導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇房產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā);會(huì)計(jì)核算;存在的問(wèn)題;研究對(duì)策

如今房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、產(chǎn)業(yè)相關(guān)聯(lián)度高等鮮明特點(diǎn)。由于房地產(chǎn)在第三產(chǎn)業(yè)中所占比重越來(lái)越大，其自身是否良好運(yùn)行、是否可以良性發(fā)展，都直接關(guān)系著相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，與我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)以及各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著極其緊密的聯(lián)系。房地產(chǎn)行業(yè)同樣具有兩面性，雖然可以帶來(lái)巨大利益，但該行業(yè)也是一個(gè)投資風(fēng)險(xiǎn)大、負(fù)債經(jīng)營(yíng)度高、建設(shè)及設(shè)計(jì)時(shí)間周期長(zhǎng)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)高的行業(yè)。隨著我國(guó)近些年房地產(chǎn)企業(yè)的蓬勃發(fā)展，市場(chǎng)中的房地產(chǎn)企業(yè)在規(guī)格、結(jié)構(gòu)框架等方面表現(xiàn)出良莠不齊的狀況，會(huì)計(jì)核算等相關(guān)工作也暴露出了許多的問(wèn)題。因此，保證與房地產(chǎn)行業(yè)密切相關(guān)的會(huì)計(jì)核算工作是一個(gè)十分現(xiàn)實(shí)且艱巨的任務(wù)。只有更好地完成企業(yè)會(huì)計(jì)結(jié)構(gòu)的構(gòu)建，才能促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速運(yùn)行。

1房地產(chǎn)企業(yè)的整體概述

房地產(chǎn)，其實(shí)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總和。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，是對(duì)房屋、土地的開(kāi)發(fā)，以及對(duì)房產(chǎn)和土地的綜合開(kāi)發(fā)。具體來(lái)說(shuō)，土地的開(kāi)發(fā)，就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)合法途徑獲取土地的使用權(quán)利后，先向國(guó)家依法繳納相應(yīng)的土地使用費(fèi)，待完成準(zhǔn)備工作后，房地產(chǎn)企業(yè)就可以對(duì)該土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)和使用了。當(dāng)土地開(kāi)發(fā)完成后，該公司對(duì)于處理后的土地有多種獲利形式:比如將該土地有償轉(zhuǎn)讓至其他單位，在其中抽取提成或紅利，或者可將開(kāi)發(fā)后的土地，留于自己公司，由公司自行完成對(duì)土地的房屋開(kāi)發(fā)，之后通過(guò)商品的形式，賣(mài)給購(gòu)買(mǎi)者。而房屋的開(kāi)發(fā)，則是房地產(chǎn)公司在已經(jīng)開(kāi)發(fā)完成后的土地上開(kāi)發(fā)房屋，等開(kāi)發(fā)完成后，將以商品的形式向民眾進(jìn)行出租或者售賣(mài)。房產(chǎn)和土地的綜合開(kāi)發(fā)，是房地產(chǎn)公司通過(guò)合法途徑獲得土地后，對(duì)土地進(jìn)行合理開(kāi)發(fā)，然后由該公司直接對(duì)開(kāi)發(fā)后的土地進(jìn)行房屋開(kāi)發(fā)。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，歸根結(jié)底是為了更好地完成城市規(guī)劃。因此，無(wú)論是土地開(kāi)發(fā)、房屋開(kāi)發(fā)、還是兩者的綜合開(kāi)發(fā)，都必須遵循“六統(tǒng)一”的原則，即規(guī)劃、征地、設(shè)計(jì)、施工、配套、管理。任何產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)均是從規(guī)劃開(kāi)始的，房地產(chǎn)也是如此。土地使用、城市布局等都需要進(jìn)行科學(xué)合理的規(guī)劃，經(jīng)過(guò)可行性方案研究。規(guī)劃完成后，還需要對(duì)當(dāng)?shù)刈?hù)進(jìn)行征地，完成拆遷任務(wù)，并做好安置工作，給予合理的配成，之后還要完成建筑安裝、綠化環(huán)衛(wèi)等多個(gè)階段。這些階段都會(huì)運(yùn)用到大量資金，需要房地產(chǎn)企業(yè)投入更多成本，當(dāng)企業(yè)無(wú)法承擔(dān)全部資金時(shí)需要向銀行貸款，體現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)投入資金多和負(fù)債經(jīng)營(yíng)度高的特點(diǎn)。以上特點(diǎn)綜合起來(lái)，會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)存有較大風(fēng)險(xiǎn)性，如果開(kāi)發(fā)過(guò)程出現(xiàn)差池，或者開(kāi)發(fā)完成后導(dǎo)致房屋積壓，無(wú)法實(shí)現(xiàn)資金靈活運(yùn)轉(zhuǎn)，就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)陷入絕境，面臨巨大的挑戰(zhàn)，稍有不慎，甚至導(dǎo)致破產(chǎn)。

2會(huì)計(jì)核算存在的問(wèn)題及發(fā)展現(xiàn)狀

2.1沒(méi)有較為規(guī)范、獨(dú)立、切實(shí)可行的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則

雖然從2007年開(kāi)始，就實(shí)行了企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，但準(zhǔn)則中沒(méi)有針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的相對(duì)完整、可行、獨(dú)立的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。因此，房地產(chǎn)企業(yè)中的會(huì)計(jì)核算制度無(wú)法完善，而且因?yàn)槿狈ο到y(tǒng)指導(dǎo)和統(tǒng)一規(guī)劃，導(dǎo)致當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的會(huì)計(jì)核算處于一個(gè)十分尷尬的地位。傳統(tǒng)老舊的制度已經(jīng)跟不上時(shí)代腳步，暴露出許多問(wèn)題。如果不按照這些制度去遵守，僅僅執(zhí)行2007年共同的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，就會(huì)無(wú)視房地產(chǎn)企業(yè)本身所具有的特殊性，導(dǎo)致更多不利因素的產(chǎn)生。

2.2會(huì)計(jì)科目混亂，缺少專(zhuān)用科目

改革開(kāi)放至今，我國(guó)對(duì)會(huì)計(jì)行業(yè)進(jìn)行了多次整頓革新，但是在《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》以及2007年的會(huì)計(jì)實(shí)施新準(zhǔn)則中，都缺少對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)中會(huì)計(jì)核算的會(huì)計(jì)科目及會(huì)計(jì)核算方法的描述。這是極其不利于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的，會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)中的會(huì)計(jì)制度和會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則帶來(lái)許多不必要的麻煩。隨著時(shí)代的發(fā)展，傳統(tǒng)老舊的會(huì)計(jì)制度已經(jīng)無(wú)法滿(mǎn)足房地產(chǎn)企業(yè)中會(huì)計(jì)核算的工作，在沒(méi)有新制度的情況下，必然會(huì)造成許多不必要的誤解。雖然在新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中對(duì)“在建工程”科目進(jìn)行了一些描述，但是依然沒(méi)有更改早期的會(huì)計(jì)科目，所以仍存在較大問(wèn)題。

2.3企業(yè)會(huì)計(jì)信息的風(fēng)險(xiǎn)未被完全披露，利潤(rùn)上升緩慢

隨著時(shí)代的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)由于工程質(zhì)量建設(shè)、政策不完善等原因?qū)е虏淮_定風(fēng)險(xiǎn)性增大，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)比其他行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)更為突出和明顯。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要在信息披露上重新規(guī)劃，進(jìn)行全面改善，努力實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化。而這些在相關(guān)的政策制度中都沒(méi)有科學(xué)合理規(guī)劃，也沒(méi)有明確的約束。

3解決會(huì)計(jì)核算的幾點(diǎn)建議

3.1建立科學(xué)合理，適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)使用的企業(yè)體系

雖然我國(guó)的會(huì)計(jì)制度涵蓋了許多領(lǐng)域，對(duì)于會(huì)計(jì)的工作流程、會(huì)計(jì)核算業(yè)務(wù)均有較為明細(xì)的闡述，但是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)中的會(huì)計(jì)核算而言，現(xiàn)行的會(huì)計(jì)制度，包括2007年我國(guó)所實(shí)施的新準(zhǔn)則，都沒(méi)有給出明確的定位。沒(méi)有固定清晰的方法、章程、理論作為指導(dǎo)，直接導(dǎo)致了我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的會(huì)計(jì)核算工作無(wú)法可依、無(wú)據(jù)可循。因此，企業(yè)在實(shí)行權(quán)責(zé)發(fā)生制的前提下，也要結(jié)合自身的發(fā)展情況，對(duì)公司進(jìn)行合理定位，建立科學(xué)、合理、規(guī)范化、可實(shí)行的會(huì)計(jì)核算制度，不僅要符合當(dāng)前國(guó)家制定實(shí)施的會(huì)計(jì)制度，還要體現(xiàn)出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本身的特殊性。

3.2優(yōu)化會(huì)計(jì)核算框架，完善會(huì)計(jì)核算制，明確核算中涉及的所有會(huì)計(jì)科目

任何科目的設(shè)置，包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)，在設(shè)置對(duì)應(yīng)的會(huì)計(jì)科目時(shí)，要先結(jié)合自身實(shí)際情況，從實(shí)際出發(fā)，考慮企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)規(guī)模和當(dāng)前的經(jīng)營(yíng)狀況，然后結(jié)合會(huì)計(jì)核算的實(shí)際信息化水平，做到客觀、全面、有效地設(shè)置會(huì)計(jì)科目。此外，還需要得到國(guó)家政策的支持，要制定適合自身企業(yè)發(fā)展的會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則，明確會(huì)計(jì)科目及會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則，加強(qiáng)政府對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的有效監(jiān)管和政策支持。

3.3制定科學(xué)、有效的收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，保證標(biāo)準(zhǔn)的完整性和完善性

保障商品售出后的收入，需要資深的會(huì)計(jì)人員對(duì)商品進(jìn)行專(zhuān)業(yè)判斷，對(duì)行業(yè)進(jìn)行合理化評(píng)價(jià)，并且保證自身的職業(yè)素養(yǎng)不被外在因素所侵蝕等等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的會(huì)計(jì)核算工作，需要有專(zhuān)業(yè)化的會(huì)計(jì)人員操作，甚至這些會(huì)計(jì)人員為注冊(cè)會(huì)計(jì)師也不為過(guò)。由于涉及資本收入，因此需要有完善的標(biāo)準(zhǔn)和明確的要求，需要考慮到法律和專(zhuān)業(yè)兩個(gè)方面，其中法律要求是基礎(chǔ)，專(zhuān)業(yè)要求是保障，為企業(yè)的收入提供更加有力的保障。

3.4提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信息披露治理，增加相關(guān)評(píng)論指標(biāo)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)想要獲取投資者的投資，其中一項(xiàng)最有利的依據(jù)就是會(huì)計(jì)信息。通過(guò)會(huì)計(jì)信息，投資者可以了解企業(yè)的規(guī)模與能力，公司的發(fā)展?fàn)顩r，然后通過(guò)數(shù)據(jù)對(duì)比，了解企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況和之前的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。因此，好的會(huì)計(jì)信息，可以加強(qiáng)投資者的投資力度，彌補(bǔ)其余資料上的不足。

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篇2

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；會(huì)計(jì)核算；對(duì)策

中圖分類(lèi)號(hào)：F23 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)，按照其特點(diǎn)，主要包括以下幾個(gè)方面：

1.1 出納工作。主要負(fù)責(zé)辦理現(xiàn)金、銀行存款以及各種有價(jià)證券的保管、收付結(jié)算業(yè)務(wù)，并負(fù)責(zé)登記現(xiàn)金日記賬和銀行存款日記賬。

1.2 材料的核算工作。主要負(fù)責(zé)審查材料采購(gòu)、加工生產(chǎn)和儲(chǔ)備計(jì)劃，辦理材料采購(gòu)、費(fèi)用的收支業(yè)務(wù)的核算，監(jiān)督材料的收發(fā)結(jié)存動(dòng)態(tài)，考核儲(chǔ)備資金定額的執(zhí)行情況，參與材料的清查盤(pán)點(diǎn)并且監(jiān)督有關(guān)部門(mén)加強(qiáng)材料等實(shí)物的收發(fā)管理工作。

1.3 固定資產(chǎn)的核算工作。對(duì)于固定資產(chǎn)的核算，主要是對(duì)固定資產(chǎn)在數(shù)量上的變化以及涉及到的相應(yīng)的資金變化進(jìn)行賬務(wù)的處理和相應(yīng)的核算，對(duì)固定資產(chǎn)在量的變動(dòng)上要進(jìn)行詳細(xì)的記載，并且對(duì)于固定資產(chǎn)的管理要有專(zhuān)門(mén)的部門(mén)對(duì)其進(jìn)行管理。因?yàn)楣潭ㄙY產(chǎn)會(huì)有一定程度的損壞，所以要定期的對(duì)其進(jìn)行維修，這期間產(chǎn)生的費(fèi)用也要進(jìn)行相應(yīng)的編制。固定資產(chǎn)使用一段時(shí)間后，就會(huì)有折舊費(fèi)用的產(chǎn)生，這些都是需要進(jìn)行處理核算的。

1.4 工資核算工作。主要負(fù)責(zé)應(yīng)付工資的計(jì)算、審核和分配工作，計(jì)提職工福利費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)等，監(jiān)督工資基金的合理使用并考核其使用效果。

2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算存在的問(wèn)題

2.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)的復(fù)雜性

對(duì)于房地產(chǎn)的商品銷(xiāo)售，一般情況下，可分為兩種銷(xiāo)售方式，一種是自己開(kāi)發(fā)自己進(jìn)行銷(xiāo)售，另一種是事先就有投資方要進(jìn)行房地產(chǎn)的建設(shè)，然后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與其簽訂合同為其進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，這種方式是按照投資方的要求進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)的。后一種方式是按照簽訂合同時(shí)的建造標(biāo)準(zhǔn)來(lái)進(jìn)行建設(shè)的，在收入方面有一定的確定性。但是前一種方式，由于是自己開(kāi)發(fā)自己銷(xiāo)售，那么在進(jìn)行銷(xiāo)售之前是沒(méi)有收入的，可是房產(chǎn)的建設(shè)周期特別長(zhǎng)，在投資上會(huì)有很大的投入，開(kāi)發(fā)建設(shè)的商品往往具有很高的價(jià)值性，這些因素決定了在收入方面的不確定性。房地產(chǎn)在建設(shè)的時(shí)候是需要大量的資金投入，但是在收入方面卻有不確定性，那么這些特點(diǎn)就決定了房地產(chǎn)商品的銷(xiāo)售不同于其他的商品銷(xiāo)售，這種銷(xiāo)售模式一般采用預(yù)售的模式，然后分期付款。要想取得這種銷(xiāo)售方式，那么首先房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就要取得房產(chǎn)預(yù)售許可證和銷(xiāo)售許可證才可以實(shí)行銷(xiāo)售。在這個(gè)過(guò)程中，一般首先要簽訂預(yù)售合同，然后進(jìn)行預(yù)付款的交付，然后是簽訂正式的銷(xiāo)售合同，等房屋竣工后要進(jìn)行驗(yàn)收工作，驗(yàn)收合格后向業(yè)戶(hù)收取全款，辦理產(chǎn)權(quán)的過(guò)戶(hù)由此完成一系列的銷(xiāo)售環(huán)節(jié)。這些銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的不同決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不同于其他的銷(xiāo)售模式，在成本收入方面具有自身的特殊性。

2.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商品成本與售價(jià)的不配比性

首先，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本身的特殊性所決定，在生產(chǎn)周期上比較長(zhǎng)，因?yàn)橐豁?xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目從開(kāi)發(fā)到后期進(jìn)行銷(xiāo)售是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程。要想開(kāi)發(fā)一處房產(chǎn)，那么首先要做的就是要獲得這塊土地的使用權(quán)，擁有開(kāi)發(fā)房產(chǎn)的資格才能進(jìn)行后期的工作，擁有了土地那么就是對(duì)房產(chǎn)的建設(shè)階段，然后才是驗(yàn)收合格竣工后的銷(xiāo)售階段。這個(gè)過(guò)程根據(jù)不同的因素在時(shí)間的長(zhǎng)短上不確定的，時(shí)間短的會(huì)是一到兩年，時(shí)間長(zhǎng)的可能會(huì)是四到五年，這個(gè)過(guò)程肯定會(huì)造成企業(yè)的投入產(chǎn)出存在一定的階段性，這個(gè)階段性可能是不合理的。因?yàn)樵陧?xiàng)目建設(shè)階段是一直需要大量的資金投入的，這段時(shí)期內(nèi)是沒(méi)有收入的，建設(shè)的周期越長(zhǎng)，所要投入的資金越大，收入的預(yù)期就會(huì)越長(zhǎng)，直到項(xiàng)目驗(yàn)收合格交付使用后才能產(chǎn)生收入，那么在項(xiàng)目建設(shè)階段的投入會(huì)因?yàn)椴淮_定的市場(chǎng)因素產(chǎn)生一些意外的問(wèn)題出現(xiàn)，那么直到竣工銷(xiāo)售后才能有收入，而這項(xiàng)收入還存在不確定性，這就在配比上出現(xiàn)了差異性。

其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的商品在成本上來(lái)講，是整個(gè)的工程建設(shè)，但是銷(xiāo)售的時(shí)候卻是按照每一個(gè)戶(hù)型或者是每一個(gè)樓層為單位來(lái)進(jìn)行銷(xiāo)售的，這樣一來(lái)在成本和收入上就形成了一定的差異。比如說(shuō)要興建一處高層樓房，那么在成本的投入上，低層的樓層在投入的成本上就比較低，而越是高層在建筑上的要求就越高，對(duì)施工的質(zhì)量要求也越嚴(yán)格，那么所投入的成本也就會(huì)越高，但是對(duì)這項(xiàng)建筑在進(jìn)行銷(xiāo)售的時(shí)候，低層的樓房由于在性?xún)r(jià)比上比較合適，所以?xún)r(jià)格會(huì)很高，那么越是高層的樓房售價(jià)就越低，由此就在成本和售價(jià)上出現(xiàn)了不配比性。影響成本和售價(jià)不配比的因素有很多，還比如說(shuō)，如果一項(xiàng)工程由于特殊的因素，而在建設(shè)的時(shí)候會(huì)因?yàn)樾枰霈F(xiàn)不同的造型，那么即使是同一個(gè)樓層，因?yàn)椴晒獠煌?，朝向不同等等原因都?huì)有不同的售價(jià)，但是在建設(shè)成本上卻是一樣，這樣在成本和售價(jià)上又存在不配比性。

2.3 收益評(píng)價(jià)指標(biāo)不能真實(shí)反映企業(yè)業(yè)績(jī)

房地產(chǎn)企業(yè)投入產(chǎn)出周期具有較強(qiáng)的特殊性，表現(xiàn)在會(huì)計(jì)年報(bào)中往往是業(yè)績(jī)波動(dòng)較大——項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)業(yè)績(jī)不佳，驗(yàn)收售出后，大量預(yù)收款確認(rèn)為收入，期間間隔在一個(gè)會(huì)計(jì)期內(nèi)還好，但一個(gè)項(xiàng)目往往要跨4、5個(gè)會(huì)計(jì)期，故不適用一般的公司業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo)，如凈利潤(rùn)指標(biāo)就不能正確、客觀、全面地反映其真實(shí)經(jīng)營(yíng)情況，尤其是上市公司，極可能誤導(dǎo)投資者。評(píng)價(jià)一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的業(yè)績(jī)，千萬(wàn)不要以指標(biāo)論好壞，應(yīng)透過(guò)指標(biāo)看實(shí)質(zhì)，看其資質(zhì)信譽(yù)、實(shí)力、現(xiàn)金流量、資產(chǎn)質(zhì)量，還有更重要的表外風(fēng)險(xiǎn)等等。

3 完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算規(guī)范的對(duì)策房地產(chǎn)商品銷(xiāo)售收入的確認(rèn)應(yīng)符合兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，即法律標(biāo)準(zhǔn)和專(zhuān)業(yè)標(biāo)淮。

3.1 法律標(biāo)準(zhǔn)。法律標(biāo)準(zhǔn)是指我國(guó)相關(guān)法規(guī)中規(guī)定的房地產(chǎn)銷(xiāo)售必須符合的條件或標(biāo)準(zhǔn)：如對(duì)于以出讓方式取得土地使用權(quán)的，未按照出讓合同規(guī)定支付全部土地使用權(quán)出讓金，未取得土地使用權(quán)證書(shū)，或未按照出讓合同規(guī)定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)的，以及權(quán)屬有爭(zhēng)議的、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得買(mǎi)賣(mài)。凡是不符合上述標(biāo)準(zhǔn)的，即使房地產(chǎn)商品已經(jīng)開(kāi)發(fā)完畢，甚至取得了相關(guān)報(bào)酬，并轉(zhuǎn)移了風(fēng)險(xiǎn)，也不能作為收入予以確認(rèn)。法律標(biāo)準(zhǔn)是專(zhuān)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的前提條件。

3.2 專(zhuān)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。專(zhuān)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是指會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、會(huì)計(jì)制度中規(guī)定的商品銷(xiāo)售收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，即收入確認(rèn)的4個(gè)必要條件：企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)買(mǎi)方；企業(yè)沒(méi)有對(duì)已售出的商品實(shí)施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計(jì)量。

參考文獻(xiàn)

篇3

摘要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的不斷加速，房地產(chǎn)市場(chǎng)也進(jìn)入了新一輪的改革與發(fā)展關(guān)鍵期。房地產(chǎn)企業(yè)想要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中不斷鞏固自己的地位與經(jīng)濟(jì)收益，就必須進(jìn)一步加強(qiáng)自身建設(shè)及內(nèi)部管理工作質(zhì)量。本文重點(diǎn)談?wù)勅绾斡行Ъ訌?qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)工作具體質(zhì)量，并提出若干提升措施與建議，以供參考。

關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn)企業(yè)；會(huì)計(jì)核算；基礎(chǔ)工作

近年來(lái)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展可謂如火如荼，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)建設(shè)速度的提升、國(guó)內(nèi)居民在住房條件方面的要求提升以及物質(zhì)生活條件的提升，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)迎來(lái)了新一輪的發(fā)展機(jī)遇。但是房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸擴(kuò)大與規(guī)范、國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)企業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)的日益白熱化也讓房地產(chǎn)企業(yè)感受到了前所未有的競(jìng)爭(zhēng)壓力與挑戰(zhàn)、沖擊。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)具有資金密集、投資收益周期長(zhǎng)、勞動(dòng)力非常密集的行業(yè)，因此在資金管理及財(cái)務(wù)管理工作方面也具有更高的要求。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算工作方面雖然較前些年有了相當(dāng)大的進(jìn)步，但隨著市場(chǎng)的變化發(fā)展而出現(xiàn)的新問(wèn)題也正在逐漸制約著房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，因此加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理工作尤其是會(huì)計(jì)核算工作質(zhì)量就成為了當(dāng)務(wù)之急，所以加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)工作應(yīng)該成為當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)管理者所關(guān)注的最重要問(wèn)題之一。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)工作存在的問(wèn)題

首先，缺乏科學(xué)化的工作意識(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)是勞動(dòng)力密集、資金密集、投資回報(bào)周期較長(zhǎng)且具有較高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生幾率的特殊類(lèi)型企業(yè)。但是長(zhǎng)期以來(lái)的固有意識(shí)讓許多企業(yè)管理者往往習(xí)慣性的將管理工作重心放在外部擴(kuò)張、項(xiàng)目建設(shè)及銷(xiāo)售部分，對(duì)于內(nèi)部管理尤其是財(cái)務(wù)管理工作不夠重視，認(rèn)為財(cái)務(wù)管理工作不能夠?yàn)槠髽I(yè)贏得直接經(jīng)濟(jì)效益。隨著管理工作在企業(yè)運(yùn)作中的重要性日益體現(xiàn)，現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理發(fā)生著巨大的職能轉(zhuǎn)變，在此情形下如果無(wú)法樹(shù)立科學(xué)積極的財(cái)務(wù)管理工作意識(shí)，不僅將直接對(duì)財(cái)務(wù)管理工作造成嚴(yán)重影響，同時(shí)對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作也會(huì)形成巨大阻礙。

其次，人員隊(duì)伍素質(zhì)方面存在較大缺失。房地產(chǎn)企業(yè)是勞動(dòng)力密集型企業(yè)且需要大量資金才能夠有序運(yùn)轉(zhuǎn)，因此勞動(dòng)力與資金就成為了許多管理者關(guān)注的焦點(diǎn)，但是在資金管理者方面卻未能將隊(duì)伍素質(zhì)有效的重視起來(lái)。因此，管理者、被管理者不適應(yīng)具體管理需要、管理工作無(wú)法落實(shí)到位以及各項(xiàng)管理制度難以有效施行的問(wèn)題就比較頻繁的發(fā)生了。

再次，缺乏有效的內(nèi)外監(jiān)督機(jī)制。管理工作尤其是與資金相關(guān)的管理工作如果失去了有效的監(jiān)督管控，必然無(wú)法達(dá)到真正的管理預(yù)期。就目前房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理及會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)工作方面看來(lái)，內(nèi)部機(jī)制欠缺是比較普遍的，外部監(jiān)督機(jī)制建設(shè)工作更是少之又少，此種情況下想要大力加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)工作具體質(zhì)量就顯得比較困難了。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)工作的措施

（一）樹(shù)立科學(xué)工作意識(shí)

作為房地產(chǎn)企業(yè)的管理者、領(lǐng)導(dǎo)者必須重視會(huì)計(jì)核算及其基礎(chǔ)工作，必須明確財(cái)務(wù)管理對(duì)于企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的積極意義。而科學(xué)的管理意識(shí)不僅要包括重視其工作內(nèi)容，同時(shí)也要進(jìn)一步加強(qiáng)具體知識(shí)的學(xué)習(xí)及掌握，同時(shí)要注意會(huì)計(jì)核算具體操作與房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理具體內(nèi)容的有機(jī)結(jié)合，避免流于形式。這樣才能夠更好的實(shí)現(xiàn)統(tǒng)籌管理、全局指導(dǎo)。

（二）加強(qiáng)人員隊(duì)伍素質(zhì)提升

人員隊(duì)伍素質(zhì)提升是管理工作有效加強(qiáng)的非常重要的一環(huán)，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作隊(duì)伍雖然已經(jīng)基本實(shí)現(xiàn)了持證上崗，但是由于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)工作的特殊性與復(fù)雜性，企業(yè)還應(yīng)該進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)對(duì)管理隊(duì)伍的技能再培訓(xùn)與提升，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)管理隊(duì)伍在房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理工作方面的具體知識(shí)培訓(xùn)，確保她們能夠更好的勝任實(shí)際工作與實(shí)務(wù)操作。此外，針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)工作相對(duì)薄弱且專(zhuān)業(yè)對(duì)口人才相對(duì)缺乏的現(xiàn)狀，企業(yè)應(yīng)該積極加強(qiáng)與高校的聯(lián)系合作，建立訂單式人才培養(yǎng)通路，企業(yè)為高校提供最前沿的管理理念及管理知識(shí)，高校負(fù)責(zé)更具針對(duì)性的人才培養(yǎng)，這樣不僅能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)獲得優(yōu)質(zhì)、專(zhuān)門(mén)化人才的需要，同時(shí)也能夠大大提升高校在房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理人才方面的培養(yǎng)質(zhì)量，可謂一舉兩得。

（三）加強(qiáng)監(jiān)督機(jī)制建設(shè)

在內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制方面應(yīng)該采用內(nèi)外結(jié)合的形式，也就是由內(nèi)部財(cái)務(wù)管理人員與社會(huì)專(zhuān)門(mén)財(cái)會(huì)人員共同參與管理及監(jiān)控，這樣一方面能夠確保監(jiān)督隊(duì)伍的實(shí)際工作內(nèi)容最大限度適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)的自身特點(diǎn)，以及確保監(jiān)督管理隊(duì)伍對(duì)企業(yè)具有相當(dāng)程度的忠誠(chéng)度，另一方面也能夠有效避免內(nèi)部員工長(zhǎng)期供職本企業(yè)而存在的視野狹窄問(wèn)題，能夠幫助企業(yè)管理者站在市場(chǎng)的高度審時(shí)度勢(shì)，建立起真正適應(yīng)企業(yè)需求及企業(yè)未來(lái)發(fā)展的監(jiān)督控制體系。在外部監(jiān)督控制渠道建設(shè)方面，企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)與社會(huì)媒體的溝通協(xié)作，加大社會(huì)公眾履行監(jiān)督權(quán)力的宣傳教育，為自身管理工作打造堅(jiān)實(shí)的外部監(jiān)督環(huán)境。

（四）加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)具體工作

首先，要嚴(yán)格按照《房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行會(huì)計(jì)科目設(shè)置，對(duì)于新增科目或科目修改必須在上級(jí)機(jī)關(guān)及領(lǐng)導(dǎo)部門(mén)進(jìn)行報(bào)備、獲得批準(zhǔn)。其次，會(huì)計(jì)憑證的類(lèi)型應(yīng)該嚴(yán)格采用收入、支出、轉(zhuǎn)賬類(lèi)型，其他不規(guī)范類(lèi)型一律不可使用。再次，在憑證管理具體方面，第一要認(rèn)真填寫(xiě)記賬憑證，對(duì)于記賬憑證所參考的原始憑證必須進(jìn)行嚴(yán)格審核，對(duì)于憑證填寫(xiě)不規(guī)范（修改、涂抹）、項(xiàng)目不完整（金額、項(xiàng)目名稱(chēng)、時(shí)間、簽字等）應(yīng)立刻予以退還并要求及時(shí)修正。第二，在現(xiàn)金日記賬和銀行日記賬登記程序中要嚴(yán)格按照原始收入、支出憑證進(jìn)行登記并加強(qiáng)對(duì)原始憑證的收集、管理。在記賬操作中應(yīng)注意明細(xì)賬必須隨時(shí)登記，總賬及時(shí)登記，明細(xì)賬無(wú)法當(dāng)日登記的必須進(jìn)行有效交接或待記登記，總賬登記周期不得超過(guò)一周。最后，要加強(qiáng)會(huì)計(jì)檔案管理工作質(zhì)量。房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)檔案應(yīng)該進(jìn)一步完整與完善，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程的細(xì)節(jié)化管理，從項(xiàng)目投建到竣工驗(yàn)收的一切財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息數(shù)據(jù)要進(jìn)行及時(shí)記錄，同時(shí)利用現(xiàn)代化云端數(shù)據(jù)存儲(chǔ)技術(shù)進(jìn)一步擴(kuò)大會(huì)計(jì)檔案數(shù)據(jù)的類(lèi)型，加強(qiáng)對(duì)視頻信息、音頻信息、模型數(shù)據(jù)的使用力度，從而實(shí)現(xiàn)會(huì)計(jì)檔案的時(shí)效性、實(shí)用性提升。

結(jié)束語(yǔ)

現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理工作對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的整體管理及運(yùn)作具有非常重要的作用及影響，尤其是會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)工作在其間的影響更為深遠(yuǎn)，因此加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)工作具體質(zhì)量應(yīng)該成為企業(yè)管理者所關(guān)注的最重要問(wèn)題。雖然加強(qiáng)工作質(zhì)量不是一蹴而就和一勞永逸的，但是相信只要我們不斷研究、吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，必然能夠在今后的工作當(dāng)中不斷取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)步，推動(dòng)企業(yè)健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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[2]劉雯.會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)工作關(guān)鍵點(diǎn)分析[J].會(huì)計(jì)之友，2014.5.

篇4

一、企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算與稅收規(guī)定結(jié)合的必要性 

筆者所在的房地產(chǎn)企業(yè)成本核算主要是對(duì)工程項(xiàng)目發(fā)生的成本費(fèi)用進(jìn)行歸集，按成本對(duì)象進(jìn)行分配。成本對(duì)象的確定是成本核算的一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。成本對(duì)象是指為歸集和分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、建造過(guò)程中各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目。一般情況下，企業(yè)在取得土地使用權(quán)后就要考慮成本對(duì)象的確定了。成本對(duì)象的確定在符合企業(yè)核算現(xiàn)實(shí)的情況下，應(yīng)結(jié)合所得稅、土地增值稅的相關(guān)要求，盡可能的方便稅務(wù)的計(jì)算。企業(yè)所得稅中對(duì)成本對(duì)象的劃分列舉了以下的原則可以參考：一是可否銷(xiāo)售原則。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷(xiāo)售的，應(yīng)作為獨(dú)立的計(jì)稅成本對(duì)象進(jìn)行成本核算，不能對(duì)外經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售的，可先作為過(guò)渡性成本對(duì)象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷(xiāo)售的成本對(duì)象。二是分類(lèi)歸集原則。對(duì)同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間相近。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類(lèi)型沒(méi)有明顯差異的群體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可作為一個(gè)成本對(duì)象行進(jìn)核算。三是功能區(qū)分原則。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對(duì)獨(dú)立，且具有不同使用功能時(shí)，可以作為獨(dú)立的成本對(duì)象進(jìn)行核算。四是定價(jià)差異原則。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。 

恰當(dāng)?shù)某杀緦?duì)象劃分在稅金計(jì)算時(shí)會(huì)使工作高效、簡(jiǎn)潔。筆者認(rèn)為劃分成本對(duì)象時(shí)國(guó)稅發(fā)31號(hào)文中確定成本對(duì)象的四種原則，在實(shí)踐中比較常用，同時(shí)借鑒土地增值稅的相關(guān)規(guī)定，對(duì)本單位的成本對(duì)象給予確認(rèn)。例如，吉林省地方稅務(wù)局規(guī)定土地增值稅清算要按普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他類(lèi)型房產(chǎn)分別計(jì)算土地增值稅。納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，免征土地增值稅。土地增值稅基本清算單位為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分期的，為每個(gè)分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的確認(rèn)以房地產(chǎn)業(yè)管理職能部門(mén)核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證為主要依據(jù)。稅務(wù)機(jī)關(guān)已明確指出土地增值稅基本清算單位以建設(shè)工程規(guī)劃許可證為主要依據(jù)。筆者所在公司的長(zhǎng)春子公司的項(xiàng)目計(jì)劃分期開(kāi)發(fā)，那么成本對(duì)象的劃分應(yīng)先分期，以每個(gè)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》為一期，在每期中再分普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他類(lèi)型房產(chǎn)。這種劃分原則也符合國(guó)稅發(fā)2009第31號(hào)文中的兩種分類(lèi)原則，一是同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間相近的項(xiàng)目歸集為同一成本對(duì)象，即歸集原則；二是項(xiàng)目某組成部分相對(duì)獨(dú)立，且具有不同使用功能時(shí)，可以作為獨(dú)立的成本對(duì)象進(jìn)行核算，即功能區(qū)分原則。在這一問(wèn)題上北京市地稅局則規(guī)定，一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中包括不同商品房類(lèi)型的，應(yīng)將整體項(xiàng)目作為清算對(duì)象。如需在普通住宅與其他商品房、清稅面積與未清稅面積之間分?jǐn)偝杀镜?，原則上應(yīng)按建筑面積計(jì)算分?jǐn)?。?duì)于一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中分期建設(shè)、分期取得施工許可證和銷(xiāo)售許可證的，主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)實(shí)際情況要求納稅人分期進(jìn)行清算。在實(shí)際中筆者所在公司的北京子公司土地增值稅是按整個(gè)項(xiàng)目立項(xiàng)的，達(dá)到清算條件時(shí)各業(yè)態(tài)之間的成本按建筑面積分?jǐn)?。依北京地稅?duì)土地增值稅的清算要求，對(duì)日常成本對(duì)象的劃分沒(méi)有強(qiáng)制性的影響，但實(shí)際工作中北京項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)是分期進(jìn)行的，各期的開(kāi)工時(shí)間和交房時(shí)間各不相同，在成本對(duì)象劃分時(shí)可以更多的參考國(guó)稅發(fā)2009第31號(hào)文中的分類(lèi)原則，例如遵循同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間相近的項(xiàng)目歸集為同一成本對(duì)象，比較符合現(xiàn)實(shí)情況。 

二、會(huì)計(jì)成本核算與企業(yè)內(nèi)部工程管理結(jié)合的必要性 

良好的會(huì)計(jì)成本核算需要財(cái)務(wù)部門(mén)和造價(jià)、工程等相關(guān)部門(mén)密切的配合。目前絕大多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目都是分期開(kāi)發(fā)，在一期中分別取得若干個(gè)規(guī)劃許可證，每個(gè)規(guī)劃許可證對(duì)應(yīng)一個(gè)標(biāo)段，每個(gè)標(biāo)段招標(biāo)一個(gè)總包，工程管理上通常認(rèn)為總包之間形成競(jìng)爭(zhēng)，便于管理。造價(jià)部門(mén)通常是一期出一個(gè)目標(biāo)成本，一期中再分若干標(biāo)段通常沒(méi)有單獨(dú)的目標(biāo)成本。鑒于這種情況，財(cái)務(wù)部門(mén)在項(xiàng)目初期就需要和工程及造價(jià)部門(mén)密切合作，參與項(xiàng)目的分區(qū)，盡量把成本項(xiàng)目的劃分和實(shí)際工程進(jìn)度統(tǒng)一起來(lái)，如果項(xiàng)目需要按規(guī)劃許可證作為土地增值稅的清算單位，在項(xiàng)目實(shí)施規(guī)劃時(shí)就不宜在一期地塊里取得太多規(guī)劃許可證，過(guò)細(xì)的劃分不利于為整個(gè)區(qū)域服務(wù)的合同的分?jǐn)?，如交評(píng)、環(huán)評(píng)等通常整個(gè)項(xiàng)目出具一個(gè)，需要在各期分?jǐn)?，綠化、電力的合同通常是一期簽訂一個(gè)，規(guī)證的范圍太小，容易出現(xiàn)為區(qū)域整體服務(wù)的合同還沒(méi)執(zhí)行完，有的區(qū)域已經(jīng)需要土地增值稅清算了，未發(fā)生的成本在土地增值稅清算時(shí)不予扣除，造成實(shí)際成本偏小。 

為項(xiàng)目整體服務(wù)的合同怎樣在不同期、不同標(biāo)段之間拆分，需要造價(jià)部門(mén)的主導(dǎo)，使拆分情況比較貼近工程的實(shí)際情況，如果交房確認(rèn)收入是依據(jù)標(biāo)段進(jìn)行，目標(biāo)成本的劃分也按標(biāo)段區(qū)分，會(huì)很大程度上方便成本的結(jié)轉(zhuǎn)。所以在項(xiàng)目初期能和工程、造價(jià)部門(mén)密切合作，使成本對(duì)象的劃分方便未來(lái)的財(cái)務(wù)計(jì)算，同時(shí)和項(xiàng)目的實(shí)操過(guò)程結(jié)合起來(lái)，可以使后面的工作事半功倍。 

筆者所在公司的云南子公司在土地增值稅清算的案例有值得財(cái)務(wù)人員思考的地方。云南項(xiàng)目分四期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，前兩期工程結(jié)束后，土地增值稅前兩期也清算完畢。整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃進(jìn)行了一次調(diào)整，政府要求整個(gè)項(xiàng)目配建一個(gè)中學(xué)，公司認(rèn)為中學(xué)建成移交政府，沒(méi)有收入，準(zhǔn)備在最后一期建中學(xué)，減少占?jí)嘿Y金時(shí)間。第三期達(dá)到土地增值稅清算條件時(shí)，財(cái)務(wù)部門(mén)根據(jù)未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)對(duì)三、四期項(xiàng)目的增值情況做了一個(gè)預(yù)測(cè)，認(rèn)為第三期的增值率最高，中學(xué)的建設(shè)成本放入第三期，可以使項(xiàng)目的土地增值稅減少，但工程安排上中學(xué)要在第四期建設(shè)，第三期結(jié)束后，中學(xué)僅發(fā)生了少量前期成本，對(duì)于沒(méi)有發(fā)生的成本土地增值稅清算時(shí)不予認(rèn)可，最終第三期以較高的增值率繳納了土地增值稅，目前第四期正在銷(xiāo)售，項(xiàng)目的增值率低于第三期，第三期土地增值稅的清算成了項(xiàng)目的一個(gè)遺憾。這個(gè)案例使我們清楚的看到，在項(xiàng)目之初，財(cái)務(wù)部門(mén)就需要和工程部門(mén)共同分析項(xiàng)目的分期與成本對(duì)象的確定，分期的確定會(huì)對(duì)后續(xù)項(xiàng)目的繳稅產(chǎn)生不可逆轉(zhuǎn)的影響。

三、會(huì)計(jì)成本與計(jì)稅成本 

房地產(chǎn)項(xiàng)目完成竣工交房后開(kāi)始確認(rèn)收入，同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)成本。交房時(shí)各項(xiàng)施工合同往往還沒(méi)有結(jié)算，此時(shí)總成本依靠造價(jià)部門(mén)提供的動(dòng)態(tài)成本為參考，我們通常把這種成本看成會(huì)計(jì)成本，例如A區(qū)實(shí)現(xiàn)了全部交房，確認(rèn)收入10億元，目標(biāo)成本7億元，其中已簽訂合同總額6億元，合同實(shí)際付款5億元，我們通常按7億元結(jié)轉(zhuǎn)成本，把已簽訂合同未支付部分1億元計(jì)入應(yīng)付賬款，對(duì)于在目標(biāo)成本范圍內(nèi)但沒(méi)有簽署合同的1億元，用預(yù)提成本來(lái)表示。企業(yè)在進(jìn)行年度所得稅匯算清繳時(shí)，稅務(wù)師事務(wù)所往往會(huì)根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際支付情況及相關(guān)文件規(guī)定允許預(yù)提計(jì)入完工產(chǎn)品的費(fèi)用，得出計(jì)稅成本，對(duì)于以下幾項(xiàng)所得稅時(shí)允許預(yù)提計(jì)入完工產(chǎn)品的成本，一是出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過(guò)合同總金額的10%；二是公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類(lèi)公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷(xiāo)，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。一般會(huì)遲于主體結(jié)構(gòu)完工的綠化景觀工程費(fèi)屬于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，而不屬于公共配套設(shè)施費(fèi)，不允許預(yù)提稅前扣除。三是應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。在項(xiàng)目還未完成結(jié)算時(shí)計(jì)稅成本通常小于財(cái)務(wù)成本，匯算清繳時(shí)需要對(duì)應(yīng)納稅所得額調(diào)增，隨著項(xiàng)目結(jié)算陸續(xù)完成，計(jì)稅成本會(huì)和會(huì)計(jì)成本越來(lái)越接近，但現(xiàn)實(shí)中有一個(gè)問(wèn)題比較影響會(huì)計(jì)成本的準(zhǔn)確性，就是造價(jià)部門(mén)出具的目標(biāo)成本的準(zhǔn)確性。造價(jià)部門(mén)為確保項(xiàng)目的最終成本不突破目標(biāo)成本，通常會(huì)將目標(biāo)成本制訂的偏寬松，在項(xiàng)目沒(méi)有結(jié)算完成時(shí)，財(cái)務(wù)部門(mén)都在用目標(biāo)成本作為依據(jù)，可能會(huì)造成項(xiàng)目成本虛高。例如目標(biāo)成本比已簽合同金額多1億元，財(cái)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)成本時(shí)計(jì)入了預(yù)提成本，項(xiàng)目完成結(jié)算后增加成本只有2000萬(wàn)元，8000萬(wàn)元需要沖回成本，如果沖回成本當(dāng)年沒(méi)有新確認(rèn)的成本，在財(cái)務(wù)報(bào)表中會(huì)出現(xiàn)成本負(fù)值，這其實(shí)是一個(gè)前期差錯(cuò)了，可能使報(bào)表使用者對(duì)以前年度核算的可靠性產(chǎn)生質(zhì)疑。計(jì)稅成本和會(huì)計(jì)成本表面上看是稅會(huì)差異，但實(shí)質(zhì)上筆者更認(rèn)為是整個(gè)項(xiàng)目的管理問(wèn)題，或是造價(jià)部門(mén)的管理問(wèn)題，所以項(xiàng)目準(zhǔn)備交付使用時(shí)，財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)及時(shí)和造價(jià)部門(mén)溝通，請(qǐng)?jiān)靸r(jià)部門(mén)謹(jǐn)慎預(yù)計(jì)預(yù)估成本。 

四、當(dāng)前企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算所存在的問(wèn)題 

（一）企業(yè)內(nèi)部管理人員的成本核算觀念相對(duì)落后 

在當(dāng)代的企業(yè)中，很多的管理層及財(cái)務(wù)人員，在自身的觀念中并未對(duì)會(huì)計(jì)成本核算予以重視。多數(shù)的企業(yè)管理者更重視企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益，往往忽略了對(duì)企業(yè)進(jìn)行成本核算管理。在其的認(rèn)知中，還尚未對(duì)成本控制、成本效益形成一種管理觀念。而實(shí)際上，成本核算管理對(duì)于企業(yè)的經(jīng)營(yíng)，利潤(rùn)的獲取有著非常重要的影響作用。相關(guān)的管理人員，可根據(jù)相關(guān)的成本核算數(shù)據(jù)，來(lái)對(duì)當(dāng)前企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行分析、管控。另一方面，企財(cái)務(wù)工作往往是很繁雜，有很多事物等待人們?nèi)ヌ幚恚捎诠芾砣藛T對(duì)于成本核算管理的忽視，往往會(huì)將企業(yè)成本核算管理工作放到最后來(lái)處理。這勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致當(dāng)前的企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算不夠嚴(yán)謹(jǐn)，對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算的準(zhǔn)確性帶來(lái)負(fù)面的影響。 

（二）進(jìn)行會(huì)計(jì)成本核算時(shí)企業(yè)內(nèi)部相互溝通不夠 

對(duì)于一個(gè)企業(yè)而言，成本的構(gòu)成、費(fèi)用的支出是較為繁瑣與復(fù)雜的，以工程成本核算為例，項(xiàng)目初始各相關(guān)部門(mén)能對(duì)成本對(duì)象的劃分達(dá)成一致，日后會(huì)方便成本的歸集與分配。但現(xiàn)實(shí)中，往往部門(mén)之間缺乏合作，對(duì)成本對(duì)象的劃分各不一致。項(xiàng)目開(kāi)始階段對(duì)成本核算考慮不夠全面、沒(méi)有進(jìn)行整體納稅的規(guī)劃，因此，在對(duì)成本進(jìn)行相應(yīng)的核算時(shí)便出現(xiàn)了偏頗與漏洞，開(kāi)發(fā)接近尾聲時(shí)，才發(fā)現(xiàn)財(cái)稅問(wèn)題突出，但事實(shí)無(wú)法再改善了。 

這個(gè)問(wèn)題的解決主要依靠各方的積極溝通，站在整個(gè)項(xiàng)目的高度來(lái)整體策劃，各部門(mén)為實(shí)現(xiàn)相同的目標(biāo)而相互配合，積極開(kāi)展工作，使項(xiàng)目的整體核算連續(xù)、合理、準(zhǔn)確。 

（三）企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算過(guò)于隨意 

日常核算中對(duì)于行政部門(mén)的花費(fèi)支出在核算上比較統(tǒng)一，但在工程項(xiàng)目中除土地、建安施工支出外的各項(xiàng)支出，核算時(shí)使用的科目隨意性較大，同一集團(tuán)內(nèi)的各公司在成本歸集分配上使用的科目都各不相同。對(duì)于這點(diǎn)筆者認(rèn)為日常核算中首先應(yīng)遵從企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，其次同一集團(tuán)對(duì)相同事物的處理應(yīng)盡量一致，提高集團(tuán)日常核算水平。 

會(huì)計(jì)成本核算過(guò)于隨意還體現(xiàn)在，結(jié)轉(zhuǎn)成本時(shí)更多的考慮是當(dāng)期利潤(rùn)是否合適，甚至出現(xiàn)為了使利潤(rùn)達(dá)到某種程度，人為調(diào)節(jié)成本的高低，這也是在新增收入成本較小情況下，成本沖回會(huì)使當(dāng)期成本出現(xiàn)負(fù)數(shù)的原因之一。筆者認(rèn)為成本核算應(yīng)給予充分重視，在企業(yè)的經(jīng)營(yíng)中，會(huì)計(jì)成本核算對(duì)其經(jīng)營(yíng)、發(fā)展都有著一定的促進(jìn)性作用。為了迎合利潤(rùn)的需要，成本被人為的調(diào)整，使得報(bào)表使用者無(wú)法獲得可靠的成本核算數(shù)據(jù)，進(jìn)而影響到了其對(duì)于企業(yè)策略的準(zhǔn)確判斷，對(duì)企業(yè)整體的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展是不利的。 

（四）企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)人員素質(zhì)水平有待提高 

企業(yè)會(huì)計(jì)成本的核算最終是需要相關(guān)的專(zhuān)業(yè)人員來(lái)完成的，而目前很多企業(yè)中的財(cái)務(wù)人員，其自身的專(zhuān)業(yè)水平有限，加之財(cái)務(wù)日常核算繁忙，缺乏對(duì)成本核算合理性的思考，另外，一些財(cái)務(wù)人員思想松懈、工作進(jìn)行不到位，認(rèn)真度不夠。敷衍了事的工作作風(fēng)，最終會(huì)導(dǎo)致計(jì)算的結(jié)果存在誤差，影響財(cái)務(wù)核算的準(zhǔn)確性。 

五、如何來(lái)有效地解決企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算中的諸多問(wèn)題 

在企業(yè)的經(jīng)營(yíng)中，會(huì)計(jì)成本核算對(duì)其經(jīng)營(yíng)、發(fā)展都有著一定的促進(jìn)性作用。因此，我們應(yīng)及時(shí)地來(lái)對(duì)核算中所存在的問(wèn)題進(jìn)行改進(jìn)與完善，以對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展起到一定的促進(jìn)性作用。以下是相關(guān)的一些應(yīng)對(duì)措施： 

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[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算 會(huì)計(jì)制度 信息披露

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展形勢(shì)下,我國(guó)的房地產(chǎn)事業(yè)也得到了快速的發(fā)展,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不同于一般的商品,它的這種特殊性以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式上的特殊性就決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算上的特殊性,同時(shí)也導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算上出現(xiàn)諸多的問(wèn)題,本文主要是談?wù)剬?duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算方面的思考。

一、關(guān)注會(huì)計(jì)制度的適用問(wèn)題

《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、《行業(yè)會(huì)計(jì)制度》和《現(xiàn)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》這四個(gè)會(huì)計(jì)制度體系是我國(guó)現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度的主要部分。

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的內(nèi)容在《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》中有所涉及

2001年起,按照財(cái)政部的規(guī)定,股份有限公司和外商投資企業(yè)等單位施行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》,其他企業(yè)在經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)后也可以執(zhí)行?，F(xiàn)行的38項(xiàng)具體企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則是財(cái)政部在2006年頒布實(shí)行的,其規(guī)定上市公司范圍內(nèi)自2007年1月1日起執(zhí)行。由此可見(jiàn),除按規(guī)定執(zhí)行現(xiàn)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的企業(yè)外,現(xiàn)有的股份有限公司和外商投資企業(yè)中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),都在執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》范圍之內(nèi)。

2. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的內(nèi)容在《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》中有所涉及

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)中的小企業(yè)是以人數(shù)和銷(xiāo)售額界定的,也就是指那些不能同時(shí)滿(mǎn)足從業(yè)人數(shù)在100人以上、年銷(xiāo)售額在1000萬(wàn)元以上兩個(gè)條件的。從2005年1月1日起,依據(jù)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局的規(guī)定,包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在內(nèi)的符合上述條件的各類(lèi)小企業(yè),不再執(zhí)行1993年頒布的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》,而執(zhí)行《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》,已按規(guī)定程序或規(guī)定要求執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》或現(xiàn)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的企業(yè)可以不在要求范圍之類(lèi)。

3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的內(nèi)容在《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》中有所涉及

《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》是在舊的企業(yè)會(huì)計(jì)制度體系的基礎(chǔ)上制定的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的大中型企業(yè),既沒(méi)有達(dá)不到執(zhí)行現(xiàn)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定的條件,也沒(méi)有按照相關(guān)規(guī)定要求執(zhí)行新《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的,也可以按照《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》執(zhí)行。

4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的內(nèi)容在現(xiàn)行的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的會(huì)計(jì)制度中有所涉及

現(xiàn)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則是一個(gè)完整的會(huì)計(jì)制度體系,其包括具體的準(zhǔn)則、準(zhǔn)則的解釋、會(huì)計(jì)科目、財(cái)務(wù)報(bào)表格式以及主要賬務(wù)處理等方面,目前只在上市公司范圍內(nèi)執(zhí)行。但是,如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是上市公司,或者其是按照上市公司的母公司要求來(lái)執(zhí)行的,都應(yīng)當(dāng)包括在執(zhí)行現(xiàn)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的會(huì)計(jì)制度的范圍之內(nèi)。

二.關(guān)注房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的信息披露問(wèn)題

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的質(zhì)量保證金及風(fēng)險(xiǎn)披露

近些年來(lái),房地產(chǎn)市場(chǎng)處于持續(xù)走高的狀態(tài),房地產(chǎn)市場(chǎng)的高利潤(rùn)收益使得大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)忽略了自身所存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)。從客觀方面來(lái)分析,房地產(chǎn)行業(yè)亦是屬于風(fēng)險(xiǎn)投資行業(yè),其行業(yè)的發(fā)展受到很多方面的影響,諸如在土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中,地價(jià)變化或者市政規(guī)劃調(diào)整等帶來(lái)的土地風(fēng)險(xiǎn);產(chǎn)業(yè)政策、銀行貸款政策等變化而帶來(lái)的企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn);由于設(shè)計(jì)、施工條件等因素而帶來(lái)的開(kāi)發(fā)成本提高的風(fēng)險(xiǎn);或者由于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目本身存在質(zhì)量缺陷而帶來(lái)的工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)等等。這種高風(fēng)險(xiǎn)性要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須更具有憂(yōu)患意識(shí),更能充分地揭示和面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)。遺憾的是,我國(guó)現(xiàn)階段的會(huì)計(jì)制度中并無(wú)專(zhuān)門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)質(zhì)量保證金提取的有關(guān)規(guī)定。相關(guān)上市公司披露的實(shí)情表明,對(duì)質(zhì)量保證金問(wèn)題基本上無(wú)任何披露。這不僅有悖于會(huì)計(jì)的“謹(jǐn)慎性”原則,也在一定程度上弱化了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)防范抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。從客觀的實(shí)際來(lái)分析,會(huì)計(jì)信息披露環(huán)節(jié)應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的行業(yè)特性做充分的揭示。具體來(lái)說(shuō),包括兩個(gè)主要方面,其一是為了房地產(chǎn)商品的質(zhì)量提供保證,應(yīng)建立相關(guān)的質(zhì)量保證金,這是由企業(yè)根據(jù)所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的具體情況而提取的質(zhì)量保證金,要計(jì)入工程成本之內(nèi),從而來(lái)提高抗擊風(fēng)險(xiǎn)的能力;其二是應(yīng)在具體的財(cái)務(wù)報(bào)告中充分揭示各種風(fēng)險(xiǎn),也就是把風(fēng)險(xiǎn)披露的內(nèi)容增加在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)報(bào)表附注中,對(duì)于企業(yè)仍在開(kāi)發(fā)的土地以及工程項(xiàng)目等面對(duì)的融資風(fēng)險(xiǎn)、開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)和土地風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行具體說(shuō)明,從而來(lái)增加風(fēng)險(xiǎn)的透明度。

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的收益評(píng)價(jià)披露

開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)是房地產(chǎn)企業(yè)的顯著特點(diǎn),這就會(huì)在一定程度上造成企業(yè)投入與產(chǎn)出的比例在各階段的不合理性,計(jì)入當(dāng)期的費(fèi)用包括在項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)大量投入并發(fā)生大量費(fèi)用的資金;但是那些沒(méi)有完工的項(xiàng)目,即使開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品已預(yù)售完畢,但是按照相關(guān)收入的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn),也無(wú)法確認(rèn)其預(yù)售款項(xiàng)的收入。在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格后,會(huì)出現(xiàn)大量的確認(rèn)為收入的預(yù)售款項(xiàng),這勢(shì)必就造成了在資產(chǎn)負(fù)債表上收入與相關(guān)成本費(fèi)不能配比的問(wèn)題,利潤(rùn)表中的“每股收益”表現(xiàn)必然出現(xiàn)較大波動(dòng),業(yè)績(jī)也會(huì)出現(xiàn)不穩(wěn)定狀況。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的這種特殊性要求,如果也采用一般的公司業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo),就很可能誤導(dǎo)財(cái)務(wù)報(bào)告使用者,從而不能客觀、正確、全面地反映房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)經(jīng)營(yíng)情況。就目前的現(xiàn)狀來(lái)看,為了增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信息披露中的信息技術(shù)含量,應(yīng)關(guān)注如下兩個(gè)方面的問(wèn)題:其一就是要擴(kuò)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信息披露的內(nèi)容。其二是加強(qiáng)監(jiān)管部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信息披露合規(guī)性的檢查力度,督促企業(yè)較飽滿(mǎn)地按照規(guī)定披露信息,從而增強(qiáng)信息披露的透明度。

參考文獻(xiàn):

[1]饒倩妮.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算初探.決策與信息財(cái)經(jīng)觀察.2007年第1期

篇6

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；會(huì)計(jì)核算；企業(yè)；有效措施

房地產(chǎn)業(yè)具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性和產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高等特點(diǎn)，是我國(guó)支柱性產(chǎn)業(yè)部門(mén)。房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行、發(fā)展及變化情況，直接影響相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而影響整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國(guó)民經(jīng)濟(jì)以及地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有著極為密切的聯(lián)系。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所具有的建設(shè)周期長(zhǎng)、投入資金多、負(fù)債經(jīng)營(yíng)度高和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大等特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須有相關(guān)會(huì)計(jì)技術(shù)和會(huì)計(jì)制度的支持，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算不可能和一般商品一樣進(jìn)行。因此,針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中暴露的問(wèn)題，在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的現(xiàn)狀及特點(diǎn)進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上提出完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的相關(guān)對(duì)策不僅關(guān)系到房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，也是保證整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的舉措之一。

1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)

1.1 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所實(shí)施的每一個(gè)計(jì)劃、建設(shè)，都需要大量的資金投入，這也就決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)常會(huì)陷入負(fù)債問(wèn)題當(dāng)中，這無(wú)疑為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的運(yùn)作、經(jīng)營(yíng)帶來(lái)了非常大的風(fēng)險(xiǎn)，如果任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，都將會(huì)直接的影響到企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)，從而影響到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的正常運(yùn)作以及發(fā)展。

1.2 建設(shè)周期長(zhǎng)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的推出，往往需要經(jīng)歷很多的步驟，比如說(shuō)預(yù)期的市場(chǎng)調(diào)查、具體的建設(shè)考核、建筑的安裝、產(chǎn)品的環(huán)境建設(shè)等等，而一個(gè)項(xiàng)目的完成往往需要花費(fèi)幾年的時(shí)間。建設(shè)周期的時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，既會(huì)受到市場(chǎng)變化的威脅，又使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)難以在短期內(nèi)收回成本。

1.3 經(jīng)營(yíng)比較復(fù)雜

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)，不僅僅只是產(chǎn)品推出后的銷(xiāo)售，更包括了建設(shè)過(guò)程中眾多企業(yè)之間的合作、交易，例如材料的購(gòu)買(mǎi)、建設(shè)單位的承包等等，而這當(dāng)中都牽涉到了過(guò)多的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，既加劇了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身的會(huì)計(jì)核算工作難度，又造成了經(jīng)營(yíng)復(fù)雜的現(xiàn)象。

1.4 產(chǎn)品具有商品性

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所推出的產(chǎn)品具有一定的商品性，也就是產(chǎn)品在進(jìn)入到市場(chǎng)之后，必須根據(jù)供需雙方的合同來(lái)進(jìn)行市場(chǎng)價(jià)格的協(xié)定以及相關(guān)的轉(zhuǎn)讓、銷(xiāo)售等等工作，從另一個(gè)角度來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品又不是一般的商品，因?yàn)槠湎M(fèi)的水平并不是普普通通的日常需求品，所以具有商品性的同時(shí)，還具有一定的銷(xiāo)售難度。

1.5 開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)具有計(jì)劃性

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的推出涉及到眾多的問(wèn)題，比如說(shuō)企業(yè)的資金、企業(yè)的能力以及項(xiàng)目的發(fā)展等等，如果不充分的考慮到這些因素就盲目的開(kāi)展工作，不僅僅會(huì)影響到企業(yè)的效益，甚至?xí){到企業(yè)的生存。正是因?yàn)檫@樣，房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)具體的項(xiàng)目產(chǎn)品之前必須嚴(yán)格的做好相關(guān)的計(jì)劃，以確保企業(yè)的利益。

2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作中存在的問(wèn)題

2.1 會(huì)計(jì)科目不完整，無(wú)法準(zhǔn)確反映會(huì)計(jì)信息

房地產(chǎn)行業(yè)從另一方面來(lái)說(shuō)，也是產(chǎn)品加工廠，只是生產(chǎn)的產(chǎn)品比較特殊，雖說(shuō)商品房也是房地產(chǎn)企業(yè)的庫(kù)存商品，但是僅憑“生產(chǎn)成本”、“庫(kù)存商品”等幾個(gè)會(huì)計(jì)科目不能全面反映房地產(chǎn)企業(yè)商品開(kāi)發(fā)流程的會(huì)計(jì)核算，也會(huì)在一定程度上引起誤解。已出臺(tái)的會(huì)計(jì)制度中，除房地產(chǎn)會(huì)計(jì)制度以外，都沒(méi)有專(zhuān)門(mén)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)科目及核算辦法，這給這些企業(yè)的會(huì)計(jì)核算帶來(lái)很大不便。

2.2 執(zhí)行會(huì)計(jì)核算制度五花八門(mén)

自2006年頒布了企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則以來(lái)，新的準(zhǔn)則對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)核算規(guī)定了具體的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，方便了會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)的實(shí)際操作，加上各級(jí)財(cái)政部門(mén)多次對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)人員進(jìn)行培訓(xùn)，因此對(duì)新的準(zhǔn)則了如指掌，會(huì)計(jì)核算水平較高，提供了準(zhǔn)確的會(huì)計(jì)信息。但是對(duì)大多房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)來(lái)說(shuō)，不知道房地產(chǎn)行業(yè)該執(zhí)行何種會(huì)計(jì)制度，可以采用的有新準(zhǔn)則、《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、行業(yè)會(huì)計(jì)制度《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》，這些都涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的，但是究竟應(yīng)該按何種制度核算，具體操作中五花八門(mén)，沒(méi)有明確規(guī)定究竟應(yīng)該執(zhí)行哪個(gè)會(huì)計(jì)制度，影響了會(huì)計(jì)核算正確核算的準(zhǔn)確性，也是房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的難點(diǎn)之一。

3 加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的有效措施

3.1 提高信息的披露含量

從本質(zhì)上來(lái)分析，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要想從源頭上加強(qiáng)自身企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作，提高工作的質(zhì)量以及效果，就必須及時(shí)的提高信息的披露含量，這樣才能夠促使預(yù)期的目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。具體的實(shí)施措施包括了以下幾點(diǎn)：第一，重視質(zhì)量保證金及風(fēng)險(xiǎn)的披露。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的運(yùn)作會(huì)面臨各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)，而這些風(fēng)險(xiǎn)必須在自身企業(yè)會(huì)計(jì)工作信息披露中得到揭示，這樣才能夠更好、更有效的幫助企業(yè)規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)；第二，增加分項(xiàng)目現(xiàn)金流量信息的披露。企業(yè)的資金是企業(yè)運(yùn)作的靈魂，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如果能夠良好的披露每一個(gè)項(xiàng)目的現(xiàn)金流量信息，就能夠使企業(yè)的資金更加透明化，從而提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金使用率，加速企業(yè)的發(fā)展；第三，增加土地儲(chǔ)備量及成本構(gòu)成的信息。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展與土地有著直接的關(guān)系，而土地也同樣是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的重要內(nèi)容，占據(jù)著企業(yè)財(cái)務(wù)中的很大一部分，只有增加了土地的儲(chǔ)備量以及相關(guān)的成本構(gòu)成信息，才能夠使企業(yè)更及時(shí)的了解市場(chǎng)的動(dòng)向以及確保自身的利益，對(duì)于企業(yè)的運(yùn)作有著非常重要的作用。

3.2 完善收入確認(rèn)

作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在進(jìn)行會(huì)計(jì)核算建筑物以及土地使用權(quán)的時(shí)候，應(yīng)該同時(shí)的滿(mǎn)足下列條件時(shí)才能夠予以確認(rèn)：第一，作為房地產(chǎn)的建筑物和土地使用權(quán)，應(yīng)該能夠單獨(dú)的計(jì)量并且出售，也就是說(shuō)該房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)可以單獨(dú)的進(jìn)行劃轉(zhuǎn)或者交割；第二，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的具體房地產(chǎn)成本應(yīng)該能夠可靠地計(jì)量；第一，企業(yè)能夠取得與該項(xiàng)房地產(chǎn)相關(guān)的租金收入或增值收益。除此之外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還可以采用排除法確認(rèn)投資性房地產(chǎn)；企業(yè)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為存貨的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)；企業(yè)出租給自身企業(yè)工作人員居住的宿舍，即使按照市場(chǎng)價(jià)格收取租金，也不屬于投資性房地產(chǎn)；母公司以經(jīng)營(yíng)租賃方式向子公司出租房地產(chǎn)，該項(xiàng)房地產(chǎn)應(yīng)確認(rèn)為母公司的投資性房地產(chǎn)，但是在編制合并財(cái)務(wù)報(bào)表的時(shí)侯，則應(yīng)該作為企業(yè)集團(tuán)的自用房地產(chǎn)。除此之外，企業(yè)持有的房地產(chǎn)應(yīng)作為投資性房地產(chǎn)。

4 總結(jié)

總而言之，會(huì)計(jì)核算工作是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的重要構(gòu)成內(nèi)容，關(guān)系到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的生存、發(fā)展，特別是在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要想真正的獲得可持續(xù)發(fā)展，就必須及時(shí)的加強(qiáng)自身的會(huì)計(jì)核算工作，這樣才能夠更好的保障自身企業(yè)的利益，提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]邊霞，趙業(yè)猛.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算問(wèn)題初探[J].江蘇科技信息，2011，(02).

篇7

關(guān)鍵詞：營(yíng)改增；房地產(chǎn)企業(yè)；會(huì)計(jì)核算

“營(yíng)改增”政策使得整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)職能和管理方案發(fā)生了變化，要求企業(yè)快速適應(yīng)這一變化，隨著政策的發(fā)展對(duì)其內(nèi)部財(cái)務(wù)管理作出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。

一、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的影響

（一）改變了稅費(fèi)的抵扣形式

營(yíng)改增改變了以往的企業(yè)稅收抵扣方式，采用增值稅發(fā)票抵扣后，企業(yè)的固定資產(chǎn)可以用于稅收抵扣項(xiàng)目，從而大大降到了企業(yè)的繳稅額，降低了其負(fù)債率。以往的會(huì)計(jì)核算是將建筑工程造價(jià)與利潤(rùn)列入營(yíng)業(yè)稅范圍內(nèi)，存在重復(fù)繳稅現(xiàn)象。而隨著營(yíng)改增的出現(xiàn)，增值稅變成了價(jià)外稅，但是企業(yè)要重視增值稅發(fā)票的獲得，一些企業(yè)在工程施工過(guò)程中忽視了增值稅的作用，反而增加了企業(yè)的稅收繳納，影響學(xué)習(xí)效果。

（二）對(duì)會(huì)計(jì)人員的核算提出了新的要求

以往的會(huì)計(jì)管理制度與現(xiàn)代制度不同，“營(yíng)改增”優(yōu)化了會(huì)計(jì)職能，要求企業(yè)會(huì)計(jì)從業(yè)人員正確了解會(huì)計(jì)賬目，正確核算企業(yè)項(xiàng)目，使其抵扣方式與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)。企業(yè)還應(yīng)組織財(cái)務(wù)管理人員進(jìn)行培訓(xùn)，使其能夠更深刻的了解會(huì)計(jì)核算，掌握會(huì)計(jì)核算的方法，降低企業(yè)的成本。尤其是對(duì)建筑企業(yè)而言，涉及項(xiàng)目之多，涉及范圍之廣，都對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理效果和發(fā)展造成影響。營(yíng)改增政策實(shí)施后，企業(yè)應(yīng)順應(yīng)這一政策。

（三）影響了企業(yè)現(xiàn)金流的分配

隨著“營(yíng)改增”政策的實(shí)施，我國(guó)企業(yè)的現(xiàn)金流分配發(fā)生了變化，建筑企業(yè)也不例外，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，經(jīng)濟(jì)效益與成本之間的關(guān)系發(fā)生變化，這是由于營(yíng)業(yè)稅的計(jì)算方式發(fā)生變化。在以往的營(yíng)業(yè)稅征收中，多采用預(yù)交制度，并且根據(jù)企業(yè)營(yíng)業(yè)額統(tǒng)計(jì)繳納，導(dǎo)致很多企業(yè)的資金短缺，無(wú)法滿(mǎn)足繼續(xù)經(jīng)營(yíng)的需求。按照進(jìn)度百分比來(lái)繳納稅費(fèi)將給企業(yè)帶來(lái)嚴(yán)重的影響。資金無(wú)法跟上必然影響施工效率。營(yíng)改增改變了稅收模式，增加了繳稅樣式，可以按照企業(yè)需求根據(jù)百分比來(lái)確定收入，并且開(kāi)具相關(guān)的發(fā)票，這使得企業(yè)的資金壓力降低。另外，“營(yíng)改增”對(duì)于企業(yè)的稅收抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額造成了較大的影響，一般采用確認(rèn)收入與抵扣當(dāng)?shù)氐倪M(jìn)項(xiàng)稅額，確?，F(xiàn)金流量的增加。最后，企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門(mén)并不是獨(dú)立存在的，會(huì)計(jì)核算核算人員應(yīng)與企業(yè)采購(gòu)人員、技術(shù)人員聯(lián)系，掌握最新的市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，對(duì)資金進(jìn)行合理的分配，在企業(yè)所需材料的購(gòu)進(jìn)上，財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)對(duì)資金支出進(jìn)行把控。在滿(mǎn)足質(zhì)量的基本要求的前提下，考慮價(jià)格問(wèn)題，選擇具有優(yōu)勢(shì)的材料完成施工，促進(jìn)建筑企業(yè)的發(fā)展。

二、“營(yíng)改增”政策后房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算策略

上文我們分析了營(yíng)改增政策給我國(guó)企業(yè)稅收、財(cái)務(wù)管理帶來(lái)的影響，在這一背景下，企業(yè)應(yīng)采取必要的應(yīng)對(duì)策略。具體包括以下幾個(gè)方面。

（一）完善會(huì)計(jì)管理制度

“營(yíng)改增”對(duì)建筑企業(yè)的財(cái)務(wù)管理造成了較大的影響，傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理漏洞明顯的體現(xiàn)出來(lái)。要確保企業(yè)財(cái)務(wù)管理的高效性，要對(duì)其進(jìn)行制度的完善，建立建筑企業(yè)財(cái)務(wù)管理的體系，對(duì)增值稅的相關(guān)科目和要求進(jìn)行全面的分析，并制定與之相對(duì)應(yīng)的會(huì)計(jì)管理制度，并且將責(zé)任進(jìn)行劃分與細(xì)化。對(duì)以往財(cái)務(wù)管理的可行性進(jìn)行分析，經(jīng)過(guò)敲定后對(duì)其進(jìn)行修改，監(jiān)督現(xiàn)行的財(cái)務(wù)管理制度，由會(huì)計(jì)主管和財(cái)務(wù)總監(jiān)對(duì)可行性進(jìn)行研究， 及時(shí)發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理中存在的問(wèn)題，并對(duì)其進(jìn)行強(qiáng)化。

（二）優(yōu)化方式，確保會(huì)計(jì)核算的高效性

要確保企業(yè)財(cái)務(wù)管理的效率，適應(yīng)營(yíng)改增的政策的發(fā)展，就要從對(duì)以往的財(cái)務(wù)管理方式進(jìn)行優(yōu)化，首先，企業(yè)管理核算一個(gè)從整體上轉(zhuǎn)移到單獨(dú)性管理上。組織企業(yè)人員對(duì)營(yíng)改增理念和流程進(jìn)行學(xué)習(xí)，確保員工的專(zhuān)業(yè)性，在日后的工作中做到以政策為前提，減少企業(yè)賦稅。另外，企業(yè)應(yīng)及時(shí)與稅務(wù)部門(mén)進(jìn)行溝通，更快的了解機(jī)制的改變，第一時(shí)間對(duì)企業(yè)管理制度進(jìn)行調(diào)整。

（三）積極應(yīng)對(duì)，適應(yīng)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)發(fā)展

企業(yè)要持可持續(xù)發(fā)展理念，根據(jù)營(yíng)改增的政策特點(diǎn)，改善企業(yè)的管理方式，面對(duì)壓力也充分利用優(yōu)勢(shì)。營(yíng)改增所涉及的是國(guó)家與企業(yè)之間的政策，其目的是降低企業(yè)稅收，減少企業(yè)壓力。但是如果企業(yè)的政策不能與之相對(duì)應(yīng)，企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量不能滿(mǎn)足要求，就會(huì)造成相反的效果。因此對(duì)于現(xiàn)代企業(yè)而言，應(yīng)尊重營(yíng)改增政策，并且充分利用，積極應(yīng)對(duì)，及時(shí)了解市場(chǎng)的變化機(jī)制。

三、總結(jié)

總之，我們已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了企業(yè)的“營(yíng)改增”策略，這對(duì)于建筑業(yè)的發(fā)展來(lái)說(shuō)具有積極意義，能夠減少企業(yè)的稅收。當(dāng)然，這一政策也給企業(yè)帶來(lái)了新的任務(wù)和挑戰(zhàn)，傳統(tǒng)的會(huì)計(jì)核算政策與現(xiàn)代政策不符，要求企業(yè)進(jìn)行改革，只有根據(jù)需求進(jìn)行必要的調(diào)整，才能與之相適應(yīng)?？梢?jiàn)，我國(guó)企業(yè)正處于轉(zhuǎn)型期，轉(zhuǎn)型成功需要企業(yè)內(nèi)部的共同努力。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉茹.探討“營(yíng)改增”對(duì)建筑企業(yè)會(huì)計(jì)核算的影響[J].管理觀察，2015（01）.

篇8

【關(guān)鍵詞】　會(huì)計(jì)核算；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；會(huì)計(jì)處理

從目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理結(jié)構(gòu)來(lái)講，其在會(huì)計(jì)核算的業(yè)務(wù)處理上，尚未健全仍存在許多問(wèn)題，嚴(yán)重制約了房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。因此，如何有效完善房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算制度，加強(qiáng)會(huì)計(jì)制度建設(shè)，早已成為房地產(chǎn)企業(yè)的首要工作。以下筆者以房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算業(yè)務(wù)中納稅處理為例，分析目前房地產(chǎn)會(huì)計(jì)納稅核算中存在的主要問(wèn)題，提出解決對(duì)策，以供參考。

1．房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算在稅收業(yè)務(wù)處理方面存在的問(wèn)題

1.1在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅收法規(guī)中存在收入確認(rèn)差異

會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅收法規(guī)中存在著收入確認(rèn)主要表現(xiàn)在以下兩方面：第一，企業(yè)的預(yù)售銷(xiāo)售，房地產(chǎn)企業(yè)在獲得房地產(chǎn)的預(yù)售許可證之后，就可以預(yù)售上市，其銷(xiāo)售所得按其性質(zhì)可分為預(yù)收款和暫收款，是不確認(rèn)收入的。待驗(yàn)收工程和產(chǎn)品并辦完交接手續(xù)后，才能進(jìn)行收入確認(rèn)，由“預(yù)收賬款”賬戶(hù)轉(zhuǎn)入“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”賬戶(hù)。稅法上通常將預(yù)收款歸為“預(yù)售收入”，并按照稅法規(guī)定預(yù)計(jì)其預(yù)售毛利率計(jì)算預(yù)交所得稅。第二，企業(yè)的按揭銷(xiāo)售，只有在開(kāi)發(fā)商賬戶(hù)上收到銀行轉(zhuǎn)來(lái)的按揭款時(shí)會(huì)計(jì)才確認(rèn)收入。在稅法中的相關(guān)規(guī)定，則是實(shí)際收到首付款之日起確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，在銀行辦理按揭貸款轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入余款的實(shí)現(xiàn)。

1.2在附屬設(shè)施收入上存在的核算處理問(wèn)題

企業(yè)沒(méi)有將停車(chē)位、地下室以及銷(xiāo)售閣樓等附屬設(shè)施的銷(xiāo)售計(jì)入收入中；沒(méi)收客戶(hù)違約金、購(gòu)房放棄的訂購(gòu)金、誤工罰款、先租后售和政府獎(jiǎng)勵(lì)等均未入賬；上房費(fèi)、采光費(fèi)和宣傳費(fèi)等費(fèi)用的收取未計(jì)收入。

1.3在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)中所存在的收入核算問(wèn)題

將本企業(yè)自主研發(fā)的產(chǎn)品用于贊助、捐贈(zèng)、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、并分配給企業(yè)股東或是投資者等，均未進(jìn)行納稅申報(bào)；進(jìn)行舊城改造，搬遷戶(hù)接受到的補(bǔ)償房，償還面積和拆遷面積之間的差價(jià)收入并沒(méi)有合并到場(chǎng)頻完工后和收入中，影響了企業(yè)預(yù)售款的及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)。

1.4房地產(chǎn)企業(yè)在成本費(fèi)用上存在的收入核算問(wèn)題

違規(guī)發(fā)票入賬：舊版已經(jīng)作廢的發(fā)票、經(jīng)過(guò)涂改或是自行填開(kāi)的發(fā)票等；開(kāi)發(fā)成本未按照“工程結(jié)算單據(jù)”進(jìn)行列支，而是按照預(yù)計(jì)和合同金額列支的，有的甚至白條入賬。成本核算的對(duì)象被混淆，成本的提前列支，自用或有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施沒(méi)有單獨(dú)核算其成本，而將其直接計(jì)入企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)成本。

成本劃分不明確，實(shí)行成本配比結(jié)轉(zhuǎn)。產(chǎn)品開(kāi)發(fā)成本與期間費(fèi)用的計(jì)算不夠規(guī)范，尚未竣工驗(yàn)收完成的產(chǎn)品均并入了營(yíng)業(yè)成本，提前并一次性列支應(yīng)由各期來(lái)分擔(dān)土地成本，沒(méi)有將土地成本、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程等分?jǐn)偟姜?dú)立核算的企業(yè)配套設(shè)施中。期間費(fèi)用的列支標(biāo)準(zhǔn)與范圍擴(kuò)大，計(jì)稅的所得額。企業(yè)將預(yù)售收入作為業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和招待費(fèi)、廣告費(fèi)的計(jì)算基數(shù)，計(jì)入企業(yè)的管理費(fèi)用；完工前的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借款利息，實(shí)行一次性的方式計(jì)入當(dāng)期損益。企業(yè)的各類(lèi)明細(xì)的核算科目的未按照開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的對(duì)象進(jìn)行設(shè)置。

2．強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算在稅收業(yè)務(wù)處理方面的完善對(duì)策

2.1　加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的票據(jù)管理

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化票據(jù)管理，完善票據(jù)的領(lǐng)用制度，以此完善納稅業(yè)務(wù)處理。如：預(yù)收房款收據(jù)以及代收的各種集資款等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)外使用的收據(jù)，應(yīng)當(dāng)視其為發(fā)票對(duì)其進(jìn)行管理，完善票據(jù)的領(lǐng)用存的制度，便于稅務(wù)部門(mén)的檢查。并嚴(yán)格遵守預(yù)收款預(yù)繳制度，時(shí)繳納稅款。

2.2建立健全房地產(chǎn)企業(yè)的收入核算

2.2.1明確企業(yè)核算范圍

房地產(chǎn)的銷(xiāo)售收入通常指自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)的銷(xiāo)售所得、銷(xiāo)售商品房所得的收入、配套設(shè)施的銷(xiāo)售所得、土地轉(zhuǎn)讓所得的收入。與購(gòu)買(mǎi)方事前簽訂的購(gòu)銷(xiāo)合同、房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)按合同內(nèi)容進(jìn)行的就屬于自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其中也包括購(gòu)買(mǎi)方事前未簽訂購(gòu)銷(xiāo)合同的房地產(chǎn)。周轉(zhuǎn)房的出售、舊城改造中的回遷戶(hù)的拆遷面積內(nèi)所交納房產(chǎn)安置權(quán)款、超出面積的房產(chǎn)款，均應(yīng)包含在“銷(xiāo)售收入”的核算范圍中，面積的房產(chǎn)款，也在“銷(xiāo)售收入”核算范圍內(nèi)，而自用房產(chǎn)出外，應(yīng)作固定資產(chǎn)核算。

2.2.2正確應(yīng)用收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)企業(yè)的商品銷(xiāo)售通常要簽訂房產(chǎn)預(yù)售合同、交付房款、簽訂正式的房產(chǎn)銷(xiāo)售合同、驗(yàn)收合格的工程、交付買(mǎi)方驗(yàn)收合同并進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)四道程序。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完成竣工驗(yàn)收的前后進(jìn)行合同的簽訂，該合同從一定意義上來(lái)講僅屬于合約的一種，買(mǎi)方認(rèn)可驗(yàn)收房屋時(shí)，買(mǎi)方就尚未接受商品的所有權(quán)上具有的風(fēng)險(xiǎn)與報(bào)酬，不管款項(xiàng)是否收付，都不符合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的收入確認(rèn)條件。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收、辦好移交手續(xù)之前，房地產(chǎn)預(yù)售款，僅能進(jìn)行預(yù)收或暫收款處理，不作收入確認(rèn)。僅當(dāng)客戶(hù)與企業(yè)簽訂了正式的銷(xiāo)售合同，遵循法律手續(xù)；房屋竣工并驗(yàn)收合格后，客戶(hù)確認(rèn)了房屋的面積、結(jié)構(gòu)和付款方式之后，交易雙方完成移交手續(xù)；能夠可靠的計(jì)量收入金額時(shí)，可進(jìn)行銷(xiāo)售收入確認(rèn)，簡(jiǎn)言之，就是只有房屋完工并交到購(gòu)房者手中，才可以由預(yù)售賬款劃入主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。

2.3健全預(yù)售方式下的房地產(chǎn)企業(yè)流轉(zhuǎn)稅費(fèi)的核算

對(duì)于尚未竣工的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，房地產(chǎn)預(yù)售所得因未符合企業(yè)收入的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，因此，房地產(chǎn)預(yù)售款，不得確認(rèn)收入，暫計(jì)入預(yù)收賬款的會(huì)計(jì)科目中；只有在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工完成驗(yàn)收完畢并辦理了移交手續(xù)，該項(xiàng)房地產(chǎn)銷(xiāo)售方得以實(shí)現(xiàn)，才可由“預(yù)收賬款”轉(zhuǎn)化為“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”。房地產(chǎn)企業(yè)納稅申報(bào)時(shí)，應(yīng)借“應(yīng)交稅費(fèi)”二級(jí)科目為“預(yù)交營(yíng)業(yè)稅或城建稅或是印花稅”等會(huì)計(jì)科目，貸方的一級(jí)科目與借方相同，二級(jí)科目應(yīng)為“應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅”；進(jìn)行收入的確認(rèn)時(shí)，方可將這一部分應(yīng)負(fù)的稅費(fèi)轉(zhuǎn)出，借方為“營(yíng)業(yè)稅金及附加”，貸方則應(yīng)記為“應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)交營(yíng)業(yè)稅”，只有這樣才可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)收入與稅費(fèi)的準(zhǔn)確配比，并做到對(duì)企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況和報(bào)表項(xiàng)目的財(cái)務(wù)深化分析反映的恰當(dāng)性、公允性。

結(jié)束語(yǔ)

總之，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)尚處于發(fā)展階段，企業(yè)會(huì)計(jì)核算也并未完善。本文僅分析了房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的納稅部分，并針對(duì)其中存在的問(wèn)題提出了幾點(diǎn)解決措施。我們相信，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)逐漸發(fā)展、會(huì)計(jì)制度與準(zhǔn)則的不斷完善，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算也將逐漸規(guī)范、完善。

參考文獻(xiàn)

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 會(huì)計(jì)工作 不足 建議

一、目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)中的不足

（一）會(huì)計(jì)收入確認(rèn)難度大

房地產(chǎn)行業(yè)與一般行業(yè)不同，其經(jīng)營(yíng)方式需要通過(guò)土地和房屋實(shí)現(xiàn)，因此，需要的投資金額和買(mǎi)賣(mài)金額都不是一筆小數(shù)目，相應(yīng)的決定其資金的回收時(shí)間較長(zhǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)具體的銷(xiāo)售方式可分為兩種。一種是促進(jìn)銷(xiāo)售，另一種是相控銷(xiāo)售，房地產(chǎn)企業(yè)考慮自身利益和安全問(wèn)題，往往在與客戶(hù)成功簽訂合同之后，向客戶(hù)索要首付金額，一定程度的保證交易的成功率，然后剩下的資金進(jìn)行分期付款或由銀行按揭。由于房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售周期很長(zhǎng)，內(nèi)容較為復(fù)雜，管理工作開(kāi)展難度較大。房產(chǎn)銷(xiāo)售收入包括土地轉(zhuǎn)讓收入、周轉(zhuǎn)房及商品房銷(xiāo)售收入、配套設(shè)施的收入，還要區(qū)分取得預(yù)售證、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、辦理移交手續(xù)等各個(gè)階段如何核算。如果房產(chǎn)是在某些促銷(xiāo)的活動(dòng)下進(jìn)行交易的，那么應(yīng)該判斷該交易是屬于銷(xiāo)售性質(zhì)還是融資性質(zhì)。和銷(xiāo)售房產(chǎn)有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)以及報(bào)酬還是屬于開(kāi)發(fā)公司，就算移交手續(xù)已經(jīng)辦完也不能對(duì)收入進(jìn)行確認(rèn)。同時(shí)，國(guó)家未能完善相關(guān)法律法規(guī)規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的行為，一定程度上加大了會(huì)計(jì)核算的復(fù)雜性。

（二）未建立健全會(huì)計(jì)制度

目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在一個(gè)問(wèn)題，無(wú)論是管理觀念還是管理模式，都繼承了以往的傳統(tǒng)，較為落后，不符合社會(huì)發(fā)展要求，同時(shí)不能保證企業(yè)生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中實(shí)行有效的監(jiān)督，會(huì)計(jì)核算相關(guān)的制度也不完善。在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，財(cái)務(wù)部門(mén)將基礎(chǔ)設(shè)施的會(huì)計(jì)核算工作與其他部分的會(huì)計(jì)核算工作完全分離開(kāi)來(lái)，一定程度增加了資金壓力，同時(shí)導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部的控制工作難以符合科學(xué)性、合理性及有效性。

（三）缺乏良好的金融環(huán)境

市場(chǎng)環(huán)境的優(yōu)劣直接決定了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展好壞，在市場(chǎng)環(huán)境中能對(duì)企業(yè)發(fā)展造成重大的影響的就是金融環(huán)境。國(guó)際金融大環(huán)境和國(guó)家調(diào)控政策的陸續(xù)出臺(tái)對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的影響還是較深遠(yuǎn)的。同時(shí)，目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)自身會(huì)計(jì)制度中的不足，缺乏科學(xué)的會(huì)計(jì)理念，會(huì)計(jì)目標(biāo)不明確，內(nèi)部控制由于缺乏制度保障管控不到位等，這些不良因素給金融環(huán)境帶來(lái)一定的負(fù)面影響。

（四）會(huì)計(jì)內(nèi)控不力，管理不到位

現(xiàn)階段，我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)未能真正認(rèn)識(shí)到開(kāi)展會(huì)計(jì)內(nèi)部控制的重要性，對(duì)其重視度較低，未建立健全相關(guān)機(jī)制，導(dǎo)致企業(yè)會(huì)計(jì)工作的開(kāi)展常常有所遺漏，核算結(jié)果準(zhǔn)確度不高，由于缺乏制度保障，難以激發(fā)員工的工作積極性和創(chuàng)造性，一定程度減小了企業(yè)的內(nèi)在動(dòng)力，增加了風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生率。

目前來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展市場(chǎng)的穩(wěn)定性不容樂(lè)觀，由于起步較晚，發(fā)展過(guò)于迅猛，沒(méi)有豐富的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，企業(yè)內(nèi)部的監(jiān)督管理工作也并不到位，資源無(wú)法實(shí)現(xiàn)優(yōu)化的配置，利用效率低下，造成資源的大量浪費(fèi)，導(dǎo)致企業(yè)無(wú)法平穩(wěn)健康的運(yùn)營(yíng)，嚴(yán)重阻礙了企業(yè)發(fā)展。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)信息統(tǒng)計(jì)工作不及時(shí)，企業(yè)自身對(duì)市場(chǎng)變動(dòng)的應(yīng)對(duì)能力較差，對(duì)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)見(jiàn)性和掌控性相對(duì)較低。

二、強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)工作的有效建議

（一）強(qiáng)化會(huì)計(jì)信息反饋，做好風(fēng)險(xiǎn)管理

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中，其內(nèi)部管理人員需要切實(shí)將權(quán)力和責(zé)任落實(shí)到每一個(gè)會(huì)計(jì)人員身上，要求他們定期上報(bào)會(huì)計(jì)核算的數(shù)據(jù)信息，無(wú)論是收入還是支出數(shù)據(jù)都需進(jìn)行詳細(xì)的核算，對(duì)交易過(guò)程中的金額和時(shí)間等一系列問(wèn)題進(jìn)行細(xì)化歸類(lèi)核算、詳細(xì)明確記錄，根據(jù)要求及時(shí)上報(bào)。定期收集、整理重要的財(cái)務(wù)信息，做好風(fēng)險(xiǎn)管理。重點(diǎn)把握好企業(yè)自身運(yùn)營(yíng)中面臨的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)等，及時(shí)作出預(yù)警分析，提出應(yīng)對(duì)建議，并采取必要措施化解各種風(fēng)險(xiǎn)。

（二）強(qiáng)化會(huì)計(jì)內(nèi)部控制

房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化細(xì)化會(huì)計(jì)內(nèi)部控制制度，營(yíng)造良好的管理控制氛圍，嚴(yán)格執(zhí)行制度，部門(mén)加強(qiáng)相互監(jiān)督、制約，有效降低風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生率，加強(qiáng)監(jiān)督管理工作，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)分析，及時(shí)改進(jìn)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)資源合理配置，完善相關(guān)獎(jiǎng)懲機(jī)制，提高會(huì)計(jì)人員的工作積極性，激發(fā)創(chuàng)造能力，實(shí)現(xiàn)會(huì)計(jì)核算效率的提高，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)健康的發(fā)展。

（三）強(qiáng)化會(huì)計(jì)人員專(zhuān)業(yè)素質(zhì)培養(yǎng)

房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展會(huì)計(jì)工作時(shí)，需實(shí)現(xiàn)合理的分工，切實(shí)保證每一位財(cái)會(huì)人員都擁有明確的職責(zé)，保證分配的合理性、科學(xué)性，有效保證會(huì)計(jì)核算的準(zhǔn)確性，大大提高會(huì)計(jì)核算的效率。把會(huì)計(jì)工作中的事前預(yù)算、事中控制、事后核算做好做細(xì)，給企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者提供有效的決策依據(jù)。這種明確分工的核算方式?jīng)Q定了每一個(gè)財(cái)會(huì)人員都需具備很強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)。應(yīng)加強(qiáng)財(cái)會(huì)隊(duì)伍建設(shè)，提高財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)以不斷適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)管理的要求。在人才的培養(yǎng)和引進(jìn)中堅(jiān)持以德為先、德才兼?zhèn)涞脑瓌t，重視培養(yǎng)既會(huì)核算又懂管理、在復(fù)雜形勢(shì)下能夠做出獨(dú)立思考和正確判斷的具備戰(zhàn)略眼光的復(fù)合型領(lǐng)軍人才，確保財(cái)會(huì)隊(duì)伍能夠勝任構(gòu)建以財(cái)務(wù)管理為中心的現(xiàn)代企業(yè)管理構(gòu)架的重任。

三、結(jié)束語(yǔ)

社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對(duì)房地產(chǎn)的需求不斷增加，加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，能夠有效緩解居民的住房壓力。房地產(chǎn)企業(yè)在國(guó)家財(cái)政收入中占據(jù)重要地位，同時(shí)又關(guān)系到國(guó)計(jì)民生，有必要強(qiáng)化其內(nèi)部會(huì)計(jì)工作，加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算、會(huì)計(jì)信息、會(huì)計(jì)內(nèi)部控制及會(huì)計(jì)人員培養(yǎng)等方面的工作，確保我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)健康可持續(xù)發(fā)展。

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關(guān)鍵詞:房地產(chǎn) 會(huì)計(jì)核算 科目設(shè)置 會(huì)計(jì)信息

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)得到了超高速的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)工作作為房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分也受到了各方的密切關(guān)注。我國(guó)所獨(dú)有的房地產(chǎn)生產(chǎn)及銷(xiāo)售形式，使房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算不可能和一般商品一樣進(jìn)行。因此，在市場(chǎng)逐步走向成熟的情況下，房地產(chǎn)公司會(huì)計(jì)核算中的一些問(wèn)題得到了暴露。在這樣的情況下，如何規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作的健康發(fā)展，是相關(guān)從業(yè)人員都在認(rèn)真思考的問(wèn)題，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)采取以下對(duì)策加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算。

1. 合理設(shè)置會(huì)計(jì)科目

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)本公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的數(shù)量、規(guī)模和內(nèi)部管理的要求來(lái)開(kāi)展成本核算。例如:公司的下屬單位如不進(jìn)行獨(dú)立核算，就可以不單獨(dú)設(shè)立開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用賬，只需在成本項(xiàng)目欄目?jī)?nèi)增加管理費(fèi)用及利息欄，由于管理費(fèi)用、利息系間接費(fèi)用的主體，為更加有利于開(kāi)展核算，可適時(shí)取消開(kāi)發(fā)成本一級(jí)賬，把房屋開(kāi)發(fā)、土地開(kāi)發(fā)和代建工程開(kāi)發(fā)等設(shè)為一級(jí)賬，然后再設(shè)置明細(xì)項(xiàng)目。在實(shí)際操作中，企業(yè)完全可以設(shè)立開(kāi)發(fā)成本明細(xì)臺(tái)賬，根據(jù)核算對(duì)象的不同情況設(shè)立不同的成本卡片，全面記錄項(xiàng)目從立項(xiàng)起至驗(yàn)收結(jié)束的所有成本費(fèi)用。到了年末，只需將本年度已竣工結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目歸檔即可。成本卡片主要可分為兩個(gè)部分，即抬頭部分和賬表部分。抬頭主要是列舉施工合同的主要內(nèi)容，比如開(kāi)工日期、竣工日期、施工單位、建筑面積和變更情況等。正文主要是多欄式明細(xì)賬，全面記錄成本開(kāi)支情況。運(yùn)用成本卡片開(kāi)展成本核算的主要優(yōu)勢(shì)在于:成本卡片不僅能全面反映一個(gè)項(xiàng)目的整體面貌，以利于開(kāi)展投資分析，而且將項(xiàng)目具體情況作為抬頭，便于開(kāi)展監(jiān)督分析，同時(shí)又免除了結(jié)賬和建賬之苦。

2. 實(shí)施現(xiàn)金收付實(shí)現(xiàn)制

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以在會(huì)計(jì)核算中實(shí)施現(xiàn)金收付實(shí)現(xiàn)制。因?yàn)闀?huì)計(jì)期間的存在，可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的實(shí)現(xiàn)和貨幣資金實(shí)際支付及其變動(dòng)發(fā)生的時(shí)間出現(xiàn)不一致的情況，所以會(huì)產(chǎn)生有權(quán)責(zé)發(fā)生制和現(xiàn)金收付實(shí)現(xiàn)制這兩種方式。根據(jù)我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，企業(yè)的會(huì)計(jì)核算應(yīng)當(dāng)以權(quán)責(zé)發(fā)生制為主體。但是，通過(guò)多年來(lái)的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)工作實(shí)踐，筆者認(rèn)為，由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的特殊特點(diǎn)，更加適合采取現(xiàn)金收付實(shí)現(xiàn)制。因?yàn)椴扇?quán)責(zé)發(fā)生制核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收入，存在一定的缺陷和不足:一是容易出現(xiàn)人為調(diào)節(jié)利潤(rùn)的情況。權(quán)責(zé)發(fā)生制的實(shí)施，從客觀上為房地產(chǎn)企業(yè)提供了用應(yīng)收賬款、待攤費(fèi)用等會(huì)計(jì)賬戶(hù)進(jìn)行處理的機(jī)會(huì)，簡(jiǎn)而言之，就是便于人為調(diào)節(jié)利潤(rùn)，導(dǎo)致會(huì)計(jì)信息的失真，進(jìn)而導(dǎo)致國(guó)有資產(chǎn)的流失。二是權(quán)責(zé)發(fā)生制無(wú)法準(zhǔn)確地反映出企業(yè)的實(shí)際收入情況，從而影響到企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)，導(dǎo)致企業(yè)簽訂的購(gòu)銷(xiāo)合同越多，其應(yīng)收賬款的余額也就越大，那么資金不足的問(wèn)題也就更為明顯，由此看來(lái)，一味采取權(quán)責(zé)發(fā)生制，并不符合我國(guó)的實(shí)際國(guó)情。另一方面，實(shí)施現(xiàn)金收付實(shí)現(xiàn)制可以大大降低上述危害，有利于會(huì)計(jì)核算工作的開(kāi)展。它不僅符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的謹(jǐn)慎性原則，還能夠準(zhǔn)確地反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金情況，實(shí)現(xiàn)在以直接法編制現(xiàn)金流量表的過(guò)程中，不影響現(xiàn)金收入與費(fèi)用以及營(yíng)業(yè)外各項(xiàng)收支的調(diào)整，可見(jiàn)，現(xiàn)金收付實(shí)現(xiàn)制有利于現(xiàn)金流量表的編制。鑒于此，對(duì)于房地產(chǎn)公司而言，在經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)及收入的會(huì)計(jì)核算中，應(yīng)當(dāng)允許權(quán)責(zé)發(fā)生制與收付實(shí)現(xiàn)制這兩種方式并存，并根據(jù)國(guó)際通行的慣例，在分期銷(xiāo)售的情況下采取收付實(shí)現(xiàn)制以確認(rèn)收入情況，而對(duì)一般賒銷(xiāo)收入和貸款利息收入等，采取權(quán)責(zé)發(fā)生制進(jìn)行確認(rèn)的，在特定條件下應(yīng)采取兼容收付實(shí)現(xiàn)制的辦法來(lái)具體實(shí)施。

3. 擴(kuò)大企業(yè)信息披露范圍

改進(jìn)房地產(chǎn)公司的會(huì)計(jì)核算工作，應(yīng)擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)的信息披露范圍，主要應(yīng)抓好以下三個(gè)方面:一是注重土地儲(chǔ)備量及成本構(gòu)成信息的披露。對(duì)于擁有大批量?jī)?yōu)質(zhì)低價(jià)土地的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，土地成本較低就意味著巨大的利潤(rùn)。隨著土地出讓市場(chǎng)確定為招標(biāo)拍賣(mài)形式，相對(duì)于其他同類(lèi)企業(yè)來(lái)說(shuō)具有更大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，從而在今后幾年內(nèi)保持很好的發(fā)展勢(shì)頭，進(jìn)而具有更好的投資價(jià)值。信息使用者僅僅通過(guò)房地產(chǎn)公司披露的土地使用權(quán)總額，根本無(wú)法掌握土地儲(chǔ)備的相關(guān)信息?？梢?jiàn)，在房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)報(bào)告附注中，增加土地儲(chǔ)備量和成本情況的內(nèi)容，是很有必要的。二是注重分項(xiàng)目現(xiàn)金流量信息的披露。企業(yè)要在財(cái)務(wù)報(bào)告的附注中加入分項(xiàng)目的現(xiàn)金流量信息，也就是說(shuō)，要以企業(yè)的具體項(xiàng)目為基本單位，披露本公司在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量，主要包括銷(xiāo)售房產(chǎn)所收到的現(xiàn)金、購(gòu)買(mǎi)工程物資和支付工資等所支付的現(xiàn)金等，這樣就能提高現(xiàn)金流量信息的有效性。三是注重質(zhì)量保證金及風(fēng)險(xiǎn)信息的披露。高風(fēng)險(xiǎn)性是房地產(chǎn)業(yè)的突出特點(diǎn)，需要在會(huì)計(jì)信息披露中得到充分顯示。為此，應(yīng)建立起質(zhì)量保證金制度，保障房地產(chǎn)商品質(zhì)量，由于房地產(chǎn)商品還具有長(zhǎng)期、高價(jià)值等特點(diǎn)，企業(yè)要按照所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的具體情況來(lái)提取相應(yīng)的質(zhì)量保證金，以提升應(yīng)付風(fēng)險(xiǎn)的能力。同時(shí)，要在企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告中充分闡述各種風(fēng)險(xiǎn)，也就是要在房地產(chǎn)企業(yè)的報(bào)表附注中增加風(fēng)險(xiǎn)披露的相關(guān)內(nèi)容，對(duì)公司還在開(kāi)發(fā)中的土地、項(xiàng)目等風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行充分說(shuō)明，以提高抗擊風(fēng)險(xiǎn)的力度。

4. 結(jié)語(yǔ)

在實(shí)施新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則之后，會(huì)計(jì)規(guī)范體系建設(shè)越來(lái)越趨于完善，全社會(huì)的法律意識(shí)也在逐步增強(qiáng)，有關(guān)監(jiān)管部門(mén)的執(zhí)法力度也在不斷提高，這就對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的規(guī)范提出新的更高的要求。在這一新形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)企業(yè)實(shí)際特點(diǎn)，進(jìn)一步分析如何加強(qiáng)和改進(jìn)本企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作，為企業(yè)帶來(lái)更好的經(jīng)濟(jì)效益。

參考文獻(xiàn)

[1]郭公民，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的幾個(gè)問(wèn)題[J]. 浙江金融，2006(11).