月____日

【范文二：夫妻間房產(chǎn)辦理委托書】

委托人：姓名：_______，性別：_______，身份證號碼：______________。

受托人：姓名：_______，性別：_______，身份證號碼：______________。

委托人與受托人系夫妻關(guān)系，共同擁有位于______________（房產(chǎn)證號）的房產(chǎn)，其中，委托人占有_______%產(chǎn)權(quán)。

委托人特委托受托人為委托人的人，受托人可以單獨以委托人的名義如下事項：

一、全權(quán)辦理上述房產(chǎn)的有關(guān)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，代為簽署房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同并收取售房款，并在有關(guān)文件上簽字。

二、辦理上述房產(chǎn)的房款資金監(jiān)管協(xié)議及收取資金監(jiān)管協(xié)議中的房款，簽署相關(guān)文件。

三、到國土部門查詢上述房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)資料、辦理過戶登記等手續(xù)。

四、全權(quán)辦理所轉(zhuǎn)讓上述房產(chǎn)的水、電、物業(yè)管理、煤氣、有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)費以及其它相關(guān)過戶、銷戶手續(xù)。受托人在其權(quán)限范圍及期限內(nèi)簽署的一切有關(guān)合法文件及辦理的相關(guān)手續(xù)，委托人均予認可。

篇5

    原告王力與被告李春年均系某公司的職工。1978年按國家分房政策李春年得到本案爭議房屋，并于1993年以標準價購買了百分之六十三點九的產(chǎn)權(quán)。1996年4月，李春年之女與王力結(jié)婚?；楹螅捎诶钇迒挝灰址?，李春年向單位行政處申請，要求將房屋轉(zhuǎn)于女婿王力的名下。房管組同意并為李春年出具了無房證明，在李春年的申請書上注明“同意轉(zhuǎn)出，以后再辦過戶手續(xù)，王力不再分配住房?！?/p>

    1999年12月，某公司將爭議房屋以成本價出售給李春年。至此，李春年取得了房屋的所有權(quán)，房產(chǎn)證正在辦理過程中。自1996年5月至2003年4月，某公司從原告王力工資中扣除水電暖等費用9913元，李春年夫婦一直居住在爭議住房至今。2001年12月，王力與李春年之女經(jīng)法院判決離婚。王力起訴要求確認某公司與李春年之間的買賣關(guān)系無效，返還離婚前的水電暖費，本院不予支持。對原告離婚后，原告所支付的爭議房屋的水電暖費，被告李春年應(yīng)當返還原告 .

    原審判決，李春年應(yīng)該返還王力離婚后所支付的水電暖費2208元。駁回原告王力其他訴訟請求。王力不服，提出上訴。

篇6

本人自愿購買 的 住房一套，面積為 平方米。根據(jù)《中華人民共和國經(jīng)濟合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，我們遵循平等自愿、公平和誠信的原則，通過友好協(xié)商簽訂的相關(guān)合同：

1、甲自愿將坐落于 的房地產(chǎn)（房屋建筑面積 平方米）出售給乙方，并經(jīng)甲方住宅樓主管單位同意甲方出售該套住宅房為前提下，乙方自愿購買甲方的住宅房。購房付款方式：實行分期付款，首期于 年 月 日將支付元（￥ 元），第二期于 年 月 日將剩余 元（￥ 元）的購房款一次性付清給甲方。

2、甲方于 年 月 日前將房屋及附屬物正式交付給乙方使用。甲方在房屋正式交付乙方時，應(yīng)將該房屋騰空，清結(jié)該房屋已發(fā)生的水、電、煤氣、電話、有線電視、物業(yè)管理等各項費用，并將付訖憑證及該房屋的鑰匙交于乙方驗收。

3、在甲方的同意下，乙方將大寫 元（￥ 元）的首付款給甲方后，甲方將原來的房產(chǎn)證交與乙方辦理過戶手續(xù)并同意在銀行抵押貸款，同時乙方擁有該套住房的房屋產(chǎn)權(quán)的使用權(quán)；該房現(xiàn)無土地使用證，如果該房以后辦理土地使用證，則由乙方全部負責，并享有土地使用權(quán)。

4、乙方不能按期向甲方付清購房款，或甲方不能按期向乙方交付房產(chǎn)，每逾期一日，由違約一方對方給付房地產(chǎn)價款千分之 的違約金。

5、甲、乙雙方就售、購房履行手續(xù)時所涉及的房屋產(chǎn)權(quán)過戶費用，由甲方自行解決。甲方將原來的房產(chǎn)證辦理過戶給乙方后，房產(chǎn)證屬于乙方房產(chǎn)證，其以后該建筑物范圍內(nèi)的土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)移給乙方，以后所產(chǎn)生的一切費用由乙方負責。

6、甲方保證上述房地產(chǎn)權(quán)屬清楚，若發(fā)生與甲方有關(guān)的產(chǎn)權(quán)糾紛或債權(quán)債務(wù)，概由甲方負責清理，并承擔民事訴訟責任，因此給乙方造成的經(jīng)濟損失，甲方負責賠償。

7、本合同在履行中若發(fā)生爭議，雙方應(yīng)采取協(xié)商辦法解決。協(xié)商不成，任何一方均可向有管轄權(quán)的人民法院。

8、本合同經(jīng)雙方簽章即生效，須共同遵守。本合同未盡事項，可另行議定，其補充協(xié)議經(jīng)雙方簽章后與本契約具有同等效力。

9、本協(xié)議一式三份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，瀘水縣房管所一份，經(jīng)甲、乙雙方簽字生效，并具有法律效力。

甲方（簽章） 乙方（簽章）

電話： 電話：

篇7

房產(chǎn)合同更名申請表如下：

房產(chǎn)證更名方式有哪些? 房產(chǎn)更名費用怎么算?

房產(chǎn)證更名之夫妻之間直接添加

婚姻存續(xù)期間：在婚姻存續(xù)期間添加配偶姓名可以直接添加。如果在婚姻存續(xù)期間房產(chǎn)屬于夫妻共同財產(chǎn)，就算是房產(chǎn)證上只寫一個人的名字也算是兩人的共同財產(chǎn)。因此在婚姻期間，這類情況如需辦理房產(chǎn)證增名手續(xù)，只需攜帶結(jié)婚證、房屋兩證、身份證原件及復印件到房產(chǎn)交易中心“變更登記”窗口辦理即可。

非婚姻存續(xù)期間：非婚期間房產(chǎn)證更名，不能直接添加配偶名字，只能以贈與的方式更名。

從《婚姻法》的規(guī)定來看，如果夫妻之間對婚姻關(guān)系存續(xù)期間財產(chǎn)問題沒有特殊約定的，那么房產(chǎn)無論登記在誰的名下，都是夫妻的共同財產(chǎn)，雙方共同共有，從法律上來講變更夫妻姓名沒有什么意義，但是如果雙方約定該房產(chǎn)歸一方所有，法律上也是認可這種約定的。

夫妻辦理更名手續(xù)的前提是已經(jīng)取得房產(chǎn)所有權(quán)證，辦理手續(xù)時需同時到場，填寫《房屋所有權(quán)登記申請表》，提交的證件因房屋的性質(zhì)的不同而不同，具體提交如下資料：

1、如果是房改房，需要提交元售房單位的證明，寫明因供暖原因允許將產(chǎn)權(quán)人變更為配偶的名字;如果是商品房，經(jīng)濟適用房，夫妻雙方寫變更申請并簡單注明理由。

2、結(jié)婚證復印件(核對原件)

3、夫妻雙方的身份證復印件(核對原件)

4、夫妻雙方共有房屋的協(xié)議

5、房屋所有權(quán)證

6、房改房提供原購房契約復印件(核對原件)

7、房屋所有權(quán)證附圖，登記表復印件

辦理夫妻更名手續(xù)只需交納房產(chǎn)證印花稅5元即可，不需要提交任何稅務(wù)。

夫妻離婚房產(chǎn)證更名辦理

夫妻離婚后辦理房屋過戶需提交以下材料：

1、房屋所有權(quán)證書;

2、本人身份證原件、離婚證;

3、離婚協(xié)議或生效的法院離婚判決書、離婚調(diào)解書;

4、原房屋所有權(quán)證所附房屋登記表、房產(chǎn)(分戶)平面圖兩份;

5、買房時的契稅完稅或減免稅憑證;

6、有的還要法院出個執(zhí)行函。

夫妻離婚房產(chǎn)變更流程步驟如下：

1、到房管部門辦理權(quán)屬變更手續(xù);

2、到按揭銀行辦理按揭權(quán)利(義務(wù))人便更手續(xù)。

如何辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移

對于，按揭貸款已經(jīng)還清的，只需房地產(chǎn)現(xiàn)有者持生效后《離婚協(xié)議》(需公證)或法院《仲裁(判決)》、《離婚證》、《身份證》、和原《房屋所有權(quán)證》到當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。[pagebreak]

房產(chǎn)證更名之房產(chǎn)贈與

贈與范疇包括非婚姻存續(xù)期間和親戚朋友，即房產(chǎn)證上加子女、父母等親屬或朋友均可以贈與方式進行。

以下是贈予的兩種情況：有房有貸。一般房子貸款沒有還清是不能更名的，若要更名有兩種途徑有兩種途徑，一是提前還清貸款，然后再進行更名。二是向銀行申請，要求變更《借款合同》中的借款人和抵押人，獲得銀行批準后再到房管局辦理相關(guān)更名手續(xù)。

有房無貸，視做贈與。雙方需要簽訂一份贈與合同，且贈與合同必須辦理公證手續(xù)，公證費一般是贈與房屋價值的1%，除此之外還需要繳納一定的個人所得稅、契稅等費用(直系親屬間贈與房產(chǎn)，免征營業(yè)稅)。

贈與手續(xù)：受贈房屋需提交房屋所有權(quán)證、贈與書和契證，到相關(guān)部門辦理正式的房屋所有權(quán)變更登記手續(xù)后，這種贈與行為才具有法律效力。

具體步驟如下：

1、贈與人與受贈人訂立關(guān)于房屋贈與的書面合同，即贈與書。

2、受贈人憑原房屋所有權(quán)證、贈與書，交納契稅，領(lǐng)取契證。

3、辦理公證。

4、辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

5、由受贈人到房地產(chǎn)管理部門申請變更登記，并提交下列證件：

(1)申請書(窗口提供)。

(2)原房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證。

(3)相關(guān)當事人的身份證、戶口簿。

(4)贈與書及公證書。

(5)契稅收據(jù)。

6、贈與人將房屋交付受贈人。這里″交付″以辦理完房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記為準。

在辦理房屋贈與手續(xù)時，贈與人與受贈人應(yīng)簽訂書面贈與合同，并到房管部門辦理過戶手續(xù)，但如果贈與人為了逃避其應(yīng)履行的法定義務(wù)而將自己的房屋贈與他人時，如果利害關(guān)系人主張權(quán)利的，則該贈予行為無效。

贈予稅費

(一)、直系親屬間贈與房產(chǎn)所需稅費：

交易手續(xù)費：住宅2.5元/平米非住宅5.5元/平米

土地收益金：劃撥土地繳納

契稅：4%

房屋登記費：住宅80元/套，非住宅550元/套。

證照印花稅：5元/本

工本費：10元/本

個人所得稅：①查賬征收計算方法為:(評估價格-房產(chǎn)原值-稅金-合理費用)×20%②核定征收計算方法為:評估價格×1%

營業(yè)稅：直系親屬間贈與房產(chǎn)，免征營業(yè)稅。

(二)、非直系親屬贈與稅費

除上述外，非直系親屬還需繳納營業(yè)稅：

不足5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外贈與的，

營業(yè)稅=評估值-購買房屋價款

超過五年(含5年)普通住房：免征營業(yè)稅。[pagebreak]

房產(chǎn)證更名之買賣過戶

1、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。

2、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

3、買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。

4、立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。

5、繳納稅費。稅費的構(gòu)成比較復雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟適用房與其它商品房的稅費構(gòu)成是不一樣的。

6、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。

7、對貸款的買房人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。

8、買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

房產(chǎn)過戶流程

1、房產(chǎn)證過戶不經(jīng)過房地產(chǎn)中介的話，須把合同的條款和違約條款寫清楚，簽合同時須賣方房產(chǎn)證上面名字的當事人在場(如果是已婚得話，需要夫妻雙方在場及簽字，哪怕房產(chǎn)證上面只有一個人的名字)。

2、申請材料準備好后，須到房產(chǎn)局，填寫一些表格和一個存量合同，存量合同上面的金額一定要和簽訂合同上面的金額一樣。

3、房產(chǎn)過戶的申請材料都交給房產(chǎn)局后，房產(chǎn)局會給予一個回執(zhí)單，按照回執(zhí)單上面說明的日期去繳納稅金 ，一般需要十五個工作日左右。

4、房產(chǎn)過戶稅金繳納完畢后便可拿到房產(chǎn)證。

一般二手房交易需要交納的稅費：

買房人應(yīng)繳納稅費：

1、 契稅：房款的1.5% (面積在144平米以上的需要繳納3%，面積在90平米以下并且是首套房的可以繳納1%)

2、 印花稅：房款的0.05%

3、 交易費：3元/平方米

4、 測繪費：1.36元/平方米

5、 權(quán)屬登記費及取證費：一般情況是在200元內(nèi)。

賣房人應(yīng)繳納稅費：

1、 印花稅：房款的0.05%(免交)

2、 交易費：3元/平方米

3、 營業(yè)稅：全額的5.5%(房產(chǎn)證未滿5年的)

4、 個人所得稅：房產(chǎn)交易盈利部分的20%或者房款的1%(房產(chǎn)證滿5年并且是唯一住房的可以免除)。

房產(chǎn)更名涉及到的資料有：

(1)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請表;

(2)申請人身份證明;

(3)房地產(chǎn)權(quán)利證書;

(4)有關(guān)行政機關(guān)的行政決定書，房地產(chǎn)買賣合同書，(按規(guī)定需公證的，應(yīng)提交公證的房地產(chǎn)買賣合同書)或經(jīng)公證的房地產(chǎn)贈與書，或經(jīng)公證的房地產(chǎn)繼承證明文件，或房地產(chǎn)交換協(xié)議書，或房地產(chǎn)分割協(xié)議書;

(5)已設(shè)定抵押權(quán)的，應(yīng)提交抵押權(quán)人同意的書面文件;

(6)人民法院強制性轉(zhuǎn)移的應(yīng)提交生效的判決書、裁定書、調(diào)解書和協(xié)助執(zhí)行通知書;

(7)非法人企業(yè)、組織的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移，應(yīng)提交其產(chǎn)權(quán)部門同意轉(zhuǎn)移的批準文件;

(8)行政劃撥、減免地價的土地，應(yīng)提交主管部門的批準文件和付清地價款證明;

(9)以招標、拍賣、掛牌方式取得房地產(chǎn)的，應(yīng)提交中標確認書、拍賣成交確認書、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書和付清地價款證明;

(10)屬于政府福利性商品房的應(yīng)提交相關(guān)主管部門的批復;

(11)拆遷補償?shù)膽?yīng)提交拆遷補償協(xié)議書;

(12)房地產(chǎn)共有人同意轉(zhuǎn)移的意見書;

(13)收購或合并企業(yè)的，應(yīng)提交有關(guān)部門的批準文件;

篇8

2007年2月1日，李某與甲公司簽訂了商品房預(yù)售合同。雙方約定甲公司將某小區(qū)的套房屋賣給李某。合同簽訂后，李某依照協(xié)議約定，交付了首付費用18萬，于2007年6月入住。因該房未到約定辦理登記過戶時間，李某為保護自己合法權(quán)益，于2007年12月1日向房屋登記機構(gòu)提交了身份證明、商品房預(yù)購合同、《預(yù)告登記申請書》等材料，申請辦理預(yù)告登記。房屋登記機構(gòu)做出《復函》以暫無相關(guān)具體規(guī)定為由，不予受理。李某提出訴訟，認為登記機構(gòu)損害了自己的合法權(quán)益，請求法院撤銷《復函》，判令登記機構(gòu)依法受理預(yù)告登記申請，并承擔訴訟費用。

評析：

1　預(yù)告登記的概念。預(yù)告登記是指為保全一項請求權(quán)而進行的不動產(chǎn)登記，目的是為將發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)變動。預(yù)告登記的本質(zhì)特征是使被登記的請求權(quán)具有物權(quán)的效力，也就是說，進行了預(yù)告登記的請求權(quán)，對后來發(fā)生的與該請求權(quán)內(nèi)容相同的不動產(chǎn)物權(quán)的處分行為具有對抗效力。

2　預(yù)告登記的適用范圍?！段餀?quán)法》實施后，對預(yù)告登記的適用范圍作出了明確規(guī)定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向房屋登記機構(gòu)申請預(yù)告登記?！薄斗课莸怯涋k法》第六十七條規(guī)定：“預(yù)購商品房，以預(yù)購商品房設(shè)定抵押，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押，法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形可以申請預(yù)告登記?！北景钢?，李某購買的是預(yù)購商品房，可按相關(guān)規(guī)定申請預(yù)告登記。

3　本案房屋登記機構(gòu)的回函是否正確。本案發(fā)生時雖然《房屋登記辦法》尚未出臺，但《物權(quán)法》已經(jīng)施行，那么房屋登記機構(gòu)應(yīng)當按照《物權(quán)法》的要求實施預(yù)告登記制度，對提交的預(yù)告登記申請進行受理。本案房屋登記機構(gòu)未予受理是自身工作的失職，屬于行政不作為，但李某申請預(yù)告登記時未能提供雙方關(guān)于預(yù)告登記的約定，因此房屋登記機構(gòu)應(yīng)以要件不齊為由告知李某其申請不予受理，才是穩(wěn)妥的做法。

案例二：

李某與王某于1998年結(jié)婚，二人有子李甲。李某于2008年9月向甲公司預(yù)購了一套在建商品房，合同上購房人為李某人名字。李某到登記機構(gòu)辦理了預(yù)購商品房預(yù)告登記，并與銀行辦理了商品房抵押貸款手續(xù)，進行了房屋抵押權(quán)預(yù)告登記。

2009年1月，李某因病死亡。李某父母和李甲均表示放棄對房屋的繼承，同意將房屋登記在王某一人名下，并辦理了公證。王某持繼承權(quán)公證書到登記機構(gòu)要求把預(yù)購商品房預(yù)告登記權(quán)利人改為王某人。登記機構(gòu)審查繼承權(quán)公證書后認為，其子李甲尚未成年，不能放棄繼承權(quán)，不能登記為王某一人。王某認為登記在自己名下，是為今后還款和賣房方便，并不損害未成年人李甲的利益，且已辦理繼承權(quán)公證，登記機構(gòu)拒絕辦理于法無據(jù)。

評析

1　未成年人能否放棄繼承權(quán)?我國《繼承法》雖未明確規(guī)定未成年人不得放棄繼承權(quán)，但最高人民法院《繼承法意見》第八條規(guī)定：“法定人被繼承人行使繼承權(quán)、受遺贈權(quán)，不得損害被人的利益。法定人一般不能被人放棄繼承權(quán)、受遺贈權(quán)。明顯損害被人利益的，應(yīng)認定其行為無效。”同時，《民法通則》第十八條規(guī)定：“監(jiān)護人應(yīng)當履行監(jiān)護職責，保護被監(jiān)護人的人身、財產(chǎn)及其他合法權(quán)益?！?/p>

篇9

王鑫和其父親王軍明都是某銀行的職工。1986年，王軍明與中國某銀行北京市崇文區(qū)辦事處簽訂《安置協(xié)議書》，王軍明同意將單位原來分配給自己的位于蒲黃榆1.5間房產(chǎn)拆遷，某銀行另行提供兩套房屋，即新建小區(qū)1號樓院2幢100號、300號樓房（以下分別簡稱“100號房”、“300號房”），由王軍明承租。1998年，某銀行落實房改政策，可以將承租房向個人出售，因王鑫和王軍明同居住在100號房，故該房由王鑫出資5萬元購買，房產(chǎn)證登記在王軍明名下；王軍明考慮到大兒子王磊已經(jīng)成家，便由王磊出資購買了300號房，并將該房登記在王磊名下。

王軍明自退休后，王鑫履行了贍養(yǎng)義務(wù)并承擔了王軍明的全部生活費用，每月還另外給王軍明300元作為日常零用，而哥哥王磊卻從來沒有支付過贍養(yǎng)費用。王軍明考慮到王鑫盡了更多的贍養(yǎng)義務(wù)，加之300號房產(chǎn)的相關(guān)權(quán)也已分配給哥哥王磊，王軍明一直表示100號房產(chǎn)要給予王鑫?；谏鲜鲈?，王軍明多次書寫文件，明確表達將100號房屋產(chǎn)權(quán)歸王鑫所有的意愿。2005年1月1日，王軍明在王鑫妹妹王娟在場的情況下，親筆寫下一份遺囑，并再次明確了100號房屋產(chǎn)權(quán)歸王鑫所有。為了盡快將房屋產(chǎn)權(quán)過戶給王鑫，同年4月初，王鑫陪同王軍明一同前往北京市某區(qū)建委辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。因王軍明行動不便，且患有嚴重的白內(nèi)障疾病無法親自辦理相關(guān)手續(xù)，由工作人員對王軍明的身份進行核實。確認身份后，工作人員問及王軍明是否同意將房產(chǎn)過戶給王鑫時，王軍明明確表示過戶是他的真實意愿?？紤]到過戶稅費成本的問題，在咨詢了相關(guān)工作人員后，王軍明和王鑫決定采用房屋買賣的形式辦理房屋產(chǎn)權(quán)的變更手續(xù)，以買賣方式辦理過戶需要簽署《買賣合同》。在簽署完成買賣合同后，工作人員提出還要簽署一份《房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請書》。王軍明提出由王鑫代簽，工作人員已親自核對了父親的身份及辦理過戶的意愿，便同意王鑫到辦事大廳完成后續(xù)其他登記手續(xù)。在辦理了相關(guān)手續(xù)并交納了相關(guān)稅費后，王鑫取得了房屋所有權(quán)證。

2010年底，哥哥王磊將王軍明從王鑫家里偷偷接走，并控制著王軍明的人身自由，不允許他出門，至今拒絕包括王鑫在內(nèi)的其他子女探望王軍明。王鑫曾多次試圖探望王軍明，都遭到王磊的阻撓。在將王軍明接走后不久，王磊以王軍明的名義在北京某區(qū)人民法院提訟，要求確認王鑫、王軍明之間無房屋買賣關(guān)系，并返還上述100號房房屋所有權(quán)。

一審法院經(jīng)審理認為：原告稱與王鑫其父親簽訂買賣合同，未支付錢款，雙方買賣關(guān)系不能成立。故原告要求確認雙方無買賣關(guān)系的訴訟請求，法院予以支持。原告稱辦理房屋所有權(quán)過戶手續(xù)未親自到房屋管理部門，但經(jīng)法院調(diào)查，北京市建委的工作人員在審查雙方的身份后才予以辦理變更手續(xù)。現(xiàn)訴爭房屋已變更到王鑫名下，故原告要求確認100號房屋歸其所有的訴訟請求，法院難以支持。據(jù)此，一審法院判決：（1）原告與被告之間無買賣關(guān)系；（2）駁回原告的其他訴訟請求。

原告不服，提起上訴。二審法院經(jīng)過審理，判決為：訴爭房屋原系上訴人所有，王鑫將房屋過戶到自己名下應(yīng)有合法的依據(jù)。王鑫稱雙方存在買賣合同關(guān)系，對此負有舉證責任。根據(jù)本案查明的事實，二人間亦未進行價款的實際給付，故本院認為上訴人與被上訴人之間并無買賣關(guān)系。法院認定訴爭房屋還應(yīng)歸上訴人所有。二審法院維持一審判決第一項；撤銷一審判決第二項，改判100號房屋歸上訴人所有。

律師解析

現(xiàn)在房屋管理部門進行房產(chǎn)所有權(quán)登記時，如果雙方轉(zhuǎn)移依據(jù)是贈與關(guān)系，那么房屋管理部門就要求雙方出示經(jīng)過公證處公證的《贈與合同》。而公證處辦理房屋贈與公證是按照房屋總標的收取的，房屋價值越高，公證費用就越高。這樣就造成一些真正受贈的業(yè)主，為了日后再轉(zhuǎn)讓時少交稅，而按假買賣的方式進行交易過戶。即私下真贈與，過戶時卻選擇按市場買賣價交納相關(guān)稅費。

本案中，王鑫正是考慮到辦理贈與要交納不菲的公證費用，才最終決定按照房產(chǎn)買賣來辦理了過戶手續(xù)，即實則贈與關(guān)系變?yōu)榱速I賣關(guān)系，但實際上并未真正支付給父親房款。

一、二審法院都認定非買賣關(guān)系，正是因為王鑫沒有支付房產(chǎn)的對價這一重要因素。

如果當初王鑫按照法律規(guī)定，先與父親到公證處辦理贈與公證，再拿著公證書到建委完成過戶手續(xù)，就不會出現(xiàn)現(xiàn)在房屋被要回去的情況了。本案做出終審判決后，王鑫也是后悔莫及，當年占了小便宜而如今卻吃了大虧。

律師提醒

篇10

一、物權(quán)獨立意思表示存在的客觀性

在我國物權(quán)法制定的過程中，曾經(jīng)就這一特殊的、然而卻有著重要意義理論問題發(fā)生過激烈的爭議。爭議點在于：這是的買受人也就是實際占有房屋的人，是否可以成為法律上的所有權(quán)人。一種觀點認為，既然物權(quán)法承認了物權(quán)公示原則，那么就應(yīng)該堅持不動產(chǎn)登記對于不動產(chǎn)物權(quán)變動發(fā)揮決定性作用的原則，沒有登記的，就不能認為已經(jīng)發(fā)生了物權(quán)變動，因此，這時的買受人不能成為所有權(quán)人。另一種觀點認為，出賣人交付房屋的意思表示，和買受人接受房屋交付的意思表示形成了一致，而他們就是依房屋的實際交付來移轉(zhuǎn)所有權(quán)的，其成立完全符合處分行為的生效要件，這一意思表示合法合理；按照這一生效的意思表示，買受人已經(jīng)成為所有權(quán)人。

從這些爭論就可以看出，上面所說的這一特殊的交易環(huán)節(jié)的法律制度建設(shè)所涉及的法律理論問題，就是是否采納物權(quán)行為理論的問題。而對于這一問題的不同解決方法，反映了一種理論是否科學其根據(jù)應(yīng)該在于是否符合實踐的要求，而并不在于堅持這種觀點人數(shù)多寡這個最基本的道理。近年來隨著物權(quán)法知識的普及，那種依合同是否成立生效作為物權(quán)變動的更具的觀點，已經(jīng)被歷史淘汰。但是，由于我國民法學界大多數(shù)學者沒有經(jīng)受過潘德克頓法學的訓練，因此在我國，很夠確切解釋物權(quán)變動與債權(quán)變動的法學原理以及法學律制度的觀點，雖然已經(jīng)開始為很多人理解，但還是有相當?shù)囊恍┤瞬荒苷_的理解其中的道理。

現(xiàn)在否定物權(quán)行為理論的學者的一般觀點是，債權(quán)合同加公示方法就可以發(fā)生物權(quán)變動，物權(quán)獨立意思表示是不存在的，或者說，有沒有獨立物權(quán)意思表示也可以不必要考慮。這種觀點就是許多人所說的“債權(quán)形式主義”。這種觀點來源于日本，曾經(jīng)在我國泛濫一時。我曾經(jīng)在《再論物權(quán)行為理論》、《從幾個典型案例看民法基本理論更新》這篇論文中對這種觀點的起源、理論缺陷和實踐錯誤做過細致的分析?？紤]本文篇幅的限制，今天無法就此完全展開討論。但是我們必須看到，否定物權(quán)行為理論的作用，在房屋買賣已經(jīng)發(fā)生交付而買有辦理不動產(chǎn)登記的這種例子終究出現(xiàn)了嚴重的“故障”。

1.主張在不動產(chǎn)物權(quán)變動的時候，依據(jù)債權(quán)法意義上的合同和行政管理意義上的不動產(chǎn)登記兩個因素確認不動產(chǎn)物權(quán)變動的效果的觀點，最清晰的弊端就是不能徹底地堅持意思自治理論，不把物權(quán)變動從根本上當做當事人意思自治的結(jié)果，而當做行政行為的結(jié)果。行政行為真的是當事人交易發(fā)生的物權(quán)變動的原因嗎？當然不是。因為任何交易，本質(zhì)上都是當事人法律行為的結(jié)果，而不是行政確定的結(jié)果。事實上現(xiàn)在很多不動產(chǎn)登記機構(gòu)都認為，自己的登記是當事人權(quán)利合法性正當性的來源，因此他們一再依據(jù)“確權(quán)”的方式侵害當事人權(quán)利。行政登記怎么能是民事權(quán)利的來源！堅持這種觀點，就是為這種做法提供根據(jù)。

2.這種觀點嚴重損害買受人的利益。因為老百姓買房子，都是先獲得房屋的實際占有，之后很長時間才能辦理登記獲得權(quán)利證書（這個期限短的幾個月，長的好幾年）。如果只承認不動產(chǎn)登記機構(gòu)的作為，而不承認當事人以實物交付所體現(xiàn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移的物權(quán)意思表示，那么，在登記之前，這些買受人的地位是什么人呢？按照債權(quán)形式主義的觀點，因為沒有登記，不能承認他們的所有權(quán)人地位，法院也無法按照所有權(quán)人的地位對他們予以保護。在一點對房屋購買人構(gòu)成了實際的威脅。如果開發(fā)商這個時間里對房屋有處分的行為，那么，賣房子的人就倒霉了。

不承認物權(quán)行為理論的學者主要來自于某大學，他們這些教授購買的房屋，已經(jīng)居住數(shù)年了也沒有登記。那么他們現(xiàn)在是房屋的什么人呢？按照這些學者的觀點，他們當然不是所有權(quán)人，而只是一個占有人或者還是債權(quán)法意義上的買受人。有一個自己也買了房子但是沒有登記學者提出，他們的占有是債權(quán)法意義上的占有。但是我要問的是，如果是債權(quán)法意義上的占有，那么是基于什么債權(quán)意思的占有呢？是租賃呢，還是借用呢？你所主張的占有，能不能足夠地保護你們的權(quán)利呢？如果開發(fā)商將房子設(shè)置了抵押或者再次出賣，那么你們作為債權(quán)意義上的占有人還能保住你的房子嗎？因為按照債權(quán)形式主義的觀點，這時候房屋的所有權(quán)還保留在開發(fā)商手里，開發(fā)商對于房屋的處分行為可以滌除債權(quán)意義上的占有。由此可見，這種觀點對于老百姓的利益損害極大。

3.這種觀點不符合交易的實際。其實，交付房屋占有乃是基于開發(fā)商和買受人之間的轉(zhuǎn)移所有權(quán)的合意，這就是一個物權(quán)行為。這種行為，在主觀上以當事人之間獨特的意思表示為要件，在客觀上已交付房屋的實際行為為要件。無論是從法理上看還是從事實上看，這個行為完全符合獨立而且生效的物權(quán)行為的特征。因此交付住房就是轉(zhuǎn)移了所有權(quán)。在接受交付之后，買受人的占有是基于所有權(quán)的占有。如果只承認買賣合同中的債權(quán)合意，不承認交付中的物權(quán)合意，那么開發(fā)商仍然保有所有權(quán)，那么開發(fā)商就可以行使這種所有權(quán)，因此他既可以進行一物二賣，也可以將房子抵押出去。由此可見，不承認獨立物權(quán)行為存在的觀點，不但不符合事實，而且也會對購買方造成非常有害的后果。反之，如果承認物權(quán)合意，并且依據(jù)占有交付的客觀事實，以確認所有權(quán)已經(jīng)有效轉(zhuǎn)移的事實（這就是物權(quán)獨立意思表示加上物權(quán)公示行為發(fā)生物權(quán)變動的法理），就能夠?qū)τ陂_發(fā)商形成有效的法律約束。

二、交易安全與第三人保護

考慮到我國市場經(jīng)濟已經(jīng)比較發(fā)達的事實，我國物權(quán)法的制定必須考慮到交易安全這個十分重大的問題。而交易安全的制度，主要體現(xiàn)在物權(quán)變動的制度之中，原因非常簡單：債權(quán)意義上的合同只能發(fā)生債的請求的效果，所以交易安全的目標，主要依據(jù)物權(quán)法來實現(xiàn)。這一點應(yīng)該沒有大的爭議。

交易安全問題，在法理上涉及相互聯(lián)系但是又有所不同的兩個方面：一，對第三人的安全。關(guān)于什么是實體法上的第三人以及為什么要保護第三人的問題，我曾經(jīng)在多篇論文和著作中談到。簡而言之，實體法所謂第三人，就是指不參加當事人之間的法律關(guān)系但是和當事人之間法律關(guān)系的結(jié)果有直接利害關(guān)系的人，比如與合同債權(quán)人或者債務(wù)人的一方有直接法律關(guān)系的人，對合同的另一方面當事人而言就是第三人，或者說他們和合同的另一方面第三人互為第三人。因為債權(quán)意義的合同對第三人不發(fā)生效果，所以債權(quán)意義上的合同生效或者效力變化，一般來說不會損害第三人，因此依據(jù)合同為第三人設(shè)定義務(wù)的行為是無效的（但是為第三人設(shè)定利益的合同是有效的）。因此，債權(quán)法意義上的合同法律行為一般來說不涉及交易安全的問題。但是因為物權(quán)具有排斥第三人的效果，而這種對第三人的效果，總是發(fā)生在物權(quán)變動之中，因此應(yīng)該在物權(quán)變動的制度中建立保護第三人的制度。保護第三人制度的核心就是依據(jù)物權(quán)公示原則，將物權(quán)變動對第三人公開展示，以達到保護第三人的效果。對于房屋買賣這種交易來看，最好的公示行為就是不動產(chǎn)登記。

交易安全另一方面的問題，就是對于交易當事人的安全，尤其是物權(quán)取得人的安全。比如在房屋買賣中，買受人就是這種物權(quán)取得人。保護買受人的交易安全，就是要使得買受人所取得的所有權(quán)成為能夠得到法律認定的所有權(quán)，也就是具有充分物權(quán)效力的所有權(quán)。如果該物權(quán)取得人和他人發(fā)生物權(quán)爭議，法律可以根據(jù)該方當事人的證據(jù)，認定其為物權(quán)人。顯然，如果買受人如果只是和出賣人訂立了債權(quán)意義的合同，則該買受人無法被法律認定為物權(quán)取得人。顯然，只有在某種具有公示效果的行為成立后，法律才能認定買受人為所有權(quán)人。對于房屋買賣這種交易而言，最好的公示行為當然還是不動產(chǎn)登記。

所以不論從交易安全的那一個方面來看，不動產(chǎn)登記都發(fā)揮著很好的作用。但是在不動產(chǎn)登記之外，有沒有可能存在其他的具有公示效果的行為？依據(jù)債權(quán)形式主義觀點來看，不可能存在其他的公示行為，而且不動產(chǎn)登記還不是民事行為，而是行政行為。但是，依據(jù)潘德克頓法學科學，不動產(chǎn)登記之外，當然還有其他的公示行為。因為，交易的基礎(chǔ)是當事人之間的法律行為，也就是說，當事人之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更和廢止等，是民法“意思自治”這一原則的外在表現(xiàn)。只有符合當事人內(nèi)心真意的法律效果，在民法上才具有正當性。因此，不動產(chǎn)登記的本質(zhì)不是行政管理或者行政授權(quán)，而是不動產(chǎn)物權(quán)獨立意思表示的公示方式，或者說是不動產(chǎn)物權(quán)法律行為客觀表現(xiàn)方式。所以，不動產(chǎn)登記的本質(zhì)，不是行政管理。

既然不動產(chǎn)登記和動產(chǎn)占有交付是當事人之間內(nèi)心真意的表達方式，那么，在不動產(chǎn)登記和動產(chǎn)交付之外，不論是從事實上還是在立法上都不應(yīng)該排除還存在著其他方式，比如不動產(chǎn)占有交付的行為，也是一種典型的公示方式。

確認不動產(chǎn)交付占有作為不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示方式，其意義十分重要。從保護交易安全的角度看，至少在承認實際交付的時候轉(zhuǎn)移所有權(quán)對于買受人也就是物權(quán)取得人非常必要，因為，買受人這時不論從心態(tài)上還是在事實上都是在行使著所有權(quán)。另外，堅持這一點也符合“標的物的風險隨同所有權(quán)和交付轉(zhuǎn)移”這一物權(quán)法的基本原則，交付之后不能再讓出賣人承擔風險，否則對于出賣人也是不公平的（如果標的物這時發(fā)生自然災(zāi)害的滅失，風險當然應(yīng)該由買受人承擔；但是如果依據(jù)債權(quán)形式主義的觀點，風險應(yīng)該由出賣人承擔，這是不公平的）。

以交付確定所有權(quán)，對于第三人是否公平呢？

近年來隨著物權(quán)法研究水平的提高和物權(quán)法知識的傳授，堅持物權(quán)與債權(quán)的法律性質(zhì)相區(qū)分、物權(quán)變動的法律根據(jù)與債權(quán)變動的法律根據(jù)相區(qū)分的觀點，又逐漸回到我國民法學的主流地位。這種觀點的要點，是不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更和廢止以不動產(chǎn)登記為依據(jù)、動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更和廢止以占有的交付為依據(jù)?；蛘吆唵蔚卣f，也就是以不動產(chǎn)登記作為交易中的不動產(chǎn)物權(quán)確權(quán)的法律根據(jù)，以動產(chǎn)交付作為動產(chǎn)交易中物權(quán)確權(quán)的根據(jù)。這種觀點是根據(jù)潘德克頓法律科學建立起來的，其基點當然是科學的。根據(jù)這一觀點建立的物權(quán)變動規(guī)則，可以比較清晰地將債權(quán)意義上合同的成立生效、與物權(quán)意義的各種法律行為的成立生效區(qū)分開來。我國立法和司法如果能夠做到這一步，我國民法在物權(quán)變動制度建設(shè)上的理論成就和實踐效果就已經(jīng)超過了堅持“同一主義”理論的法國民法和日本民法。

（一）案例

案例3：交付“房產(chǎn)證”能否作為所有權(quán)轉(zhuǎn)移的依據(jù)？

在江蘇省某市，某農(nóng)業(yè)信托公司與某房地產(chǎn)開發(fā)商訂立了一個房屋開發(fā)合同。雙方約定由農(nóng)業(yè)信托公司投一部分資金，作為回報，其可以分割一部分房產(chǎn)。當房屋建好后，房地產(chǎn)商開發(fā)首先以自己名義辦理了全部房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證書（即實踐中所謂的“大產(chǎn)證”）。此后，該房地產(chǎn)開發(fā)公司的董事長因重病住進了醫(yī)院，于是他將農(nóng)業(yè)信托公司代表人請到了醫(yī)院，表示盡管自己重病在身，但是履行合同的誠意沒變，還是要把房屋交付給農(nóng)業(yè)信托公司。作為證明，他把應(yīng)歸屬農(nóng)業(yè)信托公司的那部分房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證書交給了農(nóng)業(yè)信托公司公司，并表示等他病好后，雙方再去有關(guān)部門辦理登記過戶手續(xù)。但是不幸的是，房產(chǎn)證交付后不久，該董事長因病重去世。其后不久其公司也淪于破產(chǎn)。這時為房地產(chǎn)開發(fā)商的資產(chǎn)清算問題發(fā)生了爭議。農(nóng)業(yè)信托公司是否取得了指定房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)的問題，成為房地產(chǎn)開發(fā)公司清算的焦點問題。因為此時發(fā)生了其他債權(quán)人主張權(quán)利的情形，甚至有外省市某法院直接將全部房產(chǎn)（包括農(nóng)業(yè)信托公司應(yīng)得那部分在內(nèi)）予以查封，并欲以拍賣來實現(xiàn)債權(quán)人的債權(quán)的情況。顯然，如果認為農(nóng)業(yè)信托公司公司取得所有權(quán)，那么這部分房產(chǎn)就不再納入房地產(chǎn)開發(fā)商的資產(chǎn)清算范圍之中。如果這部分房產(chǎn)所有權(quán)仍歸屬房地產(chǎn)商的話，那么就要作為破產(chǎn)人財產(chǎn)進行清算，則農(nóng)業(yè)信托公司公司的利益就會落空。一審法院的判決，是不承認農(nóng)業(yè)信托公司取得房屋所有權(quán)，因為沒有辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)，房產(chǎn)證交付的行為在法律上沒有意義。

另外，本人在實踐調(diào)查中發(fā)現(xiàn)大量的案例：法院為了堅持登記原則，甚至否定交易中房屋實際交付的效力：在房屋買賣合同的雙方當事人交付了房屋、但是沒有辦理登記手續(xù)的情況下，法院判決認為這種情況下不能發(fā)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，甚至買賣合同都有無效。在這些判決中，房屋實際交付在法律上的重要意義完全被否定了。我們應(yīng)該想一想，難道當事人自己所為的交付行為，在民法上都沒有效果嗎？僅僅從這里我們就可以看出，以前關(guān)于不動產(chǎn)登記的法理依據(jù)和效果的看法，應(yīng)該是有問題的。

案例4：公證能否作為所有權(quán)轉(zhuǎn)移的依據(jù)？

在內(nèi)蒙古某地，某甲從某乙處購買捷達汽車一輛。訂立合同并交付汽車時，甲乙雙方拿著合同和汽車的其他證件到當?shù)剀囕v管理處進行過戶登記手續(xù)，被當?shù)剀囕v管理處拒絕，因為在當時，當?shù)剡€沒有開展私人汽車登記工作，而且當時有關(guān)規(guī)定要求，私人買賣汽車只能在汽車交付一年后才能進行登記。為避免日后出現(xiàn)權(quán)利的爭議，甲乙雙方就汽車所有權(quán)過戶一事進行了公證證明。不久，乙駕駛汽車時，出現(xiàn)責任事故。法院判決，因為甲仍然是汽車登記上的所有權(quán)人，因此甲應(yīng)該承擔汽車侵權(quán)責任。至于當事人之間就所有權(quán)轉(zhuǎn)移過戶所進行的公證證明，法院認為不能作為所有權(quán)轉(zhuǎn)移的根據(jù)。

（二）法理分析

一般來看，以不動產(chǎn)登記和動產(chǎn)的占有交付作為物權(quán)變動的有效根據(jù)是可以的，但是必須明確，發(fā)生物權(quán)變動的真正根據(jù)，并不是不動產(chǎn)登記和交付的本身，而是支持不動產(chǎn)登記和動產(chǎn)交付的法律行為，也就是當事人要求以不動產(chǎn)登記和占有交付這種方式來完成不動產(chǎn)物權(quán)和動產(chǎn)物權(quán)變動的意思表示。具體來說，當事人設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更和廢止某種不動產(chǎn)物權(quán)時，向不動產(chǎn)登記機關(guān)所作的表達，就是這種意思表示。比如出賣人要將自己的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人時，當事人雙方在登記機關(guān)所作的出讓和受讓所有權(quán)的表達；再如當事人設(shè)定抵押權(quán)、土地使用權(quán)時，向不動產(chǎn)登記官所作的請求為他們登記這些權(quán)利的表達。在不動產(chǎn)交易中，當事人之間發(fā)生物權(quán)的設(shè)立、這種意思表示常?？梢詮漠斒氯说怯浬暾垥锌梢缘玫酱_定。因此，我們說，以不動產(chǎn)登記作為不動產(chǎn)物權(quán)確權(quán)的依據(jù)一般情況下是正確的。

在民法上，由于汽車、車輛和飛行器具有不動產(chǎn)的特征，所以雖然這些物品自然性質(zhì)為動產(chǎn)，但是在法律上被視為不動產(chǎn)，它們的物權(quán)變動遵守不動產(chǎn)的規(guī)則。法學上將這些物稱為“準不動產(chǎn)”，  在不特指時，一般提到不動產(chǎn)的法律規(guī)則時同時適用與準不動產(chǎn)。

同時，在動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更和廢止的情形，當事人之間常常是以動產(chǎn)占有的交付來作為這些物權(quán)變動的意思表示，所以，一般情況下以動產(chǎn)占有的交付作為動產(chǎn)物權(quán)變動的有效根據(jù)也是正確的。當代德國民法科學對交付有十分深刻的分析。德國民法學的通說認為，一項交付必須具備如下因素：（1）“受讓人方面”取得了對物的占有，而讓與人方面徹底地脫離了對物的任何關(guān)系；（2）出讓人已經(jīng)將占有取得的處分權(quán)（或者支配權(quán)Disposition）移轉(zhuǎn)給了取得人；（3）該項占有以及支配權(quán)的移轉(zhuǎn)當事人之間的“故意”的結(jié)果，即當事人的出讓和受讓的動機相結(jié)合形成的結(jié)果。  在這三項表示交付有效成立的要素中，第一項說明的是對物的事實上的控制的移轉(zhuǎn)；第二項說明的是占有的受讓人獲得的，是有權(quán)占有；第三項說明交付中包括著明確的轉(zhuǎn)移物的支配權(quán)給受讓人的意思表示。因此，交付是一個十分典型的法律行為，  即物權(quán)變動的“合意”。合意就是當事人之間就物權(quán)的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更與廢止的法律行為，它由意思表示而生，由意思表示的法定生效條件判斷其是否生效，在民法學上，“合意”是廣義合同的一種類型，所以這種合意也被稱為“物權(quán)合同”、“物權(quán)契約”，它的成立與生效，要遵守法律行為中關(guān)于合同的一般法定生效條件。當然，因為要發(fā)生物權(quán)這種獨特性的排他性后果，所以這種法律行為還必須遵守“公示”這一特殊的法律條件。

從日本民法學引進我國的一種觀點，認為交付是事實行為，不是法律行為。這種觀點為我國一些學者采納，但是不用仔細分析就知道這是一種錯誤的觀點。因為事實行為是不以當事人的意思表示為要素的行為，即當事人沒有意思表示或者意思表示不發(fā)揮作用的行為；但是誰都應(yīng)該理解，在當事人之間發(fā)生物權(quán)交易時，他們怎么能沒有意思表示？他們的意思表示怎么能沒有作用？顯然，即使是根據(jù)合同，如果出賣人沒有交付的意思表示，買受人也不能到出賣人家里將出賣物拿走！如果出賣人交付行為有法律上的瑕疵時（比如精神病人將自己的房子交付），這種行為還是可以撤銷的。而可以撤銷時法律行為的特征，事實行為就不可以撤銷。從這種將交付當作事實行為的看法，可見日本民法學研究粗泛不精深之一癍。

動產(chǎn)交付上所體現(xiàn)的法學原理，即當事人的意思表示或者法律行為推動他們之間的物權(quán)變動的情形，在不動產(chǎn)登記方面照樣可以清晰地看出來。對此本文不必贅述，讀者自己稍加推理就可以理解。

在著其他物權(quán)意思表示方式。比如，如下這些可以表達當事人關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)變動的內(nèi)心真意的方式是很常見的：

1.交付房屋。當事人訂立買賣合同或者其他轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)所有權(quán)的合同之后，出賣人將房屋交付給買受人，比如交付房屋的占有使用、交付房門的鑰匙等，買受人也予以接受，這就表明了當事人之間的“合意”產(chǎn)生。在不違背法律的情況下，它當然應(yīng)該按照法律行為的生效條件產(chǎn)生效果。所以當事人之間以實物交付的方式，當然可以證明表明他們之間的不動產(chǎn)所有權(quán)以及其他物權(quán)的轉(zhuǎn)移的意思表示。依據(jù)民法規(guī)則，這一行為的正當性毫無疑義。既然動產(chǎn)的占有交付表明物權(quán)變動的效果都是正當?shù)模粍赢a(chǎn)的實物交付證明這種效果也是正當?shù)摹?/p>

2.交付不動產(chǎn)權(quán)屬文書。在我國由于建立了房地產(chǎn)發(fā)證制度，不動產(chǎn)的權(quán)利人會獲得權(quán)屬證書，以證明自己的不動產(chǎn)物權(quán)。這些權(quán)屬證書，有國有土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證、房地產(chǎn)所有權(quán)證等。  不論是從一般民眾的認識來看，還是從立法的目的來看，這些權(quán)屬文書當然對于交易的民事權(quán)利具有證明的作用。因此，如果當事人之間發(fā)生了不動產(chǎn)權(quán)屬文書的交付，比如出賣人將其房屋的產(chǎn)權(quán)證交付給買受人、而買受人也予以接受時，當然可以表明他們之間就房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移形成了“合意”，已經(jīng)發(fā)生了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的行為。

3.公證。如上案例4所述，當事人之間就是依據(jù)公證來表達他們之間的所有權(quán)轉(zhuǎn)移的意思表示的，這種公證在任何意義上都能夠證明當事人之間的物權(quán)“合意”，而這種合意沒有任何違背法律的情形，所以依據(jù)這種公證來確認當事人之間物權(quán)變動的有效性在法理上沒有問題，在實踐中也不會產(chǎn)消極的后果。

事實上，如果當事人之間在訂立以物權(quán)變動為目的合同之后，又對該合同進行公證，那么可以說明當事人之間在債權(quán)法意義的合同之外，又產(chǎn)生了新的“合意”。 在不妨害第三人的情況下，根據(jù)這種合意，也可以作為確定物權(quán)轉(zhuǎn)移的根據(jù)。

4.當事人雙方向不動產(chǎn)登記機關(guān)提交的登記申請書，或者登記機關(guān)在登記之前向當事人雙方做出的收到其登記申請的法律文件。這些申請書或者法律文件，同樣可以證明當事人之間物權(quán)合意的存在，所以也可以用來證明當事人之間物權(quán)變動的真實性。

5.當事人雙方向公證機關(guān)提交的、目的在于發(fā)生物權(quán)變動的公證申請書。這種申請書同樣可以證明當事人之間的物權(quán)合意存在。