導(dǎo)語：如何才能寫好一篇國有企業(yè)土地管理辦法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

第二條  國有企業(yè)實行公司制改造、組建企業(yè)集團、股份合作制改組、租賃經(jīng)營和出售、兼并、合并、破產(chǎn)等改革，涉及的劃撥土地使用權(quán)管理，應(yīng)當(dāng)遵守本規(guī)定。

第三條  國有企業(yè)使用的劃撥土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)依法逐步實行有償使用制度。

對國有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權(quán)，根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況，可分別采取國有土地使用權(quán)出讓、國有土地租賃、國家以土地使用權(quán)作價出資（入股）和保留劃撥用地方式予以處置。

本規(guī)定所稱國有土地租賃，是指土地使用者與縣級以上人民政府土地管理部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。土地租賃合同經(jīng)出租方同意后可以轉(zhuǎn)讓，改變原合同規(guī)定的使用條件，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地租賃合同。簽訂土地租賃合同和轉(zhuǎn)讓土地租賃合同應(yīng)當(dāng)辦理土地登記和變更登記手續(xù)。租賃土地上的房屋等建筑物、構(gòu)筑物可以依法抵押，抵押權(quán)實現(xiàn)時，土地租賃合同同時轉(zhuǎn)讓。

本規(guī)定所稱國家以土地使用權(quán)作價出資（入股），是指國家以一定年期的國有土地使用權(quán)作價，作為出資投入改組后的新設(shè)企業(yè)，該土地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有，可以依照土地管理法律、法規(guī)關(guān)于出讓土地使用權(quán)的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。土地使用權(quán)作價出資（入股）形成的國家股股權(quán)，按照國有資產(chǎn)投資主體由有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地管理部門委托有資格的國有股權(quán)持股單位統(tǒng)一持有。

第四條  國家根據(jù)需要，可以一定年期的國有土地使用權(quán)作價后授權(quán)給經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國家控股公司、作為國家授權(quán)投資機構(gòu)的國有獨資公司和集團公司經(jīng)營管理。國有土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營，由國家土地管理局審批，并發(fā)給國有土地使用權(quán)經(jīng)營管理授權(quán)書。被授權(quán)的國家控股公司、作為國家授權(quán)投資機構(gòu)的國有獨資公司和集團公司憑授權(quán)書，可以向其直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)以作價出資（入股）或租賃等方式配置土地，企業(yè)應(yīng)持土地使用權(quán)經(jīng)營管理授權(quán)書和有關(guān)文件，按規(guī)定辦理變更土地登記手續(xù)。

被授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)的國家控股公司、國有獨資公司、集團公司必須接受授權(quán)部門的監(jiān)督管理。被授權(quán)的企業(yè)必須對土地資產(chǎn)保值、增值情況提供年度報告；對企業(yè)土地股權(quán)的年度變化情況以及對土地資產(chǎn)處置的文件及時報授權(quán)部門備案；授權(quán)部門每年要對企業(yè)經(jīng)營土地資產(chǎn)的情況和執(zhí)行土地管理法律、法規(guī)的情況進行監(jiān)督檢查，企業(yè)違反土地管理法律、法規(guī)的規(guī)定以及超越授權(quán)經(jīng)營的權(quán)限和范圍使用土地或處置土地資產(chǎn)的，授權(quán)部門有權(quán)依法予以查處，并追究當(dāng)事人的法律責(zé)任。

國有土地使用權(quán)需要作價授權(quán)經(jīng)營給省屬企業(yè)的，經(jīng)國家土地管理局批準(zhǔn)，由省級人民政府土地管理部門決定，并按本條規(guī)定執(zhí)行。

第五條  企業(yè)改革涉及的劃撥土地使用權(quán)，有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)采取出讓或租賃方式處置：

（一）國有企業(yè)改造或改組為有限責(zé)任公司、股份有限公司以及組建企業(yè)集團的；

（二）國有企業(yè)改組為股份合作制的；

（三）國有企業(yè)租賃經(jīng)營的；

（四）非國有企業(yè)兼并國有企業(yè)的。

第六條  國有企業(yè)破產(chǎn)或出售的，企業(yè)原劃撥土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)以出讓方式處置。

破產(chǎn)企業(yè)屬國務(wù)院確定的企業(yè)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)試點城市范圍內(nèi)的國有工業(yè)企業(yè)，土地使用權(quán)出讓金應(yīng)首先安置破產(chǎn)企業(yè)職工，破產(chǎn)企業(yè)將土地使用權(quán)進行抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)時土地使用權(quán)折價或者拍賣、變賣后所得也應(yīng)首先用于安置破產(chǎn)企業(yè)職工。

第七條  根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策，須由國家控股的關(guān)系國計民生、國民經(jīng)濟命脈的關(guān)鍵領(lǐng)域和基礎(chǔ)性行業(yè)企業(yè)或大型骨干企業(yè)，改造或改組為有限責(zé)任公司、股份有限公司以及組建企業(yè)集團的，涉及的劃撥土地使用權(quán)經(jīng)省級以上人民政府土地管理部門批準(zhǔn)，可以采取國家以土地使用權(quán)作價出資（入股）方式處置。

第八條  企業(yè)改革涉及的土地使用權(quán)，有下列情形之一的，經(jīng)批準(zhǔn)可以采取保留劃撥方式處置：

（一）繼續(xù)作為城市基礎(chǔ)設(shè)施用地、公益事業(yè)用地和國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，原土地用途不發(fā)生改變的，但改造或改組為公司制企業(yè)的除外；

（二）國有企業(yè)兼并國有企業(yè)或非國有企業(yè)以及國有企業(yè)合并，兼并或合并后的企業(yè)是國有工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)的；

（三）在國有企業(yè)兼并、合并中，被兼并的國有企業(yè)或國有企業(yè)合并中的一方屬于瀕臨破產(chǎn)的企業(yè)；

（四）國有企業(yè)改造或改組為國有獨資公司的。

前款第（二）、（三）、（四）項保留劃撥用地方式的期限不超過五年。

第九條  處置的土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

土地使用權(quán)必須權(quán)屬合法、無爭議，并已辦理土地登記，企業(yè)持有土地使用權(quán)證書。尚未登記的，企業(yè)應(yīng)向土地所在地的土地管理部門申請土地權(quán)屬審核，取得土地管理部門出具的土地權(quán)屬證明。

土地使用權(quán)除保留劃撥用地方式外，采取其他方式處置的，必須進行地價評估。企業(yè)應(yīng)委托經(jīng)國家土地管理局和省級人民政府土地管理部門認(rèn)證的、具有相應(yīng)土地估價資格的機構(gòu)進行地價評估。

第十條  處置土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)按下列程序辦理：

（一）擬訂土地使用權(quán)處置方案。由企業(yè)或企業(yè)隸屬單位擬訂土地使用權(quán)處置方案，主要內(nèi)容應(yīng)包括企業(yè)改革的形式和內(nèi)容、企業(yè)現(xiàn)使用土地的狀況和擬處置土地的狀況、擬處置方式和處置價格及理由等。

（二）地價評估結(jié)果確認(rèn)和土地使用權(quán)處置方案審批。地價評估結(jié)果和土地使用權(quán)處置方案應(yīng)當(dāng)報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地管理部門確認(rèn)和審批，報批時還應(yīng)同時提交企業(yè)改革的批準(zhǔn)文件、資產(chǎn)重組方案、土地使用權(quán)證書或土地權(quán)屬證明以及其他有關(guān)材料。

企業(yè)進行公司制改造、改組或組建企業(yè)集團，屬于國務(wù)院或國務(wù)院授權(quán)部門批準(zhǔn)設(shè)立的公司和企業(yè)集團以及境外上市公司的，土地估價結(jié)果和土地使用權(quán)處置方案由企業(yè)隸屬單位報國家土地管理局確認(rèn)、審批；屬于省級人民政府或其授權(quán)部門批準(zhǔn)設(shè)立的公司和企業(yè)集團，土地估價結(jié)果和土地使用權(quán)處置方案由企業(yè)隸屬單位報省級人民政府土地管理部門確認(rèn)、審批。

企業(yè)實行股份合作制改組、租賃經(jīng)營和出售、兼并、合并、破產(chǎn)的，土地估價結(jié)果和土地使用權(quán)處置方案由企業(yè)隸屬單位報上一級人民政府土地管理部門確認(rèn)、審批；屬于中央企業(yè)的，報國家土地管理局確認(rèn)、審批。

（三）簽訂合同與變更土地登記。土地使用權(quán)處置方案經(jīng)批準(zhǔn)后，采取國有土地使用權(quán)出讓方式處置的，企業(yè)應(yīng)持土地使用權(quán)處置批準(zhǔn)文件和其他有關(guān)文件與土地所在地的市、縣人民政府土地管理部門簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同，并按規(guī)定辦理土地登記手續(xù)；采取國有土地租賃方式處置的，企業(yè)應(yīng)持土地使用權(quán)處置批準(zhǔn)文件和其他有關(guān)文件與土地所在地的縣級以上人民政府土地管理部門簽訂國有土地租賃合同，并按規(guī)定辦理土地登記手續(xù)；采取國家以土地使用權(quán)作價出資（入股）方式處置的，企業(yè)應(yīng)持國家土地管理局或省級人民政府土地管理部門簽署的土地使用權(quán)處置批準(zhǔn)文件以及作價出資（入股）決定書，按規(guī)定辦理土地登記手續(xù)；采取保留劃撥用地方式處置的，企業(yè)應(yīng)持土地使用權(quán)處置批準(zhǔn)文件及其他有關(guān)文件按規(guī)定辦理土地登記手續(xù)。

土地使用權(quán)作價出資（入股）決定書的樣式、內(nèi)容由國家土地管理局另行統(tǒng)一規(guī)定。

第十一條  處置土地使用權(quán)涉及的土地使用權(quán)出讓金、租金、作價出資（股本）額的確定，均應(yīng)以經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地管理部門確認(rèn)的土地估價結(jié)果為依據(jù)。

第十二條  土地管理部門應(yīng)當(dāng)建立地價評估結(jié)果確認(rèn)和土地使用權(quán)處置以及授權(quán)經(jīng)營審批的會審制度，經(jīng)本部門有關(guān)機構(gòu)會審后，方可簽署批準(zhǔn)意見。

第十三條  國有企業(yè)改革中處置土地使用權(quán)，其土地用途必須符合當(dāng)?shù)氐耐恋乩每傮w規(guī)劃，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的，還應(yīng)符合城市規(guī)劃，需要改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)依法辦理有關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)，補交出讓金或有關(guān)土地有償使用費用；按照國務(wù)院規(guī)定，屬于特殊行業(yè)的國有企業(yè)，其土地收益可全額留給企業(yè)，用于安置企業(yè)職工以及償還企業(yè)債務(wù)。

第十四條  對土地權(quán)屬不合法或有爭議、未辦理土地登記或未能提供土地管理部門出具的土地權(quán)屬證明，不按土地管理法律、法規(guī)和規(guī)章及本規(guī)定進行地價評估的，地價評估結(jié)果不予確認(rèn)，土地使用權(quán)處置方案不予批準(zhǔn)。

企業(yè)改革中涉及的土地使用權(quán)，未經(jīng)批準(zhǔn)擅自處置并發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移或改變土地用途的，按非法轉(zhuǎn)讓土地或非法占地處罰。

土地管理部門違反本規(guī)定批準(zhǔn)的土地使用權(quán)處置方案無效，對其單位有關(guān)責(zé)任人員追究行政責(zé)任。

第十五條  本規(guī)定未涉及的其他形式國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)處置的，凡不屬于本規(guī)定中關(guān)于保留劃撥用地方式處置的情形，均應(yīng)以出讓、租賃、作價出資（入股）方式處置土地使用權(quán)。

第十六條  非國有企業(yè)改革涉及的劃撥土地使用權(quán)處置，按照土地審批權(quán)限經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地管理部門批準(zhǔn)后，參照本規(guī)定執(zhí)行。

第十七條  在本規(guī)定實施之前國家土地管理局作出的有關(guān)規(guī)定以及各地制定的有關(guān)企業(yè)改革中土地使用權(quán)處置管理辦法與本規(guī)定不一致的，以本規(guī)定為準(zhǔn)。各地制定的國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)處置方式應(yīng)按本規(guī)定規(guī)范，在土地有償使用費用方面，可采取適當(dāng)優(yōu)惠政策鼓勵和支持國有企業(yè)改革，具體辦法由各地根據(jù)本地實際情況制定。

篇2

現(xiàn)將財政部、建設(shè)部、國家土地管理局、國家國有資產(chǎn)管理局《關(guān)于印發(fā)〈清產(chǎn)核資中土地清查估價工作方案〉的通知》轉(zhuǎn)發(fā)給你們，并結(jié)合我市情況做如下補充，請一并貫徹執(zhí)行：

一、對于已進行土地注冊登記由土地管理部門頒發(fā)土地證書的企業(yè)，按土地注冊登記的數(shù)量進行清查登記、估價。

二、尚未進行土地注冊登記、未領(lǐng)取土地證書的企業(yè)，按清產(chǎn)核資中清查的土地數(shù)量進行登記、估價。

三、對于權(quán)屬有爭議的土地，暫由現(xiàn)在占用的企業(yè)進行清查登記、估價，做為待界定資產(chǎn)處理。待清產(chǎn)核資后，由土地管理部門裁定處理。

四、為了便于企業(yè)操作、土地估價工作，按此次所擬定的地產(chǎn)核資類別劃分表及類別標(biāo)準(zhǔn)表進行估價，此表僅適用于這次清產(chǎn)核資土地清查工作，不作為企業(yè)、單位土地出讓、產(chǎn)權(quán)變更時的土地實際價格，以及土地其他統(tǒng)計及調(diào)查使用。

附件一：財政部  建設(shè)部  國家土地管理局  國家國有資產(chǎn)管理局關(guān)于印發(fā)《清產(chǎn)核資中土地清查估價工作方案》的通知（財清〔1994〕13號）

各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市人民政府清產(chǎn)核資領(lǐng)導(dǎo)小組、財政廳（局）、建設(shè)廳（局）、土地局、國有資產(chǎn)管理局，國務(wù)院各部、委、直屬機構(gòu)清產(chǎn)核資領(lǐng)導(dǎo)小組和計劃單列企業(yè)集團：

現(xiàn)將《清產(chǎn)核資中土地清查估價工作方案》印發(fā)給你們，請結(jié)合本地區(qū)和本部門的實際情況，在清產(chǎn)核資中執(zhí)行，并將執(zhí)行中出現(xiàn)的問題及建議及時上報。

附：清產(chǎn)核資中土地清查估價工作方案

一、在清產(chǎn)資中對土地進行清查估價的緊迫性和重要意義

土地是國家的重要資源和資產(chǎn)，也是重要的生產(chǎn)資料。長期以來，國家實行無償、無限期、無流通的土地使用制度，以行政劃撥方式向企業(yè)、單位提供土地，企業(yè)、單位帳面無土地價值。隨著經(jīng)濟體制改革和社會主義市場經(jīng)濟的不斷深入發(fā)展，國家先后建立了國有土地有償出讓制度，以及對股份制企業(yè)土地資產(chǎn)管理制度，但大多數(shù)企業(yè)、單位仍然是沒有土地帳面價值，致使企業(yè)、單位在組建中外合資、股份制企業(yè)、以及企業(yè)兼并中無法作價或隨意作價、投資入股。同時由于土地資產(chǎn)沒有與國有土地使用者的效益掛鉤，致使土地的利用率相當(dāng)?shù)停嗾忌儆?，占而不用的現(xiàn)象相當(dāng)普遍。還有一些企業(yè)、行政事業(yè)單位在未依法補辦出讓手續(xù)的情況下，就將本單位原無償劃撥、使用的土地有償轉(zhuǎn)讓、出租和抵押，獲取巨額收入，并將這部分收入納入各自的“小金庫”，使國家蒙受了重大損失。

因此，在清產(chǎn)核資中，對土地進行全面清查、估價入帳，并加以相應(yīng)管理已勢在必行。這對于推動改革開放工作和轉(zhuǎn)換企業(yè)經(jīng)營機制，走向社會主義市場經(jīng)濟，促進國民經(jīng)濟的發(fā)展有著十分重要的意義。具體表現(xiàn)在以下凡個方面：一是有利于查清各企業(yè)、單位使用土地的數(shù)量和價值量，以及全國總量；二是有利于加強土地管理，制止土地資產(chǎn)的流失；三是有利于對土地進行合理利用和優(yōu)化配置，達到節(jié)約使用土地的目的；四是有利于理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系，明確國有土地所有者與使用者的經(jīng)濟利益和法律責(zé)任；五是有利于正確評價企業(yè)的經(jīng)濟效益。

二、在清產(chǎn)核資中土地清查估價的法律依據(jù)

為保證土地清查估價工作的順利進行，在土地清查估價中要嚴(yán)格按照《中華人民共和國土地管理法》及其《實施條例》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《國務(wù)院關(guān)于發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)若干問題的通知》、《關(guān)于土地登記收費及其管理辦法》和國家土地管理局頒布的《土地登記規(guī)則》等法規(guī)以及清產(chǎn)核資中有關(guān)土地清查估價的政策、辦法，認(rèn)真組織進行。

三、清產(chǎn)核資中進行土地清查估價的主要任務(wù)與范圍

（一）在清產(chǎn)核資中進行土地清查估價的主要任務(wù)是：全面清查企業(yè)、單位使用的土地的權(quán)屬、界線和面積，進行土地登記，對土地進行分等定級估價，完善土地管理與使用效益考核制度。

（二）清產(chǎn)核資中土地清查估價的范圍：

1.參加清產(chǎn)核資的企業(yè)、單位；

2.凡在清產(chǎn)核資前已依法進行了土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記的企業(yè)、單位，經(jīng)審核土地權(quán)屬用途沒有發(fā)生變化的不再進行土地清查登記，只進行土地估價，憑原登記證明辦理清產(chǎn)核資中有關(guān)土地清查登記事宜；

3.企業(yè)凡已以土地使用權(quán)作價入股方式與外方舉辦中外合資、合作經(jīng)營企業(yè)的，要查清中方投入土地的股份（投資數(shù)額）和面積；

4.企業(yè)凡已以土地使用權(quán)投資與其它企業(yè)、單位舉辦國內(nèi)聯(lián)營；或以土地使用權(quán)作價入股舉辦股份制企業(yè)的，要查清國有企業(yè)投入土地資產(chǎn)的股份（投資數(shù)額）和面積。

四、清產(chǎn)核資中土地清查估價工作的組織與程序（一）清產(chǎn)核資土地清查估價工作的組織土地清查估價工作由全國清產(chǎn)核資機構(gòu)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，各地在省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市人民政府清產(chǎn)核資領(lǐng)導(dǎo)小組領(lǐng)導(dǎo)下，由領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室與本地區(qū)土地管理部門具體組織，財政、建設(shè)、房產(chǎn)、國有資產(chǎn)管理部門配合實施。中央企業(yè)、單位的土地清查估價工作由其主管部門的清產(chǎn)核資領(lǐng)導(dǎo)小組協(xié)助企業(yè)、單位所在地的土地管理部門進行實施。

（二）清產(chǎn)核資土地清查估價的工作程序1.土地清查登記的工作程序：

它包括申報、地籍調(diào)查、權(quán)屬審核、注冊登記、頒發(fā)土地證書五個階段，先由企業(yè)、單位自查、申報，然后由土地主管部門依照國家《土地登記規(guī)則》進行審查，做好權(quán)屬調(diào)查、地籍勘丈，查清每一宗地的權(quán)屬、位置、界線、數(shù)量和用途等基本情況，達到權(quán)屬合法、面積準(zhǔn)確、界址清楚。在此基礎(chǔ)上，經(jīng)企業(yè)、單位所在地的土地管理部門全面審核后，符合法律規(guī)定的報縣級以上人民政府批準(zhǔn)進行注冊登記，并頒發(fā)土地證書。企業(yè)、單位據(jù)此填報清產(chǎn)核資有關(guān)土地清查報表，并由其各級主管部門匯總后報各級政府清產(chǎn)核資領(lǐng)導(dǎo)小組備案。

少數(shù)企業(yè)、單位因特殊情況如權(quán)屬糾紛沒有解決等，暫不能領(lǐng)取土地證的，清查后由當(dāng)?shù)赝恋毓芾頇C關(guān)出具證明，暫按企業(yè)、單位自查數(shù)填報統(tǒng)計報表，待清產(chǎn)核資后期由土地管理部門另行解決。

2.土地估價的工作程序：

這次清產(chǎn)核資中的土地估價是估算土地基準(zhǔn)價格，不作為企業(yè)、單位產(chǎn)權(quán)變動時土地的實際價格，土地估價實施細(xì)則、方法、標(biāo)準(zhǔn)和審批程序由國家有關(guān)部門統(tǒng)一制訂。

企業(yè)、單位可根據(jù)國家制定的方法和統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)自行進行土地估價；自行土地估價有困難的企業(yè)，單位要委托具有土地評估資格的機構(gòu)進行土地估價。企業(yè)、單位根據(jù)土地估價結(jié)果填報有關(guān)報表，上報主管部門審核后，報所在地土地管理部門，由其會同企業(yè)、單位的同級財政、國有資產(chǎn)管理部門進行審定，并報同級清產(chǎn)核資辦公室備案。

3.土地清查估價工作總結(jié)與制度建設(shè)在土地清查估價工作中，應(yīng)及時發(fā)現(xiàn)問題、總結(jié)經(jīng)驗，并報財政部和國家土地管理局。各地要在清查估價工作過程中，在總結(jié)試點經(jīng)驗基礎(chǔ)上，加強土地資產(chǎn)的管理，完善土地資產(chǎn)的管理制度，為建立、完善全國性土地資產(chǎn)的管理制度打下基礎(chǔ)，創(chuàng)造經(jīng)驗。

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     附件二：地產(chǎn)核資類別劃分表

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類      別    ｜                      所    指    范    圍

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一      類    ｜                二環(huán)路以內(nèi)地區(qū)

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二      類    ｜                三環(huán)路以內(nèi)（除二類）地區(qū)

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三      類    ｜                規(guī)劃四環(huán)路以內(nèi)（除一、二類）地區(qū)

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四      類    ｜                規(guī)劃五環(huán)路以內(nèi)（除一、二、三類）地區(qū)

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五      類    ｜                規(guī)劃五環(huán)路以外平原地區(qū)

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篇3

第一條為加強國有土地使用權(quán)出讓收支管理，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》（國發(fā)[20*]31號）、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》（[20*]100號）和《財政部、國土資源部、中國人民銀行關(guān)于印發(fā)〈國有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法〉的通知》（財綜[20*]68號）等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市具體情況，制定本辦法。

第二條本辦法所稱國有土地使用權(quán)出讓收入（以下簡稱土地出讓收入）是指政府以出讓等方式配置國有土地使用權(quán)取得的土地價款。包括政府向國有土地使用權(quán)受讓人收取的政府土地收益和政府儲備機構(gòu)收購及儲備土地的前期成本等收入。具體內(nèi)容如下：

（一）以招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)所取得的政府收益和政府儲備機構(gòu)收購及儲備土地的前期成本（不含代收代繳的稅費）。

（二）轉(zhuǎn)讓劃撥國有土地使用權(quán)或依法利用原劃撥土地進行經(jīng)營性建設(shè)應(yīng)當(dāng)補繳的土地價款。

（三）處置抵押劃撥國有土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)補繳的土地價款。

（四）轉(zhuǎn)讓房改房以及購買、轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房（含按經(jīng)濟適用住房管理的住房）按照規(guī)定應(yīng)當(dāng)補繳的土地價款。

（五）改變出讓國有土地使用權(quán)土地用途、容積率等土地使用條件應(yīng)當(dāng)補繳的土地價款。

（六）土地使用者以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)，依法向市、區(qū)（縣）人民政府繳納的土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費等費用。

（七）市國土資源局依法出租國有土地向承租者收取的土地租金收入。

（八）出租劃撥土地上的房屋應(yīng)當(dāng)上繳的土地收益。

（九）其他和國有土地使用權(quán)出讓或變更有關(guān)的收入等。

按照規(guī)定依法向國有土地使用權(quán)受讓人收取的定金、保證金和預(yù)付款，在國有土地使用權(quán)出讓合同（以下簡稱土地出讓合同）生效后可以抵作土地價款。劃撥土地的預(yù)付款也按照上述要求管理。

第三條有關(guān)部門職責(zé)

市財政局會同市國土資源局、市建設(shè)管理委員會制定我市土地出讓收支管理政策，指導(dǎo)區(qū)（縣）財政局、市國土資源局區(qū)（縣）分局以及區(qū)（縣）房屋管理部門做好土地出讓收支管理工作。

市財政局負(fù)責(zé)土地出讓收入的征收管理工作，市、區(qū)（縣）財政局具體負(fù)責(zé)土地出讓收支預(yù)決算管理工作。

市國土資源局、區(qū)（縣）房屋管理部門具體負(fù)責(zé)土地出讓收入征收工作。

中國人民銀行營業(yè)管理部市、區(qū)（縣）支庫負(fù)責(zé)辦理土地出讓收入的收納、劃分、留解和撥付等各項業(yè)務(wù)，及時向財政部門提供相關(guān)報表和資料。

第四條土地出讓收支全額納入市、區(qū)（縣）政府基金預(yù)算管理。收入收繳按照非稅收入管理制度改革有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，全部繳入市、區(qū)（縣）國庫；支出一律通過市、區(qū)（縣）政府基金預(yù)算從土地出讓收入中予以安排，按照政府收支分類科目進行核算。

第二章征收管理

第五條土地出讓收入管理方式及收繳程序

（一）土地出讓收入管理方式

我市土地出讓收入實施非稅收入管理，全市土地出讓收入繳入市級國庫，其中：遠郊區(qū)（縣）土地出讓收入扣除應(yīng)繳納的新增建設(shè)用地土地有償使用費后采取調(diào)庫的方式，分別劃轉(zhuǎn)各遠郊區(qū)（縣）級國庫。

（二）收繳程序

1、城八區(qū)、*經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、遠郊區(qū)（縣）繳納的土地出讓收入由市國土資源局根據(jù)土地出讓合同或劃撥用地批準(zhǔn)文件，開具繳款通知書和《*市非稅收入一般繳款書》，由國有土地使用權(quán)受讓人依法繳納土地出讓收入。國有土地使用權(quán)受讓人應(yīng)按照繳款通知書的要求，在規(guī)定的時間內(nèi)將應(yīng)繳納的土地出讓收入繳入市財政局非稅收入專戶。

2、轉(zhuǎn)讓房改房以及購買、轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房（含按經(jīng)濟適用住房管理的住房）按照規(guī)定應(yīng)當(dāng)補繳的土地價款，由市國土資源局和各區(qū)（縣）房屋管理部門按現(xiàn)行的管理體制屬地征收。市國土資源局和各區(qū)（縣）房屋管理部門開具《*市非稅收入一般繳款書》，由出賣人或買受人按照有關(guān)要求，在規(guī)定的時間內(nèi)繳入市財政局非稅收入專戶。

3、市財政局將繳入非稅收入專戶的土地出讓收入定期繳入市級國庫，并將遠郊區(qū)（縣）的土地出讓收入扣除應(yīng)繳納的新增建設(shè)用地土地有償使用費后采取調(diào)庫的方式，分別劃轉(zhuǎn)各遠郊區(qū)（縣）級國庫。

第六條市財政局從繳入市級國庫的招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)所取得的政府收益和政府儲備機構(gòu)收購及儲備土地的前期成本中，按照市政府確定的比例或定額，計提國有土地收益基金。各遠郊區(qū)（縣）結(jié)合實際情況參照執(zhí)行，并將提取的比例或定額報市財政局和市國土資源局備案。國有土地收益基金主要用于土地收購儲備。

市財政局和遠郊區(qū)（縣）財政局計提的國有土地收益基金，使用“預(yù)算收入更正通知書”分別從市級國庫和遠郊區(qū)（縣）級國庫“政府性基金收入”“土地出讓總價款”（103014601）科目劃入“國有土地收益基金收入”（1030147）科目。

第七條從招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)所確定的政府收益和政府儲備機構(gòu)收購及儲備土地的前期成本中計提用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金。

（一）計提標(biāo)準(zhǔn)

按照《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)〈財政部、國土資源部關(guān)于印發(fā)用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金收入管理辦法和用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金使用管理辦法〉的通知》（京財經(jīng)二[20*]855號）執(zhí)行。

（二）計提程序

1、市國土資源局按季提供各區(qū)（縣）及*經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的土地出讓面積、土地出讓平均純收益征收標(biāo)準(zhǔn)（對應(yīng)所在地征收等別）和應(yīng)提取的金額。并于季度末當(dāng)月的20日之前將全市的提取金額（含電子版）送市財政局；對12月21日—30日全市的提取金額（含電子版）于12月30日送市財政局；12月31日全市提取金額轉(zhuǎn)入下年度辦理。

2、市與各遠郊區(qū)（縣）財政局根據(jù)市國土資源局按季提供的土地出讓面積、土地出讓平均純收益征收標(biāo)準(zhǔn)（對應(yīng)所在地征收等別），提取用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金。

（三）計提手續(xù)

市財政局和遠郊區(qū)（縣）財政局使用“預(yù)算收入更正通知書”分別從市級國庫和遠郊區(qū)（縣）級國庫“政府性基金收入”“土地出讓總價款”科目（103014601）劃入“農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金收入”科目（1030148）。

第三章使用管理

第八條土地出讓收入使用范圍包括征地和拆遷補償支出、土地開發(fā)支出、支農(nóng)支出、城市建設(shè)支出以及其他支出。

第九條征地、拆遷補償和土地開發(fā)支出。主要指政府收購及儲備土地的前期成本等。

征地和拆遷補償支出包括土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費，按照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

土地開發(fā)支出包括前期土地開發(fā)性支出以及財政部門規(guī)定的與前期土地開發(fā)相關(guān)的費用等，含因出讓土地涉及的需要進行的相關(guān)道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、土地平整等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出，以及相關(guān)需要支付的銀行貸款本息等支出，按照財政部門核定的預(yù)算安排。

土地前期開發(fā)要積極引入市場機制、嚴(yán)格控制支出、通過政府采購招投標(biāo)方式選擇評估、拆遷、工程施工、監(jiān)理等單位，努力降低開發(fā)成本。

第十條支農(nóng)支出。包括用于保持被征地農(nóng)民原有生活水平補貼支出、補助被征地農(nóng)民社會保障支出、農(nóng)業(yè)土地開發(fā)支出以及農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出。

（一）保持被征地農(nóng)民原有生活水平補貼支出和補助被征地農(nóng)民社會保障支出，應(yīng)嚴(yán)格按照《*市建設(shè)征地補償安置辦法》（*市人民政府令第148號）執(zhí)行。

（二）用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)支出。按照《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)〈財政部、國土資源部關(guān)于印發(fā)用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金收入管理辦法和用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金使用管理辦法〉的通知》（京財經(jīng)二[20*]855號）的有關(guān)規(guī)定，以及財政部門核定的預(yù)算執(zhí)行。

（三）農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出。從土地出讓收入中安排用于農(nóng)村飲水、沼氣、道路、環(huán)境、衛(wèi)生、教育以及文化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目支出，按照市、區(qū)（縣）政府規(guī)定，以及財政部門核定的預(yù)算執(zhí)行。

第十一條城市建設(shè)支出。含完善國有土地使用功能的配套設(shè)施建設(shè)以及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出。具體包括：城市道路、橋涵、公共綠地、公共廁所、消防設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出。

第十二條其他支出。包括繳納新增建設(shè)用地土地有償使用費、國有土地收益基金支出、城鎮(zhèn)廉租住房保障支出、支付破產(chǎn)或改制國有企業(yè)職工安置費用以及土地出讓業(yè)務(wù)費等。

（一）繳納新增建設(shè)用地土地有償使用費。按照《*市財政局*市國土資源局中國人民銀行營業(yè)管理部關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)財政部等部門調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費政策等問題的補充通知》（京財經(jīng)二[20*]823號）執(zhí)行。

（二）國有土地收益基金支出。從國有土地收益基金收入中安排用于土地收購儲備的支出，包括土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費以及前期土地開發(fā)支出，按照市、區(qū)（縣）政府批準(zhǔn)的收購?fù)恋匮a償方案、拆遷補償方案以及財政部門核定的預(yù)算執(zhí)行。

（三）城鎮(zhèn)廉租住房保障支出。按照《關(guān)于印發(fā)〈*市關(guān)于落實城鎮(zhèn)廉租住房保障資金實施意見的通知〉的通知》（京財經(jīng)二[20*]3070號）規(guī)定以及財政部門核定的預(yù)算安排。

（四）支付破產(chǎn)或改制國有企業(yè)職工安置費用支出。根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，從破產(chǎn)或改制國有企業(yè)土地出讓收入中，統(tǒng)籌安排用于支付破產(chǎn)或改制國有企業(yè)職工安置費用支出。

（五）土地出讓業(yè)務(wù)費。包括出讓土地需要支付的土地勘測費、評估費、公告費、場地租金、招拍掛費和評標(biāo)費用等，按照財政部門核定的預(yù)算安排。

（六）其他支出。市政府規(guī)定的其他支出。

第十三條土地出讓收入的使用要確保足額支付征地和拆遷補償費、補助被征地農(nóng)民社會保障支出、保持被征地農(nóng)民原有生活水平補貼支出，嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定將被征地農(nóng)民的社會保障費用納入征地補償安置費，切實保障被征地農(nóng)民的合法利益。在出讓城市國有土地使用權(quán)過程中，涉及的拆遷補償費要嚴(yán)格按照我市有關(guān)規(guī)定支付，有效保障被拆遷居民、搬遷企業(yè)及其職工的合法利益。

土地出讓收入的使用要重點向新農(nóng)村建設(shè)傾斜，逐步改善農(nóng)民的生產(chǎn)、生活條件和居住環(huán)境，努力提高農(nóng)民的生活質(zhì)量和水平。

城市建設(shè)支出和其他支出要嚴(yán)格按照批準(zhǔn)的預(yù)算執(zhí)行。編制政府采購預(yù)算的，應(yīng)嚴(yán)格按照政府采購的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第四章收支科目管理

第十四條我市國有土地使用權(quán)出讓收支科目的管理執(zhí)行《財政部、國土資源部、中國人民銀行關(guān)于印發(fā)〈國有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法〉的通知》（財綜[20*]68號）中對《20*年政府收支分類科目》調(diào)整的有關(guān)規(guī)定，并結(jié)合我市實際情況增設(shè)部分目級收入科目和部分項級支出科目。

對《20*年政府收支分類科目》附錄二基金預(yù)算收支科目具體調(diào)整情況請詳見本辦法的附件1。

為了準(zhǔn)確反映我市各級政府土地出讓收支狀況，本辦法僅對調(diào)整后政府收支科目的正確使用做出說明。

第十五條刪除了《20*年政府收支分類科目》收入分類103類“非稅收入”項下01款“政府性基金收入”32項“國有土地使用權(quán)出讓金收入”及目級科目。

第十六條在《20*年政府收支分類科目》103類“非稅收入”01款“政府性基金收入”科目中，分別設(shè)立了下列科目：

（一）設(shè)立了46項“國有土地使用權(quán)出讓金收入”科目。

對01目“土地出讓總價款”，做出了如下說明：反映以招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)所取得的政府土地收益和政府儲備機構(gòu)收購及儲備土地的前期成本，扣除財政部門已經(jīng)劃轉(zhuǎn)的國有土地收益基金和農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金后的余額。

對02目“補繳的土地價款”，做出了如下說明：反映劃撥國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或依法利用原劃撥土地進行經(jīng)營性建設(shè)應(yīng)當(dāng)補繳的土地價款、處置抵押劃撥國有土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)補繳的土地價款、轉(zhuǎn)讓房改房以及購買、轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房（含按照經(jīng)濟適用住房管理的住房）按照規(guī)定應(yīng)當(dāng)補繳的土地價款以及出讓國有土地使用權(quán)改變土地用途和容積率等土地使用條件應(yīng)當(dāng)補繳的土地價款。

對03目“劃撥土地收入”，做出了如下說明：反映土地使用者以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)，依法向市、區(qū)（縣）人民政府繳納的土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費等費用。

我市新設(shè)立95目“區(qū)縣土地出讓總價款調(diào)庫”，并做出了如下說明：市級專用科目，反映市級國庫劃轉(zhuǎn)遠郊區(qū)（縣）以招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)所取得的政府土地收益和政府儲備機構(gòu)收購及儲備土地的前期成本。

我市新設(shè)立96目“區(qū)縣補繳的土地價款調(diào)庫”，并做出了如下說明：市級專用科目，反映市級國庫劃轉(zhuǎn)遠郊區(qū)（縣）補繳的土地價款。

我市新設(shè)立97目“區(qū)縣劃撥土地收入調(diào)庫”，并做出了如下說明：市級專用科目，反映市級國庫劃轉(zhuǎn)遠郊區(qū)（縣）劃撥土地收入。

我市新設(shè)立98目“區(qū)縣其他土地出讓金收入調(diào)庫”，并做出了如下說明：市級專用科目，反映市級國庫劃轉(zhuǎn)遠郊區(qū)（縣）其他土地出讓金收入。

對99目“其他土地出讓金收入”，做出了如下說明：反映市國土資源局依法出租國有土地向承租者收取的土地租金收入、出租劃撥土地上的房屋應(yīng)當(dāng)上繳的土地收益等其他土地出讓收入。

（二）設(shè)立了47項“國有土地收益基金收入”，其科目說明為：反映從招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)所取得的政府土地收益和政府儲備機構(gòu)收購及儲備土地的前期成本中按照規(guī)定計提的國有土地收益基金。

（三）設(shè)立了48項“農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金收入”，其科目說明為：反映從招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)所取得的政府土地收益和政府儲備機構(gòu)收購及儲備土地的前期成本中按照規(guī)定比例計提的農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金。

第十七條對《20*年政府收支分類科目》支出功能分類212類“城鄉(xiāng)社區(qū)事務(wù)”08款“國有土地使用權(quán)出讓金支出”科目已進行了下列調(diào)整：

（一）01項“前期土地開發(fā)支出”已經(jīng)修改為“征地和拆遷補償支出”，并對科目說明進行了調(diào)整為：反映地方人民政府在征地過程中支付的土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費支出。

（二）02項“土地出讓業(yè)務(wù)費用”，已經(jīng)修改為“土地開發(fā)支出”，并對科目說明進行了調(diào)整為：反映地方人民政府用于前期土地開發(fā)性支出以及與前期土地開發(fā)相關(guān)的費用等支出。

（三）03項“城市建設(shè)支出”科目說明已經(jīng)修改為：反映土地出讓收入用于完善國有土地使用功能的配套設(shè)施建設(shè)和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出。

（四）04項“土地開發(fā)支出”，已經(jīng)修改為“農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出”，科目說明已經(jīng)調(diào)整為：反映土地出讓收入用于農(nóng)村飲水、沼氣、道路、環(huán)境、衛(wèi)生、教育以及文化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出。

（五）05項“農(nóng)業(yè)土地開發(fā)支出”，已經(jīng)修改為“補助被征地農(nóng)民支出”，科目說明已經(jīng)調(diào)整為：反映土地出讓收入用于補助被征地農(nóng)民社會保障支出以及保持被征地農(nóng)民原有生活水平支出。

（六）06項“土地出讓業(yè)務(wù)支出”，科目說明已經(jīng)調(diào)整為：反映土地出讓收入用于土地出讓業(yè)務(wù)費用的開支。

（七）保留了07項“廉租住房支出”，科目說明為：反映從土地出讓收入中安排用于城鎮(zhèn)廉租住房保障的支出。

（八）我市新設(shè)立了94項“破產(chǎn)或改制國有企業(yè)職工安置費”，科目說明為：反映從土地出讓收入中安排用于破產(chǎn)或改制國有企業(yè)職工安置費的支出。

（九）我市新設(shè)立了95項“舊城區(qū)解危排險專項資金”，科目說明為：反映從土地出讓收入中安排用于舊城區(qū)解危排險專項資金的支出。

（十）我市新設(shè)立了96項“繳納新增建設(shè)用地土地有償使用費”，科目說明為：反映從土地出讓收入中繳納的新增建設(shè)用地土地有償使用費的支出。

（十一）我市新設(shè)立了97項“污染擾民企業(yè)搬遷資金”，科目說明為：反映從土地出讓收入中安排用于污染擾民企業(yè)搬遷的支出。

（十二）我市新設(shè)立了98項“綠化隔離地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施支出”，科目說明為：反映從土地出讓收入中安排用于綠化隔離地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的支出。

（十三）99項“其他土地使用權(quán)出讓金支出”，科目說明已經(jīng)修改為：反映從土地出讓收入中安排的其他支出。

第十八條在212類“城鄉(xiāng)社區(qū)事務(wù)”中設(shè)立了10款“國有土地收益基金支出”，其科目說明為：反映從國有土地收益基金收入中安排用于土地收購儲備等支出。

01項“征地和拆遷補償支出”的科目說明為：反映從國有土地收益基金收入中安排用于收購儲備土地需要支付的土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費支出。

02項“土地開發(fā)支出”的科目說明為：反映從國有土地收益基金收入中安排用于收購儲備土地需要支付的前期土地開發(fā)性支出以及與前期土地開發(fā)相關(guān)的費用等支出。

99項“其他支出”的科目說明為：反映從國有土地收益基金收入中安排用于其他支出。

第十九條在212類“城鄉(xiāng)社區(qū)事務(wù)”中設(shè)立了11款“農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金支出”，科目說明為：反映從農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金收入中安排用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的支出。

第二十條在《20*年政府收支分類科目》支出經(jīng)濟分類科目310類“其他資本性支出”中增設(shè)了下列科目:

（一）09款“土地補償”，其科目說明為:反映地方人民政府在征地和收購?fù)恋剡^程中支付的土地補償費。

（二）10款“安置補助”，其科目說明為:反映地方人民政府在征地和收購?fù)恋剡^程中支付的安置補助費。

（三）11款“地上附著物和青苗補償”，其科目說明為:反映地方人民政府在征地和收購?fù)恋剡^程中支付的地上附著物和青苗補償費。

（四）12款“拆遷補償”，其科目說明為:反映地方人民政府在征地和收購?fù)恋剡^程中支付的拆遷補償費。

第二十一條按照財綜[20*]68號文件的規(guī)定，國有土地使用權(quán)出讓金支出、國有土地收益基金支出、農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金支出應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟性質(zhì)和具體用途分別填列支出經(jīng)濟類相關(guān)各款。

第五章預(yù)決算管理

第二十二條建立健全年度土地出讓收支預(yù)決算管理制度。有關(guān)部門要嚴(yán)格按照部門預(yù)算管理的規(guī)定編制下一年度土地出讓收支預(yù)算，并分別納入政府性基金收支預(yù)算，報經(jīng)財政部門按規(guī)定程序批準(zhǔn)后執(zhí)行。土地出讓收入資金的撥付，按照財政國庫管理制度有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

（一）土地出讓收支預(yù)算編制

編制年度土地出讓收支預(yù)算要堅持“以收定支、收支平衡”的原則。土地出讓收入預(yù)算按照上年土地出讓收入情況、年度土地供應(yīng)計劃、地價水平等因素編制；土地出讓支出預(yù)算根據(jù)預(yù)計年度土地出讓收入情況，按照年度土地征收計劃以及規(guī)定的用途、支出范圍和支出標(biāo)準(zhǔn)等因素編制。其中：屬于政府采購范圍的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定編制政府采購預(yù)算，并嚴(yán)格按照政府采購的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

1、收入預(yù)算的編制

市國土資源局編制全市以及城八區(qū)、*經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)及各遠郊區(qū)（縣）下年度的土地出讓收入計劃、繳納新增建設(shè)用地土地有償使用費計劃、用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金的提取計劃、國有土地收益基金提取計劃。并按照部門預(yù)算報送時間將土地出讓收入等上述計劃報送市財政局，同時將土地出讓收入計劃分別通知*經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)財政局和各遠郊區(qū)（縣）財政局。

市財政局根據(jù)市國土資源局提供土地出讓收入等計劃，編制土地出讓收入預(yù)算。

市財政局根據(jù)市國土資源局提供的城八區(qū)當(dāng)年1-3季度土地出讓項目簽訂的合同價款，按照返還城八區(qū)的比例，于10月底之前向城八區(qū)財政局提供下一年度政府性基金補助收入計劃。城八區(qū)財政局據(jù)此編制土地出讓收入預(yù)算。

*經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和遠郊區(qū)（縣）財政局根據(jù)市國土資源局提供的土地出讓收入等計劃，編制土地出讓收入預(yù)算。

2、支出預(yù)算的編制

財政部門根據(jù)土地出讓收入情況，按照國土、發(fā)改、建設(shè)等有關(guān)部門提供資金需求情況和項目管理要求，編制各項支出預(yù)算。

（二）土地出讓收支決算編制

每年年度終了，各有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照財政部門的規(guī)定編制土地出讓收支決算，并分別納入政府性基金收支決算，報財政部門審核匯總后，向同級人民政府報告。上報時間按照決算編制要求的時間報送。

第二十三條國土資源管理部門與財政部門、房屋管理部門要加強協(xié)作，建立國有土地出讓、儲備及收支信息共享制度。國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)將年度土地供應(yīng)計劃、年度土地儲備計劃以及簽訂的國有土地出讓合同中有關(guān)土地出讓總價款、約定的繳款時間、繳款通知書等相關(guān)資料及時抄送財政部門。

第二十四條財政部門、國土資源管理部門、房屋管理部門要與市區(qū)（縣）國庫建立土地出讓收入定期對賬制度，確保有關(guān)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確無誤。

第二十五條財政部門要會同國土資源管理部門、房屋管理部門、人民銀行機構(gòu)建立健全年度土地出讓收支統(tǒng)計報表以及分季收支統(tǒng)計明細(xì)報表體系，統(tǒng)一土地出讓收支統(tǒng)計口徑，確保土地出讓收支統(tǒng)計數(shù)據(jù)及時、準(zhǔn)確、真實，為加強土地出讓收支管理提供準(zhǔn)確的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

第六章以前年度土地出讓收入專戶結(jié)余資金處理

第二十六條使用以前年度土地出讓收入專戶結(jié)余資金時，通過調(diào)入資金的方式，調(diào)入基金預(yù)算。其中：

（一）用于本級支出時，在土地出讓收入相關(guān)的政府收支分類科目中反映。

（二）市財政局用于城八區(qū)支出時，直接通過“政府性基金補助支出”安排到城八區(qū)，城八區(qū)財政局通過“政府性基金補助收入”列入基金補助收入。

（三）市財政局用于遠郊區(qū)縣支出時，仍通過土地出讓收入專戶撥付到遠郊區(qū)（縣）土地出讓收入專戶。遠郊區(qū)（縣）使用時，也通過調(diào)入資金的方式，調(diào)入基金預(yù)算，并在土地出讓相關(guān)的政府收支分類科目中反映。

（四）此文下發(fā)之前已發(fā)生的以前年度土地出讓收入支出應(yīng)補辦預(yù)算指標(biāo)下達手續(xù)，并進行相應(yīng)的賬務(wù)處理。

第七章監(jiān)督檢查

篇4

近年來,一些地區(qū)相繼開展了以撤并鄉(xiāng)鎮(zhèn)、擴大鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域規(guī)模為主要內(nèi)容的鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政區(qū)劃調(diào)整工作。行政區(qū)劃調(diào)整意味著土地利用方向的調(diào)整和區(qū)位改變,對土地資源配置影響深遠。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政區(qū)劃調(diào)整改變了土地利用區(qū)位,有利于小城鎮(zhèn)(即新鎮(zhèn)政府駐地)土地集約利用和土地生態(tài)保護,農(nóng)戶的土地利用行為也將進行一定的調(diào)整。但由于沒有突破縣(市)行政區(qū)劃的限制,不能在更大經(jīng)濟區(qū)域?qū)崿F(xiàn)資源優(yōu)化配置。由于規(guī)劃的改變、發(fā)展戰(zhàn)略的調(diào)整,被撤鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府駐地往往沒有作為新鎮(zhèn)的重要組成部分,土地利用效率不高,基礎(chǔ)設(shè)施和生態(tài)環(huán)境有待改善。同時,鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)劃調(diào)整后,外遷集鎮(zhèn)人口和企業(yè)的房產(chǎn)涉及的土地流轉(zhuǎn)缺乏相應(yīng)的規(guī)范。所以,從鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政區(qū)劃調(diào)整的實際狀況來看,其對區(qū)域土地資源優(yōu)化配置的積極作用遠遠沒有得到發(fā)揮。

(南京農(nóng)業(yè)大學(xué)公共管理學(xué)院鄒偉)

地下空間有償使用方式亟需明確

國務(wù)院31號文件規(guī)定工業(yè)用地必須以招拍掛方式出讓,工業(yè)用地的資源資產(chǎn)價值得以顯化。地下空間同樣具有的巨大資源資產(chǎn)價值也越來越為人們所認(rèn)識,地下空間有償出讓已是大勢所趨。但相對于工業(yè)用地供地方式的改革,國家還沒有對地下空間有償使用作出明確的規(guī)定,只是少數(shù)大城市,如上海、杭州、南京等制定了地方性的相關(guān)法規(guī),立法層次低,且規(guī)定不夠明確,尤其是對地下空間有償使用方式的規(guī)定比較模糊,可操作性不強。如何抓住工業(yè)用地使用制度改革的契機,根據(jù)地下空間自身的特點,建立起適合地下空間的有償使用方式,是目前大規(guī)模開發(fā)利用地下資源急需解決的問題。

(南京農(nóng)業(yè)大學(xué)公共管理學(xué)院楊慶偉梁亞榮)

地租征收難在哪里

在國有土地收益中,地租收益所占比例相對較小,但從法理上進行考察,地租不僅是一種土地收益,更是國家行使土地所有權(quán)的外在標(biāo)志,是國家出租土地使用權(quán)應(yīng)得的收益。目前地租征收工作實踐中還存在征收難的現(xiàn)象,損害了國家利益和土地法律法規(guī)的嚴(yán)肅性。

地租征收難的主要原因,一是目前地租征收的基本法律程序還很不明確,相關(guān)法律依據(jù)不夠完善。二是一些繳納義務(wù)人是國有企業(yè)、行政機關(guān)甚至政府,他們往往利用自身的地位與關(guān)系抵制地租征收。三是一些企業(yè)經(jīng)營困難,沒有地租繳納能力,或者由于國有企業(yè)改制過程中對土地使用權(quán)進行了多次不規(guī)范甚至不合法的轉(zhuǎn)讓,地租繳納義務(wù)人難以確認(rèn)。從總體上看,地租征收的相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定比較原則,部門規(guī)章和地方性法規(guī)的相關(guān)規(guī)定也很不完善,而土地行政機關(guān)出臺的規(guī)范性文件中的相關(guān)規(guī)定又往往不能找到上位法的相關(guān)規(guī)定,其合法性難以確定。實踐中地租征收的主要依據(jù)是效力相對較低的地方性法規(guī)甚至土地行政管理部門的規(guī)范性文件。在這些位次較低的法規(guī)和規(guī)范性文件中,地租征收的程序也很模糊,尤其對于拒不繳納地租的行為的處理,很難找到明確的程序依據(jù),使地租征收程序很不規(guī)范,發(fā)生糾紛后更是難以順利實施征收行為。

(山東省莒南縣國土資源局郭麗)

嚴(yán)格規(guī)劃管理卻成了修編護身符?

國土資源部2004年12月1日起施行的《建設(shè)項目用地預(yù)審管理辦法》規(guī)定:“屬于《土地管理法》第二十六條規(guī)定情形,建設(shè)項目用地需修改土地利用總體規(guī)劃的,應(yīng)當(dāng)出具經(jīng)相關(guān)部門和專家論證的規(guī)劃修改方案、建設(shè)項目對規(guī)劃實施影響評估報告和修改規(guī)劃聽證會紀(jì)要?！痹摗掇k法》的實施,使土地規(guī)劃修改管理進一步嚴(yán)格和規(guī)范。但是,我們也要看到,新《辦法》的實施并沒有完全抑制一些地方政府修改土地規(guī)劃的“熱情”。據(jù)了解,僅2005年一年內(nèi),江蘇省大多數(shù)縣(市)進行了三至四次土地規(guī)劃修改,有的甚至更多,實際上2004年江蘇省剛剛進行一次全省范圍內(nèi)鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地規(guī)劃調(diào)整完善。事實證明,新《辦法》的實施并沒有為土地規(guī)劃修改加上“緊箍咒”,土地規(guī)劃修改頻繁問題依然存在,規(guī)劃的權(quán)威性正在面臨前所未有的挑戰(zhàn),特別是通過修改土地規(guī)劃規(guī)避占用基本農(nóng)田報批的問題十分嚴(yán)重。這一點從2006年有關(guān)文件的出臺密集程度可以看出,5月30日,國土資源部了 《關(guān)于當(dāng)前進一步從嚴(yán)土地管理的緊急通知》;6月14日,國土資源部辦公廳了《關(guān)于嚴(yán)明法紀(jì)堅決制止土地違法行為的緊急通知》;8月31日,國務(wù)院了《關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》。三個文件都反復(fù)強調(diào)“禁止通過調(diào)整土地利用總體規(guī)劃擅自改變基本農(nóng)田位置,以規(guī)避建設(shè)占用基本農(nóng)田應(yīng)依法上報國務(wù)院審批”。于是,人們不得不發(fā)問,新《辦法》的實施,對土地規(guī)劃修改是上了“緊箍咒”還是披上了“護身符”?

(南京農(nóng)業(yè)大學(xué)公共管理學(xué)院胡傳景歐名豪)

判定“公共利益”需要一定的程序

《物權(quán)法》第42條規(guī)定,“為了公共利益的需要,依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。”這個公共利益到底是一個什么樣的范圍,是很難界定的。在我們經(jīng)歷的征地拆遷項目中,有些涉及“回報用地”。如政府在修建道路、公園等公共設(shè)施時,由于缺乏足夠的資金,將土地轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商進行開發(fā)。那么,這些回報用地范圍內(nèi)的拆遷行為,是不是也是屬于一種公共利益的行為?值得我們思考。首先,公共利益的概念在民法原理中就規(guī)定得比較彈性,很難定義,在西方判例制的很多國家是授權(quán)法官結(jié)合不同時期的情況,來解釋公共利益,法律上一般不作界定。其次,這個概念是不斷發(fā)展的概念,幾十年前理解的要比現(xiàn)在窄得多。再次,公共利益概念在某些情況下具有主觀性,很難在法律上作一刀切的規(guī)定。所以我不贊成凡開發(fā)建設(shè)都不是公共利益的說法,有時兩者可能會交織在一起。這種回報用地項目的征地拆遷行為,同樣是出于公共利益的需要。畢竟,它存在的前提是為了更好、更快地加大政府對于城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。但是,要求法律對于一個范圍如此廣泛的概念作出詳細(xì)具體的規(guī)定是不切實際的。因此,是不是出于社會公共利益的需要,如何判定,需要一定的程序。而這個程序,必須建立在現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定之上,同時,也必須建立在項目的內(nèi)在客觀內(nèi)容上。

(長沙市國土資源局天心分局 肖 剛)

礦業(yè)用地管理存在“盲點”

隨著我國經(jīng)濟社會的發(fā)展,國民經(jīng)濟對礦石的需求量越來越大,礦山企業(yè)迎來了難得的發(fā)展機遇,截至2005年年底,全國共頒發(fā)采礦許可證92582件。但是,在礦山行業(yè)一片繁榮的景象下,出現(xiàn)了一個讓采礦權(quán)人困惑不解的問題,有的采礦權(quán)人持有采礦許可證卻無法進入采礦區(qū)實施開采活動,并且這種情況多見于露采的礦山。在我國國土資源管理中,出現(xiàn)了礦業(yè)用地管理的“盲點”,至今未見具有可操作性的國家規(guī)范出臺。這個問題挑戰(zhàn)國家行政許可的權(quán)威性,影響市場經(jīng)濟的公平與效率。

由于不考慮礦業(yè)用地(采掘工業(yè)用地)的特殊性,沒有把礦業(yè)用地從一般工業(yè)用地(加工工業(yè)用地)中獨立出來,一味地套用現(xiàn)行的以土地的承載功能為理論基礎(chǔ)的工業(yè)用地管理模式,就出現(xiàn)了明顯的“腸梗阻”。實務(wù)中的辦事邏輯是這樣的:取得了采礦權(quán),不能開采礦產(chǎn)資源,還必須取得土地使用權(quán);礦業(yè)用地屬于工業(yè)用地,工業(yè)用地必須出讓,合同地價款就得按照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》評估;《國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》下發(fā)后,工業(yè)用地必須招拍掛出讓,那么礦業(yè)用地也必須招拍掛出讓。按照現(xiàn)行的工業(yè)用地管理模式管理礦業(yè)用地,有些地方法理不通,情理不通,執(zhí)行起來脫離實際,阻力重重。

(山東省棗莊市國土資源局市中分局楊樹凌)

警惕三峽庫區(qū)“假移民”違法用地

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【關(guān)鍵詞】完善；我國城市；土地儲備；制度；構(gòu)想；思考

引言

隨著社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，西方國家土地儲備制度逐漸完善，我國的土地儲備制度也應(yīng)運而生，其對于土地市場的規(guī)范、促進國有企業(yè)的改革、增加各地的財政收入以及提高城市競爭力方面都有著積極的作用。然而，因為我國儲備制度實施的時間相對較短，因此還存在著許多問題，所以需要完善城市的土地儲備制度。

1 完善我國城市的土地儲備制度的重要性

對于我國的經(jīng)濟發(fā)展而言，土地儲備制度屬于新時期土地管理的新突破，其得到了各地方政府積極的響應(yīng)。就我國目前的實施情況而言，土地的儲備制度盡管不能完全實現(xiàn)土地市場的調(diào)控，做到土地的節(jié)約、集約利用，但是其在多方面有著重要作用，能夠提高土地資源的管理水平。將分散的土地權(quán)集中到我國土地的儲備機構(gòu)中，對其進行統(tǒng)一的開發(fā)經(jīng)營，從而提高提低資源的配置效率。土地儲備制度的建立還能夠促進我國國有企業(yè)的改革，有效的增加我國政府的收入。土地儲備制度的建立，能夠大量的征用農(nóng)村的集體土地，做好舊城改造工作，加速城市的基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的監(jiān)理，刺激房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，對于生活質(zhì)量的要求越來越高，土地儲備制度的建立，能夠幫助政府做好土地的統(tǒng)籌規(guī)劃，幫助老百姓得到應(yīng)有的土地補償和安置?？偠灾?，完善我國城市的土地儲備制度有著重要意義。

2我國城市的土地儲備制度目前存在的主要問題分析

我國的土地儲備制度屬于對原有的土地資源管理制度的新的突破，其不但能夠進行宏觀調(diào)控，還能解決我國經(jīng)濟發(fā)展過程中存在的多種問題。然而，在我國土地儲備制度實施的工作中，和該制度建立時期的初衷有著很多的偏差，出現(xiàn)了多方面的問題：

2.1沒有完全的壟斷土地的一級市場

根據(jù)我國的土地相關(guān)政策，土地的儲備機構(gòu)屬于我國的國土資源管理部門，其主要負(fù)責(zé)土地儲備的工作。因為土地儲備的制度還不夠健全，我國的土地資源管理的改革還不夠徹底，無法很好的進行土地儲備管理工作。而除了各地的土地儲備機構(gòu)，部門地區(qū)的建設(shè)部門、工業(yè)園區(qū)管委會、鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道辦或國有公司等都可以進行城市土地的整理及開發(fā)利用，導(dǎo)致我國的土地儲備機構(gòu)不能全面的掌握地區(qū)的土地開發(fā)進度，無法統(tǒng)籌協(xié)調(diào)土地的整體開發(fā)問題，土地資源的監(jiān)督管理機制無法有效的建立，土地資源得不到有效利用。

2.2政府相關(guān)部門不協(xié)調(diào)和配合

根據(jù)我國土地管理的相關(guān)規(guī)定，我國的土地儲備制度的行政體系通常由我國的國土資源管理機關(guān)進行相關(guān)事宜的指導(dǎo)工作，而土地儲備機構(gòu)則負(fù)責(zé)具體的實施，由其他部門互相配合，做好土地的收儲工作。但是，因為土地儲備工作需要政府經(jīng)濟管理部門的支持，各單位過分的注重自身的利益，導(dǎo)致土地儲備機構(gòu)在實際工作中面臨著許多矛盾，工作效率下降，工作難度增加。

2.3資金籌備困難

土地的儲備機構(gòu)在進行土地收儲工作中，不管是收購、征收還是整理開發(fā)，都需要大量的資金作為支撐，因此籌備足夠的資金是完后才能土地儲備工作的基本前提。但是，就目前而言，地方政府在進行土地儲備制度的建立時，前期投入的資金過少，后續(xù)的資金僅單純的借助地方財政收入，導(dǎo)致土地儲備工作往往不能順利完成。由于在進行舊城改造的過程中，大規(guī)模的進行征地拆遷工作，導(dǎo)致我國的地方財政壓力過大，且近年來，銀行的貸款難度以及還款利息增多，土地收儲工作無法穩(wěn)定的進行。

2.4市場調(diào)控能力差

隨著我國的土地收儲制度在各地進行推廣，我國土地出讓市場化的程度逐漸提高，房地產(chǎn)的價格處于快速上升的狀態(tài)，出現(xiàn)了"地王"等不正常的現(xiàn)象。在實際土地收儲的過程中，因為房地產(chǎn)開發(fā)的周期相對較長，土地閑置的情況嚴(yán)重，導(dǎo)致在進行儲備土地供給量增加的過程中，沒有進行相應(yīng)的房產(chǎn)供給工作，導(dǎo)致儲備土地的調(diào)控能力不能夠有效的發(fā)揮。

3 完善我國土地儲備制度的構(gòu)想和思考

3.1健全相應(yīng)的法律體系

目前，盡管我國已出臺了一部分土地儲備的相關(guān)法律法規(guī)，在一定程度上確定土地儲備制度建立的相關(guān)依據(jù)和原則，但是土地儲備制度屬于系統(tǒng)性的工程，其不但要有法律進行土地儲備范圍、法律地位、程序等方面的具體規(guī)定，還需要對其各個環(huán)節(jié)的工作進行明確規(guī)定，從而提供土地儲備工作的法律保障。完善我國土地儲備制度的第一步，便是要健全相應(yīng)的法律體系，幫助我國各相關(guān)部門、地方政府以及土地儲備機構(gòu)在進行土地儲備制度建立時依法行政。

3.2加強機構(gòu)人員的專業(yè)素質(zhì)

要想做好土地儲備制度的制定工作，就需要保證土地儲備機構(gòu)人員的專業(yè)水平，其不但具有豐富的土地儲備相關(guān)知識，還需要有經(jīng)濟管理方面的人才，加強其管理的力度，減少問題的出現(xiàn)。所以，要增加土地儲備機構(gòu)的工作人員的數(shù)量，引進專業(yè)的人才，做好土地儲備制度方面的培訓(xùn)工作，加強其學(xué)習(xí)交流的頻率，不斷的提高其業(yè)務(wù)水平，保證其能夠適應(yīng)時代的發(fā)展要求。

3.3增加土地儲備機構(gòu)的權(quán)利

首先，要適當(dāng)提高我國土地儲備機構(gòu)行政的級別，幫助其權(quán)利與行政級別互相匹配從而有利于和有關(guān)部門進行平等協(xié)調(diào)的溝通。其次，要賦予土地儲備機構(gòu)以下兩個權(quán)利：①行政處罰權(quán)，要保證土地儲備機構(gòu)可以切實的履行相關(guān)管理辦法賦予的土地保護儲備的權(quán)利、防治侵害行為的義務(wù)，使其可以進行相關(guān)責(zé)任人的處罰工作，避免國有資產(chǎn)流失，做好土地的儲備工作。②要賦予儲備機構(gòu)處置閑置土地的權(quán)利，增強其處置閑置土地的力度，保證其能夠依法收回閑置的土地，做好土地利用的總體規(guī)劃與城市規(guī)劃工作，將閑置土地納入到儲備土地庫中。

3.4全面監(jiān)督管理土地儲備工作

在我國的土地管理工作中，土地儲備機構(gòu)是最為重要的一個部門，其掌握我國各地區(qū)最為優(yōu)質(zhì)的土地資源以及巨大的土地整理開發(fā)的資金。如果不能建立有效的監(jiān)督管理機制，進行土地儲備機構(gòu)的管理工作，則會導(dǎo)致腐敗現(xiàn)象的發(fā)生，導(dǎo)致我國的國有資產(chǎn)流失，甚至嚴(yán)重的影響土地儲備工作的正常開展。因此要建立好完善的監(jiān)督管理機制，要做好重點位置、關(guān)鍵環(huán)節(jié)、關(guān)鍵崗位的管理工作，以規(guī)范與制約權(quán)力的運行為主要核心，強化各崗位之間的重點，規(guī)范工作流程，保證土地儲備機構(gòu)管理工作的有序性。

3.5優(yōu)化資金籌集的渠道

土地儲備機構(gòu)在其各項工作中都需要涉及大量的資金，不管是土地收購、征收火勢土地的整理開發(fā)，都離不開資金的支撐，要想完成土地儲備工作，就必須籌集足夠的資金。為了保證土地儲備工作能夠順利的進行，則要做好自己的籌集工作，政府增強土地儲備機構(gòu)的貸款權(quán)限，減少土地儲備的財務(wù)風(fēng)險，降低其經(jīng)營管理的難度，還可適當(dāng)?shù)幕I集資金，優(yōu)化資金的籌集渠道，保證土地儲備機構(gòu)的儲備管理工作能夠順利的進行。

結(jié)束語

綜上所述，為了更好的保障我國城市基礎(chǔ)設(shè)計的建設(shè)，保證土地資金的總體規(guī)劃得到合理的利用，就要做好土地儲備制度的完善工作，保證我國土地資源得以合理的利用。

參考文獻：

[1]王振毅.進一步完善我國城市土地儲備制度的思考[J].廣東土地科學(xué)，2009：32-36.

篇6

（一）加強對中央擴大內(nèi)需、促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長政策措施執(zhí)行情況的監(jiān)督檢查。組織有關(guān)部門對中央擴大內(nèi)需、促進經(jīng)濟增長政策落實情況集中開展監(jiān)督檢查。重點檢查有關(guān)地方是否認(rèn)真落實中央、省委省政府、市委市政府和縣委縣政府的政策措施；工程項目規(guī)劃、立項是否符合科學(xué)發(fā)展觀的要求，是否符合中央、省委省政府、市委市政府和縣委縣政府規(guī)定的投向；工程項目審批和建設(shè)程序是否依法合規(guī)；項目建設(shè)資金管理使用是否規(guī)范透明；工程建設(shè)是否安全合格。堅決防止高耗能、高污染、低水平重復(fù)建設(shè)。堅決杜絕有令不行、有禁不止現(xiàn)象，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)行為。并督促有關(guān)部門扎實轉(zhuǎn)變工作作風(fēng)，提高審批效率，積極為擴大內(nèi)需、促進經(jīng)濟增長項目提供服務(wù)和保障。

（二）加強對節(jié)約集約用地工作落實情況的監(jiān)督檢查。按照《國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》國發(fā)[2008]3號）和市政府的要求，督促各地和有關(guān)部門嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃，嚴(yán)格土地審批，切實按照土地調(diào)控政策供應(yīng)建設(shè)用地；堅決停止供應(yīng)別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目用地。加大責(zé)任追究力度，堅持和完善與國土資源部門案件移送工作制度，嚴(yán)肅查處違反土地管理法律法規(guī)和政策規(guī)定的案件，著力解決非法批地、非法低價出讓國有土地使用權(quán)、擅自變更規(guī)劃獲取利益，以及嚴(yán)重破壞、浪費、閑置土地資源等問題。

（三）加強對節(jié)能減排工作落實情況的監(jiān)督檢查。按照市政府有關(guān)節(jié)能減排工作的總體要求，督促落實節(jié)能減排工作責(zé)任制，加強對重點區(qū)域和行業(yè)減排工作的監(jiān)督檢查，積極推進關(guān)停和淘汰落實產(chǎn)能工作。嚴(yán)肅查處違反國家能源管理和環(huán)境保護法律法規(guī)的個案，重點解決各地、各部門在落實節(jié)能減排指標(biāo)上工作不得力、目標(biāo)不落實，以及各地和產(chǎn)業(yè)政策主管部門不嚴(yán)格執(zhí)行國家產(chǎn)業(yè)政策，違規(guī)審批或核準(zhǔn)立項等問題。督促并配合有關(guān)部門建立健全節(jié)能減排工作監(jiān)督和獎懲機制，加強對節(jié)能減排指標(biāo)體系、監(jiān)測體系和考核體系落實情況的監(jiān)督檢查。

（四）加強對房地市場調(diào)控政策執(zhí)行情況的監(jiān)督檢查。會同有關(guān)部門加強對房地產(chǎn)規(guī)劃許可、施工許可、開發(fā)建設(shè)等環(huán)節(jié)的監(jiān)督檢查，重點對違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率等問題進行專項整治。督促城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門對2007年以來各地提高容積率、變更用地性質(zhì)的房地產(chǎn)項目進行清理，堅決糾正城鄉(xiāng)規(guī)劃管理不規(guī)范、監(jiān)管不到位、對容積率的調(diào)整搞“暗箱操作”等問題，著力遏制房地開發(fā)領(lǐng)域腐敗現(xiàn)象滋生蔓延的勢頭，促進房地產(chǎn)市場健

二、開展對有關(guān)法律法規(guī)貫徹執(zhí)行情況的監(jiān)督檢查

（一）加強對工程建設(shè)招投標(biāo)、工業(yè)和經(jīng)營性用土使用權(quán)出讓招拍掛、產(chǎn)權(quán)交易、政府采購“四項制度”貫徹執(zhí)行情況的監(jiān)督檢查。督促各地和有關(guān)部門完善工程建設(shè)招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機制，強化對政府投資工程招投標(biāo)活動的監(jiān)管，推進招標(biāo)投標(biāo)制度建設(shè)。建設(shè)推行非經(jīng)營性政府投資項目代建制；進一步完善工程建設(shè)招標(biāo)投標(biāo)舉報投訴處理機制，加強對工程建設(shè)項目招標(biāo)投標(biāo)投訴處理機制落實情況的監(jiān)督檢查；建立和完善案件線索移送機制，嚴(yán)肅查處工程建設(shè)招標(biāo)投標(biāo)領(lǐng)域的違法違紀(jì)案件。繼續(xù)加強對土地使用權(quán)出讓情況的監(jiān)督檢查，督促有關(guān)部門全面落實工業(yè)和經(jīng)營性用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度。繼續(xù)加強對國有和集體產(chǎn)權(quán)交易的各項配套制度建設(shè)，嚴(yán)肅查處國有企業(yè)改制中轉(zhuǎn)移、隱匿、侵吞國有資產(chǎn)，低價轉(zhuǎn)讓國有產(chǎn)權(quán)，以及監(jiān)管部門工作嚴(yán)重失職、違規(guī)操作造成國有資產(chǎn)流失等問題。繼續(xù)加強對政府采購工作的監(jiān)督檢查。擴大政府采購范圍，規(guī)范采購行為，加強對采購行為的監(jiān)督，嚴(yán)格實行“管采分離”。

（二）加強對安全生產(chǎn)法律法規(guī)和安全生產(chǎn)責(zé)任制落實情況的監(jiān)督檢查。督促各地及有關(guān)單位切實落實監(jiān)管責(zé)任，杜絕安全隱患，促進安全發(fā)展。進一步加大責(zé)任事故調(diào)查處理力度，加強對事故責(zé)任追究落實情況的監(jiān)督檢查，規(guī)范和完善事故調(diào)查處理和責(zé)任追究工作的機制和程序。堅決查處失職瀆職、造成重特大事故，以及瞞報、謊報事故和事故背后的、權(quán)錢交易、違規(guī)投資入股等違紀(jì)、違法問題。

（三）積極參與整頓和規(guī)范礦產(chǎn)資源開發(fā)秩序工作。督促相關(guān)部門深化礦業(yè)權(quán)審批制度，全面落實礦業(yè)權(quán)取得和礦產(chǎn)資源有償開采制度，開展探礦權(quán)、采礦權(quán)、采砂權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度執(zhí)行情況監(jiān)督檢查，嚴(yán)肅查處違規(guī)審批探礦權(quán)、采礦權(quán)和違規(guī)參與礦產(chǎn)開發(fā)獲取利益的案件。

三、加強對民生問題的監(jiān)督檢查，切實維護人民群眾的利益

（一）加強對城市住房政策執(zhí)行情況的監(jiān)督檢查。按照《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》和市委、市政府的要求，進一步加強對城市住房各項政策落實情況的監(jiān)督檢查，督促落實有關(guān)部門的責(zé)任。積極會同房管、發(fā)改委等部門重點開展對《廉租住房保障辦法》和《經(jīng)濟適用住房管理辦法》貫徹落實情況的監(jiān)督檢查，繼續(xù)開展對推進經(jīng)濟適用住房建設(shè)和完善廉租住房制度落實情況的專項執(zhí)法監(jiān)察。

（二）認(rèn)真履行監(jiān)督檢查職責(zé)，切實保障縣委、縣政府提出的民生工程的落實。圍繞縣委、縣政府的部署，加強對各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、場、企業(yè)集團）和有關(guān)職能部門履行職責(zé)情況和民生工程有關(guān)資金管理使用情況的監(jiān)督檢查。對縣政府確定為民實事進行全程監(jiān)督檢查；對重大財政、國債資金或招商引資項目跟蹤監(jiān)督檢查；對縣委、縣政府確定的城市建設(shè)重大項目進行全程監(jiān)督。使好事辦好、實事辦好，讓人民群眾滿意。

（三）進一步深化專項治理損害群眾利益的相關(guān)工作。繼續(xù)督促建立和完善糾正征地、拆遷中侵害群眾利益、企業(yè)重組改制和破產(chǎn)中侵害職工合法權(quán)益、拖欠工程款和農(nóng)民工工資問題的長效機制，嚴(yán)肅查處損害群眾合法權(quán)益的案件。繼續(xù)配合有關(guān)部門做好整頓和規(guī)范市場經(jīng)濟秩序?qū)ｍ椪巍Υ笾行退畮煲泼窈笃诜龀仲Y金管理和使用情況的監(jiān)督檢查等工作。繼續(xù)開展城鄉(xiāng)規(guī)劃效能監(jiān)察、國家開發(fā)銀行政策性貸款項目執(zhí)法監(jiān)察等工作。

篇7

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；社會責(zé)任；實現(xiàn)

一、引言

目前還沒有企業(yè)社會責(zé)任的權(quán)威定義，比較有代表性的有：管理學(xué)者斯蒂芬?P.羅賓斯（Stephen.P.Robbins）與瑪麗?坎特（Mary Coulte）認(rèn)為企業(yè)社會責(zé)任是指超過法律和經(jīng)濟要求的企業(yè)為謀求對社會有利的長遠目標(biāo)所承擔(dān)的責(zé)任。1991年，Carroll認(rèn)為經(jīng)濟、法律、倫理和慈善四種社會責(zé)任構(gòu)成了企業(yè)社會責(zé)任的全部，而且這四個企業(yè)社會責(zé)任構(gòu)成了一個金字塔的結(jié)構(gòu)。關(guān)于企業(yè)社會責(zé)任到底是什么這個問題并不重要，重要的是企業(yè)應(yīng)該對哪些人承擔(dān)責(zé)任，對這些對象應(yīng)該承擔(dān)什么樣的責(zé)任，怎樣推動企業(yè)實現(xiàn)這些責(zé)任的問題。Carroll認(rèn)為將利益相關(guān)者理論應(yīng)用于企業(yè)社會責(zé)任研究中可以為企業(yè)社會責(zé)任“指明方向”，針對每一個主要的相關(guān)利益群體就可以界定企業(yè)社會責(zé)任的范圍。Clarkson也曾經(jīng)說，利益相關(guān)者理論可以為企業(yè)社會責(zé)任提供“一種理論框架”，在這個框架里，企業(yè)社會責(zé)任被明確界定在“企業(yè)與利益相關(guān)者之間的關(guān)系”上。目前，利益相關(guān)者的范圍主要有投資者、員工、顧客、供應(yīng)商、債權(quán)人、行業(yè)協(xié)會、當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)、政府等。作者選取了其中認(rèn)為對房地產(chǎn)企業(yè)最重要的三個利益相關(guān)者作為本文的研究基礎(chǔ)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)社會責(zé)任的缺失表現(xiàn)

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地尋租現(xiàn)象

曾有人在2002年測算，當(dāng)年中國國有土地資產(chǎn)總量約25萬億元，約占當(dāng)年全部國有資產(chǎn)總量的76%，相當(dāng)于當(dāng)年全國GDP的2.44倍。不過，這筆巨大的資產(chǎn)卻產(chǎn)權(quán)界定不清、產(chǎn)權(quán)交易積弊叢生，“肥沃”的土地因此成為經(jīng)濟領(lǐng)域權(quán)力尋租的最熱門領(lǐng)域，很多大案要案、金融犯罪，其背后都與土地密切相關(guān)。據(jù)統(tǒng)計，過去幾年里，在領(lǐng)導(dǎo)干部、貪污受賄的案件中，涉及土地批租問題的約占三分之一。在土地招掛拍的過程中，競買人惡意串通“圍標(biāo)”、“陪標(biāo)”的現(xiàn)象很普遍。投標(biāo)單位向陪標(biāo)單位承諾條件，以金錢賄賂收買主要的評標(biāo)人，里應(yīng)外合，不對稱信息，故意抬高投標(biāo)門檻和中標(biāo)價格，減少限制和嚇阻其他競標(biāo)人。開發(fā)商不惜代價的尋租成本最終會轉(zhuǎn)嫁到消費者的手中，這也可以部分解釋近年來房價飆升的原因。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)金融風(fēng)險大

2006年中國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源為32523.23億元，同比增長28.3%。近兩年銀行信貸比例上升，2004年銀行信貸只占開發(fā)資金總量的18.4%，2006年提升到19.58%；2006年自籌資金與其他資金分別占資金總量的31.95%和47%。由于預(yù)售款中大部分是銀行對購房者發(fā)放的個人住房貸款，因此總體上看約有70%的資金是來自銀行系統(tǒng)，融資渠道過分依賴商業(yè)銀行。這種高度集中的銀行融資體制，必將加大銀行信貸風(fēng)險。因為如果商品房空置面積長期持續(xù)大量積壓，開發(fā)企業(yè)無法支付銀行貸款與建筑費用時，只有將房子抵押給銀行與建筑商，而建筑商的資金大部分也來自于銀行貸款，最后也只好把開發(fā)商抵押給他的房子再抵押給銀行。一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，房價下跌，則銀行即使拍賣抵押物也無法收回貸款本息。最終，銀行將成為房地產(chǎn)風(fēng)險的最大承擔(dān)者，2008年美國爆發(fā)的次貸危機就是前車之鑒。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對消費者的欺詐行為

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對消費者的社會責(zé)任主要是提供能夠滿足消費者需求的產(chǎn)品和服務(wù)，保持房價的穩(wěn)定發(fā)展。在當(dāng)今中國房地產(chǎn)開發(fā)商以利潤最大化為中心的動機下，房價已經(jīng)成了老百姓生命中不能承受之重，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在賣樓過程中所表現(xiàn)出來的欺詐行為更是嚴(yán)重?fù)p害了消費者的基本權(quán)利。這些欺詐行為具體表現(xiàn)在：不向消費者公布新開樓盤的價格或者是公布虛假的價格；相關(guān)項目的另收費行為以及小區(qū)配套設(shè)施的不完善；隱瞞售房進度、散布虛假銷售信息或漲價信息，營造虛假銷售氣氛。

三、房地產(chǎn)企業(yè)社會責(zé)任缺失的根源分析

（一）尋租現(xiàn)象背后的實質(zhì)

房地產(chǎn)開發(fā)離不開土地這個重要的資源，政府對土地的壟斷是產(chǎn)生房地產(chǎn)尋租的重要原因。在中國，土地的控制權(quán)牢牢地掌握在有著二元結(jié)構(gòu)特點的政府手里。二元結(jié)構(gòu)主要表現(xiàn)為政府代表主體的二元性，即中央政府代表土地所有權(quán)、行使市場管制權(quán)，地方政府使用權(quán)、行事經(jīng)營權(quán)。具體經(jīng)營土地市場的是地方政府，中央政府對地方政府具有絕對的監(jiān)管權(quán)。但是由于信息不對稱，監(jiān)管成本過高以及地方政府官員考核指標(biāo)的因素，地方政府和中央政府在行使同一塊土地的權(quán)利上會表現(xiàn)為一定的價值沖突：中央重視土地的資源價值，但地方卻看重土地的資產(chǎn)價值。于是，地方出于政績、財政的考慮，挖空心思與中央爭奪土地經(jīng)濟、政治利益。由于地方政府官員的考核指標(biāo)直接和GDP掛鉤，土地收入就成了地方財政收入的一個重要來源。而地方政府實際上也并不是作為一個機構(gòu)行使土地所有權(quán)，它需要委托相關(guān)部門的官員來具體地行使這項壟斷權(quán)力。如果地方政府的某個官員掌握了控制土地市場的權(quán)力，那么就有開發(fā)商“處心積慮”地去獲取高額壟斷利潤，這就給擁有頒發(fā)開發(fā)許可權(quán)的官員創(chuàng)造了巨大的尋租空間。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)大量銀行貸款的原因

近幾年來，隨著土地招掛拍在全國的推進，中央緊縮土地政策的實施，土地價格越來越高；又由于房市的飛速發(fā)展，房價一路上揚，普通工薪階層買不起房，只有靠原有公房的拆遷獲得“第一桶金”，從而使得拆遷成本愈來愈難以控制。由此產(chǎn)生的結(jié)果是，土地費用和動拆遷費用占一個房地產(chǎn)項目總投資的比例從原來的30%上升到40-50%，中心城區(qū)的比例就更高，有些甚至達到60%。未繳清土地費用，完成動拆遷，就不能取得四證，也就無法達到銀行貸款“四證齊全”的門檻。這樣一來，房地產(chǎn)企業(yè)需要自行籌備的資金大大增加，這對大型房產(chǎn)集團來說影響不大，對中小房產(chǎn)商則是致命一擊。因此，自有資金不足，追求高杠桿獲利的房產(chǎn)商企圖繞過政策，另辟蹊徑來解決前期資金。另一方面，房地產(chǎn)業(yè)的高利潤對銀行有著天然的吸引力。資料表明，世界房地產(chǎn)平均利潤基本保持在6-8%，高于其他產(chǎn)業(yè)。而中國等新興市場經(jīng)濟國家的房地產(chǎn)投資利潤遠高于國際或發(fā)達國家水平，一般不低于30%，即使不景氣時也在20-25%；即使利潤較低的政府安居工程也達15%。顯然，房地產(chǎn)開發(fā)信貸是銀行一項重要的贏利性資產(chǎn)業(yè)務(wù)。

（三）造成房屋銷售過程中欺騙行為的根源

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對消費者的種種不誠信行為主要來自于人們價值觀的錯位等一系列社會問題。改革開放前服務(wù)于人民的核心價值觀開始迷失，改革開放后逐漸表現(xiàn)為社會價值觀的多元化，形形的價值觀激烈碰撞，不健康的價值觀（拜金主義、奢侈、欺詐、自私等等）充斥整個社會。絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)唯利潤是從，在追逐利潤的過程中絞盡腦汁耍盡一切不良手段，又加上中國現(xiàn)行相關(guān)的法律制度不完善，消費者維權(quán)意識薄弱，房地產(chǎn)企業(yè)的不誠信行為時有發(fā)生。

四、房地產(chǎn)企業(yè)社會責(zé)任實現(xiàn)機制的構(gòu)建

（一）完善現(xiàn)有的土地產(chǎn)權(quán)制度，完善政府官員考核體系

在保證國家對土地的絕對所有權(quán)的前提下，進行土地產(chǎn)權(quán)多元化改革的試驗，把一部分土地的開發(fā)權(quán)和使用權(quán)等實際產(chǎn)權(quán)分配給大型國有企業(yè)，對土地的管理辦法可以參照一般國有資產(chǎn)的管理辦法，但是應(yīng)該開設(shè)專門賬戶進行管理，實行國有土地使用權(quán)的委托經(jīng)營制度。實行由農(nóng)地終極所有者的農(nóng)戶通過民主選舉產(chǎn)生代表村民集體利益的合作經(jīng)濟組織通過農(nóng)戶自愿形式行使土地管理權(quán)，行使的土地權(quán)利包括占有、使用、收益、處分等權(quán)能。必須改變現(xiàn)有的官員考核制度，改革現(xiàn)有的單純依靠GDP絕對增長額的官員政績評價，尤其是與土地收入掛鉤的GDP增長率指標(biāo)需要慎重衡量。注重當(dāng)?shù)毓賳T的長期績效考核指標(biāo)，把地方官員對地方可持續(xù)發(fā)展所做的貢獻值的大小作為官員晉升的重要依據(jù)。

（二）加強房地產(chǎn)信貸管理，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道

商業(yè)銀行在進行房地產(chǎn)項目貸款上時應(yīng)做好相應(yīng)的客戶分析和放貸前的調(diào)查，以掌握客戶的真實資料。加強貸后管理，強化動態(tài)監(jiān)控。要強化信貸資金的“過程控制”，加大對企業(yè)貸款后的動態(tài)監(jiān)管力度，對房地產(chǎn)貸款要確保項目資金封閉運行，要與開發(fā)企業(yè)簽訂資金封閉管理協(xié)議，確定各自資金到位時間與進度，明確各自的權(quán)利與義務(wù)。同時，對每筆貸出去的款項的風(fēng)險和責(zé)任都要追究到個人，涉及金額特別大的可以由幾個人共同承擔(dān)。銀行對這些信貸員實行專門管理，保證每一位信貸員都有積極性就負(fù)責(zé)專門的款項，同時，對專門款項的使用進行跟蹤，確保每筆貸款實現(xiàn)真實的用途，信貸員對可能具有壞賬風(fēng)險的款項要有書面的解釋說明及相應(yīng)的防范措施。對有失職行為的銀行工作人員必須追究連帶責(zé)任。發(fā)展以股票融資為主的房地產(chǎn)直接融資渠道，大力發(fā)展房地產(chǎn)信托，積極探索其他形式的房地產(chǎn)融資渠道。據(jù)2007中國統(tǒng)計年鑒顯示，截至2006年中國共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)58710家，而目前能上市的房地產(chǎn)企業(yè)不過幾十家，就算全國的上市公司都做房地產(chǎn)投資，加起來也不超過1400家。因此，通過股票融資的開發(fā)商畢竟是少數(shù)。因此應(yīng)該大力發(fā)展房地產(chǎn)融資的資本市場，開拓房地產(chǎn)中小企業(yè)板塊，積極探索房地產(chǎn)融資的其他渠道。

（三）營造一個誠信健康的房地產(chǎn)銷售環(huán)境

對在商品房銷售中損害消費者權(quán)益的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高層管理人員應(yīng)該加大懲罰的力度，比如在銷售過程中嚴(yán)重?fù)p害消費者權(quán)益的開發(fā)商企業(yè)應(yīng)吊銷商品房預(yù)售許可證，要讓這些經(jīng)理人員明白，不強化員工的誠信意識，依靠坑蒙拐騙來取得業(yè)績無益于個人的利益和公司的發(fā)展。同時，實行房地產(chǎn)銷售人員全國區(qū)域管理的制度，這個統(tǒng)一管理的機構(gòu)可以由各地的消費者保護協(xié)會直接領(lǐng)導(dǎo)，營銷人員采取持證上崗的方式，每一個房地產(chǎn)銷售資格證上都有代表本人唯一合法身份的編號。消費者可以直接向消費者保護協(xié)會的有關(guān)部門進行投訴，由消協(xié)的有關(guān)部門進行真實性調(diào)查后再做出處罰決定。從外部環(huán)境來說一方面應(yīng)盡快完善《消費者權(quán)益保護法》等相關(guān)法律，提高消費者的維權(quán)意識，對嚴(yán)重違反消費者權(quán)益的開發(fā)商企業(yè)和個人可以考慮追究民事責(zé)任甚至是刑事責(zé)任等。另一方面應(yīng)該在全行業(yè)甚至全社會范圍內(nèi)加強社會主義誠信觀建設(shè)，像一些西方國家那樣建設(shè)個人誠信的電子檔案制度。

參考文獻：

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4、喻建齊.中國房地產(chǎn)金融風(fēng)險分析及防范[D].武漢理工大學(xué),2007.

篇8

房地產(chǎn)合同管理辦法

目 錄

第一章 總 則

第二章 房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定

第三章 房地產(chǎn)抵押合同的訂立

第四章 房地產(chǎn)抵押登記

第五章 抵押房地產(chǎn)的占用與管理

第六章 抵押房地產(chǎn)的處分

第七章 法律責(zé)任

第八章 附 則

第一章 總 則

第一條 為了加強房地產(chǎn)抵押管理，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人的合法權(quán)益)根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》，制定本辦法。

第二條 凡在城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)抵押活動的，應(yīng)當(dāng)遵守本法。地上無房屋(包括建筑物、構(gòu)筑物及在建工程)的國有土地使用權(quán)設(shè)定抵押的，不適用本辦法。

第三條 本辦法所稱房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。預(yù)購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。

本辦法所稱在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)以轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。

第四條 以依法取得的房屋所有權(quán)抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時抵押。

第五條 房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當(dāng)遵循自愿、互利、公平和誠實信用的原則。依法設(shè)定的房地產(chǎn)抵押，受國家法律保護。

第六條 國家實行房地產(chǎn)抵押登記制度。

第七條 國務(wù)院建設(shè)行政主管部門管理全國城市房地產(chǎn)抵押管理工作。省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)管理本行政區(qū)域內(nèi)的城市房地產(chǎn)抵押管理工作。直轄市、區(qū)(縣)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(以下簡稱房地產(chǎn)管理部門)負(fù)責(zé)管理本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)抵押管理工作。

第二章 房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定

第八條 下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：

(一)權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn);

(二)用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn);

(四)已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn);

(五)被依法查封、扣押，監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn);

(六)依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。

第九條 同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個以上抵押權(quán)的，抵押人應(yīng)當(dāng)將已經(jīng)設(shè)定過的抵押情況告知抵押權(quán)人。抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價值。房地產(chǎn)抵押后，該抵押房地產(chǎn)的價值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出余額部分。

第十條 以兩宗以上房地產(chǎn)設(shè)定同一抵押權(quán)的，視為同一抵押房地產(chǎn)。但抵押當(dāng)事人另有約定的除外。

第十一條 以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)隨之抵押。

第十二條 以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限。

第十三條 國有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國家授予其經(jīng)營管理的房地產(chǎn)抵押的;應(yīng)當(dāng)符合國有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定。法律、法規(guī)有規(guī)定的除外。

第十四條 以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工(代表)大會通過，并報其上級主管機關(guān)備案。

第十五條 以中外合資企業(yè)、合作經(jīng)營企業(yè)和外商獨資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會通過，企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。

第十六條 以有限責(zé)任公司、股份有限公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會或者股東大會通過，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。

第十七條 有經(jīng)營期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)抵押的，其設(shè)定的抵押期限不應(yīng)當(dāng)超過該企業(yè)的經(jīng)營期限。

第十八條 以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，其抵押期限不得超過土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。

第十九條 以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的書面同意。

第二十條 預(yù)購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證。

第二十一條 以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人。原租賃合同繼續(xù)有效。

第二十二條 設(shè)定房地產(chǎn)抵押時，抵押房地產(chǎn)的價值可以由抵押當(dāng)事人協(xié)商議定，也可以由房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估確定。法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。

第二十三條 抵押當(dāng)事人約定對抵押房地產(chǎn)保險的，由抵押人為抵押的房地產(chǎn)投保，保險費由抵押人負(fù)擔(dān)。抵押房地產(chǎn)投保的，抵押人應(yīng)當(dāng)將保險單移送抵押權(quán)人保管。在抵押期間，抵押權(quán)人為保險償還的第一受益人。

第二十四條 企業(yè)、事業(yè)單位法人分立或者合并后，原抵押合同繼續(xù)有效，其權(quán)利和義務(wù)由變更后的法人享有和承擔(dān)。抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失蹤時，其房地產(chǎn)合法繼承人或者代管人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原抵押合同。

第三章 房地產(chǎn)抵押合同的訂立

第二十五條 房地產(chǎn)抵押，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同。

本文來源于查字典，轉(zhuǎn)載請保留此標(biāo)記，謝謝!第二十六條 房地產(chǎn)抵押合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容：(一)抵押人、抵押權(quán)人的名稱或者個人姓名、住所;(二)主債權(quán)的種類、數(shù)額;(三)抵押房地產(chǎn)的處所，名稱、狀況、建筑面積、用地面積以及四至等;(四)抵押房地產(chǎn)的價值;(五)抵押房地產(chǎn)的占用管理人、占用管理方式、占用管理責(zé)任以及意外損毀、滅失的責(zé)任;(六)抵押期限;(七)抵押權(quán)滅失的條件;(八)違約責(zé)任;(九)爭議解決方式;(十)抵押合同訂立的時間與地點;(十一)雙方約定的其他事項。

第二十七條 以預(yù)購商品房貸款抵押的，須提交生效的預(yù)購房屋合同。

第二十八條 以在建工程抵押的，抵押合同還應(yīng)當(dāng)載明以下內(nèi)容：(一)《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》編號;(二)已交納的土地使用權(quán)出讓金或需交納的相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的款額;(三)已投入在建工程的工程款;(四)施工進度及工程竣工日期;(五)已完成的工作量和工程量。

第二十九條 抵押權(quán)人要求抵押房地產(chǎn)保險的，以及要求在房地產(chǎn)抵押后限制抵押人出租、轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)或者改變抵押房地產(chǎn)用途的，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押合同中載明。

第四章 房地產(chǎn)抵押登記

第三十條 房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起三十日內(nèi)，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。

第三十一條 房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。

第三十二條 辦理房地產(chǎn)抵押登記，應(yīng)當(dāng)向登記機關(guān)交驗廠列文件：(一)抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明;(二)抵押登記申請書;(三)抵押合同;(四)《國有土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》，共有的房屋還必須提交《房屋共有權(quán)證》和其它共有人同意抵押的證明;(五)可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件與證明材料;(六)可以證明抵押房地產(chǎn)價值的資料：(七)登記機關(guān)認(rèn)為必要的其它文件.

第三十三條 登記機關(guān)應(yīng)當(dāng)對申請人的申請進行審核。凡權(quán)屬清楚、證明材料齊全的，應(yīng)當(dāng)在受理登記之日作出是否準(zhǔn)予登記的書面答復(fù)。

第三十四條 以依法取得的房屋所有權(quán)證書的房地產(chǎn)抵押的，登記機關(guān)應(yīng)當(dāng)在原《房屋所有權(quán)證》上作他項權(quán)利記載后,由抵押人收執(zhí)。并向抵押權(quán)人頒發(fā)《房屋他項權(quán)證》。以預(yù)售商品房或者在建工程抵押的，登記機關(guān)應(yīng)當(dāng)在抵押合同上作記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。

第三十五條 抵押合同發(fā)生變更或者抵押關(guān)系終止時，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在變更或者終止之日起十五日內(nèi)，到原登記機關(guān)辦理變更或者注銷抵押登記。因依法處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和土地建筑物、其它附著物所有權(quán)的,抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自處分行為生效之日起三十日內(nèi)，到縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記。

第五章 抵押房地產(chǎn)的占用與管理

第三十六條 已作抵押的房地產(chǎn)，由抵押人占用與管理。抵押人在抵押房地產(chǎn)占用與管理期間應(yīng)當(dāng)維護抵押房地產(chǎn)的安全與完好。抵押權(quán)人有權(quán)按照抵押合同的規(guī)定監(jiān)督、檢查抵押房地產(chǎn)的管理情況。

第三十七條 抵押權(quán)可以隨債權(quán)轉(zhuǎn)讓。抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)當(dāng)簽訂抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并辦理抵押權(quán)變更登記。抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓后，原抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)告知抵押人。經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或者出租。抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者出租所得價款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)。超過債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

第三十八條 因國家建設(shè)需要，將已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)列入拆遷范圍的，抵押人應(yīng)當(dāng)及時書面通知抵押權(quán)人;抵押雙方可以重新設(shè)定抵押房地產(chǎn)，也可以依法清理債權(quán)債務(wù)，解除抵押合同。

第三十九條 抵押人占用與管理的房地產(chǎn)發(fā)生損毀、滅失的，抵押人應(yīng)當(dāng)及時將情況告知抵押權(quán)人，并應(yīng)當(dāng)采取措施防止損失的擴大。抵押的房地產(chǎn)因抵押人的行為造成損失使抵押房地產(chǎn)價值不足以作為履行債務(wù)的擔(dān)保時，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人重新提供或者增加擔(dān)保以彌補不足,或者直接向保險公司行使求償權(quán)。抵押人對抵押房地產(chǎn)價值減少無過錯的，抵押權(quán)人只能在抵押人因損害而得到的賠償?shù)姆秶鷥?nèi)要求提供擔(dān)保。抵押房地產(chǎn)價值未減少的部分，仍作為債務(wù)的擔(dān)保。

第六章 抵押房地產(chǎn)的處分

第四十條 有下列情況之一的，抵押權(quán)人有權(quán)要求處分抵押的房地產(chǎn)：(一)債務(wù)履行期滿，抵押權(quán)人未受清償?shù)?，債?wù)人又未能與抵押權(quán)人達成延期履行協(xié)議的;(二)抵押人死亡，或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務(wù)的;或者抵押人的合法繼承人、受遺贈人拒絕履行到期債務(wù)的;(三)抵押人被依法宣告解散或者破產(chǎn)的;(四)抵押人違反本辦法的有關(guān)規(guī)定;擅自處分抵押房地產(chǎn)的;(五)抵押合同約定的其他情況。

第四十一條 有本辦法第四十條規(guī)定情況之一的，經(jīng)抵押當(dāng)事人協(xié)商可以通過拍賣等合法方式處分抵押房地產(chǎn)，協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟.

第四十二條 抵押權(quán)人處分抵押房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)事先書面通知抵押人;抵押房地產(chǎn)為共有或者出租的，還應(yīng)當(dāng)同時書面通知共有人或承租人;在同等條件下，共有人或承租人依法享有優(yōu)先購買權(quán)。

第四十三條 同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個以上抵押權(quán)時，以抵押登記的先后順序受償.

第四十四條 處分抵押房地產(chǎn)時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產(chǎn)同處分，但對處分新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。

第四十五條 以劃撥方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物設(shè)定的房地產(chǎn)抵押進行處分時，應(yīng)當(dāng)從處分所得的價款中繳納相當(dāng)于應(yīng)當(dāng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。法律、法規(guī)另有規(guī)定的依照其規(guī)定。

第四十六條 抵押權(quán)人對抵押房地產(chǎn)的處分，因下列情況而中止：(一)抵押權(quán)請求中止的;(二)抵押人申請愿意并證明能夠及時履行債務(wù)，并經(jīng)抵押權(quán)人同意的;(三)發(fā)現(xiàn)被拍賣抵押物有權(quán)屬爭議的;(四)訴訟或仲裁中的抵押房地產(chǎn);(五)其它應(yīng)當(dāng)中止的情況。

第四十七條 處分抵押房地產(chǎn)所得金額，依下列順序分配：(一)支付處分抵押房地產(chǎn)的費用;(二)扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款;(三)償還抵押權(quán)人債權(quán)本息及支付違約金;(四)賠償由債務(wù)人違反合同而對抵押權(quán)人造成的損害;(五)剩余金額交還抵押人。處分抵押房地產(chǎn)所得金額不足以支付債務(wù)和違約金、賠償金時，抵押權(quán)人有權(quán)向債務(wù)人追索不足部分。

第七章 法律責(zé)任

第四十八條 抵押人隱瞞抵押的房地產(chǎn)存在共有、產(chǎn)權(quán)爭議或者被查封、扣押等情況的，抵押人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)由此產(chǎn)生的法律責(zé)任。

第四十九條 抵押人擅自以出售、出租、交換、贈與或者以其它方式處理或者處分抵押房地產(chǎn)的，其行為無效;造成第三人損失的，由抵押人予以賠償。

第五十條 抵押當(dāng)事人因履行抵押合同或者處分抵押房地產(chǎn)發(fā)生爭議的，可以協(xié)商解決;協(xié)商不成的，抵押當(dāng)事人可以根據(jù)雙方達成的仲裁協(xié)議向仲裁機構(gòu)申請仲裁;沒有仲裁協(xié)議的，也可以直接向人民法院提起訴訟。

第五十一條 因國家建設(shè)需要，將已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)列入拆遷范圍，抵押人違反前述第三十八條的規(guī)定，不依法清理債務(wù)，也不重新設(shè)定抵押房地產(chǎn)的，抵押權(quán)人有權(quán)向拆遷主管部門申請保留追償債務(wù)權(quán)利，并可以向人民法院提起訴訟。經(jīng)拆遷主管部門批準(zhǔn)，拆遷人應(yīng)當(dāng)暫緩向抵押人發(fā)放拆遷補償費或者拆遷安置房地產(chǎn)權(quán)登記證件，直至法院作出判決為止。拆遷期限屆滿，若法院尚未作出判決，經(jīng)縣級以上房屋拆遷主管部門批準(zhǔn)，拆遷人可以依法實施拆遷，并辦理證據(jù)保全。

第五十二條 登記機關(guān)工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)，或者利用職務(wù)上的便利，索取他人財物，或者非法收受他人財物為他人謀取利益的，由其所在單位或者上級主管部門給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第八章 附 則

第五十三條 在城市規(guī)劃區(qū)外國有土地上進行房地產(chǎn)抵押活動的，參照本辦法執(zhí)行。

篇9

關(guān)鍵詞：城市土地；集約利用；措施

中圖分類號：F293.2　文獻標(biāo)識碼：A　文章編號：1672-3198(2009)10-0076-01

1　加快城市立體式開發(fā)，提高城市空間利用強度

城市發(fā)展對土地的需求不能僅僅停留在地表進行平面式發(fā)展，應(yīng)積極探索土地立體化發(fā)展模式，這將成為今后城市土地集約利用的一種重要途徑。

城市土地的立體化發(fā)展，應(yīng)包括地表、地下和地上空間三部分，目前應(yīng)集中開發(fā)的是地上和地下空間。地上空間的發(fā)展主要指高層建筑物及城市高架橋、立交橋等。而地下項目，除了發(fā)展地鐵、地下商場外，還要逐步建設(shè)工程管網(wǎng)和基礎(chǔ)設(shè)施(包括高速電車道、城市的隧道部分、停車場、人行道等)、商業(yè)企業(yè)、公共飲食業(yè)和演出類構(gòu)筑物等。

由于城市土地使用體制上的失衡，目前仍存在一部分通過無償劃撥方式取得土地使用權(quán)的使用者，他們沒有集約利用土地的內(nèi)在動力。再加上觀念和資金上等因素使得城市立體化開發(fā)模式還處于初級階段。因此。立體化開發(fā)模式具有廣闊的前景，城市土地集約利用水平將不斷提高。

2　完善土地儲備供應(yīng)機制，積極推進城市土地整理

目前中心城區(qū)土地整理的主要方向是對雜亂不規(guī)則的地塊，由政府或政府委托的機構(gòu)、企業(yè)等單位通過征購或其他方式，從分散的土地使用者手中把土地集中起來，并由政府或政府委托的機構(gòu)、企業(yè)等單位組織進行土地整理。在完成房屋拆遷、土地平整和基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)以后。根據(jù)城市經(jīng)濟發(fā)展對土地的需求或政府的土地供應(yīng)計劃，以出讓、轉(zhuǎn)讓等方式將土地投入市場。通過這種方式，可以改變建筑物排列零亂的狀況，有利于實現(xiàn)城市規(guī)劃目標(biāo)，達到城市布局合理，結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

3　做好兩個規(guī)劃，優(yōu)化城市土地利用結(jié)構(gòu)，提高土地效益

在推行土地置換舉措的同時，應(yīng)注重提高中心城區(qū)的容積率和建筑密度。中心城區(qū)應(yīng)充分利用土地級差地租，結(jié)合現(xiàn)代企業(yè)改制和工業(yè)用地置換，盤活存量土地，將污染企業(yè)經(jīng)治理后逐步向近郊或者周邊城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，使企業(yè)的帳面資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為企業(yè)的實際資產(chǎn)，最終實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和用地結(jié)構(gòu)的雙優(yōu)配置。在功能分區(qū)上實行統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，優(yōu)化環(huán)境配套設(shè)施，政府將業(yè)務(wù)聯(lián)系密切的機關(guān)統(tǒng)一安置在統(tǒng)一區(qū)域；按照工業(yè)用地“產(chǎn)、供、銷”一條龍的方針。進行集中建設(shè)；集中成片開發(fā)居住用地，擴大公共綠化用地，美化環(huán)境。

4　建立和實行用地準(zhǔn)入制度和獎勵制度。保障城市用地的理性發(fā)展

(1)對具體項目進行綜合分析，使供地向用地少、附加值高的項目傾斜。

(2)實行供地量與投資額掛鉤，以提高項目土地單位面積投資強度和容積率。根據(jù)制定的工業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)，今后在項目預(yù)審、審批的過程中，將對項目是否符合規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進行重點審查，對投資強度比較低、容積率比較小、效益不明顯的企業(yè)堅決拒之門外。

(3)對一些工業(yè)園區(qū)用地，實行人區(qū)人園協(xié)議和土地出讓合同附件雙約束機制。將工業(yè)項目的規(guī)劃容積率、建筑密度、投資強度、綠化指標(biāo)、工程建設(shè)進度等控制性指標(biāo)予以確定后。各用地單位必須嚴(yán)格按照合同執(zhí)行，經(jīng)審核確實需要修改的必須經(jīng)市國土資源局批準(zhǔn)后方可執(zhí)行。

(4)實行用地獎勵制度。建立土地監(jiān)察獎勵機制。要逐步建立并完善國家、省、市、縣、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))五級土地監(jiān)察網(wǎng)絡(luò)，在加強土地執(zhí)法動態(tài)巡查的基礎(chǔ)上，對非法占地、閑置土地超過兩年未利用等違法現(xiàn)象的舉報單位或個人進行獎勵，從而充分調(diào)動廣大群眾參與土地監(jiān)察的積極性，將違法用地遏制在萌芽狀態(tài)。

5　加強建設(shè)用地的全程管理。促進土地商效利用

5.1　加強審批程序和批準(zhǔn)權(quán)限

建設(shè)項目通過用地預(yù)審，具備用地申請條件后，按照《中華人民共和國土地管理法》和國土資源部《建設(shè)用地審查報批管理辦法》的規(guī)定，向縣級以上人民政府土地管理部門正式提出用地申請。開始進入項目用地審查報批(批中)階段。本階段土地管理部門的主要任務(wù)是嚴(yán)格用地報件審查，重點審查初步設(shè)計。從建設(shè)項目最后定位、用地面積、用地費用概算等方面進行審查，具體審查內(nèi)容包括：(1)認(rèn)真分析初步設(shè)計中的土地利用情況，論證分析土地利用效益，尋求最經(jīng)濟合理的土地利用設(shè)計方案。(2)運用國家現(xiàn)行的建設(shè)用地定額指標(biāo)和同類項目中較先進的用地實例，審查設(shè)計采用的各項目用地指標(biāo)和用地方案。(3)按照國家有關(guān)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，糾正設(shè)計方案中可能出現(xiàn)的超標(biāo)問題，并責(zé)令其進行改正，調(diào)整到符合規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)后再進行審批。(4)占用耕地的用地項目，要審查補充耕地方案。審查內(nèi)容包括補充耕地或補劃基本農(nóng)田的種類、位置、面積、質(zhì)量、補充期限、資金落實情況等，并以附圖為據(jù)，進行現(xiàn)場校核。

5.2　加強項目用地監(jiān)督檢查

(1)參與工程項目的驗收，檢查土地使用情況。(2)審查項目用地的界址、面積是否與《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》相一致，防止未經(jīng)依法批準(zhǔn)多占用土地的違法行為發(fā)生。(3)監(jiān)督用地單位是否按補充耕地、征用土地方案的規(guī)定，履行占補平衡義務(wù)和全額支付征地費用，落實安置方案；檢查被征地單位是否按批準(zhǔn)文件，及時向用地者提供土地，確保項目及時開工建設(shè)等，如發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時依法予以處理。(4)參與建設(shè)項目用地驗收工作，調(diào)查土地利用情況等，由此驗證用地審批工作質(zhì)量，發(fā)現(xiàn)審批中存在的問題，及時糾正、改進和完善。

6　調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，發(fā)揮級差地租效益，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展

城市土地集約利用應(yīng)該與產(chǎn)業(yè)調(diào)整、國有企業(yè)改革相結(jié)合，應(yīng)建立工業(yè)土地產(chǎn)出率指標(biāo)，對達不到要求的工業(yè)、倉儲企業(yè)，實行“退二進三”政策搬到城郊另建，騰出黃金地段發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)、和城市綠地；或由企業(yè)直接改變土地用途發(fā)展商貿(mào)、服務(wù)業(yè)。城市土地置換通過合理調(diào)整城市存量土地利用結(jié)構(gòu)和空間布局，可以集約利用土地，提高土地利用效率，使城市土地利用走內(nèi)涵發(fā)展為主的道路；也可以合理發(fā)揮土地的空間效益(樹立立體土地觀)，使城市土地利用空間布局更趨協(xié)調(diào)，提高土地利用率。同時，城市土地置換又通過充分發(fā)揮城市土地的級差地租效益，能有效地消除城市存量土地置換現(xiàn)象，保證城市土地獲得最有效的利用。因此，現(xiàn)在我國城市存量土地可持續(xù)利用的最好途徑是在企業(yè)改制和城市土地使用制度改革的基礎(chǔ)上，轉(zhuǎn)換土地使用功能，調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)和空間布局，將利用率低和經(jīng)濟效益差的土地置換出來，重新進行配置，使城市存量土地利用獲得最大的綜合效益，實現(xiàn)城市土地利用的可持續(xù)發(fā)展。

篇10

 自2008年1月1日起，原享受企業(yè)所得稅低稅率優(yōu)惠政策的企業(yè)，將在新稅法施行5年內(nèi)逐步過渡到法定稅率。

享受企業(yè)所得稅15%稅率的企業(yè)，2008年按18%稅率執(zhí)行，2009年按20%稅率執(zhí)行，2010年按22%稅率執(zhí)行，2011年按24%稅率執(zhí)行，2012年按25%稅率執(zhí)行；原執(zhí)行24%稅率的企業(yè)，2008年起按25%稅率執(zhí)行。

原享受企業(yè)所得稅“兩免三減半”、“五免五減半”等定期減免稅優(yōu)惠的企業(yè)，新稅法施行后繼續(xù)按原稅收法律、行政法規(guī)及相關(guān)文件規(guī)定的優(yōu)惠辦法及年限享受至期滿為止，但因未獲利而尚未享受稅收優(yōu)惠的，其優(yōu)惠期限從2008年度起計算。

 通知界定了享受企業(yè)所得稅過渡優(yōu)惠政策的企業(yè)的范圍

享受上述過渡優(yōu)惠政策的企業(yè)，是指2007年3月16日以前經(jīng)工商等登記管理機關(guān)登記設(shè)立的企業(yè)。

 通知明確規(guī)定企業(yè)實施過渡優(yōu)惠政策的項目和范圍

實施過渡優(yōu)惠政策的項目和范圍按《實施企業(yè)所得稅過渡優(yōu)惠政策表》（見下表）執(zhí)行。

通知明確將繼續(xù)執(zhí)行西部大開發(fā)稅收優(yōu)惠政策

根據(jù)國務(wù)院實施西部大開發(fā)有關(guān)文件精神，財政部、稅務(wù)總局和海關(guān)總署聯(lián)合下發(fā)的《財政部、國家稅務(wù)總局、海關(guān)總署關(guān)于西部大開發(fā)稅收優(yōu)惠政策問題的通知》（財稅〔2001〕202號）中規(guī)定的西部大開發(fā)企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策繼續(xù)執(zhí)行。

[相關(guān)鏈接]：財稅（2001）202號企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策摘要

1、對設(shè)在西部地區(qū)國家鼓勵類產(chǎn)業(yè)的內(nèi)資企業(yè)和外商投資企業(yè)，在2001年至2010年期間，減按15%的稅率征收企業(yè)所得稅。

2、經(jīng)省級人民政府批準(zhǔn)，民族自治地方的內(nèi)資企業(yè)可以定期減征或免征企業(yè)所得稅，外商投資企業(yè)可以減征或免征企業(yè)所得稅。

3、在西部地區(qū)新辦交通、電力、水利、郵政、廣播電視企業(yè)，上述項目業(yè)務(wù)收入占企業(yè)總收入70％以上的，還可以繼續(xù)享受企業(yè)所得稅如下優(yōu)惠政策：內(nèi)資企業(yè)自開始生產(chǎn)經(jīng)營之日起，第一年至第二年免征企業(yè)所得稅，第三年至第五年減半征收企業(yè)所得稅；外商投資企業(yè)經(jīng)營期在10年以上的，自獲利年度起，第一年至第二年免征企業(yè)所得稅，第三年至第五年減半征收企業(yè)所得稅。

 應(yīng)納稅所得額按新稅法規(guī)定計算

享受企業(yè)所得稅過渡優(yōu)惠政策的企業(yè)，應(yīng)按照新稅法和實施條例中有關(guān)收入和扣除的規(guī)定計算應(yīng)納稅所得額，并按通知規(guī)定的稅率、項目、范圍計算享受稅收優(yōu)惠。

 享有交叉優(yōu)惠政策的企業(yè)，可選擇最惠政策執(zhí)行

企業(yè)所得稅過渡優(yōu)惠政策與新稅法及實施條例規(guī)定的優(yōu)惠政策存在交叉的，由企業(yè)選擇最優(yōu)惠的政策執(zhí)行，不得疊加享受，且一經(jīng)選擇，不得改變。

（國發(fā)[2007]39號，2007年12月26日）

國務(wù)院關(guān)于經(jīng)濟特區(qū)和上海浦東新區(qū)新設(shè)立高新技術(shù)企業(yè)實行過渡性稅收優(yōu)惠的通知

 通知闡明了新設(shè)立高新技術(shù)企業(yè)實行過渡性稅收優(yōu)惠的特定地區(qū)的范圍

法律設(shè)置的發(fā)展對外經(jīng)濟合作和技術(shù)交流的特定地區(qū)，是指深圳、珠海、汕頭、廈門和海南經(jīng)濟特區(qū)；國務(wù)院已規(guī)定執(zhí)行上述地區(qū)特殊政策的地區(qū)，是指上海浦東新區(qū)。

 優(yōu)惠政策：“兩免三減半”

對經(jīng)濟特區(qū)和上海浦東新區(qū)內(nèi)在2008年1月1日（含）之后完成登記注冊的國家需要重點扶持的高新技術(shù)企業(yè)，在經(jīng)濟特區(qū)和上海浦東新區(qū)內(nèi)取得的所得，自取得第一筆生產(chǎn)經(jīng)營收入所屬納稅年度起，第一年至第二年免征企業(yè)所得稅，第三年至第五年按照25%的法定稅率減半征收企業(yè)所得稅。

 提高了高新技術(shù)企業(yè)認(rèn)定的門檻：擁有核心自主知識產(chǎn)權(quán)

國家需要重點扶持的高新技術(shù)企業(yè)，是指擁有核心自主知識產(chǎn)權(quán)，同時符合《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第九十三條規(guī)定的條件，并按照《高新技術(shù)企業(yè)認(rèn)定管理辦法》認(rèn)定的高新技術(shù)企業(yè)。

《國家重點支持的高新技術(shù)領(lǐng)域》和《高新技術(shù)企業(yè)認(rèn)定管理辦法》由國務(wù)院科技、財政、稅務(wù)主管部門商國務(wù)院有關(guān)部門制訂，報國務(wù)院批準(zhǔn)后公布施行。目前兩個文件尚未。

 應(yīng)納稅所得額應(yīng)單獨計算企業(yè)在特區(qū)內(nèi)所得

經(jīng)濟特區(qū)和上海浦東新區(qū)內(nèi)新設(shè)高新技術(shù)企業(yè)同時在經(jīng)濟特區(qū)和上海浦東新區(qū)以外的地區(qū)從事生產(chǎn)經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)單獨計算其在經(jīng)濟特區(qū)和上海浦東新區(qū)內(nèi)取得的所得，并合理分?jǐn)偲髽I(yè)的期間費用；沒有單獨計算的，不得享受企業(yè)所得稅優(yōu)惠。

 享受過渡性稅收優(yōu)惠期間，將進行復(fù)審或抽查企業(yè)資格。

經(jīng)濟特區(qū)和上海浦東新區(qū)內(nèi)新設(shè)高新技術(shù)企業(yè)在按照本通知的規(guī)定享受過渡性稅收優(yōu)惠期間，由于復(fù)審或抽查不合格而不再具有高新技術(shù)企業(yè)資格的，從其不再具有高新技術(shù)企業(yè)資格年度起，停止享受過渡性稅收優(yōu)惠；以后再次被認(rèn)定為高新技術(shù)企業(yè)的，不得繼續(xù)享受或者重新享受過渡性稅收優(yōu)惠。

（國發(fā)[2007]40號，2007年12月26日）

中央企業(yè)國有資本收益收取管理暫行辦法

 辦法界定了收取國有資本收益的央企試行范圍

辦法試行范圍包括國資委所監(jiān)管企業(yè)和中國煙草總公司。

 收取國有資本收益具體內(nèi)容包括五大類

國有資本收益，是指國家以所有者身份依法取得的國有資本投資收益，具體包括：

（一）應(yīng)交利潤，即國有獨資企業(yè)按規(guī)定應(yīng)當(dāng)上交國家的利潤；

（二）國有股股利、股息，即國有控股、參股企業(yè)國有股權(quán)(股份)獲得的股利、股息收入；

（三）國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓收入，即轉(zhuǎn)讓國有產(chǎn)權(quán)、股權(quán)(股份)獲得的收入；

（四）企業(yè)清算收入，即國有獨資企業(yè)清算收入(扣除清算費用)，國有控股、參股企業(yè)國有股權(quán)(股份)分享的公司清算收入(扣除清算費用)；

（五）其他國有資本收益。

 國有獨資企業(yè)上交稅后利潤比例：區(qū)別不同行業(yè)適用不同比例

應(yīng)交利潤的比例，區(qū)別不同行業(yè)，分三類執(zhí)行：第一類為煙草、石油石化、電力、電信、煤炭等企業(yè)，上交比例為10%；第二類為鋼鐵、運輸、電子、貿(mào)易、施工等企業(yè)，上交比例為5%；第三類為軍工企業(yè)、轉(zhuǎn)制科研院所企業(yè)，由于企業(yè)總體利潤水平不高，暫緩3年上交。

國有控股、參股企業(yè)應(yīng)付國有投資者的股利、股息，按照股東會或者股東大會決議通過的利潤分配方案執(zhí)行。

 央企上交國有資本收益區(qū)別五種情況核定

（一)應(yīng)交利潤，根據(jù)經(jīng)中國注冊會計師審計的企業(yè)年度合并財務(wù)報表反映的歸屬于母公司所有者的凈利潤和規(guī)定的上交比例計算核定；

（二)國有股股利、股息，根據(jù)國有控股、參股企業(yè)關(guān)于利潤分配的決議核定；

（三)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓收入，根據(jù)企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議和資產(chǎn)評估報告等資料核定；

（四)企業(yè)清算收入，根據(jù)清算組或者管理人提交的企業(yè)清算報告核定；

（五)其他國有資本收益，根據(jù)有關(guān)經(jīng)濟行為的財務(wù)會計資料核定。

 辦法規(guī)定了國有資本收益收取方式

國資委監(jiān)管企業(yè)向國資委、財政部同時申報上交；國資委提出審核意見后報送財政部復(fù)核；財政部按照復(fù)核結(jié)果向財政部駐申報企業(yè)所在地財政監(jiān)察專員辦事處下發(fā)收益收取通知，國資委按照財政部復(fù)核結(jié)果向申報企業(yè)下達收益上交通知；企業(yè)依據(jù)財政專員辦開具的“非稅收入一般繳款書”和國資委下達的收益上交通知辦理交庫手續(xù)。中國煙草總公司上交國有資本收益，由財政部審核，按財政部審核結(jié)果直接辦理交庫。

（財企[2007]309號，2007年12月11日）

國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)之間相互提供貸款擔(dān)保發(fā)生擔(dān)保損失稅前扣除問題的批復(fù)

《企業(yè)財產(chǎn)損失所得稅前扣除管理辦法》（國家稅務(wù)總局令第13號）第四十七條規(guī)定：“企業(yè)對外提供與本身應(yīng)納稅收入有關(guān)的擔(dān)保,因被擔(dān)保人不能按期償還債務(wù)而承擔(dān)連帶還款責(zé)任,經(jīng)清查和追索,被擔(dān)保人無償還能力,對無法追回的,比照本辦法壞賬損失進行管理。企業(yè)為其他獨立納稅人提供的與本身應(yīng)納稅收入無關(guān)的貸款擔(dān)保等，因被擔(dān)保方還不清貸款而由該擔(dān)保人承擔(dān)的本息等，不得申報扣除?！逼渲?，“與本身應(yīng)納稅收入有關(guān)的擔(dān)?！笔侵钙髽I(yè)對外提供的與本企業(yè)投資、融資、材料采購、產(chǎn)品銷售等主要生產(chǎn)經(jīng)營活動密切相關(guān)的擔(dān)保。

根據(jù)合同雙方權(quán)利與義務(wù)對等和實質(zhì)重于形式的原則，企業(yè)之間簽訂貸款互保合同，相互提供的貸款擔(dān)保，與企業(yè)的融資活動密切相關(guān)，因此，簽訂貸款互保合同的一方（擔(dān)保企業(yè)）為另一方（被擔(dān)保企業(yè)）提供的貸款擔(dān)保，在被擔(dān)保企業(yè)為擔(dān)保企業(yè)所提供的貸款擔(dān)?？傤~之內(nèi)（含）的部分，應(yīng)認(rèn)為與其本身應(yīng)納稅收入有關(guān)。

上述擔(dān)保企業(yè)為被擔(dān)保企業(yè)提供貸款擔(dān)保，因承擔(dān)擔(dān)保連帶責(zé)任所發(fā)生的損失，在被擔(dān)保企業(yè)為擔(dān)保企業(yè)所提供的貸款擔(dān)?？傤~之內(nèi)（含）的部分，可按照國家稅務(wù)總局令第13號第四十七條的相關(guān)規(guī)定進行稅前扣除，超過被擔(dān)保企業(yè)為擔(dān)保企業(yè)所提供的貸款擔(dān)?？傤~的部分，不得扣除。

（國稅函[2007]1272號；2007年12月18日）

國家稅務(wù)總局關(guān)于加強民族貿(mào)易企業(yè)增值稅管理的通知

為加強民族貿(mào)易企業(yè)（含供銷社企業(yè)，下同）的增值稅管理，根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)對民族貿(mào)易企業(yè)銷售的貨物及國家定點企業(yè)生產(chǎn)和經(jīng)銷單位銷售的邊銷茶實行增值稅優(yōu)惠政策的通知》（財稅〔2006〕103號）和《財政部 國家稅務(wù)總局 國家民委關(guān)于民族貿(mào)易企業(yè)增值稅有關(guān)問題的通知》（財稅〔2007〕133號）的規(guī)定，現(xiàn)將有關(guān)問題明確如下：

一、享受增值稅優(yōu)惠政策的民族貿(mào)易企業(yè)應(yīng)同時具備以下條件：

（一）能夠分別核算少數(shù)民族生產(chǎn)生活用品和其他商品的銷售額；

（二）備案前三個月的少數(shù)民族生產(chǎn)生活用品累計銷售額占企業(yè)全部銷售額比例（以下簡稱“累計銷售比例”）達到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)；

（三）有固定的經(jīng)營場所。

二、新辦企業(yè)預(yù)計其自經(jīng)營之日起連續(xù)三個月的累計銷售比例達到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，同時能夠滿足上述第一條第（一）、（三）款規(guī)定條件的，可備案享受民族貿(mào)易企業(yè)優(yōu)惠政策。

三、享受增值稅優(yōu)惠政策的民族貿(mào)易企業(yè)，應(yīng)在每月1-7日內(nèi)提請備案，并向主管稅務(wù)機關(guān)提交以下資料：

（一）《民族貿(mào)易企業(yè)備案登記表》或《新辦民族貿(mào)易企業(yè)備案登記表》；

（二）備案前三個月的月銷售明細(xì)表（新辦企業(yè)除外）；

（三）主管稅務(wù)機關(guān)要求提供的其他材料。

主管稅務(wù)機關(guān)受理備案后，民族貿(mào)易企業(yè)即可享受增值稅優(yōu)惠政策，并停止使用增值稅專用發(fā)票。

主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)停止向備案企業(yè)發(fā)售增值稅專用發(fā)票，同時按規(guī)定繳銷其結(jié)存未用的專用發(fā)票。民族貿(mào)易企業(yè)備案當(dāng)月的銷售額，可全部享受免征增值稅優(yōu)惠政策。

四、對民族貿(mào)易企業(yè)（不包括本季度內(nèi)備案的新辦企業(yè)）實行季度審查制度。主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)在每季度結(jié)束后15個工作日內(nèi)，對民族貿(mào)易企業(yè)進行審查。發(fā)現(xiàn)有下列情況之一的，取消其免稅資格，并對當(dāng)季銷售額（本季度內(nèi)備案的企業(yè)自享受優(yōu)惠政策之月起到季度末的銷售額）全額補征稅款，同時不得抵扣進項稅額。

（一）未分別核算少數(shù)民族生產(chǎn)生活用品和其他商品的銷售額；

（二）企業(yè)備案前三個月至本季度末，累計銷售比例未達到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。

五、新辦民族貿(mào)易企業(yè)自經(jīng)營之日起滿三個月后的次月前15個工作日內(nèi)，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)對其進行首次審查。發(fā)現(xiàn)有第四條第（一）款情況，或自開業(yè)起累計銷售比例未達到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，取消其免稅資格，并對銷售額全額補征稅款，同時不得抵扣進項稅額。

新辦企業(yè)首次審查通過之后，即為民族貿(mào)易企業(yè)，應(yīng)按照第四條規(guī)定實行季度審查制度，其中，第四條第（二）款中累計銷售比例自開辦之日起計算。

六、被取消免稅資格的企業(yè)，自取消之日起一年內(nèi)，不得重新備案享受民族貿(mào)易企業(yè)增值稅優(yōu)惠政策。

對停止享受增值稅優(yōu)惠政策的企業(yè)，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)允許其重新使用增值稅專用發(fā)票。

七、享受免征增值稅優(yōu)惠政策的民族貿(mào)易企業(yè)，要求放棄免稅權(quán)的，按照《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于增值稅納稅人放棄免稅權(quán)有關(guān)問題的通知》（財稅〔2007〕127號）規(guī)定執(zhí)行。

本通知自2007年10月1日起執(zhí)行。

（國稅函[2007]1289號；2007年12月24日）

財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于耕地占用稅平均稅額和納稅義務(wù)發(fā)生時間問題的通知

為做好新修訂的《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》（國務(wù)院令第511號）的貫徹落實工作，現(xiàn)就耕地占用稅平均稅額和納稅義務(wù)發(fā)生時間問題通知如下：

一、各省、自治區(qū)、直轄市每平方米平均稅額為：上海市45元；北京市40元；天津市35元；江蘇、浙江、福建、廣東4省各30元；遼寧、湖北、湖南3省各25元；河北、安徽、江西、山東、河南、四川、重慶7省市各22.5元；廣西、海南、貴州、云南、陜西5省區(qū)各20元；山西、吉林、黑龍江3省各17.5元；內(nèi)蒙古、、甘肅、青海、寧夏、新疆6省區(qū)各12.5元。

各地依據(jù)耕地占用稅暫行條例和上款的規(guī)定，經(jīng)省級人民政府批準(zhǔn)，確定縣級行政區(qū)占用耕地的適用稅額，占用林地、牧草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面以及漁業(yè)水域灘涂等其他農(nóng)用地的適用稅額可適當(dāng)?shù)陀谡加酶氐倪m用稅額。

各地確定的縣級行政區(qū)適用稅額須報財政部、國家稅務(wù)總局備案。

二、經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，耕地占用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人收到土地管理部門辦理占用農(nóng)用地手續(xù)通知的當(dāng)天。

未經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，耕地占用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為實際占用耕地的當(dāng)天。

（財稅[2007]176號；2007年12月28日）

財政部 企業(yè)會計準(zhǔn)則實施問題專家工作組意見（第三期）

近期正值上市公司、會計師事務(wù)所編制和審計2007年年報，針對上市公司和會計師事務(wù)所在此過程中提出的問題，企業(yè)會計準(zhǔn)則實施問題專家工作組進行了討論，達成一致意見，現(xiàn)予。

一、問：企業(yè)持有上市公司限售股權(quán)（不包括股權(quán)分置改革持有的限售股權(quán)，下同）且對上市公司不具有控制、共同控制或重大影響的，應(yīng)當(dāng)如何進行會計處理？

答：企業(yè)持有上市公司限售股權(quán)且對上市公司不具有控制、共同控制或重大影響的，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則第22號金融工具確認(rèn)和計量》的規(guī)定， 將該限售股權(quán)劃分為可供出售金融資產(chǎn)，除非滿足該準(zhǔn)則規(guī)定條件劃分為以公允價值計量且其變動計入當(dāng)期損益的金融資產(chǎn)。

對于首次執(zhí)行日之前持有的上市公司限售股權(quán)且對上市公司不具有控制、共同控制或重大影響的，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在首次執(zhí)行日進行追溯調(diào)整。

企業(yè)在確定上市公司限售股權(quán)公允價值時，應(yīng)當(dāng)遵循《企業(yè)會計準(zhǔn)則第22號金融工具確認(rèn)和計量》的相關(guān)規(guī)定，對于存在活躍市場的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)活躍市場的報價確定其公允價值；不存在活躍市場的，應(yīng)當(dāng)采用估值技術(shù)確定其公允價值，估值技術(shù)應(yīng)當(dāng)是市場參與者普遍認(rèn)同且被以往市場實際交易價格驗證具有可靠性的估值技術(shù)，采用估值技術(shù)時應(yīng)當(dāng)盡可能使用市場參與者在金融工具定價時所使用的所有市場參數(shù)。上市公司限售股權(quán)的公允價值通常應(yīng)當(dāng)以其公開交易的流通股股票的公開報價為基礎(chǔ)確定，除非有足夠的證據(jù)表明該公開報價不是公允價值的，應(yīng)當(dāng)對該公開報價作適當(dāng)調(diào)整，以確定其公允價值。

二、問：企業(yè)發(fā)行認(rèn)股權(quán)和債券分離交易的可轉(zhuǎn)換公司債券，其認(rèn)股權(quán)應(yīng)當(dāng)如何進行會計處理？

答：企業(yè)發(fā)行認(rèn)股權(quán)和債券分離交易的可轉(zhuǎn)換公司債券(以下簡稱分離交易可轉(zhuǎn)換公司債券)，所發(fā)行的認(rèn)股權(quán)符合《企業(yè)會計準(zhǔn)則第22號金融工具確認(rèn)和計量》及《企業(yè)會計準(zhǔn)則第37號金融工具列報》有關(guān)權(quán)益工具定義及其確認(rèn)與計量規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為一項權(quán)益工具（資本公積），并以發(fā)行價格減去不附認(rèn)股權(quán)且其他條件相同的公司債券公允價值后的凈額進行計量。對于首次執(zhí)行日之前已經(jīng)發(fā)行的分離交易可轉(zhuǎn)換公司債券，應(yīng)當(dāng)進行追溯調(diào)整。

三、問：企業(yè)在首次執(zhí)行日之前持有的對子公司長期股權(quán)投資，如何按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則解釋第1號》進行追溯調(diào)整？

答：企業(yè)在首次執(zhí)行日之前已經(jīng)持有的對子公司長期股權(quán)投資，按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則解釋第1號》(財會[2007]14號)的規(guī)定進行追溯調(diào)整，視同該子公司自取得時即采用變更后的會計政策，對其原賬面核算的成本、原攤銷的股權(quán)投資差額、按照權(quán)益法確認(rèn)的損益調(diào)整及股權(quán)投資準(zhǔn)備等均進行追溯調(diào)整；對子公司長期股權(quán)投資，其賬面價值在公司設(shè)立時已折合為股本或?qū)嵤召Y本等資本性項目的，有關(guān)追溯調(diào)整應(yīng)以公司設(shè)立時為限，即對于公司設(shè)立時長期股權(quán)投資的賬面價值已折成股份或折成資本的不再追溯調(diào)整。合并財務(wù)報表的編制也應(yīng)采用上述同一原則處理。

首次執(zhí)行日之前持有的對子公司長期股權(quán)投資進行追溯調(diào)整不切實可行的，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則第38號――首次執(zhí)行企業(yè)會計準(zhǔn)則》的相關(guān)規(guī)定，在首次執(zhí)行日對其賬面價值進行調(diào)整，在此基礎(chǔ)上合并財務(wù)報表的編制按照2007年2月1日的專家工作組意見執(zhí)行。

首次執(zhí)行日按照上述原則對子公司長期股權(quán)投資進行調(diào)整后，相關(guān)調(diào)整情況應(yīng)當(dāng)在附注中說明。

四、問：國有企業(yè)進行公司制改建的，有關(guān)資產(chǎn)、負(fù)債的價值如何確定？

答：國有企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)進行公司制改建為股份有限公司的，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則解釋第1號》（財會[2007]14號)的規(guī)定，采用公允價值計量相關(guān)資產(chǎn)、負(fù)債。國有企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)改建為有限責(zé)任公司的，比照上述原則處理。