導語：如何才能寫好一篇房地產評估法律法規(guī)，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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【關鍵詞】房地產評估行業(yè)問題 對策

中圖分類號： F293 文獻標識碼： A

房地產估價是房地產中介行業(yè)的重要組成部分,伴隨著我國社會主義市場經濟的發(fā)展而逐漸壯大,房地產估價在我國從正式出現(xiàn)到現(xiàn)在不過十幾年的時間,卻取得了很大的發(fā)展,但目前我國房地產估價行業(yè)還不完全適應房地產市場快速發(fā)展的需要,還存在一些不容忽視的問題,這些問題阻礙了該行業(yè)的進一步發(fā)展。

房地產評估行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

1、制定了房地產評估的有關法律規(guī)章

國務院和國家房地產管理部門首先制定了房地產管理基本法《城市房地產管理法》，在此基礎上又制定了《房地產估價規(guī)范》、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》、《城市房地產中介服務管理規(guī)定》、《土地管理法》、《土地管理法實施條例》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》以及《房地產估價師注冊管理辦法》、《房地產估價師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》等法律法規(guī)，以法律法規(guī)的形式確立了房地產評估行業(yè)及估價師的地位，完善了評估行業(yè)的相法律法規(guī)和規(guī)范性文件。

2、形成了統(tǒng)一開放的房地產評估市場和行業(yè)自律標準

從2000 年6 月國務院提出經濟鑒證類社會中介機構脫鉤改制的要求開始，涉及中介機構的管理部門，包括房地產管理部門，按照國家的規(guī)定，開展原有房地產評估機構與部門的脫鉤改制工作。中國房地產估價師學會已經開始承擔估價師資格考試、注冊、再教育以及估價機構資質評審、違規(guī)行為查實等工作，房地產評估行業(yè)的自律機構基本建立，對估價機構的自律作用日益強化。

3、房地產評估服務領域逐步擴大

在房地產估價機構發(fā)展初期，主要服務內容是房地產交易管理，防止房地產交易過程中雙方當事人隱價瞞價、偷漏稅費。隨著我國社會主義市場經濟體制的建立和完善，房地產評估業(yè)務已經逐步在社會經濟發(fā)展的各行業(yè)，如銀行、城市建設、土地管理、司法、保險、稅務、投資咨詢等方面發(fā)揮著越來越重要的作用。

房地產評估行業(yè)存在的問題

1、房地產評估機構的產權問題不明確

我國的房地產評估機構和工作人員沒有實現(xiàn)真正意義上的脫鉤。估價機構的管理人員由原來的主管部門任命，主要的業(yè)務來源依舊是原來的業(yè)務部門，與原來的主管部門依舊有著聯(lián)系?，F(xiàn)實社會中，房地產估計機構幾乎全部是有限責任公司，因為，只有這樣，有限責任公司的出資人不會承擔無限連帶責任。我國的房地產評估機構的經營效率低，主要的原因就是受有限責任公司體制的影響。出資人投資的主要目的就是為了分紅，那些出資少的人，在公司占的股份也就比較少，因此，他們對公司的經營狀況就很難做到盡職盡責。這樣就導致了當?shù)禺a評估機構的運營效率不高。

2、相關法律制度不健全

我國房地產評估產業(yè)雖然呈現(xiàn)快速發(fā)展的趨勢，但是仍舊處于發(fā)展的初級階段。很多評估機構是由政府房地產評估機構所改制而來，它們借助政府的關系壟斷了市場，因而不能在正常的市場競爭中去獲得業(yè)務。目前，針對評估師，沒有一部有針對性的法律來進行規(guī)范。在房地產評估的各項法律法規(guī)中，實施的細則還不健全，對不同用途的房地產，也沒有相應的針對性強的技術標準和規(guī)范。

3、估價人員的素質難以滿足行業(yè)發(fā)展的需求

(1)估價師考試較注重理論考核，對學歷要求較高而對相關專業(yè)工作經歷和從事評估業(yè)務的年限要求較低，因此應屆畢業(yè)生的考試通過率較高，而許多真正多年從事評估工作的業(yè)務骨干卻因基礎理論知識的欠缺不能通過估價師資格考試。同時房地產估價人員受所從事業(yè)務的限制，一般只掌握與自身所從事業(yè)務相關的評估業(yè)務，對其他類型的評估業(yè)務不熟悉。

(2)注冊房地產估價師設置單一，雖然設立了相當于巾級職稱的注冊房地產估價師，但卻沒有設立對應于新人業(yè)人員的初級估價資格，以及可晉級的高級估價師和機電、設備等配套專業(yè)的估價師。

(3)估價師再教育缺乏。我國社會經濟制度改革的不斷深入，對房地產評估的要求也在不斷提高，房地產估價師也需要不斷更新自己的知識結構。通過估價師再教育才能使評估人員掌握國內外先進的評價技術和相關專業(yè)的知識。但從現(xiàn)有房地產評估業(yè)再教育的情況來看，估價師再教育在管理方式、培訓內容和形式等方面存在諸多的缺陷，有的甚至流于形式，使得房地產估價人員與社會主義經濟發(fā)展脫節(jié)。

4、社會公信力不高

由于房地產估價行業(yè)相關法律法規(guī)不健全，缺乏行業(yè)標準及技術規(guī)范和規(guī)程，同時房地產行業(yè)協(xié)會缺乏自律，對違紀、違規(guī)等行為缺乏具體可操作的法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)則，導致社會公信力不高。當前比較突出的問題是評估機構容易受到政府或銀行等機構的干預、開發(fā)商的利誘等影響，或迎合被拆遷人的不合理要求，導致評估結果與市場價值嚴重背離，損害了其他當事人的合法權益；或者為了交易雙方不合理的避稅要求，使得評估結果損害國家利益。

促進我國房地產估價行業(yè)發(fā)展的對策

1、加強市場環(huán)境監(jiān)管

采取有效措施，切實加強對市場環(huán)境的監(jiān)管力度。通過整頓和加強有關部門的監(jiān)管，為房地產評估市場創(chuàng)造一個公平和良好的競爭環(huán)境。維護房地產評估活動的獨立性，保證房地產評估活動不受外界因素的干擾，確保評估結果的龔振興和獨立性。努力完善房地產評估市場的監(jiān)管規(guī)則，針對違規(guī)的行為，制定相應的嚴格的查處辦法。針對那些在評估過程中弄虛作假的機構，取消其房地產評估資格，并追究相關人員的法律責任。

2、完善法律法規(guī)體系建設

為了保證房地產評估行業(yè)的合理健康發(fā)展，應該根據(jù)社會經濟的發(fā)展制定房地產評估行業(yè)技術規(guī)范和法律法規(guī)的實施細則，從而解決房地產評估在相關行業(yè)的技術需要；解決房地產評估行業(yè)的不平等競爭問題，實現(xiàn)真正的脫鉤；解決估價師職業(yè)道德問題，提高估價師的責任和風險意識；解決評估結果與社會發(fā)展相協(xié)調問題，規(guī)范房地產評估方法和程序。

3、加強房地產評估執(zhí)業(yè)人員的資格認證工作

為了提高房地產評估從業(yè)人員的素質和行業(yè)整體水平，一方面應加強對房地產評估執(zhí)業(yè)人員的資格認證，并設置至少兩級房地產估價師?？梢詤⒄杖毡镜牟粍赢a鑒定師資格三級考試制度以及美國的資深、非資深二級房地產估價師管理制度，結合我國的客觀實際，實行動態(tài)的兩級管理體制，即根據(jù)房地產估價師的執(zhí)業(yè)能力強弱、評估實踐經驗的豐富與否、評估報告的技術含量高低、職業(yè)道德的好壞等實際情況來確定相應的執(zhí)業(yè)等級標準，做到有升有降、動態(tài)管理。這樣可以更好地確保房地產估價師隊伍的技術水平，促進房地產估價師隊伍的健康發(fā)展，另一方面要提高房地產評估從業(yè)人員的準入門檻。要從源頭控制好房地產估價師的素質。具體措施包括：第一，提高報考的學歷要求，至少應該具備大學本科以上學歷；第二，嚴格實行注冊制度。目前我國的注冊制度相對來說還是比較健全的，但執(zhí)行力度不夠，估價師的掛靠現(xiàn)象非常普遍，沒有起到其應有的制約作用，所以要嚴格執(zhí)行注冊制度；第三，提高考試的難度，擇優(yōu)錄取。如擴大考試相關知識面，實行定量錄取等。

4、推進信用體系建設

目前，注冊房地產估價師和一級房地產估價機構的信用體系已經在國家和省級房地產估價協(xié)會建立和使用，但是二、三級房地產估價機構的信用體系還沒有完全建立，在整個信用體系中所占比例較小。只有建立完善的信用體系，才能精確了解整個房地產估價行業(yè)的信用狀況。對各級估價機構、注冊房地產估價師實行誠信預警機制和失信懲戒機制，建立估價行業(yè)優(yōu)秀的信用基礎。督促估價行業(yè)遵守本行業(yè)及相關行業(yè)的法律法規(guī)和技術規(guī)范，營造依法、獨立、公正的評估市場氛圍。

總結

我國房地產評估行業(yè)雖然起步晚，但發(fā)展十分迅速，已成為促進我國經濟發(fā)展的一支不可缺少的力量，而且隨著評估業(yè)務量的顯著增長，房地產評估業(yè)有著光明的發(fā)展前途。當然只有完善對房地產評估行業(yè)的管理，才能使它走上健康發(fā)展的道路。

參考文獻

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【關鍵詞】房地產；估價；現(xiàn)狀；解決對策

一、引言

我國房地產估價產業(yè)起步的較晚，經過十幾年的創(chuàng)新，發(fā)展，房地產估價機構的運營在有關主管部門的指導下也逐漸步入了正軌，并且我國也建立了房地產估價師執(zhí)業(yè)資格考試的相關制度。

二、房地產估價的重要性

隨著房地產市場的蓬勃發(fā)展，房地產估價產業(yè)涉及的范圍也越來越廣泛，從單一的房地產交易所需的評估到如今所涉及到的司法鑒定、融資、企業(yè)合并、課稅、資產重組、房地產作價入股等各項經濟活動。這些活動不僅關系到社會公眾的利益，更重要的是影響到社會和社會經濟發(fā)展的和諧和穩(wěn)定。所以說，研究怎樣把房地產估價這個行業(yè)做好是非常重要的一個課題。我國房地產估價行業(yè)還不能完全適應房地產市場快速發(fā)展的需要，還有一些存在的問題有待解決。下面主要就我國房地產估價行業(yè)的現(xiàn)狀進行分析，針對所出現(xiàn)的問題進行討論，提出對房地產估價行業(yè)有利的解決對策，進而促進房地產估價行業(yè)的健康發(fā)展。

三、房地產估價產業(yè)的現(xiàn)狀

（1）目前發(fā)展狀況

從我國房地產估價產業(yè)的發(fā)展狀況來看，主要體現(xiàn)在以下三個方面：一是我國制定了比較完善的法律規(guī)章制度。例如《房地產估價師注冊管理辦法》和《城市房地產管理法》等，這些為房地產行業(yè)的發(fā)展提供了有利的法律保障。二是形成了具有自己行業(yè)統(tǒng)一的，標準的，開放的一個房地產估價市場，并且逐漸完善了房地產市場的自律機制，這為房地產估價行業(yè)的順利進行提供了有利的環(huán)境。三是建立并且逐漸完善了我國房地產評估的技術規(guī)范和執(zhí)業(yè)資格制度。據(jù)不完全統(tǒng)計，我國已經注冊成立的房地產估價相關單位有三千多家，并且有超過15000人已經獲得房地產估價師的執(zhí)業(yè)資格，從事相關工作。《房地產估價規(guī)范》的出臺，也為房地產評估的技術和程序進行了詳細的規(guī)定。這些都為我國房地產估價行業(yè)的蓬勃發(fā)展提供了平臺和人才保證。

（2）所存在的問題

我國房地產估價機構是活躍在房地產轉讓、房屋拆遷補償以及稅收、抵押貸款等多種業(yè)務之中的，它已經成為一個重要的中介服務行業(yè)。但是在發(fā)展的過程中，也存在很多問題，例如我國房地產估價市場還在一個整合發(fā)展的過程當中，呈現(xiàn)出一種低水平的競爭，還有許多問題需要進行研究解釋的。從總體上看，我國房地產評估行業(yè)還有很多較為突出的問題，下面主要對一些比較重要的問題進行簡要的分析。

1、房地產估價行業(yè)的法律建設還不完善，立法滯后，在業(yè)務上也缺乏法律保障。我國房地產估價行業(yè)的發(fā)展也僅僅經歷了十幾年的時間，起步晚，發(fā)展緩慢，并且一直處在借鑒和摸索的道路中。法律法規(guī)制度不健全，這就使得房地產估價師在工作的過程中沒有辦法做到有法可依和有法可循，從而不能充分發(fā)揮其能動作用，導致估價結果不能得到公眾的認可。雖然也制定了像《房地產估價機構管理辦法》、《房地產估價師注冊管理辦法》等相關的法律制度，但是這些實施的細則還不健全，并沒有針對性很強的規(guī)范和技術標準，從而使房地產估價工作進行起來比較困難。

法律法規(guī)制度不健全，也無法對房地產估價中介活動進行有效的監(jiān)督。

2、房地產評估機構的管理不善，從而導致房地產估價機構的運營效率不高。房地產評估機構的管理體系是一個交叉體系，依照我國目前的管理體制來看，評估行業(yè)現(xiàn)有資產評估、房地產評估和土地評估三種，并且分別屬于國有資產管理部、建設部和國土資源部等國屬事業(yè)單位。這三個部門在管理上各施其政，在政策上各行其是，無法形成統(tǒng)一的管理制度。房地產評估市場和業(yè)務管理被分割開，從而無法實施系統(tǒng)的規(guī)范化管理，使得評估機構和執(zhí)業(yè)人員無所適從，從而導致房地產估價機構的運營效率不高。

3、房地產估價行業(yè)從業(yè)人員的素質參差不齊，服務質量不高，從而不能滿足本行業(yè)對人才的需求。由于房地產估價專業(yè)性較強，讓人很難識別服務質量的優(yōu)劣。注冊房地產估價師的級別考試設置還是比較單一的，沒有按照初、中、高的級別來設置，而是只設置了相當于中級職稱的房地產估價師，并且對房地產估價師的再教育還是比較缺乏的。為了獲得高額的估價費有些估價機構不顧職業(yè)道德，聘用一些非專業(yè)的估價師，不到估價對象的現(xiàn)場進行查勘而根據(jù)估價對象的需求，拼湊出不符合規(guī)范的估價報告。這些不但影響了房地產估價行業(yè)的社會信譽，而且直接威脅著房地產估價行業(yè)的生存和發(fā)展

四、建議采取的解決對策

為了促進房地產估價行業(yè)的健康和科學發(fā)展，針對以上對房地產評估行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀以及存在的主要問題，我們提出以下建議和策略。

1、建立健全的房地產估價行業(yè)的相關法律規(guī)范

俗話說的好“無規(guī)矩不成方圓”，房地產估價行業(yè)存在和發(fā)展的根本和保證是要做到有法可依。只有明確的法律支持，才能保證房地產估價師公正、客觀、獨立地開展業(yè)務，真正實現(xiàn)其中介服務的職能。要想房地產評估行業(yè)得到順利的發(fā)展，法律規(guī)范是最基本的保障。首先要加強評估的立法工作，與發(fā)達的國家或地區(qū)相比，我們國家的法律體系尚未形成，立法工作任重道遠，因此要盡快制定房地產評估的法律法規(guī)，并將一些法規(guī)規(guī)章上升形成法律法規(guī)。其次要加強執(zhí)法監(jiān)督，現(xiàn)在評估市場經常發(fā)生違規(guī)違法現(xiàn)象，不正當?shù)慕洜I行業(yè)屢禁不止，不合格的評估報告屢見不鮮，這就迫切需要發(fā)揮行政執(zhí)法的作用，加大監(jiān)督檢查的力度，發(fā)現(xiàn)問題及時處罰，將評估市場存在的問題降低到最小，用法律法規(guī)的制度手段規(guī)范房地產估價市場。

2、加強房地產估價行業(yè)的管理

房地產評估行業(yè)作為一個市場中介服務行業(yè)，客觀、獨立、公正是其行業(yè)的特征，也是其行業(yè)發(fā)展的前提。我國的資產評估行業(yè)起步較晚，不妨借鑒一下國外資產評估行業(yè)成熟的管理體制。例如美國、英國、澳大利亞、馬來西亞等國家資產評估行業(yè)管理體制各有千秋，但一個共同點就是：政府對評估行業(yè)的管理很少，行業(yè)自律性管理是主要形式。所以我們要完善房地產估價行業(yè)自律管理，要盡快建立行業(yè)內部自律規(guī)則。

3、加強房地產估價行業(yè)的隊伍建設，不斷提高房地產估價師的執(zhí)業(yè)素質

房地產估價師的執(zhí)業(yè)素質不僅關系到房地產估價工作的質量，而且還影響到整個房地產估價行業(yè)的發(fā)展，為此提高房地產估價師的職業(yè)素質尤為重要。我們要打破估價師級別設置單一的局面，要實行分級制，對相關從業(yè)人員實行動態(tài)管理，還要嚴把質量關、完善房地產估價師繼續(xù)教育，堅強房地產估價師職業(yè)道德等措施提高從業(yè)人員的綜合素質，從而不斷改進和提高技術水平和服務質量。在條件允許的情況下建立房地產估價師誠信檔案，實施信用開放和公布制度，提供網(wǎng)絡查詢服務。

四、結語

隨著社會經濟的發(fā)展以及“十四大”以來我國房地產開始走向市場，房地產評估制度也開始建立，評估市場不斷擴大，評估隊伍和評估機構得到了迅速發(fā)展。我們在取得成就的同時，更要認清房地產評估行業(yè)目前的現(xiàn)狀以及所面臨的問題，使得房地產估價行業(yè)向著正規(guī)化、完善化、法制化的方向發(fā)展。

參考文獻：

[1]王人己，姚玲珍.房地產估價[M].上海：上海財經大學出版社，2002年.8-38.

[2]唐建新，周娟.資產評估教程[M].北京：清華大學出版社，2005年.1-17.

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關鍵詞：房地產評估制度；完善；評估機構

中圖分類號：F241

文獻標識碼：A

文章編號：1674-1723（2012）08-0061-03

房地產評估制度的重要意義和作用體現(xiàn)在對房地產評估工作的約束、規(guī)范、管理之上。具體來說就是通過一整套的法規(guī)制度來規(guī)范房地產評估過程中所涉及到的估價人員、估價機構、估價程序、估價行為、估價結果等方面的內容，最終目的是通過對房地產評估行業(yè)相關業(yè)務的規(guī)范，保障房地產評估行業(yè)的健康長遠發(fā)展。從客觀上來說，健全和完善我國房地產評估制度是一個系統(tǒng)工程，包括業(yè)務建設、人員建設、行業(yè)管理等范疇，每一個范疇都需要出臺嚴密細致的規(guī)章制度作為實施有效管理的基礎和依據(jù)，因此，對房地產評估制度的健全和完善是需要廣大從業(yè)人員在實踐中不斷摸索，不斷總結的。經過二十多年的不斷發(fā)展，我國房地產評估行業(yè)已經初具規(guī)模。伴隨著房地產業(yè)的高速發(fā)展趨勢，房地產評估行業(yè)也開始日益走向成熟，逐漸在房地產基本交易、房地產抵押、稅收、融資、土地出讓等經濟領域發(fā)揮出重要作用。然而，在我國加入WTO之后，不少國外的房地產評估機構對我國的廣大市場虎視眈眈，鑒于在機構管理、注冊管理、評估準則管理、執(zhí)業(yè)管理等方面與國際先進水平的差距，我國的房地產評估機構將遭遇到十分嚴峻的挑戰(zhàn)。為此，通過對我國現(xiàn)存房地產評估制度的深入分析，在客觀得出評價結果的基礎上有針對性地引入國際先進經驗，不斷健全、完善我國房地產評估制度是具有戰(zhàn)略性意

義的。

一、對我國房地產評估制度的現(xiàn)狀分析

（一）評估機構注冊管理制度有待進一步規(guī)范

首先，我們國家對于房地產評估機構的分級依據(jù)主要是參考評估人員數(shù)量、機構資金狀況、整體業(yè)務數(shù)量、從業(yè)年限等因素，而技術水平往往不被作為主要的參考依據(jù)。這就造成我國評估機構的業(yè)務水平可能出現(xiàn)與自身等級不相一致的情況，三級評估機構的估價水平高于一級機構的狀況時有發(fā)生。然而，由于三級評估機構的注冊資本有限，對于評估事故出現(xiàn)后面臨的巨額賠付往往無力承擔，使得評估機構的公信力大打折扣。其次，我國對房地產評估機構的管理是由各級建設行政主管部門、房產行政主管部門負責，對于房地產評估機構在異地設立分支機構進行異地經營的情況還缺乏相應的管理制度來加以約束，在很大程度上造成了我國房地產評估機構管理混亂的局面。最后，我國對于評估機構由于自身過失給客戶帶來損失所要承擔的責任尚無完善的制度與依據(jù)，現(xiàn)行的處罰力度也明顯不足，對于估價中的違規(guī)行為僅僅處以三萬元以下的罰款，這對于評估機構的非法收入來說完全不能達到懲罰與警示的目的。

（二）估價人員準入門檻過低，管理松散

一方面，我國房地產評估師的準入門檻較低，只需要具備中專學歷即可，這對于房地產評估行業(yè)所需要的專業(yè)性與技術水平來說，無疑是有差距的。從考試通過率來看，目前的考試往往流于形式，只要參加主管部門主辦的培訓班，往往都能通過考試。從考試內容來看，僅僅局限于對評估原理、法律法規(guī)等方面的考察，內容較為陳舊，實際應用性很差。并且在對評估師進行注冊時，審核制度漏洞百出，十分容易被規(guī)避。目前社會上評估師掛靠、使用虛假業(yè)績證明、偽造學歷的現(xiàn)象比比皆是，直接造成了執(zhí)業(yè)環(huán)境的惡化，破壞了整個行業(yè)的誠信。并且，我國在房地產估價行業(yè)中并沒有采用實名簽字制度，使得很多不具有從業(yè)資格的人員可以輕松代簽，嚴重損害了真正估價師的經濟利益，挫傷了行業(yè)合法從業(yè)人員的積極性。另一方面，我國目前對于評估人員的執(zhí)業(yè)等級制度管理較為單一，僅僅只有一個級別，就是中國注冊房地產估價師的資格，沒有對于職業(yè)資格和執(zhí)業(yè)資格的有效區(qū)分，評估師的簽字也不具有法律效應。

（三）缺乏對于職業(yè)道德的重視與建設

我國目前還十分缺乏相關的職業(yè)道德體系。目前來說僅僅只有一部《房地產估價規(guī)范》來對行業(yè)的職業(yè)道德進行規(guī)范。然而這部規(guī)范里面只有關于道德行為的規(guī)范與約束，對于行業(yè)所涉及到的責任感、工作理念、職業(yè)榮譽感、成就感等重要的職業(yè)道德構成要素還沒有體現(xiàn)。從另一方面來看，這部規(guī)范僅僅只是一種道德上的約束，這樣的約束需要在一個健康運行的行業(yè)中才能得到更好的發(fā)展與尊重。由于我國房地產評估行業(yè)的起步較晚，發(fā)展歷史相對較短，再加上相關法規(guī)中對于職業(yè)道德的規(guī)范不成體系，一些從業(yè)人員在具體執(zhí)業(yè)過程中禁不起誘惑，為了獲得貸款而高估價值、為了逃避稅款低估價值的現(xiàn)象時有發(fā)生，不僅傷害了交易中弱勢群體的經濟利益，也破壞了整個行業(yè)的誠信建設。鑒于此，我國目前房地產評估行業(yè)不僅繼續(xù)建立健全相關的職業(yè)道德體系，同時也需要對行業(yè)職業(yè)道德進行更為有效的實際管理，對于違反職業(yè)道德的從業(yè)人員需要制定出適當?shù)膽土P措施，提高其違規(guī)成本。

二、健全與完善我國房地產評估制度的建議

篇4

我是05級房地產一班的學生高月，06-07學年的暑期在洛陽首佳房地產評估測繪咨詢有限公司做了一個暑假的實習生，具體時間是從2007年7月9號到2007年8月28號。我所在的實習單位是一個很小的公司，位于老城九龍鼎附近，員工一共只有十個人，主要從事房地產抵押評估和拆遷評估。最新申報的業(yè)務還有測繪，但目前還沒有開展起來，只能說有這個資質了。

在實習期間我對估價行業(yè)做了一定的了解，對基本的辦公用品的使用有了一定的實際操作能力，同時我做了近10份的報告，就一般的抵押評估報告，根據(jù)市場價值我已經能獨立完成，對于大型報告則需要成本法和收益法并用，但仍然需要根據(jù)當時的市場價值來最終定價值。以下是我暑期實習的所得所感。

作為一名估價人員，就要遵守估價人員的職業(yè)道德規(guī)范。除了要遵守估價機構的道德規(guī)范，社會道德規(guī)范及估價道德原則等這些大的公共道德規(guī)范，估價人員還應該盡職盡責，勤奮工作，公正估價，廉潔守法，保守秘密，收費合理。如果估價機構和估價人員違法從事房地產估價活動，行政主管部門可以依法做出警告，罰款，沒收違法所得以及沒收非法財物，責令停產停業(yè)，暫時或者吊銷許可證照，行政拘留以及法律法規(guī)規(guī)定的其他行政處罰(如通報批評等)，估價師承辦業(yè)務，由其所在的估價機構統(tǒng)一受理并由該估價機構與委托人簽訂估價委托合同。因此估價機構和估價師均可能因執(zhí)業(yè)不規(guī)范而承擔行政責任。估價機構因違反合同的規(guī)定而對侵權人應承擔的民事責任，屬于違約責任。違約責任通常由估價機構來承擔，估價機構可以在承擔責任后，向直接責任人追償。估價機構僅向其訂立合同的相對方承擔違約責任。對估價機構，估價師因違法從事房地產估價活動應承擔的侵權責任，目前的法律尚未做出明確的規(guī)定。但是，法釋【2003】2號司法解釋《最高人民法院關于審理證券市場因虛假陳述引發(fā)的民事賠償案件的若干規(guī)定》，第一次將資產評估機構等專業(yè)中介服務機構以及負有責任的董事，監(jiān)事和經理等高級管理人員，直接責任人，列為虛假陳述證券民事賠償案件的侵權責任的主體。對估價機構和估價師承擔侵權責任的前提條件，免責事由，舉證責任，以及責任的分擔和追償?shù)鹊?，則由相關細則規(guī)定。

雖然說，國家從道德和法律上對估價機構和估價師都做出了以上規(guī)范，制定了以上責任制，但是就目前而言，中國房地產估價行業(yè)仍然存在著一些問題。比如“許諾高額回扣，壓低收費成為市場競爭的主要手段，專業(yè)服務在競爭中并不占優(yōu)勢”，“為迎合委托方要求在估價中故意提高或降低評估價值額”，“估價過程過于程式化，報告流于形式，缺少深入分析和獨到之處”。這一個暑假我在洛陽首佳房地產評估測繪咨詢有限公司總部辦公室內，與各級估價師們的接觸也不少，與公司老總也有一定的交流，對這個行業(yè)這個市場也有一定認識，結合各種材料，我個人對估價行業(yè)現(xiàn)存的問題提出了以下建議：①清理整頓估價機構，取消不必要的評估和確認。②改變政府機關、銀行、法院等部門指定評估機構的做法，給報告使用方以充分的選擇自由度。③建立政府部門估價與民間估價兩套機制。④加強對估價人員的管理，實行房地產估價師資格等級制度。⑤增加信息透明度。⑥修訂房地產估價統(tǒng)一收費標準，收費額與工作量及報告質量掛鉤。⑦定期修訂，更新和完善估價標準和規(guī)范。⑧注重房地產估價師繼續(xù)教育的考核避免繼續(xù)教育流于形式，走過場。

在校期間，我從書本上學習了房地產評估的幾種方法及這個行業(yè)的基本制度，在洛陽首佳房地產評估測繪咨詢有限公司，我在原有知識的基礎上有了解到現(xiàn)實中房地產估價對象的具體分類，包括以下幾種：①“干凈”的出讓土地使用權和房屋所有權的房地產。②“干凈”的劃撥土地使用權和房屋所有權的房地產。③“干凈”的農民集體所有土地上的房地產。④部分產權的房地產。⑤共有的房地產。⑥附帶有租約的房地產，即已出租的房地產。⑦設定了抵押權的房地產，即已抵押的房地產。⑧設定了典權的房地產，即已典當?shù)姆康禺a。⑨設定了地段全的房地產。⑩手續(xù)不完善的房地產。11產權不明或有爭議的房地產。12臨時用地或臨時臨時建筑的房地產，可分為未超批準期限的和已超過批準期限的。13違法占地或違章建筑的房地產。14已被確定為征用或拆遷范圍內的房地產。15已被法院查封監(jiān)管的房地產。16房地產的租賃權。17房地產的典權，典權可以將出典和房地產出租，轉典于他人，或者將典權轉讓給他人，典權轉讓的，受讓人處于典權人的地位。18房地產的空間利用全，又有地下空間利用和土地上空間利用權。

篇5

【關鍵詞】投資性房地產；公允價值；評估

《企業(yè)會計準則第3號――投資性房地產》首次將投資性房地產作為一項新的資產予以確認，并引入了公允價值計量模式。如果會計上選擇了公允價值計量模式，那么接下來要做的，就是在這個基礎上定量。我國投資性房地產市場剛剛進入加速發(fā)展階段，我國評估市場起步時間較短，采用新會計準則中的公允價值計量屬性對投資性房地產價值進行計量和評估，關鍵是怎樣確定投資性房地產的公允價值？筆者認為應采取以下對策。

1.完善配套制度建設，保證公允價值計量客觀有效

從我國目前情況看，中國資產評估協(xié)會雖然制定頒布了《投資性房地產評估指導意見(試行)》和《以財務報告為目的的評估指南（試行）》，財政部頒布了《資產評估機構審批和監(jiān)督管理辦法》（財政部令第64號）等規(guī)定，規(guī)范了企業(yè)采用公允價值計量投資性房地產的行為和方法，規(guī)定了資產評估機構審批和監(jiān)督管理辦法，但從目前情況看仍缺少完善配套的相應制度，建議不斷完善相應的規(guī)章、辦法，健全配套的相應制度，保證公允價值計量客觀有效。

2.建立服務于以財務報告為目的的資產評估的信息服務系統(tǒng)

目前，許多資產評估是在不存在活躍市場的情況下進行的，很大程度上依賴于評估人員的主觀判斷。因此，大量與評估相關的信息有助于評估人員做出正確的判斷。所以，利用現(xiàn)代化的設備和科學的方法，對信息進行加工整理，建立服務于財務報告目的資產評估的信息服務系統(tǒng)是必要的。建議建立行業(yè)統(tǒng)一市場信息數(shù)據(jù)網(wǎng)絡和市場信息數(shù)據(jù)庫，向評估機構和人員提供高質量的信息咨詢服務，企業(yè)可以充分利用數(shù)據(jù)網(wǎng)絡獲取地區(qū)權威數(shù)據(jù)，使相關評估人員在進行投資性房地產公允價值評估時，更具有依據(jù)，并能保證評估結果的公允性。

3.規(guī)范公允價值評估體系，確保公允價值的真實性

采用新會計準則中的公允價值計量屬性對投資性房地產價值進行計量和評估，筆者認為，首先，政府相關部門應建立一套嚴格的公允價值評估體系，加強對評估工作的監(jiān)督，禁止公司自己出具評估報告，對未披露投資性房地產公允價值評估方法的公司應給予一定程度處罰。建立有效的專業(yè)監(jiān)督機構對評估機構的評估實行監(jiān)督。評估機構的評估價，可通過信息公示、獨立機構審計等方式接受投資者或專業(yè)機構的監(jiān)督。其次，由于投資性房地產公允價值評估是以財務報告為目的，在以財務報告為目的的框架下進行的資產評估，必然會受到會計使用公允價值程度的影響，受會計制度約束。因此，要求評估師對會計準則有比較透徹的研究，因為資產評估師的職業(yè)素質將影響最后評估結果，所以，必需加強資產評估師的隊伍建設。最后，加強資產評估機構的管理，有關部門應嚴格對評估公司的資質進行審查，并對其評估工作予以監(jiān)督，對公允價值確認依據(jù)進行嚴格檢驗，杜絕虛假評估等提供虛假信息的行為，確保公允價值的真實性。

4.明確投資性房地產采用公允價值計量的前提和評估對象

明確投資性房地產評估方法的針對性或適用性。評估師執(zhí)行投資性房地產評估業(yè)務，必須理解相關會計準則的要求與委托方及會計師進行充分溝通，了解其會計核算與財務報告披露的具體要求與建議。對于投資性房地產公允價值的評估方法，應優(yōu)先采用市場法與收益法，當這兩種評估方法不適用時才可以采用成本法等其他方法。運用市場法評估時，應當收集足夠的同類或類似房地產的交易案例，選用交易案例時應當關注案例的可比性，重點分析投資性房地產的實物狀況、權益狀況、區(qū)位狀況、交易情況及租約條件。具體講運用市場法的調整因素主要包括交易情況、交易日期、容積率、使用年期、面積、具置、經營業(yè)態(tài)和所帶租約等條件。對于收益法的應用，應著重注意評估對象資產范圍與租金收入內涵的匹配，租金收入與成本項目的匹配，合理確定凈收益，應當根據(jù)建筑物的剩余經濟壽命年限與土地使用權剩余使用年限等參數(shù)及有關法律、法規(guī)的規(guī)定，合理確定收益期限；收益法所適用的折現(xiàn)率應當合理，應當反映評估基準日類似地區(qū)同類投資性房地產平均回報水平和評估對象的特定風險。

5.資產評估中介機構應有其相應獨立性，并建立高度的誠信機制

評估機構的獨立性和誠信對評估結果的可信度影響重大。在實務中香港、臺灣上市公司需要在大陸的子公司提供房地產評估報告，大陸的某些機構或個人反而不認可自己方面評估公司出具的評估報告，這就涉及到我們的評估機構對內對外誠信問題。資產評估機構應建立高度的誠信機制，評估從業(yè)人員要有實事求是的態(tài)度，嚴格按照評估程序，廣泛搜集國家有關政策、法律、法規(guī)、規(guī)章制度，深入實際搜集資料，根據(jù)科學的方法，認真地進行核實、研究、分析判斷，最終得出經得起推敲的評估結果。獨立性是資產評估服務的基本特征。評估機構和人員要恪守中立原則，堅持獨立自主地做出決定，公正執(zhí)業(yè)，保證其專業(yè)判斷不受影響，保持客觀和公正。

6.完善房地產市場環(huán)境，構建公正透明的估價平臺

要想取得投資性房地產的公允價值，需要一個公平、公開、公正的市場環(huán)境，因此構建透明的、監(jiān)督機制完善的房地產市場對公允價值計量模式在投資性房地產上的推廣意義重大。加速市場化的進程需要政府的大力推動，盡快制定、完善相關法律法規(guī)，為房地產市場限定規(guī)則。中國證監(jiān)會會計部的《2009年上市公司執(zhí)行企業(yè)會計準則監(jiān)管報告》顯示，從投資性房地產公允價值的確定方法看，有15家上市公司采用了中介機構提供的房地產評估價格，8家上市公司參照同類房地產的市場交易價格確定，1家上市公司按照第三方調查報告確定公允價值。由以上數(shù)據(jù)可見，我國上市公司在確定投資性房地產公允價值時，多數(shù)均采用了中介機構提供的房地產評估價格，因此資產評估機構是否能提供公正的評估價格就顯得十分重要。因此國家應逐步完善公允價值審計制度，加強對公允價值計量模式的監(jiān)督，比如企業(yè)投資性房地產的評估與企業(yè)財務報告的審計不能由相同的會計師事務所來完成，通過互相監(jiān)督，來保證財務報告的真實可靠，以滿足財務報告使用者的需要。

7.提高會計職業(yè)判斷能力

公允價值模式更多依賴于職業(yè)人員的分析判斷，所以計量準確程度取決于職業(yè)人員的專業(yè)水平。由于我國會計人員的素質不高，這將在很大程度上影響到采用公允價值計量的實施效果。因此，運用公允價值計量屬性呼喚進一步加強對會計人員的教育。包括加強會計職業(yè)素質教育和會計職業(yè)道德教育。隨著公允價值計量屬性的逐漸引入，一方面需要不斷加深與拓展會計人員的繼續(xù)教育的內容，盡快提高會計人員的專業(yè)水平和職業(yè)技能，鼓勵他們汲取新的相關專業(yè)知識，培養(yǎng)他們的公允價值觀念，必要時可以考慮聘請有經驗的國外專家提供培訓支持，幫助我國會計人員和監(jiān)管人員實施具體操作；另一方面會計職業(yè)道德是實施公允價值計量的內在支撐。企業(yè)在加強從業(yè)人員的知識水平時還應加強會計人員的誠信教育，培養(yǎng)會計人員保持職業(yè)良知，強化會計人員職業(yè)道德教育。禁止濫用資產負債表，防止為他人所用；只有將客觀公允原則轉化為會計從業(yè)者的基本理念，才能保證會計人員在具體運用公允價值計量時自我約束，不出偏差。

參考文獻

[1]王文芳.淺析新形勢下企業(yè)投資性房地產評估方法[J].財稅縱橫,2009(3).

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個人住房貸款作為個人金融業(yè)務的主要品種，具有三個方面的鮮明特點：一是屬于優(yōu)質貸款，風險較低；二是業(yè)務期限較長，銀行可以有一個長期穩(wěn)定的收入，而且客戶的忠誠度較高，有利于銀行培養(yǎng)一批忠實的客戶群體；三是銀行可以利用個人按揭服務，爭取客戶使用其他產品，賺取除按揭利差收入以外的其他收入，如銀行透過按揭業(yè)務，可以拓展VIP客戶，發(fā)放信用卡、個人貸款，可為客戶提供一整套的理財業(yè)務，從而賺取非利差收益。

正是由于上述個人住房貸款特點，個人貸款業(yè)務對銀行零售業(yè)務的發(fā)展起著越來越重要的作用。隨著居民生活水平的不斷提高和住房體制改革的不斷健全，個人住房貸款業(yè)務具有巨大的市場空間。在個人住房貸款業(yè)務迅猛發(fā)展的同時，住房信貸風險逐步成為銀河風險防范的一個重要方面。

一、正確識別個人住房貸款的風險點

住房信貸風險是指商業(yè)銀行發(fā)放的住房貸款中隱含損失的可能性。住房信貸風險的形成原因是多方面的，除宏觀經濟政策調整變化、法制法規(guī)不配套、房地產市場體系不健全、產權登記制度不規(guī)范、社會監(jiān)督不力等因素外，住房信貸風險主要還表現(xiàn)在以下幾個方面：

（一）房地產市場供需變化引發(fā)的風險

近年來，房地產市場正處于“賣方”市場向“買方”市場轉折的時期，市場參與各方都在不斷地調整自身經營理念和操作方式，以因應市場變化。

(二)開發(fā)商引發(fā)的風險

1.開發(fā)商或銷售商惡意套現(xiàn)風險。在住房貸款中開發(fā)商可能因為工程建設資金的短缺而惡意套現(xiàn)。

2.開發(fā)商將購房款入賬后,由于經營不善,導致樓盤爛尾,或因地價、建筑材料、施工技術等情況的影響造成不能按時交樓,由此引發(fā)購房人停還銀行借款,使銀行被迫陷入糾紛。

3.由于開發(fā)商所建樓房存在質量缺陷,不符合合同要求等原因,購房人以開發(fā)商違約為由要求解除購房協(xié)議不再履行按揭貸款協(xié)議。

4.開發(fā)商所開發(fā)樓盤沒有取得合法使用權或偽造使用權證,無法取得房產證或開發(fā)商違法預售等原因,導致銀行風險等。

(三)借款人引發(fā)的風險

1.借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的變化,不能按期或無力償還貸款,被迫放棄所購房屋從而給商業(yè)銀行利益帶來損失。

2.購房人死亡或者被宣告死亡或者失蹤,繼承人或財產代管人不再或不愿繼續(xù)履行協(xié)議引發(fā)的風險。

3.購房人存在欺詐行為,故意提供虛假證明材料,如個人收入證明、營業(yè)執(zhí)照等帶來的風險。

4.由于不可預見的自然災害以及不可抗力的因素,導致借款人喪失履行合同的能力,而形成貸款風險。

(四)銀行內控機制不健全引發(fā)的操作風險

銀行內部控制不嚴格,操作風險時有發(fā)生。具體表現(xiàn)在：一是貸前審查不嚴。經辦人員風險意識不強,審查流于形式,對資料真實性、合法性審核不嚴；二是信息不暢通帶來的信貸風險。即在審批發(fā)放時,對貸款相關資料了解不及時、不全面造成判斷錯誤帶來的風險。三是信貸管理規(guī)定不健全,形成信貸風險。如目前對如何避免重復擔保問題沒有具體的管理方法;制度執(zhí)行不嚴,落實不到位,違章不糾,極易形成信貸風險。四是貸后管理不到位引發(fā)風險。

(五)其他因素引發(fā)的風險

1.在按揭貸款協(xié)議履行期限內,由于國家政策、不可抗力等因素也會使銀行存在風險。

2.抵押物引發(fā)的風險。抵押物管理不規(guī)范,辦理抵押物的相關職能部門協(xié)調配合不力,不按程序操作,或過分依賴中介機構的評估結果,造成抵押品貶值或抵押無效。

二、 控制個人住房貸款風險的主要措施

（一）關注市場動向，完善信貸政策

房地產市場是一個不斷變化的市場，而且區(qū)域市場的差別化很大。我分行相關部門應進一步加強市場調研，強化房地產市場監(jiān)測，密切關注房地產市場運行情況的變化。通過分析國家和地方政府的宏觀調控政策調整對市場、房地產企業(yè)、居民住房需求和預期等因素的影響，正確把握形勢，及時調整房地產信貸政策和經營策略，把好信貸準入關，前瞻性地管理房地產貸款風險。

1.進一步建立健全房地產信貸的法律法規(guī)體系。首先,要根據(jù)政策層的要求,繼續(xù)執(zhí)行嚴格的房地產政策，尤其要加強對房地產開發(fā)貸款的審核管理,盡力控制開發(fā)商通過諸多變通的融資方式使用銀行貸款墊資房地產開發(fā)項目。其次,要建立健全有關房地產信貸的法律法規(guī),明確規(guī)定開發(fā)商及個人的權利與義務,使企業(yè)和個人嚴格按照法律法規(guī)規(guī)范房地產貸款行為,認真履行還款職責,建立良好的銀企及銀行與個人客戶的合作關系,共同促進住房市場經濟的健康發(fā)展。

2.逐步建立全社會范圍的個人征信系統(tǒng)和行之有效的個人信貸資信評價體系。建立科學有效的個人征信體系是銀行控制信貸風險的前提保證。目的就是要通過評級掌握借款人的個人真實收入和財產,掌握借款人個人負債狀況及借款人信用記錄狀況,從而據(jù)以判斷借款人還貸能力和還貸意愿。

(二) 加強內部管理,提高抗風險能力

1.完善各項內控制度,正確處理業(yè)務發(fā)展和風險防范的關系。建立內部個人住房信貸的風險管理體系。建立健全常規(guī)檢查與專項檢查相結合的檢查制度,及時糾正不合規(guī)的操作,強化內控的再檢查和監(jiān)督。完善審批流程,做到審貸分離,形成平衡制約機制,以便明確職權和責任,防范信貸風險。

2.加強對房開客戶資金鏈和銷售情況的監(jiān)控。進一步完善風險預警機制，建立個人住房貸款風險控制機制密切關注房地產企業(yè)資金鏈狀況和項目銷售情況，加強對房開貸款的動態(tài)監(jiān)測，特別是對即將到期的房開貸款，要制定一戶一策的催收措施。對企業(yè)經營正常，因拆遷、銷售延期等原因無法按時回收的貸款，在風險可控的前提下，應切實做好項目貸款的轉貸、展期工作，避免因轉貸不及時而產生新的不良貸款。

3.加強對借款人及其相關法人的貸前調查,盡可能地做到操作風險的事前防范。住房按揭貸款業(yè)務因其特殊性,不僅和個人客戶有關,而且和房地產開發(fā)商、房地產評估公司、房地產中介擔保公司、保險公司等法人客戶相關聯(lián),因此要強化貸前調查環(huán)節(jié)。首先要對借款人的資信狀況進行調查,詳細了解核實借款人貸款的真實性,以及借款人(及其家庭成員)的職業(yè)、收入狀況以及其穩(wěn)定性,確保借款人借款行為的真實性并有足夠的收入來保證按期歸還借款本息。

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關鍵詞：高等職業(yè)院校 房地長經營與評估 課程體系研究

一、確定高等職業(yè)院校的培養(yǎng)目標

隨著我國房地產行業(yè)的快速發(fā)展，高等職業(yè)院校房地產經營與估價專業(yè)也越來越受廣大考生的關注，科學合理的房地產經營與估價的專業(yè)課程體系的設計就顯得越來越重要。它是職業(yè)院校培養(yǎng)學生組織教學的依據(jù)。對高等職業(yè)院校來說其重點就是培養(yǎng)學生的職業(yè)能力，它是學生在今后的房地產相關崗位中的職業(yè)化和專業(yè)化的基本保證。培養(yǎng)以就業(yè)為導向的高端技能型的房地產專業(yè)人員是目前該課程體系設計的主要目標，不僅與我國的市場需求相聯(lián)系，還與房地產崗位的需求緊密結合。

高職院校擔負著高端技能型的專業(yè)人才的培養(yǎng)，房地產行業(yè)急需要各高職院校為他們提供適應經濟和社會發(fā)展的技能型人才，他們不僅要對房地產相關的法律法規(guī)熟悉，還要對房地產經紀、房地產價格評估和開發(fā)等有一個系統(tǒng)的掌握，同時要具有制定房地產營銷策略、從事房地產開發(fā)報建等高素質的綜合型人才。

二、構建與行動領域相對應的、工學結合一體化的課程體系

通過對房地產行業(yè)發(fā)展趨勢的研究以及房地產行業(yè)所需人才的要求的調查我們了解到：要構建與行動領域相對應的、工學結合一體化的課程體系，首先，學校就要積極的與房地產行業(yè)合作，根據(jù)房地產行業(yè)對該領域人才的需要來設計開發(fā)課程，并以房地產行業(yè)的職業(yè)資格標準為依據(jù)，從房地產行業(yè)自身分析，對職業(yè)崗位的職責進行確定；然后在對確定完成任務所應該掌握的技術和知識進行系統(tǒng)的歸納，最后再以科學的分析方法和教學來實現(xiàn)由房地產領域到學習課程的轉化，進而構建與行動領域相對應的、工學結合一體化的課程體系，這樣會使得課程體系更加貼近房地產領域，符合房地產行業(yè)的職業(yè)需求。在工作和行動形結合的情況下，開展以房地產企業(yè)工作為基礎的房地產經營與估價專業(yè)的教學內容，并將學習的內容與目標，通過教學方式進行轉換，形成以主題為主導的學習課程，營造相應的學習情境，以保證學習課程的系統(tǒng)化、科學化、具體化和實踐化。具體步驟如下：

（一）對房地產領域的職業(yè)崗位進行分析，確定工作任務

首先要做的就是對房地產企業(yè)進行深入調研，可以通過調查問卷，座談會和研討會等方式來實現(xiàn)。調研的主要內容主要包括房地產企業(yè)的目前現(xiàn)狀以及未來的發(fā)展趨勢，對行業(yè)相關人才的需求狀況，工作任務和所需要的職業(yè)資格證書等，進而確定培養(yǎng)目標。然后再對畢業(yè)生在房地產行業(yè)所面向的主要崗位進行明確，并通過在房地產企業(yè)的實際操作來加強學生的實踐能力。

（二）明確與課程相關聯(lián)的行動領域，以此為依據(jù)確定課程學習領域，并制定相應的課程體系

與房地產崗位相對應的行動領域的確定必須要以崗位所要完成的任務為基礎。再對完成該任務所需要的能力和專業(yè)知識進行整體的分析和總結。例如，房地產經紀人的工作任務是房地產銷售與產權登記代辦，相應的需要具備的職業(yè)能力就包括房地產銷售的運作、談判和簽約能力，以及房地產產權登記操作能力；房地產策劃人的工作任務是房地產開發(fā)前期策劃、銷售策劃以及經營策劃，應具備的職業(yè)能力主要包括房地產市場調查與分析能力、建設用地評價與獲取方法能力，銷售廣告策劃、價格策劃與售后策劃能力以及招商策劃、物業(yè)管理策劃能力等；而房地產評估師的工作任務是對土地和房地產進行估價，所以，他們應該具備的能力就包括現(xiàn)場勘查、土地市場背景分析、資料收集估價報告的能力等。

（三）構建實踐技能教學體系

實踐教學的主要目的是為了培養(yǎng)學生的實踐操作能力，也是實現(xiàn)高等職業(yè)院校房地產經營與估價專業(yè)課程體系的培養(yǎng)目標的重要環(huán)節(jié)。所以要加強學生對房地產行業(yè)的了解，例如學生對房地產物業(yè)管理行業(yè)的了解等。并適時在校外開展實踐教學，對課程中的模擬案例進行實訓操作，組織學生到房地產企業(yè)進行見習崗位實習等社會實踐。

三、課程體系實現(xiàn)的保證

與行動領域相對應的、工學結合一體化的課程體系的構建不僅需要有豐富的教學理論作為基礎，還要有實際條件來為教學課程的開展提供條件。

首先，房地產經營與估價專業(yè)課程體系不僅要為學生提供關于房地產相關的法律法規(guī)教學，同時對房地產行業(yè)經濟、價格評估等基本知識，還要為學生提供其他房地產行業(yè)相關的知識教學，例如房地產營銷，房地產開發(fā)等。

此外，為了實現(xiàn)課程體系中的實踐教學，學校還要與房地產企業(yè)相聯(lián)系，為學生提供了見習崗位實習，提高了他們的實際操作能力，學校好設置了各種實踐教學環(huán)節(jié)，主要包括實訓和考核，為了讓學生及時了解房地產行業(yè)的發(fā)展，對當?shù)胤康禺a市場的資料、建材攪合、政策法規(guī)和樓盤的價格等都進行了詳細的總結，并使得學生能夠從這些資料中分析房地產的未來走勢。

總之，為了保證工學結合一體化的課程體系的實現(xiàn)，不僅要為其提供理論保證，還要求與房地產實際發(fā)展狀況相對應的實踐保證，只有這樣，才能夠從根本上提高學生的專業(yè)理論和操作能力，為房地產行業(yè)培養(yǎng)出高端技能型專業(yè)人才。

參考文獻：

[1]張玉陽.高職房地產經營與估價專業(yè)課程體系研究.重慶教育學院學報，2012

篇8

[關鍵詞]征地拆遷；市場管理；深圳市；主要問題

[中圖分類號]F274 [文獻標識碼]A [文章編號]1005-6432（2013）44-0070-02

在征地拆遷過程中，房地產評估、測繪以及房屋拆除等中介服務不僅是房屋拆遷的重要環(huán)節(jié)，還是維護拆遷當事人和公共利益的重要制度。據(jù)此，加強對房屋拆遷中介服務市場的監(jiān)督管理極為重要。從現(xiàn)實中來看，深圳市在征地拆遷工作方面著重保護被拆遷人的權益，努力平衡拆遷過程中的各方利益，征地拆遷糾紛相比其他城市大大減少。但隨著深圳作為全國窗口城市快速發(fā)展的態(tài)勢，在征地拆遷過程中出現(xiàn)的新問題使其征地拆遷工作的推進亦趨困難，尤其體現(xiàn)在拆遷服務市場在管理上混亂和無序，致使各類拆遷服務機構在拆遷服務過程中均對拆遷當事人的利益構成不同程度的損害，引發(fā)拆遷矛盾。

1缺乏統(tǒng)一的法律管理規(guī)范

統(tǒng)一的法律管理規(guī)范是形成和完善征地拆遷服務體系的首要前提，但深圳的現(xiàn)狀是關于規(guī)范拆遷服務市場方面的立法幾乎空白，這直接導致成熟的征地拆遷服務市場尚未形成。深圳市從事房屋拆遷的測繪、評估服務的機構以及房屋拆遷公司等房屋拆遷服務機構及其從業(yè)人員缺乏有效的行業(yè)管理規(guī)定。依據(jù)國家及深圳市現(xiàn)行有效的法律法規(guī)，也只明確規(guī)定由房屋拆遷主管部門對拆遷單位的設立資格、資質等情況進行規(guī)范和管理，而對于拆遷評估機構和拆遷測繪機構而言，房屋拆遷主管部門對其資質、資格進行管理并沒有相應的法律依據(jù)或授權依據(jù)，如此便導致了拆遷服務機構隨意進入拆遷服務市場，造成市場運作的無序化，從而影響整個拆遷工作的進程。

與此同時，拆遷服務機構缺乏充分的行業(yè)規(guī)范，其所從事的拆遷服務具有較強的專業(yè)性和技術性，行業(yè)組織應對其提供專業(yè)上的指導和監(jiān)督，發(fā)揮行業(yè)組織對該行業(yè)管理和規(guī)范的職責。目前深圳關于拆遷服務的行業(yè)組織有深圳市不動產估價師學會及深圳市測繪學會，但它們僅對拆遷服務機構的執(zhí)業(yè)行為進行監(jiān)督，現(xiàn)行法律法規(guī)及行業(yè)組織章程都沒有賦予行業(yè)協(xié)會對拆遷服務機構的資質、資格乃至準入拆遷服務市場的行為等方面進行管理的權限，使得行業(yè)協(xié)會作為拆遷服務市場中獨立第三方的地位和作用沒有被充分地體現(xiàn)和發(fā)揮，拆遷服務質量也會受到一定的削弱。

2選定拆遷服務機構存在的問題

2.1拆遷服務機構選取程序有待完善

在城市房屋拆遷過程中，房屋拆遷服務機構通常由拆遷人指定，而這些拆遷服務機構因與委托人有利益關系，在缺乏嚴密的市場監(jiān)督情況下，很難保證其在拆遷服務工作中的中立性和公正性。拆遷服務工作具有較強的專業(yè)性，而拆遷服務機構在從事拆遷服務工作時極少會將具體工作的操作標準等細節(jié)向拆遷當事人公開，因此對于大多數(shù)被拆遷人來說，拆遷服務工作的程序是否合法合理，是很難做出正確判斷的；拆遷當事人對拆遷服務機構的資質、資格以及信譽等方面信息同樣存在不了解的情況，且拆遷服務機構與房屋拆遷主管部門、開發(fā)商等主體有一定的利益糾葛，拆遷服務機構資質、資格的真實性同樣飽受質疑。

拆遷服務機構在選取程序尚未理順的情況下開展拆遷服務工作則容易產生各方面信息的嚴重不對稱，誤導拆遷當事人錯選拆遷服務機構，使得不符合資質、資格或者信譽不良的拆遷服務機構參與到拆遷服務工作中，使評估、測繪結果的客觀性和真實性無法得到保障，由此引發(fā)拆遷糾紛。

2.2拆遷服務機構申訴途徑匱乏

雖然在拆遷服務過程中，拆遷當事人是最主要的利益主體，但并不意味著拆遷服務機構的利益就不會受到損害。在確定拆遷服務機構的過程中，難免會出現(xiàn)同行間的惡性競爭，而現(xiàn)行相關法律規(guī)范規(guī)定對惡性競爭損害同行利益的拆遷服務機構的處罰較輕，并不能有效遏制類似行為的發(fā)生，被損害的拆遷服務機構的利益也無法得到充分的保護和彌補。而拆遷服務機構申訴途徑的不足，更挫傷其從事拆遷服務的積極性和能動性，不利于拆遷服務行業(yè)的發(fā)展。

3拆遷服務機構備案制度不夠健全

3.1拆遷評估機構的備案制度

《房地產估價機構管理辦法》第四十二條規(guī)定，資質許可機關或者房地產估價行業(yè)組織應當建立房地產估價機構信用檔案。另外在深圳市政府161號令第五十二條第三款中規(guī)定，拆遷人應當自委托合同簽訂之日起15日內報市拆遷辦備案。市拆遷辦應當建立拆遷評估機構誠信檔案；嚴重失信的評估機構不得從事公共基礎設施建設項目房屋拆遷評估業(yè)務。然而，目前深圳市在實務操作中尚未建立相關的拆遷評估機構誠信檔案，一方面不能對拆遷評估機構形成一種考核機制，約束并規(guī)范其在拆遷評估工作中的行為；另一方面不利于市房屋拆遷主管部門對拆遷評估機構的管理，不利于在行政管理中融入優(yōu)勝劣汰的市場競爭機制，從而影響整個拆遷評估行業(yè)的健康發(fā)展。

3.2拆遷測繪機構的備案制度

對于測繪機構方面的備案制度，相關法律法規(guī)在測繪機構備案制度或建立誠信檔案等方面并沒有作出明確的規(guī)定，使得測繪機構雖然受到相關主管部門的監(jiān)管，但成效并不大。由于缺乏完善的備案制度或誠信檔案制度，拆遷當事人的知情權進一步受到限制，使拆遷人選擇測繪機構時由于信息的極度不對稱而導致不符合條件的測繪機構進入拆遷服務市場，在一定程度上擾亂服務市場秩序。

3.3拆遷單位的備案制度

對于拆遷單位，根據(jù)《城市房屋拆遷單位管理規(guī)定》的相關規(guī)定，拆遷單位的設立及其資質、資格是須由房屋拆遷主管部門進行批準和認定的，也就是拆遷單位的業(yè)務范圍、行為規(guī)范等方面都受房屋拆遷主管部門的監(jiān)管，拆遷主管部門掌握了各拆遷單位的信息，因此未規(guī)定備案制度是可以理解的，但是沒有建立拆遷單位誠信檔案，則在一定程度上影響了對拆遷單位的規(guī)范管理。在拆遷工作中，拆遷單位承擔最繁重的具體拆遷工作，與當事人針對補償方案進行談判、對被拆遷房屋進行爆破、拆除等，關乎被拆遷人的切身利益，缺乏拆遷單位誠信檔案，拆遷當事人即使對拆遷單位不滿或者拆遷單位作出損害拆遷當事人利益的行為，對其之后繼續(xù)參與拆遷工作并無太大的影響，也就是不能有效地通過運用考核激勵機制規(guī)定拆遷單位在拆遷工作中的行為，保證其合法合理性。

4違法拆遷行為仍時有出現(xiàn)

深圳市城市建設快速發(fā)展的態(tài)勢，使相關主管部門偏重于管理的方便而忽視公民權益的保障；偏重于實體性規(guī)定，忽視正當程序保障。由此引發(fā)了不同程度的違法拆遷事件，增加威脅社會和諧的因素。

拆遷項目的實施進度，往往與政府相關部門及其工作人員的績效利益相掛鉤，導致在拆遷工作中，相關行政主管部門為提高其績效利益，對房屋拆遷單位的某些違法行為采取放任的態(tài)度，在一定程度上損害廣大被拆遷人的人身及財產利益。此外，由于缺乏對違法拆遷行為的有力監(jiān)管，違法拆遷行為一旦確定，受到的處罰遠遠不能彌補被拆遷人受損的權益。目前，對拆遷行為較為有效的監(jiān)督主要來自新聞媒體的輿論壓力，但輿論畢竟帶有主觀色彩，對規(guī)范拆遷行為只是治標不治本。

5拆遷服務結果爭議處理機制不合理

5.1拆遷估價結果爭議處理機制

《城市房屋拆遷估價指導意見》第二十二條明確規(guī)定，拆遷當事人對原估價機構的復核結果有異議或者另行委托估價的結果與原估價結果有差異且協(xié)商達不成一致意見的，可向房地產價格評估專家委員會申請技術鑒定。此外，《深圳市公共基礎設施建設項目房屋拆遷管理辦法》（政府161號令）也規(guī)定了，市主管部門或者其授權的房地產估價行業(yè)自律性組織應當成立市房地產價格評估專家委員會，對拆遷評估進行技術指導，受理拆遷評估技術鑒定。

以上規(guī)定雖然對評估結果爭議提供處理的依據(jù)和方式，但深圳市在實務操作中并沒有建立完備的評估爭議處理機制，既沒有設立評估專家鑒定機構，也沒有明確具體的鑒定程序等，僅規(guī)定當事人對評估結果有異議的，可以自行委托其他有資質的房地產價格評估機構評估自己的被拆遷房屋，而其出具的評估報告必須由房屋拆遷管理部門指定的有資質的房地產價格評估機構復核。但由于目前制度的不健全，加上受到政府有關部門或者當事人強勢干預的因素，政府指定的房地產價格評估機構的復核能否客觀公斷是存在質疑的。缺乏一個中立的鑒定機構以及一套完備的鑒定程序對異議結果進行鑒定，爭議糾紛則很難得到公正的解決。

5.2拆遷測繪結果爭議處理機制

對于拆遷測繪方面，《房產測繪管理辦法》第十七條規(guī)定，當事人對房產測繪成果有異議的，可以委托國家認定的房產測繪成果鑒定機構鑒定。而根據(jù)深圳市政府161號令第十六條第二款規(guī)定，公共基礎設施建設項目房屋拆遷中的查勘、測繪工作應當委托市政府設立的地籍測繪機構實施。只有在法律法規(guī)另有規(guī)定或者特殊情況需要時，拆遷人才可以委托具備法定資質和良好信譽的其他測繪機構進行查勘、測繪。

深圳市政府設立的地籍測繪機構為深圳市地籍測繪大隊，主要負責對測繪成果管理、測繪質量監(jiān)督等提供技術支持。那么，在公共基礎設施建設項目測繪工作中，如有發(fā)生測繪結果爭議的，地籍測繪大隊則同時充當運動員與裁判員的角色，使得測繪鑒定結果的客觀性和公正性遭受質疑，尤其面對當前公共基礎設施建設項目日趨繁多，有質疑的拆遷測繪結果無疑會影響拆遷工作的推進。

參考文獻：

[1]王達.房屋征收拆遷法律制度新問題[M].北京：中國法制出版社，2010.

[2]譚曉莉.征地拆遷矛盾現(xiàn)狀及原因研究——以廣州市為例[J].經濟研究導刊，2010（26）.

篇9

第一條為加強城市房屋拆遷管理，保護拆遷當事人的合法權益，保障建設項目順利進行，根據(jù)國務院《城市房屋拆遷管理條例》、《省城市房屋拆遷管理條例》等有關法律、法規(guī)的規(guī)定，結合本縣實際，制定本辦法。

第二條在本縣城市規(guī)劃區(qū)內的國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，適用本辦法。

本辦法所稱房屋拆遷，是指因實施城市規(guī)劃或者因其它公共利益需要，依法收回國有土地使用權而拆除該地塊上房屋的行為。

第三條城市房屋拆遷必須符合城市規(guī)劃，有利于城市舊區(qū)改造和生態(tài)環(huán)境改善，有利于文物古跡和有價值的歷史建筑保護。

第四條本辦法所稱拆遷人是指縣人民政府設立的具體實施收回國有土地使用權并依法取得房屋拆遷許可證的單位。

本辦法所稱被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人。

本辦法所稱房屋承租人是指與被拆遷人具有合法的房屋租賃關系的單位和個人。

第五條縣規(guī)劃建設局是負責管理房屋拆遷工作的行政主管部門（以下簡稱房屋拆遷管理部門），對城市規(guī)劃區(qū)內的城市房屋拆遷工作實施監(jiān)督管理。城市房屋拆遷管理的日常工作由其下設的拆遷管理辦公室負責。

縣發(fā)展和改革、國土資源、物價、工商、財政、文廣、公安等有關部門和城關鎮(zhèn)政府、華埠鎮(zhèn)政府應當按照各自職責，互相配合，共同做好城市房屋拆遷管理工作。

第六條拆遷人必須依照有關法律法規(guī)及本辦法的規(guī)定，對被拆遷人給予合理補償、安置。被拆遷人、被拆遷房屋承租人必須服從城市建設需要，在規(guī)定的搬遷期限內完成搬遷。

第二章拆遷管理

第七條房屋拆遷管理部門會同發(fā)展和改革、國土資源等部門，按照城市總體規(guī)劃的要求，根據(jù)本縣社會經濟發(fā)展水平，同時考慮近期新建商品房的市場供應等因素，制定城市房屋拆遷的中長期計劃、年度計劃和安置用房建設計劃，報縣人民政府批準后執(zhí)行，并按規(guī)定報上一級人民政府備案。

房屋拆遷管理部門在執(zhí)行年度拆遷計劃時，其拆遷范圍經確定后，應當組織做好拆遷房屋的前期調查統(tǒng)計及審核工作。

第八條拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。申請房屋拆遷許可證，應當向房屋拆遷管理部門提交下列文件：

（一）建設項目批準文件；

（二）建設用地規(guī)劃許可證；

（三）國有土地使用權批準文件；

（四）拆遷計劃和拆遷方案；

（五）辦理存款業(yè)務的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明。

前款第（三）項規(guī)定的國有土地使用權批準文件是指人民政府依法作出的收回國有土地使用權的決定文件。第（四）項規(guī)定的拆遷方案應當對臨時周轉用房和用于產權調換的安置用房的數(shù)量、戶型、面積、地點、交付時間等作出安排；需要新建安置用房的，應當提供安置用地批準文件。第（五）項規(guī)定的拆遷補償安置資金按照拆遷預算的百分之八十確認，專戶儲存，拆遷人提供安置用房的，現(xiàn)房以市場評估價計入，在建房屋按成本價計入，但貨幣存款金額不得低于拆遷預算資金總額的百分之四十；不足部分由拆遷人在房屋拆遷管理部門規(guī)定的期限內補足。

第九條房屋拆遷管理部門應當自收到申請之日起三十日內，對申請事項進行審查；經審查符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證。

房屋拆遷管理部門在核發(fā)房屋拆遷許可證前，應當依法舉行聽證，就拆遷許可涉及的拆遷計劃、拆遷方案和拆遷補償安置資金的落實情況等相關事項聽取意見。

第十條房屋拆遷管理部門應當自房屋拆遷許可證核發(fā)之日起五日內，將建設項目的名稱、拆遷人、拆遷范圍、搬遷期限、拆遷期限等事項，以公告形式在新聞媒體以及拆遷范圍內予以公布，并書面告知被拆遷人。

房屋拆遷管理部門和拆遷人應當及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。

第十一條拆遷范圍公布后，拆遷范圍內的單位和個人在暫停辦理相關手續(xù)期間不得進行下列活動：

（一）新建、擴建、改建房屋；

（二）改變房屋和土地用途；

（三）租賃房屋。

房屋拆遷管理部門應當就前款所列事項，書面通知有關部門暫停辦理相關手續(xù)。暫停辦理的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限不超過一年；拆遷人需要延長暫停期限的，應當經房屋拆遷管理部門批準，延長暫停期限最長不得超過一年。

第十二條拆遷人自取得房屋拆遷許可證之日起三個月內不實施拆遷的，房屋拆遷許可證自然失效，并由房屋拆遷管理部門予以公告。

實施房屋拆遷不得超越房屋拆遷許可證核準的拆遷范圍和拆遷期限。

需要延長拆遷期限的，拆遷人應當在拆遷期限屆滿十五日前，向房屋拆遷管理部門提出延期申請；房屋拆遷管理部門應當自收到延期拆遷申請之日起十日內予以答復。

拆遷結束后，拆遷人應當負責將被拆遷人的房屋所有權證、國有土地使用權證送交房管、土地部門，辦理注銷登記手續(xù)。

第十三條拆遷人可以自行拆遷，也可以委托拆遷。從事拆遷業(yè)務的單位應當按照國家和省的有關規(guī)定依法取得房屋拆遷資格證書。

房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。

第十四條拆遷人委托拆遷的，應當向被委托的拆遷單位出具委托書，并簽訂拆遷委托合同。拆遷人應當自拆遷委托合同簽訂之日起十五日內，將合同報房屋拆遷管理部門備案。

被委托的拆遷單位不得轉讓拆遷業(yè)務。

第十五條拆遷人應當向被拆遷人公布拆遷補償安置方案。

拆遷人與被拆遷人應當在公告規(guī)定的搬遷期限內，根據(jù)本辦法規(guī)定簽訂拆遷補償安置協(xié)議。協(xié)議應當載明補償形式、貨幣補償金額及其支付期限、安置地點、安置用房面積、搬遷期限、過渡方式、過渡期限、搬家補助費和臨時安置補助費、違約責任以及當事人認為需要訂立的其他條款。

拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人簽訂拆遷補償安置協(xié)議。

拆遷房管部門代管的房屋，拆遷人應當與代管人簽訂拆遷補償安置協(xié)議；代管房屋有使用人的，拆遷人應當與代管人、房屋使用人簽訂拆遷補償安置協(xié)議。

拆遷補償安置協(xié)議自簽訂之日起生效。拆遷人應當自協(xié)議簽訂之日起十五日內將協(xié)議報房屋拆遷管理部門備案。

拆遷補償安置協(xié)議使用由省建設廳統(tǒng)一監(jiān)制的文本。

第十六條拆遷補償安置協(xié)議簽訂后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執(zhí)行。

第十七條拆遷當事人對補償形式、補償金額、安置用房面積、安置地點、過渡方式、搬遷期限、過渡期限等內容，在搬遷期限內經協(xié)商達不成協(xié)議的，拆遷當事人可以向房屋拆遷管理部門申請裁決。被拆遷人是房屋拆遷管理部門的，由縣人民政府裁決。裁決部門應當自受理裁決申請之日起三十日內作出書面裁決；裁決作出之前，裁決部門應當充分聽取各方的意見。

當事人對裁決不服的，可以依法申請行政復議或者向人民法院提起行政訴訟。除依法需要停止執(zhí)行的情形外，在復議和訴訟期間如拆遷人已按裁決給予貨幣補償或提存補償費，或者提供拆遷安置用房、周轉用房的，復議和訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。

第十八條拆遷人不得改變尚未搬遷的被拆遷人、房屋承租人原有的供水、供電、供氣等基本生活條件。

第十九條被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內拒絕搬遷的，由縣人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。

縣人民政府在作出強制拆遷決定前，應當依法舉行聽證，就作出補償安置裁決的主體、程序、依據(jù)及被拆遷人拒絕搬遷的理由聽取拆遷當事人、有關主管部門及其他相關人員的意見。

實施強制拆遷前，拆遷人應當就被拆遷房屋的有關事項，向公證機關辦理證據(jù)保全。

第二十條拆遷房管部門代管的房屋，拆遷補償安置協(xié)議必須經公證機關公證。代管人應當就被拆遷房屋的有關事項，向公證機關辦理證據(jù)保全。

第二十一條被拆遷房屋有下列情形之一的，由拆遷人提出補償安置方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷：

（一）有產權糾紛的；

（二）產權人下落不明的；

（三）暫時無法確定產權人的。

房屋拆遷前，拆遷人應當就被拆遷房屋的有關事項，向公證機關辦理證據(jù)保全。

第二十二條拆遷設有抵押權的房屋，依據(jù)國家有關擔保的法律執(zhí)行。

法律、法規(guī)對拆遷軍事設施、寺觀教堂、文物古跡、歸僑僑眷房屋、涉外房屋等另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

第二十三條城市房屋拆遷涉及公共設施或者各種管線遷移的，由原所有人按規(guī)定期限自行遷移，所需遷移費用，由拆遷人按國家有關規(guī)定標準給予適當補償。

第二十四條對拆遷范圍內的花木、綠地、古樹名木應當盡可能保留。不能保留的，應當依法辦理有關手續(xù)。

第二十五條拆遷人使用拆遷補償安置資金的，應當經房屋拆遷管理部門審核。拆遷補償安置資金應當全部用于房屋拆遷的補償、安置，不得挪作他用。

房屋拆遷管理部門應當加強對拆遷補償安置資金使用的監(jiān)督。

第二十六條房屋拆遷管理部門應當建立健全房屋拆遷檔案制度，加強對房屋拆遷檔案資料的管理。

房屋拆遷的檔案資料包括：拆遷人從事房屋拆遷的有關批準文件，拆遷計劃和拆遷方案及其調整資料，前期調查登記資料，拆遷補償安置協(xié)議及其結算資料，以及其他與拆遷有關的檔案資料。

第三章拆遷補償與安置

第二十七條拆遷人應當對被拆遷人按照法律、法規(guī)和本辦法的規(guī)定給予合理補償。拆遷補償、安置可以實行貨幣補償，也可以實行產權調換。被拆遷人有權選擇具體補償安置形式。

拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產權調換，由拆遷人給予補償。拆遷范圍公布后新建、改建、擴建的附屬物不予補償。

第二十八條拆遷范圍內的違法違章建筑、超過批準期限的臨時建筑，必須在拆遷公告規(guī)定的搬遷期限內自行拆除，不予補償。拆除經批準未超過批準期限的臨時建筑，可給予適當補償；審批時另有約定的，按約定辦理。

第二十九條貨幣補償或者產權調換的面積，按照被拆遷房屋的房屋所有權證或者其他合法房產憑證記載的建筑面積計算。

第三十條被拆遷房屋的貨幣補償金額根據(jù)房地產市場評估價格確定。評估應當采用市場比較法，不具備市場比較法評估條件評估非住宅房屋價格的，可以采用其他方法評估，并在評估報告中說明原因。

房地產評估機構在確定被拆遷房屋的市場評估價格前，應當聽取被拆遷人的意見。

本條及本辦法第三十七條、第四十九條規(guī)定的評估所需費用由拆遷人承擔。

第三十一條采用市場比較法評估被拆遷房屋價格的，由房地產評估機構根據(jù)評估比準價格，結合該房屋具體區(qū)位、建筑結構、建筑面積、成新、層次、裝修等因素評估確定。

評估比準價格由房地產評估機構根據(jù)交易價從高原則從類似房地產中選取三個以上可比實例，進行交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素修正后確定。

被拆遷房屋屬于非成套住宅的，應當根據(jù)前款規(guī)定選取普通成套住宅作為可比實例。

房管部門應當按月向社會公布本地房產交易信息。

第三十二條房地產評估機構由拆遷人與被拆遷人共同選定；不能共同選定的，由房屋拆遷管理部門從報名的具備相應法定資格的房地產評估機構中隨機確定。參加隨機確定的房地產評估機構不得少于三家。隨機確定房地產評估機構應當由公證機構現(xiàn)場公證。

房屋拆遷管理部門應當在隨機確定房地產評估機構之日起三日前在拆遷范圍內公告房地產評估機構隨機確定的時間和地點。

第三十三條被拆遷房屋的市場評估價格實行公示制。

房地產評估機構應當將被拆遷人的姓名、被拆遷房屋的門牌號、評估因素、評估依據(jù)、評估價格等主要情況在拆遷范圍內公示，接受社會監(jiān)督。公示時間不得少于十日。

拆遷當事人對評估結果有異議的，可以要求房地產評估機構作出解釋。房地產評估機構應當自接到解釋要求之日起三日內予以解釋。

第三十四條房地產評估機構應當遵循公開、公平、公正的原則，嚴格按照國家房地產估價規(guī)范和標準進行房地產市場價格評估。

第三十五條按照本章規(guī)定對被拆遷人進行補償后，其被拆遷房屋按標準容積率占有的土地，不再按照《省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》第二十九條規(guī)定予以補償。被拆遷人依法享有使用權的土地，其面積超過被拆遷房屋按標準容積率占有的土地面積的，超過部分的土地按照《省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》第二十九條規(guī)定予以補償。

第三十六條被拆遷地段用于同類商品房建設的，被拆遷人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利。

前款規(guī)定的同類商品房銷售，建設單位應將被拆遷人優(yōu)先購買的期限予以公告。被拆遷人應在建設單位公告規(guī)定的優(yōu)先購買期限內辦理購房手續(xù)，逾期視作放棄。其中同類商品房屬競拍銷售的，被拆遷人享有同等競拍價的優(yōu)先購買權。

第三十七條實行產權調換的，拆遷人與被拆遷人應當結算被拆遷房屋和安置用房的差價。

被拆遷房屋和安置用房的價格，由同一家房地產評估機構以房屋拆遷許可證核發(fā)之日為評估時點，采用相同的方法、標準評估確定。

第三十八條選擇產權調換的被拆遷人有權要求拆遷人提供不小于被拆遷房屋原建筑面積的安置用房。

安置用房應當符合設計規(guī)范要求；屬于新建商品房的，交付前應當經驗收合格。

第三十九條被拆遷人屬于低收入家庭，其被拆遷住宅房屋每戶建筑面積小于三十六平方米（在縣城市規(guī)劃區(qū)內有其他住宅房屋的，合并計算），并實行產權調換的，拆遷人應當提供建筑面積不小于三十六平方米的成套住宅作為安置用房。安置用房在四十五平方米以內的面積，被拆遷房屋和安置用房互不結算產權調換的差價，超過四十五平方米的面積按市場評估價格結算。

前款所稱低收入家庭是指具有下列情形之一、戶口在本縣城市規(guī)劃區(qū)內的城市居民家庭：

（一）按照有關規(guī)定享受最低生活保障待遇；

（二）持有縣總工會頒發(fā)的特困證；

（三）縣政府規(guī)定的其他經濟困難對象。

被拆遷住宅房屋每戶建筑面積，按照房屋拆遷許可證核發(fā)時被拆遷人的戶籍證和房屋所有權證或者其他合法房產憑證為依據(jù)確定。

被拆遷人經審查符合享受經濟適用房、廉租房條件的，可優(yōu)先給予安排。

第四十條拆遷房管部門直管住宅公房或單位自管住宅公房（包括非成套住宅），年月日前租賃的，房屋承租人享有按照房改政策購房的權利。房屋承租人購房后，拆遷人應對其按被拆遷人予以補償安置。房屋承租人房改購房辦法由縣房改辦制定，報縣人民政府批準后執(zhí)行。

房屋承租人未按房改政策購房或不具備享受房改條件的，可協(xié)議解除租賃關系，由房管部門或房屋產權單位對承租人給予貨幣補助，貨幣補助標準為該房屋拆遷補償費的百分之三十五。

房屋承租人未按房改政策購房，也未與被拆遷人達成解除租賃關系協(xié)議的，拆遷人應當對被拆遷人實行產權調換的補償安置方式。安置用房由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新簽訂房屋租賃合同。房屋承租人經審查符合申請廉租住房條件的，可根據(jù)縣政府的有關規(guī)定給予廉租房安置。

第四十一條拆遷落實私房政策換約續(xù)租的住宅用房的，拆遷人應當按照本辦法規(guī)定對被拆遷人予以補償、安置。被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，被拆遷人應按房屋承租人實際租用面積支付最高為六個月的租金給予補助；房屋承租人為享受最低生活保障待遇的城市居民，被拆遷人應按房屋承租人實際租用面積支付最高為十二個月的租金給予補助；房屋承租人經審查符合申請廉租住房條件的，可直接申請廉租房安置，被拆遷人不再支付租金補助。

第四十二條拆遷房管部門代管的房屋，代管房屋有使用人的，應當實行產權調換；代管房屋無使用人的，由代管人選擇補償安置方式。選擇產權調換的，安置用房仍由房管部門代管；選擇貨幣補償?shù)?，貨幣補償金額由代管人專戶存入銀行。

第四十三條被拆遷房屋的用途以房屋所有權證登記的用途為準。認定房屋用途以相關職能部門提供的合法有效文件為依據(jù)。

房屋所有權證未明確用途的，由產權登記部門依照職權或者根據(jù)房屋所有人的申請，按照本條前款的規(guī)定調查確認。

房屋所有人要求改變原登記用途的，可以在其房屋被列入拆遷范圍前，持有關文件向產權登記部門申請變更登記。

第四十四條年月日《中華人民共和國城市規(guī)劃法》施行前已改變房屋用途并以改變后用途延續(xù)使用的，根據(jù)房屋所有人的申請，按改變后的用途認定，由產權登記部門變更登記；其中改為商業(yè)用房的，應當持有合法有效營業(yè)執(zhí)照。

年日《中華人民共和國城市規(guī)劃法》施行后未經相關職能部門同意改變房屋用途的，拆遷時按原審批房屋用途予以補償安置。

改變房屋用途，按規(guī)定應當交納土地收益金的，房屋所有人應當在變更登記前依法補交土地收益金。土地收益金補交辦法由縣國土資源管理部門另行制定。

第四十五條住宅房屋的被拆遷人選擇產權調換的，拆遷人應當自領取房屋拆遷許可證之日起二十四個月內將被拆遷人或者房屋承租人安置完畢。其中，將拆遷地塊上建設的高層房屋作為產權調換用房的，拆遷人應當自領取房屋拆遷許可證之日起三十六個月內將被拆遷人或者房屋承租人安置完畢。

過渡期間的周轉用房可以由被拆遷人或者房屋承租人自行解決，也可以由拆遷人提供。被拆遷人或者房屋承租人有權選擇具體過渡方式，拆遷人不得強迫或者拒絕。

拆遷人提供周轉房的，被拆遷人或者房屋承租人應當在得到安置用房的四個月內騰退周轉用房。

第四十六條住宅房屋的被拆遷人或者房屋承租人自行解決周轉用房的，拆遷人應當從其搬遷之月起到被安置后的四個月內支付其臨時安置補助費。臨時安置補助費按照縣城市規(guī)劃區(qū)內租賃與被拆遷房屋相當面積、地段的住宅用房所需費用的平均價格確定，但每戶每月臨時安置補助費不得低于保障其基本居住條件所需費用。具體標準由縣人民政府制定，每年公布一次。

拆遷人超過拆遷補償安置協(xié)議規(guī)定的過渡期限未提供安置用房的，應當自逾期之月起按照原標準的二倍支付臨時安置補助費，補償被拆遷人或者房屋承租人因延期使用安置用房的損失。

拆遷人提供周轉用房的，周轉用房應當與被拆遷房屋的居住條件相當，并能夠滿足被拆遷人或者房屋承租人基本居住條件，拆遷人不再支付臨時安置補助費。拆遷人超過協(xié)議規(guī)定的過渡期限未提供安置用房的，除繼續(xù)提供周轉房外，還應當自逾期之月按照規(guī)定標準支付臨時安置補助費，補償被拆遷人或者房屋承租人因延期使用安置用房的損失。

第四十七條拆遷人應當支付住宅房屋的被拆遷人或者房屋承租人搬家補助費。搬家補助費每戶不低于六百元，具體標準由縣人民政府制定，每年公布一次。

實行產權調換的，被拆遷人或者房屋承租人從拆遷人提供的臨時周轉用房遷往安置用房時，應當再次支付搬家補助費。

第四十八條拆遷非住宅房屋造成停產、停業(yè)引起的經濟損失以及搬遷、安裝、過渡等費用，由拆遷人給予一次性補助。具體補助標準由縣人民政府另行公布。

第四十九條拆除產權屬于學校、醫(yī)院、敬老院、幼兒園、福利院、居委會等用于社會公益事業(yè)的房屋及其附屬物，拆遷人應當按照有關法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求予以重建，或者給予貨幣補償。

第四章法律責任

第五十條違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由房屋拆遷管理部門依據(jù)有關法律、法規(guī)的規(guī)定予以行政處罰：

(一)未取得房屋拆遷許可證實施拆遷的；

(二)以欺騙手段騙取房屋拆遷許可證的；

(三)未按房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實施房屋拆遷的；

(四)委托不具有拆遷資格的單位實施拆遷的；

(五)擅自延長拆遷期限的；

(六)接受委托的拆遷單位違反規(guī)定轉讓拆遷業(yè)務的。

第五十一條違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一，造成被拆遷人或者房屋承租人財產損失的，應當依法承擔民事責任：

(一)未取得房屋拆遷許可證實施拆遷的；

(二)以欺騙手段騙取房屋拆遷許可證實施拆遷的；

(三)未按房屋拆遷許可證規(guī)定的拆遷范圍、拆遷期限實施拆遷的。

第五十二條房地產評估機構與拆遷當事人相互串通，故意壓低或者抬高被拆遷房屋的房地產市場評估價格的，評估結果無效，由房屋拆遷管理部門重新組織評估；并由房屋拆遷管理部門責令退還已收取的評估費用，依法給予行政處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任；對當事人造成損失的，房地產評估機構應當依法承擔賠償責任。

第五十三條拆遷人有下列行為之一的，由房屋拆遷管理部門依法給予警告，責令改正；對被拆遷人造成損失的，拆遷人應當依法承擔賠償責任：

(一)未按規(guī)定與被拆遷人簽訂拆遷補償安置協(xié)議且未經依法裁決進行拆遷的；

(二)違反本辦法第二十一條第一款規(guī)定，補償安置方案未經房屋拆遷管理部門審核同意而實施拆遷的；

(三)偽造、涂改或者不向被拆遷人提供規(guī)定的拆遷補償安置協(xié)議文本的；

（四）轉讓建設項目，未按規(guī)定辦理批準手續(xù)的。

第五十四條有關行政管理部門及其工作人員、、，有下列情形之一的，對直接負責的主管人員和直接責任人員，由有關部門依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：

(一)違反規(guī)定核發(fā)房屋拆遷許可證以及其他批準文件的；

(二)核發(fā)房屋拆遷許可證以及其他批準文件后不履行監(jiān)督管理職責或者對違法行為不予查處的；

(三)未按本辦法規(guī)定拆遷公告的；

(四)房屋拆遷管理部門實施房屋拆遷的；

(五)違反本辦法規(guī)定作出拆遷裁決的；

(六)依照本辦法規(guī)定應當聽證而沒有聽證的；

(七)未按計劃組織建設拆遷安置用房，導致被拆遷人未能在安置期限內得到安置的；

(八)違反本辦法規(guī)定實施強制拆遷的。

因前款規(guī)定行為給拆遷當事人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。

第五章附則

第五十五條在縣城市規(guī)劃區(qū)外的國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，參照本辦法執(zhí)行。

縣城市規(guī)劃區(qū)內集體土地上房屋拆遷的補償安置辦法，由縣人民政府根據(jù)省人民政府的規(guī)定另行制定。

篇10

Abstract： With the rapid development of China's economy and the expanding demand of market economy， China's real estate industry is also growing. Among them， as an important part of the real estate industry， the business services scope of the real estate valuation industry is wider and wider. Credibility and integrity is one of the traditional virtues of the Chinese nation， every service industry should uphold the principle of good faith to better serve their customers， especially the real estate valuation industry. This paper researches the current status of the development of China's real estate valuation industry as well as the relevant content of the industry credit system to provide some reference and help for the real estate industry.

P鍵詞： 房地產；估價；信用體系；內容；問題；對策

Key words： real estate；evaluate；credit system；content；problem；measure

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2017）10-0237-04

0 引言

誠信乃房地產估價行業(yè)存在之根本。目前，我國的房地產估價行業(yè)在誠信制度方面還有一定的欠缺，這對房地產行業(yè)的發(fā)展造成了一定的阻礙。因此，本文旨在通過加強我國房地產估價行業(yè)信用體系的建立，有效地推動我國房地產事業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展，為國家的經濟發(fā)展做貢獻。

1 房地產估價行業(yè)信用體系建設現(xiàn)狀與存在問題

進入到二十一世紀后，我國的房地產行業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)出一派繁榮的景象，這也進一步推動了房地產估價行業(yè)的快速發(fā)展。我國的房地產估價行業(yè)一直處在政府部門的主要管轄下，從宏觀上能對房地產估價行業(yè)起到一定的促進作用，但是結合社會整體的經濟發(fā)展勢態(tài)，處在政府部門統(tǒng)籌下的房地產估價行業(yè)在其發(fā)展上也受到了一定的限制。我國的房地產估價行業(yè)在近十年的蓬勃發(fā)展中已經建立起了一系列相關的法律法規(guī)，相應的職業(yè)資格制度也在不斷的更新和完善，其業(yè)務范圍也是在不斷擴展。另外，隨著社會經濟市場的不斷發(fā)展，誠信經濟的概念已經深入到每一個經營的環(huán)節(jié)中，像房地產這種涉及范圍廣泛，涉及的資金龐大的行業(yè)更是應該將誠信的理念貫徹到每一個經營環(huán)節(jié)中，因此，信用體系的創(chuàng)建和完善在房地產行業(yè)中顯得尤為重要。但是，房地產行業(yè)目前的發(fā)展情況就是市場規(guī)范不到位，信用體系不健全，還存在欺瞞消費者，侵害消費者合法權益的現(xiàn)象。2006年，一份有關于北京市房地行業(yè)的消費者關于該行業(yè)誠信度問卷調查的結果顯示出只有百分之六的人對目前的房地產行業(yè)的誠信度較為滿意的，而超過半成的人認為目前的房地產行業(yè)的誠信度很低，經過了十年的發(fā)展，目前相關的消費者對房地產行業(yè)的誠信度依舊不是很滿意?？偟膩碚f，目前我國的房地產行業(yè)出現(xiàn)了很嚴重的信用危機，針對這種情況，房地產行業(yè)應該及時地采取措施，建立起一套完整的信用體系，為促進房地產行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展提供有效的保證。

目前，在房地產估價行業(yè)快速發(fā)展過程中，行業(yè)協(xié)會對于其健康發(fā)展十分重視，2005年協(xié)會第三屆理事會選舉后，提出了加強行業(yè)研究的設想，并做出相關數(shù)據(jù)調查。以上海為例，有估價資產的房地產估價公司共有一百余家，其中外地估價公司在上海開設的分支機構有5家，一級估價結構相對較多，與此同時，對上海八達、城市、國城等三個估價公司展開調查，從調查結果來看，受訪公司的平均員工30人，估價報告二千份，二級和三級估價公司差別相對較小。與此同時，房地產估價行業(yè)的估價師占全國的10%，但是專職房地產估價師只有300名左右，數(shù)據(jù)調查結果顯示，大部分估價師出擁有此職業(yè)資格證之外，還有其他的資格證，估價師的專業(yè)化水平和對行業(yè)的認可度還有待提升。

其中絕大部分估價公司信息建設投入明顯不足，信用體系不完善，所以，主要通過公司高層的人際關系進行客戶維護，與此同時，其中僅有百分之25%的估價公司成立的專門的客服部門提高其信用度，此外，其中95%的估價公司由估價師自己尋找所學資料，所以其服務質量和專業(yè)水平仍有待提高，設立研究部門手機市場資料的估價公司進展25%，自身研究能力相對較弱，嚴重阻礙了房地產股價行業(yè)信用體系的構建和完善。

2 國外房地產估價行業(yè)信用體系建設經驗與借鑒

信用體系的成熟度很大程度上可以對市場經濟的穩(wěn)定和發(fā)展起到促進作用。分析國內外信用體系的建立成果，我們不難發(fā)現(xiàn)發(fā)達國家都是具有較為完善的信用系統(tǒng)的，而我國的信用體系的建立起步晚，發(fā)展慢，較發(fā)達國家還有很長的一段距離要走。

2.1 國外信用體系的分析

就國外的房地產相關行業(yè)信用體系建設而言，以美國為代表的發(fā)達國家都具有一套完整的信用系統(tǒng)，主要由信用管理體系以及與之對應的法律體系和信用服務公司組成。到目前為止，這些發(fā)達國家的信用體系體現(xiàn)出來了以下特點：

2.1.1 有效的法律保障和監(jiān)管機制

一些發(fā)達國家的信用體系發(fā)展歷史長達數(shù)百年，因此，發(fā)展到現(xiàn)在，相關的管理政策和法律政策都得到了完善，例如，美國針對于市場信用體系頒布的法律政策接近20部，相應的管理手段和有關的政策也是不停的在更新和發(fā)展。

另外，國外一些發(fā)達國家對信用體系的監(jiān)管是采用政府和相關的協(xié)會共同協(xié)助來完成的，這樣的監(jiān)管手段能有效的結合二者在信用體系建設過程中發(fā)現(xiàn)的問題，政府部門起主要的監(jiān)管作用，行業(yè)協(xié)會根據(jù)行業(yè)的特點在政府部門和行業(yè)企業(yè)中起到樞紐的作用，綜合的從國家發(fā)展和民生建設兩方面來監(jiān)督和管理市場信用體系的建設和發(fā)展。并且，一些發(fā)達國家的政務信息是公開透明的，這種透明的監(jiān)管制度也能更好地督促社會信用體制的建設和發(fā)展。

2.1.2 很強的市場信用意識

除了有效的法律監(jiān)管手段之外，國外發(fā)達國家對于信用體系中涉及的信用服務機構和征信公司都采取了有效的管理政策，能對信用信息的采集、分類和更新起到很好的督促作用，同時還能有效地促進信用產品生產和改革創(chuàng)新。此外，發(fā)達國家的政府部門對于采集到的信用信息會進行分析管理，對于信用記錄較為差勁的企業(yè)和個人都會采取相應的制約手段，用以限制其在生活和工作中的信用消費行為。又因為征信公開透明化，在這種背景中，一些公司在選擇服務和合作對象時，會將信用記錄差的公司和個人排除在外。因此，發(fā)達國家市場主體都會具有很強的信用在這種執(zhí)行政策下，國家的市場主體部分都會自覺的形成很強的信用意識，這對信用體系的建設和管理有很大的促進作用。

2.1.3 嚴厲的懲罰制度

任何體系的建立和形成都離不開嚴明的獎懲制度，一些國家針對失信行為建立的懲罰制度也是信用體系的重要組成部分。例如，美國對于企業(yè)和個人的失信行為有著非常明確的懲罰機制，不僅將失信的內容擴大和公開化，更是將其失信的行為永久記錄在案，除此之外，還會進行相應的經濟和勞動處罰，對一些出現(xiàn)嚴重失信行為的公司和個人將會直接取締其營業(yè)資格，使其付出慘痛的代價。通過建立這種懲罰制度，可以有效地促使企業(yè)和個人形成良好的誠心習慣，以保證信用體系能健康的發(fā)展。

2.1.4 完善的信用體系

在國外，其房地產評估信用體系相對完善，就目前其發(fā)展狀況來講，遠遠超過我國房地產估價行業(yè)的發(fā)展水平，同時，在國外，包括美國、英國等國家在內的發(fā)達國家，其房地產估價信用體系構建過程中主要傾向于估價的技術路線的研究，同時也包括對估價工具的重視，此外，這些國家在構建房地產估價行業(yè)信用體系過程中，更加側重于估價實踐的效率和公平，因此建立了較為完善的信用體系，企業(yè)信用通常包括五個方面的基本要素，其中涉及到企業(yè)品格、能力、資本、擔保、環(huán)境。在財富全球100強企業(yè)中有一半以上被稱之為誠信企業(yè)，其信用體系相對完善，誠信是其企業(yè)文化的重要組成部分。

2.1.5 專業(yè)組織的創(chuàng)建

英國皇家特許測量時協(xié)會目前是一個全球性的專業(yè)組織，主要以維護公共利益為目的，并以此代表、規(guī)范、推廣特許測量師這一職業(yè)。1881年學會被允許皇家注冊，名稱至今。一百多年來，英國皇家特許測量時協(xié)會與很多相似道德組織合并，不斷發(fā)展，直接帶動了其房地產估價行業(yè)的進一步發(fā)展。

2.2 國內信用體系

對比國外房地產市場擁有的一套完善的信用體系，我國在這方面的建設還存在很大的不足，具體來講有以下幾個方面：

2.2.1 法律制度和監(jiān)管職責不完善

由上面的介紹我們不難看出，國外的信用體系在建設的過程中都注重法律制度的規(guī)范性。相比較之下，在我國，與信用體系相關的法律規(guī)范倒是存在一些，但是真正的完全是以信用體系作為主要內容的法律規(guī)范一個也沒有。另外，我國的房地產信用體系是在政府部門單獨的監(jiān)管下實施的，相比較國外的政府部門和行業(yè)協(xié)會共同監(jiān)管，我國的這種監(jiān)管情況沒有充分的發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的作用，很容易因為片面性而出現(xiàn)一些紕漏，在這種情況下，我國的信用體系建設必會受到很大的阻礙。

2.2.2 信息公_程度不夠，市場信用意識不夠強烈

對比國外的政務信息公開透明化來說，我國在信息公開方面還存在很大的不足。我國對于企業(yè)和個人的失信行為不會將其公之于眾，導致行業(yè)部門在經營的過程中不會強烈的約束自己的行為，對于一些失信行為也不會給與足夠的重視，最終呈現(xiàn)出來的就是行業(yè)經營過程中信用意識不強烈，因此出現(xiàn)了很多經濟和合同糾紛。

2.2.3 缺乏明確的獎懲制度

我國的關于房地產信用體系的建設過程中缺乏對失信行為的懲罰行為，對比國外對失信行為的嚴厲懲罰而言，國內的信用體系似乎缺乏對失信行為的明確定義和管理。也沒有像發(fā)達國家一樣，對社會群體和個人的失信行為登記在案，更沒有將其擴大化和嚴肅化。另外，在對失信行為的經濟和勞動懲罰中，也沒有明確的懲罰機制，其懲罰力度也是一般，最終出現(xiàn)的結果就是失信行為在行業(yè)內部惡性循環(huán)。

3 體系框架

對于我國目前的房地產估價行業(yè)而言，綜合考慮房地產行業(yè)和國家市場經濟的發(fā)展，針對其信用體系的整體框架而言，具體來講應該包括以下幾個部分：

3.1 主要內容

房地產估價行業(yè)的信用體系在建立之初就應該明確其涉及的主體對象，提供估價服務的房地產建設公司、中介公司等，提供監(jiān)督管理的政府職能部門，以及相應的從業(yè)人員和服務對象。另外一個不可或缺的就是支持房地產估價行業(yè)信用體系的法律和法規(guī)，任何一個體系的完善都離不開法律制度的支持和保護，因此，建立一套與之相關的法律和法規(guī)，有效的針對失信行為給與相應的法律處分，在信用體系實施的過程中作為其后盾的存在，能有效地促進信用體系的改革和發(fā)展。

3.2 運行過程

房地產估價行業(yè)的信用體系建立完成后，應該怎么運行就變得十分的重要了。首先要說的就是該體系的執(zhí)行方式了。體系建立完成，明確了主體對象之后必須確定信用體系的實施方式，按我國現(xiàn)有的發(fā)展模式來看，我們應該借鑒國外成功的經驗，將信用體系的監(jiān)控主題由原來的政府部門主管改變成為政府部門和相應的房地產估價行業(yè)協(xié)會公共監(jiān)督管理，該行業(yè)涉及的群體和個人應該嚴格按照體系的要求展開工作內容，做到令行禁止。

當信用體系成功運行起來后，就應該嚴格的按要求執(zhí)行，一旦出現(xiàn)不按要求執(zhí)行的，又有違反法律法規(guī)的行為時，相應的懲罰制度就顯得尤為重要。因此，整個體系的框架結構中應該留出一部分作為針對失信行為實行的懲罰制度，通過在體系的運行過程中實行對失信行為不同程度的懲罰來約束該行業(yè)相關人員的失信行為。

與此同時，還要著重發(fā)揮政府在此過程中的相關職能，其中包括監(jiān)督、抽查和審核等監(jiān)管機制，眾所周知，在經濟生活中，信用可以發(fā)揮制度規(guī)范作用，但是在此過程中，必須滿足一下幾個條件，其一，市場中的行為主體更加傾向于關注長期利益，其二，構建暢通的信息渠道，最后是行為主體認識到不誠信行為會受到相應處罰，基于此，政府需要不斷加強監(jiān)督和引導，針對估價行業(yè)發(fā)展過程中的失信行為進行相關處罰條例的頒布和實施，并進行適當監(jiān)管和抽查，避免法律漏洞帶來的信用缺失。

房地產估價行業(yè)在構建信用體系過程中，大體可以針對以下幾個方向，建立信用管理制形象。其中信用建設的基礎是信用管理制度的構建，其中不僅包括估價機構誠信檔案制度，同時也包括房地產股價行業(yè)從業(yè)人員的職業(yè)道德守則以及政府的信用監(jiān)督，從而使不守信的估價師和估價機構收到相應的懲戒，從而引領整個股價行業(yè)的健康良性發(fā)展，并保障守信的估價師以及估計機構收到相應鼓勵和褒獎，從而帶動良性風氣的樹立和形成。

房地產估價行業(yè)信用體系的構建還應該自身行業(yè)的自律和不斷規(guī)范化，在此過程中，可以加大自身企業(yè)信用宣傳，樹立企業(yè)信用形象，并在此過程中，不斷提高自身的服務水平和信用程度，提高服務質量的同時，形成帶有自身準則的信用服務意識，總而促進估價行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。房地產行業(yè)信用體系的構建不僅是為了提高股價是自身的道德準則和職業(yè)素養(yǎng)，同時也是為了將房地產股價行業(yè)發(fā)展成為一個經濟所需、社會所歡迎和認可、群眾所支持和尊重的健康行業(yè)。

4 評價體系的機制

社會經濟市場上的誠信問題日益嚴重，雖然信用體系建立已經有一段時間了，但是相應的評價機制還未成型，特別是房地產估價行業(yè)的評價機制，幾乎還處在零起步的位置。因此，針對房地產估價市場存在的評價機制空白的問題，建立有效的評價體系機制變得極其重要。通過分析目前存在于市場經濟中其他各行業(yè)中的誠信評價機制，結合國外一些較為成功的誠信評價機制的建立過程，我國房地產估價行業(yè)的誠信評價機制的建立應該由以下幾個部分組成：

4.1 企業(yè)素質

企業(yè)自身的素質從很大程度上可以決定企業(yè)完成業(yè)務的能力，也能對企業(yè)的誠信度產生很大的影響。企業(yè)自身的素質主要由企業(yè)資質、注冊資金、從業(yè)時間以及企業(yè)內部員工的數(shù)量這四個部分組成。這四個部分中，企業(yè)資質等級越高，相關的管理機制也就越完善，注冊資金的金額越大，其承擔的失信風險也就越高，而從業(yè)時間越長也就意味著企業(yè)的誠信度結較高，最后的員工數(shù)量就可以顯示出企業(yè)規(guī)模，對這四部分進行綜合的評價就能大致上確定該企業(yè)在誠信評價中是否占據(jù)優(yōu)勢。

4.2 員工素質

評價體系機制中，納入對員工素質的綜合分析，主要的分析內容包括了對員工的學歷以及考取的專業(yè)資格以及業(yè)務能力，通過這些分析可以看出與房地產估價行業(yè)相關的管理和從業(yè)人員的專業(yè)知識技能和業(yè)務能力是否具有較高的水平。這也是反應房地產估價行業(yè)誠信度的一個重要的因素。

4.3 經營能力

經營能力指的是房地產估價企業(yè)展開的有關于估價行為的經營方式和取得的成果。經營能力很大程度上是與該公司的業(yè)務收入掛鉤的，一個擁有良好經營能力的企業(yè)必定也具有很強的市場競爭力。因此，將企業(yè)的經營能力納入評價體系機制的內容中能有效地提高企業(yè)的誠信度，促進企業(yè)更好的發(fā)展。

4.4 信用記錄

作為評價企業(yè)誠信體系的幾個機制，有關于企業(yè)的信用記錄是不能缺少的。信用記錄能夠反映出該企業(yè)在經營的過程中接受的來自外界，包括了政府部門、同行業(yè)競爭者以及客戶群的信用反饋。通過一套完整的信用管理檔案，我們可以很好的對企業(yè)的誠信水平做出評價，從而更好地實現(xiàn)對企業(yè)信用的督促。

5 完善房地產估價行業(yè)信用體系建設的對策

針對目前房地產市場出現(xiàn)的信用缺失和相關監(jiān)督制度不夠完善的情況，在此提出以下幾點建議：

5.1 完善監(jiān)督制度

完善房地產估價行業(yè)的監(jiān)督制度主要就是提高國家和行業(yè)協(xié)會的監(jiān)控能力，國家應針對目前房地產估價行業(yè)存在的問題提出與之相對應的法律條文，對于細節(jié)部分也應該更加完善和充足，從法律根本上杜絕房地產企業(yè)的僥幸心理。另外，有關房地產估價行業(yè)協(xié)會應該有針對性的對行業(yè)內部的違法亂紀現(xiàn)象制定相應的行業(yè)規(guī)則，保證房地產行業(yè)的正規(guī)經營。

5.2 提高企業(yè)自身的素養(yǎng)

房地產估價行業(yè)存在的一些問題從根本上來說與企業(yè)自身的素質文化有很大的關系，從企業(yè)內部的企業(yè)文化，到專業(yè)知識技能的培訓，再到員工的職業(yè)素養(yǎng)，各方面都對房地產估價行業(yè)的信用a生了影響，因此，從企業(yè)自身來說，創(chuàng)建企業(yè)文化知識，加大對職工素養(yǎng)的培訓，提升企業(yè)整體的職業(yè)素養(yǎng)很有必要。

5.3 消費者及時的監(jiān)督舉報

任何一個行業(yè)，其失信行為都會給消費者造成一定的經濟損失，針對房地產估價行業(yè)的失信行為，消費者應該持有冷靜客觀的態(tài)度，一發(fā)現(xiàn)任何違反誠信現(xiàn)象就應該及時的舉報，堅決不姑息任何有違信用體系建立的行為。相信通過消費者的監(jiān)督一定能夠對房地產估價行業(yè)信用體系的建立起到促進的作用。

6 結語

誠信是立人之本，也是一個行業(yè)存在于市場的根本所在。房地產估價行業(yè)信用體系的建立對于目前該行業(yè)的發(fā)展有著重要的作用，用一套完整的信用體系對房地產估價行業(yè)的服務行為進行約束和規(guī)范，以保證我國房地產市場的穩(wěn)定發(fā)展。

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