導(dǎo)語：如何才能寫好一篇關(guān)于買房的法律知識，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

2002年以來，北京的房地產(chǎn)項(xiàng)目一直糾紛不斷。1月份，“鵬潤家園”業(yè)主在家中被小區(qū)保安和一群來歷不明的人毆打；緊接著，“銀楓家園”業(yè)主對物業(yè)停車收費(fèi)不滿，近百名業(yè)主用汽車堵住社區(qū)大門長達(dá)20多個小時。

以銀楓家園小區(qū)的業(yè)主與物業(yè)因停車費(fèi)而起的沖突為例，業(yè)主們說，原來入住時車位租金是350元/月，而現(xiàn)在物業(yè)卻單方面將月租改為450元，這是讓人無法接受的。但物業(yè)方面則表示，這個收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是開發(fā)商經(jīng)過科學(xué)的成本核算得出的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以接受。另外，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是開發(fā)商制定的，物業(yè)公司無權(quán)變動。

這還只是近幾年來眾多房地產(chǎn)糾紛中微不足道的一幕。隨著人民生活水平逐漸提高，居民手里都開始有了點(diǎn)積蓄，怎樣買一套合適的住房就成了擺在老百姓面前一個很現(xiàn)實(shí)的問題。特別是近幾年，買房的人越來越多，房地產(chǎn)商為了更多、更快地?fù)屨际袌?，不惜以夸大宣傳、虛假承諾等手段欺騙消費(fèi)者，這些行為直接導(dǎo)致了無數(shù)不斷升級的房地產(chǎn)糾紛的出現(xiàn)。

據(jù)全國消費(fèi)者協(xié)會統(tǒng)計顯示，該協(xié)會受理房屋建材方面的投訴連年上升，2001年為25116件，比上年增長11.32%，其中質(zhì)量問題16221件、計量問題1432件、虛假廣告320件；今年上半年關(guān)于房屋建材的投訴達(dá)到16848件，其中房屋投訴為6727件，比去年同期上升了38.3%。

投訴反映的主要問題，一是房屋質(zhì)量問題；二是廣告夸大、虛假，誤導(dǎo)消費(fèi)者；三是合同違約，承諾不兌現(xiàn)；四是面積任意“縮水”、“漲水”；五是產(chǎn)權(quán)證難辦理；六是物業(yè)管理問題嚴(yán)重。

有哪些解決方式

由于房地產(chǎn)糾紛一般在雙方交易后，甚至在入住一段時間以后發(fā)生，不少買房者在碰到這種情況時都不知道如何處理。其實(shí)，對于這樣的糾紛可以采取以下幾種方式解決：

1、協(xié)商。當(dāng)事人之間的房地產(chǎn)糾紛，可以由當(dāng)事人雙方協(xié)商解決，雙方應(yīng)本著互諒互讓的精神解決糾紛，這樣既便于當(dāng)事人進(jìn)行更好的溝通，又減少了訴訟的勞累，既省錢又省力，可以說是一個好的解決糾紛的方式。雙方對此簽訂的協(xié)議等書面文件合法有效，理應(yīng)按此履行。這是大多數(shù)人的首選方式。

2、仲裁。如果當(dāng)事人進(jìn)行了協(xié)商之后仍不能解決，那么可以采取仲裁的方式，這不是說協(xié)商解決是仲裁的前提。采取仲裁方式的一個前提，就是雙方必須在簽訂合同或發(fā)生糾紛時訂立仲裁條款或協(xié)議，自愿把他們之間的糾紛提交給仲裁機(jī)構(gòu)裁決。當(dāng)事人對生效的仲裁裁決必須履行，否則另一方當(dāng)事人可以向人民法院申請強(qiáng)制執(zhí)行。

當(dāng)然，向人民法院提起民事訴訟也是解決糾紛的一種方式。不過筆者認(rèn)為，若買房者不是迫于無奈是不會通過訴訟的手段來解決問題的，并且進(jìn)行訴訟的程序和過程都較為復(fù)雜，如果確實(shí)通過提訟來解決糾紛，建議向?qū)I(yè)律師具體咨詢。

如何用仲裁方式解決

買賣雙方如果決定用仲裁方式解決彼此間的糾紛，應(yīng)當(dāng)在簽訂購房合同時訂立有關(guān)仲裁的條款，明確仲裁機(jī)構(gòu)和仲裁地點(diǎn)；或是在發(fā)生糾紛時，訂立仲裁協(xié)議，表明上述內(nèi)容。如果雙方?jīng)]有訂立仲裁條款或協(xié)議，而一方直接向仲裁機(jī)構(gòu)提起仲裁后，另一方并未提出異議，并且應(yīng)訴時，也視為雙方同意進(jìn)行仲裁，仲裁機(jī)構(gòu)有權(quán)受理此糾紛。

申請仲裁有哪些條件

1、房地產(chǎn)糾紛案件屬于房地產(chǎn)仲裁管轄的范圍。

2、申請人是與本案有直接利害關(guān)系的當(dāng)事人。

3、有明確的被訴人、具體的申請請求和事實(shí)根據(jù)。

4、房地產(chǎn)糾紛既未向法院，也未經(jīng)仲裁機(jī)關(guān)做出仲裁裁決。

5、未超過仲裁時效。房地產(chǎn)糾紛案件的仲裁時效為1年。

6、申請人向仲裁機(jī)關(guān)申請仲裁，應(yīng)當(dāng)遞交申請書，并按照申請人數(shù)提交副本。

其中仲裁申請書應(yīng)當(dāng)注明以下事項(xiàng)：

1、申請人的名稱、住所、法定代表人的姓名和職務(wù)。

2、被申請人的名稱、住所、法定代表人的姓名和職務(wù)。

3、申請的事實(shí)和理由。

可以申請仲裁的房地產(chǎn)糾紛

房地產(chǎn)仲裁是指房地產(chǎn)仲裁機(jī)關(guān)根據(jù)公民或法人的申請，依法對其發(fā)生的有關(guān)房地產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)、買賣、贈與、交換、租賃以及宅基地院落的使用等方面的爭議或糾紛，做出具有約束力的調(diào)解或仲裁。

仲裁機(jī)構(gòu)受理以下幾類房地產(chǎn)爭議案件：

1、房屋買賣的爭議。其中包括房產(chǎn)買賣合同、價格、優(yōu)先購買權(quán)等。

2、房屋所有權(quán)的爭議。含所有權(quán)歸屬、份額、變更、析產(chǎn)、交換等。

3、房屋使用權(quán)的爭議。包括租賃、租金、強(qiáng)占、返還、占有、交換、轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)倒等方面的爭議。

4、他項(xiàng)權(quán)利與相臨關(guān)系。包括通行、典當(dāng)及與相鄰房屋發(fā)生的權(quán)利和義務(wù)。如：影響房屋的安全、完好通風(fēng)、采光、滴漏水和上下水的正常使用等方面。

5、房屋修繕的爭議。包括房屋修繕的工程項(xiàng)目及安全檢查的鑒定，各項(xiàng)工程費(fèi)用的承擔(dān)等。

不能申請仲裁的房地產(chǎn)糾紛

1、人民法院已經(jīng)受理或?qū)徖磙k結(jié)的房地產(chǎn)糾紛；

2、涉及離婚、收養(yǎng)、監(jiān)護(hù)、繼承、析產(chǎn)、贈與的房地產(chǎn)糾紛；

3、涉及落實(shí)政策問題的房地產(chǎn)行政訴訟；

4、經(jīng)過公證機(jī)關(guān)公證后發(fā)生爭議的房地產(chǎn)糾紛；

5、依法應(yīng)當(dāng)由行政機(jī)關(guān)處理的房地產(chǎn)糾紛；

6、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位內(nèi)部分房的房屋糾紛；

7、駐軍內(nèi)部的房屋糾紛。

篇2

結(jié)婚前，我一直住在單位分給我的公房里，那是一套不到50平米的小兩居。這套兩居布局合理住起來很舒服，地段也很好。房子雖然舊了點(diǎn)兒，但房改時我還是花了近10萬元買了下來，辦理了產(chǎn)權(quán)證。2005年，結(jié)婚后我和老公又一起購買了新房。我們住在新房，這套老房子也就一直閑置著?，F(xiàn)在城市擴(kuò)建，老房子所在的地方成了開發(fā)區(qū)，開發(fā)商要把老房子拆了改成商業(yè)性建筑。作為拆遷戶，根據(jù)相關(guān)規(guī)定我將得到一定補(bǔ)償，聽說是按被拆舊房的面積大小，給一套相應(yīng)面積的新房。老房變新房，我當(dāng)然很高興，但聽說法律上規(guī)定結(jié)婚后取得的財產(chǎn)就是共同財產(chǎn)了，我又有了顧慮。因?yàn)樽罱液屠瞎母星橐呀?jīng)由熱變冷，我已經(jīng)打定主意要和他離婚了。如果離婚的話，我用自己的老房子換來的新房子，也會變成夫妻共同財產(chǎn)進(jìn)行分割嗎？（?？诹号浚?/p>

【律師解答】

婚前財產(chǎn)屬于個人財產(chǎn)，這一點(diǎn)沒有問題。而且，夫妻一方所有的財產(chǎn)，不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財產(chǎn)，最高人民法院相關(guān)司法解釋對此有明確的規(guī)定?，F(xiàn)在的問題是，你婚前取得的個人房產(chǎn)，老房子要變成相應(yīng)面積的安置房，房屋的價值也必將大幅攀升。房屋以舊換新，發(fā)生增值，這一切都是在婚姻關(guān)系存續(xù)期間發(fā)生的，是否應(yīng)當(dāng)算婚后所得，變成夫妻共同財產(chǎn)呢？

關(guān)于這個問題，回答是否定的?；橐龇跋嚓P(guān)司法解釋規(guī)定，婚后生產(chǎn)、經(jīng)營的收入，以及一方以個人財產(chǎn)投資取得的收益，屬于夫妻共同財產(chǎn)。你的老房子在婚后一直閑置，你并沒有對老房子進(jìn)一步投資，也沒有通過老房子謀利。在城市擴(kuò)建拆遷時，老房子可以換來安置房，隨之增值。但是，這種增值是一種自然增值，并不是人為經(jīng)營、投資的功勞，因此，它就不是夫妻共同財產(chǎn)，因此也就不能按夫妻共同財產(chǎn)進(jìn)行分割。

沒有舊房的拆遷，就不存在安置房的取得，安置房的取得以產(chǎn)權(quán)方原有個人房屋的拆遷為前提，換了一副“馬甲”，它仍然姓個人的“私”，而不是姓夫妻的“公”。不過，為了避免不必要的麻煩，你最好保管好相關(guān)拆遷憑證，來證明新房是因?yàn)槔戏孔佣〉玫?。那樣，即便走上法庭，也不會有后顧之憂。

法律問答

Q：婚前我男友用他父親的公積金貸款買房，房產(chǎn)證寫的是男友與其父親的名字，男友家里交了首付款13萬元?；楹螅晌覀儌z共同還款，他父親的公積金也用來還款。房子的貸款還清后，該房產(chǎn)屬我們夫妻共有嗎？ （海口 符姐） A：該房屬于按份共有，婚前部分的購房款屬于男友與其父親的財產(chǎn)，婚后部分的購房款，屬于你們夫妻共同財產(chǎn)，他父親的公積金部分屬于父親的財產(chǎn)。房屋是父親與男方的財產(chǎn)，女方?jīng)]有權(quán)利，但是離婚時應(yīng)該返還女方還貸部分，即夫妻共同還貸部分的一半。如果你能證明夫妻共同財產(chǎn)也支付了房款，則這部分房產(chǎn)屬于夫妻共同所有。

Q：我丈夫婚前買了套房，他家里一次性付款，如果我現(xiàn)在在房產(chǎn)證上加上我的名字，是否算夫妻共同財產(chǎn)？是否要交過戶費(fèi)？（三亞 王女士） A：經(jīng)他同意，你們可以到房產(chǎn)管理部門辦理相關(guān)手續(xù)，在房產(chǎn)證上加上你的名字，這樣就成了夫妻共同財產(chǎn)。加上你的名字不需要繳納過戶費(fèi)。

篇3

[關(guān)鍵詞]制度　房地產(chǎn)　經(jīng)紀(jì)　服務(wù)　對策

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)業(yè)作為房地產(chǎn)業(yè)的下游產(chǎn)業(yè)，是房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的必需配套行業(yè)，成熟規(guī)范、良性發(fā)展的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)業(yè)對促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的市場流通、加強(qiáng)市場自我調(diào)控都具有不可替代的積極作用。然而，在看到房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)業(yè)積極作用的同時，這一行業(yè)在客觀上暴露出來的服務(wù)質(zhì)量參差不齊、經(jīng)營行為不規(guī)范、從業(yè)人員素質(zhì)低下等一系列問題，嚴(yán)重阻礙了行業(yè)發(fā)展。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會、人力資源和社會保障部聯(lián)合頒布的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》是我國第一個專門規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為的部門規(guī)章，該規(guī)章旨在從制度層面規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動，保護(hù)房地產(chǎn)交易及經(jīng)紀(jì)活動當(dāng)事人的合法權(quán)益，從而為促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)各級市場健康發(fā)展提供制度保障。

一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)業(yè)的內(nèi)涵

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人(個人或機(jī)構(gòu)，統(tǒng)稱經(jīng)紀(jì)人)完成的促進(jìn)房地產(chǎn)市場交易順利實(shí)現(xiàn)一系列居間、、行紀(jì)等經(jīng)紀(jì)活動，是以提取傭金為經(jīng)營特征，為房地產(chǎn)買賣、交換、租賃、置換等提供信息及信托勞務(wù)工作的經(jīng)紀(jì)服務(wù)。

二、重慶市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)業(yè)現(xiàn)狀分析

1997年直轄以來，伴隨著重慶市城市化水平高速發(fā)展，重慶市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場得到快速發(fā)展的同時，其交易形式仍主要采用房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織“居間”交易模式，這種相對落后的交易模式存在許多問題。

(一)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入門檻低，良莠不齊。因工商注冊不以辦理相關(guān)資質(zhì)為前提，造成規(guī)模小、執(zhí)業(yè)風(fēng)險意識不強(qiáng)、服務(wù)質(zhì)量低的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)大量存在，甚至出現(xiàn)1人公司。在國家對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策作用下，引發(fā)一批小規(guī)模的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)迅速關(guān)門，遺留問題無人解決，易引發(fā)社會矛盾。

(二)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)惡性競爭，缺乏誠信，甚至采取欺詐等手段促成交易。例如《重慶市物價局、重慶市國土資源和房屋管理局關(guān)于印發(fā)規(guī)范房產(chǎn)經(jīng)營收費(fèi)的通知》(渝價[2000]358號)規(guī)定，房屋買賣收費(fèi)，按不超過成交價的2％計收。而有一些大型經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)收費(fèi)高達(dá)3％4％，又有小型經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)迫于市場競爭壓力，收費(fèi)打折到0.5％至1％，造成了同行業(yè)不正當(dāng)競爭；交易活動中還存在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)人員偷吃“差價”、簽訂“陰陽合同”、“一房二賣”糊弄人現(xiàn)象，嚴(yán)重擾亂了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)市場秩序。

(三)經(jīng)紀(jì)人員素質(zhì)普遍偏低，故意或無意間造成交易糾紛

1.利用不具備條件的房產(chǎn)進(jìn)行公開掛牌銷售。一些中小型經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的員工在促成買賣雙方進(jìn)行交易的過程中，不履行合理審查房產(chǎn)證件和賣方授權(quán)的義務(wù)，利用買賣雙方對房地產(chǎn)買賣流程的信息不對稱的現(xiàn)實(shí)情況，以欺詐或隱瞞的手段促成房地產(chǎn)交易。導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同無效，從而損害了買賣雙方的利益，引發(fā)糾紛。

2.缺乏基本的職業(yè)道德，販賣客戶資料獲取利益。

(四)部分經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)內(nèi)部管理混亂

1.招聘人員素質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)不一。多數(shù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)招聘經(jīng)紀(jì)人員時，對經(jīng)紀(jì)人員沒有資質(zhì)和學(xué)歷的要求，又缺乏系統(tǒng)的培訓(xùn)，導(dǎo)致大多經(jīng)紀(jì)人員缺乏從業(yè)責(zé)任心和法律知識，致使不少房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同因經(jīng)紀(jì)人員的疏忽不能履行或無效，從而引發(fā)糾紛。

2.經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)合同往往不合規(guī)范。

(五)相關(guān)法律法規(guī)滯后，加大了此類糾紛事件的處置難度

重慶國土資源房屋評估與經(jīng)紀(jì)協(xié)會于2005年制定了《重慶市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格管理暫行辦法》。然而，隨著房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展，由于房地產(chǎn)商品內(nèi)在的特殊性和經(jīng)紀(jì)服務(wù)的無形性所引起的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)業(yè)的復(fù)雜內(nèi)涵，以及其業(yè)務(wù)范圍均早已超過相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，在服務(wù)過程中出現(xiàn)的許多新問題，由于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)不明晰或相關(guān)制度落實(shí)不到位導(dǎo)致的制度缺失等，在一定程度上阻礙了重慶房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)業(yè)健康有序發(fā)展。

三、規(guī)范重慶市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)業(yè)的對策建議

借簽國內(nèi)外房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)業(yè)的先進(jìn)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合重慶實(shí)際情況，相關(guān)政府職能部門應(yīng)以“五個重慶”、“民生十條”建設(shè)為契機(jī)，從制度層面著力推進(jìn)重慶房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)業(yè)健康有序發(fā)展。

(一)主管部門及經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)方面。進(jìn)一步明確重慶國土資源房屋評估與經(jīng)紀(jì)協(xié)會的職責(zé)，落實(shí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)立的條件、程序以及經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)年檢年審制度，加大行業(yè)監(jiān)管力度，提高經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違規(guī)成本，從源頭上規(guī)范經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)誠信、合法經(jīng)營。建議引入房地產(chǎn)交易當(dāng)事人監(jiān)督模式和經(jīng)紀(jì)市場競爭對手監(jiān)督模式，作為政府監(jiān)督的輔助手段。

(二)職業(yè)資格方面。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)主管部門可借鑒美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理的基本制度，建立嚴(yán)格的執(zhí)業(yè)牌照管理制度與教育訓(xùn)練制度，規(guī)定經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的每項(xiàng)成交業(yè)務(wù)必須由取得資格的經(jīng)紀(jì)人代表公司與客戶簽定成交合同，并且規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人實(shí)行終身負(fù)責(zé)制，即對自己的行為終身負(fù)責(zé)，并將成交業(yè)務(wù)量作為各經(jīng)紀(jì)人(協(xié)理)執(zhí)業(yè)業(yè)績，終身備案登記(經(jīng)紀(jì)人(協(xié)理)更換執(zhí)業(yè)機(jī)構(gòu)可據(jù)此作為業(yè)績證明)，從而為規(guī)避房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)糾紛從制度上提供可能。

(三)成交合同方面。取消現(xiàn)狀下各經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)各自采用自己訂立合同的現(xiàn)狀，由主管部門統(tǒng)一制定規(guī)范的格式合同，并且統(tǒng)一編號，由經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一到房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會處集中采購(或無償領(lǐng)取)。合同從成交價款、標(biāo)的、經(jīng)紀(jì)費(fèi)用取得等重要要素等方面進(jìn)行統(tǒng)一，從而從合同上規(guī)避由于信息不對稱所帶來的行業(yè)交易秩序混亂現(xiàn)象，提高行業(yè)形象，為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)長期可持續(xù)發(fā)展提供保證。

(四)客戶宣傳方面。充分利用各種宣傳手段，提高購房客戶的法律意識。很多購房者在購買房屋時只是聽取房屋經(jīng)紀(jì)的一面之辭，對房地產(chǎn)買賣交易流程缺乏認(rèn)識。因此，政府有關(guān)部門應(yīng)利用各種宣傳手段加大宣傳力度，包括報紙、廣播、網(wǎng)絡(luò)等傳統(tǒng)方式，結(jié)合要求經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)門店張貼政府統(tǒng)一派發(fā)的流程圖和注意事項(xiàng)的行政手段，提高購房客戶的風(fēng)險意識和法律意識。

參考文獻(xiàn)：

[1]任志強(qiáng).制度改革才能讓房地產(chǎn)業(yè)回歸正軌[J]中國企業(yè)家，2011，(16)

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80年代的住房改革不僅使得中國社會出現(xiàn)了一個龐大的擁有私有房產(chǎn)的小業(yè)主階層，而且使得中國城市地區(qū)由過去的單位制格局轉(zhuǎn)變?yōu)榛诠灿胸敭a(chǎn)基礎(chǔ)上的物業(yè)小區(qū)治理格局。根據(jù)國家有關(guān)政策法規(guī)的規(guī)定，中國物業(yè)小區(qū)中的共有財產(chǎn)包括兩大部分：一是“物業(yè)管理區(qū)域”中的“物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備”；二是小區(qū)公共維修資金。具體指：（1）建筑物中由多個所有人共同使用的部分，如樓道、走廊、屋頂、外墻面、地下室、電梯、物業(yè)管理用房等；（2）一個物業(yè)區(qū)域內(nèi)，除了本建筑區(qū)域內(nèi)產(chǎn)權(quán)人外的任何他方不能證明擁有獨(dú)立土地所有權(quán)、因而其建筑投資進(jìn)入小區(qū)建設(shè)成本的附屬建筑物、附加物，如車庫、會所、綠地、甚至包括具有公共產(chǎn)品性質(zhì)的設(shè)施如人防；（3）業(yè)主按購房款的2％繳納、歸集起來，用于小區(qū)住宅公用部位、公用設(shè)施設(shè)備維護(hù)的資金。

自2000年起，物業(yè)糾紛頻發(fā)并激化，成為城市社區(qū)治理的難題。根據(jù)我們從2001年起對200個左右的小區(qū)進(jìn)行的物業(yè)糾紛調(diào)查：物業(yè)與業(yè)主們的糾紛導(dǎo)致發(fā)生肢體沖突與暴力事件的，占調(diào)查個案的1/3，由此而來的上訪、訴訟事件比比皆是，靜坐、示威也時有發(fā)生。調(diào)研還顯示，全部個案基本都與共有財產(chǎn)權(quán)爭議有關(guān)，60％的個案牽涉到嚴(yán)重的共有財產(chǎn)權(quán)爭議。這折射出當(dāng)前的法律框架和糾紛解決機(jī)制在實(shí)踐中面臨的嚴(yán)峻形勢。

物業(yè)小區(qū)共有財產(chǎn)的性質(zhì)獨(dú)特，不僅是實(shí)踐難題，也是經(jīng)濟(jì)學(xué)、政治學(xué)、法學(xué)的研究難題。就解決物業(yè)糾紛而言，《物權(quán)法》將是定紛止?fàn)幍淖钣辛ξ淦?。學(xué)者孫憲忠指出：“除物權(quán)法外，所有的法律即使是憲法都只是間接和不全面地反映生產(chǎn)關(guān)系、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的方式，只有物權(quán)法通過建立所有權(quán)制度等實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的要求，將其直接反映在法律上，從而調(diào)整財產(chǎn)支配與交易的秩序?！睆姆ɡ淼慕嵌葋碚f，物權(quán)的基本特性即“直接支配性”和“排他性”，對物權(quán)人的保護(hù)具有“絕對性”?，F(xiàn)實(shí)中，只有“物權(quán)”如此之“硬”法才可能為小區(qū)業(yè)主對共有財產(chǎn)的權(quán)利主張和訴求提供有力的法律保護(hù)，特別是保護(hù)小業(yè)主抵抗公權(quán)力對私權(quán)利的侵犯。

物業(yè)小區(qū)共有財產(chǎn)應(yīng)是法定

要有效地解決基于共有財產(chǎn)權(quán)爭議而發(fā)生的物業(yè)糾紛，其前提是共有財產(chǎn)的權(quán)屬界分必須十分明確，但由于建筑規(guī)劃、物業(yè)區(qū)域、建筑類型與投資主體的復(fù)雜多樣性，要想在《物權(quán)法》中具體規(guī)定共有財產(chǎn)權(quán)屬的所有內(nèi)容幾乎不可能。因此，《物權(quán)法》“建筑物區(qū)分所有權(quán)”部分的立法目的首先就要為這種財產(chǎn)權(quán)屬界分確立明確的基本規(guī)則體系?！拔餀?quán)法定主義”就是這一規(guī)則體系的基本原則的體現(xiàn)，這指的是物權(quán)的創(chuàng)設(shè)以法律規(guī)定為限，其種類、效力、變動要件、保護(hù)方法等只能由物權(quán)法法律規(guī)定，并且，在法律之外，不允許當(dāng)事人自行創(chuàng)設(shè)，即當(dāng)事人之間約定的物權(quán)種類不為法律認(rèn)可。

然而，《物權(quán)法》草案第七十六條卻擯棄了法定原則，對當(dāng)前社會物業(yè)糾紛中爭議最大的車庫、會所等采取了“約定優(yōu)先”的處理方式，規(guī)定“會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于業(yè)主共有”。如此，只有全體業(yè)主的合法意志表達(dá)（經(jīng)過法定程序、法定投票數(shù)）才能行使共有財產(chǎn)權(quán)處置共有財產(chǎn)。這樣，關(guān)于共有部分財產(chǎn)權(quán)屬約定的程序就成為至關(guān)重要的一環(huán)。有關(guān)專家指出，在約定有效的時間、約定有效的方式、約定有效的對象等等繁瑣的確定“有效”之前，一個物業(yè)小區(qū)的公共設(shè)施將會長期處于權(quán)屬不清的“真空”狀態(tài)，由此而導(dǎo)致的社會混亂和糾紛可想而知。

另一方面，小區(qū)公共配套和附屬設(shè)施如果以“約定”方式確定產(chǎn)權(quán)，那么無論是理論上還是在實(shí)踐中，約定的權(quán)屬方既可以是社區(qū)的部分業(yè)主，也可以是一個企業(yè)，甚至是社區(qū)外的第三方。這不僅可能導(dǎo)致物業(yè)設(shè)施的用途改變，還可能導(dǎo)致因利益驅(qū)使而損害全體產(chǎn)權(quán)人利益的約定發(fā)生。確實(shí)，從近年來的物權(quán)行使實(shí)踐來看，不合法的約定在現(xiàn)實(shí)中經(jīng)常發(fā)生。例如，深圳市開發(fā)商依據(jù)《深圳房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第十三條第二款要求，在附表四中以格式合同的形式要求購房者在買房時必須簽訂四個條款，其中要求：“屋頂使用權(quán)以及依據(jù)屋頂使用權(quán)而產(chǎn)生的收益權(quán)、外墻面使用權(quán)及在外墻面使用中所產(chǎn)生的收益附著物的廣告收益歸開發(fā)商所有”,因此條款引起的訴訟案在深圳兩審后依然以合同約定的理由被判敗訴, 這就是物權(quán)約定導(dǎo)致社會糾紛的一個典型例證。與此形成鮮明對照的是，中消協(xié)今年已將該條款公布為2006年“3.15”十大霸王條款之七。這生動地說明了全社會對此“物權(quán)約定”行為的否定。

業(yè)主組織的法律地位

當(dāng)前的《物權(quán)法》（草案）沿襲《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，對業(yè)主組織的民事法律地位沒有予以定性，只是在第八十七條規(guī)定了“對侵害業(yè)主共同權(quán)益的行為，對物業(yè)管理機(jī)構(gòu)等違反合同發(fā)生的爭議，業(yè)主會議經(jīng)三分之二以上業(yè)主同意，可以以業(yè)主會議的名義提訟、申請仲裁；業(yè)主也可以以自己的名義提訟、申請仲裁。”顯然，這種規(guī)定對于業(yè)主組織團(tuán)體的權(quán)利義務(wù)只是給予一種被動消極的法律地位，沒有涉及業(yè)主組織責(zé)任義務(wù)的條款，對于業(yè)主組織責(zé)任缺失時的處置，也未進(jìn)行專項(xiàng)規(guī)定。

有關(guān)專家指出，《物權(quán)法》的主要內(nèi)容應(yīng)是明確物權(quán)和權(quán)利保護(hù)兩個方面，因而應(yīng)更多涉及當(dāng)權(quán)利無法實(shí)施、或得不到保護(hù)時，應(yīng)如何進(jìn)行保護(hù)。例如：小區(qū)以三分之二同意票解聘物業(yè)公司，物業(yè)公司拒不執(zhí)行時怎么辦？《物權(quán)法》應(yīng)該對此類妨礙權(quán)利行使的情況做出相關(guān)規(guī)定。在整個《物權(quán)法》的構(gòu)架內(nèi)，在經(jīng)濟(jì)的范圍內(nèi)怎樣對侵犯業(yè)主的行為進(jìn)行懲罰或者是對業(yè)利本身進(jìn)行保護(hù)，這是《物權(quán)法》應(yīng)有的內(nèi)容。至于怎么行權(quán)，應(yīng)另行制定相關(guān)法律法規(guī)?！段餀?quán)法》無需過多設(shè)定權(quán)利的行使過程和行使形式的條款，因?yàn)檫@屬于民事自治的內(nèi)容，難于一一規(guī)定。我國應(yīng)仿效港臺地區(qū)的《物業(yè)管理法》，或者如美國、加拿大的《公寓大廈法》另法規(guī)范，此外，還可能需要對基層社區(qū)自治制度的內(nèi)容專門立法。

根本上，使一個民間自治團(tuán)體既能享有權(quán)利又能履行義務(wù)，最好的途徑莫過于依法而治。特別是在我國這樣一個公民社會不發(fā)達(dá)，缺乏依法民主自治傳統(tǒng)的社會，業(yè)主自治團(tuán)體既面臨組織外部產(chǎn)生的權(quán)利侵犯，又可能面臨組織內(nèi)部負(fù)責(zé)人出現(xiàn)的濫權(quán)、瀆職、侵犯全體產(chǎn)權(quán)人利益的侵權(quán)事件，使業(yè)主組織成為法人，承擔(dān)民事責(zé)任，是最有效的途徑，也是國際趨勢。

業(yè)主實(shí)踐的經(jīng)驗(yàn)將對《物權(quán)法》立法做出巨大貢獻(xiàn)

如前所述，小區(qū)物業(yè)中的共有財產(chǎn)是“不得請求分割的共有”財產(chǎn)，在經(jīng)濟(jì)物品性質(zhì)上，既不是純粹的公益物品，也不是純粹的私益物品，而是“社區(qū)公共物品”。如何確定這類財產(chǎn)的權(quán)屬與治理方式，需要汲取實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，才能成為立法根據(jù)，否則會導(dǎo)致法律的沖突與混亂。例如，小區(qū)中的人防工程，目前就處于這種法律混亂狀態(tài)中。一方面，一些業(yè)主根據(jù)《人民防空法》第五條：“國家對人民防空設(shè)施建設(shè)按照有關(guān)規(guī)定給予優(yōu)惠。國家鼓勵、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團(tuán)體和個人，通過多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有”主張權(quán)利。另一方面，部分地方性法規(guī)、地方政府規(guī)章和規(guī)范性文件卻規(guī)定“人防工程系國有資產(chǎn)”。從理論角度，當(dāng)前物業(yè)小區(qū)中的人防工程投資一般被公攤到業(yè)主，全體產(chǎn)權(quán)人成為人防工程的投資者。從使用現(xiàn)狀看，人防工程被政府人防辦、開發(fā)商或者物業(yè)公司出租獲取商業(yè)利益的情況很普遍，具有商業(yè)性質(zhì)。但是，人防工程作為社區(qū)公共安全產(chǎn)品的特殊性質(zhì)，又有特殊管理要求而不能僅僅考慮私人的和短期的利益。所以,僅從投資收益的角度擁有、管理和使用是不符合地方社區(qū)公共安全的要求。

進(jìn)一步講，明晰建筑物的所有權(quán)也不能自然解決地方社會治理的難題。具體而言，就是共用部分的治理面臨集體行動的難題，即使在地方自治發(fā)達(dá)的國家也是如此。如埃麗諾?奧斯特羅姆教授指出的，解決“公地悲劇”、“集體行動的邏輯”、“囚徒困境”的方案，或是“政府方案”或是“絕對私有化方案”，但他們常常導(dǎo)致失敗。從我國的實(shí)踐看，物業(yè)管理的政府行政模式已被歷史證明是失敗的，目前多數(shù)物業(yè)小區(qū)采用的私有化產(chǎn)權(quán)和商業(yè)化管理模式普遍存在管理不善現(xiàn)象。

從私有的“物權(quán)（財產(chǎn)權(quán)）”到“治權(quán)”的實(shí)踐，在中國社會更是個社會治理難題。社區(qū)能否真正實(shí)現(xiàn)自治以及自主治理能力，更多地受制于傳統(tǒng)與民情而非法律的規(guī)定。人們在自主治理方面缺乏經(jīng)驗(yàn)，缺乏能力，卻有集權(quán)制度下長期積累的投機(jī)能力，這就產(chǎn)生了集權(quán)體制下一分權(quán)就亂的弊病，為了解決這些問題，不得不求助于重新集權(quán)，這又面臨新的集權(quán)問題。兩者之間的徘徊，使得中國公民社會發(fā)育受阻，公民組織發(fā)展舉步維艱。具體到業(yè)主組織，常因?yàn)槿狈ο嚓P(guān)法律知識和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，阻礙對其財產(chǎn)權(quán)和公民權(quán)的行使，特別是在權(quán)利受到侵犯的業(yè)主無法得到法律救濟(jì)、行政救濟(jì)或其他救濟(jì)情況下，常常轉(zhuǎn)而采取非理。

面對以上難題，小區(qū)“共有財產(chǎn)”使得業(yè)主們在主張個人權(quán)益的同時不得不維護(hù)共同利益，業(yè)主組織的負(fù)責(zé)人在社會實(shí)踐中學(xué)到了動員民眾、采取理性集體行為、遵守規(guī)則、維護(hù)秩序的能力，也學(xué)到了遵循民主法治之途徑、以契約方式依法自治，構(gòu)建社會和諧的知識和能力。相比較他們對社區(qū)物業(yè)的實(shí)踐和認(rèn)知水平，當(dāng)前制定的《物權(quán)法》（草案）中的“建筑物區(qū)分所有權(quán)”部分的內(nèi)容顯得空洞而蒼白。

篇5

目前，學(xué)術(shù)界對大學(xué)生銀行信用風(fēng)險尚無統(tǒng)一的定義，由于該群體較為特殊，研究文獻(xiàn)相對較少。信用風(fēng)險包括狹義和廣義。狹義指借款人沒有能力或者是不愿意履行事先約定好的合約，到期不償還債務(wù)給銀行帶來損失的風(fēng)險。廣義的信用風(fēng)險是指商業(yè)銀行因客戶違約所引起的風(fēng)險。本文所指的大學(xué)生銀行信用風(fēng)險，主要是指大學(xué)生因其自身不主動履行和銀行事先約定的合約到期不償還應(yīng)當(dāng)償付的債務(wù)或是因?yàn)橥庠谠蚍潜疽獾倪`反約定給自身信用帶來損失的不確定性。大學(xué)生雖然在年齡上已經(jīng)享有獨(dú)立承擔(dān)信用責(zé)任，但是在經(jīng)濟(jì)上仍然依賴于父母等群體，因此，銀行信用風(fēng)險對他們來說有著不同的理解。大學(xué)生的銀行信用風(fēng)險實(shí)際上是由他們未來信貸行為所承擔(dān)，當(dāng)前他們所產(chǎn)生的信用風(fēng)險特別是經(jīng)濟(jì)上責(zé)任還是由他們的監(jiān)護(hù)人來分擔(dān)。

二、大學(xué)生銀行信用風(fēng)險的分類

1．信用卡風(fēng)險和助學(xué)貸款風(fēng)險

按照大學(xué)生和銀行產(chǎn)生聯(lián)系的對象分類，大學(xué)生銀行信用風(fēng)險可以分為信用卡風(fēng)險和助學(xué)貸款風(fēng)險。

（1）信用卡風(fēng)險。信用卡風(fēng)險的產(chǎn)生是信用卡在大學(xué)校園被推廣普及之后。自2004年廣東發(fā)展銀行首次發(fā)行大學(xué)生信用卡以來，更多的銀行開始涉足這一業(yè)務(wù)領(lǐng)域。銀行對特定的大學(xué)生群體展開信用卡業(yè)務(wù)也是有因可尋的。從銀行角度來說，經(jīng)濟(jì)的繁榮使得大型的國有銀行以及股份制商業(yè)銀行發(fā)展態(tài)勢不斷上升，銀行間的競爭更加激烈，銀行在面對客戶市場，不得不尋找新的客戶群體，以擴(kuò)大銀行市場。作為新的消費(fèi)群體，雖然大學(xué)生本身沒有經(jīng)濟(jì)來源，但他們卻是銀行消費(fèi)的重要群體。大學(xué)生刷卡消費(fèi)能夠給銀行帶來足額的手續(xù)費(fèi)，通過信用卡透支而產(chǎn)生的利息，以及服務(wù)費(fèi)用也能夠給銀行帶來大筆豐厚的收入。從大學(xué)生角度來說，大學(xué)生雖然是一個沒有收入的群體，但其接受的新型的消費(fèi)觀念使得大學(xué)生普遍具有很強(qiáng)的消費(fèi)欲望以及購買力，信用卡使用的便捷及其能夠透支的功能能夠充分滿足大學(xué)生超前消費(fèi)的欲望。正是因?yàn)榇髮W(xué)生普遍不具有成熟的消費(fèi)觀，也不具備系統(tǒng)的理財知識，加之銀行的盲目大量跟從對大學(xué)生發(fā)行信用卡導(dǎo)致了信用卡風(fēng)險的產(chǎn)生。信用卡風(fēng)險最主要的部分是大學(xué)生透支信用卡后逾期不償還欠款。除此之外，在信用卡的普及之后，大學(xué)生用信用卡進(jìn)行實(shí)體店購物、網(wǎng)上購物后也面臨了其他問題。這些問題的產(chǎn)生也和支付手段的轉(zhuǎn)換有著緊密的聯(lián)系，現(xiàn)代社會現(xiàn)金的使用逐漸減少，利用便捷的銀行卡進(jìn)行購物消費(fèi)能夠更好的滿足日常生活的需求。不僅如此，利用信用卡進(jìn)行消費(fèi)對于大學(xué)生而言有著更為顯著的好處。大學(xué)生本身并沒有固定收入，自身的經(jīng)濟(jì)能力有限，而利用信用卡進(jìn)行消費(fèi)恰巧能夠一定程度上緩解大學(xué)生的經(jīng)濟(jì)壓力。很多銀行都和商家有合作，使用該銀行發(fā)行的信用卡刷卡消費(fèi)能夠享受折扣，或是消費(fèi)金額的累加程度對應(yīng)相應(yīng)的檔位能夠獲得返現(xiàn)、兌換部分禮物，除此之外，信用卡的分期付款功能能夠減輕過大的經(jīng)濟(jì)壓力，避免購買高價商品一次性付款帶來的過重負(fù)擔(dān)。在這個過程中也會產(chǎn)生銀行信用風(fēng)險。信用卡的保管不當(dāng)導(dǎo)致信用卡遺失、網(wǎng)上購物遭遇釣魚網(wǎng)站導(dǎo)致大學(xué)生被騙進(jìn)而信用卡密碼被盜，不法之徒惡意透支信用卡、騙取、冒用、使用偽造或者是作廢的信用卡對銀行進(jìn)行欺詐，不僅對銀行造成了金錢上的損失，也讓部分大學(xué)生喪失了個人信用，甚至背負(fù)法律責(zé)任。對于大學(xué)生持卡者本人來講，在信用卡被盜用后，在掛失止付之前的損失都只能由自己承擔(dān)，這一風(fēng)險顯然是十分不利的。

（2）助學(xué)貸款風(fēng)險。國家助學(xué)貸款是國家運(yùn)用金融手段指定商業(yè)銀行對高校中由于經(jīng)濟(jì)困難無法負(fù)擔(dān)學(xué)費(fèi)、生活費(fèi)的本?？茖W(xué)生、第二學(xué)位學(xué)生，以及研究生發(fā)放的無需抵押、且在校期間政府將給予補(bǔ)貼的個人信用貸款。這一制度使用能夠保障貧困大學(xué)生受教育的權(quán)利，促進(jìn)社會的公平，還能夠縮小社會的貧富差距，有利于建設(shè)和諧社會。對于銀行而言也拓展了新的業(yè)務(wù)，在承擔(dān)一定社會責(zé)任的前提下挖掘了潛在的客戶。然而2000年后首批接受國家助學(xué)貸款的學(xué)生應(yīng)在約定的期限進(jìn)行貸款償還的時候，大部分的貸款卻未還造成違約高峰期，這就是大學(xué)生銀行信用風(fēng)險中的助學(xué)貸款風(fēng)險，由于逾期償還貸款甚至是根本不償還貸款，這使得商業(yè)銀行的貸款風(fēng)險增大，很多面臨高違約率的商業(yè)銀行停止了對助學(xué)貸款的審批發(fā)放。這直接導(dǎo)致了很多學(xué)生因?yàn)榻?jīng)濟(jì)條件的限制而不能夠進(jìn)入大學(xué)求學(xué)。為解決這一問題，教育部和國務(wù)院在2006年又出臺了一些新的政策和舉措以持續(xù)推動助學(xué)貸款的發(fā)放。但部分地方的政策實(shí)施仍然不理想。面對可能出現(xiàn)的不確定性風(fēng)險很多銀行不愿意參與國家助學(xué)貸款的招標(biāo)。助學(xué)貸款的違約既對大學(xué)生的銀行信用造成了不良的影響，又對國家政策的實(shí)施形成了阻礙。

2．主觀違約風(fēng)險和客觀違約風(fēng)險

按照思想意識劃分，大學(xué)生銀行信用風(fēng)險可以分為主觀違約風(fēng)險和客觀違約風(fēng)險。主觀違約風(fēng)險是指大學(xué)生故意違約不償還貸款的情況。例如辦理信用卡時隱瞞自己的真實(shí)信息，或者是大學(xué)畢業(yè)之后不向銀行告知自己的畢業(yè)去向等。客觀違約風(fēng)險則是指大學(xué)生并非故意的不償還欠銀行的款項(xiàng)，而是由于忘記償還或者是他人冒用自己名義辦理銀行業(yè)務(wù)后違約的情況。很多不法分子借助信用卡申辦過程中的漏洞，以及在管理中的缺陷在黑市中收購大學(xué)生的有效身份證件然后在銀行辦理假的信用卡惡意透支或者是套現(xiàn)，利用這樣的方式來規(guī)避轉(zhuǎn)移法律責(zé)任。

三、銀行信用風(fēng)險帶來的危害

1．對大學(xué)生造成的危害

銀行信用風(fēng)險對大學(xué)生造成的最直接危害就是大學(xué)生的個人信用被降低。目前各家銀行已經(jīng)具備統(tǒng)一的征信系統(tǒng)，就是中國人民銀行提供的服務(wù)平臺，借助這個平臺各商業(yè)銀行能夠獲得借款人的信用報告，了解借款申請人在其他銀行的借款信用狀況，同時也需要對其他銀行提供本行借款人的信用信息，借以完善整個系統(tǒng)。由于我國國內(nèi)并無關(guān)于征信方面的專業(yè)法律，所以要了解個人及法人的信息，不得不利用銀行的征信系統(tǒng)。因此，大學(xué)生銀行信用風(fēng)險的受損會直接導(dǎo)致在社會生活的方方面面都受到制約。大學(xué)生的年齡階層決定了這一群體在剛步入社會后并不會有很多積蓄，在選擇創(chuàng)業(yè)或者是為了改善生活條件開始買車、買房的時候都很可能面臨資金不足的問題。向銀行申請貸款就成了解決這些問題的唯一辦法。然而因?yàn)樽陨碓蛟?jīng)存在違約情況又或者因?yàn)樗吮I用信息而導(dǎo)致自己的信用被降低就會直接致使大學(xué)生無法向銀行申請貸款。

2．對銀行造成的危害

銀行推出適合大學(xué)生的信用卡的初衷是希望大學(xué)生成為潛在客戶，以此在整體業(yè)務(wù)上占據(jù)領(lǐng)先優(yōu)勢。但大學(xué)生的第一經(jīng)濟(jì)來源是憑借父母按期發(fā)放的生活費(fèi)，本人其實(shí)并不具備穩(wěn)定收入，其消費(fèi)觀點(diǎn)的不成熟甚至于很多使用信用卡的學(xué)生都具有超前的消費(fèi)觀直接導(dǎo)致收入和消費(fèi)的不匹配，過度消費(fèi)后無法償還欠款給銀行造成了壞賬損失。再者，銀行在學(xué)生信用卡部分的成本不斷攀升，但學(xué)生持卡人消費(fèi)期限短、消費(fèi)金額低，根本無法為銀行帶來長期穩(wěn)定的收益。很多大學(xué)生盲目跟風(fēng)辦理的信用卡基本上不使用而成為“睡眠卡”也造成銀行在制造成本、管理成本增加的同時卻得不到收益。國家助學(xué)貸款是無抵押、無質(zhì)押、無擔(dān)保的以學(xué)生將來的收入為第一還款源的純信用貸款，這種貸款與一般的商業(yè)貸款相比本身就具有高風(fēng)險性。大學(xué)生未來就業(yè)和收入的不穩(wěn)定性，難免會出現(xiàn)按期還款問題。同時，學(xué)生畢業(yè)后的流動性較大，銀行的催收機(jī)制，以及防范管理的手段又不夠有效，貸款資金不能如期回收也會影響銀行助學(xué)貸款政策的實(shí)施。

四、如何防范信用風(fēng)險

1．強(qiáng)化學(xué)生信用維護(hù)意識

對于社會而言學(xué)生是一個弱勢群體，因此學(xué)生的自我維權(quán)顯得十分重要。盡管現(xiàn)代大學(xué)生的權(quán)利意識越來越明顯，但在具體認(rèn)知這些權(quán)利乃至其內(nèi)涵上仍然很不足，對法律知識的學(xué)習(xí)不多和認(rèn)識偏差也會導(dǎo)致很多不正確的維權(quán)行為。大學(xué)生應(yīng)主動了解學(xué)習(xí)相關(guān)法律法規(guī)知識，比如《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》、《商業(yè)銀行法》、《銀行業(yè)監(jiān)督管理法》中都有對于客戶權(quán)益的保護(hù)規(guī)定，切勿輕易泄露自己的私人信息也十分重要。如：在外使用信用卡購物時要注意保護(hù)本人的信用卡密碼，輸入密碼時確保處在安全的環(huán)境；銀行卡和身份證切記不能存放在一起；網(wǎng)上購物時也要選擇具有認(rèn)證資質(zhì)的網(wǎng)站購物，提高自己的警惕性等。

2．學(xué)校加大宣傳力度

學(xué)校應(yīng)該加強(qiáng)對在校大學(xué)生的誠信道德教育、正確消費(fèi)觀的樹立以及法律意識的培養(yǎng)。重視對學(xué)生的誠信教育可以高效減少違約現(xiàn)象的產(chǎn)生，而且學(xué)生積極主動、按時還款不僅提高了自身信用，對于整個金融市場的秩序也能夠起到維護(hù)其平穩(wěn)發(fā)展的作用。此外，導(dǎo)致大學(xué)生過度消費(fèi)的主要原因是大學(xué)生消費(fèi)觀念的不成熟，以及理財知識的欠缺。學(xué)?？梢蚤_展相關(guān)的課程或者是講座，對科學(xué)、正確的消費(fèi)觀念進(jìn)行大力宣傳，必要的理財知識普及也能夠幫助學(xué)生了解更多的咨詢，在冗雜的信息里能夠辨別真實(shí)有用的信息。大學(xué)生的法律意識如果在校園內(nèi)即能夠培養(yǎng)和養(yǎng)成，那么融入法制社會也會更加簡單，也可以在自己權(quán)利受到損害的同時找到更為正當(dāng)?shù)摹⒏臃€(wěn)妥的解決方案。在尋求解決方法的同時最大程度的保障自身權(quán)益。

3．建立催收機(jī)制

銀行在管理方面的疏漏也是造成違約率居高不下的原因之一。對于違約未按時還款的貸款人最為普遍的催收辦法是采用短信、電話進(jìn)行提示，或者是安排工作人員上門催款。銀行應(yīng)該建立系統(tǒng)的催收機(jī)制，從貸款的發(fā)放到收款的完成全程安排工作人員對各流程進(jìn)行監(jiān)督，保證業(yè)務(wù)的跟進(jìn)，這樣的措施能夠保障大學(xué)生的畢業(yè)去向?yàn)殂y行所了解，避免因流動性過大造成的違約現(xiàn)象。同時部門內(nèi)應(yīng)該建立大學(xué)生客戶的專門檔案，主要記載其欠款數(shù)目以及逾期時間的長短。依據(jù)檔案分辨催收的難易程度，對于催收較為容易的可以選擇銀行內(nèi)部工作人員采用普遍催款方式進(jìn)行催繳，為有效催款的工作人員給予獎勵并制定相應(yīng)的獎勵機(jī)制，獎勵機(jī)制有利于加強(qiáng)催收的力度，減少銀行的壞賬存在比例。對于難以催收的長期欠款可以選擇與專業(yè)的催款公司合作，提高催款的效率。

4．加強(qiáng)自身信用意識

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關(guān)鍵詞：現(xiàn)狀；高職院校；餐飲人才；培養(yǎng)

中圖分類號：F241 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）04-0138-02

對于海南餐飲業(yè)來說，缺乏的不是酒店硬件環(huán)境設(shè)施，而是人才的匱乏和服務(wù)質(zhì)量水平的低下。在海南省餐飲業(yè)發(fā)展的過程中涌現(xiàn)出了許多大師名廚，他們?yōu)楹Ｄ喜惋嫎I(yè)的發(fā)展作出了積極的貢獻(xiàn)。但是隨著國際旅游島的深入建設(shè)，對餐飲人才的需求越來越大，現(xiàn)有的餐飲人才已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了行業(yè)的需要。用工荒、餐飲人才不足、優(yōu)秀人才的流失等一系列問題已經(jīng)擺在面前，因此對于如何培養(yǎng)餐飲人才，需要所有的同行來共同探討。

一、海南餐飲業(yè)從業(yè)人員的現(xiàn)狀分析

（一）從業(yè)人員情況

1.基層人員。由于餐飲業(yè)的工資低、工作時間長、年節(jié)不能休假等一系列問題，都讓許多年青人不愿選擇或離開這一行業(yè)，導(dǎo)致“用工荒”的出現(xiàn)。目前海南餐飲基層從業(yè)人員的平均工資為1 000元~1500元/月，在物價飛速上漲的時期，基層人員的生活水平不能得到保障，因此紛紛離開了餐飲業(yè)?，F(xiàn)在海南的酒店數(shù)量越來越多，對從業(yè)人員的需求量也在不斷增加，從業(yè)人員的數(shù)量增長跟不上市場需求，于是每年到了旺季幾乎每個酒店都會面臨招不到人的尷尬局面。由于餐飲從業(yè)人員的緊缺，許多企業(yè)在招人時都降低了標(biāo)準(zhǔn)，從而導(dǎo)致了餐飲從業(yè)人員質(zhì)量的參差不齊，而許多企業(yè)又缺乏系統(tǒng)的理論和技能培訓(xùn)，從業(yè)人員的專業(yè)水平難以得到提高，員工覺得從事餐飲業(yè)沒有前途，就會離開企業(yè)或者混日子。

2.中層人員。相對于基層和高層人員的缺乏，中層人員的數(shù)量還是比較穩(wěn)定的。中層人員在這里泛指可以在勝任某一崗位管理工作，具有相應(yīng)的實(shí)踐操作經(jīng)驗(yàn)，但不能獨(dú)立思考創(chuàng)新的人才。由于中層人員基本上都有豐富的實(shí)踐操作經(jīng)驗(yàn)，工資待遇較高，行業(yè)門路也較多，所以他們一般情況之下很少離開餐飲業(yè)。但中層人員會面臨一個尷尬的問題：擁有良好的操作技術(shù)卻不能獨(dú)當(dāng)一面，只能純粹的靠手藝生存，因此有一部分人員會選擇自己開小店謀生。

3.高層人員。不同于基層人員的缺乏，高層人員的數(shù)量更少、備用力量更少。高層人員擁有豐富的社會閱歷和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，具備相關(guān)專業(yè)的理論知識，敏銳的市場嗅覺，是企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)的核心群體。他們一般不會離開餐飲業(yè)，但近幾年海南餐飲業(yè)發(fā)展神速，原有的高層人員已經(jīng)滿足不了市場需求，而一般的中基層人員又沒有及時的成長起來，因此造成海南餐飲業(yè)人才鏈出現(xiàn)斷層。

（二）海南國際旅游島餐飲人才的發(fā)展趨勢

在《海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要（2010—2020）》第十一章第二節(jié)餐飲業(yè)中提到：深度開發(fā)、挖掘海南特色飲食文化，推進(jìn)餐飲業(yè)連鎖經(jīng)營，大力培育海南餐飲品牌。保護(hù)、弘揚(yáng)海南傳統(tǒng)特色餐飲美食。引進(jìn)國內(nèi)外著名餐飲企業(yè)和餐飲品牌。在旅游城市和大型度假區(qū)建設(shè)美食街、酒吧茶藝風(fēng)情街、不夜城等餐飲服務(wù)集聚區(qū)，鼓勵發(fā)展特色主題餐廳、主題酒吧、咖啡廳和茶藝館。

國際旅游島的建設(shè)使海南餐飲業(yè)的發(fā)展越來越快，許多國內(nèi)外知名品牌餐飲店、高檔次度假酒店、 休閑會館、主題餐廳、農(nóng)家樂等多種餐飲企業(yè)將會越來越多，對人才的需求量也不斷增加。旅游度假和來瓊買房、工作的人正在日益增多，不同的消費(fèi)群體使得餐飲業(yè)需要各種類型的餐飲人才。

1.高級人才將成為海南餐飲市場的香饃饃。海南因其獨(dú)特的地理位置和氣候條件，吸引了很多國內(nèi)外高端游客前來旅游度假，海南會展業(yè)的發(fā)展也會拉動高端市場的需求。海南短時間不能解決高級餐飲人才缺乏問題，而高星級酒店和高檔酒樓、會所的數(shù)量又不斷增多。海南島享有“長壽島”的美譽(yù)，未來海南餐飲市場一定會融合合理營養(yǎng)、藥膳養(yǎng)生等健康元素；海南餐飲市場日漸規(guī)范化等原因使得高級人才成為市場的搶手貨。

2.市場對海南本土餐飲人才的需求量增大。挖掘海南特色飲食文化，弘揚(yáng)海南傳統(tǒng)特色餐飲美食，培育海南餐飲品牌等等都離不開海南本土人才的努力。一方面，由于餐飲業(yè)人員流動性較大，海南餐飲企業(yè)的待遇又比不上發(fā)達(dá)省份，許多省外人才都不愿意來海南發(fā)展或是作為過渡性跳板。另一方面，省外人才對海南餐飲市場、文化特點(diǎn)及原料的了解不深。以上原因使海南餐飲人才將在未來的餐飲市場中占有重要的地位。

二、高等職業(yè)院校餐飲人才培養(yǎng)中的優(yōu)劣對比分析

作為以培養(yǎng)高級人才為目的的學(xué)校，高等職業(yè)院校在海南國際旅游島餐飲業(yè)的發(fā)展中占有不可忽視的作用。高等職業(yè)院校（簡稱：院校）在培養(yǎng)人才的過程中注重學(xué)生整體素質(zhì)和能力的提高，而不是單一的進(jìn)行技能培訓(xùn)，學(xué)生具備較高的文化素養(yǎng)和一定的實(shí)踐操作基本功，因此院校學(xué)生在餐飲企業(yè)經(jīng)常會受到企業(yè)重視。在人才培養(yǎng)的過程中，院校學(xué)生同樣存在著一些劣勢，如經(jīng)驗(yàn)不足、沒有耐心等都阻礙了院校學(xué)生成長的腳步。優(yōu)勢和劣勢是并存的，只有處理好雙方矛盾的根源，院校生才能成為真正的人才。有些海南餐飲業(yè)界人士認(rèn)為院校生接受過系統(tǒng)的專業(yè)教育，有一定的基本功，文化素養(yǎng)高，管理起來比較容易，而且接受新事物快，發(fā)展空間大。但實(shí)操經(jīng)驗(yàn)不足，心態(tài)不穩(wěn)，喜歡跳槽。因此企業(yè)更傾向于向社會上招募有經(jīng)驗(yàn)的熟練工。

相對于其他人才，院校生擁有更全面的專業(yè)知識，并且還有一定的外語能力，自我約束能力更強(qiáng)，因此許多餐飲企業(yè)都會將優(yōu)秀的院校生作為重點(diǎn)培養(yǎng)對象。但是很多剛畢業(yè)院校生都沒有太大的耐心，不愿從基層踏踏實(shí)實(shí)做起，有一項(xiàng)調(diào)查表明：100個職業(yè)院校的烹飪專業(yè)畢業(yè)生，五年之后只有不到20個人仍在從事餐飲行業(yè)或相關(guān)的工作。另外，對于畢業(yè)多年有豐富經(jīng)驗(yàn)的院校生，企業(yè)由于薪金福利、發(fā)展空間等多方面的原因很難長時間留住他們，大多數(shù)有實(shí)力的院校生都會選擇跳槽，以求更大的發(fā)展空間。

作為未來海南餐飲業(yè)的中堅力量，院校生在學(xué)院的前期培養(yǎng)是必不可少的，但企業(yè)的后期培養(yǎng)同樣非常重要，只有學(xué)院和企業(yè)、行業(yè)共同努力，院校生才能成為真正的優(yōu)秀餐飲人才，才能為海南國際旅游島餐飲業(yè)的發(fā)展作出真正的貢獻(xiàn)。

三、海南餐飲人才培養(yǎng)的對策

海南餐飲人才的培養(yǎng)需要學(xué)校和企業(yè)共同努力，堅持以市場需求為培養(yǎng)目的，建立不同崗位人才的培養(yǎng)制度，留住優(yōu)秀人才，使海南餐飲業(yè)適應(yīng)國際旅游島的發(fā)展。

1.高等職業(yè)院校餐飲人才的培養(yǎng)。目前海南省設(shè)有烹飪專業(yè)的高職院校非常少，三亞理工職業(yè)學(xué)院于2010年開始設(shè)立烹飪專業(yè)，是海南省第一個設(shè)有烹飪專業(yè)的高等職業(yè)院校。高職院校應(yīng)以培養(yǎng)高級餐飲人才為目的，全面培養(yǎng)學(xué)生的專業(yè)素質(zhì)能力。除了實(shí)踐技能的培養(yǎng)，還要注重理論知識的培養(yǎng)，開設(shè)烹飪飲食文化、食品營養(yǎng)衛(wèi)生學(xué)、管理學(xué)等專業(yè)課程，以理論指導(dǎo)實(shí)踐。為了適應(yīng)海南國際旅游島的發(fā)展形勢，還應(yīng)對學(xué)生進(jìn)行外語能力和計算機(jī)應(yīng)用技術(shù)的培養(yǎng)，并在畢業(yè)時考取英語和計算機(jī)等級證書。高等職業(yè)院校培養(yǎng)的人才應(yīng)該是“全而精一”，在經(jīng)過第一年統(tǒng)一的公共基礎(chǔ)課程和專業(yè)基礎(chǔ)課程的綜合學(xué)習(xí)后，第二年學(xué)生可根據(jù)自己興趣愛好，選擇具體的專業(yè)方向，如：中式熱菜、涼菜、面點(diǎn)專業(yè)方向；西式熱菜、西點(diǎn)方向；食品安全營養(yǎng)與衛(wèi)生方向；烹飪飲食文化方向等相關(guān)的餐飲專業(yè)方向內(nèi)容，學(xué)校再以學(xué)生第一年的成績?yōu)橐罁?jù)，為專業(yè)方向選擇合適的人選。在學(xué)校期間，鼓勵學(xué)生多到行業(yè)里鍛煉，鞏固專業(yè)知識。第三年為實(shí)習(xí)階段，建議學(xué)校建立兩種或兩種以上不同類型的實(shí)習(xí)基地。第一階段，學(xué)生可先到高檔次的酒店和酒樓實(shí)習(xí)，增加專業(yè)知識的認(rèn)知度；第二階段，安排學(xué)生到大眾餐飲場所實(shí)習(xí)，提高學(xué)生的實(shí)踐能力。畢業(yè)時，組織學(xué)生考取與專業(yè)相關(guān)的職業(yè)資格證。

除了培養(yǎng)學(xué)生以外，高職院校還應(yīng)與企業(yè)合作，開設(shè)外語培訓(xùn)班、理論知識提高班、高級餐飲人員研討班等，促進(jìn)海南餐飲業(yè)快速發(fā)展。

篇7

一、預(yù)售合同的法律性質(zhì)

（一）預(yù)售合同是否屬于買賣合同

房屋預(yù)售合同簽訂之日，房屋尚未開工或正在施工，但雙方意圖都在于竣工后的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。因此預(yù)售合同的標(biāo)的物呈有一個“成長”過程，但雙方行為的本質(zhì)仍是買賣行為，預(yù)購人支付價款是為了取得房屋所有權(quán)，開發(fā)商接受價款也自然負(fù)有交付房屋的義務(wù)。預(yù)售合同有關(guān)付款、標(biāo)的物交付、權(quán)利擔(dān)保、瑕疵擔(dān)保和違約責(zé)任等條款內(nèi)容多與一般買賣合同相同。我國正在起草的《合同法草案》中將房屋預(yù)售稱為待建房屋的買賣，將其列在買賣合同一章中規(guī)定?！?〕因此，在實(shí)踐中遇到預(yù)售合同糾紛缺乏專門法律規(guī)定時，應(yīng)按買賣合同一般規(guī)定來處理。

預(yù)售合同的買賣性質(zhì)還是較明顯的，但在70年代的臺灣地區(qū)，房屋預(yù)售制度發(fā)展歷史中，曾出現(xiàn)大量預(yù)售合同的變形——委建合同，對它是否屬于買賣合同曾頗有爭議。

所謂委建合同是指當(dāng)事人約定，一方委托另一方建筑房屋，并負(fù)擔(dān)費(fèi)用的合同?！?〕關(guān)于委建合同的性質(zhì)有“買賣契約說、制作物供給契約說，承攬契約說，承攬與買賣混合契約說、承攬、委托與買賣之混合契約說?！薄?〕劉得寬在《委建契約與房屋所有權(quán)之歸屬》一文中認(rèn)為：“委建契約實(shí)質(zhì)上是一種代購地基及材料委任與承攬建屋之混合契約，如土地所有權(quán)已屬于承建人（開發(fā)商）所有，則委建契約為地基買賣與建屋承攬之混合契約?！薄?〕

對于這種委建合同性質(zhì)之爭，主要可集中到買賣與承攬兩種，不同性質(zhì)的認(rèn)定對于雙方的權(quán)利義務(wù)與賦稅有一定影響。如視為承攬合同，則房屋峻工之后所有權(quán)直接歸委建人（實(shí)為預(yù)購人）所有，這樣對保護(hù)委建人（多為經(jīng)濟(jì)上較弱的消費(fèi)者）是有利的，對開發(fā)商則較為不利。但因這種情況下不認(rèn)為雙方之間有買賣行為，所以委建人和開發(fā)商可以不納契稅，另外開發(fā)商也可降低建筑營業(yè)額與所得額，從而減輕捐稅負(fù)擔(dān)。于是，為了減輕稅賦，雙方假借委建之名，謂購屋客戶委托建筑商代為建造房屋之做法大為盛興。后來因建筑糾紛增多，臺灣行政機(jī)關(guān)規(guī)定，預(yù)售房屋無論是何種類型，均應(yīng)先有建筑執(zhí)照，凡起造人名義變更仍應(yīng)按買賣核課契稅，委建契約則減少甚多。同時因?yàn)樵谖ㄆ跫s下建筑物所有權(quán)第一次登記時，應(yīng)以有起造人身份的消費(fèi)者名義為之，于建筑商較為不利，因此更促使委建契約銳減?！?〕

從臺灣地區(qū)委建合同發(fā)展?fàn)顩r來看，委任、預(yù)售之目的都是開發(fā)商出售房屋，預(yù)購人購買房屋。所以在臺灣司法實(shí)務(wù)上為簡化法律關(guān)系，探求當(dāng)事人真意，傾向于把委建合同認(rèn)定為房屋預(yù)售。臺最高法院62年壹上字第1546號判例認(rèn)為：“上訴人與建房屋之某建筑公司所訂之委建房屋合約書，核其內(nèi)容是上訴人將價款交付某建筑公司，于房屋建成后由該公司將土地及房屋過戶與上訴人，名為委建，其實(shí)質(zhì)仍為房屋之買賣，上訴人自不能主張是原始建筑人而取得其所有權(quán)”。

對于這種委建合同，因我大陸地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)初興，而且不允許建筑許可證的變更，所以尚未出現(xiàn)此種變通做法。但也應(yīng)以此為鑒，對于今后類似問題應(yīng)依照預(yù)售合同處理，以求嚴(yán)格貫徹房屋預(yù)售制度，維護(hù)房地產(chǎn)開發(fā)與融資秩序。

（二）預(yù)售契約是預(yù)約還是本約

合同有本約與預(yù)約之分，兩者有不同的性質(zhì)及效力。預(yù)約是約定將來訂立一定合同（本約）的契約，本約則是因履行該預(yù)約而訂立的契約。預(yù)約的權(quán)利人僅可以請求對方履行訂立本約的義務(wù)，不得直接依預(yù)定之本約內(nèi)容請求履行。

目前所訂立的房屋預(yù)售合同，因買賣的房屋在合同成立之時，并不存在或尚未完工，所以帶有預(yù)售字樣。但雙方關(guān)于房屋面積，價金付款方式，交屋期限，違約責(zé)任等問題均明確約定，無須將來另行訂立買賣合同，即可直接依約履行并辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記，達(dá)到雙方交易目的。就此，上海市1988年10月12日的《土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)經(jīng)營管理實(shí)施細(xì)則》第19條規(guī)定：“房屋竣工驗(yàn)收合格后按《房屋預(yù)售合同》辦理房屋交付手續(xù)，房屋交付后，購房人應(yīng)憑《房屋預(yù)售合同》及房屋交付憑證辦理房產(chǎn)登記，過戶手續(xù)。”北京市1994年2月24日的《外銷商品房管理規(guī)定》第7條規(guī)定：“房屋交用之日起30日內(nèi)，買賣雙方須持預(yù)售契約及有關(guān)證件到市場處辦理房屋買賣過戶手續(xù)。并按規(guī)定申領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)屬證件?！本蜕鲜隼碚摲治龊蛯?shí)際立法來看，預(yù)售合同雖名為預(yù)售，但不是買賣預(yù)約，而是本約，是買賣合同，僅房屋交付期在未來而已。

預(yù)售合同屬于本約是明確的，應(yīng)嚴(yán)格依約履行。但簽約之時房屋只體現(xiàn)在圖紙上，預(yù)測面積與竣工后實(shí)測面積常有誤差。所以預(yù)售雙方在合同中都約定交房時就面積問題重新結(jié)算，在辦理登記過戶時應(yīng)附帶交屋證明。也有的地方房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)要求預(yù)售雙方換簽正式房屋買賣合同，對面積問題徹底落實(shí)，然后才給辦理過戶登記。這種“換約”做法與前面的預(yù)售合同附加誤差憑證做法哪種更有效率、穩(wěn)妥一些，姑且不論。退一步講，即使這種“換約”做法更合理一些，這也對預(yù)售合同的本約性質(zhì)并無大礙。因?yàn)閰^(qū)分預(yù)約、本約的實(shí)際意義在于二者約定內(nèi)容不同，違約救濟(jì)不同。而預(yù)售契約與換本后的買賣契約除面積修訂外，并無不同內(nèi)容；違反預(yù)售合同，守約一方是可以依預(yù)定內(nèi)容請求對方履行的。承認(rèn)了這一點(diǎn)，也就說明了預(yù)售合同應(yīng)是本約，這與“換約”做法并不矛盾。

（三）房屋預(yù)售是不是分期付款買賣

預(yù)售房屋價金的交付，無論其名目為工程款，公司無息貸款還是優(yōu)惠貸款，從定金、簽約金、開工款開始，扣除銀行貸款部分，其余款項(xiàng)多需根據(jù)施工進(jìn)度分期交付（當(dāng)然也有房屋銷售看好，客戶一次交付的），這種做法類似于分期付款買賣。

所謂分期付款買賣，顧名思義就是指約定買受人的應(yīng)付價金以分期方式支付的買賣形態(tài)。其特點(diǎn)在于標(biāo)的物交付給買方后，價金尚有二期以上仍待支付。分期付款買賣制度是方便買受人利益而設(shè)立，買賣的標(biāo)的物于合同生效之時仍屬出賣人所有，但標(biāo)的物必須交付給買受人使用收益。買受人雖然經(jīng)濟(jì)能力較差，無力一次支付標(biāo)的物的全部價金，但可通過分期付款提前享受生活上所需新商品，而不致負(fù)擔(dān)過重；同時對買方而言，則可擴(kuò)大銷售，促進(jìn)生產(chǎn)。

分期付款買賣與預(yù)售房屋交易，同屬分期繳付價款，而且付款完畢之前，標(biāo)的物所有權(quán)亦同屬于出賣人。但分期付款買賣的標(biāo)的物必須在合同生效時交付給買受人，這是二者區(qū)別之一。且分期付款的價金必須在標(biāo)的物交付給買受人后，尚有二期以上的價金尚未支付；預(yù)售房屋則無此限制，事實(shí)上一般預(yù)售房屋的買賣在交屋前，開發(fā)商均要求預(yù)購人以貸款繳付價金完畢或以現(xiàn)金付清剩余房款，更不是在標(biāo)的物交付后尚有二期以上的價金需支付，此為二者不同之二。故預(yù)售房屋絕不是分期付款買賣，在經(jīng)濟(jì)功能上，房屋預(yù)售是買方向賣方融資，分期付款買賣是賣方向買方融資。

另外從預(yù)購人轉(zhuǎn)賣期房的權(quán)利觀察，預(yù)售房屋尤其與分期付款的性質(zhì)不同，如將房屋預(yù)售的買賣類型解釋為分期付款買賣，對于預(yù)購人不免有嚴(yán)重?fù)p害。雖交易的標(biāo)的物尚不存在，但預(yù)購人在對標(biāo)的物無所有權(quán)的情形下，享有完全的債權(quán)，可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。相反的，分期付款的買賣雖交易的標(biāo)的物已經(jīng)存在，且買受人已可享受標(biāo)的物的管理、使用和收益等權(quán)利，卻因無所有權(quán)而不得予以轉(zhuǎn)賣。

二、預(yù)售合同登記的性質(zhì)及效力

《城市房地產(chǎn)管理法》和各地方法規(guī)都規(guī)定房屋預(yù)售合同必須到房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理登記，否則不受法律保護(hù)。例如《北京市外銷商品房管理規(guī)定》第7條規(guī)定：《外銷商品房預(yù)售契約》簽訂后30日內(nèi)，買賣雙方必須向北京市房地產(chǎn)管理局市場處辦理預(yù)售預(yù)購登記。該規(guī)定的附件一《外銷商品房預(yù)售契約》第9條規(guī)定：本契約由雙方簽字并在辦理預(yù)售預(yù)購登記后生效。

從上述情況可以看出，房屋預(yù)售合同要以辦理登記為生效要件。通過這種登記制度使房屋預(yù)售情況載明在固定的簿冊上，公之于眾。在簽訂合同之前預(yù)購人可以查閱登記簿了解到預(yù)購房屋的權(quán)屬狀況，避免其因不知情而做出錯誤決擇和受蒙騙，這樣，對于確保房屋交易安全的作用是十分顯明的。另外在合同登記的過程中市場管理機(jī)關(guān)還要對合同的真實(shí)、合法性進(jìn)行審查，保護(hù)雙方當(dāng)事人的權(quán)益（但對于何種合同不予登記，也就是辦理登記的條件，目前尚無明文規(guī)定）。上述兩點(diǎn)是預(yù)售合同登記的直接效果。但這種房屋預(yù)售登記與現(xiàn)房買賣去辦理的產(chǎn)權(quán)登記有何異同，登記后取得的權(quán)利是否相同，則難從現(xiàn)有立法規(guī)定中直接找出結(jié)論。

在此需先分析一下現(xiàn)房買賣登記的性質(zhì)及效力?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定，房屋買賣必須辦理登記，不經(jīng)登記者不發(fā)生產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)的效力。一般民法原理認(rèn)為：“房屋買賣登記是取得所有權(quán)的必要條件，登記是不動產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生、變化的依據(jù)和憑證。通過登記制度，人們還可以憑借它了解物權(quán)變動的事實(shí)，在很大程度上起著維護(hù)不動產(chǎn)交易安全的作用?！庇纱丝梢?，在房屋買賣中產(chǎn)權(quán)登記是房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)的形式要件，非經(jīng)登記者不發(fā)生產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)的效力。與之相比，在房屋預(yù)售中預(yù)購人能通過合同登記取得房屋所有權(quán)嗎？基于所有權(quán)的特性和對各方面利益的權(quán)衡，我們認(rèn)為，預(yù)購人依據(jù)合同登記取得的權(quán)利不是房屋所有權(quán)。因?yàn)椋?/p>

1.在房屋預(yù)售合同生效之時，房屋尚未存在，而所有權(quán)是一種既存的現(xiàn)實(shí)權(quán)利，標(biāo)的物尚不存在，則在權(quán)利觀念上難以說明如何成就一種排他性權(quán)利。另外如承認(rèn)預(yù)購人對“未來房屋”取得所有權(quán)，那么在房屋建成之時，預(yù)購人應(yīng)即時取得房屋所有權(quán)。但依據(jù)買賣合同特性，標(biāo)的物必須存在前一個主人的所有權(quán)，才會產(chǎn)生后一個主人的所有權(quán)。而預(yù)售房屋建成時，卻直接歸第二個主人擁有，那么第一個主人的所有權(quán)人于何時存在呢？這一點(diǎn)，如依前述假設(shè)，則不能解釋。

2.建筑期間房屋所有權(quán)的歸屬對于風(fēng)險承擔(dān)也有重要影響。在買賣合同中，風(fēng)險由所有權(quán)人承擔(dān)，如此時房屋歸預(yù)購人所有，則其要承擔(dān)標(biāo)的物意外滅失的風(fēng)險，這無疑是加重了廣大消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)。

3.在建房屋所有權(quán)如歸預(yù)購人所有會影響到建筑商的利益。因?yàn)榻ㄖ膛c開發(fā)商訂有建筑承包合同，如開發(fā)商不能支付酬金和費(fèi)用，建筑商可以依法對承建房屋行使留置權(quán)。但如在建房屋所有權(quán)歸預(yù)購人所有，建筑商則不能對房屋行使留置權(quán)，因留置權(quán)只能針對開發(fā)商的財產(chǎn)行使。這樣如發(fā)生開發(fā)商不付建筑費(fèi)用情況，建筑商利益必受損害。為排除這種風(fēng)險，建筑商會不愿與開發(fā)商簽訂合同，而要求直接與預(yù)購人簽訂合同，這又是極不現(xiàn)實(shí)的。一是預(yù)購人人數(shù)眾多，常易變動；二是預(yù)購人已將全部房屋價款（包括建筑成本）支付給了開發(fā)商，其是不會再對建筑商承擔(dān)義務(wù)的。

4.如在建期間房屋所有權(quán)歸預(yù)購人所有，對開發(fā)商也是不利的。因?yàn)榉课菟袡?quán)在合同登記之時轉(zhuǎn)歸預(yù)購人所有，在分期付款中，預(yù)購人如拒付房款，開發(fā)商不能對房屋主張所有權(quán)保護(hù)，只是享有債上請求權(quán)，這對其不利。另外在實(shí)踐中開發(fā)商在房屋建設(shè)中，為了發(fā)揮經(jīng)濟(jì)效益，往往將在建房屋中可供使用但未竣工驗(yàn)收的部分開辟為自己的臨時辦公用房和售樓服務(wù)點(diǎn)。如在建房屋歸預(yù)購人所有，開發(fā)商則無權(quán)使用。

經(jīng)上述分析，筆者認(rèn)為預(yù)售合同登記后預(yù)購人取得的權(quán)利不是所有權(quán)，而只能等待房屋建成，開發(fā)商交屋并且雙方辦理完產(chǎn)權(quán)過戶登記后才能取得所有權(quán)。預(yù)購、預(yù)售登記是合同生效的形式要件，依此產(chǎn)生的權(quán)利仍是一種債權(quán)，但這種債權(quán)應(yīng)不同于一般債權(quán)。理由是：

1.依據(jù)債權(quán)原理，債權(quán)是特定當(dāng)事人之間的關(guān)系，不需公示即可有效。而在房屋預(yù)售中這種經(jīng)過公示的債權(quán)，根據(jù)公示制度的作用應(yīng)該產(chǎn)生公信力，具有對抗第三人的效果，亦即此種經(jīng)過公示的債權(quán)應(yīng)優(yōu)于未經(jīng)過公示的債權(quán)，在它們沖突時，以公示債權(quán)為準(zhǔn)，這樣可防止一房二賣。賦予經(jīng)過登記的債權(quán)以優(yōu)先效力并不會損害善意第三人的利益，因?yàn)楹贤怯浌玖诵畔?，排除了第三人因善意不知情而受損害的可能性。

2.應(yīng)賦予這種經(jīng)過登記的債權(quán)以強(qiáng)制執(zhí)行力。要求開發(fā)商在房屋建成時必須交付房屋，不允許臨時毀約（尤其是在房價上漲之時，開發(fā)商常易拒絕交屋），屆時如不交屋并辦理產(chǎn)權(quán)登記，預(yù)購人應(yīng)有權(quán)直接依據(jù)預(yù)售合同請求辦理過戶登記，取得房屋所有權(quán)，增強(qiáng)預(yù)購人債權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行力是與房屋預(yù)售制度的利益基礎(chǔ)相符的。因?yàn)槿缙谌〉梅课菔穷A(yù)購人（多次炒賣期房中是指最后的預(yù)購人）的根本目的所在，通過如期取得房屋把自己的預(yù)期利益安排在一個合理的限度內(nèi)。如果因開發(fā)商拒不交屋使預(yù)購人到頭來僅得到一些普通債權(quán)和訴訟糾紛，那么會極大損害其預(yù)購房屋的積極性。通過利益平衡，預(yù)購人會更多地考慮購買現(xiàn)房。倘如此，房屋預(yù)售制度的融資目的必將受挫，這會阻礙房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，最終開發(fā)商的利益也會受損。

三、對預(yù)購人權(quán)利保護(hù)的問題

在房屋預(yù)售中，交易標(biāo)的有許多不確定因素，使預(yù)購人所面臨的風(fēng)險要比一般現(xiàn)房買賣大得多。例如，有時開發(fā)商預(yù)收了購房者房款后，由于各種原因，致使所建項(xiàng)目不能繼續(xù)進(jìn)行，甚至停工，給購房人造成巨大損失。有時因?yàn)榉N種原因，個別開發(fā)商未能按期竣工或如期交付房屋使購房人無法按時進(jìn)住或出租。有時購房人在交付了首期房價款后，個別開發(fā)商會以種種借口提出后期的房價款要漲價，甚至要求首期已經(jīng)付過的房價款要重新加價等，使購房人無所適從?！?〕在預(yù)售合同中購房人只是買了一張圖紙，一個許諾。因?yàn)闆]有實(shí)際房產(chǎn)存在，購房者只能憑開發(fā)商的介紹和文字材料來想象房產(chǎn)的質(zhì)量。等房屋竣工后，經(jīng)常會出現(xiàn)實(shí)際房屋質(zhì)量與介紹和文字材料相去甚遠(yuǎn)的情況。這時購房者早已付清最后一筆房價款，已經(jīng)變得非常被動和無能為力了。

除上述房屋本身情況不確定外，在預(yù)售合同的簽約機(jī)會上雙方力量也難均衡。由于預(yù)售協(xié)議除法定標(biāo)準(zhǔn)合同之外，其余補(bǔ)充協(xié)議和合同附件都由開發(fā)商事先擬訂好，并在售屋現(xiàn)場簽訂，加之買方法律知識和建筑知識的欠缺，所以，實(shí)際上買方很少有能力對簽約進(jìn)行討價還價。一些對已不利的約定條款也不得不接受，如交屋時間確定，不可抗力條款的解釋，共有面積的確定分?jǐn)偅苍O(shè)施的開發(fā)利用及物業(yè)管理等方面問題常有開發(fā)商在合同上大做手腳。

就上述分析可見，在房屋預(yù)售中預(yù)購人的實(shí)力遠(yuǎn)弱于開發(fā)商，其煩憂也重于一般現(xiàn)房購買人。另外，因現(xiàn)代都市空間緊張，一棟建筑物常分成眾多單元給預(yù)購者，消費(fèi)者也是積多年之蓄購屋安居，一旦開發(fā)商情況不妙，涉及對象眾多，會引起廣泛的社會問題。基于對弱小消費(fèi)者特別保護(hù)和維護(hù)社會秩序穩(wěn)定的目的考慮，各國房屋預(yù)售法律制度都十分注意加強(qiáng)保護(hù)預(yù)購人的利益，預(yù)防糾紛的發(fā)生。我國在吸收境外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)之上，在預(yù)售制度發(fā)展之初便十分注意這一問題，采取了一些較為完善的措施。根據(jù)現(xiàn)行實(shí)踐情況和理論設(shè)想，筆者認(rèn)為還應(yīng)注意加強(qiáng)和采取如下方面的措施。

（一）行政管理方面

這些措施主要是指國家行政機(jī)關(guān)通過加強(qiáng)對建筑行業(yè)、銀行業(yè)的管理和約束開發(fā)商的行為來保護(hù)預(yù)購人的利益。

1.嚴(yán)格把握房地產(chǎn)開發(fā)公司的成立條件，保證開發(fā)商資力雄厚、信譽(yù)良好。以確保房地產(chǎn)開發(fā)秩序的穩(wěn)定，避免一些濫竽充數(shù)，資信不良者隨意進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，給利用開發(fā)搞詐騙之行滋生基礎(chǔ)。

2.嚴(yán)格貫徹執(zhí)行國家和地方政府關(guān)于房屋預(yù)售條件的規(guī)定，其目的與上者相同。對非法預(yù)售的開發(fā)商要嚴(yán)厲查處，因其性質(zhì)已類似非法發(fā)行股票、債券之類的集資行為。

3.嚴(yán)格執(zhí)行統(tǒng)一的預(yù)售合同登記措施，對不合乎法律，顯失公平的合同不予辦理登記，對開發(fā)商一房二賣的合同不予辦理登記。

4.嚴(yán)格貫徹執(zhí)行法定標(biāo)準(zhǔn)預(yù)售合同，對于不使用法定標(biāo)準(zhǔn)合同者或補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)合同沖突者認(rèn)定為無效，以避免開發(fā)商利用經(jīng)濟(jì)上或事實(shí)上的優(yōu)越地位，強(qiáng)迫預(yù)購人接受不利的合同條款。

5.加強(qiáng)房屋查驗(yàn)和質(zhì)量監(jiān)督管理。建筑主管機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)工程施工管理，對于建筑工程必須查驗(yàn)部分，應(yīng)切實(shí)查驗(yàn)是否合格。房屋完工驗(yàn)收時，應(yīng)嚴(yán)格依照《建筑質(zhì)量管理?xiàng)l例》，對于房屋之主要構(gòu)造，室內(nèi)間隔及建筑物設(shè)備等與設(shè)計圖紙是否相符，面積計算是否準(zhǔn)確等應(yīng)特別檢查，以求能徹底防止偷工減料，不按時施工，公用面積重復(fù)計算等流弊。

6.應(yīng)加強(qiáng)對預(yù)售資金的管理?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第44條3款規(guī)定：商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。但對于如何保證監(jiān)督預(yù)售款項(xiàng)使用的問題目前尚無明確法律規(guī)定。在公司股票、債券的發(fā)行中都規(guī)定籌集資金不按規(guī)定用途使用的，要承擔(dān)法律責(zé)任，在房屋預(yù)售中也應(yīng)借鑒此種做法。可考慮責(zé)令由銀行或信托機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)對預(yù)售款項(xiàng)進(jìn)行監(jiān)管，確保工程款項(xiàng)充分供給，對于監(jiān)管機(jī)構(gòu)由開發(fā)商給付報酬。如有挪用資金者應(yīng)嚴(yán)厲處罰，并可考慮由監(jiān)管機(jī)構(gòu)承擔(dān)適當(dāng)保證之責(zé)，以增強(qiáng)預(yù)購人資金的安全使用。

7.加強(qiáng)對房屋預(yù)售廣告、宣傳的管理，如《北京市外銷商品房管理規(guī)定》規(guī)定廣告宣傳中必須標(biāo)明預(yù)售許可證號，表明預(yù)售的合法性。另外對售樓廣告、宣傳的真實(shí)性，廣告管理機(jī)關(guān)應(yīng)進(jìn)行認(rèn)真核查，以防欺詐之嫌。

（二）合同法保護(hù)措施

房屋預(yù)售屬于一種買賣關(guān)系，合同是雙方當(dāng)事人的唯一聯(lián)系途徑。所以預(yù)購人利益的保護(hù)，除謀求行政機(jī)關(guān)從整個社會公益角度進(jìn)行監(jiān)管工作之外，對個人利益最好的保護(hù)措施還是依據(jù)合同。對此要注意以下幾個問題：

1.尋求簽約機(jī)會平等

（1）要尋找合適的交易對象。購房者在選購房產(chǎn)時，應(yīng)同時對欲購房產(chǎn)的開發(fā)商有所了解，對他們的有關(guān)情況進(jìn)行調(diào)查?，F(xiàn)在房地產(chǎn)市場逐漸擴(kuò)大，選擇的余地也在增大，不要圖一時小利，被一些表面現(xiàn)象所蒙騙。

（2）合同條款的爭取?，F(xiàn)在預(yù)售房屋除簽訂標(biāo)準(zhǔn)合同外，還需另簽補(bǔ)充協(xié)議。這些補(bǔ)充協(xié)議在實(shí)踐中都由開發(fā)商單方擬定，其中有的有很多不合理?xiàng)l件和誘騙條款。對于此購房人應(yīng)親自或委托自己的律師進(jìn)行識別、據(jù)理力爭，以求簽訂公平合理的補(bǔ)充協(xié)議，避免自己在合同中居于不利地位。如對合同中關(guān)于面積計算問題上要注意公共設(shè)施面積分?jǐn)?，避免開發(fā)商進(jìn)行一些不合理的分?jǐn)偤椭貜?fù)計算，加大客戶的名義面積使客戶多付款。完善的預(yù)售合同可以有效地規(guī)范開發(fā)商的行為，從而有力地促使開發(fā)商履行義務(wù)，同時也有效地保障了購房者的合法利益。

2.在簽約之后對合同的執(zhí)行上，預(yù)購人要利用合同中的權(quán)利擔(dān)保和瑕疵擔(dān)保條款的規(guī)定，確保自己獲得一幢滿意的房屋。對于開發(fā)商的訛詐、違約行為要及時依合同追究違約責(zé)任，請求損害賠償或解除合同。

（三）物權(quán)法保護(hù)措施

完善的合同是保護(hù)預(yù)購人的重要手段，但合同債權(quán)保護(hù)有時面對開發(fā)商的惡境是間接、滯后的。相對來說物權(quán)是一種排他性、支配權(quán)，對預(yù)購人利益的保護(hù)更穩(wěn)妥一些。為此，可考慮在立法上采取以下幾方面物權(quán)保護(hù)手段。

1.應(yīng)賦予登記經(jīng)過的預(yù)售合同的排他效力。登記是一種物權(quán)公示措施，因預(yù)售房屋尚不存在，只能對合同登記。依據(jù)此登記契約產(chǎn)生的權(quán)利在理論上不好說是一種物權(quán)，但在其實(shí)踐功能上賦予其物權(quán)效力并無不可?；诖?，可考慮將預(yù)購人對待建房屋擁有的權(quán)利視為一種準(zhǔn)物權(quán)，具有特別效力，關(guān)于效力的具體內(nèi)容本文第二部分已有詳論，此處不再贅述。