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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃；稅種稅務(wù)籌劃；股利稅務(wù)籌劃

中圖分類號(hào)：F812 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2012）11-0-01

房地產(chǎn)業(yè)作為當(dāng)前新興的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，在國民經(jīng)濟(jì)中的地位日益重要。住房消費(fèi)市場(chǎng)的增長，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨活躍。從2002年起，房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)7年被國家稅務(wù)總局列為當(dāng)年度稅收專項(xiàng)檢查對(duì)象，可見國家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)注，也反映了房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)增大。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資大，周期長，涉及到許多稅種，如果經(jīng)過科學(xué)合理的稅務(wù)籌劃，就可以為房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)省資金，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，促進(jìn)促進(jìn)稅收制度的完善和企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的必要性

1.房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)重

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種有12個(gè)，包括除了企業(yè)所得稅按33％計(jì)征、營業(yè)稅按5％計(jì)征等一般行業(yè)適用的稅種外，還有房地產(chǎn)企業(yè)特殊適用的稅種——土地增值稅，土地增值稅的稅率最高達(dá)60％。這些稅種占我國全部稅種的41％，如果將這些稅種綜合計(jì)算，房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)在10％以上。由此可見，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)偏重，有效的稅務(wù)籌劃能幫助減輕稅收負(fù)擔(dān)。

2.房地產(chǎn)企業(yè)依法納稅意識(shí)淡薄

房地產(chǎn)企業(yè)依法納稅意識(shí)淡薄，已在一段時(shí)期內(nèi)給房地產(chǎn)企業(yè)造成負(fù)面影響。將新型的納稅意識(shí)、納稅模式引進(jìn)企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營決策，以期改善目前的狀況。進(jìn)行稅務(wù)籌劃可謂對(duì)癥下藥。

3.房地產(chǎn)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的需要

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的目標(biāo)是追求企業(yè)價(jià)值最大化，降低稅收成本是一項(xiàng)有效措施。稅務(wù)籌劃既不違反稅法，又能獲得“額外”收益，有助于房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化目標(biāo)。

二、納稅籌劃的基本內(nèi)容

通常，納稅籌劃包括以下三項(xiàng)內(nèi)容：

1.避稅籌劃

避稅籌劃，是指納稅人利用稅法規(guī)定的漏洞、缺陷和不足，采用不違法的手段，在納稅前采取符合稅法條文規(guī)定的方法規(guī)避或減輕稅收負(fù)擔(dān)的行為。避稅不符合國家的立法精神，但不違法，與納稅人違反法律規(guī)定的偷稅、逃稅有著本質(zhì)的區(qū)別，國家用不斷完善稅法、堵塞漏洞等反避稅措施加以控制。

2.節(jié)稅籌劃

節(jié)稅籌劃，是指在符合立法精神的前提下，充分利用稅法中的起征點(diǎn)、減免稅等一系列優(yōu)惠政策以及特定條款等，借助一定的方法和實(shí)現(xiàn)技術(shù)，通過對(duì)經(jīng)營活動(dòng)、籌資活動(dòng)、投資活動(dòng)的安排，實(shí)現(xiàn)延期繳納稅款、少繳稅款甚至不繳稅款的目的的行為。

3.稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范

稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范，是指在充分理解稅法規(guī)定和要求的前提下，正確進(jìn)行納稅申報(bào)。及時(shí)、足額進(jìn)行稅款繳納，不產(chǎn)生任何滯納金與罰款支出，使公司不因涉稅風(fēng)險(xiǎn)而付出成本。

三、我國房地產(chǎn)主要稅種稅務(wù)籌劃

1.營業(yè)稅籌劃。營業(yè)稅稅率為5％。我們可以從利用稅率不同和價(jià)外費(fèi)兩個(gè)方面對(duì)營業(yè)稅進(jìn)行籌劃。

利用稅率不同籌劃。目前稅法規(guī)定銷售不動(dòng)產(chǎn)征收5％的營業(yè)稅，而房屋裝修征收3％的稅率，二者顯然存在稅率差，我們可以從稅率差異上入手進(jìn)行籌劃，為企業(yè)節(jié)約一部分稅金。房地產(chǎn)公司可另外成立裝修公司與顧客簽訂裝修合同，將裝修費(fèi)由裝修公司收取，這樣這一部分裝修費(fèi)不用再征收營業(yè)稅。

利用價(jià)外費(fèi)用的籌劃。營業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)是營業(yè)額，如果企業(yè)將代收的價(jià)外費(fèi)用包含在營業(yè)稅額內(nèi)，就會(huì)增加繳稅金額。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房屋的同時(shí)，往往需要代收燃（煤）氣費(fèi)、水電初裝費(fèi)、維修基金等各種配套設(shè)施費(fèi)。如果這些代收應(yīng)付款項(xiàng)，不是作為“其他應(yīng)付款”，而是作為房屋的銷售收入處理，將會(huì)大大增加企業(yè)營業(yè)稅的征收。所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以專門成立物業(yè)公司，將這部分價(jià)外費(fèi)用轉(zhuǎn)由物業(yè)公司收取，那么其代收款項(xiàng)就不屬于稅法規(guī)定的“價(jià)外費(fèi)用”，就不用征收營業(yè)稅。

2.土地增值稅籌劃。所謂土地增值稅是對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物時(shí)所產(chǎn)生的價(jià)格增值量征收的稅種。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采取代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)的方式進(jìn)行開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入。這樣就既不涉及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移也不涉及建筑物出售，房地產(chǎn)企業(yè)的收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，不屬于土地增值稅的征稅范圍。還可以利用優(yōu)惠政策來進(jìn)行稅務(wù)籌劃。我國《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20％的，免征土地增值稅。納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應(yīng)分別核算土地增值額。如果沒有分開核算或不能準(zhǔn)確核算的，其建造普通住宅可享受的土地增值稅優(yōu)惠（條例第八條第一款）將不能享受。按照該條例規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)可以把普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他房產(chǎn)分開核算，對(duì)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅單獨(dú)進(jìn)行核算，從而使普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率控制在20％以內(nèi)，以獲得免稅待遇。

3.企業(yè)所得稅籌劃。我國稅法對(duì)公司型企業(yè)和個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、合伙企業(yè)實(shí)行不同的納稅規(guī)定，公司型企業(yè)的凈利潤必須先繳納企業(yè)所得稅，稅后利潤分配給股東時(shí)，投資者還要交納個(gè)人所得稅，而個(gè)人獨(dú)資企業(yè)和合伙企業(yè)則不需要交納企業(yè)所得稅，適用5％～35％的超額累進(jìn)稅率的個(gè)人所得稅。由于兩者稅負(fù)的不同，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過企業(yè)類型的選擇為企業(yè)節(jié)省一部分稅金。另外，在設(shè)立分支機(jī)構(gòu)方面，也應(yīng)有稅務(wù)籌劃。如果設(shè)立分支機(jī)構(gòu)為子公司，那么子公司為獨(dú)立法人，應(yīng)被視為納稅人，通常需要承擔(dān)全面的納稅義務(wù)。如果設(shè)立分支機(jī)構(gòu)為分公司，分公司在其所在區(qū)域不被視為納稅人，只需承擔(dān)有限的納稅義務(wù)，分公司發(fā)生的利潤與虧損要與總公司合并計(jì)算，即通常所稱的“合并報(bào)表”。所以，在經(jīng)營期間，若分公司有虧損情況，其虧損可以抵沖總公司的利潤，減輕稅收負(fù)擔(dān)。

參考文獻(xiàn)：

[1]財(cái)政部注冊(cè)會(huì)計(jì)師考試委員會(huì)辦公室.稅法[M].北京：經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2010.

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摘 要 隨著我國稅收法規(guī)的不斷完善，高稅負(fù)的壓力使不少房地產(chǎn)企業(yè)將部分高利潤率的開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，論文在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則開始實(shí)行的背景下，探討房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)向投資性房地產(chǎn)的利弊及相應(yīng)的稅務(wù)籌劃。

關(guān)健詞 投資性房地產(chǎn) 利弊 稅務(wù) 籌劃

房價(jià)無疑是目前中國最熱門的話題，國家近期頒布的與房地產(chǎn)有關(guān)的政策都是為了遏制房價(jià)，這對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，確實(shí)是一個(gè)不利消息?？陀^來說，我國房價(jià)過高的原因很復(fù)雜，其中稅費(fèi)比重大也是一個(gè)重要的原因。國家稅務(wù)總局2010年6月正式下發(fā)《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》，加大了土地增值稅清算工作的力度，并調(diào)增了預(yù)征比率。有實(shí)力的地產(chǎn)公司為減少高利潤開發(fā)產(chǎn)品所帶來的高額土地增值稅轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營，已成為一種新模式。如何認(rèn)清利弊、有效地進(jìn)行投資性房地產(chǎn)稅收籌劃逐步成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展思路中的重點(diǎn)。

一、投資性房地產(chǎn)的利弊分析

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。這無疑有效地避免了利潤率高的商業(yè)地產(chǎn)部分的高額土地增值稅。開發(fā)企業(yè)自留商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要進(jìn)行立項(xiàng)審批，同時(shí)存在著一些弊端：

1.減少現(xiàn)金流，增加企業(yè)財(cái)務(wù)成本和資金占用率。對(duì)于資金鏈易斷裂的房產(chǎn)開發(fā)行業(yè)來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并非都具有自留商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營的實(shí)力。另外由于商業(yè)地產(chǎn)一切要靠收益率說話，開發(fā)商為了營造商業(yè)氛圍只能延長周期，這將在一定程度上減弱周轉(zhuǎn)速度。

2.投資性房地產(chǎn)避免了土地增值稅，但要負(fù)擔(dān)房產(chǎn)稅。

3.房產(chǎn)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)仍然要征繳土地增值稅。

二、投資性房地產(chǎn)的稅務(wù)籌劃

投資性房地產(chǎn)指為賺取租金或資本增值，或兩者目的兼有而持有的房地產(chǎn)。自用和作為存貨的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)。

（一）投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的計(jì)量方法

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)于投資性房地產(chǎn)的核算規(guī)定了兩種計(jì)量方法，成本法和公允價(jià)值法。成本法下可以對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊，折舊減少當(dāng)期利潤，具有遞延納稅的意義;而公允價(jià)值法雖然在一定程度上更能反映資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，但不可以計(jì)提折舊，即使當(dāng)期發(fā)生了資產(chǎn)減值，因此減少的企業(yè)所得稅只能作為遞延資產(chǎn)，等到資產(chǎn)處置時(shí)才能確認(rèn)。

（二）租金收入的籌劃

1.將出租業(yè)務(wù)策劃為承包業(yè)務(wù)

房產(chǎn)稅的計(jì)算有從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征兩種方法。隨著中國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，許多早期建造的房屋盡管賬面原值很低，由于地處市區(qū)中心地段，現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)格遠(yuǎn)高于原建造成本反應(yīng)出來的賬面價(jià)值，其每年的租金收入甚至遠(yuǎn)高于其賬面原值。但租金則偏高，這樣就造成了兩種計(jì)稅方法下房產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)不公平的現(xiàn)象，從租計(jì)征稅負(fù)重，從價(jià)計(jì)征稅負(fù)輕。房屋出租除了需要交納租金收入12%的房產(chǎn)稅，還需繳納營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加、印花稅等等，稅收負(fù)擔(dān)偏重。而從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅是對(duì)納稅人自有非出租房屋，以房產(chǎn)余值作為計(jì)稅依據(jù)，其稅率是1.2%。如果企業(yè)以自己的名義領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記證，將房屋承租人招聘為經(jīng)紀(jì)人，將房屋出租行為變?yōu)樽赞k商場(chǎng)再承包出去，收取資產(chǎn)管理費(fèi)，那么原有的房產(chǎn)稅就可以按從價(jià)計(jì)征方法征收房產(chǎn)稅，也可以避免了營業(yè)稅及其附加，從而減輕了企業(yè)負(fù)擔(dān)。成都中心商業(yè)街則出現(xiàn)將40年的商業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)化成10年、20年的經(jīng)營權(quán)出售給小商家，產(chǎn)權(quán)不變的情況。

2.租金收入分解為其他形式

如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將投資性房地產(chǎn)出租以賺取租金收入，租金收入的高低直接關(guān)系到應(yīng)繳納的營業(yè)稅和房產(chǎn)稅，應(yīng)盡量考慮分解租金收入，將部分租金收入以其他形式表現(xiàn)，這樣既可以減少租金進(jìn)而減輕企業(yè)稅負(fù)，又不影響企業(yè)收入。

案例：某房地產(chǎn)開發(fā)公司將所開發(fā)的商住樓中的1-6層商業(yè)地產(chǎn)部份3萬平方米自留打造成童裝批發(fā)中心用于對(duì)外出租，公司計(jì)劃由所屬物業(yè)公司作為中介按照平均每月每平方米1500元的價(jià)格出租，該價(jià)格包含了所有費(fèi)用。

籌劃前公司需要繳納的稅金如下:

營業(yè)稅及其附加:由于每月租金總收入為4500萬，需要繳納營業(yè)稅及附加為 4500×5.5%=247.5萬。

房產(chǎn)稅:企業(yè)的房產(chǎn)稅應(yīng)按照房屋租金收入的12%繳納，因此房產(chǎn)稅為4500×12%=540萬。

企業(yè)所得稅等其他稅費(fèi)本例中暫不考慮。

籌劃分析：從合理分解租金的角度進(jìn)行籌劃。將水電費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)、中央空調(diào)維護(hù)費(fèi)、保安費(fèi)、會(huì)員費(fèi)（房租可打折）、物業(yè)費(fèi)從房租中分解出來，與客戶簽訂房租合同注明其他各項(xiàng)費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)，單獨(dú)收取房租。假設(shè)該公司每月收取客戶的其他各項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)為1500萬元，那么，由于租金收入直接減少1500萬元，甲公司寫字樓的出租將直接減少房產(chǎn)稅為180萬元(1500×12%)，而水電費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)、中央空調(diào)維護(hù)費(fèi)、保安費(fèi)也降低了營業(yè)稅及其附加?？梢姾侠淼姆纸庾饨鹗杖?，可以在不影響公司收入的同時(shí)，有效降低了公司的稅負(fù)。

由以上分析我們可以看出，利用投資性房地產(chǎn)稅收籌劃可以為企業(yè)帶來一定的節(jié)稅空間，而應(yīng)結(jié)合企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營情況，并依據(jù)稅法的具體規(guī)定，再利用計(jì)算、比較分析等方法手段來甄選具體的操作方案。

參考文獻(xiàn)：

[1]章穎凌,常蘇芬.論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃.會(huì)計(jì)之友.2010(11).

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；注意問題

稅收籌劃在國外已經(jīng)發(fā)展成為一個(gè)穩(wěn)定而又成熟的行業(yè)，但在我國，對(duì)稅收籌劃理論和方法的借鑒以及獨(dú)立的研究，卻只是近些年的事情。隨著我國社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立和完善，各行各業(yè)的競(jìng)爭日益激烈。房地產(chǎn)業(yè)作為中國當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，隨著市場(chǎng)化程度的提高和產(chǎn)業(yè)的不斷成熟，競(jìng)爭亦是愈演愈烈。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體之一，隨著目前經(jīng)濟(jì)全球一體化趨勢(shì)的加強(qiáng)，在宏觀調(diào)控的影響以及競(jìng)爭日趨公平和激烈的市場(chǎng)環(huán)境下，通過稅收籌劃的手段達(dá)到企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)最小化，從而降低成本，增加經(jīng)濟(jì)效益，增大企業(yè)價(jià)值，打造企業(yè)的競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)，是目前房地產(chǎn)企業(yè)增強(qiáng)核心競(jìng)爭力的有效方法之一。

1、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的主要特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃包括合理避稅、節(jié)稅、轉(zhuǎn)稅等多方面的內(nèi)容。避稅是利用稅法的漏洞或缺陷，規(guī)避或減輕稅收負(fù)擔(dān)；節(jié)稅則主要是依據(jù)稅法規(guī)定的優(yōu)惠政策，采取合法的手段，最大限度地享用優(yōu)惠條款，以達(dá)到減輕稅負(fù)的目的；轉(zhuǎn)稅是通過提高或降低價(jià)格等方法將稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移出去的方法。房地產(chǎn)行業(yè)涉及的稅種主要包括：營業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅、土地使用稅等，所以稅務(wù)籌劃工作應(yīng)主要圍繞這些稅種展開，其特點(diǎn)在于：（1）籌劃性。經(jīng)營行為的發(fā)生是企業(yè)納稅義務(wù)產(chǎn)生的前提，納稅義務(wù)通常具有滯后性。稅務(wù)籌劃不是在納稅義務(wù)發(fā)生之后想辦法減輕稅負(fù)，而是在前期通過充分了解現(xiàn)行稅法和財(cái)務(wù)知識(shí)，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)全方位的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行有計(jì)劃的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、安排來尋求未來稅負(fù)相對(duì)最輕、經(jīng)營效益相對(duì)最好的決策方案的行為，是一種合理合法的預(yù)先籌劃，具有超前性。（2）合法性。稅法是處理征納關(guān)系的共同準(zhǔn)繩，稅務(wù)籌劃是在完全符合稅法、不違反稅法的前提下進(jìn)行的，是在納稅義務(wù)沒有確定、存在多種納稅方法可供選擇時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)做出繳納低稅負(fù)的決策，依法行政的稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)此不應(yīng)反對(duì)，這一特點(diǎn)使稅務(wù)籌劃與偷稅具有本質(zhì)的不同。（3）多維性?；I劃過程的多維性從時(shí)間上看，稅務(wù)籌劃貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的全過程，任何一個(gè)可能產(chǎn)生稅金的環(huán)節(jié)，均應(yīng)進(jìn)行稅務(wù)籌劃。不僅生產(chǎn)經(jīng)營過程中規(guī)模的大小、會(huì)計(jì)方法的選擇、購銷活動(dòng)的安排需要稅務(wù)籌劃，而且在設(shè)立之前、生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)之前、新產(chǎn)品開發(fā)設(shè)計(jì)階段，都應(yīng)進(jìn)行稅務(wù)籌劃，選擇具有節(jié)稅效應(yīng)的注冊(cè)地點(diǎn)、組織類型和產(chǎn)品類型；從空間上看，稅務(wù)籌劃活動(dòng)不僅限于本企業(yè)，應(yīng)同其他單位聯(lián)合，共同尋求節(jié)稅的途徑。（4）目的性。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃的目標(biāo)不應(yīng)是單一的而應(yīng)是一組目標(biāo)。直接減輕稅收負(fù)擔(dān)是納稅籌劃產(chǎn)生的最初原因，是稅務(wù)籌劃最本質(zhì)、最核心的目標(biāo)。此外，還包括有：延緩納稅、保證賬目清楚、納稅申報(bào)正確、繳稅及時(shí)足額，不出現(xiàn)任何關(guān)于稅收方面的處罰，以避免不必要的經(jīng)濟(jì)、名譽(yù)損失，實(shí)現(xiàn)涉稅零風(fēng)險(xiǎn)，確保自身利益不受無理、非法侵犯以維護(hù)主體合法權(quán)益。

2、房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開發(fā)模式

以物易物式合作建房是指由一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。項(xiàng)目獨(dú)立核算法是以擁有土地的一方企業(yè)為主體，另一方資金以協(xié)議借款方式參與項(xiàng)目的開發(fā)，并約定對(duì)項(xiàng)目稅后利潤的分配方式。另外，還有新設(shè)公司合作建房，開發(fā)企業(yè)采取增資或股權(quán)部分轉(zhuǎn)讓方式吸收外部投資。這幾種合作方式中合作方承擔(dān)的責(zé)任和享有的權(quán)力不盡相同，但對(duì)投資各方的利益分配上只要方案得當(dāng)，均能達(dá)到相同的結(jié)果。

3、項(xiàng)目合作開發(fā)方式的稅務(wù)分析籌劃

3.1 以物易物式合作建房

（1）土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。在這一合作過程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價(jià)，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價(jià)，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為。雖然雙方都沒有進(jìn)行貨幣結(jié)算，但其行為皆屬于營業(yè)稅的應(yīng)稅行為。如甲乙方再把所分配得到的房產(chǎn)進(jìn)行銷售，則又再次發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的應(yīng)稅行為。在實(shí)際業(yè)務(wù)中由于，土地使用權(quán)證在甲方，參與合作建房的開發(fā)產(chǎn)品如果是對(duì)外出售的商品房，因涉及辦理房產(chǎn)證和施工許可證等，比較復(fù)雜，實(shí)際操作性較差，一般房地產(chǎn)企業(yè)不會(huì)考慮此種方法。

（2）以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取房屋所有權(quán)。如甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，租賃期內(nèi)部收取乙方租金，而乙方在該土地上投資建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營過程中，乙方是以建筑物為代價(jià)換得若干年的土地使用權(quán)，甲方是以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取建筑物。甲方發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，對(duì)其按“服務(wù)業(yè)-租賃業(yè)”征營業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為，對(duì)其按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征營業(yè)稅。對(duì)雙方分別征稅時(shí)，其營業(yè)額也按《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條的規(guī)定核定。

所得稅處理方面，開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司，開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開發(fā)產(chǎn)品的，開發(fā)企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本，其應(yīng)分配給投資方（即合作、合資方，下同）開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其投資額之間的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計(jì)稅成本，則將投資方的投資額視同預(yù)售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。

土地增值稅方面，對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。這種方法適合參與合作建房的雙方出于自用目的，因土地出租，辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)證較困難，不適合對(duì)外出售的開發(fā)產(chǎn)品。

3.2 項(xiàng)目獨(dú)立核算法

國稅發(fā)[2006]第031號(hào)規(guī)定：開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的，凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項(xiàng)目利潤的，應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理：

（1）開發(fā)企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營業(yè)利潤額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤。同時(shí)不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。

（2）投資方取得該項(xiàng)目的營業(yè)利潤應(yīng)視同取得股息、紅利，憑開發(fā)企業(yè)的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的證明按規(guī)定補(bǔ)交企業(yè)所得稅。按此規(guī)定，合作雙方實(shí)現(xiàn)利潤先稅后分，提供資金一方不得以任何名義從另一方收取利息，規(guī)避所得稅。由于是利用自有資金開發(fā)，籌資成本不得在開發(fā)成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出，對(duì)擁有資金投資方的投資回報(bào)率會(huì)產(chǎn)生影響。擁有土地的開發(fā)企業(yè)的籌資成本可以稅前扣除。在納稅籌劃時(shí)，可以確定合作雙方投資開發(fā)該項(xiàng)目不計(jì)利息的，視同注冊(cè)資本的投資額，雙方按此比例進(jìn)行稅后利潤分配，項(xiàng)目開發(fā)不夠的資金采用雙方對(duì)金融機(jī)構(gòu)擔(dān)保的方式，獲得開發(fā)貸款，使得投資方的借款利息能在稅前扣除，充分利用財(cái)務(wù)杠桿，提高投資方的投資回報(bào)率。

項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中，土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人均未發(fā)生變化，未發(fā)生《中華人民共和國營業(yè)稅條例》規(guī)定的轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的行為，一方提供土地使用權(quán)，另一方提供所需資金，以擁有土地使用權(quán)方的名義合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的行為，不屬于合作建房，在此過程中不另外涉及所得稅和土地增值稅。

4、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃中應(yīng)注意的問題

4.1遵循成本效益原則

任何一項(xiàng)籌劃方案都有其兩面性，隨著某一項(xiàng)籌劃方案的實(shí)施，房地產(chǎn)企業(yè)在獲取部分減輕稅負(fù)利益的同時(shí)，必然會(huì)為該方案的實(shí)施付出額外的費(fèi)用，以及放棄其他方案所損失的相應(yīng)機(jī)會(huì)收益。當(dāng)新發(fā)生的費(fèi)用或損失小于取得的利益時(shí)，該項(xiàng)籌劃方案才是合理的，當(dāng)費(fèi)用或損失大于取得的利益時(shí)，該籌劃方案就是失敗的方案。一項(xiàng)成功的納稅籌劃必然是多種方案的優(yōu)化選擇，不能簡單地認(rèn)為稅負(fù)最輕的方案就是最優(yōu)的納稅籌劃方案。

4，2考慮經(jīng)濟(jì)環(huán)境配套性

當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，競(jìng)爭就越激烈，企業(yè)就必須想方設(shè)法降低成本，對(duì)納稅籌劃的需求就越大，從而對(duì)當(dāng)?shù)卣挠绊懢驮酱?。政府?duì)納稅籌劃的政策就要決定如何引導(dǎo)和是否鼓勵(lì)，這牽涉到政府各個(gè)職能部門，因?yàn)檎嬲龥Q定企業(yè)是否符合一定優(yōu)惠政策所規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，往往不止是稅務(wù)部門，所以房地產(chǎn)企業(yè)還要充分利用其他職能部門的審批權(quán)，以獲得享受減免稅的資格。此外稅務(wù)機(jī)關(guān)執(zhí)法能力水平也對(duì)企業(yè)稅收籌劃有著很大的影響。

4.3 稅法和會(huì)計(jì)制度的分離

由于會(huì)計(jì)與稅法的目的、基本前提和遵循的原則不同，房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃上必須考慮到稅法與會(huì)計(jì)制度適度分離的必然性。一是目的不同。制定企業(yè)會(huì)計(jì)制度的目的就是為了真實(shí)、完整地反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營業(yè)績以及財(cái)務(wù)狀況變動(dòng)的全貌，為報(bào)表使用者提供決策有用的信息。因此，根本點(diǎn)在于讓投資者或潛在的投資者全面了解企業(yè)資產(chǎn)的真實(shí)性和盈利的可能性。而稅法的目的主要是取得國家的財(cái)政收入，對(duì)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展進(jìn)行調(diào)節(jié)。由于目的不同，二者有時(shí)在對(duì)同一經(jīng)濟(jì)行為或事項(xiàng)做出不同的規(guī)范性要求。二是由于會(huì)計(jì)制度與稅法的目的不同，使得二者的基本前提不盡相同。會(huì)計(jì)主體是根據(jù)會(huì)計(jì)信息需求者的要求進(jìn)行會(huì)計(jì)核算的單位，可以是一個(gè)法律主體，也可以是一個(gè)經(jīng)濟(jì)主體。納稅主體是指依法直接負(fù)有納稅義務(wù)的基本納稅單位（或自然人），也就是稅法規(guī)定的獨(dú)立納稅人。因此，會(huì)計(jì)主體與納稅主體有時(shí)是一致的，有時(shí)是不一致的。由于會(huì)計(jì)制度與稅法的目的不同，對(duì)收益、費(fèi)用、資產(chǎn)、負(fù)債等的確認(rèn)時(shí)間和范圍有時(shí)也不相同，從而導(dǎo)致企業(yè)稅前會(huì)計(jì)利潤與應(yīng)納稅所得之間產(chǎn)生差異――時(shí)間性差異和永久性差異。三是遵循的原則不同。由于企業(yè)會(huì)計(jì)制度與稅法所服務(wù)的目的不同，導(dǎo)致二者為實(shí)現(xiàn)不同的目的所遵循的原則存在較大差異。稅法也遵循一些會(huì)計(jì)核算的基本原則，但基于稅法堅(jiān)持的法定原則、收入均衡原則、公平原則、反避稅原則和便于征收管理原則等，在諸如穩(wěn)健性或謹(jǐn)慎性原則等許多會(huì)計(jì)核算基本原則的使用中又有所背離。上述的這些區(qū)別都需要在房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃方案中加以考慮。

5 結(jié)語

總之，房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種很多，必須注意研究稅收政策，進(jìn)行科學(xué)合理有效的稅務(wù)籌劃，多方考慮各種利弊關(guān)系，從政策差異中探尋有效路徑，合理合法地減少稅負(fù)，為房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)省資金，達(dá)到預(yù)期的目的和效果，為房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，為促進(jìn)稅收制度的完善，做出貢獻(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

篇4

隨著我國社會(huì)的不斷發(fā)展，經(jīng)濟(jì)逐步提升，企業(yè)之間競(jìng)爭越發(fā)激烈。在這種背景之下，企業(yè)想在激烈的社會(huì)競(jìng)爭中獲得持續(xù)發(fā)展和進(jìn)步，就不得不接受現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境為企業(yè)帶來機(jī)遇的同時(shí)還為企業(yè)帶來的風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)高利潤、競(jìng)爭激烈的行業(yè)，在經(jīng)營過程中面臨著沉重的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中，必須要做好房地產(chǎn)行業(yè)的納稅籌劃工作，進(jìn)行合理的納稅籌劃，減少企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)；提高企業(yè)的盈利空間及市場(chǎng)競(jìng)爭力。

1當(dāng)前情況下的房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)

一是房地產(chǎn)企業(yè)在我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過程中起著重要的作用，它生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)復(fù)雜，涉及較多的稅種，而且一般納稅金額比較大。二是房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)橫跨生產(chǎn)和流通兩個(gè)樞紐環(huán)節(jié)，與之相關(guān)的行業(yè)較多。三是房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營生產(chǎn)過程中需要大量的資金，在建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)過程中需要進(jìn)行廣泛融資。資金來源可以主要概括為以下方面：銀行借貸、預(yù)售房款、股權(quán)資金、信托融資等；種類較多且成本不同的資金來源給稅收帶來不同程度的影響。四是房地產(chǎn)企業(yè)成本結(jié)構(gòu)復(fù)雜。

因此，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)、實(shí)際經(jīng)營運(yùn)轉(zhuǎn)能力以及戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，并結(jié)合市場(chǎng)環(huán)境的轉(zhuǎn)變和發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)全程納稅的籌劃工作是不容忽視的。

2房地產(chǎn)企業(yè)全程納稅籌劃的意義

房地產(chǎn)企業(yè)全程納稅籌劃是以不違反我國現(xiàn)行稅收體系規(guī)定為前提，通過稅收優(yōu)惠政策來實(shí)施。在全程納稅籌劃過程中，充分利用我國稅法上的稅收優(yōu)惠，降低企業(yè)的稅負(fù)，提高企業(yè)的收益；與此同時(shí)，不合理的納稅籌劃會(huì)加大房地產(chǎn)企業(yè)稅收的風(fēng)險(xiǎn)。因此，稅收籌劃人員必須具有一定的專業(yè)知識(shí)水平，對(duì)現(xiàn)行國家稅收法律及當(dāng)?shù)氐亩愂找?guī)定了解透徹，從而合理、合法地進(jìn)行納稅籌劃。做好房地產(chǎn)企業(yè)的全程納稅籌劃工作，不僅能夠?yàn)槠髽I(yè)降低納稅負(fù)擔(dān)，而且能夠提升房地產(chǎn)企業(yè)的資金利用率；從而使房地產(chǎn)企業(yè)取得廣泛的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)提高自身核心競(jìng)爭力的同時(shí)又促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目標(biāo)。

3房地產(chǎn)企業(yè)的全程納稅籌劃工作

31融資階段納稅籌劃與風(fēng)險(xiǎn)管控

融資階段是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的早期階段。在這個(gè)階段，房地產(chǎn)企業(yè)需要大量的資金，資金籌集方式多元化。融資方式主要有銀行信貸融資、企業(yè)上市融資、金融租賃融資、債券融資及信托融資等，融資方式的不同進(jìn)而決定了稅收負(fù)擔(dān)不同，所以要結(jié)合不同的融資方式進(jìn)行合理的納稅籌劃與風(fēng)險(xiǎn)管控。

第一，融資階段的納稅籌劃工作。融資階段的納稅籌劃工作要嚴(yán)格遵守法律條例，踐行“稅盾”效應(yīng)，從根本上減少房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在融資前要充分考慮各融資方式對(duì)企業(yè)所得稅及土地增值稅的影響并要求取得合格的票據(jù)。應(yīng)充分考慮資金使用期限，對(duì)利息進(jìn)行資本化。

第二，融資階段稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避工作。首先，房地產(chǎn)企業(yè)在使用負(fù)債籌資的過程中，要發(fā)揮“稅盾”效應(yīng)，控制最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)，從而降低企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率，減少企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。其次，嚴(yán)格遵守獨(dú)立交易原則，與母公司或關(guān)聯(lián)企業(yè)利息費(fèi)用的結(jié)算工作要及時(shí)，從而防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。最后，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行借貸的時(shí)候，選擇向正規(guī)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行籌資。

32開發(fā)建設(shè)階段的納稅籌劃與風(fēng)險(xiǎn)管控

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段是房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作的核心。在這一階段要詳細(xì)的考慮房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)環(huán)節(jié)中的成本，合理劃分和歸納成本費(fèi)用。在簽訂合同時(shí)，要留意對(duì)方是否有履行合同的能力并核對(duì)簽訂合同的人員信息是否真實(shí)，以免發(fā)生不必要的麻煩。接受發(fā)票時(shí)，要檢查發(fā)票項(xiàng)目是否齊全：納稅人的信息與識(shí)別碼，備注欄是否備注齊全以及是否加蓋了單位發(fā)票專用章。遵守相關(guān)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和法律規(guī)范，進(jìn)而有效地完成房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段稅收的籌劃工作；使房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段稅收籌劃工作科學(xué)、合理地開展。

第一，開發(fā)建設(shè)階段的納稅籌劃工作。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)階段的納稅籌劃工作是通過在建設(shè)過程對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，對(duì)開發(fā)成本和核算成本進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)的籌劃來實(shí)施的。簡而言之，就是我國目前對(duì)于建設(shè)階段的納稅情況有明確的稅法規(guī)定，因此要嚴(yán)格遵守相關(guān)的法律條例，所以做好相關(guān)的納稅籌劃工作，達(dá)到從根本上降低房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)階段的納稅負(fù)擔(dān)，減少房地產(chǎn)企業(yè)不必要的財(cái)產(chǎn)損失。

第二，開發(fā)建設(shè)階段的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避工作。?τ詵康夭?企業(yè)開發(fā)建設(shè)階段的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避工作來說，重點(diǎn)是在合同管理上。與施工單位進(jìn)行合同談判時(shí)，不但要對(duì)構(gòu)成合同價(jià)款總額的費(fèi)用項(xiàng)目進(jìn)行明確規(guī)定，如工程建筑勞務(wù)費(fèi)、材料費(fèi)等，還要對(duì)合同的名稱、發(fā)票等進(jìn)行明確規(guī)定。房地產(chǎn)企業(yè)營改增后，應(yīng)根據(jù)政策規(guī)定，區(qū)分新老項(xiàng)目，收取合格的發(fā)票。新開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)與對(duì)方談判，盡量取得增值稅專用發(fā)票，保管好增值稅專用發(fā)票并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)對(duì)發(fā)票進(jìn)項(xiàng)進(jìn)行認(rèn)證。在此階段的稅收籌化工作，應(yīng)充分考慮對(duì)增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅的影響。

33銷售階段的納稅籌劃與風(fēng)險(xiǎn)管控

對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益來說意義重大，因此，必須做好房地產(chǎn)銷售階段的納稅籌劃工作。

第一，銷售階段的納稅籌劃工作。房地產(chǎn)銷售階段的納稅籌劃工作，需充分考慮價(jià)格對(duì)土地增值稅的影響，可以通過測(cè)算，找出稅收平衡點(diǎn)，對(duì)房源進(jìn)行合理定價(jià)。值得注意的是，在開發(fā)設(shè)計(jì)階段，財(cái)務(wù)人員需要積極參與相關(guān)戶型的討論等，房屋面積不同，對(duì)稅收也會(huì)產(chǎn)生一定影響。

第二，銷售階段的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避工作。房地產(chǎn)企業(yè)銷售階段的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房源進(jìn)行精裝修，進(jìn)而吸引更多的消費(fèi)者和顧客。然而我國相關(guān)稅法有明確規(guī)定，精裝修所產(chǎn)生的費(fèi)用，通過“銷售科目”支出計(jì)量，在這個(gè)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)產(chǎn)生一定的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)營改增后，應(yīng)根據(jù)政策規(guī)定，區(qū)分新老項(xiàng)目，開具合格的增值稅發(fā)票。此階段需關(guān)注換房、退房對(duì)稅收的影響。

篇5

一、前言

這些年來，我國的稅務(wù)部門不斷加強(qiáng)稅法宣傳，使得企業(yè)的納稅意識(shí)不斷提升。然而，我們不能忽視，由于我國的稅收法律政策頻繁調(diào)整，稅收征管的手段日趨精細(xì)化，稅務(wù)部門打擊偷稅漏稅等違法犯罪行為的力度不斷加強(qiáng)，這從某種角度導(dǎo)致我國企業(yè)的稅務(wù)管理工作面臨新的風(fēng)險(xiǎn)。如果稅務(wù)籌劃工作做得不到位、不徹底、不全面，企業(yè)很有可能面臨稅務(wù)部門的處罰，再加上媒體的不斷曝光，不僅會(huì)導(dǎo)致企業(yè)遭受財(cái)產(chǎn)損失，而且還會(huì)對(duì)企業(yè)的形象和聲譽(yù)造成難以彌補(bǔ)的損害，嚴(yán)重時(shí)甚至造成企業(yè)瀕臨破產(chǎn)。有鑒于此，企業(yè)加強(qiáng)稅務(wù)籌劃工作刻不容緩。本文嘗試研究房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的策略，意在起到拋磚引玉之用。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃存在的問題

我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在近些年獲得了長足的發(fā)展，但是在稅務(wù)籌劃方面存在一些不足，具體體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：

1.稅務(wù)籌劃理念不夠先進(jìn)

從目前來看，我國不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常常是在出現(xiàn)稅務(wù)問題后才想辦法采取相應(yīng)的解決措施，這就導(dǎo)致企業(yè)存在稅務(wù)管理制度缺乏，正式納稅籌劃方案不足的問題，進(jìn)而造成企業(yè)難以實(shí)施有效的納稅籌劃工作。這種情況直接說明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)管理理念還不夠先進(jìn)，仍舊停留在事后解決的層面，事前預(yù)防的意識(shí)還不夠扎實(shí)。由于稅務(wù)籌劃理念不夠先進(jìn)，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)難以進(jìn)行有效的納稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，在一定程度上增加了企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.稅收風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)不足

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)物。但從目前來看，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的政企定位不夠清晰，企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層基本是政府統(tǒng)一任命的，企業(yè)法人代表幾乎都在地方黨委和相關(guān)部門中擔(dān)任要職，企業(yè)的資金和利潤依舊由國家控制，在人事任免、利益分配等方面，政府依舊發(fā)揮著決定性作用，這就導(dǎo)致企業(yè)的管理模式中有著強(qiáng)烈的政府行政色彩。從掌控經(jīng)濟(jì)資源的角度來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤和稅收都是國家的經(jīng)濟(jì)資源，企業(yè)的所得稅和增值稅都是國家收入，所以企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層認(rèn)為企業(yè)納稅和上繳利潤都是屬于國家的，這從心理上就降低了對(duì)稅法的崇拜感。企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營中也很少有意識(shí)地防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，如果企業(yè)出現(xiàn)稅務(wù)危機(jī)，領(lǐng)導(dǎo)層一般會(huì)采取托關(guān)系、找熟人的方式去解決。而稅務(wù)部門又基于面子考慮，不對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收違法行為進(jìn)行強(qiáng)烈曝光，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)嚴(yán)重不足。

3.稅企之間溝通不順暢

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作不到位，還有一部分原因是稅企雙方溝通不暢造成的，由于稅企交流不暢，雙方對(duì)稅收政策的理解不盡相同，容易造成信息不對(duì)稱情況。毫無疑問，良好的溝通和交流能夠有效減少征納雙方對(duì)稅收政策理解的偏差，減少企業(yè)由于理解偏差而導(dǎo)致的稅收風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)優(yōu)化稅務(wù)籌劃的策略

針對(duì)存在的問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該從以下幾點(diǎn)入手來優(yōu)化稅務(wù)籌劃：

1.優(yōu)化稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理部門的設(shè)置

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要加強(qiáng)稅務(wù)籌劃工作，要優(yōu)化稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理部門的設(shè)置，要與企業(yè)的整體發(fā)展戰(zhàn)略相銜接。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，必須設(shè)置專門的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理部門，由總經(jīng)理領(lǐng)頭，賦予稅務(wù)部門的部長一定的決策權(quán)，使其參與到企業(yè)決策過程中，還要尊重稅務(wù)部門的獨(dú)立性和自主性，發(fā)揮其在稅務(wù)管理工作中的應(yīng)有價(jià)值。具體而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要使稅務(wù)部與財(cái)務(wù)部處于同等的地位上，由總經(jīng)理直接領(lǐng)導(dǎo)，利用領(lǐng)導(dǎo)層的高度關(guān)注，使稅務(wù)部門與其他業(yè)務(wù)部門進(jìn)行密切合作，稅務(wù)部還要招聘能力過硬、業(yè)務(wù)熟練的稅務(wù)專業(yè)管理人員。

2.提升辦稅人員的綜合素質(zhì)

我們都知道我國的稅收法律比較復(fù)雜，如果辦稅人員綜合素質(zhì)不高，可能會(huì)導(dǎo)致企業(yè)產(chǎn)生偷稅漏稅的不良心理。要想獲得長遠(yuǎn)發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須提高辦稅人員的綜合素質(zhì)。首先，企業(yè)要完善現(xiàn)有的人員結(jié)構(gòu)，面向社會(huì)招聘財(cái)務(wù)總監(jiān)、職業(yè)經(jīng)理人、稅務(wù)部總經(jīng)理等高級(jí)人才；其次，企業(yè)要主動(dòng)引進(jìn)專業(yè)的稅務(wù)人員，為企業(yè)的辦稅人員隊(duì)伍注入新鮮血液，要選拔出真正優(yōu)秀的稅務(wù)高級(jí)管理人員，并為其提供良好的發(fā)展條件，使其盡情發(fā)揮才能；再次，企業(yè)還要加強(qiáng)稅務(wù)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，促使稅務(wù)人員加強(qiáng)稅法學(xué)習(xí)，提高法律意識(shí)，格盡職守，專心工作；最后，企業(yè)還要構(gòu)建有效的獎(jiǎng)懲機(jī)制，對(duì)于在稅務(wù)籌劃工作中表現(xiàn)出色的工作人員，要及時(shí)給予獎(jiǎng)勵(lì)和表彰，激發(fā)起工作積極性。對(duì)于在稅務(wù)籌劃工作中表現(xiàn)不佳，給企業(yè)造成稅務(wù)損失的工作人員，要嚴(yán)懲不貸、以儆效尤。

3.建設(shè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制

諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者斯科爾斯曾經(jīng)做過一項(xiàng)研究，研究結(jié)果顯示，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作做得好的企業(yè)，每年可以為企業(yè)多創(chuàng)造高達(dá)38%的經(jīng)濟(jì)利潤。企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，旨在規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并為企業(yè)創(chuàng)造更多的利潤。要加強(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控，企業(yè)一般要重點(diǎn)關(guān)注企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略、對(duì)外投資計(jì)劃、重要經(jīng)營活動(dòng)、跨國經(jīng)?I業(yè)務(wù)方案和戰(zhàn)略執(zhí)行等方面可能存在的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，要從企業(yè)的籌資、融資、投資、生產(chǎn)經(jīng)營、利益分配等各個(gè)涉稅業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)加強(qiáng)事前、事中和事后的科學(xué)籌劃。具體而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要做到以下幾點(diǎn)工作：

一是加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層要認(rèn)識(shí)到稅務(wù)籌劃和稅務(wù)管理不一定能完全獲得經(jīng)濟(jì)利益，如果籌劃方案沒有生效，反而會(huì)對(duì)企業(yè)帶來稅收損失。二是企業(yè)要強(qiáng)化合法性原則。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)部門要熟練、正確地應(yīng)用稅收法律法規(guī)，在稅法的準(zhǔn)許范圍內(nèi)加強(qiáng)稅務(wù)籌劃，堅(jiān)決摒棄偷稅漏稅的違法違規(guī)行為。三是企業(yè)要提前制定應(yīng)對(duì)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)的計(jì)劃和方案，在籌劃稅務(wù)之前，要全面評(píng)估各種方案，對(duì)于各種意外情況，要盡量做到未雨綢繆，防患于未然。一旦發(fā)生意外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要將損失降低到最低程度。三是可以聘請(qǐng)專業(yè)的稅務(wù)機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)移稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)前的發(fā)展情況，可以考慮將部分稅務(wù)事項(xiàng)外包具有專業(yè)知識(shí)和專業(yè)技能的稅務(wù)師事務(wù)所等中介機(jī)構(gòu)，這樣不僅能轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)還能提高稅務(wù)管理工作的效率。

4.加強(qiáng)內(nèi)外稅務(wù)信息溝通

一方面，要加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部信息溝通。首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要建立專門的稅務(wù)信息系統(tǒng)，使企業(yè)上下級(jí)和內(nèi)部各部門能及時(shí)了解稅務(wù)的相關(guān)情況，企業(yè)內(nèi)部的生產(chǎn)、采購、倉儲(chǔ)、銷售等部門也要了解企業(yè)內(nèi)部的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，并配合稅務(wù)部制定科學(xué)合理的稅務(wù)管理方案。目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想防范信息失真、監(jiān)控不力，必須加強(qiáng)事前與事中的嚴(yán)格監(jiān)督，21世紀(jì)是信息技術(shù)時(shí)代，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以引入先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò)信息系?y，如采用以集成化數(shù)據(jù)庫為基礎(chǔ)的企業(yè)資源規(guī)劃系統(tǒng)，進(jìn)一步構(gòu)建統(tǒng)一的考核指標(biāo)，完善管理報(bào)告體系，優(yōu)化數(shù)據(jù)分析模型，實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)查詢和追蹤審計(jì)。其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還要制定稅務(wù)報(bào)告制度，與企業(yè)各個(gè)部門加強(qiáng)稅務(wù)信息的及時(shí)交流。具體而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要定期了解本單位的稅收情況，一旦出現(xiàn)異常，要第一時(shí)間報(bào)告給稅務(wù)部。同時(shí)，還要建立企業(yè)重大事項(xiàng)備案制度，及時(shí)向稅務(wù)部匯報(bào)地方政策、資產(chǎn)損失、稅籌方案等。

篇6

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；合作開發(fā)；稅務(wù)；籌劃

  所謂稅務(wù)籌劃，是在完全符合稅法、不違反稅法的前提下進(jìn)行的，是在納稅義務(wù)沒有確定，存在多種納稅方法可以選擇時(shí)，企業(yè)做出繳納低稅負(fù)的決策，其目的是實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化和使納稅人的合法權(quán)益得到充分的享受和行使。企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃的目標(biāo)不僅僅是直接減輕稅收負(fù)擔(dān)，而且還包括:無償使用財(cái)政資金以獲取資金的時(shí)間價(jià)值，保證賬目清楚，納稅申報(bào)正確，繳稅及時(shí)足額，不出現(xiàn)任何關(guān)于稅收方面的處罰等。

近年來，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)企業(yè)被社會(huì)公眾關(guān)注的頻率不斷提高，特別是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行業(yè)利潤率普遍較高，稅務(wù)部門對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的稅收也逐步趨于規(guī)范和嚴(yán)格，并提出了一系列的加強(qiáng)征管措施。在這種形勢(shì)下，應(yīng)該采取什么措施來實(shí)現(xiàn)對(duì)房地為了加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理，國家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管工作日漸加強(qiáng)。那么房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)又該如何合法地進(jìn)行稅務(wù)籌劃，從而達(dá)到稅后利潤最大化的目標(biāo)呢?

1．房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開發(fā)模式

以物易物式合作建房是指由一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。項(xiàng)目獨(dú)立核算法是以擁有土地的一方企業(yè)為主體，另一方資金以協(xié)議借款方式參與項(xiàng)目的開發(fā)，并約定對(duì)項(xiàng)目稅后利潤的分配方式。另外，還有新設(shè)公司合作建房，開發(fā)企業(yè)采取增資或股權(quán)部分轉(zhuǎn)讓方式吸收外部投資。

這幾種合作方式中合作方承擔(dān)的責(zé)任和享有的權(quán)力不盡相同，但對(duì)投資各方的利益分配上只要方案得當(dāng)，均能達(dá)到相同的結(jié)果。

2．項(xiàng)目合作開發(fā)方式的稅務(wù)分析籌劃

2.1以物易物式合作建房

（1）土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。在這一合作過程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價(jià)，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價(jià)，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為。合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應(yīng)稅行為。實(shí)際業(yè)務(wù)中由于土地使用權(quán)證在甲方。參與合作建房的開發(fā)產(chǎn)品如果是對(duì)外出售的商品房，因涉及辦理房產(chǎn)證和施工許可證等，比較復(fù)雜，實(shí)際操作性較差，一般房地產(chǎn)企業(yè)不會(huì)考慮此種方法。

（2）以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取房屋所有權(quán)。如甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營過程中，乙方是以建筑物為代價(jià)換得若干年的土地使用權(quán)，甲方是以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取建筑物。甲方發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，對(duì)其按“服務(wù)業(yè)－租賃業(yè)”征營業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為，對(duì)其按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征營業(yè)稅。對(duì)雙方分別征稅時(shí)，其營業(yè)額也按《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條的規(guī)定核定。

所得稅處理方面，開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司，開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開發(fā)產(chǎn)品的，開發(fā)企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本，其應(yīng)分配給投資方（即合作、合資方，下同）開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其投資額之間的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計(jì)稅成本，則將投資方的投資額視同預(yù)售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。

土地增值稅方面，對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。這種方法適合參與合作建房的雙方出于自用目的，因土地出租，辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)證較困難，不適合對(duì)外出售的開發(fā)產(chǎn)品。

2.2項(xiàng)目獨(dú)立核算法

國稅發(fā)【2006】第031號(hào)規(guī)定：開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的，凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項(xiàng)目利潤的，應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理：

（1）開發(fā)企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營業(yè)利潤額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤。同時(shí)不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。

（2）投資方取得該項(xiàng)目的營業(yè)利潤應(yīng)視同取得股息、紅利，憑開發(fā)企業(yè)的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的證明按規(guī)定補(bǔ)交企業(yè)所得稅。

按此規(guī)定，合作雙方實(shí)現(xiàn)利潤先稅后分，提供資金一方不得以任何名義從另一方收取利息，規(guī)避所得稅。由于是利用自有資金開發(fā)，籌資成本不得在開發(fā)成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出，對(duì)擁有資金投資方的投資回報(bào)率會(huì)產(chǎn)生影響。擁有土地的開發(fā)企業(yè)的籌資成本可以稅前扣除。在納稅籌劃時(shí)，可以確定合作雙方投資開發(fā)該項(xiàng)目不計(jì)利息的，視同準(zhǔn)注冊(cè)資本的投資額，雙方按此比例進(jìn)行稅后利潤分配，項(xiàng)目開發(fā)不夠的資金采用雙方對(duì)金融機(jī)構(gòu)擔(dān)保的方式，獲得開發(fā)貸款，使得投資方的借款利息能在稅前扣除，充分利用財(cái)務(wù)杠桿，提高投資方的投資回報(bào)率。

項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中，土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人均未發(fā)生變化，未發(fā)生《中華人民共和國營業(yè)稅條例》規(guī)定的轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的行為，一方提供土地使用權(quán)，另一方提供所需資金，以擁有土地使用權(quán)方的名義合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的行為，不屬于合作建房，在此過程中不另外涉及所得稅和土地增值稅。

3．小結(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)要充分考慮價(jià)格提高帶來的收益與不能享受減免優(yōu)惠政策及提高稅率增加稅負(fù)之間的關(guān)系。但稅負(fù)僅是房地產(chǎn)企業(yè)在確定銷售價(jià)格要考慮的因素之一，企業(yè)還要認(rèn)真分析價(jià)格變動(dòng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭能力變化的關(guān)系。通過不同價(jià)格銷售方案的分析比較來確定合適的房地產(chǎn)銷售價(jià)格，以減少稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)利潤最大化。

參考文獻(xiàn):

[1]張艷純.企業(yè)納稅籌劃[M].長沙:湖南大學(xué)出版社, 2004.

篇7

一、先投資后轉(zhuǎn)讓的稅務(wù)政策分析

(一)投資環(huán)節(jié)營業(yè)稅，城建稅、教育費(fèi)附加等稅負(fù)分析

根據(jù)財(cái)稅[2002]191號(hào)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》規(guī)定，以無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資人股，與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營業(yè)稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行投資的行為不需要交納營業(yè)稅。同樣，城建稅和教育費(fèi)附加也無需繳納。

(二)投資環(huán)節(jié)土地增值稅稅負(fù)分析

根據(jù)財(cái)稅[2006]21號(hào)《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》規(guī)定：“對(duì)于以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，均不適用《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字[1995]48號(hào))第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定?！币虼耍葱乱?guī)定，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以開發(fā)產(chǎn)品作價(jià)投資，需要繳納土地增值稅。

(三)開發(fā)產(chǎn)品對(duì)外投資時(shí)的所得稅稅負(fù)分析

根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號(hào)關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知：企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入(或利潤)的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入(或利潤)的方法和順序?yàn)椋?/p>

(1)按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定；

(2)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定；

(3)按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15％，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

可見，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以開發(fā)產(chǎn)品對(duì)外投資時(shí)，應(yīng)認(rèn)定為視同銷售行為，需要計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。但是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以開發(fā)產(chǎn)品對(duì)外投資行為的所得稅稅負(fù)高低如何，應(yīng)視土地增值額的大小確定。由于評(píng)估作價(jià)具有一定的主觀性，因此通過適當(dāng)降低投資作價(jià)，可相對(duì)降低土地增值稅的增值率，以達(dá)到降低所得稅稅負(fù)的目的。

(四)投資環(huán)節(jié)契稅稅負(fù)分析

根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例細(xì)則》第八條規(guī)定：“土地、房屋權(quán)屬以下列方式轉(zhuǎn)移的，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或房屋贈(zèng)與征稅。1)以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股；2)以土地、房屋權(quán)屬抵債；3)以獲獎(jiǎng)方式承受土地、房屋權(quán)屬；4)以預(yù)購方式或預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬。”因此，以開發(fā)產(chǎn)品對(duì)外投資應(yīng)該視同房屋買賣，需繳納契稅。計(jì)稅依據(jù)是以土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價(jià)格，包括承受者應(yīng)交付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)或者其他利益。因被投資公司股權(quán)將全部轉(zhuǎn)讓給受讓人，房屋權(quán)屬隨之歸屬于受讓人，形式上賣股權(quán)，實(shí)質(zhì)上是賣房屋，因此由受讓人承擔(dān)?？梢?，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以開發(fā)產(chǎn)品對(duì)外投資不需要交納契稅。

(五)再轉(zhuǎn)讓股權(quán)環(huán)節(jié)營業(yè)稅，所得稅稅負(fù)分析

在營業(yè)稅上，根據(jù)財(cái)稅[2002]191號(hào)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》的規(guī)定，對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。

在所得稅上，根據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第七十一條第二款及第三款規(guī)定，企業(yè)轉(zhuǎn)讓或者處置投資資產(chǎn)時(shí)，投資資產(chǎn)的成本準(zhǔn)予扣除。投資資產(chǎn)成本為購買價(jià)款或該資產(chǎn)的公允價(jià)值和支付的相關(guān)稅費(fèi)。根據(jù)國稅函[2010]79號(hào)《關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》第三條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓股權(quán)收入扣除為取得該股權(quán)所發(fā)生的成本后，為股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得。企業(yè)在計(jì)算股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得時(shí)，不得扣除被投資企業(yè)未分配利潤等股東留存收益中按該項(xiàng)股權(quán)所可能分配的金額。

因此，再轉(zhuǎn)讓股權(quán)環(huán)節(jié)上不需繳納營業(yè)稅及其附加，但對(duì)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓溢價(jià)需要征收企業(yè)所得稅。

(六)投資環(huán)節(jié)和再轉(zhuǎn)讓股權(quán)環(huán)節(jié)印花稅稅負(fù)分析

根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》，“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”為應(yīng)納印花稅憑證，因此投資環(huán)節(jié)和再轉(zhuǎn)讓股權(quán)環(huán)節(jié)應(yīng)按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目按0.05％的稅率繳納印花稅。

綜上所述，從稅務(wù)角度看，開發(fā)產(chǎn)品采取先投資再轉(zhuǎn)讓的操作方式主要有三點(diǎn)實(shí)惠：(1)節(jié)省了5.5％的營業(yè)稅及附加；(2)由于開發(fā)產(chǎn)品直接買賣差價(jià)可大致分劈為投資評(píng)估增值與股權(quán)轉(zhuǎn)讓溢價(jià)兩部分，則土地增值稅的稅負(fù)將相對(duì)降低；(3)通過適當(dāng)降低投資評(píng)估增值比重，相對(duì)提高股權(quán)轉(zhuǎn)讓溢價(jià)比重，降低土地增值稅稅負(fù)。但此操作流程和手續(xù)比較繁瑣，歷時(shí)較長，資金回籠速度可能相對(duì)較慢，其時(shí)間價(jià)值需要考慮，而且投資作價(jià)不宜過低，以避免稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

二　直接銷售與先投資后轉(zhuǎn)讓的稅負(fù)案例比較分析

案例：甲公司主營房地產(chǎn)開發(fā)，擬整體出售新開發(fā)的一幢辦公寫字樓，市場(chǎng)價(jià)格為35000萬元，開發(fā)成本15000萬元(不含資本化的銀行借款利息750萬)，銷售費(fèi)用和管理費(fèi)用(含印花稅)總計(jì)750萬元。乙公司有意購買此幢大樓用于辦公。稅務(wù)機(jī)構(gòu)確定土地增值稅扣除項(xiàng)目為21425萬元。那么，甲公司是以直接銷售還是先投資后轉(zhuǎn)讓的方式銷售此幢辦公寫字樓以獲得最大利益?在銷售中乙公司又如何得到相應(yīng)的優(yōu)惠以配合甲公司的稅務(wù)籌劃呢?甲公司經(jīng)過討論，形成了以下兩套方案，具體分析比較如下：

(一)直接銷售方案的雙方稅負(fù)及對(duì)價(jià)分析；

甲公司以市場(chǎng)價(jià)格35000萬元銷售辦公樓，乙公司以35000萬元買人此幢辦公樓。

甲公司的收益為；

辦公樓銷售收入35000萬元

應(yīng)納營業(yè)稅及附加35000*5.5％=1925(萬元)

增值額=35000-21425=13575(萬元)

土地增值額占扣除項(xiàng)目比率：13575+21425=63，36％

應(yīng)納土地增值稅=13575x40％－21425x5％=4358，75(萬元)

甲公司的稅前收益為35000-15000―750-750--1925--4358.75=12216.25(萬元)

不考慮其他因素，甲企業(yè)應(yīng)納企業(yè)所得稅12216.25x25％=3054.06(萬元)

甲企業(yè)稅后收益：12216.25-3054.06=9162.19(萬元)

乙公司實(shí)際支出：

辦公樓購買支出35000萬元

契稅35000x3％=1050(萬元)

印花稅35000x0.05％=17.5(萬元)

共計(jì)支出35000+1050+17.5=36067.5(萬元)

(二)先投資再轉(zhuǎn)讓股權(quán)方案的雙方稅負(fù)及及價(jià)分析；

甲公司將這幢大樓作價(jià)28000萬元投資參與乙公司經(jīng)營(《公司法》要求貨幣出資額不得低于注冊(cè)資本的30％，為簡化起見，本例假定符合法律要求)，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，利潤共享，一段時(shí)間后，再把甲公司持有的乙公司股權(quán)以34000萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給乙公司其他股東。投資環(huán)節(jié)稅務(wù)機(jī)構(gòu)確定土地增值稅扣除項(xiàng)目為19500萬元。

甲公司的收益為：

營業(yè)稅：根據(jù)分析可知，實(shí)物投資環(huán)節(jié)不需繳納營業(yè)稅，股權(quán)轉(zhuǎn)讓亦不需要。因此，甲公司不用繳納銷售辦公樓的營業(yè)稅及附加。

土地增值稅：投資環(huán)節(jié)根據(jù)財(cái)稅[2006121號(hào)文件規(guī)定需要繳納上地增值稅，

增值額=28000--19500=8500(萬元)

土地增值額占扣除項(xiàng)目比率：8500÷19500=43.59％

應(yīng)納土地增值稅=8500x30％=2550(萬元)

投資環(huán)節(jié)印花稅：甲公司投資作價(jià)環(huán)節(jié)應(yīng)按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目依0.05％的稅率繳納印花稅，應(yīng)納稅額為28000x0.05％=14(萬元)。

投資環(huán)節(jié)企業(yè)所得稅，根據(jù)國稅發(fā)[2009]31文件規(guī)定，對(duì)外投資應(yīng)視同銷售征收企業(yè)所得稅。不考慮其他因素，甲公司應(yīng)納企業(yè)所得稅：(28000-15000-750-750-2550-14)*25％=2234(萬元)。

再轉(zhuǎn)讓股權(quán)環(huán)節(jié)印花稅：甲公司再轉(zhuǎn)讓股權(quán)應(yīng)按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目依0.05％的稅率繳納印花稅，應(yīng)納稅額為34000x0.05％=17(萬元)。

再轉(zhuǎn)讓股權(quán)環(huán)節(jié)企業(yè)所得稅：甲公司以34000萬元的價(jià)格再轉(zhuǎn)讓持有的乙公司股權(quán)(未考慮企業(yè)其他經(jīng)營因素)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓溢價(jià)為6000萬元(34000-28000)，企業(yè)所得稅應(yīng)納稅額為(6000－17)x25％=1495.75(萬元)。

因此，甲公司的稅后實(shí)際收益為34000-15000-750-750-2550-14-2234-17-1495.75=11189.25(萬元)，比直接銷售方案多獲益2027.06萬元(11189.25-9162.19)。

乙公司支出：

辦公樓的實(shí)際購買支出為34000萬元

契稅28000x3％=1020(萬元)

印花稅28000*0.05％=14(萬元)

共計(jì)支出34000+1020+14=35034(萬元)此直接購進(jìn)方案節(jié)約支出1033.50萬元(36067.5-35034)。

對(duì)比直接銷售和先投資后轉(zhuǎn)讓股權(quán)兩種方案，后一種方案甲乙公司雙方都節(jié)約了部分稅款費(fèi)用，都達(dá)到了減少支出的目的。由于乙公司同樣獲益。顯然也會(huì)配合甲公司的操作。但需要注意的是，先投資后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的操作流程和手續(xù)相對(duì)繁瑣，歷時(shí)較長，對(duì)甲公司而言資金回籠速度可能相對(duì)較慢，因此其時(shí)間價(jià)值同樣需要關(guān)注，而且投資作價(jià)不宜過低，以避免納稅調(diào)整的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

篇8

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);稅務(wù)籌劃;問題;對(duì)策

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃存在的問題

（一）企業(yè)內(nèi)部問題。從企業(yè)內(nèi)部來看，其稅務(wù)籌劃存在的問題主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。首先，很多的房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于企業(yè)稅務(wù)籌劃的認(rèn)識(shí)尚處于起步階段，在很多認(rèn)識(shí)上的不清晰直接影響了后續(xù)工作的開展。其次，還有的企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃的模式不專業(yè)，有待優(yōu)化。最后，還有部分房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)薄弱，不具有抗擊風(fēng)險(xiǎn)的能力。特別是近年來，我國的房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，其在操作過程中存在的風(fēng)險(xiǎn)也越來越大。雖然國家也已經(jīng)出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策，但是行業(yè)內(nèi)總體風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄的現(xiàn)象還需要一段時(shí)間才能得以解決。

（二）外部環(huán)境問題。首先，由于受到我國稅率制度的影響，客觀上使得房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃的過程中存在一定的局限性。其次，從行業(yè)的大環(huán)境來來，我國的房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)業(yè)務(wù)能力整體較差。

二、房地產(chǎn)企業(yè)做好稅務(wù)籌劃的必要性

當(dāng)前形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃工作十分必要。首先，通過稅務(wù)籌劃，企業(yè)能夠合法減少稅務(wù)開支，減輕企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，提升利潤空間。其次，通過稅務(wù)籌劃等相關(guān)手段，還能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)得到最大限度的控制。

三、解決房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃問題的對(duì)策

（一）認(rèn)清稅務(wù)籌劃，建立預(yù)警機(jī)制。我國的房地產(chǎn)企業(yè)要想解決稅務(wù)籌劃過程中出現(xiàn)的種種問題，認(rèn)清稅務(wù)統(tǒng)籌，建立科學(xué)的預(yù)警機(jī)制是前提。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)，應(yīng)該將優(yōu)惠力度大且具有伸縮性的稅種作為工作對(duì)象。需要注意的企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要包括企業(yè)重大戰(zhàn)略事件、企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表的編制、最新涉稅政策等。這些都是在建立稅務(wù)籌劃工作預(yù)警機(jī)制應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容。

（二）統(tǒng)籌稅務(wù)籌劃工作。稅務(wù)籌劃本就是一項(xiàng)內(nèi)容復(fù)雜，涉及面很廣的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。想要做好稅務(wù)籌劃，需要工作人員具備多方面的素質(zhì)。只有這樣，才能讓稅務(wù)籌劃的各個(gè)環(huán)節(jié)具有可操作性，也才具有實(shí)際的意義。

（三）靈活運(yùn)用稅收政策。首先，房地產(chǎn)企業(yè)常見的稅種為土地增值稅和房產(chǎn)稅，在對(duì)這類稅種進(jìn)行稅務(wù)籌劃的時(shí)候，政策的差異化條款就能派上用場(chǎng)。其次，企業(yè)還可以選擇成本最低的稅種進(jìn)行納稅，在合理科學(xué)的情況下降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。最后，在進(jìn)行稅務(wù)籌劃的過程中，要及時(shí)關(guān)注國家的各項(xiàng)稅種政策，在稅務(wù)籌劃時(shí)選擇具有最大優(yōu)惠的稅種。

（四）完善稅收法律制度。首先，國家應(yīng)該結(jié)合實(shí)情，加大對(duì)于稅收制度的改革力度，對(duì)于政策中出現(xiàn)的漏洞和空白予以及時(shí)的修正和補(bǔ)救。其次，國家相關(guān)部門應(yīng)該加大執(zhí)法力度，對(duì)于在執(zhí)法過程中發(fā)現(xiàn)的偷稅、漏稅企業(yè)給予嚴(yán)懲，加大處罰力度能夠有助于遏制不法行為的發(fā)生。

結(jié)束語：稅務(wù)統(tǒng)籌是順應(yīng)時(shí)展而出現(xiàn)的一種財(cái)務(wù)管理行為。房地產(chǎn)企業(yè)通過稅務(wù)統(tǒng)籌，合理降低稅收支出，提高企業(yè)自身的競(jìng)爭力。因此，在新時(shí)期下，房地產(chǎn)企業(yè)要想進(jìn)入良性發(fā)展的渠道，稅務(wù)統(tǒng)籌是必不可少的。

篇9

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；稅收管理；建立；稅務(wù)會(huì)計(jì)師；專職崗位；作用

前言

房地產(chǎn)隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展而逐步在迅速壯大，逐漸成為我國國民經(jīng)濟(jì)的主要組成部分。房地產(chǎn)的稅收在整個(gè)稅收中也占有及其重要地位，房地產(chǎn)行業(yè)所涉及的稅種很多，如在購買土地的環(huán)節(jié)要繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加、印花費(fèi)等；在土地使用環(huán)節(jié)要繳納土地使用稅等；在房屋銷售環(huán)節(jié)要繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加、印花費(fèi)、契稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等；在發(fā)放職工工資環(huán)節(jié)要代扣代繳個(gè)人所得稅。因此，房地產(chǎn)行業(yè)的稅收管理工作內(nèi)容豐富，稅率變化大，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)稅收管理工作，減少企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)。我公司從2005年至2010年底所涉及的稅種就達(dá)11種之多，稅務(wù)機(jī)關(guān)每年對(duì)稅收稽查，也遇到涉稅風(fēng)險(xiǎn)。通過稅務(wù)稽查，我們認(rèn)識(shí)到企業(yè)的稅務(wù)管理應(yīng)該從項(xiàng)目部到公司都應(yīng)該設(shè)立稅務(wù)會(huì)計(jì)師專職崗位，來專門管理項(xiàng)目及企業(yè)的稅務(wù)登記管理、外出經(jīng)營報(bào)驗(yàn)證明管理、稅款計(jì)算、納稅申報(bào)、稅款繳納、稅票管理、稅務(wù)檔案管理、所得稅預(yù)繳及匯算管理等稅收管理體系，全面地避免企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

近幾年來，由于國家實(shí)行積極的財(cái)政政策，拉動(dòng)投資需求，啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，我國房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛。但透視房地產(chǎn)業(yè)稅收本質(zhì)，繁榮背后仍有隱憂，其存在的偷稅、漏稅、逃稅行為，擾亂了稅收秩序，影響了公平競(jìng)爭。重點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)稅收面臨的問題作一點(diǎn)有益的探討。

一、房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管面臨的問題

（一）倒掛往來不入“收入帳”，隨意調(diào)劑收入

這是房地產(chǎn)企業(yè)最常用的偷逃稅手法。主要表現(xiàn)為：一是將預(yù)收購房款或當(dāng)期售房款長期掛在往來賬上，作為調(diào)節(jié)利潤多少的工具，不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入，不及時(shí)申報(bào)納稅；二是客戶產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓變更收取客戶的手續(xù)費(fèi)用，不確認(rèn)銷售收入，直接沖減銷售費(fèi)用或者間接費(fèi)用，逃繳企業(yè)所得稅；三是對(duì)外投資分回的收益，賬務(wù)處理上掛在“其他應(yīng)付款”等往來賬上，不入“投資收益”賬，逃繳企業(yè)所得稅；四是以租待售的商業(yè)營業(yè)房的租賃費(fèi)用不確認(rèn)收入，直接沖減銷售費(fèi)用，偷逃流轉(zhuǎn)稅及企業(yè)所得稅。五是收到銀行按揭款時(shí)，長期掛在“預(yù)收賬款”等往來賬上，不入“銷售收入”賬，推遲納稅；六是將應(yīng)該作為銷售的綜合辦公樓轉(zhuǎn)為自用，不結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)，逃繳房產(chǎn)使用稅等等。

（二）以房抵債、抵費(fèi)用或弄虛作假不計(jì)銷售收入，偷逃相關(guān)稅收

主要表現(xiàn)為：一是以商品房抵項(xiàng)銀行借款本息；抵項(xiàng)應(yīng)分配給投資方的利潤；抵項(xiàng)應(yīng)支付的建筑安裝工程款；抵項(xiàng)獲取土地使用權(quán)的價(jià)款等相關(guān)債務(wù)，直接計(jì)入往來科目。二是以商品房抵項(xiàng)應(yīng)支付的廣告費(fèi)用、電力費(fèi)用等支出，不計(jì)銷售收入。三是不按規(guī)定開具發(fā)票或開具假發(fā)票，少計(jì)收入或減少應(yīng)稅所得稅額。

（三）稅前扣除項(xiàng)目不真實(shí)，虛列或高估成本

主要表現(xiàn)為：一是利用發(fā)票監(jiān)管的漏洞，抬高建筑成本，減少應(yīng)稅所得；二是不按項(xiàng)目設(shè)立成本明細(xì)賬，將完工和未完工的項(xiàng)目成本混在一起，造成完工項(xiàng)目成本虛增，導(dǎo)致企業(yè)賬面虧損或隱瞞巨額利潤；三是在進(jìn)行道路減少、小區(qū)綠化等配套設(shè)施建設(shè)時(shí)，設(shè)法高估配套工程成本及其相關(guān)費(fèi)用；四是人為地將開發(fā)項(xiàng)目中的自用部分成本縮水，擴(kuò)大用于銷售部分的成本，以減少銷售部分的營業(yè)利潤，逃避相關(guān)稅收；五是多列利息支出和預(yù)提費(fèi)用，隱瞞實(shí)際利潤額。

（四）以代收賬款或其他名義為由不按規(guī)定申報(bào)納稅，偷逃稅款

主要表現(xiàn)為：一是代政府有關(guān)部門及其他企業(yè)收取的費(fèi)用，如煤氣管網(wǎng)費(fèi)、市政建設(shè)費(fèi)、郵電通訊配套費(fèi)、房屋交易費(fèi)、水電增容費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)、電話電纜安裝費(fèi)、綠化費(fèi)等。企業(yè)往往以代收款項(xiàng)全部付給了委托單位為由，在財(cái)務(wù)處理上不計(jì)收入或直接沖喊開發(fā)成本，導(dǎo)致營業(yè)額減少，偷逃相關(guān)稅收；二是利用關(guān)聯(lián)關(guān)系，非法轉(zhuǎn)移利潤；三是自建房屋銷售或出租，取得收入不入收入帳；四是以工程尚未決算，收入、成本無法準(zhǔn)確反映為由，不申報(bào)納稅；五是偽造審批手續(xù)，假借“委托開發(fā)”、“合作建房”和“外商投資企業(yè)”等名義，騙取稅收優(yōu)惠等，也都是房地產(chǎn)業(yè)偷稅逃稅常用的主要手段。

二、我公司設(shè)立稅務(wù)會(huì)計(jì)師后的納稅情況及其意義

房地產(chǎn)行業(yè)所涉及的稅種很多，通過下述表一可以知道，本人所在企業(yè)六年的稅種共計(jì)十一種，實(shí)際繳納各種稅收近一個(gè)億。其中企業(yè)所得稅繳納2516.95萬元。

通過表一的稅收繳納情況，可以看出：為了更好地管理企業(yè)稅收工作，我公司從成立開始就設(shè)立了稅務(wù)會(huì)計(jì)師崗位，對(duì)企業(yè)的稅收工作進(jìn)行全面的管理。公司依法進(jìn)行稅務(wù)登記管理、外出經(jīng)營報(bào)驗(yàn)證明管理、稅款計(jì)算、納稅申報(bào)、稅款繳納、稅票管理、稅務(wù)檔案管理、所得稅預(yù)繳及匯算管理等建立稅收管理體系，其作用非常重大。

1.有利于全面、系統(tǒng)地考察整個(gè)稅收管理活動(dòng)內(nèi)在的必然的聯(lián)系和活動(dòng)規(guī)律，加強(qiáng)企業(yè)稅收內(nèi)部控制制度，合法、合理、及時(shí)申報(bào)繳納各項(xiàng)稅收。

2.有利于正確制定和貫徹、實(shí)施、執(zhí)行實(shí)施政策法規(guī)，實(shí)現(xiàn)稅收管理要素的優(yōu)化組合，提高稅收管理水平和規(guī)模效率，合理規(guī)避企業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)。

3.有利于充分發(fā)揮稅收管理職能，進(jìn)行稅收管理的整體改革，有利于納稅人公平競(jìng)爭，促進(jìn)稅收征管的良性循環(huán)。

4.有利于促進(jìn)實(shí)現(xiàn)依法治稅，建立市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)稅收新秩序，減少征稅及納稅成本，實(shí)現(xiàn)稅企和諧統(tǒng)一。

三、關(guān)于稅務(wù)會(huì)計(jì)師

稅務(wù)會(huì)計(jì)師（CTAC）是由中國總會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)認(rèn)證的國家高級(jí)財(cái)稅管理人才重點(diǎn)培養(yǎng)項(xiàng)目，是以國家現(xiàn)行稅收法律法規(guī)為依據(jù)，以貨幣計(jì)量為基本形式，運(yùn)用會(huì)計(jì)學(xué)的基本理論和核算方法，連續(xù)、系統(tǒng)、全面地對(duì)納稅人應(yīng)納稅款的形成，計(jì)算和繳納；即稅務(wù)活動(dòng)所引起的資金運(yùn)動(dòng)進(jìn)行核算和監(jiān)督，以及稅務(wù)統(tǒng)籌管理、稅務(wù)檢查、納稅籌劃等一系列與稅務(wù)相關(guān)的稅務(wù)工作，以保障國家利益和納稅人合法權(quán)益的一種企業(yè)稅務(wù)會(huì)計(jì)專職崗位和專業(yè)會(huì)計(jì)人。

可以說由于稅務(wù)會(huì)計(jì)師這個(gè)管理崗位的產(chǎn)生，就使得企業(yè)原本的一些具有涉稅經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)常與稅務(wù)機(jī)關(guān)打交道會(huì)計(jì)人員，通過必要的培訓(xùn)學(xué)習(xí)，在掌握了稅務(wù)會(huì)計(jì)知識(shí)和納稅常識(shí)、稅收籌劃技能等一系列相關(guān)專業(yè)知識(shí)后，從傳統(tǒng)的會(huì)計(jì)崗位中分離出來，以相對(duì)獨(dú)立的身份，參與企業(yè)核算反映、監(jiān)督管理、預(yù)測(cè)和決策的職能管理中，從而達(dá)到節(jié)約納稅成本、降低納稅風(fēng)險(xiǎn)、提高資金使用效益、實(shí)現(xiàn)利潤最大化、以推動(dòng)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

四、稅務(wù)會(huì)計(jì)師在企業(yè)稅務(wù)工作中的作用及意義

（一）在稅務(wù)會(huì)計(jì)師這個(gè)定義沒有立法前，作為企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中的一名與稅務(wù)打交道的會(huì)計(jì)，他的職能只是在每月的15號(hào)之前完成報(bào)稅，繳稅業(yè)務(wù)，填寫一些稅務(wù)機(jī)關(guān)要求填寫的稅務(wù)報(bào)表，在特殊情況下處理一些簡單的稅務(wù)糾紛?，F(xiàn)階段由于我國稅法越來越健全，稅收管理程序化、現(xiàn)代化的越來越嚴(yán)格、計(jì)算方式的越來越復(fù)雜，企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、企業(yè)會(huì)計(jì)制度以及一系列稅收法律法規(guī)的完善，使得財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)和稅務(wù)會(huì)計(jì)的目標(biāo)逐漸出現(xiàn)差異，它們對(duì)會(huì)計(jì)事項(xiàng)的要求也隨之出現(xiàn)了分歧，現(xiàn)有企業(yè)的一些“稅務(wù)會(huì)計(jì)”無論從管理上還是對(duì)稅法的理解上都遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)利潤最大化而必須進(jìn)行的稅收籌劃業(yè)務(wù)。作為一名與稅務(wù)打交道近三十年的會(huì)計(jì)我是感同身受。6月在成都的一次納稅籌劃培訓(xùn)學(xué)習(xí)中，納稅籌劃作為一個(gè)全新的名詞，還不完全被各公司和企業(yè)所接受。但是，當(dāng)時(shí)老師的一席之言卻讓學(xué)員振動(dòng)。他說，他在給一些企業(yè)、公司作納稅籌劃的時(shí)候發(fā)現(xiàn)，這些公司和企業(yè)可以說都沒有少繳稅，但卻因?yàn)樨?cái)務(wù)人員對(duì)稅收法規(guī)了解的不及時(shí)、對(duì)稅務(wù)理解的不全面、不到位，而給稅務(wù)機(jī)關(guān)多交了稅款?；毓竞螅P者對(duì)我公司的繳稅情況進(jìn)行了一次盤點(diǎn)，發(fā)現(xiàn)公司從開始就設(shè)立了稅務(wù)會(huì)計(jì)師的崗位，不存在該繳的稅沒有交，不該交的稅卻多交了的現(xiàn)象，充分說明了設(shè)立稅務(wù)會(huì)計(jì)師崗位與不設(shè)立該崗位，對(duì)企業(yè)稅收影響很大。

（二）企業(yè)為了提高稅務(wù)管理的有效性，設(shè)置專職的稅務(wù)會(huì)計(jì)，按照稅務(wù)會(huì)計(jì)的職責(zé)，一是根據(jù)稅收法規(guī)對(duì)應(yīng)稅收入、可扣除項(xiàng)目、應(yīng)稅利潤和應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)進(jìn)行確認(rèn)和計(jì)量，計(jì)算和繳納應(yīng)繳稅金，編制納稅申報(bào)表來滿足稅務(wù)機(jī)關(guān)等利益主體對(duì)稅務(wù)信息的要求。二是根據(jù)稅法和企業(yè)的發(fā)展計(jì)劃對(duì)稅金支出進(jìn)行預(yù)測(cè)，對(duì)納稅活動(dòng)進(jìn)行合理籌劃，發(fā)揮稅務(wù)會(huì)計(jì)的融資作用，盡可能使企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)降到最低。

總結(jié)語

在設(shè)有專職稅務(wù)會(huì)計(jì)崗位和不設(shè)專職稅務(wù)會(huì)計(jì)崗位的情況下，所產(chǎn)生的結(jié)果和作用卻是截然的不同。前者產(chǎn)生的結(jié)果是因?yàn)闀?huì)計(jì)人員因不能全面、及時(shí)的掌握稅收法規(guī)，或?qū)Χ惙ɡ斫獾牟煌笍?，將不該繳的稅多交了，不但沒有起到為企業(yè)節(jié)約支出、減少浪費(fèi)、利潤最大化的作用，反而還為企業(yè)造成了經(jīng)濟(jì)損失。增加了稅收負(fù)擔(dān)；而后者的結(jié)果則是稅務(wù)會(huì)計(jì)通過對(duì)稅收法規(guī)、稅收政策和稅收征收程序的某些特殊規(guī)定，在國家法律、法規(guī)及政策允許的范圍內(nèi)，堅(jiān)持合法性、事先性、適應(yīng)性、綜合性的原則基礎(chǔ)，進(jìn)行具體的籌劃操作和運(yùn)作，為企業(yè)最大限度地降低或減小稅賦，最大可能地多獲取利潤和取得了更大利益做出了貢獻(xiàn)。

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篇10

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；涉稅賬務(wù)；問題；對(duì)策

1引言

自從1990年代開始我國的城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加速，在這個(gè)過程當(dāng)中我國的房地產(chǎn)企業(yè)也逐漸開始發(fā)展起來。在我國現(xiàn)階段的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)當(dāng)中房地產(chǎn)企業(yè)是政府最重要的稅收來源。因此，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)涉稅賬務(wù)相關(guān)問題進(jìn)行分析與研究具有一定的必要性。基于此種情況，在本文對(duì)相關(guān)問題進(jìn)行了分析與研究。

2現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)企業(yè)涉稅賬務(wù)中存在的問題分析

2.1不按時(shí)申報(bào)納稅，欠稅數(shù)量也相對(duì)較大

首先，自從1990年代之后，我國的房地產(chǎn)逐漸開始發(fā)展起來，尤其是在2003年之后，房地產(chǎn)開始進(jìn)入迅猛發(fā)展的階段，在此之后我的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量開始逐漸增多，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給逐漸開始向消費(fèi)者傾斜，同時(shí)從市場(chǎng)供求來看，也出現(xiàn)了明顯的供大于求的現(xiàn)象。2016年我國正式提出了房地產(chǎn)去庫存的目標(biāo)。在這樣的背景之下，現(xiàn)階段我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)都面臨著較大的壓力。其次，現(xiàn)階段我國政府也逐漸開始采用宏觀調(diào)控的方式加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)控，在政策方面房地產(chǎn)企業(yè)也面臨著較大的問題，這就必然導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在資金方面所面臨的壓力被進(jìn)一步擴(kuò)大，許多企業(yè)在通過預(yù)售獲得預(yù)收款時(shí)并不會(huì)按照相關(guān)規(guī)定申報(bào)納稅，同時(shí)在預(yù)付工程款時(shí)也不僅主動(dòng)索要建安發(fā)票并繳納建安稅。最后，還有部分房地產(chǎn)企業(yè)存在惡意欠稅的現(xiàn)象，最終導(dǎo)致欠稅數(shù)量越來越大。

2.2財(cái)務(wù)核算制度不完善，稅收存在大量流失的現(xiàn)象

從我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展歷程來看，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都是以粗放式的增長方式出現(xiàn)的，同時(shí)這種粗放式的運(yùn)行模式也已經(jīng)根植到房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)本源當(dāng)中。這就必然導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在管理中往往是以簡單粗暴的方式進(jìn)行管理，這對(duì)于財(cái)務(wù)管理來說存在較大的影響。

2.3小稅種漏征

大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)耗時(shí)都相對(duì)較長，在這個(gè)過程當(dāng)中往往會(huì)產(chǎn)生多種多樣的稅收。根據(jù)筆者的調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，從工程立項(xiàng)開始到預(yù)售以及工程竣工交付我國大多數(shù)地區(qū)所需要繳納的稅費(fèi)大約有30多種，但是在這其中大部分稅收都相對(duì)較少，例如印花稅、消費(fèi)稅等都屬于小稅種的范疇當(dāng)中。由于部分房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員對(duì)于小稅種的重視程度不足或者稅收部門工作人員在對(duì)企業(yè)稅收進(jìn)行審計(jì)時(shí)責(zé)任意識(shí)不足，最終導(dǎo)致許多小稅種存在明顯漏征的現(xiàn)象。

3加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)涉稅賬務(wù)問題的對(duì)策研究

3.1完善相關(guān)法律法規(guī)建設(shè)

雖然現(xiàn)階段部分房地產(chǎn)企業(yè)在涉稅管理方面存在著較大的問題，但是導(dǎo)致這一問題的原因并不僅在于管理要素。部分房地產(chǎn)企業(yè)也存在著故意為之的原因，即刻意地通過財(cái)務(wù)混亂來進(jìn)行偷稅漏稅?；诖朔N情況，當(dāng)前階段必須要進(jìn)一步完善與房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理有關(guān)的法律法規(guī)建設(shè)，具體來說主要需要從以下幾個(gè)方面入手：（1）對(duì)現(xiàn)階段已有的法律法規(guī)進(jìn)行梳理與完善，對(duì)其中可能存在的漏洞進(jìn)行分析，確保房地產(chǎn)企業(yè)必須要按照相關(guān)法律法規(guī)中的規(guī)定完善自身涉稅賬務(wù)申報(bào)工作。（2）制定房地產(chǎn)稅收專業(yè)法律法規(guī)?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)涉稅管理并沒有專門的法律法規(guī)，因此在適用性方面還相對(duì)較為薄弱?；诖朔N情況，必須要針對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)制定對(duì)應(yīng)的法律法規(guī)，約束房地產(chǎn)企業(yè)涉稅管理。（3）建立懲罰制度。針對(duì)部分房地產(chǎn)企業(yè)存在明顯惡意偷稅漏稅的現(xiàn)象需要通過法律法規(guī)建立懲罰制度。

3.2加強(qiáng)財(cái)務(wù)核算管理

針對(duì)當(dāng)前階段房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)核算管理方面所存在的缺陷，需要從以下兩個(gè)方面入手，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算管理：（1）強(qiáng)化征管手段，提高稅收征管水平。要建立健全專業(yè)管理。房地產(chǎn)稅收征管是一項(xiàng)涉及面廣、專業(yè)性強(qiáng)的多法律、多環(huán)節(jié)的綜合性稅收工作，建立一個(gè)專門的征收機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)充實(shí)這支專業(yè)隊(duì)伍力量，有利于房地產(chǎn)業(yè)稅收征管工作的完善；充分利用房地產(chǎn)一體化軟件，強(qiáng)化項(xiàng)目管理。對(duì)房地產(chǎn)稅收征管從買地、報(bào)建、規(guī)劃、施工、銷售、結(jié)算、交稅等環(huán)節(jié)實(shí)行全方位、全過程的監(jiān)控，建立完備的管理檔案，有效堵塞征管漏洞。（2）加強(qiáng)部門聯(lián)動(dòng)，夯實(shí)協(xié)稅護(hù)稅網(wǎng)絡(luò)。稅務(wù)機(jī)關(guān)要加強(qiáng)與土地管理、房產(chǎn)管理、規(guī)劃設(shè)計(jì)等部門的協(xié)作，建立信息定期傳遞制度，把握土地使用權(quán)的取得、項(xiàng)目審批、預(yù)售及銷售、產(chǎn)權(quán)登記、二手房交易五個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，及時(shí)全面掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涉稅資料，建立房地產(chǎn)稅收電子信息交流平臺(tái)，實(shí)行全程動(dòng)態(tài)跟蹤管理。健全協(xié)稅護(hù)稅的控管網(wǎng)絡(luò)，嚴(yán)密監(jiān)控房地產(chǎn)行業(yè)稅收的稅源動(dòng)態(tài)，最大限度地掌握有關(guān)涉稅資料，利用部門協(xié)作力量加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的管理。

3.3加強(qiáng)對(duì)小稅種的關(guān)注力度

針對(duì)現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)在小稅種征收方面存在明顯漏征的現(xiàn)象，必須要進(jìn)一步加大對(duì)小稅種的關(guān)注力度，完善稅收管理規(guī)范化，具體主要需要從以下兩個(gè)方面入手：（1）加強(qiáng)工作隊(duì)伍建設(shè)，即強(qiáng)化稅務(wù)工作人員以及房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員的小稅種征收意識(shí)，促進(jìn)小稅種征收的完善。（2）制定針對(duì)消小稅種的罰款制度，對(duì)未按時(shí)繳納小稅種的房地產(chǎn)企業(yè)給予必要的罰款，促進(jìn)小稅種的繳納。

4結(jié)語

綜上所述，現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)，只有進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)涉稅賬務(wù)問題的研究才能進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)以及我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?；诖朔N情況，在本文當(dāng)中筆結(jié)合自己的經(jīng)驗(yàn)對(duì)相關(guān)問題進(jìn)行了分析，希望能對(duì)廣大同行有所啟發(fā)。

參考文獻(xiàn)

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