導(dǎo)語：如何才能寫好一篇初步規(guī)劃設(shè)計方案，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

我個人擔(dān)任了五個工程建設(shè)指揮部的辦公室主任，現(xiàn)在，我就綠色經(jīng)濟(jì)長廊建設(shè)和月新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施項目建設(shè)進(jìn)展情況向與會領(lǐng)導(dǎo)和同志們匯報一下，其他三個項目分別由和為大家匯報。

一、綠色經(jīng)濟(jì)長廊

工程建設(shè)情況

一是制定了方案，明確了職責(zé)。建設(shè)綠色經(jīng)濟(jì)長廊是個系統(tǒng)工程，涉及部門多，建設(shè)時間長，為保證各項工作的順利開展，指揮部集思廣益，廣泛征求各方意見，形成了《縣綠色經(jīng)濟(jì)長廊建設(shè)實施方案》，現(xiàn)已由縣委辦、縣政府辦下發(fā)到各單位組織實施?！斗桨浮穼Ω黜椊ㄔO(shè)內(nèi)容和目標(biāo)進(jìn)行認(rèn)真的梳理，根據(jù)各部門的工作職責(zé)，明確了潔凈一條江，綠化兩條路，重點(diǎn)建設(shè)十個節(jié)點(diǎn)和統(tǒng)籌城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展各項工程項目的牽頭單位和責(zé)任單位，為下一步迅速啟動、盡快推進(jìn)綠色經(jīng)濟(jì)長廊各項工程建設(shè)奠定了堅實的基礎(chǔ)。

二是緊密跟蹤項目申報工作。認(rèn)真對照《實施方案》中的工作職責(zé)，繼續(xù)梳理可以申報的項目名稱和資金規(guī)模，積極開展項目的申報工作，建立了項目開發(fā)申報半月匯報制。10月16日統(tǒng)計：2012年可開發(fā)申報項目單位共有17個，申報項目總數(shù)64個，資金總額達(dá)3.7億多元。項目涉及農(nóng)、林、水、環(huán)保和民政、文化、教育、旅游等眾多單位，都可以在綠色經(jīng)濟(jì)長廊范圍內(nèi)實施，為下一步各專項工程的實施提供了資金保證。10月31日統(tǒng)計：又新增了6個項目，使項目總數(shù)達(dá)70個，資金達(dá)到6.2億元。

三是科學(xué)規(guī)劃設(shè)計。廈門格林貝爾設(shè)計公司對兩岸進(jìn)行了多次的實地調(diào)研和踏勘。11月1日初步規(guī)劃綱要和初步方案已提交縣有關(guān)會議討論，需要進(jìn)一步補(bǔ)充、修改。

四是開展了生態(tài)休閑區(qū)地形測繪工作。10月6日，贛南測繪院一行9人進(jìn)場進(jìn)行地形測繪。目前，技術(shù)人員正在加班加點(diǎn)測繪地形，已完成90%的工作量，預(yù)計本月20日前完成，為下一步編制生態(tài)休閑區(qū)298公頃修建性詳細(xì)規(guī)劃提供服務(wù)；

下一步工作打算

1．各牽頭單位和責(zé)任單位根據(jù)《縣綠色經(jīng)濟(jì)長廊實施方案》，11月底前做好、做細(xì)一條江、兩條路、十個節(jié)點(diǎn)和統(tǒng)籌城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展各項工程的具體實施方案，把各項建設(shè)工程項目落實到具體的地帶、落實到具體的年度，確保工程項目如期開工、如期竣工。

2．各單位密切配合，認(rèn)真梳理項目、包裝項目、積極向上爭取項目，各單位要根據(jù)各自的實施計劃，做好做細(xì)各專業(yè)規(guī)劃設(shè)計和資金預(yù)算，形成項目建議書和可行性研究報告，分別向上爭資爭項。

3．11月20日前底完成生態(tài)休閑區(qū)地形測繪工作，并盡快制定該區(qū)域建設(shè)方案。

4．督促規(guī)劃設(shè)計單位12月底完成《縣綠色生態(tài)經(jīng)濟(jì)長廊總體規(guī)劃》。

5．督促規(guī)劃設(shè)計單位11月底完成生態(tài)休閑區(qū)的修詳規(guī)；12月底完成筠門嶺歷史文化名鎮(zhèn)、（小魚潭）高速出口道路、小魚潭至縣城出入口的修建性詳細(xì)規(guī)劃。

6．積極招商引資，引進(jìn)民間資本參與生態(tài)休閑區(qū)建設(shè)。打算引進(jìn)福建著名品牌“招寶-劉老根生態(tài)農(nóng)莊有限公司”到投資興建生態(tài)休閑農(nóng)莊，緩解工程建設(shè)的資金壓力，加快工程建設(shè)步伐。

二、月新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施項目

項目進(jìn)展情況

1．10月31日上午，在縣規(guī)劃建設(shè)局召開座談會，對月新區(qū)城市設(shè)計及行政中心、展示中心、接待中心建筑方案設(shè)計進(jìn)行討論，相關(guān)單位負(fù)責(zé)人參加了會議，當(dāng)日中午，就以上規(guī)劃設(shè)計方案向傅春榮書記、縣長、副書記作了匯報，匯集了縣領(lǐng)導(dǎo)提出的意見和建議，形成了修改意見。

2．11月10日，安置區(qū)規(guī)劃總平面圖及效果圖由設(shè)計單位按照我方意見作了修改，經(jīng)請示縣領(lǐng)導(dǎo)，安置區(qū)規(guī)劃總平面圖及效果圖最終確定，11月14日前可將大型噴繪效果圖在安置區(qū)建設(shè)現(xiàn)場進(jìn)行公示。

3．已委托市水利電力勘測設(shè)計研究院協(xié)助規(guī)劃設(shè)計單位做好月新區(qū)防洪堤及滾水壩規(guī)劃設(shè)計。

4．行政中心、接待中心、展示中心建筑設(shè)計任務(wù)書已起草，可供設(shè)計單位參考。

存在問題

新區(qū)城市設(shè)計及行政中心、展示中心、接待中心建筑方案設(shè)計還需一定時間，對其他工作進(jìn)度有一定影響。

三、近期工作計劃

1．11月下旬結(jié)合我方修改意見，由規(guī)劃設(shè)計單位將規(guī)劃方案修改到位，形成專家評審稿，進(jìn)行新區(qū)城市設(shè)計的專家評審。為此，我方將派人到上海同濟(jì)城市規(guī)劃設(shè)計研究院進(jìn)行面對面溝通，將修改意見逐一落實到位。

2．12月初結(jié)合專家評審意見，由規(guī)劃設(shè)計單位將規(guī)劃方案修改到位，把新區(qū)城市設(shè)計報縣規(guī)劃委員會審定，形成最終稿，并按法定程序進(jìn)行報批。

篇2

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；造價控制；各階段

引言

通常來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都有意識控制房地產(chǎn)建設(shè)項目工程成本造價，但在實際造價控制實施中，卻常常無從下手或不得要領(lǐng)，往往將工作重點(diǎn)僅僅放在房地產(chǎn)建設(shè)項目施工階段的成本造價管理，而忽視房地產(chǎn)建設(shè)項目各階段工程造價的控制和管理問題。在實踐中，房地產(chǎn)建設(shè)項目的成本造價控制管理，可以說是對房地產(chǎn)建設(shè)項目各階段工程造價的實時控制和管理，是全動態(tài)監(jiān)控和全過程監(jiān)控，尤其是要對項目實施過程中的各階段變更嚴(yán)格控制，同時要采取一切有效措施來減少因為房地產(chǎn)建設(shè)項目合同變更影響整個項目造價。

1前期投資決策階段的控制措施

前期投資決策階段主要包括房地產(chǎn)項目的立項和可行性研究報告的編制和報批。因為可行性研究報告的批復(fù)同意意味著項目可以進(jìn)行正式的開發(fā)建設(shè)，所以與此相對應(yīng)的工程造價控制工作主要是編制好投資估算和項目的經(jīng)濟(jì)效益測算。由于房地產(chǎn)項目屬于固定資產(chǎn)投資的范疇，首先要對項目的總投資支出進(jìn)行估算，即對房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本進(jìn)行估算。它包括房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)項目過程中所發(fā)生的全部支出，主要包括：土地費(fèi)用、前期費(fèi)用、建安成本費(fèi)用、配套工程費(fèi)用、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用和稅金。通過對項目的成本估算得出項目的總支出，然后根據(jù)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場的銷售價格（可通過市場調(diào)研可以獲得某區(qū)域房地產(chǎn)市場均價作為參考）就可以算出項目的預(yù)期利潤是正還是負(fù)，為項目可行性研究報告提供最重要的一項數(shù)據(jù)參考。當(dāng)然，通過本階段的投資估算也為整個項目后續(xù)的造價控制提供了指標(biāo)依據(jù)，即估算投資指標(biāo)為整個項目最終控制指標(biāo)，任何后續(xù)變更都不能突破此指標(biāo)，否則將造成項目虧本。

2方案設(shè)計階段的控制措施

2.1設(shè)計方案的比選和優(yōu)化

可行性研究批準(zhǔn)后就可以進(jìn)行項目的方案規(guī)劃設(shè)計了。此階段根據(jù)項目的初步設(shè)計構(gòu)想，做出兩到三個規(guī)劃方案進(jìn)行比選。根據(jù)企業(yè)內(nèi)部及市場參考指標(biāo)，綜合估算出不同規(guī)劃設(shè)計方案成本，在最大限度滿足設(shè)計條件要求的情況下選擇最經(jīng)濟(jì)的方案。在確認(rèn)初步規(guī)劃設(shè)計方案后，方案優(yōu)化就是設(shè)計階段的造價控制的首要任務(wù)，其對后續(xù)的施工建設(shè)成本有著決定性的影響。方案設(shè)計優(yōu)化不僅要考慮技術(shù)上的可行性，還要考慮經(jīng)濟(jì)上的合理性。比如實踐中，房地產(chǎn)企業(yè)拿到的項目用地現(xiàn)狀是坡地，那么在規(guī)劃設(shè)計方案時就要充分考慮利用現(xiàn)有地形，因地制宜，規(guī)劃設(shè)計獨(dú)具特色的階梯狀坡地建筑，就可大大減少實際施工中土方的開挖量，降低了前期場地平整工程的成本，從而從源頭上控制項目成本造價，節(jié)省投資。

2.2對施工圖設(shè)計階段實行限額設(shè)計

限額設(shè)計就是根據(jù)已經(jīng)批準(zhǔn)的設(shè)計任務(wù)書和投資估算和設(shè)計概算來控制施工圖設(shè)計。實踐中，由于設(shè)計公司考慮問題的單一性，往往僅從設(shè)計角度考慮建筑項目的美觀性和安全性，而較少考慮是否由此影響建筑工程項目造價。因此，在這一階段的成本控制和造價管理工作中，第一，房地產(chǎn)企業(yè)（包括內(nèi)部設(shè)計管理部、成本管理部和現(xiàn)場項目管理部）要牽頭對設(shè)計中影響建筑工程造價的重要部位和技術(shù)方案進(jìn)行專題調(diào)研，通過收集最新的技術(shù)方案資料，組織專家進(jìn)行方案論證等手段，最終選擇技術(shù)上可行經(jīng)濟(jì)上又合理的設(shè)計方案。第二，作為實行限額設(shè)計的最直接有效措施，房地產(chǎn)企業(yè)在委托設(shè)計公司施工圖設(shè)計時，在滿足設(shè)計規(guī)范和建筑安全的前提下，要對建筑物一些重要的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)做出明確限額要求（例如：主材中的鋼筋和混凝土平方米含量），并且將此作為合同條款約定到設(shè)計合同中，同時在設(shè)計合同中約定超出限額設(shè)計后相應(yīng)的獎懲措施，強(qiáng)化設(shè)計公司的經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

另外，施工圖設(shè)計深度不夠是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項目施工圖設(shè)計中存在的一大共性問題。頻繁的設(shè)計變更造成了項目工程造價的失控、成本增加。因此房地產(chǎn)企業(yè)和設(shè)計公司的積極協(xié)作配合，細(xì)化設(shè)計方案，可最大限度為避免設(shè)計變更增加留下隱患。

縱觀整個項目成本造價比重，設(shè)計階段決定了房地產(chǎn)項目建筑安裝成本造價的70%以上，所以設(shè)計階段是決定整個項目成本的關(guān)鍵階段。優(yōu)良的工程設(shè)計是有效控制工程造價的前提和關(guān)鍵，房地產(chǎn)企業(yè)和設(shè)計公司一定要通力協(xié)作、密切配合，共同打造出既經(jīng)濟(jì)又合理的設(shè)計方案，為后續(xù)項目的實際施工運(yùn)作打下一個良好的基礎(chǔ)。只要雙方本著認(rèn)真負(fù)責(zé)的態(tài)度、講究科學(xué)的方法，一定可以將造價控制在較低的水平上，提高設(shè)計質(zhì)量、有效降低項目成本。

3招投標(biāo)階段的控制措施

3.1完善的招標(biāo)文件

編制一份盡可能完善的招標(biāo)文件。現(xiàn)在的房地產(chǎn)施工項目都通過招投標(biāo)方式來選定施工單位，簽訂合同進(jìn)行施工。招標(biāo)文件作為合同文件的組成部分，其內(nèi)容將對后續(xù)的合同簽訂、執(zhí)行以及招投標(biāo)工作的成敗將產(chǎn)生重要影響。

3.2明確的合同價款方式

在招標(biāo)時應(yīng)明確選用確定合同價款的方式。對工期較短、工程量不大且施工技術(shù)相對簡單的單項工程應(yīng)盡可能的采用固定價格合同方式；對于工期較長、工程量大且施工技術(shù)相對復(fù)雜的單項工程應(yīng)盡可能采用可調(diào)價格合同或固定單價（工程量清單）合同方式。對于施工工藝相對簡單、工期短、工程量難以事前確定、現(xiàn)場相應(yīng)的簽證工作較多的工程項目，采取成本加酬金的方式。對于甲方擬準(zhǔn)備指定分包的工程項目，在總承包合同中明確規(guī)定指定分包工程范圍、工程內(nèi)容、需要總包單位配合管理的內(nèi)容以及相應(yīng)指定分包合同價款的確定和支付方式，合理規(guī)避以后的合同實施時的不確定風(fēng)險。合同價款是整個工程合同中最敏感、最核心的內(nèi)容，招標(biāo)時，合同價款方式確定不當(dāng)或確定的不合理都會直接影響工程最終結(jié)算造價。

3.3具體的合同條款

在招標(biāo)時應(yīng)明確告知投標(biāo)單位，后續(xù)合同簽訂時合同條款的具體內(nèi)容，如合同雙方權(quán)利義務(wù)、合同工期、工程變更、索賠、竣工驗收及違約爭議處理等內(nèi)容。只有在招標(biāo)時將可能后續(xù)影響工程造價之因素明確，才能盡可能避免因合同約定不清，導(dǎo)致項目實施過程中“無法可依”，造價控制被動失控。

3.4資質(zhì)審查

通過選擇那些資質(zhì)優(yōu)、能力強(qiáng)的施工企業(yè)和項目經(jīng)理參與投標(biāo)入圍，避免選擇哪些資質(zhì)不佳、能力一般僅通過掛靠的施工隊伍參與投標(biāo)，為保障項目的工期和質(zhì)量提供堅實基礎(chǔ)。

總之，通過招投標(biāo)方式選擇施工隊伍、確定合同價格，可以有效減少后續(xù)施工和竣工結(jié)算期間甲乙雙方的矛盾和糾紛，既保證了項目的順利進(jìn)行又有效地降低了工程造價成本。

4施工階段的控制措施

通過招投標(biāo)程序簽訂施工合同選擇施工單位后項目就進(jìn)入到工程施工階段。首先，房地產(chǎn)企業(yè)派駐現(xiàn)場的管理負(fù)責(zé)人應(yīng)該具有綜合的專業(yè)技術(shù)技能、豐富的合同管理經(jīng)驗特別是房地產(chǎn)項目實際管理經(jīng)驗。而企業(yè)內(nèi)部需嚴(yán)格明確各環(huán)節(jié)項目管理審核流程，避免因內(nèi)部流程混亂造成信息拖沓滯后，從而影響項目現(xiàn)場管理，這是在施工階段有效控制工程造價的組織保證措施。其次，施工期間的造價管理的重點(diǎn)是如何避免因甲方原因造成的費(fèi)用增加項目的出現(xiàn)（即索賠）以及如何事前或事后采取及時有效的對應(yīng)措施，防止費(fèi)用增加超出預(yù)算范圍。例如：第一、由于工程付款延遲導(dǎo)致乙方提出索賠。這可以通過在招標(biāo)文件的合同條款中明確工程款的具體付款流程和時間，同時甲方在內(nèi)部管理中加強(qiáng)對各付款審核環(huán)節(jié)控制；第二、關(guān)于工程變更。不論是甲方提出的還是乙方提出的變更都應(yīng)該慎重對待、認(rèn)真研究，經(jīng)綜合比較分析后再決定是否實施。特別是變更的內(nèi)容和提出時間應(yīng)盡可能在項目實施以前，如果是正在實施的項目提出了變更一定要有相關(guān)的論證和審批流程，并且嚴(yán)格執(zhí)行。否則隨意的變更就會造成造價的失控。第三、項目管理人員應(yīng)對現(xiàn)場發(fā)生的影響造價的事項進(jìn)行清晰準(zhǔn)確的記錄，并且請相關(guān)聯(lián)的人員和單位確認(rèn)簽字蓋章，為后續(xù)的反索賠做好充分的物證準(zhǔn)備，從而避免人為失誤造成的費(fèi)用增加。

總之，在施工階段造價控制的關(guān)鍵是甲方管理人員要有前瞻性的思維和規(guī)劃，對項目施工過程中變更的發(fā)生要有預(yù)見性和積極的應(yīng)對措施和方法，充分理解合同條款和招標(biāo)文件的規(guī)定內(nèi)容，變被動應(yīng)對為主動控制，從而有效控制和降低工程造價。

5竣工結(jié)算階段的控制措施

這個階段主要控制措施是房地產(chǎn)企業(yè)要建立一套完整的辦理竣工結(jié)算的制度流程和辦法。比如：結(jié)算流程應(yīng)規(guī)定由乙方先行申報結(jié)算報告（乙方同時承諾此結(jié)算價為截至本結(jié)算報價承諾書提交之日起，今后不再向甲方追加此項目的任何費(fèi)用），甲方項目部預(yù)算部門進(jìn)行初步審核，然后根據(jù)不同結(jié)算金額提交甲方不同級別管理部門進(jìn)行二次復(fù)審，超過一定金額的工程項目還要請第三方外部審計以嚴(yán)格項目成本控制等等。通過一套完整的結(jié)算審核流程來避免結(jié)算過程中的錯項和重復(fù)計算項目，同時甲方的預(yù)算部門和審計部門的專業(yè)人員要確實負(fù)起責(zé)任，充分利用自己的專業(yè)技術(shù)知識來發(fā)現(xiàn)結(jié)算中的問題和錯誤并加以糾正。

6結(jié)語

工程成本控制工作是一項系統(tǒng)工程，它貫穿與房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程。前期設(shè)計階段是房地產(chǎn)成本控制和造價管理的關(guān)鍵階段，中期招標(biāo)施工階段是房地產(chǎn)成本控制和造價管理的保障階段，后續(xù)結(jié)算階段是房地產(chǎn)成本控制和造價管理的完善階段。每個階段都缺一不可，彼此互相影響。只有各階段嚴(yán)格控制工程成本造價，房地產(chǎn)開發(fā)鏈條上涉及的各個單位部門通力合作、協(xié)調(diào)配合、精益求精，房地產(chǎn)企業(yè)就一定能夠按預(yù)期目標(biāo)控制工程成本造價，項目取得良好的經(jīng)濟(jì)效益。

篇3

【關(guān)鍵詞】開發(fā)項目；周期階段；質(zhì)量控制

在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，開發(fā)企業(yè)通過在調(diào)研階段、策劃階段、規(guī)劃設(shè)計階段、建造階段、服務(wù)階段等環(huán)節(jié)進(jìn)行有效控制，開發(fā)出高質(zhì)量的房地產(chǎn)項目。在此過程中，各環(huán)節(jié)和各資源往往是相對獨(dú)立卻又是密不可分的，只有把各方面資源協(xié)調(diào)運(yùn)作好，才能開發(fā)出質(zhì)量上乘的房地產(chǎn)項目，而這一切要靠建立完善的房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量保障體系來實現(xiàn)。

1　目前房地產(chǎn)開發(fā)項目的問題

在房地產(chǎn)項目開發(fā)中，一般對開發(fā)前期項目可行性研究階段、策劃階段、設(shè)計階段的質(zhì)量管理重視不夠，而把主要精力放在施工階段。當(dāng)開發(fā)項目進(jìn)行到施工階段時，產(chǎn)品策劃、市場定位、目標(biāo)客戶群、項目的設(shè)施配套均已確定，規(guī)劃設(shè)計方案、技術(shù)方案和設(shè)計圖紙都已經(jīng)審查通過，假如產(chǎn)品策劃、市場定位、目標(biāo)客戶群、項目的設(shè)施配套均已審核，規(guī)劃設(shè)計方案、技術(shù)方案和設(shè)計圖紙不是最優(yōu)，很難保證工程項目的整體投資效益。

有的房地產(chǎn)開發(fā)商片面地把可行性研究報告視為可批性報告，支付前期可行性報告咨詢費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。使得承擔(dān)可行性研究報告編制的咨詢單位，很少進(jìn)行深入的市場調(diào)查，也很少對調(diào)查結(jié)果進(jìn)行深入剖析和對各方案進(jìn)行多方案的比選。在設(shè)計階段也因為有的開發(fā)商業(yè)主片面過低支付設(shè)計費(fèi)用，從而影響設(shè)計人員進(jìn)行精心設(shè)計的積極性，這一問題已嚴(yán)重影響了開發(fā)項目的產(chǎn)品質(zhì)量。

2　房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期質(zhì)量控制工作

房地產(chǎn)開發(fā)項目前期工作，主要是指項目建議書、可行性研究報告、項目開發(fā)的產(chǎn)品策劃等。而前期工作的質(zhì)量是整個工程房地產(chǎn)項目的關(guān)鍵。

2.1　建立開發(fā)項目質(zhì)量管理責(zé)任制。

項目負(fù)責(zé)人是開發(fā)項目質(zhì)量的全權(quán)負(fù)責(zé)人，必須親自抓質(zhì)量工作。其職責(zé)是：根據(jù)投資人項目開發(fā)戰(zhàn)略，市場定位目標(biāo)，負(fù)責(zé)編制開發(fā)項目質(zhì)量計劃，并組織實施；按質(zhì)量計劃規(guī)定，跟蹤、督促、檢查項目質(zhì)量計劃執(zhí)行情況，特別是主要質(zhì)量控制點(diǎn)的驗證、檢查和評審活動；對發(fā)現(xiàn)重大的管理方面或技術(shù)方面的質(zhì)量問題，組織研究解決，向項目團(tuán)隊負(fù)責(zé)人報告；編制項目質(zhì)量報告，報上級質(zhì)檢部門和項目經(jīng)理。

2.2　制定開發(fā)項目的質(zhì)量計劃。

充分了解項目投資人開發(fā)項目的戰(zhàn)略決策和質(zhì)量政策，了解和掌握項目的特點(diǎn)，明確咨詢成果的質(zhì)量目標(biāo)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；熟悉咨詢企業(yè)的質(zhì)量管理體系文件，根據(jù)項目組織結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)，決定如何應(yīng)用企業(yè)的質(zhì)量管理體系。

2.3　建立開發(fā)項目前期工作成果的質(zhì)量評審制度。

建立評審制度是保證和提高開發(fā)項目前期成果質(zhì)量的重要手段。對項目咨詢公司提供的項目咨詢工作完成以后，再進(jìn)行內(nèi)部評審，然后咨詢成果才能提交給委托方，建設(shè)方項目經(jīng)理可邀請有關(guān)專家對咨詢成果進(jìn)行評審和完善，并形成性相應(yīng)記錄文件，以提高投資效益。

3　設(shè)計階段的質(zhì)量控制

3.1　方案設(shè)計階段

開發(fā)商在尋找規(guī)劃方案設(shè)計單位時，要對規(guī)劃方案設(shè)計的單位業(yè)績進(jìn)行綜合考察，根據(jù)樓盤的策劃定位，選擇三家具有相應(yīng)實力的規(guī)劃設(shè)計單位進(jìn)行方案設(shè)計，并請本項目咨詢公司相關(guān)人員對方案設(shè)計單位進(jìn)行項目可行性研究、產(chǎn)品市場定位的介紹講解，設(shè)計人員在此基礎(chǔ)上進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計。在此過程中，業(yè)主應(yīng)讓設(shè)計師盡情發(fā)揮。在幾家拿出不同方案后，由建設(shè)方組織相關(guān)專家討論會，評選出最優(yōu)的初步規(guī)劃方案。建設(shè)方再與作出最優(yōu)方案的設(shè)計單位簽訂合同，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行細(xì)化，作出報批方案。

3.2　施工圖設(shè)計階段

施工圖設(shè)計是在開發(fā)項目的規(guī)劃方案審查通過的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，因此，規(guī)劃方案是作項目初步設(shè)計的設(shè)計依據(jù)。

工程設(shè)計一般按初步設(shè)計、施工圖設(shè)計兩個階段進(jìn)行。技術(shù)上復(fù)雜的特大型項目可按初步設(shè)計、技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計三個階段進(jìn)行。各階段的成果包括設(shè)計說明、技術(shù)文件（圖紙）和經(jīng)濟(jì)文件（概預(yù)算），就是通過不同階段設(shè)計深度的控制保證設(shè)計質(zhì)量。

4　施工階段的質(zhì)量控制

工程項目施工階段是工程實體最終形成的階段，也是工程項目質(zhì)量和工程使用價值最終形成和實現(xiàn)的階段，也是工程項目質(zhì)量控制的重要階段。

4.1　房地產(chǎn)項目施工前準(zhǔn)備階段質(zhì)量管理。

4.1.1　明確質(zhì)量目標(biāo)

房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量目標(biāo)確定與項目投資人的開發(fā)項目戰(zhàn)略和產(chǎn)品策劃定位有關(guān)，同時與項目的進(jìn)度控制、成本控制處于一個相同優(yōu)先級。因此，項目開發(fā)的質(zhì)量目標(biāo)必須適合項目本身的特點(diǎn)。

4.1.2　制定項目建設(shè)實施的質(zhì)量管理計劃

在確定了項目建設(shè)質(zhì)量目標(biāo)后，制定出實現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)的措施和方法，正確的使用計劃編制的輸入、工具和技術(shù)（質(zhì)量基準(zhǔn)計劃、流程圖、堅持設(shè)計樣板帶路、準(zhǔn)確的使用質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)）編制切實可行的質(zhì)量計劃。

4.2　開發(fā)項目建設(shè)的施工過程質(zhì)量控制

項目施工過程中的質(zhì)量控制，實際就是程序控制和過程偏差控制。在房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)過程中的過程控制就是對施工單位的工作過程和階段性成果與原合同所界定的工作范圍進(jìn)行比較；運(yùn)用合同確定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、施工圖及設(shè)計總說明與實際工作成品和半成品進(jìn)行比較；運(yùn)用經(jīng)批準(zhǔn)的施工方案、施工作業(yè)順序與實際工作過程順序進(jìn)行比較；運(yùn)用抽查、巡查、普查等手段對整個作業(yè)過程進(jìn)行跟蹤，得出施工單位現(xiàn)場項目部是按現(xiàn)階段施工順序、方法、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)作業(yè)還是進(jìn)行整改的意見和建議。以此確保工程的工作過程質(zhì)量，只有確保了過程質(zhì)量，才能確保產(chǎn)品的最終質(zhì)量。如何做好開發(fā)建設(shè)項目施工過程的質(zhì)量控制，要從以下兩方面來說。

4.2.1　工程施工質(zhì)量控制特點(diǎn)

（1）從工程地質(zhì)地貌情況、施工場地氣候變化、勘察設(shè)計水平、施工材料供應(yīng)、機(jī)械設(shè)備條件、施工工藝及方法、工期要求和投資限制、技術(shù)措施和管理制度等等。

（2）建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)要有固定的生產(chǎn)線和穩(wěn)定的生產(chǎn)環(huán)境，否則會導(dǎo)致建筑產(chǎn)品生產(chǎn)過程的不穩(wěn)定，從而引起質(zhì)量變異，造成工程質(zhì)量問題。

（3）不及時檢查，事后再看表面，容易將不合格產(chǎn)品認(rèn)定為合格產(chǎn)品，從而造成質(zhì)量隱患。

（4）及時檢查發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題并加強(qiáng)工序的質(zhì)量管理，不能在事后憑經(jīng)驗直覺判斷。

4.2.2　施工階段工程質(zhì)量的影響因素

影響施工階段工程質(zhì)量的因素歸納起來有五個方面，即人的因素、材料因素、機(jī)械因素、方法因素和環(huán)境因素。

（1）人的因素主要是施工操作人員的質(zhì)量意識、技術(shù)能力和工藝水平，施工管理人員的經(jīng)驗和管理能力。

（2）材料包括原材料、成品、半成品、構(gòu)配件、儀器儀表、生產(chǎn)設(shè)備等，是工程項目的物質(zhì)基礎(chǔ)，也是工程項目實體的組成部分。

（3）機(jī)械因素施工機(jī)械是實施工程項目施工的物質(zhì)基礎(chǔ)，是現(xiàn)代化施工必不可少的設(shè)備。施工機(jī)械設(shè)備的選擇是否適用、先進(jìn)和合理，將直接影響工程項目的施工質(zhì)量和進(jìn)度。

（4）方法因素包括施工方案、施工工藝技術(shù)和施工組織設(shè)計的合理性、可行性和先進(jìn)性；方法因素的控制。

在項目開發(fā)建設(shè)中實施質(zhì)量計劃，關(guān)鍵是加強(qiáng)質(zhì)量預(yù)防措施的落實，適當(dāng)增加預(yù)控成本，大力減少返工成本。按現(xiàn)代項目管理理念：高質(zhì)量是計劃出來的，而非檢查出來的，如是檢查出來的，就勢必增大不一致成本，其實就是加大了質(zhì)量投入。

5.結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)通過建立和實施質(zhì)量保證體系來實施全過程有效控制，使每一個過程得到高效運(yùn)作，并及時、準(zhǔn)確地過渡，提高工作質(zhì)量，降低不可預(yù)計風(fēng)險，滿足市場需求。還應(yīng)滿足該組織規(guī)定的質(zhì)量目標(biāo)，確保影響產(chǎn)品質(zhì)量的技術(shù)、管理和人的因素處于受控狀態(tài)。所有的控制應(yīng)針對減少、消除不合格，尤其是預(yù)防不合格，從而做到持續(xù)的質(zhì)量改進(jìn)。

參考文獻(xiàn)：

1. 張 坤。建設(shè)工程項目管理

篇4

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)成本控制 動態(tài)管理全面質(zhì)量管理

一、當(dāng)前我國房地產(chǎn)工程項目成本控制存在的主要問題

對于我國多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言，特別是中小規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)，在工程項目成本控制中普遍存在如下主要問題：其一，忽視工程建設(shè)項目前期工作階段的企業(yè)項目管理和造價控制，忽視工程項目成本控制的全過程控制；其二，忽視工程項目成本控制的動態(tài)控制。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)普遍將企業(yè)項目管理和工程造價控制的主要精力至于施工階段的成本管理與控制，導(dǎo)致成本控制源頭性、全過程、動態(tài)性的缺位。

二、國外房地產(chǎn)工程項目成本控制對我國的借鑒

隨著全球信息化和國際建筑業(yè)的發(fā)展，發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)工程項目成本控制已在科學(xué)化、規(guī)范化、程序化的軌道上運(yùn)行，美、英、日、德等發(fā)達(dá)國家的先進(jìn)做法已經(jīng)發(fā)展成國際慣例。除此之外，我國房地產(chǎn)業(yè)的龍頭企業(yè)萬科，其在房地產(chǎn)工程項目成本控制的成功做法也為我國眾多房地產(chǎn)企業(yè)提供了學(xué)習(xí)的范本。

1、日本房地產(chǎn)工程項目成本控制之分析

在眾多發(fā)達(dá)國家的先進(jìn)做法中，日本的成功經(jīng)驗和做法對我國當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在工程項目成本控制方面有著極強(qiáng)的借鑒意義。

日本的房地產(chǎn)工程項目成本控制實行全過程管理模式，即自調(diào)查階段開始，后續(xù)的計劃階段、設(shè)計階段、施工階段、監(jiān)理檢查階段、竣工階段直至保修階段均實行嚴(yán)格的控制管理，實現(xiàn)了工程項目控制的源頭性和全過程性。同時，日本相關(guān)管理部門在制訂出日本建筑工程分部分項定額、編制了工程費(fèi)用估算手冊的基礎(chǔ)之上，還根據(jù)市場價格波動變化進(jìn)行定期修改，實現(xiàn)了工程管理成本控制的動態(tài)管理。從對項目成本的管理方式看，日本的房地產(chǎn)工程項目成本控制均處于有序的市場運(yùn)行環(huán)境之中，在價格的確定和管理上以市場和社會認(rèn)同為取向，政府的宏觀調(diào)控、先進(jìn)的計價依據(jù)、計價方法、發(fā)達(dá)的咨詢業(yè)、多渠道的信息等利好，使得房地產(chǎn)企業(yè)項目管理的成本控制實現(xiàn)了系統(tǒng)化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的管理，最大程度地實現(xiàn)了項目管理的經(jīng)濟(jì)性和高效性。

2、萬科關(guān)于房地產(chǎn)工程項目成本控制之分析

滬深兩市地產(chǎn)板塊最新數(shù)據(jù)顯示，截至2011年4月25日，在136家房地產(chǎn)上市公司中，有55家了一季度業(yè)績報告，其中，萬科A、招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)三家龍頭企業(yè)期內(nèi)實現(xiàn)營業(yè)收入144億元，實現(xiàn)凈利潤24.68億元，約占季報房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)期營業(yè)總收入的40%和凈利潤的50%，強(qiáng)者恒強(qiáng)；同時信息還顯示，部分中小企業(yè)則因資金吃緊面臨困境。在相同發(fā)展背景下，這種冰火兩重天的局勢表明，以萬科為首的龍頭企業(yè)，在工程項目成本控制方面必有著其獨(dú)到的創(chuàng)新之舉。

（1）導(dǎo)入“戰(zhàn)略供應(yīng)商概念”，建立集團(tuán)統(tǒng)一的采購模式

萬科具體做法：2001年將集團(tuán)采購劃為四個層次，推出實行集團(tuán)內(nèi)部“統(tǒng)一采購”模式，實施統(tǒng)一管控；建立電子商務(wù)平臺，實現(xiàn)了“統(tǒng)一采購”的信息化和透明化；引入“戰(zhàn)略供應(yīng)商”概念，引入“戰(zhàn)略供應(yīng)商”概念，通過網(wǎng)上招標(biāo)，與戰(zhàn)略供應(yīng)商簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議書，按照協(xié)議直接在上網(wǎng)進(jìn)行采購，這種利用電子商務(wù)平臺，通過批量、規(guī)模采購，造價成本得到優(yōu)勢控制。

（2）重視規(guī)劃設(shè)計、施工圖等全過程階段的成本控制

萬科具體做法為，成立萬創(chuàng)設(shè)計研究中心，從項目的初步規(guī)劃、工藝改進(jìn)、材料把關(guān)、樣板間裝修裝飾等多方面進(jìn)行管理。在萬科，房地產(chǎn)項目總體規(guī)劃設(shè)計方案應(yīng)首先上報集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)牽頭組織的“規(guī)劃設(shè)計方案聽證會”審查，通過審查方可依程序進(jìn)入下一設(shè)計階段；在施工圖完成后，組織由設(shè)計、工程、成本人員和監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組進(jìn)行會審，主要是對施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟(jì)性等指標(biāo)和方面提出明確的書面審查意見，根據(jù)審查意見，設(shè)計單位再進(jìn)行二次修正。

三、我國房地產(chǎn)企業(yè)做好工程項目成本控制的建議

綜上，當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從以下方面進(jìn)行改革和工作改進(jìn)，完善工程項目成本控制。

1、實施全面控制管理

改變現(xiàn)有工程項目成本控制中，過度重視施工環(huán)節(jié)成本控制的片面性，變項目成本控制各階段“分而治之”的做法為全過程、全員的全面成本控制模式。

傳統(tǒng)的成本控制觀念主要是對房地產(chǎn)項目建設(shè)施工階段的建安成本進(jìn)行控制，在現(xiàn)代房地產(chǎn)項目開發(fā)中，規(guī)劃對項目的成本控制、利潤獲取起決定作用，規(guī)劃設(shè)計是事前控制成本的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，所以要抓好源頭，加強(qiáng)對工程企業(yè)項目管理的投資決策和設(shè)計環(huán)節(jié)的控制。

2、實現(xiàn)動態(tài)控制管理

一般而言，房地產(chǎn)項目的成本控制除包括決策階段的估概算等靜態(tài)控制外，還包括設(shè)計、施工等實施階段的動態(tài)控制與管理，工程項目的成本控制是一個動態(tài)的過程。建議借鑒日本的做法，優(yōu)化和完善現(xiàn)行計價依據(jù)、計價方法、信息渠道等重要方面的建設(shè)，實行工程項目的限額設(shè)計，控制投資規(guī)模，綜合評價項目投資的規(guī)模與產(chǎn)生的社會、經(jīng)濟(jì)效益等指標(biāo)。

篇5

**住宅房產(chǎn)策劃流程

一、初步接洽階段

1、首次與開發(fā)商溝通，展示公司價值，明確合作意向。項目資料前期收集。

負(fù)責(zé)部門：業(yè)務(wù)部、策劃部

報告名稱：《***項目立案報告》

中心內(nèi)容：

項目所在城市——房產(chǎn)市場現(xiàn)狀初步調(diào)研

總?cè)丝?，城市人口，城市發(fā)展方向，房產(chǎn)供應(yīng)量，銷售狀況，價格水平，主力戶型，建筑風(fēng)格，付款方式，重點(diǎn)項目

項目基礎(chǔ)資料

a、項目名稱，開發(fā)商，投資商，建筑設(shè)計商，園林設(shè)計商，營銷策劃商，建筑商，物業(yè)管理商，總占地面積，總建筑面積，總棟數(shù)，總套數(shù)，住宅建筑面積，商業(yè)建筑面積，配套設(shè)施面積，開發(fā)周期，容積率，綠化率，停車位

b、項目地段，街區(qū)功能，自然景觀，政治歷史文化人文要素，周邊主要建筑物，學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)、娛樂、交通等周邊配套，水、電、氣、暖、排污等市政配套，中長期規(guī)劃

c、建筑形態(tài)，建筑立面，建筑風(fēng)格，建筑選材，樓間距

d、房源表，價格表，銷控表，付款方案，優(yōu)惠方案，置業(yè)計劃書，配套費(fèi)用，稅費(fèi)

e、主力戶型，戶型配比，戶型功能劃分，戶型特色，樣板間，暢銷戶型，滯銷戶型

f、建筑工期，內(nèi)部認(rèn)購時間，開盤時間，銷售走勢，月度銷售額

g、園林設(shè)計方案，園林造價

h、內(nèi)部配套，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

i、前期推廣方案，推廣主題，廣告，印刷品，公關(guān)促銷活動，樓盤包裝vi，售樓部功能布局

k、總規(guī)劃圖、建筑平面布局圖、鳥瞰圖、單體立面圖、園林效果圖、戶型圖、裝修效果圖、logo

開發(fā)商訪談

開發(fā)商業(yè)績，項目簡介，規(guī)劃要點(diǎn)，開發(fā)成本，預(yù)期利潤，預(yù)期價格，銷售周期，項目定位，項目優(yōu)劣勢，目標(biāo)客戶，消費(fèi)理念，購買理由，銷售障礙，競爭對手，合作方式，預(yù)期付費(fèi)

動力公司簡介，服務(wù)內(nèi)容，標(biāo)準(zhǔn)合同，競爭對手情況

2、項目評審，營銷思路，初步定位，規(guī)劃設(shè)計建設(shè)性意見

負(fù)責(zé)部門：策劃部

報告名稱：《項目營銷思路建設(shè)性意見》

中心內(nèi)容：

評估項目立案的可能性。

項目資源條件整合及判斷，優(yōu)勢、難點(diǎn)、突破口、可行性。

形成初步營銷思路和項目關(guān)鍵操作點(diǎn)。

針對項目提出建設(shè)性意見。（定位、規(guī)劃布局、立面、園林、戶型及配比、價格。）

擬訂合同草案。

3、正式洽談合同合作意向簽定。

負(fù)責(zé)部門：業(yè)務(wù)部。收取費(fèi)用。

4、組建項目專案組，設(shè)立駐外辦，制定工作計劃進(jìn)度表。

負(fù)責(zé)部門：業(yè)務(wù)部、策劃部

二、前期策劃階段

1、全面市場調(diào)研

負(fù)責(zé)部門：策劃部、駐外辦

a、宏觀社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研（城市總規(guī)、地理指標(biāo)、人口指標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、城市發(fā)展變遷及趨勢、城市歷史與文化、政策金融環(huán)境）

b、房地產(chǎn)市場調(diào)研（房地產(chǎn)發(fā)展史、近兩年年度開發(fā)量、近兩年年度銷售量、政府土地出讓計劃、價格走勢、開發(fā)熱點(diǎn)地區(qū)、開發(fā)成本）

c、房地產(chǎn)項目調(diào)研（見附件1）

d、房地產(chǎn)需求調(diào)研（購買欲望、戶型、價格、地段、配套、項目知名度、項目美譽(yù)度、本項目認(rèn)知。見附件1）

e、合作項目的補(bǔ)充調(diào)研。

f、媒體環(huán)境調(diào)研（媒體價格、媒體效果評估）

2、形成市場調(diào)研報告

負(fù)責(zé)部門：策劃部、駐外辦

a、城市宏觀環(huán)境綜述

b、房地產(chǎn)市場環(huán)境綜述

c、各項目市場調(diào)研資料及簡評

d、房產(chǎn)開發(fā)總量分析

e、房產(chǎn)消費(fèi)總量分析（集團(tuán)購買與個體購買的比例，異地置業(yè)的比例）

f、消費(fèi)者分析

g、暢銷樓盤分析

h、滯銷樓盤分析

3、項目概況

負(fù)責(zé)部門：策劃部、駐外辦

a、項目名稱，開發(fā)商，投資商，建筑設(shè)計商，園林設(shè)計商，營銷策劃商，建筑商，物業(yè)管理商，總占地面積，總建筑面積，總棟數(shù)，總套數(shù)，住宅建筑面積，商業(yè)建筑面積，配套設(shè)施面積，開發(fā)周期，容積率，綠化率，停車位

b、項目地段，街區(qū)功能，政治歷史文化人文要素，自然景觀，環(huán)境污染源，周邊主要建筑物

c、學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)、娛樂、交通等周邊配套，水、電、氣、暖、排污等市政配套，中長期規(guī)劃

4、項目地塊內(nèi)在條件整合及價值分析

負(fù)責(zé)部門：策劃部

a、項目土地性質(zhì)分析

地理位置，地質(zhì)地貌狀況，土地面積及紅線圖，土地規(guī)劃使用性質(zhì)，七通一平現(xiàn)狀，綜合分析

b、項目用地周邊環(huán)境分析

項目地段，街區(qū)功能，政治歷史文化人文要素，自然景觀，環(huán)境污染源，周邊主要建筑物

c、項目用地周邊配套分析

學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)、娛樂、交通等周邊配套，水、電、氣、暖、排污等市政配套，中長期規(guī)劃

d、swot分析

s優(yōu)勢因素，w劣勢因素，o機(jī)會因素，t威脅因素

5、項目初步市場定位

負(fù) 責(zé)部門：策劃部

a、類比競爭樓盤分析（地段、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、建筑面積、容積率、綠化率、主力戶型及配比、價格、配套、園林、物業(yè)、工程狀況、銷售狀況、主力客戶群、推廣主題、品牌形象）

b、項目初步市場定位（規(guī)劃布局、建筑風(fēng)格、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、物業(yè)檔次、生活主張、容積率、容積率、綠化率、主力戶型及配比、價格區(qū)間）

c、投入產(chǎn)出經(jīng)濟(jì)指標(biāo)模擬（成本模擬、收入模擬、利潤模擬、關(guān)鍵贏利點(diǎn)、風(fēng)險評估）

d、針對性市場調(diào)研報告（客戶群、消費(fèi)觀念、價格水平、推廣渠道和方式、市場缺口等，或根據(jù)創(chuàng)意找市場依據(jù)）

6、項目市場定位

負(fù)責(zé)部門：策劃部

a、競爭策略定位

b、客戶群定位

c、產(chǎn)品定位

d、價格定位

e、戶型定位

f、品牌定位

g、社區(qū)文化定位

h、物業(yè)管理定位

i、小區(qū)配套定位

j、規(guī)劃、建筑風(fēng)格、園林定位

7、項目總體規(guī)劃

負(fù)責(zé)部門：設(shè)計院

a、開發(fā)商初步規(guī)劃和設(shè)想

b、總體平面規(guī)劃及說明

c、功能分區(qū)說明

d、道路系統(tǒng)布局

e、綠化系統(tǒng)布局

f、園林規(guī)劃設(shè)計

g、公建與配套系統(tǒng)

h、建筑立面色彩與風(fēng)格

i、主力戶型及配比

j、分期開發(fā)思路及工期

8、經(jīng)濟(jì)可行性分析報告

負(fù)責(zé)部門：策劃部

綜合成本（地價、造價、管理、財務(wù)、資金、推廣、銷售、稅金）；收益率與銷售價格分析

9、初步營銷框架

負(fù)責(zé)部門：策劃部、設(shè)計部

報告名稱：《***項目初步營銷策劃》

中心內(nèi)容：確定案名、推廣主題、銷售周期、營銷階段劃分。

10、規(guī)劃園林設(shè)計方案跟蹤

負(fù)責(zé)部門：策劃部

11、項目視覺識別系統(tǒng)核心

負(fù)責(zé)部門：策劃部、設(shè)計部

a、名稱（項目名、道路名、建筑名，組團(tuán)名）

b、標(biāo)志

c、標(biāo)準(zhǔn)色

d、標(biāo)準(zhǔn)字體

e、推廣主題詞

三、營銷策劃階段

負(fù)責(zé)部門：策劃部、設(shè)計部、銷售部

報告名稱：《***項目營銷策劃案》

1、賣點(diǎn)整合

a、生活概念、客戶群

b、規(guī)劃、園林

c、地段、戶型、價格、內(nèi)部配套、物業(yè)

d、項目地段，街區(qū)功能，自然景觀，政治歷史文化人文要素，周邊主要建筑物，學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)、娛樂、交通等周邊配套，水、電、氣、暖、排污等市政配套，中長期規(guī)劃

e、建筑形態(tài)，建筑立面，建筑風(fēng)格，建筑選材，樓間距

2、項目研討會（主題、價值提升、廣告創(chuàng)意、借鑒案例、銷售）

3、營銷推廣階段劃分及實施要點(diǎn)

4、銷售計劃及實施要點(diǎn)（銷售額、階段銷售房源、銷售控制、價格調(diào)整、重要時間點(diǎn)）

5、廣告策略（推廣主題、階段廣告表現(xiàn)內(nèi)容、創(chuàng)意表現(xiàn)）

6、系列廣告創(chuàng)作（報紙、電視、廣播、短信、戶外、印刷品）

7、促銷策略

8、公關(guān)策略

9、媒體策略

10、推廣預(yù)算

11、營銷推廣計劃

四、項目vi延展及運(yùn)用

1、工地環(huán)境包裝視覺

建筑物主體

工地圍墻

主路網(wǎng)及參觀路線

環(huán)境綠化

2、營銷中心包裝設(shè)計

營銷中心室內(nèi)外展示設(shè)計

營銷中心功能分區(qū)提示

營銷中心大門橫眉設(shè)計

營銷中心形象墻設(shè)計

臺面設(shè)計

展板設(shè)計

營銷中心導(dǎo)視牌

銷售人員服裝設(shè)計提示

銷售用品系列設(shè)計

示范單位導(dǎo)視牌

示范單位樣板房說明牌

3、公司及物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設(shè)計

辦公功能導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計

物業(yè)管理導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計

五、銷售組織

負(fù)責(zé)部門：銷售部

第一部分、銷售組織與培訓(xùn)

1、銷售人員的招聘與培訓(xùn)

2、銷售組織架構(gòu)

3、銷售場地及道具準(zhǔn)備

第二部分、人員崗位職責(zé)

第三部分、銷售政策與考評

第四部分、業(yè)務(wù)管理體系

第五部分、《現(xiàn)場管理制度》

第一部分：總則

第二部分：服飾規(guī)范

第三部分：考勤制度

第四部分：衛(wèi)生制度

第五部分：現(xiàn)場制度

第六部分：電話規(guī)定

第七部分：接待與解說制度

第八部分：物品擺放制度

第九部分：會議制度

第十部分：薪酬制度

第十一部分：外出拜訪制度

篇6

關(guān)鍵詞：能源；建筑規(guī)劃；消耗

能源短缺問題已經(jīng)引起世界各國廣泛的關(guān)注，由于缺乏能源，許多地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展都受到了限制。在我國的社會能耗中，有約20%~25%的比例消耗在建筑中，這就意味著節(jié)約能源無法避開建筑節(jié)能。而隨著人們的生活水平和經(jīng)濟(jì)能力的提升，人們開始意識到節(jié)能建筑的出色價值，并比過去更加愿意為節(jié)能建筑支付更高的價格。我國的建筑市場中節(jié)能建筑已經(jīng)占據(jù)了一定的優(yōu)勢地位。我國未來對節(jié)能建筑的需求會更高，而節(jié)能降耗則是我國的一項重要國策，做好節(jié)能建筑是提高我國建筑水平的必經(jīng)之路。

1建筑節(jié)能的概念與發(fā)展方向

建筑節(jié)能指的是通過在建筑規(guī)劃、設(shè)計、建造、使用階段中，利用可再生能源、可循環(huán)材料、節(jié)能型技術(shù)等方式，使建筑內(nèi)環(huán)境成為一個節(jié)能系統(tǒng)，在保障建筑的使用功能的基礎(chǔ)上，使建筑能耗最大限度地降低。因此，建筑節(jié)能并不會降低人們的生活水平，相反，它會令人們的生活更加舒適。建筑能耗主要出現(xiàn)在室內(nèi)采光、供暖、空調(diào)、炊事等方面，家用電器和電梯也占有相當(dāng)?shù)谋壤?。要達(dá)到建筑節(jié)能的目標(biāo)，就要做到低消耗、少排放，增加可再生能源的使用，制定資源節(jié)約型目標(biāo)，并將這個目標(biāo)和建筑功能融合起來。遵循綠色環(huán)保、生態(tài)和諧的原則，建筑節(jié)能要盡量做到因地制宜，盡量采用本地的材料，規(guī)劃設(shè)計中采用當(dāng)?shù)匚幕厣?，考慮自然、天氣、地理等條件，讓建筑最大限度地從外界的自然環(huán)境中獲得能源，并減少對外界自然環(huán)境排放副產(chǎn)品。通過在通風(fēng)、換氣、采光、日照、采熱、降溫和節(jié)水等各個環(huán)節(jié)的節(jié)能設(shè)計處理，既降低了建筑能耗，又營造了舒適、自然、健康的建筑環(huán)境，保護(hù)了生態(tài)環(huán)境。

2建筑規(guī)劃設(shè)計對建筑節(jié)能的影響

2.1設(shè)計方案影響工程建造直接能源消耗

建筑的平面設(shè)計對建筑從外界獲能的能力有著巨大的影響。例如，房屋建設(shè)采用內(nèi)廊式或外廊式，涉及多少房間比較合適，房間進(jìn)深多少，樓房高度和成熟等問題，最終都會影響到建筑的能耗。

2.2設(shè)計方案影響建成后使用的能耗

建筑專業(yè)設(shè)計的學(xué)科領(lǐng)域非常復(fù)雜，要做到有效的建筑節(jié)能就必須要從建設(shè)的整個過程中來操作。從建筑的初步規(guī)劃、方案設(shè)計、施工進(jìn)度安排，到模擬運(yùn)營、投入使用最終拆除這一整個過程中，都可以找到實現(xiàn)建筑節(jié)能的節(jié)點(diǎn)?，F(xiàn)在人們比較重視的是如何減少施工過程中使用的能源，而對建筑投入使用后的能耗節(jié)約缺乏關(guān)注。在許多發(fā)達(dá)國家，由于設(shè)計階段投入的功夫深，雖然技術(shù)水平與我國相持平，但能耗卻只有我國的一半，甚至更少。因此，我們要將建筑壽命周期理論和建筑節(jié)能理論充分地結(jié)合起來，讓建筑在整個壽命期內(nèi)的能耗逐漸降低，實現(xiàn)長遠(yuǎn)的效益。在方案設(shè)計當(dāng)中，建筑師需要對建筑的方位、體形、朝向進(jìn)行優(yōu)化，必須要為充分利用自然風(fēng)、陽光等自然資源創(chuàng)造條件。

3建筑規(guī)劃設(shè)計中實現(xiàn)綠色建筑節(jié)能

完整的建筑節(jié)能要從設(shè)計規(guī)劃階段開始進(jìn)行。通過設(shè)計階段有效的節(jié)能規(guī)劃，建筑的能耗可以降低2/3～3/4的建筑能耗，所以，在進(jìn)行建筑規(guī)劃時，設(shè)計人員必須充分了解建筑所處的周邊地理和氣候條件，調(diào)查哪些因素可以為建筑提供能源，加強(qiáng)對自然條件的利用，以盡量減少對建筑設(shè)備的依賴。

3.1建筑規(guī)劃的節(jié)能設(shè)計

3.1.1建筑選址、建筑布局、季風(fēng)風(fēng)向節(jié)能設(shè)計

根據(jù)建筑所處的具體地理和氣候條件來選擇獲取自然界能源的方式。如在寒冷地區(qū)，要充分利用太陽能中的熱和光，建筑物向陽布置，并適當(dāng)控制通風(fēng)條件，來加強(qiáng)對空氣中的光的吸收和減少熱擴(kuò)散；而在炎熱地區(qū)，則要考慮建筑群落的分布，讓街道和夏季主導(dǎo)風(fēng)向保持同向，促進(jìn)城市內(nèi)的熱交換，提高空氣中熱量的利用率。

3.1.2建筑體型、朝向、間距節(jié)能設(shè)計

合理的建筑提醒能夠幫助建筑更好地完成對溫度的需求。節(jié)能建筑不宜采用大體積的組合體，建筑物的層數(shù)可以適當(dāng)增加，并采用簡潔建筑外形等措施來控制體型系數(shù)。建筑物朝向?qū)ㄖ?jié)能的影響是非常明顯的。在陽光常射的地區(qū)就要考慮如何遮陽、如何利用季風(fēng)氣候來沖散堆積的熱量；酷寒地區(qū)則要考慮如何擴(kuò)大室內(nèi)的自然光照面積，從自然環(huán)境中獲取能源。

3.1.3室外空間環(huán)境、綠化節(jié)能設(shè)計

建筑環(huán)境規(guī)劃中應(yīng)考慮到水面和綠地的合理分布。水面和綠地雖然位于建筑外，但分布和配置的條件也會對建筑能耗產(chǎn)生影響。室外有面積適宜的綠地和水面，不僅能夠使人身心愉悅，水面和綠地還可以起到調(diào)節(jié)建筑周邊濕氣和溫度的效果，綠化帶還能為建筑物抵抗輻射線，創(chuàng)造出一個健康、舒適的生活環(huán)境。綠地建設(shè)中還要注意增加本地植被的比例。各地區(qū)具有獨(dú)特的小氣候條件，在這些條件下，合理布局植物的種類、高度、外形，能夠使有限的綠化帶面積發(fā)揮出更大的效益。布置合理的綠化帶位置還能引導(dǎo)建筑周邊風(fēng)向和氣流，在冬季抵御寒風(fēng)，在夏季引來涼風(fēng)。建筑墻壁、陽臺、窗臺以及屋頂?shù)木G化，能有效緩解暴曬及驟雨造成建筑物表面的溫差變化，使絕大部分輻射熱被阻隔進(jìn)入圍護(hù)結(jié)構(gòu)向室內(nèi)傳遞，從而改善了生態(tài)和室內(nèi)環(huán)境。

3.2建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)的節(jié)能設(shè)計

設(shè)計建筑節(jié)能圍護(hù)結(jié)構(gòu)就需要對圍護(hù)結(jié)構(gòu)的各個部分都進(jìn)行節(jié)能設(shè)計，包括外墻、屋面、門窗、地基等部分的節(jié)能設(shè)計水平，都會影響到最終建筑消耗的能量、室內(nèi)空氣質(zhì)量。通過正確地設(shè)計圍護(hù)結(jié)構(gòu)形式，能夠有效地達(dá)到調(diào)整室溫的目的，讓建筑達(dá)到自發(fā)的冬暖夏涼，從而減少建筑內(nèi)為控制溫度產(chǎn)生的能耗。

3.4建筑設(shè)計過程中使用節(jié)能材料

節(jié)能材料在建筑中起到的節(jié)能效果是立竿見影的。當(dāng)前市場上流通的節(jié)能材料種類豐富，技術(shù)也相對成熟，在建筑規(guī)劃中利用好這些材料也能起到很好的節(jié)能效果。（1）建筑節(jié)能材料的選用選購節(jié)能材料時，首先必須保障材料的性能能夠滿足建筑設(shè)計的需求，其次才是具有足夠的節(jié)能和經(jīng)濟(jì)效益。當(dāng)前社會科技和經(jīng)濟(jì)水平不斷提升，不斷地有新材料被開發(fā)出來推進(jìn)市場，這些材料有的隔熱效果良好，有的能夠防水，功能齊全，種類豐富。合理使用這些節(jié)能材料能給建筑帶來顯著的變化。采用可調(diào)節(jié)的鋁材遮陽板，達(dá)到遮陽的目的。（2）新型材料構(gòu)造節(jié)能外墻必須考慮因地制宜的因素。我國國土地域遼闊，最大溫差可以達(dá)到40℃以上，這就要求設(shè)計人員充分考慮建筑當(dāng)?shù)氐那闆r。建筑外墻應(yīng)該具有較好的隔熱效果，將室內(nèi)的熱量截留住，減少室內(nèi)供暖的能耗。通常采用的方法是輕質(zhì)材料加厚實材料兩者結(jié)合的構(gòu)造做法。實踐表明，如果過分強(qiáng)調(diào)個性化的視覺效果，建筑外形奇異，很有可能會造成建筑無法正常從外界環(huán)境采集能源，使建筑能耗增加。

4綠色建筑的節(jié)能設(shè)計策略

4.1規(guī)劃好建筑密度

受城市土地資源的限制，完全按照節(jié)能的需求來設(shè)計樓間距是不切實際的。這也是為什么要進(jìn)行建筑密度研究的一個重要原因。從保證節(jié)能效益的前提來提高建筑密度。其相對有效的方法，莫過于在滿足日照條件的前提下，適當(dāng)縮短南墻面的日照時間。除縮短南墻日照時間外，在建筑的單體設(shè)計中，還可以采用退層處理、降低層高等方法，也可有效縮小建筑間距，對于提高建筑密度，具有一定意義。

4.2自然通風(fēng)設(shè)計

自然通風(fēng)是一項改善人與環(huán)境的重要技術(shù)手段。我國的許多傳統(tǒng)建筑中都有對自然通風(fēng)的巧妙運(yùn)用，如在許多傳統(tǒng)的民居中，經(jīng)常能發(fā)現(xiàn)有穿堂風(fēng)，提升室內(nèi)的空氣流通效果。在設(shè)計時通過對室內(nèi)結(jié)構(gòu)的合理設(shè)置，可以用自然風(fēng)來代替空調(diào)完成降溫、減潮、換氣等任務(wù)，能使居民對空調(diào)的依賴性降低，并在自然環(huán)境中獲得更強(qiáng)的適應(yīng)能力和抵抗力。

4.3太陽能的利用

在一些科技水平較高的國家，已經(jīng)出現(xiàn)完全使用太陽能作為能源的建筑，甚至已經(jīng)出現(xiàn)了完全太陽能小區(qū)。由此可見用太陽能來代替建筑電能和其他能源在技術(shù)上是完全可以實現(xiàn)的。另外，在一些法規(guī)比較完善的國家，居民還會將家庭太陽能電網(wǎng)連入國家電網(wǎng)，將剩余的部分賣給國家，或從國家電網(wǎng)獲得不足的部分。這種做法可以在很大程度上推廣太陽能電池的使用，并促進(jìn)太陽能電器市場的發(fā)展。

4.4復(fù)合節(jié)能墻體綠色節(jié)能設(shè)計

復(fù)合墻體使用的一般是由隔熱性能較好的材料制成的。一些保溫材料中具有空氣層，能夠很好地將熱量保存在墻體中。而在建筑中有時甚至?xí)苯釉O(shè)置空氣隔離層，利用空氣隔離層不僅可以做到保存熱量，隔絕外界熱氣，還可以減少水分的滲透，減少墻體受潮。結(jié)語建筑設(shè)計本身內(nèi)容復(fù)雜，而節(jié)能設(shè)計工作更需要貫徹到建筑的整個壽命期中去。這就要求設(shè)計人員深刻地了解建筑節(jié)能的意義，掌握節(jié)能設(shè)計技術(shù)，在工作中多學(xué)習(xí)、多研究、多嘗試，積極將理論和實踐結(jié)合，開拓創(chuàng)新，加強(qiáng)交流，設(shè)計出成本低、排放少、效率高的節(jié)能建筑。

作者:孫樹勇 單位:泰安市建設(shè)工程施工圖審查中心

參考文獻(xiàn):

篇7

2009年6月12日，中國科學(xué)院與北京市人民政府在懷柔簽署《共建中國科學(xué)院北京懷柔科教產(chǎn)業(yè)園合作協(xié)議》，確定在懷柔建設(shè)中科院北京懷柔科教產(chǎn)業(yè)園。

園區(qū)集教育、科研、技術(shù)轉(zhuǎn)移轉(zhuǎn)化與企業(yè)孵化等功能于一體，注重原始創(chuàng)新，融合知識創(chuàng)新與技術(shù)創(chuàng)新，計劃經(jīng)過10年左右的努力，將園區(qū)建設(shè)成為具有國際重要影響力的科研學(xué)術(shù)中心；培養(yǎng)并聚集一批具有戰(zhàn)略型思維的高端科技領(lǐng)軍人才及其領(lǐng)銜的復(fù)合型創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊；推出一批具有自主知識產(chǎn)權(quán)和核心競爭力的重大科技成果；培育并匯聚一批具有國際競爭實力的高科技產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，最終將園區(qū)建設(shè)成為國家自主創(chuàng)新體系的重要示范基地。

懷柔科教產(chǎn)業(yè)園是近幾年中科院與北京市科技合作的重點(diǎn)工作，中科院在“創(chuàng)新2020”規(guī)劃中明確提出，要建設(shè)以懷柔園區(qū)為重點(diǎn)的北京區(qū)域創(chuàng)新與轉(zhuǎn)化集群，建成后的懷柔園區(qū)將成為中科院在北京繼中關(guān)村、奧運(yùn)村科技園區(qū)后第三個重要的綜合性科技園區(qū)。北京市已將懷柔園區(qū)納入中關(guān)村國家自主創(chuàng)新示范區(qū)“十二五”發(fā)展規(guī)劃，并享受示范區(qū)相關(guān)優(yōu)惠政策。目前，懷柔園區(qū)已進(jìn)入全面建設(shè)階段。

三大基地有序推進(jìn)

中科院北京懷柔科教產(chǎn)業(yè)園由教育基地、科研與轉(zhuǎn)化基地、北京綜合研究中心(基礎(chǔ)與前沿科學(xué)基地)三部分組成。

科研與轉(zhuǎn)化基地位于北京雁棲經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)南部，計劃吸引并聚集中科院相關(guān)科研單位的國家工程中心、實驗室、中試生產(chǎn)線和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化項目落戶，先期規(guī)劃面積1300余畝。

為做好科研轉(zhuǎn)化基地的整體規(guī)劃和布局，指導(dǎo)人園單位完成規(guī)劃設(shè)計，中科院北京分院與懷柔區(qū)政府聯(lián)合制定了科研轉(zhuǎn)化基地整體設(shè)計導(dǎo)則，對于基地總體控規(guī)指標(biāo)、建筑外形和結(jié)構(gòu)要求、功能布局等方面進(jìn)行統(tǒng)一要求。

根據(jù)科研轉(zhuǎn)化基地入園項目篩選的總體布局，北京分院提出了“項目不落實、土地不征用”、“1配1進(jìn)入”(研究所進(jìn)駐園區(qū)一個科研項目，同時匹配一個產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化項目)的項目供地原則，對于入園項目進(jìn)行合理規(guī)劃、嚴(yán)格篩選。

截至目前，已有中科院共13家科研單位、7家研究所持股企業(yè)進(jìn)入或即將入駐科研與轉(zhuǎn)化基地，總投資近50億元。其中，電子所、力學(xué)所及中科合成油公司3個首批入園單位項目均已在2010年完成項目竣工驗收；化學(xué)所“北京納米材料綠色打印技術(shù)產(chǎn)業(yè)化基地”一期工程已于20lO年6月份開工建設(shè)，預(yù)計今年6月底竣工；空間中心、網(wǎng)絡(luò)中心項目今年開工建設(shè)；聲學(xué)所、生態(tài)中心、自動化所、生物物理所、動物所等單位項目完成初步設(shè)計，將進(jìn)入立項階段；地質(zhì)地球所、煤化所已經(jīng)完成初步規(guī)劃設(shè)計方案；高能所、空問中心等單位持股企業(yè)也正式與懷柔開發(fā)區(qū)簽署了入園合作協(xié)議。

教育基地即中科院研究生院雁棲湖校區(qū)，規(guī)劃面積1075畝，項目總投資約18億元，將建成各類校舍34萬平方米。目前一期西區(qū)工程共18萬平米于2009年lO月28日正式開工，預(yù)計2012年建成投入使用。屆時將滿足1萬余名研究生的教學(xué)、生活和科研活動，成為中科院最具規(guī)模的研究生教育園區(qū)。

北京綜合研究中心是懷柔園區(qū)重要組成部分，也是未來要啟動建設(shè)的重要內(nèi)容，規(guī)劃用地147公頃(約2200畝)，將重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)國家“十二五”規(guī)劃中部分大科學(xué)裝置項目，主要由北京先進(jìn)光源、綜合極端條件設(shè)施、腦科學(xué)成像設(shè)施等大科學(xué)裝置和若干前沿交叉研究中心組成。初步估算，項目總投資達(dá)到60億元，計劃于“十二五”至“十三五”規(guī)劃期間分步建設(shè)。今年3月18日，中科院與北京市正式簽署共建北京中心合作框架協(xié)議，目前北京中心項目初步規(guī)劃方案已編制完成，用地選址已基本確定。

搭建三大服務(wù)平臺

隨著中科院越來越多的高、精、尖項目入駐，迫切需要在知識產(chǎn)權(quán)保護(hù)、科研成果轉(zhuǎn)化、投融資服務(wù)等方面得到更多的支持和幫助。為此，雁棲開發(fā)區(qū)搭建了知識產(chǎn)權(quán)保護(hù)、科研成果轉(zhuǎn)化和投融資服務(wù)三大新型服務(wù)平臺。

知識產(chǎn)權(quán)保護(hù)平臺使區(qū)內(nèi)企業(yè)“足不出戶”就能享受專利申請咨詢、知識產(chǎn)權(quán)保護(hù)和維權(quán)等專業(yè)服務(wù)，由知識產(chǎn)權(quán)舉報投訴服務(wù)工作站和知識產(chǎn)權(quán)托管工程兩部分組成。

科研成果轉(zhuǎn)化平臺的功能是引進(jìn)和投資。一方面由中科院國家技術(shù)轉(zhuǎn)移中心懷柔分中心把中科院更多的優(yōu)質(zhì)項目和專家引進(jìn)到懷柔；另一方面，通過三方出資成立的專項投資基金，看準(zhǔn)的科研轉(zhuǎn)化項目就可以投資占股，有效解決了科研項目轉(zhuǎn)化過程中的融資難題。

投融資服務(wù)平臺是由開發(fā)區(qū)管委會通過吸收銀行、擔(dān)保公司、證券公司和各類金融機(jī)構(gòu)加入、引進(jìn)系列風(fēng)司落戶等方式組建的多層次投融資服務(wù)體系。其中，2011年4月，雁棲開發(fā)區(qū)管委會與民生銀行簽署《戰(zhàn)略合作協(xié)議》，民生銀行將優(yōu)先為開發(fā)區(qū)推薦的企業(yè)提供一定的授信額度，為企業(yè)提供一攬子金融服務(wù)。

隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整進(jìn)一步深化，雁棲開發(fā)區(qū)內(nèi)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)持續(xù)增大。一季度規(guī)模以上企業(yè)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，42家都市產(chǎn)業(yè)企業(yè)產(chǎn)值比同期增長17.4％，占園區(qū)經(jīng)濟(jì)比重為59.5％，比同期下降了約2個百分點(diǎn)；24家規(guī)模以上高新技術(shù)企業(yè)產(chǎn)值比同期增長35.6％，占園區(qū)經(jīng)濟(jì)比重達(dá)到40.2％，比去年提高約5個百分點(diǎn)。統(tǒng)計結(jié)果表明，都市產(chǎn)業(yè)增長平穩(wěn)，對園區(qū)經(jīng)濟(jì)支撐作用依然明顯，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增長較快，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整成效明顯。

明確“十二五”發(fā)展目標(biāo)

未來，中科院北京懷柔科教產(chǎn)業(yè)園將引進(jìn)50家以上的中科院及其他研究單位的工程中心、研發(fā)機(jī)構(gòu)和科研成果轉(zhuǎn)化項目。經(jīng)過10年左右的努力，將建設(shè)成為具有國際重要影響力的科研學(xué)術(shù)中心；推出一批具有自主知識產(chǎn)權(quán)和核心競爭力的重大科技成果；培育并匯聚一批具有國際競爭實力的高科技產(chǎn)業(yè)集團(tuán)；成為國家自主創(chuàng)新體系的重要示范基地。

以此為契機(jī)，“十二五”期間，雁棲開發(fā)區(qū)將重點(diǎn)發(fā)展科技研發(fā)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，同時要加大傳統(tǒng)企業(yè)的資源整合，積極實施“五十百”工程，實現(xiàn)超5億元的企業(yè)20家，超10億元的企業(yè)10家，上市企業(yè)15家，力爭使綠色印刷、碧水源、合成油、有研院、稀土科技等一批項目總產(chǎn)值達(dá)到或接近百億元規(guī)模，到“十二五”期末，實現(xiàn)開發(fā)區(qū)科技企業(yè)經(jīng)濟(jì)總量達(dá)到300億元，園區(qū)經(jīng)濟(jì)總量達(dá)到500億元，稅金達(dá)到30億元。屆時，雁棲開發(fā)區(qū)將成為北京一個新的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，將成為新一代的科技創(chuàng)業(yè)中心和科技企業(yè)總部基地!

下一步，雁棲開發(fā)區(qū)將在篩選科研轉(zhuǎn)化項目入?yún)^(qū)、加快配套設(shè)施建設(shè)、健全服務(wù)機(jī)構(gòu)、完善扶持政策方面加大中科院北京懷柔科教產(chǎn)業(yè)園工作力度。

在進(jìn)一步推動已入園項目建設(shè)的同時，根據(jù)懷柔園區(qū)整體征地進(jìn)展和中科院相關(guān)單位入園項目需求，中科院北京分院、市科委和懷柔區(qū)將繼續(xù)聯(lián)合組織篩選新的科研轉(zhuǎn)化項目進(jìn)入園區(qū)。

篇8

關(guān)鍵詞：暖通空調(diào)；設(shè)計使用；應(yīng)對策略；發(fā)展

中圖分類號：S611文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

引言

暖通工程是現(xiàn)代建筑行業(yè)中必不可少的，而空調(diào)的設(shè)計與安裝施工又是暖通工程中的重中之重，其施工質(zhì)量的好壞，直接關(guān)系到暖通工程效益的優(yōu)劣。因此，對其中存在的問題，我們要深入發(fā)掘，并制定必要的預(yù)防措施，盡量地減少錯誤發(fā)生。

1、暖通空調(diào)工程設(shè)計施工中的常見問題

1.1管理標(biāo)高及定位交叉

當(dāng)前，暖通空調(diào)工程的設(shè)計圖紙主要采取CAD繪制，且在繪制施工圖紙前初步規(guī)劃設(shè)計了管道及設(shè)備的標(biāo)高。然而，施工圖紙的設(shè)計完成之前，相關(guān)人員并沒有詳細(xì)周密的校對，造成各個專業(yè)施工圖中出現(xiàn)管線標(biāo)高、交叉定位等問題，嚴(yán)重影響了暖通空調(diào)工程的質(zhì)量管理。對于綜合性的建筑物來說，吊頂空間內(nèi)包括了空調(diào)末端設(shè)備、冷凍水管、送回風(fēng)管、冷凝水管、消防管以及噴淋管等專業(yè)管線。如果暖通空調(diào)工程的設(shè)計圖紙標(biāo)注不明確清楚，那么很容易造成先進(jìn)行的管道施工方便省時，而后來進(jìn)行的管道安裝施工卻十分困難和復(fù)雜。后來的管道只能偏離安裝位置或安裝在標(biāo)高上，對工程的質(zhì)量和安全造成了影響，導(dǎo)致工程不能投入使用，需要進(jìn)行返工。

1.2暖通空調(diào)管線和相關(guān)設(shè)置設(shè)計不合理

雖然暖通空調(diào)的施工是在整個建筑主體結(jié)構(gòu)結(jié)束之后進(jìn)行的，但是暖通空調(diào)管線的設(shè)計應(yīng)當(dāng)是與建筑整體規(guī)劃設(shè)計一同進(jìn)行的。然而在現(xiàn)階段，暖通空調(diào)管線的設(shè)計存在著很多方面的問題，具體表現(xiàn)在以下幾個方面：首先，圖紙設(shè)計滯后，這不僅導(dǎo)致暖通空調(diào)設(shè)計與建筑整體設(shè)計不能很好地統(tǒng)一，還會給具體施工帶來很多麻煩。其次，設(shè)計人員水平較低，進(jìn)行設(shè)計圖紙的過程中，一方面對暖通空調(diào)所有的管線，包括排風(fēng)管、排水管等以及相關(guān)設(shè)備等的標(biāo)高、位置標(biāo)注不準(zhǔn)確、不詳細(xì)，另一方面暖通空調(diào)管線與建筑物其他管線的位置點(diǎn)出現(xiàn)矛盾的情況，這會使具體施工有很大的隨意性，進(jìn)而暖通空調(diào)的工程質(zhì)量也得不到保障。

1.3暖通空調(diào)設(shè)備的噪音超標(biāo)

在暖通空調(diào)設(shè)備安裝施工過程中，設(shè)備噪音超標(biāo)問題極為常見。其噪音的主要來源是空調(diào)末端的設(shè)備碰撞，嚴(yán)重影響了工程質(zhì)量和其最終的使用效果。通常情況下，大多數(shù)空調(diào)廠家的產(chǎn)品噪音是符合國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的，但實際情況并非如此。在安裝施工后的噪音檢測中，空調(diào)噪音的實際數(shù)值遠(yuǎn)高于廠家給出的參數(shù)。這種差距產(chǎn)生的主要原因是施工中的人為操作影響，造成空調(diào)噪音超標(biāo)。

1.4結(jié)露滴水問題

暖通空調(diào)設(shè)備安裝施工完成后，在調(diào)試階段容易遇到結(jié)露滴水問題，而造成空調(diào)系統(tǒng)結(jié)露滴水的原因很多，主要有：（1）在安裝施工過程中沒有嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，管道與管件、管道與空調(diào)設(shè)備間的連接不夠嚴(yán)密。（2）管道、管件的質(zhì)量較為低劣，在具體施工時也沒有經(jīng)過嚴(yán)格核檢，系統(tǒng)運(yùn)行時也未嚴(yán)格按規(guī)范進(jìn)行相關(guān)水壓試驗。除此之外，在安裝施工過程中，冷凝水管路過長，在安裝時與吊頂碰撞就容易出現(xiàn)滴水現(xiàn)象。如果空調(diào)機(jī)組冷凝水管沒有設(shè)置水封，其冷凝水就無法排出，也會造成結(jié)露滴水問題。而且在施工過程中，如果保溫材容重不足或者其厚度不夠，空調(diào)設(shè)備在運(yùn)行時其保溫材料外表溫度會達(dá)到露點(diǎn)溫度產(chǎn)生結(jié)露。如果保溫材料與管道的外壁結(jié)合不緊密，空調(diào)水管道末端也未進(jìn)行相關(guān)封閉處理，那么潮氣會侵入保溫層導(dǎo)致結(jié)露水。

1.5暖通空調(diào)施工質(zhì)量問題

暖通空調(diào)施工的高質(zhì)量是保證居民舒適生活的重要前提和基礎(chǔ)，然而現(xiàn)階段我國建筑公司在安裝暖通空調(diào)這一實際施工中的整體質(zhì)量不高，也存在著很多方面的問題，具體而言，有以下三個方面的問題：首先，暖通空調(diào)施工材料不合格。一方面，很多施工單位為了取得更大的經(jīng)濟(jì)利益，減少原材料設(shè)備的成本，會選擇質(zhì)量、規(guī)格等方面都不符合國家標(biāo)準(zhǔn)或者行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)備機(jī)械。另一方面，施工單位對有質(zhì)量瑕疵的設(shè)備材料沒有進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)管，因此不僅會造成施工質(zhì)量不合格，還會浪費(fèi)大量的人財物。其次，暖通空調(diào)管道堵塞問題。筆者認(rèn)為主要有兩方面的原因：其一，從暖通系統(tǒng)本身來說，整體管線較為復(fù)雜，這會導(dǎo)致管網(wǎng)出現(xiàn)氣囊，這會嚴(yán)重影響水循環(huán)。其二，在暖通空調(diào)運(yùn)行過程中，會導(dǎo)致很多灰塵堆積，若清洗工作不到位，則會造成暖通空調(diào)系統(tǒng)效果不好。

2、暖通空調(diào)工程設(shè)計施工問題的應(yīng)對策略

2.1提高暖通空調(diào)設(shè)計工作的重視

全面合理的設(shè)計圖紙是進(jìn)行暖通空調(diào)實際施工的重要前提，因此為了避免在施工時出現(xiàn)各種各樣的問題，就應(yīng)該事先做好統(tǒng)一全面的安排。建筑暖通空調(diào)工程中包括通風(fēng)管道、排風(fēng)管道以及連接空調(diào)系統(tǒng)的管道等等，因此，要在設(shè)計圖紙上詳細(xì)標(biāo)明各個管線的走向以及高點(diǎn)位置。設(shè)計圖紙也要交與相關(guān)部門進(jìn)行審核，一旦發(fā)現(xiàn)問題要及時修改，以免造成更大的損失。另外，在現(xiàn)代建筑中，除了暖通空調(diào)管道外，還有其他諸如水管道、燃?xì)夤艿?、配電線管道等等，因此，在設(shè)計暖通空調(diào)管道時還要全面考慮已有管道的位置，避免出現(xiàn)管道交叉而影響建筑物其他功能的發(fā)揮。

2.2提高設(shè)計方案的可行性

在對暖通空調(diào)進(jìn)行設(shè)計時，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照相關(guān)的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，提高設(shè)計人員的規(guī)范設(shè)計自覺性，加強(qiáng)對設(shè)計規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行力度。遇到需要進(jìn)行特殊處理的工藝時，要綜合分析設(shè)計系統(tǒng)在全年各種條件下運(yùn)行的工況，以保證設(shè)計系統(tǒng)能夠在室外任何氣象條件下正常工作。對于不能使用標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備的情況，方案中要對非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備的各項參數(shù)進(jìn)行可靠性的分析，并結(jié)合實地考察數(shù)據(jù)（比如使用地點(diǎn)的室內(nèi)面積、室外條件等），按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)在最大程度上提高設(shè)計方案的可行性。

2.3科學(xué)合理地設(shè)置管線

實踐證明，管線的設(shè)置是否科學(xué)直接影響到施工的質(zhì)量，因此，在設(shè)計施工圖紙之前，應(yīng)該將工程中所涉及到的管道進(jìn)行詳細(xì)分類，從而根據(jù)不同類型的管道進(jìn)行不同的工藝布置。一旦其中有某個工程與其他的工程不一致，那么則應(yīng)該盡快與相關(guān)部門進(jìn)行協(xié)商，并且根據(jù)具體的施工情況采取有效的解決措施，努力將其完善。此外，如果有某個管線自身布置存在不合理的情況，對其處理應(yīng)該從全局的角度出發(fā)，將各個部分功能進(jìn)行合理、優(yōu)化安排，確保各個部分的作用能夠充分發(fā)揮出來。

2.4對施工組裝過程進(jìn)行嚴(yán)格控制和管理

在暖通空調(diào)設(shè)備安裝施工過程中，施工人員必須根據(jù)實際空調(diào)安裝情況進(jìn)行質(zhì)量控制?？照{(diào)中的管道位置、坡度等設(shè)計要符合施工標(biāo)準(zhǔn)和要求，不得進(jìn)行私自更改和變更。要盡量減少因施工和設(shè)計造成的偏差，填補(bǔ)出現(xiàn)的管道漏洞。保證考慮到各方面不利因素，采取先進(jìn)的管理措施和方案，應(yīng)用新的技術(shù)工藝，遵循一定的章程和規(guī)則，避免出現(xiàn)定位標(biāo)高不精確，噪音比較大，管道阻塞，結(jié)露滴水以及設(shè)計圖紙數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確的現(xiàn)象。同時要做好施工組裝過程的監(jiān)督管理工作，保證施工質(zhì)量，做到萬無一失。

2.5暖通系統(tǒng)管道的設(shè)計安裝

不論是水管、風(fēng)管，都有其嚴(yán)格的安裝標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。例如，冷熱水管的吊架應(yīng)固定在梁上，吊架的材質(zhì)最好為彈簧減震型的。風(fēng)管應(yīng)保證強(qiáng)度，其進(jìn)出口和拐彎處應(yīng)安裝消聲器，以避免摩擦和振動所產(chǎn)生的大量噪聲擾民。同時，為了避免不良振動傳導(dǎo)給設(shè)備造成嚴(yán)重的損害，應(yīng)在設(shè)計安裝中大量采用橡膠減震墊等減震消音材質(zhì)。

2.6加強(qiáng)工程施工管理

焊接鋼管安裝之前，施工人員應(yīng)該人工或利用機(jī)械鏟除污垢及銹斑。管內(nèi)壁被清潔干凈后，封閉管口。在施工中如果發(fā)現(xiàn)存在沒有封閉的管口，則要進(jìn)行臨時封口，以防污穢物進(jìn)入管內(nèi)；連接管口時應(yīng)該及時清除殘留在連接處的焊渣及麻絲等。除此之外，還應(yīng)該在空調(diào)管網(wǎng)的最低處安裝大排污閥，從而增強(qiáng)排污效果，減少管壁堵塞。同時，管網(wǎng)中可以適當(dāng)添設(shè)臨時的旁通沖洗閥門及過濾器，設(shè)備連接前可以采用通水試壓的方法來分段清潔設(shè)備。清洗后，還應(yīng)該試運(yùn)行水系統(tǒng)循環(huán)功能，把管網(wǎng)中的污物帶到過濾器中，以便拆洗過濾器，從而去除污物。

2.7加強(qiáng)各部門和各專業(yè)人員的通力合作

任何一項工程項目都是通過施工全體員工和各部門相互協(xié)調(diào)和合作完成的。比如進(jìn)行土建的工作人員要為空調(diào)安裝留出管道的空洞，為方便排水應(yīng)當(dāng)提前設(shè)置排水溝或是其他裝置，做到有備無患。這就要求整個建筑工程各單位和各部門在設(shè)計圖紙方案時，加強(qiáng)各部門之間的溝通，做好協(xié)調(diào)工作，提前做好相應(yīng)的準(zhǔn)備和預(yù)防措施，為后期施工和安裝奠定基礎(chǔ)，提高各方面施工效率，保證施工質(zhì)量

結(jié)束語

綜上所述，暖通空調(diào)工程設(shè)計施工中會遇到多種問題，相關(guān)施工單位及人員應(yīng)該對存在的問題給予重視，并積極采取有效措施進(jìn)行防范。暖通空調(diào)的設(shè)計施工程序十分復(fù)雜，設(shè)計時應(yīng)該根據(jù)實際情況進(jìn)行科學(xué)合理的設(shè)計，施工人員在安裝時必須嚴(yán)格按照相關(guān)的設(shè)計程序進(jìn)行規(guī)范化操作。這樣不僅能夠提高暖通空調(diào)工程的施工質(zhì)量和運(yùn)行可靠性，有效預(yù)防安全隱患，而且還能保障企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和居民的使用舒適性，并促進(jìn)暖通空調(diào)市場的穩(wěn)步發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1]于成亮.現(xiàn)代暖通空調(diào)設(shè)備安裝中的施工問題及應(yīng)對策略[J].科技與企業(yè),2013,04:208.

[2]許健.關(guān)于建筑暖通空調(diào)設(shè)計施工中常見問題的研究[J].中華民居(下旬刊),2013,03:38-39.

篇9

關(guān)鍵詞：技校 計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)專業(yè) 人才培養(yǎng)方案 制定

一、計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)專業(yè)人才培養(yǎng)方案制定的前期工作

1.分析計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)行業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢

目前我國對網(wǎng)絡(luò)人才有較大需求的主要用人單位是政府機(jī)關(guān)、企業(yè)。政府方面，我國電子政務(wù)建設(shè)已進(jìn)入實質(zhì)性階段，全國已有2000余個地級以上政府機(jī)關(guān)建立網(wǎng)站并逐步形成網(wǎng)上辦公。已經(jīng)實現(xiàn)上網(wǎng)的縣級以下政府機(jī)關(guān)數(shù)量超過1萬個，全國等待建設(shè)的政府網(wǎng)站不少于15萬個，未來三年從業(yè)人員總需求將不少于30萬人。企業(yè)方面，隨著網(wǎng)絡(luò)的蓬勃發(fā)展，企業(yè)對計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)方面的人才需求也將越來越多。截止到2011年12月31日，我國企業(yè)網(wǎng)站約130萬個，按照每個企業(yè)網(wǎng)站1人計算，從業(yè)人員共130萬人，目前企業(yè)上網(wǎng)總數(shù)還不足全部企業(yè)的5%，企業(yè)網(wǎng)站增長速度將會有大幅度的上升，未來5年從事企業(yè)信息化工作的網(wǎng)絡(luò)人才需求將不少于100萬人。

2.進(jìn)行計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)行業(yè)企業(yè)調(diào)研

為了科學(xué)地制定出計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)專業(yè)人才培養(yǎng)方案，應(yīng)組織對計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)類行業(yè)、企業(yè)進(jìn)行調(diào)研。調(diào)研的主要內(nèi)容有計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)相關(guān)行業(yè)的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，企業(yè)對計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)專業(yè)人才需求情況，企業(yè)對計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)專業(yè)學(xué)生的知識、能力、素質(zhì)要求等。通過實地調(diào)研，收集行業(yè)、企業(yè)對計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)專業(yè)人才的需求等信息。通過與行業(yè)企業(yè)專家召開專家訪談會，分析網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展趨勢，對計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)行業(yè)企業(yè)職業(yè)崗位進(jìn)行描述，分析企業(yè)對計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)從業(yè)人員的職業(yè)能力結(jié)構(gòu)與素質(zhì)總體要求，為計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)人才培養(yǎng)方案的制定提供科學(xué)的依據(jù)。

二、計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)專業(yè)人才培養(yǎng)方案的主要內(nèi)容

1.培養(yǎng)目標(biāo)

培養(yǎng)德、智、體、美、勞全面發(fā)展，具有計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)領(lǐng)域的基本理論和專業(yè)知識，較強(qiáng)的實踐能力和創(chuàng)新能力；具有計算機(jī)組裝與維護(hù)能力，初步規(guī)劃、設(shè)計和應(yīng)用計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的能力；能組建較基礎(chǔ)的中小企業(yè)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)；能進(jìn)行局域網(wǎng)設(shè)計、安裝、調(diào)試、經(jīng)營及管理維護(hù)；能進(jìn)行網(wǎng)頁設(shè)計，網(wǎng)站的安裝、部署和調(diào)試；具有較強(qiáng)的市場經(jīng)濟(jì)意識和社會適應(yīng)能力；實踐能力強(qiáng)，有創(chuàng)新精神的應(yīng)用技術(shù)型人才。

2.課程體系設(shè)計

（1）設(shè)計思路。成立由企業(yè)專家和專業(yè)骨干教師組成的計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)專業(yè)一體化課程改革小組，以培養(yǎng)學(xué)生職業(yè)能力為主線，以計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)工作過程為導(dǎo)向，以企業(yè)生產(chǎn)典型工作任務(wù)為切入點(diǎn)，按照職業(yè)資格標(biāo)準(zhǔn)要求設(shè)計課程內(nèi)容，實現(xiàn)“學(xué)中做，做中學(xué)，邊做邊學(xué)”，形成工學(xué)結(jié)合一體化課程體系。

（2）構(gòu)建一體化課程體系。制定一體化課改實施計劃表，主要內(nèi)容包括：

行業(yè)情況分析：開展企業(yè)調(diào)研，確定專業(yè)人才培養(yǎng)目標(biāo)和就業(yè)方向，形成調(diào)研報告。

企業(yè)調(diào)研：針對課改工作進(jìn)入企業(yè)調(diào)研，進(jìn)行工作崗位及工作任務(wù)分析，并為下一步課改物色實踐專家。制作調(diào)查問卷，進(jìn)行學(xué)生、企業(yè)、社會等各方面的調(diào)研分析，形成企業(yè)訪談?wù){(diào)研報告。

召開實踐專家訪談會：根據(jù)實踐專家職業(yè)能力發(fā)展階段提取有一定職業(yè)進(jìn)階的典型工作任務(wù)，以此作為該專業(yè)課程建設(shè)的來源。從調(diào)研的企業(yè)中聘請實踐專家，召開實踐專家訪談會，結(jié)合企業(yè)工作過程，從代表性工作任務(wù)中提取典型工作任務(wù)。

確定學(xué)習(xí)領(lǐng)域：根據(jù)辦學(xué)目標(biāo)和人才培養(yǎng)目標(biāo)，將企業(yè)典型工作任務(wù)轉(zhuǎn)化為計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)專業(yè)一體化學(xué)習(xí)領(lǐng)域，并由行業(yè)、企業(yè)和職教專家進(jìn)行評審論證。

設(shè)計學(xué)習(xí)情境：在企業(yè)實踐專家和職教專家的指導(dǎo)下，結(jié)合學(xué)校師資、場地、設(shè)備的實際情況，設(shè)計開發(fā)可執(zhí)行的學(xué)習(xí)情境，并對學(xué)習(xí)情境設(shè)計進(jìn)行論證。編制一體化課程標(biāo)準(zhǔn)，并組織專家對課程標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行論證。

根據(jù)一體化課程標(biāo)準(zhǔn)及學(xué)習(xí)情境設(shè)計方案，完成8門學(xué)習(xí)領(lǐng)域課程相關(guān)工作頁的編寫。

3.基本實訓(xùn)條件

（1）校內(nèi)實訓(xùn)室。為滿足工學(xué)結(jié)合一體化教學(xué)需要， 在校企合作指導(dǎo)委員會及職教專家的指導(dǎo)下，進(jìn)行一體化教室的建設(shè)，主要內(nèi)容為：一體化教室（工作站）教學(xué)區(qū)：改變原有實訓(xùn)室布局，使實訓(xùn)室能滿足理論教學(xué)、學(xué)生小組討論需要；設(shè)置小型宣傳層架，用于展示學(xué)習(xí)小組學(xué)習(xí)文化及成果，設(shè)置信息檢索區(qū)域，配置電腦、打印機(jī)、資料柜等設(shè)施設(shè)備，配套相關(guān)工具書。一體化教室（工作站）實訓(xùn)區(qū)：根據(jù)不同的實訓(xùn)課題，配備相關(guān)實訓(xùn)設(shè)備，創(chuàng)建真實的工作環(huán)境，實行6S管理。

（2）校外實訓(xùn)基地。為實現(xiàn)校內(nèi)工學(xué)結(jié)合一體化教學(xué)與校外實訓(xùn)相結(jié)合的工學(xué)交替教學(xué)模式，學(xué)校與企業(yè)共建了校外實訓(xùn)基地，實現(xiàn)共同建設(shè)、共同育人、共同管理，雙向互派、雙向評價、雙向服務(wù)。

4.師資要求

師資隊伍是保證人才培養(yǎng)質(zhì)量的首要條件，因此實施人才培養(yǎng)方案對教師的數(shù)量和素質(zhì)要有較高的要求。要求具備本專業(yè)大學(xué)本科及以上學(xué)歷；從事實踐教學(xué)的主講教師要具備計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃設(shè)計等中級以上的IT認(rèn)證資格證書或工程師資格；信息系統(tǒng)工程工作過程的每一個環(huán)節(jié)，至少有一名教師有實際工程經(jīng)驗，能夠帶領(lǐng)學(xué)生完成實際項目；教師“雙師”資格的比例要達(dá)到80%以上；專任教師與學(xué)生比例1：25左右，校外實訓(xùn)基地指導(dǎo)學(xué)生實訓(xùn)實習(xí)的企業(yè)兼職教師的比例不低于80%。

5.教學(xué)組織與實施

一是成立課改試點(diǎn)班。在試點(diǎn)班級開展專業(yè)一體化教學(xué)，進(jìn)入課改試驗性實施階段。二是創(chuàng)新教學(xué)方法。試點(diǎn)班任課教師在教學(xué)中貫徹“學(xué)中做、做中學(xué)”的理念，改變傳統(tǒng)教學(xué)模式，以學(xué)生為主體，通過行動導(dǎo)向法，實施“項目教學(xué)”“任務(wù)引領(lǐng)型教學(xué)”。三是推行工學(xué)結(jié)合、校企一體、頂崗實習(xí)。在教學(xué)安排上，加強(qiáng)校企合作，采取校內(nèi)工學(xué)結(jié)合一體化教學(xué)與校外實訓(xùn)相結(jié)合的工學(xué)交替教學(xué)模式，重點(diǎn)突出實踐性教學(xué)。具體安排是：第一、二學(xué)期主要開設(shè)專業(yè)基礎(chǔ)課程，讓學(xué)生逐漸了解所學(xué)專業(yè)；第三、四學(xué)期以專業(yè)知識學(xué)習(xí)為主，在夯實專業(yè)基礎(chǔ)的前提下，滲透專業(yè)前沿技術(shù)，以拓展學(xué)生的視野；第二、三、四學(xué)期，每學(xué)期每個學(xué)生必須到校外實訓(xùn)基地實訓(xùn)不少于100學(xué)時；第五、六學(xué)期以頂崗實習(xí)為主，讓學(xué)生提前適應(yīng)企業(yè)的氛圍，為將來在短期內(nèi)適應(yīng)工作打下良好基礎(chǔ)。四是邀請行業(yè)、企業(yè)專家共同研究課程體系改革，共同開發(fā)一體化課程并指導(dǎo)一體化教學(xué)過程實施。根據(jù)企業(yè)用工需求、生產(chǎn)需要，安排學(xué)生到校外實訓(xùn)基地教學(xué)實習(xí)和頂崗實習(xí)，校企共同做好學(xué)生實習(xí)期間的組織和管理工作。聘請企業(yè)專家指導(dǎo)學(xué)生參與企業(yè)項目施工、定期到校為學(xué)生授課，制定校外實訓(xùn)基地管理制度，參與工學(xué)結(jié)合課程的教學(xué)組織和考核、實結(jié)、成績評定等工作。

篇10

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn);供應(yīng)鏈;供應(yīng)鏈管理;成本優(yōu)化;利潤最大化

近幾年，商業(yè)地產(chǎn)工程項目成為企業(yè)爭相投資的對象，作為具有地產(chǎn)、商業(yè)與投資三種特征的集合體，商業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)上的意義是區(qū)別于傳統(tǒng)房地產(chǎn)本身的經(jīng)濟(jì)意義。

一、我國商業(yè)地產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況

商業(yè)地產(chǎn)是滿足人們“衣、食、行”的作為經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，用來供人們購買生活用品、餐飲、娛樂、休閑、健身等。廣義的商業(yè)地產(chǎn)是指用于從事商業(yè)活動的房產(chǎn)或地產(chǎn)，一切用于商業(yè)用途并取得實質(zhì)的商業(yè)效益的房地產(chǎn)項目都統(tǒng)稱為商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)從經(jīng)營的方式、用途和地產(chǎn)功能上是區(qū)別于供人們居住和使用的住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)，它集地產(chǎn)性、商業(yè)性和投資性于一體，兼有這三方面的特點(diǎn)，既區(qū)別于單純的投資和商業(yè)，又具有自己獨(dú)特特點(diǎn)的房地產(chǎn)行業(yè)。

在1999年，商業(yè)地產(chǎn)的概念為人們所知，以大連萬達(dá)集團(tuán)為代表的房地產(chǎn)企業(yè)開創(chuàng)了中國模式下的“訂單式商業(yè)地產(chǎn)”，此后，各大房地產(chǎn)開發(fā)商相繼推出商業(yè)地產(chǎn)品牌。商業(yè)地產(chǎn)比傳統(tǒng)意義的地產(chǎn)用途更廣泛，其中包括商務(wù)賓館與酒店、商場、便利店、專賣店、商務(wù)寫字樓、特色商業(yè)街以及功能多樣的會展中心等。在中國，房地產(chǎn)開發(fā)商普遍開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)工程項目就是大型的購物中心，在房地產(chǎn)業(yè)中，購物中心的開發(fā)和經(jīng)營與商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營相通，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式成為購物中心地產(chǎn)開發(fā)模式效仿的對象。

二、商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)鏈管理

房地產(chǎn)業(yè)市場化體制逐漸形成，商業(yè)地產(chǎn)在房地產(chǎn)中的比重越來越大，使得房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位變得越來越重要。隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)作為作為新興產(chǎn)業(yè)，是目前房地產(chǎn)市場投資的熱點(diǎn)。然而盲目投資引發(fā)商業(yè)設(shè)施與資源浪費(fèi)、項目工程中斷、實際收益較低等問題，從而給商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來阻礙作用。商業(yè)地產(chǎn)作為一種商品，它就像現(xiàn)代化工業(yè)生產(chǎn)一樣從原材料到最終的地產(chǎn)產(chǎn)品的產(chǎn)生再到把地產(chǎn)產(chǎn)品推向市場，這正是一條涉及多方面的供應(yīng)鏈，在這條供應(yīng)鏈上面設(shè)計規(guī)劃方、原材料供應(yīng)商、地產(chǎn)開發(fā)商、地產(chǎn)投資商、建設(shè)施工企業(yè)、物業(yè)管理公司等等構(gòu)成了這條供應(yīng)鏈上的各個節(jié)點(diǎn)。在商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)鏈上，地產(chǎn)開發(fā)商占據(jù)主導(dǎo)地位，各個參與方都通過相互協(xié)作、雙方互利的原則向最終的消費(fèi)者提供滿足消費(fèi)者意愿和需求的地產(chǎn)產(chǎn)品。

1.供應(yīng)鏈管理

目前，中國的房地產(chǎn)市場受到國家政策的調(diào)控影響較大，進(jìn)而地產(chǎn)市場未能實現(xiàn)建立完善的市場機(jī)制。在這種情況下，商業(yè)地產(chǎn)時刻面臨除市場以外的各種不確定性因素的影響，因此只有增強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的競爭力才能使得地產(chǎn)企業(yè)生存下去。增強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的競爭力首先需要加強(qiáng)地產(chǎn)開發(fā)的成本控制力，運(yùn)用現(xiàn)代先進(jìn)的經(jīng)營管理模式使地產(chǎn)開發(fā)對成本進(jìn)行精細(xì)化、規(guī)范化、專業(yè)化管理，生產(chǎn)出更多地產(chǎn)產(chǎn)品，推動經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，滿足商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)者的要求，從而開拓商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤空間。

供應(yīng)鏈管理（Supply Chain Management，SCM）一般是指涉及供應(yīng)鏈上游企業(yè)（原材料供應(yīng)商）、供應(yīng)鏈核心企業(yè)（開發(fā)商或制造商）和供應(yīng)鏈下游企業(yè)（產(chǎn)品分銷商或運(yùn)營商）中的信息流、資金流和物流使用供應(yīng)鏈管理的方法和思想進(jìn)行管理。

圖 供應(yīng)鏈流程

供應(yīng)鏈管理的目的是對產(chǎn)品從籌劃生產(chǎn)到產(chǎn)品分銷再到市場進(jìn)行有效的生產(chǎn)控制與管理，以達(dá)到在最短的生產(chǎn)期內(nèi)，用最小的成本實現(xiàn)產(chǎn)品價值的最大化，從而為整條供應(yīng)鏈系統(tǒng)提供更廣闊的利潤空間，達(dá)成多方共營的局面。通過對商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)鏈的有效管理使得地產(chǎn)開發(fā)成本達(dá)到最小，給企業(yè)帶來更多的利潤，促進(jìn)地產(chǎn)市場化機(jī)制的建立和完善，使得商業(yè)地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮更大的調(diào)節(jié)和促進(jìn)作用。

2.商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本管理

供應(yīng)鏈成本包括了產(chǎn)品生產(chǎn)流通過程中供應(yīng)鏈各節(jié)點(diǎn)所發(fā)生的全部費(fèi)用。供應(yīng)鏈成本管理是將成本管理的思想及方法運(yùn)用到供應(yīng)鏈上，由企業(yè)內(nèi)部拓展至整條供應(yīng)鏈的各節(jié)點(diǎn)企業(yè)，對跨越組織邊界的所有成本進(jìn)行分析和控制的方法和概念。供應(yīng)鏈成本一般包括產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計、采購、生產(chǎn)、銷售所發(fā)生的包括采購管理成本、原材料批發(fā)成本和設(shè)備成本、運(yùn)輸成本以及產(chǎn)品分銷和銷售成本等等在內(nèi)的為了實現(xiàn)產(chǎn)品銷售的費(fèi)用。而供應(yīng)鏈的成本管理是以供應(yīng)鏈中的企業(yè)為重心，起始于供應(yīng)商原材料的供應(yīng)到產(chǎn)品最終在市場上流通銷售，這就體現(xiàn)了產(chǎn)品的形成過程中供應(yīng)鏈的各個參與方和企業(yè)之間的成本控制策略，各供應(yīng)鏈節(jié)點(diǎn)的企業(yè)都力爭將成本降到最小，利潤變成最大。

商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)鏈分為上游、核心和下游各參與方，從而從供應(yīng)鏈的視角下將商業(yè)地產(chǎn)成本分為供應(yīng)鏈上游成本、供應(yīng)鏈核心成本和供應(yīng)鏈下游成本。商業(yè)地產(chǎn)上游成本是地產(chǎn)工程的前期準(zhǔn)備階段產(chǎn)生的成本，包括土地開發(fā)成本、資本成本等;商業(yè)地產(chǎn)核心成本是指的地產(chǎn)工程項目實施階段產(chǎn)生的成本，包括地產(chǎn)建設(shè)及安裝成本、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的管理成本及開發(fā)成本等;商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)鏈下游成本是指地產(chǎn)銷售階段產(chǎn)生的成本，包括與地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的交涉成本、物業(yè)公司管理成本等。通過對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈的分析找出最優(yōu)的供應(yīng)鏈管理方法，比如一些發(fā)達(dá)國家和成熟企業(yè)通過對地產(chǎn)工程進(jìn)行項目成本控制來推進(jìn)一個國家或企業(yè)的快速發(fā)展。

（1）日本地產(chǎn)工程項目成本控制分析

日本地產(chǎn)工程項目成本控制實行的是供應(yīng)鏈全過程管理模式，即從項目調(diào)查階段開始，工程的后續(xù)計劃階段、設(shè)計階段、施工階段、監(jiān)督檢查階段、竣工交付階段直至項目保修階段都實行嚴(yán)格的控制管理，從源頭和整體著手控制地產(chǎn)工程項目的成本。同時，日本一些地產(chǎn)相關(guān)部門在制定了日本建筑工程分部分項定額、編制了工程費(fèi)用估算手冊的基礎(chǔ)上，還定期根據(jù)市場價格波動變化進(jìn)行修改，從而實現(xiàn)工程管理成本控制的動態(tài)管理。在項目成本管理方式上，日本的房地產(chǎn)工程項目成本控制都是處于有序的市場運(yùn)行環(huán)境中，結(jié)合市場和社會認(rèn)同來確定和管理地產(chǎn)價格，使得房地產(chǎn)企業(yè)項目管理成本控制實現(xiàn)了系統(tǒng)化、專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化的管理，從而更加經(jīng)濟(jì)高效地管理和控制項目成本。

（2）萬科關(guān)于房地產(chǎn)工程項目成本的控制

中國房地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬科，在部分中小企業(yè)因資金短缺而面臨困境時，采取在工程項目成本控制方面進(jìn)行創(chuàng)新，從地產(chǎn)供應(yīng)鏈的完整性出發(fā)，采取了建立集團(tuán)統(tǒng)一的采購模式，引入“戰(zhàn)略供應(yīng)商”的概念;重視工程項目的規(guī)劃設(shè)計和施工圖等，從供應(yīng)鏈的各節(jié)點(diǎn)出發(fā)對全過程進(jìn)行成本控制。萬科通過建立電子商務(wù)平臺，實現(xiàn)了“統(tǒng)一采購”的信息化和透明化;并通過網(wǎng)絡(luò)招標(biāo)，與戰(zhàn)略供應(yīng)商簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議書，按照協(xié)議直接在網(wǎng)上進(jìn)行采購各種原材料，節(jié)省各種交易費(fèi)用，這種利用電子商務(wù)平臺，通過大批量、大規(guī)模采購，使得造價成本得到優(yōu)勢控制。此外，萬科通過成立萬創(chuàng)設(shè)計研究中心，從項目的初步規(guī)劃、各種工藝改進(jìn)、樣本材料把關(guān)、樣本房裝飾裝修等多方面進(jìn)行管理，從而有效控制后期地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險和確定大致的建筑成本。

三、商業(yè)地產(chǎn)工程供應(yīng)鏈成本優(yōu)化

商業(yè)地產(chǎn)相比于一般的房地產(chǎn)特點(diǎn)是選擇地產(chǎn)建筑地時要更為考慮區(qū)位因素，注重未來客流量以及政府宏觀經(jīng)濟(jì)政策對該區(qū)位的影響。

1.地產(chǎn)供應(yīng)鏈上游成本控制優(yōu)化

上游成本主要包括：土地開發(fā)成本，資金成本、勘察設(shè)計成本、咨詢成本等，其中土地開發(fā)成本與資金成本是影響商業(yè)地產(chǎn)超額利潤的兩大關(guān)鍵成本。

（1）土地開發(fā)成本控制

地產(chǎn)市場中對土地的壟斷性較強(qiáng)，地產(chǎn)市場開放程度不高。土地成本受政府各項宏觀政策影響較大，全國各區(qū)域發(fā)展水平不一樣，地價的構(gòu)成和相關(guān)的配套水平也不一樣。因此，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)了解開發(fā)區(qū)域的各項土地政策。

（2）資金成本的控制

控制地產(chǎn)的資金成本主要是從降低負(fù)債率、貸款利率和縮短開發(fā)周期、加快資金回籠等方面入手。首先，加強(qiáng)財務(wù)杠桿的應(yīng)用合理籌集資金，拓寬融資渠道。其次，加快應(yīng)收款項的回收。最后，要做好資金的使用規(guī)劃。對工程項目的目標(biāo)成本做出正確的測算，分析每個關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的現(xiàn)金流量和資金使用量，從而合理分配資金。

2.地產(chǎn)工程供應(yīng)鏈核心成本控制

核心成本主要包括建筑安裝成本、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身管理成本和地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付的開發(fā)成本三部分，核心成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)是建筑安裝成本控制和地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身管理成本中的管理費(fèi)用和稅金的成本控制。

（1）建筑安裝成本優(yōu)化

建筑安裝成本是地產(chǎn)項目成本中較為穩(wěn)定的部分。其成本可從設(shè)計階段、建設(shè)實施階段來進(jìn)行控制。對于設(shè)計階段，可在滿足同樣功能和安全的前提下，降低工程造價。設(shè)計工作是整個供應(yīng)鏈中建筑安裝成本控制的一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)。設(shè)計成本應(yīng)通過選擇最優(yōu)設(shè)計方案和設(shè)計單位、推行限額設(shè)計以及引入考核機(jī)制等舉措來進(jìn)行控制。

（2）管理費(fèi)用成本優(yōu)化

管理水平的高低直接決定了管理費(fèi)用的開支，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按崗位合理配置管理人員。各部門和員工都應(yīng)是成本形成的影響者和成本管控的參與者，讓每個人在工作中時刻注意節(jié)約成本，使企業(yè)各項成本要素都得到充分的管理。

（3）稅金的籌劃

在中國，房地產(chǎn)是稅負(fù)最重的行業(yè)之一。其中交納金額較多的是營業(yè)稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅三項。按目前標(biāo)準(zhǔn)，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按銷售收入的5%交納營業(yè)稅，按所得額的25%交納企業(yè)所得稅，按增值額扣除項目金額的30%～60%不等交納土地增值稅。在這種稅收負(fù)擔(dān)較重的情況下，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過稅金籌劃來減少稅金方面的成本支出。主要方法有：①通過借款利息的籌劃，土地增值稅起征點(diǎn)的稅收優(yōu)惠籌劃、整體轉(zhuǎn)讓、分解定價等方式，綜合進(jìn)行土地增值稅的籌劃。②通過合理拆分業(yè)務(wù)，剝除價外費(fèi)用，將房屋的裝潢、裝飾以及設(shè)備安裝費(fèi)用單獨(dú)簽訂合同等方式，綜合進(jìn)行營業(yè)稅的籌劃。③通過遲延納稅的籌劃，充分利用稅法規(guī)定的稅前扣除項目等方式，綜合進(jìn)行所得稅的籌劃。以上一系列的整體稅收籌劃運(yùn)作，可以有助于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)稅負(fù)的減輕。

3.地產(chǎn)工程供應(yīng)鏈下游成本控制

在下游成本中銷售成本是控制下游成本的關(guān)鍵。銷售渠道選擇是是市場營銷決策中的基本決策之一，是影響下游成本的重要節(jié)點(diǎn)，它關(guān)系到企業(yè)能否將產(chǎn)品及時順利地銷售出去，以及企業(yè)銷售成本和盈利水平。通過聘用專業(yè)的銷售人員，制定完善合理的銷售計劃，通過各種結(jié)合本地區(qū)特點(diǎn)的宣傳方式，力爭以最少的銷售成本贏得最大的銷售量。

通過對商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)鏈上游、核心和下游成本的分類分析，提出了降低工程項目成本的一些措施和方法，從而有利于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)其利潤最大化的目標(biāo)，有利于地產(chǎn)市場機(jī)制的建立和完善。

四、結(jié)語

隨著國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，人們對多元化的服務(wù)和產(chǎn)品有更高的消費(fèi)需求，從而促使商業(yè)地產(chǎn)工程項目的投資與開發(fā)。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)為最大程度上獲得經(jīng)濟(jì)利潤，就要對成本進(jìn)行控制分析。從供應(yīng)鏈視角，商業(yè)地產(chǎn)成本進(jìn)行了策略化分析，分為供應(yīng)鏈上游、核心、下游三方面來對成本進(jìn)行控制，從而最大程度上為企業(yè)獲得更大的利潤，實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化的目標(biāo)。

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