導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇不動(dòng)產(chǎn)證書管理制度，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

1國(guó)外和我國(guó)港臺(tái)地區(qū)估價(jià)立法概況

1.1沒有一部統(tǒng)一的估價(jià)法律

美國(guó)、英國(guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家以及我國(guó)香港、臺(tái)灣地區(qū)，目前還沒有一部統(tǒng)一的覆蓋各種估價(jià)專業(yè)的估價(jià)法律。

德國(guó)在聯(lián)邦層面上，于1991年頒布了一部名稱為《評(píng)估法》（Bewertungsgesetz，縮寫為BewG）的法律。這個(gè)法律的名稱很容易讓人誤解，以為是一部適用于所有估價(jià)專業(yè)和估價(jià)目的的法律，而事實(shí)上它是一部針對(duì)房地產(chǎn)課稅估價(jià)的法律。

1.2有專門的房地產(chǎn)估價(jià)法律

對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)，日本、德國(guó)、荷蘭、澳大利亞、南非、韓國(guó)和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)等，有專門的法律。例如，日本將房地產(chǎn)估價(jià)稱為不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)，于1963頒布了《不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)法》，此外還有《不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)法施行令》、《不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)施行規(guī)則》、《不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)基準(zhǔn)》。德國(guó)頒布了《房地產(chǎn)交易價(jià)值估價(jià)基本原則條例》（Wertermittlungsverordnung）。荷蘭頒布了《荷蘭房地產(chǎn)估價(jià)法》（DutchRealEstateValuationLaw）。澳大利亞1960年頒布了《土地估價(jià)法》（ValuationofLandAct1960）。南非2000年頒布了《房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)法》（PropertyValuersProfessionAct2000）。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)2000年頒布了《不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師法》，2001年頒布了與之相配套的《不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師法施行細(xì)則》及《不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)技術(shù)規(guī)則》。

除了上述專門的房地產(chǎn)估價(jià)法律，在國(guó)外綜合性的法律中也有一些對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)作了規(guī)定，例如，英國(guó)的《業(yè)主和承租人法》（LandlordandTenantAct）、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（TownandCountryPlanningAct），德國(guó)的《建設(shè)法典》（Baugesetzbuch，縮寫為BauGB）、《評(píng)估法》、《土地購(gòu)置稅法》、《土地稅法》、《繼承稅與捐贈(zèng)稅法》等。

1.3房地產(chǎn)估價(jià)法律的主要內(nèi)容

日本的《不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)法》共有6章，分別是總則、不動(dòng)產(chǎn)鑒定士及不動(dòng)產(chǎn)鑒定士補(bǔ)、不動(dòng)產(chǎn)鑒定業(yè)、監(jiān)督、雜則、罰則?！翱倓t”一章主要規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)的目的，以及不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)、不動(dòng)產(chǎn)鑒定業(yè)、不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)業(yè)者的定義?！安粍?dòng)產(chǎn)鑒定士及不動(dòng)產(chǎn)鑒定士補(bǔ)”一章分為考試和登記兩部分?？荚嚥糠忠?guī)定欲擔(dān)任不動(dòng)產(chǎn)鑒定士者，應(yīng)參加考試，考試共分3次。登記部分規(guī)定有不動(dòng)產(chǎn)鑒定士或不動(dòng)產(chǎn)鑒定士補(bǔ)的資格者，應(yīng)向國(guó)土廳登記才能正式取得資格?！安粍?dòng)產(chǎn)鑒定業(yè)”一章規(guī)定欲經(jīng)營(yíng)不動(dòng)產(chǎn)鑒定業(yè)者應(yīng)向國(guó)土廳或者都道府縣登記。登記的有效期間為3年，期滿后如欲繼續(xù)營(yíng)業(yè)則需要重新登記。不動(dòng)產(chǎn)鑒定業(yè)者如果其本身不是不動(dòng)產(chǎn)鑒定士，則必須在其事務(wù)所聘請(qǐng)1人以上專任不動(dòng)產(chǎn)鑒定士。不具備不動(dòng)產(chǎn)鑒定士或不動(dòng)產(chǎn)鑒定士補(bǔ)資格者，不得從事不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)行為?！氨O(jiān)督”一章規(guī)定了行政監(jiān)督的具體內(nèi)容?！半s則”一章主要規(guī)定為舉辦不動(dòng)產(chǎn)鑒定士考試，設(shè)置考試委員會(huì)?！傲P則”一章規(guī)定對(duì)不動(dòng)產(chǎn)鑒定士或不動(dòng)產(chǎn)鑒定業(yè)者的不當(dāng)行為，給予各種不同程度的拘役或罰款。

德國(guó)的《房地產(chǎn)交易價(jià)值估價(jià)基本原則條例》對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的有關(guān)概念、估價(jià)方法選用、估價(jià)所需參數(shù)的推導(dǎo)、具體的估價(jià)方法等作了明確規(guī)定。特別是德國(guó)的《建設(shè)法典》，它是關(guān)于建設(shè)方面最高層次的法律。依據(jù)該法典，德國(guó)在市和縣的范圍內(nèi)建立了估價(jià)委員會(huì)，由它授權(quán)搜集、土地價(jià)格數(shù)據(jù)并且承擔(dān)公共的土地估價(jià)?！督ㄔO(shè)法典》還規(guī)定，由估價(jià)委員會(huì)負(fù)責(zé)收集交易案例。

我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的《不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師法》分為總則、登記及開業(yè)、業(yè)務(wù)及責(zé)任、公會(huì)、獎(jiǎng)懲、附則6章，共46條。其主要內(nèi)容如下：

1.不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師資格只有經(jīng)考試及格才能取得。如該法第1條規(guī)定：“經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師考試及格，并依本法領(lǐng)有不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師證書者，得充任不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師?！?/p>

2.不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)還需具有二年以上的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，并應(yīng)設(shè)立事務(wù)所。如該法第5條規(guī)定：“領(lǐng)有不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師證書，并具有實(shí)際從事估價(jià)業(yè)務(wù)達(dá)二年以上之估價(jià)經(jīng)驗(yàn)者，得申請(qǐng)發(fā)給開業(yè)證書。不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師在未領(lǐng)得開業(yè)證書前，不得執(zhí)行業(yè)務(wù)?！钡?條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師開業(yè)，應(yīng)設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師事務(wù)所執(zhí)行業(yè)務(wù)，或由二個(gè)以上估價(jià)師組織聯(lián)合事務(wù)所，共同執(zhí)行業(yè)務(wù)。”

3.違反有關(guān)規(guī)定使委托人或者利害關(guān)系人受到損害的，應(yīng)當(dāng)賠償。如該法第16條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師受委托辦理各項(xiàng)業(yè)務(wù)，應(yīng)遵守誠(chéng)實(shí)信用之原則，不得有不正當(dāng)行為及違反或廢弛其業(yè)務(wù)上應(yīng)盡之義務(wù)。不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師違反前項(xiàng)規(guī)定，致委托人或利害關(guān)系人受有損害者，應(yīng)負(fù)損害賠償責(zé)任?！?/p>

4.不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師必須加入估價(jià)行業(yè)組織，實(shí)行當(dāng)然會(huì)員制。如該法第22條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師領(lǐng)得開業(yè)證書后，非加入該管直轄市或縣（市）不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師公會(huì)，不得執(zhí)行業(yè)務(wù)。不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師公會(huì)對(duì)具有資格之不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師之申請(qǐng)入會(huì)，不得拒絕?！?/p>

5.外國(guó)人取得不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師資格也必須經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師考試及格，其執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師業(yè)務(wù)應(yīng)經(jīng)中央主管機(jī)關(guān)許可，并遵守一切法令及不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師公會(huì)章程，所為的文件、圖說(shuō)應(yīng)是中文。

該法還規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師設(shè)立事務(wù)所以一處為限，不得設(shè)立分事務(wù)所；受委托辦理業(yè)務(wù)應(yīng)與委托人于事前訂立書面契約；不得允諾他人以其名義執(zhí)行業(yè)務(wù)；對(duì)于因業(yè)務(wù)知悉的秘密，除主管機(jī)關(guān)檢查其業(yè)務(wù)的需要或經(jīng)委托人的同意外，不得泄漏；對(duì)于委托估價(jià)案件的委托書及估價(jià)工作記錄數(shù)據(jù)應(yīng)至少保存15年；開業(yè)證書的有效期限為4年，期滿前應(yīng)完成專業(yè)訓(xùn)練36個(gè)小時(shí)以上或與專業(yè)訓(xùn)練相當(dāng)?shù)淖C明文件，向直轄？？或縣（？？）政府辦理?yè)Q證。

2國(guó)外和我國(guó)港臺(tái)地區(qū)估價(jià)行業(yè)管理體制

2.1估價(jià)專業(yè)劃分

目前，國(guó)外和我國(guó)香港、臺(tái)灣地區(qū)都沒有可以從事所有估價(jià)專業(yè)的估價(jià)師，估價(jià)專家普遍認(rèn)為這是難以做到的。許多國(guó)家和地區(qū)除房地產(chǎn)估價(jià)師外，甚至沒有其他專業(yè)的估價(jià)師，即使有，人數(shù)也很少。究其原因，一是需要專業(yè)估價(jià)服務(wù)的資產(chǎn)必須同時(shí)具有“獨(dú)一無(wú)二”和“價(jià)值量大”兩個(gè)特性，因此許多資產(chǎn)并不需要專業(yè)估價(jià)服務(wù)。二是房地產(chǎn)“量大面廣”，一個(gè)國(guó)家的財(cái)富中房地產(chǎn)占大部分，一般為50%-70%，其他資產(chǎn)的數(shù)量相對(duì)較少。三是其他資產(chǎn)通常是在交易的情況下才需要估價(jià)；而房地產(chǎn)，除了交易需要估價(jià)，抵押、課稅、征收征用、保險(xiǎn)等活動(dòng)也需要估價(jià)。

英國(guó)對(duì)估價(jià)專業(yè)的劃分主要是：房地產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備、礦物、藝術(shù)品和古董，其中房地產(chǎn)是最大的專業(yè)門類，其他都較小。在英國(guó)，估價(jià)一般是指房地產(chǎn)估價(jià)。社會(huì)普遍認(rèn)可的估價(jià)師是“皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)”（RoyalInstitutionofCharteredSurveyors，簡(jiǎn)稱RICS）的產(chǎn)業(yè)測(cè)量師（即房地產(chǎn)估價(jià)師）。

日本不存在可以評(píng)估所有專業(yè)的估價(jià)師，房地產(chǎn)、珠寶、文物都有不同的專業(yè)鑒定人員。

我國(guó)香港地區(qū)目前只有香港測(cè)量師學(xué)會(huì)授予的“產(chǎn)業(yè)測(cè)量師”（相當(dāng)于內(nèi)地的房地產(chǎn)估價(jià)師），沒有其他估價(jià)專業(yè)資格。香港上市公司的房地產(chǎn)市值估價(jià)，也是由產(chǎn)業(yè)測(cè)量師來(lái)完成的。2004年，按照中央政府與香港特別行政區(qū)政府簽署的“內(nèi)地與香港更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系安排（CEPA）”，內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港產(chǎn)業(yè)測(cè)量師實(shí)現(xiàn)了資格互認(rèn)，111名內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師取得了香港測(cè)量師資格，包括香港行政會(huì)議召集人梁振英先生在內(nèi)的97名香港產(chǎn)業(yè)測(cè)量師取得了內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師資格。

2.2估價(jià)人員資格

鑒于房地產(chǎn)估價(jià)的特殊性，國(guó)外和我國(guó)港臺(tái)地區(qū)對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)人員，均有資格認(rèn)證，實(shí)行牌照管理方式，其性質(zhì)和形式有兩種：一是政府發(fā)牌，以政府監(jiān)管為主；二是成為行業(yè)組織會(huì)員，以行業(yè)自律管理為主。對(duì)于其他估價(jià)專業(yè)人員，基本上沒有政府發(fā)牌的，主要是成為行業(yè)組織會(huì)員；有些甚至沒有行業(yè)組織，從而也就無(wú)資格認(rèn)證可言。例如，香港除了香港測(cè)量師學(xué)會(huì)的“產(chǎn)業(yè)測(cè)量師”（即房地產(chǎn)估價(jià)師）之外，沒有其他估價(jià)師名稱。

美國(guó)在1989年以前，主要是由行業(yè)組織對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)人員進(jìn)行監(jiān)管。1989年之后，因房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，帶來(lái)巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)，各州政府認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)估價(jià)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的重要性，特別是直接涉及到金融安全和社會(huì)穩(wěn)定，開始對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)人員實(shí)行政府牌照管理。而對(duì)其他估價(jià)人員至今尚未實(shí)行政府牌照管理。

日本估價(jià)行業(yè)中只有不動(dòng)產(chǎn)鑒定士（相當(dāng)于我們的房地產(chǎn)估價(jià)師）是國(guó)家法律認(rèn)可的執(zhí)業(yè)資格，在社會(huì)上享有很高的聲譽(yù)，與律師、公認(rèn)會(huì)計(jì)師被認(rèn)為是三大執(zhí)業(yè)資格。日本政府下設(shè)一個(gè)專門機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)鑒定士的考試工作。要取得不動(dòng)產(chǎn)鑒定士資格必須通過(guò)三次考試。三次考試均通過(guò)者才可以稱為不動(dòng)產(chǎn)鑒定士，只通過(guò)第二次考試者稱為不動(dòng)產(chǎn)鑒定士補(bǔ)。目前，日本全國(guó)具有不動(dòng)產(chǎn)鑒定士資格者有8000多人，其中6000多人專業(yè)從事不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)。而從事動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的專業(yè)人才，政府機(jī)構(gòu)不進(jìn)行考試認(rèn)可，由相關(guān)行業(yè)組織進(jìn)行認(rèn)定，甚至不需要任何組織認(rèn)定，任何人都可以進(jìn)行除房地產(chǎn)估價(jià)以外的估價(jià)活動(dòng)。

英國(guó)是由“皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)”負(fù)責(zé)估價(jià)人員的資格認(rèn)證。其估價(jià)學(xué)部（ValuationFaculty）負(fù)責(zé)房地產(chǎn)估價(jià)人員的資格認(rèn)證，機(jī)器與工商資產(chǎn)學(xué)部（MachineryandBusinessAssetsFaculty）負(fù)責(zé)機(jī)器設(shè)備估價(jià)人員的資格認(rèn)證，礦物與廢物處理學(xué)部（MineralsandWasteManagementFaculty）負(fù)責(zé)礦物估價(jià)人員的資格認(rèn)證，藝術(shù)品與古董學(xué)部（ArtsandAntiquesFaculty）負(fù)責(zé)藝術(shù)品和古董估價(jià)人員的資格認(rèn)證。英國(guó)沒有法規(guī)規(guī)定只有“皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)”認(rèn)證的估價(jià)人員才可以從事估價(jià)工作。但社會(huì)上的慣例是只有“皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)”認(rèn)證的估價(jià)人員才能獲得工商團(tuán)體、銀行和金融機(jī)構(gòu)、政府及其他國(guó)際機(jī)構(gòu)的認(rèn)可。

2.3估價(jià)行業(yè)組織設(shè)立

美國(guó)、英國(guó)、新加坡等許多國(guó)家和我國(guó)香港、臺(tái)灣地區(qū)，都有估價(jià)、特別是房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織，而且一些國(guó)家和地區(qū)同時(shí)存在著多個(gè)估價(jià)行業(yè)組織。最典型的是美國(guó)，它有“估價(jià)學(xué)會(huì)”（AppraisalInstitute）、“美國(guó)估價(jià)師協(xié)會(huì)”（AmericanSocietyofAppraisers，簡(jiǎn)稱ASA）、“全國(guó)資深估價(jià)師協(xié)會(huì)”（NationalAssociationofMasterAppraisers，簡(jiǎn)稱NAIOP）、“全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)”（NationalSocietyofRealEstateAppraisers，簡(jiǎn)稱NSREA）、“全國(guó)獨(dú)立收費(fèi)估價(jià)師協(xié)會(huì)”（NationalAssociationofIndependentFeeAppraisers，簡(jiǎn)稱NAIFA）。上述估價(jià)行業(yè)組織，除ASA是包括較廣范圍估價(jià)領(lǐng)域的估價(jià)專業(yè)組織外，其余均是房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)組織。其中，美國(guó)“估價(jià)學(xué)會(huì)”是1991年由美國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)（AmericanInstituteofRealEstateAppraisers）（1932年成立）與房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)（SocietyofRealEstateAppraisers）（1935年成立）合并而成的，是目前美國(guó)最有影響和最大的估價(jià)行業(yè)組織，現(xiàn)有會(huì)員1.8萬(wàn)余人（與此相對(duì)照，ASA共有會(huì)員6千余人）。在美國(guó)持有房地產(chǎn)估價(jià)執(zhí)照的人員超過(guò)10萬(wàn)人，只有這些人當(dāng)中的優(yōu)秀人才，再經(jīng)過(guò)考核后才可以加入“估價(jià)學(xué)會(huì)”。

英國(guó)目前有“皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)”。過(guò)去，英國(guó)有多個(gè)估價(jià)行業(yè)組織，由于“皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)”的房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)在社會(huì)上的影響力不斷擴(kuò)大，一些規(guī)模較小的估價(jià)專業(yè)組織主動(dòng)加入或并入“皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)”，從而“皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)”成為了英國(guó)目前規(guī)模最大、最有影響力的行業(yè)組織。

另外，新加坡有“新加坡測(cè)量師和估價(jià)師學(xué)會(huì)”（SingaporeInstituteofsurveyors&valuers，簡(jiǎn)稱SISV），我國(guó)香港地區(qū)有“香港測(cè)量師學(xué)會(huì)”（HongKongInstituteofSurveyors，簡(jiǎn)稱HKIS），我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)有“不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師公會(huì)全國(guó)聯(lián)合會(huì)”、“不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)學(xué)會(huì)”、“土地估價(jià)學(xué)會(huì)”。

目前，估價(jià)方面的國(guó)際組織有多個(gè)，包括：國(guó)際測(cè)量師聯(lián)合會(huì)（InternationalFederationofSurveyors，簡(jiǎn)稱FIG，于1878年在法國(guó)巴黎成立）、國(guó)際估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì)（InternationalValuationStandardsCommittee，簡(jiǎn)稱IVSC）、世界估價(jià)組織聯(lián)合會(huì)（WorldAssociationofValuationOrganizations，簡(jiǎn)稱WAVO）。

3借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的做法搞好我國(guó)估價(jià)立法工作

3.1應(yīng)當(dāng)重視房地產(chǎn)估價(jià)立法

國(guó)外和港臺(tái)地區(qū)雖然沒有覆蓋各種估價(jià)專業(yè)的法律，但是基于房地產(chǎn)及其估價(jià)的重要性、特殊性和專業(yè)性，許多國(guó)家和地區(qū)非常重視房地產(chǎn)估價(jià)立法工作，專門制定了房地產(chǎn)估價(jià)的法律。目前我們尚無(wú)專門的房地產(chǎn)估價(jià)法律，主要是在《城市房地產(chǎn)管理法》中規(guī)定“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度”（第33條），“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度”（第58條）。因此，建議借鑒市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、成熟國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，重視、加快我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)立法工作，如制定《房地產(chǎn)估價(jià)法》或者《房地產(chǎn)估價(jià)師法》。

3.2不同估價(jià)專業(yè)人員資格可以采取不同的方式取得

對(duì)于不同估價(jià)專業(yè)人員資格，應(yīng)當(dāng)區(qū)別不同情況采取行政許可和行業(yè)組織會(huì)員注冊(cè)的管理制度，而不是“一刀切”。鑒于美國(guó)、日本和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)等許多國(guó)家和地區(qū)，對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)人員實(shí)行的是類似于我們行政許可的牌照管理制度，我們現(xiàn)行的房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試和注冊(cè)的行政許可制度是符合國(guó)際慣例的，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)實(shí)行。

3.3估價(jià)行業(yè)組織的發(fā)展應(yīng)當(dāng)遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律

目前我國(guó)并存著多個(gè)估價(jià)行業(yè)組織，這種狀況有其歷史原因和客觀需要，一些市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家如美國(guó)的情況也如此，而且主要是房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織。因此，我國(guó)目前估價(jià)行業(yè)組織并存的狀況宜維持，不宜采取行政手段強(qiáng)制干預(yù)它們的拆分或合并。至于各估價(jià)行業(yè)組織的未來(lái)發(fā)展?fàn)顩r，應(yīng)當(dāng)遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，靠各個(gè)估價(jià)行業(yè)組織自身的服務(wù)和影響力生存。對(duì)于各個(gè)估價(jià)專業(yè)目前面臨的共同性問(wèn)題，可以由各個(gè)估價(jià)行業(yè)組織間的相互溝通、協(xié)商來(lái)解決。

3.4尊重客觀規(guī)律，走專業(yè)化發(fā)展道路，切實(shí)解決實(shí)際問(wèn)題

篇2

關(guān)鍵詞：中國(guó)內(nèi)地 澳門 不動(dòng)產(chǎn)登記 等級(jí)制度

不動(dòng)產(chǎn)對(duì)于全球經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都具有重要意義，尤其是隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，不動(dòng)產(chǎn)交易數(shù)量逐漸增多，不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)成為了財(cái)富的象征，人們對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的保護(hù)意識(shí)也不斷提高，然而在不動(dòng)產(chǎn)登記方面還存在一些缺陷，影響了不動(dòng)產(chǎn)交易。因而，完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度是內(nèi)地與澳門地區(qū)人們的共同需求。

1.不動(dòng)產(chǎn)登記

在法律上，不動(dòng)產(chǎn)主要是指不能進(jìn)行移動(dòng)的土地、土地附著物以及沒有與土地進(jìn)行分離的土地相關(guān)生成物，也可以是一些通過(guò)人力添加或自然生成的土地物品[1]。不動(dòng)產(chǎn)登記是由權(quán)利人或者相關(guān)利害關(guān)系人提出申請(qǐng)，由當(dāng)?shù)卣畽C(jī)構(gòu)中的相應(yīng)部門對(duì)申請(qǐng)人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及物權(quán)變更等情況進(jìn)行在冊(cè)登記，也可以將其稱為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記。為了對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易行為的安全性進(jìn)行保障，各個(gè)國(guó)家都根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)交易的實(shí)際情況，制定了與之相對(duì)應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。目前在世界范圍內(nèi)，主要有契據(jù)登記制、權(quán)利登記制以及托倫斯登記制等三種主要的不動(dòng)產(chǎn)登記方式[2]。

2.內(nèi)地不動(dòng)產(chǎn)與澳門不動(dòng)產(chǎn)等級(jí)制度比較

對(duì)內(nèi)地不動(dòng)產(chǎn)與澳門不動(dòng)產(chǎn)等級(jí)制度進(jìn)行比較，具有一定難度。主要原因在于我國(guó)內(nèi)地關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記工作方面還沒有做出嚴(yán)格規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記制度體系還不夠健全，盡管地方性的法律、規(guī)定等多條法律都對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記進(jìn)了規(guī)定，但是缺乏統(tǒng)一性。相比較而言，澳門地區(qū)具有統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度體系。同時(shí)，由于我國(guó)內(nèi)地與澳門地區(qū)的經(jīng)濟(jì)政治管理體制有所不同，導(dǎo)致兩個(gè)地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)登記體制不盡相同。本文主要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行比較。

2.1不動(dòng)產(chǎn)界定比較

在澳門地區(qū)，除了對(duì)有物體與無(wú)物體進(jìn)行了區(qū)分，而且在《澳門民法典》中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行了準(zhǔn)確界定，詳細(xì)指明了不動(dòng)產(chǎn)的范圍，在不動(dòng)產(chǎn)的認(rèn)識(shí)上不存在任何分歧。而在我國(guó)內(nèi)地，由于沒有頒布《民法典》，只是憑借《民法通則》中的不動(dòng)產(chǎn)概念的界定來(lái)開展工作，但是《民法通則》中并未對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的詳盡概念與范圍做出具體明確的規(guī)定，很多時(shí)候?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記工作的開展帶來(lái)了一定麻煩[3]。

由于澳門地區(qū)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)有明確的界定，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行了四種分類，因而，在開展工作時(shí)，尤其是在不動(dòng)產(chǎn)的認(rèn)定環(huán)節(jié)，可以按照民法典中的規(guī)定對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行對(duì)比，就能夠準(zhǔn)確判斷出是否為不動(dòng)產(chǎn)。由于我國(guó)內(nèi)地主要是通過(guò)規(guī)劃范圍的方式來(lái)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行界定，主要是將其定義為土地、附著在土地上的建筑物及其它固定附屬設(shè)備。盡管二者對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的界定有所不同，但是都可以按照法律與相應(yīng)規(guī)則判斷出不動(dòng)產(chǎn)的屬性，都具有特定意義。

2.2不動(dòng)產(chǎn)登記立法比較

由于受到歷史文化的影響，澳門地區(qū)的法律在制定過(guò)程中會(huì)受到葡萄牙傳統(tǒng)殖民地文化因素的影響。澳門不動(dòng)產(chǎn)登記制度就是建立《抵押法》基礎(chǔ)之上，這部法律是由葡萄牙在1863年頒布的。但是由于澳門人口與葡萄牙生活、文化等方面存在很大不同，當(dāng)澳門真正回歸祖國(guó)以后，相關(guān)部門對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)法律進(jìn)行了修訂，頒布了《物業(yè)登記法典》，時(shí)至今日還一直在沿用。

但是在內(nèi)地，到目前為止，在不動(dòng)產(chǎn)登記方面還尚未形成統(tǒng)一的法律，盡管在我國(guó)的《物權(quán)法》中對(duì)相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行了規(guī)定，也解決了不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)較為散亂的問(wèn)題，但還只是一個(gè)雛形，并且行政色彩較為濃厚。但是近些年來(lái)，隨著人們呼聲的強(qiáng)烈以及人們法律意識(shí)的增強(qiáng)，我國(guó)在不動(dòng)產(chǎn)登記法律的制定方面取得了一定進(jìn)展。例如相關(guān)部門對(duì)《物權(quán)法》進(jìn)行了修改，使其不斷得到完善。《土地登記法》也對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的登記、變更、賠償?shù)确矫孢M(jìn)行了規(guī)定。從整體上看，我國(guó)內(nèi)地不動(dòng)產(chǎn)登記制度與法律日益完善，正在向著統(tǒng)一化的方向發(fā)展。

2.3不動(dòng)產(chǎn)登記效力比較

無(wú)論是中國(guó)內(nèi)地還是澳門地區(qū)，在不動(dòng)產(chǎn)登記效力方面基本都是采用“兼采主義”的方式。但是對(duì)“兼采主義”內(nèi)涵的理解，兩個(gè)地區(qū)卻截然不同。在澳門，把登記對(duì)抗作為了不動(dòng)產(chǎn)登記的原則，把登記生效作為了例外。在這里想要使一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)交易順利完成，不僅僅雙方當(dāng)事人意見要高度達(dá)成一致，首先必須要嚴(yán)格遵照相關(guān)法律完成相應(yīng)程序，需要簽訂“不動(dòng)產(chǎn)買賣公證書”，即澳門地區(qū)的法律規(guī)定需要通過(guò)簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣證書與實(shí)施對(duì)抗主義制度來(lái)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易進(jìn)行雙重安全保護(hù)。

在我國(guó)內(nèi)地，進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)交易時(shí)，只要買賣雙方達(dá)成了共識(shí)，就會(huì)產(chǎn)生不動(dòng)產(chǎn)交易合同，也就代表著不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)移，但是缺乏一定的安全性，因而需要通過(guò)登記方式來(lái)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移進(jìn)行保護(hù)，保障交易安全。另外，由于內(nèi)地的多部法律都對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)讓、變更及注銷進(jìn)行了規(guī)定，但是很多法律中都標(biāo)出了“另有規(guī)定除外”的字樣，這就使得在實(shí)際操作中不利于對(duì)除外情況尺度的把握，缺乏科學(xué)性，有待完善與優(yōu)化。

2.4不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)比較

中國(guó)內(nèi)地與澳門不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)也同樣存在差異。由于澳門地區(qū)的行政區(qū)域范圍較小，相對(duì)來(lái)說(shuō)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)資源的管理較為容易。根據(jù)澳門地區(qū)《物業(yè)登記法典》中的內(nèi)容規(guī)定，澳門法務(wù)局及其下屬物業(yè)登記局對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記工作進(jìn)行統(tǒng)一管理，所有關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的內(nèi)容與信息都可以在相關(guān)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行查詢。

但是我國(guó)內(nèi)地的情況與澳門地區(qū)有所不同，我國(guó)內(nèi)陸幅員遼闊，行政管理范圍較廣，而且行政區(qū)域劃分較為復(fù)雜，因此，使得不動(dòng)產(chǎn)登記管理中，不能按照統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)來(lái)進(jìn)行控制。到目前為止，也沒有形成一個(gè)具有統(tǒng)一性的內(nèi)陸不動(dòng)產(chǎn)管理制度，因而也沒有設(shè)置統(tǒng)一規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)。根據(jù)我國(guó)憲法規(guī)定，內(nèi)地大部分地區(qū)都實(shí)行了不動(dòng)產(chǎn)分別登記制度，因而在這種分制度影響下，對(duì)于房屋、土地等不動(dòng)產(chǎn)的登記工作都是由不同機(jī)關(guān)來(lái)登記處理。但是內(nèi)地眾多的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，在一定程度上存在分散的弊端，不利于各個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的交流與溝通，增加了當(dāng)事人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)等資料信息進(jìn)行查詢的困難。同時(shí)一些不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)也存在權(quán)利劃分不清、互相扯皮推諉等問(wèn)題，一定程度上對(duì)法律秩序與社會(huì)秩序造成影響。另外，當(dāng)兩個(gè)或者兩個(gè)以上的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的權(quán)利出現(xiàn)交叉時(shí)，不僅會(huì)損害當(dāng)事人合法權(quán)益，同時(shí)也增加了不動(dòng)產(chǎn)登記工作的不合理性，影響了房屋、土地等不動(dòng)產(chǎn)資源的利用效率，造成了人力資源的浪費(fèi)。為此，我國(guó)內(nèi)地不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，可以借鑒澳門等地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的設(shè)立機(jī)制，大力推進(jìn)登記機(jī)關(guān)改革。

3.結(jié)束語(yǔ)

本文通過(guò)對(duì)中國(guó)內(nèi)地不動(dòng)產(chǎn)登記制度與澳門不動(dòng)產(chǎn)等級(jí)制度在不動(dòng)產(chǎn)含義界定、不動(dòng)產(chǎn)登記立法、不動(dòng)產(chǎn)登記效力及不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)方面的比較，對(duì)兩個(gè)地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度有了進(jìn)一步了解。澳門地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度形成時(shí)間較長(zhǎng)，值得內(nèi)地在不動(dòng)產(chǎn)制度及法律制定過(guò)程中學(xué)習(xí)與借鑒。同時(shí)我們需要繼續(xù)加強(qiáng)對(duì)中國(guó)內(nèi)地與澳門地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的研究，通過(guò)對(duì)比分析，完善兩個(gè)地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，從而提高土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)資源的利用效率。

參考文獻(xiàn)：

[1]彭威堅(jiān).澳門與內(nèi)地不動(dòng)產(chǎn)登記制度比較[D].華東政法大學(xué)， 2012，04（15）.

篇3

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán) ；登記制度

Abstract: This paper mainly according to some problems appear now the domestic real estate registration are analyzed, some problems appeared, the relevant legal provisions concerning real estate registration of such as, registration department is not unified, the effectiveness of uncertainty, are discussed.

Keywords: real estate property; registration system

中圖分類號(hào)：F293.31 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：2095-2104（2013）

房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，房地產(chǎn)在空間方面具有不可移動(dòng)的屬性，造成了它不會(huì)跟一般物相同，只是采用占有或者是實(shí)際的控制就能夠表明它的權(quán)屬狀態(tài)。長(zhǎng)時(shí)間的占有或是使用的時(shí)候，使用者與所有者產(chǎn)生不斷改變的時(shí)候，就非常容易引起權(quán)屬的糾紛。因此，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的登記環(huán)節(jié)一直存在于房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)與交易的過(guò)程中。建立房地產(chǎn)的登記制度是現(xiàn)在國(guó)際上各個(gè)國(guó)家所采取的有效措施。但是因?yàn)橐恍v史性原因，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)的產(chǎn)權(quán)登記制度相關(guān)的規(guī)定還是不夠完善，大多數(shù)都是原則方面的規(guī)定，還存在著一些問(wèn)題需要進(jìn)行深層次的研究。

因?yàn)閲?guó)內(nèi)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的制度是通過(guò)體制的改革推動(dòng)而發(fā)展的，房地產(chǎn)的登記管理體系也有很多需要改變的方面。如，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的登記實(shí)施土地的使用權(quán)與房屋的所有權(quán)分開登記的制度，就無(wú)法成立統(tǒng)一化不動(dòng)產(chǎn)的登記機(jī)關(guān)，登記范圍也不統(tǒng)一、登記的效力不夠確定等。為了使房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的登記制度更加科學(xué)化、統(tǒng)一化、規(guī)范化,通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的登記制度中存在的問(wèn)題，提出了相關(guān)的建議。

國(guó)內(nèi)與國(guó)外的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度的實(shí)際情況

（一）國(guó)外的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度

對(duì)房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)采取登記制度的方式是全世界都采用的。房地產(chǎn)在國(guó)際上的很多國(guó)家被叫做不動(dòng)產(chǎn)或是地產(chǎn)。所以，在大多數(shù)的國(guó)家都把房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記叫做不動(dòng)產(chǎn)的登記或是土地登記。登記部門在每個(gè)國(guó)家也是不一樣的?，F(xiàn)在，在軌跡上有關(guān)房地產(chǎn)登記的制度大概能夠分成三種：一種是法國(guó)創(chuàng)建的契據(jù)登記的制度，一種是澳大利亞人創(chuàng)建的登記發(fā)證的制度，還有一種是德國(guó)創(chuàng)建的強(qiáng)制性的登記制度。在具體的產(chǎn)權(quán)登記方面，國(guó)外大概采取這兩種方式：一是成立獨(dú)立的登記部門，如，日本的登記所，二是法院或是別的司法部門來(lái)充當(dāng)，如，美國(guó)地方的法院等。

我國(guó)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的登記制度

我國(guó)現(xiàn)在實(shí)行的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的登記制度是強(qiáng)制性的登記制度，登記的方式可以被歸納字第三種模式中，就是讓房地產(chǎn)的行政部門來(lái)進(jìn)行登記。

按照我國(guó)的有關(guān)房地產(chǎn)的管理法規(guī)，房地產(chǎn)的權(quán)利改變是需要進(jìn)行登記的，這就表明了房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)改變是要通過(guò)登記才能夠成立的。

現(xiàn)在實(shí)行的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度存在的問(wèn)題分析

（一）不動(dòng)產(chǎn)的登記分屬不同部門，這違反了房地產(chǎn)的一致性原則

我國(guó)在土地與房屋物權(quán)方面的登記，不但有建設(shè)機(jī)構(gòu)的相關(guān)管理?xiàng)l例，還有土地部門的相關(guān)規(guī)則。土地登記的發(fā)證部門是土地行政的管理部門，二房屋的登記發(fā)證部門是房產(chǎn)的管理機(jī)構(gòu)。盡管地產(chǎn)的相關(guān)法律規(guī)定了地方政府能夠建設(shè)一個(gè)專門的機(jī)構(gòu)來(lái)負(fù)責(zé)房地產(chǎn)的管理與土地的管理工作，能夠頒發(fā)一些統(tǒng)一的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的登記證書，但是因?yàn)橐呀?jīng)存在了土地與房產(chǎn)的管理分別歸屬與不同的部門的格局，到現(xiàn)在我國(guó)的很多地方還在采取房產(chǎn)與地產(chǎn)分開登記發(fā)證的方式。這樣的方式，不僅違反了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)一體化的原則，還會(huì)造成房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的主體不同等一些問(wèn)題，出現(xiàn)糾紛。也會(huì)讓登記的手續(xù)變得復(fù)雜。

房地產(chǎn)登記的效力和房地產(chǎn)交易的合同效力關(guān)系不清晰

根據(jù)城市房地產(chǎn)的相關(guān)管理?xiàng)l例，房屋的買賣一定要向縣級(jí)以上的人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者其設(shè)置的負(fù)責(zé)房屋登記工作的機(jī)構(gòu)申請(qǐng)房屋登記，房屋的所有權(quán)才可以進(jìn)行轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)的權(quán)利登記應(yīng)該存在于物權(quán)登記的范圍之內(nèi)，它的功能是可以將所有權(quán)的歸屬和其他的權(quán)利狀態(tài)都進(jìn)行公示，來(lái)實(shí)行物權(quán)表證的作用。房地產(chǎn)的交易合同關(guān)系應(yīng)該存在債權(quán)的范圍內(nèi)。它的功能是組建民事上的法律關(guān)系，能夠起到確定合同雙方的當(dāng)事人民事的權(quán)利和義務(wù)的法律關(guān)系的功能。因此，物權(quán)和債權(quán)屬于不同的民事權(quán)利，物權(quán)的登記效率是不可以影響到債權(quán)的成立的。房地產(chǎn)的登記屬于行政管理方面的確權(quán)行為，但是房地產(chǎn)的交易合同是民事方面的合意產(chǎn)物，要是達(dá)到了合同中規(guī)定的成立條件，那么合同就是有效的。合同具有效力是不能夠以行政的明確來(lái)作為最后的生效條件，要是強(qiáng)制性地把登記當(dāng)作是房地產(chǎn)交易合同的生效條件，就會(huì)違反了合同法律的原來(lái)意義，就會(huì)導(dǎo)致當(dāng)事者就民事的內(nèi)容，在不妨害國(guó)家、社會(huì)以及集體或是其他人的利益的基礎(chǔ)上，有權(quán)利協(xié)商并達(dá)成一致，來(lái)處理法律賦予的民事權(quán)利自由被剝奪。

房地產(chǎn)的登記表現(xiàn)在行政管理方面的需求，這同物權(quán)的保護(hù)目的不同

國(guó)內(nèi)現(xiàn)在實(shí)行的有關(guān)土地管理的法規(guī)都被注明了管理法，別的與房地產(chǎn)法律相關(guān)的法律也都是一些行政法規(guī)與條理所構(gòu)成的，導(dǎo)致了國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)法律具有行政方面的管理制度。但是，房地產(chǎn)沒有通過(guò)登記就存在在市場(chǎng)中的狀況也是存在的。為了更加方便地交易，在私底下通過(guò)協(xié)議的方式進(jìn)行房產(chǎn)權(quán)證書、土地使用證書等的交換，不通過(guò)登記就出租的房屋租賃狀況也是普遍存在的。如，一個(gè)房屋租賃的案子里面，租房子的人張某租了某個(gè)單位的門面房幾間，但是沒有辦理任何的手續(xù)，在幾年之后，雙方由于房屋的租金、水電費(fèi)用等一些問(wèn)題出現(xiàn)了糾紛，后來(lái)又由于房子失火，損失了很多的財(cái)產(chǎn)，雙方到了法院討說(shuō)法。根據(jù)法律的相關(guān)規(guī)定，要是租賃合同沒有效力的，案件就會(huì)很難進(jìn)行審理。

改善房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度的建議

我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的制度在立法方面的層次比較多，并且興致的權(quán)利和民事的權(quán)利沒有區(qū)分，多數(shù)是行政管理的法律。因此，建議：

社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作也在逐漸地規(guī)范起來(lái)，應(yīng)該讓房地產(chǎn)的登記作用不斷地由管理的功能上轉(zhuǎn)移到對(duì)私權(quán)的維護(hù)上，使它成了調(diào)整平等個(gè)體間猶豫不動(dòng)產(chǎn)而出現(xiàn)的民事關(guān)系的法律規(guī)定。

讓房地產(chǎn)的登記成為人們保護(hù)自己交易安全的活動(dòng)。

應(yīng)該成立統(tǒng)一化的登記法規(guī)，建立專門的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的管理機(jī)構(gòu)，建立統(tǒng)一化的程序規(guī)定，讓不動(dòng)產(chǎn)登記更規(guī)范、更方便。

對(duì)農(nóng)村的土地房屋的管理方面也需要建立權(quán)屬登記的制度，來(lái)適應(yīng)現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求。

應(yīng)該在房屋轉(zhuǎn)讓、租賃等方面進(jìn)行確定的登記和合同行為關(guān)系，將行政管理與民事管理的行為區(qū)別開，使房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)登記制度更科學(xué)、更規(guī)范。

總結(jié)：

本文主要論述了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的登記制度，主要根據(jù)現(xiàn)在國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)登記中出現(xiàn)的一些問(wèn)題進(jìn)行了分析，對(duì)房地產(chǎn)登記的相關(guān)法律規(guī)定中出現(xiàn)的一些問(wèn)題，如，登記的部門不統(tǒng)一，效力不確定等，進(jìn)行了闡述。房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，房地產(chǎn)在空間方面具有不可移動(dòng)的屬性，造成了它不會(huì)跟一般物相同，只是采用占有或者是實(shí)際的控制就能夠表明它的權(quán)屬狀態(tài)。長(zhǎng)時(shí)間的占有或是使用的時(shí)候，使用者與所有者產(chǎn)生不斷改變的時(shí)候，就非常容易引起權(quán)屬的糾紛。為了使房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的登記制度更加科學(xué)化、統(tǒng)一化、規(guī)范化，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的登記制度中存在的問(wèn)題，提出了相關(guān)的建議。

參考文獻(xiàn)：

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篇4

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；土地所有權(quán)；房屋所有權(quán)；土地使用權(quán)登記

一、土地產(chǎn)權(quán)與房屋產(chǎn)權(quán)

（一）區(qū)分土地所有權(quán)和使用權(quán)

1、土地產(chǎn)權(quán)指有關(guān)土地財(cái)產(chǎn)的一切權(quán)利總和，包括土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、土地租賃權(quán)、土地抵押權(quán)、土地繼承權(quán)、地役權(quán)等多項(xiàng)權(quán)利。根據(jù)《中華人民共和國(guó)憲法》、《土地管理法》、《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，我國(guó)土地所有權(quán)是國(guó)家或農(nóng)民集體依法對(duì)歸其所有的土地所享有的具有支配性和絕對(duì)性的權(quán)利。

2、土地使用權(quán)是指使用土地的單位和個(gè)人在法律允許的范圍內(nèi)對(duì)依法交由其使用的國(guó)有土地和農(nóng)民集體所有土地的占有、使用、收益以及部分處分的權(quán)利。

（二）房屋所有權(quán)

房屋所有權(quán)是指房屋的所有人依法對(duì)自己的房產(chǎn)所享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。所謂的占有權(quán)就是產(chǎn)權(quán)人對(duì)其房屋事實(shí)上的控制權(quán)。使用權(quán)，是產(chǎn)權(quán)人按照房產(chǎn)的性能、作用對(duì)房屋加以利用的權(quán)利。收益權(quán)指產(chǎn)權(quán)人收取房產(chǎn)所產(chǎn)生的利益的權(quán)利。處分權(quán)，是產(chǎn)權(quán)人在事實(shí)上或法律上對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行處置的權(quán)利，處分權(quán)是房屋產(chǎn)權(quán)的核心，是房屋產(chǎn)權(quán)最根本的權(quán)利。處分權(quán)一般只能由房屋產(chǎn)權(quán)人行使（法律上有特別規(guī)定的除外）。

二、 土地登記和房屋登記分析

（一）土地登記和房屋登記概述

《土地登記規(guī)則》1989年頒布實(shí)施，1995年12月修訂，共8章78條。第二條：土地登記是國(guó)家依法對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利的登記。房產(chǎn)登記是國(guó)家依照法定程序?qū)Ψ慨a(chǎn)的權(quán)屬關(guān)系、位置、建筑面積、結(jié)構(gòu)、用途進(jìn)行登記的一項(xiàng)行政管理制度。

（二）土地登記和房屋登記的不同點(diǎn)

1、登記對(duì)象不同土地登記的對(duì)象是國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利；房屋登記的對(duì)象是所有權(quán)登記和房屋他項(xiàng)權(quán)利登記，全民所有制房屋所有權(quán)，集體所有制房屋所有權(quán)和私人房屋所有權(quán)。

2、登記內(nèi)容不同

土地登記內(nèi)容主要包括土地所有權(quán)和使用權(quán)的性質(zhì)、來(lái)源、坐落、界址、面積、用途（地類）、價(jià)值等。另還有使用期界址、面積、用途（地類）、價(jià)值、使用期限、產(chǎn)權(quán)人名稱（姓名）、產(chǎn)權(quán)證明材料、圖號(hào)、地號(hào)等。依據(jù)1987年《城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記暫行辦法》、1990年《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》、1998年《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》：房屋登記包括地域范圍和房屋范圍，地域范圍限于城市、縣鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)的所有房屋，以及依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成的房屋；房屋范圍登記地域范圍內(nèi)全部房屋。包括全民、集體和私人所有的房屋，以及共有房屋或宗教團(tuán)體等所有的房屋，還包括股份制企業(yè)和涉外的房屋。

3、登記程序不同

土地登記程序是以縣級(jí)行政區(qū)為單位，組織進(jìn)行土地登記的基本程序分為五步，即土地登記申請(qǐng)、地籍調(diào)查、權(quán)屬審核、注冊(cè)登記、頒發(fā)或者更換土地證書。土地登記分為初始土地登記和變更土地登記。房屋登記程序主要包括準(zhǔn)備工作、登記申請(qǐng)、勘丈、產(chǎn)權(quán)審查與確認(rèn)、“三審定案”、產(chǎn)權(quán)公告、注冊(cè)登記、發(fā)證。

4、登記標(biāo)的物和權(quán)利不同

兩者登記的標(biāo)的物不同，國(guó)家保護(hù)權(quán)利主體的權(quán)利內(nèi)涵也不一樣?！吨腥A人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度”，兩者互不替代，缺一不可。

5、房地登記管理部門不同

我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)實(shí)行的是房地登記分別管理的方式。《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條規(guī)定，以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門申請(qǐng)登記，經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書。在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)登記，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。法律另有規(guī)定的，依照有關(guān)法律的規(guī)定辦理。

三、兩證登記的必要性及管理建議

我國(guó)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家吳敬璉先生指出：“產(chǎn)權(quán)規(guī)則是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)一切游戲規(guī)則的基礎(chǔ)”。因此對(duì)于與廣大群眾息息相關(guān)的房產(chǎn)權(quán)屬問(wèn)題有必要區(qū)分清楚，使大家有明確的權(quán)利意識(shí)。

（一）不動(dòng)產(chǎn)登記作用理論

信息不對(duì)稱理論?！靶畔⒉粚?duì)稱”是指交易一方（通常是賣方）占有信息多，了解所提供的商品或服務(wù)的具體情況，處于優(yōu)勢(shì)地位，而另一方（一般為買方）占有信息少，不了解商品或服務(wù)的具體情況，處于劣勢(shì)地位。商品房的買賣或不動(dòng)產(chǎn)的交易就是一種買賣雙方信息不對(duì)稱的交易。新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為人具有理性，即人在從事經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的過(guò)程當(dāng)中，會(huì)本能地想方設(shè)法使自己獲得利益最大化。如果沒有法律約束，處于信息優(yōu)勢(shì)地位的一方就可能產(chǎn)生機(jī)會(huì)主義的傾向，即利用買賣雙方的“信息不對(duì)稱”以達(dá)到利己的目的，甚至給對(duì)方已被歪曲的信息或者欺騙對(duì)方，以便從交易中獲得更大的利益。這是新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)所說(shuō)的“個(gè)人機(jī)會(huì)主義行為”或“道德風(fēng)向”?！耙环慷u”就是不動(dòng)產(chǎn)中存在的“道德風(fēng)險(xiǎn)”?；诖死碚撏恋毓芾聿块T和房屋管理部門加強(qiáng)房屋買賣市場(chǎng)的透明度和加強(qiáng)對(duì)土地登記和房屋登記的管理是十分必要的；房屋買賣市場(chǎng)中的參與者搞清楚土地登記和房屋登記的區(qū)別，掌握足夠的產(chǎn)權(quán)信息才能保障自己的權(quán)益。

（二）避免權(quán)利糾紛問(wèn)題

1、維護(hù)自身合法權(quán)益

我國(guó)《物權(quán)法(草案)》確定了我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記將實(shí)行統(tǒng)一登記制度，“即當(dāng)事人可以向房屋或土地登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)一并辦理城市房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)登記”。申領(lǐng)土地使用權(quán)登記，領(lǐng)取國(guó)有土地使用證，是房地產(chǎn)權(quán)利人依法維護(hù)自身權(quán)益的一種手段。土地使用權(quán)一經(jīng)登記即具有排他性，其他單位和個(gè)人無(wú)權(quán)占用。在生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，若與他人發(fā)生經(jīng)濟(jì)糾紛，涉及侵害經(jīng)登記的土地使用權(quán)人的土地權(quán)益時(shí)，土地行政主管部門或人民法院能保障土地使用權(quán)人的合法權(quán)益，排除侵害。因此，為維護(hù)自身合法利益不受侵犯，土地使用權(quán)人應(yīng)及時(shí)申領(lǐng)土地使用證。

2、避免房屋權(quán)屬不明確與土地使用權(quán)的不明確問(wèn)題

《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定，房屋權(quán)屬登記應(yīng)遵循“房屋所有權(quán)和該房占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，權(quán)利主體一致”的原則。從房產(chǎn)市場(chǎng)及其發(fā)展的實(shí)踐看，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)常常有矛盾，其主要表現(xiàn)就是二權(quán)的不一致，實(shí)際上是土地使用權(quán)問(wèn)題引起的矛盾。

3、避免房地產(chǎn)分離出賣，合同無(wú)效問(wèn)題

由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過(guò)買賣而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓或隨房屋轉(zhuǎn)移。如果出賣人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買受人可以提出這種買賣合同無(wú)效。

4、避免二手房的產(chǎn)權(quán)證和土地所有權(quán)證的糾紛問(wèn)題

我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》明確：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。商品房必須具備房產(chǎn)證和土地證。如果所購(gòu)買的二手房有房產(chǎn)證，沒有土地證，則需要求對(duì)方辦理土地證。如果土地證辦理不下來(lái)，那么此套住宅會(huì)以后就會(huì)有權(quán)屬問(wèn)題存在。所以如果購(gòu)買二手房，一定要在證件齊全的情況下購(gòu)買,以免將來(lái)出現(xiàn)問(wèn)題無(wú)法解決。

（三）對(duì)權(quán)屬登記管理的建議

1、建立土地管理部門與房產(chǎn)管理部門一體化管理目前我國(guó)土地管理部門和房產(chǎn)管理部門分別主管土地權(quán)屬登記和房屋權(quán)屬登記，而且其所依據(jù)的法律也不同，房產(chǎn)權(quán)屬登記是按照建設(shè)部頒布的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》來(lái)執(zhí)行，土地權(quán)屬管理則按照國(guó)土資源部頒布的《土地登記規(guī)劃》執(zhí)行。由兩個(gè)部門管理容易導(dǎo)致法律上的問(wèn)題，還可能導(dǎo)致法律的漏洞，客觀上也造成了社會(huì)實(shí)踐與司法實(shí)踐中的矛盾和爭(zhēng)議。因此在房地產(chǎn)市場(chǎng)上和二手房市場(chǎng)上就有很大機(jī)會(huì)存在信息不對(duì)稱，對(duì)于非房地產(chǎn)專業(yè)的購(gòu)房者就處于信息劣勢(shì)地位，賣房者就會(huì)在利益的驅(qū)使下將房子分別賣給兩個(gè)或者更多的人而缺少土地和房產(chǎn)證，引發(fā)產(chǎn)權(quán)糾紛。土地管理部門和房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)基于此缺陷建立兩部門的聯(lián)網(wǎng)機(jī)制和公告機(jī)制，以保證房屋買賣市場(chǎng)信息透明化。具體來(lái)說(shuō)，首先兩部門可以在管理權(quán)限和登記義務(wù)方面溝通達(dá)成協(xié)調(diào)一致的管理范圍，防止責(zé)任缺失；其次，開發(fā)統(tǒng)一的聯(lián)網(wǎng)管理系統(tǒng)，加強(qiáng)對(duì)每一宗土地和房屋的產(chǎn)權(quán)和所有權(quán)的一致登記和管理，防止一房二主的現(xiàn)象出現(xiàn)；再有通過(guò)兩部門統(tǒng)一登記，可以在官方網(wǎng)站上提供房屋權(quán)屬查詢系統(tǒng)，以使購(gòu)買者掌握準(zhǔn)確充分的信息。

2、物業(yè)管理部門提供專項(xiàng)服務(wù)介入

篇5

關(guān)鍵詞：物權(quán)行為債權(quán)行為

一、物權(quán)行為理論的含義

物權(quán)行為理論是德國(guó)法學(xué)家薩維尼所創(chuàng)造的。他在《當(dāng)代羅馬法制度》中寫道:“私法契約是最復(fù)雜最常見的……在所有的法律制度中都可以產(chǎn)生契約，而且它們是最重要的法的形式。首先是在債法中，它們是債產(chǎn)生的最基本的根源。這些契約人們稱之為債務(wù)契約。此外在物權(quán)法中它們也同樣廣泛地應(yīng)用著。交付是一種真正的契約，因?yàn)樗邆淦髽I(yè)的全部特征:它包括雙方當(dāng)事人對(duì)占有物和所有權(quán)轉(zhuǎn)移的意思表示……僅該意思表示本身作為一個(gè)完整的交付是不足夠的，因此還必須加上物實(shí)際占有取得作為其外在的行為，但這些都不能否認(rèn)其本質(zhì)是契約……該行為的契約本質(zhì)經(jīng)常在重要的場(chǎng)合被忽略了，因?yàn)槿藗兺耆荒馨阉c債的契約分開，那些行為常常是隨時(shí)伴隨來(lái)的?！?/p>

薩維尼把“契約”的內(nèi)容擴(kuò)大化了，它不僅包括我們通常所認(rèn)為的債務(wù)契約，也包括物的契約。他以房屋的買賣為例:買賣雙方所訂立的房屋買賣合同是債權(quán)行為，之后雙方為履行合同所進(jìn)行的房屋過(guò)戶登記，轉(zhuǎn)移所有權(quán)的行為是物權(quán)行為.由此他提出:以履行買賣合同或所有權(quán)轉(zhuǎn)移的合同為目的的交付，并不僅僅是一個(gè)純粹的事實(shí)的履行行為，而是一個(gè)特別的以所有權(quán)轉(zhuǎn)移為目的的“物的契約”。

由此，薩維尼定義了物權(quán)行為的概念:是關(guān)于物的處分的行為，即當(dāng)事人關(guān)于設(shè)立、變更、廢止物權(quán)的達(dá)成一致的意思表示。

二、物權(quán)行為理論的內(nèi)容

(一)區(qū)分原則，或稱分離原則

這一原則的含義是債權(quán)的變動(dòng)依據(jù)當(dāng)事人間關(guān)于債權(quán)的意思表示一致，物權(quán)的變動(dòng)依據(jù)獨(dú)立的物權(quán)意思加以確定。引起物權(quán)變動(dòng)的債權(quán)行為稱為原因行為，物權(quán)變動(dòng)的行為稱為結(jié)果行為，即物權(quán)行為。只有原因行為，并不一定會(huì)發(fā)生物權(quán)變動(dòng)之結(jié)果。所以，要將物權(quán)變動(dòng)和債權(quán)變動(dòng)分開來(lái)處理。以上文提到過(guò)的房屋買賣為例，交易有兩個(gè)部分，一個(gè)是債權(quán)行為，一個(gè)是物權(quán)行為。債權(quán)行為是原因，只有原因行為不一定發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果:而物權(quán)行為是結(jié)果，以轉(zhuǎn)移所有權(quán)意思在內(nèi)的登記或是交付行為才產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果.故物權(quán)行為區(qū)別于債權(quán)行為而獨(dú)立存在。

(二)形式主義原則

形式主義原則是指物權(quán)變動(dòng)的獨(dú)立意思表示必須要依據(jù)一種客觀能夠認(rèn)定的方式加以確定。用法律行為發(fā)生、變更、消滅物權(quán)，單純的意思表示不會(huì)發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，還需要用交付或登記等公示行為證明物權(quán)合意之存在，引起物權(quán)變動(dòng)的債權(quán)行為只是證明了物權(quán)合意的存在。物權(quán)行為是設(shè)立、變更、廢止物權(quán)的意思表示，這種意思要以某種形式表現(xiàn)出來(lái)，而最好的方式就是不動(dòng)產(chǎn)的登記和動(dòng)產(chǎn)的交付，也就是我們所說(shuō)的公示。如以公證證明、轉(zhuǎn)移證書、提交登記等的客觀形式來(lái)認(rèn)定物權(quán)轉(zhuǎn)移的意思，這既符合當(dāng)事人的主觀意思，又能保證第三人利益，保障交易安全;這不僅符合了物權(quán)行為理論的含義，而且對(duì)司法實(shí)踐具有指導(dǎo)意義。

(三)無(wú)因性原則，又叫抽象性原則

如果物權(quán)行為的成立和生效不受債權(quán)行為影響，即為無(wú)因:如果物權(quán)行為的法律效力受債權(quán)行為是否成立及生效的影響，即為有因。此原則的含義是指物權(quán)變動(dòng)不受其原因行為效力的制約.在物權(quán)的變動(dòng)中，物權(quán)變動(dòng)的后果來(lái)源于當(dāng)事人之間獨(dú)立的意思表示，而不是債權(quán)法的意思，所以物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果不直接地受債權(quán)意思約束.物權(quán)變動(dòng)的本質(zhì)是處分行為獨(dú)立地達(dá)到其法律上的效果.物權(quán)變動(dòng)是物權(quán)行為的結(jié)果，如果債權(quán)行為的合同被撤銷，而物權(quán)行為的意思未撤銷，那么已發(fā)生轉(zhuǎn)移的物權(quán)當(dāng)然有效。即原因行為的無(wú)效不能影響物權(quán)變動(dòng)的效力。

三、物權(quán)行為理論對(duì)債法制度的影響

債法制度與物權(quán)制度共同構(gòu)成了民法中的財(cái)產(chǎn)制度.民法理論一般認(rèn)為，物權(quán)法是規(guī)定財(cái)產(chǎn)歸屬關(guān)系，維護(hù)財(cái)產(chǎn)“靜的安全”的法:而債法是作為規(guī)范、保護(hù)和促進(jìn)財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)，維護(hù)財(cái)產(chǎn)“動(dòng)的安全”的法.債法制度內(nèi)容包括什么，學(xué)者也有爭(zhēng)議。就其實(shí)質(zhì)而言，應(yīng)當(dāng)包含債法總則、合同法、侵權(quán)行為法、不當(dāng)?shù)美ê蜔o(wú)因管理制度，以及單方允諾等制度。

物權(quán)行為理論被德國(guó)民法典的立法者接受，并成為立法理論基礎(chǔ)。中國(guó)的物權(quán)法己經(jīng)頒布實(shí)施，從中似乎能看到該理論的身影，如第二章物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅中對(duì)動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的規(guī)定，可以說(shuō)吸收了物權(quán)行為理論的形式主義原則;但有些內(nèi)容似乎又與該理論相悖，如第106條對(duì)所有權(quán)取得規(guī)定中，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)也可適用善意取得的規(guī)定應(yīng)是違背了“第三人不能以不知登記而提出善意抗辯”的原則，不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域不可能適用善意取得制度。無(wú)論如何，是否以物權(quán)行為理論作為物權(quán)法的立法理論隨著物權(quán)法的出臺(tái)也告一段落，本文不再贅述。然而，物權(quán)行為理論的研究并沒有到此結(jié)束，至于它對(duì)債法制度會(huì)產(chǎn)生何種影響，筆者擬從以下幾個(gè)方面闡述:

(一)物權(quán)行為理論將完善債法體系

我國(guó)債法中的合同是狹義概念，物權(quán)行為的引入將擴(kuò)大“契約”的范圍，不但包括債法上的合同，而且也包括物權(quán)契約，如地上權(quán)、抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、地役權(quán)等限制物權(quán)的設(shè)立契約就是物權(quán)契約。債法體系吸收了物權(quán)合同內(nèi)容，這也將為房地產(chǎn)法、擔(dān)保法等單行法的完善提供依據(jù)。

(二)物權(quán)行為理論能正確解讀不當(dāng)?shù)美贫?/p>

依區(qū)分原則，物權(quán)變動(dòng)的效力不受債權(quán)行為的影響，在不涉及第三人情況下，當(dāng)原因行為被撤銷時(shí)，原權(quán)利人不能直接提出返還所有權(quán)之訴，而只能根據(jù)不當(dāng)?shù)美囊?guī)定提出返還其所有權(quán)。而我國(guó)現(xiàn)行債法制度把不當(dāng)?shù)美膶?duì)象限制在債權(quán)法上的利益，當(dāng)契約內(nèi)容擴(kuò)大以后，不當(dāng)?shù)美?qǐng)求權(quán)當(dāng)然也包含物權(quán)返還的結(jié)果。在當(dāng)事人之間不涉及第三人利益問(wèn)題時(shí)，不當(dāng)?shù)美匀灰部梢园l(fā)生物的返還或物上所有權(quán)的返還。

(三)物權(quán)行為理論有效的保證了財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)中的交易安全

對(duì)交易中第三人利益的保護(hù)較之善意制度對(duì)第三人的保護(hù)更為完善。依區(qū)分原則，原因行為無(wú)效或被撤銷后，物權(quán)變動(dòng)仍然有效，只要是符合物權(quán)公示原則的，第三人的權(quán)利即使是在其前手交易有瑕疵的情況下也能得到保護(hù)。善意制度盡管也是對(duì)第三人的保護(hù)機(jī)制，但其作用有限，最主要的體現(xiàn)就是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的適用不能，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記制度在各個(gè)國(guó)家都有規(guī)定，其登記信息是公開的，是可以被查詢獲知的，故第三人不能以不知道登記而主張自己的善意，前文已述。故善意取得制度不能替代物權(quán)行為理論。

(四)物權(quán)行為理論有利于維護(hù)交易秩序的穗定

篇6

衣食住行是人的最基本要求。在農(nóng)村基本解決溫飽問(wèn)題之后,農(nóng)民住房這一基本權(quán)利就突出地?cái)[在我們面前。但是,我國(guó)法律對(duì)農(nóng)村房屋所有權(quán)的取得、行使和保護(hù)沒有明確的規(guī)定,只對(duì)農(nóng)村村民宅基地的取得、行使相關(guān)權(quán)利有相應(yīng)的限制性規(guī)定。例如,《土地管理法》第62條規(guī)定,農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅,應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃,并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地,經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核,由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn);其中,涉及占用農(nóng)用地的,依照本法第44條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后,再申請(qǐng)宅基地的,不予批準(zhǔn)?！段餀?quán)法》第152條規(guī)定,宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利,有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。該法第153條同時(shí)規(guī)定:宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓,適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。法律的嚴(yán)重缺位造成八億農(nóng)民住房這一基本權(quán)利得不到充分的保障,也更突出了我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)存在的二元經(jīng)濟(jì),乃至二元社會(huì)的深層次問(wèn)題。

在我國(guó)城市化進(jìn)程中,長(zhǎng)期靠過(guò)度剝奪農(nóng)業(yè)和農(nóng)民來(lái)發(fā)展工業(yè)和城市。城市和農(nóng)村兩大經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)被人為地割裂開,這就是所謂的二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu),其發(fā)展的嚴(yán)重后果是導(dǎo)致我國(guó)的二元社會(huì)結(jié)構(gòu),即在一國(guó)之內(nèi)人為地劃分為城市和農(nóng)村、市民和農(nóng)民兩個(gè)社會(huì)和階層。其主要表現(xiàn)為:

1.工、農(nóng)業(yè)產(chǎn)品價(jià)格“剪刀差”。從統(tǒng)購(gòu)統(tǒng)銷到實(shí)行合同訂購(gòu),國(guó)家通過(guò)“剪刀差”從農(nóng)民那里拿走6000-8000億元。據(jù)專家測(cè)算,通過(guò)“剪刀差”、征地、農(nóng)民工務(wù)工等方式,全國(guó)農(nóng)民每年仍向城市做出大約2萬(wàn)億元的貢獻(xiàn)。

2.城鄉(xiāng)收入差距。城鄉(xiāng)居民之間存在較大的收入差距,并且這種收入差距不斷加大,導(dǎo)致社會(huì)貧富分化加劇。1978年前我國(guó)城鄉(xiāng)收入比是2.6!1,而到2003年,收入比卻升至3.2：1。

3.1958年通過(guò)、至今仍有效的《戶口登記條例》確定了“一國(guó)兩策、城鄉(xiāng)分治”的戶籍管理制度,中國(guó)公民由此被分為“農(nóng)業(yè)人口”和“非農(nóng)業(yè)人口”,即從法律上將全國(guó)公民劃分為兩種身份和壁壘森嚴(yán)的兩個(gè)世界。農(nóng)村的孩子只有考上大學(xué)或參干才能合法地從一個(gè)世界(農(nóng)業(yè))轉(zhuǎn)換到另一個(gè)世界(非農(nóng)業(yè)),這造成了城市居民和農(nóng)村居民在競(jìng)爭(zhēng)起點(diǎn)上的不平等。

4.城市居民和農(nóng)村居民在基本權(quán)利和社會(huì)福利方面的實(shí)際不平等。這些具體表現(xiàn)在:(1)農(nóng)村居民在求學(xué)、就業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生、社會(huì)保障和自由遷徙等基本權(quán)利方面和城市居民不平等;(2)農(nóng)民在享受政府公共產(chǎn)品供給方面與城市居民有天壤之別;(3)農(nóng)民和城市居民的社會(huì)負(fù)擔(dān)不一樣,城市居民對(duì)國(guó)家的責(zé)任主要是納稅,并且個(gè)人所得稅有起征點(diǎn),而農(nóng)民的負(fù)擔(dān)卻多種多樣,既有人力也有金錢負(fù)擔(dān),并且金錢方面的負(fù)擔(dān)主要表現(xiàn)為“費(fèi)”,這種亂攤派、亂收費(fèi)是沒有起征點(diǎn)的。(4)農(nóng)民在土地產(chǎn)權(quán)、房屋所有權(quán)等問(wèn)題上與城市居民享有的權(quán)利不平等。

在這種“以鄉(xiāng)養(yǎng)城、城鄉(xiāng)隔離”的體制下,涉及城市居民房屋所有權(quán)的法律、法規(guī)有《憲法》、《民法通則》、《物權(quán)法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》、《城市規(guī)劃法》(2007年10月28日修改為《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》)、《建筑法》等。城市居民不僅可以享有國(guó)有土地的使用權(quán),還可以享有城市房屋所有權(quán)。而在農(nóng)村,涉及農(nóng)民房屋所有權(quán)的法律只有《憲法》、《民法通則》、《物權(quán)法》和《土地管理法》,農(nóng)民在自己賴以生存的土地上,僅能享有一處宅基地的使用權(quán),不能“合法”地享有其宅基地上房屋的所有權(quán)(即不能領(lǐng)有國(guó)家房屋登記機(jī)關(guān)統(tǒng)一頒發(fā)、全國(guó)通用的《房屋所有權(quán)證》)。

物權(quán)是個(gè)人獨(dú)立自主的前提,任何法律人格都建立在完全的物權(quán)之上,沒有獨(dú)立自主的物權(quán)也就沒有獨(dú)立的法律人格。物權(quán)法的基本功能就在于保護(hù)個(gè)人對(duì)社會(huì)財(cái)富的擁有,其結(jié)果是激發(fā)個(gè)人對(duì)財(cái)富的不斷追求,而個(gè)人對(duì)財(cái)富的增長(zhǎng)又能促進(jìn)整個(gè)社會(huì)財(cái)富的增長(zhǎng)。個(gè)人財(cái)富的增長(zhǎng),也是一個(gè)人全面發(fā)展和個(gè)性解放的前提,在這個(gè)意義上,擁有財(cái)富的個(gè)人才是自由的。而只有自由的人才能更好地創(chuàng)造社會(huì)財(cái)富,才能享受幸福的生活。應(yīng)該說(shuō),在個(gè)人的財(cái)富當(dāng)中,占有較大比例的部分是以房屋不動(dòng)產(chǎn)的形式表現(xiàn)出來(lái)的,在農(nóng)村尤為如此,我國(guó)農(nóng)民的全部積蓄幾乎都用在建房上。而我國(guó)某些法律似乎僅保護(hù)少數(shù)人的物權(quán),多數(shù)法律還在繼續(xù)維護(hù)、確認(rèn)城市和農(nóng)村、非農(nóng)業(yè)人口和農(nóng)業(yè)人口這種不平等的現(xiàn)狀,這是現(xiàn)行法律的最大缺陷。

二、農(nóng)村房屋所有權(quán)方面的法律規(guī)定及其缺陷

雖然我國(guó)《憲法》第13條規(guī)定公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯。但憲法本身并未對(duì)“合法”進(jìn)行明確規(guī)定,而交由其他法律來(lái)界定。

《民法通則》第3條規(guī)定當(dāng)事人在民事活動(dòng)中的地位平等。第5條明確規(guī)定,公民、法人的合法的民事權(quán)益受法律保護(hù),任何組織和個(gè)人不得侵犯。該法第75條同時(shí)規(guī)定,公民的個(gè)人財(cái)產(chǎn),包括公民的合法收入、房屋、儲(chǔ)蓄、生活用品、文物、圖書資料、林木、牲畜和法律允許公民所有的生產(chǎn)資料以及其他合法財(cái)產(chǎn)。公民的合法財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù),禁止任何組織或者個(gè)人侵占、哄搶、破壞或者非法查封、扣押、凍結(jié)、沒收。對(duì)于以上條文所提到的“合法”,《民法通則》本身依然沒有做出具體的規(guī)定或解釋,而又交由其他法律、法規(guī)來(lái)進(jìn)一步落實(shí)。

《物權(quán)法》第2條規(guī)定,因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的民事關(guān)系,適用本法。本法所稱物,包括不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)?！段餀?quán)法》中涉及房屋所有權(quán)制度的主要條款包括該法第9條(不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但法律另有規(guī)定的除外)和第30條(因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的,自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力)。因此,根據(jù)《物權(quán)法》的以上規(guī)定,可以大膽推斷:農(nóng)村的房屋可能因?yàn)椴粚儆凇昂戏ńㄔ臁被颉拔唇?jīng)登記”而不發(fā)生物權(quán)的效力。

從《憲法》到《民法通則》,再到最近才制定、實(shí)施的《物權(quán)法》,雖然法律一再?gòu)?qiáng)調(diào)公民在法律面前一律平等、公民的權(quán)利受法律的平等保護(hù),但筆者認(rèn)為至少在房屋所有權(quán)方面,城市居民和農(nóng)村居民是顯然不平等的。

從城市的房屋所有權(quán)制度的演變來(lái)看,在進(jìn)行住房制度改革以前,我國(guó)在城鎮(zhèn)實(shí)行國(guó)家統(tǒng)一分配的福利性分房制度(公有住房租用制度,即公有房居住者僅有使用權(quán)而沒有其他的權(quán)利)。上世紀(jì)80年代末“房改”以后,由原來(lái)的公房制度逐漸過(guò)渡為現(xiàn)在的商品房制度,即房屋統(tǒng)一由開發(fā)商進(jìn)行商業(yè)化開發(fā),購(gòu)房者(主要是城市居民)在自由競(jìng)爭(zhēng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上購(gòu)買房屋,取得房屋的所有權(quán)。根據(jù)《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》、《城市規(guī)劃法》、《建筑法》等法律、規(guī)章的規(guī)定,開發(fā)商在城市進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)必須取得《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房銷售(預(yù)售或現(xiàn)售)許可證》(簡(jiǎn)稱“五證”)等合法手續(xù)才能將房屋向社會(huì)銷售。而購(gòu)房者在購(gòu)買商品房、向國(guó)家繳交相關(guān)稅費(fèi)之后,憑購(gòu)房合同及完稅證明等手續(xù)便可向國(guó)家相關(guān)部門申領(lǐng)房屋產(chǎn)權(quán)證。所以,在城市購(gòu)買商品房,只要符合法律規(guī)定的條件,是完全可以向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記并取得不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬證書。從法律意義上看,不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)(對(duì)于房屋而言是房屋所有權(quán)人依法對(duì)其所有的房屋享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利)的證明。實(shí)行商品房制度以后,在城市逐漸形成房地產(chǎn)市場(chǎng)。

對(duì)于農(nóng)村居民而言,在現(xiàn)行的法律框架下,法律只是籠統(tǒng)地說(shuō)“合法的財(cái)產(chǎn)受保護(hù)”,但怎樣才讓農(nóng)民的房屋變成“合法”卻沒有法律規(guī)定。首先,《房地產(chǎn)管理法》和《房屋權(quán)屬登記管理辦法》都是“城市”的(《建筑法》雖未冠以“城市”,但該法第83條規(guī)定,搶險(xiǎn)救災(zāi)及其他臨時(shí)性房屋建筑和農(nóng)民自建低層住宅的建筑活動(dòng),不適用本法。新修訂的、2008年1月1日生效的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第41條第2款規(guī)定,在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)使用原有宅基地進(jìn)行農(nóng)村村民住宅建設(shè)的規(guī)劃管理辦法,由省、自治區(qū)、直轄市制定。這對(duì)農(nóng)村住宅建設(shè)問(wèn)題又留下令人費(fèi)解的尾巴),沒有一部全國(guó)統(tǒng)一適用的建設(shè)法、住宅法,農(nóng)村的房屋當(dāng)然會(huì)被不動(dòng)產(chǎn)登記“拒之門外”。既然農(nóng)村的房屋未經(jīng)國(guó)家統(tǒng)一規(guī)劃并進(jìn)行權(quán)屬登記,根據(jù)《物權(quán)法》及相關(guān)的房地產(chǎn)規(guī)定,是否農(nóng)民的房屋都是“非法建筑”?八億農(nóng)民的房屋所有權(quán)被法律有意無(wú)意地遺忘!其次,房地產(chǎn)的原則是“地隨房走”,在農(nóng)村卻變成“房隨地走”,即農(nóng)村只有宅基地方面的規(guī)定,卻沒有房屋方面的法律規(guī)定。并且現(xiàn)行的法律限制一戶農(nóng)民只能申請(qǐng)一塊宅基地(與一個(gè)城市居民可以同時(shí)合法擁有多處房產(chǎn)形成鮮明對(duì)比),并且該宅基地只能在本村,這無(wú)疑將農(nóng)民緊緊地捆綁在自己的土地上,失去了遷徙自由。再次,農(nóng)民只能將其房屋轉(zhuǎn)讓給本經(jīng)濟(jì)組織的成員,并且一旦轉(zhuǎn)讓就不能再申請(qǐng)宅基地。而城市居民可以將其房屋轉(zhuǎn)讓、出租給任意人,并且轉(zhuǎn)讓后還可以再購(gòu)買房屋。因此,從這點(diǎn)來(lái)看,農(nóng)民的民事權(quán)利能力是受到限制的,我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)只存在于城市,農(nóng)村是沒有房地產(chǎn)市場(chǎng)的。那么,農(nóng)村是否需要房地產(chǎn)市場(chǎng)?農(nóng)民能否屬于住房消費(fèi)者?限制農(nóng)民的民事權(quán)利能力是否合理?其答案是不言自明的,住宅權(quán)是最基本的人權(quán),農(nóng)民和城市居民作為同一個(gè)國(guó)家的公民理應(yīng)在法律面前人人平等。

三、對(duì)完善農(nóng)民房屋所有權(quán)法律和保護(hù)農(nóng)民利益的展望

我國(guó)《土地管理法》之所以規(guī)定農(nóng)民只能以“戶”為單位申請(qǐng)一處宅基地,并且農(nóng)民的房屋只能在本村內(nèi)轉(zhuǎn)讓,除了受到二元經(jīng)濟(jì)思想的影響之外,據(jù)說(shuō)還是出于對(duì)耕地、農(nóng)用地的保護(hù)———從而保證我國(guó)的糧食生產(chǎn)及糧食安全。但《土地管理法》有沒有達(dá)到其預(yù)定的目標(biāo)?雖然我國(guó)已實(shí)行堪稱世界上最嚴(yán)厲的耕地保護(hù)法律,但1996年我國(guó)的耕地面積約為19.51億畝,到2003年減少至18.51億畝,至2006年又減少至18.27億畝。所以禁止農(nóng)民自由轉(zhuǎn)讓房屋、宅基地并不能達(dá)到保護(hù)耕地的預(yù)期目的。

另外,近一段時(shí)間來(lái)我國(guó)某些大城市房?jī)r(jià)居高不下,毗鄰這些城市的農(nóng)村和開發(fā)商聯(lián)合進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā),由于土地的性質(zhì)是集體的,因此無(wú)法辦理正規(guī)的產(chǎn)權(quán)證(購(gòu)房者只能領(lǐng)到鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府頒發(fā)的“產(chǎn)權(quán)證”或“榮譽(yù)村民證”)。但其房屋價(jià)格比市場(chǎng)價(jià)低一半,有的甚至只有市價(jià)的三分之一,所以這類建在集體土地上的房產(chǎn)還出現(xiàn)銷售火爆的現(xiàn)象,這就是引人注目的“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題。就此問(wèn)題,建設(shè)部還曾在2007年6月18日通過(guò)新聞發(fā)言人的形式向社會(huì)“購(gòu)買新建商品房風(fēng)險(xiǎn)的提示”,其中包括“城市居民不要購(gòu)買在集體土地上建設(shè)的房屋。目前的法律法規(guī)不允許在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。不允許集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷售。目前,有些村集體經(jīng)濟(jì)組織在本村集體土地上集中建設(shè)農(nóng)民住宅樓,用于安置本集體經(jīng)濟(jì)組織成員,但在安置過(guò)程中,擅自擴(kuò)大銷售對(duì)象,以較低的價(jià)格向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷售。非集體經(jīng)濟(jì)組織成員購(gòu)買此類房屋,將無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記,合法權(quán)益難以得到保護(hù)。有些項(xiàng)目允諾辦理的‘鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)’、‘小產(chǎn)權(quán)’,均不符合法律規(guī)定,不受法律保護(hù)”等內(nèi)容。所以,“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題成為政府、農(nóng)村集體組織、本地農(nóng)民、開發(fā)商和外來(lái)購(gòu)房者之間利益的多層次“博弈”。其實(shí),“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題也是市場(chǎng)和行政管制、農(nóng)村和城市、法律和道德之間沖突的一種表現(xiàn),也是農(nóng)民爭(zhēng)取合法房屋所有權(quán)、渴望開放農(nóng)村房地產(chǎn)市場(chǎng)的一種正當(dāng)回應(yīng)。

《憲法》和相關(guān)法律規(guī)定農(nóng)村的土地和宅基地歸村集體所有,他們當(dāng)然有權(quán)決定自己土地尤其是宅基地的用途。但一直以來(lái),政府壟斷土地的一級(jí)市場(chǎng),政府以很低的價(jià)格從農(nóng)民手中強(qiáng)行征收土地,然后以幾十甚至幾百倍的高價(jià)轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商,“賣別人的地來(lái)給自己賺錢”。農(nóng)民當(dāng)然明白其中的潛在利益,希望能獲得高額補(bǔ)償。其結(jié)果是導(dǎo)致農(nóng)民和政府在征地補(bǔ)償過(guò)程中的對(duì)立情緒和沖突,也彰顯了法律的不合理和不公平。因此,筆者認(rèn)為,將來(lái)應(yīng)重點(diǎn)從以下幾方面來(lái)保護(hù)農(nóng)村房屋所有權(quán)和農(nóng)民利益。

1.打破城鄉(xiāng)隔絕、地域界限和身份限制,構(gòu)建全國(guó)統(tǒng)一、公平競(jìng)爭(zhēng)和城鄉(xiāng)和諧的大市場(chǎng)(包括房地產(chǎn)市場(chǎng)),通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制,對(duì)城鄉(xiāng)資本、人員、技術(shù)信息等市場(chǎng)要素進(jìn)行公平、自由的流動(dòng)。除了準(zhǔn)許農(nóng)民到城市自由擇業(yè)、居住之外,還應(yīng)允許城市居民到農(nóng)村買房甚至投資,最終實(shí)現(xiàn)“把窮人留在城市(哪怕只住廉租屋),讓富人住在農(nóng)村(有條件的還可住別墅)”。這樣,帶動(dòng)國(guó)家和民間資本對(duì)農(nóng)村的投資,興建幼兒園、中小學(xué)、醫(yī)院等配套公共設(shè)施,改善農(nóng)村的居住和投資環(huán)境,也使農(nóng)民通過(guò)各種途徑賺城里人的錢而走上富裕的道路,讓農(nóng)民充分享受現(xiàn)代化的成果和城市文明。通過(guò)城鄉(xiāng)的雙向交流,可以使城市的房?jī)r(jià)降下來(lái),緩解交通堵塞;也可促使農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)加快發(fā)展,從而實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、和諧發(fā)展。

2.統(tǒng)一法制,使城鄉(xiāng)居民的基本權(quán)利在法律上真正人人平等,讓城鄉(xiāng)居民處于公平競(jìng)爭(zhēng)的同一起跑線上。在房屋所有權(quán)制度方面,應(yīng)設(shè)立全國(guó)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān),對(duì)于符合法律規(guī)定條件的農(nóng)村房產(chǎn)給予登記并頒證。那種認(rèn)為農(nóng)民的房屋不重要或其房產(chǎn)價(jià)值低而不給予登記的看法是毫無(wú)根據(jù)的,法律應(yīng)重在疏導(dǎo)而不是堵塞。法律應(yīng)預(yù)設(shè)適當(dāng)?shù)臈l件,只要農(nóng)民的房屋符合法律規(guī)定的條件就能領(lǐng)到房屋產(chǎn)權(quán)證,引導(dǎo)農(nóng)民向“規(guī)范建房、合理利用土地”的健康方向發(fā)展。

3.國(guó)家應(yīng)加強(qiáng)對(duì)耕地的保護(hù),因?yàn)槲覈?guó)是人口大國(guó),耕地減少必然涉及到國(guó)家的糧食安全。但這樣一個(gè)涉及國(guó)家經(jīng)濟(jì)安全的問(wèn)題應(yīng)由政府進(jìn)行宏觀調(diào)控,并且應(yīng)依法進(jìn)行。而不能全部由農(nóng)村和農(nóng)民來(lái)承擔(dān),更不能以保護(hù)糧食安全為由限制農(nóng)民合法出售宅基地和荒地的使用權(quán),甚至拒絕為農(nóng)民辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。

篇7

關(guān)鍵詞:應(yīng)收賬款;質(zhì)押貸款風(fēng)險(xiǎn);動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押;權(quán)利質(zhì)押

文章編號(hào):1003-4625(2010)10-0082-04　中圖分類號(hào):F830.45　文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

一、應(yīng)收賬款質(zhì)押的概念界定

應(yīng)收賬款是指企業(yè)因銷售商品、產(chǎn)品和提供勞務(wù)等原因,應(yīng)向購(gòu)貨客戶和接受勞務(wù)的客戶收取的款項(xiàng)和代墊的運(yùn)雜費(fèi)等,是一種普通債權(quán),它預(yù)期將導(dǎo)致一定的現(xiàn)金收益流入企業(yè)。另外,中國(guó)人民銀行《應(yīng)收賬款質(zhì)押登記辦法》(以下簡(jiǎn)稱《辦法》)第四條第一款規(guī)定:“本辦法所稱的應(yīng)收賬款是指權(quán)利人因提供一定的貨物、服務(wù)或設(shè)施而獲得的要求義務(wù)人付款的權(quán)利,包括現(xiàn)有的和未來(lái)的金錢債權(quán)及其產(chǎn)生的收益,但不包括因票據(jù)或其他有價(jià)證券而產(chǎn)生的付款請(qǐng)求權(quán)?！?/p>

質(zhì)押是我國(guó)《擔(dān)保法》上的一個(gè)概念。質(zhì)押分為兩個(gè)基本類型:動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押和權(quán)利質(zhì)押?！稉?dān)保法》第63條規(guī)定:“本法所稱動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押,是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人將其動(dòng)產(chǎn)移交債權(quán)人占有,將該動(dòng)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保?！睓?quán)利質(zhì)押除用于質(zhì)押的標(biāo)的為不同于動(dòng)產(chǎn)的無(wú)形財(cái)產(chǎn)權(quán)利外,其他內(nèi)涵與動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押基本相同?！稉?dān)保法》第75條規(guī)定:“下列權(quán)利可以質(zhì)押:1、匯票、支票、本票、債券、存款單、倉(cāng)單、提單;2、依法可以轉(zhuǎn)讓的股份、股票;3、依法可以轉(zhuǎn)讓的商標(biāo)專用權(quán)、專利權(quán)、著作權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán);4、依法可以質(zhì)押的其他權(quán)利?！薄段餀?quán)法》第223條規(guī)定:“債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列權(quán)利可以出質(zhì):1、匯票、支票、本票;2、債券、存款單;3、倉(cāng)單、提單;4、可以轉(zhuǎn)讓的基金份額、股權(quán);5、可以轉(zhuǎn)讓的注冊(cè)商標(biāo)專用權(quán)、專利權(quán)、著作權(quán)等知識(shí)產(chǎn)權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán);6、應(yīng)收賬款;7、法律、行政法規(guī)規(guī)定可以出質(zhì)的其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利。”

從以上規(guī)定不難看出,我國(guó)法律將權(quán)利質(zhì)押分為債權(quán)質(zhì)押、物權(quán)質(zhì)押、股權(quán)質(zhì)押和知識(shí)產(chǎn)權(quán)質(zhì)押。而債權(quán)質(zhì)押又分為有證券化載體的債權(quán)質(zhì)押和無(wú)證券化載體的債權(quán)質(zhì)押。匯票、支票、本票、債券、存款單所代表的也是一種債權(quán),其合法持有人可以在條件、期限允許的情況下持這些憑證向債務(wù)人請(qǐng)求支付一定款項(xiàng)的權(quán)利。其與普通應(yīng)收賬款債權(quán)的區(qū)別在于,上述債權(quán)由于有一定的書面憑證作為記載而表征化和固定化了,一定程度上已經(jīng)具備了物化的性質(zhì);而應(yīng)收賬款則沒有此特征,即便其具有借款協(xié)議或欠條等書面憑證,也僅僅是債權(quán)本身的表征,不能用來(lái)作為質(zhì)押中可轉(zhuǎn)移占有的對(duì)象。因此,應(yīng)收賬款質(zhì)押是一種以未被證券化的或者不能以流通中票據(jù)或債券為載體的、具有金錢給付內(nèi)容的普通債權(quán)為標(biāo)的的權(quán)利質(zhì)押,其在設(shè)立、期限、公示、效力及實(shí)現(xiàn)方面有其特殊性。

二、法律特征及范圍

(一)應(yīng)收賬款質(zhì)押相關(guān)法律規(guī)定

1、《物權(quán)法》中關(guān)于應(yīng)收賬款質(zhì)押的規(guī)定?！段餀?quán)法》相關(guān)規(guī)定構(gòu)成應(yīng)收賬款質(zhì)押的法律基礎(chǔ),該法第223條規(guī)定:債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的權(quán)利包括應(yīng)收賬款等。第228條規(guī)定:以應(yīng)收賬款出質(zhì)的,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)訂立書面合同;質(zhì)權(quán)自信貸征信機(jī)構(gòu)辦理出質(zhì)登記時(shí)設(shè)立;應(yīng)收賬款出質(zhì)后,不得轉(zhuǎn)讓,但經(jīng)出質(zhì)人與質(zhì)權(quán)人協(xié)商同意的除外;出質(zhì)人轉(zhuǎn)讓應(yīng)收賬款所得的價(jià)款,應(yīng)當(dāng)向質(zhì)權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。第220條規(guī)定:出質(zhì)人請(qǐng)求質(zhì)權(quán)人及時(shí)行使質(zhì)權(quán),因質(zhì)權(quán)人怠于行使權(quán)利造成損害的,由質(zhì)權(quán)人承擔(dān)賠償責(zé)任。

2、《物權(quán)法》與《擔(dān)保法》。關(guān)于擔(dān)保物權(quán),《物權(quán)法》與《擔(dān)保法》及其司法解釋存在較多不一致的地方。但從法律位階上看,《物權(quán)法》高于《擔(dān)保法》及其司法解釋,因此,當(dāng)兩者規(guī)定不一致時(shí),應(yīng)以《物權(quán)法》規(guī)定為準(zhǔn)。

3、《應(yīng)收賬款質(zhì)押登記辦法》與登記公示系統(tǒng)?！掇k法》第6條規(guī)定:應(yīng)收賬款質(zhì)押登記通過(guò)登記公示系統(tǒng)辦理;第7條規(guī)定:應(yīng)收賬款質(zhì)押登記由質(zhì)權(quán)人辦理;質(zhì)權(quán)人可以委托他人辦理。應(yīng)收賬款質(zhì)押登記公示系統(tǒng)主要用于應(yīng)收賬款質(zhì)押的登記和公示,為質(zhì)權(quán)人和出資人提供查詢服務(wù),揭示應(yīng)收賬款上存在的擔(dān)保權(quán)益,有利于保護(hù)質(zhì)權(quán)人和銀行的利益,降低信貸風(fēng)險(xiǎn)。

(二)可以設(shè)置應(yīng)收賬款質(zhì)押的范圍

《物權(quán)法》對(duì)應(yīng)收賬款的含義和范圍沒有作進(jìn)一步的明確解釋。中國(guó)人民銀行《辦法》第四條第二款指出應(yīng)收賬款包括下列權(quán)利:1、銷售產(chǎn)生的債權(quán),包括銷售貨物,供應(yīng)水、電、氣、暖,知識(shí)產(chǎn)權(quán)的許可使用等;2、出租產(chǎn)生的債權(quán),包括出租動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn);3、提供服務(wù)產(chǎn)生的債權(quán);4、公路、橋梁、隧道、渡口等不動(dòng)產(chǎn)收費(fèi)權(quán);5、提供貸款或其他信用產(chǎn)生的債權(quán)。依據(jù)法理,《辦法》所列舉的應(yīng)收賬款,若沒有其他法律法規(guī)進(jìn)行相反的或限制性的規(guī)定,銀行即可將其作為質(zhì)押物通過(guò)法定程序獲得質(zhì)權(quán)。

與此相對(duì),最高人民法院的傾向性意見與人民銀行并不一致。司法實(shí)踐中,最高人民法院一般認(rèn)可以下應(yīng)收賬款的質(zhì)押:

1、最高人民法院《關(guān)于適用若干問(wèn)題的解釋》第97條規(guī)定的“以公路橋梁、公路隧道或者公路渡口等不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)出質(zhì)的,按照《擔(dān)保法》第75條第(四)項(xiàng)的規(guī)定處理”,即可按照“可以質(zhì)押的其他權(quán)利”。

2、農(nóng)村電網(wǎng)建設(shè)與改造工程電費(fèi)收費(fèi)權(quán),根據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于農(nóng)村電網(wǎng)建設(shè)與改造工程貸款擔(dān)保和貸款償還期限的復(fù)函》,國(guó)務(wù)院同意農(nóng)村電網(wǎng)建設(shè)與改造工程項(xiàng)目法人可以用電費(fèi)收益權(quán)質(zhì)押方式向國(guó)內(nèi)銀行申請(qǐng)抵押貸款,以省級(jí)物價(jià)部門批準(zhǔn)的銷售電價(jià)文件作為電費(fèi)收益權(quán)的權(quán)力證書,地市級(jí)以上電力主管部門作為電費(fèi)收益權(quán)質(zhì)押的登記部門,質(zhì)權(quán)人可以依法律和行政法規(guī)許可的方式取得電費(fèi)收益權(quán),并實(shí)現(xiàn)質(zhì)押權(quán)。

3、出口退稅托管賬戶質(zhì)押,最高人民法院《關(guān)于審理出口退稅托管賬戶質(zhì)押貸款案件有關(guān)問(wèn)題的規(guī)定》(法釋[2004]18號(hào))規(guī)定,借款人將出口退稅專用賬戶托管給貸款銀行,并承諾以該賬戶中的退稅款作為還款保證的貸款。出口退稅專用賬戶質(zhì)押貸款銀行,對(duì)質(zhì)押賬戶內(nèi)的退稅款享有優(yōu)先受償權(quán)。

4、公路收費(fèi)權(quán)質(zhì)押,國(guó)務(wù)院關(guān)于收費(fèi)公路項(xiàng)目貸款擔(dān)保問(wèn)題的批復(fù)規(guī)定,公路建設(shè)項(xiàng)目法人可以用收費(fèi)公路的收費(fèi)權(quán)質(zhì)押方式向國(guó)內(nèi)銀行申請(qǐng)抵押貸款,以省級(jí)人民政府批準(zhǔn)的收費(fèi)文件作為公路收費(fèi)權(quán)的權(quán)力證書,地市級(jí)以上交通主管部門作為公路收費(fèi)權(quán)質(zhì)押的登記部門。質(zhì)權(quán)人可以依法律和行政法規(guī)許可的方式取得公路收費(fèi)權(quán),并實(shí)現(xiàn)質(zhì)押權(quán)。

(三)不應(yīng)設(shè)置應(yīng)收賬款質(zhì)押的范圍

由于法律的模糊性以及司法實(shí)踐中最高法院的態(tài)度和傾向,商業(yè)銀行在辦理應(yīng)收賬款質(zhì)押時(shí)應(yīng)采取審慎的原則,對(duì)上述有明確法律依據(jù)的應(yīng)收賬款予以接受,對(duì)目前尚有爭(zhēng)議的應(yīng)收賬款,筆者認(rèn)為暫

不宜接受。

1、法律禁止轉(zhuǎn)讓的應(yīng)收賬款不應(yīng)設(shè)定質(zhì)押。最高人民法院《關(guān)于適用若干問(wèn)題的解釋》第5條中規(guī)定,“以法律、法規(guī)禁止流通的財(cái)產(chǎn)或者不可轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保的,擔(dān)保合同無(wú)效”。例如政府土地儲(chǔ)備中心土地收益金,似乎可將其歸入第二款第二項(xiàng)“出租產(chǎn)生的債權(quán),包括出租動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)”。但《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》,明確規(guī)定國(guó)有土地使用權(quán)出讓總價(jià)款全額納入地方預(yù)算,實(shí)行“收支兩條線”管理。由于地方財(cái)政收入不能質(zhì)押,因此,所謂的土地收益金質(zhì)押貸款,實(shí)質(zhì)上是一種政府信用貸款,銀行并不能取得從土地未來(lái)收益金中優(yōu)先受償之權(quán)利。

2、醫(yī)院、學(xué)校、公園等帶有公益性質(zhì)的民事主體基于公益而產(chǎn)生的收費(fèi)權(quán)不宜質(zhì)押。《擔(dān)保法》及其司法解釋都在學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的民事主體抵押方面采取一定限制。同樣,在這類領(lǐng)域中因提供公益服務(wù)而發(fā)生的應(yīng)收賬款也不宜設(shè)定質(zhì)押。當(dāng)然,對(duì)于非公益性質(zhì)的民事主體所產(chǎn)生的帶有公益性的收費(fèi)權(quán)或者是公益性質(zhì)的民事主體純粹以市場(chǎng)運(yùn)作所產(chǎn)生的收費(fèi)權(quán),仍可對(duì)其質(zhì)押進(jìn)行積極的探索和嘗試。

3、合法性存疑的應(yīng)收賬款不宜質(zhì)押。如某縣將其礦產(chǎn)資源收費(fèi)權(quán)作為質(zhì)押,對(duì)這些收費(fèi)權(quán)是否合法,應(yīng)進(jìn)行必要的審查。

4、已經(jīng)設(shè)定擔(dān)保的應(yīng)收賬款應(yīng)慎重質(zhì)押。主要有以下幾種情況:該應(yīng)收賬款已經(jīng)設(shè)定質(zhì)押,且其所擔(dān)保的債權(quán)額度并非遠(yuǎn)小于應(yīng)收賬款額度;該應(yīng)收賬款的前身動(dòng)產(chǎn)(存貨)已經(jīng)辦理抵(質(zhì))押并經(jīng)登記,且簽訂了賬戶質(zhì)押之類的協(xié)議;產(chǎn)生該應(yīng)收賬款的不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)設(shè)定抵押,因?yàn)榈盅簷?quán)自動(dòng)追及不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生的法定茲息,實(shí)際上已經(jīng)就該筆應(yīng)收賬款設(shè)定了在先的擔(dān)保權(quán)。

5.由權(quán)利性質(zhì)本身決定不具讓與性。如養(yǎng)老金請(qǐng)求權(quán)、退休費(fèi)請(qǐng)求權(quán)、撫恤金受領(lǐng)權(quán)、人身保險(xiǎn)收益權(quán)、買斷工齡補(bǔ)償費(fèi)請(qǐng)求權(quán)等不宜質(zhì)押。

6.因債權(quán)人的變更會(huì)使權(quán)利的行使發(fā)生顯著的差異的債權(quán)不宜質(zhì)押。如承租人所享有的債權(quán)或雇主所享有的債權(quán)。

7.應(yīng)當(dāng)于特定當(dāng)事人之間互為計(jì)算的債權(quán)當(dāng)時(shí)約定以其相互間的交易所發(fā)生的債權(quán)債務(wù)為定期計(jì)算,互相抵消而僅支付其差額的合同債權(quán)不宜質(zhì)押。

8.按照當(dāng)事人約定不得轉(zhuǎn)讓的債權(quán)不宜質(zhì)押。

三、應(yīng)收賬款質(zhì)押的設(shè)立與實(shí)現(xiàn)

(一)應(yīng)收賬款質(zhì)押的設(shè)立

1.簽訂書面合同?！段餀?quán)法》明確規(guī)定應(yīng)收賬款質(zhì)押須經(jīng)當(dāng)事人書面協(xié)議,借此作為當(dāng)事人間設(shè)立應(yīng)收賬款債權(quán)質(zhì)權(quán)的意思表示,同時(shí)也對(duì)出質(zhì)人以合同義務(wù)對(duì)其加以約束,使得以應(yīng)收賬款債權(quán)設(shè)質(zhì)的風(fēng)險(xiǎn)盡可能減小。中國(guó)人民銀行的《辦法》第8條規(guī)定質(zhì)權(quán)人辦理質(zhì)押登記前應(yīng)與出質(zhì)人簽訂協(xié)議。協(xié)議應(yīng)載明質(zhì)權(quán)人與出質(zhì)人已簽訂質(zhì)押合同以及由質(zhì)權(quán)人辦理質(zhì)押登記。

2.通知應(yīng)收賬款的債務(wù)人,并獲得其已知悉的確認(rèn)。如果應(yīng)收賬款債權(quán)人設(shè)定質(zhì)押沒有通知債務(wù)人,債務(wù)人仍然可以根據(jù)其與債權(quán)人關(guān)于應(yīng)收賬款支付方式和期限的約定履行支付義務(wù)而無(wú)須承擔(dān)任何責(zé)任。相反,如果應(yīng)收賬款債務(wù)人在確知質(zhì)押事宜的情況下,仍故意或因重大過(guò)失直接向債權(quán)人付款導(dǎo)致質(zhì)權(quán)人的擔(dān)保利益受到損害時(shí),只能由應(yīng)收賬款債務(wù)人應(yīng)當(dāng)向質(zhì)權(quán)人承擔(dān)賠償責(zé)任。因此,通知債務(wù)人并獲取其知悉事項(xiàng)的確認(rèn),是應(yīng)收賬款質(zhì)押的必要保障。

3.到信貸征信機(jī)構(gòu)辦理登記手續(xù)。質(zhì)押設(shè)立的目的在于保障債權(quán)優(yōu)先受償,這就必然要求質(zhì)權(quán)通過(guò)登記以一種可以為外界查知的方式表現(xiàn)出來(lái),否則難以保障交易安全。中國(guó)人民銀行征信中心作為應(yīng)收賬款質(zhì)押登記機(jī)構(gòu)的存在為將有關(guān)質(zhì)押的情況公之于眾,為第三人進(jìn)行查詢提供了前提條件。

(二)應(yīng)收賬款質(zhì)押的實(shí)現(xiàn)

應(yīng)收賬款實(shí)質(zhì)上是出質(zhì)人對(duì)其債務(wù)人享有的已到期或未到期的未清償債權(quán),以應(yīng)收賬款出質(zhì)屬于權(quán)利質(zhì)押范疇中債權(quán)質(zhì)押,但應(yīng)收賬款這種質(zhì)押標(biāo)的既不同于動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押中的動(dòng)產(chǎn),也不同于權(quán)利質(zhì)押中的股權(quán)、基金份額、知識(shí)產(chǎn)權(quán)等標(biāo)的,這種差異原因在于:無(wú)論質(zhì)押的動(dòng)產(chǎn)還是質(zhì)押的股權(quán)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)等均屬于具有絕對(duì)性的物權(quán)或類物權(quán),而應(yīng)收賬款具有相對(duì)性,不屬于絕對(duì)權(quán)。正因此,應(yīng)收賬款的實(shí)現(xiàn),既要受到其債權(quán)人對(duì)應(yīng)收賬款不同處置的影響,又要受到訴訟時(shí)效制度的制約,甚至?xí)艿綉?yīng)收賬款債務(wù)人抗辯權(quán)、追索權(quán)的制約。因而,在應(yīng)收賬款質(zhì)押操作中應(yīng)關(guān)注以下方面:

1.應(yīng)收賬款的轉(zhuǎn)讓。應(yīng)收賬款屬于債權(quán)的一種表現(xiàn)形式,本身具有可轉(zhuǎn)讓性?！段餀?quán)法》第228條第二款規(guī)定:“應(yīng)收賬款出質(zhì)后,不得轉(zhuǎn)讓,但經(jīng)出質(zhì)人與質(zhì)權(quán)人協(xié)商同意的除外。出質(zhì)人轉(zhuǎn)讓應(yīng)收賬款所得的價(jià)款,應(yīng)當(dāng)向質(zhì)權(quán)人提前清償債務(wù)或提存?！钡?由于應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓的隱蔽性,出質(zhì)人可能在出質(zhì)后再將應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓,這需要在簽署質(zhì)押協(xié)議時(shí)約定相應(yīng)保障措施,在簽約后進(jìn)行監(jiān)督,必要時(shí)由應(yīng)收賬款的債務(wù)人出具相應(yīng)法律文件予以保障。

2.應(yīng)收賬款的清收與使用。對(duì)于債務(wù)因清償應(yīng)收賬款而向出質(zhì)人支付的款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)如何處理,《物權(quán)法》和《辦法》及《操作規(guī)則》均未予明確規(guī)定。但從應(yīng)收賬款質(zhì)押擔(dān)保的本質(zhì)來(lái)看,應(yīng)收賬款因債務(wù)支付清償款而消滅時(shí),質(zhì)押標(biāo)的滅失,此時(shí)作為質(zhì)押標(biāo)的的替代物――所收取的款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)用于清償所擔(dān)保的債權(quán)或充當(dāng)擔(dān)保物。為確保質(zhì)權(quán)人的利益,在法律法規(guī)未明確的情形下,應(yīng)在設(shè)立應(yīng)收賬款質(zhì)押時(shí)對(duì)此予以約定。

3.應(yīng)收賬款質(zhì)押后的管理。質(zhì)權(quán)人雖在應(yīng)收賬款質(zhì)押后對(duì)其享有質(zhì)押權(quán),但應(yīng)收賬款仍處于出質(zhì)人的管理之下,且出質(zhì)人是否有效管理應(yīng)收賬款會(huì)影響其有效性。這包括:出質(zhì)人應(yīng)在應(yīng)收賬款訴訟時(shí)效屆滿前,采取措施使應(yīng)收賬款得到法院司法強(qiáng)制力的保護(hù);出質(zhì)人應(yīng)履行其與應(yīng)收賬款債務(wù)人相應(yīng)協(xié)議的約定,避免因重大違約導(dǎo)致應(yīng)收賬款債務(wù)人解除合同或依法、依約拒絕付款。對(duì)于以上管理義務(wù),也應(yīng)在應(yīng)收賬款質(zhì)押協(xié)議中予以明確約定。

4.債務(wù)人到期不履行債務(wù)問(wèn)題?！段餀?quán)法》第213-221條對(duì)擔(dān)保物權(quán)的實(shí)現(xiàn)做了相應(yīng)規(guī)定。在債務(wù)人到期沒有履行債務(wù),質(zhì)權(quán)人可以參照《擔(dān)保法》第71條規(guī)定,要求債務(wù)人向自己履行,或者與出質(zhì)人協(xié)議將該質(zhì)押債權(quán)折價(jià),或依法轉(zhuǎn)讓。具體程序上適用最高人民法院《關(guān)于適用若干問(wèn)題的解釋》第106條中的規(guī)定。

四、開展應(yīng)收賬款質(zhì)押業(yè)務(wù)面臨的風(fēng)險(xiǎn)

(一)應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)實(shí)現(xiàn)困難

應(yīng)收賬款與存貨如何進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí),目前還是空白。現(xiàn)實(shí)中,中小企業(yè)結(jié)算普遍不規(guī)范,使得應(yīng)收賬款與存貨的價(jià)值有很大不確定性。同時(shí)銀行對(duì)此類抵押物的評(píng)級(jí)缺乏經(jīng)驗(yàn),等級(jí)評(píng)定易出現(xiàn)偏差,致使銀行貸款承擔(dān)較大的風(fēng)險(xiǎn)。此外,應(yīng)收賬款與存貨一般都以3個(gè)月為期限,且都是流動(dòng)的,這與具有長(zhǎng)期性特點(diǎn)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品很不匹配,也加大了風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)的難度。

(二)欺詐風(fēng)險(xiǎn)

借款人欺詐方式主要有四種,第一種是提前開

票。第二種是虛假的賬期,即借款人將賬齡(比如超過(guò)90天的)不合格的應(yīng)收賬款移到合格應(yīng)收賬款欄內(nèi),然后獲得貸款。第三種是轉(zhuǎn)移現(xiàn)金,借款人拿到付款,但不把付款轉(zhuǎn)給貸款機(jī)構(gòu)。第四種是欺詐應(yīng)收賬款。在這些方式中,企業(yè)或是將壞賬風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行,或是惡意騙貸,都使銀行面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。

(三)應(yīng)收賬款基礎(chǔ)合同的履約瑕疵風(fēng)險(xiǎn)

在國(guó)際保理業(yè)務(wù)中,出口商履約瑕疵引發(fā)的糾紛極為普遍。國(guó)際保理協(xié)議中明確規(guī)定:出口商存在履約瑕疵的情況下,保理商可以不承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任,即可以向出口商行使追索權(quán),要求出口商償還融資款項(xiàng)。在應(yīng)收賬款質(zhì)押中,同樣面臨出質(zhì)人履約瑕疵引發(fā)糾紛的問(wèn)題。質(zhì)權(quán)人可以在質(zhì)押合同中借鑒保理協(xié)議中的相關(guān)約定,要求出質(zhì)人作出履約無(wú)瑕疵承諾并承擔(dān)違反相關(guān)承諾的責(zé)任。

(四)應(yīng)收賬款債權(quán)的可轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn)

債權(quán)的可轉(zhuǎn)讓性,是國(guó)際保理業(yè)務(wù)中保理商開展保理業(yè)務(wù)的前提條件。如果債權(quán)是不可轉(zhuǎn)讓的,那么保理商就無(wú)法實(shí)現(xiàn)債權(quán)的有效索償。關(guān)于未來(lái)權(quán)利可否轉(zhuǎn)讓,理論上存在爭(zhēng)議。從實(shí)踐中看,一些出口商往往與保理商簽訂“一攬子轉(zhuǎn)讓協(xié)議”,將現(xiàn)有的和將來(lái)取得的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給保理商。美國(guó)《統(tǒng)一商法典》承認(rèn)只要有關(guān)的文書是適當(dāng)?shù)?未來(lái)的權(quán)利就可以轉(zhuǎn)讓。《國(guó)際保理公約》第5條規(guī)定:“保理合同關(guān)于轉(zhuǎn)讓將來(lái)發(fā)生的應(yīng)收賬款的規(guī)定,可以使將來(lái)發(fā)生的應(yīng)收賬款在其發(fā)生時(shí)轉(zhuǎn)讓給保理商,而不需要任何新的轉(zhuǎn)讓行為?！蔽覈?guó)應(yīng)收賬款質(zhì)押制度中,質(zhì)權(quán)人在接受出質(zhì)人以其應(yīng)收賬款設(shè)質(zhì)時(shí),也應(yīng)注意審查該應(yīng)收賬款是否是可以轉(zhuǎn)讓的,審查的主要內(nèi)容可以比照《物權(quán)法》、《合同法》相關(guān)規(guī)定進(jìn)行。

(五)應(yīng)收賬款質(zhì)押登記公示系統(tǒng)的功能有限

質(zhì)押合同中涉及當(dāng)事人有主債務(wù)人、出質(zhì)人和質(zhì)權(quán)人,實(shí)踐中很少有應(yīng)收賬款的債務(wù)人主動(dòng)愿意參與簽訂此類合同,使得質(zhì)權(quán)人及出質(zhì)人在登記公示系統(tǒng)后,仍以書面形式告知應(yīng)收賬款的債務(wù)人,并取得回執(zhí)作為證明資料。此外,征信中心只審查形式要素是否完備,只要求登記人提交質(zhì)押合同,不對(duì)雙方主體的合法性、真實(shí)性進(jìn)行審查,是典型的形式審查,很難有效保護(hù)質(zhì)押雙方權(quán)益。還有,質(zhì)押權(quán)實(shí)現(xiàn)的缺陷。應(yīng)收賬款質(zhì)權(quán)的實(shí)現(xiàn),不能以應(yīng)收賬款的債權(quán)人將應(yīng)收賬款的債權(quán)直接轉(zhuǎn)讓給質(zhì)權(quán)人的方式實(shí)現(xiàn),質(zhì)權(quán)人只能與出質(zhì)人協(xié)議以應(yīng)收賬款折價(jià)或就拍賣、變賣應(yīng)收賬款所得的價(jià)款優(yōu)先受償。

五、應(yīng)收賬款質(zhì)押貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)防范措施

(一)積極推動(dòng)立法

大多數(shù)應(yīng)收賬款質(zhì)押風(fēng)險(xiǎn)源于法律規(guī)定的不完善或缺乏。因此,必須完善現(xiàn)有法律,對(duì)相關(guān)事項(xiàng)做出新規(guī)定,方可從根本上防范質(zhì)押貸款風(fēng)險(xiǎn)。要在擴(kuò)大登記效力范圍、規(guī)范權(quán)力轉(zhuǎn)移手續(xù)、制定應(yīng)收賬款質(zhì)押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引等方面爭(zhēng)取獲得立法支持,引導(dǎo)商業(yè)銀行建立完善的風(fēng)險(xiǎn)管理制度和辦法,有效識(shí)別、評(píng)估、監(jiān)測(cè)、控制所面臨的風(fēng)險(xiǎn),促進(jìn)這一新興貸款業(yè)務(wù)穩(wěn)健發(fā)展。

(二)選擇合格的應(yīng)收賬款

用于質(zhì)押的應(yīng)收賬款必須滿足一定的條件:應(yīng)收賬款項(xiàng)下的產(chǎn)品已發(fā)出并驗(yàn)收合格;購(gòu)買方資金實(shí)力較強(qiáng),無(wú)不良信用記錄;購(gòu)買方確認(rèn)應(yīng)收賬款的具體金額并承諾只向銷售商在貸款銀行的指定專用賬戶付款;應(yīng)收賬款的到期日早于貸款合同規(guī)定的還款日等。對(duì)于文中提到不應(yīng)設(shè)置應(yīng)收賬款質(zhì)押的,需從應(yīng)收賬款總量中剔除,暫不予接受。對(duì)可以設(shè)置應(yīng)收賬款質(zhì)押的,要積極引導(dǎo),謹(jǐn)慎監(jiān)管。

(三)強(qiáng)化貸前調(diào)查評(píng)估

在辦理貸款質(zhì)押前要充分做好貸前調(diào)查,通過(guò)查詢企業(yè)不良記錄,核查企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表,關(guān)注企業(yè)應(yīng)付賬款項(xiàng)目,對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行預(yù)測(cè)分析,確定應(yīng)收賬款雙方信譽(yù)度,在此基礎(chǔ)上確定合理的質(zhì)押比率,最后要求付款方提供承諾書,承諾只向銷售商在貸款銀行的指定賬戶內(nèi)付款。

(四)約定嚴(yán)密的風(fēng)險(xiǎn)防范措施

依法在貸款合同、質(zhì)押合同中明確約定風(fēng)險(xiǎn)防范措施。在當(dāng)前法律不完備情況下,更應(yīng)依靠合同條款,明確貸款銀行享有的權(quán)利和出質(zhì)人應(yīng)負(fù)的義務(wù)。高度重視對(duì)應(yīng)收賬款的貸后跟蹤管理,同時(shí)采取多種方法應(yīng)對(duì)欺詐,以期達(dá)到防范的風(fēng)險(xiǎn)目的。

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篇8

動(dòng)產(chǎn)抵押制度作為一種新型的擔(dān)保物權(quán)制度，對(duì)于活躍經(jīng)濟(jì)以及實(shí)現(xiàn)物盡其用、貨暢其流的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)理論，具有重大的現(xiàn)實(shí)意義，因此在世界廣泛運(yùn)用且功效甚巨。然而由于其對(duì)傳統(tǒng)法的突破和自身固有的特性，也帶來(lái)了一些問(wèn)題。我國(guó)現(xiàn)行立法對(duì)動(dòng)產(chǎn)抵押在立法主義上系采混合主義（登記要件主義和登記主義同時(shí)并存）。本文從動(dòng)產(chǎn)抵押的歷史沿革乃至我國(guó)動(dòng)產(chǎn)抵押制度的發(fā)展歷程，自我國(guó)動(dòng)產(chǎn)抵押制度的有關(guān)特殊規(guī)定入手，對(duì)其在實(shí)際運(yùn)行中存在的缺陷作了探討并提出了一些建設(shè)性意見。

本文通過(guò)對(duì)現(xiàn)行我國(guó)動(dòng)產(chǎn)抵押制度的分析，對(duì)完善我國(guó)動(dòng)產(chǎn)抵押制度提出了一些建議和個(gè)人看法：1、對(duì)動(dòng)產(chǎn)抵押以特別法形式加以規(guī)定；2、限定抵押物的登記范圍；3、增加輔助公示方式；4、引入惡意行為人的刑事責(zé)任；5、統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)；同時(shí)對(duì)登記效力的問(wèn)題也提出了一些個(gè)人的看法。

關(guān)鍵詞：動(dòng)產(chǎn)抵押制度歷史沿革有關(guān)規(guī)定缺陷完善措施

動(dòng)產(chǎn)抵押作為一種新型的擔(dān)保物權(quán)制度，其最大的價(jià)值莫過(guò)于迎合了工商企業(yè)的需要利用機(jī)器設(shè)備等動(dòng)產(chǎn)的使用價(jià)值，由需要利用其交換價(jià)值作為融資擔(dān)保的現(xiàn)實(shí)需求，對(duì)于活躍經(jīng)濟(jì)以及實(shí)現(xiàn)物盡其用，貨暢其流的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)理論，具有重大意義。[1]除此之外，也為個(gè)人提供了一種新的融資途徑。因此各國(guó)家或地區(qū)以立法和判例的形式對(duì)該制度加以肯定。尤其對(duì)推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，具有重大的現(xiàn)實(shí)意義。本文將從國(guó)際動(dòng)產(chǎn)抵押制度的發(fā)展歷史到我國(guó)動(dòng)產(chǎn)抵押制度的逐步發(fā)展歷程，分析我國(guó)現(xiàn)行動(dòng)產(chǎn)抵押制度存在的一些缺陷，并提出了一些嘗試性的完善措施，力圖能為我國(guó)動(dòng)產(chǎn)抵押制度的發(fā)展做一點(diǎn)探討。

一、動(dòng)產(chǎn)抵押的歷史沿革

近現(xiàn)代抵押權(quán)制度濫觴于羅馬法。羅馬法上最早出現(xiàn)的擔(dān)保方式是信托質(zhì)（fiducia,即現(xiàn)代所謂的讓與擔(dān)保），而后是占有質(zhì)（pigius，即質(zhì)權(quán)），再經(jīng)過(guò)一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)期才出現(xiàn)抵押。但是羅馬法上之抵押不同于近代民法上之抵押，蓋因羅馬法上還未產(chǎn)生登記制度，抵押的設(shè)定沒有一定的公示性要求，僅須合意而為之。在這種欠缺公示規(guī)則的立法背景下，擔(dān)保的設(shè)定不因標(biāo)的物為動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)而有所不同，抵押權(quán)和質(zhì)權(quán)之間并沒有嚴(yán)格的界限，兩者本質(zhì)相同，僅為名稱上的差異而已，[2]因此動(dòng)產(chǎn)抵押的出現(xiàn)不足為罕。由于沒有公示規(guī)則，抵押權(quán)沒有公信力，那么如何對(duì)抵押權(quán)進(jìn)行保護(hù)呢？羅馬大法官薩爾維烏斯（serviana）發(fā)明了“薩爾維”之訴，即通過(guò)賦予抵押權(quán)人可以對(duì)債務(wù)人或者第三人提權(quán)加以保護(hù)。但是通過(guò)訴權(quán)進(jìn)行保護(hù)具有一定的事后性，而且沒有公示的抵押權(quán)制度忽視了交易安全利益，因此被認(rèn)為是一種極危險(xiǎn)的物的擔(dān)保。[3]

日耳曼法上的擔(dān)保制度也經(jīng)歷了和羅馬法相似的歷史進(jìn)程，也是先產(chǎn)生信托讓與擔(dān)保，然后是占有質(zhì)（亦稱古質(zhì)），再然后發(fā)展到非占有質(zhì)（也稱新質(zhì)，即抵押權(quán)）。中世紀(jì)末期，歐洲封建勢(shì)力逐漸衰弱，不移轉(zhuǎn)占有的動(dòng)產(chǎn)新質(zhì)開始興盛。尤其是象船舶等其它重量和體積比較龐大的財(cái)產(chǎn)，如移動(dòng)占有勢(shì)必使債務(wù)人在經(jīng)濟(jì)上處于不利地位，于是仿效不動(dòng)產(chǎn)質(zhì)，通過(guò)法院、市參事會(huì)等一些公共機(jī)構(gòu)主持的要式行為來(lái)代替移轉(zhuǎn)動(dòng)產(chǎn)的占有，以此為基礎(chǔ)，不久便產(chǎn)生了通過(guò)在城市賬簿上登記來(lái)替代移轉(zhuǎn)所有權(quán)的制度。[4]

法典化運(yùn)動(dòng)前，歐陸各國(guó)深受羅馬法的影響，抵押制度主要承襲羅馬法，因此公示原則被否定。據(jù)考證，當(dāng)時(shí)除法國(guó)北部一些地方僅零星的存在不動(dòng)產(chǎn)移轉(zhuǎn)的公示制度外，關(guān)于抵押權(quán)的成立和存續(xù)的公示制度始終未見其蹤跡。法典化運(yùn)動(dòng)之后，公示原則被各國(guó)所確立，動(dòng)產(chǎn)抵押制度因此被各國(guó)民法典廢除。如法國(guó)民法典2119條明確規(guī)定“動(dòng)產(chǎn)不得設(shè)定抵押權(quán)”，從此規(guī)定出發(fā)法國(guó)民法典確立了“動(dòng)產(chǎn)不得基于抵押權(quán)加以追及”的原則。[5]《日本民法典》369條第二項(xiàng)規(guī)定：“抵押權(quán)人，就債務(wù)人或第三人不移轉(zhuǎn)占有而供債務(wù)擔(dān)保的不動(dòng)產(chǎn)，有優(yōu)先于其它債權(quán)人受自己債權(quán)清償?shù)臋?quán)利?！盵6]我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“民法典”860條規(guī)定：“稱抵押權(quán)者，謂對(duì)于債務(wù)人或第三人不移轉(zhuǎn)占有而供擔(dān)保之不動(dòng)產(chǎn)，得就其賣得價(jià)金受清償之權(quán)。”[7]在德國(guó)，民法學(xué)者多數(shù)崇尚法典的形式理性，物權(quán)法體系依照動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)分而構(gòu)建，而動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的最大法律區(qū)分就在于公示方法的不同。在這種動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)公示方法嚴(yán)格區(qū)分的背景下，動(dòng)產(chǎn)抵押制度根本沒有存在的可能性。

近代民法區(qū)分動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)并確立不同公示方法的做法，維護(hù)了物權(quán)制度在體系上的一致性和邏輯上的嚴(yán)密性，也有利于維護(hù)交易的安全。但是其弊端在于忽視了農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)者和工商業(yè)主以其使用中的動(dòng)產(chǎn)設(shè)定不移轉(zhuǎn)占有的擔(dān)保進(jìn)行融資的需要，但這一弊端，在整個(gè)19世紀(jì)乃至20世紀(jì)之初表現(xiàn)得并不十分明顯，所以沒有引起人們的重視。[8]

隨著工業(yè)化和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，動(dòng)產(chǎn)形態(tài)和登記制度的變化對(duì)融資擔(dān)保提出更高的要求。在農(nóng)業(yè)社會(huì)和工業(yè)劃時(shí)代的早期，社會(huì)的主要財(cái)富集中在土地和建筑物等不動(dòng)產(chǎn)，金銀珠寶、古玩字畫等少量動(dòng)產(chǎn)上，而以金銀珠寶、古玩字畫等設(shè)定擔(dān)保移轉(zhuǎn)占有，對(duì)債務(wù)人的生產(chǎn)生活的社會(huì)經(jīng)濟(jì)影響甚微，因此將不動(dòng)產(chǎn)限定為抵押的標(biāo)的并以登記為其公式方法，而將動(dòng)產(chǎn)作為質(zhì)權(quán)的標(biāo)的并以移轉(zhuǎn)占有為其公示方法，比較適宜。然而隨著現(xiàn)代工商業(yè)的發(fā)展，動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值迅速提升，與不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值上的差異逐漸縮小。現(xiàn)代企業(yè)的資產(chǎn)不再局限于土地、建筑物等不動(dòng)產(chǎn)上，企業(yè)的機(jī)器設(shè)備、交通運(yùn)輸工具有時(shí)甚至成為企業(yè)的主要財(cái)產(chǎn)。如果通過(guò)移轉(zhuǎn)占有的方式將這些動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行融資，一方面企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)無(wú)從進(jìn)行，另一方面?zhèn)鶛?quán)人還要擔(dān)負(fù)保管的責(zé)任，對(duì)雙方都無(wú)益處。正如學(xué)者所言：動(dòng)產(chǎn)只能質(zhì)押不得抵押的傳統(tǒng)做法，“此在農(nóng)業(yè)社會(huì)以書畫飾物之類提供擔(dān)保的情形，故無(wú)大礙，但在今日工業(yè)機(jī)械社會(huì)勢(shì)必窒礙難行。機(jī)器或原料均為生產(chǎn)材料，工廠賴以從事生產(chǎn)，將之交付債權(quán)人占有作為擔(dān)保以尋覓資金，殆屬不可能之事。”[9]面對(duì)這種不移轉(zhuǎn)占有融資的現(xiàn)實(shí)需求，各國(guó)法律紛紛作出響應(yīng)，通過(guò)特別法和判例的形式承認(rèn)動(dòng)產(chǎn)抵押制度。日本先后制定了《農(nóng)業(yè)動(dòng)產(chǎn)信用法》（1933年）、《機(jī)動(dòng)車抵押法》（1951年）、《航空器抵押法》（1953年）和《建設(shè)機(jī)械抵押法》（1954年），我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)制定了《動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保交易法》，意大利在其1997年新修訂的《意大利民法典》中，也規(guī)定了船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車均可設(shè)定抵押權(quán)。而德國(guó)沒有確立這一制度，究其根源，筆者推敲以為，原因有三：（一）德國(guó)民法素來(lái)以體系化和邏輯性著稱，確立此制度，必將打破整個(gè)物權(quán)法體系的和諧，實(shí)屬引狼入室之舉，故確立與之功能性質(zhì)相近的讓與擔(dān)保，所有權(quán)保留制度以代之。[10]（二）德國(guó)向來(lái)重視抵押權(quán)的流通功能而輕視其保全功能，以流通抵押為原則，以保全抵押為例外。[11]而動(dòng)產(chǎn)抵押制度旨在保全債權(quán)和融資，因此“當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段，需要不移轉(zhuǎn)占有的方式設(shè)定動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保，以滿足企業(yè)的融資需求時(shí)，德國(guó)寧可通過(guò)判例和學(xué)說(shuō)創(chuàng)立讓與擔(dān)保制度，也不愿突破現(xiàn)有的物權(quán)法體系”。[12]（三）德國(guó)對(duì)抵押公示的效力采取登記要件主義，若將動(dòng)產(chǎn)納入抵押標(biāo)的物的范圍，則勢(shì)必要設(shè)立大量的登記機(jī)構(gòu)和登記人員對(duì)動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行登記，成本太高。盡管如此，但多數(shù)國(guó)家仍然采納這項(xiàng)制度，就連秉承德國(guó)民法體系化傳統(tǒng)的我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)也不例外，在其《動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保交易法》上作出相應(yīng)規(guī)定。在此，羅馬法上的動(dòng)產(chǎn)抵押制度終于在經(jīng)過(guò)改造后于新的社會(huì)環(huán)境和法律背景下得以復(fù)生。

二、我國(guó)動(dòng)產(chǎn)抵押的發(fā)展歷程

我國(guó)現(xiàn)行的擔(dān)保體系的初步形成是由上世紀(jì)八十年代初的經(jīng)濟(jì)合同法的實(shí)施到九十年代中期的《擔(dān)保法》的。

我國(guó)真正開始擔(dān)保物權(quán)立法的，是1981年。當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)合同法從合同擔(dān)保的角度規(guī)定了加工承攬合同中承攬方留置權(quán)的問(wèn)題，但是未涉及其他形式的擔(dān)保物權(quán)問(wèn)題。

隨后，1986年頒布的《民法通則》對(duì)擔(dān)保問(wèn)題作了進(jìn)一步拓展規(guī)定?！睹穹ㄍ▌t》在“債權(quán)”一節(jié)中籠統(tǒng)規(guī)定了保證、抵押、定金、留置等四種擔(dān)保方式。其中，抵押權(quán)和留置權(quán)兩種為擔(dān)保物權(quán)?！睹穹ㄍ▌t》的規(guī)定根本談不上擔(dān)保物權(quán)的體系建構(gòu)問(wèn)題，但是它對(duì)抵押權(quán)和留置權(quán)所做的規(guī)定，已經(jīng)在很大程度上反映了當(dāng)時(shí)立法者對(duì)擔(dān)保物權(quán)性質(zhì)所持的態(tài)度。顯然，在當(dāng)時(shí)立法者看來(lái)，擔(dān)保物權(quán)與其他擔(dān)保方式一樣，只不過(guò)是債權(quán)的擔(dān)保方式，本身不具有物權(quán)的特性。這種立法定位，顯然在很大程度上受了《蘇俄民法典》的影響。

進(jìn)入90年代以后，針對(duì)社會(huì)生活中嚴(yán)重存在的"三角債"現(xiàn)象，政府在先后兩次采用行政手段予以清理仍不見效后，決定制定擔(dān)保法，以此作為解決該問(wèn)題的辦法?？梢?，擔(dān)保法的制定，至少在當(dāng)時(shí)，是被當(dāng)作一種臨時(shí)性的對(duì)策措施來(lái)看待的。[13]1995年的《擔(dān)保法》對(duì)擔(dān)保物權(quán)作了較為全面的規(guī)定?！稉?dān)保法》第三章、第四章、第五章分別規(guī)定了抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)三種擔(dān)保物權(quán)。但是該法仍不是一部專門的擔(dān)保物權(quán)立法，它仍把擔(dān)保物權(quán)與保證，定金等其他擔(dān)保方式一起，規(guī)定在一部單行法中。以一個(gè)單行法的形式概括了所有的擔(dān)保種類，這在大陸法系國(guó)家是絕無(wú)僅有的。盡管如此，它與《民法通則》的規(guī)定相比，無(wú)論在擔(dān)保物權(quán)的種類設(shè)置上，還是在可操作性上都前進(jìn)了一大步。

此外，1992年《海商法》，1994年《城市房地產(chǎn)管理法》和最高人民法院的司法解釋等也相應(yīng)地規(guī)定了擔(dān)保制度，從而形成了我國(guó)現(xiàn)行的擔(dān)保體系。

三、我國(guó)動(dòng)產(chǎn)抵押的相關(guān)規(guī)定

所謂動(dòng)產(chǎn)抵押，是指?jìng)鶛?quán)人對(duì)于債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移占有而供作債務(wù)履行擔(dān)保的動(dòng)產(chǎn)，在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，予以變價(jià)并就其價(jià)款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。根據(jù)有關(guān)國(guó)家或地區(qū)的立法規(guī)定，一般認(rèn)為抵押權(quán)所具有的對(duì)被擔(dān)保債權(quán)的從屬性、設(shè)立上的公示性、標(biāo)的物的特定性與不可分性、效力上的優(yōu)先性、追及性與物上代位性等，動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)也同樣具備。動(dòng)產(chǎn)抵押制度的特殊之處在于其標(biāo)的物為動(dòng)產(chǎn)，并基于動(dòng)產(chǎn)不同于不動(dòng)產(chǎn)的特性而復(fù)生出動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的特殊性。故此，動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)制度的設(shè)計(jì)，主要圍繞得抵押的動(dòng)產(chǎn)之范圍限制、抵押權(quán)的公示及公示的效力、危害抵押權(quán)安全的行為之防止與善意第三人利益的維護(hù)等方面。

我國(guó)《擔(dān)保法》中，根據(jù)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需要并借鑒日本、臺(tái)灣等立法例上的有關(guān)規(guī)定，對(duì)動(dòng)產(chǎn)抵押制度明確予以肯定并對(duì)其作了較為全面的規(guī)定，從而使動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)成為與不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)、權(quán)利抵押權(quán)并列的一種抵押權(quán)類型。最高人民法院《適用擔(dān)保法的解釋》中又對(duì)一些規(guī)定作了補(bǔ)充乃至“修正”。上述規(guī)定中有關(guān)動(dòng)產(chǎn)抵押制度的特殊性問(wèn)題，主要涉及以下方面：

1．關(guān)于抵押物

對(duì)于可以抵押的動(dòng)產(chǎn)范圍，《擔(dān)保法》中未作任何限制，第34條中規(guī)定機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和“其他財(cái)產(chǎn)”，均可設(shè)定抵押，除非其屬于依法不得抵押的財(cái)產(chǎn)（第37中規(guī)定所有權(quán)不明的財(cái)產(chǎn)及依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)等，不得抵押）。

2．關(guān)于抵押合同與登記時(shí)需提交的文件

《擔(dān)保法》第38條規(guī)定：抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)以書面形式訂立抵押合同。第39條規(guī)定抵押合同應(yīng)當(dāng)包括的主要內(nèi)容為：被擔(dān)保的主債權(quán)種類、數(shù)額；債務(wù)人履行債務(wù)的期限；抵押物的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權(quán)權(quán)屬或者使用權(quán)權(quán)屬；抵押擔(dān)保的范圍；當(dāng)事人認(rèn)為需要約定的其他事項(xiàng)。抵押合同不完全具備上列內(nèi)容的，可以補(bǔ)正，不影響抵押合同的效力。

《擔(dān)保法》第44條規(guī)定：辦理抵押物登記，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向登記部門提供主合同、抵押合同以及抵押物的所有權(quán)或者使用權(quán)證書等。登記部門登記的資料，允許查閱、抄錄或者復(fù)印。在有關(guān)登記部門作出的具體登記辦法中，對(duì)辦理抵押登記的程序還有較為詳細(xì)的規(guī)定。

3．關(guān)于抵押登記及其效力

我國(guó)《擔(dān)保法》中，將抵押登記或抵押權(quán)登記，稱為抵押物登記。[14]根據(jù)該法第42、43條的規(guī)定，辦理動(dòng)產(chǎn)抵押登記的部門如下：以航空器、船舶、車輛抵押的，為運(yùn)輸工具登記部門；以企業(yè)的設(shè)備和其他動(dòng)產(chǎn)抵押的，為財(cái)產(chǎn)所在地的工商行政管理部門；以該法第42條規(guī)定之外的其他普通動(dòng)產(chǎn)抵押的，登記部門為抵押人所在地的公證部門。

關(guān)于抵押登記的效力，《擔(dān)保法》第41條和第43條規(guī)定：當(dāng)事人以本法第42條規(guī)定的財(cái)產(chǎn)（包括特定的動(dòng)產(chǎn)）抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日生效；當(dāng)事人以其他普通動(dòng)產(chǎn)抵押的，可以自愿辦理抵押物登記，抵押合同自簽訂之日起生效，但未辦理抵押物登記的，不得對(duì)抗第三人。鑒于上述規(guī)定中混淆了抵押合同的生效與抵押權(quán)的成立，違反了物權(quán)變動(dòng)與其基礎(chǔ)關(guān)系的區(qū)分原則，故而《適用擔(dān)保法的解釋》中對(duì)此作了部分修正，規(guī)定：法律規(guī)定登記生效的抵押合同簽訂后，抵押人違背誠(chéng)實(shí)信用原則拒絕辦理抵押登記致使債權(quán)人受到損失的，抵押人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任（第56條第2款）。

4．關(guān)于動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的順序

抵押權(quán)的順序問(wèn)題，因同一抵押物上設(shè)定數(shù)個(gè)抵押權(quán)而發(fā)生。抵押人以同一財(cái)產(chǎn)抵押擔(dān)保兩個(gè)以上債權(quán)的，有兩種情況：一是所謂的“余額（值）再抵”；二是所謂的“重復(fù)抵押”?！稉?dān)保法》第35條中規(guī)定：“抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值?！薄柏?cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。”《適用擔(dān)保法的解釋》第51條規(guī)定：“抵押人所擔(dān)保的債權(quán)超出其抵押物價(jià)值的，超出部分不具有優(yōu)先受償?shù)男ЯΑ！备鶕?jù)《擔(dān)保法》第54條的規(guī)定，動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)順序的確定規(guī)則是：須辦理抵押物登記的動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)，其順序按照抵押物登記的先后順序而定；順序相同的，按照債權(quán)比例清償?？勺栽皋k理抵押登記的動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)，如果該抵押物已登記的，按照前項(xiàng)規(guī)定確定其順序；如果未登記的，則按照合同生效時(shí)間的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償；如果有的登記，有的未登記，則已登記的先于未登記的受償。上述規(guī)定中，關(guān)于登記的抵押權(quán)之間的“先登記原則”和“同時(shí)同序原則”，以及登記的抵押優(yōu)先于未登記的抵押權(quán)之“登記在先原則”，均屬正確。有問(wèn)題的是，得自愿登記而均未登記的兩個(gè)以上的抵押權(quán)并存時(shí)所采用“成立在先”規(guī)則，違背了“非經(jīng)登記不得對(duì)抗第三人”的基本精神，因而遭到許多學(xué)者的有說(shuō)服力的批評(píng)，《適用擔(dān)保法的解釋》第76條中也因此而對(duì)其作出了修正，規(guī)定：“同一動(dòng)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，當(dāng)事人未辦理抵押物登記，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，各抵押權(quán)人按照債權(quán)比例受償?！?/p>

5．關(guān)于抵押人對(duì)抵押物的處分及抵押權(quán)的對(duì)外效力

《擔(dān)保法》第49條規(guī)定：抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。并限定：轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款要提前清償債務(wù)或者提存；如轉(zhuǎn)讓抵押物的價(jià)款明顯低于其價(jià)值，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保，抵押人不提供的，不得轉(zhuǎn)讓抵押物。對(duì)我國(guó)《擔(dān)保法》上述規(guī)定所采取的態(tài)度，學(xué)界頗有微詞。[15]《適用擔(dān)保法的解釋》第67條對(duì)此作出了變通的解釋，規(guī)定：“抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)；取得抵押物所有權(quán)的受讓人，可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償其全部債務(wù)，使抵押權(quán)消滅。受讓人清償債務(wù)后可以向抵押人追償?！薄叭绻盅何镂吹怯浀模盅簷?quán)不得對(duì)抗受讓人，因此給抵押權(quán)人造成損失的，由抵押人承擔(dān)賠償責(zé)任?！痹摻忉尩?8條還規(guī)定：“抵押物依法被繼承或者贈(zèng)與的，抵押權(quán)不受影響?！?/p>

關(guān)于抵押權(quán)與標(biāo)的物的承租人的關(guān)系，《擔(dān)保法》第48條規(guī)定：“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效?！薄哆m用擔(dān)保法的解釋》第66條又規(guī)定：“抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力?！鄙鲜鲆?guī)定中，區(qū)分了先押后租與先租后押兩種情況，而使其產(chǎn)生不同的法律效果，此規(guī)定的合理性值得肯定。

關(guān)于動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)與動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)、留置權(quán)并存時(shí)的效力關(guān)系，《擔(dān)保法》中未作規(guī)定，《適用擔(dān)保法的解釋》第79條規(guī)定：“同一財(cái)產(chǎn)上法定登記的抵押權(quán)與質(zhì)權(quán)并存時(shí)，抵押權(quán)人優(yōu)先于質(zhì)權(quán)人受償。”“同一財(cái)產(chǎn)上抵押權(quán)與留置權(quán)并存時(shí)，留置權(quán)人優(yōu)先于抵押權(quán)人受償?！?/p>

此外，《擔(dān)保法》及《適用擔(dān)保法的解釋》中還有涉及動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的其他一些規(guī)定，因無(wú)大的爭(zhēng)議，此處不再一一述及。

四、我國(guó)動(dòng)產(chǎn)抵押制度在執(zhí)行中存在的缺陷

近現(xiàn)代法意義上的動(dòng)產(chǎn)抵押制度在世界各主要國(guó)家或地區(qū)相繼通過(guò)特別法、判例或司法解釋等形式得以確立，運(yùn)用廣泛且功效甚巨，然而由于其對(duì)傳統(tǒng)法的突破和自身固有之特性，也帶來(lái)了一系列問(wèn)題。我國(guó)在動(dòng)產(chǎn)抵押方面有很多立法（參見《擔(dān)保法》、《海商法》、《民用航空法》有關(guān)條文），已經(jīng)初步形成了動(dòng)產(chǎn)抵押的法律體系，然而我國(guó)現(xiàn)行立法存在的問(wèn)題也是顯而易見的，具體表現(xiàn)在：

1、動(dòng)產(chǎn)抵押制度是一項(xiàng)具有體系異質(zhì)性的抵押制度，它在諸多方面背離了既有的物權(quán)法體系、規(guī)則，我國(guó)現(xiàn)行的將動(dòng)產(chǎn)抵押和不動(dòng)產(chǎn)抵押一并規(guī)定的立法模式，雖于立法上有所創(chuàng)新，但實(shí)則破壞了整個(gè)體系的和諧。

2、對(duì)動(dòng)產(chǎn)抵押的標(biāo)的物采取不限制主義

動(dòng)產(chǎn)中種類龐雜，數(shù)量繁多，交易頻繁，如不加以限制可以設(shè)定抵押的范圍，勢(shì)必增加登記負(fù)擔(dān)，更何況大多數(shù)動(dòng)產(chǎn)根本沒有登記制度。

3、抵押登記制度

我國(guó)擔(dān)保法中對(duì)抵押登記采取明確部門登記制度，但未能明示公示方式，“由于動(dòng)產(chǎn)品種繁多，易于移動(dòng)，價(jià)值大小不一，交易頻繁，而登記之公示機(jī)能無(wú)法隨同物權(quán)變動(dòng)立刻顯現(xiàn)并為第三人知曉”[16]。不便于協(xié)調(diào)抵押權(quán)的保護(hù)和維護(hù)交易安全之間的關(guān)系。

4、登記效力問(wèn)題

大多數(shù)立法例采取登記對(duì)抗主義，而只有我國(guó)采取混合主義。由于混合主義對(duì)于動(dòng)產(chǎn)抵押的登記效力進(jìn)行個(gè)別規(guī)定，必然會(huì)增加法律適用的沖突，并非理性選擇，已被廣為學(xué)者所批判。[17]

5、登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一

長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)將登記制度視為政府管理的手段，實(shí)行分散登記制度，不能及時(shí)全面披露信息，容易造成欺詐。

6、惡意行為人打擊力度不夠

目前抵押動(dòng)產(chǎn)制度在實(shí)際運(yùn)行中，由于我國(guó)尚無(wú)法律條文對(duì)動(dòng)產(chǎn)抵押中的惡意行為承擔(dān)刑事責(zé)任的規(guī)定，使得貪圖小利而惡意將抵押物再行出資或變賣的抵押人，付出成本較低。并且不利于解決善意取得標(biāo)的物的第三人之間的權(quán)利沖突。

五、完善我國(guó)動(dòng)產(chǎn)抵押制度的幾點(diǎn)建議

鑒于我國(guó)動(dòng)產(chǎn)抵押制度中存在的一些問(wèn)題，使得在實(shí)際執(zhí)行中發(fā)現(xiàn)很多麻煩和無(wú)奈，對(duì)維護(hù)公平交易構(gòu)成一定影響，必須盡快得以解決，借鑒學(xué)者的已有主張和其他立法例上的有益經(jīng)驗(yàn)，在肯定動(dòng)產(chǎn)抵押制度存在價(jià)值的基礎(chǔ)上，筆者認(rèn)為我國(guó)動(dòng)產(chǎn)抵押制度的完善，應(yīng)重點(diǎn)解決以下幾個(gè)問(wèn)題：

1、目前大多數(shù)立法例以特別法和判例的形式規(guī)定動(dòng)產(chǎn)抵押制度，而沒有將其與不動(dòng)產(chǎn)抵押一并規(guī)定于民法典中。筆者推敲，原因有二：一是動(dòng)產(chǎn)抵押制度為新興之制度，各國(guó)民法典制定時(shí)沒有通過(guò)動(dòng)產(chǎn)抵押進(jìn)行融資的迫切需要；二是該制度在諸多方面背離了既有的物權(quán)法體系、規(guī)則，將其置入民法典物權(quán)編，難以維持法典的體系性、和諧性和一致性。故多以特別法或判例將其作為非典型擔(dān)保加以規(guī)定。因此筆者認(rèn)為，應(yīng)將其以特別法的形式加以規(guī)定，作為非典型擔(dān)保之一種。

2、限定抵押物的登記范圍

多數(shù)國(guó)家或地區(qū)立法例采取限制主義，筆者認(rèn)為，動(dòng)產(chǎn)抵押制度究其根源是迫于社會(huì)融資需要而被動(dòng)產(chǎn)生的，應(yīng)將其限制在一定范圍內(nèi)，而不可泛化到所有動(dòng)產(chǎn)。因此，為適應(yīng)融資需要，可仿其它國(guó)家或地區(qū)之立法例，采取列舉方式將可以設(shè)定抵押的動(dòng)產(chǎn)加以限定。限定范圍如下：（一）實(shí)行登記管理制度的動(dòng)產(chǎn)，如汽車、船舶等交通工具。（二）其它價(jià)值較大且與某種特定生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和生活使用具有較強(qiáng)依存關(guān)系并且具有存在上的穩(wěn)定性，從而不會(huì)輕易被處分的財(cái)產(chǎn)。如企業(yè)的機(jī)器、設(shè)備等。

3、增加輔助公示方式

動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)既為抵押權(quán)的一種，其基本的公示方法除登記之外，別無(wú)他選。對(duì)于按照不動(dòng)產(chǎn)規(guī)則管理的機(jī)動(dòng)車輛、船舶、航空器所具有的公示作用，無(wú)可質(zhì)疑。但對(duì)于機(jī)器設(shè)備及其他普通動(dòng)產(chǎn)而言，其公示效果如何，大值懷疑。對(duì)此問(wèn)題的解決，筆者建議借鑒打刻抵押標(biāo)記、粘貼抵押標(biāo)簽的“輔助公示方法”。[18]外觀有明顯標(biāo)記的“明認(rèn)”方法，可使得就該標(biāo)的物進(jìn)行交易的第三人能夠方便地知曉該物上存在抵押權(quán)之負(fù)擔(dān)，從而避免交易的風(fēng)險(xiǎn)。其如欲知道抵押權(quán)設(shè)立的詳情及其負(fù)擔(dān)的債權(quán)額等具體情況，可再向登記機(jī)關(guān)查詢抵押登記的記載。關(guān)于該輔助公示方法的采用，具體應(yīng)明確以下問(wèn)題：

第一，輔助公示方法僅適用于本有登記制度之外的其他適宜采用該方法的動(dòng)產(chǎn)。如機(jī)器設(shè)備、電器工具、原料、半成品等（可由有關(guān)部門制定其類別目錄）。至于已有登記制度的機(jī)動(dòng)車輛、船舶、航空器等，不必采用，此類動(dòng)產(chǎn)抵押的公示，以登記為已足；無(wú)法打刻標(biāo)記、粘貼標(biāo)簽的價(jià)值不大或體積過(guò)小、質(zhì)地特殊的動(dòng)產(chǎn)（如珠寶古玩、鉆戒、項(xiàng)鏈等），也不宜采用。

第二，輔助公示方法，應(yīng)由登記機(jī)關(guān)在辦理抵押登記的同時(shí)，一并采用。也即是說(shuō)，凡適宜打刻標(biāo)記、粘貼標(biāo)簽的動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)，須在登記與打刻標(biāo)記或粘貼標(biāo)簽同時(shí)完成的情況下，方告成立，并取得物權(quán)效力。

第三，登記機(jī)關(guān)打刻的標(biāo)記或粘貼的標(biāo)簽，不得擅自涂銷、毀損，否則，應(yīng)受法律的嚴(yán)厲制裁。非有懲戒措施的配合，明認(rèn)的標(biāo)記將會(huì)失去其意義，故應(yīng)賦予抵押標(biāo)記或標(biāo)簽具有與人民法院的封條相當(dāng)?shù)臋?quán)威性。對(duì)于擅自涂銷、毀損抵押標(biāo)記或標(biāo)簽的行為人，應(yīng)根據(jù)情節(jié)給予訓(xùn)誡、責(zé)令具結(jié)悔過(guò)、拘留等懲戒，情節(jié)嚴(yán)重、構(gòu)成犯罪的，還可依法追究其刑事責(zé)任。

另外，為進(jìn)一步增強(qiáng)抵押公示的效用及方便當(dāng)事人和利害關(guān)系人查閱，還可考慮將來(lái)在條件具備時(shí)通過(guò)計(jì)算機(jī)聯(lián)網(wǎng)的輔助方法公示抵押登記的內(nèi)容。當(dāng)然，對(duì)于網(wǎng)絡(luò)上公開的內(nèi)容以及允許當(dāng)事人和利害關(guān)系人查閱的抵押登記之內(nèi)容，可有所取舍，以維護(hù)抵押當(dāng)事人之合理的商業(yè)秘密權(quán)益。

不可否認(rèn)的是，輔助公示方式的并用，肯定會(huì)增加公示的成本。但本人仍然認(rèn)為，在這一方面，法律的天平應(yīng)傾向于維護(hù)交易的安全，否則，前面所講的問(wèn)題將無(wú)以解決。

4、引入惡意行為人的刑事責(zé)任

日本和我國(guó)臺(tái)灣動(dòng)產(chǎn)抵押立法上，均規(guī)定惡意實(shí)施行為致抵押權(quán)人受損害的，抵押權(quán)人可以通過(guò)自訴追求其刑事責(zé)任。正是因?yàn)檫@種刑事責(zé)任的設(shè)定，抵押人不敢貿(mào)然通過(guò)變賣或再行出質(zhì)抵押物、損毀打印標(biāo)記、標(biāo)簽等行為惡意損害抵押權(quán)人的利益，這種做法就從源頭上禁止了抵押人損害抵押權(quán)人的行為，減少了第三人的介入，有效地減少了公示的抵押權(quán)與善意第三人之間的權(quán)利沖突的現(xiàn)象發(fā)生。也正是基于此，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的動(dòng)產(chǎn)抵押制度標(biāo)的物范圍非常廣泛，幾乎覆蓋到所有動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域。刑事責(zé)任制度的引入，雖有民刑不分之嫌，但其在保障動(dòng)產(chǎn)抵押制度功能上居功至偉，不失為一項(xiàng)優(yōu)良法制。因此筆者建議，我國(guó)法律上在完善動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)制度時(shí)，應(yīng)引進(jìn)該項(xiàng)制度。

5、統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)

關(guān)于動(dòng)產(chǎn)抵押登記的機(jī)關(guān)是否統(tǒng)一的問(wèn)題，理論界大多都推崇統(tǒng)一登記制。筆者的精神上也正是這種觀點(diǎn)，但是具體實(shí)施和遇到一些軟件和硬件方面的障礙，特別是政治上和技術(shù)成本方面的障礙。鑒于我國(guó)地域遼闊的特點(diǎn)，要實(shí)行統(tǒng)一登記制，必須實(shí)現(xiàn)下面兩項(xiàng)內(nèi)容：（一）由一個(gè)機(jī)關(guān)統(tǒng)一進(jìn)行登記。（二）建立網(wǎng)絡(luò)查詢系統(tǒng)。我國(guó)現(xiàn)行的動(dòng)產(chǎn)抵押登記制系統(tǒng)分別登記制，即由不同機(jī)關(guān)對(duì)不同的特定動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行登記，要相統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)，必然會(huì)涉及到部門職能權(quán)力的劃分政治阻力大。建立網(wǎng)絡(luò)查詢系統(tǒng)，建設(shè)、運(yùn)行和維護(hù)成本過(guò)高，而且高昂的查詢費(fèi)用也可能讓當(dāng)事人卻步。所以筆者現(xiàn)階段可將努力的重點(diǎn)放在避免多頭登記和完善登記規(guī)則方面。

6、關(guān)于登記效力的問(wèn)題

目前關(guān)于登記效力的方面只有我國(guó)采取混合主義。由于混合主義對(duì)于動(dòng)產(chǎn)抵押的登記效力進(jìn)行個(gè)別規(guī)定，必然會(huì)增加法律適用的沖突，并非理性選擇，已廣為學(xué)者所批判。[19]因此建議我國(guó)動(dòng)產(chǎn)抵押立法時(shí)同意采取登記要件主義或者登記對(duì)抗主義。關(guān)于登記要件主義和登記對(duì)抗主義，孰優(yōu)孰劣，筆者作如下比較：登記對(duì)抗主義本著是把私法不登記，抵押權(quán)存在，僅僅是沒有對(duì)抗第三人的效力。所以它無(wú)法解釋抵押權(quán)的排他性和優(yōu)先性。而登記生效主義是動(dòng)產(chǎn)抵押登記具有公示性，實(shí)現(xiàn)了物權(quán)變動(dòng)與物權(quán)公示的統(tǒng)一，[20]在理論上維護(hù)了動(dòng)產(chǎn)抵押的物權(quán)性，但以登記為動(dòng)產(chǎn)抵押的生效要件等同于強(qiáng)制當(dāng)事人進(jìn)行登記，侵害了抵押權(quán)人的意思自治。在實(shí)踐中，抵押權(quán)人往往因登記收費(fèi)過(guò)高或其它事由不愿登記。通過(guò)這種比較，筆者主張統(tǒng)一采取登記對(duì)抗主義。因?yàn)榈怯泴?duì)抗主義符合民法的私法自治的精神，根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)上“理性經(jīng)濟(jì)人”的理論，抵押權(quán)人可以通過(guò)利益衡量自主選擇是否登記并承擔(dān)不登記的風(fēng)險(xiǎn)。而且從登記對(duì)抗主義在各國(guó)家或地區(qū)實(shí)施的效果來(lái)看也是值得采納的。雖然登記對(duì)抗主義最大的弊端就在于無(wú)法在理論上自圓其說(shuō)，無(wú)法解釋動(dòng)產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)具備的物權(quán)性。但是一項(xiàng)制度優(yōu)劣與否，不應(yīng)僅僅以其符合體系性的要求來(lái)衡量，而應(yīng)更多地關(guān)注它的現(xiàn)實(shí)意義和實(shí)用性。當(dāng)兩者發(fā)生不可調(diào)和的矛盾沖突時(shí)，應(yīng)選其實(shí)用性價(jià)值而舍其體系性價(jià)值。正是因?yàn)榛谶@一點(diǎn)，登記對(duì)抗主義對(duì)大多數(shù)國(guó)家或地區(qū)所采納，甚至連秉承德國(guó)民法體系化、抽象化傳統(tǒng)的我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)，也在其《動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保交易法》中確立了登記對(duì)抗主義。另外，從我國(guó)物權(quán)立法的動(dòng)向來(lái)看，幾乎所有的草案都無(wú)不采納登記對(duì)抗主義，梁稿、王稿、法工委征求意見稿、民法草案物權(quán)編皆對(duì)動(dòng)產(chǎn)抵押統(tǒng)一采取登記對(duì)抗主義。[21]

最后，尚須提及一點(diǎn)的是，我國(guó)動(dòng)產(chǎn)抵押制度采取的登記對(duì)抗主義對(duì)第三人的范圍為加以限定，而多數(shù)國(guó)家或地區(qū)都將第三人限定在善意第三人范圍內(nèi)。筆者主張我國(guó)動(dòng)產(chǎn)抵押制度的第三人的范圍也應(yīng)該限定為善意第三人。否則，沒有登記，抵押權(quán)人連惡意第三人也不能對(duì)抗，與民法的公平理念是不符的，而且也很容易造成抵押人與惡意第三人相勾結(jié)的現(xiàn)象發(fā)生。慶幸的是新出來(lái)的民法典物權(quán)法草案第二稿第234條將第三人的范圍界定為善意第三人。[22]

注釋：

1、劉寶玉：《論我國(guó)動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)制度的完善》，載于《中日民商法研究》（第二卷）

2、[日]原田慶吉：《日本民法典歷史的素描》，創(chuàng)文社1954年版，第127頁(yè)。轉(zhuǎn)引自陳華彬：《物權(quán)法》，法律出版社2004年版。第473頁(yè)。

3、[日]柚木馨、高木多喜男：《擔(dān)保物權(quán)法》，有斐閣昭和1973年版，第141頁(yè)。

4、[日]柚木馨：《擔(dān)保物權(quán)法》，有斐閣昭和1973年版，第75頁(yè)。轉(zhuǎn)引自陳華彬：《物權(quán)法》，法律出版社2004年版。第474頁(yè)。

5、[日]柚木馨：《擔(dān)保物權(quán)法》，有斐閣昭和1973年版，第75頁(yè)。轉(zhuǎn)引自陳華彬：《物權(quán)法》，法律出版社2004年版。第474頁(yè)。

6、王書江譯：《日本民法典》，中國(guó)公安大學(xué)出版社1999年版.

7、《基本六法》，臺(tái)灣動(dòng)產(chǎn)三民書局印行。

8、劉保玉：《論我國(guó)動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)制度的完善》，載于《中日民商法研究》（第二卷）。

9、王澤鑒：《民法學(xué)說(shuō)與判例研究》（一），中國(guó)政法大學(xué)出版社1998年版，第236頁(yè)。

10、需要說(shuō)明一點(diǎn)的是，“讓與擔(dān)保在德國(guó)的成文法上雖無(wú)明文，但為德國(guó)的判例和學(xué)說(shuō)所承認(rèn)?！眳⒁奫日]北川善太郎：《物權(quán)》，有斐閣1993年版，第243頁(yè)。

11、陳本寒：《擔(dān)保物權(quán)法比較研究》，武漢大學(xué)出版社2003年版，第300頁(yè)。

12、王澤鑒：《動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保制度與經(jīng)濟(jì)發(fā)展》，載梁慧星主編：《民商法論叢》第2卷，法律出版社1994年版，第100頁(yè).

13、中國(guó)物權(quán)法研究課題組《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿:條文、說(shuō)明、理由與參考立法例》中，梁彗星教授所作序言，社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社2000年3月出版。

14、不少學(xué)者指出，這種提法有所不妥。因?yàn)樵诘盅旱怯浿兴碚玫闹饕堑盅何锷洗嬖诘臋?quán)利狀態(tài)，而不是財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)和狀態(tài)；抵押登記屬于權(quán)利登記，而不屬于財(cái)產(chǎn)登記。

15、郭明瑞等：《民商法原理》（二），中國(guó)人民大學(xué)出版社1999年版第1期。

16、劉春堂：《動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保交易研究》，三民書局1999年版第4頁(yè)。

17、鄒海林、常敏：《債券擔(dān)保的方式和應(yīng)用》，法律出版社1998年版，第199頁(yè)。

18、劉保玉編著：《物權(quán)法》，上海人民出版社2003年版，第169頁(yè)。

19、鄒海林：《債券擔(dān)保的方式和應(yīng)用》，法律出版社1998年版，第199頁(yè)。

20、徐潔：《動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保制度和經(jīng)濟(jì)發(fā)展》，載于《民商法論叢》（第2卷），法律出版社1994年版，第114頁(yè)。

21、梁彗星稿第312條；王利明稿393條第2款；法工委征求意見稿第262條；物權(quán)法草案第234條。

22、參見物權(quán)法草案第二次審議稿第234條：“以動(dòng)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)自抵押合同成立時(shí)設(shè)立。但不經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。”

參考文獻(xiàn)：

1、王利明：《物權(quán)法論》，中國(guó)政法大學(xué)出版社1998版；

2、劉保玉：《論我國(guó)動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)制度的完善》，載于《中日民商法研究》；

3、劉保玉編著：《物權(quán)法》，上海人民出版社2003年版；

4、梁彗星：《中國(guó)物權(quán)法研究》，法律出版社1998年版；

5、許明月：《抵押權(quán)制度研究》，法律出版社1998版；

6、鄒海林、常敏：《債券擔(dān)保的方式和應(yīng)用》，法律出版社1998年版，第199頁(yè)；

篇9

一、關(guān)于私有房屋買賣合同效力的確認(rèn)。這個(gè)問(wèn)題是處理和解決房屋買賣糾紛首先應(yīng)當(dāng)解決的問(wèn)題，私有房屋買賣是私有房屋所有權(quán)產(chǎn)生轉(zhuǎn)移、變動(dòng)的重要原因，然而房屋是重要的不動(dòng)產(chǎn)，房屋的買賣與一般動(dòng)產(chǎn)的買賣有著不同的要求：1、房屋買賣合同為要件合同，即首先，應(yīng)以書面形式辦理，其次，它必須經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)和辦理有關(guān)手續(xù)。2、私有房屋買賣合同的主體上有特殊性，即買方一般須為公民個(gè)人，賣方須對(duì)房屋有完全的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)?！冻鞘兴接蟹课莨芾?xiàng)l例》規(guī)定“機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)、事業(yè)單位不得購(gòu)買或變相購(gòu)買城市私有房屋，如因特殊需要必須購(gòu)買，須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)”。私有房屋分為農(nóng)村和城鎮(zhèn)兩方面，其中農(nóng)村私有房屋的買賣，國(guó)家并未明確規(guī)定需經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)和辦理任何手續(xù)，但國(guó)家對(duì)于宅基地的轉(zhuǎn)讓是有規(guī)定的，例如：1985年國(guó)務(wù)院《關(guān)于制止農(nóng)村建房侵占耕地的緊急通知》中規(guī)定：分配給社員的宅基地等，社員只有使用權(quán)，即不準(zhǔn)出租、買賣和擅自轉(zhuǎn)讓，也不準(zhǔn)在承包地、自留地上建房。1982年2月13日國(guó)務(wù)院的《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》中規(guī)定：由于買賣房屋轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的，必需辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù)，更換證書。《土地管理法》中也規(guī)定：依法改變土地的所有權(quán)和使用權(quán)的，必需辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù)、更換證書。除以上規(guī)定，一般來(lái)說(shuō)，農(nóng)村居民私有房屋的買賣也應(yīng)經(jīng)房屋所在村民委員會(huì)同意，否則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。這一方面不再多述。而對(duì)于城鎮(zhèn)私有房屋買賣，則與農(nóng)村私有房屋買賣有著不同的規(guī)定，主要的法律依據(jù)有：1、1983年12月國(guó)務(wù)院的《城市私有房屋管理?xiàng)l例》，該《條例》規(guī)定：買賣城市私有房屋，賣方須持房屋所有權(quán)證和身份證明，買方須持購(gòu)房證明和身份證明，到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理手續(xù)，……任何單位或個(gè)人都不得私自買賣城市私有房屋。2、1987年最高人民法院民他字第42號(hào)文件中規(guī)定，《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見》第56條規(guī)定，只適用于解決《條例》實(shí)施前的歷史遺留問(wèn)題，《條例》實(shí)施之后，應(yīng)嚴(yán)格按照《條例》辦理。

另外，《條例》還規(guī)定，買賣城市私有房屋，經(jīng)房屋所在地房管機(jī)關(guān)同意后才能成交。根據(jù)該規(guī)定，只有經(jīng)房屋管理部門同意的城鎮(zhèn)私有房屋買賣合同才能有效，但是辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)是否為私有房屋買賣合同生效的必要條件呢？未辦理登記手續(xù)的買賣合同是否就無(wú)效呢？對(duì)此在司法界有不同的認(rèn)識(shí)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，未辦理登記手續(xù)的應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效，因?yàn)檫@違反了有關(guān)法律法規(guī)。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為：辦理所有權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)不應(yīng)是私有房屋買賣合同的有效要件，因?yàn)閺摹冻鞘兴接蟹课莨芾項(xiàng)l例》的規(guī)定看，所有權(quán)登記手續(xù)僅是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的必經(jīng)程序，而不是買賣合同的有效條件，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不能認(rèn)定房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，但不能以此來(lái)認(rèn)定買賣合同無(wú)效；另一方面，買賣合同是辦理所有權(quán)登記的必須證件之一，而無(wú)效合同是不能作為產(chǎn)權(quán)登記證件的。所以最高人民法院在有關(guān)的文件中所指的“買賣無(wú)效”應(yīng)當(dāng)理解為不發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效力，在實(shí)踐中，如果將登記要件絕對(duì)化，不區(qū)分具體情況，則不利于保護(hù)善意一方當(dāng)事人的利益，維護(hù)交易秩序和財(cái)產(chǎn)秩序。

二、房屋買賣中房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間的認(rèn)定：這是一個(gè)處理房屋買賣糾紛中的又一重要環(huán)節(jié)。《中華人民共和國(guó)民法通則》第72條規(guī)定，按照合同或其他合法方式取得財(cái)產(chǎn)的，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)從財(cái)產(chǎn)交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定和當(dāng)事人另有約定的除外。這一條是一般原則性的規(guī)定。一般認(rèn)為，這里規(guī)定的當(dāng)事人另有約定，只能是對(duì)于特定物買賣的約定，法律另有規(guī)定一般是指對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)買賣的規(guī)定。具體到私有房屋買賣上，農(nóng)村私房買賣合同，因這一方面國(guó)家目前還沒有專門的管理部門負(fù)責(zé)產(chǎn)權(quán)登記，一般的處理原則是：凡是買賣合同有效成立的，買賣發(fā)生在《土地管理法》生效之前的，應(yīng)自交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，反之，應(yīng)自辦理完土地使用權(quán)屬變更登記手續(xù)，取得宅基地使用權(quán)證書之日起轉(zhuǎn)移，而城市私有房屋買賣的所有權(quán)轉(zhuǎn)移則從房管部門變更登記之日起轉(zhuǎn)移。

但在近幾年的司法實(shí)踐中，遇到了一些新的情況值得我們討論、研究。例如：一些房地產(chǎn)開發(fā)商（或公民個(gè)人）把自建的房屋售給公民個(gè)人，因管理制度上尚不夠完善，一直不組織辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，也有一些情況是銷售方也收取了辦理過(guò)戶手續(xù)的相關(guān)費(fèi)用，但遲遲不予辦理相關(guān)手續(xù)，而銷售方又將房屋賣給另一方，或購(gòu)買方又將房屋賣給其他公民，該類房屋所有權(quán)從何時(shí)轉(zhuǎn)移呢？象這類情況，房屋未辦理產(chǎn)權(quán)登記的原因完全在銷售方或政府部門，而購(gòu)房方毫無(wú)過(guò)錯(cuò)和違約行為，故不能讓購(gòu)房一方來(lái)承擔(dān)不利的法律后果，而且對(duì)于此類房屋的買賣如一律以未辦理登記而不承認(rèn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，既違反民法原理中的公平原則，也不利于經(jīng)濟(jì)關(guān)系的穩(wěn)定。故在處理此類糾紛時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《民法通則》第72條的一般性規(guī)定處理，自交付之日起所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，按照地方慣例和市場(chǎng)交易習(xí)慣，如賣房一方將自己一方的原有房產(chǎn)權(quán)證書或住房鑰匙等能夠控制、管理、居住、使用房屋的手續(xù)交付給了買房一方，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定已經(jīng)交付，房屋所有權(quán)已發(fā)生了轉(zhuǎn)移。

三、如何解決城鎮(zhèn)私有房屋中雙重買賣糾紛中存在的問(wèn)題。某商品房銷售中心或公民個(gè)人將自己的房屋首先銷售給了一方，之后又重復(fù)將該房賣給另一方，法律應(yīng)當(dāng)支持哪一方購(gòu)房戶，這類糾紛在現(xiàn)實(shí)生活中也并不少見，這里要具體情況具體分析：1、如果先購(gòu)房一方已進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)登記，后購(gòu)房方未予登記，則可依法支持前者，認(rèn)定后者的購(gòu)房合同無(wú)效。2、如前、后兩方都進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，則應(yīng)根據(jù)雙方產(chǎn)權(quán)登記的合法性進(jìn)行審查或登記先后順序來(lái)認(rèn)定各自的效力問(wèn)題。3、如果前、后兩方均未辦理產(chǎn)權(quán)登記，前方的購(gòu)房合同意思表示真實(shí)，買賣合同依法有效成立，雖未進(jìn)行登記，但根據(jù)現(xiàn)實(shí)中分房、買賣房屋的交易慣例，交付了鑰匙、產(chǎn)權(quán)證書等，即購(gòu)方就可對(duì)住房進(jìn)行居住使用和控制，也并未有違反禁止性的法律規(guī)定，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為已經(jīng)交付，所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移，后者的購(gòu)房合同則因侵犯了前者的合法權(quán)益而應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。4、如果前者未辦理過(guò)戶手續(xù)，后者卻辦理了過(guò)戶手續(xù)，那么就要看后者是否具有侵害前者債權(quán)的惡意，或具有與銷售方惡意串通的行為，或故意采用違法的、違背善良風(fēng)俗的方法侵害前者的利益。如具有這些因素，則應(yīng)認(rèn)定后者的房屋買賣合同和產(chǎn)權(quán)登記無(wú)效，如不具備這些因素，則后者的產(chǎn)權(quán)變更登記的效力應(yīng)當(dāng)受到法律的維護(hù)，即不能否認(rèn)已通過(guò)登記對(duì)房屋所享有的所有權(quán)，也只有這樣才能確認(rèn)并保護(hù)因登記取得的權(quán)利，否則的話，產(chǎn)權(quán)登記的公信力難以維護(hù)。在司法實(shí)踐中，還有一個(gè)問(wèn)題就是在保護(hù)后者對(duì)房屋的所有權(quán)時(shí)，會(huì)遇到一個(gè)矛盾，即前者可能對(duì)房屋進(jìn)行裝修、修繕，這樣當(dāng)后者要求交付房款時(shí)，前者即使已交付，也不能恢復(fù)原狀，或恢復(fù)原狀在經(jīng)濟(jì)利益上是極不合理的，如不恢復(fù)原狀，則前者對(duì)房屋所作的裝修不一定符合后者的需要，但在現(xiàn)實(shí)生活中往往是后者一定要求前者必須搬出，這里我們應(yīng)當(dāng)考慮到，前者也是有責(zé)任的，因?yàn)榍罢邞?yīng)當(dāng)知道在自己辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記前，自己還沒有在法律上

篇10

（中經(jīng)評(píng)論·北京）我國(guó)《農(nóng)村土地承包法》的正式頒布和實(shí)施，改變了我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)主要依靠政策規(guī)定、合同約定的方法界定和規(guī)范農(nóng)民土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的狀況，標(biāo)志著農(nóng)民的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)獲得了直接的法律保護(hù)，這為穩(wěn)定農(nóng)村土地承包關(guān)系并在此基礎(chǔ)上賦予農(nóng)民長(zhǎng)期而有保障的土地使用權(quán)提供了法律保障，其意義重大而深遠(yuǎn)。但是，我們也必須看到，《農(nóng)村土地承包法》主要從規(guī)范集體和農(nóng)戶之間的關(guān)系出發(fā)對(duì)農(nóng)民的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行了文本上的界定和保護(hù)。由于農(nóng)村社區(qū)內(nèi)的人地關(guān)系和利益沖突不可能在短時(shí)期內(nèi)得到有效化解，文本上的外在制度規(guī)則在短時(shí)期內(nèi)不可能完全內(nèi)化為農(nóng)村社區(qū)的內(nèi)部制度規(guī)則，尤其是國(guó)家公共權(quán)力未能得到有效約束，許多相關(guān)配套法律法規(guī)尚不完善，因此，農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)益勢(shì)必仍然要面臨來(lái)自多方面的侵害。全面保護(hù)農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)益，仍然需要進(jìn)行一系列的相關(guān)配套改革和法制建設(shè)。

一、農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)益保護(hù)現(xiàn)狀的評(píng)估與分析

（一）農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)益在土地調(diào)整、土地流轉(zhuǎn)申仍然可能受到村集體的侵害

《農(nóng)村土地承包法》對(duì)村集體調(diào)整、處置農(nóng)民的承包地做了嚴(yán)格的限制，但是，農(nóng)民的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)并不會(huì)因此在短時(shí)期內(nèi)就可免受集體經(jīng)濟(jì)組織和村干部的侵害。這是因?yàn)椋?/p>

第一，農(nóng)村社區(qū)內(nèi)部的人地關(guān)系和利益沖突不可能因?yàn)閲?guó)家穩(wěn)定農(nóng)村地權(quán)關(guān)系的法律文本的出現(xiàn)而得以化解。雖然伴隨人口增長(zhǎng)類型的轉(zhuǎn)變和農(nóng)業(yè)、農(nóng)村人口不斷向外流動(dòng)轉(zhuǎn)移，我國(guó)鄉(xiāng)村人口在1995年達(dá)到最高值8．59億人之后開始出現(xiàn)下降的趨勢(shì)，2001年下降至7．96億人，農(nóng)戶家庭數(shù)量增速也明顯放緩，這些都為穩(wěn)定農(nóng)村地權(quán)關(guān)系提供了一定的條件；但是，在許多地區(qū)農(nóng)村社區(qū)內(nèi)部的人地關(guān)系沖突和利益沖突不可能因?yàn)榉晌谋镜某霈F(xiàn)而得以迅速化解，農(nóng)村社區(qū)內(nèi)部的土地調(diào)整不可能在短期內(nèi)從根本上消除。只要土地調(diào)整存在，農(nóng)民的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)就有可能受到侵害。

第二，國(guó)家的外在法律制度規(guī)則內(nèi)化為農(nóng)村社區(qū)的內(nèi)部制度規(guī)則需要時(shí)日?！掇r(nóng)村土地承包法》雖然照顧到了農(nóng)村地區(qū)的實(shí)際情況，但是，對(duì)于農(nóng)村社區(qū)來(lái)說(shuō)，這一法律畢竟是一項(xiàng)外在的制度規(guī)則?！掇r(nóng)村土地承包法》以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)物權(quán)化為基本立法取向，但是，在農(nóng)村社區(qū)內(nèi)部，基于平等的社員權(quán)，農(nóng)民要求進(jìn)行土地調(diào)整，而國(guó)家物權(quán)化的立法取向要求穩(wěn)定土地承包關(guān)系，這二者之間必然會(huì)發(fā)生沖突。這就決定了外在的國(guó)家法律制度規(guī)則要真正內(nèi)化為農(nóng)村社區(qū)內(nèi)部農(nóng)民自覺的內(nèi)在制度規(guī)則需要時(shí)日。

第三，在農(nóng)地流轉(zhuǎn)的市場(chǎng)需求遠(yuǎn)高于市場(chǎng)供給、流轉(zhuǎn)又缺乏第三方監(jiān)督的情況下，集體經(jīng)濟(jì)組織很容易在農(nóng)地流轉(zhuǎn)過(guò)程中侵犯農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)益。我國(guó)人多地少，城鎮(zhèn)化相對(duì)滯后，農(nóng)業(yè)、農(nóng)村人口向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移緩慢，由人口和勞動(dòng)力流動(dòng)、遷移拉動(dòng)的農(nóng)地流轉(zhuǎn)的市場(chǎng)供給遠(yuǎn)不能滿足市場(chǎng)需求。在這種情況下，受利益驅(qū)動(dòng)，集體經(jīng)濟(jì)組織很容易憑借集體土地所有權(quán)強(qiáng)制性地要求農(nóng)民轉(zhuǎn)移土地，從而使農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)益遭受侵害。

（二）農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)益在國(guó)家土地征用中事實(shí)上集體性地受到了侵害

我國(guó)現(xiàn)行農(nóng)地征用制度是從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期延續(xù)下來(lái)的。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，我國(guó)城鎮(zhèn)各類建設(shè)用地一律由國(guó)家統(tǒng)一行政劃撥，建設(shè)用地增量則主要來(lái)自國(guó)家對(duì)集體和國(guó)有農(nóng)地的征用。改革開放后，面臨耕地被大量占用的嚴(yán)峻形勢(shì)，為了更好地運(yùn)用行政手段協(xié)調(diào)城鄉(xiāng)用地關(guān)系，保護(hù)耕地，國(guó)家從法律上將農(nóng)地統(tǒng)征制度鞏固下來(lái)。除鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、農(nóng)村公共公益事業(yè)用地、農(nóng)民宅基地外，所有新增建設(shè)用地需要占用農(nóng)用地的，無(wú)論是出于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等公共目的的需要，還是出于房地產(chǎn)開發(fā)等私人目的的需要，都借助國(guó)家權(quán)力來(lái)征用。在

1998年修訂的《土地管理法》中正式確立了土地用途管制制度后，農(nóng)地征用制度與土地用途管制制度相結(jié)合，成為政府實(shí)施土地利用規(guī)劃管理和農(nóng)地轉(zhuǎn)用管制的重要措施。

我們知道，在農(nóng)地轉(zhuǎn)用過(guò)程中，由于土地用途發(fā)生轉(zhuǎn)換，土地價(jià)格會(huì)從農(nóng)用地價(jià)格的水平上漲至建設(shè)用地價(jià)格的水平，從而出現(xiàn)土地漲價(jià)，即土地增值。這種土地增值發(fā)生在土地用途轉(zhuǎn)換的情況下，而土地用途轉(zhuǎn)換又以土地利用規(guī)劃和土地用途管制為前提。事實(shí)上，土地利用規(guī)劃由于限定了不同區(qū)位土地的開發(fā)利用方向，因此，也就預(yù)先設(shè)定了土地發(fā)展權(quán)。那些規(guī)劃待轉(zhuǎn)用的農(nóng)用地，由于規(guī)劃允許進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，因此享有土地發(fā)展權(quán)，其市場(chǎng)價(jià)格就會(huì)升高至建設(shè)用地價(jià)格水平；而那些規(guī)劃禁止轉(zhuǎn)用的農(nóng)地，由于不能用來(lái)開發(fā)建設(shè)，土地發(fā)展權(quán)受到限制，其市場(chǎng)價(jià)格會(huì)保持在農(nóng)用地的市場(chǎng)價(jià)格水平上。這種在土地用途轉(zhuǎn)換過(guò)程中由土地用途價(jià)格差異形成的土地增值，與土地利用規(guī)劃限定的土地發(fā)展權(quán)相對(duì)應(yīng)，也可稱為土地發(fā)展權(quán)收益。這種土地增值并非因土地使用者的投資和勞動(dòng)而形成，而是與政府管制相聯(lián)系的建設(shè)用地稀缺性增值以及城市建設(shè)投資外部性增值。因此，這種土地增值應(yīng)由社會(huì)共享，而不能由規(guī)劃待轉(zhuǎn)用農(nóng)地的土地使用者獨(dú)得。

從理論上講，土地征用是實(shí)現(xiàn)農(nóng)地轉(zhuǎn)用過(guò)程中土地漲價(jià)歸公的一個(gè)可選擇辦法。以土地征用的方式對(duì)農(nóng)地轉(zhuǎn)用實(shí)行政府管制，有利于政府運(yùn)用強(qiáng)有力的行政手段，按照土地利用規(guī)劃確定的土地利用方向，有計(jì)劃地控制農(nóng)地轉(zhuǎn)用，保護(hù)農(nóng)用地；同時(shí)，通過(guò)土地征用，能夠把土地利用規(guī)劃事先設(shè)立的土地發(fā)展權(quán)收歸政府擁有，由政府統(tǒng)一行使和處置土地發(fā)展權(quán)，從而取得土地增值收益，再將這種收益用于適當(dāng)?shù)姆窒砣巳?。按理說(shuō)，在這種土地增值收益中，來(lái)源于城市建設(shè)投資外部性引起的建設(shè)用地資本增值部分，應(yīng)歸城市建設(shè)投資者分享；來(lái)源于土地用途管制下的建設(shè)用地稀缺性增值部分，則應(yīng)當(dāng)由農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)者集體分享。這是因?yàn)?，土地利用?guī)劃和土地用途管制以限定農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)者的土地利用方向、犧牲農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)者的利益為代價(jià)，以追求當(dāng)代人的食物安全、人類代際之間的公平和可持續(xù)發(fā)展為目標(biāo)。我們沒有理由讓農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)者承擔(dān)眼前和遠(yuǎn)期公共利益的全部代價(jià)。試想，如果沒有土地利用規(guī)劃和土地用途管制，建設(shè)用地的市場(chǎng)供給就會(huì)增加，農(nóng)用地的市場(chǎng)供給就會(huì)減少，建設(shè)用地市場(chǎng)價(jià)格和農(nóng)用地市場(chǎng)價(jià)格就會(huì)通過(guò)市場(chǎng)均衡而趨向一致，這種用途轉(zhuǎn)換所帶來(lái)的土地增值就必然會(huì)縮小。

在我國(guó)實(shí)行城鄉(xiāng)二元土地所有制并實(shí)行土地所有權(quán)與土地使用權(quán)相分離的土地使用制度下，以土地征用實(shí)現(xiàn)土地發(fā)展權(quán)歸公和土地漲價(jià)歸公的制度安排，其現(xiàn)實(shí)的具體表現(xiàn)形式就是所謂的“轉(zhuǎn)權(quán)讓利”的制度安排。這種制度安排是指通過(guò)土地征用將轉(zhuǎn)用農(nóng)地的集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)家土地所有權(quán)，在轉(zhuǎn)權(quán)過(guò)程中，由國(guó)家向農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織以優(yōu)惠的價(jià)格支付征地補(bǔ)償費(fèi)用；而在轉(zhuǎn)權(quán)后，由縣（市）政府代行國(guó)家土地所有權(quán)職能向建設(shè)用地者出讓或劃撥土地使用權(quán)，并取得土地收益。

這種“轉(zhuǎn)權(quán)讓利”的制度安排，由于要將集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地所有權(quán)，而這種“轉(zhuǎn)權(quán)”又是在國(guó)家征用權(quán)的強(qiáng)力干預(yù)下進(jìn)行的，因此，這種制度安排雖然能夠保證土地漲價(jià)歸公，卻不能保證土地漲價(jià)歸公后的合理分配，相反，直接誤導(dǎo)了土地增值收益在城鄉(xiāng)之間的不公平分享。土地征用后，由于集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地，自然而然地按照理論邏輯，土地出讓時(shí)取得的純收益要?dú)w于國(guó)家土地所有者；加上人們更多地從成本角度來(lái)理解土地的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)而理解土地增值，把土地增值更多地視為城市建設(shè)投資效應(yīng)外溢的結(jié)果，因而把城市建設(shè)投資者而非農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)者視為理所當(dāng)然的土地增值收益的主要分享者。在工業(yè)優(yōu)先、城市優(yōu)先的發(fā)展戰(zhàn)略下，縣（市）政府以公共管理者的身份按照農(nóng)地價(jià)格以征用的方式取得集體農(nóng)地并將之轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，再以國(guó)有土地所有權(quán)人的身份向城鎮(zhèn)建設(shè)用地市場(chǎng)統(tǒng)一供應(yīng)建設(shè)用地，在此過(guò)程中，縣（市）以上政府以耕地占用稅、耕地開墾費(fèi)、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)、土地出讓純收益等租、稅、費(fèi)的形式將土地增值收歸公有。而在其具體使用上，每畝數(shù)萬(wàn)、十幾萬(wàn)、數(shù)十萬(wàn)元不等的土地出讓純收益主要投向了城市土地開發(fā)建設(shè)，只占土地增值收益一小部分的耕地占用稅（為1～10元/平方米）、耕地開墾費(fèi)（一般為6～20元/平方米，大城市地區(qū)最高為30元/平方米）和新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)（分十五等，為5～75元/平方米）等投向了農(nóng)業(yè)、農(nóng)村?！稗D(zhuǎn)權(quán)讓利”的制度安排以較低的農(nóng)地價(jià)格轉(zhuǎn)移了集體土地所有權(quán)，根本沒有“讓予”農(nóng)民多少利益，農(nóng)民在農(nóng)地轉(zhuǎn)用過(guò)程中應(yīng)當(dāng)集體享有的土地發(fā)展權(quán)和土地增值收益不同程度地受到了剝奪。

（三）農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)益在農(nóng)業(yè)公司化、企業(yè)化經(jīng)營(yíng)中很容易受到侵害

在農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)、加工、儲(chǔ)存、銷售等環(huán)節(jié)進(jìn)行專門投資的農(nóng)業(yè)公司、企業(yè)，是推動(dòng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的重要力量。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化過(guò)程，實(shí)質(zhì)上是通過(guò)合約形式將生產(chǎn)者、加工者、銷售者和消費(fèi)者連接起來(lái)從而實(shí)現(xiàn)農(nóng)產(chǎn)品鏈的延伸和市場(chǎng)自組織化的過(guò)程。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化最基本的合約形式是產(chǎn)品合約和土地要素合約。在產(chǎn)品合約中，農(nóng)產(chǎn)品是合約的主要標(biāo)的物，公司、企業(yè)和農(nóng)戶都是獨(dú)立的市場(chǎng)主體，農(nóng)戶是土地的實(shí)際占有者和使用者，其土地不會(huì)暫時(shí)或永久性地讓渡。而在土地要素合約中，公司、企業(yè)不是購(gòu)買農(nóng)戶的產(chǎn)品，而是購(gòu)買農(nóng)戶的土地、勞動(dòng)力，農(nóng)戶不再自我雇傭，而是被雇傭的。

在農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)的投資決策和合約選擇中，分散、弱小的農(nóng)戶與公司、企業(yè)的談判地位完全不同。對(duì)于農(nóng)戶而言，其最常見的可投資的資本形態(tài)除了自有的土地之外，就是其勞動(dòng)力。在政府實(shí)行土地用途管制和農(nóng)村勞動(dòng)力近乎無(wú)限供給的情況下，農(nóng)戶沒有更多的投資選擇，其僅有的土地和勞動(dòng)力資本近似于一種天然“沉淀”了的投資。而公司、企業(yè)的投資往往以貨幣資本、技術(shù)資本為主，其投資選擇是自由的。雖然與進(jìn)入其他領(lǐng)域的投資一樣，進(jìn)人農(nóng)業(yè)領(lǐng)域的投資也可能面臨實(shí)物的、地點(diǎn)的、技術(shù)的等各種類型的由投資專用性引起的套牢問(wèn)題，但是，總的來(lái)說(shuō)，公司、企業(yè)往往由于具有資本、技術(shù)上的優(yōu)勢(shì)和更多的投資選擇自由，在與農(nóng)戶的談判中具有明顯的優(yōu)勢(shì)地位。在大多數(shù)情況下，農(nóng)戶由于別無(wú)選擇而只能被動(dòng)地接受公司、企業(yè)提出的要求。如果土地利用規(guī)劃界定的土地用途不夠明確，或者土地用途管制執(zhí)行不嚴(yán)，就很難保證進(jìn)入農(nóng)業(yè)領(lǐng)域的公司、企業(yè)其經(jīng)營(yíng)目的純正。如果公司、企業(yè)進(jìn)入農(nóng)業(yè)不是真心實(shí)意地經(jīng)營(yíng)、開發(fā)農(nóng)業(yè)，而是為了能夠長(zhǎng)期支配土地并最終圈占土地，并利用政策和體制上的漏洞轉(zhuǎn)用一部分農(nóng)用地以攫取巨額土地增值收益，那么，在利益誘導(dǎo)下，公司、企業(yè)憑借其強(qiáng)勢(shì)地位和游說(shuō)能力，就很容易從土地上排擠農(nóng)民，游說(shuō)政府修改土地利用規(guī)劃，私下轉(zhuǎn)用農(nóng)用地，這必然會(huì)造成一些農(nóng)民非自愿性地失地、失業(yè)。實(shí)際上，這種情況在個(gè)別地方已經(jīng)發(fā)生了。

（四）由于城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)存在著體制性分割，農(nóng)民的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益不能得到充分實(shí)現(xiàn)

在城鄉(xiāng)二元土地所有制下，我國(guó)城市市區(qū)的建設(shè)用地、農(nóng)村和城市郊區(qū)依法征用后新增的建設(shè)用地等，屬于國(guó)家所有；城市市區(qū)以外以及法律規(guī)定由國(guó)家所有的土地以外的農(nóng)民宅基地和其他建設(shè)用地，屬于農(nóng)民集體所有。集體經(jīng)濟(jì)組織的公共設(shè)施和公益事業(yè)用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、農(nóng)民住宅用地等，一般使用的是集體所有的土地。而城市企業(yè)、城市居民等建設(shè)用地必須使用國(guó)有土地；需要占用集體土地的，必須先由國(guó)家通過(guò)土地征用將集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后再出讓或劃撥給土地使用者使用。這樣，以二元土地所有制為基礎(chǔ)，與城鄉(xiāng)企業(yè)、居民身份相掛鉤，長(zhǎng)期依賴城鄉(xiāng)分割管理的路徑，形成了典型的城鄉(xiāng)建設(shè)用地“雙軌制”。

這種城鄉(xiāng)建設(shè)用地的“雙軌制”不僅存在于大、中、小城市與農(nóng)村城鎮(zhèn)、農(nóng)村居民點(diǎn)，更廣泛地存在于農(nóng)村地區(qū)眾多的中小城鎮(zhèn)內(nèi)部。特別是在一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展比較快、農(nóng)村城鎮(zhèn)化內(nèi)發(fā)性動(dòng)力強(qiáng)勁的地區(qū)，由于鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地和農(nóng)民住宅建設(shè)用地增長(zhǎng)迅速，城鎮(zhèn)建設(shè)用地的“雙軌制”特征表現(xiàn)得尤為明顯。在這些地區(qū)，大量的集體建設(shè)用地和大量的國(guó)有建設(shè)用地在“雙軌制”上并存，“城中村”和“村中城”相互交錯(cuò)。與此相對(duì)應(yīng)，城鎮(zhèn)建設(shè)用地市場(chǎng)被人為地分割為城市企業(yè)和城市居民的國(guó)有建設(shè)用地市場(chǎng)，以及農(nóng)民、農(nóng)村集體和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的集體建設(shè)用地市場(chǎng)，城市企業(yè)和居民購(gòu)買農(nóng)村集體建設(shè)用地受到嚴(yán)格限制。由于地租規(guī)律和“地盡其利”的市場(chǎng)法則決定了建設(shè)用地天然地具有在城鄉(xiāng)企業(yè)、居民之間流轉(zhuǎn)的內(nèi)在要求，這就形成了存在于集體建設(shè)用地和國(guó)有建設(shè)用地之間的隱形交易市場(chǎng)。比如，在不少地方，城市企業(yè)通過(guò)與鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)名義上的合營(yíng)、入股等形式進(jìn)入集體建設(shè)用地市場(chǎng)，一些城鎮(zhèn)居民通過(guò)與農(nóng)民私下買賣房屋也進(jìn)入了集體建設(shè)用地市場(chǎng)?？傊远恋厮兄茷榛A(chǔ)、與城鄉(xiāng)企業(yè)和居民的身份相掛鉤的城鄉(xiāng)建設(shè)用地“雙軌制”，以及由此形成的建設(shè)用地市場(chǎng)分割，使農(nóng)民不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益的充分實(shí)現(xiàn)受到了不應(yīng)有的限制。

（五）農(nóng)村土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利仍然沒有得到具有國(guó)家統(tǒng)一法律效力的嚴(yán)格登記，農(nóng)民上地財(cái)產(chǎn)權(quán)利意識(shí)的發(fā)展受到阻滯

土地登記是國(guó)家在法律上確認(rèn)和保護(hù)土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利的一種手段。土地登記具有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立的公示功能、不動(dòng)產(chǎn)交易安全的保護(hù)功能、促進(jìn)公共政策實(shí)施的管理功能等。受部門條條管理體制等多種因素的影響，我國(guó)至今未建立起專業(yè)化、規(guī)范化、屬地化的農(nóng)用地權(quán)屬統(tǒng)一登記管理制度，農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利仍然沒有得到具有國(guó)家統(tǒng)一法律效力的嚴(yán)格登記。

由于不同用途農(nóng)用地的承包方式、承包期限以及土地調(diào)整頻率不同，特別是受部門利益牽制，各類農(nóng)用地土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的登記管理一直未能在法律上統(tǒng)一起來(lái)。就耕地而言，由于土地承包是按照“人人有份”的原則進(jìn)行的，農(nóng)村許多地區(qū)根據(jù)人地關(guān)系變化對(duì)承包耕地進(jìn)行不同程度的調(diào)整，農(nóng)戶與承包耕地之間的占有關(guān)系不時(shí)發(fā)生變動(dòng)，因此，在《農(nóng)村土地承包法》頒布以前，國(guó)家在法律上一直沒有對(duì)農(nóng)民在耕地上享有的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的登記做出明確要求。對(duì)于林地、草地、“四荒”地、水域等其他用途的農(nóng)用地，由于一經(jīng)承包后土地承包關(guān)系就相對(duì)穩(wěn)定或者土地承包多數(shù)是按照競(jìng)爭(zhēng)原則進(jìn)行的，因此，國(guó)家比較早地分別在《森林法》、《草原法》?！稘O業(yè)法》等資源管理法規(guī)中對(duì)這類農(nóng)用地的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的登記做了具體要求，但是一直沒有頒布專門的土地登記法規(guī)予以統(tǒng)一規(guī)范。版權(quán)所有