導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇買(mǎi)賣(mài)合同的相關(guān)法律，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

合同是現(xiàn)代企業(yè)之間進(jìn)行經(jīng)濟(jì)往來(lái)不可或缺的一種形式，能否對(duì)合同進(jìn)行科學(xué)、健全的管理，在很大程度上體現(xiàn)出一家企業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念和管理水平。從目前煤炭企業(yè)的合同管理情況來(lái)看，大多數(shù)企業(yè)在內(nèi)部成立了相應(yīng)的合同管理機(jī)構(gòu)或粗門(mén)，對(duì)于合同管理職責(zé)有著較為明確的劃分，但是在實(shí)際工作，對(duì)于買(mǎi)賣(mài)合同引發(fā)的質(zhì)量糾紛仍然應(yīng)該高度重視。

【關(guān)鍵詞】

買(mǎi)賣(mài)合同；質(zhì)量糾紛；防范

0 引言

煤炭是我國(guó)重要的基礎(chǔ)性能源，具有很高的戰(zhàn)略性地位，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中也一直占有著舉足輕重的地位?？梢哉f(shuō)，煤炭企業(yè)發(fā)展的興衰成敗，將直接影響我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)能否順利推進(jìn)。從煤炭企業(yè)對(duì)合同的日常管理工作來(lái)看，由于整體煤炭市場(chǎng)的流通秩序還較為混亂，廣大煤炭企業(yè)對(duì)于買(mǎi)賣(mài)合同管理的重要性認(rèn)識(shí)不夠深刻。因此煤炭企業(yè)對(duì)于煤炭買(mǎi)賣(mài)合同的管理也較為粗放，缺少細(xì)致、深入的系統(tǒng)理論研究，在實(shí)際經(jīng)營(yíng)中，一些跟買(mǎi)賣(mài)合同相關(guān)的深層次問(wèn)題也逐漸暴露出來(lái)，尤其是一些涉及到質(zhì)量糾紛的問(wèn)題，不僅給煤炭企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益帶來(lái)了一定影響，而且如果處理不當(dāng)，還會(huì)對(duì)煤炭企業(yè)的聲譽(yù)帶來(lái)負(fù)面效應(yīng)。隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)活躍程度的不斷提高，煤炭企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中也采取種種措施，促進(jìn)自身的發(fā)展，合同數(shù)量和規(guī)模都逐步上升，由此帶來(lái)的合同糾紛也層出不窮，其中，與客戶之間關(guān)于買(mǎi)賣(mài)合同質(zhì)量糾紛是一種較為常見(jiàn)的糾紛類(lèi)型。目前一些煤炭企業(yè)經(jīng)營(yíng)者已經(jīng)逐漸意識(shí)到，需要在訂立合同的同時(shí)加強(qiáng)對(duì)質(zhì)量糾紛的防范。在買(mǎi)賣(mài)合同中，有一些諸如質(zhì)量要求、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、檢驗(yàn)期間等內(nèi)容，專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)，內(nèi)容繁復(fù)，技術(shù)含量高，由此帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)因素也就更多。鑒于此，本文希望就煤炭企業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同中可能涉及到質(zhì)量糾紛的因素進(jìn)行分析，通過(guò)對(duì)合同標(biāo)的物質(zhì)量、技術(shù)、檢驗(yàn)等方面的嚴(yán)格要求，在合同簽訂、履行的各個(gè)環(huán)節(jié)采取有效措施，力爭(zhēng)減少買(mǎi)賣(mài)合同中質(zhì)量糾紛的發(fā)生。

1 買(mǎi)賣(mài)合同質(zhì)量糾紛的防范措施

1.1 建立健全合同管理制度，重視對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量的認(rèn)定和把關(guān)

煤炭企業(yè)的買(mǎi)賣(mài)合同管理是一項(xiàng)系統(tǒng)性強(qiáng)、綜合性高的工作，區(qū)別于以往僅僅對(duì)合同要約、承諾、簽訂等環(huán)節(jié)的單一控制，目前的買(mǎi)賣(mài)合同管理已經(jīng)朝著全過(guò)程、全方位的科學(xué)化管理模式邁進(jìn)。在以往的合同管理工作中，煤炭企業(yè)的相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)合同法不夠熟悉，真?zhèn)€管理體系中也缺少對(duì)合同管理的考慮，合同法律意識(shí)淡薄，更談不上對(duì)發(fā)生糾紛后的應(yīng)對(duì)和解決措施。鑒于此，要想提高煤炭企業(yè)的合同管理水平，從根本上減少質(zhì)量糾紛的發(fā)生頻率，一是要在企業(yè)內(nèi)部強(qiáng)化合同法律意識(shí)，建立健全合同管理相關(guān)規(guī)章制度。二是要進(jìn)一步熟悉《合同法》、《中華人民共和國(guó)產(chǎn)品質(zhì)量法》等相關(guān)法律法規(guī)。具體來(lái)說(shuō)，首先，規(guī)范的合同管理制度至少應(yīng)該囊括合同簽訂、履行、糾紛處理、考核等制度。通過(guò)相關(guān)制度的建立和完善，使得企業(yè)的合同管理做到權(quán)責(zé)明確、層次清晰、程序規(guī)范，切實(shí)做到對(duì)合同管理的事前防范、事中控制和事后應(yīng)變。其次，在對(duì)相關(guān)法律的學(xué)習(xí)中，一定要明確產(chǎn)品質(zhì)量這一概念的內(nèi)涵和外延，在簽訂合同的過(guò)程中，對(duì)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量必須進(jìn)一步明確，以便在發(fā)生質(zhì)量糾紛的時(shí)候，能夠列舉出免責(zé)證據(jù)，減少合同的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。

1.2 對(duì)合同標(biāo)的物的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行更細(xì)致的事前約定

煤炭企業(yè)的產(chǎn)品大多數(shù)都通過(guò)鐵路進(jìn)行運(yùn)輸，實(shí)際運(yùn)輸數(shù)量同訂貨量之間存在著較大的差異，在運(yùn)輸過(guò)程中也時(shí)常出現(xiàn)混雜、被盜等情況，對(duì)標(biāo)的物的品質(zhì)帶來(lái)了一定影響，給質(zhì)量糾紛的發(fā)生埋下了隱患。為了解決這一問(wèn)題，改變過(guò)去運(yùn)輸出現(xiàn)問(wèn)題都由煤炭企業(yè)承擔(dān)的局面，煤炭企業(yè)需要根據(jù)《合同法》的精神，在運(yùn)輸前通鐵路部門(mén)簽訂《煤炭運(yùn)輸合同》，對(duì)在運(yùn)輸過(guò)程中可能出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行細(xì)致地規(guī)定，以此維護(hù)煤炭企業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同的嚴(yán)肅性、公正性，切實(shí)保障煤炭企業(yè)以及相關(guān)用戶的切身利益。鑒于此，煤炭企業(yè)的履行合同義務(wù)之前，一定要嚴(yán)格遵循相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)合同標(biāo)的物的質(zhì)量進(jìn)行仔細(xì)把關(guān)。首先，對(duì)于合同中標(biāo)的物質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的制定，在不違反相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定下，可以與合同當(dāng)事人共同對(duì)標(biāo)的物的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行約定，以此作為判斷合同標(biāo)的物交付時(shí)的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。其次，如果雙方對(duì)于買(mǎi)賣(mài)合同中標(biāo)的物的質(zhì)量約定不明確的，根據(jù)我國(guó)《合同法》中的相關(guān)規(guī)定，可以進(jìn)行協(xié)議補(bǔ)充，如果協(xié)議難以達(dá)成的，也可以按照買(mǎi)賣(mài)合同或者是行業(yè)交易習(xí)慣進(jìn)行確定。

1.3 完善買(mǎi)賣(mài)合同中就標(biāo)的物的檢驗(yàn)方法及時(shí)間

從實(shí)際情況來(lái)看，有很多買(mǎi)賣(mài)合同質(zhì)量糾紛的發(fā)生，是由于合同雙方對(duì)合同標(biāo)的物的檢驗(yàn)方法及時(shí)間未能達(dá)成一致。在買(mǎi)賣(mài)合同的質(zhì)量糾紛中，仲裁機(jī)構(gòu)首先關(guān)注的往往不是合同標(biāo)的物是否真正存在瑕疵，而是關(guān)注買(mǎi)受人是否在有效時(shí)間內(nèi)向出賣(mài)人發(fā)出合同標(biāo)的物存在質(zhì)量問(wèn)題的通知。如果在審理過(guò)程中，查明買(mǎi)受人未能在合理期限或者是合同約定期限內(nèi)向出賣(mài)方提出合同標(biāo)的物存在瑕疵的問(wèn)題，那么從法律意義上來(lái)說(shuō)買(mǎi)受人就已經(jīng)接受了標(biāo)的物。鑒于此，煤炭企業(yè)在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的過(guò)程中，一定要重視對(duì)檢驗(yàn)方法及時(shí)間的規(guī)定，買(mǎi)受人需要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成檢驗(yàn)義務(wù)，這是其必須負(fù)擔(dān)的一項(xiàng)重要義務(wù)。具體來(lái)說(shuō)，對(duì)合同標(biāo)的物的檢驗(yàn)方法，最好能在事前由合同雙方共同商討確定，并且在合同中進(jìn)行明確的約定。對(duì)合同標(biāo)的物的檢驗(yàn)時(shí)間，一般是在合同標(biāo)的物交付給買(mǎi)受人時(shí)進(jìn)行，通常可供選擇的檢驗(yàn)環(huán)節(jié)包括：出廠驗(yàn)貨、裝運(yùn)驗(yàn)貨、卸貨驗(yàn)貨等等。完整的檢驗(yàn)時(shí)間包括驗(yàn)貨開(kāi)始的時(shí)間和驗(yàn)貨延續(xù)的時(shí)間兩個(gè)方面。可以說(shuō)，如果能夠在合同標(biāo)的物檢驗(yàn)方法和時(shí)間上做出明確的約定，將有助于減少質(zhì)量糾紛發(fā)生的可能性。

2 結(jié)語(yǔ)

總的來(lái)說(shuō)，不論處于哪個(gè)行業(yè)的企業(yè)，在紛繁的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，都有可能在合同簽訂與履行過(guò)程中面對(duì)各種各樣的糾紛。廣大煤炭企業(yè)應(yīng)該對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行綜合分析，在合同簽訂和履行過(guò)程中對(duì)可能產(chǎn)生質(zhì)量糾紛的條款進(jìn)行修訂，采取有效措施規(guī)避合同質(zhì)量糾紛的出現(xiàn)。如果由于某些情況導(dǎo)致質(zhì)量糾紛發(fā)生，也應(yīng)該正確看待，通過(guò)完善的資料保管和相關(guān)合同條款作為證據(jù)，做到心中有底，從而在法律層面掌握主動(dòng)權(quán)。

【參考文獻(xiàn)】

[1]林健民.合規(guī)管理與合同管理[J].中國(guó)石油企業(yè)，2013（6）

篇2

1991年屈某將自己位于北京市通州區(qū)新建村通惠河南處的房屋及院落一套以8000元的價(jià)格賣(mài)于韓某、聞某夫婦，雙方到房地產(chǎn)交易部門(mén)辦理了過(guò)戶手續(xù)。同年8月聞某取得了該屋的產(chǎn)權(quán)登記證書(shū)。屈某稱(chēng)對(duì)相關(guān)政策法規(guī)不了解才形成買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，現(xiàn)了解到韓某、聞某均系居民戶口，與其并非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員，該買(mǎi)賣(mài)合同不符合相關(guān)法律規(guī)定，于是要求法院確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效，韓某、聞某將購(gòu)買(mǎi)的房屋及院落恢復(fù)原狀并返還。

通州法院經(jīng)審理認(rèn)為：公民、法人的合法民事權(quán)益受法律保護(hù)，任何組織和個(gè)人不得侵犯。原告屈某將自己的房屋賣(mài)給聞某、韓某，房屋買(mǎi)賣(mài)系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且雙方已辦理過(guò)戶手續(xù)，聞某已經(jīng)取得了房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)。故駁回屈某的訴訟請(qǐng)求。

一審判決后，原告屈某不服一審判決上訴于北京市第二中級(jí)人民法院，二審法院判決駁回上訴，維持原判。

二、相關(guān)法律問(wèn)題

隨著社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的不斷推進(jìn)，農(nóng)村的房屋流轉(zhuǎn)日益增多，由此而引發(fā)的房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛逐年增加。由于現(xiàn)有房屋買(mǎi)賣(mài)的法律法規(guī)比較雜亂，難以理解和把握?！段餀?quán)法》草案中曾對(duì)農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓作出過(guò)詳細(xì)規(guī)定，但正式通過(guò)的法律文本中卻因有爭(zhēng)議刪去了相關(guān)條款，導(dǎo)致目前農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓仍然缺少具有可操作性的法律依據(jù)。

從目前訴爭(zhēng)農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議中反映的情況來(lái)看，對(duì)于當(dāng)事人之間的轉(zhuǎn)讓行為有的經(jīng)鄉(xiāng)政府相關(guān)部門(mén)確認(rèn)，有的經(jīng)村委會(huì)蓋章確認(rèn)，有的是當(dāng)事人之間自行簽訂協(xié)議轉(zhuǎn)讓?zhuān)€有的僅僅是讓村支書(shū)或者其他集體組織成員做見(jiàn)證人進(jìn)行了房屋買(mǎi)賣(mài)，根本沒(méi)有簽訂書(shū)面的協(xié)議。由此可見(jiàn)，整體上農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓處于一種無(wú)序的狀態(tài)，而且對(duì)于鄉(xiāng)村兩級(jí)的確認(rèn)行為的效力是否相當(dāng)，當(dāng)事人之間對(duì)此也存在非常大的分歧。

農(nóng)村的村民住宅出售給城市居民的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，必然涉及到城鎮(zhèn)居民使用農(nóng)村住房和宅基地問(wèn)題，由于其違反國(guó)家有關(guān)規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。在城鎮(zhèn)周邊地區(qū)，具有城鎮(zhèn)戶口的人購(gòu)買(mǎi)周邊地區(qū)農(nóng)村住房的現(xiàn)象較為普遍，法律對(duì)能否買(mǎi)賣(mài)并未明確禁止，但因涉及到宅基地使用權(quán)的變更，故該買(mǎi)賣(mài)合同又具有特殊性。我國(guó)《土地管理法》規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)涉及到土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移和變更，故審查買(mǎi)賣(mài)是否有效要看其房屋宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移是否經(jīng)過(guò)合法批準(zhǔn)。

在2006年9月14日北京市法院民事審判實(shí)務(wù)疑難問(wèn)題研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要中，關(guān)于農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力認(rèn)定及案件的處理原則問(wèn)題作出了說(shuō)明，即農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。2006年會(huì)議紀(jì)要重申了2004年會(huì)議紀(jì)要中所確立的原則是恰當(dāng)?shù)?，仍?yīng)堅(jiān)持，同時(shí)指出雖然買(mǎi)賣(mài)合同以認(rèn)定無(wú)效為原則，但考慮個(gè)案的不同情況，可以根據(jù)實(shí)際情況依法確認(rèn)合同的效力。例如：

1.出賣(mài)人將宅基地上所建房屋賣(mài)與城市居民前或同時(shí)，該房屋所占宅基地因征用已轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，原為農(nóng)民身份的出賣(mài)人亦轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，則宅基地性質(zhì)已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變，出賣(mài)人請(qǐng)求確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，不予支持。

2.城市居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村私有房屋后，如果已購(gòu)房屋已經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)并取得合法權(quán)屬證書(shū)的，出賣(mài)人請(qǐng)求確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，不予支持。

3.買(mǎi)賣(mài)雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，或者訴訟時(shí)買(mǎi)受人購(gòu)房后已將戶口遷入所購(gòu)房屋所在地的集體經(jīng)濟(jì)組織的，出賣(mài)人請(qǐng)求確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，不予支持。

4.買(mǎi)受方協(xié)議簽字人為居民，但其配偶或父母、子女為購(gòu)買(mǎi)房屋所在地集體組織成員，且在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)系家庭成員共同出資，亦共同居住，村集體經(jīng)濟(jì)組織同意其買(mǎi)賣(mài)合同內(nèi)容的，可以認(rèn)定家庭共同購(gòu)房，出賣(mài)人請(qǐng)求確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，不予支持。

5.1999年1月1日《土地管理法》修訂之前，將房屋轉(zhuǎn)讓給回鄉(xiāng)落戶的干部、職工、退伍軍人以及華僑、港澳臺(tái)同胞的，出賣(mài)人請(qǐng)求確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，不予支持。

6.對(duì)同一房屋經(jīng)多次轉(zhuǎn)讓的效力的判斷，可以依據(jù)最后一手買(mǎi)受人的身份情況結(jié)合前述處理原則進(jìn)行判斷。

同時(shí)，2006年會(huì)議紀(jì)要分析指出此類(lèi)案件成訟多緣于土地增值以及因土地征用、房屋拆遷將獲得補(bǔ)償安置等原因，出賣(mài)人受利益驅(qū)動(dòng)而。

處理涉及農(nóng)民私有房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛案件，要把握以下原則：一是尊重歷史，照顧現(xiàn)實(shí)，國(guó)家法律法規(guī)調(diào)整，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展變化，兩者在實(shí)踐中總會(huì)出現(xiàn)銜接中的問(wèn)題，尊重目前法律政策限制集體土地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)實(shí)，也要認(rèn)識(shí)到此類(lèi)案件的復(fù)雜性，妥善解決相關(guān)利益沖突；二是注重判決的法律效果和社會(huì)效果，以有利于妥善解決現(xiàn)有糾紛、有利于穩(wěn)定現(xiàn)有居住關(guān)系、有利于引導(dǎo)當(dāng)事人交易行為為指導(dǎo)，保護(hù)當(dāng)事人的善意信賴和制約農(nóng)民審慎處分自己的房屋的雙重效果；三是綜合權(quán)衡買(mǎi)賣(mài)雙方的利益，考慮合同無(wú)效對(duì)雙方當(dāng)事人的利益影響，交易行為一般都履行完畢很長(zhǎng)時(shí)間，土地升值、拆遷或翻建擴(kuò)建房屋等因素都應(yīng)當(dāng)在審判的時(shí)候進(jìn)行考量。

篇3

關(guān)鍵詞:中文汽車(chē)買(mǎi)賣(mài)法律問(wèn)題

Abstract:Withtherapiddevelopmentofeconomy,carshavebecomemainmeansoftransportationoftheday.Theincreasingdemandofcarsleadstoanactivetendencyofsecond-handcarsdealing.

Buttheoldpolicyandmanagementincarsmarketofourcountrymakecardealingconfusing.Asaresult,thecasesaboutcarsdealingareincreasing.

Peoplehavedifferentopinionsofhowtodealwithsuchcases.

AccordingtosomecasesthatIexperienced,therearelegalproblemsthatexistincarsdealing.Afterstudyingthemonebyone,Ipresentthefollowingopinions.

1.Transferringproceduresarenottheessentialconditionsofbecomingeffectiveofcontracts.Neverconsideritineffectivebecauseofnottransferring.

2.Incaseofconflictofwhoownsthingsandwhohastherighttoregisterincarsdealing,weshouldprotectthethirdperson’sinterestoutofgoodwill,accordingtoeffectiveproofs.

3.Abouttheownershipoftheuntransferredcars,weshouldpracticallyanalyzetheproblemsofthechangeofownershipandequalityofcreditors’rights,andtheeffectofownershipshouldbefavoredovercreditors’rightsifonthesameconditions.

1.Aboutcarsdealingrelationshipinmanagingintheformofcontract.Fromtheaspectsofthecontracts’purpose,nature,contentandrelatedlawsandrules,suchkindofcontractscanbeeffectivebylaw.

2.Carlicensesaretheresultofdealingineconomylife,sotheycanbetransferred.

篇4

Q1：王律師，你好！

本人今年78歲，老伴已于三年前過(guò)世。現(xiàn)在本人居住的是上海一套56平方米的房子，房子的產(chǎn)權(quán)證上只有我一個(gè)人的名字。由于我沒(méi)有兒女，也沒(méi)有人照顧，所以希望把這套房子賣(mài)掉，然后住進(jìn)養(yǎng)老院，將該房款用于支付養(yǎng)老院的相關(guān)費(fèi)用。但是，由于歷史原因，我的房子里還有我外甥的戶口。我想咨詢一下，如果未經(jīng)我外甥的同意，我與他人簽訂該套房屋的買(mǎi)賣(mài)合同，是否有效？此外，如果將該套房屋賣(mài)出，我外甥執(zhí)意不肯遷出戶口，我該如何處理？是否可以向法院？

求助人 陳先生

A：陳老先生，你好。根據(jù)上海高院 《關(guān)于審理“二手房”買(mǎi)賣(mài)案件若干問(wèn)題的解答》：房屋權(quán)利人個(gè)人購(gòu)買(mǎi)所得的房屋，配偶或其他親屬因婚姻或親屬關(guān)系形成了同住事實(shí)，房屋所有權(quán)人有義務(wù)保障其居住權(quán)益，但該權(quán)益的存在并不構(gòu)成對(duì)房屋所有權(quán)人處分房屋的限制。因此，未經(jīng)在房屋內(nèi)共同居住的其他成員同意并不影響房屋所有權(quán)人對(duì)外簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力。

也就是說(shuō)，陳老先生作為該房屋的唯一產(chǎn)權(quán)人，你有權(quán)利處分自己的房產(chǎn)。你外甥是否同意你處理該套房產(chǎn)，并不影響你對(duì)外簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力。但是，根據(jù)本律師以往的經(jīng)驗(yàn)，房屋買(mǎi)賣(mài)合同中，一般會(huì)對(duì)房屋戶口的遷出時(shí)間有所約定，若你的外甥不配合，未按合同約定的時(shí)間遷出戶口，你可能將按照房屋買(mǎi)賣(mài)合同的約定承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

對(duì)于“二手房”買(mǎi)賣(mài)中，當(dāng)事人約定出賣(mài)人遷出戶口，并由買(mǎi)受人遷入戶口，但嗣后因出賣(mài)人拒不遷出戶口而引發(fā)糾紛的，上海市高院已在2003年第3期《民事法律適用問(wèn)答》中對(duì)此問(wèn)題作了明確規(guī)定，但實(shí)踐中仍有不同理解。2005年12月16日，上海市高院下發(fā)《關(guān)于審理“二手房”買(mǎi)賣(mài)案件若干問(wèn)題的解答》，根據(jù)其規(guī)定，當(dāng)事人雖在買(mǎi)賣(mài)合同中就戶口遷移事宜作出了約定，但戶口遷移涉及相關(guān)行政部門(mén)的審批制度，屬于行政管理范疇，不屬于民事案件的受理范圍。經(jīng)釋明后，當(dāng)事人仍堅(jiān)持主張遷移戶口的，應(yīng)裁定不予受理或駁回。

對(duì)此，本律師建議陳老先生在房屋出賣(mài)前與自己的外甥就房屋買(mǎi)賣(mài)的相關(guān)事宜友好協(xié)商，以免日后因戶口遷移而導(dǎo)致不必要的麻煩。陳老先生也可以與自己的外甥或其他第三方簽訂《遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議》，由陳老先生的外甥或該遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議的相對(duì)方承擔(dān)照顧陳老先生的義務(wù)，并負(fù)擔(dān)陳老先生養(yǎng)老送終的全部費(fèi)用，在陳老先生百年后，將該房產(chǎn)贈(zèng)與陳老先生的外甥或該遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議的相對(duì)方。這個(gè)方案或許能解決陳先生當(dāng)前所遇到的難題。

王棟律師現(xiàn)為大成律師事務(wù)所上海分所的專(zhuān)職執(zhí)業(yè)律師，主要致力于公司事務(wù)運(yùn)作、房地產(chǎn)、國(guó)有產(chǎn)權(quán)交易、經(jīng)濟(jì)合同糾紛處置、婚姻家事、法律基礎(chǔ)培訓(xùn)等法律業(yè)務(wù)。在房地產(chǎn)方面，王棟律師作為主辦律師為多個(gè)大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供從土地開(kāi)發(fā)、工程建設(shè)與管理直至商品房銷(xiāo)售的全程法律服務(wù)。作為眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的法律顧問(wèn)，王棟律師負(fù)責(zé)了十多個(gè)高檔住宅、寫(xiě)字樓、商鋪、工業(yè)園區(qū)各類(lèi)房地產(chǎn)的租賃、銷(xiāo)售、物業(yè)管理的法律服務(wù)。在婚姻家事方面，王棟律師對(duì)于婚姻法、繼承法等相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行了專(zhuān)項(xiàng)的研究，對(duì)于離婚及家庭財(cái)產(chǎn)分割的處理有著獨(dú)到的見(jiàn)解，成功辦理了數(shù)十起數(shù)額巨大，財(cái)產(chǎn)分割復(fù)雜的婚姻家事案件。并受邀作為上海法治頻道《熱點(diǎn)》欄目的嘉賓及接受報(bào)紙雜志的采訪，對(duì)婚姻家事、房產(chǎn)糾紛等熱點(diǎn)法律問(wèn)題進(jìn)行講解和評(píng)述，受到了廣大觀眾和讀者的好評(píng)。

Q2：王律師，你好！

我是一個(gè)新上海人，在上海打拼多年，現(xiàn)有一些積蓄，準(zhǔn)備在上海購(gòu)置一套房屋，并與李女士簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，同時(shí)約定了具體的房產(chǎn)過(guò)戶日期。但李女士在過(guò)戶前夕告知將不履行過(guò)戶義務(wù)，準(zhǔn)備解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同。如果李女士一方不愿意再履行買(mǎi)賣(mài)合同，而我堅(jiān)決要求繼續(xù)履行的，該如何處理？

像目前這種狀況，我們的房屋買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)成立，作為出賣(mài)人的李女士不履行產(chǎn)權(quán)過(guò)戶義務(wù)。那么我訴至法院是否可以直接主張?jiān)摲课莸臋?quán)利歸本人所有？

求助人 汪先生

A：小汪你好。根據(jù)《合同法》四十四條之規(guī)定：依法成立的合同，自成立時(shí)生效。

根據(jù)《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》第十七條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同自轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人正式簽訂之日起生效，但下列情形除外：

轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人約定合同生效條件的，轉(zhuǎn)讓合同自約定的條件成立之日起生效；

法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須進(jìn)行合同公證或者轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人約定進(jìn)行合同公證的，轉(zhuǎn)讓合同自公證之日起生效。

李女士作為房屋的唯一權(quán)利人與汪先生在協(xié)商一致的前提下，自愿簽署了房屋買(mǎi)賣(mài)合同。本人認(rèn)為，上述房屋買(mǎi)賣(mài)合同已生效。合同生效后，合同各方應(yīng)當(dāng)遵循合同的約定，依照誠(chéng)實(shí)信用的原則，完全地行使權(quán)利和履行義務(wù)，并受合同條款的約束。

在客觀情況發(fā)生變化時(shí)，當(dāng)事人必須依照法律或者取得對(duì)方的同意，才能變更或解除合同。若合同當(dāng)事人違反合同的約定，應(yīng)當(dāng)依法或依約承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。因此，除合同另有約定或出現(xiàn)可單方解除合同的法定情形外，無(wú)論是合同簽訂后的預(yù)期違約，還是合同履行期屆滿后的實(shí)際違約，如另一方堅(jiān)決要求繼續(xù)履行的，除根據(jù)《合同法》第一百一十條規(guī)定，即當(dāng)事人一方不履行非金錢(qián)債務(wù)或者履行非金錢(qián)債務(wù)不符合約定的，對(duì)方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實(shí)上不能履行；（二）債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過(guò)高；（三）債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行。

根據(jù)上述規(guī)定，本案若訴至法院，一般會(huì)責(zé)令雙方繼續(xù)履行。在履行義務(wù)的同時(shí)，若另一方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

對(duì)于確實(shí)不能繼續(xù)履行的，違約方應(yīng)當(dāng)賠償因違約而給對(duì)方造成的損失，包括直接損失和預(yù)期可得利益損失。其中房屋漲跌損失的確定，可參照以下方式：

雙方協(xié)商確定的，從其約定；

雙方不能協(xié)商確定的：

（一）原則上可比照最相類(lèi)似房屋的市場(chǎng)成交價(jià)（首先是同幢相同樓層及房型；其次是相鄰幢同樓層及房型；再次是相同區(qū)域內(nèi)房屋）與買(mǎi)賣(mài)合同成交價(jià)之差確定房屋漲跌損失；

（二）無(wú)最相類(lèi)似房屋比照的，可通過(guò)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估來(lái)確定房屋漲跌損失。認(rèn)定損失的時(shí)間點(diǎn)應(yīng)從保護(hù)守約方的利益出發(fā)，以守約方的請(qǐng)求為基礎(chǔ)，結(jié)合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方的違約行為確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等，合理確定。

最后，守約方損失的認(rèn)定還應(yīng)綜合考慮守約方的履約情況、違約方能預(yù)見(jiàn)的因房屋價(jià)值漲跌而產(chǎn)生的損失，以及雙方是否已采取必要措施防止損失擴(kuò)大等因素。

此外，根據(jù)上海高院 《關(guān)于審理“二手房”買(mǎi)賣(mài)案件若干問(wèn)題的解答》，李女士未自動(dòng)履行所有權(quán)移轉(zhuǎn)義務(wù)前，汪先生尚未取得標(biāo)的物的所有權(quán)，他依據(jù)合同約定要求確認(rèn)房屋所有權(quán)歸其所有，缺乏基礎(chǔ)。因此，對(duì)作為出賣(mài)人的李女士不履行產(chǎn)權(quán)過(guò)戶義務(wù)的，汪先生不能直接要求確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸其所有，只能按合同約定要求出賣(mài)人履行產(chǎn)權(quán)過(guò)戶義務(wù)。

法律小常識(shí)

合同的對(duì)內(nèi)效力與對(duì)外效力

合同生效，是指合同產(chǎn)生法律約束力。

這包括：1.合同的對(duì)內(nèi)效力，即在當(dāng)事人之間產(chǎn)生法律效力。一旦合同成立生效后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依合同的規(guī)定，享受權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。當(dāng)事人依法受合同的拘束。當(dāng)事人必須遵循合同的規(guī)定，依誠(chéng)實(shí)信用的原則正確、完全地行使權(quán)利和履行義務(wù)，不得濫用權(quán)利，違反義務(wù)。在客觀情況發(fā)生變化時(shí)，當(dāng)事人必須依照法律或者取得對(duì)方的同意，才能變更或解除合同。

篇5

個(gè)人房屋授權(quán)委托書(shū)模板

委托人

1、姓名：性別：身份證號(hào)碼

受托人:

1、姓名身份證號(hào)碼

2、

我們擁有房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，現(xiàn)委托以上受托人為我們的人，在本人所有權(quán)份額內(nèi)，并以我們的名義在任何時(shí)間任何情況下享有上述房產(chǎn)的占有、使用、收益、處分的各項(xiàng)權(quán)利。并代為辦理上述房產(chǎn)相關(guān)的以下所列明的事項(xiàng)：

1.辦理轉(zhuǎn)讓上述房產(chǎn)的過(guò)戶、轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，簽署房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同、存量房交易稅款計(jì)征申明、房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)個(gè)人所得稅免征申報(bào)表、轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)表及詢問(wèn)筆錄等辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所需簽署的相關(guān)文件、領(lǐng)取房地產(chǎn)證、辦理買(mǎi)賣(mài)公證等手續(xù)。

2.辦理轉(zhuǎn)讓上述房產(chǎn)的拆遷、征地、置換等手續(xù)，如簽訂拆遷、征地、置換合同，領(lǐng)取拆遷征地補(bǔ)償金等

3.辦理上述房產(chǎn)資料變更、資料撤件、抵押登記手續(xù)、簽署變更申請(qǐng)表、抵押物價(jià)值確認(rèn)書(shū)等相關(guān)文件及領(lǐng)取辦妥變更、撤件、抵押登記的房地產(chǎn)證等相關(guān)事宜。

4.辦理上述房產(chǎn)注銷(xiāo)抵押登記手續(xù)、簽署注銷(xiāo)抵押申請(qǐng)表及詢問(wèn)筆錄、領(lǐng)取辦妥注銷(xiāo)抵押登記的房地產(chǎn)證等相關(guān)事宜。

5.到銀行辦理還清貸款手續(xù)、簽署銀行罰息、違約金等相關(guān)費(fèi)用確認(rèn)書(shū)并代為支付，終止授信額度并簽署相關(guān)文件，領(lǐng)取房地產(chǎn)證、注銷(xiāo)房產(chǎn)抵押資料、房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同、保險(xiǎn)單、還款憑證及付清樓款證明書(shū)等相關(guān)文件資料。

6.到銀行辦理提前還款申請(qǐng)、打印貸款還款歷史記錄及貸款余額清單、查詢扣款賬號(hào)及賬戶余額、開(kāi)立賬戶及更改密碼，辦理關(guān)閉賬戶網(wǎng)銀、電話銀行、手機(jī)銀行及取消托收功能的相關(guān)手續(xù)，簽署相關(guān)文件，領(lǐng)取借款抵押合同原件及復(fù)印件。

7.到國(guó)土部門(mén)或深圳市房地產(chǎn)權(quán)登記中心或檔案部門(mén)打印產(chǎn)權(quán)資料電腦查詢結(jié)果表，復(fù)印房地產(chǎn)證、借款抵押合同等房產(chǎn)相關(guān)資料。

8.到銀行申請(qǐng)贖樓貸款、按揭貸款，簽署借款申請(qǐng)書(shū)、借款借據(jù)、劃款委托書(shū)、貸款合同等相關(guān)文件，到銀行或其他相關(guān)機(jī)構(gòu)查詢打印個(gè)人征信系統(tǒng)信息及信用報(bào)告，收取或指定賬戶收取上述房產(chǎn)的售樓款、贖樓貸款以及買(mǎi)方按揭貸款。

9.到擔(dān)保公司簽署擔(dān)保(墊資)贖樓業(yè)務(wù)申請(qǐng)審批表/報(bào)備表、贖樓擔(dān)保委托合同、墊資服務(wù)合同、借據(jù)、確認(rèn)書(shū)、承諾書(shū)、授權(quán)書(shū)等辦理贖樓所需簽署的相關(guān)文件。

10.代為管理房產(chǎn)、收取房屋租金，辦理上述房產(chǎn)的物業(yè)管理、水電、煤氣、電話、數(shù)字/有線電視、網(wǎng)絡(luò)等過(guò)戶以及變更的相關(guān)手續(xù)，到保險(xiǎn)公司辦理上述房產(chǎn)的退保手續(xù)，代為收取保險(xiǎn)金及在相關(guān)文件上簽字。

11.到國(guó)稅局或地方稅務(wù)局辦理減、免稅申請(qǐng)手續(xù)簽署并領(lǐng)取相關(guān)文件。到地產(chǎn)中介簽署買(mǎi)賣(mài)協(xié)議及相關(guān)一切文件并代收定金。

12.到司法機(jī)關(guān)或仲裁機(jī)構(gòu)查詢復(fù)印并領(lǐng)取上述房產(chǎn)所涉案件的具體情況及相關(guān)文件資料。

上述受托人有轉(zhuǎn)委托權(quán)，所有受托人均可獨(dú)立辦理受托事項(xiàng)，受托人在其權(quán)限范圍及期限內(nèi)簽署的一切有關(guān)合法文件及辦理相關(guān)手續(xù)，我(們)均予承認(rèn)。上述房產(chǎn)是指法律規(guī)定本人份額內(nèi)房產(chǎn)。

委托人：

年月日

房屋全權(quán)委托書(shū)范文

委托人：______________

受托人：______________

委托事項(xiàng)及權(quán)限：

委托人二人系夫妻，坐落于______________因本人事務(wù)繁忙，現(xiàn)特委托受托人辦理相關(guān)事宜，具體權(quán)限如下：

1、代為清償該房屋抵押貸款，辦理貸款結(jié)清、房產(chǎn)抵押注銷(xiāo)等相關(guān)手續(xù)，代為取回房屋產(chǎn)權(quán)證原件等相關(guān)房產(chǎn)憑證。

2、受托人有權(quán)代為出售房產(chǎn)，包括但不限于：受托人有權(quán)代為出售上述房產(chǎn)，有權(quán)與買(mǎi)受人商談交易價(jià)格及買(mǎi)賣(mài)合同的各項(xiàng)條款，有權(quán)代為簽署有關(guān)協(xié)議、房屋買(mǎi)賣(mài)合同及辦理相應(yīng)的合同公證、房產(chǎn)評(píng)估事宜，有權(quán)與買(mǎi)方辦理房屋交接手續(xù)，有權(quán)處理物業(yè)及煤水電、有線電視等過(guò)戶事宜，有權(quán)代為收取售房款項(xiàng)。受托人有權(quán)代為到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)辦理合同的登記及房地產(chǎn)權(quán)屬過(guò)戶至買(mǎi)受方等上述房產(chǎn)交易有關(guān)的一切手續(xù)。若買(mǎi)方選擇按揭抵押貸款的方式支付購(gòu)房款，則受托人有權(quán)代表委托人協(xié)助買(mǎi)房辦理二手房(按揭、抵押、轉(zhuǎn)按揭)貸款的相關(guān)手續(xù)，并代為到按揭銀行簽署各種法律文書(shū)，有權(quán)開(kāi)立銀行賬戶卡，設(shè)定密碼及賬戶卡有關(guān)操作，收取銀行按揭款。

3、受托人有權(quán)將上述房屋作為委托人(委托人當(dāng)中任意一人)、或受托人、或者其他第三人、公司向銀行、私人或其他金融機(jī)構(gòu)或擔(dān)保公司借款的抵押擔(dān)保物(貸款銀行、貸款對(duì)象、貸款額度、種類(lèi)、擔(dān)保對(duì)象、范圍、期限等由受托人選擇確定)，有權(quán)代查委托人的個(gè)人資信、信用信息基礎(chǔ)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及報(bào)告，有權(quán)與貸款銀行(私人或其他金融機(jī)構(gòu))商定、申請(qǐng)辦理房屋抵押貸款，簽署授信協(xié)議及該授信項(xiàng)下的借款合同、抵押合同等相關(guān)文件，有權(quán)以上述房屋為抵押物代為辦理抵押貸款手續(xù)，包括代為開(kāi)立銀行賬戶卡、領(lǐng)取相應(yīng)貸款，代為簽署相關(guān)法律文件，代為變更還款期限、還款方式，代為提前還款、包括結(jié)清貸款、領(lǐng)取貸款相關(guān)文件等與抵押、貸款有關(guān)的所有事項(xiàng);代為辦理與抵押貸款相關(guān)的房屋評(píng)估、保險(xiǎn)及公證事宜(委托人特此聲明：同意受托人與銀行簽署的借款合同等法律文件，并且同意賦予該借款合同強(qiáng)制執(zhí)行效力);代為到當(dāng)?shù)貒?guó)土資源與房產(chǎn)管理局辦理房產(chǎn)抵押登記手續(xù)并代為繳納相關(guān)稅費(fèi)，有權(quán)代為領(lǐng)取、保管經(jīng)過(guò)抵押登記的土地房屋權(quán)證;代為辦理其他與房屋抵押貸款相關(guān)的事宜。

4、受托人有權(quán)出租上述房產(chǎn)，收取租金，簽署房屋租賃合同，辦理房屋租賃相關(guān)事宜。

本委托書(shū)未能窮盡且為受托人全權(quán)代表本人行使股東權(quán)利及履行股東職責(zé)所必需之其他權(quán)限，均視為已得到委托人的充分授權(quán)。

受托人在辦理委托事項(xiàng)時(shí)所為的相關(guān)行為，視同委托人親為，因此簽署的相關(guān)文件及支付的相應(yīng)費(fèi)用，委托人均予以承認(rèn)。

受托人有轉(zhuǎn)委托權(quán)。

委托有效期限：自委托書(shū)簽署之日起至_______年_____月____日止。

委托人：_______

日期：_______年_____月____日

房屋全權(quán)委托書(shū)怎么寫(xiě)

委托方：

姓名：_______性別：_______身份證號(hào)碼：_____________________

受托方：

1：(可以公司名字或者公司法人代表)

2：姓名：_______性別：_______身份證號(hào)碼：_____________________

我方_______(份額____%)擁有位于深圳市______________(按照房產(chǎn)證地址填寫(xiě))的房產(chǎn)，現(xiàn)委托以上受托方為我方的人，期限為：_______年_____月____日至_______年_____月____日，其中1上述受托方均可單獨(dú)以我方的名義在期限內(nèi)辦理如下全部委托事項(xiàng)，受托方2可單獨(dú)以我方的名義在期限內(nèi)辦理如下第5、13項(xiàng)委托事項(xiàng)：

1、管理上述房產(chǎn)，支付與上述房產(chǎn)有關(guān)的各項(xiàng)費(fèi)用;到相關(guān)部門(mén)辦理以上房產(chǎn)補(bǔ)地價(jià)事宜，并代領(lǐng)取繳費(fèi)通知單及增補(bǔ)協(xié)議書(shū)，繳納相關(guān)費(fèi)用等及辦理綠轉(zhuǎn)紅等相關(guān)手續(xù)，領(lǐng)取紅本房地產(chǎn)證，簽署相關(guān)法律文件。

2、到相關(guān)部門(mén)全權(quán)辦理上述房產(chǎn)的房地產(chǎn)證并繳納相關(guān)費(fèi)用，領(lǐng)取房地產(chǎn)證，辦理上述房產(chǎn)的抵押登記手續(xù)并簽署價(jià)格議價(jià)書(shū)等相關(guān)文件。

3、全權(quán)辦理以上述房產(chǎn)向銀行申請(qǐng)按揭貸款或抵押貸款，并代為簽署借款合同、抵押合同、借款借據(jù)、借款申請(qǐng)書(shū)、劃款委托書(shū)、帳戶確認(rèn)書(shū)等相關(guān)文件，收取銀行貸款款項(xiàng)，辦理合同公證并在相關(guān)文件上簽字;在銀行開(kāi)立帳戶，領(lǐng)取并保管存折，并在深圳市房地產(chǎn)權(quán)登記中心辦理抵押登記手續(xù)。

4、辦理申請(qǐng)贖樓貸款手續(xù)，簽署銀行借款借據(jù)、借款合同、抵押合同、借款申請(qǐng)書(shū)、劃款委托書(shū)、帳戶確認(rèn)書(shū)等一切相關(guān)文件;在銀行開(kāi)立帳戶，領(lǐng)取并保管存折，辦理還款的相關(guān)手續(xù);償還上述銀行贖樓貸款，并簽署一切相關(guān)文件。

5、到檔案管理等相關(guān)部門(mén)查詢并打印產(chǎn)權(quán)資料，復(fù)印房地產(chǎn)證、借款、抵押合同、購(gòu)房發(fā)票、契稅發(fā)票等資料，到銀行辦理提前還款申請(qǐng)手續(xù)，開(kāi)具利息證明，復(fù)印借款合同、抵押合同，打印欠款本息清單及歷史還款記錄等相關(guān)資料，辦理相關(guān)手續(xù);到銀行或其他機(jī)構(gòu)查詢、打印個(gè)人征信系統(tǒng)信息及信用報(bào)告;到相關(guān)部門(mén)打印房屋產(chǎn)權(quán)信息查詢證明;到稅務(wù)部門(mén)辦理減、免稅申請(qǐng)手續(xù)并簽署一切相關(guān)文件，領(lǐng)取免稅函等相關(guān)文件。

6、全權(quán)辦理提前還清上述房產(chǎn)按揭貸款的贖樓手續(xù)、終止授信額度等一切相關(guān)手續(xù)，代為簽署銀行罰息(違約金)費(fèi)用確認(rèn)函(確認(rèn)書(shū))等相關(guān)資料，代交銀行提前還款違約金、領(lǐng)取上述房產(chǎn)的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同和房地產(chǎn)證等產(chǎn)權(quán)證明，領(lǐng)取辦理注銷(xiāo)抵押登記的相關(guān)文件、房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同、借款合同、借款借據(jù)、購(gòu)房發(fā)票、房屋保險(xiǎn)單、發(fā)票和退保證明、付清樓款證明、還款憑證等，并在有關(guān)文件上簽字。

7、全權(quán)辦理上述房產(chǎn)的注銷(xiāo)抵押登記手續(xù)及領(lǐng)取、保管房地產(chǎn)證等相關(guān)事宜，并在有關(guān)文件上簽字。

8、全權(quán)辦理上述房產(chǎn)的變更登記手續(xù)，簽署變更登記申請(qǐng)表及一切相關(guān)文件，領(lǐng)取、保管房地產(chǎn)證等相關(guān)事宜，并在有關(guān)文件上簽字。

9、全權(quán)辦理出售上述房產(chǎn)的一切的相關(guān)事宜，辦理過(guò)戶、轉(zhuǎn)移登記等的相關(guān)手續(xù)，簽署轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)表、轉(zhuǎn)移登記詢問(wèn)申請(qǐng)人記錄、深圳市二手房買(mǎi)賣(mài)合同或房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)現(xiàn)售合同，辦理合同公證并簽署相關(guān)文件。

10、簽署上述房產(chǎn)的房款資金監(jiān)管協(xié)議或首期款資金監(jiān)管協(xié)議，上述房產(chǎn)的全部售房款、短期贖樓貸款、抵押貸款由受托方1代為收取。委托人應(yīng)承擔(dān)的贖樓款及各項(xiàng)稅金、費(fèi)用等從受托方1的托收帳戶扣取后，將剩余房款劃入委托方指定帳戶。

11、簽署擔(dān)保融資贖樓合同及相關(guān)法律文件，繳納贖樓的相關(guān)費(fèi)用;到銀行或土地房產(chǎn)交易中心辦理上述房產(chǎn)的房款解除或終止資金監(jiān)管手續(xù)，簽署辦理解除或終止資金監(jiān)管手續(xù)所需簽署的申請(qǐng)書(shū)及一切相關(guān)文件。

12、到深圳市房地產(chǎn)權(quán)登記中心或房地產(chǎn)交易服務(wù)中心辦理退件、撤銷(xiāo)過(guò)戶的相關(guān)手續(xù)，簽署相關(guān)文件并領(lǐng)取二手房買(mǎi)賣(mài)合同或房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)現(xiàn)售合同、房地產(chǎn)證等相關(guān)資料;到司法機(jī)關(guān)或仲裁機(jī)構(gòu)咨詢上述房產(chǎn)所涉案件的具體情況，查詢、復(fù)印并領(lǐng)取上述房產(chǎn)所涉案件的相關(guān)文件資料。

13、辦理上述房產(chǎn)水、電、煤氣(天然氣)、物業(yè)管理、有線(數(shù)字)電視、電話、網(wǎng)絡(luò)等過(guò)戶、開(kāi)戶、銷(xiāo)戶、停機(jī)等的手續(xù)。

受托方1有權(quán)委派本公司任何員工辦理上述受托事項(xiàng)。受托方在其權(quán)限范圍內(nèi)及期限內(nèi)簽署的一切有關(guān)文件，我方均予承認(rèn)。

受托方有轉(zhuǎn)委托權(quán)。

篇6

關(guān)鍵詞：無(wú)權(quán)處分；一物數(shù)賣(mài)；一權(quán)數(shù)賣(mài)；惡意串通

中圖分類(lèi)號(hào)：DF521文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

2013年3月30日—31日，“無(wú)權(quán)處分與一物數(shù)賣(mài)”專(zhuān)題學(xué)術(shù)研討會(huì)在西南政法大學(xué)召開(kāi)。本次會(huì)議由中國(guó)民法學(xué)研究會(huì)主辦，西南政法大學(xué)民商法學(xué)院承辦，重慶市渝北區(qū)人民法院、西南政法大學(xué)民法成長(zhǎng)論壇協(xié)辦。來(lái)自最高人民法院、部分地區(qū)人民法院、部分高校以及律師界、期刊界的代表共計(jì)100多人參加了本次會(huì)議。本次會(huì)議的主辦協(xié)辦單位以最高人民法院于2012年7月1日正式施行的《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》，法釋〔2012〕8號(hào)）第3條、第9條——第10條的理論正當(dāng)性及在實(shí)務(wù)中的實(shí)踐情況和問(wèn)題引發(fā)的討論為背景，邀請(qǐng)了學(xué)術(shù)界和司法實(shí)務(wù)界在會(huì)議主題方面有所著述和研究的人員參加會(huì)議，構(gòu)建了一個(gè)典型的理論與實(shí)踐的互動(dòng)交流的良好平臺(tái)。

本次會(huì)議提交的論文和研討情況呈現(xiàn)出兩個(gè)典型特點(diǎn)：其一是涉及面廣。既有從民法傳統(tǒng)理論上尋找理論支撐和架構(gòu)基礎(chǔ)，也有從比較法的考察角度分析我國(guó)的立法選擇優(yōu)劣及實(shí)踐情況，還有從實(shí)踐層面角度分析我國(guó)各地法院的類(lèi)似案件的裁判困惑。其二是研究方法多元化。運(yùn)用歷史分析方法、比較研究方法、經(jīng)濟(jì)分析方法對(duì)這個(gè)問(wèn)題進(jìn)行了探討。此次會(huì)議的主題是圍繞一物數(shù)賣(mài)的相關(guān)法律問(wèn)題和無(wú)權(quán)處分的相關(guān)法律問(wèn)題兩個(gè)問(wèn)題而展開(kāi)?，F(xiàn)將會(huì)上代表發(fā)言、代表點(diǎn)評(píng)及會(huì)議討論和代表們提交論文主要觀點(diǎn)綜述如下：

一、一物數(shù)賣(mài)的相關(guān)法律問(wèn)題（一）房屋多重買(mǎi)賣(mài)中買(mǎi)受人權(quán)利保護(hù)順位

上海交通大學(xué)彭誠(chéng)信教授在收集整理我國(guó)最高人民法院的司法解釋與地區(qū)法院的指導(dǎo)意見(jiàn)及學(xué)者相關(guān)觀點(diǎn)的基礎(chǔ)上，將房屋多重轉(zhuǎn)讓中的權(quán)利保護(hù)順位的確定總結(jié)為以下三個(gè)觀點(diǎn)：登記優(yōu)先保護(hù)說(shuō)、占有優(yōu)先保護(hù)說(shuō)、生效在先合同保護(hù)說(shuō)，并分別對(duì)以上三種觀點(diǎn)的優(yōu)劣進(jìn)行比較。彭教授認(rèn)為：登記優(yōu)先保護(hù)說(shuō)的主要實(shí)踐價(jià)值在于排除惡意登記的買(mǎi)受人獲得所有權(quán)，因惡意買(mǎi)受人不能取得所有權(quán)，他就不可能與其他買(mǎi)受人發(fā)生沖突，故登記優(yōu)先保護(hù)說(shuō)不能發(fā)揮實(shí)際效用，不是解決房屋多重轉(zhuǎn)讓中權(quán)利保護(hù)順位問(wèn)題的有效工具。生效在先合同說(shuō)違反債權(quán)平等性、債權(quán)相對(duì)性特質(zhì)，也違背法律適用的一般原理。依據(jù)生效在先合同優(yōu)先保護(hù)說(shuō)雖為法官提供了裁判當(dāng)事人繼續(xù)履行的考量依據(jù)，但仍缺乏法理支撐。而且繼續(xù)履行只是賦予買(mǎi)受人的繼續(xù)履行請(qǐng)求權(quán)，并沒(méi)有解決房屋的最終歸屬。占有優(yōu)先保護(hù)說(shuō)以“占有的絕對(duì)權(quán)”和“占有的權(quán)利推定規(guī)則”等占有理論為基礎(chǔ)，可以作為確定房屋多重轉(zhuǎn)讓中權(quán)利保護(hù)順位的較具實(shí)踐操作性并符合法律原理的一種觀點(diǎn)。占有優(yōu)先保護(hù)說(shuō)可以從兩個(gè)方面進(jìn)行證成。從內(nèi)部關(guān)系上言，買(mǎi)受人因?yàn)橐呀?jīng)獲得房屋占有，且該占有基于有效的買(mǎi)賣(mài)合同具有權(quán)利依據(jù)，完全可以對(duì)抗原權(quán)利人的返還請(qǐng)求或者其他形式的侵害和妨害。對(duì)于其他第三人的相同請(qǐng)求，更是可有權(quán)對(duì)抗，故其享有的是“絕對(duì)的占有權(quán)”。從外部關(guān)系上言，買(mǎi)受人因?yàn)榻桓妒茴I(lǐng)獲得了房屋占有，該占有對(duì)于占有人來(lái)說(shuō)具有一定的公示功能，對(duì)于第三人來(lái)說(shuō)則具有一定的權(quán)利推定功能。此外，還可以考量實(shí)踐中往往把轉(zhuǎn)移占有作為負(fù)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的依據(jù)，基于“利益之所在，危險(xiǎn)之所歸”的同樣道理，也可以考量“危險(xiǎn)之所歸，利益之所在”，依據(jù)由承受風(fēng)險(xiǎn)者來(lái)受益之原則，保護(hù)占有人亦有一定的法理基礎(chǔ)。此外，占有理論在實(shí)踐中的應(yīng)用可以擴(kuò)展為解決實(shí)踐中經(jīng)常遇到的三類(lèi)案件：1.出讓人隨意違約侵害買(mǎi)受人利益的情形。2.買(mǎi)受人隨意違約侵害出讓人利益的情形。3.第三人購(gòu)買(mǎi)房屋而與占有該房屋的買(mǎi)受人發(fā)生沖突的情形。實(shí)踐中第三類(lèi)案件非常普遍。在第三類(lèi)案件中，具體分為以下三種情形。第一種第三人為善意購(gòu)買(mǎi)且完成變更登記的情形。第三人基于善意購(gòu)買(mǎi)且完成了登記變更，又不存在其他合同無(wú)效的情形，符合物權(quán)變動(dòng)的一般要件，當(dāng)然的取得所有權(quán)。第二種第三人與出賣(mài)人存在惡意串通而完成登記的情形。如果能夠證明出賣(mài)人與買(mǎi)受人在簽訂合同過(guò)程中存在惡意串通，即便已經(jīng)完成了變更登記，由于買(mǎi)賣(mài)合同因惡意串通而無(wú)效，該第三人不能取得所有權(quán)。第三種第三人沒(méi)有獲得占有也沒(méi)有變更登記的情形。此情形下獲得占有的買(mǎi)受人基于“占有的絕對(duì)權(quán)”和“占有的權(quán)利推定規(guī)則”都可以充分對(duì)抗其他買(mǎi)受人?？偠灾?，依據(jù)占有理論確定房屋權(quán)利歸屬，在一定程度上突破了完全依據(jù)一般物權(quán)變動(dòng)模式確定所有權(quán)歸屬的理論框架。在所有買(mǎi)受人均未辦理轉(zhuǎn)移登記時(shí)，若有買(mǎi)受人依照買(mǎi)賣(mài)合同約定已經(jīng)合法占有房屋，則可基于“絕對(duì)的占有權(quán)”以及“占有的權(quán)利推定規(guī)則”等占有理論給予房屋的買(mǎi)受人以占有權(quán)，甚至所有權(quán)的保護(hù)。

西南政法大學(xué)學(xué)報(bào)王海燕，侯國(guó)躍：無(wú)權(quán)處分與一物數(shù)賣(mài)的理論和實(shí)踐問(wèn)題——“無(wú)權(quán)處分與一物數(shù)賣(mài)”專(zhuān)題學(xué)術(shù)研討會(huì)綜述就彭誠(chéng)信教授的觀點(diǎn)，四川大學(xué)張家勇教授認(rèn)為利用占有理論解決一房數(shù)賣(mài)問(wèn)題是一種新視角和新觀點(diǎn)。但是這種創(chuàng)新論證仍有不足。因?yàn)檎加欣碚撛诘聡?guó)法運(yùn)用比較多，我國(guó)物權(quán)法雖未完全吸收德國(guó)法的占有規(guī)定，但占有概念和使用都應(yīng)該考慮德國(guó)的占有制度，而且彭教授對(duì)占有理論的實(shí)踐運(yùn)用也沒(méi)有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)上的占有和登記的關(guān)系進(jìn)行闡述。此外，創(chuàng)造“占有的絕對(duì)權(quán)”這個(gè)概念也有一定問(wèn)題。這涉及到占有與本權(quán)的關(guān)系問(wèn)題，占有的保護(hù)可能需要根據(jù)本權(quán)的有效性予以確定。絕對(duì)的占有權(quán)會(huì)模糊債權(quán)與物權(quán)的關(guān)系。另外，將房屋多重轉(zhuǎn)讓的權(quán)利保護(hù)順位分為三個(gè)理由，即：登記優(yōu)先保護(hù)說(shuō)、占有優(yōu)先保護(hù)說(shuō)、生效在先合同保護(hù)說(shuō)。而從法院關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)多重買(mǎi)賣(mài)的相關(guān)司法解釋來(lái)看，以上三種標(biāo)準(zhǔn)是針對(duì)不同情況使用的，將其歸納為三個(gè)理由有欠妥當(dāng)，而應(yīng)該說(shuō)是三種標(biāo)準(zhǔn)的差異。

重慶市高級(jí)人民法院民一庭庭長(zhǎng)喻志強(qiáng)從實(shí)務(wù)的角度指出，對(duì)于房屋的多重轉(zhuǎn)讓?zhuān)ㄔ涸趯徟袑?shí)務(wù)中基本是按照最高人民法院的相關(guān)司法解釋來(lái)操作的，即對(duì)于一房數(shù)賣(mài)的買(mǎi)受人保護(hù)順位問(wèn)題，首先是按照登記，登記之外交付受領(lǐng)了的優(yōu)先保護(hù)；在沒(méi)有登記和交付情形下，則以合同成立的先后為主補(bǔ)充判斷是否存在惡意串通的情形予以判斷是否保護(hù)在先合同的買(mǎi)受人。但是，對(duì)于如何運(yùn)用傳統(tǒng)占有理論來(lái)解說(shuō)司法解釋優(yōu)先保護(hù)依然存在問(wèn)題。因?yàn)檎加械男Яκ菑氖聦?shí)上的占有去推定其占有是基于所有的意思、和平公開(kāi)的占有，這到底是一種事實(shí)上的推定還是權(quán)利上的推定，其與我們司法解釋的優(yōu)先保護(hù)邏輯并不能深刻對(duì)接。

（二）多重買(mǎi)賣(mài)規(guī)則問(wèn)題

黑龍江大學(xué)孫毅教授首先分析了我國(guó)現(xiàn)行司法解釋中多重買(mǎi)賣(mài)規(guī)則存在以下諸多問(wèn)題：1.沒(méi)有給出賣(mài)人履行中的意思自治留有空間。對(duì)于多個(gè)有效合同，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)有選擇履行合同的自利，不能簡(jiǎn)單以是否實(shí)際履行合同來(lái)判斷是否符合法律之誠(chéng)信。2.將特殊動(dòng)產(chǎn)受領(lǐng)交付的效力絕對(duì)化從而違背了公示原則。從《買(mǎi)賣(mài)合同解釋》第10條各項(xiàng)的邏輯關(guān)系分析，船舶、航空器、機(jī)動(dòng)車(chē)等特殊動(dòng)產(chǎn)多重買(mǎi)賣(mài)中，已經(jīng)受領(lǐng)交付標(biāo)的物是可以受到絕對(duì)優(yōu)先保護(hù)的事由。即便完成轉(zhuǎn)移登記的其他買(mǎi)受人，也不能與之對(duì)抗。這顯然違背了我國(guó)《物權(quán)法》第24條規(guī)定的特殊動(dòng)產(chǎn)未經(jīng)登記不得對(duì)抗善意第三人的規(guī)定。3.降低了對(duì)善意第三人的保護(hù)?！顿I(mǎi)賣(mài)合同解釋》第9條、第10條的規(guī)定，完全沒(méi)有考慮買(mǎi)受人善意的因素，不利于第三人保護(hù)。4.條文粗糙，存在法律漏洞，缺乏正當(dāng)性基礎(chǔ)。買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物受領(lǐng)交付不一定意味著所有權(quán)轉(zhuǎn)移；“現(xiàn)行支付價(jià)款”不宜作為判斷標(biāo)準(zhǔn)；“合同成立在先”不應(yīng)作為形式主義立法的獨(dú)立判斷因素。對(duì)比世界的物權(quán)變動(dòng)模式：日本意思主義、德國(guó)形式主義、美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記中的多重買(mǎi)賣(mài)規(guī)則。我國(guó)物權(quán)變動(dòng)立法模式同時(shí)受到意思主義與形式主義的影響，采用了二元主義的立法模式。物權(quán)公示效力有的場(chǎng)合是形成力，有的場(chǎng)合是對(duì)抗力，十分復(fù)雜。其中，形式主義下的公示形成力模式是法律行為引起物權(quán)變動(dòng)的一般性規(guī)則。此外還有意思主義與登記對(duì)抗力的結(jié)合模式、交付主義與登記對(duì)抗力的結(jié)合模式。因此，重構(gòu)我國(guó)的多重買(mǎi)賣(mài)規(guī)則，應(yīng)當(dāng)注意其與我國(guó)獨(dú)特的物權(quán)變動(dòng)立法模式的體系協(xié)調(diào)性、與債權(quán)平等原則的統(tǒng)一性，樹(shù)立自由競(jìng)爭(zhēng)原則、尊重出賣(mài)人任意履行的自主決定權(quán)。多重買(mǎi)賣(mài)規(guī)則結(jié)構(gòu)由不同層次的判定標(biāo)準(zhǔn)和諸多判斷因素形成的保護(hù)要件構(gòu)成。在此提出五層次的判定標(biāo)準(zhǔn)：物權(quán)優(yōu)于債權(quán)、處于物權(quán)取得的途中、出賣(mài)人的選擇、合同對(duì)價(jià)充分性安全性的考量、法官衡平裁量。買(mǎi)受人之間最終誰(shuí)能取得物的所有權(quán)，誰(shuí)能得到實(shí)際履行判決，是由買(mǎi)受人是否符合權(quán)利保護(hù)要件決定的。根據(jù)多重買(mǎi)賣(mài)中不同買(mǎi)受人所處的境遇，適用不同的保護(hù)要件，以確定彼此之間的對(duì)抗能力，從而勾畫(huà)出多重買(mǎi)賣(mài)中具體的競(jìng)爭(zhēng)法則。

西南政法大學(xué)王洪教授指出，在一物數(shù)賣(mài)的規(guī)則問(wèn)題上，需要注意兩個(gè)問(wèn)題。第一，實(shí)體法和程序法的關(guān)系。一物數(shù)賣(mài)的規(guī)則是要解決司法實(shí)務(wù)中的個(gè)案糾紛，作為裁判依據(jù)的運(yùn)用，想像實(shí)務(wù)中發(fā)生一物數(shù)賣(mài)的情況下，數(shù)個(gè)買(mǎi)受人是否會(huì)同時(shí)向一個(gè)法院提訟？如果這種情況并不常見(jiàn)的話，在一個(gè)買(mǎi)受人基于他和出賣(mài)人之間簽訂的合同主張權(quán)利的普遍情形下，在程序上如何解決其他買(mǎi)受人在這個(gè)訴訟中的地位？第二，在合同的請(qǐng)求權(quán)問(wèn)題上，顯然有些解釋規(guī)則是混淆了物權(quán)的效力和合同的請(qǐng)求效力。比如，普通動(dòng)產(chǎn)的交付，認(rèn)為交付受領(lǐng)一方優(yōu)先獲得所有權(quán)，交付受領(lǐng)一方向法院提起確認(rèn)之訴，這不是關(guān)于買(mǎi)賣(mài)合同的訴訟，雖然買(mǎi)賣(mài)合同是這個(gè)確認(rèn)之訴的基礎(chǔ)。而買(mǎi)賣(mài)合同中最常見(jiàn)的是給付之訴，即請(qǐng)求對(duì)方履行交付或者辦理登記的行為。

（三）不動(dòng)產(chǎn)一物二賣(mài)中第一買(mǎi)受人的救濟(jì)問(wèn)題

北京大學(xué)許德風(fēng)副教授指出，就不動(dòng)產(chǎn)“一物二賣(mài)”的交易，社會(huì)一般觀念認(rèn)為，出賣(mài)人失信背義，應(yīng)當(dāng)保護(hù)第一買(mǎi)受人；學(xué)說(shuō)和判例的主流觀點(diǎn)認(rèn)為，第二買(mǎi)賣(mài)合同的效力，并不因第一買(mǎi)賣(mài)合同的存在本身而受影響，若第二買(mǎi)受人先完成登記，即可取得標(biāo)的物所有權(quán)。目前我國(guó)的相關(guān)法律規(guī)定及司法解釋對(duì)于第一買(mǎi)受人的救濟(jì)最多是出賣(mài)人承擔(dān)有限的違約損害賠償責(zé)任。這種出賣(mài)人可以以承擔(dān)違約損害賠償責(zé)任為代價(jià)進(jìn)而自由轉(zhuǎn)售而不受限制的法律規(guī)則，有損交易信用與社會(huì)公平，應(yīng)當(dāng)區(qū)分情形予以完善。在不動(dòng)產(chǎn)的一物二賣(mài)問(wèn)題上，對(duì)第一買(mǎi)受人的救濟(jì)可以采用三種方式：合同救濟(jì)、物權(quán)變動(dòng)救濟(jì)、侵權(quán)救濟(jì)。合同救濟(jì)方式中，在我國(guó)現(xiàn)有違約損害賠償制度下，法院常對(duì)違約損害賠償?shù)臄?shù)額持謹(jǐn)慎的態(tài)度，難以為第一買(mǎi)受人提供充分的救濟(jì)。對(duì)此，有必要采納將出賣(mài)人轉(zhuǎn)賣(mài)獲利的差價(jià)推定為出賣(mài)人所有損害的規(guī)則。另外，借鑒比較法的獲益交出制度，允許買(mǎi)受人基于信托關(guān)系要求出賣(mài)人返還轉(zhuǎn)賣(mài)收益，或賦予買(mǎi)受人以代償請(qǐng)求權(quán)，也是尊重不動(dòng)產(chǎn)的特殊性、讓不動(dòng)產(chǎn)一物二賣(mài)制度重回公平的可行選擇。在物權(quán)變動(dòng)救濟(jì)方式中，登記公信力是更有利于降低交易成本的制度安排，在制度形成初期，個(gè)別當(dāng)事人的利益會(huì)受到不利影響，但這是規(guī)則形成過(guò)程中的必要成本。不過(guò)，在多數(shù)民眾登記公信力的觀念未充分建立的過(guò)渡時(shí)期，應(yīng)確立相關(guān)制度，保護(hù)當(dāng)事人之“既得利益”，以維護(hù)公平。具體而言，應(yīng)以歷史的眼光看待所有權(quán)的變動(dòng)模式，正視登記體制過(guò)去、當(dāng)前的缺失，對(duì)特定時(shí)期內(nèi)的交易及性質(zhì)特殊的房屋，承認(rèn)依據(jù)當(dāng)時(shí)的法律當(dāng)事人可因占有移轉(zhuǎn)而取得標(biāo)的物所有權(quán)，在此種情形下，根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度，若第二買(mǎi)受人未了解標(biāo)的物的實(shí)際占有狀態(tài)，其單純因登記所獲得的“所有權(quán)”不得對(duì)抗第一買(mǎi)受人。對(duì)于侵權(quán)救濟(jì)方式的可能性，需要考量是否構(gòu)成惡意侵害債權(quán)的要件：出賣(mài)人與第二買(mǎi)受人簽訂合同過(guò)程中是否存在惡意串通、存在合法有效的第一個(gè)買(mǎi)賣(mài)合同（債權(quán)）、以違背善良風(fēng)俗的方式侵害債權(quán)。在出賣(mài)人與第二買(mǎi)受人通謀并以此逃避債務(wù)履行或強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)，可認(rèn)定其行為構(gòu)成惡意串通，并據(jù)此確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的基礎(chǔ)關(guān)系及物權(quán)合意無(wú)效，第一買(mǎi)受人可據(jù)此請(qǐng)求涂銷(xiāo)登記，并請(qǐng)求出賣(mài)人履行合同，向其移轉(zhuǎn)所有權(quán)。在特殊的情形下，若第二買(mǎi)受人明知第一買(mǎi)受人的存在，仍然堅(jiān)持參與競(jìng)爭(zhēng)，可構(gòu)成以故意違反善良風(fēng)俗的方式侵害第一買(mǎi)受人的債權(quán)，第一買(mǎi)受人可據(jù)此請(qǐng)求恢復(fù)原狀，確認(rèn)第二買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，涂銷(xiāo)登記，并請(qǐng)求出賣(mài)人履行合同，移轉(zhuǎn)所有權(quán)。

四川大學(xué)張家勇教授認(rèn)為，就一房二賣(mài)中對(duì)第一買(mǎi)受人的救濟(jì)問(wèn)題，合同救濟(jì)相比物權(quán)救濟(jì)和侵權(quán)救濟(jì)更為有效和可操作，但是在合同救濟(jì)中采納“基于得利的損害賠償”還是要謹(jǐn)慎。在物權(quán)救濟(jì)中，關(guān)于善意取得的問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)考慮兩個(gè)限制：即《物權(quán)法》生效之前的歷史遺留問(wèn)題和《物權(quán)法》施行后善意取得適用場(chǎng)合也是有效的。對(duì)于侵權(quán)救濟(jì)，就競(jìng)爭(zhēng)性購(gòu)買(mǎi)而言，不應(yīng)當(dāng)將后買(mǎi)受人明知先買(mǎi)賣(mài)合同存在認(rèn)定為惡意，故侵權(quán)救濟(jì)適用可能性較低。

重慶市高級(jí)人民法院民一庭庭長(zhǎng)喻志強(qiáng)認(rèn)為，許德風(fēng)教授通過(guò)對(duì)收益與風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)的反面解釋?zhuān)瑥膫?cè)面提出優(yōu)先保護(hù)占有買(mǎi)受人的理由，具有方便司法實(shí)踐操作的考量。區(qū)分《物權(quán)法》生效前后的登記制度現(xiàn)實(shí)情況，確定是否保護(hù)第一買(mǎi)受人的問(wèn)題，司法實(shí)踐也是這樣操作的，且社會(huì)效果較好。對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)性購(gòu)買(mǎi)，不應(yīng)簡(jiǎn)單認(rèn)定為有違誠(chéng)信原則，誠(chéng)信和善良風(fēng)俗標(biāo)準(zhǔn)是一個(gè)隨著社會(huì)發(fā)展和倫理觀念變化的概念，應(yīng)當(dāng)慎重。

（四）一物數(shù)賣(mài)法律規(guī)則在知識(shí)產(chǎn)權(quán)中的運(yùn)用：一權(quán)數(shù)賣(mài)的合同效力及權(quán)利歸屬

西南政法大學(xué)張玉敏教授以我國(guó)一權(quán)數(shù)賣(mài)的典型案件——《老鼠愛(ài)大米》的著作權(quán)數(shù)次轉(zhuǎn)讓引發(fā)的糾紛為例，指出：在知識(shí)產(chǎn)權(quán)法上，特別是在著作權(quán)法上，一權(quán)數(shù)賣(mài)，多次做排他性的許可，其權(quán)利歸屬判斷可能比有形物的一物數(shù)賣(mài)所有權(quán)歸屬判斷還要復(fù)雜。原因在于：有形物的使用人最終是一個(gè)主體，不可能幾個(gè)主體同時(shí)使用一個(gè)有形物，不管其使用是有權(quán)還是無(wú)權(quán)，具有在利用上的排他性。而在知識(shí)產(chǎn)權(quán)領(lǐng)域，不管是專(zhuān)利還是商標(biāo)或者是作品，由于其本質(zhì)是一種信息，信息的特征為：第一，可無(wú)限復(fù)制；第二，在利用的問(wèn)題上沒(méi)有排他性，其可以由很多人同時(shí)使用，知識(shí)產(chǎn)權(quán)的排他性完全是法律制造出來(lái)的，而不是法律對(duì)它實(shí)質(zhì)上的排他性的認(rèn)可。這是作為知識(shí)產(chǎn)權(quán)與有形物的動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)的很大的區(qū)別，故而導(dǎo)致大家同時(shí)使用會(huì)損害他人利益的情形。這點(diǎn)需要考慮的是對(duì)于知識(shí)產(chǎn)權(quán)的權(quán)利變動(dòng)到底該選擇登記對(duì)抗主義還是登記生效要件主義的立法選擇的問(wèn)題。我國(guó)的專(zhuān)利法、商標(biāo)法規(guī)定的都是生效要件，即專(zhuān)利和商標(biāo)的轉(zhuǎn)讓和排他性的許可是登記生效。目前著作權(quán)法的修改稿中規(guī)定著作權(quán)的轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)移許可可以登記，沒(méi)有登記不能對(duì)抗善意第三人，可以看出著作權(quán)法修改稿采納的是對(duì)抗要件。而從《擔(dān)保法》開(kāi)始到現(xiàn)在的《物權(quán)法》第227條規(guī)定的著作權(quán)質(zhì)押都是登記生效要件，既然質(zhì)權(quán)都要求是生效要件，為何著作權(quán)轉(zhuǎn)讓要采納對(duì)抗要件呢？顯然我國(guó)各個(gè)法律之間規(guī)定是不協(xié)調(diào)的。此外，回到一物數(shù)賣(mài)的問(wèn)題上，主張法律對(duì)競(jìng)爭(zhēng)性購(gòu)買(mǎi)應(yīng)該持一個(gè)中性的態(tài)度，從維護(hù)誠(chéng)信和鼓勵(lì)競(jìng)爭(zhēng)兩個(gè)價(jià)值的平衡角度，既不鼓勵(lì)也不禁止，交由當(dāng)事人選擇。當(dāng)然對(duì)于出賣(mài)人和在后買(mǎi)受人之間存在惡意串通的則適用合同無(wú)效的規(guī)則處理。因此，對(duì)于數(shù)個(gè)有效買(mǎi)賣(mài)合同而言，能夠?qū)嶋H履行的只有一個(gè)，對(duì)于不能履行的可以按照違約責(zé)任或者是侵權(quán)損害賠償責(zé)任予以處理。就知識(shí)產(chǎn)權(quán)的一權(quán)數(shù)賣(mài)問(wèn)題，尤其是著作權(quán)的一權(quán)數(shù)賣(mài)，采用登記生效要件主義還是登記對(duì)抗要件主義更多的是一種法政策的選擇。因?yàn)橹鳈?quán)的立法目的之一是促進(jìn)作品的傳播使用和促進(jìn)文化的繁榮。所以在著作權(quán)一權(quán)數(shù)賣(mài)和多次許可的問(wèn)題上，應(yīng)當(dāng)考慮著作權(quán)的立法目的，選擇能滿足市場(chǎng)誠(chéng)信和效率和著作權(quán)立法目的實(shí)現(xiàn)的方式。這點(diǎn)還有待我們進(jìn)一步研究。

（五）一房數(shù)賣(mài)合同效力及“惡意串通行為”的認(rèn)定

重慶市渝北區(qū)人民法院院長(zhǎng)戴軍、重慶市渝北區(qū)人民法院研究室副主任邢江孟指出，基于《合同法解釋二》第15條規(guī)定和《商品房買(mǎi)賣(mài)解釋》第10條關(guān)于惡意串通的法律適用選擇上，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)和買(mǎi)受人惡意串通簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的效力判定，適用《商品房買(mǎi)賣(mài)解釋》第10條的規(guī)定。對(duì)于可自由交易的私人之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的判斷，適用《合同法》第52條的規(guī)定。此外，就“惡意串通”的認(rèn)定，需要分析以下要件：1.惡意的判斷標(biāo)準(zhǔn)。在一房數(shù)賣(mài)的買(mǎi)賣(mài)合同中，惡意的判斷標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)采主觀主義，但當(dāng)事人知情與否應(yīng)當(dāng)用客觀公認(rèn)的方式確定。惡意的主觀標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)包括后買(mǎi)受人明知或未盡到一般人應(yīng)具有的起碼主義而不知其民事行為將造成國(guó)家、集體和第三人利益損害的主觀狀態(tài)。2.損害第三人利益的客觀實(shí)在性。對(duì)于惡意串通的認(rèn)定，主觀因素為惡意串通，客觀因素為合同損害國(guó)家、集體或第三人的利益。惡意串通，指當(dāng)事人之間的相互的意思聯(lián)絡(luò)或溝通，不僅表現(xiàn)為雙方積極的意思聯(lián)絡(luò)，也可以是一方做出意思表示，另一方明知其行為的損害后果，而用默示的方式接受。損害第三人利益，是指合同訂立行為與合同實(shí)施行為已經(jīng)對(duì)第三人利益造成損害或者正在造成損害。在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中，法院在認(rèn)定惡意串通的虛假交易時(shí)，應(yīng)當(dāng)基于一般的社會(huì)經(jīng)驗(yàn)詳細(xì)審查個(gè)案中的交易細(xì)節(jié)，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)法則對(duì)是否存在惡意串通行為進(jìn)行認(rèn)定。具體而言，基于房屋買(mǎi)賣(mài)交易流程的一般常識(shí)，可以從以下幾個(gè)方面審查：1.房屋的現(xiàn)有狀況，包括支付價(jià)款情況和是否裝修等；2.交易雙方是否有合理的談約過(guò)程；3.第三人是否有合理的看房過(guò)程；4.出賣(mài)人與第三人的交易金額與市場(chǎng)行情是否相符；5.出賣(mài)人與第三人之間是否有真實(shí)的交易款項(xiàng)交割。出賣(mài)人與第三人應(yīng)當(dāng)對(duì)以上交易細(xì)節(jié)進(jìn)行合理解釋并承擔(dān)相應(yīng)的舉證責(zé)任，如果對(duì)明顯不符合生活常識(shí)的交易細(xì)節(jié)不能做出解釋或舉證不能，便足以構(gòu)成法官的合理懷疑。

河南省南陽(yáng)市中級(jí)人民法院研究室主任何志以河南南陽(yáng)的同一企業(yè)職工甲乙丙房屋二重買(mǎi)賣(mài)的真實(shí)案例說(shuō)明了實(shí)務(wù)中的一房多賣(mài)的復(fù)雜性和法律解決的無(wú)力性。因?yàn)檫@個(gè)案例涉及房屋是房改所得，買(mǎi)賣(mài)發(fā)生在物權(quán)法實(shí)施之前，且第一個(gè)買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)交付但是未辦理登記，之后出賣(mài)人甲以自己名義辦理了登記后又賣(mài)給了丙。前后兩個(gè)買(mǎi)賣(mài)合同效力的認(rèn)定就成為本案的關(guān)鍵。作為一房數(shù)賣(mài)，最終只能有一個(gè)合同的當(dāng)事人取得合同標(biāo)的物的所有權(quán)。在此情況下，其他沒(méi)有達(dá)到物權(quán)變動(dòng)效果的買(mǎi)賣(mài)合同效力如何認(rèn)定？這個(gè)問(wèn)題涉及到物權(quán)變動(dòng)的立法模式。從我國(guó)的立法規(guī)定來(lái)看，民法通則、物權(quán)法或者合同法，應(yīng)該是采納了物權(quán)形式主義的模式。從《物權(quán)法》第15條規(guī)定可以看出，我國(guó)采納了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)效力與債權(quán)合同相區(qū)分的原則。結(jié)合最高人民法院的相關(guān)司法解釋和法院司法實(shí)踐來(lái)看，我國(guó)一直是認(rèn)可物權(quán)行為的獨(dú)立性。結(jié)合上訴案件，主張第二個(gè)買(mǎi)賣(mài)合同可以依據(jù)《合同法》第52條第2項(xiàng)規(guī)定，以惡意串通損害第三人利益為由認(rèn)定合同無(wú)效。對(duì)房屋多重買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題，我國(guó)目前主要有兩種做法：一種是認(rèn)定數(shù)個(gè)買(mǎi)賣(mài)合同均有效，惡意串通的除外。在合同兼有效的情形下，對(duì)不能取得所有權(quán)的買(mǎi)受人提供債法救濟(jì)，即要求出賣(mài)人承擔(dān)違約損害賠償，且賠償是完全賠償。另一種是可以確認(rèn)一物數(shù)賣(mài)的后買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效或可變更、撤銷(xiāo)等，對(duì)于變更、撤銷(xiāo)或無(wú)效的合同，后買(mǎi)受人可以主張締約過(guò)失損害賠償。而《商品房買(mǎi)賣(mài)解釋》第8條規(guī)定的是一種雙倍賠償?shù)膽土P性賠償，這種對(duì)后買(mǎi)受人保護(hù)更為有利。

重慶大學(xué)宋宗宇教授認(rèn)為，對(duì)于多重買(mǎi)賣(mài)的合同效力判定問(wèn)題，應(yīng)該遵循合同效力判斷的一般規(guī)則，在是否存在“惡意串通”的問(wèn)題上，應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎。要維持我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記判斷歸屬的公信力。因此，由登記了解權(quán)利歸屬應(yīng)該是善意的。

重慶第一中級(jí)人民法院研究室主任賈科認(rèn)為，實(shí)踐中對(duì)于一房數(shù)賣(mài)的多個(gè)買(mǎi)賣(mài)合同效力問(wèn)題，法院基本傾向于認(rèn)為合同是有效的。在出賣(mài)人惡意違約二次出賣(mài)房屋給后買(mǎi)受人情形下，第一買(mǎi)受人可以行使法定解除權(quán)并要求包括期待利益在內(nèi)的損害賠償，但是最終可以得到的賠償數(shù)額仍然是一個(gè)充滿爭(zhēng)議的問(wèn)題。對(duì)于惡意串通的認(rèn)定，不宜寬泛處理，還是應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持嚴(yán)格限縮的解釋?zhuān)仨毷呛笠粋€(gè)買(mǎi)賣(mài)合同在目的上具有非法性，即第二買(mǎi)受人明知其行為會(huì)導(dǎo)致前一個(gè)買(mǎi)受人損失并且他希望其結(jié)果發(fā)生。對(duì)于發(fā)生在登記制度不完善的背景下的一房數(shù)賣(mài)的房屋歸屬問(wèn)題，其房屋涉及民生和生存權(quán)問(wèn)題時(shí)，可以走一條折衷的道路，就通常的惡意串通標(biāo)準(zhǔn)予以適當(dāng)?shù)姆艑挊?biāo)準(zhǔn)?？梢钥紤]不動(dòng)產(chǎn)的登記不是唯一標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)考慮買(mǎi)受人的情況，特別是唯一生存之住宅的情況。

西南政法大學(xué)張玉敏教授指出，發(fā)生在南陽(yáng)的案件說(shuō)明我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度出現(xiàn)了問(wèn)題。登記機(jī)關(guān)在辦理登記和變更登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行審查，并進(jìn)行實(shí)地勘察，而且要張貼公告。給予利益相關(guān)人兩個(gè)月到三個(gè)月的異議期，異議期過(guò)后沒(méi)有人提出異議才辦理登記或變更登記。此外，不動(dòng)產(chǎn)登記的效力，生效要件也好對(duì)抗要件也罷，其效力都是一種推定，可以用事實(shí)。我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記條例正在制定之中，我們都應(yīng)該為此提出積極的意見(jiàn)。

（六）特殊動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)規(guī)則與多重轉(zhuǎn)讓中物的歸屬

西南政法大學(xué)徐潔教授指出，最高人民法院《買(mǎi)賣(mài)合同解釋》第10條關(guān)于船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車(chē)等特殊動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)的規(guī)定，將占有的效力完全凌駕于登記之上，使登記的效力喪失殆盡，是對(duì)《物權(quán)法》第24條的徹底修改。此種修改缺乏合理性支持。

浙江大學(xué)周江洪教授認(rèn)為，《買(mǎi)賣(mài)合同解釋》第10條規(guī)定了特殊動(dòng)產(chǎn)多重買(mǎi)賣(mài)時(shí)的履行順序規(guī)則。依據(jù)該條規(guī)定，特殊動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)遵循“交付生效+登記對(duì)抗”的原則。債權(quán)多重轉(zhuǎn)讓與股權(quán)多重轉(zhuǎn)讓問(wèn)題原則上不能參照適用該條。登記雖不能產(chǎn)生所有權(quán)，但其履行請(qǐng)求優(yōu)先于未受領(lǐng)交付之買(mǎi)受人；既未受領(lǐng)交付也未登記之情形，合同成立在先者優(yōu)先。該司法解釋雖然便于法院確定多重轉(zhuǎn)讓時(shí)的履行順序問(wèn)題，但也存在合適當(dāng)事人主觀意義、法理邏輯的不連貫以及可能破壞債權(quán)平等原則及債務(wù)人任意履行原則等問(wèn)題。通過(guò)限制該條的適用范圍，可以部分避免上述問(wèn)題。

上海大學(xué)陳敬根副教授認(rèn)為，最高人民法院《買(mǎi)賣(mài)合同解釋》第10條規(guī)定了同一特殊動(dòng)產(chǎn)“一物數(shù)賣(mài)”時(shí)所有權(quán)歸屬的判定規(guī)則。作為一項(xiàng)特殊動(dòng)產(chǎn)，船舶的“一物數(shù)賣(mài)”涉及船舶登記制度、我國(guó)特殊動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式等理論與制度。在我國(guó)物權(quán)法體系下，《買(mǎi)賣(mài)合同解釋》第10條規(guī)定的同一特殊動(dòng)產(chǎn)“一物數(shù)賣(mài)”時(shí)所有權(quán)歸屬的判定規(guī)則在自洽性方面仍存在一定的問(wèn)題，既不符合動(dòng)產(chǎn)合意生效原則，也背離了特殊動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)抗主義的基本要求。通過(guò)對(duì)登記對(duì)抗主義物權(quán)變動(dòng)模式及本質(zhì)的探討，我國(guó)應(yīng)摒棄“雙軌制”物權(quán)變動(dòng)模式，統(tǒng)一登記的法律效力與功能，以更好促進(jìn)交易的安全、快捷。

山東大學(xué)馬麗萍副教授認(rèn)為，《買(mǎi)賣(mài)合同解釋》第9條與第10條，分別體現(xiàn)為區(qū)分普通動(dòng)產(chǎn)和特殊動(dòng)產(chǎn)訂立多重買(mǎi)賣(mài)合同的不同情形，兩條之間差異性應(yīng)在于：第9條應(yīng)理解為種類(lèi)物或可代替物的多個(gè)合同關(guān)系的多個(gè)債權(quán)人之間的合同履行順位。在此類(lèi)買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系中，訂立多個(gè)買(mǎi)賣(mài)合同的行為是多個(gè)債權(quán)關(guān)系的約定，則該行為的成立、生效與履行均應(yīng)按照債權(quán)關(guān)系法律行為的判斷標(biāo)準(zhǔn)確定，應(yīng)適用合同法的相關(guān)規(guī)定，基于合同法原理即可解決；而第10條應(yīng)理解為特定物或不可替代物的多個(gè)合同關(guān)系的多個(gè)債權(quán)人的物權(quán)順位，在此類(lèi)買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系中，標(biāo)的物已經(jīng)客觀存在并已特定化，或具有其他可以從客觀上表示物權(quán)變動(dòng)的行為，所以應(yīng)適用物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，基于物權(quán)公示原理予以解決。兩條均體現(xiàn)了物權(quán)法第15條關(guān)于區(qū)分原則的精神。

重慶市渝北區(qū)人民法院劉長(zhǎng)軍法官認(rèn)為，《買(mǎi)賣(mài)合同解釋》第9條、第10條規(guī)定了動(dòng)產(chǎn)“一物數(shù)賣(mài)”時(shí)的物權(quán)歸屬，但是該規(guī)定沒(méi)有區(qū)分觀念交付和現(xiàn)實(shí)交付，以受領(lǐng)先后確定標(biāo)的物之歸屬，該規(guī)定未充分考慮到觀念交付與現(xiàn)實(shí)交付并存時(shí)的復(fù)雜性。判定觀念交付較之于現(xiàn)實(shí)交付的效力如何不能僅僅關(guān)注交付行為本身，而應(yīng)當(dāng)結(jié)合交付的先后順序、當(dāng)事人有無(wú)惡意、關(guān)聯(lián)行為的社會(huì)成本等多種因素具體確定觀念交付與現(xiàn)實(shí)交付的效力優(yōu)先性。

西南財(cái)經(jīng)大學(xué)辜明安教授指出，《買(mǎi)賣(mài)合同解釋》第9條和第10條對(duì)于實(shí)務(wù)的指導(dǎo)作用是不容置疑的，對(duì)于具體案件的裁決具有明顯的作用，同時(shí)也存在不完善的地方，比如在邏輯上的貫通問(wèn)題，比如第9條規(guī)定了付款的問(wèn)題，而第10條則沒(méi)有規(guī)定。最高人民法院奚曉明副院長(zhǎng)主編的《買(mǎi)賣(mài)合同解釋》理解和說(shuō)明上也沒(méi)有明確說(shuō)明。這兩條規(guī)定還存在是否影響債權(quán)的獨(dú)立性和債權(quán)的平等性問(wèn)題的爭(zhēng)議。

重慶大學(xué)宋宗宇教授認(rèn)為，《買(mǎi)賣(mài)合同解釋》第9條、第10條，規(guī)定了動(dòng)產(chǎn)和特殊動(dòng)產(chǎn)的標(biāo)的物的歸屬問(wèn)題。對(duì)于諸如機(jī)動(dòng)車(chē)、飛行器、輪船等特殊動(dòng)產(chǎn)，在一物數(shù)賣(mài)情形下確立的物的歸屬判斷標(biāo)準(zhǔn)：有交付的依據(jù)交付，有登記的交付優(yōu)于登記；合同在先的合同優(yōu)先。這種標(biāo)準(zhǔn)對(duì)一般的動(dòng)產(chǎn)歸屬判斷有道理，但是對(duì)于特殊動(dòng)產(chǎn)則有問(wèn)題。一個(gè)問(wèn)題是這些規(guī)則違背債的平等性、相對(duì)性和相容性；另一個(gè)問(wèn)題是物權(quán)的核心還是在于排他的效力。如果說(shuō)沒(méi)有排他效力，物權(quán)和債權(quán)區(qū)分就會(huì)模糊，物權(quán)的排他效力來(lái)源于物權(quán)的公信力，而公示的方法對(duì)公信力有直接影響。特殊動(dòng)產(chǎn)的變動(dòng)僅有交付，不能對(duì)抗善意第三人，應(yīng)當(dāng)考慮有登記依登記，有交付依交付，既有登記又有交付的，登記的效力高于交付。

北京理工大學(xué)孟強(qiáng)博士認(rèn)為，《買(mǎi)賣(mài)合同解釋》第9條、第10條普遍存在法律原則相背離的問(wèn)題，無(wú)論是從理論上還是從邏輯上，這兩條都存在很大的問(wèn)題。在特殊動(dòng)產(chǎn)的多重買(mǎi)賣(mài)中，登記的名義人應(yīng)當(dāng)受到特殊保護(hù)，不能只是看交付。因?yàn)榻桓吨荒芡瓿梢淮?。但是如果不更正登記，出賣(mài)人還是可以反復(fù)的出賣(mài)。在這樣的情況下，登記名義人進(jìn)行出賣(mài)，此時(shí)的買(mǎi)受人才是真正市場(chǎng)交易的化身，因?yàn)樗梢允菬o(wú)窮盡的人。

中國(guó)青年政治學(xué)院王雷博士指出，就《買(mǎi)賣(mài)合同解釋》第9條、第10條規(guī)定，特別是第10條的規(guī)定，其是設(shè)定了一系列的相關(guān)證據(jù)方法規(guī)范，即：交付優(yōu)先；登記優(yōu)先；合同成立在先優(yōu)先等。這種順序的安排可能基于以下兩個(gè)原因：第一個(gè)原因是公示方法從前往后，它的客觀性是越來(lái)越薄弱；第二個(gè)原因是不同的買(mǎi)受人基于與出賣(mài)人之間買(mǎi)賣(mài)合同的信賴以及基于這種信賴在推進(jìn)履行的過(guò)程中的努力程度是有所差別的。另外，需要注意的是第9條的第二項(xiàng)規(guī)定了支付價(jià)款，第10條卻沒(méi)有規(guī)定如何處理，對(duì)于價(jià)款支付問(wèn)題，王博士認(rèn)為第9條的第二項(xiàng)可以落為第10條的第三項(xiàng)。但是對(duì)于支付價(jià)款的判斷標(biāo)準(zhǔn)，是全部?jī)r(jià)款還是部分價(jià)款則需要結(jié)合誠(chéng)信原則和市場(chǎng)交易要素予以綜合考量。第10條的第四項(xiàng)關(guān)系著對(duì)交付的理解，王博士認(rèn)為此處的交付可以囊括各種交付包括觀念交付，只是不同的交付導(dǎo)致的法律后果有所差別。因此，對(duì)第10條的第四項(xiàng)應(yīng)當(dāng)采取目的限縮的解釋?zhuān)醇僭O(shè)先前買(mǎi)受人采取的是占有改定的方式，而后買(mǎi)受人是占有改定或者是現(xiàn)實(shí)交付并且加了一個(gè)登記，王博士認(rèn)為先買(mǎi)受人的交付就不能對(duì)抗后買(mǎi)受人的登記，原因在于《物權(quán)法》第24條規(guī)定了特殊動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓未經(jīng)登記不得對(duì)抗善意第三人。

西南財(cái)經(jīng)大學(xué)喻敏教授認(rèn)為，關(guān)于《買(mǎi)賣(mài)合同解釋》第10條規(guī)定的特殊動(dòng)產(chǎn)的交付于登記的效力之上，喻教授認(rèn)為交付肯定優(yōu)于登記，因?yàn)榻桓妒撬袡?quán)轉(zhuǎn)移的要件，只有取得了所有權(quán)，登記才會(huì)產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的對(duì)抗效力，而對(duì)抗第三人實(shí)際上是指物權(quán)對(duì)抗第三人，要取得物權(quán)必須先交付。

二、無(wú)權(quán)處分相關(guān)法律問(wèn)題（一）無(wú)權(quán)處分的涵義及規(guī)制形式

西南政法大學(xué)周清林副教授指出，當(dāng)前有關(guān)無(wú)權(quán)處分的研究主要指向無(wú)權(quán)處分影響的是合同效力還是物權(quán)效力的內(nèi)在邏輯上，而對(duì)無(wú)權(quán)處分本身的界定和定位卻缺乏深刻的反思。無(wú)權(quán)處分應(yīng)當(dāng)理解為一項(xiàng)與有權(quán)處分相并列的宏大的制度體系，而不是限定在如出賣(mài)他人之物上的具體制度。基于此，無(wú)權(quán)處分應(yīng)當(dāng)包含純粹的無(wú)權(quán)處分和受限制的處分。無(wú)權(quán)處分財(cái)產(chǎn)與處分權(quán)受限制而處分財(cái)產(chǎn)都是無(wú)權(quán)處分。具體而言，出賣(mài)他人之物、出賣(mài)標(biāo)的物上負(fù)載有第三人權(quán)利的財(cái)產(chǎn)、在他人財(cái)產(chǎn)上設(shè)定他物權(quán)、一物數(shù)賣(mài)、債權(quán)的重復(fù)讓與、債權(quán)撤銷(xiāo)權(quán)、轉(zhuǎn)租行為等，都屬于無(wú)權(quán)處分。無(wú)論我們?cè)鯓永斫鉄o(wú)權(quán)處分，這些體系內(nèi)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)達(dá)成一致，不應(yīng)該有分歧。

四川大學(xué)張家勇教授認(rèn)為，我國(guó)學(xué)者對(duì)我國(guó)合同法第51條的無(wú)權(quán)處分的不同見(jiàn)解乃因所持解釋前設(shè)不同，即對(duì)無(wú)權(quán)處分制度是通過(guò)債權(quán)行為，還是通過(guò)物權(quán)行為進(jìn)行規(guī)制有不同立場(chǎng)。通過(guò)利益調(diào)和功能的比較，以及債權(quán)行為無(wú)效導(dǎo)致法律體系解釋困境的說(shuō)明，可以認(rèn)為無(wú)論債權(quán)行為規(guī)制形式的具體方案如何設(shè)計(jì)都難以達(dá)成妥當(dāng)結(jié)果。債權(quán)行為不因欠缺處分權(quán)而確定有效不會(huì)過(guò)度保護(hù)買(mǎi)受人，能夠達(dá)成最佳制度效果。因而，物權(quán)行為規(guī)制形式具有合理性。鑒于我國(guó)現(xiàn)行法并不認(rèn)可處分行為獨(dú)立性，所以不宜認(rèn)為無(wú)權(quán)處分行為包括債權(quán)行為的履行行為。在我國(guó)現(xiàn)行法背景下《合同法》第51條僅調(diào)整無(wú)需履行而直接發(fā)生權(quán)利變動(dòng)效果的合同關(guān)系，具體類(lèi)型主要為一般動(dòng)產(chǎn)抵押合同與質(zhì)押合同，適用機(jī)會(huì)極其有限。

（二）無(wú)權(quán)處分合同效力判定

最高人民法院研究室民事處處長(zhǎng)吳兆祥從《買(mǎi)賣(mài)合同解釋》的立法背景出發(fā)，介紹了《買(mǎi)賣(mài)合同解釋》第3條關(guān)于無(wú)權(quán)處分的立法緣由并對(duì)其進(jìn)行了分析。無(wú)權(quán)處分從我國(guó)立法來(lái)看，主要有兩個(gè)依據(jù)，一個(gè)是《合同法》第51條，另一個(gè)是《物權(quán)法》第106條?！逗贤ā返?1條從合同效力的角度對(duì)無(wú)權(quán)處分的行為進(jìn)行了規(guī)定，《物權(quán)法》第106條是從物權(quán)變動(dòng)的效力對(duì)無(wú)權(quán)處分的規(guī)定，兩者結(jié)合基本形成了法院審理無(wú)權(quán)處分案件的基本依據(jù)。最高人民法院在《買(mǎi)賣(mài)合同解釋》第3條最終對(duì)無(wú)權(quán)處分合同效力的表態(tài)，是對(duì)多方因素綜合考慮的結(jié)果。就個(gè)人理解，可能有以下幾個(gè)方面：第一，按照《買(mǎi)賣(mài)合同解釋》第3條規(guī)定，無(wú)權(quán)處分合同原則上按有效處理，除非其存在《合同法》第52條規(guī)定的合同無(wú)效的情形。這實(shí)際上是有利于對(duì)買(mǎi)受人進(jìn)行權(quán)利保護(hù)。因?yàn)樵跓o(wú)權(quán)處分合同中，出賣(mài)人通常是明知自己沒(méi)有權(quán)利而處分，是有過(guò)錯(cuò)的，所以在這類(lèi)合同糾紛中保護(hù)的重點(diǎn)是買(mǎi)受人。而對(duì)買(mǎi)受人的保護(hù)，合同有效主張違約責(zé)任明顯優(yōu)于合同無(wú)效的締約過(guò)失責(zé)任。第二，在審判實(shí)踐中，對(duì)特定物的無(wú)權(quán)處分以前一直是嚴(yán)格遵照《合同法》第51條規(guī)定做無(wú)效處理；而對(duì)于期貨買(mǎi)賣(mài)這樣的商事合同則又是按照另一套規(guī)定認(rèn)定為有效，特別是涉外期貨買(mǎi)賣(mài)，基本上是遵照國(guó)際上的通例，都是按照合同有效來(lái)處理的。對(duì)于實(shí)踐中的這種不同標(biāo)準(zhǔn)帶來(lái)的審判困難也是問(wèn)題，需要統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，這是《買(mǎi)賣(mài)合同解釋》第3條出臺(tái)的一個(gè)基本考慮。第三，從我們了解到的國(guó)際上涉及到的無(wú)權(quán)處分糾紛的處理規(guī)則來(lái)看，多數(shù)不認(rèn)為合同是無(wú)效的，法國(guó)法直接規(guī)定無(wú)權(quán)處分合同是無(wú)效的，但是在區(qū)分處分行為和負(fù)擔(dān)行為的德國(guó)法上，包括日本、英美法的主要國(guó)家，基本上規(guī)定不因?yàn)槌鲑u(mài)人對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有處分權(quán)而影響合同的效力?！顿I(mǎi)賣(mài)合同解釋》第3條即是在參照了國(guó)外的現(xiàn)行立法和一些國(guó)際性的法律規(guī)定基礎(chǔ)上制定的。第四，從《物權(quán)法》第15條的規(guī)定以后，我們有限的承認(rèn)了物權(quán)變動(dòng)的效力與合同效力相區(qū)分的原則?！顿I(mǎi)賣(mài)合同解釋》第3條實(shí)際上是基于對(duì)物權(quán)行為和債權(quán)行為區(qū)分原則的選擇和肯定。另外，對(duì)于無(wú)權(quán)處分還有幾個(gè)問(wèn)題需要關(guān)注，一個(gè)是對(duì)《買(mǎi)賣(mài)合同解釋》第3條規(guī)定的適用問(wèn)題。個(gè)人認(rèn)為此條只適用于買(mǎi)賣(mài)合同，不應(yīng)做擴(kuò)大性解釋到單務(wù)合同里面。第二個(gè)是涉及到共有人對(duì)共有物自行處分的問(wèn)題。從現(xiàn)有司法實(shí)踐來(lái)看此類(lèi)案件的合同效力問(wèn)題，法院處理起來(lái)非常尷尬。在司法實(shí)踐中此類(lèi)案件多數(shù)做無(wú)效處理。但從理論上言，既然部分享有所有權(quán)，按照合同法的規(guī)定實(shí)際上應(yīng)該是部分有效。個(gè)人認(rèn)為對(duì)于共有人自行處分共有物的案件原則上按照合同有效處理較宜。

福州大學(xué)葉知年教授指出，關(guān)于無(wú)權(quán)處分合同的效力問(wèn)題，我國(guó)主要有效力待定說(shuō)、無(wú)效說(shuō)和有效說(shuō)三種學(xué)說(shuō)。這三種學(xué)說(shuō)或多或少都存在一些問(wèn)題，其解釋要么一味的從法條機(jī)械解釋出發(fā)，要么一味的從保護(hù)交易安全的角度出發(fā)，都存在一定的片面性和武斷性。個(gè)人認(rèn)為，只有在全面考察無(wú)權(quán)處分人和相對(duì)人簽訂合同時(shí)的主觀方面后，得出無(wú)權(quán)處分合同的效力可能為無(wú)效、可撤銷(xiāo)或有效的結(jié)論，只有這樣才能真正做到：一方面保證在實(shí)踐層面上，符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，在保護(hù)物權(quán)“靜的安全”和“動(dòng)的安全”上求得平衡；另一方面才能真正的實(shí)現(xiàn)民事法律關(guān)系的和諧，很好的服從民事立法的目的和宗旨。

湖南大學(xué)許中緣教授認(rèn)為，只有將無(wú)權(quán)處分合同原則上按照有效處理，《買(mǎi)賣(mài)合同解釋》第三條才有存在的意義。在《合同法》第51條存在的背景下，要使《買(mǎi)賣(mài)合同解釋》第3條能夠適用于所有的無(wú)權(quán)處分行為，需要對(duì)物權(quán)變動(dòng)規(guī)則的登記與交付本身的性質(zhì)進(jìn)行重新定位。只有將登記與交付作為法律行為的情況下，如果能辦理登記或者完成交付，違約方因而需要承擔(dān)違約責(zé)任。否則，《買(mǎi)賣(mài)合同解釋》第3條只有作為《合同法》第132條的反面解釋。

篇7

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》及其他相關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、公平、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，共同委托丙方并見(jiàn)證甲乙雙方之間的買(mǎi)賣(mài)行為，共同訂立本合同，以茲各方共同遵守。

賣(mài)方(甲方)：_____________身份證號(hào)碼：____________________

買(mǎi)房(乙方)：_____________身份證號(hào)碼：____________________

甲、乙雙方就房屋買(mǎi)賣(mài)事項(xiàng)在平等自愿，誠(chéng)實(shí)守信，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下：

一、甲方自愿將其位于_____縣_____________的房屋以人民幣_(tái)_____拾______萬(wàn)___仟___佰___拾___元整(￥_______元)的價(jià)款出售給乙方(一次性付清，附收款收據(jù))。

二、房屋的基本情況：

該房屋建筑面積_____平方米，套內(nèi)建筑面積_____平方米，____室____廳，所在____層(共____層)，室號(hào)______，房屋用途為_(kāi)_____(無(wú)儲(chǔ)藏室)。

三、本合同簽訂后，甲方對(duì)該房屋的相關(guān)權(quán)益(使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買(mǎi)賣(mài)、占有等)隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓給乙方。甲方保證在交接時(shí)該房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛和財(cái)務(wù)糾紛，如交接后發(fā)生該房屋交接前即存在的產(chǎn)權(quán)糾紛和財(cái)務(wù)糾紛，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任，乙方保證按期繳納各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用。本協(xié)議簽訂后，甲方不得就房屋再與他人訂立《買(mǎi)賣(mài)合同》。

四、本協(xié)議簽訂時(shí)，甲乙雙方都不具備過(guò)戶條件。等過(guò)戶條件成熟時(shí)，甲方應(yīng)無(wú)條件協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。本協(xié)議發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費(fèi)按有關(guān)法律規(guī)定負(fù)擔(dān)。

五、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責(zé)任由甲方承擔(dān)，并應(yīng)賠償乙方的損失。

六、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬?，甲方?yīng)按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)返還乙方房屋價(jià)款，并賠償乙方的房屋裝修費(fèi)用。

七、本協(xié)議自雙方簽字或蓋章之日起生效。

本合同一式5份，甲乙方各執(zhí)___份，見(jiàn)證人各___份。

甲方：_______________乙方：_______________見(jiàn)證人：_______________

日期：_______________日期：_______________日期：_______________

房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)鍵條款細(xì)節(jié)：

第一，有關(guān)房屋面積方面的條款。

購(gòu)房者在簽訂購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房時(shí)合同時(shí)在此條款中要求寫(xiě)明建筑面積，及建筑面積中含共用面積的組成部分及具體平米數(shù)，使用面積平米數(shù)，建筑面積與使用面積的比例;購(gòu)買(mǎi)預(yù)售房還要注意暫測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積的誤差問(wèn)題。根據(jù)《民法通則》此條款應(yīng)如此表述“誤差在3 %之內(nèi)(含3 %)，視為正常誤差，但誤差部分應(yīng)按實(shí)際面積在合同中規(guī)定的單價(jià)重新結(jié)算;若誤差超過(guò)3 %，則視為賣(mài)方違約，賣(mài)方應(yīng)承擔(dān)約責(zé)任。”

另外，所購(gòu)樓的樓號(hào)、房號(hào)、單元在整幢樓中的位置示意圖、單元的平面圖也應(yīng)在合同中寫(xiě)明或作為附件。

第二，關(guān)于價(jià)格、收費(fèi)、付款數(shù)額的條款。

價(jià)格條款應(yīng)比較明確，應(yīng)有細(xì)項(xiàng)約束發(fā)展商不得隨意加價(jià)，不應(yīng)包括其他各種不合理費(fèi)用。在付款方式條款中，應(yīng)明確、詳細(xì)規(guī)定付款方式，如繳納定金的時(shí)間、數(shù)額、分期付款的步驟、時(shí)間、數(shù)額等。

第三，關(guān)于不可抗拒力。

房產(chǎn)銷(xiāo)售合同有關(guān)違約責(zé)任的條款一般都有“銷(xiāo)售方遇不可抗力導(dǎo)至逾期交房，不承擔(dān)責(zé)任。”這樣的表述。我國(guó)《民法通則》第一百五十三條規(guī)定：“本法所稱(chēng)的‘不可抗力’是指不能預(yù)見(jiàn)、不可避免并不能克服的客觀情況，如：地震、火災(zāi)、戰(zhàn)爭(zhēng)等。”依照此法，房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同中設(shè)定有關(guān)了延伸、擴(kuò)張。但售房方不能把發(fā)展商自己的過(guò)錯(cuò)，如：對(duì)市場(chǎng)判斷不準(zhǔn)確投資失誤、項(xiàng)目設(shè)計(jì)不周密修改方案等因素歸之為不可抗力，同時(shí)也不能把應(yīng)該預(yù)計(jì)到而沒(méi)有預(yù)計(jì)到的季節(jié)影響、上級(jí)行為、政府行為等因素歸之為不可抗力，從而免除自己理應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。因此簽訂合同時(shí)，應(yīng)特別注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。

第四，有關(guān)房屋質(zhì)量的條款。

購(gòu)房者在簽合同時(shí)一定要詳細(xì)地把質(zhì)量要求寫(xiě)進(jìn)合同。如：臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修標(biāo)準(zhǔn)、等級(jí);建材配備清單、等級(jí);屋內(nèi)設(shè)備清單;水、電、氣、管線通暢;門(mén)、窗、家具瑕疵;房屋抗震等級(jí)等質(zhì)量要求都應(yīng)涉及到。合同中還可以規(guī)定房屋的保質(zhì)期、附屬設(shè)備保持期等。

篇8

還遷房買(mǎi)賣(mài)合同范文1出賣(mài)人(以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方)： 身份證號(hào)：

配偶： 身份證號(hào)：

買(mǎi)受人(以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方)： 身份證號(hào)：

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)簽訂本合同，共同信守執(zhí)行。

第一條 甲方聲明

1.1甲方所出售的房屋為：《西安市棚戶區(qū)房屋拆遷安置協(xié)議書(shū)(居民戶)拆遷安置第249號(hào)②》中(以下稱(chēng)協(xié)議書(shū))，所載建筑面積為45m2,房屋結(jié)構(gòu)為框架的私有房屋一套(以下稱(chēng)房屋)。

1.2協(xié)議書(shū)表明其所載房屋為原碑林區(qū)長(zhǎng)樂(lè)坊新慶村棚戶區(qū)改造回遷房，還未取得《中華人民共和國(guó)房屋產(chǎn)權(quán)所有證》，為甲方自有財(cái)產(chǎn)，甲方自愿出售。

1.3甲方保證該房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)查封、無(wú)抵押、無(wú)債務(wù)糾紛，提供的材料齊全、真實(shí)有效，可以辦理權(quán)屬過(guò)戶等與交易有關(guān)的各項(xiàng)事宜。

第二條 乙方聲明

2.1乙方自愿購(gòu)買(mǎi)本合同1.1所述甲方房屋，支付房款，履行本合同約定的各項(xiàng)義務(wù)，承擔(dān)違反本合同義務(wù)的法律責(zé)任。

2.2乙方對(duì)協(xié)議書(shū)中所載房屋已經(jīng)勘察清楚。已知曉其建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)、周邊環(huán)境等特點(diǎn)，對(duì)協(xié)議書(shū)和房屋實(shí)際建設(shè)情況所能預(yù)估的交房時(shí)間已經(jīng)有清楚的了解。

第三條 交易價(jià)格

甲乙雙方同意本合同1.1所述房屋的交易價(jià)格為人民幣(大寫(xiě))貳拾萬(wàn)零捌仟元整(￥208000)。

第四條 交易方式

乙方在本合同簽訂時(shí)，一次性全額支付給甲方購(gòu)房款人民幣(大寫(xiě))貳拾萬(wàn)零捌仟元整(￥208000)。甲方在收到全額購(gòu)房款后，將協(xié)議書(shū)移交乙方，協(xié)議書(shū)歸乙方所有，協(xié)議書(shū)中所載房屋的所有權(quán)和使用權(quán)歸乙方所有。

第五條 協(xié)議書(shū)中第三款拆遷過(guò)渡期限為三十個(gè)月，若實(shí)際拆遷過(guò)渡期限超過(guò)三十個(gè)月，協(xié)議書(shū)中的拆遷人將支付甲方額外的拆遷過(guò)渡費(fèi)，該費(fèi)用為甲方所有。在辦理費(fèi)用領(lǐng)取手續(xù)時(shí)，乙方應(yīng)持協(xié)議書(shū)配合甲方辦理。

第六條 產(chǎn)權(quán)過(guò)戶辦理

6.1在得到協(xié)議書(shū)中拆遷人房屋回遷交房的通知時(shí)，甲、乙雙方應(yīng)相互配合，提供有效資料，向房屋所在區(qū)房地產(chǎn)交易所申請(qǐng)辦理上市批準(zhǔn)及房屋買(mǎi)賣(mài)權(quán)屬過(guò)戶相關(guān)手續(xù)，按有關(guān)規(guī)定申領(lǐng)房屋所有權(quán)證。辦理上述手續(xù)時(shí)產(chǎn)生的稅費(fèi)及房屋后續(xù)建設(shè)的相關(guān)費(fèi)用，由乙方全部承擔(dān)。

6.2乙方如在本房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立后，無(wú)論辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證及其過(guò)戶手續(xù)與否，將此房出租出售，甲方不得以任何方法方式阻撓。

第七條 違約處理

自本合同簽訂后，甲乙雙方不得以任何理由違約。如違約，違約方將支付對(duì)方購(gòu)房款20%的違約金。

第八條 爭(zhēng)議解決

因履行本合同所產(chǎn)生的爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不成，交由當(dāng)?shù)刂俨脵C(jī)構(gòu)進(jìn)行仲裁，對(duì)仲裁結(jié)果不滿的，雙方均有權(quán)向人民法院提起訴訟。

第九條 合同生效

本合同一式2份，甲乙雙方各持1份，具備同等的法律效力。本合同自甲乙雙方簽訂之日起生效。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

還遷房買(mǎi)賣(mài)合同范文2賣(mài)方: (以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方)身份證號(hào)碼：

買(mǎi)方:(以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方)身份證號(hào)碼：

買(mǎi)賣(mài)雙方經(jīng)過(guò)友好協(xié)商，達(dá)成如下協(xié)議：

第一條：賣(mài)方是坐落于 的房屋使用權(quán)人。賣(mài)方自愿將房屋及房屋享有的權(quán)力出售給買(mǎi)方，出售價(jià)款為： ;

第二條：房屋使用面積為 平方米，房屋性質(zhì)為平房地區(qū)騰退拆遷安置回遷房，房屋現(xiàn)在性質(zhì)為使用權(quán)，尚未購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)，房屋未出租(注：房屋能購(gòu)買(mǎi)為國(guó)家承認(rèn)的大產(chǎn)權(quán)房，可辦理產(chǎn)權(quán)證。辦理時(shí)間目前尚未有明確的期限,此情況買(mǎi)方已認(rèn)可)，買(mǎi)方同意按房屋現(xiàn)有情況購(gòu)買(mǎi)該房屋。

第三條：買(mǎi)賣(mài)雙方承擔(dān)的義務(wù)：

第一款：買(mǎi)方在驗(yàn)房后，于本合同簽訂當(dāng)日將全部房款 通過(guò)銀行轉(zhuǎn)帳和現(xiàn)金方式給賣(mài)方，賣(mài)方在收到錢(qián)后，將房屋及房屋相關(guān)手續(xù)原件交給買(mǎi)方，本合同簽訂且房款已到賣(mài)方賬戶后，坐落于 房屋歸買(mǎi)方所有.

第二款：自賣(mài)方將房屋交付買(mǎi)方之時(shí)起，如果出現(xiàn)違法、違紀(jì)、違規(guī)行為以及安全事故同時(shí)包括房屋市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)或其他人力不可為的因素造成的損壞，應(yīng)由買(mǎi)方承擔(dān)。

第三款：當(dāng)國(guó)家或拆遷單位出臺(tái)關(guān)于此房屋可以辦理產(chǎn)權(quán)的文件或政策時(shí)，賣(mài)方應(yīng)積極配合買(mǎi)方辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，但不承擔(dān)任何費(fèi)用。在賣(mài)方取得產(chǎn)權(quán)證時(shí)，如因政府政策變化或其它原因?qū)е沦u(mài)方不能過(guò)戶給買(mǎi)方時(shí)，賣(mài)方應(yīng)協(xié)助買(mǎi)方過(guò)戶給買(mǎi)方指定符合政策的第三方,如賣(mài)方遲延或不能履行此義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)房款兩倍的違約責(zé)任。

第四條：違約責(zé)任

第一款：買(mǎi)賣(mài)雙方不得以由于房屋市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)造成本合同的房屋升值或貶值終止此合同，如違約應(yīng)承擔(dān)房款兩倍的違約責(zé)任。

第二款：買(mǎi)方在此合同簽訂時(shí)，已詳知此房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，屬自愿購(gòu)買(mǎi)，如發(fā)生產(chǎn)權(quán)性質(zhì)延遲改變、房屋 價(jià)格變化等問(wèn)題，買(mǎi)方不得以上述理由終止此合同。

第三款：買(mǎi)方、賣(mài)方在本合同簽字生效后，不得以任何理由廢止此合同，否則視同買(mǎi)方、賣(mài)方違約。買(mǎi)方、賣(mài)方有權(quán)通過(guò)相關(guān)法律渠道申訴，并自違約之日起按每日5000 元(伍仟元整)向?qū)Ψ教岢鏊髻r。

第五條：賣(mài)方法定繼承人一致同意此次房屋買(mǎi)賣(mài)交易，并且同意本協(xié)議所有條款，賣(mài)方繼承人無(wú)此房屋的繼承權(quán)和使用權(quán)。

第六條：賣(mài)方如果在房屋使用權(quán)沒(méi)有變更到產(chǎn)權(quán)前去世，賣(mài)方的繼承人，繼承房屋后繼續(xù)辦理使用權(quán)變更產(chǎn)權(quán)，直至辦下產(chǎn)權(quán)證無(wú)條件過(guò)戶給買(mǎi)方或是買(mǎi)方指定的人，如不履行此項(xiàng)義務(wù)繼承人愿意賠償買(mǎi)方兩倍購(gòu)房款。

第七條：如果在房屋沒(méi)有變更到買(mǎi)方名下，或是買(mǎi)方指定人名下，該房屋遇到拆遷，或是騰退及一切有可能得到賠償款項(xiàng)，與賣(mài)方和賣(mài)方的繼承人無(wú)關(guān)，賣(mài)方和繼承人必須無(wú)條件配合買(mǎi)方辦理一切事宜，直到拿到款項(xiàng)為止，如果不配合因此導(dǎo)致的所有損失都由賣(mài)方和繼承人承擔(dān)，自不配合之日起按每日5000 元(伍仟元整)向買(mǎi)方索賠。

第八條：賣(mài)方和繼承人必須將該房產(chǎn)里所有的戶口無(wú)條件遷走，如不遷走，每一個(gè)戶口向買(mǎi)方繳納100000元(壹拾萬(wàn)圓整)。

第九條：本合同一式兩份，雙方各持一份。

第十條：本合同自雙方簽字后，本合同生效。

第十一:本合同生效后，此房屋辦理過(guò)戶發(fā)生的任何費(fèi)用與賣(mài)方無(wú)關(guān)，均由買(mǎi)方承擔(dān)。

第八條：補(bǔ)充條款:

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

還遷房買(mǎi)賣(mài)合同范文3甲方(賣(mài)方)： ，身份證號(hào)碼：

乙方(買(mǎi)方)： ，身份證號(hào)碼：

甲、乙雙方就房屋買(mǎi)賣(mài)事項(xiàng)，經(jīng)協(xié)商一致，在平等、自愿、公平的基礎(chǔ)上，并依照相關(guān)法律、法規(guī)達(dá)成以下合同條款以供雙方遵守：

一、甲方自愿將坐落于上海市奉賢區(qū) (拆遷號(hào)：滬奉 )，建筑面積 平方米，以及地下車(chē)庫(kù)、閣樓( 平方米)附屬設(shè)施停車(chē)位等的房產(chǎn)出賣(mài)給乙方，并將與所出賣(mài)該房產(chǎn)的相關(guān)的憑證交付給乙方，該房屋以下簡(jiǎn)稱(chēng)目標(biāo)房產(chǎn)。

二、雙方議定目標(biāo)房產(chǎn)及附屬建筑物總價(jià)款為人民幣小寫(xiě) 元(大寫(xiě)元整)。

三、甲乙雙方確認(rèn)乙方在 年 月 日支付定金人民幣小寫(xiě) 元(大寫(xiě)元整)，該筆款項(xiàng)計(jì)入購(gòu)房款。

四、乙方在 年 月 日向甲方支付其余房款人民 元(大寫(xiě)元整)，甲方同時(shí)將房屋鑰匙及相關(guān)證書(shū)、憑證交付乙方，目標(biāo)房產(chǎn)同時(shí)轉(zhuǎn)移給予乙方處分。

五、甲方保證該房產(chǎn)合法、權(quán)屬清楚、有合法的所有權(quán)，能完全處分出售該房產(chǎn)，甲方保證無(wú)任何家庭成員等任何第三方向目標(biāo)房產(chǎn)主張任何權(quán)益，如因甲方的原因給乙方造成損失，甲方賠償乙方雙倍購(gòu)房款的違約金和同期銀行同類(lèi)貸款利率四倍的利息及目標(biāo)房產(chǎn)的裝修費(fèi)用。甲方保證目標(biāo)房產(chǎn)無(wú)任何擔(dān)保，無(wú)抵押，無(wú)房產(chǎn)瑕疵，無(wú)人租住、使用，無(wú)戶口遷入。

六、由于目標(biāo)房產(chǎn)暫時(shí)無(wú)法辦理房產(chǎn)過(guò)戶等相關(guān)手續(xù)，因此特約定，在目標(biāo)房產(chǎn)具備辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)時(shí)，甲方在兩個(gè)月內(nèi)無(wú)條件協(xié)助乙方辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)所產(chǎn)生的契稅及相關(guān)費(fèi)用由乙方承擔(dān)，甲方之前辦理的產(chǎn)證的費(fèi)用由甲方自行承擔(dān)。

七、乙方支付購(gòu)房款后，甲方應(yīng)積極配合乙方辦理有關(guān)房產(chǎn)正常居住使用的相應(yīng)手續(xù)，如：電話、水電、網(wǎng)絡(luò)安裝等等變?yōu)橐曳矫Q(chēng)，如客觀原因無(wú)法辦理，則不算甲方違約。

八、本合同簽訂后，如一方違反本合同條款，違約一方應(yīng)向另一方支付雙倍購(gòu)房款的違約金;如甲方未協(xié)助乙方辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，則乙方可以起訴甲方履行義務(wù)，并甲方需賠償乙方購(gòu)房款雙倍的違約金和同期銀行同類(lèi)貸款利率四倍的利息及目標(biāo)房產(chǎn)的裝修費(fèi)用。

九、乙方在付清本合同約定的購(gòu)房款后，如需要轉(zhuǎn)讓出售目標(biāo)房產(chǎn)，甲方無(wú)條件配合;如目標(biāo)房產(chǎn)遇到拆遷等相關(guān)變動(dòng)，目標(biāo)房產(chǎn)所涉及的一切經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償利益歸乙方所有，甲方不享有任何利益，甲方有義務(wù)配合乙方辦理相關(guān)手續(xù)。

十、目標(biāo)房產(chǎn)出售后到辦理過(guò)戶產(chǎn)證期間，目標(biāo)房產(chǎn)所產(chǎn)生的一切相關(guān)費(fèi)用由乙方承擔(dān)。

十一、本協(xié)議一式三份，具有同等法律效力，自甲乙雙方簽字之日生效，如有糾紛，在目標(biāo)房產(chǎn)所在地法院管轄，敗訴一方承擔(dān)所有費(fèi)用。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

篇9

委托人：______，_____(性別)，______年__月____日出生，住址：________________________________________，公民身份號(hào)碼：_________________。

______，_____(性別)，______年__月____日出生，住址：________________________________________，公民身份號(hào)碼：_________________。

受托人： ， (性別)， 年 月 日出生，住址： ，公民身份號(hào)碼： 。

我們，委托人_______和_______系夫妻關(guān)系，我們是座落于遼寧省沈陽(yáng)市_____區(qū)_______路____號(hào)___(建筑面積：_________平方米，房屋所有權(quán)證編號(hào)：沈房權(quán)證____字第_______號(hào)，登記卷號(hào)：________)房產(chǎn)的所有權(quán)人，現(xiàn)因我們有特殊原因無(wú)法親自到場(chǎng)，特委托 全權(quán)代替我們辦理與該房產(chǎn)有關(guān)的如下事項(xiàng)：

1、受托人以委托人的名義到貸款銀行辦理該房產(chǎn)銀行(或住房公積金貸款)提前還款的一切手續(xù)，領(lǐng)取注銷(xiāo)抵押憑證并到房產(chǎn)抵押部門(mén)(或擔(dān)保部門(mén))辦理該房產(chǎn)的抵押注銷(xiāo)手續(xù)及簽署相關(guān)法律文件;

2、代為簽署《房屋抵押合同》，代為到房產(chǎn)抵押部門(mén)辦理該房產(chǎn)的抵押手續(xù)、領(lǐng)取他項(xiàng)權(quán)利證、領(lǐng)取抵押后的《房屋所有權(quán)證》及簽署相關(guān)法律文件;

3、到房產(chǎn)抵押部門(mén)辦理該房產(chǎn)的抵押注銷(xiāo)手續(xù)及簽署相關(guān)法律文件;

4、領(lǐng)取上述注銷(xiāo)抵押后的《房屋所有權(quán)證》;

5、簽署《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，代為辦理該房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)交易、更名、過(guò)戶、查檔等與出售上述房產(chǎn)有關(guān)的一切事宜;

6、受托人有權(quán)代替委托人回答上述房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)(或抵押)登記詢問(wèn)筆錄并代替原房主簽署房產(chǎn)承諾書(shū);

7、如上述房產(chǎn)地址、面積與實(shí)際不符，受托人有權(quán)代為辦理更改并領(lǐng)取地址、面積更正后的《房屋所有權(quán)證》、《契證》;

8、代為辦理該房產(chǎn)《土地使用證》的更名手續(xù)并簽署相關(guān)文件;

9、代為到當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)交納該房產(chǎn)交易時(shí)所產(chǎn)生的各種稅費(fèi)并在契稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅、印花稅等稅費(fèi)單上簽字確認(rèn)，同時(shí)辦理、領(lǐng)取該房產(chǎn)的《契證》;

10、代為辦理(或放棄)該房產(chǎn)二手房資金監(jiān)管的一切手續(xù)并簽署相關(guān)法律文件;

11、代為辦理該房產(chǎn)《房屋所有權(quán)證》、《契證》、《土地使用證》的掛失、補(bǔ)辦手續(xù);

12、代為辦理該房產(chǎn)室內(nèi)的水、電、煤氣、有線(數(shù)字)電視、寬帶網(wǎng)、電話、物業(yè)、采暖等配套設(shè)施更名手續(xù);

13、代為協(xié)助買(mǎi)房人辦理該房產(chǎn)的銀行交易貸款(或住房公積金貸款)手續(xù)，并協(xié)助買(mǎi)房人到房產(chǎn)抵押部門(mén)(或擔(dān)保部門(mén))辦理該房產(chǎn)的抵押(擔(dān)保)手續(xù)、領(lǐng)取他項(xiàng)權(quán)利證及簽署相關(guān)法律文件;

14、代交各種費(fèi)用、代為開(kāi)立銀行放款賬戶、代為收取銀行放款、代為收取售房款;

15、上述房產(chǎn)如遇動(dòng)遷，受托人有權(quán)代替委托人辦理該房產(chǎn)的動(dòng)遷(回遷)手續(xù)及相關(guān)事宜、代為簽署《拆遷協(xié)議》、代為開(kāi)立銀行賬戶并領(lǐng)取動(dòng)遷補(bǔ)償款。

16、代為到房產(chǎn)部門(mén)辦理該房產(chǎn)非金融抵押的一切手續(xù)并簽署相關(guān)文件;

17、有關(guān)上述房產(chǎn)出售的未盡事宜，受托人可以全權(quán)處理。

本項(xiàng)授權(quán)為我們二人真實(shí)意思表示，受托人在辦理上述委托事項(xiàng)期間所簽署的一切法律文件我們均予同意，其引發(fā)產(chǎn)生的相應(yīng)權(quán)利和義務(wù)由我們承擔(dān)。

委托期限：從即日起至上述委托事項(xiàng)辦理完畢止。

受托人無(wú)轉(zhuǎn)委托權(quán)。

篇10

不是買(mǎi)房子認(rèn)籌之后就要付款，認(rèn)籌后房子首付在十到十五日之內(nèi)交認(rèn)籌金只是意向選房的一個(gè)資格，或者開(kāi)盤(pán)前意向購(gòu)房消費(fèi)者所具備的一個(gè)認(rèn)購(gòu)該發(fā)展商產(chǎn)品的條件，只有具備該條件才可以在發(fā)展商正式開(kāi)盤(pán)時(shí)選購(gòu)發(fā)展商推出的產(chǎn)品。

根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，在交付認(rèn)籌金后，合同雙方約定的關(guān)鍵條款按照合同約定，沒(méi)有具體準(zhǔn)確的條款，所以購(gòu)房者可以通過(guò)商品房買(mǎi)賣(mài)合同協(xié)議與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，從而避免不必要的麻煩，如果選中了認(rèn)籌金會(huì)轉(zhuǎn)變?yōu)檎J(rèn)購(gòu)金（亦被認(rèn)作購(gòu)房定金）發(fā)展商會(huì)開(kāi)具正式收據(jù)或發(fā)票注明。這主要看是否將認(rèn)籌金轉(zhuǎn)為認(rèn)購(gòu)金，并確定購(gòu)買(mǎi)發(fā)展商推出的當(dāng)期房源，確認(rèn)轉(zhuǎn)購(gòu)了根據(jù)發(fā)展商要求在規(guī)定時(shí)間內(nèi)交齊首付款（一般為7天，也有15天，但比較少）。

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