導語：如何才能寫好一篇建筑項目盈虧平衡點，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關鍵詞：中小房地產(chǎn)企業(yè)非線性盈虧平衡法敏感性分析事故樹風險評估

非線性盈虧平衡分析法下中小房地產(chǎn)企業(yè)風險分析

盈虧平衡分析法就是通過確定盈虧平衡點，找出擬開發(fā)項目建成以后的盈虧界限，確定合理的開發(fā)面積，了解項目承擔風險的能力。根據(jù)建筑成本及銷售收入與銷售量之間是否呈線性關系，盈虧平衡分析又可進一步分為線性和非線性盈虧平衡分析；在實際房地產(chǎn)投資中經(jīng)常會遇到的情況是開發(fā)建筑面積與成本并不成線性關系。房屋銷售也會受到市場和消費者的影響，銷售收入與銷售量也不呈線性變化關系。項目總成本與建筑面積不成正比的原因有兩方面：一方面是項目的規(guī)模經(jīng)濟性，即項目達到一定的經(jīng)濟規(guī)模后，面積增加，單位建筑面積的成本有所下降；另一方面是項目的規(guī)模不經(jīng)濟性，即當項目規(guī)模超過某一限度時，正常的建筑材料、動力設備、機械設備等已經(jīng)不能保證供應，正常的生產(chǎn)班次也不能完成任務，需加班加點，增加勞務費用；因而成本函數(shù)也變成了非線性關系。

如圖1所示，總成本曲線和銷售凈收入曲線有兩個交點，即有兩個盈虧平衡點Q1和Q2；注意：在這里，利潤即總收入和總成本函數(shù)之間的垂直距離，在建筑面積為Q0時最大。在兩個盈虧平衡點中，只有第一個，即與建筑面積Q1對應的平衡點才是相關的。當中小房地產(chǎn)企業(yè)開始建造時，管理當局通常預期會虧損；這時，就需要知道建筑面積達到多少才能從虧損變?yōu)橛?。在圖1中，企業(yè)希望盡快達到盈虧平衡點建筑面積Q1，然后向利潤最大的建筑面積Q0移動。但理性的房地產(chǎn)企業(yè)不會使建筑面積超過Q0，因為這會導致企業(yè)利潤的減少。理性的管理者不應把建筑面積設定在第二個盈虧平衡點所對應的Q2上的。

從圖1可看出，有兩個盈虧平衡點，有一個最佳盈利建筑面積點Q0，這與線性盈虧平衡不同，因此并非建筑面積越大，盈利越多。通過以上的分析不難看出非線性盈虧平衡分析的優(yōu)缺點：優(yōu)點：中小房地產(chǎn)企業(yè)對開發(fā)項目一方面需要對項目的一些主要參數(shù)如銷售量、售價、成本做出估計，另一方面某些經(jīng)濟數(shù)據(jù)如總投資額、收益率還不容易確定。因此，運用非線性盈虧平衡分析法對高度敏感的銷售量、成本、利潤等因素進行分析，有助于了解項目可能承受風險的程度；缺點：非線性盈虧平衡分析不能揭示產(chǎn)生項目風險的根源，雖然我們知道降低盈虧平衡點可以降低項目風險，但是如何降低，應該采取哪些措施或通過哪些有利途徑可達到這個目的，盈虧平衡分析法沒有給出答案。

基于敏感性分析法的中小房地產(chǎn)企業(yè)風險分析

（一）多因素敏感性分析

為了確定有哪些因素影響目標指標（包括凈現(xiàn)值、內(nèi)部利潤率、投資回收期等），我們一般選擇投資總額、經(jīng)營成本、銷售價格、銷售量等作為可能的影響因素；單因素敏感性分析是假設只變動一個影響因素，其他因素不變；而多因素敏感性分析則允許多個影響因素同時變動，以查看綜合影響后，目標指標的變動趨勢和程度。本文認為針對中小房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的項目而言，不確定性因素往往是同時變化的，不存在單因素變動的可能，因此下文將以一個案例運用多因素敏感性分析法進行分析。

假定某項目的初始投資為85000元，年租金收入為17500元，年經(jīng)營費用為1500元，項目壽命為10年，資產(chǎn)殘值為1000元，基準收益率為13%，現(xiàn)在就初始投資和各年租金收入對該項目進行雙因素敏感分析。

設X=初始投資變化的百分數(shù)；Y=同時改變的年租金收入的百分數(shù)

則凈現(xiàn)值NPV=-85000（1+X）+17500(1+Y){1/1+13%…+…1/（1+13%）′°}-1500{1/1+13%…+…1/（1+13%）′°}+1000/（1+13%）′°=4765.8-85X+94Y

當NPV≥0時，該方案盈利在13%以上，即4765.8-85X+94Y≥0，Y≥0.89X-0.05將不等式畫在平面圖上就得到圖2所示的兩個區(qū)域，斜線上的點表示NPV=O；

斜線以上的區(qū)域表示NPV>0；斜線以下的區(qū)域表示NPV<0。圖2中AOB表示初始投資增加而年租金收入減少時，NPV仍大于零，但這個區(qū)域面積很小。

（二）敏感性分析的優(yōu)缺點

優(yōu)點：通過敏感性分析，可以找出影響項目經(jīng)濟效益的關鍵因素，使項目分析人員將注意力集中在這些關鍵因素上，必要時可以對某些最敏感的關鍵因素重新預測和估算，并在此基礎上重新進行經(jīng)濟評價，以減少投資的風險。

缺點：敏感性分析不能表明這種風險的發(fā)生概率有多大，無法定量測出風險值的大小。對于不同的項目，各個不確定因素發(fā)生相對變動的概率是不一樣的，因此兩個同樣敏感的因素，在一定的不利的變動范圍內(nèi)，可能一個發(fā)生的概率很大，另一個發(fā)生的概率很小，這也是敏感性分析解決不了的。

基于事故樹分析法的中小房地產(chǎn)企業(yè)風險分析

決策樹法是一種用來分析和進行風險估計的方法。決策樹法主要適用具有某些可以確定的結(jié)果的問題和多階段決策分析；在運用中通過不斷的“剪枝”，最終確定最好的決策方案。基于決策樹原理演化出了可以針對中小房地產(chǎn)企業(yè)風險分析的事故樹分析法。

通過事故樹分析法，可以利用樹狀圖形由上朝下分枝，越分越細的特點，事先對可能引起房地產(chǎn)投資風險損失的風險事件進行研究，對引起風險事件并導致風險損失的各種原因進行逐級詳細分析，最后確定風險因素。在房地產(chǎn)投資風險識別中，事故樹分析法不但能查明開發(fā)項目的風險因素，估計出導致風險事件的各個基本事件的主次程度，還可通過運用數(shù)理統(tǒng)計等相關知識和歷史資料求出風險事故發(fā)生的概率。一個可能的住宅滯銷的潛在風險事故樹見圖3。

例如，如對某住宅銷售風險的識別可通過圖3所示的事故樹來識別：房地產(chǎn)產(chǎn)品滯銷的原因可能是因為開發(fā)商投資決策失誤和營銷策略不當?shù)?，而投資決策失誤又可能是因為投資時機、物業(yè)位置和物業(yè)類型等選擇不當，逐級往下，越分越細，最后形成一個事故樹，房地產(chǎn)滯銷的風險因素也就全部識別清楚了。

參考文獻：

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關鍵詞：建筑工程；經(jīng)濟評價；意義；方法；應用

Abstract: The construction project to take the project economic evaluation is a long process, must study its feasibility. This paper briefly describes the construction project economic evaluation of the significance, method and application.

Key words: construction project; economic evaluation; method; application;

中圖分類號：TU71

建筑工程按使用性質(zhì)來說，包括生產(chǎn)性建筑和民用建筑兩大類，生產(chǎn)性建筑又分為工業(yè)建筑，農(nóng)業(yè)建筑等；依據(jù)經(jīng)濟學概念則可分為商品性建筑（如商品房等）和消費性建筑（如職工住宅等）。對建筑工程項目進行經(jīng)濟評價分析，涉及工程的設計，施工等各個階段，是一個長期的系統(tǒng)的過程，是不容忽視的工程考核指標。

1．建筑工程項目經(jīng)濟評價的意義

未來的市場是具有高度不確定性的，這是由客觀事物動態(tài)多變的特點，以及人類觀察事物的局限性所決定的。為了迎合多變的不可預期的市場，必須具有高度的靈活性，對可能的風險進行分析，對項目經(jīng)濟進行評價，從而保證預測的準確性以及投資的可靠性。由于建筑工程項目具有建設周期長，資金投入大，影響因素多等特點，其工程實施過程極易受到周圍事物的影響，具有高度的不確定性，不可預見性，投資風險大，因此為了保證投資的安全可靠性，必須進行建筑工程項目經(jīng)濟評價分析。以往的投資決策依據(jù)僅僅是建立在傳統(tǒng)的不確定性分析的基礎之上，而忽略了經(jīng)濟評價和風險分析，即使進行簡單的經(jīng)濟評價，其經(jīng)濟評價所用數(shù)據(jù)也大部分是由預測和估算得來的，加之不可預測因素的影響，這些數(shù)據(jù)具有很大的不確定性。這些因素的不確定性，導致項目的投資決策存在著較大的潛在風險，因而容易造成決策上的失誤。為了對投資項目進行準確的分析和評價，盡可能地減少投融資的風險，取得預期的投資收益，需要對投資項目進行風險分析。

2．建筑工程經(jīng)濟評價方法

在現(xiàn)階段，在建筑工程中常用的經(jīng)濟評價方法主要有以下三種：

2.1貼現(xiàn)法

在建筑工程項目壽命期間所發(fā)生的利益和費用，要按照一定的貼現(xiàn)率進行貼現(xiàn)，變成現(xiàn)值之后再進行比較，這是因為，雖然項目的利益和費用是發(fā)生在五年、十年的長時間里，但必須現(xiàn)在比較利益和費用，決定是否投資。這樣，經(jīng)濟分析的前提條件就是，把將來具有不確定性的、有時間價值差的利益和費用拉回到現(xiàn)在時刻進行計算。建筑工程的投資不同于消費，其特點是在將來一定時期內(nèi)繼續(xù)發(fā)生投資效益的情況下，不是只評價投資費用的高低，而是要進行經(jīng)濟分析，因此，所謂投資是把現(xiàn)在應該用于消費的一部分放棄掉，為了增加將來的消費而把它投入到再生產(chǎn)中去的一種行為。

2.2利益費用的比較方法

對于可計算利益的建筑工程項目，需將利益和費用的現(xiàn)值加以比較：

2.2.1內(nèi)部經(jīng)濟收益率(簡稱IRR)。用經(jīng)濟分析方法將利益和費用調(diào)整后，貼現(xiàn)的利益現(xiàn)值總和與費用現(xiàn)值總和相等時的貼現(xiàn)率就叫內(nèi)部經(jīng)濟收益率。

2.2.2凈現(xiàn)值(簡稱NPV)或利益費用差的方式。用一定的貼現(xiàn)率將建筑工程項目壽命期間發(fā)生的利益和費用分別貼現(xiàn)為現(xiàn)值。利益現(xiàn)值總和與費用現(xiàn)值總和之差如果大于零，則該項目較為可行。

2.2.3利益費用比率(簡稱B/C)。利益現(xiàn)值總和與費用現(xiàn)值總和之比， 叫做利益費用比率。

2.3費用比較的方法

有些建筑工程項目不能計算利益， 例如：幼兒園、學校、醫(yī)院等。對這類建筑工程項目的經(jīng)濟評價方法，是把各種方案的費用貼現(xiàn)為現(xiàn)值后，比較現(xiàn)值的大小，選擇費用小的方案，通稱為“最小費用法”或“費用效益分析”。這種評價方法也可用來選擇利益一定的建筑工程項目，來選擇那些投資高而運行費用低的高度技術密集型的項目，決定選擇使用機器還是勞力更為有利，如：對架橋是選擇混凝土橋還是鋼結(jié)構(gòu)橋方案比較，所通過的交通量是相同的，則運費的節(jié)約額即利益也是相同的，這時就可用這種方法。同樣對于發(fā)電量一定的供電工程，也可以用這種方法來確定，是采用火力發(fā)電還是水利發(fā)電方法更好。對于不能計測利益的建筑工程項目更要慎重考慮，確認實在不能計測利益之后，再使用這種方法。使用這種方法時，應注意有些建筑工程項目能產(chǎn)生副利益。

許多情況下，當我們對評估中所預測的參數(shù)，其變化發(fā)生的可能性無法給出用概率表達的定量估計時，稱此種分析為不確定性分析。而把能用概率描述的變化發(fā)生的可能性的分析稱為風險分析。在不確定性條件下，未來可能狀態(tài)的結(jié)果是已知的，但發(fā)生的可能性是未知的。在此種條件下的決策，與決策者的觀念是冒險或是保守有關，有一些方法可以幫助決策者理順思路，如赫維茨準則等。敏感性分析、盈虧平衡分析可以認為是不確定性分析的一種方法，也是具有普遍意義的最常用的對優(yōu)選方案進行再考慮的一種方法。

2.3.1敏感性分折

對參數(shù)不同變化幅度而導致的評價指標的變動，進行描述的分析稱為敏感性分析。通過敏感性分析可以找出哪些參數(shù)是敏感性大的參數(shù),從而有利于抓住主要矛盾、對這些參數(shù)進行更全面的分析,以提高預測的可靠性。此外,通過敏感性分析大體上可揭示評價指標的變動幅度、預測項目承擔的風險。敏感性分析所涉及的不確定性因素,有固定資產(chǎn)投資、有效電量、上網(wǎng)電價、貸款條件、貸款回收期、替代方案投資等。

2.3.2盈虧平衡分析

盈虧平衡分析一般著眼于企業(yè)經(jīng)管上的盈虧平衡點, 研究企業(yè)銷售量、銷售成本和利潤三者的關系,用以說明盈虧狀態(tài)。所謂盈虧平衡點(BEP) 系指盈虧平衡圖中經(jīng)營總費用與年收入正好相等的那一點,在這個點上〔一般為銷售量〕,經(jīng)營活動即不賺錢,也不賠錢。達到這一點后,增加生產(chǎn)規(guī)?；蛩?就帶來利潤,該點之前是經(jīng)營的虧損區(qū)。盈虧平衡點越低:表明項目適應市場變化的能力越大,抗風險能力越強。盈虧平衡點也可用圖解法確定。

3．經(jīng)濟評價方法在建筑工程項目中的應用

建筑工程項目的經(jīng)濟評價是整個項目進行經(jīng)濟決策的依據(jù)，目前世界上采用最廣泛的經(jīng)濟評價方法是利益費用比較法，經(jīng)濟評價方法在建筑工程項目各階段的應用各有不同，對于無法利用利益費用比較法的項目可用其他的經(jīng)濟評價方法。

3.1 建筑工程設計階段的經(jīng)濟評價

建筑工程項目設計階段的首要要求，是技術與經(jīng)濟的充分結(jié)合，此階段的經(jīng)濟評價是考慮以小投資獲得大收益；技術可行性評價是對技術的整體可行性進行評價，即在獲得最佳項目成果的同時降低勞動強度。設計階段的經(jīng)濟評價至關重要，設計人員大多重技術、輕經(jīng)濟，可行性不高。在設計階段，為制定最經(jīng)濟效益的設計方案，可采用不同的經(jīng)濟評價方法對各種施工方案進行比較，首先需要明確設計階段經(jīng)濟評價的任務和范圍，對各種可能的設計方案進行探討，建立評價標準。

3.2 施工階段的經(jīng)濟評價

建筑工程施工階段的經(jīng)濟評價，是對設計階段經(jīng)濟評價的驗證，對施工階段的經(jīng)濟評價可以從施工工藝、施工方案及材料等幾個方面進行。首先，對工程施工中的主體結(jié)構(gòu)、裝飾、安裝進行經(jīng)濟評價，確保裝飾燈方面的合理化；其次，對采用新材料的經(jīng)濟評價，采用新的施工材料及結(jié)構(gòu)有利于改善施工條件，提高施工效益，縮短工期；最后，對施工方案的經(jīng)濟評價，施工方案分為現(xiàn)場施工、腳手架施工、坑基支護施工等。施工階段的經(jīng)濟評價可采用定性評價方法對施工方案進行評價，檢測工期定額及工期時間是否合理，通過對各施工方案材料價格、費用折算、勞動價格等進行對比，選擇便于操作、質(zhì)量高、經(jīng)濟效益好的方案。也可安排專家對各施工方案進行評分，選擇評分最高的方案。

4．總結(jié)

建筑工程項目的經(jīng)濟評價，是建筑工程效益最大化的有力保障，它是通過各種評價方法對工程項目的可行性進行研究，面對當前的經(jīng)濟形勢，無論是項目的設計階段還是施工階段，必須對各個階段的經(jīng)濟風險有深刻的認識，把建筑工程項目的經(jīng)濟風險降到最低。

參考文獻：

篇3

【關鍵詞】經(jīng)濟效益；項目經(jīng)濟效益評價；盈虧平衡分析；敏感性分析

一、引言

近幾年，作為世界上水果罐頭最大的生產(chǎn)和出口國，我國水果罐頭產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅體現(xiàn)在數(shù)量的增長上，而且反映在品種、技術、企業(yè)和市場等方面的變化中。隨著城鄉(xiāng)居民生活水平的提高和健康、安全意識的進一步增強，國內(nèi)外對水果深加工食品的需求逐年增加，特別是國際市場的消費量更是增長迅猛，而我國的相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展及技術水平仍然較為落后，產(chǎn)量及技術水平與國際相比尚有較大差距，遠遠滿足不了國際市場的需求。

在此背景下，M公司根據(jù)市場需求擬對企業(yè)進行技術升級和擴建，提出了24000噸水果和蔬菜深加工項目，新引進罐頭生產(chǎn)主要工藝設備190臺（套/組），年加工能力將由原來的14000噸增加到24000噸。

項目經(jīng)濟效益評價是項目管理的重要內(nèi)容，它可以對項目的盈利能力、償債能力及風險水平等做出判斷，從而為項目決策提供科學依據(jù)[1]。為此，本人將項目經(jīng)濟效益評價的理論體系與M公司24000噸水果和蔬菜深加工項目實際密切結(jié)合，從項目經(jīng)濟效益評價指標分析、項目不確定性分析等方面對本項目進行了系統(tǒng)全面的經(jīng)濟效益評價研究。

二、項目概況

本項目選址位于S鎮(zhèn)的經(jīng)濟開發(fā)小區(qū)，選址區(qū)域內(nèi)自然條件適宜，交通便利，公共配套設施齊全，適宜項目建設。本項目總的建筑面積6400平方米，其中，將建設一座庫容量為5000噸的冷庫（含速凍間），建筑面積為4300平方米；氣調(diào)庫1100平方米；冷庫配套加工車間1000平方米；擴建800立方米污水處理池，購置安裝制冷和氣調(diào)設備，并根據(jù)生產(chǎn)產(chǎn)品的需要購置罐頭生產(chǎn)設備、包裝設備及檢測設備等。

本項目冷庫設計高9米，層高2層，框架結(jié)構(gòu)，外飾面采用高檔自潔凈墻涂料，內(nèi)墻采用瓷磚飾面，達到衛(wèi)生標準。保溫層采用熔重40公斤/立方米聚氨酯保溫，內(nèi)墻保溫層厚度120毫米，外墻保溫層厚度180毫米，設計使用年限50年，耐火等級為二級，建筑物地震基本烈度為八度設防。污水處理池有效容積800立方米，采用厭氧工藝，砼澆筑，內(nèi)壁剛性防水。冷庫制冷設備使用某冰山集團活塞式氨制冷設備，低溫冷藏庫溫-18～-21℃，氣調(diào)庫庫溫1～3℃，確保貯藏后果品硬度、口感、外觀等綜合指標符合國際市場標準。

三、項目經(jīng)濟效益評價指標分析

根據(jù)現(xiàn)行的項目經(jīng)濟效益評價指標體系，結(jié)合本項目實際，本文將選取財務內(nèi)部收益率、財務凈現(xiàn)值等動態(tài)指標，以及投資回收期、總投資收益率等靜態(tài)指標，并通過這些指標的計算對本項目的經(jīng)濟效益狀況做出分析和判斷[2]～[3]。所選取的各項指標匯總詳見表1。

經(jīng)估算，本項目計算期內(nèi)各年的稅前凈現(xiàn)金流量第1年為-4530.0萬元，第2年為-301.8萬元，第3～11年為2694.8萬元，第12年為6563.9萬元；本項目計算期內(nèi)各年的稅后凈現(xiàn)金流量第1年為-4530.0萬元，第2年為-593.1萬元，第3～6年為2403.4萬元，第7～11年為2401.8萬元，第12年為6218.0萬元。

根據(jù)上述計算公式及相關數(shù)據(jù)計算可得，本項目稅前財務內(nèi)部收益率為36.2%，稅后為30.6%，均大于規(guī)定的基準收益率10%；本項目的稅前財務凈現(xiàn)值為9227.8萬元，稅后為7466.2萬元，均遠大于0；本項目的稅前投資回收期為4.05年，稅后為4.50年，均短于同行業(yè)類似項目的平均投資回收期水平。由此可見，本項目具有較強的盈利能力，經(jīng)濟效益狀況良好。

經(jīng)估算，本項目計算期內(nèi)的年均息稅前利潤總額及年均利潤總額均為1980.28萬元，年均凈利潤為1683.2萬元，年均利稅總額為2118.88萬元；本項目總投資5420萬元，項目資本金為2420萬元。

根據(jù)上述計算公式及相關數(shù)據(jù)計算可得，本項目的總投資收益率為36.54%，資本金凈利潤率為69.55%，項目投資利稅率為39.09%，均明顯高于本地區(qū)類似項目的盈利水平，由此可見，本項目具有較強的盈利能力，經(jīng)濟效益狀況良好。

表1 項目經(jīng)濟效益評價指標匯總

指標名稱 計算公式 說 明

財務內(nèi)部收益率FIRR 正指標，只有當指標值大于或等于規(guī)定的基準收益率時，項目才可行。

財務凈現(xiàn)值FNPV 正指標，只有當指標值大于或等于零時，項目才可行。

投資回收期 反指標，只有當指標值短于行業(yè)平均值時，才可行。

總投資收益率 正指標，只有當指標值大于等于行業(yè)平均值，才可行。

資本金凈利潤率 正指標，只有當指標值大于等于行業(yè)平均值時，才可行。

投資利稅率 正指標，只有當指標值大于等于行業(yè)平均值時，才可行。

注：上表中CI表示現(xiàn)金流入量，CO表示現(xiàn)金流出量，i為基準折現(xiàn)率。反指標表示該指標值越大，項目的經(jīng)濟效益狀況越差；正指標表示該指標值越大，項目的經(jīng)濟效益狀況越好。

四、項目不確定性分析

（1）項目盈虧平衡分析

項目盈虧平衡分析主要是根據(jù)項目正常生產(chǎn)年份的產(chǎn)品產(chǎn)銷量、可變成本、固定成本、產(chǎn)品價格、銷售收入和稅金等計算項目的盈虧平衡點。該盈虧平衡點一般用盈虧平衡時的生產(chǎn)能力利用率表示，計算公式如下[4]～[5]：

項目盈虧平衡分析反映了項目對市場變化的適應能力和抗風險能力。盈虧平衡點越低，項目適應市場變化的能力就越強，抗風險能力越強。

本項目計算期內(nèi)的年均固定成本為3173.86萬元，年產(chǎn)品銷售收入為16390.0萬元，年均可變成本為11097.2萬元，年銷售稅金及附加為138.6萬元，則本項目盈虧平衡時的生產(chǎn)能力利用率為：

由此可見，只要當本項目的生產(chǎn)能力達到設計生產(chǎn)能力的61.58%，項目即可實現(xiàn)盈虧平衡，項目具有一定的抵御風險的能力，整體風險程度較低。

（2）項目敏感性分析

項目敏感性分析主要考察項目主要經(jīng)濟效益指標對項目的投資、成本、價格、產(chǎn)量等主要變量變動的敏感程度。項目對某種因素的敏感程度，一般敏感性系數(shù)來反映，其計算公式具體如下[6]：

本文對本項目的敏感性分析主要針對項目基本數(shù)據(jù)中的銷售收入（產(chǎn)量或價格）、經(jīng)營成本及固定資產(chǎn)投資這三項不確定性因素，分別考察這三項不確定性因素增加或降低5%幅度時對項目稅后財務內(nèi)部收益率的影響，以判斷其單因素變化對項目經(jīng)濟效益評價指標的敏感程度。項目敏感性分析結(jié)果詳見表2。

表2 項目敏感性分析結(jié)果表

序號 不確定性因素 變化率（%） FIRR（%） 敏感性系數(shù)

基本方案 30.6%

1 銷售收入 5% 43.9% 8.69

-5% 17.3% -8.69

2 經(jīng)營成本 5% 19.6% -7.19

-5% 41.6% 7.19

3 建設投資 5% 29.5% -0.72

-5% 31.7% 0.72

綜上分析可得，當這三種不確定性因素變化幅度為±5%時，項目的稅后財務內(nèi)部收益率最低為17.3%，仍然高于規(guī)定的基準收益率10%，由此可見，本項目具有較好的抗風險能力，項目整體風險較小。

在這三種不確定性因素中，本項目稅后財務內(nèi)部收益率對銷售收入的變化最為敏感，其次為經(jīng)營成本，最后為建設投資，這就要求M公司必須密切關注水果罐頭市場的變化，對市場的未來走向做出正確的預測，并以此指導項目改擴建及以后的經(jīng)營管理，以切實增強本項目應對市場變化的能力。同時，M公司還必須加強內(nèi)部管理，尤其是成本管理，降低人、財、物等方面的成本消耗，以提高項目最終的經(jīng)濟效益狀況。

五、結(jié)語

項目經(jīng)濟效益評價是項目管理中至關重要的一環(huán)，本人通過對M公司24000噸水果和蔬菜深加工項目的經(jīng)濟效益評價研究，對項目經(jīng)濟效益評價知識體系及實踐應用有了一定的了解，認識到項目經(jīng)濟效益評價可以通過指標分析全面反映項目的經(jīng)濟效益狀況；通過項目不確定性分析反映項目的風險狀況等，從而為相關的決策提供科學的依據(jù)。

參考文獻：

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[2]崔淑梅,滕玉波,門曉杰,等.建設項目財務評價指標的進一步研究[J].技術經(jīng)濟管理與研究,2004(5):38-39.

[3]赫叢喜,薛紅艷.投資項目論證中經(jīng)濟效益評價的內(nèi)容與方法[J].山西財經(jīng)大學學報,2010(11):100.

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[5]崔淑梅,滕玉波,門曉杰,等.建設項目財務評價指標的進一步研究[J].技術經(jīng)濟管理與研究,2004(5):38-39.

篇4

關鍵詞：水文水井；鉆進工藝；技術經(jīng)濟；盈虧平衡水文水井應用領域廣泛，其共性是通過鉆進等手段對地下水資源進行監(jiān)測、開發(fā)利用等．按照水文水井應用領域可將其劃分為：水文地質(zhì)普查孔、水文地質(zhì)勘探孔、探采結(jié)合孔、供水井（城鎮(zhèn)生活供水井、工業(yè)用水供水井、農(nóng)田灌溉井等）、地下水監(jiān)測井、水源熱泵水源井和回灌井、地熱井等．近年來，隨著我國社會發(fā)展的需要，工業(yè)、農(nóng)業(yè)、城鎮(zhèn)飲水、地下水監(jiān)測、新能源開發(fā)利用等領域中的水井建設需求量逐漸增多．根據(jù)2013年3月公布的全國第一次水利普查公報內(nèi)容，截至2012年年底，我國共有地下取水井9749萬眼，平均13個人就擁有一口水井．

1常用鉆進工藝技術經(jīng)濟指標

1．1泥漿正循環(huán)回轉(zhuǎn)鉆進工藝

泥漿正循環(huán)回轉(zhuǎn)鉆進工藝是近年來水文水井普遍采用的鉆進工藝，特別是在第四系松散地層中，以河南省某水文水井（含地熱井）施工企業(yè)為例，2000年至2009年間，僅有個別地溫空調(diào)井因深度淺、地層條件限制采用了沖擊鉆進工藝，其余均采用泥漿正循環(huán)鉆進工藝施工．本文對2000年至2009年之間施工地點為河南省、采用泥漿正循環(huán)回轉(zhuǎn)鉆進工藝施工的129眼水文水井的施工數(shù)據(jù)進行了統(tǒng)計，包括供水井、地溫空調(diào)井（地源熱泵系統(tǒng)水源井）、地熱井等類型．根據(jù)其鉆進深度和鉆進成井時間的統(tǒng)計，得出鉆進效率為2．19～34．56m／d，平均鉆進效率（總鉆進深度／總鉆進成井時間）為14．91m／d．2000年至2009年間，采用泥漿正循環(huán)回轉(zhuǎn)鉆進時，水文水井成井效率呈離散分布狀態(tài)，最高值不超過35m／d．在技術經(jīng)濟中，盈虧平衡分析是在一定的市場、生產(chǎn)能力的條件下，研究成本與收益的平衡關系的方法．

一個項目的盈利與虧損之間一般至少有一個轉(zhuǎn)折點，即盈虧平衡點．其固定成本包括：鉆機及配套設備搬遷、安裝費，井管材料費用，泥漿材料費用，測井費用，抽水試驗費用，工地臨時建筑費用，經(jīng)核算為4．35萬元．可變成本包括：鉆機及配套設備折舊，人員工資，施工水電費，設備折舊按7000元／月、人員工資按28000元／月，施工期間水電費平均按3000元／月計．根據(jù)以上成本數(shù)據(jù)繪制了本案例中工期的盈虧平衡點，如圖2．經(jīng)計算該項目工期的盈虧平衡點為81天，即當工期小于81天時，該項工程盈利，且工期越短盈利越多，當工期超過81天時，該項工程虧損．由于該項工程施工時，鉆進效率較低，且終孔成井后至抽水試驗前有15天的停待時間，現(xiàn)場鉆機施工人員、相關技術人員都處于停待狀態(tài)，導致該項目工期過長（長達88天），略有虧損．

1．2泥漿反循環(huán)回轉(zhuǎn)鉆進工藝

根據(jù)反循環(huán)形成的方式，泥漿反循環(huán)鉆進工藝主要分為三種類型：泵吸反循環(huán)、射流反循環(huán)和氣舉反循環(huán)．

（1）泵吸反循環(huán)鉆進．以鄭州市北郊11眼供水井施工為例，采用CBF－150型鉆機及其配套設備施工，鉆具組合為：三翼鉆頭＋Φ159mm鉆桿．經(jīng)統(tǒng)計，采用泵吸反循環(huán)鉆進工藝施工的這11眼水井，其鉆進效率為18～54m／d．

（2）射流反循環(huán)鉆進．通過查閱國內(nèi)文獻，1993年時廣西水文地質(zhì)工程地質(zhì)勘察公司在施工樁徑為1500mm的鉆孔灌注樁時部分孔段（中砂、圓礫石層及第三系粘土層）使用了射流反循環(huán)鉆進工藝，平均鉆進效率為72m／d．

（3）氣舉反循環(huán)鉆進．水文水井鉆進領域，氣舉反循環(huán)鉆進主要用于成井較深的地熱井鉆進中．氣舉反循環(huán)鉆進工藝在地熱井施工中可完成3512m的深度．根據(jù)文獻資料，在砂巖、頁巖、白云巖等地層鉆進時，氣舉反循環(huán)鉆進深度的平均時效為0．78～1．8m，最高時效為3．12～4m．

1．3空氣鉆進工藝

從目前水文水井工程實例來看，當采用空氣潛孔錘鉆進時，特別是基巖地層，其鉆進效率明顯高于泥漿正循環(huán)回轉(zhuǎn)鉆進工藝．以云南紅層基巖地區(qū)抗旱井為例，鉆進口徑150mm，鉆進深度60～70m，平均鉆進效率為65m／d，鉆進過程較為理想時最高鉆進效率可達23．67m／h，即3h左右就可完成一眼70m深度水井的鉆進．以鄭州滎陽基巖地區(qū)鉆進地熱井為例，在50～282m孔段采用了空氣潛孔錘鉆進工藝，其鉆進效率為54～140m／h．2015年在松散地層進行了空氣潛孔錘鉆進試驗研究，不同地層條件下鉆進效率分別為：155mm口徑時，粘土或夾礫石87m／h，潮濕粘土、砂土72m／h，泥巖21．6m／h，砂巖42．6m／h；205mm口徑時，粘土或夾礫石57m／h，潮濕粘土、砂土43m／h，泥巖13．4m／h，砂巖32m／h．

2鉆進成本特點分析

水文水井鉆進的目的是獲取開采地下水資源通道或獲取需要了解的水文地質(zhì)特征．在鉆進過程中，由于地質(zhì)構(gòu)造、鉆進工藝適應性、現(xiàn)場人員操作、項目管理過程等因素的共同作用，任何一眼水井的鉆進成本及鉆進效果都具有唯一性，這也是預測水文水井鉆進成本的難點所在．結(jié)合水文水井鉆進工程實例，鉆進成本具有如下特點：

（1）鉆進成本受客觀、主觀各類因素影響．從水文水井鉆進特點分析，可能影響水文水井鉆進成本的客觀因素有地質(zhì)條件、鉆進深度、鉆進口徑、設備及工具能力等；主觀因素包括現(xiàn)場工人操作水平、鉆進工藝選擇、鉆遇復雜地層時能否快速有效處理等．

（2）鉆進成本具有離散性．水文水井鉆進過程不確定性因素多，且有些無法提前預知或預防．當鉆進深度和井身結(jié)構(gòu)確定后，一方面，地層因素和鉆頭碎巖將影響鉆進效率，從而帶來可變成本的變化，造成鉆進成本的變化；另一方面，受人為因素影響，如意外造成孔內(nèi)事故、操作規(guī)程不合乎規(guī)范等，將有可能同時影響水文水井鉆進的固定成本和可變成本．

（3）鉆進風險高．受各類不確定性因素影響，鉆進工作具有高風險性，且鉆進深度越深，其孔內(nèi)不可預測的情況越多，越有可能發(fā)生意想不到的孔內(nèi)復雜情況．若想保證任何情況下鉆進工作都能順利進行，必須具有較強的水文水井鉆進理論基礎和實踐經(jīng)驗，二者缺一不可．

（4）工期對水文水井的經(jīng)濟性影響大．通過對采用不同鉆進工藝施工的水文水井進行的影響鉆進經(jīng)濟效益的敏感性分析，可知除了合同額外，在工期、固定成本、人工成本、設備使用費等指標中，工期對整項水文水井工程的經(jīng)濟效益影響最為敏感，即工期對其經(jīng)濟性影響程度最大．

3提高技術經(jīng)濟指標的對策研究

（1）合理選擇鉆進工藝．雖然現(xiàn)階段水文水井鉆進工藝有多種，但在實際工程中，一般企業(yè)仍然以泥漿正循環(huán)鉆進工藝為主流鉆進工藝．此種鉆進工藝雖然適用地層條件、井身結(jié)構(gòu)較廣，但一旦鉆遇基巖地層，其鉆進效率極低，由此帶來的超長工期也將嚴重影響整個項目的經(jīng)濟性．以鄭州西部基巖地層兩眼300m左右井深的水井為例，兩家單位負責施工：一家采用空氣潛孔錘鉆進工藝，從設備組織到成井，僅用了10余天時間，雖然施工期間燃料費高，但由于工期短、人工成本低，最終經(jīng)濟性仍然良好．另一家單位采用泥漿正循環(huán)回轉(zhuǎn)鉆進工藝，由于該地區(qū)屬于缺水地區(qū)，無形中增加了泥漿配置等額外的水費；由于鉆進工藝不適用，施工工期長達3個月；由于長期泥漿護壁作用，導致地下水資源并不豐富的地區(qū)其含水層嚴重堵塞；由于鉆進時間長，導致人工成本、施工過程中的燃料費高，成井質(zhì)量差、經(jīng)濟效果也不理想．建議水文水井企業(yè)在鉆進工藝選擇時，結(jié)合項目用途、所在地地質(zhì)條件選擇鉆進效率高的鉆進工藝．水文水井施工中，一旦鉆遇困難地層，應及時變換鉆進工藝，特別是井深較深的地熱井項目，能有效避免因鉆進工藝不適應鉆遇地層造成的鉆進效率低、工期長的現(xiàn)象．

（2）加強施工成本與工期的盈虧平衡研究．在市場行為中，若企業(yè)在施工中仍然以泥漿正循環(huán)回轉(zhuǎn)鉆進為主，導致鉆進工藝單一，只能承接鉆進難度低、經(jīng)濟性差的項目，將可能導致企業(yè)發(fā)展乏力．建議水文水井施工企業(yè)，多了解除泥漿正循環(huán)回轉(zhuǎn)鉆進工藝以外的其他鉆進工藝的特點、適用地層、實際應用的鉆進效率等，通過技術經(jīng)濟指標評價，核算水井項目的成本、工期盈虧平衡點，在企業(yè)經(jīng)濟條件允許下實現(xiàn)多種鉆進工藝并存，以便在水文水井項目中能夠快速完工，實現(xiàn)企業(yè)的長期良性發(fā)展．

（3）工期管理中，實現(xiàn)科學統(tǒng)籌管理．在水文水井工程案例分析中，存在著多種非生產(chǎn)性停工的情況，如孔內(nèi)事故處理工具不全、鉆機及泥漿泵主要設備維修時間過長、施工材料未準備齊全出現(xiàn)的停工待料等．建議在工期管理中，提前做好預案，加強現(xiàn)場施工人員和技術人員的技術培訓，及時發(fā)現(xiàn)可能存在的問題，避免施工中的長時間停待．

（4）應急性公益水文水井項目須以高效為首要目標．在應急性水文水井項目實施時，應提前做好技術儲備工作，一旦緊急情況出現(xiàn)，及時拿出合理的水文水井鉆進和施工管理方案，及時調(diào)配設備和人員，此時應根據(jù)情況緊急程度，將提高鉆進效率放在首位，其次適度考慮設備、人員的成本投入，高效完成應急水文水井建設任務．

4結(jié)論

（1）以河南省水文水井工程項目案例為基礎，分析了目前常用的水文水井鉆進工藝應用情況以及工程應用中的實際效率，總結(jié)歸納了水文水井鉆進成本的特點．

（2）從技術經(jīng)濟的角度出發(fā)，明確了工期對水文水井項目的經(jīng)濟性指標中的重要性，在合理鉆進工藝選擇、施工成本核算、水文水井項目工期管理等方面提出了提高鉆進技術經(jīng)濟指標的對策．

（3）將技術經(jīng)濟評價中的盈虧平衡、敏感性分析等方法應用于水文水井項目技術選擇和工程管理中，使水文水井領域中的經(jīng)濟性評價更為科學、合理，并為企業(yè)長期良性發(fā)展提出了新工藝、新設備、新技術引進的建議．

參考文獻

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篇5

從42下降到76名

以內(nèi)生增長為主，建筑軟件零售超市定位符合行業(yè)特性

公司客戶群體包括了建設單位、施工企業(yè)、設備材料商、物業(yè)公司、中介機構(gòu)、設計院校、政府部門等8大類，客戶具有整體數(shù)目龐大、單個規(guī)模較小及需求多樣多變等特點，截止到中報，今年新增客戶數(shù)達到了10637個，反映了公司業(yè)務迅猛的發(fā)展勢頭。

針對客戶需求，公司為各類客戶提供了品類多、針對性強的產(chǎn)品，且及時把握客戶需求變化，不斷推陳出新以滿足客戶不斷變化的需求。公司更像是一家為中小建筑相關企業(yè)提供量大、物美、價格適中產(chǎn)品的軟件超市?？蛻艨稍诠井a(chǎn)品貨架中自行進行采購。這樣的定位于策略不僅使公司不存在大客戶集中的風險，還使得公司

在數(shù)目眾多、小型客戶占比高、需求

旺盛的建筑業(yè)信息化行業(yè)中有效把握市場需求，保持高速成長。

嚴控費用與優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)并舉，凈利增長高于收入概率大

根據(jù)公司近期規(guī)劃，未來三年公司的技術人員的增長則保持在20%-30%的之間，這不僅反映了公司持續(xù)高速的創(chuàng)新需求，也為取得技術領先優(yōu)勢的公司再添基石。同時，公司將整體人員的增速控制在每年10%的水平，而收入則有望保持在45%左右的增長。

公司目前在計價軟件占據(jù)了90%以上的市場份額，幾乎處于壟斷地位。未來向原有客戶銷售高附值的算量軟件，不失為一個強有力的內(nèi)生性增長策略。隨著銷售規(guī)模的擴大，公司戰(zhàn)略性產(chǎn)品--項目管理軟件今年可達到盈虧平衡點，這也有望進一步提升獲利能力。

篇6

【關鍵詞】建筑業(yè)營改增稅負增值稅進項抵扣策略

中圖分類號：C29 文獻標識碼：A 文章編號：

1 前言

目前，我國現(xiàn)行的稅制制度是營業(yè)稅與增值稅并行，出現(xiàn)了一些稅負不平衡現(xiàn)象。為了解決重復征稅等問題，2011年10月26日，國務院常務會議決定，從2012年1月1日起，在部分地區(qū)和行業(yè)開展深化增值稅制度改革試點，逐步將目前征收營業(yè)稅的行業(yè)改為征收增值稅（簡稱“營改增”），至此寫入《國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》的第四十七章“加快財稅體制改革——擴大增值稅征收范圍，相應調(diào)減營業(yè)稅等稅收”政策的執(zhí)行，邁出了實質(zhì)性的步伐。財政部和國家稅務總局于2011年11月16日正式下發(fā)了《關于印發(fā)的通知》（財稅[2011]110號文件），不可逆轉(zhuǎn)地拉開了稅制改革的序幕。 “營改增”是國務院關于結(jié)構(gòu)性減稅制度改革的重大部署之一，其根本目的是基本消除重復征稅，從而促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。通過這一稅制改革，是否能達到結(jié)構(gòu)性減稅，從而減輕企業(yè)稅負值得我們進一步探究。

現(xiàn)分析營業(yè)稅納稅人與增值稅納稅人在“營改增”前后應納營業(yè)稅與增值稅稅負變化差異——無差別平衡點抵扣率法

假設“營改增”試點的一般納稅人企業(yè)的營業(yè)收入為 ，“營改增”之前適用的營業(yè)稅稅率為，稅改前，該企業(yè)應繳納的營業(yè)稅稅額為。稅改后，假設不因改征增值稅而增減含稅銷售收入，設該企業(yè)所適用的增值稅稅率為，那么該企業(yè)的增值稅銷項稅稅額為；令表示企業(yè)可實現(xiàn)進項稅抵扣的第種外購商品（含貨物和勞務）的價值， 表示企業(yè)不能實現(xiàn)進項稅抵扣的成本和費用（含稅價款），為第種外購商品所對應的增值稅稅率，則企業(yè)的增值稅進項稅稅額為，由此可得“營改增”后企業(yè)的狹義稅負變動率（含稅收入）為，而“營改增”前企業(yè)應交的企業(yè)所得稅為 ，“營改增”后企業(yè)應交的所得稅為 ，由此可得“營改增”后企業(yè)的廣義稅負變動率（含稅收入）為，引入可抵扣進項平均稅率，使得，設抵扣率，即可抵扣購進項目的價值/營業(yè)收入，則狹義稅負變動率為，廣義稅負變動率為。當時，意味著兩個稅種的應納稅額相等，即無差別平衡點抵扣率。

當實際抵扣率=無差別平衡點抵扣率時，兩種納稅人的稅負相同。

當實際抵扣率>無差別平衡點抵扣率時，< 0、< 0，“營改增”后，增值稅納稅人的稅負下降一定幅度。

當實際抵扣率 0、> 0，“營改增”后，增值稅納稅人的稅負上升一定幅度。

2“營改增”對建筑業(yè)稅負的影響

現(xiàn)以建筑行業(yè)為研究視角，在稅款征收環(huán)節(jié)銷項與進項抵扣鏈不緊密的情況下，對“營改增”后建筑業(yè)稅負影響的相關問題進行探討?？傮w上看建筑業(yè)“營改增”有利于規(guī)范建筑市場秩序，促進企業(yè)提高技術裝備水平，有效降低人工成本支出，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。但現(xiàn)行大多數(shù)建筑業(yè)企業(yè)在傳統(tǒng)的管理方法和粗放的管理模式下，有許多不能取得發(fā)票的情況存在，從而導致成本抵扣項目較少，企業(yè)稅負實際增加，稅負的實際增加值直接影響到企業(yè)的盈虧與市場競爭力。但如果建筑施工企業(yè)能夠有效地利用增值稅轉(zhuǎn)型這一機遇，從完善內(nèi)部體制、運營機制等方面來提高自身管理水平，改變粗放型管理方式，在管理上真正實現(xiàn)質(zhì)的飛躍，促進建筑施工企業(yè)未來發(fā)展戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)。

財稅[2011]110號文件明確規(guī)定，建筑業(yè)和交通運輸業(yè)一起，適用于11%的增值稅稅率，在“營改增”之前建筑業(yè)繳納稅率為3%的營業(yè)稅。根據(jù)狹義稅負變動率構(gòu)造曲面方程I,根據(jù)廣義稅負變動率構(gòu)造曲面方程II，利用Matlab軟件中meshgrid、mesh、contour3函數(shù)分別繪制出方程I、II的三維曲面、等高線圖形如下圖所示：

圖1方程I三維曲面圖 圖2方程II三維曲面圖

圖3方程I三維等高線圖 圖4方程II三維等高線圖

再運用bwarea函數(shù)測算出曲面方程I中無差別平衡界面 平面上方曲面面積為0.1317275，而 平面下方曲面面積為0.0388725，上方曲面面積大于下方曲面面積。曲面方程II中無差別平衡界面 平面上方曲面面積為0.098795625，而 平面下方曲面面積為0.029154375，上方曲面面積仍然大于下方曲面面積，說明無論是從狹義的稅負變化率分析還是從廣義的稅負變化率探究，建筑業(yè)稅率經(jīng)過“營改增”稅制改革從3%增加到11%后，建筑企業(yè)在抵扣鏈不完整的情況下實施“營改增”導致稅負增加的幅度比降低的幅度大。下面結(jié)合建筑業(yè)的實際情況從建筑勞務支出、施工設備支出、部分材料成本支出方面的抵扣問題等來具體分析“營改增”對建筑企業(yè)實際稅負的影響。

2.1建筑勞務支出（人工費）抵扣問題

建筑企業(yè)人工費約占工程成本的20%~30%，現(xiàn)行建筑企業(yè)的普遍作法是將勞務分包給符合施工資質(zhì)條件的單位，根據(jù)《國家稅務總局關于勞務承包行為征收營業(yè)稅問題的批復》（國稅[2006]函493號）的規(guī)定，建筑勞務企業(yè)應按取得的純勞務分包款全額繳納3%的建筑安裝業(yè)營業(yè)稅，總包方可按分包方提供的建安發(fā)票抵扣營業(yè)稅。而實施“營改增”后，按增值稅現(xiàn)行規(guī)定，人工費支出部分不存在進項抵扣，屬于應納稅的增值范疇。因建筑勞務公司的主要成本費用支出是勞務工人的工資、社會保險費等職工薪酬支出，這些支出按現(xiàn)行增值稅法規(guī)的規(guī)定，屬于不能進項抵扣的應納增值稅的增值額，因此無論建筑勞務公司增值稅稅率的高低，根據(jù)流轉(zhuǎn)稅的傳導機制，建筑勞務公司的稅負最終會轉(zhuǎn)嫁到總承包企業(yè)成本中來。

2.2建筑施工設備支出抵扣問題

建筑施工企業(yè)在工程施工過程中所使用的設備主要來源于兩個方面：一是建筑企業(yè)自行外購（含融資租賃）取得，而外購取得又分施工行業(yè)在實行“營改增”之前購置和“營改增”之后所購；二是企業(yè)以經(jīng)營租賃方式取得。按增值稅相關政策規(guī)定，企業(yè)在“營改增”之前購置的設備不允許進項抵扣，在“營改增”之后購置的設備才可以憑專用發(fā)票抵扣進項稅額。據(jù)了解，現(xiàn)在建筑市場上具備一定規(guī)模、管理較規(guī)范的建筑施工企業(yè)與施工設備租賃公司大多數(shù)已基本購置齊全正常工程施工所需設備（這是建筑施工行業(yè)資質(zhì)核定管理條件之一），因此“營改增”后預計新購設備所占比重比較低，享受以進項抵扣增值稅稅收的優(yōu)惠政策空間不大。新的稅改方案中，動產(chǎn)租賃業(yè)增值稅稅率為17%，而原營業(yè)稅稅率為5%，從施工機械設備租賃公司的成本構(gòu)成來看，其主要成本項目包括施工機械設備的折舊攤銷費、修理維護保養(yǎng)費、專用施工設備操作維護人員的人工費、場地租賃或攤銷額等，因此 “營改增”前后租賃公司稅負的高低同樣主要取決于他新購置的可以進項抵扣機械設備與原有的不能進項抵扣機械設備之間的比例以及機械設備操作人員人工費占全部成本比重的高低，如果租賃企業(yè)得不到足額進項抵扣，根據(jù)增值稅稅負的傳導效應將使租賃企業(yè)增加的稅負最終轉(zhuǎn)移到建筑企業(yè)工程項目成本中來。

2.3部分材料成本支出無法或難以獲得增值稅專用發(fā)票進項抵扣問題

一方面外購商品砼支出可抵扣支出項目總額的比重比較大，但其增值稅可抵扣率一般為6%，比理論的17%少抵扣11%。另一方面地方材料及輔助材料抵扣問題。施工企業(yè)承建的工程項目遍布全國各地，很多工程位于偏遠地區(qū)，特別是磚瓦、石灰、砂石、土方等地材基本上是就地取材、個體供應，還有零星輔助材料種類多、金額小，裝飾企業(yè)材料繁雜，大多由當?shù)仉s貨店、個體戶供應，所以在購買這些地材、輔助材料時大多數(shù)無法取得增值稅專用發(fā)票，有的甚至沒有發(fā)票。

2.4部分材料成本支出不能及時獲得抵扣憑證進行進項稅額抵扣問題

依據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例》第十九條規(guī)定：“銷售貨物或者應稅勞務，增值稅納稅義務發(fā)生時間為收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天；增值稅扣繳義務發(fā)生時間為納稅人增值稅納稅義務發(fā)生當天?！倍壳敖ㄖI(yè)基本上實行的是建設單位從驗工計價和付款中直接代扣代繳營業(yè)稅的方式，“營改增”后，建設單位將不能直接代扣代繳增值稅，而應由建筑企業(yè)在機構(gòu)所在地按當期驗工計價確認的收入繳納增值稅。由于建設單位、建筑施工企業(yè)、材料設備供應商普遍存在相互拖欠工程款、材料款的“三角債”現(xiàn)象，建設單位往往因支付能力不足、誠信缺失或?qū)こ藤|(zhì)量進度不滿意等原因，導致工程款項的回收進度普遍滯后，造成建筑施工企業(yè)也經(jīng)常拖欠材料設備供應商、分包商的材料設備款、分包款，那么建筑施工企業(yè)也無法及時從材料設備供應商、分包商中獲取增值稅專用發(fā)票，進行進項抵扣，但應交的增值稅銷項稅額當期必須繳，這一時差造成了建筑施工企業(yè)實際稅負的增加，給企業(yè)帶來資金壓力。另外，現(xiàn)行增值稅政策強調(diào)：憑增值稅專用發(fā)票認證抵扣期最長不超過180天。建筑業(yè)工程建設周期比較長，對于接近竣工但尚未結(jié)算的項目，一旦實施“營改增”，就要開具增值稅發(fā)票，而此時因工程項目結(jié)算的拖延進項稅額認證抵扣期已過，沒有進項稅額可抵扣，只能按11%的稅率繳納銷項稅額，難免會加重建筑施工企業(yè)的稅負。

3 建筑業(yè)將面臨的稅負問題可采取的應對策略

對上述因“營改增”造成建筑施工企業(yè)將面臨稅負增加的局面，主要從以下幾個方面來探討其應對措施，寄希望建筑業(yè)能提前做好稅收籌劃，迎接挑戰(zhàn)。

勞務用工方面。公司技術管理部門盡可能地優(yōu)化施工方案，通過引進先進設備和生產(chǎn)線，提高機械使用比例，減少作業(yè)人員，從而降低企業(yè)人工費支出，提高進項稅額可抵扣項目比例，達到降低企業(yè)稅負的目的，同時還能提高企業(yè)的施工效率和機械化水平。

機械使用費方面。“營改增”后有利于建筑業(yè)的技術改造和設備更新。由于公司只有在實行“營改增”后新添置的機械設備方可對進項稅額進行抵扣，因此，各建筑施工企業(yè)如需購置機械設備，盡可能延后購置；如實在需要，可用融資租賃或經(jīng)營租賃方式來解決機械使用問題。但需考慮出租方屬于一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，能否取得增值稅專用發(fā)票，所租設備是否按簡易辦法征稅，通過分析不同出租方的利弊，來確定最佳的租賃方案?；蛘咄ㄟ^行業(yè)協(xié)會或建設行政主管部門向國家稅務局總局反映，建議對“營改增”前購置的固定資產(chǎn)進項稅不可抵扣問題，可以按固定資產(chǎn)的剩余價值作出相關抵扣規(guī)定來解決，而不是一律不得抵扣。

供應商選擇方面。企業(yè)要完善內(nèi)控管理，進行合理的稅收籌劃，要求市場經(jīng)營部及法定監(jiān)察部應對分包協(xié)議進行規(guī)范，在簽訂分包協(xié)議時在價格和稅額之間進行比較，選擇進價成本低廉的小規(guī)模納稅人和營業(yè)稅納稅人還是選擇能開具增值稅專用發(fā)票的一般納稅人，更有利于減輕企業(yè)整體稅負，來確定簽訂分包協(xié)議的供應商。

工程款催收、進項稅額留抵方面。一方面由公司市場經(jīng)營部和法務監(jiān)察部對施工合同進行規(guī)范，在簽訂合同時對甲方作出約束，補充因甲方拖欠工程款而造成稅負增加的損失賠償條款。同時，公司應協(xié)助項目負責人加大工程款的催收力度，合理調(diào)配資金，防止建筑企業(yè)資金鏈斷裂，盡可能減少因應收賬款回收滯后帶來企業(yè)稅負增加。另一方面，根據(jù)增值稅相關政策規(guī)定，增值稅一般納稅人取得增值稅專用發(fā)票，應在開具之日起180日內(nèi)到稅務機關辦理認證，并在認證通過的次月申報期內(nèi)向主管稅務機關申報抵扣進項稅。如果通過認證并在次月納稅申報抵扣，申報后形成的留抵稅額不受時間限制，將緩解因工程項目結(jié)算遲緩，造成開具銷項稅發(fā)票時，已無進項稅專用發(fā)票可抵扣的問題。對于在“營改增”之前已經(jīng)進入施工階段的項目，可以向國家稅務總局反應，建議對以前項目采取一定的過渡措施來降低稅負。同時，建筑施工企業(yè)也要充分了解、用足用活財政扶持政策，才能在稅制改革中取得更快更好地發(fā)展。

收入源頭方面。如同其他材料、人工費上漲因素一樣，建筑企業(yè)市場經(jīng)營部可以通過招投標時報價上浮一定比例來消化一部分增加的稅負，這對建筑業(yè)來說機會是均等的，因此提高報價并不會使其完全處于不利的局面。

“營改增”政策培訓方面。積極開展增值稅政策的學習與宣傳，通過會議、企業(yè)內(nèi)部網(wǎng)站、專題講座等多種渠道，組織企業(yè)各級財務人員、管理人員、材料采購人員和預決算人員認真學習有關增值稅的專業(yè)知識，提高員工對增值稅的基本原理、稅率、納稅環(huán)節(jié)和納稅時間的認識，樹立在采購設備、材料，租賃設備、分包環(huán)節(jié)等索取增值稅專用發(fā)票的意識，針對項目過程控制、稅務管理、會計核算、預算管理等方面的變革做出相應調(diào)整。尤其是財務人員要盡快熟悉增值稅納稅申報的步驟和環(huán)節(jié)，加強發(fā)票管理，并對會計核算作相應的改變，以盡快適應“營改增”政策的實施。

結(jié)語

綜上所述，建筑企業(yè)要把“營改增”視為企業(yè)發(fā)展的一個契機，通過健全企業(yè)內(nèi)部管理體制，提高企業(yè)的管理控制水平，充分利用稅收優(yōu)惠政策，才能有效應對市場挑戰(zhàn)。隨著“營改增”稅制改革地不斷推進，將有更多的行業(yè)和地區(qū)納入試點，從制度層面上能增加可抵扣的進項稅。因此從長期發(fā)展看，建筑業(yè)增值稅抵扣鏈能逐步趨于完整，那么建筑業(yè)在享受“營改增”政策實施帶來稅改利益的同時，也能拉動我國市場經(jīng)濟的發(fā)展。

參考文獻：

[1] 財政部，國家稅務總局.關于印發(fā)《營業(yè)稅改征增值稅試點方案》的通知.財稅[2011]110號，2011-11-16.

[2] 張璠.建筑業(yè)“營改增”試點的應對措施[J].財會月刊，2013（1）：71-72.

[3] 許美華.淺議建筑業(yè)“營改增”對企業(yè)的影響及對策[J].商業(yè)研究.

[4] 任高飛，陳瑤瑤.例解“營改增”對試點企業(yè)稅負的影響[J].財會月刊，2013（2）：85-87.

篇7

關鍵詞: 工程項目施工成本控制

中圖分類號： TU71 文獻標識碼： A

在簽訂的工程施工合同中，成本大致可分為兩部分：施工成本和經(jīng)營管理費用，其中施工成本一般占合同總造價的70%以上，所以施工成本是成本控制的主要內(nèi)容。通過施工成本控制，可以促使項目節(jié)約成本費用，降低成本支出；通過分析和考核人工、材料和施工機械計劃消耗情況，挖掘降低施工成本的潛力；可以為企業(yè)投標和經(jīng)營管理提供決策和預測的依據(jù)。下面本人僅就施工過程成本的控制談一點工作體會。

一、施工過程成本控制重點

根據(jù)我從事工程施工成本管理工作幾十年的經(jīng)驗，應有以下控制重點：

1.有效的施工成本控制措施

根據(jù)施工承包合同的類型和施工企業(yè)管理水平，采取適合的施工成本控制措施，制定可行的控制標準。這個過程是整個施工成本控制的關鍵，其工作質(zhì)量的高低直接決定著施工成本控制的效果，甚至影響整個工作的成敗。

2.詳細的施工過程進行記錄

記錄應建立在仔細觀察的基礎上，對記錄的內(nèi)容要求詳細又完整。它涉及到人工、材料和施工機械的消耗、施工工藝、現(xiàn)場管理、工作面情況、場地布置和施工準備等項目；也包括資源的數(shù)量、類別、人工和施工機械進退工作面的時間、休息或閑置時間，以及設備的保養(yǎng)、維修時間等內(nèi)容。這一過程是施工成本控制的基礎。

3.科學的整理和分析

用科學的統(tǒng)計方法對記錄的內(nèi)容進行加工處理，使之系統(tǒng)化、條理化、并對原始資料仔細地審核，對整理的資料進行事后的結(jié)構(gòu)性、及時性、計算和邏輯檢查，使成果成為能反映施工和管理水平特征的資料。然后用適當?shù)目刂茦藴逝c整理的資料相比較，并結(jié)合實際施工和管理中的情況，撰寫出施工成本統(tǒng)計分析報告，對經(jīng)驗和教訓進行總結(jié)。

二、施工成本的控制目標

1.合同施工成本控制目標。

合同施工成本控制目標是以施工承包合同中的施工成本作為項目實際施工成本的控制目標。由于這個目標以合同為基礎，適用性較強，在很多項目管理中被使用。合同價作為限制成本價，經(jīng)常被切塊或按工序進行分解，以切塊價和工序單價為各施工隊和部門的承包指標。這種方法將施工成本控制在一個“封閉”的范圍內(nèi)，迫使各核算主體都自覺地采取適當?shù)氖侄谓档蛦挝皇┕こ杀尽５捎谑袌鰫盒愿偁幓蚴┕て髽I(yè)投標中熟練使用一些技巧（如不平衡報價），使整個合同中或莫些單項工程的施工成本高于施工企業(yè)相應的施工成本標準，造成核算主體在施工和管理方面雖然付出極大的努力，可承包指標卻是一個無法降到的目標。這種情況下，合同施工成本作為標準發(fā)揮的作用將極其有限。為此，一些施工企業(yè)在中標后即對施工承包合同進行綜合評價和單價平衡，以調(diào)整后的可行價作為實際施工成本控制的目標。

2.預算定額控制目標。

預算定額控制目標是從工程造價主管部門代表國家或地方政府頒布實施的統(tǒng)一預算定額作為項目實際施工成本的控制目標。由于它反映的本行業(yè)的平均水平，即使施工企業(yè)在投標和項目管理時對其做出一定的調(diào)整，也不能準確地反映具體單位的施工技術和管理水平。一般來講，當前的市場競爭價大大低于預算定額編制價，純粹按照預算定額水平作為標準進行施工成控制的實際意義并不大，工程的建設管理體制不夠健全，專業(yè)的咨詢市場還不夠發(fā)達，在這種情況下，預算定額是國家對工程造價合理與否判斷的重要依據(jù)，建設單位也必然以此來控制工程造價；同時，對一些施工承包合同價低于成本價或大大低于市場價，而施工企業(yè)又沒有可參照的企業(yè)定額的合同工程，將不得不選擇預算定額作為施工成本控制目標。所以，一些施工企業(yè)在預算定額的基礎上予以調(diào)整，以調(diào)整后的實物消耗量作為目標。它在一定程度上反映了我國工程造價管理體制變革時期的客觀情況，但隨著我國工程造價管理體制的不斷發(fā)展，在大型施工企業(yè)中這種控制標準正逐步被企業(yè)定額所代替。

3.企業(yè)實物消耗控制目標。

企業(yè)實物消耗控制目標是以施工企業(yè)自身的施工技術和管理水平編制出的實物量消耗定額作為項目實際施工成本的控制目標。企業(yè)中標后，根據(jù)工程的實際情況和企業(yè)實物量定額對合同價進行調(diào)整，并以此標準對項目總的盈虧情況和單價盈虧情況予以評價，將其作為各施工隊和部門盈利或減虧的考核依據(jù)。企業(yè)實物量消耗定額在項目管理和投標中的應用，一定程度上反應了建筑工程承包市場由自由競爭向科學競爭的邁進，也說明了項目管理和企業(yè)決策由經(jīng)驗型向科學型過渡。但是，企業(yè)實物量消耗定額的編制是一項工作量大、持續(xù)時間長、涉及范圍廣、技術條件復雜的系統(tǒng)工程，要有一定的人力、物力、財力、技術和較高的管理水平作保障，并不是一般中小型施工企業(yè)能夠做好的。

三、施工成本與控制費用的關系

很顯然，施工成本的控制措施越多越嚴，控制費用的支出也就越多。措施越多越嚴，措施的制定、實施、監(jiān)督和修改就需要投入更多的資源，控制費用的支出也就越多；同時，施工成本控制目標不同，也對控制費用的支出有著不同的影響。前述的三種施工成本控制目標從制定到根據(jù)分析報告所采取的措施，每一步都會花費一定的費用；在同一施工措施，同一控制程度情況下，對施工成本控制的實際步驟第一步而言，預算定額標準的制定費用最低（因為施工企業(yè)一般在預算定額的基礎上，對定額中的人工和施工機械的效率按一定的經(jīng)驗值進行調(diào)整），而企業(yè)實物量消耗定額最高（因為它包括了編制定額的成本攤銷費、定額調(diào)整發(fā)生費、定額維護、管理和改進攤銷費等）；不論何種標準，都是對整個工程項目施工和管理活動的記錄、整理和分析，費用支出相差有多有少。那么，是不是施工成本措施越多越嚴就越好呢？

眾所周知，在控制措施不斷地增多和加嚴的過程中，開始時施工成本的減少遠遠大于控制費的支出，項目總成本在不斷下降；當控制到一定程度后，施工成本的減少將小于控制費用支出，項目總成本開始上升。過程總成本的最低點為收支平衡點，也是施工成本控制的優(yōu)點。當然，工程項目一般并不能夠提供準確而又可靠的這類曲線，也就無法確定實施的措施。但是，對每一個項目而言，項目經(jīng)理可根據(jù)經(jīng)驗和數(shù)據(jù)進行分析判斷，合理地掌握施工成本的控制度，使其盡量接近收支平衡點。

四、做好施工成本控制的基礎工作

1.編制適用的企業(yè)定額

以企業(yè)定額來進行成本控制，是工程造價管理體制和投標市場競爭對施工企業(yè)的客觀要求。企業(yè)實物量消耗定額是企業(yè)定額的最總要的組成部分，它是企業(yè)在自身的水平上充分考慮了人的積極因素，在施工強度、質(zhì)量以及人工、材料、施工機械等方面規(guī)定所能達到的標準。編制先進而又可行的工日、材料單位耗量、臺班等消耗定額，是成本控制，考核、分析施工消耗水平的重要依據(jù)。有了定額，才能據(jù)以審核各項消耗是否合理，是否節(jié)約，借以控制不必要的施工消耗，因此，規(guī)?；髽I(yè)必須建立、健全定額管理制度。隨著新的施工技術、新的建筑材料、新的施工工藝和新的施工設備在施工中的應用，施工企業(yè)的施工技術和管理水平必將不斷提高。所以，為了準確掌握企業(yè)的競爭實力，施工企業(yè)必須及時地對內(nèi)部定額進行修訂，使其在日益激烈的市場競爭中處于有利的位置。

2.加強材料管理

材料費是施工成本最主要的組成部分，對材料費的控制是施工成本控制的主要內(nèi)容。凡材料物資的收發(fā)、領退以及不同核算主體間的內(nèi)部轉(zhuǎn)移，都有經(jīng)過清點和填好必要的憑證，并經(jīng)一定的審批手續(xù)，以防止亂領、亂用。施工現(xiàn)場的材料物資要按規(guī)定及時地盤點、清查，防止積壓浪費、變質(zhì)和貪污盜竊；嚴格按施工工藝流程的要求進行施工，盡量避免由于施工不當造成工程質(zhì)量缺陷，從而減少返工的材料費損失；另外，材料的質(zhì)量管理也直接決定著施工成本。材料在使用前必須嚴格按施工承包合同的要求進行檢查，合格的才能進入工地，堅決杜絕因使用不合格材料而造成返工和增加補救措施費用。

3.制定健全可行的原始記錄制度

篇8

關鍵詞：中小型，水利工程，施工成本

 

我國的水利工程建設管理體制自上世紀80年代初期實行改革開放以來，在建立以項目法人制、招標投標制和建設監(jiān)理制為中心的建設管理體制管理模式上取得了較大的成績。。雖取得一定成績，但我們也應清醒的看到，承包市場的運行還不夠有序和規(guī)范，影響了施工承包的公平性和公正性，同時顯現(xiàn)出來的矛盾迫切需要施工合同來緩解，所以施工企業(yè)為迎合業(yè)主單位取標的意向，低價投標，以增加投標的機會。在此情況下，簽訂的施工承包合同，施工企業(yè)若按常規(guī)施工工藝和項目管理方法，必將難以獲得理想的利潤額，甚至連預期的虧損都難彌補。

成本控制是項目管理的核心。水利工程施工承包可分為兩部分，即施工成本和經(jīng)營管理費用。由于施工成本占合同總價80%以上，所以施工成本是成本控制的主要內(nèi)容。通過施工成本控制，可以促進項目節(jié)約費用，降低成本支出：可以分析和考核人工、材料和施工機械計劃消耗情況，挖掘降低施工成本的潛力；可以為企業(yè)招標和經(jīng)營管理提供決策和預測的依據(jù)。然而，在實際的水利工程項目管理中，施工成本控制是相當復雜的。因為水利工程一般周期長，投資規(guī)模大，技術條件復雜，產(chǎn)品彈性鮮明，不可能建立和其他制造業(yè)一樣的標準成本控制系統(tǒng)；而且水利工程項目管理機構(gòu)是臨時組成的，施工人員中民工多，施工區(qū)域的環(huán)境條件的限制，有效地對施工成本控制顯得有點困難了。但水利工程施工有其內(nèi)在的施工規(guī)律，只要科學地組織和規(guī)劃，采取適當?shù)目刂茦藴剩瑖栏癜凑聦嵤?，施工成本會取得良好的效果，但一定要以不影響工程質(zhì)量為前提。。

1.施工成本控制的實施步驟

1.1制定施工成本的標準。根據(jù)施工承包合同的類型和施工企業(yè)的管理水平，采取何時的施工成本控制措施，制定可行的控制標準，這個過程是整個施工成本控制的關鍵，其工作質(zhì)量的高低直接決定著施工成本控制的效果，甚至影響整個工作的成敗。

1.2對施工過程進行記錄。記錄應建立在仔細觀察的基礎上，對記錄的內(nèi)容要求詳細又完整。其既涉及到人工、材料和施工機械的消耗、施工工藝、現(xiàn)場管理、工作面情況、場地布置和施工準備等項目，又包括資源的數(shù)量、類別、人工和施工機械進退工作面的時間、休息或閑置時間，以及設備的保養(yǎng)、維護時間等內(nèi)容。這一過程是施工成本控制的基礎。

1.3對記錄的內(nèi)容加以分析和整理。用科學的統(tǒng)計方法對記錄的內(nèi)容進行加工處理，使之系統(tǒng)化、條理化，并對原始資料仔細的審核，對整理資料進行事后的結(jié)構(gòu)性、及時性、計算和邏輯檢查，使成果成為能反映施工和管理水平特征的資料。然后用適當?shù)目刂茦藴逝c整理的資料相比較，并結(jié)合實際施工和管理中的情況，撰寫出施工成本控制統(tǒng)計分析報告，對經(jīng)驗和教訓進行總結(jié)。

1.4落實報告中的措施。即對報告中成功的經(jīng)驗進行推廣，對存在的問題及環(huán)節(jié)加以分析，并及時地監(jiān)督改正。

2.施工的控制標準

2.1合同施工成本控制標準。合同施工成本控制標準是以實施承包合同中的施工成本作為項目實際施工成本的控制標準。由于這套標準以合同為基礎，適用性強，故在很多項目管理中被使用。合同價作為限制成本價，經(jīng)常被切塊或按工序進行分解，并且以切塊價和工序單價為個施工隊和部門的承包指標。這種倒逼的方法將施工成本控制在一個較小的控范圍之內(nèi)，迫使個核算主體都自覺地采取適當?shù)氖侄螠p低施工單位成本，但由于市場惡性競爭或施工企業(yè)投標中熟練使用一些技巧，使整個合同中或某些單價的施工成本低于施工企業(yè)相應的實際施工成本，造成核算主體在施工和管理方面雖然付出極大的努力，可承包指標卻是一個無法降到的目標。這種情況下合同施工成本作為標準發(fā)揮的作用將極其有限。為此，一些施工企業(yè)在中標后即對施工承包合同進行綜合評價和單價平衡，以調(diào)整后的可行價作為實際施工成本控制的標準。

2.2預算定額標準。。預算定額控制標準是從水利工程造價主管部門代表國家或地方政府頒布實施的統(tǒng)一預算定額作為項目實際施工成本的控制標準。由于它反映的式本行業(yè)的平均水平，因此即使施工企業(yè)在投標和項目管理時對其做出一定調(diào)整，也不能準確地反映具體單位的施工技術和管理水平。一般來講，當前的市場競爭價大大低于預算定額編制價，純粹按照預算定額水平作為標準進行施工成本控制的實際意義不大。預算定額是國家對工程造價合理與判斷的重要依據(jù)，建設單位也必然以此來控制工程造價；它雖在一定程度上反映了我國水利工程造價管理體制的客觀情況，但隨著我國水利工程造價管理體制的發(fā)展，在大型施工企業(yè)中這套標準正被企業(yè)定額慢慢代替。

2.3企業(yè)實物消耗控制標準。企業(yè)實物消耗控制標準是以施工企業(yè)自身的施工技術和管理水平編制出的實物量消耗定額作為項目實際施工成本的控制標準。企業(yè)中標后根據(jù)工程的實際情況和企業(yè)實物量定額對合同價進行調(diào)整，并以此標準對項目總的盈虧情況和單價盈虧情況予以評價，將其作為各施工隊和部門盈虧或減虧的承包依據(jù)，一定程度上放映了水利建筑承包市場的自由競爭向壟斷競爭的邁進，也表明施工項目管理由經(jīng)驗型向科學型的轉(zhuǎn)變。

3.施工成本與控制費用的關系

施工成本的控制措施越多越嚴，控制費用的支出也就越多。施工成本控制的標準不同，也對控制費用的支出有著不同的影響。有的施工成本措施越多越嚴并不是就越好，在控制措施不斷地增多和加嚴的過程中，開始施工成本減少遠遠大于控制費用的支出，項目總成本在不斷下降；當控制到一定程度后，施工成本的減少將小于控制費用支出，項目總成本開始上升。工程總成本的最低點為收支平衡點，也是施工成本控制的最優(yōu)點。當然，工程項目一般并不能夠提供準確而又可靠的圖線，也就無法確定實施的措施。但是，對每一個項目而言，項目經(jīng)理根據(jù)經(jīng)驗和數(shù)據(jù)進行分析判斷，合理地掌握施工成本的控制度，使其盡量接近收支平衡點。

4.做好施工成本控制的基礎工作

4.1編制適用的企業(yè)定額。以企業(yè)定額來進行成本控制，使水利工程造價管理體制和投標市場競爭對施工企業(yè)的客觀要求。企業(yè)實物量消耗定額是企業(yè)定額的最重要組成部分，它是企業(yè)在自身的水平上充分考慮了人的積極因素，在施工強度、質(zhì)量以及人工材料、施工機械等方面規(guī)定所能達到的標準。編制先進而又可行的工日、材料單位消耗、臺時等項消耗定額，才能據(jù)以審核各項消耗是否合理，是否節(jié)約，借以控制不必要的施工消耗，因此，規(guī)模企業(yè)必須建立健全定額管理制度。隨著新的施工技術、新的建筑材料、新的施工工藝和新施工設備在施工中的應用，施工的技術和管理水平將不斷的得到提高。

4.2加強材料管理。材料費是施工成本最主要的組成部分，對材料費的控制是施工成本控制最重要的內(nèi)容。凡材料物資的收發(fā)、領退以及不同核算主體間的內(nèi)部轉(zhuǎn)移，都要經(jīng)過清點和填制必要的憑證，并經(jīng)一定的審批手續(xù)，建立嚴格的管理制度，同時嚴格工藝流程要求進行施工，盡量減少施工不當造成工程質(zhì)量缺陷，減少材料費損失。禁絕杜絕使用不合格材料而造成返工和增加補救措施的費用。

4.3制定健全可行的原始記錄制度。由于原始記錄是反映施工和管理活動的原始資料，是進行成本預測、成本控制、消耗分析和施工索賠的重要依據(jù)，是施工成本控制最基礎的工作。所以必須為原始記錄提供健全可行的技術保障制度和管理制度。對各原始記錄的登記、傳遞和審核組織好，形成規(guī)范的管理制度，以確保及時完整地為施工成本控制和其它各方面提供資料。

總之，通過科學的施工成本控制，以合同施工成本、企業(yè)實物消耗定額作為標準來約束實際的施工成本支出，處理好施工成本和控制費用之間的關系，做好企業(yè)定額、材料管理和原始記錄制度等施工成本控制的基礎工作，施工企業(yè)的項目管理水平就會不斷提高。

篇9

xx小區(qū)位于xx市中心區(qū)西南部，南北長893米，東西長752米，規(guī)劃用地為43.18公頃，總建筑面積41.75平方米，距火車站不到2000米，距汽車站不到1000米，與市區(qū)最繁榮的一級商圈——華聯(lián)商廈實際距離為1300米。龍行路東西貫通其中，運河路、火車站西路、王母閣路、河南路環(huán)繞著商城，周邊有3路、8路、9路、21路、25路等條公交路線經(jīng)過。據(jù)城建規(guī)劃，市政府還將增加3條公交線路直通龍行路，并設4個公交站點。

xx商城做為xx小區(qū)的功能性商業(yè)物業(yè)，總建筑面積10萬m2，，以龍行路為界，分為南北兩大區(qū)域，以一條商業(yè)步行街為中樞，力圖規(guī)劃魯西南地區(qū)首個集購物、休閑、旅游、娛樂為一體的大型購物商城。作為本報告的標的項目——超市及百貨店位于xx商城的兩座標志性建筑—金座、銀座，總建筑面積29000平方米，通過跨越龍行路過街天橋相連，從而使xx商城渾為一體，圍繞金座、銀座的19棟商業(yè)建筑分別劃分為品牌街、典雅裝飾城、家居大世界及美麗人生。規(guī)劃銀座經(jīng)營中、高檔次的各類名牌商品和在金座設立大型超級市場。

二、xx商城超市/百貨店項目市場分析

（一）、xx市國民經(jīng)濟發(fā)展概況

據(jù)xx統(tǒng)計局20*年統(tǒng)計信息，xx市城區(qū)內(nèi)（3公里范圍內(nèi)）常住人口為43萬人，暫住人口為21萬人；xx市國民生產(chǎn)總值630萬元；人均gdp8269元；人均可支配收入6352元，比上年增加578元，增長了10%；農(nóng)村居民人均純收入2824元，比上年增加148元，增長了5.5%。20*年城鄉(xiāng)居民消費水平有所提高。據(jù)統(tǒng)計公報，城市居民人均消費支出4589元，比上年增長了10%，農(nóng)村居民人均生活費支出1934元，比上年增長了5.4%。物價總水平在20*年由負轉(zhuǎn)正的基礎上穩(wěn)中有漲。20*年xx市區(qū)居民生活消費價格總水平比上年上升1.4%，商品零售價格點水平比上年上升0.1%。

城鄉(xiāng)全年實現(xiàn)社會消費品零售總額185.9億元，比上年增長11.7%；全年縣及縣以上城鎮(zhèn)實現(xiàn)消費品零售額134.9億元，比上年增長120%；縣以下農(nóng)村實現(xiàn)消費品零售額51億元，增長了10.9%。在全部消費品零售總額中，個體私營經(jīng)濟零售額111.3億元，增長了16.1%。城鄉(xiāng)居民人均居住面積14.26平方米，農(nóng)村居民人均居住面積28.1平方米，至20*年底全市總?cè)丝?91.42萬人。

（二）、xx小區(qū)商圈調(diào)查

1.商圈人口基數(shù)xx小區(qū)用地范圍內(nèi)，北起越河南路（20米），南至火柴廠北圍墻，西起王母閣路（40米）東至老運河，南北長893米，東西長752米，規(guī)劃總用地為43.18公頃，是有江北小蘇州之稱的xx市的老城區(qū)。了解到其常駐人口為13.34萬人（轄8個派出所），每戶均人口4.5人。根據(jù)xx市城區(qū)內(nèi)（3公里范圍內(nèi)）常住人口為43萬人，暫住人口為21萬人的總體比例可推算出，xx商城1.5公里范圍內(nèi)流動人口為6.51萬人，因此，xx商城1.5公里范圍內(nèi)的總?cè)丝趹獮?9.85萬人。

2.商圈人流截面調(diào)查總體結(jié)果分析：①以目前的狀況，xx小區(qū)接入口包括龍行路、健康路及運河路，按人流流入方向，經(jīng)過xx商城的人流總量為65,000人次，假設經(jīng)過xx商城的人流30%以上期望流入超市/百貨店，則為19,500人次，考慮到xx商城開業(yè)之后吸引效應，預計初期亦不會超過65,000人次，以人流比重計算，商業(yè)人流為19,500人次，以平均買單率參考良友廣場買單率30%，買單人數(shù)為5850人，平均買單額76.89元，則人均買單額6352×76.89/7300=67元，日營業(yè)收入為39萬元。②xx商圈人流的一個重要的流動特點是：由運河路上出到太白路的人流（2.08萬）較顯多于太白路上進入運河路的人流（1.83萬），由建設南路進入健康路的人數(shù)（1.5萬）又較多于健康路退出建設南路的人流（1.38萬）。這一事實說明，xx商城還不是人流的聚集地，主要人流走向由太白路進運河路，經(jīng)健康路出建設南路，或反之，xx商城與此主要人流走向一河之遙，換言之，存在人流聚集的潛力。③商業(yè)人流偏低，由于xx小區(qū)地理位置處于老運河西岸，作為舊城履行地段，該片區(qū)北鄰回教朝拜地——東大寺，雖具歷史文化底蘊，但缺少現(xiàn)代商業(yè)氣息，從其物業(yè)價格為老運河東岸及開發(fā)區(qū)物業(yè)價格低3成為例，說明其購買力相對較弱，且據(jù)觀察，小區(qū)南端，位于火柴廠，較多外來人口居住，因此根據(jù)觀察結(jié)果，xx小區(qū)商業(yè)人流為30%。④工作日人流較為平穩(wěn)，休息日變化較大，從人流構(gòu)成上看，女性約占41%，男性約占59%。

（三）、xx市商業(yè)競爭環(huán)境

據(jù)市統(tǒng)計局統(tǒng)計公報，20*年xx市全年實現(xiàn)社會消費品零售總額185.9億元，全市縣及縣以上城鎮(zhèn)實現(xiàn)消費品零售額134.9億元。在全部消費品零售總額中，個體私營經(jīng)濟零售額111.3億元，比2000年增長了16.1%，說明個體私營經(jīng)濟在商品流通產(chǎn)業(yè)中占有主導地位。

⑴競爭者基本狀況除了華聯(lián)商廈、市百貨大樓為標志性商業(yè)設施外，三聯(lián)家電、巨龍家電商城、中百超市、時代超市及眾多品牌服裝專賣店和化妝品專營店，構(gòu)成了市中心商圈的主流。其中零售巨頭華聯(lián)商廈經(jīng)營面積20000平方米，20*年銷售額不到1億3千萬元，毛利率18.24%，毛利額為2175萬元，其20*年的年度目標為1.5億，毛利額2500萬。穩(wěn)坐第二把交椅的市百貨大樓經(jīng)營面積25,000平方米，擁有員工1200多人，20*年銷售額據(jù)推測應低于1.2億元。綜合評價，兩大零售大戶20*年銷售額總和應低于2.5億元，由此可以推出，專業(yè)市場（商場）在xx市零售業(yè)占有絕對優(yōu)勢的份額，其中個體私營經(jīng)濟穩(wěn)占市場絕對份額。

⑵競爭者分析①從目前社會零售總額及兩大龍頭商場的銷售額外負擔，我們可以看到專業(yè)市場（商場）在xx市零售業(yè)中占有絕對優(yōu)勢的份額，其中個體私營經(jīng)濟穩(wěn)占零售商場絕對份額。②商業(yè)業(yè)態(tài)較齊全，大型綜合商場、超市、專業(yè)零售商場、專賣店及批發(fā)市場、夜市各領，并針對不同的消費群體，占有相當市場份額，諸多初級市場形態(tài)的并存，也間接說明xx市購買力和生活處于小康水平。③華聯(lián)商廈及市百貨營業(yè)面積均在20000平方米以上，從建筑物品質(zhì)、地理位置、經(jīng)營業(yè)態(tài)、管理模式、服務功能等多方面來看，它們代表了目前零售業(yè)的主流，其購物環(huán)境相對滯后，商品附加值不高，管理缺乏創(chuàng)新，但應列為本論證項目直接競爭者。④市中心商圈眾多的服飾品牌專賣店，構(gòu)成了xx市商業(yè)的一道風景線，也成為時尚消費的主要場所。但其價格的不透明性及對品質(zhì)的擔心，成為廣大時尚品牌消費者的一道潛在屏障。

（四）、居民商場消費習慣調(diào)查

為了更好地把握xx市居民的消費心理及消費行為，配合xx商城市場調(diào)研，特此設計了一組問卷，并通過實地詢問得到相關數(shù)據(jù)37份。本問卷分四部分，第一部分是消費者自然狀況；第二部分析解消費者商場消費習慣及原因；第三部分是商業(yè)環(huán)境滿意度；第四部分試圖解釋消費者對xx商城的認知度及其評價。

（1）xx市樣本消費者概況本次市調(diào)隨機采訪居民37人，其中女性居民15人，占樣本基數(shù)的40%，男性居民22人，占樣本基數(shù)的60%，基本符合截面調(diào)查人流構(gòu)成（男性51%，女性49%）。（2）居民商場消費習慣居民商場消費習慣反映了居民的消費模式，影響甚至制約著商業(yè)形態(tài)。從城市居民收入狀況來看，城市居民整體上尚處于“小康”水平，雖收入分層差距較大，絕大多數(shù)中低收入層（500-600元）與高收入層（1000元以上）的消費判別卻不甚明顯，傾向于超市消費。反映出超市業(yè)態(tài)方便、快捷及平價的經(jīng)營宗旨和良好的購物環(huán)境得到了居民的認可。（3）居民偏愛商場購物的原因調(diào)查表明，信譽好（38%）、購物環(huán)境好（22%）是商場購物的兩大因素。xx市與其他大、中型城市的消費者的消費心理具有明顯不同，商品質(zhì)量和商業(yè)信譽是消費者最關心的問題，這也反映出，商業(yè)環(huán)境還處在相對商業(yè)發(fā)展的轉(zhuǎn)型階段，商業(yè)環(huán)境及商譽相對滯后，其經(jīng)營方式和理念有待提高，這也釋解出為什么消費者對大商場給予了滿意的答復。分析結(jié)果表明，商譽和商品質(zhì)量是xx市消費者最關心的購物因素，也是我們作為競爭者需要利用的直接的市場契入點和競爭優(yōu)。（4）對xx商城的認知度和評價xx商城作為xx市政府的重點改造項目，得到了社會的廣泛關注，調(diào)查結(jié)果顯示73%的樣本消費者知道xx商城，反映出該項目除了開發(fā)商的人為炒作外，政府力也產(chǎn)生了強大的社會效應。由社會效應而產(chǎn)生的吸引力效應則解釋了xx市居民近乎92%的消費者對xx商城的光顧傾向。另外，對于未來xx小區(qū)的定位測試表明，52%的xx小區(qū)認知消費者認為，未來xx小區(qū)是居民及商業(yè)混合區(qū)，41%的認知消費者更潛在定位為休閑小區(qū)，此潛在定位對小區(qū)商業(yè)投資商具有一定優(yōu)勢。

（三）、xx商城超市/百貨店內(nèi)部力量分析

xx小區(qū)的社會效應帶來的對xx商城的社會關注，成為本項目突出的吸引力效應;良友商業(yè)近三年的商業(yè)運作積累的經(jīng)驗，可以直接稼接到新項目，成為新項目動作的技術保障；山東xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與本項目投資方的經(jīng)營模式和價值理念存在共性，形成利益互補，利于本項目的平衡動作；本超市/百貨店項目規(guī)模較大，起點較高，較易形成轟動效應，引領xx市商業(yè)趨勢。

（四）、xx商城超市/百貨店項目財務分析

1、投資估算項目總投資為4070萬元，其中：設備購置費726萬元，裝修及裝飾費644萬元，開辦費500萬元（包括廣告費150萬元），正常年份的流動資金2200萬元。

2、總成本費用估算商品銷售成本按預測商品銷售收入12480萬元的85%進行計算；場地租金按每天0.46元/每平方米，每兩年遞增1.6%進行計算；財務費用按貸款額3000萬元，年貸款利率6%進行計算；按職工總?cè)藬?shù)800人，年人均工資4500元，估算的年工資總額為360萬元。設備的價值為726萬元，預計殘值36萬元，折舊年限5年，年折舊費用138萬元；裝修及裝飾費、開辦費均按5年攤銷，年攤銷額分別為129萬元、100萬元。以上各項數(shù)據(jù)計入總成本費用表中，再加上其他費用，即可得項目各年的總成本費用。

3、商品銷售收入、應交增值稅、銷售稅金及附加與應交所得稅的估算商品銷售收入按每天40萬元進行計算，年銷售收入為14600萬元，銷售額為12480萬元（不含稅）；應交增值稅按銷售額的1.8%進行計算；銷售稅金及附加按應交增值稅的10%進行計算；應交所得稅按33%的稅率，虧損在五年之內(nèi)予以彌補進行計算（未考慮稅收優(yōu)惠政策）。項目各年的商品銷售收入、應交增值稅、銷售稅金及附加與應交所得稅。

篇10

【關鍵詞】房地產(chǎn)；投資項目；可行性研究

房地產(chǎn)投資項目的可行性研究是在房地產(chǎn)投資項目決策階段，對項目的投資環(huán)境和條件等內(nèi)容進行較為深入的調(diào)查研究，制定、分析和評價各種投資方案的可能性、技術性和經(jīng)濟合理性。房地產(chǎn)投資項目可行性研究是投資決策、資金籌措、實施操作、立項審批的重要依據(jù)之一。房地產(chǎn)投資項目一般具有投入多、風險大等特點，對房地產(chǎn)投資項目進行科學合理的可行性研究，是控制投資風險、確保合理開發(fā)的基礎性條件，甚至關系到房地產(chǎn)投資項目的盈虧成敗。

一、房地產(chǎn)投資項目可行性研究的作用

（1）作為項目投資方的決策依據(jù)?？尚行匝芯渴欠康禺a(chǎn)投資項目開發(fā)的第一個環(huán)節(jié)，根據(jù)可行性研究的研究分析結(jié)論，項目投資方會進行研讀并最終決定是否投資該項目和投資規(guī)模等事項。（2）作為項目主管方的審批依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應就擬投資的房地產(chǎn)項目編制申請報告，報送項目審批核準機關申請審核批準。項目申請報告中所含最重要的文件之一就是項目可行性研究報告。項目審批核準機關是否批準該項目，很大程度在于項目可行性研究是否科學、合法、合理，是否具有理想的經(jīng)濟和社會效益。（3）作為項目籌資的重要參考資料。房地產(chǎn)投資項目一般是高投入高風險，不進行深入的可行性分析研究，一般很難對外籌資。銀行等金融企業(yè)、投資公司等財務戰(zhàn)略投資者是在承擔的風險較小、項目具有足夠的還款能力的情況下，才可能給予項目貸款。（4）作為項目進行前期工作的依據(jù)。項目的前期工作包括規(guī)劃設計、人員招聘、施工準備等，在房地產(chǎn)投資項目的可行性研究中，都會提及各項工作安排的時間表。如無其他情況的改變，一般應根據(jù)該計劃行事。

二、房地產(chǎn)投資項目可行性研究階段的劃分

（1）投資機會研究。投資機會研究是指對項目投資者選擇投資機會和方向提出輪廓性建議，目的是在特定的地區(qū)內(nèi)，根據(jù)有關法律法規(guī)和政策，同時結(jié)合資源條件和市場供求等條件尋找并選擇合適有利的房地產(chǎn)投資項目。投資機會研究一般依靠粗略的估計而不是依靠詳細的分析，主要是從投資收益等角度研究投資的可能性，進行投資機會的選擇和鑒別，引起高層決策者的投資意向。投資機會研究的結(jié)果允許誤差在30%之內(nèi)，研究費用占投資總額的0.1%～0.2%。如果初步證明項目投資的設想是盈利并且可行的，則可以再進行更深入細致的研究分析。（2）初步可行性研究。初步可行性研究是指對房地產(chǎn)項目投資中一些重要環(huán)節(jié)和關鍵問題進行專題研究，進一步說明投資項目的價值所在。研究分析的關鍵問題主要包括：分析投資機會研究的結(jié)論；有哪些關鍵問題需要進行輔助研究；在擁有詳盡資料的基礎上進行測算并作出是否進一步研究的決定等等。初步可行性研究階段的結(jié)果允許誤差在20%之內(nèi)，研究費用占投資總額的0.25%～1.25%。通過初步可行性研究，可以對項目的盈利和前景做進一步的分析和判斷。（3）詳細可行性研究。詳細可行性研究是項目投資決策的基礎和關鍵步驟。其主要是對項目從技術和財務等方面進一步探討可能性和合理性，對項目提出結(jié)論性意見并最終形成正式的可行性研究報告。詳細可行性研究的結(jié)果允許誤差在10%之內(nèi)，研究費用占投資總額的比例根據(jù)項目大小不同而有所不同，一般在投資總額的0.2%～3%之內(nèi)。另外，根據(jù)有關規(guī)定，對于限額以上的大、中型項目及重要的小型項目，須經(jīng)有權(quán)審批的單位委托有資質(zhì)的咨詢評估公司就項目可行性研究報告進行充分的分析論證和評價。未經(jīng)該程序的項目，任何單位不準審批和組織建設。其主要內(nèi)容包括：全面審核報告中反映的各項情況是否真實存在；全面審核各項指標計算、參數(shù)選擇是否正確；從企業(yè)、社會和國家等方面綜合分析和判斷項目的經(jīng)濟和社會效益；分析并最終判斷項目可行性研究的可靠性和客觀性，對項目作出最終的投資決策提供專業(yè)的評價意見。

三、房地產(chǎn)投資項目可行性研究的基本內(nèi)容

根據(jù)房地產(chǎn)投資項目的性質(zhì)、規(guī)模和復雜程度的不同，可行性研究的內(nèi)容各有側(cè)重，不盡相同。本文以廣東省DQ房地產(chǎn)投資項目為例，具體探討可行性研究基本內(nèi)容的以下幾個方面：第一部分是介紹DQ當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展狀況。具體可從當?shù)氐牡乩砦恢?、交通情況、人口數(shù)量、生產(chǎn)總值、固定資產(chǎn)投資額、社會消費品零售總額等方面進行資料和數(shù)據(jù)的收集，以作為項目開發(fā)的基礎背景資料。第二部分是DQ當?shù)氐牡禺a(chǎn)行業(yè)市場分析。具體可從房地產(chǎn)市場宏觀的政策法規(guī)和市場行情，結(jié)合DQ當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的供給和需求進行理論和數(shù)據(jù)分析，以作為項目研究的重要決策資料。第三部分是項目概述。具體包括項目名稱、項目地塊的權(quán)屬人及相關方、項目的地理位置和現(xiàn)狀、土地面積、土地成本、主要建設條件和規(guī)劃要點（包括容積率、建筑密度、綠化率等）。第四部分是規(guī)劃設計及建設方案的選擇。根據(jù)上述當?shù)氐牡禺a(chǎn)行業(yè)市場分析、項目概述和規(guī)劃要點，進行市場供求現(xiàn)狀分析及預測，服務對象分析，房地產(chǎn)產(chǎn)品價格預測并最終制定規(guī)劃設計方案，選擇并確定商住、商業(yè)或其他建設方案，制定租售計劃，確定擬建項目建設規(guī)模、項目構(gòu)成及平面布置和建筑方案選擇。第五部分是經(jīng)濟及社會效益評價。一是根據(jù)規(guī)劃要點，預算項目的投資總額，并計算出項目的稅后利潤、總投資回報率、自有資金投資回報率等多項指標；如規(guī)劃要點尚不確定，可選擇幾個最接近的規(guī)劃要點，計算出多個方案。二是投資效益評價，財務評價指標主要有投資回報率（ROI），內(nèi)含報酬率（IRR），凈現(xiàn)值（NPV），投資回收期（PP）等等，可根據(jù)項目的不同，選取其中的幾項指標作為評價項目經(jīng)濟效益的依據(jù)?？蓮膰窠?jīng)濟評價、項目環(huán)境效益等進行社會及綜合效益評價。第六部分是項目風險評估，采取定量和定性兩種分析方法。定量分析主要采取臨界點分析，一般以內(nèi)部收益率10%為限來確定最低銷售價格和最高建安費用。定性分析則需要對經(jīng)營風險、政策風險和市場風險等進行分析，并得出相應的具體對策及預案。第七部分是現(xiàn)金流量以及資金籌措。主要包括：現(xiàn)金流量年度流入和流出的具體安排計劃、資金的籌集方案和籌集成本、項目的還貸能力分析等。第八部分是開發(fā)思路和項目實施進度。主要包括開發(fā)項目的管理模式、機構(gòu)設置、管理人員的配備方案、人員聘用及培訓計劃、項目管理費用預算等等。項目實施進度主要前期開發(fā)進度和工程建設進度計劃，具體包括各個單項工程的開工和竣工時間，施工進度安排，建設場地布置，施工隊伍選擇等等。第九部分是研究結(jié)論及建議。根據(jù)上述研究分析結(jié)果，對投資項目是否具有可行性作出明確的結(jié)論性意見，同時針對投資項目存在的一些關鍵問題提出具體的建議供高層決策。一份優(yōu)秀的房地產(chǎn)投資項目可行性研究報告應是編制依據(jù)真實可靠、結(jié)構(gòu)內(nèi)容豐富完整；報告文本格式要規(guī)范嚴謹，附圖、附表、附件齊全；報告表述形式盡量圖文并茂，具有數(shù)字化、圖表化和直觀化的特點；報告的深度和廣度能夠滿足投資決策的需要。

四、房地產(chǎn)投資項目可行性研究中的關鍵問題

1.市場定位。房地產(chǎn)投資項目最重要的關鍵問題之一就是市場定位，應以適量的超前意識，對項目進行合理的規(guī)劃和定位。一個房地產(chǎn)投資項目一般需要兩年以上，這段時間內(nèi)的法律政策、市場環(huán)境和消費行為觀念可能會有變化，有時甚至變化甚大。如何適應變化，這就需要掌握變化的走勢，找準項目準確的市場定位。房地產(chǎn)投資項目的市場定位就是需要在深入細致的房地產(chǎn)市場調(diào)查、研究、分析的基礎上，選定目標市場，確定項目檔次，圈定消費群體。市場定位要與企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展方向保持一致，企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略包括品牌戰(zhàn)略、管理戰(zhàn)略和經(jīng)營戰(zhàn)略等。房地產(chǎn)投資項目必須以企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略為基礎，進行準確的市場定位，發(fā)揮企業(yè)核心競爭力，體現(xiàn)企業(yè)競爭優(yōu)勢，構(gòu)建并發(fā)揚壯大所屬企業(yè)和產(chǎn)品的品牌，以實現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略目標。市場定位要具有實實在在的可行性，其中項目實施的可行性是指由于房地產(chǎn)市場處在不斷地變化之中，房地產(chǎn)投資項目的市場定位必須充分考慮項目實施的可行性，以免開發(fā)后賣不出去、租不出去形成資金回籠壓力；同時要根據(jù)所在區(qū)域、地塊特性、項目規(guī)模和優(yōu)勢來分析開發(fā)和入市的好時機，設計好項目的實施進度。而所謂的經(jīng)濟評價的可行性則是要運用定量與定性分析、動態(tài)與靜態(tài)分析、微觀效益與宏觀效益分析等多種分析相結(jié)合的方法，準確分析項目各種經(jīng)濟評價指標并確定項目的可行性。

2.風險管理。房地產(chǎn)投資項目開發(fā)是一個動態(tài)的過程，它具有開發(fā)周期長、資金投入量大等特點，難以在項目研究階段即對開發(fā)過程中的有關費用和收益情況作出精確的測定。在經(jīng)濟評價中的數(shù)據(jù)有很大一部分來自對未來的估算，使得依據(jù)這些數(shù)據(jù)計算出的經(jīng)濟評價指標存在某種不確定性，這可能給房地產(chǎn)投資項目帶來一些風險。因此，有必要對各種不確定性因素的變化情況，以及這些變化對投資者的收益的影響進行詳細分析。風險管理是一個完整的過程。項目全面風險管理是指用系統(tǒng)的、動態(tài)的方法進行風險控制，以減少項目開發(fā)過程中的不確定因素，按邏輯順序可以分為風險識別、風險評估、風險回避與轉(zhuǎn)移、風險控制和風險損失的處理等五個步驟。房地產(chǎn)項目投資風險分析的方法一般有敏感性分析和盈虧平衡分析等。敏感性分析是指從眾多的不確定性因素中找出對投資項目經(jīng)濟效益指標有重要影響的敏感性因素，并分析和測算其對項目經(jīng)濟效益指標的敏感性程度，進而判斷項目承受風險能力的一種不確定性分析方法。盈虧平衡分析是通過盈虧平衡點分析項目成本與收益的平衡關系的一種方法。各種各樣的不確定因素（投資、成本、銷售量、產(chǎn)品價格、項目期間等）的變化會影響投資方案的經(jīng)濟效果，當這些因素的變化達到某一臨界值時，就會影響方案的取舍。售價和租金是房地產(chǎn)項目最主要的不確定性因素，能否實現(xiàn)預定的租售價格，是房地產(chǎn)投資項目的關鍵。

3.財務效益評價。財務效益評價是指根據(jù)國家的財務、稅收等制度，對房地產(chǎn)投資項目的盈利、償債能力等項目財務狀況進行分析和評價。財務評價是定性和定量分析相結(jié)合，以定量計算為主。房地產(chǎn)投資項目財務狀況具體通過財務評價指標反映，如以是否考慮時間因素分類，可以將其分為靜態(tài)評價指標和動態(tài)評價指標兩種。靜態(tài)評價指標是指在不考慮資金的時間價值的情況下，考察項目盈利能力的一種財務效益評價指標，在分析工期短的小型項目投資時有一定程度的使用價值，而對于大中型的房地產(chǎn)投資項目，則只在投資機會研究和初步可行性分析階段有所應用。現(xiàn)在比較常見的靜態(tài)分析指標主要有：投資利潤率、靜態(tài)投資回收期等。動態(tài)評價指標則是考慮到了資金的時間價值，它能夠更加科學全面地反映房地產(chǎn)投資項目的財務效益指標，因而在房地產(chǎn)投資項目分析的應用較為普遍。現(xiàn)在比較常用的動態(tài)評價指標主要有：凈現(xiàn)值、內(nèi)部回報率、動態(tài)投資回收期和盈利指數(shù)等。

參 考 文 獻

[1]譚術魁.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營[M].上海：復旦大學出版社，2006

[2]陳弘.房地產(chǎn)投資風險分析[J].經(jīng)濟評論.2004（2）