導(dǎo)語：如何才能寫好一篇關(guān)于房產(chǎn)的法律知識，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

四川省瀘州市江陽區(qū)方山學(xué)校八（1）班劉曉懿指導(dǎo)教師孫德玲

你記得人小鬼大的劉鑼鍋嗎？你還記得電視片《刑事偵察》中的郭隊長嗎？我羨慕歲數(shù)小而學(xué)識淵博的劉鑼鍋，但我更崇拜通曉法律，活用法律的郭隊長。我是一個12歲的小女孩，可我卻有八年的學(xué)法經(jīng)歷，也算是一個“老法民”啦！

不信，請看——

在我四歲的一天，我正在津津有味地看著動畫片《貓與老鼠》，鄰居張夢舟大姐姐到我家來玩。就在我去給她開門的幾秒鐘，爸爸和媽媽就把電視換到了他們癡迷的節(jié)目《今日說法》，當(dāng)然我不會答應(yīng)了，耍起了小孩“娃娃臉說變就變的看家本領(lǐng)”，哭著吵著要看動畫片，爸爸和媽媽差點(diǎn)也招架不住了我，此時夢舟姐勸我說：“《今日說法》就是一個個有趣的故事，很好看的，而且還能學(xué)不少的法律知識，尤其是我們可以用它來保護(hù)我們自己呢！”我也就勉強(qiáng)聽進(jìn)了，停止了哭鬧，同爸媽和夢舟姐靜靜地聽著《今日說法》中關(guān)于一家夫妻鬧離婚產(chǎn)生的房產(chǎn)糾紛故事。

當(dāng)我們正被故事吸引時，“張夢舟，快去練琴啦！”樓下的一聲大喊驚動了我倆，夢舟把頭從窗口探出去答應(yīng)了一聲就走了。過了幾分鐘《今日說法》播完了，我馬上換回了兒童頻道，可是動畫片沒了。突然在我的腦海里閃過一個念頭：曾經(jīng)媽媽給我看過我們家的房產(chǎn)證，房產(chǎn)證上不只有我爸爸的名字嗎？那不是說沒我和媽媽的份啦？這不公平！如果爸爸不要我和媽媽，那我和媽媽不就沒家了嗎？那要是把他換成我的名字，我們一家三口不就永遠(yuǎn)不會分離了么？我從爸爸處要了鑰匙，悄悄地打開抽屜一看，房產(chǎn)證上果真只有爸爸的名字，我試著用橡皮察抹著爸爸的名字，可是名字改不了，難道就沒辦法了嗎？耶！房產(chǎn)證旁邊不是還放著戶口簿嗎？我要是把戶主爸爸改成我的名字，那房產(chǎn)證上就理所當(dāng)然地是我的了吧？我仔細(xì)一瞧，戶口簿還是活頁呢，這不太簡單了，真是天助我了，把第一頁的爸爸與第五頁的我對換位置，不就行了嗎？不錯，我三下五除二地就換好了，并悄悄把它們放回了抽屜里。

晚上，我把這事鄭重其事地給媽媽說了一遍，媽媽拍著我的小腦瓜笑得流出了眼淚，爸爸在一旁聽了也覺得很好笑，我可急得要哭了。一會平靜后的媽媽將我摟進(jìn)她的懷里，給我耐心地解釋起來，我睜著大眼睛似懂非懂地聽著，一會爸爸也湊了過來幫著媽媽解釋，許久爸爸和媽媽讓我終于明白了其中的道理：房產(chǎn)證上雖然只有我爸爸的名字，但房產(chǎn)是爸爸和媽媽結(jié)婚成家后買的，那屬于夫妻共同的財產(chǎn)。這下我可高興了，既然房產(chǎn)是爸爸媽媽共同的，當(dāng)然就有我的一份啦！

經(jīng)過這件事情，我也慢慢地喜歡上了每天中午的《今日說法》。逐漸地我又在喜愛法律知識的爸媽影響下從書本、電視上學(xué)到了更多的法律知識，尤其是我已經(jīng)懂得怎樣用法律來維護(hù)我的合法權(quán)益，讓法律時刻保護(hù)著我。

如今12歲的我當(dāng)媽媽希望看看我的作文或者日記時，我會很干脆地答應(yīng)她侵犯了我的隱私權(quán)；我因頑皮摔得頭破血流去醫(yī)院，醫(yī)生見哭鬧的我不便與處理傷口，讓爸媽緊緊地壓著我的頭和身體時，我會大聲地質(zhì)問著醫(yī)生的名字，并聲稱要到衛(wèi)生局去告他；我與其他小朋友精心呵護(hù)的小狗被街村人活活打死了，我與十多個小朋友沖到了當(dāng)?shù)嘏沙鏊?，與警官“討著說法”……

篇2

一、 用法律規(guī)范報道內(nèi)容

隨著社會法制化程度的日益提高,公眾對新聞報道內(nèi)容中的一些提法在法律層面的要求日趨嚴(yán)格,在采訪編輯工作中稍不留意便可能會引起不良后果。比較常見的有,在新聞選材時未注意法律規(guī)范而滲入了一些包含個人感彩甚至是違法的語句。例如對報道中的人物長相、身體殘疾的不適當(dāng)?shù)拿枋?對文中人物不必要地提到其民族、宗教、籍貫,對人物婚姻狀況的說法如原配、第三者、二奶等不規(guī)范用語,對犯罪嫌疑人稱歹徒、惡棍、兇犯等等。因此,媒體從業(yè)者必須具備基本的法律知識,是一名知法懂法的公民。如果對法律只是一知半解,在報道中難免出現(xiàn)法律錯誤。

舉例來說,在編輯《鹽水充疫苗 造假終被捉》一文(工人日報)中,編輯對來稿中涉案人員的長相、外號、籍貫;人物關(guān)系中幾個女性除妻子以外的提法都做了謹(jǐn)慎的處理,在通篇近4000字的敘述中,在事實準(zhǔn)確的基礎(chǔ)上,刪掉與造假藥事實無關(guān),可能會涉及涉案人員人身權(quán)利的語句。這樣的處理,并不會影響對涉嫌犯罪的行為的批判和警示作用,反而能夠彰顯法律的公正、嚴(yán)肅和威懾力。

作為新聞媒體從業(yè)者,我們的作品在社會上會有一個示范作用,如果我們向社會展示了一個不合乎法律規(guī)范的作品,其負(fù)面影響與該媒體的社會影響力成正比,與個人行為相比常常是成萬倍放大的,而且可能會給自己供職的媒體帶來訴訟風(fēng)險和經(jīng)濟(jì)損失。

二、以相關(guān)法律知識服務(wù)于讀者

當(dāng)下,社會發(fā)展發(fā)生了巨大的變化,給廣大讀者的生活帶來一些新的問題。讀者亟需通過讀報,了解新聞事件并從報道中得到一些解答,并且有獲知相關(guān)法律知識的需求。人們往往在閱讀新聞的同時對事件當(dāng)中的法律關(guān)系感興趣。媒體從關(guān)注民生的層面,對新聞事件加以法律上的解讀,讓讀者得到新聞的同時,獲知相關(guān)的法律知識,使媒體能夠服務(wù)于讀者,從而引導(dǎo)良好的社會行為,這是新聞從業(yè)者的職責(zé)所在。

在編輯《原告為什么丟了房產(chǎn)又輸了官司?》(工人日報)一文中,編輯不但精心制作了引題:“法律關(guān)系理不清,‘買賣’‘借用’訴不明”,而且以一半的篇幅請法官分析了案情,用“法官說法”的形式給以解讀,力圖使讀者知其然并知其所以然。這就既傳播了新聞事件,又進(jìn)行了普法宣傳。如此處理,使編輯在同一個新聞素材中以更多的方式表達(dá)出新聞事件的深刻內(nèi)涵,豐富了版面。這種“法官說法”的編輯形式一直延用至今,引起較好的社會反響。

三、以輿論作武器,以法律為準(zhǔn)繩

客觀地說,市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來了社會關(guān)系的劇烈變革,社會不同階層之間出現(xiàn)某種矛盾,甚至形成社會不穩(wěn)定因素。如果我們在采編工作中只注重新聞事件本身,而不注意蘊(yùn)含其中的法制理念,不深入剖析其中的法理,就可能會出現(xiàn)報道上的偏差。不但不能對事件進(jìn)行公正客觀的報道,而且有可能引起負(fù)面影響。譬如近來引起社會廣泛注意的對暴力拆遷的報道,有些媒體僅僅報道暴力拆遷事件中的激烈對抗,而不深入剖析其中的法理,并不能起到輿論的正確引導(dǎo)和監(jiān)督作用,反而可能使事件出現(xiàn)更加激化和復(fù)雜的情況。

新聞媒體的導(dǎo)向作用如何發(fā)揮出來,既需要媒體人的良好法制觀念做指導(dǎo),也需要運(yùn)用采編技巧去表現(xiàn)。同樣是報道關(guān)于暴力拆遷的事件,如果在報道中對政府應(yīng)盡的監(jiān)管職責(zé)、有關(guān)法規(guī)需要加以補(bǔ)充完善、公民維權(quán)的有效途徑等角度加以分析闡述,對今后類似事件的處理都會有積極作用。如果從一個事件的報道,引起社會對相關(guān)法律法規(guī)的關(guān)注和理解,并在工作上作出改進(jìn)和完善,對促進(jìn)社會進(jìn)步起到有益作用,與某些進(jìn)一步引起或擴(kuò)大、激化事端,繼而引發(fā)社會矛盾的新聞報道相比,孰優(yōu)孰劣是一目了然的。

我們能夠看到,目前關(guān)于勞動保障的報道屢見報端。在目前的現(xiàn)實經(jīng)濟(jì)生活中,勞動者一方往往成為弱勢,資方相對強(qiáng)勢。但是在輿論上,資方常常是受譴責(zé)的一方。媒體常常報道欠薪事件、工傷索賠問題,既能使廣大勞動者從中學(xué)會依法維權(quán),又能給一些企業(yè)以警示,對保護(hù)勞動者權(quán)益起到很好的作用。但是,在法制經(jīng)濟(jì)框架下,無論資方勞方,都受法律保護(hù)。能夠公平公正地客觀報道勞資糾紛,對維護(hù)社會穩(wěn)定,保證社會經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展,從而保護(hù)公民的根本利益,這是我們必須要堅持的立場。在工人日報的法治監(jiān)督版面上,不但大量編發(fā)諸如《社保多“陳規(guī)”成農(nóng)民工心病》、《拖欠農(nóng)民工工資總是還在發(fā)生》、《打工者受傷,“生死合同”免不掉老板責(zé)任》這類有關(guān)勞動者維權(quán)的報道,同時也編發(fā)《法院判決違約設(shè)計師賠付企業(yè)培訓(xùn)費(fèi)》、《員工泄密被判賠10萬元》等文章。這類文章既能體現(xiàn)媒體公平公正的報道原則,也秉持了“法律面前人人平等”的社會理念,有利于弘揚(yáng)遵章守法的良好社會風(fēng)氣。

四、遵章駕駛 不闖“紅燈” 不碰“黃線”

現(xiàn)在是信息爆炸的時代。由于信息傳播手段的提高,一些新聞往往以“光速”傳播,這就給新聞從業(yè)者提出了更高的要求,如何甄別事件的真實性、媒體報道的合法性,是媒體人首先要具備的基本素質(zhì)。法律規(guī)定的“紅燈”、“黃線”是絕對不能碰的。做一名好的新聞工作者需要多方面努力,底線是在法律規(guī)定的框架下對事件進(jìn)行合法報道。

具體在采編工作中,有幾個環(huán)節(jié)是必須加以注意的:對來稿中的新聞事實注意來龍去脈,要搞清楚其中的因果關(guān)系;向當(dāng)事人特別是批評報道中的過錯方核實事實,并盡可能聽取其意見;學(xué)習(xí)相關(guān)法律法規(guī),并向法律法規(guī)專業(yè)人士討教,找到報道的角度,形成文章的觀點(diǎn)。

篇3

隨著我國改革開放的和人民生活水平的提高，人們越來越不滿足于只是吃飽、穿暖，而是向更高的目標(biāo)邁進(jìn)，房子成了人們渴求的目標(biāo)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展給我國市場法制建設(shè)增加了新的，我國有關(guān)主管部門制定了一系列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營交易的規(guī)章制度，可以說我國房地產(chǎn)的法制正在逐步完善。但是許多人在投資購買商品房之前對市場了解不深，缺乏房地產(chǎn)知識，加之商品房銷售管理辦法跟進(jìn)的不及時，結(jié)果在購房中引起一連串的法律，許多問題逐步暴露出來，如虛假廣告、定金圈套、合同欺詐、一房多售、面積縮水、質(zhì)量低劣、風(fēng)險轉(zhuǎn)移、物業(yè)管理等問題時有發(fā)生。上述問題會給購房者帶來難以估量的經(jīng)濟(jì)損失，因此，本文結(jié)合我國有關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行和，并指出對策和建議，以完善我國的商品房預(yù)售制度。

關(guān)鍵詞： 預(yù)售制度 商品房 對策

隨著我國改革開放的發(fā)展和人民生活水平的提高，人們越來越不滿足于只是吃飽、穿暖，而是向更高的目標(biāo)邁進(jìn)，房子自然成了人們渴求的目標(biāo)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展給我國市場經(jīng)濟(jì)法制建設(shè)增加了新的內(nèi)容，我國有關(guān)主管部門制定了一系列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營交易的規(guī)章制度，可以說我國房地產(chǎn)的法制正在逐步完善。但是許多人在投資購買商品房之前對市場了解不深，缺乏房地產(chǎn)法律知識，加之商品房銷售管理辦法跟進(jìn)的不及時，結(jié)果在購房中引起一連串的法律問題，許多問題逐步暴露出來，如虛假廣告、定金圈套、合同欺詐、一房多售、面積縮水、質(zhì)量低劣、風(fēng)險轉(zhuǎn)移、物業(yè)管理等問題時有發(fā)生。上述問題會給購房者帶來難以估量的經(jīng)濟(jì)損失，因此，本文結(jié)合我國有關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行研究和分析，并指出對策和建議，以完善我國的商品房預(yù)售制度。

一、商品房預(yù)售制度對我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的有利方面

1、1994年出臺的《城市房地產(chǎn)管理法》在各地經(jīng)驗基礎(chǔ)上，建立了預(yù)售許可制度，并對預(yù)售條件、監(jiān)管作出了原則性規(guī)定。各主要城市商品房預(yù)售比例普遍在80%以上，部分城市甚至達(dá)90%以上。商品房預(yù)售許可制度的確立，是與我國房地產(chǎn)市場發(fā)展進(jìn)程緊密聯(lián)系的。長期以來，我國城鎮(zhèn)住房總量不足，商品房供不應(yīng)求，加快建設(shè)、增加住房供應(yīng)是客觀需要。商品房預(yù)售制加速了整個建設(shè)資金周轉(zhuǎn)，提高了資金使用效率，降低了資金使用成本。根據(jù)測算，以預(yù)售方式進(jìn)行銷售的項目，比現(xiàn)售方式進(jìn)行銷售的項目的開發(fā)動態(tài)回收周期約縮短10個月。

2、我國資本市場發(fā)展滯后，目前除銀行貸款外基本沒有其他可供選擇的融資方式，商品房預(yù)售實際上成為房地產(chǎn)開發(fā)融資的重要手段。據(jù)統(tǒng)計，目前開發(fā)資金來源中，約40%來源于預(yù)售獲得的資金。我國房地產(chǎn)市場新建住宅量大，我國房地產(chǎn)市場一直以增量市場為主，房地產(chǎn)開發(fā)項目大多是成片、滾動開發(fā)，在資本市場不發(fā)育的情況下，完全靠開發(fā)自有資金，是無法實施項目滾動開發(fā)的。目前預(yù)售價格較現(xiàn)售約低10%-15%。而一些購房者在接受調(diào)查時也表示，預(yù)售商品房相對于現(xiàn)售商品房有價格優(yōu)勢，這也是預(yù)售制度為一部分消費(fèi)者所接受的重要原因。

3、商品房預(yù)售制度是給成長中的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)予以扶持的一項政策，意在降低房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)入門檻，鼓勵更多企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)，以便保證的住房制度改革得以成功。可以說，近幾年來，正是得益于這一利好政策的支持，許多開發(fā)商從無到有迅速完成了資本原始積累，中國房地產(chǎn)市場也很快地得到繁榮。二、商品房預(yù)售對我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的不利方面

1、預(yù)售合同的轉(zhuǎn)讓導(dǎo)致房價上漲，擾亂房地產(chǎn)市場秩序。

商品房預(yù)售合同是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（預(yù)售方）與購房者（預(yù)購方）簽訂，由預(yù)購方先支付定金或預(yù)付款，預(yù)售方在合同約定時間內(nèi)將建成的商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移給預(yù)購方的書面協(xié)議。商品房預(yù)售合同的轉(zhuǎn)讓是指在商品房預(yù)售以后，預(yù)購人將其預(yù)購的未竣工交付的預(yù)售商品房另行轉(zhuǎn)讓的行為，俗稱“炒樓花”。這種轉(zhuǎn)讓是商品房預(yù)購人將原預(yù)售合同的權(quán)利、義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三人，使第三人與預(yù)售人之間設(shè)立新的民事法律關(guān)系，而預(yù)售合同的內(nèi)容不發(fā)生變化的轉(zhuǎn)讓形式。

近年來，隨著房產(chǎn)市場的發(fā)展，一股“炒房風(fēng)”日漸興起，其中較為常見的是購房者將自己購買的預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓，即我們通常所說的“炒樓花”，通過“一炒”、“二炒”，甚至“數(shù)炒”。某些商品房在竣工前可能就已經(jīng)數(shù)易其主。

“炒樓花”可以使開發(fā)商更快的回籠資金、降低開發(fā)成本、減少投資風(fēng)險，因此具有活躍市場的積極作用。但同時，由于具有很強(qiáng)的投機(jī)性，從而吸引了大批求利者進(jìn)入市場，使得房價飛漲，極易形成“泡沫經(jīng)濟(jì)”，并且最直接的損害房屋實際消費(fèi)者的利益。面對居高不下的房價，許多購房者只有望洋興嘆！

理性的看待“炒樓花”行為在經(jīng)濟(jì)上的積極、消極作用的同時，還應(yīng)當(dāng)關(guān)注其帶來的法律風(fēng)險，這一點(diǎn)對于房屋消費(fèi)者（最終的購房者）更具有現(xiàn)實意義。消費(fèi)者在購買“樓花”時面臨以下兩種風(fēng)險

第一、《城市房地產(chǎn)管理法》第45條雖然規(guī)定“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定。”但至今國務(wù)院關(guān)于此問題的規(guī)定一直未出臺，最高人民法院頒布的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋》對此問題也沒有涉及。

第 二、即便承認(rèn)樓花買賣的合法性，但單純的樓花買賣也很難對房產(chǎn)開發(fā)商產(chǎn)生約束力。由于商品房尚未竣工，所以，樓花出賣者所出賣的并非真正的房屋所有權(quán)，其轉(zhuǎn)手的只是商品房預(yù)售合同中請求房產(chǎn)商交付房屋的債權(quán)；另一方面，樓花出賣者在取得樓花時，往往只向開發(fā)商支付了部分房款，因此，在出賣樓花的同時必然將支付剩余房款的債務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給房屋消費(fèi)者。

根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，合同的債權(quán)債務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給第三人的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)對方同意。也就是說買賣樓花必須經(jīng)房產(chǎn)商同意，否則將對房產(chǎn)商不產(chǎn)生約束力！無形中消費(fèi)者陷于被動地位，即使已向賣樓花者支付了部分房款，但是其購房者地位能否確立卻仍掌握在房產(chǎn)開發(fā)商手中。隨著近兩年房產(chǎn)市場的發(fā)展，法院受理的相關(guān)糾紛案件日益增多，其中就出現(xiàn)了利用“炒樓花”的上述風(fēng)險進(jìn)行惡性炒作。為獲取房價飛漲所帶來的利益，作為炒房者的房產(chǎn)中介與開發(fā)商相互勾結(jié)，開發(fā)商拒絕承認(rèn)樓花買賣對自己的約束力，導(dǎo)致消費(fèi)者面臨著已經(jīng)支付房款而其購房者的地位卻無法得到承認(rèn)的尷尬境地，而另一方面炒房者再以更高的價格進(jìn)行炒賣。

開發(fā)商通過“炒樓花”來制造出樓市的虛假緊缺，借機(jī)囤積居奇抬高價格；用房屋面積縮水、建筑設(shè)計變更、環(huán)境描述浮夸等行為來侵犯購房者的權(quán)益；更有甚者，把已抵押的房屋再預(yù)售，把已預(yù)售的房屋再抵押，或者進(jìn)行房屋重復(fù)預(yù)售，最后“攜款潛逃” 時有出現(xiàn)消費(fèi)者交清購房款后卻不能按期入住或者無法按時辦理房產(chǎn)證，甚至買的是無法交付的“爛尾樓盤”的現(xiàn)象。

另外預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓過程中的差價對轉(zhuǎn)讓人有巨大的誘惑力，刺激著他們的投機(jī)心理。在房地產(chǎn)市場不健全的情況下，帶有投機(jī)性的"炒樓花"行為很可能導(dǎo)致房價上漲，擾亂房地產(chǎn)市場秩序，嚴(yán)重時還會產(chǎn)生"泡沫經(jīng)濟(jì)"，整個國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

2、預(yù)售資金的監(jiān)管主體沒有確定，消費(fèi)者的利益將得不到保護(hù)。

我國《房地產(chǎn)管理法》第四十四條第三款規(guī)定“商品房預(yù)售所得款項，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。”該法律條文籠統(tǒng)地規(guī)定了商品房預(yù)售資金的用途，但并沒有明確規(guī)定商品房預(yù)售資金監(jiān)管的主體、監(jiān)管范圍、監(jiān)管權(quán)限、法律責(zé)任等。如果開發(fā)商將預(yù)售資金挪作他用，消費(fèi)者的利益將得不到保護(hù)。因此，建立商品房預(yù)售資金的監(jiān)管制度對于切實保護(hù)消費(fèi)者利益和維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序來說意義昭然。商品房預(yù)售資金的監(jiān)管的關(guān)鍵是監(jiān)管主體的確定問題。

商品房預(yù)售資金的監(jiān)管的關(guān)鍵是監(jiān)管主體的確定問題。在這里，兩個因素必須考慮，一個是專業(yè)技術(shù)問題；一個是法律責(zé)任問題。從專業(yè)技術(shù)因素上講，一方面預(yù)售資金的監(jiān)管必須由具有具備建筑工程專業(yè)知識的機(jī)構(gòu)進(jìn)行，做到有效地防止發(fā)展商抽逃資金，以保證工程的順利完成。另一方面，預(yù)售商品房具有一定的融資的性質(zhì)，對融通的資金的監(jiān)管應(yīng)該有具有相應(yīng)知識能力的商業(yè)機(jī)構(gòu)參與。例如，2002年8月開始實施的重慶市《市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理條例》規(guī)定由工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)和開設(shè)預(yù)售款用賬戶的商業(yè)銀行聯(lián)合對預(yù)售資金進(jìn)行監(jiān)管的新制度。這種做法是可以借鑒的。就監(jiān)管主體而言，前者具有建筑工程專業(yè)上的權(quán)威性，能夠?qū)こ藤|(zhì)量和工程進(jìn)度進(jìn)行準(zhǔn)確的判斷，避免發(fā)展商抽逃或挪用預(yù)售資金；后者是與商品房預(yù)售有直接聯(lián)系的金融機(jī)構(gòu)，具有金融專業(yè)知識。銀行本來就通過商品房按揭貸款加入到開發(fā)商與購房者之間的房屋買賣關(guān)系，或者以其他貸款形式與開發(fā)商建立借貸合同關(guān)系。那么，銀行和購房者一樣非常關(guān)心著自己的資金的效率與安全，作為自身利益的最佳判斷者，銀行適宜作為商品房預(yù)售資金的監(jiān)管主體。由以上兩者主體共同監(jiān)管商品房預(yù)售資金，能切實保證工程進(jìn)度，保護(hù)購房者的合法權(quán)益。

篇4

我經(jīng)常去書店看一些關(guān)于法律的書籍，通過學(xué)習(xí)法律知識，我對法律有了逐步的認(rèn)知，法制觀念也由此提高。我懂得了在法律范圍內(nèi)什么事該做，什么事不該也不能做。還能了解怎樣行使權(quán)利，如何履行義務(wù)……而假如我們都是法盲，也許在觸犯法律后也不知道自己的行為是違法的，由此產(chǎn)生的一切后果就必定是嚴(yán)重的，據(jù)統(tǒng)計，在各類犯罪人員中，不知道什么是違法行為或不懂法的人數(shù)占總數(shù)的一半以上。

我曾經(jīng)就看過這樣一個故事：

有一個年輕人去公園游玩，可是由于他的到來卻讓2、3只珍貴的狗熊慘遭厄運(yùn)。到底是什么情況呢？這個年輕人每次去公園的時候都會帶一些化學(xué)的物質(zhì)，而這些化學(xué)的物質(zhì)卻恰恰讓狗熊導(dǎo)致死亡。終于有一次他被警方逮住了。

警方問他：“你為什么要?dú)⑺滥切┕沸?，難道你不知道這些動物很珍貴嗎？”

年輕人答到：“我喜歡它們還來不及呢，怎么會殺死它們呢！”

警方很疑惑：“那你為什么要帶化學(xué)物質(zhì)去殺死他們呢？”

年輕人回答：“我只是想知道那些化學(xué)物質(zhì)對狗熊會不會引起傷害，可是哪里知道……”

警方更加疑惑了：“那你事前就不知道這樣做是犯法的嗎？”

年輕人低下了腦袋：“犯法？唉！如果我知道的話我就不會這樣做了。我的前程?。“?hellip;…”

看看，這是一個多么年輕的小伙子??！就是因為對法律一無所知，才會犯下如此的滔天巨禍，才會斷送了自己的前程，由此可見，不懂得法律是多么可怕的一件事??！

就是因為它的重要，所以才更要守法。遵守法律是我們每個公民應(yīng)盡的義務(wù)。俗語曾經(jīng)說過：“沒有規(guī)矩，不成方圓。”法律的制定是維護(hù)社會秩序的根本途徑，所以為了社會的安定，更是為了我們自身，我們必須自覺守法。而且法律所規(guī)定的內(nèi)容，必定是著眼于公民的利益，因此我們沒有理由反對，沒有理由不遵循，更沒有理由背道而馳。雖然我們有追求個性的自由，但這并不意味我們能標(biāo)新立異，無視法律的存在。與法律抗衡的結(jié)果只有一個，就是自毀前程。前面的故事就是一個很好的例子。

在我的身邊也曾出現(xiàn)過這樣的一個關(guān)于法律的很真實很具體的事情。

我有一個鄰居，她是一個9歲的孩子，她的雙親離異，她和奶奶居住在一起。她的媽媽是一個傻子，可她家很有錢，而就是因為錢，孩子的奶奶才和她連親的。嫁妝是一套房子?？墒秋L(fēng)有不測風(fēng)云，一開始說給她們的房子的房產(chǎn)證上的名字卻是別人的，從此之后，孩子的奶奶便虐待她，想逼她離婚。終于今年離異了，離婚后得到的財產(chǎn)：100萬。

其實，法律就在我們的身邊。

法制在我心中，我們就會擁有愛，當(dāng)我們心藏法制，我們就會約束自己的行為，我們就不會感情用事，我們就不會做違反國家利益，損害別人利益的事，我們會維護(hù)國家和人民以至社會，當(dāng)我們的行為都很好，很規(guī)范了，我們的國家就會和平，我們就能生活在一個自由民主的環(huán)境里，快樂和幸福就會伴隨著我們。

法制在我心中，我們就不會刀光劍影，仇恨交加了，我們會依照法律解決一切需要解決的矛盾，化矛盾為友誼。法制在我心中，我們就能自主的生活，大家都深藏法律在心中，就會對自己的行為負(fù)責(zé)，那么每個人的行為都是端正的，沒有摩擦，就沒有戰(zhàn)爭，我們就有了自由，有了和諧。我們小孩就能健康快樂的成長，做我們自己想要做的事情。

法制在我心中，爸爸、媽媽就不再擔(dān)心我們放學(xué)的路上遇到壞人；我們的美麗的家里就可以不再象金絲鳥住的鳥籠，四處都安有防盜窗；我們就可以廣交朋友，不再害怕上當(dāng)受騙。

篇5

關(guān)鍵詞：網(wǎng)絡(luò)；法學(xué)；案例教學(xué)法；理論；實踐；探索

中圖分類號：G642.0 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號：1673－291X（2011）02－0224－02

“案例教學(xué)法”，又稱為“蘇格拉底教學(xué)法”，在美國有一百多年歷史。一般認(rèn)為是由美國哈佛大學(xué)法學(xué)院前院長克里斯托弗?哥倫布?朗代爾于1870年前后首創(chuàng)的。朗代爾之后的美國法學(xué)院把案例教學(xué)法作為法學(xué)教育的基礎(chǔ)，學(xué)生主要通過閱讀根據(jù)上訴法院裁決編寫的案例教科書來學(xué)習(xí)法律。我國普通高校的法律院系，在20世紀(jì)80年代中期引入法學(xué)案例教學(xué)法。2000年電大法學(xué)開展教育試點(diǎn)以來，網(wǎng)上法學(xué)案例教學(xué)法以其特有的優(yōu)勢受到電大法學(xué)教師的青睞。但有些教師在網(wǎng)上法學(xué)案例教學(xué)實踐環(huán)節(jié)中陷入認(rèn)識誤區(qū)，削弱了案例教學(xué)法應(yīng)有的功效。鑒于此，本文結(jié)合自己的實踐，談?wù)劸W(wǎng)上法學(xué)案例教學(xué)法的理論與實踐若干問題。

一、網(wǎng)上法學(xué)案例教學(xué)與傳統(tǒng)案例教學(xué)的區(qū)別

網(wǎng)上法學(xué)案例教學(xué)法的概念，尚無權(quán)威的大家認(rèn)可的定義。筆者以為，它是指在基于網(wǎng)絡(luò)環(huán)境的法學(xué)教學(xué)中，教師結(jié)合具體的教學(xué)目的，組織、引導(dǎo)學(xué)生對某些網(wǎng)上的真實案例或虛擬案例進(jìn)行分析、討論，理解和掌握案例中的法律規(guī)范和法律精神，以提高學(xué)生綜合運(yùn)用所學(xué)法律知識和其他相關(guān)知識解決實際問題能力的一種教學(xué)方法。根據(jù)網(wǎng)上案例教學(xué)法在電大普遍采用的形式看，主要具有三個特點(diǎn)：一是建立了網(wǎng)上案例教學(xué)的支持系統(tǒng)，包括法學(xué)課程的案例資源庫，相關(guān)課程法律知識準(zhǔn)備：（1）課程專題理論知識介紹；（2）相關(guān)法律法規(guī)選編；（3）類似案例的專家點(diǎn)評。二是組建網(wǎng)絡(luò)學(xué)習(xí)小組，網(wǎng)上案例討論方式多樣化：利用網(wǎng)上電子公告牌系統(tǒng)、在線聊天系統(tǒng)、電子郵件、視頻會議等信息技術(shù)來實現(xiàn)。三是設(shè)計了網(wǎng)上案例討論的評價功能：（1）討論區(qū)的功能設(shè)置――身份識別功能，點(diǎn)評和回復(fù)功能，記錄功能；（2）網(wǎng)上案例教學(xué)的考核方式――①學(xué)生互評，②教師測評，③綜合評價。

網(wǎng)上案例教學(xué)法與課堂案例教學(xué)法相比，存在以下較大不同。

1.教師與學(xué)生教學(xué)空間方位的不同。案例教學(xué)中的案例呈現(xiàn)、學(xué)生自學(xué)活動與小組討論、教學(xué)交互、案例分析報告及評價等活動，前者是在虛擬的網(wǎng)上遠(yuǎn)程進(jìn)行；后者是在現(xiàn)實的教室面對面進(jìn)行。

2.案例教學(xué)設(shè)計上不同。案例教學(xué)內(nèi)容設(shè)計上不同：網(wǎng)上教學(xué)案例的設(shè)計，教師要考慮案例的交互功能和監(jiān)督檢測功能；課堂案例教學(xué)教師利用案例創(chuàng)設(shè)問題情境后，教師用語言和肢體語言監(jiān)督評價學(xué)生的學(xué)習(xí)活動。

3.學(xué)生利用的案例資源和教學(xué)活動的時間不同。前者案例及輔助資源豐富，討論的時間靈活，可以實時或異時；后者案例資源十分有限，討論時間一般利用1課時。

4.教師對整個教學(xué)活動的控制方式和程度不同，師生之間的角色關(guān)系多樣化。網(wǎng)上案例教學(xué)中，教學(xué)全過程由教師潛在操控，操控的力度有限，學(xué)生是學(xué)習(xí)的主體，教師既是指導(dǎo)者又是協(xié)作伙伴、又是學(xué)生的多重角色。課堂案例教學(xué)當(dāng)中，提倡教師的主導(dǎo)作用、學(xué)生的主體作用，教師在整個教學(xué)活動當(dāng)中的角色主要還是一個指導(dǎo)者。由于師生面對面進(jìn)行教學(xué)活動，教師很難在其中扮演學(xué)習(xí)伙伴或?qū)W習(xí)者的身份。

二、網(wǎng)上法學(xué)案例教學(xué)的理論基礎(chǔ)

這方面學(xué)者研究的較少。筆者認(rèn)為，網(wǎng)上法學(xué)案例教學(xué)的理論基礎(chǔ)至少有三方面。

1.法學(xué)知識基礎(chǔ)。法學(xué)適應(yīng)科學(xué)，法學(xué)的實踐與發(fā)展為案例教學(xué)不斷提供豐富的教學(xué)資源。案例教學(xué)需要借助完整的事件，在教學(xué)中鼓勵學(xué)生獨(dú)立思考，提出合理的解決方案，這些都與法學(xué)的特征相符合，所以說，法學(xué)為案例教學(xué)提供了素材，而案例教學(xué)又為法學(xué)教學(xué)提供了一種適宜的教學(xué)方式。

2.教育學(xué)基礎(chǔ)。范例教學(xué)理論基礎(chǔ)：在教師的啟發(fā)和輔助下，學(xué)生借助精選出來的典型例子主動地掌握知識、能力、情感、態(tài)度和價值觀；教學(xué)要突出重點(diǎn)，忽略細(xì)節(jié)，重點(diǎn)的知識就是范例；案例教學(xué)引入了范例教學(xué)中利用典型例子組織教學(xué)的方法，同時又部分采納了關(guān)于范例教學(xué)目標(biāo)的觀點(diǎn)。情景教學(xué)理論基礎(chǔ)：學(xué)生的學(xué)習(xí)活動自始至終都離不開由一定的物質(zhì)因素和精神因素構(gòu)成的外部環(huán)境，即學(xué)習(xí)活動所需要的情景，客觀的教學(xué)情景和學(xué)生自身的主動學(xué)習(xí)活動構(gòu)成了學(xué)生發(fā)展的綜合因素。依此原理，案例教學(xué)一般選擇真實的情景，它所引發(fā)的問題、懸念等是激發(fā)內(nèi)部動機(jī)，引起學(xué)生對理性思維嘗試的一種良好方法。

3.心理學(xué)基礎(chǔ)。這方面理論較多，如建構(gòu)主義學(xué)習(xí)理論、教學(xué)交互理論、社會互動理論、信息加工理論、頓悟?qū)W習(xí)理論、學(xué)習(xí)遷移理論、認(rèn)知彈性超文本理論等。這里只介紹兩種理論。

（1）遷移理論。遷移假設(shè)理論認(rèn)為，一個人在解決問題過程中，會提出和檢驗一系列假設(shè)，形成一套解決問題的思考順序和假設(shè)范圍，由此形成的思考順序和假設(shè)范圍會遷移到以后類似問題的解決中。案例教學(xué)中，學(xué)生通過自學(xué)案例、分析案例和小組討論來尋找解決問題的辦法，這一過程就是運(yùn)用原有的法學(xué)理論知識形成對案例中問題的解決辦法的假設(shè)過程。在這一過程中，學(xué)生將法理與實際問題結(jié)合而生成自己的親身經(jīng)驗，同時逐步了解與掌握解決問題的一般步驟。促進(jìn)遷移的情景相似原理認(rèn)為，學(xué)習(xí)的情景與日后運(yùn)用所學(xué)內(nèi)容的實際情況相類似，有助于學(xué)習(xí)遷移，即創(chuàng)設(shè)與應(yīng)用情景相似的學(xué)習(xí)情景有利于學(xué)習(xí)遷移。法學(xué)案例一般源于判例或現(xiàn)實，與學(xué)生將來法律事務(wù)工作中要面臨的情景具有相當(dāng)強(qiáng)的相似性，能使學(xué)生在案例學(xué)習(xí)中獲得的知識與經(jīng)驗有效地發(fā)生遷移。

（2）認(rèn)知彈性超文本理論。該理論創(chuàng)立者斯皮諾等人認(rèn)為，學(xué)習(xí)劃分為三大類型：適用于初學(xué)者的導(dǎo)論式學(xué)習(xí)、高級知識的獲得和專業(yè)知識與技能的學(xué)習(xí)，后兩類知識與技能要求學(xué)習(xí)者通過知識表征的建構(gòu)掌握概念的復(fù)雜性與跨越案例的變化性，使認(rèn)知具有更大的彈性與靈活性；具有非線性的認(rèn)知彈性超文本是適用于這兩類學(xué)習(xí)的最佳媒體。網(wǎng)上案例的設(shè)計就是一種將案例相關(guān)內(nèi)容鑲嵌在相關(guān)的上下文或背景中的認(rèn)知彈性超文本，以克服法理的抽象性并有助于對復(fù)雜法理的理解與掌握。

三、網(wǎng)上法學(xué)案例教學(xué)法的實踐――民法學(xué)案例教學(xué)為例

網(wǎng)上法學(xué)案例教學(xué)模式可表述為：教師利用網(wǎng)絡(luò)平臺案例教學(xué)活動任務(wù)，提供教學(xué)案例――對學(xué)生進(jìn)行網(wǎng)上分組――教師有針對性選擇類似案例網(wǎng)上點(diǎn)撥輔導(dǎo)――學(xué)生網(wǎng)上獨(dú)立閱讀案例，積極思考，初步分析并提交自己案例分析報告――小組成員利用網(wǎng)絡(luò)活動區(qū)展開討論活動，由組長和組員在網(wǎng)上共同修改整理，形成小組主報告――各小組之間對主報告進(jìn)行互評，教師給予教學(xué)評定。簡言之：提供網(wǎng)絡(luò)案例――網(wǎng)上分組――教師輔導(dǎo)――自主探索――小組協(xié)作學(xué)習(xí)――師生評價等教學(xué)環(huán)節(jié)。這期間，網(wǎng)絡(luò)案例選擇與問題設(shè)計是關(guān)鍵。

從案例與法學(xué)理論關(guān)系看，網(wǎng)上法學(xué)案例可設(shè)計為兩種類型：一是從例到理型，即引導(dǎo)學(xué)生運(yùn)用法律案例，經(jīng)過自學(xué)與合作，尋找某科法律知識形成規(guī)律，發(fā)現(xiàn)基本概念并運(yùn)用掌握的法理和概念去解決實際法律問題；二是從理到例型，即給出法學(xué)基本概念，啟發(fā)學(xué)生運(yùn)用法學(xué)基本概念，以例釋理，以例證理，從而獲得解決實際問題的能力。

從教學(xué)過程看，網(wǎng)上案例大體上可以分為三個階段：導(dǎo)學(xué)階段、知識能力形成階段和鞏固階段。對于某一學(xué)科如民法學(xué)的知識體系來講，運(yùn)用法學(xué)案例教學(xué)法時，也應(yīng)當(dāng)根據(jù)三個不同階段，設(shè)計、選擇和運(yùn)用三種不同功能的案例。以《民法學(xué)》“第三章民事法律關(guān)系”為例，談?wù)勅A段的網(wǎng)絡(luò)案例設(shè)計與運(yùn)用。案例設(shè)計應(yīng)具有典型性、新穎性、綜合性、趣味性。

1.網(wǎng)絡(luò)導(dǎo)學(xué)階段的案例設(shè)計與運(yùn)用。該階段最顯著的特點(diǎn)是啟發(fā)性，設(shè)計只有一個知識點(diǎn)（基本概念）的單一案例，問題不宜太多太深，不要求過多地分析，點(diǎn)到即可。從例到理型來設(shè)計如何理解“民事法律關(guān)系”的案例，在案例背景資料庫中可以鏈接類似案例分析實例。

例1，甲與乙婚后無生育，于1937年收養(yǎng)丙為女，1938年甲又與丁結(jié)婚，生有一子一女，他們共同生活。1956年丙結(jié)婚，養(yǎng)父母買了一幢四室一廳的房屋作為結(jié)婚禮物送給她，房契上寫明買主為丙。丙與養(yǎng)父母關(guān)系一直很好。1968年與1970年養(yǎng)父母相繼去世。1979年落實政策，返還1966年甲被抄家的物品折合人民幣15萬元和一處房產(chǎn)。丙得知后，要求共同繼承遺產(chǎn)，因丁及其子女拒絕而引訟。問題：1.什么是民事法律關(guān)系？本案中涉及哪些民事法律關(guān)系？2.哪些是財產(chǎn)關(guān)系，哪些是人身關(guān)系？

2.知識能力形成階段案例設(shè)計與運(yùn)用。該階段的任務(wù)是使學(xué)生全面學(xué)習(xí)第三章重點(diǎn)內(nèi)容，突破難點(diǎn)，掌握重點(diǎn)。案例設(shè)計采用多知識點(diǎn)的特殊綜合案例，特殊在把第三章的五項內(nèi)容綜合在一個案例中?？梢栽O(shè)計兩類案例：一類是法院判例，用已審結(jié)的判例中判決結(jié)果和依據(jù)，作為學(xué)生印證所學(xué)理論的依據(jù)；一類是有爭議的研究性案例，讓學(xué)生在教師指導(dǎo)下運(yùn)用所學(xué)理論分析解決案例所涉及到的法律問題。

3.知識能力鞏固階段案例設(shè)計與運(yùn)用。該階段的任務(wù)是鞏固復(fù)習(xí)，查漏補(bǔ)缺。當(dāng)?shù)谌聦W(xué)習(xí)完后，為了鞏固學(xué)習(xí)、檢驗學(xué)習(xí)水平，可以設(shè)計一般綜合案例，把民事法律關(guān)系一章的內(nèi)容與已經(jīng)學(xué)過的其它章節(jié)或其他學(xué)科如民事訴訟法知識綜合設(shè)計，具有一定的復(fù)雜性和難度，要求學(xué)生綜合運(yùn)用所學(xué)法理和相關(guān)法律規(guī)定解決實際法律問題。

總之，在法學(xué)教學(xué)中廣泛采用網(wǎng)上案例教學(xué)法，既充分調(diào)動學(xué)生學(xué)習(xí)的積極性，也提高了學(xué)生法律實踐能力和探索、合作、創(chuàng)新能力，是提高遠(yuǎn)程教學(xué)質(zhì)量，培養(yǎng)法學(xué)應(yīng)用型人才的一種有效的方法。

參考文獻(xiàn)：

[1] 鄭金洲．案例教學(xué)指南[M].上海：華東師大出版社，2000：20．

篇6

隨著我國改革開放的發(fā)展和人民生活水平的提高，人們越來越不滿足于只是吃飽、穿暖，而是向更高的目標(biāo)邁進(jìn)，房子自然成了人們渴求的目標(biāo)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展給我國市場經(jīng)濟(jì)法制建設(shè)增加了新的內(nèi)容，我國有關(guān)主管部門制定了一系列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營交易的規(guī)章制度，可以說我國房地產(chǎn)的法制正在逐步完善。但是許多人在投資購買商品房之前對市場了解不深，缺乏房地產(chǎn)法律知識，加之商品房銷售管理辦法跟進(jìn)的不及時，結(jié)果在購房中引起一連串的法律問題，許多問題逐步暴露出來，如虛假廣告、定金圈套、合同欺詐、一房多售、面積縮水、質(zhì)量低劣、風(fēng)險轉(zhuǎn)移、物業(yè)管理等問題時有發(fā)生。上述問題會給購房者帶來難以估量的經(jīng)濟(jì)損失，因此，本文結(jié)合我國有關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行研究和分析，并指出對策和建議，以完善我國的商品房預(yù)售制度。

關(guān)鍵詞：預(yù)售制度商品房對策

隨著我國改革開放的發(fā)展和人民生活水平的提高，人們越來越不滿足于只是吃飽、穿暖，而是向更高的目標(biāo)邁進(jìn)，房子自然成了人們渴求的目標(biāo)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展給我國市場經(jīng)濟(jì)法制建設(shè)增加了新的內(nèi)容，我國有關(guān)主管部門制定了一系列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營交易的規(guī)章制度，可以說我國房地產(chǎn)的法制正在逐步完善。但是許多人在投資購買商品房之前對市場了解不深，缺乏房地產(chǎn)法律知識，加之商品房銷售管理辦法跟進(jìn)的不及時，結(jié)果在購房中引起一連串的法律問題，許多問題逐步暴露出來，如虛假廣告、定金圈套、合同欺詐、一房多售、面積縮水、質(zhì)量低劣、風(fēng)險轉(zhuǎn)移、物業(yè)管理等問題時有發(fā)生。上述問題會給購房者帶來難以估量的經(jīng)濟(jì)損失，因此，本文結(jié)合我國有關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行研究和分析，并指出對策和建議，以完善我國的商品房預(yù)售制度。

一、商品房預(yù)售制度對我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的有利方面

1、1994年出臺的《城市房地產(chǎn)管理法》在總結(jié)各地經(jīng)驗基礎(chǔ)上，建立了預(yù)售許可制度，并對預(yù)售條件、監(jiān)管作出了原則性規(guī)定。目前各主要城市商品房預(yù)售比例普遍在80%以上，部分城市甚至達(dá)90%以上。商品房預(yù)售許可制度的確立，是與我國房地產(chǎn)市場發(fā)展進(jìn)程緊密聯(lián)系的。長期以來，我國城鎮(zhèn)住房總量不足，商品房供不應(yīng)求，加快建設(shè)、增加住房供應(yīng)是客觀需要。商品房預(yù)售制加速了整個建設(shè)資金周轉(zhuǎn)，提高了資金使用效率，降低了資金使用成本。根據(jù)測算，以預(yù)售方式進(jìn)行銷售的項目，比現(xiàn)售方式進(jìn)行銷售的項目的開發(fā)動態(tài)回收周期約縮短10個月。

2、我國資本市場發(fā)展滯后，目前除銀行貸款外基本沒有其他可供選擇的融資方式，商品房預(yù)售實際上成為房地產(chǎn)開發(fā)融資的重要手段。據(jù)統(tǒng)計，目前開發(fā)資金來源中，約40%來源于預(yù)售獲得的資金。我國房地產(chǎn)市場新建住宅量大，我國房地產(chǎn)市場一直以增量市場為主，房地產(chǎn)開發(fā)項目大多是成片、滾動開發(fā)，在資本市場不發(fā)育的情況下，完全靠開發(fā)企業(yè)自有資金，是無法實施項目滾動開發(fā)的。目前預(yù)售價格較現(xiàn)售約低10%-15%。而一些購房者在接受調(diào)查時也表示，預(yù)售商品房相對于現(xiàn)售商品房有價格優(yōu)勢，這也是預(yù)售制度為一部分消費(fèi)者所接受的重要原因。

3、商品房預(yù)售制度是給成長中的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)予以扶持的一項政策，意在降低房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)入門檻，鼓勵更多企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)，以便保證中國的住房制度改革得以成功?？梢哉f，近幾年來，正是得益于這一利好政策的支持，許多開發(fā)商從無到有迅速完成了資本原始積累，中國房地產(chǎn)市場也很快地得到繁榮。二、商品房預(yù)售對我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的不利方面

1、預(yù)售合同的轉(zhuǎn)讓導(dǎo)致房價上漲，擾亂房地產(chǎn)市場秩序。

商品房預(yù)售合同是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（預(yù)售方）與購房者（預(yù)購方）簽訂，由預(yù)購方先支付定金或預(yù)付款，預(yù)售方在合同約定時間內(nèi)將建成的商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移給預(yù)購方的書面協(xié)議。商品房預(yù)售合同的轉(zhuǎn)讓是指在商品房預(yù)售以后，預(yù)購人將其預(yù)購的未竣工交付的預(yù)售商品房另行轉(zhuǎn)讓的行為，俗稱“炒樓花”。這種轉(zhuǎn)讓是商品房預(yù)購人將原預(yù)售合同的權(quán)利、義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三人，使第三人與預(yù)售人之間設(shè)立新的民事法律關(guān)系，而預(yù)售合同的內(nèi)容不發(fā)生變化的轉(zhuǎn)讓形式。

近年來，隨著房產(chǎn)市場的發(fā)展，一股“炒房風(fēng)”日漸興起，其中較為常見的是購房者將自己購買的預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓，即我們通常所說的“炒樓花”，通過“一炒”、“二炒”，甚至“數(shù)炒”。某些商品房在竣工前可能就已經(jīng)數(shù)易其主。

“炒樓花”可以使開發(fā)商更快的回籠資金、降低開發(fā)成本、減少投資風(fēng)險，因此具有活躍市場的積極作用。但同時，由于具有很強(qiáng)的投機(jī)性，從而吸引了大批求利者進(jìn)入市場，使得房價飛漲，極易形成“泡沫經(jīng)濟(jì)”，并且最直接的損害房屋實際消費(fèi)者的利益。面對居高不下的房價，許多購房者只有望洋興嘆！

理性的看待“炒樓花”行為在經(jīng)濟(jì)上的積極、消極作用的同時，還應(yīng)當(dāng)關(guān)注其帶來的法律風(fēng)險，這一點(diǎn)對于房屋消費(fèi)者（最終的購房者）更具有現(xiàn)實意義。消費(fèi)者在購買“樓花”時面臨以下兩種風(fēng)險

第一、《城市房地產(chǎn)管理法》第45條雖然規(guī)定“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定。”但至今國務(wù)院關(guān)于此問題的規(guī)定一直未出臺，最高人民法院頒布的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋》對此問題也沒有涉及。

第二、即便承認(rèn)樓花買賣的合法性，但單純的樓花買賣也很難對房產(chǎn)開發(fā)商產(chǎn)生約束力。由于商品房尚未竣工，所以，樓花出賣者所出賣的并非真正的房屋所有權(quán)，其轉(zhuǎn)手的只是商品房預(yù)售合同中請求房產(chǎn)商交付房屋的債權(quán)；另一方面，樓花出賣者在取得樓花時，往往只向開發(fā)商支付了部分房款，因此，在出賣樓花的同時必然將支付剩余房款的債務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給房屋消費(fèi)者。

根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，合同的債權(quán)債務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給第三人的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)對方同意。也就是說買賣樓花必須經(jīng)房產(chǎn)商同意，否則將對房產(chǎn)商不產(chǎn)生約束力！無形中消費(fèi)者陷于被動地位，即使已向賣樓花者支付了部分房款，但是其購房者地位能否確立卻仍掌握在房產(chǎn)開發(fā)商手中。隨著近兩年房產(chǎn)市場的發(fā)展，法院受理的相關(guān)糾紛案件日益增多，其中就出現(xiàn)了利用“炒樓花”的上述風(fēng)險進(jìn)行惡性炒作。為獲取房價飛漲所帶來的利益，作為炒房者的房產(chǎn)中介與開發(fā)商相互勾結(jié)，開發(fā)商拒絕承認(rèn)樓花買賣對自己的約束力，導(dǎo)致消費(fèi)者面臨著已經(jīng)支付房款而其購房者的地位卻無法得到承認(rèn)的尷尬境地，而另一方面炒房者再以更高的價格進(jìn)行炒賣。

開發(fā)商通過“炒樓花”來制造出樓市的虛假緊缺，借機(jī)囤積居奇抬高價格；用房屋面積縮水、建筑設(shè)計變更、環(huán)境描述浮夸等行為來侵犯購房者的權(quán)益；更有甚者，把已抵押的房屋再預(yù)售，把已預(yù)售的房屋再抵押，或者進(jìn)行房屋重復(fù)預(yù)售，最后“攜款潛逃”時有出現(xiàn)消費(fèi)者交清購房款后卻不能按期入住或者無法按時辦理房產(chǎn)證，甚至買的是無法交付的“爛尾樓盤”的現(xiàn)象。

另外預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓過程中的差價對轉(zhuǎn)讓人有巨大的誘惑力，刺激著他們的投機(jī)心理。在房地產(chǎn)市場不健全的情況下，帶有投機(jī)性的"炒樓花"行為很可能導(dǎo)致房價上漲，擾亂房地產(chǎn)市場秩序，嚴(yán)重時還會產(chǎn)生"泡沫經(jīng)濟(jì)"，影響整個國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

2、預(yù)售資金的監(jiān)管主體沒有確定，消費(fèi)者的利益將得不到保護(hù)。

我國《房地產(chǎn)管理法》第四十四條第三款規(guī)定“商品房預(yù)售所得款項，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。”該法律條文籠統(tǒng)地規(guī)定了商品房預(yù)售資金的用途，但并沒有明確規(guī)定商品房預(yù)售資金監(jiān)管的主體、監(jiān)管范圍、監(jiān)管權(quán)限、法律責(zé)任等。如果開發(fā)商將預(yù)售資金挪作他用，消費(fèi)者的利益將得不到保護(hù)。因此，建立商品房預(yù)售資金的監(jiān)管制度對于切實保護(hù)消費(fèi)者利益和維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序來說意義昭然。商品房預(yù)售資金的監(jiān)管的關(guān)鍵是監(jiān)管主體的確定問題。

商品房預(yù)售資金的監(jiān)管的關(guān)鍵是監(jiān)管主體的確定問題。在這里，兩個因素必須考慮，一個是專業(yè)技術(shù)問題；一個是法律責(zé)任問題。從專業(yè)技術(shù)因素上講，一方面預(yù)售資金的監(jiān)管必須由具有具備建筑工程專業(yè)知識的機(jī)構(gòu)進(jìn)行，做到有效地防止發(fā)展商抽逃資金，以保證工程的順利完成。另一方面，預(yù)售商品房具有一定的融資的性質(zhì)，對融通的資金的監(jiān)管應(yīng)該有具有相應(yīng)知識能力的金融商業(yè)機(jī)構(gòu)參與。例如，2002年8月開始實施的重慶市《市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理條例》規(guī)定由工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)和開設(shè)預(yù)售款用賬戶的商業(yè)銀行聯(lián)合對預(yù)售資金進(jìn)行監(jiān)管的新制度。這種做法是可以借鑒的。就監(jiān)管主體而言，前者具有建筑工程專業(yè)上的權(quán)威性，能夠?qū)こ藤|(zhì)量和工程進(jìn)度進(jìn)行準(zhǔn)確的判斷，避免發(fā)展商抽逃或挪用預(yù)售資金；后者是與商品房預(yù)售有直接聯(lián)系的金融機(jī)構(gòu)，具有金融專業(yè)知識。銀行本來就通過商品房按揭貸款加入到開發(fā)商與購房者之間的房屋買賣關(guān)系，或者以其他貸款形式與開發(fā)商建立借貸合同關(guān)系。那么，銀行和購房者一樣非常關(guān)心著自己的資金的效率與安全，作為自身利益的最佳判斷者，銀行適宜作為商品房預(yù)售資金的監(jiān)管主體。由以上兩者主體共同監(jiān)管商品房預(yù)售資金，能切實保證工程進(jìn)度，保護(hù)購房者的合法權(quán)益。

商品房預(yù)售資金的監(jiān)管主要是針對房地產(chǎn)開發(fā)商違反誠實信用義務(wù)的非理性的投資行為（例如盲目追求規(guī)模效應(yīng)將預(yù)售資金挪作一級市場投資或者其他項目投資使用），這些行為的后果往往會導(dǎo)致消費(fèi)者交付了資金卻不能取得期待的房產(chǎn)權(quán)利。這種監(jiān)管對象的重點(diǎn)是資質(zhì)信用不高的開發(fā)商，對于資質(zhì)信用良好的開發(fā)商自然沒有監(jiān)管的必要。

監(jiān)管者對商品房預(yù)售資金如果監(jiān)管不力，可能會使預(yù)售款被開發(fā)商挪用、欺詐套取資金；如果管得過死、管得過細(xì)造成效率不高，可能影響項目開發(fā)進(jìn)度和房地產(chǎn)開發(fā)商的正常運(yùn)營，無疑對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將造成一定的負(fù)面影響。因此，在賦予監(jiān)管者監(jiān)管職權(quán)的時候，除了明確監(jiān)管者的監(jiān)管職權(quán)范圍和監(jiān)管程序外，規(guī)定其相應(yīng)的法律責(zé)任是相當(dāng)必要的。如果因監(jiān)管不當(dāng)給購房者造成損失的，監(jiān)管者及預(yù)售人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。賦予商品房購買人由于對監(jiān)管單位的信賴造成損失而請求監(jiān)管者承擔(dān)相應(yīng)的民事賠償責(zé)任的權(quán)利，一方面可以敦促監(jiān)管者認(rèn)真履行監(jiān)管職責(zé)，另一方面也在一定程度上劃定了商品房預(yù)售購房者的風(fēng)險底線，有效地保護(hù)了購房者的期待的權(quán)利。同時我們可以借鑒香港的經(jīng)驗，監(jiān)管者即工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)和開設(shè)預(yù)售款用賬戶的商業(yè)銀行應(yīng)該購買責(zé)任保險，以便在發(fā)生過錯責(zé)任時作出賠償。這樣最大限度地防范了風(fēng)險，保障了消費(fèi)者的合法利益。對商品房預(yù)售資金監(jiān)管不力嚴(yán)重地?fù)p害了購房者的利益，嚴(yán)重擾亂了房地產(chǎn)二級市場的秩序，已經(jīng)成為困擾房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的一個嚴(yán)重問題。

3、商品房的預(yù)售款管理松散

采取預(yù)售商品房預(yù)先征收部分購房款的形式現(xiàn)已被各城市和許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所采用。就預(yù)交購房款形式本身來講并無不當(dāng)，但在實踐中目前仍存在許多問題。

主要表現(xiàn)在：首先，沒有法律程序作保障。雖然《房地產(chǎn)管理法》對預(yù)售商品房的條件及程序作了規(guī)定，但對預(yù)售款在什么時期征收、預(yù)收多少沒有統(tǒng)一規(guī)定，造成各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售款收取混亂的情況。

有的開發(fā)經(jīng)營單位在工程項目尚未明確批準(zhǔn)或規(guī)劃方案尚未完全確定時就征收預(yù)售款，結(jié)果造成許多糾紛。其次，對預(yù)售款收取的額度缺乏控制，預(yù)售的收取往往隨心所欲，對預(yù)售款比例的確定缺乏科學(xué)性。有的開發(fā)經(jīng)營企業(yè)在工程設(shè)計圖紙剛出來時就要求一次納全額購房款。

例如，某房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)在其已獲得土地使用權(quán)的一土地上擬建造別墅，在設(shè)計圖剛出來時就在報上刊登山莊設(shè)計立體照片預(yù)售廣告，首批推出的豪華別墅，以8折優(yōu)惠承諾一次性預(yù)收全額購房款，4天之內(nèi)銷售一空。第二輪9折優(yōu)惠又緊接推出，但購買者到現(xiàn)場一看，還是無任何工程開展。由此可見，商品房的預(yù)售款的規(guī)范與管理是十分松散的。

而根據(jù)建設(shè)部的規(guī)定，預(yù)收商品房預(yù)售款，在房屋開工建設(shè)時不得超過40%，待建房工作量完成一半時再收至60%，到房屋封頂可收至95%，到房屋交付使用全部收取。

在房地產(chǎn)市場發(fā)展的初級階段，部分開發(fā)商存在自有資金不足，而為了盲目擴(kuò)大追求規(guī)模，就會將其將預(yù)售房款挪作其他項目使用，或者欺詐消費(fèi)者將已經(jīng)預(yù)售的商品房再抵押給銀行。一旦發(fā)生資金周轉(zhuǎn)困難，或者開發(fā)難以繼續(xù)的狀況，開發(fā)商很可能卷款而逃，其結(jié)果就是形成“爛尾樓”而無法交付給購房者，或者由于標(biāo)的物即商品房上的擔(dān)保物權(quán)致使無法交房、難以辦理產(chǎn)權(quán)證。

4、商品房預(yù)售市場的糾紛不斷暴露

由于商品房預(yù)售是一種新鮮事物，有關(guān)立法還不完善，一些開發(fā)商為了獲取暴利，故意作虛假承諾，利用立法的漏洞損害購買方或其它人第三者的利益，預(yù)購方又處于明顯弱勢地位。導(dǎo)致商品房預(yù)售市場的糾紛不斷暴露。其中比較常見的是標(biāo)的瑕疵問題和交付不能或不能如期交付問題。我們認(rèn)為，正確處理商品房預(yù)售合同糾紛，必須針對不同性質(zhì)的糾紛采取不同的原則。

（一）標(biāo)的瑕疵糾紛及其處理。標(biāo)的瑕疵在商品房預(yù)售糾紛中占有相當(dāng)比例，常見的標(biāo)的權(quán)利瑕疵問題和質(zhì)量瑕疵問題。標(biāo)的權(quán)利瑕疵主要是抵押問題和權(quán)利證書，已經(jīng)交付并辦理產(chǎn)權(quán)登記的房屋如果仍存在抵押，購房者可以要求開發(fā)商提供擔(dān)保或要求退房；已付清房款但沒有交付的，購買者可以要求開發(fā)商提供擔(dān)保；既未付清房款也未交付的，購買方在享有知情權(quán)的基礎(chǔ)上，與開發(fā)商協(xié)商解決。權(quán)利證書的取得，我國法律已有規(guī)定，不在贅述。質(zhì)量瑕疵主要是指面積縮水、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與宣傳不一致甚至不符合正常使用或個別地方影響正常使用等，筆者認(rèn)為應(yīng)加大質(zhì)量保障的立法，確保購買者的利益。房屋縮水，司法解釋已有明確規(guī)定。對于存在質(zhì)量瑕疵的預(yù)售房屋，司法解釋也作出了具體規(guī)定。如質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。但該規(guī)定，過于規(guī)范，不利于操作，仍須進(jìn)一步明確嚴(yán)重影響正常居住使用的范圍。另外，筆者認(rèn)為開發(fā)商售房過程中所作的承諾與實際不一致的，法律應(yīng)規(guī)定開發(fā)商承擔(dān)支付房款20%以上違約金，因為在購房過程中，購房方一般處于弱勢地位，合同中一般對此違約沒有約定，同時有時該類違造成的損失難以計算，致使該類違約出現(xiàn)后，無法追究開發(fā)商的違約責(zé)任。如果由于開發(fā)商的虛假宣傳影響購房方購房意圖的，購房者可以要求解除合同和賠償損失，如開發(fā)商在出售某一棟房屋時，對購房方說，該房前面建一層門面房，某甲因看中該房前面視野好，于是購買二層商品房一套，后來，該開發(fā)商為賺取更多利潤，將一層門面房改為二層，此時甲有要求退房并要求開發(fā)商承擔(dān)賠償損失的責(zé)任。

（二）交付不能或不能如期交付糾紛及其處理。引起此類糾紛的原因具有多方面因素，有的因建房資金不到位，有的因預(yù)售方將已預(yù)售房屋轉(zhuǎn)賣而引起等。對于此類糾紛，2003年司法解釋規(guī)定了購房方催告權(quán)和解除合同權(quán)。筆者認(rèn)為，從切實維護(hù)購買方的合法利益角度出發(fā)，開發(fā)商在催告后三個月內(nèi)履行的，同時要承擔(dān)違約責(zé)任。如果預(yù)售方在經(jīng)催告后三個月內(nèi)仍不能履行的，購房方有選擇要求開發(fā)商繼續(xù)履行合同并承擔(dān)違約責(zé)任或解除合同并要求賠償損失（損失可比照房屋價格上漲或?qū)嶋H損失計算）的權(quán)利。對于延期履行合同，如果未約定違約金數(shù)額，可按照已付房款額比照銀行逾期還款罰息計算。

5、在預(yù)售制度中購房人承擔(dān)的風(fēng)險

（一）施工人（或稱營造人、承包人）的建設(shè)工程價款的優(yōu)先受償權(quán)及對建設(shè)工程之留置權(quán)的存在對購房人實現(xiàn)合同目的是一很大的風(fēng)險。依合同法第286條之規(guī)定，發(fā)包人（即開發(fā)商）未按照約定支付價款（即工程款）的，施工人可以對營造物進(jìn)行折款、拍賣并與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價或拍賣之價款優(yōu)先受償。此外，依合同法第287第、第264條之規(guī)定，施工人尚得享有留置權(quán)。這使購房人處于極為不利之地位。因為按照買賣關(guān)系，出賣人與賣受人雖已訂立商品房買賣合同，但買賣人并非當(dāng)然取得買賣標(biāo)的物之所有權(quán)，尚有待出賣人轉(zhuǎn)移作為買賣標(biāo)的物之房屋所有權(quán)之行為。在未實施轉(zhuǎn)移前，開發(fā)商尚有標(biāo)的物之所有權(quán)。在此情形下，施工人在完成一定工作后，固得有報酬取得請求權(quán)，而購房人在已付出絕大部分甚至全部購房款之后，尚不能取得房屋所有權(quán)，即使購房人有轉(zhuǎn)移所有權(quán)之請求權(quán)，根據(jù)《合同法》第二百八十六條規(guī)定發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。第二百六十四條定作人未向承攬人支付報酬或者材料費(fèi)等價款的，承攬人對完成的工作成果享有留置權(quán)，但當(dāng)事人另有約定的除外。故施工人之報酬請求權(quán)比之購房人之轉(zhuǎn)移所有權(quán)之請求權(quán)更有保障。由此可知，施工人之地位顯然優(yōu)越于購房人。一旦開發(fā)商違約，施工人得行使建設(shè)工程價款之優(yōu)先受償權(quán)或者行使留置權(quán)，這樣，遭受損害最大的，非購房人莫屬。

（二）房屋本身的合法性，有的單位為了獲利，將一些不合法的房屋進(jìn)行預(yù)售，致使預(yù)購人購房后不能取得房地產(chǎn)權(quán)證件，上當(dāng)受騙，因此預(yù)購人購買此類房屋時應(yīng)特別注意

開發(fā)商在集體土地上建設(shè)的預(yù)售房，根據(jù)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)法律法規(guī)，國家禁止利用集體土地進(jìn)行商品房的開發(fā)經(jīng)營，集體土地只有轉(zhuǎn)為國有土地并經(jīng)征用，開發(fā)商取得了國有土地使用權(quán)證才可用于商品房開發(fā)，因此，開發(fā)商在集體土地上建設(shè)的預(yù)售商品房，預(yù)購人不要購買。

非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)、銷售的預(yù)售商品房。只有其具備房地產(chǎn)開發(fā)資格，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，才可以開發(fā)建設(shè)和預(yù)售商品房。非房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的房屋，并未在政府有關(guān)房屋土地管理部門備案，其銷售的房屋很可能會碰到諸如無法辦理權(quán)屬證書之類的事情。因此不要購買這樣的房屋。

（三）開發(fā)商隱瞞無開發(fā)資格或無商品房預(yù)售許可證銷售期房。一般而言，這種開發(fā)商本身的資質(zhì)就差，且無誠信可言，這樣在預(yù)購人付了房款之后，一般無法取得預(yù)定的房屋，在合同被法院宣告為無效時只能拿回本金和同期銀行貸款利息。但可怕的是消費(fèi)者在取得判決書上的權(quán)利之前，缺乏誠信的開發(fā)商早已將房款挪做他用或攜款躲避，最后判決書上的權(quán)利也無法變成現(xiàn)實。所以購房前一定要審查開發(fā)商的“五證”，主要包括有：土地使用權(quán)證；建設(shè)工程規(guī)劃許可證；建設(shè)用地規(guī)劃許可證；開工證；商品房銷（預(yù)）售許可證。這些證書是證明開發(fā)商、銷售商資格的關(guān)鍵憑證。如果沒有它們，預(yù)購人完全有權(quán)懷疑其身份是否合法，有權(quán)拒絕其提出的任何要求。消費(fèi)者還須注意上述證明文件中的建設(shè)單位、項目、建筑面積是否前后一致，是否同與您簽約的發(fā)展商名稱一致。否則，我們就可能上當(dāng)受騙，蒙受巨額財產(chǎn)損失，甚至背上沉重的法律包袱。

（四）開發(fā)商興建房屋時，得向銀行貸款。而一般銀行貸款須由貸款人提供擔(dān)保。倘開發(fā)商將預(yù)開發(fā)之“樓盤”設(shè)定抵押，則在開發(fā)商未按約定清償貸款時，銀行得依擔(dān)保法之規(guī)定實行抵押權(quán)。抵押權(quán)屬物權(quán)之范疇，其性質(zhì)為絕對權(quán)；而買賣為債權(quán)之范疇，其性質(zhì)為期待權(quán)。物權(quán)之效力應(yīng)優(yōu)于債權(quán)，即所謂物權(quán)優(yōu)先。在二者發(fā)生沖突時，即銀行（擔(dān)保物權(quán)人）要實行抵押權(quán)時，購房人（一般債權(quán)人）取得所有權(quán)之期待，要讓步于抵押權(quán)。此于購房人而言，又是一種風(fēng)險。

（五）如開發(fā)商破產(chǎn)，依破產(chǎn)法第34條、第31條、第37條之規(guī)定，破產(chǎn)費(fèi)用應(yīng)從破產(chǎn)財產(chǎn)中優(yōu)先撥付；更依第28條2款之規(guī)定，已作為擔(dān)保物的財產(chǎn)不屬于破產(chǎn)財產(chǎn)。購房人只能作為一般債權(quán)人，在開發(fā)商撥付了破產(chǎn)費(fèi)用及清償了有擔(dān)保的債權(quán)后，還須在清償了所欠職工工資和勞動保險費(fèi)用、所欠稅款后方得按一定之比例得到部分清償。顯然，在開發(fā)商破產(chǎn)時，遭受損害最大者，亦為購房人。

購房人在商品房預(yù)售交易中權(quán)利義務(wù)失衡以及所承受之巨大風(fēng)險之原因，就在于在此種交易中，購房人不能夠原始取得所購預(yù)售房的所有權(quán)。

三、完善我國房地產(chǎn)市場預(yù)售制度的對策

在預(yù)售制度中，交易標(biāo)的有許多不確定因素，使預(yù)購人所面臨的風(fēng)險要比現(xiàn)房買賣大得多。并且在預(yù)售合同的簽約機(jī)會上雙方力量也難均衡，基于對弱小消費(fèi)者特別保護(hù)和維護(hù)社會秩序穩(wěn)定的目的考慮。我國在預(yù)售制度建立健全方面應(yīng)十分注意這一問題，盡量采取一些較為完善的措施。

1、嚴(yán)格把握房地產(chǎn)開發(fā)公司的成立條件，保證開發(fā)商資力雄厚、信譽(yù)良好。以確保房地產(chǎn)開發(fā)秩序的穩(wěn)定，避免一些資信不良者隨意進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。

2、指定地點(diǎn)集中交易，把預(yù)售房納入成品房一同管理，便于競價和消費(fèi)者集中選擇。無論是成品還是半成品房，都會涉及到要實地察看，集中交易使消費(fèi)者顯得更強(qiáng)大，也有利于防止國家稅收的偷逃

3、嚴(yán)格貫徹執(zhí)行國家和地方政府關(guān)于房屋預(yù)售條件的規(guī)定，其目的與上者相同。要普通購房者去審查大量法律文件，既沒有必要也難于實現(xiàn)。建議由一個職能部門承擔(dān)，這既體現(xiàn)了人性化的要求，也是消費(fèi)者的現(xiàn)實需要。當(dāng)然，對售房者雖實行多部門立體審查，但消費(fèi)者只需審查最終審批文件即可。

4、嚴(yán)格執(zhí)行統(tǒng)一的預(yù)售合同登記監(jiān)管措施，對不合乎法律，顯失公平的格式合同不予辦理登記，對開發(fā)商一房二賣的合同不予辦理登記。最好由一主管部門牽頭，制定強(qiáng)制性、帶有保底性和選擇性條款的合同，嚴(yán)格限制售方的格式合同。

5、加強(qiáng)房屋查驗和質(zhì)量監(jiān)督管理。建筑主管機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)工程施工管理，對于建筑工程必須查驗部分，應(yīng)切實查驗是否合格。

6、加強(qiáng)對房屋預(yù)售廣告、宣傳的管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作商品房銷售廣告時，必須標(biāo)明商品房預(yù)售證批準(zhǔn)文號。未取得商品房預(yù)售證或未標(biāo)明商品房預(yù)售許可證批準(zhǔn)文號的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得作任何形式的商品房銷售廣告。商品房銷售廣告中關(guān)于房地產(chǎn)狀況的說明、示意應(yīng)當(dāng)真實、準(zhǔn)確。依據(jù)《合同法》的規(guī)定，像其他商業(yè)廣告一樣，商品房銷售廣告屬于要約邀請，一般情況下沒有法律約束力。因此，購房人要得到商品房預(yù)售廣告中的種種許諾條件，應(yīng)在簽約時將這些承諾的內(nèi)容在預(yù)售合同的附件中明確約定，按規(guī)定開發(fā)商對此不得拒絕。

7、加強(qiáng)對預(yù)售資金的管理?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第44條3款規(guī)定：商品房預(yù)售所得款項，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。但對于如何保證監(jiān)督預(yù)售款項使用的問題目前尚無明確法律規(guī)定。筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)指定或委托房產(chǎn)評估事務(wù)所或會計事務(wù)所或工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)一管理。消費(fèi)者有權(quán)對資金的使用去向進(jìn)行查詢，質(zhì)疑。

8、嚴(yán)格控制預(yù)售合同的變更。已經(jīng)預(yù)售的商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因特殊原因需要變更商品房預(yù)售合同內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)征得購房人同意，與購房人訂立預(yù)售合同變更協(xié)議，并報有關(guān)管理部門備案。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)單方面變更商品房預(yù)售合同內(nèi)容的，購房人有權(quán)解除商品房預(yù)售合同，并由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

9、建議規(guī)定最低信息透露制度，最大限度公開信息。有關(guān)房屋的合法性事項，開發(fā)商調(diào)整，有關(guān)房屋的優(yōu)先受償權(quán)、限制抵押等關(guān)鍵信息必須公布。開發(fā)商往往以商業(yè)秘密為由，把本來應(yīng)當(dāng)告知消費(fèi)者的內(nèi)容故意隱瞞，比如開發(fā)商和承包商的關(guān)系，甚至惡意用已售房重復(fù)抵押，騙取銀行貸款。使有的家庭喪失了平生之所蓄，欲哭無淚。建議與房產(chǎn)有關(guān)的部門合署辦公，使所掌握的信息共享，并且把這些信息集中公布，供購房者參閱，防止消費(fèi)者因信息獲知不夠或被誤導(dǎo)而做出錯誤決策。對各地段的地價、房屋的基本成本造價，公布一個指導(dǎo)性的價格，以防止房產(chǎn)開發(fā)商暴利，逃避稅收。

10、應(yīng)當(dāng)建立健全房屋中介品評制度，建立開發(fā)商的質(zhì)量、信譽(yù)、價格，資質(zhì)評比制度。便于普通消費(fèi)者選擇決策。

參考資料：

1、《城市房地產(chǎn)管理法》1994年

篇7

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場；信息不對稱；問題；對策

前言

近幾年來，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)連續(xù)數(shù)年的快速發(fā)展，價格迅速攀升。目前在宏觀調(diào)控的大背景下，房地產(chǎn)價格已經(jīng)高位運(yùn)行卻仍然迅猛上漲。房價之所以出現(xiàn)持續(xù)快速上漲，的確存在市場真實需求擴(kuò)大、地價提高和建筑成本上升等客觀因素的作用。但是，房地產(chǎn)市場作為一個典型的信息不對稱市場，房產(chǎn)商通常在市場需求、產(chǎn)品成本、產(chǎn)品品質(zhì)等方面具有顯著信息優(yōu)勢，而置業(yè)者（買方） 則明顯處于信息劣勢。一定條件下開發(fā)商可以利用信息優(yōu)勢人為拔高房地產(chǎn)價格，從而獲取“超額”利潤。開發(fā)商利用信息不對稱而進(jìn)行的投機(jī)性漲價是導(dǎo)致房地產(chǎn)價格“非正?！鄙蠞q的重要原因之一。

所謂房地產(chǎn)市場，是以房產(chǎn)作為交易對象的流通市場，也是房屋商品交換關(guān)系的總和。從狹義上說，是指進(jìn)行房地產(chǎn)買賣、轉(zhuǎn)讓、抵押和租賃等交易活動的場所。從廣義上說，它是指房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營的，帶有房地產(chǎn)特征的產(chǎn)品或服務(wù)的市場，是房地產(chǎn)商品交換關(guān)系的總和。所謂信息不對稱，是指市場交易的各經(jīng)濟(jì)主體所擁有的信息不對等，各方所掌握的商品或服務(wù)的價格，質(zhì)量等信息不相同，即一方比另一方占有較多的相關(guān)信息，處于信息優(yōu)勢地位，而另一方則處于信息劣勢地位。信息不對稱問題不僅僅存在于保險、金融和勞動市場，在很大程度上也存在于所有的產(chǎn)品市場。房地產(chǎn)市場的信息不對稱主要是指在房地產(chǎn)市場中，各個市場參與者所掌握的信息是不均勻的，對于所要交易房屋的質(zhì)量、性能等內(nèi)在屬性，一方比另一方更為了解。

一、房地產(chǎn)市場上信息不對稱的主要表現(xiàn)

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中一般包括政府部門、房地產(chǎn)企業(yè)（包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)）、金融機(jī)構(gòu)、消費(fèi)者四個主體。從現(xiàn)行房地產(chǎn)市場看，信息不對稱主要體現(xiàn)在以上四個主體之間。具體表現(xiàn)如下：

（一）房地產(chǎn)商與消費(fèi)者之間的信息不對稱

房地產(chǎn)商與消費(fèi)者之間的信息不對稱是房地產(chǎn)市場上信息不對稱的主體。在房地產(chǎn)交易市場上，相對于消費(fèi)者來說，處于賣方地位的房地產(chǎn)商是房地產(chǎn)行業(yè)的專家，具有較強(qiáng)的信息優(yōu)勢。他們掌握著房屋的地理位置、地形、環(huán)境、布局、交通情況、成本、質(zhì)量、銷售情況等大量的實質(zhì)性信息。而消費(fèi)者只能通過房地產(chǎn)商的介紹和自己的一些直觀感覺來了解房屋的情況，對于房屋的隱蔽信息則知之甚少，處于嚴(yán)重的信息劣勢地位。

（二）房產(chǎn)中介與消費(fèi)者之間的信息不對稱

由于在房地產(chǎn)市場上消費(fèi)者處于信息劣勢地位，為了解決這種情況，房產(chǎn)中介應(yīng)運(yùn)而生。但由于房產(chǎn)中介與消費(fèi)者的利益不一致，中介的很多行為（如經(jīng)營狀況、資金運(yùn)用、信譽(yù)等）消費(fèi)者并不能完全掌握，在房產(chǎn)中介市場上也產(chǎn)生了信息不對稱現(xiàn)象。有的中介機(jī)構(gòu)出于自身利益的考慮，力求使買方出高價、賣方出低價，促使交易達(dá)成，從中獲取中介費(fèi)，還有的中介機(jī)構(gòu)利用自身擁有的信息優(yōu)勢欺騙消費(fèi)者獲取短期最大利益，從而向消費(fèi)者提供低質(zhì)量的服務(wù)或是低質(zhì)量的房屋。

（三）房地產(chǎn)商與政府、金融機(jī)構(gòu)之間的信息不對稱

房地產(chǎn)商要得到土地，就必須通過政府批準(zhǔn)，要得到資金，就需要金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資。但是無論是政府還是金融機(jī)構(gòu)都受到管理方式、專業(yè)水平和監(jiān)督成本等方面的限制，很難獲得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的真實情況。例如，申報資料的真實性，經(jīng)營狀況、信用能力等內(nèi)在的實質(zhì)信息，只能被動通過房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的信息間接地對其進(jìn)行了解，而房地產(chǎn)商為了自身的利益，有時就會提供虛假信息，政府和金融機(jī)構(gòu)則無法查證這些信息的真實性，這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)商與政府、金融機(jī)構(gòu)之間信息不對稱的客觀存在。

二、房地產(chǎn)市場信息不對稱形成的原因

（一）房地產(chǎn)商品的特殊性

房地產(chǎn)市場不同于一般的商品市場，房地產(chǎn)商品的特殊性決定了房地產(chǎn)市場中信息不對稱問題，主要表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：第一，房地產(chǎn)商品生產(chǎn)過程復(fù)雜，涉及領(lǐng)域繁多，由于社會分工的發(fā)展，很難有人對各個領(lǐng)域的知識都很精通，這導(dǎo)致消費(fèi)者難以確定商品的質(zhì)量。第二，房地產(chǎn)商品隱蔽工程多，被后續(xù)工程覆蓋后，由于其本身的特點(diǎn)，難以進(jìn)行全面檢查。第三，房地產(chǎn)商品地理位置、設(shè)計、構(gòu)造各不相同，在市場上不會存在相同的兩個商品，人們不可能通過了解其他商品的特性來幫助判斷，這決定了房地產(chǎn)商品的私有信息非常豐富。

（二）信息的稀缺性

信息是一種稀缺資源，由于信息生產(chǎn)的專業(yè)性、規(guī)模性和信息產(chǎn)品的外部性原因，導(dǎo)致了信息的供給常常不足。信息嚴(yán)重不對稱的市場是一個效率比較低的市場。信息的不對稱，是市場本身不能夠生產(chǎn)出足夠的信息并有效地配置它們。在房地產(chǎn)交易中，開發(fā)商掌握的信息比較多，而且也不愿意公開這些信息，使得消費(fèi)者信息缺乏，造成信息的不對稱。

（三）社會經(jīng)濟(jì)成因分析

就信息不對稱的社會經(jīng)濟(jì)成因，可以從不同的市場主體來分析：

1、從開發(fā)商來看。首先，開發(fā)商主觀上追求局部、短期利益最大化，容易產(chǎn)生欺編消費(fèi)者的動機(jī)；其次，企業(yè)的“信用”意識不強(qiáng)。一些企業(yè)以完成“資本的原始積累”為目標(biāo)或其他原因，成為“一次性”項目公司，并不注重企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，對品牌和信譽(yù)沒有正確的認(rèn)識和態(tài)度；第三，房地產(chǎn)企業(yè)管理水平低下，使得一些問題在一定程度上無法避免，只能在交易中試圖掩蓋以滿足短期利益最大化的要求。

2、從消費(fèi)者來看。在目前房地產(chǎn)市場中，大量的信號是由開發(fā)商或銷咨發(fā)出來的，帶有明顯的主觀性，而大多數(shù)消費(fèi)者并不具備專業(yè)知識，很難對如此大量的信息進(jìn)行篩選、辨別。另外，多數(shù)消費(fèi)者不太愿愈委托專業(yè)中介，一是因為這需要付出成本；二是中介行業(yè)本身缺乏市場誠信。這種缺乏專業(yè)幫助的交易往往使消費(fèi)者失去最有力的權(quán)威武器。

3、從中介來看。我國現(xiàn)今的房地產(chǎn)中介普通存在著房源信息不對稱的現(xiàn)象。一方面由于信息的傳遞層次過多，中介信息系統(tǒng)不夠完普，信息在傳遞過程中發(fā)生曲解或遺失，信息傳遞不到位，導(dǎo)致消費(fèi)者對二手房的產(chǎn)權(quán)和售價發(fā)生爭議；另一方面由于中介本身存在問題，如專業(yè)化程度過低，某些中介商為了利益故意讓房屋買賣雙方處于隔絕的狀態(tài)，使交易在買賣雙方不知曉的情況下進(jìn)行，從中撈取超額利潤。

4、從政府來看。由于我國的社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的建立時間短，法律、法規(guī)不健全，政府主管部門沒有建立規(guī)范的房地產(chǎn)信息制度，信息流通不暢，甚至發(fā)生扭曲，人們不便或無法獲得完全有價值的信息。

三、信息不對稱對我國房地產(chǎn)市場的影響

信息不對稱對我國房地產(chǎn)市場的影響是多方面的，具體表現(xiàn)在以下幾個方面：

（一）房地產(chǎn)市場的信息不對稱易造成市場資源的極大浪費(fèi)

經(jīng)濟(jì)學(xué)的核心命題是資源的有效配置和效率增進(jìn)，市場經(jīng)濟(jì)被認(rèn)為是迄今為止最有效的一種資源配置方式。但是，由于信息不對稱現(xiàn)象的存在，房地產(chǎn)市場中資源配置的效率大打折扣。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行項目決策分析時，往往根據(jù)市場供應(yīng)狀況來決定項目的消費(fèi)群體定位、戶型結(jié)構(gòu)比例等，而市場供求狀況中基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來源于其他企業(yè)的信息，由于信息偏差，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很可能做出與實際相悖的決策。

（二）房地產(chǎn)市場的信息不對稱易產(chǎn)生房地產(chǎn)“泡沫”現(xiàn)象

由于近幾年房地產(chǎn)投資迅速發(fā)展，很多開發(fā)商乘機(jī)進(jìn)行投資，投資迅速增長，市場泡沫嚴(yán)重，加大了房地產(chǎn)金融的風(fēng)險，由此導(dǎo)致的問題日益嚴(yán)重。一是商品房空置面積、空置率上升；二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)圈地面積越來越大，圈地速度明顯加快，這必然導(dǎo)致地價的攀升，從而帶動房價非理性上揚(yáng)；三是商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)性失衡，高檔房、別墅所占比不合理。這一切必將導(dǎo)致企業(yè)過度借貸，使其財務(wù)風(fēng)險、投資風(fēng)險上升，最終威脅銀行信貸資金的安全。

（三）房地產(chǎn)市場的信息不對稱可能帶來房地產(chǎn)金融風(fēng)險

當(dāng)前資金市場上資金供不應(yīng)求，借款競爭日益激烈，由于信用環(huán)境和法制環(huán)境上的軟約束，必然導(dǎo)致企業(yè)向銀行隱瞞真實經(jīng)營業(yè)績和風(fēng)險狀況以謀求信貸支持。銀行在無法獲得“完全信息”的情況下，對企業(yè)的經(jīng)營狀況、管理能力、發(fā)展?jié)摿Φ刃畔盐詹粶?zhǔn)，可能增加逆向選擇與道德風(fēng)險的成本，導(dǎo)致決策錯誤和資源分配的低效率，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展扭曲，舞弊、隱瞞的現(xiàn)象時有發(fā)生，導(dǎo)致房地產(chǎn)金融風(fēng)險加大。

（四）房地產(chǎn)市場的信息不對稱帶來糾紛過多

房地產(chǎn)市場的信息不對稱帶來了過多的糾紛，這嚴(yán)重影響了我國房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展。當(dāng)前我國商品房銷售存在銷售和預(yù)售兩種形式。在商品房預(yù)售中，房屋主體工程還沒有完工，小區(qū)內(nèi)公建和配套設(shè)施可能還沒有建設(shè)，小區(qū)規(guī)劃布局還沒有形成，購房者只能通過銷售商提供的宣傳信息來決定是否購買，而簽約后開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)需要變更規(guī)劃設(shè)計和建筑設(shè)計。由于房地產(chǎn)市場是典型的不完全競爭市場，少數(shù)開發(fā)企業(yè)過分強(qiáng)調(diào)優(yōu)勢，隱瞞劣勢，實施價格和促銷方面的欺詐，一旦購房者發(fā)現(xiàn)所購買的房屋與宣傳不符就常常導(dǎo)致糾紛。

四、建議和對策

信息不對稱給房地產(chǎn)市場帶來的不利影響是非常大的，但我們又必須意識到，要完全消除信息不對稱現(xiàn)象，營造完全競爭的市場環(huán)境是不可能的。我們所能做的就是調(diào)動相關(guān)部門行業(yè)的積極性，共同努力將信息不對稱造成的影響減弱到最小。

（一）政府應(yīng)該加強(qiáng)法制建設(shè)，規(guī)范房地產(chǎn)市場

政府的宏觀調(diào)控是彌補(bǔ)市場機(jī)制不足，解決房地產(chǎn)市場上信息不對稱的有效手段。但目前我國的法制建設(shè)還不夠完善，雖然推出了關(guān)于公積金管理、住房貸款管理、銷售面積計算及公用面積公攤、房屋質(zhì)量等一系列法律法規(guī)，但仍有些不法之徒鉆法律的空子，進(jìn)行房產(chǎn)投機(jī)，以謀求高額利潤。所以，政府應(yīng)該進(jìn)一步建立完善的法律法規(guī)，以及相應(yīng)的監(jiān)督、監(jiān)管機(jī)制來保障法律法規(guī)的實行，保證市場運(yùn)行的透明和公正。

（二）房地產(chǎn)商應(yīng)樹立誠信意識，向市場傳遞真實信息

房地產(chǎn)商應(yīng)從企業(yè)的長遠(yuǎn)利益出發(fā)，樹立誠信意識，不能被短期利益所迷惑。要想房地產(chǎn)企業(yè)能夠長遠(yuǎn)發(fā)展，房地產(chǎn)商必須通過各種渠道傳遞信息，如通過加大網(wǎng)站建設(shè)，向消費(fèi)者提供一系列真實完整的產(chǎn)品信息，增加企業(yè)的透明度，向市場發(fā)送正的信號；同時提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品以及售后服務(wù)，樹立誠信意識，建立值得消費(fèi)者信賴的品牌，這樣不僅可以保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益，同時也使房產(chǎn)商自己的產(chǎn)品在房地產(chǎn)市場上脫穎而出，占據(jù)市場銷售份額，獲得長足發(fā)展。

（三）規(guī)范房產(chǎn)中介行為，使其發(fā)揮重要作用

作為房產(chǎn)商和消費(fèi)者之間的橋梁，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)市場上占據(jù)著重要地位，我們必須要規(guī)范房產(chǎn)中介的行為，使其真正發(fā)揮作用。目前我國的房地產(chǎn)中介行業(yè)存在著很多問題，中介執(zhí)業(yè)人員素質(zhì)不高，專業(yè)人員缺乏等，造成整個房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)服務(wù)質(zhì)量不高，交易雙方怨聲載道。由于中介行業(yè)充當(dāng)著信息傳遞者的角色，因此提高房地產(chǎn)中介服務(wù)質(zhì)量，培育發(fā)達(dá)、完善的房地產(chǎn)中介行業(yè)就成為改善目前房地產(chǎn)市場信息不對稱狀況的重要一環(huán)。

（四）消費(fèi)者需加強(qiáng)自我保護(hù)意識

對于消費(fèi)者來說，由于其處于信息劣勢地位，是房地產(chǎn)市場上信息不對稱的主要受害者，為了保護(hù)消費(fèi)者的正當(dāng)權(quán)益，除了政府、房地產(chǎn)商、中介等機(jī)構(gòu)要做出努力外，消費(fèi)者自身也應(yīng)加強(qiáng)自我保護(hù)意識。消費(fèi)者應(yīng)該加強(qiáng)法律知識，多了解些房地產(chǎn)專業(yè)知識，要充分利用信息社會的方便條件，從多方面獲取更多的商品信息，在房產(chǎn)交易中減少自己的信息不對稱程度。

結(jié)語

房地產(chǎn)市場上的信息不對稱嚴(yán)重?fù)p害了廣大消費(fèi)者的利益，造成了市場資源的極大浪費(fèi)，阻礙了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。我們必須綜合各方面因素，制定合理政策，建立合理信譽(yù)體制，通過各種途徑增加消費(fèi)者的信息量，使買賣雙方的信息量達(dá)到平衡，盡可能減少房地產(chǎn)市場上的道德風(fēng)險和逆向選擇行為的發(fā)生，從而保證房地產(chǎn)市場健康有序的發(fā)展。（作者單位：首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)城市經(jīng)濟(jì)與公共管理學(xué)院）

參考文獻(xiàn)：

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[4]施鑫華等.房地產(chǎn)市場信息不對稱問題研究[J]，建筑經(jīng)濟(jì)，2003（3）.

篇8

論文摘要:物權(quán)行為理論在物權(quán)變動模式的立法選擇中，有其潛在的制度利益。但是，由于既存法律制度的約束以及現(xiàn)行法律體系中存在難以與物權(quán)行為相兼容、契合的因素等原因，我國物權(quán)立法采物權(quán)行為理論的障礙在于制度供給的不足。

本文所述的制度效率主要是指我國民事法律效率。

一、關(guān)于物權(quán)行為理論的論爭及其效率判斷

物權(quán)行為理論從其產(chǎn)生之日起，就成為各國民法學(xué)者爭論的對象，我國學(xué)者對物權(quán)行為理論的論戰(zhàn)也伴隨著我國物權(quán)立法活動而展開。對物權(quán)行為理論持批判意見的觀點(diǎn)有:

1、物權(quán)行為是一個不顧國民生活感情而由法學(xué)家擬制出來的“技術(shù)概念”，其目的不過在于追求法律理論體系的完備并未考慮實際生活的需要和司法操作上的簡便。

2、物權(quán)公示與公信原則已經(jīng)確定的情況下，物權(quán)行為理論可能具有的保護(hù)交易安全的作用喪失殆盡(不動產(chǎn)交易中善意當(dāng)事人的利益可依登記之公信力獲得保護(hù)，而動產(chǎn)交易中善意當(dāng)事人則可依善意取得制度獲得保護(hù))。

3、如果物權(quán)行為理論在買賣契約無效或者撤銷的情形下，因標(biāo)的物已經(jīng)交付，所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移，故出讓人不能請求返還所有物，而只能請求返還不當(dāng)?shù)美谂c受讓人的債權(quán)人的關(guān)系上，出讓人的利益不能獲得應(yīng)有的保護(hù)。

4、如采物權(quán)行為理論，在無權(quán)處分的情形下，從無權(quán)處分人處受讓標(biāo)的物的惡意第三人也確定地獲得所有權(quán)，則不符合公平原則。

針對以上觀點(diǎn)筆者認(rèn)為:

1、物權(quán)行為是以一定的生活事實作為根據(jù)，是客觀存在的。在轉(zhuǎn)移財產(chǎn)所有權(quán)的行為中，事實上存在兩個行為，一是決定債權(quán)的合意，二是決定物權(quán)的合意，決定債權(quán)的合意是關(guān)于標(biāo)的物的處分問題，決定物權(quán)合意則是關(guān)于處分物的所有權(quán)歸屬問題.這兩個行為有的時候是結(jié)合在一起的，如即時結(jié)清的買賣合同，被德國學(xué)者稱之為物權(quán)行為無因性的相對性。兩個行為有時候是分開的，即為一般的物權(quán)行為無因性。在一般的場合下，物權(quán)行為與債權(quán)行為的關(guān)系有三種情況:第一種情況是，在一個合同中，只寫明了債權(quán)的合意，物權(quán)的合意包含在債權(quán)的合意之中，物權(quán)的合意是在債權(quán)的合意中推定的;第二種情況是，在債權(quán)合同中，規(guī)定了所有權(quán)轉(zhuǎn)移的條款，這個所有權(quán)轉(zhuǎn)移的條款就是物權(quán)行為.在這里，債權(quán)行為和物權(quán)行為是分開的，但實際上是寫在一個合同之中;第三種情況是，既有一份債權(quán)合同，又有一份物權(quán)合同，兩份合同是分開的，它就是典型的債權(quán)合意和物權(quán)合意的分立形式。

2、物權(quán)行為與物權(quán)公示、善意取得制度在保護(hù)交易安全方面確有異曲同工之處，但它們決不是簡單的重疊。善意取得與物權(quán)行為各有其適用范圍。從理論上講，善意取得制度本身就承認(rèn)善意第三人取得的物權(quán)獨(dú)立于其原因行為，并且不受其影響，亦即物權(quán)行為的獨(dú)立性應(yīng)是善意取得制度的前提。與此相仿，公示權(quán)利上的推定力、形式上的確定力構(gòu)成了公示公信力的理論前提與邏輯起點(diǎn)。而權(quán)利上的推定力、形式上的確定力本身表明登記的獨(dú)立性和無因性。也就是說物權(quán)行為理論是物權(quán)公示公信原則的基礎(chǔ)。

3、前述第3，4種觀點(diǎn)所涉及的是對物權(quán)行為無因性的價值判斷。筆者認(rèn)為，對物權(quán)行為無因性，還可以進(jìn)行效率上的判斷。在市場交易中，標(biāo)的物上存在某種權(quán)利瑕疵，有時不能完全避免，權(quán)利瑕疵發(fā)生的原因無非兩類:一類是所轉(zhuǎn)讓的物權(quán)上可能存在某種前提或權(quán)利限制;另一類是無處分權(quán)的占有人非法轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物。此種情況下的交易，原權(quán)利人(出讓人)和受讓權(quán)利的第三人之間對同一個標(biāo)的物就會存在著難以兩全的權(quán)利要求，在兩個權(quán)利要求相互排斥，不能并存的情況下，法律必須作出選擇，或者滿足原權(quán)利人，或者滿足第三人。在這一選擇中，侵權(quán)法經(jīng)濟(jì)分析上的“漢德公式”一促使社會成本最小化的解決方案，提供了解決權(quán)利沖突的基本思路:

任何問題都存在相互性，對A保護(hù)必然意味著B的損失，反之對B的保護(hù)則意味著對A的損失。假設(shè)對A或者B加以保護(hù)，因此避免的損失是收益的話，那么，因此B或者A付出的損失就是成本，在社會意義上，需要決定的哪種選擇的效用是最大的，即哪種選擇的收益與成本之比更大一些。這是社會選擇的一個標(biāo)準(zhǔn)，因此，在對難加以保護(hù)時，兩種方案中應(yīng)選擇社會成本較小的方案。為了獲得社會成本的最小化，在決定時對A加以保護(hù)的情況下，如果B能夠自己采取措施避免自己的損失，作為效用最大化的他，一定會主動采取該種措施。這樣，權(quán)利沖突的損失以及將來類似權(quán)利沖突的損失因此而避免—社會成本也因此最小。

但是，假如受到保護(hù)的A也有一種措施，該措施的成本還低于B付出的成本，那么A在這種情況下是不會主動采取措施的。因為很明顯，不采取措施的情況下，他的效用是最大的。但是，社會只有在他采取這種成本最小的預(yù)防措施時，才是社會成本最小化。因此，如果A有一種預(yù)防措施，其成本要低于對其保護(hù)時B付出的代價以及B的預(yù)防成本，那么，此時就不再應(yīng)當(dāng)讓B繼續(xù)承擔(dān)損失，而應(yīng)當(dāng)讓A采取這種成本最低的預(yù)防措施。如果他不主動采取就認(rèn)定其有過失，由他采取承擔(dān)責(zé)任。也就是說在A承擔(dān)損失的情況下，由于A可以采取也一定會采取成本更低的預(yù)防措施，從而實現(xiàn)自己的效用最大化，同時也實現(xiàn)了社會成本的最小化和效用的最大化。因此，結(jié)論是:為了實現(xiàn)社會成本的最小化，責(zé)任應(yīng)由能以較小的成本避免損失的那一方當(dāng)事人來承擔(dān)。

回到對物權(quán)行為理論批判的觀點(diǎn)上來。在交易過程中由于標(biāo)的物上權(quán)利的瑕疵導(dǎo)致不能實現(xiàn)當(dāng)事人預(yù)見的法律后果，那么，由于權(quán)利瑕疵產(chǎn)生的不利后果應(yīng)由誰承擔(dān)從而有利于社會成本的最小化和效用的最大化?是出讓人(原權(quán)利人)還是受讓權(quán)利第三人?這里既有價值取向的問題，也有效率標(biāo)準(zhǔn)。從總體上看，無論從對標(biāo)的物及其上的權(quán)利的了解，還是從交易謹(jǐn)慎避免合同無效、被撤銷的角度來說，出讓人為此可能付出的成本要大大低于第三人可能付出的成本。相反，若要求第三人了解標(biāo)的物上的權(quán)利狀況或說明自己足夠謹(jǐn)慎，沒有過失或是善意的，則可能要付出相當(dāng)大的市場調(diào)查的成本，這一點(diǎn)是違背市場經(jīng)濟(jì)的客觀要求也是很難以辦到的。因此，法律的設(shè)計應(yīng)當(dāng)能促使原權(quán)利人采取成本較低的措施，避免交易的失敗，從而實現(xiàn)自身和社會效用的最大化。即，從效益原則出發(fā)，當(dāng)原權(quán)利人與第三人對同一個標(biāo)的物存在難以兩全的權(quán)利要求時，選擇保護(hù)第三人利益符合社會成本最小化的效率原則。

根據(jù)以上分析，筆者認(rèn)為，從交易安全、交易公平、交易迅捷的角度考慮，物權(quán)行為是較為理想的制度。在我國目前及未來的經(jīng)濟(jì)活動中，種類物交易、未來物交易等信用交易是經(jīng)濟(jì)交往中的主流形態(tài)。對于交易安全的保護(hù)，物權(quán)行為具有特定的作用?？梢哉f，物權(quán)行為理論在物權(quán)變動模式的立法選擇中，有其潛在的制度利益。

二、物權(quán)行為理論與制度供給

制度的功能及其需求只是制度選擇的必要條件而非充分條件。法律制度的創(chuàng)新或制度變遷必須滿足制度需求與供給的平衡。法律經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為，以下因素影響著法律制度供給:

第一，法律供給受既存法律制度的約束。如果既存的法律制度與新法互相支持、兼容，新法將能順利實施且成本低，反之，則新法實施困難而成本高;第二，法律供給受法律生產(chǎn)要素的影響。法律的生產(chǎn)要素分配在法制的各個環(huán)節(jié)，則轉(zhuǎn)化為立法成本、執(zhí)法成本和司法成本。立法成本、執(zhí)法成本和司法成本的不同投入，影響了法律供給的效率;第三，法律供給受法律生產(chǎn)技術(shù)水平的影響。立法技術(shù)、執(zhí)法技術(shù)、和司法技術(shù)決定了法律供給的內(nèi)容、質(zhì)量、規(guī)模和供給方式，法律供給的內(nèi)容、質(zhì)量表現(xiàn)為法律可選擇的方案的合理性，如超前立法、同步立法還是滯后立法;第四，全社會的法律知識的積累。法律知識的積累及法律意識的提高不僅能簡化法律供給中決策的過程，而且創(chuàng)造著市場對法律的需求、刺激法律的供給。

應(yīng)當(dāng)指出的是，法律制度的供給不僅指立法活動，還包括執(zhí)法和司法活動。立法是靜態(tài)的概括，執(zhí)法和司法則是動態(tài)的社會關(guān)系。要使法律進(jìn)入社會實踐，變成“活動的法律”則困難得多。它受到執(zhí)法、司法隊伍的素質(zhì)和舊法的影響，受到習(xí)慣、傳統(tǒng)文化、倫理道德等非正式規(guī)范的制約.執(zhí)法和司法的成本開支遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于立法的成本開支，這是制度供給中不可忽視的。 轉(zhuǎn)貼于 物權(quán)行為理論能否被物權(quán)立法所吸納，同樣受制度供給諸因素的影響.筆者認(rèn)為，我國物權(quán)法采物權(quán)行為制度的障礙在于制度供給能力的不足。表現(xiàn)在:

1、由于既存法律的約束，缺乏采物權(quán)行為制度的基礎(chǔ)?！睹穹ㄍ▌t》第72條第2款規(guī)定:“按照合同或其他合法方式取得財產(chǎn)的，財產(chǎn)所有權(quán)從財產(chǎn)交付時起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?！边@里所謂的“合同”是指買賣合同，贈與合同、交易合同等債權(quán)合同.所謂“其他合法方式”是指繼承、遺贈、法院判決、拍賣、征用、沒收等。由此可見，《民法通則》的該項規(guī)定，就財產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn).并不要求有移轉(zhuǎn)所有權(quán)的獨(dú)立物權(quán)行為存在，在一般情況下，債權(quán)合同加上交付行為，即可發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移?！逗贤ā返?33條的規(guī)定中，再次表明了同樣的立法態(tài)度。該條款規(guī)定:“標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定的除外?！贝送?，《城市房地產(chǎn)管理法》第40條規(guī)定:“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)簽定書面轉(zhuǎn)讓合同……”第60條規(guī)定:“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓……時，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記?！庇纱丝梢?，我國立法就不動產(chǎn)物權(quán)變動，是采債權(quán)合同加上過戶登記的物權(quán)變動模式。

2、從現(xiàn)行法的體系來看，至少在以下幾個方面，難以與物權(quán)行為制度兼容、契合。第一，是法律行為無效的原因，《民法通則》第58條第1款第5項規(guī)定:違反法律或社會公共利益的民事行為無效?！逗贤ā返?2條第4項規(guī)定:損害社會公共利益的合同無效。它們適用于包括各類合同在內(nèi)的一切民事行為。并沒有在債權(quán)行為無效的情形下例外承認(rèn)物權(quán)行為依然有效。如果采物權(quán)行為制度，那么，買賣合同等“債權(quán)行為”在被確認(rèn)為無效之前，因履行它而形成的物權(quán)行為不受其影響即依然有效。第二，是合同解除制度.《合同法》97條并列規(guī)定了:“恢復(fù)原狀”，“采取其他補(bǔ)救措施”，“賠償損失”三種解除合同的效果，這三種效果各有其法律基礎(chǔ)?！盎謴?fù)原狀”適用于原物返還的場合，從權(quán)利的角度講，屬于物的返還請求權(quán):“其他補(bǔ)救措施”適用于給付勞務(wù)、物品、交付金錢、受領(lǐng)的原物毀損滅失等場合。從權(quán)利角度看，屬于不當(dāng)?shù)美颠€請求權(quán);“賠償損失”適用于上述救濟(jì)方式運(yùn)用后，當(dāng)事人還有損失的情形，為民事責(zé)任的范疇。若采物權(quán)行為的獨(dú)立性與無因性，這些恢復(fù)原狀的法律基礎(chǔ)是不當(dāng)?shù)美颠€而非物的返還請求權(quán)，那么，《合同法》第97條的上述區(qū)分就沒有存在的根據(jù)。第三，是錯誤制度。(合同法))第54條第1款第1項規(guī)定了“因重大誤解訂立的合同，可申請變更、撤銷?！比舨晌餀?quán)行為理論，那么，因錯誤而撤銷合同就得區(qū)分撤銷債權(quán)行為還是撤銷物權(quán)行為。而我國現(xiàn)行法和司法實踐均未采用上述區(qū)分.

3、社會成員的知識結(jié)構(gòu)中缺少對物權(quán)行為理論的認(rèn)識，而物權(quán)法作為裁判法同時又是行為法，其供給成本受立法、執(zhí)法、司法人員以及全體社會成員的知識積累的影響。

篇9

__縣人大常委會：為推進(jìn)《中華人民共和國安全生產(chǎn)法》（以下簡稱《安全生產(chǎn)法》）的貫徹實施和全縣的安全生產(chǎn)工作，4月上旬，縣人大常委會成立了《安全生產(chǎn)法》執(zhí)法檢查組，組織對縣人民政府貫徹實施《安全生產(chǎn)法》執(zhí)法檢查。執(zhí)法檢查組到利店、舟壩、黃丹、沐溪、鳳村、建和6個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，抽查了安全生產(chǎn)工作的部分檔案資料，聽取了6個鄉(xiāng)鎮(zhèn)貫徹實施《安全生產(chǎn)法》情況的匯報，實地察看了津玉煤業(yè)、吉源木業(yè)、黃丹磷化工廠、華瑞房產(chǎn)（半島藍(lán)灣）4個企業(yè)的安全生產(chǎn)工作，組織召開了縣安監(jiān)局、教育局、交通局、建設(shè)局、公安局、監(jiān)察局、運(yùn)管所、海事處、消防大隊、交警大隊等部門負(fù)責(zé)人參加的安全生產(chǎn)工作座談會，聽取了貫徹《安全生產(chǎn)法》情況的匯報?，F(xiàn)將有關(guān)情況報告如下：

一、貫徹實施《安全生產(chǎn)法》的基本情況

20__年11月1日《安全生產(chǎn)法》實施后，縣人民政府高度重視，認(rèn)真組織貫徹實施《安全生產(chǎn)法》，較好地推進(jìn)了全縣安全生產(chǎn)工作的順利開展。

（一）加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，落實責(zé)任?？h人民政府認(rèn)真履行安全生產(chǎn)工作職責(zé)，及時成立了以縣長為主任的安全生產(chǎn)委員會，確定了一名副縣長分管安全生產(chǎn)工作，明確由縣安監(jiān)局具體負(fù)責(zé)對縣域內(nèi)的安全生產(chǎn)工作實施綜合監(jiān)督管理；將安全生產(chǎn)工作納入了全縣經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃，列入目標(biāo)管理實行“一票否決”制度；堅持每年與各部門負(fù)責(zé)人、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)長簽訂目標(biāo)責(zé)任書，全縣安全生產(chǎn)工作責(zé)任基本做到了一級抓一級，層層抓落實。組織制定了縣域內(nèi)特大生產(chǎn)安全事故的應(yīng)急救援預(yù)案，建立了應(yīng)急救援體系。多次召開全縣安全生產(chǎn)工作會，分析全縣安全生產(chǎn)形勢，針對問題提出改進(jìn)工作的措施和要求，及時協(xié)調(diào)解決安全生產(chǎn)工作中的重大問題。初步建立了政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、部門依法監(jiān)管、單位全面負(fù)責(zé)、群眾參與監(jiān)督、社會廣泛支持的安全生產(chǎn)監(jiān)督管理體系。

（二）強(qiáng)化宣傳，增強(qiáng)認(rèn)識。一是多次召開縣長辦公會、政府常務(wù)會，組織縣府組成人員學(xué)習(xí)安全生產(chǎn)法律知識及相關(guān)政策，提高了協(xié)調(diào)管理安全生產(chǎn)工作的能力；二是縣府各部門及時組織干部職工學(xué)習(xí)《安全生產(chǎn)法》及有關(guān)政策，結(jié)合到鄉(xiāng)鎮(zhèn)、企業(yè)、學(xué)校指導(dǎo)工作，加強(qiáng)安全生產(chǎn)的宣傳工作。三是積極開展安全生產(chǎn)培訓(xùn)，采取以會代訓(xùn)的形式，對鄉(xiāng)鎮(zhèn)分管安全工作的領(lǐng)導(dǎo)、專兼職安監(jiān)員進(jìn)行了交通安全、礦山安全等方面的知識培訓(xùn)，對建筑企業(yè)負(fù)責(zé)人、在建工程項目經(jīng)理、村鎮(zhèn)個體工匠、非煤礦山礦長等進(jìn)行了安全法律法規(guī)及安全操作技能培訓(xùn)，每年縣上組織和協(xié)助市上舉辦的安全知識培訓(xùn)達(dá)25期以上，10000余人次接受了相應(yīng)的培訓(xùn)。四是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府采取召開“兩干會”、“三干會”、張貼標(biāo)語等形式，加強(qiáng)了對安全生產(chǎn)法律知識及政策的宣傳。五是各生產(chǎn)經(jīng)營單位結(jié)合企業(yè)實際認(rèn)真組織學(xué)習(xí)，并把

法律的規(guī)定細(xì)化為具體的管理制度。六是全縣各學(xué)校把安全教育工作列入了對學(xué)生教育的重要內(nèi)容，采取上班會課、召開家長會等形式開展安全教育，增強(qiáng)了學(xué)生的安全防護(hù)意識。七是抓好安全生產(chǎn)面上宣傳活動。每年組織開展“百日安全生產(chǎn)”、“安全生產(chǎn)月”宣傳活動，__電視臺開辟了安全生產(chǎn)宣傳專欄，縣領(lǐng)導(dǎo)發(fā)表安全生產(chǎn)電視講話，安全生產(chǎn)監(jiān)督部門聯(lián)合開展街頭宣傳，采取印發(fā)資料、播放錄像等形式，廣泛宣傳了安全生產(chǎn)法律知識和有關(guān)政策，為《安全生產(chǎn)法》的貫徹實施營造了良好氛圍。（三）嚴(yán)格執(zhí)法，加強(qiáng)監(jiān)管。一是縣人民政府每年都組織有關(guān)部門人員組成安全督查組，分別對縣級各部門、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、學(xué)校、企事業(yè)單位的安全生產(chǎn)工作開展檢查，及時發(fā)現(xiàn)安全生產(chǎn)工作中存在的問題并提出整改要求。二是嚴(yán)格執(zhí)行安全生產(chǎn)許可法律制度，積極組織開展水上交通安全、道路交通安全大檢查等活動，20__年至20__年全縣各級各部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、企事業(yè)單位累計開展安全檢查10033次，較好地規(guī)范了安全生產(chǎn)秩序。三是建立了安全生產(chǎn)舉報制度，重點(diǎn)加強(qiáng)了對煤礦、非煤礦山安全生產(chǎn)的社會監(jiān)督。四是認(rèn)真開展委托執(zhí)法。針對安全監(jiān)管力量不足的情況，根據(jù)《四川省安全生產(chǎn)條例》的規(guī)定依法委托鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府按簡易程序?qū)嵤┬姓幜P，組織全縣19個鄉(xiāng)鎮(zhèn)分管安全的領(lǐng)導(dǎo)和部分安監(jiān)員參加了省上統(tǒng)一開展的委托執(zhí)法培訓(xùn)和縣上舉辦的執(zhí)法工作培訓(xùn)，初步解決了綜合安全監(jiān)管力量不足、監(jiān)管缺位的問題。五是嚴(yán)格規(guī)范安全生產(chǎn)監(jiān)管行政執(zhí)法程序，安全生產(chǎn)監(jiān)管的行政執(zhí)法工作總體上做到了程序合法，處罰適當(dāng)，執(zhí)法檔案資料比較規(guī)范。六是安全監(jiān)管部門督促指導(dǎo)從事危險物品的生產(chǎn)經(jīng)營及礦山、建筑施工等生產(chǎn)經(jīng)營單位建立了應(yīng)急救援體系，成立了應(yīng)急救援組織，使發(fā)生的生產(chǎn)安全事故都較及時妥善地得到了處理。七是建立完善了生產(chǎn)安全事故責(zé)任追究制度，對生產(chǎn)經(jīng)營單位發(fā)生的生產(chǎn)安全事故，在準(zhǔn)確地查明事故原因、性質(zhì)和責(zé)任的基礎(chǔ)上，相繼對12名在履行安全生產(chǎn)監(jiān)管職責(zé)中負(fù)有責(zé)任的干部給予了行政處分并通報全縣，增強(qiáng)了各級干部對安全生產(chǎn)工作的責(zé)任意識。

（四）加大投入，整治隱患。一是縣政府每年設(shè)立了20萬元安全生產(chǎn)基金，把安全生產(chǎn)專項基金列入了縣級財政預(yù)算。二是加強(qiáng)保障機(jī)制建設(shè)，完善了安監(jiān)局的職能機(jī)構(gòu)，增設(shè)了安全監(jiān)管執(zhí)法大隊、危險化學(xué)品安全管理股，建立了縣煤礦瓦斯數(shù)字遠(yuǎn)程監(jiān)控中心、礦山輔助救護(hù)隊，落實了煤礦駐礦安監(jiān)員和公益性崗位的非煤礦山安監(jiān)員、道路交通安監(jiān)員和水上交通安監(jiān)員53名，全縣19個鄉(xiāng)鎮(zhèn)分別配備了3—5名安全生產(chǎn)監(jiān)管工作人員，10個產(chǎn)煤鄉(xiāng)鎮(zhèn)分別確定了煤礦專職監(jiān)管員1名，全縣煤礦駐礦安監(jiān)員工資納入了縣級財政預(yù)算。14個有船鄉(xiāng)鎮(zhèn)分別設(shè)了專職船管員1名。三是加強(qiáng)通鄉(xiāng)公路、庫區(qū)碼頭、道路交通波型護(hù)欄等安全基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，加大對安全隱患的治理力度，全縣各級各部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、企事業(yè)單位20__年至20__年共治理安全隱患51278起，有效地防止和減少了生產(chǎn)安全事故的發(fā)生。

通過學(xué)習(xí)貫徹實施《安全生產(chǎn)法》，各級干部的安全責(zé)任意識進(jìn)一步增強(qiáng)，人民群眾參與安全生產(chǎn)的意識和自我防護(hù)能力有所提高，生產(chǎn)經(jīng)營單位的安全生產(chǎn)保障條件有所改善，從業(yè)人員的權(quán)利較好地得到了維護(hù)，安全生產(chǎn)的監(jiān)督管理工作逐步規(guī)范，有效遏制了一般生產(chǎn)安全事故的發(fā)生，杜絕了重特大事故的發(fā)生，全縣煤礦沒有發(fā)生過較大以上的生產(chǎn)安全事故，實現(xiàn)了省市下達(dá)的煤礦死亡人數(shù)控制指標(biāo)，各類生產(chǎn)安全事故死亡人數(shù)歷年沒有突破省市下達(dá)的控制指標(biāo)，促進(jìn)了全縣經(jīng)濟(jì)社會事業(yè)的發(fā)展和社會穩(wěn)定。

二、存在的主要問題

雖然縣人民政府在貫徹《安全生產(chǎn)法》中做了大量工作并取得了較好的成效，但安全生產(chǎn)工作具有涉及面廣、不確定因素多等特點(diǎn)，全縣的安全生產(chǎn)形勢仍不容樂觀。從20__年至20__年全縣安全生產(chǎn)事故發(fā)生情況（見下表）看，全縣安全生產(chǎn)工作的任務(wù)還十分艱巨。主要存在以下問題需要加以解決。

20__年至20__年全縣生產(chǎn)安全事故發(fā)生情況表

年 份

生產(chǎn)安全事故發(fā)生數(shù)

死亡人數(shù)

占省市下達(dá)目標(biāo)控制數(shù)的百分比

20__年

45起

11人

20人 55%

20__年

33起

15人

20人 75%

20__年

37起

19人

23人 82.6%

20__年

30起

19人

23人 82.6%

20__年

63起

18人

23人 78.26%

（一）安全生產(chǎn)宣傳教育工作的針對性和實效性不強(qiáng)。主要反映在全社會參與安全生產(chǎn)的氛圍尚未真正形成，群眾參與安全生產(chǎn)的自覺性和主動性不強(qiáng)，“關(guān)注安全、珍視生命、安全第一”的觀念未牢固樹立；安全生產(chǎn)宣傳形式較為單一，實效性不強(qiáng)；農(nóng)民由于受文化、經(jīng)濟(jì)條件等因素的制約，對安全生產(chǎn)法律知識、安全操作技術(shù)的學(xué)習(xí)掌握能力不強(qiáng)；生產(chǎn)經(jīng)營單位的主體責(zé)任未根本落實到位，對生產(chǎn)安全事故的發(fā)生尚不同程度地存在僥幸心理，重效益、輕安全的現(xiàn)象仍然存在，從業(yè)人員違反安全規(guī)章制度的現(xiàn)象還時有發(fā)生；安全生產(chǎn)“說起來重要、做起來次要、忙起來不要”的問題未根本得到解決。

（二）安全生產(chǎn)欠賬多，勞動保障條件未能根本改善。安全基礎(chǔ)設(shè)施脆弱，政府對危橋、險路等公共設(shè)施的安全隱患整治投入有限，不夠及時和徹底；船只技改、煤礦科技投入、安全監(jiān)管設(shè)備設(shè)施的配置等方面未能很好地得到保障；庫區(qū)簽單員的工資未列入財政預(yù)算；農(nóng)村山地災(zāi)害隱患多，農(nóng)民排危的主動性不強(qiáng)，存在依賴等靠思想；安全生產(chǎn)投入的保障機(jī)制尚不完善，業(yè)主按規(guī)定足額提取安全生產(chǎn)費(fèi)用、繳納安全生產(chǎn)風(fēng)險抵押金、為從業(yè)人員繳納

保險費(fèi)的自覺性還不強(qiáng)；各級工會組織維護(hù)從業(yè)人員的安全生產(chǎn)合法權(quán)益的作用有待進(jìn)一步發(fā)揮。（三）安全監(jiān)管隊伍建設(shè)尚不適應(yīng)當(dāng)前安全生產(chǎn)形勢的需要。安全監(jiān)管人員的激勵保障機(jī)制不夠完善，鄉(xiāng)鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)和干部普遍不愿分管、從事安全監(jiān)管工作；鄉(xiāng)鎮(zhèn)安全監(jiān)管人員變動頻繁，缺乏相應(yīng)的專業(yè)知識，業(yè)務(wù)素質(zhì)有待提高；礦山安全監(jiān)管技術(shù)人才嚴(yán)重缺乏，鄉(xiāng)鎮(zhèn)安全工作經(jīng)費(fèi)緊張；安全監(jiān)管力量有待整合，安全監(jiān)管部門之間的協(xié)調(diào)配合機(jī)制不夠健全，縣鄉(xiāng)村組四級聯(lián)動的安全監(jiān)管局面尚未形成。

（四）安全監(jiān)管執(zhí)法難。由于我縣庫區(qū)多，水域面積大，涉及6000多人，船主配備救生設(shè)施和群眾乘船主動穿救生衣的自覺性不強(qiáng)，自用船主違規(guī)載人、以筏代舟的現(xiàn)象時有發(fā)生，水上交通安全監(jiān)督管理難；二是農(nóng)村客運(yùn)基礎(chǔ)設(shè)施滯后，農(nóng)村客運(yùn)市場尚未規(guī)范，群眾生產(chǎn)生活的現(xiàn)實需要與農(nóng)村客運(yùn)基礎(chǔ)設(shè)施滯后的矛盾較為突出，客運(yùn)車輛超載現(xiàn)象依然存在，面包車、摩托車非法載客、超載超速現(xiàn)象較為普遍，因受警力等因素的限制，打擊處理的難度較大。

三、建議意見

（一）切實加大對《安全生產(chǎn)法》的宣傳力度。安全生產(chǎn)工作是一項龐大的系統(tǒng)工程，工作涉及面廣、工作量多、責(zé)任重大，事關(guān)社會的和諧穩(wěn)定，需要全社會積極參與，齊抓共管。各級領(lǐng)導(dǎo)干部職工應(yīng)切實增強(qiáng)對安全生產(chǎn)工作重要性的認(rèn)識，在抓好面上安全生產(chǎn)宣傳的同時，著重應(yīng)在安全生產(chǎn)宣傳的針對性和實效性上下功夫，積極探索和總結(jié)讓廣大群眾易懂、易于接受的安全生產(chǎn)宣傳形式，促進(jìn)廣大群眾牢固樹立“關(guān)注安全、珍視生命、安全第一”的觀念，增強(qiáng)學(xué)習(xí)貫徹《安全生產(chǎn)法》的主動性和自覺性；要進(jìn)一步加強(qiáng)對各生產(chǎn)經(jīng)營單位業(yè)主、從業(yè)人員的安全生產(chǎn)宣傳教育工作，增強(qiáng)“安全促生產(chǎn)、安全就是效益”的理念，促進(jìn)生產(chǎn)經(jīng)營單位聯(lián)系自身實際，把法律的規(guī)定細(xì)化為具體的管理制度并付諸實施，做到守法經(jīng)營；要充分利用__電視臺等載體，加大對安全生產(chǎn)先進(jìn)事跡和典型生產(chǎn)安全事故、案例的宣傳力度，發(fā)揮輿論對安全生產(chǎn)工作的監(jiān)督作用，促進(jìn)《安全生產(chǎn)法》的正確貫徹實施。

（二）著力加強(qiáng)安全監(jiān)管隊伍建設(shè)。結(jié)合鄉(xiāng)鎮(zhèn)安全生產(chǎn)規(guī)范化建設(shè)工作，進(jìn)一步健全鄉(xiāng)鎮(zhèn)安全監(jiān)管機(jī)構(gòu)，完善縣、鄉(xiāng)級安全監(jiān)管人員的激勵保障機(jī)制。鄉(xiāng)鎮(zhèn)安全監(jiān)管人員應(yīng)盡可能穩(wěn)定。應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)對鄉(xiāng)鎮(zhèn)安全監(jiān)管人員的業(yè)務(wù)知識和技能培訓(xùn)，注重培訓(xùn)的針對性和實用性，加強(qiáng)對鄉(xiāng)鎮(zhèn)安全監(jiān)管工作的指導(dǎo)，促進(jìn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)安全監(jiān)管人員業(yè)務(wù)素質(zhì)的整體提高，以適應(yīng)當(dāng)前安全生產(chǎn)監(jiān)管工作的需要。庫區(qū)發(fā)航簽單員的工資應(yīng)列入財政預(yù)算，簽單員應(yīng)堅持公開公平公正的原則擇優(yōu)聘用。針對當(dāng)前鄉(xiāng)鎮(zhèn)安全監(jiān)管工作經(jīng)費(fèi)緊缺的實際和財政管理體制特點(diǎn)，可以考慮在堅持收支兩條線的前提下，補(bǔ)助與鄉(xiāng)鎮(zhèn)從事委托執(zhí)法罰款數(shù)額相當(dāng)?shù)慕?jīng)費(fèi)，緩解因工作經(jīng)費(fèi)緊缺制約安全監(jiān)管工作開展的矛盾。

篇10

夫妻財產(chǎn)約定，離婚設(shè)為條件

高大帥氣的莊磊1982年10月出生于江蘇省蘇州市。2001年1月，在朋友的生日宴會上，19歲的莊磊與長自己一歲的林菲相識。莊磊瀟灑英俊，林菲漂亮可人，兩人一見鐘情。經(jīng)過一段時間的交往，兩人便訂下了終身。

2002年6月，莊磊在父母的支持下，購買了一套位于蘇州工業(yè)園區(qū)的房屋，房價為29萬余元，莊磊支付了購房款21萬余元，另外8萬元房款莊磊進(jìn)行了按揭貸款。拿到鑰匙后，莊器立即對房屋進(jìn)行了裝修。

2004年11月，莊磊剛剛達(dá)到法定的結(jié)婚年齡，便與林菲登記結(jié)婚了。隨后，在雙方父母的操辦下，莊磊與林菲舉辦了一場隆重的婚禮。結(jié)婚后不久，林菲便懷孕了。喜事接踵而來，雙方父母十分高興，莊磊和林菲更是幸福之情溢于言表，共同期待著小生命的降臨。

可是，林菲的父母激動之中卻夾著一絲惆悵。林菲是家中的獨(dú)生女，他們多么希望女兒生個小孩能跟女兒姓，這樣，自家也就可以算有后了?？墒?，他們想到莊磊也是家中的獨(dú)子，要想讓小孩跟自家姓談何容易。知道父母的心思后，林菲挽著父母的手臂，笑道：“這事我自有打算，一定會滿足你們的心愿?！?/p>

2005年3月初的一天晚上，林菲躺在床上，用手輕輕撫摸著漸漸隆起的肚子，幸福地對躺在身旁的莊磊道：“孩子再過幾個月就要出生了，你說孩子是跟你姓還是跟我姓?”“當(dāng)然是跟我姓，哪有跟你姓的道理!”莊磊不假思索地回答道。見莊磊這么霸道，林菲一屁股坐起來，回敬道：“法律規(guī)定既可以跟男方姓，也可以跟女方姓，你憑什么說只能跟你姓不能跟我姓?!”見妻子林菲較真起來，莊磊急忙安慰她，解釋說，“按照風(fēng)俗，如果孩子跟你姓了，就表明我是倒插門的女婿，那樣我會被別人瞧不起的，我的父母在外面也抬不起頭來。你是嫁到我們家的媳婦，孩子當(dāng)然應(yīng)該跟我姓了?！币娗f磊這么說，林菲很不服氣，爭執(zhí)道，“我們結(jié)婚前不是說好了嗎，我們是‘兩家合一家’，我怎么成了嫁到你家的媳婦了?”“什么‘兩家合一家’，我聽都沒有聽說過，這是原則問題，我是不會讓步的。”莊磊認(rèn)為妻子胡攪蠻纏，毫不客氣地把妻子頂了回去。就這樣，兩人你一言我一語爭執(zhí)起來，鬧得很不愉快。

幾天后，莊磊和林菲再次因婚嫁形式是“男婚女嫁”還是“兩家合一家”以及小孩的姓氏等問題發(fā)生矛盾。考慮到妻子有孕在身，為了盡早平息家庭的矛盾，經(jīng)過商談，莊磊給林菲寫了兩份承諾書，一份承諾書上寫著：“我愿意并且同意，我跟林菲生的第一個孩子姓莊，不管男女，我都會很好地對待他。我跟林菲生的第二個孩子我同意姓林，也會很好地對待他。”落款處有莊磊及林菲的簽名。另一份承諾書上寫著，“莊磊從今天起是林菲的人了。以后一切都交于林菲，如果離婚房屋歸林菲所有?！甭淇钐幫瑯臃謩e有莊磊和林菲的簽名，莊磊還在其簽名下寫了“同意”兩字。

原以為矛盾就此都解決了，可是，雙方在日后的生活中，還是就這些問題糾纏不清，夫妻感情也受到嚴(yán)重的傷害，都深感身心俱疲。2005年10月21日，為了能有一個寬松、愉快的生產(chǎn)及哺育孩子的環(huán)境，在未和莊磊打招呼的情況下，林菲拿著自己的衣物回了娘家。兩天后，林菲在醫(yī)院生下女兒。女兒出生后，林菲也沒有回家和丈夫莊磊一起生活，雙方處于分居狀態(tài)。

丈夫提出離婚，妻子索要房屋

妻子的不辭而別，特別是女兒出生后仍然住在娘家，讓莊磊徹底失望了。一怒之下，莊磊決定與妻子離婚。于是，2006年11月9日，莊磊向法院提出離婚訴訟。

法庭上，莊磊說，“我和林菲均為獨(dú)生子，結(jié)婚時明確林菲嫁到我家，但林菲在臨產(chǎn)時突然提出要求我入贅，并將家中存折、現(xiàn)金、首飾等帶回了娘家，夫妻感情嚴(yán)重受損。2005年10月23日女兒出生后，林菲一直帶著女兒住在娘家，女兒至今沒有姓名，夫妻感情已破裂?！睘榇?，莊磊要求與林菲離婚；女兒由其撫養(yǎng)，林菲每月支付撫養(yǎng)費(fèi)300元，共同財產(chǎn)依法分割，個人財產(chǎn)歸各自所有。

針對莊磊的，林菲反駁道“我和莊磊系自由戀愛，婚前同居三年多，有感情基礎(chǔ)，生活中一直和睦相處，婚前也約定兩家合一家，生兩胎，現(xiàn)發(fā)生矛盾的原因，是莊磊家違反約定。我要求繼續(xù)履行兩家原來的約定，不同意離婚?！?/p>

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，莊磊與林菲在長期戀愛后結(jié)婚，并生育有一女，有一定的夫妻感情。莊磊與林菲產(chǎn)生矛盾，系因雙方家庭婚后對婚嫁形式及女兒姓氏發(fā)生爭執(zhí)，影響到莊磊與林菲的夫妻感情。只要雙方家庭能夠克服封建陋習(xí)，對家庭事務(wù)的處理能做到首先以莊磊與林菲的婚姻幸福為第一要素，加強(qiáng)溝通與交流，互諒互讓，莊磊與林菲能做到寬容為懷，互相體恤，夫妻和好還是有可能的。據(jù)此，法院作出了不許離婚的判決。

判決后，莊磊十分想念女兒，于2007年5月1日帶著父母一同前往林菲的家中探望。可是，原本親密無間的兩家人卻是相見分外眼紅，兩家人再次發(fā)生沖突，矛盾進(jìn)一步激化，莊磊與林菲的婚姻也徹底走到了盡頭。2007年6月25日，莊磊又訴至法院要求離婚。法院考慮到雙方的感情基礎(chǔ)，再次判決不準(zhǔn)離婚。但之后雙方關(guān)系并未好轉(zhuǎn)，六個月后，莊磊第三次向法院離婚，這次他是鐵了心了，要求法院判令雙方離婚，夫妻共同財產(chǎn)依法分割，女兒由自己撫養(yǎng)，林菲每月支付撫養(yǎng)費(fèi)300元。

再次離婚，雙方對婚姻都心灰意冷了。而結(jié)婚的新房因有了很大的升值，經(jīng)評估，房產(chǎn)的現(xiàn)價，不包括裝修，評估價為72萬余元。房屋的歸屬，自然而然地成為雙方爭奪的焦點(diǎn)。

法庭上，林菲說：“2005年3月18日，我和莊磊簽訂了協(xié)議，莊磊承諾若離婚，房子歸我所有。現(xiàn)在莊磊提出離婚，該房產(chǎn)應(yīng)判歸我個人所有?！睘樽C明自己的主張，林菲提交了兩份承諾書作為證據(jù)。

約定觸及“雷區(qū)”，協(xié)議被判無效

蘇州中院經(jīng)審理后認(rèn)為：婚姻是以感情為基礎(chǔ)的兩性結(jié)合，雙方于2005年10月分居至今，分居期間莊磊兩次要求離婚，雖經(jīng)法院判決不準(zhǔn)離婚，但雙方關(guān)系并未改善，法院認(rèn)定雙方夫妻感情已破裂，符合雙方的婚姻事實，予以確認(rèn)；林菲上訴認(rèn)為，夫妻財產(chǎn)協(xié)議約定，房屋歸林菲所有，該約定是莊磊對其個人財產(chǎn)的處理，而非贈與行為，莊磊不能隨意撤銷。根據(jù)法律規(guī)定，夫妻雙方可以對財產(chǎn)歸誰所有進(jìn)行約定。從雙方2005年3月18日所簽訂的夫妻財產(chǎn)協(xié)議可以看出該協(xié)議是附條件的，即雙方離婚，該附加條件涉及雙方人身關(guān)系。本院認(rèn)為，以雙方離婚為財產(chǎn)約定的附加條件違反我國婚姻自由的原則，因此該夫妻財產(chǎn)協(xié)議不受法律保護(hù)，林菲的上訴理由不能成立，本院不予支持。婚后林菲以共同財產(chǎn)償還房屋貸款，莊磊應(yīng)予以返還本金及相應(yīng)增值部分利益，故判決莊磊與林菲離婚，婚生女由林菲撫養(yǎng)，莊磊每月承擔(dān)女兒撫育費(fèi)600元，莊磊補(bǔ)償女兒出生后至離婚之月的撫育費(fèi)2萬元，莊磊婚前財產(chǎn)房屋一套(包括裝修)歸莊磊所有，莊磊一次性給付林菲人民幣10萬元。2009年5月5日，蘇州中院依據(jù)法律的有關(guān)規(guī)定，除對部分其他共同財產(chǎn)作出改判外，對房屋的處理維持了原審判決。

法官說法：

拿到法院的終審判決書，林菲怎么也不能接受現(xiàn)實。手握丈夫?qū)懙某兄Z書，林菲緣何輸了官司呢?林菲的最終敗訴，緣干她法律知識的淡薄，簽訂的協(xié)議觸及了法律的“雷區(qū)”?，F(xiàn)實生活中，因夫妻關(guān)系的特殊，雙方簽訂的財產(chǎn)分割協(xié)議觸及法律“雷區(qū)”的屢見不鮮。