導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)不景氣的原因，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：綜合能力評(píng)價(jià)；財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理；模型。

基金項(xiàng)目：本文為海口經(jīng)濟(jì)學(xué)院2010年青年基金項(xiàng)目“房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理選擇模型研究”的階段性成果，項(xiàng)目批準(zhǔn)號(hào)為：hjk10-13

財(cái)務(wù)戰(zhàn)略是指企業(yè)為了謀求長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展和加強(qiáng)財(cái)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，在充分考慮和分析企業(yè)內(nèi)外環(huán)境因素的變化趨勢(shì)及其對(duì)財(cái)務(wù)活動(dòng)的影響基礎(chǔ)上，為實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的基本途徑和策略所做的全局性、長(zhǎng)遠(yuǎn)性、系統(tǒng)性和決定性的謀劃。企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的選擇，決定了企業(yè)財(cái)務(wù)資源配置的取向和模式，影響著企業(yè)理財(cái)活動(dòng)的行為效率。

為合理分析影響企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇的因素，并為企業(yè)選擇財(cái)務(wù)戰(zhàn)略提供合理的決策依據(jù)，結(jié)合海南旅游房地產(chǎn)財(cái)

務(wù)戰(zhàn)略的現(xiàn)狀，初步建立海南旅游房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略模型。

一、財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理的流程及模式介紹

(一) 財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理流程

財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理是指企業(yè)決策者制定、實(shí)施用以指導(dǎo)企業(yè)未來(lái)財(cái)務(wù)管理發(fā)展的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，以及在實(shí)施過(guò)程中對(duì)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略進(jìn)行控制與評(píng)價(jià)的動(dòng)態(tài)管理過(guò)程。從以上定義可以看出，財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理的邏輯起點(diǎn)是企業(yè)目標(biāo)和財(cái)務(wù)目標(biāo)的確立；財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理的重心是企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境的分析；財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理的環(huán)節(jié)包括財(cái)務(wù)戰(zhàn)略方案的形成、實(shí)施和評(píng)價(jià)。 財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理流程圖如下：

（二）三種基本的海南旅游房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略模式

海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展較緩，其房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展始于1988年海南建省辦經(jīng)濟(jì)特區(qū)，當(dāng)時(shí)地方政府出讓土地的現(xiàn)象比較多，低廉的土地出讓價(jià)格吸引了雅居樂、富力、中糧、魯能等知名開發(fā)企業(yè)紛紛進(jìn)駐，促進(jìn)當(dāng)?shù)亻_發(fā)企業(yè)的良性競(jìng)爭(zhēng)，推動(dòng)海南房地產(chǎn)發(fā)展走上了快車道。建省20年來(lái)，海南房地產(chǎn)業(yè)從無(wú)到有，經(jīng)歷了開創(chuàng)期、發(fā)展期、高峰期、調(diào)整低迷期、處置期、穩(wěn)定健康發(fā)展期等階段，逐步發(fā)展成為海南省經(jīng)濟(jì)重要支柱產(chǎn)業(yè)。從2005年起，海南省把房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)來(lái)培育，樓市逐漸升溫，呈現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展態(tài)勢(shì)。與目前全國(guó)一線城市房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)整相比，海南房地產(chǎn)業(yè)有其特殊性。如從島外投資者的購(gòu)買動(dòng)機(jī)來(lái)看，多為度假型和養(yǎng)老型自??；從投資的目的來(lái)看，島外投資者多為投資而非投機(jī)；從投資周期來(lái)看，投資多為長(zhǎng)線而非短線。

根據(jù)以上海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特點(diǎn)，結(jié)合其旅游房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的現(xiàn)狀，從可持續(xù)發(fā)展的角度，海南旅游房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略可以分為快速擴(kuò)張型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略、穩(wěn)健發(fā)展型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略和防御收縮型戰(zhàn)略等三類 。

1.快速擴(kuò)張型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略: 是指以實(shí)現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模的快速擴(kuò)張為目的的一種財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，其主要表現(xiàn)特征為“高負(fù)債、低收益、少分配”。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，快速擴(kuò)張型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的表現(xiàn)主要是利用銀行貸款、配股增發(fā)等方式滿足規(guī)模擴(kuò)張的資金需求，基本不分配股利，積極尋找新的土地儲(chǔ)備機(jī)會(huì)，增加在建開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模，開展?fàn)I銷策劃，加快項(xiàng)目銷售和資金周轉(zhuǎn)，擴(kuò)大市場(chǎng)占有率，同時(shí)增加企業(yè)管理人員和專業(yè)技術(shù)人員儲(chǔ)備，適應(yīng)企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張需求。

2.穩(wěn)健發(fā)展型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略：是指以實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)績(jī)效的穩(wěn)定增長(zhǎng)和資產(chǎn)規(guī)模的平穩(wěn)擴(kuò)張為目的的一種財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，其主要表現(xiàn)特征是“低負(fù)債、高收益、中分配”。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，穩(wěn)健發(fā)展型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的表現(xiàn)主要是謹(jǐn)慎利用債務(wù)融資，加大低成本融資力度，適度擴(kuò)充土地儲(chǔ)備，在權(quán)衡內(nèi)部資源、管理能力以及外部客觀環(huán)境的基礎(chǔ)上確定在建開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模，加快項(xiàng)目銷售和資金周轉(zhuǎn)，同時(shí)在滿足企業(yè)規(guī)模平穩(wěn)擴(kuò)張的基礎(chǔ)上保持適當(dāng)人員儲(chǔ)備。

3.防御收縮型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略：是指以預(yù)防出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)和求得生存及新的發(fā)展為目的的一種財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，其表現(xiàn)特征是“高負(fù)債、低收益、少分配”。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，防御收縮型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略一般表現(xiàn)為企業(yè)應(yīng)盡可能減少現(xiàn)金流出和盡可能增加現(xiàn)金流入，充分利用企業(yè)現(xiàn)有資源進(jìn)行融資，擴(kuò)充融資途徑，滿足企業(yè)維持生存和發(fā)展的資金需求；建立嚴(yán)格的投資標(biāo)準(zhǔn)，謹(jǐn)慎擴(kuò)充土地儲(chǔ)備；減少開工面積，盤活存量資產(chǎn)，降低售價(jià)，增加購(gòu)房折扣，出售盈利前景和現(xiàn)金流不佳的開發(fā)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備；通過(guò)采取精簡(jiǎn)機(jī)構(gòu)、減少雇員、節(jié)約成本支出、壓縮營(yíng)運(yùn)費(fèi)用等措施，以增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，保持市場(chǎng)份額和市場(chǎng)占有率。

二、影響海南旅游房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略模式選擇的因素分析

公司財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的選擇需著眼于公司未來(lái)長(zhǎng)期穩(wěn)定的發(fā)展,需充分考慮經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)情況、行業(yè)政策導(dǎo)向、行業(yè)景氣程度以及企業(yè)自身財(cái)務(wù)狀況和融資等各項(xiàng)綜合能力。

(一)旅游房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的選擇必須與經(jīng)濟(jì)周期相適應(yīng)

經(jīng)濟(jì)的周期性波動(dòng)是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展過(guò)程中不可避免的現(xiàn)象，不同的經(jīng)濟(jì)周期對(duì)行業(yè)和企業(yè)的外部發(fā)展環(huán)境影響重大。在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇階段總需求迅速膨脹，在經(jīng)濟(jì)繁榮階段總需求平穩(wěn)增長(zhǎng)，在衰退階段需求急劇下降，經(jīng)濟(jì)面臨緊縮調(diào)整。

經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)要求企業(yè)順應(yīng)經(jīng)濟(jì)周期的過(guò)程和階段，通過(guò)制定和選擇富有彈性的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，來(lái)抵御大起大落的經(jīng)濟(jì)震蕩，以減少它對(duì)財(cái)務(wù)活動(dòng)的影響，特別是減少經(jīng)濟(jì)周期中上升和下降抑制財(cái)務(wù)活動(dòng)的負(fù)效應(yīng)。財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的選擇和實(shí)施要與經(jīng)濟(jì)運(yùn)行周期相配合。

一般而言，在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇階段應(yīng)采取擴(kuò)張型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，增加投資和勞動(dòng)力，加大產(chǎn)品投放力度，抓住市場(chǎng)恢復(fù)和發(fā)展的機(jī)遇。在經(jīng)濟(jì)繁榮階段應(yīng)采取快速擴(kuò)張型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略和穩(wěn)健型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略結(jié)合，在繁榮初期繼續(xù)增加產(chǎn)品和勞動(dòng)力，擴(kuò)大投資；在繁榮后期則采取穩(wěn)健型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略。在經(jīng)濟(jì)衰退階段則應(yīng)采取防御收縮型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，停止擴(kuò)張，迅速降低庫(kù)存，回籠資金，壓縮費(fèi)用，減少臨時(shí)性雇員?？傊?，企業(yè)要跟蹤時(shí)局變化，對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展階段作出恰當(dāng)反應(yīng)。

（二）旅游房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的選擇必須與行業(yè)政策環(huán)境相適應(yīng)

房地產(chǎn)行業(yè)的生存和發(fā)展與行業(yè)政策環(huán)境息息相關(guān)。首先，現(xiàn)階段國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控頻率高。房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱行業(yè)，對(duì)保證經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行意義重大，在國(guó)家宏觀調(diào)控時(shí)，往往作為調(diào)整對(duì)象予以考慮，有時(shí)是寬松調(diào)控，有時(shí)是緊縮調(diào)控，調(diào)整頻率較高；另一方面，調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響大。房地產(chǎn)是一個(gè)政策密集型和資金密集型行業(yè)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策導(dǎo)向，以及相關(guān)的行業(yè)融資政策、行業(yè)稅務(wù)政策的輕微調(diào)整往往對(duì)房地產(chǎn)的現(xiàn)金流和財(cái)務(wù)狀況有很大的影響。

因此，我們?cè)谥贫ㄘ?cái)務(wù)戰(zhàn)略時(shí)，必須充分考慮國(guó)家政策導(dǎo)向，深刻領(lǐng)會(huì)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)政策，特別是產(chǎn)業(yè)政策、投資政策等對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)可能造成的影響；必須密切關(guān)注和分析下階段的政策走向，以便及時(shí)調(diào)整財(cái)務(wù)戰(zhàn)略。

（三）旅游房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的選擇必須與旅游房地產(chǎn)行業(yè)景氣程度相適應(yīng)

房地產(chǎn)受宏觀經(jīng)濟(jì)冷暖和行業(yè)政策調(diào)控，以及城市化進(jìn)程等各方面因素的影響，行業(yè)經(jīng)常形成偏熱或偏冷的局面，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的周期性和波動(dòng)性較為明顯。行業(yè)景氣的時(shí)候，銷售價(jià)格持續(xù)上漲，銷售面積迅速消化，企業(yè)拿地?zé)崆楦咂螅康禺a(chǎn)投資規(guī)模及開工面積迅速擴(kuò)大；但當(dāng)行業(yè)陷入不景氣的時(shí)候，銷售量和銷售單價(jià)回落，市場(chǎng)觀望氣氛不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)投資及開工面積增長(zhǎng)陷入停滯，整個(gè)行業(yè)現(xiàn)金流繃緊。

行業(yè)的景氣程度與企業(yè)未來(lái)的發(fā)展息息相關(guān)，因此我們要盡可能提前預(yù)判整個(gè)行業(yè)下階段的走勢(shì)和把握行業(yè)的景氣程度，靈活選擇相應(yīng)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略。在行業(yè)景氣的時(shí)候，有條件采取快速擴(kuò)張的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略；在行業(yè)不景氣的時(shí)候，財(cái)務(wù)戰(zhàn)略要相應(yīng)調(diào)整，做到提前應(yīng)對(duì)，采取穩(wěn)健發(fā)展或防御收縮戰(zhàn)略，來(lái)提前應(yīng)對(duì)行業(yè)不景氣帶來(lái)的沖擊和負(fù)面影響。

（四）影響旅游房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇的其他因素

影響財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇的因素還包括行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展階段等因素。行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展階段包括一般要經(jīng)過(guò)初創(chuàng)期、擴(kuò)張期、穩(wěn)定期和衰退期四個(gè)階段。在行業(yè)及企業(yè)發(fā)展的不同階段，需要選擇不同的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略。由于考慮到房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng)、行業(yè)集中度較低，以及作為經(jīng)濟(jì)支柱行業(yè)，行業(yè)整體及房地產(chǎn)公司未來(lái)的發(fā)展空間較為廣闊，整體還處于上升階段，在以下財(cái)務(wù)戰(zhàn)略模型中將不再細(xì)分考慮上述因素。

注釋：

注1：由于房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流整體呈現(xiàn)負(fù)數(shù)的原因，部分指標(biāo)計(jì)算公式中用現(xiàn)金凈增加代替經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流量，以更好的分析說(shuō)明。

注2：影響財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇的企業(yè)綜合能力評(píng)價(jià)體系的指標(biāo)及權(quán)重說(shuō)明：

①在影響財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇的企業(yè)綜合能力評(píng)價(jià)體系中，我們初步設(shè)計(jì)了20項(xiàng)指標(biāo)，包括15個(gè)量化指標(biāo)以及5個(gè)定性指標(biāo)；

②在量化指標(biāo)中，主要選擇了能反映公司償債能力、變現(xiàn)能力及發(fā)展能力的一系列現(xiàn)金指標(biāo)。對(duì)利潤(rùn)指標(biāo)選擇較少，主要是考慮由于房地產(chǎn)分期開發(fā)及利潤(rùn)滯后結(jié)轉(zhuǎn)等原因，利潤(rùn)指標(biāo)現(xiàn)階段對(duì)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇的影響較小，暫不予考慮。

③ 對(duì)各自標(biāo)權(quán)重的說(shuō)明：按照一般企業(yè)的績(jī)效評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)原則，采取量化指標(biāo)70％權(quán)重，定性指標(biāo)30％的權(quán)重。量化指標(biāo)按照6個(gè)大類指標(biāo)的重要程度采取負(fù)債比率：償債能力：發(fā)展能力：變現(xiàn)能力：財(cái)務(wù)彈性：現(xiàn)金結(jié)構(gòu)＝1∶1∶1∶0.5∶0.5∶0.5的原則劃分；定性指標(biāo)直接取平均數(shù)作為權(quán)重。

參考文獻(xiàn)：

[1]曹艷宏、梁迎昕著;房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)戰(zhàn)略環(huán)境分析，《現(xiàn)代審計(jì)與會(huì)計(jì)》2006第12期

[2]耿云江;企業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)控制體系研究 基于財(cái)務(wù)戰(zhàn)略視角. 東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社, 2008.

篇2

與電商平臺(tái)一同在飽受市場(chǎng)考驗(yàn)的還有各門店的房產(chǎn)中介從業(yè)人員，沒有人比他們更能體會(huì)市場(chǎng)變化帶來(lái)的沖擊。與此同時(shí)我們還看到，建筑和家居行業(yè)同樣深受影響，很多建材及家具市場(chǎng)門可羅雀。這一急轉(zhuǎn)直下的境遇，是否意味著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)真的不行了？

業(yè)務(wù)縮水難盈利

唇亡齒寒，這句話用來(lái)形容房地產(chǎn)電商平臺(tái)與房企之間的關(guān)系并不為過(guò)，當(dāng)房企已經(jīng)自顧不暇，更無(wú)可抽身為電商企業(yè)的生存買單之時(shí)，電商兩頭吃的模式估計(jì)也就到頭了。故事要從傳統(tǒng)電商的主營(yíng)業(yè)務(wù)說(shuō)起，以搜房網(wǎng)為例，其主營(yíng)業(yè)務(wù)包括四大模塊：網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷服務(wù)（廣告收入）、電子商務(wù)（賣房提成）、搜房幫房源（主要針對(duì)二手房經(jīng)紀(jì)人的房源和排名）和其他增值業(yè)務(wù)（包括研究、數(shù)據(jù)服務(wù)），全部為線上服務(wù)。其最主要的廣告和電商收入絕大多數(shù)要依賴房地產(chǎn)開發(fā)商，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商出現(xiàn)不景氣必然會(huì)拼勁全力借助各種平臺(tái)將手中的庫(kù)存拋售一空，這也是為什么2013年搜房網(wǎng)等房產(chǎn)電商會(huì)大賺的主要原因。

及至2014年，對(duì)于開發(fā)商而言，該拋售的樓盤基本拋售一空，剩下的即使再努力也很難吸引更多的投資者，故而開發(fā)商不再肯投入預(yù)算去做無(wú)謂的廣告宣傳，電商平臺(tái)不得不調(diào)整戰(zhàn)略，加大其他業(yè)務(wù)板塊在整體收入中的比重。中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍表示：“房產(chǎn)中介從業(yè)人員因?yàn)殡娚唐脚_(tái)能夠帶來(lái)很多潛在的購(gòu)房者，非常青睞在這些平臺(tái)上建立端口來(lái)吸納客戶，然而過(guò)去的10年端口使用費(fèi)用漲了近10倍。當(dāng)然，過(guò)去的日子里房產(chǎn)交易量很大，生意好做，即使被電商壓榨仍舊有可觀的利潤(rùn)入賬。但今年整個(gè)市場(chǎng)一下子冷清了，僅有的收益也全部捐獻(xiàn)給了電商平臺(tái)，而如安居客之流更一改原來(lái)的合作模式，推出了按流量收費(fèi)，且流量統(tǒng)計(jì)缺乏第三方監(jiān)管，房產(chǎn)中介成了電商砧板上的魚肉，只有聯(lián)合起來(lái)開始抵制了?！?/p>

其實(shí)說(shuō)穿了，就是利益分配問(wèn)題，但更主要的原因是，今年全國(guó)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)普遍不景氣，反觀房地產(chǎn)市場(chǎng)紅紅火火的2009年和2010年，大家都在忙著帶客戶跑樓盤看房子，既不會(huì)相互較真，也沒有精力在意那些小錢。宋會(huì)雍認(rèn)為：“這一系列現(xiàn)象最直觀的反映了行業(yè)的交易量在降低，整個(gè)市場(chǎng)活躍度也在降低，必然還會(huì)導(dǎo)致資金流轉(zhuǎn)的遲滯，同時(shí)也說(shuō)明了房地產(chǎn)電商領(lǐng)域并沒有足夠的企業(yè)存在，依然具有較大的生存空間和發(fā)展空間。因此行業(yè)里面必然要做出相對(duì)應(yīng)的調(diào)整，用自己的方式來(lái)激活在樓市中運(yùn)轉(zhuǎn)的活力。

不會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模倒閉潮

2014年1～7月全國(guó)商品房銷售面積5.6億平米，同比下降7.6%，從城市情況來(lái)看，統(tǒng)計(jì)的21個(gè)主要城市2014年1～7月累計(jì)住宅銷售面積同比下滑23%。

在走訪中，各大二手房中介公司的門店普遍反映最近業(yè)績(jī)不理想，一年多以前，為了節(jié)約時(shí)間成本，他們經(jīng)常是一下子邀約十幾個(gè)客戶去看一套房，那時(shí)候好的房子不怕沒人要。甚至幾家人在搶，也造成了個(gè)別房東坐地起價(jià)，但還是有買家能接受?！叭缃窠穹俏舯龋蛻艨捶恳庠附档?，我們會(huì)經(jīng)常打電話回訪，試探客戶買房的誠(chéng)意，層層篩選，確定目標(biāo)后就重點(diǎn)‘培養(yǎng)’，客戶需要什么房我們就去為他找到滿意的，也怕生意被同行搶去，小標(biāo)的一樣很認(rèn)真地去對(duì)待?，F(xiàn)在是反過(guò)來(lái)為客戶找房源，做到精耕細(xì)作?！?/p>

由此我們不難看出，在成交量大幅萎縮的情況之下，多數(shù)經(jīng)紀(jì)公司為解決低成交或者零成交費(fèi)盡心力。隨著眾多中小中介公司出現(xiàn)連續(xù)未成交現(xiàn)象，預(yù)計(jì)今后的幾個(gè)月成交量仍將維持低位，中介公司零成交現(xiàn)象會(huì)繼續(xù)增加。生存重壓之下，部分經(jīng)紀(jì)公司下半年必然面臨生死考驗(yàn)。宋會(huì)雍表示：“從運(yùn)營(yíng)成本來(lái)看，關(guān)店的虧損遠(yuǎn)高于新開店成本。因此即使在當(dāng)前市場(chǎng)低谷時(shí)期，中介公司目前仍然堅(jiān)持不關(guān)店，等待市場(chǎng)轉(zhuǎn)機(jī)。一些較大的連鎖品牌中介公司因?yàn)閾碛休^大的內(nèi)部流通性，可以更好地安排從業(yè)人員和門店配置，拓展除一手房買賣之外的其他交易，雖然整體成交量會(huì)有所下滑，但不會(huì)出現(xiàn)門店關(guān)閉和裁員現(xiàn)象。最容易受到?jīng)_擊的當(dāng)屬中小型連鎖品牌，因?yàn)椴痪邆鋸?qiáng)大的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，很可能會(huì)出現(xiàn)一定的業(yè)務(wù)收縮和裁員?！?/p>

持續(xù)沖擊建材市場(chǎng)

上?；疖囌?，一位50多歲的水管工人告訴記者：“我們今年的‘休息時(shí)間’比往年多了很多，從2月份以來(lái)基本沒接過(guò)幾單活。”有學(xué)者指出，房屋建筑增長(zhǎng)放緩的速度要比房市下跌的速度快。從政府的數(shù)據(jù)中可以看到，今年1～5月份，中國(guó)建筑和裝修支出的增速減緩至14.2%，2013年全年增幅為22.1%。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年前五個(gè)月家具銷售增長(zhǎng)14.7%，家用電器銷售增長(zhǎng)7.3%，去年同期，家具和家用電器銷售分別增長(zhǎng)21%和21.5%。

篇3

《報(bào)告》指出：經(jīng)濟(jì)低速增長(zhǎng)時(shí)期需要更高貨幣規(guī)模，經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)期貨幣政策適度寬松不會(huì)刺激經(jīng)濟(jì)泡沫，中國(guó)需要協(xié)調(diào)短期適度寬松與長(zhǎng)期緊縮管理的關(guān)系。對(duì)于當(dāng)前的較低經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而言，較大的貨幣規(guī)模恰恰是必需的。

筆者認(rèn)可上述判斷，這恰恰是宏觀經(jīng)濟(jì)“逆周期調(diào)節(jié)”的必然要求?！秷?bào)告》對(duì)比1991—2012年的經(jīng)濟(jì)增速與貨幣規(guī)模發(fā)現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)增速與貨幣規(guī)模存在反向關(guān)聯(lián)，當(dāng)經(jīng)濟(jì)增速較高時(shí)，M2/GDP較??；當(dāng)經(jīng)濟(jì)增速較低時(shí)，M2/GDP較大。造成這一現(xiàn)象的原因主要是經(jīng)濟(jì)低迷時(shí)貨幣周轉(zhuǎn)速度減慢，為維持同樣甚至較低的經(jīng)濟(jì)增速，需要更大的貨幣規(guī)模。

中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院表示，經(jīng)濟(jì)增速與貨幣規(guī)模的反向關(guān)聯(lián)不僅存在于中國(guó)，也存在于20世紀(jì)80年代以來(lái)的主要發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體，以日本和美國(guó)為代表。

《報(bào)告》同時(shí)闡釋了“貨幣超發(fā)與經(jīng)濟(jì)泡沫”之間的關(guān)系問(wèn)題。理論上說(shuō)，貨幣超發(fā)與經(jīng)濟(jì)泡沫之間存在正向關(guān)聯(lián)，這也是2012—2013年間反對(duì)貨幣寬松的重要理由。“但是貨幣供給與消費(fèi)品價(jià)格（所謂通脹）之間并不存在嚴(yán)格的正相關(guān)性，主要的影響體現(xiàn)為對(duì)房?jī)r(jià)的影響，這表明貨幣供給對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格泡沫有一定的推動(dòng)作用?！?/p>

《報(bào)告》說(shuō)，雖然通過(guò)結(jié)構(gòu)化的貨幣政策可以限制向房地產(chǎn)行業(yè)的直接貨幣投放，但是仍存在貨幣通過(guò)其他渠道流入房地產(chǎn)市場(chǎng)并促使泡沫加劇的疑問(wèn)。

中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院分析認(rèn)為，雖然貨幣供給與房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫有一定關(guān)聯(lián)，但二者之間的聯(lián)系并不穩(wěn)定。進(jìn)一步的數(shù)據(jù)分析顯示，分經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)階段來(lái)看，貨幣對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響程度會(huì)隨著宏觀經(jīng)濟(jì)景氣程度變化而改變。

中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院認(rèn)為，中國(guó)貨幣適度寬松的上限尚未達(dá)到，管制利率、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)等政策均需要貨幣適度寬松予以配合，并且在宏觀經(jīng)濟(jì)景氣程度較低時(shí)，貨幣適度寬松對(duì)經(jīng)濟(jì)泡沫的推動(dòng)作用也較弱。因此，當(dāng)前中國(guó)的貨幣政策需要維持必要的寬松幅度，并在之后隨經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)階段的變化進(jìn)行逆向調(diào)整，再逐漸回收流動(dòng)性。

筆者認(rèn)為，我們的確需要通過(guò)改革釋放經(jīng)濟(jì)活力，但我們必須清醒，要使改革更加順利地進(jìn)行，宏觀經(jīng)濟(jì)政策和管理水平必須同步提高，必須更具科學(xué)性。

篇4

房地產(chǎn)行業(yè)作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，它的一舉一動(dòng)都影響著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及吸引著媒體和大眾的目光。正如中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)社社長(zhǎng)金磅指出的那樣：近幾年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為一個(gè)社會(huì)關(guān)注度很高、情緒化影響很大、學(xué)術(shù)研究水平很低、政策手段很矛盾、調(diào)控效果很不確定的產(chǎn)業(yè)。而這幾年，房?jī)r(jià)問(wèn)題越來(lái)越受到人們的關(guān)注。所以，認(rèn)清當(dāng)今的房?jī)r(jià)現(xiàn)狀，對(duì)我國(guó)相關(guān)政策法規(guī)的制定、企業(yè)發(fā)展規(guī)劃以及普通家庭的置業(yè)理財(cái)?shù)榷即笥旭砸妗?/p>

2、當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格現(xiàn)狀

眾所周知,近幾年中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)最顯著的問(wèn)題就是房產(chǎn)價(jià)格大幅度上漲,主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（1）商品房銷售平均價(jià)格漲幅較大（2）新房?jī)r(jià)格普遍上漲（3）二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)活躍態(tài)勢(shì)租賃市場(chǎng)相對(duì)平穩(wěn)。

3、中國(guó)房產(chǎn)價(jià)格攀升的成因

我們認(rèn)為中國(guó)房產(chǎn)價(jià)格攀升的原因主要有：地價(jià)攀升是房?jī)r(jià)漲幅過(guò)大的直接原因，房?jī)r(jià)的波動(dòng)上揚(yáng)與金融政策有關(guān)，國(guó)內(nèi)銀行貸款和其他資金來(lái)源和地方政府對(duì)自身利益的追求縱容了房?jī)r(jià)持續(xù)走高。

3.1、地價(jià)攀升是房?jī)r(jià)漲幅過(guò)大的直接原因。房?jī)r(jià)與土地價(jià)格是有密切聯(lián)系的,二者既相互影響,又互相推動(dòng)。房?jī)r(jià)的大幅度上漲直接導(dǎo)致對(duì)土地需求的過(guò)量,而土地資源是有限的,在土地資源供不應(yīng)求的情況下,地價(jià)必然上漲,而地價(jià)的上漲以"成本推動(dòng)"的形式促使房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲?？傊?，地價(jià)與房?jī)r(jià)的相互作用使得房?jī)r(jià)與地價(jià)相互上漲。

3.2、房?jī)r(jià)的波動(dòng)上揚(yáng)與金融政策有關(guān)。中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)和消費(fèi)者購(gòu)買住房融資渠道主要來(lái)源于銀行貸款。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)者資金來(lái)源結(jié)構(gòu)有如下特征:一是自籌資金;二是預(yù)算內(nèi)資金以及債券籌資。

3.3、是國(guó)內(nèi)銀行貸款和其他資金來(lái)源。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有八成的資金來(lái)源于國(guó)內(nèi)銀行貸款，而消費(fèi)者購(gòu)買住房的資金大部分也是來(lái)自于銀行。銀行在面臨激烈競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)候，通常以擴(kuò)大市場(chǎng)份額作為主要目標(biāo)，將利潤(rùn)最大化放在次要位置,因此銀行的住房貸款利率普遍偏低。國(guó)家無(wú)論對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商還是對(duì)消費(fèi)者從金融支持角度來(lái)講都是過(guò)度的。從當(dāng)前狀況來(lái)看，銀行體系具有信貸擴(kuò)張對(duì)房地產(chǎn)業(yè)金融支持力度過(guò)大的能力,過(guò)大的金融支持力度會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生沖擊。一方面,通過(guò)開發(fā)投資、住宅抵押貸款和消費(fèi)者預(yù)期來(lái)實(shí)現(xiàn)貨幣政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響。另一方面由于金融機(jī)構(gòu)的短視行為，貸款大量涌入房地產(chǎn)業(yè)。投資者和消費(fèi)者雙方的投機(jī)行為和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁行為直接導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的波動(dòng)上揚(yáng)。

3.4、地方政府對(duì)自身利益的追求縱容了房?jī)r(jià)持續(xù)走高。雖然近幾年來(lái)，國(guó)家制定了一系列抑制房?jī)r(jià)上漲的政策，但是地方政府出于自身利益不很主動(dòng)去落實(shí)國(guó)家的政策，使得政策收效始終不太明顯。這種政策沒有得到很好的落實(shí)主要由于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)給地方GDP帶來(lái)了高增長(zhǎng)。這種高增長(zhǎng)是衡量地方政府官員政績(jī)的最重要的標(biāo)準(zhǔn)，也是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)。地方政府在房地產(chǎn)開發(fā)中從土地出讓和稅收上直接受益，這種收益直接影響地方財(cái)政收入的增長(zhǎng)水平和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。地方政府在財(cái)政收入分配上與中央政府博弈的存在，使中央調(diào)控政策的執(zhí)行力被削弱了。所以，地方政府利益的存在是房?jī)r(jià)居高不下的重要原因。

4、未來(lái)幾年房?jī)r(jià)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)

對(duì)于未來(lái)幾年房?jī)r(jià)我們可以推斷出下列的趨勢(shì)，主要有中國(guó)房地產(chǎn)景氣與否很大程度上取決于政府的態(tài)度，此次房?jī)r(jià)下跌正逢國(guó)際金融危機(jī)，作為國(guó)家經(jīng)濟(jì)的最大支柱行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的情況直接決定國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，適當(dāng)?shù)呐菽幸嬗趪?guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)剛性需求呈上升趨勢(shì)，房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)依然潛力巨大。

4.1中國(guó)房地產(chǎn)景氣與否很大程度上取決于政府的態(tài)度。由于我國(guó)政治經(jīng)濟(jì)體制的特點(diǎn)，中國(guó)政府有著其他國(guó)家政府所沒有的對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)強(qiáng)大的調(diào)控能力。最近幾年房地產(chǎn)暴漲很大程度上與地方政府的鼓勵(lì)與支持是分不開的。

4.2此次房?jī)r(jià)下跌正逢國(guó)際金融危機(jī)。國(guó)際經(jīng)濟(jì)的觸底反彈有助于房地產(chǎn)行業(yè)回暖，同時(shí)，由于房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)內(nèi)需的巨大拉動(dòng)作用，我國(guó)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇也必然依靠房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇。最近一次房?jī)r(jià)調(diào)整的一個(gè)顯著誘因就是宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣。而中國(guó)長(zhǎng)久以來(lái)制約經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最大瓶頸則是內(nèi)需不足。作為最大的內(nèi)需行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于內(nèi)需的拉動(dòng)作用無(wú)疑是巨大的。只要房地產(chǎn)業(yè)得到很好的發(fā)展，一系列的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題將迎刃而解。我國(guó)經(jīng)濟(jì)的反彈也必定依靠房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)。

4.3、作為國(guó)家經(jīng)濟(jì)的最大支柱行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的情況直接決定國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，適當(dāng)?shù)呐菽幸嬗趪?guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。就如同適當(dāng)?shù)耐ㄘ浥蛎浻幸嬗诖碳そ?jīng)濟(jì)發(fā)展一樣，適當(dāng)?shù)呐菽灿欣诜康禺a(chǎn)行業(yè)發(fā)展。相信只要有著妥善的引導(dǎo)和控制，地產(chǎn)業(yè)的泡沫將成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的催化劑長(zhǎng)期存在下去。

4.4、中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)剛性需求呈上升趨勢(shì)，房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)依然潛力巨大。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人員的流動(dòng)性在不斷增大。因此異地購(gòu)房的需求便隨之上升。大量大學(xué)生畢業(yè)也在一定程度上增加了住房的剛性需求。同時(shí)，隨著我國(guó)中產(chǎn)階級(jí)人數(shù)的不斷增加，房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的潛力也必定會(huì)得到進(jìn)一步的挖掘和開發(fā)。因此，只要需求一直保持旺盛，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)必將持續(xù)健康發(fā)展下去。

5、解決房?jī)r(jià)問(wèn)題的建議

綜上所述，我們認(rèn)為解決房?jī)r(jià)問(wèn)題，必須從經(jīng)濟(jì)運(yùn)行入手，對(duì)于不同群體采取不同的策略，采用市場(chǎng)手段解決供應(yīng)量和供應(yīng)類型等等。詳細(xì)解釋如下：

⑴保持宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定高速增長(zhǎng)，增加居民收入，加強(qiáng)中低收入階層的購(gòu)買力。這是解決一切民生問(wèn)題包括住房問(wèn)題的前提和基礎(chǔ)

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【關(guān)鍵詞】房?jī)r(jià)，地價(jià)，因果關(guān)系

一、引言

繼1978年我國(guó)城鎮(zhèn)住房商品化改革以來(lái)，1998年開始的全面、快速的市場(chǎng)化改革使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)獲得了快速的發(fā)展，并出現(xiàn)了前所未有的繁榮。但是城鎮(zhèn)住房的市場(chǎng)化改革也使得房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，住房?jī)r(jià)格不斷攀升并居高不下。2003年以來(lái)，我國(guó)的房?jī)r(jià)更是經(jīng)歷了一番快速的飆升。與世界其他國(guó)家相比，無(wú)論是從“房?jī)r(jià)收入比”還是從“房?jī)r(jià)租金比”來(lái)看，中國(guó)目前的房?jī)r(jià)都明顯偏高。住房銷售價(jià)格的這種快速上漲引起各方面的關(guān)注和擔(dān)憂，于是2004年以來(lái)，中央政府對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步實(shí)施了一系列的宏觀調(diào)控措施，意圖平抑房?jī)r(jià)，但是政府的調(diào)控政策，房?jī)r(jià)反而飚升得越快。

隨著住房銷售價(jià)格的上漲，作為住房成本一部分的土地出讓價(jià)格在房?jī)r(jià)中的比例也不斷擴(kuò)大。自2002年實(shí)施“招拍掛”制度后，進(jìn)入市場(chǎng)的商品住宅用地都必須通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)價(jià)的方式獲得，土地出讓價(jià)格不斷被推高。特別是2005年開始嚴(yán)格實(shí)施“招拍掛”制度以來(lái)，土地交易價(jià)格指數(shù)上升的速度和幅度大大超過(guò)了房?jī)r(jià)指數(shù)。從全國(guó)范圍來(lái)看，土地出讓價(jià)格大約占到房?jī)r(jià)成本的50%至60%。于是，任志強(qiáng)等開發(fā)商認(rèn)為地價(jià)在推升房?jī)r(jià)，“招拍掛”制度是房?jī)r(jià)飆升的罪魁禍?zhǔn)住?/p>

1998年以來(lái)，居民住宅用地價(jià)格指數(shù)與商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)呈現(xiàn)出快速上升的走勢(shì)，而且兩者呈現(xiàn)較大的相關(guān)性。那么究竟房?jī)r(jià)和地價(jià)之間存在怎樣的關(guān)系：是地價(jià)上升引起了房?jī)r(jià)上漲，還是房?jī)r(jià)的上漲推動(dòng)了地價(jià)的升高？對(duì)于這個(gè)問(wèn)題的不同回答會(huì)產(chǎn)生不同的政策取向和社會(huì)影響。因此，理清地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系對(duì)于正確調(diào)控城市住宅價(jià)格與土地價(jià)格具有重要的理論和實(shí)踐意義。

二、高房?jī)r(jià)與高地價(jià)，孰因孰果？

我們知道，房?jī)r(jià)的高低是由市場(chǎng)上對(duì)住房的供給和需求雙方力量共同決定的。土地價(jià)格的變化，一般來(lái)講，對(duì)于住房市場(chǎng)上的需求狀況的影響很小，因?yàn)樾枨笾饕Q于人們的偏好和支付意愿。所以，土地價(jià)格的變化要想影響房?jī)r(jià)，那么就只能通過(guò)改變供給來(lái)發(fā)揮作用。地價(jià)雖然是修建住房總成本的一個(gè)構(gòu)成部分，但是我們不能就此武斷地認(rèn)為地價(jià)的升高會(huì)改變市場(chǎng)的供給，因?yàn)椴煌问降某杀緦?duì)于住房的供給具有不同的影響。經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)告訴我們，影響供給曲線變化的應(yīng)該是邊際成本的變化。地價(jià)能否影響供給，關(guān)鍵在于地價(jià)是以什么樣的形式進(jìn)入成本函數(shù)的。對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)來(lái)說(shuō)，地價(jià)就相當(dāng)于一個(gè)固定成本了，不管是多少，它都不能影響住房的邊際成本進(jìn)而影響住房的供給曲線，而只是影響開發(fā)商是否進(jìn)入和退出房地產(chǎn)市場(chǎng)的決策。

另外，如果要將高房?jī)r(jià)歸因于高地價(jià)，企圖通過(guò)降低地價(jià)來(lái)緩和房?jī)r(jià)，那么地價(jià)就應(yīng)該是一個(gè)可以調(diào)控的外生變量。然而，影響地價(jià)高低的決定性因素依然是市場(chǎng)供求關(guān)系，土地交易的成交價(jià)格是內(nèi)生變量，政府并不能在土地市場(chǎng)上隨意操縱土地的成交價(jià)格，土地價(jià)格的高低取決于房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)租金大小。土地需求是一種派生需求，是由于對(duì)土地產(chǎn)品即住房的需求才有對(duì)土地的需求。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)未來(lái)的房產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期較為樂觀時(shí)，則會(huì)增加投資信心，從而加劇對(duì)土地的競(jìng)爭(zhēng)，抬高土地的價(jià)格。但如果房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期不是很樂觀，則會(huì)減少對(duì)土地的需求，土地的價(jià)格自然下降。例如，2008年全國(guó)房?jī)r(jià)出現(xiàn)了10年來(lái)的首次下跌，市場(chǎng)預(yù)期的不景氣，使得土地交易價(jià)格指數(shù)也由第一季度的121.7逐漸收縮到第二季度的112.2、第三季度的107.7和第四季度的103.4。

所以，從理論上講，我國(guó)的高地價(jià)并不是導(dǎo)致高房?jī)r(jià)的原因，恰恰相反，是高房?jī)r(jià)導(dǎo)致了高地價(jià)的現(xiàn)象。筆者也曾依據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣月報(bào)》公布的1998年第1季度~2009年第4季度的商品房銷售價(jià)格指數(shù)和住宅用地價(jià)格指數(shù)，對(duì)房?jī)r(jià)和地價(jià)進(jìn)行了格蘭杰因果檢驗(yàn)，結(jié)論是：在10%的顯著性水平下地價(jià)幾乎始終不是房?jī)r(jià)的格蘭杰原因，而在滯后1期以后一直到滯后第6期，房?jī)r(jià)卻是地價(jià)的格蘭杰原因。

三、高房?jī)r(jià)的真正原因何在？

一些人之所以認(rèn)為，地價(jià)高房?jī)r(jià)就會(huì)水漲船高，其依據(jù)的理論基礎(chǔ)是等量資本要獲取等量利潤(rùn)。高地價(jià)意味著修建住房的成本增大，房地產(chǎn)商為了實(shí)現(xiàn)“等量資本獲取等量利潤(rùn)”，必然是抬高房?jī)r(jià)。但是，這里存在一個(gè)明顯的錯(cuò)誤，那就是“等量資本獲取等量利潤(rùn)”有一個(gè)前提條件，即房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)不存在超額利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)的是正常利潤(rùn)。很明顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)并非如此，而是一個(gè)具有超額利潤(rùn)的市場(chǎng)，開發(fā)商暴利是不爭(zhēng)的事實(shí)，要是沒有暴利就沒有這么多的開發(fā)商參與房地產(chǎn)開發(fā)行為了，也就不會(huì)使土地供不應(yīng)求，導(dǎo)致對(duì)土地的競(jìng)價(jià)攀升。因此，盲目的認(rèn)為高地價(jià)會(huì)因?yàn)椤暗攘抠Y本獲取等量利潤(rùn)”而推高房?jī)r(jià)的邏輯是不合適的。正確的邏輯應(yīng)該是：由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的暴利，使得大量資本不斷涌入以追逐超額利潤(rùn)，使得地價(jià)快速攀升，房地產(chǎn)市場(chǎng)的超額利潤(rùn)逐步縮小。地價(jià)上漲的過(guò)程恰恰是一個(gè)實(shí)現(xiàn)“等量資本獲取等量利潤(rùn)”的過(guò)程。另一些學(xué)者認(rèn)為地價(jià)推動(dòng)房?jī)r(jià)的原因在于房地產(chǎn)市場(chǎng)存在壟斷，地價(jià)上漲之后，房地產(chǎn)開發(fā)商可以憑借壟斷地位抬高房?jī)r(jià)。這種觀點(diǎn)看似有理，但也經(jīng)不起認(rèn)真推敲。因?yàn)?，如果房地產(chǎn)開發(fā)商可以憑借壟斷力量抬高房?jī)r(jià)，那么在地價(jià)上漲之前房地產(chǎn)商早就將房?jī)r(jià)抬高到了最高水平。

筆者認(rèn)為，對(duì)于中國(guó)房?jī)r(jià)過(guò)高的真正原因在于中國(guó)的“土地財(cái)政”和“投機(jī)資本”。一方面，依靠出賣土地是一些地方政府財(cái)政收入的主要來(lái)源，而地價(jià)高低又會(huì)取決于房?jī)r(jià)高低，所以，地方政府為了保證出讓土地的高額收入，就會(huì)有動(dòng)機(jī)來(lái)通過(guò)各種優(yōu)惠或者縱容政策來(lái)刺激住房市場(chǎng)的繁榮，在住房市場(chǎng)萎靡時(shí)還會(huì)進(jìn)行違背市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律的逆向操作來(lái)人為的托市，正如，在2008年住房市場(chǎng)不景氣，出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌時(shí)，一些地方政府就紛紛拋出各種救市政策。另一方面，房產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)投資場(chǎng)所，對(duì)住房需求由消費(fèi)需求和投機(jī)需求兩部分組成，在我國(guó)資本市場(chǎng)不發(fā)達(dá)和對(duì)住房真實(shí)的消費(fèi)需求較大的背景下，投機(jī)資本都不約而同的選擇了房地產(chǎn)這一收益高風(fēng)險(xiǎn)低的投資場(chǎng)所，因此，在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，投機(jī)資本的流向也是決定房?jī)r(jià)走勢(shì)的一個(gè)主要因素。

四、擠壓住房市場(chǎng)泡沫，深化土地“招拍掛”制度改革！

高房?jī)r(jià)主要是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)上強(qiáng)烈的市場(chǎng)需求引起的。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求存在著大量的投機(jī)需求，正是這些投機(jī)需求在推動(dòng)著房?jī)r(jià)的升高，而不是所謂的高地價(jià)推動(dòng)了高房?jī)r(jià)。目前人們對(duì)于房?jī)r(jià)過(guò)高的問(wèn)題的討論甚囂塵上，房地產(chǎn)開發(fā)商通過(guò)拋出“高地價(jià)導(dǎo)致高房?jī)r(jià)”的論調(diào)，可以將人們對(duì)于房?jī)r(jià)快速上漲的不滿情緒“禍水東引”，這樣，政府就成了替罪的羔羊。因此，我們要慎重看待“高地價(jià)導(dǎo)致了高房?jī)r(jià)”的觀點(diǎn)，不應(yīng)該將對(duì)高房?jī)r(jià)的指責(zé)轉(zhuǎn)向?qū)Ω叩貎r(jià)的指責(zé)。針對(duì)目前高房?jī)r(jià)問(wèn)題，政府應(yīng)采取各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策來(lái)抑制房產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)行為，擠壓房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)泡沫。

另外，地價(jià)是由于高房?jī)r(jià)引起的對(duì)土地的引致需求的增長(zhǎng)而導(dǎo)致的，是土地市場(chǎng)供求力量相互作用的結(jié)果，而不是能夠直接調(diào)控的外生變量。實(shí)施“招拍掛”制度以來(lái)，土地是通過(guò)拍賣的方式取得，地王也都是通過(guò)競(jìng)拍產(chǎn)生的，因此，土地價(jià)格是通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的形式實(shí)現(xiàn)的。應(yīng)該肯定“招拍掛”制度是一個(gè)重要的市場(chǎng)手段。之所以不斷出現(xiàn)地王，以高價(jià)獲得土地，是因?yàn)楦叻績(jī)r(jià)背景下房地產(chǎn)市場(chǎng)的暴利使得房地產(chǎn)開發(fā)商存在強(qiáng)烈的利益驅(qū)動(dòng)敢于高價(jià)購(gòu)地。正是房地產(chǎn)市場(chǎng)的暴利刺激了對(duì)土地的需求，拉動(dòng)了土地價(jià)格。正如馬克思所說(shuō)：“一有適當(dāng)?shù)睦麧?rùn)，資本就膽大起來(lái)。有20%的利潤(rùn)，它就蠢蠢欲動(dòng)；有50%的利潤(rùn)，它就鋌而走險(xiǎn)；有100%的

利潤(rùn)，它就敢踐踏一切人間法律；有300%的利潤(rùn)，它就敢犯任何罪行，甚至冒絞首的危險(xiǎn)?！币虼耍覀儧]有理由去調(diào)控地價(jià)，高地價(jià)是市場(chǎng)配置土地資源的必然結(jié)果。我們過(guò)去地價(jià)過(guò)低，意味著可能存在土地資源的非合理有效利用，對(duì)社會(huì)整體的福利可能是一種損失。在實(shí)施“招、拍、掛”制度以來(lái)，土地價(jià)格的上漲將有利提高節(jié)約用地水平和土地使用效率，對(duì)社會(huì)整體的福利是一種改進(jìn)。不能因?yàn)榇嬖凇罢信膾焯Ц叩貎r(jià)，進(jìn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)攀升”的論調(diào)就盲目的打壓地價(jià)。政府應(yīng)當(dāng)繼續(xù)規(guī)范土地管理、加強(qiáng)土地市場(chǎng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)等深層次市場(chǎng)化改革，讓地價(jià)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中形成，并充分發(fā)揮其配置資源的功能。

參考文獻(xiàn):

[1]包宗華：《怎樣看待我國(guó)的住房?jī)r(jià)格》，《中國(guó)房地產(chǎn)》2004.1

[2]李珍貴：《房?jī)r(jià)、地價(jià)關(guān)系:理論分析與實(shí)證模型》，中國(guó)科協(xié)學(xué)術(shù)年會(huì)論文集，2005。

[3]劉潤(rùn)秋、蔣永穆：《論房?jī)r(jià)決定地價(jià)--兼論當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策》，《社會(huì)科學(xué)研究》2005年第6期。

篇6

10月7日晚，萬(wàn)向德農(nóng)(600371)率先披露2008年3季報(bào)，成為兩市首家披露3季報(bào)的公司。萬(wàn)向德農(nóng)公告稱，公司報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)36.96萬(wàn)元，同比銳減96.02％。3季報(bào)披露就這樣以慘淡的業(yè)績(jī)拉開了帷幕，而據(jù)目前已預(yù)告的前三季度業(yè)績(jī)狀況分析，上市公司3季度整體業(yè)績(jī)呈現(xiàn)“冰火兩重天”的景象。

截至10月6日，滬深兩市共有642家上市公司公布了今年前3季度業(yè)績(jī)預(yù)告。有334家公司因業(yè)績(jī)提高或改善而“報(bào)喜”，260家公司“報(bào)憂”，52.02％的“報(bào)喜”比例意味著上述上市公司今年三季度整體業(yè)績(jī)“喜憂摻半”。

行業(yè)方面，煤炭和銀行承接上半年的高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，兩個(gè)行業(yè)中已公布3季報(bào)預(yù)告的上市公司全面“報(bào)喜”。由于上半年煤炭?jī)r(jià)格的上升，加上上半年煤炭行業(yè)的利潤(rùn)增幅較高，所以已預(yù)告的18家煤炭開采公司凈利潤(rùn)同比都有大幅增加，凈利潤(rùn)同比增幅超過(guò)100％的有13家。其中，盤江股份(600395)由于精煤市場(chǎng)銷售較好、精煤售價(jià)和銷量提高幅度較大，預(yù)計(jì)今年1－9月份凈利潤(rùn)增長(zhǎng)650％以上，凈利潤(rùn)增幅位列行業(yè)已公布預(yù)告公司凈利潤(rùn)增幅首位，煤氣化(000968)和兗州煤業(yè)(600188)分別以凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)300％左右、凈利潤(rùn)增長(zhǎng)超過(guò)260％位列二三位。兩家已預(yù)告的上市銀行業(yè)績(jī)也都有較大幅度增加，寧波銀行(002142)預(yù)計(jì)1－9月的凈利潤(rùn)增長(zhǎng)50％－70％，浦發(fā)銀行(600000)預(yù)告稱凈利潤(rùn)同向大幅上升。世紀(jì)證券分析師俞沖表示，去年銀行業(yè)連續(xù)加息使銀行的利潤(rùn)在今年大幅增加，同時(shí)兩稅的合并也大大提高了銀行業(yè)的利潤(rùn)，所以銀行業(yè)3季報(bào)預(yù)喜在意料之中。此外，得益于上半年紙價(jià)的提高和人民幣升值，已經(jīng)預(yù)報(bào)的10家造紙公司中有8家“報(bào)喜”，比例高達(dá)80％。物流行業(yè)景氣度的提高，使澳洋順昌(002245)、保稅科技(600794)等預(yù)告的4家公司均預(yù)計(jì)業(yè)績(jī)均大幅提升。

與煤炭、銀行業(yè)大面積報(bào)喜不同，房地產(chǎn)和紡織卻正遭遇“業(yè)績(jī)分化”的境遇。由于今年房地產(chǎn)銷售業(yè)績(jī)下滑明顯，加上從緊貨幣政策的繼續(xù)，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸步入“深冬”，雖然一些盈利能力較強(qiáng)的企業(yè)仍可維持較好的盈利水平，不少房企則發(fā)出了“報(bào)憂”的預(yù)告。在已經(jīng)公布3季報(bào)預(yù)告的42家房地產(chǎn)開發(fā)公司中，有17家公司“報(bào)憂”，共有9家公司凈利潤(rùn)同比下降50％以上，其中，中糧地產(chǎn)(000031)預(yù)計(jì)今年1－9月凈利潤(rùn)比上年同期減少50％－100％，原因是2007年1－9月出售深圳新安湖實(shí)業(yè)有限公司收益權(quán)獲得稅前投資收益2.85億元，今年同期無(wú)此項(xiàng)收入所致；而在25家公司“報(bào)喜”中，有13家公司的凈利潤(rùn)同比增幅在100％以上，其中北京城建(600266)由于正在銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售面積增加，公司利潤(rùn)大幅上升，預(yù)計(jì)今年初至下一報(bào)告期期末，北京城建累計(jì)凈利潤(rùn)較上年同期增長(zhǎng)200％以上。

篇7

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 價(jià)格指數(shù) 特征價(jià)格法

房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)是指反映不同時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格水平變化的趨勢(shì)和程度的相對(duì)數(shù)量指標(biāo)。自2009年年初起，中央政府為了控制過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)，避免房地產(chǎn)泡沫破裂引發(fā)中國(guó)經(jīng)濟(jì)硬著陸，出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，到去年9月，又出臺(tái)了“史上最嚴(yán)厲的”房地產(chǎn)調(diào)控政策（含暫停發(fā)放第三套房貸、部分城市限購(gòu)房套數(shù)、房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)等）。這些政策的有效實(shí)施和貫徹均需要相關(guān)部門提供一套準(zhǔn)確合理的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，能夠反映房地產(chǎn)市場(chǎng)行情走勢(shì)作為各級(jí)政府的參考依據(jù)。

一 當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)及缺陷

目前，我國(guó)使用的各類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)有十幾個(gè)，在這十幾個(gè)指數(shù)中，比較有代表性的有全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)綜合景氣指數(shù)、全國(guó)35個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)和中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)等。

這里先就這三個(gè)指數(shù)系統(tǒng)的特征進(jìn)行簡(jiǎn)單的闡述（黃段晨and李季，2011）：

全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)由房地產(chǎn)開發(fā)投資、本年資金來(lái)源、土地開發(fā)面積、房屋施工面積、商品房空置面積和商品房平均銷售價(jià)格六個(gè)分類指數(shù)構(gòu)成。該指數(shù)是根據(jù)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)理論和景氣指數(shù)原理，采用合成指數(shù)的計(jì)算方法，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)快報(bào)數(shù)據(jù)，確定基期后，分別計(jì)算出六個(gè)分類指數(shù)，再加權(quán)計(jì)算出國(guó)房景氣指數(shù)，指數(shù)以100為臨界值，指數(shù)值高于100為景氣空間，低于100則為不景氣空間。

全國(guó)35個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)是于1998年由國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局首次。每年1月、4月、7月和10月的15日左右上年全年和當(dāng)年上個(gè)季度及半年的價(jià)格指數(shù)。該價(jià)格指數(shù)分為三類，包括土地出讓價(jià)格指數(shù)、房屋銷售價(jià)格指數(shù)和房屋租賃價(jià)格指數(shù)。通過(guò)對(duì)全國(guó)35個(gè)大中城市的土地出讓價(jià)格、房屋銷售價(jià)格和房屋租賃價(jià)格進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，得出本季度和上季度的變化情況，進(jìn)而分析我國(guó)房地產(chǎn)的宏觀走勢(shì)。

中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（China Real Estate Index System，CREIS）是以價(jià)格指數(shù)形式反映全國(guó)各主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展變化軌跡和當(dāng)前房?jī)r(jià)變動(dòng)狀況的指標(biāo)體系，是我國(guó)最早研究、編制并公布的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)系統(tǒng)。該指數(shù)系列包括反映相應(yīng)城市（地區(qū)）房地產(chǎn)狀況的中房城市指數(shù)和中房城市（按功能）分類物業(yè)指數(shù)。按月或季度。

以上三個(gè)價(jià)格指數(shù)體系均直接應(yīng)用價(jià)格指數(shù)理論來(lái)編制，即加權(quán)平均法，其基本原理是以報(bào)告期房地產(chǎn)實(shí)際交易項(xiàng)目的價(jià)格與基期實(shí)際交易項(xiàng)目的價(jià)格相比作為指數(shù)，通過(guò)加權(quán)將大量的交易項(xiàng)目加總，在一定程度上降低房地產(chǎn)品質(zhì)差異及市場(chǎng)結(jié)構(gòu)變動(dòng)對(duì)指數(shù)帶來(lái)的影響。

該計(jì)算方法又具體分成中位數(shù)價(jià)格法和算術(shù)平均法兩種，其區(qū)別在于選取價(jià)格不同。算術(shù)平均法采用的是實(shí)際交易價(jià)格。中位數(shù)價(jià)格法中的價(jià)格采用中位數(shù)價(jià)格，使編制的指數(shù)能較好地反映房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)的集中趨勢(shì)，避免受房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格中的極端值的影響。

然而，以上三個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)系統(tǒng)均存在不同程度的失真問(wèn)題。筆者認(rèn)為，導(dǎo)致這種狀況的原因主要有以下幾點(diǎn)：

第一，房地產(chǎn)商品本身的非同質(zhì)化導(dǎo)致了指數(shù)衡量結(jié)果的失真。根據(jù)統(tǒng)計(jì)學(xué)的基本原理：在編制商品價(jià)格指數(shù)來(lái)反映某一商品或商品組合的純粹價(jià)格變化時(shí)，一個(gè)基本前提就是要求編制者必須能夠控制商品品質(zhì)和結(jié)構(gòu)的變化。就單一商品而言，本身質(zhì)量的變化和市場(chǎng)需求的變化都會(huì)影響前后期價(jià)格的變化。房地產(chǎn)商品是一個(gè)異質(zhì)化產(chǎn)品，很難有完全相同的兩個(gè)房地產(chǎn)商品。其品質(zhì)不但受建筑物本身（建筑結(jié)構(gòu)、房型、朝向、建筑材料、建筑面積、樓層、車庫(kù)）的因素影響，且與建筑物周圍的環(huán)境（交通、商業(yè)、娛樂、治安、綠化、醫(yī)院、區(qū)域環(huán)境發(fā)展前景）密切相關(guān)。

第二，數(shù)據(jù)來(lái)源上存在著一定程度的缺陷。房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)在測(cè)算的過(guò)程中，主要基于來(lái)自樣本調(diào)查得來(lái)的數(shù)據(jù)。在實(shí)際操作的過(guò)程中，調(diào)查數(shù)據(jù)往往存在著以下問(wèn)題：一是調(diào)查數(shù)據(jù)可靠性不足。統(tǒng)計(jì)部門設(shè)計(jì)好統(tǒng)計(jì)指標(biāo)后，將調(diào)查表下發(fā)到各個(gè)房地產(chǎn)開放商，要求開發(fā)商如實(shí)填寫；然而，開發(fā)商基于各方面的綜合考慮，很難客觀真實(shí)地填寫調(diào)查表；二是樣本有偏?；诔杀究剂浚{(diào)查人員只能選擇一些樣本點(diǎn)進(jìn)行調(diào)查，一般而言，具有一定規(guī)模的開發(fā)商就成了調(diào)查人員的首選，從而導(dǎo)致了樣本有偏。

第三，利用加權(quán)平均指數(shù)法度量房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)，將報(bào)告期有成交的房地產(chǎn)項(xiàng)目與基期項(xiàng)目進(jìn)行比較，形式上雖采用了價(jià)格指數(shù)公式，但沒有解決公式要求的樣本報(bào)告期和基期統(tǒng)一的問(wèn)題①。這樣計(jì)算出來(lái)的指數(shù)就會(huì)扭曲房地產(chǎn)市場(chǎng)中的價(jià)格信息。

二 特征價(jià)格法的理論和實(shí)證研究現(xiàn)狀

特征價(jià)格法，又稱Hedonic模型法②和效用估價(jià)法，認(rèn)為房地產(chǎn)商品由眾多不同的特征組成，其價(jià)格是由所有特征帶給人們的效用決定的（Allen C，1998）。由于各特征的數(shù)量及組合方式不同，使得房地產(chǎn)的價(jià)格產(chǎn)生差異。因此，如能將房地產(chǎn)的價(jià)格影響因素分解，求出各影響因素所隱含的價(jià)格，在控制地產(chǎn)的特征數(shù)量固定不變時(shí)，就能將房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的品質(zhì)因素拆離，以反映純粹價(jià)格的變化。

特征價(jià)格法的思路是，將房地產(chǎn)商品的價(jià)格分解以顯現(xiàn)出其各項(xiàng)特征的隱含價(jià)格，在保持房地產(chǎn)的特征不變的情況下，將房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)中的特征因素分解，從價(jià)格的總變動(dòng)中逐項(xiàng)剔除特征變動(dòng)的影響，剩下的便是純粹由供求關(guān)系引起的價(jià)格變動(dòng)。該理論認(rèn)為，一種多樣性商品具有多方面的不同特征或品質(zhì)（如房地產(chǎn)商品的面積、樓層、朝向和是否有保安服務(wù)等特征），商品價(jià)格則是所有這些特征的綜合反映和表現(xiàn)。當(dāng)商品某一方面的特征改變時(shí)，商品的價(jià)格也會(huì)隨之改變。

對(duì)函數(shù)的各個(gè)特征變量分別求偏導(dǎo)數(shù)，就取得各特征的變動(dòng)對(duì)商品價(jià)格的影響幅度，并假定這種影響的關(guān)系在一定的時(shí)間內(nèi)固定不變。這樣，在缺乏同質(zhì)商品的情況下，可以用非同質(zhì)的房地產(chǎn)在基期與報(bào)告期之間進(jìn)行比較，從價(jià)格的總變動(dòng)中逐項(xiàng)剔除特征變動(dòng)的影響，最后剩下的便是純粹由供求關(guān)系引起的價(jià)格變動(dòng)了，這樣計(jì)算的價(jià)格指數(shù)便是基于特征價(jià)格法的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)。

根據(jù)這一理論，房地產(chǎn)價(jià)格與各特征因素之間的關(guān)系可以表示為：

P＝a0＋β1z1＋β2z 2…βnz n＋

其中，z代表住宅的不同屬性，β表示住宅各種屬性的影子價(jià)格。

一般而言，Hedonic模型有三種函數(shù)形式：線性形式、對(duì)數(shù)形式和半對(duì)數(shù)形式。三種形式都有各自的優(yōu)缺點(diǎn)。但總體而言，Hedonic方法在解決價(jià)格指數(shù)的質(zhì)量調(diào)整問(wèn)題上的不可比擬的精確性，使得Hedonic方法被越來(lái)越多的統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)接納，并被認(rèn)為是最有發(fā)展前途的質(zhì)量調(diào)整方法。

一方面，當(dāng)前在主要發(fā)達(dá)國(guó)家流行的是基于Hedonic模型思想的采用特征法編制的價(jià)格指數(shù)。美國(guó)聯(lián)邦統(tǒng)計(jì)署早在1968年就開始應(yīng)用特征價(jià)格法于新住房的官方統(tǒng)計(jì)。到目前為止，官方采用特征法作為全國(guó)性房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)統(tǒng)計(jì)編制依據(jù)的國(guó)家有美國(guó)（AHS）、英國(guó)（HBOS/Halifax）、法國(guó)、德國(guó)③、芬蘭、愛爾蘭、荷蘭、挪威、瑞典等。目前在全歐盟范圍內(nèi)④統(tǒng)一采用特征法來(lái)計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的呼聲很高。除了幫助政府、房產(chǎn)投資商和消費(fèi)者準(zhǔn)確把握市場(chǎng)行情外，特征法對(duì)于住房信貸機(jī)構(gòu)精確抵押物價(jià)值評(píng)估、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、發(fā)展多樣化金融工具也都有很大幫助。

另一方面，國(guó)內(nèi)學(xué)者也針對(duì)該問(wèn)題展開了一系列的較為深入的實(shí)證研究。孫憲華（孫憲華，劉振惠et al，2008）等通過(guò)雙重Imputation過(guò)程估計(jì)缺失價(jià)格和剔除異常值的影響，解決了可比性問(wèn)題，并增強(qiáng)了Hedonic模型的穩(wěn)定性；吳（吳，鄭思齊et al，2007）等對(duì)特征價(jià)格法的四種主要應(yīng)用形式的基本原理及其優(yōu)缺點(diǎn)和適用性進(jìn)行了分析，進(jìn)而對(duì)我國(guó)住房?jī)r(jià)格指數(shù)編制中如何合理地應(yīng)用特征價(jià)格法提出了若干建議；孫玉環(huán)（孫玉環(huán)，2010）分析了特征價(jià)格法應(yīng)用于我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)編制實(shí)踐的必要性和可行性，并提出了有效地編制房地產(chǎn)證價(jià)格指數(shù)所需要的制度規(guī)范和保證；馬波（馬波，許萌et al，2011）等在有效使用昆明二手房的交易數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，基于特征價(jià)格法進(jìn)行了深入分析，得出主要估價(jià)模型及昆明市二手房交易的各分層標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格。郝前進(jìn)（郝前進(jìn)，2007）的研究表明：住宅所處地理位置的初始差異、企業(yè)屬性的差異和政府公共物品投資的空間差異是形成上海城市內(nèi)部住宅價(jià)格空間差異的主要原因，政府公共物品投資在住宅價(jià)格差異中占有很大貢獻(xiàn)。從細(xì)分市場(chǎng)分析，“外環(huán)外”和“外環(huán)內(nèi)”購(gòu)房者具有較大差異的偏好屬性特征；對(duì)長(zhǎng)三角住宅市場(chǎng)的研究發(fā)現(xiàn)，需求差異，尤其是城市化率、人均可支配收入的差異是造成上海與浙江、江蘇各個(gè)城市間住宅價(jià)格差異的主要原因。李妍（李妍，耿繼進(jìn)et al，2011）等采用特征價(jià)格法建立了深圳市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)模型，并采用實(shí)際的成交數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。庫(kù)志美（庫(kù)志美，2005）以大連房地產(chǎn)市場(chǎng)為例，在現(xiàn)有房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)存在的問(wèn)題的基礎(chǔ)上，引入特征價(jià)格理論的思想，并結(jié)合大連房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)以及所具備的統(tǒng)計(jì)條件，提出了一種改進(jìn)的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)編制方法，并對(duì)改進(jìn)后的方法的應(yīng)用過(guò)程做了介紹。周依靜（周依靜，2008）在Hedonic模型的基礎(chǔ)上，從住房特征品質(zhì)的角度研究了試驗(yàn)區(qū)效應(yīng)對(duì)武漢市房?jī)r(jià)的影響，分析了試驗(yàn)區(qū)效應(yīng)如何通過(guò)影響住房特征品質(zhì)進(jìn)而推升住房?jī)r(jià)格。

三 結(jié)論與展望

綜上所述，在借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)和國(guó)內(nèi)理論及大量積累的實(shí)證研究成果的基礎(chǔ)上，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)編制方法的改革已經(jīng)具備了較好的條件，以彌補(bǔ)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)編制方法存在缺陷、國(guó)家統(tǒng)計(jì)部門公布的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)不能真實(shí)客觀地反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的尷尬現(xiàn)狀。

主要結(jié)論如下：第一，傳統(tǒng)的簡(jiǎn)單加權(quán)平均方法已經(jīng)不能適應(yīng)市場(chǎng)的復(fù)雜多變，質(zhì)量調(diào)整型方法成為全球房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)編制的主流方法；第二，盡管Hedonic模型本身存在一定不足且應(yīng)用條件還不完善，但這并不表明Hedonic方法在我國(guó)不可行。隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，交易記錄不斷規(guī)范，信息保存更加完整，房管部門增加難以量化指標(biāo)的數(shù)據(jù)登記，基層統(tǒng)計(jì)人員能力不斷提高，Hedonic方法會(huì)逐步適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，成為我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)編制的主流方法。

注釋

① 中國(guó)正處于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速、結(jié)構(gòu)變化較快的發(fā)展周期下，反映基期市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的權(quán)數(shù)會(huì)逐漸與現(xiàn)期市場(chǎng)結(jié)構(gòu)脫節(jié)，這樣就使計(jì)算出來(lái)的指數(shù)可比性大大降低。

② Berndt和Court根據(jù)功利的享樂主義哲學(xué)，創(chuàng)造了Hedonic Pricing這個(gè)術(shù)語(yǔ)。Court估算了汽車的各種屬性給消費(fèi)者帶來(lái)的享受型價(jià)值。

③ 德國(guó)聯(lián)邦統(tǒng)計(jì)局在21世紀(jì)開始使用Imputation方法推算不可比產(chǎn)品的缺失價(jià)格數(shù)據(jù)，并且利用雙重Imputation過(guò)程避免異常值的影響，提高了Hedonic方法的穩(wěn)健性。

④ 歐盟統(tǒng)計(jì)局、國(guó)際官方數(shù)據(jù)協(xié)會(huì)等組織2009年11月曾在瑞士巴塞爾舉辦“住宅價(jià)格指數(shù)”論壇，來(lái)自40多個(gè)國(guó)家的逾百名專家探討了統(tǒng)一房?jī)r(jià)指數(shù)編制標(biāo)準(zhǔn)的問(wèn)題。

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篇8

近年來(lái)，平陽(yáng)縣主動(dòng)參與大都市的分工協(xié)作，從更寬視野、更寬范圍來(lái)整合優(yōu)化資源配置，推動(dòng)區(qū)域一體化發(fā)展，做大做強(qiáng)城市經(jīng)濟(jì)。2012年，平陽(yáng)縣設(shè)置了昆陽(yáng)中心城區(qū)、鰲江新區(qū)、萬(wàn)全現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)新區(qū)、北港生態(tài)休閑旅游區(qū)等4個(gè)功能區(qū)，四大功能區(qū)涉及范圍9個(gè)鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）、面積957平方公里，占平陽(yáng)縣陸域面積的91%；人口75.8萬(wàn)，占平陽(yáng)縣人口總數(shù)的88%，形成平陽(yáng)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改革發(fā)展的基礎(chǔ)平臺(tái)?！笆濉逼陂g我縣城鎮(zhèn)發(fā)展思路，形成“一主一副三區(qū)四軸”空間布局模式，“一主”即昆鰲中心城市，為縣域主中心；“一副”為水頭縣域副中心城市；“三區(qū)”分別是縣域三片主要的城鎮(zhèn)集聚區(qū)，分別是為以昆鰲中心城市為核心的東部城鎮(zhèn)群組成的東部片區(qū)，以水頭副中心城市為核心的西部城鎮(zhèn)群組成的西部片區(qū)，和新蕭江鎮(zhèn)構(gòu)成的中部片區(qū)；“四軸”將依托新的交通通道與鰲江岸線開發(fā)形成產(chǎn)業(yè)與城鎮(zhèn)功能軸。一為甬臺(tái)溫（溫福）高速公路、104國(guó)道發(fā)展軸線；二為依托濱海高速公路形成濱海發(fā)展軸線；三是沿221省道、龍麗溫高速公路和鰲江的發(fā)展軸線；四是沿昆水公路、昆宋大道發(fā)展軸。根據(jù)城市發(fā)展現(xiàn)狀，我縣呈現(xiàn)的是“長(zhǎng)條型”發(fā)展，而不是中心集聚環(huán)擴(kuò)型發(fā)展。那么，城市發(fā)展中，規(guī)劃、建設(shè)、管理哪個(gè)更為重要呢？論規(guī)劃。城市的良好發(fā)展離不開合理的城市規(guī)劃，它在城市發(fā)展中起到了配置城市資源、調(diào)控城市布局的重要作用，為城市的發(fā)展描繪出一幅美麗的藍(lán)圖，在一定程度上揭示了城市的發(fā)展規(guī)律與現(xiàn)狀，無(wú)規(guī)劃那來(lái)的建設(shè)和管理呢。所以應(yīng)該把設(shè)計(jì)作為建筑控制的導(dǎo)則，作為土地招拍掛的條件，這樣才能有效控制城市整體形象。論建設(shè)。我縣現(xiàn)今主要建設(shè)方式有兩方面，一方面為房地產(chǎn)開發(fā)，2014年，全縣房地產(chǎn)銷售面積為597433㎡（其中，昆陽(yáng)35291㎡、鰲江463431㎡、水頭21620㎡），2015年，全縣房地產(chǎn)銷售面積為606384㎡（其中，昆陽(yáng)100378㎡、鰲江341075㎡、水頭78681㎡），2016年1-10月份，全縣房地產(chǎn)銷售面積為全縣453035㎡（其中，昆陽(yáng)180600㎡、鰲江184136㎡、水頭60338㎡），數(shù)據(jù)上看，鰲江的房地產(chǎn)銷售數(shù)量還是比較大的，占全縣的比重還是非常大的。另一方面為城中村改造。城中村改造是改善人居環(huán)境、提升城市品味、推進(jìn)城市化進(jìn)程的必由之路，我縣城中村改造進(jìn)行畫圈改造，劃好區(qū)域進(jìn)行整村改造，具備開發(fā)的，將城中村改造與新城建設(shè)相結(jié)合，不具備開發(fā)的，區(qū)劃項(xiàng)目區(qū)實(shí)現(xiàn)有機(jī)更新。論管理。城市是一首凝固的音樂，是人類文明與進(jìn)步的載體。如果說(shuō)城市規(guī)劃是城市發(fā)展的龍頭，城市建設(shè)是城市形象的塑造者，那么城市管理就是城市形象的美容師和維持者。城市管理中，好的標(biāo)準(zhǔn)體現(xiàn)在以下幾方面：道路要平整，車輛行駛不會(huì)“跳”；城市家居要整潔，包括護(hù)欄、果殼箱、自行車、電動(dòng)車停放點(diǎn)等設(shè)施要整潔；標(biāo)志標(biāo)識(shí)要規(guī)范，交通、消防標(biāo)志、店招店牌等整齊；管理要有序，重點(diǎn)是車輛停放、行人走路、攤點(diǎn)擺設(shè)等；監(jiān)督執(zhí)法力量：一是監(jiān)督，就是發(fā)現(xiàn)違法行為，并進(jìn)行督促，二是執(zhí)法，就是依法解決糾正問(wèn)題。所以，城市發(fā)展中，規(guī)劃、建設(shè)、管理三者都極為重要，缺一不可。但是，當(dāng)前平陽(yáng)的城市發(fā)展錢、人、環(huán)境三個(gè)方面中，人口問(wèn)題是最為突出的“短板”，人口無(wú)法集聚，且現(xiàn)今房地產(chǎn)的開發(fā)供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于我縣人口的需求，而外來(lái)人口的流失減少，流動(dòng)量下降，是制約經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展的一大原因。

二、經(jīng)濟(jì)發(fā)展

近年來(lái)，溫州堅(jiān)持做強(qiáng)特色產(chǎn)業(yè)、做大潛力產(chǎn)業(yè)、培育高新產(chǎn)業(yè)、承接外部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，加大先進(jìn)技術(shù)引進(jìn)、吸收、開發(fā)力度，努力發(fā)展上游的原材料業(yè)和機(jī)械裝備業(yè)，成為輕工業(yè)的重要支撐。但溫州企業(yè)特點(diǎn)是少頂天立地大企業(yè)、多鋪天蓋地小企，溫州市超億元企業(yè)僅919家，超十億元企業(yè)僅56家。平陽(yáng)也是如此，從數(shù)據(jù)上看，超億元企業(yè)平陽(yáng)60家、蒼南59家、永嘉88家、樂清200家、瑞安159家，超十億元企業(yè)平陽(yáng)4家、蒼南2家、永嘉4家、樂清19家、瑞安9家，所以平陽(yáng)企業(yè)特點(diǎn)也是少頂天立地大企業(yè)、多鋪天蓋地小企。平陽(yáng)以機(jī)械、塑包、皮件3大傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主，緊緊圍繞“工業(yè)強(qiáng)縣、服務(wù)業(yè)興縣”兩大戰(zhàn)略，以創(chuàng)新、綠色為發(fā)展理念，圍繞“3+X”現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，深入實(shí)施科技創(chuàng)新、平臺(tái)建設(shè)、兩化融合、開放發(fā)展、三名培育、綠色提升等6大工程。2015年平陽(yáng)生產(chǎn)總值為342.49億元，第一產(chǎn)業(yè)14.07億元，占比4.1%；第二產(chǎn)業(yè)148.79億元占比43.4%；第三產(chǎn)業(yè)179.62億元，占比52.5%，數(shù)據(jù)上看，平陽(yáng)產(chǎn)業(yè)主要以工業(yè)、服務(wù)業(yè)發(fā)展為主。同時(shí)，實(shí)現(xiàn)2015年規(guī)上工業(yè)產(chǎn)值達(dá)284.93億元，占比46%，其中，機(jī)械機(jī)電65.8億元，同比增長(zhǎng)10.5%；皮革皮件66.2億元，同比增長(zhǎng)4.9%；塑編塑包51.2億元，同比增長(zhǎng)10.5%，所以地區(qū)規(guī)上工業(yè)企業(yè)發(fā)展在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中是占有重要地位，且我縣三大產(chǎn)業(yè)均衡發(fā)展。但是，雖然近年來(lái)我縣提倡一主多副發(fā)展戰(zhàn)略，但從產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局來(lái)看還是多頭并舉，未突出區(qū)域性發(fā)展。我們從2015年數(shù)據(jù)上可看出，蒼南縣規(guī)上產(chǎn)值289.25億元，其中，龍港鎮(zhèn)174.92億元，占比60.47%，占據(jù)一半多；樂清市規(guī)上產(chǎn)值1286.9億元，其中，柳市鎮(zhèn)477億元，占比37.07%；永嘉縣規(guī)上產(chǎn)值365.15億元，其中，甌北鎮(zhèn)283.44億元，占比65.3%；而我們平陽(yáng)，昆陽(yáng)鎮(zhèn)53.14億元，占比18.7%；鰲江鎮(zhèn)70.25億元，占比24.7%；水頭鎮(zhèn)46.46億元，占比16.3%；蕭江鎮(zhèn)60.31億元，占比21.2%；萬(wàn)全鎮(zhèn)45.5億元，占比16%。

三、資源發(fā)展

篇9

QDII投資方向

投資QDII基金應(yīng)該從哪幾個(gè)方面去關(guān)注？第一是投資方向，究竟是投資股市還是投資債券市場(chǎng)，是投資能源、房地產(chǎn)、農(nóng)產(chǎn)品還是投資黃金，投資方向決定了收益和風(fēng)險(xiǎn)。第二是目標(biāo)市場(chǎng)，投資全球還是某個(gè)區(qū)域，比如說(shuō)有金磚四國(guó)，有新興市場(chǎng)，還有很多細(xì)分市場(chǎng)。第三是基金管理人員投資管理水平，要關(guān)注其A股的投資能力和投資海外的能力，這牽涉到團(tuán)隊(duì)的實(shí)力和背景。需要強(qiáng)調(diào)的是，即使在A股投資業(yè)績(jī)非常好，也并不意味著它在海外投資有很好的業(yè)績(jī)。投資海外最好是選擇被動(dòng)型基金，因?yàn)樗耐顿Y非常透明，對(duì)基金公司的主動(dòng)投資能力的要求沒有那么高。所以應(yīng)以被動(dòng)型的QDII投資為主，比如說(shuō)納斯達(dá)克100，或者是掛鉤黃金產(chǎn)品，這種產(chǎn)品更透明，更好操作。

特別注意一點(diǎn)，投資時(shí)機(jī)也很關(guān)鍵，雖然基金強(qiáng)調(diào)長(zhǎng)期投資，但實(shí)際上取得很好收益的都是2008年金融危機(jī)的時(shí)候成立的基金。比如國(guó)泰納斯達(dá)克100是2010年成立的，那個(gè)時(shí)候納斯達(dá)克指數(shù)相對(duì)來(lái)說(shuō)還是低點(diǎn)。如果要投資黃金，黃金短期明顯被迫下跌，但是從中長(zhǎng)期看好黃金，因?yàn)槿蚴袌?chǎng)沒有那么快復(fù)蘇，在這種情況下黃金是有一定投資價(jià)值的。

王政（博時(shí)基金ETF及量化投資組投資總監(jiān)）：

房地產(chǎn)主導(dǎo)的新一波行情開始

經(jīng)濟(jì)在未來(lái)一段時(shí)間會(huì)復(fù)蘇，但時(shí)間會(huì)比較慢，因?yàn)槊绹?guó)的經(jīng)濟(jì)周期相對(duì)較長(zhǎng)，中國(guó)企業(yè)每年漲20%，但企業(yè)盈利卻不能反映在股價(jià)上?；叵?0世紀(jì)90年代的美國(guó)，老布什政府時(shí)期經(jīng)濟(jì)不好，房地產(chǎn)不景氣，牛市以后，經(jīng)濟(jì)緩慢復(fù)蘇，這是公司盈利很重要的因素，也說(shuō)明了在美國(guó)投資者中機(jī)構(gòu)投資者的占比比較大。最近美國(guó)公布的個(gè)人消費(fèi)增長(zhǎng)快，前一段財(cái)政赤字慢慢降低，這對(duì)美國(guó)是一個(gè)好消息。個(gè)人有錢了會(huì)通過(guò)消費(fèi)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，所以美國(guó)的消費(fèi)信心指數(shù)上升很快。房地產(chǎn)也是美國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中很重要的部分，因?yàn)榉康禺a(chǎn)一回暖就帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈，2000年以后的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)就是房地產(chǎn)起到了很大的作用。而現(xiàn)階段，房地產(chǎn)主導(dǎo)的新一波行情開始了。

張宇（國(guó)金證券研究所研究員）：

篇10

關(guān)鍵詞：商品房；按揭貸款；擔(dān)保

一.我國(guó)商品房按揭貸款中按揭的性質(zhì)

按揭，是香港人對(duì)英美法系中mort gage的翻譯，其法律構(gòu)成須具備三個(gè)條件：1.特定財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)時(shí)權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移2.債務(wù)人不履行還款義務(wù)時(shí)債權(quán)人可以取得所有權(quán)3.債務(wù)人享有通過(guò)履行債務(wù)而贖回?fù)?dān)保物的權(quán)利同時(shí)債權(quán)人有交還財(cái)產(chǎn)的義務(wù)，因而可以看出按揭是一種債務(wù)人通過(guò)特定財(cái)產(chǎn)讓渡與債權(quán)人的形式實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)目的的物的擔(dān)保方式，權(quán)利轉(zhuǎn)讓是其基本規(guī)定。

在我國(guó)，“按揭”有特定的含義，不同于作為英國(guó)法中不動(dòng)產(chǎn)典型形式擔(dān)保形式的按揭，它是銀行提供個(gè)人住房貸款的一種方式，可以分為期房按揭，現(xiàn)房按揭和在建工工程按揭。

現(xiàn)房按揭以現(xiàn)房為交易對(duì)象，購(gòu)房人與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂商品房買賣合同后，由購(gòu)房人支付一定比例的購(gòu)房款，房款剩余部分由購(gòu)房人向銀行借貸并將所購(gòu)商品房抵押給貸款銀行作為擔(dān)保的一種融資方式。受禁止流質(zhì)約定條款的制約，抵押的借貸人如不按約償還貸款本息，貸款銀行則可行使抵押權(quán)通過(guò)拍賣程序處分抵押的房地產(chǎn)，從拍賣所得的價(jià)款中優(yōu)先受償，而不是當(dāng)然取得所有權(quán)。

所謂期房在支付首期購(gòu)房款后，余款由購(gòu)房人以買賣合同項(xiàng)下的權(quán)益作為擔(dān)保向銀行申請(qǐng)貸款，同時(shí)開發(fā)商作為購(gòu)房人不能按期還款付息的保證人，并承擔(dān)連帶保證責(zé)任。

相對(duì)于現(xiàn)房按揭而言，期房的按揭貸款法律關(guān)系是因借款人、銀行、開發(fā)商基于簽訂個(gè)人住房抵押借款合同而發(fā)生的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。法律關(guān)系具有復(fù)雜性，主要體現(xiàn)在：購(gòu)房人與開發(fā)商間形成的商品房預(yù)購(gòu)人與預(yù)售人間的商品房預(yù)售合同關(guān)系，購(gòu)房人與銀行間的借款合同關(guān)系，按揭人與按揭權(quán)人之間的抵押合同關(guān)系以及房地產(chǎn)按揭權(quán)設(shè)定時(shí)，開發(fā)商同時(shí)作為按揭權(quán)人的保證人擔(dān)保按揭人債務(wù)的履行同時(shí)產(chǎn)生的保證合同關(guān)系，因而房地產(chǎn)按揭權(quán)是以人保和物保兩種方式擔(dān)保貸款債務(wù)履行的。

二、按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題分析

作為一種融資的購(gòu)房方式，商品房按揭貸款制度對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展起到了關(guān)鍵作用，已成為了城市居民房購(gòu)所采取的主要方式。另一方面，個(gè)人住房貸款余額不斷增長(zhǎng)，也使商業(yè)銀行承擔(dān)了巨大的風(fēng)險(xiǎn)，主要包括利率風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、提前償付風(fēng)險(xiǎn)和宏觀風(fēng)險(xiǎn)。

（一）來(lái)自利率的風(fēng)險(xiǎn)

利率風(fēng)險(xiǎn)主要是指由于利率調(diào)整的頻率和限額有規(guī)定，按揭貸款的利率不能完全隨市場(chǎng)利率的變動(dòng)調(diào)整而使銀行所遭受的損失。針對(duì)個(gè)人商品房按揭貸款，當(dāng)資本市場(chǎng)出現(xiàn)利率攀升時(shí)，銀行因無(wú)法進(jìn)行及時(shí)調(diào)整導(dǎo)致自身收入減少，利率下降。因?yàn)榘凑漳康南嚓P(guān)法律的規(guī)定，特別是近年來(lái)我國(guó)近年來(lái)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了過(guò)熱現(xiàn)象，政府為抑制經(jīng)濟(jì)過(guò)快增長(zhǎng)，中央銀行已經(jīng)多次加息，但是銀行的住房按揭貸款利率要到次年才能相應(yīng)提高。所以銀行在住房按揭貸款方面必然要遭受利率損失。另一方面，我國(guó)現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)面臨通貨膨脹進(jìn)入持續(xù)加息周期，房地方面面臨利率上升的風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房貸款利率將不斷走高，這也將在一定程度上成為個(gè)人住房貸款信用惡化和房?jī)r(jià)下跌的催化劑。

（二）來(lái)自信用方面的風(fēng)險(xiǎn)

信用風(fēng)險(xiǎn)主要由購(gòu)房人信用和開發(fā)商信用兩方面構(gòu)成。任何一方不按照協(xié)議履行合同都會(huì)導(dǎo)致貸款不能按期收回造成損失。

首先，購(gòu)房人的個(gè)人信用是商品房按揭貸款中風(fēng)險(xiǎn)的最直接來(lái)源。購(gòu)房人在個(gè)人收入、素質(zhì)、行為、信譽(yù)等方面都存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。購(gòu)房人違約存在兩種情況：一是客觀原因喪失還債能力而引起的被迫違約；二是借款人在權(quán)衡放棄繼續(xù)還貸而帶來(lái)的利益和隨時(shí)后做出自主選擇的理性違約，這種違約多存在于房產(chǎn)市場(chǎng)不景氣房?jī)r(jià)下跌時(shí)。此時(shí)購(gòu)房人覺得違約損失小于違約帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)利益，從未選擇以違約方式降低損失來(lái)獲取更大的利益。

其次，房地產(chǎn)商的信用問(wèn)題也是產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵因素。主要表現(xiàn)在，一方面不能按時(shí)完工、挪用貸款、重復(fù)抵押造成的風(fēng)險(xiǎn)；另一方面在我國(guó)房?jī)r(jià)急速上漲的情況下，部分開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)策劃、參與或直接炒作進(jìn)行房地產(chǎn)投機(jī)更加劇了市場(chǎng)緊張。而在我國(guó)無(wú)論是商品房按揭貸款還是開發(fā)商建房的貸款，主要都是來(lái)自銀行，對(duì)于投資性購(gòu)房而言、房?jī)r(jià)下跌，無(wú)人接盤，開發(fā)商和投資者都將面臨還債危機(jī)，風(fēng)險(xiǎn)不可低量。

再次，銀行對(duì)貸款管理不善也使自身風(fēng)險(xiǎn)增加。當(dāng)前，我國(guó)銀行業(yè)正處于向零售銀行轉(zhuǎn)型的過(guò)程，基于按揭的人保與物保性普遍將商品房按揭貸款為優(yōu)良資產(chǎn)，在高度的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，個(gè)別銀行過(guò)度迎合客戶需求，放松業(yè)務(wù)辦理?xiàng)l件，貸款前只做形式審查，貸款過(guò)程中向客戶提供不合理的便利，這便給日后不良資產(chǎn)的增加埋下了隱患。與此同時(shí)，近幾年的個(gè)人房貸審核表明用假收入證明等虛假文件到銀行進(jìn)行虛假按揭、套貸、騙貸等現(xiàn)象大量存在。

（三）來(lái)自提前償付和宏觀風(fēng)險(xiǎn)

提前償付風(fēng)險(xiǎn)是指借款人在合約到期之前完全償付借款，從而使銀行的資產(chǎn)流動(dòng)性大大超過(guò)其最大化利潤(rùn)和基本風(fēng)險(xiǎn)防范的要求而造成損失。

宏觀風(fēng)險(xiǎn)則是指一旦房地產(chǎn)業(yè)不景氣或受到國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)沖擊則可能激發(fā)的信用危機(jī)。目前我國(guó)面臨最大的宏觀風(fēng)險(xiǎn)則是美國(guó)次貸危機(jī)的影響。但由于國(guó)家宏觀調(diào)控機(jī)制作用對(duì)我國(guó)金融市場(chǎng)沖擊并不大。

因此完善我國(guó)社會(huì)信用體系，建立銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)按揭人信用評(píng)價(jià)有效機(jī)制，構(gòu)建外部服務(wù)層以支持貸款信用等級(jí)評(píng)定機(jī)構(gòu)和房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)按揭系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的防范有著十分重要的意義。 （作者單位：同濟(jì)大學(xué)中德學(xué)院國(guó)際法學(xué)）

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