導語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)的投資價值，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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[關鍵詞] 投資性房地產(chǎn) 公允價值 新會計準則

財政部于2006年2月15日頒布了新的企業(yè)會計準則，其中《企業(yè)會計準則第3號――投資性房地產(chǎn)》(以下簡稱新準則)首次將投資性房地產(chǎn)作為一項單獨的資產(chǎn)予以確認，并首次在非金融資產(chǎn)計量中引入公允價值，因此具有十分重要的意義。

一、單獨列示投資性房地產(chǎn)

新準則中規(guī)范的投資性房地產(chǎn)，是指能夠單獨計量和出售的，企業(yè)為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。它包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權，以及已出租的建筑物。因此，一般開發(fā)企業(yè)用于銷售的房地產(chǎn)，以及為生產(chǎn)商品、提供勞務或經(jīng)營管理而持有的建筑物或土地使用權，不屬于投資性房地產(chǎn)，應分別在存貨、固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)中進行核算。

長期以來，我國并未針對投資性房地產(chǎn)單獨制定相關準則，而是將其分散在“存貨”、“固定資產(chǎn)”和“無形資產(chǎn)” 等其他相關的會計準則中加以處理。然而，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和投資觀念的改變, 投資性房地產(chǎn)已成為一項經(jīng)營性活動, 而不是傳統(tǒng)意義上的固定資產(chǎn)：一方面，投資性房地產(chǎn)經(jīng)過數(shù)年以后，其市場價值不僅可能高于賬面凈值，而且還經(jīng)常高出其賬面原值的數(shù)倍，甚至數(shù)十倍；另一方面，由于房地產(chǎn)的價值對市場的依賴程度很高，使得對房地產(chǎn)的投資往往具有高收益和高風險并存的特點。在這種情況下，將投資性房地產(chǎn)作為存貨、一般性固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)無法在會計上真實反映其價值，導致投資性房地產(chǎn)市場價值與賬面價值相背離。新準則將投資性房地產(chǎn)從一般性固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)中分離，更加清晰地反映了企業(yè)持有房地產(chǎn)的構成情況和盈利能力，提高了會計信息的相關性，符合我國經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)狀。

二、公允價值在投資性房地產(chǎn)中的具體運用

采用公允價值作為計量屬性是新會計準則的一大亮點。公允價值計量模式，是指以市場價值，即熟悉情況的當事人在公平交易中自愿據(jù)以進行資產(chǎn)交換或債務清償?shù)慕痤~。公允價值在投資性房地產(chǎn)中的運用主要涉及以下幾個方面：

1.投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量

新準則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量，通常應當采用成本模式，存在確鑿證據(jù)表明其公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以采用公允價值模式。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。

采用成本模式的，會計處理方法同原有的準則要求基本一致，即將有關資產(chǎn)的賬面價值作為投資性房地產(chǎn)的入賬價值，投資性房地產(chǎn)比照固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)準則計提折舊或攤銷，并在期末進行減值測試，計提相應的減值準備，期末按賬面價值在資產(chǎn)負債表中反映，只需單賬戶反映資產(chǎn)的實際成本即可。

而在公允價值模式下，投資性房地產(chǎn)應按照首次執(zhí)行日的公允價值作為入賬價值，公允價值與原資產(chǎn)賬面價值之間的差額調整期初留存收益。在后續(xù)支出的確認與計量上，如果后續(xù)支出使可能流入企業(yè)的未來經(jīng)濟利益超過了原先的估計，應計入投資性房地產(chǎn)的賬面價值，否則應計入當期損益。日常核算過程中對投資性房地產(chǎn)不計提折舊或攤銷，資產(chǎn)負債表日也不需要對投資性房地產(chǎn)進行減值測試，其折舊、減值或土地使用權攤銷價值直接反映在公允價值變動中，并通過“公允價值變動損益”對企業(yè)利潤產(chǎn)生影響。企業(yè)應當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。

舉例說明：某企業(yè)于20x7年5月1日起將新開發(fā)完成的一棟寫字樓租賃給甲公司使用，租賃期為五年。寫字樓造價3000萬元，20x7年5月1日的公允價值為3200萬元，則在公允價值模式下，應確定該項投資性房地產(chǎn)的入賬價值為3200萬元（其中成本3000萬元，公允價值變動200萬元）。假如當期期末該項資產(chǎn)的公允價值上升為3500萬元，則應補調其賬面價值300萬元，并將該差額記入“公允價值變動損益”。

2.后續(xù)計量模式變更

為保證會計信息的可比性，企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。成本模式轉為公允價值模式時，由于兩種模式下投資性房地產(chǎn)的入賬價值不同，因而公允價值與原賬面價值之間產(chǎn)生了差額，這個差額不直接計入損益，而是作為會計政策變更處理，調整期初留存收益(未分配利潤)。而已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉為成本模式。

3.投資性房地產(chǎn)與其他資產(chǎn)的轉換

企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，并且滿足條件的，應當將投資性房地產(chǎn)轉換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)。

在成本模式下，應將房地產(chǎn)轉換前的賬面價值作為轉換后的入賬價值。采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉換為自用房地產(chǎn)時，應以其轉換當日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。自用房地產(chǎn)或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，投資性房地產(chǎn)按照轉換當日的公允價值計價，轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益；轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權益。

三、公允價值計量對投資性房地產(chǎn)的影響

與國際財務報告準則相比，我國新會計準則對公允價值計量的應用十分謹慎。企業(yè)采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進行計量，主要有以下幾個方面的影響：

1.對企業(yè)資產(chǎn)結構的影響

新會計準則將“投資性房地產(chǎn)”在資產(chǎn)負債表上單獨列示，使原先分別在“存貨”、“固定資產(chǎn)”、“無形資產(chǎn)”中核算和列報的投資性房地產(chǎn)，統(tǒng)一列入“投資性房地產(chǎn)”中核算，這一變化將影響企業(yè)的資產(chǎn)結構，尤其是有大量投資性房地產(chǎn)在存貨中核算的企業(yè)，由于執(zhí)行新會計準則后全部轉入“投資性房地產(chǎn)”中核算，將使企業(yè)的流動資產(chǎn)（存貨）減少，流動比率降低。

2.對所有者權益的影響

企業(yè)在對投資性房地產(chǎn)由成本模式計量轉為公允價值模式計量的首年，將采取追溯調整的方式調整年初所有者權益。而在目前房地產(chǎn)價格普遍高于歷史成本的情況下，這會導致企業(yè)上年度的資本公積有較大幅度的提升，所有者權益大大增加。

而且，企業(yè)將自用房地產(chǎn)或存貨轉換為投資性房地產(chǎn)時，如果轉換日的公允價值大于原賬面價值，其差額計入資本公積，也將增加企業(yè)的所有者權益。

3.對企業(yè)利潤的影響

公允價值模式下，企業(yè)在資產(chǎn)負債表日對投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)價值進行重估，如果投資性房地產(chǎn)升值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益，企業(yè)當年的利潤就會增加；又由于公允價值模式下投資性房地產(chǎn)不需要計提折舊和攤銷，從而可以減少費用的支出，也會增加當年的利潤。而我國目前房地產(chǎn)價格剛好處于持續(xù)上漲階段，因此采用公允價值模式，可以提高這些房地產(chǎn)企業(yè)的盈利水平，使企業(yè)凈利潤有所提升。

4.對稅負的影響

由于現(xiàn)行稅法仍將投資性房地產(chǎn)作為一般固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)對待，因此在成本計量模式下，新會計準則和稅法的處理基本一致，而在公允價值模式下二者存在明顯差異：會計上年末按投資性房地產(chǎn)的公允價值調整其賬面價值，差額計入損益，不再計提折舊或攤銷；而稅法按實際成本確定投資性房地產(chǎn)的賬面價值，不確認公允價值變化產(chǎn)生的所得，待處理時一并計算確定應計入應納稅所得額的金額，這樣就可能產(chǎn)生遞延所得稅資產(chǎn)或遞延所得稅負債。

綜上所述，此次新準則中對投資性房地產(chǎn)的相關規(guī)定，尤其是公允價值的引入，意義十分重大，對房地產(chǎn)行業(yè)將產(chǎn)生一定的影響。但是，目前公允價值的確定仍是一個難點，未來還應加強對投資性房地產(chǎn)價值評估的研究，只有把握好公允價值在投資性房地產(chǎn)中的應用，才能進行正確的會計核算，提升企業(yè)的投資價值。

參考文獻：

[1]中華人民共和國財政部.企業(yè)會計準則[M].北京：經(jīng)濟科學出版社,2006

[2]中華人民共和國財政部.企業(yè)會計準則――應用指南.財政經(jīng)濟出版社,2006

[3]劉秋雁:房地產(chǎn)投資分析.東北財經(jīng)大學出版社,2004

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關鍵詞：投資性房地產(chǎn)；公允價值；計量

中圖分類號：F23 文獻標識碼：A

收錄日期：2013年4月23日

根據(jù)投資性房地產(chǎn)準則的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量時，可以采用兩種計量模式，即公允價值計量模式和歷史成本計量模式。有確鑿證據(jù)表明，投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的條件下，企業(yè)可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。但準則沒有規(guī)定必須采用公允價值計量模式或是成本計量模式，這就給許多擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)有選擇或者不選擇公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)的自由。

一、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式比較選擇

1、成本計量模式。成本計量模式是指按照投資性房地產(chǎn)的賬面價值、使用年限等因素，按期考慮投資性房地產(chǎn)的累計折舊或累計攤銷價值，在會計期末需對投資性房地產(chǎn)進行減值測試，如果發(fā)生減值，還要根據(jù)資產(chǎn)減值的有關規(guī)定計提投資性房地產(chǎn)減值準備。成本計量模式具有較好的客觀性及可驗證性，在一定程度上可以防止企業(yè)財務舞弊行為。另外，會計核算操作簡單，易被接受。但是，成本計量模式無法跟上市場的千變萬化，不能反映資產(chǎn)的現(xiàn)實價值。

2、公允價值計量模式。公允價值計量模式是指以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值調整賬面價值，公允價值和原賬面價值之間的差額計入當期損益。公允價值模式不對投資性房產(chǎn)計提折舊或進行攤銷。采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)，能更加客觀地反映企業(yè)資產(chǎn)的現(xiàn)實價值，提高企業(yè)會計信息的決策相關性，加速與國際會計準則的接軌。但是，公允價值要受時間、空間變化的影響。公允價值的確定帶有很強的主觀性，目前在我國仍缺乏詳細規(guī)范公允價值計量技術和操作指南。

3、投資性房地產(chǎn)計量模式的選擇。企業(yè)在選擇投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量模式時，主要是從成本收益角度進行權衡。在成本方面，與歷史成本計量模式相比，由于市場環(huán)境不健全，公允價值計量模式要增加信息的收集成本和加工成本。在收益方面，投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量后，會對企業(yè)的資產(chǎn)結構、所有者權益、利潤均產(chǎn)生巨大影響，增加股東賬面財富，動態(tài)反映企業(yè)利潤的增減。因此，擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)，會因為成本高于效益，選擇成本計量模式，也會因為效益高于成本，選擇公允價值計量模式。

二、投資性房地產(chǎn)公允價值計量應用現(xiàn)狀

新會計準則實施至今，持有投資性房地產(chǎn)的上市公司數(shù)量在逐步增加，其中僅有3%左右的公司選擇采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，具體情況見表1。（表1）

1、僅有少部分公司采用公允價值計量模式。通過資料分析顯示，從投資性房地產(chǎn)準則實施至今，雖然在滬深A股上市公司中，擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司比較多，約占全部上市公司的40%。但是，絕大部分上市公司采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。截至2011年底，900多家擁有投資性房地產(chǎn)的A股上市公司中，采用公允價值計量的只有30余家，占比約3.3%，其中約140家房地產(chǎn)上市公司中，只有臥龍地產(chǎn)、金融街、金科地產(chǎn)、世茂地產(chǎn)、中航地產(chǎn)等少數(shù)幾家采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)。

2、公允價值的確定方法各異。投資性房地產(chǎn)準則對投資性房地產(chǎn)公允價值的確定方法沒有明確規(guī)定，導致上市公司在確定公允價值時方法不統(tǒng)一。在上市公司中，有的評估價格確定公允價值；有的采用第三方機構調查報告為依據(jù)；有的參考同類同條件房地產(chǎn)的市場價格。三種方法中，評估價格的可靠性最高，第三方調查報告次之，市場類比加入了管理層的主觀判斷，可靠性相對最差。（表2）

3、公允價值信息披露不完全。大部分上市公司對投資性房地產(chǎn)公允價值計量的信息披露不夠充分，也不夠規(guī)范。有的上市公司僅披露投資性房地產(chǎn)的年度公允價值及公允價值變動情況，報表使用者無法了解公司主要投資性房地產(chǎn)公允價值的確定方法、同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關信息，所以無法判斷上市公司投資性房地產(chǎn)信息的真實性以及公允價值的可靠性。僅有少數(shù)幾家公司，詳細披露了公允價值確定原則、方法、程序?？偟膩碇v，投資性房地產(chǎn)公允價值信息表外披露過于分散，沒有統(tǒng)一項目涵蓋公允價值信息，削弱公允價值信息的敏感度，不利于投資者快速獲取所需信息。

4、利用公允價值計量粉飾業(yè)績?；仡櫧鼛啄甑姆康禺a(chǎn)市場，多家涉及投資性房地產(chǎn)的上市公司上演財務伎倆成功粉飾經(jīng)營業(yè)績。僅就2012年，這樣的案例也是相當多見。*ST國商（000056）、*ST冠福（002102）均在2012年將投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量模式由成本計量改為公允價值計量，年度所有者權益分別增加約19.89億元和1.07億元，凈利潤分別增加33.15億元和1.07億元，從而實現(xiàn)凈資產(chǎn)轉正、凈利突增，進而得以保殼。中茵股份（600745）通過變更投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量模式，預計增加公允價值變動損益部分為908萬元，增加凈利潤1，886.65萬元。在國家對房地產(chǎn)市場進行嚴厲宏觀調控的背景下，房地產(chǎn)上市公司憑借財務處理伎倆粉飾報告期的經(jīng)營業(yè)績，相關監(jiān)管當局對此并沒有采取相應的監(jiān)管措施進行監(jiān)控和規(guī)范。

三、不愿意采用公允價值計量模式的原因

1、計量條件嚴格。我國的投資性房地產(chǎn)準則不鼓勵上市公司采用公允價值計量模式，賦予管理層的公允價值選擇權異常嚴格，并且限定了使用公允價值計量模式相對應的條件。一是有活躍市場的要求，我國房地產(chǎn)交易市場還不夠完善；二是有整體性要求，一旦采用公允價值模式就必須對企業(yè)所有的投資性房地產(chǎn)采用公允價值進行后續(xù)計量；三是會計核算方法上不可逆轉性規(guī)定，公司一旦采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，就不能通過會計政策變更為成本計量模式。由于投資性房地產(chǎn)公允價值計量的嚴格要求，導致公司對采用公允價值計量模式相當慎重。

2、增加業(yè)績的波動。投資性房地產(chǎn)首次采用公允價值計量會將以前年度累計的增值提前實現(xiàn)利潤，增大當期凈資產(chǎn)和總資產(chǎn)。如果公司投資性房地產(chǎn)沒有持續(xù)性，將會嚴重影響公司后期業(yè)績的增長。房價的上漲會引起公允價值變動損益的大幅增長，從而導致公司凈利潤快速增長；相反，一旦房地產(chǎn)價格變化不大或有所下跌，就會導致利潤的下降。近些年，房地產(chǎn)價格波動變化較大，采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)會增加企業(yè)利潤的波動，造成經(jīng)營業(yè)績不穩(wěn)定。目前，房地產(chǎn)市場形勢相對比較嚴峻，投資性房地產(chǎn)的公允價值下降的概率將會逐步加大，致使公司未來的業(yè)績風險也會增大。

3、縮小利潤操作空間。在成本計量模式下，公司可以將投資性房地產(chǎn)的增值進行累積，一旦有公司財務業(yè)績方面的需要，比如融資需求，可以將投資性房地產(chǎn)出售或者轉換投資性房地產(chǎn)計量模式，便可將出售收益或前期累積公允價值變動損益及前期計提的折舊一次性調整當期利潤或凈資產(chǎn)。但在公允價值計量模式下，投資性房地產(chǎn)的公允價值變動損益已經(jīng)在每個報告期末確認，公司既不能通過轉變計量模式來調節(jié)利潤，也無法通過出售投資性房地產(chǎn)來調節(jié)利潤。

4、公允價值獲取成本高。為保證公允價值的可靠性，企業(yè)往往會聘請評估機構或者調研機構出具獨立的外部評估報告和調查報告。但是，評估機構或調研機構一般會根據(jù)工作的難易程度、工作量的大小、項目的評估金額等收取評估費。企業(yè)投資性房地產(chǎn)每年的評估費會增大企業(yè)的經(jīng)營管理成本。根據(jù)準則規(guī)定，采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量的企業(yè)要在資產(chǎn)負債表日詳細披露投資性房地產(chǎn)當期賬面價值的增減變動情況、公允價值的確定方法及理由等?？梢?，雖然公允價值計量符合投資性房地產(chǎn)的特性，也滿足會計信息相關性、真實性的要求，但是公允價值的確定仍然是一個難點，不僅計量過程繁瑣，而且獲取成本較高。

5、配套稅收政策尚未完善。采用公允價值計量模式將公司沒有實現(xiàn)的隱性利潤顯性化，目前我國尚未出臺相應的配套稅收政策。公允價值變動一般會增加公司的會計利潤，該部分利潤今后是否需要納稅，截至當前依然沒有定論。另外，投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量不再對其擁有的投資性房地產(chǎn)計提折舊、攤銷，不再具有成本模式計量的折舊抵稅功能，使企業(yè)失去重要的“稅盾”。企業(yè)出于謹慎原則考慮，必定會在采用公允價值模式給企業(yè)帶來收益和利用折舊、攤銷作為“稅盾”給企業(yè)帶來稅務成本的遞減之間進行利益的權衡，從而暫且不采用公允價值計量。

四、結論和建議

公允價值模式雖然相對成本模式能夠保證會計信息的相關性，但是僅有少部分上市公司采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，采取公允價值計量的上市公司也存在公允價值確定方法各異、信息披露不完全、操作利潤等問題。上市公司不愿意采取公允價值計量投資性房地產(chǎn)的主要原因是公允價值計量條件比較嚴格，公允價值計量會增加業(yè)績的波動，還將會縮小企業(yè)的利潤操作空間，并且公允價值較難確定且獲取成本高，目前相配套的稅收政策尚未完善。為完善投資性房地產(chǎn)公允價值計量，應鼓勵企業(yè)優(yōu)先選擇公允價值計量模式，還應加快與投資性房地產(chǎn)相關的稅制改革，完善投資性房地產(chǎn)評估及審計準則，加強產(chǎn)信息披露的監(jiān)管，另外還要從多方面提升從業(yè)人員職業(yè)判斷能力。

主要參考文獻：

[1]趙彥鋒.公允價值計量經(jīng)濟后果研究：來自我國上市公司的證據(jù)[M].北京：經(jīng)濟科學出版社，2012.11.

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關鍵詞：投資性房地產(chǎn) 公允價值 房地產(chǎn)估價

1 新企業(yè)會計準則對投資性房地產(chǎn)計量模式的規(guī)定

新準則對投資性房地產(chǎn)的規(guī)定：投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權、已出租的建筑物。

新準則對投資性房地產(chǎn)的計量的規(guī)定：企業(yè)通常應當采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，也可采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。但同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。這意味著企業(yè)可以對兩種計量模式進行選擇，而且對統(tǒng)一企業(yè)計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。已采用公允價值模式的，不得從公允價值模式轉為成本模式。從原有成本模式轉為公允價值模式的，公允價值與原賬面價值的差額調整留存收益。準則還規(guī)定，如果投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。之所以對采用公允價值計量的房地產(chǎn)不再計提折舊，主要是折舊的部分已經(jīng)通過公允價值與賬面價值之間的差額調整留存收益而相應地得到了補償。

2 投資性房地產(chǎn)的計量引入房地產(chǎn)估價的原因1 新準則中投資性房地產(chǎn)提出的理由 隨著近幾年我國經(jīng)濟的飛速發(fā)展，各地的房地產(chǎn)市場也逐步活躍起來，房地產(chǎn)的價格不但不會低于成本，反而大幅增值。因此，將以投資為目的持有的房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)中分離出來，單獨核算和列報是十分必要的。而正是由于房地產(chǎn)價格的大幅上漲，才把不同于房地產(chǎn)開發(fā)售房和企業(yè)自用的房地產(chǎn)的分離出來。2 房地產(chǎn)及房地產(chǎn)價格本身的復雜性 房地產(chǎn)是土地、建筑物等定著物及其權屬的總稱。土地由于它的供給特性的不同分為自然供給和經(jīng)濟供給，進而所具有的自然特性和經(jīng)濟特性都影響著土地的使用權的權益價格。建筑物是房屋及其構筑物。房屋，是具有房屋基本構造用于人們生產(chǎn)生活的場所；構筑物，是無法密閉的定著物，包括水井、水塔、隧道、橋、路等。房地產(chǎn)的價格是房地產(chǎn)的權益價格，包括土地使用權價格和房屋所有權價格，土地使用權價格基于取得土地使用權的途徑不同，價格屬于出讓價格，還是轉讓價格。房地產(chǎn)價格還與房地產(chǎn)的用途密切相關，用途的確定受國家及各地區(qū)有關政策規(guī)定的影響，房地產(chǎn)的價格還具有區(qū)位性和個別性的特征，但不同用途的房地產(chǎn)對于區(qū)位的具體要求不同，進而對房地產(chǎn)價格的影響也不同。

房地產(chǎn)及房地產(chǎn)價格的這種復雜性，使房地產(chǎn)估價從資產(chǎn)評估中單獨的分離出來，作為獨立的估價機構存在。也正是由于這點，會計計量上把原有的投資性房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)上分離出來。3 房地產(chǎn)估價對于基于不同投資用途的房地產(chǎn)價格的專業(yè)把握 房地產(chǎn)估價就是房地產(chǎn)估價專業(yè)人員基于對房地產(chǎn)價格成因的了解和熟悉，遵循國家對于房地產(chǎn)制定的法律法規(guī)、評估準則，根據(jù)不同的房地產(chǎn)用途，遵循評估原則，依照相關的程序，選擇適當?shù)膬r值類型，運用科學方法，對房地產(chǎn)的價值進行分析、估算的行為和過程。之所以進行投資性房地產(chǎn)的確認及計量，就是由于很多并非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的企業(yè)從房地產(chǎn)上看到更大的贏利點，而這個贏利點的計量還不明確，尤其是后續(xù)計量上。非房地產(chǎn)企業(yè)對于基于不同用途的房地產(chǎn)的價格水平的掌握不具有專業(yè)性，而房地產(chǎn)估價人員對于不同用途房地產(chǎn)價值確認計量上具有專業(yè)性，尤其是投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量所采用的公允價值的計量上更具專業(yè)性。

4 投資性房地產(chǎn)公允價值計量條件與房地產(chǎn)估價方法前提一致 投資性房地產(chǎn)的計量屬性準則中已經(jīng)明確規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的計量一般采用成本法，只有存在確著證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠的取得的，才可以采用公允價值模式計量。采用成本法計量的規(guī)定與原有的固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的計量方法基本一樣，只是在名稱上的改變，并沒有從根本上改變會計計量，只有引入了公允價值的計量屬性才是從根本意義上的改變。正是國家了解投資性房地產(chǎn)公允價值的計量對于持有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)來說很難把握，所以才有明確規(guī)定必須有確著證據(jù)表明，而確著證據(jù)正是專業(yè)的房地產(chǎn)估價人員的基本工作。

采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)，應當同時滿足兩個條件①投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；②企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關信息。這兩個條件恰恰就是房地產(chǎn)估價用市場法來評估房地產(chǎn)價格的前提條件，而對于條件中“同類或相似的房地產(chǎn)”在房地產(chǎn)估價的市場法中有詳細的闡述，所謂的類似房地產(chǎn)，是與估價對象在同一供求范圍內，并在用途、規(guī)模、建筑結構、檔次、權利性質等方面與估價對象相同或相似。用途相似主要指大類用途相同，大類用途即是居住、商業(yè)、辦公、旅游、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等；規(guī)模相當指一般在計量對象規(guī)模0.5—2倍范圍內；檔次與估價對象要相當，權利性質要與估價對象相同，而估價對象，從實質上就是投資性房地產(chǎn)的公允價值計量對象。

3 投資性房地產(chǎn)引入房地產(chǎn)估價的途徑1 國家在法律法規(guī)層面上進行引導 正是由于國家出臺新會計準則，對于目前房地產(chǎn)市場給企業(yè)帶來的影響在會計賬務處理上進行了調整，同時提出了投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)類型，并在準則中引進了公允價值的計量屬性，而在公允價值的實際應用中反映出了很多問題，比如，投資性房地產(chǎn)進行公允價值計量的企業(yè)的所有者權益的變動幅度很大，在某種程度上也說明公允價值的計量規(guī)定還不完善，應出臺進一步明確的公允價值計量準則與規(guī)范，在其中引入房地產(chǎn)估價程序，具體來講，即通過房地產(chǎn)估價機構的專業(yè)估價給予公允價值的計量以依據(jù)，同時，對于非活躍市場條件下的投資性房地產(chǎn)的公允價值，房地產(chǎn)估價機構也可以給予專業(yè)的判斷。2 擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)通過有償形式尋求房地產(chǎn)估價機構給予專業(yè)支持 企業(yè)對于投資性房地產(chǎn)的把握如引入房地產(chǎn)估價手段，除國家在政策性上進行引導外，還要靠投資性房地產(chǎn)企業(yè)主動尋求專業(yè)的幫助，而目前的房地產(chǎn)估價機構都屬于經(jīng)營性的中介機構，企業(yè)是作為估價機構的客戶，收費也是正常的。但由于投資性房地產(chǎn)的經(jīng)營對于部分企業(yè)來講屬于經(jīng)常性的經(jīng)濟業(yè)務，自然計量也是頻繁的，估價機構對于投資性房地產(chǎn)企業(yè)的收費也不能按正常的收費標準來收費，同時要考慮企業(yè)與估計機構應建立長期的協(xié)助關系，在費用上收取需雙方協(xié)商。

投資性房地產(chǎn)企業(yè)在對于公允價值計量屬性的引入，主要是從國際財務報告的公允價值計量上來考慮的，但美國次貸危機的教訓，讓我們也應該把注意力放在公允價值計量的后續(xù)計量的調整上，同時讓房地產(chǎn)估價機構對于房地產(chǎn)市場價格的敏銳性來幫助把握后續(xù)計量的時間階段。

參考文獻：

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房地產(chǎn)估價理論與方法.中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人.中國建筑工業(yè)出版社.2010.

王磊.投資性房地產(chǎn)公允價值計量實際應用情形分析.會計之友.2009（1）.

篇4

［關鍵詞］公允價值計量模式 投資性房地產(chǎn) 影響

公允價值模式計量的采用可以與國際會計準則基本接軌，方便投資者橫向對比國內、國外企業(yè)的價值。同時，公允價值的運用能使企業(yè)的財務狀況和經(jīng)營業(yè)績等信息得到更加公允的反應，能有效地增強會計信息的相關性和信息質量，有利于公司股票在證券市場上獲得更加公允的定價。

一、公允價值在投資性房地產(chǎn)中的運用

有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，并同時滿足下列條件：投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易；企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出合理的估計時，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉為成本模式。

采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉換為自用房地產(chǎn)時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。自用房地產(chǎn)或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，投資性房地產(chǎn)按照轉換當日的公允價值計價，轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益；轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權益。

二、以公允價值計量投資性房地產(chǎn)對企業(yè)的影響

1.對企業(yè)實質性稅賦的影響

第一，從企業(yè)所得稅角度看，投資性房地產(chǎn)公允價值增加導致的利潤增長將會使賬面所得稅費用增加，但稅法遵循的是收付實現(xiàn)制，由于評估增值帶來的公允價值變動損益不具備收付實現(xiàn)的特點，因此稅法對這部分收益不征收所得稅的可能性較大。第二，從即將開征的物業(yè)稅角度看，世界主要國家已就對房地產(chǎn)進行評估并根據(jù)評估值征收房地產(chǎn)稅達成共識，我國改革后的新稅制也可能將目前從量又從價的雙重征收方法統(tǒng)一為從價計征，且按照房地產(chǎn)評估值征稅。按照新時期稅制改革“簡稅制、寬稅基、低稅率、嚴征管”的原則，即使投資性房地產(chǎn)評估價值增加造成稅基增加，在低稅率的前提下，對企業(yè)實際稅負帶來的影響也不會太大。

2.對房地產(chǎn)業(yè)的影響

房地產(chǎn)業(yè)的資金需求量巨大，目前房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道主要是銀行貸款。近年來，國家為控制信貸風險出臺了一系列政策，使房地產(chǎn)企業(yè)向銀行貸款的門檻提高，房地產(chǎn)企業(yè)陷入了資金緊缺的困境。新準則的出臺為企業(yè)提供了以公允價值計量投資性房地產(chǎn)的選擇，使被低估的房地產(chǎn)估價更符合其市場價值，無疑將有助于提高企業(yè)向銀行貸款的信譽，增強其融資能力，在一定程度上緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張的局面。

3.對企業(yè)利潤的影響

根據(jù)新準則的規(guī)定，采用公允價值模式的企業(yè)應在每個會計期末以公允價值為基礎調整投資性房地產(chǎn)的賬面價值，并將公允價值與資產(chǎn)原賬面價值的差額計入“公允價值變動損益”科目。從長遠來看，執(zhí)行新準則后，每個會計期末投資性房地產(chǎn)的價值調整都將以前一期的公允價值為基礎，價值調整幅度將小于首次執(zhí)行新準則時的價值調整幅度，利潤也不會因此出現(xiàn)更大程度的波動。與此同時，采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)將不再計提固定資產(chǎn)折舊和無形資產(chǎn)攤銷，在評估投資性房地產(chǎn)公允價值時，資產(chǎn)的折舊或攤銷已被考慮在內，其結果應已體現(xiàn)在“公允價值變動損益”科目內，因此并不會對企業(yè)期末凈利潤產(chǎn)生實質性影響。

4.對公司信息披露的影響

近幾年，隨著房地產(chǎn)市場的高速膨脹，企業(yè)若繼續(xù)按照歷史成本的原則來計量所擁有的投資性房地產(chǎn)，特別是土地使用權，這顯然會使會計信息無法真實公允地反映企業(yè)的真實價值，而且在我國目前的市場環(huán)境里，投資性房地產(chǎn)物業(yè)大都存在很大程度的升值。公允價值模式的引入肯定將加大市場對一些原來信息披露不夠充分的公司價值的挖掘，使投資者對這類公司價值的認識更為全面。會計政策的變更能夠使公司提供更可靠、更相關的會計信息，同時也使投資者更全面充分地把握相關企業(yè)的真實信息。在采用公允價值模式記賬的當年，公司應當采用追溯調整法調整期初留存收益，即這些企業(yè)的上年度凈資產(chǎn)值將會得到較大幅度的提升。

5.未來投資性房地產(chǎn)公允價值的確認

公允價值模式符合投資性房地產(chǎn)的特性，能夠較好地反映投資性房地產(chǎn)的市場價值和盈利能力，盡管公允價值的確認仍然是一個難點，很多人擔心在現(xiàn)階段的實務操作中公允價值容易導致利潤操縱，但是隨著我國房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展，售房信息的公開化、透明化，相對于其他資產(chǎn)而言，投資性房地產(chǎn)物業(yè)的公允價值還是比較容易取得的。同時，新會計準則也借鑒了國際會計準則中確定公允價值的方法，需要每年聘請獨立的評估師對其投資性房地產(chǎn)物業(yè)進行評估，并在年報中詳細披露房地產(chǎn)當期賬面價值的增減變動情況、公允價值的確認方法及其理由等；而且巨額利潤的出現(xiàn)意味著企業(yè)繳納的稅額也相應攀升，之前投資性房地產(chǎn)物業(yè)計入固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)進行折舊、攤銷的抵稅功能也沒有了。

參考文獻：

[1]楊海叢.我國運用公允價值計量的必要性與現(xiàn)實條件分析[J].科技創(chuàng)業(yè)月刊，2007.

[2]孫景翠.淺析公允價值應用的現(xiàn)實合理性[J].商業(yè)研究，2005（14）

篇5

關鍵詞：投資性房地產(chǎn)；公允價值；財務影響

引言

《企業(yè)會計準則第3號――投資性房地產(chǎn)》頒布時，理論界普遍認為采用公允價值計量將大大增加擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司的凈資產(chǎn)，從而導致增大利潤操縱空間，影響擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司的股價，增加賬面收益等等。投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式在上市公司中的應用和影響是否會像理論界預計的那樣，真的為上市公司盈余管理帶來契機，真的會改變上市公司的財務狀況等等，這些問題對理論界和實務界都具有重要的現(xiàn)實意義。王蕾，于鵬，楊雙和邱建龍（2008）指出，企業(yè)是否選擇公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)，不是單純的考慮利潤或者資本總額的增長，而是充分考慮公司發(fā)展平穩(wěn)性、政策運用效果等多方面因素；王磊（2009）闡述了新企業(yè)會計準則對投資性房地產(chǎn)的有關規(guī)定和影響，以及企業(yè)是否會優(yōu)先選擇公允價值計量的困境問題；Harris 與 Muller III （ 2000） 分析了英國投資性房地產(chǎn)的公允價值估值的可靠性；James Cataldo 和 Morris Mcinnes （2009）比較了公允價值計量模式和歷史成本計量模式的異同，分析了兩種計量模式的優(yōu)缺點。

由國內的研究現(xiàn)狀不難發(fā)現(xiàn)，公允價值計量房地產(chǎn)一直是理論界關注的熱點，有支持上市公司采用公允價值計量的，也有認為公允價值計量房地產(chǎn)將波動企業(yè)的財務指標，影響穩(wěn)定性等等；國外的研究結合國際會計準則和美國會計準則，主要討論集中在企業(yè)選擇公允價值計量的動機和成本，以及公允價值模式提供的信息對投資者的決策有用程度上。

一、投資性房地產(chǎn)公允價值計量對上市公司的財務影響

投資性房地產(chǎn)公允價值計量對上市公司的財務影響與我國的房地產(chǎn)市場息息相關，近年我國房地產(chǎn)價格持續(xù)升高，尤其突出在大中型城市，雖然宏觀調控政策不斷出臺，但主要是針對住宅，寫字樓的市場價格仍然持續(xù)升高，只是幅度放緩，這也勢必對投資性房地產(chǎn)的估價產(chǎn)生重要的影響。以我國主要大中型城市（北京，上海，廣州，深圳，天津）為例，2007年到2012年期間，寫字樓平均價格指數(shù)從500點漲到1100點，漲幅非常大。

在這樣的房地產(chǎn)市場環(huán)境下，投資性房地產(chǎn)的公允價值變動是否也受到相同的影響，也將是本文關注的重點之一。針對研究的主要問題，筆者選取了25個上市公司作為觀察樣本，基本涵蓋了全部在深滬兩市上市的使用公允價值計量投資性房地產(chǎn)的公司，包括房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)（津濱發(fā)展、中航地產(chǎn)等），航空運輸業(yè)（海南航空等），銀行業(yè)（交通銀行，中國銀行等）、其他行業(yè)（白云山A等），2010年和2011年新增的變更企業(yè)均為兩家，但是由于變更至今的時間間隔較短，不便于時間序列上的觀察，因此本文只選取了在2007年至2009年進行變更的25家上市公司作為觀察樣本。

（一）對利潤波動的影響

通過統(tǒng)計上市公司年報資產(chǎn)負債表中的“投資性房地產(chǎn)”項目和利潤表中的“本年凈利潤”一項，新舊會計準則差異調節(jié)表，追溯調整以及報表附注中的相關項目，整理得到圖1，其中公允價值變動對凈利潤的影響=報表附注中投資性房地產(chǎn)當年公允價值的變動額/本年凈利潤*100%（圖中為25家上市公司的平均值），對比系列為2007年我國主要城市寫字樓和辦公樓的房價走勢（投資性房地產(chǎn)集中的省市），借助此項指標直觀的衡量變更后投資性房地產(chǎn)造成的公允價值變動損益對利潤的影響程度。從圖1中可以發(fā)現(xiàn)，雖然投資性房地產(chǎn)造成的公允價值變動損益對利潤的影響也在近五年呈現(xiàn)上升趨勢，但是每年的變化趨勢和幅度并與房地產(chǎn)市場不完全一致，這也說明了目前我國的投資性房地產(chǎn)估價體系存在問題，不能充分反映市場價格，這也是公允價值計量的一大隱患。除此之外，筆者計算了變更當年公允價值變動對凈利潤的影響，發(fā)現(xiàn)采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)，會給企業(yè)帶來可觀的賬面價值，尤其在變更當年，例如2009年海南航空投資性房地產(chǎn)公允價值凈增將近6億，是當年凈利潤的1.78倍，金宇東城當年的投資性房地產(chǎn)造成的公允價值變動是凈利潤的8.55倍，2011年勝利股份的投資性房地產(chǎn)的公允價值變動是凈利潤的3.5倍，但這些企業(yè)的公允價值在變更之后對利潤的影響趨于正常水平，不會再產(chǎn)生太大影響。

（二）對所有者權益的影響

投資性房地產(chǎn)采用公允價值的后續(xù)計量對上市公司的另一個影響，主要體現(xiàn)在轉換初始時所有者權益產(chǎn)生的重大變化。筆者剔除2008年金融危機時變更會計政策的企業(yè)，選取14家上市公司對采用公允價值模式后續(xù)計量投資性房地產(chǎn)的情況進行分析，主要關注兩個數(shù)據(jù)：可采用投資性房地產(chǎn)按公允價值模式計量所導致的所有者權益變動額和轉換時投資性房地產(chǎn)的賬面價值，表1中所有者權益影響率就是以上兩個數(shù)據(jù)的比值，利用該指標來反映上市公司采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進行計量時，在轉換時點每百元房地產(chǎn)多產(chǎn)生的所有者權益變動額，衡量其對所有者權益的影響程度。表1列示所有者權益影響率大的4家公司。

從表1中可以看出，投資性房地產(chǎn)采用公允價值后續(xù)計量對大部分上市公司，都實現(xiàn)了所有者權益的可觀增加。在影響的程度上也非?？捎^，中航地產(chǎn)達到43.66%，白云山A達到58.79%。所以在采用公允價值計量房地產(chǎn)時，如果房價持續(xù)攀升，是能夠在短時間內大幅實現(xiàn)上市的公司的資本結構改變，使得上市公司融資能力上升。公允價值后續(xù)計量對資本結構的有利影響可能使得資本結構較差的上市公司出于融資目的變更投資性房地產(chǎn)的計量方式。在新會計準則推出的伊始，2007年的零售行業(yè)為例，擁有投資性房地產(chǎn)超過1億元的上市公司共有17家，其投資性房地產(chǎn)總額將近69億元，而零售行業(yè)持有商業(yè)地產(chǎn)是其經(jīng)營業(yè)務的重要組成部分，所以很容易產(chǎn)生轉換計量模式的動力，觀察ST筑信、ST百花雖然轉化了計量模式，但是對其財務影響并不深，零售業(yè)里以昆百大A的影響最為顯著，2008年6月6日改變投資性房地產(chǎn)計量模式之后，追溯調整2007年及2008年賬面價值，使得未分配利潤一項凈增3.17億元，一舉改變了連續(xù)3年未分配利潤為負值的尷尬局面，使公司的財務狀況得到明顯好轉，有效降低了公司的資產(chǎn)負債率，達到融資的理想狀態(tài)。

（三）對再融資與股權激勵考核的影響

在上市公司進行會計變更時，會將這方面的因素納入決策的考慮范圍。上市公司會盡可能的使自己享受房地產(chǎn)升值帶來的財務指標優(yōu)化，筆者選取25家上市公司變更前后的會計指標數(shù)據(jù)作為研究樣本來說明此問題。采用公允價值后續(xù)計量投資性房地產(chǎn)對每股收益的影響并沒有像預期中的那么高，25家上市公司變更前后的平均每股收益增長率為-13.72%，很多公司甚至還出現(xiàn)了負值，例如新華錦（-621.43%），海南航空（-122.5%）以及泛海建設（-78.54%）。由于公允價值計量的引入，凈資產(chǎn)的波動比較大，和預期的一樣，大部分公司會選擇房價上漲的時期進行變更，使得大部分公司的每股凈資產(chǎn)都有所上升，每股未分配利潤也有所提高，25家上市公司平均的凈資產(chǎn)增長率為99.11%，但如果上市公司的凈利潤的增長不能達到凈資產(chǎn)的增幅，凈資產(chǎn)收益率也會呈下降趨勢，例如中航地產(chǎn)的凈資產(chǎn)收益率從13.44%下降到12.66%。所以可見公允價值對于凈資產(chǎn)收益率這類指標影響變化根本難以預期和控制，很難成為變更會計政策決定采用公允價值計量的主要動因。

（四）對稅收成本的影響

采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)對上市公司的稅負也會產(chǎn)生不小的影響。以海南航空為例，在2009年的會計政策變更公告中披露，瓊海酒店和圣元中心的遞延所得稅負債分別增加54.1萬元和75.1萬元，然而在成本模式計量下投資性房地產(chǎn)需要按期攤銷或者計提折舊，在賬面上的利潤雖然可能減少，但是成功的達到了抵免稅費的目的。在公允價值計量時，除了對投資性房地產(chǎn)進行正常的折舊或攤銷外，還要以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值作為基礎調整賬面價值，這會使上市公司喪失了稅前扣除效應，并且向海南航空披露的一樣，在房產(chǎn)價格上升的情況下，追溯增加上市公司的遞延所得稅負債，雖然數(shù)額較小，但依然成為許多上市公司考慮的因素之一。

二、投資性房地產(chǎn)公允價值計量在實務中的改進設想

本文在對投資性房地產(chǎn)準則、公允價值理論探討以及上市公司數(shù)據(jù)整理分析的基礎上，認為公允價值在我國上市公司中的應用應從以下幾方面進行改進。

（一）根據(jù)我國上市公司的數(shù)據(jù)分析可以得出，采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)在我國的應用仍處在初級階段，在轉換時點對上市公司的賬面價值產(chǎn)生快速的影響，但是在長期應用中并未對上市公司產(chǎn)生本質性的財務影響，并且投資性房地產(chǎn)的估價技術也處于初級階段，未能及時、如實反應市場價格，其公允程度有待提高。應加強房地產(chǎn)的估值技術，監(jiān)管部門應該對投資性房地產(chǎn)的估值準確性提供相應的幫助和監(jiān)管。

（二）公允價值計量模式在大部分情況下能夠提高會計信息的相關性與可比性，又能滿足企業(yè)對財務指標的需求，能改善資產(chǎn)負債結構，提高企業(yè)融資能力和利潤分配能力。但是事實上，計入當期損益的公允價值變動，是未實現(xiàn)的利得或損失。在投資性房地產(chǎn)未被處置前，這些收益或者損失只在賬面上顯示，并沒有產(chǎn)生現(xiàn)金流量。雖然變更能為上市公司帶來短期的良好財務指標，但是在變更后長期來看對上市公司并沒有本質影響，只是從利于公司融資和分配利潤角度，可以避免企業(yè)資金狀況的短期惡化，如果企業(yè)想保持長期良好的財務效果，僅僅靠變更會計政策是行不通的。

（三）考慮到我國的實際情況，雖然采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)面臨很多困難，但是其對提高會計信息質量功不可沒，值得廣泛推進，這需要多方面的共同努力。首先，政府層面應加強準則規(guī)范程度和立法監(jiān)控，完善公允價值評估理論和應用；其次，上市公司層面，應適時選擇計量模式，不能盲目使用或者出于利潤操控的目的不合規(guī)則地使用公允價值；最后，在公眾層面，對公允價值計量投資性房地產(chǎn)要保持理性態(tài)度，注意合理投資和分析公司現(xiàn)狀，不能把投資風險完全歸咎與于公允價值計量模式，這樣才能促進公允價值計量模式在我國的順利良好發(fā)展。

參考文獻：

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[3]王蕾，于鵬.楊雙，邱建龍.從2007年年報談投資性房地產(chǎn)公允價值模式的選擇[J].國際商務會計，2008（8）.

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關鍵詞:系統(tǒng)聚類;房地產(chǎn);投資價值;武漢市

中圖分類號:F293文獻標識碼:A

房地產(chǎn)投資需要大量資金的投入,而且投資回收期比較長,風險大。因此,進行房地產(chǎn)投資之前,應當通觀全局,審時度勢,綜合考慮各種影響因素,謹慎地進行投資決策,從而實現(xiàn)風險的降低和利潤最大化。

一、聚類分析在房地產(chǎn)投資價值細分中的應用

1、房地產(chǎn)投資價值細分。由于中國地域大、人口多,地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平不同,各地區(qū)間房地產(chǎn)投資市場有很大的差距,研究房地產(chǎn)投資市場十分重要的一項工作就是研究各地區(qū)的差異。其中一種有效的方法就是把各地區(qū)按某些指標分成幾類,根據(jù)不同的類區(qū)別對待,減少房地產(chǎn)投資風險和提高經(jīng)濟效益。

2、聚類分析概述。聚類分析是研究“物以類聚”的一種科學有效的方法,是指將數(shù)據(jù)分組成為多個類,在同一個類內對象之間具有較高的相似度,不同類之間的對象差別較大。

聚類分析的一般做法是:先確定聚類統(tǒng)計量,然后利用統(tǒng)計量對樣品或者變量進行聚類。從統(tǒng)計學角度來講,根據(jù)相似度方法,對樣本聚類叫做Q型聚類,對變量進行聚類叫做R型聚類。

目前在實際應用中存在著大量的聚類方法,算法的選擇取決于數(shù)據(jù)的類型、聚類的目的和應用,本文采用的是系統(tǒng)聚類算法。

3、系統(tǒng)聚類算法。系統(tǒng)聚類法是先將需要聚類的樣本或者指標各自看成一類,然后確定類與類之間相似性統(tǒng)計量,并選擇最近的兩類或若干類合成一個新類;計算新類與其他類之間的相似性統(tǒng)計量,再選擇最接近的兩類或若干類合成一個新類,直到所有的樣品或指標都合成一類為止。以此指標就可以對城市區(qū)域房地產(chǎn)投資價值進行排序。

二、武漢市實證分析

1、指標選擇。武漢市作為中部崛起的支點和承接東部產(chǎn)業(yè)轉移的橋梁,其經(jīng)濟和房地產(chǎn)發(fā)展一直處于中部省會城市前列。但由于山水相隔,武漢市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)塊狀而非傳統(tǒng)圈狀分布,再加上房地產(chǎn)區(qū)位的不可移動性,因此在武漢市房地產(chǎn)投資中,必須考慮各區(qū)域實際情況。本文從武漢市中心城區(qū)相關數(shù)據(jù)出發(fā),設定房地產(chǎn)發(fā)展重點指標,綜合評價各區(qū)域主要特點和投資優(yōu)劣勢。

房地產(chǎn)投資需要考慮的因素很多,為充分說明、適度簡化和避免單個指標解釋的充足性和牽連性問題,本文抽取2008年度武漢市重點區(qū)域影響房地產(chǎn)投資的七個主要指標(商品住宅銷售面積、商品住宅新增供應面積、商品住宅用地平均成交樓面地價、商品住宅成交均價、平均商品住宅成交總價、人均可支配收入、二手住宅成交均價),組合成相對獨立的四個綜合性評價指標:X1銷供比,X2房價地價比,X3收入房價比,X4折價率,分別反映各區(qū)域房地產(chǎn)投資的銷售、利潤、購買力和性價比等涉及投資需要考慮的最重要的四個方面。

X1銷供比=區(qū)域商品住宅銷售面積/區(qū)域商品住宅新增供應面積;X2房價地價比=區(qū)域商品住宅成交均價/區(qū)域住宅用地平均樓面地價;X3收入房價比=(區(qū)域人均可支配收入×3)/(區(qū)域商品住宅成交均價×90);X4折價率=區(qū)域二手住宅成交均價/區(qū)域商品住宅成交均價。

2、數(shù)據(jù)資料。(表1、表2)

3、系統(tǒng)聚類分析。采用上述四個綜合性評價指標對武漢市重點區(qū)域使用系統(tǒng)聚類法進行聚類分析。首先對每個變量(指標)的數(shù)據(jù)進行標準化處理,經(jīng)過定性和pearsom相關系數(shù)檢驗分析,指標間相關性不高。樣本間相近性采用歐式平方距離度量,類間距離的計算采用類平均法,進行Q聚類,得到聚類結果。(表3、表4、表5、圖1)

4、分析結果。依據(jù)聚類分析的結果可以把武漢市重點區(qū)域劃分為三類。

第一類,江岸區(qū)、江漢區(qū)。第一類在綜合評析中,收入銷供比方面明顯領先于其他兩類,在房價地價比上位于第二,折價率、收入房價比排名靠最后。這說明江岸和江漢區(qū)市場需求量大,而供應方面偏緊。雖然本類內房價相對區(qū)域內居民收入較高,但是本區(qū)域客戶源來自于整個武漢市乃至市外,因此房價受到支撐。由于需求、房價一直居高不下,本區(qū)域地塊更受青睞,地價也較高。由于區(qū)域內板塊差異較大和二手房建筑年代更長久,綜合二手房和新房價差較大,實際江漢區(qū)價差較小,甚至在部分區(qū)域出現(xiàn)“新舊倒掛”現(xiàn)象。隨著CBD、漢口火車站等項目工程的推進和武漢市中部領頭羊地位的鞏固,處于武漢市發(fā)展頂端的本類區(qū)域投資前景更樂觀,但在地塊選擇的局限性和爭奪的激烈度方面未來將更加明顯。

第二類,口區(qū)、洪山區(qū)、武昌區(qū)。第二類在房價地價比、折價率比上均位列第一,收入房價比、銷供比均位列第二。本類地價相對不高,供應比較充分。由于房地產(chǎn)發(fā)展時間較短,新舊房差價較小。在房地產(chǎn)發(fā)展的強勁沖擊下,房價增長較快,與收入增長情況形成一定反差。由于在2008年上市量較大,本類區(qū)域暫時出現(xiàn)結構性供大于求,銷供比并不特別理想,部分區(qū)域和部分產(chǎn)品競爭比較激烈。

本類各區(qū)域屬于房地產(chǎn)發(fā)展第二梯隊,近年來發(fā)展勢頭迅猛,供需兩旺,由于遭受經(jīng)濟調整和房地產(chǎn)調整雙重打擊,受到的沖擊也比較明顯。但是從較長期看,本類區(qū)域起著重要的承上啟下的作用,承接著武漢市中心城區(qū)居民大部分的住房消費需求。在城市建設方面,本類區(qū)域受到重視,市政投資較大,過江隧道、地鐵、大東湖生態(tài)水網(wǎng)、集中供暖制冷工程、武昌和武漢火車站以及道路和立交橋的項目均在穩(wěn)步推進,城市面貌得到改善,投資環(huán)境得到優(yōu)化,增加了房地產(chǎn)投資價值。

第三類,青山區(qū)、漢陽區(qū)。第三類在綜合評比中,收入房價比排名第一,在折價率上位列第二,房價地價、銷供比均排名最后。從購買力上講,本類區(qū)域潛在消費能力較強,這與區(qū)域內房價相對不高有關,特別是青山區(qū),其購買力絲毫不遜于其他重點區(qū)域。由于最近幾年其他區(qū)域發(fā)展勢頭更加強勁,青山區(qū)和漢陽區(qū)受到的關注度略有下降,因此本類區(qū)域地價也相對便宜。2008年本區(qū)域在銷售和供給量方面較少,受市場大環(huán)境影響較大,這與本區(qū)域所屬兩個區(qū)均屬于工業(yè)區(qū)有關。

由于歷史原因,本類兩個區(qū)域發(fā)展相對獨立,受到區(qū)域外消費者關注度不高,房地產(chǎn)消費以當?shù)貫橹?隨著產(chǎn)業(yè)發(fā)展和配套完善,區(qū)域投資潛力將逐漸得到挖掘和展現(xiàn)。

以上定量分析結果與武漢市實際情況基本相符,但由于投資環(huán)境的動態(tài)性以及單個項目的具體性,因此對具體投資項目還需要做具體的分析。

(作者單位:中國地質大學(武漢)資源學院)

主要參考文獻:

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[2]張永岳,陳伯庚,孫斌藝.房地產(chǎn)經(jīng)濟學[M].北京:高等教育出版社,2005.12.

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關鍵詞：投資性 房地產(chǎn) 公允價值 企業(yè) 會計 準則

引言：考慮到中國經(jīng)濟的快速發(fā)展以及中國人口規(guī)模龐大，中國城市化步伐的不斷加速，勢必形成大規(guī)模的房地產(chǎn)需求，也就促進房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展繁榮。根據(jù)中國社會科學院住房綠皮書《中國住房發(fā)展報告（2009-2010）》即《住房綠皮書》“2008-2009年中國城市化發(fā)展對城市住房產(chǎn)生了巨大的影響，城市化進程中住房的真實需求得到釋放”，“ 中國城市化進程加速 成中國經(jīng)濟增長基本動力”。房地產(chǎn)與現(xiàn)代企業(yè)密切相關，財政部于2006年2月15日了與國際財務報告準則趨同的企業(yè)會計準則體系，其中包含《企業(yè)會計準則第3號――投資性房地產(chǎn)》, 投資性房地產(chǎn)是新會計準則中出現(xiàn)的新概念,并且作為新會計準則一大亮點，公允價值在投資性房地產(chǎn)運用,對企業(yè)影響較大，學習研究好并靈活運用準則至關重要。

一、《企業(yè)會計準則》及其指南、解釋、專家工作組意見中對投資性房地產(chǎn)按公允價值核算的規(guī)定：

1、投資性房地產(chǎn)的范圍：（1）已出租的土地使用權（2）已出租的建筑物（3）持有并準備增值后轉讓的土地使用權。

2、采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)，應滿足以下條件（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的交易市場（2）企業(yè)能夠從交易市場取得同類或類似房地產(chǎn)市場的現(xiàn)行或最近市場價格，并考慮交易情況、交易日期、所在區(qū)域等因素，從而對公允價值作出合理估計。

3、（1）自用投資性房地產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)，轉換日的公允價值大于帳面價值的，其差額確認為“資本公積”；轉換日的公允價值小于帳面價值的，其差額確認為“公允價值變動損益”

（2）從成本計量模式轉換為公允價值計量模式的，應做為會計政策變更，并按變更時點的公允價值和帳面價值的差額調整期初留存收益。

（3）首次執(zhí)行日，采用公允價值模式計量的，按照首次執(zhí)行日的公允價值作為投資性房地產(chǎn)入帳價值，并將公允價值和帳面價值的差額調整期初留存收益。

二、國際會計準則、香港會計準則的的相關規(guī)定

《國際會計準則第40號投資性房地產(chǎn)》(IAS40)明確：(1)鼓勵采用公允價值，并規(guī)定在附注中披露公允價值是最基本的要求，所有企業(yè)為計量目的或披露目的都需要確定投資性房地產(chǎn)的公允價值。(2)鼓勵但不要求企業(yè)根據(jù)獨立評估師的評估結果確定投資性房地產(chǎn)的公允價值。(3)國際會計準則下的公允價值可采用三種方式獲得：活躍交易市場的報價；類似資產(chǎn)可觀察到的市價；運用估值技術所確定的價值。

《香港會計準則第40號投資性房地產(chǎn)》：公司需要對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量的，每年均應聘請獨立的測量師（即價值評估師）對其投資性房地產(chǎn)進行評估，以獲得符合要求的公允價值。

三、目前我國上市公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價值的情況

1、白云山A（2006年報）：經(jīng)廣州羊城資產(chǎn)評估與土地房地產(chǎn)估價有限公司對上述投資性房地產(chǎn)采用市場類比法進行評估，出具的（2007）羊資字第53 號、64 號、65 號、66 號、67 號房地產(chǎn)評估報告，確認評估價值為249,827,232.00 元。本公司根據(jù)該評估結果，并參考房地產(chǎn)交易市場上同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關信息，對上述投資性房地產(chǎn)的公允價值進行合理估計而確定為249,827,232.00 元。

2、昆百大A（2008年董事會決議）公司聘請昆明田野房地產(chǎn)咨詢有限公司對相關市場交易情況進行調查，并提供《高新區(qū)住宅與一環(huán)以內商業(yè)物業(yè)銷售狀況調查報告》后，由中和正信會計師事務所有限公司提供價值咨詢意見，以其價值咨詢意見確定的相關投資性房地產(chǎn)的市場價值作為投資性房地產(chǎn)的公允價值。

3、海欣股份（2008年中報）：本公司聘請專業(yè)評估機構對所持有的投資性房地產(chǎn)的公允價值進行評估，按其出具的評估報告確定投資性房地產(chǎn)的期末公允價值。

4、津濱發(fā)展（2007年年報）：公允價值分別取自本公司投資性房地產(chǎn)所在地有關房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的市場調查報告。

5、方大A（2007年年報）：本公司投資性房地產(chǎn)公允價值的確認依據(jù)為：深圳市國政房地產(chǎn)評估有限公司出具的深國政評字[2007]-01036 號及深國政評字[2008]-01032 號《房地產(chǎn)估價報告》。

6、武漢控股（2007年年報）：公司選取與該處房地產(chǎn)相近、結構及用途相同的三處房地產(chǎn)，參照武漢市場07年2月平均銷售價格，結合周遍市場信息及自有房產(chǎn)特點，并依照湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司出具的“鄂眾聯(lián)評報字（2008）第007號資產(chǎn)評估報告”確定公允價值。

7、沱牌曲酒（2007年年報）：公允價值根據(jù)遂寧市正和房地產(chǎn)咨詢有限公司提供的遂寧市城區(qū)二手房及土地交易價格測算。

四、對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量對企業(yè)積極影響

目前上市公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價值的情況愈來愈多。由于我國目前房地產(chǎn)業(yè)總的趨勢向好，處于非常景氣的市場環(huán)境，非特殊情況下,投資性房地產(chǎn)的公允價值都高于成本價。采用公允價值對投資性房地產(chǎn)計量，除真實反映了企業(yè)當時資產(chǎn)價值，同時也帶來了公司的利潤增加。

1、根據(jù)投資性房地產(chǎn)準則，投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括持有并準備增值后轉讓的土地使用權等。企業(yè)對投資性房地產(chǎn)在符合條件的情況下，可自主決定是采用成本模式還是公允價值模式計量。在采用公允價值模式計量情況下，由于資產(chǎn)價值重估帶來賬面價值增加，也帶來了進入損益的公允價值變動，給企業(yè)帶來的額外的利潤增加。在中國先階段，投資性房地產(chǎn)有持續(xù)穩(wěn)定的增值潛力，將對企業(yè)盈利狀況是一個持續(xù)不斷改善或者利潤增加。如成本模式轉為公允價值模式計量，應作為會計政策變更處理。

2、在公允價值模式下投資性房地產(chǎn)不需要計提折舊和進行攤銷而減少的成本支出，此部分同樣增加了企業(yè)利潤。

3、企業(yè)在首次執(zhí)行《企業(yè)會計準則第3號――投資性房地產(chǎn)》時，公允價值與原賬面價值的差額調整留存收益。在企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)時，公允價值大于原賬面價值的差額計入所有者權益，兩種調整方法都將大幅度增加企業(yè)凈資產(chǎn)。

4、受不同條件下評估者評估方法不同的影響，投資性房地產(chǎn)的實際價值往往難以統(tǒng)一，有的企業(yè)是聘請房地產(chǎn)評估專家進行計量，有的由企業(yè)自己進行估計，還有的以房地產(chǎn)經(jīng)濟公司調查報告為計量依據(jù)。估值方法和技術可能導致投資性房地產(chǎn)價值不盡一致，企業(yè)出于自身利潤規(guī)劃目的，會有選擇趨向。

5、企業(yè)投資性房地產(chǎn)公允價值計入損益，因沒有發(fā)生所有權轉移，不繳納土地增值，也不繳納企業(yè)所得稅。不增加企業(yè)的納稅的現(xiàn)金流支出負擔。

根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》第五十六條規(guī)定和財稅[2007]80號文第三項的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)持有期間的“公允價值變動損益” 不計入應納稅所得額，在實際處置或結算時，處置取得的價款扣除其歷史成本后的差額應計入處置或結算期間的應納稅所得額。即以公允價值計量的投資性房地產(chǎn)發(fā)生的投資浮盈或浮虧在稅法上不計稅，等盈利落實即實際處置時再按處置取得的價款扣除歷史成本后的差額計入應納稅所得額。換句話說，投資性房地產(chǎn)的計稅基礎是其歷史成本，無需考慮投資性房地產(chǎn)重估增值部分的稅收。因此，企業(yè)因公允價值變動增加利潤，但不增加企業(yè)納稅的現(xiàn)金流支出負擔。

總之，在我國會計準則與國際會計準則基本接軌情況下，投資性房地產(chǎn)公允價值的采用，可以真實及時反映企業(yè)財務狀況和盈利能力，使資產(chǎn)增值表內化、顯性化，有利于企業(yè)在海內外資本市場增加信用評級，增強企業(yè)融資能力，更好地借助資本市場的力量來獲得發(fā)展。

五、投資性房地產(chǎn)的公允價值計量模式對企業(yè)一些負面影響

1、采用公允價值模式計量的成本大

采用公允價值計量，需要建立科學的估值系統(tǒng)。首先，應判斷是否能夠持續(xù)取得確鑿證據(jù)支持采用公允模式計量，在采用公允價值計量時，科學的估計投資性房地產(chǎn)的價值。

其次，采用公允價值模式進行后續(xù)計量，準則要求每年年末對投資性房地產(chǎn)進行估值，因此應隨時按照準則要求監(jiān)控周邊類似房地產(chǎn)價值的變動，并隨時取得確鑿證據(jù)，以支持資產(chǎn)負債表日對投資性房地產(chǎn)的估值。企業(yè)建立估值系統(tǒng)并持續(xù)收集相關數(shù)據(jù)，聘請相關專業(yè)機構等的費用支出，對企業(yè)來講是持續(xù)的成本支出。

2、企業(yè)面臨利潤波動風險

企業(yè)在總體市場環(huán)境不好，房地產(chǎn)市場蕭條時，投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量將會使企業(yè)利潤大幅下滑，資產(chǎn)賬面價值減少的風險。

3、根據(jù)企業(yè)會計準則規(guī)定，企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉為成本模式。

4、投資性房地產(chǎn)不需要計提折舊和進行攤銷而減少的成本支出，沒有發(fā)揮資產(chǎn)折舊攤銷的抵稅功能，增加了因繳納所得稅的現(xiàn)金流出。

在目前國家經(jīng)濟情況和國家現(xiàn)行企業(yè)會計準則、相關法規(guī)下，企業(yè)采用公允價值模式進行投資性房地產(chǎn)計量，對企業(yè)有很多的積極影響，這也是愈來愈多企業(yè)趨向采用公允價值計量的原因。但在我國公允價值普遍不夠公允的情況下，很容易為企業(yè)進行利潤操縱提供良好機會。企業(yè)投資者、債權人等企業(yè)外部利益主體應密切關注這一影響，切實防范企業(yè)利用公允價值模式進行利潤操縱，以求獲得較真實的企業(yè)盈利能力信息、償債能力信息和現(xiàn)金流動能力信息。

參考文獻：

[1] 財政部. 《企業(yè)會計準則第3號――投資性房地產(chǎn)》2006.

篇8

《企業(yè)會計準則第3號――投資性房地產(chǎn)》第十條規(guī)定：“有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量?！钡谑粭l規(guī)定：“采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益?！蓖顿Y性房地產(chǎn)的賬面價值為該投資性房地產(chǎn)的公允價值，即“初始成本+公允價值變動”。

財政部、國家稅務總局在2007年10月的《關于執(zhí)行有關企業(yè)所得稅政策問題的通知》(財稅[2007]80號)第三條規(guī)定：“企業(yè)以公允價值計量的金融資產(chǎn)、金融負債以及投資性房地產(chǎn)等，持有期間公允價值的變動不計入應納稅所得額，在實際處置或結算時，處置取得的價款扣除其歷史成本后的差額應計入處置或結算期間的應納稅所得額。”從而明確了采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，其公允價值的變動不作為稅法上的應納稅所得，并允許按固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)計提折舊或攤銷，即投資性房地產(chǎn)的計稅基礎為“初始成本－折舊攤銷”。

由此可見，投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量時，其賬面價值與計稅基礎存在著差異，因此，一方面在申報繳納所得稅時需要根據(jù)稅法的相關規(guī)定，在納稅申報表中對應納稅所得額進行調整；另一方面，需要根據(jù)《企業(yè)會計準則第18號――所得稅》第四條的規(guī)定，確認所產(chǎn)生的遞延所得稅資產(chǎn)或遞延所得稅負債。

二、公允價值計量投資性房地產(chǎn)納稅調整

一是確認投資性房地產(chǎn)時的納稅調整。(1)投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量時，對外購、自行建造的投資性房地產(chǎn)應以其實際成本作為其初始成本，這與稅法中規(guī)定的計稅基礎相一致，不存在差異也無需調整。(2)以存貨、自用建筑等轉換為投資性房地產(chǎn)的，以其轉換日的公允價值為初始成本，其賬面價值高于公允價值的，按差額記入“公允價值變動損益”，此時，賬面價值與計稅基礎出現(xiàn)了差異，需按會計確認的公允價值變動損益調增當期應納稅所得額。反之，若其賬面價值低于公允價值，按差額記入“資本公積――其他資本公積”，此時雖然賬面價值與計稅基礎出現(xiàn)了差異，但因初始計量的公允價值變動記入資本公積，既不影響當期會計利潤，又不影響當期應納稅所得額，無需在當年調整，待該投資性房地產(chǎn)處置或轉換為自用固定資產(chǎn)確認當期收益時再做調整。

二是投資性房地產(chǎn)持有期間的納稅調整。采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)在持有期的賬面價值為“初始成本+公允價值變動”，計稅基礎為“初始成本－折舊攤銷”，此時應按稅法認可的本期折舊攤銷額調減應納稅所得額，同時按會計確認的本期公允價值變動損益調減應納稅所得額(若為公允價值變動損失則調增)。

三是投資性房地產(chǎn)轉為自用固定資產(chǎn)時的納稅調整。采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉為自用房地產(chǎn)時，應當以其在轉換日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額記人“公允價值變動損益”，此時，該固定資產(chǎn)的賬面價值為“初始成本+公允價值變動”，計稅基礎為“初始成本－折舊攤銷”，需按稅法認可的轉換前本期折舊攤銷額調減應納稅所得額，同時按會計確認的本期公允價值變動損益調減應納稅所得額(若為公允價值變動損失則調增)。另外，由于轉換后該固定資產(chǎn)折舊原值、折舊期限等發(fā)生了變化，會計上實際計提的折舊額與稅法認可的折舊額會有所不同，應通過“應納稅所得額調整明細表”中資產(chǎn)調整項目下的“固定資產(chǎn)折舊”欄目對應納稅所得額進行調整。

四是投資性房地產(chǎn)處置時的納稅調整。采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)處置后，其賬面價值和計稅基礎均為零，二者之間亦不再存在差異，此時應將前期確認的該投資性房地產(chǎn)的暫時性差異轉回，據(jù)以對當期應納稅所得額進行調整。根據(jù)會計準則的相關規(guī)定，處置投資性房地產(chǎn)時，應按實際收到的金額貸記“其他業(yè)務收入”科目，按該項投資性房地產(chǎn)的賬面價值(初始成本+公允價值變動)借記“其他業(yè)務成本”科目，按該項投資性房地產(chǎn)的公允價值變動及其在轉換日記入“資本公積”科目的金額，分別借記“公允價值變動損益”科目和“資本公積――其他資本公積”科目，貸記“其他業(yè)務收入”科目。由此可見，處置投資性房地產(chǎn)時會計確認了兩項損益：公允價值變動損益，按轉讓收入與初始成本的差額確認的其他業(yè)務利潤。而根據(jù)稅法規(guī)定，轉讓投資性房地產(chǎn)的計稅基礎為為轉讓收入與“初始成本一折舊攤銷”的差額。因此，投資性房地產(chǎn)處置時應按會計上確認的公允價值變動損益調減應納稅所得額(若為公允價值變動損失則調增)，同時按該投資性房地產(chǎn)自轉換日至處置日之間稅法認可但未計提的折舊攤銷額調減應納稅所得額，再按該投資性房地產(chǎn)稅法認可的本期處置前的折舊攤銷額調減應納稅所得額。

三、公允價值計量投資性房地產(chǎn)納稅申報與賬務處理

[例]甲公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行計量，該公司于第一年2月將一套自用房產(chǎn)出租給乙公司使用，出租日該房產(chǎn)的原值600萬元，折舊年限20年，不考慮殘值，月折舊額為2.5萬元，已提折舊250萬元，公允價值為300萬元。第一年末該房產(chǎn)的公允價值為450萬元。第二年末該房產(chǎn)的公允價值為480萬元。第三年4月，該公司終止與乙公司的房屋租賃，并于當月以460萬元價格將該房產(chǎn)出售。該公司三年的會計利潤均為500萬元，假設不存在除此項投資性房地產(chǎn)以外的其他所得稅調整項目。

(1)按企業(yè)會計準則的相關規(guī)定，甲公司對該投資性房地產(chǎn)應作如下賬務處理：

第一年轉換日

借：投資性房地產(chǎn)――成本　3000000

累計折舊　2500000

公允價值變動損益　500000

貸：固定資產(chǎn)　6000000

第一年末調整投資性房地產(chǎn)賬面價值

借：投資性房地產(chǎn)――公允價值變動　1500000

貸：公允價值變動損益　1500000

第二年末調整投資性房地產(chǎn)賬面價值

借：投資性房地產(chǎn)――公允價值變動　300000

貸：公允價值變動損益　300000

第三年轉讓日

借：銀行存款　4600000

貸：其他業(yè)務收入　4600000

借：其他業(yè)務成本　4800000

貸：投資性房地產(chǎn)――成本　3000000

――公允價值變動　1800000

借：公允價值變動損益　1300000

貸：其他業(yè)務收入　1300000

(2)甲公司該投資性房地產(chǎn)的納稅調整。

甲公司該投資性房地產(chǎn)三年的賬載金額和計稅基礎等相關數(shù)據(jù)如表1所示。其中第一年納稅差異調整額包括三部分：一是自用固定資產(chǎn)轉換成投資性房地產(chǎn)時會計確認但稅法不認可的公允價值變動收益50萬元；二是會計確認但稅法不認可的投資性房地產(chǎn)在第一年后續(xù)計量產(chǎn)生的公允價值變動損益－150萬元；三是投資性房地產(chǎn)未計提但稅法認可的折舊－25萬元。三項調整綜合為調減應納稅所得額125萬元。第二年納稅差異調整額包括兩部分：一是會計確認但稅法不認可的投資性房地產(chǎn)在第二年后續(xù)計量產(chǎn)生的公允價值變動損益－30萬元；二是投資性房地產(chǎn)未計提但稅法認可的折舊－30萬元。二項調整綜合為調減應納稅所得額60萬元。第三年納稅差異調整額包括三部分：一是投資性房地產(chǎn)處置前未計提但稅法認可的折舊－10萬元；二是投資性房地產(chǎn)處置時會計確認但稅法不認可的公允價值變動收益130萬元；三是該投資性房地產(chǎn)自轉換日至處置日之間稅法認可但未計提的折舊額65萬元；三項調整綜合為調增應納稅所得額185萬元。

企業(yè)在填報所得稅年度納稅申報表時，采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)的納稅調整內容主要涉及附表七“以公允價值計量資產(chǎn)納稅調整表”中相關內容，甲企業(yè)三年間各年填報數(shù)據(jù)如表2所示。

此外，還需根據(jù)該表第10行的納稅調整額合計數(shù)，填列附表三“應納稅所得調整明細表”中第10行“公允價值變動凈收益”的第三項“調增金額”(金額為負時填寫第四項調減金額)。

需要說明的是，采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)若存在應納稅的調整，應與自有固定資產(chǎn)一并，填報附表九“資產(chǎn)折舊、攤銷納稅調整明細表”，對投資性房地產(chǎn)的折舊、攤銷會計與稅法差異進行調整。

篇9

論文關鍵詞：成本計價模式，公允價值模式，客觀因素，自利

 

1.引言

為適應市場需求和建立與國際財務報告趨同的企業(yè)會計準則體系，財政部于2006年初構建起了一套包含39項會計準則的新企業(yè)會計準則體系。準則體系于2007年1月1日起在上市公司中執(zhí)行，同時鼓勵其他形式企業(yè)執(zhí)行。在此次準則體系修改中，對企業(yè)影響重大的修改之一是允許企業(yè)選擇公允價值計價模式，即在符合條件的情況下，企業(yè)可對部分資產(chǎn)選擇公允價值進行計價。其中《第三號會計準則——投資性房地產(chǎn)》的實行被認為將對持有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)產(chǎn)生較大影響，理由是由于可采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)計價，因而過去形成的由成本計價而被低估的投資性房地產(chǎn)可實現(xiàn)價值的快速回歸，從而可實現(xiàn)企業(yè)業(yè)績大幅攀升[1-3] 。

此次準則體系修改中，對企業(yè)影響重大的修改之一是允許企業(yè)選擇公允價值計價模式，即在符合條件的情況下，企業(yè)可對部分資產(chǎn)選擇公允價值進行計價。其中《第三號會計準則——投資性房地產(chǎn)》的實行被認為將對持有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)產(chǎn)生較大影響，理由是持有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)會迅速將其過去采用的成本計價模式變更為公允價值計價模式，這樣可以對因使用成本計價而被低估的投資性房地產(chǎn)實現(xiàn)價值的快速回歸，從而實現(xiàn)企業(yè)業(yè)績大幅攀升[1-3] 。

但直到2009年10月，上市企業(yè)的相關財務報告顯示采用公允價值計價的企業(yè)數(shù)量仍很少，允許企業(yè)對投資性房地產(chǎn)進行公允價值計價的準則變動對上市企業(yè)的整體影響很小[4, 5] 。針對此現(xiàn)象學者們展開了積極地探討，主要從客觀角度總結了許多影響企業(yè)選擇公允價 值計價的因素[6, 7] 。

本文認為客觀因素制約影響了小部分上市公司對公允價值計價模式的選擇，而更主要的原因在于上市企業(yè)管理層基于自身利益的考慮做出了不變更計價模式的選擇。后文將對此觀點進行論證，并對管理層如何進行計價變更決策展開具體分析自利，對為何采用公允價值計價模式的上市企業(yè)數(shù)量很少的現(xiàn)象給出解釋。

2.新準則下投資性房地產(chǎn)計價特點及公允價值計價效應

新會計準則對投資性房地產(chǎn)定義為能夠單獨計量和出售的，為賺取租金或資本增值而持有的房地產(chǎn)，并規(guī)定為如下范圍：已出租的土地使用權；持有并準備增值后轉讓的土地使用權；已出租的建筑物。企業(yè)自用或作為存貨的房地產(chǎn)在新準則中被認為不屬于投資性房地產(chǎn)。

新會計準則單獨劃分投資性房地產(chǎn)是基于房地產(chǎn)實務對固定資產(chǎn)區(qū)分的需要而提出的，目的是規(guī)范企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的會計處理和相關的披露，提高會計的相關性。舊準則里投資性房地產(chǎn)被當作和其他固定資產(chǎn)一樣的資產(chǎn)看待，也采用相應的估計使用年限對其提取折舊。隨著我國經(jīng)濟的市場化程度提高，發(fā)現(xiàn)投資性房地產(chǎn)的市場價值不僅可能高于其賬面凈值，而且還經(jīng)常高出數(shù)倍甚至數(shù)十倍，而采用折舊后的固定資產(chǎn)凈值往往不能反映此類投資性房地產(chǎn)的真實價值?；诖?，業(yè)界和學術界認為將投資性房地產(chǎn)作為一般的固定資產(chǎn)處理不合適。因此，需要將投資性房地產(chǎn)從原有的固定資產(chǎn)中劃分出來，作為單獨一類確定會計規(guī)范，投資性房地產(chǎn)準則由此應運而生。

2.1新準則下投資性房地產(chǎn)計價特點

相對于舊準則，新準則中投資性房地產(chǎn)在初始確認和后續(xù)計量上有較大變化，主要體現(xiàn)在：

1）歸入的資產(chǎn)性質變化

在舊的會計準則中，將與投資性房地產(chǎn)相關的內容分散在存貨準則、固定資產(chǎn)準則和無形資產(chǎn)準則三個部分，由于各個部分的資產(chǎn)性質不同，因而會計處理方式也有較大差異。如：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)用于對外出租的，作為企業(yè)存貨，按存貨準則規(guī)范處理：對外出租的固定資產(chǎn)和企業(yè)的一般性固定資產(chǎn)一樣作為企業(yè)固定資產(chǎn)，按固定資產(chǎn)準則規(guī)范處理；對外出租土地使用權或者持有并增值后轉讓的土地使用權，作為企業(yè)的無形資產(chǎn)，按無形資產(chǎn)準則的規(guī)范來進行處理。而在新準則中，這些不同用途的房地產(chǎn)統(tǒng)一歸于投資性房地產(chǎn)，按照同樣方式進行會計處理。

2.價值計量模式的選擇變化

舊準則中，歸入固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)計價的房地產(chǎn)主要以成本模式計價，歸入存貨資產(chǎn)的房地產(chǎn)則以成本與市價熟低法原則計價，在房地產(chǎn)市場價格節(jié)節(jié)攀升的情況下，成本價格要遠低于市場價格，由此會計賬目價值與資產(chǎn)的實際市場價值存在較大差額。而新會計準則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)可采用成本模式進行后續(xù)計量，也可采用公允價值模式進行計量，公允價值（fair value）意指“公平合理之價值”。

3.后續(xù)計量變化

在舊會計準則中，歸屬于存貨、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)的房地產(chǎn)分別按照該類資產(chǎn)的后續(xù)計價規(guī)定進行計量。

新會計準則下的房地產(chǎn)后續(xù)計量則規(guī)定：原來采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)，可以變更為公允價值模式進行計量；但是一旦采用了公允價值模式進行后續(xù)計量，則不允許再變更為成本模式計量。在成本模式下，投資性房地產(chǎn)比照固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)準則計提折舊或攤銷，并在期末進行減值測試，計提相應的減值準備；在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量，采用公允價值模式計量的自利，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。

2.2公允價值計價效應

我國上市企業(yè)已普遍設立投資性房地產(chǎn)科目，在已實施公允價值計價模式的上市企業(yè)，公允價值計價模式變更決策為實施企業(yè)帶來了巨大的積極影響。主要體現(xiàn)在：1）極大地提升企業(yè)利潤，改善企業(yè)以往較差的經(jīng)營業(yè)績，甚至力挽狂瀾幫助企業(yè)避免被退市。2）改善企業(yè)報表中如資產(chǎn)規(guī)模、資產(chǎn)負債率等會計指標，增強債權人和投資者對企業(yè)償債能力、盈利能力信心，有利于企業(yè)進一步融資以獲得發(fā)展。例如ST百花通過計價模式的變更獲得了巨大的價值。作為一家以餐飲為主的上市企業(yè)，ST百花2004、2005連續(xù)兩年虧損，而且2006年也了預虧的報告，但最后在年報中公司通過對投資性房地產(chǎn)選擇公允價值計價模式實現(xiàn)了凈利潤，從而避免了被退市的厄運。

雖然具有可觀的公允價值計價效應，然而直到2009年10月，上市企業(yè)的相關財務報告顯示采用公允價值計價的企業(yè)數(shù)量仍很少。表1是我國設有投資性房地產(chǎn)科目的上市企業(yè)有關計量模式的統(tǒng)計表，說明了上市企業(yè)對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計價的積極性不高，可看出采用公允價值計價模式的上市企業(yè)數(shù)量呈現(xiàn)出逐漸增多趨勢。上市企業(yè)仍較普遍地實施成本計價模式，與新會計準則推出前預測上市企業(yè)將廣泛采用公允價值計價大相徑庭。

表1 我國上市公司投資性房地產(chǎn)采用計量模式情況表

 

年 度

2006

2007

2008

采用成本計量模式的上市公司

619家

657家

690家

采用公允價值計量模式的上市公司

10家

篇10

【關鍵詞】 估值技術; 公允價值; 投資性房地產(chǎn)

1990年,我國的住宅分配制度完成了從實物分配向貨幣分配的巨大轉變,隨之而來的是房地產(chǎn)市場的飛速發(fā)展,而投資性房地產(chǎn)也日益成為企業(yè)的一項重要投資手段。順應這一發(fā)展趨勢,2006年頒布,2007年施行的《新會計準則》,首次將投資性房地產(chǎn)單獨列示,并且允許使用公允價值模式進行后續(xù)計量。但在新準則實行的兩年間,公允價值的使用受到了冷遇,公允價值的計量成為使用者的主要困擾之一。2009年底,財政部網(wǎng)站公布了《投資性房地產(chǎn)評估指導意見(試行)》,明確提出了收益法與市場法兩種評估公允價值的方法,這一舉措表明投資性房地產(chǎn)評估技術的改進。

一、投資性房地產(chǎn)公允價值計量的現(xiàn)狀

公允價值雖然具有準確反映企業(yè)的財務信息,提高信息使用者決策能力的優(yōu)勢,但是由于存在市場機制不健全、公司治理不完善等缺陷,尤其是在其應用存在嚴重技術障礙的情況下,公允價值的實際應用正如表1所反映的那樣,并不如期望的那么廣泛。

2007年,存在投資性房地產(chǎn)的630家上市公司中,僅18家選擇公允價值計量模式,占有此類業(yè)務公司數(shù)的2.86%。2008年上市公司年報的調查報告中指出,1 624家上市公司有690家存在投資性房地產(chǎn),而采用公允價值模式的只有20家,占有此類業(yè)務公司數(shù)的2.89%,且出現(xiàn)了三種計量方式,分別是評估價格(14家公司)、第三方調查報告(1家公司)及參考同類同條件房地產(chǎn)的市場價格(5家公司)。

二、估值技術的應用難題

(一)地域差異問題

《企業(yè)會計準則講解(2008)》指出“投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場并且企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關信息,從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計”就可采用公允價值模式計量。

然而

由于數(shù)據(jù)庫的建立一方面需要不同交易市場提供及時可靠的交易數(shù)據(jù),另一方面要保證該數(shù)據(jù)庫擁有必要的技術支持,而在我國要素市場、資本市場和商品市場都存在不同程度問題的情況下,其實施起來比較困難。因此,房地產(chǎn)市場信息數(shù)據(jù)庫的建立必需堅持國家主導、市場導向的原則,采取逐步推進的方式,以現(xiàn)有公開市場交易數(shù)據(jù)為主要數(shù)據(jù)來源,同時結合國家統(tǒng)計局等有關部門的調研數(shù)據(jù)。另外,國家有必要通過制定和修改相關政策法規(guī)強化信息數(shù)據(jù)庫的權威性。

(三)提高估值技術在報表披露中的地位

由估值技術所確定的公允價值數(shù)額會直接出現(xiàn)在報表中,建議企業(yè)在附注中增加對具體估值計算確認的過程。首先是估值方法的選定,其依據(jù)的標準是什么,所擁有的投資性房地產(chǎn)在同類資產(chǎn)中的地位。其次是具體參數(shù)的選定,如果選用的是市場法,應該具體披露所參照的類似市場、參照的標準以及各指標的相似度;若是收益法,那應該分別對凈收益、收益期限以及折現(xiàn)率的數(shù)值標準進行解釋。

通過附注的披露可以使整個計算過程受到信息使用者的監(jiān)督,增強公允價值確認和計量的準確性和透明度,防止利潤操作,提高人們對估值技術的信心,推動估值技術的運用。

(四)加強專業(yè)培訓,提高資產(chǎn)評估水平

估值技術本身就受資產(chǎn)評估人員和會計人員主觀判斷的影響,所以兩者業(yè)務水平的提高是公允價值可以順利運用的保障。

相關人員一方面要豐富自身的專業(yè)知識,尤其是對公允價值的認識與理解;另一方面又需要在不確定因素面前作出自己的職業(yè)判斷。所以他們除了通過后續(xù)教育機構進行再培訓、學習歐美先進經(jīng)驗以及最新的國家方針政策外,還要在工作中不斷總結經(jīng)驗,了解整體經(jīng)濟走勢和行業(yè)發(fā)展狀況,提高經(jīng)濟敏感度和職業(yè)判斷能力。

【主要參考文獻】

[1] 財政部會計司.我國上市公司2007年執(zhí)行新會計準則情況分析報告[r].2008.

[2] 財政部會計司.我國上市公司2008年執(zhí)行企業(yè)會計準則情況分析報告[r].2009.

[3] 財政部.企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)[s].2006.

[4] 財政部.企業(yè)會計準則講解(2008)[s].2008.