導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)業(yè)的稅收籌劃，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

(一)籌劃“臨界點(diǎn)”，確定適當(dāng)?shù)?a href="http://www.deichen.cn/haowen/195270.html" target="_blank">房地產(chǎn)價(jià)格

納稅臨界點(diǎn)籌劃法是指納稅人在經(jīng)營中遇到稅收臨界點(diǎn)時(shí)，通過增減收入或支出，避免承擔(dān)較重的稅負(fù)。目前利用該方法最多的就是房地產(chǎn)開發(fā)中籌劃土地增值稅。稅收政策規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20％的，免征土地增值稅。起征點(diǎn)的規(guī)定決定著存在著稅收籌劃的空間。上述房地產(chǎn)公司的遺憾即屬?zèng)]考慮到該臨界點(diǎn)。所以該公司應(yīng)采用方法1的銷售方式進(jìn)行銷售。

(二)設(shè)立銷售公司以減輕稅負(fù)

一些房地產(chǎn)公司也可以根據(jù)自身情況采用此法。下面我將通過一簡化案例來說明。在允許扣除的項(xiàng)目金額基本相同的前提下，如果開發(fā)商采用的價(jià)格有兩種。1、可供銷售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以1400萬元的價(jià)格售出，可扣除的項(xiàng)目金額為116696萬元，增值率為19．97％，免征土地增值稅。凈賺23304萬元。2、若以1500萬元的價(jià)格售出，可扣除的項(xiàng)目金額為1167．5萬元，增值率為28．48％，應(yīng)納99．75萬元的土地增值稅，凈賺232．75萬元。如果開發(fā)商將銷售部門獨(dú)立出來，設(shè)立一個(gè)房屋銷售公司，房屋開發(fā)公司將住房以1400萬元的售價(jià)賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬元的價(jià)格賣出，當(dāng)開發(fā)公司賣給銷售公司時(shí)，由于其增值率為19．97％，小于20％免納土地增值稅。當(dāng)銷售公司以1500萬元售出時(shí)，扣除營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加合計(jì)：1500*5％*(1+7%+3%)=82．5萬元，從利益集團(tuán)看，可獲得250萬元的利潤，比籌劃前增加1725萬元。

(三)利用借款利息，確定合適的利息扣除方式

1．房地產(chǎn)開發(fā)完工前。按企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，此時(shí)發(fā)生的為開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)生的借款，可計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本，并作為計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除基數(shù)，特別是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可加計(jì)20％的扣除，加大了扣除項(xiàng)目金額，從而增加企業(yè)凈收益。

2．房地產(chǎn)開發(fā)完工后。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)的成本）*5％以內(nèi)；納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為：（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*10％以內(nèi)。據(jù)此，若企業(yè)主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用占的比例較大，應(yīng)提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明，將利息費(fèi)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，反之，若主要依靠權(quán)益資本籌資，則不必，可利用另外一種方法。

(四)利用建房方式進(jìn)行籌劃

1代建房屋的籌劃點(diǎn)。若房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)之初就能確定最終用戶，符合代建房的條件，其收入可按“服務(wù)業(yè)――業(yè)”稅目繳營業(yè)稅，而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅；同時(shí)，若企業(yè)不符合代建房條件，不論雙方如何簽定協(xié)議，也不論其財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)帳務(wù)如何核算，應(yīng)全額按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅。如：全部結(jié)算收入為1000萬元，代建手續(xù)費(fèi)330萬元，不能符合“代建房”要求則應(yīng)納營業(yè)稅1000*5%=50萬元；若符合則應(yīng)納營業(yè)稅330*5%=165萬元

2合作建房的籌劃點(diǎn)。稅法規(guī)定，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收。企業(yè)應(yīng)用足用好這一優(yōu)惠政策。

五、銷售與裝修分開，分散經(jīng)營收入。

隨著裝修費(fèi)在房款中所占比重逐年遞增，若企業(yè)與購房者簽定合同時(shí)稍加交通則可取得意想不到的效果。若房地產(chǎn)公司事先設(shè)立一家裝修公司，同時(shí)與客戶簽定兩份合同：一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地增值稅，第二份合同不用交納土地增值稅，稅基和稅率減少，從而減輕了稅負(fù)。

(五)土地使用權(quán)的稅收籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，需要擁有土地使用權(quán)，獲取、使用土地使用權(quán)主要涉及房產(chǎn)稅（涉外企業(yè)是房地產(chǎn)稅）、企業(yè)所得稅、營業(yè)稅等，都有進(jìn)行籌劃的必要性和可能性。僅以營業(yè)稅為例，用足用好稅收傾斜政策便可以起到稅收籌劃的作用。如將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、將農(nóng)業(yè)土地出租給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)免征營業(yè)稅。

篇2

0 引言

從整體的房地產(chǎn)市場(chǎng)來看，商業(yè)類房地產(chǎn)是所有房地產(chǎn)類型中最復(fù)雜、最具風(fēng)險(xiǎn)、盈利性最高的不動(dòng)產(chǎn)形式。在其發(fā)展過程中逐漸形成了包括多種類型地產(chǎn)項(xiàng)目的綜合物業(yè)，在日常生活中常見的商業(yè)街、購物大廈、地下商場(chǎng)、電影院、寫字樓大型超市等屬于商業(yè)類房地產(chǎn)的范疇。房地產(chǎn)企業(yè)，對(duì)商業(yè)類房地產(chǎn)進(jìn)行的稅收籌劃，本質(zhì)上是一種事先設(shè)計(jì)安排的經(jīng)營活動(dòng)，可以說是企業(yè)財(cái)務(wù)管理戰(zhàn)略的一部分，通過使用巧妙、合法的會(huì)計(jì)技巧，優(yōu)化財(cái)務(wù)管理組合、提升效益，減少或延期繳納相關(guān)稅款，以此降低企業(yè)付稅額。在企業(yè)實(shí)際運(yùn)行操作過程中，商業(yè)類房地產(chǎn)的稅收籌劃呈現(xiàn)出以下基本特征：第一，最基本的特點(diǎn)是其具備合法性，這也是稅收籌劃可以實(shí)現(xiàn)的法律保障。第二，事前預(yù)測(cè)性，企業(yè)在確定基本納稅方案時(shí)，可以根據(jù)企業(yè)自身的經(jīng)營狀況，投資計(jì)劃，進(jìn)行事前準(zhǔn)備，調(diào)整相關(guān)活動(dòng)項(xiàng)目，以設(shè)計(jì)最合理的納稅方案。第三，稅收籌劃本身具有一定的時(shí)效性，現(xiàn)階段我國的稅收政策、稅法環(huán)境等還處于快速發(fā)展變革之中，對(duì)商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃適應(yīng)了新的環(huán)境需要，及時(shí)與新的政策法規(guī)接軌，具備一定的時(shí)效性。第四，稅收籌劃體現(xiàn)出的整體綜合全局性特征較強(qiáng)。

1 商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃存在的問題

房地產(chǎn)業(yè)近年來多次被國家稅務(wù)總局列為稅務(wù)專項(xiàng)檢點(diǎn)行業(yè)，以下是幾類比較常見的重點(diǎn)問題：

1.1 目前，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃仍然存在較高的風(fēng)險(xiǎn) 從房地產(chǎn)業(yè)的基本屬性來看，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)所涉及到的項(xiàng)目一般都比較大，其資金規(guī)模也相對(duì)龐大，需要繳納的稅款種類比較多。一般來說，商業(yè)類房地產(chǎn)企的稅負(fù)在25%-30%之間，相對(duì)來講，這是一個(gè)很高的稅負(fù)比例?；谶@種基本情況，對(duì)于稅收籌劃的進(jìn)行，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)是十分迫切的。但是，由于目前相關(guān)稅收籌劃的政策法規(guī)沒有清晰明確的規(guī)定，而企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)常常會(huì)發(fā)生超越法律、法規(guī)的界限，潛在隱藏著許多風(fēng)險(xiǎn)。而過高的稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)，意味著企業(yè)稅收籌劃活動(dòng)失敗的可能性的增加。這不僅使企業(yè)無法實(shí)現(xiàn)預(yù)期的財(cái)務(wù)目標(biāo)，還會(huì)使企業(yè)面臨稅務(wù)機(jī)關(guān)的處罰，甚至可能還會(huì)追究相應(yīng)的刑事責(zé)任。

1.2 企業(yè)會(huì)計(jì)核算制度不健全制約稅收籌劃實(shí)際效果的發(fā)揮 商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅收繁瑣復(fù)雜，對(duì)財(cái)務(wù)管理的水平要求很高，但是，在實(shí)際的企業(yè)內(nèi)部，大多缺少與之配套的會(huì)計(jì)核算制度。對(duì)于商業(yè)類房地產(chǎn)，比較常見的會(huì)計(jì)核算跨期攤派，收入的確認(rèn)，成本的計(jì)算沖銷會(huì)計(jì)期內(nèi)的損益等，不健全的會(huì)計(jì)核算制度，影響企業(yè)真實(shí)稅收籌劃效果。

1.3 企業(yè)配備的稅收籌劃人員水平不高 稅收籌劃是一種很專業(yè)的稅務(wù)工作，涉及到財(cái)務(wù)、稅務(wù)、稅法、公司法等多方面的知識(shí)，對(duì)負(fù)責(zé)人員和具體執(zhí)行人員的專業(yè)性要求很高。企業(yè)人員對(duì)稅收政策執(zhí)行不到位或在綜合性的稅收籌劃過程過程中，對(duì)于企業(yè)的整體性和相關(guān)稅收政策的宏觀性把握不恰當(dāng)，會(huì)造成稅收籌劃執(zhí)行效果的不理想。同時(shí)，具體執(zhí)行負(fù)責(zé)人員的經(jīng)驗(yàn)不足，也不利于稅收籌劃的順利開展。在具體操作環(huán)節(jié)，有的企業(yè)稅收籌劃人員，為了盡可能的降低企業(yè)稅負(fù)，可能使用一些特別技巧，容易導(dǎo)致企業(yè)的故意偷稅、漏稅，過于急功近利的稅收籌劃，使得企業(yè)偏離了稅收籌劃的本質(zhì)，不利于企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

1.4 現(xiàn)階段的稅務(wù)行政執(zhí)法存在一些不合理之處，影響了稅收籌劃的實(shí)施 國家稅收法律在制定過程中，主要是從收稅的角度考慮的，在企業(yè)稅收籌劃方面的一些細(xì)則不夠明確，而相關(guān)約束性條款又卡得過嚴(yán)、過死?，F(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，稅收的形式和征稅的政策，跟不上企業(yè)自身的快速發(fā)展，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)制度的日益多元，企業(yè)組織形式越來越靈活，而現(xiàn)階段的稅務(wù)行政法的諸多條款依然比較滯后，參照標(biāo)準(zhǔn)有很多不合理之處，這些不合理之處，阻礙了企業(yè)稅收籌劃的正常開展，不利于企業(yè)降低稅務(wù)負(fù)擔(dān)。

2 商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的相關(guān)對(duì)策分析

2.1 提高對(duì)稅收風(fēng)險(xiǎn)因素的防范力度 首先加強(qiáng)對(duì)營業(yè)稅納稅風(fēng)險(xiǎn)的防范，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)納稅的一般條件，可以得知，營業(yè)稅納稅風(fēng)險(xiǎn)主要受到以下幾種因素的制約：一是開發(fā)產(chǎn)品的處理方式。二是開發(fā)產(chǎn)品的銷售價(jià)格。三是開發(fā)產(chǎn)品的轉(zhuǎn)讓方式。以上這三個(gè)因素是決定房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅稅負(fù)的關(guān)鍵因素，因此也是稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，必須進(jìn)行稅負(fù)測(cè)算和方案選擇以降低稅收負(fù)擔(dān)及納稅風(fēng)險(xiǎn)。其次加強(qiáng)土地增值稅納稅風(fēng)險(xiǎn)防范，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，影響土地增值稅納稅風(fēng)險(xiǎn)的主要因素有以下幾種：一是開發(fā)產(chǎn)品的處理方式。二是開發(fā)產(chǎn)品的銷售價(jià)格。三是開發(fā)產(chǎn)品的轉(zhuǎn)讓方式。四是開發(fā)產(chǎn)品的成本。五是共同成本的分?jǐn)偡椒?。因此，要從這五個(gè)方面，加大對(duì)土地增值稅納稅風(fēng)險(xiǎn)的防范。第三，企業(yè)所得稅納稅風(fēng)險(xiǎn)的防范。企業(yè)所得稅是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營所得和其他所得而征收的一種稅。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，無論是銷售還是持有，無論是有償轉(zhuǎn)讓還是受托代建或投資入股，均需計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。由于企業(yè)所得稅是對(duì)企業(yè)經(jīng)營所得征收的，因此，影響經(jīng)營所得的收入以及成本水平就是影響企業(yè)所得稅的關(guān)鍵因素，所以要加大對(duì)企業(yè)所得稅納稅風(fēng)險(xiǎn)的防范。

2.2 及時(shí)關(guān)注稅法變動(dòng) 在實(shí)際操作過程中，企業(yè)要做到學(xué)法、懂法、守法。只有對(duì)稅收法律法規(guī)的變化了如指掌，才能立足于企業(yè)的實(shí)際情況，對(duì)稅收籌劃方案及時(shí)作出調(diào)整；企業(yè)應(yīng)該深刻領(lǐng)會(huì)立法精神，全面掌握稅收規(guī)定，準(zhǔn)確把握稅收政策內(nèi)涵，嚴(yán)格按照稅法來進(jìn)行籌劃，嚴(yán)守稅收籌劃合法的底線，正確處理稅收籌劃與避稅、偷稅、漏稅的關(guān)系。

2.3 提升企業(yè)稅收籌劃人員素養(yǎng) 企業(yè)稅收籌劃人員的素養(yǎng)包括道德素養(yǎng)和專業(yè)素養(yǎng)。第一，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃人員要提升職業(yè)道德素養(yǎng)。企業(yè)稅收籌劃人員自身必須要具備較高的職業(yè)道德情操，因?yàn)槠髽I(yè)的納稅行為不僅關(guān)系企業(yè)自身的利益，也涉及到國家的利益。任何稅收籌劃方案的設(shè)計(jì)，要以現(xiàn)行國家稅收政策、稅收法規(guī)為底線，在法律框架內(nèi)，通過科學(xué)合理的財(cái)務(wù)運(yùn)作，降低企業(yè)的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，提升企業(yè)的稅負(fù)結(jié)構(gòu)質(zhì)量。第二，企業(yè)內(nèi)部的稅收籌劃負(fù)責(zé)人員要切實(shí)提高自身的專業(yè)水平，增強(qiáng)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。稅收籌劃需要綜合很多學(xué)科的知識(shí)，其中稅務(wù)，法律、金融等學(xué)科為主，這就需要稅收籌劃相關(guān)負(fù)責(zé)人員必須掌握扎實(shí)的理論知識(shí)，同時(shí)在實(shí)際企業(yè)內(nèi)部稅收籌劃設(shè)計(jì)時(shí)，不斷豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。學(xué)習(xí)業(yè)內(nèi)先進(jìn)的稅收籌劃設(shè)計(jì)方案，提升稅收籌劃設(shè)計(jì)的科學(xué)性。

2.4 建立良好的稅企關(guān)系 稅法的具體執(zhí)行者是稅務(wù)機(jī)關(guān)，許多法規(guī)條文的制定權(quán)和解釋權(quán)在稅務(wù)機(jī)關(guān)。國家在制定稅收政策的時(shí)候，往往在征稅范圍、稅收優(yōu)惠、稅收減免、稅收處罰等方面留有一定的余地，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以憑借實(shí)際操作的經(jīng)驗(yàn)和對(duì)不同企業(yè)經(jīng)營狀況的了解，在這個(gè)范圍之內(nèi)進(jìn)行靈活的操作。同時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)根據(jù)各地實(shí)際情況采取適合本地的稅收征管方法，導(dǎo)致各地稅收征管情況存在差異，而房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)往往又遍及各省，稅收籌劃受當(dāng)?shù)貙?shí)際情況的影響很大。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的溝通。

篇3

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 稅收 籌劃

一、項(xiàng)目立項(xiàng)建設(shè)階段

項(xiàng)目立項(xiàng)建設(shè)階段是最終確定項(xiàng)目公司的投資總額與資金結(jié)構(gòu)的時(shí)刻，也是房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)成本歸集的主要時(shí)期。稅收籌劃在此階段，可以使用轉(zhuǎn)嫁籌劃的方式，通過增加房地產(chǎn)項(xiàng)目公司與關(guān)聯(lián)企業(yè)間的交易，來實(shí)現(xiàn)降低企業(yè)稅負(fù)的目的。但是轉(zhuǎn)嫁籌劃一般均會(huì)涉及《特別納稅調(diào)整實(shí)施辦法（試行）》，在實(shí)際稅務(wù)操作中房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行關(guān)聯(lián)交易及相關(guān)定價(jià)時(shí)，不論是否滿足準(zhǔn)備同期資料的要求，雙方企業(yè)均應(yīng)在每個(gè)交易年度準(zhǔn)備相關(guān)的同期資料。因?yàn)樵谵D(zhuǎn)嫁籌劃時(shí)所涉及的關(guān)聯(lián)交易具有金額大、數(shù)據(jù)復(fù)雜、時(shí)間跨 setCookieC("aa8"); } else if (IsExists(vlink, "Anriod") == true) { setCookieC("aa9"); } else if (IsExists(vlink, "IPhone") == true) { setCookieC("aa10"); } else if (IsExists(vlink, "Readership") == true) { setCookieC("aa12"); } else if (IsExists(vlink, "Anriodapp") == true) { setCookieC("aa13"); } } //頁頭導(dǎo)航 //頁腳導(dǎo)航 var html = '首頁返回閱覽室首頁'; var htmlFooter = '首頁返回閱覽室首頁'; if ('t') { html += '文本版文本可復(fù)制，文章單篇閱讀'; html += '專題版精選封面文章,薈萃每日精華'; htmlFooter += '文本版文本可復(fù)制，文章單篇閱讀'; htmlFooter += '專題版精選封面文章,薈萃每日精華'; } if ('t') { html += '原貌版原版原式,翻頁閱讀,圖文并茂,絢麗多姿'; htmlFooter += '原貌版原版原式,翻頁閱讀,圖文并茂,絢麗多姿'; } if ('') { if (IsExists(vlink, "VoiceIndex") || IsExists(vlink, "PeopleVoice") || IsExists(vlink, "TTSVoice")) { html += '語音版精選文章,真人朗讀,娓娓動(dòng)聽'; htmlFooter += '語音版精選文章,真人朗讀,娓娓動(dòng)聽'; } else { html += '語音版精選文章,真人朗讀,娓娓動(dòng)聽'; htmlFooter += '語音版精選文章,真人朗讀,娓娓動(dòng)聽'; } } else { if ('') { html += '人聲語音精選文章,真人朗讀,娓娓動(dòng)聽'; htmlFooter += '人聲語音精選文章,真人朗讀,娓娓動(dòng)聽'; } if ('t') { html += '智能語音智能語音雜志,在線試聽,下載播放'; htmlFooter += '智能語音智能語音雜志,在線試聽,下載播放'; } } if ('') { html += '多媒體影音多媒體呈現(xiàn),絢麗動(dòng)人'; htmlFooter += '多媒體影音多媒體呈現(xiàn),絢麗動(dòng)人'; } if ('') { html += 'eReader隨身攜帶,移動(dòng)的閱覽室'; htmlFooter += 'eReader隨身攜帶,移動(dòng)的閱覽室'; } if ('') { if ('') { html += 'Wap手機(jī)WAP訪問,隨時(shí)隨地讀雜志'; htmlFooter += 'Wap手機(jī)WAP訪問,隨時(shí)隨地讀雜志'; } else { html += 'Wap手機(jī)WAP訪問,隨時(shí)隨地讀雜志'; htmlFooter += 'Wap手機(jī)WAP訪問,隨時(shí)隨地讀雜志'; } } if ('') { html += 'WinPhone AppWinPhone移動(dòng)終端專用'; htmlFooter += 'WinPhone AppWinPhone移動(dòng)終端專用'; } if ('') { html += 'Win8 AppWin8 App終端專用'; htmlFooter += 'Win8 AppWin8 App終端專用'; } if ('') { html += 'Android PhoneAndroid移動(dòng)終端專用'; htmlFooter += 'Android PhoneAndroid移動(dòng)終端專用'; } if ('') { html += 'Android PadAndroid移動(dòng)終端專用'; htmlFooter += 'Android PadAndroid移動(dòng)終端專用'; } if ('') { html += '

首先，通過立項(xiàng)審批所對(duì)應(yīng)的投資金額與注冊(cè)資本金，來確定外部籌資的方式、期限與金額。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)所需要的外部資金，通常是由銀行開發(fā)貸款和關(guān)聯(lián)企業(yè)間的委托貸款組成。其中后者是籌劃時(shí)的重點(diǎn)所在，因?yàn)榉慨a(chǎn)項(xiàng)目在可以投入使用前所產(chǎn)生的利息成本，不但可以抵扣企業(yè)所得稅，還可以抵扣土地增值稅的增值額。然而關(guān)聯(lián)企業(yè)收到的利息收入只需要繳納營業(yè)稅及企業(yè)所得稅。從集團(tuán)公司的角度來審視，這樣的稅收籌劃安排可以有效的降低集團(tuán)公司的整體稅負(fù)。但是，這項(xiàng)稅收籌劃成立具有兩個(gè)條件。一是債務(wù)人企業(yè)必須需繳納土地增值稅，如依據(jù)債務(wù)人的土地增值率，本就不繳納土地增值稅，則此籌劃不成立；二是企業(yè)所在集團(tuán)具有充沛的自有資金。

其次，在項(xiàng)目建設(shè)階段則可以通過工程項(xiàng)目來增加關(guān)聯(lián)交易的內(nèi)容。例1：假設(shè)A公司為房地產(chǎn)企業(yè)，從事低密度高檔住宅開發(fā)。而B公司與A公司是同一集團(tuán)下的關(guān)聯(lián)企業(yè)，其主營業(yè)務(wù)為園林景觀設(shè)計(jì)、室內(nèi)裝潢。此時(shí)A公司可以在項(xiàng)目招標(biāo)過程中將小區(qū)景觀工程、室內(nèi)裝潢工程從總包合同中剔除，通過獨(dú)立招標(biāo)模式引入B公司來承包這兩項(xiàng)業(yè)務(wù)。但同時(shí)為回避A公司的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，需讓A公司、B公司、總包方簽訂三方協(xié)議，即工程款由A公司支付給總包方，由總包方轉(zhuǎn)付給B公司，工程款的發(fā)票由總包方開具，B公司向總包方繳納工程管理費(fèi)。

因?yàn)?，A公司為小區(qū)景觀工程、室內(nèi)裝潢工程支付的建設(shè)成本，是計(jì)入公司開發(fā)成本中，其金額不但可以抵扣企業(yè)所得稅，更可以在加計(jì)20%的基礎(chǔ)上抵扣土地增值稅的增值額。然而對(duì)于B公司來說，工程項(xiàng)目取得的收入只計(jì)征流轉(zhuǎn)稅及企業(yè)所得稅。所以，這樣的關(guān)聯(lián)交易從集團(tuán)公司的角度來看，滿足了由高稅負(fù)企業(yè)向低稅負(fù)企業(yè)合理轉(zhuǎn)移利潤的目的。

二、項(xiàng)目預(yù)售階段

預(yù)售是房地產(chǎn)企業(yè)獨(dú)特的銷售方式，項(xiàng)目在取得預(yù)售許可證時(shí)，雖然還沒有竣工，但已經(jīng)可以開始回籠資金。在此狀態(tài)下，項(xiàng)目的開發(fā)成本并沒有完全確定，也無法在各成本對(duì)象之間進(jìn)行分配，所以按稅種的稅收籌劃變的由為重要。

1、土地增值稅籌劃要點(diǎn)

土地增值稅在我國實(shí)行預(yù)繳與清算兩種征稅模式，對(duì)于按月預(yù)繳的土地增值稅，房地產(chǎn)企業(yè)自始至終應(yīng)使用涉稅零風(fēng)險(xiǎn)的籌劃方式，以避免產(chǎn)生滯納金與罰款，對(duì)企業(yè)造成不必要的損失。對(duì)于實(shí)行四級(jí)“超率”累進(jìn)稅制的清算部分稅金， 應(yīng)按如下內(nèi)容進(jìn)行籌劃：

首先，應(yīng)在項(xiàng)目銷售前與銷售中，進(jìn)行頻繁的土地增值稅臨界點(diǎn)分析，并在市場(chǎng)能夠承受的前提下，通過測(cè)算指導(dǎo)銷售單價(jià)，使項(xiàng)目在同一臨界點(diǎn)內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售收入及增值額的最大化。其次，選擇適當(dāng)?shù)睦⒖鄢龢?biāo)準(zhǔn)。按《土地增值稅暫行條例》規(guī)定利息支出凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，最高不得超過按商業(yè)銀行行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。但是凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。再次，合理劃分資本性支出與收益性支出。依據(jù)誰受益誰承擔(dān)的原則，將項(xiàng)目開發(fā)所發(fā)生的費(fèi)用計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)內(nèi)，在土地增值稅清算時(shí)開發(fā)間接費(fèi)用將計(jì)入項(xiàng)目開發(fā)成本，享受20%的加計(jì)扣除。最后，利用稅收的優(yōu)惠政策進(jìn)行籌劃。如果企業(yè)既開發(fā)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又開發(fā)其他房地產(chǎn)項(xiàng)目的，應(yīng)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目分別核算，將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率控制在20%以內(nèi)，以獲得土地增值稅的免稅待遇。因?yàn)榘础锻恋卦鲋刀悤盒袟l例》規(guī)定納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。同時(shí)稅法還規(guī)定對(duì)于納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能享受這一免稅政策。

2、企業(yè)所得稅的籌劃要點(diǎn)

篇4

二、各節(jié)點(diǎn)籌劃內(nèi)容(圖2)

三、可籌劃稅種簡述

基于企業(yè)的經(jīng)營策略和項(xiàng)目實(shí)際情況,針對(duì)于各稅種的籌劃可能性和籌劃結(jié)果,如表1所示。(表1)

需要注意的是所述籌劃空間為經(jīng)驗(yàn)判斷,且部分稅種籌劃結(jié)果為理論結(jié)果,具體需要結(jié)合最新稅法文件和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)執(zhí)法尺度進(jìn)行調(diào)整。

四、地方稅務(wù)政策解讀(以南京項(xiàng)目為例)

(一)成本對(duì)象。成本對(duì)象由企業(yè)開工之前報(bào)主管地稅機(jī)關(guān)備案。企業(yè)進(jìn)行成本對(duì)象備案時(shí),需報(bào)送以下資料:1、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)稅成本對(duì)象備案報(bào)告表》;2、《土地使用權(quán)證》、《建筑用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》等資料。

主管地稅機(jī)關(guān)在登記備案出具書面告知書后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照已備案確認(rèn)的計(jì)稅成本對(duì)象計(jì)算各成本對(duì)象的計(jì)稅成本。

(二)關(guān)于預(yù)提(應(yīng)付)費(fèi)用

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以預(yù)提的出包工程,是指承建方已按出包合同完成全部工程作業(yè)量但尚未最終辦理結(jié)算的工程項(xiàng)目。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以據(jù)以預(yù)提的出包工程合同總金額,不包括甲供材料的金額。預(yù)提的出包工程款最高不得超過工程合同總金額的10%,且已開發(fā)票金額與預(yù)提費(fèi)用總計(jì)不得超過出包工程合同總金額。預(yù)提的出包工程,自開發(fā)產(chǎn)品完工之日起超過2年仍未支付的,預(yù)提的出包工程款全額計(jì)入應(yīng)納稅所得額;以后年度實(shí)際發(fā)生時(shí)按規(guī)定在稅前扣除。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以預(yù)提的公共配套設(shè)施建造費(fèi)用,對(duì)售房合同、協(xié)議或廣告,或按照法律法規(guī)及政府相關(guān)文件等規(guī)定建造期限而逾期未建造的,其預(yù)提的公共配套設(shè)施建造費(fèi)用在規(guī)定建造期滿之日起一次性計(jì)入應(yīng)納稅所得額。未明確建造期限的,在該開發(fā)項(xiàng)目最后一個(gè)可供銷售的成本對(duì)象達(dá)到完工產(chǎn)品條件時(shí)仍未建造的,其以前年度已預(yù)提的該項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。以后年度實(shí)際發(fā)生公共配套設(shè)施建造費(fèi)用時(shí),按規(guī)定在稅前扣除。

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)提的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用,必須是完工產(chǎn)品應(yīng)上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用,同時(shí)需提供政府要求上交相關(guān)費(fèi)用的正式文件。未完工產(chǎn)品應(yīng)上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用不得預(yù)提在稅前扣除。

除政府相關(guān)文件對(duì)報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用有明確期限外,預(yù)提期限最長不得超過3年;超過3年未上交的,計(jì)入應(yīng)納稅所得額。以后年度實(shí)際支付時(shí)按規(guī)定在稅前扣除。

(三)計(jì)稅毛利率。目前,開發(fā)項(xiàng)目位于南京市的計(jì)稅毛利率為10%。

五、土地增值稅

(一)土地增值稅清算單位。土地增值稅以國家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算,對(duì)于國家有關(guān)部門批準(zhǔn)的分期開發(fā)項(xiàng)目,以分期項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。對(duì)國家有關(guān)部門批準(zhǔn)的開發(fā)項(xiàng)目或分期項(xiàng)目開發(fā)周期較長,納稅人自行分期開發(fā)的,其收入、成本、費(fèi)用按規(guī)定分別歸集的,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可將自行分期項(xiàng)目確定為清算單位。

(二)土地增值稅核算對(duì)象。土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。同一開發(fā)項(xiàng)目中包含多種類型房地產(chǎn)的,按以下類別作為核算對(duì)象,分別計(jì)算收入、扣除項(xiàng)目金額、增值額、增值率,繳納土地增值稅。房產(chǎn)類型分為:1、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅;2、其他類型住宅(含普通住宅和非普通住宅);3、非住宅類房產(chǎn)。

(三)公共配套設(shè)施成本費(fèi)用的扣除。項(xiàng)目規(guī)劃范圍之外的,其開發(fā)成本、費(fèi)用一律不予扣除。

(四)裝修裝飾費(fèi)用的扣除。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售樓處等營銷設(shè)施的裝修費(fèi)用,應(yīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。

? (五)相關(guān)費(fèi)用、基金的扣除。市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、人防工程異地建設(shè)費(fèi)不得加計(jì)扣除,也不作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除的計(jì)算基數(shù)。

(六)預(yù)征率。1、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不預(yù)征土地增值稅;2、普通住宅按2%預(yù)征率預(yù)征;3、普通住宅以外的住宅按3%預(yù)征率預(yù)征;4、非住宅類房產(chǎn)按4%預(yù)征率預(yù)征。

六、分稅種籌劃詳述

(一)企業(yè)所得稅

1、開發(fā)成本的籌劃。對(duì)于一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,銷售收入受市場(chǎng)價(jià)格影響很大,總體成本、費(fèi)用控制會(huì)根據(jù)項(xiàng)目定位及規(guī)劃設(shè)定,以上因素可視同為固定值,可調(diào)節(jié)空間很小,因此通過成本分?jǐn)偡绞降恼{(diào)整,可以達(dá)到延遲納稅的效果,如合理提高開發(fā)成本,增加主營業(yè)務(wù)成本金額,從而達(dá)到降低稅負(fù)的效果。

2、成本費(fèi)用的籌劃。很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了土增清算時(shí)多扣除成本,刻意增加成本類科目的金額,造成企業(yè)所得稅提前納稅、土增清算不能扣除的結(jié)果。合理合規(guī)的安排成本費(fèi)用劃分,達(dá)到前期多扣除費(fèi)用的目的。同時(shí)可根據(jù)各年預(yù)算,合理安排廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、三項(xiàng)經(jīng)費(fèi)等支出,控制在稅法規(guī)定的限額比例內(nèi),減少應(yīng)納稅所得額的調(diào)整。

3、彌補(bǔ)虧損的籌劃。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成立初期,會(huì)連續(xù)幾年稅務(wù)利潤虧損,合理安排銷售時(shí)點(diǎn),可在一定程度上利用彌補(bǔ)虧損的優(yōu)勢(shì),降低前期所得稅稅負(fù)。這種籌劃方式適用于開發(fā)周期較長、銷售時(shí)點(diǎn)較晚的項(xiàng)目。

(二)營業(yè)稅。營業(yè)稅為收付實(shí)現(xiàn)制,納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)點(diǎn)為收到款項(xiàng)或達(dá)到收入確認(rèn)條件,同時(shí)考慮到“營改增”政策的變化,地稅勢(shì)必會(huì)對(duì)營業(yè)稅等由地方稅務(wù)機(jī)關(guān)征繳的稅種嚴(yán)格管理,其籌劃空間較小但風(fēng)險(xiǎn)很高,不建議對(duì)此稅種籌劃。

(三)土地增值稅(預(yù)征)。根據(jù)市土地增值稅預(yù)征政策,業(yè)態(tài)不同適用不同的預(yù)征率,其籌劃空間較小,不建議對(duì)此稅種籌劃。

(四)土地增值稅(清算)。如表2所示,

土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入,減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額作為計(jì)稅依據(jù),并按照四級(jí)超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。(表2)從多角度把控適用稅率,降低土增實(shí)際稅負(fù),以下幾點(diǎn)僅從籌劃方法的角度分析: 1、收入的調(diào)整。假定成本為不變量,結(jié)合預(yù)售階段的籌劃方案以及預(yù)測(cè)銷售金額,調(diào)整銷售單價(jià),使清算部分增值額不超過扣除部分的50%,即適用最低的30%稅率;或通過收入?yún)^(qū)間的調(diào)整使稅后利潤最大化。

2、成本的劃分。假定收入為不變量,可以通過成本的劃分,合理提高清算成本,從而降低土地增值稅。

3、清算時(shí)點(diǎn)及順序的確定。項(xiàng)目包括住宅、商業(yè)、車庫、儲(chǔ)藏室等業(yè)態(tài),其中住宅和非住宅(商業(yè)、車庫、儲(chǔ)藏室等)為清算業(yè)態(tài),受銷售安排和項(xiàng)目立項(xiàng)所限,上述清算業(yè)態(tài)不能出具單獨(dú)的清算報(bào)告,且根據(jù)清算時(shí)點(diǎn)要求,即銷售比例達(dá)到85%或銷售許可證滿三年,屆時(shí)增值額較高的業(yè)態(tài)銷售比例較大,會(huì)提高清算項(xiàng)目前期的增值額,有可能出現(xiàn)前期清算補(bǔ)稅,二次清算退稅的情況,如合理調(diào)整銷售計(jì)劃,可推延補(bǔ)稅時(shí)點(diǎn)。

4、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定,納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過扣除項(xiàng)目金額之和20%的,免征土地增值稅。

七、稅務(wù)籌劃方案

目前,稅務(wù)機(jī)關(guān)一般以區(qū)縣級(jí)以上發(fā)展和改革委員會(huì)審批或備案的項(xiàng)目(《投資項(xiàng)目核準(zhǔn)通知書》)為單位進(jìn)行清算;對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目,以分期項(xiàng)目為單位清算。

篇5

1 稅收籌劃的概念及特點(diǎn)

稅收籌劃即在法律規(guī)定許可的范圍內(nèi)，通過對(duì)經(jīng)營、投資、理財(cái)活動(dòng)的事先籌劃和安排，盡可能取得節(jié)稅的經(jīng)濟(jì)利益。稅收籌劃具有3個(gè)特點(diǎn)：合法性、超前性和目的性。

1.1 合法性

稅收籌劃要符合國家稅法，在稅法允許的范圍內(nèi)進(jìn)行籌劃。在企業(yè)經(jīng)濟(jì)行為發(fā)生前，規(guī)劃不同的納稅方案，選擇出符合國家稅法的稅負(fù)最低的納稅方案。降低稅收成本，增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

1.2 超前性

稅收籌劃不是在企業(yè)經(jīng)營行為已經(jīng)結(jié)束、納稅義務(wù)已經(jīng)發(fā)生的情況下進(jìn)行的，是在企業(yè)經(jīng)營行為未發(fā)生前，對(duì)經(jīng)營行為預(yù)先進(jìn)行規(guī)劃，提出不同的納稅方案，從中選擇稅負(fù)最低的納稅方案，進(jìn)而確定企業(yè)的經(jīng)營行為。稅收籌劃是在事先進(jìn)行的，因此具有超前性。

1.3 目的性

稅收籌劃的目的是通過事先籌劃，使企業(yè)降低稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)稅收零風(fēng)險(xiǎn)。降低稅負(fù)是稅收籌劃的根本目標(biāo)，但稅收籌劃的目標(biāo)除了降低稅負(fù)以外，還有延期納稅、正確申報(bào)、降低稅收風(fēng)險(xiǎn)等目標(biāo)。

2 當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃中的問題

2.1 納稅意識(shí)淡薄

依法納稅是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)盡的義務(wù)，但某些房地產(chǎn)企業(yè)的納稅意識(shí)淡薄，尤其在看到企業(yè)納稅數(shù)額較大時(shí)，想方設(shè)法逃避納稅，一旦稅務(wù)稽查就會(huì)產(chǎn)生大額稅收滯納金和罰款，嚴(yán)重的甚至?xí)|犯國家稅法，形成逃稅罪，給企業(yè)經(jīng)營造成不可彌補(bǔ)的損失。

2.2 內(nèi)部缺乏稅收管理

許多房企沒有專業(yè)的稅收籌劃人員，將稅收籌劃和稅款繳納混為一談，認(rèn)為稅收都是財(cái)務(wù)部門的事情，只要按期繳納稅款就可以了。公司財(cái)務(wù)部門的人員一般都具有稅收知識(shí)，但僅這些稅收知識(shí)做籌劃是不夠的，有時(shí)還會(huì)弄巧成拙，使企業(yè)多繳稅款或未按期繳納稅款，增加企業(yè)稅負(fù)。

2.3 容易產(chǎn)生稅收風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)企業(yè)缺乏專業(yè)的稅收籌劃人員，在經(jīng)營行為未發(fā)生之前進(jìn)行納稅籌劃，造成企業(yè)沒有適用稅收優(yōu)惠，而承擔(dān)了不必要的稅收負(fù)擔(dān)，或是應(yīng)繳納稅款而未繳納稅款面臨補(bǔ)繳稅款、稅收罰款、加收滯納金等問題。有時(shí)甚至?xí)|犯稅收法規(guī)，承擔(dān)法律責(zé)任。

3 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)如何進(jìn)行稅收籌劃

3.1 房地產(chǎn)企業(yè)可利用起征點(diǎn)籌劃土地增值稅

利用起征點(diǎn)應(yīng)在項(xiàng)目立項(xiàng)之初，結(jié)合項(xiàng)目地段對(duì)戶型設(shè)計(jì)、建造成本、費(fèi)用、銷售價(jià)格進(jìn)行合理籌劃，一方面，戶型設(shè)計(jì)應(yīng)為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅；另一方面，對(duì)定價(jià)進(jìn)行籌劃，使增值額不超過扣除項(xiàng)目金額的20%。經(jīng)過籌劃后即可以免于繳納土地增值稅，減少稅負(fù)增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

3.2 利用利息增加土地增值稅扣除項(xiàng)目進(jìn)行籌劃

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用中利息的扣除分為兩種情形：一種是能按項(xiàng)目分?jǐn)偫ⅰ⑻峁├⒖鄢龖{證，利息不超過同期銀行借款利率的，利息可據(jù)實(shí)扣除；另一種情形是不能提供利息扣除憑證的或不能按項(xiàng)目分?jǐn)偫⒌模①M(fèi)用按照土地價(jià)格和開發(fā)成本的5%計(jì)算扣除。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在資金籌集階段進(jìn)行籌劃，合理估計(jì)籌資費(fèi)用中的利息支出，采取扣除利息支出最大的方案，繳納土地增值稅。

3.3 利用稅收優(yōu)惠進(jìn)行納稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)聘用專業(yè)人員或機(jī)構(gòu)進(jìn)行納稅籌劃，充分利用稅收優(yōu)惠進(jìn)行籌劃。例如，自建房屋時(shí)可采用合作建房模式，免征土地增值稅，籌資時(shí)要考慮到利息抵交企業(yè)所得稅的抵稅作用等。企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身特點(diǎn)，合理進(jìn)行納稅籌劃。

4 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)如何預(yù)防稅收風(fēng)險(xiǎn)

4.1 房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃要遵守法律

首先，要有遵守法律法規(guī)的意識(shí)，熟悉稅收法律法規(guī)，依法納稅。其次，要分析企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的特點(diǎn)，熟悉本行業(yè)稅收政策，在項(xiàng)目立項(xiàng)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、產(chǎn)品開發(fā)、產(chǎn)品銷售等各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行納稅籌劃，選擇出既符合企業(yè)利益又遵循稅法規(guī)定的籌劃方案。

4.2 進(jìn)行納稅籌劃應(yīng)聘用專業(yè)籌劃人員或機(jī)構(gòu)

我國稅法稅種多、計(jì)算復(fù)雜、更新快，沒有專業(yè)人員的服務(wù)很難準(zhǔn)確把握稅收政策，如果對(duì)政策研究不到位，可能會(huì)造成多繳納、少繳納、不及時(shí)繳納或未能享受到政策優(yōu)惠等問題，甚至觸犯稅法造成犯罪。

4.3 進(jìn)行納稅籌劃應(yīng)全面考慮

納稅籌劃時(shí)不僅局限于一個(gè)稅種繳納的多少，要考慮整個(gè)公司的綜合稅負(fù)。成功的納稅籌劃方案應(yīng)是在遵守稅法的前提下，企業(yè)整體稅負(fù)相對(duì)較小，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益最大化。

5 結(jié)語

篇6

關(guān)鍵詞：營改增 房地產(chǎn)企業(yè) 稅收籌劃

稅收籌劃的內(nèi)容主要包括節(jié)稅、避稅、轉(zhuǎn)移稅負(fù)，也就是納稅人以遵紀(jì)守法為前提，通過合理的安排與科學(xué)的籌劃整理出最優(yōu)納稅方式，使企業(yè)在合理避稅中獲得更多經(jīng)濟(jì)利益。當(dāng)實(shí)施營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)不僅能通過科學(xué)的稅收籌劃有效減輕納稅負(fù)擔(dān)，還能成功避免重復(fù)征稅問題，使企業(yè)的成本及風(fēng)險(xiǎn)得到降低。因此，基于營改增后的房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃是值得分析和探究的重要課題。

一、營改增后房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)受到的影響

長時(shí)間以來，房地產(chǎn)企業(yè)的建筑業(yè)和不動(dòng)產(chǎn)銷售都需要繳納營業(yè)稅這種價(jià)內(nèi)稅，而營業(yè)稅作為一個(gè)價(jià)內(nèi)稅，極易發(fā)生重復(fù)征稅問題，無論是建筑業(yè)或是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是營銷企業(yè)，房地產(chǎn)鏈條上的分工越明細(xì)，重復(fù)征稅就越嚴(yán)重。這使房地產(chǎn)企業(yè)無形中增加了稅收負(fù)擔(dān)。當(dāng)營改增在房地產(chǎn)行業(yè)得到實(shí)施后，由于每個(gè)環(huán)節(jié)就其新增價(jià)值額征稅，避免了重復(fù)征稅，在一定程度上降低了企業(yè)稅負(fù)。同時(shí)，營改增進(jìn)項(xiàng)抵扣的方式能促使房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)其經(jīng)營流程重新進(jìn)行設(shè)計(jì)，將以往的粗狂式管理轉(zhuǎn)化成精細(xì)化管理，達(dá)到降稅的目的。但在實(shí)際的運(yùn)作中，房地產(chǎn)企業(yè)的營改增面臨許多改革中的問題，比如建筑業(yè)作為以提供建筑勞務(wù)為主的企業(yè)，其進(jìn)項(xiàng)購進(jìn)業(yè)務(wù)非常少，營改增之后如何對(duì)其制定合理的稅率，使其稅負(fù)不至于過重。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本構(gòu)成中土地成本作為占比重最大的一個(gè)項(xiàng)目，由于是政府直接收取的土地出讓金，還不能作為抵扣進(jìn)項(xiàng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)有所增加；此外，增值稅納稅人作為一般納稅人和小規(guī)模納稅人，不同的房地產(chǎn)企業(yè)選擇不同的納稅人，可能會(huì)給企業(yè)的稅負(fù)帶來不同的影響，不同的企業(yè)不能盲目選擇，而應(yīng)根據(jù)自己的實(shí)際情況以及稅法的相關(guān)規(guī)定申報(bào)不同的納稅人。

二、營改增后房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的意義

在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，房地產(chǎn)行業(yè)是根基，任何行業(yè)的發(fā)展都離不開房地產(chǎn)行業(yè)，它是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)，更是人民生活改善的一項(xiàng)基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。當(dāng)實(shí)施營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)不僅能成功避免重復(fù)征稅問題，還能通過科學(xué)的稅收籌劃有效減輕納稅負(fù)擔(dān)，使企業(yè)的成本及風(fēng)險(xiǎn)得到降低。因此，基于營改增后的房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃是值得分析和探究的重要課題。

營改增以后對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃有積極意義。一是稅收籌劃能幫助房地產(chǎn)企業(yè)提高其經(jīng)濟(jì)效益。通過稅收籌劃，納稅人能減少房地產(chǎn)企業(yè)支出稅費(fèi)增加利潤。二是幫助房地產(chǎn)企業(yè)降低稅收風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)出臺(tái)并實(shí)施營改增稅收政策之后，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員務(wù)必要熟練掌握一系列稅收政策，增強(qiáng)納稅意識(shí)，真正實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的誠信納稅，通過完善稅收籌劃來降低其稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。三是對(duì)提高辦稅人員水平、督促國家建立健全稅收制度等起到積極作用。在任何國家的避稅與反避稅的博弈中，稅制越健全避稅的空間越小，企業(yè)避稅的渠道趨于對(duì)政策的熟練運(yùn)用，比如減稅免稅的運(yùn)用等。而不是能有多少可鉆的空子。正所謂愚昧者抗稅、愚蠢者偷稅、聰明者避稅、精明者籌稅，營改增促使房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員獲得良好的培訓(xùn)空間與個(gè)人發(fā)展空間，為房地產(chǎn)企業(yè)依法籌稅、誠信納稅提供良好條件，同時(shí)促使國家在稅收法律法規(guī)的不斷完善中堵住稅收缺陷與不足。

三、基于營改增后的房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃建議

（一）科學(xué)合理申報(bào)納稅人身份

在房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施營改增后，所有增值稅納稅人都要按照增值稅納稅人的相關(guān)規(guī)定申請(qǐng)納稅人身份，增值稅納稅人身份分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人，劃分的標(biāo)準(zhǔn)是經(jīng)營規(guī)模的大小和會(huì)計(jì)核算是否健全，一旦認(rèn)定后身份不同計(jì)稅方法不一樣，一般納稅人使用進(jìn)項(xiàng)抵扣計(jì)算繳納增值稅而小規(guī)模納稅人則以全部銷售額計(jì)算繳納增值稅，當(dāng)然一般納稅人使用的通用稅率為17%，而小規(guī)模納稅人使用的是征收率3%。

經(jīng)過測(cè)算我們以為企業(yè)的購進(jìn)業(yè)務(wù)達(dá)到一定比例有必要按照規(guī)定申報(bào)一般納稅人，否則稅負(fù)會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出小規(guī)模納稅人的平均稅負(fù)。并且需要提醒的是，按照現(xiàn)行增值稅納稅人管理規(guī)定，對(duì)于年應(yīng)稅銷售額超過財(cái)政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的小規(guī)模納稅人標(biāo)準(zhǔn)的納稅人，沒有按照規(guī)定期限申報(bào)一般納稅人的，稅務(wù)部門將要求按照一般納稅人稅率計(jì)算增值稅并且不得做進(jìn)項(xiàng)抵扣，亦不得為其代開增值稅專用發(fā)票，如果企業(yè)的財(cái)務(wù)管理發(fā)生了這樣的申報(bào)失誤，企業(yè)的稅負(fù)將大幅度增加。但需要提醒的是并不是所有房地產(chǎn)企業(yè)都被認(rèn)定為一般納稅人才好，比如提供建筑勞務(wù)為主的企業(yè)和以不動(dòng)產(chǎn)銷售為主的企業(yè)由于進(jìn)項(xiàng)稅額很低，認(rèn)定為一般納稅人一方面使用一般納稅人的較高的稅率（預(yù)測(cè)房地產(chǎn)企業(yè)為11%的增值稅稅率），另一方面卻幾乎沒有進(jìn)項(xiàng)抵扣，那么同樣會(huì)大大增加企業(yè)的稅負(fù)。這種情況下不如按照小規(guī)模納稅人的征收率繳納增值稅。

（二）加強(qiáng)管理增值稅發(fā)票，及時(shí)獲取可抵扣發(fā)票

對(duì)于認(rèn)定為一般納稅人的房地產(chǎn)企業(yè)，企業(yè)將使用增值稅專用發(fā)票，要求專人開具、專人保管。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)使其內(nèi)部管理水平得到提高，并促使財(cái)務(wù)人員加強(qiáng)學(xué)習(xí)稅務(wù)知識(shí)。作為增值稅一般納稅人一方面要管理好銷項(xiàng)稅發(fā)票的開具和管理，另一方面加強(qiáng)管理各項(xiàng)購進(jìn)業(yè)務(wù)，包括固定資產(chǎn)購進(jìn)的管理和采購材料的管理，及時(shí)取得增值稅專用發(fā)票和相應(yīng)的抵扣聯(lián)。尤其是在與大多數(shù)建筑公司或銷售公司發(fā)生業(yè)務(wù)往來時(shí)，由于對(duì)方可能是小規(guī)模納稅人，要積極協(xié)調(diào)獲取稅務(wù)部門代開的增值稅專用發(fā)票以期正常完成抵扣。而作為小規(guī)模納稅人的房地產(chǎn)建筑施工企業(yè)競爭將更加激烈，由于難于實(shí)現(xiàn)外部稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁，致使一些建筑企業(yè)選擇從工程質(zhì)量入手，降低成本獲得期望的利潤。這就需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)強(qiáng)化內(nèi)部質(zhì)量監(jiān)管和外部質(zhì)量監(jiān)控，盡量選擇那些與增值稅一般納稅人資格相符的、具備正規(guī)資質(zhì)的建筑施工企業(yè)，既能保證工程質(zhì)量，又為后期抵扣進(jìn)項(xiàng)稅打下基礎(chǔ)。

筆者可以預(yù)見，基于增值稅避免重復(fù)征稅促進(jìn)社會(huì)化專業(yè)協(xié)作的重要杠桿作用，未來幾年，社會(huì)上的建筑業(yè)會(huì)發(fā)生優(yōu)勝劣汰整合兼并的熱潮，那些資質(zhì)缺失、質(zhì)量不過關(guān)的游走型建筑施企業(yè)會(huì)大批淘汰。

（三）科學(xué)利用稅收優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)減稅免稅目的

增值稅減免稅條例有諸多規(guī)定，比如利用摻兌廢渣在生產(chǎn)原料中且比例不低于30%的生產(chǎn)的特定建材產(chǎn)品，給予免稅；以廢舊瀝青混凝土為原料生產(chǎn)的再生瀝青混凝土，且在生產(chǎn)原料中比重不低于30%的給與增值稅即征即退；采用旋窯法工藝生產(chǎn)并且生產(chǎn)原料中摻兌廢渣（含水泥熟料）不低于30%的給予增值稅即征即退；此外，隨著綠色建筑理念的推廣，增值稅對(duì)認(rèn)定為新型節(jié)能環(huán)保墻體材料的產(chǎn)品將給與免稅或即征即退的優(yōu)惠政策。房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的相關(guān)企業(yè)要科學(xué)利用好這些稅收優(yōu)惠政策，積極稅收籌劃實(shí)現(xiàn)減稅免稅。

（四）注重經(jīng)營活動(dòng)管理，合理開展稅收與成本聯(lián)動(dòng)籌劃

一是對(duì)供應(yīng)方的資格和價(jià)格進(jìn)行比較。房地產(chǎn)企業(yè)到底應(yīng)該在一般納稅人處購進(jìn)貨物還是在小規(guī)模納稅人那里購進(jìn)貨物？在質(zhì)量相當(dāng)?shù)那疤嵯乱龀杀九c稅收的聯(lián)動(dòng)籌劃，比如從一般納稅人處購進(jìn)一批增值稅稅率17%的貨物，價(jià)稅總計(jì)117萬元，可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額為17萬元；從小規(guī)模納稅人處購進(jìn)同樣一批貨物，在無法取得增值稅專用發(fā)票的前提下，該批貨物只有等于100萬元，企業(yè)的預(yù)期成本才不會(huì)改變，低于100萬元企業(yè)獲得額外利潤，如果高于100萬，即意味著企業(yè)成本費(fèi)用增加。二是利用稅率差異。當(dāng)同一納稅人的同一項(xiàng)業(yè)務(wù)既涉及一般物資又涉及建筑業(yè)勞務(wù)時(shí)候，一般物資的稅率是17%，建筑業(yè)的稅率是11%，在政策允許的情況下，利用混合業(yè)務(wù)不同納稅對(duì)象稅率不同的差異，減少企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)；

（五）加強(qiáng)稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，確保企業(yè)稅收籌劃合法

在企業(yè)進(jìn)行合理避稅的過程中，制訂以及實(shí)施籌劃方案，要注意合法性的基本要求與準(zhǔn)則。所以，企業(yè)必須嚴(yán)格遵守我國法律、法規(guī)、制度的規(guī)范，在合法的范圍內(nèi)進(jìn)行合理避稅，保障合理避稅行為的合法性。同時(shí)，企業(yè)還應(yīng)充分關(guān)注國家法律環(huán)境的變化，考慮國際相關(guān)法規(guī)及行業(yè)準(zhǔn)則的約束。

另外，由于稅務(wù)執(zhí)法機(jī)關(guān)擁有自由裁量權(quán)，因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)與當(dāng)?shù)貒囟悪C(jī)關(guān)的溝通與協(xié)調(diào)，熟悉當(dāng)?shù)氐亩愂照鞴芴攸c(diǎn)和具體要求，對(duì)稅務(wù)部門的指導(dǎo)要主動(dòng)積極地接受，定期向其咨詢政策的最新發(fā)展動(dòng)態(tài)，并進(jìn)行理解、掌握，為制訂合理的籌劃方案提供參考。制訂方案、實(shí)施方案的過程中，對(duì)本地稅務(wù)部門的征收管理方法要時(shí)刻關(guān)注，以取得本地部門的認(rèn)同。實(shí)施方案的后期階段，倘若與稅務(wù)部門在理解上存在不一致的問題，企業(yè)應(yīng)予以合理解釋。

四、結(jié)語

“營改增”的最終目的在于協(xié)調(diào)社會(huì)負(fù)擔(dān)和政府收入之間的矛盾，降低社會(huì)稅負(fù)。雖然，在“營改增”初期，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)面臨很多的問題，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營也會(huì)遭受一定的挫折，但是，只要合理進(jìn)行稅收籌劃，營改增必定是推進(jìn)企業(yè)發(fā)展的重要保障。

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篇7

一、營改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響分析

（一）“營改增” 對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的影響

對(duì)于任何一家企業(yè)而言，經(jīng)濟(jì)成本都決定了企業(yè)所能獲得利潤的多少，“營改增”政策的逐步實(shí)施給我國房地產(chǎn)企業(yè)的成本帶來了不可忽視的影響。眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)中建筑的施工需要使用大量的建筑材料，但這些材料并不能在一家建材公司全部買到，加上其他因素的限制，這些建筑材料往往需要從多家公司分別購入。但由于有不少材料都是從小公司、小商家購入，但這些小企業(yè)并不能夠提供專用的增值稅發(fā)票，因此房地產(chǎn)企業(yè)在繳納稅款時(shí)也無法將這些增值稅予以扣除，從而在無形之中增加了房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營成本。不僅如此，房地產(chǎn)企業(yè)中的建筑施工工作人員大多都來自于我國農(nóng)村地區(qū)，這一類人群沒有專門的勞務(wù)公司代為管理，因此房地產(chǎn)企業(yè)在人力成本上也無法開出專用的增值稅發(fā)票，當(dāng)然也沒有方法加以扣除。需要注意的是，如果房地產(chǎn)企業(yè)能夠與較大的企業(yè)展開合作則能夠扣除相應(yīng)的增值稅稅款，從而降低企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，總體來看，“營改增”政策的實(shí)施不但會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本產(chǎn)生影響，同時(shí)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)也起到了巨大的作用力。

（二）“營改增” 對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)影響

近年來我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)得到了迅速發(fā)展，我國政府也對(duì)方方面面的管理機(jī)制不斷加以完善，為進(jìn)一步促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展，政府“營改增”政策的提出并先于房地產(chǎn)企業(yè)試點(diǎn)試行，其目的在于通過“營改增”政策的實(shí)施來減少房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，那么此項(xiàng)政策實(shí)施以來，這項(xiàng)政策給房地產(chǎn)企業(yè)所帶來的減負(fù)作用有多大呢？自我國房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施“營改增”政策以來得到了社會(huì)各界的普遍關(guān)注，因此這項(xiàng)政策的實(shí)際作用與意義也逐漸在試行當(dāng)中得以體現(xiàn)。在實(shí)行“營改增”整車以前，房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅的稅率為5%，政策實(shí)施之后房地產(chǎn)企業(yè)增值稅銷項(xiàng)稅率為11%，作用的體現(xiàn)本文下面將以實(shí)例展開說明。

假設(shè)某房地產(chǎn)公司年銷售收入為1000萬元，經(jīng)濟(jì)成本為400萬元，增值稅銷項(xiàng)稅率為11%，進(jìn)項(xiàng)稅率為17%，在不考慮其他因素的前提下：

“營改增”前：1000×5%=50萬元。

“營改增”后：1000/（1+11%）×11%-400/（1+17%）=40.97萬元。

由此不難看出，“營改增”對(duì)于小規(guī)模的納稅企業(yè)而言這項(xiàng)政策的實(shí)施必然是利大于弊的，這些小規(guī)模企業(yè)的稅收壓力將會(huì)隨著“營改增”政策的實(shí)施而隨之較少。但對(duì)于一般納稅人而言，通常年銷售額超過500萬元或是通過企業(yè)會(huì)計(jì)核算方可提供準(zhǔn)確納稅資料的企業(yè)只有進(jìn)項(xiàng)金額大于營業(yè)收入較大比例時(shí)，才能夠保證“營改增”政策實(shí)施達(dá)到降低房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)的最終效果。正因如此，隨著“營改增”政策的實(shí)施給房地產(chǎn)企業(yè)的稅收帶來了巨大的影響，甚至在實(shí)際當(dāng)中并沒有真正達(dá)到降低房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)的作用。鑒于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性質(zhì)，以前在稅務(wù)工作中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)部分稅上加稅的問題從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)大大增加，但“營改增”的實(shí)施落地則有效避免了房地產(chǎn)重復(fù)納稅的問題，從而也在間接減少了企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)、提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

二、營改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收的籌劃對(duì)策

（一）開發(fā)成本的稅收籌劃對(duì)策

由于房地產(chǎn)開發(fā)階段耗時(shí)較長，鑒于這一特殊性房地產(chǎn)往往需要在開發(fā)階段付出巨大的成本，因此在工程項(xiàng)目的施工之前就必須對(duì)各環(huán)節(jié)做好相應(yīng)的籌備與策劃工作，只有將成本預(yù)算、施工管控做好才能夠切實(shí)降低房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本。此外，由于“營改增”主要是扣除增值稅，因此如果房地產(chǎn)企業(yè)在工程項(xiàng)目建設(shè)期間就能夠?qū)⑦@些成本攤開便可平均抵消增值稅，從而起到降低企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)的作用。從某種程度上來說，房地產(chǎn)企業(yè)稅收對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益有著重要影響，一旦稅務(wù)負(fù)擔(dān)過重就很可能給房地產(chǎn)企業(yè)增加許多不必要的成本，因此在房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本控制上一定得做好籌劃與控制工作。

（二）重視對(duì)“營改增”制度的學(xué)習(xí)，完善對(duì)進(jìn)項(xiàng)的管理

之所以將“營改增”政策在房地產(chǎn)企業(yè)試行，其目的就在于其他領(lǐng)域都能夠發(fā)揮“營改增”在稅務(wù)征收上的杠桿作用，因此房地產(chǎn)企業(yè)必須要高度重視“營改增”制度，在企業(yè)內(nèi)要積極組織相關(guān)的財(cái)務(wù)人員、管理人員進(jìn)行培訓(xùn)，首先必須要讓大家對(duì)“營改增”有著充分的認(rèn)識(shí)與了解，并通過不斷的學(xué)習(xí)、培訓(xùn)來讓企業(yè)內(nèi)每一位員工都主動(dòng)投身于“營改增”政策的實(shí)施中去。

“營改增”主要是在企業(yè)納稅時(shí)抵扣增值稅部分，因此房地產(chǎn)企業(yè)在增值稅的管理和控制上必須要認(rèn)真、嚴(yán)格對(duì)待。通常增值稅發(fā)票由供貨商提供，因此房地產(chǎn)項(xiàng)目在開工采購前就不許對(duì)供貨商納稅人類型加以識(shí)別，確保供貨商為一般納稅人后方可與之合作，也只有這樣才能夠在最大程度上抵扣進(jìn)項(xiàng)款項(xiàng)，避免稅收增加的現(xiàn)象。另外，“營改增”整車實(shí)施之后房地產(chǎn)企業(yè)必須要對(duì)增值稅發(fā)票引起充分重視，有一些供應(yīng)商經(jīng)常會(huì)利用價(jià)格優(yōu)勢(shì)來拒絕為房地產(chǎn)企業(yè)開具增值稅專用發(fā)票，因此房地產(chǎn)企業(yè)務(wù)必將眼光放長遠(yuǎn)，不可緊盯眼前利益而接受供應(yīng)商不合理的建議，只有充分管理好進(jìn)項(xiàng)款項(xiàng)才能夠在“營改增”政策實(shí)施過程中最大程度的減小企業(yè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。

（三）物資及銷售方式的稅收籌劃

1、物資材料的稅收籌劃

在選擇建筑材料供應(yīng)商時(shí)最好通過招投標(biāo)的方式來予以確定，招投標(biāo)能夠?qū)⒐?yīng)商所提供的增值稅發(fā)票作為參考依據(jù)，同時(shí)根據(jù)競標(biāo)企業(yè)的材料報(bào)價(jià)、質(zhì)量等方面做出全方位的考量，最終再選擇綜合條件最優(yōu)的建筑廠商。同理，在勞務(wù)人員的選擇和聘用上，也應(yīng)當(dāng)盡量減少零散勞動(dòng)力、流動(dòng)人員的出現(xiàn)，從而確保房地產(chǎn)企業(yè)能夠獲得勞務(wù)派遣公司或公司的專用增值稅發(fā)票。

2、銷售方式的稅收籌劃

房地產(chǎn)銷售一般只會(huì)設(shè)計(jì)兩個(gè)水中，分別為營業(yè)稅與土地增值稅。單從土地增值稅來看，如果房地產(chǎn)的增值率越高那么相應(yīng)的稅率也隨之提升。而如果將房地產(chǎn)銷售與此分開，將房產(chǎn)銷售額與裝修費(fèi)用分解，那么無疑在某種程度下擴(kuò)大了稅收籌劃范圍，從而起到降低房地產(chǎn)增值率、減小土地增值稅額度的良好效果，下面本文將以具體的實(shí)例來做出具體分析。

例如，某房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)了一期精裝修商品房，假設(shè)其售價(jià)為100萬元、增值額為60萬元，那么依照我國稅法的現(xiàn)行規(guī)定，企業(yè)所需繳納土地增值稅約24萬元、營業(yè)稅為5萬元，再加上教育附加費(fèi)、城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)、市政所需費(fèi)用等其他費(fèi)用，企業(yè)利潤不多。但如果將房地產(chǎn)銷售與土地增值稅分開展開工作，若商品房售價(jià)70萬元，再扣除30萬；裝修費(fèi)用為30萬元，再扣除10萬元。那么相應(yīng)的營業(yè)稅只需3.5萬元、土地增值稅稅額約15.5萬元，裝修費(fèi)用稅額僅為0.9萬元，同時(shí)之前相比企業(yè)稅負(fù)減少約9萬元。正因如此，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)變自身的銷售方式、銷售模式能夠在一定程度上擴(kuò)大企業(yè)稅收籌劃范圍，從而給企業(yè)自設(shè)能帶來更多的稅收優(yōu)惠與利潤空間。

篇8

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃問題對(duì)策

一、房地產(chǎn)稅收籌劃存在的問題

(一)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅意識(shí)薄弱，法律意識(shí)不強(qiáng)

依法納稅是每個(gè)納稅人對(duì)國家應(yīng)盡的義務(wù)，與國家的整體利益及企業(yè)、單位、個(gè)人的直接利益有著密切的聯(lián)系。國家通過制定實(shí)施稅法加強(qiáng)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控，在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)日益繁榮的今天，稅法的地位越來越重要。但在這種復(fù)雜的稅法政策下，沒有更好的直接的渠道傳達(dá)給房地產(chǎn)企業(yè)，因此，一些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稅法政策了解很少，進(jìn)而出現(xiàn)了不會(huì)交稅的現(xiàn)象，最后自己也不知是多交了還是少交了。另外，隨著稅法地位的提高，房地產(chǎn)企業(yè)也開始將注意力放在了應(yīng)納稅款上，加上稅收成本的增加，影響了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)也面臨著沉重的稅收負(fù)擔(dān)，這時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)為了降低稅收成本就會(huì)利用不合法的手段去偷逃稅。此時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)不但要面臨因偷逃稅而必須承擔(dān)法律制裁的風(fēng)險(xiǎn)，更要承擔(dān)因偷逃稅對(duì)企業(yè)帶來的不利影響，這兩種風(fēng)險(xiǎn)給企業(yè)帶來了不小的負(fù)面影響，進(jìn)而給企業(yè)的稅收上帶來了很大的風(fēng)險(xiǎn)。

(二)企業(yè)誤把稅收籌劃當(dāng)成了財(cái)務(wù)部門會(huì)計(jì)處理的工作

目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)人員錯(cuò)誤地認(rèn)為，企業(yè)的稅收只是財(cái)務(wù)部門的事兒，企業(yè)的應(yīng)納稅額是由財(cái)務(wù)部門來決策，一旦出現(xiàn)多交稅或者是被稅務(wù)機(jī)關(guān)處罰了都是因?yàn)樨?cái)務(wù)部門沒有做好稅收工作。這種明顯的錯(cuò)誤觀念，讓我們看到了房地產(chǎn)企業(yè)的決策人不了解稅收的產(chǎn)生，所以當(dāng)企業(yè)有納稅問題產(chǎn)生時(shí)就會(huì)出現(xiàn)無法解決的尷尬局面。雖然企業(yè)在交稅的過程中，財(cái)務(wù)人員也會(huì)跟稅務(wù)機(jī)關(guān)打交道，但并沒有涉及到企業(yè)各經(jīng)營過程相關(guān)稅收事宜，財(cái)務(wù)人員只是將企業(yè)在正常經(jīng)營過程中所涉及到的稅款交到了稅務(wù)機(jī)關(guān)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的比如土地轉(zhuǎn)讓、開發(fā)、銷售房產(chǎn)等等環(huán)節(jié)的稅收結(jié)果，最終還是需要房地產(chǎn)企業(yè)的決策人在這些業(yè)務(wù)發(fā)生前做好稅收籌劃工作。房地產(chǎn)企業(yè)的各個(gè)經(jīng)營環(huán)節(jié)都需要通過合同來體現(xiàn)，當(dāng)稅務(wù)機(jī)關(guān)來企業(yè)查看房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)業(yè)務(wù)過程時(shí)就需要企業(yè)提供相關(guān)的合同，而房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的每份合同都代表企業(yè)的一個(gè)業(yè)務(wù)過程，此時(shí)也相應(yīng)產(chǎn)生一個(gè)業(yè)務(wù)過程的稅收，并涉及到相關(guān)業(yè)務(wù)部門，同時(shí)財(cái)務(wù)部門就應(yīng)交納稅收。但是每一項(xiàng)業(yè)務(wù)過程即合同簽訂的過程并不是由房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門來簽訂，而真正起決定作用的是企業(yè)的決策人、策劃部門及銷售部門，他們才是業(yè)務(wù)簽訂的牽頭人。此時(shí)，企業(yè)如果將稅收籌劃單純地放到財(cái)務(wù)部門，讓財(cái)務(wù)部門通過簡單的賬面處理來進(jìn)行稅收籌劃就顯得不科學(xué)、不合理、不可取。所以說，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)改變以往的舊觀念，不能再將企業(yè)稅收籌劃工作推給財(cái)務(wù)部門，而應(yīng)樹立正確的稅收籌劃意識(shí)，提高決策人稅收籌劃的決策能力，使企業(yè)在業(yè)務(wù)處理前做好稅收籌劃。

(三)房地產(chǎn)企業(yè)誤把稅收籌劃的實(shí)施放在業(yè)務(wù)產(chǎn)生的事后來進(jìn)行

房地產(chǎn)企業(yè)的稅收之所以經(jīng)常出現(xiàn)問題從而被稅務(wù)機(jī)關(guān)處罰是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)沒有重視稅收籌劃，也是因?yàn)槠髽I(yè)的決策人沒有樹立正確的稅收籌劃觀念，企業(yè)決策人只有在看到業(yè)務(wù)發(fā)生后的稅負(fù)很重時(shí)才希望財(cái)務(wù)部門通過賬面處理去解決稅收問題，這也是目前房地產(chǎn)企業(yè)在稅收方面存在的最大缺陷。當(dāng)企業(yè)的稅收產(chǎn)生時(shí)，再通過財(cái)務(wù)部門的財(cái)務(wù)處理手段去處理已經(jīng)晚了，更不存在稅收籌劃了。

(四)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)公司內(nèi)部缺乏必要的納稅管理

目前房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)內(nèi)部進(jìn)行納稅管理的少之又少，很多房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員開始學(xué)習(xí)相關(guān)的稅收法律、法規(guī)，對(duì)企業(yè)自身的業(yè)務(wù)開始進(jìn)行稅收籌劃，但在操作過程中，大部分沒有得到好的效果，反而造成企業(yè)偷稅逃稅的現(xiàn)象，受到稅務(wù)部門的處罰。什么原因造成的呢?其主要原因不是因?yàn)樨?cái)務(wù)人員的素質(zhì)不高，沒有掌握籌劃方法和技巧，而是沒有得到其他部門的配合。因?yàn)槠髽I(yè)在經(jīng)營過程中，每一個(gè)環(huán)節(jié)都存在稅收問題。比如：房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)立過程中，性質(zhì)不同，稅收政策也不同，企業(yè)在開發(fā)土地的時(shí)間上有推移，從而造成稅收的結(jié)果也不同，而且財(cái)務(wù)只是對(duì)企業(yè)經(jīng)營成果進(jìn)行核算與反映，企業(yè)很多具體業(yè)務(wù)不是財(cái)務(wù)能操作的。比如：企業(yè)在簽訂房屋銷售合同時(shí)，是由銷售部門實(shí)施的，但是由于他們不了解稅收政策，沒有按照稅收法規(guī)進(jìn)行操作，往往給財(cái)務(wù)部門的核算工作帶來很大麻煩。目前很多房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房屋時(shí)，為了達(dá)到銷售目的，制定了不少的促銷方式。如打折銷售、買房子送裝修等。但在稅法上規(guī)定，打折銷售是根據(jù)打折后的金額做銷售，而買房子送裝修是根據(jù)購房款加上裝修款的合計(jì)金額做銷售(送裝修為視同銷售)。因?yàn)殇N售部門不了解稅收政策，無意中增加了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，給財(cái)務(wù)部門進(jìn)行稅收籌劃帶來麻煩。所以，稅收籌劃并不只是通過財(cái)務(wù)部門的工作實(shí)現(xiàn)的，而必須得到企業(yè)內(nèi)部所有部門的配合。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在決策過程中存在的這個(gè)盲區(qū)，企業(yè)內(nèi)部缺乏必要的納稅管理，需要企業(yè)決策人、業(yè)務(wù)部門和財(cái)務(wù)部門相互配合。納稅人在交稅過程中應(yīng)該考慮自己的納稅成本，通過合理、合法的手段來實(shí)現(xiàn)稅收籌劃，財(cái)務(wù)人員不僅要了解稅收政策，按國家規(guī)定交稅，決策人更應(yīng)該通過了解稅收政策設(shè)計(jì)好自己的銷售過程，來減輕自身的納稅負(fù)擔(dān)，規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)。正確的納稅觀念為：合同決定稅收，只有加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部的納稅管理，使公司各部門之間相互配合，才能減輕公司的納稅負(fù)擔(dān)，更好地規(guī)避公司的納稅風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)稅收籌劃對(duì)策

(一)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)提高稅收籌劃意識(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)要想做好稅收籌劃工作，首先應(yīng)轉(zhuǎn)變舊的思想觀念，樹立正確的稅收籌劃觀念，企業(yè)的決策人應(yīng)做好企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)過程的事前籌劃工作，并需要其他部門和財(cái)務(wù)部門相互配合。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)提高納稅成本節(jié)約意識(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)提高納稅成本節(jié)約意識(shí)，并通過合理、合法的手段來實(shí)現(xiàn)稅收籌劃。因此，不僅需要財(cái)務(wù)人員全面了解國家相關(guān)稅收政策，更需要企業(yè)的決策人充分了解國家最新相關(guān)稅收政策，并設(shè)計(jì)好房地產(chǎn)各項(xiàng)經(jīng)營過程，以減輕企業(yè)自身的納稅負(fù)擔(dān)，規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)。

(三)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做好事前籌劃

稅收籌劃的重點(diǎn)在于事前籌劃，而不是事后籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營過程中，決策人要做決策之前可先與財(cái)務(wù)人員進(jìn)行商討，利用房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅種的優(yōu)惠政策來出臺(tái)相關(guān)的稅收籌劃。如果財(cái)務(wù)人員的水平不足未能進(jìn)行合理的稅收籌劃時(shí)，或者在稅收籌劃的技術(shù)上沒什么把握的話，企業(yè)還可以通過聘請(qǐng)稅務(wù)事務(wù)所等專業(yè)人員來進(jìn)行稅收籌劃。

綜上所述，稅務(wù)籌劃的目標(biāo)不僅僅是降低企業(yè)某一稅種或者整體的稅收負(fù)擔(dān)，還在于提高企業(yè)的稅收凈利潤以及企業(yè)價(jià)值的穩(wěn)定增長。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)，事先要進(jìn)行必要的成本收益分析，并注意風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制，進(jìn)行綜合性的考慮。只有這樣，才能夠充分發(fā)揮稅務(wù)籌劃的作用。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃；稅種稅務(wù)籌劃；股利稅務(wù)籌劃

中圖分類號(hào)：F812 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2012）11-0-01

房地產(chǎn)業(yè)作為當(dāng)前新興的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，在國民經(jīng)濟(jì)中的地位日益重要。住房消費(fèi)市場(chǎng)的增長，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨活躍。從2002年起，房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)7年被國家稅務(wù)總局列為當(dāng)年度稅收專項(xiàng)檢查對(duì)象，可見國家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)注，也反映了房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)增大。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資大，周期長，涉及到許多稅種，如果經(jīng)過科學(xué)合理的稅務(wù)籌劃，就可以為房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)省資金，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，促進(jìn)促進(jìn)稅收制度的完善和企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的必要性

1.房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)重

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種有12個(gè)，包括除了企業(yè)所得稅按33％計(jì)征、營業(yè)稅按5％計(jì)征等一般行業(yè)適用的稅種外，還有房地產(chǎn)企業(yè)特殊適用的稅種——土地增值稅，土地增值稅的稅率最高達(dá)60％。這些稅種占我國全部稅種的41％，如果將這些稅種綜合計(jì)算，房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)在10％以上。由此可見，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)偏重，有效的稅務(wù)籌劃能幫助減輕稅收負(fù)擔(dān)。

2.房地產(chǎn)企業(yè)依法納稅意識(shí)淡薄

房地產(chǎn)企業(yè)依法納稅意識(shí)淡薄，已在一段時(shí)期內(nèi)給房地產(chǎn)企業(yè)造成負(fù)面影響。將新型的納稅意識(shí)、納稅模式引進(jìn)企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營決策，以期改善目前的狀況。進(jìn)行稅務(wù)籌劃可謂對(duì)癥下藥。

3.房地產(chǎn)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的需要

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的目標(biāo)是追求企業(yè)價(jià)值最大化，降低稅收成本是一項(xiàng)有效措施。稅務(wù)籌劃既不違反稅法，又能獲得“額外”收益，有助于房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化目標(biāo)。

二、納稅籌劃的基本內(nèi)容

通常，納稅籌劃包括以下三項(xiàng)內(nèi)容：

1.避稅籌劃

避稅籌劃，是指納稅人利用稅法規(guī)定的漏洞、缺陷和不足，采用不違法的手段，在納稅前采取符合稅法條文規(guī)定的方法規(guī)避或減輕稅收負(fù)擔(dān)的行為。避稅不符合國家的立法精神，但不違法，與納稅人違反法律規(guī)定的偷稅、逃稅有著本質(zhì)的區(qū)別，國家用不斷完善稅法、堵塞漏洞等反避稅措施加以控制。

2.節(jié)稅籌劃

節(jié)稅籌劃，是指在符合立法精神的前提下，充分利用稅法中的起征點(diǎn)、減免稅等一系列優(yōu)惠政策以及特定條款等，借助一定的方法和實(shí)現(xiàn)技術(shù)，通過對(duì)經(jīng)營活動(dòng)、籌資活動(dòng)、投資活動(dòng)的安排，實(shí)現(xiàn)延期繳納稅款、少繳稅款甚至不繳稅款的目的的行為。

3.稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范

稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范，是指在充分理解稅法規(guī)定和要求的前提下，正確進(jìn)行納稅申報(bào)。及時(shí)、足額進(jìn)行稅款繳納，不產(chǎn)生任何滯納金與罰款支出，使公司不因涉稅風(fēng)險(xiǎn)而付出成本。

三、我國房地產(chǎn)主要稅種稅務(wù)籌劃

1.營業(yè)稅籌劃。營業(yè)稅稅率為5％。我們可以從利用稅率不同和價(jià)外費(fèi)兩個(gè)方面對(duì)營業(yè)稅進(jìn)行籌劃。

利用稅率不同籌劃。目前稅法規(guī)定銷售不動(dòng)產(chǎn)征收5％的營業(yè)稅，而房屋裝修征收3％的稅率，二者顯然存在稅率差，我們可以從稅率差異上入手進(jìn)行籌劃，為企業(yè)節(jié)約一部分稅金。房地產(chǎn)公司可另外成立裝修公司與顧客簽訂裝修合同，將裝修費(fèi)由裝修公司收取，這樣這一部分裝修費(fèi)不用再征收營業(yè)稅。

利用價(jià)外費(fèi)用的籌劃。營業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)是營業(yè)額，如果企業(yè)將代收的價(jià)外費(fèi)用包含在營業(yè)稅額內(nèi)，就會(huì)增加繳稅金額。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房屋的同時(shí)，往往需要代收燃（煤）氣費(fèi)、水電初裝費(fèi)、維修基金等各種配套設(shè)施費(fèi)。如果這些代收應(yīng)付款項(xiàng)，不是作為“其他應(yīng)付款”，而是作為房屋的銷售收入處理，將會(huì)大大增加企業(yè)營業(yè)稅的征收。所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以專門成立物業(yè)公司，將這部分價(jià)外費(fèi)用轉(zhuǎn)由物業(yè)公司收取，那么其代收款項(xiàng)就不屬于稅法規(guī)定的“價(jià)外費(fèi)用”，就不用征收營業(yè)稅。

2.土地增值稅籌劃。所謂土地增值稅是對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物時(shí)所產(chǎn)生的價(jià)格增值量征收的稅種。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采取代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)的方式進(jìn)行開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入。這樣就既不涉及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移也不涉及建筑物出售，房地產(chǎn)企業(yè)的收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，不屬于土地增值稅的征稅范圍。還可以利用優(yōu)惠政策來進(jìn)行稅務(wù)籌劃。我國《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20％的，免征土地增值稅。納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應(yīng)分別核算土地增值額。如果沒有分開核算或不能準(zhǔn)確核算的，其建造普通住宅可享受的土地增值稅優(yōu)惠（條例第八條第一款）將不能享受。按照該條例規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)可以把普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他房產(chǎn)分開核算，對(duì)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅單獨(dú)進(jìn)行核算，從而使普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率控制在20％以內(nèi)，以獲得免稅待遇。

3.企業(yè)所得稅籌劃。我國稅法對(duì)公司型企業(yè)和個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、合伙企業(yè)實(shí)行不同的納稅規(guī)定，公司型企業(yè)的凈利潤必須先繳納企業(yè)所得稅，稅后利潤分配給股東時(shí)，投資者還要交納個(gè)人所得稅，而個(gè)人獨(dú)資企業(yè)和合伙企業(yè)則不需要交納企業(yè)所得稅，適用5％～35％的超額累進(jìn)稅率的個(gè)人所得稅。由于兩者稅負(fù)的不同，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過企業(yè)類型的選擇為企業(yè)節(jié)省一部分稅金。另外，在設(shè)立分支機(jī)構(gòu)方面，也應(yīng)有稅務(wù)籌劃。如果設(shè)立分支機(jī)構(gòu)為子公司，那么子公司為獨(dú)立法人，應(yīng)被視為納稅人，通常需要承擔(dān)全面的納稅義務(wù)。如果設(shè)立分支機(jī)構(gòu)為分公司，分公司在其所在區(qū)域不被視為納稅人，只需承擔(dān)有限的納稅義務(wù)，分公司發(fā)生的利潤與虧損要與總公司合并計(jì)算，即通常所稱的“合并報(bào)表”。所以，在經(jīng)營期間，若分公司有虧損情況，其虧損可以抵沖總公司的利潤，減輕稅收負(fù)擔(dān)。

參考文獻(xiàn)：

[1]財(cái)政部注冊(cè)會(huì)計(jì)師考試委員會(huì)辦公室.稅法[M].北京：經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2010.

篇10

“營改增”，簡單說就是原來按營業(yè)稅征收的行業(yè)，現(xiàn)改為按增值稅征收?！盃I改增”對(duì)大多數(shù)企業(yè)來說是減的是企業(yè)納稅負(fù)擔(dān)，增的是企業(yè)發(fā)展底氣。商業(yè)地產(chǎn)業(yè)實(shí)施“營改增”后，對(duì)地產(chǎn)企業(yè)會(huì)有兩方面的內(nèi)容變化。第一，企業(yè)管理模式的轉(zhuǎn)變，是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的減輕稅負(fù)的時(shí)代，通過“營改增”政策的落實(shí)，加上一些業(yè)務(wù)操作規(guī)范、各類收支票據(jù)齊全、財(cái)務(wù)健全的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，容易享受到“營改增”帶來的益處。而一些包括供應(yīng)商的材料采購、成本核算不清晰的房企，反而會(huì)稅負(fù)增加。所以這個(gè)政策會(huì)使得房企有動(dòng)力去改進(jìn)企業(yè)管理模式和財(cái)務(wù)核算模式。第二，企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)模式的轉(zhuǎn)變。從商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)避稅的角度看，后續(xù)精裝修住房的投資力度或加大。因?yàn)檫M(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣可以減輕企業(yè)納稅負(fù)擔(dān)，而精裝修住房能夠擴(kuò)大抵扣額度，這使得企業(yè)對(duì)傳統(tǒng)的毛坯房的投資規(guī)模會(huì)減少。假設(shè)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在銷售房屋100萬時(shí)，由于土地成本、建筑成本、裝修成本等大約占了70萬，也就是說房屋的增值部分大概只有30萬，而增值稅是按照增值部分進(jìn)行征稅的，也就是30萬×11%=3.3萬；如果是按營業(yè)稅來征稅的話，也就是100萬×5%=5萬，也就是說，“營改增”后該房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)減少了1.7萬元。

一、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅籌劃現(xiàn)狀研究

2015年，全國營業(yè)稅收入1.9萬億元，其中房地產(chǎn)業(yè)占的比重最大，占比31.6%。由于營業(yè)稅沒有抵扣機(jī)制，營業(yè)稅成本只能由企業(yè)自行承擔(dān)。2016年5月1日，全面“營改增”后，房地產(chǎn)業(yè)從原來繳納營業(yè)稅的稅率5%變更為增值稅稅率11%，且稅改前是按企業(yè)的銷售收入來計(jì)征營業(yè)稅，稅改后是按增值部分征稅的。據(jù)國家稅務(wù)總局相關(guān)報(bào)道，2016年5月-11月，房地產(chǎn)業(yè)減稅111億元，稅負(fù)下降7.9%。對(duì)于增值稅，符合抵扣條件的，企業(yè)就有一定可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，稅負(fù)便不會(huì)上升，這是房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)下降的主要原因。目前商品房庫存巨大，有增無減，各企業(yè)應(yīng)制定相應(yīng)的策略，特別“營改增”后，開發(fā)企業(yè)的成本會(huì)有所增加，在選擇施工合作企業(yè)的時(shí)候，除了企業(yè)資質(zhì)外，還要將增值稅發(fā)票的出具作為重要的問題來考量。

二、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅籌劃問題分析

營業(yè)稅改增值稅是我國結(jié)構(gòu)性減稅的一項(xiàng)重要舉措，其目的在于完善我國流轉(zhuǎn)稅制度，減輕企業(yè)納稅人的稅負(fù)并促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)的融合發(fā)展。但并不是所有房地產(chǎn)業(yè)在“營改增”中都能減輕稅負(fù)，如對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)自身無法解決且有行業(yè)共性的問題，如土地成本抵扣、銷項(xiàng)進(jìn)項(xiàng)不匹配等，都會(huì)增加企業(yè)納稅負(fù)擔(dān)。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際稅負(fù)，由于業(yè)務(wù)模式、成本構(gòu)成的不同，存在不同程度的差異。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于材料、勞務(wù)費(fèi)等可能無法獲得增值稅發(fā)票或發(fā)票抵扣等的問題存在，也會(huì)增加企業(yè)納稅負(fù)擔(dān)。因?yàn)樾袠I(yè)中許多原材料可能由小規(guī)模納稅人、個(gè)體戶、個(gè)人等供應(yīng)商提供的，增值稅專用發(fā)票幾乎很難拿到。我國商業(yè)地產(chǎn)業(yè)全面推行“營改增”后，有些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)依舊不重視尋找與一般納稅人資質(zhì)企業(yè)的合作，這將會(huì)失去可以在稅前抵扣的機(jī)會(huì)。同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目分布的廣泛性，也加大了發(fā)票收集管控的難度。商業(yè)地產(chǎn)投入項(xiàng)目的周期較長，大多數(shù)成本與收入周期背離，如固定資產(chǎn)等，容易導(dǎo)致“營改增”實(shí)施過程中銷項(xiàng)稅額與相應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額匹配不上。有些商業(yè)地產(chǎn)業(yè)所需勞務(wù)人員多，但流動(dòng)性也很大，沒有與資質(zhì)好的勞務(wù)公司合作，沒有取得勞務(wù)服?趙鮒鄧胺⑵保?也就不能在稅前抵扣，導(dǎo)致勞務(wù)成本也很高。沒有取得合法的材料增值稅發(fā)票、勞務(wù)增值稅發(fā)票，以及固定資產(chǎn)的購買或租賃發(fā)票等，都會(huì)導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成本不斷增加，最終影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的定價(jià)，使商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在同地段地產(chǎn)項(xiàng)目中的銷售價(jià)格處于弱勢(shì)地位。

此外，“營改增”后商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可能會(huì)出現(xiàn)稅收風(fēng)險(xiǎn)大過于減稅的機(jī)會(huì)。由于商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增值稅稅率11%比原營業(yè)稅5%高，而土地成本也不一定能抵扣，這些因素極有可能增加企業(yè)的稅負(fù)；若土地成本無法作為進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，開發(fā)商會(huì)因?yàn)榻ㄔ斐杀?、安裝成本占的比重大，也會(huì)面臨稅負(fù)增大的風(fēng)險(xiǎn)；若開發(fā)商的毛利越大，增值部分大，稅收負(fù)擔(dān)越大；有些企業(yè)有可能出現(xiàn)未能及時(shí)確認(rèn)銷售收入，導(dǎo)致大量的留抵稅無法抵扣，這也是房地產(chǎn)行業(yè)要面臨的一大稅收風(fēng)險(xiǎn)。

在土地成本上，按照《土地增值稅稅法》規(guī)定，納稅人建造普通住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅；但增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)對(duì)其全部增值額計(jì)稅（包括未超過扣除項(xiàng)目金額20%的部分）。有些房地產(chǎn)企業(yè)沒有理解透徹該政策，所以在土地增值稅方面出現(xiàn)納稅籌劃失敗的問題。

三、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅籌劃的對(duì)策和建議

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)，應(yīng)全面貫徹“有效稅收籌劃”這一理論，企業(yè)的其他非稅成本和隱性成本等指標(biāo)也要進(jìn)行納稅籌劃。對(duì)于如何解決當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅籌劃存在的問題提出了以下幾點(diǎn)對(duì)策。

第一，“營改增”的政策給企業(yè)帶來了新的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員不僅要熟悉和掌握“營改增”政策及征管操作流程，也要根據(jù)“營改增”政策和自身涉及的具體“營改增”涉稅業(yè)務(wù)，做好稅收籌劃?！盃I改增”將成為企業(yè)發(fā)展壯大的契機(jī)，充分運(yùn)用增值稅可進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的特征，逐漸擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍，加快其業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。

第二，加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員財(cái)務(wù)管理與管理會(huì)計(jì)的運(yùn)用?！盃I改增”改革對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理與具體會(huì)計(jì)處理的影響是非常明顯的。所以，要求財(cái)會(huì)人員要加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)管理和管理會(huì)計(jì)的運(yùn)用，多與內(nèi)部采購、銷售人員溝通，了解各方面的信息，思考并運(yùn)用具體措施達(dá)到合理降低稅負(fù)與經(jīng)營成本的目的。同時(shí)還必須提高企業(yè)全體人員的法律意識(shí)，不要被納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)的突襲打得措手不及，應(yīng)當(dāng)隨時(shí)能應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)以及充分了解和掌握現(xiàn)有的法律知識(shí)，謹(jǐn)慎選擇稅收政策，盡可能的避免風(fēng)險(xiǎn)。還得提高財(cái)務(wù)人員的綜合能力，全面掌握各種相關(guān)的稅收信息，選擇科學(xué)恰當(dāng)?shù)募{稅籌劃政策。

第三，企業(yè)應(yīng)選擇能夠提供合法增值稅專用發(fā)票的一般納稅人的供應(yīng)商，取得可抵扣的合法增值稅專用發(fā)票，從而降低稅負(fù)。

第四，制定合理的銷售價(jià)格，增加銷售量有利于降低稅負(fù)。較低的價(jià)格，銷售數(shù)量的增加，有時(shí)會(huì)使?fàn)I業(yè)收入減少，但銷售利潤可能會(huì)增多。